浙江省丽水市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙11行初92号 原告卢立强，男，汉族，1948年2月4日出生，住莲都区。 委托代理人陈洁，浙江丽阳律师事务所律师。 被告丽水市莲都区人民政府，住所地莲都区解放街51号。 法定代表人陈豪，区长。 出庭负责人郭晓波，莲都区人民政府党组成员。 委托代理人朱超，浙江汇时律师事务所律师。 第三人卢韵美，女，汉族，1928年9月19日出生，住义乌市，现住址义乌市。 第三人卢立吾，男，汉族，1943年11月10日出生，住莲都区。 第三人卢诚，男，汉族，1965年4月17日出生，住莲都区。 第三人顾章风，女，汉族，1927年10月6日出生，住莲都区。 第三人卢立英，女，汉族，1958年11月10日出生，住莲都区。 第三人卢立娟，女，汉族，1964年3月5日出生，住莲都区。 第三人卢立贞，女，汉族，1950年6月19日出生，住莲都区。 第三人卢立本，男，汉族，1952年11月10日出生，住莲都区。 第三人卢立基，男，汉族，1947年11月2日出生，住莲都区。 第三人卢立新，男，汉族，1955年6月20日出生，住莲都区。 第三人黄燕芬，女，汉族，1958年2月23日出生，住莲都区，现住址莲都区。 第三人卢琳，女，汉族，1984年4月19日出生，住莲都区，现住址莲都区。 原告卢立强不服被告丽水市莲都区人民政府作出的房屋征收补偿决定，于2019年8月9日向本院提起行政诉讼。本院于2019年8月13日立案受理后，依法组成合议庭。因与本案处理结果存在利害关系，本院依职权追加卢韵美、卢立吾、卢诚、顾章风、卢立英、卢立娟、卢立贞、卢立本、卢立基、卢立新、黄燕芬、卢琳为第三人参加诉讼。2019年11月28日，本院对本案进行了公开开庭审理，原告卢立强委托代理人陈洁，被告丽水市莲都区人民政府出庭负责人郭晓波及委托代理人朱超，第三人卢立吾、卢立基、卢立新、卢立本、卢立英、卢立贞、卢立娟到庭参加诉讼，第三人卢韵美、卢诚、顾章风、黄燕芬、卢琳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。在本案审理过程中，受新型冠状病毒××疫情防控影响，本院依法于2020年1月23日中止诉讼，于2020年3月2日恢复诉讼。本案现已审理终结。 2018年4月27日，被告丽水市莲都区人民政府作出2018（第25号）《丽水市莲都区人民政府房屋征收决定公告》，决定对东至中山街、南至灯塔街、西至城西路、北至丽阳街范围内的房屋进行征收。原告卢立强未在征收补偿方案确定的签约期限内与房屋征收部门达成补偿协议。被告于2019年2月26日作出莲政房补决[2019]1号《房屋征收补偿决定书》。 原告卢立强诉称，一、原告未能在签约期内完成签约系因知情权未得到实现，导致原告缺少了因选择签约而可获得的奖励。案涉房屋评估报告分别于2018年12月6日、2019年1月5日作出，而征收部门确定的签约时间为2018年12月10日，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，达成补偿协议的前提之一是被征收人已知晓并认可评估机构对被征收房屋价值的评估结论，2019年1月5日的评估时间已超过签约期，导致原告丧失因选择签约而可以获得的奖励。二、以《卢宅中堂、走廊、八尺等共有共用面积分拍书》为依据作出的评估认定结果错误。签订分拍书时，原告并未在场，事后也未签字认可，对原告不具有法律效力。案外人卢韵美系原告爷爷卢木更收养的女儿，卢木更遗嘱上对卢韵美住房一事并未分配，卢木根去世后，其子女的约定仅仅是赠送卢韵美一间房屋，卢韵美对共有部分只有使用的权利，没有共有权。三、被征收房屋面积认定问题。1.××号房屋一楼商业用地实际面积为33.95㎡，与土地证上登记面积一致，但仅认定29.35㎡，应当按实际面积测量认定为商业用房；2000年7月案涉房屋曾纳入征收范围，当时认定合法建筑面积为126㎡，公用面积24.76㎡，这次仅112.234㎡，公用面积19.374㎡。2.××号房屋二楼的29.35㎡应当以住改商予以认定。二楼虽登记为住宅，但从建造始就与一楼整体对外出租（档案馆只有1988年后的经营信息），一直作为经营场地，依法纳税取得营业执照，被征收单位对1988年后用于经营的事实亦在《会议纪要》上予以认定，《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电[2003]42号）中第四条规定“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可以根据其经营状况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”，最高人民法院也有案例作为参考。3.××号房屋上二楼2002年建造完毕，征收实施单位在认定该房间时并未告知原告系违章建筑，按照法律规定应当认定为合法。4.××号房屋相通的院落、小天井土地使用权已经合法登记，但面积并未认定，亦未补偿，被告应当予以合法补偿。四、涉案房屋的评估价格与周边房屋相差甚远，认定的补偿金额违背了公平公正原则。