江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5353号上诉人（原审被告）：沭阳县惠玲服装有限公司，住所地：沭阳县经济开发区嘉兴南路西侧荣亿北侧，统一社会信用代码913213225558973259。法定代表人：李兆春,该公司经理。委托诉讼代理人：徐发佳，江苏德沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨玉亭，男，1969年4月16日，住江苏省沭阳县经济开发区。委托诉讼代理人：张洪波，沭阳县建陵法律服务所法律工作者。上诉人沭阳县惠某服装有限公司（以下简称惠某公司）因与被上诉人杨玉亭房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初2983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人惠某公司的上诉请求为：撤销一审判决，依法予以改判或将本案发回重审。事实与理由：一审法院认定事实有误。一、杨玉亭并非本案的适格当事人，杨玉亭为苏州工业设备安装集团有限公司（以下简称苏州工业公司）的负责人，本案的实际当事人为苏州工业公司，杨玉亭作为公司负责人，一直出面处理相关的租赁事务，因此本案适格当事人应为苏州工业公司。二、2017年2月7日，惠某公司将其厂区内部分场地出租给杨玉亭使用，出租场地包括办公楼三楼、北厂房门口场地、大棚，杨玉亭将办公楼三楼用作办公室及工人宿舍，北厂房门口场地用于燃气管道加工作业，大棚用于停放车辆及工具存放。惠某公司的厂区内有多家承租单位，各承租单位在租赁期间均配套相应大棚，此为惠某公司开展厂房租赁业务时提供的附加业务。杨玉亭租赁上述场地的目的是进行燃气管道安装生产，实际生产工作区域为办公楼三楼和北厂房门口场地，大棚仅作为车辆停放使用及工具存放。无论大棚是否倒塌，均不影响杨玉亭的生产经营，且惠某公司在涉案大棚倒塌后将厂区内另一侧同面积的大棚安排给杨玉亭使用。因此，涉案合同目的能够实现，应继续履行。被上诉人杨玉亭辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回惠某公司的上诉请求，维持原判。事实与理由：1.惠某公司对杨玉亭租赁物用途的陈述不属实，并以此推断涉案大棚被积雪压塌不影响杨玉亭的经营无事实和法律依据。2.一审已查明杨玉亭从事天然气安装业务，杨玉亭系因存放施工工具和工人居住需要与惠某公司签订租房合同。3.涉案大棚被积雪压塌后，经杨玉亭再三协调，惠某公司拒绝对大棚继续修葺或重新提供其他场所，导致达不到租房的经营目的。4.涉案租赁合同相对人为惠某公司与杨玉亭，相关的租房款项均由杨玉亭委托其亲属代为向惠某公司支付，且惠某公司在一审中认可收到相关租金，故杨玉亭作为原告的主体适格。杨玉亭的一审诉讼请求：1.确认双方关于大棚的租赁合同无效并解除楼房的租赁合同；2.判令惠某公司退还杨玉亭租金40000元。一审法院经审理查明：杨玉亭在沭阳从事天然气安装业务，因存放施工工具和工人居住需要，于2017年2月7日与惠某公司签订《租房合同》，约定惠某公司将位于沭阳开发区院内的部分临时大棚和房屋出租给杨玉亭使用，租赁期间从2017年2月7日至2020年2月7日止，每年租金40000元。2019年初，杨玉亭给付惠某公司第三年租金后，临时大棚被积雪压塌，杨玉亭施工工具等物品无处存放。杨玉亭与惠某公司就此事协商未果，随后杨玉亭搬离租赁场所，并诉至一审法院。一审另查明，在杨玉亭使用临时大棚期间，其电瓶车发生燃烧，但被及时扑灭，未造成财产损失，仅是墙面被烟熏黑。一审法院认为，大棚系临时建筑，用于出租并不违反法律、行政法规的强制性规定，且杨玉亭与惠某公司之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，一审法院依法予以确认合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。2019年初，租赁合同的标的物即临时大棚被积雪压塌后，经杨玉亭请求，惠某公司未能及时修复也未能另行提供场地供杨玉亭使用，致杨玉亭无法实现合同目的，所以双方签订的租赁合同依法应予以解除，因杨玉亭第三年租金已经支付但租赁期尚未开始，故杨玉亭要求惠某公司退还租金40000元的请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于惠某公司辩称的涉案大棚因杨玉亭电瓶车起火造成质量受损，才被积雪压塌的主张，一审法院从现场照片分析认为该主张并不成立。因为起火点附近的塑钢窗并未变形损毁，从而说明火势并不大，仅墙面被烟熏黑，未造成安全隐患。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除杨玉亭与惠某公司于2017年2月7日签订的《租房合同》；二、沭阳县惠某服装有限公司于判决生效后十日内给付杨玉亭40000元。