新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新23民终45号上诉人（原审原告、反诉被告）：王龙，男，1982年7月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：秦勤，新疆立业律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：魏周臣，男，1970年2月2日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：马振东，新疆同创律师事务所律师。委托诉讼代理人：文雅芝，新疆同创律师事务所律师。原审第三人：新疆玉程投资管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市乌伊西路45号。法定代表人：郁庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：白建利，新疆星河律师事务所律师。上诉人王龙因与被上诉人魏周臣及原审第三人新疆玉程投资管理有限公司（以下简称玉程投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初4182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。上诉人王龙的委托诉讼代理人秦勤，被上诉人魏周臣的委托诉讼代理人文雅芝，原审第三人新疆玉程投资管理有限公司的委托诉讼代理人白建利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王龙上诉请求：1.请求撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初4182号民事判决第二、第三、第四项，依法改判被上诉人向上诉人赔偿设备器材损失85840元，装修损失40000元；2.改判驳回被上诉人一审的全部反诉请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。上诉人在一审中提交了四组证据，其中包括新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2018）新2301民初2754号民事调解书、（2018）新2301民初4209号民事判决书、（2018）新2301民初6578号民事判决书。一审判决书中对上诉人提交的上述书证只字未提，属遗漏重要事实。一审中上诉人提交了一份询问笔录，但一审判决书对上诉人的举证、质证意见只字未提，显然违反了判决说理的法律规定，违反了公平公正的原则。被上诉人谎称租赁房屋是自己的，并违反与第三人之间的合同约定，将涉案房屋租赁给上诉人，上诉人与被上诉人之间的租赁合同无效是因被上诉人的欺诈及违约行为所致，被上诉人应承担全部过错责任。一审判决认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同自始无效，却又判令上诉人向被上诉人支付租金50000元，判决结果前后矛盾，缺乏事实及法律依据，明显错误。上诉人未实际使用房屋，一审判决判令上诉人向被上诉人支付租金既不合理、也不合法。综上，请求二审依法改判支持上诉人的上诉请求。魏周臣辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人主张的各项损失无事实及法律依据。玉程投资公司述称，同意上诉人的上诉请求，被上诉人与上诉人订立的房屋租赁合同及后续履约过程中，被上诉人存在恶意欺诈，一审判决错误。王龙向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告实际生产的租赁关系无效；2.被告赔偿原告损失总计220440元（设备器材损失85840元、装修损失40000元，经营损失94600元）。魏周臣向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付租金58333元及逾期利息8399元（自2017年7月暂算至2019年7月，月息6%，共计24个月）；2.判令反诉被告向反诉原告支付水电费、暖气费15562元，合计：82294.9元。一审法院认定事实：2017年1月9日，被告魏周臣与第三人签订《房屋租赁合同》一份，合同约定第三人将位于昌吉市××路，面积700平方米房屋及附属设施租赁给魏周臣使用。租期5年，租赁期限从2017年2月1日起至2022年1月31日止，被告魏周臣承诺租赁该房屋仅作为汽车俱乐部使用。每年租金60000元。