浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0303民初4965号原告：谢思友，男，1962年10月21日出生，汉族，住温州市龙湾区。原告：汪祥宝，男，1962年7月7日出生，汉族，住温州市龙湾区。上述二原告共同委托代理人：潘雄伟、郑爱芬，浙江建桥律师事务所律师。被告：温州市龙湾区沙城街道永寿村股份经济合作社，住所地温州市龙湾区沙城街道永寿村沙城大街355号，统一社会信用代码91330301763935082H。法定代表人：章吉祥。被告：浙江省温州市龙湾区沙城街道永寿村村民委员会，住所地温州市龙湾区沙城街道永寿村沙城大街355号，统一社会信用代码54330303ME01234822。法定代表人：叶康益。上述二被告共同委托代理人：林国，北京盈科（温州）律师事务所律师。原告谢思友、汪祥宝与被告温州市龙湾区沙城街道永寿村股份经济合作社（以下简称“永寿村经济合作社”）、浙江省温州市龙湾区沙城街道永寿村村民委员会（以下简称“永寿村村委会”）合同纠纷一案，本院于2018年9月12日受理后，于2018年11月8日公开开庭进行审理。原告汪祥宝及二原告的委托代理人潘雄伟、姜素珍（后变更为郑爱芬），被告永寿村经济合作社的法定代表人章吉祥、被告永寿村村委会法定代表人叶康益及二被告共同委托代理人林国到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序审理并依法组成合议庭，于2019年7月22日再次公开开庭进行审理，原告汪祥宝、谢思友及二原告的委托代理人潘雄伟、郑爱芬，被告永寿村经济合作社的法定代表人章吉祥、被告永寿村村委会法定代表人叶康益及二被告共同委托代理人林国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、二被告赔偿原告建设综合商场大楼的建造费用损失1326.71万元人民币及利息；2、二被告赔偿原告租赁利润损失400万元人民币；3、本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、二被告赔偿原告建设综合商城大楼的建造费用损失及搬迁损失14380547元（其中包含建造费用损失13780447元与搬迁损失600100元）；2、二被告赔偿原告租赁利润损失13886553元；3、二被告返还原告代付的城市市政基础设施配套费482047.5元；4、本案诉讼费由被告承担。2020年3月25日，二原告提交《变更及撤回诉讼请求的申请》，仅保留诉请：1、二被告返还原告代付的城市市政基础设施配套费482047.5元；2、本案诉讼费由被告承担，其他有关涉案综合商城大楼建造费用损失、搬迁损失、租金损失争议较大，正通过相关部门协调，暂时撤回相关诉请，保留另行起诉主张权利。事实与理由：2015年3月12日，原告以年租金35.5万元承租被告坐落在温州经济技术开发区滨海园区A404-d地块（以下简称“案涉地块”），租赁期限为三年，双方就此签订《土地使用权出租协议书》（以下简称“《出租协议》”）。同时，原告对地块上的夜市流动摊贩疏导点补偿了193.87万元，取得该地块夜市等经营权，拟整改后开始经营。此时，正值温州市政府对农贸市场进行大力整治，温州市经济技术开发区管委会认为涉案地块管理混乱，造成当地卫生环境脏乱差，还存在治安不稳等因素，要求改造为合法正规的市场。被告根据政府部门的指示，要求原告出资建设综合商城大楼，并委托原告办理相关的建设手续。为此，被告办理相关建设审批手续，原告投入巨资建成可以长期使用的混凝土结构商城大楼（以下简称“案涉大楼”），并原告进行装修后出租给商户，于2016年5月份正式投入使用。案涉大楼建成后，由于租赁标的物发生重大变化，双方又于2017年3月30日重新签订《土地使用权出租补充协议书》（以下简称“《补充协议》”），约定租赁期限为八年，从原租赁期限到期后重新起算(2018年5月1日起至2026年4月30日止)，并约定合同解除条件以及相关的赔偿责任等内容。