广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终4043号上诉人（原审原告、反诉被告）：袁晗，男，汉族，1987年9月22日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：杨晓帆，广东环鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：洪建峰，男，汉族，1973年11月5日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：李静仪，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹤，广东星辰律师事务所律师。原审第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地：广东省深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路52号安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码：914403006837904509。法定代表人：杜艳花，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵晓凤，女，系该公司员工。上诉人袁晗因与被上诉人洪建峰、原审第三人深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。袁晗的上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项，改判支持袁晗的全部诉讼请求，驳回洪建峰的全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费、保全费均由洪建峰承担。事实与理由：一、从交易背景及争议经过可知，涉案房产是否附带固定的子母车位，对袁晗是否购买涉案房产以及房产价格的确定有重大影响。洪建峰在签订涉案合同时，向袁晗虚假陈述涉案房产附带子母车位，作出“卖方物业附带的子母车位于房产缴税取证后三个工作日内变更到买方名下”这一无法实现的虚假承诺，让袁晗误以为涉案房产附带固定的子母车位，从而诱使袁晗签署涉案合同，存在欺诈，袁晗依法有权请求撤销合同。2018年2月24日，袁晗就涉案房产的价格等有关事宜进行协商，在居间方及洪建峰陈述涉案房产附带子母车位，洪建峰拥有该子母车位的使用权，袁晗可长期固定使用的情况下，双方确定涉案房产价格为4222000元（因附带子母车位，该价格较同时期同一小区同户型房子贵400000元左右），并专门就涉案房产附带的子母车位变更至袁晗名下的问题签署补充协议。之后，袁晗依约支付定金。2018年3月11日，袁晗与洪建峰前妻林女士一起清点家私时，林女士提及子母车位是因她为小区物业公司员工才享有的，无法办理变更，若去物业公司以房产转让为由申请变更车位至袁晗名下,则物业公司会把车位收回，袁晗此时才了解洪建峰所称的子母车位并非涉案房产所附带，而是因林女士工作关系所暂时获得，根本无法办理变更至袁晗名下的手续。袁晗立即质问居间方，居间方才告知所谓的变更至袁晗名下即仅是变更车牌。袁晗深感被洪建峰所欺骗。因袁晗之所以同意以高出市场价400000左右的价格购买涉案房产，是考虑到附带有子母车位的因素，而此时得知车位并不固定，且无法更名，袁晗自然认为自身权益被侵犯，故而在之后通过各种方式确认车位是否可更名的问题。2018年3月18日，袁晗与林女士就涉案房产附带车位问题进行交流，林女士确认车位为其作为物业公司员工所享有的内部福利，没有签署车位协议，无法更名但可通过谎称其车牌变更的方式以她的名义去申请变更，若要签协议则车位将被收回，且即便小区其他业主有签订车位协议的，业主转让房产时也不可能过户车位。之后，袁晗通过与居间方，与物业公司员工多方面沟通确认，涉案房产不附带固定车位，也无法办理车位更名的手续，且现有车位因业主意见很大面临随时被收回调整的风险。袁晗均进行了录音。