河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2129号上诉人（原审原告）：任建成，男，汉族，1985年1月5日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李华金，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾梦婷，河南良仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州金山置业有限公司，住所地郑州市惠济区开元路109号。法定代表人：冼振源，该公司总经理。委托诉讼代理人：安元星，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄晓敏，河南天基律师事务所律师。上诉人任建成因与被上诉人郑州金山置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6526号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月17日立案后，依法采用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。任建成上诉请求：1.查明事实后依法改判。2.一、二审诉讼费用由郑州金山置业有限公司承担。事实与理由：一、一审法院遗漏证据来查明事实，无视任建成提交材料，进而做出了对任建成不利判决。1.郑州金山置业有限公司根本没有在合同约定的期限内将符合合同第八条约定条件的案涉房屋交付任建成。合同第八条约定，“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表。”的案涉房屋交付给任建成。任建成起诉后才得知，郑州金山置业有限公司交房不符合交房条件，且逾期取得工程竣工验收备案表，2016年12月通知业主收房时根本不符合上述交房条件，不属于法律意义上的交付，不是实际交付，业主当时基于对开发商的信任才收房，后办理产权证日期一拖再拖，才起诉违约赔偿。一审时调取材料后才得知郑州金山置业有限公司没有取得验收备案，基础设施和公共设施不符合合同第八条、第十四条约定的交付条件，任建成保留向郑州金山置业有限公司索要逾期交房违约金的权利。故一审法院查明按合同约定交房错误。2.一审法院未查明郑州金山置业有限公司延期办理初始登记原因：建设工程规划的核实证明材料与房屋面积实测报告相冲突，导致延期取得报送资料。任建成提交的第二、三、七组证据（由郑州市不动产登记中心出具）显示：第一，上述两份材料是办理初次登记必备材料，郑州金山置业有限公司出售房屋时故意将门前、后小庭院赠送给任建成来提高房价，案涉房屋与周边未带小庭院的房屋每平方米多5000元以上，郑州金山置业有限公司为了规避小庭院未在规划图纸内和担心购买者详查，不按面积计价，每户房产以总价出售，所以业主在购买时根本不知赠送面积是否合法，是否在规划图纸中显示。后迟迟未办理备案登记后，任建成才得知规划局的规划图纸中没有将房前、后的小庭院纳入房产规划图纸内，由于规划局到房屋现场核实时房屋门前的小庭院有围墙不能通过审查。郑州金山置业有限公司在办理首次登记时缺少“建设工程符合规划的证明”材料。第二，房屋面积测绘报告和具结书延期取得，该两项材料是政策变更前必备资料，房屋测绘也是办理初始登记的前置程序之一，案涉房屋交付最晚在2016年12月31日交付，按照规定，房屋测绘应在交房之前做完，根据任建成提交证据三可查郑州金山置业有限公司首次测绘时间在2017年8月8日，测绘完毕于2018年5月29日才向房管局出具“具结书”。任建成一审提交不动产登记中心出具的案涉房屋《建设工程规划核实意见书》和《郑州市房屋面积测绘报告》、《具结书》、售房时沙盘照片，郑州金山置业有限公司对其真实性无异议情况下，一审法院不采纳，在查明事实中不认定，其目的就是为了驳回诉讼请求。二、由于一审法院未查明所有事实，做出了错误判决、进而适用法律错误。（一）郑州金山置业有限公司在合同约定办理产权证期限内尚未取得政策变化前应当报送的资料。郑州市房屋产权登记以2016年8月20日为界点，之前叫初始登记；2016年8月20日之后办理首次登记，只是名称的变更，程序相同，后者仅仅在初次登记的基础上增加了权籍调查表、不动产测量报告（原件）两项内容，增加的两项内容主要涉及土地使用权合法问题，准备时间非常短。郑州金山置业有限公司延期取得的三项重要证明材料是办理初始登记中材料的必须事项，与不动产登记中心办理首次登记中增加的后两项材料无关，即使没有2016年8月20日后政策调整，郑州金山置业有限公司所需要的材料也不符合初始登记条件，郑州金山置业有限公司的违约行为必须承担责任。（二）一审法院以政策及登记内容发生变化非郑州金山置业有限公司所能预见或控制属认定事实错误。自2016年8月20日起，郑州市国土、房管、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发国有土地使用权证、房屋所有权证、林权证及他项权证等相关登记证明。郑州市不动产登记中心8月25日开始恢复办理。本案中，双方签订购房合同时间（2016年7月30日）在2015年3月1日后，郑州金山置业有限公司作为专业的开发商完全知悉该文件生效，该政策的变化郑州金山置业有限公司在订立合同时完全能预见，不存在不能预见或控制的情形。