河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终966号上诉人（原审原告）：骞松武，男，汉族，1975年2月26日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：李晓强，河南宛龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:李丽，女，汉族，1988年8月26日生，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：侯保峰，南阳市汉都法律服务所法律服务工作者。上诉人骞松武因与被上诉人李丽定金合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1302民初8485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。骞松武上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持骞松武一审诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费用由李丽承担。事实和理由：1.一审判决认定定金合同有效是错误的。涉案的房产至今未经登记机关进行登记，仅在房管部门进行了商品房买卖合同信息备案，而商品房买卖合同信息备案仅是行政管理制度，其物权处于待定状态。况且该涉案商品房备案信息显示也并非李丽一人。根据物权法定原则，该房产不具备交易的基础条件，故双方签订的定金合同自始无效。南阳市合和房地产营销策划有限公司第二分公司（以下简称合和房产）对该房屋的出售不具备代理权利，即便其与骞松武签订了《定金协议》，该协议也属于效力待定，最终没有出售方签名确认，属于无效协议。本案双方对涉案房产交易未达成一致意见，按照协议约定，李丽应当退还骞松武支付的定金。2.一审判决驳回骞松武的诉讼请求，认定有失公正。本案双方签订的合同属于违反法律规定的情形，因此李丽应当退还骞松武交付的定金。买卖该房产的双方不是同一房产经纪人，双方在协商中，对购房事宜未达成一致意见，致使正式买卖合同没有订立，是属于不可归于双方的原因造成的，不存在违约行为。一审认定骞松武属于违约方，显然有失公正。李丽辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。骞松武向一审法院起诉请求：判令骞松武与李丽签订的房屋定金协议无效，判令李丽退还骞松武定金2万元，并自起诉之日按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至履行之日止，李丽承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月5日，李丽与合和房产签订《房地产出售独家委托协议》，约定由后者出售骞松武位于南阳市宛城区仲景路燕湖小区A栋2单元1204室房屋。2019年8月15日，合和房产以李丽名义与骞松武签订了《买卖定金协议书》，协议书记载：李丽为甲方、骞松武为乙方、合和地产为丙方，乙方购买本案案涉房屋，价款为105万元，房款支付方式为转按揭，购房定金为3万元，合和房产收取其中的1万元作为交房保证金或服务费，甲乙双方应于签署本协议后7个工作日签署买卖合同，甲方违约应双倍返还定金、乙方违约定金不予退还，同时约定，该房精装修，含部分家具家电（具体以交房交验单为准），该房屋现有按揭款约15万元左右，乙方接着甲方的还款按揭，其余款全部付清，定金以房东收到为准，如果约定日期未谈到交易条件，甲方全额退还乙方所交定金，签订合同时乙方应支付总房款1.5%的服务费给丙方。合和地产以李丽名义与骞松武签订了上述协议。2019年8月17日，李丽收到了中介支付的2万元，并于当日出具了收到2万元购房定金的收据。庭审中，骞松武申请出庭作证的证人蒋某陈述，约定的交易日期当天，骞松武说本来是借骞松武妹子的钱来交付房款的，但是现在他妹子的钱买车了，骞松武要再向其他人借钱来买，需要另行协商交易时间，没有说不要房子。李丽提供的骞松武与合和地产工作人员通过微信联系的谈话记录截图显示，自8月17日李丽收到2万元定金后开始整理案涉房屋内的物品并在外租房，将案涉房屋内物品搬离。8月20日，合和地产工作人员告诉李丽，说客户不想要房子了，李丽将自己整理物品的照片发给了合和地产工作人员。8月21日，合和地产工作人员通过微信告知李丽，骞松武打算投诉合和地产，其后几天，合和地产工作人员与李丽就退还2万元定金事宜多次进行沟通，至9月16日双方未达成一直意见。一审法院认为，根据双方起诉及答辩意见可知，本案争议焦点问题是:1.双方定金合同是否成立;2.李丽是否应返还给骞松武2万元定金。一、双方定金合同是否成立。本案中，与骞松武签订《买卖定金协议书》是合和地产，同时，合和地产也以李丽名义在协议书上签名，且同时将李丽作为合同一方当事人在合同中予以载明，认定该行为对李丽是否产生法律效力的依据是合和地产在签订该协议时是否有李丽的授权或者事后是否得到李丽的追认。本案中，李丽委托合和地产出售案涉房屋在先，收取2万元购房定金在后，上述行为足以认定李丽认可合和地产代其与骞松武签订《买卖定金协议书》，因此，三方签订的该协议是成立的。关于骞松武陈述的案涉房屋有共有权人，李丽一人不能代表其他共有权人签订买卖协议问题，因双方该定金合同属于预约合同性质，双方约定在该合同签订后7日内签订正式的房屋买卖合同，因此，只要在签订正式的买卖合同时，李丽一方共有权人均签署协议或者授权签署协议即可实现定金合同目的。二、关于李丽是否应该返还给骞松武2万元定金的问题。据查明的案件事实可知，定金协议签订后，李丽即开始整理案涉房屋室内物品，租房、搬离等。该情况说明李丽具有履行定金合同的诚意及实际行为，也有履行该定金合同的能力。同时，李丽和合和地产工作人员的聊天记录显示，定金合同签订后第5天即8月20日，合和地产工作人员告知李丽，骞松武不想要房子了，庭审中，骞松武亦未提供证据证明在此后即定金合同约定的7个工作日内其已经完成履行定金合同的准备行为，即现有证据不足以证实骞松武在定金合同签订后积极的进行了准备并具备交易条件；相反，李丽整理了案涉房屋室内物品，租房等，上述行为可以认定李丽已经履行了合同约定的主要义务，李丽为促成交易进行了必要准备。综上，无证据证明李丽存在违约行为，骞松武要求李丽返还定金的诉请，无事实及法律依据，该诉请一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回骞松武的诉讼请求。案件受理费减半收取为150元，由骞松武承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，和合地产代表李丽与骞松武签订的《买卖定金协议书》系双方自愿签订，内容亦不违反法律规定，为有效协议。李丽对和合地产的代理行为明确表示认可，故骞松武以和合地产无权代表李丽为由主张《买卖定金协议书》属于效力待定协议明显不能成立，本院对该上诉理由不予支持。《买卖定金协议书》约定双方于7个工作日内签署房屋买卖合同，同时约定“如果约定日期未谈到交易条件，甲方全额退还乙方所交定金”，该协议并未约定房屋价款的支付期限以及首付款的数额问题。现双方因合同价款的支付等问题未能达成一致意见导致房屋买卖合同未能签订，应属于该协议约定的“约定日期未谈到交易条件”的情形，一审判决以此直接认定骞松武存在违约明显不当。因双方对交易条件并未达成一致，依照协议约定，“甲方全额退还乙方所交定金”，故对骞松武请求李丽返还定金的诉讼请求应当予以支持。《买卖定金协议书》对逾期返还定金的利息问题并未进行约定，故对骞松武关于利息的诉讼请求本院不予支持。综上所述，骞松武的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初8485号民事判决；二、李丽于本判决生效之日起十五日内返还骞松武定金20000元；三、驳回骞松武的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为150元，二审案件受理费300元，共计450元，由李丽负担。本判决为终审判决。审判长  卢国伟审判员  王 彬审判员  孙 娟二〇二〇年三月三十一日法官助理郝一帆书记员周道佳