新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4301民初795号 原告：阿勒泰公路管理局。住所地新疆阿勒泰市红墩路1号。 法定代表人：赵金生，系该局局长。 委托诉讼代理人：赵贞，新疆坤辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢云杰，新疆坤辰律师事务所律师。 被告：新疆中汇银丰房地产开发有限公司。住所地新疆乌鲁木齐市新市区太原北路562号4号。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚桂莲，新疆新北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王盛民，男，汉族，1962年9月12日出生，系该公司前期部经理，住新疆阿勒泰市。 原告阿勒泰公路管理局（以下简称公路局）与被告新疆中汇银丰房地产开发有限公司（以下简称中汇银丰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告公路局的委托诉讼代理人赵贞、邢云杰、被告中汇银丰公司的委托诉讼代理人姚桂莲、王盛民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告公路局向本院提出诉讼请求，请求判令1、被告交还原告阿勒泰市红墩路3号有证土地（A65430115xxxx04）11190平方米、阿勒泰市红墩路3号无证土地1200平方米、阿勒泰市红墩路四套楼房（1、房产证号：1066274，面积759.2平方米的上下两层办公楼；2、房产证号：1066242，面积300.72平方米平方；3、房产证号：1XXXX，面积133.86平方米的平方；4、原告无房产证的应急车库，面积1497.90平方米）；2、赔偿原告因其违法行为损害原告财产造成的经济损失7073200元（原告被拆迁房屋建造成本价和土地估算价）；3、被告承担本案的诉讼费用及其他的相关费用。事实与理由：2014年原、被告签订《房产土地置换协议书》。协议书约定在阿勒泰市人民政府批准许可、自治区管理局批复同意的基础上被告对原告土地、办公用房、应急机械库房、职工住宅及其他地上附着物进行拆迁置换；置换及协议生效条件为：阿勒泰市人民政府批准并许可确认、自治区公路管理局批复同意后生效；原告在收到自治区公路局与土地房屋置换相关单位的全部批准文件之日起10日内，将拆迁房屋腾空。协议书签订后，在双方分别向上级单位汇报期间，被告突然用重型车辆将原告的部分办公楼撞坏。被告当天以修复的名义擅自将办公楼损毁并拆除，进而将应急库房拆除。被告的行为导致原告长时间没有应急库房使用，大量机械设备无处停放。现被告占有原告土地进行商业开发建设，未对原告进行赔偿。土地、损毁并拆除的办公楼均系国有资产，根据财务估算，被告违法行为给原告造成财产损失。 被告中汇银丰公司辩称，被告于2014年1月15日合法取得该土地的使用权后行使的正常开发建设工作。原、被告签订的协议书已生效，该合同不属于需要批准才生效的合同。至于公路管理局何时向自治区公路管理局报批是单位内部的事情，与被告无关。原告陈述用重型车辆将原告的部分办公楼撞坏，被告对此不认可。被告自协议签订以来，一直积极履行约定的内容，为原告建设应急车库、战备库房、缴纳划拨土地的各项费用、并进行地面硬化、为原告提供绿化资金，协议中约定的521平方米和85平方米的期房已全部交付。 原告公路局为证明自己的主张向法庭出示如下证据： 1、原、被告于2014年签订的《房产土地置换协议书》。 该协议书上没有日期，实际签订日期为2014年，具体时间无法确定。该协议中的第一条第四项中的78平方米是政府征收范围内的房屋，不是被告征收范围内的房屋。第一条第二项第二款可以看出被告占用原告两处土地，第一处在阿勒泰市××路，面积为11190平方米，第二处在同样的地点，面积1200余平方米。