现该商场入住商户200多户，属经开区唯一经批准的农贸市场。2018年2月份，被告向龙湾区人民法院提起诉讼，要求确认《补充协议》无效，判令原告清理地上附着物并返还地块。该案经龙湾区人民法院审理，其确认《补充协议》中关于赔偿的条款无效，其他条款均有效，但认为该协议已经达到解除条件，从而判令原告将涉案地块返还给被告。双方对该判决不服而均提起上诉，温州市中级人民法院审理后，维持原判，但认为该协议解除后原告是否应当获得赔偿，可以通过另案诉讼的途径解决。原告认为：《补充协议》是独立的一份租期为8年的协议，该协议除赔偿条款被确认无效外，其他条款均有效。而赔偿条款被法院确认无效后，法院应根据法律的规定重新确定赔偿原则。现经鉴定案涉大楼、附属设施、安装部分造价合计金额为13780447元、大楼内机器设备搬迁损失为600100元、大楼年租金为5582110元，故二被告应赔偿原告直接损失14380547（包括建造费用13780447元、搬迁损失600100元），租赁利润损失13886553元（为保持诉请总额不变，相应减少主张的租赁利润损失）。另外，二原告代二被告支付了城市市政基础设施配套费482047.5元，依约定应由二原告承担，应予返还。故成讼。被告经济合作社、村委会答辩称：一、赔偿条款无效已经被法院生效判决所确认。本案涉及的租赁合同经过龙湾区人民法院、温州市中级人民法院两级法院以及浙江省高级人民法院的审理，该案中已判决《补充协议》中的赔偿负担条款内容无效。赔偿条款无效即无需赔偿。二、原告所有的投资费用在租赁期限内已经得到摊销。临时商城大楼建设是原告的投资经营行为，原告在案涉地块上进行建设或投资时应当考虑土地使用权出租协议书约定的租赁期限(2015年5月1日至2018年4月30日)，对案涉地块做可预期的租期内收回成本的建设或投资。而案涉租赁合同期限已经届满，其对案涉大楼的投资也应在租赁期限内得到了摊销。且原告对案涉大楼享有了占有、使用、收益等权利，租金回报也很丰厚，其合同目的也已经得到实现。因此在法院生效判决确定的2018年10月8日前腾空案涉地块(搬离机器设备)是判决书确定的原告法定义务。因此原告的案涉大楼建设费用摊销应该在合同的起止日期(2015年5月1日至2018年10月8日期间内摊销，但实际腾空完毕是在2019年1月底)期内。至于原告提到的租金利润损失，因可得利润损失是违约方应该支付给守约方的损失，本合同是附条件解除，不存在被告违约的问题。另根据《城市房地产租赁管理办法》第六条“有下列情形之一的房屋不得出租：……(五)属于违章建筑的”，因此不可能产生租金，也就不存在租金利润损失的说法。原告所称建设时即有续租8年的预期，认为有原村干部的许诺，但原告并未提供证据证明。且即便有许诺，因三产安置房地块涉及村民重要利益，续租需经村民代表大会讨论决定，该种许诺亦是无效。故要求被告赔偿案涉大楼建设、机器搬迁、租金利润损失明显缺乏依据。三、《补充协议》并非独立的8年协议，其属于对《出租协议》的补充，故在合同补充条款（补偿条款）无效的情况下，应适用《出租协议》的规定，故在被告取得相关审批手续后案涉租赁合同已经附条件解除，原告应无条件返还地块，被告无需赔偿。四、在案涉租赁合同履行和附条件解除的过程中，被告既没违约也无过错，不存在承担赔偿责任的理由。根据原告和被告双方于2015年3月12日签订的《出租协议》约定，被告在原告办理案涉大楼手续时予以协助，建设案涉大楼需要政府部门的同意审批，这是政府部门的要求，并不是被告的要求，被告拿取的只是一年35.5万元的租金，原告要怎么建设、建设到什么程度那是原告自己的事情，与被告无关，在整个案涉租赁合同的履行及解除的过程中被告没有任何的违约行为和过错，没有承担赔偿责任的理由。另外《补充协议》签订于2017年3月30日，而案涉大楼建成于2016年3月份，建成时间在《补充协议》之前，故原告不存在因《补充协议》取得财产的问题，也就不存在过错赔偿和责任分担问题。五、案涉大楼于2018年12月20日到期而成为违章建筑将被政府部门强制拆除。