四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18834号 上诉人（原审被告）：罗艺，女，1991年1月16日出生，汉族，住陕西省安康市石泉县。 被上诉人（原审原告）：李志，男，1976年9月8日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：黄蓉东，四川悟道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：向军，女，1975年11月14日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：黄蓉东，四川悟道律师事务所律师。 原审被告：简跃俊，男，1976年11月24日出生，汉族，住四川省青神县。 原审被告：王小强，男，1994年12月18日出生，汉族，住新疆托克逊县。 上诉人罗艺因与被上诉人李志、向军、原审被告王小强、简跃俊房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗艺上诉请求：一、撤销原审判决第三项，依法改判罗艺按照22000元/月标准支付房屋占有使用费，自2019年3月20日计算至2019年5月13日止；二、本案一、二审费用由李志、向军承担。事实与理由：一、原审判决对房屋占用时间认定错误，应予以纠正。罗艺在2019年5月13日已完成腾退，只是李志、向军未配合交接，占用时间应当自2019年3月20日计算至2019年5月13日。首先，李志、向军明确已收到罗艺向简跃俊缴纳的5个月租金（3个月租金及2个月押金，从2018年10月20日至2019年3月19日）。故占用费起算时间应当是2019年3月20日。其次，罗艺于2019年5月13日完成腾退并告知李志、向军，要求办理交接事宜并交接钥匙，并于2019年5与17日对李志、向军发出交接申请，为完善手续，罗艺又于2019年5月27日向李志、向军发送腾退告知书。但因李志、向军不理会、不配合造成罗艺实际占用时间后延。故占用费截止时间应为2019年5月13日。罗艺在2019年5月13日并非只是腾退的意思表示，而是已经完成了腾退，且之后一直未占有使用案涉房屋。最后，李志、向军迟迟未与罗艺确定房屋租赁事宜，也不接受罗艺房屋腾退交接。为防止损失扩大，罗艺才于2019年7月10日再次同李志、向军就案涉房屋进行交接。不能因此认定罗艺在2019年7月10日才完成腾退。一审对此认定错误。二、罗艺作为次承租使用人的权益未得到保障，且在腾退后一直未实际占有使用案涉房屋，也未进行实际经营，李志、向军对此知晓。故不应参照罗艺与简跃俊签订《门面租赁合同》的租金30500元/月计算占有使用费。一审认定错误，应予纠正。李志、向军未能积极配合物业与天然气公司致使罗艺应有权利未得到保障，且李志、向军于2019年5月30日以22000元/月要求与罗艺重新方签订二楼租赁协议。罗艺在此前与李志、向军沟通中对原合同表示不认可并提出异议，因此不应按原合同租金标准计算占用费。 李志、向军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回罗艺的上诉请求，维持原判。关于罗艺上诉要求按照22000元/月的标准支付房屋占有使用费是基于原审法院主持的调解意见，在调解未达成一致结果的情况下，只是双方的磋商过程，而不代表双方达成一致意思的表示，因此，一审法院认定事实正确。 简跃俊、王小强未发表意见。 李志、向军向一审法院起诉请求：1、判决王小强立即腾退位于成都市房屋一楼（面积28平方米）并交付给李志、向军，并且判决王小强向李志、向军支付房屋占用使用费至腾退之日止（暂计算从2018年11月20日起至2018年12月20日的金额为：7500元）；2、判决罗艺立即腾退位于成都市房屋（面积303.91平方米）并交付给李志、向军，并且判决罗艺向李志、向军支付房屋占用使用费至腾退之日止（暂计算从2018年11月20日起至2018年12月20日的金额为：30500元）；3、判决简跃俊按照合同约定向李志支付拖欠的租金114000元（2018年8月20日至11月20日租金）；4、判决简跃俊承担李志、向军支付的律师费10000元；5、罗艺、简跃俊、王小强共同承担诉讼费及因诉讼发生的其他费用。