福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020）闽0122民初537号 原告：福州美华物业管理有限公司，住所地：福建省连江县丹凤西路6号丽景华府小区4号楼9层901单元。 法定代表人：林秀灯，董事长。 委托诉讼代理人：陈国，系该公司项目经理。 被告：卢锦贵，男，1977年12月21日出生，汉族，住福建省连江县。 原告福州美华物业管理有限公司（以下简称美华物业公司）与被告卢锦贵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告美华物业公司委托诉讼代理人陈国、被告卢锦贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 美华物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决卢锦贵支付美华物业公司自2015年12月14日至2019年10月13日的物业管理费6348元及滞纳金4428元（2015年12月14日至2019年10月13日，自2015年12月14日起按每天万分五计算至款项还清之日止）。2016年10月至2019年10月水费和公摊费用欠费2436.1元，共计三项费用13212.1元。2、请求判决卢锦贵承担本案诉讼费和两次的公告费用。 事实与理由：美华物业公司与卢锦贵于2013年12月15日签订了《“丽景天下”前期物业服务合同》，合同约定物业管理费用按住宅产权建筑面积每月每平方米1.3元收取（不含公摊水电费用，不含电梯运行费用），并约定卢锦贵应在每年度第一月份前交纳费用，若逾期，美华物业公司有权要求卢锦贵补交并从逾期之日起按每天万分五交纳滞纳金。 2015年12月14日起，卢锦贵表示拒绝交纳物业管理费，至2019年10月13日起，卢锦贵仍拖欠美华物业公司物业管理6348元，以及4428元的滞纳金，2016年10月至2019年10月水费和公摊费用欠费2436.1元，共计三项费用13212.1元。经美华物业公司多次催告，卢锦贵仍然拒绝履行补交物业管理费及交纳滞纳金的义务。卢锦贵违约行为已造成美华物业公司重大损失，为维护美华物业公司合法权益，依民事诉讼有关规定，特向贵院提起诉讼，请求依美华物业公司诉讼请求判决。 卢锦贵辩称：卢锦贵是丽景天下小区11号楼206业主，物业费之前有交纳至2013-2014年，业主普遍对物业管理服务不满，造成物业收费停滞89%。其一，物业就公摊问题一直不解决处理，前期组织业主现场解释，出现前后数据矛盾，后期业委会多次要求提供自来水、电力公司缴纳发票，物业不作为乱公摊、乱收费问题一直不解决处理。其二、美华物业仍然拒绝公开合同，因此有理由怀疑美华物业造价新合同。其三、卢锦贵家门口现装三台大三匹的空调外机对准本人家门口，在本人门口特别夏天热气直接吹入本家中门口，造成家中五口无法居住，晚间休息不好，严重影响本人家人居住生活，多年来夏天本人就生活为此事而烦恼，多次向美华物业公司物业追找解决都没解决，这几项问题物业不作为，导致造成物业费未交。其四、物业管理很多不作为，比如顶楼加盖造成，造成地基下沉。变成私人场所，公摊数据不清楚。有时把电架给断掉，把12号楼一层二层老人活动中心低价租给他人，造成小区业余活动不便。晚上值班人员太少，24小时才5至6个人，保安都在睡觉。有交物业的业主没开发票就开收据，晚上给物业打电话都无人接通。 本院经审理认定事实如下：2013年12月5日，美华物业公司与卢锦贵签订《“丽景天下”前期物业管理服务合同》，约定“物业管理单位（以下简称甲方）：福州美华物业管理有限公司购房人（以下简称乙方）：……物业名称：丽景天下……类型：高层电梯住宅、别墅和商业座落位置：连江县凤城镇马祖西路23号……第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务……6、依据本合同向乙方收取物业管理综合服务费用、停车费、二次装修垃圾清运费、水电公摊费及法律规定的其它费用；……第四条物业管理综合服务费用一、综合管理服务费：按业主或物业的建筑面积与开发商交房通知单的通知时间为标准收取（此费用均不含房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用和公摊水电费）；具体标准按《福州市普通住宅小区物业管理服务等级收费标准》中的“二级标准收费”执行：（1）电梯住宅：按建筑面积1.30元/月.