北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终949号上诉人（原审原告、反诉被告）：宝蓝物业服务股份有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17楼451房间。法定代表人：何江，董事长。委托诉讼代理人：李嘉禾，男，宝蓝物业服务股份有限公司法务经理。委托诉讼代理人：赵晓飞，女，宝蓝物业服务股份有限公司法务。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨旭，男，1986年12月30日出生，汉族，无业，住吉林省长春市绿园区皓月大路1234号。委托诉讼代理人：张彩风，北京市华城律师事务所律师。上诉人宝蓝物业服务股份有限公司（以下简称宝蓝物业公司）与上诉人杨旭房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初29640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宝蓝物业公司上诉请求：撤销一审判决第五项、第六项，判决杨旭支付免租期租金209280元。事实和理由：1、杨旭主张我公司出租的北京市海淀区杏石口路西杉创意园四区3号楼0106号房屋（以下简称涉案房屋）存在瑕疵是错误的，涉案房屋通过了第一次消防验收，可以经营餐饮，也取得了工商、食药监等部门出具的证照，杨旭实际上也经营了很久，双方合同也确认杨旭对房屋的实际情况有充分的了解，另外，杨旭提出的排烟等其他问题应属于第二次消防验收即其装修改造后验收的内容，应由其个人负责，与我公司无关，我公司履行合同不存在违约及瑕疵；2、双方租赁合同解除系因杨旭拖欠租金构成违约，依据合同约定杨旭应当支付免租期租金209280元，补交房屋占用费、滞纳金等费用，且我公司不需向杨旭支付装修补偿；3、关于装修损失，杨旭一审提供的证据无法证明其装修的事实和费用，相关的费用凭证无法证明系花费在所租赁房屋。杨旭对宝蓝物业公司的上诉辩称，我不同意宝蓝物业公司的上诉请求及理由。1、宝蓝物业公司提供的涉案房屋不能作为餐饮使用，天然气未开通、油烟管道多次改造无法正常使用，宝蓝物业公司应当赔偿我损失；2、双方约定免租期为2014年1月5日至2014年5月4日，但直至免租期之后的一段时间涉案房屋未开通天然气，北京市海淀区环保局于2014年6月30日给我发文要求进行进一步的油烟管道改造，即在2014年6月30日之前我都无法正常经营，故即使我要支付租金，也应当从2014年7月1日开始起算，我已支付三个月的租金，合同解除前欠付的仅为2014年10月1日至2015年7月31日的租金523200元。合同解除之后我也没有正常经营，一审法院判决我参照租金标准支付房屋使用费显失公平，我后期交纳两个10000元租金时宝蓝物业公司未提出任何异议，所以虽然双方没有签订书面变更协议，但实际应当按照月租金10000元履行；3、在同一园区宝蓝物业公司管辖的辖区内也有其他租户存在无法实现餐饮目的的情况，部分协商将免租期延期，部分通过诉讼解决，可以证明合同目的无法实现的原因在宝蓝物业公司。杨旭上诉请求：撤销一审判决第二项，改判我向宝蓝物业公司支付租金及使用费603200元。事实和理由同答辩意见。宝蓝物业公司对杨旭的上诉辩称，我公司不同意杨旭的上诉请求及理由。1、杨旭在一审中认可其在2014年6月在室外经营过，现其主张2014年7月才能使用，与其一审陈述不一致，不能成为减免租金的理由；2、电费、水费的使用情况不能推定出其是否经营，电费、水费减少可能系经营不善所致；3、杨旭主张我公司接受其支付两个10000元即视为双方变更了租金标准，不是事实；4、排烟改造问题是杨旭自行装修改造的问题，与我公司无关。宝蓝物业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除《租赁合同》（编号：BL1614001）；2.请求判令杨旭向我公司支付自2014年8月5日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金/房屋占用费（暂计算至起诉日为1450408.16元）；3.请求判令杨旭向我公司补交免租期租金209280元；4.请求判令杨旭向我公司支付冷水费788.5元；5.请求判令杨旭向我公司支付合同解除违约金172342.08元，以上共计1832818.74元。杨旭向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令宝蓝物业公司返还我租金、押金、保证金及管理费等共计360080元以及赔偿损失866318.50元。