福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0702民初1765号 原告:王海霞，女，1977年2月26日出生，汉族，住北京市延庆县。 委托诉讼代理人：赵耀，北京市尚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭丽秋，北京市尚公律师事务所实习律师。 被告：陈霄，女，1989年9月3日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 原告王海霞与被告陈霄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案，适用简易程序审理。后发现本案不宜适用简易程序，于2019年6月13日裁定转为普通程序，并分别于2019年12月16日、2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告王海霞的委托诉讼代理人赵耀到庭参加诉讼，被告陈霄经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王海霞向本院提出诉讼请求：1.解除王海霞、陈霄之间于2014年4月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2014年7月2日签订的《房屋买卖合同补充协议》；2.陈霄返还王海霞已支付的购房款4618200元；3.陈霄返还王海霞代其支付的物业费16519元；4.陈霄支付王海霞违约金500000元；5.陈霄赔偿王海霞中介费120000元；6.陈霄赔偿王海霞律师费260000元；（以上金额合计：5514719元）。案件审理过程中，王海霞变更诉讼请求为：1.解除王海霞、陈霄之间于2014年4月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2014年7月2日签订的《房屋买卖合同补充协议》；2.陈霄返还王海霞已支付的购房款4618200元。事实和理由：王海霞、陈霄于2014年4月22日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈霄将坐落于北京市昌平区立汤路9号九区-1至2层全部的房屋出售给王海霞，房屋总价1120000元，同时还约定了，因一方违约应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费，以及一方违约导致交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。王海霞于当日向陈霄支付定金100000元。当日王海霞、陈霄还与北京鑫尊房地产经纪有限责任公司签订了《房屋买卖经纪服务合同》，约定王海霞支付经纪服务费190400元，王海霞于当日支付100000元，于2014年4月30日，向北京鑫尊房地产经纪有限责任公司的业务人员刘军支付了20000元。王海霞与陈霄于2014年7月2日签订《房屋买卖合同补充协议》，约定：1、王海霞于2014年7月3日前，向陈霄支付1000000元，于2014年8月15日前，向陈霄支付1200000元。2、王海霞于2014年8月15日前，向陈霄指定的收款人叶绍棠支付3300000元。3、王海霞此前支付的100000元转为房款，自2014年7月22日起，由王海霞负担涉案房屋的剩余按揭贷款。4、在王海霞按约定履行付款义务的情况下，在完成该房屋向买受人过户的手续前，陈霄应当保证涉案房屋不再向第三方转让、抵押、出租或被查封。陈霄违反该条约定无法纠正或补救，影响房屋价值或房屋正常过户、交付的，王海霞有权要求终止原合同，要求陈霄立即返还王海霞已支付的全部款项（包括代偿按揭贷款），并应支付违约金500000元。王海霞根据补充协议的约定，于2014年7月3日支付陈霄1000000元，于2014年7月29日支付1200000元，于2014年7月22日起开始支付按揭贷款。2014年7月29日，向陈霄指定的收款人叶绍棠支付了500000元后，陈霄表示暂停向叶绍棠付款，何时付款再告知王海霞。2016年6月间，陈霄告知王海霞向叶绍棠付款，并表示涉案房屋被查封，在向叶绍棠支付款项后，涉案房屋即可解封。为此，王海霞安排第三人向叶绍棠付款，但鉴于上述情况，王海霞未再支付按揭贷款。2017年7月18日，福建省南平市延平区人民法院在涉案房屋张贴通知书，告知涉案房屋拟强制拍卖。2018年6月起，王海霞与陈霄失去联系，王海霞再未支付款项。截止2018年6月24日，王海霞共向陈霄及指定的第三人以及代偿按揭贷款等方式支付购房款4618200元。王海霞认为，陈霄与第三人之间的纠纷，导致涉案房屋即将被人民法院查封拍卖，致使王海霞的合同目的不能实现。因此，王海霞请求解除合同，并要求陈霄返还购房款、承担违约责任。王海霞为维护自身合法权益，请求人民法院判如所请。 陈霄未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《北京存量房屋买卖合同》、《业主收款证明》、《房屋买卖经济服务合同》、《收据》、《房屋买卖合同补充协议》、《通知书》、《交易明细》、《电子回单》等证据，陈霄未到庭亦未提交书面举证质证材料。对王海霞提交的以上证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月22日，王海霞（买受人）与陈霄（出卖人）签订《北京市房屋买卖合同》，主要约定：“出售房屋坐落于北京市昌平区全部（Ｘ京房权证昌字第××号），房屋建筑面积524.49平方米，成交总价11200000元。定金100000元，买受人于签订本合同当日支付。2014年5月30日前支付4000000元，剩余所有房款由银行负责支付给出卖人（柒百壹拾万元）。出卖人应保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。当事人双方同意，本合同签订之日起65个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。同年7月2日，王海霞（买受人）、陈霄（出卖人）签订《房屋买卖合同补充协议》，主要约定：买受人于2014年7月3日之前，向出卖人支付房款1000000元，于2014年8月15日之前向出卖人支付房款1200000元，于2014年8月15日前向出卖人指定的收款人叶绍棠支付房款3300000元。买受人完成上述付款后，此前已支付定金100000元亦转为房款，买受人共计向出卖人支付房款为5600000元，在买受人承担该按揭贷款余额的情况下，视为买受人不再对出卖人承担支付义务。自2014年7月22日起，出卖人名下的该房屋按揭贷款余额由买受人负责偿付...在买受人按本协议支付5600000元房款后，该房屋即属于买受人所有，但该房屋所有权登记暂不办理过户，由出卖人挂名代持。 2014年4月22日至2016年6月24日期间，王海霞以银行转账的方式共计向陈霄支付购房款2988200元。2014年7月29日至2018年5月17日期间，王海霞及其指定的付款人董小松、李景有以银行转账的方式共计向陈霄指定的收款人叶绍棠支付购房款1630000元，以上房款共计4618200元。 2017年间，北京市昌平区全部房产因申请执行人叶绍棠与被执行人程国英、陈霄民间借贷纠纷一案被本院依法强制执行拍卖。 王海霞认为陈霄与案外人之间的纠纷导致涉案房产被依法执行拍卖，致使涉案合同目的不能实现，王海霞为维护自身权益，遂诉至本院。 本院认为，王海霞与陈霄之间签订的《北京市房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力，应遵照履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的...”陈霄因与第三人之间的纠纷导致合同标的被本院强制执行，该违约行为致使合同目的无法实现，王海霞有权解除合同，故王海霞要求解除其与陈霄签订的《北京市房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故王海霞已支付的购房款4618200元，陈霄应予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除王海霞与陈霄于2014年4月22日签订的《北京市房屋买卖合同》及2014年7月2日签订的《房屋买卖合同补充协议》； 二、陈霄应于本判决生效之日起十五日内向王海霞返还购房款4618200元。 如果陈霄未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43877.75元，公告费760元，由陈霄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  应木华 人民陪审员  刘 青 人民陪审员  郑学烜 二〇二〇年三月二十三日 法官助理苏文城 书记员李嘉慈 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十四条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。