广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终647号上诉人（原审被告）：广州市裕燊海产贸易有限公司，住所地广东省广州市白云区广州大道北白灰场南路1号京隆大厦9楼909室，统一社会信用代码91440101788926924P。法定代表人：苏乾，总经理。委托诉讼代理人：白占林、孙永刚，均系广东宸鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州众添食品有限公司，住所地广东省广州市天河区xxx号2号楼，统一社会信用代码914401063210255080。法定代表人：仇冰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱奕锋，系北京大成（广州）律师事务所律师。原审被告：李少义，男，1981年8月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原审被告：李裕，男，1967年11月15日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。两原审被告共同委托诉讼代理人：白占林，系广东宸鼎律师事务所律师。上诉人广州市裕燊海产贸易有限公司（以下简称裕燊公司）因与被上诉人广州众添食品有限公司（以下简称众添公司）、原审被告李少义、李裕房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初26600号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。裕燊公司上诉请求：一、撤销一审判决中第一、二、三项判决，依法驳回众添公司的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由众添公司承担。事实和理由：一、一审认定众添公司在承租涉案房屋时不清楚裕燊公司和76171部队承租相关物业的期限与事实不符。裕燊公司和众添公司签订合同时，裕燊公司和76171部队之间的租赁合同已经出示给众添公司，众添公司完全了解租赁物业的租赁期限，也了解裕燊公司和部队的合同到期后裕燊公司享有优先续约权。众所周知，任何承租人签订租赁合同时都会查看出租人是否具有出租资格的相关证件资料。因此众添公司不可能不审查裕燊公司是否有权出租案涉物业，众添公司声称不清楚物业租赁的期限既不符合常理也不符合事实。众添公司在明知裕燊公司和部队租赁期限的情况下，愿意签订《房屋租赁合同书》，说明其愿意承担裕燊公司和部队的租赁到期后不能续签或者部队提前收回房屋的损失。因此根据《房屋租赁合同书》第六条、第七条，裕燊公司不承担部队收回物业致使众添公司不能使用的责任。二、退一步讲，即使裕燊公司应承担违约责任，一审判决亦有不当之处。（一）一审采信众添公司自称装修投入310186元，进而判决裕燊公司赔偿装修损失170000元不妥，对裕燊公司不公平。一审中众添公司提供了施工合同、装修明细表、收据来证明其装修投入的资金。这些资料很方便取得且容易作假，根本不能准确反映众添公司的装修投入，裕燊公司一审中亦未认可这些证据。在众添公司没有提供发票及付款记录的情况下，一审采信裕燊公司投入310186元明显不当，对裕燊公司亦不公平。（二）裕燊公司在承担了违约责任后，不应再承担赔偿众添公司的装修损失责任。一审判决书中第二项判决裕燊公司向众添公司支付违约金25000元、第三项判决裕燊公司赔偿装修损失170000元。《合同法》第114条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”通过以上规定可见，违约金和赔偿损失都是违约责任的承担方式，违约金和损失赔偿额不可以同时主张，要求支付违约金，就不能再要求承担损失赔偿责任。一审判决众添公司既承担违约责任又承担赔偿责任不当。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，恳请二审查明事实，依法改判。裕燊公司另于庭后补充意见如下：一、一审违约金计算方式错误按照租赁合同部分无效计算，裕燊公司和众添公司的租赁合同期限自2017年5月20日至2018年4月10日，违约金计算的方式应为33000元*12个月*20%＝79200元（按计至2018年5月19日12个月计算）。二、一审计算违约金过高，对裕燊公司不公平。