安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖04民终1670号上诉人（原审原告）：淮南市联达驾驶员培训有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区安成镇泉山村南山下新村，统一社会信用代码91340400MA2N9Q3F32。法定代表人：屈成双，该公司经理。委托诉讼代理人：邓传虎，安徽铸志律师事务所律师。上诉人（原审被告）：淮南联合大学，住所地安徽省淮南市田家庵区洞山西路，统一社会信用代码12340400485319668G。法定代表人：李辉，该校校长。委托诉讼代理人：胡艳丽，安徽竞合律师事务所律师。上诉人淮南市联达驾驶员培训有限公司（以下简称：联达公司）与上诉人淮南联合大学（以下简称：淮南联大）租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2018）皖0403民初4101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月13日公开开庭审理了本案。上诉人联达公司的法定代表人屈成双及其委托诉讼代理人邓传虎，上诉人淮南联大委托诉讼代理人胡艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联达公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项内容；2.依法改判淮南联大支付联达公司可得利益（经营）损失人民币360万元，设备按购置时价格赔偿，再行赔付人民币269600元，赔偿工程造价漏（错）算差额人民币625210.48元，合计人民币4494810.48元；3.一、二审诉讼费及鉴定、评估费用均由淮南联大承担。事实和理由：2014年初,为了筹建驾校从事驾驶员培训业务,该公司关联方与淮南联大分别签署了场地和办公场所租赁合同。租赁合同生效后,公司关联方遂投入资金进行场地建设、办公场所装修。并随即招聘、培训业务人员、教练员,投放广告,招收学员。经过近一年时间的建设、筹备,驾校经营渐入正轨时,2016年8月淮南联大的一纸通知使驾校陷入一片混乱。因淮南联大在出租场地、办公场所给联达公司时，未在政府主管部门办理手续,被政府主管部门责令改正,又因学校新任主要领导的态度,不是完善土地出租手续而是在联达公司处张贴通知要求停止经营。联达公司随即和学校协商,联达公司为经营投资巨大,如此停业损失严重且驾驶员培训是个过程,驾校已招、正在培训的学员也可能会引起“群发性事件”。但淮南联大根本无人与联达公司协商善后,而是自2016年6、7月开始,为迫使联达公司停业强行采取“随意张贴取缔性通知”“堵门”“断断续续停水停电”，直至2017年彻底停水停电,从而迫使联达公司停业。该公司无奈为减少损失、避免事态激化只能赔偿、遣散驾校工作人员,退回已报名未培训结束学员的学费，损失惨重。1.联达公司认为,一审判决对联达公司可得利益(经营)损失不予认定，既违反法律规定,也显失公平。《合同法》113条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。联达公司相关方在与淮南联大所签租赁合同中明确约定租赁目的就是开办驾校从事经营活动，上诉人在租赁合同生效后对租赁物的使用也是开办驾校从事经营活动，一审鉴定、评估工程造价及资产价值3806829.52元,实际联达公司投入远不止这380余万元。现因淮南联大的违约行为致经营活动无法得到实现,其应承担联达公司“合同履行后可以获得的利益”损失。对于一审判决书中所谓“仅依据现有资料无法估算原告预期经营情况及收益”的表述联达公司无法认可,联达公司认为人民法院完全可以按周边驾校的平均利润率或安徽省统计局颁布的第三产业利润率测算上诉人的可得利益(经营)损失,或最底限也该按国家央行的同期贷款利率测算可得利益(经营)损失。2.一审判决书认定“因评估的资产、设备均可由原告带走”而免除淮南联大部分赔偿损失有违客观事实也显示公平。租赁法律关系是租赁期满后,租赁物内添置物有约定按约定办理,没有约定由承租人自行搬离。但该规定是限于租赁合同正常履行届满,而不是因违约解除。本案双方签署租期八年的租赁合同,为了实现合同目的开办驾校而在租赁场所内添置了大量的物品,且这些物品不开办驾校是没使用价值或使用价值严重受损的,比如驾校培训用车辆、安装考试系统的电脑及数十台空调(残值已可能不够拆除费用)、电动大门等。由于淮南联大违约致这些本预计使用八年租期或更长期限的物品现实际仅使用几个月、空闲了数年,这些物品损失系对方违约行为所致直接损失,显应当由淮南联大全额赔付而不是由联达公司“带走”。3.一审判决书完全采信鉴定机构出具的明显有瑕疵评估(造价)报告存在错误。工程施工需要用机械设备,机械设备进入施工现场是需要产生费用,而此部分费用依据规范是属于工程造价范围内，但涉案造价报告漏算。