浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0522民初6886号原告：长兴县城兴咨询服务有限公司（变更前名称为长兴县诚信拆迁事务所）,住所地浙江省长兴县雉城镇金陵中路143号。法定代表人：蒋卫东。委托诉讼代理人：蒋越，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾伟成，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。被告：张明书，男，1941年1月22日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：张帝，长兴县金陵法律服务所法律工作者。第三人：孙国华，女，1947年1月3日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：张文静，女，1976年8月27日出生，汉族，住浙江省长兴县。原告长兴县城兴咨询服务有限公司（以下简称城兴公司）诉被告张明书及第三人孙国华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告城兴公司的委托诉讼代理人蒋越、被告张明书的委托诉讼代理人张帝及第三人孙国华的委托诉讼代理人张文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令张明书继续履行《房屋产权转让（买卖）协议》，协助城兴公司办理位于长兴县的不动产过户手续；2.本案诉讼费由张明书承担。诉讼过程中，诉讼请求变更为“1.判令张明书及孙国华继续履行《房屋产权转让（买卖）协议》，协助城兴公司办理位于长兴县的不动产过户手续；2.本案诉讼费由张明书及孙国华承担。”事实与理由：2007年10月，城兴公司与张明书达成涉案房屋买卖意向，张明书委托案外人王某办理相关出售事宜。2007年10月31日，城兴公司与王某签订《房屋产权转让（买卖）协议》一份，张明书将其所有的位于长兴县的建筑面积为88.04平方米的房屋（产权证号：00××26）以306830元转让给城兴公司。同日，王某在城兴公司处领取房款，并支付给张明书，张明书出具收条。就办理房产过户事宜虽张明书全权委托吴某，但因现房屋产权所有人仍为张鼎山，吴某无法办理过户手续，且房屋转让是张明书及孙国华的共同意思表示，故城兴公司诉至法院。张明书辩称，因其委托王某转让涉案房屋时，王某未告知房产要先过户到张明书名下张明书才有权以自己名义进行房屋转让事宜，故王某与其签订的《房权转让（出售）委托合同》无效；王某与城兴公司签订的《房屋产权转让（买卖）协议》中的甲方张鼎三在协议签订之日已过世，生前未委托王某转让房产，城兴公司对此知情但仍签订该协议，主观上有过失，张鼎三的继承人没有在合理期限内对该协议进行追认，即王某当时属于无权代理，且协议上无城兴公司公章，代表乙方签字的人员未提供职工证明或授权委托书，协议第八条内容有改动，故协议属于无效合同；合同双方存在重大误解，属于可变更可撤销合同，张明书原本以为在涉案房产未过户至其名下就有权出售房产，已委托专业房产买卖中介人给予了相应的报酬并交付了房产钥匙和相关的全部证件，已尽到了合同全部注意义务以及主观上的善意，因涉案房产至今未过户到张明书名下才导致今天转让目的不能实现，在城兴公司起诉之前，张明书未收到城兴公司要求解除合同或者办理相关手续的催告，故张明书认为该合同已经达到了可撤销的程度。综上请求驳回城兴公司的全部诉讼请求。孙国华辩称，其与张明书系夫妻关系，作为房屋的共同所有人，张明书在出卖涉案房屋时其不知情，《房权转让（出售）委托合同》及《房屋产权转让（买卖）协议》均无效，且城兴公司未履行告知义务，孙国华不同意协助办理过户手续。城兴公司为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1.房屋所有权证及地名变更证明各一份，证明涉案房屋登记于张鼎三名下以及房屋的变更地址情况；2.继承权公证书一份，证明张明书继承了涉案房屋的所有权；3.《房屋产权转让（买卖）协议》一份，证明张明书通过中介公司将涉案房屋转让给城兴公司；4.领付款凭证一份，证明王某收到涉案房款306830元；5.委托书公证书一份，证明张明书委托给城兴公司的工作人员吴某办理房屋转让、过户事宜，但因该房产登记在张鼎三名下而无法办理过户；6.委托合同及收条各一份，证明张明书委托王某办理涉案房屋转让相关事宜并已收到房款的事实；7.变更登记情况及营业执照各一份，证明城兴公司名称变更情况；8.吴某工作证明及社保缴费明细各一份，证明吴某系城兴公司的工作人员，代表城兴公司签订《房屋产权转让（买卖）协议》；9.公司登记基本情况一份，证明城兴公司的法人股东为长兴县人民政府房屋征收补偿管理中心；10.县委文件一份，证明2019年5月长兴县人民政府房屋征收管理办公室更名为长兴县人民政府房屋征收补偿管理中心；11.工作证明、证明及情况说明各一份，证明吴某代表城兴公司与王某签订《房屋产权转让（买卖）协议》。经城兴公司申请，本院准许证人吴某、王某、朱某出庭作证。证人吴某在庭审中陈述：其与王某签订《房屋产权转让（买卖）协议》时，其代表城兴公司，王某代表张明书，张明书将房屋移交给城兴公司后，孙国华未向城兴公司主张过权利。证人王某在庭审中陈述：张明书委托其出卖房屋时，张明书是与他老婆一起来的，后其代表张明书将涉案房屋出售给城兴公司。证人朱某在庭审中陈述：其是长兴雉城久信信息咨询服务部的经营者，张明书委托出卖房屋的过程中，其与孙国华接触过两三次。