杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初2834号 原告(反诉被告)杭州运河集团投资发展有限公司，住所地杭州市拱墅区沈半路3-1号。统一社会信用代码：91330100676777151R。 法定代表人马炯。 委托代理人胡雪丽，北京大成（杭州）律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）杭州雅福教育咨询有限公司，住所地杭州市拱墅区半山家苑1幢10号。统一社会信息代码：913301050709549690。 法定代表人叶素琴。 委托代理人姜泽民，北京中伦文德（杭州）律师事务所律师，特别授权。 原告杭州运河集团投资发展有限公司诉被告杭州雅福教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理，依法适用简易程序审理。被告杭州雅福教育咨询有限公司在提交答辩状期间向本院提起反诉，本院一并予以审理。本院依法组成合议庭，于2019年5月22日公开开庭进行审理，原告(反诉被告)杭州运河集团投资发展有限公司（以下统称“原告”）委托代理人胡雪丽，被告（反诉原告）杭州雅福教育咨询有限公司（以下统称“被告”）委托代理人姜泽民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2017年6月1日，原被告签订《康泽苑商铺租赁合同》，被告承租原告位于康泽苑十三、十四幢的配套公建用房杭州市拱墅区的物业，建筑面积合计416.38平方米，合同约定（1）租赁期共60个月，自2017年6月1日起至2022年5月31日止；（2）租赁期内，每3个月为一个付款期（首付、尾款除外），被告按期向原告支付各期租金，先付后用；（3）除首付租金外，后续各期租金被告应于上期租金到期前一个月的1日前支付；（4）被告逾期支付租金及其他费用连续超过30日的，原告有权单方解除合同，被告应向原告支付剩余租期租金的25%作为违约金。按照合同约定，被告应于2018年8月1日前向原告支付第六期（2018.10.1-2019.3.31）租金34706.76元，因被告逾期未支付租金连续超过30日，2018年9月3日，原告通过律师函通知被告解除合同，并要求被告支付违约金等款项，于2018年9月7日前向原告返还物业，但被告仅返还物业，未支付违约金等款项。截至2018年11月12日，被告应向原告支付违约金140913.84元，装修期租金23137.84元，合计164051.58元，扣减缴纳的保证金69413.52元，剩余租金8676.69元，被告还需向原告支付85961.47元，但原告多次催讨未果。诉讼请求：1、判令确定原被告于2018年9月1日解除租赁合同，被告向原告支付款项85961.47元；2、判令诉讼费、律师费等原告实现债权的费用由被告承担。 被告本诉辩称及反诉诉称，被告与原告于2017年6月1日签订《康泽雅苑商铺租赁合同》；租赁用途为教育培训，原告招商部工作人员也承诺租赁房屋可以用于教育培训用途；月租金为11568.92元，租赁保证金为69413.52元。合同签订后，被告依约履行了合同义务，支付了租金和保证金、房租支付至2018年9月底。但是，被告在向主管部门杭州市拱墅区教育局办理手续时，得知因案涉房屋不具备教育培训所需的消防通道，从而无法进行教育培训行业的消防审批，这直接导致被告在租赁期间均处于违法经营状态。从2017年10月份开始，教育主管部门进行普查整顿，更责令被告停业，被告非正常经营至2018年8月即不再使用租赁房屋。被告为了避免双方的损失，找到第三方来租赁使用房屋，并于2018年8月24日前往原告协商房屋转租或直接租赁给第三方，但原告不同意；同时，原告不同意被告转租，但允许原告找到的第三方从8月24日开始使用租赁房屋至今。综上，造成被告不再继续租赁房屋，系租赁房屋不能正常使用，达不到被告的租赁目的，而且被告也积极地找第三方来承租，避免原告的经济损失，因此，被告无需承担违约责任。补充：现房屋承租人于2019年2月份与原告签订租赁合同，从2月份开始支付租金。2018年9月至2019年1月期间，现承租人一直要求与原告签订合同，但原告始终拖延。这段时间租金原告是否收取，由证人予以证明。反诉诉讼请求：1、判令原告向被告返还租赁保证金69413.52元和2018年9月份的房屋租金11568.92元；2、反诉案件受理由原告承担。 