山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终611号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘琳，女，1978年5月13日出生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：刘军，山东黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李楠，山东黄河律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李薇，女，1987年11月8日出生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：张鹏，山东纵横家律师事务所律师。原审第三人：德邦置业股份有限公司，住所地滨州市滨城区黄河五路渤海二十一路。法定代表人：魏新宾，该公司董事长。上诉人刘琳因与被上诉人李薇、原审第三人德邦置业股份有限公司（以下简称德邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘琳上诉请求：1、请求依法撤销(2019)鲁1602民初1441号民事判决书第二项的判决；2、请求依法撤销(2019)鲁1602民初1441号民事判决书第三项中支付利息的判决；3、请求依法撤销(2019)鲁1602民初1441号民事判决书第四项判决；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审诉讼过程中，刘琳变更上诉请求为：1、请求依法撤销（2019）鲁1602民初1441号民事判决书第三项中支付利息的判决；2、撤销（2019）鲁1602民初1441号民事判决书第二项、第四项判决；3、撤销（2019）鲁1602民初1441号民事判决书第六项，改判支持上诉人的一审反诉请求；4、或者撤销（2019）鲁1602民初1441号民事判决书，依法发回重审；5、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决，事实认定错误，适用法律错误，导致裁判错误。一审上诉人提供了充足证据证实上诉人是依法解除了合同，根据证据证实的事实和法律规定(具体事实及法律意见见一审代理人代理意见)，应当驳回被上诉人的诉讼请求。但是一审法院对于上诉人代理人提出的正确的事实及法律意见未作出任何说明，故意偏袒被上诉人，做出了错误判决。在判决中第二、第三项判决部分，对于支付利息的判决，没有事实及法律依据。上诉人在合同通知解除合同后，于2019年3月20日，积极退还被上诉人房款5万元，在退还其余房款时发现，被上诉人为了阻止上诉人还款，将自己账户注销，这一事实在一审庭审时，被上诉人予以认可，可见造成房款退还拖延的原因在于被上诉人，一审判决上诉人承担利息，即没有事实依据，也没有法律依据。判决书第四项，赔偿损失部分判决不正确，因该判决被上诉人损失是一个不确定损失，上诉人与被上诉人不动产三方买卖合同第六条约定原文如下：甲乙双方共同委托丙方协助促成不动产买卖，丙方收取中介服务费12500元(由乙方承担)，协助办理过户及贷款手续，贷款服务费13500元(由乙方承担)。本合同签订之日，视为丙方居间成功，服务费用全部结清，不予退还。从上述约定看，这是一个容易产生争议的条款，是格式合同免除责任的霸王条款，或者说是一个显失公平的条款。如果合同解除，中介收取的中介费、贷款服务费，可能因没有提供相关服务而要退还，因此说，被上诉人损失是不合理的，不确定的，一审法院依此作出裁判是不正确的。李薇辩称，一、答辩人对于一审判决的态度。答辩人与上诉人房屋买卖合同纠纷一案，答辩人在一审中提出的诉讼请求为：请求判令上诉人依法继续履行房屋买卖合同义务，协助答辩人办理房屋过户手续，判令上诉人依法向答辩人支付违约金36600元；因为上诉人的违约行为令答辩人非常气愤，在答辩人按照合同约定转让自己的房产之后，答辩人夫妻加两个未成年的孩子及家中两位老人都寄居在北外环仓库里。上诉人的违约行为导致答辩人全家无处居住。所以答辩人当时的诉求是坚决要求上诉人一方交付房产并办理过户手续，并坚决要求上诉人一方承担违约责任，以制裁和惩戒不诚信、不道德和违背公序良俗的行为。在诉讼过程中，经主审法官向答辩人释明如果判决上诉人一方继续履行合同，答辩人须将剩余房款100余万元交纳至法院账户，以保证房屋买卖合同的正常履行。而答辩人筹集的100余万元房款基本是以高利息的形式向他人所借，答辩人背负着巨大的利息负担，考虑到法院判决上诉人继续履行房屋买卖合同并承担违约责任之后，上诉人有可能提起上诉，而上诉程序在时间上就能拖到6个月到1年之久，以及后续执行措施的旷日持久，答辩人的高利息借贷必然会使答辩人陷入巨大的经济困境，导致答辩人巨大的经济损失，因答辩人的原有住房已经转让，学区房名额也已经灭失，长时间的诉讼程序也会严重影响答辩人孩子受教育的权利。