一审审理中，李志、向军当庭撤回了第四项诉讼请求。 一审法院认定事实：2018年5月13日，李志、向军（业主方、甲方）与简跃俊（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定李志、向军将位于高新区房屋一楼局部及二楼全部租赁给简跃俊，租赁面积为303.91平方米；租赁期限6年，自2018年5月20日起至2024年5月19日止；第一年租金38000元／月，第二年租金39520元／月，第三年租金41496元／月，第四年租金43985元／月，第五年租金47064元／月，第六年租金49418元／月；从双方交接当天即2018年5月20日起算租金。房屋租金按三个月为一期支付一次的方式收取，首次租金在2018年5月25日前支付，以后每次租金提前15日支付；本合同签订当日，乙方向甲方一次性交纳租赁押金2个月租金76000元，租赁期满，本合同正常终止后60日内，若乙方无拖欠房租和应交付费用，甲方将租赁保证金全额退还给乙方（不计利息），乙方拖欠的租金和其他应交费用及该房屋设施损坏赔偿款项等应付而未付的款项时，甲方有权从乙方所交保证金中直接扣除，若租赁押金不足以抵付相关费用，乙方须在接到甲方付款通知书十天内补足；租赁期间，该物业每月的物业费、通讯费、天然气费／煤气费、清洁费、水电费及其他相关费用均由乙方承担，乙方按相关收费部门的规定缴纳；租赁期内不影响甲方收益的情况下，经甲方书面同意乙方可将承租房屋进行转让／分租，所产生的转让／分租费由甲方、乙方共同分配。乙方应按规定日期及时交纳租金，逾期支付的乙方按日向甲方支付逾期金额的日万分之五的违约金；乙方擅自将房屋转租、转借他人或擅自调换使用，或者拖欠租金累计达15天，甲方有权解除本合同并收回房屋，未到期租金不予退还，甲方还有其他损失的，乙方据实予以赔偿。以本合同为目的或与之相关的任何通知均应以亲自递交、邮递本合同列明的联系地址，否则不发生效力，如果联系地址和通讯方式发生变更，则其应在发生变更情况之日起七日内以书面形式通知另一方，否则一方按本合同载明的通知地址送达的，自发出之日起满三日均视为送达，相关责任由乙方自行承担。简跃俊在该合同首页处确认其通讯地址为四川省青神县。 2018年5月20日，简跃俊（出租方、甲方）与王小强（承租方、乙方）签订《门面租赁合同》，约定简跃俊将成都市门面中的28平方米出租给王小强用于经营，租赁期限6年，自2018年5月20日起至2024年5月19日止，第一年租金为7500元/月，此后每年租金在上年的基础上递增5%，租金提前半个月支付，每3个月支付一次。租赁期内所产生的水、电、卫生费、物业管理费由王小强负担。为保证合同的履行，王小强向简跃俊支付履约保证金15000元，租赁期满，若王小强无违约行为，保证金不计息全额退还。同日，王小强向简跃俊支付100000元，此后于2018年5月22日支付7500元。前述费用包括二个月租金数额的押金、三个月租金及70000元转让费（7500元/月×5月＋70000元）。另，王小强陈述，其妻子于2018年8月9日向简跃俊转款18000元，并现金支付4500元。 2018年10月16日，简跃俊（出租方、甲方）与罗艺（承租方、乙方）签订《门面租赁合同》，约定简跃俊将成都市门面中的303.91平方米出租给罗艺用于经营（审理中，李志、向军与罗艺一致认可，该面积有误，应为275.1平方米），租赁期限5年7个月，自2018年10月20日起至2024年5月19日止，第一年租金为30500元/月，提前半个月支付，每3个月支付一次。为保证合同的履行，罗艺向简跃俊支付履约保证金61000元，租赁期满，若罗艺无违约行为，保证金不计息全额退还。根据罗艺转款记录显示，其自2018年10月10日至10月18日期间，共计向简跃俊支付二个月租金数额的押金、三个月租金及140000元转让费共计292500元（30500元/月×5月＋140000元）。 