广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2522号上诉人（原审原告）：广州誉海生物科技有限公司，住所地：广州市白云区白云大道北168号百富广场四楼D36、D37、D38、D39号。法定代表人：胡亚，职务：总经理。委托代理人：谢小刚，广东润科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州生活港百货有限公司，住所地：广州市越秀区越秀南路5号302房。法定代表人：黄国栓，职务：总经理。委托代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：李双辉，广东广信君达律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：林霜红，女，1969年12月9日出生，汉族，住广州市白云区。委托代理人：边丽丽，广东国智律师事务所律师委托代理人：涂晓月，广东国智律师事务所实习人员。上诉人广州誉海生物科技有限公司（下简称誉海公司）因与被上诉人广州生活港百货有限公司（下简称生活港公司）、林霜红房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人誉海公司上诉请求判令：1、确认生活港公司、林霜红于2017年7月19日签订的《租赁合同》于2019年3月1日解除；2、生活港公司、林霜红立即向誉海公司腾退占用的位于广州市白云区同和路荔庭街地下三层B3104号自编11号铺；3、生活港公司、林霜红共同向誉海公司给付从2019年3月1日起至实际腾退商铺之日止的占用商铺使用费(按照“2019年3月1日至2019年6月30日为23205元/月、2019年7月1日至2020年6月30日为24365元/月、2020年7月1日至2021年6月30日为25583元/月、2021年7月1日至2022年6月30日为26863元/月、2022年7月1日至2023年6月30日为29012元/月、2023年7月1日至2024年6月30日为31333元/月、2024年7月1日至2025年6月30日为33839元/月、2025年7月1日至2026年6月30日为37223元/月、2026年7月1日至2027年6月30日为40945元/月”的标准计算到实际腾房之日，暂计算到2019年7月31日为117.185元)及经济损失(以应付未付占用使用费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算至实际清偿之日止)；4、本案一、二审诉讼费用由生活港公司、林霜红承担。事实与理由如下：一、生活港公司对涉案房屋的出租使用权于2019年3月1日终止，生活港公司、林霜红属于无权占用涉案房屋，誉海公司可依据三方协议及物权法之相关规定请求生活港公司、林霜红腾退涉案房屋。其一，自2019年3月1日起，生活港公司在三方协议约定交付日期后便丧失了对涉案物业的使用权及出租权，其与林霜红之间的租赁合同因生活港公司丧失出租权而自然解除。生活港公司与林霜红之间并不适用买卖不破租赁的情形，因为该租赁关系并不属于出租人与承租人之间的关系，而属于次承租人与承租人之间的次租赁关系，故在生活港公司自身终止租赁关系的基础上，林霜红与其的租赁合同关系自然终止。誉海公司虽在2019年11月8日原审庭审中表示愿意签订三方协议，但在庭审后与林霜红讨论时，双方出现分歧，林霜红仅愿意支付涉案商铺的租金，不愿意支付与涉案商铺有着密切联系的商铺(B3103自编13号铺)的租金，与补充协议的内容存在较大差异。誉海公司已于2019年6月1日起向案外人广州伟城房地产有限责任公司承租B3103自编13号铺，并且支付了租金，如林霜红不同意按照补充协议的约定支付该部分费用则有违公平原则。是否签订三方协议属于誉海公司的主观意愿，具有人身属性，任何人不得强迫。