浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初18115号 原告：狄凯，男，汉族，1991年8月17日出生，住浙江省杭州市拱墅区。 委托代理人：巩国朋，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 委托代理人：刘移，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州朴邻房地产经纪有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区五常港路221号。 法定代表人：闫凯，总经理。 委托代理人：胡继刚，男，汉族，1990年5月20日出生，该公司员工，住甘肃省静宁县。 委托代理人：龚伟芬，女，汉族，1982年10月20日出生，该公司员工，住浙江省杭州市余杭区。 原告狄凯为与被告杭州朴邻房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，于2019年10月15日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月6日进行了公开开庭审理。原告狄凯（以下称原告）委托代理人巩国朋、被告杭州朴邻房地产经纪有限公司（以下称被告）委托代理人胡继刚、龚伟芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2018年4月7日，原告、被告与购房者詹珂、吴立群签订《房地产（二手房）居间转让意向协议》。同日，原告将所有权证、契证等产权资料交付给被告。原告在委托被告卖房以及签订意向协议书之前，已经明确告知被告，该房屋存在抵押，需要用卖房的首付款去偿还抵押贷款。原告因急需资金，多次催促被告，要求购买者尽早支付首付款，签订正式合同，但后被告却告知原告，购房者詹珂、吴立群违约了，没有支付首付款。2018年6月27日，原告支付被告35000元后，被告将房屋的产权资料归还给了原告。但是，2018年8月购房者詹珂、吴立群依据合同中解除抵押和支付首付款的时间先后顺序书写错误而于向余杭区人民法院起诉，要求原告承担未先解除房屋抵押的违约责任，杭州市余杭区人民法院受理后编立（2018）浙0110民初13555号案件进行审理，并2019年2月12日作出判决，判决由原告返还购房者詹珂、吴立群定金70000元并承担该案诉讼费775元。因在订立意向书过程中，被告存在重大过错，将原告解除抵押和购房者支付首付款的时间先后顺序书写错误，而且被告在发现错误后，也未履行告知义务，导致购房者依据该错误起诉了原告，给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告起诉至法院，要求：1、判令与被告解除双方之间的《房地产（二手房）居间转让协议书》；2、判令被告返还中介费35000元；3、判令被告赔偿损失70775元；4、判令被告以105775元按年利率6%支付自起诉之日起至实际付清之日止的利息；5、本案案件受理费由被告承担。 为证明所述事实，原告向本院提交的证据有：1、《房地产（二手房）居间转让协议书》1份（原件），2、2018年3月20日原告与被告业务员微信聊天记录1组（复印件，与原始载体手机158××××6661核对一致），3、杭州朴邻房地产经纪有限公司收款收据1份（原件），4、（2018）浙0110民初13555号民事判决书1份（原件），5、中国民生银行业务受理单1份（原件）；6、诉讼费缴纳通知单1份（原件），7、转账记录1份（打印件，源于网上银行），8、（2018）浙0110民初13555号庭前会议笔录1份（复印件，经杭州市余杭区人民法院盖章确认）。 被告答辩称，（一）原、被告之间签订的《房地产（二手房）居间转让协议书》已经由杭州市余杭区人民法院通过（2018）浙0110民初13555号判决判令解除，该民事判决书已经生效，双方之间的居间合同关系已经解除。（二）原告在履行居间合同期间违约在先，并自愿依据居间合同的约定向被告支付“交易违约佣金”，现原告要求被告返还该交易违约佣金，于法无据，应当予以驳回。（三）原告与案外人詹珂、吴立群之间的房屋买卖交易未达成，并非被告过错导致。原告依据（2018）浙0110民初13555号生效判决退还案外人詹珂、吴立群支付的购房定金，并承担诉讼费用，合理合法。原告要求被告赔偿该损失，没有依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告未向本院提交的证据。 