浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终18号 上诉人（原审被告）：丽水市中梁城置业有限公司。住所地：丽水市莲都区花园路805号3号楼2层10-13号商铺。统一社会信用代码：91331100MA28J1J48F。 法定代表人：洪坛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨安取、朱诗雨，浙江六和（温州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：楼翠珠，女，1950年1月12日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：曾盛，男，1979年10月30日出生，汉族，住丽水市莲都区，系楼翠珠之子。 上诉人丽水市中梁城置业有限公司因与被上诉人楼翠珠房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院（2019）浙1102民初6692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人丽水市中梁城置业有限公司上诉请求：依法撤销原判决第一项，改判上诉人只需支付被上诉人逾期交房违约金27284.93元。事实与理由：原审法院认定上诉人工作人员向被上诉人作由上诉人进行“二次改造”的允诺，这一定程度影响购房价格，并以减少诉累为由，酌情确定由上诉人补偿被上诉人50000元。但本案并无证据证实上诉人的工作人员作出由上诉人完成“二次改造”的允诺。虽然被上诉人在其民事起诉状中陈述上诉人销售人员杨博答应会在交付前完成“二次改造”允诺，但上诉人已在答辩时对此予以否认，既未构成诉讼上的自认，也未构成诉讼上的拟制自认。综上，原审法院酌情确定由上诉人补偿被上诉人50000元的依据不足，恳请依法撤销原判决第一项，改判上诉人只需支付被上诉人逾期交房违约金27284.93元。 被上诉人楼翠珠辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。事实与理由如下：1.上诉人销售人员杨博明确答应交付的商品房与楼书一致，且出示楼书户型图、户型模型、样板房等商品房销售广告和宣传资料令被上诉人信服，被上诉人系基于超高得房率户型能满足被上诉人与儿子同住的改善型购房需求，即使单价高于周边楼盘的情况下签订购房合同；2.丽水市市场监督管理局丽市监案〔2019〕22号行政处罚决定书能够认定上诉人在房屋销售过程中虚假宣传，并被处罚款80000元的事实；3.被上诉人在一审中提交的录音显示上诉人总经理徐徐多次表示会由上诉人对房屋进行二次改造的承诺；4.上诉人所称楼书系装修示意图，但该装修示意图也不符合GB50096《住宅设计规范》第8.2.6条厨房和卫生间的排水立管应分别设置的规范，录音中上诉人承认卧室的空间结构和使用功能不能满足，会改为和楼书一致。但实际上上诉人没有进行改造，被上诉人也无法进行改造，被上诉人的实际损失不止50000元。综上，上诉人的请求无事实和法律依据，应予驳回。 楼翠珠向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金（按房价款人民币2332045元的日万分之2计算，自2018年7月1日起至实际交付符合法定及约定的商品房之日止，暂计至起诉时为229006.82元）；2.判令被告向原告交付符合合同、要约约定的结构、户型、空间尺寸、使用功能等的商品房，将楼上住户厨房排污公共管道移到楼外，若被告无法交付，被告返还原告因虚假宣传虚增的3个卧室建筑面积的房价款272499.90元〔（10.5+11.4+13.86-4.9-7.8-6.93）×16893.98〕，并赔偿利息（按人民银行同期贷款利率计算，暂计至起诉时为17653.83元）；3.判令被告赔偿原告因其欺诈行为导致原告高价购房且无法实现合同目的的房屋价格差233204.50元（按房价10%计算损失）。 一审法院查明的事实：丽水市莲都区“滨湖苑”房地产项目楼盘由被告丽水市中梁城置业有限公司开发。2016年12月20日，原告楼翠珠与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买“滨湖苑”17幢XX号期房，房屋平面图见合同附件一，建筑面积138.04平方米总价款2332045元，单价为16893.98元，交房日期为2018年6月30日前。合同还约定17幢XX号“该商品房有阳台/个，其建筑样式为非封闭式”。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”条款约定：①逾期不超过120日，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；②逾期超过120日后，买受人有权解除合同，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。