浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9138号 上诉人(原审被告)：浙江板桥清园环保集团有限公司。住所地：杭州市富阳区春江街道八一村。 法定代表人：俞成胜，总经理。 上诉人(原审被告)：富阳市清园城市综合污水处理有限公司。住所地：杭州市富阳区春江街道八一村。 法定代表人：俞成胜，总经理。 上诉人(原审被告)：杭州板桥纸业有限公司。住所地：杭州市富阳区春江街道八一村。 法定代表人：俞成胜，总经理。 三上诉人共同委托诉讼代理人：何素平，该公司员工。 三上诉人共同委托诉讼代理人：杨国锋，浙江东鹰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江富春江环保热电股份有限公司。住所地：杭州市富阳区灵桥镇春永路188号。 法定代表人：张杰，董事长。 委托诉讼代理人：丁兴，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐华，浙江圣港律师事务所律师。 上诉人浙江板桥清园环保集团有限公司（以下简称板桥清园集团公司）、富阳市清园城市综合污水处理有限公司（以下简称清园污水处理公司）、杭州板桥纸业有限公司（以下简称板桥纸业公司）因与被上诉人浙江富春江环保热电股份有限公司（以下简称富春江热电公司）股权转让纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 被上诉人富春江热电公司向一审法院起诉请求：1.板桥清园集团公司、清园污水处理公司、板桥纸业公司向富春江热电公司共同赔偿因板桥清园集团公司等三公司违约给富春江热电公司造成的损失4519320元（以评估报告确定的面积差异部分价值金额7532200元结合富春江热电公司持有的目标公司60％的股权计算）；2.该案诉讼费用由板桥清园集团公司、清园污水处理公司、板桥纸业公司负担。 一审法院认定事实：2015年1月，板桥清园集团公司、清园污水处理公司、板桥纸业公司（初始股东、转让方或甲方）、富春江热电公司（投资者、受让方或乙方）和浙江清园生态热电有限公司（以下简称清园热电公司）（目标公司、丙方）签订《股权转让框架协议》一份，其中第一条第2款交易范围约定：本次交易标的物为目标公司之部分股权，该等股权所对应的目标公司资产及负债范围应包括但不限于截至2015年1月31日经评估后的以下内容：清园热电公司厂房、办公设备以及供水、供电、供汽、厂区、码头及各类配套设施等实物资产和土地、生产工艺技术专利等无形资产以及各项债权、债务；上述资产、负债的确认应以保证目标公司相关主营业务的完整、独立及持续营运为目的，其准确的数量、金额应以双方确认的资产评估机构所出具的评估报告为准。 经各方共同委托，坤元资产评估公司（以下简称坤元公司）于2015年7月31日出具坤元评报〔2015〕391号《浙江清园生态热电有限公司拟进行股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目资产评估报告》（以下简称《资产评估报告》），该报告第五条评估基准日：为2015年3月31日；第七条评估结论：经综合分析，本次评估最终采用收益法的评估结果，清园热电公司股东全部权益的评估价值为400340500元；第九条对评估结论产生影响的特别事项：1.截至评估基准日，列入评估范围的一期部分主厂房（其中5395.15平方米已取得相应《房屋所有权证》）、二期主厂房、二期空压机房、二期干煤棚、二期转运楼、二期办公楼、二期食堂等29项房屋建筑物（合计建筑面积38159.23平方米）尚未办理《房屋所有权证》；宗地C【土地权证编号：富国用（2011）第003893号】，证载土地面积为23667平方米，根据清园污水处理公司的投资协议书所示，清园热电公司获得的土地面积为14594平方米，国有土地使用证登记的土地使用者仍为清园污水处理公司，尚未办理分割过户手续；清园热电公司出具了相关说明并提供了部分《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、投资协议书等相关资料，证明上述资产属于清园热电公司所有；上述未办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的房屋建筑面积和土地面积由清园热电公司相关人员提供，若将来办理权证时的建筑面积和土地面积发生变化，会对评估价值产生影响，且本次评估时未考虑相关办证费用；资产评估结果汇总表中表4-6-1为固定资产——房屋建筑物评估明细表，记载了包括诉争10处房产在内的房屋建筑物建筑面积。