福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5380号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉，该公司职员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈亚萍，女，1977年4月14日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）与被上诉人陈亚萍因商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判支持欣盛丰公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由陈亚萍承担。事实和理由：一、一审法院认为欣盛丰公司未举证证实陈亚萍存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的事实系事实认定不清，适用法律错误。根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，合同约定陈亚萍购房余款捌拾壹万元整通过向银行申请按揭贷款方式向上诉人支付，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料,意味着是否存在逾期提交按揭材料（按揭贷款的必要条件）并逾期支付按揭款的事实认定之举证责任应由陈亚萍承担，而非由接受款项的欣盛丰公司承担。二、一审法院认为合同未约定陈亚萍应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，且不接受欣盛丰公司根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则,应予以纠正。首先，根据合同及附件六相关约定，结合同时期其它业主办理按揭情况及银行审核实践，遵循民事活动的公平原则，陈亚萍应于合同签订之日起60日内付清购房款。根据《合同法》第六十一条之规定，虽然合同及相关附件未明确约定陈亚萍应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，但是合同已明确陈亚萍应于合同签订当日递交按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。根据合同法第五条规定结合与欣盛丰公司同时期签订合同的其它买受人关于按揭贷款办理情况，另根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，递交按揭文件、资料后一至两个月银行便可以完成审批、抵押及放款手续，在法律未规定，当事人也未约定的情况下，遵循公平原则结合交易实践，认定陈亚萍支付购房款（按揭部分）的合理期间应该是合同签订后陈亚萍60日内，是公平合理的。其次，作为平等的民事主体，欣盛丰公司认为民法的公平原则不仅适用于陈亚萍，同样适用于欣盛丰公司，法院在判决时不应有所偏袒或者区别对待。根据《中华人民共和国民法总则》第六条明确规定，按照合同约定支付购房款是买受人即陈亚萍的主要合同义务，一审法院认定合同未明确约定陈亚萍将按揭贷款支付给欣盛丰公司的时间，且不接受欣盛丰公司遵照公平原则及交易习惯推定陈亚萍的付款时间，这明显加重了欣盛丰公司的合同义务及举证责任。如果该逻辑成立，是不是意味着，即便陈亚萍签订合同后十年内未向欣盛丰公司付款，陈亚萍也不需要承担违约责任？显然不是，虽然合同没有明确约定到账时间，但总归要有个合理期限，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定,陈亚萍支付购房款（按揭部分）的合理期间应当在合同签订之日起60日内付清购房款，最迟不应超过90天。且一审法院关于欣盛丰公司按合同约定主张违约金和代保管费时，认为欣盛丰公司的主张违反了公平原则，但在陈亚萍明显逾期办理按揭的事情上却未认定其违反公平原则，欣盛丰公司请求法院在认定事实及适用法律上一视同仁，公平对待。三、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年12月12日是错误的。假设，欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2018年11月9日。一审法院认为有证据显示，大量业主持2018年11月2日的通知去办理交房遭到欣盛丰公司的拒绝，就确认欣盛丰公司拒绝交付涉案房产，该事实认定错误。陈亚萍并未举证证明其于2018年11月8日（收到《催告收房通知书》后3日内收房）前持2018年11月2日的《催告收房通知书》前往欣盛丰公司处办理交房手续。既然陈亚萍未于2018年11月8日去收房，又怎么确定欣盛丰公司拒绝交房？在涉案房产已达交房条件，欣盛丰公司也通知交房的情况下，欣盛丰公司又怎么会选择拒绝交房而继续承担逾期交房违约金？显然一审法院认定欣盛丰公司2018年11月8日前拒绝交房是错误。