新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新43民终508号 上诉人（原审被告）：马正安，男，1941年7月1日出生，住新疆维吾尔自治区哈巴河县。 委托诉讼代理人：李常青，新疆北屯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青河县华建房地产开发有限公司哈巴河分公司。住所地新疆维吾尔自治区哈巴河县阿克齐镇过境东路189号紫金大酒店西面。 负责人：马彦海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩德芬，女，系该公司出纳。 委托诉讼代理人：杨建伟，新疆新北律师事务所律师。 上诉人马正安因与被上诉人青河县华建房地产开发有限公司哈巴河分公司（以下简称华建房地产哈巴河分公司）合同纠纷一案，不服哈巴河县人民法院（2019）新4324民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马正安及其委托诉讼代理人李常青，被上诉人华建房地产哈巴河分公司的委托诉讼代理人韩德芬、杨建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马正安上诉请求：依法撤销一审判决第一项，并改判驳回华建房地产公司一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误。华建房地产哈巴河分公司非涉案合同的相对方，无权要求马正安向其履行约定义务。1．就涉案土地使用权，马正安是与青河县华建房地产开发有限公司订立了土地补偿安置协议书，故合同相对方青河县华建房地产开发有限公司（下称青河华建公司）而非华建房地产哈巴河分公司，马彦海虽与马正安在其后签订了补充协议，但该补充协议系对安置协议的补充，即从属于主协议，因此华建房地产哈巴河分公司不是涉案协议书的当事人，不是合同权利义务的承担者，无权要求马正安履行合同义务；2．华建房地产哈巴河分公司无独立法人资格，仅在特定情况下可以成为民事诉讼的主体，青河华建公司已明确表示未授权华建房地产哈巴河分公司就涉案合同进行诉讼，华建房地产哈巴河分公司超出其上级公司意思表示擅自实施民事诉讼活动，当然属于无效；3．阿勒泰地区中级人民法院虽指令本案在哈巴河县人民法院审理，解决的仅是华建房地产哈巴河分公司有无诉权的问题，而非其有无合同法上的实体权利义务的问题；4．华建房地产哈巴河分公司成立于2012年5月11日，涉案的主合同即《土地补偿安置协议书》签订于2011年3月2日，该协议书签订时华建房地产哈巴河分公司尚未成立，马彦海在合同上签字的行为无法代表一个尚未成立的主体；5．如将华建房地产哈巴河分公司作为一个“借用资质”的独立主体，则青河华建公司作为被借用资质的一方，必然在“是否借用资质”这一事实上与本案有利害关系，但一审在马正安已递交追加第三人申请书、青河华建公司亦要求参加诉讼的情况下，实质上排除了在合同上签字的青河华建公司的合同权利与义务，明显侵犯了青河华建公司的民事权利，违反了法定程序。二、涉案合同无效，马正安并无交付土地承包经营权证的法定义务。涉案土地在合同签订时其性质明确为集体所有，由于《土地管理法》第六十三条规定系土地管理法的效力性强制性条款，而根据马正安与青河华建公司签订协议尤其是第六条的约定，协议的目的是将集体土地流转至青河华建公司用于塞外明珠小区的房地产开发建设，明显违背了该禁止性条款，当属无效。一审判决回避了合同效力问题，属于认定事实不清。三、马正安未取得安置补偿协议及补充协议所约定所有财产，不存在返还问题，理由为1．华建房地产哈巴河分公司主张双方在合同履行过程中变更了履行内容，但并未向法庭提供证据。2．华建房地产哈巴河分公司主张其向马正安支付了诉状中所陈述的财产，但并未向法庭提供证据。上述两项均为华建房地产哈巴河分公司的举证义务，且系华建房地产哈巴河分公司返还房款这一诉讼请求依据的基本事实，在华建房地产哈巴河分公司未完成基本举证义务的前提下，其该项诉讼请求没有事实依据和法律依据。