北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终2357号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京天天德宝商务服务有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇白各庄村东100米白各庄商业中心商铺F2-51。法定代表人：杨百江，董事长。委托诉讼代理人：刘刚，男，1980年8月10日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：双民，北京市众贺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜建荣，女，1972年8月20日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：罗开均，北京市国汉律师事务所律师。原审第三人：北京圣运通达房地产开发有限公司，住所地北京市密云区鼓楼北大街10号楼。法定代表人：尹显付，董事长。委托诉讼代理人：舒婧，北京市檀州律师事务所律师。上诉人北京天天德宝商务服务有限公司（以下简称天天德宝公司）因与被上诉人杜建荣、原审第三人北京圣运通达房地产开发有限公司（以下简称圣运通达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2018）京0118民初4338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天天德宝公司上诉请求：1.撤销一审判决(同意一审判决第一、四项,不同意一审判决第二、三、五项)；2.驳回除一审判决第一项外杜建荣的全部诉讼请求；3.判令杜建荣向天天德宝公司支付2017年11月15日至2017年12月31日免租期租金35100元,暖气费14300元；4.判令杜建荣根据《房屋租赁合同》约定向天天德宝公司支付2018年7月1日起至天天德宝公司收回房屋期间的租金；5.判令杜建荣向天天德宝公司支付违约金84240元；6.本案诉讼费由杜建荣承担。事实和理由：一、杜建荣承租天天德宝公司的涉案房屋经营品牌连锁加盟店高兴一锅潮汕鲜牛肉火锅，主要经营方式是通过顾客自己涮锅的方式就餐。二、杜建荣经营的火锅店没有天然气也可以经营，没有天然气不应成为其不能经营的理由。三、天天德宝公司从未书面或者口头承诺给杜建荣接通天然气。圣运通达公司承诺给天天德宝公司接通天然气，不代表天天德宝公司承诺给杜建荣接通天然气。杜建荣要求天天德宝公司接通天然气，属于强加的合同义务，其以火锅店没有天然气就不能营业为由，提出解除合同，实属虚构事实的违约行为，故其应承担相应违约责任。四、天天德宝公司将涉案房屋二层分租给杜建荣、曾某、北京平心大鸭梨餐饮有限责任公司（以下简称大鸭梨公司）进行餐饮经营，现除杜建荣、曾某不经营外，大鸭梨公司的项目公司自2019年1月起一直在二层经营餐饮，所以杜建荣的房屋所在楼层原有经营格局没有发生变化。退一步讲，即使杜建荣的经营格局有变化，也不在天天德宝公司与杜建荣的合同约定范围内，其无理由让天天德宝公司承担违约责任。五、杜建荣的火锅店厨房面积39.88㎡，其价值14822元的厨房设备仅有一台单眼低汤灶与天然气有联系，而且该单眼低汤灶全新未开包装，不能证明一定是在该火锅店使用，即使由该火锅店使用，单眼低汤灶价值612元，也可以用电力厨房设备代替。杜建荣因不能使用一台单眼低汤灶而解除合同，显然有失公允。六、杜建荣所称使用电磁炉成本远高于使用燃气，天天德宝公司的意见是：1.杜建荣承认火锅店可以使用电磁炉；2.从其装修安装地暖的面积和高兴一锅其他加盟店使用电磁炉的情况，证明杜建荣的店铺大厅是使用电磁炉的；3.杜建荣自述店铺装修已经完成，达到开业条件。杜建荣未举证证明使用电力厨房设备替换单眼低汤灶的成本差距。4.杜建荣不评估火锅，就是隐瞒电磁炉的事实。七、天天德宝公司起诉圣运通达公司的行为，与杜建荣解除双方涉案合同之间没有因果关系。