青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异78号案外人：王×，男，汉族，1963年11月3日出生，公民身份号码×××，住青海省海东市乐都区碾伯镇东关村。申请执行人：西宁兴融小额贷款股份有限公司，统一社会信用代码：916301005950387366(1-1)，住所地：青海省西宁市城西区西川南路53号6号楼1011室。法定代表人：张祥瑞，该公司执行董事。委托代理人：赵丽、宋钊红，青海言度律师事务所律师。被执行人：西宁九海房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100710447325D，住所地:青海省西宁市城北区小桥大街22号。法定代表人：王九生，该公司总经理。在本院执行申请执行人西宁兴融小额贷款股份有限公司与被执行人西宁九海房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人王×对本院查封被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区、1104、1134、2041室和3号楼1单元的1041室不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王×称，2011年8月9日，案外人与西宁九海房地产开发有限公司签订《拆迁补偿协议书》，西宁九海房地产开发有限公司征用了案外人位于东关村滨河北路宅基地、房屋及院内附着物，协议约定西宁九海房地产开发有限公司给案外人安置住宅1069.07平方米的房屋，2015年住宅楼竣工后，西宁九海房地产开发有限公司给案外人安置了景都乐苑6号楼1054、1104、1134、2041室和3号楼1单元的1041室。在交付房屋时，西宁九海房地产开发有限公司收取了案外人每套3万元的预付款，收取了3号楼1单元1041室15万元的房款后，将住宅钥匙、电卡、水卡交付了案外人。同年6月，案外人案外人搬进安置房后居住生活。2019年12月3日，贵院（2019）青01执221号查封公告查封的不动产，是案外人与被执行人后为其建还的房屋。贵院(2019)青01执364号执行案件查封的景都乐苑6号楼1054、1104、1134、2041室和3号楼1单元的1041室不动产，为案外人的回迁安置房，属于案外人所有。请求贵院依法解除对该房屋的查封。申请执行人西宁兴融小额贷款股份有限公司提交答辩意见称，一、案外人与九海公司在拆迁补偿安置协议中只对补偿方式、安置用房面积等内容进行了约定，没有对安置用房的位置、用途进行明确具体约定，在与其他合同发生冲突时，应适用一般房屋买卖合同的有关规定，按普通债权给予保护；二、本案属出卖人九海公司故意隐瞒房屋已经抵押的事实，案外人的损失应由九海公司承担；三、案外人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定的情形，其权利不能够排除执行。被执行人西宁九海房地产开发有限公司未提交书面意见。本院查明，西宁兴融小额贷款股份有限公司与西宁九海房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2018）青01民初298号民事调解书已发生法律效力，调解书确认：一、被告西宁九海房地产开发有限公司偿还原告西宁兴融小额贷款股份有限公司借款本金20324000元，支付截止2018年6月5日的利息14381042.35元，并支付自2018年6月6日起至本金清偿之日按年利率24%计算的利息；支付保全担保费21220.75元；二、上述款项由被告西宁九海房地产开发有限公司于2019年3月31日前支付15000000元，剩余款项于2019年6月30日前一次性付清；三、原告西宁兴融小额贷款股份有限公司对被告西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区”111套共计14045.59平方米抵押物房产享有优先受偿权；四、案件受理费218563元，减半收取109281.5元及保全费5000元由被告西宁九海房地产开发有限公司负担，连同本调解书第一项确认的款项一并给付原告西宁兴融小额贷款股份有限公司，余109281.5元退还原告西宁兴融小额贷款股份有限公司。调解书生效后，因西宁九海房地产开发有限公司未按期履行生效法律文书确定的义务，西宁兴融小额贷款股份有限公司向本院申请强制执行。本院立案执行后，于2019年6月4日作出（2019）青01执221号执行裁定、执行通知书、申报财产令等文书。