对于三份协议的签署，生活港公司、林霜红拖延了8个月之久，誉海公司也有权利根据客观情况考虑是否签订三方协议。在誉海公司与生活港公司、林霜红没有实际签订“三方协议”的情况下，生活港公司、林霜红属于无权占有涉案商铺，生活港公司及林霜红仍负有交付空铺的义务；其二，誉海公司就涉案房屋的权利来源于《三方协议》，虽然三方协议没有约定誉海公司可以请求生活港公司、林霜红腾退房屋，但誉海公司作为涉案物业的管理人，对于涉案物业享有出租、使用、管理、收益等物权，生活港公司、林霜红无权占用涉案房屋，妨碍了誉海公司对涉案商铺享有的物权。因此，誉海公司除依据《三方协议》之规定外，还有权依据《中华人民共和国物权法》的规定，排除生活港公司、林霜红的物权妨害，原审法院驳回誉海公司请求生活港公司、林霜红腾退商铺的诉请，属于法律适用错误，依法应予以改判；二、原审法院将停电的原因、时间周期、电闸的管理职责、损害后果等均归于誉海公司，属于事实认定不清、法律适用错误。其一，林霜红并未提供证据证明涉案商铺在2019年4月9日至2019年10月25日期间一直处于停电状态。林霜红仅是在微信群里声称2019年4月9日停电，该证据并不能证明2019年4月9日当日该商铺确实停电。另外，从微信聊天的内容反映，其他商铺也存在停电情况，但没有人反映一直停电至今。原审法院在2019年10月25日前往涉案商铺所在的电箱进行恢复用电的行为并不能表明涉案商铺在2019年4月9日至2019年10月25日期间一直停电，至于停电原因及具体时间无法确认。根据谁主张谁举证的原则，对于停电与否事宜，应由主张停电的一方举证证明，故原审法院认定誉海公司承担责任没有法律依据。其二，林霜红和生活港公司并没有提供证据证明涉案商铺停电是因为誉海公司故意造成，也没有提供证据证明涉案商铺停业是因为停电所致。电闸被关是基于誉海公司原因还是自动跳闸导致又或者生活港公司、林霜红自身所为，原审法院根本没有查明。事实上，涉案电箱处于公共空间(地下车库)，电箱也没有上锁，任何人均可前往进行处置，足以表明该电箱不是在誉海公司的控制之中。此外，生活港公司并未在2019年3月1日将涉案商铺交付誉海公司使用，表明涉案商铺仍然在其管理范围内，相关电力设备也当然是其负责维护。综上，根据现有证据无法确定涉案商铺的停电及停业情况，故原审法院认定誉海公司对涉案商铺外部的电箱负有管理义务且应该承担责任，无事实及法律依据；其三，林霜红未采取相应减损措施，造成损害结果扩大，应就扩大部分的损失承担责任。即便如原审法院所述，涉案商铺外部电闸由誉海公司管理，且存在长期停电的情况，损害结果也不应该由誉海公司承担。首先，在2019年4月9日至2019年10月25日期间，誉海公司没有接到任何关于林霜红要求恢复用电的请求，誉海公司管理上没有过错，不存在故意不对涉案商铺恢复用电的情形，故持续长时间停电的责任不能归于誉海公司。其次，根据原审法院现场勘查的情况，涉案商铺外部电闸实际上没有上锁，其处于任何人都可以接触的范围内，如涉案商铺停电因为电闸被关闭导致，林霜红完全可以采取简单的推闸措施恢复用电，该自救措施简单便捷。再次，即便涉案商铺停电不是林霜红所为，其也应就损失扩大部分承担责任。林霜红既不向誉海公司要求恢复用电也不采取自救措施恢复用电，在没有查清涉案商铺为何停电的情况下直接闭门经营，不符合情理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，涉案商铺在2019年4月9日至2019年10月25日期间的占用使用费仍应由林霜红承担；三、《补充协议》存在重大问题，不应作为计算租金的依据，原审法院对于涉案商铺的租金计算不符合客观事实。首先，《补充协议》约定的涉案商铺租金标准明显过低。涉案商铺属于有合法产权的房屋，而另一物业(B3103自编13号铺)没有产权，但租金单价竟然高于涉案房屋，显然不符合市场行情。