江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终5号上诉人（原审被告）：吴会。委托诉讼代理人：张宝峰，江苏正大发展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王雨倩。委托诉讼代理人：王兆华，江苏汇展律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌煜，江苏汇展律师事务所律师。上诉人吴会因与被上诉人王雨倩租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院作出的（2019）苏0581民初9380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴会上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一审法院判决本人返还28350元没有事实和法律依据。签订协议后，王雨倩即接受商铺，其利益没有损失。王雨倩知悉系转租，本人不存在欺骗情节，转让协议合法有效。王雨倩的丈夫取得房屋使用权，证明王雨倩没有损失。一审法院对于28350元的计算过程不能让人信服，也没有法律依据。村里对双方当事人调解后，达成和解协议，王雨倩再支付2.7万元，此事就此了结。杜重阳拍得房屋，也是村里调解的结果。王雨倩支付2.7万元后，杜重阳开车带本人去工商局注销营业执照，王雨倩当天办理了营业执照。王雨倩的诉讼请求不应予以支持。王雨倩二审辩称，吴会陈述多处与事实不符。当时村里调解不是就转让事情进行调解，而是装修部分调解给一点补贴，并无再无纠葛，此事就此了结一说。吴会出具的收据可以证实。吴会在宽限期内也没有续租。本人的家人通过公开竞拍加价拍得该商铺的承租权。吴会说不是竞拍与事实不符。双方当事人之间是转让经营权，不是转租。吴会承诺到当年9月可以将租赁权过户到本人名下，直到12月也没有做到，后村里收回了该商铺。本人已经投入15万元的设备、装修，为了挽回损失只能加价竞拍，给本人造成了损失。接手经营后也不是没有耽误一天。吴会多次上门阻止本人正常经营，造成极其恶劣的影响。一审法院判归还的不是经营损失，而是吴会不该收取的部分转让费。不是本人要使用吴会的营业执照，是吴会转让后不注销该执照，致使本人无法办理证照。恳请法院驳回上诉请求。王雨倩向一审法院起诉请求：1.请求吴会返还王雨倩转让费55000元。2.本案诉讼费用由吴会承担。一审法院认定事实：2018年11月9日，元和村委会（甲方）与吴会（乙方）签订房地产租赁合同一份，约定甲方将座落在湖心亭的房地产（建筑面积91.2平方米）租给乙方使用。协定租期自2018年1月1日至2018年12月31日，年租金29000元，乙方保证上述房屋作为饭店用房使用。其中第十一条规定：未经甲方同意擅自将承租房地产转让、转租、出借、抵押或交换使用的，甲方有权终止合同，收回房地产。双方还对其他事项作了约定。吴会承租后经营饭店至2018年7月底，7月31日吴会（甲方）与王雨倩（乙方）签订商铺租赁协议及商铺租赁补充协议各一份，内容为吴会将商铺转租给乙方王雨倩，确定该饭店租期为2018年7月31日至2018年12月31日止，2018年7月31日至12月31日租金由甲方承担，2019年年租金按照元和村实收年租金为准。另同日双方签订《商铺租赁补充协议》约定转让费为105000元，乙方于2018年7月31日支付55000元，甲方收到此款后不得再转租或转让给第三方；2019年，在甲方与元和村签订2019年度租赁协议的前提下，乙方将余款5万元支付给甲方，甲、乙双方签订新的协议落实相关条款。同日，王雨倩支付吴会5.5万元，王雨倩沿用吴会的营业执照进行饭店经营至2018年底。2019年1月16日，吴会致函王雨倩要求按补充协议付款，因王雨倩未履行，吴会要求其交还商铺，双方发生争执。元和村得知吴会转租后不同意再与吴会续签租赁协议，王雨倩未再支付吴会剩余5万元。后由村委会另行公开对该房屋进行招租，王雨倩亲属杜重阳以成交价34000元/年竞价取得，并与元和村另行签订了房地产租赁合同，年租金协定为34000元/年。2019年4月3日，杜重阳支付吴会装修补偿款27000元，吴会出具收条一份，载明“2019年元和湖心亭活动室使用权由杜重阳竞标所得，今收到杜重阳该活动室装修补偿款（含店里空调5个、桌子6个、椅子50个等）贰万柒仟元收款人：吴会日期：2019.4.3”2019年4月19日，杜重阳另行办理了营业执照。