上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1904号上诉人（原审被告）：朱建国，男，1963年5月11日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现正在服刑。被上诉人（原审原告）：上海瀛程置业有限公司，住所地上海市徐汇区东湖路9号主楼七层。法定代表人：于建斌，执行董事。委托诉讼代理人：蒋春鸣，北京国枫（上海）律师事务所律师。上诉人朱建国因与被上诉人上海瀛程置业有限公司（以下简称瀛程公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初13287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱建国上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人瀛程公司一审诉讼请求并要求被上诉人瀛程公司退还保证金。事实和理由：1.双方之间签订的书面租赁合同至2016年7月30日到期，上诉人之后是租一个月交一个月租金，即8月份、9月份租金按月支付，因此双方之间的原租赁合同关系已经终止。上诉人于2016年9月24日被羁押，失去人身自由，导致无法办理退房手续，上诉人也没有其他亲人，因此其曾通过办案民警告知过被上诉人，即便民警没有转达，被上诉人也应知道上诉人没有付租金，就应该联系上诉人了解情况，及时解决上诉人无法退房事宜。2.由于上诉人与被上诉人之间没有签订合同，因此上诉人不付租金情况下即为退租，上诉人支付至2016年9月30日，则上诉人退租时间为2016年9月30日；即便不认定该时间，可以以两个月保证金抵扣后为上诉人退租时间。被上诉人提交的律师函证明其通知上诉人退房，但被上诉人发送地址上诉人不可能收到，故该份证据效力存在瑕疵，不应予以采信；况且被上诉人在上诉人不付租金两年后处理上诉人的退房事项也不符合常理，对被上诉人提交的退房通知单真实性不予确认。3.双方之间不存在合同关系，因此上诉人不可能违反合同约定，也不应以合同约定的使用费认定。据此，上诉人认为，一审法院判令上诉人向被上诉人支付房屋占有使用费违背客观事实，应予改判。同时，上诉人要求被上诉人将保证金在扣除水电煤欠费后予以退还。被上诉人瀛程公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.上诉人从未以任何方式向被上诉人提出解除租赁合同关系，双方之间的不定期租赁关系一直存续。2.上诉人对其未归还房屋以及其个人生活物品在内的事实没有异议，故上诉人理应自2016年10月1日起向被上诉人支付租金。被上诉人于2018年9月10日委托律师向上诉人之前提供的送达地址寄送解除及搬离的律师公函，并给上诉人一定的搬离时间，故双方的租赁关系于2018年9月19日解除。3.法律并没有免除上诉人此情形下支付房屋占用费的义务，被上诉人有权要求上诉人支付此期间房屋占用费。上海瀛程置业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令朱建国支付房屋占有使用费（人民币，下同）107,850元（以150元/日的标准，自2016年10月1日起计算至2018年9月19日，共719日）；2.诉讼费由朱建国负担。一审法院认定事实：瀛程公司系上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的权利人。2013年7月，瀛程公司（甲方，出租人）与朱建国（乙方，承租人）签订《上海市公共租赁住房租赁合同》一份，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2013年7月31日起至2015年7月30日止，月租金为1,769元。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即3,538元。本合同终止时，甲方收取的保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用或赔偿该房屋造成的损害外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方。除甲方同意乙方续租并订立新的租赁合同外，乙方应在本合同的租期届满当日内返还该房屋，租赁关系无条件终止。乙方未经甲方书面同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按150元/日向甲方支付实际占用费。合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，朱建国向瀛程公司支付租赁保证金3,538元。合同到期后，瀛程公司与朱建国续签租赁合同，将租赁期限延长至2016年7月30日止。合同到期后，朱建国并未搬离系争房屋，并支付租金至2016年9月底，自2016年10月1日起未再支付租金。2018年9月7日，瀛程公司向朱建国发送律师函一份，要求朱建国于收到律师函当日，腾退并办理房屋，并办理退租手续；若逾期未搬离，瀛程公司将于2018年9月14日对房屋进行清场，由此产生的费用由朱建国承担；瀛程公司保留向朱建国追究法律责任的权利，包括但不限于追缴房屋占用费、违约金及其他支出或损失的权利。该份函件于2018年9月10日寄出，于2018年9月11日因原址无此人被退回。2018年9月19日，瀛程公司进入系争房屋并将系争房屋收回。一审庭审中，瀛程公司明确表示同意将朱建国支付的租赁保证金在诉请中予以抵扣。一审另查明，朱建国现在上海市吴家洼监狱服刑。