于2019年6月18日向海东市房产局发出《协助执行通知书》，对被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区、1033、1034、1041、1044、1054、1101、1102、1122、1123；2单元2041、2044、2051、2083、2084、2094、2102、2103、2114；二号楼1单元1031、1032、1034、1041、1042、1051、1052、1053、1054、1061、1062、1063、1064、1071、1072、1073、1074；三号楼1单元的1031、1032、1033、1034、1041、1042、1043、1051、1052、1053、1061、1062、1063；2单元的2031、2032、2033、2034、2041、2042、2043、2044、2051、2052、2053、2054、2061、2062、2064、2071、2072、2073、2074；五号楼1单元1103、1111、1121、1163；六号楼1单元的1054、1064、1081、1094、1104、1114、1124、1134、1144、1151、1152、1153、1154、1162、1164、1181、1182、1183、1184；2单元的2031、2041、2051、2061、2084、2091、2111、2121、2131、2134、2141、2151、2153、2161、2172、2173、2181、2182、2183、2184共计111套不动产予以查封。2019年12月3日本院发出（2019）青01执221号《查封公告》，告知与上述查封财产的有关实际占有人或者房屋权属有争议的人，在五日之内向本院提出异议。案外人王×得知后，于2019年12月6日向本院提出执行异议。另查明，2007年9月25日，乐都县碾伯镇人民政府向案外人王×出具一份《证明》，载明以下内容：“王×农户：你系铁路二线电气化搬迁农户，现要求你按时搬迁，重新选址、并建房，待房屋建成后，由镇政府负责及时办理给你庄廓确权手续。”2011年8月9日，案外人王×作为乙方与甲方西宁九海房地产开发有限公司签订《拆迁补偿协议书》一份，在协议中双方约定：王×将其位于青海省××县旧525、新765的房屋交由西宁九海房地产开发有限公司拆迁，经现场测量，案外人被拆迁的房屋面积为1290.94㎡，西宁九海房地产开发有限公司同意安置王×住宅面积1069.67㎡，商铺面积275.75㎡。协议中注明，西宁九海房地产开发有限公司给王×拆迁安置补偿的房屋分别为：3号楼1单元的面积145.38㎡的1044室和面积94.26㎡的1041室；7号楼1单元面积99.61㎡的1052室。案外人提交2016年5月24日西宁九海房地产开发有限公司盖章的《5、6号楼回迁户房号名单》载明：“王×6号楼：1054室、1104室、1134室，6号楼：2041室。附注：以上回迁房所有户主姓名都将以王×命名，在未办理房产证等各项相关手续之前，不能办理任何过户、更名手续。”案外人还提交2013年1月5日、2013年1月26日、2013年5月27日、2015年1月3日西宁九海房地产开发有限公司出具的加盖该公司财务专用章的《收据》四份，分别载明“王×交纳（3-1041）人民币18.5万元，其中15万元房款、3.5万元装潢费”；王×交纳3号楼1单元1041室房款3万元；王×交纳7号楼1单元1052室房款3万元；王×交纳（7-1052）20万元,15万元的房款，5万元装潢费。再查明，2014年8月26日，西宁九海房地产开发有限公司作为借款人与贷款人西宁兴融小额贷款股份有限公司签订合同编号“（兴融司）借字第2014089号”《借款合同》一份，借款金额为人民币2500万元，同日，西宁九海房地产开发有限公司作为抵押人，与抵押权人西宁兴融小额贷款股份有限公司签订合同编号“（行融司）抵字第2014039号”《抵押合同》一份，抵押人同意以景都乐苑1、2、3、5、6号楼148套、建筑面积18248.65㎡的在建工程（住宅）设定抵押，抵押物暂作价36497300元，抵押物包含本院查封的111套不动产。2016年5月23日，因抵押人西宁九海房地产开发有限公司向抵押权人西宁兴融小额贷款股份有限公司偿还100万元，抵押权人遂向西宁九海房地产开发有限公司出具《解押证明》，将抵押的148套房屋中的30套房屋解除抵押登记。