综上，一审认定事实、适用法律及法定程序上存在错误，请求二审依法纠正。 华建房地产哈巴河分公司辩称，一、华建房地产哈巴河分公司作为本案诉讼主体适格，该公司虽为分公司但却是合法成立，有一定组织机构和财产的组织，是依法设立并领取营业执照的机构，也是依法登记领取营业执照的自然人独资企业。二、双方签订的协议书中所有签字均该公司负责人马彦海所签，且补充协议也盖有该公司印章，马彦海作为分公司设立人有权对外签订合同并且依法承担法律后果。三、土地征收后该公司负责开发工程，期间所有费用包括征收补偿金、土地出让金及税费均由该公司缴纳。四、阿勒泰地区中院（2019）新43民终41号民事裁定书引用了上述法条，确认了该公司在本案中具有诉讼主体身份，该公司依法有权开发涉案征收土地，因该涉案土地是通过哈巴河政府审批而变更为建设用地的，手续完全合法，该公司依法开发符合法律规定，该地块现已开发为赛外明珠小区，所建房屋多数已经销售完毕并且入住并取得房屋产权证书，马正安现在提出所谓合同效力以及土地性质问题，无非想获得更多补偿。双方当事人已经履行大部分补偿协议，该公司已经向马正安交付了征收补偿款现金735,360元，房屋四套，车库一间，综合价款已超出征收补偿总额，该公司的义务已经履行完毕，马正安欠付房款的事实存在，应当返还。马正安在一审中认可收到现金和房屋，仅不认可7号楼3单元东车库为其补偿，该车库现占有人是马正安的儿子马世军，而马世军被征收的土地和马正安的土地都在被征收土地29.92亩面积里，征收中因马正安同意将该车库用于补偿，故该公司将该车库交付马世军，不存在与马世军另行买卖行为，马正安也未举证证明该车库系马世军从该公司购买，应承担举证不能责任。综上，马正安的上诉请求依法不能成立，恳请二审驳回其上诉请求。 华建房地产哈巴河分公司向一审法院起诉请求：1．判令马正安向华建房地产哈巴河分公司支付剩余房款40,822.4元；2．判令马正安即时交付土地承包经营权证；3．马正安承担本案的诉讼费及其他相关费用。一审变更第一项为43,950.8元。 一审法院认定事实：2011年3月2日，为开发建设哈巴河县塞外明珠小区项目，青河县华建房地产开发有限公司马彦海与马正安签订《土地补偿安置协议书》，约定甲方以期房调换和现金补偿方式对乙方进行补偿安置，补偿土地费用以哈巴河县城建规划的红线图为准按实际土地测量面积计算，每亩58,000元。甲方于2011年至2012年分两年补偿给乙方期房产权调换，根据房管部门实际测绘面积计算多退少补，换房价格按2011年市场价格执行。合同约定乙方将土地使用证书及其他相关证明一并交给甲方，甲方负责去相关部门办理注销手续。该协议加盖青河县华建房地产开发有限公司印章，双方签字盖章后生效，甲乙双方各持一份，甲方代理存档一份，哈巴河县房管局备案一份。2012年3月29日哈巴河县建设局划定友谊路以南、塞外田园以西土地征迁范围200亩。2012年6月13日华建房地产哈巴河分公司取得哈巴河县国土资源局颁发的哈巴河县2012字第83号建设用地批准书，批准建设哈巴河县塞外明珠小区建设项目，土地坐落于哈巴河县友谊路以南、塞外田园以西，批准建设工期2012年6月至2014年6月。2012年6月18日，马彦海与马正安签订了《土地补偿安置补充协议书》，约定将6号楼4单元1层2套、5号楼1单元1层、2层、3层3套共计5套房屋补偿给马正安，砖混房均价在2,000元基础上让二百元，框架房均价在3,000元基础上让二百元，门面房根据市场价让三百元，根据房管部门实际测绘面积计算多退少补，甲方在2013年12月31日前给乙方楼房。华建房地产哈巴河分公司实际征收马正安土地29.92亩，每亩单价60,000元，共计1,795,200元。华建房地产哈巴河分公司先后向马正安支付现金735,360元，剩余款项以房产补偿。马正安收到华建房地产哈巴河分公司交付的5号楼2单元201、301室，6号楼4单元101、102室。