一审法院认定事实：2013年12月30日，宝蓝物业公司作为出租方（甲方）与杨旭作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同书（以下简称合同），约定，甲方向乙方出租涉案房屋，建筑面积为436平方米，租赁用途仅限于餐饮。租赁期限自2014年1月5日至2019年5月4日，其中免租期自2014年1月5日始至2014年5月4日止，租金标准为每日每平方米4元，每日合计1744元，第一年度租金为636560元，以后每两年递增8％。第一合同年度的租金分别于2013年12月30日、2014年8月3日、2014年11月3日、2015年2月3日前支付159140元，如果未如期支付租金，应以逾期支付部分按每日千分之五支付违约金，逾期支付租金超过三个月的，甲方有权书面通知乙方解除合同，通知到达乙方之日解除。因乙方原因造成租赁合同提前解除，乙方应补交免租期的相应房屋租金及其他相关费用。水电费由乙方按计量表上显示的耗量计付，电费按每度电1.42元计付；水费按每吨6.5元计付。同时约定，乙方应于向甲方交还房屋前将本房屋整理为无人使用的空置状态，做好向甲方交还房屋的准备工作。除本房屋必要的附属设施及经甲、乙双方一致认可的物品外，如本房屋内有其它遗留物，乙方应在本合同终止日前全部搬离。自本合同终止日次日起，乙方放弃本房屋内所有的交还遗留物的所有权。乙方同意甲方有权按照甲方认为适当的方式处置交换遗留物。同时，鉴于本合同终止后可能出现甲方将本房屋交付第三方占有、使用等情况，乙方知晓并同意对交还遗留物甲方不承担保管责任。双方同时还签订了消防安全协议，约定，乙方租赁甲方的房屋，在合同有效期内的治安、消防工作，由乙方负责，甲方负责监督、检查及传达上级指示精神。合同签订后，宝蓝物业公司将涉案房屋交付给了杨旭。杨旭对其进行了装修。杨旭支付了租金159140元，押金159140元，装修保证金21000元，管理费8000元。杨旭于2015年9月22日支付了1万元，2016年5月20日支付1万元，并表示该2万元并非租金，而是宝蓝物业公司承诺的只要交纳2万元，就可以允许杨旭搬家并返还物品以及文件。宝蓝物业公司认为该2万元就是杨旭补缴的租金。2014年6月5日，宝蓝物业公司发函要求杨旭不得在室外摆放桌椅并进行烧烤作业。对此杨旭解释称由于至2014年5月20日才开通天然气（宝蓝物业公司对此表示认可）但没有排烟和净化设备，无法在室内经营，所以在室外进行烧烤，后来进行整改，停止在室外经营了。2014年6月6日，宝蓝物业公司向杨旭发函称，2014年6月3日完成排烟升级事宜，调试过程中如发现各商户分支管道存在问题，请及时整改，杨旭开业前的消防验收及手续办理事宜，请杨旭与消防改造公司联系，尽快办理，并将验收报告交物业部备案，在此过程中，如需宝蓝物业公司配合相关事宜，宝蓝物业公司将依约全力配合。2015年7月31日，宝蓝物业公司向杨旭发出解约函，认为杨旭已经欠付2014年8月5日至2015年8月4日的租金636996元，故称，自本函送达之日起，双方签订的合同解除；因杨旭违约导致合同解除，贵方依约向我司支付违约金159140元，同时保证金159140元冲抵上述应付费用，不足部分我司有权继续追偿。庭审中，双方认可合同于2015年7月31日解除，杨旭认可确实没有交租金，但合同解除的原因为房屋无法通过消防验收，并且排烟和净化系统都不过关，而这些都是宝蓝物业公司所造成的且房屋的用途并不包括餐饮。对此，宝蓝物业公司表述对于燃气改造双方并未约定，但宝蓝物业公司只是提供场所，上述事项均应由杨旭予以完成。杨旭就上述主张，提供了如下证据：1、北京市海淀区环境保护局关于对北京六合情餐饮店建设项目环境影响报告表的批复，显示涉案房屋项目总投资50万元，在落实环境影响报告表和本批复的各项环保措施后，同意该项目建设；厨房油烟须采取净化处理，排烟系统应做到密闭。油烟排放执行《饮食业油烟排放标准（试行）》。试营业三个月内办理验收手续，未经验收合格不得正式营业，否则，将依据环保法等相关法律法规进行处罚。2、房屋所有权证，涉案房屋的规划用途为研发制作室、地下车库及设备用房。庭审中，就双方实际经营时间，宝蓝物业公司主张一直经营到2016年6月3日，杨旭主张其于2015年7月31日以后就不再经营了，并搬离了涉案房屋，宝蓝物业公司也将大门上锁，不让搬离涉案房屋。对此，宝蓝物业公司提供了水费计量表予以证明。计量表显示2016年4月28日，杨旭对水表实际用量予以签字确认，2016年6月3日，杨召对水表实际用量予以签字确认。