甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初9734号 原告（反诉被告）：李某，男，1965年4月20日出生，汉族，甘肃省张掖市人。 委托诉讼代理人：衡某，系甘肃方联律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马某，男，1980年7月1日出生，东乡族，甘肃省临夏州人，现住甘州。 委托诉讼代理人：杨某，系甘肃德言盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某，系甘肃锦舒律师事务所律师。 原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）马某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年11月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）李某委托诉讼代理人衡某，被告（反诉原告）马某及其委托诉讼代理人杨某、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同，返还财产或赔偿损失200000元；2、给付拖欠的租金333333元（33333元/月×10个月）及至实际交付房屋时止，以上合计533333元；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年7月1日，原、被告签订《房屋出租合同》一份，合同约定原告将其所属的××区生态大厅内所有基础设施及二楼8间包房出租给被告经营餐饮，租期三年，自2017年7月1日至2020年6月30日止，年租金400000元，租金采取先付房租后使用的原则，每年租金到期前一个月的第一周一次性付清当年房租，若超过规定期限5日内未缴纳该年度房租，原告按日收5%滞纳金，超过一个月，原告有权单方终止合同，并采取停水、停电或强行停业的措施直至收回房屋。合同还约定了其他事项。合同生效后，原告如期将出租房屋交付被告使用，被告交纳了第一年度租金，第二年度只交纳部分租金，经原告多次索要，被告推诿拒付。原告遂提起诉讼。 被告（反诉原告）马某委托诉讼代理人杨某未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称：1、关于原告要求解除房屋租赁合同，被告认为2018年政府部门由于拆迁在被告租赁房屋的门前进行封闭式的修路，致使被告自2018年9月便无法使用该房屋，且原告出租给被告的房屋是甘州区新墩镇镇政府租赁给原告的，新墩镇镇政府于2019年9月将原告诉至法院要求解除与原告的租赁合同，故被告认为原告李某起诉被告马某解除合同的前提是新墩镇镇政府需与原告李某解除合同；2、关于原告要求被告返还财产或赔偿损失，被告对于2017年5月22日的财产清单无异议，但对于清单上的财产价值有异议；3、关于原告要求被告给付拖欠租金，被告认为2018年9月13日政府拆迁对路面进行了全面封闭，致使被告自2018年9月13日起无法实际使用该房屋，故被告无需支付租金。 被告（反诉原告）马某委托诉讼代理人张某未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称：关于原告要求解除房屋租赁合同，原告解除合同的理由为，被告拒付租金构成根本违约，但被告并不存在未支付租金的问题；其次，《房屋租赁合同》第七条约定，“该房屋因不可抗力因素如政府征用或统一规划等原因需拆迁的情况，待甲方退回乙方剩余房租后，甲方不再承担乙方的装修等任何费用，乙方交回房屋。”被告认为该约定系甲方片面约定，依据双方于2017年7月1日签订的《房屋出租合同》第九条第二款约定，在租期内如果政府拆迁，原告应将装修费用补偿给被告，现原告并未对被告的装修费用进行补偿，故双方约定解除合同的条件未成就；再次，在租赁合同履行期间，原告还存在供暖温度不达标、屋面漏雨等问题导致被告在租赁期间不能正常营业造成损失。 原告（反诉被告）李某围绕本诉诉讼请求提交了下列证据：1.房屋出租合同一份，拟证明原、被告之间约定每年租金到 期前一个月的第一周一次性付清当年房租，以先付租金后使用房屋为原则，若超过规定期限5日，原告加收5%滞纳金，超过一月，原告有权单方解除合同。