广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22278号上诉人（原审被告）：李锦云，男，1951年11月7日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李晓婷，系李锦云的女儿。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五3楼。法定代表人：余勇，职务所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该单位职员。原审被告：李晓婷，女，1981年9月21日出生，汉族，住广州市海珠区。原审被告：邓桂芳，女，1954年6月14日出生，汉族，住广州市海珠区。原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路海城花苑54号二楼。法定代表人：梁树松，经理。上诉人李锦云因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠区二所）、原审被告李晓婷、邓桂芳、原审第三人广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初18633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人李锦云上诉请求：1.撤销一审判决中第一、二、三、四项判决；2.确定案件属性，重新按相关法定程序审理案件；3.变更涉案住房承租人为无房户的李锦云；4.本案一、二审诉讼费用由海珠区二所承担。事实和理由：一、一审法院对本案事实认定错误、违反法定程序、超越职权、判决理由不充分。1.海珠区二所以“物业服务合同纠纷”的形式向一审法院提起诉讼，意图忽略该纠纷的成因，本案应为是国有事业单位在执行房管局委托的行政管理职权时，与李锦云等人产生“承租权归属确认”的行政纠纷。2.公有住房的承租权归属确认，属于公产房管理单位的行政职能范围，因此而产生的纠纷，属于行政纠纷，一审法院对该案事实认定错误。3.李锦云代理人“以该案实际属于行政纠纷、一审法院不具备管辖权”作为首要抗辩事由，但一审判决仅以“抗辩意见无理，本院不予接纳”进行回应，理由含糊且不充分。二、一审法院违反法定程序、适用法律法规错误。1.根据海珠区二所提呈的证据6—8，明确其是广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属的事业单位，有核定事业编制、经费按财政补助一类拨付，属于行政机构。本案实际是双方就“是否具有公有住房转承租资格”所产生的，是行政机构与行政管理相对人、利害关系人之间的行政纠纷。根据《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关行政法律法规规定，行政机关和行政机关工作人员就作出的行政管理行为对公民、法人或者其他组织提起反诉，属于违反法定程序。2.海珠区二所引用《广东省城镇房屋租赁条例》作为起诉理据，但该条例第一章第三条、第六条明确适用范围为“公民、法人或者其他组织拥有产权或者经营管理权的房屋”。海珠区二所对涉案直管公有住房只具备管理职能，不拥有房屋产权或所有权，不适用该条例作为起诉理据，属于适用法律错误。三、涉案住房承租人应变更为无房户的李锦云。涉案住房从1958年由李锦云母亲承租，因大火烧毁原址复建，公代逆产处理日期为1994年6月6日，应适用1983年实施的《广东省公有房产管理办法》。李锦云于2016年离异，名下无居住用房，常年独居于涉案住房。既符合公有住房“无产户”的要求，也不存在应退回或被强制收回公房的情形。被上诉人海珠区二所答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由为：一、本案是租赁合同纠纷案件，涉案《广州市直管房租赁合同》合法有效，我方作为涉案房屋的出租方，有权提起本案诉讼。二、我方具备合法授权，对海珠区11条行政街范围内的直管公房进行日常管理工作。原审被告李晓婷述称：同意李锦云的上诉意见。原审被告邓桂芳、原审第三人东晓公司经合法传唤未到庭发表意见。海珠区二所向一审法院起诉请求：1.解除海珠区二所与李晓婷关于海珠区万松园19号2门403房部位房屋的租赁关系；2.李晓婷、李锦云、邓桂芳在判决生效之日起10日内腾空并交付涉案房屋；3.李晓婷按照120.50元/月缴纳从2018年12月起至交付房屋之日止的房屋占用费；4.李晓婷承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：据打印时间为2018年12月7日的关于前进路万松园18，19号的《广州市房地产公代逆产情况表》载明：建基面积347.8平方米，叠合面积2086.8平方米；处理日期：1994年6月6日；产权来历：征用补偿；性质：公；接管四至九层全部2086.8平方米；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所，主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作，等。2015年10月16日，海珠区二所（甲方）与李晓婷（乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区万松园19号2门403房部位地产出租给乙方作住宅用途，使用面积31.68平方米，租赁期限自2015年6月1日至2017年5月31日，月租金120.5元；乙方必须服从甲方或受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托东晓公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋，签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方；等。租赁期限届满后，海珠区二所与李晓婷未再续签合同。