河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终201号上诉人（原审原告）：丁昌有，男，汉族，1978年12月16日出生，济源市兴华厂纸坊山生活区。被上诉人（原审被告）：聂建荣，女，1962年7月27日出生，汉族，住济源市沁园办事处济合苑东区。委托诉讼代理人：张星磊，系聂建荣儿子。上诉人丁昌有因与被上诉人聂建荣房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2019）豫9001民初5164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁昌有上诉请求：1、撤销一审判决第三、四、五项，改判聂建荣赔偿丁昌有装修费5000元，房屋增值损失34700元。2、本案诉讼费用由聂建荣承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应予改判。一、一审法院认为因丁昌有存在过错而不予支持房屋增值损失的请求，是错误的。2004年3月，丁昌有与聂建荣就购买案涉房产，经过几次协商，因当时聂建荣出示了兄弟其他五人委托其处分其父亲房产的相关材料，丁昌有才在2004年3月15日与聂建荣签订了购房协议，这充分证明聂建荣有代理权。退一步说，即便聂建荣没有代理权，因为兄妹关系属于近亲属关系，根据日常经验法则，丁昌有有充分理由相信聂建荣有代理权，且丁昌有入住案涉房屋足足15余年，其他弟兄既不作否认，也没有来主张，应视为其他弟兄同意聂建荣的签字行为，完全符合《合同法》第四十九条关于表见代理的特征。丁昌有是善意相对人，不存在过错。二、丁昌有要求解除合同并赔偿损失是有法律依据的。涉案房产的购房协议中第三条明确约定“有关购房手续由聂建荣和丁昌有协商办理”，聂建荣作为卖方，房屋能否办理过户手续其是知情者，而丁昌有恰恰是善意的不知情者。现聂建荣隐瞒其他兄弟委托其卖房的相关证据，致使丁昌有无法取得房屋产权证，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，丁昌有要求解除合同并赔偿损失是有法律依据的。三、根据合同法第十三条的规定，一审判决聂建荣返还15年前买房的2600元及当时的装修费3000元，不但对丁昌有不公平，也不符合法律规定。涉案房屋按照本地现在的市场价格至少需要15万元以上，一审判决不能令人信服。根据合同法的相关规定，合同成立后的违约赔偿范围既包括实际损失也包括应得利益损失，本案诉争房屋的增值损失属于应得利益损失部分。因此，丁昌有要求房屋增值损失是有法律依据的，应得到支持。退一步说，即使丁昌有存在过错，按照50%计算，15万元的一半还有7.5万元。丁昌有并没有要求15万元损失，而仅要求34700元损失，是完全符合法律规定的。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请二审法院依法支持丁昌有的上诉请求。聂建荣辩称：请求撤销一审判决第一、二、三项，依法撤销购房协议，要求丁昌有当庭出示其在档案局查到并拍照的兄弟五人委托聂建荣卖房的手续证据；本案诉讼费由丁昌有承担。事实与理由：一审法院不注重证据，适用法律错误。2004年2月中旬，聂建荣与丁昌有无任何法律上的关系，也不是单位同事和朋友。2、丁昌友称想住涉案房屋，××花了很多钱…出于善意和同情，又是一个厂的，聂建荣就让丁昌有先住了。3、2004年3月10日，丁昌有给了聂建荣2600元，也不要收据，聂建荣认为是丁昌有想住的长一些，给的是租金。2004年3月15日，丁昌有拿着购房协议让聂建荣签字，聂建荣顺手将放在写字台里的涉案房屋产权证里夹的兄弟六人签的遗产房证明和一张兄弟几人有争议的兴华厂房产处出具的有聂建荣二哥女儿名字的证明表拿了出来，丁昌有说其不买房了，签协议是怕聂建荣兄弟闹事，为了其住的安全，随便签个就行。协议上的曲桂花与证明人张某的签字均非二人亲笔签名。3、签协议时丁昌有依然没有向聂建荣要收据。协议签订后不久，丁昌有告知聂建荣，涉案房屋阳台大玻璃被打碎，聂建荣找到其的小兄弟质问争吵之下，聂建荣的兄弟将聂建荣打伤住院，兴华厂派出所和兴华厂调解办均知道此事，并出面调解。丁昌有入住15年没有依法登记，再次证明丁昌有不是买房而是长期无偿居住，丁昌有于2010年购买兴合苑23号楼并入住。5、15年后，丁昌有为了领取涉案房屋补偿款，多次要求聂建荣配合出具一张能证明购房协议系兄弟五人委托聂建荣签订的手续，并在（2019）豫96民终147号案调解时多次以欺诈手段要求聂建荣拿出兄弟五人委托卖房的手续。综上，丁昌有入住涉案房屋15年没有依法登记，请求二审法院查清事实作出公正判决。丁昌有向一审法院起诉请求：1.解除其与聂建荣于2004年3月15日签订的《购房协议》，并要求聂建荣赔偿丁昌有各项损失42300元（购房款2600元，装修款5000元，房屋增值损失34700元）；2.本案诉讼费由聂建荣承担。