广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22026号上诉人（原审原告）：张秀玲，女，1963年3月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：田鹏、卢韵霏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平康（广州）养老产业开发有限公司（以下简称平康公司），住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：张继发。被上诉人（原审被告）：斜阳里养老产业投资有限公司（以下简称斜阳里公司），住所地广东省深圳市龙华区。法定代表人：黄国伟。被上诉人（原审被告）：谢绍江，男，1973年4月16日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：许少君、陈艳华，广东法穗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨少辉，男，1970年6月2日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被上诉人（原审被告）：黄国伟，男，1986年3月12日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：张继发，男，1989年7月17日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人张秀玲因与被上诉人平康公司、斜阳里公司、谢绍江、杨少辉、黄国伟、张继发房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初1985号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人张秀玲的委托诉讼代理人田鹏、卢韵霏，被上诉人谢绍江的委托诉讼代理人许少君、陈艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张秀玲上诉请求：撤销一审判决第三、六项，改判支持张秀玲的全部诉讼请求，本案诉讼费用由平康公司、斜阳里公司、谢绍江、杨少辉、黄国伟、张继发承担。事实和理由：一、一审未确定谢绍江承担连带责任错误，谢绍江与平康公司之间存在必然的委托关系，委托人谢绍江依法应承担连带责任。二、张秀玲对于合同解除不存在过错，平康公司、斜阳里公司、谢绍江、杨少辉、黄国伟、张继发恶意欺诈和违约行为理应承担惩罚性赔偿责任。谢绍江辩称：不同意张秀玲的上诉请求，张秀玲的主张没有事实和法律依据，请求维持原判。一、合同具有相对性，谢绍江并非适格被告，张秀玲与平康公司签订的相关不动产买卖协议的效力不及于谢绍江，谢绍江无需承担合同责任。二、张秀玲与平康公司签订相关不动产买卖协议时没有尽到基本的合理审慎注意义务，其本身存在重大过错，其应对自身的过错承担相应的责任。平康公司、斜阳里公司、杨少辉、张继发经本院公告传唤，黄国伟经本院传票传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼。2019年2月12日，张秀玲向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除张秀玲和平康公司签订的《不动产买卖合同》；2、平康公司、斜阳里公司共同向张秀玲返还实际支付的购房款52万元和税费16010元，赔偿团购费10万元；3、平康公司、斜阳里公司共同赔偿张秀玲因平康公司、斜阳里公司、谢绍江、杨少辉、黄国伟、张继发恶意欺诈及违约造成的经济损失21万元（平康公司、斜阳里公司、谢绍江、杨少辉、黄国伟、张继发构成欺诈，且属于恶意违约，应予以制裁，结合本案情况确定该数额）；4、杨少辉、黄国伟、张继发在未实缴出资的范围内对前述第2、第3项诉讼请求之款项承担连带清偿责任；5、谢绍江对前述第2、第3项诉讼请求之款项承担连带清偿责任；6、本案全部诉讼费用由平康公司、斜阳里公司、谢绍江、杨少辉、黄国伟、张继发承担。一审法院认定事实：2017年7月22日，张秀玲（乙方、买受人）与平康公司（甲方、出卖人）签订编号YP0133《不动产买卖合同》，约定：甲方将广州市荔湾区xxx路xx号D1133铺（建筑面积为18.17平方米、套内建筑面积为12.27平方米）以520000元出卖给乙方；第三条付款方式及期限。