北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1591号上诉人（原审原告）：徐小凡，女，1997年9月2日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：苏晨明，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中涛新材料有限公司，住所地宁夏青铜峡工业园区（纬二路南）。法定代表人：李威，总经理。委托诉讼代理人：卓燕平，北京市东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：单飞，北京市东方律师事务所律师。原审被告：上海优帕克投资管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区新金桥路27号13号楼2楼。法定代表人：庄润。上诉人徐小凡因与被上诉人中涛新材料有限公司（以下简称中涛公司）及原审被告上海优帕克投资管理有限公司（以下简称优帕克公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐小凡上诉请求：一、请求撤销一审判决第三项；二、判令中涛公司与优帕克公司共同支付房屋占用费五万九千三百八十八元；三、判令中涛公司承担本案上诉费。事实和理由：一审判决未支持徐小凡要求中涛公司与优帕克公司共同支付逾期腾房期间的房屋占用费属于适用法律错误。一、徐小凡要求中涛公司与优帕克公司共同支付逾期腾房期间的房屋占用费具有明确的法律依据。一审判决关于徐小凡与优帕克公司之间的法律关系为房屋租赁合同关系而非委托合同关系的认定是正确的。本案中，徐小凡系出租人，优帕克公司系承租人，中涛公司系次承租人。2019年2月19日，因优帕克公司违约导致徐小凡与该公司解除了租赁协议，至此，承租人即优帕克公司便不再拥有继续使用租赁房屋的权利，负有交房义务。而当时房屋被次承租人中涛公司占有使用。徐小凡随后通知了中涛公司：因徐小凡与承租人之间的租赁合同已经解除，承租人已不再拥有继续使用房屋的权利，而次承租人使用房屋的权利已经随着承租人使用房屋权利的消灭而丧失，因此要求中涛公司限期搬离，否则应支付房屋占用有费。中涛公司以其已将租金支付给优帕克公司为由，拒绝腾退房屋，直至其租约届满日2019年5月14日才自行搬离。徐小凡基于上述事实，要求中涛公司与优帕克公司共同支付逾期腾房的房屋使用费具有明确且充分的法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条明确规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第19条亦对此种情形作出明确的规定，即：房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。徐小凡在一审过程中，向一审法院明确主张应援引上述司法解释和司法文件，然而，一审判决在作出裁判时，并未根据本案事实适用上述规定，因此，徐小凡主张的第三项判决内容属于适用法律错误。二、一审判决未支持徐小凡对中涛公司诉讼请求的理由缺乏法律依据，并不成立。一审判决认为中涛公司不存在违约行为且己经向优帕克公司支付了全部租金，如果再向徐小凡支付房屋占用费则有失公平，因此没有支持徐小凡的该项诉讼请求，徐小凡认为该理由缺乏法律依据，并不成立：第一、一审判决作出该项认定并未援引具体的法律规定；第二、徐小凡在本案所涉的三方租赁及转租关系中，亦无任何违约行为。同样是依约定履行，同样是不存在违约行为，中涛公司支付房屋占用费有失公平，徐小凡损失房租亦有失公平；第三、徐小凡作为房屋的所有人，在物权保护与债权保护发生冲突时，物权理应受到优先的保护；第四、根据合同相对性原则，中涛公司在履行其与优帕克公司租赁合同过程中发生的争议或权利受损的问题，应向优帕克公司主张，中涛公司的合法利益应通过该种方式得以维护，而不是通过拒绝腾退房屋这种侵害徐小凡作为房屋所有权人的合法权益的方式维护自己的利益。综上所述，中涛公司应为自己拒绝腾退房屋与优帕克公司共同向徐小凡承担支付房屋占用费的法律责任。徐小凡认为一审判决第三项属于适用法律错误，应予撤销，并依法改判支持徐小凡的诉讼请求。