广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初2047号原告（反诉被告）：杨子林，男，1978年10月26日出生，汉族，身份证住址广东省潮安县，委托诉讼代理人：杨练飚，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志恒，广东广大律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市港荣物业管理有限公司，住所地广州市白云区广州大道北1925号802房。法定代表人：许达荣，总经理。委托诉讼代理人：邹耀明，广东环宇京茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁义勇，广东环宇京茂律师事务所律师。原告杨子林（反诉被告，以下简称原告）与被告广州市港荣物业管理有限公司（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨子林及其委托诉讼代理人杨练飚、杨志恒，被告广州市港荣物业管理有限公司的委托诉讼代理人邹耀明、梁义勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨子林向本院提出诉讼请求：1、确认我与被告于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、确认我已于2019年11月16日将场地交还给被告；3、被告立即退回租赁押金50000元、进场费100000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月1日，我与被告签订了《租赁合同》，约定：被告（甲方）将位于广州市白云区广州大道北1925号首层餐厅出租给我（乙方），做为经营餐饮使用，经营期间由我自负盈亏；租赁期限自2018年6月1日至2027年5月30日，2018年6月1日至2020年5月30日每月租金25000元，从2020年6月开始每年递增5%，我应于每月5号前向被告支付租金；我在签订本合同5天内向被告支付合同押金50000元，合同首月租金25000元，共计75000元。另双方口头约定我需向被告支付100000元的入场费。2018年6月15日，被告的法定代表人许达荣以其向我借款冲抵方式，收取了我合同押金50000元、首月租金25000元及入场费100000元，共计175000元。合同签订后，被告将场地交付给我，我用于经营餐饮，后因被告一直无法提供涉案场地的建设工程规划许可文件，导致我无法经营。我曾多次要求被告收回场地，退回押金、入场费并赔偿损失均未果。为此，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对被告广州市港荣物业管理有限公司的反诉请求，原告杨子林辩称，第一、关于被告要求解除合同的请求，因涉案合同与协议无效，合同条款自始无效。第二、关于所欠租金金额，原告不存在恶意拖欠租金的情形。之所以从2月开始未缴纳租金是因为被告法人无力偿还其向原告所借的款项，即向我承诺用涉案场地的租金抵扣借款，因此我从2019年2月份开始未缴纳租金，且三方一直以来都是默认的，被告也未向我们催收过欠付租金。直至2019年11月18日，我问被告财务人员王海峰得知借款与租金抵扣后，即现在欠5000元的租金，所以我转5000元给他，而王海峰也没有提任何的异议。在2019年12月2日，王海峰第一次向我发送了张贴催缴租金通知书的图片，我还说欠5000元就贴着一张通知书，许总欠我几十万，我还没这样对他，由此可证被告是第一次张贴催缴租金通知书并告知我，所以直至2019年11月份我所欠的租金应为5000元；第三、关于交还场地的日期，我在2019年11月13日因合同无效已向许达荣发出退场的告知，要求被告3日内与我办理退场手续，但其未予理会，许达荣一直未答复退场事宜。2019年12月15日，我再次告知王海峰将涉案场地的钥匙放在沐足前台，因此我交还场地日期为2019年11月15日，所以被告计算到2020年1月31日的租金毫无依据。综上，我认为我已于2019年11月15日将涉案场地交还给被告，且截止至2019年11月拖欠的租金为5000元。被告广州市港荣物业管理有限公司辩称，我司有许达荣和黄海两个股东，涉案餐厅的整栋大楼的产权人是同和街蟹山经济合作社，产权清晰，符合政府规定的使用权出租交易。2018年6月11日，我司与同和蟹山经济合作社签订了包括涉案餐厅在内的整栋楼的《房屋租赁合同》，期限为2018年7月1日至2027年6月30日共9年。我司股东在2016年7月15日，对涉案餐厅进行工商登记“广州市白云区同和海记饭店”，性质为个体经营，涉案餐厅除有营业执照外，还有食品经营许可证，至今有效，没有受到任何行政处罚。2018年6月1日，我司与原告经协商，我司将既有使用权又有个体营业执照的涉案餐厅按现状整体出租给原告经营，双方签订涉案《租赁合同》。合同签订后，我司按现状将涉案餐厅交给原告经营，原告接收餐厅后仅支付了前三个月的租金，后来一直拖欠租金，我司多次追讨，但原告一直未履行支付租金的义务，已严重侵害我司的合法权益，故提起反诉，请求判令：1、解除我司与原告于2018年6月1日签订的《租赁合同》；2、原告立即向我司支付自2019年2月1日至2020年1月31日的租金30万元，违约金31663元，共计331663元（违约金以每月应付租金25000元为基数，按日利率万分之五计算，自2019年2月6日暂计至2020年2月17日，要求计算至所欠租金全部支付完毕止）；3、原告承担本案的全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月11日，广州市白云区同和街同和蟹山经济合作社发出《蟹山东街21号客家王商业楼中标公告》，载明资产名称为蟹山村牌坊正门右侧商业大楼（客家王）由案外人许达荣中标。同年6月1日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州大道北1925号首层餐厅，出租给乙方使用，租用经营性质旅业，自负盈亏。租赁期限为9年，2018年8月15日开始计租。租金计算方式：合同期前两年租金每月25000元计算，第三年开始租金按照甲乙双方约定的价格方执行，每年递增5%，乙方应于每月5号前向甲方支付租金。乙方在签订本合同5天内向甲方支付合同押金50000元，合同首月租金25000元，共计75000元。