浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙09民终20号 上诉人（原审被告）：胡舟，男，1971年11月19日出生，汉族，住舟山市普陀区。 上诉人（原审被告）：王赛琴，女，1972年2月17日出生，汉族，住舟山市普陀区。 两上诉人委托诉讼代理人：张国斌，浙江舟杰律师事务所律师。 两上诉人委托诉讼代理人：徐舟波，浙江星岛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：舟山市普陀怡景山庄酒店有限公司，住所地舟山市普陀区朱家尖街道南沙度假村路5号。 法定代表人：谢依尔，执行董事。 委托诉讼代理人：贺金戈，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈泽，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。 上诉人胡舟、王赛琴因与被上诉人舟山市普陀怡景山庄酒店有限公司（以下简称“怡景公司”）合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2019）浙0903民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡舟、王赛琴上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决不认定怡景公司存在违约行为，与事实不符，也与判决认定的部分内容相矛盾。2.王赛琴并未参与胡舟的经营活动，不应承担本案责任。3.一审判决认定怡景公司尚可酌情收取租金的理由不能成立。4.昌茂春与谢军明均应为本案适格原告，一审认定错误。5.一审法院未考虑双方均认同的承包合同关系。 怡景公司辩称，1.胡舟长期拖欠承包费，已构成违约，应承担相应违约责任，怡景公司有权依约解除协议。2.怡景公司不存在违约，胡舟提出案涉房屋存在质量问题而构成怡景公司违约的抗辩缺乏依据。3.谢军明、昌茂春系怡景公司股东，而非合同当事人，并非本案适格原告。4.案涉债务系胡舟、王赛琴夫妻共同债务王赛琴应共同承担。5.一审法院已基于公平原则，充分考虑了胡舟、王赛琴的利益，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 怡景公司向一审法院起诉请求：一、判令胡舟、王赛琴共同向怡景公司支付拖欠的承包费2043400元、违约金500000元、逾期付款违约金483532元（暂算至2018年12月30日，按月息2%分段计算）；二、判令胡舟、王赛琴共同向怡景公司支付自2018年12月31日起至实际腾退之日止的承包费，并以所欠承包费总金额为基数、自2018年12月31日起至实际清偿之日止按月利率2%计付违约金；三、判令胡舟、王赛琴共同赔偿怡景公司为实现债权而支出的费用，包括但不限于律师费、保全费、保险费及诉讼费等。审理中，怡景公司明确第二项诉请为要求胡舟、王赛琴支付自2019年1月1日至5月8日的承包费333000元，并支付自2019年1月1日起至清偿日止按月利率2%计算的违约金。 一审法院认定事实：谢军明、昌茂春系怡景公司股东。2005年5月8日，中国银行股份有限公司浙江省分行（以下简称“中国银行浙江省分行”）与怡景公司签订《资产租赁合同》，约定中国银行浙江省分行将其所有的位于普陀朱家尖度假村1号楼、2号楼、4号楼、5号楼、6号楼、普陀朱家尖寺岙村招待所（职工宿舍）1号楼出租给怡景公司，用途为经营酒店，租赁期限自2005年4月15日至2020年4月14日，未经中国银行浙江省分行书面同意，不得转租。合同签订后，怡景公司将案涉房屋用于酒店经营。