海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终363号上诉人（原审原告）：苑德君，男，1944年8月19日出生，汉族，住辽宁省阜新市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：徐晓影，海南上哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：任南南，海南上哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南大骅实业有限公司。住所地：海口市龙华区海秀路39号申鑫国际广场7层A725房。统一社会信用代码：91460000754372425E。法定代表人：金勇强，董事长。委托诉讼代理人：胡亚龙，海南昌宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南深琼实业开发公司。住所地：海口市蓝天路银龙大厦三楼。法定代表人：张运生，经理。上诉人苑德君因与被上诉人海南大骅实业有限公司（以下简称大骅公司）、海南深琼实业开发公司（以下简称深琼公司）执行异议之诉一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苑德君上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持苑德君的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由大骅公司、深琼公司承担。事实和理由：一、本案的主要事实。苑德君于1995年5月16日与深琼公司签订两份购买嘉豪苑B-103房及B-104房的合同，总房款504784元，合同签订时已付购房款433100元，超过应付购房款的86%。（1996）振民初字第209号及（2011）美民一初字第1563、1564号民事判决书均确认了上述事实并判决购房合同合法有效、继续履行。但是，一审法院却未查明苑德君已付购房款433100元的事实，其事实认定存在疏漏。一审法院认定大骅公司的执行权益来源于受让三明公司的工程款债权，大骅公司既是涉案房地产项目的执行申请人，又是该项目的拍卖受让人。根据海口市中院（2018）琼01执恢73号执行裁定，大骅公司受让涉案房地产项目一案执行程序至苑德君提起执行异议时尚未完结，苑德君有权提出执行异议。此外，大骅公司申请执行的工程款利息为月息3%，明显过高，违反最高人民法院的现行规定。执行法院在大骅公司申请执行程序中将嘉豪苑房地产项目直接确认为危房，没有相应的判决书作为依据，也没有政府主管机关的认定决定书作为依据。拍卖时将该项目的地上房地产确定为0价值进行处置，直接导致成交价过低。这一违法行为直接损害了深琼公司、苑德君和其他债权人在该项目中的财产权益，该执行程序违法。苑德君与深琼公司至今没有解除嘉豪苑两套房产的购房合同，深琼公司至今仍负有向苑德君交付该两套房产的义务。二、一审认定苑德君不享有涉案房屋的物权错误。一审法院引用《物权法》第九条第一款规定，认为苑德君的物权“未经登记，不发生效力”；但是，《物权法》第二十八条还规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”根据（1996）振民初字第209号《民事判决书》，苑德君与深琼公司签订购房合同的时间及法院判决的时间均早于大骅公司申请法院查封的时间。该判决确认苑德君于1995年5月16日与深琼公司签订的两份嘉豪苑购房合同合法有效，深琼公司负有交付两套房屋的义务。2012年3月美兰区人民法院的民事判决进一步确认了两份《嘉豪苑售房合同》合法有效。该两份合同至今没有解除，因此，继续履行则意味着深琼公司至今仍有义务将特定物--嘉豪苑B-103、B-104房交付苑德君；深琼公司无权向第三方另行转让涉案房产。所以，依据《物权法》第二十八条规定及美兰区人民法院生效判决确认的事实，苑德君就涉案房屋及所分摊土地享有物权，一审以涉案房屋未经登记不享有物权的观点错误。