江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4871号上诉人（一审被告、反诉原告）:曹庆辉,男,1971年12月27日出生，住宿迁市。委托诉讼代理人：王朋，江苏苏鲁律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）:宿迁苏商置业有限公司,住所地宿迁市洪泽湖路126号。法定代表人：郁建东，该公司董事长。委托诉讼代理人：江小佩，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈大战，江苏永明晖律师事务所律师。上诉人曹庆辉因与被上诉人宿迁市苏商置业有限公司（以下简称苏商公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2017）苏1302民初6734号民事判决，向本院提起上诉。本院经审理后，于2018年7月30日作出（2018）苏13民终2108号民事裁定，以原判决认定事实不清为由，撤销（2017）苏1302民初6734号民事判决，发回一审法院重新审理。一审法院经重审后，于2019年5月12日作出（2018）苏1302民初7578号民事判决，上诉人曹庆辉不服该判决，再次向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹庆辉上诉请求：曹庆辉与苏商公司签订的《苏商大厦购房意向协议》第5条约定，如不按时签订正式买卖合同并进行交易，则按违约处理。由于苏商公司原因导致未能按时签订正式买卖合同并进行交易，则苏商公司构成违约。协议第6条约定，若苏商公司违约，则应退还已付定金。但苏商公司在违约后并未退还定金，直至2017年11月3日才与曹庆辉签订《商品房买卖合同》，导致曹庆辉未能使用资金损失。苏商公司未能按照协议约定时间将房屋交付曹庆辉装修，应该按照租金标准赔偿曹庆辉损失。苏商公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。苏商公司于2017年8月24日向一审法院提起诉讼，要求确认其与曹庆辉签订的购房意向协议无效，后又撤回起诉。曹庆辉于2017年9月7日提起反诉，请求：1.判令苏商公司继续履行购房意向协议。2.判令苏商公司赔偿曹庆辉租金损失880000元。一审法院认定事实：苏商公司系苏商大厦开发商。该公司成立于2010年4月16日。2010年9月7日，公司董事会聘曹庆辉担任副总经理。2011年4月16日，苏商公司董事会任命曹庆辉担任公司常务副总经理。同年4月29日，曹庆辉成为该公司股东，出资额300万元。2013年4月19日，曹庆辉接受案外人转让的200万元的股权。2016年3月10日，曹庆辉将自己持有的500万元股权转让给他人。2016年4月，曹庆辉从苏商公司离职。2014年11月，苏商公司取得苏商大厦1至3层、15至24层及商业并联店的预售许可证。2014年12月10日，苏商公司召开股东会，曹庆辉作为公司副总经理汇报了苏商大厦预售情况。2015年7月10日，苏商公司总经理仲某召集副总经理曹庆辉、财务总监吴某召开总经理办公会议。会议认为，公司将《关于股东全额现款购买苏商大厦商铺及写字楼方案的征求意见函》发给股东征求意见，市城投集团、丁某先后对公示内容进行回复，公司解释后，未接到复议。建议报董事长后，公司尽快与购房者办理相关手续。2015年8月18日，苏商公司董事长郁某召集总经理仲某、副总经理曹庆辉、财务总监吴某召开紧急办公会议，讨论诸多问题。其中包含：1.苏商公司资金短缺，现向苏州银行贷款3000万元；2.因资金短缺，同意曹庆辉以股东“一口价”购买苏商大厦商业并联店，因商业并联店抵押给银行，无法办理“网签”手续，也无法签订正式合同，建议付总房款一半，待签订正式合同再付另一半；3.为缓解资金紧张，同意公司股东及股东的工作人员以回购型方式购买苏商大厦办公用房。2015年8月27日，苏商公司制作《苏商大厦销售价格审批表》。该表载明，客户姓名曹庆辉，“认购房号苏商大厦项目商业并联店，销售单价24089.63元/平方米……成交单价18663.12元/平方米”。曹庆辉在该表销售部审核意见处签名。仲某在总经理审批栏签名，并注明“有关交房事宜另定”。2015年8月28日，苏商公司（甲方）作为出售方，曹庆辉（乙方）作为买受方，双方签订了《苏商大厦购房意向协议》。