河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1189号上诉人（原审原告）：朱慧丽，女，1982年3月5日出生，回族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：苏保超，北京市金台(郑州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘树华，北京市金台(郑州)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南和谐置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区第八大街1号金沙湖会所204室。法定代表人：李鲁坡，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张云涛，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭万，河南国基律师事务所实习律师。上诉人朱慧丽因与被上诉人河南和谐置业有限公司(以下简称和谐置业公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初9617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱慧丽上诉请求：一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初9617号民事判决，改判支持朱慧丽一审的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由和谐置业公司承担。事实与理由：一、朱慧丽已按照约定支付案涉合同项下全部购房款、维修基金及产权登记费，一审认定朱慧丽构成违约的事实错误。朱慧丽作为××与和谐置业公司作为出卖人于2016年6月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：J16002530973）及其附件主要约定：朱慧丽购买和谐置业公司开发的位于郑州经济技术开发区××大街××房屋××套，建筑面积共87.24平方米，该商品房总价款为787919元，××于2016年6月30日一次性付款。出卖人应当在2016年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定条件的商品房交付××使用。在该《商品房买卖合同》及其附件签订前，朱慧丽已经按照约定支付了该商品房的全部购房款787919元和该商品房的维修基金及产权登记费，全面履行了合同约定的义务。因此，一审认定朱慧丽构成违约的事实错误，依法应当撤销。首先，朱慧丽与和谐置业公司就购买位于郑州经济技术开发区××大街××号房屋签订的另一份《商品房买卖合同》与本案《商品房买卖合同》相互独立，分别对应着不同的权利义务关系，本案涉及的商品房买卖合同合法有效，双方是否违约应当根据本案商品房买卖合同约定的权利义务进行评判，不应受另一份商品房买卖合同的影响。其次，不动产无法分割并不能免除和谐置业公司履行交付房屋的义务，和谐置业公司未按照合同约定履行义务，应当承担违约责任。最后，和谐置业公司作为专业的房地产开发企业，就朱慧丽购买的一套别墅要求与其签订两份不同的商品房买卖合同，就此产生的法律后果，当然由和谐置业公司承担。二、朱慧丽主张和谐置业公司支付逾期交付商品房违约金和逾期办理初始登记违约金的诉讼请求符合合同约定，有充分的事实和法律依据，依法应当予以支持。朱慧丽与和谐置业公司签订的《商品房买卖合同》及其附件约定，和谐置业公司应当在2016年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定条件的商品房交付使用，如未按合同规定的期限将该商品房交付使用，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，和谐置业公司按日向朱慧丽支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，合同还约定和谐置业公司应当在2017年2月28日（房屋交付使用后60日）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局，在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日支付已付总房款的万分之一的违约金。但和谐置业公司至今未将具备合同约定条件的商品房交付上诉人使用。同时，依据上诉人朱慧丽委托诉讼代理人从郑州市不动产登记中心经开分中心调取的《不动产登记申请审批表》载明，和谐置业公司于2018年12月7日才将需要由其提供的办理房屋权属首次登记的资料报送郑州经济技术开发区不动产登记中心。因此，和谐置业公司未在合同约定的期限内交付具备合同约定条件的商品房，也未履行产权初始登记的义务,已构成严重违约，应当承担违约责任。朱慧丽一审的诉讼请求符合合同约定，有充分的事实和法律依据，应当全部予以支持。综上，一审判决认定朱慧丽构成违约的事实错误，依法应当撤销。朱慧丽主张和谐置业公司支付逾期交付商品房违约金和逾期办理初始登记违约金的诉讼请求符合合同约定，有充分的事实和法律依据，依法应当予以支持。和谐置业公司辩称:一、释明下涉案房产情况：本诉商品房买卖合同与（2019）豫01民终16740号案件《商品房买卖合同》系一套房产，本诉房产面积87.24平方米，另诉房产面积310.48平方米，实为一套别墅，为了房产证办理，技术上将该别墅分割成两套房产，实则无法分割，只能同时履行，不能单独履行。该案件事实在一审判决书中“本院查明”及“本院认为”中均已经予以说明。二、本案合同的房款、维修基金费用朱慧丽已经支付，和谐置业公司一审中也予以认可，但大合同首付款3334559元，朱慧丽仅支付4559元，尚欠3330000元是不争事实，两个合同不是两套房产，小合同对应的房产是没法分割履行的，一审判决结合（2019）豫01民终16740号民事判决书认定朱慧丽未按约定支付房款构成违约是正确的。三、两份商品房买卖合同第八条明确约定，购房人逾期支付购房款造成的交房违约，出售人不承担违约责任。