江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终178号上诉人（原审原告）：苏学良，男，1974年6月18日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张茂其，江苏广陆律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨绪友，江苏广陆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宿迁水韵城商业经营管理有限公司，住所地江苏省宿迁市西湖路66号水韵城四楼办公区。法定代表人：朱昌如，该公司总经理。委托诉讼代理人：郄宗阳，江苏宏亮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宿迁用世置业有限公司，住所地江苏省宿迁市西湖路66号水韵城四楼办公区。法定代表人：卢之云，该公司总经理。委托诉讼代理人：郄宗阳，江苏宏亮律师事务所律师。上诉人苏学良、宿迁水韵城商业经营管理有限公司（以下简称水韵城公司）因与原审被告宿迁用世置业有限公司（以下简称用世置业公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏学良上诉请求：1.请求撤销原判，将案件发回重审或依法改判解除双方当事人之间签订的《委托经营管理合同》、水韵城公司支付欠付的租金，并由用世置业公司对租金及违约金承担连带责任；2.案件诉讼费用由水韵城公司和用世置业公司负担。事实和理由：1.合同法的原则是最大限度维护当事人的意思自治，双方在案涉租赁合同中已明确约定解除合同的条件，现水韵城公司的违约行为已符合约定的合同解除条件，一审法院应当判决支持苏学良要求解除合同的诉讼请求；2.一审判决对苏学良主张的2018年12月1日至2018年12月31日期间的租金不予支持，该判决不当，根据案涉合同约定，水韵城公司已经欠付了此段期间的租金；3.用世置业公司已出具担保书为水韵城公司与业主签订的《委托经营管理合同》承担担保责任，担保合同条款的履行，对合同条款的履行应当包含租金及违约金，违约金是基于水韵城公司逾期支付租金而产生，故用世置业公司应当就违约金的支付承担连带责任。水韵城公司二审辩称：1.一审判决不支持苏学良要求解除案涉合同的诉讼请求适当，案涉商铺位于商业综合体内，水韵城公司对于商业综合体的每块分区功能均从整体进行规划，在商业综合体的实际运营过程中，水韵城公司并未对业主间的商铺权属明确划分界线，且商业综合体在经过改造后，部分业主的商铺权属位置、面积已牵涉到消防通道等，部分业主的商铺不具备事实上的返还条件。故从所有业主、商业综合体、承租人的整体利益考量，案涉合同不宜解除；2.2018年12月1日至2018年12月31日期间的租金与苏学良诉讼主张的其他期间租金不属于同一结算期间，在本次诉讼中不应当支持苏学良的该诉讼请求；3.用世置业公司的担保责任仅限于租金和回购房产，其对违约金不承担连带责任。水韵城公司上诉请求：1.请求依法改判从水韵城公司应支付的租金中扣除8.5%的税费；2.案件诉讼费用由苏学良负担。事实和理由：根据水韵城公司与苏学良签订的《委托经营管理合同》及双方实际合同履行情况，在上一年度合同履行中，双方均同意在租金中扣除8.5%的税费，双方的实际履行行为构成对委托管理合同的修改。苏学良二审辩称：水韵城公司主张扣除租金中的8.5%税费的理由不能成立，双方当事人签订的合同中对此并无特别约定，实际履行中水韵城公司也未向苏学良提供税费凭证等证据证明其实际代扣。用世置业公司二审辩称，其认可水韵城公司的上诉请求及答辩意见。苏学良向一审法院提起诉讼请求，请求判令：1.解除苏学良与水韵城公司签订的《用世水韵城委托经营管理合同》并向苏学良返还房屋；2.判令水韵城公司支付苏学良2018年6月1日至2018年12月31日的租金79197.07元，后续租金按合同标准计算至实际返还房屋之日止；3.水韵城公司支付苏学良违约金（以欠付租金为基数从2018年10月1日起按每日万分之三计算至返还房屋之日止）；4.用世置业公司对上述债务承担连带清偿责任；5.诉讼费、保全费由水韵城公司、用世置业公司承担。一审法院认定事实：苏学良（买受人）与用世置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定苏学良购买宿迁水韵城一期工程D1-016铺号房，签约价为1355775元。合同签订后，苏学良（甲方）与水韵城公司（乙方）签订《用世·水韵城委托经营管理合同》，约定：二（1）、苏学良将上述商铺全权委托水韵城公司经营管理。