北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终2028号上诉人(原审原告)：北京天超仓储超市有限责任公司，住所地北京市东城区法华南里26号楼一层。法定代表人:王丽,董事长。委托诉讼代理人：张治国，男，北京天超仓储超市有限责任公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邓丽萍，北京京知律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京基业长盛企业策划有限责任公司，住所地北京市丰台区西局欣园南区3号楼。法定代表人：吕长青，董事长。委托诉讼代理人：陈涛，北京市嘉安律师事务所律师。原审第三人：北京智汇时尚文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园村中街6号吉里国际艺术区W3-H10。法定代表人：陈海东，执行董事。委托诉讼代理人：孙振民，北京东舜律师事务所律师。上诉人北京天超仓储超市有限责任公司（以下简称天超公司）因与被上诉人北京基业长盛企业策划有限责任公司（以下简称基业公司）、原审第三人北京智汇时尚文化发展有限公司（以下简称智汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初60544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天超公司上诉请求：1.撤销一审法院判决；2.依法改判基业公司继续履行《房屋租赁合同》。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。不认可《三方协议》，对该协议签署时间及是否实际生效、履行，天超公司均有异议。《说明》并未表述天超公司与基业公司签订的《房屋租赁协议》之相关内容。《说明》并未标注具体时间，不能证明与会议的关系，会议名称也非天超公司工作人员签到时即有的，而是后续添加的。现有证据无法得出基业公司与智汇公司就租金已交接，如果确有交接，双方涉及偷逃税款的违法行为。基业公司、智汇公司并未提供证据证明智汇公司作为出租方对涉案房屋进行维护，《房屋租赁协议》约定应当由天超公司承担维护义务，出租方承担监督权利。2.一审法院未严格遵守合同约定、意思自治的司法理念，违反了相关法律规定。基业公司变更主体身份未依约履行，不应认定为有效变更。3.基业公司概括转让合同权利义务未依法进行，智汇公司未能合法取得合同主体地位，不具有合同解除权，原合同主体应当承担继续履行之权力义务。基业公司辩称，同意一审判决，不同意天超公司的上诉请求和事实理由。事实和理由：基业公司在租赁房屋出现变动的时候，履行了通知义务，智汇公司实际履行了合同的约定，天超公司知道租赁房屋出现变动的时候，没有向基业公司提出异议。2018年12月20日合同约定应当支付租金的时候，天超公司也没有要求基业公司履行合同，天超公司现在起诉要求基业公司继续履行合同于法无据，驳回上诉，维持原判。智汇公司述称，同意一审判决，天超公司的上诉请求和事实理由不能成立，驳回上诉，维持原判。天超公司向一审法院起诉请求：判令基业公司继续履行与天超公司于2009年6月19日签订的《房屋租赁协议》。一审法院认定事实：农工商公司为位于北京市朝阳区×××商厦产权人。农工商公司曾将×××商厦出租给北京市复兴商业城有限公司（以下简称复兴商业城）。1999年，复兴商业城与北京天客隆集团有限责任公司（以下简称天客隆公司）签订《租赁合同》，将×××商厦一层部分房屋转租给天客隆公司。2006年5月，农工商公司、复兴商业城、基业公司向天客隆公司通知，将复兴商业城与天客隆公司签订的《租赁合同》进行变更，变更出租方为基业公司。2006年8月，基业公司与天客隆公司签订《房屋租赁合同》，约定双方继续履行复兴商业城与天客隆公司签订《租赁合同》。后，天超公司（乙方）与基业公司（甲方）、天客隆公司（丙方）于2009年6月19日签订《房屋租赁协议》，由天超公司继续承租涉案房屋（约1350平方米），天客隆公司作为担保方，约定：租期自2009年7月1日至2021年6月30日；2014年7月1日至2021年6月30日每年租金标准为98万元；2014年7月1日至2021年6月30日租金的支付方式应在每年的6月20日支付租金58万元，每年的12月20日支付租金40万元，每次提前10天付款，先付后用，每年的6月20日和12月20日前支付下个半年的租金；在本协议有效期内，任何一方不得擅自变更协议，如需变更须经双方协商一致并签订补充协议；乙方有下列行为之一的，视同乙方违约，甲方有权立即无条件收回房屋……本协议即行终止：……（2）乙方逾期15日未向甲方交纳租金及按本协议约定应由乙方负担的各项费用的。