北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1614号上诉人（原审被告）：北京菜篮子终端科技有限公司，住所地北京市通州区台湖镇政府大街13号429室。法定代表人：余久兴，经理。委托诉讼代理人：马现茹，北京市万商天勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志恒，北京市万商天勤律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：赵丙亮，男，1982年10月20日出生，汉族，无业，住山东省莘县。委托诉讼代理人：谢三影，北京友恒律师事务所律师。原审第三人：中梦百年实业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院4号楼1层1085。法定代表人：刘云长，总经理。上诉人北京菜篮子终端科技有限公司（以下简称菜篮子公司）因与被上诉人赵丙亮及原审第三人中梦百年实业有限公司（以下简称中梦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初13777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。菜篮子公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回赵丙亮的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由赵丙亮承担。事实和理由：一、一审依据赵丙亮所述内容认定位于北京市朝阳区房屋（以下简称涉案房屋）的占有使用费应支付至2018年11月4日的事实，明显错误，显失公平。1.菜篮子公司已于2018年8月29日向赵丙亮发送解除合同通知，赵丙亮也认可收到该通知，且赵丙亮手中有涉案房屋的钥匙，并不影响赵丙亮使用或转租该涉案房屋。因此，菜篮子公司已经按照约定于解除合同通知发出之日将该涉案房屋交付赵丙亮。2.根据赵丙亮所述，其对涉案房屋进行再次装修后，于2018年11月4日将其再行出租。从该处可知，赵丙亮对涉案房屋进行装修和出租需要一定的时间，也可以认定其收回房屋的时间明显早于2018年11月4日。3.一审法院认定赵丙亮对于合同无效承担主要责任，但在无法确定收回涉案房屋具体时间的情况下，依据赵丙亮的说法认定涉案房屋收回时间，显然对菜篮子公司明显不公平。另外，赵丙亮在一审庭审中关于收回房屋情况的陈述也自相矛盾。综上，一审法院对于认定赵丙亮支付房屋占有使用费至2018年11月4日的事实明显错误，且显失公平，应予纠正。二、一审判决认定合同无效，但未对菜篮子公司已交纳的押金进行处理，严重损害菜篮子公司的合法权益，应予纠正。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。一审法院在认定双方签署的租赁合同无效后，未按照法律规定对上诉人已交纳的押金进行处理，严重损害上诉人的合法权益，应予纠正。三、赵丙亮在一审中称与第三方就装修及出租事宜，签署了相应的合同，而一审法院在赵丙亮未提供任何相关依据的情况下，认定菜篮子公司承担装修损失和营业执照逾期迁出的使用费，且并未考虑赵丙亮对合同无效负有主要责任的情形，明显事实不清，显失公平。赵丙亮未能就其重新装修涉案房屋以及重新装修产生的费用进行举证，而赵丙亮也未就涉案房屋注册的工商地址迁出产生的损失，进行举证。菜篮子公司认为一审法院在赵丙亮未提供任何损失证据的情形下，单方面依据赵丙亮请求中的损失金额认定菜篮子公司承担的损失及费用，明显事实不清，且对菜篮子公司不公平。四、根据北京市高级人民法院的相关规定，法院经审查认定合同无效，应当释明变更诉讼请求，当事人不变更诉讼请求的，应当判决合同无效，并驳回诉讼请求。赵丙亮辩称，同意一审判决，不同意菜篮子公司的上诉请求。事实和理由：本案起因是由于菜篮子公司内部领导调整，导致一大批店铺无法经营，致使双方之间的合同无法履行。