山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民再12号原审原告：威海沁和实业有限公司。住所地：威海市文登经济开发区广州路46号。法定代表人：董朝领，总经理。委托诉讼代理人：于大卫，山东德平律师事务所律师。原审被告：威海中天房地产有限公司，住所地威海市文登区天福路街道办事处米山路北、正棋路东。诉讼代表人：山东利得清算事务有限公司，该公司管理人。法定代表人：王海妍，总经理。委托诉讼代理人：邱彬，山东泰祥（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯登辉，山东泰祥（威海）律师事务所律师。原审被告：许华欣，男，1979年3月4日出生，汉族，户籍福建省石狮市。原审被告：吴志培，男，1974年3月10日出生，汉族，户籍福建省石狮市。原审被告：卢远恒，男，1986年12月25日生，汉族，户籍福建省石狮市。以上三原审被告共同委托诉讼代理人：谢达，福建旭恒律师事务所律师。原审被告：游昌文，男，1970年3月18日出生，汉族，户籍福建省福州市仓山区，现住威海市。委托诉讼代理人：杜永峰，山东胶东律师事务所律师。原审原告威海沁和实业有限公司（以下简称沁和公司）与原审被告威海中天房地产有限公司（以下简称中天公司）、许华欣、吴志培、卢远恒、游昌文房屋买卖合同纠纷一案，本院（2015）威文民一初字第831号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年10月28作出（2019）鲁1003民监7号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告沁和公司委托诉讼代理人于大卫，原审被告中天公司委托诉讼代理人邱彬，原审被告许华欣、吴志培、卢远恒共同委托诉讼代理人谢达，原审被告游昌文委托诉讼代理人杜永峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沁和公司称，请求确认沁和公司与中天公司签订的关于威海市文登区龙都丽景小区5-5号商铺及5号楼308室、309室、310室、2607室住宅，7号楼1906室住宅的三份商品房认购书属于有效商品房买卖合同。事实和理由：沁和公司与中天公司分别于2012年9月10日、2012年10月15日、2013年3月25日签订了三份商品房认购书，约定沁和公司在中天公司处认购龙都丽景小区5-5商铺及5号楼308室、309室、310室、2607室及7号楼1906室住宅共计六套房屋。沁和公司按约定交付了全部房款。中天公司交付房屋沁和公司装修后多次要求中天公司办理房屋产权登记手续，中天公司一直拖延未办，现沁和公司诉至本院。中天公司辩称，我方认为原审判决中沁和公司和中天公司签订的房屋买卖合同有效，对该事实无异议。另外，中天公司管理人解除与对其他原审被告的房屋买卖合同，原因是他们不属于消费性买受人，是否是融资担保我方不清楚。许华欣、吴志培、卢远恒辩称，他们不是涉案商品房买卖的相对人；原审原告提交的证明上的签字不是其三人本人所签；他们与中天公司之间的房屋买卖合同已经由文登区人民法院及威海中院生效判决确认双方合同解除，他们与中天公司之间的债权已经向中天公司的管理人进行重新申报，中天公司管理人于2019年2月1日对许华欣、吴志培、卢远恒三人的债权的初步审核函，对三人的债权进行确认。游昌文辩称，1、原审原告的主要证据系伪造而成，我从来没有出具过沁和公司向法庭提交的所谓证明；2、沁和公司以房屋认购书复印件作为一起诉讼的依据，按照证据规则，其应当向法庭提交认购书的原件证明本案事实；3、沁和公司向法庭提交的认购书中的认购人为张龙，张龙签署认购书后是否向中天公司支付过房款，张龙是否可以代表沁和公司签署认购书，需要提供证据证明；4、涉案房屋五号楼309室已经由中天公司出售给我，双方签订了房屋买卖合同，并且由文登区人民法院下达了生效判决，判决生效后中天公司通过物业公司于2016年12月向我交付了涉案房屋，我于2017年对房屋进行了装修，沁和公司以无理撬锁的方式占用了已经交付给我的房子，因此沁和公司对于本案所涉309室房产主张权利没有事实根据和法律依据，其起诉请求应当予以驳回。沁和公司向本院起诉请求：确认沁和公司与中天公司签订的关于威海市文登区龙都丽景小区5-5号商铺及5号楼308室、309室、310室、2607室住宅，7号楼1906室住宅的三份商品房认购书属于有效商品房买卖合同。