北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1498号上诉人（原审原告、反诉被告）：齐国庆，男，1977年8月2日出生。委托诉讼代理人：郭立众，北京市京翰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：向磊，男，1982年3月28日出生。委托诉讼代理人：赵先平，河北实同律师事务所律师。委托诉讼代理人：江彬，男。原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：郑月明，女，北京麦田房产经纪有限公司员工。原审第三人：交通银行股份有限公司北京东三环支行，住所地北京市朝阳区东三环北路19号B2座1-2层。法定代表人：史立君，行长。委托诉讼代理人：张俏睿，北京市冠衡律师事务所律师。上诉人齐国庆、上诉人向磊因与原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田房产）、交通银行股份有限公司北京东三环支行（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初10528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐国庆上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，改判支持我方一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认为齐国庆因购房资格、转卖他人而要求延期履行属于违约，但齐国庆自始至终具有购房资格，不存在因购房资格提出延期履行的问题，一审中齐国庆应法官要求提交了2019年6月出具的购房资格证明，且根据《补充协议》约定买卖双方协商一致可以转卖给第三方。2.一审法院认定《补充协议》中对向磊解抵押期限进行了顺延是错误的，向磊应按合同约定在2017年6月16日前申请解抵押，故应当认定向磊未按约定办理解抵押手续构成根本违约。3.因向磊未申请办理解抵押手续，齐国庆无法办理交易过户，齐国庆作为后履行一方有权拒绝向磊的履行请求，不构成违约也并无过错。4.《补充协议》签订的目的是合同延期履行，齐国庆支付向磊的23.1万元补偿款以合同履行为前提，而向磊故意隐瞒了其并未向银行申请解抵押的事实，实际上合同无法履行，只能解除，并不实际存在因延期履行产生的经济代价和对向磊的损失补偿，故该补偿款应当退还。二、一审法院适用法律不当，未查明合同履行的先后顺序，未查明造成合同无法履行的根本原因是向磊不能依照合同约定办理解押手续，其构成根本违约，应当承担违约责任。三、一审法院判决显失公平，向磊违约导致齐国庆损失，仅齐国庆1300余万元资金被不正当占用的损失就已数额巨大。向磊辩称，不同意齐国庆的上诉请求。齐国庆提交的证据不能证明其在签订《购房资格协议》和《补充协议》时具备购房资格，实际齐国庆在当时并不具备购房资格。目前房屋价格下跌，造成我方损失。向磊上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持我方一审反诉请求，不承担违约责任。事实和理由：一、向磊不存在违约行为。合同订立后，齐国庆数次违约，并要求签订补充协议将房屋转卖给第三方，此后齐国庆认可不具备过户条件，要求延期。此后双方签订补充协议，但齐国庆至今未找到第三方客户，再次违约。基于上述情形，向磊考虑到齐国庆的履约诚意和能力，才未交纳银行贷款消灭抵押权。二、齐国庆应当支付向磊借款费用167400元，该借款是真实存在并实际产生的，而且北京二手房市场大幅缩水导致向磊损失巨大，故齐国庆应当支付该笔借款。齐国庆辩称，不同意向磊的上诉请求。齐国庆应向磊解押急需现金的请求改变了付款方式，即使不考虑支付方式改变和端午放假的影响，齐国庆迟延付款未超过十五个工作日，向磊无权解除合同。向磊在收到1300万元房款后只偿还了600万元小贷公司的借款，其他款项挪作他用，未向银行申请解抵押，构成根本违约。齐国庆一审起诉继续履行合同，向磊向法庭承诺三个月内解除抵押，但到期后又表示不办了，齐国庆被迫变更诉讼请求为解除合同。因向磊未实际还款，其主张的借款费用16.74万元并不存在。现房屋价值上涨，向磊并未受到损失，而是给齐国庆造成数额巨大的损失。交通银行述称，对一审中齐国庆与向磊解除合同、支付违约金等相关诉讼请求，交通银行认为与己无关，对一审判决相关内容没有异议。请求二审法院判决向磊支付交通银行律师费3000元。麦田房产述称，请法院依法判决。齐国庆向一审法院起诉请求：1.判令解除齐国庆、向磊签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《附件》（全款）、《补充协议》；2.请求判令向磊向齐国庆返还购房款1300万元及补偿金23.1万元；3.请求判令向磊向齐国庆支付违约金450万元；4.请求判令向磊向齐国庆支付保险服务保费6.75万元及法院保全费5000元；5.本案诉讼费由向磊承担。向磊向一审法院反诉请求：1.判令解除向磊与齐国庆于2017年5月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《附件》(全款)及于2017年9月18日签订的《补充协议》；2.请求判令齐国庆支付违约金450万元，并按2017年9月18日签订的《补充协议》支付借款费用16.74万元且补偿金23.1万元不予返还；3.请求判令驳回齐国庆本诉的诉讼请求；4.判令齐国庆承担本诉诉讼费用、保险服务保费、保全费用及反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月18日，在麦田房产的居间下，齐国庆、向磊以及麦田房产共同签订《北京麦田房产经纪有限公司交易合同》，就齐国庆购买向磊名下的涉案房屋达成协议。