广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2545号上诉人（原审被告）：蔡照达，男，1974年12月15日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：蔡智浩，男，1965年5月19日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：梁秋怡，广东比格律师事务所律师。上诉人蔡照达因与被上诉蔡智浩房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初5676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡照达上诉请求：1.撤销一审判决，驳回蔡智浩的全部诉讼请求；2.请求判令蔡智浩返还《租赁合同》中的法外收入18000元押金；3.本案一审、二审诉讼费全部由蔡智浩承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。双方当事人就广州市番禺区东环街蔡一村阳平坊四巷14号的房屋（以下简称涉讼房屋）签订了《租赁合同》，因房屋于2015年7月21日发生火灾，后涉讼房屋被消防大队查封，因蔡照达无法使用涉讼房屋，合同已因上述不可抗力而达到法定解除的目的，故蔡照达无法履行《租赁合同》的条款。且因涉讼房屋消防不合格，蔡照达于2015年11月10日依据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，向蔡智浩发出通知函要求解除《租赁合同》，该合同于蔡智浩收到时已经合法解除。涉讼房屋的1-5层未经合法报建，一审法院认定案涉合同部分无效的情况下仍判决蔡照达继续履行《租赁合同》中的全部义务，于法不合。根据合同无效的法律后果，蔡智浩因该合同取得的租赁押金应当予以返还，蔡智浩以蔡照达拖欠租金为由没收蔡照达的18000元押金，显属不当。综上，恳请二审法院判如所请。蔡智浩于2019年4月30日向一审法院起诉请求：1.蔡照达立即向蔡智浩支付租金本金人民币36000元及支付利息人民币334.95元（以36000元为本金，按照同期同类中国人民银行贷款利率的标准，自2019年2月4日起计至实际支付全部租金之日止，暂计至2019年4月22日为334.95元）；2.蔡照达承担蔡智浩因蔡照达违约行为所支出的律师代理费人民币5000元；3.蔡照达承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：1.涉讼房屋登记权属人为蔡智浩，登记时间2012年10月9日，登记层数2层。2.2015年4月7日，蔡智浩（甲方）与蔡照达（乙方）签订《租赁合同》，其中约定甲方同意将涉讼房屋出租给乙方居住或出租之用；签订本合同当日乙方向甲方交纳本合同定金18000元，乙方在租赁期内无违约行为的合同期满双方不再续签租约时，双方办理相关的交接手续，乙方到相关部门办理租赁备案登记的注销手续并交纳所有费用后，甲方将本合同定金本金退回乙方。乙方如有违约行为，该合同定金不予退还；租赁期限自2015年4月1日至2018年3月30日止，租赁期共3年；租金标准：2015年4月1日至2017年3月30日止月租金标准为6000元，2017年4月1日至2018年3月30日止月租金标准为6600元；上述租金标准为甲方纯利润收入不含税价，租赁税费由乙方承担，乙方需于每月的5日前以现金或转账方式向甲方支付当月租金，按时向水电部门缴纳水电费；该物业交付后，乙方应做好该物业的三防工作，承担（包括但不限于）消防及人员安全、环境卫生等所有责任及费用，因乙方使用该物业及附属设施造成甲方以及第三人损失的概由乙方承担，安全管理的一切经济及法律责任由乙方负责；双方履行本合同过程中，任何一方违反本合同所约定条款的视为违约，违约方应赔偿守约方经济损失三个月租金（违约前三个月标准），1.乙方不按本合同约定期限向甲方交纳租金、水电费的，则每逾期一天，乙方应向甲方支付所欠金额的1%滞纳金，逾期超过30天甲方有权单方提前解除本合同，没收乙方交纳本合同的定金，乙方承担违约责任，……；任何一方提前解除本合同时，需提前一个月时间书面通知对方，经双方协商一致签订《解除合同协议书》后可解除合同；履行本合同过程中发生争议时，双方应协商解决……违约方应赔偿守约方因本合同纠纷而产生的律师代理费、诉讼费等费用；等等。同日，蔡智浩向蔡照达交付涉讼房屋。3.2015年7月21日，涉讼房屋发生火灾事故。广州市番禺区公安消防大队作出《火灾事故认定书》，查实过火面积17.6平方米，起火原因认定是由于301房租住人员柳红波停放在出租屋首层南侧墙边的车号为赣Ｂ×××××的两轮摩托车因电池电源电线短路引燃可燃物所致。