辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终499号上诉人（原审被告）：调兵山市嘉纳置业有限公司，住所地调兵山市中央大街嘉纳观山郡小区7楼104号。法定代表人：王福贤，该公司经理。委托诉讼代理人：孙壮飞，该公司文员。委托诉讼代理人：陶翎，该公司文员。被上诉人（原审原告）：胡玮，男，1983年3月9日出生，汉族，住调兵山市。委托诉讼代理人：朱志华，内蒙古巨鼎律师事务所律师。上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司因与被上诉人胡玮房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省铁岭市清河区人民法院（2019）辽1204民初794号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司的委托诉讼代理人孙壮飞、陶翎，被上诉人胡玮的委托诉讼代理人朱志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。调兵山市嘉纳置业有限公司的上诉请求：请求二审法院依法撤销(2019)辽1204民初794号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、被上诉人主张上诉人赠送露台，所举证的小宣传册为复印件，并未能当庭提供原件，不能证明该宣传册复印件的来源是上诉人处，亦不能证明上诉人承诺赠送露台的事实，且上诉人在印制该宣传册时已注明“本广告提供的一切文字、图片及其他资料仅供参考之用，所有细节均以双方签订的买卖合同为准，本公司具有最终解释权”，而双方签订的买卖合同中并未约定赠送露台的条款，故不能认定该宣传册为要约。2、被上诉人所举证的大宣传册为复印件，当庭只由被上诉人的原审代理人提供一份原件，该代理人代理本次诉讼共144户，只当庭出示了同一份宣传册原件，当庭提交的是复印件并不能证明该证据的来源是上诉人处，该复印件的来源是该代理人处，至于该代理人所持宣传册原件来源的合法性，该代理人也不能够合理说明，并且所举证的复印件部分模糊不清，甚至有些复印件只有半张只复印了自认为对被上诉人有利的部分，这是对事实的误导。且该宣传册是上诉人在2009年印制，用于2009-2010年销售宣传所用，被上诉人是2012年购房，故该宣传册不可能适用于被上诉人。该宣传册在显著位置已注明“一期仅余30户”，即使有“户户赠送露台”字样也不能说明上诉人承诺被上诉人赠送露台，庭审时被上诉人代理人辩称“一期仅余30户”为上诉人的销售手段，同理那“户户赠送露台”也可以称作是销售手段，也就是要约邀请，不应认定为要约。3、被上诉人在诉讼请求中提出上诉人按露台面积的一半收取房款的起诉理由，被上诉人在2012年办理房产证时，由调兵山市房产局下发的房产证的附图中，明确标注了该争议露台的一半面积，且该附图中也标注了套内面积和公摊面积，套内面积+公摊面积+露台一半面积=该房屋的实际面积，按一般人的常识判断应当知道该争议露台的一半面积计算到了房屋面积中，故在2012年办理房产证时被上诉人不论是在客观上还是主观上都应当知道该争议的事实。综上所述，原审判决在对要约及诉讼时效的事实认定错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，撤销一审判决依法改判。被上诉人胡玮辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，请求驳回上诉请求，维持原判。理由如下：1.被上诉人在一审中所举的小宣传册来源于调兵山市人民法院，且上诉人对该份证据的真实性无异议，该小宣传册应当予以采纳；上诉人在一审中所举的协议书，也能够证明上诉人承诺赠送半封闭阳台的事实；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，上诉人的宣传资料应属于要约。2.上诉人对大宣传册的真实性没有异议，故在上诉人与买房人并未明确约定大宣传册的效力不及于买房人的情况下，大宣传册的证据效力应当及于被上诉人。3.被上诉人在调兵山市人民法院在小区内显著位置张贴公告后方才知道上诉人未按允诺赠送露台的事实，故被上诉人的主张未超过诉讼时效。胡玮向一审法院起诉请求：1、请求判令被告返还多收的购房款8834.68元；2、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年1月，原告与被告协商购房事宜，被告在售楼处以宣传画册等书页公开明确表示赠送露台。2012年1月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买位于调兵山市，合同约定房屋面积为92.54平方米，每平方米售价2859.12元。2012年1月16日，原告向被告交纳房款264726元。另查明，2011年11月1日，被告与部分业主签订协议书，协议书第2条明确约定：承诺赠送的半封闭式阳台部分，以房产证上半封闭阳台面积为准返还房款，如所交房款未收赠送面积，不在索赔范围，还款日为收到房产证后5日内。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，且已实际履行，对于该合同的法律效力，本院予以确认。被告在对外发放的宣传册中明确承诺33号楼赠送露台，而被告与部分业主签订的协议书亦承诺赠送半封闭阳台，因此，被告在收取原告半封闭阳台的一半费用后，应根据协议书的承诺返还原告该部分购房款，故对原告主张被告返还8834.68元露台款的诉讼请求，本院确定被告酌情返还原告露台款的85%即7509元。至于被告与部分业主签订的协议书为2011年11月，原告与被告签订的《商品房买卖合同》签订于2012年，被告亦不能举证证明原告参与了此次协商解决争议的过程，根据合同相对性原则其对原告没有约束力。被告提出原告在收到房产证时，应当知道被告收取的露台一半面积的款项的答辩意见，本院认为在被告对其违约行为不明示、不告知的情况下，仅依房产证标示的平面图推定原告应明知被告的违约行为，本案已过诉讼时效的理由没有法律依据，本案已超过诉讼时效的理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、被告调兵山市嘉纳置业有限公司于本判决生效后三十日内返还原告胡玮房款7509元；二、驳回原告胡玮其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告调兵山市嘉纳置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：（一）上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司的房屋销售宣传资料属于要约还是要约邀请；（二）被上诉人的主张是否超过诉讼时效。分析如下：（一）关于调兵山市嘉纳置业有限公司的房屋销售宣传资料属于要约还是要约邀请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，本案中，宣传资料中载明的商品房所在小区的名称为嘉纳观山郡，该宣传资料所涵盖的商品房范围应当包括案涉房屋；并且，宣传资料中载明的“户户赠露台”具体明确，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，故调兵山市嘉纳置业有限公司的房屋销售宣传资料应属于要约，该要约即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，对双方当事人均具有约束力。（二）关于被上诉人的主张是否超过诉讼时效一节。诉讼时效期间应当自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，本案中，双方当事人并未约定对多收房屋价款的返款期限，调兵山市嘉纳置业有限公司亦未向被上诉人明确表示不再返还多收的房屋价款，故本案的诉讼时效并未开始起算，亦不存在被上诉人的主张超过诉讼时效的问题。综上所述，上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  顾大鹏审判员  关铁强审判员  张 杰二〇二〇年三月十七日法官助理彭云龙书记员王兴旭