广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3032号上诉人（原审原告、反诉被告)：张水利，男，1965年9月17日出生，汉族，身份证住址：湖南省桃江县。委托代理人：张少星，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：丁自勇，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市三本投资顾问有限公司，住所地：广东省广州市白云区黄石东路299号。法定代表人：黎润妹，职务：执行董事。委托代理人：母丽慧，广东中大圣律师事务所律师。委托代理人：陈庆鹏，广东中大圣律师事务所实习律师。原审第三人：广州市白云区黄石街江夏村第八经济合作社，住所地：广东省广州市白云区黄石街江夏村。法定代表人：李伟添，职务：社长。委托代理人：黄健，广东格林律师事务所律师。委托代理人：李伟文，广东格林律师事务所律师。上诉人张水利因与被上诉人广州市三本投资顾问有限公司（下简称三本公司）、广州市白云区黄石街江夏村第八经济合作社（下简称江夏第八经合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张水利上诉请求判令：1、改判原审判决第二项为：本判决生效之日起五日内，三本公司向张水利退还入场费85833元并支付资金占用利息(以50000元为本金，以年利率6％的标准，自2017年8月4日起计至三本公司实际返还之日止，按80％的比例计付；以35833元为本金，按年利率6％的标准，自2017年9月18日起计至三本公司实际返还之日止，按80％的比例计付)；2、改判原审判决第三项为：本判决生效之日起五日内，三本公司向张水利退还按金62400元并支付资金占用利息(以62400元为本金，按年利率6％的标准，自2017年8月3日起计至三本公司实际返还之日止，按80%的比例计付)；3、改判原审判决第四项为：三本公司向张水利赔偿装修损失459384元(574230×80%)；4、撤销原审判决第六项，由三本公司承担本案评估费12000元(15000×80%)，且江夏第八经合社对三本公司的全部债务承担连带清偿责任；5、本案受理费由三本公司和江夏第八经合社承担。事实与理由如下：一、原审判决三本公司退还张水利的入场费按无效合同剩余租赁期限折算，属于理解和适用法律错误。其一，涉案房屋属没有产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，张水利与三本公司签订的《租赁合同》无效，应当按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定处理张水利与三本公司之间的入场费纠纷。原审法院查明张水利向三本公司支付了入场费85833元，且《租赁合同》并无任何有关入场费的约定，亦未约定入场费按租赁期限折算。三本公司主张入场费是租金的一部分，既不符合交易习惯，也未提供任何证据证明，应依法不予采信。此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁合同无效的，出租人仅有权通过该司法解释第五条的规定参照合同约定的租金标准主张支付房屋占有使用费，继续占有其它任何费用均无法律依据。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的无效合同财产返还原则，三本公司应全额退还入场费。原审法院未全面审查《租赁合同》的内容以及正确适用法律，判决入场费按照无效的《租赁合同》剩余租赁期折算后由三本公司退还给张水利，明显错误。其二，原审法院对于按照未实际使用的租赁期限应退还入场费的计算也有误，按照其计算方式的计算结果应为70833元[(85÷103)×85833元】；二、原审判决以租赁合同无效，张水利亦存在错过为由不支持张水利关于利息的主张属于理解和适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。