四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20208号 上诉人（原审原告）：李林君，女，1973年2月12日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李志豪，四川建投律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市武侯区鑫满楼酒店，住所地：成都市武侯区通祠路39号。 经营者：张义东。 委托诉讼代理人：石凯，男，系公司员工。 上诉人李林君因与被上诉人成都市武侯区鑫满楼酒店（以下简称鑫满楼酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初8573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李林君上诉请求：1.依法撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初8573号民事判决书第一项，依法改判确认案涉租赁合同于2018年6月21日解除；2.依法撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初8573号民事判决书第二、三项，依法改判鑫满楼酒店支付李林君违约金20000元；3.本案上诉费由鑫满楼酒店承担。事实和理由：一、李林君于2018年6月19日向鑫满楼酒店公告送达解除合同书，该通知书于2018年6月21日被退回，根据《中华人民共和国合同法》第96条的规定，本合同应在公告通知送达被退回之日即2018年6月21日解除，一审判决确认案涉合同于2019年2月17日解除无事实和法律依据。二、首先，根据《中华人民共和国合同法》第4条的规定，本案合同第8条乙方违约责任约定薛梦玲公司擅自退租的违约金为转让总金额的30%及约定双方放弃调高或者调低违约金的权利，这是双方对自己权利的自由处分，不违反法律强制性规定，一审法院认为违约责任的约定违反法律规定是错误的。其次，案涉合同是薛梦玲公司提前制作、反复适用的格式合同。薛梦玲公司作为格式合同的制作方，能够利用制作格式合同的优势和便利，对违约金20000元的合理性进行充分的评估和测算。且根据格式合同解释原则，若对条款的理解发生争议，应作出不利于格式合同制作方的解释。而本案双方对合同第8条的约定并未争议，一审判决对违约金无争议的情况下，适用《中华人民共和国合同法》第114条的规定将违约金调低，系适用法律错误。三、首先，一审法院公告费为2000元加上一审判决确认的诉讼费382.5，李林君的两项实际损失已近3000元，一审法院将违约金调低支持3000元，远不足于李林君的实际损失。其次，鑫满楼酒店存在擅自转租行为，一审法院忽视案涉房屋本身的租赁价值及鑫满楼酒店未经李林君同意、甚至是其不知情的情况下将案涉房屋进行擅自转租，让新的承租人仅支付李林君每月1500元的租金，从中赚取差价利益。最后，李林君被动接受鑫满楼酒店转租的实际使用人每月支付1500元租金，在本案合同解除后，鑫满楼酒店转租的实际使用人占用李林君的房屋无事实和法律依据，李林君需启动新的程序要求鑫满楼酒店转租的实际使用人腾退房屋，必然会产生新的费用和损失，而这些损失均是鑫满楼酒店违约转租造成的。故一审法院仅考虑李林君每月被动收到1500元，未考虑该租金并非李林君自愿收取，也未考虑合同解除后的腾退等问题给李林君造成的损失，系事实认定错误。四、根据举证规则，归违约金是否过高应由主张调整的当事人承担举证责任。本案中鑫满楼酒店并未抗辩违约金过高，也就未就违约金是否过分高于损失提供证据予以证明。一审法院将合同约定的擅自转账的违约金由20000元调低为3000元，缺乏证据支持。 鑫满楼酒店辩称，一、由于一审采取公告形式，鑫满楼酒店不清楚本案的情况，鑫满楼酒店了解到本案情况后已过上诉期，因鑫满楼酒店于一审中未主张相应的诉讼权利，请求二审法院发回重审。二、针对李林君的上诉意见，应驳回其上诉请求，李林君的上诉请求是在一审判决的基础上不服而提出的，而实际上一审鑫满楼酒店不知情，也未参与诉讼，对其诉请的由来在时间和证据的提交上有冲突。 李林君向一审法院起诉请求：1.解除李林君与鑫满楼酒店签订的关于位于成都市房屋的租赁合同关系；2.判令鑫满楼酒店向李林君支付违约金20000元；3.判令鑫满楼酒店于判决生效后十日内将案涉房屋按2014年2月14日现状腾退给返还给李林君；4.判令鑫满楼酒店向李林君支付房屋腾退返还之日起的租金（按每月1500元的租金标准向李林君支付从2018年3月5日起至腾退返还之日），暂计至起诉之日为6000元；5.对房屋腾退返还之前发生的安全事故责任由鑫满楼酒店。在一审诉讼过程中，李林君向一审法院申请撤回了第3、4、5项诉讼请求，一审法院经审查予以准许。 