河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25086号上诉人（原审原告）：赵莉，女，1984年9月2日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：王军超，河南兴亚（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹守帅，河南兴亚（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李亮，男，1986年5月1日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：张攀，河南崇迪律师事务所律师。原审第三人：戚军，男，1974年3月22日出生，汉族，住郑州市中原区。上诉人赵莉因与被上诉人李亮及原审第三人戚军案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初7012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵莉及委托诉讼代理人王军超、曹守帅，被上诉人李亮的委托诉讼代理人张攀到庭参加诉讼，原审第三人戚军经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵莉上诉请求：一、请求贵院依法撤销郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初7012号民事判决，将本案发回重审或依法改判停止对郑州市金水区××、国××楼××号房产的强制执行，并解除查封措施。二、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案非因买受人（上诉人）自身原因未办理过户登记，一审法院未查明上述事实就认定房屋未能过户至上诉人名下属于其自身过错，属于认定事实错误。2015年2月11日，上诉人与原审第三人在案外人杨建军的见证下签订《房屋买卖合同》，约定的房屋过户条件为：原审第三人在满足相关的条件之日起，十五日内协助上诉人办理房屋所有权登记相关手续。根据郑州市房产档案馆出具的《郑州市个人房屋权属信息单》显示，涉案房屋的网签日期为2018年6月21日，而此信息单不显示查询人，查询日期为2018年6月22日，网签第二天被上诉人即向一审法院执行局提供了上述房屋权属信息单，不符合常理，明显系原审第三人与被上诉人恶意串通，企图利用虚假诉讼通过法院强制执行的方式来侵占上诉人的财产。涉案房屋具备过户条件后，上诉人在原审第三人联系不上的情况下，多次前往被上诉人家中寻找催促其办理过户手续，在此期间涉案房屋于2018年10月11日被贵院裁定查封。因此本案房屋系原审第三人过错及一审法院查封的原因导致的未能及时过户登记至上诉人名下，上诉人无任何过错，并非系上诉人自身原因未能办理过户登记。一审法院在房屋未办理过户登记的原因上认定事实错误。二、上诉人提供的《房屋租赁合同》出租人杨建军，系上诉人的前夫，夫妻任何一方均有对外处分夫妻共同财产的权利。一审法院未查明上述事实即对证明上诉人实际占有涉案房屋的事实的证据不予认定亦属于认定事实错误。上诉人在合法占有涉案房屋期间，不仅自己居住，而且对外租赁。2016年3月19日，上诉人的前夫案外人杨建军与租户张斌签订《房屋租赁合同》，租期三年，自2016年3月20日至2019年3月19日止。双方系2018年9月17日才办理的离婚登记手续。该租赁合同也系证明上诉人已经实际合法占有涉案房产的证据之一，系有效证据依法应予以认定。三、上诉人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。一审法院在认定事实错误的基础上必然导致法律适用错误。本案中，上诉人早在2015年2月11日已与原审第三人签订了合法有效的书面买卖合同，系在一审法院查封日期2018年10月11日之前。合同签订后即刻缴纳了装修押金、物业费等费用后依法对房屋进行了装修入住、后期还对外租赁，充分证明上诉人合法占有了涉案房屋。合同签订的同时，上诉人支付了全部购房款。本案房屋系原审第三人过错及一审法院查封的原因导致的未能办理过户登记，并非系上诉人自身原因未能办理过户登记。一审法院在认定事实错误的基础上，其所依据的法律必然错误，恳请二审法院依法发回重审或在查明事实的基础上依法改判停止对郑州市金水区××、国××楼××号房产的强制执行，并解除查封措施。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误。上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定提起上诉，请求二审法院查明事实，纠正一审法院的错误，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。李亮答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，赵莉的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、原审认定事实清楚、正确，赵莉与原审第三人签订的《房屋买卖合同》为无效合同，且双方未到相关单位办理房屋过户登记，原审第三人戚军享有该房产物权，并且已被法院查封物权并未转移。赵莉与原审第三人签订购房协议时，原审第三人购买该经济适用房不满5年且并未取得权属证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八的规定：“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让。根据《经济适用住房管理办法》的规定，购买经济适用住房不满五年的，不得直接上市交易，购买后满五年上市交易的政府优先回购，购房人应当缴纳差价款且经过批准，获得全部产权后方可上市交易。因此赵莉与原审第三人签订的合同违背了法律法规的强制规定，应为无效合同，且赵莉也没有证据证明涉案房产转让行为经有关部门审批同意和向政府上交土地收益。该经济适用房在没有获取权属证书且未满5年的情况下，赵莉与原审第三人提前买卖经济适用房的行为，违背了国家有关经济适用房管理的规定和经济适用房作为保障性住房的政策目的，是扰乱经济管理秩序，损害社会公共利益的行为。过户的前提是买卖行为合法有效，前提是买卖行为要符合国家关于经济适用房管理的相关规定，赵莉上诉称涉案房产具备过户条件后等说法，纯属无稽之谈，是在混淆事实和法律逻辑关系。二、赵莉提供的《房屋租赁合同》的签订人并非赵莉，赵莉并非涉案房屋的实际占有人，且案外人杨建军的出租行为违反《经济适用房管理办法》的规定。