北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终932号上诉人(原审原告)：北京瑞莱博石油技术有限公司，住所地北京市昌平区科技园区昌怀路155号。法定代表人：邢义良，经理。委托诉讼代理人：李二建，北京广墨律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：邢凤玲，女，1966年8月19日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人(原审被告)：北京昌盛惠佳商务服务中心，经营场所北京市昌平区城南街道龙水路172号经营者：邢凤玲，负责人。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴国芳，北京市昌平区南邵镇法律服务所法律工作者。上诉人北京瑞莱博石油技术有限公司（以下简称瑞莱博公司）因与被上诉人邢凤玲、北京昌盛惠佳商务服务中心（以下简称商务中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初10274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞莱博公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判邢凤玲、商务中心赔偿瑞莱博公司房屋装修及附属物损失80万元，改判邢凤玲、商务中心支付瑞莱博公司非住宅腾退补偿：装修设备及附属物、停产停业补助费、腾退补助费、设备迁移费、节约奖励奖、腾退奖励费等计1065908．7元。事实和理由：房屋交接协议仅约定了解约，是为了尽快办理交接所签订，对解约后果没有约定。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿损失。我方投入大量资金，已进入生产经营状态。我方是实际腾退人，积极配合政府腾退拆迁工作，应当按照政策对损失予以弥补。邢凤玲、商务中心辩称，同意一审判决。瑞莱博公司向一审法院起诉请求：判令邢凤玲、商务中心赔偿瑞莱博公司，一、房屋装修附属物实际投入损失80万元；二、非住宅腾退补偿协议各项属于瑞莱博公司补偿明细：装修设备及附属物581463元、停产停业补助费1485400（2970．8平方米×500元／平方米）、腾退补助费74270元（2970．8平方米×25元／平方米）、设备迁移费项下的空调迁移费4000元（400元×10台）、节约奖励费475013．4元（2970．8平方米／5325．9平方米×851580元）、腾退奖励费311671元（2970．8平方米／5325．9平方米×558748元），以上两项共计：3731817．4元，因双方签订的合同无效，考虑双方的过错责任承担，双方各自自承担50％责任，故诉讼请求：1865908．7元。一审法院认定事实：2016年6月1日，邢凤玲与北京市昌平区化庄经济合作社签订《农村集体出租资产合同》，合同约定：出租方（甲方）化庄经济合作社，承租方（乙方）邢凤玲。乙方承租甲方位于化庄村南（原汇佳机电场院）的房屋，占地面积12亩，资产类型村集体自有，承租房屋用途库房。租期三年，自2016年6月1日起至2019年5月31日止。每年租金143000元。合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，化庄经济合作社依约交付了租赁物（院内有北房、东房11间、西房）。邢凤玲在承租院内建厂房一处（以下简称自建房），并于2008年5月5日注册成立商务中心。2017年4月25日，商务中心与瑞莱博公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租方（甲方）：商务中心，承租方（乙方）：瑞莱博公司。一、房屋基本情况，甲方出租给乙方房屋坐落在172号院内北边办公区、东边四间、西边六间房屋租赁给乙方使用。二、租赁用途：生产、经营、办公、仓储、居住使用。三、租赁期限为二年，自2017年4月26日起至2019年4月25日止。四、租金及支付方式：2017年4月26日至2019年4月25日租金为36万元，租金支付方式为按季度支付，即每季度支付4．5万元。五、乙方待合同签订当日内一次性向甲方缴纳房租押金2万元。十、相关约定：2、本合同执行期间，因遇国家建设规划征用该厂区土地时，甲方应提前一个月通知乙方，并退还乙方已缴纳的未到期租金。合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，双方各自履行了相关义务。2017年5月12日，商务中心与瑞莱博公司就自建房签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租方（甲方）：商务中心，承租方（乙方）：瑞莱博公司。