新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0103民初10569号 原告：倪庆明，男，1963年5月10日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：张玉萍，新疆鼎泽凯律师事务所律师。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市沙依巴克区。 法定代表人：李晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵晓林，女，新疆胜天房地产开发有限公司法律顾问。 委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，新疆胜天房地产开发有限公司法务专员。 原告倪庆明与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告倪庆明的委托诉讼代理人张玉萍、被告胜天房产公司的委托诉讼代理人赵晓林、奥登格尔丽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告倪庆明向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付延期交房违约金1956.15元（2014年8月31日至2015年12月29日，计485天×总房款403329.3元×每日按万分之0.1计算）；2、判令被告支付逾期办证的违约金共计67228.92元；（2015年12月30日后180天至2019年11月27日，计1248天，总房款403329.3元×4.875/年÷365×1248天）；3、本案诉讼费和送达费用由被告承担。事实及理由：2013年5月15日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于本市格林威治城三期5栋2单元1601号房屋，建筑面积111.11㎡，总房款403329.3元。合同第八条约定房屋交付期限是2014年8月30日，第九条约定如被告逾期交房超过30日后原告要求继续履行合同的，被告应当自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。2015年12月29日，被告发公告通知原告办理入住手续。另外，被告至今未办理房屋权属证书，已构成违约，现诉至法院，请求法院判令支持其诉讼请求。 被告胜天房产公司辩称，认可延期交房事实，我方于2016年1月1日登报发公告通知原告交房，自公告发出后我方已不构成违约，现在诉讼时效已过，我方不存在给付问题；另合同第八条约定由于政府采取限制和过错导致未能按时完工的我方不担责，延误交房的天数应核减。关于逾期办证的违约金我方不认可，理由：第一、双方签订《商品房预售合同》“说明”部分第五条约定：“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”，也即在合同文本中的“空格部位打×”即原被告约定排除适用此条内容。同时，双方在《商品房预售合同》中就“产权登记”做出了特殊约定，合同约定：买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买卖双方不作约定：即原被告双方约定排除适用此条违约金计付内容。具体逻辑递进分述如下：《商品房预售合同》中第十五条选择特殊约定“关于产权登记的约定”规定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；”，其中第二项规定：“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，第二项规定中用“×”标记在空格处，即原被告特别约定，双方共同约定排除适用此项规定，也就是排除适用违约金。进一步递进理解为：“双方同意按下列第2、3项处理”的规定，即为：“买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人（被告）不承担支付违约金的责任。因此，原告主张逾期办证违约金并无合同约定。其次，基于上述对合同条款的理解，原被告已经在合同中针对“因出卖人的原因，导致买卖人期限届满未能取得房屋权属证书”的情形进行了特殊约定：即，双方约定排除适用此条违约金计付内容，故原告请求被告支付逾期办证违约金的主张无法律依据，因此本案也不再适用《商品房买卖合同解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任”。第二、从通常的认识上说延期交房给购房者造成的损失相应较大，而逾期办证给购房者造成的损失相应较小，而在双方约定删除产证赔偿的情况下，法院判决逾期办证违约金高于延期交房违约金，我方认为不合理，与实际情况不符，请法院调整。第三、2016年4月19日，原告才实际办理商品房交付使用手续，合同第十五条明确约定办理产证是在实际办理交付使用手续后180天，原告计算逾期办证违约金起算时间按我方发公告时间起算，明显错误。第四、原告主张的利率过高，应按照中国银行发布的利率4.75%计算。第五、房主在购买房屋时，价格偏低，现在房屋价格已涨价，所以房主购买房屋是收益的，请求法庭在裁决逾期办证违约金充分考虑这点。第六、关于诉讼费用请法院依法处理，我方一直配合法院领取相关法律手续，不存在产生邮寄送达费用的问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 一、原告倪庆明为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据1、《商品房预售合同》一份，证明原、被告于2013年5月15日签订商品房买卖合同，原告购买的房屋位于本市格林威治城三期5栋2单元1601号房屋，建筑面积111.11㎡，总房款403329.3元。合同第八条约定，房屋交付期限是2014年8月30日，第九条1.（2）约定，如被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后180日内办理房屋权属证书，将材料提交产权登记机关，原告不退房的，出卖人按已付房价款向原告支付违约金。