湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终64号 上诉人（原审原告）：刘桂容。 上诉人（原审原告）：李言京（李少良之长子）。 上诉人（原审原告）：李某某（李少良之次子）。 法定代理人：刘桂容（李某某之母）。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：刘健，广东义法律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：李少良（刘桂容前夫）。 委托诉讼代理人：廖和志，洞口县黄泥江法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：尹华山。 委托诉讼代理人：谢中明，洞口县平溪江法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：宁双连（尹华山之妻）。 委托诉讼代理人：尹刚，湖南方廉律师事务所律师。 上诉人刘桂容、李言京、李某某、李少良与上诉人尹华山、宁双连合同纠纷一案，均不服湖南省洞口县人民法院于二○一九年十一月五日作出的（2019）湘0525民初1546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘桂容、李言京、李某某、李少良上诉请求：1.维持湖南省洞口县人民法院（2019）湘0525民初1546号民事判决第一项；2.撤销湖南省洞口县人民法院（2019）湘0525民初1546号民事判决第二项，改判尹华山、宁双连赔偿因合同无效给刘桂容、李言京、李某某、李少良造成的实际损失123万元；3.本案一、二审诉讼费及鉴定费由尹华山、宁双连承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。2007年双方签订《房地产买卖协议》是完全自愿的，且当天李少良付款后，双方即办理了房产过户手续。事隔七年后，尹华山、宁双连因房价暴涨而反悔，违反诚实信用原则，其二人有重大过错。涉案房屋于2019年经评估，价值为179.73万元，高出房屋卖价约120万元。尹华山、宁双连的根本目的，就是想全部占有房屋增值带来的巨大利益。一审判决未认定尹华山、宁双连的过错，属认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十七条的规定，因合同无效而予以返还财产的，有过错误的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。本案中，刘桂容、李言京、李某某、李少良因合同无效，受到的损失是巨大的，一是已支付的房产交易税102188.32元，二是涉案房屋价值179.73万元，即使尹华山、宁双连返还67万元购房款，仍会造成112.73万元的巨大损失，两项损失相加，实际损失为1229488.30元。因尹华山、宁双连存在重大过错，理应赔偿上述损失。一审判决驳回刘桂容、李言京、李某某、李少良的赔偿请求，属适用法律错误。 尹华山、宁双连辩称，尹华山仅收到李少良一方不足10万元的购房款。涉案房屋没有出现增值，只出现因房屋折旧而产生的贬值。即使要计算房屋的增值部分，也应当是2015年1月16日房屋价值减去2007年房屋价值的差额。刘桂容一方以强行侵占后的2019年的房屋评估价值再减去购房款，计算出的增值数额是错误的。况且，刘桂容一方所造成的损失不包括所谓的房屋增值部分，且其违反诚实信用原则，对合同无效具有重大过错。请求支持宁双连、尹华山的上诉请求。 尹华山、宁双连上诉请求：1.撤销湖南省洞口县人民法院（2019）湘0525民初1546号民事判决，改判驳回刘桂容、李言京、李某某、李少良的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由刘桂容、李言京、李某某、李少良承担。事实和理由：经生效判决确认，尹华山与李少良之间的买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，尹华山、宁双连仅应返还实际收到的购房款10余万元。一审判决尹华山、宁双连返还购房款67万元缺乏事实依据，与客观事实不符。 刘桂容、李言京、李某某、李少良均辩称，按照房屋买卖交易习惯，受让人没有付清房款，转让人是不会将房屋交给受让人的，也绝对不会协助受让人办理过户手续。本案证据足以说明李少良已付清了67万元购房款。一审判决认定李少良已向尹华山支付了购房款67万元的事实是正确的。请求驳回尹华山、宁双连的上诉请求。 