4.因火灾造成的侵权损害，一审法院受理了柳浩诉柳红波、蔡智浩、蔡照达侵权责任纠纷一案，并于2017年3月30日作出（2015）穗番法民一初字第1182号（以下简称1182号案）民事判决书，该判决已发生法律效力。据1182号案查明，涉讼房屋实际总建筑面积680平方米，楼高15米，四层半结构；蔡照达在承租涉讼房屋后，将涉讼房屋分租使用；火灾时，涉讼房屋一楼为仓库，二楼两户租户，三楼四户租户，四楼四户租户，五楼两户租户，共实际出租十二户。5.2019年4月8日，蔡智浩因本案诉讼委托了广东比格律师事务所，订立《民事委托合同》，发生律师费5000元。6.2019年4月30日，蔡智浩以蔡照达违约未支付租金为由向一审法院提出诉讼。庭审过程中，针对涉讼房屋发生火灾后曾被消防大队查封的事实，蔡智浩与蔡照达均予以确认。蔡智浩称双方于2016年2月4日经协商一致解除《租赁合同》，双方签订了书面的协议，蔡照达对其拖欠的租金金额及具体的清偿时间均进行了确认，然蔡照达未按协议约定履行，进而导致本案的诉讼。为证明其主张，蔡智浩提供了如下证据：①落款日期为2016年2月3日的《申请书》，内容为蔡照达向蔡智浩申请解除《租赁合同》。②签订日期为2016年2月4日的《解除租赁合同协议》，载明：双方协议因蔡照达自身原因提出申请要求解除租赁合同；双方签订本协议并生效，蔡照达将所有租金、费用结清，将涉讼房屋完好交回蔡智浩，办理交接的相关手续后解除合同；因蔡照达自2015年8月份起至今一直没有交纳租金，根据双方合同约定，蔡照达的行为已属违约，蔡照达除了交纳应交租金外，还需支付逾期交纳租金期间的滞纳金，承担违约责任。经核算，蔡照达应交纳的租金为36000元，应支付滞纳金为空白（“36900元人民币”已手动删除），蔡照达应于2019年2月4日前（“2016”手动修改为“2019”）将上述所欠金额向蔡智浩支付完毕；合同解除后蔡照达交纳的合同定金不予退回；等等。③《租赁房屋交收确认书》，载明蔡照达于2016年2月4日将涉讼房屋及附属设施交回蔡智浩。上述证据内容落款均有蔡照达的签名。蔡照达对上述证据的真实性均无异议，确认系由其本人签署，同时确认《解除租赁合同协议》中手动修改的部分由其修改，原因是其经济能力不足，要求延长支付时间，但蔡照达主张上述证据均是其在受胁迫的情况下签订的，就此，蔡照达并未提供证据予以证实。蔡照达则主张因蔡智浩向其交付的涉讼房屋未经消防验收合格，存在安全隐患，故其根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定行使解除合同的权利，于2015年11月10日向蔡智浩寄送了《关于解除租赁合同的通知书》，故《租赁合同》已于2015年11月10日解除，其不存在拖欠租金的行为。为证明其主张，蔡照达提供了《关于解除租赁合同的通知书》、EMS快递单及投递情况查询。在《关于解除租赁合同的通知书》中，蔡照达告知蔡智浩：1.《租赁合同》自蔡智浩收到通知之日或通知书寄出之日起算第5日（以先到之日为准）即告解除；2.合同解除之日，蔡智浩应向蔡照达退还定金18000元，蔡照达向蔡智浩支付至合同解除之日的租金，双方办理涉讼房屋交接手续。上述通知书已于2015年11月13日投递成功。蔡智浩确认该通知书的真实性，但对合法性及关联性均不予确认，认为该通知书不发生解除合同的效力。其在收到该通知书后已向蔡照达明确表示不同意解除合同，并要求于蔡照达修复涉讼房屋后，双方再签署解除合同的协议及办理涉讼房屋的交接手续，其后双方协商一致于2016年2月4日签订《解除租赁合同协议》及办理涉讼房屋的交接手续。另，蔡照达于答辩中称蔡智浩应返还合同定金18000元，经一审法院询问其是否提起反诉后，蔡照达明确表示其不提起反诉，该陈述仅是其抗辩意见。再查，蔡照达于2015年11月10日后对涉讼房屋进行了修缮。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”蔡智浩与蔡照达于2015年4月7日签订《租赁合同》，就涉讼租赁房屋达成整租协议，约定蔡智浩将涉讼房屋整栋出租予蔡照达，并未详细明确租赁面积及楼层情况，但涉讼房屋产权登记层数为2层，火灾发生时的现状却为5层，而现有证据未显示涉讼房屋的3-5层部分已办理权属登记或合法报建审批手续，故《租赁合同》存在部分无效的情形，而蔡智浩作为出租人及蔡照达作为承租人，均对《租赁合同》的部分无效存在过错。虽然《租赁合同》存在部分无效的情形，然蔡智浩提起本案诉讼的合同依据为其与蔡照达签订的《解除租赁合同协议》，而在该协议书中，蔡照达明确其拖欠蔡智浩租金36000元并承诺于2019年2月4日前清偿，该协议内容经蔡照达亲笔签名确认，应为蔡照达的真实意思表示，蔡照达应依约履行。