甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终123号 上诉人（原审原告）：张掖市矿山救护大队。住所：张掖市甘州区张火公里二公里处。统一社会信用代码：12622222767721612H。 法定代表人：赵某，该救护大队大队长。 委托诉讼代理人：陈某，甘肃昭武律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某，甘肃昭武律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：段某，男，1955年7月26日出生，汉族，甘肃省永昌县人，住张掖市，肃南县人大退休干部。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：张某1，甘肃正峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某2，甘肃正峰律师事务所律师。 上诉人张掖市矿山救护大队因与被上诉人段某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2019）甘0702民初7083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人陈某、李某，被上诉人段某及委托诉讼代理人张某1、张某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张掖市矿山救护大队上诉请求：1.撤销甘州区人民法院作出的(2019)甘0702民初7083号民事判决书，依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实定性错误、适用法律有误、判决不当。（一）、一审认定争议的房屋为职工家属楼，属定性错误。通过上诉人提交的张掖市人民政府文件、《建设施工合同》、《甘肃省建设工程竣工验收备案表》显示，上诉人为解决职工住宿问题而修建的职工公寓并非职工家属楼。（二）、一审适用法律有误。在双方的买卖行为中，有诸多的违法之处，且都是违反法律的强制性规定，直接影响买卖行为的效力。1.上诉人未取得房地产开发资质。《城市房地产开发经营管理条》第7条规定“设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。”上诉人并非房地产开发企业，无权开发房地产。2.该房屋未取得土地使用权证书，土地并非出让土地。《城市房地产开发经营管理条例》第12条规定，“房地产开发用地应当以出让方式取得”。由于上诉人未取得《土地使用证》，该房屋根本无法办理《土地使用证》、《不动产权证书》。3.上诉人作为出卖人未取得《商品房预售许可证》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。二、上述规定都是效力性、强制性规定，直接影响合同的效力。（一）、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。违反效力性强制性规定的合同系无效合同，违反效力性强制性规定的行为系无效行为。（二）、上诉人出售公寓楼没有成立房地产开发企业，没有取得《商品房预售许可证》，没有取得《建设用地许可证》。上诉人与被上诉人之间的买卖行为违反效力性强制性规范，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，上诉人的诉讼主张有法律依据和事实依据，一审判决结果确有错误，应当依法予以改正。 段富生辩称：一、一审认定上诉人借修建公寓之名，修建家属楼并出售给职工及他人的事实准确。上诉人所属单位虽以修建救护大队办公用房和公寓为由上报审批，但事实上，为筹集修建资金于2007年11月开始向购房人（包括职工和他人）收取房屋首付款；自2008年10月动工，又陆续收取购房款。上述集资及出售行为，充分表明上诉人修建的其实是住宅楼而非集合式公寓。二、一审适用法律正确。首先，上诉人向法庭提交的《关于修建张掖市安全生产应急救援指挥中心和救护队公寓的立项请示》、《张掖市政府关于修建市安全生产监督管理局安全生产应急救援指挥中心立项的批复》以及张掖市规划局发放的《建设工程规划许可证》均可表明，上诉人的上级部门张掖市安全生产监督管理局系涉案房屋建设单位，至于上诉人隐瞒事实真相，是上诉人的行为，应当由上诉人自行担责。其次，涉案房屋从事实上讲并不是商品房，不应适用商品房买卖合同的相关条款进行规制，而应适用合同法的普通条款，故上诉人所称的其并非房地产开发企业及未取得商品房预售许可证的理由依法不能成立。再次，涉案房屋确系在国有划拨土地上所建，一审法院适用的《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、四十条的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条，均是对管理者与被管理者行为的管理性规定，而不属于合同法第五十二条规定的效力性强制性规定，故一审法院适用法律正确。最后，本案的交易行为是双方自愿达成，上诉人对被上诉人购买其房屋的行为充分理解并知情，上诉人不仅接受了被上诉人的购房款，而且在2014年12月24日给住户所发通知中还特别注明“已转让房屋的需带转让合同”，以上事实充分说明上诉人完全认可其对外销售或职工转让的行为，且债权合同独立于物权合同，不因物权登记或行政审批而无效，被上诉人已全部交清房款并于2011年入住，故上诉人应以民事法律行为中最基本的诚实信用原则遵守双方的交易。 张掖市矿山救护大队向一审法院起诉请求：1、要求确认双方之间的买卖行为无效，被告限期搬出房屋;2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实:2007年12月25日，张掖市人民政府就张掖市安全生产监督管理局上报的《关于修建张掖市安全生产应急救援指挥中心和救护队公寓的立项请示》作出《张掖市人民政府关于修建市安全生产应急救援指挥中心立项的批复》。