被告应在2018年7月1日前交纳租金40万元，但至今并未付清，违反了合同约定的交付期限及方式，故被告违约，原告依约有解除合同的权利。 2.财产清单一份，拟证明原告将桌子、凳子等设备交付被告，合同解除时被告应该返还，如不能返还被告应向原告赔偿200000元。 3.2019年7月24日，原告给被告邮寄的解除合同通知书及邮件各一份，拟证明由于被告逾期交纳租金，原告向被告邮寄解除合同通知，根据《合同法》关于解除合同的规定，原告依法有权解除原、被告之间的房屋租赁合同。 被告（反诉原告）委托诉讼代理人杨某对原告提交的证据质证意见为：1.对原告（反诉被告）提交的房屋出租合同真实性无异议，合法性与关联性有异议。 2.对财产清单三性均无异议，但其认为该清单上所列财产价值大概在1-2万元之间，原告所述200000元明显与事实不符。 3.对原告提交的解除合同通知书三性均有异议，被告并未收到该解除合同通知书。关于中国邮政的送达回证，收款人为马某（张掖市甘州区泓鼎铁锅羊肉西关店），名称不正确，被告的正确名称为泓鼎清真铁锅羊肉西关店，地址为××区斜对面，而邮寄回执地址是甘州区绿洲家园。 被告（反诉原告）委托诉讼代理人张某对原告提交的证据质证意见为：关于该房屋租赁合同第九条第四款规定，被告必须先付房租后使用，但被告未付清第二年度租金的原因是：2018年3月，政府部门告知被告该房屋要进行拆迁，影响被告正常经营。 被告（反诉原告）马某在审理中向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告返还反诉原告的租金120657.90元（1096.89×110天）；2、要求反诉被告返还反诉原告租赁保证金50000元，合计170657.90元；3、要求反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年7月1日，反诉原告马某与反诉被告李某签订《房屋租赁合同一份》，承租该房屋用于经营张掖市甘州区泓鼎清真铁锅羊肉西关店。合同约定：反诉被告李某将坐落于西二环张肃公路路口、建筑面积约4000（平方米）的原青松生态园大厅内所有基础设施及西二楼8间包房租赁给反诉原告马某经营餐饮行业，双方对租赁期限、租金支付方式等事项进行了约定。合同签订后，反诉原告向反诉被告共支付18个月的房屋租金600000元及保证金50000元。2018年初，反诉被告与张掖市甘州区新墩镇镇政府相关工作人员多次对反诉原告正常经营的甘州区泓鼎清真铁锅羊肉西关店店内设施设备进行盘点，并作了书面记载。后反诉原告得知案涉房屋在租赁前后己被列为政府拆迁范围之内，但反诉被告一直隐瞒这一事实。2018年7月，张掖市政府部门对反诉原告租赁房屋的路段进行改造，该改造工程自2018年8月15日开工至2018年9月13日将反诉原告店前道路深挖阻断，致使反诉原告所经营的甘州区泓鼎铁锅羊肉西关店无法营业，租赁房屋失去了租赁合同签订时的使用目的，故被告马某遂提起反诉。 原告（反诉被告）李某对被告（反诉原告）马某的反诉未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称：原告（反诉被告）认为根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条关于租金交纳时间的约定，反诉原告未按照约定期限交纳租金的行为已构成违约，故原告（反诉被告）要求解除合同。根据该合同第九条第四款关于保证金的约定，在被告（反诉原告）无违约的情况下，合同期满可以退还保证金，但被告（反诉原告）现已违约，故保证金依约不予退还。 被告（反诉原告）围绕反诉诉讼请求提交了下列证据，1.2017年7月1日被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的《房屋出租合同》一份。拟证明双方对租赁期限、租金支付方式、违约责任等作了明确约定。 2.甘州区信访局不予受理告知书一份。拟证明原、被告双方签订合同后，案涉房屋即被列入政府拆迁范围内，但原告（反诉被告）隐瞒这一事实。被告（反诉原告）向甘州区信访局信访后，信访局不予受理，让被告（反诉原告）依法提起诉讼。 3.张掖市城区省道213线出城口提升改造工程（西环路-西三环S213线K10+000m-K14+400m）过境车辆绕行公告复印件。