广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李新胜。委托诉讼代理人：龙开茂，广东裕信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：杨永隆。委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师师事务所律师。原审第三人：广州市花都区人民政府，住所地广州市花都区迎宾大道89号区政府大楼。负责人：叶志良。原审第三人：广州市花都区人民政府新华街道办事处，住所地广州市花都区新华街建设路1号。负责人：赵超文。上诉人李新胜、杨永隆以及原审第三人广州市花都区人民政府（以下简称花都区政府）、广州市花都区人民政府新华街道办事处（以下简称新华街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初5110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李新胜上诉请求：1.改判杨永隆向李新胜支付停产停业损失补偿80334元；2.改判李新胜无需向杨永隆支付2018年1月1日至2018年3月30日的场地占用费22258.1元；3.案件诉讼费由杨永隆承担。事实和理由：一、位于花都区××街××路×号二楼的广州市花都区新华微婷饮食馆经营场所（房地产权证号为“粤房地证字第××号”，以下简称案涉房屋）停产停业损失的性质属于实际经营者因该房屋被征收遭受的各项损失，该款项应归属李新胜所有。在李新胜和杨永隆签订的《补充协议》中虽然对该项补偿的分配没有做出明确约定，但根据《广州市国有土地上房屋征收和补偿实施办法》第三十三条第二款的规定，在双方没有约定的情况下，款项如何分配，应由双方协商解决。本案中双方对该款项协商不成，在此前提下，法院应结合上述法规立法精神、案件实际情况、损失实际主体，按照公平原则作出合理分配。李新胜在案涉房屋被征收后，对员工进行了离职补偿，同时丧失了继续经营的可得利益，杨永隆却未就其停产停业损失是否存在及具体数额进行举证证明，故此，李新胜主张应分配取得该款60%合理。二、一审判令李新胜支付2018年1月1日至3月30日期间的场地占用费没有事实和法律依据。根据一审查明事实，李新胜于2018年1月1日起已停业，没有再实际经营饮食店。即使李新胜不经营后及时交房，杨永隆也不可能再获得出租利益。双方在《补充协议》中已明确约定租赁期限终止日期为“拆除书面通知之日”，协议中没有约定李新胜需要再将案涉房屋腾退交还给杨永隆，说明双方对于合同终止后不再需要腾退移交案涉房屋是认可的，杨永隆主张场地占用费无据。综上，请求二审法院查明予以改判。杨永隆辩称，停产停业损失补偿是由征收单位向产权人补偿的款项，应归杨永隆所有。2018年3月30日前，杨永隆仍是案涉房屋产权人，李新胜占有使用该房屋，应向杨永隆支付占有使用费。花都区政府述称，请求法院依法判决。新华街道办述称，请求法院依法判决。李新胜向一审法院起诉请求：一、杨永隆案涉房屋的政府征收补偿款中的装修补偿款、设备补偿款、员工补偿款、搬迁补偿款、停工损失费等支付给李新胜（各项补偿款暂计共八十万元人民币），并支付逾期利息暂计30000元（利息按年息6%计算，从杨永隆收到相应款项后第四天起计算至付清之日止）；二、杨永隆返还房屋租赁押金40000元给李新胜及支付利息（利息按年息6%计算，从2017年8月15日起计算至付清之日止）；三、杨永隆承担案件诉讼费用。李新胜于2018年6月29日变更第一项诉讼请求为：杨永隆将案涉房屋的政府征收补偿款支付给李新胜，具体包括：搬迁时限奖励费829062.75元、搬迁费用5850元全部支付给原告；经营性用房停产停业损失补偿133890元、其他补偿费（含装修）198355元，要求按总金额的60%支付给李新胜；并支付逾期利息暂计30000元（利息按年息6%计算，从杨永隆收到相应款项后第四天起计算至付清之日止）。李新胜于2019年9月9日对第一项诉讼请求中的利息标准明确：利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计付。杨永隆向一审法院提出反诉请求：1.李新胜向杨永隆支付2017年9月-12月的租金60000元以及利息（利息以60000元为基数，按照中国人民银行贷款逾期银行罚息上浮30%从2018年1月1日计算至付清为止）；2.李新胜向杨永隆支付出租税1383.85元，水费1271.84元以及利息（利息以2655.69元为基数，按照中国人民银行贷款逾期银行罚息上浮30%从2018年3月30日计算至付清为止）；3.诉讼费用由李新胜承担。