广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3031号上诉人（原审原告）：广州房王商务服务有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：苏启刚。委托诉讼代理人：吴杨婷，广东天杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市景兴房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：景治君。委托诉讼代理人：王德虎，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人广州房王商务服务有限公司（以下简称房王公司）因与被上诉人广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称景兴公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初16292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人房王公司代理人吴杨婷、被上诉人景兴公司代理人王德虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房王公司上诉请求：1.改判景兴公司向房王公司支付渠道联动佣金2874625元；2.判令景兴公司以2874625元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2019年4月22日计至清偿佣金之日止的利息；3.判令景兴公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定景兴公司应就3202房向房王公司支付渠道联动佣金1069375元及就1201房支付渠道联动佣金530250元是认定事实清楚，适用法律正确，该部分应予维持。二、一审判决对4001房的佣金结算未计入景兴公司应支付房王公司的范畴属于认定事实不清，应改判景兴公司就4001房向房王公司支付渠道联动佣金1275000元。根据房王公司和景兴公司签订的《【荟景湾】项目独家网络电商团购及渠道拓展合作协议》（以下简称协议）第3.1条的约定，4001单元购房者于2017年3月7日与景兴公司签订《认购书》，该单元理应计入房王公司的销售业绩，并向房王公司支付渠道联动佣金。本案中4001单元的购房者在与景兴公司签订《广州市商品房买卖合同》时变更了付款方式及部分付款时间，并按《广州市商品房买卖合同》的约定支付了购房款，符合协议第4.3条的约定，4001单元应计入房王公司销售业绩，且景兴公司应按照成交金额的5%向房王公司支付渠道代理佣金。房王公司作为渠道代理商，其主要工作价值体现为渠道拓展、为景兴公司推荐客户并促成客户与景兴公司达成认购成交，若因客户在签订认购书后的履约环节与景兴公司就具体履约方式作出调整变更就抹杀房王公司的劳动、取消房王公司的佣金，则严重损害房王公司的合法权益。景兴公司二审答辩称：不同意房王公司的上诉请求，一审判决适用法律正确，认定事实准确，请求维持一审判决。房王公司是商务公司，但其实际上从事的是房地产中介业务，请法院审查其经营房屋中介的资质，从而准确判定合同的性质与合同的效力。房王公司于2019年4月22日向一审法院起诉请求：1.判令景兴公司支付房王公司渠道联动佣金2874625元及团购服务费100000元。2.判令景兴公司按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计至清偿之日止的利息。一审法院认定事实：2016年11月14日，房王公司（为乙方）与景兴公司（为甲方）签订《【荟景湾】项目独家网络电商团购及渠道拓展合作协议》，约定：甲方委托乙方就【荟景湾】项目独家整合统筹社会各渠道资源针对该项目发动渠道拓展联动活动，2.1.渠道统筹联动期间：自2016年11月15日起计的12个月，在上述合作期间内，甲方委托乙方独家统筹整合社会各渠道资源针对该项目发动渠道拓展专场联动活动，以刺激销售并促进成交。3.1.合作期间内，甲方同意该项目所有售出（此处“售出”的标准是：认购者签订《认购书》并支付定金，如客户支付定金后挞定退定的视为未售出）之物业单位均计入乙方销售业绩，且甲方均按累计成交额的5%向乙方计提渠道联动佣金；3.1.1.首次到访项目现场即由乙方接待的客户，即使事后通过各种渠道或方法向甲方申请优惠折扣的，甲方同意仍视该客户为乙方客户，且仍按该客户购买物业累计成交额之5%向乙方计提渠道联动佣金。3.1.2.