杜建荣不应以天天德宝公司起诉圣运通达公司为由，提出与天天德宝公司解除合同。杜建荣辩称：同意一审判决，不同意天天德宝公司的上诉请求。天天德宝公司代理人刘刚是该公司与杜建荣合同的参与者，其一审中承认杜建荣陈述的事实是正确的，天天德宝公司也承诺向杜建荣提供天然气，只是因为其与圣运通达公司的纠纷导致没有能够提供。关于是否安装天然气，是否可以营业问题，杜建荣的店铺后厨是按照天然气进行设计，如果用电就可以经营杜建荣不会错过2018年春节的黄金时间放弃经营。大鸭梨公司系另行签订合同，与本案无关。大鸭梨公司与圣运通达公司对涉案场地作了巨大变化。评估报告中的物品都是定制的，评估项目除了扣除的电视外，其余都是杜建荣的损失，别的场所无法使用。圣运通达公司述称：圣运通达公司与天天德宝公司没有接通天然气的约定。圣运通达公司没有对天天德宝公司违约，是天天德宝公司违约。圣运通达公司认为能够带走的物品不应计算到杜建荣的损失中。圣运通达公司曾经联系天天德宝公司要求其尽快腾退房屋，将可以移动的物品带走，杜建荣接到通知后没有将物品带走，物品被圣运通达公司存放起来，在清退房屋时进行了公证，圣运通达公司认可相关物品即是公证材料中记录的物品。杜建荣向一审法院起诉请求：1.判令解除杜建荣与天天德宝公司于2017年11月15日签订的《房屋租赁合同》；2.判令天天德宝公司退还房屋租金140400元、租房押金46800元、装修押金20000元、装修管理费2000元；3.判令天天德宝公司赔偿杜建荣装修房屋、安装消防设施、空调等损失共计377200元；4.判令天天德宝公司承担本案诉讼费、评估费。天天德宝公司向一审法院反诉请求：1.判令杜建荣向天天德宝公司支付2017年11月15日至2017年12月31日免租期租金35100元、供暖费14300元。2.判令杜建荣根据《房屋租赁合同》约定向天天德宝公司支付2018年7月1日起至天天德宝公司收回房屋期间的租金。3.判令杜建荣向天天德宝公司支付违约金84240元。4.本案诉讼费由杜建荣负担。一审法院认定事实：2017年11月15日，天天德宝公司（出租方、甲方）与杜建荣（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于北京市×号楼（以所附平面图的位置为准）的房屋（以下简称“该房屋”）出租给乙方使用，租赁面积260平方米，甲方同意给予乙方具体的广告牌（门头）位置。甲方保证拥有该房屋的所有权或转租权，并确保该房屋用途是商业且符合乙方的经营范围……乙方租赁期限为5年，自2017年11月15日起至2022年11月14日止。甲、乙双方交接时间为2017年11月15日，免租期限为2017年11月15日至2017年12月31日，租金自2018年1月1日起开始计算，甲方不收取免租期期间的租金，乙方在免租期内实际发生的电费、水费、暖气费等各项费用应由乙方据实缴纳，甲方应向乙方开具内部对账收据……合同租金3元／天／平方米（含物业费不含发票），每月租金及物业费共计23400元，每两年递增6％。付款方式：押二付六，乙方在2017年11月15日向甲方支付6个月的租金及2个月押金，共计187200元。每期租金须提前30日交付。如乙方未及时缴纳租金，甲方可每日按应交租金总额的2％向乙方收取滞纳金，如乙方超出30日未缴付租金，乙方违约，甲方有权随时解除合同，无条件自动收回房屋，由此引起的一切损失由乙方承担。乙方在租赁期内，应在每月10日向甲方交纳水、电费（电费1.35元／度、水费9元／吨）；乙方于每年10月1日向甲方缴纳暖气费（供暖每季55元／平方米），上述费用如果遇到国家资费调整，甲方有权进行调整，乙方缴费的同时，甲方向乙方开据内部对账收据。乙方超过七日未缴纳，甲方可按应缴费用总额的5％向乙方收取滞纳金……甲方保证乙方所租房屋在入住日期前处于良好使用状态。保证乙方所租房屋在入住条件符合本合同相关条款的规定。甲方同意将房屋交由乙方按照乙方的统一标准设计和装修。乙方进行项目可行性研究期间及房屋装修之前，甲方应向乙方提供该房屋供电、供水、暖气、排烟、排水及其他公共系统的使用情况和有关数据。施工前，乙方应向甲方提供施工图纸，经甲方审核通过后方可施工。