中涛公司未到庭，向本院提交书面答辩意见，同意一审判决，不同意徐小凡的上诉请求理由。一审判决认定事实错误：优帕克公司仅向中涛公司出具了徐小凡出具的授权委托书和《协议书》，第一页的前半张，未向中涛公司出具过《协议书》全文，直到一审诉讼中从徐小凡提交的证据才看到《协议书》全文；中涛公司员工与优帕克公司员工的聊天记录中可以看出，直到发生争议以后中涛公司员工向优帕克公司员工要《协议书》，优帕克公司从未发过完整的《协议书》，且中涛公司询问优帕克员工其与徐小凡之间是否为委托关系时，优帕克公司员工答复“对的”；根据上述事实可以认定徐小凡向优帕克公司出具了授权委托书，明确授权优帕克公司全权代表徐小凡履行代为签订房屋租赁合同、代为收取和管理房屋租金及押金等权利，故徐小凡与优帕克公司之间系委托关系，中涛公司与徐小凡之间成立租赁合同关系。优帕克公司未到庭，未陈述意见。徐小凡向一审法院起诉请求：1．请求法院判令优帕克公司支付徐小凡2019年1月13日至2019年2月19日的租金26079元；2．请求法院判令中涛公司、优帕克公司共同支付徐小凡房屋占用费59388元（按照每日707元计算自2019年2月20日至2019年5月14日）。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区工人体育场北路×号院×号楼×层16-2007房屋登记在徐小凡名下。2017年3月21日，徐小凡（甲方）与优帕克公司（乙方）签订《协议书》，甲方房屋坐落于朝阳区工人体育场北路×号院×号楼×层16-2007，该房屋用途为居住，甲方同意乙方代甲方将该房屋租赁给第三方，并由乙方收取租金及押金，托管期限自2017年4月13日起至2021年4月12日止。托管期限内，甲方收取的该房屋月租金保底为21200元整，乙方将承担该房屋租赁中月租金产生的不足部分。鉴于乙方为甲方提供的置业资产托管服务，如超出上述月租金部分的利益，作为支付乙方的相关管理、咨询费及服务费用。押金21200元，托管期满或合同终止后三日内，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。免租期，甲方同意给予乙方的免租期为2017．4．13——2017．4．27，2018．4．13——2018．4．27，2019．4．13——2019．4．27。2017年3月21日，徐小凡出具《授权委托书》，受托方为优帕克公司，其内容为本委托方朝阳区工人体育场北路×号院×号楼×层16-2007物业业主，特委托优帕克公司为本委托方的代理，就办理该物业租赁事宜全权代表本委托方履行下列权利：1．代为签订房屋租赁合同。2．代为收取和管理房屋租金及押金。优帕克公司（出租方、甲方）与中涛公司（承租方、乙方）签订《租约》，甲方同意将朝阳区工人体育场北路×号院×号楼×层16-2007及其设备在清洁及良好状态下租给乙方，租赁期为12个月，自2018年5月15日起至2019年5月14日止。租金每月为24675元，租金按6个月为一个结算周期。本租约签订之日起3个工作日起租日前，乙方应向甲方缴付相当于1个月租金的租赁押金24675元。本租约签订后，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方有权拒绝。在征得乙方书面同意解除租约后，甲方应返还乙方已付押金及剩余租金，并且向乙方支付相当于1个月租金的赔偿金。2018年5月11日，中涛公司向优帕克公司转账租赁费23500元。2018年5月15日，中涛公司向优帕克公司转账租赁费149225元（包含押金1175元、6个月租金148050元）。2018年11月21日，中涛公司向优帕克公司转账租赁费148050元。优帕克公司向中涛公司出具增值税专用发票，销售方为优帕克公司。2019年2月20日，徐小凡（甲方）与优帕克公司（乙方）签订《解约协议》，约定双方一致同意《协议书》于2019年2月19日解除。甲方同意乙方支付租金至2019年2月19日，现已支付到2019年1月12日，乙方需在2019年3月5日前支付2019年1月13日至2019年2月19日租金26079元。一审庭审中，徐小凡及中涛公司均认可中涛公司于2019年5月14日将涉案房屋交付徐小凡。