根据双方的《补充协议》合理推测，涉案物业只有和B3103自编13号铺一并承租时才可以优惠承租。其次，涉案商铺实际出租的面积也与《补充协议》的约定不一致。林霜红实际占用面积110平方米，《补充协议》只注明86平方米，应按照客观占用的面积计算租金。现林霜红不按照《补充协议》约定支付租金，欲无偿占用B3103自编13号商铺，与《补充协议》之内容相违背。被上诉人生活港公司答辩称：誉海公司的上诉请求缺乏事实和法律依据。誉海公司在上诉状中陈述的意见与客观事实相违背，林霜红在本案一、二审中提交的证据足以推翻誉海公司的主张。被上诉人林霜红答辩称：一、关于誉海公司所述“林霜红无权占用的问题”。首先，生活港公司与誉海公司于2019年3月1日签订的《协议书》与林霜红无关。该协议是出租人权利义务的概况转让，而非出租人与承租人之间租赁合同的解除，且《协议书》约定部分小租户不同意签订三方协议又不退出的，由生活港公司继续支付租金，故生活港公司并未与出租人解除租赁合同，故因出租人及承租人解除租赁合同导致的次承租人对涉案房屋的占用变成无权占用的前提并不成立。其次，林霜红与生活港公司之间存在合法有效的租赁合同，合同期至2026年才届满，誉海公司无权请求确认生活港公司与林霜红之间的合同解除，生活港公司与誉海公司的纠纷不应当影响小租户的正常经营；二、誉海公司在原审庭审中当庭表示愿意与生活港公司和林霜红签订三方协议，在开庭时林霜红及生活港公司均已在三方协议上盖章签字，然而誉海公司又逼迫林霜红与其签订与本案无关的B3103铺的租赁合同。B3103铺无产权，应属于业主公共设施，也不在生活港公司和誉海公司签订的《协议书》约定的五个商铺之内，故无论是生活港公司还是誉海公司均无权出租。在林霜红与生活港公司已存在有效租赁合同的情况下，誉海公司逼迫林霜红与其再次签订一份该铺的租赁合同，毫无道理可言。林霜红投入巨大的经营成本到涉案商铺，有意愿继续经营，且已向誉海公司缴纳了2019年12月至2020年3月期间的租金及管理费共30640元；三、关于停电问题，原审法院已经查明。誉海公司与生活港公司发生纠纷，誉海公司向城管投诉导致各租户都受处罚，又采用极端的停电方式处理双方之间的纠纷，该事实可以在生活港公司起诉状及相关材料中反映。林霜红与生活港公司之间存在租赁合同，被停电后不能经营，林霜红找生活港公司解决，生活港公司回复是誉海公司实施的停电，因正与誉海公司进行诉讼，故无法解决。林霜红无奈与誉海公司刘光华电话沟通解决，誉海公司声称“我收不到租金我怎么能不停电呢”，“生话港公司不缴租，你们不缴租，我们的房子白白给你们用”，“我的房子我当然要停掉了”，“如有异议你们通过法律途径解决”。林霜红在2019年4月9日被停电后承担了营业损失、员工工资等各种成本，在2019年5月份向生活港公司缴纳了2019年3-5月份的租金(实际林霜红应当只承担2019年4月9日前的租金)，在原审法院现场勘查恢复涉案商铺通电后林霜红仍向誉海公司缴纳了2019年12月至2020年3月期间的租金。林霜红已经充分表达了继续租赁的强烈意愿，在店铺恢复用电后需要重新招工，重新开张经营，又遇到××疫情的情况下仍然如期缴租。出租人却不断反悔，刚开始不认可租金标准，在林霜红提供了缴租记录后又提出与本案无关的B3103铺一起出租的要求，商铺被停电阻止经营后，誉海公司称林霜红未采取减损措施，法院应当制止该不诚信行为。