至于苑德君何时要求深琼公司交付房产和办理过户手续，是苑德君的私权范围，他人无权干涉。三、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。几份生效判决均确认了在法院查封嘉豪苑项目前，苑德君即已与深琼公司签订两套房屋的买卖合同，苑德君当时已支付的房款占房屋总价的86%，远超50%。可以确认苑德君对其购买的登记在深琼公司名下的××苑、2单元104两套房屋，符合提出执行异议的条件，权利能够足以排除执行。四、琼山区人民法院在未征得房屋权利人及分摊土地使用权人同意的情况下，未经生效判决或政府职能部门认定，即认为涉案房屋为危房（没有价值），没有执行依据和法律依据，其执行行为违法，应当予以撤销。根据房地一体原则，被苑德君购买的两套房屋即使消失，但仍对分摊土地使用权享有权利，不应一并剥夺。大骅公司辩称：一、一审法院认定苑德君不享有涉案房屋的物权认定事实清楚。苑德君依据《物权法》第二十八条规定及生效判决确认的事实，主张其就涉案房屋及所分摊土地享有物权是错误的。关于《物权法》第二十八条中能够直接引起物权变动的法律文书限于法院作出的形成判决，即变更或者消灭当事人之间原来存在的没有争议的民事法律关系的判决，如分割共有财产的判决。而苑德君主张的生效判决中并不涉及上述情形，并未涉及所有权归属的判决内容，而是认定涉案房屋客观上无法完成交付，只能确认双方签订的《嘉豪苑售房合同》合法有效。显然苑德君不能以其与深琼公司之间存在债权合同关系主张涉案房屋的所有权，苑德君享有的仅是对深琼公司的债权请求权而不是物权请求权。二、一审法院适用法律正确，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。该法律规定的立法目的是为了保障异议人的基本居住权，而涉案的嘉豪苑项目属于烂尾楼项目，项目并未完工，直至涉案标的拍卖前，深琼公司也无法完成其交房义务，且涉案项目因长时间搁置原因，地上建筑物被鉴定机构鉴定为D级危房，已无法进入正常的竣工验收，不具备交房的可能，显然苑德君与深琼公司签订的《嘉豪苑售房合同》无法继续履行，其合同目的不能实现。因此苑德君主张适用该规定用于居住的基本前提早已不存在。另外，适用该规定还需证明所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，显然苑德君也没有相应证据予以证明。三、执行程序中将包含涉案房屋在内的地上建筑物认定为D级危房不存在程序违法情形。因包含涉案房屋在内的地上建筑物及土地使用权属于深琼公司所有，大骅公司作为深琼公司债权人并取得生效法律文书，按照法律相关规定申请拍卖深琼公司名下财产，同时委托法院选定具有资质的评估机构对拟拍卖财产进行评估符合法律规定，程序合法，无需取得深琼公司同意，评估机构出具的评估文件具有相应法律效力，不存在程序违法情形。四、苑德君应向深琼实公司主张其合同权利。案外人执行异议制度的目的是通过正常程序判断是否应排除对特定标的的执行，而当异议指向的特定标的物执行已终结，已不存在排除执行的可能，且其主张的房屋无法实现交房入住，属合同履行不能，其排除执行没有实际意义，故案外人执行异议制度已不能对苑德君进行救济，其可通过诉讼或者其他途径向深琼公司主张合同权益。深琼公司未提交答辩意见。苑德君一审诉讼请求：判决停止执行（2009）琼山执字第368号案涉案土地使用权，撤销（2009）琼山执字第368-12号执行裁定书，确认苑德君在涉案土地上依法拥有分摊土地使用权。一审法院认定事实：福建省三明市建筑公司海南公司（以下简称三明公司）与深琼公司建筑工程合同垫资款纠纷一案，经原海口市振东区人民法院（现海口市美兰区人民法院）于1995年10月20日作出（1995）振经初字第181号民事调解书，调解内容：一、深琼公司确认三明公司工程垫资款260万元截止1995年10月19日止的利息711347.3元，停工期间工人补贴费302820元，以三明公司承建的嘉豪苑工程地下室、首层及第一层项目房产作抵押担保。