即使原审法院认定张水利对于租赁合同无效有过错，也应按照双方的过错比例判决资金占用利息的承担，而非全部不予支持；三、三本公司作为《租赁合同》的出租人将不具备合法报建手续的房屋出租予张水利，且三本公司未提供证据证明与张水利签订《租赁合同》时已明确将该情况告知张水利，三本公司应当对《租赁合同》的无效承担主要责任(80％)，原审法院未充分考量张水利与三本公司对于《租赁合同》无效的过错责任比例，错误地认定张水利对于《租赁合同》的无效负同等责任。本案中，造成涉案《租赁合同》无效的根本原因是涉案房屋未经规划审批，进而被行政机关认定为违法建设。张水利于2013年8月才通过受让的方式取得原《租赁合同》的全部权利义务并沿用原装修用于经营宾馆，并在原合同期限届满前续签了《租赁合同》。在张水利取得涉案房屋的承租权前，涉案房屋的承租人就己发生过多次变更并一直持续经营，张水利是基于对三本公司以及涉案房屋持续经营现状的合理信赖才签订《租赁合同》。原审法院未充分考虑三本公司对合同无效的过错较大，仅以张水利未对合同标的物尽谨慎审查义务为由进而认定张水利对合同无效负有同等责任，显失公平；四、原审法院以张水利提交证明装修损失的评估报告是张水利单方委托且根据张水利单方陈述作出，不予采信评估报告的内容，明显属于认定事实和适用法律错误。其一，涉案房屋被认定为违法建筑，相关行政部门早在2019年4月8日起就多次张贴公告表示将对涉案房屋进行清拆并要求张水利自行搬迁，张水利曾多次就赔偿等事宜与三本公司协商(并曾共同至城管部门进行调解)，但双方无法就赔偿数额达成一致意见。相关主管部门多次发布通知要求承租人在2019年5月30日前搬离承租物，并实际在6月初即开始被围蔽，7月25日被停水停电。在此过程中，张水利一直要求三本公司共同委托评估机构先对租赁物的装修进行评估，但三本公司为拒绝张水利依此索赔，一直拒绝配合。在周边建筑均已被拆除，承租物将可能随时被强制拆除的情况下，迫于无奈，张水利为保全证据和固定装修损失，只能于2019年7月31日单方委托评估机构对承租物的装修价值进行评估，张水利的行为属于积极维权行为。三本公司明知涉案房屋可能随时被拆除，且在张水利多次通知三本公司配合对租赁物的装修进行评估后仍怠于履行共同评估的义务，法院应采信本案唯一可证明涉案房屋装修价值的《报告书》。其二，评估公司在原审开庭时表示其主要是依据材料的损耗情况进行残值核定及推算使用时间(从评估技术上确实可以通过装修物使用状况进行价值核定及使用时间推算)，张水利的陈述只是作为参考，询问当事人关于评估对象的陈述也符合相关的评估程序规定。评估公司在庭后向原审法院出具书面说明中明确表示，评估报告是依据现场勘察取证、检查核查资产、验证有关资料并补充搜集相关材料所形成的，并非原审法院认定的评估报告的结论均是根据张水利的单方陈述作出；其三，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条的规定，单方委托的评估并非推定无效，而是推定有效，只有在另一方实际提供法定的有效证据且达到足以反驳的程度后才有权申请重新鉴定，在此之前评估报告当然有效。三本公司在原审中未提交任何足以反驳该《评估书》结论的证据，且承租物己因出租人的过错(违法建筑)而灭失，另考虑到当时保存证据和固定装修损失的紧迫性，该评估报告理应作为认定张水利装修损失的依据；其四，原审法院认定张水利通过租赁关系对涉案房屋内的装修残值享有全部权利，故对于张水利的装修损失，应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定按照过错承担。本案中，造成涉案租赁合同无效的根本原因是涉案房屋未经规划审批，进而被行政机关认定为违法建设，故三本公司应承担张水利装修损失的主要责任，以及承担涉案房屋评估等费用的80％，向张水利赔偿装修损失459384元(574230×80％)、承担评估费用12000元(15000×80％)等，原审法院认定双方各承担50％的责任有误。原审法院综合承租用途、租赁期限、实际使用时间、租赁面积等因素主观酌定张水利的装修损失为100000元，既没有事实依据，也不符合日常生活经验。