浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0522民初7259号原告：浙江努奥罗暖通科技股份有限公司，住所地长兴县太湖街道长兴大道路399号。法定代表人：陈国华，公司董事长。委托诉讼代理人：孙一凡，浙江紫杏律师事务所律师。被告：浙江长兴航天电源技术有限公司，住所地长兴县太湖街道长兴大道399号。法定代表人：胡伟浩。委托诉讼代理人：芮伟明，浙江百易律师事务所律师。原告浙江努奥罗暖通科技股份有限公司（以下简称努奥罗公司）与被告浙江长兴航天电源技术有限公司（以下简称航天公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法由审判员李勇适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理，努奥罗公司的委托诉讼代理人孙一凡、航天公司委托诉讼代理人芮伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙江努奥罗暖通科技股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令航天公司立即支付厂房租赁费487320元；2.判令航天公司支付园区管理费620000元（按每月20000元，暂自2017年4月1日计算至2019年10月31日，计算至实际履行之日止）；3.判令航天公司支付逾期租金利息218644元（487320元为基数，按月息2分自2017年12月18日计算至2019年10月31日，之后的利息计算至实际履行时止）；4.本案诉讼费用由航天公司承担。事实及理由：努奥罗公司创办了努奥罗工业园区，并积极响应政府招商引资政策。2017年4月航天公司向努奥罗公司购买了努奥罗工业园区中办公楼一幢，并提出因办公场地不够，需向努奥罗公司租用一间厂房作为仓库。因仓库租用以及航天公司入驻园区后享受园区各种配套服务，努奥罗公司与航天公司多次对房租价格以及物业管理费进行了协商，口头达成协议，但书面协议因航天公司内部原因一直未订立。航天公司入驻园区后，努奥罗公司先行服务，后多次催讨租金及服务管理费，但航天公司至今未付，故纠纷成讼。航天公司辩称，努奥罗公司起诉事由与事实不符，首先，航天公司于2017年3月购买努奥罗工业园区办公楼一幢，因需要场地摆放器材，努奥罗公司口头同意将闲置仓库借用，并未提出租用该仓库；其次，园区管理费部分，努奥罗公司与航天公司未签订园区管理协议，因此就保安费、绿化费等的分配未达成一致意见；最后，关于利息部分，双方当事人没有达成协议，不存在违约情形。原告浙江努奥罗暖通科技股份有限公司为支持自己的诉讼请求,向本院提交了以下证据材料：1、《园区管理协议》一份，证明努奥罗公司与航天公司就园区管理达成初步协议；2、微信聊天记录四份，证明努奥罗公司与航天公司管理人员多次对园区管理事项进行协商，经航天公司确认，但并未在上述协议上确认；3、《厂房租赁协议》和租赁费清单各一份，证明航天公司承租努奥罗公司厂房，并产生租赁费487320元；4、往来函件十一份，证明航天公司于2017年4月至2017年12月18日租用努奥罗公司闲置仓库4375平方米，租金按12元/月/平米计算，并享受由努奥罗公司提供的园区服务，但经努奥罗公司多次发函催讨租金及园区管理费，航天公司一直未予支付的事实；5、保安费用明细表、社保缴费明细、劳务合同等共七十三页，证明2017年4月至2019年8月园区共产生保安费用578970.65元；6、其他费用明细表、发票共计二十六页，证明2017年4月至2018年12月，园区共产生绿化费用、花木工保险、保安器材费共计36618.21元。航天公司未向本院提交证据。经质证，航天公司对证据1、3真实性、合法性、关联性均有异议，未经航天公司盖章确认，不予认可；对证据2，对关联性有异议，从聊天内容来看并没有就园区管理事项达成合意，不能证明努奥罗公司的证明目的；对证据4，其中2018年1月19日和2018年5月8日两份由努奥罗公司制作的函件航天公司未收到，无法核实，不予质证，此外九份函件真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可，提出因航天公司与努奥罗公司未协商一致，不能证明具体租用面积、租金以及保安服务费的金额；对证据5，仅认可2017年4月至2019年2月部分，2019年3月后没有收到努奥罗公司的费用明细，对该部分保安费不予认可；对证据6，因航天公司无法核实，故不予质证。经本院审查认为，对努奥罗公司提交的证据1、3因未经航天公司盖章确认，本院不予认定为有效证据；证据2形式和内容均不符合证据的要件，故本院不予认定为有效证据；证据4，其中2017年12月18日由航天公司发给努奥罗公司的“外部联络函”，因航天公司对租赁努奥罗公司仓库的事实和起止时间均予以书面认可，故上述联络函本院予以认定，对其余函件，因双方对租赁、园区管理均未达成合意，故本院不予认定；对证据5、6，保安费和其他费用均是园区管理实际发生的费用，且费用明细与发票、劳务合同等其他证据相互佐证，故本院予以认定。本院根据认定的上述有效证据，结合到庭当事人在庭审中的陈述，查明本案事实如下：航天公司因经营需要购买了努奥罗公司所有位于努奥罗工业园区的办公楼。2017年4月至2017年12月18日期间，因办公需要，航天公司租用努奥罗公司所有的部分仓库，由努奥罗公司提供园区内保安、绿化等配套服务。双方就租赁面积、租金、园区管理费用等事项通过函件形式沟通，但未达成书面协议。现努奥罗公司诉至本院，要求航天公司支付厂房租赁费487320元、园区管理费620000元（按20000元/月，自2017年4月1日暂计算至2019年10月31日）及逾期付款利息218644元。经实地核查，努奥罗工业园区内，努奥罗公司占地123.77亩，航天公司占地68亩；案涉仓库实际面积1972.8平方米（扣除大门通道面积）。本院认为，(一)努奥罗公司与航天公司之间虽未达成书面租赁合同，但根据2017年12月18日航天公司与努奥罗公司联络函，航天公司自认自2017年4月至2017年12月18日承租努奥罗公司闲置仓库的事实，双方存在事实上的租赁合同关系系双方真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。现努奥罗公司诉请要求航天公司支付租赁期间租金，因双方当事人未能达成书面租赁合同关系，经实地核查，本院酌定按照航天公司承租1000平方米，每平米12元/月，自2017年4月1日计算至2017年12月18日为102960元。(二)关于园区管理费，因努奥罗公司仅就2017年4月至2019年8月的保安服务费和其他费用（绿化费、花木工保险、保安器材费）进行了举证，故本院以双方当事人在园区占地面积为依据，由航天公司承担三分之一，即保安费578970元由航天公司承担192990.2元，其他费用36618.21元由航天公司承担12206.07元。（三）关于逾期付款利息问题，因努奥罗公司未能举证证明双方约定了违约金事项，故本院确定以102960元为基数，自2017年12月18日起，按照年利率6%计算逾期利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告浙江长兴航天电源技术有限公司给付原告浙江努奥罗暖通科技股份有限公司租赁费102960元、保安管理费192990.2元、其他费用12206.07元，共计308156.27元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、被告浙江长兴航天电源技术有限公司支付原告浙江努奥罗暖通科技股份有限公司逾期付款利息13865.28元（以102960元租金为基数自2017年12月18日起按照年利率6%计算至2020年3月5日为13865.28元），限于本判决生效之日起十日内付清，2020年3月6日之后的利息以102960元租金的未付部分为基数，依照年利率6%计算至实际清偿之日止；三、驳回原告浙江努奥罗暖通科技股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取8367元，由原告浙江努奥罗暖通科技股份有限公司承担6275元，由被告浙江长兴航天电源技术有限公司承担2092元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  李勇二〇二〇年三月五日法官助理徐卓杨书记员林李敏