湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终917号上诉人（原审被告）：龚均辉，男，1974年1月22日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：刘光格，湖南湘智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张桔云，女，1961年8月1日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。被上诉人（原审原告）：马智良，男，1961年10月20日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。原审被告：王元玲，女，1965年2月4日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。原审被告：张勇，男，1989年12月3日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。上诉人龚均辉因与被上诉人张桔云、马智良、原审被告王元玲、张勇案外人执行异议之诉纠纷一案，不服云溪区人民法院（2019）湘0603民初396号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，本案现已审理终结。龚均辉上诉请求：撤销云溪区人民法院（2019）湘0603民初396号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原判决认定事实不清，1、被上诉人与张云龙、王元玲之间的《房屋出售协议书》的基本事实没有查清，首先《协议书》是何时签订没有查清，《协议书》上显示时间为“2006年5月16日“，可是判决书认定为2013年，而此认定既没有证据，张云龙、王元玲又没有到庭确认；2、被上诉人与张云龙之间的往来均是“借款”，而非“购房款”，不能证明被上诉人实际购得了该房屋；3、本案一审查明事实中被上诉人没有依约定占有归于被上诉人的部分，但判决书却只字不提，而此事实是影响判决的关键。二、原判决适用法律错误，1、根据我国相关土地法律规定，禁止将宅基地出售给非同一集体经济组织成员，而原判决书认为“协议双方当事人均不是涉案房屋的所在地的经济组织成员，因此该以物抵债协议应为有效协议”；2、原判决为被上诉人找非法定理由，有失公平、公正基本原则。马智良、张桔云向原审法院提出诉讼请求：1、确认原告马智良、张桔云与被告王元玲等人于2006年5月16日签订的《房屋出售协议》有效。2、确认坐落于岳阳市云溪区云溪街道办事处槠木桥社区居委会的一栋两层房屋及该房前面一栋三层房屋中的一半（即：前面一栋的第一层两个门面及第三层和后面一栋第一层）归原告马智良、张桔云所有。3、停止执行岳阳市云溪区人民法院（2018）湘0603执恢121号执行裁定书，即停止对涉案的房屋的执行。事实与理由：2006年5月16日，原告马智良、张桔云与被告王元玲及丈夫张云龙签订了一份《房屋出售协议》。该协议约定：被告王元玲将其所有的坐落于岳阳市云溪区槠木桥社区居委会（所有权证号为云02×××××）的一栋两层房屋及该房屋前面一栋三层房屋中的一半，即前面一栋的第一层两个门面及第三层、后面一栋第一层出售给原告；两栋楼房的面积，原告与被告王元玲各占一半；房屋出售价格为136300元（以下简称“涉案房屋”）。协议签订后，原告依约付清了全部购房款；被告王元玲亦立即将涉案房屋交付给原告居住至今。因该房屋范围内的土地为集体土地，无法办理过户手续至原告名下。贵院于2018年7月6日以（2018）湘0603执恢121号案件恢复执行被告龚均辉与被告王元玲、张勇民间借贷纠纷案的执行。被告龚均辉系执行案件的申请人，被告王元玲、张勇系执行案件的被执行人。2018年8月3日，对涉案房屋进行了第一次公开拍卖。因此次拍卖流拍，贵院于2018年9月28日再次拍卖涉案房屋，再次流拍。当日，贵院作出（2018）湘0603执恢121号执行裁定书，将上述涉案房屋作价52万元抵偿给申请执行人龚均辉。直到申请执行人龚均辉持（2018）湘0603执恢121号执行裁定书，要求原告腾空房屋时，原告才知道自己的房屋也被法院误认为是被执行人的财产而被拍卖。原告遂立即向贵院提出执行案外人异议。贵院以该执行案“执行程序已终结”为由，裁定不予受理原告的执行异议。原告遂向岳阳市中级人民法院申请复议，该院经复议后认为，应予审理原告的复议，故指令贵院立案审查。