河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀06民终66号上诉人（原审原告）：石德敏，女，1989年11月8日出生，汉族，住湖北省随县。委托诉讼代理人：张春涛、王利卡，北京京坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：涿州市联合房地产开发有限公司，住所地涿州市双塔区范阳西路129号。法定代表人：韩联合，该公司经理。委托诉讼代理人：王红军、杨微，河北博典律师事务所律师。上诉人石德敏因与被上诉人涿州市联合房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初2493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。石德敏上诉请求：1、依法撤销河北省涿州市人民法院作出的（2019）冀0681民初2493号民事判决书；2、依法改判解除上诉人和被上诉人签订的ZZS2017-6617《商品房买卖合同（预售）》；3、依法改判被上诉人退还已付的全部购房款人民币1638569（含已付商业银行贷款人民币1140000元）；4、依法改判被上诉人退还购房损失团购费人民币40000元；5、依法改判被上诉人支付上诉人所付的定金、首付款、购房损失团购费的利息人民币54733.52元（按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率4.75%支付，从实际支付之日起计算到2019年4月30日，实际截止到判决生效之日）；6、依法改判被上诉人支付上诉人购买房屋所申请银行贷款实际支付贷款利息人民币94162.82元及其他提前偿还贷款支付的费用（暂计算到起诉之日2019年4月30日，实际截止到判决生效之日）；7、依法改判被上诉人支付工行提前还款补偿金人民币9091.49元（以判决生效之时银行实际收取为准）；以上请求金额共计1836556.83元；8、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，针对涉诉房屋买卖合同的违约事实认定错误，罔顾上诉人提交的《涿州市城乡规划管理局政府信息公开复函》（以下简称《复函》）和现场照片，没有审理查明涉诉建筑物已实际建成地下2层、地上23层的基本事实。（1）一审中上诉人提交《复函》、涉诉建筑物现场照片，足以证明涉诉建筑物已经违法建设至地上23层。（2）一审法院没有调查核实涉诉建筑物的违法建设现状。一审庭审期间，对上诉人提交的证据5现场照片，被上诉人庭审质证意见为“不清楚，没有去过现场”，被上诉人并未否定涉诉建筑物违法建设为地上23层的事实，且被上诉人在庭审中并未提交相反的证据证明涉案建筑的现状，所以法院应当对上诉人所提交的证据予以确认涉诉建筑物现状。法官应当将涉诉建筑物是否已建为地上23层作为法庭调查的焦点之一，而一审法院并没有调查涉案建筑物的违法建设现状，在判决书的“本院查明”部分，对违法建设至地上23层的事实不予体现，属于罔顾事实作出判决。（3）案外人李丹尼尔诉被上诉人民事判决书中一审法院认定了“被上诉人将楼层18层加盖为23层”的事实。可见涉诉的建筑物违法建设至地上23层是客观事实。二、上诉人与被上诉人签订的购房协议所约定的解除权已经成就，请求法院改判按照合同约定解除协议。根据双方《房屋买卖合同》第六章第14条规定，双方签订涉案房屋买卖合同后，被上诉人擅自变更规划施工建设，违法建设从地上18层实际建设成地上23层。根据法理“举轻以明重”的原则，如果经过依法变更的规划许可需要在10日内书面通知买受人，那么其未经规划变更许可，擅自修改规划违法建设的行为更应当及时书面通知买受人，并告知其解除权。本案中被上诉人并未通知上诉人事实上的规划变更违法建设情况，约定的解除权已经成就，因此上诉人有权依据合同约定解除合同。三、被上诉人的违约行为致使合同目的不能实现，已经符合《合同法》第九十四条第（四）项合同的法定解除权的规定，请求改判解除协议。双方签订房屋买卖合同的目的是以让渡一定货币所有权的方式取得符合合同约定标准商品房的不动产物权。合同的最终实现需要两个方面：第一、被上诉人向上诉人交付符合合同约定标准的房屋；第二、被上诉人协助政府机关为上诉人办理不动产权证书。（1）上诉人擅自变更规划违法建筑，目前违法建成的住宅楼不符合房屋买卖合同所约定的交付房屋标准，容积率增大、绿化减少、基础设施公共服务及其他配套设施人均受益减少，并且增大了楼基降沉的风险并且对居住用户有重大的安全隐患，被上诉人无法向上诉人交付符合合同约定标准的房屋。