在合同的第二条土地置换部分，表述本协议需经市政府批准并许可确认，自治区公路管理局批复同意后才能进行本次置换，第二条其他置换条件中又描述了房屋置换地点、置换的其他要求及置换后土地房屋权属证书的办理；合同的第六条明确约定，原告收到自治区公路管理局与土地房产置换相关单位对本次置换项目的全部批准文件之日起十日内才能将被拆迁的房屋腾空交被告拆除，被告没有按照协议约定擅自在原告没有得到批复前就将房屋拆除，第六条第二款中专门强调了上列条件实现后，双方签的协议生效后，原告在生效十日起将房屋土地权属证书移交给被告，双方办理移交手续；协议的第十四条约定，协议书经自治区公路管理局报告获得批准后，双方签字盖章方可。除了上述合同的约定，还要证明房产土地置换协议违反了我国关于国有土地房屋拆迁补偿条例的相关规定，征收主体只能是政府，但是本协议中双方虽然明为置换，该协议是一份补偿合同，违反了我国不允许企业拆迁的原则和要求，2011年我国废止了原先的拆迁补偿条例实施了国有土地房屋与土地补偿条例590号文件，2011年后国家对企业拆迁属于禁止进入拆迁领域，属于国家强制性手段，所以双方签订的协议属于无效协议。本案涉及的协议书，是一份待生效的合同，合同中在三个部分重复强调需要上级领导批复后才能生效。自治区公路管理局及交通厅对该协议不予批准，从该意义上可以说明该协议属于未生效的合同并且属于永远都不会生效的合同。 2、2014年原告、被告及阿勒泰市住房和建设局签订的《房产土地置换补充协议》。证明住建局并非合同的相对方也不是履行行政行为，而是在原被告出现分歧的时候给予协调，上述两份协议至今都没有履行。 3、2019年1月拍摄的照片6张。证明原属于原告的土地上现在已由被告开发成翡翠湾，原告的土地实际上已经由被告使用，被告开发的小区与双方签订的置换协议的约定不符，当时约定的是建设金山国际商贸城，与市政府当时对外进行的公告更不相符。 4、供热站计算机上显示房屋应缴费状态的照片2张。证明黄金河谷6栋2单元1602室与8栋2单元1702室均在原告前期部王盛民名下，在供热站计算机上显示取暖费为拖欠状态。 经被告中汇银丰公司质证对原告证据1、2、3真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可原告的两份协议不能证明协议履行到什么程度。原告证据1是置换协议而不是拆迁补偿协议，被告是开发建设的主体而不是拆迁主体，在市政府的积极协调下才会有土地置换协议，而且该协议已经实际履行。原、被告签订补充协议，被告有理由相信原告的上级单位是批准了该协议。协议的78平方米的砖混住宅包括在置换协议里，被告已置换92.85平方米翡翠湾7号楼2单元602住房一套。置换协议约定的是建设金山国际商贸城，现开发成翡翠湾，原因是市政府的规划发生变化，故对原告证据3的证明目的不认可。被告对原告证据4的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该证据上没有加盖供热站的公章。被告将以上房屋钥匙交给了阿勒泰市公路局哈书记，因原告未办理入住手续，所以房屋取暖费依然登记在被告前期部。 被告中汇银丰公司为反驳原告公路局的主张向法庭出示证据： 第一组证据。1-1、2013年1月阿勒泰市政府拆迁公告，证明涉案土地及地上附着物属于市政府拆迁范围；1-2、中汇银丰公司翡翠湾红线图，证明公路局涉案房屋在被告中汇银丰公司拟拆迁范围内；1-3、《阿勒泰市交通局片区房屋征收补偿安置协议》、原告房屋征收估价表、原告办公楼平面图及估价表、公路总段车库估价表及平面图，证明阿勒泰市国有土地上房屋征收与补偿办公室与原告就涉案房屋与应急车库的拆迁已经达成拆迁补偿协议；1-4、翡翠湾土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，证明阿勒泰市红墩路3号区翡翠湾土地证取得的时间是2014年1月15日，在《房产土地置换协议书》之前，翡翠湾的土地是被告合法取得的；1-5、《房产土地置换协议书》、《房产土地置换补充协议》，证明市政府与公路局达成拆迁协议、被告合法取得土地后介入土地拆迁置换工作；1-6、告知函，证明被告在市政府的协调下，介入土地置换工作。 