辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2207号上诉人（反诉原告、原审被告）：马新红，女，汉族，1970年8月22日出生，住抚顺市东洲区。委托诉讼代理人：常荣华，辽宁华恩律师事务所律师。被上诉人（反诉被告、原审原告）：毕桂芹，女，汉族，1951年6月28日出生，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：王继良，男，汉族，1973年12月26日出生，住抚顺市新抚区，系毕桂芹女婿。上诉人马新红与被上诉人毕桂芹租赁合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2019）辽0402民初763号民事判决向本院提起上诉，本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了开庭审理。上诉人马新红的委托诉讼代理人常荣华，被上诉人毕桂芹的委托诉讼代理人王继良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马新红上诉请求：请求二审法院撤销抚顺市新抚区人民法院（2019）辽0402民初763号民事判决，对一审法院认定的在押金中扣除未交纳暖气费的数额38099.80元不再主张，驳回毕桂芹的诉讼请求，支持马新红的其他全部反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定马新红承担违约责任错误。2018年3月11日前，创宇公司实际控制人王继良提出有第三方要租赁案涉房产经营医院，双方达成一致意见解除房屋租赁合同，并且于3月11日签署通知书，通知书为王继良起草，因未包括配电设施内容，马新红按王继良起草的内容书写了通知书，加上了增容变电设施归属的内容。通知书写好后，王继良在上面签毕桂芹的名，马新红在签订和履行房屋租赁合同时都是同王继良协商，从租赁价格、时间和合同内容均是同王继良商讨，租赁合同中出租方的联系方式是王继良的电话号码，交付租金是按照王继良指示的账户转账，王继良同时是创宇公司监事，故王继良解除合同有效。王继良故意将唯一的《通知书》带走，马新红只拍照留存。2018年3月19日，当马新红在与租户解除副食批发卖场租赁合同并且搬离案涉房屋时，王继良带人进入案涉租赁房屋，无理否认合同解除的事实，阻挡马新红一方撤场，后提起诉讼要求马新红付其租金。一审判决中，马新红提供了郭鹏、代兵等人的《租赁合同解除协议》，提供了以上等人收款的收条，能够证明马新红是按《通知书》内容履行。一审判决竟然认定马新红在“双方未协议解除合同的情况下，未按照租赁合同约定履行合同，故马新红存在违约行为”，而判决马新红承担300万元30%的违约金。另外，毕桂芹在一审的诉状中也未要求给付违约金，一审判决所判决内容超出被马新红的诉讼请求。2、一审判决认定2018年5月12日租赁合同解除错误。一审判决依据王继良于2018年5月12日报警内容作为判决依据。这一依据只能证明马新红因租赁合同解除后同王继良发生纠纷的事实，不能证明合同解除时间。一审判决认定合同解除时间所依据的报警记录不具有证明合同解除的证明力，判决没有事实依据。该报警记录证明了王继良就是创宇公司实际控制人的事实，如果其不是实际控制人，为什么解除合同后不是毕桂芹出面解决。3、毕桂芹及王继良虚假诉讼，马新红已经提出控告。二、一审判决诉讼程序错误。1、一审开庭时，马新红提出王继良做毕桂芹的诉讼代理人不符合法律规定，要求法庭进行核对，但法庭未按法律规定要求王继良提供有关证明进行核实，许可其诉讼代理人身份，违反最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释第八十五条、八十七条之规定，要求对方提供王继良与妻子的婚姻关系证明及王继良妻子与毕桂芹的亲属关系证明，提供有效证明后才能认可王继良的代理人身份。（庭审后，王继良向法院提供了其与陈继红的结婚证复印件及公安机关出具的陈继红与毕桂芹存在母女关系的证明，马新红委托诉讼代理人常荣华已到婚姻登记机构查询王继良与陈继红的婚姻登记记录，其表示对王继良的代理身份不再持异议。）2、一审判决剥夺马新红诉讼权利。