刘桂容、李言京、李某某、李少良向一审法院起诉请求：1、判令宁双连、尹华山共同返还购房款67万元给刘桂容、李言京、李某某、李少良；2、判令宁双连、尹华山共同赔偿刘桂容、李言京、李某某、李少良因合同无效而造成的巨大经济损失1229488.32元。 一审法院认定事实：尹华山与宁双连于2002年在洞口县某某镇修建临街门面房屋一栋。2007年9月8日李少良与尹华山签订了《房地产买卖协议》，2011年3月18日，李少良与尹华山又签订了《买房协议》，约定了该房屋价款为670000元。李少良付款后，双方于当天办理了房屋过户登记手续，但上述房屋买卖协议分别被一审法院以（2014）洞民初字第1124号民事判决及（2017）湘0525民初461号民事判决确认无效，现该房登记在尹华山、宁双连名下。2019年4月18日，一审法院作出（2017）湘0525民初2271号民事判决，判决涉案房屋返还给尹华山及宁双连。因刘桂容、李言京、李某某、李少良一直未交付房屋，尹华山、宁双连也未将购房款退还给刘桂容、李言京、李某某、李少良，故酿成纠纷，此外经评估涉案房屋在2019年7月30日市场价值为179.73万元。 一审法院认为，本案系合同纠纷。李少良与尹华山之间的《房地产买卖协议》及《买房协议》均已被人民法院确认无效，本案双方当事人因该合同取得的财产均应予以返还，故对刘桂容、李言京、李某某、李少良要求尹华山、宁双连返还购房款670000元予以支持。合同无效，合同自始对合同双方均没有约束力，故该房屋一直归尹华山、宁双连所有，刘桂容、李言京、李某某、李少良亦没有提交对房屋进行添附的依据，故房产增值部分应归房屋所有人所有，刘桂容、李言京、李某某、李少良要求尹华山、宁双连赔偿房屋增值部分的损失缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、由尹华山、宁双连在判决生效后十日内返还刘桂容、李少良购房款670000元；二、驳回刘桂容、李少良、李言京、李某某的其他诉讼请求。 本案二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。 本院经审理查明，2005年2月28日，宁双连与尹华山签订《离婚协议》，协议第二条约定，一切债务、债权及房子都归尹华山所有，尹华山应给付宁双连现金20000元。自协议签订后，宁双连去了广东务工，与尹华山无联系，该协议未实际履行，至今宁双连与尹华山未办理离婚登记。与尹华山同村村民刘某某代理李少良购买涉案房屋。后尹华山在宁双连不在场的情况下，与李少良签订了《房地产买卖协议》，约定了涉案房屋价值为268000元，落款日期为“2007年9月8日”。2011年3月18日，在宁双连不在场的情况下，尹华山又与李少良签订了《买房协议》，约定了涉案房屋价款为67万元，同时说明“67万元，在过户前已付尹华山38万元，过户时付尹华山包括抵押贷款15万，共24万元，累计付款62万元，余下5万元，宁双连2万元，尹某某2万元，廖某某1万元，其它与尹华山有关经济往来与李少良无关”。刘某某作为证明人在该协议上签名。当天，李少良付款后，双方持宁双连与尹华山于2005年2月28日签订的《离婚协议》以及落款日期为2007年9月8日的《房地产买卖协议》，在宁双连及子女未到场的情况下办理了涉案房屋过户手续，李少良为此支付了房屋交易税费102188.32元。2014年，宁双连回家后得知涉案房屋已被出售，即向一审法院起诉要求确认李少良与尹华山于2007年9月8日签订的《房地产买卖协议》无效。一审法院审理后，于2015年1月16日作出（2014）洞民初字第1124号民事判决，确认李少良与尹华山于2007年9月8日签订的《房地产买卖协议》无效。后宁双连又提起行政诉讼，本院于2016年11月18日作出（2016）湘05行再1号行政判决，撤销了洞口县房产局于2011年3月18日为李少良登记的“洞房权证某某镇字第某某号”房屋产权证。2017年1月25日，洞口县国土资源局为涉案房屋办理了湘（2017）洞口县不动产权第某某号不动产权证书，登记的权利人为宁双连、尹华山，共有情况为共同共有。本案一审期间，一审法院委托湖南某某房地产评估有限公司对涉案房屋价值进行评估，涉案房屋在2019年7月30日的市场价值为179.73万元。刘桂容、李言京、李某某、李少良为此支付了评估费18000元。本院经审理查明的其他事实与原审查明的一致，对原判认定的其他事实本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是：一、一审判决认定李少良已向尹华山支付了购房款67万元是否正确；二、尹华山、宁双连应否对涉案房屋的增值部分112.73万元、房屋交易税费102188.32元承担赔偿责任。