哈尔滨铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2020）黑71民终4号上诉人（原审被告）：牡丹江铁路房地产综合开发公司，住所地牡丹江市西安区光华街772号。法定代表人：费朴，该公司经理。委托诉讼代理人：陈志国，男，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：牡丹江市坤鹏物业管理有限责任公司，住所地牡丹江市东安区江南新城区中俄科技信息产业园孵化中心18号楼2楼。法定代表人：谷艳华，该公司经理。委托诉讼代理人：宋洋，黑龙江龙广律师事务所律师。上诉人牡丹江铁路房地产综合开发公司（以下简称牡丹江铁房开发公司）因与被上诉人牡丹江市坤鹏物业管理有限责任公司（以下简称牡丹江坤鹏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服牡丹江铁路运输法院（2019）黑7102民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牡丹江铁房开发公司的委托诉讼代理人陈志国、被上诉人牡丹江坤鹏物业公司的委托诉讼代理人宋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牡丹江铁房开发公司上诉请求：撤销牡丹江铁路运输法院（2019）黑7102民初34号民事判决，驳回牡丹江坤鹏物业公司的诉讼请求，并由牡丹江坤鹏物业公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：牡丹江铁房开发公司未能找到牡丹江坤鹏物业公司举示的双方于2006年11月25日签订的《绥虎牡地区物业补充协议》）（以下简称《物业补充协议》）的原件，且该证据形式要件存在重大缺陷，协议中牡丹江铁房开发公司公章部分有缺失、无编码。因此，该证据真实性无法确认，不能作为支持牡丹江坤鹏物业公司诉讼请求的证据使用。此外，从该协议签订时间看，牡丹江坤鹏物业公司的起诉已超过诉讼时效期间。牡丹江坤鹏物业公司答辩称，牡丹江铁房开发公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。牡丹江坤鹏物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令牡丹江铁房开发公司履行合同，为牡丹江坤鹏物业公司办理牡丹江市解放路铁路高层前面多层17号门市（具体地址：牡丹江市解放路1号楼17号）、牡丹江市解放路高层前面多层负7号（具体地址：牡丹江市解放路1号楼半地下负7号）、虎林市北苑小区6号车库（具体地址：虎林市北苑小区5号楼平房车库0单元6号车库）、虎林市北苑小区7号车库（具体地址：虎林市北苑小区5号楼平房车库0单元7号车库）、虎林市北苑小区211号住宅（具体地址：虎林市北苑小区11号楼2-101室）、牡丹江市桥北铁路五宿舍1号楼341室（具体地址：牡丹江市铁路五宿舍1号楼3单元401室）、牡丹江市桥北铁路五宿舍2号楼302室（具体地址：牡丹江市铁路五宿舍2号楼10单元302室）、牡丹江市桥北铁路五宿舍3号楼1号门市（具体地址：牡丹江市铁路五宿舍3号楼0单元1号）、牡丹江市桥北铁路五宿舍3号楼3号门市（具体地址：牡丹江市铁路五宿舍3号楼0单元3号）、牡丹江市桥北铁路五宿舍3号楼23号门市（具体地址：牡丹江市铁路五宿舍3号楼0单元23号），共10套房产的产权登记；2.案件受理费由牡丹江铁房开发公司负担。对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。关于牡丹江铁房开发公司提出《物业补充协议》上该公司所盖公章不完整、真实性无法确定的答辩意见，牡丹江坤鹏物业公司已提交中国人民解放军第二一一医院司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》（以下简称二一一医院《司法鉴定意见书》），其鉴定意见为该份《物业补充协议》上的印章与2008年度《企业法人年检报告书》中使用的印章系同一枚印章盖印，同时牡丹江坤鹏物业公司还出具了（2018）黑7102民初1号生效判决书一份，对该《物业补充协议》的真实性已予以确认，而牡丹江铁房开发公司未提交证据证明该协议的签订、履行中存在虚假。故一审法院对牡丹江坤鹏物业公司提交的《物业补充协议》的真实性予以采信。关于牡丹江铁房开发公司提出牡丹江坤鹏物业公司起诉已超过诉讼时效期间的答辩意见，一审法院认为，牡丹江铁房开发公司签订《物业补充协议》，并按照协议将约定房产交付给牡丹江坤鹏物业公司占有、使用至今的事实，足以表明牡丹江铁房开发公司有转移房产所有权的意思表示。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，物权转移不仅是转移实际占有，还包括办理权属登记，二者同为主合同义务，牡丹江铁房开发公司交付房产后，应当为对方办理权属登记。牡丹江坤鹏物业公司依据协议占有，已经取得了约定房产的物权权利，现请求牡丹江铁房开发公司办理权属登记，属于物权请求权，不受诉讼时效规定的限制。故牡丹江铁房开发公司的答辩意见一审法院不予支持。《物业补充协议》是双方在平等自愿、充分协商基础上签订的，依法成立；协议内容不违反法律禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，牡丹江铁房开发公司尚未履行的合同义务，应当继续履行，即应当为牡丹江坤鹏物业公司办理约定房产的权属登记，取得不动产权属证书。