湖南省衡阳县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0421执异9号异议人（案外人）：罗明，男，1962年8月26日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市石鼓区。委托代理人：肖卫，湖南弘一（衡阳）律师事务所律师。申请执行人：湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省衡阳县西渡镇清江中路1号，社会代码91430400MA4L5C329B。法定代表人：王中彪，该公司董事长。委托代理人：洪长河，湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司资产保全部总经理。委托代理人：罗国栋，湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司英陂支行行长。被执行人：谢军，男，1964年10月26日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市石鼓区。被执行人：陈新凤，女，1965年1月26日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市石鼓区。被执行人：衡阳市三富房地产开发有限公司，住所地衡阳市石鼓区中山北路金虹大厦403号，社会代码914304007459373674。法定代表人：谢军，该公司董事长。委托代理人：胡军辉，上海建纬（长沙）律师事务所律师。委托代理人：王振刚，上海建纬（长沙）律师事务所律师。被执行人：谢易希，女，1991年12月29日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市石鼓区。被执行人：邹翔，男，1987年7月8日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市蒸湘区。本院在执行申请执行人湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司（以下简称衡州农村商业银行）与被执行人谢军、陈新凤、衡阳市三富房地产开发有限公司（以下简称三富房地产公司）、谢易希、邹翔为金融借款合同纠纷一案中，以（2019)湘0421执1190号之二执行裁定查封坐落于湖南省衡阳市石鼓区81号湘水左岸Ａ栋105室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010753号，建筑面积：45.36平方米，以下简称105室］等不动产。案外人罗明对执行标的105室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年3月19日举行了听证。异议人罗明及其委托代理人肖卫、申请执行人委托代理人洪长河、被执行人谢军、被执行人三富房地产公司法定代表人谢军及其委托代理人胡军辉、王振刚参加了听证，被执行人陈新凤、谢易希、邹翔经本院合法传唤无正当理由未参加听证，本案现已审查终结。异议人罗明称，三富房地产公司与异议人于2007年按照产权置换方式签订拆迁补偿安置协议，约定补偿安置房屋的位置、面积、拆迁补助费等，三富房地产公司于2009年将105室交付给异议人，异议人将105室对外租赁，因三富房地产公司的原因，该105室一直未办理产权登记手续。2017年4月，三富房地产公司将包括105室在内的30空门面抵押给衡州农村商业银行贷款，案经贵院判决，并已立案执行，贵院以（2019）湘0421执1190号之二执行裁定查封坐落于湖南省衡阳市石鼓区等不动产，侵害了异议人的合法权益，请求法院中止对上述105室的执行，并解除一切执行措施。申请执行人衡州农村商业银行称，案涉房屋105室不是用于拆迁安置给异议人的门面，我行对该门面有优先受偿权，请求驳回异议人的异议请求。被执行人三富房地产公司称，拆迁户的合同权益应受到保障，本公司没有异议，拆迁户的权益没有得到保障的原因是政府会议纪要所提出的异地安置承诺没有落实。案涉105室登记在公司名下，公司的抵押行为合法，拆迁户的合同债权不能对抗抵押物权，请求驳回异议人的异议请求。被执行人谢军、陈新凤、谢易希、邹翔未提出答辩意见。本院查明：2019年9月19日，本院就衡州农村商业银行与谢军、陈新凤、三富房地产公司、谢易希、邹翔金融借款合同纠纷一案作出（2019)湘0421民初2475号民事判决书，判决主要内容为：一、被告谢军、陈新凤应如数偿付所欠原告湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司借款本金1800万元；二、被告谢军、陈新凤应如数支付所欠原告湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司借款利息580500元（利息按约定月利率7.5‰从2019年3月23日起计算至2019年7月30日止），后段利息按约定月利率另计至清偿之日止；三、被告衡阳市三富房地产开发有限公司、谢易希、邹翔应对上述一、二项承担连带清偿责任；四、原告湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司对被告衡阳市三富房地产开发有限公司提供的坐落于湖南省衡阳市石鼓区及被告谢军、陈新凤提供的坐落于衡阳县西渡镇沿江路单元号为430421005085ＧＢ00343Ｆ00020001房，在借款本金1800万元额度项下的所有债权数额范围内折价、拍卖或者变卖的价款享有优先受偿权。