一、房屋基本情况，甲方出租给乙方房屋坐落在城南化庄村172号（化庄村南）院内南边厂房租赁给乙方使用。二、租赁用途：生产、经营、办公、仓储、居住使用。三、租赁期限为二年，自2017年5月15日起至2019年5月14日止。四、租金及支付方式：2017年5月15日至2019年5月14日租金为60万元，租金支付方式为按季度支付，即每季度支付7．5万元。五、乙方待合同签订当日内一次性向甲方缴纳房租押金5万元。十、相关约定：2、本合同执行期间，因遇国家建设规划征用该厂区土地时，甲方应提前一个月通知乙方，并退还乙方已缴纳的未到期租金外，甲方不承担违约责任。合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，双方各自履行了相关义务。2017年8月18日，北京市昌平区化庄居委会发出公告，主要内容：为配合做好化庄社区棚户区改造和环境整治项目工作，切实改善化庄村区域内环境，提升村民生活品质，确保白浮泉遗址周边区域的整体环境协调，经昌平区政府批准，城南街道办事处决定对化庄社区非住宅房屋实施协议搬迁。一、协议搬迁范围：化庄居委会公共、公益用房和设施，租赁户经营用房等。二、被搬迁人：搬迁范围内与化庄社区居委会（化庄社区经济合作社）签署土地、房屋承租协议的承租人。三、协议搬迁期限：协议搬迁期限自2017年8月24日起至2017年9月25日止。四、请被搬迁人提前做好搬迁准备。五、2017年8月24日（星期四）开始进行入户清登工作，望各被搬迁人积极配合。六、特别提示：请被搬迁人遵守相关法律法规，自发布“公告”之日不得新增任何违法建设，否则后果自负。2017年8月25日，瑞莱博公司知晓前述公告内容。2017年9月25日，瑞莱博公司与商务中心签订《房屋交接协议》，协议约定：甲方商务中心，乙方瑞莱博公司。主要内容：甲方与乙方于2017年4月25日和2017年5月12日签订的房屋租赁合同，因昌平区化庄村棚改项目拆迁，经过双方协商，合同已终止。现办理房屋交接手续：一、乙方所租房屋内所有物品全部自行清理完毕，现将房屋钥匙交已甲方，房屋钥匙共计5把，当面清点移交；二、相关费用：（1）甲乙双方所签订的房屋租赁合同，乙方共缴纳押金共计70000元。（2）双方于2017年4月25日签订的房屋租赁合同，乙方租金交至2017年10月24日。至合同解除日，甲方应退还乙方租金15000元（一个月租金）；另退乙方后租房屋一间租金2100元（七个月租金）。应退乙方租金共计17100元。（3）甲乙双方于2017年5月12日签订的房屋租赁合同，乙方租金交至2017年8月15日。至合同解除日，乙方需补缴纳租金25000元。（4）乙方在租期内，还需缴纳水费11770元、电费16223元、卫生费1000元，共计28993元。（5）综上（1）、（2）、（3）、（4）项所述，甲方应退还乙方费用33607元。三、房屋钥匙交接完毕，即作为房屋移交手续办妥，双方于2017年4月25日和2017年5月12日签订房屋租赁合同终止，余款即时结清。该协议签订后，双方于当日履行。2017年11月26日，北京市昌平区城南街道办事处（城南办事处）、化庄居委会、邢凤玲签订《非住宅腾退补偿协议》，协议约定：甲方城南办事处，乙方化庄居委会（腾退人）、丙方邢凤玲（被腾退人）。为加快城南街道化庄社区棚户区改造和环境整治项目非住宅房屋自主腾退项目，根据法律法规、其他规范性文件及《城南街道化庄社区棚户区改造和环境整治项目非住宅房屋自主腾退实施方案》等的规定，鉴于乙丙双方已签署《解约协议》，乙丙双方之间的承租关系已解除，且丙方同意乙方拆除全部房屋及附属物，现经甲、乙、丙三方协商同意给予丙方货币补偿，并订立本腾退拆迁补偿协议。一、被腾退非住宅坐落于北京市昌平区172号，房屋建筑面积5325．9平方米。二、经甲乙丙三方同意，对丙方腾退拆迁采取一次性货币补偿方式，丙方的地上物、各项搬迁补助费、各项搬家奖励费等全部搬迁补偿款总额共计人民币11733710元，其中包括：1、经北京市盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司评估，被腾退房屋重置成新价为：5955964元、装修设备及附属物1825080元；2、停产停业补助费：2396655元；3、腾退补助费：133148元；4、设备搬迁费：12535元，其中包括：（1）电话迁移费：235元；（2）有线电视迁移费：300元；（3）空调迁移费：12000元；（4）电热水器／燃气热水器迁移费：0元；5、节约奖励费：851580元；6、腾退奖励费：558748元。三方共同确认，除上述款项外，甲乙双方无需就搬迁项目再向丙方支付其他任何费用。协议中还约定了其他权利义务。该协议签订后，已实际履行。2019年4月，瑞莱博公司诉至一审法院，诉讼请求同诉称。