同日，坤元公司出具坤元评报〔2015〕391号《浙江清园生态热电有限公司拟进行股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目评估说明》（以下简称《评估说明》），该《评估说明》第45页载明：（3）权属情况，评估人员通过对上述房屋所有权证，原始建设记录及其他资料进行核对，发现：A.截至评估基准日，列入评估范围的一期部分主厂房（其中5395.15平方米已取得相应《房屋所有权证》、二期主厂房、二期空压机房、二期干煤棚、二期转运楼、二期办公楼、二期食堂等29项房屋建筑物（合计建筑面积38159.23平方米）尚未办理《房屋所有权证》；清园热电公司出具了相关说明并提供了部分《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、投资协议书等相关资料，证明上述资产属于清园热电公司所有；上述未取得权证的各房屋建筑物的建筑面积均由清园热电公司提供，各建筑面积可能与最终办理的权证记载的面积存在差异，但本次评估未考虑该事项对评估结果可能产生的影响。 2015年8月26日，板桥清园集团公司、清园污水处理公司、板桥纸业公司（转让方、甲方）、富春江热电公司（受让方、乙方）和清园热电公司（目标公司、丙方）签订《股权转让协议》一份，约定：2.1受让方为购买转让方持有的目标公司60%的股权而应支付的对价为人民币2.4亿元；2.2.3第三期支付约定：受让方支付转让方第三期股权转让款，应以下列事件的满足为先决条件：……（3）目标公司拥有的合计约3.8万平方米的无证房产（位置详见土地房产示意图附件8）已经取得相应的房产证……（5）评估报告中所列明的资产（包括房产和土地等）均拥有完整的所有权证书或使用权证书；7.6进一步保证：转让方及目标公司应连带及分别地采取所有必要或适当的行动和其他措施以完成本协议所拟进行的交易，包括促使本协议第2条所列明的各次付款先决条件在可行的情况下尽早满足；以及前述并递交为本协议之条款即目的生效而必需的其他协议、证明、文书及文件，以及采取或促使采取所有为实现该等目的的一切行动；11.1对受让方的赔偿：如果转让方违反转让方保证或本协议或任何其他交易文件中的保证、承诺或约定，导致或致使受让方发生的损失及费用（包括受让方发生的由律师收取的服务费、报销款和其他收费）（以下统称“损失”），则转让方应向受让方承担不可撤销的连带的违约责任，包括但不限于在违约的情况下向受让方支付损失的责任；转让方根据本协议第11条向受让方支付的赔偿金额，应足以使该受让方免受因该违约而造成目标公司股权价值减少的损害；本协议第11条所述的有关违反转让方保证的任何赔偿，应使受让方处于原本应处于的处境，犹如导致其获得赔偿的违反转让方保证的事件没有发生；对于转让方赔偿上述损失的义务，转让方应在受让方出示由合理详细记载的有关收据后，就受让方发生的所有上述费用偿付受让方；协议附件1转让方保证第11条约定了转让方无不实陈述、提供信息的准确性、充分披露等多项义务；附件8为目标公司的土地房产示意图。《股权转让协议》签订后，富春江热电公司依约履行了约定义务，向板桥清园集团公司、清园污水处理公司、板桥纸业公司支付了股权转让款并取得目标公司60%的股权，目标公司办理了变更登记备案。 经富春江热电公司委托，杭州珠峰会计师事务所于2019年1月10日出具《关于浙江清园生态热电有限公司无证房屋建筑物价值评估审核报告》（以下简称《评估审核报告》），该《评估审核报告》评估审核结果第三段载明：已办理不动产权证的房屋建筑物和2015年3月31日评估时已确认的面积存在差异，不动产权证面积累计小于评估时已确认面积，该面积差异部分涉及价值金额7532200元；附件3“面积差异房屋建筑物的价值调整审核计算过程表”载明10处房屋建筑物存在不动产权证确认面积和2015年3月评估时确认的面积不符的情况，其中7处减少3处增加，相对应的面积差净值为7532181.31元。庭审过程中，板桥清园集团公司、清园污水处理公司、板桥纸业公司对富春江热电公司单方委托评估形成的《评估审核报告》效力提出异议，后该院向其释明是否提出重新评估，但板桥清园集团公司等三公司未当庭表态亦未在约定的考虑期内向该院提出评估申请。 一审法院认为：结合各方的诉辩意见，该院的争议焦点可以归纳为：一、《资产评估报告》中依据的建筑面积与实际办证记载的面积不符对股权价值是否有影响；二、若有影响，该股权价值变动的金额如何确定；三、该款项是否应当由板桥清园集团公司、清园污水处理公司、板桥纸业公司承担。