北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2328号上诉人（原审原告、反诉被告）：常晓峰，男，1974年11月22日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：汪義茹，女，1984年7月6日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：及瑞岭，北京市君创律师事务所律师。上诉人常晓峰因与被上诉人汪羲茹房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初23143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常晓峰不服一审法院判决，向本院提起上诉。请求：撤销一审法院判决第三项，改判汪羲茹支付常晓峰违约金2.4万元并退还押金1.2万元。理由是：1.一审法院认定常晓峰无理由提前解约错误。常晓峰在使用租赁房屋期间，屋外施工噪音日渐加剧，常晓峰无法居住。常晓峰与汪羲茹达成的减租2000元系针对施工初期，后因损害情势加大，常晓峰无法达成合同目的，遂解约。常晓峰在明确不再续租后，也配合客户上门看房，常晓峰不应承担违约责任。2.汪羲茹在合同履行过程中也存在过错。如：汪羲茹在签订租赁合同时明确表示工地荒废，不会施工，但常晓峰入住2个多月后工地开始施工，最终导致常晓峰的身体健康状况受到影响。综上，请求二审法院依法改判。汪羲茹同意一审法院判决，针对常晓峰的上诉，答辩称，常晓峰的上诉理由及请求没有相应的事实及法律依据，依法应予驳回。请求维持一审法院判决。常晓峰向一审法院起诉请求：1．确认常晓峰与汪義茹签订的合同编号为SYZL0011212ZY的《北京市房屋租赁合同》于2019年5月30日解除；2．汪義茹返还常晓峰租赁押金12000元、未履行租金19032元，共计31032元；3．汪義茹赔偿常晓峰两个月违约金24000元；4．案件受理费由汪義茹负担。汪羲茹向一审法院提出反诉请求：1．常晓峰支付汪義茹违约金43200元；2．案件受理费由常晓峰负担。一审法院认定事实：2018年7月28日，出租人（甲方）汪義茹与承租人（乙方）常晓峰及居间人（丙方）北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，合同约定：“第一条房屋基本情况：（一）房屋坐落于北京市顺义区天竺空港工业区XX#办公楼XX层XX。第二条房屋租赁情况及登记备案：（一）租赁用途：办公。第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2018年7月29日至2019年7月28日，共计12个月。第四条租金及押金：（一）租金标准及支付方式：12000元／月，租金共计144000元。支付方式：押一付三，各期租金支付日期：2018年7月29日，2018年10月29日，2019年1月29日，2019年4月29日。（二）押金：人民币12000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第六条居间服务：（二）本合同签订后，甲方应当向丙方支付月租金100％即人民币12000元作为佣金。第九条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达七日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达1000元的；3、擅自改变房屋用途的。第十条违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200％向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200％支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成一方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200％标准支付违约金。”合同签订后，常晓峰向汪義茹支付押金12000元，诉争房屋租金常晓峰支付至2019年7月，共计支付房屋租金132000元。2019年1月31日，常晓峰将其应于2019年1月29日付清的租金给付完毕。2019年4月30日，常晓峰将其应于2019年4月29日付清的租金给付完毕。常晓峰提交诉争房屋内装饰视频和照片，拟证明涉诉房屋本来就是供居住状态，汪義茹自始至终以居住用途出租房屋。