综合上列当事人的陈述、辩解、举证以及质证，本院认定本案事实如下： 2018年8月15日，原告詹珂、吴立群（买方）为与被告周蒙蒙、狄凯（卖方）、第三人杭州朴邻房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，向本院起诉，本院立案受理后，编立（2018）浙0110民初13555号案件进行审理并作出判决，该案判决认定事实“2018年4月7日，詹珂、吴立群（买方）与狄凯（卖方）经第三人杭州朴邻房地产经纪有限公司（以下简称朴邻房地产经纪公司）居间介绍签订《房地产（二手房）居间转让意向协议》一份，约定买方向卖方购买位于杭州市余杭区的房屋（建筑面积119.53平方米）。该房屋处于抵押状态，卖方承诺于本协议生效之日起45日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。该房屋转让总价273万元（不含税费）。买方须于2018年5月30日支付首付款人民币165万元，余款按银行贷款要求办理银行按揭。银行审批发放的贷款少于应交房款余额的，买方须在银行贷款审批后三日内补齐到双方指定的保证金监管账户中；双方同意将此房款交由经纪方保证金账户进行监管，并且双方同意监管方不动产办出时将此房款转付给卖方。买方为表示对经纪方提供房屋的购买诚意，支付购买该房的意向金7万元交由经纪方先行代为保管。经纪方应在接受该意向金后3个工作日内告知买方业务处理情况，在此期间，买方不得收回意向金；同时买方授权经纪方，如卖方同意买方提出的购买条件，则由经纪方代买方将该意向金作为购买该房的定金支付给卖方。卖方同意买方购买条件并签署本协议时，卖方须在收定金款时或将该定金款托管在经纪方时将该物业《三证》原件交给经纪方保管。双方承诺在签订该协议后须按双方约定时间进程内按时提供办理该房屋的相关资料及有效证件给双方指定的经纪方和所涉及的相关办理部门。任何一方不履行本协议约定义务，致协议目的不能实现，守约方有权选择定金罚则，如属买方违约，则卖方不予退还买方购房定金；如属卖方违约，卖方则应双倍赔还买方购房定金，退还买方所付其它款项（不另计利息）。合同还就其它事项进行了约定。周蒙蒙作为狄凯的代理人在该协议上签字。合同签订当日，周蒙蒙将案涉房屋的所有权证交由第三人朴邻房地产经纪公司保管，第三人朴邻房地产经纪公司出具收条。2018年4月8日，詹珂向周蒙蒙支付购房定金7万元。2018年5月18日，浙江南都置业有限公司公示了“良渚文化村绿野花语苑（竹径云山）”房屋的《购房意向登记汇总表》，显示吴立群、詹珂登记参加了此次购房摇号。2018年6月1日，经第三人朴邻房地产经纪公司工作人员微信询问，吴立群回复称其名下的一套房产已出售并完成过户，其将2018年5月收到的第一笔房款放入理财产品尚未到期，故其将于2018年6月15日左右支付案涉房屋的首付款。后第三人朴邻房地产经纪公司工作人员微信告知吴立群称卖方预约还按揭款的时间为2018年6月12日，需吴立群、詹珂提供查档资料，走签约流程，吴立群回复称会尽量配合。2018年6月11日至6月12日间，第三人朴邻房地产经纪公司工作人员发微信催促吴立群提交相关查档资料，并告知吴立群称卖方与银行预约还款时间为2018年6月25日，还款金额为150万元左右，吴立群回复称“我们首付她就够了”，后该经纪公司工作人员告知吴立群称需双方签订正式合同，买方按揭审批通过后，卖方才能拿到首付款。吴立群则表示对于卖方的资金会尽量配合。2018年6月下旬，经第三人朴邻房地产经纪公司工作人员催促，吴立群、詹珂未能与狄凯签订正式买卖合同。狄凯以吴立群、詹珂再三拖延为由，不愿出售案涉房屋。2018年6月27日，狄凯向第三人朴邻房地产经纪公司支付罚没金35000元后取回案涉房屋的所有权证，于2018年7月27日将案涉房屋出售并过户至案外人名下。2018年8月15日，吴立群、詹珂诉至本院，望判如诉请。庭审中，三方均认可吴立群、詹珂于2018年4月7日签订《房地产（二手房）居间转让意向协议》时名下有二套房产，尚不具备购买案涉房屋的资格。2018年5月18日吴立群、詹珂报名参加“良渚文化村绿野花语苑（竹径云山）”房屋摇号时已具备购房资格。”。本院据前述认定的事实，认为詹珂、吴立群与狄凯未能签订正式的房屋转让合同不能归于任何一方而判决：“一、原告詹珂、吴立群与被告狄凯于2018年4月7日签订的《房地产（二手房）居间转让意向协议》于本判决生效之日解除；二、被告狄凯返还原告詹珂、吴立群定金70000元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告詹珂、吴立群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3100元，减半收取1550元，由被告狄凯负担775元，原告詹珂、吴立群负担775元。”