违约责任：……2、乙方如未能按期足额缴纳房屋租金及相关费用，除补足欠款外，乙方每日需按逾期支付金额的0.5%向甲方支付滞纳金，并承担违约责任；丙方为乙方履行合同的连带担保人。如乙方不履行合同，丙方承担连带责任担保；本协议的修改及变更或对其附件的修改及变更只可通过双方或双方授权的代表签署书面协议进行。2009年9月，基业公司与天超公司签订《协议书》，约定天超公司可以将部分房屋转租。2017年，基业公司与天超公司签订《物业合同》，约定：物业费自2017年1月1日收取，每年收取一次，每年十二月十五日收取下一年的物业费，按承租面积以0.7元/平方米收取，应年交物业费11340元。在合同履行过程中，2018年5月16日农工商公司作出《意见书》，将其与基业公司就×××商厦于2006年5月8日签订的《房屋租赁合同》项下的主体资格及权利和义务一并转让给智汇公司。2018年6月28日，农工商公司、基业公司、智汇公司签订《三方协议》，就主体资格及权利和义务转移等进行了约定。2018年6月29日，农工商公司、北京市朝阳区高碑店乡北花园村民委员会（以下简称村委会）、基业公司、智汇公司组织包括天超公司等在内的×××商厦所有租户召开会议，会议名称为“关于‘智汇’接管×××商厦的会议”并作出《说明》，称“农工商公司与基业公司就租用案涉房屋的《房屋租赁合同》主体资格及项下所有承租人的权利和义务一并变更为智汇公司。自2018年7月1日起《房屋租赁合同》的主体资格及项下承租人的权利和义务全部由智汇公司享有和承担。”后，基业公司与智汇公司办理了包括天超公司《房屋租赁协议》在内的相关材料等的移交手续，并于2018年7月13日签订了《结算书》。基业公司将天超公司已支付的至2018年12月31日的租金移交给了智汇公司。后，智汇公司以出租方的身份进行房屋的维护、检查等。2018年11月2日，智汇公司向×××商厦各租户发出《告知书》，称“我公司是×××商厦产权方授权的物业管理方，对×××商厦享有使用、出租、收益等权利……我公司将……贯彻落实北京市人民政府对三合一、多合一场所疏解腾退、优化首都功能的重要工作要求，于2019年10月1日前，完成商厦的疏解腾退的工作。为做好×××商厦的疏解腾退工作，我公司特向各租户出具本告知书……。”2018年11月27日，天超公司向智汇公司发出《致函》，称“……鉴于我司租赁合同尚未履行届满，而贵司已获得相关方授权承继我司合同，我司望贵司协调各方完成相关合同主体变更工作以便更好履行合同相关约定……。”2018年12月11日，智汇公司向天超公司发出《房租催缴单》《催缴单》《物业费催缴单》。2018年12月24日，天超公司向农工商公司、村委会发出《关于合同继续履行的函》，称“……贵方、基业公司、智汇公司并未明确自2018年7月1日起，智汇公司在取得贵方房屋的出租权后，是否继续履行基业公司与我方签订的租赁合同问题……我公司希望贵方明确说明智汇公司在取代基业公司与贵方继续合作的同时，是否继续履行基业公司与我方租赁合同，如其继续履行，则望贵方协调智汇公司、基业公司与我方签订相关变更协议……。”2019年1月6日，智汇公司向天超公司和天客隆公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，以天超公司拖欠房屋租金、卫生费、物业费，提出解除《房屋租赁协议》。天超公司和天客隆公司于2019年1月8日收到通知书。2019年1月10日，天超公司向智汇公司发出《关于智汇公司尚不具备出租方主体资格的函》，称“……贵司尚不具备《房屋租赁协议》项下出租方的主体资格，不享有出租人的全部权利和义务……《房屋租赁协议》主体的变更必须与我司协商一致并签订书面协议……。”，并向农工商公司、村委会和基业公司发出《关于继续履行的函》。另查，在天超公司向一审法院提出本案诉讼之前，智汇公司以天超公司、天客隆公司为共同被告，于2019年1月9日向一审法院提出诉讼，要求确认其公司与天超公司、天客隆公司间的《房屋租赁协议》《协议书》《物业合同》于2019年1月8日解除，天超公司腾退交还案涉房屋，天超公司支付租金、物业费、卫生费并支付滞纳金，天客隆公司承担连带给付责任等。