辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终810号上诉人（原审被告）：王新辉，女，1978年7月13日生，满族，住辽宁省鞍山市岫岩满族自治县。委托诉讼代理人：庞宏良，辽宁志方联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李宁，男，1959年10月31日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张成林，辽宁添赢律师事务所律师。上诉人王新辉因与被上诉人李宁房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初2954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王新辉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决解除案涉房屋买卖合同是错误的。（一）上诉人没有违约，被上诉人诉请解除案涉房屋买卖合同没有事实及法律依据。上诉人依据案涉房屋买卖合同的约定支付10万元定金及40万元首付款，履行了案涉房屋买卖合同的前期义务。由于被上诉人以案涉房屋抵押向银行贷款，尚欠银行106万元未偿还，何时还款解押不确定，所以双方约定先行交付房屋给上诉人使用，房屋过户及余下房款的具体履行期限没有确定。案涉房屋买卖合同虽然于2015年10月签订，但被上诉人在2017年3月29日才办理案涉房屋的注销抵押登记事宜，注销抵押登记前是无法办理案涉房屋买卖余下事宜的。由于上诉人按揭贷款未获批准，双方口头商定，等待案外人偿还拖欠上诉人丈夫2000余万元后再付余下房款。在付款条件未成就之前，被上诉人催要过余下房款，但最终被上诉人都理解并同意继续等待，且双方没有确定具体的给付期限，所以此期间未付余下房款不是违约行为。2019年2月，被上诉人要求上诉人在3月20日前支付余下房款，上诉人同意并在3月19日向被上诉人提供的银行账户转账支付余下全部房款，但由于被上诉人提供的账户有瑕疵而未能转账成功，被上诉人应对未能收到余下房款承担全部责任，上诉人的转账行为是履约行为而非违约行为。一审未能全面考量本案上述客观事实，仅以被上诉人没有收到余下房款来认定上诉人构成根本性违约是错误的。（二）上诉人有能力给付余下全部房款，被上诉人的合同目的完全可以实现。上诉人在3月19日向被上诉人提供的银行账户转账支付余下全部房款的事实可以证明上诉人有履约能力，一审庭审时上诉人明确表示可以立即给付余下全部房款，说明上诉人愿意且有能力履约。一审已经查明被上诉人要求上诉人在3月20日前支付余下房款的事实，查明上诉人在3月19日向被上诉人提供的银行账户转账支付余下全部房款的事实，还查明因被上诉人提供的银行账户存在瑕疵导致转账未成功的事实。这些事实既证明上诉人有能力履约，被上诉人的合同目的完全可以实现，又证明了上诉人在约定的付款日期前有付款行为，没有违约。但是一审对这些重要事实只字未提，故意遗漏，片面的认为上诉人没有履约能力，有枉法裁判之嫌，应予纠正。（三）被上诉人在3月20日就向上诉人提出解除案涉房屋买卖合同，究其原因是房屋价值上涨几十万元。被上诉人在案涉房屋买卖合同完全可以履行且不具备解除条件的情况下提出解除显然构成违约。一审判决解除案涉房屋买卖合同实际上保护了违约方，且使违约方获得房屋价值上涨的不当收益，显然是错误的，应予纠正。二、一审其他判项均是错误的。上诉人没有违约，被上诉人的合同目的完全可以实现，被上诉人诉请解除合同的条件不成就，案涉房屋买卖合同应继续履行，因此其他判项均没有事实和法律依据。李宁辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。一、上诉人已构成根本违约。上诉人称与被上诉人口头协商案外人偿还了拖欠上诉人2000万元后再付剩余房款是虚假的。房地产买卖合同中约定，贷款额度不足或无法办理，买方选择现金付款。合同签订后，因上诉人无法办理贷款，上诉人丈夫同意3个月给付完毕，但其并未履行，后被上诉人多次催要。