河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终37号上诉人（原审被告）：尚伟，女，1968年4月8日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：王伟杰，河南百特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵凯，男，1983年4月17日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：侯书波，河南晟灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文峰，河南晟灿律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：濮阳高新技术产业开发区经济贸易区经济发展总公司，住所地濮阳市华龙区黄河路中段。法定代表人：刘跃记，该公司经理。委托诉讼代理人：王秀峰，河南逐鹿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王康，河南逐鹿律师事务所律师。上诉人尚伟因与被上诉人赵凯、被上诉人濮阳高新技术产业开发区经济贸易区经济发展总公司（以下简称经贸总公司）案外人执行异议之诉一案，不服濮阳市华龙区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0902民初7689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵凯的委托诉讼代理人王伟杰、被上诉人赵凯的委托诉讼代理人张文峰、被上诉人经贸总公司的委托诉讼代理人王康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚伟上诉请求：1.撤销一审法院（2019）豫0902民初7689号民事判决；2.改判恢复执行位于濮阳市市辖区华阳国际公寓064-12-006-0-24-2411号房屋或者发回重审。3.由赵凯和经贸总公司负担全部诉讼费用。事实与理由：1.案涉房屋预告登记在尚伟名下，具有排他效力，并不是登记在被执行人经贸总公司名下，一审判决适用最高法执行异议复议规定第28条适用法律错误。2.一审中，经贸总公司称《商品房买卖合同》中加盖的不是经贸总公司的印章，经贸总公司也没有收到赵凯的房款，双方未成立合同关系，赵凯是在恶意阻碍案件的执行。3.本案事实涉及到与三方当事人均有关系的濮阳市华阳置业有限公司（以下简称华阳置业公司），有关赵凯与华阳置业公司是否签订了商品房买卖合同，款项是否已经缴纳，购买行为是否真实，是否在备案后又对外出售等相关事实与华阳置业公司有关，法院应以职权追加华阳公司参加诉讼，但一审法院遗漏了该事实，属于认定事实不清程序违法。赵凯辩称，尚伟的上诉请求不能成立，应当驳回上诉，维持原判。1.尚伟与经贸总公司系民间借贷关系，不属于商品房买卖合同，已由执行依据（2016）豫0902民初10839号民事判决书予以确定。系金钱债权的执行，因此一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定并无不当。2.经贸总公司与华阳置业公司联合开发案涉房产项目，并由华阳置业公司负责销售，即使案涉房屋买卖合同收据加盖的是经贸总公司的公章系私刻，也不能否认经贸总公司为合同主体，不影响合同效力，未办理网签不是必要程序。赵凯委托父亲赵秀峰支付房款符合常理。赵凯付清了房款，签订了正式的《商品房买卖合同》。3.尚伟申请法院执行依据已经确认尚伟与经贸总公司是民间借贷关系，与华阳置业公司无关，不应当以职权追加华阳置业公司。所以尚伟的上诉理由不能成立。经贸公司辩称，本案应当发回重审。理由如下;1.从程序上讲，一审遗漏了必要共同诉讼当事人华阳置业公司。案涉房屋所在楼盘“华阳国际公寓”系经贸总公司和华阳置业公司合作开发建设，经贸总公司提供土地并享有固定收益，华阳置业公司负责项目筹资、建设、销售。本案纠纷即是华阳置业公司在筹资建设过程中向尚伟借款，并以案涉房屋担保，又在经贸总公司不知情的情况下，为便于销售房屋，通过私刻经贸总公司公章出售房屋给赵凯。因此，华阳置业公司应当参加本案诉讼，一审法院应依职权追加而不追加，程序违法。2.从实体上讲，华阳置业公司与尚伟之间系民间借贷关系还是商品房买卖关系，买卖房屋的磋商、付款情况等基本事实经贸总公司均不知情，确需向华阳置业公司核实。赵凯向一审法院起诉请求：不得执行位于濮阳市华阳国际公寓6-2411号房产，并由尚伟和经贸总公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月26日，经贸总公司向尚伟借款150万元。同日，经贸总公司与尚伟签订商品房买卖合同十份，约定将包括涉案房屋在内的十套房屋出售给尚伟。2013年12月27日，尚伟向濮阳市房产局申请办理了上述房屋的预告登记。