江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终32号 上诉人（原审原告暨被告）：周丽，女，1990年2月8日生，住河南省潢川县。 被上诉人（原审被告暨原告）：吴洪凤，女，1979年8月14日生，户籍地江苏省东台市，现住江苏省海安市。 被上诉人（原审被告）：海安鼎鼎房产营销策划有限公司，住所地海安市。 法定代表人：卢从阳，经理。 上诉人周丽因与被上诉人吴洪凤、海安鼎鼎房产营销策划有限公司（以下简称鼎鼎公司）买卖合同纠纷一案，不服海安市人民法院（2019）苏0621民初5889号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 周丽上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的房屋买卖居间合同的价格并非全部房屋价格，房屋全部价格还应当包括上诉人案涉房屋在银行未清偿的贷款。上诉人受到吴洪凤、卞龙兵有预谋的欺诈。一审判决存在错误。 周丽向一审法院起诉请求：1.判令撤销周丽与吴洪凤、鼎鼎公司之间于2019年8月7日签订的房屋买卖居间合同（以下简称87合同）。2.本案的诉讼费用由吴洪凤、鼎鼎公司承担。 吴洪凤向一审法院起诉请求：1.周丽协助吴洪凤办理位于海安市房屋产权过户手续，继续履行87合同。2.周丽给付吴洪凤违约金139000元及律师费35000元。3.周丽承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费。 一审法院认定事实：吴洪凤与卞龙兵原系夫妻关系，两人于2019年6月24日办理离婚登记手续。 周丽于2016年12月缴纳房屋预付款购买城东镇星湖路3号3幢2-702室（以下简称702房屋），总房款等费用约38.5万元。原海安县不动产登记局于2018年5月1日就该房屋向周丽颁发苏（2018）海安县不动产权第0008459号不动产权证书，系周丽单独所有，房屋建筑面积87.29平方米。 2019年8月7日上午，周丽、吴洪凤在案涉702房屋内商谈并签订了87合同，同时周丽的哥哥、卞龙兵、鼎鼎公司一工作人员在场。87合同中，周丽为甲方、吴洪凤为乙方、鼎鼎公司为丙方，主要内容：甲方自愿将其所有的702房屋，产权建筑面积87.23平方米出售给乙方。成交价：69.5万元。附属设施：空调2台（挂立）、冰箱1台、洗衣机1台、油烟机1台、电视机2台、餐桌1桌6椅、沙发1套、热水器1台、煤气灶2台、床1张、衣柜连体、鞋柜1张、电视柜1张、窗帘全套（以图片视频为准）。付款方式：双方商定的房款交付方式如下：乙方于2019年7月25日支付购房定金50000元，定金抵作第一次交付的房款；甲方约定于2019年8月12日前自行办理手续，解除保全、抵押妨碍权属流转障碍之后1工作日内办理产权过户手续；乙方于2019年8月7日第2次支付房款235000元；乙方因购房资金有缺口，需委托丙方向丙方合作银行贷款410000元，贷款期15年，乙方应于上述房产办理过户手续之前将贷款材料交于丙方。甲方无条件协助乙方办理贷款手续，并提供相关材料。贷款部分的房款应于贷款机构发放当日直接支付给甲方，如因乙方原因银行不予贷款，乙方应于办理产权过户当日起60日内全部现金支付给甲方。产权过户：双方约定的上述房产办理过户手续的开始时间为2019年8月12日，由此买卖行为产生的费用和所有税收由乙方承担。房屋交付：双方约定的交房时间：甲方收到银行下达的贷款3日之内或除尾款以外的全部购房款3日内。违约责任：1.甲乙双方签订售房合同后，如有一方反悔或违约，违约方除赔偿承诺总房价20%违约金，另承担对方实际发生的律师费、诉讼费等。3.除不可抗力甲方未按本合同期限交付房屋或迁出户籍的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的万分之五支付违约金，逾期交房30日的乙方有权退房，甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付房款，并按合同上的约定的违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费，实际损失超过违约金及已付税费的，应赔偿。甲方丙三方另行协商其他事项：甲方确保产权清晰，能确保顺利过户，配合乙方过户及相关手续，房屋一切物业费或水、电、煤清零后交房给乙方；乙方确保征信良好，流水无问题；甲乙双方协商款清交房。上述合同系在鼎鼎公司的制式合同上填充内容完成。合同内容填写后，周丽、吴洪凤在该合同上签字并捺印，鼎鼎公司盖章。随后吴洪凤、卞龙兵、周丽、周丽哥哥等人共同到银行，吴洪凤向周丽银行账户转账235000元，周丽向吴洪凤出具收条，主要载明：今收到吴洪凤购房定金加首付款贰拾捌万伍仟元整（285000.00）。