广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初11875号原告：广州众享健身有限公司，住所地广州市增城区新塘镇广深大道西623号三楼302室，统一社会信用代码91440101MA5CJ6E65F。法定代表人：唐振龙，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：蔡晓君，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧秋莱，广东连越律师事务所实习人员。被告：刘鹏飞，男，1969年10月18日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，被告：王丕，男，1981年1月13日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，两被告共同委托诉讼代理人：欧阳鹏飞，广东竞德律师事务所律师。原告广州众享健身有限公司（以下简称众享公司）与被告刘鹏飞、王丕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告众享公司的委托诉讼代理人蔡晓君、被告刘鹏飞、王丕的共同委托诉讼代理人欧阳鹏飞到庭参加诉讼。诉讼中，双方申请60日调解期进行调解，期限届满未达成一致意见。本案现已审理终结。原告众享公司向本院提出诉讼请求：1.解除众享公司和刘鹏飞、王丕签订的《XX经济社商铺租赁合同书》；2.刘鹏飞、王丕向众享公司连带返还定金111656元；3.刘鹏飞、王丕向众享公司连带返还房租押金46800元；4.刘鹏飞、王丕向众享公司连带赔偿经济损失共暂计为1055687.66元，具体为装饰装修费用15万元，转让费48万元，场所无法正常经营的损失暂计425687.66元；5.刘鹏飞、王丕向众享公司连带赔偿预期可得利益暂计100万元；6.刘鹏飞、王丕连带承担本案诉讼费用。诉讼中，众享公司变更诉讼请求为：1.确认众享公司和刘鹏飞、王丕签订的《XX经济社商铺租赁合同书》无效；2.判令刘鹏飞、王丕向众享公司连带返还定金55828元；3.请求判令刘鹏飞、王丕向众享公司连带返还房租押金46800元；4.判令刘鹏飞、王丕向众享公司连带赔偿装修费用169881.6元，以及经济损失822356.3元；5.刘鹏飞、王丕连带承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年，众享公司与刘鹏飞、王丕签订《XX经济社区商铺租赁合同书》。合同书第一条约定，刘鹏飞、王丕将广州市花都狮岭镇XX路XX经济社商铺第二层楼右侧约1300㎡的商铺租赁给众享公司。第二条第二款约定，众享公司向刘鹏飞、王丕先交定金陆万元整，定金时间为两个月，且2018年6月4日到2018年8月18日为免租装修期。第三条第三款约定，在签订本合同的两个半月后当天，众享公司向刘鹏飞、王丕支付贰个月房租押金及一个房租，即付人民币70200元作押金（不计息）。合同期满后10天内，且众享公司交齐房租、水电费及结清员工工资，刘鹏飞、王丕将押金（无息）退还给众享公司。第四条第一款约定，租赁期间任何一方不得中途擅自变更或解除合同，又或其中一方不履行法定及本合同约定的义务，除依法应承担法定责任外，还应赔偿经济损失。第五条第六款约定，本栋大厦消防主体已在广东省广州市消防网提供备案号，二次装修消防由乙方自己负责申报。另消防维护费按二、三、四、五楼经营面积分摊。根据众享公司提交的证据的第65页第二行可知，涉案租赁物所在的大厦是没有房地产权证的。在众享公司申报二次消防验收时，是需要提供建设工程规划许可证的，但刘鹏飞、王丕却无法向众享公司提供。刘鹏飞、王丕为了请求众享公司支付相应的租赁费也向法院提起了另外一个案号为（2019）粤0114民初11526号的诉讼。在该诉讼期间，刘鹏飞、王丕将诉讼请求“主张租金”变更为“主张占用费”。由此可推断，刘鹏飞、王丕已经承认涉案租赁物没有建设工程规划许可证和房地产权证。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。刘鹏飞、王丕与众享公司签订的《XX经济社商铺租赁合同书》属于无效合同。