河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1726号上诉人（原审被告）：河南兰亭物业管理有限公司，住所地郑州市金水区经七路25号4号楼。法定代表人：田宝，董事长。委托诉讼代理人：冯二增，河南仟方律师事务所律师。委托诉讼代理人：**亚，河南仟方律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郝冬梅，女，1968年8月23日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：孔涛，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡博远，河南国银律师事务所律师。上诉人河南兰亭物业管理有限公司因与被上诉人郝冬梅物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初27717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南兰亭物业管理有限公司上诉请求：1、该案为不动产争议，不属于原审法院管辖的案件，应裁定驳回郝冬梅的起诉；2、根据上诉人与兰亭山庄小区业主们签订的《物业管理委托合同》，本案争议不属于人民法院受案范围，应裁定驳回郝冬梅起诉；3、上诉人依照《物业管理委托合同》的约定，在其职责范围内管理物业，不存在违约或者过错行为。事实和理由：本案郝冬梅诉称的情形，属于《物权法》第72条规定的情形，即业主对建筑物专有部分以外不动产的权利义务，为不动产争议，不属于原审法院管辖的案件。郝冬梅违规改变用途擅自改造、占用地下室共有部分，应自担“地下室”财产遭受水灾责任。由于兰亭山庄没有选举成立业主委员会，业主们与上诉人签订有《物业管理委托合同》，因郝冬梅拒不与上诉人签订《物业管理委托合同》，但依照《物业管理委托合同》的约定交纳了物业管理费，接受上诉人的物业管理，该《物业管理委托合同》对郝冬梅具有法律约束力，《物业管理委托合同》约定发生争议，由所在地仲裁委员会仲裁，所以，本案不属于原审法院受理的案件。出现本案的情况，主要因素是大量下雨，小区内的雨污水没有直通市政道路的直排管道，即地下管道共用设施设备不完善，不能归责于物业管理，该小区长期存在靠潜水泵外抽排雨污水，而该区域内地下管道共有设施设备维修和更新、改造等涉及使用专项维修资金的维护问题，无履职负责人。所以，该不能避免、不能克服的上述情况不能归责于物业管理。郝冬梅辩称，被上诉人与上诉人之间的争议属于因上诉人违约而产生的损害赔偿责任，系物业服务合同纠纷。被上诉人与上诉人之间没有关于争议解决方式的约定，更没有约定仲裁条款。上诉人未能对小区内的共用排水设施、设备履行管理、养护、疏通、清掏的义务，已经构成违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉请求无任何事实及法律依据。请求驳回上诉。郝冬梅向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告赔偿因其违约所造成的损失共计59696元；2、判令被告对原告的地下室进行全面的清洁和消毒；3、判令被告对其服务的物业范围内（原告所在的小区）的所有共用排水管道进行疏通、清理；4、本案诉讼费用、鉴定费用由被告承担。一审法院认定事实：原告郝冬梅系郑州市惠济区开元路5号19号楼1号房屋业主，被告河南兰亭物业管理有限公司系该小区的物业服务公司，原、被告双方并未签订书面的物业服务合同。原告于2019年2月2日缴纳了2019年元月-2019年3月份的物业费，2019年5月14日缴纳了2019年4月-2019年6月份的物业费，2019年9月3日缴纳了2019年7月-2019年9月份的物业费。2019年8月10日，原告房屋所在区域发生降雨，因该区域排水管道堵塞，污水通过原告车库入口的排水管路流入原告地下车库，导致原告车辆及地下室部分设施被雨水浸泡。后原告对车辆进行维修，共支付修车费用1800元。2019年8月18日，广轩汽车装饰美容行出具收据一份，上面载明：车辆豫Ａ×××××泡污水（内饰）清理、消毒、烘干、故障灯检修共计1800元。本案审理过程中，根据原告的申请，该院依法委托河南省豫华价格事务所有限公司对郑州市兰亭山庄19-1号房屋的损失价值进行鉴定。2019年12月5日，该评估机构作出司法鉴定报告，报告结论为：确定该标的损失价值为57896元（人民币大写：伍万柒仟捌佰玖拾陆元整）。