2016年2月27日，西宁九海房地产开发有限公司作为借款人与贷款人西宁兴融小额贷款股份有限公司又签订与上述借款合同编号相同的《借款合同》一份，借款金额为人民币2400万元，同日，西宁九海房地产开发有限公司作为抵押人，与抵押权人西宁兴融小额贷款股份有限公司再次签订与上述抵押合同编号相同的《抵押合同》一份，抵押人同意以景都乐苑1、2、3、5、6号楼118套、建筑面积14873.22㎡的在建工程（住宅）设定抵押，抵押物暂作价32721084元，抵押财产包含本院查封的111套不动产，2016年5月27日，双方在乐都县房产局就抵押的不动产作了“青房建乐都字第15-193号”抵押登记，登记证载明的债权数额为2400万元，抵押范围为14873.22㎡，抵押期限为2016年2月27日-2017年2月26日，在登记证中的《附记》中载明，2017年9月8日解押2号楼1单元1043室，2017年9月25日解押2号楼1单元1044室，2017年12月7日解押6号楼1161室、1173室、1号楼1113、2064,3号楼2063室。共计解押7套。对于不动产的抵押情况，海东市房产管理局于2020年3月25日亦向本院出具《证明》，证实本院查封的上述111套不动产于2014年8月28日抵押给西宁兴融小额贷款股份有限公司，至今未作抵押注销手续。本院的（2018）青01民初298号生效民事调解书中也已确认，西宁兴融小额贷款股份有限公司对西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区”111套共计14045.59平方米抵押物房产享有优先受偿权。其中抵押的111套不动产中包含案外人所涉6号楼1054、1104、1134、2041室和3号楼1单元的1041室。本院认为，本案系被拆迁人对本院执行被执行人西宁九海房地产开发有限公司抵押给申请执行人西宁兴融小额贷款股份有限公司的抵押财产提出的异议，属案外人对执行标的提出的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。根据案外人的异议理由及其提交的相关证据，本案争议的焦点为：案外人对位于青海省海东市××区、1104、1134、2041室和3号楼1单元的1041室不动产是否享有足以排除强制执行的权益。首先，案外人王×系被拆迁人，其对拆迁补偿安置的房屋享有的是特殊债权。本案中，在申请执行人办理抵押权登记之前，案外人已与被执行人西宁九海房地产开发有限公司签订了《拆迁补偿协议书》，同意由被执行人将其位于青海省××县的1290.94㎡的不动产予以拆除，并获得相应的住宅安置及商铺，房屋被拆迁后，西宁九海房地产开发有限公司亦对案外人具体安置的房屋进行了确认。据此，案涉房产属于拆迁补偿安置性房产，以产权调换为补偿方式的拆迁安置协议在性质上属于以物易物的互易合同，被拆迁人有权取得安置房产系以其原有房产被拆除为代价，故其权益性质属于特殊债权。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条也明确规定，被拆迁人对特定化后的安置房产的取得优先于一般购房者，对于特殊债权应予优先保护。其次，关于案外人对拆迁安置房产享有的特殊债权能否对抗申请执行人已登记的抵押权的问题。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定，法律、司法解释另有规定的除外。本案中，申请执行人西宁兴融小额贷款股份有限公司虽对案涉不动产享有优先受偿权已为生效的民事调解书确认，但被执行人西宁九海房地产开发有限公司在明知涉案房屋为拆迁安置房屋的情形下，恶意将拆迁安置房抵押给申请执行人并办理登记。根据《中华人民共和国物权法》第四十二条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条等相关司法解释的规定，可以认定案外人对本院查封的位于青海省海东市××区的位于青海省海东市××区、1104、1134、2041室和3号楼1单元的1041室不动产享有的拆迁补偿安置权优先于申请执行人的抵押权。综上，案外人王×对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区、1104、1134、2041室和3号楼1单元的1041室不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 姜晓娟审判员 翟爱红审判员 司世江 二〇二〇年三月二十六日书记员 唐慧莲附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。