综上所述，牡丹江坤鹏物业公司的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、牡丹江铁房开发公司于判决发生法律效力之日起三十日内，为牡丹江坤鹏物业公司办理牡丹江市解放路铁路高层前面多层17号门市(房屋面积为245.08平方米)，牡丹江市解放路铁路高层前面多层负7号（房屋面积为68.00平方米），虎林市北苑小区6号、7号车库、211号住宅（房屋总面积为151.55平方米），牡丹江市桥北铁路五宿舍1号楼341室、2号楼302室（房屋总面积为152.25平方米），3号楼1号、3号、23号门市（房屋总面积为158.90平方米），共计10套房产的权属登记；二、案件受理费21450元，减半收取计10725元（牡丹江坤鹏物业公司已预交），由牡丹江铁房开发公司负担，于判决发生法律效力之日起十日内给付牡丹江坤鹏物业公司。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2006年11月10日，争议双方签订《坤鹏家园小区委托物业管理协议书》（以下简称《物业管理协议》），由牡丹江坤鹏物业公司对牡丹江铁房开发公司开发的牡丹江坤鹏家园小区物业进行管理并约定可以签订补充协议。牡丹江铁房开发公司在协议上加盖公章（合同专用章），该公司时任法定代表人李典在协议上签字，并盖有工作人员刘富勤工作用章。牡丹江坤鹏物业公司在该协议上加盖公司公章，并由工作人员张向利签字。2006年11月25日，双方又签订《物业补充协议》，以案涉10套房产在内的25套房产的产权权属（房屋面积共2226.32平方米、价值310万元）抵（偿）牡丹江坤鹏物业公司进入牡丹江铁房开发公司所属小区（绥芬河、虎林、牡丹江解放路铁路高层、牡丹江桥北铁路五宿舍四个区域）的房屋质量共性问题维修解决费用，上述房产产权归牡丹江坤鹏物业公司所有，前述小区所发生的一切问题均由牡丹江坤鹏物业公司负责按规定解决，与牡丹江铁房开发公司无关。随后，《物业补充协议》约定的房产均交由牡丹江坤鹏物业公司实际占有、使用至今。2018年6月22日，牡丹江铁路运输法院做出（2018）黑7102民初1号民事判决，认定本案所涉《物业补充协议》真实有效，判令牡丹江铁房开发公司根据《物业补充协议》的约定，协助牡丹江坤鹏物业公司办理绥芬河地区15套房产的权属登记。2019年8月5日，牡丹江铁路运输法院作出（2018）黑7102执29号《结案通知书》，告知案涉双方（2018）黑7102民初1号民事判决已强制执行完毕。2019年9月20日，牡丹江坤鹏物业公司向一审法院提起诉讼，请求一审法院根据《物业补充协议》的约定，判令牡丹江铁房开发公司为该公司办理案涉牡丹江、虎林地区共10套房产的权属登记，并承担本案诉讼费。在本案二审庭审中，双方当事人对牡丹江坤鹏物业公司将包括涉案10套房产在内的25套房产以物抵债并实际交付给牡丹江坤鹏物业公司占有、使用这一事实，均无异议。本院认为，本案争议焦点为，牡丹江铁房开发公司是否应为牡丹江坤鹏物业公司办理案涉10套房产的权属登记。《物业管理协议》、《物业补充协议》系牡丹江铁房开发公司、牡丹江坤鹏物业公司之间的真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，对缔约双方均具有法律约束力，双方应当按照上述二协议约定的内容履行相应义务。关于《物业补充协议》真实性的问题。根据《物业管理协议》的约定，就未尽事宜等事项，缔约双方可以签订书面补充协议。牡丹江铁房开发公司虽然认为因该公司不能找到相应文件，且牡丹江坤鹏物业公司提供的证据具有盖章不完整等形式要件的缺陷，不能确认《物业补充协议》的真实性。但二一一医院对《物业补充协议》中加盖的牡丹江铁房开发公司公章的鉴定意见为，该印章与工商档案部门存档的文件中牡丹江铁房开发公司加盖的印章是同一印章，且已经生效并执行完毕的（2018）黑7102民初1号案件亦对案涉《物业补充协议》的真实性进行了确认，而牡丹江铁房开发公司在前案与本案一审中均未对二一一医院的鉴定意见申请重新鉴定，也未要求鉴定人出庭接受质询，又未举示证据否定《物业补充协议》的真实性，本院对《物业补充协议》的真实性予以确认。故该公司关于《物业补充协议》不能作为支持牡丹江坤鹏物业公司诉讼请求的证据的主张，无证据佐证，不予支持。关于《物业补充协议》约定的内容是否应予履行的问题。根据《物业补充协议》的约定，因牡丹江铁房开发公司不能支付相关房屋质量共性问题维修解决费用，该公司将包含案涉10套房产在内的25套房产的产权权属交给牡丹江坤鹏物业公司抵偿维修费用。《物业补充协议》系代物清偿的实践合同，其是否产生了法律上的效果，应以当事人一方是否有实际交付标的物的行为为标准。二审庭审中，争议双方对牡丹江铁房开发公司已向牡丹江坤鹏物业公司交付案涉房产、案涉房产至今仍归牡丹江坤鹏物业公司占有、使用等事实均予以认可。故，牡丹江铁房开发公司向牡丹江坤鹏物业公司交付代物清偿的房产这一行为能够证明该公司对《物业补充协议》约定的内容是认可的，并已实际履行了部分义务。关于牡丹江坤鹏物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题。案涉房产的权属登记问题涉及物权请求权，依法不适用诉讼时效规定的限制，一审法院对此论述清楚，二审不再赘述。因此，一审法院判令牡丹江铁房开发公司依照《物业补充协议》的约定为牡丹江坤鹏物业公司办理案涉10套房产的权属登记，于法有据，并无不当，应予支持。综上所述，牡丹江铁路房地产综合开发公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21450.00元，由上诉人牡丹江铁路房地产综合开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  滕大伟审判员  刘天沐审判员  聂春艳二〇二〇年三月十三日法官助理李思一书记员崔芳瑶附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。