裕燊公司自始至终收取众添公司的租金共33000元*6个月＝198000元，一审判决裕燊公司承担违约金250000元、赔偿装修损失170000元，两项合计420000元，对裕燊公司明显不公。三、一审计算众添公司的损失不当即使众添公司在案涉场地的装修花费为288336元（众添公司提供的一审证据5《广州众添食品有限公司装修明细表》），但是其中有许多设备被上诉人已经拆除搬走，不应按众添公司提供的装修价值计为其全部损失。众添公司一审补充提供的其和广州市登峰不锈钢厨具有限公司的《施工合同》没有装修明细表，且由合同的内容中可以看出，该合同还包含厨房设备，众添公司已经将在案涉场地中的厨房设备拆除搬走应该可以利用，因此该《施工合同》存疑。众添公司辩称：我方同意原审判决，不同意裕燊公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。1.我方提供的证据（关于不同意裕燊公司鉴定申请的回复意见），证明主要是水电部分以及瓷片还有库体（冷库的主体部分，属于现场定做的设备，拆除后影响功能使用）等，是属于已经附合到原来的房屋里，无法完全分离。2.我方装修投入，一审法院只认定票据部分，但是实际上还有很多部分没有办法用票据证明。3.裕燊公司主张违约金过高，但是裕燊公司没有证据证明，因此我方不予认可该主张。我方不同意裕燊公司的主张。李少义、李裕未发表意见。众添公司向一审法院起诉请求：1、解除众添公司与裕燊公司、李少义、李裕于2017年4月21日所签署的《房屋租赁合同书》；2、裕燊公司、李少义、李裕共同向众添公司返还承租保证金80000元、转让费100000元及相应的资金利息（利息以180000元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率自起诉之日起计至实际清偿之日止）；3、裕燊公司、李少义、李裕共同向众添公司支付违约金444000元；4、裕燊公司、李少义、李裕共同向众添公司赔偿装修投资费用310186元；5、裕燊公司、李少义、李裕共同承担本案受理费、保全费。一审法院查明事实：裕燊公司关于其出租相关物业的依据，提交了以下证据：1、2008年4月10日裕燊公司（乙方）与案外人广州人民解放军76171部队（甲方、以下简称“76171部队”）签订的《联合经营〈蟠龙军招待所〉协议书》（以下简称《协议书》），约定：甲乙双方同意合作期限为10年，从本合同正式生效之日起，作为合作周期起始日；甲方提供现经营的蟠龙军招待所之财产，包括客房楼及附属设备设施、餐厅及附属设备设施、停车场等地块，为双方联合经营所用；乙方负责招待所重新设计，投资不低于3800000元进行扩建、改造、装修和经营，保证所投入设备均为全新的，将蟠龙军招待所改建为一所具有相当接待能力的时尚酒店；合同期内所有设备维护、保养费用均由乙方支付，所需物资、消耗用品等，由乙方自行采购；本协议于2008年4月10日由双方法定代表人（或授权）签字盖章、报甲方上级主官部门批准后生效等条款。2、2015年1月1日裕燊公司（乙方）与76171部队（甲方）签订的《蟠龙军招待所租赁合同补充协议》，约定：本合同投资装修等所需物品、设施设备由乙方自行组织采购；装修改造或改善营业条件后，乙方需将蟠龙军招待所所有的资产重新登记造册，并经具备相关资质机构进行资产评估，双方签字认可后，将新的资产登记册交双方存档备案；新的资产以十年为计，期满后，所有资产（以新的资产登记册记录资产为准）无条件归甲方所有；2018年4月该租赁项目期满后，蟠龙招待所重新招租的第一个五年期，优先考虑乙方，租金参照当时市场租金确定；本协议签订后，在双方签字认可的资产之外，乙方自愿进行的装修改造或改善营业条件等新的资产投入，待期满后，如有新的承租方承租，甲方有义务协调新的承租方，对乙方新投入双方认可的资产给予折旧补偿，折旧标准以专业资产评估公司意见为准；遇到军队改革，军事需要等不可抗力因素，乙方能够及时中止合同，不产生遗留问题和纠纷等。3、2018年4月10日裕燊公司（乙方）与76171部队（甲方）签订的《蟠龙军招待所停止有偿服务协议书》约定：双方一致确认：协议书于期限届满之日即2018年4月10日终止，双方同意2018年4月10日终止蟠龙军招待所租赁项目；乙方腾退期限为2018年4月11日零点至4月29日零点；从2018年4月29日零点起，乙方应按甲方要求返还蟠龙军招待所楼内所有资产，并由甲方双方在明细表上签字确认，赔偿事宜待上级明确后另行协商；腾退期内乙方必须缴清所拖欠甲方一切房租和水电费等。经质证，众添公司对上述证据的真实性予以确认。