三、委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2014年5月31日起至2024年5月31日止，共十年（每满一年称一个经营年度）……。四.2（2）、委托期内第四年起至第六年（即自2017年6月1日起至2020年5月31日止）的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10%计算，由乙方向甲方支付，支付时间为每年第一季度支付上半个经营年度收益，由乙方直接汇入甲方指定的银行账号为准，第三季度支付下半个经营年度收益，相关税收依照规定承担。七（6）、乙方应按合同约定足额支付甲方应得租金收益，否则，乙方应按拖欠租金额的万分之三每天的标准承担违约金。乙方拖欠租金达两个月以上的，甲方可解除合同。2017年9月25日，用世置业公司出具《担保书》，约定用世置业公司作为担保人，对上述两份合同中租金的支付及合同中约定的合同期满后按照房屋总价的1.5倍回购房产承担连带担保责任。一审法院认为：依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。关于苏学良主张的解除合同请求，因苏学良与水韵城公司签订的委托经营合同虽约定，如水韵城公司拖欠租金两个月以上，苏学良享有约定解除权，但本案中，苏学良购买的系虚拟产权商铺，整体装修经营后，其购买的部分无实质意义的不动产界线，难以和其他业主购买的商铺区分，个别解除影响商场整体功能的发挥及其他业主的利益，故对该主张不予支持。关于租金及违约金，水韵城公司仅支付租金至2018年5月31日，双方该事实均无争议，予以确认。根据委托经营合同约定的租金标准及付款节点，水韵城公司应于2018年8月31日前支付2018年6月1日至11月30日期间的租金67788.8元（实际签约价1355775*10%/2），现其未及时给付，按合同应以欠付租金为基准，按照日万分之三计算违约金，苏学良自愿自2018年10月1日起算，予以支持。关于苏学良主张的2018年12月1日至12月31日期间的租金，与前述支持租金不属于同一结算期间，不予支持，苏学良可另行主张。关于水韵城公司、用世置业公司辩称其未支付租金系因客观原因导致，其不应支付违约金，因未提供任何证据，亦不予采纳。关于保证责任，用世置业公司出具担保书，应承担连带保证责任，但担保书明确载明担保范围仅限租金及回购房产，故对违约金其不承担连带责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决：一、水韵城公司于判决生效之日起立即支付苏学良租金67788.8元及违约金（以67788.8元为基准，自2018年10月1日起至实际给付之日止，按每日万分之三计算）；二、用世置业公司对上述租金67788.8元承担连带清偿责任，实际清偿后有权向水韵城公司追偿；三、驳回苏学良的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1780元、保全费920元，合计2700元，由水韵城公司负担2311元，用世置业公司承担连带责任，苏学良自行负担389元。二审中，围绕上诉请求，水韵城公司提供商铺租赁合同一份，拟证明水韵城公司已将包括苏学良在内的少数业主所有的位于水韵城项目一层1F-01号的商铺出租给案外承租人上海笕尚服饰有限公司，上海笕尚服饰有限公司同时还租赁了水韵城项目二层2F-01号商铺，苏学良所有的案涉商铺目前不具备返还条件，如解除《委托经营管理合同》将损害整体利益。苏学良质证意见：无法判断该租赁合同真实性，请本院依法认定该租赁合同真实性和合法性，对该租赁合同的关联性不予认可。本院认证意见：该租赁合同加盖有水韵城公司和上海笕尚服饰有限公司的印章，合同形式完备，苏学良在二审开庭时也认可水韵城公司将案涉商铺出租给案外人使用的事实，本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以认可。围绕上诉请求，苏学良提供包括其在内的部分业主声明书一份、房屋平面图一份和涉案商铺视频资料一份，拟证明包括苏学良在内的部分业主所有的商铺可进行整体分割，不损害整体利益。水韵城公司质证意见：对上述证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，如解除《委托经营管理合同》、返还包括苏学良在内的部分业主所有的商铺将损害整体利益。本院认证意见：鉴于水韵城公司对上述证据的真实性未提出异议，本院经初步审查确认上述证据的真实性，但对其证明目的不予认可，理由详见下文。