江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民初942号原告：卢华美，女，1977年1月28日出生，，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：朱扬，江苏瀛扬律师事务所律师。被告：张小兵，男，1963年10月19日出生，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：范庄林，江苏序阳律师事务所律师。被告：江苏正宏置业有限公司，统一社会信用代码91321322591171126K，住所地江苏省沭阳县软件产业园8栋12楼。法定代表人：林敦宏，该公司董事长。原告卢华美与被告张小兵、江苏正宏置业有限公司（以下简称正宏公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告卢华美的委托诉讼代理人朱扬，被告张小兵的委托诉讼代理人范庄林到庭参加诉讼，被告正宏公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢华美向本院提出诉讼称，位于沭阳县北丁集乡XXXX小区系被告正宏公司开发。2016年1月14日，卢华美与正宏公司签订买卖合同，约定由卢华美购买XXXX小区7栋2单元301室房屋，并支付了房款78000元，后卢华美对上述房屋进行装修入住至今。卢华美与正宏公司之间存在合法有效的买卖合同，已支付了合同约定的款项，在取得案涉房屋后一直居住使用至今，案涉房屋因不具备办理过户登记的条件，卢华美并不存在过错。请求：1.对位于沭阳县北丁集乡XXXX小区7栋2单元301室房屋停止执行；2.本案诉讼费用由被告负担。张小兵辩称，2013年5月13日，正宏公司以冲抵工程款的方式，将包括案涉房屋在内的10套房屋和9个杂物间出卖给张小兵，双方签订了房屋买卖合同，并由正宏公司将上述房屋和杂物间交付给张小兵。卢华美与正宏公司签订的认购书并未对房屋价款进行约定，且卢华美将78000元支付给了杨法宝，故不能认定卢华美已支付了全部购房款，其对案涉房屋不享有排除执行的民事权益。请求驳回其诉讼请求。被告正宏公司未发表答辩意见。经审理查明：张小兵与正宏公司建设工程施工合同纠纷一案，在案件审理过程中，张小兵向江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）提出财产保全申请，沭阳法院于2017年3月7日作出（2016）苏1322民初14438号民事裁定，裁定：一、对正宏公司开发的位于沭阳县北丁集乡XXXX小区3幢1单元402室房屋、3幢2单元401室房屋、3幢2单元402室房屋、3幢3单元401室房屋、7幢1单元302室房屋、7幢2单元301室房屋、7幢2单元302室房屋、7幢1单元402室房屋、7幢2单元401室房屋、7幢2单元402室房屋以及7幢北001号杂物间、7幢北006号杂物间、7幢北007号杂物间、7幢北011号杂物间、7幢北012号杂物间、7幢北013号杂物间、7幢南001号杂物间、7幢南007号杂物间、7幢南011号杂物间予以查封，查封期间，由正宏公司保管、使用，但不得转让、出租、毁损及设定他项权利；二、上述查封期限自2017年3月7日至2020年3月6日。2017年3月24日，沭阳法院作出（2016）苏1322民初14438号民事判决，判令：正宏公司于判决发生法律效力之日起十日内给付张小兵工程款1518624.27元及逾期付款利息（利息以1518624.27元为基数，自2013年7月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。上述判决生效后，正宏公司未自觉履行判决义务，根据张小兵的申请，沭阳法院于2017年7月5日立案执行，案号为（2017）苏1322执5059号。后因案件执行需要，本院于2019年4月19日作出（2019）苏13执监15号执行裁定：沭阳法院（2017）苏1322执5059号案件，由本院执行。在本院执行过程中，本院于2019年6月25日作出（2019）苏13执102号拍卖公告，拟对上述已查封的房产进行评估、拍卖，并限期要求占有使用人在2019年7月15日前搬离。卢华美对上述查封行为向本院提出异议，请求对沭阳县北丁集乡XXXX小区7栋2单元301室停止执行。2019年10月21日，本院作出（2019）苏13执异55号执行裁定，裁定驳回卢华美的异议请求。卢华美不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。另查明：2016年1月14日，卢华美（乙方）与正宏公司（甲方）签订XXXX认购书1份，载明乙方认购甲方开发的XXXX7栋2单元301室，建筑面积97.1平方米。该认购书对于价格、付款方式未作约定。正宏公司在甲方处加盖该公司印章，卢华美在乙方处签字。同日，案外人杨法宝向卢华美出具收据1份，载明收到XXXX7号楼2单元301室房款78000元。因正宏公司欠案外人杨法宝工程款，经乡政府调解，约定由正宏公司用案涉房屋冲抵工程款，在杨法宝找到买家后，正宏公司负责为买家办理购房手续。卢华美向杨法宝支付了案涉房屋价款78000元。位于沭阳县北丁集乡XXXX小区未取得规划用地审批手续。本院已于2020年3月4日作出（2019）苏13执102号执行裁定，裁定对案涉房屋继续查封，查封期限至2023年3月5日。以上事实，有原告卢华美提交认购书、杨法宝的收条、杨法宝证人证言等证据证实，应予认定。本院认为，本案系因案外人对被执行财产主张民事权益引发的执行异议之诉案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。因此，本案中卢华美对本院在执行程序中处置的案涉房产主张权利，应当承担举证责任。因案涉房产系正宏公司建设，虽然该房产未取得建设用地规划手续，无法办理不动产权属证书，但其具有一定的使用价值和经济价值，可以成为强制执行的对象，故本院对该房产进行查封进而对其进行处分符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。从上述司法解释规定内容看，案外人作为买受人对被执行人名下的不动产提出异议，其订立买卖合同的相对方是指被执行人，而不是与被执行人之外的其他人就案涉房屋订立买卖合同。本案中，卢华美虽与正宏公司签订了书面的认购书，但该认购书仅约定了认购房屋的房号和面积，对于价款数额、房款的支付方式、房屋的交付时间、违约责任等内容均未作出约定，故该认购书不符合一般买卖合同的基本要件。此外，卢华美认可其系从杨法宝处购买案涉房屋，并向杨法宝支付购房款；杨法宝亦出庭作证认可是正宏公司欠其工程款，正宏公司以房抵款给杨法宝，后杨法宝有将案涉房屋卖给卢华美；故应当认定与卢华美订立买卖协议的相对人为杨法宝。卢华美亦无证据证明杨法宝接收房屋价款的行为及该房屋的出售价格是经正宏公司认可的。据此，无法认定卢华美与正宏公司之间存在直接的房屋买卖关系，亦无法认定卢华美向正宏公司付清了购房款。因此，现有证据不足以认定卢华美对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益。综上，原告卢华美的诉讼请求依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告卢华美的诉讼请求。案件受理费1750元，由原告卢华美负担。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审 判 长  徐淮成审 判 员  吴军良人民陪审员  高 梅二〇二〇年三月二十六日法官 助理  丁涛涛书 记 员  于 青附录本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。