贵院于2019年4月19日作出（2019）湘0603执异16号执行裁定书，裁定驳回原告提出的执行异议。原告认为（2019）湘0603执异16号执行裁定书违背了最高人民法院颁布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，涉案房屋依法应当排除执行而未排除执行，损害了原告的合法权益。涉案房屋属原告所有，贵院执行行为和执行标的物均有错误，依法应当纠正。原告遂起诉至法院。原判认定的事实：2013年，原告马智良、张桔云与被告王元玲、张云龙签有一份《房屋出售协议书》，协议约定：一、张云龙、王元玲将云溪三角坪二幢楼房前后各一半卖给原告马智良、张桔云，具体分配如下：1、前面一幢三层楼房第一层两个门面及第三层楼整体层，2、后面一幢二层楼第一层整体层，3、两幢楼房地面积各一半。二、房屋出售价格为壹拾叁万陆仟叁佰元整（136300元）。最后双方将协议落款时间签为2006年5月16日。2014年6月10日，本院作出（2014）云民初字第522号民事调解书：王元玲、张勇自愿偿还龚均辉借款及利息总计405000元，于2016年6月11日之前偿还。后王元玲、张勇未依约履行该民事调解书确定的法律义务，龚均辉向本院申请强制执行，因王元玲、张勇下落不明，且无财产可供执行，本院作出（2016）湘0603执251号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2018年7月6日，经龚均辉申请，本院以（2018）湘0603执恢121号案件恢复该案执行，后分别于2018年8月3日、2018年9月28日对涉案房屋进行两次公开拍卖，两次拍卖均流拍。龚均辉同意按照第二次拍卖价520000元接受涉案房屋以物抵债。2018年12月14日，本院以（2018）湘0603执恢121号执行裁定书，裁定：“一、将张勇实际所有的，坐落于岳阳市云溪区、所有权证号为云02×××××的一栋两层房屋及该房屋前面一栋三层房屋（临街，未办理房屋登记）作价520000元交付龚均辉，以抵偿王元玲、张勇所欠龚均辉的434325元。所抵偿的房屋不包含集体土地使用权和家具家电，所有权自本裁定送达龚均辉时转移。二、龚均辉可持本裁定书在登记机构办理相关产权过户登记手续”。2018年12月24日，岳阳市云溪区槠木桥社区居委会菜园居民小组出具收据，载明收到龚均辉交纳的宅基地使用款4000元整。2019年1月，原告马智良、张桔云提出执行异议。2019年4月19日，本院作出（2019）湘0603执异16号执行裁定书：驳回案外人马智良、张桔云提出的执行异议。原告马智良、张桔云遂提起诉讼。原审另查明，2011年6月1日，王元玲将涉案房屋的门面租给杨小君、杨静，租期8年。2019年1月8日，被告龚均辉与杨小君在云溪区人民调解委员会达成和解协：因原租赁租期2019年6月到期，现龚均辉要收回该房屋，所以双方协商，杨小君在2019年3月份搬家，龚均辉补偿杨小君搬家、电表、水表等费用共计2900元。同时该协议达成后，杨小君与原房主王元玲、张云龙签订的租房合同无效，与龚均辉无关。2019年3月13日，杨小君向龚均辉出具收条载明收到搬家等费用共计2900元。2019年张文学、张岳保出具收条，载明收到龚均辉支付的搬家费9000元，两人为涉案房屋内住户。再查明：2019年2月27日，岳阳市国土资源局云溪区分局出具“注销和补办土地登记公告”，载明：“张云龙因不慎遗失位于云溪区的《国有土地使用证》一本［证号为：岳云集用（2007）第009号］。现申请补办土地登记手续，我局已受理，有异议者在本公告刊登之日起，15日内携书面材料来我局提出异议。过期，本局将依法为其补办登记手续，同时原证予以注销。特此公告”原判认为：本案的焦点问题是原告马智良、张桔云是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。1、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，原告马智良、张桔云作为提起执行异议的案外人，提供了房屋查封前签订的房屋出售协议。该协议名为买卖协议，实际上是原告在自己债权无法收回的情况下，与债务人签订的以物抵债协议，不是真正意义上的房屋买卖协议。此种情形是否违反法律禁止性规定，并无具体依据。而且协议双方当事人均不是涉案房屋所在地的集体经济组织成员，因此该以物抵债协议应为有效协议。同时，原告马智良、张桔云在法院查封涉案房屋前已经入住，其不能办理房屋过户手续属于行政政策原因，而非原告个人因素造成。