安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终28号上诉人（原审原告）：曹俊龙。委托诉讼代理人：张志飞，安徽林森律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王紫金。委托诉讼代理人：占晓，上海必和（芜湖）律师事务所律师。上诉人曹俊龙因与上诉人王紫金房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初9294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。曹俊龙上诉请求：1.依法改判王紫金返还其租金30000元；2.判令王紫金赔偿其装修损失15767元、营业损失20000元、违约金6500元；3.王紫金承担本案二审受理费。事实和理由：1.因王紫金的违约导致曹俊龙的营业执照一直未能办理，纹身理发工作室一直未营业，一审法院以王紫金收到一审起诉材料为起点退还曹俊龙的租金没有法律依据，也显失公平。2.案涉房屋因王紫金的原因，导致曹俊龙没有实际营业过一天，且因王紫金欠付水费，案涉房屋在租赁的前两个月是没有供水的。现一审法院判令退还部分租金，没有依据，也是极不公平的。3.案涉房屋的装修费用一审法院没有全部判决由王紫金赔偿，没有事实依据，装修已经实际完工，一审法院认定事实错误。4.因王紫金的违约，导致曹俊龙一直在家待业，不能从事纹身、理发的个体经营,无任何收入来源，请求二审法院酌情认定营业损失。5.因王紫金违约导致其与曹俊龙的《租赁合同》解除，合同目的不能实现，曹俊龙主张违约金于法有据。王紫金辩称，1.办理营业执照的义务并非在合同中约定，也非王紫金的义务，不存在王紫金违约导致对方营业执照不能办理。2.关于装修损失，曹俊龙并无充分证据证明实际费用。3.涉案房屋至今仍被曹俊龙占有，没有归还给王紫金，导致王紫金财产损失的扩大。王紫金上诉请求：1.依法撤销原判第二、三项；2.判决其无须返还或赔偿曹俊龙任何费用；3.本案一、二审诉讼费由曹俊龙承担。事实和理由：1.曹俊龙虽于2019年7月提起诉讼要求解除租赁合同，但至今没有归还房屋，房屋仍由其占有使用。2.曹俊龙在诉状中陈述其已对房屋进行装修改造，在归还房屋时应该恢复原状,如果没有恢复则需要多少费用来恢复原状？3.涉案的租赁合同并没有载明王紫金有配合办理营业执照的义务，相反合同中第二条第5款条文已证明曹俊龙是知晓此房屋产权是宜居公司所有。并且王紫金已举证,在签订租赁合同时，曹俊龙是知晓王紫金与宜居公司租赁合同的主要内容的，包括约定非经同意不可转租等条款。曹俊龙并没有在租赁房屋时强调是用来营业,需要办理营业执照的,故本案中不能实现合同目的的主要过错方是曹俊龙自己。4.曹俊龙提交的证据并不能证明其实际的装修投入,在判决书中亦有明确表述其提供的证据不能证明其装修费及人工损失费，但却判决要王紫金赔偿其装修损失10000元，没有任何法律依。曹俊龙辩称，1.其仅仅对房屋进行了装修，并没有实际占有使用。2.双方签订的合同中并没有明确要求曹俊龙需要对房屋恢复原状。3.王紫金有办理营业执照的义务，双方在派出所作了一个补充约定。4.曹俊龙不知道案涉房屋是宜居公司的，王紫金存在欺诈情形，根据宜居公司和王紫金签订的租赁合同，宜居公司是明确约定禁止其转租的。5.曹俊龙提供的证据，能充分说明其实际装修支出，有照片为证。曹俊龙向一审法院起诉请求：1.判令解除曹俊龙与王紫金于2019年4月1日签订的租赁合同；2.判令王紫金退还租金、保证金32500元、装修损失15767元，设备损失1373元，营业损失20000元，为王紫金垫付的水费955元，违约金6500元；3.王紫金承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年1月1日，芜湖宜居置业发展有限公司将位于芜湖市镜湖区冰冻街11号商业门面房以每月1540元出租给王紫金，双方签订租赁合同。合同第一条第二款约定租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，第四条第二款第一项约定“不得改变标的租赁用途，未经甲方（芜湖宜居置业发展有限公司）书面同意不得转租；经甲方书面同意后转租的期限不得超过本合同的租赁期限”。2019年4月1日，王紫金将讼争房屋以每月2500元转租给曹俊龙从事纹身经营，双方签订租赁合同。合同约定租赁期限自2019年4月5日至2020年4月4日，全年租金3万元，保证金2500元，租金一年一付。其后，曹俊龙对讼争房屋进行装修装潢产生费用15585元、购买设备、灯具1451元，代王紫金支付积欠的水费955元。其后，曹俊龙因无法办理营业执照工商登记，要求王紫金予以配合，双方发生争议。王紫金在派出所制作的谈话笔录中，承诺将按照曹俊龙提出的方式配合其办理营业执照。