西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初1528号原告：张艳，女，1983年6月29日出生，汉族，。委托诉讼代理人：陈浩军，陕西智聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕迎，陕西智聪律师事务所律师。被告：陕西太奥地产管理集团有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：郭剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：张鸽，陕西新庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨程，陕西新庆律师事务所律师。原告张艳与被告陕西太奥地产管理集团有限公司（以下简称太奥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张艳的委托诉讼代理人陈浩军、被告太奥公司的委托诉讼代理人张鸽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付未按合同约定办理产权登记备案的违约金7507.28元（计算至被告实际提交备案资料之日即2019年9月24日）；2、本案诉讼费由被告全部承担。事实与理由：2015年8月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号商品房。合同第八条约定，出卖人应当在2015年7月31日前将符合约定的房屋交付原告，合同第十五条关于产权登记约定：被告应于房屋交付后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未依约备案，构成违约，且约定违约金过低。合同签订后，原告依约履行了义务，被告应承担违约责任。诉至法院，要求判如所请。被告辩称，1、原告已于2019年12月24日取得涉案房屋产权证书，原告要求被告为其办理权属登记备案手续应驳回 。2、原告未依约及时缴纳大修基金及相关契税，导致被告无法按时提交产权登记备案相关资料，应由原告自行承担相应后果。3、依据合同约定 ，原告主张违约金明显过高，缺乏事实及法律依据。根据法律规定，请求法院增加违约金的，增加后的违约金以不超过实际损失为限，但原告无任何损失。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告举证商品房销售合同、购房款发票、完税证明一份，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告依约支付了房款，被告未依约办理产权登记，构成违约，应承担违约责任。被告对原告上述证据的质证意见为：对真实性认可，对证明目的中被告应承担违约责任有异议，其余没有异议。被告举证：1、涉案房屋不动产产权证书复印件，2、领取确认表，3、西安市不动产登记服务中心出具的递交办理涉案房屋所在小区产权大证的受理通知书。证明原告已取得涉案房屋的产权证书，被告已依约定递交了办理产权登记的手续和资料。原告对被告上述证据的质证意见为：对证据1、真实性认可，原告于2019年12月24日已收到涉案房屋的房产证的复印件，房产证确已办理下来，该证据不能证明被告按合同约定（最迟于2016年12月16日）递交了办理初始登记资料。 对证据2、真实性认可，原告于签字当天收到房产证的复印件。对证据3、真实性认可，该受理通知书明确载明收到备案资料的时间是2019年9月24日，该时间远远超过合同约定的被告应递交备案资料时间（2016年12月16日之前），说明被告违约事实。根据当事人提交的证据，结合庭审查明，本院认定事实如下：2015年8月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号商品房，建筑面积10.97㎡，房价款148512元，合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2、3项处理。1、买受人退房…，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、如因买受人不能及时提供所需资料或不能按期缴纳政府相关税费，导致延误或无法办理产权证，其后果由买受人自负。原告依约缴清了购房款，被告2015年7月31日向原告交付房屋，原告返租收取租金。2019年11月12日，原告缴纳了相关契税，取得完税证明。2019年9月24日，被告向西安市不动产登记服务中心提交包括涉案房屋在内的备案登记资料，该中心出具受理通知书。原告涉案房屋已取得房屋所有权证，2019年12月24日原告在被告处领取了涉案房屋所有权证复印件。诉讼中，原告申请撤回了要求被告立即向产权登记机关办理涉案房屋的权属登记备案手续之诉讼请求。上述事实，有商品房买卖合同、发票、领取确认表、受理通知书、陕（2019）西安市不动产权第0420555号房屋产权证及本院庭审笔录等在卷为证。本院认为，本案争议焦点是出卖人是否存在逾期办证事实，是否系出卖人的责任所致，原告主张的逾期办证违约金是否约定过低。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违背法律强制性规定，合法有效，均应依约履行。合同第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。该房屋被告于2015年7月31日向原告交付，被告应当在交付房屋后360个工作日内向房屋登记机关提交登记备案，即被告应在2016年12月16日之前办理完备案登记手续，被告2019年9月24日提交备案资料，已构成违约，按合同约定应向原告支付违约金。被告辩称未依约递交备案资料系原告未按被告要求缴纳房屋契税、大修基金及小区分多期建设、全部竣工后才能递交备案资料的理由依法不能成立。原告表示其参照同类型房屋另一业主与被告签订的商品房买卖合同有关违约金约定即已付购房款的日万分之0.5调整计算违约金一节，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条规定： 当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。可见，违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，且具有补偿为主、惩罚为辅的双重性质。原告涉案房屋按期交付并返租收取租金，原告未举证因被告逾期备案造成其损失的相关证据，涉案房屋所处项目已经备案登记且原告已经取得涉案房屋产权证，综合合同履行情况、违约方的过错程度等因素，原告主张增加违约金的理由不能成立，被告应按双方合同约定的已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，经计算为149元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条之规定，判决如下：本判决生效后十日内被告陕西太奥地产管理集团有限公司支付原告杨挺逾期备案违约金149元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费50元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长     郭蓉英审    判    员     樊世元                      审    判    员     王伟瑜 二Ο二Ο年二月二十四日                      书    记    员     舒  婧  1