北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1337号上诉人（原审原告）：马方亭，男，1954年10月4日出生。委托诉讼代理人：董娟，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张尧楠，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高万和，男，1959年7月19日出生。委托诉讼代理人：朱丽雅，北京凯基律师事务所律师。上诉人马方亭因与被上诉人高万和租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初10626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马方亭上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判：1.高万和支付其他补偿款（含搬家奖等）176569元；2.高万和支付补偿款1079890.7元；3.确认2013年4月22日签订的《租房合同》于2016年12月7日解除；4.高万和返还马方亭2016年12月7日至2017年6月30日的租金130333.33元。一、二审案件受理费由高万和承担。事实和理由：1.一审判决对马方亭要求的其他补偿款以没有合同依据为由不予补偿，适用法律不当，有悖公平原则。2.一审认定合同解除时间错误，高万和应退还马方亭租金。3.对合同约定的“新改建部分”面积的认定，一审存在事实认定错误，对马方亭不公平。高万和辩称，同意一审判决，不同意马方亭的上诉请求。马方亭向一审法院起诉请求：1、判令高万和支付马方亭其他补偿款（含搬家奖等）176569元；2、判令高万和支付马方亭补偿款1880565.3元（包含两部分之和：马方亭建造的854.85平方米×1220元=1042917元；总补偿款4011647元-其他补偿款176569元-马方亭自建1042917元=2792161元的30％，即837648.3元）；3、请求确认马方亭、高万和于2013年4月22日签订的《租房合同》于2016年12月7日解除；4、判令高万和返还马方亭2016年12月7日至2017年6月30日的租金130333.33元；5、案件受理费由高万和承担。一审法院认定事实：2013年4月22日，马方亭（承租方、乙方）与高万和（出租方、甲方）签订《租房合同》，约定：“一、甲方将位于黑桥村东侧总面积1700平方米（包含新改建部分680平米）的房屋出租给乙方使用。其中新改建部分680平米如3年内大队或国家收回，则按国家分配的40%进行赔偿，4-5年以内收回则按国家分配的20%赔偿。租赁期限自2013年7月1日至2021年6月30日。二、本房屋年租金为人民币200000元，合同签订时一次性付清。每年需提前两月交下一年房租。租金按每年1万元递增，五年后每年2万元递增。七、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。甲方的物品及所有设施及物品乙方必须保管好，损坏丢失按价赔偿。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、及甲方原剩余物品交还甲方。八、在承租期间，若乙方自愿改造或建造其他房屋或投资的其他任何不可移动的物品等，在五年后一切财物都归甲方所有。”合同签订后，高万和将房屋交付马方亭使用，马方亭租金付至2017年6月30日。2016年12月12日，黑桥村党总支、黑桥村村民委员会、黑桥村股份经济合作社向各土地承包人发送《关于在黑桥村启动回收集体外围用地的通知》（以下简称《通知》），告知黑桥村自2016年12月7日起正式启动回收集体外围用地的相关工作，要求各土地承包人配合评估单位进行现场实测，按照“非住宅腾退回收标准及奖励办法”中相关规定进行商谈后，及时签署解除协议，对于回收中逾期未签署解除承租协议的，将启动帮拆工作。