因此，假设欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，最迟也只应计算至2018年11月8日。四、欣盛丰公司向陈亚萍主张代保管费系双方明确约定，合法有效，不违反公平原则。首先，相关合同附件即补充协议作为合同有效组成部分，与合同具有同等法律效力，且补充协议明确“以上补充协议，内容买受人已经详细阅读并与出卖人进行了充分协商”，并由双方进行签字或盖章确认，即欣盛丰公司已提请陈亚萍注意补充协议内容，该相关内容对双方均具有约束力。如陈亚萍对违约金与代保管费内容有异议，应在签订合同当时提出。因此，违约金与代保管费系欣盛丰公司与陈亚萍以附件的形式进行明确约定，是欣盛丰公司与陈亚萍双方的真实意思表示，合法有效。其次，欣盛丰公司向陈亚萍主张逾期办理收房手续违约金和代保管费并不违反公平原则。虽然合同约定“买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书载明的交付日期为准，视为已经交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修金、全部税费……由买受人承担”，但该约定主要是说明视为出卖人按时交房，已经履行了交房的以务，陈亚萍不得再向欣盛丰公司主张逾期交房违约金。但买受人却未来办理收楼手续，甚至恶意拖延办理收房手续，陈亚萍收房逾期，应承担相应的违约责任。在案涉房产具备交付条件后，陈亚萍逾期收房期间，因其未与物业公司办理相关手续，根据民事活动的公平原则，所以该期间的物业管理及相关费用等均是由欣盛丰公司承受，欣盛丰公司要求陈亚萍支付该期间的代保管费合法有据。故涉案房产2018年6月11日消防验收合格后，欣盛丰公司多次通知陈亚萍交房，但陈亚萍至今尚未办理收房手续，陈亚萍收房逾期理应承担相应的违约责任即逾期收房违约金及代保管费。五、逾期交房违约金过高，一审法院不予调整，应予纠正。本案讼争房产的交付，受不可抗力因素影响，并非欣盛丰公司可预见的，也并非欣盛丰公司可以控制的。因此，合同约定的欣盛丰公司违约金条款原则不应当适用。即使要适用，因陈亚萍实际产生的损失（具体参见同地段同面积的租金，同地段同面积的租金每月约2200元）远低于其主张的违约金（每日违约金106.0468元，一个月的违约金就有3181.4元），按合同约定的标准计算出来的违约金远高于陈亚萍的租金损失，根据法律相关规定应予调低。 陈亚萍答辩称，一、陈亚萍不存在逾期办理贷款和逾期支付按揭贷款的情形。双方签订的《商品房买卖合同》，没有约定办理贷款和支付按揭款的具体时间，实际办理贷款时间和支付按揭款时间是要根据贷款银行审核通过后的通知时间和办理贷款后银行的交易情况来确定的。第一、2014年11月2日合同签订当日，陈亚萍已经按照合同的约定和欣盛丰公司的要求，向欣盛丰公司交付了结婚证复印件、首套证明、社保清单、一年工资卡流水账单、收入证明、夫妻双方征信证明等办理贷款所需的一切材料，不存在逾期提交材料的情况。同时，双方所签的商品房买卖合同和补充合同两份原件，陈亚萍签完名字后，就由欣盛丰公司拿回去盖公章，此后至今从未向陈亚萍出示过，也没有交付给陈亚萍，陈亚萍手中的复印件还是事后从欣盛丰公司处复印的。这两份中的另一份原件，最后也是由欣盛丰公司交付给贷款银行去办理按揭贷款，并由贷款银行保管。第二、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第3款的约定，向贷款银行提交办理贷款所需材料是欣盛丰公司的义务，贷款方式和贷款金额，具体是由欣盛丰公司去向贷款银行交涉的。欣盛丰公司何时将陈亚萍提交的上述贷款材料、《商品房买卖合同》及《补充合同》和备案登记证明提交给贷款银行，直接影响贷款的进度。欣盛丰公司在一审庭审上也无法确认其何时将这些材料交付给贷款银行。第三、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第6款的约定“按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后3天内办妥按揭贷款有关的所有事宜”。因此，只有贷款银行通知陈亚萍去办理贷款手续后，陈亚萍才能去办理。而贷款银行直到2015年5月13日才通知陈亚萍，接到通知后，陈亚萍就按照约定及时办理了按揭贷款。因此，陈亚萍不存在逾期办理贷款的情况。第四、陈亚萍办理好贷款手续后，已经履行了相应的合同义务。至于贷款银行何时将按揭款支付给欣盛丰公司，那是贷款银行与欣盛丰公司之间的事情，与陈亚萍无关。因此，陈亚萍不存在逾期支付按揭款的情况。第五、欣盛丰公司诉称根据行业交易习惯，按揭款一般在商品房买卖合同签订后60天内到账的说法，与事实不符，于法无据。事实上并不存在这样所谓的行业交易习惯，同时，双方在商品房买卖合同中也并没有明确约定按揭贷款到账的具体日期。第六、欣盛丰公司向陈亚萍主张逾期提交材料的违约金是依据《商品房买卖合同》附件六第三条第7款的约定，该条款的约定极不合理，且加重了陈亚萍的责任，违反了《商品房买卖合同》第二十二条的约定，应认定为无效的格式条款，不应采纳。