因此，答辩人依据房屋买卖合同的约定，才选择请求法院解除双方之间的房屋买卖合同并同时要求被告承担违约责任，但是一审判决在确认上诉人违约，并解除房屋买卖合同的情况下，对于答辩人损失的判决却令答辩人无法接受，答辩人认为一审判决是在偏袒上诉人一方。一审判决仅要求上诉人退还答辩人的定金和首付款和支付答辩人已经支出的中介费和保险服务费，而未判决上诉人承担一分钱的违约金。而且答辩人主张的利息也是自要求解除合同之日起起算，那么自2018年11月29日答辩人向上诉人支付定金之日起起算至2019年7月18日，这整整231天的利息损失向谁主张？答辩人在一审中提出诉讼请求判令上诉人刘琳向答辩人李薇支付违约金366000元；依据的是房屋买卖合同第五条约定上诉人违约不协助答辩人办理房屋过户手续，答辩人选择解除合同，有权要求被告支付房屋总价款30%的违约金；但一审判决只认定上诉人违约，却不判决其承担违约责任，甚至连答辩人关于违约金的诉求连调整的空间和余地都没有，这样的判决如何制裁违约？如何维护社会公序良俗？如何使不诚信、不道德的违约行为付出应有的法律代价？这一系列的法律价值均没有在一审判决书中得到体现。虽然答辩人对一审判决结果并不认可，但是基于使答辩人不再受诉累的困扰，不再浪费司法资源，不再给法官制造麻烦的角度考虑，答辩人没有提起上诉。二、鉴于答辩人没有提起上诉，故而答辩人认为在认定事实和适用法律的角度，一审判决都是正确的，上诉人的上诉请求和理由均不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。上诉人在房屋买卖合同的履行过程中存在严重的违约行为，其在合同履行期间就欲擅自将涉案房屋再行转让，拒绝继续履行房屋过户手续，单方违约通知答辩人解除合同，一审判决上诉人构成违约属于不争的事实。关于上诉人如何构成违约，在一审庭审答辩人的举证、陈述及法庭调查查明的事实中均予以确认，答辩人不再重复说明上诉人构成违约的事实，请求二审法院依法核实一审查明的事实。现针对上诉人的上诉意见，提出具体答辩理由如下：1、一审中，答辩人根据《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，答辩人选择主张了违约金条款，而没有选择双倍返还定金的违约责任。因此一审判决上诉人返还答辩人支付的购房定金10000元及利息的认定是正确的，上诉人已构成违约，不可能不退还答辩人的定金，并且答辩人房子没有得到，支付给上诉人的定金上诉人也不能白白占用，一审判决第二项要求上诉人返还答辩人定金及支付利息认定事实和适用法律均是正确的。2、鉴于一审判决解除双方之间的房屋买卖合同，双方也都同意解除合同。上诉人返还答辩人的购房首付款也是法律的应然要求，同理，答辩人欲改善住房条件将原有住房转让，而购买上诉人的住房，到最后房子没有买到，上诉人当然也不应当白白占用答辩人的购房款，应当支付相应的利息，一审判决第三项认定事实和适用法律均是正确的。3、根据房屋买卖合同第五条约定上诉人违约不协助答辩人办理房屋过户手续，答辩人选择解除合同，有权要求被告支付房屋总价款30%的违约金，上诉人退还答辩人的已付购房款和定金，上诉人赔偿给答辩人造成的服务费、评估费等一切损失。因此，根据合同的约定，一审判决第四项要求上诉人赔偿答辩人经济损失23713元在认定事实和适用法律方面均是正确的。4、因上诉人违约造成答辩人巨大的经济损失，故一审判决上诉人承担诉讼费及保全费均是正确的。综合以上答辩意见，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求和理由不能成立，请求二审法院依照《民事诉讼法》第170条第一款之规定，依法驳回上诉，维持原判。李薇向一审法院起诉请求：1、判令刘琳依法继续履行房屋买卖合同义务，协助李薇办理滨州市滨城区渤海七路888号中兴瑄嘉名都9号楼2-502室（带储藏室）的不动产过户登记手续；2、判令被告向原告支付违约金36600元；3、本案的诉讼费、保全费、担保费等全部费用均由被刘琳承担。诉讼过程中，李薇变更其诉讼请求：1、判令解除双方的房屋买卖合同；2、判令被告向原告支付违约金366000元；3、判令被告返还购房定金10000元及利息（以10000元为基数，自2018年11月29日起至履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率的罚息计算）；4、判令被告返还剩余购房款15万元及利息（以20万元为基数，自2018年12月10日起至2019年3月20日；以15万元为基数，自2019年3月21日起至履行之日止，均按中国人民银行同期贷款利率的罚息计算）；5、判令被告承担原告支付的中介服务费21200元；6、诉讼费、保全费、担保费等全部费用均由被告承担。