福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9786号 上诉人（原审被告）：福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路50号24#楼一层。 法定代表人：李雄虎，总经理。 委托诉讼代理人：肖炳祥，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊益彬，福建闽江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:林建民，男，1952年9月13日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张国贤，福建汇成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣，福建汇成律师事务所律师。 原审第三人：沈建红，女，1978年7月2日出生，汉族，住福建省福州市。 上诉人福建仁文建设有限公司（下称“仁文公司”）因与被上诉人林建民、原审第三人沈建红商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初11323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 仁文公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回林建民的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审事实认定错误。1.林建民提供的2014年4月1日、9日、10日的银行转账金额为1110万元，与商品房买卖合同约定的金额不符，相差100多万;款项未支付至仁文公司账户；即便是林建民支付给沈建红，也只能说明林建民与第三人沈建红之间存在经济往来，并不能证明该款项是讼争店面的购房款。2.仁文公司对林建民提交的“收款收据”真实性不予确认，且沈建红未出庭予以确认，也未经鉴定，无法确认收款收据的真实性和合法性。根据《店面买卖协议》约定，沈建红再次销售的店面购房款应由买受人先支付给仁文公司，再由仁文公司扣除相应的税费后返还给沈建红，沈建红无权直接收取购房款。因此，即便“收款收据”真实亦不能约束仁文公司。二、一审适用法律错误。福建省高级人民法院在（2018）闽民终613号判决确认，含讼争店面在内的42间店面是整体出售给沈建红的，讼争《商品房买卖合同》是以仁文公司的名义与沈建红指定的买受人即林建民签订，沈建红才是讼争《商品房买卖合同》的实际买受人。仁文公司与林建民之间签订的《商品房买卖合同》以及办理的预告登记，均是根据第三人沈建红的指示，履行《店面买卖协议》的手续，林建民无权要求仁文公司交付房屋并承担逾期交房违约金。（2018）闽民终613号判决确认沈建红只支付了1.1亿元的购房款，尚有9000多万购房款未付清，42间店面是整体出售不可分割的，购房款与42间店面没有对应关系，在沈建红未付清全部购房款之日，讼争店面亦未付清购房款。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，在沈建红付清全部购房款前，仁文公司享有先履行抗辩权。三、根据《商品房买卖合同》附件六第二条第一款的约定，林建民应在签订商品房买卖合同之日支付20000元，2014年5月21日前向仁文公司支付9986370元，林建民至今未向仁文公司支付任何款项。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，林建民未履行付款义务，仁文公司有权拒绝交房。四、一审法院判决的逾期交房违约金计算基数错误。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房违约金是以已付购房款为基数计算，如上所述林建民无权要求逾期交房违约金，就算有权主张逾期交房违约金，也只能以沈建红已付款（截止目前为止讼争店面沈建红已付购房款无法确认，按省高院的逻辑，讼争店面沈建红支付的购房款约190万元）为基数计算。而且，2015年1月1日至2016年7月8日期间的逾期交房违约金已超过诉讼时效，不应支持。 林建民辩称，一、沈建红是商品房买卖合同的实际权利人，根据其与仁文公司签订的店面买卖协议及另案生效判决，沈建红有权销售案涉店面并收取店面的购房款。1.沈建红与仁文公司签订的《店面买卖协议》约定沈建红支付4000万元定金后，仁文公司同意沈建红再次销售上述房产，价格由沈建红确定。讼争商品房买卖合同签订时，沈建红已向仁文公司支付定金、购房款共计1.1亿元，因此店面买卖协议之约定，沈建红才是42间店面的实际权利人，其不仅有权将其购买的42间店面再次销售给其他人，还有权决定具体的销售价格并实际收取购房款。2.（2018）闽民终613号民事判决认定商品房买卖合同仅是以仁文公司的名义与沈建红指定的买受人签订，沈建红是商品房买卖合同的实际权利人，有权对外销售并收取购房款。