一审法院认为，本案主要争议焦点有以下几点：一、徐小凡、优帕克公司、中涛公司之间的法律关系；二、房屋占有使用费的承担。第一，关于法律关系的认定。徐小凡主张其将房屋租赁给优帕克公司，优帕克公司将房屋转租给中涛公司。而中涛公司主张优帕克公司系徐小凡的委托人，其与徐小凡存在房屋租赁合同关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。而委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。徐小凡与优帕克公司签署的《协议书》名义上虽为对房屋的托管事宜达成协议，但该《协议书》约定了房屋租赁期限、租金、押金、免租期、维修等条款，同时也约定优帕克公司承担每月不足部分的租金，上述内容反映《协议书》并非委托合同，而是房屋租赁合同。关于优帕克公司与中涛公司签署的《租约》，优帕克公司在与中涛公司签署《租约》时向中涛公司出具了《协议书》，可以从《协议书》中看出徐小凡与优帕克公司之间并非委托关系。另外，《租约》中注明的出租方为优帕克公司，发票的开具方亦为优帕克公司，故中涛公司与优帕克公司之间存在租赁合同关系，与徐小凡之间不存在租赁合同关系。第二，房屋占有使用费的承担。徐小凡与优帕克公司签署《解约协议》，双方的《协议书》已于2019年2月19日解除。合同解除后，优帕克公司理应按照《解约协议》约定支付徐小凡2月19日之前的租金26079元，一审法院对徐小凡该项请求予以支持。优帕克公司未按照《解约协议》约定在2019年2月20日办理涉案房屋的交接手续，而是中涛公司于2019年5月14日才将涉案房屋交付徐小凡，故优帕克公司应承担2月20日至5月14日期间的房屋占有使用费。本案中，徐小凡主张中涛公司作为次承租人共同承担逾期腾退房屋的使用费。但是一审法院考虑到中涛公司在《租约》的履行过程中不存在违约行为，且也已向优帕克公司支付了全部的租金。综上，徐小凡若再要求中涛公司支付房屋占有使用费有失公平，故一审法院对徐小凡该项主张不予支持。关于房屋占有使用费的标准，徐小凡依据《协议书》的租金标准主张并无不当，一审法院予以支持。关于中涛公司所主张的押金，其与优帕克公司之间成立了合同关系，应依据《租约》向优帕克公司主张退还相应押金。优帕克公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃答辩及质证的权利，一审法院依法缺席审理。据此，一审法院于2019年6月判决：一、优帕克公司于判决生效之日起七日内支付徐小凡租金二万六千零七十九元；二、优帕克公司于判决生效之日起七日内支付徐小凡房屋占有使用费五万九千三百八十八元；三、驳回徐小凡的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点主要为：一、本案房屋托管法律关系即徐小凡与优帕克公司之间法律关系的性质；二、徐小凡是否有权要求中涛公司支付占有使用费。针对第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。当事人签订的合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质，从而确定合同主体间的法律关系。本案中，尽管徐小凡与优帕克公司签署的《协议书》中有徐小凡为优帕克公司签署的关于代为签订房屋租赁合同、代为收取和管理房屋租金及押金等内容的委托书，但确定双方法律关系应结合《协议书》中权利与义务的约定判断双方签订《协议书》时真实的意思表示。首先，《协议书》中明确约定了租赁期限、租金支付方式、不支付租金的违约责任等内容；其次，《协议书》中存在无论是否对外转租成功，优帕克公司均按照约定的保底租金向徐小凡按期交纳租金的条款；再次，委托书仅是《协议书》的部分内容，纵观《协议书》的全部内容，委托书应视为优帕克公司有转租权的约定。综合上述意见，本院认定徐小凡与优帕克公司双方之间的法律关系实质是房屋租赁合同关系。