北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初9367号原告：北京信达百纳企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路。法定代表人：李劲槟。委托诉讼代理人：钟红，北京市金栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李倩倩，北京金栋（天津）律师事务所律师。被告：北京新港鼎盛物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路。法定代表人：叶国坚，经理。委托诉讼代理人：张滢，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告北京信达百纳企业管理有限公司（以下称信达百纳公司）与被告北京新港鼎盛物业管理有限公司（以下称新港鼎盛公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。信达百纳公司的委托诉讼代理人钟红、李倩倩到庭参加诉讼，新港鼎盛公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信达百纳公司向本院提出诉讼请求：1、要求新港鼎盛公司支付物业费损失88664.58元（2017年8月1日至2018年6月30日）；2、要求新港鼎盛公司支付律师费15000元、财产保全费2173元、担保金的利息损失（以322416.67元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2017年8月21日起计算至担保解除之日止）。事实和理由：2017年6月25日，信达百纳公司与新港鼎盛公司签订《委托物业管理意向书》，约定新港鼎盛公司将新港大厦全部租赁面积的物业管理权交由信达百纳公司负责，双方签订独家且不可撤销的《委托物业管理合同》，《委托物业管理合同》签订后，若信达百纳公司发现新港鼎盛公司隐瞒或其他行为给信达百纳公司造成损失的，应赔偿信达百纳公司因此遭受的全部损失及为此支付的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等。2017年6月29日，信达百纳公司与新港鼎盛公司签订《北京将台新港大厦委托物业管理合同》，约定商业租户一至二层物业费为1.5元/天/平方米，合同有效期自合同签订之日起至2034年9月30日止。合同签订后，信达百纳公司发现新港鼎盛公司隐瞒了重要事实，新港鼎盛公司与新港大厦二层的承租人北京圣伦食品有限公司（以下称圣伦食品公司）签订的《物业管理服务合同》中约定物业管理期限自2016年12月1日至2020年12月31日，物业管理费标准为1元/天/平方米，与信达百纳公司和新港鼎盛公司约定的1.5元/天/平方米不符。新港鼎盛公司的行为违反了双方约定，给信达百纳公司造成了经济损失，故诉至法院。新港鼎盛公司曾到庭辩称，不同意信达百纳公司的诉讼请求。双方签订的《委托物业管理意向书》和《北京将台新港大厦委托物业管理合同》明确限定了信达百纳公司的管理权限和范围，新港鼎盛公司与圣伦食品公司签订的合同中涉及的物业管理费与本案无关，不能构成对信达百纳公司诉讼请求的支持。信达百纳公司在合同履行期间，将新港鼎盛公司的办公室清空，实际掌控新港鼎盛公司的财务章和营业执照，导致新港鼎盛公司无法行使对新港大厦的管理权，为此新港鼎盛公司于2018年春节前后专门委托孙德俊与信达百纳公司进行商谈，但信达百纳公司拒不配合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月25日，新港鼎盛公司作为甲方与信达百纳公司作为乙方签订《委托物业管理意向书》，约定：甲方作为新港大厦的合法承租方，自愿同意将新港大厦全部租赁面积（即建筑面积27621平方米）的物业管理权交由乙方负责，双方签订独家且不可撤销的《委托物业管理合同》；乙方对新港大厦的物业管理权有效期自双方签订正式《委托物业管理合同》日始至2034年9月30日止；甲方承诺其与次承租人签署的租赁合同中约定的物业费标准为商业租户1.5元/天/平方米、写字楼租户1元/天/平方米；《委托物业管理合同》签订后，若乙方发现甲方隐瞒或其他行为给乙方造成损失的，应赔偿乙方因此遭受的全部损失及为此支付的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等；《委托物业管理意向书》与《委托物业管理合同》为一个整体，具有同等法律效力，如有歧义以本《委托物业管理意向书》的意思表示为准。2017年6月29日，新港鼎盛公司作为甲方与信达百纳公司作为乙方签订《北京将台新港大厦委托物业管理合同》，约定：甲方不可撤销的独家委托乙方对北京将台新港大厦项目实行专业化的物业管理服务，乙方对新港大厦的物业管理权有效期自本合同签订日始至2034年9月30日止；物业费收费方式和标准为已出租的物业由乙方向承租人（或使用人）收取，商业租户一至二层物业费为1.5元/天/平方米、三层以上（含三层）写字楼租户物业费为1元/天/平方米（木棉汇投资管理有限公司物业费事宜由双方另行处理）；本合同为双方真实意思表示，与2017年6月25日双方签订的《委托物业管理意向书》及补充协议为一个整体，具有同等法律效力，如有歧义以《委托物业管理意向书》及补充协议的意思表示为准。