基于该生效判决，也足以说明一审法院关于沈建红有权收取案涉店面购房款的认定是正确的。二、林建民已根据店面买卖协议的约定向沈建红支付案涉店面的全额购房款，仁文公司也为林建民办理了商品房预告登记。因此，林建民有权要求仁文公司交付店面并支付逾期交房违约金。1.林建民向沈建红共购买了三间店面，讼争房产仅是其中一间，为了降低诉讼成本，林建民就本案讼争房产提起诉讼。林建明一审提交的收款收据证实沈建红已收到林建民支付的11号店面购房款11006620元、12号店面10925215元、10006370元。沈建红是42间店面的实际权利人，沈建红有权销售案涉店面并收取购房款，因此，林建民向沈建红全额购房款的行为属于全面履行了合同约定的付款义务，林建民在履行付款义务后，当然有权要求仁文公司交付店面并支付逾期交房违约金。一审法院关于逾期交房违约金的判决是正确的。 沈建红未到庭陈述亦未提交书面意见。 林建民向一审法院起诉请求：1.判令仁文公司立即向林建民交付位于福州市鼓楼区仁文·大儒世家Ｄ与洪光小学置换地3＃楼1层13商业网点、2层13商业配套用房。2.判令仁文公司承担逾期交房违约金（逾期交房违约金按已付购房款金额日万分之一的标准，从2015年1月1日起，计至仁文公司实际向林建民交付符合约定条件的商品房之日止，现暂计至2019年7月8日为1649天，共计1650050元）；3.本案的诉讼费用由仁文公司承担。 一审法院认定事实：2014年3月13日，仁文公司与第三人沈建红签订了《店面买卖协议》(编号：20140302)，约定：一、购买标的。1.沈建红整体购买仁文公司开发建设且所有的福州市鼓楼区仁文·大儒世家D与洪光小学置换地42间店面（面积8040.15㎡(详见该协议附件一)（注：含本案讼争店面）。2.沈建红已经确切了解并接受上述42间店面的全部情况和现状，且已知悉店面目前均处于抵押状态。二、购买价款及方式。双方确认，沈建红集体购买上述42间店面的购房款为20145.1244万元。三、交易程序约定。1.该协议签订后5个工作日内，协同抵押权人向福州市房地产交易中心提交注销抵押登记申请……四、特别约定……5.在沈建红支付4000万元定金后，仁文公司同意沈建红向沈建红再次销售上述标的房产，价格由沈建红确定，销售方式为沈建红向仁文公司提出撤销原购房合同请求，并向交易中心办理相关登记手续，由仁文公司将上述房产标的按照沈建红指定的价格售予其指定的购房人。该《店面买卖协议》后经法院生效判决确定为合法有效的合同。 2014年4月21日林建民、仁文公司根据上述《店面买卖协议》的约定签订了《商品房买卖合同》，约定林建民向仁文公司购买位于“福州市鼓楼区仁文·大儒世家Ｄ与洪光小学置换地3＃楼1、2层13商业网点13商业配套用房；建筑面积215.09平方米，商品房按套计价，总价款为10006370元。合同第八条约定仁文公司应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付林建民使用；合同第九条约定，仁文公司如未按本合同规定的期限将商品房交付林建民使用，若逾期不超过90天，则自第八条约定的逾期交房第二天起至实际交付之日止，仁文公司应按已付款日万分之零点五向林建民支付违约金；若逾期超过90天，则从第八条约定的逾期交房第二天起至实际交付之日止，仁文公司应按已付款日万分之一向林建民支付违约金。 2014年4月间，林建民向沈建红支付了全额购房款，沈建红向林建民出具收款收据，确认收到林建民购买的大儒世家3号楼13号店面215.09平方，计10006370元整。仁文公司为林建民办理了预购商品房预告登记（榕房预ＹＲ字第××号）。现仁文公司仍未向林建民交房。 一审法院认为，林建民、仁文公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。林建民已经根据合同约定，履行全部义务，仁文公司应当依约于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付林建民使用。仁文公司认为林建民、仁文公司之间签订的《商品房买卖合同》系仁文公司为配合第三人沈建红购买省高院处置的42间店面之一的处理方式，而非实际意义的商品房买卖关系，且林建民未向仁文公司支付任何款项，林建民无权要求仁文公司交房及支付逾期交房违约金。一审法院认为，根据仁文公司与第三人沈建红签订的《店面买卖协议》的约定，沈建红有权收取购房款。林建民、仁文公司签订《商品房买卖合同》后,林建民根据《店面买卖协议》的约定向沈建红支付了全额购房款，已经全面履行了合同义务，仁文公司也为林建民办理了预购商品房预告登记。至于仁文公司与第三人沈建红因《店面买卖协议》产生的权利义务关系，其应当另行主张权利，与林建民无关。故仁文公司应当依约履行本案合同义务，向林建民交付房屋并支付逾期交房违约金，林建民的诉讼请求一审法院予以支持。