山东省广饶县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0523民初3504号原告：烟台宜佳家用纺织品有限公司，住所地：山东省烟台市福山区蒲湾街155-6号。统一社会信用代码：913706117554088991。法定代表人：王光村，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩庆辉，山东鲁北（广饶）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾梦昭，山东鲁北（广饶）律师事务所律师。被告：东营易龙色织有限公司，住所地：广饶县经济开发区。诉讼代表人：东营易龙色织有限公司管理人，住所地：东营市东营区曹州路39号金汇大厦7楼。负责人：孙瑞玺，该破产管理人工作组负责人。被告：山东昊龙集团有限公司，住所地：广饶县经济开发区。诉讼代表人：山东昊龙集团有限公司管理人，住所地：东营市东营区曹州路39号金汇大厦7楼。负责人：孙瑞玺，该破产管理人工作组负责人。两被告共同委托诉讼代理人：曹剑锟,管理人工作组工作人员。两被告共同委托诉讼代理人：苏守轩,管理人工作组工作人员。原告烟台宜佳家用纺织品有限公司（下称宜佳纺织）诉被告东营易龙色织有限公司（下称易龙色织）、山东昊龙集团有限公司（下称昊龙集团）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宜佳纺织的委托诉讼代理人韩庆辉、贾梦昭，被告易龙色织、昊龙集团的共同委托诉讼代理人曹剑锟、苏守轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宜佳纺织向本院提出诉讼请求：1、判令被告以9022.24平方米为基数，按每日0.55元/平方米，自2017年4月26日至2019年4月13日赔偿原告经济损失；2、判令被告支付原告评估鉴定费35000元；3、诉讼费用由被告负担。庭审中，宜佳纺织变更诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告租赁费损失5146312.22元、土地税134407.92元、房产税169102.52元，合计5449822.66元及资金占用期间的利息（自2019年4月13日起，以5449822.66元为基数，按年利率6%计算至实际支付之日止）；2、判令被告支付原告司法评估费用40000元；3、案件受理费及其他费用由被告承担。事实与理由：2017年3月9日，原告通过竞买方式依法购得被告所有的土地使用权及地上建筑物和设备。原告已交清成交金额101988200元及佣金1649941元。但被告除于2017年4月26日向原告交付部分竞买标的物外，山东国光广告装饰有限公司占有的原昊龙大厦及附属场地迟迟未予交付，给原告造成巨大的经济损失。易龙色织、昊龙集团辩称，1、依据竞买协议和交接文书的约定，原告竞买时已经了解竞买标的的情况，被告不应承担赔偿责任；2、根据交接文书的约定原告已经接收了涉案标的，完成交付，被告不应承担赔偿责任；3、被告曾因山东国光广告装饰工程有限公司占用涉案标的一事向贵院起诉，因标的物已在2017年11月10日变更过户登记至原告名下，驳回了被告的起诉，所以被告也不承担赔偿责任；4、即使被告承担赔偿责任，在房屋完成过户登记之后，被告已经不具有支付款项催收租金的主体资格，属履行不能；5、贵院驳回被告起诉山东国光广告装饰工程有限公司租赁合同纠纷一案后，催收租金以及催收交房的义务在原告方，因原告迟迟不向山东国光广告装饰工程有限公司主张交房及赔偿责任，造成了现在的损失，本案被告无权主张，所以该赔偿责任系本案原告原因造成，被告不应承担过户之后的赔偿责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宜佳纺织为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1，竞买协议书复印件1份、拍卖成交确认书1份、缴费单据5份，拟证明：2017年3月8日，原告通过竞买方式购得涉案土地使用权、地上建筑物及附属设备及场地。二被告对该证据无异议。但是需要说明的是，根据原告提交的缴费单据，原告于2017年8月15日、9月4日才支付第三期尾款。