关于涉案房屋的使用情况，马方亭称2017年1月租户们搬走，之后马方亭再未出租，但是由于没有拿到补偿，所以马方亭未将物品搬走，也未将涉案房屋交还给高万和或黑桥村，而是派值班人员看守。高万和称2018年春节前马方亭还在出租，直到北京市清理整顿时租户们才陆续搬走，之后是否出租不清楚，其他情况属实。一审诉讼中，法院前往北京市朝阳区崔各庄乡人民政府黑桥村民委员会（以下简称黑桥村委会）调取了涉案地块《解除租赁（承包）合同（协议）及腾退场地协议》（以下简称《解除及腾退协议》），该协议系2018年3月7日北京市朝阳区崔各庄乡黑桥村经济合作社（甲方）与高立君（乙方）签订，主要内容为：“一、自本协议签字之日起，甲乙双方所签订的关于承包、租赁黑桥村东《土地租赁合同》予以解除。二、地上物情况：建筑面积2984.07平方米、棚户面积547.31平方米、‘3.28’后新增建筑面积_平方米（不给予任何补偿）、棚房面积_平方米（经领导小组确认）、附属物水电、围墙。其中集体所有房屋及附属物零。三、在乙方按本协议约定期限、条件与甲方完成移交后7日内，甲方一次性向乙方支付解除合同的综合补偿费（人民币）共计4011647元，上述补偿费包含乙方应得的全部财产和经济损失补偿。四、完成移交条件：2、在本协议签字之日起7日内，乙方应解除原合同（协议）范围内各种转租、转包、合作等形式的合同（协议），并承担相应费用。甲方不承担上述解除转租、转包、合作等形式的合同（协议）的任何责任及费用。”2019年5月6日，黑桥村委会出具《情况说明》，内容为：“2016年我村进行企业回收，经村委会与承租人协商对地上物补偿达成一致，承租人：高立君，承租村委会3.2亩土地，总面积3531.38㎡，房屋建筑面积：2984.07㎡，单价1220元/㎡，棚房：547.31㎡，单价350元/㎡，其他补偿（含搬家奖等）176569元。共计4011647元。”2019年6月27日，黑桥村委会出具《补偿明细》，内容为：“总建筑面积3531.38平方米×50元（搬家奖）=176569元；棚户面积：547.31平方米×350元=191558.5元；房屋建筑单价：（总价4011647元-搬家奖176569元-棚户补偿191558.5元）÷2984.07平方米=1220元。”法院前往北京市朝阳区崔各庄乡人民政府（以下简称崔各庄乡政府）调取单位基本情况调查表（以下简称调查表）、测绘成果图、测绘成果表，显示经北京中天新图测绘有限公司对涉案房屋进行测绘，建筑面积3531.38㎡、正式房屋面积2984.07㎡、临建房面积547.31㎡。测绘成果表上房屋（幢号）情况如下：1、269.42㎡；2、54.95㎡；3、68.15㎡；4、6.48㎡；5、16.77㎡（备注：3.28后建）；6、344.4㎡（1层）、344.4㎡（2层）；7、44.18㎡（备注：3.28后建）；8、750.4㎡（1层）、750.4㎡（2层）；9、37.01㎡（备注：3.28后棚改房）；10、34.75㎡；11、45㎡（1层）、43.5㎡（2层）；12、15.18㎡；13、28.7㎡（1层）、32.57㎡（2层，备注：3.28后建）；14、110.21㎡；15、83.3㎡；16、34.83㎡。后为棚房：P1、32.63㎡（备注3.28后建）；P2、78.7㎡（备注：3.28后建）；P3、17.24（备注3.28后建）；P4、473；P5、3.24㎡（3.28后建）；P6、37.3㎡；P7、30.57㎡（备注：3.28后建）。以上总占地面积2303.61㎡、房屋建筑面积3114.1㎡、棚面积672.68㎡。马方亭对法院调取的上述证据的真实性、合法性、关联性认可，但称其怀疑还存在其他针对装修和可移动物品的评估及补偿协议，补偿金额不止4011647元，对此马方亭提交电话录音三段佐证。马方亭称其承租涉案房屋后进行了装修和加建，马方亭称测绘成果图上的序号5（16.77㎡）、7（44.18㎡）、8（750.4㎡，2层）、11（43.5㎡，2层），以上共计854.85㎡系其加建。关于房屋的装修、加建情况，马方亭提交2013年5月1日马方亭与张国龙签订的《加建改造装修合同》一份，合同主要内容如下：“三、开工日期：2013年5月1日；竣工日期2013年8月1日。