2011年7月15日，怡景公司（甲方）与胡舟（乙方）签订《酒店承包协议》二份，一份约定：甲方将普陀朱家尖度假村5号怡景山庄酒店（不包括餐厅、8号楼和寺岙村停车场四层职工楼）发包给乙方承包，年承包金900000元，首期承包金（2011年7月18日至2012年1月17日的承包金）为450000元；为保障该协议的正常履行，在协议签订之日乙方需交付甲方承包风险保证金500000元（不计息）。另一份协议约定：甲方将普陀朱家尖度假村5号怡景山庄酒店餐厅、8号楼和寺岙村停车场四层职工楼发包给乙方承包，年承包金300000元，首期承包金（2011年7月18日至2012年1月18日的承包金）为150000元。该两份协议均约定：承包期自2011年7月15日至2018年7月14日；承包金每半年支付一次，先付后租；首期承包金于本协议签订之日起3日内支付，以后每年承包金支付日为每年12月30日、6月30日之前支付；承包期间，乙方继续使用甲方原有的工商税务执照等其他经营许可证及相关各种证照、公章，乙方需自行办理营业执照法人变更登记手续，乙方对使用上述证照开展的经营活动拥有独立的经营自主权并独自承担一切责任，乙方经营期内所发生的一切债权债务等民事行为关系均与甲方无关；承包期间，乙方应按时交纳自行负担的费用（包括水、电、煤气、排污费、垃圾费、各种税费等），按实支付，月结月清；承包期间，承包标的保养维修工作及所需费用由乙方承担；承包期间，乙方有“拖欠承包金达一个月以上的”等行为的，甲方有权解除本协议，收回承包标的；关于违约责任，承包期间，乙方拖欠承包费的，甲方有权终止合同，收回该承包标的，乙方向甲方支付违约金500000元；承包期间，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则其须按当期应付租金（即半年租金600000元）的0.5%支付违约金；本协议未尽事宜，经双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本协议具有同等效力。上述两份承包协议签订后，胡舟向怡景公司按约支付了承包费以及风险保证金500000元，并办理了法定代表人变更手续，胡舟成为怡景公司的法定代表人，对外仍以怡景公司名义进行酒店经营。自2015年起，胡舟以案涉房屋漏水等原因开始拖欠承包费。2017年4月11日，双方签订《租赁协议（补充）》，抬头处甲方为怡景公司、谢军明、昌茂春，乙方为胡舟，该补充协议约定：甲乙双方于2011年7月15日签订了租期为七年的《酒店承包协议》，为方便乙方经营，甲方将公司公章交由乙方保管使用，按协议约定，乙方应支付2015年12月31日至2016年12月30日的租金1200000元，经甲方多次催讨，乙方因租赁房屋的补漏问题至今仍未支付2015年12月31日至2016年12月30日的租金879200元，已构成违约，甲乙双方就房屋渗漏之事引起的租金未付事宜进行协商，乙方同意就现有的房屋渗漏问题自行处理，并同中国银行之间的交涉自行负责；甲方同意在此前提下，从2015年12月31日起至2018年7月14日的年租金减免100000元，作为乙方房屋渗漏维修及经营损失的补偿，并考虑到乙方就房屋渗漏问题维修成本较大，甲方同意将乙方的租赁期限延长至2020年4月14日，该延长期间的租金按年租金1000000元计算；甲方已对乙方经营期间的房屋渗漏问题造成的经营损失及维修费用做相应补偿，乙方承诺不再以房屋补漏等原因延期支付后期租金或申请降低租金；乙方承诺于2017年10月30日前向甲方指定账户支付2015年12月31日至2016年12月30日的租金779200元；若乙方未按上述约定如期支付全部拖欠租金的，租金按《酒店承包协议》结算，同时甲方有权单方终止《酒店承包协议》，并依法追究乙方的全部违约责任，本协议未尽事宜，一律按原租赁协议条款履行。该补充协议上落款“甲方（签章）”处有怡景公司盖章，“股东（签名）”处有昌茂春、谢军明签名，“乙方（签章）”处有胡舟签名。