山东省烟台市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)鲁06执异75号案外人：陈丽，女，1962年5月15日出生，汉族，退休职工，住山东省烟台市莱山区。委托诉讼代理人：张有风，北京市通商律师事务所律师。申请人：陕西科胜幕墙装饰工程有限公司。住所地：陕西省西安市未央区方新村盛龙广场2单元11层。法定代表人：王伟，董事长。被申请人：海阳市纬达置业有限公司。住所地：山东省海阳市曦岛游艇俱乐部1#2#3#楼。法定代表人：王和平，总经理。本院根据申请人陕西科胜幕墙装饰工程有限公司（以下称陕西科胜公司）之申请，依法作出（2016）鲁06财保4号民事裁定，查封海阳市纬达置业有限公司（以下简称纬达置业公司）坐落于海阳市旅游度假区海滨路南（海阳曦岛游艇俱乐部）共计六十套房屋，其中包括1号楼1单元605室房屋，案外人陈丽针对该1号楼1单元605室房屋（以下称异议房屋）提出异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陈丽异议称，请求依法解除对海阳市旅游度假区海滨路南（海阳曦岛游艇俱乐部）1号楼1单元605室房屋的查封。事实与理由：2013年6月18日，案外人与纬达置业公司订立合同编号为2007-16第284号的《商品房预（销）售合同》，约定案外人以人民币32万元购买异议房屋。案外人已于2013年5月23日向纬达置业公司付清全部购房款，并取得了异议房屋的钥匙，实际占有使用了异议房屋。案外人曾多次找到纬达置业公司相关人员，要求其配合办理产权过户登记手续，但该公司一致拖延未予办理。2016年12月26日，陕西科胜公司向法院申请诉前财产保全，请求冻结纬达置业公司银行存款人民币2000万元或查封相应价值的其他财产。就该财产保全申请，烟台市中级人民法院于2016年12月27日作出（2016）鲁06财保4号民事裁定书，并于2016年12月28日向山东省海阳市不动产登记中心发出（2016）鲁06财保4号协助执行通知书，裁定查封包括海阳曦岛游艇俱乐部1号楼1单元605室在内的房屋，查封期限为2016年12月28日至2019年12月27日，后又进行了续查封。近日，案外人再去催促纬达置业公司的工作人员办理房产过户手续时，从海阳市不动产交易中心处得知异议房屋已被查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案异议房屋，案外人已于本案查封之前与纬达置业公司订立了合法有效的书面买卖合同，全额支付了该合同项下购房款并实际使用异议房屋，且没有任何过错，属于最高法院规定的不得查封、扣押、冻结的情形。有鉴于此，现申请人特提出书面异议，请求贵院解除对异议房屋采取的查封，以维护案外人的合法权益。案外人随案向本院提交《商品房预（销）售合同》、《山东省烟台市交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业销售不动产和转让无形资产通用发票》、案外人的中国银行信用卡账项记录、龙卡信用卡对账单、中国建设银行××活期明细信息表等复印件及海阳市高新纬达置业有限公司《证明》复印件、海阳市世嘉物业管理有限公司《情况说明》等以证明其主张。本院查明，2013年6月18日，出卖人纬达置业公司与买受人陈丽签订《商品房预（销）售合同》,该合同编号为海房2007-16第284号,购买商品房为第1幢6层05号，建筑面积为55.68平方米，该商品房价款叁拾贰万元整；付款方式为买受人一次性付款320000元。案外人向本院提交的户名为陈丽的卡号为52×××82的中国银行信用卡账项记录、卡号为48×××58的龙卡信用卡对账单显示分别向海阳市高新纬达置业有限公司付款90000元、70000元，付款时间均为2012年12月2日；卡号为4340622190000103708433的中国建设银行××活期明细信息表复印件显示，2012年12月2日借方发生额160000元。海阳市高新纬达置业有限公司《证明》：海阳市高新纬达置业有限公司与纬达置业公司为关联公司，2012年12月2日，海阳市高新纬达置业有限公司收取购房户陈丽购买海阳市旅游度假区海滨路南（海阳曦岛游艇俱乐部）1号楼1单元605室房屋销售款共计三十二万元。并在收取后支付给纬达置业公司，由纬达置业公司为陈丽女士开具了购房发票。案外人向本院提交的《山东省烟台市交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业销售不动产和转让无形资产通用发票》，发票号码：00103498，该发票载明，付款单位（××）：陈丽证件号码：；收款单位：纬达置业公司；合同编号：2007-16第0284号；项目地址：海阳旅游度假区海滨路南一座一单元六层605户；数量：55.68（平方米）、单价：5747.13、金额：320000；备注：叁拾贰万元整。该发票盖“纬达置业公司发票专用章”。海阳市世嘉物业管理有限公司出具《情况说明》及纬达置业公司房产销售员杨建华出具《情况说明》，证明案外人购买、交付房屋情况及至今未办理房产证非购买人原因。海阳市世嘉物业管理有限公司《情况说明》证明，海阳市旅游度假区海滨路南（海阳曦岛游艇俱乐部）1号楼，尽管在商品房买卖合同中注明用途为商用，但实际上系住宅用房，业主购买后均用于居住；1号楼1单元605室，雨季一直存在漏雨情况，该公司曾安排人员维修，但一直未彻底解决，经协商，同意由买方自行维修，物业公司免除其十年的物业费及水电等相关费用。另查明，2016年12月17日，本院作出（2016）鲁06财保4号民事裁定，裁定冻结被申请人纬达置业公司2000万元或查封相应价值的其他财产。本院2016年12月28日查封物品清单加载，查封纬达置业公司（曦岛游艇俱乐部）1号楼506、605、411、509、103、611、105、102、、401、511、609、203、508、510……2019年12月26日，本院作出（2019）鲁06民初591号民事裁定书及协助执行通知书，继续查封上述财产。本院认为，本案的焦点在于案外人对涉案房屋的买受行为能否排除本院对该房屋的查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案外人提供的系列证据能够证明，在本院查封涉案房屋前，案外人已经签订了合法有效的书面买卖合同且已支付了全部购房价款并合法占有该房屋，也能够证明非买受人自身原因未办理过户登记。案外人的异议主张与理由，具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对海阳市纬达置业有限公司（曦岛游艇俱乐部）1号楼1单元605号房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  陈善乐审判员  门 伟审判员  王莉莉二〇二〇年三月五日书记员  潘姝卉