客户首次到访项目现场前即由甲方接待和独立跟进，且经甲方董事长书面确认的，该客户购买物业渠道联动佣金甲方按累计成交额之2.5%向乙方计提，且该客户须支付每套10万元的网络电商团购服务费给乙方，乙方需配合该类客户的后期接待、跟进及服务。3.5.1.合作期间，甲方同意委托乙方独家为该项目提供网络电商推广服务。乙方通过乙方购买专场活动所有售出之物业单位均享有购房优惠，且甲方承诺给予持有乙方收款收据之用户在购买该项目单位时可享有如下专场购房优惠：客户支付每套20万元网络电商团购服务费，可享受额外抵扣100万元额度购房款的优惠；客户与乙方发生的网络电商团购服务费由客户与乙方自行签订协议、自行交付，由此产生的法律责任由客户与乙方自行承担，如因该项费用产生争议的，与甲方无关。3.5.2.如甲方同意认购者免交该项目网络电商团购服务费的，则该免交部分费用由甲方承担，并支付予乙方。4.1.合作期间，属一次性付款的，当认购者缴付房款的30%及签订《商品房买卖合同》时，则该单位视为符合结算全额渠道联动佣金的条件；属于按揭付款的，当认购者缴付房款的30%时，则该单位视为符合结算渠道联动佣金之80%的条件，当按揭银行出具同贷书后，则该单位视为符合结算渠道联动佣金之20%的条件。4.2.如因甲方未能与客户签订的《认购书》中约定的时间内办妥涂销抵押手续而导致客户放弃签约的，则甲方同意仍按本协议第3.1条约定向乙方支付全额渠道联动佣金。4.3.乙方客户在合作期间签订《认购书》并交付定金之单位，如跨越合作期才符合渠道联动佣金结算条件的，须符合《认购书》中的约定条件或甲方同意的书面申请文件的约定条件，可计入乙方渠道联动佣金及销售业绩范围内，甲方仍按本协议第3.1条之约定支付渠道联动佣金予乙方。4.4.如认购者在签署《认购书》后违约的，其所交定金归甲方所有，鉴于乙方提供了客户推介服务，甲方同意向乙方支付相当于甲方所收取定金额50%的服务费用；在认购者签署《商品房买卖合同》后违约的，如认购者已付款项作为违约金归甲方所有的，甲方仍须按上诉后第3.1条规定的渠道联动佣金计算方法向乙方支付相应之渠道联动佣金（该项佣金的结算前提条件为：甲方已按照合同约定收到应收之全部违约金）；甲方有权根据实际情况自行决定是否退换认购者已购房款，如甲方全额退还认购者已付房款的，则甲方无需支付任何该套物业的渠道联动佣金给乙方。4.5.渠道联动佣金结算时间为每月之最后一个工作日，乙方应向甲方详列结算账目，甲方需于收到结算账目后五天内以书面形式（加盖公章）确认或提出异议；甲方于确认结算账目并收到乙方开具的等额有效发票后十个工作日内向乙方付清应付之渠道联动佣金。在合作期间，景兴公司与张文就3202房签订了《认购书》，约定认购价为21387490元，付款方式为银行按揭：定金30万元在签署认购书时付清，首期楼款认购价的30%即6417490元须于2016年12月19日前付清（含定金）；认购价的70%即14970000元以银行按揭贷款方式支付，须在2016年12月19日前办理银行按揭的手续。2017年3月8日，双方共同确认《代理费佣金表2月》，该表内载明合同金额21387490元，付款方式：银行按揭，提点：5%，应发代理服务费1069375元，本次结佣比例100%，本月实发代理服务费1069375元，申请结佣日期2017年2月28日，备注：已出同贷。该表下方景兴公司工作人员签写“收到首期楼款6417490元，未收到按揭款14970000元”并盖章确认。景兴公司确认收到3202房的佣金发票。2017年3月7日，景兴公司与许爱民签订了《认购书》，约定许爱民认购4001单位，认购价25500000元，付款方式为银行按揭：定金30万元在签署认购书时付清，首期楼款认购价的10%即2550000元须于2017年3月18日前付清（含定金）；认购价的70%即17850000元以银行按揭贷款方式支付，须在2017年3月18日前办理银行按揭的手续，认购价的20%即5100000元，须于2017年5月7日前付清同时签署《广州市商品房买卖合同》等。许爱民、林娟向房王公司申请20万抵100万的优惠，并分别于2017年3月4日和2017年3月7日向房王公司支付90000元和70000元。2019年2月1日，景兴公司与许爱民签订《广州市商品房买卖合同》，约定许爱民购买4001单位，认购价25499999元，付款方式为分期付款：自本预售合同网上签订之日即日支付81.18%房款即20700000元，2019年2月2日前支付18.82%即4799999元。景兴公司称许爱民至今只支付了25000000元房款，还剩499999元未付。房王公司称许爱民支付了一半房款以上，具体数额不清楚。