广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22677号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储，住所地：广东省广州市白云区云城街萧岗大马路28号之十三。法定代表人：徐建强，职务：社长。委托代理人：郭立文，广东三环汇华律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市垠英发展有限公司，住所地：广东省广州市白云区新市明珠西路工业园一栋（市场地址：白云区新市明珠西路工业园一栋白云高尔夫农贸市场）。法定代表人：刘兆兰，总经理。委托代理人：赵东亚，广东百思威律师事务所律师。委托代理人：钟怡潇，广东百思威律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：梅中勇，男，1971年10月30日出生，汉族，身份证住址四川省南部县。上诉人（原审第三人）：方健辉，男，1980年1月5日出生，汉族，身份证住址：广东省惠来县。上诉人（原审第三人）：林创明，男，1967年8月17日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县。上诉人（原审第三人）：林好睿，男，1993年10月5日出生，汉族，身份证住址：广东省雷州市。上诉人（原审第三人）：郑喜彬，男，1976年9月21日出生，汉族，身份证住址：广东省汕头市潮南区。上诉人（原审第三人）：林龙弟，男，1970年12月17日出生，汉族，身份证住址：广东省惠来县。上诉人（原审第三人）：何强柱，男，1968年11月20日出生，汉族，身份证住址：江西省景德镇市浮梁县。上诉人（原审第三人）：曹炳炎，男，1969年7月26日出生，身份证住址：广东省清新县。上诉人（原审第三人）：谢德豪，男，1978年11月29日出生，汉族，身份证住址：广东省连平县。上诉人（原审第三人）：杨寿业，男，1977年9月11日出生，汉族，身份证住址：广西博白县。上诉人（原审第三人）：王俊伟，男，1975年2月28日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。上诉人（原审第三人）：李芬，女，1979年7月11日出生，汉族，身份证住址：广东省云浮市郁南县。上列十二位上诉人共同委托代理人：黄文敏，广东法制盛邦律师事务所律师。上列十二位上诉人共同委托代理人：许丹吟，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：符思养，男，1963年7月10日出生，汉族，身份证住址：广东省雷州市。上诉人（原审第三人）：林海，男，1974年10月26日出生，汉族，身份证住址：广西博白县。上诉人（原审第三人）：翁中贤，男，1967年6月20日出生，汉族，身份证住址：广东省化州市。上诉人（原审第三人）：吴海平，男，1989年12月28日出生，汉族，身份证住址：福建省仙游县。上诉人（原审第三人）：张觉新，男，1972年5月4日出生，汉族，身份证住址安徽省安庆市怀宁县。上诉人（原审第三人）：蒋锦玉，女，1973年12月9日出生，汉族，身份证住址：海南省儋州市。上诉人（原审第三人）：林伟鹏，男，1975年2月4日出生，汉族，身份证住址广东省揭西县。上诉人（原审第三人）：陆炳明，男，1972年10月12日出生，汉族，身份证住址：广东省乐昌市。上诉人（原审第三人）：林英河，男，1960年12月27日出生，汉族，身份证住址：江西省赣州市兴国县。上诉人（原审第三人）：廖翠英，女，汉族，1965年10月15日出生，汉族，身份证住址：广东省龙门县。上诉人（原审第三人）：周春亮，男，1989年1月22日出生，汉族，身份证住址：广东省电白县。上诉人（原审第三人）：苏婉兰，女，1982年9月19日出生，汉族，身份证住址：广西北流市。上诉人（原审第三人）：林少娜，女，1971年11月22日出生，汉族，身份证住址：广东省揭西县。上诉人（原审第三人）：陈永林，男，1984年6月12日出生，汉族，身份证住址：广西灵山县。上诉人（原审第三人）：李建民，男，1982年9月1日出生，汉族，身份证住址：湖北省大悟县。原审第三人：刘结花，女，1981年8月6日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市从化区。委托代理人：黄文敏，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：许丹吟，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：刘佩华，女，1980年9月5日出生，汉族，身份证住址：广东省汕头市潮南区。原审第三人：隋崎，男，1995年12月20日出生，汉族，身份证住址：黑龙江省庆安县。原审第三人：杨香容，女，1975年1月14日出生，汉族，身份证住址：重庆市大足县。原审第三人：杨丽书，女，1966年4月21日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市白云区。原审第三人：方文精，男，1986年3月11日出生，汉族，身份证住址：广东省惠来县。原审第三人：蔡汉义，男，1977年1月27日出生，汉族，身份证住址：广东省陆丰市。原审第三人：钱玉雪，女，1976年8月5日出生，回族，身份证住址：吉林省公主岭市。原审第三人：许乃朝，男，1981年2月23日出生，壮族，身份证住址：广西天等县。原审第三人：胡双桥，男，1977年12月8日出生，汉族，身份证住址：湖北省孝昌县。原审第三人：王开银，男，1965年4月24日出生，汉族，身份证住址：湖北省钟祥市。原审第三人：陈建武，男，1984年1月20日出生，汉族，身份证住址：福建省南平市延平区。原审第三人：金龙吉，男，1962年4月18日出生，朝鲜族，身份证住址：吉林省江源县。上诉人广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储（下简称萧岗十三社）、广州市垠英发展有限公司（下简称垠英公司）、梅中勇、方健辉、林创明、林好睿、郑喜彬、林龙弟、何强柱、曹炳炎、谢德豪、杨寿业、王俊伟、李芬、符思养、林海、翁中贤、吴海平、张觉新、蒋锦玉、林伟鹏、陆炳明、林英河、廖翠英、周春亮、苏婉兰、林少娜、陈永林、李建民（下简称梅中勇等二十七人）因与原审第三人刘结花、刘佩华、隋崎、杨香容、杨丽书、方文精、蔡汉义、钱玉雪、许乃朝、胡双桥、王开银、陈建武、金龙吉租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初2423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。萧岗十三社上诉请求判令：1、撤销原审判决第三、四项；2、垠英公司按同地段商业用房每月75元/方及空地每月10元/方的标准支付从2017年9月2日起至交还物业之日止的使用费(房屋面积3466平方米，空地面积1100平方米)，暂计至2018年2月1日为人民币1354750元；3、垠英公司按每月13098元的标准支付从2017年9月2日起至交还物业之日止的房屋管理费，暂计至2018年2月1日为人民币65490元；4、本案一、二审诉讼费由垠英公司承担。事实与理由如下：一、原审法院依据无效的《租赁管理合同补充协议》约定的租金标准判令垠英公司支付房屋及空地的占有使用费，不足以弥补萧岗十三社的损失，对萧岗十三社极为不公平，且助长侵权行为，违反了赔偿损失以弥补为主的法律规定及《中华人民共和国合同法》第五十八条的定，明显是错误的。其一，萧岗十三社与垠英公司签订的真实履行的《租赁管理合同》于2017年9月1日已期限届满，萧岗十三社在2017年5月期间经研究决定，在涉案物业租赁期满将收回物业，不再与垠英公司续约，并于2017年5月26日通过律师函方式告知垠英公司。垠英公司于2017年6月18日复函称于2013年6月18日与萧岗十三社签订《补充协议》，双方已续签租赁合同，但经萧岗十三社多次调档查询，并未查找到该协议，亦无针对是否续租召开社委会或社员大会。萧岗十三社曾回复垠英公司不确认该协议效力，并多次发函要求垠英公司在2017年9月1日合同期满后交还涉案物业，且于2017年9月14日召开全体社员大会并经表决100％通过要求收回涉案物业，但垠英公司却拒之不理。垠英公司拒不交还物业完全是基于对外出租产生的巨额租金差价，垠英公司对外出租获利理应由萧岗十三社享有。其二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。根据垠英公司在原审期间提供的租赁合同，垠英公司每月收取的租金收入共计约150700元，该租金不包含二楼、三楼物业及空地租金。