2、证明陈亚萍对逾期办理贷款是否存在过错的举证责任，应当根据“谁主张，谁举证”的原则，由欣盛丰公司承担举证责任。欣盛丰公司是该合同的保证人，何时可以办理按揭贷款手续，其比陈亚萍更清楚。欣盛丰公司必须将陈亚萍已付购房款金额和需要贷款金额、贷款方式等情况告知中国工商银行集美支行，银行才根据陈亚萍的贷款金额拟定好个人购房借款/担保合同文本。而贷款银行直到2015年5月13日才通知陈亚萍去签署贷款合同。 二、原审判决认定欣盛丰公司向陈亚萍主张逾期收房违约金和代保管费有违公平原则，是适用法律正确，应予以维持。第一、涉案商品房至今尚未达到法律法规规定的交付条件，也尚未达到双方合同约定的交付条件。截止今日，案涉工程规划、人防、环境等验收仍尚未通过，该案涉工程实际上尚未完全竣工，欣盛丰公司至今无法提供《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图、《建设工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等相关材料，小区内部道路、绿化、南大门、东门等基础设施尚未完工，而且还处于停工状态。因此，根据合同第八条交付条件与期限第三款的约定，案涉工程尚未达到法定和合同约定的交付条件。因此，陈亚萍自始至终不存在逾期收房的情况。第二、陈亚萍不存在逾期收房的情况，2018年11月2日，欣盛丰公司寄出催告收房通知书后，陈亚萍就于2018年11月7日上午与其他业主一起到上诉人指定的物业公司和售楼处办理交房手续，却遭到欣盛丰公司和物业公司的拒绝。可见，欣盛丰公司表面上通知业主去交房，实际上却拒绝向业主交房。为此，福建电视台综合频道对此进行了报道，也有业主将该电视台新闻报道视频作为证据向厦门市中级人民法院提交，厦门中院已经认定上诉人没有履行交房义务。因此，陈亚萍无法按时收房责任完全在于原告。第三、退一步说，欣盛丰公司没有提供任何证据证明其有指派何人何时代为保管案涉商品房，实际支出了多少代保管费？目前尚未收尾工程仍处于停工状态，工地上没有一个工人，更没有一个欣盛丰公司公司员工。欣盛丰公司应当承担举证不能的法律后果。因此，本案不存在代为保管的事情，也就不存在代保管费的问题。第四、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款的约定，“……由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，……该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担”。退一步说，即使商品房达到法律规定和合同约定的交付条件，陈亚萍未按时接收商品房，但按该约定商品房已视为交付，该商品房的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，那么陈亚萍就不存在逾期收房的问题。因此，欣盛丰公司主张要求陈亚萍支付所谓的代保管费和违约金，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。第五、欣盛丰公司的该项诉求是依据《商品房买卖合同》附件六第四条第3款、第4款的约定，这两个条款中关于出售人有权要求买受人支付逾期交房违约金和代保管费的内容是加重买受人责任的无效格式条款，不应采纳。而且该两个条款内容，同样是针对逾期收房的情形，既要违约金又要代保管费，实际上是重复、叠加主张，违反公平原则！ 三、原审法院认定欣盛丰公司存在逾期交房的违约行为，并判决欣盛丰公司应当支付相应的逾期交房违约金正确。计算逾期交房违约金标准和起算日期也是正确。首先，陈亚萍已经按照合同约定支付了所有的购房款，欣盛丰公司直到2018年12月12日才向陈亚萍履行交房义务，已经构成违约，应向陈亚萍支付相应的逾期交房违约金。其次，欣盛丰公司于2018年12月8日再次向陈亚萍寄了再次催告收房通知书，陈亚萍于2018年12月10日收到该通知书后，于2018年12月12日办理了交房手续。因此，原审法院认定计算逾期交房违约金截止日期是2018年12月12日，这一认定是正确的。最后，欣盛丰公司关于逾期交房违约金计算标准过高建议调低的主张，违背双方合同约定，不应采信。实际上，本案违约金计算标准应根据双方事先的合同约定来执行，才是合理合法。 陈亚萍向一审法院提起诉讼，请求判令：1、欣盛丰公司向陈亚萍支付逾期交房违约金114106.36元；2、本案诉讼费用欣盛丰公司承担。 欣盛丰公司向一审法院提起反诉，请求判令：1、陈亚萍立即支付保管费、违约金共计65865.04元。其中逾期办理银行贷款的违约金18432元、逾期支付购房款违约金8832元、逾期办理交房手续违约金、代保管费共计38601.04元；2、判令本诉与反诉的诉讼费用、保全费均由陈亚萍承担。 一审法院认定事实：2014年11月2日，陈亚萍与欣盛丰公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：03180261），该合同约定：陈亚萍购买欣盛丰公司开发的欣盛园7#楼B梯14层1410室商品房（以下简称讼争商品房），该商品房建筑面积为117.01平方米，总价款为人民币1060468元。