双方合同约定：未经第三人书面同意，转让、转租、转借、抵押、拆解、毁损或私自交换承租房屋的，第三人有权解除合同，收回出租房屋。被告魏周臣向第三人付清了2018年2月1日之前的房租。2017年6月，被告魏周臣将房屋转租给原告王龙经营武术俱乐部。在王龙经营使用房屋期间，因不符合安防检查，被派出所封门并通知停业整顿。2017年12月，原、被告及第三人各自将本案涉案房屋上锁，该商铺停业至今。2018年7月12日，被告魏周臣及第三人经新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院调解，解除双方之间的租赁合同。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，本案中魏周臣将第三人所有的房屋转租给原告王龙，魏周臣与王龙之间虽未签订书面房屋租赁合同，但事实上形成了房屋租赁合同关系，2017年12月，三方各自将房屋上锁，2018年5月第三人诉至一审法院要求解除与魏周臣签订的房屋租赁合同，第三人在六个月内提出了异议，表示第三人对魏周臣将房屋转租给王龙的行为不予追认，故王龙与魏周臣之间的租赁合同关系自始无效。本诉原告王龙主张本诉被告赔偿损失220400元，包括设备器材损失85840元、装修损失40000元、经营损失94600元。关于设备器材，首先，设备器材均在租赁房屋中，原告可主张返还原物；其次，原告以提交的购买设备器材的相关票据主张损失，设备器材均由原告使用过，经法庭释明，原告不对设备器材的价值进行鉴定，要求按原票据主张，原告主张没有事实及法律依据。关于装修损失，原告按照其在其他案件中的陈述主张，未提交损失的依据，原告主张没有事实及法律依据。关于经营损失，原告以收取的学费收据主张经营损失，收据由原告出具，原告未提交证据证实实际收取学费及退还学费情况，且2017年12月，原告自行将房屋上锁，此经营损失原告也负有一定责任，故原告主张没有事实及法律依据。关于反诉原告主张反诉被告支付2017年6月至2018年1月31日的租金58333元，反诉原告已向第三人付清了2018年2月1日之前的房租，2017年6月反诉被告开始使用此房屋，故其应当向反诉原告支付租金，2017年12月，原、被告及第三人各自将本案涉案房屋上锁，故反诉被告支付租金截至2017年12月，根据第三人对王龙作的询问笔录一份，王龙称每年租金为100000元，故反诉被告应当向反诉原告支付50000元租金。反诉原告主张反诉被告支付逾期支付租金的利息，因双方对支付租金的期限未做约定，应当在每届满1年时支付，故此50000元租金应当在2018年6月前支付反诉原告，原告主张截止至2019年7月，利息计算如下：50000元×4.75℅÷12个月×13个月＝2573元。关于反诉原告主张反诉被告支付水电费、暖气费15562元，反诉原告未提交证据证实水、电费的使用量，关于暖气费，因反诉被告实际使用至2017年12月，22元／平方米×700平方米÷6个月×2个月＝5133元，本院对于反诉原告主张反诉被告承担暖气费中合理的部分予以支持。遂判决如下：一、本诉原告王龙与本诉被告魏周臣之间的租赁合同自始无效；二、驳回本诉原告王龙的其他诉讼请求；三、反诉被告王龙于本判决生效之日起十日内向反诉原告魏周臣支付租金50000元、暖气费5133元；四、反诉被告王龙于本判决生效之日起十日内向反诉原告魏周臣支付利息2573元；五、驳回反诉原告魏周臣的其他诉讼请求；六、第三人新疆玉程投资管理有限公司在本案中不承担民事责任。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王龙提交收条一份、房屋装修合同一份，拟证明涉案房屋的装修费用及损失为40000元。经质证，被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，理由是该证据无法确定装修的是涉案房屋，即使确实装修了涉案房屋，也与被上诉人无关，被上诉人并未给上诉人造成损失。原审第三人对该组证据的真实性无法确认，原审第三人不清楚上诉人是否对涉案房屋进行装修。本院对该组证据综合认证。本院二审查明事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明：1.新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2018）新2301民初4209号民事判决书查明事实部分载明：“2017年6月，魏周臣将商铺转租给王龙使用，王龙使用期间又进行了装修并添置了武术散打器具等物品。王龙经营期间，因违反治安管理规定，2017年8月、10月被公安机关责令停业整顿。”2.魏周臣租赁涉案房屋后对房屋进行了装修，后又将涉案房屋转租给王龙使用，王龙根据经营需要对涉案房屋的部分区域进行装修。