汪義茹认可该证据的真实性，不认可证明目的，该房屋装修可以用于办公和居住使用，不一定只能用于居住。常晓峰提交工地施工视频、噪音检测视频及照片，拟证明白天黑夜施工事实及噪音超正常标准，严重影响居住。汪義茹认可现场施工的事实，视频中常晓峰拿着噪音检测器不认可，应通过第三方检测机构才有法律效力，是常晓峰单方检测行为，也不是白天黑夜连续施工行为，只有一次超过80分贝，是第三人行为引起的，不是汪義茹过错导致。常晓峰提交搬家凭证，拟证明2019年5月30日搬离诉争房屋。汪義茹认可该证据的真实性，认可2019年5月30日常晓峰搬离诉争房屋，但不是交接手续，双方没有交接。常晓峰提交2018年11月1日、11月11日其妻子与汪義茹的微信沟通记录，拟证明常晓峰于2018年11月就以因施工噪音提出退租意愿。汪義茹认可该证据的真实性，但不认可证明目的，主张2018年11月23日，汪義茹收到常晓峰微信要求汪義茹给予租金补偿，愿意继续履行合同，未正式提出退租，实际履行过程中，汪義茹也给予常晓峰减免租金2000元作为补偿。自2019年1月29日起，常晓峰按每月10000元标准交纳房租。常晓峰提交2019年5月14日至6月14日期间常晓峰及其妻子与中介负责人的微信沟通记录，拟证明常晓峰5月14日通知对方退租，对方开始重新对外出租，常晓峰在该期间协助房东转租，直至5月30日彻底搬出。汪義茹认可该证据的真实性，不认可证明目的。常晓峰提交其妻子产科门诊保健首页，超声检查报告单，拟证明常晓峰妻子怀孕的事实。汪義茹认可该证据的真实性，不认可关联性。汪義茹提交其与常晓峰爱人的微信聊天记录，拟证明因噪音问题，汪義茹同意自2019年2月份开始，每月给予常晓峰2000元的补偿，补偿从租金中扣除，合同继续履行。且汪義茹多次作出让步按照常晓峰爱人的要求定制20000元的家具，在2019年1月31日交纳租金的时候，未经同意，强行扣除6000元租金，后由常晓峰本人补足。常晓峰认可该证据的真实性，不认可关联系。主张家具是与房租匹配的，说明汪義茹知道常晓峰租赁房屋用途是居住。汪義茹提交其与常晓峰的微信聊天记录，拟证明汪義茹明确告知常晓峰爱人提出的无理要求汪義茹不能接受，且2019年4月29日，常晓峰明确表示不再续租，2019年4月30日常晓峰刚交完最后三个月租金后，突然提出强行解除合同，严重损害汪義茹的合法权益，经汪義茹同意，常晓峰自行解决转租问题，常晓峰逾期支付房租或不足额交纳房租，均需要汪義茹催促才能履行。常晓峰认可该证据的真实性，不认可证明目的。常晓峰的意思是忍到租赁合同到期就不续租了，但合同到期前工地施工噪音恶化到无法忍受，为了妻子孩子的健康，才提出解除合同，不存在损害汪義茹的合法权益。双方对房屋进行了协商，常晓峰未超七天支付房租，未欠付房租。汪義茹提交其与中介公司的微信聊天记录，拟证明中介公司无权交接，中介公司也未将房屋交给汪義茹，中介与常晓峰之间的行为不及于汪義茹。常晓峰认可该证据的真实性，但不认可证明目的。汪義茹不同意解除的意愿不能灭失常晓峰的解除权。2019年8月5日，汪義茹将诉争房屋租赁给案外人。一审法院认为，2018年7月28日，常晓峰与汪義茹签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。该案的争议焦点之一为常晓峰2019年5月30日搬离诉争房屋是否系合法行使解除权。常晓峰称因诉争房屋存在噪声污染，合同目的不能实现，故其搬离诉争房屋。审查双方提交的证据，能够确认诉争房屋周边工地存在施工的情况，且在常晓峰租住房屋过程中，确实对其生活造成了影响。但常晓峰与汪義茹就噪声污染一事达成了合意，即常晓峰自2019年1月29日起的房租扣减2000元。且据该合意，常晓峰交纳第三笔、第四笔房租。就此，该法院确认就噪声污染一事，汪義茹已对常晓峰进行补偿。在此情况下，常晓峰又据此理由要求解除诉争合同并称系汪義茹违约，于法无据，该法院不予支持。本案的争议焦点之二为常晓峰是否违约；如其违约，应承担何种违约责任。首先，据争议焦点一之意见，常晓峰并无合法理由搬离诉争房屋，且并未于退租前30天通知汪義茹，据合同约定，常晓峰应承担双倍月租金的违约责任。就违约责任的月租金标准确认，双方均主张按每月12000元计算，对此该法院不持异议。则就常晓峰该违约情形，应给付汪義茹违约金24000元。其次，常晓峰分别于应付第三笔租金时违约两天支付，应付第四笔租金时违约一天支付，依据双方合同约定，每逾期一日应承担双倍日租金的违约金。则据两次延期交付租金的违约情形，常晓峰应给付汪義茹违约金236.7元。再次，就汪義茹主张常晓峰改变租赁房屋用途一节。