安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖02民终317号上诉人（原审被告）：李广雄，男，1973年7月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审原告）：芜湖春天物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。法定代表人：苏婉，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡云霞，安徽鸠兹律师事务所律师。委托诉讼代理人：章亚威，安徽鸠兹律师事务所实习律师。上诉人李广雄因与被上诉人芜湖春天物业管理有限公司（以下简称春天物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初10334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李广雄上诉请求：撤销原判，改判春天物业公司对徽商财富广场内部分业主占用公共过道、改变使用功能等违法行为进行消除。一、二审诉讼费由春天物业公司承担。事实和理由：一、案渉物业服务合同所涉及的债权从发生之日起到春天物业公司向人民法院主张之日止，超过六年多时间。一审判决未进行诉讼时效的审理，判决李广雄承担清偿责任，无事实和法律依据。二、春天物业公司的主体资格不适格，前期物业服务合同不具有合法性。三、一、二审诉讼费应由春天物业公司承担。四、请求判令春天物业公司按照《安徽省物业管理条例》的规定，对徽商财富广场内部分业主占用公共过道、改变使用功能等违法行为，立即采取措施进行消除。春天物业公司辩称，一、春天物业公司一直为徽商财富广场内业主提供物业服务，不存在超过诉讼时效问题。二、春天物业公司系前期物业服务合同的主体，其主体资格适格。三、春天物业公司对徽商财富广场内个别业主加装防护门的行为进行过劝说，春天物业公司无强行拆除的权利，且一审判决对此也予以扣除了部分物业费。春天物业公司向一审法院起诉请求：1、判令李广雄立即支付其物业费20011元、逾期利息2000元；2、判令李广雄承担本案诉讼费、律师费。一审法院认定事实：位于安徽省芜湖市镜湖区“徽商财富广场”系案外人芜湖市徽商盛元置业有限公司开发建设。春天物业公司系案外人芜湖市徽商盛元置业有限公司安排进入“徽商财富广场”从事前期物业管理服务工作。李广雄与案外人晋晓红于2011年7月向案外人芜湖市徽商盛元置业有限公司购买了位于安徽省芜湖市镜湖区“徽商财富广场”北楼1608室房屋（面积为61.74㎡），并办理了不动产登记。2013年7月25日，李广雄（乙方）与春天物业公司（甲方）签订一份由春天物业公司提供的格式化《前期物业管理服务协议》，约定：1、春天物业公司为徽商财富广场提供物业服务；2、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）写字楼物业费按建筑面积3.8元/每平米/月、公共能源费按建筑面积1.2元/每平米/月计收，乙方于每半年第一个月的上旬缴纳物业费用，缴费周期每六个月预收一次，缴纳地点为徽商财富广场物业管理处。因李广雄未交纳2014年3月16日之后的物业费用，春天物业公司于2019年5月8日通过邮政快递向李广雄发出催收函。另查明，“徽商财富广场北楼”存在部分业主占用公共空间情况。一审法院认为，李广雄作为安徽省芜湖市镜湖区徽商财富广场北楼1608室房屋的业主与春天物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，接受其对涉案物业进行管理服务，春天物业公司实际履行了相关的物业管理服务义务，李广雄也实际享受了春天物业公司提供的物业服务，理应履行交纳物业费的义务，故对春天物业公司主张李广雄支付拖欠的物业费的诉请予以支持。春天物业公司主张李广雄差欠2014年3月16日起至2018年8月12日期间的综合物业费（含公共能源费）20011元，李广雄未提供已交纳上述期间物业费用的证据，予以确认。春天物业公司服务中确实存在瑕疵，故对案涉房屋物业费调整为1.65万元。李广雄诉讼时效抗辩、无效合同的主张不符合法律规定，不予支持。春天物业公司主张李广雄承担律师费用、支付逾期利息2000元的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持，并对李广雄的该抗辩意见予以采纳。关于部分业主侵占公共空间问题，物业公司不能作为，应通过各种行之有效的方式加以解决，而不是不管不问，听之任之，受到侵害的业主也应站出来，通过合法方式进行维权，和物业公司积极沟通，寻找出妥善的方式解决问题。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。春天物业公司作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十五条第（一）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、李广雄于判决生效之日起十日内支付春天物业公司物业服务费1.65万元。二、驳回春天物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取175元，由春天物业公司负担69元，由李广雄负担106元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李广雄与春天物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应属有效。双方应依约履行该协议约定的义务。李广雄在接受春天物业公司提供物业管理服务后，应依约向春天物业公司交纳物业费，但李广雄未能交纳物业费，其行为已构成违约，应承担继续履行即交纳物业费的责任，故对春天物业公司要求李广雄给付物业费的请求，应予支持。由于春天物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，一审判决将物业费酌情调整为1.65万元，并无不妥。李广雄上诉称，春天物业公司的主张，超过诉讼时效，不应予以保护。由于李广雄与春天物业公司签订的《前期物业管理服务协议》的履行期限虽届满，但春天物业公司并未停止提供物业管理服务，且一直连续进行，加之李广雄一直在接受该服务，并未与其他物业公司之间建立物业管理服务关系，故春天物业公司的主张并未超过诉讼时效期间，对李广雄的该上诉理由，不予采纳。李广雄上诉称，春天物业公司的主体资格不适格；前期物业服务合同不具有合法性。因春天物业公司系案渉《前期物业管理服务协议》的合同主体，其主体资格适格；前期物业服务合同是否具有合法性，前文已作论述。故对李广雄的该上诉理由，亦不予采纳。李广雄上诉主张，春天物业公司应按照《安徽省物业管理条例》的规定，对徽商财富广场内部分业主占用公共过道、改变使用功能等违法行为，立即采取措施进行消除。鉴于春天物业公司作为物业管理服务者，其应积极协助解决该问题，但李广雄不能据此不缴纳物业费，且李广雄在本案一审中并未就此提出反诉请求，故本院不作处理，对李广雄的该上诉主张，不予支持。综上所述，李广雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人李广雄负担。本判决为终审判决。审判长 文 勇审判员 戴玉海审判员 徐红梅二〇二〇年三月十二日书记员 刘玉美附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。