案件受理费800元，由惠某公司承担。二审期间，本院组织双方当事人进行证据交换及质证。上诉人惠某公司围绕其上诉主张，向本院提供如下证据：1.惠某公司的法定代表人李兆春的配偶吴某与杨玉亭的微信聊天记录。旨在证明杨玉亭在租赁期间欠付水电费、门卫费用及调车费总计3049元，亦证明租赁场地还包含室外场地；2.照片三张。旨在证明杨玉亭所的电动三轮车、油桶及龙门架均在惠某公司处；3.涉案大棚失火后的照片一张及视频两份。旨在证明大棚倒塌前并非用于生产，主要用于工具、车辆存放；4.惠某公司法定代表人李兆春的配偶吴某与苏州工业公司员工洪师傅的通话录音一份。旨在证明杨玉亭并非本案的适格原告；5.微信聊天记录一份。旨在证明证据3系一审证人郇二山于2019年1月21日上午10点49分发给吴某。被上诉人杨玉亭的质证意见为：对证据1的真实性无法确认，即使属实，与本案不具有关联性，惠某公司可以另案主张。对证据2的拍摄地点不能确定，油桶、三轮车、龙门架的所有人不确定，不能达到证明目的。对证据3中视频的真实性持有异议，即使真实，不能达到惠某公司的证明目的，涉案大棚系用于存放工具，并非经营所用。对证据3中照片的形成时间不能确定，即使形成于租赁物毁损前，不能达到惠某公司的证明目的。对证据4的真实性、关联性、合法性均不予认可，即使真实，因涉案租赁物是杨玉亭以自己施工队伍进行租赁，且由杨玉亭支付相关租金，故不能证明杨玉亭诉讼主体不适格。因郇二山未到庭接受质证，对证据5的真实性、关联性、合法性均不予认可，且郇二山已于一审出庭作证，应以其一审的证言为准。本院的认证意见为：证据1与本案不具有关联性，本院对该证据的证据效力不予采纳。鉴于杨玉亭对油桶、三轮车、龙门架的所有权人持有异议，惠某公司亦未提供其他证据证明上述物品系杨玉亭所有，故本院对证据2的证据效力不予采纳。鉴于杨玉亭对证据3的真实性持有异议，该证据无法证明所证内容为涉案大棚的情况，故本院对该证据的证据效力不予采纳。证据4系通话录音，杨玉亭对该录音的真实性、关联性、合法性均不予认可，因无法核实通话双方的身份情况，故本院对该证据的证据效力不予采纳。鉴于杨玉亭对证据5的真实性、关联性、合法性均不予认可，且无法核实微信聊天记录的当事人身份，故本院对该证据的证据效力不予采纳。二审另查明，涉案租赁合同的租赁范围为一层340平方米的办公楼、200平方米的涉案大棚和北侧室外场地。本案二审中的争议焦点是：1.杨玉亭是否为本案适格原告；2.涉案合同应否继续履行。关于第一争议焦点。惠某公司主张杨玉亭并非本案的适格原告，其系苏州工业公司的负责人，出面处理租赁事务系代表苏州工业公司，故本案的适格原告应为苏州工业公司。本院认为，杨玉亭作为本案原告主体适格。理由如下：1.惠某公司虽主张杨玉亭系代表苏州工业公司处理租赁事务，但未能提供充分证据证明杨玉亭与苏州工业公司之间系何种法律关系及杨玉亭与其签订涉案合同系履行职务行为；2.杨玉亭与惠某公司于2017年2月7日签订租房合同，虽然乙方处有“苏州工业”字样，但并未加盖苏州工业公司的公章；3.从现有证据看，涉案合同的协商、签订均系杨玉亭直接与惠某公司进行，涉案租金由杨玉亭通过他人向惠某公司支付，涉案大棚倒塌后亦由杨玉亭与惠某公司协商处理，涉案合同在实际履行中并未涉及苏州工业公司。综上，不能认定苏州工业公司系涉案合同的相对人，涉案合同的双方当事人应为杨玉亭与惠某公司，杨玉亭的原告主体身份适格，故本院对惠某公司的该主张不予支持。关于第二争议焦点。本院认为，合同双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。本案中，双方在租赁合同履行过程中，涉案大棚被积雪压塌，致使杨玉亭无法正常使用，涉案合同的目的无法实现，故杨玉亭要求解除涉案合同的请求有事实和法律依据。惠某公司辩称其已另行提供大棚供杨玉亭使用，杨玉亭予以否认，故在惠某公司未提供证据证明其另行安排其他大棚及修葺涉案大棚的情况下，本院对惠某公司的该辩称不予采纳。惠某公司另辩称涉案大棚系用于杨玉亭的工具存放及车辆停放，大棚倒塌不影响杨玉亭正常开展经营活动，杨玉亭对此不予认可，并称涉案大棚用于存放施工工具及工人居住。本院认为，双方当事人虽然对涉案大棚的用途存在分歧，但一致认可大棚用于摆放施工工具，本院对此予以确认。杨玉亭签订涉案租赁合同系用于天然气安装业务，施工工具在其业务经营中发挥重要作用，大棚倒塌致使施工工具无处存放，必然影响杨玉亭正常经营活动，故惠某公司未能提供其他场所供杨玉亭使用或及时修复，致使杨玉亭无法实现合同目的，故本院对惠某公司的辩称不予采纳。综上所述，上诉人沭阳县惠某服装有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费为800元，由上诉人沭阳县惠玲服装有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 庄业富审 判 员 徐金鸽二〇二〇年三月十二日法官助理 赵 政书 记 员 孙 帆