甲方将物业按现状租赁给乙方：由乙方进行改造及经营，水、电甲方负责在首层电房处，总表外由乙方自行连接；等等。同年6月11日，被告（承租方，乙方）与同和蟹山经济合作社（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州大道北1925号客家王商业楼房屋，建筑面积约3195平方米，出租给乙方作商住用途；等等。上述合同签订后，原告向被告支付了押金50000元。2019年11月13日，原告通过手机短信向“客许达荣”发送信息，内容为：许总，关于我方承租广州大道北1925号首层餐厅事宜，现因你方出租的上述物业未能提供有效的规划验收文件，依据法律规定你我之间的租赁合同为无效合同，请你方收到本通知后在三日内，立即与我方办理场地交接手续，并将我方缴交的押金和进场费退还给我方，对于我方因合同无效造成的经济损失亦应由你方赔偿，具体金额在核算后另行协商。特此通知！同年11月18日，原告通过微信询问“客家王财务王海锋”，向其确认未交租时间，微信回复“2月”，原告回复“哦，你发公司账号给我我叫人家转多五千给你”。同年12月15日，原告将涉案商铺钥匙交还被告，被告确认当日收到钥匙。本院于2020年1月14日向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询涉案商铺的产权情况和规划报建信息。该局于2020年2月12日向本院复函，内容为：根据你院来函及附件所述的地址和范围，经初步核查，未查到《建设工程规划许可证》相关信息；暂查无权属登记信息。庭审中，原告向本院提交如下证据：1、银行流水、借条；2、微信聊天记录。拟证实其向案外人许达荣出借400000元，该笔借款用于冲抵其向被告支付的押金50000元、首月租金25000元、进场费100000元及欠付的2019年2月至11月的租金，故其最终欠租金额为5000元；被告向本院提交如下证据：1、营业执照及食品经营许可证。拟证实其向原告提供的租赁物是已办妥营业执照及工商登记的餐厅使用权，而非涉案商铺这一物业；2、照片。拟证实其分别于2019年4月20日、2019年5月25日、6月20日、7月25日、8月20日、9月22日向原告发出《催缴租金通知书》。本院认为，关于合同效力的问题，被告主张其出租给原告的租赁物为餐厅使用权及经营权而非涉案商铺这一物业，而该餐厅已办理了工商登记及营业执照，故租赁合同应为有效。根据双方签订的《租赁合同》第五条、第六条的内容，被告将物业按现状租赁给原告，原告可进行改造及经营且需按时交纳水费、电费、卫生费等，由此可见本案租赁物为涉案商铺，并非餐厅使用权，故本院对被告上述主张不予采纳。现原、被告双方均未能举证证明涉案商铺已取得产权登记或办理了合法的规划报建手续，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方于2018年6月1日所签订的《租赁合同》应为无效，故原告要求确认双方于2018年6月1日所签订的《租赁合同》无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告要求解除双方于2018年6月1日所签订的《租赁合同》的诉讼请求于法无据，本院不予支持。根据合同无效后的相互返还原则，被告亦确认收到原告支付的押金50000元，故原告要求被告退还押金50000元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于涉案商铺交还时间及占有使用费的问题。涉案租赁合同虽无效，但被告可请求参照合同约定的租金标准要求原告支付房屋占有使用费。原告陈述自2019年2月始未交租，同年12月15日交还涉案商铺钥匙，被告对此予以确认，故原告实际搬离涉案商铺的时间应为2019年12月15日。原告应向被告支付2019年2月1日至2019年12月15日的占有使用费262097元（25000元×10个月+25000元÷31天×15天）。对于被告主张超出该部分的占有使用费，本院不予支持。关于原告主张该占有使用费已为被告用于冲抵案外人许达荣向原告借用款项400000元中的部分，故原告无需向被告支付上述占有使用费的意见，本院认为，原告与案外人许达荣之间的款项往来，应属原告与许达荣之间的借款纠纷，与原、被告之间的租赁合同纠纷并无直接关系。且原告未提供证据证实其与许达荣达成了关于用借款冲抵占有使用费的合意，亦未举证证实许达荣作为被告法定代表人以被告公司名义同意原告以出借款项冲抵未支付占有使用费，故原告对此应承担举证不能的不利后果，本院对于原告上述意见不予采纳。关于进场费的问题。因《租赁合同》中并无关于进场费的约定，原告亦未举证证明其向被告实际支付了进场费，原告主张进场费为100000元，该费用亦为被告用于冲抵案外人许达荣向原告借用款项400000元中的部分，如本院前述，原告对其主张并未提供证据予以支持，故其要求被告退还进场费100000元的诉讼请求无据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付违约金的问题。因合同无效，其中关于违约金的约定亦无效，故被告要求原告支付违约金的反诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨子林与被告广州市港荣物业管理有限公司于2018年6月1日签订的《租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起五日内，被告广州市港荣物业管理有限公司向原告杨子林返还租赁押金50000元；三、自本判决生效之日起五日内，原告杨子林向被告广州市港荣物业管理有限公司支付2019年2月1日至2019年12月15日期间的商铺占有使用费262097元；四、驳回原告杨子林的其他诉讼请求；五、驳回被告广州市港荣物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14159元，由原告杨子林负担1150元，由被告广州市港荣物业管理有限公司负担13009元；本案反诉受理费3137.47元，由原告杨子林负担2479.39元，由被告广州市港荣物业管理有限公司负担658.08元。由被告广州市港荣物业管理有限公司负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳，由原告杨子林负担的反诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年三月二十六日书记员 傅奎显