浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终140号 上诉人（原审原告）：朱章阳，男，1992年7月13日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：闫长蕊，浙江首元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡文丽，女，1971年2月10日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：金国元，绍兴市柯桥区柯桥法律服务所法律工作者。 上诉人朱章阳因与被上诉人胡文丽房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初10128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 朱章阳上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误。首先，上诉人认为结合本案的证据，在上诉人、被上诉人与王永祥之间应存在两个不同的法律关系，即上诉人与被上诉人之间是租赁合同关系，而被上诉人与王永祥之间是转让租赁权的关系，上诉人与王永祥之间不存在任何法律关系。其次，上诉人的损失是由于被上诉人在租赁合同期间对外转让租赁权所造成的，其已构成提前违约，并且其通过收取王永祥押金的行为方式以及之后让上诉人停业、辞退员工，并且被上诉人还将上诉人停业、辞退员工的情况通知了王永祥，其在与上诉人母亲的谈话中表明自己没有任何损失，若42000元转让费无须返还王永祥将把42000元补偿给上诉人。故被上诉人通过一系列的行为方式与上诉人之间达成了解除原租赁合同的合意。再次，上诉人认为，根据合同相对性原则，被上诉人与王永祥之间转让行为是否已完成，是否实际交付店面均与上诉人无关，如被上诉人认为王永祥违约应由被上诉人向其主张。综上，请求改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人胡文丽辩称，一、上诉人与案外人王永祥之间的转租关系与被上诉人无关，现上诉人由于无法跟转租人达成协议由此推翻上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同没有法律依据。二、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁协议是合法有效的。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告朱章阳向一审法院起诉请求：1.依法判决被告返还原告租金人民币48333元（自2019年4月1日起至2019年8月25日）及押金人民币5000元，共计人民币53333元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月22日，胡文丽（转让方、甲方）与朱章阳（受让方、乙方）签订《店面转租协议》一份，约定甲方将位于绍兴市柯桥区半门面转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，在甲方转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延年，并由乙方与丙方按原合同条款重新签订租赁合同，不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延。甲方已签订了租赁合同，租期到2022年5月20日，现租给乙方为2018年8月25日-2020年5月25日止，转让后门面现有的装修、装饰等全部归甲方所有，营业设备等动产归乙方。乙方于本合同签订之日向甲方支付保证金5000元整，甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付租金/年共计120000元整，到期当天一年一交。租期间甲方若整体转让时，乙方优先，乙方在租期内无权将该店转让给第三方使用，乙方在租期届满前二个月通知甲方终止协议，乙方继续延租提前二个月通知。协议还约定了其他事项。 2018年8月12日，胡文丽收取朱章阳门店押金5000元。2018年8月25日，胡文丽出具收条确认收到朱章阳支付的2018年8月25日-2019年8月25日的房租款12万元。后朱章阳在上述店面开设个体工商户绍兴市柯桥区柯桥朱章阳小吃店。 2019年3月，案外人王永祥与朱章阳、胡文丽就绍兴市柯桥区柯桥朱章阳小吃店店面转租一事进行协商，2019年3月31日，胡文丽出具收条一份，载明：“今收到永祥房租订押金42000元正。”该42000元实际由朱章阳收取5000元，由胡文丽收取37000元。后案外人王永祥与朱章阳、胡文丽未就上述店面转租事宜达成一致协议。 2019年5月28日，案外人王永祥向该院提起民事诉讼，要求绍兴市柯桥区柯桥朱章阳小吃店、胡文丽返还订金42000元并支付相应利息。