辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终271号 上诉人（原审被告）：辽宁中珠房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区铁东街道中珠天琴湾11栋1-101。 法定代表人：许德来，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：于青，女，1989年3月26日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省盘山县。 委托诉讼代理人：**，男，1987年3月13日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省盘锦市双台子区。 被上诉人（原审原告）：王东，男，汉族，1975年6月2日出生，无职业，现住辽宁省盘锦市双台子区。 上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司（以下简称“中珠公司”）因与被上诉人王东房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初2078号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人于青、**；被上诉王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人中珠公司上诉请求：一、依法撤销原审判决；二、依法驳回被上诉人的原审请求；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律错误，上诉人没有违反购房合同约定，造成被上诉人房屋所有权证书没有办理下来的原因是因为双台子区政府不履行合同的原因造成的，属于不可抗力的原因。具体原因是双台子区政府没有按照当时与上诉人签订的《盘锦市铁东新城项目合同书》补充合同（二）中第四项、第六项履行而造成的。双台子区政府没有按照合同把“电力外网”接入小区是造成被上诉人房屋所有权证书没有办理下来的主要原因。综上，请求二审法院依法查清事实，支持上诉人上诉请求。在二审庭审过程中，上诉人提出原审计算违约金所依据的购房款数额存在错误。 被上诉人王东庭审辩称，原审判决认定事实清楚，应予维持。 原审原告王东向一审法院起诉请求称：判令被告向原告支付违约金2万元（从违约之日至起诉之日）。事实与理由：原告于2016年6月24日与被告签订商品房买卖合同，购买了被告开发建造的位于中珠天琴湾的一套商品房，2017年9月30日原告正式入住。但被告违反购房合同第20条规定，致使原告未能在所购房屋交付之日起1年内取得该房屋所有权证书。根据相关法律规定，诉至法院。 一审法院认定事实：原、被告于2016年6月24日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发建造的位于中珠天琴湾8-1-1201室房屋，房屋总价款590,000.00元。合同的第八章第二十条第（二）项对违约条款作了明确约定，即“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金”。合同签订后，原告足额向被告交纳了购房款590,000.00元，并于2016年7月4日办理入住。但截止到起诉之日，被告尚未为原告办理房屋所有权证书。另查：庭审中被告向本院提供了其与盘锦市双台子区人民政府签订的《盘锦市铁东新城项目合同书（补充合同二）》，抗辩称房屋所有权证书没有办理下来系因为政府不履行与被告签订的合同义务，属于不可抗力。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已向被告交纳足额购房款，被告未按合同约定期限为原告办理房屋所有权证书，根据合同第八章第二十条第（二）项的规定，被告应承担相应的违约责任。关于违约金数额的问题，原、被告已在《商品房买卖合同（预售）》中对违约金的计算方式做了明确约定，即“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金”，原告于2016年7月4日办理入住，按照合同约定，2017年7月4日完成房屋所有权登记的期限届满，原告主张违约金从违约之日起计算至起诉之日止，故被告应从2017年7月5日起至2019年10月11日（828天），以590,000.00元为基数按照日万分之0.1的利率向原告支付违约金，违约金的数额为590,000.00元×0.1/10000×828天=4,885.20元。关于被告在庭审中抗辩称未按合同约定为原告办理房屋所有权证书系政府原因、系不可抗力，且提交了其与盘锦市双台子区人民政府签订的《盘锦市铁东新城项目合同书（补充合同二）》以证明其辩解，但本院认为其提供的合同不足以证明其逾期给原告办理房屋所有权证书的原因系由于市政基础设施（配电外网）建设不到位造成的，且依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款相关规定，被告所述情况并非不可抗力，故被告的抗辩本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告辽宁中珠房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付原告王东违约金4,885.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300.00元，减半收取150.00元，由被告辽宁中珠房地产开发有限公司负担50元，由原告王东承担100.00元。 根据其上诉请求和理由，上诉人提供了商品房买卖合同补充协议一份、收据一份，被上诉人质证认为签字是被上诉人签的，但是没有收到退款，买房子时，我方首付不到30%，房款总额是合同上的数，上诉人是做的手续然后去银行贷款。实际首付没有付17万，首付款交了7万元，剩余首付款没有再付。本院认证为，根据被上诉人的陈述，虽然上诉人没有将该款项交付被上诉人，但被上诉人缴纳的首付款并非合同约定的数额，由此可见双方已经按照商品房买卖合同补充协议和收据中标明的数额对购房款进行了抵扣，因此双方实际购房款数额并非合同约定的590000元，而是471,741元（590,000元-118,259元）。 除此之外，本院查明事实与原审认定一致。 本院认为，对于应否支付违约金的认定。上诉人与被上诉人达成的商品房买卖合同意思表示真实，内容合法，该合同具有法律效力，双方应按约定履行合同的义务。按合同约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金”。上诉人辩称是由于双台子区政府不履行与上诉人签订的《盘锦市铁东新城项目合同书》补充合同(二)约定的义务，没有给上诉人按城市基础设施“电力外网”接入小区工程，造成上诉人对被上诉人违约，属于不可抗力。由于不可抗力是指不能预见并不能克服的自然的原因所致的客观情形，并非政府不履行。根据《合同法》第107条的规定，因当事人的原因导致合同不能履行的，违约方应承担违约责任。但由于原审法院对购房款数额认定有误，相应违约金数额也应当予以调整，违约金数额应为3,906.02元（471,741元×0.1/10000×828天） 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下： 一、撤销盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初2078号民事判决。 二、上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付原告王东违约金3906.02元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费300.00元，减半收取150.00元，由上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司负担60元，由被上诉人王东承担90.00元。二审案件受理费300元，由上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司负担260元，由被上诉人王东负担40元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 敏 审判员 温 宇 审判员 孙继晨 二〇二〇年三月十六日 书记员 范佳慧