河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终332号上诉人（原审被告）：郭振洁，男，1986年9月22日出生，汉族，住河南省濮阳县。被上诉人（原审原告）：郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司，住所地河南省濮阳县工业路与铁邱路交叉口众鑫未来城。主要负责人：鲁威，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚家霖，河南同向律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡德志，河南同向律师事务所实习律师。上诉人郭振洁因与被上诉人郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司（以下简称人文物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省濮阳县人民法院（2019）豫0928民初7606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭振洁、被上诉人人文物业公司委托诉讼代理人尚家霖、胡德志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭振洁上诉请求：撤销一审判决，查清事实，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实错误。郭振洁与人文物业公司没有任何合同关系，郭振洁也不知道人文物业公司何时进入龙城花园小区。郭振洁等业主只和原物业公司濮阳市众意物业管理有限公司（以下简称众意物业公司）签过合同，但众意物业公司原本是三级物业公司，却按二级物业收费，业主不同意，在与众意物业公司协商未果的情况下，众意物业公司自行退出，郭振洁与众意物业公司的合同也自动废除。人文物业公司未经郭振洁等业主同意强行进入龙城花园小区，强行收费，且以电话、信件的形式骚扰、威胁业主，郭振洁不存在欠付人文物业公司物业费的情况。人文物业公司辩称，人文物业公司根据协议提供服务，郭振洁是龙城花园小区业主，需缴纳物业费、公摊费。人文物业公司没有采取威胁等方式强迫业主缴纳物业费，都是采取合理合规的方式进行催缴。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。人文物业公司向一审法院起诉请求：判令郭振洁向人文物业公司支付2016年10月1日至2019年9月30日物业费3834元、公摊费468元、违约金1291元，共计5593元。一审法院认定事实：郭振洁系濮阳县铁邱路西段龙城花园31号楼1单元702室业主，建筑面积108.66平方米。2015年12月26日，郭振洁与龙城花园小区原物业众意物业公司签订《龙城花园前期物业管理服务协议》，双方约定由众意物业公司对郭振洁居住的龙城花园小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据协议向郭振洁收取物业管理服务费用等，物业管理服务费收费标准为每月0.98元/平方米；共用水电公摊费据实每年按户收取等等。合同签订后，郭振洁向众意物业公司缴纳2015年10月1日至2016年9月30日物业费1277.84元；同时郭振洁按单价8元交纳一年公摊费用96元。2017年1月1日，众意物业公司向龙城花园小区全体业主公告：众意物业公司于2017年1月1日起从龙城花园小区撤离，就2017年1月1日之前，部分业主拖欠的物业费、公摊费等，全部转让给人文物业公司进行收取，请欠费业主向其支付。一审另查明，2016年12月10日，人文物业公司与龙城花园小区开发商濮阳市物华房地产开发有限公司（以下简称物华房地产公司）签订《龙城花园前期物业服务委托合同》一份，物华房地产公司委托人文物业公司对龙城花园南区进行物业服务，合同约定，合同期限自2016年12月10日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。高层住宅物业费0.98元/月/平方米，公共能耗费：13元/月/户，业主应于每（年度）首月10日前向人文物业公司交纳当期的物业服务费。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。人文物业公司作为物业服务企业，与郭振洁居住的龙城花园小区开发商物华房地产公司签订了《龙城花园前期物业服务委托合同》，向该小区提供物业管理服务，合同约定合同期限自2016年12月10日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2017年1月1日，龙城花园原物业服务企业众意物业公司从龙城花园小区撤离时，龙城花园没有业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业，故人文物业公司与龙城花园开发商所签订的物业服务合同对龙城花园的业主具有约束力。人文物业公司依据物业服务合同为龙城花园业主提供了物业服务，郭振洁也接受了人文物业公司的服务，故人文物业公司要求郭振洁支付物业费的诉讼请求予以支持；郭振洁辩称人文物业公司属于非物业服务合同的签订方，无权要求合同权利的理由不能成立，不予支持。人文物业公司要求郭振洁按每月13元支付公摊费，郭振洁以与原物业签订的公摊费为每月8元相抗辩，一审法院认为，虽人文物业公司与开发商签订的合同中约定的公共能耗费为13元/月/户，但与原物业与业主约定的8元/月/户相矛盾，且亦未向业主公示，为了不损害业主的权益，人文物业公司诉求的公共能耗费应按8元/月/户计算，人文物业公司多诉部分不予支持。