广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22274号上诉人（原审原告）：陈利民，男，1968年10月12日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：张春晓，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴炳波，广东正大联合律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广东南方富达进出口有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路25号大院2号901房，统一社会信用代码914400007211960072。诉讼代表：广东南方富达进出口有限公司管理人。负责人：杨巍。委托诉讼代理人：刘莉，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗雨荔，北京德恒（广州）律师事务所律师。原审第三人：佛山市南海广亿五金制品有限公司，住所地佛山市南海区里水镇麻奢桂和路段，统一社会信用代码74802935-6。法定代表人：刘沃旋，总经理。原审第三人：刘沃旋，男，1952年11月5日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市禅城区xxx。原审第三人：温蔚琳，女，1968年11月13日出生，汉族，住广州市越秀区。原审第三人：李煜焱，男，1963年8月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原审第三人：谷振华，男，1959年12月1日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市禅城区。上诉人陈利民因与被上诉人广东南方富达进出口有限公司（以下简称富达公司）、原审第三人佛山市南海广亿五金制品有限公司（以下简称广亿公司）、刘沃旋、温蔚琳、李煜焱、谷振华执行异议之诉一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初36166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。陈利民上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令立即停止对陈利民购买的佛山市南海区xxx批发城XXX号铺的强制执行，并解除对该商铺的查封。三、判令确认陈利民购买的佛山市南海区xxx批发城XXX号铺归陈利民所有。四、判令被上诉人温蔚琳协助和配合陈利民办理佛山市南海区xxx批发城XXX号铺的产权过户登记；五、判令本案一、二审全部诉讼费用由各被上诉人分担。事实与理由：一审判决对本案的主要事实认定错误，适用法律错误，导致错误判决。一、一审法院认为“根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断：未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断：佛山市南海区大沥镇xxx批发城XXX号铺是登记在被执行人温蔚琳名下的不动产，并予以查封该不动产”是错误的。该不动产应属于陈利民。事实上，陈利民与被执行人温蔚琳2010年3月11日在佛山市南海区大沥镇行政服务中心签订了《房地产买卖合同》（以下简称合同），温蔚琳把104号商铺卖给原告。合同约定：2010年3月30日温蔚琳将104号商铺交付给原告使用；原告应“在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清房款”：合同签订之日起30日内双方应携带有关资料到大沥镇行政服务中心办理过户手续．．．．．。之后，双方办理过户手续，陈利民已于2010年3月24日取得104号商铺的《国有土地使用证》。2010年4月1日，广东省佛山市禅城区人民法院依（2010）佛禅法民二初字第464号案件相关文书依法查封了上述商铺，2010年4月15日，广州市越秀区人民法院依（2010）越法民二初字第13272号相关文书依法查封104号商铺，之后没有解封，导致陈利民过户不能，至今未取得104号商铺的《房地产权证》。《中华人民共和国物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此可以得出，该商铺的土地使用权已经发生转移，根据“房随地走”的原则，涉案商铺应属于陈利民，是陈利民的合法财产。二、一审法院认为，“根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。