浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初13168号 原告：茹建孟，男，1977年1月11日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：沈国辉，浙江万豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈菁，浙江万豪律师事务所律师。 被告：黄幼聪，女，1964年12月11日出生，汉族，住慈溪市。 被告：龚旭佳，女，1990年7月17日出生，汉族，住慈溪市。 被告：龚佳芸，女，1997年11月5日出生，汉族，住慈溪市。 上述三被告的共同委托诉讼代理人：沈志均，慈溪市均衡法律服务所法律工作者。 原告茹建孟与被告黄幼聪、龚旭佳、龚佳芸农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用简易程序于同年12月13日公开开庭进行了审理。原告茹建孟及其委托诉讼代理人沈国辉、被告黄幼聪、龚旭佳、龚佳芸及共同委托诉讼代理人沈志均到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告双方向本院申请庭外和解未果。本案现已审理终结。 原告茹建孟向本院提出诉讼请求并变更为：1.判令原告茹建孟与龚建裕、被告黄幼聪于2007年12月31日签订的《房屋买卖合同》中经审批的2.5间三层楼房（占地面积110平方米）买卖有效；2.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告黄幼聪与龚建裕系夫妻，生有二女即被告龚旭佳、龚佳芸，龚建裕于2015年12月19日死亡。1998年7月，龚建裕及黄幼聪、龚旭佳、龚佳芸取得2.5间三层楼建房审批。2007年12月31日，龚建裕、黄幼聪与茹建孟经协商签订《房屋买卖合同》一份，约定：龚建裕、黄幼聪将坐落于慈溪市新浦镇五塘南村祠堂甲的三层楼房及附属用房等转让给茹建孟，成交价格为616000元，并确定了房屋四至等相关事项。合同签订后，茹建孟履行了付款义务，龚建裕、黄幼聪也将房屋交付给茹建孟管理使用至今。 被告黄幼聪、龚旭佳、龚佳芸共同答辩称：原告的诉请不能成立，其陈述的事实和理由也不属实，理由如下：1.原告与被告黄幼聪及龚建裕系邻居，2007年被告方负债后向原告借钱，出于邻里关系，原告同意借钱给被告方，被告方为表示诚意提出将涉案房屋抵押给原告。但由于该房屋没有房产证，原告提出合同不能写抵押，经双方协商后就以房屋买卖合同的方式替代上述被告方的抵押本意。合同中没有被告龚旭佳、龚佳芸的签字及授权，因考虑到是借款关系，且双方口头约定被告方有钱了可随时归还借款，归还借款后也可随时收回房屋，所以当时没有考虑这个问题。同时，该房屋买卖合同中还包含案外人龚建强的土地，而龚建强未签字及授权。因此，涉案房屋买卖合同中双方的真实意思表示并非买卖关系，而是借款关系，该房屋买卖合同不能成立。2.涉案房屋买卖合同违反行政法规一户一宅的强制性规定。虽然原、被告系同村村民，但原告有自己的宅基地及房屋，故原告不能再另外拥有宅基地。3.涉案合同不能分割，原告不能单独确认三层楼房的合同效力。综上，涉案房屋买卖合同无效，请求驳回原告诉请。 原告茹建孟为证明其诉称主张成立，向本院提供如下证据： 1.《房屋买卖合同》一份，证明2007年12月31日，龚建裕、黄幼聪与茹建孟协商后签订房屋买卖合同，该合同中有村委会盖章及见证人签字，合同为有效的事实； 2.《慈溪市私人建房用地申请表》一份，证明涉案房屋由龚建裕、黄幼聪、龚旭佳、龚佳芸共同审批建造的事实； 3.《证明》一份，证明龚建裕于2015年12月19日死亡的事实； 4.《调地协议书》一份，证明茹建孟与龚建裕在签订房屋买卖合同后当日又签订了调地协议书，约定双方以相等面积承包地进行调换的事实； 5.承包土地登记表一份，证明涉案房屋周围土地属龚建裕使用的事实； 6.照片一张，证明涉案房屋原状的事实。 被告黄幼聪、龚旭佳、龚佳芸对原告提供的证据共同质证如下：对证据1有异议，该合同的格式和权利人均不符合法律规定，虽合同记载的出卖方为龚建裕和黄幼聪，但结合证据2可以看出涉案房屋的所有权人还包括龚旭佳、龚佳芸，然该二人未在合同中签字确认，也未作为权利主体出现，违反法律规定；另外，该合同第四项约定：“出卖的4间平房受买方今后若维修房屋时，需要动用龚建强的土地，允许使用”，但该4间平房的土地是龚建强的，龚建强与合同没有关联性，合同中也没有龚建强的签字。