关于中涛公司主张优帕克公司与徐小凡双方之间法律关系为委托合同关系的答辩意见，本院论述如下：首先,《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”在委托合同中，一般来讲，受托人从事一定的活动是为了完成委托人所委任的特定事项，从而达到特定的效果，本案中，徐小凡与优帕克公司签订《协议书》的真实目的是通过将房屋出租而获取租金，优帕克公司通过转租获取租金差价；其次，本案《协议书》并不符合委托合同关于委托人可随时解除的法律特性。中涛公司主张在签署《租约》时并未看到徐小凡与优帕克公司签署的《协议书》全部内容，但中涛公司作为签约主体，在签署租赁合同时应尽到谨慎的注意义务，查明租赁物的权属及权利来源问题。综上所述，对中涛公司关于优帕克公司与徐小凡之间属委托合同关系的抗辩意见，本院不予采纳。针对第二个争议焦点。本院从以下两个方面论述：其一，徐小凡与优帕克公司之间的租赁合同关系解除后中涛公司是否有权占有涉案房屋；其二，中涛公司关于其已向优帕克公司支付全部租金的抗辩意见是否成立。关于徐小凡与优帕克公司之间的租赁合同关系解除后中涛公司是否有权占有涉案房屋的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”上述规定明确了次承租人对出租人负有腾退房屋的义务，即租赁合同解除或终止后，次承租人对出租人负有返还租赁物的义务。转租行为以承租人对租赁房屋享有使用权为基础，因此转租行为不可脱离原租赁关系独立存在，出租人与承租人的租赁合同一旦终止，承租人即丧失其对租赁物继续转租的权利，转租合同亦相应解除。具体到本案，徐小凡作为涉案租赁物的所有权人亦即出租人，优帕克公司作为承租人，中涛公司作为次承租人，在徐小凡与优帕克公司签署的房屋租赁合同解除时，双方的权利义务即终止。因徐小凡与优帕克公司之间的租赁合同已于2019年2月19日解除，中涛公司的租赁权因承租人优帕克公司租赁权的灭失而失去基础，其已没有占有租赁物的合法依据，即中涛公司对涉案租赁房屋的占有由有权占有转化为无权占有，故中涛公司属于前述规定中负有腾退义务的次承租人。徐小凡依据前述规定请求中涛公司支付无权占有涉案房屋期间的占有使用费，有事实和法律依据，依法应予以支持。一审法院仅判决优帕克公司支付占有使用费有误，本院予以纠正。优帕克公司作为承租人亦应依约办理涉案房屋的交接手续，根据合同相对性原则，徐小凡有权要求优帕克公司支付无权占有涉案房屋期间的占有使用费，一审法院参考《协议书》约定的标准确认的占有使用费数额合理，本院予以确认，中涛公司亦应按照上述数额支付徐小凡占有使用费。中涛公司关于其已向优帕克公司支付全部租金的抗辩意见是否成立的问题。本案中，中涛公司已向优帕克公司交纳了2019年2月20日至2019年5月14日期间的租金，又未享受完全的租赁权，造成这一现状是由于优帕克公司未及时交纳租金所致，根据合同相对性原则，出租人徐小凡与次承租人中涛公司不存在合同关系，次承租人中涛公司因返还租赁物而丧失占有的，可以基于转租事实向承租人优帕克公司另案主张相应的权利，故优帕克公司关于其已交纳全部租金的抗辩意见不成立，本院不予采纳。综上所述，徐小凡的上诉意见成立，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50644号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50644号民事判决第三项；三、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50644号民事判决第二项为：上海优帕克投资管理有限公司、中涛新材料有限公司于本判决生效之日起七日内共同支付徐小凡房屋占有使用费五万九千三百八十八元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费969元，由上海优帕克投资管理有限公司负担711元（于本判决生效之日起七日内交纳），由中涛新材料有限公司负担258元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费1938元，由中涛新材料有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  宋 毅审 判 员  鲁 南审 判 员  张玉娜二〇二〇年三月三十一日法官助理  单海涛法官助理  马文远书 记 员  杨艳娇