北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3480号上诉人（原审原告）：张庆祥，男，1953年6月4日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：赵明洋，北京友恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京麦金利房地产开发有限公司，住所北京市通州区潞城镇政府东100米。法定代表人：桑春华，执行董事。委托诉讼代理人：史美婵，女，1991年12月31日出生，汉族，北京麦金利房地产开发有限公司职员。上诉人张庆祥因与被上诉人北京麦金利房地产开发有限公司（以下简称麦金利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初24903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张庆祥不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持张庆祥的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，多项重要争议事实有遗漏。北京市通州区XX大街X号居住、商业项目XX#住宅楼XX层XX号房屋（以下简称涉案房屋）应为3室2厅1厨1卫，而不是2室2厅1厨1卫。房屋面积应为120平方米，而不是建筑面积86平方米。张庆祥购房时售楼员姜雪莹讲解和宣传该房屋的建筑面积为120平方米。麦金利公司应当对其销售人员的陈述负责。张庆祥在签订房屋预售合同时，仅在最后一页签字，故对该合同中确认的房屋面积等重大事项不予认可。2.一审法院没有审查张庆祥提交的第一组和第二组证据。3.一审判决对重要且双方争议巨大的事实写法不符合标准。4.一审判决对已认定的重要争议事实，存在重大错误，且故意为之。5.一审判决在本院认为部分的说理，证据不足，没有查明事实。综上，请求二审法院判如所请。麦金利公司同意一审法院判决，针对张庆祥的上诉，答辩称，张庆祥与麦金利公司签订的房屋预售合同中所附房型图与张庆祥在建委调取的平面图一致。双方在房屋预售合同及补充协议中均对房屋面积有明确的约定。张庆祥的证据不能证明宣传资料及销售员讲解房屋的面积为120平方米。而且在房屋预售合同中麦金利公司已明确告知张庆祥，双方的权利、义务均以合同为准，麦金利公司发布的广告及推广资料的内容不作为合同的内容。现张庆祥购买的房屋面积是确定的，张庆祥也是据此面积交付的房款，没有侵害张庆祥的合法权益。综上，请求维持二审判决。张庆祥向一审法院起诉请求：1.请求判令麦金利公司赔偿张庆祥房屋面积不足之损失250万元；2.判令麦金利公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年5月24日，张庆祥（买受人）与麦金利公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》，约定张庆祥购买麦金利公司坐落于北京市通州区XX大街X号居住、商业项目XX#住宅楼XX层XX号房屋房屋，房屋预测建筑面积86.42平方米，其中预测套内面积65.11平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米25115.02元，房款总价1635239元。合同还约定了其他内容。2013年12月12日，张庆祥（买受人）与麦金利公司（出卖人）签订了《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》，约定涉案房屋坐落变更为通州区东果园XX号楼XX号，房屋实测建筑面积为88.68平方米，其中套内面积为66.53平方米，单价为每平方米25115.02元，房款总价1670902元。张庆祥称其于2013年12月收房入住，2015年11月涉案房屋产权证办理完毕（麦金利公司称房屋产权证办理完毕的时间为2015年6月，但双方均未对此进行举证），其中写明房屋建筑面积88.68平米，但张庆祥因房屋面积登记问题未领取该证书。2018年2月28日，张庆祥申请政府信息公开。2018年3月20日，北京市住房和城乡建设委员会发布政府信息公开告知书，从其公开的内容可以看出，2013年10月31日，北京市通州区住房和城乡建设委员会测绘所对涉案房屋的面积进行测绘，结论为，建筑面积88.68平方米，其中套内面积66.53平方米。