审理中，一审法院对其进行了询问，朱建国表示不需要法院到监狱开庭，同意法院以其询问笔录中的意见为本案意见。一审法院认为：瀛程公司与朱建国签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。就不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，瀛程公司与朱建国延长租赁期限至2016年7月30日，之后双方并未签订书面租赁合同，但朱建国仍继续使用系争房屋，并每月按照原租金标准向瀛程公司支付租金至2016年9月30日，后因朱建国被羁押，未再向瀛程公司支付租金。瀛程公司于2018年9月10日向瀛程公司发送要求朱建国腾退房屋的函，此前，瀛程公司并未对朱建国使用系争房屋提出过异议，故一审法院认定自2016年10月1日起至2018年9月10日期间，瀛程公司与朱建国之间仍为不定期租赁关系，相关使用费标准仍应参照原租金标准计算。现瀛程公司主张按照150元/日的标准计算，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。因瀛程公司自行于2018年9月19日收回系争房屋，就2018年9月11日起至2018年9月19日的租金标准，一审法院考虑到系争房屋属于公租房的特殊性质，酌情确定租金标准为100元/日。瀛程公司同意将朱建国支付的保证金在诉请中予以抵扣，此系瀛程公司自行处分自己的民事权利，于法不悖，一审法院依法予以准许。朱建国经一审法院传票传唤，未到庭应诉，视为自动放弃相应的诉讼权利，一审法院依法缺席判决。一审法院据此判决：朱建国于判决生效之日起十日内支付上海瀛程置业有限公司自2016年10月1日起至2018年9月19日的占用费38,639元（朱建国支付的保证金3,538元已经予以抵扣）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,457元，由上海瀛程置业有限公司负担1,577元，朱建国负担880元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人朱建国与被上诉人瀛程公司之间于2013年7月签订一份书面的《公共租赁住房租赁合同》，对租赁期限作出了约定；在2015年7月30日租赁期届满后，双方于2015年11月3日续签租赁合同之补充协议，将租赁期限延长至2016年1月30日；此后双方与2016年2月3日再次续签租赁合同之补充协议，再次将租赁期限延长至2016年7月30日，同时双方在补充协议中约定了上诉人应按照原租赁合同的相关约定办理并返还房屋，基于双方之间的上述签约情况及合同履行情况，双方之间建立了租赁合同关系，同时上诉人在合同到期后需要按照原合同约定办理退房手续并返还房屋。本案争议焦点在于上诉人是否应对2016年10月1日起至2018年9月19日期间的房屋占用费承担支付义务。本院认为，上诉人在2016年7月30日合同到期后并未与被上诉人签订书面租赁合同，但其支付了8月、9月两个月租金，表明上诉人有继续租赁使用房屋的意愿，被上诉人瀛程公司作为出租人收取了这两个月的租金，表明被上诉人同意上诉人继续租赁使用房屋，据此，双方之间达成租赁合同关系继续的一致意见，应为不定期租赁合同关系。上诉人以双方未签订书面合同为由主张双方之间不存在租赁合同关系，与上述事实不符，故本院不予采信。法律规定不定期租赁合同当事人可以随时解除合同。上诉人自2016年9月30日之后未付租金，故其可以随时通知被上诉人解除租赁合同关系。然因上诉人并没有提交证据证明其通知被上诉人解除合同，故双方之间的不定期租赁合同关系存续并未解除。另外，基于双方在原合同中约定上诉人有办理退房手续及返还房屋的义务，故在上诉人没有办理退房及将房屋返还情况下，上诉人辩称其不支付2016年9月30日之后租金即双方之间租赁关系已经解除，与双方的上述约定不符，故本院不予采纳。至于上诉人认为被上诉人在上诉人不付租金两年后才行使合同解除权有违常理，因系上诉人的个人意见，故本院亦不予采纳。根据查明的事实以及法律规定，上诉人在2016年9月30日之后未付租金情况下未及时清理个人物品以及将房屋归还被上诉人，导致被上诉人无法对房屋另行出租使用，房屋租赁目的无法实现，故上诉人对此期间占有房屋承担支付使用费的责任。被上诉人起诉要求上诉人支付房屋使用费，合法有据，本院予以支持。关于上诉人辩称其于2016年9月24日被羁押及此后失去人身自由导致其无法办理退房手续，以此为由主张其不应承担付款责任，对此，本院认为，上诉人被羁押以及之后被判刑服刑系上诉人的自身原因引起，法律也未规定就此情形可免除上诉人的支付义务，故上诉人的该项上诉理由，本院不予采信。鉴于被上诉人向一审法院提交了2018年9月7日向上诉人提供的地址寄送的律师函、2018年9月19日住户退房确认单以及同日被上诉人进入房屋的租赁房屋交接确认表，这些证据足以证明被上诉人是于2018年9月19日办理该房屋的退房手续，故一审法院确认双方之间的租赁关系于2018年9月19日解除，并无不当，本院予以认同。就上诉人应承担的房屋占用费数额，一审法院也是基于双方的实际履行情况及原合同中对房屋使用费的约定内容作出的认定，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人朱建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币765.98元，由上诉人朱建国负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年三月十三日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……