宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初7058号原告（反诉被告）：固原新力源商贸有限责任公司。法定代表人：俱晓亮，系该公司经理。委托诉讼代理人：马永虎，宁夏朔北律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：韩芳，女，1976年3月1日出生，汉族，住宁夏固原市。委托诉讼代理人：董强，宁夏学仕律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告固原新力源商贸有限责任公司（以下简称固原新力源商贸公司）与被告韩芳租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。被告韩芳于2019年10月22日提起反诉。原告（反诉被告）固原新力源商贸公司的委托诉讼代理人马永虎，被告（反诉原告）韩芳及其委托诉讼代理人董强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）固原新力源商贸公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同》，由被告向原告返还位于固原市××区场地；2.被告向原告支付2014年11月15日至2019年7月15日拖欠的租金131784.00元、物业费25518.00元、采暖费18120.00元，以上合计175422.00元；3.被告按照合同约定向原告支付2019年7月16日至返还租赁物之日的租金、物业费、采暖费；4.被告按照合同约定承担违约责任，向原告支付违约金20000.00元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系金华家居生活广场的所有人。2014年11月15日，原告将位于金华家居生活广场二层2-28号面积为289平方米的场地租赁给被告，双方签订了《租赁合同》，约定由被告承租此商铺用作经营欧派木门，租期三年，年租金为83232.00元，自合同签订之日起支付租赁期间的全部租金，以后每年度费用在前一年使用到期前10日内一次性支付。随后双方续签《补充协议》，约定租金第一年度为41616.00元，第二年度为41616.00元，第三年度为62424.00元，并约定租赁期间的水费、电费、暖气费由被告承担。在租赁期间，被告按照合同约定履行了部分义务。租赁合同到期后，双方没有续签合同。因被告不能完全履行合同义务，原告要求解除双方签订的《租赁合同》，由被告支付拖欠的费用，并及时交付合同标的物，但被告不予理会。2018年9月13日，原告通过报纸公布《声明》，告知被告如不能及时履行合同义务原告可以行使合同解除权，并有权行使相应的诉讼权利，但被告在知悉此仍未履行合同义务，也未及时做出回复。2018年12月17日，原告向被告送达《告知书》，告知被告按照约定《租赁合同》已解除，要求被告及时支付全部拖欠的费用并交付场地，但被告对此不予理会。被告（反诉原告）韩芳辩称，被告认为原告已于2018年9月13日行使了单方解除合同的权利，双方之间租赁合同于已2018年9月13日解除。租赁商铺已于2018年8月底由原告实际占有，无须被告返还。原告用篷布将租赁商铺密封，阻止被告将商铺内的东西带走，也不让被告继续经营。被告所欠的租金、物业费、采暖费大部分已支付。自2018年8月15日起，由于原告强行对被告进行停电，干扰被告正常经营，导致双方产生纠纷，原告在合同履行中也存在违约行为。合同虽然对支付方式有约定，但在实际履行中双方对支付租金等费用进行了变更，被告通过分期付款的方式支付，由于原告通过停电的方式干扰被告正常经营，导致双方未结清剩余账务。原告在诉状中已经明确双方解除合同时间为2018年9月13日，其主张的2018年9月13日后的费用系其自身造成，与被告无关联。合同履行过程中，原告限制被告的购电行为已构成违约，系其未全面履行租赁义务的表现。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）韩芳向本院提出反诉请求：1.原告向被告返还欧式沙发1套、电视1个、欧式床1各、欧式餐桌1各、椅子8把、小柜子6各、衣柜2各、打印机1台、电视柜1个、欧式小圆桌1个、玻璃桌2个、办公设备1套、厨房用具1套；2.原告向被告支付装修残值162030.00元；3.原告赔偿被告营业损失80000.00元；4.