北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3617号上诉人（原审被告）：蔡洪涛，男，1980年5月10日出生，汉族，北京亿学车科技有限公司法定代表人，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司，住所地北京市朝阳区四季星河路6号。法定代表人：谢伟杰，总经理。委托诉讼代理人：朱海英，女，1973年8月7日出生，汉族，北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司职员。委托诉讼代理人：李娟，女，1983年12月30日出生，汉族，北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司职员。上诉人蔡洪涛因与被上诉人北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司（以下简称北京星河湾公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初18115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡洪涛不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审法院判决，改判驳回北京星河湾公司的全部诉讼请求；本案诉讼费用由北京星河湾公司承担。事实和理由是：1.经北京星河湾公司修复的出租房屋甲醛超标，不具备居住使用功能，蔡洪涛有权拒绝支付租金。2.北京星河湾公司交付的出租房屋存在严重空气质量安全问题，其违约在先，无权提出解除合同。综上，请求二审法院判如所请。北京星河湾公司同意一审法院判决，针对蔡洪涛的上诉，北京星河湾公司答辩称，蔡洪涛长期拖欠租金，经北京星河湾公司多次催要，均无理由拖延，北京星河湾公司无奈之下提出解约。北京星河湾公司为蔡洪涛更换的木地板仅十平方米左右，不存在出租房屋甲醛超标的情况，蔡洪涛单方委托的鉴定结果北京星河湾公司不予认可，蔡洪涛也不能据此拒付租金。一审法院判决认定事实、适用法律正确，请求二审法院维持原判。北京星河湾公司向一审法院起诉请求：1.判令《租赁合同》于2018年8月30日解除；2.判令蔡洪涛腾退并返还涉案房屋，并按月租金25000元的两倍，即50000元支付自2018年9月1日至蔡洪涛实际腾退之日止的占有使用费；3.判令蔡洪涛向北京星河湾公司支付2017年8月1日至2018年6月15日期间迟延缴纳租金的违约金184161.5元；4.判令蔡洪涛向北京星河湾公司支付2018年6月16日至2018年8月30日租金45832.5元及逾期支付违约金45832.5元；5.判令蔡洪涛支付使用涉案房屋产生的电费32769.6元，水费1938元；6.判令北京星河湾公司不退还蔡洪涛押金20000元。一审法院认定事实：2013年9月1日，北京星河湾公司作为出租方（甲方）与蔡洪涛（乙方、承租方）签订了《租赁合同》及《合同补充条款》，就蔡洪涛承租涉案公寓房一事进行约定，租赁期限2013年9月1日至2018年9月15日，免租期15天，第一年租金20万元，以后每年递增2万元。乙方需要在房屋到期前一个月向甲方支付下季度房租，无需甲方催促，甲方在收到乙方之租金后五个工作日内将正式租赁发票提供予乙方。合约租期内，押金由甲方保管，租赁期满后，乙方交清一切租金、杂费及清理场地后，甲方将押金无息退还给乙方，如乙方违反本合约，而造成本合同提前终止，则押金不予退回。乙方须负责全部电话费、水费、电费等相关费用。甲方负责租赁物及其设备的维修和保养，如乙方拖欠租金五十天以上（含五十天），甲方有权终止本合同，甲方有权向乙方追索所欠租金和其他费用，并没收押金。乙方应依约按时交付租金，乙方如拖欠租金及应付费用，应从拖欠日起按日加收欠交金额百分之五的滞纳金，逾期三十天，甲方有权对该租赁物事实封房，在甲方发出封房通知二十天内乙方仍不补交所欠金额，本合约自行终止。租赁期满或合同解约后，如无甲方书面同意，乙方应在合约期满日或解除日搬出，否则，甲方将以原租约价的两倍向乙方收取租金。如超出一个月后迁出租赁物的，甲方将不退回原租赁押金，因此而造成的损失由乙方负责。