关于付款方式、期限及逾期付款违约责任，《合同》第六条第3款约定：“买受人于2014年11月2日前付人民币肆拾贰万零仟肆佰陆拾捌元整，余款计人民币陆拾肆万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。”《合同》第七条第1款约定：“（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金……”。附件六第三条第7款约定：“买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金……”。关于商品房交付条件与期限及违约责任，《合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业......4.如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：......2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。”《合同》第九条约定：“……逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。”合同第二十二条约定：“本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。” 附件六第四条约定：“1、出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……2、出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金......4、合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5、如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6、在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。” 合同签订后，陈亚萍依约分别支付首付款420468元及通过按揭贷款方式支付购房尾款640000元。 同时查明，讼争商品房于2013年9月10日开工，2017年9月30日通过“五方”竣工验收，于2018年6月11日通过建设工程消防验收，已具备法定的交房条件。2017年9月，欣盛丰公司向陈亚萍邮寄商品房交付通知书，通知其于2017年12月30日办理接楼手续，陈亚萍未去办理。2018年11月5日，欣盛丰公司再次向陈亚萍发出催告收房通知书，告知其于收到该通知之日起3日内办理接房手续，陈亚萍于2018年11月7日签收后，亦未去办理。后2018年12月8日，欣盛丰公司再次向陈亚萍发出催告收房通知书，告知其于收到该通知之日起3日内办理接房手续，陈亚萍于2018年12月10日签收后，于2018年12月12办理了诉争商品房的交房手续。 根据其他业主拍摄的视频，以及（2018）闽02民终5463号生效判决，有大量业主持落款日期为2018年11月2日的《催告收房通知书》前往办理交房手续时遭遇障碍。庭审中，欣盛丰公司陈述其未向买受人支付合同约定的2000元违约金，同时提出陈亚萍存在逾期支付银行按揭款的情况，而 且陈亚萍主张的违约金标准过高，并且其早就通知陈亚萍于2017年12月30日过来交房的辩解意见，对此陈亚萍认为其不存在逾期付款，讼争商品房通过竣工验收及消防验收仅是满足合同约定的部分交房条件，讼争商品房至今仍不具备交房条件，欣盛丰公司通知买受人接受不具有交房条件的商品房不产生法律效力。同时欣盛丰公司提出可以顺延交房的天数为247天的辩解意见，对此陈亚萍陈述对该天数均不予认可，其应当提供施工日志予以证实确有停工。 一审法院认为，本案的争议焦点：一、欣盛丰公司逾期交付讼争商品房是否存在合理抗辩事由，陈亚萍是否存在逾期提交按揭材料并逾期支付按揭款的事实。欣盛丰公司称，因陈亚萍未于合同约定的时间提供并签署全部按揭文件、资料，也未在签订之日起60日内付清购房款及未按期支付按揭款，应当向欣盛丰公司支付逾期提交材料及付款违约金，在陈亚萍逾期违约金未付清之前，欣盛丰公司有权拒绝办理交房手续。对此本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》，欣盛丰公司并未举证证实陈亚萍存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的事实，合同也并未约定陈亚萍应于合同签订之日起60日内付清购房款，未约定按揭款的支付时间，同时欣盛丰公司对陈亚萍是否逾期支付首付款亦未提出异议，故该答辩意见没有事实和法律依据，本院不予支持。 本案的争议焦点：二、欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任及违约天数的计算问题。