而就蔡照达所称《解除租赁合同协议》系其受胁迫而签订，有失公平的抗辩意见，一审法院分析如下：一、蔡照达称其受胁迫而签署《解除租赁合同协议》，协议的内容并非其真实意思表示，但并未提供证据予以证实。相反，蔡照达于庭审中对《解除租赁合同协议》中约定的租金交付时间由2016年2月4日手动修改为2019年2月4日的情况，确认为其修改，原因系其经济能力不足，故而要求延长履行时间。由此可见，《解除租赁合同协议》的内容是经过蔡智浩与蔡照达双方协商一致而做出，为双方的真实意思表示。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故纵使《租赁合同》存在部分无效的情形，蔡照达仍应按《租赁合同》约定的租金标准向蔡智浩计付租金及占有使用费。从《租赁合同》约定涉讼房屋每月的租金为6000元可知，双方于《解除租赁合同协议》中确认拖欠的租金36000元系根据《租赁合同》约定的租金标准计算所得，且蔡智浩给予了蔡照达长达三年的履行期限，故双方就租金金额及履行期限的约定并不存在显失公平的情况。三、退一步来说，即使蔡照达受胁迫而签订《解除租赁合同协议》，或《解除租赁合同协议》存在显失公平的情况，蔡照达亦可以根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一、二款的规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”以及第七十五条的规定，“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使。”向人民法院或仲裁机构申请变更或者撤销，然蔡照达并未举证证明其在法定期限内行使撤销权。综上，就蔡照达所称《解除租赁合同协议》系其受胁迫而签订，有失公平的抗辩意见，一审法院不予采纳。根据《解除租赁合同协议》，蔡照达理应在2019年2月4日前向蔡智浩支付租金36000元，现蔡照达逾期未支付，故对蔡智浩主张蔡照达支付36000元的诉请，一审法院予以支持。对利息，因蔡照达未能按照约定期限支付款项给蔡智浩，基于公平原则，其理应支付逾期支付款项的利息。现蔡智浩主张参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算利息符合相关法律规定，一审法院予以支持。但鉴于蔡智浩作为出租人，对《租赁合同》的部分无效存在过错，且其已基于《租赁合同》先行收取了蔡照达交付的18000元并于《解除租赁合同协议》中约定不予退回，故此，一审法院酌情认定上述利息以18000元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年2月5日起计算至实际清偿之日止。就蔡智浩所主张的律师费，因《解除租赁合同协议》并未就此进行约定，且蔡智浩对《租赁合同》的部分无效存在过错，故该诉请缺乏理据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十八条、第九十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年10月20日判决如下：一、蔡照达应于判决发生法律效力之日起十日内向蔡智浩支付36000元和利息（利息以18000元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年2月5日起算至实际清偿之日止）；二、驳回蔡智浩的其余诉讼请求。一审案件受理费834元，由蔡智浩负担130元，蔡照达负担704元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人均同意本案书面审理。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：蔡照达应否支付争议的费用36000元及利息。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，本案中，即使租赁合同部分无效，出租人蔡智浩主张参照合同约定的租金标准请求蔡照达支付争议的租金，应当予以支持。一审法院结合合同约定的租金标准以及《解除租赁合同协议》中蔡照达确认的欠租数额，判令蔡照达向蔡智浩支付争议的费用36000元及利息，符合司法解释之规定，本院予以维持。蔡照达上诉提出蔡智浩应向其退还合同定金的主张因其一审并无提出反诉，故该上诉请求本院不予调处。综上所述，蔡照达的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费704元，由蔡照达负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年三月三十日书记员  杨希曾龙辉