《租赁协议（补充）》签订后，胡舟于2017年4月26日支付410000元、9月4日支付200000元、9月20日支付210000元、2018年2月12日支付20000元、4月26日支付30000元、5月7日支付20000元，合计支付租金890000元，后未再支付。2018年5月24日，胡舟自行委托浙江省地球物理技术应用研究所，对舟山市怡景山庄酒店6号楼进行安全鉴定，该房屋被评定为C级危房，需整体加固处理。2018年5月28日，怡景公司召开股东会，决定免去胡舟的法定代表人身份及相关职务，选举谢军明为新的法定代表人，并变更了工商登记信息。怡景公司于2018年6月21日向舟山市普陀区人民法院起诉胡舟、王赛琴【案号为（2018）浙0903民初2224号】，要求解除双方之间的合同，要求胡舟立即腾退案涉房屋，返还公章、财务章、法人章等，要求胡舟、王赛琴支付承包费、利息损失和违约金。该案审理中，胡舟同意解除合同，但双方对合同解除归咎于哪方违约以及应承担的违约责任存在争议。怡景公司撤回要求支付承包费、利息损失和违约金的诉请，法院对事实清楚的部分先行做出判决，于2018年9月10日解除了双方之间的合同，判令胡舟腾退案涉房屋并返还公章等物品，对违约责任在该案中未予认定。该案判决生效后，胡舟未自动履行，怡景公司申请法院强制执行，胡舟于2019年5月8日腾退案涉房屋。2018年8月3日，胡舟起诉怡景公司、昌茂春、谢军明、中国银行浙江省分行【案号为（2018）浙0903民初2708号】，要求赔偿装修损失、维修费、经营损失以及违约金等合计670余万元。该案审理中，胡舟申请对案涉房屋是否构成危房进行司法鉴定，法院委托浙江城乡工程检测有限公司进行鉴定，该公司于2019年2月26日出具鉴定意见：1号楼、2号楼、3号楼、职工宿舍楼房屋危险性为B级，5号楼、6号楼、8号楼房屋危险性为C级，房屋损坏属陈旧性损坏、属使用年限过长，无经常性维护保养问题所形成的累积损坏，房屋主要承重砌体砌筑砂浆低于标准要求，强度偏低易于形成承载力不足，进而构成安全隐患，房屋作为经营性用房，房屋漏水明显影响适用功能，势必造成无法使用且造成经营损失的情况发生（注：B级指个别结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本能满足安全使用要求；C级指部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房）。1号楼建筑面积1443.95㎡，2号楼建筑面积848.97㎡，3号楼建筑面积560.75㎡，5号楼建筑面积1073.75㎡，6号楼建筑面积1183.54㎡，8号楼建筑面积413.35㎡，职工宿舍楼建筑面积511.12㎡。总租赁面积为6035.43㎡，B级危房的面积达到3364.79㎡，C级危房的面积达到2670.64㎡。该案审理中，胡舟提出案涉房屋装修余值鉴定申请，后撤回该项申请，又提出对预期可得利益进行评估，法院予以准许，后评估机构因胡舟未缴纳评估费以及评估所需账目材料而退回委托评估。胡舟、王赛琴系夫妻关系，胡舟经营期间，王赛琴系怡景公司员工。 一审法院认为，双方之间既签有《酒店承包协议》，又签有《租赁协议（补充）》，胡舟提出双方之间的基础法律关系既有承包又有租赁，存在混同，本案情形与租赁有所相似，但双方的权利义务也不仅仅限于房屋租赁，而法律对酒店承包关系未有明确规定，无论是承包关系还是租赁关系，均属于合同关系，现双方对于各自权利义务的行使和负担存在争议，也应属于《合同法》等基本法律调整的范畴，故将本案案由定性为合同纠纷。双方之间签订的《酒店承包合同》以及《租赁协议（补充）》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点为原、被告主体是否适格；双方是否存在违约；租金、违约金如何计算的问题。