2013年9月1日，北京星河湾公司收取蔡洪涛房屋押金20000元。2014年1月22日，双方签订《合同补充条款（二）》，确定租赁期限为2018年9月16日至2023年9月15日，第一年租金30万，每年递增两万。2016年7月22日，双方就上述房屋的租赁期限、租金问题签订了《合同补充条款（三）》，将租金进行调整，明确租赁期限2016年12月1日至2023年9月15日，2016年12月1日至2017年12月30日租金216666元，2018年1月1日至2018年9月15日租金为155834元，2018年9月16日至2019年9月15日租金300000元，以后每年递增20000元。2016年7月22日，北京星河湾公司作为甲方与蔡洪涛（乙方）就案涉房屋于2014年6月29日管道裂开漏水及2015年渗水等造成的损失补偿相关事宜达成《协议书》，确认甲方以自2014年5月16日起至2016年11月30日止期间的租金费用补偿乙方因房屋漏水等事宜造成的全部损失，乙方自2016年12月1日起按照《租赁合同》的约定如期向甲方交纳租金。审理中，双方均确认蔡洪涛于2017年7月25日缴纳2017年3月1日至7月31日的租金99996元，2018年5月31日缴纳2017年8月1日至2018年6月15日的租金及部分水电费206804.6元，2018年6月16日后的租金未付，水电费缴纳至2017年2月28日。经查，案涉房屋建筑面积为272.87平方米，套内建筑面积为233.99平方米，所有权人系北京星河湾公司。关于涉案房屋现状，北京星河湾公司称系蔡洪涛占有使用，蔡洪涛称自己占有但未使用。当事人双方有争议的事实主要有：1、房屋是否存在漏水及甲醛超标问题蔡洪涛称案涉房屋于2017年开始漏水，部位集中在于卧室相连的储物间、吧台及卫生间，别的区域没有漏水，2018年5月漏水特别严重，卧室地毯也被浸泡，北京星河湾公司于2018年6月份将卧室地毯更换为地板，后产生甲醛超标问题，导致案涉房屋无法达到居住使用条件，蔡洪涛有权拒付租金。并提交了2018年10月14日、2019年1月30日就房屋存在问题向北京星河湾公司发出的两份函件及甲醛检测报告、蔡洪涛与北京星河湾公司职员短信聊天记录16张、2018年6月17日拍摄的照片打印件八张及光盘一份用以证明。北京星河湾公司对蔡洪涛发出的两份函件及短信聊天记录的真实性认可，不认可证明目的，称收到了上述两份文件，对于2018年10月14日函件后附的甲醛检测报告不认可，称系蔡洪涛自行委托，且采样封闭条件也是蔡洪涛自述，蔡洪涛反复以漏水和甲醛超标为由拒付租金，己方虽然向蔡洪涛发出解除通知，但仍积极与蔡洪涛沟通，寻求双方继续合作的可能，但是蔡洪涛拒不交租，所以才起诉。对于照片和光盘内容的真实性，北京星河湾公司均不予认可，称无法反映出是在案涉房屋内拍摄，且拍摄时间无法确认。并称案涉房屋并未发生蔡洪涛所述的漏水情况，关于更换卧室地毯为木地板的原因，北京星河湾公司称2018年初，与卧室相邻的储物间及吧台的地漏返泡沫，导致卧室与储物间相连部位的地毯浸湿，加之地毯有点老旧，蔡洪涛饲养宠物，亦难以清洗，故在蔡洪涛要求下，北京星河湾公司更换了地板，也就十平方米，且所更换地板亦符合国家标准，并提交木地板检测报告用以证明。蔡洪涛对该报告的真实性及证明目的均不认可，称无法确认案涉房屋安装的木地板与检测报告中的地板系同一批，同时木地板铺设过程中，还有安装等工艺，无法仅凭木地板就可以确认甲醛没有超标。该院经核对上述证据，结合双方的意见，对蔡洪涛提交的甲醛检测报告、照片及光盘内容的真实性及证明目的不予采信，对北京星河湾公司提交的木地板质量检测报告的真实性及证明目的不予采信。审理中，北京星河湾公司称案涉房屋中3个地漏返泡沫的情况早已经修复，且不影响房屋的正常使用，蔡洪涛称目前案涉房屋已经不存在漏水的情况。2、租金缴纳时间是否发生变更蔡洪涛称虽然合同约定租金缴纳时间，但自2013年成立合同至双方发生争议时，双方的租金都不是按照合同约定的方式进行，2017年7月25日及2018年5月31日，也是对以前产生租金的补充缴纳，北京星河湾公司并未对此提出异议，双方以实际行动达成相应的合意，变更了租金缴纳时间及方式。北京星河湾公司对此不予认可，称蔡洪涛屡次欠付租金，己方多次催租，且在后期收取租金的过程中，虽未明确要求蔡洪涛支付违约金，但也未明确放弃要求蔡洪涛支付逾期支付违约金的权利，并提交了北京星河湾公司职员朱海英与蔡洪涛的微信聊天记录截图四张、收款通知单八张、2018年5月14日出具的欠付租金及其他应付费用律师函及快递单用以证明。