誉海公司于2019年8月19日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认生活港公司、林霜红于2017年7月19日签订的《租赁合同》于2019年3月1日解除；2、生活港公司、林霜红立即将广州市白云区同和路荔庭街地下三层B3104号自编11号铺腾退交还给誉海公司；3、生活港公司、林霜红向誉海公司支付自2019年3月1日起的占有使用费至实际腾房之日止（2019年3月1日至2019年6月30日为23205元/月、2019年7月1日至2020年6月30日为24365元/月、2020年7月1日至2021年6月30日为25583元/月、2021年7月1日至2022年6月30日为26863元/月、2022年7月1日至2023年6月30日为29012元/月、2023年7月1日至2024年6月30日为31333元/月、2024年7月1日至2025年6月30日为33839元/月、2025年7月1日至2026年6月30日为37223元/月、2026年7月1日至2027年6月30日为40945元/月）及经济损失（以应付未付占有使用费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率两倍计算至实际清偿之日止）；4、生活港公司、林霜红共同承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：2017年7月19日，生活港公司（甲方、出租方）与林霜红（乙方、承租方）签订第一份《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区同和路荔庭街地下三层B3104自编11号铺出租给乙方，建筑面积约110平方米；租期自2017年7月1日至2026年8月31日，2017年9月1日至2018年6月30日月租金为22100元，2018年7月1日至2019年6月30日月租金为23205元；乙方在签署本合同时应向甲方缴纳履约保证金66300元；乙方须于每月1日前将当月租金交付给甲方，未按约定支付，每逾期一天需支付1%的违约金；等等。2017年7月19日，生活港公司（甲方、出租方）与林霜红（乙方、承租方）签订第二份《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区同和路荔庭街地下三层B3103自编13号铺出租给乙方，建筑面积约236平方米；租期自2017年7月1日至2026年8月31日，2017年9月1日至2018年6月30日月租金为20060元，2018年7月1日至2019年6月30日月租金为21063元；乙方在签署本合同时应向甲方缴纳履约保证金60180元；乙方须于每月1日前将当月租金交付给甲方，未按约定支付，每逾期一天需支付1%的违约金；等等。同日，生活港公司（甲方、出租方）与林霜红（乙方、承租方）签订《补充协议》，约定自2017年7月1日起，乙方按优惠标准向甲方支付租金，其中2017年9月1日至2018年6月30日260㎡月租金为22100元、86㎡月租金为5310元，合计27410元；2018年7月1日至2019年6月30日260㎡月租金为23205元、86㎡月租金为6310元，合计29515元；2019年7月1日至2020年6月30日260㎡月租金为24365元、86㎡月租金为6800元，合计31165元；等等。生活港公司与林霜红均确认该补充协议中的260㎡为B3103号商铺，86㎡为B3104号商铺。2018年5月29日，广州市白云区同和路828号荔庭街1号地下三层B3104房登记至誉海管理公司名下，建筑面积为250.29㎡。2019年3月1日，誉海管理公司（甲方）与誉海公司（丙方）、生活港公司（乙方）签订《协议书》，记载2016年3月4日，乙方与案外人广州伟成房地产开发有限公司签署了《商铺租赁合同》，约定乙方承租位于广州市白云区同和路828号荔庭街1号地下三层B3102、B3104、B3105、B3106、B3107五间商铺，租期从2016年9月1日至2026年8月31日，甲方于2018年5月5日与广州伟成房地产开发有限公司签署了《广州市商品房买卖合同》，取得了上述五间商铺的所有权，2018年6月12日，甲、乙方与广州伟成房地产开发有限公司签署了《移交协议》，约定由甲、乙双方继续履行《商铺租赁合同》，现甲乙双方协商由乙方将《商铺租赁合同》中承租方的权利义务概括转让给丙方（