本院原审认定案件事实：沁和公司委托其财务部经理张龙为其办理购房事宜，2012年9月10日、10月15日及2013年3月25日，张龙分别与中天公司签订认购书三份，约定购买中天公司开发的龙都丽景小区5-5号、5号3单元308室、5号3单元2607室、5号4单元309室、5号4单元310室、7号3单元1906室房屋六套。其中5-5号商铺房屋及5号楼3单元308室、4单元309室、310室，总价款为3107469元；5号楼3单元2607室房屋，价款为678150元；7号楼3单元1906室房屋及7-1-44号附属房，价款为496853元。2012年9月10日，向中天公司支付商铺款20000元；2012年9月14日，沁和公司向中天公司支付购房款980000元；2012年10月15日签订认购书当日支付购房款678150元；2012年11月16日支付购房款2107469元：2013年3月25日支付购房款496853元及7号楼3单元1906室的住宅专项维修资金8199元。沁和公司依约向中天公司足额支付了购房款后中天公司向沁和公司交付了房屋，沁和公司进行了装修并在诉争房屋中居住至今。另，龙都丽景居民小区5-5号、5号3单元2607室房屋经查询备案登记在许华欣名下；5号3单元308室、5号4单元310室房屋的商品房买卖合同备案人为吴志培；5号4单元309室房屋的合同备案人为游昌文；7号3单元1906室的商品房买卖合同备案人为卢远恒。再查，威海沁和钾盐有限公司于2013年更名为威海沁和实业有限公司。本院原审认为，沁和公司与中天公司是否形成了事实上的商品房买卖合同关系，是否合法有效是本案审查重点。本案中双方虽仅于2012年及2013年签订了诉争六套房屋的认购书作为预约合同，但其后沁和公司依约将全部购房款支付给了中天公司，中天公司也将诉争房屋交付沁和公司使用，可以认定沁和公司、中天公司间已事实上形成了商品房买卖合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，沁和公司之诉，合法有据，本院予以支持。中天公司、许华欣、吴志培、卢远恒、游昌文未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见，视为放弃质证和答辩的权利。本院原审判决：威海沁和实业有限公司与威海中天房地产有限公司关于文登区龙都丽景小区5-5号、5号3单元308室、5号3单元2607室、5号4单元309室、5号4单元310室、7号3单元1906室房屋的商品房买卖合同有效。再审中，沁和公司提交如下证据：1、认购书三份（其中1906号住宅的复印件上加盖了中天公司的“商品房认购专用章”，其余两份为复印件）及中天公司出具的收款收据和对应的银行付款凭证，证实双方分别于2012年9月10日、2012年10月15日、2013年3月25日签订了三份商品房认购书，约定沁和公司在中天公司处认购龙都丽景小区5-5商铺及5号楼3单元308室、4单元309室与310室、5号楼3单元2607室及7号楼3单元1906室住宅共计六套房屋，沁和公司按约定付清了全部房款。2、中天公司代收的7号楼3单元1906室住宅住房专项维修基金收款收据1份，证实沁和公司于2013年3月25日支付1906室住宅专项维修资金8199元。3、文登龙都丽物业服务有限公司出具给沁和公司的水电费、暖气费、物业费及电梯费收款收据一宗及房屋现状视频光盘一张；沁和公司委托装修单位对涉案房屋装修形成的建筑装饰工程合同三份及工程造价报价单，沁和公司支付的有关装修费用（收据及银行付款证明）财务凭证1宗。证实中天公司已实际将诉争房屋交与沁和公司，沁和公司对涉案房屋装修后实际入住使用并形成水电、暖气、电梯等费用。4、威海市文登区房地产档案室出具的证明一份，证实涉案的龙都丽景居民小区房产5-5商铺及5号楼3单元2607室2011年4月17日网签预售合同备案登记在许华欣名下；5号楼3单元308室与310室房屋2011年3月25日网签预售合同备案在吴志培名下；5号楼4单元309室房屋2014年12月4日网签预售合同备案在游昌文名下；7号楼3单元1906室2011年3月23日网签预售合同备案在卢远恒名下。5、由中天公司、许华欣、吴志培、卢远恒、游昌文签字或签章的书面证明书五份，系中天公司时任销售经理王莉萍提供。证实中天公司于2015年6月17日以书面形式认可沁和公司由其负责人张龙代签署的三份房屋认购书并认可全部房款已由沁和公司足额支付，上述房屋已经交给沁和公司装修并使用至今。