2018年3月20日，袁晗与洪建峰及居间方一并沟通车位更名问题，洪建峰称车位确实无法更名，其仅能做到变更车位上的车牌，关于《二手房买卖合同补充协议》约定的更名问题，其以没仔细看，眼睛老花为由搪塞，并确认其曾在签署涉案合同前向袁晗称，如果他没有这个车位，袁晗搬进来还得向管理处塞个红包弄个车位，可知车位问题确实是双方协商的重点且对洪建峰签署涉案合同起着重要影响。基于上述事实，袁晗才咨询律师，并在律师建议下委托律师向洪建峰发送律师函，要求洪建峰提供涉案房产附带子母车位及可变更至袁晗名下的有效证明。袁晗在有充分证据证明其车位权益存在无法实现的风险情况下，有权行使不安抗辩权，且基于洪建峰的欺诈行为有权申请撤销涉案合同，以上事实有补充协议、录音等为证。一审法院认定涉案合同仅涉及房产买卖，未考虑到车位对合同签署的重要影响，且未结合日常生活经验法则判断车位对于正常居住生活的重要作用有误。《二手房买卖合同补充协议》明确约定的是“卖方物业附带的子母车位于房产缴税取证后三个工作日内变更到买方名下”。所谓“附带”即为附着在涉案房产上的固定附属权益，基于房产权益转让而可一并予以转让的权益，实践中，房产附带有车位也是客观存在的，而事实上，该车位仅是洪建峰前妻基于物业工作人员身份所享有的特殊待遇，且只能以其前妻身份享有。所谓“变更到买方名下”即为变更使用权利人为袁晗，是一种权利的确认方式，权利的确认需要有权属证明文件，一审法院仅根据洪建峰在涉案房产转让时确为车位使用人便认定其有能力履行，而未结合《二手房买卖合同补充协议》约定及客观事实予以审查认定有误。二、一审法院仅根据物业证明即认定洪建峰享有固定车位权利有误。1.一审法院未对录音内容进行调查取证有误。在上述第一条事实基础上，为更好的查明洪建峰就车位更名存在欺诈的问题，且基于该事实对认定本案违约方有关键作用，袁晗向一审法院提交了调查取证申请，申请一审法院向物业公司人员核实车位情况。一审法院对此并未查证，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及第七十一条的规定。2.—审法院将物业证明作为事实认定证据有误。首先，从证明内容来看，物业证明内容明显与事实不符，证明内容虚假，一审法院对此未予以审查便直接予以釆纳认定有误。物业证明称涉案房产附带有固定车位，洪建峰享有使用该固定车位的权利,该内容表述完全贴合袁晗的诉求理由及《二手房买卖合同补充协议》约定，为针对本案诉讼所制作的。且洪建峰及其前妻、物业公司员工均表述涉案房产并未附带固定车位，该证明内容与客观事实明显相悖。其次，从证据性质来看，物业证明为物业公司对车位的说明，未附任何书证，亦属于证人证言，与袁晗提交的录音证据性质相同，一审法院对袁晗的证人证言以未出庭作证为由不予认可，而对洪建峰提交的证人证言直接认可有误。物业公司并非国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，其出具的文书不具有可直接推定为真实的法律效果。且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证”的法律规定，一审法院应向物业公司调查核实该证据的真实性。再者，从证明效力来看，在签订涉案合同过程中，洪建峰的前妻一直参与谈判交接（洪建峰与前妻是为了另行购买房产假离婚,双方共同居住在万X园，涉案房产事实上仍是双方共同财产），与袁晗共同清点家私清单，且其前妻目前仍为物业公司工作人员，洪建峰之所以能使用车位，也是基于其前妻的工作关系，与物业存在利害关系，物业公司的该证人证言真实性和客观性均存疑，不应予以釆纳。最后，从证明作用来看，洪建峰提交的物业证明于一审审理过程中提交，并不能追溯适用于双方就车位发生争议之时，洪建峰并未于袁晗发函要求其提交权属证明文件时提交该物业证明，不能据此认为袁晗因合理怀疑车位权属问题而行使不安抗辩权有误，更不能据此认定袁晗未履行合同存在违约。三、袁晗购买涉案房产为在深圳首次购房，系出于自身居住生活所需，而车位紧张是很多小区普遍存在的问题，这也是为何袁晗需要通过《二手房买卖合同补充协议》书面约定方式进行确认的缘由所在。在车位无法更名且存在随时可能被收回的情况下，袁晗的居住生活必将因此受到影响，袁晗经多方了解确认并进行录音，已尽到其最大的注意义务。