河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初12号 原告:申全喜，男，1941年2月11日出生，满族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：李欣，河北承天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁伊，河北承天律师事务所律师。 被告:承德京顺诚房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区大桥头5号承德大厦4001、4005房，统一社会信用代码：91130802788653858M。 法定代表人:何潍言职务:经理 委托诉讼代理人：林森，河北山庄（隆化）律师事务所律师。 被告:承德市城镇面貌三年大变样活动办公室，住所地承德市双桥区西大街60号。 负责人:刘威，职务:主任 委托诉讼代理人：姜灏，河北骥腾律师事务所律师。 原告申全喜与被告承德京顺诚房地产开发有限公司（以下简称京顺诚公司）、承德市城镇面貌三年大变样活动办公室（以下简称三年大变样办公室）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申全喜的委托诉讼代理人李欣、袁伊，被告承德京顺诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林森，被告承德市城镇面貌三年大变样活动办公室委托诉讼代理人姜灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告申全喜提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行拆迁安置补偿义务，向原告交付富顺诚小区5号楼1单元302号、402号以及8号楼3单元209号房屋，并配合原告办理相关入住手续；2、请求判令被告支付原告搬迁补助费1284.3元、过渡费156042.45元，并赔偿原告租房费用124000.00元、租金收益268700.00元（租房费用以及租金收益计算至实际交付房屋之日止）、违约金167577.60元，以上各项费用暂合计717604.35元。 事实与理由：2008年东园林区域进行拆迁改造，三年大变样办公室东园林拆迁工作组、京顺诚公司负责拆迁安置的相关事宜。原告在东园林拆迁区域拥有私产平房一处面积36.33平方米、非违章建筑两处，面积分别为18.32平方米、31.39平方米，被强制拆除，未签订拆迁安置补偿协议。该拆迁区域回迁选房时，在公证处工作人员见证下三年大变样办公室与京顺诚公司组成的工作组为原告申全喜预留了三个交房验收单、三个回迁选房顺序号代原告选择了三套房屋即富顺诚小区5号楼1单元302号、402号（面积均为62.88平方米），8号楼3单元209号（面积92.44平方米）。选房结束以后，原告多次要求回迁入住，但均被京顺诚公司以不能提交拆迁安置补偿协议为由拒绝办理。 被告京顺诚公司辩称：1、原告对本案同一事项，已经提起了行政复议的程序，承德市住建局和河北省住建厅都作出了行政裁决驳回了原告的行政复议请求，指定了三个月内向法院提起诉讼，原告没有在规定时间提起诉讼，那么行政裁决已经生效了。原告另行起诉与行政裁决之间发生了冲突，应通过行政诉讼确认行政行为合法，之后才能进入民事程序，要不然民事程序是行不通的，应驳回原告的起诉；2、2013年11月26日原告的权益已经受到侵害，原告在2019年起诉，早已超过了诉讼时效，按照法律规定也应当驳回原告诉讼请求；3、承德市人民政府2006年1号令第27条第2款规定拆除违章建筑或未规定期限但使用两年以上的临时建筑不补偿，所以对原告的无照房不予补偿也不做安置，综上主张驳回原告的起诉或诉讼请求。 被告三年大变样办公室辩称：1、东园林区域的拆迁改造是由答辩人负责统筹指挥，原告申全喜在东园林拆迁区域拥有平房一处36.33平方米，非违章建筑两处分别为31.39平方米、18.23平方米于2008年被强制拆除，没有签订拆迁安置补偿协议。