原告马智良、张桔云的情形符合上述规定的情形。2、从债权的形成时间及债权的性质来看，原告马智良、张桔云与被告龚均辉均享有对被告王元玲的普通债权，原告马智良、张桔云对被告王元玲及其前夫张云龙的债权在前，被告龚均辉对王元玲的债权在后，从平等保护债权的角度，原告马智良、张桔云的债权应予保护。综上原告马智良、张桔云对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予支持。综上依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，经审判委员会讨论，缺席判决：一、确认原告马智良、张桔云与被告王元玲等人签订的《房屋出售协议》有效。二、确认坐落于岳阳市云溪区云溪街道办事处槠木桥社区居委会的一栋两层房屋及该房前面一栋三层房屋中的一半（即：前面一栋的第一层两个门面及第三层和后面一栋第一层）归原告马智良、张桔云所有。三、停止执行岳阳市云溪区人民法院（2018）湘0603执恢121号执行裁定书。二审期间，双方没有提供新的证据，根据一审双方的陈述和提供的证据，本院另查明：被上诉人马智良、张桔云与原审被告王元玲及其丈夫张云龙签订的《房屋出售协议书》落款时间显示为2006年5月16日，原判认定为2013年签订只有被上诉人马智良的单方陈述，既没有明确具体的月和日，也无其他证人证实签订的具体时间，且其提供的多位证人有的证实为2006年购买，有的证实为2013年购买，证人证词相互矛盾，且所有证人均不是签订协议的现场见证人，均不能证实签订协议时的具体过程。被上诉人马智良、张桔云提供的以物抵债的借条共有四张，共计136300元，与《房屋出售协议书》金额一致，但其中只有一笔2万元的借款发生在《房屋出售协议书》显示的2006年5月16日当天，其余借款均发生在《房屋出售协议书》显示的2006年5月16日时间之后，分别为2006年6月13日2万元、2006年6月25日3万元、2006年10月4日66300元。王元玲与前夫张云龙2007年6月26日协议离婚，从民政局调取的王元玲与前夫张云龙离婚时的协议书证实，离婚时双方已将前面一栋三层、后面一栋二层房产全部赠予了儿子张勇所有，并未涉及到房屋以物抵债和房屋出售内容。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。根据该条规定，买受人提供的证据须同时满足上述条件，否则就不予支持。本案中，被上诉人马智良、张桔云作为案外人提出执行异议，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。被上诉人马智良、张桔云提供了《房屋出售协议书》、借条以及相关证人证词以此证明其享有足以排除强制执行的民事权益，经查，该《房屋出售协议书》名为买卖协议，实际上是其与债务人王元玲及其丈夫张云龙签订的以物抵债协议，从债的形式要件审查，被上诉人马智良、张桔云仅提供了借条复印件，没有提供原件，不符合证据要求，同时，在债务人王元玲等人无法查找的情况下，如被上诉人马智良、张桔云所称以物抵债成立，借条应已被债务人王元玲等人收回，现被上诉人马智良、张桔云仍能提供借条复印件有违日常生活经验；从债的形成时间审查，在尚无债权的情况下签订以物抵债协议明显有悖常情，也与张应龙2012年5月16日的房产抵押协议书相矛盾；综上，被上诉人马智良、张桔云提供的《房屋出售协议书》显示时间和其陈述相互矛盾，且证人证词均不能证实签订的具体时间；同时，其陈述并非买卖关系而是以物抵债，根据其提供的以物抵债证据审查，无论从债的表现形式还是形成时间，均相互矛盾，原判认定马智良、张桔云与王元玲等人签订的《房屋出售协议》有效依据不足，认定事实不清，应予纠正。被上诉人马智良、张桔云作为案外人提出异议之诉，提供的现有证据不能证明其已经签订合法有效的书面买卖合同且已支付全部价款，结合被上诉人马智良、张桔云并未实际占有全部房屋和未办理产权变更登记，应认定其不享有足以排除强制执行的民事权益，本案应继续执行，龚均辉的上诉理由成立，本院予以支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云溪区人民法院（2019）湘0603民初396号民事判决；二、驳回被上诉人马智良、张桔云的诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费3026元，由被上诉人马智良、张桔云负担。本判决为终审判决。审判长 杨 丰审判员 贺志平审判员 万久恩二〇二〇年三月二十三日书记员 彭莎莉