尚伟与经贸总公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年3月6日作出（2016）豫0902民初10839号民事判决书，该判决书认定尚伟与经贸总公司签订的编号分别为00049579、00049580、00049581、00049582、00049583、00049584、00049585、00049586、00049587、00049588《商品房买卖合同》十份，约定购买“华阳国际公寓”6-2504、6-2404、6-2505、6-1905、6-1405、6-2411、6-0405、6-2608、6-2111、6-0505号房屋共十套，并进行预告登记，该预告登记的行为实为借款合同的担保。一审法院判决经贸总公司偿还尚伟借款本金150万元及利息。经贸总公司不服提起上诉，濮阳市中级人民法院于2017年10月25日作出（2017）豫09民终1108号民事判决书，维持原判。2018年2月2日，尚伟向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年1月7日作出（2018）豫0902执字第713号执行裁定书，将经贸总公司所有的华阳国际公寓6-2411号房产予以查封、评估、拍卖。赵凯以其于2015年7月7日已经购买涉案房屋为由，向一审法院提出执行异议，一审法院执行局于2019年1月7日作出（2019）豫0902执异813号执行裁定书，驳回了赵凯的异议请求。另查明，2009年12月9日，经贸总公司与华阳置业公司签订房地产合作开发协议一份，约定：经贸总公司出地、华阳置业公司出资合作开发建房，经贸总公司分得一、二层建筑面积的50%（不少于1750㎡），其他部分及三层和三层以上归华阳置业公司所有。2015年7月7日，赵凯与经贸总公司签订商品房买卖合同，约定：赵凯以242,920元的价款购买经贸总公司开发的“华阳国际公寓”006幢24层2411号房，该房屋用途为商业服务；付款方式为买受人一次性付款，交房期限为2014年6月30日前。2016年4月27日，经贸总公司为赵凯开具了收取购房款242,920元的购房发票一份。2016年5月26日，赵凯与濮阳华润燃气有限公司签订《居民用户供用气合同》。根据濮阳市亿方物业服务有限公司出具的收据显示，赵凯自2017年起交纳涉案房屋水、电及物业费。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。关于赵凯对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益问题。经查：赵凯购买的是商业用房，用于经营性目的，属于“一般买受人”，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行处理。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，第一，赵凯与经贸总公司签订商品房买卖合同的时间为2015年7月7日，而一审法院查封涉案房产的时间在2019年1月7日，签订房屋买卖合同的时间早于查封的时间；第二，赵凯在人民法院查封之前已合法占有涉案房产。根据赵凯提供的物业收费票据，显示赵凯交纳水、电、物业费的时间为2017年，故赵凯在查封前已经占有涉案房屋；第三，赵凯已支付全部房款。根据经贸总公司2016年4月27日开具的购房发票显示，赵凯交纳房款的金额为242,920元，赵凯已支付了全部房款；第四，非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房产在赵凯购买后一直未将产权办理至赵凯名下，没有证据证明系赵凯自身原因导致，或赵凯对此负有过错。经贸总公司与赵凯签订房屋买卖合同后，长期不为赵凯办理预售合同的备案及房产的预告登记等，在不具备偿债能力的情况下，与他人签订借款合同，并以借款担保的名义将涉案房屋预告登记至他人名下，经贸总公司存在明显过错，将其过错转嫁于善意的房产买受人不妥。基于以上分析，应认定赵凯对涉案房产享有排除强制执行的民事权益。因此，赵凯的物权期待权应当受法律保护。尚伟虽取得了涉案房产的预告登记，但该预告登记非基于取得所有权而办理，系为借款提供担保，其赵凯签订购房合同在前，尚伟取得预告登记在后，故其权利不能阻却执行。经贸总公司辩解涉案房屋买卖合同、收据上加盖的其公司公章系华阳置业公司私刻，对合同及收款是否真实不知情，对此一审法院认为，涉案房产项目系经贸总公司与华阳置业公司联合开发，但登记公示的开发主体为经贸总公司，根据法律规定，项目销售主体只能为经贸总公司；同时根据经贸总公司庭审中的陈述，项目销售由合作另一方即华阳置业公司操作，经贸总公司对该项目以其名义销售明知且认可，基于经贸总公司与华阳置业公司合作开发关系，故就对外关系而言，经贸总公司与合作方约定谁销售、谁收款以及收益的分配均系合作关系的内部问题，在外部关系上，为保护交易，维护合同相对方对外观信赖利益，因认定经贸总公司为对外销售行为的主体，故即便涉案合同、票据上加盖的经贸总公司公章系私刻，仍不能否认经贸总公司为合同主体这一事实，故涉案商品房买卖合同及购房发票应认定为有效。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项之规定，判决：不得执行位于濮阳市市辖区华阳国际公寓064-12-006-0-24-2411号房屋。