3.王龙自认其于2017年11月得知涉案房屋的所有权人系玉程投资公司。4.魏周臣与王龙均认可双方口头约定的租赁期限为五年，自2017年6月1日至2022年6月1日。本院认为，本案争议焦点为：1.上诉人请求被上诉人赔偿损失有无事实及法律依据；2.被上诉人主张上诉人支付房屋租金及利息、水电暖费用有无事实及法律依据。一、关于上诉人的损失认定涉案房屋的所有权人是原审第三人，原审第三人将涉案房屋出租给被上诉人使用，双方之间的租赁合同合法有效。被上诉人明知其与出租人之间的租赁合同中明确约定转租须经出租人书面同意，却在未经出租人书面同意的情况下，擅自与上诉人达成口头租赁合同，且未向上诉人告知房屋真实权属状况，导致上诉人与被上诉人之间的转租合同因出租人不予追认而被认定无效，被上诉人在与上诉人的缔约过程中明显存在过错。上诉人作为承租人，在租赁房屋时未审核房屋的权属状况，未尽到谨慎注意义务，其在缔约过程中也存在一定过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人与被上诉人约定的租赁期限为2017年6月1日至2022年6月1日，但因原审第三人于2017年12月明确表示不同意上诉人继续使用房屋，并在房屋上加锁，致使上诉人无法继续使用房屋，上诉人投入的装修费用未能按照约定使用期限摊销完毕，由此造成的损失应由双方当事人按照过错比例分担。被上诉人过错程度较大，应承担主要责任。上诉人过错程度较小，应承担次要责任。上诉人王龙认为，其购买设备器材支出85840元，装修房屋支出40000元，因涉案房屋被收回，导致上诉人无法继续经营，虽然原审第三人已将上诉人的设备器材归还，但设备器材在涉案房屋中长期闲置产生折旧损失，且部分设备已不能使用，被上诉人理应向上诉人赔偿设备器材损失以及装修费损失。因上诉人并未举证证明其取回的设备器材不能使用，亦未举证证明其折旧损失的数额，本院对上诉人主张的设备器材损失不予支持。关于上诉人主张的装修损失40000元，本院经审查认为，上诉人针对装修的事实提供了装修合同及收条，且生效判决书亦确认王龙对涉案房屋进行了再装修，结合本案实际情况，被上诉人对涉案房屋进行装修是用于经营汽车俱乐部，而上诉人经营的是散打俱乐部，上诉人陈述其为了经营需要对部分区域进行再次装修的事实符合常理，上诉人主张的装修费数额亦在合理范围，故对上诉人王龙支出装修费用40000元的事实应予确认。本院综合考虑双方履行合同的情况、上诉人对房屋的使用状况以及双方的过错程度，本着公平原则，酌情认定被上诉人向上诉人赔偿装修损失30000元。二、关于被上诉人的反诉请求是否应予支持的问题《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，上诉人与被上诉人之间的租赁合同无效，但上诉人已经实际使用了涉案房屋，被上诉人请求上诉人支付使用期间的房屋占有使用费及水电暖费用于法有据，应予支持。一审判决根据上诉人实际占有使用涉案房屋的时间计算房屋使用费及水电暖费用，并根据上诉人拖欠房屋使用费的时间计算欠付款利息并无不当，应予维持。综上所述，王龙的部分上诉请求成立，对其合理部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初4182号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项，即：“一、本诉原告王龙与本诉被告魏周臣之间的租赁合同自始无效；三、反诉被告王龙于本判决生效之日起十日内向反诉原告魏周臣支付租金50000元、暖气费5133元；四、反诉被告王龙于本判决生效之日起十日内向反诉原告魏周臣支付利息2573元；五、驳回反诉原告魏周臣的其他诉讼请求；六、第三人新疆玉程投资管理有限公司在本案中不承担民事责任。”二、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初4182号民事判决第二项，即：“二、驳回本诉原告王龙的其他诉讼请求；”三、被上诉人魏周臣于收到本判决之日起十日内向上诉人王龙赔偿装修损失30000元。四、驳回上诉人王龙的原审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2303元（已减半收取），由上诉人王龙负担1990元，被上诉人魏周臣负担313元；反诉案件受理费929元（已减半收取），由被上诉人魏周臣负担279元，上诉人王龙负担650元；二审案件受理费3971元，由上诉人王龙负担3024元，被上诉人魏周臣负担947元。本判决为终审判决。审 判 长 周美蓉审 判 员 马雪静审 判 员 杨 洁二〇二〇年三月五日法官助理 雷 鸣书 记 员 陈 哲