一、关于主体问题。关于胡舟提出原告主体除怡景公司以外还包括昌茂春、谢军明，本案遗漏原告的抗辩意见，怡景公司提出昌茂春、谢军明仅作为公司股东签名，并非合同主体。两份《酒店承包协议》均由怡景公司与胡舟签订，合同签订后，胡舟使用怡景公司的营业执照和公章，并将公司法定代表人变更为胡舟本人，由此怡景公司与胡舟原本作为合同相对方因法定代表人变更而发生主体混同。后双方于2017年4月11日签订了《租赁协议（补充）》，虽该协议的抬头甲方为怡景公司、谢军明，昌茂春，乙方为胡舟，但《租赁协议（补充）》约定：甲、乙双方于2011年7月15日签订了租期为七年的《酒店承包协议》；自乙方承包上述标的物后，为方便乙方管理经营，甲方将怡景公司公章交由乙方保管使用，期间除非有谢军明及昌茂春的书面同意，否则乙方使用公章的一切责任自行承担等。显然，从《租赁协议（补充）》的内容来看，甲方指代的仅仅是怡景公司，并不包括昌茂春、谢军明；且在协议落款处打印有甲方（盖章）和股东（签字）字样，对甲方和股东进行了区分。上述事实表明，谢军明与昌茂春签字仅仅是出于股东身份，以使法定代表人已变更为胡舟且公章也由胡舟持有的怡景公司与胡舟本人相区分。综合考察合同内容及签名情况后认定合同一方当事人为怡景公司，谢军明、昌茂春并非本案当事人。关于胡舟、王赛琴提出的王赛琴不是合同相对方，也不参与经营，王赛琴主体不适格的抗辩意见，因胡舟所负担的本案债务发生在其与王赛琴婚姻关系存续期间，且怡景公司提交的证据足以证明王赛琴对胡舟的经营活动知情并参与，案涉债务系胡舟与王赛琴夫妻共同债务，故对胡舟、王赛琴的该抗辩意见不予采纳。二、关于双方是否违约的问题。双方在（2018）浙0903民初2224号案件中已经解除了两份《酒店承包合同》以及《租赁协议（补充）》，但对双方是否违约的问题未予以明确，故本案中对该问题予以分析说明。关于胡舟提出怡景公司发包案涉酒店时，隐瞒了案涉房屋的质量问题，其行为构成欺诈，应承担相应违约责任的抗辩意见，胡舟早在2011年就从怡景公司处承包了案涉酒店，直至本案审理中鉴定机构于2019年2月26日出具鉴定意见才得知案涉房屋的质量情况，即1号楼、2号楼、3号楼、职工宿舍楼房屋危险性为B级，5号楼、6号楼、8号楼房屋危险性为C级，房屋损坏属陈旧性损坏、属使用年限过长，无经常性维护保养问题所形成的累积损坏。上述鉴定意见说明危房形成系长期使用未妥善维护保养的结果，无法证明出现危房情形的时间点，亦无法证明怡景公司交付给胡舟时案涉房屋就存在质量问题以及怡景公司明知存在该问题，胡舟也未提交其他证据证明怡景公司交付的案涉房屋自承包时就系危房的事实，故对胡舟的该抗辩意见不予采纳，怡景公司未构成违约。关于怡景公司提出的胡舟长期拖欠租金，其行为构成违约的主张，双方于2017年4月11日签订《租赁协议（补充）》，约定怡景公司通过降低租金和延长租期的方式对胡舟经营期间的房屋渗漏问题造成的经营损失及维修费用做相应补偿，胡舟承诺不再以房屋补漏等原因延期支付后期租金或申请降低租金，胡舟应于2017年10月30日前付清2015年12月31日至2016年12月30日的租金779200元，本协议未尽事宜，一律按原租赁协议条款履行。因双方对其余租金的支付时间未在《租赁协议（补充）》中约定，且胡舟在补充协议中承诺不再延期支付后期租金，故支付时间仍按照《酒店承包合同》的约定，但还需结合补充协议签订时间已晚于2017年首期租金支付时间的实际情况，胡舟应于2017年6月30日付清2017年的租金，于2017年12月30日、2018年6月30日付清2018年的租金。在未经鉴定确定案涉房屋为危房前，胡舟应根据双方之间的合同约定按期支付租金，但其于2017年4月至2018年5月期间仅支付租金890000元，对2017年、2018年的租金逾期未付，其行为已构成违约。