湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终170号上诉人（原审被告）：彭威，男，1986年2月27日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊西路958号克拉美丽山庄会所一楼。法定代表人：曹丰,该公司董事长。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。上诉人彭威因与被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称“天环物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出的（2019）湘0304民初4280号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。彭威上诉请求：请求法院判决天环物业公司按2-3折收取物业管理费。事实和理由：1、整个小区环境脏乱差，杂草丛生，小区内绿化没有维护好。2、小区内监控破损严重，形同虚设，发生偷盗事件无监控可查。3、楼栋门禁均为摆设，毫无作用，业主多次反映，物业一直未安排人员修理。4、小区摩托车、电动车位规划不足，电动车充电板无人维护，且屡次出现业主电摩、财物被盗事件。5、小区公共照明成摆设，路灯损坏无人维修。6、小区1栋2栋中间路面挖烂几个月、营销中心前坪路面破损严重，都无人维护处理。7、各栋入户大厅室内墙面砖脱落，无人维修处理。8、部分房屋外墙、窗缝渗水及墙体开裂严重，业主多次到物业反映，物业置之不理。9、整个小区化粪池及下水严重堵塞，特别是主管因质量不合格，都已破损，物业未从根源解决。10、小区内消防设施无专人管理及维修，消防设备缺失严重。11、小区中央水景本是小区最重要的景观，但水体常年不维护，部分水段污泥堆积、垃圾漂浮，部分水段常年干涸、裸露水泥。12、2016年，小区内业主装修过程总出现强买强卖，天环物业公司明知而未制止，导致小区内出现沙霸事件。13、天环物业公司所有的财务从未进行公示，小区内的公共收益也从未进行公示，资金去向不明。综上，自从天环物业公司进驻小区以来，未能按照《物业管理条例》相关规定为小区业主提供应有的服务，履职不到位，故在2019年初全体业主强烈要求重新选聘新物业，天环物业在2019年3月17日正式退出中央一品，因此物业的收费不应该按照实际数额计算，请求法院根据实际情况支持业主的合法权益。天环物业公司答辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。天环物业公司与彭威之间的物业服务合法有效，且履行了合同约定的义务。2、彭威所提房屋质量问题，与物业服务内容并无合同关系。综上，请求法院依法驳回彭威的上诉、维持原判。天环物业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令彭威支付其拖欠的物业管理服务费用4994.55元、水费228元、资金占用损失387.24元，合计5609.79元。一审法院认定事实：涉案房屋坐落：湘潭市岳塘区板塘铺。彭威系房屋所有权人，房屋坐落于盛世融城（中央一品）小区，房产产权面积为121.78平方米。天环物业公司于2012年8月30日至2019年3月17日为上述小区提供物业服务。天环物业公司向彭威收取物业费的依据为：盛世芙蓉（中央一品）前期物业服务合同。天环物业公司与小区开发建设单位签订过前期物业合同，物业费标准为高层住宅2016年8月31日之前按1.5元/月·㎡收取，2016年9月1日起至2019年8月31日期间按1.3元/月·㎡。彭威拖欠天环物业公司2016年8月1日至2019年3月17日期间的物业费至今尚未缴纳，天环物业公司起诉要求其缴纳。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。开发商湖南德客隆置业投资有限公司与天环物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，一审法院予以认可。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力。因此，天环物业公司向彭威提供了物业服务，彭威应履行缴纳相应物业服务费用的义务。彭威自2016年8月1日起至2019年3月17日期间尚欠物业服务费4994.8元（121.78平方米×1.3元/平方米×31.55月），天环物业公司主张物业管理费4994.55元的诉请，一审法院予以支持。天环物业公司诉请资金占用费，因天环物业公司与彭威在物业服务合同中没有约定经催交不给应承担的违约责任，故对天环物业公司主张资金占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。天环物业公司主张水费，因天环物业公司已代彭威缴纳，故对其该诉请，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审判决：一、彭威于本判决生效之日起五日内一次性支付湖南天环物业管理有限责任公司物业管理服务费4994.55元、水费228元，合计5222.55元；二、驳回湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由彭威负担。