河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终126号上诉人(原审被告)：尚伟，女，1968年4月8日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：王伟杰，河南百特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑爱云，女，1970年2月23日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：朱晓阳，河南金谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨芃，河南金谋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：濮阳高新技术产业开发区经济贸易区经济发展总公司，住所地濮阳市华龙区黄河路中段。法定代表人：刘跃记，该公司经理。委托诉讼代理人：王秀峰，河南逐鹿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王康，河南逐鹿律师事务所律师。上诉人尚伟因与被上诉人郑爱云、濮阳市高新技术产业开发区经济贸易区经济发展总公司（以下简称经贸总公司）案外人执行异议之诉一案，不服濮阳市华龙区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0902民初7691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人尚伟委托诉讼代理人王伟杰，被上诉人郑爱云委托诉讼代理人朱晓阳、杨芃，被上诉人经贸总公司委托诉讼代理人王康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚伟上诉请求：1.撤销一审法院（2019）豫0902民初7691号民事判决；2.改判恢复执行位于濮阳市市辖区华阳国际公寓064-12-006-0-14-1405号房屋或者发回重审；3.由郑爱云与经贸总公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1.案涉房屋预告登记在尚伟名下，具有排他效力，并不是登记在被执行人经贸总公司名下，一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定适用法律错误。2.一审中，经贸总公司称《商品房买卖合同》中加盖的不是经贸总公司的印章，涉案房款非郑爱云本人交纳，根据合同相对性不能认定郑爱云已交清房款。经贸总公司也没有收到房款，双方未成立合同关系，郑爱云是在恶意阻碍案件执行。3.本案事实涉及到与三方当事人均有关系的濮阳市华阳置业有限公司（以下简称华阳置业公司），有关郑爱云与华阳置业公司是否签订了商品房买卖合同，款项是否已经缴纳，购买行为是否真实，是否在备案后又对外出售等相关事实与华阳置业公司有关，法院应以职权追加华阳置业公司参加诉讼，但一审法院遗漏了该事实，属于认定事实不清，程序违法。郑爱云辩称，1.（2017）豫09民终1108号生效判决已经确认尚伟就涉案房屋与经贸总公司签订买卖合同，办理买卖预告登记，系对双方之间借款关系的担保。双方之间没有买卖房屋的真实意思，该借款担保不具有物权性质，不能产生物权法意义上预告登记具有的对抗性权利，不会对郑爱云购买涉案房屋进而享有排除强制执行的权益产生任何影响。2.华阳置业公司可基于合作开发关系对外销售房屋，收取房款。根据华阳置业公司出具的收据，郑爱云家属刘震为其支付购房款证明，大额付款的银行转账凭证，华阳置业公司出具的《领取钥匙缴费单》(其中已确认付清了房款)等证据，足以证实郑爱云交清房款的事实。3.郑爱云与经贸总公司签订房屋买卖合同，经贸总公司并未否认合同的真实性，未申请鉴定公章真伪。结合付款、交付、装修、使用房屋等事实，应认定郑爱云与经贸总共公司签订的合同是真实有效，郑爱云确实是涉案房屋的买受人。4.郑爱云在涉案房屋被査封前，已与被执行人经贸总公司签订了书面有效房屋买卖合同，合法占有了房屋，支付了全部购房款，因涉案房屋存在预告登记和房屋开发手续方面的客观障碍，无法办理登记。因此，郑爱云作为涉案房屋买受人，符合执行异议复议规定第二十八条规定的条件，享有排除强制执行的权益。综上，恳请驳回上诉，维持原判。经贸公司辩称，本案应当发回重审，理由如下:1.从程序上讲，一审遗漏了必要共同诉讼当事人华阳置业公司。案涉房屋所在楼盘“华阳国际公寓”系经贸总公司和华阳置业公司合作开发建设，经贸总公司提供土地并享有固定收益，华阳置业公司负责项目筹资、建设、销售。本案纠纷即是华阳置业公司在筹资建设过程中向尚伟借款，并以案涉房屋担保，又在经贸总公司不知情的情况下，为便于销售房屋，通过私刻经贸总公司公章出售房屋给郑爱云。