根据上述法律规定及无效合同的处理原则，垠英公司应将依无效合同取得的财产返还萧岗十三社，包括占有的租赁房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。因此，在垠英公司出租涉案物业获得租金能够确定的情况下，法院应依法判令垠英公司将该租金收入(即因合同取得的财产)返还萧岗十三社，否则有违上述法律规定，更有鼓励侵权行为之嫌。其三，广州市房地产租赁管理所颁布的《2016年广州市房屋租金参考价》规定，涉案物业同地段房屋租金为每平方米75元，而萧岗十三社就同地段房屋与广州市白云区高尔夫实验幼儿园签订的《临时租赁合同》约定：房屋租金为每平方米30元，空地租金为每平方米10元。无效协议约定的租金标准与同地段租金标准及现实租金标准相差巨大，如按无效协议约定的租金标准计算垠英公司的占有使用费，有违公平原则，且根本无法弥补萧岗十三社的损失；二、垠英公司应向萧岗十三社支付管理费，原审判决驳回萧岗十三社该项诉请缺乏理据。萧岗十三社与垠英公司签订的真实履行的《租赁管理合同》约定由广州市白云区新享伟物业服务部（下简称新享伟服务部）收取房屋管理费，但该合同于2017年9月1日已期限届满，而垠英公司提供的《租赁管理合同补充协议》并不涉及新享伟服务部，且垠英公司在《关于继续承租明珠西路猪姆瓜工业园房屋和空地有关事宜的复函》中也确认向萧岗十三社交付租金和管理费，与新享伟服务部无关。虽然萧岗十三社不认可该补充协议，且该补充协议依法无效，但垠英公司确认该协议，故垠英公司应向萧岗十三社支付管理费。垠英公司对萧岗十三社的上诉请求答辩称：一、本案争议发生时，垠英公司与萧岗十三社约定的租赁期限尚未届满，双方就涉案租赁标的物即四栋厂房及空地签订了多份租赁合同，约定了不同的租期。对于由原租赁标的物中的三栋厂房贯通成一体的明珠西路工业园一栋，双方约定的租赁期限为2005年7月1日至2023年6月30日，对于剩余的一栋厂房，即幼儿园及其空地，位置名称是明珠西路工业园二栋，双方约定的租赁期限为2005年7月1日至20236月30日，且双方在2013年6月18日还签订了《租赁管理合同补充协议》明确约定相应租期届满后垠英公司仍可继续占有、使用相应的租赁标的物，直至萧岗十三社取得规划建设部门出具的开发建设动工通知书。因此，垠英公司与萧岗十三社约定的租赁期限尚未届满；二、萧岗十三社关于占有使用费的上诉意见没有事实和法律依据。首先，对于租金标准，双方已有明确约定。其次，垠英公司与梅中勇等之间约定的租金标准对于处理垠英公司与萧岗十三社之间的租赁纠纷没有参考意义。因垠英公司向梅中勇等分租的物业租金标准包含了前期巨额改造、扩建、装修费用及日常经营管理成本，与萧岗十三社出租给垠英公司的破败厂房和荒地不能类比。况且，涉案租赁标的物中的四栋厂房属于工业性质，萧岗十三社上诉请求参照商业用途计算房屋占有使用费没有依据。而且，即使《租赁管理合同补充协议》无效，涉案物业也只是租赁物的一部分，对于空地而言，不存租赁合同关系无效的情形。因此，即使房屋租赁部分无效，房屋占用使用费也应当参照合同约定的租金标准来支付，对于有效的空地部分，则应按照双方所约定的租金标准来收取；三、原审法院已经认定萧岗十三社与新享伟服务部属于不同法人，故萧岗十三社主张管理费于法无据，萧岗十三社收取的管理费及多收取的租金应退还垠英公司。梅中勇、方健辉、林创明、林好睿、郑喜彬、林龙弟、何强柱、曹炳炎、谢德豪、杨寿业、王俊伟、李芬、林伟鹏、林少娜（下简称梅中勇等人）及刘结花对萧岗十三社的上诉请求答辩称：我方与垠英公司之间仍然存在租赁关系，应受法律保护，我方依法可继续承租涉案物业。萧岗十三社主张的占有使用费计算标准没有依据。垠英公司上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判萧岗十三社赔偿垠英公司装修、扩建损失(暂计1607714.84元，同时还应计入第三方评估机构对幼儿园部分的装修、扩建损失的评估数额)；3、改判垠英公司无需向萧岗十三社支付2017年11月至2018年12月期间的占有使用费203946.16元；4、改判萧岗十三社返还垠英公司租赁保证金13万元；5、改判萧岗十三社返还自2017年9月起多收取的租金及管理费(截至2019年6月份为202037元)；6、萧岗十三社承担本案所有的诉讼费用和评估费用。事实与理由如下：一、在垠英公司与萧岗十三社之间存在多份租赁合同且租赁标的物包含空地的情况下，原审判决仅认定《补充协议》无效，而对其他租赁合同及空地租赁关系的法律效力未作出认定，致使原审判决垠英公司交还房屋及空地之判项客观无法执行，且遗漏审理双方的诉讼(反诉)请求，属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定应予发回重审的情形。其一，除《补充协议》外，垠英公司与萧岗十三社还签订了《租赁管理合同》、《补充协议书》及两份《广州市房屋租赁合同》。即使原审判决认定《补充协议》无效，但双方之间仍存在其他租赁合同的约束，《补充协议》仅是双方对租赁期内场地收回的附条件以及对租赁物业在租期于2023年6月30日届满后由垠英公司继续占有使用进行的约定，并无取代其他数份租赁合同的意思表示，在其他租赁合同未被认定为无效的情况下，原审判决垠英公司交还房屋及空地的法律及合同依据不足。其二，涉案租赁标的物包括房屋(厂房)和空地，即使租赁房屋(厂房)被认定为违法建筑而导致无效，双方就租赁合同项下的空地所形成的租赁关系仍为有效，原审判决未对涉案空地进行查明及认定。原审法院以涉案物业无规划报建手续为由认定《补充协议》无效，但事实上，涉案房屋只是涉案租赁标的物的一部分，就涉案租赁标的物之空地而言，并不存在导致租赁合同关系无效的法定情形，故《补充协议》仅是部分无效，而非全部无效，且因其他合同显示空地的租赁期限并未届满，原审法院判决交还空地没有法律及合同依据。其三，原审法院遗漏审理诉讼(反诉)请求，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条的规定，本案应发回重审。萧岗十三社在原审诉讼过程中变更诉讼请求，将民事起诉状中第一项诉讼请求“确认萧岗十三社与垠英公司2013年6月18日签订的《补充协议》无效”变更为确认萧岗十三社与垠英公司所签订的所有租赁合同无效，但原审法院仅审理2013年6月18日签订的《补充协议》，而对于其他租赁合同并未作出审理、判决。同时，垠英公司的反诉请求包含了幼儿园部分的装修与扩建损失，具体系《租赁管理合同》及其补充协议约定的承租范围中面积为1700平方米的房屋及面积为1340平方米的空地，萧岗十三社于2017年9月组织大批村民强制收回幼儿园部分对应的租赁面积，对其进行评估是准确认定垠英公司装修、扩建损失的前提条件，但原审判决遗漏评估该部分损失，进而遗漏审理该部分反诉请求，显然违反了法律规定。因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条的规定，对于原审判决遗漏审理的诉讼(反诉)请求，二审应发回重审；二、垠英公司与萧岗十三社约定的租赁期限并未届满，原审法院未能查明该基本事实，未能结合双方签订的多份租赁合同综合认定涉案租赁期限，致使原审判决认定错误。即使租赁合同被认定无效，萧岗十三社也应向垠英公司承担装修及扩建损失。其一，从垠英公司与萧岗十三社签订的几份租赁合同形成时间与内容来看，涉案租赁标的物所对应的租赁期限未届满。2005年，垠英公司与萧岗十三社就本案租赁事宜进行协商，考虑到拟承租的厂房破败不堪，厂房周围的空地杂草丛生，垠英公司需要投入巨额资金对厂房及周边空地进行装修、整治，故垠英公司的法定代表人刘兆兰与萧岗十三社的法定代表人徐伟滔于2005年3月23日签订《租赁管理合同》，约定萧岗十三社向垠英公司承租位于明珠西路“猪姆瓜工业园4栋楼房”(厂房面积4366平方米、附属空地面积2440平方米)，租期为2005年7月1日至2022年9月1日，即该合同取代了同一天签订的租期为2005年7月1日至2017年9月1日的《租赁管理合同》。前述合同签订后，垠英公司对租赁厂房及空地进行了装修装饰，并在租赁楼房上加盖了一层建筑物。鉴于垠英公司实际投入的装修、改建、扩建等费用超过预算，垠英公司遂在办理公司注册成立(2005年8月1日设立)前，又与萧岗十三社协商将租期再延长，双方同意将租赁物业中的“明珠西路工业园一栋”(垠英公司将租赁物业中的三栋厂房贯通成一体后的位置地址名称)的租期延长至2023年6月30日，双方就此签订了《广州市房屋租赁合同》(租期为2005年7月1日至2023年6月30日)。2012年5月20日，垠英公司为了设立“高尔夫农贸市场经营管理分公司”，双方又签订《广州市房屋租赁合同》(已在政府部门备案)，再次确认了涉案租赁物业的租期为2005年7月1日至2023年6月30日。