四、2016年年底，不动产与房管局首次登记业务的过渡，造成了被上诉人向房管局首登履行不能，和谐置业公司不应对此承担违约责任，该理由也在（2019）豫01民终16740号民事判决书中予以说明。综上，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律准确，请二审法院驳回上诉，维持原判。朱慧丽向一审法院起诉请求：1.判令和谐置业公司向朱慧丽支付逾期交付商品房违约金66342.78元(自2016年12月29日起暂计算至2019年4月19日,自2019年4月20日起的违约金继续以已交付房价款787919元为基数,按照每日万分之一的标准计至和谐置业公司实际交付商品房之日止);2.判令和谐置业公司向朱慧丽支付逾期取得商品房初始登记违约金50978.36元(自2017年3月1日至2018年12月7日,按日以已付房款787919元的万分之一计算)；3.判令和谐置业公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年6月30日，和谐置业公司（出卖人）与朱慧丽（××）签订《商品房买卖合同（合同编号：J16002530973）》，主要约定：1.××购买的商品房为郑州经济技术开发区第八大街1号D1幢1层108号房，建筑面积共87.24平方米，该商品房每平方米9031.63元，总金额787919元，××于2016年6月30日一次性付款；2.出卖人应当在2016年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付××使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，（1）逾期不超过60日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的,出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款,并按××累计已付款的1%向××支付违约金,××要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金；3.出卖人应当2017年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付已付总房款万分之一的违约金等。2016年6月26日、6月27日，原告先后向被告支付购房款787919元及维修基金5671元、产权登记费60元，被告向原告出具收据。2018年12月7日，被告向郑州市不动产登记中心申请涉案房屋首次登记。另查明，和谐置业公司以房屋买卖纠纷为由将朱慧丽诉至该院，该院于2019年7月9日作出（2019）豫0104民初4958号民事判决书，判决：一、被告（反诉原告）朱慧丽于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）河南和谐置业有限公司支付购房首付款3330000元及合同损失（合同损失以3330000元为基数，按月息1%，自2016年6月2日计算至实际付清之日止）；二、驳回原告（反诉被告）河南和谐置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）朱慧丽的诉讼请求。后朱慧丽不服上诉至郑州市中级人民法院，2019年11月6日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终16740号民事判决书，判决：一、维持河南省郑州市管城回族区（2019）豫0104民初4958号民事判决第二、三项；二、变更河南省郑州市管城回族区（2019）豫0104民初4958号民事判决第一项为“被告（反诉原告）朱慧丽于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）河南和谐置业有限公司支付购房首付款3330000元及合同损失（合同损失以3330000元为基数，按月息1%，自2016年7月1日计算至实际付清之日止）”。庭审中，原、被告均认可本案中郑州经济技术开发区第八大街1号D1幢1层108号房与本院（2019）豫0104民初4958号案件中郑州经济技术开发区××大街××号房为同一套别墅。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方基于同一套商品房签订两份商品房买卖合同，因不动产无法分割，故双方的履约情况应当结合涉案商品房签订的两份商品房买卖合同的整体履行情况综合评判。涉案商品房签订的两份商品房买卖合同均约定，原告需先支付相应购房款，被告后交付涉案商品房及办理产权登记。合同履行过程中，原告未按约定时间足额支付被告购房款，已构成违约，被告有权拒绝其继续履行合同相应义务。原告诉请被告向原告支付逾期交付商品房违约金66342.78元及被告向原告支付逾期取得商品房初始登记违约金50978.36元，无事实及法律依据，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律规定，判决如下：驳回原告朱慧丽的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1459元，由原告朱慧丽负担。二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，双方当事人均认可位于郑州经济技术开发区××大街××房屋与××房屋××同××套别墅，因双方基于该套别墅签订了两份《商品房买卖合同》，故本案中应根据该套别墅不可分割的特性来综合评判两份《商品房买卖合同》的整体履行情况。涉案《商品房买卖合同》约定，朱慧丽需先支付相应购房款，和谐置业公司后交付涉案商品房及办理产权登记。因朱慧丽未按约定时间足额支付该套别墅的购房款，和谐置业公司拒绝继续履行合同相应义务并无不当，朱慧丽要求和谐置业公司支付逾期交付商品房违约金、逾期取得商品房初始登记违约金的上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，朱慧丽的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2646元，由上诉人朱慧丽负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年三月二十六日书记员 董琳斐