辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终120号上诉人（原审原告）：唐璇，女，1985年12月14日，维吾尔族，住广东省广州市天河区，户籍所在地灯塔市。委托诉讼代理人：田伟，辽宁正久律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高学鑫，男，1986年7月20日出生，汉族，住灯塔市。委托诉讼代理人：刘宝训，灯塔市旺盛法律服务所法律工作者。原审第三人：唐锰，男，1988年10月30日出生，维吾尔族，住灯塔市，户籍所在地灯塔市。上诉人唐璇因与被上诉人高学鑫及原审第三人唐锰案外人执行异议之诉一案，不服灯塔市人民法院（2019）辽1081民初1029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。上诉人唐璇委托诉讼代理人田伟、被上诉人高学鑫及其委托诉讼代理人刘宝训到庭参加诉讼。原审第三人唐锰经本庭合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。唐璇上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2019）辽1081民初1029号《民事判决书》书中全部判项，认定事实不清，发回原审法院重审或查清事实后改判；2、被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、认定事实不清。1、上诉人已尽能力调查取证，对由国家有关部门保存的证据法院应依职权调取。对于本案房屋不能办理过户的原因，房屋开发人员的证言是其一，作为国土房管的国家部门的证据更对本案事实查清有重要作用。依据民诉法解释，只有法院才有权对上诉事实调查取证。因此，对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的事实认定不清，法院应依法查清。同时，上诉人也向二审法院申请，请求法院向国土房管部门调查取证，对事实调查清楚。2、上诉人的证据法院未质证，从而导致事实认定不清。一审审理过程中，被上诉人提供有关第三人的视听资料，对此在庭审时我们提出了相关异议。庭审后上诉人依据被上诉人在开庭时提出的证据又将新调查取得的证据资料向法院提供。可是一审法院并未对该证据质证，对这部分事实的调查不清。二、被上诉人提供的视听资料不应被采纳。1、视听资料不足以证明上诉人未占有该房产。2、视听资料是在本案审理期间取得，不符合法律对此证据的要求。三、在本案中，被上诉人认为上诉人和第三人的亲属关系之间交易时恶意串通规避债务的行为。对此上诉人认为，作为亲属关系并不否认，但双方的交易过程是真实存在的。上诉人有实际支付的行为，第三人也有交楼的事实。上诉人和第三人是两个不同的法律主体，不能因为具有亲属关系就否认交易的真实性、合法性。经上诉人了解以及灯塔房管局的介绍，佟二堡地区前期房屋和土地关系部分是分开的，一般楼盘可以办理房地产但没有土地证。后政府机关改革将房屋和土地合并。合并后，由于土地使用权原来为集体土地，未办理土地权属的变更，从而导致佟二堡地区楼盘均无法办理不动产权证，也就不能办理房屋的过户。综上，请求二审法院依法撤销原判，发回原审法院重审或查清事实后改判支持上诉人的诉讼请求。高学鑫辩称，上诉人所述与事实不符，上诉人是与第三人恶意串通，是转移财产的行为。一、上诉人称认定事实不清的理由是错误的。依照相关法律规定，本案不存在法院调取证据的法定情形。上诉人不是在举证期限内提供证据，而是在开庭后向法院提供的证据，该证据上诉人也没有说明理由。一审法院不予采纳是正确的。二、本案第三人的涉案房屋与被上诉人同一楼层，第三人每天在案涉房屋居住，视频资料可以证明第三人一直在该房屋居住。而且一审时上诉人及第三人未对视频的真实性提出异议，所以一审法院采信该证据认定事实是正确的。水电费资料不是电业部出具的，物业费收据等均属于白条，不是专用的物业费收款收据，这些证据缺乏真实性，不能作为认定事实的依据。三、上诉人与第三人是亲姐弟关系。上诉人与第三人的房屋交易行为的买卖协议，两份并未经法院确认其合法性及真实性，因此不构成排除执行异议。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。