蔡洪涛对上述证据的真实性均认可，不认可北京星河湾公司的证明目的，确认收到北京星河湾公司发出的律师函，但从未收到北京星河湾公司发送的收款通知单，对于聊天记录截图中蔡洪涛回复“收到啦那天不忙过去交”，是针对水费的回复，并非针对2018年6月-7月的租金。该院经核对上述证据，因北京星河湾公司提交的收款通知书系其自行制作，亦未提供证据证明已向蔡洪涛送达，故该院对北京星河湾公司该份证据的证明目的不予采信，对于其他两份证据的证明目的予以认定。关于双方是否就变更租金缴纳时间达成口头协议一节，蔡洪涛于2019年3月28日庭审时明确表示，案涉房屋于2017年开始漏水后，与北京星河湾公司总经理徐建新达成口头协议，北京星河湾公司将房屋修复达到居住使用条件后，自己再交房租。蔡洪涛对此未提供证据，北京星河湾公司亦不予认可。后蔡洪涛代理人于2019年11月28日庭审时表示，双方并未达成口头协议，不缴纳2018年6月16日后的租金原因系案涉房屋存在漏水及甲醛超标问题，己方行使抗辩权。3、蔡洪涛是否收到北京星河湾公司解除合同的意思表示北京星河湾公司提交了《解除北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司与蔡洪涛租赁合同的律师函》及快递单、《停止服务函》、《腾退房屋及停止服务通知函》及快递单各一份，用以证明因蔡洪涛未按照合同约定支付租金，经多次催缴后仍未及时缴纳租金，构成违约，故己方于2018年8月27日向其发出解除合同律师函，蔡洪涛于2018年8月30日拒收。2018年9月7日，己方将停止服务函以微信的形式发送给蔡洪涛，2018年11月26日，北京星河湾公司发函要求蔡洪涛腾退房屋，2018年11月28日被签收。其中，《停止服务通知函》上载：“致蔡洪涛先生：……因阁下多次欠交租金及电费，且至今未支付自2018年6月起至今的租金，自2016年7月1日至2017年2月28日，及自2018年7月1日至2018年7月31日的电费，我司已于2018年8月27日发出《解除租赁合同的律师函》，《租赁合同》及补充条款已于阁下收悉该律师函（即2018年9月3日）其正式解除。然而，阁下至今仍拒不支付租金及其他款项并腾退该房屋，我司决定对阁下停止水、电供给服务及室内清洁服务、早餐服务等相关服务，且我司将采取进一步措施追缴租金及其他款项，并收回该房屋”。蔡洪涛不认可解除合同律师函的真实性，称己方没有收到，并认为从法律角度来说，合同解除通知发出方应是合同主体，双方合同亦未约定送达地址，对于未约定的送达地址没有证据显示签收的，不能视为送达成功，己方并未收到北京星河湾公司解除合同的意思表示。认可《停止服务函》、《腾退房屋及停止服务通知函》的真实性，确认《停止服务函》系蔡洪涛与北京星河湾公司职员朱海英于2018年9月7日微信聊天记录中的图片内容，但己方没有收到北京星河湾公司发送的《腾退房屋及停止服务通知函》，也不认识签收的张姓人员。对此北京星河湾公司解释称，不知道张姓人员与蔡洪涛的关系，只知道他叫小张，涉案房屋里饲养了狗猫，都是他去照顾，房屋有什么问题，都是他代表蔡洪涛出面与己方工程部对接，对此未提供证据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，北京星河湾公司、蔡洪涛签订的《租赁合同》及三份《合同补充条款》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约完全、适当履行各自义务。该案主要争议的焦点是：北京星河湾公司通知蔡洪涛要求解除合同，是否发生解除合同的法律效力。合同解除权的行使须以解除权成就为前提，解除行为应当符合法律规定的程序。本案中，北京星河湾公司主张合同解除的依据在于蔡洪涛未按照合同约定支付租金，且经多次催缴仍未支付，构成违约。根据审理情况，一审法院确认北京星河湾公司就租金缴纳问题曾多次向蔡洪涛进行催缴，蔡洪涛虽称双方在合同履行过程中，以实际行动达成合意，变更了租金缴纳时间及方式，但未提交充分证据进行证明，应承担不利后果，同时，蔡洪涛就双方是否达成口头协议变更租金缴纳时间存在前后不一的陈述，故一审法院对蔡洪涛上述答辩意见不予采信。