新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)新01民终4369号 上诉人（原审原告）：马瑞彬，女，1969年9月16日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉市。 被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市华春小额贷款股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区长春南路588号苏杭明珠小区5号楼2层。 法定代表人：李成功，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龚川，男，该公司法务。 委托诉讼代理人：向红玲，女，该公司法务总监。 被上诉人（原审被告）：新疆佳运房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉市。 法定代表人：王光杰（已去世）。 被上诉人（原审被告）：谢自红，女，1967年9月24日，汉族，新疆佳运房地产开发有限公司股东，住新疆维吾尔自治区昌吉市。 上诉人马瑞彬因与被上诉人乌鲁木齐市华春小额贷款股份有限公司（以下简称华春小贷股份公司）、被上诉人新疆佳运房地产开发有限公司（以下简称佳运房地产公司）、被上诉人谢自红案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院(2019)新0104民初1836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭于2019年11月25日开庭进行了审理。上诉人马瑞彬，被上诉人华春小贷股份公司委托诉讼代理人向红玲、龚川，被上诉人谢自红到庭参加诉讼。被上诉人佳运房地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马瑞彬上诉请求：撤销一审民事判决书，依法改判支持我要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求。事实与理由：2014年6月23日我与佳运房地产公司签订了商品房买卖合同，购买了涉案的房屋，总房款为459,654元，合同签订后，我支付了首付款109,654元，其余350,000元办理了公积金贷款，贷款期限自2014年7月至2029年7月，我一直在偿还贷款。我于2014年8月办理了涉案房屋的入住手续，在同年的10月入住至今。我多次要求佳运房地产公司办理产权证，但佳运房地产公司以各种理由予以拖延。华春小贷股份公司办理涉案房屋抵押权的时间是2015年2月13日，晚于我取得涉案房屋的时间，华春小贷股份公司在办理抵押时没有进行实地勘察，也未履行相关的调查程序，其在抵押的过程中存在明显的过错，应自行承担相应的责任，故提出上诉。 被上诉人华春小贷股份公司辩称：我公司对涉案房屋具有合法有效的抵押权，马瑞彬作为买受人的权利不能有效抵抗我公司的房屋抵押权。马瑞彬与佳运公司之间恶意串通，本案中没有证据证明他们双方签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且马瑞彬也未提交其支付全部房款的有效证明及涉案房产系唯一住房的合法有效的证据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回马瑞彬的上诉请求。 佳运房地产公司未答辩。 谢自红辩称：马瑞彬购买涉案房屋是真实的，没有恶意串通的情形，佳运房地产公司的法定代表人会把钱转入自己的账户，一般开发票都会延迟几个月。 马瑞彬向一审法院提出诉讼请求：1.依法撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104执异23号民事裁定书、（2018）新0104民初1150号民事判决书第五项；2.判令立即停止对马瑞彬购买的位于昌吉市金都华府新建的Ｘ栋Ｘ单元Ｘ号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封、扣押、冻结。庭审中撤回第1项诉讼请求。 