2018年10月26日，罗艺添加李志为微信好友。2018年10月30日，罗艺询问李志“李先生你好，请问天然气的问题最后整理清楚了么”，李志回复称“天然气费用交清了，还没有过户，房租还没有付”。 2018年10月30日，李志微信询问罗艺“他知道我们见过面了吗”，罗艺回复称“知道呀，你不是到过店里嘛”。 2018年11月10日，罗艺微信询问李志“你好，上次联系过后，简总说他会联系你的，不知道怎么样了。因为马上要交下一季度的了，楼下的小粉铺我们也在沟通，怎么交，还想听下房东你的意见”。李志回复称“我在周五打电话给简总没有接，我发微信也没有回我，他目前已经拖欠我们3个月租金了”。 2018年11月19日，向军、李志向简跃俊送达《租赁合同解除告知函》。该告知函载明，因简跃俊未按时支付房屋租金达107日，拖欠租金金额114000元，严重违反《租赁合同》第八条约定，将租赁物转租他人。简跃俊以上违约行为已经符合《租赁合同》第八条（1）款和第八条（3）款约定的解除合同条件，现发函人在此书面正式通知：1、《租赁合同》于2018年11月22日解除。2、发函人将在2018年11月25日收回房屋。你必须在2018年11月25日24时前将房屋腾退清理完毕，并将房屋钥匙在该物业交予李志。逾期腾退的，发函人将自己组织他人清理租赁房屋并且另换房屋钥匙，收回出租房屋。3、在2018年11月22日前协助发函人办理天然气无偿过户手续，并结算22日前的物业费、水电费、天然气费等相关费用。4、在2018年11月22日前将拖欠房租114000元交付发函人，逾期发函人将起诉法院追收。简跃俊因不同意将天然气免费过户给李志、向军，拒绝签收，李志、向军便以拍照的方式对送达该解除告知函予以记录。 2018年12月1日，李志通过ＥＭＳ向简跃俊的通讯地址四川省青神县邮寄了前述《租赁合同》解除告知函，该邮件于2018年12月2日被签收。 2019年7月10日，李志与罗艺签订《关于蜀都中心XX房屋的交接说明》，载明罗艺于2019年7月10日将房屋XX腾退并当面交接给房东李志方。 一审审理中，经一审法院询问，李志、向军认为其向简跃俊发送解除告知函后，自通知到达对方时合同解除，简跃俊对解除亦不持异议，故其不再以诉讼请求的方式向法院确认解除的效力。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《门面租赁合同》、照片、短信记录、EMS快递单、转款记录以及部分当事人陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应恪守履行。 关于未经同意转租而行使解除权的问题。《房屋租赁合同》第七条第二项约定，经李志、向军书面同意，简跃俊可将承租房屋进行转让、分租。审理中，李志、向军提出，简跃俊未经其同意擅自将该房屋转租，根据《房屋租赁合同》第八条第一款第一项的规定，其二人有权解除本合同。一审法院认为，既然双方明确约定了转租须经出租人同意，则应当由简跃俊提供证据证明李志、向军存在明示或默示同意该转租行为的意思表示，但简跃俊并未提供证据予以证明。审理中，罗艺提供了其与李志的微信聊天记录，该聊天记录虽能证明李志知晓简跃俊将承租房屋转租给罗艺、王小强的情形，但并无明确聊天内容证明李志、向军认可转租行为，在与罗艺协商重新订立合同的时候，李志也一再表示需待与简跃俊的纠纷了结；同时，李志、向军实际亦并未向次承租人罗艺、王小强收取过租金，最终李志、向军亦通过诉讼表达了其不同意转租的意思表示，故承租人简跃俊、次承租人王小强及罗艺均未提供证据证明李志、向军同意转租，在合同约定的解除条件成就后，李志、向军有权行使解除权。另，《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，综上，李志、向军自知道或应当知道转租事实之日起六个月内提出异议并行使解除权。