广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终199号上诉人（原审原告）：广东迈卓企业管理有限公司（原广东美博服装城有限公司），住所地广州市越秀区环市西路202号之三房。法定代表人：王财和，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林思臻，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：车天驰，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋春玲，女，1972年1月17日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：高永芳，男，1965年11月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：柳在江，广东谨然律师事务所律师。上诉人广东迈卓企业管理有限公司（以下简称迈卓公司）因与被上诉人宋春玲、高永芳物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初19880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。迈卓公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判第一项为：除一审判决第一项已判决的宋春玲、高永芳一次性支付自2015年1月1日起至2017年4月13日的物业管理费外，宋春玲、高永芳应一次性支付其余物业管理费9905.33元（自2017年4月14日至2018年5月9日，按每月760元计算）及逾期付款违约金暂计5659.98元（以每月应付管理费760元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按照金融机构人民币同期贷款利率水平上加收50%计算，从每月应付管理费之日起计算至实际还清款项之日止，暂计至2019年4月9日为5659.98元，具体金额以法院判决为准）；2.全部诉讼费用由宋春玲、高永芳承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，适用法律错误，一审法院未能正确界定迈卓公司与宋春玲、高永芳的物业合同终止时间，简单、机械对《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进行套用，造成了实质上的不公平。一审法院认定双方的物业服务合同于2017年4月13日终止，该时间源于涉案物业业主委员会曾于2017年4月13日作出解聘现有物业公司的决定，但是关于该决定，是在双方诉争期间作出的决定，该决定在诉争案件判决生效前仍处于效力未定的状态，关于该决定效力的相关案件于2018年3月5日才发生法律效力，即使相关案件认定业委会解聘现有物业的决定有效，但作出当时双方处于涉诉状态，也不能当然认定迈卓公司属于“物业服务公司拒绝退出、移交”的情形，且前述司法解释第十条的规定中，侧重于物业服务企业在明知不存在合同关系的情况下仍拒不撤场并主张该期间的事实服务关系，即行为人的主观应为故意或明知，但从本案来看，2017年4月13日至2018年3月5日期间，因为迈卓公司与涉案物业业委会仍处于诉讼之中，涉诉事实处于效力未定的状态，即此时迈卓公司继续提供物业服务、不撤离场地，恰恰是遵守物业服务合同、等待判决出具的表现。此外，迈卓公司与宋春玲、高永芳就迈卓公司主张权利期间，迈卓公司提供物业服务的事实并不存在争议，且后一手物业服务公司也明确是2018年5月9日后进场，但一审判决结果却导致2017年4月13日至2018年5月9日期间，宋春玲、高永芳享有迈卓公司提供的物业服务却未支付任何对价，这将造成实质上的不公平，不利于定纷止争。（二）一审法院对违约金问题认定事实错误。因一审法院错误界定2017年4月13日至2018年5月9日期间迈卓公司与宋春玲、高永芳之间的法律关系，从而一并否认了迈卓公司享有的追究宋春玲、高永芳违约责任的权益。宋春玲、高永芳二审答辩称，（一）一审判决对业主大会授权业主委员会解聘旧物业，业主委员会依授权选聘新物业，同时向迈卓公司发出解除函的时间和事实认定不清，导致错判。1.广东美博服装城于2015年2月8日至3月16日期间召开首次业主大会，以双过半的业主表决权通过《议事规则》，明确授权业主委员会有权选聘、续聘、解聘物业服务企业，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同。