北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2355号上诉人（原审原告）：刘卫东，男，1969年6月11日出生。被上诉人（原审被告）：北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷1号楼201-68。法定代表人：朱灿，董事长。委托诉讼代理人：姚冰，女，该公司法务人员。上诉人刘卫东因与被上诉人北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称鸿坤伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，不公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘卫东上诉请求：撤销一审判决，支持其诉讼请求。如二审法院确实认定暂不能办理房产证及经济赔偿，请说明原因。事实和理由：1．涉讼3套回迁安置房是商品房性质，房屋产权归其所有；2．自交房至今8年多没有办理房屋权属证书（以下简称小证），鸿坤伟业公司有没有义务办理应予明确；3．鸿坤伟业公司无任何证据证明其已缴纳土地出让金、通过验收等，至今未说明八期项目不动产权属证书（以下简称大证）是否办理及未办理原因，应说明该问题；4．按法律规定交房后90日内办证，否则构成违约，鸿坤伟业公司是否应予赔偿需要说明。5．根据其诉讼请求，希望法院明确案件诉讼费的计算和负担原则。鸿坤伟业公司辩称，同意一审判决，不同意刘卫东的上诉请求。事实和理由：1．涉讼3套回迁房属于西红门经济适用住房项目，因政府出台新政策将原经济适用住房性质变为商品房，导致办证拖延；因尚未取得项目大证，不具备协助刘卫东办理转移登记条件。2．涉讼房屋为回迁房，并非向社会销售转移所有权于买受人的商品房，一审法院认定本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）之规定，并无不当。《安置房买卖合同》中未约定办证事宜，鸿坤伟业公司无合同义务为其办小证。公司愿意在取得大证后，在刘卫东材料齐备情况下，协助刘卫东办理小证。3．刘卫东要求给予经济赔偿不具备合同和法律依据，其不同意支付。刘卫东该项诉求为二审新增，其不同意调解解决，刘卫东可另诉。2019年11月，刘卫东向一审法院起诉请求：1．判令鸿坤伟业公司在30日内履行为刘卫东办理名下的3套房屋（位于×××号楼×单元×室、×号楼×单元×室、×号楼×单元×室）房屋权属证书的义务，并将办理完的房产证交付刘卫东；2．案件诉讼费用由鸿坤伟业公司承担。一审法院认定的事实：2009年12月9日，刘卫东（乙方、被拆迁人）与北京市大兴区西红门镇人民政府（甲方、拆迁人）签订《回迁安置协议》。双方约定乙方为西红门经济适用房项目被拆迁户，自愿选择产权调换的补偿方式，并已于2009年10月27日签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，协议编号为“南45-578”；甲、乙双方根据国家拆迁法规和北京市相关规定及《西红门镇经济适用房项目拆迁安置实施方案》的规定，经双方协商，约定：“一、购买安置房的面积在合法被拆迁面积的基础上不得超出25平方米（其中5平方米为安置价）。乙方合法被拆迁面积为229.32平方米，最多允许购买安置房面积为249.32平方米。具体价格以各楼层实际售价为准。二、乙方选择安置房分别是——1.×期×号楼×单元×号，安置部分98平方米，单价为每平方米2520元，房屋面积98平方米，购房款246960元；2.×期×号楼×单元×号，安置部分95平方米，单价为每平方米2550元，房屋面积95平方米，购房款242250元；3.×期×号楼×单元×号，安置部分41.32平方米，单价为每平方米2460元，高价部分13.68平方米，单价为每平方米3000元，房屋面积55平方米，购房款142687元。三、乙方选购安置房3套，建筑面积为248平方米（暂以图纸面积为准），购房总价款为631897元……四、乙方选购安置房后，按照《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》约定的款项，甲方向乙方支付的拆迁补偿款为人民币889067元……乙方同意甲方用乙方的拆迁补偿款等款项代为缴纳购房款。五、若不能按《安置房买卖合同》规定如期入住的，甲乙双方约定仍按周转费标准顺延发放至入住为止。如延长期在3个月之内则在办理入住时补发，超过3个月另行通知发放。六、乙方所购安置房是以设计建筑面积为准进行的约定。如最终实测建筑面积与设计建筑面积有差别，双方则按照实测建筑面积重新核算多退少补。办完退补手续及其他相关手续后，乙方方可入住。