安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终369号上诉人（一审原告）:黄群。委托诉讼代理人：徐允青，安徽宇润律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊，安徽宇润律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:笪次喜。上诉人黄群因与被上诉人笪次喜租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初11528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄群上诉请求：依法变更一审判决第二项判决主文返还的租金数额为100000元（增加11507元），并据该数额计算相应逾期付款利息。事实和理由：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。”但本案系因违反法律的强制性规定、损害社会公共利益导致合同无效的情形，笪次喜不得依据该条规定主张房屋占有使用费。如笪次喜可以主张房屋占有使用费，则其不论是否被消防部门查处，其均可以获得相当于租金的收益，会导致无人遵守法律关于消防通道的规定。笪次喜辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。黄群知晓案涉芜湖市镜湖区滨江翠竹园综合楼101室的部分系消防通道，且双方在租赁合同就此进行了约定。黄群实际使用了该房屋两个月。请求二审依法判决。黄群向一审法院起诉请求：1、确认黄群与笪次喜签订的房屋租赁合同中关于芜湖市镜湖区滨江翠竹园综合楼101室房屋的合同约定无效；2、笪次喜返还黄群房租100000元及利息(以100000元为基数按年利率6%计算自2018年3月21日至实际还清之日,暂算至2019年3月20日止利息为6000元);3、笪次喜返还黄群租房保证金25000元及利息(以25000元为基数按年利率6%计算自2018年3月21日至实际还清之日,暂算至2019年3月20日止利息为1500元);4、笪次喜返还黄群补偿101房屋原承租人50000元及利息(以50000元为基数按年利率6%计算自2018年3月21日起至实际还清之日,暂算至2019年3月20日止利息为3000元);5、笪次喜赔偿黄群装修损失费用3268.21元；6、笪次喜赔偿黄群经营损失49585元；7、笪次喜承担鉴定费用3000元。一审法院认定事实：笪次喜与妻子姚佩荣系芜湖市镜湖区滨江翠竹园综合楼101、102室的所有权人。2018年3月21日，黄群(承租方、乙方)与笪次喜(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一条、甲方出租房屋坐落于芜湖市滨江翠竹园综合楼101、102房屋。第四条、房屋租赁期自2018年3月22日至2021年3月21日,共计3年。第五条、租金标准为年租金20万元,一年一付，房租先付后租，后两年租金递增标准为每年在上一年租金标准的基础上递增百分之八；在双方签订本合同时，乙方应缴纳租赁保证金5万元，租赁期满后乙方无违约行为由甲方退还乙方；乙方同意补偿101房屋原承租人5万元等。签订合同当日,黄群支付笪次喜保证金5万元、房屋租金20万元、101租赁补偿金5万元，笪次喜向黄群出具三张收条。后黄群在案涉租赁房屋经营“小高快餐”。2018年5月2日，芜湖市镜湖区公安消防大队向小高快餐下发《责令限期改正通知书》，载明：小高快餐（滨江翠竹园综合楼01号）有下列第4项消防安全违法行为：4.占用疏散通道、安全出口。具体问题：4.滨江翠竹园综合楼01号整间为消防通道，被小高快餐占用。责令于2018年5月3日前改正。后按照消防部门的要求，黄群将案涉101室房屋腾空。现黄群以笪次喜将属于消防通道的滨江翠竹园综合楼101室作为经营用房出租，导致其无法经营，给黄群造成严重经济损失，故诉至法院。一审另查明：一、案涉芜湖市镜湖区滨江翠竹园综合楼101室的规划用途为非住宅，且产权证附记处标注该房不得单独出售,102室规划用途为商业，两室面积分别为48.38㎡、47.04㎡。二、一审法院及芜湖市镜湖区消防大队的工作人员于2019年6月6日对案涉房屋进行现场勘查：滨江翠竹园综合楼2至3层为宾馆，101室内有消防栓，且设有通往2层以上的楼梯，101室后门被杂物、建筑等遮挡，无法正常疏散逃生，前门是唯一逃生通道，101室为该综合楼的安全出口。审理过程中，黄群申请对101室因无法经营造成的装修损失、经营损失进行鉴定，经芜湖市中级人民法院委托芜湖中天工程咨询有限公司进行鉴定，芜湖中天工程咨询有限公司于2019年8月22日出具工程造价鉴定意见书，案涉101室装修损失造价为3268.21元。因该鉴定产生鉴定费3000元，由黄群支出。一审法院认为：该案争议焦点为双方当事人签订的《房屋租赁合同》中关于101室房屋的合同约定效力问题，笪次喜应否返还黄群已支付101室的房屋租金、保证金、补偿金，并赔偿黄群装修损失及经营损失。对此认定如下：一、双方当事人签订《房屋租赁合同》，笪次喜将名下位于芜湖市滨江翠竹园综合楼一层101、102室出租给黄群作为经营使用。而根据该楼的实际情形，消防部门认定101室整间为消防通道。