2018年5月20日，简跃俊与王小强签订《门面租赁合同》，2018年10月16日，简跃俊与罗艺签订《门面租赁合同》，但根据微信聊天记录显示，李志至2018年10月26日才知晓转租的事实，故李志、向军应在2018年10月26日至2019年4月26日期间行使解除权，而李志、向军最早于2018年11月19日向简跃俊送达《租赁合同解除告知函》。另，即使以2018年5月20日简跃俊与王小强签订《门面租赁合同》作为计算解除权除斥期间的起算点，至2018年11月19日李志、向军向简跃俊送达《租赁合同解除告知函》，刚好在法律规定的六个月以内。综上，就简跃俊未经同意转租这一违约行为，李志、向军有权行使约定解除权，且已在法定期间行使。 关于欠付租金而行使解除权的问题。李志、向军与简跃俊于2018年5月13日签订《房屋租赁合同》，租期为2018年5月20日至2024年5月19日，第一年租金为38000元/月。简跃俊陈述，其对李志、向军主张的2018年8月20日至2018年11月20日期间欠付的租金114000元无异议。经审查，租金数额114000元（38000元/月×3月）准确无误，但租金计费期间应为2018年8月20日至2018年11月19日，一审法院予以更正。根据《房屋租赁合同》的约定，简跃俊应于2018年8月5日前向李志、向军支付2018年8月20日至2018年11月19日期间的租金114000元，但截止法庭辩论终结，简跃俊并未支付。根据《房屋租赁合同》第八条第一款第三项的规定，拖欠租金累计达15天，李志、向军有权解除租赁合同。审理中，次承租人王小强、罗艺均未提出要求按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款的规定，代简跃俊向李志、向军支付租金。综上，次承租人未请求代付租金以抗辩出租人的合同解除权，故因简跃俊逾期缴纳租金导致合同约定的解除条件成就时，李志、向军有权行使解除权。 关于解除的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，合同自通知到达对方时解除。李志、向军有权行使约定解除权，其二人于2018年11月19日向简跃俊当面送达《租赁合同解除告知函》，则双方签订的《房屋租赁合同》于2018年11月19日解除。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，即李志、向军有权要求收回案涉房屋。审理中，李志、向军认可罗艺已于2019年7月10日腾退，王小强仍未腾退。李志、向军作为案涉租赁物的所有权人，其有权基于物上请求权要求王小强腾退并返还房屋，故对李志、向军的腾退诉请，一审法院予以支持。王小强、罗艺在依法腾退后，有权基于其与简跃俊签订的房屋租赁合同，另行向简跃俊主张权利。 关于房屋租金及房屋占用费的问题。根据前述分析，简跃俊尚欠李志、向军2018年8月20日至2018年11月19日期间的租金114000元，且简跃俊对此租金数额不持异议，故对李志、向军要求简跃俊支付租金114000元的诉请，一审法院予以支持。同时，根据《房屋租赁合同》的约定，简跃俊向李志、向军支付了押金76000元，根据合同约定，在简跃俊欠付费用的情形下，该款项应用以抵扣，则简跃俊还应支付李志、向军租金38000元（114000元-76000元）。审理中，李志、向军提出，该押金应用以扣除其产生的损失，但李志、向军并未提供证据证明该损失的存在及明细，故对李志、向军的该意见，一审法院不予采纳。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。2018年11月19日，李志、向军与简跃俊的《房屋租赁合同》解除后，简跃俊的租赁权丧失，此后衍生的王小强、罗艺的租赁权亦失去了衍生的基础，最终王小强、罗艺对租赁物的占有亦转化为无权占有，则王小强、罗艺应自2018年11月20日起至腾退之日止，向李志、向军支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准问题，李志、向军要求参照简跃俊与王小强、罗艺约定的租金标准收取房屋占有使用费，该主张并未超出王小强、罗艺原负担的范围，一审法院予以确认。