贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2239号上诉人（原审被告）：贵州嘉友房地产开发有限责任公司,住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道150号A24幢322号。法定代表人：朱诚祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：王紫玲，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：左仕吉，男，1987年3月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：魏玉明，贵州省贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。上诉人贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）因与被上诉人左仕吉商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院(2019)黔0112民初616号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉友公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人的委托诉讼代理人无权代理本案，一审法院认可其代理行为属于程序违法。2、本案已经超过诉讼时效，一审法院将本案的违约金当做普通债权来认定是错误的。3、本案被上诉人的违约金请求属于案涉合同中约定的上诉人的免责理由，本案中，上诉人迟延办理初始登记是因施工单位拒不移交施工资料，造成竣工备案时间延误，进而影响了初始登记的办理进程，属于双方约定的免责事由，被上诉人无权要求上诉人承担该违约金。被上诉人左仕吉答辩认为，上诉人的上诉理由不能成立，故请求驳回上诉，维持原判。被上诉人左仕吉向一审法院提出诉讼请求：1、请求被告协助办理房屋产权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金4221.39元（2015年5月21日至2016年1月11日230天×183539元×0.0001）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，原告左仕吉与被告嘉友公司于2011年9月12日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告以183539元将其开发的位于贵阳市乌当区商品房销售给原告，双方并对付款方式及期限、交付期限以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第二十二条约定“房屋登记一、预告登记……二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记……”，双方于同日签订的《补充协议》（该合同附件十二）中第5条约定为“关于产权登记的补充5.1商品房权属证书由出卖人协助买受人办理……5.4双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。……”合同签订后，原告按约支付了全部购房款183539元，被告于2013年1月6日将涉案房屋交付原告使用。一审法院认为：归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点在于：1、被告是否应协助原告办理房产证；2、被告是否应当向原告支付迟延办证的违约金；3、本案的诉讼时效问题。本案原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法、有效，双方应按合同约定履行各自的义务。对于第一个争议焦点，对于原告第一项诉讼请求，根据本案查明的事实，原告在法庭辩论终结前尚未交付涉案房屋产权证书，故原告该项诉请一审法院予以支持。对于原告的第二项诉讼请求，双方在合同补充协议中对涉案房屋产权的登记事项已有明确约定，即出卖人应当在商品房交付使用后600个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告依约交付购房款后，出卖人即嘉友公司于2013年1月6日将房屋交付原告使用，按照合同约定的期限计算，被告应在2015年6月2日（即250天工作日/年×2年+20.83天工作日/月×5个月-4天工作日）前对涉案房屋办理产权登记备案手续而未办理，直至2016年1月11日被告才完成其该合同义务，因此，原告未按期取得房屋权属证书是被告原因导致，被告理应承担其违约责任，即向原告支付自2015年6月3日至2016年1月11日共219天的违约金。因双方对涉案房屋的初始登记没有约定被告的免责事由，故一审法院对被告以此提出的抗辩不予采信。关于对违约金计算标准的问题，在一审法院此前对被告数百件相同案件的生效判决中已作出认定，本案亦参照相同标准予以支持，并对被告要求降低违约金额的主张不予采纳。对被告应支付的违约金计算为：183539元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×219（违约天数）=4020元。对于第三个争议焦点，在商品房买卖合同中，守约方请求违约方支付违约金的请求权属于债权请求权，受诉讼时效的约束。但诉讼时效的起算时间，不能简单从合同约定的办证日期届满后的第二日起算。因为，在商品房买卖合同中，虽然约定的日期届满之时，守约一方已经知道违约方不能够按照合同的约定办理权属备案，但对于违约一方是否支付违约金，守约方并不知情。且对于该债权的履行期限，在商品房买卖合同中并未有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项的规定，对于未约定有履行期限的债权，债权人可以随时要求履行。即只有在守约方向违约方主张履行支付违约金之义务且违约方拒不支付的情况下，守约方才知道其权利受到侵害，诉讼时效才应当开始计算，故一审法院对被告以本案超过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。关于被告提出的本案原告委托诉讼代理人的代理权限等问题，因原告代理人具有执业资格且经过当事人合法授权，其在一审法院参加诉讼活动符合我省对基层法律工作者代理参加民事诉讼活动辖区范围的相关规定，故原告代理人的代理行为并无不当，合法有效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即履行其协助原告左仕吉办理房屋产权证的义务；二、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告左仕吉违约金4050元。案件受理费30元（已减半收取），由被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担（此款已由原告预交，由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同受法律保护。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。关于上诉人嘉友公司所提被上诉人的委托诉讼代理人无权代理本案之上诉理由，经查，被上诉人委托诉讼代理人具有执业资格且经过当事人合法授权，其在法院参加诉讼活动符合我省对基层法律工作者代理参加民事诉讼活动辖区范围的相关规定，故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人嘉友公司所提本案上诉人迟延办理初始登记是因施工单位拒不移交施工资料，造成竣工备案时间延误，进而影响了初始登记的办理进程，属于双方约定的免责事由，被上诉人无权要求上诉人承担该违约金之上诉理由，经查，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同并未约定施工方未交付施工资料可成为上诉人逾期报备的免责事由，故上诉人该上诉理由不能成立。关于本案是否已经超过诉讼时效一审判决已作充分论述，所述观点本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇二〇年三月二十七日书记员  陈晓琦