辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终709号上诉人（原审被告）：韩为人，男，汉族，1967年12月18日出生，现住营口盖州市。上诉人（原审被告）：于艳丽，女，汉族，1968年7月5日出生，现住营口盖州市。上诉人（原审被告）：韩景春，男，汉族，1936年8月10日出生，现住营口盖州市。委托诉讼代理人：洪名铎，男，1952年9月29日出生，汉族，现住盖州市，上诉人亲属。上诉人（原审第三人）：吕品，男，1968年8月25日出生，汉族，现住营口盖州市。被上诉人（原审原告）：付兴昌，男，1963年9月3日出生，汉族，现住营口盖州市。委托诉讼代理人：裴美慧，女，被上诉人女儿。上诉人韩为人、于艳丽、韩景春、吕品因与被上诉人付兴昌合同纠纷一案，不服盖州市人民法院（2019）辽0881民初3866号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。韩为人、于艳丽、韩景春上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判；二、本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。本案的双方当事人对案涉房屋买卖交易的事实及目的不存在重大误解的情况。本案的事实是，案涉房屋位于盖州市，该村于2008年就已因动迁政策原因无法办理房屋过户。2019年被上诉人欲在经营温泉洗浴，多次主动与上诉人联系购买上诉人所有的房屋，双方经协商后达成协议。在协议中写明“如房屋动迁，房屋动迁补偿款归被上诉人所有”。案涉房屋的房产契约书签订于村委会，在场的村干部对房产无法过户的情况已经向被上诉人做过解释说明，被上诉人对此并不存在重大误解。买卖双方正是因为明知案涉房屋暂时无法办理过户，为避免因无法过户导致动迁时产生争议才做此约定，不能仅因被上诉人无法达成其经营温泉洗浴的目的，就以虚假理由主张解除合同。一审法院在审理此案时，虽确认双方都无过错，但一味偏袒被上诉人，对上诉人因房屋出售后被上诉人违约解除房屋买卖合同的行为所导致的搬家、房屋租赁费用均未加以考虑。付兴昌辩称，一审法院适用法律无误，一审判决应予以维持。根据法律规定，所谓重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识，使行为人的行为后果与自己的真实意思相违背，并造成较大损失的行为。本案的相关事实为：案涉合同签订前，上诉人韩为人、于艳丽及吕品明确告知被上诉人，案涉房屋总面积为260平方米（有微信录音为证）。分别为韩景春名下房屋100平方米，韩为人名下房屋160平方米。签订合同当天，被上诉人出示了韩景春名下房屋的房产执照，该执照上记载房屋面积为100平方米。但并未提供韩为人名下房屋的房产执照，仅是提供了一份用地批复，并告知被上诉人这就是房产执照，当时在场的中间人吕品，及村委会领导告诉被上诉人用地批复就是房产执照。被上诉人当时认为有中间人介绍，又有村委会领导在场，认为上述说法不可能有假，所以签订了案涉合同，并支付了定金以外的全部尾款90万元。合同签订的当天下午，被上诉人发现韩景春名下房产执照上的面积数额有明显的篡改痕迹，继续查看韩景春名下房屋平面图，亦有明显的篡改迹象。第二天进行实地测量后发现：韩景春名下房屋的实际面积为13.3×6＝80平方米，韩为人名下房屋实际面积为13.5×9.8=132平方米，两套房产分别足足虚构了20平方米和28平方米。此后，被上诉人在盖州市双台镇政府查看韩景春名下房屋老台册，经查询得知韩景春名下的房屋是80平方米，而不是100平方米；在盖州市国土资源局向该土地批复部门咨询得知韩为人名下房屋的用地批复手续不是房产执照，仅是用地批复无法进行过户，且由于韩为人名下的房屋属于院内建筑，即使不遇政府封户政策也根本无法办理产权登记及房产执照。结合上述法律规定及事实，明显可以看出被上诉人在购买案涉房屋作出意思表示时，对于房屋的实际面积及能否过户两大重要事项的认识上，明显与自己的真实意思表示相违背。因此，本案构成重大误解无疑。一审法院判决认定正确。关于上诉人提到的建筑面积与房屋面积的区别一说，两个概念在日常认知上并无区别。