福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终95号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产管理中心，住所地福建省福州市鼓楼区吉庇路61号。 法定代表人：夏宁，该中心主任。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:齐治安，男，1950年7月27日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人福州市国有房产管理中心（以下简称国有房产中心）因与被上诉人齐治安房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2798号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。 国有房产中心上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.依法改判解除国有房产中心、齐治安签订的《福州市廉租住房租赁合同》；3.依法改判齐治安立即无条件腾退福州市晋安区，恢复房屋原状，返还给国有房产中心；4.依法改判齐治安向国有房产中心支付租金（租金按每月34.8元，自2013年8月起，最终计至租赁合同解除之日）；5.依法改判齐治安向国有房产中心支付违约金（违约金计算标准为每逾期一个月按应收租金的5%缴纳），最终计至齐治安付清租金之日止；6.依法改判齐治安向国有房产中心支付租赁合同解除之后的房屋占有使用费（占有使用费参照租金每月34.8元，自租赁合同解除之日起，最终计至齐治安返还房屋之日止）；7.本案的一审、二审诉讼费用全部由齐治安负担。事实和理由：一、国有房产中心每月通过政府采购的信息系统向承租户预留的电话发送缴纳租金的信息。对于长期欠租的租户还通过电话催收、上门催收、送达书面催交租金通知等多种方式不断催租，不存在疏于管理未及时催收租金的过错。二、支付租金是齐治安的合同义务，不以国有房产中心催收为前提条件，国有房产中心作为出租人并不存在管理过错。三、依据讼争合同第十五条约定，以及《公共租赁住房管理办法》第二十九条、《福州市国有房产管理办法》第十六条、《福州市公共租赁住房管理办法》第三十四条规定，齐治安拖欠租金累计六个月以上，国有房产中心有权解除租赁合同。四、一审法院在没有支持国有房产中心解除租赁合同主张的情况下仅支持截至2019年8月的租金和截至2018年8月的违约金，属于判决错误。 国有房产中心向一审法院起诉请求：1.解除国有房产中心、齐治安签订的《福州市廉租住房租赁合同》；2.齐治安立即无条件腾退福州市晋安区，恢复房屋原状，返还国有房产中心；3.齐治安按每月34.8元的标准向国有房产中心支付自2013年8月起至租赁合同解除之日止的租金（至2018年7月止的租金为2088元）；4.齐治安每逾期一个月按应收租金的5%向国有房产中心支付违约金（计至起诉之日止的违约金为104.4元）；5.齐治安参照租金标准向国有房产中心支付租赁合同解除之后的房屋占有使用费直至齐治安实际返还房屋之日止；6.本案诉讼费用由齐治安负担。 一审法院认定事实：2013年6月7日，国有房产中心与经审查符合廉租住房保障资格的齐治安签订《福州市廉租住房租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定，国有房产中心将位于福州市晋安区（建筑面积45.42㎡，使用面积37.07㎡）的廉租住房出租给齐治安使用；每月租金按房屋使用面积0.94元／㎡收取，计34.8元；在租赁期限内，福州市政府如有调整廉租住房租金标准时，应按新的租金标准执行；租赁期限自2013年7月1日起至2015年6月30日止，共两年；承租人累计六个月以上未缴纳租金或未在廉租住房居住的，出租人有权解除租赁合同，收回该房屋，租赁保证金不予退还；自解除租赁合同之日起，承租人应在一个月内腾退该房屋，一个月之内的房屋租金按公共租赁住房的租金标准收取。合同签订后，国有房产中心依约向齐治安交付了东山新苑二期二区1座1105单元的廉租住房，但齐治安仅缴纳了2013年7月的租金34.8元，自2013年8月起未再缴纳租金，国有房产中心曾于2017年11月15日通知齐治安缴纳自2013年8月起至2017年10月止，共计51个月的租金1774.8元，但齐治安未缴纳。 另查，齐治安为孤寡老人，自2010年7月起享受城市居民最低生活保障待遇，每月靠政府发放的700元低保金生活。2017年10月齐治安被福州肺科医院诊断为双肺继发性结核。 