山东省烟台市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020)鲁06执异77号案外人：李秀萍，女，1974年10月2日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王彦，山东明朗律师事务所律师。案外人：金伟，男，1979年9月28日，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王彦，山东明朗律师事务所律师。申请执行人：薛文庆，男，1968年9月13日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。被执行人：烟台金源森实业有限公司，住所地：山东省莱州市沙河镇民主街。法定代表人：孙江，董事长。被执行人：孙江，男，1951年8月10日出生，汉族，住山东省莱州市。被执行人：马林秀，女，1951年7月21日出生，汉族，住山东省莱州市。系孙江之妻。被执行人：孙继平，女，1971年2月6日出生，汉族，住山东省烟台经济技术开发区，系孙江之女。被执行人：孙雪峰，男，1977年7月1日出生，汉族，住山东省烟台经济技术开发区，系孙江之子。被执行人：王晓霞，女，1976年5月3日出生，汉族，住山东省烟台经济技术开发区，系孙雪峰之妻。本院在执行申请执行人薛文庆与被执行人烟台金源森实业有限公司、孙江、马林秀、孙继平、孙雪峰、王晓霞民间借贷合同纠纷一案中，案外人李秀萍、金伟提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人李秀萍、金伟异议称，请求烟台市中级人民法院停止对烟台开发区泰山路55号内1××号房产（烟房权证开字第××号）的执行程序。事实与理由：烟台市中级人民法院在执行（2019）鲁06执277号案件过程中，请求对烟台开发区泰山路55号内1××号房产处置，因该房产属于异议人所有，现提出书面异议，请求停止对该房产的执行。异议人2010年8月5日与孙江签订了《商品房买卖合同》，将位于烟台开发区泰山路55号内1××号房产出售给异议人，异议人依约支付了全部房款，孙江将上述房产交付给案外人，现案外人已使用多年，2016年案外人将孙江诉至烟台经济技术开发区人民法院，2016年7月28日烟台经济技术开发区人民法院作出了（2016）鲁0691民初687号民事调解书，确认了异议人（案外人）签订的合同有效，孙江在2017年2月28日前协助解除抵押，并配合办理过户手续，现该案仍在执行过程中，因（2019）鲁06执277号案件要求处置房产明显不当，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权在执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此。请求立即停止对案外人房产的执行，维护案外人的合法权益。案外人随案向本院提交《房屋租赁合同》、《收条》、华夏银行《进账单》、中国工商银行《个人业务凭证》两张、承租户《营业执照》（副本）、金显波《中国农业银行个人明细对账单》、物业费《收费凭据》、电费、水费收据等复印件，以证明其主张。本院查明：2010年8月5日,以孙江为甲方（××）与乙方（××）金显波签订《房屋买卖合同》，该合同载明,甲方将位于烟台开发区泰山路55号内1××号，建筑面积为790.45平方米、使用用途为商贸、房产证号为烟房权证开字第××号的房屋转让给乙方；该房屋的总金额为贰佰捌拾万元整。乙方应于本合同签订之日向甲方支付购房定金人民币80万元整，2010年9月5号前乙方向甲方支付人民币200万元整，甲方将银行抵押解除，然后甲乙双方办理过户手续,将该房产过户到乙方名下。……合同甲方有孙江、孙继平签名并加盖烟台市江隆置业有限公司印章；乙方由金显波、金伟、李秀萍签名。2016年7月28日烟台经济技术开发区人民法院作出的（2016）鲁0691民初687号民事调解书中，双方当事人自愿达成如下协议：一、确认原告金伟、李秀萍与被告孙江于2010年8月5日签订的烟台开发区泰山路55号内1××号（建筑面积790.45平方米，房产证号为烟房权证开字第××号）的房屋买卖合同有效。二、被告孙江于2017年2月28日前解除烟台开发区泰山路55号内1××号房屋的抵押登记，并协助原告金伟、李秀萍将烟台开发区泰山路55号内1××号房屋过户至原告金伟、李秀萍名下。三、被告孙江于2017年2月28日前付给原告金伟、李秀萍违约金、律师费及诉讼费合计146550元。……复议申请人提供的收条复印件两张，分别证明2010年8月5日、8月20日先后收到金显波购房定金、购房款捌拾万元整、贰佰万元整。收款人均为孙继平。复议申请人提供的华夏银行《进账单》、中国工商银行《个人业务凭证》两张分别载明：2010年8月20日，金显波通过其华夏银行账号62×××57向烟台金源森包装制品有限公司在烟台开发区农村信用社芦洋信用社的账号90×××18支付壹拾陆万元整；2010年8月19日、20日金显波、金伟分别通过其在工商银行卡号分别为62×××85、62×××19分别向烟台市江隆置业有限公司、孙继平账号分别为376001079018170048001、6223199604756301付款1450000元、390000元。