第二组证据。2-1、应急车库照片6张，证明被告将应急车库建成并交付原告；2-2战备库房照片2张，证明被告将战备库房建成，并交付原告；2-3、黄金河谷两套复式楼交钥匙收条、薛守祥与被告委托诉讼代理人王盛民之间的通话记录，证明被告已将双方约定的521平方米职工宿舍房屋交付原告；庭审中通话人薛守祥到庭接受询问，被告对证人薛守祥证言的质证意见，认为证人薛守祥的陈述与其本人在通话记录中的陈述相互矛盾，证人是原告职工，其证言证明力较低，不可采信。2-4业户收楼确认书、住房验收交接表、业主入住通知单、原告给翡翠湾7号楼2-601物业缴费单、电梯缴费单、原告给物业公司的网银转账单，证明被告按照协议约定将85平方米的职工宿舍交付原告；2-5、2019年7月17日被告出具的证明一份，证明经过协调最终确定将黄金河谷6-2-1602和8-2-1702两套复式楼交付原告；2-6、房屋面积测绘报告及黄金河谷6栋户型面积明细表3张，证明7-2-602室的面积是92.83平方米，黄金河谷6-2-1602和8-2-1702两套复式楼的面积均为258.75平方米，超出约定面积；2-7、2014年7月10日被告与施工方签订的关于承建北屯公路段战备库房的《建设施工补充合同》一份，证明被告2014年7月开始建设北屯战备库房，战备库房面积为956.05平方米；2-8、2017年7月15日被告与施工方签订的关于公路分局应急机械车库的《建设工程施工合同》一份，证明被告于2014年7月开始建设应急车库，应急车库面积为1518.92平方米。 第三组证据。被告2017年11月14日、2017年11月30日、2017年12月6日的会议纪要。证明双方在置换协议和补充置换协议的基础上就有关事项达成新的协议；应急车库已经投入使用，85平方米住宅也已交付。 第四组证据。4-1、被告支付应急车库、战备库房施工方工程款的记账单。证明被告为履行置换协议投入了大量资金，已远远超过拆迁办评估的价值；4-2、2017年1月17日被告与施工方关于应急车库《建筑工程结算审核报告》；4-3、2017年1月17日被告与施工方关于北屯战备库房的《建筑工程结算审核报告》；4-4、被告与施工方关于翡翠湾8号裙楼的《建设施工补充合同》；4-5、2014年6月10日原告向被告出具的1000000元收据一张；4-6、2014年6月10日被告向原告转款1000000元的凭证，证明被告给原告借款1000000元，其中500000元用于应急车库院内绿化。 证据5-1、应急车库建设用地批准书、应急车库建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设项目选址意见书（复印件），以上证据均证明手续完备，合法建设。证据5-2,战备库房审批手续、建设用地批准书、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，证明战备车库手续齐全，合法建设。 经原告公路局质证对被告第一组证据1-1的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。改造征收公告中明确提出是为了完善我市基础设施的建设提升城市服务功能而进行征收，故征收只能用于公益项目不能用于商业开发，但在该公告中未明确写明该片区属于政府征收范围；原告没有收到公告，被告不能以政府的征收公告作为自己的合法征收的依据；如果是国家征收至少要有政府和被征收单位及置换单位签订的置换协议、征收协议。原告证据1-2上备注“该图适用于地块内房屋土地示意，不作为任何其他手续的相关凭证”，“该图只认原件，相关复印件无效”，原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。