征收范围内商业用房路段基价公示系由丽水市恒信房地产评估有限公司作出，本案的分户评估报告系由弘原评估事务所（以下简称弘原评估事务所）作出，违反《国有土地上房屋征收评估办法》第五条规定。而基价公示依据的是《丽水市市区征收集体所有土地房屋补偿管理办法》，原告商业用房为国有土地，依据错误。且与原告房屋相距二十几米的中山街路段商业用房为68000元/㎡，灯塔街路段商业用房补偿为48000元/㎡，原告房屋只能按照29500元/㎡，距离相差不大，补偿标准却相距巨大，被告应说明评估机构作出的评估依据和评估方式是否合法合理。五、征收补偿决定违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第二款的规定，未向原告提供改建地段或者就近地段的房屋，所提出的商铺置换方案不明确补偿地段差价，置换房虽然作出产权调换，但对原告要求产权调换却有指定性和限制性，虽有店面位置却没有市场评估价，剥夺了被拆迁人对产权调换的自由选择权利。 原告开庭时补充称，一、本案涉及的征收决定因土地储备用地而征收案涉土地，但并未制作社会稳定风险评估，违反法律规定，导致补偿决定没有合法性基础。二、补偿方案中装修装饰补偿未经评估，提供给原告选择的临时安置补助费仅计算6个月，未给原告选择周转用房的权利，而且未提供具体可选择安置房的面积，导致原告无法清楚计算差价。三、评估机构选取违反法定程序，先发布评估机构选择公告，后作出房屋征收决定，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定。且评估机构的选择投票并未邀请公证部门见证。丽弘征估[2018]1514、1502号房地产评估报告未送达至原告。综上，被告作出的补偿决定书违反法定程序，且没有事实和法律依据，请求依法撤销被告于2019年2月26日作出的莲政房补决[2019]1号房屋征收补偿决定书，本案诉讼费由被告承担。 原告提交的证据有：1.原告身份证、房产证、土地证，待证原告主体资格；2.2018（第25号）房屋征收决定公告、丽水饭店区块征收改造范围红线图，待证原告所有的房屋属于红线范围内；3.（丽弘征估[2018]1501030号）评估报告、《通知》、（丽弘征估[2018]1501030-1号）评估报告、第311期《专题会议纪要》及附件，待证征收单位未向原告送达被征收房屋01044405号2层71.88㎡、01086365号20.98㎡的房屋认定，原告在2019年1月7日才知情案涉房屋01044405号一楼29.35㎡的认定，未在签约期内完成签约系因征收单位的原因；4.《卢宅中堂、走廊、八尺等共有共用面积分拍书》《遗嘱》《协议书》《丽阳门老房子房屋修理材料及开支记录》，待证分拍书未经原告认可，对原告不具有法律效力，卢韵美对共有部分不享有共有权；5.《丽水市房地产登记申请书》、《店面租赁合同》3份、《丽水市地方税务局》入库明细信息、《协议书》、2000年与丽水市拆迁事务所签订的《拆迁补偿安置协议》，待证原告所有的01044405号房屋一楼系30年代建造，应当按实际面积测量认定为商业用房，二楼的29.35㎡也应当被认定为商业用房，01086365号二楼及与该房屋相通的院落、小天井应当给予合法补偿；6.丽水饭店区块改造项目储备土地前期开发项目（前期）开发项目（集体）范围内商业用房路段基价公示，待证原告左右的被征收房屋评估价值与周边房屋评估价值相差很大，不符合法律规定；7.《房屋征收补偿方案告知书》（莲政房补告[2019]1号）、《房屋征收补偿决定书》（莲政房补决[2019]1号），待证补偿决定违反法定程序且没有事实和法律依据。 被告丽水市莲都区人民政府辩称：一、《国有土地房屋征收补偿决定书》认定事实清楚，证据充分，程序正当，内容合法，应予维持。2018年4月27日，其发布《公告》（2018第25号），因丽水饭店区块改造项目储备土地前期开发项目建设的需要，对红线范围内的国有土地房屋予以征收，案涉房屋在红线范围内，按照规定程序，莲都区土地和房屋征收工作办公室通过被征收人投票确定该项目的评估机构为弘原评估事务所，并将选择结果进行了公示。6月19日，弘原评估事务所出具丽弘征估[2018]1502号《房地产估价报告》，确定被征收住宅房屋产权调换房屋于价值时点的基准价。12月3日，市区房屋征收监测认定工作小组召开会议，认定建筑面积29.35㎡为商业。12月5日，弘原评估事务所出具丽弘征估[2018]1514号《房地产估价报告》，确定被征收商业房屋产权调换房屋（长虹街103号）于价值时点的市场价值。12月6日，弘原评估事务所出具丽弘征估[2018]1501030号《被征收房屋价值评估分户报告》，对住宅部分作了评估。12月7日，莲都区土地和房屋征收工作办公室向原告留置送达了该份分户评估报告。之后，弘原评估事务所出具丽弘征估[2018]1501030-1号《被征收房屋价值评估分户报告》，对商业部分作了评估。莲都区土地和房屋征收工作办公室向原告送达了该份分户评估报告。结合原告的被拆迁房屋情况，房屋征收部门拟定了货币补偿和住宅房屋产权调换两种安置方式供原告选择，并多次与原告协商。因原告提出的要求不符合相关法律、政策的规定，故双方未能在规定的时间内达成协议。