河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终815号上诉人（原审被告）：巩义市三和置业有限公司，住所地河南省巩义市永新东路。法定代表人：曹雪峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋铎，河南远恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵鹏，河南远恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：毛伟，男，1986年7月5日出生，汉族，现住巩义市。上诉人巩义市三和置业有限公司因与被上诉人毛伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2019）豫0181民初5573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。巩义市三和置业有限公司上诉请求：1.撤销原判第二、三项，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定因政府行政机关及天气原因应当延期的天数180天没有依据，应当依据实际天数计算。1.双方对于此类延期有明确约定。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，在计算延期天数时，应当将此类延期天数据实扣除，一审判决酌定180天没有依据。2.一审已经查明此类延期的具体天数。上诉人在一审中向法庭提交了2016年到2017年期间巩义市环境污染防治攻坚战领导小组办公室下发近30多个管控文件，据统计，因政府封土行动、大气污染治理等行为及恶劣天气等因素导致无法施工天数有280天。3.在现有证据无法查实的情况下，法官可以根据生活经验和常识，运用自由裁量权予以确认案件事实，但在能够准确查明客观事实的情况下，就应当依法据实确认，而不是酌定，否则就是法官自由裁量权的滥用。二、被上诉人对于延期交房存在一定的过错，应当承担一定的责任。1.被上诉人拒不收房。由于巩义市东区变电站开闭所的问题，影响了上诉人领取涉案房屋《巩义市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》时间，但房屋已经具备交房条件，上诉人于2018年6月20日开始通知业主交房，小区300户业主有295户办理了交房手续。2018年6月25日，被上诉人收到了交房通知书，且被上诉人于2018年7月7日在交房现场签订了交房签到表，但被上诉人拒不收房。2.被上诉人在涉案房屋在有关部门进行竣工验收备案后仍不收房。房屋买卖合同属于双务合同，当事人应当依据交易习惯相互配合履行，被上诉人拒不收房造成交房无法完成，对于交房延期也应承担相应的责任。三、一审判决错误判令上诉人承担涉案房屋延期办证的违约责任。1.上诉人不是办证主体，只是承担将业主办理不动产证所需要的资料提供给产权部门登记备案。办理房屋不动产证是政府有关部门的责任，不是开发商的责任。2.由于被上诉人的原因导致涉案房屋不具备进行备案的条件，上诉人不应承担责任。一审判决错误把上诉人作为办证主体，把所附条件没有成就的行为后果强加给上诉人，不仅认定事实错误，更显失公平和公正。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的诉讼请求。二审庭审中，上诉人补充意见称：一审判决对一个行为进行了重复评价，既判定延期交房承担违约责任，又判令上诉人对于延期办证再次承担违约责任。但是办证具有前提条件，是交房以后90天将有关资料提交给有关部门。既然该房屋尚未交付，要求上诉人承担办证责任的条件尚未成就，一审判决判令上诉人因为延期办证承担责任没有依据。毛伟辩称：一、上诉人提出的因政府管控及天气原因延期天数应当按280天计算，缺乏事实和法律依据，与实际情况严重矛盾。从上诉人提供的管控文件以及监理日志来看，均为大气污染整治、环境污染整治下达的封土停建令，这种防止环境污染的整治从2010年全国雾霾蔓延开始，每一年特别是冬季地方政府都有，政府行政机关的这些行为因素并非完全不能预见，不属于偶然突发事件，但在签署购房合同时并未就政府行为的相关情况会导致延期交房对被上诉人进行提醒或者沟通，因此，在能预见发生延期时没有进行有效规避手段而造成的延期交房的违约责任应自行承担，不能由消费者买单。一审法院基于事实扣除180天合理延迟天数公平且公正，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。二、上诉人提出因被上诉人拒不收房故对于延期交房存在一定过错，与事实不符，隐瞒了相关细节。2018年6月20日上诉人通知全体业主于7月7日交房，单方面认为该商品房已具备交房条件，实则只是不想承担全体业主更多的逾期交房违约金，而进行的不具备交付条件的强制交房，实际情况是通知交房当天小区公共设施未完成，绿化未完成，消防未完成，交房当天大量业主交付失败。