河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终80号上诉人（原审被告）李大卫，男，汉族，1968年8月8日出生，个体户，住南阳市桐柏县。委托代理人***，河南豫龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈玲，女，汉族，1974年10月18日出生，自由职业，住信阳市浉河区。委托代理人文厚成、黄雨亭（实习），河南冠南律师事务所律师。原审第三人李目（又名李月），男，汉族，1984年8月18日出生，住信阳市羊山新区。上诉人李大卫因与被上诉人陈玲、原审第三人李目、房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初1322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷，公开开庭审理了本案。上诉人李大卫及委托诉讼代理人***、被上诉人陈玲委托诉讼代理人文厚成、黄雨亭到庭参加诉讼。原审第三人李目未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李大卫上诉请求：1、请求撤销原判，改判上诉人与被上诉人所签订的《购房协议书》已履行完毕，不予解除。2、请求判令本案所诉争的房屋归上诉人占有使用，无需支付占用费。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。首先没有任何证据证明上诉人委托第三人代为清偿购房款且不免除上诉人的清偿责任。其次，第三人李目支付的购房款不仅仅是30000元，而是630000元。双方登记的《购房协议书》除第三条（五年后借助上诉人办理产权登记手续）为期限履行约定外，其他条款均为同时履行即时结清条款，双方已于合同签订当日履行了主要义务。上诉人支付房款已签订《房屋协议书》当日转给第三人李目，而不是李目清偿债务。评估报告严重失实。二、原审适用法律错误等。被上诉人陈玲答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人李目未答辩。一审法院查明，在本案房屋买卖合同签订前，第三人李目与原告陈玲存在民间借贷债权债务关系（债权人为陈玲、债务人为李目），与被告李大卫存在经济往来，原告陈玲与被告李大卫并不相识。在第三人李目的介绍、撮合下，2014年7月23日，原告陈玲（甲方）与被告李大卫（乙方）签订《购房协议书》，将其通过安置方式取得的房屋一套，卖给被告李大卫，约定如下：第一条，甲方房屋位于信阳市羊山新区××花园××楼××单元××房，房屋款金额为600000元。第二条，采用一次性付款方式，于购房款协议签订之日付清房款。第三条，在签订本协议5年后，即2019年8月甲方协助乙方办理产权登记手续。庭审中，关于购房款的支付问题，被告李大卫主张以下事实：李大卫与李目同为河南省桐柏人，李目欠李大卫650000元借款未还，原告陈玲默认以李大卫欠付的600000元购房款债务，抵销上述李目欠付李大卫的650000元民间借贷债务中的600000元，并且当场撕毁了李目向李大卫出具的650000元借款欠条。之后，李目又偿还了李大卫50000元剩余借款。同时，被告李大卫当庭提供的由李目出具的书面证言载明如下内容：买主李大卫于2014年7月13日将买房款600000元全款一次性交给李月，双方协商由李月出面中介陈玲（以下原房主），双方自愿签订购房合同，并同时交清手续，钱房两清，互不欠账。以后如有任何债务纠纷是李月和陈玲其他生意上之间的事，与李大卫无任何牵涉。原告陈玲对被告李大卫主张的上述事实及李月出具的书面证言载明的内容均不予认可。另主张如下事实：合同签订时，原告陈玲同意由李目帮助李大卫代为清偿购房款，但并不免除被告李大卫的购房款清偿责任。合同签订后，原告陈玲按合同约定履行了交付房屋及相关资料的义务。第三人李目未按合同约定履行支付购房款的义务，后经一再催告，第三人李目支付原告陈玲购房款30000元，又经原告陈玲多次催告，未再继续支付剩余的购房款。之后，原告陈玲将第三人李目履行付款的实际情况，告知了被告李大卫，并向其主张支付购房款权利。被告李大卫开始表示督促第三人李目履行付款义务，之后，又表示该购房款债务应由第三人李目承担，拒绝履行剩余购房款的支付义务。原告陈玲表示，在第三人李目未履行购房义务的情况下，应当由被告李大卫继续履行剩余购房款的支付义务。后又经多次催告，被告李大卫仍坚持其上述观点，拒绝履行剩余购房款的支付义务，原告陈玲遂提起本案之诉。本案在审理过程中，被告李大卫向本院申请追加李目为第三人参加诉讼。