首先，张水利租赁涉案房屋用于经营宾馆，根据日常生活经验法则，宾馆的装修升级必然要对地砖、墙面、天花面、门、床柜、电视、空调、电气安装系统、排水系统及消防系统等相关配套设施进行装修改造和更换，张水利的宾馆共有客房31间，对每一间客房进行装修需要投入大量的资金和物料。即使相关设施、家具的价值经过使用存在一定贬值，但涉案房屋在已被拆除无法重新鉴定且无其他书面资料反映涉案房屋的装修价值的情况下，评估公司作出的《报告书》是涉案房屋装修价值最具参考性和最接近装修实际价值的资料，原审法院未采信评估报告的内容，并主观酌定张水利的装修损失仅为100000元，显然没有事实和法律依据，且有违公平；五、原审法院认定江夏第八经合社是涉案房屋所在地的出租人，并以合同相对性为由判决江夏第八经合社无需对三本公司的债务承担连带清偿责任，属于认定事实和适用法律错误。三本公司和江夏第八经合社均确认《房屋租赁证明》的真实性，该证明明确记载涉案房屋经江夏第八经合社改造后租赁给三本公司(其员工陈永强代签)作商业用房(而非用地)，且江夏第八经合社允许其转租等使用，故江夏第八经合社是涉案房屋的实际权属人和原始出租人，三本公司为承租人，张水利为次承租人。造成涉案租赁合同无效的根本原因是涉案房屋未经规划审批，进而被行政机关认定为违法建设。江夏第八经合社和三本公司作为出租人、承租人的出租行为，是导致张水利损失的共同过错方，应共同承担相应的法律后果。被上诉人三本公司答辩称：一、针对张水利的第一项上诉请求，原审已经进行了查明和认定，原审对该事实的认定清楚，适用法律正确。入场费实际是张水利对装饰装修在租赁期限内的使用费，是合同无效后房屋占有使用费的一部分，只是以入场费的名目收取，张水利要求三本公司全部退还入场费及利息无法律依据，原审法院的认定和处理更为符合公平原则。租赁合同约定的租赁期限是2017年9月1日至2026年3月31日，合计3133天，涉案房屋于2019年7月25日被拆迁，已经使用692天，剩余2441天未使用，故原审法院按照未使用天数计算入场费85833元的退还金额为66872.2元是正确的；二、针对张水利的第二项上诉请求，原审已经对此进行了查明和认定，原审对该事实的认定清楚，适用法律正确，三本公司无需支付资金占用利息。张水利对合同无效存在过错，而且按金和入场费是基于交易习惯，张水利自愿交付给三本公司的，并非三本公司强占，张水利该项请求没有依据；三、针对张水利的第三项上诉请求，张水利不存在装修损失。其一，关于合同无效的过错划分问题，原审法院认定为各承担50％是合法合理的。合同行为是双方行为，张水利在签订合同时负有审慎义务。张水利在签订合同时明知道涉案房屋存在瑕疵，应承担相应的后果。案外人郭介彬承租涉案房屋用于设立广州市星际旅业有限责任公司并经营使用，该公司的工商档案中的广州市房屋租赁合同的房地产权证号码处被划掉，在变更登记时，2016年4月21日由张水利本人向登记机关提供的广州市房屋租赁合同第二条的涉案房屋的房地产权证号码也是空白的，显然张水利明知涉案房屋的产权情况，应承担相应的后果。因此，张水利主张三本公司对合同无效承担80％责任没有依据。其二，原审法院酌定张水利的装修损失为100000元，判决三本公司赔偿50000元是属于事实认定错误。其三，对于原审法院关于在2017年后张水利没有对涉案房屋进行新的装饰装修的事实没有异议。其四，关于损失的问题，张水利不存在装修损失。原审法院混淆了“装修现值”和“装修残值”的概念，“装修现值”是指装修的现存价值，“装修残值"是指装修价值平摊在合同租赁期后合同解除时装修的剩余价值。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，合同无效时，已附合部分的装修损失应以现值计算，原审法院未严格区分“装修残值”与“装修现值”，导致其综合租赁期限、实际使用时间酌定张水利的装修损失偏高。涉案房屋装修于2008年，至张水利起诉之时已经超过10年，超过了除特殊设备装修外的经济寿命(一般装修的经济寿命为十年，超过的现值为零)。因此，张水利不存在装修折算损失。原审法院判决三本公司支付50000元装修残值不当。其四，关于鉴定报告，三本公司在原审期间已对此进行了详细的质证，原审法院也明确不予采信此份证据。