依据商品房买卖合同第八条明确约定：××应当在2018年1月31日前交付房屋，并需具备"工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表"此条件；但上诉人于2019年5月30日才取得《巩义市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，因此在通知收房当天该房屋没有经过政府部门验收合格，且不符合合同约定，并不具备交付条件。其次，被上诉人在验房当天聘请具有国家资质的郑州房博士验房咨询有限公司的验房师对房屋本身也进行了査验，事后出具了《房屋査验咨询报告书》以及《验房承诺书》，承诺验房内容真实有效。在出具的报告书中指出该房屋存在大量质量问题；多处细节指出未施工完毕。同时，交房当天被上诉人无法出具三书一证一表，其中取得竣工验收备案表是《商品房买卖合同》第八条约定必备交付房屋的条件，由此说明2018年7月7日被告并没有房屋交付的资格和条件，交付失败。此后被上诉人向上诉人提交了《关于验房后发现的问题以及整改诉求告知书》以及《房屋査验咨询报告书》，要求上诉人尽快进行整改后安排再次交房。随后上诉人对该房进行了简单修补，经被上诉人二次验收，发现除私家庭院进行了简单设置围挡圈起来以外，二楼衣帽间以及储藏间仍未建设，其他方面也只是进行了房屋部分表面空鼓以及清洁的处理；针对验房报告中提出的地面极差，顶板极差，墙面垂直度偏差较大，门窗质量问题，以及地下室大面积空鼓问题，被上诉人均没有进行修补或者给出合理解决方案。因此被上诉人2019年6月14日只能向巩义市人民法院起诉。在一审判决上诉人交付房屋基础上，被上诉人强烈要求，上诉人最终才同意交付。被上诉人无过错，不应承担任何责任。三、上诉人提出一审判决判令上诉人承担涉案房屋延期办证的违约责任错误，是对合同法以及相关法律文件规定的不尊重和无视。一审判决并未有错误把上诉人作为办证主体，只是说明承担逾期的违约责任，上诉人上诉理由不能成立，应尽快履行合同承诺的违约责任，接受合同约定的惩罚性制裁。二审法院应当依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。毛伟向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同；2.判令被告支付给原告违约金及赔偿款共计131436.4元；3.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。后毛伟变更诉讼请求为：1.判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告房屋；2.判令被告即日给付原告因延迟交付房屋产生的违约金127.91元/天，违约金天数按照合同约定交房日2018年2月1日开始，至原告实际收到房屋日期止，最终按照得出的逾期天数来计算赔偿违约金数额后进行赔付；3.判令被告即日给付原告因被告的责任，原告不能按时取得房地产权属证书，被告按已支付房价款的1%向原告支付违约金共计12791.14元；4.判令被告即日给付原告诉求第二条违约金与实际损失的差额，按照28.78元/天计算差额，最终按照得出的逾期天数来计算赔偿违约金数额后进行赔付；5.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月26日，原告（××）与被告（××）共同签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于河南省××山路西、××通路北正和·紫荆城××区（现定名）1幢1单元1层102号预售住宅商品房一套，户型为1-2层复式，合同约定建筑面积共191.93平方米，其中套内建筑面积143.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积48.45平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为6664.48元/平方米，总金额1279114元。双方在该合同第八条约定：××应当在2018年1月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表条件，并符合合同约定的商品房交付××使用。但如遇不可抗力，××逾期付款，政府行政机关停水、停电、天气、自然灾害等因素，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期；第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，××如未按合同规定期限将该商品房交付××使用，逾期超过90日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第十五条约定：××应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金。该合同经双方签字盖章成立后，原告分别于2016年12月26日和2017年3月3日将首付款279114元及其在中国银行股份有限公司巩义支行借款（期限为2017年2月3日至2047年2月3日，月利率为0.3675%）100万元，合计总房款1279114元全部支付给被告。