江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1311民初7035号原告：王海芹，女，1969年12月22日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。被告：宿迁华东农业大市场管理有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区顺河镇陆河居委会宿沭路南侧。法定代表人：戴雪萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟金仟，江苏岸东律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩光升，江苏岸东律师事务所律师。原告王海芹与被告宿迁华东农业大市场管理有限公司（以下简称华东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王海芹、被告华东公司的委托诉讼代理人钟金仟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海芹向本院提出诉讼请求：1.判令被告华东公司支付2016年10月至2019年9月的租金82964元，并支付违约金16808元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年1月12日，原被告签订《租赁协议》，原告王海芹将位于华东大市场S1幢129-a室、摊位S1-G1幢12米商铺专属摊位129-b出租给被告，租期十年，自办理房屋交付手续后第二日起算。被告支付租金至2016年9月，之后的租金未支付。被告华东公司辩称：1.从华东公司提供的材料看，租金已付至2017年10月5日，未付租金日期应从2017年10月6日起算；物业费和税费应予扣除，物业费标准为876.96元每半年，2017年10月6日至2018年10月5日税费，其中每半年1232.26元，2018年10月6日至2019年10月5日税费，其中每半年1421.84元；3.违约金应按照合同约定计算。本院经审理认定事实如下：2011年1月12日，王海芹（买受人）与宿迁锦家农业发展有限公司(以下简称锦家农业公司，出卖人)签订《商品房买卖合同》两份，分别购买华东农业大市场第S1幢第1层129-a号房和S1-G1幢12米商铺专属摊位129-b号房，价格分别169260元、64925元。同日，王海芹（出租人、甲方）与宿迁锦家市场管理有限公司（承租人、乙方，以下简称锦家市场公司）签订《租赁协议》一份，约定：甲方于2011年1月12日购买了“华东农业大市场”的商铺，为了发挥物业的最大商业价值，便于经营管理，经友好协商，甲方同意将上述物业使用权租赁给乙方，为明确权责，达成如下协议：协议的租赁物位于《华东农业大市场》S1幢129-a室、摊号编位为：S1-G1幢12米商铺专属摊位129-b号房产。租赁期为10年，自甲方与锦家农业公司办理完房屋交接手续的第二日起计算。租赁期10年内，年均回报为总房价的10%，具体回报率为第三年7%，第四年8%，第五年9%，第六年11%，第七年13%，第八年15%，第九年17%，第十年20%。从第三年开始，承租人每6个月向出租人支付该物业的半年租金，支付时间为该时间段的前十五日之内。包租期限内，甲方所有的租赁税费由甲方自行承担。乙方应按照本协议规定按期足额向甲方支付租赁费用。如不能按时缴纳，逾期每日按延迟部分租金总额的万分之三向甲方支付滞纳金。乙方应负责甲方物业的日常维护，管理责任，若乙方或任何第三人的行为致使甲方物业产生损坏，造成甲方损失的，乙方应对甲方的全部损失予以赔偿。甲、乙双方应认真履行本协议，若因一方违约致使本协议无法继续履行，违约方应向守约方支付相当于本协议约定的全部十年的租赁费用作为赔偿金，条款中有特别约定的以特别约定为准。当乙方及其实际承租人按照本协议履行了自己的义务后，甲方不得无故提出终止合同，不得作出有碍于乙方及其实际承租人的正常营业行为，否则，除本协议外，甲方应赔偿乙方及其实际承租人的全部损失（每个营业日的损失金额参照事发前三天乙方及其实际承租人的日常营业额平均数计算）。因不可抗拒原因致使协议不能继续履行或造成损失，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋致使不能继续履行或造成损失，甲乙双方互不承担责任。2013年10月5日，王海芹与锦家市场公司签订《确认书》一份，载明确认总房款为234185元，返租时间为2013年10月5日。华东公司于2013年10月14日向王海芹支付租金7786.65元，于2014年4月14日支付7786.65元，于2014年11月14日支付8022.07元，于2015年9月22日支付1000元，于2016年2月4日支付7022.07元，于2016年7月21日支付9134.45元，于2017年1月24日支付9134.45元，于2017年9月28日支付2000元，于2018年2月14日支付2000元。锦家市场公司于2012年8月23日变更名称为华东公司。王海芹于2016年10月31日、2017年5月4日出具收条，确认返租租金要扣除5%综合税率和每半年的物业费876.96元。本院认为：王海芹与华东公司的租赁协议不违反法律的规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。王海芹已经将房屋租赁给华东公司使用，华东公司作为承租人应按照租赁协议约定的期限和数额支付租金。原、被告争议的主要问题为未付租金的起算时间，原告提供的银行流水显示租金支付至2016年10月5日，且原、被告之间一直通过银行转账的方式支付租金，被告亦未提供证据证明其已通过其他方式支付了2016年10月6日至2017年10月5日间的租金，故本院认定租金已支付至2016年10月5日。被告华东公司于2017年9月28日支付的2000元和2018年2月14日支付的2000元应从未付租金中扣除。关于是否应扣除税费问题，华东公司未提供证据证明其已实际代缴税费，缴纳义务人为王海芹一方，华东公司主张扣除税费无法律依据，本院不予支持。关于是否应扣除物业费问题，华东公司作为物业管理方有权向王海芹一方收取相应的物业管理费，应予扣除；收费标准仍可参考王海芹签名确认的收条中载明的物业费的交费标准，故本院对华东公司扣除物业费的主张予以支持。华东公司2016年10月6日至2019年10月5日间欠付王海芹租金数额应为82070.42元（2016年10月6日至2017年4月5日为8003.22元，已扣除物业费876.96元和已付租金4000元；2017年4月6日至2017年10月5日为12003.22元，已扣除物业费876.96元；2017年10月6日至2018年4月5日为14345.07元，已扣除物业费876.96元；2018年4月6日至2018年10月5日为14345.07元，已扣除物业费876.96元；2018年10月6日至2019年4月5日为16686.92元，已扣除物业费876.96元；2019年4月6日至2019年10月5日为16686.92元，已扣除物业费876.96元）。华东公司未按照约定的时间向王海芹支付租金，王海芹有权要求其支付违约金。王海芹计算的违约金数额有误，应为13741.41元（计算基数为每期应付租金，标准为日万分之三，计算起始时间为每半年时间段的第十六日，截止日期为2019年10月5日。2016年10月6日至2017年4月5日间租金8003.22元产生违约金2588.24元,2017年4月6日至2017年10月5日间租金12003.22元产生违约金3226.47元，2017年10月6日至2018年4月5日间租金14345.07元产生违约金3068.41元，2018年4月6日至2018年10月5日间租金14345.07元产生违约金2285.17元，2018年10月6日至2019年4月5日间租金16686.92元产生违约金1742.11元，2019年4月6日至2019年10月5日间租金16686.92元产生违约金831.01元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁华东农业大市场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告王海芹支付租金82070.42元及违约金13741.41元；二、驳回原告王海芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2294元，减半收取1147元，由原告王海芹负担47元，被告宿迁华东农业大市场管理有限公司负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费2294元。审 判 员 侯顺忠二〇二〇年三月十九日法官助理 邓 霞书 记 员 刘 倩附录法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。