甲方须确保乙方可根据职业需要，自行确认营业时间，甲方须确保乙方在其营业时间内可根据需要正常使用各客用通道、运送货通道、电梯、空调、洗手间等租用空间、公共空间及设备设施。甲方保证所提供房屋手续能够让乙方正常经营，如因房屋手续导致乙方不能办理经营手续的承担相应损失……乙方应按本合同约定向甲方及时足额缴纳租金及其他各项费用。乙方的营业执照以及政府规定乙方开展业务经营所需的全部执照，均由乙方自行办理，但在上述证照申领过程中，甲方配合乙方出具档案、图纸、房产证、土地使用证等材料并加盖产权房公章，甲方给予补助。租赁期间在不破坏租赁房屋主体结构的情况下，乙方有权限根据其企业统一标准及经营需要对租赁房屋内外布局等进行内外部装修改造，装修改造方案交给甲方备案，经甲方同意后方可施工，费用由乙方自理。乙方有权在承租区域内，安装独立水表、电表、燃气表，单独计量自用水量、自用电量、自用燃气量……如果乙方原因导致合同未履行满3年而终止，乙方除承担违约责任外还须向甲方补交4个月免租期租金……租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的甲方违约，承担违约责任。租赁期间非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租，乙方违约，视为乙方放弃对所交合同的押金，甲方有权不予退还。除此之外，乙方承担违约责任。在不影响本合同中甲方其他权利的前提下，在租赁期内对乙方违约行为的处理如下：逾期支付相应费用的责任，除本合同另有规定外，乙方逾期支付租金、租赁押金、水费、电费、燃气费、取暖费等公共事业费用及其他费用，则每逾期一日，乙方须向甲方缴纳滞纳金，累计超过10日，甲方有权采取停止公用水电的供应，在此期间，乙方仍须按照本合同的约定支付租金及其他费用；若乙方逾期支付上述费用超过30日的，乙方违约，甲方有权解除本合同，租赁房屋自动返还甲方。租赁期满或合同提前解除时，乙方将房屋以清洁良好的状态交还给甲方。乙方对正确使用的损耗不承担任何责任，乙方租赁期间的装修添置的设备、设施（包括空调、电梯）采取“来装去留”的原则无偿留给甲方，甲方对此不再给予任何补偿。任何一方如违反本合同任何条款之一的，违约方应向守约方支付违约金，违约方赔偿给守约方的违约金的具体计算方法为：本合同当年租金标准的数额的30％，若甲方违约，除按照上述赔偿外，并退还乙方押金及乙方已缴纳但未使用房屋的租金；若乙方违约，除按照上述赔偿外，乙方的押金将不予退还，除此之外，违约方不再承担其他的违约责任……凡因本合同引起的或者本合同有关的任何争议，双方应通过友好协商解决；如果协商不成，向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼……后杜建荣向天天德宝公司交纳了房屋押金46800元、装修押金20000元、管理费2000元、2018年1月1日至2018年6月30日的房租140400元，天天德宝公司为杜建荣出具了相关收据。2017年11月15日，天天德宝公司将上述租赁房屋交付杜建荣，后杜建荣进行了装修改造。现杜建荣以天天德宝公司未向其兑现接通天燃气的承诺，整个场所不具备开业条件，且整体经商环境发生重大变化等，导致合同目的不能实现为由，要求解除合同并由天天德宝公司赔偿其装修房屋、安装消防设施、空调等损失。在本案审理过程中，杜建荣申请对涉案房屋装修、消防设施、家具、空调、厨具设施、广告制作等投入损失金额进行鉴定。2019年3月4日，中财宝信（北京）资产评估有限公司出具中财评报字［2018］第059号评估报告书，评估结论为2019年2月21日的市场价值为37.72万元。该评估报告中对评估范围描述为：根据评估人员现场勘查的状况，以及天天德宝公司、杜建荣的陈述意见及杜建荣申请鉴定书阐述的内容，确定本次评估的范围具体为店面装修、消防设施、家具、空调、厨具设备、广告灯牌（制作安装）、厨房机器设备，经清查，天天德宝公司、杜建荣对除空调、厨房机器设备申报尺寸有异议之外，对其他状况不存在争议的情况。为此，杜建荣支付评估服务费25000元。