辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终621号上诉人（原审被告）：中房集团营口置业有限公司，住所地鲅鱼圈区熊岳镇大铁村金沙滩澜湾B区3号楼2号网点。负责人：张希兴，公司总经理。委托诉讼代理人：衣福臣，辽宁名崛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王月，女，1973年7月7日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：刘石禄，辽宁成启律师事务所律师。上诉人中房集团营口置业有限公司（以下简称中房集团）因与被上诉人王月房屋买卖合同纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院（2019）辽0804民初3161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。中房集团上诉请求：一、请求撤销一审判决中第一项，并依法改判被上诉人承担逾期办理房屋权属登记备案违约金3470.65元；二、请求一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清、适用法律存在错误。1.原审法院关于逾期办理房产证的违约金的计算标准存在错误。根据上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，违约金应按已付房价款的1%计算，但原审仅以该标准相较银行利率和被上诉人的损失明显过低，参照其他同类案件，将违约金提高到已付购房款的日万分之一计算。这与上诉人与被上诉人之间订立的《商品房买卖合同》规定不一致，违反合同约定；2.违约金的诉讼时效是三年，诉争房产可以办理房产登记的时间是2018年6月6日。在符合办理条件时，上诉人已经及时通知被上诉人可以办理房产证，而被上诉人因为自己原因在2019年4月30日才办理房产证，所以原审在认定违约金计算时间上是不对的。应将2018年6月6日至2019年4月30日的时间扣除，即应为2016年5月9日至2018年6月6日，共计758天，而非预审认定的2016年5月9日至2019年4月30日。综上所述，请求法院严格依据法律规定，予以判决。王月辩称，一、原审法院以被上诉人向上诉人已付购房款的日万分之一计算，判令上诉人向被上诉人支付相应逾期办理房屋产权证的违约金是适当的。而被上诉人与上诉人所签订的《商品房买卖合同》中，虽然约定的违约金是按已付购房款的百分之一计算，但这种计算方式完全是上诉人一方所单方确定的，并未征得被上诉人的同意，系霸王条款，且明显显失公正。而原审法院所确定的违约金计算方式是公正公平的；二、上诉人在上诉状中称其在2018年6月6日就可以为被上诉人办理房屋产权证是没有相应证据予以支持的。对此，原审判决也认定上诉人辩称在2018年6月6日可以办理房照并通知被上诉人一节，因上诉人提交的证据不足以充分证明其主张，故本院不予采纳。被上诉人一方在原审法院开庭审理此案时，曾当庭向法庭提交了一份录像光盘，此光盘的内容是在2019年4月8日，被上诉人等众多业户去上诉人的售房处催问为业主办房屋产权证的一事，而当时上诉人的相关负责人答复称暂时还不能为被上诉人等金沙澜湾G区的业户办理房屋产权证。此证据充分证明了上诉人所称的其在2018年6月6日，就可以为被上诉人等金沙澜湾G区的业户办理房屋产权证是根本不存在的事实。因此，上诉人认为应从2016年5月9日至2018年6月6日期间的天数，计算给付被上诉人违约金，显然无事实及法律依据，不应得到二审法院的支持；三、被上诉人认为，根据合同约定，上诉人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料，报产权登记机关备案，逾期应承担违约责任。而上诉人却一拖再拖，在此期间被上诉人不间断的多次催问且上访，直到2019年4月30日，被上诉人才办理了房屋产权证。因此，被上诉人认为，上诉人应从将房屋交付给被上诉人后的一年内，即2013年11月4日起计算违约金，直到2019年4月30日。被上诉人认为原审法院认定被上诉人从2013年11月5日至2016年5月8日期间的违约金诉请已超过诉讼时效，是不正确的。因为由于上诉人的原因，被上诉人始终未能如期办理房屋产权证，直至到2019年4月30日，因此，上诉人的请求上诉人给付违约金的诉请并未超过诉讼时效。王月向一审法院起诉请求：一、判令被告支付房屋差平款99元；二、判令被告支付逾期交房1457.6元；三、判令被告支付逾期办证违约金70869.65元，违约金以购房款347060元为基数，自2013年10月1日起至2019年4月30日止，按日万分之一计算；四、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年5月19日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于营口市鲅鱼圈区房屋，每平方米4959.5元，总房款为347165元(后更改为347065元)。