原告反诉辩称，被告签订合同前，亲自视察过租赁物业，被告所述租赁物不具备使用要求，不符合合同约定。被告认可租赁物业符合合同要求并予以接收，原告已完成了交付义务，被告也实际使用租赁物至违约解除合同时，即被告一直占用使用租赁物业。被告工商登记经营的范围为成年人非文化教育等，并不涉及中小学文化教育培训，被告按照经营范围，是完全可以使用租赁物业，如不当经营或非法经营造成的后果由被告自己承担。根据合同约定，租赁物承租后，由被告自己承担消防验收备案，原告至今没有收到被告关于租赁物业无法正常使用或无法通过消防验收、教育部门要求整改等通知。合同解除后，原告有权利处置租赁物。被告反诉理由不成立，请求驳回所有诉请。 原告为证明其主张的事实及反诉辩称的事实，一并向本院提交以下证据： 1、康泽雅苑商铺租赁合同，证明原告和被告签署租赁合同，约定了租金、支付时间、违约金等的事实； 2、律师函及快递查询，证明原告委托律师向被告发送律师函和解除租赁合同的事实； 3、律师代理费发票，证明原告为实现债权支付律师费4000的事实。 被告为证明其反诉诉称的事实及本诉辩称的事实，一并向本院提交以下证据： 1、康泽雅苑商铺租赁合同，证明被告和原告之间的房屋租赁合同关系，其中约定了租赁保证金、租金及租赁用途等事实； 2、拱墅区中小学文化类学科培训机构分类指导办法，证明拱墅区教育局要求被告停业的事实； 3、照片，证明案涉房屋由第三方项某等人自2018年8月24日起使用至今。 另申请证人项某出庭作证，证明项某是实际承租人。 经庭审质证，被告对原告提交的证据的质证意见：证据1真实性无异议，被告签订合同的目的是办理教育机构，由于案涉房屋不符合标准，被告不能达到租赁目的；被告即使违约，违约金也约定过高；证据2、3无异议。原告对被告提交的证据的质证意见：证据1真实性无异议，关联性不认可，恰恰证明被告实际勘察过，合同约定被告自己办理消防；证据2三性均不认可，没有落款盖章，也没有抬头，并非出具给被告，与本案无关联，达不到证明目的；证据3三性不认可，拍摄时间地点均不清楚，达不到证明目的，根据合同约定被告指定的授权人就是项某，项某是被告员工，且项某本人从未承租过租赁过物。对证人证言，并不能证明项某占用租赁物的事实，项某并没有向原告支付过租金，现也没有，而是其他公司支付。 本院对原被告提交的证据的证明效力确认如下：一、原告提交的证据：被告对上述证据的真实性均无异议，予以确认。二、被告提交的证据：证据1与原告提交的证据一致，予以确认；证据2、3与待证事实缺乏关联性，不予确认；证人证言结合有效证据及查明的事实予以综合认定。上述有效证据待证的事实，予以综合认定。 根据上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下事实： 2017年5月26日，原告（甲方，出租方）与被告签订了《康泽苑商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方位于杭州市拱墅区康泽苑十三、十四幢的配套公建用房杭州市拱墅区的物业（建筑面积合计416.38平方米）；乙方承租该租赁物业的使用用途为教育培训；租赁期共60个月，自2017年6月1日起至2022年5月31日止；甲方同意给予乙方2个月的装修期，自2017年6月1日起计算，装修期内，乙方无需支付基本租金；如非因甲方原因导致本合同提前终止或解除的，装修期租金不免付，如果因乙方原因导致本合同提前终止或解除的，乙方还应承担违约责任，并应支付装修期间的租金；月租金为11568.92元，2年内不变，自第3租赁年度起，按上一期租金标准5%的递增幅度递增租金；租赁期内，每3个月为一个付款期（首付、尾款除外），后续各期租金乙方应于上期租金到期前一个月的1日前支付；乙方须在2017年6月1日前向甲方支付69413.52元作为租赁保证金；如果一方违反本合同中的任何规定，即视为违约，违约方应就其违约造成守约方的损失（包括采取法律行为及保护合法权益而支出诉讼仲裁费用、律师费用）进行赔偿；乙方逾期支付的租金，每逾期一天，应按所欠款项的万分之五向甲方偿付违约金；乙方逾期支付租金及其他费用连续超过30日的，原告有权单方解除合同，乙方应向甲方支付剩余租期租金的25%作为违约金，但不得低于三个月的当期租金金额，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分等。