苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初7451号原告（反诉被告）：沈小芳，女，1979年7月3日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：龚鹤方，江苏李杏珍律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳胜强，江苏李杏珍律师事务所律师。被告：李飞，男，1988年8月8日生，汉族，住江苏省丹阳市。被告（反诉原告）：陈菲青，女，1988年9月6日生，汉族，住江苏省苏州市。以上两被告共同委托诉讼代理人：李阳，江苏迈图律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：冯震，江苏迈图律师事务所实习律师。原告（反诉被告）沈小芳诉被告李飞、被告（反诉原告）陈菲青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序于2019年8月2日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈小芳及其委托诉讼代理人龚鹤方，被告（反诉原告）陈菲青及其与被告李飞的共同委托诉讼代理人李阳、冯震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）沈小芳向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行合同，配合原告办理苏州市吴江区房屋过户手续；2.判令被告陈菲青、李飞支付原告违约金254000元；3.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2017年7月21日，原、被告通过苏州威曦房产经纪有限公司居间，签订房屋买卖合同，约定被告将位于苏州市吴江区房屋出售给原告，由于当时房产证未出，双方约定待房屋产权证办下来之后再过户到原告名下。合同签订后，原告入住房屋至今。现房产证已经办下来，原告要求被告履行过户手续，两被告置之不理。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告李飞辩称，涉案房屋为陈菲青单独所有，李飞不享有房屋所有权，请求驳回对李飞的诉讼请求。被告（反诉原告）陈菲青辩称，其在2018年12月份取得涉案房屋所有权证后通知沈小芳办理过户手续，但沈小芳表示无力支付尾款，无法办理过户手续。此后陈菲青催促沈小芳于2019年5月1日前完成过户手续，但沈小芳对尾款支付方式一直模棱两可，无法确定。2019年4月21日双方签订补充协议，约定于2019年5月20日前完成过户，否则陈菲青有权收回房屋。此期限届满后双方仍未完成过户手续，因此陈菲青于2019年5月22日要求收回房屋。综上，由于沈小芳的过错导致涉案房屋迟迟无法办理过户手续，现已符合合同解除的条件，因此请求法院驳回沈小芳的诉讼请求。被告（反诉原告）陈菲青向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原、被告之间签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号1814229）；2.判令反诉被告腾空并搬离苏州市吴江区房屋（含车库）；3.反诉原告退还反诉被告800000元；4.本案反诉费用由反诉被告负担。事实和理由：2017年7月21日，反诉原、被告签订房屋买卖合同，约定将位于苏州市吴江区房屋出售给反诉被告，双方约定待反诉原告产证办出后过户，剩余房款过户时付清。2018年12月10日，反诉原告办出产证并告知反诉被告，并将房产证交给中介办理过户事宜。但反诉被告以没钱支付尾款为由不断拖延，也无法确定具体时间。经反诉原告催促，其同意在2019年5月1日前完成过户，但之后反诉被告仍表示无法支付尾款。鉴于反诉被告反复无常，无法信任，双方于2019年4月21日签订补充协议，反诉原告最后再宽限反诉被告一个月时间，约定于2019年5月20日前办理完过户手续，否则视为违约，反诉原告有权收回房屋。此后由于反诉被告未能按约履行，反诉原告于2019年5月22日通知反诉被告解除合同，要求收回房屋。本案是由于反诉被告自身原因无法过户，反诉原告在房价上涨、急需买房、户籍无法落户的情况下仍给予反诉被告6个月时间，已经最大限度为本案交易作出让步，反诉被告未能如期过户应当自行承担责任。为维护反诉原告的合法权益，故诉至法院。原告（反诉被告）辩称，1.沈小芳于合同签订后已经支付部分购房款，因双方未对网签及过户时间在合同中进行约定，故剩余购房款400000元暂时未支付；2.陈菲青于2018年12月10日取得涉案房屋房产证，在收到陈菲青的催促后，沈小芳已在补充协议约定的时间内支付了剩余购房款，陈菲青对于支付的金额及方式均在微信中予以认可；3.沈小芳并不了解办理网签及过户的具体程序及时间，而且从沈小芳支付尾款的时间来看，也没有拖到约定时间的尾声，因此，沈小芳并不存在根本违约的情形，请求法院驳回陈菲青的诉讼请求。经审理查明：2017年7月21日，李飞、陈菲青作为售房人即甲方、沈小芳作为购房人即乙方、苏州威曦房产经纪有限公司作为居间方即丙方共同签订《房屋买卖（居间）合同》（编号1814229）一份，主要约定甲方将苏州市吴江区房屋（含汽车库）出售给乙方，房屋建筑面积117.46平方米，房屋总价1270000元。合同第四条付款约定，乙方于2017年6月29日向甲方交付定金20000元，首付为870000元，合同签订后三日内乙方转600000元给甲方，剩余250000元在年底前付清，如违反付款约定视作违约，剩余房款400000元在过户时付清。合同第六条违约责任约定，甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同第九条其他事宜中约定，该房屋产权人陈菲青承诺，该房产与父母无关，是其个人独有。此外，双方当事人均确认由于签订该合同时陈菲青未取得涉案房屋所有权证，因此双方并未约定具体过户时间。另查明，在上述合同签订之前，陈菲青以1200000元的价格将涉案房屋出售给案外人，案外人以1270000元的价格出售给沈小芳。由于当时涉案房屋并无产权证书，故三方协商陈菲青与案外人解除房屋买卖合同，直接由陈菲青与沈小芳签订本案所涉《房屋买卖（居间）合同》，其中差价70000元已由沈小芳支付给案外人，陈菲青应收1200000元购房款。