一审法院认定事实，2014年6月23日，马瑞彬与佳运房地产公司签订商品房买卖合同，购买佳运房地产公司开发的位于昌吉市44号小区金都华府即Ｘ区Ｘ丘Ｘ栋第Ｘ幢Ｘ单元Ｘ层Ｘ号商品房，该商品房用途为商业，建筑面积92.3平方米，单价4980元，总金额459654元，首付房款109654元于2014年6月前支付，剩余房款35万元于合同签订之日起45日内以银行住房贷款方式支付，如公积金30日还未通过审批，必须转银行商业贷款60日内到账，房屋交付期限为2014年5月31日前。佳运房地产公司2014年6月24日向马瑞彬开具上述房屋购房款109654元发票一份。2014年7月11日，马瑞彬（借款人、抵押人）与昌吉州住房公积金管理中心昌吉管理部（委托贷款人）、建行昌吉州分行（受托贷款银行）以及佳运房地产公司（保证人、出质人）签订住房公积金个人委托贷款及担保合同，约定以上述房屋抵押借款35万元用于支付购房款，借款期限15年。银行放款后马瑞彬按月清偿贷款本息。2017年1月18日，马瑞彬向昌吉市人民法院起诉佳运房地产公司，要求确认上述商品房买卖合同合法有效以及办理房屋登记手续。（2017）新2301民初716号民事判决，一、马瑞彬与佳运房地产公司于2014年6月23日签订的商品房买卖合同合法有效；二、驳回马瑞彬的其他诉讼请求。该案查明：佳运房地产公司开发的昌吉市Ｘ区Ｘ丘Ｘ栋房屋共Ｘ层、Ｘ户，其中Ｘ单元Ｘ层Ｘ号房屋于2014年1月14日办理在建工程抵押，抵押权人为华春小贷股份公司，该抵押权于2015年2月12日注销，又于当日再次抵押给华春小贷股份公司；2015年11月24日被昌吉市法院查封，又于2016年9月20日解封并于当日再次被昌吉市法院查封，后于2017年6月27日解封。昌吉市北京南路街道文化宫社区居委会于2019年3月出具居住证明一份，证明马瑞彬为昌吉市Ｘ区Ｘ丘Ｘ栋Ｘ单元Ｘ号业主，于2014年8月12日办理入住手续正式入住。新疆新融基物业服务有限公司于2019年5月15日出具居住证明一份，证明马瑞彬为昌吉市金都华府小区Ｘ栋Ｘ单元Ｘ号住宅业主，于2014年8月13日办理物业手续正式入住。另查明：2015年2月13日，佳运房地产公司与华春小贷股份公司签订借款合同及变更补充协议，向华春小贷股份公司借款400万元，借款期限一年，按月结息，按照年利率为22.392%的固定利率计算利息。同日，双方签订抵押合同，佳运房地产公司以其所有的金都华府20套房产为上述借款提供抵押担保。同日，谢自红与华春小贷股份公司签订质押合同，以其持有的佳运房地产公司280万元股权为上述借款提供质押担保。同日，华春小贷股份公司向佳运房地产公司转款400万元。华春小贷股份公司与佳运房地产公司于2015年2月12日共同办理了昌房建抵押字第××号在建工程抵押登记证明，该证书载明抵押权人为华春小贷股份公司、在建工程坐落昌吉市Ｘ区Ｘ丘Ｘ栋、债权数额400万元，《房屋状况附表》中的20套房屋包括Ｘ栋Ｘ单元Ｘ室、竣工日期为2013年12月31日。2018年3月10日，一审法院作出（2018）新0104民初1150号民事判决，佳运房地产公司偿还华春小贷股份公司借款本金392万元、支付利息2015404.16元以及自2017年12月22日起按年利率22.392%计算止借款实际清偿之日止的利息、支付违约金283636.48元，并判决：如佳运房地产公司不履行上述义务，华春小贷股份公司有权以上述20套房产折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿，华春小贷股份公司有权以谢自红持有的佳运房地产公司280（万元／元股）的股权折价或申请拍卖、变卖所得的价款优先受偿。 上述判决生效后执行过程中，一审法院于2018年5月18日向昌吉市房产管理局发出（2018）新0104执1433号协助执行通知书，查封了包括上述X栋X单元X室在内的17套房屋产权及对应的土地使用权手续，其余3套房屋因已作预告登记至他人名下无法查封，协助执行通知书回执中还载明该17套房屋有在建工程抵押、无查封。2018年9月17日，一审法院作出（2018）新0104执1433号公告，限佳运房地产公司、谢自红自本通知书发出之日起十日内主动履行义务，逾期一审法院将依法评估、拍卖上述17套房屋。此后，马瑞彬提出案外人执行异议，一审法院于2019年2月20日作出（2019）新0104执异23号民事裁定，驳回马瑞彬的异议请求。 一审法院认为，就本案涉诉房屋，马瑞彬与佳运房地产公司之间的商品房买卖为合同关系且未进行预告登记，而华春小贷股份公司与佳运房地产公司之间的在建工程抵押为物权关系，华春小贷股份公司依法享有优先受偿权。按照民法原理，物权一般大于债权并不是以物权设立与债权形成的先后为根据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，故依据该规定不能排除人民法院的强制执行，还需审查有无例外情形。