湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初51号原告：文红亮，男，汉族，1975年12月24日出生，户籍地湖南省攸县。委托诉讼代理人：董慧敏，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雁芳，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。被告：中天国际（湖南）通讯广场有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道766号中天广场2011。法定代表人：罗江燕，董事长。委托诉讼代理人:唐锦昌，湖南中郡律师事务所律师。原告文红亮与被告中天国际（湖南）通讯广场有限公司（以下简称中天通讯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，公开开庭进行了审理。原告文红亮及其委托诉讼代理人董慧敏和被告中天通讯公司的委托诉讼代理人唐锦昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文红亮向本院提出以下诉讼请求：1.判令中天通讯公司立即返还文红亮租房履约保证金40000元；2.确认文红亮与中天通讯公司签订的《中天国际（湖南）通讯广场租赁合同》自2019年10月1日起解除；3.判令中天通讯公司向文红亮支付资金占用利息725元（该利息以40000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，暂计算至2020年3月10日，此后利息以相同的标准计算至实际清偿之日）；4.本案诉讼费由中天通讯公司承担。事实与理由：2019年8月21日，文红亮与中天通讯公司签订《中天国际（湖南）通讯广场租赁合同》，约定中天通讯公司将中天国际（湖南）通讯广场一楼A区213-214-215-216-217-217+出租给文红亮用于经营饮品店，租赁期限为2019年10月1日至2020年12月31日，合同自双方签字或盖章，文红亮按合同约定租金标准和支付时间向中天通讯公司支付6个月租金后生效。合同签订后，文红亮依约向中天通讯公司支付了履约保证金40000元，中天通讯公司收款后向文红亮出具一张收据。此后，因客观原因导致文红亮未能向中天通讯公司提前缴纳前6个月租金，中天通讯公司即在未通知文红亮的情况下将上述门面出租给了第三人。2019年9月25日，文红亮向中天通讯公司提交一份《申请》，要求解除租赁合同并由中天通讯公司退还履约保证金40000元，但中天通讯公司拒绝退还该履约保证金。文红亮认为中天通讯公司的行为损害了其合法权益，故向本院提起诉讼。被告中天通讯公司辩称：1.在与文红亮磋商过程中，中天通讯公司工作人员已告知文红亮租赁合同一旦签订就要立即支付履约保证金，并提醒其在确定承租之后再签租赁合同，中天通讯公司已经履行善意提醒义务，文红亮称必须先签订门面租赁合同才能向商家申请加盟；2.文红亮诉求的40000元履约保证金实质上是定金，现文红亮请求返还没有法律依据；3.依照双方签订的《中天国际（湖南）通讯广场租赁合同》约定，若文红亮未如期支付租金，中天通讯公司有权单方行使合同解除权；4.虽然双方签订的《中天国际（湖南）通讯广场租赁合同》中约定的合同生效条款尚未成就，但该合同已经依法成立，且合同第五条中约定支付履约保证金在前，支付租金在后，足以说明该合同合法有效，文红亮系单方违约，其诉讼请求没有事实依据和法律依据。原告文红亮围绕诉讼请求提交了如下证据：1.《中天国际（湖南）通讯广场租赁合同》一份，拟证明文红亮与中天通讯公司存在合法房屋租赁合同关系，及该租赁合同的生效要件和权利义务约定；2.收据一份，拟证明文红亮已依约向中天通讯公司支付履约保证金40000元的事实；3.照片（3张），拟证明中天通讯公司在2019年9月23日前已将涉案门面房屋另行出租给第三人，并未遭受租金损失的事实。被告中天通讯公司向本院提交以下证据：1.《中天国际（湖南）通讯广场租赁合同》一份，拟证明双方签订的租赁合同已成立并生效，文红亮未按时支付租金已构成违约，及双方权利义务的具体约定；2.收据一份，拟证明中天通讯公司收到文红亮支付40000元履约保证金的事实；3.《申请》一份，拟证明文红亮未依约支付第一期6个月的租金的事实。本院经审查认为，文红亮的证据1、2和中天通讯公司的证据均具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信；对文红亮的证据3，无法确认其真实性，也不能由此证明其待证内容，本院对该证据不予采信。