周丽随即向中国银行还清了其此前用案涉702房屋抵押贷款的尾款272510.74元，中国银行股份有限公司海安支行同意注销抵押权。此后，周丽提出不动产权证遗失，因要挂失及补办产权证，双方未能在2019年8月12日去办理产权过户事宜。一直到2019年8月29日，卞龙兵向周丽提出“新房产证拿到后，你过户给我，我拿到新的房产证之后到银行去抵押办理贷款，办好之后，银行放贷，然后大概是40多天就能到你账户上”。周丽提出：“我要了解一下，我把房过给你了，你才能贷款，如果贷款下不来，房子也是你的了，那我有什么保证？这个交易有点不合理呀。”卞龙兵回答：“你不用担心，我们一起到银行办理这个手续，你签字提供你自己的银行卡，然后银行把钱找到你的账户上，而不是打到我账户。”周丽才提出：“我的成交价上面写着695000，但是你的那个贷款的钱你没有写上，……房子的贷款是你来付，有这些税都是你来缴的……你贷款已经还了，就是现在相当于是你的吧，已经还了，总共是98万，贷款已经还了，你还要再给我695000”。卞龙兵回答：“不是我的还清啊，是我帮你把贷款还掉了之后，然后我们可以过户，你知道可以办手续，但是你把房产证丢了，没有办成，你的总房价是695000……严格按照合同履行，9月2号行政中心上班，希望你尽快回来协助我办理过户手续”。周丽提出：“你骗我，我说了银行贷款、税而且费用你这边来，我净到手695000。” 审理中，吴洪凤与江苏慧眼律师事务所律师签订委托代理合同，诉讼标的为695000元，吴洪凤支付律师代理费35000元。 审理中，一审法院根据吴洪凤的财产保全的申请，裁定冻结被申请人周丽870000元或查封、扣押其相应价值的其他财产。吴洪凤采用保险公司出具诉讼财产保全责任保险保函的方式进行担保，为此支付保全保险费2610元。 吴洪凤提供了案涉702房屋同一幢楼24层同面积的房屋买卖居间合同（签订时间为2019年8月28日，成交价82万元，包含车位）及车位收据（价格9万元），提出该合同涉及的房屋实际成交价为702000元（扣减车位价9万元、买受人承担的中介费8000元），因该房位于案涉702房屋的楼上，与702房屋相比，应高出1280元/每平方米的层次差价。所以类推下来702房屋若为毛坯房，其价格应为603680元。故吴洪凤以695000元的价格购买702房屋，未损害周丽利益，不构成显失公平。周丽对该证据不予认可。 一审法院认为，周丽认为其受到卞龙兵、吴洪凤的欺诈，对87合同的总房价为695000元形成重大误解，且该价格显失公平主张案涉合同应予撤销，吴洪凤则认为87合同的签订是双方真实意思的表示，是合法有效的。本案的争议焦点在于案涉87合同有无法定的可撤销情形。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第七十一条规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。第七十二条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。根据上述规定，案涉87合同并不存在欺诈、重大误解以及显失公平的情形。首先，本案现有的证据反映吴洪凤在转账定金5万元给周丽前曾通过支付宝聊天方式向周丽确认“总价69.5万”，周丽表示“是的”。此后周丽才向卞龙兵提出“我这边的贷款和税由你那边承担，我要净得695000元”，但卞龙兵也仅是回答“你净得69.5万、你的私人物品带走、家具家电都不好带走、过户税我自己出”，卞龙兵并未明确表示其同意承担周丽本人的银行贷款的还款责任。周丽所举证据不能证明其与卞龙兵就其本人的银行贷款由卞龙兵承担形成一致意见，更不能证明吴洪凤同意承担周丽本人的银行贷款的还款责任。其次，价格条款系合同最核心的条款，任何交易主体均会审慎对待，更何况本案所涉及的是房屋的买卖，对出卖人而言属于重大收入，出卖人应该履行较高的注意义务。本案87合同虽然使用的是鼎鼎公司的制式合同，但合同内的总房价、付款方式、付款期限等重要价格条款均是当着周丽及周丽哥哥面填写，周丽在填写后签字捺印。签订完87合同后，吴洪丽、卞龙兵、周丽及其哥哥一起来到银行，吴洪凤按87合同约定给付第二笔房款235000元。周丽一直到签订合同后22天才提出关于房价的异议。如果周丽认为总房价应为98万元，其理应当场与吴洪凤就总价98万元约定付款方式及期限。周丽是完全行为能力人，并不缺乏进行房屋买卖的行为能力，亦不缺乏对房屋价款及付款方式、期限等内容约定方面的经验及文化程度，周丽以其系小学文化及基于对吴洪凤的信任所以没有看87合同的内容就签字来主张对方当事人存在欺诈等情形，依据显然不足。综上，周丽所举证据不能证明其签订87合同存在卞龙兵、吴洪凤有欺诈的事实，亦不能证明87合同在价款方面有重大误解、显失公平的情形。故对周丽要求撤销87合同的诉讼请求，一审法院难以支持。 87合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。