该交易合同由江彬代理向磊、齐跃文代理齐国庆以及麦田房产共同签订，主要包含《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《附件》（全款）（附件二）。《北京市存量房屋买卖合同》以及《附件》（全款）（附件二）是齐国庆和向磊签订。其中，《附件》（全款）附件二中约定，房屋成交总价款为2250万元，其中定金50万元，买受人应于2017年5月18日支付；涉案房屋涉及两个登记抵押，一是抵押权人为交通银行东三环支行（即本案第三人），抵押数额为940万元，二是抵押权人为吉信小额担保公司，抵押数额为600万元，并约定与该房屋有关的借款由出卖人自行清偿，出卖人应于2017年6月16日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续；出卖人同意将购房款20万元作为物业费用保证金，于物业费用结清当日支付；剩余购房款支付方式为2017年5月23日支付600万元，2017年5月29日支付650万元，2017年8月31日（含）前支付930万元；出卖人同意买受人将房屋所有权转移登记至买受人本人或其指定人员名下，买受人应确保其指定人员具备购房资格，《买卖合同》中约定的买受人的权利义务仍由买受人享有和承担；关于违约责任，如发生出卖人根本违约情形，出卖人应于买受人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向买受人支付违约金，如发生买受人根本违约情形，出卖人有权单方解除买卖合同，买受人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金。在2017年5月18日签订的《购房资格协议》中，齐国庆确认其在签订合同时已具备购房资格。合同签订后，齐国庆陆续向向磊支付购房款，2017年5月20日支付50万元，2017年5月23日支付499万元，2017年5月24日支付101万元，2017年5月29日支付300万元，2017年6月1日支付350万元，上述共计1300万元。从齐国庆代理人齐跃文与中介麦田房产工作人员的微信聊天记录可知双方房屋买卖事情经过，合同履行过程中，2017年8月，齐国庆因购房资格问题提出延期履行合同。此时，向磊亦没有按照合同约定于2017年6月16日前办理涉案房屋抵押注销手续。但双方在协商过程中，齐国庆方并未提出向磊方逾期注销抵押权已经违约问题。协商后，2017年9月18日，由江彬代理向磊（出卖人）、齐跃文代理齐国庆（买受人）签订《补充协议》，协议约定现买受人需延长交易周期,买卖双方另达成约定：一、买卖合同约定买卖双方于2017年8月23日(含)前办理缴税手续,现变更为买卖双方应于2017年12月23日(含)前办理缴税手续,于2017年12月31日(含)前办理权属转移登记手续,如出卖人按合同约定履行办理解抵押的相关手续,但因贷款银行原因导致解押材料出具延迟的，则双方于抵押登记注销手续办理完毕后3个工作日内办理税费缴纳手续,并于取得契税完税凭证后10个工作日内办理权属转移登记手续,并互不追究违约责任；二、因交易周期延长,买受人同意于2017年9月18日(含)前支付出卖人23.1万元,作为周期延长后给出卖人的补偿,如提前办理过户,按实际延长时间计算补偿款,余款退还(退还标准为买卖双方实际协商为准)买受人；三、出卖人因通过向第三人借款来偿还该房屋的银行抵押贷款,所产生借款费用16.74万元由买受人承担。借款的其他费用(如有)由出卖人自行承担；五、经买卖双方协商一致,未办理权属转移登记手续前买受人可以转卖给第三方客户,出卖人必须配合办理所有转让给第三方的一切手续，买受人转让给第三方客户在保证出售价格2250万元及因延期过户承担的延期补偿费用23.1万元外,额外多卖出的房款买受人享有90%(必须返还给买受人)出卖人享有10%,如买受人找到客户，买卖双方则解除合同,第三方客户通过银行监管形式将原买受人1300万元房款划转到原买受人指定账户进行监管,过户后解冻。2017年9月25日，由齐国庆向向磊支付补偿金23.1万元。《补充协议》签订后，2017年12月，齐国庆亦未能按照《补充协议》的约定按时过户，齐跃文仍在征求江彬意见，欲将房屋转售给案外人或者迟延过户等。但江彬未答应。后双方诉至法院。在案件审理中，齐国庆和向磊均表示同意继续履行，向磊表示于2019年3月13日自行清偿完结银行债务，但向磊并未按照在法庭中所做的承诺按时偿还银行贷款。故齐国庆将诉讼请求由继续履行合同变更为要求解除合同。向磊亦同意解除合同。齐国庆向法院申请对涉案房屋进行诉前财产保全，北京市昌平区人民法院于2018年5月11日出具（2018）京0114财保200号裁定书，裁定查封登记在向磊名下位于北京市昌平区房屋一套，齐国庆为此支付保险服务保费6.75万元以及保全费5000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，齐国庆与向磊签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《附件》(全款)及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点在于谁存在违约行为。法院认定齐国庆和向磊均存在违约行为。齐国庆的违约行为在于因购房资格、转卖他人等原因而要求延期履行。向磊的违约行为在于庭审中承诺偿还贷款后仍未按期履行。