对以上评估报告，杜建荣表示认可；天天德宝公司以资产损失评估价值过高、缺少证据支持、评估公司没有细致测量且使用了第一次的测量数据为由不予认可，并提出如下异议：对杜建荣未安装、未拆封的设备、空调、家具等，是否应计算到资产损失中？装修、改造、消防等各项工程，杜建荣是否已向评估公司提供了全部图纸？圣运通达公司表示根据合同相对性，不发表质证意见。对天天德宝公司提出的异议，中财宝信（北京）资产评估有限公司回复：1．评估范围是评估机构与三方在现场签字确认的，天天德宝公司、杜建荣在勘查现场对评估范围没有提出异议，截止评估报告日天天德宝公司也没有对评估范围提出异议。2．评估机构通过现场勘查并向相关当事方取得资料是评估工作的重要步骤，但没有取得全部的合同、图纸不是不能进行评估的必要条件，若天天德宝公司认为评估值过高，不能空泛的认为评估值过高，应当明确的指出哪条过高、高多少，并提供过高的理由和证据，评估机构可根据天天德宝公司取得证据进行分析，或对报告及报告结论进行调整。若只是感性的认为评估值过高，评估机构对此不发表意见。天天德宝公司认为圣运通达公司对其承诺接通北京市×号楼天燃气管道，其一直催促圣运通达公司依约尽快接通，因接通天燃气是圣运通达公司对其的义务，而非其对杜建荣的义务。圣运通达公司存在严重违约和违法行为，故杜建荣因此产生的损失应向圣运通达公司主张。其向一审法院提交了如下证据：1．天天德宝公司与圣运通达公司签订的《房屋租赁合同》、天天德宝公司起诉圣运通达公司的起诉状和追加第三人申请、圣运通达公司针对天天德宝公司的起诉提交的反诉状，证明天天德宝公司以圣运通达公司违约为由起诉且圣运通达公司针对该诉提出反诉要求解除合同并申请追加杜建荣为该案第三人。其中，圣运通达公司（出租方、甲方）与天天德宝公司（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》约定：甲方将位于北京市×号楼的房屋出租给乙方使用，租赁面积8000平方米……乙方有权在承租区域内，给其他分租商户安装独立水表、电表、燃气表，单独计量自用水量、自用电量、自用燃气量……除本合同另有规定外，乙方逾期支付租金、租赁押金、水费、电费、燃气费、采暖费等公共事业费用及其他费用，则每逾期一日，乙方须向甲方缴纳滞纳金，累计超过10日，甲方有权采取停止公用水电的供应，在此期间，乙方仍须按照本合同的约定支付租金及其他费用；若乙方逾期支付上述费用超过30日的，乙方违约……2018年2月5日，天天德宝公司以房屋租赁合同纠纷为由将圣运通达公司诉至一审法院，其认为圣运通达公司存在一房两租、无房产证非法出租、拒交物业、强占房屋、强行断电、拒接燃气等项问题，要求圣运通达公司向其交付部分房屋、停车场、广告位、恢复供电等，并立即接通北京市×号楼天燃气、支付违约金、退还租金、物业费、押金等。在2018年5月28日的《民事起诉状》事实与理由第六项书写：圣运通达公司承诺接通北京市×号楼天燃气，2017年10月1日前入住主管道到位……在该案的审理过程中，2018年2月27日，圣运通达公司以天天德宝公司延迟给付租金及取暖费为由提出反诉，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由天天德宝公司返还房屋、赔偿损失等。对上述证据，杜建荣认为与本案不具有关联性，故不予认可。2．政府信息答复告知书、密云鼓楼东区2#楼平面图、2018年1月9日、31日、5月24日至6月12日录像和照片、2017年12月26日单某与王某、孙某通话录音及文字整理、2018年5月11日房屋西侧停车场照片和楼体广告位照片，证明圣运通达公司严重违约和违法行为，杜建荣产生的损失应向圣运通达公司主张赔偿，而非向天天德宝公司要求赔偿。其中，2017年12月26日下午5点04分天天德宝公司单某与圣运通达公司孙某的电话录音中记载：“单某：咱们签约那会儿，那你们答应给我们接燃气，你现在燃气接到什么程度了孙工？孙某：这马上了马上就快了……跑手续都跑差不多了……单某：不是现在那商户老找我事，你这主管道老进不来，那会都答应了。