在抵押期间地下室及首层、第二层未经三明公司许可，深琼公司不得出售，如深琼公司需要将第二层抵债，可换三至八层相应面积的房产作抵押；深琼公司销售三层以上的房产收到房款（抵债除外），在保证360万元的工程进度款（如在售房前已付给三明公司的工程进度款90万元，则工程保证进度款270万元、由此类推）后余下的房款，将其50％付给三明公司（如付还三明公司垫资款达100万元后，深琼公司可提前抽调二楼出售）；该调解书生效之日起12个月内付清三明公司垫资款项，如深琼公司无力偿还，抵押物由法院拍卖处理，偿还三明公司垫资款项。二、嘉豪苑房产抵押后，深琼公司必须在1995年11月30日前先拨付30万元作为该项目复工款，从深琼公司拨付30万元工程款开始计，每30天内拨付的工程款不少于60万元，每二个月平均拨付工程款不少于360万元。三、开工前，由三明公司、深琼公司委托的现场监理人确定实际工程量。深琼公司按时拨付工程款，三明公司按深琼公司所拨付的工程款完成工程量。如不属三明公司造成原因或意外事故和人力不可抗拒的自然灾害引起的不按时完成工程量，深琼公司有权拖付下个月的进度款，如三明公司每月完成工程量达315000元，深琼公司仍按上述条件拨付工程进度款。四、三明公司超垫资款125万元，利息278221.4元，定金利息58221.4元（截止至1995年10月20日止）的担保，深琼公司以南景花园D栋504号、502号、302号,商场102号、103号1/2、104号、105号1/2，合计：644.06平方米，及半地下车库728平方米的房产作抵押担保。自双方签订调解协议之日起，四十天内付给三明公司10万元，六十天开始至八十天付一半，余款九十天内付清。如深琼公司不能偿还超垫资款项，深琼公司抵押的财产由法院拍卖处理(最后一笔款付款宽松期半个月)。五、利息计算：停工期间垫资款按月息百分之三计算，超垫工程款月息按百分之三计息，停工补贴不计算利息，利息不能息上加息计算利息；垫资款二百六十万元从签订调解协议之日起至开工前仍按月息百分之三计算。六、停工补贴费除签证认可外，签订协议还款前平均每天按135人工计，开工以后停工补贴则按平均每天120人工计，每天每人补贴15元；七、原有的工程量增加及停工补贴必须交深琼公司法定代表人认可，如果法定代表人不认可；深琼公司盖章通知或有法定代表人单项委托派驻现场人员签字同样有效。八、在开工前双方确认工程量清楚，作为深琼公司付进度款，三明公司完成工程量的依据。九、工程竣工后，工程量以决算为准。十、案件受理费17485元，由深琼公司负担10000元，三明公司负担7485元。因三明公司已预交该案受理费，深琼公司须在给付最后一笔垫资款前将负担的案件受理费直接付给三明公司。该案由原海口市振东区人民法院于1995年12月19日立案执行。案在执行中，原海口市振东区人民法院已将执行回款4439855.93元（包括抵押物折价抵债），已支付给三明公司。2006年2月，三明公司将其在该民事调解书中确认的全部权利义务转让给大骅公司。同年五月，原海口市振东区人民法院依三明公司的申请，作出了（1996）振执字第330-22号民事裁定，依法变更该案的申请执行人为大骅公司，原申请执行人三明公司在本案中的权利义务由大骅公司继受，被执行人深琼公司未提出异议。2006年6月，海南省高级人民法院指定海南省澄迈县人民法院执行该案。2006年8月30日，依大骅公司的申请，澄迈县人民法院作出（2006）澄法执字第122号民事裁定，预查封被执行人深琼公司位于海口市××路”工程地下室及第1、2、3、4、5、6、9层及第7、8层的两套房屋所对应的土地使用权（土地使用权证为海口市国用[2004]第001081）。海南省澄迈县人民法院于2008年6月10日作出（2006）澄执字第122-3号民事裁定书，申请执行人不服向澄迈法院提出异议，同时向海南省高级人民法院提出书面信访报告，海南省高级人民法院于2009年6月25日作出（2009）琼执指字第2号执行裁定，指定由琼山区人民法院执行该案。琼山区人民法院在执行中，于2009年8月24日作出（2009）琼山执字第368号执行裁定，继续预查封上述房屋及所对应的土地使用权。此后，在每次查封期限届满前，均裁定对上述财产予以续封。