湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初288号原告：长沙怡盛物业管理有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路380号汇金国际8栋20楼。法定代表人：胡玉琼，董事。委托诉讼代理人：贺征，湖南五之律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡卫东，湖南五之律师事务所律师。被告：付作伟，男，1988年7月7日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。原告长沙怡盛物业管理有限公司（以下简称怡盛公司）与被告付作伟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。本案现已审理终结。怡盛公司请求判令：一、付作伟立即支付怡盛公司物业服务费、滞纳金暂计2596.75元（物业服务费1997.5元、违约金599.25元）；二、由付作伟承担本案全部诉讼费用。付作伟答辩要点：一、其名下的天心区芙蓉中路三段380号9栋1314号房屋（以下简称1314房）租赁情况已在怡盛公司备案，物业服务费均是由怡盛公司直接向租户收取。本案中，2016年12月1日至2017年5月31日期间将1314房出租给案外人吴其山;2017年9月起又出租给案外人蒋倩，租户均已交纳相应期间的物业服务费。同时，通过聊天记录可以看出，其也多次催促物业管家向租户收取费用。二、已备案的租户在人员、物品出入时和搬走时需要交清物业服务费，怡盛公司才会予以放行。三、其在收到怡盛公司的律师函前，没有收到任何催收物业服务费的通知。四、其要求2018年的物业管家去向租户收取物业服务费，物业管家已答应，但2019年更换的物业管家又向其催要物业服务费，可见怡盛公司管理混乱。请求驳回怡盛公司的诉讼请求。经审理查明：2012年10月30日，付作伟与长沙兆发房地产有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定付作伟购买1314房，合同附件八系前期物业服务协议，其中第二条、第三条约定物业服务内容和服务质量。第四条物业服务收费标准中SOHO公寓按建筑面积3.5元/㎡/月标准，业主出租物业的，物业服务费由业主交纳；物业服务费每半年收取一次，1月10日前交纳本年度上半年物业服务费，7月10日前交纳本年度下半年物业服务费，逾期不交费用的，怡盛公司可按规定收取逾期之日起按每日千分之三的滞纳金。2014年11月24日，1314房不动产权登记在付作伟名下，产权面积为33.56㎡。怡盛公司诉称付作伟自2016年12月至2017年5月、2018年1月至2018年11月未交物业服务费，催收未果，遂向本院提起诉讼。庭审中，双方对证据进行了质证。为查明事实，本院庭后通知蒋倩进行询问，蒋倩称2017年8月至2018年10月左右租赁1314房，租赁期间的物业服务费已交纳，搬走时，物业管家要求结清物业服务费，因有货车进来搬东西需要放行条，其急着离开，当时交了四千多现金，没要收费单据；其他期间的收费单据，因时间太久，找不到凭证了。租赁期间未交清费用，则会限购水电，退场时未结清费用，则不会对搬离物品车辆放行，所以，其已交清租赁期间的物业服务费。怡盛公司对询问笔录的真实性、合法性请求法院予以认定，对关联性不予认可，蒋倩与付作伟的租赁合同显示蒋倩具有向付作伟支付物业服务费的义务，则其与付作伟为利害关系人。蒋倩陈述的内容不客观，不真实。如其在离开时交纳现金，不可能不要求出具凭证，上述陈述不能证明已交费。其次，付作伟与案外人的租赁合同真实性由法院认定，但付作伟与案外人的约定不影响其承担支付物业服务费的义务。付作伟与方萍的聊天记录真实性由法院认定，对于关联性有异议，该份证据不能证明付作伟要求怡盛公司催收则代表已把向租户收费的权利转移给怡盛公司；付作伟与案外人的租赁合同约定物业服务费由租户交，但也未明确交纳方式。对付作伟与刘锝林的聊天记录真实性认可，在2019年10月15日聊天记录中可以看出，怡盛公司告知付作伟租户退租，怡盛公司无权干涉租户搬离东西。故该份证据不能达到证明目的。付作伟对蒋倩的询问笔录无异议，认可蒋倩之陈述。其次，对交房通知单、流转单真实性无异议，但对收费标准有异议。对《长沙市商品房买卖合同》、前期物业服务协议、临时管理公约真实性无异议，但承诺书非本人签名，且滞纳金不是付作伟拖延产生。对交费记录、欠费明细真实性、合法性不认可。怡盛公司从租户收取费用后没有开具票据，付作伟已交的费用也没有开具发票。对催收记录真实性不持异议，但对证明目的有异议，不是怡盛公司向付作伟主张权利，而是付作伟催促怡盛公司向租户收取费用。对物业服务记录真实性无异议，但对证明目的有异议，怡盛公司提供的物业服务不符合约定，且内部管理混乱。以上事实，有当事人提交的身份信息、《长沙市商品房买卖合同》、房屋租赁合同、微信聊天记录等证据和庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为：付作伟与怡盛公司签订的房屋买卖合同中包含前期物业服务内容，怡盛公司实际入驻小区并提供物业服务，付作伟作为业主应按约交纳物业服务费。本案中，双方争议焦点为2016年12月至2017年5月、2018年1月至2018年11月两个期间的物业服务费是否已由租户交纳。付作伟辩称2016年12月至2017年5月应由租户吴其山交纳，但未能提交该期间交费票据，也未提供吴其山身份信息，本院无法核实；2018年1月至2018年11月应由租户蒋倩交纳，本院对蒋倩询问时，蒋倩仅口述交纳，亦不能提交票据予以证实。依据证据规则，付作伟未能提交证据证明其或其租户已交清费用，应承担举证不能的法律后果。怡盛公司要求付作伟交纳2016年12月1日至2017年5月31日、2018年1月1日至2018年11月30日的物业服务费1996.82元（3.5元/月/平方米×33.56平方米×17月），本院予以支持。双方约定逾期付款滞纳金，怡盛公司自愿调整按欠费金额的30%计算，结合案情，本院酌情认定付作伟按逾期给付款项1996.82元的5%标准支付滞纳金99元。付作伟与其租户吴其山、蒋倩之间的租赁合同关系，与本案非同一法律关系，本案不予处理，当事人可另谋途径解决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、限被告付作伟在本判决生效后十日内向原告长沙怡盛物业管理有限公司交纳物业服务费1996.82元（2016年12月1日至2017年5月31日、2018年1月1日至2018年11月30日）；二、限被告付作伟在本判决生效后十日内向原告长沙怡盛物业管理有限公司支付滞纳金99元；三、驳回原告长沙怡盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告付作伟负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  匡迪琪二〇二〇年三月五日法官助理曹吉琳书记员栗文霞附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。