回迁选房是由答辩人及京顺诚公司工作人员组成的拆迁工作组按照拆迁实施方案相关流程代替原告选了富顺诚小区东园林区域回迁楼5号楼1单元302号、402号（面积均为62.88平方米），8号楼3单元209号（92.44平方米），京顺诚公司也在选房确认单上盖章予以确认并已进行了公证，完全符合拆迁实施方案的规定。2、原告在东园林区域的房产已经被强制执行，代选回迁房屋也符合拆迁实施方案的规定，应按照拆迁工作组代替申全喜所选的三套房屋对原告进行安置。东园林拆迁区域具体安置补偿工作，无论是签订拆迁安置补偿协议还是被强制拆迁的情况，均由京顺诚公司负责安置，答辩人没有房屋对原告进行安置。且被拆迁人于2014年11月开始回迁，基本上已经全部入住。 原告提交了以下证据：证据一：2018年10月24日承德市人民政府房屋征收办公室就申全喜要求回迁事宜出具的信访事项答复意见书一份；证据二：2018年9月29日东园林区域改建工作指挥部办公室拆迁工作负责人李建来关于京顺诚回迁情况的说明一份；证据三：2013年11月26日被告出具的1206号、1207号、1208号回迁选房确认单共三份；证据四：2013年7月26日东园林区域拆迁工作组对外公开的回迁工作实施方案一份；证据五：被告三年大变样办公室与王某、曲凤义签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》各一份；证据六：东园林区域已经回迁的被拆迁人王某、李某出具的证明各一份。 原告申请证人李某、王某出庭作证，证实东园林区域被拆迁人自2014年11月起已经基本上全部回迁入住并办理了相关入住手续。 被告京顺诚公司提交如下证据：1、承德市城市房屋管理办公室承市拆裁字拆迁裁决书；2、承德市人民政府1号令；3、拆迁须知一份。 被告承德市城镇面貌三年大变样活动办公室未提交证据。 经审理查明：2008年7月，经承德市城镇面貌三年大变样活动办公室总指挥部批准，由承德市城镇面貌三年大变样活动办公室对东园林区域进行旧城区拆迁改造，承德市三年大变样办公室系该区域的拆迁主体，京顺诚公司系安置主体。原告在拆迁范围内有私有住宅一处，面积为36.33平方米，有非违章建筑两处，建筑面积分别为18.23平方米、31.39平方米。因申全喜与三年大变样办公室未就拆迁安置补偿事宜达成一致，三年大变样办公室就双方的拆迁安置纠纷向承德市城市房屋拆迁管理办公室申请裁决。2009年10月23日，承德市城市房屋拆迁管理办公室作出承市拆裁字（2009）第473号裁决书，裁决对申全喜补偿两套50平方米高层住宅楼，对被拆迁房屋补偿金额为304546.13元，搬迁补助费544.95元，临时安置补助费4359.6元（暂付12个月），附属物补偿2919.60元，共计312369.68元。后三年大变样办公室将申全喜的房屋强制拆除。 此后，原告仍就拆迁安置补偿事宜与拆迁工作组进行协商，双方未签订拆迁安置补偿协议。2013年，东园林区域开始回迁选房，拆迁工作组根据为申全喜预留的三个交房验收单及1206、1207、1208三个选房顺序号，代申全喜选定东园林区域回迁楼5号楼1单元402号住宅楼，面积为62.88平方米，5号楼1单元302号住宅楼，实际面积为62.88平方米，8号楼3单元209号住宅楼，实际面积为92.44平方米，京顺诚公司在三张代选回迁选房确认单上加盖公章，该代选行为经承德市公证处公证。 经调查，5号楼1单元402号住宅楼，实际面积为62.65平方米，5号楼1单元302号住宅楼，实际面积为62.65平方米，8号楼3单元209号住宅楼，实际面积为93.75平方米。 另查明，三年大变样办公室《拆迁须知》第三条规定，被拆迁人回迁时实际建筑面积出现不足或超出部分均按调换房屋平均价每平方米3840.00元的评估单价结算。产权调换结算价格计算公式为，产权调换结算价格=用于产权调换房屋的建筑面积*用于产权调换房屋的评估单价—被拆迁房屋货币补偿总金额。 本院认为，本案争议焦点之一为：本案原告主张权利是否超过诉讼时效以及是否属于民事案件受案范围，承德市人民政府房屋征收办公室作出的信访答复意见书载明“申全喜房屋被实施强制执行后，申全喜就补偿安置问题不间断找工作组相关人员协商”，“回迁工作结束后，申全喜多次找京顺诚开发公司要求回迁入住”。