原告对被告证据1-3的真实性予以认可，是政府对原告房屋进行征收的协议，该房屋原告签订完协议后已经将手续给了征收办，所以该证据跟被告无关。原告对被告证据1-3的证明目的不认可。协议中明确说明了被征收房屋的状况，这一次的征收只征收了80.36平方米的砖混住宅，当时政府在现场重新测量被征收的房屋，重新测量结果为80.36平方米。在该协议的最后一页的房屋征收估价表，并不是原告所有房屋的评估价格，原告和政府签的80.36平方米安置补偿协议的最后一页并没有房屋征收估价表。证据1-3中的办公楼估价表及平面图与原告无关，这是交通局的平面图。证据1-3中的车库估价表和平面图只有平面图并没有估价表，平面图是被告单方制作，原告不予认可。原告对被告证据1-4的证明目的不认可，原告的土地没有被征收，房屋没有被拆迁之前被告取得证据1-4土地权的证书，根据我国相关土地法律法规规定，出让土地必须是净地出让，被告在取得土地时有土地附着物的，违反了我国的强制性规定。被告的权属证书不能作为房屋征收的依据。原告认为被告证据1-5的置换协议有三处需要上级批准才生效，要在批复同意的基础上才能置换，该合同只有在获得批准后才能生效。证据1-5中的补充协议是对原置换协议内容进行补充，仍然需要上级部门批准方可生效。原告证据1-6告知函是2014年4月30日出具的，被告陈述土地证2014年1月15日已经取得了，两份自相互矛盾。这是一份协商的函而不是征收决定书，原告是否同意征收及征收是否合理在协议中都要体现出来。原告和政府签订了78平方米的征收与补偿协议书，其他房屋政府、土地均未征收。对被告证据2-1、2-2的真实性、合法性、关联性均不予认可，证明不了是给谁建造的房屋，也证明不了被告将上述物品交给了原告。原告证据2-3是被告前期部李献玲出具的收条，与原告无关；对通话录音和薛守祥的证言质证认为，薛守祥并不清楚录音中提到的两套房子有争议，不清楚两套房子是否交付。证据2-4的入住通知单原告从未收到过，盖章是物业公司的盖章，没有原告的盖章，只是上面书写了原告的名字，不知是何人书写。原告认为被告证据2-4中的交接表也不是原告签的字，上面没有原告的公章，也没有收到被告验房通知；被告证据2-4中的业主收楼通知书上面的字不知道谁签的；原告对被告证据网银转账电子回单的真实性认可，认可原告缴了翡翠湾7号楼2单元201室的物业费，但认为该证据与本案不具有关联性，原告的诉求中不包括该房屋，该房屋是政府征收后给原告的安置房屋。被告证据2-5为被告单方出具，原告从未接到过被告的协调通知。被告证据2-6与本案无关，是被告单方的测绘面积，原告对其真实性、关联性均不认可。原告对被告证据2-7、2-8是被告和海鸿公司签订的合同与本案无关。对被告第三组证据的真实性认可，会议纪要的议题及记载的其他内容都是在2017年一年内签署、书写的，该三份纪要能够证明原告多年来不间断的找被告解决该问题，被告至今没有任何答复，对该证据的证明目的不认可；其中2017年11月14日会议纪要反映出，应急车库存在质量问题、漏水、大门损坏，相关手续未办理。对被告证据4-1、4-2、4-3、4-4不认可，与本案无关，是被告与海鸿公司之间的事情。对被告证据4-5真实性认可，是原告向被告出具的收条，但是被告并未将1000000元实际转给原告。对证据4-6上显示收款单位是阿勒泰金山公路勘察设计院，原告并未收到该款，该证据与本案无关。对被告第五组证据与本案的关联性不认可。 本院认证意见。原告公路局证据1、2为原、被告之间签订的置换协议，该证据不能证实被告是拆迁主体；该协议约定需经自治区公路管理局批准，但该约定属于原告内部审批程序，不能以此对抗合同相对方，而使得合同不发生效力；原告证据1、2中均对被拆迁的阿勒泰市红墩路78平方米房屋作出约定，该78平方米房屋属于被告应当进行置换的房屋，本院对原告证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认，对原告的证明目的不予采信。