安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖17民终50号 上诉人（原审被告、反诉原告）：焦小芳，女，1958年8月31日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李德民，男，1973年2月2日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 上诉人焦小芳因与被上诉人李德民房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2019）皖1723民初1722号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。 焦小芳的上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人全部反诉请求，并驳回被上诉人全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定上诉人不属于征收补偿对象错误。上诉人基于租赁关系占有、使用承租房屋，将承租的房屋用于生产经营，一旦房屋被征收，上诉人必然产生相应的经济损失。因此，就政府的征收行为而言，上诉人是利害关系人，因政府征收行为产生的经济损失，应当是补偿对象，享有补偿请求权，现有地方立法及司法判例中也承认承租人是房屋征收过程中的补偿对象；2、本案应依据被上诉人与青阳县政府签订的《房屋征收补偿安置协议书》认定上诉人相关损失数额。上诉人对承租房屋享有占有、使用和收益的权利，因征收行为房屋无法使用，上诉人的权利受到损害，有权要求补偿实际损失。另外，青阳县人民政府根据《房屋征收补偿安置方案》确定的标准，结合第三方评估公司的评估报告，对被征收房屋的房屋价值、装修及附属物补偿费、临时安置费、搬迁费、停产停业损失等进行了确认，并与被上诉人签订《补偿安置协议书》。《补偿安置协议书》对因征收行为造成的各项损失进行了客观认定，上诉人主张的装修及附属物损失、搬迁费损失、过渡安置费损失等应依据上述标准确定金额；3、一审法院要求上诉人返还房屋并支付占有使用费，无事实和法律依据。依据《物权法》第二十八条规定，诉争房屋的产权自2019年3月27日不再属于被上诉人。其次，被上诉人的损失已经得到确认和补偿。《补偿安置协议书》上约定的先搬迁、后领款，与现行法律相违背，被上诉人有权要求征收部门支付。再次，诉争房屋被征收后，物权直接发生转移，此时,对于租赁合同双方当事人来说,征收行为产生的法律效果应相当于租赁物的灭失产生的法律效果。上诉人认为,根据征收行为的特殊性,其在租赁合同法律关系上产生租赁期限到期而终止的法律效果。而如果按照原审法院的认定,租赁合同双方当事人是享有合同的解除权,那么就是赋予了出租方合同解除的自由选择权,这明显与客观事实不符。上诉人基于“先补偿，后搬迁”的原则合法占有房屋，上诉人搬迁与否，与被上诉人无关，也不影响被上诉人向征收部门主张补偿款。一审法院判令上诉人将房屋返还给被上诉人并支付占有使用费于法无据；4、一审判决认定搬迁费690.8元、装饰装修损失18406元属于上诉人所有,上诉人对此无异议,上诉人作为实际经营者，主张搬迁奖励费、临时过渡安置费及停产停业费等于法有据，原审法院应当予以支持；5、上诉人要求返还租金和押金于法有据。因诉争房屋征收后物权发生转移，本案双方租赁关系终止，被上诉人就无权主张权益。因收补偿确认损失的时间点是2019年3月27日,评估公司的评估报告也是以该时间作为认定房屋价值的估价时点,被上诉人的损失已经在2019年3月27日固定下来,随后便不再因享有物权而产生收益,无收益则无损失,无论是基于合同关系还是基于侵权责任,在无损失的情况下,要求赔偿占用使用费都于法无据。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 李德民向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决焦小芳立即将租赁房屋（位于青阳县腾空并返还给李德民；2.判决焦小芳自2019年6月29日起按26000元／年的标准支付李德民房屋租金至焦小芳实际将租赁房屋返还给李德民之日止。3.本案诉讼费用由焦小芳负担。诉讼过程中，李德民变更诉讼请求第二项为：要求焦小芳赔偿李德民损失，损失的数额为自2019年6月29日起按每年26000元的标准计算至焦小芳将租赁李德民的房屋返还给李德民之日止。 焦小芳向一审法院提出反诉请求：1.