海南省五指山市人民法院民事判决书（2020）琼9001民初26号海南省五指山市人民法院民事判决书（2020）琼9001民初26号原告：贾某，女，1961年5月11日出生，汉族，现住五指山市河北西路2号水晶国际佳苑及辽宁省沈阳市浑南新区。被告：五指山金圣房地产开发有限公司，住所地：五指山市河北沿河西路2号。法定代表人：解金龙，职务总经理。委托代理人：王某，女，1979年7月13日出生，五指山金圣房地产开发有限公司员工。委托代理人：陈某，女，1989年10月24日出生，五指山金圣房地产开发有限公司员工。原告贾某与被告五指山金圣房地产开发有限公司（以下简称金圣公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年01月06日立案后，依法适用简易程序，因新冠病毒引起的疫情，本案依法延期三个月，并于2020年3月31日开庭进行了审理。原告贾某，被告金圣公司的委托代理人王某、陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾某向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号为JS200888099)有效；2、请求判令被告协助原告办理五指山市河北××路房的不动产所有权证，并支付原告逾期交房违约金26296.15元(自2009年12月31日起至2010年06月15日止)及逾期办证违约金暂计为6722.75元(实际主张自2011年09月01日起至原告取得不动产所有权证时止)(上述两项违约金共计33018.90元)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年1月底原告以157462元的价格购买了被告开发的位于五指山市××路房，之后原告委托其母亲李慧然与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：JS200888099)。合同约定被告应于2009年12月30日前向原告交付该房屋，逾期交付被告将按照合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按照日万分之十支付逾期交房违约金，同时约定被告将自交付使用后365日内，被告将协助原告办理房地产权属证书。原告于2013年1月21日按照合同约定向被告交纳了契税、维修基金及办证费、工本费、有线电视费共计7042.38元。被告于2010年6月10日向原告送达了《交房通知书》，并明确了最后的交房时间为同年08月31日。自此之后被告至今未履行为原告办理房地产权属证书的合同义务，原告多次催促被告履行相应的义务，但是被告总是以种种理由推诿、拖延。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求贵院判如所请。被告金圣公司辩称，一、原告主张答辩人承担逾期交房违约金的诉讼请求均已超过诉讼时效，人民法院依法应不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案原告于2020年1月6日向人民法院提起诉讼，要求答辩人承担自2009年12月30日至2010年6月15日期间逾期交房的违约责任。但是原告从2009年12月30日至提起本案诉讼前，从未向答辩人主张过任何民事权利，故其主张答辩人承担逾期交房违约金诉讼请求已超过法定3年的诉讼时效，不应再受到法律的保护。二、逾期办证违约金计付应按照合同约定计付，即按照已付房款的1%计付1574.62元。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，以及《海口市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。鉴此，本案原被告双方已就逾期办证违约金计算标准有明确约定，因此本案应当按照合同约定的标准计算违约金，即157462×1%=1574.62元。另外，根据违约金损失填补的原则，原告并未举证证明其遭受的实际损失，擅自调高违约金计算标准没有事实和法律依据，不应得到法院的支持。综上所述，原告主张答辩人承担逾期交房违约责任超过诉讼时效，依法应予驳回；原告主张答辩人承担逾期办证违约责任中不合理的部分应予驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1《商品房买卖合同》编号：GF-2000-0171；2、《收据》及《交房通知书》；3、截图APP活期储蓄计算器。被告未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的1、2号证据无异议，对3号证据有异议。对当事人无异议的1、2号证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的3号证据，本院认定如下：1.该份证据来源不明；2.该份证据内容为活期储蓄计算器，与本案原告主张的商品房买卖合同并无关联性，对该份证据不予支持。根据当事人的举证、质证以及本院认证，可以确定如下事实：原告贾某以157462元的价格购买了被告金圣公司开发的位于五指山市××路房，之后原告委托其母亲李某与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：JS200888099)，合同第八条约定：出卖人应当在2009年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条第二款规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之10(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同第十五条还约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因买受人原因，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担以下延期责任。如因此造成出卖人损失的，买受人须赔偿出卖人损失。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，被告于2013年1月21日向原告交付经验收合格的房屋。至今被告未给原告办理房屋产权证书。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思的表示，未违反法律行政法规的强制性规定，该合同合法有效，依法受到法院的保护。原、被告签订上述合同后，原告按合同约定支付了房款157462元，则被告应当按合同约定时间交付房屋，本案中，双方签订的合同交房时间为2009年12月30日，庭审中，双方均认可交接房屋的时间为2013年1月21日，则被告逾期交房构成违约。庭审中，被告提出其逾期交房，但是原告在诉讼时效期间内并未主张违约金，本次诉讼原告主张违约金已超过诉讼时效，从庭审中原告提交的证据来看，并没有关于其主张逾期交房违约金未超过诉讼时效的证据，仅有原告口头陈述的多次以电话方式向被告主张违约金，但原告也没有电话录音之类的证据与其陈述相印证，故对原告主张逾期交房违约金26296.15元，理由不充分，本院不予支持。原、被告交接房屋至今，被告金圣公司一直未给原告办理不动产权证，被告的行为已构成违约，现原告要求被告办理不动产权证书的主张，理由充分，本院予以支持；原、被告在《商品房买卖合同》中约定，出卖人逾期办证的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，现原告支付的房款为157462元，则逾期办证违约金为1574.62元，原告主张逾期办证违约金6722.75元，本院支持其中的1574.62元，超出部分不予支持。庭审中，原告提出双方签订的合同为格式合同，对于合同条款有歧义部分，应当作出对提供格式合同不利的一方的解释，其认为应当按合同第十五条第一款第（一）项的解释对原告进行赔偿。关于原告的该陈述意见，从双方签订的合同第十五条第一款第（一）项内容来看，该条规定的是：买受人退房，出卖人在买受人退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的银行同期活期存款利率赔偿买受人损失。本案中，原告没有选择退房，因而原告认为应当按银行活期存款利息进行赔偿的理由并不充分。同时，该条第（二）项已明确约定买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金，该条款的约定并不存在歧义。故对原告要求按银行存款利息支付违约金的理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为JS200888099）有效；二、被告五指山金圣房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告贾某办理五指山市河北××路房的不动产所有权证；三、被告五指山金圣房地产开发有限公司在本判决书生效之日起五日内向原告贾某支付逾期交付商品房违约金1574.62元；四、驳回原告贾晓琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312.5元由被告五指山金圣房地产开发有限公司承担278元，原告贾某承担34.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员 帅英 二〇二〇年三月三十一日书记员 周皓附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第3民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。(共印6份)