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明：将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与海珠区二所（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托海珠区二所协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。2017年3月13日，广州市海珠区住房和建设水务局与东晓公司签订《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定：广州市海珠区住房和建设水务局委托东晓公司实行素社等11条行政街范围的直管房管理工作；等。2018年9月5日，海珠区二所向李晓婷发出《通知》，主要内容：李晓婷，经查证，您户有私有房产，已违反直管房相关规定，现通知你在2018年9月10日前将房屋交还我单位，且负责清理房屋内的物品及缴清占用房屋期间所产生的水电费用；等。李晓婷确认收到上述通知。另查，李晓婷是李锦云、邓桂芳的婚生女儿。李锦云、邓桂芳于2016年12月7日登记离婚。再查，据2018年9月5日的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，李晓婷名下有荔湾区隽泷一街7号1302房，房屋性质为住宅，建筑面积为80.29平方米；海珠区江南西路青竹大街20号703房，房屋性质为住宅，建筑面积为69.3089平方米。李锦云名下有荔湾区龙溪中路92号126房，规划用途为商业（餐饮），建筑面积为31.56平方米。邓桂芳名下有越秀区西华路第一津街43号403房，房屋性质为住宅，建筑面积为30.59平方米。一审诉讼中，海珠区二所和李晓婷确认：租金是银行划账的方式缴纳，按每月120.5元缴纳至2018年11月，之后海珠区二所不再划扣。李晓婷、李锦云表示涉案房屋由李锦云一人使用。一审法院认为：海珠区二所与李晓婷签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。李晓婷关于上述合同当事人并非平等主体、本案不属于法院受理范围的抗辩意见无理，不予采纳。合同履行期限届满，双方没有续签合同，李晓婷继续使用涉案房屋，海珠区二所对此无异议，仍然以原合同标准向李晓婷收取租金至2018年11月，双方形成事实的租赁合同关系，原租赁合同的约定对双方均有约束力，但租赁期限不定期，海珠区二所可以随时解除合同。本案中，李晓婷已购买了自有产权的房屋，故李晓婷原承租的涉案公房应予退还。海珠区二所要求解除其与李晓婷之间关于涉案房屋的租赁关系，及要求李晓婷腾空并交还涉案房屋，合法有理，予以支持。李锦云确认涉案房屋由其使用。由于李晓婷应将涉案房屋腾空并交还给海珠区二所，李锦云没有继续占用涉案房屋的正当理由，故海珠区二所要求李锦云腾空并交还给海珠区二所合法有理，予以支持。海珠区二所未举证证明邓桂芳现占有使用涉案房屋，故海珠区二所要求邓桂芳腾空并交还涉案房屋缺乏依据，不予支持。李晓婷、李锦云搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构。李晓婷缴纳租金至2018年11月，故海珠区二所要求李晓婷按照每月120.5元支付从2018年12月1日起至实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费合法有理，予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除海珠区二所与李晓婷关于广州市海珠区万松园19号2门403部位房屋的租赁关系；二、李晓婷、李锦云在判决生效之日起15日内腾空广州市海珠区万松园19号2门403部位房屋并交还给海珠区二所；李晓婷、李锦云搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；三、李晓婷在判决生效之日起15日内向海珠区二所支付从2018年12月1日起至实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费（按每月120.5元计算）；四、驳回海珠区二所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费50元,由李晓婷负担。上述受理费已经由海珠区二所预交，海珠区二所同意由李晓婷在履行判决时将其应承担部分直接支付给海珠区二所。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院认为：涉案《广州市直管房（住宅）租赁合同》是海珠区二所与李晓婷签订在平等自愿的基础上签订的，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，对双方当事人具有法律约束力。一审将本案房屋租赁合同纠纷作为民事案件处理，并无不当。李锦云关于上述合同当事人并非平等主体、本案应属行政纠纷的上诉意见，理由不充分，本院不予采纳。合同履行期限届满后，双方没有续签合同，但李晓婷继续使用涉案房屋，海珠区二所对此无异议，仍然以原合同标准向李晓婷收取租金至2018年11月，故双方形成事实的租赁合同关系，但租赁期限为不定期，海珠区二所可以随时解除合同。且由于李晓婷已购买自有产权的房屋，依据租赁合同约定，海珠区二所亦有权解除合同收回房屋。故一审判决解除双方的的租赁关系并判令李晓婷与实际使用人李锦云腾空交还涉案房屋，并无不当。至于李锦云上诉要求将承租人变更为其，缺乏合同与法律依据，本院不予支持，如其确存在住房困难问题，可通过向政府申请社会保障用房解决。综上所述，李锦云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李锦云负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇二〇年三月十八日书记员 李 爽何冠莲曾凡峰