被告答辩称涉案小区污雨水管道自身缺陷及原告私自改造下水管道导致原告受损，涉案车库属于原告私自扩建的违章建筑且扩建部分从未缴纳物业费，故其损失不应该由被告承担。根据原告申请的2名证人陈述：案发当日看到原告门口排污管道往外冒水，现场未见河南兰亭物业管理有限公司的工作人员进行施救。且原告家门前的排污管道是小区的原始设施，与其他业主门口的管道都是一样的。一审法院认为，虽然原被告之间未签订书面的物业服务合同，但是原告按时向被告缴纳了物业费，双方存在事实物业服务合同关系。原告主张涉案事故原因是排水管道堵塞，该排水管道属于小区的公共区域，应属于被告的管理范围。被告辩称涉案小区污雨水管道自身缺陷及原告私自改造下水管道导致原告受损，且涉案车库属于原告私自扩建的违章建筑，根据证人陈述，涉案下水管道系小区原始设施。被告主张原告对下水管道进行了私自改建并对涉案车库进行违规扩建，但未提交相关证据予以证实，故被告的答辩主张不能成立。被告作为物业管理公司应对小区公共部分的物品损坏及时维护和管理，因被告未尽到该义务致使原告遭受损失，故原告主张被告支付其因下水管道堵塞造成损失的诉讼请求依法有据，该院予以支持。根据原告提交的证据及河南省豫华价格事务所有限公司所出具的鉴定报告，原告支付豫Ａ×××××车辆清理和检修费用1800元，郑州市兰亭山庄19-1号房屋的损失价值为57896元，以上费用共计59696元。原告上述损失，被告应当承担违约赔偿责任。关于要求被告对原告的地下室进行全面的清洁和消毒的诉请，因被告赔偿原告因管道堵塞而造成的损失范围及数额已经确认，原告该项主张依据不足，该院不予支持。原告主张被告对其服务的物业范围内（原告所在的小区）的所有共用排水管道进行疏通、清理的诉请，原告作为小区业主之一，该项主张已超出其可以请求的范围，应当由全体业务或其业务委员会等其他适格主体提起。原告该项诉请依据不足，该院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南兰亭物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告郝冬梅损失共计59696元；二、驳回原告郝冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1292元，减半收取646元，鉴定费3000元，以上共计3646元，由被告河南兰亭物业管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交其与业主签订的《物业管理委托合同》一份、开发公司遗留在小区门卫房屋内排污池和潜水泵现场照片3张。证明本案为专属管辖，被上诉人不符合起诉条件，应驳回起诉，且本案为不动产物业管理纠纷，不能将“超出潜水泵抽排的流量”归责于“地下管道堵塞”和上诉人未尽“抽排小区暴雨水”的管理义务。经质证，被上诉人认为，对《物业管理委托合同》的真实性不予认可，也与本案无关；对照片的真实性不予认可，该照片是上诉人自己制作的。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案是被上诉人郝冬梅以上诉人河南兰亭物业管理有限公司未尽到物业服务合同义务，使其遭受损害，认为上诉人已经违约而要求上诉人赔偿损失提起的诉讼，而不是双方对共用的排水设施、设备的权利确认、分割引起的物权纠纷，因此，原审法院以物业服务合同纠纷审理本案并无不当，上诉人称本案为不动产争议的理由不能成立。虽然被上诉人按时向上诉人缴纳了物业费，双方存在事实上的物业服务合同关系，但双方并没有明确约定发生争议时由仲裁委员会进行仲裁，二审中上诉人提交的《物业管理委托合同》，没有被上诉人的签字确认，所以，不能以该《物业管理委托合同》确定本案的管辖权。上诉人作为涉案小区的物业服务企业，对小区内的共用排水设施、设备，具有管理和维修的义务，以保证排水畅通。现上诉人没有充分证据证明涉案事故发生时其已尽到了必要的维护义务及采取了必要的防护措施，故原审判决上诉人承担赔偿责任亦无不当。上诉人二审中提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，河南兰亭物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1292元，由河南兰亭物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  常爱萍审判员  王燕燕审判员  谢宏勋二〇二〇年三月二十三日书记员  娄杨杨