上述司法解释第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。马瑞彬与佳运房地产公司订立书面商品房买卖合同的时间虽在一审法院查封之前且现有证据表明房款已付清，但该商品房为商业用房而非住宅商品房，上述司法解释第二十九条规定的情形马瑞彬并不全部具备，故不能排除人民法院的强制执行。从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的比较中也可以看出，消费者身份的商品房买受人应当为住宅商品房的买受人，商品房为商业用房的买受人的“物权期待权”并不优于抵押权。综上，马瑞彬的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。判决如下：驳回马瑞彬的诉讼请求。 本院二审期间，马瑞彬提交1.金都华府住宅楼竣工验收备案表，用于证明涉案房屋在2014年8月12日已经通过竣工验收；2.解押证明，证实马瑞彬在涉案房屋抵押之前即在2014年6月23日之前就办理了入住。华春小贷股份公司对该组证据的真实性认可，但对证明的问题不予认可。谢自红对该组证据没有异议。本院对马瑞彬提交的该组证据的真实性、合法性予以确认。 华春小贷股份公司提交质押合同、抵押合同、借据、他项权证，证明就涉案房屋华春小贷股份公司在2014年1月就办理了在建工程的抵押。马瑞彬对抵押的真实性认可，但认为针对前期450万元的贷款，在2015年2月12日已经办理了解压手续，证明此贷款与本案的抵押没有关系，对于2015年2月12日的抵押权真实性认可，对抵押效力不认可。谢自红对该组证据认可。本院对华春小贷股份公司提交的该组证据的真实性予以确认，经查明，华春小贷股份公司办理在建工程抵押后，已于2015年2月12日办理注销，又于当日再次抵押给华春小贷股份公司。 本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。执行异议之诉实质上是案外人对执行标的所享有权益与申请执行人的请求权的优先效力纠纷。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述两条系在买受人对所买受的不动产权利保护与金钱债权执行中债权人权利保护发生冲突时，对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。本案中，马瑞彬于2014年6月23日与佳运房产公司签订《商品房买卖合同》，购买佳运房产公司开发的涉案房产，该《商品房买卖合同》为马瑞彬与佳运房产公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，故可以认定马瑞彬在人民法院查封之前已与佳运房产公司签订了合法有效的书面买卖合同；马瑞彬于2014年8月13日办理物业手续正式入住，可以认定马瑞彬在人民法院查封之前就已经合法占有该不动产；马瑞彬就涉案房屋办理了公积金贷款，自2014年7月23日起即开始偿还贷款（贷款到期日为2029年7月23日），马瑞彬针对涉案房屋已交纳了全部购房款，马瑞彬已履行了全部合同义务；涉案房屋非因买受人马瑞彬自身原因未办理过户登记。因此，从交易安全、交易成本以及买受人物权期待权保护的协调上，应当优先保护已经履行了全部合同义务的购房人马瑞彬的利益，马瑞彬对涉案房屋享有的民事权益足以排除执行。马瑞彬要求解除对涉案房屋的查封、扣押、冻结的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。 综上，马瑞彬的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款的规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初1836号民事判决； 二、不得执行位于昌吉市金都华府新建Ｘ栋Ｘ单元Ｘ号房屋； 三、驳回马瑞彬要求解除对位于昌吉市金都华府新建Ｘ栋Ｘ单元Ｘ号房屋的查封、扣押、冻结的诉讼请求。 本案一审案件受理费8,194.81元、二审案件受理费8,194.81元（马瑞彬均已预交），由乌鲁木齐市华春小额贷款股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭建艳 审判员  柳 燕 审判员  姚 雷 二〇二〇年三月二十日 书记员  马 平