本案本诉、反诉受理费由原告承担。事实和理由：2014年11月15日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告将位于金华家居生活广场二层2-28号面积为289平方米的场地租赁给被告用于经营欧铂尼木门。随后双方签订《租赁合同补充协议》，约定具体的租金数额，并约定“实际收费日期自2015年6月1日起算”，同时约定可以通过分期支付租金。合同期满后，双方就续租事宜达成口头协议，被告经原告同意后对租赁场地进行了二次装修。但在被告装修结束后不久，原告便采取强行停电的方式要求被告撤场，并将商铺围住不许被告搬离。原告在租赁期间多次强行停电，又拒绝向被告售电，导致被告至今无法正常经营，被告曾多次与原告有关人员沟通，均未能及时解决。被告已履行了支付租金、物业费等义务，原告拒不售电的行为已构成违约，给被告造成了装修损失和营业损失。原告（反诉被告）固原新力源商贸公司辩称，被告承租原告商铺，其所经营所需的材料、用品由其自行管理，其反诉请求第一项的物品原告并没有占有，不存在返还的情形。根据《租赁合同》第七条第十八项约定，在合同解除后，在不损毁原告商场设备的情况下，能够拆除的归被告所有，无法拆除或拆除将损坏其价值的被告不得拆除，无偿归原告所有，装修残值不在原告应承担的范围之内，因此被告该项反诉请求不能成立。三、原告对被告的营业损失不存在过错，也没有参与被告的正常经营，不予承担。综上，被告的反诉请求不能成立，应依法驳回。原、被告依法向本院提交了证据。本院对原告提交的证据认定如下：1.《固原新力源商贸有限责任公司租赁合同》、《固原新力源商贸有限责任公司租赁合同补充协议》来源形式合法，内容真实，能够证明原、被告就涉案商铺签订了租赁合同，对商铺出租事宜进行约定的事实，予以采信；2.《固原新力源商贸有限责任公司声明》（固原日报2018年9月15日16版）、《固原新力源商贸有限责任公司声明》能够证明原告通过登报公告的方式声明解除合同，对其真实性予以采信，但该证据不能证明被告在声明登出时对声明内容已知情；3.《告知书》及手机截屏图片能够证明原告要求解除合同并于同日向被告通知的事实，予以采信；4.《欧铂尼客户投诉汇总表》、《消费者反应登记表》与被告提交的合同中的部分客户姓名一致，能够证明被告在经营期间曾被顾客投诉的事实，予以采信；5.《终止合作函》能够证明被告因店面未装修整改、业绩不达标及团队配置不完善，被广州欧铂尼集成家居有限公司停止了合作的事实，予以采信；6.《短信聊天记录截屏》能够证明被告曾想将涉案商铺转让并与原告沟通的事实，予以采信；7.《收款收据》能够被告支付2016-2017年度的2000.00元租金的事实，予以认定。本院对被告提交的证据认定如下：1.被告申请的证人卢万英所作证言能够证明被告从原告处购电且分次向原告支付租金的事实，但不能达到其他证明目的；2.被告申请的证人徐秋静所作证言不能证明被告停业系原告断电所致，不予采信；3.被告申请的证人袁某作证称为其被告装修房屋吊顶及电视墙，其连基本的装修时间都记不清楚，且施工过程应当是连续不间断的，其称去过两次均停电无法施工，但被告称已完成装修，对该证人证言不予采信；4.《固原金华家居生活广场商铺对账单》能够证明原、被告曾于2017年11月22日对涉案商铺的租金进行核对结算的事实，予以采信；5.《收款收据》能够证明被告于2018年6月15日向原告支付装修押金、垃圾费的事实，予以采信；6.《收款收据》（暖气费）能够证明被告支付采暖费12000.00元，且上述票据已于2017年11月22日被结算的事实，予以采信；7.《收款收据》（物业费）证明被告于2018年5月12日向原告支付2016-2017年度物业费5000.00元的事实，予以采信；8.《固原新力源商贸有限责任公司租赁合同补充协议》能够证明被告向原告支付租金的实际起算时间为2015年6月1日的事实，予以采信；9.《收款收据》（租金）中的13张票据已于2017年11月22日被结算，其余9张能够证明被告自2017年11月22日后向原告支付租金38000.00元的事实，予以采信；10.《接处警记录》系被告单方的报警记录，对其证明目的不予采信；11.短信聊天记录（马冬梅、任旭宁、俱晓亮）能够证明被告想将涉案商铺转让曾与原告公司相关人员沟通，且被告承认有顾客向原告反应被告经营过程中存在问题的事实，予以采信；12.《装修合同》、《现金付出凭证》及照片与《终止合作函》内容相互矛盾，且与证人袁某的证言不一致，被告向袁某分期支付10余万元的装修款，无论金额多少只有收据，与现行的交易习惯明显不符，对其真实性不予认定；13.