北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1927号上诉人（原审被告）：周清翠，女，1978年3月22日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：罗汉峰（周清翠之夫），住北京市石景山区。被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人：张永谦，运营总监。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。上诉人周清翠因与被上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业北京分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初18783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周清翠上诉请求：撤销一审判决，改判我按照合同约定标准的50%支付物业费（未超出诉讼时效部分），或将本案发回重审。事实和理由：长城物业北京分公司近年来没有提供实质性的物业服务，且物业服务存在诸多瑕疵。例如，随意在电梯中设置广告，且广告收入没有公示；对于进出小区管理不严格、非小区车辆可随意进出；电梯故障没有及时维修；对于公共区域未进行管理、设施物品损坏未进行维修；对楼道、消防器材、安全通道均不予管理，导致小区存在消防隐患；擅自将小区内地下室出租，租户在地下室私拉电线存在安全隐患；车位管理不善、未进行小区绿化；物业公司擅自找不明人员威胁业主等等。长城物业北京分公司辩称，同意一审判决，不同意周清翠的上诉请求及理由。长城物业北京分公司向一审法院起诉请求：1．判令周清翠支付拖欠的物业费12966．73元（期间2012年8月4日-2019年12月3日）、垃圾清运费220元（期间2012年8月4日-2019年12月3日）；2．判令周清翠支付违约金2000元。一审法院认定事实：周清翠为北京市石景山区802室业主，房屋建筑面积79．22平方米，房屋性质为限价商品住房。2009年6月，北京天石基业房地产开发有限公司（开发建设单位、甲方）与深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司（物业服务企业、乙方）签订《衙门口居住、公建项目前期物业服务合同》，约定：甲方以邀请招标方式选聘乙方提供前期物业服务，限价房物业费标准为1．86元／平方米／月，商品房物业费标准为2．10元／平方米／月，该相应前期物业服务合同亦就物业服务内容、物业服务标准、双方的权利义务等其他事项进行了约定，该合同第五条约定：本物业服务服务期限为2年，自物业正式入住之日起算。如本合同期限届满，业主委员会尚未成立，且未出现第六部分合同终止情形的，则本合同应自行按整年度进行延续，直至业主委员会成立并签订新物业服务合同止。该合同第十八条约定：本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业费仍由业主按本合同约定标准交纳。上述前期物业服务合同签订后至今，长城物业北京分公司为包括周清翠在内的业主提供相应物业服务。另查，根据京价(收)字[1999]第253号文件规定，该小区生活垃圾清运费为30元／户／年。再查，2009年7月20日，经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司名称变更为长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，即本案原告。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主应当依约交纳物业服务费用。本案中，长城物业北京分公司与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》应属合法有效。现长城物业北京分公司已为包括周清翠在内的业主提供了相应物业服务，周清翠作为业主，亦应按期交纳相应物业费，故对长城物业北京分公司要求周清翠交纳物业费12966．73元（期间2012年8月4日-2019年12月3日）、垃圾清运费220元（期间2012年8月4日-2019年12月3日）的诉讼请求，法院予以支持。关于周清翠提出物业服务存在的问题，考虑到物业服务的特性及物业服务的标准及内容，物业服务存在瑕疵在所难免，除非物业服务企业出现严重违约，不应对物业服务企业过分苛求，本案中周清翠提供的相应证据尚不足以证实长城物业北京分公司存在严重违约，亦不足以构成周清翠不交纳相应物业费的抗辩。周清翠提出的电梯广告等公共收入不公开等其他问题，与本案物业服务并非同一法律关系，周清翠可另寻其他途径解决。但周清翠提供的相应证据亦能够体现出长城物业北京分公司提供物业服务存在相当问题，希望长城物业北京分公司对周清翠提出的诸多问题真正高度重视，在今后工作中认真听取业主意见，切实提高物业服务质量，故综合本案情况，对长城物业北京分公司要求周清翠给付违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于诉讼时效的问题，长城物业北京分公司提供了初步证据证实其曾就物业费进行过催收，结合物业服务的特性，物业费属于分期收取，物业服务属于持续状态，对长城物业北京分公司关于催收的证据要求不宜过苛，故法院认为长城物业北京分公司的相应主张未超出诉讼时效。需要指出的是，物业服务企业与小区业主间不同于一般的服务合同，物业服务既涉及业主个人切身利益，又关乎小区整体公共利益。小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。希望双方今后共同努力，共同营造一个和谐、宜居、有序的物业小区。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、周清翠于本判决生效后7日内给付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司物业费12966．73元（期间2012年8月4日-2019年12月3日）、垃圾清运费220元（期间2012年8月4日-2019年12月3日）；二、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审审理中，双方当事人均未提供新的证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，长城物业北京分公司与小区建设单位签订了前期物业服务合同，长城物业北京分公司为涉案小区提供物业服务。周清翠虽表示不清楚物业服务的主体，但其认可涉案小区存在物业服务企业，且其事实上接受了物业服务，亦未提交充分证据证明涉案小区存在其他提供物业服务的主体，故对于周清翠就长城物业北京分公司提供物业服务的事实所持否认意见，本院不予采纳。周清翠作为涉案房屋的所有权人，接受了物业服务，应当按照约定标准支付物业费。因物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，评价物业服务是否构成违约、是否达到减免物业费的程度，不能仅以其某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定。本案中，周清翠上诉主张长城物业北京分公司提供的物业服务存在质量瑕疵，但其所提交的证据尚不足以证明长城物业北京公司对于物业服务合同项下义务的履行构成根本违约、达到足以减免物业费的程度。此外，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，而是需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。因此，周清翠以长城物业北京分公司服务存在诸多质量瑕疵为由要求减免物业费，依据不足，本院不予支持。关于诉讼时效问题，鉴于长城物业北京分公司提供了初步证据证明其对于物业费进行了催收，且周清翠欠付物业费的行为具有持续性，依据现有证据不足以认定长城物业北京分公司存在明显怠于行使权利的情形。对于周清翠提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。综上所述，周清翠的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88元，由周清翠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  金 莙审 判 员  刘 婷二〇二〇年三月二十三日法官助理  叶康喜书 记 员  侯顺淼