辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1002民初68号 原告：韩佳，女，汉族，住辽阳市白塔区。 委托代理人：张帅，辽宁诚信泰律师事务所律师。 被告：辽宁中南置地有限公司，住所地：辽阳市白塔区。 法定代表人：李萍，系执行董事。 委托代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。 原告韩佳为与被告辽宁中南置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2020年1月3日向本院提起诉讼，本案受理后依法由审判员陈月独任审判，于2020年2月25日公开开庭审理了本案。原告韩佳及委托代理人张帅，被告辽宁中南置地有限公司的委托代理人王枢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告韩佳诉称，原、被告于2016年4月24日签订商品房买卖合同（预售）一份。依据该合同，原告购买了被告开发的中南望京花园商品房一户，该项目坐落于辽阳市白塔区。原告购买的商品房为该项目中的第28幢，建筑面积为XX平方米。房屋总价款为人民币425468.00元。合同签订后，原告依合同约定向被告支付了全部购房款。双方签订的商品房买卖合同第十一条约定被告应于2016年11月15日前向原告交付该商品房，但被告却于2016年11月26日向原告交付房屋。同时，该合同第二十条约定买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应承担违约责任。原告并未在收房后的180日内取得所购商品房的房屋所有权证书。综上所述，根据合同约定，被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告为维护自身合法权利依法向贵院提起诉讼，请求法院依法判令被告向原告给付逾期交付房屋的违约金468.01元，未能如期办理房屋所有权证的违约金32973.77元。以上共计人民币33441.78元。 被告辽宁中南置地有限公司辩称，一、关于房屋交付问题。答辩人并没有存在逾期交付的事实存在，答辩人的房屋于2016年6月28日即竣工，并于2016年11月20日通知原告正常交房，原告收到了入住通知书，并于2016年11月26日办理了入住手续，领取了房屋钥匙。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第12条之规定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。而2016年11月26日属于90日内范围以内，故答辩人不存在逾期交付的问题，不产生违约交付责任。二、关于房屋产权登记的办理。房屋竣工后，答辩人就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记，现在三期房屋的初始房照已于2018年8月3日取得，从该日起即可办理房屋所有权证，未予办理或延期办理并不是答辩人的过错，且本案存在不可抗力的情况，因此答辩人不承担逾期办证的违约责任。在2016年7月，答辩人与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低顺不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致答辩人于2017年12月11日取得竣工验收备案书，由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是答辩人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此答辩人不应承担逾期办证的违约责任。即使承担，逾期办证的时间也应从2016年11月26日+180天起开始计算。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2016年4月24日，原告韩佳与被告辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，原告购买被告辽宁中南置地有限公司开发建设的位于辽阳市太子河区房屋一处。单价为每平方米4457.50元，总价款425468.00元。 《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：出卖人应当在2016年11月15日前向买受人交付该商品房。 第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。 被告于2016年5月16日为原告出具购房发票。原告于2016年11月26日入住该房屋。本案房屋于2018年8月3日取得不动产权属初始登记证书，权利人登记为房屋开发商即被告辽宁中南置地有限公司。2019年5月30日原告领取分户证并于2019年7月9日取得不动产权利证书。 本院所确认的上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、购房发票、入住须知、不动产权证、房屋交付验收单、分户证领取名单及双方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料本院已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告与被告辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》一份，事实清楚、合法有效，本院予以确认，故合同双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务、承担各自的责任。 本案中《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付时间为2016年11月15日前，依据被告辽宁中南置地有限公司提供的证据，该房屋已竣工验收，且于2016年11月26日交付房屋，未逾期90日，双方未约定违约金，故原告要求给付延迟交付房屋违约金的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。 依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，原、被告双方应共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。本案房屋应在交付后180日内取得房屋所有权证书，但被告未在约定的时间内办理，且其提供的供电公司的相关证据不足以证明阻却该办理所有权登记的行为，故被告辽宁中南置地有限公司应承担违约责任。但本案房屋原告于2019年5月30日已经领取分户证，原告作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大发生，故该部分损失应当自完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2016年11月27日+180日计算至2019年5月29日止，违约金为人民币31186.80元（425468.00元*0.01%*733天）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告辽宁中南置地有限公司向原告韩佳支付房屋逾期办理房屋所有权证书的违约金人民币31186.80元； 二、驳回原告韩佳的其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效后10日内给付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费318.00元（已减半收取），由被告辽宁中南置地有限公司承担289.50元，由原告韩佳承担28.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审判员  陈月 二〇二〇年三月二十日 法官助理翁晓曼 书记员姜艾迪 附录 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。