广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终173号上诉人（原审原告）：冯铭洪，男，1949年3月6日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：冯靖敏，广州金鹏（荔湾）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市建筑置业有限公司（以下简称建筑置业公司），住所地广州市越秀区。法定代表人：赵秋虎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁耀逵，该公司职员。原审第三人：广州市惠城房地产发展有限公司（以下简称惠城公司），住所地广州市荔湾区康王路。法定代表人：邝建洪。上诉人冯铭洪因与被上诉人建筑置业公司，原审第三人惠城公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人冯铭洪的委托诉讼代理人冯靖敏、被上诉人建筑置业公司的委托诉讼代理人丁耀逵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯铭洪上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判建筑置业公司及惠城公司协助冯铭洪按照房屋实测面积办理广州市荔湾区xx路xxx号之三xxxx房的权属登记手续；2、建筑置业公司及惠城公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、冯铭洪与建筑置业公司及惠城公司签订的协议中约定安置承租人夏金胜的xxxx房为冯铭洪回迁房屋。二、《调解书》中约定回迁建筑面积不小于95.63平方米和27.5平方米，且未要求冯铭洪补偿。可知调解书中的约定是冯铭洪自愿放弃高额临迁费及补偿金，建筑置业公司及惠城公司则回迁增大面积之房屋予冯铭洪且不再收取冯铭洪房屋面积差价款，故一审判决认为三方之间存在房屋面积偏差作价结算问题属于认定事实错误。三、一审判决未明确认定冯铭洪享有三套回迁房屋（包括增大面积）的全部产权属于认定事实不清。四、一审判决不予认定xxxx房为冯铭洪回迁房屋，即未经承租人夏金胜同意的情况下终止冯铭洪与承租人之间的租赁关系，已侵害承租人之权益。五、冯铭洪本来不需补缴房款即可办理xxxx房、xxxx房的房产证，但经协商已就该两房补缴房款39万多元，故xxxx房应被认定为其回迁房屋方能显示公平。建筑置业公司辩称：不同意冯铭洪的上诉请求。一审判决合理合法，且建筑置业公司已执行一审判决，冯铭洪亦付清了增大面积款并办理了不动产权证，建筑置业公司已履行完毕与冯铭洪于2000年3月10日签订的两份《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的所有义务，合同终止。惠城公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2019年9月16日，冯铭洪向一审法院提起本案诉讼，请求判令：建筑置业公司和惠城公司协助冯铭洪按照实测面积办理广州市荔湾区xx路xxx号之三xxxx房、xxxx房、xxxx房的房地产权证并登记在冯铭洪名下，建筑置业公司及惠城公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：原广州市荔湾区xx路xxx街x号二、三楼房屋（建筑面积88.63平方米）、原广州市荔湾区xx路xxx街x号后座地下房屋（建筑面积27.5平方米）是冯铭洪之房产。夏金胜为冯铭洪租客。1992年10月18日，冯铭洪（乙方）与广州市房屋拆建工程公司（甲方）签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，约定拆除乙方座落在荔湾区xx路xxx街x号房屋，其中自住建筑面积98.0135平方米；甲方应按拆迁房屋补偿协议书规定于1995年12月30日前在xx路甲方征用地段回迁新建楼A号第4、5层南向偏东房屋，建筑面积123.0135平方米；乙方要求4楼88平方米、5楼35.0135平方米；回迁时继续出租建筑18平方米给夏金胜居住；乙方以500元/平方米向甲方购买7平方米建筑面积，回迁前缴清款，产权归乙方所有。2000年3月10日，冯铭洪（乙方）与建筑置业公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（协议书一），约定：乙方同意甲方拆除原广州市荔湾区xx路xxx街x号二、三楼房屋；甲方将自有的座落在荔湾区xx路新建回迁楼第4、5层南向偏东的房屋；建筑面积为95.63平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按实际分摊在内）；原址建筑面积与甲方调换面积相差7平方米，乙方根据规定以500元/平方米标准计算，付给甲方3500元，于回迁前付清；甲方应于2001年12月31日前将自有房屋交付乙方；逾期交房按每超期一天按规定标准向乙方承担违约责任；另约定逾期回迁的临迁补助费等等。