涉案房屋菜篮子公司的执照于2018年12月25日迁出，菜篮子公司一致使用涉案房屋至2018年12月28日，应支付相应占有使用费。针对押金的问题，由于菜篮子公司并未就押金事项进行反诉，因此该项并不在本案审理范围内。就合同无效，一审已经进行了释明，赵丙亮亦同意按合同无效进行审理。中梦公司述称无其他意见。赵丙亮向一审法院起诉请求：1.判令菜篮子公司支付自2018年4月5日至2018年11月4日的租金212383.5元；2.判令菜篮子公司支付自2018年4月5日至实际给付之日止的延期付款违约金，以212383.5元为基数，按照日千分之五计算；3.判令菜篮子公司支付解约违约金60681元；4.判令菜篮子公司支付房屋装修费100000元；5.判令菜篮子公司支付自合同解除第30日起至2018年12月25日菜篮子公司金卫路店营业执照从涉案房屋迁出之日止的使用费，按照月租金200%计算。一审法院认定事实：2017年9月初，赵丙亮（甲方，出租方）、菜篮子公司（乙方，承租方）及中梦公司（丙方，装修方一）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积285平方米，房屋所有权证书及房屋所有权人的身份证明作为本合同附件一。租赁房屋用途为商业用房，租赁期限为3年，租期自2017年10月5日至2020年10月4日止。免租期一个月，自2017年9月5日至2017年10月4日止。租金自正式租期起始日起，首年租金合计364087元（折合3.5元/日/㎡），第2年的租金增长5%，第3年的租金增长5%，首期房租支付时间为2017年9月5日前。租金支付方式为押2付6，押金数额为60681元，押金支付时间为2017年9月5日。租金结算方式，租金从正式租期开始之日起计算，每6个月为一个结算周期，乙方于每个结算周期开始前15日内通过银行转账方式向甲方一次性结清本期租金。税款及发票，乙方支付本条约定的租金后，甲方应按乙方要求出具等额的增值税专项发票（税金由甲方承担）。甲方应在乙方支付租金之日起七日内向乙方提供上述发票。关于其他违约责任的约定，租赁期满后30日内若乙方经营证照迁出仍未办理完毕，每逾期一日应按合同期满前每日租金的2倍向甲方支付违约金。上述合同签订后，赵丙亮于2017年9月5日向菜篮子公司交付了房屋，菜篮子公司交纳了押金60681元及六个月的租金182046元。双方均认可涉案房屋面积即为合同中约定的285平方米。2017年9月30日，菜篮子公司在涉案房屋注册了北京菜篮子终端科技有限公司金卫路店，后该店于2018年12月25日核准注销。一审庭审中，赵丙亮主张因菜篮子公司一直不交纳后续租金，其于2018年11月3日通过快递及短信的方式向菜篮子公司发出解除租赁合同通知，该通知于2018年11月4日送达菜篮子公司，故租赁合同应于11月4日解除，菜篮子公司应将租金交纳至合同解除之日。菜篮子公司对此不予认可，称其因赵丙亮一直不提供发票及产权证明文件、消防手续等理由，于2018年8月29日向赵丙亮发送了解除通知，故双方的租赁合同应于当日解除，不同意再支付租金。赵丙亮认可收到了菜篮子公司发送的通知，但其认为菜篮子公司无权主张解除合同。涉案房屋的产权证明文件系合同的附件，在签订合同之时已出示给菜篮子公司，消防验收系在菜篮子公司装修完毕之后由消防部门验收。租金的发票因赵丙亮是个人，无法开具发票，双方曾协商过代开发票，后菜篮子公司不同意了，才未能给菜篮子公司开具。且未开具发票，不构成菜篮子公司行使先履行抗辩权的理由，也不是合同解除的事由。赵丙亮主张因菜篮子公司迟延交纳租金并提前解约，按照合同约定，应支付相应的违约金。菜篮子公司对此不予认可，称赵丙亮未提供发票、产权证明等材料违约在先，且未提供消防手续导致菜篮子公司无法正常营业，故不同意承担违约责任。关于收回房屋情况，赵丙亮在2018年11月14日一审庭审中表示涉案房屋仍由菜篮子公司使用，菜篮子公司则表示涉案房屋空置着，没有人使用，双方手中均有涉案房屋的钥匙。后赵丙亮又称，其于2018年11月4日已将涉案房屋再行出租，但未就此提交证据。关于涉案房屋装修情况，赵丙亮主张菜篮子公司拆除了涉案房屋的原有装修，其收回房屋时对房屋进行了刷白、铺地砖并装修了厕所，故主张菜篮子公司赔偿装修费100000元。