众享公司认为，第一，涉案租赁物没有建设工程规划许可证和房地产权证，故请求判令确认双方签订的《XX经济社商铺租赁合同书》无效，以及请求刘鹏飞、王丕连带返还定金55828元、房租押金46800元。第二，由于合同无效，导致众享公司无法正常使用经营场所，故刘鹏飞、王丕应当向众享公司连带赔偿装修费用169881.6元，以及经济损失822356.3元。据此，特具状诉至法院，恳请法院判如所请。被告刘鹏飞、王丕辩称，1、我方于2019年9月27日向众享公司发出了解除合同通知书，本案双方也均同意解除涉案租赁合同并于2019年12月16日在花都区人民法院的组织下进行了涉案商铺的交接，因此，对于租赁合同的解除我方无异议。2、从双方签订的租赁合同内容可以看出，本案双方之间没有约定定金，众享公司也没有向我方实际支付过任何定金或房屋押金。众享公司提供的证据8显示的汇款金额55828元实际上是上一手健身房拖欠我方的水电费，该金额与我方提供的补充证据1显示的金额完全一致。因此，本案中既不存在定金的事实，也未有证据证实支付过房屋押金的事实，故，我方无需向众享公司返还定金及押金。3、首先，根据相关法律规定，公告营业场所装修之前必须要取得相关的消防批文才可以装修，本案众享公司未提供证据证明其在装修之前具备相关批文，因此，即使众享公司有实际装修也应由其自行承担违法装修的法律后果；其次，从众享公司本身提供的证据11显示上一手租户经营的也是健身房业务，众享公司转让过来后从事相同的业务，装修方面基本上没有大的改动；再者，众享公司提供的银行转账记录并没有工程款或装修款的备注，银行转账记录显示的金额也仅为13万元，而且该款项也不能完全证明系装修款，不排除系其他款项；最后，装修等费用也是众享公司为了涉案商铺具有使用价值而进行的投入，其在经营过程中已经通过收取健身培训费取得了相应的收益，我方并未参与该部分收益的分配。因此，我方不应向众享公司赔偿装修费用。4、众享公司提供的《健身俱乐部转让协议》第3条明确约定了转让费48万元包含全部器材、设备（打包）及场地押金。2019年12月16日在花都区人民法院的组织下进行了涉案商铺内的全部器材及设备全部交接给了众享公司，该部分器材、设备的价值不菲，甚至会超出转让费的金额，众享公司也仍然可以继续使用。因此，众享公司的转让费并不会有损失。5、涉案房屋于2018年6月3日就承租给本案众享公司的法定代表人唐振龙，该租赁合同系双方的真实意思表示，而且租赁合同中明确约定涉案大厦消防主体已在广州市消防网提供备案号，二次装修消防由乙方自己负责申报。众享公司的法定代表人在该租赁合同中的每一页上均有签名，其应当谨慎审查从事的业务是否必须要进行二次消防验收，也应及时申报二次消防验收。我方提供的证据4-5可以证明涉案房屋进行了一次消防验收合格、证据8《消防安全检查合格证》也可以看出，在消防验收新政策之前，涉案房屋是可以办理二次消防验收合格证书的。而消防验收新政策是于2019年4月23日开始实施的，众享公司及其法定代表人在接手涉案房屋后长时间不去办理二次消防验收，而是在消防新政出来后才进行申报，最终导致消防无法验收，因此，我方对于消防验收的责任并无重大过错，该责任应由众享公司方自行承担。6、本案众享公司在2019年4月底申报二次消防时就得知了涉案房屋系村集体建房没有取得建设工程规划许可证，根据最高院司法解释的规定，众享公司本应及时与我方协商交还房屋等相关事宜，可众享公司在该期间既未起诉也未交还涉案房屋，甚至在收到我方发出的解除租赁合同通知书后，也没有采取相应措施，而是一直占用该房屋直至本案开庭后才进行交接。可见，众享公司本身具有重大过错，其怠于及时行使权利，导致损失的扩大。7、根据相关法律规定，公共场所的装修之前必须经过消防部门的相关审批才能进行装修，本案中众享公司未提供相关证据证明，因此众享公司应自行负责其装修方面的损失。8、消防验收政策的变更客观上会导致一大批类似的租赁合同无效，恳请法院即使要判决我方承担一定责任的前提下，也应根据诚实、公平原则充分考虑本案判决的影响。综上，众享公司诉请我方返还定金、押金没有事实依据，诉请我方赔偿经济损失及预期可得利益没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于广州市花都狮岭镇XX路XX号XX经济社商铺第二层右侧，约1300平米，由刘鹏飞、王丕从案外人处转租得来。