山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终2610号 上诉人(原审原告)：青岛明霞特易购置业有限公司，住所地青岛市市北区延安路107号。 法定代表人：王磊，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：赵玉兰，女，1961年2月4日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人(原审被告)：青岛威乃达投资有限公司，住所地青岛市市北区延安二路76号-2室。 法定代表人：宋学，执行董事。 委托诉讼代理人：渠帅，山东华赛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙睿，山东华赛律师事务所实习律师。 原审第三人：山东赛赛集团有限公司，住所地青岛市崂山区香港东路316号弄海园5号楼2层。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：渠帅，山东华赛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙睿，山东华赛律师事务所实习律师。 上诉人青岛明霞特易购置业有限公司（以下简称明霞特公司）因与被上诉人赵玉兰、青岛威乃达投资有限公司（以下简称威乃达公司）、原审第三人山东赛赛集团有限公司（以下简称赛赛公司）执行异议之诉一案，不服青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初4738号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 明霞特公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持明霞特公司的全部诉讼请求，准许对青岛市市北区尖山路房屋的执行；2、本案所有诉讼费用由赵玉兰、威乃达公司负担。事实和理由：一审判决认定事实存在错误，应予改判。一、明霞特公司申请执行的青岛市市北区户房屋登记在威乃达公司名下。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款第一项规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人。第二十五条第一款第一项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。青岛市不动产登记中心房屋登记公示系统显示，位于青岛市市北区户房屋登记在威乃达公司名下，则威乃达公司应为该房屋唯一的合法所有权人。依据我国《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。因该房屋未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，不具有对抗第三人的法律效力。一审法院依据（2017)鲁0212财保49号民事裁定书对威乃达公司名下该项财产予以司法查封，符合事实，且于法有据，应当继续执行。二、赵玉兰并未提供充分证据证明其已经支付了涉案房屋的全部房款并合法占有涉案房屋，且对于涉案房屋不能办理产权过户登记没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议人如果不能证明其已经就争议房屋签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、已经支付全部价款且非因异议人的原因未办理过户登记，该四项条件缺少任何一项，即不具备排除执行的条件。首先，虽然赵玉兰与威乃达公司签订了《青岛市商品房预售合同》并已办理了网签，但是网签合同仅是一种行政管理手段，为了管理的方便，而非确定涉案房屋所有权。网签合同根本不能对抗司法部门的查封，赵玉兰、威乃达公司以涉案房屋已经办理网签为由要求解除查封没有事实及法律依据。其次，关于赵玉兰是否合法占有涉案房屋。1、赵玉兰并未合法占有涉案房屋，且并未提供涉案房屋已经验收合格的证明材料。根据《建筑法》第六十一条等规定，未经验收的房屋不得交付。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。既然涉案房屋未经竣工验收，而验收合格又为房屋交付的前提条件，则涉案房屋存在根本无法交付使用的可能性，更罔论赵玉兰合法占有涉案房屋了。换言之，无论赵玉兰是否确实占有了房屋，其实际上也不可能“合法”地占有涉案房屋。2、赵玉兰并未实际占有涉案房屋，其提供的房屋交接书不能证明已经实际占有涉案房屋。赵玉兰虽然签订了租赁合同，但是并未提供租金支付等证明已实际履行租赁合同。赵玉兰也未提供相关缴付涉案房屋物业管理费、水、电费等凭证证明其已经实际占有涉案房屋。赵玉兰提交的房屋交接书的日期为2018年1月，而涉案房屋查封的时间为2017年12月5日，显然此时涉案房屋已被查封。既然赵玉兰不能合法占有涉案房屋，也未实际占有涉案房屋，即使已经办理交接也是在房屋被查封之后，不具备排除执行的条件。再次，关于房屋价款的支付。赵玉兰所提交的房屋收付款凭证等证据材料中，并不能证明其已经确实将全部房款实际交付。赵玉兰并未提交相应的银行转账记录证明涉案房款已经全部、实际支付，即赵玉兰不能证明已将涉案房屋价款全额支付出卖人。最后，赵玉兰不能举证证明其对于涉案房屋不能办理产权过户没有过错。从赵玉兰提供的证据材料看，依据《青岛市商品房预售合同》第三十二条之约定，赵玉兰、威乃达公司应当向房地产登记机构申请预购商品房预告登记，显然涉案房屋并未办理该预告登记，赵玉兰对此存在明显过错。则涉案房屋并非因第三人原因不能办理产权过户。即赵玉兰并未提交证据证明系非因其自身原因不能办理产权过户。综上，青岛市市北区尖山路房屋为威乃达公司名下财产，一审法院依法予以司法查封事实清楚，于法有据，应当准许对涉案房屋的继续执行。一审判决认定事实错误，依法应予改判。 赵玉兰、威乃达公司未答辩。 赛赛公司未陈述意见。 明霞特公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决准许对青岛市市北区尖山路房屋的执行；2、诉讼费由赵玉兰、威乃达公司负担。 