2017年6月，陈菲青将涉案房屋交付沈小芳。2017年9月，沈小芳将涉案房屋装修完毕并实际居住至今。2017年7月21日，沈小芳支付购房款800000元。2018年12月10日，陈菲青取得苏州市吴江区房屋及车库10不动产登记证书。同时，李飞、陈菲青均称两人虽为夫妻关系，但该房屋系陈菲青单独所有。陈菲青在取得上述房屋及车库不动产登记证书后通过微信催促沈小芳支付尾款并办理过户手续。沈小芳则表示手头不宽裕，需要贷款，无法确定具体付款时间。此后双方几经协商，沈小芳仍无法明确付款时间。2019年4月21日，陈菲青作为售房人即甲方、沈小芳作为购房人即乙方、苏州威曦房产经纪有限公司作为见证方即丙方共同签订《补充协议》一份，约定：“1.由于甲、乙双方于2017年7月21日签订买卖合同，由于乙方自身原因迟迟拖延过户流程，双方于2019年4月21日沟通后决定，双方约定于2019年5月20日前办理完过户；2.若乙双方未按时间约定过户，视为违约，违约约定此房甲方有权收回，首付款退回乙方。本协议经甲乙丙三方签字盖章生效，一式三份。本协议如存在甲乙双方签订的买卖契约及其附件抵触的条款，以本协议为准。”此后，因陈菲青对沈小芳失去信任，故要求沈小芳将尾款400000元支付至中介公司账户。2019年5月13日，沈小芳按照陈菲青的要求将购房尾款400000元交付给苏州威曦房产经纪有限公司。苏州威曦房产经纪有限公司将款项到账情况告知陈菲青后，陈菲青将办理网签所需手续交付苏州威曦房产经纪有限公司。2019年5月14日，涉案房屋提交出售挂牌。2019年5月22日，涉案房屋购房资格审核通过。2019年5月22日，陈菲青通过微信通知沈小芳，因其迟迟未能按约过户，因此要求收回房屋，并已通知中介终止网签。2019年6月21日，由于双方未在期限内办理过户手续，因此网签自动撤销。以上事实，有原告（反诉被告）沈小芳提供的《房屋买卖（居间）合同》、不动产登记簿查询记录、收款收据，被告（反诉原告）陈菲青提供的不动产权证书、《补充协议》、微信聊天记录、网签记录表等证据以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。庭审中，沈小芳认为：1.双方签订的合同合法有效，其已按约履行了付款义务，且付款时间在补充协议约定的期限内；2.其并不了解办理网签及过户的具体程序及时间，而且从其支付尾款的时间来看，也没有拖到约定时间的尾声，因此，沈小芳并不存在根本违约的情形；3.涉案房屋满足过户条件，因此涉案合同应当继续履行。陈菲青认为：1.其在取得涉案房屋所有权证后即将办理网签所需手续交付中介公司，并要求沈小芳支付尾款并办理过户手续，但因沈小芳迟迟无法支付尾款，导致合同无法继续履行；2.其在涉案房屋涨价、急需买房、户籍无法落户的情况下仍给予沈小芳6个月的宽限期已经最大程度为合同的履行作出让步，但沈小芳仍未能按照补充协议的约定办理过户手续，因此其有权根据补充协议的约定解除合同、收回房屋，并提供了其与苏州威曦房产经纪有限公司员工的微信聊天记录、（2018）苏0591民初8859号民事调解书，证明在交易过程存在房屋涨价、其急需买房落户的事实。沈小芳对于陈菲青提供的证据真实性无异议，但认为微信聊天记录能够证明其需要筹钱支付尾款，陈菲青也同意给予一定的宽限期，并不能证明涉案房屋无法过户系沈小芳的过错。至于民事调解书，其认为与本案无关，故不予认可。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院对其效力予以确认，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人约定涉案房屋尾款400000元应于过户时支付，但因陈菲青在签订涉案合同时未取得涉案房屋所有权证书，故双方当事人并未约定明确的过户时间，属于对履行期限约定不明。此后，双方当事人在《补充协议》中明确约定了过户时间为2019年5月20日之前，应视为双方当事人对履行期限作出的补充约定。现沈小芳已于2019年5月13日按照陈菲青的要求将尾款400000元交付苏州威曦房产经纪有限公司，已经履行了付款义务。在沈小芳支付全部购房款之后，涉案房屋已提交网签，但办理网签需要一定的审核时间，双方未能于2019年5月20日之前办理完过户手续并非双方当事人的过错。此外，陈菲青已于2017年将涉案房屋交付沈小芳，沈小芳也于同年装修完毕并居住至今，双方当事人均已履行了各自的主要合同义务，且该房屋上不存在其他权利限制，涉案合同符合继续履行的条件。因此，本院对于陈菲青主张解除合同、返还房屋等反诉请求均不予支持。对于沈小芳主张陈菲青协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求予以支持。对于沈小芳主张陈菲青承担违约金的诉讼请求不予支持。至于沈小芳对于李飞的诉讼请求，因其并非涉案房屋所有权人，且双方已明确涉案房屋为陈菲青单独所有，故沈小芳对于李飞的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告（反诉原告）陈菲青于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）沈小芳办理苏州市吴江区房屋（含车库）的产权转移变更手续，将该房屋（含车库）过户登记至原告（反诉被告）沈小芳名下。二、驳回原告（反诉被告）沈小芳的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）陈菲青的全部诉讼请求。本诉案件受理费16230元、保全费5000元，合计21230元，由陈菲青负担；反诉案件受理费8115元，由陈菲青负担。被告应负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××62）。原告已预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十五日内退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 员  胡云杰人民陪审员  王新华人民陪审员  朱丽琴二〇二〇年三月三日书 记 员  王丁维附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。