期限自2019年3月1日至2026年8月31日），同意由丙方直接（按照乙方与原承租人签订的租赁合同条款不变的情况下）与原承租人建立租赁关系；并约定，一、甲乙双方同意于2019年3月1日起将《商铺租赁合同》的权利义务概括转让丙方（含经营管理权）；二、丙方向乙方支付2800000元作为权利义务概括转让给乙方的补偿款，该补偿款包含了乙方对商铺、门前广场（停车场不含小租户的充电桩设备）的全部装修、添置和改造费用补偿；鉴于乙方称共收取了小租户押金600000元，丙方同意由丙方收回小租户持有的由乙方开具的押金凭据，换回由丙方开具的等额押金收据给小租户，甲方应退还乙方租赁押金200000元，经三项数目结算，丙方实际应支付乙方2400000元（2800000元-600000元+200000元）；补偿金分两笔支付，首笔款项1900000元在签订本协议之日双方约定由丙方委托甲方法定代表人付款到乙方指定账户，乙方对于上述五处商铺（包括广场和开发商物业）于2019年3月1日起放弃租赁使用权由丙方接手，尾款500000元由丙方在2019年3月5日前支付到乙方指定的第三方账户，待乙方将2019年3月1日之前因使用商铺产生的下列事项完成：（1）完成水电费清缴；（2）卫生费用清缴；（3）代收租金、管理费、停车费用向丙方完成清缴；（4）停车场使用的车辆进出智能控制设备及各种配套设施设备向丙方移交；（5）各租户水电表及其它应向丙方完成移交的设备；（6）乙方、丙方与所有小租户签订三方协议（详见附件）或小租户不愿意与乙方、丙方签订三方协议、乙方与之终止租赁关系并将无异议空铺移交给丙方；由甲乙丙三方共同出具告示同时向原小租户派发通知，一是通告租户商铺按原合同不变移交给丙方，二是通告自2019年3月1日起，由丙方承接乙方与小租户签署的《租赁合同》中承租方及乙方的权利义务，小租户应向丙方履行交租义务；甲方同意由乙方、丙方与小租户签订三方协议，倘若部分小租户不同意与丙方签订三方协议又不退出商铺并占用商铺的，自2019年3月1日起，乙方须按照该商铺乙方与小租户签订的原租赁合同约定的租金标准，由乙方向丙方缴纳租金等费用，并履行合同约定的条款直至该商铺移交给丙方为止；在本协议三方签字前，乙方需提供所有小租户与乙方签订的租赁合同，主要包括但不限于租赁合同、备案合同、服务合同、押金凭据、近半年收取租户租金、管理费等凭据（原件）含银行转账记录；等等。同日，生活港公司将其与林霜红签订的租赁合同、补充协议等移交给誉海公司签收。之后，誉海公司多次向生活港公司发函要求继续履行交铺义务，生活港公司亦向誉海公司发函催促誉海公司接受商铺。2019年11月1日，生活港公司、林霜红签署《三方协议》；2019年11月8日，誉海公司收到生活港公司、林霜红已签章的《三方协议》并表示同意签署该协议。林霜红租赁期间，每月按照《补充协议》中租金标准向生活港公司支付租金、管理费至2019年2月。2019年3月至5月的租金，林霜红系于2019年5月13日转账三笔19001.5元。林霜红称该租金标准系经过城管投诉及停电事宜后与生活港公司协商后的租金标准，生活港公司对该租金标准不予认可。林霜红为证实停电事实，出示“山水庭苑牙医”群信群聊天记录，显示2019年4月9日群内有人员发送信息称被停电并拍摄了涉案商铺现场停电照片。誉海公司对该证据不予确认，生活港公司对该证据真实性无异议，称是誉海公司违法停电。原审另查明，生活港公司另案起诉誉海公司、誉海管理公司、林霜红、案外人王娟娜、华润万家生活超市（广州）有限公司，案号为（2019）粤0111民初27531号，该案庭审中，誉海公司出示2019年8月16日广东省广州市南沙公证处出具的（2019）粤广南沙第39499号《公证书》，记载该处公证人员依据誉海公司的申请于2019年8月14日前往广州市白云区同和路828号“山水庭苑”小区门口的荔庭街1号B3104铺，对其中一家门口标有“霜红口腔门诊部”等字样的店铺现状进行了拍照；该公证书后附照片显示“霜红口腔门诊部”的入口被上锁，内部未经营。