经审理，本院对一审法院认定的案件事实依法予以确认。二审另查明：2015年8月，水韵城公司与案外人上海笕尚服饰有限公司签订商铺租赁合同，将包括苏学良在内的少数业主所有的位于水韵城项目一层1F-01号的商铺出租给上海笕尚服饰有限公司，水韵城公司同时还将其他业主所有的位于水韵城项目二层2F-01号的商铺出租给上海笕尚服饰有限公司一并使用，合同约定租赁期为8年，租赁期限自2015年11月28日起至2023年11月27日止。此次提起诉讼要求解除《委托经营管理合同》的业主仅为包括苏学良在内的少数业主。本案二审的争议焦点为：一、水韵城公司主张从其应支付的租金中应扣除8.5%税费，该主张是否应当得到支持；二、水韵城公司已拖欠租金超过两个月符合案涉合同约定的解除条件，苏学良是否可据此行使合同解除权解除案涉合同；三、水韵城公司是否应当在本次诉讼中向苏学良支付2018年12月1日至2018年12月31日期间的租金；四、用世置业公司是否应当就违约金的支付承担连带责任。本院认为：关于争议焦点一。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，苏学良与水韵城公司签订了《委托经营管理合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因案涉合同中并未约定水韵城公司代苏学良缴纳税费，水韵城公司亦未能提供充分证据证明其与苏学良就代缴税费事宜达成合意及已实际代为缴纳税费，故水韵城公司要求扣除相应税费的主张无事实和法律依据，本院对此不予支持。关于争议焦点二。根据合同法规定，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当依照合同约定享有合同权利、履行合同义务。案涉《委托经营管理合同》系双方在平等、自愿基础上依法订立的合同，是双方真实意思表示的体现，水韵城公司和苏学良依照合同约定享有相应的合同权利。根据《委托经营管理合同》第七部分（合同的变更和终止）约定，乙方拖欠租金达两个月以上的，甲方可解除合同。本案中，因水韵城公司拖欠租金已超过两个月，苏学良据此主张其根据合同约定已享有合同解除权，进而要求解除其与水韵城公司之间签订的《委托经营管理合同》。本院认为，苏学良在本案中无法行使合同解除权解除案涉《委托经营管理合同》，理由如下：虽然案涉《委托经营管理合同》有合同解除条款约定，但根据《委托经营管理合同》合同的特殊性质及合同全文条款行文体现的合同要旨分析，苏学良享有的合同解除权是应当受到限制的权利，其无法同一般租赁合同当事人在同等程度上行使解除合同的权利。通过以下合同条款为例分析：1.《委托经营管理合同》合同文头约定“鉴于该商铺作为整体市场组成部分的特殊性，为维护全体业主的共同利益，该商铺须并入乙方统一经营管理的方式：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付租金收益，对此甲方在签订《商品房买卖合同》时已充分了解，并接受乙方作为该商铺的经营管理方”，该条款表明苏学良与水韵城公司之间签订的《委托经营管理合同》并非一般意义上的房屋租赁合同，而是具有经营性质的特殊商事合同。因水韵城公司经营的用世·水韵城项目商场规模较大、签约业主数量众多，苏学良在此情况下自愿与水韵城公司签订《委托经营管理合同》，应视为其接受这种统一经营管理特殊商事性质合同的约束，其容忍其合同权利受限状态的存在，其无法同一般租赁合同当事人在同等程度上行使合同权利。2.《委托经营管理合同》第二部分（委托方式）约定“甲乙双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销委托合同，甲方不得单方撤销委托”，该条款表明包括苏学良在内的业主的撤销权受到限制。3.《委托经营管理合同》第三部分（委托经营管理期限）约定“委托经营期满后，如用世·水韵城代表三分之二以上产权面积的业主同意继续委托乙方经营管理的，甲方应同意与乙方续签《委托经营管理合同》，届时利益分配按实际情况协商而定”，《委托经营管理合同》第七部分（合同的变更和终止）约定“委托经营期限届满后，若用世·水韵城代表三分之二以上产权面积的业主不同意继续委托乙方经营管理的，则合同终止，进行商铺交付返还”，该两条款表明业主在合同期满后是否续约的权利自由受到限制。4.