后萧岗十三社于2013年6月提出涉案租赁场地可能要进行土地开发，并称自2014年1月1日开始停止对分租户办理租赁备案手续，垠英公司为了配合萧岗十三社的土地开发，经与萧岗十三社协商，遂于2013年6月18日签订《补充协议》。萧岗十三社为补偿垠英公司自2014年1月1日开始停止办理租赁备案手续(萧岗十三社要求垠英公司不得新招租户)而导致的收入损失，同意在租期届满(即2023年6月30日)后由垠英公司继续承租使用，每年租金在原《租赁管理合同》基础上递增10％，只要规划建设部门出具开发建设动工通知书，垠英公司同意无条件搬迁退场。其二，垠英公司从未确认租赁合同的期限于2017年9月1日届满，且后续签订的租赁合同再次明确租期没有届满。首先，垠英公司于2017年8月10日发给萧岗十三社的《关于顺延租赁明珠西路猪姆瓜工业园场地有关事宜的复函》没有确认租期于2017年9月1日届满。萧岗十三社自2017年3月开始多次在租赁场地内张贴收回租赁物业的通知，严重影响租赁场地内分租户的正常经营，导致部分租户向垠英公司退租。为安抚租户情绪，减少萧岗十三社对租赁场地的骚扰，垠英公司被迫发函同意提前涨租，以求得该场地内的农贸市场正常营业，并满足市场周边住户能正常、安稳地购买肉菜，但垠英公司从未确认租期在2017年9月1日届满，且从垠英公司于2017年6月18日发给萧岗十三社的《关于继续承租明珠西路猪姆瓜工业园房屋和空地有关事宜的复函》看出，垠英公司一直向萧岗十三社声明租期未满。因此，原审法院从《关于顺延租赁明珠西路猪姆瓜工业园场地有关事宜的复函》推断出垠英公司确认租期于2017年9月1日届满的事实，显属错误。其次，原审法院依据2005年3月28日签订的《补充协议书》认定租期为2017年9月1日，完全漠视了后续几份租赁合同对租期的变更约定。《补充协议书》虽约定了加建800平方米房屋在12年合同期满后交由萧岗十三社所有，但该协议形成于2005年3月28日，垠英公司尚未开始进行装修，待垠英公司正式开始进行装修、改建、扩建后，其实际投入的费用远超过了预算费用，故双方后续又签订两份《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》对租赁期限重新作出了约定，即双方的租期在2023年6月30日届满，以及承诺在规划建设部门出具开发建设动工通知前，租赁场地均由垠英公司使用。其三，在租赁期限未届满前，萧岗十三社拟收回租赁场地的，垠英公司有权依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，要求萧岗十三社承担装修、扩建损失，包括原审法院遗漏评估的幼儿园场地对应的装修、扩建损失；三、原审法院计算租赁场地占有使用费的面积及增幅错误，垠英公司无需向萧岗十三社支付自2017年11月至2018年12月期间的占有使用费203946.16元，且萧岗十三社还需向垠英公司返还多收取的租金及管理费。首先，原审法院在确认幼儿园场地(房屋面积1700平方米、空地面积1340平方米)于2017年9月1日交还给萧岗十三社后，又将该幼儿园场地面积计入后续的使用费，要求垠英公司继续缴纳，显然属于重复计算、错误计算。原审法院计算使用费的基础为《租赁管理合同》约定的租金42248元，但该合同包含了幼儿园在内的全部场地面积(房屋面积4366平方米、空地面积2440平方米)所对应的租金。既然萧岗十三社确认已收回幼儿园场地，那么在计算后续使用费时，需扣除该幼儿园面积所对应的租金(使用费)，即计算使用费的基础为：(4366-1700)平方米×8元／㎡+(2440-1340)平方米×3元／㎡=24628元。即使垠英公司同意自2017年9月起按照《补充协议》约定的每年10％增幅，垠英公司在2017年9月1日至2018年8月31日期间每月应支付的使用费也应为24628+24628×10％=27090.8元，在2018年9月1日至2019年8月31日期间每月应支付的使用费应为27090.8元+27090.8×10%=29799.88元，以此类推后续年度应支付的使用费。垠英公司自2017年9月至2019年6月期间已向萧岗十三社支付租金及管理费合计为825125.4元，而其在该期间应支付的使用费为：27090.8元×12个月+29799.88元×10个月=623088.4元，故萧岗十三社应向垠英公司返还多收取的款项为825125.4元-623088.4元=202037元。因此，原审判决垠英公司需向萧岗十三社支付自2017年11月至2018年12月期间的占有使用费203946.16元是错误的，且萧岗十三社还需向垠英公司返还自2017年9月至2019年6月多收取的租金及管理费202037元。其次，《补充协议》中约定的租金增幅标准是双方对2023年租赁期限届满且垠英公司继续使用租赁物期间的租金标准约定，即该约定因租期届满这一条件尚未满足而不应适用于本案。垠英公司提前实施递增10％的约定，完全是在萧岗十三社多次组织村民非法干预垠英公司及其租户的正常经营情况下采取的无奈之举，且即使如此，萧岗十三社也并不认可上浮后的租金标准。由于双方并未就提前适用《补充协议》达成一致，故认定本案租金标准应以《租赁管理合同》约定为准。同时，原审判决认定2017年9月至12月租金标准递增10％，自2018年1月至12月租金标准又递增10％，完全违背了《补充协议》每年递增10％的约定，即使垠英公司同意递增，其递增方式也是按照每年9月至次年8月进行循环递增10％。另外，从公平合理角度而言，依据《(补充协议)》第一条的约定，萧岗十三社自2014年1月1日起停止办理物业租赁备案手续，要求垠英公司不得新招租户，故自2014年1月1日起，因萧岗十三社不办理物业租赁备案手续，导致分租户无法办理营业执照，新租户无法进场，租赁物业出现大面积闲置，包括二楼、三楼的全部物业以及一楼部分房屋空置，垠英公司甚至应在《租赁管理合同》约定的租金标准上减免租金；四、垠英公司有权主张保证金的返还，原审法院对保证金的判定是错误的。萧岗十三社委托广东三环汇华律师事务所于2017年5月26日发出《律师函》，明确表示要没收垠英公司支付的租赁保证金，又于2017年9月19日发出《交还物业通知书》，再次明确要没收垠英公司支付的保证金。前述函件显示，萧岗十三社已收到垠英公司缴纳的租赁保证金。后萧岗十三社在原审庭审时明确表示同意在垠英公司交还涉案租赁物时退还保证金。垠英公司于2005年3月以现金形式向萧岗十三社缴纳租赁保证金，萧岗十三社向垠英公司出具收据，但因时间久远，且租赁场地装修导致办公地点变化，垠英公司无法找到保证金收据的原件。虽然萧岗十三社此后在庭审过程中拒绝明确是否收到保证金，但双方十几年一直履行《租赁管理合同》及相关租赁合同，且萧岗十三社从未主张补交保证金，结合商事经验，足以合理推定萧岗十三社已按合同约定标准收到保证金；五、原审法院已认定萧岗十三社与新享伟服务部属于不同法人，萧岗十三社主张管理费于法无据，相应地，垠英公司主张萧岗十三社返还管理费则有充分事实及法律依据，理应得到支持。萧岗十三社对垠英公司的上诉请求答辩称：一、从垠英公司在原审时提出的反诉、上诉及相关陈述可以推断，垠英公司对于涉案协议无效、应返还涉案房屋及空地的事实也是认可的，故原审法院认定涉案协议无效，并判决其返还涉案房屋及空地合法有据；二、垠英公司与萧岗十三社一直履行的都是于2005年3月签订的《租赁管理合同》、《补充协议书》，上述两协议在萧岗十三社档案中均有留存保管，垠英公司提交的两份《广州市房屋租赁合同》双方并无实际履行，该合同仅是作为备案使用。从垠英公司提交的《关于顺延租赁明珠西路猪姆瓜工业园场地有关事宜的复函》及租金支付金额、使用面积等可以证实，原审法院确认《租赁管理合同补充协议》无效，并判决垠英公司等交还房屋及空地，事实清楚，证据充分，符合法律法规及相关司法解释的规定。原审法院已完全对萧岗十三社提出的诉讼请求进行处理，并不存在遗漏诉讼请求的情形；三、萧岗十三社与垠英公司于2005年3月28日签订的《租赁管理合同》于2017年9月1日期满，垠英公司却称在2013年6月18日已签订续租的补充协议，有违常理及租赁惯例，且萧岗十三社并无该协议存档，也没有与该协议相关的会议纪录，萧岗十三社从未认可该协议，该协议也违反《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条等规定，依法属无效协议；四、关于垠英公司提出的装修、扩建损失问题。据垠英公司提供的证据材料，对涉案房屋的装修、扩建均发生在2005年，是基于2005年3月签订的《租赁管理合同》的履行而实施。现合同履行期限已经届满，不存在剩余的履行期限，垠英公司投入的装饰装修、扩建的价值已在双方的履行期内得到了全面实现，其对涉案物业投入的装饰装修、扩建已通过其经营行为获得相应的回报，故垠英公司不存在任何损失可言，现其要求装修损失赔偿缺乏理据。