一审过程中，创宇公司提供一份《同意书》，称同意毕桂芹处分公司财产。马新红认为，该《同意书》为房屋租赁合同签订后在诉讼中形成，依据民事诉讼法第七十六条之规定申请鉴定，但法庭未组织鉴定，也未表示不受理申请。在此情况下作出一审判决，剥夺了马新红的诉讼权利，程序违法。3、一审未经法庭调查就对反诉部分判决，诉讼程序错误。马新红于法庭开庭后提出反诉并交纳了反诉案件受理费，但法庭未进行法庭调查，不负责任地对反诉部分进行判决，诉讼程序严重错误。三、一审判决适用法律错误。《民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。本案中案涉房屋为创宇公司房产，毕桂芹是法定代表人，王继良是公司监事，其后创宇公司的法定代表人变更为陈继红，创宇公司出具说明房产由毕桂芹处分。根据以上法律和事实，能够证明毕桂芹签订《房屋租赁合同》所产生的法律后果由创宇公司承担；王继良以毕桂芹名义签订《通知书》也是公司行为；毕桂芹和陈继红提供个人账户收取房屋租赁费也是公司行为。只不过，王继良、毕桂芹和陈继红的行为均违反了公司法第二十条规定，混淆了公司和公司股东财产，要承担连带责任。更重要的是，王继良、毕桂芹以私人名义出租公司财产收益，还有一个隐瞒创宇公司收入，逃避纳税义务的目的，一审判决未依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》相关规定中止审理并将案件移送公安机关，违反法律规定。四、因一审判决认定事实错误，判决其他内容均不成立。判决第三项恢复原状，判决第四项变更用电手续。因王继良实施欺诈行为，以上两项应当撤销，且一审判决未对4台扶梯的归属进行判决。判决第六项返还4天房屋租金错误，应返还马新红反诉所要求的全部利息。判决第七项返还的空调及外挂机数量错误，一审认定数量没有依据。以上事实和理由，请求二审法院依法审理，撤销错误判决，维护马新红的合法权益。毕桂芹辩称，请求二审法院驳回马新红的上诉请求，维持原审判决。毕桂芹是王继良的岳母。本案双方签订房屋租赁合同，当时房屋的情况是毕桂芹对房屋投资了1500万元进行了室内外装修，双方在租赁合同中约定了房屋租金及违约金。马新红在租赁合同履行到第三年的时候不支付租金，毕桂芹提出的诉讼。租赁合同中明确约定不得改变房屋主体结构，可以装修，马新红将租赁房屋中的电梯摘走一部，将2、3楼墙体扣了4个洞，安装了4部电梯，将房屋原有的承重墙拆了，安装了16根柱子，将房屋原有的100个窗户全部封闭堵上，对以上违约行为其应按租金合同约定给付违约金，一审法院认定的违约金低于合同约定，但毕桂芹也同意了。对以上房屋结构改变的部分，应按照合同约定恢复原状。对租赁合同解除的时间，毕桂芹主张合同解除的时间是2018年10月26日，一审法院以2018年5月12日报警的时间认定的，毕桂芹没有提出上诉。对现场物品，一审法院组织双方到现场查看并经双方签字确认了。毕桂芹向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判决马新红给付毕桂芹2018年5月17日至2018年10月26日止，共计162天的房屋租金976138.8元及违约金300万元并赔偿损失；2、请求法院判决马新红对租赁房屋结构进行改建和扩建的部分恢复原状；3、请求法院判令马新红将安装的用电手续更名到毕桂芹手下；4、诉讼费由马新红承担。马新红向一审法院反诉请求：毕桂芹返还马新红的押金20万元及利息、多支付的租金361644元及利息、增容变电所电力设施、三星吸顶空调约30台、柜台约100组。一审法院认定的事实：2016年5月16日毕桂芹作为出租方（甲方）与马新红作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，合同约定“一、甲方同意将位于抚顺市新抚区房屋三处和房屋坐落土地一处租赁给乙方经营超市使用，具体房屋土地情况以乙方到现场查看房屋现状为准。二、租赁期限：本合同租赁期限为十年，从2016年5月17日起至2026年5月16日止。租赁期满双方可续签合同期限。