2018年6月3日，刘鹏飞、王丕（出租方、甲方）与唐振龙（承租方、乙方）签订《XX经济社商铺租赁合同书》，约定将涉案商铺租赁给乙方，2019年3月1日至2020年6月3日的月租金为23400元，乙方向甲方先交定金60000元，定金时间为两个月，且2018年6月4日到2018年8月18日为免租装修期。若乙方交定金两个半月后即2018年8月19日，乙方未向甲方交齐2个月房租押金及1个月房租70200元，则甲方收回二楼场地，并没收乙方全部6万元定金。本商铺租期为7年。水电费由村委统一定价收费（初步定价电1.4元，水4.6元），根据市场变动，水电费将进行调整。本栋大厦消防主体已在广州市消防网提供备案号，二次装修消防由乙方自己负责申报。另消防维护费按二、三、四、五楼经营面积分摊。合同并对其他权利义务进行了约定。2019年2月24日，刘鹏飞、王丕（甲方）与众享公司（乙方）签订《XX经济社商铺租赁合同书》，合同权利义务的约定与2018年6月3日刘鹏飞、王丕与唐振龙签订的合同一致。合同签订后，刘鹏飞、王丕交付商铺，刘鹏飞、王丕认为交付商铺的时间是2019年2月24日，众享公司认为交付商铺的时间是2019年3月1日。商铺交付后由众享公司用于经营健身房。2019年9月27日，刘鹏飞、王丕向众享公司、唐振龙发出《解除合同通知书》，以众享公司、唐振龙拖欠租金水电费为由要求解除合同。众享公司认为因涉案租赁物未能取得二次消防被行政机关在2019年7月10日至2019年8月15日期间查封，对此提交了微信聊天记录、封条照片等拟予以证明。刘鹏飞、王丕对上述证据均不予确认，刘鹏飞、王丕认为涉案租赁物已经取得了一次消防，对此，刘鹏飞、王丕提交广州市花都狮岭镇XX经济合作社综合楼的《建设工程竣工验收消防备案表》、网络打印的消防备案信息等拟证明涉案租赁物通过了一次消防。众享公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。关于众享公司支付定金、押金的情况，众享公司陈述，2019年2月26日，众享公司财务林东涛通过转账方式向王丕分别支付了定金5万元和5828元，按照合同第二条第二款的约定，众享公司应当向刘鹏飞、王丕支付6万元，最终双方协商，定金为55828元。支付押金46800元没有证据，凭据已经遗失，应该是通过公司财务向王丕支付的押金。刘鹏飞、王丕陈述，我方没有收到众享公司支付的46800元的押金，确认收到55828元，但不是定金，而是上一手承租人陆朝拖欠我方的水电费。陆朝原来支付了6万元给我方，后来他欠付55828元水电费，陆朝和众享公司协商，让众享公司将这笔钱垫付给我方。我方应该退还给陆朝的押金6万元没有退还，假如陆朝同意我方将该55828元与6万元相抵扣，我方同意将55828元押金返还给众享公司。针对刘鹏飞、王丕的意见，众享公司陈述，庭前我方询问过陆朝，他说不方便来法庭陈述意见，应当退回的定金6万元不知道陆朝是何意见。众享公司与陆朝没有任何关系，形式上是代陆朝支付了租金、水电费55828元，实际上是支付了定金55828元，这只是三方口头协商的结果，对此没有书面证据提交，55828元是由众享公司直接向王丕支付的，如果合同无效，王丕应当向众享公司返还该款项。众享公司提交陆朝于2020年1月6日出具的《情况说明》拟予以证明，《情况说明》载明，2019年2月，本人陆朝与王丕协商解除《租赁合同》。2019年2月24日，本人确认还需向王丕支付2018年12月18日至2019年2月18日的租金46800元和2018年11月-12月的水电费9028元，共计55828元。按照合同约定，王丕需要向本人退回定金6万元。因王丕需要重新将位于广州市花都狮岭镇XX路XX经济社商铺第二层右侧约1300平方米的场所租赁给众享公司，故经王丕与本人、众享公司协商一致，同意直接由众享公司向王丕支付55828元作为租赁场所的定金。众享公司认为其为装修涉案场地支出169881.60元，因无法在涉案场地正常经营导致营业利润损失822356.30元。对此众享公司提交《装修合同》、装修报价、转账记录、收据及众享公司会员费银行流水等拟予以证明。其中装修合同由众享公司与案外人李松涛于2019年2月20日签订，约定的工程地址为涉案商铺，工程价款为15万元，装修报价显示了工程项目，合计金额169881.60元，转账记录显示众享公司的员工林东涛分多笔在2019年3月1日至2019年4月8日期间向李松涛共计转账支付13万元。众享公司陈述另外支付了2万元的定金。