江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终197号上诉人（原审被告）：江苏金信达置业有限公司，住所地江苏省沭阳县南部新城上海南路与学院路交汇处。法定代表人：张元贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿耿，江苏德沛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴玲，女，1982年3月4日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：仲东华，江苏衡上律师事务所律师。上诉人江苏金信达置业有限公司（以下简称金信达公司）因与被上诉人吴玲商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初12258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年3月9日公开听证进行了审理。上诉人金信达公司的委托诉讼代理人刘洋，被上诉人吴玲的委托诉讼代理人仲东华参加了听证。本案现已审理终结。金信达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回吴玲的诉讼请求，本案一、二审案件受理费由吴玲负担。事实与理由：1.双方在签订的《商品房买卖合同》中已经约定了通讯地址和电话，补充协议第十三条进一步明确了通讯地址，同时说明通讯地址发生变更，应当以书面的形式告知金信达公司，否则由于地址变更导致不能送达由业主承担风险。金信达公司已按照双方确定的通讯地址及电话向吴玲寄出交房通知，金信达公司尽到了履行通知的义务，能否收到的风险由吴玲自行承担。2.金信达公司已经举证证明案涉房屋符合交房条件，吴玲在一审庭审时已经获知该交房之意思表示，在此情况下，一审判决金信达公司支付逾期交房违约金至发出书面交房通知之日，显然过于重视形式要件，忽视了庭审事实的实质结果，加重了金信达公司的责任。吴玲辩称：金信达公司没有证据证明已经向吴玲送达了书面交房通知，其上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。吴玲向一审法院起诉请求：1.金信达公司向吴玲出具涉案房屋经验收合格的证明，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案；2.金信达公司给付吴玲逾期交房违约金（自2017年7月1日起至房屋经验收合格后通知吴玲交接房屋期限届满之日止，按日吴玲已付房价款的万分之一计算）和逾期办证违约金6900元。一审法院认定事实：2017年3月16日，吴玲和金信达公司签订《商品房买卖合同》，约定吴玲购买金信达公司开发的水木清华小区10号楼2单元801室房屋，价款为690000元，交付日期为2017年6月30日前，交付条件为商品房经验收合格。第九条关于逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。吴玲已向金信达公司支付了房款690000元。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已缴房款的百分之一向买受人支付违约金。金信达公司至今未将涉案房屋交付吴玲使用，也未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为：吴玲和金信达公司之间的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予确认。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。金信达公司提供的竣工验收记录可以证明涉案工程竣工验收时间为2015年11月11日，依法予以确认。案涉《商品房买卖合同》明确约定商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”，故应当认定涉案房屋至2015年11月11日已经符合双方合同约定的交付条件。金信达公司辩称其已于2017年6月25日向吴玲邮寄了交房通知，为此其提交了中国邮政集团公司江苏省沭阳县分公司出具的查单一份以及金信达公司制作的2017年6月30日交房客户名单一张，吴玲对此不予认可。一审法院认为，2017年6月30日交房客户名单上系金信达公司单方制作，吴玲不予认可，不能证明金信达公司向吴玲邮寄了交房通知，而查单上只载明了收件人地址，没有载明收件人电话，而吴玲的姓名出现在寄件人地址姓名一栏，该挂号信系退回件。综上，上述两份证明不能达到金信达公司的证明目的。金信达公司于2019年10月12日向一审法院递交涉案房屋的交房通知，一审法院于2019年10月12日将该交房通知交付吴玲委托诉讼代理人，吴玲应当在收到交房通知后合理时间内（酌定为3天）至金信达公司处办理交房手续，之后的逾期交房责任不应由金信达公司承担。故金信达公司应给付吴玲逾期交房违约金57684元（以690000元为基数，自2017年7月1日起至2019年10月15日止，按日万分之一计算）。