湖南省郴州市苏仙区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)湘1003执异39号 案外人：彭荣桂，男，1937年11月11日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：曾强，男，1973年7月25日出生，汉族，系湘南学院苏仙区教职工住宅区业主委员会业主代表。 委托诉讼代理人：廖松林，男，1958年12月4日出生，汉族，系湘南学院苏仙区教职工住宅区业主委员会业主代表。 申请执行人：罗小峰，男，1963年2月23日出生，汉族，户籍地：湖南省郴州市北湖区，住北京市朝阳区。 被执行人：郴州市富宏房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙北路11号临街门面101-5号。 法定代表人：何恒军。 委托诉讼代理人：何彬利，男，1979年9月1日出生，汉族，系该公司董事长。 本院在执行申请执行人罗小峰与被执行人郴州市富宏房地产开发有限公司（以下简称“富宏房地产公司”）借款合同纠纷一案中，查封了富宏房地产公司开发建设的苏仙福邸3栋33201号房屋，案外人彭荣桂对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年3月20日举行了听证。案外人彭荣桂的委托诉讼代理人曾强、廖松林，申请执行人罗小峰参加了听证，被执行人富宏房地产公司经本院通知无正当理由未参加听证。现已审查终结。 案外人彭荣桂向本院提出异议请求：请求本院中止对郴州市富宏房地产开发有限公司建设的“苏仙福邸”3栋33201号置换安置房的执行并予以解封。事实与理由：贵院因罗小峰与富宏房地产公司纠纷一案，在申请人和湘南学院并不知情的情况下，查封了富宏房地产公司建设的苏仙福邸3栋33201号商品房，现申请人对该查封行为提出异议，理由如下：一是贵院查封的是安置房，具有特殊性，不应该查封。2013年7月，申请人委托教职工住宅区业主委员会就申请人位于郴州市学院苏仙校区教职工住宅区16栋1单元401号的房子与郴州市房屋征收事务管理处签订了《郴州市国有土地上房屋征收补偿协议》（货币补偿方式）。2013年8月1日，郴州市人民政府发布了《郴州市人民政府国有土地上房屋征收决定书》，征收了申请人的房子。之后，申请人与富宏房地产公司签订了《置换安置协议》，约定由富宏房地产公司“先建后拆”，在原地建设安置房。2016年12月8日置换办、教职工住宅区业主委员会及富宏公司联合给郴州市房产局报送了《关于房屋销售有关问题的函》，明确了富宏房地产公司在“苏仙福邸＂1—4号栋中的401套房为案涉置换安置房房源。2019年12月15日，“苏仙福邸”置换安置房分配到户，申请人的置换安置房房号3栋33201号；二是申请人现有房屋的征收补偿款及超安置面积购房款均已支付给了富宏房地产公司，安置房所有权应当归属申请人。湘南学院将申请人的房子征收补偿款（连同住宅区其他385户房屋征收补偿款一起）全部以拨付工程款或者借支的名义陆续支付给了富宏房地产公司。2017年底申请人按照《置换安置协议》约定应该交纳一半的超安置面积购房款已交纳并陆续分批拨付给了富宏房地产公司建设安置房；三是申请人的安置房符合相关法律规定，应当优先安置。特向贵院提出执行异议申请，恳请支持申请人的请求。 申请执行人罗小峰辩称，申请执行人与富宏房地产公司的案子查封房子已经过了两年，查封的时候是合法的，依据法院的生效文书查封的，且当时房子是在富宏房地产公司的名下，现在案外人申请解封，需要案外人提供相关的依据，证实15套房子是他们所有的话，申请执行人同意由法院裁决，但是希望法院保护申请执行人的合法权益，查封的时候是通过法院的合法程序，应当得到保护。 被执行人富宏房地产公司未答辩。 本院审查查明：根据郴州市城市规划要求，2012年郴州市人民政府将教职工住宅区纳入旧城区改建项目，涉及湘南学院教职工386户。2013年8月1日，郴州市人民政府发布郴政房征决字（2013）1号《国有土地上房屋征收决定书》，决定：将教职工住宅区纳入旧城区改建项目，实施房屋征收。本项目由郴州市房屋征收管理事务处负责组织实施房屋征收与补偿工作，该处委托湘南学院承担房屋征收与补偿的具体工作。