且垠英公司承租涉案物业后对物业进行装饰装修，没有征得萧岗十三社的同意，扩建亦没有办理合法建设手续。因此，垠英公司要求装修、扩建损失赔偿缺乏事实和法律依据，原审判决驳回合法有据；五、关于2017年11月至2018年12月期间的占有使用费问题，与萧岗十三社的上诉意见一致。关于租赁保证金，虽然《租赁管理合同》约定保证金13万元，但垠英公司未能提供已付款凭证证明其已支付该保证金。而经查找，萧岗十三社未能找到相应的凭证，故对于垠英公司有无支付该款项无法确认，对此垠英公司应承担举证不能的责任，故原审判决驳回垠英公司的该反诉请求并无不当。梅中勇等人及刘结花对垠英公司的上诉请求答辩称：同意垠英公司的上诉意见，但萧岗十三社与垠英公司应当承担梅中勇等十二人及刘结花的经营损失。梅中勇等人上诉请求判令：撤销原审判决，裁定发回重审或改判梅中勇等人无需向萧岗十三社交还位于广州市白云区明珠西路猪姆瓜工业园房屋和空地，且无需交付自2019年1月至将涉案物业实际返还给萧岗十三社之日止的占有使用费。事实与理由如下：原审判决认定基本事实不清，应按《中华人民共和国民事诉讼法》规定，裁定撤销原判，将本案发回原审法院重审。具体理由如下：一、我方与垠英公司签订的租赁合同没有被原审判决认定为无效，理应继续履行。原审法院未对我方与垠英公司签订的租赁合同的法律效力作出认定及处理，现我方签订的租赁合同约定的租期尚未届满，在租赁合同未被原审法院认定为无效的情况下，我方没有向萧岗十三社交还房屋及空地的合同基础及法律依据；二、我方与垠英公司签订的租赁合同应合法有效。我方与垠英公司签订租赁合同前，垠英公司向我方出示过其与萧岗十三社于2012年5月20日签订的《广州市房屋租赁合同》，且该份租期为2005年7月1日至2023年6月30日的租赁合同已在政府部门进行登记备案，该合同是我方与垠英公司签订租赁合同的基础。我方已尽到审慎订立合同的义务。现原审法院并未对该份《广州市房屋租赁合同》的法律效力作出认定，垠英公司与萧岗十三社依旧存在租赁关系，且该份租赁合同并未限制垠英公司转租，故我方向垠英公司承租相关租赁物是合法的，应受到法律保护；三、我方与萧岗十三社之间不存在任何租赁合同关系，依据合同相对性，我方无需向萧岗十三社支付占有使用费，故原审判决第三项认定我方与垠英公司向萧岗十三社缴纳自2019年1月至将案涉物业实际返还给萧岗十三社之日止的占有使用费，没有任何合同与法律依据，且会导致我方双重缴纳占有使用费，萧岗十三社双重获利。萧岗十三社对梅中勇等人的上诉请求答辩称：一、据了解，梅中勇等人未缴纳本案上诉费，请求二审法院依法核实；二、原审期间，梅中勇等作为本案第三人，经原审法院通知，并未全部到庭参与本案诉讼，请求二审法院核实清楚梅中勇等人签名的真伪；三、据了解，梅中勇等人均为原租户，其与垠英公司之间签订的原租赁合同在2017年9月1日前已全部期满。垠英公司提供的租赁合同可以证实，梅中勇等人在2017年9月期间陆续与垠英公司重新签订新的租赁合同。萧岗十三社曾于2017年6月通过书面形式告知梅中勇等人“萧岗十三社与广州市垠英公司的租赁期限于2017年9月1日期满，十三社不再续签合同，并收回物业”，并将书面通知张贴在涉案市场内及在市场内派发。因此，梅中勇等人明知萧岗十三社将在2017年9月1日收回涉案物业，但其仍与垠英公司签订新的租赁合同，拒不交还物业，两者依法应认定为共同侵权人，承担共同赔偿萧岗十三社损失的责任；四、垠英公司提供的于2013年6月18日签订的《租赁管理合同补充协议》被认定为无效，垠英公司对涉案房屋和空地没有租赁、占有、使用权，则其违法与梅中勇等人签订的租赁合同自然对萧岗十三社不具有法律效力，且基于萧岗十三社在梅中勇等人与垠英公司重新签订租赁合同前已告知将于2017年9月1日收回涉案房屋，故原审法院判令梅中勇等人交还涉案房屋及支付使用费，合法有据。垠英公司对梅中勇等人的上诉请求答辩称：同意梅中勇等人的上诉意见。上诉人符思养、林海、翁中贤、吴海平、张觉新、蒋锦玉、陆炳明、林英河、廖翠英、周春亮、苏婉兰、陈永林、李建民、与原审第三人刘佩华、隋崎、杨香容、杨丽书、方文精、蔡汉义、钱玉雪、许乃朝、胡双桥、王开银、陈建武、金龙吉经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。萧岗十三社于2018年2月8日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认萧岗十三社与垠英公司于2013年6月18日签订的《租赁管理合同补充协议》无效；2、垠英公司立即将位于广州市白云区新市街萧岗村十三社明珠西路猪姆瓜工业园的房屋和空地交还给萧岗十三社；3、垠英公司按同地段商业用房每月75元/方及空地每月10元/方的标准支付从2017年9月2日起至交还上述物业之日止的使用费（房屋面积3466平方米，空地面积1100平方米），暂计至2018年2月1日为1354750元；4、垠英公司按每月13098元的标准支付从2017年9月2日起至交还上述物业之日止的房屋管理费，暂计至2018年2月1日为65490元；5、诉讼费由垠英公司承担。垠英公司反诉请求判令：1、萧岗十三社赔偿垠英公司装修损失1254212.99元（以有资质第三方评估为准）；2、萧岗十三社赔偿垠英公司扩建造价费用1425311.75元（以有资质的第三方评估为准）；3、萧岗十三社返还租赁保证金13万元；4、萧岗十三社返还自2017年9月起多收的租金及管理费（截至2018年12月为215745.8元）；5、萧岗十三社承担诉讼费用。原审法院经审理查明：2018年2月6日，广州市白云区云城街萧岗经济联合社出具《证明》，内容为：坐落于广州市白云区云城街萧岗村明珠西路猪姆瓜工业园属于广州市白云区萧岗第十三经济合作社的集体物业，总占地面积4623平方米，该地块房屋面积5166平方米，空地面积为2440平方米。垠英公司于2017年10月1日将广州市白云区高尔夫实验幼儿园使用的房屋面积1700平方米、空地面积1340平方米交还萧岗十三经济合作社。剩余房屋面积3466平方米、空地面积1100平方米一直由垠英公司占用，拒不交还萧岗十三经济合作社。萧岗十三社提交了2005年3月23日，萧岗十三社（出租方，甲方）与垠英公司（承租方，乙方）、新享伟服务部（管理方，丙方）签订《租赁管理合同》，约定：甲方将坐落在广州市白云区新市街萧岗村十三社明珠西路猪姆瓜工业园的房屋和空地租给乙方作经营使用，由丙方协助管理。一、甲方租给乙方使用的房屋共四栋楼房，两层框架结构。房屋面积4366平方米，附属空地面积2440平方米。二、租赁期限为12年。签订合同后，从移交房屋时为准，即2005年7月1日起至2017年9月1日止，共146个月。免租装修期为两个月，即2005年7月1日至2005年9月1日为装修期。缴租日从2005年9月1日开始。三、1、甲方收取乙方房屋租金每月每平方米8元，丙方收取房屋管理费每月每平方米3元。2、甲方收取乙方附属空地租金每月每平方米3元。3、甲方收取乙方房屋和空地租金每月42248元。丙方收取房屋管理费每月13098元。合计55346元。4、乙方在每下月十日前到甲方和丙方财务处缴交上月租金、管理费。五、乙方在本合同签订后即交给甲方租赁保证金13万元。合同期满后，乙方在无违约无拖欠甲方租金和丙方管理费及无损坏甲方财产的情况下，甲方应将保证金无息全额退回给乙方。十二、违约责任：租赁期满，甲乙丙三方未续订合同，乙方逾期不交出承租的房屋，乙方除限期迁出和补交占用期间的租金、管理费外，甲方有权按占用期间月租金、管理费总额5‰收取违约金等。甲方落款处有萧岗十三社法定代表人徐伟滔签名并加盖萧岗十三社公章，乙方落款处有垠英公司法定代表人刘兆兰签名并加盖垠英公司公章，丙方落款处有新享伟服务部的法定代表人徐伟滔签名并加盖新享伟服务部公章。垠英公司原审中亦提交了2005年3月23日，萧岗十三社（出租方，甲方）与垠英公司（承租方，乙方）、新享伟服务部（管理方，丙方）签订《租赁管理合同》，约定：甲方将坐落在广州市白云区新市街萧岗村十三社明珠西路猪姆瓜工业园的房屋和空地租给乙方作经营使用，由丙方协助管理。一、甲方租给乙方使用的房屋共四栋楼房，两层框架结构。房屋面积4366平方米，附属空地面积2440平方米。二、租赁期限从2005年7月1日起至2022年9月1日止，共206个月。免租装修期为两个月，即2005年7月1日至2005年9月1日为装修期。缴租日从2005年9月1日开始。三、1、甲方收取乙方房屋租金每月每平方米8元，丙方收取房屋管理费每月每平方米3元。2、甲方收取乙方附属空地租金每月每平方米3元。3、甲方收取乙方房屋和空地租金每月42248元。丙方收取房屋管理费每月13098元。合计55346元。4、乙方在每下月十日前到甲方和丙方财务处缴交上月租金、管理费。