我现在我没法给人家弄啊……”2017年12月26日下午7点59分天天德宝公司单某与圣运通达公司王某的电话录音中记载：“单某：那个咱们签约那会接燃气当时咱说的好好的，入户主管道，到底啥时候接呀？王某：我现在始终没让海生停，海生天天往那跑……单某：问题是这燃气确实，耽误我很大的事，马上都装修完了，你知道吗。你这气连一点眉目都没有了……”对上述证据，杜建荣表示依据录音资料及结合天天德宝公司的陈述可知，因圣运通达公司同意为天天德宝公司接通天燃气，故天天德宝公司才同意将房屋转租并向其收取天燃气费用。3．发票、照片、录像等，证明北京市×号楼二层的其他用户已经接通燃气，杜建荣不积极主动的接通燃气开展营业。另，其他同一品牌的加盟店使用电磁炉亦正常营业，故天燃气并非杜建荣唯一的选择，没有天燃气不能作为杜建荣无法经营的理由。且涉案房屋现场墙上多处留出电线，可证明该店火锅亦是用电加热，依据评估报告第20项，涉案的店面进行地暖铺装，由此可证明火锅不会使用天燃气加热，如果在此上安装天燃气管道，将严重违反消防法规，极易发生爆炸。对此，杜建荣不予认可，认为首先照片没有显示拍摄时间、地点及拍摄人员，真实性无法考证；其次即使有同一品牌其他加盟店使用电磁炉等，也不能说明、法律也没有规定所有门店必须使用电磁炉。即使有特色门店使用柴火做饭，亦不能免除出租方供电的义务。另，使用电磁炉的成本远高于使用燃气，基于成本的考虑，只有少部分的店面大厅使用电磁炉，所有店面后厨亦需要燃气；再次签订合同时，提供天燃气约定为天天德宝公司的义务。圣运通达公司对以上证据均不发表任何质证意见。另查一，2018年4月9日的谈话笔录中，天天德宝公司之委托代理人刘刚表述：“原告所述属实，跟我们签的合同认可，是我们租户，因为我们公司现在和产权方打着官司呢，也是房屋租赁的，是产权方的原因造成租户无法正常营业，我们公司这也是等着判决，判决下来我公司才能解决这些问题……”杜建荣表示，据此可知，因圣运通达公司曾给天天德宝公司许诺接通天燃气，故天天德宝公司向其许诺接通天燃气，现因圣运通达公司无法兑现承诺，故天天德宝公司亦无法兑现承诺。另查二，在庭审中，经询问，天天德宝公司表示其承租涉案房屋的原有规划是对外招租租赁，定位是商业，比如餐饮、宾馆、儿童娱乐等。圣运通达公司表示经其报装，北京市×号楼于2019年1月3日前接通了天燃气，涉案房屋已具备接通天燃气的条件。对此，杜建荣表示自合同签订以来至其起诉时天燃气均未接通，现天天德宝公司亦同意解除合同，在此情况下，合同继续履行已无实际意义。另查三，2018年8月13日，一审法院前往北京燃气公司了解相关情况。该公司工作人员表示，从系统查看圣运通达公司曾就鼓楼东区天燃气项目申请报装过天燃气。而涉案房屋能否接通天燃气，则需要现场勘查后作出结论。产权人及经过产权人书面同意的承租人可报装天燃气，产权人报装需要提交用气申请、营业执照、组织机构代码证、授权委托书及经办人身份证明、1：2000的地形图、产权证明，收到以上材料后工作人员会现场勘查，如果具备条件，将根据工程量的大小收取工程费用；如果承租人申请报装，除以上手续外还需要租赁合同及产权人同意的书面文件。另查四，在天天德宝公司与圣运通达公司、第三人杜建荣房屋租赁合同纠纷一案中，2018年3月16日开庭时，圣运通达公司申请证人孙某出庭作证。关于2017年12月26日下午5点04分单某与其通话内容，其表示认可，并表示其协助天天德宝公司接通天燃气，现前期的手续已办理完毕，但后期安装、缴费是天天德宝公司的工作。2018年6月14日开庭时，圣运通达公司明确表示因涉案房屋没有天燃气，故不准备安装。另查五，现杜建荣与圣运通达公司均认可，涉案房屋现已被圣运通达公司收回并实际控制，但圣运通达公司表示其收回时间为2019年8月，杜建荣则表示实际收回时间早于2019年8月，天天德宝公司表示并不知情。2019年11月15日，一审法院现场勘验，涉案房屋已被重新装修，室内悬挂其他品牌商户的标识。经询问，圣运通达公司表示涉案房屋内原装饰装修由其拆除，室内物品由其控制，其于2019年8月1日申请北京市渔阳公证处对涉案房屋现状情况进行了保全证据，并向一审法院提交了（2019）京渔阳内民证字第672号《公证书》。