对违约金的具体数额、计算方式没有约定； 证据2、销售不动产统一发票，证明原告已向被告已交清全部房款403329.3元； 证据3、完税证明一张，证明原告将办理房屋产权证书的税款已全部交清； 二、被告胜天房产公司为证明其抗辩理由，向本院提交以下证据： 证据1、《商品房预售合同》，证明该合同首页“说明”部分第1条约定，该合同为示范文本，签约之前买受人应仔细阅读本合同；说明第五条约定，对合同文本【】中选择内容、空格部分填写及其他需要删除或者添加的内容，双方应当协商确定，对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格处打×以示删除。该合同证明原被告特别约定排除适用违约金，故原告主张被告逾期办理证书应支付的违约金并无合同约定，并证明原告请求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的主张无法律依据，不应适用《商品房买卖合同解释》第十八条； 证据2、被告与中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司之间关于停水的往来函、证明因停水延误工期43天； 证据3、乌建发（2010）156号文件等资料，证明政府责令我方将壁挂炉供暖系统改为集中供暖系统，为此延误工期395天； 以上证据2-3证明因承建方停水导致延误工期43天、因政府责令改造供暖系统导致延误工期395天，合计438天，被告认为按照合同第八条免责条款，原告主张延期交房天数485天，应核减438天，我方认可延期交房47天； 证据4、2012年10月，被告与中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司签订的《建设工程施工合同》，证明一建公司承建我方涉案工程，无法办理产证的原因是一建公司拒绝向我方提供相关竣工资料，造成至今无法给业主办理房屋产证； 证据5、业主手册，证明原告于2016年4月19日才实际办理商品房交付使用手续，按照合同十五条约定商品房交付使用后180日内办理房屋权属证书，应当自2016年4月19日交付使用180日后即2016年10月20日起计算逾期办证的起算时间，而不能以我方发公告通知原告办理入住时间开始起算； 本院经审理认定事实如下：2013年5月15日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：ＹＳ0288086，房屋代码：1198937，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市沙依巴克区房屋，建筑面积111.11㎡，总房款403329.3元。关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月30日前将经验收合同的房屋交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条（2）约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。关于商品房交接的约定，合同第十一条明确约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以电话、短信或公告形式通知买受人，买受人在接到入住通知后，未按通知约定及时办理入住手续的，所发生的物业费及其他相关费用均由买受人承担，由于买受人未及时办理交接手续所造成的一切责任及损失由买受人自行承担。关于产权登记的约定，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。 另，《商品房预售合同》首页说明条款约定：1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内同进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删减或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。 合同签订后，原告按照合同约定已交清全部房款403329.3元。被告于2016年1月1日以登报发公告方式通知原告入住。原告于2016年4月19日才实际与被告办理了商品房交付使用手续。被告至今未给原告办理房屋权属证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告主张的延期交房违约金1956.15元，本院认为，被告未按合同约定于2014年8月30日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任，但原告于2014年8月31日起就明知被告延期交房已构成违约的情况下，应当在法律规定的两年内向被告主张权利，现被告以原告主张违约金已过诉讼时效为由进行抗辩，本院认为，原告无证据证明诉讼时效有中断、中止或者延长的情形，现起诉已经超过法律规定的诉讼时效，将丧失胜诉权，故被告的此项辩称意见，本院予以采纳。故原告主张延期交房违约金的诉讼请求，违反法律规定，本院不予支持。 关于被告是否向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金67228.92元的问题。被告认为与原告签订的《商品房预售合同》关于产权登记第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。根据此约定内容，被告认为双方在产权登记已作出了“特殊约定”，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，买卖双方不作约定，原、被告特别约定双方共同选择约定排除适用违约金的规定，也就是排除适用违约金，因此，原告主张逾期办理房屋权属证书应支付的违约金无合同约定；另外，未能按期办理房屋权属证书的直接原因和责任为中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司侵害原、被告本案合同债权，逾期交房，未按时提供竣工资料，导致无法环评验收，无法办理权属证书。针对被告的上述辩称意见，本院认为，违约金和违约金的计算方式在理解上完全不同，《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，该条款仅是违约金计算方式的约定，被告庭审中亦认可仅是删除了违约金的计算方式，是对违约金的计算方式不作约定。