五、乙方在本合同签订后即交给甲方租赁保证金13万元。合同期满后，乙方在无违约无拖欠甲方租金和丙方管理费及无损坏甲方财产的情况下，甲方应将保证金无息全额退回给乙方。十二、违约责任：租赁期满，甲乙丙三方未续订合同，乙方逾期不交出承租的房屋，乙方除限期迁出和补交占用期间的租金、管理费外，甲方有权按占用期间月租金、管理费总额5‰收取违约金等。甲方落款处有萧岗十三社法定代表人徐伟滔签名，并未加盖萧岗十三社公章，乙方落款处有垠英公司法定代表人刘兆兰签名，并未加盖垠英公司公章，丙方落款处有新享伟服务部的法定代表人徐伟滔签名，并未加盖新享伟服务部公章。同年3月28日，萧岗十三社（甲方）与垠英公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：甲方于2005年3月23日和乙方签订的白云区新市街明珠西路工业园房屋四栋给乙方使用的租赁合同，乙方考虑其规划使用的需要，提出在原租赁房屋上加建部分建筑的申请报告，一、乙方拟在租赁的房屋楼顶加建800平方米的水泥框架结构房屋。二、加建房屋造价约60万元，资金投入由乙方负责，房屋自行安排使用，甲方不收取任何其他费用。三、甲方同意乙方在房屋结构容许的情况下加建800平方米的水泥框架结构房屋。12年合同期满后交由甲方所有。与原《租赁管理合同》同时具有法律效力。该协议书甲方落款处由萧岗十三社盖章予以确认，乙方落款处由垠英公司盖章予以确认。2012年5月22日，萧岗十三社与垠英公司办理《广州市房屋租赁合同》的备案登记，合同第三条约定租赁期限为：2005年7月1日至2023年6月30日，月租金9600元。该合同并由原垠英公司盖章予以确认。2013年6月18日，萧岗十三社（甲方）与垠英公司（乙方）签订《租赁管理合同》补充协议，约定：一、甲方将于近年内对租赁给乙方的房屋和空地进行收回作为集体土地开发使用，甲方自2014年1月1日起停止办理物业租赁备案手续，乙方不得新招租户。二、乙方应大力支持甲方对该场地的开发使用，甲方与乙方的租赁期未满，甲方将对未满租赁期协商给予乙方场地投资和经营收入进行补偿。三、该房屋和空地租赁期届满后，如甲方开发手续仍未完善，甲方同意乙方继续租赁该场地进行经营，在不超过地区指导价的范围内，每年租金和管理费在原《租赁管理合同》的基础上递增10%。四、甲方对该房屋和空地开发手续办理完毕，由市、区级规划建设部门出具开发建设动工通知书后，乙方无条件搬迁退场，甲方不负责租赁补偿。本协议与原《租赁管理合同》和原补充协议具有同等法律效力，有关条款相冲突的以本补充协议为准。甲方落款处由萧岗十三社法定代表人徐伟滔签名并加盖萧岗十三社公章确认，乙方落款处由垠英公司法定代表人刘兆兰签名并加盖公章确认。2017年5月26日，萧岗十三社向垠英公司发出《通知》，内容为：鉴于《租赁管理合同》及《补充协议书》约定的租期即将届满，提前通知你方，本社在上述合同期限届满后将不再与你方续签租赁合同，请提前与本社及各租户办妥交接手续。同日，萧岗十三社向垠英公司发出《律师函》，内容为：因《租赁管理合同》及《补充协议书》约定的合同期限即将届满，萧岗十三社将不再与你方续签租赁合同，请你方提前与萧岗十三社及各租户办妥交接手续，并依约在租赁期限届满后将上述物业交还萧岗十三社。如你方在租赁期限届满后不将上述物业交还我方，我方将强行收回物业，没收你方已付的租赁保证金，并依约追讨相关的损失，由此造成的全部责任均由你方承担。同年6月18日，垠英公司向萧岗十三社发出《关于继续承租明珠西路猪姆瓜工业园房屋和空地有关事宜的复函》，内容为：我方将按照租赁合同和补充协议执行，继续租赁贵社的房屋和空地进行经营，每年租金和管理费在原《租赁管理合同》的基础上递增10%。2、我方租赁的房屋和空地，投资重新建设的房屋商铺装修等180万元，贵社需补偿4年投资费用60万元。3、由于贵社计划开发该场地，在租赁期内还有4年时间就停止房屋租赁备案，导致大面积房屋和商铺无法正常招租经营，贵社需赔偿损失160万元。同年7月27日，萧岗十三社向垠英公司发出《关于明珠西路猪姆瓜工业园房屋和空地有关事宜的复函》，内容为：合同期满后，依约将物业交还本社。本社收回上述物业后，将采取公开招标投标方式对外租赁该物业，欢迎贵方前来参与投标。同年8月10日，垠英公司向萧岗十三社出具《关于顺延租赁明珠西路猪姆瓜工业园场地有关事宜的复函》，内容为：你社和我司一定要按照2013年6月18日双方签订的《租赁管理合同补充协议》执行。我司将按照补充协议约定对你社的场地进行顺延租赁经营。我司将于2017年9月起按照《租赁管理合同补充协议》的约定向你社缴纳场地租金和管理费，即按照原租金和管理费55346元/月的基础上每年递增10%计算，每月租金和管理费缴纳总数为60880.60元。2017年9月14日，十三社村民会议经过表决同意收回位于猪姆瓜地块（高尔夫农贸市场）物业，不认可《租赁管理合同补充协议》效力。同年9月19日，萧岗十三社向垠英公司发出《交还物业通知书》，内容为：我社与贵方签订的《租赁管理合同》于2017年9月1日已届满，贵方至今拒不交还上述物业。我社于2017年9月14日召开全体社员大会，经表决，我社2/3以上社员通过“同意收回上述物业，不认可《＜租赁管理合同＞补充协议》的效力”。请贵方务必于2017年9月27日前将上述物业交还我社，否则，我社将于2017年9月28日自行收回上述物业，并进行强制清场，没收贵方支付的保证金等。同日，萧岗十三社向垠英公司发出《通知》，内容为：我社在农商行开设立广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储的账户于2017年9月12日收到姓名为“刘兆兰从中国工商银行股份有限公司广州荷塘月色支行转存46472.8元”及新享伟服务部的账户收到姓名为“刘兆兰从中国工商银行股份有限公司广州荷塘月色支行转存的14407.8元”，请核实上述款项是否贵方支付？如果是贵方支付的，由于我社与贵方的租赁合同于2017年9月1日已期限届满，双方已不存在租赁关系，我社无权收取该款项。我社已多次通知贵方前来收取该笔款项同时云城街道司法所也通知约谈取回，贵方至今仍没出面回复该事宜。现通知贵方在2017年9月30日前到我社财务室领回该款项。同年12月11日，萧岗十三社向垠英公司发出《通知函》，内容为：请贵司在收到此通知后5日内与我社协商确定具体处理方案。期满不与我社协商或协商不成，又不主动交还占用场地，我社将采取强制措施清场。原审庭审中，萧岗十三社提交如下证据：1、萧岗十三社在涉案场地张贴通知的照片，拟证实萧岗十三社已通知涉案场地的次承租人，因租赁合同已到期，萧岗十三社将收回涉案场地，通知次承租人在2017年10月20日前清场交回涉案物业；2、新享伟服务部的营业执照，拟证实新享伟服务部是集体所有制，法定代表人是徐建强，该服务部属于萧岗十三社集体所有；3、《广州市白云区河长制办公室关于全面开展黑臭河涌管理范围内建（构）筑物核查整治的通知》，拟证实垠英公司扩建的物业发生在河涌上，面临被拆除的风险。原审另查明：根据银行转账记录和业务凭证显示，2017年9月12日，垠英公司向萧岗十三社支付租金46472.8元，垠英公司向新享伟物业支付管理费14407.8元；同年10月16日，垠英公司向萧岗十三社支付租金46472.8元；同年11月27日，垠英公司向萧岗十三社支付租金35888.6元；同年12月11日，垠英公司向萧岗十三社支付租金35888.6元；2018年1月至12月期间，垠英公司向萧岗十三社分别支付当月租金35888.6元。原审再查明：根据《国家企业信用信息公示系统》的内容显示，萧岗十三社原法定代表人为徐伟滔，2016年9月变更为徐建强。原审法院曾于2018年4月13日发函至广州市白云区国土资源和规划局查询涉案物业的规划报建情况。2018年4月27日，广州市白云区国土资源和规划局复函称：暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息，该地块也未进行集体土地确权登记。原审法院于2018年6月21日发函至广州市白云区国土资源和规划局查询涉案物业所在地土地性质。2018年7月2日，广州市白云区国土资源和规划局复函称：经核查《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》，涉案地块规划为建设用地。原审庭审中向萧岗十三社、垠英公司双方释明，因涉案物业无规划报建手续，萧岗十三社、垠英公司签订租赁合同属于无效合同。后垠英公司提出反诉要求萧岗十三社赔偿其装修损失并提出评估鉴定申请，申请对垠英公司装修费用及扩建损失进行鉴定。原审法院通过摇珠选定广州德高价格评估有限公司对涉案物业装修、扩建损失价格进行评估。