四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终119号 上诉人（原审原告）：罗军，男，1967年11月23日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：蒋斌，四川舟楫（攀枝花）律师事务所律师，执业证号：15104200210465289。 被上诉人（原审被告）：罗记，男，1975年3月25日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 被上诉人（原审被告）：邓开美，女，1983年3月7日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 上诉人罗军因与被上诉人罗记、邓开美物权确认纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2019）川0411民初2295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 罗军上诉请求:撤销一审判决，改判川（2018）攀枝花市不动产权第××号攀枝花市仁和区房屋归罗军所有，罗记、邓开美配合办理相关房屋产权变更登记；二审诉讼费由罗记、邓开美承担。事实和理由：1.一审法院认定罗军是实际购房人，应当按照法律规定判决罗军是房屋的所有权人；该房屋虽系经济适用房，但不影响产权的确认；一审法院以产权变更登记时的事项来作为不确认房屋产权属于罗军系适用法律错误；2.一审判决不适用《经济适用房管理办法》和《攀枝花市经济适用房管理办法》关于经济适用房满五年可以上市转让交易的规定错误。 罗记、邓开美辩称，1.罗军与罗记、邓开美之间不存在买卖关系，罗军主张经济适用房满五年可以转让的观点没有前提；2.涉案房屋登记在罗记、邓开美名下，罗记、邓开美是房屋的所有权人；3.涉案房屋在2008年的价格不是102000元，是国家对低收入家庭进行了补助，是补助给罗记、邓开美的，罗记、邓开美不是名义买房人；4.罗记、邓开美与罗军之间口头协议：罗军、祝某借钱给罗记、邓开美买房，不是互换指标；5.一审判决正确，应当驳回罗军的上诉请求，罗记、邓开美不承担诉讼费。 罗军向一审法院起诉请求：判决登记在罗记、邓开美名下的不动产权证为川（2018）攀枝花市不动产权第××号的攀枝花市仁和区房屋归罗军所有，并办理相关变更登记（价值102000元）；诉讼费由罗记、邓开美承担。 一审法院认定事实：罗军、罗记、证人罗某三人均为证人祝某的亲生子女，罗记、邓开美二人系夫妻关系。2001年10月之前，罗军在攀枝花市第二建筑工程公司（以下简称市建二公司）工作，并购买了该公司单身宿舍一套。2008年3月，经批准，市建二公司修建经济适用住房（集资建房），该公司在建设方案中明确：对已购买了单身宿舍楼的住户，按原购买价格退还所购房屋后，可购买该单位经济适用房（集资建房）。罗军即属于该情形。2008年11月，经抽签，罗记获得购买一套攀枝花市经济适用住房指标。当月，攀枝花市经委改革和稳定工作办公室向罗记发出“攀枝花市冷轧厂职工安置房调剂分房通知单”，通知罗记分得从该厂职工安置房调剂出来的攀枝花市经济适用住房一套，所分房号为2＃楼3-14＃，应交房款为102000元。同时告知罗记务必于接到该通知单五个工作日内将房款交入市经委改革办指定的银行账号，逾期不交清房款视为自动放弃购房。因当时罗记经济困难无力购买，罗军、罗记相互商量确定，由罗军出资购买该套房屋，待罗军在其原工作单位市建二公司取得购买经济适用住房指标后，罗记再用罗军的购房指标购房。2008年11月5日，为购买该房屋，罗军通过其母亲祝某的个人银行卡转账方式，将房款102000元支付到攀枝花市仁和区大河中路街办财政所，该财政所向罗军开具了“四川省非经营性结算统一票据”发票，发票记载收到罗记经济适用房款102000元。发票原件在罗军处保管。房屋交付后，罗军接收了该房屋，并出资将房屋进行了装修，与其母亲祝某共同居住使用至今。后因各种原因，罗军未退出其在原工作单位市建二公司的单身宿舍，未取得购买该公司建设的经济适用住房资格。2016年2月19日，罗军委托其妻子何苗以罗记、邓开美的名义对已购的攀枝花市仁和区房屋与攀枝花市冷轧厂签订《攀枝花市经济适用房买卖合同》，合同载明该房屋出卖人为攀枝花市冷轧厂，买受人为罗记、配偶邓开美，建筑面积79㎡，合计金额102000元。合同中的买受人罗记及配偶邓开美的签字均是由何苗代签，留的买受人罗记的联系电话是罗军的电话、邓开美的联系电话是何苗的电话。2018年9月20日，罗记、邓开美到攀枝花市经委改革和稳定工作办公室领取办理攀枝花市仁和区房屋产权证的相关资料，并出具领条一张。之后到攀枝花市国土资源局办理产权证。同月26日，攀枝花市国土资源局对该房屋办理了不动产权登记，登记证号为川（2018）攀枝花市不动产权第××号，权利人为邓开美、罗记，权利性质为经济适用住房。随后，罗记、邓开美向仁和区人民法院起诉罗军，要求罗军搬出该房屋。仁和区人民法院经审理依法作出（2018）川0411民初2526号民事判决，判决驳回罗记、邓开美的诉讼请求。罗记、邓开美不服该判决，上诉至攀枝花市中级人民法院，攀枝花市中级人民法院以（2019）川04民终235号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，并在判决书中认定该房屋的购房款102000元系罗军支付，同时认定该房屋虽然以罗记的名义抽取购房指标、签订购房合同、办理房屋产权证，但罗军主张其出资购买该房屋并居住使用至今长达十年，与事实相符。之后，罗军主张该房屋产权，与罗记协商变更产权登记。罗记认为该房屋属于经济适用住房，产权已登记在自己名下，不同意变更登记，罗军遂提起本案诉讼。 一审法院认为，本案争议的焦点是讼争房屋的产权归属问题。