云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异60号案外人：伍建军，男，汉族，1970年8月9日生，身份证登记住址：湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：赵芳，云南三德律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：人民卫生出版社发行部。营业场所：北京市朝阳区潘家园南里19号楼-4至24层01内8层。负责人：任刚。统一社会信用代码：911101058014838661。委托诉讼代理人：被执行人：云南凯华科教图书有限公司。住所：云南省昆明市新闻路348号图书批发市场三楼18号。法定代表人：李文军。统一社会信用代码：915300002919913092。本院在执行申请执行人人民卫生出版社发行部（以下简称“卫生出版社”）与被执行人云南凯华科教图书有限公司（以下简称“凯华公司”）买卖合同纠纷一案中，案外人伍建军向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人伍建军称，卫生出版社与凯华公司买卖合同纠纷一案，已由昆明市西山区人民法院作出生效判决，由于凯华公司未履行生效判决，卫生出版社向昆明市西山区人民法院申请强制执行，昆明市西山区人民法院于2017年5月9日受理该案，案号为(2017)云0112执2289号。此后，昆明市西山区人民法院查封了凯华公司名下位于马街街道××××街居委会，土地证号为西国用(2013)第00097号的土地，查封期限自2017年10月17日至2020年10月16日止,因被查封的土地不具备执行条件，昆明市西山区人民法院裁定终结本次执行。2013年9月25日,案外人伍建军与凯华公司签订了《商品房买卖合同》,案外人伍建军购买凯华公司开发的项目名称为“凯华书园”综合楼2幢第D单元第5层501号房屋,房价为566136元,交房期限为2013年6月1日前,案外人在签订合同当日便向凯华公司付了购房首付款和契税、维修基金。根据双方签订的合同,凯华公司以出让方式取得位于马街街道××××街社区居委会、用地编号709-005-21011的地块的土地使用权,土地规划用途为商务金融用地。土地使用权证号:昆国用(2012)第00163号,由于土地使用证遗失,于2013年6月25日向原发证单位昆明市国地资源局申请公告注销,遗失补办后的土地使用权证号为西国用(2013)第00097号,项目名称:凯华书园。根据地随房走原则,西国用(2013)第00097号土地自出售地上建筑物之时就已经不再属于凯华公司所有,而是属于购房者所有,现因卫生出版社申请查封上述土地的行为,导致案外人伍建军无法办理产权证,严重侵害了案外人的合法利益。故案外人伍建军提出该执行异议，请求解除对西国用（2013）第00097号土地的查封。申请执行人卫生出版社答辩称，一、昆明市西山区人民法院作出的(2017)云0112执2289号执行裁定书查封的位于昆明市马街街道××××街居委会的面积5559.46平方米、地号为530112002012GB00004的商业土地(西国用[2013]第00097号),截止目前仍然登记在被执行人凯华公司名下,而我国奉行的是物权登记主义,不动产物权变动采登记生效主义,未经登记物权不变动,我国《物权法》第9条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。因此,按照物权公示原则,上述已经登记的土地属于被执行人凯华公司的合法财产。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定,人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。昆明市西山区人民法院对上述土地的查封符合法律规定。三、下列特殊情况下,并不是所谓“地随房走”。《土地管理法》第五十六条规定:“建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地”;《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款对转让土地使用权也作出了明确规定:“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的,土地使用权不得转让。”本案涉及的土地用途为商务金融用地,而被执行人云南凯华科教图书有限公司却开发成商品房售卖给伍建军等众多异议申请人,显然违反了土地使用权出让合同的规定,该土地使用权不得转让。综上,昆明市西山区人民法院在执行中对上述土地的查封措施,符合法律规定。伍建军等案外人的异议请求没有法律依据,应当裁定驳回。案外人伍建军为支持其异议主张，向本院提交了商品房购销合同、委托经营管理合同、土地登记卡、昆明市国土资源局西山分局会审审批表、（2017）云0112执2289号执行案件执行情况各一份，收据三份，以上证据材料均为复印件。