山东省商河县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁0126民申1号 再审申请人：王建勇，男，1965年4月6日出生，汉族，住河北省石家庄市。 再审申请人：潘风英，女，1964年2月8日出生，汉族，住河北省石家庄市。 被申请人（一审原告）：康光临，男，1957年10月6日出生，汉族，住河北省石家庄市灵寿县。 被申请人（一审原告）：李伟英，女，1972年9月20日出生，汉族，住河北省石家庄市灵寿县。 被申请人（一审被告）：河北嘉凯房地产开发有限公司，住所地石家庄市。 法定代表人：王建勇，总经理。 再审申请人王建勇、潘风英因被申请人康光临、李伟英与河北嘉凯房地产开发有限公司（以下简称“嘉凯公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2015）商民初字第1582号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 再审申请人王建勇、潘风英申请再审称，申请事由一：符合《民事诉讼法》第二百条第二项：原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的，具体事实和理由如下：（1）从2013年6月份开始时，被申请人康光临、（张长青）、李伟英（李伟英系康光临妻子）等先后向石家庄川云投资咨询有限公司借款50万元、40万元、20万元合计110万元，以每月2.2分利息借款期限一年。2014年6月6日至2014年11月25日，被申请人康光临、李伟英等人，通过银行转账借给石家庄川云投资有限公司灵寿分公司七笔合计75万元本息共计789050元，加上李伟英欠款10950元（该欠款从以上110万元借款中扣除）凑足80万元，这项借款之后由河北嘉凯房地产开发有限公司承接。至2014年12月18日，被申请人康光临作为灵寿分公司经理，知道石家庄川云投资咨询有限公司和嘉凯公司到期无法还本付息，因此要求用山东省商河县龙桑寺鑫茂广场商住楼两套，每套作价肆拾万元共计捌拾万元抵顶其借款本息，并签订预约认购鑫茂广场商住楼协议两份，从以上事实不难看出，双方的真实意思表示是以房抵债，并非房屋买卖。（2）嘉凯公司与康光临、李伟英夫妇双方将鑫茂商业广场商住楼7号、8号房屋作价80万元共计捌拾万元抵顶被申请人康光临、李伟英的借款本息，并于2014年12月18日签订协议，再审申请人交付被申请人康光临、李伟英鑫茂商业广场商住楼7号、8号房屋钥匙。双方已经实际履行了《鑫茂商业广场商住楼认购协议书》。预约认购商住楼协议，双方的真实意思表示是“以房抵债”而非房屋买卖；再者物权交付是事实。因此，商河法院认定预约认购商住楼协议是《商品房买卖预售合同》是错误的。 申请事由二：符合《民事诉讼法》第二百条第四项：原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的，具体事实和理由如下：当时嘉凯公司法人代表王建勇已被刑事拘留，后被判刑三年。由于法人代表王建勇没有到庭，原审法院缺席作出（2015）商民初字第1582号民事判决书。 申请事由三：符合《民事诉讼法》第二百条第六项：原判决、裁定适用法律确有错误的，具体事实和理由如下：商河法院把双方签订的商住楼预约认购协议错误地认定为《商品房预售合同》，继而以嘉凯公司没有取得《商品房预售许可证》为由，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第二条“出买人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”及第五条规定，确认双方签订的《鑫茂商业广场商住楼认购协议书》无效，是错误的。事实上，双方签订的商住楼预约认购协议的真实意思不是买卖房屋，而是抵账。因此商河法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第二条、第五条是错误的。 综上，王建勇、潘风英依据第二百条第二项、第四项、第六项申请再审。 被申请人康光临、李伟英、嘉凯公司未提交意见。 本院经审查认为，一、关于申请事由一、申请事由三， 王建勇、潘风英主张嘉凯公司与康光临、李伟英之间签订的《鑫茂商业广场商住楼认购协议书》真实意思表示是以房抵债，不是房屋买卖，一审法院认定预约认购商住楼协议是商品房买卖合同，认定事实错误;适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第二条、第五条，认定合同无效，适用法律错误。