还需要说明一点，一审法院虽认定上述重大误解的造成非双方过错，但被上诉人依然认为上诉人故意隐瞒虚构房屋真实面积，拿用地批复当作房产执照的行为，违反了诚实信用原则。但被上诉人为尽快解决纠纷，故而对于一审中主张的利息请求没有选择上诉。综上，原审法院判决正确，请求二审法院依法予以维持。吕品辩称，无意见。吕品上诉请求：一、请求撤销一审判决第四项，改判上诉人不承担返还被上诉人付兴昌中介费10000元；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案不存在上诉人与韩为人、于艳丽、韩景春恶意串通的事实。2019年8月初，被上诉人付兴昌连襟夫妻张富安、裴雅娴找到上诉人，说明付兴昌想要购买被上诉人韩为人、于艳丽、韩景春位于的涉案房屋，让上诉人联系买房事宜，并承诺付兴昌会支付一定的报酬，随后上诉人便到被上诉人韩为人、于艳丽、韩景春家中联系付兴昌买房事宜。2019年8月19日付兴昌女儿裴美慧找到上诉人，让上诉人帮其父亲联系买房事宜。2019年8月22日，被上诉人付兴昌向被上诉人韩为人、于艳丽、韩景春交付定金50000元，上诉人当时在场。2019年8月28日房屋买卖双方在村委会签订房屋契约书，并经村委会同意，在这种情况下才将房款交付给卖方人，上诉人当时也在场。在付兴昌交付定金之前，上诉人多次联系买房事宜，付兴昌及其女儿也多次实地看房，在签订房屋契约书前卖方也将房产执照、宅基地使用证、批复手续交给付兴昌，并予以核实。上诉人在联系买房事宜时，没有对付兴昌及其女儿隐瞒房屋的任何情况，根本不存在与卖房人互相串通的任何情形。二、本案不存在重大误解的情形。付兴昌作为本村村民，其连襟夫妻又是卖房人的邻居，对双台镇行政管辖区域的房屋早已封户的事实(即双台镇所属区域的房屋买卖、继承等不动产部门不给予办理过户手续)早已清楚，根本不存在“签订协议后才发现行政机关无法办理产权变更登记”的情形。付兴昌对此不存在误解，更不存在重大误解。另外，房产执照记载的建筑面积100平方米与政府部门登记簿记载的房屋面积80平方米不一致，是行政部门当时登记和颁发房产执照时填写，与上诉人及卖房人无关。而且登记簿记载的是房屋面积，房产执照记载的是建筑面积，二者不是一个概念，故房屋执照记载的建筑面积与登记簿记载的房屋面积不一致是正常的。三、上诉人作为居间人已居间成功，故居间费10000元不应当返还。《合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”按照该条法律规定，只要促成合同成立，就应当支付居间报酬。本案中上诉人经过多次积极联系买房事宜，促成买卖双方于2019年8月28日在村委会签订房产契约书，合同已经成立，故上诉人获得居间报酬符合法律规定。无论该房产契约是否被撤销，付兴昌均无权要求上诉人返还居间费用。综上，一审法院认定事实错误，判决上诉人返还中介费错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。付兴昌辩称，本案原、被告所签订的该份协议因重大误解而属于可撤销的合同，依法应予撤销，该协议被撤销以后溯及既往至合同签订之日，视为合同未成立。因此，被上诉人支付中间人吕品的居间报酬，吕品理应予以返还。韩景春、韩为人、于艳丽辩称，被上诉人签订购房合同时知道房屋不能过户，签约地点在村委会办公室，被上诉人看了房屋产权证书。关于房屋面积，文件记载与实际不一致，上诉人并无过错。付兴昌向一审法院起诉请求：1.请求对双方签订的两份房产契约书予以撤销、判令返还购房款并支付利息，判令第三人返还中介费；2.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：韩为人、于艳丽系夫妻关系，韩景春系韩为人父亲。经中间人吕品介绍，付兴昌欲购买韩为人、于艳丽及韩景春的房屋各一处，2019年8月22日付兴昌交付定金5万元，2019年8月28日韩为人、于艳丽向付兴昌出示了房产执照1份，载明所有权人为韩景春、建筑面积为100m2及韩为人的农村村民住宅用地批复等文件，后双方签订了房产契约书并交付余款90万元至韩为人处，并给付中间人吕品1万元。交易结束后，付兴昌至双台镇政府等职能部门查询得知韩景春的房屋所有权确定登记簿载明的房屋面积仅为80m2，且韩为人的农村村民住宅用地批复等无法交易变更及办理产权登记手续，为此付兴昌诉至本院。