第三人沈建红经一审法院传票传唤，未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、福建仁文建设有限公司于本判决生效之日起十日内向林建民交付位于福州市鼓楼区仁文·大儒世家Ｄ与洪光小学置换地3＃楼1、2层13商业网点13商业配套用房；二、福建仁文建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付林建民逾期交房违约金（自2015年1月1日起至仁文公司通知林建民交付店面之日止，每日按已付购房款10006370元的万分之一计算）。本案诉讼费81838元，适用简易程序减半收取40919元，由福建仁文建设有限公司负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的除林建民是否支付全部购房款外的其他事实予以确认。对于双方争议的林建民是否支付全部购房款于下文综合分析。 本院认为，在本案《商品房买卖合同》签订之前，仁文公司与沈建红达成《店面买卖协议》，整体出卖包括本案诉争房屋在内的42间店面，为此，省高院也对42间店面进行了解押，允许仁文公司出卖诉争房屋。根据《店面买卖协议》约定，仁文公司可以依据沈建红的指令将42件店面销售给其指定的第三人。仁文公司与沈建红指定的林建明就讼争房产签订《商品房买卖合同》，并办理预售商品房预告登记，该合同符合商品房买卖合同的特征，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合法有效的合同对缔约当事人依法产生约束力。 根据《店面买卖协议》约定，沈建红有权对外销售并收取购房款，销售价格由沈建红确定。林建民提交汇款凭证证明其向沈建红汇款1110万元，沈建红出具收款收据确认收到全部购房款。此后，仁文公司与林建民签订《商品房买卖合同》约定交房时间，并办理预告登记，在引发本案诉讼前从未主张过购房款。仁文公司在上诉中亦自认可本案《商品房买卖合同》系受沈建红指示签订的，这从客观上也说明沈建红对本案商品房买卖并无异议。前述证据相互印证，可以证明林建民已经交付了购房款。仁文公司对沈建红出具的收款收据真实性不予认可，但其在一审诉讼中未提出鉴定，对该主张不予支持。仁文公司以林建民未按照《商品房买卖合同》约定向仁文公司支付购房款为由，主张林建民未付清购房款，理由不能成立。至于沈建红尚有其他欠款未支付等，仁文公司应与沈建红另行结算。林建民作为普通购房户，按照《商品房买卖合同》约定履行了购房者的主要义务，即支付购房款，仁文公司应依约交付诉争房屋。本案林建民已经支付了全额购房款，进行了房屋预告登记，属善意买受人，其诉请要求仁文公司交付房产并支付相应逾期交房违约金，于法有据，应予支持。 关于逾期交房违约金问题。本院认为，本案有别于一般的商品房买卖合同，正如福建省高级人民法院在（2018）闽民终613号判决书中所阐述，仁文公司系将42间店面以20145.1244万元价格整体出售给沈建红，讼争《商品房买卖合同》是基于沈建红的指定而签订，双方未就每个店面的具体价格作出约定，而沈建红已支付的11000万元购房款是否包括本案讼争店面的全部购房款尚无法确定。即林建民虽已支付讼争店面的购房款，但仁文公司实际未收到全部购房款，双方因此产生争议亦属正常。基于本案的特殊情况，如果仍由仁文公司支付全部逾期购房款违约金显失公平。结合《商品房买卖合同》第八条和第九条的内容关于交付房产、违约责任等的约定，以及另案查明情况即讼争店面于2017年4月20日前通过单位竣工验收合格、2017年4月20日经消防验收合格后符合合同约定的交付条件等情况，本院酌定由仁文公司自2017年4月21日起支付逾期交房违约金。仁文公司在一审诉讼中并未主张诉讼时效问题，故对其上诉主张的部分逾期交房违约金已超过诉讼时效，亦不予支持。 综上所述，仁文公司的上诉请求部分成立，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初11323号民事判决第一项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初11323号民事判决第二项； 三、福建仁文建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付林建民逾期交房违约金（自2017年4月21日起至仁文公司通知林建民交付店面之日止，每日按已付购房款10006370元的万分之一计算）。 四、驳回林建民的其他一审诉讼请求； 五、驳回福建仁文建设有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费81838元，适用简易程序减半收取40919元，由福建仁文建设有限公司负担34816.5元，由林建民负担6102.5元。本案二审案件受理费81838元，由福建仁文建设有限公司负担69633元，由林建民负担12205元。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇二〇年三月二日 法官助理蔡娟 书记员林舒