王建勇、潘风英依据《中国人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项申请再审，提交石家庄川云投资咨询有限公司付款凭证及收款收据复印件共计五张。 经审查认为，王建勇、潘风英虽主张《鑫茂商业广场商住楼认购协议书》是“以房抵债”，即名为买卖合同关系，实为借贷关系，但其提供的五张单据只能说明康光临、李伟英等与河北川云投资咨询有限公司（嘉凯公司）存在资金往来，不能证明他们之间是借贷关系。一审法院依据康光临、李伟英提交的与嘉凯公司签订的《鑫茂商业广场商住楼认购协议书》两份，嘉凯公司给康光临、李伟英出具的收款收据两份，嘉凯公司出具的交付购房款的证明，交付购房款的计算单复印件，李伟英出具的在康光临其他债权中扣款证明复印件，七份收款收据的复印件，嘉凯公司给康光临出具的付款凭证，灵寿县农村信用合作联社股份有限公司正南信用社出具的复式记账凭证两张、储蓄取款凭条两张、储蓄存款凭条两张，中国农业银行股份有限公司灵寿县支行出具的四页已销户活期账户明细清单等证据认定康光临、李伟英与嘉凯公司签订《鑫茂商业广场商住楼认购协议书》及康光临、李伟英交付购房款的事实，证据充分。 即使王建勇、潘风英主张“该购房款系借款，后康光临、李伟英因发现石家庄川云投资咨询有限公司、嘉凯公司到期无法还本付息，要求用山东省商河县龙桑寺鑫茂广场商住楼两套，每套作价肆拾万元共计捌拾万元抵顶其借款本息，并签订预约认购鑫茂广场商住楼协议两份”的情况属实，即本案中商品房买卖合同是在嘉凯公司未偿还借款本息的情况下，经双方重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款。康光临、李伟英与嘉凯公司双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是嘉凯公司难以清偿债务时，通过将其所有的商品房出售给康光临、李伟英两位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。一审尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，按照商品房买卖合同审理，并无不当。 王建勇、潘风英主张的房屋交付问题并不是商品房买卖合同是否有效的法定要件，即本案中房屋交付与否并不影响《鑫茂商业广场商住楼认购协议书》是否有效，一审因嘉凯公司未取得商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第二条、第五条规定，认定两份《鑫茂商业广场商住楼认购协议书》无效，适用法律正确。 综上，王建勇、潘风英根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项申请再审的理由不能成立。 二、关于申请事由二，王建勇、潘风英主张诉讼时嘉凯公司法定代表人王建勇已被刑事拘留，后被判刑三年，其依据《民事诉讼法》第二百条第四项申请再审。经审查认为，（2019）鲁0126执异59号王建勇与康光临、李伟英、嘉凯公司执行异议一案中，王建勇提交的（2017）冀0126刑初57号河北省灵寿县人民法院刑事判决书中载明：“王建勇于2016年8月13日被执行刑事拘留”，本案一审于2015年12月4日受理，判决于2016年5月5日作出，在诉讼过程中嘉凯公司的法定代表人王建勇并未被刑事拘留。一审过程中本院依法采用邮寄送达、公告送达方式为嘉凯公司送达开庭传票、应诉通知书等诉讼材料，但其经传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。一审缺席判决认定的证据在开庭审理时已经依照法定程序进行了审查核实，并在判决书中对证据的采信与否依法进行了分析，阐明了认定理由，不属于未经质证的证据。故，王建勇、潘风英根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第四项申请再审的理由不能成立。 综上，王建勇、潘风英的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项规定的情形。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回王建勇、潘风英的再审申请。 审判长 孙 浩 审判员 王兴宝 审判员 王心舸 二〇二〇年三月二十七日 书记员 王艳霞