虽合同约定系办公用途，但审查2018年11月双方就租金达成的补偿意见的合意，能够确认双方的真实意思表示是据居住用途履行诉争合同。就汪義茹据此主张常晓峰违约，该法院不予支持。据双方合同约定押金系租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。现常晓峰应给付汪義茹违约金金额为24236.7元，应首先抵扣常晓峰交纳的押金12000元，则常晓峰应给付汪義茹违约金12236.7元。据前述争议焦点意见，就常晓峰要求返还租金的诉讼请求，该法院予以支持。就常晓峰要求返还押金及要求汪義茹支付违约金的诉讼请求，该法院不予支持。综上所述，一审法院判决如下：一、确认常晓峰与汪義茹于二〇一八年七月二十八日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年五月三十日解除；二、汪義茹于判决生效之日起七日内返还常晓峰房屋租金计一万九千零三十二元；三、常晓峰于判决生效之日起七日内支付汪義茹违约金一万二千二百三十六元七角；四、驳回常晓峰的其他诉讼请求；五、驳回汪義茹的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院已查明的事实无误。本院对一审法院认定事实的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审询问笔录在案佐证。本院认为，常晓峰与汪羲茹于2018年7月28日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，一审法院确认其效力正确，本院亦予以确认。上述合同签订后，双方应当严格依照合同的约定履行。从双方当事人提交的证据看，常晓峰承租期间，确实存在承租房屋周边工地施工的情形，施工产生的噪音势必对常晓峰租住房屋并在此生活造成影响。双方当事人就噪声污染曾经达成协议，即常晓峰自2019年1月29日起的房租减免2000元。2019年5月常晓峰因噪声污染问题提出退租，为减少损失也积极进行了转租，但均未成功。时值常晓峰的妻子怀孕，常晓峰为避免对家人身体健康的影响，于2019年5月30日自行决定搬离承租场所，常晓峰擅自搬离承租房屋的行为应当构成违约。对于违约责任的承担，本院考虑到常晓峰搬离后未能与汪羲茹就退还租金及押金事宜达成一致，双方亦未实际交接承租房屋，汪羲茹在涉诉房屋承租到期日才与常晓峰进行了交接，涉诉房屋原租金为每月1.2万元，汪羲茹已因噪音问题每月减免了2000元，即合同解除的这两个月，汪羲茹已分担了4000元损失，而双方承租合同中并没有常晓峰可以因出租房外的噪音解除合同的条款，而噪音污染亦未达到涉诉房屋附近的居民均必须搬离的程度，常晓峰主动搬离出租屋与其家人处于特殊时期有一定关系等因素，本院对常晓峰应承担的违约责任按上述考虑予以调整，确认常晓峰应承担的违约责任为2万元。上述违约金抵扣常晓峰交纳的1.2万元押金，常晓峰应当给付汪羲茹人民币8236.7元。对于常晓峰迟延交付租金应承担236.7元的违约金一节，二审中常晓峰表示无异议，本院对此予以确认。但针对常晓峰提前退租是否应当承担二倍租金的违约责任一节，本院认为，常晓峰提前退租确实存在出租房屋外施工产生的噪音可能影响其家人健康的原因，其提前退租亦在情理之中，因此，本案由常晓峰承担汪羲茹的部分租金损失为宜，而不应由常晓峰承担提前退租的全部违约责任。一审法院判令常晓峰承担二倍租金的违约责任欠妥，本院在查明事实的基础上，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初23143号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初23143号民事判决第三项、第四项、第五项；三、常晓峰于本判决生效之日起七日内给付汪羲茹人民币8236.7元。五、驳回常晓峰的其他诉讼请求；六、驳回汪羲茹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费588元，由常晓峰负担257元（已交纳）；由汪羲茹负担331元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费230元，由常晓峰负担108元（于本判决生效之日起七日内交纳）；由汪羲茹负担122元（已交纳）；二审案件受理费1000元，由常晓峰负担584元（已交纳）；由汪羲茹负担416元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 史智军审 判 员 王天水二〇二〇年三月三十日法官助理 张荣华书 记 员 王秋岩书 记 员 刘倩倩