经阿勒泰阳光测绘公司测量，5号楼2单元201和301室面积均为122.24平方米，6号楼4单元101室面积为121.407平方米，102室面积为123.729平方米。马正安未收到××楼房屋，收到7号楼三单元东车库，该车库补偿价格80,000元。一审法院认为，本案立案案由原为建设用地使用权转让合同纠纷，经审理查明本案系作为开发商的华建房地产哈巴河分公司与作为集体土地使用权人的马正安之间因集体土地征收补偿产生的纠纷，而集体土地征收主体、建设用地使用权出让方应当为县政府，本案华建房地产哈巴河分公司并非合法的土地征收主体，马正安也非建设用地使用权出让方，因此并非建设用地使用权纠纷，本案案由应当为合同纠纷。本案双方争议的焦点问题为：一、华建房地产哈巴河分公司是否是本案适格主体；二、双方签订的土地补偿安置协议书及补充协议是否有效。三、华建房地产哈巴河分公司是否超额补偿马正安。关于焦点一，土地补偿安置协议书和补充协议都是由马彦海与马正安所签订，马彦海系青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司负责人，该分公司借用总公司资质取得建设用地使用权并进行房地产开发、销售，马彦海名义是代表总公司实质其行为系分公司行为，由分公司进行土地安置补偿费用支付、房产开发、销售以及办理手续等相关事宜，分公司与马正安因土地安置补偿产生纠纷，作为该纠纷一方权利义务主体实质系分公司。从程序和实体两方面看，分公司作为本案华建房地产哈巴河分公司主体均适格。关于焦点二，案涉合同相对方系集体土地使用权人与房地产开发公司，双方之间的争议系围绕补偿数额产生，而并非直接针对土地征收问题；华建房地产哈巴河分公司取得建设用地批准，建设项目未超出城建规划征收范围，土地征收相关行政行为未予撤销或者确认违法的前提下，土地征收程序、建设用地转让程序是否合法不影响本案补偿协议的履行；而且，本案涉及征收地面塞外明珠小区项目已经完成开发、销售，居民业已入住，双方也按照协议内容履行了部分补偿协议，交付部分现金和房屋。因此，本案只处理双方之间的民事争议，围绕双方约定的补偿方式确定是否存在补偿差额。关于焦点三，双方土地安置补偿补充协议约定补偿房屋为6号楼4单元1层2套、5号楼1单元1层、2层、3层3套共计5套房屋。马正安收到华建房地产哈巴河分公司交付的6号楼4单元101、102，5号楼2单元201、301共计4套房屋。华建房地产哈巴河分公司称双方协商原来5套房屋折抵为4套房屋以及7号楼三单元东车库，但是未签订书面变更协议，马正安辩称未与华建房地产哈巴河分公司协商，未收到××楼房屋，而7号楼东车库系华建房地产哈巴河分公司出售给马正安的儿子马世军。马正安未提交购买车库合同或者其他证明材料，证明该车库系自华建房地产哈巴河分公司处购买。因此，双方口头协议进行变更的可能性较大，对华建房地产哈巴河分公司主张7号楼三单元东车库系协议补偿给马正安，予以采信。房屋补偿数量已确定，再确定补偿房屋价格，即可计算补偿差额。双方于2012年6月18日签订的补充协议约定，砖混房均价在2,000元基础上让200元，框架房均价在3,000元基础上让200元，门面房按市场价让300元。2-5号楼系框架结构，6-13号楼系砖混结构，华建房地产哈巴河分公司主张5号楼二单元201房屋销售价2,560元、补偿价2360元，301房屋销售价2,580元、补偿价2,380元，6号楼四单元101、102房屋销售价2,000元、补偿价1,800元，与商品房明码标价备案表相符，且在双方补充协议约定价格优惠幅度之内。马正安辩称双方约定房屋按照单价1,676元-1,956元计算，与客观实际不符，且未提供证据证明，不予采信。综上，华建房地产哈巴河分公司已经补偿马正安4套房屋以及7号楼三单元东车库，5号楼二单元201房屋面积122.9平方米，单价2,360元，总价290,044元；301房屋面积122.9平方米，单价2,380元，总价292,502元；6号楼四单元101房屋面积123.729平方米，单价1,800元，总价222,712.2元；102房屋面积121.407平方米，单价1,800元，总价218,532.6元；7号楼三单元东车库80,000元，合计补偿总价1,103,790.8元（290,044元+292,502元+222,712.2元+218,532.6元+80,000元）。