首先，张水利根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条的规定，主张其单方委托的评估应当推定有效，在三本公司提供相应的证据达到足以反驳并申请申请重新鉴定之前是有效的，显然是张水利对法律的错误理解。其次，张水利认为鉴定报告的结论并非张水利单方陈述，而是依据现场勘察取证、检查核查资产、验证有关资料并补充搜集相关材料后形成，但其所核查、验证的资料、补充收集的相关材料也没有提交法庭质证核实，未经质证的材料不能作为鉴定的依据，故鉴定报告不能作为认定案件事实的依据。最后，涉案房屋因被拆除而不能重新鉴定，根据证据规则的规定，应由承担举证责任的张水利承担举证不能的后果。原审第三人江夏第八经合社答辩称：一、不同意张水利的全部的上诉请求，入场费是张水利为了使用涉案房屋而另行支付的一笔占有使用费，原审法院按照未使用涉案房屋的租赁期限退还入场费是正确的；二、张水利对合同无效也存在过错，且原租赁合同约定了按金应无息退还，故张水利在本案中主张返还入场费和按金的利息没有依据；三、张水利称其是通过受让的方式取得原租赁合同，则其更应在受让原租赁合同时对合同的标的物以及和原租赁合同的效力尽谨慎审查的义务，但其受让合同时并没有审查以上内容；四、张水利单方委托评估，其评估结果均是根据张水利的单方陈述作出，所形成的评估报告应当不予采纳。其一，从2019年4月8日黄石街拆违办张贴拆违通知到2019年9月10日涉案房屋被拆除，期间长达五个月的时间，足够张水利与三本公司就委托评估事宜进行协商，但张水利甚至连基本的告知义务都没有履行就直接单方委托。其二，张水利在评估报告中称评估时间是2017年8月，该陈述与客观证据不相符。涉案房屋是用于开办旅馆，其范围包括大堂、餐厅、客房，公安部门对该部分的装修有严格要求，需通过公安部门、消防部门的检查才能开业。根据消防机关于2008年出具的消防验收意见书、消防检查意见书，已验收的建筑如有改建内部装修、改变用途，应向公安机关申报批准，而张水利主张其在2017年8月进行了装修，但是客观证据根本无法反映；五、江夏第八经合社是涉案土地的出租人，仅仅是收取了三本公司的土地租金，没有收取张水利的租金、按金、入场费等任何费用，且本案是房屋租赁合同纠纷，是因房屋的建设没有办理规划报建手续导致合同无效，与江夏第八经合社无关。因此，张水利主张江夏第八经合社承担连带清偿责任没有事实和法律依据。张水利于2019年9月16日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认张水利与三本公司签订的《租赁合同》无效；2、三本公司向张水利返还入场费85833元并支付资金占用利息（以50000为本金，按年利率6%的标准，自2017年8月3日起计至三本公司实际返还之日止；以35833元为本金，按年利率6%的标准，自2017年9月12日起计至三本公司实际返还之日止）；3、三本公司向张水利返还按金62400元并支付资金占用利息（以62400元为本金，按年利率6%的标准，自2017年8月3日起计至三本公司实际返还之日止）；4、三本公司赔偿我的装修损失574230元；5、三本公司赔偿张水利自2019年6月1日至2026年3月31日的经营利润损失820000元；6、江夏第八经合社对第一至第五项诉讼请求承担连带清偿责任；7、本案的评估费15000元、诉讼费用由三本公司和江夏第八经合社承担。三本公司反诉请求判令：1、张水利按每月32760元向三本公司支付自2019年4月5日起至2019年7月25日止的房屋占有使用费，共120120元；2、张水利承担本案的诉讼费用。原审法院经审理查明：2017年8月2日，张水利（乙方）与三本公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州白云大道北12号之一05号房屋出租给乙方作旅业项目，使用面积650平方米；租赁期限2017年9月1日起至2026年3月31日止；每月租金48元/平方米小计31200元/月。