吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1645号上诉人（原审原告）：延吉旅游集散中心有限公司，住所地：延吉市铁北路816号。法定代表人：康某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：扈某，吉林诚途律师事务所律师。上诉人（原审被告）：白某，女，1982年4月9日出生，朝鲜族，个体工商户，住延吉市。委托诉讼代理人：李某（系白某丈夫），男，1974年12月17日出生，朝鲜族，个体工商户，住延吉市。上诉人延吉旅游集散中心有限公司（以下简称延吉旅游公司）与上诉人白某租赁合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2017）吉2401民初4263号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。延吉旅游公司上诉请求：依法撤销一审判决，维持第二项，改判第一项、第三项（涉及租赁费金额为151万元）。诉讼费用由白某承担。事实与理由：原审判决认定事实和适用法律错误，将2017年7月15日至2019年1月18日间的租赁费用扣除缺乏事实和法律依据。认定延吉旅游公司换锁行为构成合同已经解除，不符合客观事实。原审判决场地占用费截止到2019年8月29日是错误的，延吉旅游集散中心有限公司要求计算到腾出场地为止。白某辩称，一审中我方已经提供了2017年7月15日和2017年8月29日的与延吉市旅游集散中心总经理的录音，而且在吉林省高级人民法院庭审过程中，康某董事长也证实了他强制性换锁的理由。2017年7月15日到今天的房屋租金不应该计算，理由是他强制性的，不让租赁户使用房屋，所以不应该得到支持。而且给我们租赁方造成了很大的损失，经营损失、设备折旧损失等。白某上诉请求：撤销一审判决并改判，一、二审诉讼费用由延吉旅游公司承担。事实与理由：原审法院以90万元为基数计算租赁费，与实际情况不符。目前租赁合同仍然有效，延吉旅游公司无权对我们正常使用进行阻碍和干扰，强制性不让使用房屋期间内不应该收取房费。小剧场内没有提供舞台使用、欢乐宫的电梯我们没有使用、空调机组也没有、这部分费用不能支付。二期没有入网，所以取暖费8万元不能支付，他们没有公共管理，公共管理费不应支持，停车场是铁路的，没有权利收费。二期的土地也是2018年的11月转为延吉旅游公司，对16万元的房费我们认，这房屋的建设规划许可证有瑕疵，涉及到违建问题。现在正由延边州自然资源局处理问题。希望贵院等结果出来之后，对本案进行评判。延吉旅游公司辩称，生效的判决已经予以确认合同的效力。白某提出了相应的费用不应当支付，理由不能成立的。双方在订立合同之前，对租赁的标的物、现场予以确认，对相关的设施设备各项费用是予以认可的。白某在装修后对相关的设施进行了改造，这与延吉旅游公司无关，不影响支付租金的数额。白某主张合同无效的情况下，不腾出场地，租赁费显然应当继续计算。关于换锁的问题，提起合同无效诉讼之后，原有的白某的保安人员均撤离场地，现场无人管理，为了避免物品的丢失，才予以换锁。请求法院驳回白某的上诉请求。延吉旅游公司向一审法院起诉请求：1.判决解除2014年6月23日双方签订的合同编号为20140623A“小剧场租赁经营合同”，并由白某立即返还租赁的××宫的小剧场场地；2.判决白某支付拖欠的租金157.5万元（暂计算至2017年7月5日，后续使用费按照合同约定的租金标准计算至白某实际腾退场地之日止）及损失（其中以90万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年8月30日直至付清为止；以67.5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年8月30日直至付清为止）；3.案件诉讼费用由白某承担。一审法院认定事实：编号为GC-SQ2012023的建设工程规划许可证。2014年6月23日，延吉旅游公司（甲方）与白某（乙方）签订合同编号为20140623A“小剧场租赁经营合同”，约定：一、延吉旅游公司将位于××宫的小剧场，面积约1700平方米的场地租赁给白某，白某租赁经营场地仅用于迪斯科舞厅项目（具体包括迪厅、歌舞及销售小食品、饮料、酒水、冰点等），白某不得擅自改变用途，不得擅自扩大、变更经营范围。延吉旅游公司对本房产项目拥有合法的产权，并对延吉旅游公司投资的设施、设备具有所有权。二、租赁期限为10年即2014年10月6日至2024年10月5日。三、租金经营金额及支付方式为：前三年即2014年10月6日至2017年10月5日租金费用为人民币玖拾万元整每年，2017年10月6日至2020年10月5日租金费用为人民币壹佰万元整每年，2020年10月6日至2023年10月5日租金费用为人民币壹佰壹拾万元整每年，2023年10月6日至2024年10月5日租金费用为人民币壹佰贰拾万元整每年，租金费用包括场地使用费、物业管理费、取暖费（不包括经营场地使用的电费、水费）。