江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10558号上诉人(原审被告)：肖东北。委托诉讼代理人：陆志华，苏州吴江经济技术开发区法律服务所。被上诉人(原审原告)：屈保建。被上诉人(原审原告)：唐琴。上诉人肖东北因与被上诉人屈保建、唐琴房屋买卖合同纠纷一案不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初8386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖东北上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1.双方合同约定房屋价款175万元，屈保建、唐琴仅支付了3万元，现屈保建请求按照价款的20%计算违约金明显过高。应当由房屋市场价格浮动确定。请求法院根据公平原则依法调整违约金。屈保建、唐琴辩称，其因未能购买案涉房屋，后另购住房，房屋价款200多万元，且其因延迟购房多支付一年租房租金，上诉人给其造成的损失远不止30万元。屈保建、唐琴向一审法院起诉请求：1、依法判决屈保建、唐琴与肖东北的《房屋买卖（居间）合同》解除。2、肖东北退还定金3万元及承担违约金35万元。3、本案的诉讼费、保全费等全部费用由肖东北承担。一审法院认定事实：2019年3月17日，售房人（甲方）肖东北与购房人（乙方）屈保建通过居间方（丙方）汇优房产签订《房屋买卖（居间）合同》（NO.2801505）一份，载明房屋基本情况：1、甲方同意将本人坐落在苏州市吴江区奥林云河湾18-203的房屋(以下简称该房屋)出售给乙方。建筑面积：114平方米。合同第二条“成交价格”约定：甲乙双方协商后的实际成交价格为175万元，该房屋产权或租赁权过户时产生的个税由买方承担，契税由买方承担，其他相关税费由买方承担。该房屋配套设施过户的相关税费由买方承担。第四条“付款约定”（本条各款项均不计利息）：1、乙方向甲方的交款约定：（1）乙方于2019年3月17日向甲方交付定金1万元整（购房定金可冲抵购房款）。甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房产证、土地证、不动产证等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收件凭证。第五条“相关事宜”约定：……2、丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续。甲乙双方须在2019年5月31日前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。3、甲方承诺于款清交房，腾空该房屋。4、在签订本合同之前，该房屋若已经抵押他人，甲方须于2019年5月31日之前解除该房屋所有抵押并注销他项权证。第六条“违约责任”约定……5、甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其他费用由违约方承担。第九条“约定其他事宜”：（1）卖方保证产权清晰无任何法律纠纷；（2）此价格包含屋内固定装修设施以及家用电器（一切以物业清单为准）；（3）此价格包含地下汽车位1个；（4）卖方款清交房且必须结交屋内水、电、物业、煤气等相关费用。肖东北在甲方签字处签名，屈保建在乙方签字处签名，汇优房产在丙方盖章处盖章。同时，双方还签署了案涉房屋的《物业交验单》。合同签订后，屈保建当即交付定金1万元给肖东北，次日又补交定金2万元给肖东北。肖东北分别出具了收条两份。后在合同履行过程中，肖东北怠于履行合同义务，迟迟不配合办理后续手续。屈保建通过微信催促肖东北办理相关手续，并提醒其合同约定了违约责任。2019年5月16日，肖东北回复：“现在卖不了，你去起诉，我赔你钱。”2019年6月2日，屈保建微信告知肖东北：“本人与你2019年3月17日与你签订了《房屋买卖居间合同》，约定于2019年5月31日前办理资金托管手续。2019年5月20日就明确表示不能按照约定时间办理过户手续，现本人郑重通知如下：1、《房屋买卖居间合同》合法有效，你应当按照约定在2019年5月31日前配合本人办理房屋过户手续。2、如在上述期限内拒不配合办理，你应当承担相应的法律责任。”2019年6月10日，屈保建又通过微信告知肖东北：“本人于2019年3月17日与你签订了房屋买卖居间合同，约定于2019年5月31日前办理资金托管手续，今天是2019年6月10日，由于你合同到期拒不履行合同，造成你单方面违约，给我造成经济损失，1.现本人正式通知你房屋买卖居间合同合法有效。2.本人给你三天考虑时间，2019年6月13日前办理过户手续。3.如拒不履行合同，本人将起诉至吴江区法院追究你的违约责任！”在后续的沟通中，屈保建表示：再说你要求加10万块钱本来就是不合理的，并问房子卖不卖？肖东北回复：你不是已经起诉了吗？屈保建表示：如果可以办理，现在可以撤诉。肖东北回复：不卖。屈保建因此于2019年6月17日向一审法院提起诉讼，要求解除双方的房屋买卖合同。一审法院受理后即向肖东北发送了诉状副本等应诉材料，肖东北于2019年6月27日签收。一审审理中，屈保建陈述签订案涉合同时其妻子唐琴在场。以上事实，有屈保建、唐琴举证的《房屋买卖（居间）合同》及《物业交验单》、屈保建与肖东北的微信聊天记录、通话记录、汇优房产《说明》、定金收据，以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。本案一审中双方当事人争议的焦点是：一、关于案涉《房屋买卖（居间）合同》的效力问题。一审法院认为：合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。案涉房屋系肖东北与黄芳林共同共有,黄芳林虽未在合同上签字，但并不必然等同于肖东北在处分案涉房产时未征得其同意。