符合《中华人民共和国物权法》关于选聘新物业或解聘旧物业应当经业主大会双过半同意的规定。2.业委会依据业主大会的授权已于2015年11月10日与新物业服务企业广东汇沣物业管理有限公司签订物业服务合同，并于2015年11月16日向迈卓公司发出解聘通知。该解聘通知经依法送达已生效。因此，迈卓公司丧失合法占有的时间应当以2015年11月10日为准。按照《物业管理条例》第二十六条关于“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”之规定，基于业主委员会依业主大会授权已聘请新的物业服务企业，且以书面形式明确通知迈卓公司离场的事实，迈卓公司自2015年11月10日起无权收取物业管理费。（二）迈卓公司并非物业服务企业，其不仅无物业管理资质，且事实上并没有对本案物业提供任何物业管理，其无权要求宋春玲、高永芳支付物业管理费。（三）迈卓公司在业主委员会、业主大会于2015年11月16日通知其解聘后，仍然继续霸占物业、拒不撤场。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款关于“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，应当驳回其要求支付物业管理费的诉请。（四）如前所述，迈卓公司无权要求宋春玲、高永芳支付物业管理费，其关于违约金上诉理由毫无依据，依法不能成立。综上，迈卓公司要求宋春玲、高永芳支付本案物业管理费没有事实根据和法律依据。一审法院没有查明业主委员会是在得到业主大会双过半授权之后与新物业服务企业签订物业服务合同，并于2015年11月16日向迈卓公司发出解聘通知的，由于一审法院对这一事实认定不清，导致时间上计算错误，恳请二审法院依法改判驳回迈卓公司的全部诉讼请求或将本案发回重审。迈卓公司向一审法院起诉请求：宋春玲、高永芳支付欠付2015年1月至2018年5月9日的物业管理费共计30628元及逾期付款违约金暂计5659.98元（以每月应付管理费760为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按照金融机构人民币同期贷款利率水平上加收50%计算，从每月应付管理费之日起计算至实际还清款项之日止，暂计至2019年4月9日为5659.98元，逾期付款违约金计算详见附件，具体金额以法院判决为准）。一审法院认定事实：广州市越秀区环市西路202号之三第十一层1138为宋春玲、高永芳共同共有的房屋，建筑面积37.99平方米，规划用途为办公。2012年1月1日，迈卓公司（甲方）与宋春玲、高永芳（乙方）签订《广州美博服装城物业服务合同》，约定：乙方将广州市越秀区环市西路202号之三广州美博服装城第十一层第1138号商铺及其所在物业区域委托甲方实施物业服务，该单元使用性质是商业，建筑面积37.99平方米，经营范围是服饰品牌服装及服饰配料；委托管理服务期限为五年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止；物业服务费按单元建筑面积每月每平方米20元或按套每单元760元收取；对业主及其使用人逾期交纳物业服务费的，甲方可以从逾期之日起每日按应缴费用总额的2%加收滞纳金，逾期超过30天视作违约；除有约定外，甲乙双方间的行文、知会等均以本合同注明之地址为最终送达地址，如有变更地址的，变更方应在变更即日起五天内书面通知对方，否则变更无效；乙方联系地址为广州市荔湾区黄沙大道195号1907房等。2017年3月31日，宋春玲、高永芳向迈卓公司发出《解除合同函》，记载：本人得知你司并无物业管理资质，在你司管理之下，本人物业已经发生严重贬值。而且，本人发现你司行管理物业之名，还侵占大楼公共广告费收入中属于本人的份额，严重损害本人的合法权益，为防止损失继续扩大，现本人依法通知你司解除《广州美博服装城物业服务合同》。迈卓公司表示收到上述邮件。迈卓公司于2015年通过EMS快递向宋春玲、高永芳位于广州市荔湾区黄沙大道195号1907房寄送《缴费通知》，要求宋春玲、高永芳支付自2015年1月1日至2015年8月31日的物业综合服务费及违约金。宋春玲、高永芳表示未收到该邮件。迈卓公司于2017年3月16日再次向宋春玲、高永芳上述地址寄送《缴费通知》，要求宋春玲、高永芳支付自2015年1月1日起至2017年2月28日的物业综合服务费及违约金。该邮件于次日妥投，签收人为“本人”。2018年3月30日，迈卓公司再次向宋春玲、高永芳上述地址寄送《缴费通知》，该邮件于次日妥投，签收人为“速递易快递箱”。