河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2274号上诉人（原审原告）：聂同庆，男，汉族，1980年8月21日出生，住河南省温县。委托诉讼代理人：李华金，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾梦婷，河南良仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州金山置业有限公司，住所地郑州市惠济区开元路109号。法定代表人：冼振源，该公司总经理。委托诉讼代理人：安元星，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄晓敏，河南天基律师事务所律师。上诉人聂同庆因与被上诉人郑州金山置业有限公司(以下简称金山公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。聂同庆上诉请求：1、请求二审法院查明事实后依法改判;2、本案一、二审诉讼费由金山公司承担。事实与理由：一、一审法院故意遗漏证据来查明事实，无视上诉人提交材料，进而做出了对上诉人不利判决。金山公司根本没有在合同约定的期限内将符合合同第八条约定条件的涉案房屋交付上诉人。在上诉人起诉后才得知金山公司交房不符合交房条件，且逾期取得工程竣工验收备案表，2016年12月通知业主收房时根本不符合交房条件，不属于法律意义上的交付，不是实际交付，业主当时基于对开发商的信任才收房，后办理产权证日期一拖再拖，才起诉违约赔偿。被上诉人没有取得验收备案，故一审法院查明按合同约定交房的事实错误。一审法院未查明被上诉人延期办理初始登记原因：建设工程规划的核实证明材料与房屋面积实测报告相冲突导致延期取得报送资料，房屋面积测绘报告和具结书延期取得，而该两项材料是政策变更前必备资料。二、由于原审法院未查明所有事实，做出错误的判决，进而适用法律错误。被上诉人在合同约定办理产权证期限内尚未取得政策变化前应当报送的资料；原审法院以政策及登记内容发生变化非被上诉人所能预见或控制的属认定事实错误。办理备案登记部门的调整不影响被上诉人按期履行义务。综上所述，上诉人一审时提交七组证据充足形成完整证据链条，足以证明金山公司违约，再结合新政策颁布的时间、合同签订时间足以证明政策及职能部门发生变化不是无法预见的。因此不能免除金山公司提交首次登记违约的责任。一审法院查明事实和认定事实均错误，请求二审法院依法改判。金山公司辩称：一、金山公司已按照合同约定时间交付案涉房屋，不存在逾期交房。金山公司已按照双方签订的《房屋买卖合同》约定时间向上诉人告知其认购的房屋已具备交付、入住条件，并通知其按照合同约定时间到天伦庄园交房。同时上诉人在上诉状中也自认收房的事实。上述行为均表明金山公司按照合同约定时间向上诉人交付房屋，并不存在逾期交房。金山公司在交付房屋时已取得竣工备案证，案涉房屋的供水设施、供电设施、燃气供应设施等已经齐备，具备入住和使用条件，上诉人接收房屋，这一行为应视为对金山公司交房的认可。二、金山公司无法按照合同约定时间办理初始登记系因政府职能调整等情势变更所致，该情形系金山公司无法预见的因素，金山公司不应承担违约责任。且金山公司已在不动产登记中心可以办理业务的第一时间将办理首次登记的所有资料递交不动产登记中心。不动产登记制度的实施，金山公司不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记材料”的义务；同时向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送“初始登记”相关材料不同，客观上所需时限也不相同，且非开发商企业所能控制；另外政府职能部门的调整不属于商业风险，开发企业无法预见且不可避免。同时，因政策变更、机构调整这一情势变更发生后，双方并未对办理首次登记事项的期限及违约责任承担进行重新约定。在此情形下，上诉人依据已发生变化、不可能得到履行的合同主张违约责任，无事实依据。另外，金山公司已于能够办理首次登记的第一时间将涉案房屋权属首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，在上诉人不存在、也未提交证据证明其实际损失情况下主张高额违约金，无法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。聂同庆向一审法院起诉请求：1、判令金山公司向聂同庆支付逾期办理产权登记违约金93208元（以已付房屋总价款382万为基数按日0.005%计算，从2017年3月1日计算至涉案房屋办理产权登记备案之日止，现暂计算至2018年7月1日）；2、本案的诉讼费用由金山公司承担。一审法院认定事实：2016年7月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发位于郑州市××区××、××路东××城小区住宅××套，建筑面积为230.73平方米，房屋总价款382万元；关于交房问题，合同约定被告应在2016年12月31日前将具备交房条件的房屋交付给原告使用，交付的房屋建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实等；关于产权登记，合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同附件约定执行即出卖人应当在2017年2月28日（商品房交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。上述合同签订后，原告已按照合同约定向被告支付房屋价款。另查明，被告开发的该小区中包括原告在内的涉案房屋基本在原被告双方合同约定的期限内交付；2018年5月30日，被告将涉案房屋权属首次登记资料递交郑州市不动产登记中心,郑州市不动产登记中心出具了不动产登记受理凭证，包括原告在内的房屋产权证书大部分已办理完毕。再查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局在其官网发布通告告知自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件内容，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该院予以确认。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的约定，出卖人应当在2017年2月28日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。鉴于相关政策及登记内容发生变化，对开发企业办理权属登记的周期确实产生较大影响，该因素并非开发企业所能预见或控制，因此完全按照原合同约定来确定违约责任有失公允，且被告办理不动产权属证书的义务也已履行完毕，故原告要求被告支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，该院不予支持。原告称被告涉案项目楼盘存在有在建工程抵押情况，影响了有关登记手续的办理，未提供有力证据佐证，该院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告聂同庆的诉讼请求。案件受理费1065元（已减半），由原告负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。聂同庆、金山公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，且办理产权首次登记与房屋初始登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等客观上存在较大差异。虽然办理房屋权属登记的客观情况已发生变化，但出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行房屋权属登记的义务，以期实现双方合同目的。本案中，案涉合同约定，金山公司应当在2017年2月28日（商品房交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人（金山公司）在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。合同签订后，聂同庆按照合同约定支付了全部房款，金山公司向聂同庆交付了案涉房屋。虽然办理房屋权属登记的客观情况发生了变化，但金山公司仍负有办理案涉房屋权属登记的义务，其逾期办理应承担相应的违约责任。鉴于2016年8月20日之后房屋权属登记政策的变化情况，客观上存在报送房屋权属登记资料及流程增加的因素，且涉案房屋也已交付使用，综合本案合同履行情况及聂同庆的实际损失，本院酌情在合同约定违约金标准的基础上予以核减，即按日0.003%的标准计算违约金。金山公司于2018年5月30日将涉案房屋权属首次登记资料递交郑州市不动产登记中心并被受理，故金山公司应以聂同庆已付房款382万元为基数，按日0.003%的标准向聂同庆支付自2017年3月1日起至2018年5月29日的违约金52143元（382万元×0.003%×455天）。综上所述，聂同庆的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6520号民事判决；二、郑州金山置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付聂同庆违约金52143元；三、驳回聂同庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取的1065元，由郑州金山置业有限公司负担596元，由聂同庆负担469元。二审案件受理费2130元，由郑州金山置业有限公司负担1193元，由聂同庆负担937元。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年三月二十六日书记员  娄杨杨