（三）办理备案登记部门的调整不影响郑州金山置业有限公司按期履行义务。申请权属登记系双方签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记申请还是首次登记申请郑州金山置业有限公司均应当履行，（初次）首次登记是办理转移登记实现买受人购房目的的前提，故郑州金山置业有限公司仍应依该合同约定履行首次登记资料的报送义务。由于郑州金山置业有限公司未在合同约定的时间履行报送义务，应当承担相应的违约责任。三、一审程序严重违法，导致认定事实不清。本案为系列案，本小区39个单独案件，涉及20栋楼，每栋楼购房、交房时间及逾期办证原因均不同，一审法院仅开了一次约2小时的庭审，根本没有也无时间查清本案事实，对任建成提交、郑州金山置业有限公司又无异议的证据，一审判决中故意遗漏，以2016年8月20日为时间界点，不问理由实行一刀切的形式出具判决。任建成一审提交的证据足以证明郑州金山置业有限公司违约行为与政策调整无关，即使没有新政策出台，郑州金山置业有限公司也会构成违约。郑州金山置业有限公司辩称：一审判决认定事实清楚、证据定性准确、适用法律正确，应依法驳回任建成的上诉请求，维持一审判决。一、郑州金山置业有限公司已按照合同约定时间交付案涉房屋，不存在逾期交房。郑州金山置业有限公司已按照双方签订的《房屋买卖合同》约定时间向任建成告知其认购的房屋已具备交付、入住条件，并通知其按照合同约定时间到天伦庄园交房。同时任建成在上诉状中也自认收房的事实。上述行为均表明郑州金山置业有限公司按照合同约定时间向任建成交付房屋，并不存在逾期交房。郑州金山置业有限公司在交付房屋时已取得案涉房屋的竣工验收备案证，且案涉房屋的供水设施、供电设施、燃气供应设施等已经齐备，具备入住和使用条件。任建成接收房屋的行为应视为对郑州金山置业有限公司交房的认可。同时，建设工程符合规划证明是取得竣工备案证的前提条件，案涉房屋已取得竣工备案证，说明案涉房屋符合建设工程规划，其办理的延迟系经政府同意及认可后统一办理的。二、郑州金山置业有限公司无法按照合同约定时间办理初始登记系因政府职能调整等情势变更所致，该情形系郑州金山置业有限公司无法预见的因素，郑州金山置业有限公司不应承担违约责任。郑州金山置业有限公司已在不动产登记中心可以办理业务的第一时间将办理首次登记的所有资料递交不动产登记中心。不动产登记制度的实施，郑州金山置业有限公司不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记材料”的义务；同时向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送“初始登记”相关材料不同，客观上所需时限也不相同，且非开发商企业所能控制；另外，政府职能部门的调整不属于商业风险，开发企业无法预见且不可避免。因此，若继续按照初始登记的约定履行，将导致当事人权利义务严重失衡，引发不良社会后果。如果任建成不急于将新购商品房变现，未办理不动产权登记不会给买受人带来直接损失。在“房子是用来住的”国家号召已深入人心的今天，新购商品房的变现还受到税收政策上的限制，国家并不鼓励新购商品房在此变现转卖。而对于郑州金山置业有限公司来说，若承担违约责任则可能产生危及生存的严重后果。同时，因政策变更、机构调整这一情势变更发生后，双方并未对办理首次登记事项的期限及违约责任承担进行重新约定。在此情形下，任建成依据已发生变化、不可能得到履行的合同主张违约责任，无事实依据。另外，郑州金山置业有限公司已于能够办理首次登记的第一时间将案涉房屋权属首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，在任建成不存在、也未提交证据证明其实际损失情况下主张高额违约金，无法律依据。三、一审程序合法，认定事实清楚。因案件系系列案，且案情一致，庭审前合并审理系经过各方当事人同意。故应维持一审判决，驳回任建成的上诉请求。任建成向一审法院起诉请求：1.依法判令郑州金山置业有限公司向任建成支付逾期办理产权登记违约金121936元（以已付房屋总价款553万元为基数按日0.005%计算，从2017年9月2日计算至案涉房屋办理产权登记备案之日止，现暂计算至2018年11月15日）；2.本案的诉讼费用由郑州金山置业有限公司承担。一审法院认定的事实：2016年7月30日，任建成与郑州金山置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定任建成购买郑州金山置业有限公司开发位于郑州市××区××、××路东××城小区住宅××套，建筑面积为242.57平方米，房屋总价款553万元；关于交房问题，合同约定郑州金山置业有限公司应在2017年6月30日前将具备交房条件的房屋交付给任建成使用，交付的房屋建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实等；关于产权登记，合同第十五条约定，郑州金山置业有限公司应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由郑州金山置业有限公司提供的资料到产权登记机关备案，如因郑州金山置业有限公司的责任，任建成不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同附件约定执行即出卖人应当在2017年9月1日（商品房交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。