为此，赵丙亮提交了涉案房屋的照片，根据照片显示，涉案房屋内部装修被拆除，但赵丙亮未能提供其拍摄该照片的具体时间，且对其后续装修情况未进行举证。菜篮子公司不同意支付该费用，菜篮子公司称接手涉案房屋时，涉案房屋有简易的装修，不是毛坯状态，但具体装修情况因原来负责的工作人员已经离职，现无法核实。对于中梦公司称拆除了涉案房屋原有的装修，因中梦公司未与菜篮子公司确认过工程量，故不认可中梦公司陈述的拆除的情况。关于逾期迁出营业执照的使用费，赵丙亮主张菜篮子公司将金卫路店的工商地址注册在涉案房屋，直至2018年12月25日才将该店面注销，根据合同约定，菜篮子公司应支付使用费。为此，赵丙亮提交了金卫路店的工商信息打印件。菜篮子公司对于该证据真实性认可，但不同意支付使用费。经询，对于菜篮子公司交纳的押金，赵丙亮不同意在本案中一并处理。关于涉案房屋产权情况，赵丙亮表示涉案房屋产权归三间房乡东柳村村民委员会所有，北京盛兴京吉字画陶瓷文化传媒有限公司经授权对外出租，涉案房屋属于合法建筑，但未能提供涉案房屋的产权证书或建设工程规划许可证。经一审法院向北京市规划和自然资源委员会朝阳分局核实，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证及不动产登记信息。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据一审庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋所在建筑尚未取得建设工程规划许可证，故双方签署的租赁合同应属无效。赵丙亮将没有取得建设工程规划许可证的房屋进行出租，应当承担租赁合同无效的主要责任，菜篮子公司未认真审查租赁标的的相应手续，亦应承担一定的责任。双方合同虽无效，但不影响当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于菜篮子公司使用租赁房屋的期限，双方均认可赵丙亮于2017年9月5日将涉案房屋交付给菜篮子公司，但对于赵丙亮收回涉案房屋的具体时间，双方均未能充分举证。菜篮子公司虽然于2018年8月29日向赵丙亮发送解除合同通知，但菜篮子公司并未向赵丙亮返还涉案房屋。赵丙亮于2018年11月3日发送解除通知，并自认于此后收回房屋，故一审法院认为涉案房屋的占有使用费菜篮子公司应支付至2018年11月4日。因合同无效，赵丙亮主张菜篮子公司支付逾期交纳租金违约金及解约违约金，丧失合同依据，因菜篮子公司已按合同约定的租金标准支付了房屋占有使用费，菜篮子公司未能提交证据证明合同无效给其带来的实际损失，故一审法院对其该两项诉讼请求不予支持。关于装修损失，根据中梦公司的陈述及赵丙亮提交的证据，涉案房屋确因菜篮子公司承租使用而拆除了原有的装修，但赵丙亮未能就其重新装修涉案房屋以及重新装修产生的费用进行举证，故一审法院依据菜篮子公司的过错程度酌情确定其应赔偿赵丙亮的原有装修损失的数额。关于赵丙亮主张的营业执照逾期迁出的使用费，系合同中其他违约责任中的约定，因合同无效，赵丙亮依据该违约条款主张丧失合同依据，但赵丙亮收回房屋后，菜篮子公司确未将其在涉案房屋注册的工商地址迁出，对于由此产生的损失，一审法院依据菜篮子公司的过错程度酌情确定具体金额。据此，一审法院于2019年10月判决如下：一、菜篮子公司于判决生效之日起七日内给付赵丙亮房屋占有使用费二十一万二千三百八十三元五角、装修损失四万元、营业执照逾期迁出的使用费二万元；二、驳回赵丙亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新的证据。经本院询问，中梦公司称其在各方签订《房屋租赁合同》后为菜篮子公司装修涉案房屋，装修时拆除了原来的装修，包括地板、吊顶、隔墙、地板砖、卫生间等，拆除的原有装修的价值约为10万余元；2017年10月，菜篮子公司因其公司内部原因要求中梦公司暂停装修，后一直未通知复工，直至菜篮子公司和赵丙亮发送解除通知；因涉案房屋现场有中梦公司的设备，故在停工后中梦公司经常有人员在现场，赵丙亮重新出租涉案房屋给新的承租人时的房屋状态与中梦公司刚装修时的状态没有变化。