2015年2月11日，海南中兴华土地房地产估价有限公司对鉴定对象Ⅰ位于“嘉豪苑”工程项目地下室及第1、2、3、4、5、6、9层及第7、8层的两套房屋的在建工程房地产（包括分摊土地使用权2184.84平方米）和鉴定对象Ⅱ“嘉豪苑”的3086.23平方米的土地使用权的价值出具中兴华房（鉴）字[2015]第01007号《房地产价值鉴定报告书》，由于鉴定对象Ⅰ中在建工程房屋是否为“D级危房”，不属于本次鉴定内容，因此，本次鉴定设定两种情况下分别给出鉴定结论，确定鉴定对象的价值如下：（一）设定鉴定对象Ⅰ中在建工程房屋不是“D级危房”条件下的鉴定结论：鉴定对象Ⅰ的价值为6188.68万元，平均单价为4596元／平方米；鉴定对象Ⅱ的宗地价值为2815.26万元，宗地地面单价为9122元／平方米。（二）设定鉴定对象Ⅰ中在建工程房屋是“D级危房”条件下的鉴定结论：鉴定对象Ⅰ的价值为1993.01万元，其中，在建工程房屋残值为0元，分摊土地使用权价值为1993.01万元，宗地地面单价为9122元／平方米；鉴定对象Ⅱ的宗地价值为2815.26万元，宗地地面单价为9122元／平方米。2015年3月16日，琼山区人民法院作出（2009）琼山执字第368-7号执行裁定，裁定查封被执行人深琼公司位于海口市××路”工程第7、8层共34套房屋及其所对应的土地使用权[土地使用权证号：海口市国用（2004）第001081号]。2015年3月29日，琼山区人民法院在《人民法院报》上刊登上述被查封房屋及土地的征询异议公告。2015年10月10日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对“嘉豪苑”工程出具仲恒鉴字[2015]SW0823《房屋危险性检测鉴定报告》，鉴定结论为：该房屋鉴定区域危险性等级为D级，处理意见为：由于该房屋的上部承重构件中混凝土氯离子已达临界值，致使混凝土中钢筋出现严重锈蚀，混凝土爆裂，柱混凝土强度低，不满足原设计要求，已严重影响了房屋的承载力，且不能加固，建议对其进行拆除处理。2016年1月19日，琼山区人民法院作出（2009）琼山执字第368-9号执行裁定，裁定拍卖被执行人深琼公司拥有的位于海口市蓝天路北侧、金坡路西侧（原机场西路）面积为3086.23平方米的土地使用权[土地使用权证号：海口市国用（2004）第001081号]。2016年1月22日，琼山区人民法院委托海口市中级人民法院对上述标的物进行拍卖。2016年2月3日，经海口市中级人民法院委托海南荣丰华拍卖有限公司公开拍卖上述标的物。2016年2月29日，海南景红实业有限公司向琼山区人民法院提出异议，认为上述土地使用权属于其公司拥有，请求中止对上述土地使用权的查封和拍卖。2016年3月14日，琼山区人民法院作出（2016）琼0107执异10号执行裁定，驳回海南景红实业有限公司的异议。海南景红实业有限公司因此提起异议之诉。大骅公司于2016年3月21日提出申请，请求继续执行上述执行标的物，并提供相应担保。经审查，琼山区人民法院于2016年4月6日作出（2009）琼山执字第368－10号执行裁定，裁定查封了担保物。拍卖工作继续进行。2016年5月12日，大骅公司参与竞拍，并以28152600元的最高价竞得。2017年4月11日，大骅公司缴纳了全部价款28152600元，同日，海口市中级人民法院出具司法拍卖工作报告，监督结论为：主办人与协办人依法对整个拍卖过程进行监督，拍卖机构依法完成该委托拍卖，拍卖过程符合法律、法规等有关规定及人民法院的委托工作要求。2017年4月17日，琼山区人民法院作出（2009）琼山执字第368－12号执行裁定书，裁定：1.解除对被执行人深琼公司拥有的位于海口市蓝天路北侧、金坡路西侧（原机场西路）“嘉豪苑”工程地下室及第1、2、3、4、5、6、9层房屋、第7、8层的两套房屋及第7、8层的34套房屋，以及上述房产所对应的土地使用权［土地使用权现登记在中国人民解放军海军海口房地产管理处名下，面积为3086.23平方米，证号：海口市国用（2004）第001081号］的查封；2.位于海口市蓝天路北侧、金坡路西侧（原机场西路）面积为3086.23平方米的土地使用权［土地使用证号：海口市国用（2004）第001081号］归买受人大骅公司所有，上述土地使用权的财产权自本裁定送达买受人大骅公司时起转移；3.