其后包括在本案审理过程中，王紫金虽同意配合办理营业执照，然因其不具备转租权致使无法办理。一审法院认为，曹俊龙与王紫金签订的房屋租赁合同，系双方真实意思之表示，未违反法律、行政法规的强制性效力规定，为有效合同。合同签订后曹俊龙已履行了给付租金、保证金的义务，王紫金亦已交付出租的房屋及附属物，双方均已开始履行合同。然由于无法办理营业执照工商登记，致使曹俊龙承租房屋的根本目的无法实现，双方的合同已无继续履行的现实基础。王紫金作为转租合同的出租方明知曹俊龙承租房屋系用于商业经营，现因其不具有转租权致使曹俊龙无法办理营业执照，故系王紫金的行为导致合同根本目的无法实现，该情形已符合合同法定解除之事由，曹俊龙主张解除房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，即曹俊龙应将承租房屋腾退并交还王紫金，而王紫金则应返还给曹俊龙房租及保证金2500元。曹俊龙主张王紫金全额返还房租，法院认为曹俊龙于2019年7月23日起诉至法院，王紫金于2019年8月12日收到起诉状副本，解除权行使的法定条件及程序均已齐备，故合同解除日应为2019年8月12日，对2019年8月12日至2020年4月4日止的已付租金19333.33元予以支持。对于曹俊龙诉请装修费及人工费损失，鉴于其所提供证据在开工日期、发票日期、发票记明付款单位等方面均存在矛盾，加之曹俊龙亦无证据可予证明实际已经开工之情节，故法院对其该项诉请依法予以驳回。曹俊龙主张王紫金赔偿装修损失15585元，法院认为王紫金对解除合同存在过错，然曹俊龙未审查出租人是否具有转租权，亦存在一定失误，故法院酌定王紫金承担曹俊龙的装修损失10000元。因设备、灯具均可移动，曹俊龙返还房屋前可自行搬走，其主张该部分损失法院不予支持。曹俊龙主张王紫金返还垫付的水费955元，有事实依据，法院予以支持。曹俊龙主张王紫金赔偿营业损失20000元、违约金6500元，无合同依据，法院不予支持。据此，判决：一、解除曹俊龙与王紫金于2019年4月1日签订的房屋租赁合同；二、王紫金于判决生效之日起十日内返还曹俊龙租金19333.33元、保证金2500元、水费955元；三、王紫金于判决生效之日起十日内赔偿曹俊龙装修损失10000元；四、驳回曹俊龙的其他诉讼请求。二审中，本院查明曹俊龙已对案涉房屋装修完毕，实际装修支出为15460元。对一审法院查明的其他事实本院予以确认。本院认为，一、曹俊龙与王紫金签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。然因王紫金不享有转租权致使曹俊龙无法办理营业执照，导致合同目的不能实现，其主要责任在于王紫金。一审法院据此判决解除双方签订的租赁合同并将王紫金收到起诉书副本之日（即2019年8月12日）定为合同解除之日并无不妥，本院予以维持。二、合同解除后曹俊龙应及时将案涉房屋交还给王紫金，而王紫金也应及时向曹俊龙返还租金及保证金。综合本案案情，曹俊龙至迟应在2019年10月25日收到一审判决后即向王紫金交还案涉房屋，但其至今仍未交还，故对因迟延交还房屋而导致王紫金的损失，应由曹俊龙承担。根据王紫金和芜湖宜居置业发展有限公司签订的门面房租赁合同，房屋月租金为1540元，故对王紫金因此而遭受的实际损失本院酌定为8000元。对于2019年10月25日之前的房屋租金，因解除合同的主要责任在于王紫金，故曹俊龙对此部分租金可不予支付。据此，王紫金还应返还曹俊龙租金22000元（30000元-8000元）。三、有关曹俊龙主张的装修损失，一审法院认定曹俊龙在签订合同时亦存在一定过失，酌定装修损失为10000元，并无不妥。另，曹俊龙主张的营业损失及违约金因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，曹俊龙的上诉请求部分成立，王紫金的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初9294号民事判决第一项、第三项；二、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初9294号民事判决第二项、第四项；三、王紫金于本判决生效之日起三日内返还曹俊龙租金22000元、保证金2500元、水费955元；四、曹俊龙于本判决生效之日起三日内将位于芜湖市镜湖区冰冻街11号商业门面房交还给王紫金；五、驳回曹俊龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费864元，由王紫金负担。二审案件受理费1728元，由曹俊龙负担695元，王紫金负担1033元。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇二〇年三月二十三日法官助理张录书记员陈少哲附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。