河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终122号上诉人（原审被告、反诉原告）：商丘市翰豪置业有限公司，住所地河南省夏邑县城关镇中原国际商贸港B座608号。统一社会信用代码：91411400576346119L。法定代表人：李乾坤，系该公司经理。委托诉讼代理人：董韶元，河南言华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冉雪花，女，汉族，1978年9月23日出生，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：魏金峰、王世民（实习），河南栗风律师事务所律师。上诉人商丘市翰豪置业有限公司（以下简称翰豪置业）因与被上诉人冉雪花房屋销售合同纠纷一案，不服夏邑县人民法院（2019）豫1426民初4183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人商丘市翰豪置业有限公司的委托代理人董韶元，被上诉人冉雪花及其委托代理人王世民、魏金峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翰豪置业向本院提出上诉请求：撤销原判，发回重审或改判解除双方之间的房屋买卖合同，被上诉人迁出涉案房屋并支付违约金51496元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、双方存在商品房买卖合同关系，且合同有效。因为双方于2013年10月2日签订了房屋认购协议书，被上诉人交付房屋首付款，并装修入住，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，双方系商品房买卖合同法律关系。同时，被上诉人在一审诉状中，明确要求履行双方之间的房屋买卖合同，这是对双方存在房屋买卖合同的自认。2、一审判决认定上诉人无充分证据证明催促被上诉人缴纳购房款、办理按揭的事实，属于认定事实错误。3、被上诉人已构成根本违约，符合合同解除的法定条件，应判决解除合同，并支付相应的违约金；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。冉雪花答辩称，1、双方没有签订商品房预售合同，上诉人要求解除合同无法律依据；2、上诉人无证据证明要求被上诉人订立书面合同、办理房屋按揭等事项；3、被上诉人依约缴纳了首付款及房产按揭贷款等相关费用18036元，不存在违约行为。请求驳回上诉，维持原判。冉雪花向一审法院提出诉讼请求：1、要求确认被告解除合同无效，要求履行原、被告之间的商品房买卖合同，由被告为原告办理商品房按揭贷款。事实与理由：2013年10月2日原、被告签订《金地时代广场房屋认购协议书》约定被告将其开发建设的金地时代广场2号楼1单元20层3号房屋一套出卖给原告，原告支付首期付款53000元。2014年4月15日原告又按照被告的要求全部支付了购房首付款及办理证件、银行按揭费用、燃气初装费等。2019年6月24日原告突然收到了被告通过特快专递送达的一份解除合同通知书，被告以通知原告办理银行按揭贷款，而原告推托拒不办理为由，解除与原告签订的商品房买卖合同。原告认为，原告已经向被告缴纳了首付款及相关费用，原告根本没有接到被告的通知办理银行按揭贷款手续。被告解除与原告的商品房买卖合同，并要求原告支付违约金，没有事实依据和法律依据。被告翰豪置业向本院提出的反诉请求为：解除双方之间的房屋买卖合同，冉雪花迁出涉案房屋并支付违约金51493元。事实与理由：原、被告的商品房买卖合同已经予以解除。2013年10月2日原、被告双方已经签订房屋认购协议书，原告没有缴纳剩余购房款也没有办理按揭手续，原告构成严重违约，符合合同法94条的规定。被告多次向原告告知要求其来签订房屋买卖合同，但其本人拒不来签订合同，时至今日双方的买卖合同仍没有签订，因此也反映了原告拒不配合被告办理有关手续的事实。另原告的首付款也需交纳103000元，而原告仅交纳了5万元，其本身也构成了根本违约。原告以其不知情，未接到通知是没有任何依据的，因为2013年签订认购协议书中认购须知第5条明确说明，登记的姓名电话务必正确，以便被告随时通知，截止到被告给原告发送解除合同通知书中所留的邮寄电话与2013年签订的认购协议原告所留的电话完全一致，结合正常的生活习惯也可以判断，被告不可能没有通知原告缴纳房款或办理按揭，被告也没有理由不通知。一审法院认定，2013年10月2日原告冉雪花与被告商丘市翰豪置业有限公司签订《金地时代广场房屋认购协议书》，约定被告将其开发建设的金地时代广场2号楼1单元20层3号房屋一套出卖给原告，房屋建筑面积104.97平方米，认购单价2410元/平方米，合计253000元价款。