买受人大骅公司可持本执行裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记等手续。2017年9月21日，海南正益计算机信息系统有限公司对（2009）琼山执字第368-12号执行裁定不服，提出书面异议。请求撤销（2009）琼山执字第368-12号执行裁定书；认定拍卖无效。在异议审查期间，海南正益计算机信息系统有限公司于2018年2月7日申请撤回异议。琼山区人民法院于2018年2月8日作出（2017）琼0107执异45号执行裁定书，裁定准予异议人海南正益计算机信息系统有限公司撤回异议。2018年4月27日，琼山区人民法院向海口市国土资源局送达了（2009）琼山执字第368-12号执行裁定书及协助执行通知书。另查明：1994年12月11日，苑德君与深琼公司签订《搅拌站换房合同》，约定：苑德君向深琼公司提供阜新市矿山机械厂产品25型全新搅拌站一台，单价为37万元；深琼公司将嘉豪苑公寓B座一单元102房和二单元103号房，总房价为451780元出售给苑德君……。1995年5月16日，苑德君与深琼公司签订了两份《嘉豪苑售房合同》，约定：深琼公司将其在海口市××路房、建筑面积为65.07平方米和B座二单元一层104号房、建筑面积为115.21平方米出售给苑德君……。双方因合同履行生产纠纷，苑德君起诉深琼公司房屋买卖合同纠纷一案，海口市振东区法院于1996年10月11日作出（1996）振民初字第209号民事判决书，判决：一、苑德君与深琼公司于1994年12月11日签订的《搅拌站换房合同》和1995年5月16日签订的《房屋销售合同》继续履行。二、深琼公司应于判决生效之日起六个月内将海口市嘉豪苑B座二单元104号房和B座103号房建好交付苑德君；苑德君应于判决生效后六个内将搅拌站的配件即水泥筒仓一个和搅拌站的增值税发票提交给深琼公司，并付清购房余款人民币71684元给深琼公司。三、苑德君和深琼公司在上述第二项的期限内未能履行规定的义务，则解除签订的《搅拌站换房合同》和《房屋销售合同》，深琼公司将搅拌站一台返还苑德君。2006年3月22日，中国人民解放军92830部队法律顾问处发函给海口市美兰区人民法院，《关于嘉豪苑项目土地情况》：我部出让给深琼公司用于开发的嘉豪苑项目土地，全部出让金该公司已付清，与我部在此项目中不存在任何债权债务。2006年4月21日，海口市美兰区人民法院找海军海口房地产管理处处长聂荣波所作笔录，聂荣波称“嘉豪苑”项目原由92830部队出让给深琼公司，深琼公司已全部付清土地出让金，该项目中不存在任何债权债务。2012年3月5日，海口市美兰区人民法院就苑德君与深琼公司房屋买卖合同纠纷二案分别作出（2011）美民一初字第1563号、1564号民事判决书。（2011）美民一初字第1563号，苑德君诉讼请求为确认合同有效并要求交付房屋及过户，判决内容：1.确认苑德君与深琼公司于1995年5月16日签订的《嘉豪苑售房合同》（合同约定房号：嘉豪苑B座1单元1层103房）有效；2.驳回苑德君的其他诉讼请求。（2011）美民一初字第1564号，苑德君诉讼请求为确认合同有效并要求交付房屋及过户，判决内容：1.确认苑德君与深琼公司于1995年5月16日签订的《嘉豪苑售房合同》（合同约定房号：嘉豪苑B座2单元1层104房）有效；2.驳回苑德君的其他诉讼请求。2018年5月7日，苑德君对法院拍卖执行位于海口市蓝天路北侧、金坡路西侧（原机场西路）面积为3086.23平方米的土地使用权［土地使用证号：海口市国用（2004）第001081号］归买受人大骅公司使用不服，提出书面异议。请求中止对嘉豪苑项目B座一单元一层103房、二单元一层104房及其分摊土地的执行。一审法院经审查，认为苑德君提出的执行异议是在涉案执行标的执行终结之后，不符合受理条件，于2018年5月30日作出（2018）琼0107执异155号执行裁定，驳回其异议申请。苑德君不服，向海口市中级人民法院申请复议。