纵观事情发生始末，齐国庆和向磊签订《北京市存量房屋买卖合同》、《附件》(全款)后，齐国庆因购房资格问题，提出延期申请，此时虽然向磊未按照合同约定偿还银行贷款消灭抵押权，但是，齐国庆并没有提出向磊违约问题，双方于2017年9月18日签订《补充协议》，对于所有权转移登记日期进行顺延。虽然《补充协议》并未明确提出解抵押延期问题，但是，从偿还债务消灭抵押权的款项来源、因借款而产生费用负担问题可知，双方实质上对于向磊偿还债务期限亦进行了顺延。法院在审理案件过程中，向磊表示于2019年3月13日自行清偿完结银行债务，但向磊并未按照在法庭中所做的承诺按时偿还银行贷款。对于该承诺，是双方对合同履行期限的再次变更，然而，向磊再次未能偿还债务，故向磊存在违约行为。庭审中，双方均同意解除合同，法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。齐国庆要求返还购房款，于法有据，法院予以支持。齐国庆要求返还补偿金23.1万元，该项补偿金是齐国庆为获得延期履行而付出的经济代价，双方已经履行完毕，故该项请求法院不予支持，向磊无需向齐国庆返还该补偿金。对于违约金，因双方均违约，故双方均应承担违约责任。双方均主张按照合同约定的房屋总价款的20%计算，法院不持异议。对于保险服务费，齐国庆要求向磊负担，依据不足，法院不予支持。对于向磊主张的借款费用，向磊尚未偿还银行抵押，并未实际产生，故该费用不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除齐国庆与向磊签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《附件》(全款)以及《补充协议》；二、向磊向齐国庆返还购房款1300万元，于本判决生效后十五日内执行；三、向磊向齐国庆支付违约金450万元，于本判决生效后十五日内执行；四、齐国庆向向磊支付违约金450万元，于本判决生效后十五日内执行；五、驳回齐国庆的其他诉讼请求；六、驳回向磊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年8月，中介人员通过微信联系齐国庆的代理人齐跃文，催促齐国庆尽快办理购房资格核验，齐跃文以各种条件都不具备等理由提出延期履行合同。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，齐国庆与向磊签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《附件》(全款)、《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。齐跃文作为齐国庆的代理人签订了上述合同，合同履行过程中齐国庆未对齐跃文的代理行为提出过异议并履行了前期的合同义务，故齐跃文的代理行为效力及于齐国庆。双方签订《北京市存量房屋买卖合同》、《附件》(全款)后，齐国庆虽交纳了合同约定的购房款，但其代理人齐跃文又以各种条件都不具备等理由提出延期履行的要求，此后双方于2017年9月18日签订《补充协议》，对过户时间、解抵押事项等进行了变更。根据《补充协议》约定，出卖人通过向第三人借款来偿还该房屋的银行抵押贷款，买卖双方于2017年12月23日(含)前办理缴税手续,于2017年12月31日(含)前办理权属转移登记手续，如因贷款银行原因导致解押材料出具延迟的，双方办理过户相关手续的时间相应顺延。从双方约定的内容可以推断，在签订《补充协议》时齐国庆对向磊尚未偿还银行贷款一事系明知并同意其顺延，否则双方没有必要约定“出卖人因通过向第三人借款来偿还该房屋的银行抵押贷款,所产生借款费用16.74万元由买受人承担。借款的其他费用(如有)由出卖人自行承担”。补充协议中虽未明确约定向磊偿还银行贷款的具体时间，但根据二手房交易的一般流程，向磊应当在过户日期之前完成解抵押手续，然而向磊并未按约向银行偿还贷款。同时，齐跃文在2017年12月底时再次向江彬提出将房屋转售给案外人、推迟过户时间等意见，且齐国庆未在约定的过户日期前进行购房资格核验。齐国庆一审起诉继续履行合同后，向磊亦主张继续履行合同，并承诺于2019年3月13日自行清偿完结银行债务，但向磊再次未能按期偿还银行债务。对此，向磊主张其未还款系因齐国庆未提交购房资格的相关证明。齐国庆则主张其自签订合同时即具备购房资格，但并未提交相应证据，现有证据仅能证明齐国庆在2019年6月通过了购房资格核验。因合同无法继续履行，齐国庆于2019年3月14日当庭变更诉讼请求为解除合同，向磊亦于2019年6月3日变更反诉请求为解除合同，一审法院判决解除合同的处理正确，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。齐国庆已经交纳的购房款应当予以返还。关于齐国庆上诉要求返还补偿金23.1万元，根据《补充协议》签订的背景，该补偿金是齐国庆得以延期履行合同而支付的经济代价，一审法院认定向磊无需向齐国庆返还该补偿金的处理正确。关于违约金，因双方对合同解除的后果均负有责任，故双方均应承担违约责任，一审判决双方均按照合同约定的房屋总价款的20%支付违约金，处理结果并无不当，本院予以确认。关于齐国庆主张的保险服务费、向磊主张的借款费用，一审法院处理结果均无不当，本院予以维持。综上所述，齐国庆、向磊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费89368元，由齐国庆负担45228元（已交纳）；由向磊负担44140元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘新泉审 判 员 赵 蕾二〇二〇年三月二十四日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