原告证据3可以证实被告未按照合同约定建设金山国际商贸城。原告证据4为电子信息的截屏照片，无其他证据印证，本院对该真实性无法确认。被告证据1-1可以证实2013年1月18日阿勒泰市人民政府发布对阿勒泰市交通局处棚户区进行改造的公告。被告证据1-2可以证实拆迁的具体范围。被告证据1-3签订的时间为2013年8月25日，该协议中约定80.36平方米的拆迁人为阿勒泰市国有土地地上房屋征收补偿办公室，2014年原、被告签订的《房产土地置换协议书》第一条中包括该78平方米房屋的置换约定；2014年原、被告签订的《房产土地置换补充协议》第八条约定原公房78米的二层住宅置换为85平方米期房。因原、被告关于阿勒泰市红墩路3号的5套房产为整体置换，故本院认定该房屋78平方米房屋的置换包括在《房产土地置换协议书》的5个房产中。估价表可以证实对被拆迁房屋设施进行了估价，平面图证实被拆迁房屋的基本情况。对被告证据1-4的真实予以确认，可以证实2014年1月15日被告取得阿勒泰市红墩路3号区翡翠湾土地证，建设手续合法。本院对被告证据1-5的质证意见与原告证据1、2的质证意见相同。被告证据1-6内容中对部分房屋拆迁置换情况进行调整，并征询原告的意见，本院对被告证据1-6的证明目的予以采信。原告在法庭提问阶段认可应急车库中停放的是原告的车辆。本院对被告证据2-1的证明目的予以采信。在法庭提问阶段，原告对被告已将战备库房建成的事实认可，本院对原告证据2-2的真实性确认。原告认为该北屯战备库房只是被告给原告代建的库房并非本案置换协议中的战备库房。原告无证据证实双方之间另有代建战备库房的约定，本院认定该战备库房为置换协议中约定的战备库房。法庭提问中被告自认该战备库房尚未向原告交付，正在验收。本院对被告证明战备库房已经交付的证明目的不予采信。被告证据2-3中出具收条的人员为被告工作人员，该证据不能证实被告将黄金河谷两套房屋的钥匙交给了原告；通话录音中显示2018年原、被告并未对暖气费事实进行接洽，2019年薛守祥刚刚接任关于房建的工作，薛守祥打电话询问被告人员去年暖气费怎么办，只是询问，并不能证明原告已将房屋交付给了原告。本院对被告证明目的不予采信。原告证据2-4业户收楼确认书、住房验收交接表中无原告盖章，业主入住通知表中只有物业公司盖章，本院对被告以上证据不予确认。原告对被告证据2-4翡翠湾7号楼2-201物业缴费、电梯缴费、网上电子回单的真实性认可，可以证实原告收到翡翠湾7幢2单元601室，面积为92.83平方米。被告证据2-5为被告单方出具，该证据不能证实经双方协调将原置换的翡翠湾四套住宅调整至黄金河谷××楼、8号楼2单元1702室。本院对被告证据2-6中测绘报告的真实性予以确认；黄金河谷6栋户型面积明细表3张为打印件，无出具单位盖章，本院不予确认。本院对被告证据2-7、2-8予以确认。被告第三组证据只能证实原告300.17平方米、133.86平方米按照比例置换为521.49平方米期房作为宿舍。被告未按照约定交付翡翠湾期房，提出方案将黄金河谷给原告相应面积房屋。原告会议纪要中强调被告应该按照置换协议、补充协议认真履行房屋置换义务。该证据不能证明原告同意由被告将翡翠湾房屋转为黄金河谷的房屋。被告证据4-1为单方登记的材料，本院不予确认。被告证据4-2、4-3、4-4只能证实被告与第三方签订合同约定建造应急车库、战备库房。被告证据4-5、4-6为借款，与本案不具有关联性。本院对被告第五组证据予以确认。 本案经审理认定事实如下：2013年1月18日阿勒泰市人民政府发布《阿勒泰市交通局棚户区改造征收公告》，具体征收范围以阿勒泰市规划局交通局处棚户区改造项目用地红线图为准，征收时间2013年1月21日。