山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2200号 上诉人（原审被告）：山东善地商贸有限公司，住所地济南市高新区经十路7000号汉峪金融商务中心四区3号楼7层701J室。 法定代表人：陈志来，执行董事。 被上诉人（原审原告）：新昌物业管理（深圳）有限公司青岛分公司，住所地胶州市少海北路1号璞玉岛小区。 主要负责人：王少军，经理。 上诉人山东善地商贸有限公司因与被上诉人新昌物业管理（深圳）有限公司青岛分公司（以下简称新昌物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初4197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 山东善地商贸有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：被上诉人与上诉人之间是购买服务与提供服务的民事法律关系，由被上诉人提供物业服务，上诉人支付与其使用的物业服务同等价值的物业费。上诉人至今并未实际入住涉案房屋，涉案房屋一直空置状态，即上诉人从未使用过被上诉人提供的物业管理服务。按照等价有偿的原则，上诉人不应负担或减少负担物业费。如上诉人必须负担，也应以减少后的物业费金额为基数计算违约金。 新昌物业未答辩。 新昌物业向原审法院提出如下诉讼请求：1.山东善地商贸有限公司支付新昌物业拖欠的物业费31539.46元；2.山东善地商贸有限公司按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率四倍支付自拖欠之次月起至付清欠费期间的违约金；3.本案全部诉讼费用由山东善地商贸有限公司承担。庭审中新昌物业明确第一、二项诉讼请求为：判令山东善地商贸有限公司支付拖欠的自2017年11月14日至2019年3月13日期间的物业费31539.46元及自起诉之日起至付清欠费之日按照年利率24%计算的违约金。 原审法院认定事实如下： 2013年8月18日，青岛信瑞房地产投资开发有限公司与新昌物业签订《青岛-璞玉岛物业管理服务合同》，约定新昌物业负责购房人所购青岛中信少海东湖住宅项目-璞玉岛别墅房屋的前期物业管理工作，合同期限2014年1月1日至2016年12月30日。根据合同约定，新昌物业自2014年1月1日起开始为璞玉岛小区全部物业提供前期物业服务。 2017年1月1日新昌物业与青岛信瑞房地产投资开发有限公司续签《青岛-璞玉岛物业管理服务合同》，合同期限自2017年1月1日至2017年12月31日。后期签订四份《补充协议》将上述合同期限接连续签至小区业主委员会成立重新选聘或签订《物业管理服务合同》为止。根据合同第八条约定，璞玉岛项目物业服务费标准为：每月每建筑平方米人民币叁元陆角整（3.6元/月/平方米）。 2017年11月14日山东善地商贸有限公司与新昌物业签订《入伙合约》，项下包含《璞玉岛物业前期服务协议》、《璞玉岛业主临时管理规约》、《承诺书》、《消费安全责任书》、《用户大件物品放行授权书》，山东善地商贸有限公司同意接受新昌物业对璞玉岛小区提供前期物业服务，并承诺遵守“璞玉岛入伙合约”。 该《入伙合约》项下《璞玉岛物业前期服务协议》载明，山东善地商贸有限公司所购房屋位于青岛胶州市。协议第一条约定，甲方即山东善地商贸有限公司依据本协议及法规的规定向乙方(新昌物业)交纳物业服务费及其他费用（包括但不限于车位服务费，而不论该单元是否空置或被占用，亦无论其空置时间是否超过1年。）；第四条约定，本物业管理区域的物业服务费按业主拥有物业建筑面积3.6元/月/平方米交纳，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月10日前向乙方交纳当期物业服务费，若逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额0.3%向乙方支付滞纳金。山东善地商贸有限公司未交纳2017年11月14日至2019年3月13日期间的物业服务费。 原审法院所确认的上述事实，有新昌物业提交的《青岛-璞玉岛物业管理服务合同》二份、补充协议四份、《入伙合约》一份及双方当庭陈述予以证明，可以采信。 原审法院认为，新昌物业具有物业管理资质，其接受开发商的委托，签订的《青岛-璞玉岛物业管理服务合同》及《补充协议》为有效合同，该合同对山东善地商贸有限公司具有约束力。山东善地商贸有限公司于2017年11月14日以书面确认方式认可《入伙合约》的全部条款，亦认可自交房之日以来一直是新昌物业为涉案小区物业服务区域提供物业服务，其作为业主在接受物业服务后，应当承担及时依约缴纳物业服务费的义务。 新昌物业主张2017年11月14日至2019年3月13日的物业服务费31539.46元（547.56平方米×3.6元/平方米/月×16个月），符合法律规定及双方约定。山东善地商贸有限公司辩称自交房以来并未实际入住，属于空置房，应当减免缴纳，但根据原山东善地商贸有限公司签订的《入伙合约》项下《璞玉岛物业前期服务协议》第四条第六项约定，因甲方即山东善地商贸有限公司原因空置房屋，物业服务费用按全额交纳，故对山东善地商贸有限公司该抗辩主张，原审法院不予采纳。 关于违约金，新昌物业主张的合同依据为《入伙合约》项下《璞玉岛物业前期服务协议》第四条约定，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月10日前向乙方交纳当期物业服务费，若逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额0.3%向乙方支付滞纳金，新昌物业自行调整为自起诉之日起至付清欠费之日按照年利率24%计算，对此山东善地商贸有限公司认为远远超过其实际损失。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,违约金应以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量，新昌物业未举证证明其因山东善地商贸有限公司违约所遭受的损失数额，根据公平原则及权利义务相对等的原则，原审法院酌情调整为以31539.46元为基数自起诉之日至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率和自2019年8月20日至付清欠费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的违约金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条，《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、山东善地商贸有限公司支付新昌物业自2017年11月14日至2019年3月13日止的物业费31539.46元，于判决生效后十日内付清。二、山东善地商贸有限公司支付新昌物业以31539.46元为基数按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自起诉之日至2019年8月19日止和自2019年8月20日至付清欠费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的违约金，于判决生效后十日内付清。三、驳回新昌物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元，由山东善地商贸有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点是：涉案的物业费上诉人能否全额收取。《山东省物业管理条例》第七十条第二款规定，物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。本案中，双方当事人签订的《璞玉岛物业前期服务协议》合法有效，对以当事人均具有约束力。该协议约定，因山东善地商贸有限公司原因致使房屋空置，物业服务费用按全额交纳，同时对逾期交纳的违约金进行了约定。故原审依据合同约定判决上诉人承担物业费本金及利息并无不当。上诉人山东善地商贸有限公司以房屋空置为由，主张不交纳或减少交纳物业费的主张不符合双方的约定，本院不予支持。 综上，上诉人山东善地商贸有限公司上诉理由不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费604元，由上诉人山东善地商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年三月九日 书记员  翟国媛