北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2022号上诉人(原审被告、反诉原告)：许虎，男，1980年9月3日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：许森林（许虎之父），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李法阳，北京紫竹苑街道法律服务所主任。被上诉人(原审原告、反诉被告)：北京彩色环球技术开发有限公司，住所地北京市海淀区四季青乡双槐树。法定代表人：王军生，经理。上诉人许虎因与被上诉人北京彩色环球技术开发有限公司（以下简称彩色环球公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初31647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。许虎上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，严重违反法定程序，主观臆断，袒护一方，作出的判决完全错误。1.涉案房屋是否取得建设工程规划许可证，一审法院并未向有关部门调查。涉案房屋是否为违法建设应当由政府确认，而并非由法院判决认定。涉案房屋是单位宿舍，属单位直管公房。在当时（1998年）的历史条件下，乡政府有一定的审批权，当时有很多单位均属此类情况，并不要求办理规划许可证，这是当时特定历史条件下的产物。单位的工作纪要、批复也同样可以建房，况且此房竣工后，解决了近百户拆迁工薪阶层住房难问题，区、乡领导参加召开了竣工剪彩表彰大会，当时情况下老百姓足以相信他的合法性，而现在此地面临拆迁，区里已有规划，并成立了拆迁指挥部，签订20年合同，交了30年的费用。一审法院在未到现场调查取证的情况下，按现在的标准来衡量未取得建设工程规划许可证的房屋，确认合同无效是极不负责任的。现在80多户百姓将面临强权腾退，无家可归。因本案缔约过失责任主要在彩色环球公司，合同尚有近十年未到期，本地区现在租房价格同等条件下二居室(按链家、我爱我家最低寻价5500元/月),近十年租房的损失应按现在实际损失60余万元给予赔偿，而并非是按20年之前的合同处理，一审法院将许虎的损失酌定为几万元，显失公正。2.2009年8月1日，周某某将此房租给姚官福，期限两年，而许虎是在2010年10月才入住此房，并非是判决书所述1999年10月29日入住，彩色环球公司给许虎的房屋租赁合同、补充协议及发票是之前出具给承租人周某某的，彩色环球公司将“周某某划去，直接改成了“许虎”，但日期并没有修改。法院对此认定主要事实不清。3.许虎交给彩色环球公司5000元过户费是事实，不交不可能入住，彩色环球公司未开发票只更改了姓名、加盖了发票专用章，是偷逃税收的行为。彩色环球公司违反了诚信原则，此案应适用举证责任倒置原则，由彩色环球公司负责举证，法院应当支持许虎的请求。彩色环球公司辩称，同意一审判决。彩色环球公司向一审法院起诉请求：判令许虎腾退彩色环球公司宿舍房1排1号。许虎向一审法院反诉请求：1、请求判令彩色环球公司赔偿损失56万元（以当年市场租金5000元/月计算，从2019年8月1日起至2028年11月30日止）；2、请求判令彩色环球公司赔偿许虎房屋装饰装修损失2万元；3、请求判令彩色环球公司赔偿许虎修复房屋的损失费用1200元。一审法院认定事实：1998年11月14日，海淀区振兴林工商公司（甲方）与彩色环球公司（乙方）签订了《租用场地合同》，约定甲方向乙方提供场地一处，面积17亩，地点为双槐树四队。合同有效期为30年，即自1998年11月26日至2028年11月26日止。合同签订后，彩色环球公司在承租的土地范围内自行加建了平房,该房屋无建设工程规划许可证。1999年10月29日，甲方出租方彩色环球公司与乙方承租方许虎签订了《房屋租赁合同》，合同约定房屋座落在双槐树6号第1排1号二室一厅51平方米。房屋租赁期限为20年，租赁期满后，可无偿使用至2028年11月。租金的交纳方式为一次性付清人民币玖万肆千元整。双方又签订了《补充协议》，就有关彩色环球公司单位房屋使用事宜，达成协议。如遇国家占地承租方需选择其中一项达成协议：1.甲方退还剩余相应的租金，则国家占地补偿归甲方独有。2.甲方不负责退还任何费用，国家占地所补偿费用由乙方收取。承租方：同意第2种情况，特定补充协议。许虎于当日支付租金9.4万元，2010年10月，彩色环球公司将房屋交付给许虎。2018年1月15日，彩色环球公司发出退房公告称，因遇到政府占用场地需要腾退，现通知租户在接到本通知后，于一个月内，来彩色环球公司办理合同解除手续，将所租彩色环球公司院内房屋腾退并交还彩色环球公司。彩色环球公司按与租户签订的合同，退还剩余租金。特此通知。此后，双方因房屋腾退问题产生争议，许虎未腾房。一审审理中，彩色环球公司认为合同无效，同意退还剩余房款。许虎则称彩色环球公司在明知合同系无效的情况下仍同其签订合同的行为系欺诈。另外，其称彩色环球公司收取了5000元改名费，但并未提交相应证据。对于许虎主张的装修损失，其未提交相应证据，经该院询问，其亦表示对装修价值不进行鉴定。