云南省曲靖市麒麟区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0302民初899号 原告：朱瑞宾，男，汉族，1978年8月10日生曲靖市麒麟区人，大学文化，曲靖曲电电力投资公司职员，住云南省曲靖市麒麟区，现住。 委托代理人：杨振发，云南大韬律师事务所律师。(特别授权) 被告：曲靖市商业银行股份有限公司麒麟支行（以下简称曲靖商业银行麒麟支行）。 法定代表人：马雯娟，行长。 统一社会信用代码：91530302217230464P。 地址：云南省曲靖市麒麟区交通路24号。 委托代理人：徐贵林，云南精茂律师事务所律师。（特别授权 第三人：藏志刚，男，汉族，1979年4月4日生曲靖市麒麟区人，大学文化，自由职业，住云南省曲靖市麒麟区。 第三人：杨雪，女，汉族，1978年2月25日生陆良县人，大学文化，阳光保险曲靖分公司职员，住址同上。 委托代理人：藏志刚，男，汉族，1979年4月4日生曲靖市麒麟区人，大学文化，自由职业，住云南省曲靖市麒麟区。与第三人杨雪夫妻关系。（特别授权） 原告朱瑞宾诉被告曲靖商业银行麒麟支行，第三人藏志刚执行异议之诉一案，本院于2020年1月19日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱瑞宾及其代理人杨振发，被告曲靖商业银行麒麟支行的委托代理人徐贵林，第三人藏志刚，第三人杨雪的代理人藏志刚的到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱瑞宾向本院提起诉讼请求：判令立即停止就位于曲靖市房屋（房权证号曲靖市第××号）的强制执行，并予以解除查封；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月5日，原告与第三人藏志刚、杨雪签订《房屋买卖合同》，合同约定第三人将其所有的位于曲靖市.00元卖给原告；第三人尽快偿还按揭贷款，解除房屋抵押后办理过户登记手续。原告按合同约定全部支付了房款，接受了房屋，并与他人签订装修合同，支付全部装修款居住于该屋予以占有。居住期间向物业服务公司缴纳了自2015年至2020年期间的物业服务费。2017年贵院因执行被告与第三人藏志刚金融借款一案，查封了上述房屋。原告在知道后及时于2019年10月16日提起执行异议，10月30日贵院作出了（2019）云0302执异48号裁定书，裁定驳回异议申请，在领到裁定后按法律规定提起本诉。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及九民会议纪要相关规定，原告与被告之间就涉案查封房屋存在书面买卖合同，在查封之前全部缴付了购房款且占有使用。未办理过户登记手续的原因是该房屋办理了抵押登记，属非买受人即原告的原因。原告依据的事由依法完全予以阻却贵院的强制执行行为。第三人对原告的主张也无异议，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告曲靖商业银行麒麟支行辩称：答辩人依据曲靖市麒麟区人民法院民事调解书向贵院申请强行执行，贵院查封了被执行人即登记于本案第三人名下的房屋，即涉案房屋，符合法律的规定。原告提交的房屋买卖合同无第三人杨雪签名确认，不能认定房屋共有人同意出售共有物，此合同为效力待定合同；涉案房屋设定了抵押权，原告要取得所有权，正常情况下支付首付款720000.00元，应该在解除抵押权后再支付其余款项，然而，原告明知抵押权尚未解除，仍然全额支付了价格，又在长达六年期间未就房屋主张权利。与常理不符。综上所述，人民法院在执行过程中查封房屋有法律依据，其行为合法。原告主张的事实缺乏合法的效力认定，与常理不符。请求驳回原告的诉讼请求 第三人藏志刚、杨雪述称：房款已经付清，只是没有办理过户。对原告主张的事实无异议，人民法院不应就涉案房屋予以强制执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人就原告提交的本院（2019）云0302执异48号民事裁定书与被告提交的营业执照、金融许可证、负责人身份证明、负责人身份证复印件、曲靖市房地产管理中心房屋档案抄摘表无异议，本院予以确认并在卷佐证。此证据的证明力本院予以确认。 对当事人争议的证据与事实，本院认定如下： 一、争议的证据与事实 （一）争议的证据 1.《房屋买卖合同》没有签订日期，也没有涉案房屋的共有人即第三人杨雪签字认可，合同效力待定，真实性不予认可。 2.银行转账回执不能单独证明原告向第三人转款支付购房款。 3.房款收款收据及收条的真实性不认可，两份收条的纸张出自同一笔记本，显然是同一时间书写的，但收条记载的间隔时间长，同时也不符合常理。2017年5月5日的收条所涉房款应当是最后一笔，但2017年8月1日又存在一笔200000.00元的房款收据。 4.《封闭露台工程合同》、工程款支付收据、物业费支付收据的真实性不予认可。