四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20478号 上诉人（原审被告）：谢凤，女，1993年6月19日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：邹琼，四川法奥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李霞，女，1960年11月15日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：何光飞，四川高扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蹇玥，四川高扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李英，女，1952年4月25日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：何光飞，四川高扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蹇玥，四川高扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李伟，男，1967年11月18日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：何光飞，四川高扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蹇玥，四川高扬律师事务所律师。 原审被告：王金秀，女，1967年2月15日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。 上诉人谢凤因与被上诉人李霞、李英、李伟，原审被告王金秀确认合同效力纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初9056号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 谢凤上诉请求：请求确认谢凤和李茂清于2012年签署的《房屋买卖合同》有效，谢凤与王金秀于2018年4月19日签订的《成都市存量房买卖合同》合同无效。事实及理由：一审判决未查明全部案件事实。1.2012年3月3日，谢凤经成都和通房地产代理有限公司中介，购买了李茂清（即李霞、李英、李伟的父亲）位于青羊区房屋，并支付诚意金5000元、中介费5000元。2.2012年8月15日，王金秀（谢凤母亲，一审被告）代谢凤向李茂清支付房款现金700000元整，李茂清在收条签署了姓名和日期。3.2012年8月15日，在该房网签手续办理完毕后，谢凤、李茂清亲自到成都市房管局办理房屋所有权转移登记手续，填写《成都市城乡管理局房屋所有权转移登记申请书》，在该申请书询问笔录一栏注明“Ａ:申请人意思表示是否真实？是；Ｂ:买方单独领证”。4.2012年8月15日-16日期间，谢凤收到《成都市城乡房产管理局所有权登记缴费通知书》，该通知单提示：此缴费事项须于受理日之后，领证当日方可缴费。《成都市城乡房产管理局审核意见书》，该意见书注明“符合登记条件，同意登记。2012年8月16日”。《成都市城乡房产管理局房屋登记受理单》，受理单号：4XXX0号，该受理单受理说明一栏标注“2.领证时间，2012年8月20日当天即以后均可（节假日除外）”（注：领证时间一栏没有规定最后的期限）。房管局在谢凤、李茂清身份证复印件上注明：本人到场。5.2012年9月，李茂清交付该房，谢凤完成该房装修入住。6.根据房管局《成都市城乡房产管理局房屋登记受理单》的提示，买方可以在2012年8月20日以后，单方领证之日缴纳该房屋税费，故2012年至2017年期间谢凤没有急于办理涉案房屋的税费缴纳和产权证书领取事宜。2018年4月初，谢凤去成都市房管局办理缴费领证手续，成都房管局工作人员告之，因两证合并，系统升级，不能单方领证了。7.2018年，李茂清已经过世，谢凤到四川精诚拍卖有限责任公司咨询，该公司负责人鄢良雄告之“可以帮助谢凤走绿色通道单方领证”，谢凤为此支付中介费190000元。