《天地和施装饰2018年5-7月工明细》、《装饰施工协议》及《欧铂尼木门购货合同书》能够证明原告除了经营欧铂尼木门，还以宁夏天地和装饰设计有限公司的名义进行房屋整体装修，部分购货合同存在重复签订的问题，且约定的部分交货日期早于2018年8月或并未约定供货日期，施工协议亦未约定施工期限，对其所要证明的营业损失不予采信；14.《金华家居生活广场购电票据》能够证明被告作为商户单次购电金额不超过30.00元，原告存在限制购电金额的事实，予以采信；15.《企业信用信息公示报告》、《中华人民共和国税收完税证明》系被告所经营的宁夏天地和装饰设计有限公司的经营情况，无法达到被告的证明目的，不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年11月15日，原、被告签订了《固原新力源商贸有限责任公司租赁合同》和《固原新力源商贸有限责任公司租赁合同补充协议》，原告将金华家居生活广场二层2-28号面积为289平方米的场地出租给被告，由被告经营欧派·欧铂尼木门，租赁期限自2014年11月15日至2017年11月15日，年租金为83232.00元，自合同签订时交纳当年度费用，以后每一年度费用在前一年使用到期前10日内交纳。双方补充约定租金自2015年6月1日起算，第一年度为41616.00元，第二年度为41616.00元，第三年度为62424.00元，租赁期间的水电费、采暖费由被告承担。2017年11月22日，原、被告对截至租赁合同期满之日（2018年6月1日）的各项费用进行了核算，被告仍须向原告支付租金、暖气费及物业费合计72196.00元。被告在结算后向原告支付分期支付租金38000.00元、物业费5000.00元，尚欠合同租赁期限内各项费用29196.00元。租赁合同期满后，原、被告未再续签合同，被告向原告交纳了装修押金及垃圾处理费2100.00元。2018年9月15日，原告登报方式发布声明，要求解除双方签订的合同并由被告支付拖欠的费用。2018年12月17日，原告向被告送达《告知书》，告知被告合同已解除，要求被告及时支付全部拖欠的费用并返还场地。另查明：被告除了经营欧铂尼木门之外，还开设了固原天地和装饰设计有限公司进行整体家居装修，在经营期间曾被客户投诉。2018年8月中旬，原告限制被告购电电量，双方遂产生争议。2018年9月9日，广州欧铂尼集成家居有限公司以被告店面未全新整改、业绩完成率低于全年目标及团队配置不完善为由，终止了与被告的合作，被告亦承认其经营权于2019年9月底被取缔。之后，被告想将店铺转让他人并与原告工作人员多次协商未果。2019年12月31日，合议庭组织双方当事人进行了现场勘验，被告后将店面内的家具、物品及未形成附合的装饰装修物（样品门和灯具）全部搬离。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》《补充协议》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。合同约定租赁期限为三年，期满后双方未再续签合同，被告继续使用涉案场地，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期。本案争议的焦点有四：一、原告可否单独行使合同解除权。被告在租赁期间未按约定期限支付租金，符合合同的法定解除条件，原告向被告发出了单方解除合同的通知，被告认可接收到该通知的时间为2018年12月17日，并对原告行使单方解除权未表异议，故原告单方行使合同解除权的行为合法有效，本院予以确认。因原、被告之间的合同已解除，同一合同不能重复解除，故对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。被告已实际搬离涉案商铺，故对原告要求被告返还涉案商铺的诉讼请求不予支持。二、导致租赁合同无法继续履行的责任应由谁承担。原告限制被告购电电量的行为对被告的经营造成了一定的不良影响，但被告以欧铂尼木门的销售为核心来开展整体装修业务，其丧失欧铂尼木门经营权才是被告无法继续经营的决定因素，失去该品牌的经营权意味着被告已无法对外正常开展业务，而金华园家居广场对被告所经营的品牌有严格要求，被告在失去品牌经营权后并未提出品牌更换申请，亦在经营过程中被顾客投诉，故应由被告承担合同无法继续履行主要责任，原告承担次要责任。