七、甲、乙双方签订本协议后，乙方不得退换所购安置房。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字、盖章后生效”。同日，即在2009年12月9日，刘卫东（买受人）与鸿坤伟业公司（出卖人）签订编号为HK3226的《安置房买卖合同》。约定买受人自愿购买北京市大兴区西红门“80801-0902（A08-LA08-2）地块项目”小区×号楼×单元×号，房屋建筑面积为98平方米（入住时按实际测绘建筑面积结算），出卖人与买受人约定按照建筑面积计算安置房款，安置房总价款为246960元；关于“交付与入住手续”，双方在合同书第三条约定：“出卖人应当于2011年12月31日起40日内向买受人交付该房屋（该时间是以预计2009年12月底完成拆迁的时间为前提确定的，如遇拆迁工程不能在预计时间内完成，交房时间将顺延，并且双方皆不视为逾期）。该房屋达到交付条件后，出卖人将以电话（或书面）方式通知买受人办理结算、入住手续。买受人应当在接到电话（或书面）通知之日起40日内办理结算、入住手续。超过40日还未办理结算、入住手续的，按逾期结算付款处理。办理结算、入住手续后出卖人向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”；关于“逾期交房责任”，双方在合同书第三条约定：“本合同生效后除不可抗力因素（如国家政策调整、地震、战争等）外，出卖人不按期交房的，买受人有权向出卖人追索违约金。违约金自逾期之日起至实际交付之日止，每延期一日出卖人按该房屋合同总价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期超过90日出卖人仍未交房的，买受人有权解除本合同。合同解除自买受人书面通知出卖人之日起生效。出卖人在合同解除之日起30日内向买受人支付违约金并退还已付全部房价款”；双方还对逾期结算付款责任、争议解决方式等事项一并进行约定，并补充约定：“经出卖人与买受人双方协商，买受人同意在所购买的安置房实测面积确定后，重新统一结算全部安置房每一套的总价款”，但双方未对办理不动产权证书事宜进行约定。同日，鸿坤伟业公司（出卖人）与刘卫东（买受人）还另外签订两份《安置房买卖合同》合同编号分别为HK3227、HK3228，所购买房屋仍为上述安置房小区的房屋，房号分别为×号楼×单元×、×号楼×单元×室，安置房价款分别为242250元、142687元；该2份合同的其他约定事项与前文《安置房买卖合同》完全一致，均未对办理不动产权证书事宜进行约定。合同签订后，上述3套回迁安置房在2012年交付刘卫东，楼号均由7号楼变更为8号楼，刘卫东尚未取得诉争3套回迁安置房的不动产权证书。鸿坤伟业公司陈述称：因政府原因对诉争3套房屋所在的理想城八期整体尚未取得不动产权证书，所以无法对包括刘卫东在内的业主协助办理不动产权证书。庭审中，刘卫东陈述称：目前理想城八期的业主都不能办理不动产权证书，理想城四、五、六、七、八期都是鸿坤伟业公司开发的，听说四、五期业主有的拿到了房产证，也有的重新签订了协议；据了解涉案土地已经被以每亩180000元的价格卖给了鸿坤伟业公司，而且有部分小区内房屋已经卖给别人了，所以鸿坤伟业公司不能往政府身上推；经拨打12345热线，政府回复称在2020年会尽快陆续给业主办理房产证。一审法院认为，就回迁安置房的定向购买事宜，作为被拆迁人的刘卫东与开发商鸿坤伟业公司所签订《安置房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。虽然双方未在《安置房买卖合同》中就办理不动产权登记事宜进行约定，但开发商鸿坤伟业公司理应协助刘卫东办理诉争房屋的不动产权登记；因鸿坤伟业公司尚未取得诉争3套房屋所在理想城八期的大证，即现不具备协助刘卫东办理诉争3套房屋的不动产权登记之条件，在此情况下，协助办证义务无法强制执行，故对刘卫东之诉讼请求，法院不予支持；换言之，刘卫东未提供证据证明在该案审理时存在可以协助办理不动产权登记而鸿坤伟业公司拖延办理之事实，对其请求，法院无法支持。需指出，在该案现在情况下，刘卫东或者待办证条件具备后另行解决，或者考虑是否要解除合同。还需指出，该案诉讼标的物为回迁安置房，并非向社会销售并转移房屋所有权于买受人的商品房，不适用《商品房买卖合同司法解释》之规定。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院于2019年12月判决：驳回刘卫东的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审审理中，鸿坤伟业公司称：涉讼房屋性质从经济适用住房变为商品房有历史过程、未能办证系政府审批过程长，大证办理完毕后肯定协助刘卫东办理小证；目前疫情防控措施导致无法提交土地出让金发票，但办证所需材料已提交权属部门。