安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终187号 上诉人（原审被告）：陈茜，女，1989年3月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：张飞飞，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜长征，安徽亚星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡遥遥，男，1996年3月6日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：刘雷，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：留治存，安徽北方之光律师事务所律师。 原审被告：王璟鑫，女，1985年3月28日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：王玉祥，安徽辰元律师事务所律师。 上诉人陈茜因与被上诉人胡遥遥、原审被告王璟鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈茜的委托诉讼代理人张飞飞、杜长征，被上诉人胡遥遥的委托诉讼代理人刘雷，原审被告王璟鑫的委托代理人王玉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈茜上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用、鉴定费用由胡遥遥承担。事实与理由：1.陈茜并未授权王璟鑫代为出售、处置涉案房屋，一审判决认定王璟鑫构成表见代理事实不清、证据不足。胡遥遥出示的陈茜对王璟鑫的授权委托书并非陈茜本人出具，且陈茜事后未予追认，涉案合同应认定无效。授权委托书虽系案外人杨柯亮提供，陈茜与杨柯亮并非夫妻关系，其未授权杨柯亮出售涉案房屋，亦未授权王璟鑫代为签订房屋买卖合同，胡遥遥对上述情况均知情，因此，王璟鑫不构成表见代理。2.胡遥遥于2018年3月4日即表示不再购买涉案房屋，其违约在先，房屋交易未成功责任在于胡遥遥。3.涉案房屋买卖合同因无权代理而自始无效，胡遥遥无权向陈茜主张违约责任，而应向有关人员主张缔约过失的赔偿责任。 胡遥遥辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回陈茜的上诉请求，维持原判。1.一审判决认定王璟鑫以陈茜名义签订涉案房屋买卖合同构成表见代理并对陈茜发生效力的事实清楚。胡遥遥持有陈茜的房屋买卖合同和涉案房屋钥匙，且有其提供的署有陈茜姓名的《授权委托书》、中介公司工作人员的答复和微信聊天记录，能够让胡遥遥有理由相信涉案房屋出卖的意思表示即为陈茜的真实意思，即使《授权委托书》是杨柯亮出具，但基于王璟鑫的陈述以及杨柯亮自认与陈茜系夫妻关系，胡遥遥有理由相信王璟鑫是代理陈茜出售的涉案房屋，一审判决认定王璟鑫的行为构成表见代理事实清楚。2.胡遥遥不存在违约行为，陈茜系违约方。涉案房屋存在因贷款抵押的情形，房屋进行交易过户的前置程序和必要条件是清偿贷款解除抵押登记，合同约定“在2018年3月1日前到房屋交易中心办理涉案房屋的相关过户手续”，该日期约定明确，陈茜未按约定期限协助办理涉案房屋过户手续构成违约。3.王璟鑫的行为构成表见代理，涉案房屋居间买卖合同合法有效，对陈茜具有约束力，应由其承担支付违约金的责任。 王璟鑫辩称，1.王璟鑫的行为构成表见代理，签订合同时陈茜丈夫杨柯亮向其提供了《授权委托书》和《房屋买卖合同》，其有理由相信该《授权委托书》是陈茜的真实意思表示，杨柯亮也认可《授权委托书》系其提供。2.胡遥遥于2018年3月4日表示不再购买房屋违约在先。 胡遥遥向一审法院起诉请求：1.依法判令解除胡遥遥与陈茜于2018年1月17日签订的《房屋买卖居间合同》；2.依法判令陈茜支付违约金50500元；3.本案诉讼费由陈茜承担。 一审法院认定事实：2018年1月9日，胡遥遥向吉安公司发现之旅分公司交付定金1万元意欲购买吉安公司发现之旅分公司挂出的位于淮北市相山区房屋。