裕燊公司确认其向76171部队承租蟠龙军招待所的租赁期限为2008年4月10日至2018年4月10日，裕燊公司将其中的餐厅部分转租给众添公司。2017年4月21日，裕燊公司（甲方、出租方）与众添公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》（以下简称《合同书》），约定：甲方出租位于广州市天河区xxx号物业（壹到叁层，以下简称“涉案房屋”）给乙方商业用途；乙方向甲方每月按时支付租金及水电杂费；协议期限为自2017年5月20日起至2022年5月19日止；于2017年4月25日前乙方向甲方支付承租保证金80000元；乙方从起租之日起，每月25日前向甲方支付当月租金；第一个租赁年2017年5月20日至2018年5月19日，月租金为33000元，自第二个租赁年起月租金递增2000月，以此类推；甲方向乙方提供餐厅现状房屋及停车位，但不负责乙方所需的内部装修；乙方在承租期内对房屋及停车场地块的内部装修和维护，在不改变原建筑的情况下可自行安排；由于发生自然灾害、不可抗力、政府行为等因素影响本合同履行或造成损失，由甲乙各方自行承担，双方互不视为违约，互不追究法律责任；若因此致使合同解除终止，甲方无息退还乙方保证金；如乙方拖欠甲方超过二个月的租金，则视为乙方单方面违约，甲方有权无条件收回场地及场地内的一切设备、设施，并全额没收乙方已缴付的承租保证金；在乙方承租期限内，除非乙方出现达到合同约定的严重违约情形，否则，甲方不得以任何理由收回该物业;甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，或者因甲方原因致使乙方不能继续使用房屋的，甲方应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任；协议期内，因甲方的被承租单位国家发生战争或部队政策变动，导致合同非正常终止，双方无需承担任何责任和赔偿。《合同书》首部显示出租方为裕燊公司，甲方落款处除有裕燊公司盖章外，另在“签约代表人”一栏有李裕的签名。同日，双方另签订一份《房屋租赁合同书》，该合同书的内容与上述《合同书》一致，甲方落款处除有裕燊公司盖章外，另在“签约代表人”一栏有李少义的签名。关于上述两份合同的关系，裕燊公司表示众添公司为了获得更多的保障，其认为李少义在裕燊公司工作时间不长，而李裕在裕燊公司工作时间长，且李裕是裕燊公司的股东，所以签署了两份合同。众添公司认为裕燊公司、李少义、李裕均为出租人，并表示裕燊公司是李少义、李裕对外开展贸易的平台，李裕是裕燊公司的股东。裕燊公司、李少义、李裕认为裕燊公司为出租人，并表示李少义、李裕为合作关系，李少义、李裕是裕燊公司的员工。同日，裕燊公司（甲方、出租人）与众添公司（乙方、承租人）签订《转让协议》，约定：甲方同意将坐落在广东省广州市天河区xxx号蟠龙军招待所附属餐厅（壹到叁层）的房地产（即涉案房屋）转租转让给乙方作商业用途使用；甲方一次性向乙方收取转让费10万元，租赁合同期内不再收取转让费；甲方向乙方收取转让费后，需将租赁物业内现有的装修装饰、空调设备厨房厨具设备全部归属乙方所有等。上述合同签订后，众添公司向裕燊公司指定的收款人分别支付保证金80000元及转让费100000元。现众添公司以裕燊公司违约等为由提起本案诉讼。在本案中，众添公司另提交以下证据：1、微信记录，众添公司称是其与李少义、李裕的聊天记录，显示2月8日众添公司在该群发出《关于广州众添食品有限公司损失说明的函》,并表示已经沟通一个多月了，希望尽快做出决定，并向对方表示“你们的合同就到今年4月，怎么还和我们签五年”等。对方回复称其也想早点解决，按合同处理等。2、《关于广州众添食品有限公司损失说明的函》，内容为2017年12月众添公司收到裕燊公司收回涉案房屋的口头通知，要求众添公司于2018年4月10日前完成厂房搬迁，给众添公司造成极大损失，要求裕燊公司进行赔偿等。3、照片多张，显示涉案房屋的门口贴有封条，封条有76171部队的公章，落款时间为2018年4月11日。另有显示76171部队向裕燊公司发出的《关于停止对外有偿服务的通知》，内容为根据军队有关停止对外有偿服务的通知要求和《协议书》规定的经营时限，该单位将于2018年4月11日零时起无法再与裕燊公司进行联合经营，请提前做好准备工作等。4、众添公司与案外人广州市叁毫米装饰工程有限公司等签署的合同及相关收款收据（显示众添公司于2017年8月5日向广州市叁毫米装饰工程有限公司支付了装修工程总款288336元、众添公司于2017年5月8日向广州市文名广告有限公司支付装饰款等21850元，众添公司于2018年6月20日向广州市登峰不锈钢厨具有限公司支付装修工程款240000元），拟证明众添公司的装修投入至少为310186元以及重新找场地额外投入240000元进行装修等。