杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初4601号 原告（反诉被告）：高加平，男，1979年4月27日出生，汉族，住杭州市萧山区。 原告（反诉被告）：孙素芬，女，1971年7月13日出生，汉族，住杭州市萧山区。 两原告共同委托诉讼代理人：施佳力、洪竞为，浙江浙经律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州顺聚房地产营销策划有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道铂金名筑商铺8号，统一社会信用代码：91330108MA27XBGJ48。 法定代表人：高思功，总经理。 委托诉讼代理人：王文娟、谢映,天册（上海）律师事务所律师。 原告高加平、孙素芬与被告杭州顺聚房地产营销策划有限公司（以下简称顺聚公司）合同纠纷一案，高加平、孙素芬于2019年7月17日向本院起诉，本院受理后，依法适用普通程序审理。审理过程中，顺聚公司依法提起反诉，本院依法予以受理，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。高加平、孙素芬的委托诉讼代理人施佳力、洪竞为、顺聚公司的委托诉讼代理人王文娟、谢映到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高加平、孙素芬就本诉诉称：2018年6月22日，高加平、孙素芬与顺聚公司签订《买卖合同》一份，并于2018年7月28日签订了《补充合同》，约定高加平、孙素芬将位于萧山区产及24个车库出卖给顺聚公司进行销售，总底价为108543514元，顺聚公司向高加平、孙素芬支付买卖保证金5000000元，并约定若顺聚公司在2018年7月1日起3个月内未完成销售总底价的80%，则顺聚公司第四个月按月息1%支付未完成部分的房款利息，第五个月按月息1.5%支付未完成部分的房款利息，第六个月按月息2%支付未完成部分的房款利息，第七个月需支付未达成80%部分的房款，如顺聚公司未按时履约，则支付违约金10000000元。合同签订后，顺聚公司未能积极履约，也未按约支付购房款及利息，已构成违约。综上所述，为维护高加平、孙素芬的合法权益，诉请判令：1、解除双方签订的《买卖合同》及《补充合同》；2、顺聚公司支付违约金及逾期付款利息共计8907566.49元（其中违约金10000000元，到2018年12月31日止的逾期付款利息3907566.49元，两项相加，扣除被告支付的保证金5000000元）；3、本案诉讼费由顺聚公司负担。 顺聚公司就反诉诉称：2018年6月22日，顺聚公司与高加平、孙素芬签订《买卖合同》一份，约定由高加平、孙素芬委托顺聚公司销售位于萧山区产及24个车库，销售底均价(不含交易税费)不得低于每平方米13300元，顺聚公司支付保证金5000000元，当遇到政府对二手房限购限价影响本项目正常销售的政策时，本合同双方协商后解除。合同签订后，顺聚公司按约交付了保证金，并积极开展各项履行合同义务的工作。2018年6月26日，杭州住房保障管理局发布公告，暂停向企业出售住宅房。2018年7月31日，中央政治局会议决议调控房价，明确要求遏制房价上涨。同日深圳出台调控。随着政策调控影响显现，已订房者于8月、9月开始退房，对项目造成极大影响。为此，顺聚公司积极要求高加平、孙素芬调整底均价，否则只能解除合同。但高加平、孙素芬一直以各种理由拖延。2018年9月20日、9月29日，萧山法院分别推出8套凤凰家园复式法拍房和10套与涉案房源户型一致的叠墅法拍房，起拍价均低于合同底均价。2018年10月，该18套房屋全部流拍。2018年11月，该18套房屋又重新二次公告拍卖，12月又流拍。因该等事项无法预知的情势变更情形，双方最终于2018年年底解除了合同，并于2019年1月2日完成钥匙交接。合同解除后，高加平、孙素芬迟迟不退还保证金。综上，为了维护顺聚公司的合法权益，诉请判令：1、高加平、孙素芬立即返还保证金5000000元，并支付逾期利息（按同期银行贷款利率的标准，从2019年1月20日起计算至返还之日止）；2、本案诉讼费由高加平、孙素芬负担。 经审理查明：2018年6月22日，高加平、孙素芬（甲方）与顺聚公司（乙方）签订《买卖合同》一份，约定：甲方拟出售其拥有的位于萧山区源的所有权，房屋建筑面积7926.58㎡，合同期限自本合同签署生效之日起至2019年2月28日止；甲方给予乙方的商品房面积为7926.58㎡，平均底价为13300元（不含二手房交易相关税费及手续费），商品房总价为105423514元，叠排车库26个，底价为130000元／个，车库总价为3380000元，住宅及车库总底价为108803514元；甲方负责与乙方指定购房人签署房屋买卖合同、协助购房人办理银行按揭、过户等事项，乙方应予配合；乙方销售人员的工资、福利由乙方承担，与甲方无关；乙方负责乙方销售人员的人身安全、财产安全，因此发生的意外，与甲方无关；本合同签署后生效，乙方于4日内向甲方支付保证金5000000元；甲方与购房人签订房屋买卖合同后，甲方根据买卖需求全权委托乙方代为办理买卖手续、房屋交接、银行按揭等相关手续，甲方应向乙方提供相关证明文件，如需甲方亲自履行的，甲方须接到乙方短信、微信通知后2个工作日办理相关手续；甲方缴清2018年6月30日（含）之前所有房源的物业费、水电费；合同期内，当甲方实际回款额达到108803514元，甲方须将剩下的未销售的房源做全权委托公证，全权委托给乙方销售（全权委托包含签订房屋转让合同），同时甲方须支付200万元给乙方作为配合乙方按需销售剩余房源的押金，房源全部售罄后当日返还甲方200万元保证金，或合同生效后8个月内退还至甲方指定账户；乙方于2018年7月1日起3个月内完成商品房销售额（以甲方实收金额为准）不低