人文物业公司所诉的违约金，郭振洁以物业服务不到位提出异议，且人文物业公司也未提供证据证明因郭振洁未交纳物业费给其造成的实际损失，故对人文物业公司的此项诉求不予支持。原物业公司在龙城花园张贴债权转让公告通知业主即债务人，将其债权转让与人文物业公司，应认定原物业公司已将债权转让的事实告知了业主即债务人，该债权转让应有效，郭振洁作为原物业公司的债务人有义务向人文物业公司履行该笔债务。郭振洁的其他答辩意见亦非其拒绝缴纳物业费的法定及约定理由，一审法院不予支持。综上，郭振洁应向人文物业公司支付2016年10月1日至2019年9月30日物业费108.66平方米×0.98元/月/平方米×36个月为3833.52元；公摊费8元/月/户×12个月为312元。以上共计4145.52元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、《物业管理条例》第二十一条规定，一审判决：一、郭振洁于判决生效之日起十日内给付人文物业公司物业费、公摊费共计4145.52元；二、驳回人文物业公司其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由郭振洁负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。人文物业公司提交：1.龙城花园招标文件（南区）、龙城花园物业管理招标公告、物业管理中标通知书各一份。证明：人文物业公司通过参与物华房地产公司向社会的公开招标，从而取得提供物业服务管理的资格。2.物业管理备案证明一份。证明：人文物业公司在中标后于2016年12月15日向濮阳县房产局履行了备案手续，人文物业公司具有对龙城花园小区提供物业管理服务的资格。郭振洁质证意见为：物华房地产公司前期已委托众意物业公司托管小区物业服务，业主入住后，开发商无权再代表业主选聘人文物业公司。本院认证意见为，人文物业公司提供的上述证据均加盖有出具单位的公章，郭振洁也未对上述证据的真实性提出异议，结合人文物业公司在一审提交的其与物华房地产公司签订的《龙城花园前期物业服务委托合同》，能够证明人文物业公司对龙城花园小区具有提供物业管理服务的资格，对上述证据本院予以采信。本院经审理查明，2016年10月10日物华房地产公司对外发布招标公告，对龙城花园小区的物业管理公开进行招标。人文物业公司中标后，于2016年12月10日和物华房地产公司签订《龙城花园前期物业服务委托合同》，并于2016年12月15日向濮阳县房地产管理局进行物业管理备案。本院经审理对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，当事人二审争议的焦点为：一审判决郭振洁向人文物业公司支付物业费、公摊费共计4145.52元是否正确。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，涉案龙城花园小区的建设单位物华房地产公司与众意物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。2017年1月1日，众意物业公司向龙城花园小区全体业主公告，撤离该小区，此时龙城花园小区尚未选举产生业主委员会，也未成立业主大会。建设单位物华房地产公司通过招投标方式选择人文物业公司对龙城花园小区提供物业管理服务，并与人文物业公司签订《龙城花园前期物业服务委托合同》，合同内容不违反法律禁止性规定，且人文物业公司已在濮阳县房地产管理局进行了备案，一审认定物华房地产公司与人文物业公司签订的物业服务合同合法有效，对业主具有约束力，并无不当，本院予以支持。众意物业公司撤离龙城花园小区时将部分业主拖欠的物业费、公摊费等债权全部转让给人文物业公司，并进行了公告，应认定原物业公司已将债权转让的事实告知了业主，即债务人，该债权转让合法有效，郭振洁作为原物业公司的债务人有义务向人文物业公司履行所欠原物业公司的债务。人文物业公司进驻龙城花园小区后，提供了物业服务，郭振洁也接受了人文物业公司的服务，故其上诉称与人文物业公司没有合同关系，不应支付物业费、公摊费的主张，无事实依据和法律根据，本院不予采纳。关于郭振洁应支付的费用问题。因人文物业公司主张的13元/月/户的公摊费标准，和众意物业公司与业主约定的8元/月/户相矛盾，且未向业主公示，故一审法院按照8元/月/户计算公摊费并无不当。人文物业公司一审主张的欠费期间为2016年10月1日至2019年9月30日，共计36个月，按照8元/月/户的标准计算，公摊费应为288元（8/月/户×36个月），一审计算为312元错误，本院予以纠正。一审计算物业费正确，因此郭振洁应支付人文物业公司的物业费、公摊费共计4121.52元（3833.52元+288元）。综上所述，郭振洁主张其与人文物业公司没有合同关系，不应支付物业费、公摊费的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但计算错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省濮阳县人民法院（2019）豫0928民初7606号民事判决；二、郭振洁于判决生效之日起十日内给付郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司物业费、公摊费共计4121.52元；三、驳回郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由郭振洁负担。二审案件受理费50元，由郭振洁负担。本判决为终审判决。审判长  李彦敏审判员  马艳芳审判员  张志启二〇二〇年三月二十日书记员  李 艳