本院于2018年2月24日作出（2017）粤01民终23426号民事判决书，该判决书查明：2015年8月12日，广州市越秀区人民政府流花街道办事处发出《业主委员会备案回执》，其中记载了广东美博服装城业主委员会（以下简称美博业委会），本届任期是从2015年8月18日起至2018年8月18日止。2015年9月16日，美博业委会向广东美博服装城全体业主发出《广东美博服装城业主大会公告》，将召开业主大会，并以收集书面意见的形式对相关事项进行表决。2015年10月10日，美博业委会向广东美博服装城全体业主发出《关于授权业委会选聘新的物业服务企业结果的公示》，其中《（授权业委会选聘新的物业)表决结果汇总统计表》记载：本小区有投票权的业主总人数为478人，建筑物总面积为22586.47平方米；参加投票的业主人数249人，所占的专有部分面积之和为8880.3154平方米，参加投票的均投同意票；未参加投票的业主人数229人，所占的专有部分面积之和为13707平方米。2015年11月10日，美博业委会发出《广东美博服装城业主大会会议决定公告》，公告表决通过了如下决定：1.同意业主委员会与新的物业服务企业签订物业服务合同；2.同意对《议事规则》有关内容进行增补或修改；3.同意由业主委员会与新的物业服务企业代表全体业主行使各项权利，包括向政府部门申请裁决和向人民法院起诉、应诉的权利；4.同意由业主委员会统一组织对外招商，出租大楼外墙广告，盘活物业；5.同意业主委员会增补业主委员会委员。2017年1月11日、3月1日，美博业委会向广东美博服装城全体业主发出《广东美博服装城业主大会公告》，将召开业主大会，并以收集书面意见的形式对相关事项进行表决。2017年3月13日，经查验，到场参加的表决权数328票，赞成票328票（代表专有面积12095.6282平方米），反对票为0，弃权票为0。未到业主投票权数150票计入多数票。最后赞成票为478票，占总投票权数100%。赞成票代表专有面积22586.47平方米，占专有面积之和100%。随后，美博业委会对投票结果进行公示。2017年4月13日，美博业委会作出《广东美博服装城业主大会会议决定》，内容为：“于2017年1月11日至3月13日期间就解聘旧物业、选聘新物业等议题召开了广东美博服装城全体业主大会，会议以收集书面意见的形式进行了表决，己将全票通过的表决结果于2017年3月13日至4月13日在美博服装城进行了公示。公示期间，我会收到4个业主提出异议。经核实，其中两宗异议经业主本人核实系假冒，作无效处理。另两宗异议是由开发商和余小明提出的（与前述假冒异议行文一致），此二人均未参加本次业主大会，其异议对本次业主大会表决结果没有影响，我会已依法给予书面答复。综上，本次业主大会表决结果依法公示期满，表决结果生效。现我会作出决定如下：1．授权业主委员会解聘原“广东美博服装城有限公司”物业，选聘新的“广东汇沣物业管理有限公司”并与其签订物业服务合同的议案通过并生效；2．同意业主委员会调整业委会成员，授权本届业主委员会委员任期由原三年调整为五年即至二Ｏ二Ｏ年八月十二日止的议案通过并生效；3.授权业主委员会代表全体业主与新的物业“广东汇沣物业管理有限公司”服务企业行使各项权利，就物业服务事宜进行协商、沟通谈判等的议案通过并生效；4.授权业主委员会统一组织对外招商、出租大楼外墙广告及公共部位等，与其签订合同，盘活全部物业的议案通过并生效；5.授权业委会在办理上列1-4项时，有权代表全体业主向人民法院起诉、应诉、开庭等诉讼权利，并有权就该事项聘请律师代理诉讼的议案通过并生效。”2017年4月13日，美博业委会向广东安华美博经济发展有限公司（以下简称安华美博经济公司）、广东美博服装城有限公司发出《关于广东美博服装城有限公司撤场的再通知》，要求广东美博服装城有限公司必须在2017年4月30号之前立即撤场，移交相关材料等。该案另查明：2016年8月29日，广东汇沣物业管理有限公司起诉本案美博业委会物业服务合同纠纷一案，一审法院立案后，查明：2015年11月10日，广东汇沣物业管理有限公司与美博业委会签订了《广东美博服装城物业服务合同》，其中约定：美博业委会将广州市越秀区环市西路202号之三广东美博服装城委托广东汇沣物业管理有限公司实行提供物业管理服务，委托物业服务期限为二年，自2015年11月12日起至2017年11月11日止。一审法院于2016年11月22日作出（2016）粤0104民初13127号民事判决，判决：广东汇沣物业管理有限公司与美博业委会于2015年11月10日签订的《广东美博服装城物业服务合同》合法有效。上述判决已生效。2016年，安华美博经济公司向广州铁路运输第一法院提起诉讼，要求撤销广州市越秀区人民政府流花街道办事处作出的涉案《业主委员会备案回执》，广州铁路运输第一法院作出（2016）粤7101行初673号行政判决，判决驳回了其诉讼请求，安华美博经济公司上诉至广州铁路运输中级法院，广州铁路运输中级法院作出（2016）粤71行终832号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。