江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4175号上诉人（原审原告）：董占华，男，1967年2月10日生，汉族，住灌南县。委托诉讼代理人：卢庆尧，江苏尚扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李正涛，男，1951年5月7日生，汉族，住灌南县。委托诉讼代理人：**国，男，1964年10月22日生，汉族，住灌南县。上诉人董占华因与被上诉人李正涛房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2018）苏0724民初5759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董占华上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人返还上诉人购房订金30000元，赔偿上诉人损失230143.6元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决应该按上诉人的实际损失确定被上诉人的赔偿金额，在有明确计算依据的情形下不应该采用酌情方式，且酌定金额为70000元明显偏低（其中还包括上诉人额外支付给被上诉人的“人口补助款”30000元）。一、上诉人对于230143.6元的损失计算客观有据，足可采信。1、房屋现值与安置价之间的差额为166867.6元【（1800元/平方米一980元/平方米）×安置面积196.18平方米】。物价部门批准涉案小区房屋挂牌单价为2600元/平方米，拆迁户购买时单价为2186元/平方米（含铁路部门支付），案外人陈某1与胡某在2018年12月22日协议转让单价为1800元/平方米，而2015年5月28日被上诉人获得安置的房屋单价为980元/平方米。上诉人以最低房屋价差计算差额己经作出让步，一审判决不应驳回该诉求。2、过渡期补偿费用为69276元【拆迁面积251.23平方米×6元/平方米/月×40个月】。本案中，所谓过渡期补偿费用正是基于安置房屋不能及时交付拆迁户而拆迁户自行安排过渡用房才发生的。2014年5月13日，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》第三条明确约定“协议签订后，与该房屋相关的权利义务均转归乙方，与甲方无关”。显然，被上诉人作为拆迁户既然己经将安置房屋的相关权利全部让渡给上诉人，上诉人就有权受领该笔款项。二、2015年5月15日即《房屋转让协议》签订之后某第三天，上诉人就给付被上诉人“人口补助款”30000元和订金30000元，依约甚至提前履行了义务，被上诉人也欣然接受履行。随后被上诉人又与上诉人的妻子田某到连盐铁路田楼安置小区建设指挥部签订《回迁住宅房认购协议书》，进一步明确其转让涉案房屋的真实愿望，上诉人也就承继了该“期房”的风险和权益。至开发商2018年10月通知交付涉案房屋时己历时四年多，被上诉人看到其涨价幅度较大，遂见利忘义、不再履行协议，甚至在诉讼过程中否认其本人签字。这种能履行而不为履行的恶意违约行为不仅有违诚实信用原则，也实际侵害了上诉人的可得利益。一审判决让不守信用的被上诉人获得额外利益也有失公允。被上诉人李正涛答辩称：上诉人的上诉请求及理由没有事实和法律依据。涉案房屋没有产权证，且是安置房。同时，我方也没有拿到上诉人的订金，过渡期补偿费用和上诉人是无关的。案外人作证证明买卖房屋的价格也和本案无关。董占华向一审法院起诉，请求判令：解除董占华、李正涛签订的房屋转让协议，李正涛返还董占华购房订金30000元、赔偿董占华损失230143.6元，李正涛承担诉讼费用。一审法院查明事实：2014年5月13日，董占华、李正涛签订涉案房屋转让协议，并约定了订金及违约等相关事项（详见证据），2014年5月15日董占华将购房订金30000元给付给李正涛。2014年5月17日李正涛签订房屋拆迁补偿协议书并约定相关事项（详见证据）。2015年5月26日李正涛委托董占华之妻田某为代理人，全权代表李正涛办理连盐铁路安置小区选房事宜，2015年5月28日李正涛、田某签订回迁住宅认购协议书并约定了相关事项（详见证据），同日董占华领取了房屋选号凭条。2018年10月李正涛接收了涉案房屋。涉案房屋土地为国有划拨，房屋尚未办理产权手续，涉案房屋单价为2186元/平方米，超出回迁住宅房认购协议书中载明的单价980元/平方米的部分由相关铁路部分支付。一审法院认为，董占华、李正涛签订的房屋转让协议不违反法律规定，合法有效，受到法律保护，双方均应按约定履行各自的义务，董占华已按约定给付李正涛购房订金，李正涛违反双方约定自行接收涉案房屋且未交付给董占华，不履行合同主要义务，构成根本违约，董占华有权主张解除合同，故一审法院对董占华主张解除双方房屋转让协议的诉求予以支持。合同解除后李正涛收取董占华的购房订金30000元应当退还董占华。关于董占华主张的损失，董占华所述为房屋差价加上拆迁过渡期安置费用组成。其中过渡安置费系发放给拆迁户拆迁期间的安置费用，与董占华无关，董占华主张该费用无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于房屋差价，因该损失系由买卖合同解除导致的可得利益损失，故李正涛应予赔偿。