2018年6月25日，被告向原告送达了交房通知书，原告于同年7月7日在交房签到表上签字并捺指印确认，但原告并未实际接收案涉商品房。2019年5月30日，巩义市住房和城乡规划建设局工程竣工处向被告出具正和·紫荆城亲和园B区1号楼的工程竣工验收备案的《巩义市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。之后，被告未再向原告送达交房通知书。本案在审理过程中，原、被告双方对《商品房买卖合同》履行期间，因政府启动重污染天气预警响应等客观因素，使被告在实际施工过程中工期受到一定影响的事实予以认可，并同意扣除合理的迟延天数。被告依据2016年至2018年三年期间巩义市人民政府关于启动重污染天气预警响应的通知等管控文件，主张自2016年3月至2018年期间应扣除因政府行政机关及天气等因素影响的合理迟延天数为313.5天，而原告仅同意在被告承担违约责任时扣除合理迟延天数为152天。一审法院认为，2016年12月26日，原告与被告共同签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，自双方签字或者盖章时成立，具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定履行付款义务后，被告负有按照约定时间向原告履行交付案涉商品房和按时交付房产权属证书的义务。由于被告在2019年5月30日才取得巩义市住房和城乡规划建设局出具的《巩义市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，虽然原告于2018年7月7日在被告交房签到表上签字并捺指印确认，但被告在2019年5月30日前并未实际向原告履行交付商品房和按约定时间交付房产权属证书的义务。《商品房买卖合同》中载明了具体交付商品房的日期（2018年1月31日前）和办理房产权属证书的日期（商品房交付使用后90日内），并分别约定了逾期交付商品房和逾期办理房产权属证书的违约金，系被告作出的合同承诺，也是原、被告双方对于违约所约定的一种制裁，更具惩罚性（惩罚性违约金）。因被告过分迟延交房，导致了交付房屋的实际日期不仅超过了合同约定的交房日期，而且超过了其承诺的原告可取得房产权属证书的日期，虽然在合同中约定的办证日之后、被告实际交房之前只存在一个期间，但是在该期间内被告既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期办证的违约行为，应依据合同的约定分别承担相应的违约责任。故被告自2018年2月1日起依法应分别承担逾期交房、逾期办证的违约责任。关于被告提出案涉商品房的交房期限延期至2018年6月20日，且该商品房已具备入住条件，2018年7月7日原告在交房签到表上签字后，因其自身原因迟迟未予收房等超出合同约定之外的辩解意见，与2019年5月30日巩义市住房和城乡规划建设局出具的《巩义市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》中载明的事实不相符，故该院不予采信。关于原告主张继续履行合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定和《商品房买卖合同》的约定，被告负有将其开发的位于河南省××山路西、××通路北正和·紫荆城××区（现定名）1幢1单元1层102号预售住宅商品房（户型为1-2层复式，建筑面积为191.93平方米）一套交付给原告的义务，故对原告主张被告继续履行合同向其交付案涉商品房一套的诉讼请求，该院予以支持。关于被告逾期交付案涉商品房的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，原、被告双方在履行合同过程中，因被告自身和政府行政机关及天气等客观因素影响，导致被告未能如期履行合同义务。扣除被告可以据实合理的延期期限外，应依法承担违约责任。因被告未能在2018年1月31日前将案涉商品房实际交付原告使用，其违约起算日应从2018年2月1日开始，违约期间至实际向原告交付商品房之日止，但实际计算违约金时应扣除合同约定因政府行政机关及天气等因素影响的合理天数。根据巩义市人民政府关于启动重污染天气预警响应的通知等管控文件要求和原、被告双方的质证意见及合同履行情况，并考虑被告在2019年5月30日之前，对巩义市白云山路西、政通路北正和·紫荆城亲和园B区工程施工的实际情况等综合因素，根据公平和诚信原则予以衡量，该院酌定扣除合理迟延天数180天为宜。故对原告主张被告从2018年2月1日起至实际向原告交付商品房之日止，扣除因政府行政机关及天气等因素影响的合理迟延天数后按照127.91元/天标准计付违约金的诉讼请求，该院予以支持。关于被告逾期办理房产权属证书的违约金责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“××应当履行向××交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定，以及《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在《商品房买卖合同》约定的2018年1月31日前将案涉商品房交付原告使用，并负有自2018年2月1日起90日内为原告办理该商品房房地产权属证书的义务。