2018年1月17日，胡遥遥、王璟鑫、吉安公司发现之旅分公司签订《房屋买卖合同居间合同》（编号：0000267），约定：卖方为陈茜（以下简称甲方），胡遥遥为买方（以下简称乙方），淮北市吉安房产咨询服务有限公司（以下简称丙方）；甲方自愿将座落在淮北市相山区人民路翡翠岛14幢1801室房屋出售给乙方；房屋所有权人为陈茜；该房屋成交总价款为101万元（注此价格包括过户费用及买方中介费）；该房屋交易定金为50000元，本合同签订是向甲方支付上述定金交由中介方监管，乙方将定金存入中介账号即视为甲方收讫；该房屋处于抵押状态，甲方承诺于本合同生效之日起三十个工作日内还清贷款，并办妥注销抵押登记手续；为防范交易风险，甲乙双方同意在定金或首期款中预留5万元作为交房保证金，此款在甲方实际交付房屋并交清以前费用及完成产权转移登记时由丙方交予甲方；甲乙双方在签订此合同后约定前到房地产交易中心办理该房屋的相关过户手续，并在缴纳税费当日支付总价款（含定金）给甲方，剩余交房保证金于交房当日交割完毕后付给甲方；甲方应当于收到总房款当日将该房屋交付乙方；甲乙双方任何一方必须按照丙方约定的时间到交易中心办理该房屋过户手续，任何一方逾期不到须提前书面通知另一方及丙方，需得到两方同意，否则视为违约并承担违约责任；若乙方没有按照合同约定时间交付房款则视为乙方违约，所交之定金不予退还，甲方有权将该房屋另行出售。若甲方没有按合同约定到房地产交易中心或银行办理相关手续则视为甲方违约，应双倍赔偿乙方定金；乙方需按照与丙方的约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由责任方承担；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生第十一条1.2.3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的5%作为违约金，同时还须支付成交价的2%作为丙方的中介服务费，实际损失超过违约总金额的，责任方应据实赔偿；并备注房主保证该房为吉房，房主保证净得房款93万元，乙方承诺在甲方把此房供款还清之前把过户费用及中介费8万元付给丙方，甲乙双方约定如果房产证办理下来之后，误差的2平方米之内，双方互不追究等内容。合同甲方栏由王璟鑫签署“陈茜”名字，王璟鑫在代理人栏签名捺印，胡遥遥在乙方栏签名捺印，丙方栏加盖了淮北吉安房产咨询服务有限公司发现之旅分公司合同专用章。 合同签订当日，胡遥遥支付剩余定金4万元，王璟鑫向胡遥遥出具定金收条一份，收条记载“今收到胡遥遥购买翡翠岛1801房屋购房定金大写伍万元整小写50000元，如违约应双倍赔付”，收款人栏王璟鑫签署“陈茜”，并加写代理人王璟鑫字样。吉安公司发现之旅分公司出具交房保证金收条一份，确认收到陈茜交房保证金伍万元（房屋地址：翡翠岛14幢1801室）。合同签订后，陈茜未按照合同约定协助胡遥遥到房地产交易中心办理房屋过户手续致使纠纷发生。 胡遥遥于2018年5月17日以王璟鑫、吉安公司发现之旅分公司作为被告提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求依法判令解除《房屋买卖居间合同》，判令王璟鑫返还胡遥遥定金50000元，并支付违约金50500元，依法判令吉安公司发现之旅分公司对上述诉讼请求承担连带责任。一审法院于2018年8月9日作出（2018）皖0603民初2283号民事判决，认为陈茜为合同相对人，王璟鑫并非房屋所有权人，其诉讼主体不适格，未约定吉安公司发现之旅分公司的返还义务和违约责任，驳回了胡遥遥的诉讼请求。2018年9月6日胡遥遥收到吉安公司发现之旅分公司退回的房屋定金5万元。现胡遥遥起诉要求与陈茜解除合同并支付违约金。 诉讼中，陈茜于2019年5月7日申请对“授权委托书”中“陈茜”是否为其本人签名进行鉴定。一审法院于同年6月11日委托安徽龙图司法鉴定中心进行鉴定。安徽龙图司法鉴定中心于同年8月2日作出皖龙图司鉴（2019）文书鉴字第341号司法鉴定意见书，鉴定意见为《授权委托书》落款处“陈茜”签名笔迹与样本1……3上“陈茜”签名笔迹不是同一人书写。陈茜预交鉴定费2000元。 一审法院认为，胡遥遥与陈茜之间签订的《房屋买卖居间合同》不违反法律行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 本案争议焦点为一、王璟鑫是否构成表见代理；二、哪方违约在先；三、违约责任如何承担。 