华建房地产哈巴河分公司已付马正安现金735,360元，应付补偿款1,795,200元，已付现金和房屋补偿价款减去征迁补偿总额，马正安应向华建房地产哈巴河分公司退回43,950.8元（1,103,790.8元+735,360元-1,795,200元）。关于华建房地产哈巴河分公司诉请马正安即时交付土地承包经营权证的问题，因土地承包经营权证登记、注销系行政部门职权，土地被征用、占用而丧失土地承包经营权的，土地承包经营权证应由行政主管部门予以收回，华建房地产哈巴河分公司要求马正安交付土地承包经营权证无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、马正安于本判决生效之日起十日内退还青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司43,950.8元。二、驳回青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司其他诉讼请求。案件受理费898.77元，由马正安负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本案的争议焦点，案涉《土地补偿安置协议书》的效力如何认定；一审程序是否违法；马正安应否向华建房地产哈巴河分公司退还补偿款43,950.8元。 本院认为，关于案涉《土地补偿安置协议书》的效力如何认定的问题。就马正安上诉时提出的该土地性质属于集体土地，双方签订的合同违反了法律行政法规的强制性规定，本院认为，从本案查明的事实，该案涉土地于2012年经哈巴河县土地管理部门审核批准为建设用地，且华建房地产哈巴河分公司依法交纳了相应的土地出让金取得国有建设用地使用权，且《土地补偿安置协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、合法有效，对双方有约束力。 关于一审程序是否违法的问题。本案中，华建房地产哈巴河分公司有组织机构和财产，经过工商行政管理部门依法批准设立，并领取营业执照的机构，作为原告符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第一款第五项的规定，具有参加民事诉讼的主体资格，马正安认为华建房地产哈巴河分公司主体资格不合法的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于马正安应否向华建房地产哈巴河分公司退还补偿款43,950.08元的问题。对于马正安上诉时华建房地产哈巴河分公司未能举证证明变更了履行内容的意见，本院认为，结合《土地补偿安置补充协议书》中约定的华建房地产哈巴河分公司应将6号楼4单元1层2套、5号楼1单元1层、2层、3层共3套合计5套房屋补偿给马正安，实际向马正安交付的为6号楼4单元101、102室，5号楼2单元201、301室，7号楼三单元东车库，马正安接受了该交付的房产，其中对马正安一审提出7号楼三单元东车库系其子所购买，但未能提供证据证实，二审又提出该车库系对方违约对马正安的补偿，两者之间存在矛盾，故本院认为双方已对交付的部分房产进行了变更。结合双方约定的价款，以及交付房屋测绘的实际面积，故本院认为一审法院对马正安应向华建房地产哈巴河分公司退回43,950.8元给予支持并无不当。 综上所述，马正安的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费850.56元，由上诉人马正安负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄  清  明 审判员 胥  彩  霞 审判员 孟     蕾 二〇二〇年三月三十日 书记员 加尔仙朱马胡勒