合同附件八《补充协议》第十五条第二款载明“出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同、相关附件及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或者其他方法发布的广告、宣传资料，或者楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力…”。合同附件八《补充协议》第十条第12款载明“买受人可授权他人或其他相关单位与出卖人办理房屋交付手续，并且对受托人或受托单位与出卖人办理交付手续的效力予以认可。如在出卖人交付房屋后，买受人委托相关单位对所购房屋内部、小区内部进行相应的优化改造和装修的，因此引起的后果均由买受人自行承担，买受人不得以优化改造装修后，房屋的状况与合同约定不符为由，向出卖人主张任何违约责任”。 案涉《浙江省商品房买卖合同》所附的合同附件一《房屋平面图》反映，原告楼翠珠所购的“滨湖苑”17幢XX号房为三居室户型，一层为餐客厅、厨房、储藏室、一卫生间，二层为主卧、次卧、书房、二卫生间。原告楼翠珠在被告丽水市中梁城置业有限公司售楼处购房时，被告售房工作人员向原告提供的、针对17幢XX号房户型的F1户型楼书封面标注此户型房屋建筑面积约138平方米，4房3厅3卫，楼书内的内容为被告根据该户型规划设计平面图推荐给买受人进行装修改造的参考平面图，该图把房屋规划设计的阳台、设备平台通过装修改造纳入户内并改变功能为卧室的一部分，把一楼户外的公共绿地部分纳入成为庭院，达到与楼书宣称“4房3厅3卫”、“前庭后院”相一致的效果。该楼书内在底部以小号文字提示是装修创意参考，展示的内容、尺寸等均非为交付标准，并对该部分文字进行了墨迹浅化的视觉效果处理。 原告楼翠珠与被告丽水市中梁城置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》之后，向被告支付了全额房款，其中以非银行贷款支付了首付款1402045元，余款从银行提供的按揭贷款支付。 2018年10月24日，案涉房屋所在的楼盘取得建设工程竣工验收备案，之前已陆续通过了规划、消防、水电、燃气等单项验收。被告丽水市中梁城置业有限公司即通知原告等买受人收房，进行交付。原告楼翠珠同年10月25日接被告收房通知后，于同年10月27日书面向被告发出《违约通知书》，以被告交付的房屋与楼书不一致系欺诈行为、房屋存在开裂等质量问题等为由，要求被告整改，并通知被告其拒绝收房。同年11月9日，原告又致《要求整改并支付违约金函》给被告，以被告欺诈、构成违约为由，再次告知被告其拒绝收房，并要求被告按合同第十条逾期交房超过120天的情形承担违约责任，否则向有关部门举报被告的违法违规行为，向人民法院起诉要求被告赔偿其直接、间接损失。 原、被告之间的纠纷经多次沟通无果。期间，原告楼翠珠向有关部门投诉被告虚假宣传、欺诈。2019年8月21日，丽水市市场监督管理局作出丽市监案〔2019〕22号《行政处罚决定书》，认定被告丽水市中梁城置业有限公司在预售“滨湖苑”项目房产时，展示的样板房、发放的户型楼书图，都将原设计的阳台、设备平台等区域纳入室内进行装修，B2户型楼书图还把不符合露台条件标准的部位宣传为露台的事实，认为此商业宣传行为会让消费者把阳台、设备平台部位误认为可当室内面积使用或者获得露台赠送，违反2018年1月1日施行前的《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。广告的经营者不得在明知或者应知的情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告”的规定，并据2018年1月1日施行前的《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条“经营者利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传的，监督检查部门应当责令停止违法行为，消除影响，可以根据情节处以一万元以上二十万元以下的罚款。广告的经营者，在明知或者应知的情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告的，监督检查部门应当责令停止违法行为，没收违法所得，并依法处以罚款”的规定，责令被告丽水市中梁城置业有限公司停止违法行为，处罚款人民币8万元。 一审法院认为，被告丽水市中梁城置业有限公司在其预售“滨湖苑”项目房产时，向消费者发放的F1户型楼书，图将原设计的阳台、设备平台等区域纳入室内进行装修，该商业宣传行为会让消费者把F1户型房屋的阳台、设备平台部位误认为可当室内面积使用，从而正向影响买受人作出购买F1户型楼书所针对的17幢XX号房的决定，系作为经营者的被告利用广告等方法对其销售的商品房进行引人误解的虚假宣传。案涉《浙江省商品房买卖合同》的附件一《房屋平面图》，已对原告楼翠珠所购的17幢1单元102号房的设计户型结构及长宽尺寸、阳台、设备平台、露台进行了标注，并在相关条款中也强调交付房屋以合同为准，故不存在欺诈消费者的故意，被告发放给原告的F1户型楼书不产生使原告受欺诈而为之的后果。