刘琳向一审法院提出反诉请求：1、请求认定刘琳解除合同行为有效；2、判令李薇依法支付违约金36600元；3、本案诉讼费由李薇承担。诉讼过程中刘琳撤回反诉请求第一项，一审法院予以准许并已记录在案，不再另行制作裁定书。一审法院认定事实：2018年11月28日，李薇（乙方）与刘琳（甲方）及第三人德邦公司（丙方）签订不动产买卖三方合同，合同约定甲方自愿将位于滨州市滨城区渤海七路888号中兴瑄嘉名都9号楼2-502房产（带储藏室）出售给乙方，所有权人刘琳，权属证号37230102017001；总价款122万元。合同签订之日，乙方支付定金10000元，后期计入购房总价款。2018年12月10日前，乙方向甲方支付购房款（含定金）20万元。乙方支付首付款后，剩余购房款通过贷款支付，甲乙双方互相配合办理相关手续；若乙方申请贷款未审核通过或审批的贷款数额不足，乙方应用现金或甲方同意的其他方式补足。甲乙双方共同委托丙方协助促成不动产买卖，丙方收取中介服务费用12500元，由乙方承担；协助办理过户及贷款手续，贷款服务费13500元，由乙方承担。如甲方违约，乙方有权责令甲方继续履行合同义务，并要求甲方承担购房总价款3%的违约金；或有权单方面解除本合同，要求甲方双倍返还定金，返还已付购房款，甲方赔偿因此给乙方所造成的服务费、评估费等一切经济损失。如乙方违约，甲方有权责令乙方继续履行合同义务，并要求乙方承担购房总价款3%的违约金；或有权单方面解除本合同，要求乙方返还房屋，甲方返还乙方已付购房款，但不退还定金，乙方赔偿因此给甲方所造成的一切经济损失，同时丙方所收取服务费不退还乙方。甲乙双方过户时间由乙方将时间?瑄嘉名都19#楼4-602室出售之后办理过户手续。合同丙方处德邦公司工作人员李镇、田东霞签字确认，并加盖公司印章。同日，原告向被告支付定金10000元。原告向第三人交纳中介费用21200元，第三人工作人员付春满出具中介费用收到条一张。2018年12月10日，原告向被告交纳首付款20万元，被告刘琳出具首付款收到条一张。2018年12月，三方到银行办理了贷款申请手续。合同三方认可原告可贷款额度为90万元，即原告交纳首付款21万元、可贷款金额90万元，共计111万元，与总房款之间相差11万元。2019年2月19日，刘琳丈夫柳治国与李薇丈夫马建文通话，要求李薇再支付部分房款，马建文拒绝。2019年2月20日，刘琳通过EMS全球邮政特快专递，向李薇邮寄通知一份，该快递单记载收件人李薇、电话137××××0415，收件地址该滨州市滨城区市东街道渤海七路时间瑄嘉名都19#楼4-602室。通知载明:2018年11月29日，我与您签订不动产买卖三方合同，合同约定，我售给您的房屋中兴瑄嘉名都9号楼2-502室，过户后，您将剩余房款101万元给我，合同中约定“甲乙双方过户时间由乙方将时间瑄嘉名都19#楼4-602室出售之后办理过户手续”。合同签订以后，至今已有3个月，您还没有将上述房屋过户，致使您要付给我的101万房款不能给我，侵犯了我的合法权利，致使合同目的不能实现。现书面通知您，接本通知后两周内，即2019年3月8日之前将您的上述房屋过户给他人，同时支付给我剩余房款。逾期我将解除不动产买卖三方合同，并追究您的违约责任。该快递物流轨迹显示，妥投、他人收东门云柜。2019年3月18日，刘琳给原告李薇发送短信，短信内容：李薇女士，不动产买卖三方合同已解除，对此我深表遗憾，在对责任的认定上，大家各持己见，都有权利维护自己的利益。请告知我你的银行账户，我将把钱转账过去，请保持电话通畅。对于可预见的双输结果，我也很无奈。2019年3月20日，刘琳向李薇丈夫马建文尾号2290的账户转款5万元，附言：第一笔买房首付款退回。李薇房产出售情况：2019年2月24日，李薇丈夫马建文与案外人路玲玲签订时间瑄嘉名都19#楼4-602室房屋买卖合同，合同约定，合同签订后7日内，甲乙双方提供银行按揭所需材料办理银行贷款，银行贷款审批通过后乙方向甲方交纳首付款17万元。2019年4月2日，双方到不动产登记中心办理了房屋产权转移登记手续。另查，李薇向银行申请的涉案房产贷款，因李薇向银行交纳相关个人资料不全，银行未作出审核。刘琳曾于2019年2月、3月通过第三人及其他中介对外发布涉案房产出售信息，但至今未售出，仍由刘琳居住。本案中，李薇因诉讼保全支出保险服务费2513元。李薇的变更诉讼请求申请书于2019年7月17日送达刘琳。一审法院认为，李薇、刘琳及德邦公司签订的不动产买卖三方合同，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。