北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终138号上诉人（原审被告）：于秀清，女，1953年12月4日出生，汉族，现住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京建工物业服务有限公司，住所北京市朝阳区安慧北里逸园19号楼。法定代表人：苏大勇，董事长。委托诉讼代理人：李泉佳，女，北京建工物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：郭磊，北京市律理律师事务所律师。上诉人于秀清因与被上诉人北京建工物业服务有限公司（以下简称建工物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初72986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。于秀清上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回建工物业公司在一审中的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由建工物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，于法无据，应予纠正。一、一审法院口头裁定不受理于秀清提出的反诉是错误的。一审期间于秀清是基于其与开发商之间订立的《前期物业管理合同》对建工物业公司提起反诉，该反诉与本诉的诉讼请求有着事实和法律上的利害关系，一审法院口头裁定不予受理，违反了民事诉讼法的相关规定。二、建工物业公司提交的《前期物业管理合同》是无效合同。该合同在起诉前建工物业公司从未向于秀清出示过，于秀清也以拒绝交纳物业费对建工物业公司的服务表示不予认可，因此该合同对于秀清不具有约束力；该合同上未加盖骑缝章；建工物业公司自2017年开始对本楼业主提出诉讼，前后共提交了三份内容相同，但是签订日期不同的合同，因此其提交的合同不是真实的。三、合同应当是双方真实意思的表示，必须坚持自愿平等的原则。多年来，建工物业公司一直在侵害于秀清的合法权益，包括但不限于不提供停车位、将属于业主的大量公共空间非法出租给印刷企业和广告公司、与开放商恶意串通，阻扰业主成为业委会等等。该合同违反了自愿平等原则，应予撤销。四、建工物业公司提供的物业服务不达标。涉案楼宇外墙整体贴瓷片的做法违反相关法律规定，存在安全问题；存在严重私搭乱建、业主违法蓄养大型犬、停车位混乱、地下室乱出租、外墙严重渗水等问题，建工物业公司没有采取措施解决，也未在法定时效内主张权利，已经超过诉讼时效。建工物业公司辩称，同意一审判决，不同意于秀清的上诉请求，请求二审法院依法驳回于秀清的上诉请求，维持原判。于秀清在上诉状里提到的这些问题，一审时已经多次提出过了。首先，针对合同的问题，建工物业公司持有一份2005年4月份签订的《前期物业管理合同》，于秀清主张的多份合同没有日期及骑缝章的问题，只是为了拖延交纳物业费。建工物业公司从2001年起一直为诉争小区提供物业服务，于秀清对此也是认可的。于秀清主张的建工物业公司将业主的公共空间出租给印刷企业的事实是不存在的，因为地下公共空间的所有权人是开发商，并非业主，故与业主没有关系；且地下公共空间已经空置了好几年了，不存在出租的问题。建工物业公司并未阻挠成立业委会。关于于秀清主张的物业服务不到位的问题，建工物业公司亦不认可。建工物业公司向一审法院起诉请求：1.判令于秀清向建工物业公司支付2008年7月1日至2018年6月30日的物业费25366.04元；2.判令于秀清向建工物业公司支付违约金7609.81元。一审法院认定事实：2008年9月27日，建工物业公司名称由北京合佳物业管理有限责任公司变更为北京建工物业服务有限公司。建工物业公司系涉案楼栋的物业管理企业，于秀清系涉案楼栋1004房屋的业主，该房屋建筑面积100.91平方米。2005年4月20日，建工物业公司作为乙方与案外人北京市方圆房地产开发有限责任公司作为甲方签订《前期物业管理合同》，约定由建工物业公司为涉案楼栋提供物业服务，物业费标准为高层住宅每月每平方米2.07元。《前期物业管理合同》第二十八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可从逾期之日起按应缴费用的万分之三加收违约金。建工物业公司表示因于秀清拖欠物业费多年，故其按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定按于秀清拖欠物业费的百分之三十主张。《前期物业管理合同》签订后，建工物业公司如约为于秀清提供了物业服务，但于秀清至今拖欠2008年7月1日至2018年6月30日的物业费共计25366.04元。建工物业公司就其诉讼请求，提供《前期物业管理合同》、律师函等予以佐证。于秀清提交建工物业公司与案外人北京市方圆房地产开发有限责任公司签订的两份《前期物业管理合同》，其中一份合同落款日期为2005年4月15日，另一份合同落款日期为空白，于秀清据此认为建工物业公司提交的《前期物业管理合同》无效。