辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终450号上诉人（原审被告）：调兵山市嘉纳置业有限公司，住所地辽宁省调兵山市中央大街嘉纳观山郡小区7楼104号。法定代表人：王福贤，系该公司经理。委托诉讼代理人：孙壮飞、陶翎，系该公司文员。被上诉人（原审原告）：申淑岩，女，汉族，1953年4月19日出生，住辽宁省调兵山市。委托诉讼代理人：朱志华，内蒙古巨鼎律师事务所律师。上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司因与被上诉人申淑岩房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省铁岭市清河区人民法院（2019）辽1204民初760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司的委托诉讼代理人孙壮飞、陶翎，被上诉人申淑岩的委托诉讼代理人朱志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。调兵山市嘉纳置业有限公司上诉请求：请求二审法院依法撤销原审民事判决，依法改判驳回被上诉人申淑岩的诉讼请求。事实和理由：1．上诉人举证的退款收据记载了曾在2012年6月7日向被上诉人退面积差款23519元，退款面积7.946平方米。被上诉人的房屋认购书上的预测房屋面积为138.89平方米，单价2960元，总价411114元；房产证上的实测面积为138.89平方米，单价2790.66元，总价387595元，无面积差。411114-23519=387595。由此公式可推算出上诉人已经退款就是露台款，露台面积与房产证附图标注面积相符。赠送的露台款已返还给被上诉人，上诉人不存在违约的事实。2．被上诉人所举证的大宣传册为复印件，当庭只由被上诉人的原审代理人提供一份原件，该代理人代理本次诉讼共144户，只当庭出示了同一份宣传册原件，当庭提交的是复印件并不能证明该证据的来源是上诉人处，该复印件的来源是该代理人处，至于该代理人所持宣传册原件来源的合法性，该代理人也不能够合理说明，复印件只有半张只复印了自认为对被上诉人有利的部分，这是对事实的误导，而此宣传册并不能证明被上诉人的北侧半封闭阳台部分面积也赠送，不能够作为审判依据。3．被上诉人在诉讼请求中提出上诉人按露台面积的一半收取房款的起诉理由，被上诉人在2012年办理房产证时，由调兵山市房产局下发的房产证的附图中，明确标注了该争议露台的一半面积，且该附图中也标注了套内面积和公摊面积，套内面积+公摊面积+露台一半面积=该房屋的实际面积，按一般人的常识判断应当知道该争议露台的一半面积计算到了房屋面积中，故在2012年办理房产证时被上诉人不论是在客观上还是主观上都应当知道该争议的事实。综上所述，原审判决在对要约及诉讼时效的事实认定错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，撤销一审判决依法改判。申淑岩辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求无事实根据和法律依据。请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。1．上诉状中上诉人陈述与事实不符。上诉人未按合同约定收取购房款，而是超额收取，否则不会在交款日前便返回面积差。据《商品房买卖合同》记载，双方签订合同时间为2012年6月7日，合同约定面积为138.89平方米，每平方米单价为2790.66元，合同总价款为387595元。另据《房屋所有权证》记载，该房屋北露台面积的一半1.875平方米、南露台面积的一半7.946平方米，南北露台面积的一半合计9.821平方米。上诉人退款的收据仅记载为退面积差，未标明退款面积，也未标明包括露台面积。2．上诉人针对“大宣传册”的观点相互矛盾，被上诉人提供的原件完全可以证明上诉人允诺“户户赠送露台”的事实。上诉人提供的证据《协议书》，也能证明上诉人承诺“赠送露台（半封闭阳台）”的事实。3．调兵山市人民法院在本小区显著位置张贴公告后，被上诉人方知晓上诉人未按允诺赠送露台。4．根据上诉人提供的新证据“认购书”记载的单价为3050元，总价为423615元；并在该“认购书”右侧空白处见手写字迹为折后单价和折后总价411114元。411114元（已付购房款）－387595元（合同约定购房款）=23519元（折后返还购房款）。由此可以说明上诉人自称的所谓返还露台款23519元不属实。实际上是促销打折后的差价款。上诉人的上诉理由不能自圆其说。申淑岩向一审法院起诉请求：1．请求判令调兵山市嘉纳置业有限公司返还多收的购房款5232.49元；2．诉讼费由调兵山市嘉纳置业有限公司承担。一审法院认定事实：2012年6月，原告与被告协商购房事宜，被告在售楼处以宣传画册等书页公开明确表示赠送露台。