河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终351号上诉人（原审被告）：郑州嘉晟置业有限公司，住所地郑州市二七区侯寨乡侯寨社区249号。统一社会信用代码：9141010008083838X1。法定代表人：庄青松，该公司总经理。委托诉讼代理人：师树源，河南三融律师事务所律师。委托诉讼代理人：王忠祥，河南三融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡艳艳，女，汉族，1986年5月22日出生，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：郝纪鹏，河南信行律师事务所律师。委托诉讼代理人：付俊豪，河南信行律师事务所律师。上诉人郑州嘉晟置业有限公司因与被上诉人胡艳艳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初15191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑州嘉晟置业有限公司上诉请求：1.依法撤销郑州市二七区人民法院作出的（2019）豫0103民初15190号民事判决书。2.依法改判或发回重审。3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、合同未明确防火门材质，一审法院认定上诉人交付房屋与合同约定不符，系事实认定错误、法律适用错误。首先，根据《消防法》及相关设计规范的规定，民用建筑防火门材质必须符合法定要求。本案中，案涉房屋侧门规划设计为“FM甲1821”，系甲类防火门，其材质强制采用钢制。而《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》第5款约定的门窗为铝合金中空玻璃，以基本常识即可看出，合同约定门窗材质与防火门材质明显不同，系双方在合同仅对一般门窗材质做出约定，并未约定特殊门窗材质。一审法院未就基本事实进行查明，武断将一般门窗与特殊门窗相混淆，系事实认定错误。其次，防火门材质为法律强制性规定，任何与法律强制性规定相违背的约定均为无效，故上诉人无须在合同中对已有法律强制性规定的防火门等特殊门窗材质进行特别约定。如按一审法院的逻辑，《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》第5款约定的铝合金中空玻璃门窗包括防火门，则等同于一审法院认为违反法律强制性规定的该约定有效，属于法律适用错误。二、被上诉人系恶意索赔，有悖诚实信用，浪费司法资源。本案中，上诉人与被上诉人于2015年12月8日签订《商品房买卖合同》，案涉房屋于2017年5月20日交付被上诉人，被上诉人在房屋验收时对门窗验收未提出任何异议，有《房屋验收记录表（一）》为证。至本案被上诉人于2019年5月7日起诉时，案涉房屋已使用近两年时间，在如此长的时间内，上诉人未提出任何异议，如今就防火门材质提出诉请，明显系恶意索赔，被上诉人恶意起诉极大浪费紧张的司法资源，上诉人请求二审法院予以考量。三、一审判决逻辑于法于情无法令人信服，判决损失金额过高，对上诉人不公平。本案中，案涉房屋大门实为钢制防火门材质，而被上诉人诉请大门为铝合金中空玻璃材质，实际上上诉人交付的大门所使用材质的成本远远高于被上诉人诉请材质的成本。在上诉人投入成本更高的情况下，即便上诉人交付房屋与约定不符，亦应在判决损失时综合考虑上诉人已实际多投入的成本，但一审法院未就案件具体情况进行审理查明，判决上诉人承担责任过重，违背公平原则。其次，钢制防火门成本较铝合金中空玻璃门成本要高出几千元，但在上诉人采取成本更高的材质情况下，一审判决上诉人承担6万元余元的损失，有悖于赔偿仅限弥补损失而非惩罚性赔偿的立法目的，于情于理难以彰显司法公允。四、《贬损价值的评估意见书》的鉴定方法存在严重缺陷，其结论无依无据，纯属主观臆断，不能作为裁判的依据。一审判决的主要依据《贬损价值的评估意见书》（下称“评估报告”）漏洞百出，且完全系鉴定人主观臆断，评估意见书存在如下问题：1、评估方法的选择存在错误。根据评估报告第六条价格评估方法，本次评估采用市场法、收益法。而“市场法”适用的对象是同类型、同区域的数量较多且在价值时点的近期经常发生交易的房地产。