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中彩色环球公司用于出租的房屋系自建房屋，未取得建设工程规划许可证，故彩色环球公司与许虎签订的房屋租赁合同及补充协议无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。彩色环球公司将无建设工程规划许可证的房屋出租给许虎，其应当承担造成合同无效的相应责任。因彩色环球公司与许虎签订的合同无效，故彩色环球公司要求许虎腾退房屋的诉讼请求该院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于房租部分，许虎实际使用房屋，应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，多出部分彩色环球公司表示同意退还，该院不持异议。关于许虎诉请彩色环球公司赔偿的诉讼请求，系因合同被确认无效所受损失问题，许虎以腾退涉案房屋后其另行承租其他房屋的租金远高于涉案房屋租金为由主张租金差价损失，对此该院认为，合同被确认无效后，对于合同无效负有过错的一方应就其过错向对方承担缔约过失责任，赔偿对方因信赖合同有效而产生的信赖利益损失，合同一方所获信赖利益损失的赔偿数额，不应超过合同实际履行的情况下其所获履行利益，综合考虑双方过错、合同履行情况，现许虎诉请彩色环球公司赔偿其以腾退房屋后的租金差价为据计算的损失，事实及法律依据不足，该院对其损失予以酌定。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、彩色环球公司与许虎于1999年10月29日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、许虎于判决生效后30日内将其承租的北京市海淀区四季青双槐树村彩色环球公司院内1排1号住房腾空，交还给彩色环球公司；三、彩色环球公司于判决生效后30日内按照每月269.34元的标准退还许虎自实际腾退上述房屋之日起至2028年11月28日止的房屋使用费；四、彩色环球公司于判决生效后30日内赔偿许虎损失28500元；五、驳回许虎的其他反诉请求。二审中，彩色环球公司未向本院提交证据,许虎向本院提交以下证据:1.北京市发展和改革委员会[京发改（2013）843号]文件、北京市规划委员会建设用地规划许可证附件[（2014）规海地字0004号]，证明涉案的地块有政府的批示文件，进行了规划，应当有安置补偿。2.租用场地合同，证明这个合同有政府性质，依照政府征地政策，拆迁应该有安置补偿；3.建设工程施工合同，证明涉案的房产建筑是经过备案，应当有相关的手续，是合法建筑。4.租房协议，证明许虎是1999年入住，并非2010年入住，许虎是从别人手里接过来的，没有重新签订协议。经质证，彩色环球公司对前述证据的真实性均认可，但不认可证明事项，本院经审查认为，前述证据2许虎在一审中已经作为证据提交，二审中其无需作为证据提交，许虎提交的其他证据，因许虎并非前述文件的相对人，亦非前述合同的相对人，前述文件或合同从内容上看与涉案的房屋租赁纠纷并无关联，并不影响本案的处理结果，故，本院均不予采纳。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一、二款关于本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋；乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理的规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效的规定，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十五条关于本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释的规定，涉案的房屋即便建设于1998年，涉案的房屋租赁合同的效力亦应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定无效。关于合同无效的后果，《中华人民共和国合同法》第五十八规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本院认为前述条款中涉及的合同无效的赔偿责任在性质上属于缔约过失责任，赔偿的范围限于信赖利益的损失，不得超过合同履行后可以获得的利益。一审法院在综合双方过错、合同履行情况，酌情确定损失数额并无不当，本院不持异议。许虎要求彩色环球公司赔偿其以腾退房屋后的租金差价为据计算的损失，并无法律依据，本院不予采信。许虎主张曾向彩色环球公司支付5000元的过户费，但其并未提交相应证据证明，本院不予采信。许虎与彩色环球公司签订的房屋租赁合同有明确的期限及终止日期，许虎实际入住日期对于本案的处理结果并无影响。该项主张并不足以导致其上诉请求成立，本院不予采信。综上所述，许虎的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9600元，由许虎负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘 洁审 判 员  梁 睿审 判 员  张 静二〇二〇年三月二十五日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强