庭审中，杨旭表示其弟弟经营过一段时间，并表示从2015年8月份开始，就没有正常经营过，水费确实交过，但不是按月交的。宝蓝物业公司主张租金（房屋使用费）的期间为2014年8月5日至2016年6月3日。宝蓝物业公司同时表示其于2017年已将涉案房屋出租给新租户了，并且新租户将原来的装修拆除重新装修了。庭审中，杨旭表示同意支付冷水费788.50元。杨旭主张人工损失108907元，装修损失445000元，燃气施工损失7500元，消防施工23000元，户外广告牌制作损失21540元，厨房设施损失202180元，餐厅用品32181.50元，桌椅26010元，就上述主张损失，杨旭提供了员工工资表、装修合同及项目合价表、户外广告合同、燃气改造合同、消防施工合同、厨房设备采购合同、餐具清单、店内桌椅清单以及照片予以证明。一审法院认为，宝蓝物业公司与杨旭签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且并未违反相关法律法规的强制性规定，当属有效。现双方均确认合同于2015年7月31日解除，法院不持异议。合同解除后，法院根据杨旭在合同解除后依然还向宝蓝物业公司交纳租金以及交纳水费的情况可以认定杨旭实际经营到2016年6月3日。对于合同解除的原因，杨旭主张房屋的用途并不包括餐饮以及无法通过排烟和净化系统以及消防验收，另外燃气升级亦未通过。对此法院认为，通过目前在案的证据显示出涉案房屋规划用途为研发制作室、地下车库及设备用房，但是双方并未约定上述涉案房屋不能用作餐饮行业导致不能实现合同目的，而且根据法院认定杨旭实际经营到了2016年6月3日，所以对杨旭提出的合同解除的原因在于房屋用途不能用于餐饮的理由，法院不予采信。但考虑到房屋用途确实不便用作餐饮行业，杨旭在从事诸如燃气升级、排烟、净化系统等二次改造行为时必然会受到相应限制，对杨旭经营确实会带来不便，故对杨旭未交纳租金法院予以充分理解，不能认定合同解除的原因在于杨旭未交纳租金。现杨旭欠付的租金以及合同到期后继续使用涉案房屋的房屋使用费理应支付，但应扣减2万元，故对宝蓝物业公司要求杨旭支付房屋租金及使用费（使用费参照双方约定的租金标准予以计算）的诉讼请求，法院予以支持。对于冷水费，杨旭同意支付，法院不持异议。对于免租期租金以及合同解除违约金，考虑到合同解除的原因不在于杨旭未交纳租金，故法院对宝蓝物业公司该项诉请不予支持。合同解除后，对于杨旭所交的装修保证金以及押金，宝蓝物业公司应予返还。至于管理费8000元，系宝蓝物业公司管理性费用，不予返还。对于杨旭所主张的损失，考虑到涉案房屋已经重新装修，无法通过鉴定程序来确定装修损失，法院根据杨旭实际经营的期间以及在案证据予以酌情考虑。对于人工损失，证据不足，不予支持。对于燃气施工损失，消防施工，户外广告牌制作损失，系合理损失，法院酌情判定。对于厨房设施损失、餐厅用品、桌椅损失，双方约定“除涉案房屋必要的附属设施及经双方一致认可的物品外，如本房屋内有其它遗留物，杨旭应在本合同终止日前全部搬离。自本合同终止日次日起，杨旭放弃本房屋内所有的交还遗留物的所有权。”根据该约定，杨旭主张上述损失，不再具有事实依据，故不予支持。综上所述，判决：一、确认宝蓝物业服务股份有限公司与杨旭于二○一三年十二月三十日签订的租赁合同于二○一五年七月三十一日解除；二、杨旭于本判决生效后十日内给付宝蓝物业服务股份有限公司房屋租金及使用费共1167664元；三、杨旭于本判决生效后十日内给付宝蓝物业服务股份有限公司房屋冷水费788.50元；四、宝蓝物业服务股份有限公司于本判决生效后十日内返还杨旭装修保证金以及押金共计180140元；五、宝蓝物业服务股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿杨旭装修损失、燃气施工损失、消防施工、户外广告牌制作损失共计300000元；六、驳回宝蓝物业服务股份有限公司的其他诉讼请求；七、驳回杨旭的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人未提交新证据。本院另查明，一审庭审中，就双方合同解除后的经营情况，杨旭陈述其于2015年7月31日当天收到宝蓝物业公司发送的解约函，就未再实际经营，但有物品仍然放在涉案房屋内，宝蓝物业公司将涉案房屋上锁不让搬离。一审法院对杨旭的意见表述有误，本院予以纠正。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院补充如下事实，双方租赁合同1.2.2约定，乙方确认在签订本合同时甲方已对上述房屋的实际状况（包括主要装修、设施及设备、面积、房屋结构、周边环境等）进行了充分的告知，乙方亦做了充分细致的了解，双方据此签订本合同。