根据审理查明的事实，讼争房屋属于经济适用住房，该房屋虽然以罗记的名义抽取购房指标、签订购房合同、并以罗记、邓开美的名义办理房屋产权证，但实际由罗军出资购买并居住使用至今。也就是说，讼争房屋的名义购买人是罗记、邓开美，实际购买人是罗军。对此，一审法院予以确认。根据我国法律和司法实践，对于一般商品房而言，当名义购买人与实际购买人不一致，双方对房屋产权发生争议时，则房屋的产权归属于实际购买人，产权已经登记在名义购买人名下的则需要变更登记在实际购买人名下。但是，对于经济适用住房而言，出现这种情况，其产权的归属则不能一概而论，还应当遵循政府关于经济适用房住房的管理规定。因为经济适用住房是政府提供政策优惠，面向城市低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房，涉及国计民生和社会公共利益。因此确认经济适用住房的产权归属，必须遵循政府关于经济适用住房管理规定，如果不遵循，势必损害社会公共利益，成为法定的无效行为。根据建设部等七部委局《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）及《攀枝花市经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房必须取得购房资格；购房资格的取得，需由符合购房条件的家庭申请，并经街道办事处（镇人民政府）、（区）县人民政府逐级审核并公示后予以认定；对未取得资格的家庭购买经济适用住房的，将予以相应的处罚。根据审理查明的事实，本案讼争房屋的购买资格归属罗记，不属于罗军，罗军最终也未取得购买经济适用住房的购房资格，对此一审法院予以确认。因此，讼争房屋的购买性质实际上是罗军在未取得资格的情况下购买了经济适用住房。根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第四十二条第（三）项关于“未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。”规定、《攀枝花市经济适用住房管理办法》第四十二条第（三）项关于“未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由市、县政府指定的相关部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。”规定，以及谁主张谁举证原则，罗军要取得讼争房屋的所有权，至少应举证证明该房屋属于政府“不能收购”的情形，如果不能证明，那么讼争房屋就会面临被政府“作价收购”情形，其产权则不能归属罗军。本案中，罗军未举证证明讼争房屋属于政府“不能收购”的情形。因此，认定讼争房屋归罗军所有的证据不足。另一方面，审查确认讼争房屋是否属于政府“不能收购”的情形，属于政府行政职权，不属于法院司法审查权，因此法院也不能越权裁判。本案中，现有证据证明，在讼争房屋上，罗军、罗记之间不存在买卖该房屋的共同意思表示，存在的是罗军、罗记之间“互换购房指标”的共同意思表示，即使罗军最终未取得购买经济适用住房的资格，也不影响该共同意思表示的客观存在。正是基于罗军、罗记之间“互换购房指标”的共同意思表示，罗军才出资购买了讼争房屋。对此一审法院予以确认。由于在讼争房屋上不存在罗军、罗记之间的买卖关系，因此，确认讼争房屋的产权归属不适用《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）和《攀枝花市经济适用住房管理办法》关于购买经济适用住房满5年可以上市转让交易的规定。综上所述，罗军关于讼争房屋归其所有的主张，证据不足，一审法院不予采纳，其关于判决讼争房屋归其所有，并办理相关变更登记的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回罗军的诉讼请求。一审案件受理费2340元，减半收取1170元，由罗军负担。 二审中，上诉人罗军向本院提交了一份攀枝花市仁和区人民政府大河中路街道办事处于2019年12月16日出具的《证明》，拟证实政府不回购涉案房屋，可以办理房屋过户手续。罗记、邓开美质证认可证据的真实性，但不认可证明目的，认为双方不存在买卖关系。本院认为，双方对证据的真实性无异议，该证据反映的内容与本案的事实有一定的关联性，本院依法予以采信。 二审中，被上诉人罗记、邓开美没有提交新证据。 二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审审理查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人罗军在一审、二审审理过程中提供的证据能够证实自己出资购房且实际居住使用至今，罗军是诉争房屋的真正购买人及实际所有权人。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，罗军系涉案房屋的真实权利人，有权要求确认诉争房屋为其所有，并要求变更房屋产权登记手续。虽然涉案房屋是罗军以罗记的购房指标购买的经济适用房，其行为违背了经济适用房的相关规定，应该受到相应的行政处罚，但行政行为不影响房屋产权的确认。 综上所述，罗军的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省攀枝花市仁和区人民法院（2019）川0411民初2295号民事判决； 二、罗记、邓开美于本判决生效后十日内协助罗军办理位于攀枝花市仁和区（产权证号：川（2018）攀枝花市不动产权第××号）房屋的产权变更登记手续。 一审案件受理费2340元，减半收取1170元，由罗记、邓开美负担；二审案件受理费2340元，由罗记、邓开美负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二〇年三月二日 法官助理 苏祥伟 书 记 员 李洋明