该场地租金由第二年起在第一年租金的基础上每年递增5%，乙方在每月5日前将当月的租金及其他费用缴交给甲方；乙方必须在与甲方签订本合同时向甲方缴交二个月的场地租赁按金62400元，预付场地首月租金31200元，合计93600元等。甲乙双方均在合同落款处签名捺印。合同签订后，张水利向三本公司支付了入场费85833元及按金62400元。张水利将涉案房屋用于经营宾馆。2019年4月至5月期间，涉案房屋所在黄石街拆违办公室等部门多次发出通知，告知根据相关违法建设拆除计划等通知要求，将对包括涉案房屋在内的违法建设进行清拆，并限期商户清场撤离。后涉案房屋外围于2019年6月初开始被围弊。2019年7月25日，涉案房屋被停水停电。2019年9月10日，涉案房屋被拆除。原审另查明：江夏第八经合社是涉案房屋所在土地的出租人。原审过程中，张水利陈述并举证证明，涉案房屋于2007年5月已由三本公司员工与案外人签订《租赁合同》承租用于经营宾馆，合同期限至2017年8月30日。其于2013年8月受让了上述合同权利义务沿用了涉案房屋的原装修用于经营宾馆。上述租赁合同期限即将届满前，其才与三本公司另行签订了涉案《租赁合同》，继续经营宾馆，并在签订该合同后对涉案房屋地砖、墙纸、家具等进行重新装修和更换。三本公司确认张水利提交的其员工与案外人签订的《租赁合同》，并确认三本公司与案外人之间存在转让关系，但认为由于涉案房屋是违法建筑，故其中的转让关系均是无效，且此前签订的租赁合同已履行完毕，涉案房屋的附属物归其所有，张水利不存在任何损失。另张水利提交由其单方委托广州粤国房地产土地与资产评估有限公司于2019年8月22日出具的涉案房屋《资产评估报告书》一份，拟证明涉案房屋内的装饰装修及配套设施设备在2019年7月31日装修的市场价值为574230元。该报告书所附《资产评估明细表》显示，评估公司对宾馆各房间及走廊、大堂、楼梯间等共同区域的装饰装修进行了清点和评估，另还包括了广告牌、窗帘、衣架、木柜等设施设备，并按70%至87%不等的成新率进行折旧评估得出评估结果。三本公司对评估报告书的真实性予以确认，但对合法性、关联性不予确认、证明内容亦不予确认，并表示该评估事项涉及三本公司，张水利单方委托评估，没有通知三本公司，违反了资产评估法第22条的规定。该报告上资产评估专业人员签字是王珂珂与胡德华，但整份评估报告中评估人员均为王珂珂与谭卓军，未曾出现胡德华的名字，违反了资产评估法的规定第28条，该报告虽形式合法，但实质是违法的。评估报告中认定涉案房屋的装修、安装以及构筑物设备设施的构建时间是2017年8月，但未提交相应的证据材料，属于错误的认定。根据2017年的租赁合同约定，张水利装修需要经过三本公司同意并且提供相关的图纸，张水利没有提供任何证据证明其在2017年8月进行了装修，即使有装修，根据相关法律规定，未经三本公司同意的装修责任应当由张水利自行承担。装修安装工程中未形成附和的部分，张水利有权拆走，不属于其主张的损失范围。江夏第八经合社对上述报告书的三性均不予确认。三本公司为证明张水利欠付水电费的情况，提交2019年4月至7月期间的缴费单予以证明，张水利对缴费单予以确认。但认为从2019年5月至7月的缴费单可见，其中的场地费为0，由此表明，三本公司已同意免除自2019年5月开始的租金，另张水利表示在其知悉涉案房屋要拆迁后，其就与三本公司协商免除租金问题，在双方协商未果的情况下还通过政府部门调解了三次，最后三本公司的经理同意免除5月份起的租金。三本公司确认双方曾到城管科就免租事宜进行调解，当时政府部门希望通过免除租金安抚租户以尽快收回场地，但因调解的不是老板，只表示回去跟老板反映后再作答复，并未达成协议。原审法院认为：根据涉案房屋所在建筑物因违法建筑而被拆除的事实表明，涉案房屋属未有产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，张水利与三本公司之间就涉案房屋签订的《租赁合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。现张水利要求确认双方签订的《租赁合同》无效有据，予以支持。合同签订后，张水利已向三本公司支付租赁按金共计62400元，该款项为担保租赁合同履行的费用，上述合同无效后，根据无效合同财产相互返还的原则，三本公司应将上述租赁按金返还给张水利，故现张水利要求三本公司退还租赁按金62400元有据，予以支持。