海口市中级人民法院经审查，认为一审法院适用法律错误，于2018年10月4日作出（2018）琼01执复73号执行裁定，撤销（2018）琼0107执异155号异议裁定，指令一审法院对苑德君的执行异议进行审查。一审法院遂重新立案审查。在审查过程中，苑德君增加异议请求，要求对（2009）琼山执字第368号案件中止执行。一审法院经审查后，于2018年12月5日作出（2018）琼0107执异225号执行裁定，驳回苑德君的异议请求。2018年12月25日，苑德君提起本案诉讼。一审法院认为，本案的关健问题是苑德君对涉案土地是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。苑德君主张对涉案土地上享有分摊土地使用权并请求对此进行确认。就涉案的103、104房，苑德君基于买卖合同关系向海口市美兰区人民法院要求确认合同有效并要求交付房屋及过户，但法院均判决仅确认合同的效力，驳回了苑德君的其他诉讼请求。直到现在，涉案两套房屋仍未交付及过户给苑德君。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，苑德君尚未取得涉案103、104房的物权，亦尚未获得相应土地的使用权。因此，苑德君要求确认其对涉案土地上享有分摊土地使用权的请求，不予支持。就涉案的103、104房，苑德君与深琼公司存在买卖合同关系是否足以排除法院强制执行。从苑德君与深琼公司的两次诉讼看，苑德君提出的要求交付及过户的请求，未得到法院的支持，涉案的103、104房至今未交付给苑德君；且在执行过程中，涉案楼房被鉴定为D级危房，在建工程房屋残价值为0元，也建议拆除，可见，涉案的103、104房已无法交付给苑德君，苑德君不能取得此两套房屋。苑德君由此买卖享有的债权不足以排除法院强制执行涉案土地。另外，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，是对针对商品房享有的承包人与买受人间就工程价款优先受偿权有关问题所作的批复，本案中所诉不存在优先受偿的问题，此规定并不适用于本案所涉情形。因此，苑德君提出以此排除法院强制执行涉案土地的理由不能成立，不予采纳。综上所述，苑德君对涉案执行土地不享有足以排除法院强制执行的民事权益，对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回苑德君的诉讼请求。案件受理费7796.5元，由苑德君负担。二审中，各方当事人均无新证据向本院提交。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案二审争议的焦点是：苑德君对涉案土地是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。苑德君并未就大骅公司申请执行的土地与深琼公司订立过任何有关土地使用权转让的合同，苑德君据以主张权利的依据是其与深琼公司之间签订的××苑房、二单元一层104房的《售房合同》。但苑德君与深琼公司签订《售房合同》后，深琼公司至今未将涉案房屋交付苑德君使用，且该房屋已被鉴定为D级危房，已无法完成交付。苑德君对该两套房产并未享有物权，其基于买卖关系享有的债权不足以排除人民法院强制执行涉案土地。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”由于苑德君尚未占有嘉豪苑项目B座一单元一层103房、二单元一层104房房产，其提出排除法院强制执行涉案土地的理由不能成立。一审法院据以驳回苑德君的诉讼请求并无不当。综上所述，苑德君的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7796.5元，由苑德君负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈桂华审 判 员 韩 芬审 判 员 陈杰林 二○二○年三月二十三日法官助理 张晨曲书 记 员 叶苗芳速 录 员 刘梦微附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。