五、工程概况：工程面积约680平米，大库加建2层，库高5.2米，宽14米，长50米。北边二层楼改造：库房内加建改造每间23800元，包括一层小红砖，二层轻体砖，房顶楼板，大包实木门，地板砖、卫生间洁具、门隔墙、墙面砖、电表、插座、吸顶灯、上下水改造、排风管道、墙面刷白。北边小楼改造每间14600元，包括防盗门、轻体砖、地板砖、卫生间洁具、门、隔墙、墙面砖、电表、插座、吸顶灯、上下水改造、排风管道、墙面刮白。库房共70间，共计金额1666000元。北边小楼共计41间，共计金额598600元。六、外墙粉刷约500平米，共计20000元。院外锅炉房、值班室加建共计70000元。”高万和对《加建改造装修合同》的真实性、关联性、证明目的不认可。马方亭提交《崔各庄乡黑桥村非住宅腾退回收工作实施方案》，附件二《黑桥村非住宅腾退回收标准及奖励办法》中包含以下内容：“3、2016年10月15日已完成清退的企业，且到村委会登记，未出现反弹现象的企业，给予每平方米50元的奖励；4、回收正式进入谈判阶段之日起，20天内作为奖励期，在奖励期内签约并在规定时间内清退完毕并交房的企业,给予每平米50元的奖励；5、10月15日已完成清退并到村委会备案，情况属实，在奖励期内签约的，租金截止到10月15日停收租金；6、所有企业自签订解除合同及补偿协议之日起，停收租金。”马方亭用以证明高万和与出租人的租赁合同在2016年10月15日已经解除。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。关于马方亭要求确认《租房合同》于2016年12月7日解除的诉讼请求，虽然黑桥村委会等单位在2016年12月12日向土地承包人发送了《通知》，但从《通知》的内容来看，系告知回收集体外围用地工作于2016年12月7日启动，要求土地承包人及时签署解除协议，该《通知》不会直接产生马方亭、高万和《租房合同》解除的效果。根据本案查明的事实，2018年3月7日黑桥村经济合作社与高立君就涉案地块签订《解除及腾退协议》，该协议的签订导致本案《租房合同》无法继续履行，因此，应当以《解除及腾退协议》签订时间作为《租房合同》解除时间。关于马方亭主张的返还租金，庭审中马方亭自认未将涉案房屋交还高万和，马方亭没有提交证据证明2017年6月30日之前其使用租赁物受到影响，一审法院对马方亭要求高万和退还2016年12月7日至2017年6月30日租金的诉讼请求不予支持。关于马方亭主张的补偿款，《租房合同》第一条对租赁期内大队或国家收回房屋时补偿款的分配有明确约定，对于马方亭新改建部分680平米的补偿约定为“如3年内大队或国家收回，则按国家分配的40％进行赔偿，4-5年以内收回则按国家分配的20％赔偿”，《租房合同》于2013年4月22日签订，《解除及腾退协议》于2018年3月7日签订，高万和对马方亭新改建的680平方米的补偿应当按照4-5年的标准进行，即按照680平米、每平米1220元的标准核算20％，高万和应当给付马方亭新加建房屋补偿款共计165920元。关于马方亭主张的其他补偿款（含搬家奖）176569元及房屋补偿款1880565.3元，没有事实和法律依据，理由如下：第一，搬家奖从其性质上看并非如马方亭所述是针对实际经营者搬家费用的补偿，而是鼓励被腾退人清退、尽早签订补偿协议的一种奖励，该笔奖励针对的是被腾退人，而非被腾退人的承租人。马方亭在本案诉讼中尚未将涉案房屋交还高万和或黑桥村委会但高万和获得的补偿款中有该笔奖励，可以说明搬家奖不是专门针对马方亭的补偿款。第二，《租房合同》已经明确约定了马方亭新改建房屋面积是680平方米、补偿比例，马方亭对租赁期前五年内发生的回收房屋能获得的补偿数额、五年后房屋及其他不可移动物品均归高万和有合理的预期，现房屋在五年内被收回，马方亭在诉讼请求中主张搬家奖、按照每平米1220元标准计算马方亭自建面积854.85㎡的补偿款1042917元、补偿款总额4011647元扣除搬家奖扣除自建补偿款1042917元剩余补偿款2792161元的30％即837648.3元，以上三笔补偿没有合同依据。