白某按年度向延吉旅游公司交纳租金，并采取预付方式，本合同签订3日内预交定金人民币肆拾万元整，定金交纳后由于白某自身原因导致租赁行为终止或解除的，延吉旅游公司不予返还白某所交定金。白某2014年8月30日前向延吉旅游公司付清第一年度租金费用剩余款项人民币伍拾万元整。第二年起白某须提前30天一次性支付下一年度租赁费用（即每年8月30日前一次性支付下一年度租赁经营费用）。本租赁合同延吉旅游公司不向白某出具发票，但应向白某提供租金收款凭证。四、费用构成：1.小剧场舞台费20万元；2.公共设施、设备（电梯、空调机组、照明等）40万元；3.取暖费8万元；4.公共管理费6万元；5.场地租赁费16万元。共计90万元人民币，以此类推每三年调整相应费用。延吉旅游公司给予白某装修期限100天即（2014年6月25日至2014年10月5日），装修期间不计租金。租赁期满或解除合同，白某必须在5日内按时搬出全部自由物品、设备、设施，否则视为白某放弃所有权，由延吉旅游公司处置。……九、租赁经营合同的变更与解除:1.本合同期满，白某如继续承包经营该经营场地，享有优先承包权。续签租赁合同应在合同届满前60天商议达成，否则延吉旅游公司将不保留对白某的优先承租权；2.白某有下列行为之一的，延吉旅游公司有权终止合同，收回经营场地，不承担由此给白某造成的任何损失，并同时保留追究白某造成延吉旅游公司任何损失的赔偿权利：（1）白某逾期30天以上未足额交纳租金及其他费用的；（2）白某擅自将全部经营场地转借、转租、抵押给第三方的；（3）白某在本经营场地进行非法活动、违法经营，损害延吉旅游公司和社会公共利益的；（4）白某不履行消防义务或不采取积极有效措施的。3.合同履行期内，除白某原因外，延吉旅游公司擅自解除或终止本合同，延吉旅游公司应当赔偿白某因此造成的一切损失。……本合同经延吉旅游公司、白某签字或盖章并支付首期肆拾万元人民币款项时生效，本合同一式肆份，延吉旅游公司、白某双方各执贰份，签字盖章后生效。合同签订后，白某于2014年6月27日向延吉旅游公司转账支付40万元，2014年9月1日转账支付50万元。2017年7月5日，白某将延吉旅游公司诉至本院，要求确认其与延吉旅游公司于2014年6月23日签订的房屋租赁合同无效。本院于2017年8月29日作出（2017）吉2401民初4126号民事判决，判决：确认白某与延吉旅游公司之间于2014年6月23日签订的租赁合同无效。延吉旅游公司不服该判决，上诉至延边朝鲜族自治州中级人民法院，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2018年2月23日作出（2017）吉24民终1793号民事判决，判决：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初4126号民事判决；二、驳回白某的诉讼请求。白某不服该判决，向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2018年11月12日作出（2018）吉民申3335号民事裁定，裁定：驳回白某的再审申请。2017年下半年，延吉旅游公司对涉案房屋更换门锁，现白某所有的物品仍在涉案房屋内，涉案房屋由延吉旅游公司管理。涉案房屋经营的迪厅至今未营业。在2019年1月18日第二次庭审中，白某提出因延吉旅游公司换锁，物品无法取出，且因涉及到白某要求赔偿损失的问题，不能动现场。延吉旅游公司提出白某可随时取走物品。另查，2009年11月5日，延吉旅游公司成立，2011年10月13日注销。2012年4月6日，延吉旅游公司成立。2018年5月28日，延边朝鲜族自治州住房和城乡建设局作出延州建督字〔2018〕5号文件，关于责令撤销延吉市旅游集散中心二期工程建设工程规划许可证的通知，责令延吉市规划管理局依法撤销。一审法院认为，关于合同效力问题，白某已向本院起诉要求确认涉案租赁合同无效，本院一审判决确认合同无效后，经延边朝鲜族自治州中级人民法院审理，判决撤销本院（2017）吉2401民初4126号民事判决、驳回白某的诉讼请求，白某申请再审后，吉林省高级人民法院认为，白某所称涉案房屋无土地使用权证或建设用地批准书、无合法的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证、出租时未经综合验收和消防验收，双方签订的租赁合同无效的主张，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条导致租赁合同无效的法定事由，裁定驳回白某的再审申请。根据已生效的（2017）吉24民终1793号民事判决，白某诉讼要求确认涉案合同无效的主张，被判决驳回。故白某与延吉旅游公司签订的“小剧场租赁经营合同”为有效合同。