证据2，广饶县人民法院（2015）广破字第2-5号裁定书1份、交接清单复印件1份、房地产及地上附属物估价明细表1份，拟证明：被告至今未交付的涉案不动产及附属设施均在原告证据1提交的竞买范围之内，原告享有占有、使用、收益、处分等权利，被告应赔偿未及时交付期间的占用损失。二被告对该证据的真实性无异议。依据竞买协议书第二条、第八条第一款的约定，原告竞买前实地查看标的，知晓拍卖标的物现状，并且协议约定对于涉案标的物由原告自行处置，被告仅予以配合。结合原告提交的交接清单中注第一条约定，被告已将涉案标的物交付原告，原告已受领，原告受领时知晓涉案房屋被山东国光广告装饰工程有限公司占有。因此，原告应向实际占用人主张赔偿，而不应该向被告主张赔偿。证据3，不动产权证书复印件1份，拟证明：涉案鲁（2017）广饶不动产权第0011322号不动产及附属场地所有权人为原告。二被告对该证据无异议。证据4，照片一组6张，存放于广饶县人民法院原一审（2018）鲁0523民初2505号卷宗中、广饶县人民法院（2017）鲁0523民初636号民事判决书复印件1份、东营市中级人民法院（2017）鲁05民终943号民事裁定书复印件1份，2019年3月27日协议书复印件及2019年4月11日交接协议复印件各一份，原件存山东省中级人民法院（2019）鲁05民终377号案卷。拟证明：涉案不动产及附属设备、场地，被告至2019年4月13日之前未交付，现仍由他人占有使用，给原告造成巨大损失。原告于2019年4月13日才取得涉案房产及附属设施、场地的使用权。进一步证实被告应自2017年4月26日起至2019年4月13日止赔偿原告此期间所受到的损失。二被告对该证据的真实性无异议，但是对原告的证明目的有异议。被告已经完成涉案标的物的交付，原告竞买时知晓涉案标的物已经有山东国光广告装饰工程有限公司占有的事实，原告应向山东国光广告装饰工程有限公司主张赔偿。同时，结合被告起诉山东国光广告装饰工程有限公司，要求其腾空房屋能够证明被告已履行了协助义务，根据原告与山东国光广告装饰工程有限公司签订的交接协议，涉案房屋是由山东国光广告装饰工程有限公司交付给原告的，同时根据原告提交的协议书，其中（2019）鲁05民终0532号案件中系原告方向山东国光广告装饰工程有限公司主张交付，不是本案被告，而该案在一审中原告曾向山东国光广告装饰工程有限公司主张了全部租金赔偿后撤回了对租金赔偿的主张，因被告在2017年11月10日之后已经无法再向山东国光广告装饰工程有限公司主张任何损失，而涉案房屋的所有权也已经变更至原告名下，故被告不应承担赔偿责任，造成赔偿无法主张的原因与本案原告有关。证据5，价格评估报告书及评估费单据各一份。拟证明：2017年度涉案未交付的房产市场租赁价值为1811214.68元及因评估产生的评估费35000元。进一步证实原告因被告未交付涉案房产在2017年所受到的损失数额及计算依据，也是原告主张2018年、2019年损失的依据。二被告对评估报告真实性无异议，对证明目的有异议，被告方不应承担赔偿责任。证据6，民事起诉状一份、变更诉讼请求申请书一份、广饶县人民法院（2017）鲁0523民初1854号民事裁定书一份，拟证明：被告于2015年10月16日被裁定受理破产申请以后直到2017年4月26日才对涉案房产启动司法程序，要求山东国光广告装饰工程有限公司迁出，诉讼期间因涉案不动产所有权变更导致诉讼不能，进一步证实被告有向原告交付涉案房产的义务和责任。二被告对证据真实性无异议，对证明目的有异议，被告在山东昊龙集团有限公司破产后多次通知山东国光广告装饰工程有限公司迁出房屋，通过该民事裁定书可以证明在2017年11月10日已将涉案房屋的所有权变更至原告名下，原告已经于当时成为涉案房屋的所有权人，同时该裁定明确了被告不是案件的适格主体，也就与涉案房屋没有物权关系，所以该证据恰能证明被告不应承担赔偿责任的事实，另外，本案原告在2018年5月2日知晓该裁定后迟迟没有向山东国光广告装饰工程有限公司主张腾房及赔偿损失，造成该损失与本案原告有关。证据7，土地使用税、房产税缴费单据15份、交税明细一份、费用计算明细一份，拟证明：被告未交付涉案房产及场地期间，原告已缴纳涉案房产及土地各项税费，涉案房产涉及的土地使用税为134407.92元，房产税为169102.52元，该部分税费应由被告承担。二被告对税款不认可，缴税期间、房屋产权及房屋使用权已经过户给原告，不应由被告承担。