内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0624民初202号原告：赵某1，公民身份号码：×××，现住内蒙古鄂尔多斯市。被告：王某1，公民身份号码:×××。被告：蔚某，公民身份号码：×××。原告赵某1与被告王某1、蔚某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某1和被告王某1、蔚某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某1向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告于2019年10月26日签订的房屋买卖合同；2、被告向原告返还定金10000元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年10月26日原告和被告双方签订了房屋买卖合同，约定被告将其具有处分权的的位××旗的房屋转让给原告，房屋价款为285000元，合同签订时原告向被告支付定金10000元，原告应该在2019年11月16日付清剩余房款，被告应协助原告办理房屋产权变更登记手续，过户费用应当由原告承担。合同签订后原告当日以微信方式向被告支付了房屋定金10000元。后原告向房屋管理部门询问办理产权变更登记手续材料时得知，上述房屋未实际向土地管理部门交纳土地出让金，且房屋因政策性原因无法办理变更登记手续。原告要求与被告解除合同并要求被告退还收取的定金，但是被告拒绝退还，原告认为原告和被告达成的房屋买卖合同关系是合法的民事行为，受法律保护。现因被告的上述房屋未向土地管理部门交纳土地出让金且因政策性原因无法办理变更登记手续，继续履行合同对原告明显不公，原告购买房屋的目的也不能实现。因此，请法院支持原告的诉讼请求。被告王某1辩称，原告陈述的买卖经过属实，被告王某1告知过原告涉案房屋没有交过土地出让金，土地出让金大约3-4万元，包括在合同约定的费用里面，而根据合同约定，过户费用全部由原告承担，合同是原告打印好后，被告王某1和原告在合同上签字。签合同的时候，原告反复询问涉案房屋是否拆迁，并说原告的弟弟买过好几套房，过户费用太高就办公证。后来原告打听到房子没有登记不能拆迁就不想买房了，是原告先毁约。被告蔚某辩称，买卖涉案房屋的事情被告蔚某清楚，被告蔚某也同意出售，是其妻子被告王某1和原告协商的。被告蔚某告诉妻子，房屋没有交过土地出让金，并要求出售房屋的时候要告诉买房的人。后被告王某1告诉被告蔚某房屋买卖合同已经协议，原告把定金也交了，通过协商被告交付房屋，原告交房款，所有的费用都是原告承担。原告说要公证，担心涉案房屋存在抵押，说通过法院判决给原告保险，说先押2万元，等房产证出来给被告返2万。被告王某1和蔚某也打过售房广告，涉案房屋的土地使用权证和房屋产权证齐全，土地出让金等费用约定是由买房人承担。原告围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1、申请法院调取的鄂托克旗不动产登记中心出具的证明，证明由于位于××旗的土地出让金没有缴纳；2、申请法院向鄂托克旗民政局婚姻登记部门调取的被告二人婚姻情况的证明，证明被告二人为夫妻关系；3、房屋买卖合同1份，证明原告和被告王某1签订过房屋买卖合同；4、涉案房屋土地使用权证复印件，与原件当庭核对无异，证明涉案房屋没有缴纳土地出让金。5、证人赵某2的证言，证明双方交易时，被告没有告诉原告交易房屋的土地出让金没有缴纳。被告王某1、蔚某对原告提交的证据1认可，但表示该证据仅能证明没有缴纳土地出让金，并不能证明房屋不能办理过户；对原告提交的证据2、证据3和证据4认可无异议；对证人赵某2的证言不认可，认为证人的陈述不属实。被告王某1为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：1、证人申某的证言，证明售房时告知过申某未缴纳土地出让金；2、证人王某2的证言，证明售房的经过和价格。原告对证人申某的证人证言不认可，表示不清楚被告和证人之间的事情，被告没有告诉原告土地出让金的事情；对王某2的证言认可，认为王某2的证言属实，交易的时候确实没有说过土地出让金的事情，签订房屋买卖合同的时候证人王某2在场。被告蔚某认可证人申某的证言;不认可证人王某2的证言，因为证人王某2是负责打广告的，并不清楚土地出让金的事情，签合同的时候被告王某1在场，被告王某1告知过原告土地出让金没有缴纳的事情。被告蔚某为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：1、视听资料2个，证明原告在2019年11月12日找过被告蔚某协商；2、涉案房屋的房产证复印件，原件当庭核对，证明被涉案房屋手续齐全。原告对蔚某提交的证据认可，当时原告找被告蔚某是为了协商解决土地出让金的事情；被告王某1对被告蔚某提交的证据认可无异议。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实本院认定如下：原告申请法院调取的鄂托克旗不动产登记中心出具的证明，由本院依据原告的申请调取，真实、合法，可以证实涉案房屋未缴纳土地出让金。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十一条规定，建设用地使用权人应当依照法律规定支付出让金，即未交清土地出让金前，不动产登记部门不予办理国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，因此本院对该证据与本案的关联性予以确认，并对该证据予以采信。