关于张水利要求三本公司返还入场费85833元的问题。双方签订的租赁合同无明确约定入场费，现双方签订的租赁合同无效，三本公司继续占有该费用无据，应当将张水利尚未实际使用涉案房屋租赁期限内的入场费退还给张水利。经核算，张水利要求三本公司退还66872.2元有据，予以支持。对张水利主张多出上述数额的诉请予以驳回。关于张水利要求三本公司赔偿装修费损失的问题。（一）张水利此前受让涉案房屋经营宾馆的租赁合同后，同时继受了对涉案房屋的装饰装修的权利。该合同期限虽已届满，但合同期限届满前，张水利又与三本公司签订了租赁合同继续承租涉案房屋，故对于张水利通过租赁关系对涉案房屋内的装修残值继续享有权利。三本公司抗辩涉案房屋内的装饰装修价值因此前的租赁合同届满和归三本公司所有缺乏理据，不予采纳。（二）在本案的租赁合同关系中，三本公司作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，而张水利作为承租人亦有对合同标的物尽谨慎审查的义务，但张水利、三本公司却在涉案房屋是无产权和无办理规划报建的情况下，共同签订了涉案租赁合同，故对上述租赁合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。据此，对于装修的损失，张水利、三本公司应各承担50%的责任。（三）张水利提交评估报告拟证明其装修损失，并陈述其于2017年对涉案房屋进行了部分改装，因该评估报告是张水利单方委托，且根据报告书反映，其中的结论均是根据张水利单方的陈述作为评估的依据，张水利亦无提供任何装修单据等材料予以佐证，故对上述评估报告及张水利的陈述均不予采信。原审法院综合张水利承租涉案房屋的用途、租赁期限、张水利实际使用涉案场地的时间、租赁面积及责任分担等因素，酌定三本公司应向张水利赔偿装修损失50000元，故张水利要求三本公司赔偿装修损失50000元有据，予以支持。张水利主张多出上述数额的诉请无据，予以驳回。关于张水利要求三本公司赔偿经营利润损失的问题。经营利润损失属于合同履行产生的预期利益损失，现双方签订的租赁合同无效，且张水利作为承租人亦存在过错，故张水利要求三本公司赔偿经营利润损失缺乏依据，不予支持。双方签订的租赁合同无效，张水利亦存在过错，故张水利要求三本公司支付上述要求返还费用的利息缺乏依据，不予支持。关于张水利要求江夏第八经合社对三本公司应承担的义务承担连带清偿责任的问题。因本案为租赁合同纠纷，涉案《租赁合同》的合同相对方为张水利和三本公司，根据合同相对性原则，张水利要求江夏第八经合社对三本公司应承担的义务承担连带清偿责任无据，不予支持。关于张水利要求三本公司承担因鉴定产生的评估费15000元的问题。因涉案张水利提交的评估报告是其单方委托鉴定评估，并未经三本公司的同意，且三本公司对此不予确认，故该费用的产生应由张水利自行承担，因此对张水利该主张不予采纳。关于三本公司要求张水利支付2019年4月5日起至2019年7月25日止的房屋占有使用费问题。因张水利确认欠付三本公司2009年4月5日至2019年4月30日的房屋占有使用费，且同意支付，故对三本公司要求张水利支付上述期间的房屋占有使用费32760元予以支持。对于三本公司主张的2019年5月1日至2019年7月25日期间的占用费。张水利抗辩在涉案房屋通知需要拆迁后，双方曾经过协商，三本公司已同意免除2019年5月起的租金，虽张水利未能提供书面协议，但从双方的陈述看，因涉案房屋面临拆迁问题，双方确实曾就免租问题通过房屋所在地的城管部门进行协商，而三本公司提交的2019年4月至7月的缴费单对比显示，三本公司每月向张水利提供的缴费单是包括水电费、场地费等各项费用的，而自5月起缴费单“场地费”一栏中费用均为0，由此反映，双方经过协商后，三本公司确实是同意免除2019年5月起的场地费的，故对张水利抗辩三本公司已同意免除2019年5月起的场地费的意见予以采信。