双方在《酒店承包合同》中虽约定案涉房屋的保养维修工作及所需费用由胡舟自行承担，但胡舟于2018年5月24日自行委托鉴定后，鉴定机构评定案涉房屋存在危房情况，且该鉴定意见与本案审理过程中进行司法鉴定后得到的结论一致，故综合考察合同约定并基于公平原则，认为合同约定的保养维修工作应指对不涉及房屋主体结构的日常保养维修自行负责，而对危房的修缮加固属于重大维修，不包含在该约定的保养维修范围，应由发包人怡景公司负责处理，故胡舟于2018年5月24日得知案涉房屋存在危房情况后，在怡景公司未使案涉房屋得到修缮加固以达到安全使用要求前，其有权拒付租金，即胡舟此后不付租金的行为不构成违约。三、关于租金、违约金如何计算的问题。关于租金标准问题，怡景公司主张租金按《租赁协议（补充）》约定的标准计算，怡景公司已经减免租金100000元/年作为房屋渗漏维修及经营损失的补偿，胡舟不得再主张减少租金；胡舟主张协议签订时其以为只是普通的漏水，并不知道案涉房屋系危房，危房不符合安全使用要求，怡景公司无权收取租金，对于2018年5月24日鉴定前的租金按中国银行浙江省分行出租给怡景公司的标准计算，对2018年5月24日鉴定后的租金不应计算。法院认为，双方签订《租赁协议（补充）》时胡舟同意以租金减免100000元/年作为房屋渗漏维修及经营损失的补偿仅仅基于对房屋漏水的认知，而房屋单纯漏水与房屋系危房需整体加固修缮的维修成本和经营损失差距较大，在案涉房屋经鉴定明确系危房的情况下如继续适用该租金标准显失公平，故在危房认定前基于双方当事人真实意思表示可采用《租赁协议（补充）》约定的租金标准，在危房认定后应综合危房等级、面积等因素考虑租金标准。2018年5月24日胡舟仅鉴定了6号楼，虽该鉴定由胡舟自行委托，怡景公司不予认可，但该鉴定与法院委托司法鉴定对6号楼的认定意见相同，故6号楼的危房认定时间点从2018年5月24日计算，其他房屋的危房认定时间点应为法院委托鉴定的出具时间即2019年2月26日。案涉房屋的使用性质为酒店用房，对房屋安全性能的要求较高，C级危房不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，显然不能用于酒店经营，故对达到C级危房的房屋在发包方未修缮加固前不应计收租金。B级危房不影响房屋主体结构安全，基本能满足安全使用要求，且根据合同约定，承包标的保养维修工作及所需费用由承包人承担，B级危房的维修不涉及房屋主体结构，应由承包人自行负责，故该部分房屋的租金按双方协议约定收取。双方之间的合同解除后至胡舟实际腾退之日，胡舟占有使用案涉房屋，房屋占有使用费参照上述租金标准计算。2015年12月31日至2016年12月30日的剩余租金为779200元，2016年12月31日至2017年12月30日的租金为1100000元，2017年12月31日至2018年5月23日的租金为415900元，2018年5月24日至2018年12月30日的租金为513100元（已扣除6号楼相应面积的租金），2018年12月31日至2019年2月25日的租金为125500元（已扣除6号楼相应面积的租金），2019年2月26日至2019年5月8日的租金为110000元（已扣除C级危房相应面积的租金），合计3043700元（包含租金及房屋占有使用费），扣除胡舟已经支付的890000元，尚欠2153700元。关于违约金问题，胡舟拖欠租金的行为构成违约，但应区分租金拖欠的时间段和拖欠理由，同时考虑案涉房屋存在渗漏，对胡舟经营带来一定影响，法院采纳胡舟提出的违约金过高的答辩意见，参照胡舟拖欠的租金从应付未付之日到2018年5月24日的银行贷款利息损失，酌定违约金为100000元，在胡舟交给怡景公司的500000元风险保证金中抵扣，对怡景公司提出的要求胡舟支付违约金500000元、按月利率2%计算的逾期付款违约金以及为实现债权所支出的费用的诉请不予支持。