判令李德民向焦小芳支付搬迁费690.8元、停业停产损失202664.1元、装饰装修物损失25200元、搬迁奖励11052.80元、临时过渡安置费12046.8元，合计251654.5元；2.判令李德民返还租金、押金共计6000元；3.判令李德民承担本案本、反诉的全部诉讼费用。 一审法院查明：3-28号房屋，共三间两层，建筑面积共计69.08㎡，产权人为李德民。2015年12月28日，李德民作为甲方、焦小芳作为乙方，双方签订了一份《门面房出租协议》，合同约定：甲方将富阳河二十八号门面房出租给乙方使用，期限一年（2015年12.28-2016.12.28），年租金叁万元，即签订协议起一次付清。二，租期内水电费，经营性税费由乙方支付，房屋损坏由乙方维修或赔偿。三、租期内如有转让或者转租，须经甲方到场就无以下条件即认可（注：另租人不可经营违法违纪活动），另收水电费及房屋损(坏)保证费壹仟元整。四、乙方室内装饰由乙方负责，甲方不作补偿。五、如合同协议到期优先续签考虑甲方。六、到期后续租的房租26000元。2017年12月28日，双方又签订一份《门面房出租协议》，期限为壹年（2017年12月28日-2018年12月28日截止），年租金26000元，其他内容与2015年12月28日《门面房出租协议》基本一致。2018年12月28日，双方再次签订一份《门面房出租协议》，约定：一、甲方同意将富阳河二十八号门面房出租给乙方。因遇将要拆迁问题，租期暂定为半年（2018年12月28日-2019年6月28日），租金为13000元，即签订起一次付清。注：遇拆迁情况半年内以实际营业天数计算。二、租期内水电费、经营性税费由乙方支付，房屋损坏由乙方负责维修或赔偿。三、租期内如有转让或者转租，须经甲方到场条件下即认可（注：另租人不可经营违法活动），另收水电费及房屋损坏保证费壹仟元整。四、乙方室内装饰由乙方负责，甲方不作补偿。五、合同协议到期后，视拆迁情况优先考虑乙方续签。该份租赁期限到期后，双方未再续签合同，但焦小芳在租赁合同到期后至今仍占有使用3-28号房屋从事水果经营。因公共利益的需要，县政府决定对县城区“三角洲”及周边地块城改（棚改）工程项目国有土地上房屋等附属物实施征收。2019年3月27日，县政府发布青政房征字[2019]1号文件《征收公告》及附件“补偿安置方案”，对土地和房屋征收范围、补偿安置方式、奖励及补助等进行了规定:一、货币化补偿安置款主要有被征收房屋市场评估价值（含土地价值）、被征收房屋装修及附属物补偿费、六个月的临时安置费、搬迁费、签约与搬迁奖励等六个部分构成。二、对按照规定签订协议书、在规定时间内搬迁完毕并交付拆除的，给予搬迁奖励，按经认定的主房面积160元／㎡计发。三、经营、生产、仓储用房依据实际经营面积按10元／㎡计付搬迁费。四、施行货币化补偿的门面房，按照被征收房屋市场评估价的10％计付停产停业损失费；实际正在生产、商业经营用房按每月25元／㎡标准一次性计付12个月的停产停业损失费。本案李德民所有的3-28号房屋在拆除范围内。2019年3月27日至5月20日期间，受青阳县征地拆迁管理办公室的委托，铜陵华诚房地产土地评估有限责任公司（以下简称华诚评估公司）对案涉房地产、装潢及附属物公开市场价值进行了评估，并于2019年5月20日制作了青阳县蓉城镇三角洲地块富阳河-李德民《房地产分户报告》，估价结果：青阳县蓉城镇三角洲地块富阳河-李德民房地产及装潢、附属物在估价时点的征收补偿总价为1982800元，其中：房地产总价1957700元、装潢总价20100元、附着物总价3800元、设备设施搬迁拆装补偿费1300元。该房地产分户报告中的房产评估汇总表，分别附有房屋建筑物评估明细表、房屋建筑物-装潢评估明细表、构筑物及其他辅助设施评估明细表、设施设备移装补偿费评估明细表，注明或备注上述各评估对象的名称、结构、单价、评估价，其中：一、房屋建筑物评估明细表注明估价结果为1957664元（房地产分户报告确定评估值为1957700元）；二、房屋建筑物-装潢评估明细表评估价为20098元（房地产分户报告确定评估值为20100元）；三、构筑物及其他辅助设施评估明细表注明估价价为3764元（房地产分户报告确定评估值为3800元）；四、设施设备移装补偿费评估明细表注明移装补偿费为1250元（房地产分户报告确定评估值为1300元）。2019年7月2日，李德民作为房屋产权人与征收人县政府签订《补偿安置协议书》,主要约定有：一、由县政府对李德民的建筑物、附属物等予以拆除；被征收的房屋选择货币化补偿方式；县政府补偿李德民总房款征收补偿费1957664元、附属物25200元、搬迁奖11052.8元，以上三项应补偿金额合计1993916.8元，李德民可在搬家结束后十日内凭《搬迁完毕证明》等到县政府一次结清。