经本院审查，城兴公司提交的证据3中甲方签字处的张鼎三签字及捺印因协议签订之日张鼎三已去世，其真实性本院不予认定，其余内容符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定；其余证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定；证人吴某的证言因张明书、孙国华无异议，对其真实性、合法性、关联性，本院予以认定；证人王某、朱某的证言，本院将结合本案其余证据，予以综合认定。张明书为证明其辩驳，向本院提交以下证据材料：1.收条一份，证明2007年10月31日涉案房屋相关的钥匙、房产证、土地证、继承公证书等已经交付给了王某，王某在明知涉案房屋登记在张鼎三名下的情况下，与城兴公司签订了委托出售协议，从而印证了委托协议无效；2.证明一份，证明城兴公司购买涉案房屋的目的是用于安置拆迁户，该房屋已由城兴公司占有使用，即使合同无效城兴公司也不存在损失。经本院审查，张明书提交的上述证据符合证据的真实性、合法性，本院予以认定，关于证据的证明对象证明对象是否成立，本院将结合证据载明的内容及本案相关事实予以综合认定。孙国华为证明其辩驳，向本院提交结婚证二份，证明孙国华与张明书系夫妻关系。经本院审查，孙国华提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。根据上述采信的证据，结合到庭当事人的陈述，本院查明本案事实如下：2007年10月30日，张明书与王某签订《房权转让（出售）委托合同》一份，约定张明书全权委托王某将位于雉城长广基地小区16幢203室的房屋（房权证号：00××26）转让（出售），委托有效时间为2007年8月28日至2007年11月30日。2007年10月31日，王某与吴某签订《房屋产权转让（买卖）协议》一份，甲方名称为张鼎三、王某，乙方名称为城兴公司，约定甲方将座落在雉城长广基地小区16幢203室的房产（产权证号：00××26）以306830元的价格转让给乙方，由甲方协助乙方办理过户手续，有关过户费用由乙方支付（包括甲方名下的税费），王某在甲方处签字，吴某代表城兴公司在乙方处签字，长兴雉城久信信息咨询服务部在中介方处盖章。同日，王某在城兴公司处领取房款306830元，并支付给张明书293000元。同日张明书向吴某出具委托书一份，约定委托吴某办理上述房屋的转让、过户等相关手续，吴某在此范围内所签署的一切有关文件，张明书均予以承认，并承担相应的法律责任，委托期限至上述事项办妥止，同日并对委托书进行了公证。2007年11月1日，城兴公司向张明书出具证明一份，承诺涉案房屋已由城兴公司收购用于安置拆迁户，从2007年10月31日起涉案房产的水、电、有线电视、管道煤气、物业管理费等全部由城兴公司承担，今后过户所需费用由原告负责。现城兴公司认为，房屋产权所有人仍为张鼎三，吴某无法办理过户手续，故双方纠纷成讼。另查明，1966年4月30日张明书与孙国华办理了结婚登记手续；2000年6月4日，涉案房屋办理了房屋所有权证，房屋所有权人为张鼎三，房屋坐落地现地址为长兴县；2007年4月23日，张鼎三死亡，2007年10月16日对涉案房产进行了继承权公证，涉案房产由张明书一人继承。本院认为，张明书因继承而取得涉案房屋物权后，委托王某代理其出售涉案房屋，王某取得代理权后，在代理权限内与城兴公司签订的《房屋产权转让（买卖）协议》对张明书发生法律效力，且该协议并不违反法律强制性规定,合法有效,本院予以确认。张明书作为房屋出卖人,应当本着诚实信用的原则,依照法律规定和交易约定,及时、积极、全面地履行该《房屋产权转让（买卖）协议》。现城兴公司已按约全面履行了付款义务,张明书也早已将涉案房屋实际交付城兴公司,在城兴公司要求其协助办理过户时，张明书应按约予以协助,故城兴公司诉请张明书协助办理房屋产权过户登记手续,理由正当,予以支持。关于《房权转让（出售）委托合同》及《房屋产权转让（买卖）协议》对孙国华是否具有约束力，因在孙国华明知张明书继承涉案房屋的情况下，孙国华虽未在《房权转让（出售）委托合同》、《房屋产权转让（买卖）协议》上签字,但其作为张明书的配偶，在涉案房屋已交付城兴公司长达十余年的时间里,没有提出任何异议,其以事实行为表明认可《房权转让（出售）委托合同》、《房屋产权转让（买卖）协议》的签订与履行,城兴公司有理由相信张明书的出卖房屋行为是张明书与孙国华的共同意思表示。且孙国华陈述对于涉案房屋已交付城兴公司长达十余年时间里，其从未向张明书询问过涉案房屋的情况，亦未去现场看过，对于涉案房屋已出卖其不知情，不符合常理。证人王某、朱某的证言亦证实孙国华对于涉案房屋的买卖系知情的，故本案《房权转让（出售）委托合同》、《房屋产权转让（买卖）协议》对孙国华具有约束力,孙国华构成对房屋过户登记债务的加入,应协助城兴公司办理房屋过户登记手续。关于孙国华提出张明书继承涉案房屋时其不知情的辩驳，因在2020年1月7日的庭审过程中，孙国华明确表示张明书继承涉案房屋时其系知情的，因该辩驳与之前的庭审陈述相矛盾其未作出合理解释，故该辩驳本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第二十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、第一百四十三条、第一百六十二条、第一百六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项之规定,判决如下:被告张明书及第三人孙国华在本判决生效之日起十日内协助原告长兴县城兴咨询服务有限公司办理位于长兴县（房权证长字第××号）的房屋过户登记手续。案件受理费80元及保全申请费2070元，合计2150元，由被告张明书及第三人孙国华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  张周芳审 判 员  殷 浪人民陪审员  周 媛二〇二〇年三月二十四日法官助理李成毅书记员邵池