另外400000元保证金抵扣胡舟拖欠的租金和房屋占有使用费，胡舟还需支付1753700元，该债务系胡舟、王赛琴夫妻共同债务，王赛琴应承担共同清偿义务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、限胡舟、王赛琴于判决生效之日起十日内支付给怡景公司租金及房屋占有使用费1753700元。二、驳回怡景公司的其他诉讼请求。案件受理费31015元，由怡景公司负担13046元，由胡舟、王赛琴负担17969元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，怡景公司法定代表人已变更为谢依尔。 本院认为，一、关于主体问题。本案债务发生在胡舟与王赛琴婚姻关系存续期间，胡舟经营酒店期间夫妻二人除酒店经营收入外并无其他收入来源，且王赛琴作为酒店职工也了解胡舟经营事宜，故一审判决王赛琴作为被告承担夫妻共同债务并无不妥。案涉《租赁协议（补充）》系对两份《酒店承包协议》的补充，《租赁协议（补充）》虽将昌茂春、谢军明列为合同甲方，但昌茂春、谢军明既不是案涉房屋的产权人，也不是两份《酒店承包协议》的当事人。《租赁协议（补充）》未涉及昌茂春、谢军明的权利义务，二人在补充协议落款处的签名亦注明是作为股东签字。故昌茂春、谢军明并非案涉合同当事人，不应作为本案适格原告。 二、关于双方的违约问题。胡舟与怡景公司在2017年4月11日签订《租赁协议（补充）》时，对涉案房屋渗漏问题造成的经营损失及维修费用作出约定，说明胡舟对涉案房屋存在瑕疵是明知的。补充协议签订后，胡舟一直在持续经营酒店，没有证据证明事后案涉房屋进行过大规模修缮，或者房屋状况发生明显变化显著影响酒店正常经营活动。根据房屋鉴定机构的鉴定意见无法推定出现C级危房情形时间点，故胡舟无充分证据证明在自行委托鉴定之前案涉房屋已构成危房。反过来讲，若胡舟认为涉案房屋存在严重质量问题影响酒店经营使用的，完全可以通过合法合理的途径及时维护自身的权利，例如要求怡景公司通过修缮加固方式消除危险继续履行合同，或者解除合同，否则胡舟应该按照约定全面履行自己的义务。而本案中，至怡景公司起诉解除合同时胡舟已逾期支付2017年度租金将近一年，按照《酒店承包协议》约定显然构成违约。因此胡舟逾期支付租金的行为是合同解除的根本原因，而不是履行合同抗辩权，其应就此承担相应违约责任，怡景公司有权解除合同并要求胡舟支付相应租金和违约金。怡景公司提供的房屋虽然存在一定瑕疵，但并未明显影响胡舟的经营使用，怡景公司也已通过补充协议形式给予胡舟相应补偿，同时一审法院在计算胡舟应承担的租金和违约金时也已考虑房屋瑕疵因素，予以适当减免，故怡景公司无须另行承担违约责任。 三、关于租金数额。一审法院基于公平原则，确定2018年5月24日为案涉房屋出现C级危房情形最早时间点并无明显不妥。2018年5月24日前，案涉房屋基本可以满足胡舟的经营使用需要，一审法院参照双方签订的两份《酒店承包协议》及《租赁协议（补充）》确定胡舟应付租金并无不当。2018年5月24日后的租金，一审法院已考虑了胡舟经营情况、危房的情形以及胡舟延迟腾退的情形，所确定租金基本合理，可予维持。 四、关于本案的法律关系。双方签订的《租赁协议（补充）》是对两份《酒店承包协议》的补充，一审法院确定本案案由为合同纠纷并无明显不妥，可予维持。 综上所述，胡舟、王赛琴的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31015元，由胡舟、王赛琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王立松 审 判 员 熊俊杰 审 判 员 刘燕波 二〇二〇年三月三十日 法官助理高嘉侃 代书记员 张雯雯