争议焦点一，富春江热电公司与板桥清园集团公司、清园污水处理公司、板桥纸业公司转让目标公司股权支付交易对价的主要依据是各方共同委托坤元公司出具的《资产评估报告》。该《资产评估报告》以及配套的《评估说明》中均多次记载评估机构关于房屋建筑物建筑面积的保留意见，该意见包含以下两层意思：1.上述未取得权证的房屋建筑物的建筑面积均由清园热电公司单方面提供，该建筑面积可能与最终办证记载面积存在差异；2.该差异会对评估价值产生影响，但本次评估未考虑该事项对评估结果可能产生的影响。评估时清园热电公司的相应股份仍由板桥清园集团公司、清园污水处理公司、板桥纸业公司持有，属于板桥清园集团公司等三公司控制的企业。案涉当事人、目标公司以及评估机构并未实际测绘未取得权证的房屋建筑物面积，评估机构根据清园热电公司提供的建筑面积计算确定了该部分资产的价值，富春江热电公司按该评估价值支付股权转让款是基于对板桥清园集团公司、清园污水处理公司、板桥纸业公司的信任。股权转让后最终办证记载的面积确与清园热电公司提供的建筑面积存在不符，该院认为，依照《资产评估报告》及配套《评估说明》中的文字记载，该差异对原《资产评估报告》确定的评估价值有影响。争议焦点二，富春江热电公司自行委托珠峰会计师事务所对清园热电公司无证房屋建筑物价值进行评估，并由该事务所出具《评估审核报告》，该报告评估审核结果分三段，其中前两段与该案诉讼无实际关联，第三段文字则认定前述建筑物评估价值贬损金额为7532200元（与附件三对比属四舍五入计算）。板桥清园集团公司、清园污水处理公司、板桥纸业公司对该报告的效力提出异议，但并未提供有效证据反驳，也未提出重新评估申请，该院认为对《评估审核报告》的效力应予以认定，与富春江热电公司持股比例相吻合的金额为4519320元（7532200元×60%）。争议焦点三，《股权转让协议》第2.2.3条记载的包括房产土地拥有完整的所有权或使用权证书在内的付款先决条件，属于转让方及目标公司在7.6进一步保证条款中列明的保证义务。转让方违反该保证，则应按11.1条承担对受让方的赔偿责任。此外，坤元公司评估时目标公司提供的建筑面积畸高，属于披露信息不真实，板桥清园集团公司、清园污水处理公司、板桥纸业公司作为股权转让方违背了《股权转让协议》附件1约定的披露义务，亦应当承担违约责任。该院认为，案涉房产“有证”与“无证”本身并不会导致股权价值发生变动，将来拆迁与否也与案涉争议无关，但目标公司的建筑物建筑面积本身的前后差异则会导致股权价值出现溢价或贬损，板桥清园集团公司、清园污水处理公司、板桥纸业公司应当按约赔偿富春江热电公司因股权价值减少而遭受的该部分损失。综上，对富春江热电公司的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国公司法》第七十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：板桥清园集团公司、清园污水处理公司、板桥纸业公司赔偿富春江热电公司4519320元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42955元，由板桥清园集团公司、清园污水处理公司、板桥纸业公司负担。 上诉人板桥清园集团公司、清园污水处理公司、板桥纸业公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回富春江热电公司的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由富春江热电公司承担。事实和理由：一、一审判决认定板桥清园集团公司、清园污水处理公司、板桥纸业公司“披露信息不真实，作为股权转让方违背了《股权转让协议》附件1约定的披露义务”无事实及法律依据。1.股权转让时对于部分房屋未办出权证的事实，板桥清园集团公司等三公司如实告知，富春江热电公司也知情；对于将来办理权证面积可能存在出入的事实，股权转让双方均知情。《评估说明》第45页第（3）点中“各建筑面积可能与最终办理的权证记载的面积存在差异”的文字可以证明。2.板桥清园集团公司等三公司在评估时报送评估机构的面积有相应依据，系严格按照《建设工程规划许可证》上载明面积报送，且将《建设工程规划许可证》提交评估机构。《资产评估报告》第3页倒数第二行“并提供了部分《建设工程规划许可证》”的内容可以证明。对于最终办理权证面积，由政府相关部门测绘确定，板桥清园集团公司等三公司并不能准确确定。