六、城市市政基础设施配套费如在办理三产安置房手续中能够冲抵则会如数还给原告，该费用中如有建设案涉大楼涉及不能抵扣的费用要扣除，返还该款应在冲抵之后。经审理，本院认定事实如下：温国用（2015）第2-05578号土地使用权证载明，坐落于温州经济技术开发区滨海园区A404-d地块（即案涉地块）的土地使用权人为经济合作社，证载使用权面积为9481.34平方米。2015年3月12日，经济合作社作为甲方与原告谢思友、汪祥宝作为乙方签订《出租协议》，约定出租案涉地块、租期为2015年5月1日起至2018年4月30日止、租金每年35.5万元、出租面积按实际用地红线面积14.21亩计算等内容，并载明“五、涉及的一切费用除办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》以及道路建设配套费以外均由乙方负担，甲方无涉，乙方只有使用权”、“六、建造审批临时手续由乙方自行办理，相关一切费用均由乙方负担”、“七、在本协议租赁期限内，如甲方在租赁地块开发建设三产安置房需要，在取得建设三产安置房相关审批手续后，乙方应无条件服从甲方，乙方拆除后所遗留的地上附着物需在清理完毕，如地上附着物甲方不给予补偿，乙方的一切费用甲方一律不负责。如甲方在租赁地块开发建设三产安置房以外的其他项目的或者提前解除本协议的，甲方应按照当时地上建筑及配套设施的价值赔偿乙方经济损失。协议期限届满后，如甲方无开发建设三产安置房需要，继续乙方续租”。该合同“甲方签字”处由时任用村委会主任叶康国签字，并盖经济合作社印章，“乙方签字”处由谢思友、汪祥宝签字并按指印。现该协议租金均已支付完毕。上述合同签订时案涉地块上系简易棚。经规划审批及设计，由原告谢思友、汪祥宝出资建设案涉大楼。原告在庭审中陈述称案涉大楼2015年12月开始建设，2016年3月、4月开始与租户签订合同并装修，2016年7至8月建成开业，原告诉状中称于2016年5月正式投入使用。被告在庭审中陈述称大楼2016年3月建成。2015年12月18日，原告谢思友、汪祥宝以经济合作社名义缴纳城市市政基础设施配套费482047.5元。2015年12月21日，经济合作社向谢思友出具上述款项的收据。2016年10月20日，召开村两委会议，并制作会议记录。会议记录载明“七、关于滨海园区A404-d地块已出租给谢思友、汪祥宝，现要求续租，经村二委商议，同意续租8年”等内容。2017年3月25日，召开村民代表会议，并制作会议记录。会议记录第八项载明“由叶康国主任简单汇报村内有关事宜”、“②二期三产返回地A404-d地块于2015年已临时出租给谢思友、孔祥宝（应为笔误，正确为“汪祥宝”），租期3年，年租金为35.5万元，租期到期同意续租”等内容。2017年3月30日，经济合作社作为甲方与谢思友、汪祥宝作为乙方签订《补充协议》，约定土地位置即为案涉地块、租赁期限自2018年5月1日起至2026年4月30日止、租金每年35.5万元，并载明以下内容：“五、在本协议租赁期内，如甲方对上述土地进行三产安置房开发建设并取得相关审批手续的，乙方在得到甲方书面通知后在合理时间内进行清场，但乙方的建筑物、附属设施及其他无法转移的资产，甲方应照价赔偿给乙方；如甲方未照价赔偿乙方损失的，乙方有权拒绝清场”，“六、本协议租赁期满后，如甲方无开发建设需要，乙方继续承租的，双方协商后另行签订协议，在同等条件下，乙方享有优先承租权。如本协议租赁期满，甲方不再出租上述土地给乙方，乙方的建筑物、附属设施及其他无法移动的资产，甲方应照价赔偿给乙方。在甲方赔偿乙方的损失后，乙方应在合理时间内进行清场，如甲方未补偿乙方损失的，乙方有权继续使用该土地或向法院起诉要求赔偿乙方损失。乙方逾期归还的，甲方不再收取违约金及要求承担其他损失”，“七、乙方决定不再履行本合同的，应提前一个月书面通知甲方解除本协议，甲方同意解除本合同的，应照价赔偿乙方的建筑物、附属设施及其他无法转移的资产。