根据《经济适用房住房管理办法》规定，个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。案外人将涉案房屋出租的行为显然属于违法行为，严重扰乱社会秩序，损害社会公共利益，应予以禁止。三、装修押金物业费等费用系原审第三人所缴纳，无法证明该房产由赵莉合法占有使用。被答辩上诉称支付了全部的购房款的说法也不成立。1、依照2015年的郑州房价，商品房均价是9000元左右，赵莉却以高于商品房的价格全款购买一套未过户的偏远的经适房与当时市场价值严重不符。并且，其所称的未过户就向房主全额支付购房款也不符合房产交易的日常习惯，正常都在押金等全部手续交割完毕之后才会付清购房款，或者通过房管局资金监管过户后才会付清购房款。2、赵莉称总共向原审第三人支付了1214800元，并称全部是以现金的方式交付，但没有一笔是打入原审第三人名下账户的，如此大的金额不转账却以现金支付也有悖常理。且提供的取款流水也是东拼西凑涉及三个不同的人，35笔取款记录跨度从2014年12月3号至2015年2月14号。但原审第三人出具收条是2015年2月11日出具的，由此可见在原审第三人未收到钱以前收条已经形成了，不符合常理。且赵莉提供的收条并未载明收到的是涉案房产丰庆路西国基路南3号楼22层2202号的购房款，不足以证明赵莉已经向原审第三人支付了全部购房款。并且在2015年2月11日房屋买卖协议签订前的2个月，根据赵莉提供的流水，其就向原审第三人支付了大部分房款也不符合常理。四、赵莉提起上述纯属拖延执行，浪费司法资源，增加诉累。赵莉于2019年3月7日针对该涉案房产提出执行异议，后被郑州市二七区人民法院（2019）豫0103执异59号裁定书在查明事实真相的基础上裁定驳回。赵莉于2019年5月21日向郑州市二七区人民法院提起执行异议之诉，后被郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初7012号民事判决书判决驳回赵莉的诉讼请求。对于公正合法的执行异议裁定和一审认定事实清楚，适用法律正确的判决，赵莉仍然提起上诉无疑是在拖延执行，增加诉累。戚军未到庭参加诉讼，也未提交陈述意见。赵莉向一审法院起诉请求：1.判令停止对郑州市金水区××、国××楼××号房屋的强制执行，并解除查封措施；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：李亮诉戚军借款合同纠纷一案，本院于2018年1月9日作出（2018）豫0103民初312号民事调解书。调解书生效后，经李亮申请，本院于2018年6月12日立案执行，在执行过程中，本院于2018年6月22日作出（2018）豫0103执2193号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人戚军的银行存款651030.67元或查封、扣押其相应价值的财产。2018年10月11日，本院向郑州市住房保障和房地产管理局送达上述执行裁定书及协助执行通知，查封被执行人戚军名下位于郑州市金水区××、国××楼××号房屋（合同号：180××××2344）。2018年11月1日，本院在涉案房屋处张贴公告，责令戚军及在该房屋内居住的人员于2018年11月15日之前搬出。案外人赵莉不服本院执行上述房屋，提出执行异议。本院于2019年5月5日作出（2019）豫0103执异59号执行裁定，裁定驳回案外人赵莉提出的执行异议。赵莉不服，诉至本院，请求：1.判令停止对郑州市金水区××、国××楼××号房屋的强制执行，并解除查封措施；2.本案诉讼费由被告承担。另查明，赵莉与戚军于2015年2月11日签订《房屋买卖合同》，约定戚军将其所有的位于郑州市金水区丰庆路西、国基路南3号楼22层西南户房屋出售给赵莉，房屋总价款为120万元，赵莉全额支付，戚军协助赵莉办理所有权登记手续。并于当日出具收条一份，内容为：“今收到赵莉壹佰贰拾万（120万元）房款，戚军，2015.2.11”。2016年3月19日，案外人杨建军作为出租方与承租方张斌签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给张斌，租期三年，自2016年3月20日至2019年3月19日止。再查明，根据郑州市房产档案馆出具的《郑州市个人房屋权属信息表》显示，房屋坐落于郑州市金水区××、国××楼××号，购房人为戚军，合同号为180××××2344，合同签订日期为2018年6月21日，房屋用途为经济适用房。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人没有证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。不动产物权变动以登记为生效要件，即因不动产买卖关系导致的权属变更除应当具备有效的不动产买卖合同，买卖双方还应当到不动产登记部门进行相应的产权变更登记。同时具备上述要件，不动产买受方继受取得该不动产所有权。本案中原告赵莉与第三人戚军签订了房屋买卖合同，双方依约交付房款，原告虽然实际占有涉案房屋，但尚未办理涉案房屋的所有权过户登记，故涉案房屋的产权归属没有发生变动；原告提供的《房屋租赁合同》出租人为杨建军，与原告所述其为房屋实际占有人自相矛盾，对上述证据，本院不予采信；在原告对涉案房屋的经济适用房性质明知的情况下，房屋未能过户至其名下亦属其自身有过错，故对原告诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告赵莉的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赵莉负担。本院经审理查明的事实与一审经审理查明的事实一致。本院认为，案外人执行异议之诉主要是审查案外人对涉案标的物所享有的民事权得能否排除法院的强制执行。本案中，涉案房屋性质系经济适用房，经济适用房系社会保障性质的限价性政策住房，购房人拥有有限产权。自购房合同备案之日起，不满五年不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用房的，由住房储备机构按照届时同类经济适用房价格进行回购。涉案房屋虽登记购房人为戚军，但合同签订日期为2018年6月21日。现赵莉称其与戚军2015年2月11日签订了《房屋买卖合同》，约定戚军将其所有的位于涉案经济适用房出售给赵莉，房屋总价款为120万元，赵莉已全部支付，与被执行人戚军取得涉案经济房屋的时间明显不符，也与国家对经济适用房的上市交易规定相悖，其上诉请求不能成立。综上所述，赵莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由赵莉负担。本判决为终审判决。审判长  李运动审判员  张林利审判员  刘 敏二〇二〇年三月四日书记员  余 辛