关于证人申某的证言只能证明被告曾告知了申某涉案房屋未缴纳土地出让金的事实，并不能证明被告告知原告其出售的房屋未缴纳土地出让金的事实，因此本院对证人申某的证言真实性予以确认，与本案的关联性不予确认，对该证言不予采信。关于证人王某2的证言，王某2陈述了交易过程并见证了签订房屋买卖合同的签订，证实签订合同时被告王某1并未告知原告涉案房屋未缴纳土地出让金，因此本院对证人王某2证言的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。关于证人赵某2的证言，签订合同时证人赵某2和证人王某2均在场，可以证实签订合同时被告王某1未告知原告涉案房屋未缴纳土地出让金的事实，因此本院对证人赵某2证言的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月26日原告和被告王某1签订房屋买卖合同，约定原告同意购买被告王某1拥有的的位××旗，建筑面积157平方米、占地面积295平方米的房屋；交易价格为285000元，合同签订之日给付定钱10000元，余款于2019年11月16日前付清；被告王某1向原告提供相关办理房产手续的证明，房屋产权过户发生的一切费用由原告承担，被告王某1协助原告办理过户手续；房屋办理过户前存在的债务由被告王某1承担，房屋过户后产生的债务由原告承担。签订合同后当日，原告向被告王某1支付房屋定金1万元。签订上述合同时，原告、被告王某1以及证人赵某2、王某2在场，被告王某1告知原告房屋处于出租状态，但未告知原告其出售的房屋未缴纳土地出让金。上述房屋于2016年8月15日办理了不动产所有权登记，登记所有权人为被告蔚某；涉案土地于1999年1月26日办理了国有土地使用权登记，土地使用权人为被告蔚某。被告二人于1993年12月2日登记结婚，上述房屋为夫妻共同财产。被告蔚某同意被告王某1出售上述房屋。经法院当庭询问，原告和被告二人均不同意缴纳涉案房屋的土地出让金。本院认为，原告和被告王某1签订房屋买卖合同，出售位于××旗的房屋，该房屋为被告王某1和蔚某的夫妻共同财产，且被告蔚某也同意由王某1出售，因此原告和被告王某1签订的房屋买卖合同合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十一条规定，建设用地使用权人应当依照法律规定支付土地出让金。而被告作为建设用地使用权人在向原告出售房屋前就已经对土地进行了多年的使用，一直未缴纳土地出让金。被告并未举证证明曾告知原告交易房屋的土地出让金未缴纳的事实，而根据房屋买卖合同的约定，办理房屋所有权变更登记前产生的债务由被告王某1承担。经本院当庭询问，原告和被告均不同意缴纳土地出让金。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房屋作为不动产，不缴纳土地出让金，原告无法办理产权变更登记，即原告和被告王某1缔结房屋买卖合同的目的无法实现。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，本院对于原告要求解除和被告王某1于2019年10月26日签订房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。关于原告已经支付的定金，具有债权的担保的性质，被告协助办理产权变更登记后定金抵作房款的一部分。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零五条的规定，房屋买卖合同解除后，被告王某1应当向原告返还定金。关于被告蔚某是否应当承担给付义务的问题，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第五项、第二款的规定，位于××旗的房屋为被告二人的夫妻共同财产，夫妻之间可以相互代理，且被告蔚某同意被告王某2出售房屋，因此出售房屋的收入亦为夫妻共同财产，同理出售房屋过程中产生的债务也应当由被告二人一起清偿。因此，本院对于原告主张被告二人共同返还10000元定金的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零五条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百四十一条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第五项、第二款的规定，判决如下：一、解除原告赵某1和被告王某1于2019年10月26日签订的房屋买卖合同；二、被告王某1、蔚某互负连带清偿义务于本判决书生效之日立即返还原告赵某1定金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王某1、蔚某共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。申请执行期间二年。审判员  谢晓凤二〇二〇年三月十六日书记员  赵 娜法条链接《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百四十一条建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。