2018年9月10日，被上诉人联系上诉人丈夫催款，上诉人称这个星期房款和利息都应该给被上诉人，如果给不上，决定卖房，把房款加利息付了。上诉人和中介都知晓案涉房屋有抵押贷款，且在合同第一条第二项中进行了告知。只要买方通知中介和卖方备足房款，卖方就会办理好银行抵押，这也是房屋交易的惯例。二、上诉人称其有能力付清房款是没有根据的。直至被上诉人起诉时，仍未收到上诉人欠付的剩余房款和利息。如果被上诉人帐户有瑕疵，上诉人可以通知被上诉人提供新帐户，但上诉人并没有。且上诉人并未将剩余房款及利息一并转到瑕疵账户中。上诉人丈夫还曾向被上诉人借款。从中国裁判文书网查询得知，上诉人丈夫在2014年10月25日被法院列入失信被执行人名单。三、被上诉人解除合同的原因是上诉人不给付房款，并非是因为房价上涨。李宁向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2015年10月10日签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告立即腾退位于大连市沙河口区原告名下的房屋；3.判令被告赔偿原告支付的中介费1万元，被告已交付的定金10万元归原告所有，被告赔偿原告超过定金部分损失14.3万元，共计25.3万元。一审法院认定事实：2015年10月10日，李宁（卖方）与王新辉（买方）经大连好旺角房屋经纪有限公司居间介绍签订了《房地产买卖合同》1份，合同约定：李宁将自己名下坐落于大连市沙河口区房屋出售给王新辉，房屋权证号20××36，建筑面积114.74平方米，房屋价格166万元，王新辉交纳定金10万元，由居间方代卖方保管定金，买方应于合同签订之日起80日内备齐首付款40万元，三方将该款存于银行做资金监管，余款由王新辉申请商业贷款，如买方贷款额度不足，买卖双方同意由买方现金付款。合同签订当日，李宁向中介方大连好旺角房屋经纪有限公司交纳了中介费1万元，并将房屋产权证交于中介方，王新辉亦于当日向中介方交付定金10万元。因王新辉提出其本人无工作等原因，无法办理商业贷款，原告同意将案涉房屋先行交付王新辉使用，被告方承诺在三个月内支付余款。此后，被告仅向原告支付首付购房款40万元，对于剩余购房款116万元承诺原告尽快给付。自2016年初，被告方将其车辆停放至原告所购买的小区车位使用至今。经原告多次催告，被告至今未能支付剩余房款。此后，原告于2019年3月向被告提出解除合同及退房的要求，但双方未能协商一致。案涉房屋已于2017年3月29日由原告办理注销抵押登记。一审法院认为，李宁、王新辉于2015年10月10日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同对双方具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，被告仅交付原告购房定金10万元（保管于案涉中介方）及购房首付款40万元，原告基于对被告方的信赖于当日即向被告交付案涉房屋且由被告使用至今，被告对于合同约定的剩余购房款116万元未能依约给付。即使在合同履行过程中，原告对于被告提出的暂缓支付剩余房款请求表示出理解态度，双方对付款时间未进行明确约定，经协商又未达成合意，原告有权随时要求被告履行，但应给予被告必要、合理的付款准备时间。本案中，虽经原告多次催告，但被告拖欠付款至今已达三年有余，其过分迟延履行主要付款义务的行为明显违背诚实、信用原则，构成根本性违约，致使原告作为出卖方无法实现其合同目的。现原告诉请解除房屋买卖合同，于法有据，予以支持。至于被告所提出继续履行合同的请求，虽然被告表示愿意支付剩余房款116万元，但未能提供其具有实际付款能力的证据，且原告亦明确表示现不认同被告承诺的付款金额及其付款能力，双方经协商现无法达成一致意见，被告的反驳意见理由不充分，证据不足，不予支持。关于合同解除的后果，依据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该规定，在合同解除的前提下，双方当事人就已经交付的房屋及已支付的房款应当互相返还。案涉房屋已于2017年3月具备产权转移登记的客观条件，造成合同解除的过错责任在于被告。被告所辩称因原告还贷解押的时间不确定，也是客观导致被告未付款的理由、原告对此有责任，依据不足，不予采纳。