内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2020）内22民终141号上诉人（一审原告）：王玉香，女，1966年10月14日出生，满族，个体，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（一审被告）：崔桂梅，女，1972年11月10日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。上诉人王玉香因与被上诉人崔桂梅房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿尔山市人民法院（2019）内2202民初574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王玉香，被上诉人崔桂梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉香上诉请求：1.请求撤销内蒙古自治区阿尔山市人民法院（2019）内2202民初574号民事判决书，并依法改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：（1）2018年9月10日上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，约定由原告承租被告房屋（温泉街王府井南数第三家门市）经营饭店使用，租期为3年（2019年4月1日至2022年3月31日），年租金为75000元；2018年9月10日至2019年3月31日不在租期内，此期间租金及设备转让费为15000元。上诉人于2018年9月10日以转账方式向被上诉人交纳租金70000元，3000元押金，因尚欠租金20000元，由上诉人向被上诉人出具20000元欠条一枚。根据双方签订的合同第十二条约定：“如果不是因乙方使用而发生的跑冒滴漏，发水着火等突发事件维修费用由甲方负责”。2018年9月30日至10月3日上诉人开始经营饭店，发现该房屋管道冒水滴漏，与被上诉人协商，被上诉人以工作忙拒绝修复，2019年6月16日，被上诉人出具解决方案，为该房屋安装铁皮箱子，称能将脏水引致铁皮箱子内，并安装泵阀将脏水抽出排到室外，但该方法无法控制管道漏水，厨房排烟不通，油烟无法正常排放的目的，造成客流损失。上诉人有照片、录像为证，证明从租赁该房屋时起，该房屋就存在隐患，故请求二审法院查明事实后给予改判。（2）该土地性质为住宅，但被上诉人以商业用户出租，属于欺诈行为。（3）该房屋无法修复，被上诉人不能正常使用，属于根本违约。综上，请求二审法院撤销一审判决。崔桂梅辩称，我与一审法官到现场看到阀门没关死，在上诉人提供的光盘也有显示，涉诉房屋一直开饭店，是上诉人自己不更换影响排烟。王玉香向一审法院起诉请求：1.请求依法判决解除原被告签订的房屋租赁合同，并返还剩余房租款、设备款及押金共计48000元（返还房租30000元、设备款15000元、押金3000元）；违约金50000元，共计98000元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2018年9月10日签订《房屋出租合同》，约定由原告承租被告房屋（温泉街王府井南数第三家门市）经营饭店使用，租期为3年，自2019年4月1日至2022年3月31日止，年租金为75000元。2018年9月10日至2019年3月31日期间租金及设备转让费为15000元原告已给付被告。现原告给付被告押金3000元及租金55000元，综上，原告共计给付被告73000元。后原告于2019年7月29日不经营饭店搬离房屋至今，现原告要求被告退还其未使用房屋的租金30000元及押金3000元，2018年9月10日至2019年3月31日期间租金及设备转让费为15000元，此外原告要求被告给付其违约金50000元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订的《房屋出租合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院依法予以确认。该《房屋出租合同》对原、被告双方具有法律约束力，原、被告双方应按合同约定的内容履行义务。被告在合同签订后依约将房屋交付原告使用，现原告以被告拒绝修复房屋构成违约为由要求解除合同并返还其相关款项。本案中，原告无法提供有效证据证明涉案房屋地下室地面有水系原告操作不当还是被告房屋存在瑕疵而导致的，由于原、被告双方并没有约定合同的解除条件，且没有达到《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形，原告要求解除《房屋出租合同》的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。因涉案房屋仍在租赁期间之内，原告主张被告返还房租、设备款、押金及赔偿违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王玉香的诉讼请求。案件受理费1125元（原告已缴纳）由原告王玉香负担。二审中，上诉人王玉香提交一枚2018年10月29日雪源热力站停热费收款单，用以证明其没有营业。被上诉人崔桂梅质证认为，上诉人王玉香通过我朋友租赁我的房屋，我们之间因交纳取暖费发生纠纷，后经过协商，报停后才交纳的取暖费。本院对该证据审查后认为，该份证据与本案待证事实没有关联性，故本院不予采信。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为，1.上诉人王玉香主张解除租赁合同的依据；2.上诉人王玉香要求返还剩余房租款、设备款及押金共计48000元（返还房租30000元、设备款15000元、押金3000元）；违约金50000元，共计98000元是否有法律依据。关于上诉人王玉香主张解除租赁合同的依据。经审查，双方当事人签订的租赁合同，租期为3年（2019年4月1日至2022年3月31日），年租金为75000元。二审审理期间双方合同已履行一年，上诉人王玉香主张解除合同日期应按2019年7月29日不经营饭店搬离房屋之日为解除租赁合同之日。二审中被上诉人崔桂梅反驳主张2019年4月1日至2020年3月31日出租合同已履行完，不同意解除此期间出租合同。但同意解除自2020年4月1日至2022年3月31日期间的合同。本院认为，双方签订的房屋出租合同系三年期限合同，现合同已履行一年，双方因客观原因均主张解除合同，但2019年4月1日至2020年3月31日已履行，上诉人王玉香一、二审亦未提交租赁房屋管道冒水滴漏导致合同目的不能实现的证据，故已履行的一年期限不予解除。剩余的二年期限2020年4月1日至2022年3月31日期间房屋出租合同予以解除。上诉人王玉香于2020年3月31日前将其持有的涉诉房屋钥匙返还给被上诉人崔桂梅。关于上诉人王玉香要求返还剩余房租款、设备款及押金共计48000元（返还房租30000元、设备款15000元、押金3000元）；违约金50000元，共计98000元是否有法律依据。关于上诉人王玉香要求返还剩余房租款的问题。上诉人王玉香虽主张从2019年7月29日不经营饭店搬离房屋之日为解除出租合同之日，但其单方主张解除合同，亦未提交租赁的房屋因存在瑕疵而不能经营的证据。且租赁房屋钥匙一直由其持有。故本院对上诉人王玉香主张返还剩余房租款30000元不予支持。关于上诉人王玉香主张返还设备款的问题。在双方签订《房屋出租合同》中第二条约定：“2018年9月10日至2019年3月31日不在租期内，此期间租金及设备转让费为15000元”。双方签订合同后转让费15000元上诉人王玉香已交付，且2018年9月10日至2019年3月31日的合同也履行完毕，现上诉人王玉香主张返还设备转让费15000元没有法律依据，本院不予支持。关于违约金50000元，双方在履行合同过程中，上诉人王玉香并未提交被上诉人崔桂梅有违约方面的证据，故本院对其该项主张不予支持。关于押金3000元，双方签订的合同已解除，被上诉人崔桂梅亦未提交出租房屋物品损坏的证据，故其预收的房屋保证金3000元应返还给上诉人王玉香。综上所述，上诉人王玉香上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区阿尔山市人民法院（2019）内2202民初574号民事判决；二、上诉人王玉香与被上诉人崔桂梅于2018年9月10日签订的房屋出租合同予以解除；三、被上诉人崔桂梅于本判决生效后十日内返还上诉人王玉香预收的房屋保证金3000元；四、驳回上诉人王玉香的其他诉讼请求。一、二审案件受理费3375元，由上诉人王玉香负担。本判决为终审判决。审判长 白宏楠审判员 曲 威审判员 杨丽君 二〇二〇年三月十八日书记员 金 龙