板桥清园集团公司等三公司根据现有材料（《建设工程规划许可证》）如实告知了建筑物面积，不存在一审判决中所谓“目标公司提供建筑面积畸高，属于披露信息不真实”的说法。二、《股权转让合同》中并未约定板桥清园集团公司等三公司保证全部未办理出权证的房屋办出权证的义务，一审法院认定板桥清园集团公司等三公司违约错误。1.房屋权证的办理受到多方面的约束，板桥清园集团公司等三公司并不能控制。双方进行股权交易是基于目标公司的现状进行的，富春江热电公司也实地进行了现场查看，且双方知晓交易时目标公司尚存在部分房屋未办理出权证的事实，也知晓将来办理权证时面积可能存在差异的事实。2.《股权转让合同》7.6条的内容得不出板桥清园集团公司等三公司保证办理出全部房屋权证的结论。合同7.6条约定“转让方及目标公司应连带及分别地（i）采取必要或适当的行动和其他措施以完成本协议所拟进行的交易，包括使本协议第2条所列明的各次付款先决条件在可行的情况下尽早满足”，本条仅约定转让方及目标公司采取必要或适当的行动促进第2条各次付款先决条件在可行的情况下尽早满足，并未约定板桥清园集团公司等三公司有义务保证付款条件必然成就，即本条仅约定板桥清园集团公司等三公司有义务在过程中采用措施推动条件达成，但并未约定其保证结果一定成就。3.《股权转让合同》2.2.3条的内容得不出板桥清园集团公司等三公司保证办理出全部房屋权证的结论。（1）本条约定的只是付款条件，不能得出板桥清园集团公司等三公司在整个股权转让合同中有办理无证房屋权证的义务，客观上办证以目标公司名义进行，股权转让后目标公司由富春江热电公司控制，板桥清园集团公司等三公司也没有办法去办理房屋权证。（2）本条特别说明“付款应满足的先决条件……除非受让方放弃条件”可以直接说明本条系付款条件，且富春江热电公司可以放弃付款的先决条件。根据本条内容，在条件未成就时富春江热电公司可以暂停支付股权转让款项，但办理权证并非板桥清园集团公司等三公司义务，板桥清园集团公司等三公司也未保证一定办出权证，本条内容也得不出其保证一定办出权证的结论。（3）富春江热电公司已全额支付了股权转让款，已用行为放弃了本条约定的付款条件，本条款已经履行完毕。（4）当双方对合同条款理解有争议时，应按文义解释、合同目的解释及整体解释确定合同条款的内容。文义上本条不能得出板桥清园集团公司等三公司办理权证的义务；目的上看本条确定的是付款条款，并非其义务；整体上双方进行股权转让时知晓部分房屋可能无法办出权证的事实，并在此基础上进行交易，所以双方不可能在合同中约定板桥清园集团公司等三公司保证负责办理出全部房屋权证。4.股权转让时目标公司土地及房屋本身的性质决定了无法办出房屋权证，所以出让方也不可能作出办妥权证的保证。（1）二期办公楼的地下室1423.42平方米，房屋性质决定，地下室不可能办出权证。（2）码头办公楼、码头高压配附房间、码头附房、码头围墙等所在的土地使用权（土地面积约23亩）本身并非目标公司的，在《资产评估报告》第4页第2点第（1）点中有明确说明，“此土地系关联方浙江板桥清园环保集团有限公司向富阳市灵桥镇黄泥沙村租用的集体土地”。土地本身并非目标公司所有，上面码头办公楼、码头附房、码头高压配附房等自然无法办出所有权证。这些事实在股权转让时各方也是充分知晓的，客观上就不能办出权证的事实足以说明股权转让时板桥清园集团公司等三公司不可能在合同中约定保证办妥全部房屋权证的义务。5.一审法院认定“《股权转让协议》第2.2.3条记载的付款条件属于转让方及目标公司在7.6条进一步保证条款中列明的保证义务”是错误的。这两个条款相互关联是事实，但这两个条款的内容不能得出板桥清园集团公司等三公司有保证2.2.3条中约定的付款条件必然成就的义务，7.6条保证的内容与2.2.3条中的付款条件是有区别的，7.6条是保证采取措施促进相关手续办理（仅为过程的协助配合义务），但并未保证一定办妥的结果，而2.2.3条约定以办妥作为付款条件，所以对于办证问题两条内容是有区别的，不能等同，自然无法得出一审判决书中的结论。6.板桥清园集团公司等三公司既不存在虚假陈述，也未违反《股权转让协议》中的披露义务，更未违反保证义务，不存在违约行为，一审法院认定其违约应承担违约责任错误。三、一审判决认定“目标公司的建筑物建筑面积本身的前后差异会导致股权溢价或者贬损，板桥清园集团公司等三公司应赔偿富春江热电公司股权价值减少而遭受的损失”是错误的。1.《资产评估报告》对建筑物的评估采用的是成本法，即重新建造一个全新状态的建筑物所需要的全部成本，减去建筑物已生成的各项贬值，得到的差值作为评估值的，《资产评估说明》第46页评估方法中“评估范围内建筑物由于类似交易或租赁市场不活跃，交易案例和收益难以获取，故本次评估采用成本法”可以证明。