杨永隆于2018年6月29日向本院申请变更第一项诉讼请求中的利息为滞纳金（滞纳金计算方式为以每日300元计算，自2017年9月起计算，以本金为限）。杨永隆于2019年9月9日变更第一项诉讼请求的租金期间及金额为：李新胜向杨永隆支付2017年9月-2018年4月10日的租金110000元。杨永隆于2019年9月10日向一审法院表明：如果法院不认定租金，其变更诉讼请求为场地占用费。一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市花都区××街××路×号二楼204、205商场，原权属人为杨永隆。根据新华街道办陈述：2018年3月30日，杨永隆注销案涉房屋产权。2014年2月27日，李新胜作为乙方、杨永隆作为甲方签订一份《房屋租赁合同》，约定杨永隆将案涉房屋租给李新胜经营餐饮，租期自2014年3月23日至2017年3月22日，押金40000元，押金只是期满后交清水、电、电话、有线电视管理费、厕所堵塞清理费用等的保证金，乙方不得以任何借口为理由，将押金抵作租金之用，否则甲方有权解除合同并收回房屋，押金不退回给乙方，乙方要负责缴交全部水费、电费、治安费、卫生费、电话费、有线电视管理费及政府所需征收的税费等。杨永隆在庭审中否认收到李新胜交来的押金40000元。李新胜向一审法院提交杨永隆于2014年2月27日向李新胜出具的《证明收据》，写明收到李新胜交来押金40000元。杨永隆对此证据不予认可。2017年4月18日，李新胜作为乙方、杨永隆作为甲方签订一份《补充协议》，约定：一、鉴于政府将会对租赁物业所在区域的不动产进行征收拆迁，但具体日期不确定，所以，租赁物业的租赁期限变更为不定期，即租赁起始日为2017年3月23日，终止日以政府发出的拆迁书面通知为确定。二、每月租金为人民币壹万伍仟元整（￥15000元）。三、该租赁物业征收拆迁补偿款中的装修及设备补偿归甲方和乙方共同按份所有，其中，甲方占有40%，乙方占有60%；员工补偿及搬迁费用归乙方所有。四、甲方依据政府公告的拆迁通知发出终止租赁合同的书面通知后，乙方应在甲方要求的期限内搬离并将租赁物业完好交还给甲方，不阻碍征收拆迁日程，否则，甲方有权没收押金，并按原合同违约责任处理。五、甲乙双方另行签订租赁物业的租赁合同以达到征收拆迁租户经营损失、装修、搬迁补偿款的取得条件，该另行签订的租赁合同仅用于出租屋备案以及提交给征收拆迁工作单位，甲乙双方不会实际履行，该另行签订的租赁合同对甲乙双方不具有法律约束力。甲乙任一方不得依据该合同内容向对方主张任何权利。六、关于该租赁物业的其他租赁事宜按原合同条款执行，原合同条款与本补充协议不一致的，以本补充协议内容为准。七、本补充协议以及原合同纠纷交由广州市花都区人民法院裁决。八、本补充协议一式贰份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。李新胜在案涉房屋经营广州市花都区新华微婷饮食馆。杨永隆作为出租人于2018年5月18日提交《解除、终止房屋租赁申请书》，管理员核查案涉房屋于2018年1月1日停业，广州市花都区云山社区居民委员会、广州市花都区房屋租赁登记部门加盖公章同意申请。2018年5月21日，李新胜和杨永隆前往出租屋服务管理中心，杨永隆缴纳了2017年8月至2017年12月的出租屋出租税、土地使用税及滞纳金共计1383.85元。杨永隆向一审法院出具其自行打印的《历月抄表收费明细表》，其中显示水费最后抄表时间为2018年1月25日，金额为50.49元，而自2017年4月24日至2018年1月25日共产生水费1271.84元。李新胜确认该份明细表的真实性、合法性，但认为抄表不代表缴费。李新胜向一审法院提交其缴纳水费的票据、收费确认单若干张，最后一次缴纳时间为2018年1月16日，缴纳水费所属月份自2017年3月至2017年12月。杨永隆对此证据的真实性、合法性予以确认，但认为这些票据反映李新胜在2018年1月16日仍使用杨永隆商铺，构成违约，杨永隆可以收回商铺，而且收回商铺自其欠租第二个月开始计算已成就解除权。诉讼中，李新胜陈述：李新胜已交清水费。杨永隆陈述：水费均由杨永隆垫付后，李新胜再行支付给杨永隆。庭审中，李新胜和杨永隆一致确认：租金交至2017年8月份。李新胜陈述：因为签订《补充协议》，双方的租赁合同期限变更为不定期，期限自2017年3月23日至政府发出征收公告之日止，租赁关系应于2017年8月14日终止。李新胜及新华街道办陈述：新华街道办于2017年8月14日到案涉房屋处贴出征收拆迁公告。杨永隆陈述：2017年10月才看到张贴公告。杨永隆并未向李新胜发出解除合同的书面通知。