一审法院认为，国有房产中心与齐治安于2013年6月7日签订的《福州市廉租住房租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案租赁关系的标的物为公共租赁住房，政府有关公共租赁住房的规章规定了公共租赁住房的取得条件、退还条件及不同于一般租赁关系的其他权利义务，承租人在取得公共租赁住房的保障资格后，与国有房产中心所签订的公共租赁住房租赁合同，性质上属于平等主体之间租赁关系，可以适用合同法的相关规定。案涉租赁合同约定的租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，齐治安继续使用租赁物，国有房产中心未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，国有房产中心、齐治安于2013年订立的廉租住房租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 由于廉租住房是政府对贫困群体的救助及保障，因此廉租住房租赁合同有别于普通的房屋租赁合同，国有房产中心与齐治安订立廉租住房租赁合同的目的是实现政府对城镇低收入家庭和困难群体的住房保障，并非单纯为了收取租金，虽然本案齐治安违反合同约定超过六个月未缴纳房屋租金，达到了合同约定的解除条件，但国有房产中心未及时催收，对公共租赁房屋疏于管理亦有过错，且行政机关也未因此取消齐治安廉租住房的保障资格，诉讼中，齐治安承认其延付租金的行为存在过错，同意分期偿还所欠租金并支付违约金，考虑到齐治安属于享受低保待遇的孤寡老人，体弱多病又无其他住房，解除租赁合同势必使其陷入无处栖身的困境，与政府建立公共租赁住房制度实现对低收入贫困群体进行救助及保障的初衷相悖，也不符合老年人权益保障法关于“政府在实施廉租住房、公共租赁住房等住房保障制度或者进行危旧房屋改造时，应当优先照顾符合条件的老年人”的规定，故不宜以拖欠租金超过六个月为由解除原齐治安之间的租赁合同，讼争合同可继续履行，齐治安仍应按月足额支付合同约定的租金。综上，国有房产中心请求解除廉租住房租赁合同，一审法院不予支持。 租赁合同履行期间，齐治安未按合同约定按期足额支付租金，其行为构成违约，应承担清偿所欠租金、支付违约金的违约责任。齐治安系享受低保待遇的特困户，一次性偿还所欠租金确有困难，其请求分期偿还债务，一审法院予以准许。自2013年8月起至2019年8月止(共73个月)齐治安尚欠租金2540.4元(34.8元／月×73月)，该款由齐治安分期偿还，齐治安应自本判决生效的当月起每月偿还租金350元，直至还清时止。国有房产中心请求齐治安每逾期一个月按应收租金34.8元的5%向国有房产中心支付自2013年9月起至2018年8月止(共60个月)的逾期违约金104.4元(34.8元×5%×60月)，一审法院予以支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、第二百四十八条，《中华人民共和国老年人权益保障法》第三十一条第一款、第三十二条规定，判决：一、齐治安分期偿还福州市国有房产管理中心自2013年8月起至2019年8月止的租金2540.4元，齐治安应自本判决生效之日的当月起每月向福州市国有房产管理中心支付350元，直至还清上述款项之日止；二、齐治安应于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产管理中心支付逾期付款违约金104.4元；三、驳回福州市国有房产管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由齐治安负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于国有房产中心是否有权解除合同。本案租赁物系廉租住房，廉租房是政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，具有社会福利性质。一审法院根据本案的实际情况，认定不宜以拖欠租金超过六个月为由解除本案齐治安与国有房产中心之间的租赁合同，并无不当。双方合同未解除的原因并非取决于国有房产中心具有管理过错，故对国有房产中心关于其不存在怠于催收管理责任的上诉理由本院不予采纳。 综上所述，国有房产中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人福州市国有房产管理中心负担。 本判决为终审判决。 审判员 缪 羽 二〇二〇年三月十六日 书记员 王亚珊