关于蔡洪涛所述案涉房屋存在漏水及甲醛超标情况，亦未提供充分证据予以证明，且其于最后一次庭审时陈述称案涉房屋已经不存在漏水问题，根据现有证据，难以认定案涉房屋中存在影响蔡洪涛正常使用情形，故一审法院对蔡洪涛以房屋无法正常使用为由行使抗辩权拒绝缴纳房租的答辩意见不予采纳。据此，一审法院认为合同解除权条件已经成就。此时，行使解除权的关键在于解除权人是否向对方当事人表达了解除合同的意思表示。本案中，北京星河湾公司虽称于2018年8月27日向蔡洪涛发出解除合同律师函，根据庭审情况及现有证据，一审法院难以认定该意思表示为蔡洪涛所知悉，但蔡洪涛认可北京星河湾公司职员朱海英于2018年9月7日通过微信方式向其发送了《停止服务函》，根据该函件的内容不难看出北京星河湾公司解除合同的意思表示，故一审法院认定北京星河湾公司于2018年9月7日向蔡洪涛表达了解除合同的意思表示且该意思表示为蔡洪涛所知悉，产生解除合同的法律效力。故对北京星河湾公司关于要求确认合同解除的诉讼请求，一审法院予以支持，关于合同解除的时间点，一审法院依法予以调整。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现北京星河湾公司要求蔡洪涛腾退案涉房屋并支付2018年6月16日后欠付的租金及合同解除后未腾退期间的占有使用费，有事实及法律依据，一审法院予以支持。具体租金数额，一审法院依法予以核算。关于北京星河湾公司主张根据合同约定按照月租金两倍计算占有使用费数额及其主张的逾期支付租金违约金，一审法院认为，根据我国法律规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中，合同解除后蔡洪涛不及时返还房屋的行为属于违约行为，其未按照合同约定的时间缴纳租金亦为违约行为，结合双方合同持续履行及北京星河湾公司向蔡洪涛发出解除通知后，仍积极与蔡洪涛沟通，寻求双方继续合作可能性的事实，北京星河湾公司亦自认案涉房屋存在地漏返泡沫情形，所以，一审法院综合上述情况，酌情对占有使用费及违约金数额予以确定。关于20000元押金是否返还，结合双方合同约定，该押金即为租赁保证金，系蔡洪涛遵守并履行合同的担保，鉴于北京星河湾公司已就蔡洪涛违约行为主张了违约金，合同解除后，北京星河湾公司应向蔡洪涛退还租赁保证金。关于北京星河湾公司主张的电费是32769.6元，水费是1938元，蔡洪涛同意支付，一审法院不持异议。综上所述，一审法院判决如下：一、确认北京星河湾公司与蔡洪涛签订的《租赁合同》及三份《合同补充条款》于二〇一八年九月七日解除；二、蔡洪涛于判决生效后十日内将位于北京星河湾四季星河中街1号院8栋1梯首层的公寓房腾退并交还给北京星河湾公司；三、蔡洪涛于判决生效后十日内给付北京星河湾公司自二〇一八年九月八日起至实际腾退之日止的占有使用费，按照每月25000元标准计算；四、蔡洪涛于判决生效后十日内给付北京星河湾公司迟延支付二〇一七年八月一日至二〇一八年六月十五日期间租金的违约金5000元；五、蔡洪涛于判决生效后十日内给付北京星河湾公司二〇一八年六月十六日至二〇一八年九月七日期间租金50328元及逾期支付违约金5000元；六、蔡洪涛于判决生效后十日内给付北京星河湾公司电费32769.6元及水费是1938元；七、北京星河湾公司于判决生效后十日内返还蔡洪涛押金20000元；八、驳回北京星河湾公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理期间，蔡洪涛同意按一审判决第六项支付实际发生的水费及电费，并同意一审判决第七项，由北京星河湾公司向蔡洪涛返还押金2万元。本院对一审法院查明的事实及认定事实的证据的证明效力均予以确认。上述事实还有二审时双方当事人的陈述在案佐证。本院认为，蔡洪涛与北京星河湾公司就涉诉房屋达成的《租赁合同》及三份《合同补充条款》均系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，一审法院确认其效力正确，本院亦予以确认。合同签订后，双方当事人均应严格遵照履行。根据法院已查明的事实，蔡洪涛在2017年8月1日至2018年6月15日期间存在迟延交付租金的情况，目前仍欠付2018年6月16日至2018年9月7日期间的租金。