2017年7月3日，新港鼎盛公司向信达百纳公司移交了商户物业合同复印件，其中包括圣伦食品公司的合同。2017年7月31日，北京星泰泓信资产管理有限公司（以下称星泰泓信公司）和新港鼎盛公司共同向新港大厦各租户、商户、使用单位和个人作出通知，主要内容为：自2017年8月1日起，新港大厦内所有租户、商户、使用单位和个人应当交纳的租金，均由星泰泓信公司收取，并由该公司向交款人出具正式发票，新港鼎盛公司不再收取租金；新港大厦仍由新港鼎盛公司进行管理，新港大厦内所有租户、商户、使用单位和个人此前所签订的租赁合同仍然由新港鼎盛公司负责继续履行并承担责任，信达百纳公司接受新港鼎盛公司的委托对新港大厦进行物业管理并收取物业管理费用。关于新港鼎盛公司与圣伦食品公司约定的物业费情况，信达百纳公司提交了新港鼎盛公司与圣伦食品公司签订的《物业管理服务合同》，该合同约定：新港鼎盛公司为圣伦食品公司提供物业管理服务，物业管理期限自2016年12月1日至2020年12月31日，物业费标准为1元/天/平方米，该物业位于商场二层A2-6号，建筑面积为530平方米，每月管理服务费为16120.83元。关于圣伦食品公司向信达百纳公司交纳物业费的情况，根据信达百纳公司提交的付款凭证显示，圣伦食品公司于2017年9月8日向信达百纳公司交纳了2017年6月至11月的物业费共计86724.96元，于2017年12月4日向信达百纳公司交纳了2017年12月至2018年2月的物业费共计48362.5元，于2018年2月27日向信达百纳公司交纳了2018年3月至5月的物业费共计48362.5元。关于圣伦食品公司此后交纳物业费的情况，信达百纳公司表示，圣伦食品公司按1元/天/平方米的标准交纳了2018年6月1日至2018年8月31日期间的物业费，后信达百纳公司与圣伦食品公司重新签订物业服务合同，约定物业服务期限自2018年7月1日起，物业费标准为1.5元/天/平方米，圣伦食品公司已按0.5元/天/平方米的标准补交了2018年7月1日至2018年8月31日期间的物业费，故自2018年7月1日起圣伦食品公司系按1.5元/天/平方米的标准交纳的物业费。信达百纳公司主张其为本次诉讼支出律师费15000元，就此提交了其与北京市金栋律师事务所签订的《委托代理协议书》及代理费发票。经询，信达百纳公司称其自2017年7月开始提供物业服务，自2017年8月1日起向各承租人（使用人）收取物业费，故在本案中自2017年8月1日起主张物业费损失。信达百纳公司曾于2017年8月22日向本院提出诉前财产保全申请，要求冻结新港鼎盛公司的银行存款322416.67元，担保人李劲槟以等额现金提供担保。本院于当日作出（2017）京0105财保152号民事裁定书，裁定冻结新港鼎盛公司的银行存款322416.67元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，信达百纳公司与新港鼎盛公司签订的《委托物业管理意向书》及《北京将台新港大厦委托物业管理合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据《委托物业管理意向书》及《北京将台新港大厦委托物业管理合同》的约定，一至二层为商业租户，物业费标准为1.5元/天/平方米，圣伦食品公司承租的房屋位于二层，故应按商业租户标准交纳物业费。而新港鼎盛公司与圣伦食品公司签订的《物业管理服务合同》约定的物业费标准为1元/天/平方米，新港鼎盛公司在与信达百纳公司签订《委托物业管理意向书》及《北京将台新港大厦委托物业管理合同》时均未将该情况告知信达百纳公司，故新港鼎盛公司存在隐瞒行为，且该隐瞒行为在客观上导致信达百纳公司遭受了损失，根据《委托物业管理意向书》的约定，新港鼎盛公司应赔偿信达百纳公司因此遭受的全部损失。新港鼎盛公司的抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。关于物业费损失，根据查明的事实可知，圣伦食品公司自2017年8月1日至2018年6月30日期间系按1元/天/平方米的标准向信达百纳公司交纳物业费，故新港鼎盛公司应按0.5元/天/平方米的标准向信达百纳公司赔偿该期间的物业费损失，数额经本院核算为88510元。关于律师费，《委托物业管理意向书》对此有明确约定，且信达百纳公司已举证证明其支付律师费情况，故本院予以支持。信达百纳公司主张的保全费于法有据，本院予以支持。信达百纳公司主张的担保金利息损失缺乏依据，本院不予支持。新港鼎盛公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京新港鼎盛物业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京信达百纳企业管理有限公司赔偿物业费损失88510元、律师费15000元、保全费2173元；二、驳回原告北京信达百纳企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2417元，由被告北京新港鼎盛物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 刘 鹏审判员 谷培培二〇二〇年三月三日书记员 王贺情书记员 徐梦桥