贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终357号上诉人（原审被告）：贵州中泓房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区车水路11号。法定代表人：侯思军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张英，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志平，贵州瀛黔律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:周承，男，1984年10月12日生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）:杨小菊，女，1985年4月18日生，侗族，住贵州省贵阳市南明区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：付阳，贵州创文律师事务所律师。上诉人贵州中泓房地产开发有限公司（以下简称中泓房开）因与被上诉人周承、杨小菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初6032号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中泓房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人提交的《财务报告》、《财务报表附注》均载明三通费并未计入商品房成本，而是作为其他应收款列为对购房客户的一项债权。上述证据足以证明，上诉人在房价款之外另行收取三通费完全是会计核算的安排，并无价外收费、重复收费的情况，一审法院对上述事实也进行了查明。2、既然主合同约定房价款不包含三通费，而三通费又属于购房人应承担的费用，上诉人通过《补充协议》约定收取三通费，不存在免除自身责任，加重对方责任的情形。一审判决认定《补充协议》无效明显适用法律错误。周承、杨小菊答辩称：上诉人提交的会计师事务所的《财务报告》、《财务报表附注》对本案不具法律效力，三通费按照规定应当计入建设成本，不得向购房者收取。上诉人收取三通费一是非法占用资金，达到提高房价的目的，二是通过收取三通费逃避税收，因为当时营业税还没有改革。周承、杨小菊向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告3882元；2、判令被告支付原告资金占用费，按照人民银行同期贷款年利率4.75%计算，以3882元为基数，从2014年4月起计算至退还款项为止（截至2018年12月，共计875元）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告周承、杨小菊于2013年7月18日与被告贵州中泓房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房预售合同》第七条第三款约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第二十九条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”。附件四《补充协议》第1条第1款约定：“《合同》约定购房总价款不包括独立电表费、独立燃气费、有线电视费，以上费用在签订购房合同时由出卖人一次性代收。该房屋交付使用后，买受人须自行承担独立水表、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用”。合同签订后，原告于2014年4月1日向被告支付独立电表费629元、独立煤气费2988元、有线电视费265元，共计3882元，被告于同日向原告出具了《收款收据》。后原告认为电表费、煤气费、有线电视费应计算在房屋价格内，被告重复收取无依据，遂诉至一审法院，诉请如前。审理中，被告提交中铁国际项目总成本期、审计报告、贵州省广播电视信息网络股份有限公司贵阳市分公司小区数字用户新装费及工本费发票、贵阳鸿源燃气建设发展有限公司转账支票及票据回单、贵州燃气有限公司转账支票及票据回单、贵阳安宝燃气防爆安全设备有限公司转账支票，证明被告已实际垫付的三通费，且未计入国际城开发成本，不包含在房价中，不应退还。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力。该《商品房买卖合同》第七条第三款明确约定商品房总价款已经包含水、电等配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。同时《商品房买卖合同》第二十九条亦明确约定补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而双方签订的《补充协议》第1条第1款约定买受人须自行承担水、电、煤气、有线电视等费用，实质上是对双方在《商品房买卖合同》第七条第三款中关于商品房价款已经包含水、电等配套设施的建设安装费用约定的改变，对此，一审法院认为，其一，虽然双方当事人通过签订《补充协议》等部分变更了双方签订的《商品房买卖合同》第七条第三款的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准；其二，前述《补充协议》系被告为了重复使用而预先拟定的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，《补充协议》第1条第1款将主合同约定的包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此该条款应属无效。因此，被告收取原告上述费用显然于约不符，于法无据，应当予以退还。同理，对被告主张原告诉请已经过诉讼时效之辩称，一审法院不予采纳。关于资金占用费，因被告收取上述费用缺乏合法有效的依据，其资金占用行为必然会给业主造成一定的损失，应以同期银行存款利率为标准予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条之规定，判决：一、被告贵州中泓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周承、杨小菊3882元；二、被告贵州中泓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，以3882元为基数，从2014年4月1日起按照中国人民银行同期存款利率标准计算支付原告周承、杨小菊资金占用费直至第一项确定的款项清偿之日止；三、驳回原告周承、杨小菊的其余诉讼请求。案件受理费25元，由被告贵州中泓房地产开发有限公司负担（因此款原告已预交，由被告贵州中泓房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交下列证据：1、2018年《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法（试行）》、2018年《贵州省发展和改革委员会关于规范有线电视服务收费有关事项的通知》、黔发改价格[2014]1705号文件，拟证明虽然2009年《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，但仍有部分相关费用未计入房开成本而是单独向购房者个人收取的，直到上述文件出台，才明确由开发商计入房屋销售价款。2、2016年贵州省发改委水电气初装费说明、2016年1月20日和2017年7月18日人民网贵阳市领导留言板答复，拟证明三通费一直是由购房人承担的费用。3、2011年贵州省《商品房买卖合同》示范文本及关于印发贵州省《商品房买卖合同》示范文本的通知，拟证明房开企业按行政部门要求使用合同示范文本，对于示范文本中未明确的内容双方另行签订补充协议合理合法，至于补充协议是否加重购房人的负担应当先查明相关费用是否纳入成本重复收费，才能确认，而不能仅凭文字条款认定无效。被上诉人质证称：对证据真实性无异议，但第1组证据中的《燃气管理办法》第19条规定燃气工程安装费不得再向业主另行收取、《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》第18条规定配电设施建设费不得再向购房者收取，故达不到被上诉人的证明目的。第2组证据是政府机关对购房者的网上答复，该答复不具法律效力。虽然买卖双方可以针对第3组证据中的合同内容进行协商，但协商内容不能违反法律规定，故该组证据亦达不到证明目的。经二审审理查明的事实与原判认定的事实基本一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案中双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“商品房价款应当包含水、电等设施建设安装费用……出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，第二十九条约定：“……补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，同时第十二条也明确约定水、电、气等相关设施交付条件为“达到使用条件”、“调试安装完毕”或“敷设到户”。而《补充协议》第1.1条将上述合同中约定应该由上诉人承担的费用部分变更为由被上诉人承担，明显免除了出卖人的责任，加重了买受人负担，《补充协议》第1.1条的内容违反《商品房买卖合同》第二十九条的约定，与合同主要条款相冲突，应不予适用，仍以《商品房买卖合同》第七条的约定为准。根据第七条的约定，双方协商一致约定的房价款中已包含三通费等费用，上诉人再另行收取三通费就属重复收费，上诉人应予返还。关于上诉人以未将三通费计入房屋开发建设成本为由，主张不存在重复收费，三通费应由购房人承担的问题。本院认为，虽然上诉人用《财务报告》及《财务报表附注》拟证明“三通费”并未计入房价，但是因开发建设成本数据和材料均系上诉人自行制作、持有，被上诉人不能参与，也无权左右上诉人企业的财务经营行为，其提交成本资料可能存在很大的任意性和选择性，缺乏一定的客观性。同时，上诉人是否将三通费纳入开发建设成本并计入房价，完全属于其自身商业决策和经营风险范围，上诉人应明知不能以此对抗双方合同的约定，本院对该证据不予采信。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州中泓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 益审判员 符黎音审判员 程 奕二〇二〇年三月二十四日法官助理王强书记员范梦诚