关于争议焦点一。王璟鑫以陈茜代理人的身份与胡遥遥签订涉案合同。在胡遥遥提交的与“寒武纪的雪”即与王璟鑫的微信聊天记录中记载：“弟，我让房东给你打个电话行吧”、“遥遥，你方便的话我让我哥给你打个电话可以吧”、“就是房东”，胡遥遥与安杰的微信聊天记录“安老板，请问一下您认识这个翡翠的房东么”、“合同上写的陈茜，打电话的给我是男的”，结合一审法院对王璟鑫所作的询问笔录，王璟鑫称陈茜与杨柯亮系夫妻关系，胡遥遥提交的一审法院对杨柯亮所作的询问笔录，杨柯亮自认与陈茜曾是夫妻关系，及杨柯亮自认两份授权委托书系其向王璟鑫出具，一审法院认为胡遥遥有理由相信系陈茜将涉案房屋委托王璟鑫进行出售。根据法律规定，王璟鑫的行为构成表见代理，其代理行为对陈茜有效。 关于争议焦点二。双方在合同中约定：“该房屋处于抵押状态，甲方承诺于本合同生效之日起三十个工作日内还清贷款，并办妥注销抵押登记手续”，“甲乙双方在签订此合同后约定2018年3月1日前到房地产交易中心办理该房屋的相关过户手续，并在缴纳税费当日支付总价款（含定金）给甲方，剩余交房保证金于交房当日交割完毕后付给甲方”，前述第一条约定合同生效之日起“三十个工作日”即至2018年3月5日，三十个工作日与2018年3月1日系包含关系，并不相互矛盾，陈茜未在2018年3月1日前协助胡遥遥到房地产交易中心办理相关过户手续构成违约。 关于争议焦点三。陈茜未按合同约定履行义务的行为构成违约，胡遥遥有权解除合同。房屋买卖为重大财产交易，王璟鑫代理陈茜在签订合同时，未出示陈茜的授权委托书，而胡遥遥在王璟鑫未出具陈茜授权委托书、未查看房屋所有权证书的情况下，即轻信王璟鑫为陈茜的代理人，其未尽到合理的审慎义务，亦应承担相应的责任。根据双方的过错程度，兼顾公平和诚实信用原则，一审法院认定胡遥遥与陈茜过错责任相当，陈茜应向胡遥遥支付违约金25250元。王璟鑫仅系代理人，胡遥遥要求王璟鑫承担违约责任没有依据，不予支持。判决:一、依法解除胡遥遥与陈茜于2018年1月17日签订的《房屋买卖居间合同》；二、陈茜自判决生效后十五日内向胡遥遥支付违约金25250元；三、驳回胡遥遥的其他诉讼请求。案件受理费1063元，由胡遥遥负担531.5元，王璟鑫承担531.5元。 本院二审期间，各方当事人均未提供新证据，均坚持一审所提供证据和质证意见。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.王璟鑫代为出售涉案房屋的行为是否构成表见代理；2.胡遥遥应否承担涉案房屋未交易成功的责任。 关于争议焦点1。表见代理是指行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。本案中，由于王璟鑫虽未取得陈茜的实际授权，其以陈茜代理人的名义与胡遥遥签订涉案房屋买卖合同的行为显属无权代理的行为。但由于王璟鑫持有署名陈茜姓名的《授权委托书》和涉案房屋钥匙，以及其与胡遥遥的微信聊天内容，因此，能够让胡遥遥有理由相信涉案房屋出卖的意思表示即为陈茜的真实意思。故一审判决认定王璟鑫的行为构成表见代理，其代理行为对陈茜有效符合法律规定。陈茜主张其对王璟鑫的授权委托书并非其本人出具，且其事后未予追认，涉案合同应认定无效的理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点2。本案中，合同约定甲乙双方在2018年3月1日前到房地产交易中心办理涉案房屋的相关过户手续，上述时间的约定是具体的，而陈茜作为房屋出售一方，直到合同上述约定的时间尚未还清贷款，涉案房屋尚处于抵押状态，一审认定陈茜行为构成违约，胡遥遥有权解除合同正确。陈茜主张其承诺的于本合同生效之日起三十个工作日内还清贷款最后之日是2018年3月5日，胡遥遥却于2018年3月4日提出不再履行合同构成违约的理由不能成立。 综上，陈茜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1063元，由陈茜负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 静 审判员 化启武 审判员 王冬宁 二〇二〇年三月二十六日 书记员 刘培培 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。