江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终148号上诉人(原审原告):杨海明，男，汉族，1970年8月27日出生，住灌云县。上诉人(原审原告)：林素娟，女，汉族，1970年1月22日出生，住灌云县。两上诉人共同委托诉讼代理人：曹亮，江苏瑞杰律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：刘巍，男，汉族，1981年5月2日出生，住连云港市海州区。被上诉人(原审被告）：魏良秀，女，汉族，1954年9月1日出生，住灌云县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱江，江苏苍佑律师事务所律师。上诉人杨海明、林素娟因与被上诉人刘巍、魏良秀房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初6893号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨海明、林素娟上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或依法改判，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。1.一审法院程序违法。上诉人起诉后，一审法院以（2019）苏0723民调59号立案，告知上诉人先立调解案号调解不成，再重新立案开庭。2019年10月29日，一审开庭调解，但是没有调解成功，告知立案重新处理。上诉人于2019年10月31日收到信息，通知上诉人，一审法院立案，案号为（2019）苏0723民初6893号，但是上诉人没有收到6893号案件开庭传票，6893号案件也没有开庭，一审法院在2019年10月29日（2019）苏0723民调59号调解程序基础上，直接向上诉人送达了6893号民事判决书，程序明显违法，一审法院在2019年10月29日调解程序中，没有告诉上诉人需变更诉讼请求，也没有向上诉人释明不变更诉讼请求的不利后果，就直接驳回上诉人的诉讼请求，程序严重违法。2.本案房屋买卖合同是真实、合法、有效的，一审法院认定房屋买卖合同属以物抵债协议是认定事实错误。3.虽然案外人刘某生的借款冲抵了上诉人的购房款，但是不能认为是当事人之间达成的以物抵债协议，刘某生出具的收条，证实收到上诉人的购房款，充分说明只是上诉人付款方式的改变，用以前刘某生的借款冲抵了购房款。4.一审法院没有认定房屋买卖合同无效，驳回上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，实体处理错误。被上诉人刘巍、魏良秀答辩称：1.一审法院程序合法，双方当事人均经法院通知参加庭审，在庭审中是上诉人坚持要求继续履行以物抵债协议，一审法院判决驳回其诉讼程序并无不当。2.一审法院认定本案涉案合同属于以物抵债协议事实清楚，证据充分，已查明的事实都可以证明上诉人与刘某生征集是以房抵债的关系。3.刘某生与上诉人签订房屋买卖合同时，和被上诉人魏良秀属于婚姻关系存续期间，该房屋属于其两人共同财产，魏良秀没有在合同上签名，不知道刘某生将房子卖给上诉人，也没有收到上诉人任何款项。另签合同时，上诉人明知该房已抵押在银行，而未经抵押权人同意该房是不可能买卖的。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉，依法维持原判。杨海明、林素娟向一审法院起诉请求：判令刘巍、魏良秀协助其办理位于灌云县不动产权第0004917号房屋的过户登记手续，并承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：一、2018年10月20日，案外人刘某生（甲方）与杨海明、林素娟（乙方）签订房屋买卖合同，约定将苏（2016）灌云县不动产权第0004917号177平方米房屋以600000元出售给原告，甲方的房产证于2019年7月交给乙方；在乙方转移过户时，甲方协助乙方办理；甲方在乙方付清购房款后10日内将上述房产移交给乙方。同日，刘某生出具收条，内容如下：“收到杨海明购房款：陆拾万元整（600000.00元）”。杨海明、林素娟确认上述购房款源自于以下两笔款项。2017年9月22日，杨海明向谢*艳（全名不详）账号汇款500000元。2017年10月12日，杨海明向刘某生汇款200000元。魏良秀未在上述合同上签字。杨海明、林素娟在签订上述合同时知晓涉案不动产存在抵押。涉案不动产现由杨海明、林素娟使用。二、苏（2016）灌云县不动产权第0004917号不动产的登记产权人为刘某生、魏良秀。涉案不动产办理了抵押登记，权利人为江苏灌云农村商业银行股份有限公司，债务履行期限为2016年6月27日至2019年6月20日以及2019年7月4日至2022年7月3日。三、刘某生于2019年8月16日因心肌梗死去世。刘某生父母亦已去世。刘巍系其儿子。魏良秀与刘某生于2019年4月23日协议离婚，离婚协议约定：双方名下的伊山镇振兴北路40-2号的两间门面房归男方（刘某生）所有（如需过户，女方协助）。魏良秀认可刘某生曾向杨海明、林素娟借款500000元。刘某生在绝笔中写到“海明：后借的50万，我以（已）和魏良秀、刘巍讲了。把那两间门面房给你，我只能这样了。”四、经本院询问，杨海明、林素娟不同意涤除涉案不动产的抵押权，并坚持其诉讼请求不变更。一审法院认为：当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应当驳回其诉讼请求。虽然刘某生与杨海明签订了房屋买卖合同，也出具了购房款收条，但是该收条确认的购房款系从借款转化而来，属以房抵债。由于涉案不动产并未办理物权转移登记手续，且原告坚持不变更诉讼请求，故对杨海明、林素娟要求刘巍、魏良秀协助办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求，依法不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回杨海明、林素娟的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由杨海明、林素娟负担。本院二审期间，上诉人向本院提交12368于2019年10月29日发给上诉人的短信一份，自来水公司水费缴费款凭据、过户收据照片一份，2019年8月24日杨海明和魏良秀的电话录音整理资料一份，房屋分布图一份，照片十三张，并申请证人孙某出庭，短信证实本案在2019年10月29日立案，而本案一审未经过开庭就判决，一审程序违法；过户收据等证实被上诉人魏良秀在房屋买卖时是明知的，并且是其提供身份证给杨海明去办理的；通话录音证实被上诉人魏良秀知道房子是卖给杨海明，并保证无论什么情况，把房子交付给杨海明；分布图证实一审判决认定房号错误，实际房屋是40-1，并非40-2；照片证实2018年买卖协议签订后，涉案房屋就交给了上诉人，且上诉人已装修开超市；证人孙某证实其和上诉人及刘某生都是朋友，2018、2019年刘某生曾委托其卖涉案争议房屋，后听说卖给杨海明了。被上诉人经质证认为，对短信的真实性无异议，但是本案在2019年10月29日已经开过庭；对过户收据等真实性无异议，但并非被上诉人魏良秀帮助办理过户手续；记不清是否有说过录音里的话，但录音的内容不能证明上诉人的证明目的，而且当时，魏良秀已经和刘某生离婚，涉案房屋是归刘某生所有；从分布图上看不出是40-1还是40-2，但是可以确定双方争议的是同一套房屋；对照片的真实性无异议，但被上诉人并不知情，是刘某生将房子交付给上诉人的；刘某生没有和其说过卖涉案房屋，而且该房屋有抵押贷款，贷款不还上也卖不了。本院经审查认为，上述证据不能证明上诉人的证明目的，本院依法不予采信。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，因涉案房屋现因被上诉人刘巍及其妻子向江苏灌云农村商业银行股份有限公司借款30万元，被办理了抵押登记，权利人为江苏灌云农村商业银行股份有限公司。故上诉人诉求被上诉人协助其过户涉案房屋，属法律上不能履行。综上，上诉人杨海明、林素娟的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人杨海明、林素娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年三月二十六日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。