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2019年8月21日，因申请加盟某饮品店需要，文红亮与中天通讯公司签订一份《中天国际（湖南）通讯广场租赁合同》，该合同约定：中天通讯公司将其名下中天国际（湖南）通讯广场壹楼A区213-214-215-216-217-217+租赁给文红亮经营使用，面积以实际交付为准；文红亮所承租的门面用于经营饮品店；租赁期限为2019年10月1日至2020年12月31日；月租金标准为人民币18000元，合同实行先付后用原则，租金以6个月为交纳单位，租金应于每个交纳周期提前十五日支付一次，文红亮应在签订本合同时一次性付给中天通讯公司6个月租金108000元整；文红亮同意在签订本合同时，向中天通讯公司支付履约保证金40000元；合同期满，在文红亮无任何违约或赔偿情况下，自文红亮退还无损坏之门面（柜台）并付清所有费用（包括但不限于租金、水电、空调、物管）之日起满一年，中天通讯公司将履约保证金（不计利息）一次性退还给文红亮；在文红亮出现逾付租金、水、电、物管费等违约行为或者需要赔偿时，文红亮同意中天通讯公司在履约保证金中之间扣除，不足部分由文红亮承担，文红亮应当即时补足履约保证金；中天通讯公司依约扣除文红亮的履约保证金后，文红亮应在收到中天通讯公司的书面通知七日内补足，如超过十五日，中天通讯公司有权解除合同；文红亮逾期支付租金超过十五日的，中天通讯公司有权单方面终止合同，履约保证金不予退还，文红亮应缴清全部欠费并一次性支付一个月租金作为违约金；租赁期间，文红亮不得单方面提前终止本合同，如有违反履约保证金不予退还；本合同自文红亮、中天通讯公司双方签字或盖章，文红亮按本合同第四条第一款约定支付6个月租金后生效。合同还约定了其他事项。合同签订当日，文红亮向中天通讯公司支付40000元履约保证金（2019年8月14日刷卡支付10000元，同年8月21日刷卡支付30000元），中天通讯公司收款后向文红亮出具一张标注为押金的收据。此后，由于文红亮未能成功加盟原定品牌饮品店，亦未找到其他合适品牌经营饮品店，遂于2019年9月10日通过发送短信方式通知中天通讯公司相关负责人另行招租。同年9月25日，文红亮向中天通讯公司提交一份书面《申请》，要求解除双方签订的上述租赁合同，并要求退还该40000元履约保证金。中天通讯公司同意解除该租赁合同但拒绝退还履约保证金，由此引起本案诉讼。另查明，中天通讯公司于2019年9月30日将涉案门面出租给第三方使用，租赁期间自2019年10月25日起算。本院认为：文红亮与中天通讯公司签订的《中天国际（湖南）通讯广场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同依法成立。合同约定自文红亮、中天通讯公司双方签字或盖章，文红亮按本合同第四条第一款约定支付6个月租金后生效；因中天通讯公司没有提供证据证明文红亮存在为自己的利益不正当地阻止合同生效条件成就的情形，故本院认定合同约定的生效条件尚未成就，该租赁合同系依法成立但未生效的合同；依法成立但未生效的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应遵循诚实信用原则促成合同生效，但因合同条款法律效力处于静止状态，中天通讯公司依据上述合同的违约条款不予退还履约保证金没有法律依据。中天通讯公司辩称该40000元履约保证金系定金，应当适用定金罚则，但中天通讯公司提交的证据无法证明双方存在定金合意，本院不予采信。文红亮与中天通讯公司就解除双方签订的《中天国际（湖南）通讯广场租赁合同》均无异议，故本院确认上述租赁合同自2019年9月25日已经解除。品牌的选择及加盟系文红亮的自主经营行为，与上述租赁合同无关，文红亮以品牌加盟失败为由擅自停付第一期租金，导致租赁合同未能生效并进而要求解除该租赁合同，文红亮的行为违反了诚实信用原则，应当承担本案过错责任，赔偿由此给中天通讯公司造成的实际损失。对于损失的计算，因中天通讯公司与文红亮签订的租赁合同是从2019年10月1日开始计收租金，而中天通讯公司与后续第三方签订的租赁合同是从2019年10月25日开始计收租金，中天通讯公司为此损失了25天的租金共计15000元，该损失应由文红亮承担，并从40000元履约保证金予以抵扣。对抵扣后的余额25000元，中天通讯公司应当退还给文红亮。因文红亮与中天通讯公司签订的《中天国际（湖南）通讯广场租赁合同》已于2019年9月25日解除，故对文红亮诉请确认其与中天通讯公司签订的租赁合同自2019年10月1日起解除，并要求中天通讯公司支付履约保证金占用期间利息的诉讼请求，因缺乏相应的事实依据和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、被告中天国际（湖南）通讯广场有限公司在本判决生效后三日内退付原告文红亮履约保证金25000元；二、驳回原告文红亮的其他诉讼请求。本案受理费800元，因适用简易程序，减半收取400元，由被告中天国际（湖南）通讯广场有限公司负担250元，原告文红亮负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方源二〇二〇年三月二十六日法官助理唐某某书记员曹某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。