上诉人选购被上诉人开发的联合七号院三期15(E-3)商品房，是基于购房时上诉人综合考虑所购商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化、环境空间、容积率、绿化率、安全性等影响房屋质量和使用功能等多方因素才与被上诉人签订涉诉的购房合同。涉诉合同中，上诉人与被上诉人针对上述因素均做了明确约定，记载为：该商品房所在的建筑物的主体结构为钢混，建设总层数为20层，其中地上18层，地下2层。且在合同中体现了许可证号为13068120160059的《建设工程规划许可证》和许可证号为130681201704140101的《建筑工程施工许可证》。被上诉人并未履行所签订的房屋买卖合同中的义务，擅自变更规划违法建设成地上23层，新增地上5层的房屋必然会挤占了小区的公共资源，降低业主的生活品质，因违法施工建设甚至有重大的安全隐患。如果政府部门不对涉案建筑物进行拆除，那么可以预见，被上诉人无法按照合同约定向上诉人交付符合约定标准的房屋。(2)因被上诉人违法施工建设导致15(E-3)商品房无法通过竣工验收，无法通过规划、住建、消防等部门备案，进而导致被上诉人无法取得物权的初始登记，进而无法将物权转移给上诉人，最终导致上诉人不能依法取得房屋不动产权书。根据《城乡规划法》第四十三条、《河北省规划条例》第三十六条规定，被上诉人应重新提出规划申请、经批准后方可变更建设施工。而根据涿州市自然资源和规划局政府信息回复，相关行政机关已经对涉案建设认定为“违法建设”。根据《城乡规划法》第四十五条、《河北省规划条例》第五十七条第二款规定，涉案违法建设无法通过竣工验收。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、建设部168号令《房屋登记办法》第二十条、第二十二条、第三十条规定，无法通过竣工验收就无法申请不动产登记。(3)涉案建筑物目前已经被涿州市自然资源和规划局认定为违法建设，建成后为违法建筑，按照《城乡规划法》，涉案房屋随时可能被强制拆除或者没收，最终会导致上诉人无法继受取得购买房屋的物权。根据《城乡规划法》第六十四条、《物权法》第三十条规定，本案中被上诉人未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，违法建设将地上18层建为地上23层，因其并非是以合法的手续进行建设、不能当然的按照《物权法》第30条之规定取得物权。恰恰相反，依据《城乡规划法》第64条之规定。被上诉人所建设的违法建筑随时可能被强制拆除或者没收，发生拆除房屋等事实行为最终会导致物权消灭、上诉人无法取得购买房屋的物权。上诉人已经依法向涿州市人民政府、涿州市住建局、保定市住建局申请对涉案违法建筑的查处，特此也向贵院申请依职权调取上述部门的违法建筑查处的档案及查处结果。综上可知，因被上诉人的违法行为而产生的一系列法律后果清晰可见：违反建设工程规划许可被认定为违法建设、违反规划许可不能组织竣工验收、不能办理不动产登记。根据我国法律规定，动产物权的变动方式为合同加公示，不动产物权的变动应以登记的方法公示。原、被上诉人双方已经签订了商品房买卖合同，那么继续完成公示行为，上诉人方才能取得不动产物权。根据法律规定，只有开发商也就是本案被上诉人进行初始登记，取得了大产权证以后，购房者即上诉人才能申请办理转移登记，领取个人的房屋所有权证。涉案违法建设无法办理不动产初始登记，因而被上诉人不能向上诉人履约，直接导致上诉人无法取得涉案商品房的不动产物权，上诉人与被上诉人所签订的商品房买卖合同目的不能实现，被上诉人构成根本违约，故上诉人有权根据《合同法》第九十四条依法要求解除合同。四、被上诉人的违约行为违反了《合同法》第九十四条第（五）项的规定，上诉人已经具备法定解除权，恳请贵院依法改判解除协议。根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，我们应当从立法本意和法律的精神予以合理解读。如果合法变更规划设计尚且需要保护购房者的选择权，那么违法变更规划设计更为严重的侵害了购房者的合法权益、更要依法予以保护，这才符合立法本意和公平公正原则。因此，上诉人已经具备法定解除权，请贵院依法改判解除房屋买卖协议。五、关于上诉人请求主张退还的购房损失团购费，实际由被上诉人收取，应当予以依法退还。上诉人购房时是进入被上诉人所设立的售楼处，只要选购房屋就必须接受在场售楼处人员的提供的居间服务，上诉人不具有选择性，属于买房过程中强制捆绑消费的内容。并且上诉人也不知晓售楼人员是否是被上诉人工作人员。当天交纳的4万元费用是由被上诉人收取，至于后面如何转为电商费，上诉人并不知情。所以电商服务费也是上诉人在购房过程中产生的实际损失，应当予以依法退还。