8.2018年4月19日，谢凤、王金秀按鄢良雄的安排到房管局现场，按其陈述：“因签署合同文件众多、房管局办事的人也多，加之自己不懂办理流程，鄢良雄示意在文件什么地方签名捺印，他们就在什么地方签字捺印，鄢良雄说怎么签，他们就怎么签，完全不知晓每份资料的具体内容。”根据在案证据显示：王金秀以李茂清（乙方）代理人的身份签署了《撤件申请》，该撤件申请注明：“因系统升级原因，申请撤销受理号为4XXX0的房屋买卖手续，并确认提交的产权证等全部资料均已退还申请人，以上情况属实，如有纠纷，责任自负。申请人：王金秀、谢凤，2018年4月19日。”（该批资料当时被鄢良雄拿走）随后又签署了《成都市存量房买卖合同》（成存房买（自2018）第9XXX6号），2018年5月5日，谢凤取得不动产权证。9.2019年5月，谢凤去房管局办理业务受阻，通过房管局工作人员了解到自己的房屋涉及纠纷，意识到鄢良雄为自己办理的所谓绿色通道涉嫌合同诈骗行为，遂于2019年5月17日向成都市公安局青羊分局苏坡桥派出所报案。 2018年4月19日，王金秀的撤件行为是在四川精诚拍卖有限责任公司负责人鄢良雄的指使欺骗下签署，因王金秀没有李茂清真实的代理权限，其不能代表李茂清签署撤件申请，故王金秀签署的“申请撤销受理号为4XXX0的房屋买卖手续”的撤件行为无效，既然撤件行为无效，那么谢凤与李茂清于2012年8月15日经房管局审核通过的《房屋买卖合同》并没有被撤销，故谢凤和李茂清于2012年签署的《房屋买卖合同》至今持续有效。 该案因谢凤、王金秀未出庭参加青羊区人民法院一审的审理程序（谢凤、王金秀自称一直居住于涉案房屋，确实没有收到法院的任何电话、传票，也没有人来过该房送过法院文件），导致一审法院在认定、采信证据方面遗漏该案的重要事实，即认定事实不全不清。一审法院缺席判决：确认谢凤与王金秀于2018年4月19日签订的《成都市存量房买卖合同》无效，该份判决文书会导致涉案房屋持续处于纠纷状态，产生严重诉累，且一审判决认定事实不清，会损害谢凤的利益。 李霞、李英、李伟辩称，1.第一份合同基于王金秀撤件行为，王金秀与谢凤是母女关系，属于与谢凤有特殊利害关系的人。在撤件之后的交易，也是由王金秀和谢凤共同完成，所以对于第一次撤件的行为是属于双方共同行为，不能仅仅以王金秀是属于代理李茂清的行为而直接认定为撤件行为无效。2.第一次的交易合同、收据均不真实，且本案确认的是2018年4月19日签订的合同，并未涉及到谢凤所提及到的第一份合同。产权证也是来源于第二份合同，所以第一份合同与本案无关。李霞、李英、李伟一审主张的是第二份合同无效以及公证书系造假，所以一审判定第二份合同无效，对于诉请过户至李霞、李英、李伟名下，是另外的法律关系，所以一审法院对于事实的认定和判决是正确的。关于第一个合同，谢凤应当另行诉讼，以确认撤件是否有效。 王金秀未发表答辩意见。 李霞、李英、李伟一审起诉请求：1.确认谢凤、王金秀签订的《成都市存量房屋买卖合同》无效；2.谢凤向李霞、李英、李伟返还位于青羊区房屋，相关过户费用由谢凤、王金秀承担；3.本案诉讼费由谢凤、王金秀承担。 一审法院查明：李茂清原系青羊区住宅房屋所有权人。2018年4月19日，王金秀代李茂清与谢凤签订《成都市存量房买卖合同》，将案涉房屋以130万元的价格出卖给谢凤。该合同两处买方签字处均有谢凤签字，卖方签字处有“王金秀代李茂清”字样，卖方代理人处有王金秀签字。2018年5月2日，案涉房屋权利人变更为谢凤。2018年6月14日，李霞向成都市国土资源局办理不动产登记异议。 一审法院另查明，1.王金秀在办理房屋买卖手续时提交的（2017）都证民字第1335号《公证书》载明：兹证明李茂清于2017年4月20日来到我处，在《委托书》上签字、按指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果，李茂清的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。《委托书》载明：位于成都市青羊区房屋的产权系委托人李茂清单独所有，因委托人李茂清事务繁忙，特授权受托人王金秀作为代理人，并以委托人李茂清的名义出售上述房屋与卖方签订买卖合同并收房款，委托期限自2017年4月20日至2020年4月19日。 2.2018年9月6日，四川省都江堰市公证处出具《情况说明》，载明：经查阅公证登记簿，（2017）都证民字第1335号公证书与我处出具的（2017）都证民字第1335号公证书不相符。