2019年1月18日，莲都区土地和房屋征收工作办公室向被告申请作出补偿决定。被告于2019年1月19日作出莲政房补告[2019]1号《房屋征收补偿方案告知书》附房屋征收补偿决定方案，并送达原告。2月21日，被告经核查，针对原告提交的《房屋征收补偿安置告知书回复意见书》进行了书面答复。2月27日，被告作出莲政房补决告[2019]1号《关于卢立强房屋征收补偿决定的公告》，将莲政房补决[2019]1号《房屋征收补偿决定书》予以公告，并于当日进行送达。二、原告的起诉理由不成立，应当驳回其诉请。（一）关于评估时间的问题。案涉房屋分户评估报告的时间是2018年12月6日、2019年1月5日，原告在收到分户评估报告后未提起复核等异议，表明原告对评估报告是认可的。虽然《通知》载明的签约时间是2018年12月10日前，但通知的主要目的是告知原告签约腾空奖励的事宜。征收工作人员已多次与原告及家属沟通补偿事宜，不可能逾期才知晓评估内容。而房屋征收部门报请被告作出补偿决定的时间系2019年1月18日，启动行政裁决程序的时间是在评估报告复核期满后，未损害原告的知情权及行使救济权利，不违反法定程序。（二）关于共有部分按各户19.374㎡的问题。原告的爷爷卢木更《遗嘱》中明确房屋除自己使用部分外，其他按照四户子孙进行分配，中堂、八尺、楼梯均共用。同时，《协议书》中明确各户一致同意卢韵美取得祖遗房屋共用地使用权，原告签字予以确认。因此，卢宅中堂、走廊、八尺等共有共用面积按照五户进行平均分摊，符合2001年各户协议的约定。结合原告2001年办理的产权证中对相应部分具有使用权的表述，《协议书》是对共有部分的分割和处分，将原共有人的份额进行分割并转让给卢韵美所有，原共同共有人的共同关系因加入一个按份共有人后，共有关系转为按份共有，根据《物权法》第九十七条之规定，经占份额三分之二以上的按份共有人同意即可处分。本案其他共有人一致同意，当然可以处分案涉共有部分。且分割更有利于提高物的交易价值及权利保护。原告如认为协议无效，应当另行提起民事诉讼予以撤销。（三）案涉房屋商业面积29.35㎡认定及院落、小天井的问题。首先，丽房权证城关镇字第××号房屋使用权证载明商业用房建筑面积为29.35㎡，所在层数为一层，且根据工商登记档案及现场勘查，案涉房屋沿街第一自然间用于经营。其次，案涉房屋商业用房面积业经市区房屋监测认定工作小组会议认定，根据行政诉讼“一行为一诉讼”的原则，若原告对认定结果有异议的，应当另行主张，而非本案审查的范围。最后，根据《丽水市市区房屋征收重置价格等相关补偿标准的通知》附件八的规定，房屋征收中未达标准容积率土地面积可予以补偿，但案涉房屋计算所得容积率为1.54，故不存在未达标土地对天井、院落进行补偿的事宜。且从土地使用权证可以看出，附图中没有明确的天井数据，天井只是参照物，而非权利证明，从面积计算也可知土地使用权面积不包括天井部分。（四）案涉房屋补偿价值的问题。一方面，案涉征收项目涉及集体土地房屋与国有土地房屋，不同性质的地上房屋征收所适用的规定不同，案涉房屋在内的国有土地上房屋评估均是由按法定程序确定的弘原评估事务所进行评估，并不存在程序违法。另一方面，案涉商业用房根据产权登记的地址为城关镇城门弄21号，弘原评估事务所根据国有土地上房屋评估的规定，遵循估价原则及公平的角度，考虑案涉商业用房实际所处地段的商业基准房市场价值，并结合案涉房屋的基本状况及地理位置等其他因素进行了评估。故案涉商业用房评估价值是公正、公允的。原告单纯根据案涉房屋与中山街、灯塔街的距离较近，将不同地段的价值进行比较是片面的，不客观的。原告在收到评估报告后未在法定期限内提出复核和鉴定，现在提出异议不符合法律规定，对评估报告的相关问题不应在本案中审查。被告开庭时补充称，一、临时补偿安置费用每年市政府均发文变更确认，实际征收补偿过程中也以6个月为基准发放。二、装饰装修补偿标准，市政府81号令及相关文件有相应标准规定，原告如不服可另行申请评估鉴定。综上，被告作出的《房屋征收补偿决定书》认定事实清楚，证据充分，程序正当，内容合法，请求驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提交了以下证据：1.丽水市莲都区土地和房屋征收办公室要求依法作出补偿决定的申请及补偿安置方案，待证丽水市莲都区土地和房屋征收办公室向被告申请作出房屋征收补偿决定的事实；2.丽水市莲都区人民政府发布的《公告》2018（第25号）及附件国有土地上房屋征收补偿安置方案、征收红线范围图，待证案涉房屋被征收的事实；3.原告的身份证明、户口簿，待证原告的身份情况；4.①丽水国用(2001)第4879号国有土地使用证②丽房权证莲都区字第××号房屋所有权证③丽房权证城关镇字第××号房屋所有权证④不动产登记信息查询记录⑤《卢宅中堂、走廊、八尺等共有共用面积分拍书》、遗嘱、协议书⑥丽水市区房屋征收监测认定工作小组专题会议纪要第311期，待证原告被拆迁房屋证载建筑面积基本情况，各户对共有共用部分按照五户平均分摊及建筑面积29.35㎡监测认定为商业的结果；5.邀请丽水饭店区块改造项目储备土地前期开发项目房屋征收价值评估机构公告、房屋征收公开选定房地产价格评估机构相关事宜的公告、评估机构选择情况统计表、评估机构选择结果公告及张贴照片，待证被告按照法定程序选择评估机构的事实；6.