同时证明涉及房屋在房管部门办理了预售网签备案合同登记，即中天公司与许华欣、吴志培、卢远恒、游昌文之间的房屋预售备案合同不属于真实房屋买卖合同，目的是为了办理融资提供担保。而且中天公司承诺在2015年年底之前筹资解除网签备案，为沁和公司办理涉诉六套房屋的正式商品房买卖合同手续。6、中天公司的工商登记信息中股东变更证明，证实中天公司自设立至2016年6月份期间的股东变更情况，游昌文系中天公司的原发起人股东，至2012年11月16日该股东身份变更成其他人。7、2018年及2019年度威海市隆达物业服务有限公司出具的部分水电、公共服务收费单共10张和租金发票收据及银行凭证，证实涉案房屋在沁和公司处控制使用。8、文登区人民法院民事判决书四份，证实涉许华欣、卢远恒、吴志培的商品房预售备案合同均在2017年被解除，中天公司于2015年7月26将涉案的309室出售给游昌文，而在2012年9月10日中天公司已将309室出售给了沁和公司，根据房产部门证明的游昌文对309室的网签备案登记时间为2014年12月4日，证明该备案就是融资担保性质而并非真实的商品房买卖合同关系。中天公司对加盖其公章的认购书系复印件予以认可，对另外两份认购书复印件真实性不予认可，认为游昌文、卢远恒、许华欣、吴志培等人的说明上并无中天公司盖章，与中天公司无关，对中天公司出具的证明不清楚，对其它证据无意见。许华欣、吴志培、卢远恒对相关三份证明的真实性有异议，称不是本人签名；物业费凭证未加盖物业公司的公章，对真实性不予确认；对（2017）鲁1003民初5546号、（2018）鲁1003民初267号、（2018）鲁1003民初268号三份判决书的真实性没有异议，但认为不能证明沁和公司的主张，三份判决书认定三人与中天公司的债权属于普通债权系基于三人与中天公司的买卖合同系合法有效的基础上，该三份判决书可反证三人与中天公司的合同关系真实合法有效，并非沁和公司主张的融资行为；对其他证据无异议。对沁和公司提交的证据，游昌文质证认为，三份认购书系复印件，特别是涉及到5号楼309室的“商铺认购书”在沁和公司不能提交原件的情况下，不能作为认定本案事实的证据；且在三份认购书复印件中，均没有交付房屋时间的约定，在5号楼3单元2607室的认购书复印件中没有付款时间的约定，在商铺认购书复印件中约定的付款截止日期为2012年11月15日，逾期认购书自动失效，沁和公司未在此日期之前支付商铺认购款，认购书已自动失效。因此，认购书不是一份完整的合同，不具备房屋买卖合同的主要条款，只是签订合同的意向性约定；依据该认购书复印件上所署时间，中天公司此时尚没有取得房屋预售许可证，该宗认购书即使真实，也因中天公司与沁和公司为逃避法律规定而签署缺少合同主要条款的房屋认购书，属违法行为，该宗认购书不合法且是无效的。收款收据、银行汇款凭均系复印件，在未经与原件核对前，不应作为认定案件事实的依据；复印件银行汇款凭证上均注明为“货款”，未见“购房款”字样，复印件收款收据及复印件银行汇款凭证上均没有涉及到支付5号楼4单元309室房产房款的内容，不能确定沁和公司向中天公司支付了5号楼4单元309室房产房款。7-3-1906室的住宅专项维修资金收款收据及装修合同均系复印件，需沁和公司提交原件供核实，且没有涉及5号楼4单元309室房产的内容。水电费收款收据、装修款收据中均没有涉及5号楼4单元309室房产的内容。对《房屋登记信息查询证明》的真实性没有异议，该证明中明确注明“5号楼4单元309室房产”登记备案人为游昌文，并不是“商铺认购书”标明是“5号309室二层商铺”。沁和公司提交的5名被告出具的证明，涉及游昌文的证明不是游昌文本人所签署。对中天公司股东变更信息的工商档案材料的真实性没有异议，但该宗材料与本案没有关联性。物业费、水电费收据未加盖隆达物业公司印章，真实性需进一步核实；从该宗未加盖印章的物业费、水电费的单据上看，5号楼309室最早的时间是自2018年6月1日起，而游昌文向隆达物业公司交纳物业费的时间是自2017年4月1日开始的。房租收据没有涉及到5号楼4单元309室房产或5号楼309室的内容，与本案没有关联性。游昌文与中天公司的判决书系变造而成，极不完整，不予认可。游昌文提交如下证据：1、（2016）鲁1003民初3246号民事判决书，证明生效法律文书判决中天公司将包括本案所涉及龙都丽景小区5号4单元309室在内的17套房屋交付游昌文，并协助游昌文办理房屋过户手续；证明中天公司依据该判决于2017年12月将包括本案所涉龙都丽景小区5号4单元309室在内的全部房屋交付给了游昌文。