由于被告的原因使原告未能在合同约定的期限内取得该商品房的房地产权属证书，且双方又没有特殊的约定，因此被告应当承担按原告已支付商品房价款1279114元的1%向原告支付违约金的责任，故对原告主张被告承担逾期办理房地产权属证书违约金12791.14元的诉讼请求，该院予以支持。关于原告要求增加违约金（实际损失）的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中已明确约定逾期交付商品房、逾期办理房地产权属证书等违约金的给付标准，具有补偿性，且约定的违约金不存在明显过低的情形，故应当根据合同约定的违约金计算标准确定违约金数额，对于原告主张另按照28.78元/天调整违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，被告应当在承担逾期交付案涉商品房、逾期办理房地产权属证书违约责任后，还应当履行《商品房买卖合同》确定的相应义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十八条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告巩义市三和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告毛伟交付位于河南省××山路西、××通路北正和·紫荆城××区（现定名）1幢1单元1层102号预售住宅商品房（户型为1-2层复式，建筑面积为191.93平方米）一套；二、被告巩义市三和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告毛伟支付逾期交付商品房违约金（自2018年2月1日起至实际交付案涉商品房之日止，扣除期间合理延迟的180天后，按照已交付购房款1279114元的日万分之一，即127.91元/天计算）；三、被告巩义市三和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告毛伟支付逾期办理案涉商品房权属证书违约金12791.14元；四、驳回原告毛伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16427元，由毛伟负担100元，巩义市三和置业有限公司负担16327元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：毛伟于2019年12月20日接收案涉房屋。毛伟于2020年1月23日向本院提交申请书，称按照双方合同约定，巩义市三和置业有限公司应当在商品房交付使用后90日内配合到产权登记机关备案，现毛伟同意实际交房日期按照2019年12月20日计算，请求撤回其在本案中要求上诉人支付逾期报送办理案涉房屋权属证书违约金的诉讼请求。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。一审判决后，毛伟已于2019年12月20日接收了案涉房屋并办理了收房手续，一审判决第一项的内容已履行完毕。一审法院根据政府相关重污染天气治理的管控文件并结合案涉工程施工的具体情况，酌定扣除合理迟延天数180天，已考虑到因大气污染防治等环保因素对上诉人履行合同的影响。上诉人主张扣除无法施工天数280天，理由不足，本院不予支持。扣除180天后，巩义市三和置业有限公司应承担的逾期交房违约金为64851元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，××应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由××提供的资料到登记机关备案。巩义市三和置业有限公司实际交房日期为2019年12月20日，作为××，巩义市三和置业有限公司应当依照合同约定，在合理期限内履行持办理权属登记需由××提供的资料到登记机关备案的义务。毛伟于2020年1月23日向本院提交申请书，请求撤回其在本案中要求巩义市三和置业有限公司向其支付逾期报送办理案涉房屋权属证书违约金的诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，其申请不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省巩义市人民法院（2019）豫0181民初5573号民事判决；二、巩义市三和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向毛伟支付逾期交付商品房违约金64851元；三、驳回毛伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16427元，由巩义市三和置业有限公司负担16227元，由毛伟负担200元；二审案件受理费1741元，由巩义市三和置业有限公司负担1621元，由毛伟负担120元。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇二〇年三月三十日书记员  韩 冰