《商品房预售合同》首页说明条款约定“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”因此，“×%”删除的仅仅是百分比的数额，以示明对违约金的计算方式无约定，而非买受人自愿主动放弃违约金主张的权利，另外，《商品房预售合同》系示范文本，系格式条款，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的。提供格式条款的一方应当遵循公共原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。民事活动应当遵循公平和诚实信用原则。对《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，亦应本着公平和诚实信用原则进行解释和适用，被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应当即使完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。本案中，被告逾期向原告交付房屋，同时至今未向原告完成办理房屋权属的转移登记的义务，此时，将《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”理解为对买受人排除违约金的适用的“特殊约定”显然与公平和诚实信用原则相悖，也不符合合同法规定的“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”条文精神，因此，原告与被告签订的《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”的约定，应视为双方对违约金计算方式未进行明确约定，而非原告进行承诺放弃违约金适用和原告与被告作出违约金的“特殊约定”排除《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的适用。被告又辩称，基于涉案房屋承建方未按时完工和提交竣工资料，造成被告无法为原告办理不动产权属证书，承建方的违约侵害了原告与被告的合同之债，本院认为，合同具有相对性，合同履行应采取无过错原则，免责事由仅限于不可抗力及双方均有过错的减损原则，第三方的违约侵权合同之债我国法律并未进行规定，被告与承建方的建设工程施工合同履行与本案不存在关联性，被告的辩称意见本院不予采信，原告以与承建方的建设工程施工合同履行问题要求中止本案审理和追加中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司为第三人缺乏法律依据，本院当庭不予准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案，被告至今未给原告办理房屋产权证书登记，已构成违约，理应向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金。关于商品房交付使用的约定，原告认为从被告单方发出入住公告通知的次日开始起算，被告却认为从双方商品房实际交接的次日开始起算，商品房交付使用从字面上理解，就是双方对商品房共同办理交接的整个过程，即出卖人将商品房转移于买受人占有的行为，包括双方共同办理交接手续，被告向原告移交房屋、原告领取钥匙及查验房屋质量等，是双方履行合同约定的一个重要环节，必须由双方共同完成，才体现商品房交付使用的含义；另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，才视为房屋的交付使用”。并根据合同第十一条约定，双方对商品房验收交接时，应签署房屋交接单。买受人在接到出卖人入住通知后，未按通知约定及时办理入住手续的所造成的一切责任及损失由买受人自行承担。综上，商品房交付使用应以双方实际交付时间节点为准，本案中，被告于2016年1月1日登报公告通知原告办理商品房交付使用手续，原告认可收到通知，却于2016年4月19日才与被告正式办理商品房交付使用手续，延期办理交付使用手续的责任在于原告，理当承担对其不利的法律后果，故原告认为按被告发入住通知时间节点后180日为违约金起算时间，不符合法律规定和双方约定，本院不予采纳。应以双方于2016年4月19日后180日即2016年10月20日起算违约金。原告在诉讼时效期限内已向本院递交诉状。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，现原告按照年利率4.875标准主张违约金，已超出中国人民银行1-5年贷款基准利率4.75的标准，不符合法律规定，本院予以适当调整。现认定为54220.17元[403329.3元×4.75/年÷365×1033天（2016年10月20日至2019年8月19日）]；自2019年8月20日起-2019年11月27日期间的违约金，以403329.3元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定之规定，判决如下： 一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告倪庆明支付逾期办证违约金54220.17元[403329.3元×4.75/年÷365×1033天（2016年10月20日至2019年8月19日）]；自2019年8月20日起-2019年11月27日期间的违约金，以403329.3元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算； 二、驳回原告倪庆明要求被告新疆胜天房地产开发有限公司支付延期交房违约金1956.15元的诉讼请求。 本案争议标的69185.07元，判决给付标的54220.17元，给付标的占争议标的的78.37%，案件受理费1529.63元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担78.37%即1198.77元，由原告倪庆明负担21.63%即330.86元。 以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  李 强 人民陪审员  吴树华 人民陪审员  张 静 二〇二〇年三月三十一日 书 记 员  阮文婷