2019年11月16日，本院作出（2019）湘0421民初2475号民事裁定书，裁定内容为：（2019）湘0421民初2475号民事判决书中涉及的“坐落于湖南省衡阳市石鼓区”补正为“坐落于湖南省衡阳市石鼓区，衡阳市石鼓区106号湘水左岸Ｂ栋101、102、103、104、105、106、109、110、112室及衡阳市石鼓区108-110号湘水左岸Ｃ栋101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、114室”。2019年11月13日，本院立案受理申请执行人衡州农村商业银行与被执行人谢军、陈新凤、三富房地产公司、谢易希、邹翔金融借款合同纠纷一案。同年12月13日，本院以（2019）湘0421执1190号之二执行裁定查封被执行人衡阳市三富房地产开发有限公司所有的坐落于湖南省衡阳市石鼓区［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010751号，建筑面积：39.17平方米］、103室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010755号，建筑面积：39.17平方米］、104室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010756号，建筑面积：39.17平方米］、105室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010753号，建筑面积：45.36平方米］、106室［不动产证书号：08277954,建筑面积：45.36平方米］、107室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010764号，建筑而积：39.17平方米］、108室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010757号，建筑面积：46.61平方米］、111室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010737号，建筑面积：44.98平方米］及被执行人谢军、陈新凤所有的坐落于湖南省衡阳县（不动产单元号430421005085ＧＢ00343Ｆ00020001,建筑面积：887.39平方米，房产权证号：蒸房权证西渡镇字第××号）房屋。同年12月17日，本院向衡阳市不动产登记中心作出（2019）湘0421执1190号协助执行通知书，要求协助执行（2019）湘0421执1190号之二执行裁定查封的不动产。同日，本院将执行裁定予以公告。又查明，罗元达出生于1930年8月4日，于2005年2月6日自然死亡，其妻谢婉英（公民身份号码为1304041940××××××××）,有长子罗明（公民身份号码为4304041962××××××××）、次子罗宁（公民身份号码为4304041965××××××××）、三子罗健（公民身份号码为4304041971××××××××）。2019年8月18日，谢婉英、罗明、罗宁、罗健对登记在罗元达名下的位于衡阳市石鼓区89号房屋拆迁补偿取得105室进行分割与继承，谢婉英将其共有部分赠予罗明并放弃继承，罗宁和罗健放弃继承，拆迁补偿取得105室的权益由罗明享有。另查明，2007年5月，三富房地产公司因旧城改造开发建设衡阳市石鼓区湘水左岸项目需拆除罗元达所有的位于衡阳市石鼓区房屋，2007年8月15日，三富房地产公司与罗明签订了《城市房屋拆迁补偿协议书》，约定补偿安置房屋的位置、面积、拆迁补助费等。三富房地产公司于2009年将105室交付给罗明，罗明将该门面于2010年5月开始租赁给湖南国大民生堂药房连锁有限公司经营至今。2017年4月，三富房地产公司将包括1051室在内的30空门面抵押给衡州农村商业银行贷款，并办理了抵押登记。衡州农村商业银行与谢军、陈新凤、三富房地产公司、谢易希、邹翔金融借款合同纠纷一案经本院判决。本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。另据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。综上，被拆迁人享有的优先取得补偿安置房屋的权益优先于具他买受人取得商品房的权益，其他买受人取得商品房的权益优先于建筑工程承包人的优先受偿权，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。本案中，案涉房屋105室系异议人罗明与拆迁人三富房地产公司签订《城市房屋拆迁补偿协议书》所约定的安置房屋，被拆迁人罗元达对105室可主张补偿安置房优先取得权。申请执行人衡州农村商业银行虽对105室享有抵押优先受偿权，但被拆迁人罗元达对105室补偿安置房优先取得权优先于申请执行人衡州农村商业银行所享有的抵押优先受偿权。因被拆迁人罗元达于2005年2月6日自然死亡，罗元达所享有的权益经第一顺序继承人协商确定由罗明继承。故异议人罗明对拆迁安置房105室的优先取得权能够阻却其后设定抵押权的强制执行。异议人罗明的异议理由成立，应中止对案涉房屋105室的执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对坐落于湖南省衡阳市石鼓区81号湘水左岸A栋105室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  朱彩军审判员  陈建华审判员  王建华二〇二〇年三月三十一日法官助理旷学伟书记员刘璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。