安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终768号上诉人（原审被告）：弋江区友家房产中介金域华府分店，经营场所安徽省芜湖市弋江区中南建材城1号楼12号门面。经营者：黄虎，男，1981年1月22日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。被上诉人（原审原告）：奚琴，女，1989年5月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人弋江区友家房产中介金域华府分店（以下简称友家中介）因与被上诉人奚琴居间合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初4370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。友家中介上诉请求：撤销原审判决，改判驳回奚琴的诉讼请求。事实和理由：案涉合同约定若因奚琴原因不能进行房屋所有权更名导致合同不能履行，则由奚琴承担全部的法律责任。在合同履行中，奚琴亦以书面补充协议形式承诺其对房屋享有处分权，否则自行承担后果。友家中介在签约前已尽到告知义务。奚琴尚未向案外人履行义务，其向友家中介追索是违反诚信的行为，亦无法定或约定的依据。奚琴未作答辩。奚琴向一审法院起诉请求：判令友家中介给付其56094元。一审法院认定事实：2018年6月14日，奚琴（甲方）与案外人陈丽霞（乙方）在友家中介（丙方）媒介作用下，签订《房屋买卖合同》一份，约定如下：甲方将位于芜湖市弋江区伟星金域华府1#楼1单元3102室房屋出售给乙方，建筑面积51.65平方米，房屋价款约定为638000元，佣金为6380元，过户服务费1000元；合同签字盖章后，乙方即支付给甲方购房定金2万元；关于违约责任约定为如甲方未按照合同约定的期限和条件履行的，甲方应按房屋总价款的0.04%每日向乙方支付迟延履行违约金至实际履行之日止，逾期履行超过15天或甲方明示拒绝履行合同的，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方全部已付款，并赔偿乙方房屋总价款的20%违约金；特别约定双方同意因一方违约导致对方解除合同时，违约方应按合同第三条确定的房屋总价款的20%支付违约金，并限制法院对此金额进行调整；合同项下发生争议，由丙方协助双方协商解决，协商不成，可依法向合同第一条确定之房屋所在地人民法院起诉，且实现债权的必要费用（包括但不限于诉讼费、保全费、保全保险费、鉴定费、评估费、律师费等）应由违约方承担……。同日，甲乙丙三方在该合同末尾处签订补充协议作为合同附件，约定乙方承诺以全款方式购买此房，在芜湖市无任何住房并配合开无房证明；此次交易房屋包含全部家具、家电，具体以友家房产照片为准；乙方于网签合同出来（成功更名后）将房屋差价169018元交于甲方，此后乙方交付宜居公司购房款468982元；甲乙双方约定甲方承诺对该房屋享有完整的所有权和处分权，若后期产权不能正常转移至乙方名下，甲方将承担所有法律责任等事项。上述合同及附件签订后当日，案外人陈丽霞向奚琴支付定金2万元，并向友家中介交付居间服务佣金7000元，奚琴将定金2万元委托交由友家中介保管。友家中介向奚琴出具《买卖定金委托保管收条》一份，载明收到奚琴交来的由购房客户支付的购房定金20000元。本案所涉伟星金域华府1#楼1单元3102室房屋为公租房，奚琴在与案外人陈丽霞签订《房屋买卖合同》时并未取得相应产权，奚琴以其不是案涉公租房承租人，政府政策改变导致其无法过户为由，明确向案外人陈丽霞表示拒绝继续履行合同相关义务，已经构成根本违约。案外人陈丽霞向芜湖市弋江区人民法院起诉，经法院审理，作出（2018）皖0203民初2988号判决书，判决解除案外人陈丽霞与奚琴于2018年6月14日签订的《房屋买卖合同》，并判决奚琴支付案外人陈丽霞违约金3万元、律师代理费5500元，并退还陈丽霞定金20000元。案件受理费594元由奚琴承担。该判决生效后，友家中介已将2万元定金退还给案外人陈丽霞。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。奚琴明知其并非公租房所有权人，而与案外人陈丽霞签订房屋买卖合同，之后亦未取得公租房产权，导致双方签订的房屋买卖合同内容无法实现，应当承担违约责任。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。友家中介作为专业房地产经纪机构，违反2012年中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《公共租赁住房管理办法》不得提供对公租房出租、转租、出售等经纪业务规定，在向奚琴提供居间服务时，未尽合理谨慎义务，既未审查案涉公租房产权归属，亦在奚琴明确告知其既未取得产权也不是公租房登记承租人时，促成房屋买卖合同成立，具有明显的主观恶意，扰乱了公共租赁住房管理秩序，并最终导致房屋买卖合同约定内容无法实现而成讼，友家中介应当承担相应责任，对友家中介称自己并无过错的意见不予采纳。现法院判决奚琴向案外人陈丽霞支付违约金30000元、律师费5500元并承担案件受理费594元，如前所述，双方在本次合同签订过程中均存有较大过错，本院根据原被告双方过错程度，酌定各承担50%的责任，即双方各承担18047元。关于案外人购房定金，在合同解除后本应归还，并不属于奚琴所受损失，且已由友家中介退还案外人陈丽霞，故对该项诉请应不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条、第四百二十五条，《公共租赁住房管理办法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项规定，判决：一、友家中介于判决生效之日起十日内支付奚琴18047元；二、驳回奚琴其余诉讼请求。案件受理费601元，由奚琴负担408元，友家中介中介负担193元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，友家公司违反相关经纪业务管理规定，提供对公租房出售的居间服务，且在奚琴告知其并非案涉公租房产权人的情况下，仍促成奚琴与案外人陈丽霞之间房屋买卖合同的成立。友家公司在案涉房屋买卖合同签订过程中存在过错，其对奚琴所受损失应承担相应的赔偿责任。奚琴明知其并未取得相应处分权而将案涉公租房进行出售，其对于案涉房屋买卖合同的签订及合同内容的无法实现亦存在过错。原审法院依据友家公司、奚琴的各自过错程度，酌定各承担50%的责任，并无不妥，应予维持。对于友家中介关于其在签约前已尽到告知义务，其不应向奚琴承担给付义务的上诉意见，于法无据，本院不予采纳。奚琴与案外人陈丽霞之间的房屋买卖合同纠纷一案中，法院已判决由奚琴向陈丽霞承担相应的违约责任，该判决业已生效。故对友家公司关于奚琴要求友家公司承担给付义务无依据的上诉意见，本院亦不予采纳。综上，友家中介的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1202元，由上诉人弋江区友家房产中介金域华府分店负担。本判决为终审判决。审判长 文 勇审判员 戴玉海审判员 徐红梅二〇二〇年三月二十日书记员 刘玉美附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；