经质证，杜建荣明确表示中财宝信（北京）资产评估有限公司出具的中财评报字［2018］第059号《评估报告书》中评估所涉项目中，监控设备中的一台电视机已于评估后被其带走，对此圣运通达公司表示认可。其余评估所涉项目，杜建荣表示均在（2019）京渔阳内民证字第672号《公证书》中有所体现。杜建荣表示其带走的电视机价值1699元，并提供相关票据，另因其店面系统一装修、整体设计，故评估报告中所涉项目因尺寸不同，无法另行使用。除电视机外，其余项目系本案合同纠纷所致损失，故要求天天德宝公司依据评估报告承担责任，其不向圣运通达公司主张权利。另，关于评估报告中未涉及、在（2019）京渔阳内民证字第672号《公证书》体现的物品，其另案解决。天天德宝公司则表示因房屋未在其实际控制中，故其不清楚物品变动情况。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人的主要义务是按照合同约定将租赁物交付给承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人的主要义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，杜建荣与天天德宝公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现杜建荣认为天天德宝公司未兑现接通天燃气的诺言，且整体经营环境发生了重大变化，整个场所无法正常营业，导致租赁合同的目的无法实现，故要求解除该合同。天天德宝公司同意解除该合同，但认为其已经完成了交付房屋的义务，因杜建荣逾期未支付相关费用、先行要求解除合同，故杜建荣构成严重违约，且其未口头承诺或者合同约定为涉案房屋接通天燃气。现杜建荣、天天德宝公司均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，且涉案房屋现被圣运通达公司收回并控制，故对此一审法院不持异议。本案的争议焦点在于谁是违约方？对此一审法院作如下分析：首先，依据天天德宝公司提交的证据显示，关于涉案房屋，天天德宝公司与圣运通达公司签订的房屋租赁合同中，有关于安装天燃气计量表及缴纳天燃气费用的约定。另，天天德宝公司表示圣运通达公司对其承诺接通涉案房屋天燃气，为此，其提交了电话录音，双方就接通燃气一事进行过交涉。其次，依据双方当事人的陈述及提交的照片，杜建荣租赁涉案房屋的目的系从事餐饮服务。依据日常生活经验法则，作为餐饮从业者，在考察租赁房屋时，采用何种能源方式对食品进行加工处理、该方式是否符合其经营目的或者经营成本等应是考察对象的应有之义，甚至可以构成是否促成租赁合同成立的要素。在杜建荣与天天德宝公司签订的房屋租赁合同中，双方约定：“乙方有权在承租区域内，安装独立水表、电表、燃气表，单独计量自用水量、自用电量、自用燃气量……除本合同另有规定外，乙方逾期支付租金、租赁押金、水费、电费、燃气费、取暖费等公共事业费用及其他费用，则每逾期一日，乙方须向甲方缴纳滞纳金，累计超过10日，甲方有权采取停止公用水电的供应，在此期间，乙方仍须按照本合同的约定支付租金及其他费用；若乙方逾期支付上述费用超过30日的，乙方违约，甲方有权解除本合同，租赁房屋自动返还甲方”。综上，虽然杜建荣与天天德宝公司签订的房屋租赁合同中未对由天天德宝公司安装天燃气一事进行约定，但是通过对以上合同的文义进行整体解释并结合日常经验法则，接通燃气是应有之义。现涉案房屋已经被圣运通达公司实际控制，且涉案房屋所在的2号楼部分场地现已被用作他用，经营环境已经与天天德宝公司的经营规划不符，亦对杜建荣的经营决策与经营活动产生影响。杜建荣已经按照合同约定履行了向天天德宝公司支付租金等相关义务，天天德宝公司未给杜建荣接通天燃气，且双方之间的租赁合同不能继续履行的原因系天天德宝公司与圣运通达公司之间发生租赁纠纷所造成，对此杜建荣并无过错，此应为天天德宝公司对杜建荣构成违约。故对于杜建荣要求天天德宝公司退还房屋租金140400元、租房押金46800元、装修押金20000元、装修管理费2000元的诉讼请求，正当合理，一审法院予以支持。