原告至2018年10月始终在主张权利，其在2020年1月2日提起诉讼并未超过诉讼时效。 对于行政裁决的效力以及对本案是否适用的问题，本院认为在行政裁决作出后，拆迁工作组根据为申全喜预留的三个交房验收单、三个选房顺序号，代申全喜选择三套房屋，京顺诚公司在选房确认单中加盖公章，并经公证处公证。申全喜同意该代选行为，就代选房屋向京顺诚公司要求回迁入住，三年大变样办公室、京顺诚公司与申全喜的行为系就拆迁安置补偿事宜与原告达成的新的协议，故各方应按该协议实际履行。故被告抗辩本案已经做出行政裁决，不应再行受理民事诉讼的主张不能成立。 本案争议焦点之二为：承担安置房屋的主体问题，经庭审查明，原告与二被告均认可，三年大变样办公室负责东园林区域的拆迁工作，京顺诚公司负责安置工作。故原告主张的安置义务应由被告京顺诚公司负责。 本案争议焦点之三为被告京顺诚公司是否应履行原告主张的安置三套房屋的义务。本院认为，原告提交的信访事项答复意见书与时任拆迁工作组成员李建来的说明及加盖被告京顺诚公司公章的回迁选房确认单的内容相互印证，证实二被告在裁决作出后，为原告代选了房号，确认为原告安置房屋三套并约定具体的房号及面积，被告京顺诚公司理应履行上述安置义务。但原告应向京顺诚公司补足房屋差价。就差价补偿金额，因原、被告均未向本院提交证据证明被拆迁房屋的货币补偿金额，而承市拆裁字（2009）第473号裁决书就被拆迁房屋货币补偿金额的事实所做认定符合当时实际，故本院以该事实确认被拆迁房屋货币补偿金额为307465.73元（被拆迁房屋补偿金额304546.13元+附属物补偿金额2919.6元）。产权调换结算价格（62.65+62.65+93.75）平方米*3840.00元/平方米—307465.73元=533686.27元。 对于原告主张的损失金额问题，参照被告三年大变样办公室与其他被拆迁人签订的《房屋拆迁补偿协议书》，搬迁费以每月15.00元/平方米计算，金额为544.95元。根据本院庭审调查的当事人的陈述及证据显示，原告在2010年1月23日即仲裁裁决作出三个月交付被拆迁房屋，被告应在2015年1月底前向原告交付被拆迁房屋，计算到2015年1月22日的安置补助费金额为32697.00元。 原告主张计算租金损失，本院认为，被告未在合理期限内交付上述应安置的三套房屋已经给原告造成了相应租金损失，本院酌情按照同类地段同面积房屋租金市场价计算，即62.65平方米的房屋租金为14000.00元/年，93.75平方米房屋的租金为18000.00元/年计算，自2015年1月24日至开庭之日，租金损失为2380000.00元。上述金额应按照原告被拆迁房屋的评估金额与未缴纳金额的比例由被告京顺诚公司支付，经计算，被告应向原告支付的金额为91340.00元。 根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第三十六条规定，判决如下： 1、被告承德京顺诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向申全喜交付富顺诚小区5号楼1单元402号、5号楼1单元302号、8号楼3单元209号三套房屋，同时为原告办理入住手续。 2、原告申全喜于本判决生效之日起十日内向被告承德京顺诚房地产开发有限公司补足房屋差价款533686.27元。 3、被告承德京顺诚房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内一次性向原告支付搬迁补助费544.95元，拆迁安置补助费32697.00元及租金损失86996.00元。 以上二项与三项折抵，原告需向被告承德京顺诚房地产 开发有限公司支付金额为413448.32元。 四、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10130.00元，由原告承担3130.00元，被 告承德京顺诚房地产开发有限公司承担7000.00元，保全费5000元由被告承德京顺诚房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  马福英 二〇二〇年三月三十一日 书记员  张雅惠