2、隆达物业公司物业费收款收据4份，证明游昌文自2017年4月1日就向物业公司交付物业费，至2018年12月31日，后，沁和公司强行撬锁占用了房屋；证明游昌文在沁和公司之前已经接收并占有了涉案房屋。3、隆达物业公司于2017年9月6日收取游昌文装修保证金、电梯保证金收款收据1份，证明游昌文于2017年9月6日办理了装修手续，开始对涉案房屋进行装修。沁和公司认为，游昌文提交的收据上没有物业公司的盖章，而且隆达物业公司是中天公司破产以后才建立的物业管理公司，水电费的数额非常少。根据当事人的陈述以及经审查认定的证据，本院再审认定案件事实如下：沁和公司提交的中天公司出具的收款收据和对应的银行付款凭证虽然是复印件，但沁和公司在原审中已经向法庭提交了原件，法庭经核对上述证据复印件与原件一致，因此该收款收据和银行付款凭证复印件真实有效，本院予以认定。收款收据上均载明为购房款，银行付款凭证上部分载明为房款，部分载明为货款，应当认定沁和公司就购买威海市文登区龙都丽景小区5-5号商铺及5号楼308室、309室、310室、2607室、7号楼1906室住宅与中天公司达成一致意见，沁和公司于2012年9月10日支付商铺款20000元，2012年9月14日，支付购房款980000元，2012年10月15日支付购房款678150元；2012年11月16日支付购房款2107469元：2013年3月25日支付购房款496853元及7号楼3单元1906室的住宅专项维修资金8199元。沁和公司向中天公司足额支付了购房款后，实际占有使用了涉案房屋。另，龙都丽景居民小区5-5号、5号3单元2607室房屋经查询备案登记在许华欣名下；5号3单元308室、5号4单元310室房屋的商品房买卖合同备案人为吴志培；5号4单元309室房屋的合同备案人为游昌文；7号3单元1906室的商品房买卖合同备案人为卢远恒。除房屋合同备案人为游昌文的5号4单元309室外，其他5套房屋的预售备案合同均于2017年被本院依法解除。关于5号4单元309室房屋，本院（2017）鲁1003民初5547号案件认定，游昌文与中天公司签订了资金拆借及房地产买卖合同，2015年7月26日，在中天公司未偿还借款本息的情况下，双方重新签订了房屋买卖合同，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付等作出约定。双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期中天公司难以清偿债务时，通过将中天公司所有的商品房出售给债权人游昌文的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院于2018年11月8日判决由中天公司将包含涉案5号4单元309室在内的房屋交付游昌文并协助办理过户手续。关于沁和公司提交的游昌文、卢远恒、许华欣、吴志培签署的四份证明，游昌文、卢远恒、许华欣、吴志培均称不是本人签署，沁和公司在法庭指定的期限内对“游昌文”签名的证明申请笔迹鉴定，本院依法委托烟台衡信司法鉴定中心进行司法鉴定，意见为：检材《证明》中的“游昌文”签名与样本中的“游昌文”字迹不是同一人书写。沁和公司以游昌文签名存在多样化为由，对鉴定意见有异议，沁和公司的异议理由不成立，对该鉴定意见本院予以采信，故对该四份证明的真实性，本院不予认定。本院再审认为，沁和公司与中天公司是否形成了事实上的商品房买卖合同关系，是否合法有效是本案审查重点。沁和公司提交的三份认购书复印件（其中7号楼3单元1906号住宅认购书复印件上加盖了中天公司的“商品房认购专用章”），游昌文对其真实性有异议，中天公司对没有加盖其公章的两份认购书复印件的真实性也有异议，故本院对三份认购书复印件真实性不予认定。但沁和公司将涉案六套房屋全部购房款支付给了中天公司，且实际占有使用了房屋，对此中天公司予以认可，可以认定沁和公司与中天公司间已事实上形成了商品房买卖合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第四十四条规定，判决如下：维持（2015）威文民一初字第831号民事判决。原审案件受理费41060元、公告费560元，由威海中天房地产有限公司负担，再审鉴定费9750元由威海沁和实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  赵堂波人民陪审员  于建海人民陪审员  王少华二〇二〇年三月十六日书 记 员  梁 毅