2019年7月17日王雨倩诉讼来院要求吴会返还转让费5.5万元，吴会则认为王雨倩经营期间的租金是由吴会向村委会支付的（2018年7月至年底有半年），当时本来王雨倩还应支付吴会5万元，后协调下来为3万元，其中3000元为水电费押金，最终再支付2.7万元结束,故不同意王雨倩诉请。当事人意见分歧，致调解未成。以上事实，由相应的房地产租赁合同、商铺租赁协议及补充协议、房屋租赁到期通知书、收条、成交确认书、庭审笔录当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，本案双方当事人之间所签订的商铺租赁及补充协议，涉及到双方之间房产转租及相应商铺经营权的租赁关系。吴会与房东元和村签订房地产租赁合同后，该合同第十一条明确，未经出租人同意擅自转租房屋的，出租人有权终止合同。由于吴会未经房东元和村同意在承租期内擅自转租房产，作为房东元和村在租赁到期后有权拒绝续约，但在合同到期之前，原租赁合同和商铺租赁合同均为有效。合同到期后，随着原房产租赁关系的终止，该房产经公开招租后由王雨倩亲属杜重阳取得承租权，其与村委会重新签订新的房地产租赁合同，吴会自此不再具有承租权，故其对商铺租赁合同也无法履行，王雨倩举证的收条明确饭店的装修等经协商后折价归其所有，其另办理了执照进行经营，据此可推断该商铺租赁合同事实上发生终止（解除）效果。对商铺租赁补充协议上余款5万元，因双方约定吴会与元和村签订2019年租赁协议前提下才能支付，王雨倩不再支付吴会。对已付吴会的5.5万元，该款性质上也是对房产转租及相应商铺经营权租赁关系的整体而言，现因吴会违约，致该合同终止无法履行，鉴于王雨倩在签约时对房产转租事项也是明知的（协议第三条中明确2019年年租金按照元和村实收年租金为准），另王雨倩在2018年7月31日至12月31日期间商铺租赁合同有效，王雨倩所经营商铺租金及执照事实上均由吴会承担和提供，一审法院综合上述三种因素后，吴会酌情应返还王雨倩人民币28350元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、吴会于本判决发生法律效力之日起十日内返还王雨倩人民币28350元。二、驳回王雨倩其余诉讼请求。案件受理费减半收取人民币588元，由王雨倩负担285元，由吴会负担303元。二审对一审法院认定的事实予以确认。二审中，吴会提交了以下新证据：说明一份，证明元和村工作人员孙伟参与调解，双方当事人于2019年4月3日达成协议补偿2.7万元，就房屋租赁两清。王雨倩的丈夫杜重阳中标房地产也是村里调解的结果，王雨倩无权要求返还转让费。王雨倩质证认为，收据上明确补偿装修款。村里重新发布，网上招标，由王雨倩的亲属中标。对说明不予认可。本院认为，根据2018年7月31日吴会与王雨倩签订的商铺租赁协议、补充协议约定，吴会将商铺转租给王雨倩，确定该饭店转租期为2018年7月31日至2018年12月31日止，2018年7月31日至12月31日租金由吴会承担，2019年年租金按照元和村实收年租金为准。双方当事人另签订《商铺租赁补充协议》约定转让费为105000元，王雨倩于2018年7月31日支付55000元已经实际付款；在吴会与元和村签订2019年度租赁协议的前提下，王雨倩支付余款5万元，双方签订新的协议落实相关条款。后双方当事人产生争议，吴会未能与元和村签订2019年度租赁协议，王雨倩亦未支付余款5万元，双方当事人就2019年相关事宜未能签订新的协议。通过公开招租，2019年4月11日元和村委会与王雨倩丈夫杜重阳签订房地产租赁合同。王雨倩使用案涉商铺继续经营，2019年4月3日杜重阳与吴会就装修补偿达成协议补偿吴会2.7万元。吴会将案涉房地产转租给王雨倩未经元和村委会同意，但在2019年4月3日前王雨倩并未向吴会返还案涉商铺，元和村委会亦并未向吴会索回案涉房地产，故对于2019年4月3日之前，仍属于吴会将案涉商铺交给王雨倩实际使用。元和村委会与王雨倩倒签租赁合同，不影响吴会与王雨倩之间法律关系的认定。故综合考虑吴会将案涉商铺交给王雨倩实际经营的时间，2018年7月31日至12月31日租金由吴会承担，王雨倩未支付后续5万元转让款以及杜重阳与吴会达成装修补偿的事实，王雨倩要求吴会返还转让费不具有合理性，本院不予支持。一审法院判决吴会向王雨倩返还28350元没有计算依据亦属不当。综上所述，吴会的上诉请求成立，依法应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省常熟市人民法院作出的（2019）苏0581民初9380号民事判决；二、驳回王雨倩的诉讼请求。一审案件受理费减半收取588元，二审案件受理费1176元，均由王雨倩负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年三月二十七日书记员  毛莉莉