第三，关于马方亭所称的自建854.85㎡，测绘效果图中的序号5、7的房屋系“3.28”后加建，《解除及腾退协议》明确载明“3.28”后新增建筑面积不给予任何补偿，即便序号5、7的房屋系马方亭加建，也不在被认定的有效建筑面积2984.07㎡的范围内，没有对应的补偿款。序号8为二层房屋，马方亭实际是在一层的基础上隔断出二层，对应的是《租房合同》中“新改建680平米”，该二层房屋的补偿方式在《租房合同》中有明确约定，应当按照双方约定履行。序号11系西侧二层房屋，马方亭没有证据证明系其加建，即便马方亭提交的《加建改造装修合同》是真实的，该合同中也没有涉及到西侧二层房屋建造的内容，且序号11的房屋不在《租房合同》约定的补偿范围内。综上，除《租房合同》约定的“新改建部分680平方米”对应的补偿款165920元，马方亭主张的其他补偿款没有合同及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2019年10月判决：一、高万和于判决生效之日起七日内给付马方亭补偿款十六万五千九百二十元；二、驳回马方亭的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24002元，由马方亭负担20383元（马方亭已交纳12001元，剩余8382元于判决生效后七日内交纳）；由高万和负担3619元（于判决生效后七日内交纳）。二审中，马方亭提交（2017）京0105民初1421号案件判决书及开庭笔录，证明高万和曾表示对两层的通房认可，通房就法院调取的测绘材料中的5号、7号、11号。高万和认为该份证据不属于二审新证据。本院经审理查明的其他事实与一审查明无异。本院认为，高万和与马方亭签订的《租房合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同。关于解除合同及退还租金一项，马方亭主张《租房合同》于2016年12月7日解除，其目的在于已交租金的返还。对此，本院认为，返还租金与腾退时间密切相关，一审庭审中马方亭自认未将涉案房屋交还高万和，现有证据亦无法证明马方亭在2017年6月30日之前已将房屋予以腾退，亦无证据证明在该段时间内，其使用租赁物受到影响，故一审法院对马方亭要求高万和退还2016年12月7日至2017年6月30日租金的诉讼请求未予支持，处理正确。关于合同解除的时间，黑桥村委会等单位向土地承包人发送的《通知》并不直接导致双方《租房合同》的解除。至2018年3月7日，黑桥村经济合作社与高立君就涉案地块签订《解除及腾退协议》，导致本案《租房合同》无法继续履行，一审法院以该协议签订时间作为《租房合同》解除时间并无不当。关于补偿数额的认定。马方亭主张其投资巨大，仅经营三年便遭遇腾退，而高万和却因拆迁获得高额补偿，有失公平，主张对加建新增面积部分按照50%比例补偿，原有面积部分按照20%比例补偿。对此，本院认为，双方在签订租赁合同时即已专门就遇拆迁时的补偿方案进行约定，该约定明确详细，可见马方亭在租赁涉案房屋之初即已预见到相应的经营风险，双方通过合同的方式对此予以确定，现无证据证明该约定存在可撤销、可变更的情形，马方亭主张以高于双方约定的标准予以补偿缺乏事实依据，本院不予支持。关于具体补偿数额，马方亭主张实际新建面积远超合同约定的680平米，然并未提供充分证据予以证明，加之法院调取的测绘材料中已经明确了部分建筑物的增建时间是在“3.28”之后，一审法院结合合同约定、拆迁政策、新增面积的时间及对应补偿项目等，以680平米计算马方亭应当取得的补偿款，处理适当。关于马方亭主张的其他补偿款（含搬家奖）等其他请求，缺乏事实及法律依据，一审法院未予支持亦无不当，本院予以维持。综上所述，马方亭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15788元，由马方亭负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 杨 夏审 判 员 万丽丽二〇二〇年三月二十六日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞书 记 员 卢园园