山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终399号上诉人（原审原告）：吴文波，男，1962年12月20日出生，汉族，住山东省无棣县。委托诉讼代理人：王景军，山东正鉴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张风博，男，1985年3月11日出生，汉族，住山东省无棣县。委托诉讼代理人：张云岩，山东易安律师事务所律师。上诉人吴文波因与被上诉人张风博房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省无棣县人民法院（2018）鲁1623民初3554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴文波上诉请求：1.依法撤销无棣县人民法院（2018）鲁1623民初3554号民事判决或依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。（一）上诉人是唯一享有涉案小区房屋销售主体资格者。一审判决确认涉案房屋由上诉人团购，2014年10月无棣御府润豪园A区1、2、3、4、5、6号楼主体完工。依照法律法规上诉人依法享有对该小区房屋的销售权。这一主体资格可由无棣县人民法院2018年9月21日作出的（2018）鲁1623民初2646号民事判决为佐证。被上诉人辩称向案外人交款，购买涉案房屋与事实不符。（二）双方存在口头购房合同关系。双方已订立口头房屋买卖合同，不能因为没有签订书面合同而否定双方的合同关系。《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”上诉人与被上诉人之间是熟人，所以被上诉人以口头形式约定购买上诉人方开发的位于无棣御府润豪园6号楼东单元101室房屋一套，符合《合同法》之规定。口头合同达成后，房屋买卖合同关系成立，被上诉人随即交纳房款200000元，证明该口头合同即已履行。《合同法》第十条第二款规定：“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”但法律、行政法规并没有明确规定“购房合同必须采用书面形式”，且双方也未约定必须采用书面形式。一审判决强调上诉人没有提供双方之间签订的商品房买卖合同，实际是要求提供“书面形式合同”，与事实情况不符，也有悖于《合同法》的相关规定。（二）被上诉人的辩称足以证实口头合同存在及交付房款的事实。被上诉人辩称其父张学平与案外人郭维清系朋友关系，在无棣润豪园开发期间，“意图购买房屋一套”，分别于2012年5月26日、2013年8月22日交付购房款200000元。其辩称“意图购买房屋一套”就证明被上诉人与无棣润豪园房屋的销售方存在“口头购房合同”，并承认交付房款200000元的事实。被上诉人辩称是其父张学平把200000元交给了案外人，但购房人署名是被上诉人张风博，而且200000元购房款记入了上诉人的账本上，交款入账本身就是证据，这是收付款的常识，无需其他佐证。（三）收款方账面显示已交房款，本身就是证据。交款人交付房款后，收款方给交款人出具“收据”作为证据，但交款人不会再给收款人出具“交据”之类的证据，这是常识。上诉人收款账目账面显示数额本身就是交款证据。被上诉人交付房款200000元已入账，且占涉案房屋总价款的46.35%，如果被上诉人没交200000元，上诉人也不至于弱智到在收款账上记入收款200000元。庭审时上诉人提交的《润豪园楼房交款通知》是根据账面显示作出的，其中明确被上诉人已交20万元，尚欠231497元。催欠款是遵守诚实信用原则、信守合同约定的表现。在房价看好的形势下，价值43万余元的房屋，交23万余元就能购到涉案房屋，等于减价近半，这种低智商的事在无棣县绝不会发生，在其他地方也没有可能。一审判决未查明事实，却硬说上诉人未提供被上诉人交房款的证据，与事实不符。