对于房屋差价数额，董占华主张以案外人房屋转让协议单价与李正涛购房单价形成的差价计算，但由于该证据系复印件且不具有普遍性，不能证明董占华主张，故该数额一审法院不予支持。一审法院综合考虑涉案小区房屋物价部门批准的单价2600元/平方米、拆迁户购买时单价2186元/平方米（含铁路部门支付）以及合同履行情况、当事人的过错程度及董占华、李正涛签订协议时约定的违约金数额等情况，酌情确定为70000元。关于司法鉴定费，因鉴定意见不支持李正涛辩解意见，故该费用应由李正涛自行承担。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定，判决：一、解除董占华与李正涛在2014年5月13日签订的房屋转让协议；二、李正涛于判决发生法律效力之日起十日内返还付董占华订金30000元；三、李正涛于判决发生法律效力之日起十日内赔偿付董占华损失70000元；四、驳回董占华其他诉讼请求。案件受理费收取5202元（董占华已预交），由董占华负担3202元，由李正涛负担2000元，李正涛于在兑现上述款项时一并给付董占华。董占华已交纳诉讼费超出部分1315元予以退还。二审诉讼期间，上诉人董占华提供以下证据：1、陈某1与胡某签订于2018年12月22日的房屋转让协议，转让单价为1800元每平方米。2、陈某2与潘某签订于2019年3月18日的房屋转让协议，转让单价为1760元每平方。证据1、2证明上诉人有权利要求被上诉人按上述标准赔偿损失，也就是房屋的涨价部分。3、临时安置过渡费申请表，证明过渡费的标准为每平方每个月6元。上诉人对过渡费的主张也是有依据的。表上目前还没有政府部门的签章，镇长出差在外，用章需要其审批，等其回来后盖章再递交。被上诉人质证认为：1、对证据1、2的两份房屋转让协议，的三性均有异议，不真实不合法和本案没有关联性，且不能证明上诉人的主张。2、对证据3过渡费申请表，不认可真实性，没有相关单位签章和具体日期，和本案也没有关联性，临时安置过渡费用是发放给拆迁户，与上诉人无关。本院认证意见为：1、证据1、2系原件，且与上诉人一审提供的复印件相一致，本院对证据1、2的真实性予以采信；2、因临时安置过渡费申请表没有相关部门的签章，被上诉人对其真实性也不予认可，故本院对证据3的真实性不予采信。被上诉人李正涛二审期间未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：被上诉人赔偿上诉人损失的标准如何确定？本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。上诉人已经按照合同约定履行了支付订金的义务，但被上诉人并没有依约将涉案房屋交付给上诉人，构成违约，应承担相应的违约责任。关于上诉人的损失数额，上诉人二审期间提供的两份房屋转让协议中涉及的房屋与涉案房屋在同一小区内，转让的时间在上诉人一审起诉之后不久，且转让单价均低于物价部门批准的单价2600元/㎡，因此可以该两份房屋转让协议中的转让单价作为确定房屋差价损失的依据，被上诉人虽然对此不予认可，但未提供相应的证据予以证明，本院对被上诉人的辩解不予采信。因该两份房屋转让协议中的转让单价不一致，本院确定以转让单价低者即1760元/㎡作为确定房屋差价损失的计算依据。涉案的《回迁住宅房认购协议书》中载明涉案房屋认购的单价为980元/㎡，而上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》约定“转让价格按政府出售价格”，亦即980元/㎡，因此上诉人主张的房屋现值与安置价之间的差额应为153020.4元【（1760元/㎡－980元/㎡）×196.18㎡=153020.4元】，被上诉人应赔偿上诉人部分损失。另外，过渡期补偿费用是因被拆迁人的房屋被拆迁，对被拆迁人过渡期的补偿，上诉人主张过渡期补偿费用为安置房屋的相关权利，依据合同约定过渡期补偿费用应归其所有，没有法律依据，本院不予采信。综上，董占华的上诉请求及理由部分能够成立，一审法院认定事实清楚，但判决结果存有不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持江苏省灌南县人民法院（2018）苏0724民初5759号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销江苏省灌南县人民法院（2018）苏0724民初5759号民事判决第三项；三、李正涛于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿董占华损失153020.4元。如果李正涛未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5202元，由董占华负担1500元，由李正涛3520元，董占华已交纳诉讼费超出部分1315元予以退回；二审案件受理费5202元，由董占华负担1680元，由李正涛负担3340元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年三月九日法官助理  蒋 寻书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。