本院经审查后，准许追加李目为本案第三人参加诉讼，先按照被告李大卫提供的李目的电话号码与其进行电话沟通，介绍本案情况及被告李大卫追加其为第三人参加诉讼的事实，之后，按被告李大卫提供的住址及电话号码，向李目邮寄送达参加诉讼通知、开放传票、起诉状副本等法律文书，李目拒绝接收。经本院审判人员向双方当事人进行法律释明后，原告陈玲向本院提出司法鉴定评估申请，要求对被告李大卫对本案交易房屋上已形成添附的装修装饰费用及其占用该房屋期间所产生的占用费用进行评估，本院依法准许，并依法定程序选择并委托信阳誉华宏大联合资产评估事务所，对上述两项费用进行司法评估，该所评估人员经过现场勘察核实后，作出信誉宏评报字[2019]第145号评估报告书，评估结论为：本案交易房屋上已形成添附的房屋装饰装修评估价值为84280.38元、房屋占用期间（2014年7月23日至2019年1月23日）的占用费为42000元。原告陈玲支付为此支付评估费1700元。原告陈玲对该评估报告无异议，被告李大卫认为该评估报告采用的60%成新率过低，应按90%计算，不予认可。上述事实有房屋安置协议、购房合同原件、当事人之间通话的音频资料、书面证人证言、装修资料及票据、装修费用及房屋占用费评估报告书、评估费用票据、当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，一、本案双方当事人争议的焦点之一系对有争议的事实认定之争。对于双方无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，依据相关民事诉讼证据规则的规定，结合双方当事人分别主张的事实及其提供的证据，作如下分析认定：1.证人李目无法定可以不出庭作证的事由未出庭作证，且李目在被追加为本案第三人时，在本院已明确告知相关案情的情况下，仍拒收本院邮寄的法律文书，不出庭接受质询，被告李大卫提供由其出具的书面证言，属于无正当理由未出庭作证的证人证言，无法核实其真实性，且无其他证据与之相互印证，故本院对李目出具的书面证言不予采信。2.被告李大卫当庭陈述主张原告陈玲默认以其欠付600000元购房款债务抵销李目欠其的600000元民间借贷债务、并当场撕毁欠条的事实，与其提供的由李目出具的书面证言中关于“买主李大卫于2014年7月13日将买房款600000元全款一次性交给李月”的内容，相互矛盾，且无其他证据相互印证，本院对其当庭陈述所主张的事实，不予采信。3.本院依法定程序，组织双方当事人选定并委托具有相应资质的评估机构所作的评估报告，程序合法，客观公正，被告李大卫虽对其中采用的成新率60%提出异议，认为成新率过低，应按90%计算，但其未提出相反证据证明其异议的理由成立，故对其主张的该项异议意见，本院不予采纳，对该评估报告作出的评估结论予以采信。二、本案双方当事人争议的焦点之二系本案房屋买卖合同在缔约、履行过程中，原告、被告、第三人之间形成何种性质的民事法律关系，应定性为债务转移，还是第三人代位清偿民事法律关系。对于该焦点，分析论证如下：1.债务转移又称免责的债务承担，指原债务人所承担的债务全部或部分转移给第三人，原债务人脱离原债权债务关系，不再承担债务清偿责任，第三人成为新债务人，与债权人之间成立新的债权债务关系，承担应当由原债务人承担的债务清偿责任。在此法律关系中，原债务人与第三人之间的债务转移意思表示必须明确、具体，债权人同意原债务人将其承担的债务全部或部分转移给第三人的意思表示必须明确、具体，特别是债权人免除原债务人债务清偿责任的意思表示必须明确。通常情况下，上述债权人、新债务人的意思表示不适用推定意思表示的认定原则，更不适用默认的意思表示认定原则。2.在第三人代位清偿法律关系中，债务人并不脱离原债权债务关系，第三人并非债务人，第三人对债务的履行，视为债务人对债务的履行，如第三人不履行债务或履行不符合合同约定，其法律后果由债务人承担，债权人依法应当向债务人主张权利，不享有请求第三人履行债务的权利。3.本案中，被告李大卫所举证据既不能证明第三人李目已作出接受被告李大卫转移其购房款债务的明确意思表示，也不能证明原告陈玲已作出同意购房款债务转移至第三人李目的明确意思表示，故，本案房屋买卖合同在缔约、履行过程中，原告、被告、第三人之间未形成债务转移民事法律关系。原告陈玲在同意接受第三人李目代为履行支付购房债务的同时，并未免除被告李大卫的购房款债务清偿责任。依法应当认定原告、被告、第三人之间成立第三人代位清偿民事法律关系。综上所述，依据现行民事诉讼证据规则的相关规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被告李大卫对其已履行600000元购房款债务的事实，承担举证责任。被告李大卫所举证据不能证明其主张的购房协议签订时已付清购房款600000元的待证事实，应承担举证不能的不利法律后果。本案房屋买卖合同在缔约、履行过程中，原告陈玲、被告李大卫、第三人李目之间成立第三人代位清偿的民事法律关系。