六、上诉人所主张的本上诉状中4.5.6.7项上诉请求，属于上诉人方已经支出的直接经济损失，依法应当由被上诉人承担。根据《合同法》第五十八条之规定，本案中，双方签订了房屋买卖协议后，上诉人筹措资金足额支付了定金、团购费、首付款，在办理抵押贷款合同后，上诉人每月足额支付本金和贷款利息，上诉人多主张的商品房抵押借款合同中的利息损失，以及首付款、定金、团购费的占有使用利息损失和提前偿还银行贷款的利息损失均属于已经实际产生、属于因买卖被解除后上诉人遭受的直接经济损失，依法应当由被上诉人承担。涿州市联合房地产开发有限公司辩称，一、涉案工程取得了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，上诉人诉请解除合同没有事实及法律依据。二、上诉人提起诉讼的根本原因是房地产市场价格下滑，上诉人为了转嫁房屋降价风险而提起诉讼，系其恶意违约，其解除合同的诉请不应得到支持。三、上诉人提出的关于团购费、利息、银行贷款利息及银行提前还款补偿金等费用并非由被上诉人收取，与被上诉人无关。综上，请二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。石德敏向一审法院起诉请求：1、依法解除原告和被告签订的ZZS2017-6617《商品房买卖合同（预售）》；2、依法判令被告退还已付的全部购房款人民币1638569元（含已付商业银行贷款人民币1140000元）；3、依法判令被告退还购房损失团购费人民币40000元；4、依法判令被告支付原告所付的定金和首付款的利息人民币54733.52元（按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率4.75%支付，从实际支付之日起计算到2019年4月30日，实际截止到判决生效之日）；5、依法判令被告支付原告购买房屋所申请银行贷款实际支付贷款利息人民币94162.82元及其他提前偿还贷款支付的费用（暂计算到起诉之日2019年4月30日，实际截止到判决生效之日）；6、依法判令被告支付工行提前还款补偿金人民币9091.49元（以判决生效之时银行实际收取为准）；以上金额共计：1836556.83元；7、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告提交证据1、（1）ZZS2017—6617《商品房买卖合同》，拟证明涉诉合同存在；（2）合同编号2017第00409000312017个人购房担保借款合同，证明申请银行贷款的事实；证据2、（1）认购定金收据，证明原告足额支付了认购定金；（2）团购费收据及小票，拟证明原告足额支付了团购费；（3）首付款收据，证明原告足额支付了房屋首付款；（4）购房发票，证明原告足额支付了全部购房款。证据3、（1）涿州市自然资源和规划局政府信息公开函复，拟证明被告擅自更改规划建设，系违法建设；（2）编号为130681201704140101的建设工程施工许可证及编号为2016J130××××2969《河北省建设工程施工图设计文件审查合格书》，证明建设施工许可建设地上18层、地下2层。证据4、（1）原告户定金、团购费、首付款利息计算表，拟证明原告主张利息的计算依据；（2）中国工商银行涿州支行偿还贷款流水单，证明银行实际收取的贷款利息。证据5、涿州市联合小区七号院15（E—3）幢现场照片，拟证明涉案标的物实际已经建造至25层。被告对证据1、2：对真实性认可，认为恰可证明合同的有效性，合同是合法有效的。对证据3：真实性认可，但不属于行政处罚行为，与本案没有关联性。对证据4（1）：对利息的计算不认可，不具有解除合同的条件；（2）：真实性认可，但对关联性不认可。对证据5：不认可真实性。被告向本院提交证据商品房予售许可证、国有土地使用权证（冀（2017）涿州市不动产权第0002691号）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，拟证明原告建房及预售手续合法。原告对被告提交证据真实性、合法性、关联性均没有异议，但达不到原告想要的证明目的。建设工程规划许可证、建设工程施工许可证都注明了涉案建设应为地上18层，地下2层，该两份证据恰可证明被告违反法律规定，擅自变更规划、设计等，根据我国城乡规划法、河北省规划条例、不动产登记暂行条例实施细则以及建设部168号房产登记办法的规定，如果擅自更改工程建设规划许可不予以通过竣工验收，且不予以不动产首次登记，而本案原告购买房屋的主要目的是取得相关房产的所有权，所有权是以房屋所有权证书来体现的，原告只能在被告对涉案房产进行首次登记后，再向登记机关申请转移登记，因为被告的违法行为导致其无法获得首次登记，转移登记也不可为，故因被告无法履约，导致原告与被告签订的房屋买卖合同目的无法实现。