关于案涉房屋交接及搬离时间，李新胜陈述：其实际使用至2018年1月份，之后为了评估，完全搬离时间是2018年4月10日，没有进行交接。杨永隆陈述：李新胜和杨永隆没有进行交接，李新胜在2018年4月10日搬离。新华街道办陈述：其于2018年4月20日收回案涉房屋。2017年10月，新华街道办与杨永隆签订《广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目房屋征收补偿安置协议》（协议编号：北站东6513号），全部补偿包括：1、房屋补偿5527085元；2、征收奖励费用552708.5元；3、搬迁时限奖励费用829062.75元；4、经营性用房停产停业损失补偿133890元；5、搬迁费用5850元；6、其他补偿费用198355元（其中装修费用按评估价标准计算）。杨永隆与新华街道办均确认：杨永隆于2018年5月14日收到所有拆迁款。关于搬迁时限奖励，新华街道办陈述：此奖励按照房屋的补偿总款的15%计算，包括签约时间、准时搬走、准时交房，搬迁费用与此奖励是不同的内容，本次征收主要是针对业主方，根据房屋征收补偿办法，主要针对对象是房屋所有权人，所有权人可以自行处理补偿款。关于停产停业损失，新华街道办陈述：根据《广州市国有土地征收实施办法》第三十一条，标准为计算六个月。一审法院依法于2019年5月20日、6月28日两次发函询问新华街道办询问案涉房屋征收补偿安置协议附件5-7的明细，该办事处回函附搬迁费用评估结果明细表经营者李新胜、搬迁费用5850元；装修费用评估结果明细表经营者李新胜、装修费用198355元；停产停业损失评估结果明细表经营店铺广州市新华微婷饮食馆、停产停业损失133890元。另该办事处复函称：《广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目房屋征收补偿安置协议》编号为6513号的合同并无搬迁奖励评估明细。一审法院认为：李新胜和杨永隆之间于2014年2月27日签订的《房屋租赁合同》、于2017年4月18日签订的《补充协议》均是双方的真实意思表示，依法成立有效，其中《房屋租赁合同》的租赁期限已于2017年3月22日到期。杨永隆否认收到李新胜交来的押金40000元，但根据李新胜提交的《证明收据》，李新胜已对其支付押金进行举证，杨永隆未能提交充分证据予以反驳，且杨永隆之前并未就押金支付向李新胜提出异议，因此一审法院认定李新胜已向杨永隆支付押金40000元。根据双方签订的《补充协议》约定，双方的租赁期限变更为自2017年3月23日至政府发出的拆迁书面通知之日，这里双方约定的“拆迁书面通知”并不明确，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，双方的租赁关系为不定期租赁。双方对租赁期限终止日期“拆迁书面通知之日”各执一词，李新胜认为应为第三人新华街道办发出征收公告之日即2017年8月14日为准，杨永隆对此不予确认。但杨永隆在2017年10月与新华街道办签订《广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目房屋征收补偿安置协议》，因此杨永隆至少到2017年10月已知悉，因《广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目房屋征收补偿安置协议》并没有具体签订时间，根据新华街道办提供的各项评估结果明细表，估价机构估价时间为2017年10月28日，因此，一审法院认定原、杨永隆的《补充协议》的合同终止时间为2017年10月28日。《补充协议》对合同终止时间约定不明，且《补充协议》实际是对案涉房屋征收补偿所订立的合同，杨永隆在本次诉讼之前也未对李新胜未缴纳租金提出异议，因此杨永隆主张李新胜因欠缴租金，《补充协议》已解除的抗辩，不符合公平合理原则，一审法院不予支持。因此，李新胜主张杨永隆向其返还押金40000元的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。因《补充协议》约定，租赁事宜按原合同条款执行，之前的《房屋租赁合同》约定押金是期满后交清水、点、电话、有线电话管理费、厕所堵塞清理费用等的保证金，因双方对租赁期限终止日期“拆迁书面通知之日”理解不一，合同并未明确，合同也未约定返还押金需支付利息，因此，对李新胜主张杨永隆向其支付返还押金40000元的利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于租金或场地占用费的支付，原、杨永隆均确认李新胜自2017年9月起未交纳租金，李新胜理应向杨永隆支付2017年9月1日至2017年10月28日的租金，标准为15000元/月，经核算，该部分租金为28548.4元。