宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0205民初4329号 原告（反诉被告）：柴夏良，男，1968年10月20日出生，汉族，住宁波市江北区。 委托诉讼代理人：徐伟明，浙江甬港律师事务所律师。 被告（反诉原告）：曹亚春，女，1981年6月13日出生，汉族，住宁波市江北区。 委托诉讼代理人：沙唐波，浙江正甬律师事务所律师。 原告柴夏良与被告曹亚春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案审理中，被告曹亚春提起反诉，本院准许与本诉合并审理。原告柴夏良及其委托诉讼代理人徐伟明，被告曹亚春及其委托诉讼代理人沙唐波到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 柴夏良向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行原、被告于2016年1月15日签订的房屋转让协议，协助原告办理位于宁波市江北区云水湾8幢33,34号2303室房屋及8幢2303室（车棚）的过户手续；二、判令被告支付原告违约金100000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告曾于2016年1月5日签订了房屋转让协议一份，被告将其在宁波市江北区洪塘街道大郎家村的拆迁安置房一套出售给原告，建筑面积约75平方米，房屋用途为住宅，坐落于机场路以西地块。协议约定该套房屋的价格为750000元。签约日，原告支付被告定金人民币5000元，此定金可抵扣房款，原告在2016年1月5日支付给被告定金款640000元，原告在被告交付房屋时，再支付给被告房款人民币65000元，余款35000元办理完过户手续支付。合同签订后，原告于2016年1月5日向被告支付了共计650000元，被告及其丈夫也于当日向原告出具了收条一份。2018年12月18日，原、被告经调解达成房屋转让补充协议一份，明确补充条款为：1.75档需拆迁办找出的费用由原告承担，每平方1900为准，如超出也由原告承担，如低于1900以现金补给被告，包括过户费，一切费用由原告承担，2.原房款已全额支付，另外原告补助被告120000元，其中50000元2018年12月18日支付，另外70000元原告拿到房产证付清。该补充协议经原、被告双方及调解方洪元庆签字确认。原告也在当日向被告支付了50000元，被告向原告出具了收条一份。2019年4月，被告给原告出具了委托书，原告自己经过抽签，抽中了位于宁波市江北区洪塘街道云水湾8幢33,34号2303室的房屋及车棚一间。2019年4月22日，被告经与拆迁办结算，被告共计要向拆迁办付140000元。原告也于当日将140000元汇入被告的银行账户。被告在拿到房屋钥匙后，也将房屋全套钥匙都交给了原告，并向物业单位交纳了物业费1100元。但被告至今不愿配合原告办理该套房屋过户手续。直至2019年7月29日，原告委托浙江甬港律师事务所向被告发送律师函一份，通知被告在收到律师函10天内配合原告办理房屋过户手续，否则将追究被告违约责任。被告收到函件后不予理睬，至今未配合原告办理过户手续。综上原告认为原、被告间签订的房屋转让协议及补充协议合法有效，现被告始终不愿配合原告办理过户手续的行为，已构成严重违约，为维护自身合法权益，诉至法院。 曹亚春答辩并反诉称，2016年1月5日原、被告签订房屋转让协议一份，将被告即将取得的位于本区的拆迁安置房一套出售给原告，该房屋面积75平方米，以每平方10000元的价格出售。协议约定购房款为750000元，2016年1月5日支付645000元，安置房屋交付使用时再支付65000元，最终被告向原告交付房屋当天，原告支付35000元。2018年12月18日双方又达成补充协议一份，原告要承担多出的费用，并另支付给被告补助120000元（其中50000元于2018年12月18日支付，其余70000元于办证完毕时支付）。但实际上，原告在2016年1月5日只支付了380000元，其余270000元未支付。后2019年4月安置房交付时，原告也未按约支付65000元房款，其推说等交房时一起付，但等到被告将房屋全套钥匙交给原告时，原告并未支付之前的拖欠的335000元房款及当天应付的35000元。后被告向原告催讨欠款及主张面积超出部分房款和车棚的款项，原告均不予理睬。综上，原告违约在先，故被告提起反诉，要求：1.判令原告支付被告拖欠的购房款370000元，并支付违约金100000元；2.判令原告支付被告因买卖房屋面积超出75平米部分的应付购房款182877元；3.判令原告支付被告车棚的价款16680元；4.本案的本诉及反诉诉讼费用由原告承担。 结合原、被告的陈述以及举证、质证，本院查明如下事实： 一、双方无争议的事实 被告作为甲方，原告作为乙方，于2016年1月5日签订了《房屋转让协议》一份，约定甲方将暂定位于地块的私房一套，建筑面积约75档出售于乙方。该房屋价格为750000元，付款方式为：签约当日，乙方支付定金5000元；2016年1月5日支付给甲方定金款645000元；乙方在甲方拆迁交付房屋当日，支付给甲方房款65000元，余款35000元甲方交房后当天付给乙方，款清之日交房。违约方需向守约方支付违约金100000元。2018年12月18日，被告作为甲方、原告作为乙方又签订《房屋转让补充协议》一份，约定甲方于2016年1月5日自愿将坐落在拆迁地点机场路以西地块档案编号15出卖给乙方，面积75档，当时定价为750000元，因房价上涨明显，经甲乙双方协商并由宁波市江北区为民法律服务所洪元庆主持调解，经甲乙双方一致同意，明确补充条款如下：1.75档需拆迁办找出的费用由乙方承担，每平方1900为准，如超出也由乙方承担，如低于1900以现金补给甲方，包括过户费，一切费用由乙方承担；2.原房款已全额支付，另外乙方补助甲方120000元，其中50000元2018年12月18日支付，另外70000元乙方拿到房产证付清。后经抽签确定被告安置的房屋坐落于宁波市江北区云水湾8幢33、34号2303室，房屋建筑面积为88.58平方米，车棚面积4.17平方米。