该协议于2000年6月22日经备案。同日，冯铭洪（乙方）与建筑置业公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（协议书二），约定：乙方同意甲方拆除原广州市荔湾区xx路xxx街x号后座地下房屋；甲方将自有的座落在荔湾区xx路新建回迁楼第4、5层南向偏东的房屋；建筑面积为27.5平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按实际分摊在内）；甲方应于2001年12月31日前将自有房屋交付乙方；逾期交房按每超期一天按规定标准向乙方承担违约责任；合同无增大面积约定，亦无约定逾期回迁的临迁补助费等等。该协议于2000年6月22日经备案。2006年7月20日，冯铭洪依据上述协议向一审法院提起两案诉讼，要求建筑置业公司及惠城公司尽快安排回迁，其中在与协议一相关诉讼中，冯铭洪除回迁外还请求临迁补助费等。一审法院作出（2006）荔法民三初字第176x号民事调解书，确认冯铭洪、建筑置业公司及惠城公司达成协议为：1.建筑置业公司与惠城公司安排冯铭洪回迁原广州市xx路xxx街x号房屋地段回迁楼（回迁建筑面积不小于95.63平方米，在实际安置时视具体情况合理调整）；2.建筑置业公司与惠城公司向冯铭洪支付自1999年2月24日起至2006年8月31日的临迁费，以及从2006年9月1日至实际回迁之日止的逾期回迁补助费；3.建筑置业公司与惠城公司向冯铭洪支付自2002年1月1日至回迁之日止的延期回迁违约金；4.受理费由建筑置业公司及惠城公司承担。一审法院作出（2006）荔法民三初字第1767号民事调解书，确认冯铭洪、建筑置业公司与惠城公司达成协议为：1.安排冯铭洪回迁原广州市xx路xxx街x号地段回迁楼（回迁建筑面积不少于27.5平方米，在实际安置时视具体情况合理调整）；2.受理费由建筑置业公司及惠城公司承担。2008年12月27日，广州市国土房管局代表回迁户进行房源摇珠。惠城花园项目回迁安置工作办公室依据摇珠结果出具三份《房源摇珠结果确认书》。其中两份摇珠人信息为“冯铭洪、毛兴”、原承租人为空白的确认书上安置地址分别为惠城花园280x号、1712号；摇珠人信息为“冯铭洪、毛兴”、原承租人为“夏金胜”的确认书上安置地址为惠城花园2003号。三份确认书均有冯铭洪签收记录。冯铭洪主张的涉案三套房屋至今未办理权属变更登记手续。一审法院去函惠城花园项目回迁安置工作办公室，询问回迁相关情况。该办回复（下称复函）主要内容如下：冯铭洪回迁至xxxx房及xxxx房；上述两房面积分别大于95.63平方米及27.5平方米；原承租人夏金胜回迁的xxxx房为膨胀面积，其为膨胀户；xxxx房为惠城公司所有；该办所开具的《证明》表明280x号、2003号、1712号三套房屋产权均为惠城公司所有。冯铭洪与建筑置业公司就该份复函进行了质证。一审法院至xxxx房张贴权利人告知书，至权利登记之日未有人员前来登记权利。一审法院认为：冯铭洪与建筑置业公司签订的两份《广州市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。惠城公司作为上述用地使用人，应共同承担合同约定的办证义务。现涉案xxxx房、xxxx房系冯铭洪回迁房屋无异议。关于xxxx房是否应为冯铭洪回迁房屋的问题。1.综合冯铭洪、建筑置业公司拆迁安置合同内容、诉讼行为及履行情况，冯铭洪应回迁至两套房屋。冯铭洪被拆迁的原址房屋系有两个独立房产证的房屋，且与建筑置业公司签订的亦系两个拆迁合同，至诉至法院达成协议的亦是分别不少于95.63平方米及27.5平方米两个建筑面积。按回迁常理，冯铭洪只要回迁分别于大于或等于95.63平方米及27.5平方米的两间房屋即可。现根据冯铭洪提供的《房屋建筑面积测绘成果报告书》中所载xxxx房总面积为109.4967平方米、xxxx房总面积为53.1461平方米、xxxx房面积为36.6564平方米。显然，xxxx房及xxxx房在面积上已符合调解书中的约定要求。2.对原承租人夏金胜租赁面积的约定应理解为保护原承租人租赁权所作出的另行安置处理约定。《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》中载“回迁时继续出租建筑18平方米给夏金胜居住”。该条款写于冯铭洪要求建筑置业公司回迁具体楼层具体面积的条款之后。若冯铭洪要在自己所要求的面积内继续履行租赁关系，则不必要将承租人问题作为独立条款约定，因此该条款实为冯铭洪要求建筑置业公司在自己回迁房屋之外另行安置承租人。3.复函表明，xxxx房为膨胀面积；原承租人夏金胜为膨胀户；xxxx房产权为惠城公司所有。因此该办于2010年所开具的《证明》不能说明惠城公司放弃了xxxx房的产权。故冯铭洪主张xxxx房产权的依据不足，不予支持。由于涉案房屋尚未办理房地产权属证书，房屋准确面积尚不明确。