易龙色织、吴龙集团为支持自已的抗辩主张，向本院提交了以下证据：证据1，竞买协议书复印件1份、交接清单1份，原件存于一审卷宗。拟证明：依据竞买协议书第二条、第八条第一款的约定，原告竞买前实地查看标的，知晓拍卖标的物现状，并且协议约定对于涉案标的物由原告自行处置，被告仅予以配合。交接清单中注第一条约定，被告已将涉案标的物交付原告，原告已受领，原告受领时知晓涉案房屋被山东国光广告装饰工程有限公司占有。因此，原告应向实际占用人主张赔偿，而不应该向被告主张赔偿。原告对竞买协议的真实性无异议，但是对其证明目的有异议。该竞买协议的实质内容主要是约定涉案拍卖标的的价值以及竞买后的分期付款，至于该协议中的标的物现状以及涉案标的物的交付，应该是原告与两被告之间的另一种权利义务关系。因此，该竞买协议中有关标的物现状及交付的约定均对原告无约束力。标的物的交付及交付前的状况，应按照破产法的相关规定执行；对交接清单的真实性无异议，但是对其证明的部分证明目的有异议。因为在2017年4月26日，被告方将涉案原告所购得的标的物除涉案昊龙大厦以外向原告交付时，比应当交付时间2017年3月10日延迟了近50天，昊龙大厦及附属设施于2019年4月13日才完成最后交付。同时，该交接清单中明确标明被告方没有依法将涉案昊龙大厦交付给原告，构成违约，给原告造成了巨大的经济损失。庭审中，本院出示依原告申请本院委托山东浩源价格评估有限公司出具的山浩价评字（2019）第179号价格评估报告书及评估费发票，原、被告分别发表质证意见。原告对该报告无异议，原告主张的2018年1月1日至2019年4月13日期间租赁费系按照鉴定报告日租金0.57元计算，符合法律规定，因此产生的鉴定费应由被告承担。二被告对该报告有异议，对酒店附属楼面积及金额均不认可，“周围环境较好”也不符合实际情况，酒店周围多为化工厂等污染企业。对发票无异议。评估报告中的数额明显不符合市场规律，环境较好的酒店租赁的价格一般是每平米3角钱左右。经审查，二被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性均无异议，本院予以采信；原告提交的证据7，二被告有异议，本院认为，该证据记载的内容客观真实，故对其内容予以采信，对原告的证明目的结合其他证据予以认定。二被告提交的证据，原告对其真实性无异议，本院予以采信。山东浩源价格评估有限公司出具的山浩价评字（2019）第179号价格评估报告书系本院依法委托进行的评估，程序合法，本院予以采信。根据当事人的陈述、庭审查明的情况和本院采信的证据，本院确认以下法律事实：2017年3月8日，原告作为竞买人与拍卖人山东鑫泉拍卖有限公司签订竞买协议书，参与竞买包括涉案昊龙大厦及附属场地在内的东营易龙色织有限公司所有的土地使用权、地上建筑物及设备。次日，原告以101988200元的价格拍得上述标的物。竞买协议书第六条约定：“……2、成交价款分三期支付。第一期支付：乙方（原告）同意于2017年3月20日前一次性向东营市中级人民法院支付全部成交价款的30%……第二期支付：2017年5月10日之前支付到成交价款的60%；第三期支付：剩余40%成交款，乙方应于2017年6月9日之前支付指定账户。2017年5月10日后且乙方完成第二期支付，乙方可持《拍卖成交确认书》一个月内到拍卖标的所在地与委托人办理标的移交手续……”。原告分别于2017年3月9日、2017年3月20日、2017年4月24日、2017年8月15日、2017年9月4日支付拍卖款10200000元、22046401元、30596460元、30000000元、10795280元，根据上述支付进度，原告已于2017年4月24日完成付款61.6%。2017年4月26日，原告与二被告对拍卖标的物进行交接并制作交接清单，交接清单中注明：“昊龙大厦现为山东国光广告装饰工程有限公司占有，管理人已向广饶县人民法院起诉，管理人将积极推进该案办理”。2017年9月12日，本院出具（2015）广破字第2-5号裁定书，裁定涉案标的物所有权归原告所有。2017年11月10日，原告办理涉案标的物产权变更登记，不动产证号为鲁（2017）广饶不动产权第0011322号。