江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终108号上诉人（原审原告）：江苏斯沃德置地有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区鱼市口路上海商城4号楼118、119室。法定代表人：娄剑虹，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛朋，江苏大楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宿迁施美医院，住所地江苏省宿迁市鱼市口路幸福街道上海商城3号楼。法定代表人：金冉，该院院长。委托诉讼代理人：张莉，江苏苏鲁律师事务所律师。上诉人江苏斯沃德置业有限公司（以下简称斯沃德公司）因与被上诉人宿迁施美医院（以下简称施美医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初4604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。斯沃德公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判：一、施美医院立即腾空并归还上海商城3幢102、103、104室房屋，并将涉案房屋恢复原状；2.改判占有使用费以年租金117324元标准计算；3.诉讼费由施美医院承担。事实及理由：1.施美医院在未经斯沃德公司同意的情况下，对涉案房屋进行了改善或增添了他物，斯沃德公司在一审中已经明确要求施美医院应将涉案房屋恢复原状，施美医院也知道涉案房屋的“原状”，庭审中，一审法院未要求斯沃德公司明确“房屋原有状态”，但却以斯沃德公司未明确涉案房屋原状而驳回其该项请求错误。2.双方在2014年已经口头约定年租金为150000元（四间房屋），后来本着友好合作的关系才变更为年租金10000元，但施美医院自2017年开始就恶意拖延租金，故对于占有使用费应当按照年租金117324元（三间房屋）的标准支付。施美医院二审辩称，1.斯沃德公司出租给施美医院的房屋当时是空置的，不进行装修根本无法使用，而且施美医院是在斯沃德公司同意的情况进行了简单装修，并没有改变房屋的原有状态，斯沃德公司要求恢复原状没有事实和法律依据。2.对于占有使用费，应参照双方约定的租金计算。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。斯沃德公司向一审法院起诉请求：1.确认斯沃德公司与施美医院的租赁关系于2019年1月17日解除；2.施美医院立即腾空并归还斯沃德公司所有的位于宿迁市宿城区房屋，并将承租房屋恢复原状；3.施美医院支付斯沃德公司租金83759元（按年租金78216元自2017年5月2日计算至2019年1月17日）及占有使用费（按年租金117324元，自2019年1月18日起计算至实际腾空房屋之日止）；4.施美医院承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年5月，斯沃德公司与施美医院达成口头协议，约定施美医院承租斯沃德公司所有的位于宿迁市宿城区房屋，租金每年100000元，每年支付一次。2016年，斯沃德公司、施美医院达成合意，变更承租房屋为上海商城102、103、104室，每年租金78216元。2017年1月21日，施美医院法定代表人金冉通过其账户汇款50000元至案外人邱道明账户，用于支付斯沃德公司租金50000元，邱某出具收据一张。2017年5月8日，施美医院支付斯沃德公司租金28200元，由宿迁市斯沃德物业管理有限公司出具收据一张，收款事由载明“房租费2016年5月31日-2017年5月31日余款”，经办人邱某。2018年2月5日，施美医院通过金冉账户汇款至邱道明账户50000元，用于支付涉案房屋租金。2019年1月13日，斯沃德公司向施美医院发送律师函，要求施美医院在收到该函后十日内立即搬离房屋。斯沃德公司通过EMS邮寄，施美医院于2019年1月15日收到。现施美医院仍占有使用涉案房屋。现斯沃德公司与施美医院就解除合同事宜协商未果，故而成讼。一审另查明，2010年12月27日，鲍诗美转款150000元至娄剑虹账户。一审法院认为：一、租赁关系。租赁期限六个月以上的，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，斯沃德公司提供2014年5月2日《房屋出租协议》，该合同系复印件，且承租人处为“鲍某”，斯沃德公司亦无法确认该协议的真实性也未提供其他证据予以佐证，故对该证据，不予采信。斯沃德公司与施美医院就上海商城101、102、103、104房屋租赁事宜达成合意，后租赁房屋变更为上海商城102、103、104房屋，未签订书面合同，系不定期租赁关系。二、关于合同解除问题。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应该在合理期限之前通知承租人。