对杜建荣要求天天德宝公司依据评估报告赔偿其房屋装修、安装消防设施、空调等损失，于法有据，一审法院予以支持。因杜建荣自认包含在评估报告中监控设备项目项下的一台电视机已被其带走，相应价值应予以扣除。虽然天天德宝公司对该评估报告提出异议，但因其未向一审法院提交相关证据，故一审法院不予采纳。对于天天德宝公司反诉要求杜建荣承担违约责任，支付其免租期租金、供暖费、租金及违约金等请求，于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、杜建荣与北京天天德宝商务服务有限公司于二○一七年十一月十五日签订的《房屋租赁合同》解除。二、北京天天德宝商务服务有限公司于判决生效之日起七日内返还杜建荣房屋租金十四万零四百元、房屋押金四万六千八百元、装修押金二万元、装修管理费二千元，共计二十万九千二百元。三、北京天天德宝商务服务有限公司于判决生效之日起七日内赔偿杜建荣房屋装修、安装消防设施、空调等损失共计三十七万五千五百零一元。四、驳回杜建荣的其他诉讼请求。五、驳回北京天天德宝商务服务有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为，天天德宝公司对杜建荣是否应承担合同解除后的违约责任。涉案《房屋租赁合同》系杜建荣与天天德宝公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。天天德宝公司作为出租人，应当将符合合同约定的租赁物交付承租人并保持该租赁物符合约定用途；杜建荣作为承租人，应当按照约定支付租金等相关费用并妥善正当使用租赁物。本案中，双方对于解除涉案合同均无异议，天天德宝公司以其未对接通燃气向杜建荣作出承诺，且无燃气并不影响杜建荣的店铺经营，其与圣运通达公司的纠纷亦不影响涉案合同的履行等为由，上诉主张涉案合同的解除系因杜建荣违约，应由其承担违约责任。对此，本院认为，首先，双方在涉案合同中虽未就提供燃气进行明确约定，但关于独立燃气表安装、燃气计量及费用缴纳等的相关约定，可以显示双方在订立合同时已将该种能源方式考虑在内并对燃气使用中涉及的具体问题作出约定，同时亦可推导出天天德宝公司将提供燃气作为符合租赁合同使用目的的应有条件。其次，杜建荣租赁涉案房屋系从事餐饮服务，食品加工中能源方式的选择往往与经营成本、餐饮模式、经营决策等密切相关，系餐饮从业者持续稳定经营所不可或缺的重要考量因素。故无论是基于涉案合同对于租赁物使用的整体约定抑或日常生活中餐饮服务场所应当提供的基本设备设施，均可认定接通燃气系涉案合同履行中的应有之义。此外，天天德宝公司向圣运通达公司承租涉案房屋后出租给杜建荣，现圣运通达公司已将涉案房屋收回并进行了重新装修规划，杜建荣已不具备继续使用原有房屋及相关设备进行经营的客观条件，双方的合同目的无法实现，杜建荣据此解除合同并无不当，亦不存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。天天德宝公司因与圣运通达公司的纠纷致使其与杜建荣的合同无法继续履行，由此对杜建荣造成的损失，天天德宝公司应当承担违约责任并赔偿相关损失。一审法院依据案件事实及在案证据综合认定天天德宝公司应对杜建荣承担违约责任正确，本院不持异议。针对天天德宝公司的反诉请求，因涉案合同解除的原因不可归责于杜建荣一方，且天天德宝公司亦未举证证明杜建荣装修完成后开展经营，故天天德宝公司的反诉请求，缺乏事实依据，一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，天天德宝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10983.41元，由北京天天德宝商务服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 静审 判 员  王 黎审 判 员  何灵灵二〇二〇年三月二十七日法官助理  赵 纳法官助理  李 君书 记 员  高 明