原告支付首期付款53000元。2014年4月15日原告又按照被告的要求全部支付了购房首付款103000元及办理证件、银行按揭费用、燃气初装费等。2016年8月份原告装修入住。2019年6月24日原告冉雪花收到了被告通过特快专递送达的解除合同通知书，被告以通知原告办理银行按揭贷款，而原告推托拒不办理为由，解除与原告签订的商品房买卖合同。原告不服，提起诉讼。一审法院认为，原告冉雪花与被告商丘市翰豪置业有限公司签订《金地时代广场房屋认购协议书》，只能说明原告与被告达成了购买房子的意愿，该认购协议书非正式的商品房买卖合同，双方并不能以认购合同书办理不动产证有关手续。该认购协议书中没有标明双方正式签订商品房买卖合同的时间，2014年4月15日原告交清了首付款103000元，且2016年入住。在此期间双方仍没有签订正式的商品房买卖合同，足以证明原、被告双方对于签订商品房买卖合同的时间没有约定，且在事后也没有协商一致。原告2016年入住后一直房屋供水供电且缴纳物业费用，至2019年6月24日被告向原告寄出解除合同的通知书，期间被告没有充足证据证明与原告协商过签订商品房买卖合同的准确日期，且无充足证据证明被告在合理期限内催促原告签订商品房买卖合同并办理按揭贷款，且被告提交的商品房买卖合同并没有原告的签字，原告也当庭不予认可，可以说明该商品房买卖合同没有事后得到原告的认可，因而也不具有任何法律效力。原告诉请确认被告解除合同无效，要求履行原、被告之间的商品房买卖合同，由被告为原告办理商品房按揭贷款的请求，因该商品房买卖合同系单方行为，对双方没有约束力，因此也不存在合同的效力问题，也就无从确认合同有效还是无效，原告的请求应予驳回。被告的反诉要求原告支付违约金，无事实依据和合同依据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决如下：驳回原告冉雪花的诉讼请求；二、驳回被告商丘市翰豪置业有限公司的反诉请求。案件受理费100元由原告负担，反诉费2967元由被告负担。本院二审查明与原审相同。本院认为，本案系房屋销售合同纠纷。一、双方是否存在商品房买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案双方于2013年10月2日签订了涉案房屋认购协议书，冉雪花交付定金53000元。2014年4月15日，双方签订住宅代收费用标准，确定房屋位置、建筑面积、单价、总房款及首付款103000元，贷款150000元。同日冉雪花缴纳了房款50000元及办证费用、抵押贷款服务费、银行按揭费用等共计18036元。后翰豪置业公司向冉雪花交付了房屋，2016年8月份，冉雪花装修入住至今。同时，双方在案件审理中均认可存在房屋买卖合同关系。故本院认定双方形成了事实上的房屋买卖合同关系。二、合同是否应解除。翰豪置业公司交付房屋后，冉雪花有支付剩余房款的义务。综合被告提供的解除合同通知书、涉案小区通知小区业主的通知及涉案小区其他房产能够办理房产证及按揭贷款，正常情况下，翰豪置业公司在已经交付房屋的情况下，是会积极通知冉雪花交付剩余房屋或办理按揭贷款的。综合以上证据，本院认定翰豪置业对冉雪花履行了通知交付剩余房款的义务。同时，冉雪花在未签订书面商品房买卖合同、已接收房屋的情况下，应积极履行自己的付款义务，应主动联系翰豪置业协商剩余房款的付款事宜。冉雪花未缴纳剩余房款，双方对剩余房款的缴纳也未协商一致。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。翰豪置业作为出售方，不能收到房款，合同目的无法实现，诉请解除合同有法律依据和事实依据。三、解除合同是否合理。合同是双方真实意思表示，双方均应诚信履行。本案翰豪置业交付房屋后，催促冉雪花缴纳剩余房款或按揭贷款，至今冉雪花仍未缴纳剩余房款，双方对剩余房款的缴纳也未协商一致。因此，翰豪置业诉请解除合同，返还涉案房屋，符合法律依据，应予支持。合同解除后，对于购房款及其他损失，冉雪花可另行主张权利。翰豪置业诉请违约金无合同依据，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销夏邑县人民法院（2019）豫1426民初4183号民事判决；二、解除双方的房屋买卖合同；三、冉雪花于本判决生效后60日内向商丘市翰豪置业有限公司返还位于夏邑县城关镇金地小区2号楼1单元20层2003号房屋；四、驳回冉雪花的诉讼请求；五、驳回商丘市翰豪置业有限公司的其他反诉请求。一审案件受理费100元，反诉费2967元，二审案件受理费2967元，合计6034元，由冉雪花负担。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 段智明审判员 白中哲二〇二〇年三月二十四日书记员 王楠楠