2019年4月22日，该安置房屋交付，房屋结算补差价209033元，被告交纳费用后，将宁波市江北区云水湾8幢33、34号2303房屋登记于自己名下，取得该房屋的不动产权属证书。以上事实有原、被告在庭审中的陈述以及原、被告提交的《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议》、云水湾业主入住验房表、房屋拆迁调产安置结算清单以及被告提交的不动产权证予以证实，本院依法确认并在卷佐证。 二、本案争议焦点为:(一)原告还需向被告支付房款金额；(二)原告是否应为超出75平方米的房屋面积及车棚是另外支付价款。 针对争议焦点一，原告认为，2016年1月5日，原告向被告支付650000元，被告及其丈夫向原告出具收条一份。2018年12月18日，双方签订补充协议当日，后因房价上涨，双方签订补充协议时明确被告原约定房款已全部付清，原告再补助被告120000元，其中50000元已支付，并由被告出具收条一张，还有70000元待原告拿到房产证后付清，此外，对于拆迁办结算后需要的费用也由原告承担。后经拆迁办结算，案涉房屋需向拆迁办支付房款十四万余元，原告按约转账给被告。因此，除双方约定办理过户时还需支付的70000元，其余款项均原告已支付完。为证明其主张，原告向本院提交收条二份、银行转账凭证二份。 被告质证后对收条真实性无异议，但认为是先出具收条，收条出具后原告并未按收条金额支付给被告；后续收到的50000元及140000元均无异议，但2016年1月5日仅收到380000元。因此，原告还需按约支付370000元房款。 本院认为，被告及于2016年1月5日出具收条证实原告已支付650000元房款，如像被告所陈述是先写好收条再付款，出具收条当时仅支付380000元，则按常理在2018年签订补充协议时，被告应将原告未付款项予以注明，但该补充协议条款中明确“原房款已全额支付”，被告辩称其并未看清楚该条款，根据原、被告双方陈述，该补充协议系有案外人洪元庆在场调解签订，其应客观真实的反映了原、被告当时的真实意愿。综上，本院认定补充协议真实有效，原告还需在办理房产证过户时支付被告补助款70000元。 针对争议焦点二，原告认为《房屋转让协议》条款约定是明确的，此类安置房在交付前均不可能确定的知道具体建筑面积，约定的75档类型的房屋一套，整套房屋的价格是750000元。补充协议中也再次明确被告将面积75档的房屋出售给原告，且双方约定拆迁办交纳的费用由原告承担。赠送的车库并非独立产权车库，是案涉房屋的附赠，其本身也是房屋的一部分，因此，原告不应为超出75平的面积及车库再向被告支付费用。 被告认为，原、被告签订的合同中约定被告出售的75档房屋应为75平方米面积的房屋，当时约定750000元的总价，因此，双方实际约定是按10000元每平米出售房屋。现产权证实际面积为88平米，被告应按10000元每平米价格支付超出部分面积的价款。原合同中约定的房屋价格也不包含车棚，因此原告还应支付车棚价格16680元。 本院认为，《房屋转让协议》约定原告向被告购买坐落在机场路以西地块档案编号15，建筑面积约75平方米房屋一套，约定价格为750000元，该价格是购买房屋总价，双方并未对房屋单价作出约定，双方已明确购买的对象是被告的拆迁安置房屋整体，且根据一般拆迁安置政策，被拆迁人实际得房面积均与约定面积略有上浮，因此双方在合同签订时也写明房屋“约75平”；《房屋转让补充协议》中又进一步明确约定被告出售的房屋为面积75档，在拆迁安置房中一般以档为安置标准，结合安置政策，实际得房面积与安置面积均存在一定差异，且双方基于此在补充协议中又约定因房屋上涨，原告另再需支付被告房款120000元，拆迁办结算后的费用也由原告承担，由此可知，在补充协议时，双方仍是将房屋按套整体出售并重新商定了价格。车棚并无独立产权，不能单独出售，系案涉房屋附赠。综上，被告请求原告按10000元/平的价格支付超出75平米面积的房屋价格及支付车棚价格，与原、被告约定不符，本院不予支持。 综上，本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议》及《房屋转让补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。被告未按约定协助原告办理过户手续构成违约，原告要求被告继续履行双方于2016年1月15日签订的《房屋转让协议》，协助原告办理位于宁波市江北区云水湾8幢2303房屋的过户手续，本院予以支持。被告的反诉、答辩意见因未提交相应证据，本院不予采信，对被告的诉请，本院仅支持其在办理房产过户手续时取得原告应履行支付的70000元房款。被告拒绝履行过户义务，其行为已构成违约，但考虑到被告已将钥匙交付给原告，未给原告造成过大损失，本院将违约金酌情调整为10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）曹亚春于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）柴夏良办理位于宁波市江北区云水湾88幢33、34号2303房屋的不动产转移登记手续； 二、原告（反诉被告）柴夏良于被告（反诉原告）曹亚春办理房产过户当日支付被告（反诉原告）曹亚春剩余购房款70000元； 二、被告（反诉原告）曹亚春于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）柴夏良违约金10000元； 三、驳回被告（反诉原告）曹亚春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，反诉案件受理费10496元，减半收取5248元，合计6398元，由被告（反诉原告）曹亚春负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员 涂 璟 二〇二〇年三月十六日 书记员 裘立芹 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：35×××79，开户银行：中国银行宁波市江北支行营业部。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。