一审法院认定事实：2004年3月15日，聂建荣与丁昌有签订一份《购房协议》，将位于原兴华机械厂卫东家属区2栋西单元一楼108房产卖给丁昌有，庭审中查明曲桂花的签名、指印系聂建荣代签，证明人张伟锋的签名、指印系丁昌有代签。该房屋所有权人为聂建荣父亲聂书田（已去世）。当日丁昌有支付2600元，后丁昌有将该房屋装修入住持续至今。该房屋的产权证由丁昌有持有。现丁昌有以不能实现合同目的为由要求解除合同，并要求聂建荣赔偿丁昌有各项损失42300元（购房款2600元，装修款5000元，房屋增值损失34700元）。聂建荣以丁昌有欺骗为由要求确认合同无效。一审法院认为，2004年3月15日，聂建荣与丁昌有签订一份《购房协议》，将位于原兴华机械厂卫东家属区2栋西单元一楼108房产卖给丁昌有。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。本案中涉及的房屋买卖合同虽然出卖方是聂建荣，因该房屋所有权人为聂书田，聂建荣作为聂书田继承人之一，对该房屋不具有完全处分权，致使合同无法履行,丁昌有要求解除合同，该院予以支持。聂建荣辩称丁昌有支付的2600元系租赁房屋的租赁费，依据双方提供的证据及审理查明的事实，聂建荣该辩称理由无事实依据且不符合常理，该院不予支持。合同解除后，聂建荣应返还丁昌有支付的购房款2600元，丁昌有应搬离该房产并返还聂建荣该房产产权证。丁昌有对该房屋进行装修有一定的支出，聂建荣也认可丁昌有对该房屋进行装修，丁昌有无法提供装修支出具体费用的证据，该院酌定聂建荣赔偿丁昌有装修费用3000元。丁昌有主张聂建荣赔偿因合同解除后房屋增值损失34700元，因丁昌有应当知道聂建荣是否有处分权，但未充分了解，擅自以聂建荣为该房屋所有权人与其签订买卖合同，事后也没有得到该房屋其他共有人的追认，致使合同无法履行，其行为存在过错，对丁昌有该诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（四）条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除2004年3月15日丁昌有与聂建荣签订的《购房协议》；二、聂建荣于判决生效后三十日内返还丁昌有2600元；三、聂建荣于判决生效后三十日内赔偿丁昌有装修费3000元；四、丁昌有于判决生效后三十日内搬离原兴华机械厂卫东家属区2栋西单元一楼108房产，并返还聂建荣该房产产权证；五、驳回丁昌有的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费858元，减半收取429元，丁昌有负担384元，聂建荣负担45元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，2016年涉案房屋进行拆迁，拆迁补偿款为34700元。本院经审理查明其他的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，丁昌有与聂建荣签订协议时，见证人张某的名字是丁昌有代签，曲桂花的名字是聂建荣代签，丁昌有应当知道聂建荣对于涉案房屋没有处分权。丁昌有上诉称当时聂建荣出具的聂建荣其他兄弟五人的委托处分房产材料，其有理由相信聂建荣有代理权处分涉案房屋，但聂建荣予以否认，丁昌有也没有证据证明聂建荣当时向其出示了其他兄弟五人委托聂建荣处理房产的材料。即便如丁昌有所称，在其居住涉案房屋期间，聂建荣的其他兄弟五人既不作否认，也没有来主张权利，也不能以此认定聂建荣具有代理权，不能以此认定聂建荣的行为就能构成表见代理。故丁昌有的该上诉理由不能成立。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，因聂建荣处分涉案房屋时未取得所有权致使涉案房屋的所有权不能转移，故丁昌有有权依据该条规定要求解除合同并赔偿损失。涉案房屋的拆迁补偿款为34700元，该价格系包括涉案房屋及其附属设施在内的价格，因丁昌有和聂建荣对涉案房屋所有权不能转移均存在过错，故本案酌定双方各承担50%的责任，聂建荣应当赔偿丁昌有各项损失共计17350元。一审法院认定事实部分错误，判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济源市人民法院（2019）豫9001民初5164号民事判决；二、聂建荣于本判决生效后十日内支付丁昌有17350元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，案件受理费858元，减半收取429元，上诉人丁昌有负担214.5元，被上诉人聂建荣负担214.5元。二审案件受理费858元，由上诉人丁昌有负担429元，被上诉人聂建荣负担429元。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  邓 燕审判员  李 芳二〇二〇年三月十八日书记员  丁冉冉