2013年8月25日阿勒泰市国有土地上房屋征收与补偿办公室与原告签订《阿勒泰市交通局片区房屋征收补偿安置协议》，约定征收原告座落于阿市号字00036870号80.36平方米的住宅；原告同意以产权调换的方式进行安置补偿，安置房位置在阿勒泰市交通局片区，面积不低于85平方米，7号楼7层。 2014年原、被告签订《房地产土地置换协议书》。协议书约定，因建设金山国际商贸城需要，在阿勒泰市人民政府批准许可、自治区公路局批复同意的基础上，对原告的土地、办公用房、应急机械车库、职工住宅及其他地上附着物等进行拆迁置换。该协议书第一条约定，置换房产包括位于阿勒泰市××路上下两层办公楼，房产证号为1066247；住宅300.71平方米，房产证号为1066242；房产证号1XXXX，建筑面积133.86平方米；住宅面积78平方米，房产证号为1066236；公用应急机械库房（无房产证）。该协议书约定，置换土地包括位于阿勒泰市××路的11190平方米和1200平方米土地。协议书第二条约定经阿勒泰市人民政府批准并许可确认，将原告原有的12390平方米土地置换到克阿高速路416+900米处，置换土地面积为60亩；被告为原告建设面积为1498平方米的应急机械库房，公路养护生产房、85平米职工宿舍（原产权面积为78平方米）；协议书第四条约定，被告负责办理置换后的新土地、房屋权属证书。 2014年原、被告签订《房地产置换补充协议》。协议第一条约定，被告为原告建造1498平方米的应急车库；协议第二条约定，被告为原告置换60亩土地，并进行车库前混凝土地坪铺设，同时支付原告500000元资金，应急车库及60亩土地的产权由被告办理；协议第四条约定，原告原养护站二层楼，由被告在原告指定地点置换面积为974平方米的战备库房；协议第七条约定，原公房产权证300.71平方米土木结构住宅及公房产权证133.86平方米砖混结构住宅，置换为建筑面积521.49平方米期房作为原告宿舍。 被告已将应急车库交付原告使用，但未办理产权手续。被告已建战备库房，但工程尚未竣工验收，也未交付使用。原告已收到翡翠湾××楼，面积为92.83平方米。被告未按照置换协议和补充协议的约定将建筑面积300.71平方米及133.86平方米的房屋约定置换的521.49平方米宿舍交付原告。 2014年被告取得阿勒泰市红墩路3号翡翠湾土地使用权证，使用面积为25743.05平方米。 本案争议焦点：被告应否交还原告被拆迁的土地及房屋，如不能交还土地及房屋，被告应否赔偿原告的经济损失7073200元。 本院认为，阿勒泰市人民政府发布阿勒泰市交通局棚户区改造征收公告，阿勒泰市人民政府为该棚户区改造的拆迁人。原、被告自愿签订的《房地产土地置换协议书》、《房地产置换补充协议》，该协议合法有效。协议签订后原告依法将置换土地交付被告，原告已全面履行合同义务。被告已取得置换土地的所有权，并办理土地证，但只履行了合同的部分义务，未全面履行置换协议约定的内容。被告的行为构成违约。被告违约，原告有权要求被告承担相应违约责任。本案被告仅为置换合同的主体，并非土地拆迁人，原告要求被告返还土地，诉讼主体不适格。原告要求被告赔偿因被告违法行为损害原告财产造成的经济损失，原、被告之间的置换协议合法有效，原告称在双方分别向上级单位汇报期间，被告用重型车辆将原告的部分办公楼撞坏，被告以修复的名义擅自将办公楼损毁并拆除，进而将应急库房拆除无相应证据证实，本院对原告要求被告赔偿违法行为造成损失的诉讼请求亦不予支持。因原告无证据证明被告存在违法行为，故本院对原告要求对被告违法行为造成损失进行估价申请不予准许。 根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告阿勒泰公路管理局的诉讼请求。 本案案件受理费61314元，减半收取30657元，由原告阿勒泰公路管理局负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。 审判员 王 博 二〇二〇年三月二十九日 书记员 李长江