本院查明，卫生出版社与凯华公司买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月21日作出（2016）云0112民初1918号民事判决书，判决的主要内容为：凯华公司支付卫生出版社价款3103678.55元及相应违约金，并承担案件受理费35600元。上述民事判决书生效后，义务人未履行判决书确定的义务，本院于2017年5月9日立案受理（2017）云0112执2289号卫生出版社申请执行凯华公司买卖合同纠纷一案。执行过程中，本院于2017年10月17日作出（2017）云0112执2289号之二执行裁定书，裁定“查封权利人为被执行人云南凯华科教图书有限公司，土地证号为西国用（2013）第00097号土地一宗，宗地面积为5559.46平方米”，并于同日向昆明市国土资源局送达（2017）云0112执2289号之二协助执行通知书。案外人伍建军对此不服，提出如上执行异议，并提交了证据材料。案外人伍建军提交的证据材料显示，2013年9月25日，案外人与凯华公司签订了合同编号为Kh0154的《商品房购销合同》并于2013年11月11日办理了合同备案登记（合同备案登记号为KM2013111191704），该合同约定案外人伍建军向凯华公司购买其开发建设的凯华书园综合楼2幢第D单元第5层501号房屋，房屋总价款为566136元，付款方式为一次性付款，案外人于2013年11月11日支付全部购房款566136元并提供了凯华书园项目部出具的购房付款566136元收据及相应契税收据，合同载明案涉凯华书园项目土地使用权证号为昆国用（2012）第00163号。2013年9月25日，案外人与昆明天财兴酒店管理有限公司签订了委托经营管理合同，约定案外人将昆明市兴苑路以北“凯华书园”2幢第D单元第5层501号房屋委托给天财兴酒店管理有限公司做酒店统一经营管理，委托经营期十年，自2014年1月1日至2023年12月31日止。另查明，本案案涉凯华公司名下国有土地使用权证号为昆国用（2012）第00163号的国有土地使用权证，因遗失，凯华公司办理了公告注销手续，并于2013年12月通过遗失补办登记手续取得西国用（2013）第00097号国有土地使用权证。本院认为，首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”本案执行过程中，本院于2017年10月17日作出（2017）云0112执2289号之二执行裁定书，对权利人为被执行人凯华公司、土地证号为西国用（2013）第00097号土地进行查封符合法律规定。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，即不动产买受人满足上述法律规定的全部条件，其物权期待权能够得到上述法律保护。具体到本案中，第一，案外人于2013年9月25日与被执行人凯华公司签订了合同编号为Kh0154的《商品房购销合同》，并于2013年11月11日办理了商品房买卖合同备案登记（合同备案登记号为KM2013111191704），在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第二，商品房买卖合同登记备案表（合同登记号：KM2013111191704）显示案外人于2013年11月11日以一次性付款的方式支付全部购房款566136元，且案外人提供了凯华书园项目部出具的购房566136元收据及相应契税收据加以印证。因此，案外人伍建军提交的证据材料可以证明案外人已支付全部价款；第三，2013年9月25日，案外人与昆明天财兴酒店管理有限公司签订了委托经营管理合同，约定案外人将位于昆明市兴苑路以北“凯华书园”2幢第D单元第5层501号房屋委托给天财兴酒店管理有限公司做酒店统一经营管理，在本院查封案涉土地之前，案外人已合法占有案涉土地范围内的房屋；其四，因案涉土地被本院查封而未能办理土地产权证，未能办理过户登记手续并非因案外人伍建军自身原因导致。综上所述，案外人的异议请求符合上述法律规定的无过错不动产买受人物权期待权保护的全部要件，其对案涉房屋享有的权利可以排除本案强制执行。最后，本院作出的（2017）云0112执2289号之二执行裁定书裁定查封案涉土地使用权，该执行裁定书将案涉宗地面积为5559.46平方米、土地证号为西国用（2013）第00097号土地一并查封，案外人伍建军仅为2幢第D单元第5层501号房屋占用范围内的土地的权利人，其要求解除西国用（2013）第00097号土地中除2幢第D单元第5层501号房屋占用范围以外土地的查封的异议请求不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：一、中止对本院（2017）云0112执2289号案件查封的位于昆明市西山区兴苑路以北凯华书园综合楼2幢第D单元第5层501号房屋占用范围内的土地使用权的执行。二、驳回案外人伍建军的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院起诉讼。审 判 长  李江永人民陪审员  邓文美人民陪审员  孙昆琼二〇二〇年三月十日法官助理杨海曼书记员曾子媚