鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初2625号原告：娄耀墀，男，汉族，1970年6月9日出生，住址：辽宁省大连市西岗区；委托诉讼代理人：李良勇，辽宁广佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：行永伟，辽宁广佑律师事务所律师。原告：鲍淑玲，女，汉族，1970年1月19日出生，住址：。委托诉讼代理人：李良勇，辽宁广佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：行永伟，辽宁广佑律师事务所律师。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所地沈阳市大东区小东路1号。统一社会信用代码：91210100738658781Ｌ。法定代表人：蒋慧英，系公司董事长。委托代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所：鞍山市铁西区人民路207号。统一社会信用代码证：91210303689687390Ｎ。负责人：李振东，系该公司经理。委托代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。原告娄耀墀、鲍淑玲诉被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称新玛特公司）、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司（以下简称新玛特鞍山人民路分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，由本院审判员邢延权担任审判长，与人民陪审员张宇、袁秋连组成合议庭，于2019年10月15日公开开庭审理了本案，原告娄耀墀委托诉讼代理人李良勇、行永伟，被告新玛特公司、新玛特鞍山人民路分公司委托诉讼代理人崔亦崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告娄耀墀、鲍淑玲向本院提出诉讼请求：一、依法判令原告与二被告解除租赁合同，判令二被告连带给付原告违约金、损害赔偿金共312993.60元；二、判令二被告连带给付拖欠原告租金19771.20元；三、判令二被告返还原告商铺并恢复原状，给付恢复原状费5000元；四、判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年11月15日，原告与被告新玛特鞍山人民路分公司签订租赁协议两份，约定被告新玛特鞍山人民路分公司租赁原告位于鞍山市铁西区人民路207号（大商.尚城生活商场）2层182号建筑面积7.12平方米商铺、184号建筑面积34.60平方米商铺各一处，租赁期限20年。被告新玛特鞍山人民路分公司尚拖欠违约前未付租金19771.20元。被告新玛特鞍山人民路分公司于2018年10月19日公告明示违约终止履行与原告签订的租赁合同，构成合同违约。依据租赁合同约定：如承租方违约支付出租方剩余年限全部租金，如被告新玛特鞍山人民路分公司违约或无力履行租赁合同，由被告新玛特公司承担赔偿责任。被告新玛特鞍山人民路分公司是被告新玛特的分公司，根据我国《公司法》相关规定二被告应赔付原告违约金、赔偿金，赔偿原告的损失及预期合同收益。被告新玛特公司、被告新玛特鞍山人民路分公司辩称：一、租赁合同已于2018年12月29日解除。答辩人是根据《合同法》第九十四条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”而通知原告解除合同，不构成违约。2018年10月8日，被告发布人民路超市停业公告，并于2018年10月19日正式闭店停业。2018年12月29日，被告通过EMS快递方式向两个原告分别邮寄送达《解除合同通知书》，并告知原告已腾空租赁场地、接收房屋。《合同法》第96条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故双方租赁合同于2018年12月29日已经解除。原告与鞍山华奇置业有限公司签订的《商品房买卖合同》时，知悉被告已经承租该楼盘一楼、二楼及地下室全部房产。双方签订《租赁合同》的目的是为了大商商场的整体运营。现被告与鞍山华奇置业公司签订的租赁合同已解除商场已闭店。双方租赁合同的目的已无法实现，应当予以解除。而且，租赁合同第七条约定，合同解除后60日内双方交接房屋，该60日免收租金。由于原告拒绝接收房屋，没有采取适当措施致损失扩大，被告不应当承担该部分损失。第一被告与第二被告是总公司与分公司的关系，依据民法总则第74条第二款规定，分支机构以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足承担的由法人承担。故原告要求二被告承担连带责任，明显缺乏法律依据。依双方签订的补充协议，应当认定本案适格被告是人民路分公司。最后若法庭认定答辩人构成违约，因违约金额过高，请法庭予以调整降低。二、答辩人同意给付租赁合同解除之日止的两个商铺（184号、182号）房屋租金29583.56元（原告请求数额为19771.20元）。1、娄耀墀的（184号商铺）租金给付至2017年11月14日，计算方式：1）2017年11月15日至2018年11月14日季度租金为138×34.6×4=19099.20元。2）2018年11月15日至2018年12月19日44天租金为：138×34.6÷90×44=2334.34元。2、鲍淑玲的（182号商铺）租金给付至2017年11月14日，计算方式：1）2017年11月15日至2018年11月14日季度租金为255×7.12×4=7262.40元。