仲某在甲方处签名，苏商公司在甲方处加盖印章。协议第一条约定，“乙方购买的房屋坐落于苏商大厦北侧商铺，商铺号为商业并联店，房屋权属总面积260.18平方米（最终面积以实际测绘为准），单价为18663.12元/平米，房屋成交价格为人民币肆佰捌拾伍万伍仟柒佰柒拾壹元整（￥4855771元），该协议签订3日内，乙方须交付定金（后抵房款）即人民币贰佰肆拾万元整（￥2400000元）。”第三条约定，“甲乙双方约定于2015年9月30日之前签订正式买卖合同并进行交易，签订交易地为苏商大厦销售部。”第四条约定，“甲方保证于2015年10月28日之前允许乙方商铺装修。”第五条约定，“甲乙双方如不按时签定正式买卖合同并进行交易，则作违约处理。如遇不可抗力因素，导致无法履行本协议，则不作违约处理。第六条约定，“甲乙双方如有一方不能遵守本协议所约定的条款，则视为违约。1、甲方若违约，则应退还乙方已付的定金。2、乙方若违约，乙方则应放弃收回定金的权利，所付的定金视作违约金。”2015年8月27日、8月28日曹庆辉依约分两次向被告支付了240万元定金。2016年3月18日，苏商公司总经理仲某召集财务总监吴某、陈某、周某、郭某、江小佩召开会议讨论诸多问题。其中包含，曹庆辉离职及商业并联店交房问题。会议记录载明，曹庆辉提出并联店已经由其购买，要求苏商公司尽快将售楼部物品搬离。会议讨论认为，并联店不具备交房条件，所有权仍归公司，并且将作为新售楼部进行装修，“让其尽快将物品搬离”；“由于并联店不具备交房条件且将作为新售楼部进行装修，因此考虑与曹总终止购房协议，按照10%支付已交房款利息”。庭审中，苏商公司解释：1.公司将原售楼部的部分物品放置在曹庆辉购买的并联店内，故其请求搬离；2.苏商公司准备与曹庆辉解除合同，收回并联店用作苏商大厦的售楼部。2017年11月3日，曹庆辉（买受人）与苏商公司（出卖人）就涉案商铺签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房；该商品房单价为人民币每平方米18663.12元，总金额为4855770.56元；买受人于合同签订当日付清全款。合同第八条约定，出卖人应在2018年12月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。同日，曹庆辉付清剩余购房款。当日，苏商公司要求收回《苏商大厦购房意向协议》，曹庆辉没有携带该协议书文本。三日后，曹庆辉将协议书原件送至苏商公司。诉讼中，曹庆辉自认：1.其于2017年9月26日从“工程部”拿到案涉房屋钥匙“进场装修”；2.至于是从苏商公司工程部还是从施工单位工程部拿到钥匙，曹庆辉表示“记不清了”但表示其进场装修后，苏商公司两次阻止其装修；3.其于2018年1月底装修完毕，次月中旬投入使用。苏商公司认可曹庆辉已经将案涉房屋投入使用的情况，但表示曹庆辉砸开案涉房屋的门锁，强行进场装修。双方一致认可，因苏商公司阻止曹庆辉装修，双方多次发生冲突，并因此报警。又查明，截止法庭辩论终结之日，苏商公司尚未取得苏商大厦及并联店的竣工验收备案表。一审法院归纳本案争议焦点为：1.《苏商大厦购房意向协议》属于预约合同还是本约合同；2.苏商公司未按约定期限“允许乙方商铺装修”，应否赔偿曹庆辉的损失。关于第一争议焦点。一审法院认为，判断当事人之间订立的合同系本约合同还是预约合同的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约合同的意思，那么，即使预约合同的内容与本约合同已经十分接近，即便通过合同解释，从预约合同中可以推导出本约合同的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，曹庆辉与苏商公司订立的《苏商大厦购房意向协议》约定的内容包含了《商品房销售管理办法》第十六条部分条款，剩余内容部分也可以通过合同解释的方式予以补全，但仍属于预约合同，理由如下：一是合同的背景。苏商公司于2015年8月18日召开的紧急办公会议讨论的问题包括因商业并联店抵押给银行，无法办理“网签”手续，也无法签订正式合同。也就是说，双方签订本约合同是存在障碍的。而曹庆辉作为时任苏商公司副总经理参加了这次会议，说明其对于无法签订正式的商品房买卖合同即本约合同是清楚的。二是合同的目的。