李薇、刘琳均同意解除涉案合同，依据合同法第九十三条规定，合同应予解除。合同解除后，刘琳收取的购房款应予返还。李薇共支付购房款20万元，被告已退还5万元，剩余15万元，刘琳应予退还。关于李薇主张的购房款利息，自应返还而未返还之日计算。李薇解除合同的诉讼请求于2019年7月17日到达刘琳，双方达成解除的意思一致。利息应以15万元为基数，自2019年7月18日起至履行之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。各方当事人签订合同后，应依诚实信用原则履行合同。李薇、刘琳签订的合同约定，双方过户时间为李薇将时间?瑄嘉名都19#楼4-602室出售之后办理过户手续。即双方对剩余购房款支付时间以附条件的形式进行了约定。在合同履行过程中，刘琳欲变更剩余房款支付时间，应与李薇进行充分协商。刘琳在未与李薇就付款时间协商达成一致情形下，单方面下达限期支付通知及解除合同通知，构成违约，应承担违约责任。依据双方合同中“如甲方违约，乙方有权责令甲方继续履行合同义务，并要求甲方承担购房总价款3%的违约金；或有权单方面解除本合同，要求甲方双倍返还定金，返还已付购房款，甲方赔偿因此给乙方所造成的服务费、评估费等一切经济损失。”的约定，刘琳应双倍返还李薇定金并赔偿经济损失。就定金，李薇仅主张刘琳退还定金10000元并支付利息，系其对自己权利的处分，一审法院不予干预。因此，刘琳应退还李薇定金10000元并支付利息（以10000元为基数，自2019年7月18日起至履行之日止，按中国人民银行公布同期贷款利率计算）。对李薇的经济损失23713元（中介费用21200元+保险服务费2513元），刘琳应予赔偿。李薇要求刘琳支付违约金366000元的诉讼请求，无合同及法律依据，一审法院不予支持。纵观诉讼双方的合同履行情况，李薇亦存在未如约提交齐全的贷款申请资料及在其房产出售后未及时告知刘琳等不诚信情形。其上述行为虽不构成违约，但合同的履行需双方当事人依诚信原则并遵守交易规则，才能取得共赢。关于刘琳的反诉请求，如上所述，一审法院不予支持。第三人德邦公司未按一审法院指定的时间到庭参加诉讼，视为对其陈述权、质证权、辩论权的放弃，一审法院依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除李薇与刘琳于2018年11月29日签订的不动产买卖三方合同；二、刘琳于本判决生效之日起十日内返还李薇定金10000元并支付利息（以10000元为基数，自2019年7月18日起至履行之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；三、刘琳于本判决生效之日起十日内退还李薇购房款15万元并支付利息（以15万元为基数，自2019年7月18日起至履行之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；四、刘琳于本判决生效之日起十日内赔偿李薇经济损失23713元；五、驳回李薇的其他诉讼请求；六、驳回刘琳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16109.40元，财产保全费5000元，共计21109.40元，由李薇负担469.21元，由刘琳负担20640.19元；反诉案件受理费715元，减半收取357.50元，由刘琳负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。李薇、刘琳签订的房屋买卖合同没有约定解除合同的条件。合同约定房屋过户时间为李薇将时间?瑄嘉名都19#楼4-602室出售之后办理过户手续，对剩余购房款支付时间以附条件的形式进行了约定。因此，一审法院认为在合同履行过程中，刘琳欲变更剩余房款支付时间，应与李薇进行充分协商，刘琳在未与李薇就付款时间协商达成一致情形下，单方面下达限期支付通知及解除合同通知构成违约，应按照合同约定承担违约责任，并无不当。上诉人刘琳上诉称一审判决事实认定错误，适用法律错误，上诉人提供了充足证据证实上诉人是依法解除了合同，一审判决上诉人支付利息没有事实及法律依据，被上诉人损失是不合理的，不确定的，一审法院作出裁判是不正确的，理由及证据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人刘琳的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费642.83元，由上诉人刘琳负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇二〇年三月三十日法官助理张鲁奇书记员王楠