关于涉案房屋实际面积问题，张庆祥称涉案房屋实际户型为三室两厅一厨一卫，建筑面积具体不清楚，根据销售人员的说法应为120平方米。麦金利公司称，不清楚涉案房屋的实际面积，房屋内确实有约30平方米的屋面空间，此部分空间不计入产权面积，我公司也未就此部分空间收取任何费用。一审法院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。关于麦金利公司辩称的张庆祥的诉求已经超过诉讼时效的问题，张庆祥与麦金利公司因涉案房屋面积问题发生纠纷，并于2018年2月28日申请政府信息公开，2018年3月20日，北京市住房和城乡建设委员会发布政府信息公开告知书，自此以后才应认为张庆祥对自己权利受到损害之事实具备了明知之要件，因此，该法院对于麦金利公司的该项意见不予采纳。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依据该案查明的事实，张庆祥与麦金利公司签订的《北京市商品房预售合同》中对于房屋的预测建筑面积和套内面积进行了明确约定，且在之后签订的补充协议中对于房屋的实测建筑面积和套内面积再次进行了补充约定，应说明张庆祥对于涉案房屋的面积问题已经有了全面、客观且直接的认识，而该认识在房屋入住之前及房屋产权证办理完毕之前就已经存在，同时房屋产权上登记的房屋面积及北京市通州区住房和城乡建设委员会测绘所亦与双方约定的房屋实测面积相一致，因此该案不存在约定面积与登记面积不一致的情况，麦金利公司无违约行为及侵权行为。关于张庆祥称的，销售人员宣传的房屋面积与登记面积不一致的问题，因在宣传与登记行为间尚存在双方的签约行为，因此应以双方约定的房屋面积为准。关于涉案房屋实际面积与约定面积不一致的问题，因张庆祥自认的房屋实际面积较约定面积多，且麦金利公司并未就多出的房屋面积收取额外费用，故该行为并未对张庆祥造成侵害，从双方合同的约定来看，张庆祥不会因此产生损失。综上所述，一审法院判决如下：驳回张庆祥的诉讼请求。本院经审理查明，一审法院已查明的事实无误。本院对一审法院认定证据的证明效力亦予以确认。二审期间，张庆祥认为本案中张庆祥诉争缺失的面积可以使用，但没有计算到房本的建筑面积中去，这将影响其二次销售的价格。张庆祥认为应当在房本上确认房屋的建筑面积为120平方米。本院认为，张庆祥与麦金利公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家法律、法规的强制性规定上，依法应当确认有效，各方当事人均应遵照履行。张庆祥上诉称，其在签约时并未认真阅读合同的内容，麦金利公司在签约中存在欺诈的情况，要求法院确认该合同其未签字部分的内容对张庆祥不发生效力。对此，本院认为，张庆祥作为合同当事人，其对签约的内容负有认真审核的义务，其在2012年5月签订《北京市商品房预售合同》，拿到合同后一直未对房屋面积提出过异议，2013年12月又再次在《补充协议》中确定了房屋面积，也没有提出异议。故张庆祥对没有审核合同内容的后果应当自行承担。一审法院根据《北京市商品房预售合同》及《补充协议》确认涉案房屋面积及价款，正确，本院亦予以支持。关于张庆祥上诉称，涉案房屋应为3室2厅1厨1卫，而不是2室2厅1厨1卫。房屋面积应为120平方米，而不是建筑面积86平方米一节，因与本院查明的事实不符，本院对此不予采信。关于张庆祥上诉称，张庆祥购房时售楼员姜雪莹讲解和宣传该房屋的建筑面积为120平方米，麦金利公司应当对其销售人员的陈述负责一节，本院认为，首先，根据现有证据不能证明麦金利公司的销售人员曾向张庆祥表示涉案房屋的建筑面积为120平方米；其次，在双方签订的《商品房预售合同》中亦明确出卖人发布的销售广告、宣传推广资料中所明示的事项属于要约邀情，其该等事项未在合同及补充协议中明确约定时，不应视为合同的内容，不作为确定双方权利义务的依据。因此，张庆祥的该上诉理由亦不成立，本院不予支持。关于张庆祥上诉称一审法院没有审查张庆祥提交的第一组和第二组证据一节，因与本院查明的事实不符，本院对此不予采信。综上所述，张庆祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26800元，由张庆祥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 齐晓丹审 判 员 咸海荣审 判 员 王天水二〇二〇年三月三十日法官助理 张荣华书 记 员 刘倩倩书 记 员 王秋岩