由于涉案场地在淮南联大学校院内东院墙附近,施工过程中因场地平整产生大量土方需外运,泉山附近没有可供堆放土地的填埋场,故实际土方外运致大通区洛河附近,运距大概20公里,但涉案造价报告取所谓“惯例”3.5公里。联达公司要求鉴定机构出庭，其当庭对此两问题的答复是机械进场费没有专门提出申请,故未计算，土方运距没提供材料,联达公司问需什么材料时其不答复,实际联达公司已提供堆放土方当时和现状的现场照片、支付运费的合同与凭证及两地距离的测量图。设备评估报告的出庭人员干脆对联达公司询问出厂价9万余元的大众桑塔纳车辆为何评估购置时仅分别3万到4万元，及电话、空调、电脑等等不论品牌均同价不予答复。一审法院对明显存在错误且“漏项”的评估报告采信有失公平。淮南联大的委托诉讼代理人当庭答辩称，1.解除合同联大不构成违约。依据双方合同第四条第五款的规定，合同期内如淮南市政府要求甲方终止合同，甲方提前六个月通知乙方，甲方不承担违约责任。解除合同前由于土地收到市政府土地部门提出的要求，我们向联达公司发出了解除合同的通知。所以我们认为这种解除合同的形式和理由符合合同约定。解除合同中我们没有表明联达公司的违约行为，实际是在解除合同之前联达公司长期拖欠土地租赁费用已经构成违约，按照法律规定，也有权解除合同。我们认为解除合同不构成违约，由此产生的所谓的赔偿及可得利益的赔偿等均不能成立。2.联达公司所谓的可得利益的赔偿没有事实和法律依据。解除合同不构成违约，不应当赔偿。根据联达公司的举证，没有任何证据可以证明可得利益损失达360万元。按照联达公司自己的核算，其所谓经营的成本也是收取每个学员680元，这个问题一审予以确认。3.一审判决联达公司设备可以带走，实际已经判令由联大承担了全额的设备价值。一审判决淮南联大承担50%的差价，另外的50%是设备价值。联达公司得到了设备补偿。4.评估报告不能作为认定损失的依据。联达公司在上诉状中也认为评估报告不能作为评估依据，我们给予同意。但是我们不同意联达公司提出的机械设备进场和土方外运费用的请求。本案到目前联达公司没有提供任何证据证明机械设备进场和土方外运的依据。综上，联达公司的上诉理由没有事实和法律依据。上诉请求不能成立。淮南联大上诉请求：1.撤销一审判决第一项内容，淮南联大不应赔偿联达公司3537229.52元的经济损失，依法改判驳回联达公司的该项诉讼请求；2.一、二审诉讼费，鉴定费、评估费由联达公司承担。事实与理由：一、一审判决在认定事实及证据采信上存在错误。1.一审判决依据皖新众鉴字(2018)第287号《淮南市联达驾驶员培训有限公司申请工程造价进行鉴定的意见书》,认定工程造价损失为3224789.52元。但淮南联大认为该鉴定意见不具有合法性和有效性,不能作为认定本案造价损失的依据。首先,该意见书的鉴定依据的第二项是由田家庵区人民法院转达的申请工程造价及相关工程量清单,土方工程施工协议书、建筑工程施工协议书等。然而,该项依据所涉及的证据,并没有在联达公司的证据目录中出现,一审判决书中也没有认定,其中联达公司出具的证据9工程结算表(包括工程计价手续、委托施工协议、付款凭证、土方运具等),也没有得到一审判决的采信认定。因此,鉴定机构鉴定依据的第二项材料,属未经质证确认其效力的证据,由此得出的鉴定意见当然无效。其次，由于鉴定机构在鉴定的方式上采取的是造价鉴定,而非价值评估。从而导致工程总价中包含综合取费率,税金及利润。但联达公司提供的证据不难看出,该公司所建设的场地及设施,均系个人建设,并没有委托有资质的施工企业建设,更没有纳税凭证,但鉴定机构却按照有资质的施工企业计算综合取费率、税金及利润。因此,不仅鉴定机构计算错误,一审判决在认定时不予扣除也明显不当。2.一审判决认定联达公司经营损失的依据是其提供的一份《淮南联达驾校收入概况》,按其招收学员每位680元计算利润所得。淮南联大认为,一审判决的这一认定明显错误。首先,经营损失是联达公司的诉讼请求,其就有义务提供证据证明其经营损失的存在。其次,经营损失的计算或者是企业利润的计算,具有较强的专业性,该公司的计算方式及结果明显没有法律或专业依据,充其量只能是一方当事人的陈述,在没有得到淮南联大认可的情况下是不能作为证据认定的,但一审判决在否认了联达公司提供的驾校经营亏损情况估算(会计报表)的同时,却将其提供的一份《淮南联达驾校收入概况》予以确认,一审判决的这一认定不符合我国民事证据的认定原则,该认定错误。二、淮南联大解除合同符合双方合同的约定,不构成违约。2017年2月21日,淮南联大向屈成双送达一份《关于停止驾校经营的函》,明确告知根据省委巡视组整改意见要求及淮南市国土资源局责令改正违法行为通知书,决定终止合同。2018年4月10日,淮南联大向其送达一份解除合同通知书,解除理由为省委巡视组整改意见及淮南市国土资源局责令改正违法行为通知书的要求。为此,双方签订的《校企合作合同书》第四条第5款明确约定“合同期内,如淮南市政府要求甲方终止合同,甲方提前六个月通知乙方”“甲方不承担任何违约责任”。