冯铭洪对面积偏差作价结算问题的主张，应在取得房地产权属证后，由冯铭洪、建筑置业公司及惠城公司协商解决或循法律途径解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《关于适用的解释》第二百三十六条的规定，于2019年11月22日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市建筑置业有限公司、第三人广州市惠城房地产发展有限公司协助原告冯铭洪办理广州市荔湾区xx路xxx号之三xxxx房的权属登记手续。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市建筑置业有限公司、第三人广州市惠城房地产发展有限公司协助原告冯铭洪办理广州市荔湾区xx路xxx号之三xxxx房的权属登记手续。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告广州市建筑置业有限公司负担25元，第三人广州市惠城房地产发展有限公司负担25元。二审中，上诉人冯铭洪提交了以下证据：1、临迁费、逾期回迁补助费、延期回迁违约金计算表，拟证明被上诉人建筑置业公司截止2019年12月拖欠上诉人冯铭洪临迁费等款项超过40万元；2、收款收据以及xxxx房、xxxx房的房产证，拟证明上诉人冯铭洪已就xxxx房、xxxx房的增大回迁面积补交房款，被上诉人建筑置业公司已协助上诉人冯铭洪办理了该两房的房产证，被上诉人建筑置业公司拖欠上诉人冯铭洪40多万元临迁费等款项足以抵充xxxx房的房款；3、房屋租赁登记备案证明、xxxx房的水电费发票，拟证明xxxx房现由上诉人冯铭洪占有使用；4、回迁安置通知书，拟证明2010年被上诉人建筑置业公司及原审第三人惠城公司已实际将xxxx房交付给上诉人冯铭洪使用，当时双方已达成合意，该房为上诉人冯铭洪的回迁房。被上诉人建筑置业公司质证认为：证据1由法院核实真实性；对证据2的真实性无异议；证据3不能证明上诉人冯铭洪是xxxx房的权属人；确认证据4的真实性，但该证据并非产权证明，且载明xxxx房是回迁安置房而非回迁补偿。二审中，被上诉人建筑置业公司提交了以下证据：《广州市国土资源和房屋管理局会议纪要》、回迁通知、上诉人冯铭洪与惠城花园项目回迁安置工作办公室于2019年12月10日签订的《补充协议》、与上诉人冯铭洪居住同一地段的另一被拆迁人陈泰明的补充协议，拟证明被上诉人建筑置业公司与上诉人冯铭洪双方已确认办理了xxxx房、xxxx房的房产证及对增大面积的补缴费用，xxxx房与上诉人冯铭洪无关，陈泰明的情况与上诉人冯铭洪一致。上诉人冯铭洪质证认为：回迁安置办公室2010年通知上诉人冯铭洪回迁至xxxx房，实际是履行了调解书的回迁义务；被上诉人建筑置业公司确实办理了xxxx房、1727房的房产证，但不表示上诉人冯铭洪放弃xxxx房的所有权；上诉人冯铭洪签订的《补充协议》不能成为其放弃xxxx房的产权的意思表示；陈泰明的补充协议与本案无关。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人冯铭洪与被上诉人建筑置业公司签订的两份《广州市房屋拆迁补偿协议书》合法有效正确，本院予以确认。现双方对涉案xxxx房、xxxx房是上诉人冯铭洪回迁房屋并无异议，且双方均确认该两房屋的权属已登记至上诉人冯铭洪名下，上诉人冯铭洪亦已补缴了该两房屋的增大回迁面积的房款。双方争议的焦点在于xxxx房是否应为上诉人冯铭洪回迁房屋、该房产权应否归属上诉人冯铭洪。一审判决已就对上诉人冯铭洪主张xxxx房产权不予支持的理据作了详细、充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述，予以确认。上诉人冯铭洪主张其是以放弃被上诉人建筑置业公司拖欠其的临迁补助费等费用为条件才与被上诉人建筑置业公司达成了（2006）荔法民三初字第1767、176x号两份民事调解书以取得xxxx房的所有权，但其在二审庭询中承认其对此并无证据证明。被上诉人建筑置业公司在一审中亦表示上述两份民事调解书的内容并无约定临迁费抵回迁增大面积款，双方也无关于临迁费抵回迁增大面积款的约定，若上诉人冯铭洪要追讨临迁费可另案主张。因此，上诉人冯铭洪的上述主张缺乏事实依据，本院不予采纳。事实上，根据被上诉人建筑置业公司在二审中提交的上诉人冯铭洪与惠城花园项目回迁安置工作办公室于2019年12月10日签订的《补充协议》的约定内容，上诉人冯铭洪的回迁安置房即为xxxx房、xxxx房，该证据与涉案两份《广州市房屋拆迁补偿协议书》、上述两份民事调解书以及惠城花园项目回迁安置工作办公室在一审中出具给一审法院的复函相互印证。故上诉人冯铭洪关于xxxx房是其回迁安置房、该房权属归其所有的上诉意见不成立，本院不予支持。综上，上诉人冯铭洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人冯铭洪负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年三月二十四日书记员  彭文悦书记员  区敏儿