承租户《营业执照》（副本）载明，名称：滕丽群，类型：开发区天天客栈，注册日期：2011年05月10日。金显波《中国农业银行个人明细对账单》、物业费《收费凭据》、电费、水费收据等复印件证明天天客栈从2011年7月开始相继交纳相关费用。另查明，2010年8月23日,以金显波为甲方（出租方）与乙方（承租方）滕丽群、李延秋签订《房屋租赁合同》，该合同载明,甲方自愿将开发区友谊广场C1号网点、123层300㎡，4层790㎡，5层160㎡租给乙方做旅馆用，租期12年，自2010年11月19日至2022年11月19日……又查明，2019年4月4日，本院作出本案执行依据，即（2019）鲁06民初11号民事调解书，双方当事人自行和解达成协议，并经本院予以确认。“一、被告烟台金源森实业有限公司、孙江、马秀林、孙继平、孙雪峰、王晓霞承担连带责任，于2019年4月10日前向原告薛文庆偿还借款本金4510万元。若未在2019年4月10日前付清4510万元，则自2018年12月4日起至被告实际清偿之日止以应付未付款项为基数按年利率12%向原告薛文庆支付利息；二、如被告烟台金源森实业有限公司、孙江、马秀林、孙继平、孙雪峰、王晓霞至期未能归还上述借款本息，则原告薛文庆按照借款合同约定依法对被告孙江抵押的坐落于烟台开发区泰山路55号内1××号房产（房产证号：烟房权证开字第××号，建筑面积790.45平方米）拍卖或变卖后所得价款享有优先受偿权；原告薛文庆按照借款合同约定依法对被告孙江抵押的坐落于烟台开发区泰山路55号内7××号房产（房产证号：烟房权证开字第××号，建筑面积575.37平方米）拍卖或变卖后所得价款享有优先受偿权；……”2019年7月25日，本院作出（2019）鲁06执277号执行裁定，查封被执行人孙江名下坐落于烟台开发区泰山路55号内1××号，证号为烟房权证开字第××号，建筑面积790.45平方米的房产及相应的土地使用权。还查明，房屋所有权人为孙江、坐落于烟台开发区泰山路55号内1××号、用途为商贸、所在4层的建筑面积790.45平方米的房产，于2009年5月25日（设定日期）至2013年5月25日（约定期限）抵押给权利人开发区农村信用合作联社，权利价值250万元，2010年8月25日注销该抵押；于2013年10月24日（设定日期）至2015年10月23日（约定期限）将上述房屋抵押给权利人薛文庆，权利价值2000万元，无注销该抵押记载。本院认为，本案的焦点在于涉本案标的物的买卖能否排除相关的强制执行。涉本案标的先被法院生效的调解书确认“原告金伟、李秀萍与被告孙江于2010年8月5日签订的烟台开发区泰山路55号内1××号（建筑面积790.45平方米，房产证号为烟房权证开字第××号）的房屋买卖合同有效。被告孙江于2017年2月28日前解除烟台开发区泰山路55号内1××号房屋的抵押登记，并协助原告金伟、李秀萍将烟台开发区泰山路55号内1××号房屋过户至原告金伟、李秀萍名下。”该只确认了合同有效，尚需解除抵押后过户至××名下，取得物权；复议申请人提交的涉本案《房屋买卖合同》载明，买卖双方约定“甲方将银行抵押解除，然后甲乙双方办理过户手续,将该房产过户到乙方名下。”上述调解书和买卖合同的内容均明确表明，该房屋买卖需在解除抵押的前提下才能过户登记，根据我国物权法的规定，该房产的转让须经依法登记方发生效力；同时，上述调解书和买卖合同也足以证明复议申请人是在明知涉案房屋存在抵押的情况下而购买。故本案存在复议申请人明知涉案房屋有抵押而购买，该为致使购买房产未办理过户登记的原因之一。在对本案标的物的第一次抵押于2010年8月25日注销至2013年10月24日再次设定抵押期间，复议申请人应按《房屋买卖合同》中“甲乙双方办理过户手续,将该房产过户到乙方名下”的约定，共同办理涉案房产过户登记，却没有办理，为再次抵押形成可行条件，对此复议申请人应具一定过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因××自身原因未办理过户登记。本案复议申请人不符合“非因××自身原因未办理过户登记”的要求；另一方面，从复议申请人提供的支付购买涉本案房屋的付款情况看，相关的银行凭证显示，收款人为烟台金源森包装制品有限公司、烟台市江隆置业有限公司等，证明复议申请人已支付购买涉本案标的房屋的全部款项不够充分。综上，复议人的复议请求，证据不足，于法不符，本院不予支持。本院生效调解书确认对被告孙江抵押的坐落于烟台开发区泰山路55号内1××号房产（房产证号：烟房权证开字第××号，建筑面积790.45平方米）拍卖或变卖后所得价款享有优先受偿权应予以执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十一条、第十二条、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人李秀萍、金伟的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  陈善乐审判员  门 伟审判员  王莉莉二〇二〇年三月五日书记员  潘姝卉