2017年6月8日，景兴公司与王爽签订《认购书》，约定王爽认购1201单位，认购价21210000元，付款方式为一次性付款：定金100万元在签署认购书时付清，首期楼款认购价的23.57%即5000000须于2017年6月8日前付清（含定金）；认购价的30.23%即6410000元于装修完成并验收合格之日起15日内付清，付清后办理房屋交付手续，30日内签署《广州市商品房买卖合同》，认购价的23.57%即5000000元于房屋交付之日起180日内付清；认购价的22.63%即4800000元于房屋交付之日起360日内付清。景兴公司确认1201房客户已付清全部房款，并确认该客户首次到访是由景兴公司跟进的，但该客户不是基于房王公司的渠道资源整合来的客户，景兴公司没有同意该客户免交团购服务费。房王公司表示：该套单位是景兴公司自行接待、办理销售的后期手续，在销售现场房王公司往往是受景兴公司的指引为该类客户提供后期接待跟进服务，在景兴公司没有向房王公司明确发出工作配合要求的情况下，房王公司实际上未能直接介入这类型客户的具体销售工作。但根据合同约定，房王公司在代理期内发动了渠道资源，为项目进行宣传、推广，实际上也为景兴公司直接的与该客户建立商品房买卖合同关系，起到了促进作用；另，该客户没有支付团购服务费，房王公司也没有与该客户就团购服务费签订过协议。据广州市住房和城乡建设局业务数据显示，4001房的状态为“确权不可售”，3202房的状态为“已过户”，1201房屋的状态为“确权不可售”。房王公司为证明其曾要求景兴公司结算本案所主张的佣金，提交了：2018年7月31日的《关于【荟景湾】项目佣金结算事宜沟通函》、2018年10月18日的《律师函》、邮件妥投证明（邮件号码为1025127416819，载明邮件于2018年10月21日到达多宝营业部并由本人签收）。景兴公司称上述证据无法证明房王公司已寄出相关函件，也不确认景兴公司收到上述函件。一审法院认为：房王公司与景兴公司签订的《【荟景湾】项目独家网络电商团购及渠道拓展合作协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。对于3202物业的渠道联动佣金，根据协议第4.1条，“属于按揭付款的，当认购者缴付房款的30%时，则该单位视为符合结算渠道联动佣金之80%的条件，当按揭银行出具同贷书后，则该单位视为符合结算渠道联动佣金之20%的条件”，《代理费佣金表2月》中记载了该3202物业的客户付款情况及佣金结算情况，双方对表内容均已确认，该物业已符合结算渠道联动佣金的条件，房王公司要求景兴公司支付该3202物业的渠道联动佣金合法有理，一审法院予以支持。对于4001物业的渠道联动佣金，从景兴公司与该物业的购买客户许爱民签订的《认购书》及《广州市商品房买卖合同》来看，景兴公司与许爱民已就付款的期限及数额进行了变更，最后一期房款的支付时间为2019年2月2日，该期限已超出房王公司、景兴公司之间的合作期限，根据房王公司、景兴公司签订的协议第4.3条，“乙方客户在合作期间签订《认购书》并交付定金之单位，如跨越合作期才符合渠道联动佣金结算条件的，须符合《认购书》中的约定条件或甲方同意的书面申请文件的约定条件，可计入乙方渠道联动佣金及销售业绩范围内，甲方仍按本协议第3.1条之约定支付渠道联动佣金予乙方。”该4001物业属于跨越合作期结算佣金的情形，按上述约定《认购书》中的约定条件或房王公司须取得景兴公司同意的书面文件方可结算渠道联动佣金，由于“符合《认购书》中的约定条件”的含义不清晰，且《认购书》并无关于渠道联动佣金的结算条件，故双方结算应以该条款的另一设定的“房王公司须取得景兴公司同意的书面文件”为前提条件，现未有证据证明房王公司主张的4001物业的渠道联动佣金已经景兴公司确认并同意支付，故一审法院对房王公司主张4001物业的渠道联动佣金的请求不予支持。对于1201物业的渠道联动佣金，双方确认该物业的客户首次到访是由景兴公司跟进的，根据协议第3.1条，“合作期间内，甲方同意该项目所有售出（此处“售出”的标准是：认购者签订《认购书》并支付定金，如客户支付定金后挞定退定的视为未售出）之物业单位均计入乙方销售业绩”以及第3.1.2条，“客户首次到访项目现场前即由甲方接待和独立跟进，且经甲方董事长书面确认的，该客户购买物业渠道联动佣金甲方按累计成交额之2.5%向乙方计提，且该客户须支付每套10万元的网络电商团购服务费给乙方，乙方需配合该类客户的后期接待、跟进及服务”。1201房是在房王公司、景兴公司合作期间售出的，按上述第3.1条约定应计入房王公司的销售业绩，该客户已付清全部房款，房王公司现要求景兴公司按该物业成交额的2.5%支付渠道联动佣金符合双方的约定，一审法院予以支持。至于团购服务费，根据协议第3.5.1条，“客户与乙方发生的网络电商团购服务费由客户与乙方自行签订协议、自行交付，由此产生的法律责任由客户与乙方自行承担，如因该项费用产生争议的，与甲方无关”，第3.5.2条，“如甲方同意认购者免交该项目网络电商团购服务费的，则该免交部分费用由甲方承担，并支付予乙方。”