2018年12月21日、2019年1月17日，广州德高价格评估有限公司出具穗德价估【2018】0453号《广州市白云区新市明珠西路工业园一栋白云高尔夫农贸市场的装修、扩建损失评估报告书》及（2018）粤0111委字第00245号《关于穗德价估【2018】0453号评估报告书的说明函》，评估结论：在评估基准日，广州市白云区新市明珠西路工业园一栋白云高尔夫农贸市场的装修、扩建损失价格为2679524.74元。其中扩建部分项目有：过道、洗手间、店铺、摊位等共20项；首层装修部分项目有：地面砖、墙面瓷片、铝合金窗等共14项；二层装修部分项目有：抹灰刷白、地毯、铺贴地板砖、地面抬高等共37项。1、扩建部分评估价格为1254212.99元；2、首层装修部分评估价格为489636元；3、二层装修部分评估价格为935675.75元。对于萧岗十三社提出的评估报告中评估基准日错误、综合成新率的认定缺乏标准、第三层加建部分是否具有使用价值等问题，广州德高价格评估有限公司复函称，本次评估采用成本法，以现场勘验日作为评估基准日并无不当。关于成新率的问题，成新率是反映评估标的物在使用过程中的新旧程度，即现行价值与其全新状态重置价值的比率。由于影响成新率的因素较多，不仅是由其使用时间决定，更要通过现场实际观察加以确认。故本次成新率是评估人员根据标的物的正常使用年限及实际状态，考虑有形损耗和无形损耗等多种因素后，参考《房屋建筑物参考寿命年限》综合取定的。本次成新率是客观合理的。对于萧岗十三社称垠英公司加建第三层建筑物并无使用价值的问题，评估公司称因三楼闲置时间较长，并长时间日晒雨淋，装修部分整体陈旧残缺；但主体结构承重构件梁、板、柱及层架平直牢固，经重新修缮后仍可使用，故三楼加建部分仍具有一定的使用价值，三楼加建部分的价值经评估为454687.79元。对于垠英公司提出的评估报告中存在遗漏部分及未将幼儿园装修、扩建损失纳入评估范围的意见，广州德高价格评估有限公司复函称，对于评估的范围及面积数据，是在双方当事人的监督下进行测量的，该数据是经双方当事人核对无误后签名确认的。而幼儿园装修、扩建损失并不在本次评估范围内。由此产生评估费133000元，该费用已由垠英公司预交。目前，涉案物业首层由第三人经营菜市场使用，二、三层处于空置状态。原审法院认为：萧岗十三社出租给垠英公司使用的涉案物业（包含房屋和空地）中因房屋未取得合法的规划报建手续，故萧岗十三社、垠英公司围绕该涉案物业于2013年6月18日签订的《租赁管理合同补充协议》属于无效合同。根据合同无效后的相互返还原则，垠英公司应将涉案物业返还给萧岗十三社。对于萧岗十三社诉请要求确认2013年6月18日签订的《租赁管理合同》补充协议无效并返还涉案物业的诉请，予以支持。对于垠英公司加建的第三层物业的归属问题，鉴于萧岗十三社、垠英公司于2005年3月28日签订的《补充协议书》中已达成合意，即在12年合同租期届满后即2017年9月1日后垠英公司加建的第三层物业归甲方所有，现合同已到期，故垠英公司应将加建的第三层物业与涉案物业一并予以返还。关于萧岗十三社主张垠英公司支付占有使用费及管理费的诉请，虽《租赁管理合同补充协议》无效，但该协议中关于租金和管理费约定的支付标准是萧岗十三社、垠英公司真实意思表示，且根据2017年8月10日垠英公司向萧岗十三社出具《关于顺延租赁明珠西路猪姆瓜工业园场地有关事宜的复函》及转款记录、业务凭证等证据显示，2017年9月、10月期间，垠英公司也是按照该补充协议约定的每年租金和管理费在原《租赁管理合同》的基础上递增10%实际履行的，即租金46472.8元/月（42248元+42248元×10%）。故垠英公司向萧岗十三社支付占有使用费的标准应参照《租赁管理合同补充协议》约定的标准为宜。因垠英公司自2017年11月至2018年12月期间占有使用费均以35888.6元/月的租金标准支付的，故垠英公司应向萧岗十三社支付2017年11月至12月期间拖欠的占有使用费21168.4元【（46472.8元-35888.6元）×2个月】，2018年1月至12月期间的占有使用费182777.76元{【（46472.8元+46472.8×10%）-35888.6元】×12个月}，2019年1月至垠英公司及第三人将涉案物业实际返还给萧岗十三社之日止的占有使用费，参照《租赁管理合同补充协议》约定的租金每年递增10%的标准计算。关于管理费，根据业务凭证及发票联的内容显示，管理费的收取主体系新享伟服务部，虽然新享伟服务部的法定代表人与萧岗十三社的法定代表人同为徐建强一人，但根据《国家企业信用信息公示系统》的内容显示，新享伟服务部具有独立的法人资格，萧岗十三社与新享伟服务部属于不同的法人，现萧岗十三社主张垠英公司向其支付管理费的诉请于法无据，不予支持。关于垠英公司主张萧岗十三社赔偿装修扩建损失的反诉请求，从查明的事实来看，第一，根据萧岗十三社、垠英公司同时提交的2005年3月23日签订的《租赁管理合同》的内容显示，萧岗十三社提交的合同中租期自2005年7月1日至2017年9月1日，合同落款处由萧岗十三社、垠英公司盖章予以确认，而垠英公司提交的合同中租期自2005年7月1日至2022年9月1日，但合同落款处仅有萧岗十三社法定代表人签名，并无萧岗十三社盖章确认；第二、根据萧岗十三社提供的2005年3月28日签订《补充协议书》第三条显示，萧岗十三社同意垠英公司在房屋结构容许的情况下加建800平方米的水泥框架结构房屋。12年合同期满后交由萧岗十三社所有。垠英公司对该《补充协议书》并未提出异议；第三、根据2017年8月10日垠英公司向萧岗十三社出具《关于顺延租赁明珠西路猪姆瓜工业园场地有关事宜的复函》内容可知，垠英公司承诺于2017年9月起按照《租赁管理合同补充协议》的约定向萧岗十三社缴纳场地租金和管理费，即按照原租金和管理费55346元/月的基础上每年递增10%计算，每月租金和管理费缴纳总数为60880.6元，且转款记录、业务凭证等证据也证实在2017年9月、10月期间，垠英公司也是按照该补充协议约定的标准向萧岗十三社支付的。综合上述查明的事实认为，首先，萧岗十三社、垠英公司同时于2005年3月23日出具《租赁管理合同》中，萧岗十三社提交的《租赁管理合同》约定租期至2017年9月1日，且有萧岗十三社、垠英公司盖章确认，而垠英公司提交的《租赁管理合同》约定租期至2022年9月1日，合同落款处并无萧岗十三社盖章确认，因此，对萧岗十三社提交的2005年3月23日签订的租期至2017年9月1日的《租赁管理合同》予以认可，对垠英公司提交的租期至2022年9月1日的《租赁管理合同》不予采纳；其次，萧岗十三社、垠英公司对于2005年3月28日签订的《补充协议书》均予以确认，该《补充协议书》中萧岗十三社、垠英公司合意12年合同到期后加建的第三层物业归萧岗十三社所有，从时间逻辑顺序上看，与萧岗十三社所称的2017年9月1日合同到期日相吻合，能形成完整的证据链；再次，根据垠英公司交纳的租金情况及向萧岗十三社发出的《关于顺延租赁明珠西路猪姆瓜工业园场地有关事宜的复函》来看，垠英公司也是认可租期自2017年9月1日届满，并于2017年9月、10月按照《租赁管理合同》补充协议第三条的约定在原租金的基础上递增10%，由此推断，垠英公司对于租期至2017年9月1日届满是认可的。综合上述分析，原审法院认为，萧岗十三社、垠英公司之间的租赁期限届满日为2017年9月1日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。当事人另有约定的除外。因本案中，垠英公司对涉案物业进行装修是取得萧岗十三社的同意，现租赁期限已于2017年9月1日届满，垠英公司的装修价值已在租期内使用完毕，垠英公司主张萧岗十三社赔偿装修损失于法无据，不予支持。关于垠英公司反诉要求萧岗十三社返还租赁保证金13万元的诉请，因垠英公司未提交证据证实萧岗十三社收取上述保证金，且萧岗十三社亦未承认收到上述保证金，垠英公司应承担举证不能的法律后果，故该反诉请求不予支持。关于垠英公司反诉要求萧岗十三社返还自2017年9月起多收的租金及管理费的诉请，《租赁管理合同补充协议》虽为无效协议，但该协议中关于租金和管理费约定的支付标准是萧岗十三社、垠英公司真实意思表示，且根据2017年8月10日垠英公司向萧岗十三社出具《关于顺延租赁明珠西路猪姆瓜工业园场地有关事宜的复函》及转款记录、业务凭证等证据显示，垠英公司同意并且也是按照该补充协议约定的每年租金和管理费在原《租赁管理合同》的基础上递增10%实际履行的，现垠英公司又主张返还多收取的租金及管理费的反诉请求于法无据，不予支持。