初步评估结果及张贴照片，弘原评估事务所出具的丽弘征估[2018]1502号、丽弘征估[2018]1514号《房地产估价报告》，丽弘征估[2018]1501030号、丽弘征估[2018]1501030-1号及送达回证，待证被告按照法定程序进行评估的事实；7.《关于公布丽水市市区房屋征收重置价格等相关补偿标准的通知》(丽征收办[2018]1号)、《关于公布丽水市市区房屋征收临时安置补助费、搬迁费、停产停业损失补助费以及房屋改变用途补贴标准的通知》（丽政发[2018]32号），待证补偿的标准符合政策规定的事实；8.协商记录及照片，待证征收工作组多次与原告协商，但都未达成协议的事实；9.《房屋征收补偿方案告知书》(莲政房补告[2019]1号）及附件房屋征收补偿方案、《关于房屋征收补偿安置告知书回复意见书的答复》、《关于卢立强房屋征收补偿决定的公告》（莲政房补决告[2019]1号）、《房屋征收补偿决定书》（莲政房补决[2019]1号）、送达回证、张贴照片，待证房屋征收补偿决定程序符合规定，且送达原告。 第三人卢立吾开庭时述称，对2018年《卢宅中堂、走廊、八尺等共有共用面积分拍书》确认的共有部分分拍面积无异议，并表示2001年4月10日《协议书》中“共用地使用权”意思即是“共用地所有权”，还表示“都是自家兄弟姐妹，协议也都签过了，大家平分就是了。”到庭参加诉讼的其余第三人均表示赞同。 所有第三人均未提交证据。 原告对被告提交的证据质证如下：证据1，对《补偿决定的申请》，被告作出补偿决定的前提是征收部门与被征收人在补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，但原告在签约截止日时未收到全部房屋的评估报告，不可能签约。对《安置补偿方案》真实性无异议，合法性及关联性有异议，装饰装修补偿、临时安置补助费用违反法律规定。对证据2的合法性有异议，本案因土地储备用地而征收涉案土地，非因公共利益，且征收未制作社会稳定风险评估，征收决定违反法律规定。对证据3三性无异议。证据4中的①②③④真实性与合法性不持异议，关联性有异议，被征收房屋实际面积大于房产证证载面积，多出部分应当认定为合法产权予以补偿；⑤《分拍书》的三性均有异议，该分拍书并没有原告户的签字认可，对原告不具有任何法律效力，对《协议书》、《遗嘱》的真实性与合法性不持异议，但《协议书》可以证明案外人卢韵美对共有部分只有使用的权利；⑥会议纪要系内部会议纪要，丽水市区房屋征收监测认定工作小组并未将该份会议纪要送达原告，并告知原告相关救济权利，且该份会议纪要对其他部分的房产未予认定。证据5三性均有异议，先发布评估机构选择公告，后作出房屋征收决定，违反法定程序,征收部门限制了被征收人对评估机构的选择权,投票未邀请公证部门见证。证据6三性均有异议。四份评估报告被告均未予以公告，其中[2018]1502、1514号《房地产估价报告》自始未告知原告，亦未送达；[2018]1501030、1501030-1号评估报告内容有遗漏，对未经登记建筑的认定、处理结果情况并未写明；[2018]1501030评估报告的作出依据为《分拍书》，缺乏合法性基础；被征收房屋和用于产权调换房屋的评估报告适用的评估办法不一致；评估价值明显违反了公平公正的原则。对证据7真实性没有异议，但该法规政策若违反上位法规定，应当以上位法为准。证据8的三性均有异议，该谈话记录均为打印体，且均没有原告方的签字确认，2019年1月5日以后，房屋征收部门并未与原告协商签约事宜，而是直接启动了补偿决定的程序。对程序证据的真实性无异议，但对合法性与关联性有异议。 第三人未对被告提交的证据发表质证意见。 本院对被告提供的上述证据认证如下：对于证据1、2、3、4①②③④⑤⑥、5、6、7，以及程序性证据，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。对于证据8，原告对三性均有异议，提出“该谈话记录没有原告方的签字确认”，本院认为，《协商记录》有多名征收工作组人员签字，也有相关照片佐证，对其关联性、合法性、真实性予以认可。 对于原告在质证意见中提出的下列问题，如“在签约截止日时未收到全部房屋的评估报告，不可能签约”、“装饰装修补偿、临时安置补助费用违反法律规定”，“本案因土地储备用地而征收涉案土地，非因公共利益，且征收未制作社会稳定风险评估，征收决定违反法律规定”，“被征收房屋实际面积大于房产证证载面积，多出部分应当认定为合法产权予以补偿”，“《分拍书》并没有原告户的签字认可，对原告不具有任何法律效力”，“《协议书》可以证明案外人卢韵美对共有部分只有使用的权利”，“丽水市区房屋征收监测认定工作小组并未将该份会议纪要送达原告，并告知原告相关救济权利；且该份会议纪要对其他部分的房产未予认定”，“先发布评估机构选择公告，后作出房屋征收决定，违反法定程序；征收部门限制了被征收人对评估机构的选择权；投票未邀请公证部门见证”，“[2018]1502、1514号《房地产估价报告》自始并未告知原告，亦未送达；[2018]1501030、1501030-1号评估报告内容有遗漏，对未经登记建筑的认定、处理结果情况并未写明，[2018]1501030评估报告的作出依据为《分拍书》，缺乏合法性基础；被征收房屋和用于产权调换房屋的评估报告适用的评估办法不一致；评估价值明显违反了公平公正的原则”，“2019年1月5日以后，房屋征收部门并未与原告协商签约事宜，而是直接启动了补偿决定的程序”等等，本院认为，这些“质证意见”并不是对证据关联性、合法性、真实性的异议。