该案再查明，安华美博经济公司、美博城公司（即本案迈卓公司，下同）、博美物业公司二审提交的《广州美博服装城房地产买卖合同》载明“乙方（买方）承诺遵守甲方（卖方）选聘的物业管理公司为维护美博大厦美博服装城全体用户的合法权益而制定的关于经营与物业管理服务的规章制度”，安华美博经济公司确认当时选聘的物业公司就是美博城公司，美博城公司是专门为了本案所涉的物业所成立的公司，成立后美博城公司整体授权博美物业公司进行物业管理。美博业委会确认买卖合同中约定选聘的公司就是美博城公司。该判决认定，美博业委会于2017年4月13日作出的解聘现有物业管理公司的决定有效；美博城公司与业主签订的物业管理合同具有前期物业服务合同的性质。美博城公司未提供证据证明其具备物业管理资质，且该公司在与业主签订物业服务合同后将全部物业管理整体委托给博美物业公司，违反了《物业管理条例》第四十条关于“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定。美博城业委会成立后，通过召开业主大会作出解聘现有物业管理公司的决定，且生效判决已经确认广东汇沣物业管理有限公司与美博城业委会签订的《广东美博服装城物业服务合同》合法有效，安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司以期限尚未届满为由要求继续履行业主与美博城公司所签订的物业服务合同，该主张不能成立；等。并判决美博城物业与博美物业停止对广东美博服装城的物业管理行为，并将全部物业管理区域的物业管理权移交美博业委会等。该判决于2018年3月5日发生法律效力。判后，美博业委会向一审法院申请强制执行，于2018年5月9日接收涉诉场地。一审法院另查明，美博业委会于2015年11月16日向安华美博经济公司、美博城公司发出通知，要求在2015年11月23日前将物业管理及其所有业主档案资料等全部移交美博业委会。一审庭审中，迈卓公司、宋春玲、高永芳确认迈卓公司主张期间的物业管理服务一直由迈卓公司提供。一审法院认为：迈卓公司、宋春玲、高永芳签订的《广州美博服装城物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据前述（2017）粤01民终23426号民事判决书认定，迈卓公司与业主签订的上述合同具有前期物业合同的性质。《物业管理条例》第二十六条规定，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。美博城业委员成立后，召开业主大会通过“双过半”决议，于2017年4月13日作出解聘迈卓公司的决定，并于同日向迈卓公司发出撤场的通知，且生效判决已确认美博业委员与广东汇沣物业管理有限公司签订的《广东美博服装城物业服务合同》合法有效，故双方物业服务合同的权利义务于2017年4月13日终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支持物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。故迈卓公司主张2017年4月13日以后的物业费，于法无据，一审法院不予支持。关于诉讼时效的问题。迈卓公司提交的2015年、2017年3月16日和2018年3月30日向广州市荔湾区黄沙大道195号1907房地址邮寄《缴费通知》，上述地址为合同约定的宋春玲、高永芳联系方式，对此一审法院予以认可，构成诉讼时效中断。宋春玲、高永芳应向迈卓公司支付自2015年1月11日起至2017年4月13日期间的物业管理费。至于逾期付款违约金，迈卓公司、宋春玲、高永芳之间就物业服务存在争议，宋春玲、高永芳并非恶意拖欠物业费，对于该逾期付款违约金，一审法院不予认可。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《物业管理条例》第十一条第（四）项、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，于2019年10月30日作出如下判决：一、宋春玲、高永芳应于本判决生效之日起五日内，向广东迈卓企业管理有限公司一次性支付自2015年1月1日起至2017年4月13日止的物业管理费（按每月760元计算）；二、驳回广东迈卓企业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费860元，由广东迈卓企业管理有限公司负担528元，宋春玲、高永芳负担332元。