因此，该合同损害了其他人的利益，应确认无效。对证据2无异议，该份申请表中显示被告龚旭佳、龚佳芸也系涉案房屋的所有权人。对证据3、6无异议。对证据4的真实性无异议，该协议书是为了配合前述房屋买卖合同而补充签订的，实际上双方未进行土地调换，原告也未将其承包地换给被告。对证据5的证明目的有异议，该登记表不能证明合同中4间平房的土地系龚建裕的。 被告黄幼聪、龚旭佳、龚佳芸为证明其抗辩主张成立，向本院提供龚建强的《浙江省农村集体土地承包权证》一份，证明五塘丁的承包地3.22亩是龚建强的事实。原告对该证据的真实性无异议，关联性有异议，该承包权证系龚建强的，且该承包权证上记载的四至东、南边均与龚建裕相邻，龚建强若认为龚建裕建造的4间平房的土地是自己的，应另行主张，与本案无关联；该证据并不能证明涉案土地不是龚建裕而是龚建强的。 本院经审查，认证意见如下：对原、被告提供证据的真实性均予以确认。 根据确认的证据，并结合当事人的庭审陈述，本院查明本案事实如下： 龚建裕与被告黄幼聪系夫妻，生有二女即被告龚旭佳、龚佳芸。龚建裕户四人于1997年12月20日以原住宅拥挤为由申请新建房屋2.5间三层楼（占地面积110平方米），相关部门于1998年7月14日予以批准上述建房用地申请。2007年12月31日，龚建裕、黄幼聪作为出卖方与茹建孟签订《房屋买卖合同》一份，约定：“出卖方房屋坐落于，东至茹建孟、南至五塘横路、西至楼房龚森桥（平房滴水落）、北至龚建强土地（平房后滴水落），共3间三层楼房（实际占地面积约146平方米），楼房北4间平房及三相线路。出卖方自愿将该房屋及房屋周围的宅旁地，包括三相线路出卖给受买方（不包括室内的生活及办公用具）。该房屋作一次性协商价，总金额为人民币陆拾壹万陆仟元整。受买方应于本合同生效之日向出卖方一次性交付该房屋全部价款。出卖方在20天内将该房屋及建房批复（110平方米）交付给受买方。出卖的4间平房受买方今后若维修房屋时，需要动用龚建强的土地，允许使用”。同日，茹建孟作为甲方、龚建裕作为乙方签订《调地协议书》一份，约定：“乙方同意在，东至茹建孟、南至五塘横路、西至楼房龚森桥（平房滴水落）、北至龚建强土地（平房后滴水落）。面积0.732亩：东直33.54米，西直30.90米，南横14.78米，北横15.50米，调给甲方。甲方同意在三房甲，以相等面积承包地调换，东至江，西至约安，南至文炎，北至长其，调给乙方。甲乙双方达成协议后，在2007年12月31日止，双方各自在调入地进行管理”。 本院认为，涉案房屋买卖合同签订双方系完全民事行为能力人，合同中关于2.5间三层楼房（占地面积110平方米）买卖的约定系双方真实意思表示。关于被告方认为原告已有宅基地及房屋，若确认合同有效，违反一户一宅强制性规定的辩称，本院认为，龚建裕与茹建孟系同村村民，双方的交易行为也得到房屋所在村的村委会同意，依据土地管理的相关规定，一户一宅是指农村村民一户只能申请一处宅基地，村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地。一户一宅是农村集体土地方面的管理性规定，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，故是否违反一户一宅原则不影响房屋买卖合同的效力。关于被告方认为涉案房屋的土地由龚建裕、黄幼聪、龚旭佳、龚佳芸四人经审批取得，而涉案房屋买卖合同中只有龚建裕、黄幼聪的签字，未有龚旭佳、龚佳芸的签字及授权，该合同系无效的辩称，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故对被告方的该项主张本院不予支持。另，被告方关于涉案房屋名为买卖实为抵押的辩称未提供证据予以证明，本院不予采信。涉案合同不具有不可分性，茹建孟要求确认2007年12月31日签订的《房屋买卖合同》中关于经审批的2.5间三层楼房（占地面积110平方米）买卖的约定有效的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，判决如下： 确认茹建孟与龚建裕、黄幼聪于2007年12月31日签订的《房屋买卖合同》中关于经审批的2.5间三层楼房（占地面积110平方米）买卖的约定有效。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告黄幼聪、龚旭佳、龚佳芸负担，交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 魏燕华 二〇二〇年三月十八日 代书记员 邹燕蓉