因此，华阳置业公司应当参加本案诉讼，一审法院应依职权追加而不追加，程序违法。2.从实体上讲，华阳置业公司与尚伟之间系民间借贷关系还是商品房买卖关系，买卖房屋的磋商、付款情况等基本事实经贸总公司均不知情，确需向华阳置业公司核实。郑爱云向一审法院起诉请求：1．不得执行华阳国际公寓商品房6-1405号房产；2．本案诉讼费用由尚伟和经贸总公司负担。一审法院认定事实：2009年12月9日，经贸总公司与案外人华阳阳置业公司签订房地产合作开发协议一份，约定：经贸总公司出地、华阳置业公司出资合作开发建房，经贸总公司分得一、二层建筑面积的50％（不少于1750㎡），其他部分及三层和三层以上归华阳公司所有。项目名称为“华阳国际公寓”。另查明，2013年12月26日，经贸总公司与尚伟签订编号为00049579等《商品房买卖合同》十份，约定尚伟购买“华阳国际公寓”包括第006幢14层05号房屋等共10套，并进行预告登记。2017年3月6日，一审法院（2016）0902民初10839号民事判决书，认定前述《商品房买卖合同》确定的权利义务关系实为借款合同担保关系；2017年10月25日，河南省濮阳市中级人民法院作出（2017）豫09民终1108号民事判决书，对一审判决予以维持。前述借款担保合同案强制执行过程中，一审法院于2019年1月7日作出（2018）豫0902执字第813号执行裁定书，裁定将上述6-1405号房产予以查封、评估、拍卖，限被执行人经贸总公司于本裁定送达之日起15日内腾空房屋，将该房屋钥匙交至一审法院。案外人郑爱云对一审法院查封、拍卖经贸总公司名下华阳国际公寓商品房6-1405号房产的执行措施提出书面异议，一审法院于2019年6月13日作出（2019）豫0902执异117号执行裁定书，裁定驳回郑爱云的异议请求。又查明，2013年8月30日，郑爱云与经贸总公司在华阳国际销售中心签订《商品房买卖合同》一份，约定由郑爱云购买上述“华阳国际公寓”第006幢14层05号房屋，单价为每平方米4,626元，总价款为59万元，付款方式为一次性付款，交房期限为2014年6月30日前。再查明，案外人山东阳信县隆昌石油工程服务有限公司出具证明，称其于2012年8月27日向华阳置业公司转账20万元系用于郑爱云购房款；案外人刘震到庭证明其于2013年8月30日向华阳置业公司会计鲁艳红账户转款30万元系用于郑爱云购买上述“华阳国际公寓”第006幢14层05号房屋。2012年8月23、2013年8月30日、2014年3月11日，华阳置业公司分别向郑爱云出具了收款收据3份，显示交款人为郑爱云，交款总金额为59万元，交款事由为上述1405号房屋房款。2017年8月17日，郑爱云又交纳1405号房屋天然气接头费2,850元、有线电视接头费360元，从华阳置业公司领取了该房屋钥匙。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。本案的争议焦点为郑爱云对执行标的是否享有足以排除强制执行措施的民事权益。根据执行异议复议规定第二十八条之规定，金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应同时满足“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”四项条件且其权利真实合法、能够排除执行，方得以产生中止执行的效果。本案中，根据庭审查明的事实，第一，郑爱云在一审法院查封之前已与经贸总公司签订有合法有效的书面买卖合同。第二，郑爱云提交的领取钥匙缴费单等证据足以证明在查封前郑爱云已经合法占有案涉房屋。第三，郑爱云于查封前交足全部房款。关于未办理过户登记的原因问题，涉案房产在郑爱云购买后一直未将产权办理至郑爱云名下，没有证据证明系郑爱云自身原因导致，或郑爱云对此负有过错。经贸总公司与郑爱云签订房屋买卖合同后，长期不为郑爱云办理预售合同的备案及房产的预告登记等，在不具备偿债能力的情况下，与他人签订借款合同，并以借款担保的名义将涉案房屋预告登记至他人名下，经贸总公司存在明显过错，将其过错转嫁于善意的房产买受人不妥。基于以上分析，应认定郑爱云对涉案房产享有排除强制执行的民事权益。因此，郑爱云的物权期待权应当受法律保护。涉案房产虽预告登记尚伟名下，但当事人办理该预告登记目的系为借款提供担保，该担保不具有物权性质，不能产生相应的物权法意义上预告登记应有的对抗性权利。至此，郑爱云签订购房合同产生的权利在前，尚伟办理相应担保手续取得的相应非物权性权利在后，不能对抗郑爱云的民事权益。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项之规定，判决：不得执行位于濮阳市市辖区华阳国际公寓第006幢14层05号房屋。本案受理费9,700元，由尚伟、经贸总公司承担。