按照此评估方法，有证与无证本身并不影响评估值。这与收益法不同，收益法按照建筑物市场交易的价值确定，市场交易价因有证与无证会有差异。所以有证与无证，本身并不影响《资产评估报告》中的评估价值。且双方股权交易价格也并非严格根据评估价值计算出来，评估价值仅为参考，交易价格系双方最终协商的结果,《股权转让框架协议》第4条交易价值中“将由各方协商后，以最终股权转让协议为准”的内容可以证实。且《资产评估报告》第4页倒数第二段也特别明确“部分股东权益价值并不必然等于股东全部权益和股权比例的乘积”，进一步证明股权交易价系双方协商的结果，并非依据评估价值计算出来。2.股权交易时存在未办理出权证的建筑物、股权交易之后办理权证面积可能会有出入的事实，交易时双方均是明知的，双方是在此基础上以当时建筑业的现状进行股权交易的，所以也不存在“案涉房产有证与无证本身不会导致股权价值发生变动，但目标公司的建筑物建筑面积本身的前后差异会导致股权溢价或者贬损”的说法，退一步讲，假定存在股权贬损，对此后果也由股权持有方承担，当然存在办证面积超过时，相应的收益也归目标公司，板桥清园集团公司等三公司也不能主张。所以不存在板桥清园集团公司等三公司赔偿富春江热电公司股权价值减少的损失问题。四、退一步讲，假定板桥清园集团公司等三公司需要赔偿损失，一审法院并未查明未办理出权证的原因，直接判决其承担责任也是错误的。办证面积存在差距，也需要查明不能办理权证原因，并在此基础上确定责任。如果因不可抗力、非板桥清园集团公司等三公司的原因或富春江热电公司原因导致不能办理权证产生的面积差距，相应的后果本身也不应由板桥清园集团公司等三公司承担。现有证据已证明，二期办公楼的地下室1423.42平方米因房屋系地下室性质决定不可能办出权证，但地下室客观存在并正常使用，有证与否对目标公司或者被上诉人股权价值在客观上无任何影响。五、再退一步讲，假定板桥清园集团公司等三公司需要赔偿损失，一审判决按富春江热电公司单方提交的鉴定报告确定损失也不成立。1.富春江热电公司主张的是赔偿损失，损失以实际发生为前提，当前其主张的损失并未实际发生。涉案项目的建筑物，目标公司一直在实际使用，从股权转让到现在并无实际损失。退一步讲，目标公司地块已列入拆迁范围，并且此片区已着手拆迁（《评估审核报告》第2页倒数第三段中也提到本区域进行搬迁），所以存在损失也是无证建筑与有证建筑拆迁补偿的差价。2.杭州珠峰会计事务所的《评估审核报告》中无评估机构的资质、评估人员资质的材料，无评估人员签名及评估人员的印章，形式不合法，不能作为定案依据。3.本报告本质上是对有证房屋与无证房屋价值差额评估，属于财产价值评估，系资产评估业务，应由资产评估机构完成，会计事务所出具资产评估报告本身不当。（1）《评估审核报告》第1页第1段中“参照《中国注册会计师审计准则》报告”是资产评估，并非财务审计。更为重要的是《中国注册会计师审计准则第110号——注册会计师的总体目标和审计工作的基本要求》第二条规定“审计准则适用于注册会计师执行财务报表审计业务”，此内容表明注册会计师审计的范围是财务报表审计业务，并非资产评估业务，用会计准则进行资产评估本身就是错误的。（2）《评估审核报告》第2页第4部分的内容，关于“无证房屋建筑物预期无法得到赔偿”、“面积差异部分房屋涉及的价值”的内容均属于资产评估内容，不在会计审核范围内。（3）《评估审核报告》第3页第五部分审核法中参数成新率、重置价格标准、层次差价率、朝向差价率的确定系资产评估的内容，会计审计无法确定此内容。4.《评估审核报告》中载明的前提无相应依据，仅是评估人员单方陈述。第2页第一段中“本次审核房屋建筑物对象为2015年3月31日形成的房屋建筑物且截至2018年12月31日还无法办理不动产权证的房屋建筑物，该无法办理的事由仅指2015年3月31日之前客观存在的原因”，未办出产权证的原因审核报告中并未提及，判定2015年3月31日之前客观存在无法办理权证原因所依据的标准本身不得而知，上述内容本身就是评估人员的单方陈述，并无相应的依据证明。5.《评估审核报告》所谓面积差额的数据错误。根据《建设工程规划许可证》办公楼的面积为地上建筑面积6123.14平方米、地下室1423.42平方米，总面积7546.56平方米。涉案项目办公楼地下室客观存在，且根据现有房屋权证办理的规定，地下室是无法办出权证的，地下室面积自然不能作为无权证差异的面积处理，《评估审核报告》以总面积7546.56平方米为前提，与办出权证的6120.98平方米作差，计算出的办公楼无证面积自然包括了地下室的1423.42平方米，这显然错误。