本案受理费4,944元，由尚伟、濮阳高新技术产业开发区经济贸易区经济发展总公司承担。本案二审期间，赵凯提交了以下四组证据：证据一、华润燃气股份有限公司于2020年3月4日、3月5日打印用户赵凯气费信息表各一份、华润燃气燃气收据6份。证明赵凯在购房涉案房屋后开始装修，自2017年2月开始入住使用天然气。证明房屋已经由经贸公司交付了赵凯。证据二、物业费、水费收据三份。证明涉案房屋是赵凯管理使用。证据三、濮阳市亿方物业服务有限公司证明一份。证明涉案房屋（2411）户名是赵凯，赵凯持有物业费、水费收据所载明的金额是赵凯所交纳，电话卡以及标注的2411业主系赵凯。证据四、赵凯户口本。证明韩华民是赵凯母亲，赵凯所买案涉房屋刚开始在物业签字是赵凯母亲韩华民代赵凯所签。尚伟质证称，证据一中的信息表不是收费收据，其中一张未加盖单位印章，另一张印章模糊；燃气费收据无单位印章，不能认定其真实性；交纳燃气费应与燃气公司签订燃气合同，不再不能证实赵凯交纳的燃气费。对于证据二，票据只有房号，没有交款人，没有物业公司的记账凭证、其他业主缴费存根，不能证明赵凯实际占有该房屋并交费。对于物业公司的证明，该物业公司是华阳置业公司设立的物业公司，是华阳置业公司为阻止执行与赵凯共同造假。对于证据四户口本的真实性没有异议。但该证据仅能证明赵凯与韩华民系母子关系，不能直接证明案涉合同是谁签订的，也不能证明涉案房屋的权利人系赵凯。经贸公司质证称，对证据一的真实性有异议，该证据无燃气公司印章，无法证明其证明目的。对证据二的关联性有异议，该组证据中显示楼号而未显示交款人姓名，无法确定实际交款人系赵凯，故该证据无法证明其证明目的。对该证据三的真实性有异议。对证据四户口本的真实性无异议。但该证据仅能证明赵凯与韩华民系母子关系，不能证明涉案房屋的权利人系赵凯。本院认证意见，赵凯提交的该四组均与本案有关联，结合一审中赵凯提交的2016年5月26日赵凯与濮阳华润燃气有限公司签订的居民用户供用气合同等证据，能够认定该四组证据的证明的问题。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院另查明：经贸总公司与华阳置业公司合作开发的华阳国际公寓项目系商住两用，由华阳置业公司负责对外负责销售。赵凯提供的2017年2月、5月—9月份的华润燃气燃气费收据用户名称显示为赵凯，濮阳市亿方物业服务有限公司的水电物业费收据中显示的房号2411即案涉房屋房号。赵秀峰系赵凯之父，其于2011年5月24日、2011年7月18日分别向杨建鹏转款10万元、15万元，共计25万元，杨建鹏系华阳置业公司的时任法定代表人。经贸总公司称其与华阳置业公司存在经济纠纷。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、赵凯与经贸总公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，并且付清了房款。二、一审法院是否适用法律错误，本案是否应当追加华阳置业公司为本案第三人。关于第一个争议焦点，本院认为经贸总公司与华阳置业公司合作开发华阳国际公寓后，二者之间约定的提供土地、出资、销售、收取收房款以及以经贸总公司的名义出具房款发票，均是二者之间的约定，即使二者之间因为开发该公寓存在经济纠纷，经贸总公司也不应否认其与赵凯签订了《商品房买卖合同》以及收取赵凯房款并为其出具房款发票的事实，另再根据赵凯与华润燃气有限公司于2016年5月26日签订《居民用户供用气合同》，以及提供的2017年2月份之后的燃气费收据用户名称显示为赵凯，濮阳市亿方物业服务有限公司的水电物业费收据中显示的赵凯诉称的房号2411等事实，足以认定赵凯自2017年2月即占有了案涉房屋，应当认定赵凯与经贸总公司签订了案涉《商品房买卖合同》，并且付清了房款。关于第二个焦点中，一审法院参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定是否错误的问题。该规定第二十八条规定的是在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议时，规定了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。本案执行异议之诉的提起，源于尚伟在对经贸总公司的金钱债权的执行中，因查封案涉房屋赵凯才提起的执行异议之诉，故一审法院参照适用该规定并无不当。关于第三个焦点中本案是否应当追加华阳公司为本案第三人问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本条是关于案外人执行异议之诉当事人的规定。而华阳置业公司并非尚伟申请执行经贸总公司民间借贷纠纷一案的被执行人，其仅是与经贸总公司之间存在经济纠纷，不应当列为本案的第三人。综上所述，尚伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4944元，由尚伟负担。本判决为终审判决。审判长  苏章臣审判员  李光胜审判员  张慧勇二〇二〇年三月二十五日书记员  管婷婷