证据的合法性，主要是指证据的形式、来源是否符合法律规定，而不是指证据内容的合法性。上述“质证意见”并非要求法庭不予采纳这些证据，而恰恰是原告运用这些证据所作的辩论意见。对这些“质证意见”，本院将在裁判理由部分一并进行评判。 被告对原告提交的证据质证如下：对证据1三性没有异议，但证载的土地使用权不包括天井等部分。对证据2三性没有异议，但案涉房屋整体存在集体土地和国有土地，因原告所涉土地属于国有土地，故按照相应征收公告进行了征收。对证据3三性没有异议，原告明知相应签约期限的情况下，并未积极与征收部门协商，也未放弃其不合理诉求，相应后果应由其自行承担；第二份评估报告虽系2019年1月6日送达，但征收部门申请补偿决定的时间为2019年1月18日，原告收到报告后逾期未提出复核申请也未申请鉴定，应当视为对评估报告的认可。对证据4中的分拍书、遗嘱及协议书三性没有异议，对开支记录，由于没有全部相关人员的签字确认，三性不予认可。对证据5的真实性予以认可，但合法性和关联性不予认可。商业用房的性质已由监测小组作出认定，原告应单独起诉，商业用房的认定不属于被告职权范围，原告提出的情况也不符合认定商业用房的条件。天井院落已超容积率无法补偿，原告证载也未明确其享有该部分土地使用权利。对证据6三性和待证事实均有异议。该基价公示为案涉地块相关集体土地性质征收程序中的相应基价公示，与本案不具有关联性，相应评估报告由于原告未提起复核和鉴定申请，应当作为认定本案事实的依据。对证据7三性无异议。 第三人未对原告提交的证据发表质证意见。 本院对原告提交的上述证据认证如下：证据1—3、证据4《卢宅中堂、走廊、八尺等共有共用面积分拍书》《遗嘱》《协议书》、证据7，具有关联性、合法性、真实性，本院予以采纳。证据4中《丽阳门老房子房屋修理材料及开支记录》，被告对真实性提出异议，庭审中第三人卢立吾述称，该开支记录系由其记录，本院予以采纳。证据5中《丽水市房地产登记申请表》《店面租赁合同》《丽水市地方税务局》入库明细信息，具有关联性、合法性、真实性，且其已被市区房屋征收监测工作领导小组采纳，并认定被征收房屋（丽房权证城关镇字第××）一楼29.35㎡为商业用房，但不能证明该房屋二楼29.35㎡应被认定为商业用房；证据5中《2000年与丽水市拆迁事务所签订的拆迁补偿协议书》与本案不具有关联性，不予采纳。证据6《丽水饭店区块改造项目储备土地前期开发项目（集体）范围内商业用房路段基价公示》，系针对集体土地上房屋征收，本案被征收房屋为国有土地上房屋，该证据与本案不具有关联性，不予采纳。 经审理查明，2018年4月27日，丽水市莲都区人民政府发布2018（第25号）房屋征收决定公告，因丽水饭店区块改造项目储备土地前期开发项目建设的需要，决定征收“东至中山街、南至灯塔街、西至城西路、北至丽阳街”范围内的房屋，被征收房屋国有土地使用权同时收回，并附《丽水饭店区块征收改造范围红线图》和《丽水饭店区块改造项目储备土地前期开发项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》，原告卢立强所有的莲都区城门弄21号房屋位于本次征收红线范围以内，系被征收房屋。该房屋土地使用权证号为丽水国用（2001）字第4879号，载明用途为商、住综合用地，使用权类型为划拨，使用权面积109.13㎡，其中共用分摊面积15.13㎡，营业用地33.95㎡。共办理两本房屋所有权证：1.××号房屋所有权证，载明建筑面积为20.87㎡，砖木结构，总层数1层，用途住宅。2.××号房屋所有权证，载明总层数2层，砖木结构，建筑面积71.88㎡，所在层数1-2层，用途住宅；建筑面积29.35㎡，砖木结构，所在层数1层，用途商业用房；附记“1.今后国家建设需要时，按其它结构补偿；2.楼上卢礼仁、卢礼祖两户准本户出入，以遗嘱为准，中堂、八尺、走廊、楼梯共用；3.本证用途是指现用途，今后如遇拆迁，按建房批准用途及有关规定执行”。 2018年5月2日，莲都区土地和房屋征收工作办公室发布该地块《公开选定房地产价格评估机构相关事宜的公告》，提供弘原评估事务所等三家符合条件的房地产价格评估机构，由被征收人选择。由于各被征收人在规定时间内未协商选定该项目房地产价格评估机构，经组织各被征收人投票选择，于2018年5月18日确定弘原评估事务所为该项目国有土地上房屋的房地产价格评估机构，并进行公示。原告未提出异议。2018年6月19日和12月5日，弘原评估事务所先后出具丽弘征估[2018]1502号和[2018]1514号房地产评估报告，分别对丽水饭店区块改造项目（国有）范围内被征收住宅房屋及商业房屋的产权调换房屋进行基价评估。