合同中的“淮南市政府”应当包括淮南市政府有权对淮南联大行使管理权的相应机构,双方签订的合同标的就是土地,淮南市国土资源局是依法代表市政府行使土地管理权的合法管理部门,淮南市国土资源局责令上诉人停止土地租赁,就应当属于双方合同第四条第5款约定的情形。因此,淮南联大在2017年2月21日通知联达公司,之后在一年零两个月再解除合同,完全符合合同约定的终止合同情形,淮南联大不应当承担违约责任。一审判决从公平原则角度,将准南市政府限定在字面含义,不仅是对淮南联大的不公,也同样违反合同自治原则。三、一审判决认定的损失总额错误,判令淮南联大承担赔偿责任不当。1.一审判决依据皖新众鉴字(2018)第287号《淮南市联达驾驶员培训有限公司申请工程造价进行鉴定的意见书》认定工程造价损失3224789.52元，其中不仅将淮南联大原有的平房、围墙重砌等计算其中,也将不应当计算价值的综合取费率,税金及利润计算其中。2.鉴定意见既然是造价鉴定,就为新建造价。但自联达公司2014年6月开始使用,至解除合同的2018年4月,已三年零十个月。如果作为投资金额计算,就应当根据合同的期限和已使用的期限,扣除相应的折价。但一审判决并没有扣除。3.一审判决认定的269600元的资产设备中,根据评估报告中的明细,其中并非全部是经营所需设备。如山地自行车、大花瓶、棋牌桌等等。同时,由于联达公司无法提供购买设备的发票,不能确定其所购买的均系全新的设备。因此,一审判决将其全部的设备认定为经营设备,并由此确认设备价值为539200元,明显不当。4.一审判决淮南联大承担269600元系设备差价损失,根据判决书的认定,淮南联大理解为在联达公司将价值269600元设备全部带走的同时,淮南联大赔偿26960元的差价损失。为此,淮南联大认为首先该设备之所以现值269600元,是扣除了联达公司已经使用的期限所产生的正常折旧,该折旧属于企业的正常经营成本范围,不属于解除合同的损失范围。如果一审判决成立,则意味着联达公司在合同未解除之前的三年正常经营成本,固定资产折旧部分由淮南联大为其买单,看似联达公司带走的是折价50%的设备,但实际其获得的是设备价值100%价款即539200元的赔偿。显然,一审判决的认定,是将联达公司在经营期间的设备正常折旧转嫁给淮南联大承担。这一认定明显错误。5.基于一审判决在认定证据上的错误,依据错误的证据所认定的实际经营损失42840元,同样错误。联达公司的委托诉讼代理人提交书面答辩状称，1.淮南联大关于鉴定检材的上诉理由无事实依据。一审期间，为查明事实，联达公司向法院提出对工程造价的鉴定申请，因案涉需鉴定的建筑等物品均实际存在，故鉴定过程在一审法院法官主持下，鉴定人员、联达公司与淮南联大代表数次到现场进行清点、测量，鉴定人员在各方均在场的情况下，对隐蔽工程（混凝土浇筑厚度等）进行钻孔，也即案涉鉴定并不是依据联达公司提供的材料，而是鉴定人员根据自己现场实际测量的结果做出的鉴定。2.案涉租赁合同不违背国家法律禁止性规定，合法有效，淮南联大的行为构成违约。案涉合同签署后，淮南联大未按规定办理备案手续，在主管部门发现“未经批准”出租土地后，仅是要求纠正未经批准出租土地的行为，并没有明确要求收回出租土地，淮南联达仅是因原负责人退休，即随意要求解除合同，扩大损失，违约行为明确。一审判决书对于淮南联大行为构成违约的阐述，联达公司予以认可。3.合同明确约定联达公司系从事驾校经营活动，淮南联大的违约行为致合同目的无法得到实现，依法应当对因此产生的损失承担责任。联达公司向一审法院起诉请求：1.依法确认淮南联大停止向租赁场所内供水、供电及解除合同行为构成违约。2.判令淮南联大赔偿因其违约行为给联达公司造成的各项损失785万元（资产投资损失425万元、因违约被迫停业经营损失及合同正常履行终结产生可得利益损失360万元）。3.责令淮南联大退回联达公司交付的土地及水电押金15万元。4.诉讼费用由淮南联大承担。在一审诉讼过程中，联达公司明确其诉讼请求第二项包括的项目及金额分别为工程造价385万元,资产、设备损失40万元，经营损失360万元,其中经营损失包括实际经营损失和预期可得利益损失。一审法院认定事实，2014年3月11日，屈成双（乙方）为筹建联达公司与淮南联大（甲方）签订《校企合作合同书》，约定：一、驾校场地名称、坐落位置、面积、用途驾校场地位于淮南联合大学校园内，面积以实际测量为准，用于驾驶员培训学校的训练场地。驾校既面向联大学生，也面向社会人员，同时作为联大汽车电子技术专业学生实战基地。二、合作期限驾校先期硬件条件基础设施投资较大，需多年综合经营才有投资回报，合作期限暂定8年，甲方从2014年6月1日起将场地交付乙方使用，双方可以通过协商延长期限。三、双方受益方式甲方受益暂定按每亩每年4000元计算，于每半年一次支付租金给甲方，从第三年起按年收益的5%递增，即第三年在暂定年收益（4000元/亩）的基础上增长5%，第四年在第三年的基础上增长5%，以后几年以此类推；在签订合同同时缴纳保证金伍万元整。四、约定合作期间，甲方将驾校场地的使用权给乙方，乙方按国家相关规定经营驾校，甲方的所有权继续有效。