综上，罗艺应支付2018年11月20日至2019年7月10日期间的房屋占有使用费234850元（30500元/月×7月＋30500元/月÷30天×21天）；王小强应自2018年11月20日起至腾退之日止，以7500元/月的标准向李志、向军支付房屋占有使用费。 另，罗艺提出，李志曾表示其认可罗艺向简跃俊支付的三个月租金及两个月押金且李志同意占用费计算至2019年5月13日，则罗艺仅需要支付2019年3月20日至2019年5月13日期间的占用费。但庭审中，李志表示该意见系在罗艺同意继续承租并协商的情况下所表达的意见，在调解未果的情形下，不予认可。一审法院认为，就磋商阶段的意见而言，因双方并未最终订立租赁关系亦未以书面形式就前述调解意见予以确认，故对罗艺提出的辩解意见，一审法院不予采纳。同时，罗艺抗辩称，其已多次向李志表达了交付钥匙的意见，而李志拒绝接受，故占用费应计算至2019年5月13日。一审法院认为，交付钥匙是房屋移交占有的一种表现形式，但并非钥匙的移交一定代表房屋的实际腾退，罗艺在向李志表示移交钥匙的当下，并未实际腾退，故一审法院认为，罗艺虽作出了腾退的意思表示但并未付诸实践，其辩称已腾退的意见，一审法院不予采纳。需要说明的是，因李志、向军与简跃俊签订的《房屋租赁合同》已于2018年11月19日解除，同时，简跃俊与王小强、罗艺的转租合同亦于2018年11月19日终止。自2018年11月20日起，王小强、罗艺向李志、向军支付房屋占有使用费，而简跃俊不再享有向王小强、罗艺收取任何租金的权利，就罗艺、王小强与简跃俊之间的纠纷，该二人可另行依法向简跃俊主张。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条的规定，判决：一、简跃俊于判决生效之日起十日内向李志、向军支付2018年8月20日至2018年11月19日期间的租金38000元；二、王小强于判决生效之日起十日内向李志、向军腾退并返还其所占用的成都市门面中的28平方米；三、罗艺于判决生效之日起十日内向李志、向军支付房屋占有使用费234850元；四、王小强于判决生效之日起十日内向李志、向军支付房屋占有使用费，该房屋占有使用费的计算方式为：自2018年11月20日起至腾退之日止，以7500元/月的标准计算；五、驳回李志、向军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1770元，由简跃俊负担。 二审中，李志、向军、王小强、简跃俊均无新证据提交。罗艺提交一组新证据：录音一份。拟证明：罗艺和李志、向军曾达成协议，房屋占有使用费应从2019年3月20日起算。 李志、向军发表质证意见称，一、新证据已过举证期限，该录音在一审过程中就已存在，不应当作为新证据提交。二、该录音证据的产生是因为一审法院组织本案当事人进行调解，为了促成调解，李志、向军曾经同意在两层房屋一并签订租赁合同的情况下给予罗艺一定的租金优惠，这仅是协商，而并不是承诺。且录音中罗艺陈述要征询律师的意见，也能证明录音记录的是一个磋商的过程，不能达到罗艺的证明目的。 对该份录音证据，因该证据为手机录音、当庭播放，故庭审中法庭要求罗艺限期三日制成光盘提交，然至今罗艺未通过任何形式提交该份证据。故本院对该份证据不予采信。 本院二审另查明，一、根据2019年5月16日李志和罗艺的微信聊天记录，双方就罗艺腾退问题进行协商过程中，李志表示罗艺应按照房租标准支付占用费，罗艺表示“你可以完全保证你那边的权益，我们也不想亏太狠了”，李志回复“简之前欠我们的房租我们没找你们要啊？”“你们交给简的房租我们也认了吧”，然双方就腾退和占用费的支付问题进行协商并未在当天达成一致。之后双方又对罗艺继续承租案涉房屋进行协商，罗艺于当天向李志发送《元气房屋协商方案-5月16日》。 二、二审中，对罗艺是否将钥匙交还给罗艺，罗艺称“对方拒绝收钥匙。”；对罗艺是否腾退，罗艺称在2019年5月17日发出腾退通知书后“我方当时就搬走了。”，“当时就停业了。”；对罗艺是否腾空案涉房屋，罗艺称“没有，因为有很多东西还需要清点”。 