吴洪凤有权要求周丽协助办理案涉房屋的不动产权过户手续。周丽的行为已构成违约，吴洪凤有权要求其承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方在87合同约定“如有一方反悔或违约，违约方除赔偿承诺总房价20%违约金，另承担对方实际发生的律师费、诉讼费等”，吴洪凤要求周丽给付总房价的20%作为违约金，而该违约金数额应为解约定金，未充分体现如何适用上述司法解释的衡量原则并综合考虑相关因素的认定过程，且吴洪凤要求继续履行合同，故一审法院适用该合同中“甲方未按本合同期限交付房屋或迁出户籍的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的万分之五支付违约金”迟延履行所致违约责任。由于吴洪凤购买此房是为自住，其又未对实际损失的大致内容和范围进行举证，上述迟延履行的标准约为年利率18%，结合本案案情，该违约金标准仍然过高，一审法院参照逾期罚息的规定，确定违约金标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍。合同双方约定2019年8月12日办理过户手续，此后由吴洪凤向银行贷款交付款项给周丽，如果未能办理银行贷款，吴洪凤应在于办理产权过户当日起60日内交付余款，双方款清时交房，也就是说双方均按合同履行，周丽应于2019年10月11日交房，一审法院认定从2019年10月12日起为周丽的违约起算日。双方合同约定，违约方应承担对方的律师费用，周丽应按约给付。对原告主张的律师代理费35000元，一审法院予以支持。吴洪凤通过保险公司出具保函的方式为财产保全提供担保，符合《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》的规定，该费用属于吴洪凤诉讼的合理必要费用，要求周丽承担该费用，并无不当。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、驳回原告周丽的诉讼请求。二、被告周丽协助原告吴洪凤办理海安市城东镇星湖路3号3幢2-702室不动产的不动产权登记手续。三、被告周丽给付原告吴洪凤违约金（以285000元为基数，从2019年10月12日起至周丽向吴洪凤交付海安市房屋时止，标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍）。四、被告周丽给付原告吴洪凤律师代理费35000元。五、被告周丽给付原告吴洪凤保全保险费2610元。上述二至五项，均于本判决生效后十日内履行。五、驳回原告吴洪凤的其他诉讼请求。案件受理费10750元，减半收取5375元，由原告周丽负担（此款已由原告周丽代垫）；案件受理费12570元，减半收取6285元，诉讼保全费4870元，合计11155元，由原告吴洪凤负担1535元、被告周丽负担9620元（被告周丽负担部分已由原告吴洪凤代垫，被告周丽于履行上述付款义务时一并给付吴洪凤）。 本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。 本院认为，关于双方争议案涉房屋的价格问题，双方之间的房屋买卖的权利义务应当以房屋买卖合同为准，该合同系确定双方之间权利义务的依据。合同约定，案涉房屋的成交价格为695000元。双方在合同中并没有约定还需要由吴洪凤承担周丽的银行贷款。如果双方真有此约定，作为对案涉房屋价格有重大影响的因素，应当在合同中作特别约定。虽然合同约定由此买卖行为产生的费用和所有税收由吴洪凤承担，但约定文义明确，仅指交易过程中的税费，显然不包括周丽的银行贷款。而且按照社会一般认知，房屋买卖合同中的卖方净得指的是卖方不承担相应的税费，但不存在还需要由买方承担卖方贷款的交易惯例。从双方的聊天记录来看，只能看出双方的磋商过程体现要由吴洪凤一方先负责帮其归还银行贷款，亦不能得出明确结论该归还的贷款不包含在总的房价中。至于上诉人提出的违反公平原则的问题，本院认为，二手房房价并没有固定标准，即使同一小区，不同的房屋亦存在较大差别，上诉人亦没有充分证据证明案涉房屋价格严重背离市场行情。至于上诉人提出受到欺诈的问题，本院认为，上诉人作为具有完全民事行为能力的自然人，应当清晰知道签订合同的法律后果，上诉人提出所谓欺诈的事由均非欺诈的法定事由，故该上诉理由，本院不予采纳。至于上诉人提出的一审判决有误的问题，经查相关的聊天记录，此处系当事人将有关图片发给对方，上诉人回应对的。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11126元，由上诉人周丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 盛 审判员 季建波 审判员 罗 勇 二〇二〇年三月十一日 书记员 陈 宁