广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终618号上诉人（原审原告）：广州市海尔诗贸易发展有限公司（以下简称海尔诗公司），住所地广州市白云区云霄路。法定代表人：官清河，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司），住所地广州市天河区体育西路。负责人：蓝晓寒，该分公司总经理。委托诉讼代理人：刘华、谢成财，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：官雪美，女，1975年11月16日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人海尔诗公司因与被上诉人信达公司、官雪美案外人执行异议之诉一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初27966号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。被上诉人信达公司的委托诉讼代理人刘华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海尔诗公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持海尔诗公司的全部一审诉讼请求，一审、二审诉讼费由信达公司、官雪美承担。事实和理由：海尔诗公司与官雪美签订涉案房屋《存量房买卖合同》，并已依约支付首期款，且已办理抵押的房屋并不一定排除其买卖行为的效力，故应认定本案房屋买卖行为足以对抗抵押权和排除强制执行权的权利。信达公司辩称：一审判决认定事实清楚，合法有据，请求维持原判。官雪美经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2018年11月26日，海尔诗公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.停止（2017）粤0106执2558号案对广州市黄埔区xxx路xxx号大院xx号xxxx房的执行；2.解封广州市黄埔区xxx路xxx号大院xx号xxxx房；3.确认广州市黄埔区xxx路xxx号大院xx号xxxx房所有权为海尔诗公司所有。一审法院认定事实：2018年10月12日，海尔诗公司向一审法院提出执行异议，请求：1.停止拍卖广州市黄埔区xxx路xxx号大院xx号xxxx房；2.依法解封案涉房屋；3.确认案涉房屋的所有权为海尔诗公司所有。一审法院于2018年11月12日作出（2018）粤0106执异696号执行裁定，查明：依据（2015）穗天法金民初字第2330号民事判决，被执行人广州赛能冷藏科技有限公司应向南洋银行广州分行偿还借款本金2384389.85元及罚息；被执行人广州奥特信息科技股份有限公司、黄洪滔对上述债务承担连带清偿责任。南洋银行广州分行对官雪美名下涉案房屋享有优先受偿权。因被执行人没有履行上述判决确定的义务，南洋商业银行（中国）有限公司广州分行（以下简称南洋银行广州分行）向一审法院申请强制执行。一审法院于2017年3月9日以（2017）粤0106执2558号案立案执行。在执行过程中，南洋银行广州分行将本案债权转让予信达资产广东分公司，一审法院于2017年5月11日作出（2017）粤0106执异74号执行裁定，变更信达资产广东分公司为申请执行人。在执行过程中一审法院于2017年3月13日依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人于2017年3月24日前履行生效法律文书确定的义务，但被执行人没有在限期内履行。一审法院已依法查封被执行人官雪美所有的涉案房屋。2017年12月19日，一审法院作出（2017）粤0106执2558号执行裁定，裁定拍卖涉案房屋。海尔诗公司与被执行人官雪美于2014年1月1日签订《广州市存量房买卖合同》，约定，官雪美将涉案房屋出售给海尔诗公司，总价1936489元。海尔诗公司称案涉房屋未交付其使用，由官雪美继续出租。另查明，2013年6月25日，官雪美于广州市国土资源和房屋管理局为涉案房屋办妥抵押登记备案手续，南洋银行广州分行为该房屋的抵押权人。一审法院裁定：驳回案外人海尔诗公司的异议。海尔诗公司对该执行裁定不服，向一审法院提起本案诉讼。海尔诗公司提交《广州市存量房买卖合同》（复印件）、银行对账单（复印件）、收据（复印件）拟证明其与官雪美于2014年1月1日已就案涉房屋签订买卖合同，海尔诗公司已支付1160000元购房款。