因涉案房屋尚未实际交付，故合同第十五条约定的金信达公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务尚未到期，吴玲要求金信达公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案以及给付逾期办证违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。吴玲要求金信达公司出示涉案房屋经验收合格的证明，金信达公司已经出示，故对吴玲的该项诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、金信达公司于判决生效之日起十日内给付吴玲逾期交房违约金57684元；二、驳回吴玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由金信达公司负担。双方当事人对一审法院经审理查明的案件事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，金信达公司提供了中国邮政集团公司江苏省沭阳县分公司集邮与文化传媒部于2017年10月18日出具的《2017年6月26日水木清华寄递清单（353封）》一份，拟证明金信达公司已于2017年6月26日通过沭阳邮政公司集邮与文化传媒部寄送交房通知353份，其中包含本案吴玲，邮寄地址与补充协议约定的通讯地址一致。吴玲对上述证据真实性、合法性和与本案的关联性均不予认可，理由是：该清单系金信达公司单方制作，由邮局加盖印章，不能证明金信达公司实际向吴玲送达了书面交房通知。本院对上述证据的认证意见：该清单加盖中国邮政集团公司江苏省沭阳县分公司集邮与文化传媒部印章，本院对其真实性、合法性予以确认，但该清单仅能证明金信达公司曾经通过沭阳县邮局向吴玲寄送过书面交房通知，该事实与本院已查明的案件事实一致，故无法证明新的案件事实。本院二审查明：本案《商品房买卖合同》附件四补充协议第十三条关于联络方式约定：“双方在本合同中所注明的通讯地址，为双方履行有关通知，协助等义务之唯一地址。任何一方在本合同履行期间发生迁址或变更通信地址的，均有义务书面告知另一方，否则由此产生的风险由未履行告知一方承担。”沭阳县邮政局一审中出具的查单和二审中出具的《2017年6月26日水木清华寄递清单（353封）》上载明吴玲的邮寄地址与本案《商品房买卖合同》约定的通讯地址一致。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.金信达公司是否尽到交房通知义务；2.本案逾期交房违约金的计算截止时间如何认定。本院认为：关于第1个争议焦点。金信达公司上诉主张其已按照双方约定的通讯地址及电话向吴玲邮寄了书面交房通知，即已经尽到了履行书面通知办理房屋交接手续的义务。根据金信达公司所举证据，本案已查明的案件事实为：金信达公司按照合同约定的通讯地址通过沭阳县邮政局以挂号信的方式向吴玲邮寄了交房通知，但该挂号信并未被吴玲签收，而是被退回金信达公司。本院认为，金信达公司上述行为不能认定其已经尽到了履行书面通知的义务，理由为：首先，双方补充协议第十三条约定的风险负担，是对通讯地址和变更通讯地址的风险负担约定，并未约定金信达公司按预留地址邮寄即视为通知送达，而交房通知应于送达时发生法律效力。其次，金信达公司向吴玲寄送的交房通知挂号信并未被吴玲签收，而是被退回金信达公司，金信达公司此后未另行书面通知吴玲交房，直到本案诉讼，金信达公司并未实际向吴玲送达书面交房通知。最后，金信达公司作为专业的房地产开发企业，应当知道履行交房通知义务的程序和法律后果，其在通过挂号信的方式邮寄书面交房通知之后未能及时查询、核实签收情况，导致交房通知未能实际送达吴玲，之后亦再未采取其他方式联系吴玲或者另行书面通知吴玲，金信达公司具有过错，应自行承担相应的不利后果。因此，本院认为，金信达公司并未尽到书面通知交房义务，应当按照合同约定向吴玲给付逾期交房违约金。关于第2个争议焦点。金信达公司辩称吴玲在一审庭审时已经获知其交房意思表示，故逾期交房违约金不应计算至金信达公司发出书面交房通知之日。本院认为，双方《商品房买卖合同》补充协议第四条第1款明确约定：“待该商品房全款付清后十日内由出卖人向买受人寄发交付通知。交付时间以交付通知上的时间为准。”因此，一审判决认定逾期交房违约金计算至金信达公司向吴玲实际发出交房通知之日即2019年10月12日，符合上述合同约定，并无不当。另外，金信达公司并未在一审庭审时向吴玲明确作出发出交房通知之意思表示，即便案涉商品房当时已经符合交房条件，亦不能当然认定吴玲获知了金信达公司交房的意思表示。故金信达公司的上述辩解与合同约定相悖，无事实依据，不能成立，本院不予支持。综上，上诉人金信达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1241元，由上诉人江苏金信达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇二〇年三月十三日法官助理 刘爱萍书 记 员 刘 倩附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。