而之后的场地占用期限，因李新胜并未与杨永隆进行现场交接，而且李新胜陈述与杨永隆反诉诉称均确认李新胜实际经营至2018年1月，杨永隆作为出租人也于2018年5月18日申请，管理员核查该房屋于2018年1月1日停业，因此一审法院认定李新胜实际经营案涉房屋至2017年12月31日。因此杨永隆反诉要求李新胜向其支付2017年10月29日至2017年12月31日的场地占用费，合理合法，一审法院予以支持，可以参照《补充协议》约定的租金标准为15000元，经核算，该部分场地占用费为31451.6元。2018年1月1日至杨永隆注销案涉房屋产权即2018年3月30日的场地占用费，因李新胜并未向杨永隆提出交接场地，杨永隆也未主动要求李新胜交回案涉房屋，因此杨永隆主张李新胜向其支付此期间的场地占用费，一审法院予以支持。但原、杨永隆签订《补充协议》目的即为广州北站项目针对案涉房屋的拆迁，而根据原、杨永隆的陈述及杨永隆申请，管理员核查2018年1月1日停业停产的事实，结合日常生活法则对案涉房屋被张贴征收补偿公告并由产权人签订征收补偿协议后可能产生的使用情况，一审法院酌定李新胜应向杨永隆支付的场地占用费标准酌情减少为7500元/月，经核算，该部分场地占用费为22258.1元。至于2018年3月30日之后的场地占用费，因杨永隆已注销案涉房屋产权，一审法院不予支持。因双方对租赁期限终止日期“拆迁书面通知之日”理解不一，合同也并未明确，杨永隆在本次诉讼之前也未向李新胜进行主张，因此杨永隆反诉李新胜支付上述租金/场地占用费滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。根据双方签订的《补充协议》，双方对征收补偿协议中的装修及设备补偿、员工补偿及搬迁费用都已作出明确约定，根据新华街道办提交的各项明细，李新胜主张杨永隆向其支付搬迁费用5850元、装修补偿198355元的60%即119013元的诉讼请求，符合《补充协议》约定，一审法院予以支持。至于杨永隆与第三人新华街道办之间约定的搬迁时限奖励、停产停业损失，因原、杨永隆并未对此两项进行明确约定，而搬迁时限奖励是征收部门针对杨永隆作为所有权人所作出的补偿，同时李新胜也未能提交证据证明其停产停业损失的构成及金额，因此，对李新胜主张杨永隆向其支付搬迁时限奖励、停产停业损失的60%的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。因原、杨永隆在签订《补充协议》时已对相关补偿作出约定，虽然没有约定支付时间，但杨永隆理应在收到拆迁补偿款后支付给李新胜，杨永隆未向杨永隆支付相关赔偿款对李新胜造成利息损失，因此，李新胜主张杨永隆向其支付搬迁费用5850元、装修补偿119013元的利息，合理合法，一审法院予以支持。利息标准参照李新胜诉请，以124863元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率，自杨永隆收到全部补偿款之日后第四日即2018年5月18日起计至实际付清之日止。因《补充协议》约定，租赁事宜按原合同条款执行，根据《房屋租赁合同》，李新胜应负责缴纳出租税。根据杨永隆提交其缴纳的出租税、土地使用税、滞纳金，时间均为李新胜实际经营期间，因此杨永隆主张李新胜向其支付出租税1383.85元的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。因《房屋租赁合同》、《补充协议》对此税费利息并无约定，杨永隆对此产生的损失也仅为利息损失，因此杨永隆主张李新胜向其支付利息，一审法院予以支持，杨永隆主张标准按照中国人民银行贷款逾期银行罚息上浮30%没有理由和依据，一审法院酌定为按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年5月21日计至实际付清之日止。关于水费及利息问题，因杨永隆仅向一审法院提交《历月抄表收费明细表》，并无法证明其已付清水费，但李新胜向一审法院提交其2018年1月16日支付水费的收费确认单及票据，因此对李新胜抗辩其已交清水费，一审法院予以采信。