根据原告所作的在购房时“被告销售人员杨某答应交付前会完成‘二改’承诺”的陈述，这说明在签订购房买卖合同前原告是已知F1户型楼书所绘户型结构图与房屋设计图之间存在的差别，且其欲购的17幢1单元102号房的户型结构要与F1户型楼书所绘户型结构一致，需对原设计户型结构在竣工后进行“二改”方能达到。故原告楼翠珠诉称其因F1户型楼书受被告欺诈与事实不符，其提出的被告向其提供F1户型楼书的行为系欺诈之主张，该院不予采纳。被告丽水市中梁城置业有限公司在商品房预售过程中的虚假宣传行为，行政管理部门已对其作出相应的行政处罚，被告的虚假宣传行为是否引起原告楼翠珠产生重大误解，不在本案的审理范围。 经对被告丽水市中梁城置业有限公司向原告提供的F1户型楼书审查，该楼书未涉及被告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作有具体确定的说明和允诺内容，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告提供给原告F1户型楼书宣传资料不具有视为要约及合同内容的属性。原告楼翠珠提出的被告提供的F1户型楼书应视为要约及合同内容的主张，无事实依据，该院不予采纳。因此，被告丽水市中梁城置业有限公司向原告楼翠珠交付已达到合同约定交房条件、与案涉《浙江省商品房买卖合同》的附件一《房屋平面图》结构相一致的17幢1单元102号房，系守约履行合同义务，原告楼翠珠以被告向其交付的17幢1单元102号房房与F1户型楼书所绘户型结构图不一致为由，提出被告因此构成违约之主张，该院不予采纳。原告楼翠珠明知将17幢XX号房的阳台、设备平台等区域纳入室内改变成F1户型楼书所绘户型结构属违法、违章之搭建行为，仍要求被告交付与F1户型楼书所绘户型结构图一致的房屋，有违公序良俗，即使存在被告工作人员向其作有进行“二改”可达到与F1户型楼书所绘户型结构图一致的相关承诺的事实，因该承诺属违反法律、法规强制性规定的情形而无效，对双方均不具法律效力。 为此，原告楼翠珠以被告丽水市中梁城置业有限公司欺诈、违约而提出的以下诉请：①要求被告向其交付符合F1户型楼书所绘户型结构图的房屋、将楼上住户厨房排污公共管道移到楼外，若无法交付，被告返还其所谓房价款272499.90元并赔偿利息，②要求被告按房价10%赔偿其受欺诈导致高价购房且无法实现合同目的的房屋价格差233204.50元及利息，均无事实和法律依据，该院不予支持。但鉴于存有被告丽水市中梁城置业有限公司工作人员向原告作有由被告进行“二改”的允诺，这一定程度影响购房价格，为减少诉累，该院酌情确定由被告补偿原告50000元。 被告丽水市中梁城置业有限公司于2018年10月25日才将符合合同约定条件的房屋向原告楼翠珠交付，根据合同约定的交付时间即2018年6月30日前，被告已逾期并因此构成违约，对此被告应依法承担相应的违约责任，根据合同约定的违约金计算标准即自2018年7月1日起按已交付房价款的日万分之一向原告楼翠珠支付违约金至2018年10月25日止。对此被告已明确表示愿意承担。原告楼翠珠至今拒绝收房，系其阻却被告履行交付义务，被告对自2018年10月26日起至今未完成交房义务的情形不承担违约责任。故原告以被告不能交付合同约定的房屋为由，要求被告承担至今未交付房屋的违约责任，其无事实和法律依据的该部分诉请，该院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、第一百五十三条的规定，判决：一、被告丽水市中梁城置业有限公司于判决生效后五日内支付原告楼翠珠逾期交房违约金27284.93元及补偿款50000元，共计人民币77284.93元；二、驳回原告楼翠珠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11324元，减半收取5662元，由原告楼翠珠负担4796元，被告丽水市中梁城置业有限公司负担886元。 二审程序中，上诉人与被上诉人均未提供新的证据。 经审理，本院查明的事实与原审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为一审法院确定的补偿款是否不当。首先，?上诉人丽水市中梁城置业有限公司利用楼书广告等方法对其销售的商品房进行引人误解的虚假宣传，其宣传内容虽然未作为涉案合同的约定内容，但是丽水市中梁城置业有限公司所作宣传的目的是为促进其房屋销售，并且宣传内容具体明确，该宣传足以影响普通公众对涉案房屋价值的心理预判，对决定是否签约购买及房屋价格的最终确定具有重大影响。其次，结合在案的录音等证据，证实系有工作人员代表公司向被上诉人作出“二改”的允诺，该允诺应当视为职务行为，其后果应由上诉人承担，且上诉人否认其进行过“二改”的允诺，亦未提供相反的证据予以证实。一审法院基于上述事由酌情确定由上诉人补偿被上诉人50000元并无不当，上诉人提出的上诉主张本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人丽水市中梁城置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁悦琛 审 判 员 金晓红 审 判 员 李伟峰 二〇二〇年三月九日 代书记员 林森森