后郴州市房屋征收管理事务处（甲方）、彭荣桂（乙方）、湘南学院（丙方）签订了《郴州市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》（以下简称货币补偿协议），案外人的被征收房屋补偿金额为581225元（含房屋、装饰装修、附属设施及征收奖励、补助）。该案补偿款未分配至案外人，而划入湘南学院与富宏房地产公司的共管账户，由富宏房地产公司根据工程进度向教职工住宅区旧城改造项目工程指挥部申请拨付建设工程资金。教职工住宅区的所有征收补偿款在2015年前陆续支付给富宏房地产公司。被执行人富宏房地产公司（甲方）与案外人彭荣桂（乙方）于2012年11月19日签订《置换安置协议》，约定：就地安置原则，先安置后拆迁原则。案外人原有房屋位于。补偿标准按现房实际建筑面积换安置房套内建筑面积以1：1的比例进行补偿；房屋图纸出来后，乙方具体安置房屋的户型、楼层、面积由湘南学院负责分配；双方还对新安置房套内建筑面积超过或少于面积的计价方式等内容进行了约定。2013年8月7日，教职工住宅区业主委员会（甲方）与富宏房地产公司（乙方）签订了《旧城改造项目产权置换协议书》，主要内容：乙方已经充分认识到教职工住宅区旧城改造项目有两个征收补偿方案，其一是郴州市政府公布的货币补偿方案，其二是产权置换方案。乙方最终实现的第二个方案，即产权置换方案，保证“先建后拆”，保证按照湘南学院向业主承诺的《置换安置协议》向每户业主（386户）进行产权置换。乙方报名参加该旧城改造项目挂牌竞拍，如果乙方摘牌成功，则本协议自摘牌之日起生效。后富宏房地产公司摘牌成功，于2015年2月办理了郴国用（2015）第0014、0015号国有土地使用证。2016年12月8日，富宏房地产公司、置换办及业主委员会共同向郴州市房产局报送《关于房屋销售有关问题的函》，载明：苏仙福邸1＃栋—4＃栋共留安置房401套，分别为：1＃栋26套、2＃栋120套、3＃栋132套、4＃栋123套。2019年9月22日，苏仙校区置换安置户业主委员会制定了分房方案，案外人分得案涉房屋。 本院在审理罗小峰与富宏房地产公司借款合同纠纷一案中，本院根据罗小峰的财产保全申请，作出（2018）湘1003民初839号裁定书，并于2018年5月22日向郴州市不动产登记中心送达了（2018）湘1003民初839号协助执行通知书，查封了由富宏房地产公司建设的位于郴州市苏仙福邸11套房屋，其中包括本案诉争的苏仙福邸3栋3201号［预售许可证号为（2016）郴房预售许字0072号］。案外人彭荣桂于2020年3月12日向本院提出执行异议，请求中止对该房产的执行并予以解封。 本院认为，拆迁补偿安置协议作为一种特殊的买卖合同，是双方当事人约定，拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行调换产权的协议。拆迁人的义务是以自行建造的房屋或者购买的房屋支付并转移所有权给被拆迁人，以此为代价而取得被拆迁人所有的房屋，被拆迁人则以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为代价来换取拆迁人提供的房屋所有权，同时对被拆迁房屋的评估价与所调换的房屋的市场价进行差价结算，多退少补。被拆迁人失去了被拆迁房屋的所有权，但调换之后拥有调换房屋的所有权。被拆迁人享有的债权为特种债权并享有物权优先的效力。本案案外人彭荣桂作为被拆迁人在苏仙校区教职工住宅区置换安置房选房表上签字，确定了苏仙福邸3栋3201号房为彭荣桂的产权置换新房，故彭荣桂对该安置房享有的物权优先效力，足以阻止本院对该房的执行，综上，案外人的异议理由成立，对其异议请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止对登记在郴州市富宏房地产开发有限公司名下的苏仙福邸3栋3201号房[预售许可证号为(2016)郴房预售许字0072号]的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 胡爱兰 审 判 员 刘卫华 审 判 员 周小卫 二〇二〇年三月二十三日 法官助理 黄 姣 书 记 员 李素婷