……合同期内，如淮南市政府要求甲方终止合同，甲方提前六个月通知乙方；如甲方按校园规划实施涉及合同约定地块的校园建设时，提前十八个月（含十八个月）以上通知乙方。甲方不承担任何违约责任。五、违约责任甲方未按合同条款规定按期交付场地给乙方，造成损失由甲方负责赔付违约金（按照年收益的10%）。乙方必须按照本合同第三条约定按时向甲方缴纳租金，逾期未交，按照年收益的10%缴纳滞纳金。合同期内甲乙双双方不得擅自终止合同，任何一方终止合同视为违约，应赔偿守约方的一切经济损失，包括直接经济损失和间接经济损失。甲方的直接经济损失为本合同约定的年收益，乙方的直接经济损失为项目全部投资，间接经济损失为项目投资所产生的经济收益。如甲方因不可抗拒的因素（校园三期建设工程或因市政府规划建设需要而导致的拆迁）终止合同，应按约定时限提前书面告知乙方，并不承担任何违约责任。七、其他约定事宜……。《校企合作合同书》签订同日，屈成双向淮南联大交纳保证金50000元整。时因联达公司尚未成立，不具备民事主体资格，为能够提前招生筹备联达公司经营事宜，屈成双遂借用淮南市运输总公司驾驶员培训学校（以下简称运输总公司）名义及资质进行相应民事活动。2015年5月28日，淮南联大（甲方）与运输总公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将坐落在淮南市洞山中路淮南联合大学新校区院内原办公楼南面一、二层房间出租给乙方使用；乙方应在遵守国家法律法规的条件下使用甲方房屋，不得从事违法经营项目。二、在合同期间内，乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，征得甲方同意可以对承租屋进行装饰。合同到期后，可移动的装饰物由乙方带走，不可移动的装饰物，乙方无偿留给甲方。三、房屋如因学校发展需要，或因不可抗力原因导致损毁或造成乙方损失，甲、乙双方互不承担责任。四、本合同约定的房屋租赁期为八年，从2015年5月28日—2023年5月28日止。每年提前一个月交纳下一年度租金。五、因乙方使用所产生的水、电等费用由乙方承担，按月交纳。六、房屋租金为每年陆万元整，房屋及水、电费押金各伍万元整。七、如乙方违反本合同的有关约定，甲方有权终止合同收回房屋。屈成双在合同乙方的法定代表人处签字。《房屋租赁合同》签订当日，运输总公司向淮南联大支付水、电费押金共计100000元整。同日，运输总公司向淮南联大支付2015年5月28日至2016年5月28日房屋租金60000元整。2015年9月28日，运输总公司向淮南联大支付场地租赁费78000元。2015年12月17日，运输总公司向淮南联大支付2015年7月8日至2015年12月15日期间水电费5128.2元。2016年7月6日，运输总公司向淮南联大支付2015年12月6日至2016年6月27日期间的水电费共计5031.1元。2016年12月26日，淮南联大出具两张载明交款单位为“驾校”的收据，认可收到2016年6月20日至2016年12月26日水电费共计2609.7元。合同签订后，屈成双随即按照开办驾校的标准对场地进行了平整、修建，同时对围墙、道路等附属设施进行了修缮，具体项目以评估时双方现场清点为准，并添置了空调、车辆等设备。驾校成立后，屈成双借用运输总公司的名义及资质招收学员，为经营联达公司做准备。2016年12月26日，联达公司成立。公司成立后，联达公司亦以自身名义招收学员。一审另查明，因淮南联大将涉案土地租赁给联达公司使用未经批准，涉嫌违法租地，淮南市国土资源局于2016年4月27日向淮南联大发出〔2016〕3015号《责令改正违法行为通知书》，责令淮南联大自收到通知书之日起15日内改正。后，又于2016年6月13日向淮南联大发出淮国土资责通字（2016）3008号《责令停止违法行为通知书》，责令淮南联大立即停止非法租地的违法行为，听后处理。2016年8月30日，淮南联大召开校长办公会，会议明确了责令驾校停止一切经营活动的要求。2017年2月21日，淮南联大发出《关于停止驾校经营的函》，表明要求驾校停止一切经营活动，并终止合同的意见。2017年6月14日，联达公司向淮南联大发出《关于要求立即恢复联达驾校供水供电的函》载明淮南联大于2017年6月13日停水、停电，要求淮南联大恢复供水供电。2017年6月19日，淮南联大向联达公司回复《关于对联达驾校要求立即恢复供水供电的复函》，第四条载明：“鉴于我校已于2017年5月10日致函，告知30日后将停水停电。我方仍按2017年5月10日函执行停水停电。如你方认为不妥，可以通过法律途径解决此纠纷”。综合该两份函的内容，可以确认淮南联大于2017年6月13日左右对涉案土地及房屋采取了停水、停电措施。联达公司又于2017年6月9日、2017年6月26日分别向淮南联大发函协商。2017年11月16日淮南市正诚公证处作出（2018）皖淮正公证字第1099号《公证书》，该《公证书》所附现场工作记录对涉案场地及房屋的附属设施进行了清点，并确认了现场停水停电的状况。