《广州市存量房买卖合同》载明：2014年1月1日，官雪美（甲方）与海尔诗公司（乙方）约定，甲方将位于广州市黄埔区xxx路xxx号大院xx号xxxx房出售给乙方，建筑面积84.1952平方米，房屋使用性质为住宅，房地产总金额1936489元。附件载明：首期楼款1160000元，乙方应于2014年1月10日前直接支付给甲方。甲乙双方应于2014年2月28日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续，楼价余款776489元，乙方于过户当天直接支付甲方。银行对账单显示：2014年1月3日，海尔诗公司分别向海尔诗公司转账支付501347元、658653元，摘要信息“差旅费”。收据（0070373）载明：今收到广州市海尔诗贸易发展有限公司交来购买广州市黄埔区xxx路xxx号大院xx号xxxx房购房款501347元，经手人：官雪美。收据（0070374）载明：今收到广州市海尔诗贸易发展有限公司交来购买广州市黄埔区xxx路xxx号大院xx号xxxx房购房款658653元，经手人：官雪美。一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”在一审法院执行过程中，海尔诗公司对案涉房屋提出执行异议，一审法院审查后作出了（2018）粤0106执异696号执行裁定，裁定驳回海尔诗公司的异议。海尔诗公司对上述执行裁定不服提起本案诉讼，符合上述法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，案涉房屋已于2013年6月25日设立抵押权，海尔诗公司虽主张与官雪美于2014年1月1日签订《广州市存量房买卖合同》，约定官雪美将案涉房屋出卖给海尔诗公司，但此约定未经抵押权人南洋银行广州分行同意，且海尔诗公司未举证证明案涉房屋购房款已用于清偿债务消灭抵押权，故该案涉房屋买卖合同不能对抗已登记的抵押权；其次，案涉房屋于一审法院执行过程中被查封，海尔诗公司确认案涉房屋未交付其使用；再次，海尔诗公司虽提交银行对账单及收据拟证明其已缴纳案涉房屋首付款，但银行流水载明的款型性质为“差旅费”，与收据载明的“购房款”不符，且无证据证明该笔款项的具体用途，海尔诗公司亦未付清剩余购房款。因此，海尔诗公司所举证据不足以证明其对案涉房产具有足以对抗抵押权和排除强制执行的权利，海尔诗公司的全部诉讼请求均无事实及法律依据，予以驳回。官雪美经一审法院依法传唤，逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，于2019年9月17日作出判决如下：驳回原告广州市海尔诗贸易发展有限公司的诉讼请求。案件受理费22230元，由原告广州市海尔诗贸易发展有限公司负担。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，案涉房屋已于2013年6月25日设立抵押权，上诉人海尔诗公司虽主张其与被上诉人官雪美于2014年1月1日签订《广州市存量房买卖合同》，约定被上诉人官雪美将案涉房屋出卖给上诉人海尔诗公司，但上诉人海尔诗公司并无确实、充分的证据证明该约定经抵押权人南洋银行广州分行的同意，且上诉人海尔诗公司亦未举证证明案涉房屋购房款已用于清偿债务消灭抵押权。故一审判决根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，认定上述《广州市存量房买卖合同》不能对抗已登记的抵押权正确。另一方面，案涉房屋于一审法院执行过程中被查封，上诉人海尔诗公司确认案涉房屋并未实际交付其使用。此外，上诉人海尔诗公司虽提交银行对账单及收据拟证明其已缴纳案涉房屋首付款，但银行流水载明的款型性质为“差旅费”，与收据载明的“购房款”不符，无证据证明该笔款项的具体用途，事实上，上诉人海尔诗公司亦未付清剩余购房款。而且，上诉人海尔诗公司并无证据证明其多年来曾催促过被上诉人官雪美依约办理申请买卖、过户手续而被上诉人官雪美予以拒绝。因此，上诉人海尔诗公司所举证据不足以证明其对案涉房产具有足以对抗抵押权和排除强制执行的权利，一审判决认定其全部诉讼请求均无事实及法律依据而予以驳回正确。综上，上诉人海尔诗公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22230元，由上诉人广州市海尔诗贸易发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年三月二十六日书记员  彭文悦书记员  区敏儿