湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3196号上诉人（原审被告）：怀化市旺盛房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区正清路正旺巷46号，统一社会信用代码：91431200785376533J。法定代表人：张慧，该公司董事长。委托诉讼代理人：周琴，湖南悦凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：文静，湖南悦凌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐尾华，女，汉族，1978年11月11日出生，住所地湖南省中方县。被上诉人（原审原告）：杨圣根，男，汉族，1973年10月9日出生，住所地湖南省中方县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：彭利军，男，土家族，1974年7月5日出生，住湖南省怀化市鹤城区，为中方县接龙镇卧龙村村民委员会推荐代理。被上诉人（原审被告）：曾国兴，男，汉族，1959年11月12日出生，住所地湖南省中方县。被上诉人（原审被告）：曾梅宇，男，汉族，1983年2月14日出生，住湖南省中方县。上诉人怀化市旺盛房地产开发有限公司（以下简称怀化旺盛公司）因与被上诉人唐尾华、杨圣根、曾国兴、曾梅宇商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省中方县人民法院（2017）湘1221民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。怀化旺盛公司上诉请求为：一、撤销一审判决第二项、第三项，依法改判驳回唐尾华、杨圣根对怀化市旺盛房地产开发有限公司的诉讼请求；二、判令由被上诉人承担本案二审诉讼费用。事实与理由：1、原判决认定事实错误。兴龙泉·旺盛公寓建设所占用的土地与刘定康及怀化旺盛公司均无关，怀化旺盛公司未授权曾梅宇以公司名义开发，也未与曾梅宇、曾国兴就456地块的开发达成任何协议，怀化旺盛公司不可能知道二人使用伪造公章的情况。2、原审判决适用法律错误。首先，案涉合同无效，不存在支付违约金之说，且唐尾华、杨圣根亦未请求赔偿利息损失，即使支持利息损失也应是参照中国人民银行同期贷款利率计算。其次，案涉合同无效，并不适用表见代理的规定，判决怀化旺盛公司承担连带责任无法律依据。3、原判决显失公平。怀化旺盛公司远在怀化市，既不知晓、也未参与兴龙泉·旺盛公寓的开发建设和出售，怀化旺盛公司也是受害者，曾梅宇私刻公章以怀化旺盛公司的名义签订商品房买卖合同，曾梅宇收取的购房款全部由其个人占有，怀化旺盛公司未收取一分钱，而原审法院却判决怀化旺盛公司承担赔偿责任，权利义务完全失衡，显失公平。唐尾华、杨圣根共同向一审法院起诉请求：1、判决三被告连带返还原告唐尾华、杨圣根购房款55800元。2、判决三被告连带赔偿原告唐尾华、杨圣根违约金5万元。3、诉讼费用由三被告承担。诉讼过程中，原告唐尾华、杨圣根变更诉讼请求为：第2项诉讼请求变更为利息损失按照订购房屋金额银行同期借款利率的4倍计算至清偿之日止。一审法院认定事实：位于中方县城华美学校旁的兴龙泉·旺盛公寓住宅楼系被告曾国兴、曾梅宇以被告怀化旺盛公司的名义开发修建，该住宅楼未取得相关建房手续，也未取得商品房预售许可证。2011年4月16日,被告曾国兴以被告怀化旺盛公司的名义与原告唐尾华签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告唐尾华购买旺盛公寓第2幢1单元202号住房一套，房屋售价165800元，并约定在2012年8月31日前交房。合同签订当日，原告唐尾华交纳了购房款55800元，由被告曾梅宇出具了收据一份，被告曾梅宇在财务主管处签名。该商品房买卖合同及收据上均加盖有“怀化市旺盛房地产开发有限公司”的印章。旺盛公寓住宅楼修建至第三层时，因被告曾国兴、曾梅宇自身的原因而停止修建，导致被告曾国兴、曾梅宇在交房期限内未能将房屋交付给原告唐尾华。2013年12月11日，被告曾梅宇与原告杨圣根等购房户签订了协议书，被告曾梅宇承诺在2014年12月将房屋修建完成交付原告杨圣根等购房户使用，如果不能按期交房，则以房款收据为准按百分之五的月利率支付违约利息。此后，因旺盛公寓住宅楼一直未能恢复修建，被告曾梅宇在2014年12月将房屋交付原告唐尾华、杨圣根的承诺已明显无法兑现，原告唐尾华、杨圣根遂提起诉讼。另查明，原告唐尾华、杨圣根系夫妻关系。被告曾国兴、曾梅宇曾参与被告怀化旺盛公司2010年开发的中方县大唐世纪城项目的开发工作。2011年11月18日，在向中方县房产管理局递交的有关旺盛公寓的“关于请求办理预售许可证的报告”及“怀化旺盛房地产开发有限公司商品房预售申请”，均以被告怀化旺盛公司的名义，并加盖有“怀化市旺盛房地产开发有限公司”的印章。被告怀化旺盛公司2012年7月17日之前的法定代表人为刘定康。刘定康与被告曾梅宇就位于华美外国语学校的大门右侧的门面用地的修建，签订了合作投资建房协议，该协议约定：被告曾梅宇无偿挂靠旺盛房地产开发资质。还查明，一审法院（2019）湘1221刑初10号刑事判决书确认“2011年4月份至10月份，被告人曾梅宇在中方县城开发兴龙泉房地产项目期间，伪造名称为‘怀化市旺盛房地产开发有限公司’的印章，并以怀化市旺盛房地产开发有限公司的名义与购房者签订商品房买卖合同，收取购房者房款。经怀化市公安局物证鉴定所、湖南省鉴真司法鉴定中心鉴定，兴龙泉房地产项目的商品房买卖合同中出卖人（签章）处的‘怀化市旺盛房地产开发有限公司’印文与怀化市旺盛房地产开发有限公司提供的本上同内容的印文不是同一印章所盖印”。