2018年4月10日，淮南联大向联达公司发出《解除合同通知书》，通知联达公司于2018年4月11日起解除2014年3月11日、2015年5月28日签订的《校企合作合同》与《房屋租赁合同》。2018年5月20日，联达公司、运输总公司、屈成双共同向淮南联大发出《合同权利义务转让通知书》，告知淮南联大运输总公司、屈成双决定将与淮南联大签订的《校企合作合同书》、《房屋租赁合同》的权利、义务（包括但不限于全部固定资产投入）全部转让给联达公司享有或承担，自2018年5月20日起，该两份合同的履行主体由屈成双、运输总公司变更为联达公司，主体变更前的各方为履行合同所为之行为继续有效，由变更后相应主体享有或承担。并注明淮南联大签章行为即视为同意通知书内容并接受本次转让。淮南联大在该通知书中加盖公章。2018年6月20日，淮南联大与运输总公司、屈成双签订《协议书》，约定淮南联大与屈成双签订的《校企合作合同书》、与运输总公司签订的《房屋租赁合同》不再履行，运输总公司、屈成双于协议签订后30日内退场，将所租赁的房屋和土地交还淮南联大。运输总公司、屈成双退场所产生的扩大损失，与淮南联大无关。双方在履行《校企合作合同书》、《房屋租赁合同》中所产生的经济纠纷由双方另行协商处理或请求人民法院依法判决。一审再查明，驾校停止经营后，向63名学员退费共计148247元，该63名学员缴费的时间为2015年6月30日至2017年4月11日期间，联达公司自行确认其经营利润为680元/人。经安徽新众信工程造价咨询有限公司鉴定，联达公司为经营驾校在涉案场地所做的工程建设的工程造价为3243064.52元，扣除食堂原有基础工程价格18275元，应为3224789.52元。经安徽众信资产评估有限公司评估，联达公司在涉案场地内的资产按照50%的成新率计算在2018年8月2日所表现的市场价值为269600元。一审法院认为，本案一审争议焦点为，一、涉案合同是否合法有效；二、淮南联大是否存在违约行为；三、双方之间的合同是否已经解除，如果解除，解除时间是什么时候；四、联达公司的各项诉请是否有事实与法律依据，能否支持。一、关于涉案合同是否合法有效的问题。本案中，屈成双与淮南联大之间《校企合作合同》、运输总公司与淮南联大之间的《房屋租赁合同》，均系为筹备成立联达公司并经营驾校所签订的。联达公司成立后实际享受了该两份合同中的合同权利，同时，淮南联大亦对《合同权利义务转让通知书》予以认可，符合《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十九条关于合同权利义务转让、转移的规定，应当认定联达公司已经成为《校企合作合同》、《房屋租赁合同》的合同当事人。其中，《校企合作合同》虽名为“合作”，但其内容约定为淮南联大将涉案土地交给屈成双经营驾校使用、收益，淮南联大每年收取定额费用，并不参与经营亦不承担经营风险，故不宜认定双方系合作关系，宜认定双方成立租赁合同关系，即《校企合作合同》的性质为租赁合同。同时，《校企合作合同》和《房屋租赁合同》均系为筹办驾校所签订，用于作为驾校经营、办公场所，合同权利、义务最终承受主体一致、法律关系性质一致、合同履行密不可分，故在本案中对两份合同一并处理。淮南联大系淮南市市属高校，其土地使用权取得方式为划拨取得。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条之规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。该法第四十五条之规定，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权在满足以下四个条件时可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。本案涉案土地及房屋的出租，事先并未与土地管理部门签订土地使用权出让合同，亦未补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金，故《校企合作合同》、《房屋租赁合同》所进行的划拨土地、划拨土地地上建筑物的出租行为违反法律规定。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定：“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款”，就该条规定的内容来看，未经批准而出租划拨土地使用权并不当然导致出租行为无效，而是应当由主管部门予以处罚，该条规定的性质应为管理性规定而非效力性规定，故《校企合作合同》、《房屋租赁合同》应当认定为有效。二、关于淮南联大是否存在违约行为的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。淮南联大在《校企合作合同》、《房屋租赁合同》的合同期内向联达公司发函要求终止合同，并采取停水、停电措施促使其停止经营，系以其行为明确表明不履行合同义务，应当认定其行为系违约行为。