为了买房，袁晗已筹措足额资金，并转入监管银行，若非车位确存在与约定不符的问题，袁晗亦不可能暂时中止履行合同，也不可能与洪建峰及乐有家公司发生争议，矛盾升级至报警处理的程度。综上，一审法院在事实和证据审查方面有误，恳请二审法院予以改判支持袁晗的全部诉讼请求。被上诉人洪建峰答辩称，一、一审判决认定事实正确，证据充分，应予以维持。二、袁晗对事实部分的上诉理由没有依据。首先，洪建峰涉案房产附带车位毋庸置疑，一审判决已清楚认定洪建峰不构成袁晗所说的“虚假陈述”、“诱使”等欺诈行为，其次，袁晗对其所说的比“同时期统一小区同户型”房子贵40万元的事实仅是乐有家网站的相近平方数房型的网络参考价，不构成同户型之说。涉案房产本身就具备了同小区其他大部分物业不可比的优势：涉案房产所在建筑为小高层，住户密度低；楼层总高11层，涉案房产位于第10层属该建筑高区楼层；该建筑为错层设计，双数楼层赠送入户花园和主卧阳台，为双阳台南北通透户型；房产证面积为69.29平方米，计算赠送面积后实用可达90多平方米；涉案房产为九年制公办学位房，学位未占用。以上是袁晗签订房屋买卖合同首先看重的条件，也是洪建峰物业售价较高的原因，物业附带车位只是锦上添花。《二手房买卖合同补充协议》关于车位的条款是洪建峰为袁晗提供便利而附加的。2.袁晗所称涉案房产附带车位是洪建峰前妻林女士因工作关系所暂时获得，是林女士基于物业工作人员身份所享有的特殊待遇。首先，袁晗的上述说法是未经核实的传来证据，没有其他有效证据加以证明。其次，涉案房产所在物业管理处已书面证明涉案房产带车位，使用人为洪建峰，与前妻无关。再者，车位是否为员工福利与涉案房屋买卖合同的权利义务无关，是否为员工福利也不影响袁晗在取得房产后对车位的使用。袁晗不能以此为由否认涉案房产附带车位的事实。3.袁晗称洪建峰、林女士和乐有家公司均确认涉案房产不附带车位，是袁晗为达到毁约目的故意歪曲合同本意和当事人原意的说法。三方原意就是在房产过户完毕拿到新证后，洪建峰将涉案房产附带的固定车位变更给袁晗使用。袁晗却在合同履行到定金支付阶段时，要求洪建峰将车位的“所有权”、“专属使用权”过户到袁晗名下，如果不能提供证明则中止履行合同。洪建峰回应所有权是公家（开发商）的，乐有家公司也回应此举不符合涉案房产所在小区的操作方法。袁晗对车位产权过户的要求已远远超出了《二手房买卖合同补充协议》的约定。三、袁晗诉称洪建峰构成欺诈、无法办理的车位变更的证据不足。袁晗就车位的相关事实只提交了一系列设计好的录音证据。该录音录像的内容不完整，因袁晗方虚假陈述诱使当事人不能自由表达意志，不能认定是当事人的真实意思，且是在未经当事人同意的情况下获得的录音录像，因此，该证据证明力存在严重瑕疵，一审法院不予采信符合法律的规定。袁晗称一审法院未对录音内容进行调查取证有误，是袁晗意图转嫁其举证责任，袁晗本应就其在诉讼中主张的事实履行确实充分的举证义务。四、以洪建峰举证的物业证明作为认定本案事实的证据无误。出具该证明的深圳市光华物业管理有限公司春X园管理服务中心是涉案房产所在小区对停车位管理的唯一机构，熟知涉案房产附带车位的基本情况。其所证明的内容是洪建峰对涉案房产附带车位使用的基本情况，是自涉案房产入伙至今的客观事实，其证明内容没有超过物业管理机构本身的职权范围。一审法院结合本案《二手房买卖及居间服务合同》的约定和履行情况，认定洪建峰不构成欺诈、袁晗拒不履行合同的行为构成违约，是符合合同约定和法律规定的，该判决准确无误应予以维持。袁晗向一审法院起诉请求：一、撤销袁晗与洪建峰在2018年2月24日签订的《二手房买卖及居间服务合同》与《二手房买卖合同补充协议》；二、判令洪建峰向袁晗返还房产交易定金20万元及利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率自2018年3月20日起计至实际返还之日止，利息暂计至2018年4月12日为555.83元；三、判令洪建峰赔偿以下损失：袁晗已付的居间服务佣金20000元，袁晗为处理纠纷支出的律师费47776元，担保费1500元；四、判令洪建峰赔偿袁晗因深圳市出台购房新政策后再行购买房产所需额外支出的税费；五、本案诉讼费、保全费由洪建峰承担。