“……二、甲乙双方签订正式合同后，乙方应在30日内交纳总房款剩余部分即人民币贰佰肆拾伍万伍仟柒佰柒拾壹元整（￥2455771元）。三、甲乙双方约定于2015年9月30日之前签定正式买卖合同并进行交易，签定与交易地点为苏商大厦售楼部……五、甲乙双方如不按时签定正式买卖合同并进行交易，则作违约处理。”可见，双方当事人一致认为需要将来签订正式买卖合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。这一意思表示清楚、明确。三是合同的内容。《苏商大厦购房意向协议》第一条约定了曹庆辉应在签订协议三日内交付定金240万元，并且约定“后抵房款”，说明双方约定只有在签订正式的商品房买卖合同即本约的情况下，该定金才转化为购房款。而且该条款虽然载明了房屋总面积260.18平方米，但是双方还约定最终以实际测绘面积为准。第二条约定，剩余购房款应在签订正式合同后30日内付清，即剩余购房款的支付期限依赖于最终的正式商品房买卖合同的签订。上述内容均说明，曹庆辉、苏商公司就案涉房屋的面积、购房款支付没有达成一致，需要签订正式商品房买卖合同才能确定。四是合同的名称。该合同的名称包含“意向协议”的字样。一般而言意向协议、意向书是缔约过程中产生的，属于正式合同成立前产生的磋商性、过程性文件，从合同达成阶段上看，意向协议一般在正式合同成立之前形成。双方之所以未签订正式合同，多是因主要条款尚未达成一致，或者因有后续审批程序、时机不成熟等因素暂不能签订正式合同。从法律性质上看，意向协议可能是磋商性文件、预约合同，多不具有或只有有限的约束力。本案中，结合苏商公司、曹庆辉明知双方签订正式的商品房买卖合同即本约合同存在障碍的情况下，说明对订立商品房买卖合同形成了意向，仅是对将来订立本约合同达成意思表示一致。综上，本案《苏商大厦购房意向协议》属于预约合同。关于第二争议焦点。一审法院认为，预约合同的目的在于成立本约合同，当事人之所以不直接订立本约合同，其理由系因法律上或事实上的障碍，致使订立本约合同未至成熟，于是先成立预约合同，使对方受其约束，以确保本约合同的订立。预约合同的标的为订立本约合同的行为，违反预约合同的责任是因违反预约合同义务而引起的，其与本约合同的义务是完全不一致的。预约合同与本约合同都会就最终交易的条款作出约定。但是这些约定在二者中的作用是不一样的。在预约合同中，这些约定只是为了日后订立本约做的准备，是双方协商结果的固定，不需要当事人对其进行履行。相反，预约合同真正的义务是在特定时间里完成最终合同的缔结。在本约合同中，关于交易的条款具有直接的效力，双方据此享有和承担相应的权利和义务，以实现最终的交易。违反预约合同也应当承担相应责任，系为保护预约合同当事人的合同利益，至于本约合同的利益，则不是预约合同责任所保护的范围。预约合同权利人仅能请求对方履行订立本约合同的义务，而不得依据预定的本约合同内容请求履行。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条也仅是规定，当事人违反预约合同的情形也仅是不与对方签订本约合同，且在此情况下对方才可以请求行为人承担预约合同的违约责任。本案中，《苏商大厦购房意向协议》第四条约定“甲方保证于2015年10月28日之前允许乙方商铺装修。”无论“允许乙方商铺装修”是否解释为交付房屋，因该条款是对本约合同的标的的直接约定，属于本约合同约定的内容。曹庆辉依据该条款享有的利益应由本约合同约定，不属于预约合同保护的范围，因而曹庆辉不得依据该条款请求苏商公司履行，也不能依据该条款追究苏商公司的违约责任。关于协议第六条约定的违约责任适用的范围，只有一方拒绝与对方签订本约即正式的商品房买卖合同的情况下，另一方才有权依据该条款追究对方的违约责任。本案经一审法院审判委员会讨论认为，本案曹庆辉的诉讼请求无法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：驳回曹庆辉全部诉讼请求。案件受理费12600元，保全费5000元，合计17600元，由曹庆辉负担。双方当事人对一审判决审理查明所认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，一、《苏商大厦购房意向协议》构成商品房买卖合同，而非预约。