2018年10月17日，弘原评估事务所对原告被征收的住宅房屋分户初步评估结果进行公示，并于2018年12月6日出具该部分的丽弘征估[2018]1501030号评估分户报告，于12月7日送达原告。2018年12月29日，弘原评估事务所对原告被征收的商业房屋分户初步评估结果进行公示，并于2019年1月5日出具该部分的丽弘征估[2018]1501030-1号评估分户报告，于2019年1月6日送达原告。经多次协商，原告未能与房屋征收部门达成房屋征收补偿协议。被告于2019年1月19日作出莲政房补告[2019]1号《卢立强房屋征收补偿决定方案》，于2019年1月21日送达原告。2019年1月27日，原告对该补偿方案提出相关异议，但没有对补偿方式作出选择。2019年2月21日，被告对原告的《房屋征收补偿安置告知书回复意见书》进行答复。2019年2月27日，被告作出莲政房补决告[2019]1号《房屋征收补偿决定书》，并送达原告。原告不服，向法院提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点在于案涉征收补偿决定的程序是否合法、事实是否清楚和法律依据是否充分。 一、关于补偿决定程序问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，房屋征收部门在与被征收人就补偿问题多次协商未果、达不成补偿协议的情况下，报请被告莲都区人民政府作出补偿决定，被告作出《房屋征收方案告知书》（莲政房补告[2019]1号）并送达原告，补偿决定方案包括货币补偿和产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准，并告知“你户应当自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见并选择补偿方式。逾期不选择补偿方式的，补偿方式由本机关决定确定。”原告提出《房屋征收补偿安置告知书回复意见书》，但没有在规定的期限内选择补偿方式。在被告对原告该“意见书”进行答复解释后，原告依然没有选择补偿方式。被告依法作出《关于卢立强房屋征收补偿决定书》（莲政房补决[2019]1号）并进行公告，程序并无不当。《协商记录》表明2018年11月14日、11月27日、12月6日，2019年1月17日，征收工作组与原告就安置补偿事宜进行过多次协商。原告主张“2019年1月5日后房屋征收部门并未与原告协商签约事宜，而是直接启动了补偿决定的程序”，没有事实依据，本院不予支持。 二、关于评估报告合法性问题。第一，对于评估机构的选择是否符合法定程序问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中，莲都区土地和房屋征收工作办公室发布了公开选取评估机构的公告，由于各被征收人在规定时间内未能协商选定，经组织被征收人投票，确定弘原评估事务所作为案涉丽水饭店区块改造项目储备土地前期开发项目（国有土地上房屋）的房地产价格评估机构，并在征收区域内进行了公示，程序并无不当。同时，原告提出“先发布评估机构选择公告，后作出房屋征收决定”，本院认为，莲都区人民政府于2018年4月27日发布《房屋征收决定》及《补偿安置方案》，于2018年5月2日发布《公开选定房地产价格评估机构相关事宜的公告》，于2018年5月13日发出《评估机构选择告知书》，于2018年5月18日组织被征收人进行投票确定评估机构，原告该项主张没有事实依据。第二，关于原告主张“基价的评估与分户评估由两家评估机构分开作出违反法律规定”问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第五条第一款规定：“同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。”本案中，由于案涉征收区块既有集体土地上房屋、也有国有土地上房屋，而原告所有的被征收房屋系国有土地上房屋，其基价评估和分户评估的评估机构均为弘原评估事务所，卢立强的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。第三，关于原告主张“案涉被征收房屋的评估价格与周边房屋的评估价格相差甚远，认定的补偿金额违背了公平、公正原则”问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款、第二款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”本案中，原告在法定期限内未对评估报告申请复核评估、鉴定，应视为对评估报告的认可。其在诉讼阶段对评估结果提出异议，不符合法律规定。且没有证据证明该评估报告对涉案房屋的价值评估程序违法或结果明显不当。涉案房屋与中山街、灯塔街路段等周边房屋，因所在区位、评估时点等不同，被征收时的评估价格相互间不能作简单类比。原告该项主张，本院不予支持。第四，《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条规定“房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告”，案涉丽弘征估[2018]1501030号、丽弘征估[2018]1501030-1号分户评估报告，房屋征收部门向被征收人送达，原告卢立强及其妻子冯小英拒绝签字，征收工作人员进行留置送达，符合法律规定。