对杨永隆的该项反诉请求，依据不足，一审法院予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，判决：一、杨永隆于判决发生法律效力之日起十日内向李新胜返还押金40000元；二、杨永隆于判决发生法律效力之日起十日内向支付搬迁费用5850元、装修补偿119013元（共计124863元）及上述欠款利息，利息计算标准为：以124863元为基数，以中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2018年5月18日起计至实际付清之日止；三、李新胜于判决发生法律效力之日起十日内向杨永隆支付2017年9月1日至2017年10月28日的租金28548.4元、2017年10月29日至2017年12月31日的场地占用费31451.6元、2018年1月1日至2018年3月30日的场地占用费22258.1元，共计82258.1元；四、李新胜于判决发生法律效力之日起十日内向杨永隆支付其已垫付的2017年8月至2017年12月的出租税1383.85元及利息，利息计算标准为：以1383.85元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年5月21日计至实际付清之日止；五、驳回李新胜的其他诉讼请求；六、驳回杨永隆的其他反诉请求。案件受理费14738.34元，由李新胜负担12484.56元，由杨永隆负担2253.78元。保全费3020元，由李新胜负担2558.2元，由杨永隆负担461.8元。反诉案件受理费2319.91元，由李新胜负担871.19元，由杨永隆负担1448.72元。一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。本院认为，本案是李新胜依据双方之间房屋租赁合同向杨永隆主张权利而发生的纠纷。李新胜、杨永隆均系台湾地区居民，本案属涉台民事纠纷案件，应参考涉外民商事纠纷案件处理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案系因不动产纠纷提起的诉讼，涉案不动产所在地位于广东省广州市，一审法院适用大陆法律作为解决本案争议的准据法正确。结合各方当事人诉、辩意见，本案二审争议的焦点在于：一、杨永隆是否应将案涉房屋因被征收产生的停业停产损失补偿的60%份额分配给李新胜；二、李新胜是否应向杨永隆支付2018年1月1日至2018年3月30日的场地占用费。关于杨永隆是否应将案涉房屋因被征收产生的停业停产损失补偿的60%份额分配给李新胜的问题。杨永隆与李新胜在《房屋租赁合同》租期届满后签订《补充协议》，约定租赁期限变更为不定期，终止日以政府发出的拆迁书面通知确定。一审经审查，认定上述《补充协议》终止时间为2017年10月28日，对此，双方并无异议，可予确认。根据各方当事人确认的事实，李新胜继续使用案涉房屋经营至2018年1月1日，至新华街道办征收案涉房屋时，案涉房屋仍由李新胜占有使用，此段期间，双方形成不定期租赁关系。依据新华街道办向一审法院回函附表记载，案涉房屋停产停业损失评估结果明细表记载：经营店铺广州市新华微婷饮食馆、停产停业损失133890元。按照各类征收补偿款项的性质和通常理解，建筑物和地上附着物补偿应归建筑物和地上附着物的产权人或投资建设者所有，而停产停业损失补偿和搬迁补偿一般应由对被征用项目进行占有使用的主体获得。因此，在征收标的物存在租赁的情况下，停产停业损失补偿原则上属于对承租使用人的补偿。虽然租赁双方并未明确约定停产停业损失补偿分配，但双方签署的《补充协议》实际上是对案涉房屋征收补偿所订立的合同，根据该协议对装修设备补偿、员工补偿和搬迁费用补偿等的约定，李新胜主张停产停业损失补偿的60%份额即80334元合理，应予支持。一审对此处理不当，本院予以纠正。关于李新胜是否应向杨永隆支付2018年1月1日至2018年3月30日的场地占用费的问题。如前分析，虽然李新胜于2018年1月1日停业，但2017年10月29日至被征收前，案涉房屋仍由李新胜占有使用，应就此承担相应的占有使用费。一审根据案涉房屋的使用情况，判处李新胜向杨永隆支付占有使用费并无不当，本院予以维持。综上所述，李新胜的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初5110号民事判决第一、二、三、四、六项；二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初5110号民事判决第五项；三、杨永隆于本判决发生法律效力之日起十日内向李新胜支付停产停业损失补偿80334元；四、驳回李新胜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费14056元，由李新胜负担6327元，杨永隆负担7706元；二审案件受理费2352元，由李新胜负担517元，杨永隆负担1835元。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  徐玉宝审判员  俞 颖二〇二〇年三月二十六日书记员  王嘉宝陈蕴琦