洪建峰向一审法院反诉请求：一、解除洪建峰与袁晗在2018年2月24日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；二、判令袁晗向洪建峰支付转让总价款20%的违约金（扣除已付定金20万元，即袁晗应向洪建峰支付违约金644400元）；三、判令袁晗向洪建峰赔偿律师费损失50000元；四、判令袁晗向洪建峰赔偿佣金损失15000元；五、判令袁晗向洪建峰返还交房保证金10000元；六、本诉、反诉的费用由袁晗承担。一审法院认定事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区××社区春××单元10Ｂ，为市场商品房，用途为住宅，建筑面积69.29平方米，登记权利人为洪建峰。二、2018年2月24日，在乐有家公司提供居间服务下，袁晗、洪建峰签订《二手房买卖及居间服务合同》约定，洪建峰将涉案房产以转让价4222000元出售予袁晗；交易定金20万元，买方同意在合同签订时向卖方支付定金100000元，合同签订后一个工作日内再向卖方支付定金100000元；买卖双方同意将定金交由居间方托管，在房产证或不动产权证书原件交由居间方托管，经查档确认产权清晰、无抵押无查封状态后的五个工作日内，居间方直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方账户；买卖双方协商以按揭付款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议；买卖双方同意买方支付定金时从定金中预留10000元作为交房保证金交由居间方托管；合同第十条约定，如一方逾期履行义务超过十个工作日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付总价款20%的违约金承担违约责任，守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，袁晗、洪建峰签订《二手房买卖合同补充协议》约定，买卖双方协商一致同意，卖方物业附带的子母车位于房产缴税取证后三个工作日内变更到买方名下。同日，袁晗、洪建峰签订《交易节点确认书》约定，买方须于2018年3月23日前支付首期款（不含定金）1070000元至买卖双方约定的银行监管账户、办理资金监管手续并向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，卖方须无条件配合。三、2018年2月24日，袁晗向乐有家公司支付定金100000元。2018年2月25日，袁晗向乐有家公司支付剩余定金100000元。2018年2月26日，洪建峰将房产证托管于乐有家公司。2018年2月28日，乐有家公司预留交房保证金10000元及佣金15000元后，向洪建峰实际支付定金175000元。四、2018年3月22日，袁晗向洪建峰发出《律师函》，要求洪建峰提供涉案房产附带子母车位及可变更到袁晗名下的有效证明，否则将行使不安抗辩中止履行合同。2018年4月4日，洪建峰向袁晗发出《律师函》，要求收到函件之日起10日内继续履行涉案合同。袁晗至今未办理首期款资金监管及按揭贷款申请手续。五、一审庭审中，袁晗提交了其与洪建峰前妻、涉案房产所在小区物业管理公司相关人员对话的录音为证，以证明洪建峰使用的车位为物业公司给予洪建峰前妻的公司福利，洪建峰未与物业管理公司签订固定车位相关协议。洪建峰对该录音证据的真实性、合法性、关联性均不认可并主张该录音证据不完整，证明力存在严重瑕疵。一审庭审中，洪建峰提交由深圳市光华物业管理有限公司春X园管理服务中心于2018年5月1日出具的《证明》，其中内容载明：春X园X栋五单元1X号房附带有固定车位，车位编号为055，为子母车位，该房屋业主享有使用该固定车位的权利；洪建峰先生系该房屋一手业主，自春X园入伙以来一直使用该固定车位，其车辆号牌为粤Ｂ×××××和粤Ｂ×××××。袁晗对该证据不予认可，袁晗认为，该证据出具的时间在袁晗提起诉讼之后，不应予以采纳，且物业公司并非有权开具该证据的机构，该证明并无法律效力。六、袁晗、洪建峰为处理本案诉讼，均分别与其诉讼代理人所在律师事务所签订《委托代理合同》。袁晗实际支出律师费10000元。洪建峰实际支出律师费50000元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点在于袁晗、洪建峰签订涉案合同时，洪建峰是否存在欺诈？