一审法院认定事实：根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定的事实与李林君诉称事实一致。 一审庭审中，李林君认可府河家园酒店自2018年3月起至今一直足额支付了房屋租金。 一审法院另查明，案涉房屋共有人李茂元授权委托李林君出租该套房屋。 一审法院又查明，本案民事起诉状副本向鑫满楼酒店公告送达的时间为2019年2月17日。 一审法院认为，李林君作为原《房屋租赁合同》的承继人，与鑫满楼酒店之间形成的房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同第八条第二项约定鑫满楼酒店未经同意中途擅自退租，合同终止，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故对李林君主张解除其与鑫满楼酒店租赁合同关系的诉讼请求，一审法院予以支持。因鑫满楼酒店未经李林君同意将案涉房屋转租，存在违约行为，应支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中《房屋租赁合同》约定的违约金过高，因新的承租人一直在足额缴纳房屋，未欠付租金，综合考虑李林君的违约行为及李林君的实际损失，酌情认定违约金3000元。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李林君与鑫满楼酒店2014年2月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月17日解除；二、鑫满楼酒店于判决生效之日起五日内向李林君支付违约金3000元；三、驳回李林君的其他诉讼请求。一审案件受理费450元，由鑫满楼酒店负担67.5元，由李林君负担382.5元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李林君提交证据：证据1：4张EMS邮单（李林君邮寄给张义东）特快专递邮件改退批条，证明该批条上载明了解除合同的通知书未送达的原因为收件人拒收，收件人迁移新址，原址无此人，及退件日期为6月20日，由此证明合同解除时间为收件人拒收的情况下，李林君认为解除合同的通知到达鑫满楼酒店就应视为解除合同，该退改批条原件在公证处，李林君持有复印件；证据2：诉讼费票据、公证费增值税发票，证明李林君向鑫满楼酒店主张权利而产生的诉讼费、公证费票据1030元；证据3：银行流水明细，证明目前案涉房屋的承租人府河酒店从2019年11月开始以1800元/月向李林君支付的银行流水明细。 鑫满楼酒店发表质证意见：对上述证据的真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性。 本院对以上证据真实性、合法性予以确认，对其关联性和证明力将综合认定。 二审另查明，2018年6月19日，李林君向鑫满楼酒店租赁地址、工商登记地址公证寄送了《解除租赁合同通知书》。 经二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，李林君与鑫满楼酒店建立的租赁合同关系系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。本案争议焦点为：李林君与鑫满楼酒店公司的租赁合同关系解除时间及一审判决的违约金是否适当。 关于合同解除时间。李林君认为，其享有合同解除权，故其在2018年6月向鑫满楼酒店公证送达解除通知书时双方合同已经解除。本院认为，一审中，李林君的诉讼请求第一项为解除双方的租赁合同关系，因此李林君起诉之时亦自认为合同并未解除，故一审法院依据该诉讼请求确认合同解除时间为起诉状公告送达之日并无不当，本院予以维持。 关于一审违约金。本院认为，违约金的确定应以实际损失为基础，虽然鑫满楼酒店擅自将案涉租赁合同的权利义务实际概括转让给他人，已构成违约，但案外人府河家园酒店在占有使用房屋后一直足额支付了租金。同时二审中鑫满楼酒店以抗辩形式主张其不应承担违约责任，根据举重明轻的原则，该抗辩理由实际也包含有降低违约金含义，故一审判决确定违约金为3000元并无不当，本院予以维持。 本案中，鑫满楼酒店在二审中提出一审送达方式不当，存在程序问题。对此本院认为，一审法院已实际前往鑫满楼酒店的注册登记地址和租赁地址送达，在无法联系鑫满楼酒店的情况下，采取公告送达的方式符合送达规定，故一审审判程序并无不当。 综上所述，李林君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费450元，由李林君负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 赵 韬 审判员 袁晟翔 二〇二〇年三月四日 书记员 王小禹