原告提出“丽弘征估[2018]1514、1502号房地产评估报告未送达至原告”,本院认为，“丽弘征估[2018]1514”系被征收住宅房屋产权调换房屋（城西三期安置房）基价评估，“丽弘征估[2018]1502”系被征收商业房屋产权调换房屋（长虹街103号）市场价值评估，法律、法规并未规定“基价评估报告”必须送达至每一个被征收人，该报告没有送达原告，并不违反法律规定。 三、关于被征收房屋相关面积问题。第一，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第十七条等相关法律法规的规定，对房屋性质的认定以房产证记载的用途为准。《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第二款规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与登记薄的记载不一致的，除有证据证明房屋登记薄确有错误外，以房屋登记薄为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”本院认为，房屋征收补偿面积应以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，而非以土地使用证面积计算，案涉“丽房权证莲都区字第××号”房屋一楼证载面积为29.35㎡，原告主张应该按照丽水国用（2001）字第4879号国有土地使用证记载面积33.95㎡进行补偿，没有法律依据。第二，对于院落、小天井土地使用权补偿问题。丽水市政府土地和房屋征收工作办公室、丽水市住房和城乡建设局、丽水市国土局《丽水市市区房屋征收重置价格等相关标准的通知》附件8《丽水市市区房屋征收中未达标准容积率土地面积的计算与补偿》规定，未达标土地面积＝土地证使用面积－房产证载建筑面积/标准容积率＝109.13㎡－29.35㎡/1.5－112.124㎡/1.3＝109.13㎡－19.57㎡－86.25㎡＝3.31㎡，应当按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（2009年12月30日修正）第二十九条规定予以补偿。被告主张“案涉房屋计算所得容积率为1.54”，没有事实依据。案涉《房屋征收补偿决定书》没有对该3.31㎡土地价值给予补偿，但该决定书有“附属物和其他设施按实计算补偿”的条款，征收人亦表示应该按实计算补偿，征收人应当依法给予补偿，并及时支付原告或予以提存。第三，关于共有房屋份额问题。原告主张2001年4月10日《协议书》中“共用地使用权”仅指“使用权”。本院认为，不能仅从字面理解2001年《协议书》中的“共用地使用权”，而应综合全案证据来判断。案涉房屋系祖遗房产，对于中堂等共有房屋，2001年卢礼仁、卢韵美及卢礼章户、卢礼清户、卢礼法户代理人签订《协议书》，一致同意卢韵美取得城门弄21号祖遗房屋“共用地使用权”。在案涉征收过程中，2018年6月20日《卢宅中堂、走廊、八尺等共有共用面积分拍书》，除卢礼清户（也即卢立强户）没有代理人签字外，卢礼章户、卢礼法户、卢礼仁户、卢韵美户代理人均签字同意“共用面积96.87㎡由以上5户人家平均分摊，每户分的建筑面积19.374㎡”。由此可见，卢礼章户、卢礼法户、卢礼仁户、卢韵美户都认为2001年《协议书》中的“共用地使用权”的意思表示就是“共用地所有权”。原告提出卢韵美对共用开支只分担其他人的二分之一，负责记账的卢立吾表示这是“上辈们定下来的，没有想这么多”。本院认为，该证据亦不能证明卢韵美没有共用地所有权。据此，对于原告“卢韵美对共用部分只有使用的权利，没有共有权”的主张，本院不予支持。第四，关于“产权证面积20.87㎡二层”补偿问题。丽房权证莲都区字第××号房屋所有权证，载明建筑面积为20.87㎡，砖木结构，总层数1层，用途住宅，登记时间为2006年1月9日。《丽水市中心城区房屋征收监测认定暂行办法》（丽土资发[2018]59号）第四条第（五）项规定：“2002年7月1日前已按1.7米层高标准测量办理房产证的部分面积复测时，房屋主体结构未改变的，仍按1.7米层高标准给予测量认定。除此之外一律按2.2米层高标准予以测量认定。”案涉该部分房屋虽铺设楼板，但第二层未达到2.2米层高标准，房屋监测认定小组未予测量认定，被告亦未给予补偿，并无不当。 四、关于征收决定合法性问题。原告认为“涉案征收非因公共利益”，本院认为涉案征收符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第（五）项“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”的规定，况除原告外的所有被征收户均签订了补偿安置协议，即绝大多数被征收人同意该项目建设，应该认为该项目建设符合公共利益的需要，原告该主张缺乏事实和法律依据。 五、关于原告主张被剥夺签约奖励机会问题。