一审法院综合袁晗、洪建峰的举证及陈述认为，袁晗关于洪建峰签订涉案合同时存在欺诈之主张不能成立，理由如下：其一，涉案主合同为袁晗、洪建峰于2018年2月24日签订《二手房买卖及居间服务合同》，该合同的主要目的在于售让涉案房产，约定的对价亦为房产对价，袁晗、洪建峰均应依约履行合同主要义务，而在合同签订后，洪建峰已将房产证交由乐有家公司托管，切实履行了卖方义务，同时，并无证据证明涉案房产在签约时存在质量问题或使用功能缺失之情形。其二，根据双方《二手房买卖合同补充协议》，洪建峰应于房产缴税并取得房产证后三个工作日内将涉案房产附带的子母车位变更到袁晗名下。涉案合同仅履行至定金支付阶段，洪建峰并无配合袁晗办理车位使用权转让的义务。根据深圳小区车位使用习惯，双方约定的“变更”应理解为车位使用权或承租权利的变更，且洪建峰在签约时确实为该车位的使用人。袁晗在涉案房产处于可办理转移登记且洪建峰履约期限届满前，即推定洪建峰缺乏履约能力，进而主张洪建峰向其出示车位权属证明等缺乏合同依据。其三，袁晗提交的其与洪建峰前妻、涉案房产所在小区物业管理公司相关人员等对话的录音并未进行公证，录音人员的身份无法确认，同时，该录音记录本质属于证人证言，相关人员并未出庭参加质证，无法查明录音内容的真实性。其四，袁晗在主合同履行过程中明确表示不履行主要债务，其行为存在过错，应承担相应责任。故，袁晗关于洪建峰签订合同时存在欺诈并要求撤销《二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。袁晗、洪建峰签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》均系双方的真实意思表示，内容未违法法律及行政法规的强制性规定，合法有效。袁晗未在约定的期限内办理资金监管及按揭贷款手续，损害洪建峰作为卖方的权利，构成违约，应承担违约责任。袁晗起诉要求洪建峰返还定金并赔偿损失缺乏事实依据，一审法院不予支持。相应的，洪建峰反诉解除涉案合同并要求袁晗支付违约金于法有据，一审法院予以支持。关于违约金，涉案合同约定的违约金标准为购房总价款的20%，鉴于袁晗返还定金之诉求已由一审法院驳回，洪建峰亦实际收取了定金，一审法院根据违约金之补偿性，并结合涉案合同的履行情况及袁晗的过错程度，对违约金标准予以调整，酌定袁晗按购房总价款10%标准承担违约责任。故，袁晗应向洪建峰支付违约金422200元。洪建峰反诉要求袁晗赔偿律师费50000元具有合同依据，一审法院予以支持。关于佣金损失，涉案合同未就违约方承担佣金进行约定，故洪建峰之佣金损失属于违约补偿范畴，而洪建峰违约金诉求已获一审法院支持，其主张佣金损失理由不足，一审法院不予支持。根据涉案合同，交房保证金10000元属定金的构成部分，洪建峰反诉要求袁晗返还交房保证金10000元具有合同依据，一审法院予以支持。如交房保证金10000元托管于乐有家公司，则由乐有家公司径付洪建峰。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除袁晗与洪建峰签订的《二手房买卖及居间服务合同》。二、袁晗应于判决生效之日起十日内向洪建峰支付违约金422200元。三、袁晗应于判决生效之日起十日内向洪建峰支付律师费50000元。四、袁晗应于判决生效之日起十日内向洪建峰返还交房保证金10000元（如交房保证金10000元托管于乐有家公司，则由乐有家公司径付洪建峰）。五、驳回袁晗的诉讼请求。六、驳回洪建峰的其他反诉请求。一审案件本诉受理费2762元，由袁晗负担。反诉受理费5497元，由袁晗负担4497元，洪建峰负担1000元。保全费1680元，由袁晗负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。现双方争议的焦点在于：一、洪建峰承诺可将车位过户至袁晗名下是否构成欺诈；二、袁晗中止履行合同义务是否构成违约。关于洪建峰是否构成欺诈。从本案双方陈述的内容看，洪建峰在缔约中并未承诺其对涉案车位享有何种具体权利，且双方在合同中已明确洪建峰负有将车位过户至袁晗名下的合同义务，洪建峰是否可将车位过户至袁晗名下，即是其合同义务能否履行的问题，如洪建峰未能如约履行，袁晗可追究其违约责任得到救济。