上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终478号上诉人(原审第三人)：林梅凤，女，1973年9月6日出生，汉族，户籍地福建省。被上诉人(原审原告)：卢兆君，女，1959年10月30日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：方争鸣(卢兆君之夫)，男，1957年8月17日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被上诉人(原审原告)：林耀景，男，1958年5月31日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：方明月，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈学进，男，1971年9月19日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：郑阿娇(陈学进之妻)，女，汉族，1974年6月28日出生，户籍地福建省。上诉人林梅凤因与被上诉人卢兆君、林耀景、陈学进房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初44917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林梅凤的上诉请求：1.确认卢兆君、林耀景与陈学进于2019年8月25日签订的终止房屋租赁协议无效；2.卢兆君、林耀景支付林梅凤人民币(以下币种均为人民币)6,000元。事实与理由：卢兆君、林耀景、陈学进与案外人恶意串通,损害林梅凤利益，使林梅凤的合法权益得不到保护。卢兆君、林耀景共同辩称：林梅凤的上诉请求非本案审理范围，请求驳回上诉。陈学进辩称：不同意林梅凤上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。卢兆君、林耀景向一审法院提出的诉讼请求：判令1.陈学进及林梅凤结清水、电费，将门牌号为上海市静安区闻喜路XXX号-6临的房屋(以下简称“系争房屋”)返还给卢兆君、林耀景；2.陈学进支付卢兆君、林耀景违约金20,000元；3.陈学进、林梅凤支付卢兆君、林耀景房屋使用费(自2019年9月1日起至实际返还系争房屋之日止，按照每年163,068元计算)。一审法院认定事实如下：2018年5月28日，卢兆君、林耀景(甲方)与陈学进(乙方)签订了《房屋租房协议》，约定：甲方提供系争房屋给乙方用作经营场地，乙方必须合法经营，乙方不得将房屋转借第三方，否则视作违约，甲方有权终止协议、收回房屋、没收押金；自2018年6月1日至2023年5月31日，五年租期届满，乙方应于次日交还房屋；2018年6月1日至2019年5月31日租金152,400元，2019年6月1日至2020年5月31日租金163,068元；每年5月25日、8月25日、11月25日、2月25日支付下一季度租赁费用；除市政动迁等不可抗拒原因，甲乙双方如乙方违约终止合同，需提前一个月通知对方，并支付违约金20,000元；合同期满或协议解除后，乙方不得无故拖延交房，否则甲方强制其迁出，并追究乙方经济损失。后卢兆君、林耀景将系争房屋交由陈学进使用。2018年5月，陈学进向卢兆君、林耀景支付租金38,400元及押金12,000元。2019年2月，林梅凤向卢兆君、林耀景支付38,000元。2019年5月，林梅凤向卢兆君、林耀景支付租金43,068元。2019年8月25日，卢兆君、林耀景(甲方)与陈学进(乙方)签订《关于提前终止房屋租赁协议》，约定：乙方提出提前终止协议，属违约行为，乙方愿意承担违约责任并承诺：乙方向甲方支付违约金20,000元，于2019年8月30日前结清水电等费用；乙方于2019年8月31日前腾空房屋并交还房屋；逾期交还房屋，甲方将没收押金12,000元，并追究乙方造成甲方的损失；如如期履行，甲方退还押金12,000元。此时，系争房屋由林梅凤实际使用。2019年8月30日，林梅凤向卢兆君、林耀景支付40,000元，卢兆君、林耀景以已与陈学进终止合同为由，将该40,000元退回。2019年9月，卢兆君、林耀景向陈学进及林梅凤寄送《律师函》，要求陈学进、林梅凤交还房屋、支付使用费、违约金。后陈学进及林梅凤分别于2019年9月21日收到该律师函。后陈学进及林梅凤未再向卢兆君、林耀景支付过款项，系争房屋现由林梅凤实际使用。一审审理中，卢兆君、林耀景称，不清楚陈学进与林梅凤的关系，陈学进曾称其与林梅凤系合伙关系；租赁期内陈学进生病，让卢兆君、林耀景向林梅凤要租金，林梅凤就支付了；其与陈学进解约后曾上门告知过林梅凤；系争房屋为单位改制后为解决下岗职工就业问题由下岗职工集体购买的房屋，产证正在办理过程中；押金应予以没收。陈学进称，如果法院判决其需承担房屋使用费，对卢兆君、林耀景主张的使用费标准无异议；同意押金不予退还。林梅凤称，如果法院判决其需承担房屋使用费，对卢兆君、林耀景主张的使用费标准无异议；其曾向卢兆君、林耀景陈述，其与陈学进系合伙关系；其自陈学进哥哥陈学纲处以217,500元的对价取得系争房屋五年的合伙经营权，双方签订有股权转让协议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。卢兆君、林耀景与陈学进就系争房屋签订的房屋租房协议、关于提前终止房屋租赁协议为当事人的真实意思表示，合法有效。根据终止协议，陈学进应于2019年8月31日前交还房屋，否则应支付违约金并赔偿卢兆君、林耀景损失。考虑到系争房屋后由林梅凤实际使用，故陈学进未完成交还房屋的义务，已属违约，应根据终止协议向卢兆君、林耀景支付违约金20,000元并承担房屋交还之前的房屋使用费。林梅凤虽称其根据与陈学纲的股权转让协议取得系争房屋的使用权，但陈学纲即非房屋的权利人，又非与卢兆君、林耀景建立合法租赁关系的承租人，考虑到卢兆君、林耀景与陈学进的租赁关系已实际解除，故法院认为，根据合同相对性原理，林梅凤无权以其与陈学纲所签协议为由拒绝交还房屋。如林梅凤认为交还房屋后有其他损失，可另案主张。考虑到系争房屋现由林梅凤实际使用，故交还房屋的义务应由林梅凤承担。一审法院据此判决如下：一、陈学进应于判决生效之日起十日内支付卢兆君、林耀景违约金20,000元；二、林梅凤应于判决生效之日起十日内将门牌号为上海市静安区闻喜路XXX号-6临的房屋交还给卢兆君、林耀景，并结清使用期间产生的水、电费；三、陈学进、林梅凤应于判决生效之日起十日内向卢兆君、林耀景支付房屋使用费(自2019年9月1日起至实际交还上址房屋之日止，按每年163,068元计算)；四、卢兆君、林耀景其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院认定上述事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均确认一审法院查明的2018年8月及11月两笔金额均为38,000元的租金系林梅凤支付，陈学进及卢兆君、林耀景均认为林梅凤系代陈学进支付。本院认为，现林梅凤提起上诉，主张陈学进及卢兆君、林耀景恶意串通侵害其利益，故涉案的提前终止租赁协议无效。根据一审的审理记录，林梅凤并未在一审程序中提出相应诉讼请求，故其二审提出的上诉请求非本案二审审理范围。此外，根据查明的事实，目前并无证据可以证明林梅凤在签订其主张的经营权转让协议后，代替陈学进成为本案租赁关系的主体，因此陈学进与卢兆君、林耀景签订的《关于提前终止房屋租赁协议》应被确认为合法有效。至于林梅凤与陈学进之间的纠纷及相应损失，可另行主张。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,091元，由上诉人林梅凤负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长 成 皿审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇二〇年三月十八日书记员 任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……