如乙方租赁期限达到10年期满，则甲方承诺在2025年5月17日至2026年5月16日止甲方免收乙方一年租金，乙方用于扣除弥补先前装修时间及乙方以甲方名义安装并增加的用电容量费用，但乙方需承担本年度2025年5月17日-2026年5月16日的房产和土地税20万元整。三、租金的交付方式：每年租金220万元人民币，采取上打租方式交付租金。每年交纳一次租金，乙方于2016年5月17日前交给甲方租房预付款人民币20万元整。乙方于2016年6月10日前交给甲方预付款100万元整。甲方将房屋完全交给乙方。乙方于2016年6月30日前交给甲方2016年5月17日至2017年5月16日期间的第一年剩余租金100万元整；乙方于2017年3月17日之前交给甲方2017年5月17日至2018年5月16日期间的第二年租金220万元整；乙方于2018年3月17日之前交给甲方2018年5月17日至2019年5月16日期间的第三年租金220万元整。六、在租赁期限内，乙方确需对房屋结构进行改建或扩建的，应事先征得甲方书面同意。七、乙方在租赁期限内，对原房屋进行装修的费用和新加盖的房屋费用由乙方负担。合同期满或提前终止时归甲方所有，乙方不得破坏房屋内的墙面、地面、屋顶的装修原装，不得拆除门、窗、水、电、供暖及牌匾等全部装修、装饰的设施，以上全部装修装饰和加盖的房屋均无偿归甲方所有，甲方对乙方的装修及添补加盖房屋的设施不承担任何补偿责任。八、本合同有效期内，若甲、乙双方协商一致，可以提前终止合同。九、由下列情形之一的，甲方有权提前终止本合同，同时乙方需另向甲方支付违约金人民币300万元整。A、甲方无任何违约，乙方逾期支付租金二个月以上。十、在房屋租赁期限内，乙方可以将房屋转租、外兑他人；但必须经过甲方书面同意，并且每年租金数额需变更增加至360万元整。十一、除本合同明确规定的违约条款之外，任何单方面违反合同条款皆视为违约。十四、乙方承租房屋期间所发生的水费、电费、暖气费等各项费用由乙方负担。签订本协议时，甲方收取乙方水费、电费、暖气费押金20万元整。如果合同到期后，乙方不欠以上款项，则甲方将20万元退还给乙方，如欠费，甲方有权用该20万元折抵欠费项。”。租赁合同签订后，毕桂芹依约将房屋交于马新红使用，马新红向毕桂芹支付了两年的房屋租金（2016年5月17日至2018年5月16日）及押金20万元，马新红使用毕桂芹房屋经营抚顺市宝岭生鲜副食品超市。第二年租期届满前，毕桂芹、马新红因解除租赁合同事宜，未达成一致意见，2018年5月12日王继良报警称高超带领二十多人对自己进行威胁，扬言要搬新加坡酒店内的东西。当日，马新红雇佣的超市工作人员将房屋钥匙交予王继良时王继良拒绝接收，工作人员将钥匙留在超市并离开。2018年6月18日，该院组织毕桂芹、马新红双方到案涉房屋现场勘查，经查案涉房屋中有空调外挂机11台、三星吸顶空调11台、扶梯四台、柱子16根、电梯井一个、无货柜。一审法院认为，关于本诉的争议焦点有二，一是毕桂芹、马新红之间签订的租赁合同的解除时间如何确认问题；二是马新红是否违约及违约金的确定问题。关于租赁合同的解除时间，毕桂芹主张租赁合同于2018年10月26日解除，因2018年10月26日房屋失火，其通知了马新红，但是马新红未管。但毕桂芹未向该院提供任何证据证明其主张，故对于毕桂芹的该项主张该院不予认定；马新红主张租赁合同于2018年3月11日解除，因2018年3月11日王继良代表毕桂芹与马新红签订《通知书》一份，首先毕桂芹代理人王继良否认与马新红签订过《通知书》；其次该院在庭审中询问马新红，王继良与其签订《通知书》的行为是否得到毕桂芹的授权，马新红明确表示没有授权；再次，马新红未向该院提供《通知书》的原件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物；第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；故对于马新红主张租赁合同于2018年3月11日解除的主张该院不予认定。关于租赁合同的解除时间，该院依据在王继良在场的情况下，马新红将房屋钥匙留置在现场的时间暨2018年5月12日为双方解除租赁合同的时间，因马新红向毕桂芹交纳的房屋租金截止至2018年5月16日，故毕桂芹应返还马新红四天房屋租金24109.58元；关于马新红是否违约的问题，租赁合同第二条约定本合同租赁期限为十年……第三条约定马新红应于2018年3月17日之前交给毕桂芹2018年5月17日至2019年5月16日期间的租金220万元整。