1、欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据陈亚萍与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付陈亚萍使用。陈亚萍已支付了全部购房款，但截止至2018年6月11日，讼争商品房才通过“五方”竣工验收及消防验收具备法定的交房条件，已经构成逾期交房，应当依约承担逾期交房的违约责任。陈亚萍要求欣盛丰公司按照合同约定，每逾期一日支付购房款万分之壹的违约金的诉讼请求，依法应予支持。2、逾期交房违约天数。首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向本院提供气象资料证明存在相关气象事由，未向提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，本院不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由，客观上确实会给施工造成一定影响，本院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房16天，即欣盛丰公司应在2016年1月16日之前向陈亚萍交付符合条件的案涉商品房。关于陈亚萍提出逾期交房违约金应114106.36的主张，本院认为，2018年11月5日，欣盛丰公司再次向陈亚萍发出催告收房通知书，告知其于收到该通知之日起3日内办理接房手续，但之后有证据显示，大量业主持2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。后2018年12月8日，欣盛丰公司再次向陈亚萍发出催告收房通知书，告知其于收到该通知之日起3日内办理接房手续，陈亚萍于2018年12月10日签收后，于2018年12月12办理了诉争商品房的交房手续，故逾期交房违约金，本院支持算至2018年12月11日。综上所述，欣盛丰公司逾期交房期间为2016年1月17日至2018年12月11日，逾期交房天数为1060天，应当支付逾期交房违约金共计112409.61元。欣盛丰公司提出双方约定的违约金过高的辩解意见，对此本院认为，因双方有合同约定，且欣盛丰公司未提供相应证据予以证实其主张，故该辩解意见本院不予采纳。 本案的争议焦点：三、欣盛丰公司提出的逾期办理银行贷款的违约金、逾期支付购房款违约金、逾期办理交房手续违约金、保管费的反诉请求能否得到支持。对此本院认为，前文已经陈述，欣盛丰公司并未举证证实陈亚萍存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的事实，合同也并未约定陈亚萍应于合同签订之日起60日内付清购房款，未约定按揭款的支付时间，且欣盛丰公司对自己主张的所谓商业惯例未举证证明，故欣盛丰公司主张陈亚萍支付逾期提供并签署按揭文件、资料违约金18432元，以及逾期支付按揭款违约金8832元的诉求缺乏事实与合同依据，本院不予支持。 对于欣盛丰公司提出的陈亚萍应向其支付逾期办理交房手续违约金及保管费的反诉请求。本院认为，本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。上述约定可以看出从自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起，讼争房屋的所有风险及相关费用已全部转由买受人陈亚萍承担，因此，附件六第四条第3、4项还约定出卖人有权分别按日向买受人收取房屋总价款0.01%作为违约金和代保管费，显然违反了公平原则，属加重对方当事人责任，且此时欣盛丰公司并未履行任何代保管义务，即使讼争房屋在此期间发生灭失或者损毁欣盛丰公司也无需承担责任，现要求收取逾期办理交房手续违约金和代保管费缺乏事实和法律依据。综上，上述反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈亚萍逾期交房违约金人民币112409.61元；二、驳回陈亚萍的其他诉讼请求；三、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费2548元，适用简易程序减半收取1274元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。反诉受理费人民币1446.6元，适用简易程序减半收取723.3元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。 二审经审理查明，除欣盛丰公司认为福建电视台综合频道报道失实，应不予采信外，双方对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。欣盛丰公司认为一审判决遗漏查明附件六第四条第1款及第13款。 