新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初4748号原告：王志军，男，1958年1月10日出生，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：康妍宣，新疆新轩律师事务所律师。被告：喜润丰，男，1995年8月29日出生，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。原告王志军与被告喜润丰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告王志军的委托诉讼代理人康妍宣、被告喜润丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志军向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的租赁费67000元；2.判令被告支付违约金20100元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月3日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将位于乌鲁木齐市米东区商铺租赁给被告用于经营洗车装潢，每年的租赁费为134000元，被告分三期向原告支付租赁费。2019年1月3日，被告向原告支付第一期2019年1月3日至2019年4月2日的租赁费33500元，原告向被告交付了涉案房屋，被告亦投入使用。按照合同约定，被告应当于2019年3月3日支付第二期租赁费67000元，但被告未按照约定向原告支付上述租赁费，故诉至法院。被告喜润丰辩称，我与原告签订租赁合同是属实的，我也给原告交了33,500元的租赁费，我是从别人手里租的原告的房子，后来我又和原告重新签订了一份合同；2019年4月3日，我从租的房子搬走了，当时我给原告说了，我不准继续租了，因为我的资金跟不上了，我和原告协商房租能不能降一点，或者按月支付房租，但是原告不同意，所以我就感觉我没有办法再继续租这个房子了，于是我就从房子搬走了；2019年4月4日，原告在我租的房子楼上吃饭的时候，我把房子的钥匙都放在他吃饭的桌子上了，因此我不同意向原告支付租金和违约金。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月3日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于乌鲁木齐市米东区商铺租赁给乙方，双方确认的测绘面积为203.96平方米；乙方承诺租赁该房屋作为经营业态为洗车装潢之用途，并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途；房屋交付日为2019年1月3日；租赁期为2019年1月3日至2020年10月2日止；每年的租金为人民币134000元；乙方按期向甲方支付租金，先付后用，第一期为2019年1月3日至2019年4月2日，租金为33500元，第二期2019年4月2日至2019年10月3日，租金为67000元，第三期为2019年10月3日至2020年10月2日，租金为134000元，乙方应于本合同签订日2019年1月3日向甲方支付第一期租金共人民币33500元，2019年3月3日向甲方支付第二期租金共人民币67000元，2019年9月3日向甲方支付第三期租金共人民币134000元；乙方应于本合同签订后的一日内向甲方支付房屋租赁保证金人民币10000元；租赁关系终止时，在乙方办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后的三十日内，更改部分装修恢复原样，甲方将租赁保证金一次性无息退还乙方；乙方未按合同约定履行完全合同期或违约，乙方应向甲方赔偿经济损失的金额为剩余时间（未履行合同时间）租金的总额，并应向甲方支付剩余时间（未履行合同时间）租金总额20%的违约金；双方另外约定了其他合同内容。租赁期间，被告向原告交付了第一期的租赁费33,500元及租房保证金10,000元，原告向被告出具了保证金收条，目前该保证金尚未向被告退还。2019年12月，原告通过发快递方式向被告发出了解除租赁合同的书面通知，被告已于2019年12月收到该书面通知；后原告将涉案房屋租赁给他人。2019年7月26日，经本院工作人员与原告电话联系，原告陈述：原、被告约定提前一个月支付租金，2019年4月初，被告把第一期租够后就告知原告不想继续租了，嫌地方远，租金高，原告并未同意，当晚原告就把东西搬走了，门锁上走了，但钥匙和水电卡都在被告处。以上查明的事实有：《租赁合同》、电话记录、庭审笔录等予以证实。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反相关法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同，对当事人均有约束力。原告主张双方的租赁合同已于2019年12月解除，被告欠付原告2019年4月2日至2019年10月3日期间的房屋租赁费应当予以支付，被告辩称其于2019年4月3日向原告提出不再承租涉案房屋，并于当日从出租房屋搬走，故双方的合同已于2019年4月3日解除，故本案的争议焦点为：涉案租赁合同于何时解除；被告是否应当向原告支付租赁费及违约金。关于涉案租赁合同于何时解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方约定提前一个月支付下一阶段的房租，租赁合同约定亦是“先付后用”，第一期的租赁期间为2019年1月3日至2019年4月2日，那么被告主张其已于2019年4月3日向原告明确表示不再承租涉案房屋，并于当日搬离涉案房租，即被告明确表示且以自己的行为表明不履行主要债务；而经本院询问，原告亦自认被告于2019年4月初向其提出不再承租涉案房屋，并于2019年4月初搬离出租房屋，即原告已明知被告以自己的行为明确表明不再继续履行双方的租赁合同，故而双方的租赁合同在客观上已无法继续履行，结合上述法律规定，本院认为双方之间的租赁合同已于2019年4月3日解除。关于被告是否应当向原告支付租赁费及违约金的问题。虽说双方的租赁合同已于2019年4月3日解除，但被告在合同有效期内明确表示且以自己的行为表明不履行主要债务，其行为属违约，故其应当承担相应的违约责任。因被告提前要求解除合同，致使原告丧失了部分预期可得利益，该部分的可得利益主要表现为房屋租赁费的损失，虽然双方签订的租赁合同中约定“乙方未按合同约定履行完全合同期或违约，乙方应向甲方赔偿经济损失的金额为剩余时间（未履行合同时间）租金的总额”，但因被告在第二个租赁期开始便向原告明确表示其不再履行合同主要义务，原告亦对此明知，那么在双方租赁合同客观上已无法继续履行的情况下，原告应当采取必要措施防止损失的进一步扩大，结合原告已将涉案房屋出租给他人的情形，并参照租赁合同关于房屋租赁费的约定，本院酌情按照两个月的房屋租赁费确定原告的损失，即22,333.33元（33,500元÷3个月×2个月），本院予以确认。关于违约金。租赁合同中约定“乙方未按合同约定履行完全合同期或违约，应向甲方支付剩余时间（未履行合同时间）租金总额20%的违约金”，结合本案中被告的违约程度及过错，本院酌情对违约金的计算方式予以调整，按照月利率5‰的1.3倍计算违约金，从2019年3月3日算至2019年7月26日，即2,104.92元（67,000元×5‰/月×1.3倍÷30天×145天），本院予以支持。综上，原、被告签订的租赁合同已于2019年4月3日解除，因被告提前解除涉案租赁合同，给原告造成了损失，本院确认的房屋租赁费损失为22,333.33元、违约金为2,104.92元。另外，根据庭审查明的事实来看，被告向原告支付了10,000元保证金，该保证金尚未退还被告，原告虽提出被告尚欠原告电费8,000元，但原告并未提交证据予以证实，且原告亦未提出不应向被告退还保证金的其他情形及相关证据，故在双方的租赁合同已解除的情形下，原告应当向被告退还保证金10,000元。那么扣减原告应向被告退还的保证金10,000元，被告应当向原告支付的房屋租赁费损失为12,333.33元（22,333.33元-10,000元），本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告喜润丰向原告王志军支付房屋租赁费损失12,333.33元[（33,500元÷3个月×2个月）-10,000元）]；二、被告喜润丰向原告王志军支付违约金2,104.92元（67,000元×5‰/月×1.3倍÷30天×145天）。以上款项，限被告喜润丰于本判决生效之日起三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,977.50元，由原告王志军负担1,649.63元，被告喜润丰负担327.87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 毛 榆人民陪审员 郭 艳人民陪审员 闵连芳二〇二〇年三月二十五日书 记 员 王 菲