2012年6月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买位于调兵山市，合同约定房屋面积为138.89平方米，每平方米售价2790.66元。2012年7月23日，原告向被告交纳房款387595元。原告所购房屋的套内面积120.20平方米，被告按露台面积1.875平方米向原告收取了购房款。另查明，2012年6月7日，被告返还原告房屋面积差额款23519元。一审法院认为，原、被告之间房屋买卖合同合法有效，双方应严格履行各自的义务。针对原告的诉讼请求，被告称已于2012年6月7日全额返还原告1.875平方米的露台款，不应再予返还。因此，本案的争议焦点即为被告返还的房款中是否包含了露台款。对此，本院认为，被告返还的房款中并未包含露台款，其理由如下：一、原、被告于2012年6月7日签订了《商品房买卖合同》，并约定了房屋面积、单价等内容，而原告支付购房款发票的日期则为2012年6月7日，支付金额为387595元。但被告则于合同签订当日即返还原告购房款23519元，显然，原告于合同签订之日前便交纳了购房款，否则便不会在交款当日便返回面积差额款。鉴于原告购买的商品房不动产，因此，双方理应签订有具体内容的书面合同，否则，被告作为房地产开发公司不可能仅与购房者达成口头协议，便要求购房者支付购房款，此举既违反法律规定，亦不符合大宗商品的交易习惯，但本案中，被告并未向本院提交上述证据，本院有理由认为，被告应存有上述证据，否则，便无法计算出应予返还的面积差额，因此，被告应承担对己不利的法律后果；二、从被告提交的收款收据来看，该收据记载的项目仅为面积差，并未载有返还露台款，因此，在无其他证据佐证的情况下，该部分款项应为返还的房屋面积差。关于诉讼时效的问题，被告称退款时已知晓争议，但因退款收据并未记载退还露台款等相关事宜，因此，在被告无其他证据证明的情况下，此证不足以证明原告已知被告违约行为的存在，故对其该项辩解意见，本院不予采纳。综述，返还的房屋不应包含露台款，此款被告应予返还，至于金额，本院酌情确定被告返还原告露台款的85%即4448元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告调兵山市嘉纳置业有限公司于本判决生效后三十日内返还原告申淑岩房款4448元；二、驳回原告申淑岩其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告调兵山市嘉纳置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司提供了商品房认购书1份，予以证明被上诉人于2011年5月10日与上诉人签订了购房协议并约定房号、单价、面积及总价款，该认购书所载明房屋面积与房产证实际面积之间没有面积差，退款面积与房产证上标注的南露台面积一致，赠送的露台款已经返还给被上诉人。经质证，被上诉人对该份证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为根据认购书的签订时间，能够认定被上诉人先交纳购房款，之后上诉人退款的事实；认购书手写部分记载了折后的房屋单价，退款应属于打折后的差价款；并且，根据当时房地产市场情况，开发商将打折优惠的价格辩称返还露台款没有事实依据。本院认证意见为：本案被上诉人并未主张返还南露台购房款，该份证据与本案的待证事实不存在关联性，本院对该份证据的证明目的不予采信。本院对一审法院查明的事实基本予以确认。另查明案涉房屋的南露台面积一半为7.946平方米，北露台面积一半为1.875平方米。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋的露台款，上诉人是否已经予以退还；二、被上诉人的主张是否超过诉讼时效。关于露台款问题，本案被上诉人在一审的诉讼请求中，主张上诉人返还露台面积的一半即1.875平方米的购房款。该主张为要求上诉人返还北露台购房款，并未主张返还南露台购房款。故上诉人提出已返还被上诉人南露台购房款的主张，与本案不存在关联性，本院不予支持。另综合考虑全案宣传资料等证据，上诉人应返还被上诉人北露台款。原审法院酌定上诉人返还被上诉人主张的露台款85%即4448元，并无不当。关于诉讼时效期间，应当自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，本案中，双方当事人并未约定对多收房屋价款的返款期限，嘉纳公司亦未向被上诉人明确表示不再返还多收的房屋价款，故本案的诉讼时效并未开始起算，亦不存在被上诉人的主张超过诉讼时效的问题。综上所述，调兵山市嘉纳置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由调兵山市嘉纳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  顾大鹏审判员  张 杰审判员  关铁强二〇二〇年三月十八日法官助理彭云龙书记员王兴旭