天超公司则在2019年4月1日，以智汇公司、基业公司为共同被告向一审法院提出本案诉讼，要求确认其公司与基业公司间的《房屋租赁协议》继续有效，确认智汇公司承继基业公司与其公司间的《房屋租赁协议》约定的权利义务，并判令智汇公司与其公司签订相关的书面协议，判令智汇公司和基业公司继续履行《房屋租赁协议》中约定的合同义务。案件审理过程中，天超公司变更诉讼请求为判令基业公司继续履行与我公司于2009年6月19日签订的《房屋租赁协议》。一审庭审中，天超公司认可参加了2018年6月29日的“关于‘智汇’接管×××商厦的会议”，但称于2018年11月2日才收到《说明》，《说明》未涉及其公司与基业公司间《房屋租赁协议》的内容，也无智汇公司印章，不是履行合同主体资格变更的告知义务，智汇公司并非《房屋租赁协议》相对方，因此未向智汇公司支付相关费用，智汇公司不享有合同解除权。一审法院认为，本案当事人争议的焦点在于基业公司与天超公司间的《房屋租赁协议》中基业公司的权利义务是否已由智汇公司承继。根据查明的事实，基业公司与房屋产权方的租赁合同中基业公司的主体地位已由智汇公司取代，智汇公司成为房屋的出租主体，基业公司已不再作为出租的主体。对于这一事实，天超公司是明知的。房屋产权方、基业公司、智汇公司组织包括天超公司在内的承租户就合同承继变更事宜召开会议，明确告知了相关情况。天超公司在给智汇公司的《致函》中也认可智汇公司获得相关方授权承继其公司的合同。对此，智汇公司也明确予以认可。在此过程中，智汇公司以出租方的身份享有和履行权利、义务，进行房屋维护、检查等，天超公司亦继续使用案涉房屋，享有合同权利。从天超公司的证据及陈述来看，其对智汇公司取得房屋的出租权，承继其与基业公司的《房屋租赁协议》是知晓的。智汇公司也以发出《说明》《告知书》《房租催缴单》《催缴单》《物业费催缴单》等形式予以确认。天超公司认为不符合其公司与基业公司间《房屋租赁协议》约定的形式，但不足以否认《房屋租赁协议》已实质变更承继，且已得到继续履行。故，对于天超公司提出的抗辩意见一审法院不予采纳，天超公司应当按照《房屋租赁协议》的约定对智汇公司予以履行。故，对于天超公司要求基业公司继续与其公司履行《房屋租赁协议》的请求，一审法院不予支持。据此，一审法院于2019年11月作出判决：驳回天超公司的诉讼请求。二审中，各当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，综合全案案情及当事人诉辩称意见，本案的二审争议焦点为：基业公司能否继续履行《房屋租赁合同》。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，首先，农工商公司、基业公司、智汇公司签订《三方协议》约定农工商公司、基业公司一致同意基业公司将其与农工商公司2006年5月8日签订的《房屋租赁合同》项下的基业公司的主体资格及权利和义务一并转让给智汇公司。基业公司与智汇公司就上述事宜进行相关结算交接。现天超公司不认可《三方协议》及交接事宜的真实性，但并未提供证据予以证明，本院不予采信。天超公司并非上述《房屋租赁合同》的相对方，其是否同意不影响上述协议的效力。其次，农工商公司、基业公司、智汇公司曾召开会议就合同承继事宜明确告知相关承租商户，天超公司亦参加了该会议。因此，结合《房屋租赁协议》的后续履行情况来看，天超公司对于主体变更事宜是明知的，亦未提出任何异议。虽然天超公司不予认可该会议的内容，但并未提供相反证据予以证明，故本院不予采信。最后，从天超公司在2018年11月27日给智汇公司所发送《致函》的内容来看，天超公司亦认可智汇公司获得相关授权承继其与基业公司签订的《房屋租赁协议》权中基业公司的权利及义务。综上，天超公司主张基业公司继续履行与其公司签订的《房屋租赁协议》，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，天超公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13600元，由北京天超仓储超市有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 王 朔审 判 员 姜 君二〇二〇年三月三十日法官助理 张燕欣书 记 员 李 峥