不排除对陈利民名下的涉案商铺的执行”，是法律适用错误。本案中，在佛山市南海广亿五金制品有限公司与刘沃旋、温蔚琳、李煌巍、古振华买卖合同纠纷一案中，温蔚琳作为被执行人，已经将104号商铺卖给了陈利民，并已办理了土地使用权证的过户，房产证也正在办理过户过程中，遭遇法院查封，导致过户不能。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十六条的规定：申请人要求继续履行合同，人民法院应裁定解除查封、扣押、冻结。根据上述司法解释，陈利民购买的涉案商铺不应当被查封，人民法院应裁定解除查封。综上所述，陈利民认为一审判决对本案事实认定错误，适用法律错误。直接导致本案判决错误。故请求二审法院依法改判，支持陈利民的上诉请求！富达公司辩称：我方同意原审判决，不同意陈利民的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。原审第三人经本院传唤，逾期均未到庭参加诉讼，亦未向本院提交意见。陈利民向一审法院起诉请求：1、撤销广州市越秀区人民法院于2018年8月29日作出的（2018）粤0104执异242号《执行裁定书》；2、判决确认陈利民购买的佛山市南海区xxx批发城XXX号铺归陈利民所有；3、判令立即停止对陈利民购买的佛山市南海区xxx批发城XXX号铺强制执行，并解除对该商铺的查封。一审法院查明事实：富达公司与广亿公司、刘沃旋、温蔚琳、李煜焱、谷振华进出口代理合同纠纷一案，一审法院于2010年7月30日作出（2010）越法民二初字第1327号《民事判决书》，判决广亿公司于判决发生法律效力之日起10日内支付货款15568642.58元及违约金778432.13元给富达公司；富达公司对广亿公司名下的生产设备、原材料、半成品、产品（抵押物范围以编号为01142的《查封财产清单》为限）享有抵押权，该抵押权不得对抗善意第三人；刘沃旋、温蔚琳、李煜焱、谷振华对广亿公司的上述债务在广亿公司提供的抵押物价值范围之外承担连带清偿责任；广亿公司负担案件受理费119882、财产保全费5000元，刘沃旋、温蔚琳、李煜焱、谷振华承担连带清偿责任。该判决于2010年10月19日发生法律效力。因五被执行人未履行生效判决确定的义务，富达公司向一审法院申请执行，一审法院于2010年11月1日以（2010）越法执字第8985号案立案执行。在诉讼期间，一审法院于2010年4月12日作出（2010）越法民二初字第1327-1号《民事裁定书》，轮候查封温蔚琳名下的佛山市南海区xxx批发城XXX号铺，后升为首封。一审法院于2012年4月12日作出（2010）越法执字第8985号《执行裁定书》，裁定查封被执行人温蔚琳名下位于佛山市南海区大沥镇xxx批发市场302房104铺的产权。一审法院多次对上述商铺进行续封，现续封期限至2021年3月25日。一审法院在执行申请执行人富达公司与被执行人广亿公司、刘沃旋、温蔚琳、李煜焱、谷振华进出口代理合同纠纷一案中，案外人陈利民对本案查封佛山市南海区xxx批发城XXX号铺的所有权提出书面异议。一审法院于2018年8月29日作出（2018）粤0104执异242号裁定，驳回案外人陈利民对一审法院（2017）粤0104执恢42号案执行标的佛山市南海区xxx批发城XXX铺所提的异议请求。2018年9月13日，陈利民向一审法院提出本案诉讼请求。陈利民向一审法院述称，其于2010年3月11日与温蔚琳签订购买佛山市南海区xxx批发城XXX铺的《房地产买卖合同》，其已向温蔚琳支付了大部分购房款，温蔚琳也将上述商铺交给其使用，双方到登记部门申请办理变更登记并于2010年3月24日取得上述商铺的《国有土地使用证》，后因上述商铺于2010年4月1日被法院查封致其未能取得房地产权证。陈利民为证明其陈述,向一审法院提供如下证据：1、其与温蔚琳于2010年3月11日签订约定上述商铺交易总金额为343000元、在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时以现金方式付款的《房地产买卖合同》；2、登记日期为2010年3月24日、其为上述商铺权利人、权属性质为国有土地使用权的《土地登记卡》；3、广州市荔湾区人民法院于2013年4月7日作出驳回广发银行股份有限公司佛山分行代位诉讼请求其代温蔚琳支付款项483000元及利息的（2012）穗荔法民二初字第743号《民事判决书》；4、2010年3月8日陈利民同第三人温蔚琳签订关于104号商铺及佛山市南海区xxx批发城C3座203号铺总价48.3万元、付款方式为签订本合同之日起向温蔚琳支付定金6万元，陈利民取得土地权证之日向温蔚琳支付现金14万元、陈利民应于双方申请办理房地产所有权人变更之日支付现金10万元，余款8.3万元于陈利民领取该房屋新的《房地产所有权证》之日支付的《房屋买卖合同》；5、温蔚琳于2010年3月8日、2010年3月11日、2010年3月24日出具6万元定金、14万元陈利民现金房款、10万元陈利民现金商期房款收据；6、陈利民同案外人林武汉于2012年4月1日签订《房屋租赁合同》及银行流水若干等证据。