本案中，因施美医院未付清2017年6月1日至2018年5月31日租金，故斯沃德公司于2019年1月13日邮寄律师函要求施美医院搬离，系解除合同的意思表示。斯沃德公司提供快递存根联及邮寄回执信息查询，能够证明施美医院于2019年1月15日收到律师函，施美医院抗辩未收到，不予采信。解除合同自通知到达对方时解除，故一审法院确认斯沃德公司与施美医院租赁关系于2019年1月15日解除。现施美医院仍占有使用涉案房屋，故斯沃德公司主张施美医院搬离涉案房屋，予以支持。斯沃德公司未明确房屋原有状态，且施美医院装修房屋是使用房屋的必要条件，故斯沃德公司主张施美医院将房屋恢复原状，不予支持。三、关于租金问题。2016年，斯沃德公司与施美医院口头约定年租金78216元，双方均无异议。斯沃德公司提供的28200元收据中载明的收款事由，能够证明双方租金对应的租期为一年的5月31日至下一年的5月31日，且2017年5月31日前的租金已支付完毕。因此，施美医院应支付2017年6月1日至2018年5月31日租金78216元、2018年6月1日至2019年1月15日租金48885元（78216/12元/月*7.5月），合计127101元，已支付50000元，尚欠77101元。斯沃德公司称因双方于2014年口头约定年租金150000元，后变更为100000元，故现主张2019年1月16日后的占有使用费按年租金117324元（78216元*1.5）计算，不予采信。一审法院支持占有使用费以年租金78216元标准计算至实际搬离之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原告江苏斯沃德置地有限公司与被告宿迁施美医院租赁关系于2019年1月15日解除；二、宿迁施美医院于判决生效之日起十五日内将位于宿迁市宿城区房屋腾空后交付给原告江苏斯沃德置地有限公司；三、宿迁施美医院于判决生效之日起三日内支付江苏斯沃德置地有限公司租金77101元及占有使用费（以年租金78216元标准自2019年1月16日起计算至实际搬离之日止）；四、驳回江苏斯沃德置地有限公司其他诉讼请求。案件受理费1890元，由宿迁施美医院负担。二审中，斯沃德公司向本院提交两组证据，第一组证据为楼层平面图，斯沃德公司称该平面图系涉案房屋的平面图，当时的102、103、104室房屋是有墙隔开的，是毛坯，旨在证明涉案房屋的原始状况；第二组证据为涉案房屋现状图片6张，该组证据可证明施美医院将102、103、104室房屋打通，并进行了改造、装修。施美医院质证认为，第一组证据未明确载明是何处房屋的平面图，真实性不予认可；第二组证据是涉案房屋目前的照片，但不能完全体现涉案房屋全部现状。同时，施美医院向本院提交涉案房屋照片10张，其中1-8张证明涉案房屋的现状，9-10张证明斯沃德公司擅自将施美医院进出大门锁上，导致施美医院无法使用自己在二楼的房屋。斯沃德公司对施美医院提交的照片中1-8真实性予以认可，可以证明施美医院对涉案房屋进行了改扩建，对照片9-10真实性予以认可，但斯沃德公司锁门是为了防控疫情的需要，事实上，施美医院可以通过另一个门进入二楼房屋，斯沃德公司锁门并不影响其使用。本院认证意见：斯沃德公司提交平面图系复印件，且未载明系涉案房屋的平面图，施美医院亦不予认可，故不予采信。对斯沃德公司提交的第二组证据及施美医院提交的照片真实性予以确认，能够反映涉案房屋的现状。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均予以认可，本院对此予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据斯沃德公司陈述其在交付租赁物时涉案房屋系毛坯房，承租人又系医院，因此斯沃德公司知道或应当知道施美医院将会对涉案房屋进行装修、改善以便于使用。而斯沃德公司在施美医院使用涉案房屋近五年时间内，并未提出异议，故对施美医院关于斯沃德公司同意其改善涉房屋的主张，本院予以采信。因施美医院改善涉案房屋经过了斯沃德公司同意，故对斯沃德公司要求其恢复原状的请求，本院不予支持。斯沃德公司主张双方在2014年已经口头约定年租金为150000元（四间房屋），施美医院予以否认，斯沃德公司未举证证明其该项主张，故其该项主张，本院不予支持。根据已查明的事实，双方约定的年租金为78216元（三间房屋），一审法院按照年租金78216元的标准计算占有使用费并无不当，斯沃德公司虽主张该租金标准远低于市场价格，但未举证证明，故对其该项主张，本院亦不予支持。综上所述，斯沃德公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1890元，由上诉人江苏斯沃德置地有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 程黎明审 判 员 庄业富审 判 员 朱 海二〇二〇年三月三十一日法官助理 段 娜书 记 员 郑露露