本案中案涉房屋所在商场商铺体量不大，且自商场交付以后与案涉房屋同类型商铺因市场冷淡，没有形成有效买卖交易，事实情况与市场法适用的数量较多、近期经常发生交易的情形根本不符，鉴定机构无视案涉房屋所处实际环境，选择市场评估法系严重错误。2、评估调查过程缺乏客观，评估依据的数据来源既不合法亦不准确，评估依据不足。根据评估报告第七条关于“情况核查阶段及市场调查”的表述可以看出，鉴定机构对周边市场调查仅指咨询不动产中介机构。且，鉴定机构在评估估算时使用的数据（租金降低金额、空租率等）均为房屋中介提供，非正规统计部门提供。上诉人认为，不动产中介机构为盈利法人，其意见缺乏客观公正的基础，且对周边市场的调查，应结合政府发布的权威数据或者统计机构掌握的统计数据而评定，并非中介机构意见而能左右司法结论；其次，评估结论所依据的数据未经严谨统计缺乏准确性，以其作为评估结果的依据于法无据，如此做出的评估意见无法令人信服。3、评估报告按房屋年限40年评估贬值价值，系数据使用错误。因建设施工的需要，任何房屋在交付时使用年限均须扣除开发建设期限，而鉴定人未考虑建设开发周期，将案涉房屋使用年限按40年计算贬值价值，造成评估价值增高，其结论错误。本案中，案涉房屋所属土地的使用权期限自2014年10月28日至2054年1月14日，案涉房屋交付时，土地使用权年限剩余37年，故评估报告按40年房屋年限系数据使用错误。4、评估报告评估程序违法。根据《资产评估法》第二十六条的规定，评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则职能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。本案中，鉴定人虽形式上选择市场法和收益法，但收益法使用的数据（如租金损失）从市场法评估而来，实质上鉴定人未按两种评估方法分别、独立的做出客观评估意见，根本未能依法综合分析，实际上规避了法律对评估程序的强制性要求。故，评估报告存在以上诸多问题，根据《人民法院司法鉴定工作暂行规定》（法发﹝2001﹞23号）第十四条关于“有下列情形之一需要重新鉴定的，人民法院应当委托上级法院的司法鉴定机构做重新鉴定：……（四）鉴定材料有虚假，或者原鉴定方法有缺陷的；”的规定，上诉人认为应就该案重新委托鉴定。五、评估报告遗漏委托评估事项，应依法重新鉴定。根据郑州市二七区人民法院司法评估委托书【（2019）豫0103司辅评302号】中委托事项和要求显示，委托评估事项为案涉房屋贬损和租金损失比例。但评估报告结论仅对房屋贬损一项做出评估，未对租金损失比例出具评估结论。六、一审法院就上诉人对评估报告提出的异议，未依法通知鉴定人出庭作证，系程序违法。根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第十一条的规定，在诉讼中，当事人对鉴定意见有异议的，经人民法院依法通知，鉴定人应当出庭作证。本案中，上诉人在一审审理时对评估报告提出诸多异议，但一审法院未就上诉人异议进行审查，亦未通知鉴定人到庭解释说明，在评估报告漏洞百出的情况下，一审法院采纳评估结论作为定案依据，存在严重程序违法和法律适用错误。综上所述，一审法院认定基本事实错误，适用法律错误，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。胡艳艳辩称，1.双方签订的合同系开发商提供的格式合同，在销售过程中和合同全文中从未提及消防门一事，双方均应按照合同约定履行各自义务。开发商作为合同履行中的极其强势一方，违反了自己提供的合同义务，自然应承担违约责任。其诉讼中所谓“特殊门窗”“浪费司法资源”“对开发商不公”之说纯属于无稽之谈。2.一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。胡艳艳向一审法院起诉请求：1.判令被告按照《商品房买卖合同》约定的将位于大学南路西、百荣路南1幢层12号房屋的房门改为铝合金中空玻璃门；2.被告赔偿原告违约金8649.13元、房屋价值损失60919元、鉴定费10000元；3.案的诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2015年12月8日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于郑州市××、大学××西××号房屋，该商品房的用途为商业用房，建筑面积80.43平方米。