淮南联大辩称根据《校企合作合同》第四条：“……合同期内，如淮南市政府要求甲方终止合同，甲方提前六个月通知乙方；如甲方按校园规划实施涉及合同约定地块的校园建设时，提前十八个月（含十八个月）以上通知乙方。甲方不承担任何违约责任”之约定，淮南联大系根据淮南市国土资源局的要求停止出租土地，并于向联达公司发出《解除合同通知书》前六个月已经发函通知原告要求终止合同，故淮南联大并不违约，亦不承担违约责任。按照合同的约定，如淮南市政府要求甲方终止合同，则甲方在履行合同约定的提前六个月通知的义务后，则可完全不承担任何违约责任，鉴于开办驾校的前期基础设施投资较大，该条约定免除淮南联大的责任并显著增加了联达公司的责任，基于公平原则，对该条应严格限定在字面含义范围内进行理解，即必须是“淮南市政府”要求淮南联大终止合同，淮南联大在履行通知义务后方可不承担违约责任。本案系淮南市国土资源局责令淮南联大终止违法行为，应不属于合同约定的淮南联大免责情形，对淮南联大的答辩意见不予采纳。三、关于双方之间的合同是否已经解除，如果解除，解除时间是什么时候的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条之规定，合同解除有约定解除和法定解除两种情形。约定解除包括当事人协商一致解除合同和合同解除权人在合同约定的解除条件成就时解除合同两种情形。本案中，淮南联大于2018年4月10日向联达公司发出《解除合同通知书》，表明应省委巡视组整改意见和淮南市国土资源局的要求，淮南联大决定解除《校企合作合同》和《房屋租赁合同》，如前所述，淮南联大的解除行为并不属于按照“淮南市政府”的要求终止合同的约定范围，故不符合约定解除情形。合同的法定解除包括五种情形：一是因不可抗力致使不能实现合同目的；二是在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三是当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四是当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五是法律规定的其他情形。本案中，淮南联大主张联达公司存在欠付租金的问题，但淮南联大并未就欠付租金问题对联达公司进行催告，即不存在联达公司经催告后在合理期限内未履行的的问题，故淮南联大解除合同的行为亦不符合合同法定解除之情形。淮南联大在2018年4月10日发出《解除合同通知》，联达公司于2018年7月5日向本院提起诉讼并就淮南联大的该解除行为提出异议，《解除合同通知书》应不产生解除合同的效力。在本案审理过程中，联达公司向本院表示同意解除合同，并认为解除合同时间应为淮南联大与运输总公司、屈成双签订《协议书》的时间，即2018年6月20日。淮南联大亦同意解除合同，但认为解除合同时间为《解除合同通知书》送达之日。一审法院认为，因《解除合同通知书》不产生解除合同的效力，故淮南联大主张的解除时间没有依据，鉴于淮南联大自2018年4月10日发出《解除合同通知书》起即明确要求解除合同，且并未撤回该意思表示，应当以联达公司做出同意解除合同的意思表示之日为双方协商一致解除合同之日，故本院支持解除《校企合作合同》、《房屋租赁合同》的时间为2018年6月20日，即《协议书》签订之日。四、关于联达公司的各项诉请是否有事实与法律依据，能否支持的问题。（一）关于联达公司诉讼请求的第一项，该公司于2019年5月20日向本院表明放弃该项诉讼请求，故对该项诉讼请求不再予以评判。（二）关于联达公司诉讼请求的第二项。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、九十八条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务终止不影响合同结算和清理条款的效力。本案中，淮南联大单方停止履行合同的行为构成违约。《房屋租赁合同》并未就淮南联大终止合同约定违约责任，《校企合作合同》中约定，一方擅自终止合同，应赔偿对方一切经济损失，包括直接经济损失与间接经济损失，联达公司的直接经济损失应为项目全部投资，间接经济损失为项目投资所产生的经济收益。因《校企合作合同》、《房屋租赁合同》在履行中密不可分，因违约而造成的损失亦不可分割，故淮南联大违约造成的损失应一并计算、赔付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案《校企合作合同书》约定：“……任何一方终止合同视为违约，应赔偿守约方的一切经济损失，包括直接经济损失和简介经济损失……乙方的直接经济损失为项目全部投资，间接经济损失为项目投资所产生的经济收益”，联达公司要求淮南联大赔偿其项目投资（工程造价，资产、设备损失）和经营损失（实际经营损失、预期可得利益损失）符合合同约定和法律规定，对联达公司的该项诉讼请求，本院分项评判如下：1.