收据由李松涛开具，显示收到众享健身公司（花都店）装修款150000元（注：余欠19881.60元）。另查，（2019）粤0114民初11526号案是刘鹏飞、王丕作为原告，众享公司、众享公司的法定代表人唐振龙作为被告的房屋租赁合同纠纷，在该案中，本院于2019年12月16日组织各方进行了涉案场地交接。该案诉讼中，本院发函向广州市规划和自然资源局花都分局调查涉案租赁物的建设是否取得《建设工程规划许可证》或者该租赁物经有关部门批准建设，该局向本院复函称，由于贵院未能提供来文所述建筑及其所在地块的《国有土地使用证》《规划用地许可证》《建设工程规划许可证》或建设单位、权属人证明文件等有效信息资料，我局未能确定所述建筑精确位置。结合贵院提供的地理位置图进行初步核查，我局未能查询到来函所述“广州市花都狮岭镇XX路XX号XX经济社商铺第二层”办理《建设工程规划许可证》的记录。本院认为，众享公司与刘鹏飞、王丕签订的租赁合同虽是双方的真实意思表示，但该租赁物的建设没有取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，涉案租赁物的建设未取得建设工程规划许可证，因此，双方签订的上述合同应为无效。众享公司请求确认合同无效，本院予以支持。关于定金，众享公司认为，各方口头协商一致将众享公司代陆朝垫付的55828元租金水电费视为众享公司向王丕支付的定金，刘鹏飞、王丕对此不予确认，众享公司提交的陆朝书写的《情况说明》应属于证人证言，陆朝并未出庭作证，且《情况说明》亦无法显示陆朝同意将陆朝应收取的6万元押金与55828元租金水电费相抵的意思表示，故众享公司提交的证据不足以证明其上述陈述，众享公司请求刘鹏飞、王丕返还55828元定金，依据不足，本院不予支持。关于押金，众享公司认为其通过公司财务向王丕支付了押金46800元，众享公司对此并未提交证据予以证明，刘鹏飞、王丕对众享公司的陈述不予确认，故众享公司应当承担举证不能的法律后果，众享公司请求刘鹏飞、王丕返还押金46800元，依据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。出租人赔偿的装饰装修损失为按照合同无效的过错分担已形成附和的现值损失。关于众享公司形成附和的装修损失部分，众享公司提交了合同、支付凭证、收据、报价单，形成了完整的证据链，可证明其因对涉案租赁物进行装修，关于已形成附和部分的装修花费了15万元，由于本案庭前已经进行了场地交接无法通过评估的方式确定装修损失现值，故根据使用年限、折旧情况及本案案情，本院酌定上述装饰装修现值损失为132915.85元【15万元-15万元÷2555天（7年租期）×291天（2019年3月1日至2019年12月16日）】，刘鹏飞、王丕作为出租人应当清楚涉案租赁物的规划报建情况，刘鹏飞、王丕将涉案商铺租赁给众享公司使用，众享公司作为承租人亦应当在签订合同时尽合理审查义务，故双方对于导致合同无效均有同等过错。因此，刘鹏飞、王丕应当赔偿的装修损失为66457.93元。关于众享公司请求的无法正常经营产生的营业利润损失，涉案租赁合同无效，刘鹏飞、王丕应当承担的是缔约过失责任，而非违约责任，缔约过失责任的赔偿范围应是信赖利益损失，不包括在合同有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益，众享公司请求刘鹏飞、王丕赔偿的营业利润损失属于履行利益，故众享公司请求赔偿营业利润损失822356.30元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告广州众享健身有限公司与被告刘鹏飞、王丕签订的《XX经济社商铺租赁合同书》无效；二、被告刘鹏飞、王丕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州众享健身有限公司赔偿装修损失66457.93元；三、驳回原告广州众享健身有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33530元，由原告广州众享健身有限公司负担21592元，由被告刘鹏飞、王丕负担11938元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年三月二十日法官助理李诗琪书记员孙诗韵