。 庭审过程中，原、被告对（2018）浙0110民初13555号案件事实认定与判决结果均没有异议，且原告已经全部履行该生效判决项下的义务，返还了詹珂、吴立群定金70000元，并支付了诉讼费775元。原、被告对被告收取的“罚没金”35000元系违约金的性质无异议，而且双方均认可居间服务包括带看房、签订《房地产（二手房）居间转让意向协议》、后续的房产交易，最终过户的项目，而被告提供的居间服务实际仅至签订《房地产（二手房）居间转让意向协议》，且该《房地产（二手房）居间转让意向协议》的第七条约定，经纪方的服务佣金55000元，但由买方负担，于签订《杭州市房屋转让合同》时支付，而第十二条约定，交易违约佣金，由守约方支付守约方和经纪方各50%的金额，金额超出经纪方佣金标准的，按佣金标准收取，多出部分归守约方所得。 现原告以被告未尽到勤勉、尽职、及时沟通的义务而造成原告损失为由提起诉讼，要求判如所请。本案经开庭并经调解，双方未能达成一致意见。 本院认为：居间合同中，居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，促成合同成立，而委托人予以按照约定支付报酬，未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。（1）原、被告的《房地产（二手房）居间转让意向协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，而依据该协议内容，即能够证明原、被告之间就位于杭州市余杭区的房屋买卖存在居间服务合同关系。但在该《房地产（二手房）居间转让意向协议》签订后，吴立群、詹珂和原告因不能归责于任何一方的原因而导致未能签订正式的房屋转让合同，居间转让意向协议的合同目的无法实现，被告的居间服务最终并未促成原告与吴立群、詹珂之间转让合同的成立。因此，原告要求与被告解除《房地产（二手房）居间转让意向协议》中的居间合同关系，有理有据，应予以支持；同时因不能归责于吴立群、詹珂与原告任何一方的原因而导致未能签订正式的房屋转让合同，由此引发原告要求解除居间合同关系，原告并无违约和过错，因而被告依约无权收取佣金及违约金，而实际是被告以原告存在违约为由收取了违约金性质的“罚没金”35000元，此款理应予以返还；至于被告在从事该居间活动支出的必要费用，因诉讼中被告未曾提出，亦未必要举证，被告可另行处理。（2）关于原告诉称因被告笔误而导致原告返还给人吴立群、詹珂70000元定金并支出诉讼费775元等而要求赔偿，经查，原告与詹珂、吴立群系因不可归责于任何一方的原因导致正式房屋买卖合同未能签订，已收定金理应予以返还，而原告称《房地产（二手房）居间转让意向协议》载明的解除抵押和支付首付款的时间先后顺序存在书写错误，并无事实依据，因而原告要求予以赔偿，不予认定和支持。（3）关于被告辩称《房地产（二手房）居间转让协议书》已经由杭州市余杭区人民法院通过（2018）浙0110民初13555号民事判决判令解除，该辩称并不成立，因《房地产（二手房）居间转让协议书》正如其协议名所示，其由房屋买卖与居间服务两部分合同内容组成，前述（2018）浙0110民初13555号民事判决判令解除的是原告与詹珂、吴立群之间的房屋买卖合同关系，而原、被告之间的居间服务合同关系并未涉及解除，而且房屋买卖合同涉及的诉讼主体与居间服务合同涉及的诉讼主体亦不同。综上，原告诉请中的合法、合理部分，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第四百二十四条、第四百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告狄凯与被告杭州朴邻房地产经纪有限公司于2018年4月7日签订的《房地产（二手房）居间转让意向协议》中的居间服务合同关系自本判决生效之日起解除； 二、被告杭州朴邻房地产经纪有限公司返还原告狄凯人民币35000元，于本判决生效之日起七日内付清； 三、驳回原告狄凯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1208元，由原告狄凯负担808元、被告杭州朴邻房地产经纪有限公司负担400元。 原告狄凯应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州朴邻房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王富春 二〇二〇年三月十一日 法官助理陈玲 书记员俞礼佳