另在一审法院审理的另案原告候凤英与被告怀化旺盛公司、曾国兴、曾梅宇商品房预售合同纠纷一案中，经一审法院委托，湖南司法警官职业学院司法鉴定所鉴定，1、送检的落款日期为“2009年10月8日”的《施工合同》第5页上“甲方”处名为“怀化市旺盛房地产开发有限公司”的印章印文与时间为“2011年3月25日”的《商品房买卖合同》第4页“出卖人（签章）”处的同名印章印文不是出自同一枚印章。2、送检的时间为“2011年3月25日”的《商品房买卖合同》第4页出卖人（签章）处名为“怀化市旺盛房地产开发有限公司”的印章印文与提供的同名样本印文不是出自同一枚印章。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。被告曾国兴以被告怀化旺盛公司的名义与原告唐尾华签订的《商品房买卖合同》，虽系双方自愿，但该商品房销售未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该合同应为无效合同。合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告唐尾华所交纳的购房款应予返还，鉴于该购房款实际为被告曾国兴、曾梅宇收取，故该购房款应由被告曾国兴、曾梅宇予以返还。同时合同无效是由于被告曾国兴、曾梅宇在未取得相关建房手续和商品房预售许可证的情况下，即自行开发和销售房屋，并致合同不能履行，对此，被告曾国兴、曾梅宇有过错，应承担原告唐尾华所交纳的购房款的利息损失，利息损失可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，按年利率24%计算，计算时间应从购房款交付之日起至返还之日止，超出此部分的利息损失本院不予支持。被告曾国兴、曾梅宇与原告唐尾华签订的《商品房买卖合同》及收据上加盖的“怀化市旺盛房地产开发有限公司”的印章，虽已被本院刑事判决认定为被告曾梅宇伪造，但从案件查明的情况看，被告曾国兴、曾梅宇曾与被告怀化旺盛公司合作开发中方县大唐世纪城项目，被告曾国兴、曾梅宇在兴龙泉·旺盛公寓的开发修建中，多次使用该枚印章从事一系列经营活动，且在向中方县房产管理局递交的有关旺盛公寓的相关报告中，也加盖有该枚印章，另被告怀化旺盛公司原法定代表人刘定康在与被告曾梅宇签订的合作投资建房协议中，已约定被告曾梅宇无偿挂靠旺盛房地产开发资质。上述事实使原告唐尾华、杨圣根等买受人对于该印章形成合理信赖，原告唐尾华、杨圣根等买受人没有专业鉴别能力，也没有审查鉴别的法定义务，原告唐尾华、杨圣根主观上没有过错，且已按合同约定履行了相关义务，现权利无法得到保障，这与被告怀化旺盛公司监管不严存在一定关系，被告怀化旺盛公司依法应承担相应的法律责任。被告怀化旺盛公司辩称的不应承担责任的辩解理由不成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第五十二条第一款（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、限被告曾国兴、曾梅宇于本判决生效之日起十五日内返还原告唐尾华、杨圣根购房款55800元;二、限被告曾国兴、曾梅宇于本判决生效之日起十五日内赔偿原告唐尾华、杨圣根购房款55800元的利息损失，按年利率24%计算，从2011年4月16日起计算至购房款返还之日止；三、被告怀化市旺盛房地产开发有限公司对上述购房款及利息损失承担连带清偿责任；四、驳回原告唐尾华、杨圣根其他诉讼请求。案件受理费1208元，由被告曾国兴、曾梅宇负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。曾国兴、曾梅宇借怀化旺盛公司的名义与唐尾华、杨圣根签订的《商品房买卖合同》，虽系双方自愿，但该商品房销售未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，上述《商品房买卖合同》应属无效。唐尾华、杨圣根所交纳的购房款应由曾国兴、曾梅宇返还，曾国兴、曾梅宇还应承担唐尾华、杨圣根所交纳的购房款的利息损失。曾国兴、曾梅宇与唐尾华、杨圣根签订的《商品房买卖合同》及收据上加盖的“怀化市旺盛房地产开发有限公司”的印章，系曾梅宇伪造，并用于经营活动，曾梅宇的该行为已被刑事判决所确认，怀化旺盛公司并未参与本案中项目的经营活动，怀化旺盛公司不应承担法律责任，一审法院判决确认怀化旺盛公司承担连带责任不当。怀化旺盛公司所提其不应承担责任的上诉主张及理由成立。另外，原审判决第二项是要求曾国兴、曾梅宇赔偿唐尾华、杨圣根购房款利息损失，与怀化旺盛公司无关。其上诉要求撤销缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，怀化旺盛公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省中方县人民法院（2017）湘1221民初17号民事判决第一项、第二项及案件受理费负担部分；二、撤销湖南省中方县人民法院（2017）湘1221民初17号民事判决第三项、第四项；三、驳回唐尾华、杨圣根的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1208元，由怀化市旺盛房地产开发有限公司负担604元，由曾国兴、曾梅宇负担604元。本判决为终审判决。审判长  张义泰审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇二〇年三月四日法官助理颜利华书记员张宝珍