马新红在双方未协议解除合同的情况下，未按照租赁合同约定履行合同，故马新红存在违约行为；关于违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中毕桂芹主张的违约金300万元过分高于造成的损失，该院予以调整至年租金220万元的30%即66万元；关于毕桂芹主张要求马新红对房屋结构进行改建或扩建的部分恢复原状的请求，依据租赁合同第六条，在租赁期限内，乙方确需对房屋结构进行改建或扩建的，应事先征得甲方书面同意及第七条乙方不得破坏房屋内的墙面、地面、屋顶的装修原装，不得拆除门、窗、水、电、供暖及牌匾等全部装修、装饰的设施，以上全部装修装饰和加盖的房屋均无偿归甲方所有，甲方对乙方的装修及添补加盖房屋的设施不承担任何补偿责任。现马新红方因经营超市需要对毕桂芹房屋进行了改建，加装了扶梯四台并对墙面进行改造，造成房屋出现柱子16根，马新红的改造行为违反合同约定，应将上述改建恢复原状；关于毕桂芹主张的用电手续变更到毕桂芹名下，现毕桂芹、马新红已解除租赁合同，马新红已不再使用租赁房屋，故毕桂芹要求将用电手续更名到毕桂芹名下的主张符合法律规定，该院予以支持；关于毕桂芹要求马新红返还电梯一部的主张，马新红否认该电梯的存在，且毕桂芹未向该院提供证据证明在房屋出租给马新红时存在该电梯，故对于毕桂芹的该项主张该院不予支持。关于反诉的争议焦点为押金20万元是否应予返还的问题。马新红要求毕桂芹返还房屋押金20万元，毕桂芹主张马新红欠暖气费不同意返还，根据租赁合同第十四条约定乙方不欠水费、电费、暖气费则将20万元退还给乙方，如欠费，甲方有权用该20万元折抵欠费款项。庭审后，经该院到抚顺市热力有限公司核实，该公司向该院出具《陈欠取暖费认定单》两张，载明抚顺市宝岭生鲜副食超市2016年不欠暖气费，2017年欠暖气费38099.80元。故毕桂芹应在扣除暖气费38099.80元后，返还马新红房屋押金161900.20元；关于马新红主张的要求毕桂芹返还增容变电所电力设备、三星吸顶空调及柜台的请求，因房屋租赁期限未达到十年，租赁合同第二条约定条件未成就，故马新红要求毕桂芹返还增容变电所电力设备的请求符合法律规定，该院予以支持；三星吸顶空调数量以现场勘查数量为准予以返还。关于马新红提出的毕桂芹主体不适格问题，案涉房屋的所有权为抚顺创宇餐饮有限公司，毕桂芹原为抚顺创宇餐饮有限公司法定代表人，且该公司出具《同意书》一份，同意毕桂芹对该公司位于抚顺市新抚区三处房屋及房屋坐落的土地租赁给马新红使用和签订租赁合同，故马新红提出的毕桂芹的主体不适格，不能作为本案毕桂芹的主张于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、毕桂芹与马新红之间签订的《租赁合同》有效，并于2018年5月12日解除；二、马新红于本判决生效后三十日内向毕桂芹支付违约金660000元；三、马新红于本判决生效后三十日内将租赁房屋改建部位恢复原状（4台扶梯处和16根柱子处）；四、马新红于本判决生效后三十日内配合毕桂芹将用电手续变更至毕桂芹名下；五、毕桂芹于本判决生效后三十日内向马新红返还押金161900.20元；六、毕桂芹于本判决生效后三十日内向马新红返还四天的房屋租金24109.58元；七、毕桂芹于本判决生效后三十日内向马新红返还增容变电所电力设备、三星吸顶空调11台及空调外挂机11台；八、驳回毕桂芹其他诉讼请求；九、驳回马新红其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13562元，由毕桂芹负担4462元，马新红负担9100元。反诉案件受理费6781元，由马新红负担4000元，毕桂芹负担2781元。二审期间马新红提供的证据有：一、2018年3月16日案外人高涛与王继良的通话录音，该份证据与马新红一审提供的2018年3月11日的“通知书”相互补充，用以证明合同双方以“通知书”解除租赁合同的事实存在。毕桂芹发表质证意见：该份证据的内容与本案无关，王继良没有毕桂芹的授权，没有以“通知书”确认解除合同的事实。