2019年10月25日，原审法院工作人员及电工李松海来到涉案商铺现场，经林霜红方人员打开涉案商铺大门，来到涉案商铺内部的电箱处，经万用表检测无外电接入。随后根据誉海公司方工作人员指引来到涉案商铺外部的电表及电闸处，发现电表箱及电闸箱未上锁，里面安置的涉案商铺电表无数字显示，检测无电流通过；后经电工将电闸推上合闸，电表出现读数，随后来到涉案商铺，打开商铺内电箱，将电箱内电闸逐一合闸，涉案商铺用电恢复正常。原审中，林霜红同意支付2019年3月1日至2019年4月9日期间的租金。原审法院认为：涉案房屋经报建领有不动产权证，誉海公司与生活港公司、誉海管理公司就涉案房屋签订的《协议书》，生活港公司、林霜红就涉案房屋签订的《租赁合同》、《补充协议》，该合同、协议内容均未违反法律的强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效，应恪守履行。誉海公司要求确认生活港公司、林霜红之间的租赁合同已经解除，因誉海公司并非该合同相对方，无权对生活港公司、林霜红之间的《租赁合同》主张确认解除，故誉海公司该项诉请应当裁定驳回起诉，不再另行制作民事裁定书。关于腾退房屋，誉海公司就涉案房屋的权利来源于《协议书》的约定，但《协议书》并未约定在三方协议未能签订或生活港公司未能移交无异议空铺时，誉海公司有权要求生活港公司、林霜红腾空交付涉案房屋，故誉海公司要求生活港公司、林霜红腾空搬离涉案房屋理据不足，不予支持，予以驳回。关于占有使用费即租金，《协议书》约定若部分小租户不同意与誉海公司签订三方协议又不退出商铺并占用商铺的，自2019年3月1日起，生活港公司需按照该商铺生活港公司与小租户签订的原租赁合同约定的租金标准，由生活港公司向誉海公司交纳租金等费用，并履行合同约定的条款，直至该商铺移交给誉海公司为止。现林霜红在2019年11月1日前未签订三方协议亦未移交商铺，故生活港公司应自2019年3月1日起按照生活港公司、林霜红之间的租金标准向誉海公司承担缴纳租金的义务。林霜红主张涉案商铺于2019年4月9日被停电无法经营，经原审法院在2019年10月25日现场勘验，认定涉案商铺被停电属实。因生活港公司已于2019年3月1日放弃租赁使用权由誉海公司接手，故涉案商铺外部电闸应位于誉海公司管理范围内，故停电责任应由誉海公司承担，停电期间生活港公司应免除缴纳租金的义务，但自2019年10月26日起，生活港公司仍应按照生活港公司、林霜红之间的租金标准向誉海公司承担缴纳租金的义务。故生活港公司应向誉海公司支付2019年3月1日至2019年4月9日期间的租金8203元（6310元+6310元÷30天×9天），2019年10月26日至2019年10月31日期间的租金1316.13元（6800元÷31天×6天）。誉海公司于2019年11月8日才收到生活港公司、林霜红签署的《三方协议》，故生活港公司还应按照《协议书》的约定在2019年11月1日前向誉海公司支付2019年11月的租金6800元。2019年12月之后的租金则因生活港公司、林霜红已签署《三方协议》，故之后的租金缴纳应由林霜红按照《租赁合同》、《补充协议》及《三方协议》的约定缴纳，现后续租金缴纳情况不明，誉海公司在本案中主张后续尚未发生的违约情况，理据不足，在本案中不予调处，誉海公司可以后续违约情况发生后另行主张权利。关于经济损失，因生活港公司未按照生活港公司、林霜红之间的租赁合同及补充协议的约定按时向誉海公司支付租金，实际造成誉海公司资金被占用的损失，故誉海公司要求生活港公司赔偿损失合法合理，予以支持，但应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，以6310元为本金自2019年3月2日、以1893元为本金自2019年4月2日起、以1316.13元为本金自2019年10月2日起，以6800元为本金自2019年11月2日起，均计算至实际付清之日止。