双方均应按照合同约定各自履行义务。延吉旅游公司已将涉案房屋交付白某使用，白某应当支付租金等合同约定的各项费用。白某在交付一年租金后，未按合同约定支付租金，构成违约，根据双方合同约定：白某逾期30天以上未足额交纳租金及其他费用的，延吉旅游公司有权终止合同。双方在吉林省高级人民法院于2018年9月17日召开的听证会笔录中，白某提出2017年7月，延吉旅游公司将涉案房屋门锁予以更换，延吉旅游公司称房屋由其公司管理，因白某起诉延吉旅游公司时捏造事实，且保安发现白某从屋内拿东西，怕发生事情所以锁门。现延吉旅游公司提出换锁时间为2017年11月底12月初左右，具体时间记不清。因白某未按合同约定及时足额交纳租金，且延吉旅游公司对涉案房屋更换门锁，白某无法正常使用涉案房屋进行经营，故延吉旅游公司对涉案房屋换锁的行为视为其终止合同即对房屋租赁合同以其行为实际予以解除，合同解除后，房屋应当予以返还。换锁后，白某不能正常使用房屋，故房屋租金应计算至换锁为止，现双方均无证据证明换锁的具体时间，故按照白某自认的时间，酌情确定为2017年7月15日。根据双方在合同中对租金的约定，现白某已支付第一年即2014年10月6日至2015年10月5日期间租金90万元，故对延吉旅游公司要求白某支付租金157.5万元（暂计算至2017年7月5日，后续使用费按照合同约定的租金标准计算到被告实际腾退场地之日止）的主张，一审法院予以支持。自2015年10月6日至2017年7月15日，租金共计1597500元（90万元+90万元/12个月*9个月+90万元/12个月/30天*9天）。因第二次庭审时，延吉旅游公司已告知白某可随时取走物品，而至今物品仍未取走，白某仍然占用涉案房屋，故自第二次庭审即2019年1月18至判决期间的房屋占用费，亦应由白某向延吉旅游公司支付，为节约司法资源，减少当事人诉累、节约诉讼成本，本案一并审理。参照双方合同约定，2019年1月18日至2019年8月29日期间租金为613888.89元（100万元/12个月*7个月+100万元/12个月/30天*11天）。上述合计2211388.89元。对于损失部分，因白某未按合同约定支付租金，构成违约，合同约定“每年8月30日前一次性支付下一年度租赁经营费用”，现延吉旅游公司主张按照中国人民银行同期贷款利率的计算标准不违反法律规定，故损失应分别以90万元、69.75万元，自2015年8月31日、2016年8月31日起，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至付清为止。因合同已终止，故房屋占用费的利息损失自判决生效之日起计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条第二项、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决：一、白某于本判决发生法律效力后立即向延吉旅游集散中心有限公司支付2211388.89元及损失（以90万元为基数，自2015年8月31日起计算至付清为止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；以69.75万元为基数，自2016年8月31日起计算至付清为止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；以613888.89元为基数，自判决生效之日起计算至付清为止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；二、白某于本判决发生法律效力后十五日内迁出其向延吉旅游集散中心有限公司承租的涉案房屋（位于延吉市××宫、面积约1700平方米的场地）；三、驳回延吉旅游集散中心有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费24448.89元（延吉旅游集散中心有限公司已预交），由白某负担。本院经审理对一审认定的事实予以确认。另查明，（2018）吉民申3335号案件的听证笔录中，延吉旅游公司对白某提出的锁门时间为7月并未提出异议，且在本案一审庭审时白某提供该听证笔录时，延吉旅游公司对该笔录中锁门时间亦未提出异议，故本院对一审法院认定的2017年7月15日起，延吉旅游公司将租赁房屋换锁的事实予以确认。本院认为，延吉旅游公司于2017年7月15日起，将租赁房屋换锁并置于自己控制下，白某在此期间诉讼租赁合同无效且亦未提出利用租赁房屋经营。双方的行为均已经表明不再履行租赁合同，故一审法院认定延吉旅游公司在将租赁房屋换锁时，双方租赁合同解除并无不当。在此日期之前白某应按照合同约定支付租金，即按照合同约定每年90万元计算租金。延吉旅游公司关于租赁合同并非在其换锁时解除的主张，本院不予支持。