《委托经营管理合同》第五部分（甲方的权利与义务）约定“为方便招商工作的进行及保持项目管理的稳定性，最大限度的保护甲方投资回报和物业的升值潜力，甲方承诺在委托期限内不干扰乙方的经营管理工作和该商铺承租人经营活动”，该条款对业主的义务进行了强调，同时也表明包括苏学良在内的业主知晓水韵城公司会将业主所有的商铺租赁给承租户经营，业主与水韵城之间《委托经营管理合同》的履行是否顺利不仅仅影响业主与水韵城的权益，还将直接对案外承租人的权益产生一定影响，影响水韵城公司与案外承租人之间合同的顺利履行，此处也体现了《委托经营管理合同》的特殊性质。以上合同条款的字里行间、行文措辞无不体现着对包括苏学良在内的业主合同权利进行限制以平衡业主、水韵城公司和案外承租人多方利益的合同要旨，业主的缔约、续约、解约等合同权利均有不同程度的受限，这种权利的受限状态是由《委托经营管理合同》的特殊性质和业主所有的商铺位置特点所决定。在与业主签订《委托经营管理合同》之后，水韵城公司基于对业主接受统一管理、容忍权利受限状态的信赖，会寻找案外承租人进行转租经营，案外承租人也系基于对业主与水韵城公司之间签订的案涉合同稳定性的信任才与水韵城公司订立租赁合同。也系基于对所有业主接受统一管理合同稳定性的信任，用世·水韵城项目才能进行整体装修，开展广告、管理等多方面的投资经营，形成相对稳定的经营模式，进行长期的市场培育，而这一切无不关系到所有业主能否实现收益的长期性、稳定性和最大化。从业主商铺位置特点讲，业主商铺大多错落于商场内部，商铺之间权属界线并不明显，所有业主的商铺经管理方统一开发利用形成一个有机的商业综合体，单个业主的商铺一般不具有独立完善的水电及服务设施，单个业主商铺经营收益的实现有赖于管理方对整个商场的统一管理和服务。如少数业主在约定的较长合同期内单方解约导致少数商铺脱离管理方的统一管理而自营，将可能会对整个商场的运营秩序、功能定位、外在形象、商业文化和市场培育造成不利影响，造成对多数业主利益的损害，相关的案外承租人的合同权益也将无法得到有效保障。因而，虽然当事人双方在《委托经营管理合同》条款中约定水韵城公司拖欠租金达两个月以上的，苏学良可解除合同，但苏学良在行使该约定的合同解除权时，该合同解除权仍然需受基于合同正义价值考量的诚实信用原则和禁止权利滥用原则所限制，结合案涉《委托经营管理合同》从2014年5月31日起已履行至今、合同期限已经履行过半、本次起诉要求解除合同的业主仅限于包括苏学良在内的少数业主，以及水韵城公司作为整体出租给上海笕尚服饰有限公司的商铺除了苏学良等提起解除合同的业主所有的部分一层商铺，还包括其他业主所有的位于水韵城项目二层商铺，解除合同的后果必然涉及上海笕尚服饰有限公司及整体出租合同中的其他业主的利益等事实，从维护整体利益和诚实信用、公平原则、禁止权利滥用的角度，除非出现根本违约导致合同目的根本无法实现或者出现代表产权面积占全体业主大多数的业主提出解除合同等情形，且，包括苏学良在内的少数业主不能随意行使合同解除权打破案涉合同关系的稳定、影响水韵城公司与案外承租人之间租赁合同关系的稳定，这也是鼓励交易原则的题中之义。合同的目的在于当事人通过订立合同获得预期利益，苏学良与水韵城签订《委托经营管理合同》的目的在于通过让渡其商铺的使用权以获得租金等收益。本案中，水韵城公司仅仅是出现了逾期支付租金的违约行为，苏学良也未提供证据证明水韵城公司已丧失支付租金继续履行合同的能力，故《委托经营管理合同》的继续履行不会导致苏学良签订合同目的的根本无法实现，该合同应当继续履行，对苏学良解除合同的上诉主张，本院不予支持。关于争议焦点三。苏学良在本次诉讼中向水韵城公司主张2018年6月1日至2018年12月31日期间的租金，但根据《委托经营管理合同》约定，2018年12月1日至2018年12月31日属于2019年上半年度结算期间，每年仅有上半年度和下半年度两个结算期间，苏学良主张的租金期间跨越了两个结算期间，故从结算节点完整性角度讲，一审法院在本次诉讼中仅支持2018年6月1日至2018年11月30日的租金并无不当，苏学良可另行主张2018年12月1日至2018年12月31日的租金。关于争议焦点四。用世置业公司出具的担保书仅明确记载对租金支付和回购房产承担担保责任，未载明对逾期支付租金产生的违约金承担担保责任，用世置业公司承担担保责任的范围应仅限于明确约定的担保事项，故就违约金的支付用世置业公司不承担连带责任。综上所述，水韵城公司、苏学良的上诉请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1931元，由上诉人宿迁水韵城商业经营管理有限公司负担151元，上诉人苏学良负担1780元。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年三月六日法官助理 孙 笑书 记 员 苏 淼