二、一审判决超出诉讼请求范围，违反“不诉不审”原则。本案诉讼请求是要求被上诉人继续履行合同，交纳欠款，诉讼请求并未涉及房屋交付问题，被上诉人也未提出相关反诉。一审判决却节外生枝，“本院认为……（上诉人）未提供证据证实其已将房屋交付给张风博（被上诉人）”，并以此作为驳回上诉人诉讼请求的依据之一。显然违反了民诉“诉啥审啥，不诉不审”的原则，也实际违反了《民事诉讼法》的相关规定，在程序上存在瑕疵，侵犯了上诉人的诉讼权益，影响了司法公正。综上，一审判决认定事实不清，违反相关法律规定，侵犯了上诉人的诉讼权益，判决不公。请求贵院查明事实，依法公断，以维护上诉人的合法权益。庭审中上诉人吴文波补充如下意见：1.通过上诉人在一审提供的证据证实了上诉人是涉案楼房及小区的实际开发者，其与土地权利人签订了土地转让合同，与无棣龙翔建筑公司签订了施工协议，后由于孙宝帮及何寿强的退出，上诉人是涉案楼房的实际权利人，上诉人的主张符合法律规定。2.通过上诉人在一审提供的交款通知单，该份通知单明确了被上诉人为涉案楼房即6号楼东单元一楼东户101室的业主购房户，该通知单由被上诉人本人签字签收，认可了双方之间楼房买卖关系的存在，该通知单明确了楼房的位置、价格、交款情况、应交楼房款项的数额、交款的时间及地点等，被上诉人签字认可了上述情况。同时依据被上诉人交款的单据，明确了是被上诉人将购房款交付给了上诉人方，、上诉人方已经由财务人员入账，并且交款单据都留有存根，这充分证实了上诉人与被上诉人之间存在楼房买卖关系，充分证明了被上诉人在一审中作了虚假陈述，以此反推上诉人的主张依法成立。如果法院认定双方的楼房买卖合同关系无效，那么被上诉人也应返还上诉人涉案楼房。张风博辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉均不能成立。1.上诉人与被上诉人互不认识，不存在房屋买卖的口头协议，上诉人在上诉状中诉称上诉人与被上诉人系朋友关系不为事实，从一审中上诉人的起诉状中可以证明上诉人对被上诉人的姓名认知错误，且没有表明相应的出生年月，住址也是错误的，可见，上诉人与被上诉人并不存在朋友关系，不存在朋友关系就房屋买卖双方达成口头协议是不符合常理的。2.即使如上诉人称的与被上诉人存在口头房屋买卖协议，一审法院判决结果也是正确的。首先，结合庭审上诉人与被上诉人的陈述及相关证据，可以证明上诉人作为个人不具有商品房销售资格，在庭审中也能证明至今涉案房屋并没有取得商品房预售许可证，其合同应是无效的。其次，如果存在口头协议，并没有确定交纳房款和交付房屋的先后顺序，被上诉人享有同时履行抗辩权，因房屋买卖没有取得预售许可证，至今房屋不能办理相应的不动产登记，也存在重大瑕疵，被上诉人也享有不安履行抗辩权，被上诉人向案外人郭维清交纳20万元购房款后，不论是郭维清还是上诉人，都没有向被上诉人交付房屋。吴文波向一审法院起诉请求：1.判令张风博在限期内支付拖欠的购房款231497元；2.诉讼费由张风博承担。一审法院认定事实：2010年，吴文波与孙宝帮、何寿强作为发起人组织中国工商银行无棣支行部分职工团购楼房，2014年10月，无棣御府润豪园A区1、2、3、4、5、6号楼房主体工程完工。审理中，吴文波提交润豪园楼房交款通知一份，以证实其与张风博之间存在商品房买卖合同关系，张风博已交房款200000元，尚欠房款231497元，对此，张风博不予认可。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，吴文波要求张风博支付购房款，但其未提供双方之间签订商品房买卖合同和张风博已交房款的证据，亦未提供证据证实其已将房屋交付给张风博，故仅凭交款通知，无法证实吴文波与张风博之间存在商品房买卖合同关系，对吴文波的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回吴文波的诉讼请求。案件受理费4772元，由吴文波负担。本院二审期间，上诉人吴文波提交如下证据：证据一、土地转让合同书复印件一份，来源：原件在上诉人起诉郭维清案件卷宗中存档。