该批复同意张掖市安全生产监督管理局修建安全生产应急救援指挥中心，项目名称为张掖市安全生产应急救援指挥中心，建筑面积21164平方米，其中办公用房2304平方米，业务及辅助用房15560平方米，包括值班人员休息室（救护队公寓）、救援调度室、会议室、车库、培训教室等，资金来源为自筹。2008年9月24日，张掖市规划管理局给张掖市安全生产监督管理局发放建设工程规划许可证，该规划许可证附图及附件名称一栏注明：1#、2#公寓楼为救援队公寓，不得向个人出售。2008年10月24日，张掖市安全生产监督管理局和张掖市矿山救护大队作为发包方，与张掖市兴鼎建筑工程有限公司签订《协议书》一份，由张掖市兴鼎建筑工程有限公司承建安全生产应急救援指挥中心综合办公楼及1#、2#公寓楼。2012年7月2日工程竣工验收，建设单位为张掖市安全生产监督管理局和张掖市矿山救护大队。2008年11月，被告购得原告修建的××公寓住房一套并交款42000元，此后，被告分别于2009年2月28日交付购房款42200元、2009年6月15日交付购房款38650元、2009年10月17日交付购房款17546.88元，上述共计140396.88元。2011年，被告入住该房。2012年10月10日，原告委托张掖市金鼎会计师事务所对基建工程进行决算，其决算结果为公寓楼单位平均造价1360.69元，加上热量表、保温墙、供暖系统改造费用和税金，每平方米造价为1505.54元。2013年9月28日，原告向所有住户发出通知，要求各住户按每平方米1510元的价格补缴住房款。2014年12月24日，原告给公寓楼各住户发出通知，要求各住户在2014年12月28日至2015年1月4日期间到原告处补缴税款等费用并开具发票、签订售房合同，并注明已转让房屋的需携带转让合同。通知还强调，如不按期办理，救护大队将按房屋无正式所有权仅有公寓使用权对待。另查明，原张掖市安全生产监督管理局已更名为张掖市应急管理局，张掖市应急管理局系市政府工作部门，按规定对全市综合性消防救援队伍、森林消防队伍履行双重管理职责，指导和调配指挥张掖市矿山救护大队。再查明，涉案房屋所占土地为国有划拨土地。 一审法院认为，本案涉案房屋明为原告修建在国有划拨土地上的职工公寓，实为借公寓之名变相修建的职工家属楼。原张掖市安全生产监督管理局向政府报批时是以修建救护队办公用房和公寓为由上报的。经政府批准后，原告和原张掖市安全生产监督管理局借修建公寓之名，修建职工家属楼并已出售给职工和他人。虽然原告的行为违反了相关政策，应受到行政追究并补办相关手续、补交相关费用。但该划拨土地上的房屋转让合法有效，因为其并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……（六）未依法登记领取权属证书的……”第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看，第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此，《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。再次，登记、审批并非房屋买卖合同生效的条件。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。最后，该房屋于2009年买卖，涉及人数多，影响面广，认定房屋买卖合同有效符合诚实信用原则和公平原则。原告主张原告和本单位职工的房屋买卖有效，被告不是本单位职工，无购房资格，因而原、被告之间的房屋买卖合同无效，无法律依据。被告从原告处买受房屋后向原告交纳了房款，且涉案房屋的实际建设单位是原告，故原告在本案中是适格的诉讼主体。综上，转让国有划拨土地上的房屋，买卖合同有效。本案房屋买卖合同是原、被告的真实意思表示，被告从原告单位职工处买受房屋，原告是知晓和同意的。原、被告的房屋买卖合同合法有效。原告的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。被告关于原告无主体资格的辩解无事实依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告张掖市矿山救护大队的诉讼请求。案件受理费70元，减半收取35.5元，由原告张掖市矿山救护大队承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案所涉房屋是原张掖市安全生产监督管理局和上诉人以修建张掖市安全生产应急救援指挥中心为名而修建的职工家属楼，建设单位并不具有房地产开发企业资质，修建的房屋并非是向社会公开销售的商品房，故上诉人与被上诉人达成的房屋买卖合同，不应适用商品房买卖合同的相关法律规范进行调整，上诉人以其未取得商品房预售许可证，而认为房屋买卖合同无效的上诉理由于法无据，本院不予支持。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”据此，在没有办理上述规定要求的登记手续之前，不具有将协议指向的房产权属变更的效力，即不动产登记是物权变动的成立要求，而非买卖合同的成立要件。国家允许在办理了土地使用权出让手续后转让土地上的房产，现上诉人以涉案房屋所占用土地并非出让土地为由请求确认双方的买卖合同无效，亦于法无据，本院不予支持。 综上，上诉人张掖市矿山救护大队上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由上诉人张掖市矿山救护大队负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永春 审判员  宋 睿 审判员  胡宏睿 二〇二〇年三月二十五日 书记员  魏文婧 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。