平方米……五、每次交纳费用时间：当月10日前。……第九条违约责任4、乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5%交纳滞纳金。……第十五条本合同自签字之日起生效，至业主委员会成立后与新的物业管理服务企业签定物业管理服务合同生效时止。甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，同意签订本《前期物业管理服务合同》，各自依照协议约定，行使权利，履行义务。甲方盖章福州美华物业管理有限公司乙方盖章代表人：卢锦贵。” 另查明，美华物业公司系物业服务企业，为丽景华府小区提供物业服务，期间，福州市连江海峡水业有限公司向作为丽景华府小区管理方的美华物业公司收取水费，截止2019年12月，美华物业公司管理丽景华府小区期间的水费已结清。卢锦贵系福建省连江县马祖西路23号丽景天下小区11幢1206单元的业主，该单元房产权面积为106.18㎡，按1.3元/月/㎡交纳物业管理费。卢锦贵拖欠美华物业公司2015年12月14日起至2019年10月13日止物业管理费6348元（106.18㎡×1.3元/㎡×46个月），2016年10月至2019年10月水费762.5元，2016年10月至2019年10月公摊水电费1673.6元。 美华物业公司通过在福建省连江县电梯门口张贴《缴费通知书》方式催告卢锦贵交纳物业管理费、水费及公摊水电费，但卢锦贵仍未交纳。 上述事实有美华物业公司提供的企业工商公示信息、《“丽景天下”前期物业管理服务合同》、《缴费通知单》、照片打印件、11号楼收费明细账、历史电费明细、用户用水历史记录、水费交纳清单、产权登记信息所证实。经审查，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，美华物业公司与卢锦贵签订的《“丽景天下”前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定享受权利和履行义务。美华物业公司依约为卢锦贵提供物业服务，卢锦贵作为福建省连江县马祖西路23号丽景天下小区11幢1206单元的业主和物业服务受益人，应依约履行向美华物业公司交纳物业管理费及其他相关费用的合同义务。美华物业公司主张卢锦贵支付自2015年12月14日起至2019年10月13日止的物业管理费6348元（106.18㎡×1.3元/㎡×46个月），符合双方约定，依法可予支持。美华物业公司主张卢锦贵交纳公摊水电费762.5元，因美华物业公司为丽景华府小区提供物业服务期间，小区公共区域照明、用水必然产生公摊水电费，《“丽景华府”前期物业管理服务合同》约定“公共水电分摊费：每月按户按实分摊”，且卢锦贵未到庭提出异议，故本院对美华物业公司的该主张予以支持。美华物业公司主张卢锦贵支付水费1673.6元，因美华物业公司管理丽景华府小区期间，已代业主结清水费，故本院对美华物业公司的该主张予以支持。对于美华物业公司主张的滞纳金,本院认为,卢锦贵前期缴纳物业管理费,后因美华物业公司提供的物业服务存在瑕疵未按时缴纳,且从卢锦贵提供的照片来看,卢锦贵邻居现装三台大三匹的空调外机对准其大门口要求美华物业进行沟通处理,但美华物业未提供证据其按照业主要求进行了沟通,故本院认为,卢锦贵未缴纳物业费是因双方对物业服务质量存在争议,并非卢锦贵无故不按时缴纳物业费,故对美华物业公司主张的滞纳金,不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、卢锦贵在本判决生效之日起10日内支付福州美华物业管理有限公司2015年12月14日起至2019年10月13日止的物业管理费6348元（106.18㎡×1.3元/㎡×46个月）； 二、卢锦贵在本判决生效之日起10日内支付福州美华物业管理有限公司水费1673.6元、公摊水电费762.5元； 三、驳回福州美华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费130元，减半收取65元，由卢锦贵负担25元，由福州美华物业管理有限公司40元。 本判决为终审判决。 审判员  张婉琴 二〇二〇年三月十六日 书记员  林丽华 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。