上述合同签订后，任建成已按照合同约定向郑州金山置业有限公司支付房屋价款。一审法院另查明，郑州金山置业有限公司开发的该小区中包括任建成在内的案涉房屋基本在双方合同约定的期限内交付；2018年5月29日，郑州金山置业有限公司将案涉房屋权属首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，郑州市不动产登记中心出具了不动产登记受理凭证，包括任建成在内的房屋产权证书大部分已办理完毕。一审法院再查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局在其官网发布通告告知自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。一审法院认为，任建成、郑州金山置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及其附件内容，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该院予以确认。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的约定，出卖人应当在2017年9月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。鉴于相关政策及登记内容发生变化，对开发企业办理权属登记的周期确实产生较大影响，该因素并非开发企业所能预见或控制，因此完全按照原合同约定来确定违约责任有失公允，且郑州金山置业有限公司办理不动产权属证书的义务也已履行完毕，故任建成要求郑州金山置业有限公司支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，该院不予支持。任建成称郑州金山置业有限公司案涉项目楼盘存在有在建工程抵押情况，影响了有关登记手续的办理，未提供有力证据佐证，该院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回任建成的诉讼请求。一审案件受理费1369元（已减半），由任建成负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，郑州金山置业有限公司分别于2016年7月31日、2016年8月16日向任建成出具《河南省增值税普通发票》各一份，先后收到任建成支付的案涉房屋购房款111万元、442万元，共计553万元，即任建成经按合同约定支付了全部购房款；本院经审理查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。任建成、郑州金山置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，且办理不动产首次登记与房屋权属初始登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等客观上存在较大差异。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。本案中，案涉合同约定，郑州金山置业有限公司应当在2017年9月1日（商品房交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人（郑州金山置业有限公司）在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。合同签订后，任建成按照合同约定支付了全部房款，郑州金山置业有限公司向任建成交付了案涉房屋。虽然办理房屋权属登记的客观情况发生了变化，但郑州金山置业有限公司仍负有办理案涉房屋权属登记的义务，其逾期办理应承担相应的违约责任。鉴于2016年8月20日之后房屋权属登记政策的变化情况，客观上存在报送权属登记资料及流程增加的因素，且涉案房屋也已交付使用，综合本案合同履行情况及任建成的实际损失，本院酌情在合同约定违约金标准的基础上予以核减，即按日0.003%的标准计算违约金。郑州金山置业有限公司于2018年5月29日将案涉房屋不动产首次登记资料递交郑州市不动产登记中心并被受理，故郑州金山置业有限公司应以任建成已付房款553万元为基数，按日0.003%的标准向任建成支付自2017年9月2日起至2018年5月29日的违约金（553万元×0.003%×270天）＝44793元。综上所述，任建成的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6526号民事判决；二、郑州金山置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付任建成违约金44793元；三、驳回任建成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1369元，由郑州金山置业有限公司负担460元，由任建成负担909元。二审案件受理费2739元，由郑州金山置业有限公司负担920元，由任建成负担1819元。本判决为终审判决。审判员  扈孝勇二〇二〇年三月三十日书记员  马倩倩