2）2018年11月15日至2018年12月19日44天租金为：255×7.12÷90×44=887.62元。三、答辩人同意返还商铺，不同意给付恢复原状的费用。租赁合同附件二装饰设备标准记载：商铺无外墙。现商铺符合双方约定的交付标准。而且，主张的费用没有计算依据。四、答辩人不同意给付其他费用，依据合同法相关规定赔偿损失与违约金不能同时主张。原告既要求支付违约金又要求赔偿经济损失明显缺乏法律依据。诉讼费用应根据《民事诉讼法》及《诉讼费缴纳办法》有关规定，由原告与被告之间合理分担，对原告未获支持的诉讼请求所对应的诉讼费用，由原告自己承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告娄耀墀、鲍淑玲提供的证据有：1、房屋所有权证2份、租赁合同2份、商品房买卖合同2份、补充合同2份，证明：1）原告是涉案商户所有权人，原被告双方签订的租赁合同真实合法有效。2）是先签订租赁合同后签订商品房买卖合同，原被告所签订的租赁合同系典型回租合同。3）根据租赁合同约定一方解除合同需赔偿对方剩余租期内全部租金。4)被告改变涉案商铺原本状态，需承担恢复原状责任。被告认为：所有权证真实性没有异议。商品房买卖合同有异议。因为此商铺不是被告卖给原告，也没有在协议中约定回租方的利益回报，所以与本案没有关联性。租赁合同真实性没有异议，被告对商铺的原始状态没有改变，此商铺返还符合标准。同意给付租赁合同解除之日2018年12月29日为止的商铺租金。本院认为被告对于证据真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以确认，并在卷佐证；2、解除合同通知书2份。证明被告无正当理由单方解约，构成根本违约，应承担违约责任。被告认为，真实性没有意义，不构成违约解除。被告新玛特公司、被告新玛特鞍山人民路分公司向本院提交的证据有：1、租赁合同、补充合同各1份。证明：合同第七条，合同解除后交接期限为60日，免收租金。第九条，第2、3项是约定单方解除权，并不是约定违约金。附件二装饰、设备标准，商铺无外墙，现符合交付的标准。原告认为：对真实性没有异议。但1）第七条是合同到期终止时才免收租金。2）第九条标题即为违约责任，且内容与标题相符，该条款为违约条款，而非被告所述单方解除权。3）该证据附件二中明确写明自房屋交付被告之日，案涉商铺拥有内墙、大门等主体框架结构，目前涉案商铺以上结构都被拆除。根本不符合交付标准。本院对该证据予以确认，并在卷佐证；2、鞍山银行转账凭证及原告代开的增值税专用发票1张。证明：被告已向原告娄耀墀支付2017年2月15日至2017年11月14日的租金14324.40元；已向原告鲍淑玲支付2016年11月15日至2017年11月14日的租金7262.40元。被告自2017年11月15日起欠付租金。原告无异议。本院对该证据予以确认，并在卷佐证；3、停业公告及相片一组。证明：2018年10月8日，被告发布商场停业公告，定于2018年10月19日起停止营业。原告认为对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。该份证据恰恰证明被告因自身经营原因单方解除双方租赁合同，构成根本违约。非被告所述，因不可抗力。本院认为该证据能证明被告欲证事实，故对该证据予以确认，并在卷佐证；4、《解除合同通知书》和ＥＭＳ邮寄送达的快递单。证明：被告于2018年12月29日将解除合同通知书通过ＥＭＳ方式邮寄送达给原告。双方租赁合同自通知到达之日起解除。原告认为：对证明目的有异议。该份证据恰恰证明被告因自身经营原因单方解除双方租赁合同，构成根本违约。非被告所述，因不可抗力。本院认为，该证据能证明被告做出、并邮寄送达《解除合同通知书》事实，故对该证据予以确认，并在卷佐证，但不能依此确认通知送达之日起租赁合同解除；5、被告与鞍山华奇置业有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》。证明：2008年被告与鞍山华奇置业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租该公司开发建设楼盘的一楼、二楼及地下室全部房产，其中一楼、二楼共计13500平方米。后由于鞍山华奇置业有限公司擅自将126户商铺出售给原告等小业主，双方重新签订《补充条款》将原一楼、二楼租赁面积减少至11101.16平方米，导致被告与原告等小业主重新签订《租赁合同》。原告认为，第三方与被告签订的合同，因合同的相对性原则与本案无关。本院认为该证据与本案不具有关联性，故本院不予以确认；6、《关于房屋租赁合同解除通知函》。证明：2018年9月3日，被告已经向鞍山华奇置业有限公司送达解除租赁合同通知。现因大商商场绝大部分租赁场地已经解除，被告与原告签订《租赁合同》目的已经无法实现应予解除。原告认为第三方与被告签订的合同，因合同的相对性原则与本案无关，另外也证明是被告单方解除合同，非因不可抗力。本院认为该证据与本案不具有关联性，故本院不予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月15日，原告娄耀墀（出租方、甲方）与大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司（承租方、乙方）签订租赁合同一份，合同约定：商铺位置为位于鞍山市铁西区人民路207号大商·尚城生活的二层184号铺（产籍号：2-47-444-184，建筑面积34.67平方米），租金第1个五年为130元／平﹒季，第2个五年为138元／平﹒季，第3个五年为146元／平﹒季，第4个五年为154元／平﹒季。