二、2018年3月21日左右王继良与他人电话交谈内容的录音及王继良在这期间在涉案租赁房屋内出现的一组照片，用以证明2018年3月21日王继良对涉案房屋挂招租出售广告。毕桂芹发表质证意见：不认可以上证据的证明内容。王继良曾说过如果马新红解除租赁合同，要给付毕桂芹300万违约金，否则马新红就继续干，也可以转租减少损失。三、2018年4月28日的报警记录，用以证明毕桂芹一方在此时间进入过租赁房屋的事实，用报假案的方式阻碍马新红撤出租赁房屋。毕桂芹发表质证意见：马新红在一审反诉状中承认其在2018年5月12日撤出租赁房屋。四、8份马新红退返商场押金收条及解除租赁合同的复印件，用以证明马新红与毕桂芹协议解除租赁合同，按约定商场租户需要2018年3月17日之前退场，双方以“通知书”解除租赁合同的事实存在。毕桂芹发表质证意见：以上证据与本案无关，马新红经营不下去了，与他人解除合同、退款与毕桂芹没有关系。五、证人富某出庭作证的证人证言的主要内容为：2018年3月11日到2018年5月12日王继良每天都到租赁房屋来，期间其带人过来看房子，在电话中也谈过租金的事。用吊车挂对外出租的吊牌时王继良在场，2018年5月12日将租赁房屋钥匙交付时，租赁房屋里面的柜台没有搬走，一审期间去现场时这些柜台就没有了，用以证明双方租赁合同已于2018年3月11日协议解除。毕桂芹发表质证意见：证人与马新红有亲属关系，不认可其所陈述的事实，不能证明双方协议解除租赁合同的事实。二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可归纳为：一、本案的房屋租赁合同系由合同双方协议解除还是单方违约解除及合同解除时间的认定。二、合同双方如何承担合同责任。一、对第一个争议焦点：本案双方在签订的房屋租赁合同第八条中约定，本合同有效期内，若甲、乙双方协商一致，可以提前终止合同。马新红主张双方已于2018年3月11日以“通知书”的形式，确认合同双方已协议解除房屋租赁合同，现毕桂芹否认其与马新红协商一致解除租赁合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。马新红未能提供《通知书》的原件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物；第六十九条规定无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据，另马新红在二审期间提供的录音资料、照片、证人证言不足以证明双方已于2018年3月11日协议解除房屋租赁合同的事实，本院对以上证据均不予采纳，对其提出的双方已协议解除房屋租赁合同的主张不予支持。本案双方均未能提供充足的证据证明合同解除的时间，一审法院以马新红将租赁房屋钥匙留置在租赁房屋的时间，即2018年5月12日为合同解除时间适当，本院予以维持。二、对第二个争议焦点：马新红在未与毕桂芹协商一致的情况下，未按合同约定的期限交纳房屋租金，其应给付毕桂芹至合同解除之日的房屋租金及承担相应的违约责任。双方租赁合同第六条约定，在租赁期限内，乙方对房屋结构进行改建或扩建，应事先征得甲方书面同意。马新红未提供证据证明其改建部分租赁房屋结构已经毕桂芹同意，应承担相应违约责任。一审法院认定马新红将改建部位4台扶梯及16根柱子恢复原状正确，本院予以维持。一审法院认定毕桂芹主张的违约金300万元过分高于造成的损失，调整至年租金220万元的30%即66万元适当，本院予以维持，对马新红主张应从2018年3月11日计算返还租金的主张，本院不予支持。就马新红诉讼主张应返还的物品，一审法院在审理期间已组织当事人双方到租赁房屋现场勘查，并对勘查后的现场物品签字确认，马新红主张返还空调的数量应为30台及柜台100组，应由其提供证据证明，一审法院依据现场勘查确认的物品情况认定毕桂芹返还马新红增容变电所电力设备、三星吸顶空调11台、空调外挂机11台正确，本院予以维持。综上所述，马新红上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14121元，由上诉人马新红负担。本判决为终审判决。审判长 韩 强审判员 梁馨月审判员 李雪慧二〇二〇年三月十日书记员 付 晶