经质证，裕燊公司、李少义、李裕对上述证据1的真实性予以确认，不确认证据2、4。关于众添公司在承租涉案房屋时是否知悉裕燊公司向76171部队承租相关物业的期限。众添公司表示不清楚，在本案起诉前裕燊公司并无向其出示从76171部队承租相关物业的文件。裕燊公司表示众添公司在承租涉案房屋时知悉裕燊公司向76171部队承租相关物业的期限，但无法对此进行举证。关于众添公司支付租金的情况。双方确认众添公司支付租金至2017年12月19日。众添公司称2017年12月裕燊公司、李少义、李裕告知其涉案房屋可能被收回，并要求其于2018年4月10日之前完成厂房搬迁，而其投入生产还不到一年，其在与裕燊公司、李少义、李裕协商未果的情况下，才选择不支付租金以减少损失。裕燊公司、李少义、李裕表示其没有同意众添公司不支付租金。众添公司另提交工商银行的银行流水多张证明其在2017年11月前一直按合同约定按时支付租金。裕燊公司、李少义、李裕确认在2017年12月19日前一直按合同约定按时支付租金，但表示因众添公司没有向其支付2017年12月19日之后的租金，因此不同意退还保证金。关于众添公司使用涉案房屋的情况。众添公司表示其使用涉案房屋至2018年4月10日，2018年4月11日涉案房屋被76171部队收回。裕燊公司、李少义、李裕称因为涉案房屋为军产，基于涉军停偿政策，所以部队收回涉案房屋，确认众添公司于4月下旬搬离涉案房屋。关于转让费的性质。众添公司表示转让费不完全包括设备，除了设备对价的性质外，还有顶手费的性质，所谓的设备只有一台空调、两个柜台，转让协议中也约定五年的租赁期，转让费是对应该期间的权利。裕燊公司、李少义、李裕表示根据《转让协议》转让费是作为空调等设备的对价，设备已转让给众添公司，其原来也是以餐厅经营，众添公司接收涉案房屋时不可能只有一台空调、两个柜台。另，双方确认关于设备接收，当时并无签署交接清单。在本案审理过程中，一审法院组织双方到涉案房屋进行现场勘查。涉案房屋为空置状态，众添公司在现场指认其装修内容包括一楼玻璃门、铝合金间隔墙（已被拆除）、一楼冷库、二楼天花、三楼天花等。双方均明确因部分装修已被拆除，因此不申请对装修进行评估。裕燊公司、李少义、李裕表示其交付涉案房屋时，涉案房屋的天花、水电、墙面和地面都有装修。另在本案中，众添公司与裕燊公司确认双方于2017年4月21日签订的《房屋租赁合同书》已经实际解除，众添公司明确撤回第一项诉请。裕燊公司、李少义、李裕确认其在本案起诉前并无向众添公司表示要解除《房屋租赁合同书》以及收回涉案场地。一审法院向本案双方释明，《房屋租赁合同书》约定的租赁期限超过裕燊公司向76171部队承租相关物业的剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。经释明，众添公司明确不予变更诉讼请求。一审法院认为：众添公司与裕燊公司签订的两份《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示。众添公司虽称李少义、李裕亦为出租人，但上述合同的首部明确出租方为裕燊公司，李少义、李裕仅在两份合同的“签约代表人”处签名，据此李少义、李裕应为代表裕燊公司签订合同，众添公司主张李少义、李裕亦为出租人并要求其承担责任依据不足，一审法院不予支持。裕燊公司与76171部队签订的《协议书》约定：双方同意合作期限为10年，从本合同正式生效之日起，作为合作周期起始日；本协议于2008年4月10日由双方法定代表人（或授权）签字盖章、报甲方上级主官部门批准后生效。裕燊公司亦确认其向76171部队承租相关物业的期限为自2008年4月10日至2018年4月10日。《房屋租赁合同书》约定租赁期限为2017年5月20日起至2022年5月19日止，据此《房屋租赁合同书》约定的租赁期限超过裕燊公司向76171部队承租相关物业的剩余租赁期限，超过部分的约定无效。根据本案查明的事实，76171部队在其与裕燊公司之间的合同期限届满时收回涉案房屋，众添公司因《合同书》部分无效而无法在约定的租赁期限内使用涉案房屋。裕燊公司虽称众添公司在签订《合同书》知悉裕燊公司向76171部队承租相关物业的情况，但无法对此举证。众添公司对此予以否认，且根据双方确认的微信聊天记录，众添公司在微信中亦于2018年2月对裕燊公司超出其承租期限向众添公司出租涉案房屋提出质疑并要求赔偿，据此不能推知众添公司在承租涉案房屋时已知悉裕燊公司承租相关物业的期限。