福建省安溪县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0524执异1号 案外人：许亚明，男，1976年11月23日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。 案外人：叶美娟，女，1975年4月18日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。 申请执行人：谢锦章，男，1977年3月12日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。 被执行人：张素专，女，1954年12月10日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。 本院在执行申请执行人谢锦章申请执行被执行人张素专民间借贷纠纷一案中，案外人许亚明、叶美娟对本院查封的址在安溪县凤城镇龙湖登科山16-1号301房（所有权证号：安房权证凤城镇字第××号，以下简称讼争房产）提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 许亚明、叶美娟称：2008年9月15日，张素专夫妻将讼争房产以房价款35万元出卖给许亚明、叶美娟。该房为毛坯房，双方签订《房屋买卖合同》并约定签约当日支付30万元，余下5万元等该房屋在银行的抵押贷款还清办理过户后三天内一次性付清。许亚明、叶美娟依约支付30万元，张素专夫妻同日将讼争房产交付给许亚明、叶美娟。许亚明、叶美娟随即进行装修。讼争房产自2008年9月15日起即由许亚明、叶美娟居住使用，水电开户及水电费也由二人缴交。张素专出售该房后，因房屋在银行抵押借款未还清，暂时无法过户至许亚明、叶美娟名下。2010年1月13日，张素专与王宗德协议离婚，约定出卖给许亚明、叶美娟的上述房屋归张素专所有。2010年12月8日，许亚明、叶美娟垫资代其还清银行抵押贷款约五万多元后，当日与张素专、王宗德共同到安溪县房地产交易管理所办理该房屋的买卖过户手续，因当日来不及交件，双方约定次日办理。次日，张素专未能到场协助办理过户手续，因此被搁置。后张素专因涉嫌犯罪外逃，被公安机关上网追捕，并于2019年下半年被抓捕归案，现羁押在安溪县看守所。2019年9月27日，许亚明、叶美娟向法院提起诉讼，要求判令张素专履行《房屋买卖协议书》，协助许亚明、叶美娟办理讼争房产的权属变更登记。双方于2019年11月15日达成调解协议。因张素专未能履行调解协议约定的内容，许亚明、叶美娟于2019年11月20日向法院申请强制执行。贵院于2019年12月9日作出（2019）闽0524执3474号执行裁定书及协助执行通知书，但该协助执行通知书送达安溪县不动产登记中心时，却被告知讼争房产于2020年1月2日被查封。综上，讼争房产是许亚明、叶美娟在十二年前向张素专夫妻购买，且已按照协议约定支付购房款，房屋已经交付使用，双方签订的房屋买卖合同合法有效，讼争房产归许亚明、叶美娟所有。贵院的查封裁定明显有误，请求依法撤销查封行为。 谢锦章辩称，讼争房产归张素专所有。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，本案讼争房产没有经过依法变更登记，产权仍是属于原登记的产权人所有，贵院作出（2012）安执字第647号执行裁定书裁定查封讼争房产具有法律效力。该裁定书于2012年发生法律效力，2020年1月2日贵院依据该裁定书继续查封讼争房产符合法律规定，具有法律效力。许亚明、叶美娟提供调解书，不能证明讼争房产产权发生转移。调解书仅仅是确认许亚明、叶美娟与张素专之间买卖事实的存在，不能证明确认讼争房产归许亚明、叶美娟所有。许亚明、叶美娟提供的调解书对谢锦章不具有法律效力，效力无法对抗法院的查封裁定书。许亚明、叶美娟的调解书无法履行应通过法律途径另行向张素专主张相关的法律责任。许亚明、叶美娟的异议在事实和理由方面均不能成立，请求依法驳回其异议申请。 许亚明、叶美娟提交下列证据证实其异议主张：（2019）闽0524执3474号协助执行通知书，（2019）闽0524民初4911号民事调解书，民事起诉状及受理通知书，安溪县凤城镇登科居委会证明，福建省电力有限公司安溪县供电公司出具的许亚明用电地址信息，协议书及收条，离婚协议书，讼争房产的房屋所有权证及土地使用权证，房屋赠与、买卖申请审批表和土地登记申请书及备案类减免税执行告知书等复印件。 本院查明：谢锦章与张素专民间借贷纠纷一案，本院2011年10月12日作出（2011）安民初字第2147号民事判决书，判决“被告张素专应在判决生效之日起15日内偿还给原告谢锦章借款人民币150000元并支付利息（利息自2011年7月6日起按银行同类贷款利率计算至生效判决确定的还款之日止）”。该判决书于2012年1月12日生效，谢锦章于2012年4月12日向本院申请强制执行。本院于2019年12月25日作出（2012）安执字第647号之一执行裁定书裁定查封讼争房产。 许亚明、叶美娟与张素专房屋买卖合同纠纷，本院于2019年11月15日作出（2019）闽0524民初4911号民事调解书对双方达成的如下协议进行确认“一、张素专应于2019年11月20日前协助许亚明、叶美娟将位于安溪县凤城镇龙湖登科山16-1号301房（安房权证凤城镇字第××号）的房屋权属变更登记至许亚明、叶美娟名下；二、许亚明、叶美娟于上述房屋权属变更登记的当日，将剩余房款人民币50000元支付给张素专；三、案件受理费100元，减半收取计50元，由许亚明、叶美娟负担。”。因张素专未能履行生效法律文书确定的义务，许亚明、叶美娟于2019年12月3日向本院申请强制执行。 许亚明、叶美娟于2020年3月23日将剩余房款50000元交付至本院。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，许亚明、叶美娟提交的证据可以证实其在2008年9月15日与张素专签订房屋买卖合同，即在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。许亚明、叶美娟依照合同约定已支付部分购房款，并于2020年3月23日将剩余价款50000元交付至本院。许亚明、叶美娟提交的证据可以证实其法院查封之前已经合法占有讼争房产，未能办理过户登记非自身原因。综上，许亚明、叶美娟对执行标的享有足以排除执行的权利，其异议请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，裁定如下： 中止对址在安溪县凤城镇龙湖登科山16-1号301房（所有权证号：安房权证凤城镇字第××号）的执行。 本裁定送达后即发生法律效力。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 郑 淑 珍 审判员 陈 志 生 审判员 吴 进 生 二〇二〇年三月二十三日 书记员 上官志坚 相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： ……. （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。