山东省威海市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁10执异6号案外人（异议人）：杭州市高新区（滨江）萧宏小额贷款有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道滨盛路1777号萧宏大厦8楼B座、C座。法定代表人：俞先富，董事长。委托诉讼代理人：王徐璇，职员。申请执行人：浙江暨阳建设集团有限公司，住所地浙江省诸暨市陶朱街道城西开发区协和路77号。法定代表人：杨国庆，董事长。委托诉讼代理人：李琳，山东隆润律师事务所律师。委托诉讼代理人：任维斌，山东隆润律师事务所律师。被执行人：威海乾元房地产开发有限公司，住所地威海临港经济技术开发区苘山镇深圳路14-6号。法定代表人：吴耿荣，董事长。委托诉讼代理人：单伟，员工。本院在执行浙江暨阳建设集团有限公司（以下简称暨阳公司）与威海乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）建设工程合同纠纷一案中，作出了（2015）威执一字第126-1号执行裁定书，查封了乾元公司名下位于正棋山一号小区67号407、502、507、604、704、705、804、805、807、905、907、1006、1007、1106、1107、1205、1206、1207、1302、1303、1305、1306、1307、1402、1403、1406、1407、1506、1507、1807共计30套房产。案外人杭州市高新区（滨江）萧宏小额贷款有限公司（以下简称萧宏公司）不服，提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，并举行了听证，案外人萧宏公司委托诉讼代理人王徐璇、申请执行人暨阳公司委托诉讼代理人李琳、任维斌、被执行人乾元公司委托诉讼代理人单伟参加了听证，现已审查终结。案外人萧宏公司称，2014年7月24日，萧宏公司与乾元公司签订涉案30套房产的《威海市商品房预售合同》，并办妥网签手续，合计面积2465.2平方米，均价4300元每平方米，总价10601976元，同时乾元公司开具收据给异议人。涉案30套房屋已经属于萧宏公司所有，故请求解除对涉案房屋的查封。申请执行人暨阳公司与被执行人乾元公司均辩称，萧宏公司与乾元公司之间系抵押借款关系而非房屋买卖关系，乾元公司以涉案30套房屋为抵押向萧宏公司借款1000万元。当事人围绕异议请求依法提交了相关证据，本院组织当事人对证据进行了质证。萧宏公司提交如下证据：证据一、30份威海市商品房预售合同原件。证据二、30份房屋收款收据原件。证据三、银行转账凭证原件共12份。上述三份证据拟证明萧宏公司向乾元公司支付了全部购房款。证据四、在国家企业信用信息公示系统打印的企业信息公示报告，拟证明萧宏公司打款对象为乾元公司的高管或董事。证据五、乾元公司实际控制人屠春夫写的承诺书，拟证明萧宏公司与乾元公司之间存在真实买卖关系。证据六、正棋山一号小区30号楼102、103、104、20号楼704的商品房买卖合同复印件，拟证实屠春夫所说的他把部分的房子卖给了公司员工及员工家属，大量房子网签在员工名下，由屠春夫出售。经质证，暨阳公司对证据一、二、三、四的真实性无异议，但是对证明内容有异议，认为这些证据不能证明萧宏公司与乾元公司之间系房屋买卖关系，恰恰证明双方之间是借款关系。对证据五、六的真实性有异议，不能证明所谓的这些员工同意将涉案30套房屋出售给萧宏公司。且证据六与本案无关。乾元公司认为房屋收款收据基本为连号，可以证实乾元公司与萧宏公司之间系借款关系。乾元公司从2014年12月开始处于无人管理状态，2014年年底屠春夫被捕，故对屠春夫签署的东西的真实性有异议。暨阳公司提交如下证据：（2015）威民一初字第13号民事调解书、（2015）威执一系第126-1号执行裁定书、（2017）鲁1002民初692号民事判决书及门楼号预编通知、（2017）鲁1002执972号执行裁定书各一份，拟证实暨阳公司对乾元公司享有债权，对涉案工程享有建设工程优先受偿权，均经法院生效文书确认，且已进入执行程序。