二、县政府补偿李德民临时过渡安置费一层面积31.31㎡×40元/㎡×6月为7514.4元、二层及以上面积37.77㎡×20元/㎡×6月为4532.4元，计12046.8元、搬迁费690.8元、停产停业损失费按货币化补偿门面房停产停业损失费2026641×10%为202664.1元，以上三项应补偿金额合计215401.7元，由李德民凭《搬迁完毕证明》到县政府一次结清。三、如李德民在本协议生效之日起7日内未能按期搬迁，不得享受相关奖励。焦小芳认为李德民《补偿安置协议书》上的征收补偿款部分项目应当归其所有，双方对此协商未果，因焦小芳未能搬离租赁房屋，故成此讼。另查，因李德民未在《补偿安置协议书》约定时间内搬离案涉房屋，故其至今未能领取房屋征收各项补偿款。焦小芳以其未能获取相关征收补偿款，故至今仍占有该房屋，用于经营“青阳县蓉城镇李欣水果店”。根据华诚评估公司《房地产分户报告》中附属物现场勘查明细表载明焦小芳签字构筑物22项，另有6项构筑物有李德民签字，同时焦小芳也在名称一致的6项资产占有方栏签字。华诚评估公司《房地产分户报告》中“房屋建筑物-装潢评估明细表”载明一层面积31.31㎡，单价280元，评估价8767元，备注：全房乳胶漆，琉璃瓦，地砖，铝合金移门，墙砖，扣板，蹲便器，带柜洗脸台，防盗门，卷闸门，架空层等；二层面积37.77㎡，单价300元，评估价11331元，备注：全房乳胶漆，琉璃瓦，地砖，墙纸，窗帘盒子，扣板等。 一审法院认为，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“为了公共利益的需要、征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”之规定,被征收人与补偿对象为被征收房屋所有权人。县政府对3-28号房屋进行征收，并与房屋所有权人李德民签订《补偿安置协议书》，根据《补偿安置协议书》的约定，征收补偿合同权利人是房屋所有权人李德民，承租人焦小芳并不是征收补偿合同中的权利人。本案出租人李德民与承租人焦小芳之间为房屋租赁合同法律关系,双方应当依据租赁合同及合同法的约定，主张权利承担义务。则对李德民与焦小芳各自诉请，作如下认定: 一、李德民本诉部分的诉请 1、关于李德民要求焦小芳立即将租赁房屋腾空并返还给李德民的诉请。本案，李德民与焦小芳于2018年12月28日签订的《门面房出租协议》，约定租期为2018年12月28日至2019年6月28日。租赁期间届满后，双方未再续签，则依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”的规定，李德民有权要求焦小芳腾空租赁房屋并将租赁房屋予以返还。对于焦小芳认为因政府征收决定生效，原租赁合同无法继续履行，3-28号房屋所有权发生变更，李德民无权依据原租赁合同主张焦小芳腾空返还房屋，对此，经审查认为，虽然《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”但本案县政府发布《征收公告》并与李德民签订《补偿安置协议书》，目的并不是取得房屋所有权，从而取代李德民出租人的地位，而是因公共利益的需要，对房屋通过征收后予以拆迁，同时依据李德民与县政府签订的《补偿安置协议书》，李德民负有将房屋及附属物完整交付县政府拆除的义务，且李德民需在搬家结束后一定期限内凭《搬迁完毕证明》方可与县政府一次结清《补偿安置协议书》上确定的相关补偿安置费，则李德民作为3-28号房屋的原产权人，在3-28号房屋尚未实际交付县政府前，其对3-28号房屋为有权占有，则其在租赁合同到期解除后，基于租赁关系要求承租人搬离租赁房屋，且搬离并腾空租赁房屋也是焦小芳在双方租赁合同解除后的法定附随义务，故对李德民的该项诉讼请求，依法予以支持。焦小芳以李德民《补偿安置协议书》上的征收补偿款部分项目应当归其所有，双方对此协商未果，其作为承租人，不能以此作为拒绝搬离租赁房屋的理由。 2、关于李德民要求焦小芳赔偿自2019年6月29日起，按年租金26000元/年的标准，计算至焦小芳实际将租赁房屋返还给李德民之日止损失的诉请。焦小芳认为李德民因政府征收决定而丧失系争房屋的所有权，仅有支付拆迁补偿款的请求权；另自政府拆迁公告后，周边均是测量、搬迁、拆除房屋的景象，并出现停水等情况，房屋已经不具备经营的条件，因此，其有权不支付或少支付租金。