合同第八条约定，被告应当在2012年10月1日前将房屋交付原告。第九条约定，如被告逾期交房，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付放款万分之二的违约金。第十条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：原告不退房，被告按已付房款价的1%向原告支付违约金。另查，原告已全额交纳房款，并于2012年11月8日开具了购房发票，发票记载的房屋面积为70平方米，金额347165元。原告于2012年11月9日办理房屋入住手续，并自认被告于2019年4月30日协助其办理了该房屋的产权登记手续。2019年5月7日，原告领取了该放的不动产权证书，证书记载的房屋面积为69.98平方米。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。关于原告诉请的房屋差平款99元，有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，被告应当在2012年10月1日前将房屋交付原告，逾期应承担合同约定的违约责任。被告于2012年11月9日向原告交付房屋，故其应自2012年10月2日起按照合同约定的标准向原告支付逾期交房违约金。根据《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，被告提出原告的请求超过诉讼时效的抗辩，原告未能提供充分证据证明存在诉讼时效中止或中断的事由，原告于2019年5月9日通过本院向被告主张权利，已经超过诉讼时效，故对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期应承担违约责任。被告于2012年11月9日交付房屋，应在360日内即2013年11月4日前将办理权属登记需由被告提供的资料报登记机关备案，现原告于2019年4月30日才办理了诉争房屋的产权登记手续，故被告应支付原告逾期办理房屋不动产权证违约金。关于违约金的计算标准，合同约定按照原告已付房价款的1%计算，根据被告的违约情形，该违约金标准相较银行利率和原告的损失明显过低，故参照其他同类案件，本院酌定违约金按照原告已付购房款的日万分之一计算。根据《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，被告提出原告的请求超过诉讼时效的抗辩，原告提供的证据不足以充分证明存在诉讼时效中止或中断的事由，原告于2019年5月9日通过本院向被告主张权利，其中2013年11月5日至2016年5月8日期间的违约金诉请已超过诉讼时效，不予支持；2016年5月9日至2019年4月30日期间的I约金，即347065元×1/10000/天×1086天=37691元，符合法律规定，予以支持。关于被告辩称在2018年6月6日可以办理房照并通知原告一节，因被告提交的证据不足以充分证明其主张，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下：一、被告中房集团营口置业有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告王月房屋面积差价款99元；二、被告中房集团营口置业有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告王月逾期办理房屋权属登记备案违约金37691元；三、驳回原告王月的其他诉讼请求。案件受理费1611元，由原告负担770元，由被告中房集团营口置业有限公司负担841元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，本案争议焦点为：1、逾期办证的违约金计算标准；2、逾期办证期间如何认定。关于逾期办证的违约金计算标准问题，上诉人主张以双方合同约定的违约金计算标准即已付购房款的1%计算，但该标准明显低于逾期办证为被上诉人造成的损失，原审该案违约情况并参照其他同类案件,酌定以房屋价款的日万分之一计算违约金并无不妥。关于逾期办证期间如何认定问题，上诉人主张诉争房屋自2018年6月6日起便能够办理不动产权属证书，但其在原审及本院二审过程中均未能提交相关证据证明此节。其在另案中提交的其他房屋能够在该时间节点后办理房屋权属证书的证据并不能够推定本案诉争房屋亦能在此时便可以办理房屋权属证书。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人中房集团营口置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  韩爱娟审判员  周贵祥审判员  朱隆升二〇二〇年三月十九日法官助理王海平书记员崔芷瑶