拟证明张掖市政府在2018年年初就形成了张掖市人民政府办公室关于做好2018年市本级承建项目建设工作的通知根据（张政办涵【2018】18号文件）项目于2018年8月15日开工建设的通知，并且封闭相关路段。同时证明被告于2018年9月开始停止营业的事实。 4.张掖市甘州区新墩镇人民政府诉李某租赁合同纠纷起诉状复印件一份。拟证明2006年7月7日，李某与甘州区新墩镇人民政府签订《土地租赁协议》，该协议约定，李某承租的土地不得转租、转让。 5.张政办发【2018】118号文件--张掖市人民政府办公室关于印发《张掖市2018年燃煤锅炉污染整治工作方案》的通知复印件一份；甘区政办发【2018】143号文件-甘州区人民政府办公室关于印发《甘州区2018年度燃煤锅炉专项整治实施方案》的通知复印件一份。拟证明原告（反诉被告）向被告（反诉原告）所租赁房屋违反环保政策且该房屋温度并未达到合同约定的标准。 6.被告（反诉原告）马某与刘武鹏签订的《现场装修改造合同》一份、报价单一份、支付工程款收条6张，金额1404538.6元。拟证明被告（反诉原告）租赁案涉房屋后，对该房屋进行了全面改造装修，装修工程共花费1404538.6元。 7.被告（反诉原告）与丁明签订的《操作间改造清单》一份以及支付工程款收条2张，金额为351584元。拟证明被告（反诉原告）在大厅内新修建和装修了操作间，并对大厅卫生间进行了改造。上述工程共花费351584元。 8.被告（反诉原告）经营店内装修前后对比照片15张。拟证明被告租赁原告房屋后，投资300余万元对该房屋进行了装修与改造。 9.申请法院出示张鑫鼎字【2018】第18号评估报告。拟证明2018年3月，因张掖市政府城市扩建，新墩镇政府多次通知原告李某，让其将该租赁土地上的附着物腾空并解除合同。2018年7月6日，原告李某委托张掖市鑫鼎资产评估事务所对原青松生态园及被告马某所经营的场所进行了评估。 10.店内屋顶漏水的视频光盘一张（内有8个小视频）。拟证明因原告未及时对案涉房屋进行修缮，致房屋多次出现漏水、漏雨现象，严重影响被告正常经营。 11.被告马某经营期间，店内温度测量图片以及与原告李某、李某之子李振波聊天记录图片7张；李某之子李振波与青松生态园租客聊天记录截图一份。拟证明原告供暖温度不达标致使被告无法正常经营。 12.被告于2017年4月13日、2017年10月14日、2018年9月9日分三次向原告转账支付租金600000元，保证金50000元。 13.2018年5月至2019年7月，被告向原告之子李振波转账支付电费的明细。拟证明被告被告于2018年9月停止营业。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据质证意见为：1.被告提交上述证据与张掖市甘州区泓鼎清真铁锅羊肉西关店、马某诉李某、新墩镇镇政府一案中提交的证据一致。 2.关于被告提交的《房屋出租合同》合同明确约定租期为三年，并未有三年以上的约定。关于暖气、自来水管道、屋面漏水等问题，原告方已及时修复，并未影响被告正常经营。 3.关于信访通知书，原告对其关联性有异议。 4.关于张掖市城区省道213线出城口提升改造工程（西环路-西三环S213线K10+000m-K14+400m）过境车辆绕行公告，该公告明确封闭的期限为2019年2月26日至2019年10月26日，故修路并不影响被告正常经营。 5.对于被告提交的第4、5、6、7、8组证据，原告对其关联性有异议。 6.对于被告提交的第9组证据，原告对其三性均有异议。 7.对于被告提交的第10、11、12、13组证据，原告对其关联性有异议。 本院依职权向张掖市城投公司员工刘纹序做的调查笔录一份。 综合上述证据质证意见，结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2017年7月1日，原告（反诉被告）李某作为出租方，被告（反诉原告）马某作为承租方，双方签订了《房屋出租合同》一份。合同约定原告（反诉被告）李某将位于原青松生态园大厅内所有基础设施及西二楼8间包房出租给被告（反诉原告）马某，用于经营餐饮。合同约定租赁期限为3年，即从2017年7月1日至2020年6月30日止；租金为每年400000元，该租金三年不递增；被告需按照合同约定采取“先付房租后使用”的原则，于每年房租到期前一个月的第一周一次性付清当年房屋租金，若超过规定期限5日未缴纳该年度房租，原告按日加收5%滞纳金，超过一个月，原告有权单方终止合同；被告在承租该房屋时一次性向原告缴纳房屋保证金50000元。