建工物业公司对此表示，其立案时提交的合同复印件的落款日期为2005年4月20日，但此后建工物业公司找到的合同原件的落款日期为2005年4月15日，合同签署日期对于本案并无影响。经询，原、于秀清双方均认可三份《前期物业管理合同》除落款日期不同外，其余内容均一致。此外，于秀清提交照片若干，证明建工物业公司没有履行合同义务。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，于秀清系涉案房屋产权人，建工物业公司为涉案楼栋提供了物业服务，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故建工物业公司与于秀清之间存在物业服务合同关系。虽于秀清提出建工物业公司在诉讼中提交的合同落款日期不一致，但双方均认可合同内容一致，落款日期并不影响《前期物业管理合同》相关条款的效力，且建工物业公司实际向于秀清提供了物业服务，于秀清应支付建工物业公司物业费，且于秀清就其抗辩理由提供的证据不足以证明其有充分理由拒缴物业费，该院对其抗辩理由不予采信，故建工物业公司主张于秀清支付2008年7月1日至2018年6月30日物业费的诉讼请求该院予以支持。关于违约金，建工物业公司虽按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定主张，但考虑其主张的数额过高，且建工物业公司提供的证据不足以证明于秀清系恶意欠缴，故该院对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、于秀清于判决生效后七日内支付建工物业公司2008年7月1日至2018年6月30日的物业费共计25366.04元。二、驳回建工物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，结合当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：于秀清是否应当向建工物业公司支付诉争期间的物业费。针对争议焦点，于秀清上诉主张建工物业公司提交的《前期物业管理合同》是无效合同，且违反了合同法的自愿平等原则，此外，建工物业公司并未提供符合标准的物业服务，故不同意按照物业管理合同支付物业服务费。对此本院认为，首先，建工物业公司与涉案小区开发单位北京方圆房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；并且建工物业公司实际为涉案小区提供了物业服务，于秀清实际也接受了建工物业公司的物业管理服务，故应当认定双方形成了物业服务合同关系。关于于秀清提出的建工物业公司提交的合同落款日期问题，因双方均认可合同条款一致，建工物业公司亦作出合理解释，故该落款日期不影响《前期物业管理合同》相关条款的效力。关于于秀清提到的骑缝章问题，合同未加盖骑缝章亦不影响相关条款的效力。建工物业公司有权要求于秀清按照《前期物业管理合同》约定的物业费标准支付物业费。于秀清关于诉争《前期物业管理合同》应为无效合同，且违反了合同法的自愿平等原则的上诉意见均不能成立，本院不予支持。其次，关于于秀清提及的建工物业公司提供的服务不达标问题，建工物业公司应予完善。但因本案中于秀清未能提交充分有效证据证明建工物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益；且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务瑕疵亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。因此，一审法院结合本案现有证据情况，未认定建工物业公司提供的服务构成根本性违约，并根据合同约定的物业费标准计算于秀清应支付的物业费并无不当，本院予以维持。于秀清关于不应交纳物业费的上诉理由缺乏充分证据佐证，本院不予支持。再次，关于于秀清二审期间主张的诉讼时效问题，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人应在一审期间对诉讼时效提出抗辩。本案在一审法院审理期间，于秀清并未提出诉讼时效抗辩。因此，于秀清关于诉讼时效的上诉理由，本院不予采信。另，关于于秀清上诉主张的一审法院口头裁定驳回其反诉请求违反法律规定一节，本院经审查认为，因于秀清在一审期间提出反诉请求所涉及的当事人主体与本案诉讼主体并不完全相同，涉及的法律关系亦不相同，故一审法院裁定驳回于秀清提出的反诉请求符合相关法律规定，本院对于秀清的该项上诉意见不予采信。综上所述，于秀清的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费624元，由于秀清负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  田 璐审 判 员  刘 茵审 判 员  张丽新二〇二〇年三月九日法官助理  郭欣欣书 记 员  崔浩然书 记 员  徐 曼