二审中，欣盛丰公司向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同（03276327）及个人借款凭证；2、商品房买卖合同（03278984）及个人借款凭证，证据1-2证明同一小区业主陈晓云2016年4月27日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账；同一小区业王晓林2016年4月30日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账.根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账.三、1#603,8#2104,7#2503，2#502交房材料，证明欣盛丰公司在消防验收2018年6月11日起多次通知业主来收房，部分业主陆续收房。四、（2016）闽民再188号《民事判决书》，证明福建省高级人民法院确认买受人未在出卖人通知的交房时间内办理收房手续，买受人应按合同约定向出卖人承担代保管费。 陈亚萍质证认为：证据1-2真实性无异议，但对证明内容不予认可。业主的贷款是要根据银行的通知来确定时间，不能以此证明陈亚萍存在逾期办理贷款的情况。证据3真实性无异议，但与本案无关，业主办理交房要根据欣盛丰公司的通知和物业的交接才能办理，因此该证据无法证明陈亚萍存在逾期收房的情况。证据4没有原件真实性无法确认，且与本案无关，不同法院针对不同案件作出的不同判决，不能以此证明陈亚萍存在逾期收房的情况。 陈亚萍于二审中未提交新证据。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 关于陈亚萍应否支付逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金问题，案涉《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。案涉《商品房买卖合同》亦未约定陈亚萍付清购房款的具体时间，一审据此认为属约定不明情形并无不当。欣盛丰公司主张陈亚萍存在逾期办理贷款及逾期付款问题，对此其负有举证义务，一审法院对此举证责任分配并无不当。由于欣盛丰公司未能举证证明陈亚萍提交贷款文件、资料不符合约定，其提交同一小区业主的按揭款到账情况也无法证明陈亚萍应于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司亦未提供相应证据证明其曾于合理期限内向陈亚萍主张逾期办理贷款及逾期付款违约金。故其向陈亚萍主张逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金计算截止日期问题，由于生效判决所认定的事实，当事人无须举证证明，因生效判决已认定2018年11月2日的《催告收房通知书》因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，故一审法院以2018年12月8日陈亚萍签收《再次催告收房通知书》后，认定陈亚萍主张的逾期交房违约金计算至2018年12月11日并无不当。由于《商品房买卖合同》系欣盛丰公司提供，同时对于买受人逾期履行办理贷款手续违约责任约定每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金，对于逾期付款违约金亦按日万分之一标准计算。故一审法院按照陈亚萍已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并未过高，本院予以维持。 虽然附件六第四条第三款、第四款约定陈亚萍未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费，但该条款亦明确陈亚萍未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为欣盛丰公司已按时交付，自陈亚萍应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由陈亚萍承担。因此，欣盛丰公司要求陈亚萍支付逾期收房违约金、代保管费，显然违反了公平原则。同时，《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘福建金帝物业有限公司提供前期物业服务”，附件六第五条亦明确约定“买受人须按《前期物业服务合同》的规定支付物业服务费用、公共维修金及其他费用，该费用应由买受人自商品房交付买受人之日或视同交付之日起支付。”说明讼争房屋相关管理义务自出卖人发出的商品房交接通知书所指定商品房交付之日起已转移至出卖人所选聘的物业公司，欣盛丰公司也未提交证据证明其实际履行了代保管责任，故欣盛丰公司关于收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2548元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇二〇年三月五日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。