该合同还对其他事项作了约定，原、被告双方均签字捺印。后原告（反诉被告）李某将该房屋以及屋内设施（财产详见清单）交于被告（反诉原告）马某。2017年4月13日、2017年10月14日、2018年9月9日被告（反诉原告）马某向原告（反诉被告）李某转账650000元，该款项系案涉房屋18个月（2017年7月1日至2019年1月1日）的租金600000元以及保证金50000元。在合同履行期间，根据《张掖市人民政府办公室关于做好2018年市本级城建项目建设工作的通知》（张政办函[2018]18号）精神，张掖市城区省道213线出城口提升改造工程由张掖市城投公司承建，该公司于2018年8月15日，向张掖市公安局、甘肃张掖公路局、张掖市交通运输局上报《张掖市城区省道213线出城口提升改造工程（西环路-西三环S213线K10+000m-K14+400m）过境车辆绕行公告》一份，公告内容如下：一、为了确保城区省道213线出城口提升改造工程（西环路-西三环S213线K10+000M-K14+400M)顺利开展，根据《中华人民共和国道路交通安全法》、《张掖市人民政府办公室关于做好2018年市本级城建项目建设工作的通知》要求，对此路段进行分段全封闭施工。二、封闭期限：2019年2月26日-2019年10月26日。三、封闭路段万寿街（面粉厂十字东至杏林路十字西，杏林路十字东至西二环路);张肃公路（西二环西至西三环东）。四、车辆绕行线路....。被告租赁的房屋位于张肃公路（西二环至西三环东）南侧。 另查明：原、被告合同签订后，原告（反诉被告）李某就将该房屋以及屋内设施（财产详见清单）交于被告（反诉原告）马某，庭审中，被告（反诉原告）马某陈述，上述财产均由其保管，如合同解除，将按照财产清单向原告（反诉被告）李某返还上述财产，原告（反诉被告）李某亦未提出异议。 还查明，上述租赁房屋一直由被告（反诉原告）马某找人在看护，2019年11月7日，原告（反诉被告）李某向本院起诉后，在本院的主持下，原、被告就房屋内树木已达成一致意见，原告李某（反诉被告）已将树木移除。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2017年7月1日签订的《房屋出租合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受到法律保护，双方应严格履行约定。合同签订后，原告李某按照合同约定，即将租赁房屋交付被告马某使用，被告马某应积极履行向原告李某交纳租金的义务。在合同履行过程中，被告马某按照合同约定向原告李某交纳了案涉房屋18个月（2017年7月1日至2019年1月1日）的租金600000元以及保证金50000元，后再未向原告李某交纳租金。2018年，根据《张掖市人民政府办公室关于做好2018年市本级城建项目建设工作的通知》精神，张掖市城投公司于2018年8月15日开工建设，并在2019年2月26日-2019年10月26日期间对万寿街（面粉厂十字东至杏林路十字西，杏林路十字东至西二环路);张肃公路（西二环西至西三环东）进行了封闭施工，对此，被告马某认为，2018年年初原告李某及新墩镇政府工作人员就对房屋内财产进行了清点，对其隐瞒房屋拆迁的事实，上述工程自2018年8月15日开工建设后就将租赁房屋门前道路挖断，导致其经营店面一直处于停业状态，故其自2019年1月1日起不应再向原告李某交纳房租，反而原告李某应向其退还2018年9月13日道理挖断至2019年1月1日其已交纳的房租。对此本院认为，原、被告在合同中明确约定，租金采取先付房租后使用的原则，每年租金到期前一个月的第一周一次性付清当年房租，若超过规定期限5日内未缴纳该年度房租，超过一个月，原告有权单方终止合同。被告马某应按照合同约定按期交纳房租，被告马某不按期交纳房租，原告李某依法有权提前解除合同，且上述房屋已被列入政府拆迁范围之内，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”之规定，原、被告签订的合同已无法实际履行，综上，原告李某要求解除合同的诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。 