湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终174号上诉人（原审被告）：株洲市同创合巨置业有限公司，住所地湖南省株洲市渌口区南洲镇南洲大道都会中心。法定代表人：池泽洺，董事长。委托诉讼代理人：王剑，湖南天隆律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：张长庚，男，1969年10月15日出生，汉族，株洲市渌口区人，自由职业，住湖南省株洲县。委托诉讼代理人：陈晓清，女，系张长庚之妻。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：陈晓清，女，1970年8月28日出生，汉族，株洲市渌口区人，自由职业，住湖南省株洲县。上诉人株洲市同创合巨置业有限公司（以下简称同创合巨公司）与被上诉人张长庚、陈晓清商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市渌口区人民法院（2019）湘0221民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人同创合巨公司的委托诉讼代理人王剑、被上诉人陈晓清、被上诉人张长庚的委托诉讼代理人陈晓清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。同创合巨公司上诉请求：撤销一审判决第一项，并改判上诉人同创合巨公司向被上诉人张长庚、陈晓清承担逾期交房违约金4098元。上诉理由：一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件十一补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。补充协议明确约定主合同与补充协议不一致的，以补充协议为准。而补充协议第二条第5项明确约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定，要求出卖人支付违约金或者承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内（合同约定的交房日期为2019年1月31日）以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应权利。该条款并非以格式合同的形式免除出卖人的义务或迫使买受人放弃权利，只是约定了买受人负有及时书面通知出卖人引起注意的义务，以免造成损失的扩大，买受人怠于或疏于承担该义务，从而导致出卖人损失的扩大，该后果应当由违反合同约定的买受人承担。因此，上诉人不应当承担90日后（即151天）的日万分之五（一审判决确定的日万分之一点五）的违约责任。另，不管是日万分之五还是日万分之一点五的违约责任，均大大超出了当地房屋的租赁水平，且上诉人在一审中提出了对当地房屋租金的评估申请，但一审并未接受上诉人的该请求。根据最高法院司法解释，逾期交房违约金过高的，应当参考当地房屋租金水平，综合进行认定和调整。张长庚、陈晓清辩称，1、上诉人称“买受人疏于承担该义务，从而导致出卖人损失扩大，该后果应当由违反合同约定的买受人承担”，没有事实和法律依据；2、上诉人违背了合同的契约精神；3、如果上诉人按照房屋买卖合同约定向被上诉人支付违约金，没有超过24%，法院应当予以认可。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。张长庚、陈晓清向一审法院起诉请求：1、判决被告立即支付因延期交房按购房合同细则应支付原告的违约金38884.99元；2、判决被告承担本案所产生的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月14日，原告张长庚、陈晓清与被告同创合巨公司双方签订《商品房买卖合同（预售）》约定：两原告购买被告同创合巨公司开发建设的位于湖南省株洲市渌口区南洲新区南洲大道驾考中心旁所开发的都会中心4栋104号房，购房总价款为455326.87元；第十条出卖人（即被告同创合巨公司，下同）应于2019年1月31日前向买受人（即原告张长庚、陈晓清，下同）交付该商品房。第十一条除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期超过90日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；双方同时还在该《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《合同补充协议》第二条第5点约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定，要求出卖人支付违约金或者承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应权利。合同签订后，两原告依约向被告同创合巨公司支付了全部购房价款455326.87元，但被告同创合巨公司未在合同约定的交房日向两原告交付案涉房屋，被告同创合巨公司实际向两原告交房日期为2019年9月30日，逾期交房241天。在诉讼过程中，被告同创合巨公司向一审法院提出了“逾期交房违约金过高，申请调低违约金”的请求，并向一审法院书面申请第三方评估。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点是：1、原告张长庚、陈晓清诉请被告同创合巨公司按照合同约定支付逾期交房违约金38884.99元有无事实和法律依据？2、被告同创合巨公司申请调低违约金是否有事实法律依据？一审法院作如下评述：原告张长庚、陈晓清与被告同创合巨公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方约定被告同创合巨公司应于2019年1月31日前向原告张长庚、陈晓清交付房屋，但被告同创合巨公司直到2019年9月30日才将案涉房屋交付给买受人即原告张长庚、陈晓清，已逾期交房241天，被告同创合巨公司存在违约行为，故原告方要求被告按合同约定承担逾期交房违约责任的理由合法有据，一审法院依法应予支持；双方同时在《合同补充协议》约定：“买受人依据合同有关逾期交房的约定，要求出卖人支付违约金或者承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应权利”。该条款虽然也系原、被告双方当事人真实意思表示，但出卖人不得以格式合同条款加重买受人的义务负担或设定行使请求权的时效性。否则，其约定无效；在诉讼过程中，被告方提出逾期交房违约金过高，申请调低违约金，并向一审法院申请第三方评估。经考虑购买房屋所处地理位置及市场尚未形成并结合被告同创合巨公司存在的违约行为对原告张长庚、陈晓清交房后可以获得的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，约定逾期90日之后的交房违约金确属过高，被告同创合巨公司申请调低违约金的理由成立，一审法院依法应予支持；结合本案的案情，酌情确定被告同创合巨公司在逾期90日之后向原告张长庚、陈晓清支付逾期交房违约金的标准按日万分之一点五计算为宜；原告张长庚、陈晓清主张超过一审法院酌情确定的标准的部分，一审法院依法不予支持；关于被告同创合巨公司向一审法院申请第三方评估的问题，因一审法院已采纳被告同创合巨公司提出的逾期交房违约金过高的抗辩意见且已酌情调低逾期交房违约金标准，不宜委托第三方评估，故对被告同创合巨公司申请第三方评估的请求一审法院不予支持；湖南南方雨季时间比较长是自然常态，是可预见的。故不构成不可抗力，抗辩免责的理由不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、由被告株洲市同创合巨置业有限公司向原告张长庚、陈晓清支付逾期交房违约金14411.09元（455326.87元×0.0001/天×90天+455326.87×0.00015/天×151天=元），限本判决生效后10日内给付；二、驳回原告张长庚、陈晓清的其他诉讼请求。如被告株洲市同创合巨置业有限公司未按照本判决第一项指定的上述期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费772.12元，减半收取386.06元，由被告株洲市同创合巨置业有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审采信的证据和查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。二审争议焦点是：一审判决违约金数额是否过高？现分析如下：根据上诉人同创合巨公司与被上诉人张长庚、陈晓清签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，上诉人同创合巨公司应于2019年1月31日前向被上诉人张长庚、陈晓清交付房屋。直至2019年9月30日，上诉人同创合巨公司才将案涉房屋交付给被上诉人张长庚、陈晓清，逾期交房241日。根据《商品房买卖合同（预售）》约定，逾期交付在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期交付超过90日后，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。一审法院综合考虑双方当事人的履约情况、上诉人同创合巨公司在本案中存在的违约行为、被上诉人张长庚、陈晓清可以获得的预期利益等因素，对逾期交房90日后的违约金酌情调整为日万分之一点五，该比例既未超过合同约定，也未违反法律规定。上诉人同创合巨公司认为一审判决违约金数额过高的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57.83元，由上诉人株洲市同创合巨置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘焦平审 判 员 段郴雯审 判 员 王 虹二〇二〇年三月十二日法官助理 黄慧娟书 记 员 王菁钰