关于联达公司主张的工程造价损失。根据安徽新众信工程造价咨询有限公司的鉴定，联达公司在涉案场所所做工程的造价为3224789.52元。因该部分投入为一次性投入，无法回收，故应认定为联达公司因淮南联大违约所造成的损失，淮南联大应当对联达公司的该部分损失做出赔偿。联达公司主张其工程造价损失为3850000元，对超出鉴定价格部分淮南联大未提供证据予以支持，亦未作出合理解释。双方对鉴定结论所提出的异议已在庭审和庭后补充质证中充分陈述，鉴定机构亦以口头和书面形式进行答复，双方的异议不足以推翻鉴定结论。本院认为工程造价应当以鉴定机构鉴定的价格即3224789.52元为准，对联达公司主张的超出部分依法不予支持。2.关于联达公司主张的资产、设备损失。根据安徽众信资产评估有限公司的评估，联达公司在涉案场所所添置的资产、设备根据50%的成新率，在2018年8月2日表现的现值为269600元，因联达公司无法提供经营期间完整的财务账册、原始会计凭证等资料，评估机构无法对设备、资产的投入价值进行评估。涉案现场可移动的设备、资产虽能够由联达公司带走用于弥补损失，但因开办驾校的设备、资产投入性质特殊，如不继续用于经营活动将失去其价值，同时，本案系因淮南联大违约造成联达公司产生经济损失，出于保护守约人利益的考虑，本院以资产、设备的现值269600元为基础，综合参考评估机构评估时确定的50%成新率，将资产、设备的投入价值确定为539200元（269600元÷50%=539200元）。因评估的资产、设备均可由联达公司带走，淮南联大亦不愿意承接该部分设备、资产，故淮南联大需赔偿联达公司的资产、设备损失为投入价值与现值之间的差值269600元（539200元-269600元=269600元），联达公司主张该部分损失为400000元，没有事实与法律依据，依法不予支持。3.关于联达公司主张的经营损失。联达公司主张的经营损失为3600000元，根据联达公司提交的证据，其对2015年6月30日至2017年4月11日期间招收的63名学员进行了退费，退费金额共计148247元，因驾校对学员进行培训需要投入成本，故该148247元学费不能完全计算为其经营所得利润，根据联达公司提交的《淮南联达驾校收入情况》，酌定其利润为680元/人，其退费共计63人，则联达公司实际经营损失为42840元（63人×680元/人=42840元）。关于其主张的继续经营所可能产生的预期收益部分，因联达公司主张预期收益的唯一依据为其单方制作的联达驾校经营亏损情况估算（附会计报表），由于经营活动本身需承担市场风险，有诸多不确定因素，原告经营时间较短，尚未形成超过一年的连续的经营情况统计和财务账册，评估机构无法就其预期经营收益进行评估。由于仅依据现有资料无法估算联达公司预期经营情况及收益，对该公司的该部分主张依法不予支持。综上，联达公司的资产设备损失269600元、工程造价损失3224789.52元和实际经营损失42840元，共计3537229.52元。（三）关于联达公司的诉讼请求第三项，双方在《校企合作合同》、《房屋租赁合同》中并未约定押金的退还时间和方式，亦未明确押金的性质。一审法院认为，在本案中，联达公司向淮南联大交付房屋及水电费押金、保证金主要用于担保其将按照合同约定缴纳水电费、房屋租金及土地租金，退还押金的前提条件应为联达公司已经足额缴纳房屋、土地租金及水电费。本案中并不涉及租金问题，且双方对租金是否足额缴纳存有争议，如在本案中对押金进行评判，将影响双方后续就租金事宜进行协商或诉讼，故对联达公司的该项诉讼请求在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十八条、第八十九条、第九十三条、九十四条、第九十七条、九十八条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、第四十六条之规定，判决：1.淮南联合大学于本判决生效之日起十日内一次性向淮南市联达驾驶员培训有限公司赔偿损失共计3537229.52元；2.驳回淮南市联达驾驶员培训有限公司其他的诉讼请求。案件受理费67800元，鉴定费82000元，评估费9000元，由淮南市联达驾驶员培训有限公司负担88586元，由淮南联合大学负担70214元。二审中，双方均未提交新证据，对一审认定的事实，本院予以确认。结合本案双方当事人的诉辩情况，经征得双方当事人同意，本案二审争议焦点为：1.造成《校企合作合同》、《房屋租赁合同》不能履行的责任应如何认定；2.一审对联达公司各项损失的认定是否适当。关于争议焦点1，本院认为，《校企合作合同书》与《房屋租赁合同》虽然不是联达公司所签订，但联达公司通过与屈成双、运输总公司协商形成《合同权利义务转让通知书》，约定将该两份合同的权利义务全部转让给联达公司，淮南联大对于转让行为也予以认可，故联达公司实际已经承继了案涉两份合同的权利义务。根据相关法律规定，城镇国有划拨土地使用权不得转让、出租、抵押，但在满足法律所规定的条件时可以出租，但必须按照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。