关于被告马某应向原告李某交纳租金的具体数额，本案中案涉房屋系被告马某承租用于经营餐饮，在被告马某经营期间，根据《张掖市人民政府办公室关于做好2018年市本级城建项目建设工作的通知》（张政办函[2018]18号）精神，甘肃省张掖市有关部门下发了《张掖市城区省道213线出城口提升改造工程（西环路-西三环S213线K10+000m-K14+400m）过境车辆绕行公告》，根据公告内容，案涉房屋所处路段（西二环西西三环东）于2019年2月26日-2019年10月26日实施全封闭施工，被告马某租赁房屋亦在该封闭路段一侧，自2019年2月26日起无法实际使用该房屋，故自2019年2月26日起，被告马某不应再向原告支付租金，故被告马某应向原告李某支付2019年1月1日至2019年2月25日租金61320元（1095元×56天），庭审中，被告马某辩称自2018年9月13日起，其经营的店铺就因道路被挖断停业无法经营，对此被告马某向法庭提交电费清单一份，拟证明其停业的事实，对此本院认为，绕行公告中道路封闭期间自2019年2月26日-2019年10月26日，在此之前道路并未封闭，虽然该工程自2018年8月15日开工建设，但被告马某租赁房屋门前的道路仅属于工程范围的一部分，且8月15日开工建设后，因工程内容包括道路工程，桥涵工程，给排水工程，照明工程，电力通信排管等其他附属工程，上述部分工程施工并不必然导致被告马某停业经营，被告马某庭审中陈述，9月13日上述工程就将路挖断，导致其无法经营，但经本院经向承建单位张掖市城投公司的现场负责人调查了解，道路封闭后才进行横穿挖路施工，对此被告马某应承担举证不能的法律后果。 关于原告李某要求被告马某赔偿损失200000元的诉请。原告李某主张该笔款项系案涉房屋内的财产价值，被告马某认可收到上述财产，上述财产有其保管，但对财产价值有异议。庭审中，原告李某亦同意被告马某返还该财产。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。”故被告马某应按照合同约定向原告李某返还上述财产，对于原告李某要求被告赔偿损失200000元的诉请，本院不予支持。 关于原告李某应否返还被告马某已交纳保证金50000元的问题，原、被告虽然在合同中约定房屋保证金在任何条件下不抵顶租金。合同期满后，乙方无违约行为将房屋完整交付甲方，可予以退还，但本院考虑，2017年被告马某分期缴纳租金原告李某亦未提出异议，且被告马某经营期间确因省道213线出城口提升改造工程在开工建设，导致被告马某对合同能否继续履行无法预见，违约并不是出于其本意，如对保证金50000元，不予返还对被告马某明显不公平，故原告李某应向被告马某返还保证金50000元。 关于被告马某辩称上述房屋在其租赁期间一直存在房屋漏水及温度不达标，故原告李某存在违约被告马某不应支付房租的辩解理由，本院认为，庭审中被告马某仅提交了自己拍摄的微信聊天记录照片，该照片反映不出温度计放置的具体地点，且温度也系被告马某自己记载，无法确定温度的真实性，原告亦不予认可，故对被告马某的上述辩解本院不予采信。 关于被告马某辩称根据合同约定，原告李某应向被告马某补偿装修费用后，双方再解除合同的辩解理由，对此本院认为，被告马某就该项损失已另案提起诉讼，故对被告马某的上述辩解本院不予采信。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）马某签订的房屋租赁合同，被告（反诉原告）马某于判决生效后30日内返还原告（反诉被告）李某财产（财产详见清单）； 二、被告（反诉原告）马某支付原告（反诉被告）李某2019年1月1日至2019年2月25日租金61320元（1095元×56天）； 三、原告（反诉被告）李某返还被告（反诉原告）马某保证金50000元； 四、驳回原告（反诉被告）李某、被告（反诉原告）马某的其他诉讼请求。 上述二、三项相互抵顶后被告（反诉原告）马某于判决生效后30日内支付原告（反诉被告）李某租金11320元。 本诉案件受理费9133元，减半收取4566.5元，由被告（反诉原告）马某负担547.98元，原告（反诉被告）李某负担4018.52元。反诉案件受理费1856.58元，已减半收取，由被告（反诉原告）马某负担。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于张掖市中级人民法院。 审 判 员  李 娟 二〇二〇年三月五日 法官助理  张宏宇 书 记 员  马皓捷