根据本案举证情况，一审法院对众添公司有关其签订《合同书》时裕燊公司未向其告知裕燊公司承租相关物业的情况予以采信。裕燊公司作为出租人在向众添公司出租涉案房屋时并未告知其承租涉案房屋的期限，裕燊公司应对《合同书》部分无效致使众添公司无法在《合同书》约定的租赁期限内使用涉案房屋承担主要责任。众添公司作为承租人在承租涉案房屋时并未审慎核实裕燊公司的出租权限，众添公司亦应对《合同书》部分无效致使其无法在《合同书》约定的租赁期限内使用涉案房屋承担次要责任。虽《合同书》约定：协议期内，因甲方的被承租单位国家发生战争或部队政策变动，导致合同非正常终止，双方无需承担任何责任和赔偿。但本案中众添公司并非因部队政策变动而无法使用涉案房屋，而是因裕燊公司超出与76171部队之间的合同期限向众添公司出租涉案房屋，76171部队在其与裕燊公司的合同期限届满时收回相关物业，致使众添公司因《合同书》部分无效而无法使用涉案房屋，裕燊公司主张按上述合同约定其无须承担相关责任缺乏依据，一审法院不予采纳。另，裕燊公司辩称因众添公司欠付租金，因此其有权收回场地及场地的设备设施，并没收众添公司缴纳的租赁保证金。首先，虽众添公司欠付裕燊公司2017年12月20日之后的租金，但双方确认该日之前众添公司一直按合同约定支付租金，众添公司称因2017年12月裕燊公司告知其涉案房屋可能被收回，在与裕燊公司协商未果的情况下，才选择不支付租金以减少损失。众添公司上述陈述亦与双方微信聊天记录中的协商赔偿对话相吻合，一审法院对众添公司上述主张予以采信。据此，众添公司没有按时支付2017年12月20日之后的租金不能归责于其一方。其次，本案双方确认众添公司是因为76171部队收回涉案房屋而搬离。虽然众添公司欠付租金，但裕燊公司实际并未就此要求解除合同或者要求众添公司交还涉案房屋，裕燊公司在众添公司因76171部队收回涉案房屋而搬离并提起本案诉讼后，主张因众添公司欠付租金其有权解除合同并不予承担相应责任，裕燊公司上述抗辩缺乏依据，也有违公平原则，一审法院不予采纳。因裕燊公司与76171部队之间的合同期限届满，致使众添公司无法使用涉案房屋，众添公司诉请裕燊公司向其返还保证金80000元并无不当，一审法院予以支持。如上所述，众添公司亦应就其无法在《合同书》约定的租赁期限内使用涉案房屋承担次要责任，故一审法院对众添公司要求裕燊公司支付逾期退还保证金的利息的诉请不予支持。关于众添公司要求裕燊公司支付违约金的诉请。《合同书》约定：甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，或者因甲方原因致使乙方不能继续使用房屋的，甲方应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。因裕燊公司向众添公司出租涉案房屋的期限超出裕燊公司向76171部队承租涉案房屋的期限，致使众添公司因《合同书》部分无效而无法在《合同书》约定的租赁期限内使用涉案房屋，众添公司按照上述合同约定要求裕燊公司支付违约金并无不当。按合同约定，违约金金额为444000元【（33000元×12个月＋35000元×12个月＋37000元×12个月＋39000元×12个月＋41000元×12个月）×20%】。鉴于众添公司已使用涉案房屋近一年，且如上所述众添公司亦应对《合同书》部分无效致使其无法在《合同书》约定的租赁期限内使用涉案房屋承担次要责任，根据公平原则，一审法院酌情将上述违约金调整为250000元。关于众添公司要求裕燊公司赔偿装修投资费用的诉请。经一审法院现场勘查，本案双方均明确因部分装修已被拆除，因此不申请对装修进行评估。因涉案房屋的部分装修已被拆除，现已无法对装修的现值进行评估。众添公司提交相关合同及收款收据等证明其装修投入至少为310186元，一审法院予以采信。因《合同书》部分无效致使众添公司无法在《合同书》约定的租赁期限内使用涉案房屋，众添公司据此要求裕燊公司赔偿装修损失合法有据，一审法院予以支持。鉴于众添公司已使用涉案房屋近一年，相关装修存在折旧，且如上所述众添公司亦应对《合同书》部分无效致使其无法在《合同书》约定的租赁期限内使用涉案房屋承担次要责任，根据公平原则，一审法院酌情认定裕燊公司须向众添公司赔偿装修损失170000元。关于众添公司要求裕燊公司返还转让费并支付利息的诉请。《转让协议》约定甲方向乙方收取转让费后，需将租赁物业内现有的装修装饰、空调设备厨房厨具设备全部归属乙方所有。