合同解除后，被告继续占用涉案商铺，原告对此未采取有效措施合理解决双方之间纠纷，直到2019年8月22日才诉至本院，对其主张被告占用期间的租金等费用，本院酌情予以支持。三、被告应向原告支付的租金等费用应如何计算及原告的违约金主张能否得到支持。双方约定的租金为83232.00元/年，物业费为13872.00元/年，采暖费为8742.00元/年，因双方核算时曾备注涉案商铺供暖有问题，原告按照30%收取，故对采暖费亦按照此约定计算，自2018年6月2日至2018年12月17日，实际产生的租金45378.54元（83232.00元÷365天×199天）、物业费7563.09元（13872.00元÷365天×199天）、采暖费715.25元（8742.00元÷5.5月×1.5月×30%），以上合计53656.88元，被告尚欠2018年6月1日前的租金等费用29196.00元，减除其向原告支付的装修押金及垃圾处理费2100.00元，其尚欠租赁期内的租金、物业费、采暖费共计80752.88元。被告在合同解除后占用涉案商铺超过一年（2018年12月18日至2020年1月8日），导致原告迟迟无法收回场地再行出租，其应当向原告支付一定的合理费用以弥补原告的损失，考虑到原告亦存在过错，且存在放任扩大自身损失的行为，本院酌情确定被告按照合同约定的租金标准减半向原告支付场地使用费41616.00元。原告在租赁期内接受被告分期支付租金，视为默认了被告迟延履行付款义务，故对其主张的违约金不予支持。四、被告的反诉请求能否成立。被告绝大部分重要物品放置在上锁的房间内，而被告提交的照片中电视柜上并未放置电视，被告主张返还的电视、办公设备及厨具与现场勘验无法对应，上述三件物品是否实际存在过，已无法查证，故对其要求原告返还上述三件物品的反诉请求不予支持。被告要求返还的其他家具及物品在现场勘验后已由其搬走，故对其第一项反诉请求不予支持。关于被告要求原告赔偿二次装修残值的反诉请求，因被告提交的证据不能证明其对涉案商铺实际实施过二次装修，且《终止合作函》中详细注明涉案商铺“自2014年11月装修至今未全新整改，店面展示落后”，况且合同中明确约定未形成附合的装饰装修物被告可自行带走，已形成附合的装饰装修物不得拆除，无偿归原告所有，被告已将木门和灯具等可拆除的物件全部搬离，故对该项反诉请求不予支持。关于被告要求原告支付营业损失的反诉请求，因涉案店铺停业的根本原因在于被告丧失欧铂尼木门经营权，被告在收到解除合同通知后并未采取合理措施减少损失，亦未搬离涉案商铺，且被告提交的固原天地和装饰设计有限公司完税凭证显示该公司2018年缴纳的企业所得税1365.00元，按照企业所得税率25%计算，该公司应纳税所得额仅为5460.00元，与其主张的80000.00元营业收入明显不符，故对该项反诉请求不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。被告的反诉请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）韩芳于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）固原新力源商贸有限责任公司支付合同租赁期内的租金、物业费、采暖费共计80752.88元；二、被告（反诉原告）韩芳于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）固原新力源商贸有限责任公司支付场地使用费41616.00元；三、驳回原告（反诉被告）固原新力源商贸有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）韩芳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4208.00元，由原告固原新力源商贸有限责任公司负担1461.00元，被告韩芳负担2747.00元。反诉受理费2465.00元，由被告韩芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 刘汉龙审判员 马 兰人民陪审员 马文普 二〇二〇年三月二十五日书记员 谢明娟附：本案引用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第七十五条第一款人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。