根据刘桂容、李言京、李某某、李少良在一审中提交的2011年3月18日签订的《买房协议》、尹华山亲笔出具的20万元领条、证人刘某某、廖某某、尹某某、湖南农村合作银行收回贷款15万元的凭证、涉案房屋过户交易税费等证据，可以综合认定李少良已向尹华山支付购房款67万元。一审判决认定李少良已支付购房款67万元并无不当，应予维持。尹华山、宁双连提出仅实际收到李少良购房款10余万元，一审错误判决其二人返还购房款67万元的上诉主张，既不符合情理，亦未提交充分的证据予以证明，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在确定损失时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可见，赔偿损失既包括实际损失，也包括可得利益损失。对于房屋买卖合同来说，由于房价的上涨，合同价款与合同解除或被认定无效时房屋现时价格之间的差价部分（房屋增值部分），就是买房人因合同履行所应获得的利益，在合同被认定无效的情况下，买受人有权按照出卖人的过错程度要求出卖人承担房屋增值部分损失。本案中，涉案房屋买卖协议于2015年1月被确认无效时，该房屋的价值相比双方于2011年3月18日办理该房屋过户时已有较大增值，刘桂容、李少良一方因该房屋买卖协议无效而遭受的损失即为该房屋的增值部分以及为涉案房屋办理过户手续而产生的房产交易税费。因宁双连在与尹华山签订《离婚协议》后，实际并未与尹华山办理离婚手续，亦未从尹华山处收回《离婚协议》，为本案纠纷的发生留下了隐患，尹华山明知其与宁双连仍处于夫妻关系存续期间，在宁双连未表示同意卖房的情况下，隐瞒上述情况，私自将涉案房屋出售给李少良，李少良对涉案房屋所有权人的情况未尽到审慎审查的注意义务，在未征得共有人宁双连同意卖房的情况下购买涉案房屋，对涉案房屋买卖合同被确认为无效，双方均有过错，尹华山、宁双连一方过错程度较大，李少良一方过错程度较之略小，故尹华山、宁双连一方与李少良一方对于因涉案房屋买卖协议无效所遭受的房屋增值损失及产生的房产交易税费应承担的过错比例可酌定为6：4。因2015年1月涉案房屋买卖合同被确认无效，双方应自2015年1月起相互返还因该房屋买卖合同取得的财产，法院应以此时点作为评估房屋价值的时间。因李少良一方自2015年1月后仍未返还尹华山、宁双连的涉案房屋，对于之后涉案房屋的增值损失，系李少良一方所致，已不属可得利益损失，故尹华山、宁双连一方不应再对此损失承担赔偿责任。评估机构作出的评估报告选取估价时点2019年7月30日，距涉案房屋买卖合同被确认无效之日起已超过四年，该评估价值179.73万元不宜作为李少良一方可得利益损失的依据。为减少诉累，节约双方当事人的诉讼成本，考虑房屋价值逐年升值的实际，以评估报告作出的房屋价值为参考依据，对涉案房屋增值部分的总价款按月分摊，酌定涉案房屋至2015年1月的增值为51.856万元［（179.73万元-67万元）÷100月×46月=51.856万元］。因此，尹华山一方应对涉案房屋增值损失31.1136万元（51.856万元×60%=31.1136万元）承担赔偿责任。同时，尹华山一方应对涉案房屋所产生的交易税费61312.99元（102188.32元×60%=61312.99元）承担赔偿责任。故李少良一方提出尹华山、宁双连存在重大过错，应赔偿涉案房屋增值损失和房产交易税费共计1229488.30元的上诉主张部分成立，本院部分予以支持。 综上所述，刘桂容、李言京、李某某、李少良的上诉请求部分成立。尹华山、宁双连的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持湖南省洞口县人民法院（2019）湘0525民初1546号民事判决第一项； 二、撤销湖南省洞口县人民法院（2019）湘0525民初1546号民事判决第二项； 三、由尹华山、宁双连自本判决送达之日起十日内赔偿刘桂容、李言京、李某某、李少良房屋增值损失为311136元、房产过户交易税费61312.99元； 四、驳回刘桂容、李言京、李某某、李少良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费21895.39元，由刘桂容、李言京、李某某、李少良负担11895.39元，尹华山、宁双连负担10000元。二审案件受理费43790.78元，由刘桂容、李言京、李某某、李少良负担14895.39元，尹华山、宁双连负担28895.39元。房屋价值评估费18000元，由刘桂容、李言京、李某某、李少良负担7500元，尹华山、宁双连负担10500元。 本判决为终审判决。 审 判 长  朱红伟 审 判 员  毛海玲 审 判 员  李文明 二〇二〇年三月十二日 代理书记员  赵纯倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……