第三人林创明、张觉新、林英河、廖翠英、金龙吉、钱玉雪、王开银、林龙弟、方文精、林海、胡双桥、刘佩华、谢德豪、周春亮、陈建武、吴海平、何强柱、李建民、蒋锦玉、杨香容、隋崎、苏婉兰、郑喜彬、翁中贤、林好睿、曹炳炎、李芬、陈永林、符思养、林少娜、杨寿业、蔡汉义、许乃朝、刘结花、方健辉经本院传票传唤，无正当理由逾期未庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年6月24日判决如下：一、确认广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储与广州市垠英发展有限公司于2013年6月18日签订的《租赁管理合同补充协议》无效；二、自本判决生效之日起六十日内，广州市垠英发展有限公司及第三人梅中勇、林创明、张觉新、林英河、廖翠英、金龙吉、钱玉雪、杨丽书、林伟鹏、王开银、陆炳明、林龙弟、方文精、林海、胡双桥、刘佩华、谢德豪、周春亮、陈建武、吴海平、何强柱、王俊伟、李建民、蒋锦玉、杨香容、隋崎、苏婉兰、郑喜彬、翁中贤、林好睿、曹炳炎、李芬、陈永林、符思养、林少娜、杨寿业、蔡汉义、许乃朝、刘结花、方健辉共同向广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储返还位于广州市白云区新市街萧岗村十三社明珠西路猪姆瓜工业园的房屋和空地；三、自本判决生效之日起五日内，广州市垠英发展有限公司向广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储支付2017年11月至2017年12月期间拖欠的占有使用费21168.4元，2018年1月至12月期间拖欠的占有使用费182777.76元，共计203946.16元；19年1月至广州市垠英发展有限公司及梅中勇、林创明、张觉新、林英河、廖翠英、金龙吉、钱玉雪、杨丽书、林伟鹏、王开银、陆炳明、林龙弟、方文精、林海、胡双桥、刘佩华、谢德豪、周春亮、陈建武、吴海平、何强柱、王俊伟、李建民、蒋锦玉、杨香容、隋崎、苏婉兰、郑喜彬、翁中贤、林好睿、曹炳炎、李芬、陈永林、符思养、林少娜、杨寿业、蔡汉义、许乃朝、刘结花、方健辉将涉案物业实际返还给广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储之日止的占有使用费，参照《租赁管理合同补充协议》约定的租金每年递增10%的标准计算；四、驳回广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储的其他诉讼请求；五、驳回广州市垠英发展有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费17582.2元，由广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储负担15057.4元，由广州市垠英发展有限公司负担2524.8元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳；本案反诉费15501.08元，由广州市垠英发展有限公司负担。本案评估费133000元，由广州市垠英发展有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，垠英公司向本院提交租金转账凭证，以证明垠英公司已通过其法定代表人刘兆兰向萧岗十三社支付使用费至2020年1月，其中2019年1月至6月期间按每月32300元支付，2019年7月至2020年1月期间按每月29799.88元支付。萧岗十三社对此发表如下质证意见：对该证据的真实性无异议，但不确认该转账凭证对应的款项是租金，依据萧岗十三社法定代表人所述，该笔转账对应的是电费。其一，每月电费由萧岗十三社代缴后，垠英公司再将费用支付给萧岗十三社。其二，萧岗十三社已于2017年9月29日及10月30日发函给垠英公司，通知其到萧岗十三社取回刘兆兰私自转账的款项，不确认双方仍存在租赁关系。同时，萧岗十三社也已将该情况抄送云城街道办事处及萧岗经济联合社，最终在四方协调下，萧岗十三社将刘兆兰转账的部分款项交由萧岗经济联社代管。其三，根据垠英公司在本案一、二审提交的银行转账凭证，垠英公司转账的金额不固定，由最开始的每月46472.8元，至2017年11月27日变更为35888.6元，随后自2019年7月11日起又变更为29799.88元。经了解，上述款项第一次变更是由于垠英公司已将部分物业及空地（即幼儿园占用的房屋和空地）交还萧岗十三社，第二次变更是不再支付物业管理费。被上诉人梅中勇等十二人及原审第三人刘结花表示对该证据无异议。二审庭询中，萧岗十三社与垠英公司均确认，萧岗十三社于2017年10月1日收回涉案租赁场地中的幼儿园物业及相应空地，对应的房屋面积为1700平方米，空地面积为1340平方米。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，萧岗十三社与垠英公司年6月18日签订的《租赁管理合同补充协议》是否有效；其二，双方约定的租赁期限应至何时届满；其三，垠英公司应付2017年9月1日之后的使用费应如何计算；其四，垠英公司是否应付萧岗十三社管理费；其五，萧岗十三社是否应赔偿垠英公司装修损失及扩建费用；其六，萧岗十三社是否应返还垠英公司租赁保证金；其七，梅中勇等人是否应与垠英公司共同承担返还租赁物的责任。关于萧岗十三社与垠英公司于2013年6月18日签订的《租赁管理合同补充协议》是否有效的问题。《租赁管理合同补充协议》指向的标的物包括房屋及空地，双方在此之前签订的《租赁管理合同》针对房屋及空地分别约定了租金标准，房屋未办理规划许可手续导致《租赁管理合同补充协议》中有关房屋租赁部分的约定无效不影响空地租赁部分的约定无效，故原审认定《租赁管理合同补充协议》整体无效有失妥当，应予纠正。关于双方约定的租赁期限应至何时届满的问题。对于双方约定的租赁期限，垠英公司主张至2023年6月30日届满，萧岗十三社则主张至2017年9月1日届满，对此，本院认为：其一，垠英公司提交约定租期至2023年6月30日届满的《租赁管理合同》上仅有合同各方当事人时任法定代表人的签名，并无各方当事人加盖公章予以确认。相反，萧岗十三社提交的同日签订的约定租期至2017年9月1日届满的《租赁管理合同》同时包含各方合同当事人的盖章及法定代表人的签名。且，垠英公司并未就双方在已经签订合同约定租期的情况下再于同日另行签订内容基本一致的合同将原约定租期延长五年的原因作出合理解释，故垠英公司有关双方约定变更租期的事实主张存疑；其二，双方在随后签订的《补充协议》中明确“12年合同期满……”，印证双方之前所约定的租期为12年，即租期至2017年9月1日届满；其三，垠英公司在2017年8月10日向萧岗十三社发出的《关于顺延租赁明珠西路猪姆瓜工业园场地有关事宜的复函》中明确表示“将于2017年9月起按照《租赁管理合同补充协议》的约定向你社缴纳场地租金和管理费，即按照原租金和管理费55346元/月的基础上每年递增10%计算……”，垠英公司事实上亦按照约定租期至2017年9月1日届满的《租赁管理合同》确定的租金递增10%的标准向萧岗十三社支付了2017年9月至10月期间的租金。综上，萧岗十三社有关双方约定租期至2017年9月1日届满的主张更为合理可信，故原审判决采纳萧岗十三社的意见，认定双方之间的租期届满日为2017年9月1日并无不当，本院予以确认。关于垠英公司应付2017年9月1日之后的使用费应如何计算的问题。如前所述，双方约定的租赁期限至2017年9月1日届满。虽然如此，但双方同时在2013年6月18日签订的《租赁管理合同补充协议》中约定，租期届满之后，如萧岗十三社开发手续仍未完善，则垠英公司可继续租赁该场地进行经营，经营期间的租金在原《租赁管理合同》约定的基础上递增10%。据此，原审认定垠英公司参照《租赁管理合同》约定的租金标准向萧岗十三社支付2017年9月1日之后的使用费并无不当，可予维持，萧岗十三社上诉请求改判垠英公司参照广州市房地产租赁管理所公布的同地段房屋租金参考价支付，理据不充分，本院不予支持。关于计算使用费的面积，因双方于2005年3月28日签订的《补充协议书》约定在12年租期届满之后垠英公司需将加建的800平方米物业交还萧岗十三社，在垠英公司未交还的情况下，垠英公司亦需就占有该部分物业的行为应参照《租赁管理合同》约定的租金标准向萧岗十三社支付相应的使用费，同时，鉴于萧岗十三社在2017年10月1日已收回幼儿园部分的房屋及空地，故应扣减该部分租赁场地对应的使用费，即萧岗十三社主张按房屋面积3466平方米、空地面积1100平方米计算使用费，合理可行，应予支持，垠英公司上诉认为应按房屋面积2666平方米计算缺乏依据，本院不予采纳。