在二审中，彭威向本院提交如下证据：证据一、照片1-9，拟证明彭威家中装修后不到半年，房屋内多处开裂、发霉，向物业反映，物业推脱；证据二、照片10-11，拟证明整个小区环境脏乱差；证据三、照片12-13，拟证明小区内的监控破损严重，形同虚设，发生偷盗问题无监控可查；证据四、五、照片14，拟证明每栋门禁均为摆设，业主多次反映，物业一直未安排人员修理；照片15-18，拟证明入户大厅室内墙面砖脱落，安全隐患极大，也未安排人员维修处理；证据六、照片19-20，拟证明部分房屋外墙、窗缝渗水以及墙体开裂严重，业主多次找物业反映，物业置之不理；证据七、照片21，拟证明小区内消防设施无专人管理及维修，消防设备缺失严重，消防广播系统从未启用。天环物业公司对上述证据质证后认为：1、照片1-9所述2016年3月起房屋出现多处开裂发霉等现象不属于物业服务合同范畴，是商品房买卖合同所约定的房屋质量及质保责任，彭威应当积极向责任方及开发商主张权利。2、后面12张照片没有载明所拍摄的时间、地点，因天环物业公司已于2019年3月17日终止物业服务并全面完成了物业管理的交接，即便部分照片所涉及的情况存在也不能证明是在天环物业公司服务期间，照片所展示的外墙装饰瓷砖大面积脱落明显属于房屋质量问题，应当由开发商履行质保责任，如质保期已过，应当启用维修基金进行维修，小区已成立业主委员会，业主应当向业委会提交申请，经维修基金主管部门批准，方可启动维修基金。本院经审查后认为，彭威提交的证据二、证据三、证据四、证据五、证据七与湘潭民情在线等新闻媒体报导的情况相吻合，应是客观真实的，本院对其真实性予以确认，证据二、证据三、证据四、证据五、证据七能够证明天环物业公司为中央一品小区提供物业服务期间存在不作为、物业管理服务不到位等现象。证据一、证据六为房屋质量问题，本院无法确定其真实性，故不予认定。经本院二审审理查明，彭威向本院提交的照片显示中央一品小区环境卫生差，小区电梯旁的瓷砖有破损，监控、消防等设施设备部分缺失。另查明，2019年3月17日，湖南泰弘物业管理有限公司湘潭分公司正式进驻中央一品小区。2019年3月25日，该公司出具一份文件，指出天环物业公司一直没有与其进行交接，经该公司多次检查及排查，中央一品小区的部分设施、设备缺失。再查明，中央一品小区业主多次向湘潭民情在线等新闻媒体反映天环物业公司的物业管理工作存在种种问题。有关媒体的记者将天环物业公司在中央一品小区的物业管理存在的问题进行了报道。除上述事实外，一审判决认定的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是彭威应缴纳的物业服务费应否予以核减。开发商湖南德客隆置业投资有限公司与天环物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，天环物业公司应按照该合同约定的服务事项及服务标准进行物业服务。从照片、新闻报导、湖南泰弘物业管理有限公司湘潭分公司出具的情况汇总表来看，天环物业公司在环境卫生及日常管理方面的服务质量存在瑕疵，彭威需缴纳的物业管理费应予核减。至于彭威的物业管理费应当如何扣减的问题，根据物业服务收费标准与服务水平相适应的原则，参照本地区物价行政部门对物业服务标准方面出具的相关管理办法，针对天环物业公司未完全履行的服务，在双方当事人约定的收费标准基础上，对彭威应交的物业费酌情扣减30%。即：彭威应向天环物业公司缴纳自2016年8月1日起至2019年3月17日期间的物业服务费3496.36元（121.78㎡×1.3元/㎡/月×31.55月×70%）。综上，彭威的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决部分事实认定不清，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条，《物业服务收费管理办法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出的（2019）湘0304民初4280号民事判决；二、上诉人彭威于本判决生效后五日内向被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司支付物业服务费3496.36元、水费228元，共计3724.36元；三、驳回被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人彭威负担17.5元，被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司负担7.5元，二审案件受理费50元，由上诉人彭威负担35元，被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司负担15元。本判决为终审判决。审 判 长  刘东妮审 判 员  陶 玲审 判 员  赵 倩二〇二〇年三月二十三日代理书记员  刘 柳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……第（五）项按时交纳物业服务费用；第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《物业服务收费管理办法》第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……第一款（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；