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。肖东北以卖方只有其一人签字，违约金只约定了卖方的而没有约定买方的为由主张合同无效，于法无据,一审法院不予采信;屈保建与肖东北于2019年3月17日签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定,合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。二、关于肖东北是否应当承担违约责任的问题。一审法院认为：根据双方案涉合同的约定，肖东北应于2019年5月31日前协助屈保建、唐琴办理资金托管、房屋过户等手续。履行期限届满，肖东北未履行相关义务，且在双方后续沟通过程中明确表示拒绝履行合同,导致案涉合同无法继续履行,理应承担相应的违约责任。故屈保建、唐琴要求解除合同于法有据,一审法院予以支持。根据合同法规定，当事人一方依照合同法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。屈保建、唐琴通过诉讼方式要求解除案涉合同，一审法院受理后，本案诉状副本等相关应诉材料已由肖东北于2019年6月27日签收，故案涉合同已于2019年6月27日解除。关于违约责任的承担,一审法院认为,案涉合同双方当事人约定违约方应支付总房款的20%作为违约金,该约定系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属有效。案涉房屋总价款为175万元，屈保建、唐琴已经依照合同约定向肖东北支付定金3万元,故屈保建、唐琴要求肖东北返还定金3万元并承担违约金35万元（175万元×20%），符合双方的约定，亦不违反法律规定,一审法院予以支持。肖东北提出的关于“双方最后谈好加10万元重新签合同，但屈保建、唐琴没有和其签，其不构成恶意违约”的辩解意见，因其未提供充分的证据予以证实，一审法院不予采信。综上所述，一审法院认为，根据合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，并应遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知协助等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。肖东北在合同签订后迟迟不履行主要义务，并在双方后续沟通中明确表示不履行合同。故屈保建、唐琴要求解除案涉合同，并由肖东北返还定金、赔偿损失的诉请，理由成立，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、屈保建与肖东北于2019年3月17日签订的《房屋买卖（居间）合同》于2019年6月27日解除。二、肖东北于判决生效之日起十日内返还屈保建、唐琴定金3万元并支付违约金35万元。案件受理费减半收取10275元，由肖东北负担。二审中双方举证质证如下：肖东北提交1.吴江房产网网页截图4页，证明奥林运河湾在售房屋价格约15500元/平米。屈保建、唐琴质证认为上述截图没有事实依据，据其了解，奥林运河湾附近房屋单间约18000元/平米至20000元/平米。屈保建、唐琴提交1.房屋租赁合同原件两份，租赁期限分别为2019年6月10日至2019年12月31日、2020年1月1日至2020年6月30日，租金为每月2100元。2.屈保建、唐琴与房东的微信聊天及转账记录。显示租金缴纳情况。3.商品房买卖合同原件一份，证明其已经购买吴江区大河华章花园房屋一套，价款2082804元，首付款1082804元。以上两份证据可证明因肖东北恶意违约给其造成的损失。肖东北质证认为1.对租赁合同真实性不予认可。2.对微信聊天记录和转账记录真实性无法确认。3.对房屋买卖合同真实性无异议，但该房屋与案涉房屋不在同一区域，房屋价格存在差异。二审中肖东北请求对案涉房屋价格进行评估，以查明屈保建、唐琴的损失。本院认定的其余事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，肖东北与屈保建签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据上述合同约定，2019年5月31日前肖东北应当提供相应的合法证件并配合办理资金托管，但2019年5月16日肖东北就明确答复屈保建拒绝履行合同，其违约事实确凿，应当向屈保建承担违约责任。根据双方合同约定，肖东北应当支付房屋价款20%的违约金。二审中屈保建上诉认为违约金偏高，请求依法调整。本院对苏州市吴江区的房产行情、肖东北的违约情况、屈保建另行购买其他住房的相应损失等进行综合考量，认为依照合同价款的20%计算违约金偏高，本院酌情将违约金调整为20万元。综上，肖东北的上诉意见具有一定合理性，一审判决认定金额略有不当，本院予以调整。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初8386号民事判决第一项；二、变更苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初8386号民事判决第二项为：肖东北于判决生效之日起十日内返还屈保建、唐琴定金3万元并支付违约金20万元。三、驳回屈保建、唐琴的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币10275元，由肖东北负担6219元，由屈保建、唐琴负担4056元。二审案件受理费人民币10275元，由肖东北负担6219元，由屈保建、唐琴负担4056元。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 郭 锐审判员 孙楚楚二〇二〇年三月一日书记员 陈闵悦