该院于2019年7月12日作出（2019）浙0603民初5816号民事判决，判决：一、绍兴市柯桥区柯桥朱章阳小吃店（经营者朱章阳）返还王永祥人民币5000元及该款自2019年5月28日起至本判决确定履行日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息，款限于本判决生效后十日内付清；二、胡文丽返还王永祥人民币37000元及该款自2019年5月28日起至本判决确定履行日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息，款限于本判决生效后十日内付清。后绍兴市柯桥区柯桥朱章阳小吃店、胡文丽不服该判决，提起上诉，胡文丽在二审中撤回上诉，绍兴市中级人民法院于2019年11月15日作出（2019）浙06民终3331号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 现朱章阳在本案庭审中明确，以胡文丽在2019年3月31日将案涉整间房屋转让给案外人王永祥为由，要求胡文丽返还部分租金及押金，遂成讼。 一审法院认为，朱章阳与胡文丽之间签订的《店面转租协议》系双方当事人真实意思表示，亦不违反国家法律法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人理应遵循诚实信用原则，及时全面履行相关合同义务。本案的争议焦点在于，案涉《店面转租协议》是否于2019年3月31日解除。朱章阳主张胡文丽在2019年3月31日将案涉整间房屋转让给案外人王永祥，胡文丽以转让行为的方式解除了《店面转租协议》，故胡文丽应当返还剩余期间的租金及押金。胡文丽则辩称，其并未将案涉整间房屋转让或转租给案外人王永祥，《店面转租协议》并未解除，应当继续履行。该院认为，在合同纠纷案件中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。朱章阳在（2019）浙0603民初5816号民事案件中曾主张其与王永祥之间租赁关系成立并生效，42000元系押金而非转让费，现又主张胡文丽与王永祥之间成立转让关系，42000元系转让费，朱章阳前后主张及陈述矛盾，同时（2019）浙0603民初5816号及（2019）浙06民终3331号案件中，法院已经认定王永祥与绍兴市柯桥区柯桥朱章阳小吃店、胡文丽之间未成立租赁合同关系，绍兴市柯桥区柯桥朱章阳小吃店、胡文丽也未实际将店面交付给王永祥，胡文丽与王永祥均表示双方虽就转让费用曾进行过洽谈，但并未协商确定过房租、租期等事宜，故朱章阳主张胡文丽将案涉整间房屋转让给王永祥，缺乏充分有效证据，该院对此不予认定。综上所述，朱章阳以案涉协议已经于2019年3月31日解除为由，要求胡文丽返还部分租金及押金的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：驳回原告朱章阳的诉讼请求。 二审中，上诉人朱章阳向本院提交照片一组，证明被上诉人更换了店面的广告牌，同时对外发布的店铺出租、转让公告中留的也是被上诉人的号码，间接证明被上诉人与上诉人已经解除了原租赁合同。 被上诉人质证认为，被上诉人并没有对外发布转租的公告，对于广告牌，两个店面本身就是一分为二的，一半给上诉人，一半是被上诉人自己在用，该广告可以一年由上诉人使用，一年由被上诉人使用，故才会存在这样的情况。 本院认证认为，被上诉人有否更换店面广告牌及发布对外招租公告不能证明被上诉人已与上诉人解除了原租赁合同，该证据不能达到上诉人的证明目的，本院对其证明力不予确认。 被上诉人胡文丽未向本院提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，上诉人主张被上诉人于2019年3月31日将案涉店面整间转让给案外人王永祥，其与被上诉人之间的租赁关系解除，故诉请被上诉人返还2019年3月31日至2019年8月25日的租金，然在案证据并不能证明被上诉人胡文丽将涉案店面转让给王永祥的事实，上诉人应承担举证不能的不利诉讼后果，且上诉人在生效的（2019）浙0603民初5816号及（2019）浙06民终3331号案件中，主张系其与王永祥之间成立租赁合同关系，其前后主张显然矛盾。且即便被上诉人胡文丽与案外人王永祥曾达成转让涉案店面租赁权的合意，也并不意味着上诉人与被上诉人之间的租赁关系自然解除。本案中，上诉人与被上诉人并未达成协商解除租赁合同的合意，而上诉人也并未举证证明被上诉人存在违约行为导致其合同目的无法实现等符合法定解除条件的情形，故在租赁合同尚未解除的情况下，其诉请被上诉人返还租金，缺乏事实与法律依据，原审据此驳回其诉请并无不当。 综上所述，上诉人朱章阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1133元，由上诉人朱章阳负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  韦 玮 审判员  姚 瑶 二〇二〇年三月二十六日 书记员  孙心怡