2019年3月27日，原告与被告、山东国光广告装饰工程有限公司签订协议书一份，约定山东国光广告装饰工程有限公司于2019年4月7日前在被告的监督下向原告交还昊龙大厦及附楼；2019年4月11日，原告与山东国光广告装饰工程有限公司又签订了交接协议，协议第一条约定双方按照签订的《协议书》于2019年4月11日办理完成昊龙大厦及附楼的交接，第二条约定2019年4月11日原告接收山东国光广告装饰工程有限公司交出昊龙大厦及附楼、院落等占用的不动产。2018年11月18日，山东浩源价格评估有限公司出具山浩价评字（2018）第158号价格评估报告书，认定昊龙大厦、附房及场地为9022.24平方米，单价为0.55元/平方米/天；2019年12月5日，山东浩源价格评估有限公司出具山浩价评字（2019）第179号价格评估报告书，认定昊龙大厦及附属场地2018年1月1日至2019年4月13日期间的日租赁费用约0.57元/平方米/天。本案争议焦点为：1、二被告是否应赔偿原告的损失；2、若赔偿，原告的损失应如何计算。关于焦点问题1，本院认为，出卖人负有交付标的物的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百三十八条规定：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”在本案中，原告竞买了涉案标的物，并提前支付了超过60%的价款。根据竞买协议书的约定，2017年5月10日后且原告完成第二期支付（支付到成交价的60%），原告可于一个月内与委托人办理标的移交手续。由上可见，原告与二被告之间交付涉案标的物有两个条件：1、付款条件：已支付到成交价的60%；2、时间条件：2017年5月10日后的一个月内。付款条件原告已于2017年4月24日完成，故二被告最迟应于2017年6月9日完成交付义务。根据庭审查明的事实，二被告未在2017年6月9日前完成涉案标的物的交付义务，故二被告应对因未完成交付给原告造成的损失承担赔偿责任。关于焦点问题2，涉案标的物为不动产，不动产的交付，并不仅仅是变更产权登记即能完成，购买人还应对标的物享有实际的占有、使用、收益和处分的权利。涉案标的物虽然在2017年11月10日过户至原告名下，但一直被山东国光广告装饰工程有限公司占有使用，直至2019年4月11日才交付给原告，故在2019年4月11日前二被告并没完成真正意义上的交付。从应交付之日至实际交付之日（2017年6月10日至2019年4月11日）期间给原告造成的损失，二被告应予以赔偿。结合山东浩源价格评估有限公司的价格评估报告，该段期间的损失为3413744.95元（0.55元/平方米/天×9022.24平方米×205天+0.57元/平方米/天×9022.24平方米×466天）。综上，原告要求二被告赔偿租赁费损失5146312.22元及资金占用期间利息的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持；二被告的相关抗辩主张，不能成立。原告要求二被告赔偿土地税、房产税的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，评估费40000元应由二被告负担。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告东营易龙色织有限公司、山东昊龙集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告烟台宜佳家用纺织品有限公司经济损失3413744.95元、评估费40000元，共计3453744.95元及资金占用期间利息（以3413744.95元为基数，自2019年4月13日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告烟台宜佳家用纺织品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50229元，由原告烟台宜佳家用纺织品有限公司负担18585元，由被告东营易龙色织有限公司、山东昊龙集团有限公司负担31644元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  顾建亭人民陪审员  蒋积庆人民陪审员  徐长海二〇二〇年三月五日书 记 员  王佳佳附判决书所适用法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。