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。房屋是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。佛山市南海区大沥镇xxx批发市场302房104铺是登记在被执行人温蔚琳名下的不动产，一审法院查封上述商铺依法有据。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人陈利民提供的上述证据仅证明其在法院查封前与被执行人温蔚琳签订买卖合同，但其未能提供合法占有上述商铺及支付价款的凭证，不能够排除执行，故对案外人提出的执行异议请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条的规定，作出如下判决：驳回陈利民诉讼请求。一审受理费9800元，由陈利民负担。二审期间，陈利民提交证据如下：《租赁合同书》、《收款收据》及租金缴纳记录，拟证明：涉案物业一直由陈利民占有使用，目前是租赁给租客潘金荣使用，并收取租金。富达公司对上述证据发表意见如下：对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，案外人执行异议之诉案件，人民法院应当围绕案外人对案涉执行标的所享有的权益及该权益是否能够排除人民法院强制执行进行审理。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”可知，土地使用权和地上建筑物、构筑物及附属设施应遵循一体化原则。本案陈利民与温蔚琳就案涉房产于2010年3月11日签订了《房地产买卖合同》，2010年3月24日双方依合同约定办理案涉房产的国有土地使用权的过户手续，陈利民取得案涉房产的《国有土地使用证》，2010年4月1日，案涉房屋被法院查封，双方无法办理房屋过户手续。从以上事实可知，在法院查封前，陈利民与温蔚琳已签订合法有效的买卖合同，并办理土地过户手续取得土地使用权证，仅由于房屋登记与土地使用权登记分属不同部门导致陈利民未能及时完成房屋的产权过户手续，也造成房屋权属主体与土地使用权主体不一致的情形，根据上述法律规定的房地一体化原则，温蔚琳有协助办理房屋产权过户的义务，对温蔚琳名下被查封房屋不应单独进行处置，陈利民主张不应对案涉房屋强制执行合法有据，应予以支持。案涉房屋未过户，陈利民尚有余款未支付，陈利民应将剩余价款交由本案执行。陈利民从温蔚琳处购得本案查封的XXX号铺（交易价格34.3万元）、以及C3座203号铺（交易价格14万元），陈利民就上述两商铺共交纳定金及首期款三十万元，由于交纳款项时未区分是哪个商铺交纳，按比例计算商铺已付款项，即案涉商铺应交余款为129957元【34.3-34.3/（34.3+14）*30】，陈利民已将上述款项交至执行法院，据此，陈利民享有排除强制执行的民事权益。关于陈利民主张对案涉房屋确认产权的意见。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定建设用地使用权转让，附着于地上建筑物一并处分，该法条中的“处分”为行为而非“确权”，陈利民与温蔚琳双方系买卖合同关系，案涉房屋尚未完成过户，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，陈利民主张系案涉房屋的所有权人，于法不符，不予采纳。关于陈利民主张协助过户的请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，该诉请非本案处理范围，本院不予接纳。综上所述，陈利民的上诉请求部分成立，予以支持；上诉的其他意见，理由不充分，均不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）、（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、撤销广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初36166号民事判决；二、不得执行佛山市南海区xxx批发城XXX号铺；三、驳回陈利民的其他诉讼请求。一、二审受理费各9800元，由广东南方富达进出口有限公司负担。本判决为终审判决。广州市越秀区人民法院作出的（2018）粤0104执异242号《执行裁定书》于本判决生效时自动失效。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年三月二十六日书记员 王日平郭丽淳