一审庭审中，杨旭认可在2015年在涉案房屋注册了北京六合情餐饮店，并陈述其后续交付宝蓝物业公司的2万元不是租金。二审中，杨旭认可其签订合同时知晓涉案房屋尚未开通天然气。本院认为，本案的争议焦点如下：一、双方租赁合同解除的原因及责任承担；二、杨旭应当支付的租金及使用费数额。一、双方租赁合同解除的原因及责任承担。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，因双方当事人对租赁合同于2015年7月31日解除达成一致，故一审法院确认双方租赁合同于2015年7月31日解除并无不妥，应予维持。关于合同解除的原因，宝蓝物业公司主张系因杨旭逾期未支付房租，杨旭则主张系宝蓝物业公司提供的涉案房屋无法正常经营餐饮导致合同目的无法实现。依据本案查明的事实，杨旭在签订房屋租赁合同时就知晓涉案房屋尚未开通天然气，双方合同签订后，宝蓝物业公司将涉案房屋交付杨旭使用，杨旭将涉案房屋装修后实际开展了经营活动，并取得了餐饮的营业执照，杨旭提供的证据不足以证明涉案房屋无法用于餐饮经营，其据此主张合同目的无法实现，证据不足，本院不予支持。虽然杨旭实际使用了涉案房屋开展餐饮经营，但涉案房屋登记的规划用途为研发制作室、地下车库及设备用房，确非餐饮经营，且涉案房屋存在燃气升级和排烟、净化等问题，一定程度上影响了杨旭的正常使用，故杨旭未及时交纳租金具有合理性，不构成违约，宝蓝物业公司主张杨旭逾期支付房租构成违约导致合同解除，并据此上诉要求杨旭支付免租期的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，因不可归责于双方的事由导致合同解除时，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。如上所述，宝蓝物业公司与杨旭的房屋租赁合同解除属于不可归责于双方的事由导致，故双方应当按照公平原则分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失。杨旭在一审中提供了装修合同及项目合价表、户外广告合同、燃气改造合同、消防施工合同等证据，证明其装修损失、燃气施工损失、消防施工及户外广告牌制作损失的数额，一审法院依据杨旭提供的证据，结合杨旭的经营使用情况，酌情判决宝蓝物业公司赔偿杨旭装修损失、燃气施工损失、消防施工、户外广告牌制作损失共计300000元，符合公平原则，应予维持。宝蓝物业公司以杨旭违约为由不同意赔偿上述损失，与事实不符；其上诉不认可杨旭装修损失的数额，亦未提交相反证据，故宝蓝物业公司不同意赔偿装修损失的上诉请求，本院不予支持。二、杨旭应当支付的租金及使用费数额。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方合同约定免租期自2014年1月5日始至2014年5月4日止，故杨旭应当支付2014年5月5日起至2015年7月31日合同解除日止的房屋租金。但杨旭仅支付三个月租金159140元，故一审法院判决杨旭支付后续租金是正确的，应予维持。杨旭主张因天然气未开通其无法正常经营，租金应当从2014年7月1日起算，但双方签订合同时杨旭就对涉案房屋未开通天然气及其设施设备等情况充分了解，其在签订合同并接收涉案房屋后又以涉案房屋未开通天然气等事实为由要求推迟租金起算时间，事实及法律依据不足，本院不予支持。依据本案查明的事实，双方房屋租赁合同解除后，杨旭并未将涉案房屋返还宝蓝物业公司，并继续经营至2016年6月3日，故一审法院判决杨旭按照双方租赁合同约定的租金标准支付合同解除日至2016年6月3日的使用费，亦是正确的，应予维持。杨旭主张其并未正常经营，且双方通过实际履行的方式将租金变更为每月10000元，宝蓝物业公司对此不予认可，杨旭在一审中曾陈述其后续交给宝蓝物业公司的20000元并非租金，杨旭未就其主张提供充分证据予以证明，故其上诉要求减少2015年7月31日后的使用费数额，证据不足，不能成立，本院不予支持。综上所述，宝蓝物业公司与杨旭的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18338元，由宝蓝物业服务股份有限公司负担8893元（已交纳5800元，余款3093元于本判决生效后七日内交纳），由杨旭负担9445元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇二〇年三月十九日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