合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告向原告支付了保证金及首付租金。租赁期间，被告按照合同约定支付租金至2018年9月，此后未再支付租金。2018年9月9日，原告向被告送达《律师函》，通知被告因其逾期交纳第六期租金34706.76元，租赁合同自2018年9月1日解除，于2018年9月7日返还租赁物，并支付违约金140913.84元及装修期租金11568.92元等。被告于2018年9月7日向原告返还了租赁物，但未支付违约金及装修期租金等款项，原告遂诉至本院，并支出律师代理费4000元。 本院认为，原告与被告签订的《康泽苑商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性效力性规定，系依法成立的有效合同，对合同相对人具有拘束力。被告认为原告出租的租赁物不符合合同约定的用途，导致其无法实现合同目的。被告租赁案涉房屋系用于教育培训，合同中并未约定根据被告经营所需的消防验收通过责任在于原告；被告作为承租人，租赁物是否符合自己经营需要的注意义务在于自身，且合同中也反映出被告承租前对租赁物有了充分了解并认可予以接收，故被告相关抗辩意见及反诉理由不能成立。被告未按合同约定在2018年8月1日前支付第六期租金（2018年10月1日-2018年12月31日），属于根本性违约，根据法律规定及合同约定，原告有权单方解除合同。根据《合同法》第九十六条规定，通知到达对方时解除。原告的解除通知在2018年9月9日实际到达被告，租赁合同应当在到达之日解除；鉴于被告在解除通知到达前已按照原告要求交还租赁物，原告请求确认双方租赁合同于2018年9月1日解除，并不影响双方权利义务，故本院予以确认。合同解除后，原告作为守约方有权依照合同约定要求被告支付违约金及赔偿损失。合同解除后，被告仍占用租赁物至2018年9月6日，故应向原告支付占用费2313.78元（34706.76元÷3个月÷30天×6天）。由于被告违约导致合同解除，原告根据合同约定，要求被告支付原免除的装修期间的租金23137.84元，本院予以支持。原告是以剩余租期租金的25%来主张违约金。违约金既是对违约方的惩罚，也是对守约方的损失弥补。原告主张的违约金是否合理，应结合被告的过错责任、原告实际产生的损失等进行考量。被告违约导致直接造成原告5个月租金损失（2018年9月至2019年1月，租赁物已于2019年2月出租）及因本次诉讼支出了律师代理费等；原告在收回租赁物后，也有及时止损的义务。故原告主张的违约金过高，本院根据本案实际情况予以调整，酌情确定违约金按六个月租金计算即69413.52元。扣除被告已交纳的保证金69413.52元及2018年9月份租金11568.92元，被告尚应赔偿和支付原告违约金、装修期间的租金、占用费等合计13882.7元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州运河集团投资发展有限公司与杭州雅福教育咨询有限公司于2017年5月26日签订了《康泽苑商铺租赁合同》于2018年9月1日解除。 二、杭州雅福教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州运河集团投资发展有限公司违约金、装修期间租金、占用费等合计13882.7元。 三、驳回杭州运河集团投资发展有限公司其他诉讼请求。 四、驳回杭州雅福教育咨询有限公司反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1950元，由杭州运河集团投资发展有限公司负担1600元，杭州雅福教育咨询有限公司负担350元；反诉案件受理费1825元，由杭州雅福教育咨询有限公司负担。 原告杭州运河集团投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州雅福教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如果不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  于 雷 人民陪审员  刘德滨 人民陪审员  李晓颖 二〇二〇年三月十二日 法官助理何红莲 代书 记员  张惠莹