上述补偿协议中，装修、设备及附属物补偿内容为：锦砖贴面164180元、木护1为279709元、普通灯40000元、电表5000元、室外上水管6300元、室外下水管15900元、陶瓷池7820元、水磨石池1232元、水泥地326元、地漏1为950元、蹲式大便器7968元、化粪池4418元、渗井4062元、防盗门3（共40个）为120000元、防盗窗（网）8712元、铁板门13749元、铁楼梯8800元、混凝土路面159216元、电缆4芯10为10386元、电缆15483元、摄像头1800元、龙爪槐5120元、柳树960元、地漏2为1350元、自来水表井5088元、回水井530元、防盗窗648元、卷帘门7140元、小便器1640元、白蜡1680元、外墙铝塑板40000元、暖气291613元、变压器390000元、配电柜800元、木护202500元。另查，《城南街道化庄社区棚户区改造和环境整治项目非住宅房屋自主腾退实施方案》中补偿标准为：1、停产停业综合补助费：纳税总额低于实际经营面积×500元／平方米（不含本数）的，按实际经营面积×500元／平方米给予补偿，所有权属化庄社区居委会的房屋腾退综合补助按建筑面积×800元／平方米给予补助费；2、腾退补助费：根据被腾退房屋的建筑面积计算，按照被腾退房屋每平方米面积25元的标准进行补助；3、设备迁移费：其中，各式空调迁移费每台400元；4、腾退奖励费：在腾退期限届满前签订补偿协议且房屋验收合格的，按照最高不超过腾退的非住宅房屋补偿补助总额的5％给予奖励。庭审中，瑞莱博公司主张上述装修、设备及附属物属于其公司的设备为：锦砖贴面、（部分）、木护1（部分）、普通灯、电表、水泥池、防盗门3、防盗窗（网）、铁板门、混凝土路面、电缆4芯、电缆、摄像头、防盗窗、卷帘门、配电柜、木护（部分）。同时主张其对承租房屋装修投资80万元，并提交以下证据：1、《销售合同》及发票，证明电缆支出；2、《装修工程承包协议》及发票，证明装修投入；3、监控器材光纤安装发票，证明监控投入；4、《配电柜订货合同》及发票，证明配电柜损失；5、《环氧树脂地坪涂料工程承包合同》，证明做地面处理支出；6、《维修改造施工协议》，证明对承租的南车间进行了装修；7、地面修缮合同，证明对厂房地面进行修缮的投入；8、通讯工程施工合同，证明对白浮泉路18号至昌怀路155号实施通讯施工。商务中心、邢凤玲质证意见：1、电缆安装过，但双方终止合同时，瑞莱博公司已拆走，同时，合同的施工地点也非承租房屋的地点；2、该装修合同是在双方建立租赁关系前签订的，不能证明是对涉案厂房进行的投入，对其证明目的不认可；3、没有相应的合同，对其真实性和证明目的不认可；4、合同时间是后补的，发票内容与合同不一致，对其真实性和证明目的不认可；5、该合同是2017年9月10日签订的，而2017年8月18日已给对方发了拆迁公告，因此，对该份合同及发票的真实性和证明目的不认可；6-8项证据中的合同发包方与我方没有权利义务关系，也无相应的支付凭证，其也未实施对涉案房屋进行装修，对其真实性和证明目的不认可。综上，瑞莱博公司未对其承租房屋进行装修投入，但在我方取得的装修、设备及附属物补偿中，卷帘门、防盗门3（数量1个）属于瑞莱博公司的，普通灯、蹲式大便器、小便器，瑞莱博公司改造一部分，该部分物品的数量同意按照50%的比例计算。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，商务中心出租的房屋未取得房屋产权证，也未提交规划许可证，故双方签订的两份《房屋租赁合同》均无效。根据法律规定，合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，因此，双方签订的《房屋交接协议》是双方为解决因涉案腾退项目导致合同终止而签订的，该协议属双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。双方的租赁合同被确认无效后，双方已针对终止上述两份租赁合同签订终止协议即《房屋交接协议》，瑞莱博公司在签订上述协议时，如其对承租房屋进行了大额投资（装饰装修），其在与商务中心签订《房屋交接协议》时，应知道其签署后的法律后果，而根据该协议的约定以及现有证据，不能证明其对装饰装修投入可另行主张权利，因此，根据该协议，应视为双方就合同终止的法律后果已达成一致意见，在法院确认双方所签租赁合同无效后，其无权再主张其装饰装修损失，故瑞莱博公司的第一项诉讼请求，法院不予支持。根据法律规定，合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，涉案宅院腾退前，双方已签订《房屋交接协议》，并将承租房屋移交给商务中心、且双方合同仅实际履行5个月，而瑞莱博公司也陈述其公司设备进场经营时间不长，因此，商务中心、邢凤玲取得的停产停业补助费、腾退补助费、节约奖励费和腾退奖励费非因双方租赁合同而取得的财产，故瑞莱博公司主张分割所无合同和法律依据，法院不予支持；瑞莱博公司主张分割的装修设备及附属物补偿，根据补偿协议和估价结果通知单中装修、设备及附属物清单，该清单已对涉案房屋的附属物及设备补偿的名称进行列明，因此，瑞莱博公司主张分割装修、设备及附属物清单所列设备补偿，应举证证明所补偿的设备应属其公司所有。