物管费收据记载物业费是藏志刚缴付的，收据背面的手写内容不予认可。 5.微信转账与本案无关联性。 被告认为原告欲证明的事实明显有悖常理，原告与第三人恶意串通提起诉讼予以阻碍人民法院强制执行，请求人民法院准许就上述证据的形成时间、印章、签名及指纹予以鉴定，以明确原告主张事实的真实性。 （二）争议的事实 原告主张涉案房屋是否在本院查封前已被第三人作价转让给原告；原告是否缴付了全额房款，并占有使用了涉案房屋。 二、证据及事实的认定 原告提交的《房屋买卖合同》、房款收款收据、收条、《封闭露台工程合同》、工程款支付收据、物业费支付收据等书证系原件，有合同当事人签名、指纹、印章，收款收据、收条记载了收款方、收款内容、缴款方。银行转账回执、微信转账等电子数据真实。上述证据的形式与来源合法，与本案有关联性，且与原告与第三人陈述形成证据链，内容真实客观。本院予以确认为定案的依据，证据的证明力本院予以确认，即原告主张的涉案房屋在本院查封前已被第三人作价转让给原告，原告缴付了全额房款，并占有使用了该房屋。被告质证认为原告与第三人以虚假的意思表示实施了买卖民事法律行为或承揽民事法律行为而提出鉴定请求。被告对此应当提供初步的证据予以证明其提出怀疑的合理性，然而，被告未向本院提交证明鉴定的必要性，对其请求，本院不予支持。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实： 本院在执行被告曲靖商业银行麒麟支行以第三人藏志刚、杨雪未履行本院（2017）云0302民初3148号民事调解书确定其偿还贷款本息一案过程中，于2017年10月16日作出（2017）云0302执2214之一号执行裁定书，并于2017年10月17日查封了第三人藏志刚、杨雪所有的位于曲靖市房屋（房权证号：20××11、20××12）。2019年10月16日，原告以案外人的身份向本院提起执行异议申请，主张涉案房屋于2014年9月5日出让于他，要求解除查封。本院于2019年10月30日作出（2019）云0302执异48号执行裁定书，驳回了异议申请。原告不服而在法定期限内提起本诉。另，涉案房屋于2009年5月6日设定抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司曲靖麒麟支行，约定期限至2029年5月6日。 2014年9月，原告与第三人藏志刚签订《房屋买卖合同》，合同约定第三人将其所有的位于曲靖市.00元卖给原告；尽快偿还按揭贷款，解除房屋抵押后办理过户登记手续。截至2017年8月1日，原告按合同约定以转款和支付现金的方式全部支付了房款。原告接受了房屋，并与他人签订装修合同，支付全部装修款，尔后，居住于该房予以占有。居住期间向物业服务公司缴纳了自2015年至2020年期间的物业服务费。 另查明，第三人系夫妻关系。 本院认为，本案争议焦点是：原告朱瑞宾对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。上述规定虽属于人民法院在执行阶段对案外人就执行行为提出执行异议予以审查异议是否成立的依据，但亦属实质审查。本案在确认原告对执行标的是否享有足以排除强制执行措施的事实时，因为在诉讼阶段必须进行实质性审查，所以可以参照上述规定予以审查。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行措施的民事权益承担举证证明责任”、第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行措施的民事权益的，判决不得执行该执行标的……”之规定，本院确认的事实充分说明原告与第三人藏志刚就涉案标的物即第三人藏志刚、杨雪所有的位于曲靖市房屋（房权证号：20××11、20××12）在查封前已签订了书面的买卖合同，支付了全部价款，并以居住使用的方式予以占有。第三人杨雪虽没有在买卖合同书上签名，但在应诉过程中未就其丈夫出卖共同财产提出异议，是对其丈夫的出售行为予以追认，符合法律的规定，本院予以确认。由于涉案房屋设定了担保物权，导致不能办理过户登记手续，非因原告自身的原因。原告要求本院不予执行的请求成立，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条“案外人执行异议之诉，人民法院判决不得执行该执行标的，执行异议裁定失效”规定，原告在诉讼阶段要求本院解除查封措施，不予支持。 综上所述，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、停止对曲靖市房屋（房权证号：20××11、20××12）的强制执行。 二、驳回原告朱瑞宾的其他诉讼请求。 案件受理费17622.00元，由原告朱瑞宾负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审 判 长  龚占金 人民陪审员  何开云 人民陪审员  张文静 二〇二〇年三月三十一日 书 记 员  高吉瑞