甲方不同意解除合同或者甲方一个月内没有书面回应的，乙方可将上述土地上的建筑物、附属设施及其他无法移动的资产进行转卖并要求退还多缴纳的租金”，“八、甲方收回土地使用权或者其他违约行为，致使乙方对第三方违约的，第三方的损失由甲方赔偿”，“九、本补充协议与原协议有冲突的，以本补充协议为准”等内容。该合同“甲方签字”处由叶康国签字，并盖经济合作社印章及村委会印章，“乙方签字”处由谢思友、汪祥宝签字并按指印。该协议租金被告经济合作社均未收取。2018年2月23日经济合作社、村委会向本院起诉要求确认前述《补充协议》无效，谢思友、汪祥宝清理地上附着物并返还案涉地块。后本院于2018年5月16日作出（2018）浙0303民初951号民事判决书，判决确认《补充协议》第五条部分、第六条部分、第七条部分、第八条关于原告赔偿负担条款内容无效（具体包括第五条中“但乙方的建筑物、附属设施及其他无法转移的资产，甲方应照价赔偿给乙方；如甲方未照价赔偿乙方损失的，乙方有权拒绝清场”；第六条中“如本协议租赁期满，甲方不再出租上述土地给乙方，乙方的建筑物、附属设施及其他无法移动的资产，甲方应照价赔偿给乙方。在甲方赔偿乙方的损失后，乙方应在合理时间内进行清场，如甲方未补偿乙方损失的，乙方有权继续使用该土地或向法院起诉要求赔偿乙方损失。乙方逾期归还的，甲方不再收取违约金及要求承担其他损失”；第七条中“甲方同意解除本合同的，应照价赔偿乙方的建筑物、附属设施及其他无法转移的资产”；第八条“甲方收回土地使用权或者其他违约行为，致使乙方对第三方违约的，第三方的损失由甲方赔偿”）、谢思友、汪祥宝于判决生效后30日内腾空返还案涉地块等内容。后该案原、被告均不服判决，向温州市中级人民法院提起上诉，温州市中级人民法院于2018年8月28日作出（2018）浙03民终2273号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。依据经济合作社申请，本院于2018年10月8日立案执行，案号为（2018）浙0303执3481号。此后谢思友、汪祥宝对（2018）浙03民终2273号民事判决向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院于2018年12月28日作出（2018）浙民申4430号民事裁定书，裁定驳回谢思友、汪祥宝的再审申请。本案审理过程中经谢思友、汪祥宝申请，本院通过摇号方式委托温州东瓯会计师事务所有限公司对案涉大楼及附属设施已施工的工程量及工程造价进行鉴定。温州东瓯工程项目管理有限公司后作出【2019】第79号建设工程造价鉴定报告，鉴定意见为：综合大楼部分造价为10935755元；附属设施工程为1181203元；安装工程为1663490元。上述合计13780447元。本院通过摇号方式委托瑞安市安阳房地产评估事务所有限公司对案涉大楼机器设备价值及搬迁损失进行评估。瑞安市安阳房地产评估事务所有限公司作出瑞安资评字（2018）第127号评估报告，鉴定意见为机器设备搬迁损失的评估价为600100元。本院通过摇号方式委托温州宏平房地产估价有限公司对案涉大楼租赁权价值进行评估。温州宏平房地产估价有限公司作出浙温宏房估鉴字（2019）第00004号评估报告，鉴定意见为在价值时点2018年12月21日案涉大楼年租金为5582110元。本案审理过程中本院向温州经济技术开发区住房与建设局寄送（2018）浙0303民初4965号函，询问本案相关城市市政基础设施配套费性质及经济合作社建设三产安置房过程中是否能够抵扣等相关事宜。温州经济技术开发区住房与建设局回复温开住建函【2018】46号《复函》，答复称：“1、根据《温州经济技术开发区管委会关于调整城市市政基础设施配套费征收标准的通知》（温开发【2014】2号）文件第二条第二点‘新建的非工业类建设项目，统一按《关于要求调整温州市城市市政基础设施配套费标准的复函》（温发改函【2010】72号）规定收取配套费，及住宅类每平方米建筑面积50元，非住宅类每平方米建筑面积100元’收取城市市政基础设施配套费。9640.95根据临时建筑工程规划许可证（临建字第2015-030700011号）建设规模面积确定。