对此，结合李德民第一项诉请的认定，本案双方签订的租赁合同在租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同，焦小芳依据法律规定，应当在合理期限内履行搬离义务，但依据本案查明的事实，其至今仍占有、使用租赁房屋，获取收益,其行为不符合法律规定，3-28号房屋在未交付征收部门之前，李德民作为该房屋的原产权人，其有权要求焦小芳支付占用使用费，故对李德民要求焦小芳按照双方原合同约定年租金26000元的标准赔偿损失的主张，符合相关法律规定，应予支持。对焦小芳要求返还租金的反诉主张，不予支持。 二、焦小芳反诉部分的诉请 1、关于搬迁费690.8元的诉请。虽然双方在《门面房出租协议》中未对该项费用进行约定，但经审查认为，因该项费用的产生系由于拆迁人对被拆迁房屋需搬迁而支付的一项补助费,焦小芳在租赁李德民房屋用于经营水果店期间，对房屋添置了设备等，且在房屋征收公告之后，租赁房屋系焦小芳实际占有使用，虽然焦小芳现仍占用租赁房屋，但最终需从征收房屋搬迁的主体为焦小芳，且县政府也是依据经营生产仓储用房的标准进行补偿的，依据公平原则，案涉房屋的相关搬迁费用应当归焦小芳所有。焦小芳主张搬迁费计690.8元，不违反法律规定，予以支持。 2、关于停产停业损失202664.1元的诉请。本案双方多次续签租赁合同，且在2018年12月28日双方签订的《门面房出租协议》中，双方明确：“因遇将要拆迁问题，租期暂定为半年。…合同协议到期后，视拆迁情况优先考虑乙方续签。”后县政府于2019年3月27日发布《征收公告》，即本案双方对3-28号房屋面临征收拆迁在一定程序上是有所预知的。则由此可见，县政府征收行为应为不可归责于双方事由导致双方租赁期限暂定半年，在半年租赁期限到期后，双方未再续签租赁合同的唯一客观因素。虽然根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条之规定，李德民与县政府签订的《补偿安置协议书》中的停产停业损失系房屋征收部门对被征收人即房屋所有权人给予的补偿。但本案因政府征收行为这一客观因素导致双方租赁合同到期后未再续签，作为长期承租李德民房屋的承租人焦小芳，必然存在另寻场地，需要一定的期限恢复经营，为此可能存在一定的停产停业损失，而其自身对此应无过错，其损失亦应得到适当补偿。本案焦小芳对其停产停业损失未能提供证据证明，根据政府征收致租赁合同到期后未予续签及政府对案涉房屋停产停业损失予以补偿的客观实际，根据公平原则，同时结合焦小芳在租赁合同期满后至今未予搬离，其已获得4个月的时间另行恢复经营，同时考虑其经营性质，租金缴纳情况，酌情确定由李德民支付焦小芳停产停业损失10400元。 3、对于装饰装修物损失25200元的诉请。虽然双方在《门面房出租协议》中约定“乙方室内装饰由乙方负责，甲方不作补偿。”但综观本案双方多次续签出租协议，且在2018年12月28日双方所签订出租协议中，双方明确约定，因遇将要拆迁问题，租期暂定为半年；合同协议到期后，视拆迁情况优先考虑乙方续签。即双方对3-28号房屋面临拆迁在一定程度上均有所预知，后租赁期间届满，双方未续签出租协议，在一定程度上系县政府征收行为这一不可归责于双方事由导致双方没有再签订出租协议，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第十一条第一款第四项规定:“因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”故本案无论是按照协议约定，还是公平原则，焦小芳应当获得其装饰装修物损失的补偿，因焦小芳并未提供证据证实其装饰装修物损失金额，但鉴于县政府对本案租赁房屋征收并就装潢给予相关补偿，则参照《房地产分户报告》及《房屋建筑物-装潢评估明细表》确定的评估值20100元，及3-28号房屋全部由焦小芳承租，焦小芳签字的构筑物数量及李德民签字的构筑物数量，焦小芳主张获得70%补偿金额，予以支持，依据《房地产分户报告》确定的评估值20100元，计算为20100元×70%=14070元；设施设备移装补偿费，参照焦小芳签字确认的构筑物名称及《设施设备移装补偿费评估明细表》所载移装补偿费，对焦小芳主张设施设备移装补偿费确认为1300元；构筑物及其他辅助设施，参照《房地产分户报告》及《构筑物及其他辅助设施评估明细表》和焦小芳签字确认的构筑物名称，焦小芳应当获得的构筑物及其他辅助设施补偿款确认为3035元。综上，焦小芳应当获得的装饰装修损失合计为18405元。 4、对于搬迁奖励11052.8元的诉请。该费用系征收部门在房屋征收过程中，规定被征收人在一定期限内搬迁完毕而给被征收人的奖励，属于定型化的补偿费用。