第三人李目代为支付的30000元购房款，视为被告李大卫对购房款债务的部分履行。但该履行金额与合同标约定的600000元债务金额相比，比例极小，依法应当认定合同主要债务未履行。在此情形下，原告陈玲请求被告李大卫履行合同主要债务，被告李大卫拒绝履行，致使原告陈玲的合同目的不能实现，构成根本违约，依法原告陈玲可以解除合同。本案起诉状送达被告李大卫之日，可视为原告陈玲解除本案房屋买卖合同通知到达之日。原告陈玲解除本案房屋买卖合同并要求返还本案交易房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况作如下处理：对本案交易房屋上已形成添附并列入上述评估范围内的装修装饰物归原告陈玲所有，原告陈玲按装修装饰物的评估价值补偿被告李大卫84280.38元；被告李大卫支付原告陈玲占用本案交易房屋期间的占用费42000元。对于第三人李目已代为支付的30000元购房款，为避免被告李大卫与第三人李目之间就该30000元产生纠纷，仍由第三人李目向原告陈玲另行主张返还请求权，较为妥当。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第八十四条、第九十四条、第九十七条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，一审判决：一、解除原告陈玲与被告李大卫于2014年7月23日签订的《购房协议书》；二、被告李大卫于本判决生效之日起三十日内，将位于信阳市羊山新区王城花园4号楼2单元804号房屋交付原告陈玲，交付房屋时，信誉宏评估报字[2019]第145号评估报告书中房屋装饰装修明细表上载明的装修装饰物一并交付，不得拆除、毁损；三、被告李大卫支付原告陈玲房屋（位于信阳市羊山新区××花园××楼××单元××号房）占用期间的占用费42000元；四、原告陈玲补偿被告李大卫房屋（位于信阳市羊山新区××花园××楼××单元××号房）装修装饰费用84280.38元；五、驳回原告陈玲的其他诉讼请求。上述第三项、第四项判决所确定的金钱给付义务，相互抵销后，原告陈玲仍支付被告李大卫房屋（位于信阳市羊山新区××花园××楼××单元××号房）装修装饰费用42280.28元，于上述第二项判决实际履行的同日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1420元，原告陈玲负担710元、被告李大卫负担710元；评估费1700元，原告陈玲负担850元，被告李大卫负担850元。二审查明事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案陈玲与李大卫经李目介绍于2014年7月23日，签订一份《购房协议书》，陈玲将其通过安置方式取得的位于信阳市羊山新区王城花园4号楼2单元804号房屋，以人民币600000元的价格出卖给李大卫。主要约定：购房协议签订之日付清房款，5年后即2019年8月陈玲协助李大卫办理产权过户登记手续。购房协议签订后，李大卫未将600000元购房款支付给陈玲，陈玲也未将房屋产权过户给李大卫，双方引起诉讼。一审根据查明的事实，作出的判决并无不当。上诉人李大卫上诉理由经查：1、关于一审认定债务未转移的事实是否正确问题。本案是房屋买卖合同纠份，即合同相对人为李大卫和陈玲。李大卫购买陈玲的房屋，双方签订了购房协议，李大卫应按购房协议的约定将购房款支付给陈玲，其上诉称陈玲默认以其欠付600000元购房款债务抵销李目欠其的600000元民间借贷债务、并当场撕毁欠条的事实，没有提供证据证实。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。根据该条法律规定，李大卫将合同的义务全部或者部分转移给第三人李目，即免责的债务承担，应当以债权人陈玲明确的同意为要件。既便陈玲在签订合同时，陈玲有默示的情形，但陈玲默示的意思表示也不明确，只是李大卫单方的猜测，因双方没有签订债权债务转移合同，且陈玲对其陈述也予以否认，故李大卫认为债务已转移给第三人李目的上诉理由，本院不予采纳。2、关于一审采信评估报告是否正确问题：一审根据当亊人的申请，组织双方当事人选定并委托具有相应资质的评估机构，对案涉房屋的装饰部分进行了评估，鉴定机构按照60%成新率，作出的评估报告，客观公正，一审对评估报告作出的评估结论予以采信并无不当。上诉人李大卫与第三人李目的经济纠份，属另一法律关系，李大卫可另行主张权利。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1420元，由上诉人李大卫负担。本判决为终审判决。审判长  朱峰审判员  马勇审判员  姚涛二〇二〇年三月二日法官助理马征程书记员李鸿杰