6.富春江热电公司的《评估审核报告》本身存在严重的瑕疵，不能作为定案的依据。主张损失赔偿应由富春江热电公司举证证明损失，举证义务在富春江热电公司，所以板桥清园集团公司等三公司无申请鉴定的义务。一审判决中所谓板桥清园集团公司等三公司未申请重新评估的说法无法律依据，采纳富春江热电公司提交的存在严重瑕疵的《评估审核报告》更是错误。综上，一审判决对合同条款理解错误，认定板桥清园集团公司等三公司违约应赔偿富春江热电公司的损失无事实及法律依据，请求二审法院依法支持板桥清园集团公司等三公司的全部上诉请求。 被上诉人富春江热电公司答辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确。一、案涉《股权转让框架协议》明确约定，富春江热电公司收购板桥清园集团公司等三公司持有的清园热电公司60%的股权，股权对应的目标公司资产负债范围以双方确认的资产评估机构出具的评估报告为准。经各方共同委托，坤元公司出具的坤元评报（2015）391号评估报告，确认清园热电公司包括土地房产在内的资产负债范围为400340500元，并以此为基础确定了股权转让的对价为240000000元。二、坤元评报（2015）391号评估报告第九条，对评估结论产生影响的特别事项：1、截止评估日，列八评估范围的一期部分主厂房（其中5395.15平方米已取得相应《房屋所有权证》）、二期主厂房、二期空压机房、三期干煤棚、二期转运楼、二期办公楼、二期食堂等29项房屋建筑物（合计建筑面积38159.23平方米）尚未办理《房屋所有权证》，上述未办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的房屋建筑面积和土地面积由清园热电公司相关人员提供，若将来办理权证时的建筑面积和土地面积发生变化，会对评估价值产生影响，且本次评估时未考虑相关办证费用。评估说明中也陈述到：上述未取得权证的各房屋建筑物的建筑面积均由清园热电公司提供，各建筑面积可能与最终办理的权证记载的面积存在差异，但本次评估未考虑该事项对评估结果可能产生的影响。三、《股权转让协议》第11.1条“对受让方的赔偿”项下约定：“如果转让方违反转让方保证或本协议或任何其他交易文件中的保证、承诺或约定，导致或致使受让方发生的损失及费用（包括受让方发生的由律师收取的服务费、报销款和其他收费）（以下统称“损失”），则转让方应向受让方承担不可撤销的连带的违约责任，包括但不限于在违约的情况下向受让方支付损失的责任。转让方根据本协议第11条向受让方支付的赔偿金额，应足以使该受让方免受因该违约而造成目标公司股权价值减少的损害。”四、板桥清园集团公司等三公司在《股权转让协议》签订后，违反协议约定，非但未能充分履行《股权转让协议》约定的办理房产权证的义务，而且经富春江热电公司委托杭州珠峰会计师事务所评估审核，目标公司名下已办理不动产权证的房屋建筑物和2015年3月31日评估时已确认的面积存在差异，其中10处房屋建筑物存在不动产权证确认面积和2015年3月评估时确认的面积不符，不动产权证面积累计小于评估时已确认面积，面积累计减少部分涉及的价值金额753.22万元。五、双方共同委托的坤元公司出具的资产评估报告当中明确记载着未取得权证的各类房屋的建筑物面积，均由清园热电公司提供建筑面积，可能与最终办理权证记载的面积存在差异。但是本次评估没有考虑这种可能性所造成的影响。在各方签订的转让合同当中，其中对付款条件的约定是明确约定了付款条件的前提条件是在股权转让协议书当中，包括在评估报告当中，合计3.8万平方米的无证房产均已取得了相应的房产证。六、会计师事务所出具的评估审计报告事实上并不是对案涉的无证房屋的资产作出的审计结果，是依据了各方之前委托的坤元公司出具的评估报告，在评估报告的基础上通过会计准则所计算，得出的就是面积差异所导致的价值贬损，所以也并不存在上诉状中所记载的会计师事务所不具备法定的资质以及相关的审核报告不具有证明效力的问题。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 二审期间，上诉人板桥清园集团公司、清园污水处理公司、板桥纸业公司向本院提交了以下证据：1.建设工程规划许可证，欲证明《资产评估报告》中的面积依据以及办公楼地下室面积为1423.42平方米的事实。2.办公楼地下室照片，欲证明办公楼地下室客观存在的事实。经质证，被上诉人富春江热电公司认为：证据1，真实性无异议，但不属于二审新证据。