2019年2月20日，四川省都江堰市公证处向一审法院出具《情况说明》，载明：根据贵院发出的“（2018）川0105民初9056号《调查令（民事）》”，经查阅我处的公证登记簿，贵院提供的“（2017）都证民字第1335号公证书”与我处出具的“（2017）都证民字第1335号公证书”不相符，我处公证书申请人与贵院提供的公证书申请人不是同一人。贵院提供的公证书不是我处出具的，且纸张和印章都不是我处的。 3.李茂清于2018年2月21日在四川省人民医院因病死亡。2018年3月9日，李茂清的子女李霞、李伟、李代兴、李进、李英向四川省成都市律政公证处申请办理继承权公证，该公证处于2018年3月19日作出（2018）川律公证内民字第19391号公证书，载明：……三、继承人李霞、李伟、李代兴、李进、李英向本处申请继承被继承人李茂清的生前单独所有财产：位于成都市青羊区【业务件号：权1XXX4】房屋……被继承人李茂清的上述遗产应由其配偶、子女、父母共同继承，因被继承人李茂清的配偶朱家芳先于其去世，朱家芳去世后李茂清一直未再婚，又因被继承人李茂清的父母均先于李茂清去世，根据《中华人民共和国继承法》第二十五条的规定，兹证明被继承人李茂清的上述遗产由李霞、李伟、李代兴、李进、李英共同继承。 4.李霞、李英、李伟提交《放弃继承父亲李茂清财产申请书》两份，载明李进、李代兴明确表示放弃对案涉房屋的继承权。 5.王金秀与谢凤系母女关系。 一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。本案中，王金秀代李茂清与谢凤签订房屋买卖合同的委托书公证书被相关公证机构声明不是其出具，即所涉公证书系伪造，王金秀的行为构成无权代理，且未经被代理人李茂清的追认。王金秀与谢凤系母女，双方存在利害关系，谢凤应当知道王金秀不具有代理权仍与其订立房屋买卖合同并将案涉房屋过户至其名下，严重侵害了房屋所有权人的合法权益。故李霞、李英、李伟要求确认《成都市存量房屋买卖合同》无效的诉讼主张，一审法院予以支持。李霞、李英、李伟关于要求将案涉房屋过户至李霞、李英、李伟名下的诉讼主张，因与本案不系同一法律关系，一审法院不予审查，李霞、李英、李伟可另行主张权利。 综上，李霞、李英、李伟的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认谢凤与王金秀于2018年4月19日签订的《成都市存量房屋买卖合同》无效。二、驳回李霞、李英、李伟其余诉讼请求。案件受理费9800元，由李霞、李英、李伟负担5000元，由谢凤、王金秀负担4800元。 二审中，谢凤为证明其主张，提交2019年12月17日物业出具的《情况说明》，拟证明谢凤一直居住在涉案房屋内，该情况李霞、李英、李伟知晓，而一审法院未能直接送达，而采取公告送达不符合法律规定。 李霞、李英、李伟质证认为，1.《情况说明》的真实性不予认可，李霞、李英、李伟不清楚谢凤是否在涉案房屋居住。2.该材料是2019年12月份提供的证明，根据李霞、李英、李伟到物业公司调取谢凤相关缴费的记录，是在产权证办下来即2018年之后登记的谢凤名字，2018年之前登记的是李茂清的名字，所以根据该材料，是完全无法确认该房屋真正的所有权人以及实际居住人。3.该材料2018年3月之前登记的业主名称是李茂清，2018年7月之后登记的名字是谢凤，在物业公司登记的名称是基于谢凤拿到了房产证，主动到物业公司进行了系统内的登记变更，所以该证据不能证明谢凤的主张。 李霞、李英、李伟、王金秀二审未提交新证据。 对于二审证据，本院认证如下，谢凤提交2019年12月17日物业出具的《情况说明》系物业公司的证言，但证人并未出庭作证，故该《情况说明》本院不予采信。 本院认为，谢凤在二审中明确，对一审查明事实以及一审判决结果均无异议，对此本院予以确认。 本案中李霞、李英、李伟起诉主张确认谢凤与王金秀签订的《成都市存量房屋买卖合同》无效，并未涉及谢凤上诉主张查明其与李茂清之间的真实交易行为，且谢凤也未对此提出相应的诉讼请求，故谢凤可另行主张权利。谢凤主张一审公告程序违法，但并未提交有效证据予以证明，经审查，一审程序并无不当，对谢凤的主张，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4800元，由谢凤承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇二〇年三月二日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