云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0402民初177号原告：古存德，男，1950年2月17日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告：夏林芝，女，1952年1月29日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。二原告共同委托诉讼代理人：古树明，男，汉族，1971年2月8日生，住云南省玉溪市红塔区。被告：夏林芬（身份证名为夏玲芬），女，1957年6月19日生，汉族，住云南省红河州元阳县。被告张正光，男，哈尼族，住云南省红河州元阳县。委托诉讼代理人：胡贵华，兴诚信法律服务所法律工作者，特别授权代理。第三人：古存明，男，汉族，1952年5月16日生，汉族，云南省玉溪市红塔区号。原告古存德、夏林芝诉被告夏林芬、第三人古存明房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年1月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年1月19日公开开庭进行了审理,因本案争议涉及的房屋是夏林芬与张正光夫妻二人共同向原告购买，又共同出卖给第三人，本院依法将张正光追加为本案共同被告参加诉讼。原告古存德、夏林芝及其委托诉讼代理人古树明，被告夏林芬、张正光及其委托诉讼代理人胡贵华，第三人古存明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告古存德和夏林芝提出请求：一、请求人民法院判令被告与第三人2019年5月18日签订的《买房协议》无效；二、请求人民法院依法判令被告与第三人返还原告合法所有的古存德名下房屋；三、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，经本院释明，原告承认与被告就本案争议涉及的房屋不是租赁或者借用，而是买卖关系，并要求一并确认原告与被告的房屋买卖合同无效。事实与理由：1985年6月，二原告经合法申请手续，取得自己建盖住房基地51平方米，并于当年底建盖好两层共120平方米左右砖混结构住宅。1996年5月20日，该房经原红塔区北城镇土地管理所核准申请，颁发土地登记证书。2003年年底，被告夏林芬（系原告夏林芝的妹子）找到原告夏林芝说其刚从红河州元阳县回来，没有房子住，恳请原告将己闲置的顺祥街55号房屋卖给他们夫妻居住。考虑到亲戚关系，原告就同意将上述房屋以5万元的价格卖给二被告。2003年底，被告夏林芬支付3万元，2005年6月又支付了2万元。2019年5月17日，原告听说被告夏林芬和张正光以101000元的价格将该房屋卖给第三人古存明，原告夫妇分别找到被告和第三人要求他们中止房屋买卖，但被他们无理拒绝。2019年7月4日，两原告以物权保护纠纷为由将被告及第三人诉至人民法院，要求他们返还房产。人民法院经审理后认为本案的性质为房屋买卖合同纠纷，原告坚持主张物权保护证据不足，裁定驳回了原告的起诉。因此，原告在收到一审法院裁定后，认真分析本案事实与我国相关法律精神，决定以房屋买卖纠纷再次将被告与第三人诉至人民法院。根据我国关于农村宅基地相关法律规定，在宅基地上所建设的房屋是不允许上市交易的，被告不能取得争议房屋的所有权，而且根据我国关于房屋物权登记管理规定，被告无权处置不在自己名下的房屋。而第三人明知交易的房屋土地登记所有人并不是被告，而与其进行交易，且交易房屋是农村宅基地所建，国家法律严禁上市交易，所以原告与被告，被告与第三人的房屋买卖合同违反了我国相关法律精神，应确认无效。请人民法院依法支持原告要求被告及第三人返还房产的诉讼请求。被告夏林芬与张正光答辩称：原告已经明确承认原告与被告之间是买卖房屋关系，所以被告有权出卖自己的房屋，原告无权干涉。原告就该房屋已经起诉过物权保护纠纷，现起诉的房屋买卖纠纷与原来的物权保护纠纷事实完全一致，依照一事不再理的原则，原告无权再次起诉，请人民法院依法驳回原告的起诉。第三人古存明答辩称，被告将向原告购买的房屋出卖给第三人是双方真实意思表示，没有违反法律规定，原告无权要求确认被告与第三人的买卖合同无效。原告10多年前就将争议涉及的房屋出卖给被告，该房屋的土地使用证虽然还登记在原告名下，但已经不是原告的合法财产。请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本案审理过程中，原告夏林芝和古存德提供了以下证据：一、土地登记申请书，证明原告建盖了本案涉及房产并办理的相关合法用地手续；二、北城居民委员会出具的证明，证明红塔区北城顺祥街55号房屋为原告古存德所有；三、身份证、结婚证复印件，证明二原告的诉讼主体资格；四、本院（2019）云0402民初3120号民事裁定书，证明第二次起诉的缘由。经质证，被告夏林芬与张正光对原告提供的上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议，但认为该证据只能证明该房屋由原告申请批建，不能证明该房屋的所有权人仍然是二原告。法院生效裁定已经确认二原告2003年已将该房屋出卖给被告，原告已不再是该房屋的所有权人。第三人古存明对原告提交的证据没有意见，但说明其房屋与被告向原告购买的房屋连在一起，其知道原告已将房子卖给了被告才向被告购买该房，原告将房屋土地证原件交给了被告，被告现在已交给了第三人。被告夏林芬与张正光提供了身份证复印件和本院（2019）云0402民初3120号民事裁定书，证明原告现起诉的案件违反了一事不在理的审理原则。原告已于2003年将该房屋卖给了被告夏林芬。经质证，原告认为，被告是红河州元阳县人，争议房屋所在地是玉溪市红塔区，被告无权向原告购买本案争议房屋。上次诉讼法院是程序上驳回，不存在一事不再理问题。第三人古存明没有异议。第三人古存明提交了以下证据：一、被告和第三人签订的《买房协议》和收据，证明第三人与被告就本案争议涉及的房屋达成了买卖协议，被告于2019年5月18日将该房屋以101000元的价格卖给了第三人，第三人已经付清购房款，被告向第三人出具了收据。