一审法院认定事实：一、明霞特公司与威乃达公司、赛赛公司房屋买卖合同纠纷于2017年9月21日被青岛仲裁委员会受理。 二、明霞特公司于2017年10月23日向青岛仲裁委员会申请财产保全，请求冻结威乃达公司、赛赛公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产。青岛仲裁委员会于2017年10月24日作出青仲财保函字（2017）第677号提交法院财产保全申请函，提交一审法院进行财产保全。 三、一审法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书冻结威乃达公司、赛赛公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产。 四、一审法院于2017年12月5日作出（2017）鲁0212财保49号协助执行通知书，查封威乃达公司名下房产673处，查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 五、威乃达公司、赵玉兰于2010年12月11日签订商品房预售合同并办理网签，赵玉兰购买涉案房屋，赵玉兰于2010年12月10日支付威乃达公司购房款1363118元，威乃达公司确认该款已经收到。 六、2013年11月18日，威乃达公司通知赵玉兰交房，赵玉兰以房屋未通过验收为由拒收房屋。2014年1月，涉案房屋通过单体验收。 2015年7月24日，赵玉兰向青岛市市北区人民法院起诉威乃达公司，主张威乃达公司支付逾期交房违约金932372.71元。青岛市市北区人民法院于2015年10月23日作出（2015）北民初字第4736号民事裁定书，驳回了赵玉兰的起诉。赵玉兰上诉，青岛中院于2016年9月作出（2016）鲁02民终5567号民事裁定书，撤销一审裁定，指令青岛市市北区人民法院审理。青岛市市北区人民法院于2017年5月作出（2016）鲁0203民初9318号民事判决书，判令威乃达公司支付赵玉兰违约金559014.69元。威乃达公司上诉，青岛中院于2017年12月28日作出(2017)鲁02民终7108号民事调解书，双方达成调解协议，就逾期交房违约金赔付及交接房屋达成一致。2018年1月5日，威乃达公司与赵玉兰签订房屋交接书，将涉案房屋交付赵玉兰。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是赵玉兰对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，赵玉兰、威乃达公司于2010年12月11日签订商品房预售合同并办理网签，赵玉兰于2010年12月10日支付威乃达公司购房款1363118元，威乃达公司确认该款已经收到。关于房屋交付，威乃达公司于2013年11月18日通知赵玉兰交房，赵玉兰以房屋未通过验收为由拒收房屋并无不当。2014年1月，涉案房屋通过单体验收后，威乃达公司未再通知赵玉兰交房。后，2015年7月24日至2017年12月28日，威乃达公司与赵玉兰就房屋逾期交付违约金问题一直在进行诉讼，期间威乃达公司亦未通知赵玉兰交房。直至2017年12月28日双方就违约金及交房达成调解后，双方即于2018年1月5日交接房屋。可见，房屋直至2018年1月5日交付系验收迟延、逾期交付、诉讼导致，主要由威乃达公司造成，并非赵玉兰自身原因，其不利后果应由威乃达公司负担。目前涉案房屋未办理过户登记也非赵玉兰自身原因导致。故赵玉兰对一审法院查封所提异议符合上述法律规定，一审法院应中止对涉案房屋的执行，明霞特公司请求一审法院判令准许对涉案房屋的执行，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审判决：驳回青岛明霞特易购置业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由青岛明霞特易购置业有限公司负担。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，赵玉兰与威乃达公司于2010年12月签订的商品房预售合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已办理网签手续，双方签订的涉案房屋买卖合同合法有效。赵玉兰提交的威乃达公司为赵玉兰出具的涉案房屋收款收据、专用收据等证据可以证明赵玉兰依约支付了涉案房屋购房款，且上述行为均发生在涉案房屋被查封之前。关于涉案房屋交付问题。威乃达公司于2013年11月通知赵玉兰交房，因当时涉案房屋不具备交付条件，赵玉兰以涉案房屋未通过验收为由拒收房屋。在涉案房屋于2014年1月通过验收后，赵玉兰向市北区法院起诉要求威乃达公司承担逾期交房违约责任，市北区法院作出判决后，威乃达公司不服该判决上诉至本院，经本院主持调解双方达成调解协议，约定由威乃达公司支付赵玉兰逾期交房违约金并交付涉案房屋，后赵玉兰合法占有涉案房屋。从以上事实看，涉案房屋未能如期交付的原因不在买受人赵玉兰，系威乃达公司逾期交房构成违约从而产生诉讼所致，该迟延交房的不利后果不应由买受人赵玉兰承担。本案亦非因赵玉兰自身原因未办理过户登记手续。综合以上分析，赵玉兰提交的证据可以证明其对涉案房屋享有足以排除执行的权利，其所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应予以支持，一审判决驳回明霞特公司要求准许对涉案房屋予以执行的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。明霞特公司对赵玉兰已支付涉案房屋购房款及合法占有涉案房屋的事实不予认可，但未提交充分、有效的证据推翻赵玉兰提交的上述证据的证明效力，其亦无证据证明系因赵玉兰过错导致涉案房屋未办理过户登记手续，其应承担举证不能的法律后果，本院对其主张不予支持。 综上所述，明霞特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人青岛明霞特易购置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  齐 新 审判员  甘玉军 二〇二〇年三月十二日 法官助理 于遨洋 书记员王冉冉