经质证，萧宏公司对证据的真实性无异议，但是判决书损害了萧宏公司权益，萧宏公司系善意取得涉案房屋，根据法律规定，萧宏公司作为消费者的权益应当优先受到保护。暨阳公司另提交了威海安达会计师事务所有限公司出具的关于萧宏公司借款的财务审计说明一份，拟证实萧宏公司与乾元公司之间系借款关系，并非房屋买卖关系。经质证，萧宏公司认为该份财务审计依据的是乾元公司自制的财务底稿，不符合事实，不具有真实性，且乾元公司内部如何入账萧宏公司无法控制。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明，2014年4月29日，萧宏公司通过杭州银行网上银行分别向古家宁、吴艳兵、屠春夫、郭廷锋、周民强、李强、陆建军、陈慧，通过中国银行分别向吴耿荣、杜继民借款转账100万元，合计借款转账1000万元。签订了保证借款合同，借款期限自2014年4月29日起至同年10月28日止，年利率21.6%，并由乾元公司、上海舜友实业有限公司、上海市工业区企业发展有限公司提供连带保证责任。其中合同第十条约定：发生下列情形贷款人有权提前收回未到期贷款：一、未按期偿还贷款本息或不按约定方式归还本息的……萧宏公司提供其2014年7月12日的股东会决议一份，其中第三条：会议同意公司投资乾元公司开发的正棋山一号住宅项目，投资金额不超过人民币1500万元。7月24日，萧宏公司与乾元公司签订协议书一份（乾元公司账本附件），内容是：鉴于上述借款按月付息债务人无力偿付，乾元公司同意履行担保责任代为偿还前述债务，达成协议如下：1、乾元公司自愿将涉案30套房屋转让给萧宏公司；2、上述房产折价10601976元，直接冲抵债务人在萧宏公司的贷款本息，乾元公司视为收到萧宏公司购房款并出具收款收据。同日，萧宏公司与乾元公司签订了30份关于涉案30套房屋的《威海市商品房【预售】合同》，并分别出具了房款收据。7月30日，乾元公司的关联公司勤泽联合实业有限公司给乾元公司出具了一份《关于与萧宏公司办妥有关清偿债务手续的通知》，内容为：现因公司资金周转困难已无力偿还该笔贷款，经与萧宏公司协商，由乾元公司履行担保责任，将30套房源作价1060万元冲抵贷款本息，尽快办理如下手续：……2018年10月10日，威海安达会计师事务所有限公司出具萧宏公司借款的审计说明，认定涉案30套房屋系为萧宏公司借款提供的担保。乾元公司会计凭证中2014年10月24日的87#记账凭证显示其他应付款有萧宏公司8319556元。萧宏公司质证称2014年6月19日之后未收到任何偿付利息。2015年4月17日，本院作出（2015）威执一字第126-1号执行裁定书，查封了涉案房屋。以上事实有《威海市商品房【预售】合同》、网上银行转账凭证、收款收据、威海安达会计师事务所有限公司出具的关于萧宏公司借款的财务审计说明、股东会决议、通知等书证以及会计师张丽萍证人证言等在案佐证。本院认为，本案的焦点问题是萧宏公司与乾元公司之间系房屋买卖还是以物抵债法律关系，能否排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，2014年4月，萧宏公司与乾元公司签订保证借款合同，在借款期限同年10月28日届满之前，同年7月24日萧宏公司与乾元公司签订代为偿还前述债务协议书，以涉案30套房屋抵顶借款，该协议实质上是以物抵债协议，涉案房屋尚未竣工验收并交付债权人，则涉案以物抵债不享有物权期待权，不足以排除强制执行。另外，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，涉案房屋不应予以解除查封。综上，案外人所提异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十七条第（一）项、第二十八条的规定，并经本院审判委员会研究决定，裁定如下：驳回案外人杭州市高新区（滨江）萧宏小额贷款有限公司的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  孙文强审判员  周明强审判员  李升臣二〇二〇年三月十日书记员  于 项