本案，焦小芳作为承租人，在其与李德民之间租赁合同于2019年6月28日期满后，未按法律规定搬离租赁房屋，本身存在拖延交付的情况。现其依照《补偿安置协议书》中确定的搬迁奖主张11052.8元，无事实和法律依据，不予支持。 5、关于临时过渡安置费12046.8元的诉请。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条之规定，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。李德民与县政府签订的《补偿安置协议书》约定的补偿安置方式虽然是货币化补偿，但征收部门仍按征收房屋面积给予被征收人临时过渡安置费，则该费用系征收部门与被征收人就房屋征收行为经双方协商一致的结果，与本案焦小芳与李德民之间的房屋租赁，不属于同一法律关系，且双方在租赁关系中也未约定租赁合同解除后，李德民应支付焦小芳临时安置费或者提供周转用房，且根据《合同法》第二百三十五条的规定，焦小芳租赁期届满后，应当返还租赁物，但其至今未予返还，同时结合对焦小芳主张的停产停业损失的认定，已基于公平原则酌定其一定的恢复经营期，故其依照《补偿安置协议书》中确定临时过渡安置费一层7514元、二层4532元，合计12046.8元，无事实和法律依据，不予支持。 6、关于押金的诉请。因双方在《门面房出租协议》中约定水电费及房屋损坏保证金1000元。现焦小芳仍占用租赁房屋经营，房屋是否损坏及水电费也无法确定是否缴清，则其要求退还的条件尚未成就，对其此项主张，不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决:一、焦小芳于判决生效后十日内腾空并返还李德民所有的坐落于青阳县房屋；二、焦小芳于判决生效后十日内赔偿李德民自2019年6月29日起，按照年租金26000元／年的标准，计算损失至青阳县房屋实际交付至李德民之日止；三、李德民在领取房屋征收补偿款后立即支付焦小芳搬迁费690.8元、停产停业损失10400元、装饰装修损失18405元，合计29495.80元；四、驳回焦小芳的其他反诉请求。案件受理费80元，减半收取40元，由焦小芳负担；反诉费2570元，由李德民负担268.50元，由焦小芳负担2301.50元。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。焦小芳上诉称其系征收补偿对象，并主张参照涉案《房屋征收补偿安置协议书》认定相关损失，但本案并非拆迁安置补偿合同纠纷，李德民与青阳县人民政府之间的拆迁安置补偿合同关系，与本案并非同一法律关系。且焦小芳亦非法定的征收补偿主体，其在承租过程中产生的损失，与李德民作为被拆迁人享有的拆迁补偿收益无必然关联，故本院对该节上诉理由不予采纳。《门面房出租协议》约定因拆迁问题暂定租期半年，并注明“遇拆迁情况半年内以实际营业天数计算”“乙方室内装饰由乙方负责，甲方不作补偿”“合同协议到期后，视拆迁情况优先考虑乙方续签”，由此可见，双方当事人在订立合同之初，已经预见诉争房屋将于近期拆迁，并就合同终止后的权利义务进行了约定。由于案涉租赁合同已经到期，焦小芳在租期内的承租权已经得到保护。双方其后未再续签，因而焦小芳无权继续占有诉争房屋。涉案房屋的所有权虽因政府征收行为而发生变动，但李德民在将房屋正式交付给政府前，对涉案房屋仍系有权占有，其有权请求焦小芳返还房屋。焦小芳以其未获得补偿为由拒绝搬迁依据不足，不予采纳。本案租赁合同到期后，焦小芳继续使用收益，李德民作为有权占有人可以要求焦小芳支付占有使用费。原审法院参照原租赁合同约定的年租金标准，判令焦小芳按照每年26000元标准支付占有使用费并无不当。焦小芳经营诉争房屋直至租期届满，案涉租赁协议因履行完毕而终止，李德民依约无须赔偿焦小芳室内装饰损失。且依据现行法律规定，出租人在租赁期限届满后，并不负有对承租人赔偿搬迁费、停业损失及装修损失等费用的义务，故焦小芳上诉主张停产停业损失、临时过渡安置费等费用不予支持。因焦小芳实际使用诉争房屋至租期届满，故对其要求返还租金的请求不予支持。关于1000元押金，焦小芳可依据租赁协议，待结清水电费、返还房屋后另行主张。 综上所述，焦小芳的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4722元，由上诉人焦小芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇二〇年三月四日 法官助理夏国栋 书记员刘铮