关于经济损失赔偿，案涉房屋自2015年10月即已交付被告使用至今，因被告过错责任致合同解除，被告应当赔偿原告相应的经济损失。至于原告请求按照同地段、同户型、面积房屋每月5000元租金及车位每月500元租金的价格标准赔偿损失，被告不认可其计算标准，原告在经本院释明后，不申请相关估价鉴定，其主张损失计算标准依据不足，不予采纳。本案中，结合原告预期损失、过错责任等因素，对于被告交付的购房定金10万元，原告依法有权不予返还。此外，对于原告已支付的购房中介费1万元，被告依法应予赔偿。关于原告所诉返还被告购房款40万元中应当扣除被告向其借款7万元一节，因原告述称的借款与本案系不同的法律关系，且被告不认可与本案一并处理，故原告此项主张，不予采纳。综上所述，一审法院判决：一、解除原告李宁与被告王新辉于2015年10月10日就大连市沙河口区房屋签订的《房屋买卖合同》；二、被告王新辉应于判决生效之日起20日内将大连市沙河口区房屋返还原告李宁；三、原告李宁于判决生效之日起20日内返还被告王新辉购房款40万元；四、被告王新辉于判决生效之日起20日内赔偿原告李宁经济损失11万元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,927元（原告已预付），由被告负担20,000元，给付时间同上，由原告自行负担1927元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为是否因上诉人的违约行为导致《房屋买卖合同》的解除。《房屋买卖合同》中约定买受人应于本合同签订之日支付定金10万元；买方于本合同签订之日80日内，备齐首付房款40万元，存入银行做资金监管；剩余款项由买方申请商业贷款。买方于签订本合同之日起80日内备齐过户及贷款文件交于居间方，办理贷款审核及权属转移相关手续。即合同中对于贷款的办理时间做出了约定。双方均认可对于除了定金及首付款之外的剩余房款的给付另行作出约定，但双方对于重新约定各执一词，被上诉人主张曾口头约定上诉人可延期付款3个月，并按照年利息8%支付利息，上诉人则主张被上诉人口头同意待案外人偿还上诉人丈夫2000余万元欠款后支付剩余房款，且约定的利息为年利率5.88%。而双方对于剩余款项的支付时间均未提举证据证明，视为对剩余房款的付款时间不明确，经协商又未能达成一致意见，被上诉人有权随时要求上诉人履行。本案中，被上诉人多次催告上诉人交纳剩余房款，但上诉人拖欠房款至今已四年有余，上诉人仍未支付。在房屋买合同关系中，支付房款系作为买方的上诉人的主要合同义务，在被上诉人于2015年10月10日即签订房屋买卖合同当日就已交付案涉房屋的情况下，上诉人迟延支付房款构成根本违约。被上诉人基于上诉人的违约行为解除《房屋买卖合同》，并无不当。关于上诉人上诉主张被上诉人未及时注销房屋抵押手续一节，现有证据表明，被上诉人已于2017年3月29日办理完毕案涉房屋的注销抵押登记，而自办理注销抵押登记至被上诉人起诉时已近两年的时间，上诉人仍未支付剩余房款，故该上诉理由并不成立。关于上诉人主张被上诉人曾要求其于2019年3月20日前支付剩余房款，但因被上诉人提供的银行账户有瑕疵导致未能转账成功一节，被上诉人对于曾提供给上诉人银行账户有瑕疵并未否认，但上诉人在付款未果的情况下，作为付款义务人仍应积极与被上诉人协商确定新的付款方式或将剩余房款提存，上诉人对此并未举证证明。且上诉人向被上诉人银行账户支付的款项仅为116万元，并未包含上诉人所述的欠付房款的利息，即使存在被上诉人银行账户有瑕疵的情况，上诉人也仍未完成付款义务。在上诉人仅支付首付款及定金的情况下，占据案涉房屋达四年之久，结合案涉房屋的户型、面积、地段以及同类型房屋的租金情况，一审法院仅判令上诉人赔偿11万元，已充分考量了上诉人的利益。综上所述，王新辉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20,000元（上诉人已预交），由上诉人王新辉负担。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 王迎春审判员 刘 畅二〇二〇年三月三十日书记员 王 亮