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，关于美博业委会于2015年9月已经召开业主大会解聘原物业公司，为何2017年又召开业主大会的问题，宋春玲、高永芳称，2015年11月16日美博业委会已向迈卓公司发出通知，要求终止物业管理，并在2015年11月23日前将物业管理及其所有业主档案资料等全部移交美博业委会，之后应流花街道办事处要求，为了检验原2015年9月业主大会表决结果的真实性，美博业委会再次于2017年1月11日至3月13日就解聘旧物业、选聘新物业等议题进行二次表决，经双过半的业主表决同意，证明第一次的表决结果和授权是真实可靠的，第二次授权是对第一次授权的确认，授权效力发生时间应当以第一次授权的时间为准。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：迈卓公司收取物业管理费的止算时间。对于迈卓公司收取物业管理费的止算时间问题，本院评析如下：第一，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”该条“业主共同决定”事项系法律对于权利行使主体的限制性规定，应当由业主通过业主大会或依法共同作出决定，并未赋予授权业主委员会概括性行使选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的权利。本案中，美博业委会直至2017年4月13日才根据广州美博服装城2017年召开的业主大会所通过的决议，作出“授权业主委员会解聘原‘广东美博服装城有限公司’物业，选聘新的‘广东汇沣物业管理有限公司’并与其签订物业服务合同的议案通过并生效”的决定并于该日向广东美博城服装有限公司发出《关于广东美博服装城有限公司撤场的再通知》，故宋春玲、高永芳以美博业委会已于2015年11月10日与新物业服务企业签订物业服务合同且于2015年11月16日向迈卓公司发出解聘通知为由，主张迈卓公司自2015年11月10日起无权收取物业管理费，依据不足，本院不予支持。第二，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。美博业委会于2017年4月13日向安华美博经济公司、广东美博服装城有限公司发出《关于广东美博服装城有限公司撤场的再通知》，要求广东美博服装城有限公司必须在2017年4月30日之前立即撤场，移交相关材料。由此可见，迈卓公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施、物业服务所必需的相关资料、代管的专项维修资金等的时间为2017年4月30日前。2017年4月13日至2017年4月30日应为给予迈卓公司退出物业管理必要的准备期间，对于该期间迈卓公司所提供的物业服务，根据公平合理、等价有偿的原则，业主亦应按约定缴纳该期间的物业服务费用。依照前述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，迈卓公司在2017年4月30日之后仍拒绝退出、移交的，则无权再要求宋春玲、高永芳支付该日之后的物业管理费，故迈卓公司提供物业服务的止算时间应认定至2017年4月30日。据上，迈卓公司以2017年4月13日至2018年3月5日期间其与美博业委会仍处于诉讼之中，涉诉事实处于效力未定的状态为由，主张2017年4月30日至其实际撤场之日的物业管理费，依据不足，本院不予支持。一审法院认定宋春玲、高永芳应支付的物业管理费截止结算至2017年4月13日止欠妥，本院予以纠正。综上所述，迈卓公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初19880号民事判决第二项；二、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初19880号民事判决第一项为：宋春玲、高永芳应于本判决送达之日起五日内，向广东迈卓企业管理有限公司一次性支付自2015年1月1日起至2017年4月30日止的物业管理费（按每月760元计算）；三、驳回广东迈卓企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费726元，由宋春玲、高永芳负担104元，广东迈卓企业管理有限公司负担622元；二审案件受理费422元，由宋春玲、高永芳负担50元，由广东迈卓企业管理有限公司负担372元。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年三月三十日书记员  贾妍胡秀红