根据双方在合同中的约定，蔡洪涛逾期缴费超过三十天的，北京星河湾公司有权封房，并在北京星河湾公司发出封房通知二十天内蔡洪涛仍不补交所欠金额，双方合同自行终止。因此，北京星河湾公司在蔡洪涛拖欠租金的情况下，有权解除合同。北京星河湾公司于2018年8月27日发出解约通知书，并于2018年9月7日以微信形式送达至蔡洪涛处，据此，一审法院认定双方的租赁合同关系于2018年9月7日解除并无不当，本院亦予以确认。现双方当事人对截止2018年9月7日欠付的租金数额无异议，本院对此予以确认。至于租赁合同解除后至蔡洪涛实际腾退之日的房屋占有使用费，本院认为，自2018年9月8日至2018年9月15日期间的占有使用费用应当参照双方于2016年7月22日签订的《合同补充条款（三）》的内容执行，即自2018年1月1日至9月15日蔡洪涛应付租金为155834元，核算自2018年9月8日至2018年9月15日期间的占有使用费，双方确认应为4376元，对此，蔡洪涛应予给付。对于2018年9月16日至实际腾退之日的房屋占有使用费，亦应参照双方约定的租金标准予以考虑。由于北京星河湾公司的租金包括管理费和每周一次的房屋清洁服务，同时，北京星河湾公司在蔡洪涛承租期间还免费提供每日二人免费早餐及二人免费游泳、健身卡。因此，蔡洪涛在合同解除后应当支付的房屋占有使用费应当比照租金适当地减少。综合考虑以上因素，本院确定蔡洪涛应当支付的房屋占有使用费按每月2.4万元支付。一审法院按每月2.5万元的标准判付房屋占有使用费略有不当，本院依法予以改判。关于蔡洪涛应当支付的逾期付款违约金一节，本院认为，依据合同约定，蔡洪涛拖欠租金的，应按欠交金额百分之五的标准支付滞纳金。但一审法院对于蔡洪涛在两个阶段拖欠租金时应当缴纳的滞纳金均给予了酌减，正是考虑到北京星河湾公司出租的房屋存在地漏返泡沫等情况，一审法院的该判决结果是适当的，本院予以确认。关于蔡洪涛上诉称，北京星河湾公司提供的房屋甲醛超标，不具备居住使用功能，蔡洪涛有权拒付房租一节，本院认为，蔡洪涛自2013年9月起即在北京星河湾公司的出租房中居住。2018年6、7月份北京星河湾公司更换木地板，更换的面积为10平方米左右，而房屋总面积230多平方米。蔡洪涛在一审时提供了其单方委托的甲醛检测鉴定报告，该报告虽然明确涉诉房屋甲醛超标，但其确定的封闭条件为蔡洪涛自述的13小时。在北京星河湾公司对该报告的真实性不予确认的情况下，一审法院对该报告的真实性不予确认并无不当，本院亦难以据此报告直接认定房屋存在甲醛超标。在此情况下，蔡洪涛不能以北京星河湾公司提供的房屋甲醛超标，不具备居住使用功能而拒付房租。综上，蔡洪涛的上诉理由部分成立，本院予以采信。由此导致一审法院部分判决结果失当，本院在查明事实的基础上，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初18115号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初18115号民事判决第三项、第八项；三、蔡洪涛于本判决生效后十日内给付北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司自2018年9月8日起至2018年9月15日止的占有使用费4376元，自2018年9月16日起至实际腾退之日止的占有使用费，按每月24000元的标准计算；四、驳回北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8714元，由北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司负担2714元（已交纳），由蔡洪涛负担6000元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费8714元，由北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司负担2714元（于本判决生效后七日内交纳），由蔡洪涛负担6000元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 齐晓丹审 判 员 咸海荣审 判 员 王天水二〇二〇年三月三十日法官助理 张荣华书 记 员 刘倩倩书 记 员 刘怡然