于总销售底价的80%即87042811元，于2018年7月1日起6个月内完成全部商品房销售回款的100%即108803514元，若乙方未在2018年7月1日起3个月内未完成销售底总价的80%，则乙方第四个月支付未完成部分的房款按照月息1%给甲方，第五个月支付未完成部分的房价按照月息1.5%给甲方，第六个月支付未完成部分的房款按照月息2%给甲方，第七个月乙方须支付未达成80%部分的房款给甲方，如乙方未能按时履行，则支付违约金10000000元；总销售底价的20%可延期销售至2018年7月1日起第四至第八个月，未达成20%的，则乙方第七个月支付未完成部分的房款按照月息1%给甲方，第八个月支付未完成部分的房款按照月息1.5%给甲方，第九个月仍未完成回款共计108803514元，则乙方须将未达成部分的房款打入由甲乙双方和银行共同开设的三方账户，等回款完成后释放给乙方；销售超过商品房底价部分为溢价，溢价部分作为乙方的利润，归乙方所有，甲方不得提出异议；甲方应承担房屋买卖合同或其他与客户签署的任何合同中出卖人的权利义务，甲方与客户在前述合同中形成的权利义务关系与乙方无涉，若由于甲方原因导致该商品房的权属状况等发生纠纷或导致乙方不能正常开展营销管理工作，则由甲方承担全部责任；甲方必须协助乙方的工作开展与物业公司的相关工作事宜；乙方享有商品房的销售权，乙方承担派驻至本项目销售代理工作人员的工资、奖金、社保、福利、各类补贴及服装费用；乙方负责根据买受方实际情况确认贷款银行，并协调与银行之间的关系，在此期间甲方须无条件配合；未经同意，一方单方解除合同或者恶意拖延正常销售的，须向守约方支付违约金10000000元；乙方可视市场销售情况，有权灵活浮动销售价格，但平均成交价不得低于销售平均底价；甲方保证所有房源无抵押、无纠纷、无贷款、无租赁，且未经乙方同意，甲方不得自行或委托第三方对本协议所涉房源进行销售或抵押，否则乙方有权终止合作并由甲方支付违约金10000000元；本协议所有条款，双方均须按时履行，否则视为违约行为，违约方支付对方违约金10000000元；当遇到地震等不可抗力时，本合同自动解除，双方无违约责任，甲方全额退还保证金；当遇到政府对二手房的限售、限价影响本项目正常销售的政策时，本合同双方协商后解除；发生纠纷可向有管辖权的法院起诉；双方还对其他权利和义务作了约定。2018年7月28日，高加平、孙素芬与顺聚公司签订《补充合同》一份，约定对前述《买卖合同》进行补充，即甲方出卖给乙方销售的车库由26个变更为24个，减少的车库为28-1-301、28-2-101相对应的两个，车库底价仍为130000元／个，商品房及车库总底价为108543514元；本合同与前述《买卖合同》具有同等法律效力。合同签订后，高加平、孙素芬向顺聚公司交付了约定的房屋，顺聚公司向高加平、孙素芬交付了5000000元保证金。2019年1月20日，高加平出具收条一份，载明收到京明凤凰家园钥匙共计59把。2019年1月25日，高加平出具收条一份，载明收到凤凰家园排屋车库钥匙24套及27幢钥匙一枚。现双方发生争议，高加平、孙素芬提起本诉，顺聚公司提起反诉。 另查明：2018年6月26日，杭州市暂停在住房限购区域范围内向企事业单位及其他机构销售住房。2018年7月31日，深圳市暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。 本院认为：高加平、孙素芬与顺聚公司之间的合同关系，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。顺聚公司抗辩系政府对二手房限售、限价影响了项目的正常销售，但双方于杭州市出台了限购政策后仍签订《补充协议》，该协议未对限购进行约定，表明双方合同不能继续履行非政府限购导致，故顺聚公司不能依据合同约定的8.2条解除合同。2019年1月25日，高加平出具了收条，收回了顺聚公司返还的最后的房屋钥匙，表明高加平、孙素芬就合同解除作出了同意的意思表示，故本院认定合同解除之日为2019年1月25日。在合同解除前，顺聚公司未在合同约定的期限内完成房屋的销售量，按合同约定已构成违约，顺聚公司应承担相应的违约责任。对违约金，从市场的房屋差价来看，双方约定的标准不高，故对高加平、孙素芬要求顺聚公司支付违约金10000000元的诉讼请求，本院予以支持。对利息，从合同约定来看，利息约定系对顺聚公司未按时完成房屋销售量的一个违约条款，本院已支持了违约金，故对利息的诉讼请求不再支持。合同解除后，保证金应予退还。扣除顺聚公司已支付的保证金5000000元，顺聚公司仍需支付违约金5000000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、高加平、孙素芬与杭州顺聚房地产营销策划有限公司签订的《买卖合同》及《补充合同》于2019年1月25日解除。 二、杭州顺聚房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付高加平、孙素芬违约金5000000元。 三、驳回高加平、孙素芬的其他诉讼请求。 四、驳回杭州顺聚房地产营销策划有限公司的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费74153元，由高加平、孙素芬负担27353元，由杭州顺聚房地产营销策划有限公司负担46800元；本诉案件财产保全费5000元，由杭州顺聚房地产营销策划有限公司负担；反诉案件受理费48874元，减半收取24437元，由杭州顺聚房地产营销策划有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  钟飞燕 人民陪审员  施 雄 人民陪审员  陈惠莉 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  田 晓