为此，提交北京市规划和自然资源委员会大兴分局于2019年3月27日向北京市大兴区政府报送的《关于西红门经济适用住房项目回迁安置房按照商品房性质办理不动产权登记的请示》供法院参考。刘卫东确认：本案系其第一次就涉讼房屋提出诉讼，未就房屋交付等问题提出过其他诉讼请求。刘卫东还称：据了解，八期项目业主没有取得小证情况，该项目消防验收也存在问题；一审法院并未全面告知其房屋产权证办理流程问题。本院认为，根据双方上诉、答辩意见，双方并无实质性争议，对于刘卫东上诉提出的问题，本院予以分析答复。第一，目前并无证据证明八期项目大证已办理完毕。根据刘卫东及鸿坤伟业公司各自陈述内容，本院确定大证尚未发放。对大证办理问题及未能办理原因，一审法院在事实中予以查明、确认，导致刘卫东提出异议，本院根据本案证据情况明确大证未能办理，但未能办证原因尚不能确认。根据不动产登记流程，取得大证是办理小证的必备要件，因此刘卫东直接请求办理小证的上诉请求不能支持。但鸿坤伟业公司应协调相关部门尽快办理大证，以完善小证办理条件。第二，鸿坤伟业公司负有协助刘卫东办理小证的义务。虽《安置房买卖合同》中并未约定鸿坤伟业公司在办理小证时的代办义务，但作为房屋买卖合同中的出卖人，除交付房屋外，协助办理小证也是合同义务。对此，一审法院在本院认为部分已予明确，鸿坤伟业公司也认可。此处需要说明，协助办理和代为办理不同，待大证取得后，根据权属部门办证流程及文件需要，鸿坤伟业公司应及时通知业主并列明清单，刘卫东亦应配合。第三，逾期取得小证的责任如何负担，刘卫东应另行通过合法途径解决。房屋交付8年、尚未办证，对刘卫东而言确实难以接受，因此希望明确违约赔偿问题。对此，本院简单予以分析。基于涉讼合同的违约赔偿，至少需要考虑以下问题：大证能否办理、房屋性质最终能否登记为商品房、合同未约定办证违约责任时如何适用法律、能否适用《商品房买卖合同司法解释》、大证未能办理是否系鸿坤伟业公司原因导致、刘卫东因此遭受的损失。本案中，刘卫东仅起诉鸿坤伟业公司办理并交付小证，并未涉及违约赔偿。因此，本院不应做进一步查明及判断。但需指出，一审法院理由部分认为本案涉讼房屋不应适用《商品房买卖合同司法解释》，与本案现有办小证请求无关，不能作为判决理由使用，具体法律适用问题应在发生具体案件时讨论。第四、关于本案诉讼费用计算及负担问题。根据北京市高级人民法院《关于规范房屋买卖合同案件受理费的通知》第三条规定，当事人仅提出交付房屋、协助办理产权过户手续其中一项诉讼请求的，人民法院应当询问当事人是否就另一项诉求提出过诉讼。如果当事人曾就另一项诉求提起过诉讼的，人民法院应当核实前一次诉讼收取案件受理费的情况。如果前一次诉讼按件收取案件受理费的，本次诉讼应以合同约定的房屋价款作为诉讼请求标的额收取案件受理费；如果前一次诉讼按照合同约定的房屋价款作为诉讼请求标的额收取案件受理费，本次诉讼按件收取案件受理费。本案中，刘卫东诉讼请求仅为协助办理产权过户手续一项，经核实，其确认并未就房屋交付等提出过其他诉讼。因此，一审法院以合同约定房屋价款作为诉讼请求标的额收取案件受理费正确。对此，二审审理中，本院已向刘卫东释明诉讼费数额计算问题。对于刘卫东二审诉讼费用计算问题，经核实其上诉请求，其真实意思为：希望判决支持办理小证，但如果确实不能判决，希望明确鸿坤伟业公司有无办证义务、赔偿责任。对此，本院认为，因小证目前确实不能办理，故其提出的说明原因、分清责任的上诉请求已超出一审起诉请求范围，不在二审审理范围之内。但为答复其疑问，本院已予分析。至于诉讼费计算，因其最终请求并非履行合同协助办证，故本院确定按件计取本案诉讼费用。关于诉讼费分担问题，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。而刘卫东办理小证的请求，一审法院及本院均不能支持；其请求明确责任及原因的请求，超出一审诉讼请求范围，因此诉讼费应由其自行承担。必须指出，本案系刘卫东为维护权利提起，但从审理过程看，其并不了解房屋产权办理的流程及相关法律规定。一审法院在审理类似案件时，亦未准确认定大证是否办理及原因。在此，本院也建议，在提起诉讼及审理案件时，应根据诉讼请求，分析法律规范、要件事实，避免诉讼费用、时间及审判资源等的耗费。综上所述，刘卫东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由刘卫东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王金龙审 判 员 霍翠玲审 判 员 姚 颖二〇二〇年三月三十日法官助理 高 磊法官助理 李 慧书 记 员 李 丽