综上，自2017年9月1日起的使用费以每年为一期，自当年9月1日起至次年8月31日止，按每期递增10%计算，2017年9月1日至2017年9月30日期间应按46472.8元（42248元+42248元×10%）计算，2017年10月1日至2018年8月31日期间按34130.8元/月[（3466平方米×8元/平方米·月+1100平方米×3元/平方米·月）×（1+10%）]计算，2018年9月1日至2019年8月31日期间按37543.88元/月（34130.8元+34130.8元×10%）计算，2019年9月1日至2020年8月31日期间按41298.27元/月（37543.88元+37543.88元×10%）计算，之后依此类推。其中，垠英公司已付的部分使用费997785.16元（46472.8元/月×2个月+35888.6元/月×14个月+32300元/月×6个月+29799.88元/月×7个月）应从中扣减。鉴于垠英公司至今仍未交还全部租赁物，何时交还亦不确定，且垠英公司应付使用费总额已超出已付使用费总额，故垠英公司反诉请求萧岗十三社返还多付的租金缺乏事实根据，原审判决驳回垠英公司的该项反诉请求并无不当，应予维持。关于垠英公司是否应付萧岗十三社管理费的问题。垠英公司与萧岗十三社及新享伟服务部于2005年3月25日签订的《租赁管理合同》明确约定管理费由新享伟服务部收取，垠英公司之后向新享伟服务部支付了管理费，新享伟服务部亦开具了相应的收款凭证，故萧岗十三社诉请垠英公司向其支付欠付的管理费缺乏合同依据，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。萧岗十三社以《租赁管理合同补充协议》不涉及新享伟服务部且该协议无效为由，上诉认为垠英公司应向其支付管理费，理据不充分，本院不予采纳。同理，垠英公司反诉请求萧岗十三社返还多付的管理费亦缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回亦无不当，应予维持。关于萧岗十三社是否应赔偿垠英公司装修损失及扩建费用的问题。如前所述，双方约定的租期应至2017年9月1日届满，且双方在2005年3月28日签订的《补充协议书》中约定在12年租期届满之后垠英公司需将加建的800平方米物业交还萧岗十三社，故在租期届满的情况下，垠英公司反诉请求萧岗十三社赔偿装修损失及扩建费用缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。同理，幼儿园部分的装修及扩建费用与本案处理无关，故垠英公司以原审遗漏委托评估该部分费用为由，上诉认为原审遗漏审理其部分反诉请求，理由不成立，本院不予采纳。关于萧岗十三社是否应返还垠英公司租赁保证金的问题。垠英公司虽未提交付款凭证证明其已向萧岗十三社交纳租赁保证金，但其一，双方在2005年3月23日签订的《租赁管理合同》中明确约定垠英公司需在该合同签订后即时缴交租赁保证金13万元；其二，萧岗十三社在2017年5月26日及2017年9月19日向垠英公司发出的《律师函》及《交还物业通知书》中明确告知，如垠英公司在租期届满之后不交还涉案租赁场地，则将没收垠英公司已付的租赁保证金；其三，垠英公司承租的房屋面积为4366平方米、空地面积为2440平方米，萧岗十三社将租赁物交付给垠英公司使用长达十几年，无证据反映萧岗十三社曾催告垠英公司交纳租赁保证金，故萧岗十三社收取垠英公司租赁保证金符合租赁交易习惯及常理。萧岗十三社虽未确认已收取垠英公司交纳的租赁保证金，但未就其一直未催告垠英公司交纳作出合理解释，萧岗十三社仅以未能在其档案资料中查找到保证金的支付凭证为由，否认垠英公司已交纳租赁保证金，理据不充分。综上，本院合理采信垠英公司已向萧岗十三社交纳租赁保证金13万元的陈述。在租期已届满的情况下，垠英公司反诉请求萧岗十三社返还租赁保证金13万元合理合法，原审判决对此予以驳回有失妥当，应予纠正。关于梅中勇等是否应与垠英公司共同承担返还租赁物的问题。如前所述，垠英公司与萧岗十三社约定的租期至2017年9月1日届满，而萧岗十三社在此之前已多次发函告知垠英公司租期届满之后不再续约，故垠英公司在期满之后继续占用涉案租赁场地缺乏合同依据与法律依据，在萧岗十三社已通过现场张贴公告等方式告知在租期届满后将收回涉案租赁场地的情况下，梅中勇等作为垠英公司的次承租人继续使用涉案租赁物同样丧失法律依据，故萧岗十三社诉请垠英公司与梅中勇等共同承担交还租赁场地的义务合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。梅中勇等上诉认为其不应承担交还租赁物的义务，理由不成立，本院不予采纳。鉴于符思养、林海、翁中贤、吴海平、张觉新、蒋锦玉、陆炳明、林英河、廖翠英、周春亮、苏婉兰、陈永林、李建民虽有就本案提起上诉，但未在本院指定期限内预交上诉案件受理费，故本院依法裁定按其撤回上诉处理，对此不再另行制作民事裁定书。综上所述，上诉人萧岗十三社与梅中勇等的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。上诉人垠英公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定部分事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初2423号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初2423号民事判决第四、五项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初2423号民事判决第一项为：确认广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储与广州市垠英发展有限公司于2013年6月18日签订的《租赁管理合同补充协议》中有关房屋租赁部分的内容无效；四、变更广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初2423号民事判决第三项为：自本判决生效之日起十日内，广州市垠英发展有限公司向广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储支付2017年9月1日起至本判决生效之日止的使用费（使用费以每年为一期，自当年9月1日起至次年8月31日止，按每期递增10%计算。其中，2017年9月1日至31日期间按46472.8元计算，2017年10月1日至2018年8月31日期间按34130.8元/月计算，2018年9月1日至2019年8月31日期间按37543.88元/月计算，2019年9月1日至2020年8月31日期间按41298.27元/月计算。广州市垠英发展有限公司已付的997785.16元从中扣减）；本判决生效次日起至广州市垠英发展有限公司及梅中勇、林创明、张觉新、林英河、廖翠英、金龙吉、钱玉雪、杨丽书、林伟鹏、王开银、陆炳明、林龙弟、方文精、林海、胡双桥、刘佩华、谢德豪、周春亮、陈建武、吴海平、何强柱、王俊伟、李建民、蒋锦玉、杨香容、隋崎、苏婉兰、郑喜彬、翁中贤、林好睿、曹炳炎、李芬、陈永林、符思养、林少娜、杨寿业、蔡汉义、许乃朝、刘结花、方健辉将涉案物业实际返还给广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储之日止的占有使用费，参照前述标准逐月支付；五、广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储于本判决生效之日起十日内向广州市垠英发展有限公司返还租赁保证金130000元；六、驳回广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储的其他本诉请求；七、驳回广州市垠英发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费17582.2元，由广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储负担15057.4元，由广州市垠英发展有限公司负担2524.8元；本案反诉费15501.08元，由广州市垠英发展有限公司负担14834.98元，广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储负担666.10元。评估费133000元，由广州市垠英发展有限公司负担。二审案件受理费49984.36元，由广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储负担16389.6元，广州市垠英发展有限公司负担32194.76元，梅中勇、方健辉、林创明、林好睿、郑喜彬、林龙弟、何强柱、曹炳炎、谢德豪、杨寿业、王俊伟、李芬、林伟鹏、林少娜等各负担100元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年三月二十三日书记员  王文杰唐颖琪