河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1102民初5277号原告(反诉被告)：鲍文敏，女，1976年4月9日出生，汉族，现住衡水市桃城区。委托代理人：徐寒，河北衡水衡通法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：衡水达仑房地产开发有限公司。住所地：衡水市桃城区前进北大街999号。法定代表人：包日带，该公司总经理。委托代理人：曾晋文，该公司员工。原告（反诉被告）鲍文敏与被告（反诉原告）衡水达仑房地产开发有限公司（以下简称达仑房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鲍文敏及其委托代理人徐寒、被告（反诉原告）达仑房产公司委托代理人曾晋雯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍文敏向本院提出诉讼请求：1、请求通过法律途径确认购房合同，要求被告履行合同义务。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：我于2013年11月9日于被告处购买17号楼113商铺一间，交付定金1万元，11月16日交齐首付164315元。而后在2015年5月交齐相关证件资料办理贷款，当时由于被告贷款合同填写错误，致使贷款未获批准。再次办理贷款时售楼处说需要更换银行办理贷款，让我等通知，此后一直未联系。2016年冬天一个朋友说我们一起买的商铺他刚交完钱，可能快能办房产证了，然后我赶紧给被告打电话，可是被告接电话说不是他负责。就是不知道合同在哪里，年底我去找被告，被告已经放年假了。2017年2月我又到售楼处，他们给了我收入证明让我准备东西，我去交款他们不收钱，后来找了几次，直到5月份说可以交了，但是要按现在涨价后的房款交纳，我不同意，又经过多次交涉都没有结果，实在没有办法了，所以请求法院要求确认购房合同效力，要求被告履行合同义务。被告达仑房地产公司辩称，鲍文敏所诉与事实不符，未能办理按揭贷款的原因是鲍文敏的证件资料不全，责任在鲍文敏。定购合同上约定：如乙方未在约定的时间内足额支付购房款，视为乙方违约。鲍文敏在长达四年的时间内未履行交纳剩余房款义务，现在房价变化巨大，上涨幅度很高，鲍文敏不同意按照现在房价交纳剩余房款，订购合同无法继续履行。请求驳回鲍文敏的诉讼请求。反诉原告达仑房地产公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除反诉原、被告于2013年11月9日签订的《九州国际博览城一期商品房定购合同》及2018年5月18日签订的《商品房买卖合同》。二、反诉被告按照合同约定办理退购房款手续。三、反诉被告承担违约金5175元。四、反诉费由反诉被告负担。事实与理由：2013年11月9日，反诉原、被告签订《九州国际博览城一期商品房定购合同》一份。约定反诉被告购买反诉原告开发的位于衡水市××九州国际博览城一区17号楼115号商铺。反诉被告交付定金1万元，2013年11月16交首付款168315元。剩余房款通过银行按揭支付。若未在约定时间内足额支付购房款，则视为反诉被告违约。未支付购房款总额为160000元再加上面积差房款12500元。如反诉被告违约，反诉原告有权没收定金，无需反诉被告同意有权将所购房屋另行出售他人。2015年5月18日，反诉原告与反诉被告签订了商品房买卖合同，合同约定买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，同时买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。合同签订后，反诉被告未到银行办理按揭贷款手续，其行为构成根本违约，不能实现合同目的。请求法院依法判决。反诉原告鲍文敏辩称，反诉原告要求解除合同没有事实和法律依据，反诉原告所称反诉被告未按合同履行付款义务，并多次通知反诉原告办理付款手续，这不是事实。反诉原告没有违约事实，不同意解除合同。本院经审理查明事实如下：2013年11月9日，鲍文敏与达仑房地产公司签订九洲国际博览城一期17号楼115号商铺定购合同，该商铺建筑面积35.61平方米，每平9219.75元，总价格为328315元。双方约定以交纳首付办理按揭贷款方式购买，鲍文敏截至2013年11月16日交纳首付款共计168315元。约定剩余房款通过银行按揭支付，鲍文敏应于签订正式《商品房买卖合同》后五日内提交真实、有效、完整的办理银行按揭所需的相关资料。就上述商铺，2015年5月18日，双方签订预字ＨＳ2015055188号《商品房买卖合同》，其中约定付款方式：买受人于2015年5月18日首付房款41%135400.7元，银行贷款49%计160000元，剩余10%32822.3元待配套设施全部竣工经有买受人代表参加验收并确认合格后收取。违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2015年8月1日前将综合验收合格后的商品房交付买受人使用。