本案中，淮南联大作为案涉土地的出租方，其有责任和义务按照法律规定办理批准等相关手续，保障承租方依照合同约定使用土地。在双方签订合同时，未与土地管理部门签订土地使用权出让合同，也未补交土地使用权出让金或者以转让所获得收益抵交出让金。即使在淮南联大收到《责令停止违法行为通知书》，其也未按照通知书的要求进行补办处理，而是向联达公司发出《关于停止驾校经营的函》，表明要求驾校停止一切经营活动，并终止合同的意见。之后，淮南联大对案涉土地及房屋采取了停水、停电措施阻止其继续经营，其以实际行动表明其不再履行双方合同，其行为已经构成违约，因此对于案涉两份合同不能履行的责任应由淮南联大来承担。关于争议焦点2，本院认为，联达公司诉请的损失包括工程造价损失、资产、设备损失和经营损失。关于工程造价损失，一审法院根据联达公司的申请，委托安徽新众信工程造价咨询有限公司，对联达公司在案涉场地所建工程的造价进行鉴定。该鉴定系在一审法院主持下进行，双方当事人均到场见证，由鉴定人员现场勘验、测绘，并由双方签字确认，故本院认为该鉴定意见的作出程序合法，结论客观公正，依法能够予以采信，淮南联大上诉认为该鉴定意见不具有合法性和有效性,不能作为认定本案造价损失依据的上诉理由依法不予采纳。对于联达公司上诉提出异议的机械设备进场费和土方外运费，经审查，机械设备进场费，联达公司并未要求申请鉴定。对于其提出异议的土方外运费，其认为泉山附近没有可供堆放土地的填埋场,实际运距大概20公里,但未提供有效证据予以证明，故对其上诉理由依法不予采纳。关于资产、设备损失，一审法院经委托评估，联达公司在案涉场地所添置的资产、设备，根据50%的成新率，在2018年8月2日表现的现值为269600元。根据《校企合同书》第五条第3项约定“合同期内甲乙双双方不得擅自终止合同，任何一方终止合同视为违约，应赔偿守约方的一切经济损失，包括直接经济损失和间接经济损失。甲方的直接经济损失为本合同约定的年收益，乙方的直接经济损失为项目全部投资，间接经济损失为项目投资所产生的经济收益¨¨¨”，本案中，淮南联大构成违约，根据该项约定，淮南联大赔偿联达公司直接经济损失应为其为该项目的全部投资。一审法院考虑评估的资产、设备淮南联大不愿意承接，仍可由联达公司带走，故判决淮南联大赔偿差值部分，符合双方合同约定。淮南联大上诉对于评估报告明细中的山地自行车、大花瓶、棋牌桌提出异议，本院认为，该三样物品确实不属于开办驾校所必须设备，与驾校经营无关，理应不计算在内，应予以扣除，本院依法纠正该部分损失为（539200元-15000元）×50%=262100元（注：根据固定资产-机器设备评估明细表显示，山地自行车1350元、2.2M青龙大花瓶2000元、2.2M鱼式大花瓶2000元、1.6M笔筒式花瓶1000元、棋牌桌1150元，三样物品总价值：7500元／50%=15000元）。关于经营损失，其中可得利益损失部分，因联达公司提供的经营亏损情况估算，是其单方制作，由于经营时间较短，也无法通过评估进行确定，故对该部分损失依法不予支持。对于实际经营损失，一审法院酌定按照联达公司自认的利润680元／人，结合退费学员人数计算实际经营损失，该种计算方式并无不当，依法予以确认。综合以上各项损失共计3529729.52元（3224789.52+262100+42840）。综上所述，联达公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；淮南联大的上诉请求部分成立，依法予以支持，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，但对于资产、设备损失的计算存在错误，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省淮南市田家庵区人民法院（2018）皖0403民初4101号民事判决第二项“驳回原告淮南市联达驾驶员培训有限公司其他的诉讼请求”；二、变更安徽省淮南市田家庵区人民法院（2018）皖0403民初4101号民事判决第一项“被告淮南联合大学于本判决生效之日起十日内一次性向原告淮南市联达驾驶员培训有限公司赔偿损失共计3537229.52元”为“被告淮南联合大学于本判决生效之日起十日内一次性向原告淮南市联达驾驶员培训有限公司赔偿损失共计3529729.52元”。如果未按本判决指定的时期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、鉴定费、评估费负担方式不变；二审案件受理费77856元，由淮南市联达驾驶员培训有限公司负担42832元，由淮南联合大学负担35024元。本判决为终审判决。审判长 刘 瑞审判员 王雪霞审判员 曹祝萍二〇二〇年三月三十日法官助理姚丽娅书记员高继鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。