因林霜红与誉海公司并无合同关系，誉海公司直接要求林霜红支付占有使用费无事实及法律依据；且2019年3月1日至2019年4月9日期间涉案商铺的租金林霜红已向生活港公司交纳，故租金交纳义务应由生活港公司承担，誉海公司要求林霜红承担租金交纳义务，不予支持，予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年11月13日判决如下：一、自本判决生效之日起5日内，广州生活港百货有限公司向广州誉海生物科技有限公司支付2019年3月1日至2019年4月9日及2019年10月26日至2019年11月30日期间的租金共16319.13元；二、自本判决生效之日起5日，广州生活港百货有限公司向广州誉海生物科技有限公司赔偿经济损失（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，以6310元为本金自2019年3月2日、以1893元为本金自2019年4月2日起、以1316.13元为本金自2019年10月2日起，以6800元为本金自2019年11月2日起，均计算至实际付清之日止）；三、驳回广州誉海生物科技有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1347元，由广州誉海生物科技有限公司负担1211元，由广州生活港百货有限公司负担136元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，誉海公司向本院提交《广州市房屋建筑面积测绘报告》，以证明：林霜红使用的B3104房建筑面积不是《补充协议》约定的86平方米，而是108.8672平方米。生活港公司对此发表如下质证意见：对该证据的三性均不予认可。该测绘报告第三页第四项说明可以反映，测绘的108.86㎡包括林霜红所经营的口腔门诊部、叁拾家水果点及香港3861三家店铺，并非全部由林霜红所使用。林霜红对此发表如下质证意见：对该证据的三性不予认可。除了同意生活港公司的意见外，誉海公司提供的该测绘图将3103铺的部分面积纳入了3104铺进行测评，经比对该测绘图与林霜红在原审时提供的房地产测绘图，3104铺分成了四个铺面，林霜红只承租了其中一部分，并且3104铺的租金是约定的固定价格，并不是按照面积支付。林霜红向本院提交如下证据：1、录音及翻译文字版，以证明誉海公司对林霜红商铺停电的事实；2、《中国工商银行境内汇款电子回单》及《付款告知函（账户信息变更通知书）》，以证明林霜红已按誉海公司提供的收款账号缴纳2019年12月至2020年3月期间的租金及管理费。誉海公司对此发表如下质证意见：证据1不属于二审新证据，请求不予采纳。该录音的形成时间是2019年4月10日，即在本案原审前已经形成；对证据2予以确认，但不认可林霜红支付的租金标准。生活港公司表示对该两份证据的三性均予以认可。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，誉海公司是否有权主张解除生活港公司与林霜红之间的租赁合同关系；其二，生活港公司是否需向誉海公司支付2019年4月10日至10月25日期间的租金；其三，生活港公司应按何种标准向誉海公司支付2019年3月1日至4月9日及2019年10月26日至11月30日期间的租金。关于誉海公司是否有权主张解除生活港公司与林霜红之间的租赁合同关系的问题。依据已查明的事实，涉案商铺由生活港公司向原产权人广州伟成房地产开发有限公司承租之后再转租给林霜红，无证据反映原产权人对生活港公司的转租行为曾提出异议，故生活港公司与林霜红之间的租赁合同关系合法有效。