据此约定，房王公司未能举证证明景兴公司同意1201房客户免交团购服务费，因此，房王公司未能与1201房客户签订团购服务费的协议以及未能收取客户的团购服务费，应自行承担责任，其向景兴公司主张团购服务费10万元缺乏依据，一审法院不予支持。关于利息，综据前理，3202房、1201房已具备支付佣金的条件，景兴公司至今未付佣金已给房王公司造成了损失，房王公司现要求支付自起诉之日起的利息合法有理，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审法院于2019年10月22日作出判决：一、被告广州市景兴房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将3202房的渠道联动佣金1069375元及1201房的渠道联动佣金530250元支付给原告广州房王商务服务有限公司；二、被告广州市景兴房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州房王商务服务有限公司支付2019年4月22日起至清偿佣金之日止的利息（以上述欠付佣金总额1599625元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计）。三、驳回原告广州房王商务服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30597元，由原告广州房王商务服务有限公司负担14143元，被告广州市景兴房地产开发有限公司负担16454元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对房王公司的上诉请求与景兴公司的答辩意见，分析如下：本案二审双方争议的是4001物业的渠道联动佣金问题。根据一审查明的事实可知，许爱民签订《认购书》于2017年3月7日，同日，许爱民、林娟向房王公司申请20万抵100万的优惠，并分别于2017年3月4日和2017年3月7日向房王公司支付90000元和70000元，合计160000元。之后，许爱民至2019年2月1日才与景兴公司签订《广州市商品房买卖合同》，并按该合同约定于2019年2月2日支付第二期款项，至今还余499999元未付，由此可见，许爱民签订《认购书》后，并未履行《认购书》的约定，而至2019年2月1日，景兴公司同意与许爱民签订《广州市商品房买卖合同》继续进行交易，双方达成新的付款金额与期限，并不当然属于履行房王公司促成《认购书》的交易。在此过程中，景兴公司与许爱民的交易已超出了房王公司、景兴公司之间的合作期间2016年11月15日至2017年11月15日。根据房王公司、景兴公司协商签订的协议第4.3条约定，“乙方客户在合作期间签订《认购书》并交付定金之单位，如跨越合作期才符合渠道联动佣金结算条件的，须符合《认购书》中的约定条件或甲方同意的书面申请文件的约定条件，可计入乙方渠道联动佣金及销售业绩范围内，甲方仍按本协议第3.1条之约定支付渠道联动佣金予乙方。”涉案4001物业属于跨越合作期结算佣金的情形，按上述约定，符合《认购书》中的约定条件或房王公司取得景兴公司同意的书面文件的约定条件方可结算渠道联动佣金，由于“符合《认购书》中的约定条件”的含义不清晰，且《认购书》并无关于渠道联动佣金的结算条件，故双方结算应以该条款的另一设定的“甲方同意的书面申请文件的约定条件”为前提条件，现未有证据证明房王公司主张的4001物业的渠道联动佣金已经景兴公司确认并同意支付，故一审法院对房王公司主张4001物业的渠道联动佣金的请求不予支持并无不当，本院予以维持。即使房王公司上诉认为其并非《广州市商品房买卖合同》的签约主体，景兴公司与许爱民变更《认购书》的约定，该司无法提出异议，但对前述协议约定条件明确跨越合作期间，须取得景兴公司同意的书面文件，房王公司是清楚知悉的，而许爱民签订《认购书》后于2019年2月1日才签署《广州市商品房买卖合同》，在近两年期间里，房王公司未要求景兴公司出具同意的书面文件并不符合常理，故对房王公司就此提出的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，房王公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14143元，由广州房王商务服务有限公司负担14143元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年三月三十日书记员  颜旭怀徐毅敏