1、瑞莱博公司提交的《销售合同》，合同约定送货地点虽非涉案房屋地点，但商务中心、邢凤玲认可其曾在涉案房屋处安装过电缆，其辩解瑞莱博公司已拆除对此无证据佐证，同时，根据勘察登记表，补偿的电缆与合同中约定的电缆型号一致，故该电缆应属瑞莱博公司所有，现瑞莱博公司主张该项补偿款的二分之一，法院予以支持；2、瑞莱博公司提交的《装修工程承包协议》，签约时间为2017年2月25日，工期也自2017年2月25日起算，而此时双方尚未建立合同关系，因此，该证据不足以证明其对涉案房屋进行了整体装修；3、瑞莱博公司仅提交了监控器材光纤安装发票，而无安装合同等其他证据佐证其在涉案房屋处安装了监控设备，故其主张分割的摄像头补偿依据不足；4、其提交的《配电柜订货合同》，无签约日期，且购买数量为3台，每台价格均在4000元以上，而补偿的配电柜仅为1台，价格为800元，与瑞莱博公司主张的配电柜明显不符，故该项物品补偿瑞莱博公司主张分割，法院不予支持；5、其提交的《环氧树脂地坪涂料工程承包合同》，该工程的工程地点为昌平区昌怀路155号，非涉案房屋地点，同时，该合同签署时间为2017年9月10日，而瑞莱博公司自称其于2017年8月25日接到拆迁公告，因此，即使该项投入存在，其在接到拆迁通知后进行的投入，损失也应由其自行承担；6、其提交的《维修改造施工协议》，合同的发包方非瑞莱博公司，与本案存在关联性依据不足；7、其提交的《地面修缮合同》，合同中的发包方也非瑞莱博公司，且施工地点也非涉案房屋所在地，而装修、设备及附属物补偿项目中也无此项补偿；8、其提交的《通信工程施工合同》，合同中的发包方非瑞莱博公司，且施工地点也非涉案房屋地点，而装修、设备及附属物补偿项目中也无此项补偿。此外，装修设备及附属物补偿项目中，商务中心、邢凤玲同意，普通灯、蹲式大便器、小便器的数量双方各占二分之一，防盗门3（数量1个）、卷帘门属瑞莱博公司，法院对此不持异议。现瑞莱博公司主张上述物品补偿款的二分之一，法院予以支持。除前述设施外，瑞莱博公司主张分割的其他设施补偿，依据不足，法院不予支持。关于瑞莱博公司主张的空调迁移费，该项补偿是以实际安装空调数量为基础的，根据房屋估价勘察登记表，评估单位现场勘察时间为2017年11月22日，而涉案房屋移交时间为2017年9月25日，因此，评估单位现场勘察时，瑞莱博公司已搬离涉案房屋，故其主张分割该项补助依据不足，法院不予支持。同时指出，双方签订租赁合同的出租方虽系商务中心，但商务中心的企业类型为个体，且涉案房屋的补偿是由经营者邢凤玲领取，因此，商务中心、邢凤玲就诉讼主体的辩解，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十七条、第五十八条、第九十一条第一款第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第九条规定，判决：一、北京昌盛惠佳商务服务中心与北京瑞莱博石油技术有限公司于二〇一七年四月二十五日签订的《房屋租赁合同》和二〇一七年五月十二日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京昌盛惠佳商务服务中心、邢凤玲给付北京瑞莱博石油技术有限公司装修、设备及附属物（普通灯50％、蹲式大便器50％、防盗门3一个、电缆、小便器50％）补偿21643．5元，于本判决生效后十日内执行；三、驳回北京瑞莱博石油技术有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，按照腾退补偿政策，取得停产停业补助费的条件为取得营业执照且注册地在腾退范围内，并设有正式生产经营场所，瑞莱博公司注册地不在涉案腾退范围内，不符合取得停产停业补助费的条件。奖励费不是对损失的补偿，而是基于双方的约定而产生，瑞莱博公司和邢风玲之间在腾退时未约定邢风玲给瑞莱博公司奖励，因此瑞莱博公司要求奖励费没有依据。瑞莱博公司主张的装修改造投入证据不足，或不能证明用于涉案场地房屋，或不能证明在腾退中得到了补偿，一审法院对邢风玲认可的部分予以支持，其余证据不足的部分不予支持，本院予以确认。瑞莱博公司主张的其他费用均依据不足，法院不予支持。综上所述，瑞莱博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21593元，由北京瑞莱博石油技术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年三月二十五日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一