裕燊公司与76171部队之间的合同亦约定由裕燊公司进行相应装修。据此，转让费应为对应装修及设备价值。众添公司已取得相关装修及设备，众添公司对涉案房屋进行重新装修，且一审法院亦已支持众添公司要求裕燊公司赔偿装修损失，据此众添公司诉请裕燊公司返还转让费并支付利息依据不足，一审法院不予支持。众添公司撤回部分诉讼请求，属其自主处分权利，并无不当，一审法院予以照准。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、广州市裕燊海产贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州众添食品有限公司返还承租保证金80000元；二、广州市裕燊海产贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州众添食品有限公司支付违约金250000元；三、广州市裕燊海产贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州众添食品有限公司赔偿装修损失170000元；四、驳回广州众添食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费13140元，由广州众添食品有限公司负担4340元，由广州市裕燊海产贸易有限公司负担8800元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对众添公司的上诉意见，分析认定如下：关于合同的效力及装修损失。案涉合同系双方的真实意思表示，合法有效，但裕燊公司向76171部队承租案涉场地的租赁期限为2008年4月10日至2018年4月10日，而裕燊公司将案涉场地转租给众添公司的期限至2022年5月19日，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，案涉《房屋租赁合同书》约定的租赁期限超过裕燊公司向76171部队承租相关物业的剩余租赁期限，超过部分的约定无效。裕燊公司并无提供充分证据证实众添公司在签订《房屋租赁合同书》时知悉裕燊公司向76171部队承租相关物业的情况，一审认定裕燊公司应对《合同书》部分无效致使众添公司无法在《合同书》约定的租赁期限内使用涉案房屋承担主要责任正确，本院予以维持。由于案涉场地装修已被拆除，一审根据众添公司提交相关合同及收款收据等证明，并结合装修折旧及众添公司对案涉合同部分无效承担次要责任，酌情认定裕燊公司须向众添公司赔偿装修损失170000元以及退还保证金并无不当，裕燊公司对此提出的抗辩意见理据不足，不予采纳。关于是否适用违约金的意见。根据以上事实可知，由于裕燊公司向76171部队租赁案涉房产的期限至2018年4月10日期满，其与众添公司的转租合同因超出期限部分的约定无效，转租合同自2018年4月11日已自动终止，在此之后，因合同无效，双方不受该合同约束。在合同终止前双方并无违约行为，因此，众添公司在合同终止后，请求解除合同及依据违约条款追究裕燊公司的违约责任缺乏法律依据，一审以合同违约条款判令裕燊公司支付违约金属于适用法律不当，予以纠正。众添公司诉请违约金虽不应支持，但根据查明事实，众添公司的损失除装修损失外还客观存在为重新选址、装修等其他经营损失，结合本案案情，根据公平合理原则，酌情计付众添公司损失3万元。综上，原审判决适用违约金条款有误，应予以纠正。裕燊公司部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初26600号民事判决第一、三项；二、撤销广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初26600号民事判决第二、四项；三、广州市裕燊海产贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州众添食品有限公司支付损失30000元；四、驳回广州众添食品有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费13140元，由广州众添食品有限公司负担9185元，由广州市裕燊海产贸易有限公司负担3955元。二审受理费8800元，由广州众添食品有限公司负担3872元，由广州市裕燊海产贸易有限公司负担4928元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年三月三十日书记员 王日平郭丽淳