莲都区土地和房屋征收工作办公室于2018年9月10日发布《关于中山街与灯塔街西北角区块危房征收项目（丽水饭店区块改造项目储备土地前期开发项目）房屋征收签约期限及签约腾空奖励办法的公告》，设定签约期限为2018年9月10日至2018年10月15日，之后又延期至2018年12月10日。在案涉房屋征收过程中，房屋征收部门进行了大量的宣传发动，并多次与原告就补偿问题进行协商。案涉“丽房权证城关镇字第××号”被征收房屋沿街第一自然间29.35㎡，其房屋性质在2018年12月25日“专题会议纪要”认定为“商业用房”，分户评估报告“丽弘征估[2018]1501030－1号”于2019年1月6日送达。虽然该时间都在规定的签约期限之后，但房屋征收部门在签约期限前已经明确告知原告沿街第一自然间29.35㎡认定为商业用房进行补偿，并向原告提供了“卢立强户征收补偿安置预算方案”。在2018年11月14日征收工作组与原告卢立强儿子卢哲的协商谈话记录中，卢哲说“首先商业用房的补偿价格让我无法再继续谈其他的”，并说“还有一个大的问题是我房屋二楼住改店补贴的问题。我的二楼历年来都是用于经营，但你们说按照住改店补贴政策不能享受住改店补贴，让我不能接受。其余的都是小问题”。在2018年11月27日征收工作组与原告卢立强及其妻子冯小英协商中，冯小英提出：“我们的要求很简单，我沿街房屋第二层一直都作店面房屋出租的，给我们同等条件的房屋原址安置就好”。从这两份“协商记录”内容看，当时原告已经明确知道一楼29.35㎡作为商业用房进行补偿，而只是对该二楼补偿问题和商业用房的补偿价格表示不同意。由此可见，原告应该了解房屋征收补偿相关法律、法规、规章及政策，对案涉被征收房屋的补偿方式及相应的补偿标准也有比较明确的认识，对相关房屋征收补偿事宜也有比较长的商量、思考、选择时间。征收人出台“签约奖励”政策，系向被征收人作出的签订补偿协议的“要约”，该要约经被征收人承诺，征收人即受该意思表示的约束。征收人在作出签约奖励政策的要约后，是否成立合同（即签订补偿协议并享受奖励政策）的最后决定权在被征收人。被告不能强迫原告签订补偿协议，也不能阻止原告签订补偿协议，是否签订补偿协议并享受奖励政策，决定权在于原告而非被告。本案中，原告在要约规定的期限内没有作出“承诺”，也即没有在签约期内签订补偿协议，是对自己权利的处分。征收部门于2019年1月18日（评估报告申请复核期限届满）才提请莲都区人民政府作出补偿决定，原告在2019年1月6日收到“丽弘征估[2018]1501030－1号”评估报告之后，至征收部门提请莲都区人民政府作补偿决定之前，应该还有协商并签订协议的机会。在本案诉讼期间，被告仍表示“如果原告愿意签订补偿协议，也可以给予签约奖励”，但原告要求本案全部诉求一并解决，再次放弃签订协议并享受签约奖励的机会。据此，对于原告“被剥夺签约奖励机会”的主张，本院不予支持。 六、关于装修装饰补偿问题。原告提出“补偿方案中装修装饰补偿未经评估”的问题。2018年1月丽水市政府土地和房屋征收工作办公室等《关于发布丽水市市区房屋征收重置价格等相关补偿标准的通知》（丽征收办[2018]1号）公布了2018年丽水市区房屋征收重置价格及相关补偿标准，其中附件2《丽水市区房屋征收装修补偿指导价格》公布，“砖木结构简单装修补偿包干价格为360元/㎡，普通装修补偿包干价格为420元/㎡”，同时说明“装修程度较好的特殊户，对以上装修补偿指导价有异议的，可选择由评估机构按市场评估价值确定”。2019年1月28日公布了2019年丽水市市区房屋征收重置价格及相关补偿标准，对于上述装修补偿包干指导价格没有发生变化。本案中，原告并未提供证据证明其系“装修程度较好的特殊户”，也未在征收过程中提出“选择评估机构按市场评估价值确定”，本院认为，按照上述标准进行装修补偿，并无不当。 七、关于临时安置补助费问题。原告提出“临时安置补助费仅计算6个月”，《丽水市人民政府关于公布丽水市市区房屋征收临时安置补助费、搬迁费、停产停业损失补助费以及房屋改变用途补贴标准的通知》（丽政发[2018]32号）附件1规定，住宅货币安置的临时安置补助费补助时间为6个月，案涉补偿决定按6个月计算临时安置补助费，符合相关规定。 综上所述，莲都区人民政府作出的莲政房补决[2019]1号《房屋征收补偿决定书》证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告卢立强的诉讼请求。 一审案件受理费50元，由原告卢立强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提出上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省高级人民法院。上诉人应向浙江省高级人民法院预交上诉案件受理费50元，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省高级人民法院户名：浙江省财政厅非税收入结算分户，帐号：19000101040006575401001，开户银行：农业银行杭州市西湖支行）。 审 判 长  吴林雄 审 判 员  黄 维 人民陪审员  梁宇光 二〇二〇年三月四日 代书 记员  叶 娃