据此，三本公司要求张水利支付2019年5月1日至2019年7月25日期间的占用费缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年12月3日判决如下：一、确认张水利与广州市三本投资顾问有限公司于2017年8月2日签订的《租赁合同》无效；二、本判决生效之日起五日内，广州市三本投资顾问有限公司向张水利退还入场费66872.2元；三、本判决生效之日起五日内，广州市三本投资顾问有限公司向张水利退还按金62400元；四、本判决生效之日起五日内，广州市三本投资顾问有限公司向张水利赔偿装修损失50000元；五、本判决生效之日起五日内，张水利向广州市三本投资顾问有限公司支付2019年4月5日起至2019年4月30日止的房屋占有使用费32760元；六、驳回张水利的其他诉讼请求。本案本诉受理费14958元，由张水利负担13015.28元，由广州市三本投资顾问有限公司负担1942.72元；本案反诉受理费1351.2元，由张水利负担309.5元，由广州市三本投资顾问有限公司负担1041.7元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，三本公司退还张水利的入场费应如何计算；其二，三本公司是否应向张水利支付入场费、按金等费用的利息；其三，三本公司赔偿张水利的装修费应如何计算；其四，江夏第八经合社是否应与三本公司在本案中承担连带清偿责任。关于三本公司退还张水利的入场费应如何计算的问题。依据已查明的事实，张水利在与三本公司签订《租赁合同》之后，向三本公司支付了入场费85833元。《租赁合同》未就该项费用的支付作出约定，张水利否认该费用系其就承租涉案房屋支付的对价款的一部分，但未就其支付该项费用的性质及原因作出合理说明，故三本公司主张该费用属于租赁费用的组成部分符合租赁交易习惯，原审对此意见予以采纳并根据张水利实际使用涉案房屋的期限占《租赁合同》约定期限的比例判决三本公司返还剩余入场费，合理适当，可予维持。张水利以合同未约定其需支付该项费用，且《租赁合同》无效为由，上诉认为三本公司应全额返还该项费用，依据不充分，本院不予采纳。张水利上诉认为原审法院核算该项费用的折算存在错误，理由亦不成立，本院亦不予采纳。关于三本公司是否应向张水利支付入场费、按金等费用的利息的问题。虽然《租赁合同》无效，但张水利系依据合同约定履行支付按金的义务，入场费也是为履行合同而支付，即三本公司系基于张水利的意思表示占有入场费及按金，故张水利诉请三本公司支付占用期间的利息缺乏充分理据，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。关于三本公司赔偿张水利的装修费应如何计算的问题。张水利主张其就涉案房屋支付了装修费574230元，但仅提供了单方委托的中介机构出具的《资产评估报告书》予以证明，该报告书载明的装修价值包括窗帘、衣架、木柜等可拆除可移动的设施设备的价值，故张水利并未就其支付装修费574230元的事实主张充分举证证明。在此情况下，原审法院酌情判决三本公司向张水利赔偿装修损失50000元，合情合理，可予维持。张水利上诉请求改判三本公司按574230元的80%赔偿其装修损失，缺乏充分理据，本院不予采纳。关于江夏第八经合社是否应与三本公司在本案中承担连带清偿责任的问题。张水利基于其与三本公司之间的房屋租赁合同关系提起本案诉讼，江夏第八经合社并非张水利的合同相对方，也无证据反映江夏第八经合社曾作出自愿承担前述租赁合同关系项下的出租人义务的意思表示，故张水利诉请江夏第八经合社与三本公司在本案中承担连带清偿责任，缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回并不当，应予维持。另，三本公司曾就本案提起上诉，但未在指定期限内预缴上诉费，故本院裁定按三本公司撤回本案上诉处理，对此不再另行制作民事裁定书。综上所述，上诉人张水利的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7905.17元，由上诉人张水利负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年三月三十日书记员  王文杰唐颖琪