本院认为，根据罗艺的上诉请求、事实及理由，其对应当支付房屋占有使用费并无异议，仅就应付房屋占有使用费的期间和标准存在异议，也即对应付房屋占有使用费的数额认定存在异议，故本案二审的争议焦点为：罗艺应付房屋占有使用费数额的认定。 对罗艺应付房屋占有使用费的期间认定问题，罗艺称因简跃俊将其所收取的罗艺五个月房屋租金（三个月房屋租金及二个月押金）支付给李志、向军，同时罗艺自2019年5月开始要求李志、向军办理案涉房屋交接手续，因李志、向军不理会、不配合导致案涉房屋实际交付时间延迟，该延迟责任不应归责于罗艺，故其支付房屋占有使用费的时间应为2019年3月20日至2019年5月13日。对此本院认为，首先，对房屋占有使用费起始时间，罗艺称根据其和李志2019年5月16日微信聊天记录，李志表示“你们交付给简的房租我们也认了，”即为认可其收到简跃俊支付的罗艺所交五个月的房屋租金。然根据双方微信聊天记录，李志作出以上表述应系在其和罗艺就腾退或另行签订租赁合同进行磋商过程中所作出的一种权利放弃，该权利放弃得被确认的前提条件应为双方就上述事项达成一致。现双方并未在2019年5月16日就腾退或另行签订租赁合同达成一致，罗艺也未提交证据证明李志在其后又对此作出明确承诺，故对罗艺基于其和李志2019年5月16日微信聊天记录中李志对于罗艺交付给简跃俊的租金的表述，主张房屋占有使用费支付起始时间应系2019年3月20日，本院不予采信。因简跃俊与李志、向东的租赁合同已经于2019年11月19日解除，故简跃俊与罗艺的租赁合同也因此解除，罗艺在合同解除后丧失了对案涉房屋占有的合法性，应当基于此支付自合同解除次日即2018年11月20日起的房屋占有使用费。其次，就案涉房屋腾退时间的确定。二审中，罗艺称基于2019年5月17日（2次）、2019年5月22日、2019年5月23日、2019年6月3日的微信聊天记录，可以证明其要求向李志、向东退还案涉房屋钥匙。然根据双方2019年5月31日的微信聊天记录，双方仍在就另行签订案涉房屋租赁合同进行协商。加之，腾退之概念应包括腾空、返还两个行为，罗艺二审中认可其既未将钥匙返还，也未将案涉房屋腾空，双方也未在罗艺主张的2019年5月13日办理交接手续。故对罗艺主张房屋占有使用费支付至2019年5月13日，本院不予认可。综上，罗艺应向李志、向东支付李志、向东与简跃俊租赁合同解除次日即2018年11月20日至李志、向军与其办理交接之日2019年7月10日的房屋占有使用费。对因简跃俊未将罗艺向其支付的三个月房屋租金和二个月押金支付给李志、向东，导致罗艺重复支付了部分费用，罗艺可另行向简跃俊主张权利。 对罗艺应付房屋占有使用费标准的认定问题。罗艺称其在腾退后未实际占有案涉房屋，也未实际经营，故此后不应计算占用期间。同时因天然气等问题导致占有期间权益未得到保障，加之案涉房屋现租赁市价仅为22000元/月，故其应按照22000元/月支付房屋占有使用费。本院认为，因罗艺未履行腾退返还义务，案涉房屋依然在其控制之下，罗艺作为直接占有人仍占有案涉房屋。对罗艺所称其未实际使用案涉房屋，应系其对占有后所有占有利益的放弃，不能对抗其支付基于占有应付的对价的义务，故罗艺以此称其不应支付该期间房屋占有使用费，本院不予支持。对罗艺作为次承租人所称因天然气问题导致其租赁权益受损，根据合同相对性，其应向作为承租人的简跃俊主张相应损失，其基于简跃俊的违约行为抗辩本案占有使用费的支付缺乏事实依据。同时，本案罗艺和简跃俊租赁合同的终止系基于简跃俊与李志、向东租赁合同的解除，一审判令罗艺按照其和简跃俊签订租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费234850元并未超过其负担范围，应属合理，本院予以维持。 综上，上诉人罗艺的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费4823元，由上诉人罗艺承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  张卫敏 二〇二〇年三月五日 法官助理  郑 帅 书 记 员  王小禹