《中华人民共和国消防法》第二十八条规定“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道……”，且该合同项下101室如继续履行合同约定，将导致火灾发生时人员无法逃生等严重后果，损害社会公共利益，故《房屋租赁合同》中关于101室房屋的合同约定应属无效。二、101室、102室第一年的房屋租金合计20万元，两室面积相当，黄群主张101室房屋租金为已付租金的一半符合常理，笪次喜应予返还，并按照年利率6%支付至实际返还之日止的资金占用期间的利息。但黄群自2018年3月21日至5月1日实际使用101室用于经营，其亦应承担此期间房屋占有使用费，比照租金约定数额为11507元（计算方式:10万元÷365天×42天）。故笪次喜应返还黄群房屋租金数额为88493元。三、黄群按照合同约定交纳租赁保证金5万元，现关于101室房屋租赁合同约定无效，黄群仅需交纳102室租赁保证金，故其主张退还一半保证金25000元予以支持，并按照年利率6%支付自保证金支付之日起至实际返还之日止的资金占用期间的利息。四、黄群按照合同约定同意补偿101室房屋原承租人5万元，该约定系基于黄群作为承租人能够对于101室享有合同项下的相关权利而进行的补偿，该补偿款系按照笪次喜的要求支付，且款项黄群支付给了笪次喜。然黄群因无法正常使用101室，则不应承担该补偿款，故对黄群主张笪次喜退还补偿款5万元，亦予以支持，并按照年利率6%支付自补偿款支付之日起至实际返还之日止的资金占用期间的利息。五、黄群对101室房屋在承租后进行装修，经鉴定装修损失造价为3268.21元，笪次喜应承担黄群该损失及因鉴定产生的鉴定费3000元。笪次喜辩称应该扣除价值500元的不锈钢门，无证据支撑，不予采信。六、自2019年5月2日后黄群未使用101室用于经营，但102室仍然正常使用，仅营业面积缩小，并未造成其停产停业。且黄群亦未举证证实存在经营收入减少，故对黄群主张笪次喜支付经营损失49585元不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（四）、（五）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，判决：一、黄群与笪次喜于2018年3月21日签订的《房屋租赁合同》中关于芜湖市滨江翠竹园综合楼101室的合同约定无效；二、笪次喜于判决生效后十日内返还黄群已支付101室房屋租金88493元、保证金25000元、补偿款50000元、装修损失3268.21元、鉴定费3000元，合计169761.21元，并以163493元为基数，按照年利率6%支付自2018年3月21日起至实际返还之日止的利息；三、驳回黄群的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2460元，由黄群负担730元、笪次喜负担1730元（黄群已预交，笪次喜于判决生效之日起十日内将其承担部分给付黄群）。双方当事人在二审中均未提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，笪次喜虽系芜湖市镜湖区滨江翠竹园综合楼101室所有权人，但该房屋经消防部门认定整间为消防通道，黄群与笪次喜就该房屋签订的租赁合同违反法律的强制性规定，合同自始无效。笪次喜违反行政管理规定出租消防通道的行为责任，应依据相关行政法律法规处理，但合同无效后双方民事权利义务应依据合同法等相关民事法律法规确定。依据合同法第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。黄群已经实际占有使用案涉房屋，就其占有使用房屋取得的利益应折价补偿。《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人签订的合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付占有使用费的，人民法院一般应予支持。依据前述司法解释的规定，出租房屋未取得建设规划许可或未按照许可内容建设，违反法律强制性规定，出租人就该房屋签订的出租合同无效，但就承租人占有使用的利益，出租人可以参照合同约定的租金标准请求承租人支付占有使用费。参照适用该规定，笪次喜虽未按照法律法规许可的方式使用消防通道，将消防通道出租给黄群使用，但笪次喜作为房屋的所有权人，其在该情形下并不丧失向承租人黄群主张占有使用费的权利。故一审依据合同法第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，按照合同约定的租金标准确定黄群应支付的占有使用费用，并自笪次喜应返还的租金中予以扣除，不违反法律规定。黄群关于因合同无效，其无需就实际占有使用案涉房屋向笪次喜支付费用的主张不能成立。综上所述，黄群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88元，由黄群负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年三月四日书记员  陈少哲附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。