2013年11月16日，鲍文敏将该商铺委托于衡水达仑商业管理有限公司对外统一经营管理，并签订《商铺委托经营合同》，委托期限自2015年5月1日至2025年4月30日止。涉案商铺按揭贷款160000元至今未办理下来，鲍文敏亦未交纳剩余房款160000元。2014年12月27日，达仑房地产公司以短信方式向鲍文敏发出通知一份，内容：我司多次电话通知你前来签订商品房买卖合同并去银行办理按揭手续，缴纳剩余房款。房款交清后，我司方可将商铺交付给管理公司对外出租。现再次通知你于3日内前去办理，逾期所产生的后果由你全权承担，同时我司有权没收所缴费用并解除合同。2015年8月29日，达仑房地产公司再次以短信方式向鲍文敏发出通知一份，内容：你签订商品房买卖合同后，一直不去银行办理按揭手续，缴纳剩余房款。我司已多次致电，现通知你于3日内前来缴纳剩余房款，逾期所产生的后果由你全权承担，同时我司有权没收所缴费用并解除合同。2017年4月8日，达仑房地产公司向鲍文敏发出《催告与逾期解除合同函》一份，主要内容：双方签订商品房买卖合同后，我公司多次催促您付款或办理房屋按揭贷款手续，您均未履行合同义务。现我公司再次催告，请于2017年4月12日前携带银行所需要的一切材料办理房屋按揭贷款手续，如届时不能与公司一同办理按揭手续，或不能按银行要求提供相关资料或由于您个人原因导致无法办理按揭手续，我公司将解除与你签订的商品房买卖合同，该函即为解除合同通知，不再另行通知。2017年11月25日，达仑房地产公司向鲍文敏发出解除合同通知书挂号信一份，主要内容：你方未按合同履行付款义务，我司曾多次通知你来办理付款手续，你均未来办理，你的行为已违反了合同约定，导致合同目的不能实现，我司通知你解除与你签订的商品房定购合同。上述事实，有双方提交的证据及庭审笔录在卷为凭。本院认为，关于本案双方签订的涉案商铺的《商品房买卖合同》应继续履行还是解除的问题。原告（反诉被告）要求继续履行合同。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）未在规定期限办理按揭贷款未能如期交纳房款，构成根本违约，要求解除合同。双方于2015年5月18日签订了正式的《商品房买卖合同》，此行为表明在签订订购合同后，双方就继续履行商铺买卖合同达成合意，商品房买卖合同上亦载明了需要办理银行贷款数额。2015年、2017年期间，达仑房地产公司曾向鲍文敏催交过剩余房款或配合办理按揭贷款手续，但鲍文敏未交纳剩余房款164000元或办理按揭贷款手续，原告（反诉被告）要求被告履行合同义务，但被告（反诉原告）不同意继续履行合同，依据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（三）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；双方签订的《商品房买卖合同》中亦约定了买受人未按期付款，逾期90日后，出卖人有权解除合同。本案原告（反诉被告）在被告（反诉原告）多次催交后仍未在限定的时间配合办理贷款或交纳购房款，构成根本违约，被告（反诉原告）要求解除合同，于法有据，本院予以支持。鲍文敏要求达仑房地产继续履行合同义务，缺乏法律依据，不予支持。双方当事人签订的定购合同，在正式商品房买卖合同签订后自行失效，无须解除。关于本案合同解除后双方如何承担民事责任的问题。我国合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告（反诉被告）已交纳的购房款168315元，由被告（反诉原告）返还。反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）支付违约金5175元，因所涉按揭贷款未能办理双方各执一词，反诉原告（被告）未提交充分证据证明所涉按揭贷款未能办理系反诉被告（原告）个人一方原因所致，对其主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）鲍文敏与被告（反诉原告）衡水达仑房地产开发有限公司2015年5月18日签订的预字ＨＳ2015055188号《商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）衡水达仑房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告（反诉被告）鲍文敏商铺购房款168315元；三、驳回原告（反诉被告）鲍文敏的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）衡水达仑房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3112元，由原告（反诉被告）王会青负担；反诉费1885元，由被告（反诉原告）衡水达仑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向衡水市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张联合二〇二〇年三月二十三日法官助理高锐书记员张晓静