本院二审期间,郑爱云提交了以下证据：证据一、濮阳华润燃气股份有限公司出具的涉案房屋的燃气费收据一份。证据二、濮阳市亿方物业服务有限公司出具的证明一份。证明目的:涉案房屋的燃气用户名称为郑爱云，郑爱云正常交纳涉案房屋的燃气费、物业费等费用，水费、电费通过物业公司代交。结合其他证据可证明郑爱云已合法占有、适用涉案房屋，在该房屋居住。尚伟质证称，该收据显示的是华阳国际公寓1405号，不是郑爱云，郑爱云应提交其与华润燃气公司签订的合同。濮阳市亿方物业服务有限公司是华阳置业公司设立的公司，其与郑爱云共同编造虚假事实，阻碍执行。经贸总公司质证称，对证据一的关联性有异议，该证据系在庭审结束后产生，无法证明郑爱云自购房后连续稳定的对涉案房屋占有居住的事实。对证据二的真实性有异议。经贸总公司对该证据真实性无法核实，证据的格式不符合法定要求，没有经办人签字。对于上述证据，本院认为证据一系原件，且显示用户名称是郑爱云，还加盖了濮阳市华润燃气有限公司的印章，结合一审中郑爱云即提供了其与华润燃气公司签订的居民用户供用气合同，应当认定证据一的证明效力。证据二中虽然欠缺公司负责人以及经办人员的签名，但是应当结合一审中郑爱云提交的物业费收据、该公司出具的售电票据等证据综合认定证据二的证明效力。证据三、2020年3月30日对孙东振调查笔录。证明山东阳信县隆昌石油工程服务有限公司向华阳置业公司转账20万元，系孙东振为刘震偿还借款，按照刘震指示，通过孙东振挂靠的公司预支的工程款，直接转账给华阳置业公司。证据四、国家企业信用信息公示系统公示的山东阳信县隆昌石油工程服务有限公司登记信息。尚伟质证称，孙东振与郑爱云亲属刘震有利害关系，其证言不应作为单独作为认定本案事实的依据。经贸总公司质证称，孙东振与郑爱云认识多年，其证言的证明效力明显较弱，不能单独作为认定郑爱云实际缴纳房款的关键事实的证据。该20万元资金往来与华阳置业公司有关，其更应当参与本案诉讼。对于证据三、证据四，本院认为国家企业信用信息公示系统公示的山东阳信县隆昌石油工程服务有限公司登记信息，来源合法，应当认定其证明效力。因山东阳信县隆昌石油工程服务有限公司公司已经注销，本院无法向该公司核实转账20万元的备注为20万元工程款的具体事实，对于孙东振证明的内容，尚伟和经贸总公司虽然有异议，但是也未提交相反证据，结合郑爱云一审中提供的是华阳置业公司出具的2012年8月23日郑爱云交纳20万元房款的收据，应当认定孙东振证言的证明效力。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院另查明：经贸总公司与华阳置业公司合作开发的华阳国际公寓项目系商住两用，由华阳置业公司负责对外负责销售。经贸总公司和华阳置业公司因合作开发“华阳国际公寓”现存在纠纷。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、郑爱云与经贸总公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，并且付清了房款。二、一审法院是否适用法律错误，本案是否应当追加华阳置业公司为本案第三人。关于第一个争议焦点，本院认为经贸总公司与华阳置业公司合作开发华阳国际公寓后，二者之间约定的提供土地、出资、销售、收取房款以及以华阳置业公司的名义出具房款收据，均是二者之间的约定，即使二者之间因为开发该公寓存在经济纠纷，经贸总公司也不能否认其与郑爱云签订了《商品房买卖合同》的事实，另再根据郑爱云提供的转账凭证、华阳置业公司出具的房款收据、孙东振证明等证据，足以认定郑爱云与经贸总公司签订了合法有效的《商品买卖合同》，并且确实付清案涉房款。关于第二个焦点中，一审法院参照适用执行异议复议规定第二十八条规定是否错误的问题。该规定第二十八条规定的是在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议时，规定了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。本案执行异议之诉的提起，源于尚伟在对经贸总公司的金钱债权的执行中，因查封涉案房屋郑爱云才提起的执行异议之诉，故一审法院参照适用该规定并无不当。关于第二个焦点中本案是否应当追加华阳置业公司为本案第三人问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本条是关于案外人执行异议之诉当事人的规定。而华阳置业公司并非尚伟申请执行经贸总公司民间借贷纠纷一案的被执行人，其仅是与经贸总公司之间存在经济纠纷，不应当列为本案的第三人。综上所述，尚伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,700元，由尚伟负担。本判决为终审判决。审判长  苏章臣审判员  李光胜审判员  张慧勇二〇二〇年三月三十一日书记员  管婷婷