乙方的付款方式为：一次性付款：1、乙方于2017年07月15日交付定金50000元给甲方；2、乙方于2017年07月22日前交付首期楼款54000元给甲方；3、乙方于2017年08月15日前交付尾期楼款416000元；4、乙方需在2017年7月22日前交付预收代缴税费、手续费等16010元给甲方；第四条交付期限。1、甲方应当在2018年1月1日前且甲方收齐本合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后3个工作日内（两者以时间居后者为准）书面通知乙方办理交付手续，并签署该不动产交接单，将该不动产交付给乙方；第六条关于产权登记的约定。甲方应当在2018年1月1日前且甲方收齐本合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后20个工作日内(两者以时间居后者为准)，完成办理该不动产交易过户手续。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得《不动产权证》的，双方同意按下列方式处理：本合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交易过户为止；第七条甲方保证该不动产没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因，造成该不动产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；等等。2017年7月15日、16日,张秀玲分别向斜阳里公司支付了5000元及45000元，由平康公司分别开具购买案涉商铺定金5000元及45000元的收据。2017年7月22日，张秀玲向广州大牌信息技术咨询服务有限公司支付团购服务费100000元，向斜阳里公司支付了70010元，由平康公司开具购买案涉商铺二期款54000元及税费16010元的收据。2017年8月19日，张秀玲向斜阳里公司支付了416000元，由平康公司开具购买案涉商铺尾款416000元的收据。平康公司至今没有为张秀玲办理案涉房屋的产权过户及交付商铺手续。斜阳里公司收到的上述款项至今没有证据证明移转给平康公司。一审另查，案涉商铺登记产权人为谢绍江。2013年11月14日上述房屋设定不动产抵押登记，权利人为案外人广发银行股份有限公司增城新塘支行。2018年7月16日上述房屋设定不动产抵押登记（含涂销再抵押），权利人为案外人湛伟坚。一审法院于2019年5月26日向平康公司公告送达诉状。斜阳里公司原为杨少辉投资成立的一人有限责任公司，2018年2月5日办理了股东变更登记，股东由杨少辉变更为黄国伟、张继发；平康公司原为斜阳里公司、杨少辉投资成立的自然人投资或控股的有限责任公司，2018年2月5日办理了股东变更登记，股东由斜阳里公司、杨少辉变更为黄国伟、张继发。一审法院认为：张秀玲与平康公司就产权人为谢绍江的案涉商铺虽签订有《不动产买卖合同》，在上述合同签订前，谢绍江已将案涉商铺抵押给案外人。平康公司不能提供证据证实谢绍江在签订合同前同意或签订合同后追认将涉案房屋出卖给张秀玲，亦不能提供证据证实谢绍江在案涉商铺设置抵押权后同意继续交易、将案涉商铺过户给张秀玲，现张秀玲至今未收楼并取得案涉商铺产权证，张秀玲与平康公司签订的上述合同目的不能实现，故张秀玲要求解除与平康公司签订的上述合同及退还已付购房款520000元、税费16010元的诉讼请求，予以支持。一审法院于2019年5月26日向平康公司公告送达诉状，故一审法院认定《不动产买卖合同》自2019年5月26日起解除。对于合同解除后张秀玲的损失问题。如前所述，平康公司未获得他人授权而将他人商铺售予张秀玲，存在明显过错。张秀玲在签订上述合同时，对涉案商铺的产权情况亦未尽到基本的审慎义务，对合同的解除亦存在一定过错。现张秀玲要求平康公司赔偿经济损失21万元，依据不足，不予采纳。考虑到双方均有过错，结合公平合理原则，酌定张秀玲的损失为以已付购房款及税费为本金，参照中国人民银行制定的金融机构同期同类贷款基准利率上浮50%计算，从2017年8月19日起至实际返还已付购房款及税费之日止，以21万元为限。关于团购费，该费用系张秀玲为购买案涉商铺而实际支出的费用，现张秀玲因平康公司的违约行为而无法购得案涉商铺，张秀玲因此遭受的损失应由平康公司赔偿。对于斜阳里公司是否需对平康公司的债务承担连带责任问题。