证据2，真实性无异议，但不属于二审新证据，与本案无关。经审查，本院认为：富春江热电公司对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，上述证据能够证明二期办公楼的地下室客观存在，且该地下室在建设工程规划许可证上载明的面积为1423.42平方米。 二审期间，被上诉人富春江热电公司未向本院提交新证据。 二审期间，上诉人板桥清园集团公司等三公司向本院提交鉴定申请书，欲对案涉十处建筑物已办权证的建筑面积与《资产评估报告》中的建筑面积是否存在差异以及差异的无证面积对股权价值造成影响的数额进行鉴定。本院认为，一审法院针对《评估审核报告》向板桥清园集团公司等三公司释明是否提出重新评估，但板桥清园集团公司等三公司未提出重新评估，且是否重新鉴定评估并不影响本案实体的处理，故板桥清园集团公司等三公司二审期间提出的上述鉴定申请，本院不予准许。 本院经审理，除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明：2015年7月31日，坤元公司出具坤元评报〔2015〕391号《评估说明》，该《评估说明》第46页载明：2.评估方法：列入本次评估范围的建筑物类固定资产系工业厂房、办公用房及辅助用房等，由于其类似交易和租赁市场不活跃，交易案例和受益情况难以获取，故本次评估主要采用成本法进行评估。该类建筑物的评估价值中不包含相应土地使用权的评估价值。成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。计算公式为：评估价值=重置价值×成新率。 再查明：清园热电公司二期办公楼的地下室客观存在，且该地下室在建设工程规划许可证上载明的面积为1423.42平方米。 本院认为：本案二审争议焦点为，一是案涉十处建筑物在《资产评估报告》中所依据的建筑面积与实际办证记载的面积不符对评估价值是否有影响；二是若有影响，则影响的价值金额如何确定；三是该款项是否应由板桥清园集团公司等三公司承担。 关于争议焦点一，案涉十处建筑物在《资产评估报告》中所依据的建筑面积与实际办证记载的面积不符对评估价值是否有影响。板桥清园集团公司等三公司上诉主张，《资产评估报告》对建筑物的评估采用的是成本法，有证与无证并不会影响评估价值，故目标公司的建筑物建筑面积本身的前后差异不会导致股权溢价或贬损。对此，本院认为，各方当事人就目标公司股权转让事宜中股权所对应的目标公司资产及负债范围的数量、金额以双方共同委托的坤元公司所出具的《资产评估报告》为准。坤元公司出具的《资产评估报告》载明，未办证的房屋建筑面积由清园热电公司提供，若将来办证时的建筑面积发生变化，会对评估价值产生影响；坤元公司同时出具的《评估说明》载明，各建筑面积可能与最终办理的权证记载的面积存在差异，但本次评估未考虑该事项对评估结果可能产生的影响。因此，股权转让后，若已办理权证的案涉十处建筑物所记载的建筑面积与《资产评估报告》所依据的清园热电公司提供的建筑面积不符，则该不符部分的建筑面积会对评估价值产生影响。现富春江热电公司提交的《评估审核报告》载明的案涉十处建筑物的已办证面积累计小于《资产评估报告》中载明的建筑面积，故该面积减少部分对评估价值产生影响。关于二期办公楼客观存在的地下室未办权证是否会对评估价值产生影响的问题。对此，本院认为，《评估说明》载明建筑物类固定资产采用的评估方法为成本法，即用重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的全部成本，减去待估建筑物发生的各项贬值。根据该评估方法，客观存在的地下室无论能否办证，均不影响评估价值。因此，二期办公楼客观存在的地下室未办权证并不会对评估价值产生影响。故板桥清园集团公司等三公司上述上诉主张的合理部分，本院予以采信；不合理部分，因缺乏事实依据，本院不予采信。 关于争议焦点二，若有影响，则影响的价值金额如何确定。关于案涉争议的第一处建筑物二期主厂房，产权证载明的建筑面积为8680.69平方米，《资产评估报告》中的建筑面积为9448.36平方米，故建筑面积减少767.67平方米。《资产评估报告》中的评估净值为29524230元，故该建筑物的评估单价为3124.80元（29524230÷9448.36）。因此，建筑面积减少部分对应的损失金额为2398815.22元（767.67×3124.80）。