2、经济合作社在后续办理三产安置房手续中已缴的482047.5元城市市政基础设施配套费可以充抵”。本院另向温州经济技术开发区住房与建设局寄送（2018）浙0303民初4965号之一函，询问案涉大楼所涉临时建筑工程规划许可证（临建字第2015-030700011号）办理延期手续情况、具体法律政策规定及最长延期期限。温州经济技术开发区住房与建设局回复温开住建函【2018】47号《复函》，答复称：“1、临时建筑工程规划许可证办理延期手续的具体法律政策规定为《浙江省城乡规划条例》（2010年10月1日起施行）第四十八条‘临时建设工程规划许可证的有效期不得超过两年。有效期届满确需延续的，可以在有效期届满前三十日内向原核发机关申请办理延续手续，每次延续期限不得超过一年。临时建筑应当在临时建设工程规划许可证的有效期届满前自行拆除。’市级文件《关于进一步加强温州市区临时建设规划管理的通知》（温市规办字【2017】27号）第七条‘临时建设规划许可有效期限不得超过两年，期满后建设单位应自行恢复原状或拆除临时建筑及设施。临时建筑规划许可确需延续的，可在有效期届满前三十日内向规划部门申请办理延续手续，每次延续期限不得超过一年。临时建设规划许可延续次数不得超过三次。’2、临时综合商城大楼临时建筑工程规划许可证（临建字第2015-030700011号）临时使用期限为2015年12月21日至2017年12月20日，该项目在我区行政审批局办理过临时建设工程规划许可证延续手续，本临时工程规划许可证期限依法续展至2018年12月20日。”关于案涉大楼的其他情况。被告确认于2019年1月底腾空完毕。2019年2月13日，本院以及评估人员现场走访时亦发现已停止经营。2019年7月12日，温州经济技术开发区管理委员会作出温开城法处字【2019】第203-133号责令限期拆除决定书、责令限期拆迁告知书，认为案涉大楼临时建筑物审批使用期限到期且到期后未审批也未拆除，已构成违法，责令经济合作社、村委会限期七日内拆除临时建筑物。现案涉大楼已拆除完毕。本院认为，城市市政基础设施配套费482047.5元系以经济合作社名义缴纳，并由经济合作社出具收据。本案《出租协议》、《补充协议》相对方均为经济合作社案涉地块亦仅登记于经济合作社名下，故村委会非本案适格被告，仅为利害关系方，因此原告要求村委会承担责任，本院不予支持。原、被告双方对城市市政基础设施配套费482047.5元实际由原告谢思友、汪祥宝缴纳并无异议，且被告经济合作社在答辩意见中亦确认能够冲抵则如数返还，虽被告经济合作社答辩称该款需先抵扣后返还，但温州经济技术开发区住房与建设局回复温开住建函【2018】46号《复函》第2项明确该款在经济合作社后续办理三产安置房手续中可以充抵，结合被告经济合作社已解除《补充协议》并要求原告谢思友、汪祥宝腾空退出的情况，故该款被告经济合作社应及时返还原告。原告本案中撤回有关涉案综合商城大楼建造费用损失、搬迁损失、租金损失诉请，系在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，故本案中，本院对相关争议不再审理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告温州市龙湾区沙城街道永寿村股份经济合作社于本判决生效之日起十日内向原告谢思友、汪祥宝返还城市市政基础设施配套费482047.5元；二、驳回原告谢思友、汪祥宝对浙江省温州市龙湾区沙城街道永寿村村民委员会的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8530元，由被告温州市龙湾区沙城街道永寿村股份经济合作社负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  李曙光人民陪审员  杨 刚人民陪审员  施经鹏二〇二〇年三月二十七日书 记 员  张赛雯?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。