二、集体土地使用权证书原件，证明原告将该原件交给了被告，被告又将该原件交给了第三人。经质证，原告认为登记证书上使用权人仍然是古存德，性质仍然是农村宅基地，被告与第三人的买房协议是非法和无效的。被告对真实性合法性关联系均无异议。本院认为，原告、被告和第三人提供的上述证据均具有真实性合法性和关联性，均可作为认定本案事实的依据。根据上述证据，结合当事人陈述，本院认定本案法律事实如下：原告夏林芝与古存德系夫妻关系，被告夏林芬与原告夏林芝是姐妹关系，原告古存德与第三人古存明是兄弟关系。被告夏林芬与张正光户籍是红河州元阳县，退休后长期在玉溪市红塔区城居住生活。第三人古存明和原告古存德、夏林芝同系北城街道办事处北城社区居民委员会15组居民，均属于城镇居民。1985年，原告古存德和夏林芝申请宅基地建房，经批准建盖了本案争议涉及的位于(申请和审批面积为48平方米，实际占地面积为51平方米)的两层砖混结构房屋。政府于1996年进行了地籍调查，对该房屋进行了初始登记，原告取得玉集建（1996）字第30101099号集体建设用地使用证。第三人同年也申请宅基地建房，经批准也建盖了房屋，所建房屋与原告的上述房屋相邻。2003年，原告古存德与夏林芝将上述房屋以50000元的价格卖给了被告夏林芬和张正光，夏林芬与张正光购买后进行居住使用，并更换了大门，对天井里与第三人家的隔墙做了改造，将天井用钢架玻璃进行了封闭。2019年5月18日，被告张正光与夏林芬因缺乏资金，将该房屋以101000元的价格卖给了第三人古存明，古存明支付了被告购房款，将楼梯间木架石棉瓦换成了钢架彩钢瓦。上述房屋买卖过程中，原告将玉集建（1996）字第30101099号集体土地建设用地使用证原件交给了被告，被告后又交给了第三人。北城街道老城区正在准备进行旧城改造，本案争议涉及的房屋在规范改造范围，但还未具体实施。二原告2019年7月4日以物权保护向本院起诉被告和第三人，要求返还该房屋。本院审理后认为原告与被告是买卖关系，不是借用或者租赁关系，经释明，原告坚持起诉意见，本院于2019年12月2日作出（2019）云0402民初3120号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。该民事裁定书生效后，原告再次以房屋买卖合同纠纷向本院起诉。本案审理过程中，征求了北城居民委员会15组和北城居委会的意见，他们对本案当事人之间买卖房屋和流转宅基地使用权一事表示遵守当事人的真实意思。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项规定：对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审。本案原告原来以物权保护纠纷向本院起诉，本院审查后认为是买卖合同纠纷，在原告不变更诉讼请求的情况下，本院于2019年12月2日作出（2019）云0402民初3120号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。该民事裁定书生效后，原告再次以房屋买卖合同纠纷向本院起诉，不违反一事不再理的法律原则，被告认为原告属于重复起诉的答辩理由不成立。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案争议涉及的房屋为原告申请批地建盖，原告对房屋享有所有权，对宅基地享有使用权。原告2003年将该房屋出卖给被告，并将宅基地流转给被告使用，被告2019年又出卖和流转给第三人，相关买卖均未办理登记手续，所有权和使用权在法律上均未发生变更。但本案争议涉及的是买卖合同引发的债权债务关系，不是物权权属问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案原告认为被告无权将本案争议房屋转卖给第三人，并以此主张被告与第三人的买卖合同无效没有法律依据。本案原告与被告、被告与第三人之间的房屋买卖合同关系是各方当事人平等自愿协商决定，是各方的真实意思表示，原告已将涉案房屋实际交付了被告使用了近17年，被告对房屋进行了部分改造，被告与第三人的买卖合同也已经实际交付，第三人也进行了部分改造。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条规定：农村农民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。农村宅基地属于集体所有，农民只享有使用权，宅基地使用权在本集体经济组织内部可以进行流转。该条规定的“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”是行政管理性规范，不能作为认定合同无效的依据。本案原告2003年将房屋出卖给被告，出卖房屋的同时也将集体所有的宅基地使用权转让给了被告，被告与原告不是同一集体经济组织成员，不具有使用该房屋宅基地的资格，但被告2019年已经将该房屋转卖给第三人，转卖该房屋的同时也将宅基地的实际占用使用权转给第三人享有，第三人与原告系亲兄弟，且同系北城居民委员会15组的居民，且均属于城镇居民，讼争房屋的宅基地占用使用权已经转变为同一集体经济组织内部人员之间的流转，该集体经济组织对本案当事人之间的房屋买卖和宅基地使用权流转表示尊重当事人之间的意思，故第三人购买该房屋，占用使用该宅基地并不违反法律的禁止性规定。原告要求被告和第三人返还房屋的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三项，第九条、第六十二条，之规定，判决如下：驳回原告古存德与夏林芝的全部诉讼请求。案件受理费2300元，减半征收1150元，由原告古存德和夏林芝承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员  滕永金二〇二〇年三月九日书记员  刘晓花