理由如下：由于商品房买卖合同受到国家行政监管的特殊性，需要签订商品房买卖备案合同才能办理产权过户登记手续，故当事人会在认购协议中订有条款约定日后再签订正式商品房买卖合同。因此，不能简单的将协议中约定将来签订正式商品房买卖合同作为认定协议为预约合同的唯一标准。《商品房买卖合同司法解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据该条规定，商品房的认购、订购、预订等协议定性为本约应当具备两个条件：一是内容完备，即具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是实际履行，即出卖人已经收受了购房款（包括全部和部分购房款）。司法解释第5条规定的两个条件，目的是在认定协议为预约或是本约时要查明并尊重协议双方当事人的真实意思。本案中，1.从购房意向协议形成过程看。双方当事人在签订购房意向协议前经过多次协商，通过苏商公司的会议记录可以看出，由于苏商公司出现严重资金短缺，开发的房屋市场销售情况糟糕，只能向股东出售商品房，相关的房屋位置、销售价格、付款方式等内容均已在协议签订前协商一致。苏商公司于2016年3月18日会议认为案涉房屋尚不具备交房条件以及考虑与曹庆辉终止购房协议，能够看出苏商公司也认为与曹庆辉之间签订的购房意向协议就是成立了房屋买卖合同关系，并非尚未签订房屋买卖合同前的预约。而且苏商公司提起本案诉讼及针对曹庆辉反诉答辩主张中，也认为购房意向协议就是房屋买卖合同。双方之间真实意思就是苏商公司向曹庆辉全款（非按揭贷款）销售房屋。2.从购房意向协议内容看。协议具备了商品房买卖合同的主要条款，虽然房屋未约定交付期限及产权登记过户期限，但协议约定了曹庆辉先期对房屋进行装修，相当于进一步简化了以后的房屋交付程序，依照合同法第62条予以确定，房屋交付期限可以参照该项目规划及备案的施工方案确定。该协议第三条约定于2015年9月30日签订正式买卖合同，目的是为了促成第二条约定余下一半购房款的支付条件的成就，以及房屋交付及过户，并非将来签订本约。该条约定“签订正式买卖合同并进行交易”，将签订合同和交易并列，也说明这里的交易并非只能待到“正式买卖合同”签订后再履行“正式买卖合同”。3.从履行情况看。曹庆辉已经按照前期协商确定的方案，以“定金”名义交付了一半的购房款。4.曹庆辉在一审中提出反诉主张购房意向协议约定的允许装修就是交付房屋，苏商公司答辩也认可是交付房屋，但认为已经被签订的正式商品房买卖合同约定的房屋交付时间所变更。双方对该约定内容的意思理解一致，均认为《苏商大厦购房意向协议》关于允许曹庆辉先期对房屋进行装修的约定即是房屋交付义务的约定。综上，一审法院认定《苏商大厦购房意向协议》为预约系定性错误，依法予以纠正。设定抵押权的房屋不影响买卖合同效力，仅是影响房屋的交付，故对苏商公司以抵押物不能买卖为由要求确认合同无效的理由不予采信。《苏商大厦购房意向协议》内容不违反法律强制性规定，依法应属有效。二、苏商公司无需承担基于《苏商大厦购房意向协议》所产生逾期交付案涉房屋违约责任。理由如下：双方当事人于2017年11月3日商品房买卖合同约定交付时间为2018年12月31日，曹庆辉在签订该合同时明知已经变更原协议约定的房屋交付时间，但并未提出相反意思表示。曹庆辉称商品房买卖合同签订后在苏商公司要求其将《苏商大厦购房意向协议》原件交给苏商公司时提出并未放弃该协议约定房屋交付期限权益，但并无相应证据证明。曹庆辉于2017年11月6日将《苏商大厦购房意向协议》原件交给苏商公司时，虽然苏商公司向其提供了加盖印章的协议文本复印件，但盖印处注明内容仅为协议原件已被苏商公司收回，并未注明该复印件存在其他用途，现有证据也不能证明曹庆辉要求苏商公司提供协议复印件时向苏商公司明确表示为了继续主张该协议约定房屋交付期限权益。因《苏商大厦购房意向协议》约定的房屋交付时间已经在双方当事人签订正式商品房买卖合同是予以变更，原协议关于房屋交付时间的约定自商品房买卖合同签订时起即不再具有约束力。综上，曹庆辉上诉请求不能成立，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，虽适用法律错误，但判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12600元，由曹庆辉负担。本判决为终审判决。审判长  徐兵审判员  朱海审判员  孙权二〇二〇年三月五日书记员  袁满