一审法院认为，行为人作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，致使行为的后果与自己的真实意思相违背，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，付兴昌的交易目的当然为获取涉案房屋的所有权，韩为人、于艳丽、韩景春的交易目的亦为通过出售房屋的所有权来获取利益，但双方至签订协议后才发现行政机关无法办理产权变更登记和涉案房屋在行政机关的各项登记备案中数值不统一的事实存在，上述事实均非因双方的原因和过错产生并直接影响到双方当事人所应享有的权利和承担的义务，导致合同的内容无法履行，双方的订约目的不能达到，因此双方对该笔交易的合同内容存在重大误解，故双方签订的房屋买卖合同和中间人的居间合同在当事人主张撤销后应依法予以撤销，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中合同重大误解的产生并非因双方的原因产生，双方对此也均无明显过错，因此对韩为人、于艳丽、韩景春主张可能的损失本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告付兴昌与被告韩为人、于艳丽、韩景春签订的房产契约书予以撤销；二、原告付兴昌于本判决生效后10日内返还购买于被告韩为人、于艳丽、韩景春位于盖州市的2处房屋；三、被告韩为人、于艳丽、韩景春于本判决生效后10日内返还原告付兴昌已付的购房款95万元；四、第三人吕品于本判决生效后10日内返还原告付兴昌中介费1万元；五、驳回原告付兴昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元由原告付兴昌及被告韩为人、于艳丽、韩景春各负担25元。预交诉讼费13300元予以返还原告付兴昌。诉讼保全费5000元，由原告付兴昌及被告韩为人、于艳丽、韩景春各负担2500元。本院二审期间，上诉人吕品提供了五张微信聊天图片，证明吕品只是中间人，签约地点在村委会办公室，付兴昌清楚买房的手续以及流程，吕品不存在与卖方之间恶意串通。被上诉人裴美惠提供案涉房屋相邻住宅的房产执照，记载建筑面积80平，以此证明上诉人明知房屋实际面积80平，存在篡改房屋面积的可能。本院认为，关于被上诉人付兴昌与上诉人韩为人、于艳丽及上诉人韩景春分别签订的《房产契约书》是否应当撤销的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的。本案中，两份《房产契约书》中虽均载明了“在政府允许更名过户时甲方无条件配合”等内容，但根据原审及本院二审查明的事实，韩景春的房屋出售给付兴昌时约定的面积为100㎡，而所有权确定登记簿载明的房屋面积为80㎡，相差20㎡之多；而韩为人的房屋不仅实际面积有差异，而且其仅有农村村民住宅用地批复，无法办理房屋产权登记及后续的变更手续。上诉人韩为人、于艳丽及上诉人韩景春虽无欺诈的故意，被上诉人付兴昌亦系在签约后发现的相关事实。但双方在签订《契约书》时明显对案涉房屋的登记核准面积及房屋未来的产权变更情况存在错误认知，致使误认为案涉房屋满足交易条件和期待，本案符合重大误解的条件。被上诉人付兴昌依法有权要求撤销《房产契约书》。上诉人韩为人、于艳丽、韩景春仅以被上诉人对房屋暂时无法过户的情形知晓为由认为不应撤销《房产契约书》于法无据，本院不予支持。关于被上诉人付兴昌支付给上诉人吕品的中介费10000元是否应当退还的问题。《合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，被上诉人付兴昌因行使法定撤销权而使买卖双方的民事权利义务关系归于消灭。在《房产契约书》被撤销的情形下，居间人吕品实际上并未促成合同的成立，故其应当将被上诉人付兴昌已支付的居间费予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人韩为人、于艳丽、韩景春承担100元，上诉人吕品承担50元。本判决为终审判决。审判长  韩爱娟审判员  周贵祥审判员  朱隆升二〇二〇年三月三十一日法官助理王海平书记员崔芷瑶