该合同附件一房屋平面图，对该房屋的结构进行了约定，附件三装饰、设备的标准，其中门窗为幕墙，门窗为铝合金中空玻璃。当日双方又签订《补充协议》一份，其中约定该房屋的装修设施标准以买卖合同约定为准。如交付时该房屋装修装饰达不到约定标准，被告应该在双方确认之日起30日内采取补救措施纠正，并自逾期之日起每日向原告支付相当于已付房款万分之二的违约金。后被告将该房屋交付原告。原告发现交付的房屋与合同约定不符，遂诉至本院。在案件的审理过程中，原告要求对该房屋的贬损价值进行鉴定。本院依法委托鉴定，2019年10月12日，河南永平价格评估有限公司出具评估意见书，认定该房屋铝合金中空玻璃房门变更为常闭钢质防火门后，租金较之前降低400到500元，空租率为5%，根据中准价原则，每月租金损失450元，年租金损失为5130元，该房屋性质为商铺，因此使用年限为40年，故其房屋贬值价值等同于租金损失价值。其贬值价值为60919元，原告为此花费鉴定费10000元。一审法院认为，根据原告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》及该院委托的鉴定机构作出的评估意见书，被告向原告交付的房屋与双方《商品房买卖合同》约定不符，故被告应赔偿原告损失60919元，故原告要求被告赔偿损失60919元及支付鉴定费10000元的诉讼请求，证据成立，该院予以支持，原告要求被告支付违约金，因违约金以实际损失为依据，故原告的该项诉请，该院不予支持。另外，原告要求将房屋房门改为铝合金中空玻璃门，因贬损价值的确定按照40年进行计算，再要求改造该门，于法无据，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、之规定，判决：一、被告郑州嘉晟置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告胡艳艳损失60919元和鉴定费10000元。二、驳回原告胡艳艳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，原告变更诉讼请求及法院减半收取后，被告郑州嘉晟置业有限公司负担894.5元，余额3405.5元待本案判决生效后退回原告胡艳艳。二审中，郑州嘉晟置业有限公司提交了门窗报价单一份，拟证明实际交付的门的价值远高于合同约定的门的价值。胡艳艳发表意见称，对证据真实性、关联性均有异议。双方签订的合同中明确约定门的材料为铝合金中空玻璃门，被上诉人就是从玻璃门具有更高的商业价值的角度考虑才做出的购买此商铺的决定，事实上根据鉴定结论，玻璃门换成防火门确实对商铺的价值造成了贬损。一审判决的损失正是因上诉人违约造成的损失。至于门的造价多少，与本次诉讼无关。本院经审查认为，郑州嘉晟置业有限公司提交的证据与本案争议不具有关联性，故对其证明目的不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同约定，交付的涉案房屋的门窗材质为铝合金中空玻璃，郑州嘉晟置业有限公司未提交证据证明，其将铝合金中空玻璃材质变更为防火门，进行过特别约定或向胡艳艳进行过提示说明，故郑州嘉晟置业有限公司未按约交付涉案房屋，应当承担违约责任。因涉案房屋为商铺，铺门材质的变更及按照要求经常关闭的情况，会影响视觉观感、通风、采光，并影响租金收入，故一审法院判决郑州嘉晟置业有限公司承担相应违约责任，并无不当。郑州嘉晟置业有限公司对评估意见书提出异议，但并未提交充分有效证据证明鉴定程序存在严重违法及实体依据明显不足；鉴定意见书对房屋租金损失价值及房屋贬值价值均进行了鉴定，并不存在遗漏评估委托事项之处；郑州嘉晟置业有限公司在一审中，并未提交申请鉴定人员出庭接受质询的申请，一审程序并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，故对郑州嘉晟置业有限公司的上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由郑州嘉晟置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年三月二十五日书记员  张倩倩