一审法院认为，原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真是意思表示，不违反法律强制性规定，该合同有效。原被告均应按照合同约定事项，履行自己的义务。原告起诉要求解除上述合同，被告不同意解除合同。原告未提供有效证据证明原、被告间订立的合同存在法定解除的情形。对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：驳回原告石德敏的诉讼请求。案件受理费21329元，减半收取10665元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了六组证据，1、第一组证据为涿州市法院（2019）冀0681民初2487号民事判决书，该判决书认定了被上诉人将楼层18层加盖为23层的事实；2、第二组证据为两段视频和两组照片，证明上诉人购买房屋所在的联合7号院15E-3住宅楼由18层加盖为23层的客观事实；3、第三组证据为涿政行复决字（2019）第20号行政复议决定书，证明上诉人在2019年12月2日收到的行政复议决定书中涿州市政府所查清的事实部分记载为：涿州市自然资源和规划局曾向涿州市城市管理综合执法局做出回函，回函的内容为涉案小区的15号楼属于无法采取改正措施消除影响的违法建设，在证据的最后一段有体现；4、第四组证据为涿州市人民政府官方网站在2020年1月8日中的公告网页截图，证明涿州市人民政府官方网站在2020年1月8日公告了涿州市行政管理综合执法局对被上诉人做出的涿城罚字【2017】第223030号行政处罚决定书，该处罚决定书是官网对所有公众公开公布的；5、第五组证据为涿城罚字【2017】第223030号行政处罚决定书，证明涿州市城市管理综合执法局依职权认定涉案的房屋违反了城乡规划法，并作出30日内限期拆除，逾期不拆除将强制拆除，涉案的违法建筑已经被确认为属于无法采取改正措施的违法建筑，必须及时拆除；6、第六组证据为上诉人进入政府官网查询的行政处罚决定书的网页的录屏资料，证明上诉人以视频的方式固定下关键证据即涿城罚字【2017】第223030号行政处罚决定书的内容，录屏资料是证明上诉人证据来源，但是这份行政处罚决定书是由涿州市城市管理综合执法局向被上诉人做出的，所以该原件应该由被上诉人保存，上诉人无法取得原件，所以只能在官方网站予以截图保存。被上诉人对上诉人提交的上述证据的质证意见为：1、对于第一组证据的真实性无异议，对其证明目的不认可，该份证据与本案无关联性；2、第二组证据的真实性无法核实，因为代理人没有去过现场，需要和公司核实；3、对第三组证据行政复议决定的证明目的不认可，我方并没有收到任何行政机关向我方发出的处罚通知或者认定该建筑为违法建筑的书面通知，同时该决定书中明确阐明执法局正在立案调查，并未作出该建筑属于违法建筑的书面认定，涉案工程属于合法建设，上诉人所购买的房屋属于合法建设范围；4、对第四、五、六组证据材料不认可，该材料并不是新证据，不应作为二审法院认定事实及裁判的依据，该材料不具有证据的三个属性，首先该份材料无法当庭核实证据原件，我方并未受过任何行政处罚，也没有收到过处罚材料，该材料不具有真实性，其次上诉人不能提供合法的证据来源，不能证实该材料是否已经发生法律效力，不具有合法性，再次从该文书内容看不能显示与本案建筑呈现关联性；对上诉人的证明目的不认可，上诉人购买的是联合小区7号院15E-3幢4单元0904室房屋，该房屋是合法有效的建筑，即使存在该处罚决定，处罚决定也是对违法部分进行拆除，因而该材料不影响双方合同的履行。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。基于维护交易安全和稳定的原则，当事人行使解除权应严格依照合同约定及法律规定进行。本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系基于双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。而上诉人所购买的商品房取得了《商品房预售许可证》等，符合相关规划许可，虽然被上诉人因超出规划许可内容进行建设被相关行政机关决定限期拆除其违法建设，但此并不必然导致上诉人所购买的商品房不能取得房屋产权证书、致使合同目的无法实现。故此，上诉人据此主张解除合同的请求，缺乏事实及法律依据。综上所述，石德敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21329元，由上诉人石德敏负担。本判决为终审判决。审判长 刘 娟审判员 田 苗审判员 万丙申二〇二〇年三月二十七日书记员 霍思雨