现有证据并不足以证明洪建峰在签约时存在虚构事实或隐瞒真相的主观故意和客观行为，袁晗以洪建峰存在欺诈为由主张撤销本案合同，理据不足，本院不予采纳。关于袁晗是否有权中止履行合同。虽双方房屋买卖合同的标的物主要为房屋，但根据社会生活经验，车位配置及使用的便利是购房人选择房屋的重要考量因素，双方亦明确将车位过户至袁晗名下作为卖方义务进行了约定，该约定对双方均有约束力。虽依据合同文义，双方对于车位过户至袁晗名下的具体履行内容未作准确界定，但其目的在于确保袁晗享有使用相关车位的权利应无疑义。袁晗在合同履行过程中，基于其所了解到的信息，对于洪建峰是否有能力履行其在后的过户车位义务提出了质疑并要求其提供履约能力的证明，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条关于行使不安履行抗辩的实质及形式要件，并无不当，洪建峰收悉后应及时予以回应并提供相应履行能力的保证。虽洪建峰称此后双方及居间方多次沟通，其已向袁晗对车位的过户问题作出解释说明，但该行为并非法律所要求的履行能力的担保，洪建峰系至本案诉讼期间才向法院及袁晗提供小区物业管理公司出具的证明，在此之前，袁晗有理由保持质疑继续中止履行。而另一方面，洪建峰自认其不享有车位所有权，主张车位为小区开发商所有，且承认并未签订有固定期限的车位租赁合同，故其占用车位本身实质上仅为事实状态而非其享有车位权利的依据。就物业公司开具的证明而言，因物业公司既非车位权利人，亦非物业开发企业的代理人，其并无权确定特定车位与房产之间的关联属性。在无其他证据佐证的情况下，其关于附带车位的表述并无事实基础。其次，即便物业公司在其物业管理权限范围内可安排车位的使用，证明内容亦仅载明洪建峰使用车位的事实，物业公司并未承诺相应车位可由袁晗或该房产的买受人继续使用，故该证明本身亦不足以构成袁晗可使用固定车位的担保。由此，因洪建峰始终未能提供其可将小区车位交由袁晗固定使用的有效担保，袁晗中止履行合同义务不构成违约。袁晗既未违约，洪建峰要求袁晗承担违约责任的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。虽洪建峰无合同解除权，但因双方均不主张继续履行涉案合同，一审判令合同解除，本院予以维持，洪建峰已收取的定金20万元应予以返还。本案合同系因洪建峰原因导致终止，袁晗诉请洪建峰赔偿其因履约所致的佣金及律师费、诉讼费用损失，有法律和合同依据，本院予以支持。袁晗主张律师费为47776元，但依据现有证据仅实际支出10000元，故对其超过10000元的部分，本院予以驳回。至于袁晗所称因深圳市出台购房新政策后再行购房需额外支出的税费，其实质是指因税收机关核定纳税基数方式的变化，导致其无法通过网签方式规避纳税义务而应付的税款。该行为本身系为违法，袁晗主张该项不当利益为损失，于法于理无据，本院予以驳回。综上所述，袁晗的上诉请求部分成立，本院对其成立部分予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初435号民事判决第一项；二、撤销深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初435号民事判决第二、三、四、五、六项；三、洪建峰应于本判决生效之日起十日内向袁晗返还定金200000元（如交房保证金10000元托管于深圳市乐有家房产交易有限公司，则由深圳市乐有家房产交易有限公司迳付袁晗）；四、洪建峰应于本判决生效之日起十日内向袁晗赔偿购房佣金20000元、律师费10000元及担保费用1500元；五、驳回袁晗其他诉讼请求；六、驳回洪建峰其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2762元、反诉受理费5497元，保全费1680元，二审案件受理费8533元，均由洪建峰负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 曹 静审判员 蔡妍婷二〇二〇年三月十六日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。