白某主张合同中约定了租赁费用的构成包括“1、小剧场舞台费20万元；2、公共设施、设备（电梯、空调机组、照明等）40万元；3、取暖费8万元；4、公共管理费6万元；场地租赁费16万元”，其认为对除场地租赁费16万元应承担外，其他不应承担。本院经审查，双方签订的租赁合同中明确约定“甲方仅提供经营场所（为现有状况），经营场所内装修全部由乙方投资并进行施工。”双方签订合同时，均已了解租赁房屋的现有状况，且同意按照现有状况租赁并确定租赁费用，且无证据证明延吉旅游公司与白某之间存在对舞台、其他室内设备购买及装修由延吉旅游公司承担的协议，故白某关于其对租赁房屋内舞台、空调、照明设备进行装修及购买而要求免除部分租金的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。白某关于租赁期间公共设施费、设备费、取暖费、公共管理费不应承担的主张，因双方在合同中对租赁期内的公共设施、设备、取暖、公共管理等费用均有约定，且未提供充分证据证明该部分费用存在不应支付的事实，故其在租赁期间的该部分费用应予支付，对与白某的该项主张本院不予支持。故延吉旅游公司一审诉讼请求中要求支付拖欠的租金至2017年7月5日，共157.5万元，应予支持。对于2017年7月6日至延吉旅游公司对租赁房屋换锁之日即2017年7月15日止的占用费用，仍应按照合同约定的租赁费用计算，即2017年7月6日至2017年7月15日，共计2.25万元。换锁后即2017年7月16日至2019年1月18日期间，因该租赁房屋一直处于延吉旅游公司管理控制下，白某无法正常使用房屋，且延吉旅游公司未提供证据证明在其控制房屋期间白某对取回租赁房屋内的物品不存在任何障碍，故一审法院对该期间的占用费用未予支持并无不当。对于一审第二次庭审即2019年1月18日延吉旅游公司表示白某可随时取回物品腾出房屋后，白某至今仍未取回，虽白某主张其对物品需要清点及鉴定后才能取回，但其未提供充分证据证明在2019年1月18日后进行了取回物品的清点或鉴定等积极行为，亦未提供延吉旅游公司存在阻碍其行使取回物品的行为，故白某应承担此期间的占用费用，占用期间应从2019年1月18日计算至白某腾出房屋的判决生效之日止。延吉旅游公司在判决生效后应通过法定程序处理生效判决，故延吉旅游公司要求占用费用计算至腾房之日，无事实与法律依据，本院不予支持。白某自2019年1月18日起的占用费用，因其并未对租赁房屋进行使用，故一审按照合同约定的包括公共设施、公共管理等费用即使用房屋经营而确定的租金为标准计算占用费用不当，其租金构成中的公共设施、设备费用40万元，取暖费8万元、公共管理费6万元，合计54万元，不应计算在占用费用的基数中，一审法院以合同约定的全部租金数额为基数计算占用费用不当，本院予以变更，故白某占用租赁房屋期间的费用应以每年36万为基数，计算至本判决发生法律效力之日，即白某应支付的占用费用应从2019年1月18日计算至本判决发生法律效力之日止（以每年36万元为基数）。综上所述，白某、延吉旅游集散中心有限公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条第二项、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销延吉市人民法院（2017）吉2401民初4263号民事判决；二、白某于本判决发生法律效力之日起五日内向延吉旅游集散中心有限公司支付159.75万元（计算至2017年7月5日的租金157.5万元，自2017年7月6日至2017年7月15日按租金每年90万元标准计算占用费2.25万元，合计159.75万元）及损失（以90万元为基数，自2015年8月31日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价计算；以69.75万元为基数，自2016年8月31日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价计算）；三、白某于本判决发生法律效力之日起十日内向延吉旅游集散中心有限公司支付房屋占用费用（以每年36万为基数，自2019年1月18日起计算至本判决发生法律效力之日）；四、白某于本判决发生法律效力之日起三十日内腾出其向延吉市旅游集散中心有限公司承租的涉案房屋（位于延吉市××宫、面积约为1700平方米）；五、驳回白某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定时间履行义务，应依照《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行金。一审案件受理费24449元，由白某负担22417元；由延吉旅游集散中心有限公司负担2032元；二审案件受理费48898元，由白某负担22417元，延吉旅游集散中心负担28513元。本判决为终审判决。审判长 宋 丹审判员 李照令审判员 张 丽二〇二〇年三月九日书记员 池宥贞