菜篮子公司认可涉案房屋原有装修，但认为是简易装修；同时认可其于2017年10月因赵丙亮未开具租金发票、菜篮子公司自身原因等原因通知中梦公司停止装修。经本院查阅一审庭审笔录，就装修损失一项，赵丙亮陈述意见本意应为其在将涉案房屋出租给菜篮子公司前对涉案房屋进行过装修，包括刷白、铺地砖、装修厕所等，因菜篮子公司承租后将原有装修拆除，故赵丙亮所主张的100000元装修损失为将涉案房屋恢复原状所需基本费用。一审法院对该处事实查明有误，本院予以更正。另，一审中，一审法院就合同无效及无效后果已对当事人进行了释明，赵丙亮表示如果合同涉及无效，对于无效后果要求在本案中一并处理，按照赵丙亮的诉讼请求来主张；菜篮子公司表示不能确定合同效力。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合全案案情及双方当事人诉辩称意见，本案的二审争议焦点总结如下：一、一审认定的占有使用费是否适当；二、一审认定的装修损失及营业执照逾期迁出使用费是否适当。关于争议焦点一，对于涉案房屋占有使用费数额的认定，核心在于菜篮子公司将涉案房屋交还赵丙亮的时间的认定。首先，菜篮子公司主张其于2018年8月29日向赵丙亮发送解除合同通知时将涉案房屋交还赵丙亮，但未充分举证予以证明，且赵丙亮对此不予认可，故本院对此不予采信。其次，菜篮子公司主张根据赵丙亮一审陈述，赵丙亮在再次出租涉案房屋前对涉案房屋重新进行了装修，故赵丙亮收回涉案房屋的时间应早于2018年11月4日。经本院核对一审庭审笔录，赵丙亮一审陈述其在将涉案房屋出租给菜篮子公司前对涉案房屋进行了装修，而并非在菜篮子公司交还涉案房屋后进行了装修；且根据中梦公司的陈述，赵丙亮重新出租涉案房屋时，并未对涉案房屋进行过重新装修，故根据上述事实，本院对于菜篮子公司的该项主张不予采信。最后，因赵丙亮自认其于2018年11月3日发送解除通知后收回涉案房屋，故一审法院据此所认定的菜篮子公司应支付的房屋占有使用费的数额适当，并无明显失当之处，本院予以维持。菜篮子公司主张其应支付至2018年8月29日的房屋占有使用费，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，首先，对于装修损失，赵丙亮主张被菜篮子公司拆除的涉案房屋原有装修价值100000元；根据为菜篮子公司提供装修的中梦公司的陈述，涉案房屋被拆除的原有装修价值10万余元，与赵丙亮所主张的数额相吻合，故因合同无效，根据双方的过错程度，一审法院所酌定的装修损失数额适当，本院予以维持。对于营业执照逾期迁出使用费，菜篮子公司在将涉案房屋交还赵丙亮后，应及时将在涉案房屋处的工商登记予以注销或迁出，但菜篮子公司直至2018年12月25日才将相关工商登记注销。根据各方当事人的陈述，菜篮子公司交还涉案房屋后，新的承租人亦是将涉案房屋用于经营，故菜篮子公司逾期迁出或注销工商登记的行为，势必会给赵丙亮继续使用和出租涉案房屋造成相应影响及损失，故一审法院根据双方过错程度所酌情确定的营业执照逾期迁出使用费的数额适当，本院予以维持。菜篮子公司主张赵丙亮所主张的装修损失、营业执照逾期迁出使用费因缺乏依据而不应予以支付，依据不足，本院对此不予支持。另，一审中，一审法院已就合同无效及无效后果对当事人进行了释明，赵丙亮表示如合同无效，对于无效后果按照其诉讼请求于本案中一并处理，一审法院据此根据赵丙亮的诉讼请求作出裁判，并不违反相关法律规定。菜篮子公司在一审法院已释明的情况下，并未就押金返还问题明确提出反诉请求，故双方可就此另行解决。综上所述，菜篮子公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5385.7元，由北京菜篮子终端科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜审 判 员  石 煜二〇二〇年三月二十九日法官助理  温 迪法官助理  李圆圆书 记 员  杨艳娇