同日，原告鲍淑玲（出租方、甲方）也与大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司（承租方、乙方）签订格式与娄耀墀格式相同的租赁合同一份，合同约定：商铺位置为位于鞍山市铁西区人民路207号大商·尚城生活的二层182号铺（产籍号：2-47-444-182，建筑面积7.14平方米），租金第1个五年为240元／平﹒季，第2个五年为255元／平﹒季，第3个五年为270元／平﹒季，第4个五年为285元／平﹒季。该两份合同第二条约定：商铺开始计租日为2009年11月15日，租赁期限20年。合同第九条违约责任的第2款约定：在租赁期内，甲方可以提前六个月书面通知乙方，但应在赔偿乙方剩余租期的全部租金后方可以提前终止合同。第3款约定：在租赁期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可以提前终止合同。合同签订后，原告将商铺交付给被告新玛特公司，作为被告新玛特鞍山人民路分公司开办大商尚城生活商场（鞍山人民路超市）的部分场地，被告租金已付清至2017年11月14日。2018年10月8日，被告新玛特鞍山人民路分公司因商场经营持续亏损，发布商场停业公告，定于2018年10月19日起停止营业。2018年12月29日，二原告收到被告新玛特鞍山人民路分公司通过ＥＭＳ方式邮寄的《解除合同通知书》。现大商尚城生活商场（鞍山人民路超市）已经闭店停止经营。2017年12月8日，大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司名称变更为沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司。2018年3月29日，大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司名称变更为沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司。被告新玛特鞍山人民路分公司系被告新玛特公司下属分公司。本院认为，原告娄耀墀、鲍淑玲分别与被告新玛特公司签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，该合同不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。作为合同双方当事人均应依照合同约定履行各自的权利和义务。合同签订后，被告新玛特鞍山人民路分公司在租赁、使用商铺经营大商尚城生活商场（鞍山人民路超市），因经营持续亏损对商场停止营业，并通知原告解除租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;”被告新玛特鞍山人民路分公司经被告新玛特公司的认可，通过张贴通知、邮寄送达解除合同通知书、闭店停止营业等行为，已经明确地表明不能履行包括支付租金在内的租赁合同义务，已经具备当事人可以解除合同的法定情形；另据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现被告新玛特公司因自身经营问题而导致提前解除合同，原告有权要求其赔偿租金损失。对于解除合同的时间，被告认为应当以《解除合同通知书》送达之日开始计算，本院认为，被告不具有合法的单方解除权，应以本院第一次庭审辩论结束之日作为双方合同解除之日为宜，因涉及被告的租赁合同纠纷在本院涉及数起案件，故以本院第一件案件的第一次庭审辩论结束之日，即2019年3月5日作为双方合同解除之日。对于原告主张被告新玛特公司赔偿损失312993.60元和给付租金19771.20元一节。欠付租金应当以合同解除之日进行结算。在合同解除之日前租金应从2017年11月15日给付至2019年3月5日，租金为34，567.00元（138×34.67÷3×16-138×34.67÷3×9÷30+255×7.14÷3×16-255×7.14÷3×9÷30＝34567.00元）；对于合同解除之日后的应为因解除合同的损失赔偿费用。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，解除合同后的租金应按照原告的损失赔偿额予以确定，该数额应综合考虑租赁合同第九条的约定、原告购买租赁房屋所支付的房屋价款、租赁房屋已获得的收益、被告单方解除合同的主客观原因，以及原告在解除合同之后再行租赁获得收益等诸多因素，因此本院认为该损失赔偿额应以第二个五年租金为基数，按照四年的租金计算为宜，即为105，682.56元,（138×34.67×4×4+255×7.14×4×4＝105，682.56元），综上，被告应给付原告租金及赔偿费用共计140，249.56元（34567.00元+105682.56元＝140249.56元）。关于原告诉请两被告承担恢复原状5000.00元一节，该费用均属于因被告提前解除合同所造成的原告损失，均已涵盖在前述款项之中，故对于原告的该项诉求，本院不予以支持。关于原告诉请被告新玛特鞍山人民路分公司承担给付租金责任一节，因其是被告新玛特公司下属分公司，不具备独立法人资格，其所应当承担的相应民事责任应由被告新玛特公司承担，故对于原告的此项诉求，本院不予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告娄耀墀和原告鲍淑玲租金及赔偿损失费用共计140，249.56元；二、驳回原告娄耀墀、鲍淑玲的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6366.00元（原告已预交），由被告新玛特公司承担2643.34元，原告娄耀墀、鲍淑玲承担3722.66元，被告新玛特公司在给付上述判决款项时，加付2643.34元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  邢延权人民陪审员  张 宇人民陪审员  袁秋连二〇二〇年三月十一日书 记 员  吴禹瑶