在誉海管理公司受让取得涉案商铺的所有权之后，其应当延续生活港公司与广州伟成房地产开发有限公司之间的租赁合同关系，其与生活港公司及誉海公司共同签订的三方《协议书》对此亦予以确认，同理，生活港公司与林霜红之间的转租合同关系亦应当延续。誉海公司以生活港公司在签订三方《协议书》后自然丧失对涉案房屋的出租权，生活港公司与林霜红继续占用涉案房屋构成无权占有为由，上诉认为其有权主张解除两者之间的租赁合同关系，对此，本院认为：基于三方《协议书》的签订，誉海公司受让了生活港公司与现产权人誉海管理公司之间租赁合同关系项下的承租人权利义务，誉海公司因此而取得的对涉案房屋的权利仍属于债权。虽然三方《协议书》有约定由誉海公司承接生活港公司与小租户签署的《租赁合同》项下的承租人权利义务，但因该项约定涉及生活港公司与林霜红之间租赁合同关系中的债权债务概括转让，而林霜红并未在该《协议书》上签名确认，故该三方《协议书》对林霜红不具有约束力。因此，誉海公司基于三方《协议书》的约定主张解除生活港公司与林霜红之间的租赁合同关系，缺乏法律依据。此外，誉海公司基于三方《协议书》受让的是生活港公司对誉海管理公司的承租人权利义务，其并非涉案房屋的产权人，故其基于物权保护的名义主张解除生活港公司与林霜红之间的租赁合同关系，亦于法无据。综上，原审认定誉海公司有关解除生活港公司与林霜红之间的租赁合同关系的诉请应予裁定驳回起诉，并无不当，誉海公司的前述上诉理由不成立，本院不予采纳。关于生活港公司是否需向誉海公司支付2019年4月10日至10月25日期间的租金的问题。誉海公司以林霜红不同意签订三方协议又不退出商铺并占用商铺为由，主张生活港公司应依据三方《协议书》的约定向其支付自2019年3月1日起至实际腾房之日止的租金，但依据林霜红在本案中提交的微信聊天记录等证据、原审法院于2019年10月25日现场勘查查明的事实以及生活港公司在另案中提交的《公证书》所反映的涉案商铺在2019年8月16日的现状，林霜红主张涉案商铺自2019年4月9日开始被停电的事实可以合理采信。誉海公司虽对此予以否认，但在三方《协议书》签订之后，生活港公司即已退出对包括涉案商铺在内的涉案场地的经营管理，誉海公司作为涉案商铺的实际管理人，未充分举证证明林霜红在2019年4月10日至2019年10月25日期间有实际使用涉案商铺，也未充分举证证明涉案商铺停电系他人原因所致，故誉海公司以其未实施停电为由，上诉认为生活港公司应支付该期间的租金，理据不充分，本院不予采纳。关于生活港公司应按何种标准向誉海公司支付2019年3月1日至4月9日及2019年10月26日至11月30日期间的租金的问题。依据三方《协议书》的约定，在小租户不同意与誉海公司及生活港公司签订三方协议又不退出商铺并占用商铺的情况下，生活港公司需按照其与小租户签订的原租赁合同约定的租金标准向誉海公司支付租金等费用。据此，原审判决生活港公司参照其与林霜红于2017年7月19日签订的《补充协议》约定的租金标准支付2019年3月1日至4月9日及2019年10月26日至11月30日期间的租金并无不当，应予维持。誉海公司以《补充协议》约定的租金标准不符合市场行情，且林霜红实际占用的商铺面积与《补充协议》的约定不符为由，上诉认为原审判决的租金标准不符合客观事实，理由不成立，本院亦不予采纳。另，生活港公司曾就本案提起上诉，但在本案审理过程中，生活港公司自愿撤回上诉。因生活港公司自愿撤回上诉系当事人依法处分自己的诉讼权利，且不损害国家利益、社会公共利益及他人合法权益，本院依法裁定准许生活港公司撤回上诉，对此不再另行制作民事裁定书。综上所述，上诉人誉海公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2747.69元，由上诉人广州市誉海生物科技有限公司负担2643.70元，广州生活港百货有限公司负担103.99元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年三月三十日书记员  王文杰唐颖琪