因斜阳里公司并非合同相对方，其收取张秀玲的购房款及税费没有合法的依据，且收到张秀玲的购房款及税费后亦无证据证明移转给平康公司，因此，斜阳里公司应对平康公司返还购房款、税费及赔偿利息的债务部分承担连带责任。因团购费并非斜阳里公司收取，斜阳里公司无需对该部分损失赔偿承担连带责任。关于张秀玲要求谢绍江承担连带责任的问题。平康公司以自己的名义与张秀玲签订《不动产买卖合同》，合同双方为张秀玲和平康公司，谢绍江并非合同主体，张秀玲并无证据证明谢绍江委托平康公司出售案涉房屋，故谢绍江应对平康公司应承担的义务承担连带赔偿责任没有事实根据和法律依据，不予支持，依法予以驳回。关于股东承责问题，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。涉案《不动产买卖合同》的债权债务发生在杨少辉转让一人公司股权之前，杨少辉不能证明经营期间公司财产与其个人财产相互独立，故杨少辉应对斜阳里公司的债务承担连带责任。2018年2月5日后，一人公司变更为非一人公司，张秀玲要求现股东黄国伟、张继发承担连带责任的依据不足，不予支持。平康公司、斜阳里公司、谢绍江、杨少辉、张继发经一审法院合法传唤,无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2019年7月9日作出判决如下：一、原告张秀玲与被告平康（广州）养老产业开发有限公司就广州市荔湾区xxx路xx号D133铺签订的《不动产买卖合同》自2019年5月26日起解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告平康（广州）养老产业开发有限公司返还购房款520000元及税费16010元给原告张秀玲；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告平康（广州）养老产业开发有限公司赔偿原告张秀玲的损失（以购房款、税费共536010元为本金，从2017年8月19日起至返还购房款、税费本金之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，以21万元为限）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告平康（广州）养老产业开发有限公司赔偿团购费100000元给原告张秀玲；五、被告斜阳里养老产业投资有限公司、杨少辉对上述第二、三项判项承担连带清偿责任；六、驳回原告张秀玲的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12260元，由原告张秀玲负担2187元，被告平康（广州）养老产业开发有限公司、斜阳里养老产业投资有限公司、杨少辉共同负担10073元。二审中，上诉人张秀玲认为根据被上诉人谢绍江、杨少辉以及案外人黄丽容、张穗清、陈永雄在公安机关的询问笔录，被上诉人谢绍江承认其是委托被上诉人杨少辉销售涉案房屋，双方是委托关系。被上诉人谢绍江认为其与被上诉人杨少辉之间是房屋买卖法律关系，并无其他关系。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。上诉人张秀玲在签订涉案《不动产买卖合同》时，对涉案房屋的产权情况未尽到基本的审慎义务，一审判决认定其对该合同的解除存在一定过错，并无不当。一审法院酌定上诉人张秀玲的损失，依法作出第三项判决，并未违反公平合理原则，本院予以维持。关于上诉人张秀玲要求被上诉人谢绍江承担连带责任的问题。被上诉人平康公司以自己的名义与上诉人张秀玲签订上述涉案合同，合同双方为上诉人张秀玲和被上诉人平康公司，被上诉人谢绍江并非合同主体。被上诉人杨少辉虽在公安机关的询问笔录中陈述是被上诉人谢绍江委托以被上诉人平康公司名义签约销售涉案房屋，但其在笔录中亦陈述其所谓的委托销售实质上是被上诉人谢绍江将涉案房屋出售给被上诉人平康公司，然后被上诉人平康公司再对外签约销售涉案房屋赚取差价。被上诉人谢绍江对此亦予以证实。故上诉人张秀玲并无确实、充分的证据证明被上诉人谢绍江委托被上诉人平康公司出售涉案房屋，一审判决认定上诉人张秀玲关于被上诉人谢绍江应对被上诉人平康公司应承担的义务承担连带赔偿责任的诉请没有事实根据和法律依据而不予支持正确。综上，上诉人张秀玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2187元，由上诉人张秀玲负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年三月二十七日书记员  彭文悦书记员  区敏儿