依照上述计算方法，案涉争议的第三处建筑物二期化水车间的建筑面积减少5.20平方米，对应的损失金额为15455.23元；第四处建筑物二期干煤棚的建筑面积增加72.39平方米，对应的溢价金额为171859.65元；第五处建筑物二期一二次风机变频室的建筑面积减少1.26平方米，对应的损失金额为2561.93元；第六处建筑物二期引风机变频室的建筑面积减少59.79平方米，对应的损失金额为57570.60元；第七处建筑物二期3号转运楼的建筑面积增加1.03平方米，对应的溢价金额为4783.87元；第八处建筑物二期4号转运楼的建筑面积减少0.01平方米，对应的损失金额为46.44元；第九处建筑物二期5号转运楼的建筑面积增加2.77平方米，对应的溢价金额为12865.10元；第十处建筑物二期110KV变电站的建筑面积减少612.94平方米，对应的损失金额为1260400.78元。关于第二处建筑物二期办公楼，产权证载明的建筑面积为6120.98平方米，《资产评估报告》中的建筑面积为7546.56平方米，虽然面积相差1425.58平方米，但板桥清园集团公司等三公司已举证证明该地下室客观存在且建设工程规划许可证载明的建筑面积为1423.42平方米，因该地下室面积能否办证并不影响评估价值，富春江热电公司亦未举证证明该地下室的实际建筑面积少于建设工程规划许可证载明的1423.42平方米，故二期办公楼减少的面积应为2.16平方米（1425.58-1423.42），对应的损失金额为6979.74元。综上所述，案涉争议的十处建筑物已办权证载明的建筑面积累计小于《资产评估报告》所依据的建筑面积，对评估价值造成贬损的金额合计为3552321.32元，与富春江热电公司持股比例相吻合的金额为2131392.79元（3552321.32×60%）。 关于争议焦点三，该款项是否应由板桥清园集团公司等三公司承担。板桥清园集团公司等三公司上诉主张，股权转让合同未约定其保证办出所有权证，其不存在违约行为，即使存在贬损价值，也应由股权受让方承担。对此，本院认为，案涉《股权转让协议》2.2.3条约定了目标公司对无证房产已取得相应的房产证并拥有完整的所有权或使用权证书，7.6条作了“进一步保证”的约定义务，11.1条则约定若转让方违反保证或承诺，导致受让方发生损失，转让方应连带承担向受让方支付损失的违约责任。现案涉争议的十处建筑物已办权证上载明的建筑面积与清园热电公司提交给坤元评估公司所作的《资产评估报告》中的建筑面积有所减少，该减少部分的建筑面积会对评估价值产生影响，从而导致富春江热电公司的相应股权价值受损，故依照上述协议约定，板桥清园集团公司等三公司应赔偿富春江热电公司因其股权价值受损而遭受的损失即2131392.79元。故板桥清园集团公司等三公司的上述上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。 综上所述，基于当事人二审提交的新证据，本院查明的事实已经发生新的变化，一审实体处理有所不当，本院依法予以纠正。对富春江热电公司诉讼请求之合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国公司法》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初822号民事判决； 二、浙江板桥清园环保集团有限公司、富阳市清园城市综合污水处理有限公司、杭州板桥纸业有限公司赔偿浙江富春江环保热电股份有限公司2131392.79元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回浙江富春江环保热电股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费42955元，由浙江富春江环保热电股份有限公司负担25903元，浙江板桥清园环保集团有限公司、富阳市清园城市综合污水处理有限公司、杭州板桥纸业有限公司负担17052元。二审案件受理费42955元，由浙江富春江环保热电股份有限公司负担19104元，浙江板桥清园环保集团有限公司、富阳市清园城市综合污水处理有限公司、杭州板桥纸业有限公司负担23851元。 上诉人浙江板桥清园环保集团有限公司、富阳市清园城市综合污水处理有限公司、杭州板桥纸业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被上诉人浙江富春江环保热电股份有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长  徐鸣卉 审判员  魏之薏 审判员  梁 琦 二〇二〇年三月三日 法官助理丁希军 书记员王路洋