该合同系无棣县地缘置业有限公司与涉案楼房发起人组织者吴文波、孙宝帮、何寿强所签订，后孙宝帮、何寿强退出，合同的权利与义务由上诉人吴文波行使。证据二、施工合同协议书复印件一份，来源：原件在无棣龙祥建筑有限公司起诉吴文波案件卷宗中存档。证实上诉人与无棣龙翔建筑有限公司签订了涉案楼房的施工合同协议书。该两份证据均证实了上诉人系涉案楼房与小区的实际开发者和权利人，该两份证据与上诉人在一审中提交的无棣县人民法院（2018）鲁1623民初2646号民事判决书相互印证，证明上诉人吴文波为涉案楼房建设的唯一实际权利人，吴文波承担了房屋实际开发者的权利与义务，负有组织建设楼房、交付楼房、收取楼房款项等义务，收取的楼房款项及相关账目均由统一的财务会计人员负责和保管，上诉人系本案的适格主体。证据三、收据存根复印件两份，证据来源于上诉人从财务人员李建粉处复印，并由涉案楼房小区建设账目证实，法院可予以调查核实，该证据证实被上诉人向上诉人交纳了20万元的购房款（是其父亲为张学平代交），证实被上诉人是向上诉人方交纳了房款而非被上诉人在一审中主张的是向郭维清交纳款项，证明被上诉人在一审中作了虚假陈述；同时该证据可以同上诉人在一审中提交的缴款通知书相互印证，证实被上诉人与上诉人之间存在实际的楼房买卖合同关系，上诉人向被上诉人主张权利是合理合法的。如法院认定双方之间楼房买卖合同关系无效，那么被上诉人也应返还上诉人涉案的楼房。被上诉人张风博质证称：对证据一，因被上诉人并不是合同当事人，也不是合同的参与人，对真实性不发表质证意见，不论上诉人是否是润豪园的唯一权利人，也不能证明与被上诉人存在房屋买卖合同关系，此证据与本案无关联。从两份合同可以证明即使存在口头合同，当时房屋没有建设完成。对证据二，上诉人称系润豪园的实际经营人和所有人，证据来源于财务应当提交原件而不是复印件，被上诉人交付20万元房款是事实，交付的对象和房屋买卖的主体均不是上诉人而是郭维清。上诉人称如果认为合同无效应返还房屋是没有道理的，上诉人交纳20万元购房款后，因房屋迟迟未能交付，被上诉人的父亲张学平找郭维清协调，后郭维清将20万元购房款返还，其余向被上诉人支付了5万元赔偿款，上诉人和郭维清均没有向被上诉人交付房屋，要求被上诉人返还房屋没有道理。被上诉人张风博在二审未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据双方当事人在本案一、二审中的陈述，被上诉人张风博认可其父曾向案外人郭维清交纳20万元购房款，后因不能交房，案外人郭维清将20万元退还给了被上诉人张风博之父并补偿5万元，而被上诉人张风博并不认可其与上诉人吴文波之间存在房屋买卖合同关系。在二审中，上诉人吴文波提交了土地转让合同书复印件、施工合同协议书复印件、收据存根复印件，上诉人吴文波所提交的土地转让合同书及施工合同协议书复印件体现了涉案房屋开发建设的流程，收据存根复印件虽能体现出被上诉人张风博之父曾交纳购房款的事实，但该收款收据并不能具体明确地体现出与被上诉人张风博存在房屋买卖关系的对方主体系吴文波，且法律关系一经形成，并非不可变更或消灭，上诉人吴文波所提交的收款收据不足以证实其与被上诉人张风博之间存在房屋买卖合同关系。经综合审查上诉人吴文波在本案一、二审中所提交的证据，均不足以证实上诉人吴文波与被上诉人张风博之间存在房屋买卖关系，上诉人吴文波要求被上诉人张风博支付购房款，法律依据不足。根据谁主张谁举证的基本原则，上诉人吴文波作为本案的原告，其所提供的证据不足以支持其诉讼主张，应承担举证不能的不利后果。一审法院驳回上诉人吴文波的诉讼请求正确，上诉人吴文波的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9544元，由上诉人吴文波负担。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  李添珍审判员  吴金魁二〇二〇年三月二日书记员  韩 静