唐璇向一审法院起诉请求：一、确认灯塔市华山住宅楼（华翔小区）1单元5楼西门房产为原告所有，并请求法院停止对该房产的执行；二、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年9月10日，原告与第三人唐锰签订了《房屋买卖协议书》，约定原告向第三人唐锰购买位于灯塔市华山住宅楼（华翔小区）1单元5楼西门的房产。协议签订后，因原告时间问题，与第三人唐锰商议在2018年春节期间办理款项支付和过户手续，双方协商一致后，原告唐璇向唐锰支付了全部房款，其中大部分款项用于归还唐锰在银行的借款。此后，原告交纳了房屋相关契税和物业维修基金等费用。但在2018年3月22日向灯塔市房管局递件办理房屋过户手续时，被告知因为开发商未能及时变更土地手续和交纳相关费用等原因，不能办理房屋过户。随后，经与开发商沟通后，开发商的工作人员认可上述事实，是开发商原因导致不能办理过户。因此，原告与唐锰办理房屋交接后，以原告名义交纳了水、物业等相关费用。同时，原告将房屋通过中介出租给第三人，第三人也向原告支付了租金。近日，原告得知，在被告高学鑫与第三人唐锰的（2018）辽1081民初2822号买卖合同纠纷一案中，贵院查封了位于灯塔市华山住宅楼（华翔小区）1单元5楼西门的房产。原告依法提出执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告已签订书面房屋买卖合同，在查封前已合法占有该不动产并支付全部价款。此外，原告已去房管局办理了《房地产转让合同》的备案审批程序，但非原告的原因未能办理过户。所以，上述房产属于原告所有，被告无权申请法院查封执行。综上所述，恳请贵院依据《民事诉讼法》第二百二十五条等法律规定，审慎审查诉讼请求及事实与理由，请求确认上述房产为原告所有，并解除对上述房产的执行，切实维护原告的合法权益。高学鑫一审辩称：原告所述与事实不符，原告并未实际取得涉案房屋，并且房屋买卖协议存在不合理性，并非实质意义上的合法有效买卖协议。一、唐璇及唐锰系姐弟关系，有利害关系。原告住在广州市天河区，在广州市天河区某律师事务所任职，其丈夫也是律师。原告居住的广州市系一线城市，距离灯塔市几千公里。与广州相比，佟二堡是一个非常落后的乡镇，原告在佟二堡镇购买二手房显然是不客观的，缺乏真实性。二、查封的房屋登记在唐锰名下，依据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致。本案的房屋，登记在被告唐锰名下，并且登记簿与房产证完全一致，因此，该房屋属于第三人唐锰所有。原告未取得涉案房屋所有权，不具有原告主体资格。灯塔市人民法院的（2018）辽1081财保146号民事裁定书的查封执行行为是正确的。三、原告与第三人的房屋买卖协议不具有合理性与合法性，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。原告与第三人所谓的房屋买卖协议，实质上就是一个为规避债务，恶意串通的产物。（一）原告与第三人所谓的签字时间为2017年9月10日，合同第三条约定是签订合同时，乙方交人民币12万元为定金，交给甲方。但是，乙方向甲方转款的时间为2018年1月9日，时间相差4个月，不真实。（二）合同约定购房款不真实，不符合当地交易习惯。（三）涉案房屋，第三人并未交付给原告占有使用，现在该房仍由第三人居住。（四）原告与第三人的房屋买卖协议并未经人民法院判决，因此其真实性与合法性无法确认。综上所述，请求法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。唐锰一审称：同意原告的诉讼请求。一审法院认定事实：经高学鑫申请，本院于2018年7月26日作出（2018）辽1081财保146号民事裁定，裁定：查封被申请人唐锰所有的坐落于灯塔市西门住宅价值155，000元部分。查封期间，不得买卖、转让、赠与、抵押。高学鑫诉唐锰分期付款买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月18日作出（2018）辽1081民初2822号民事判决，判决内容为：“被告唐锰于本判决发生法律效力之日起十日内，给付原告高学鑫货款155，000元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算该款自2018年8月3日起至给付之日止的利息。”判决发生法律效力后，高学鑫向本院申请执行。原告唐璇系第三人唐锰姐姐。陈晓晴系第三人唐锰之妻。作为甲方的唐锰、陈晓晴与作为乙方的原告唐璇曾于2017年9月10日签订房屋买卖协议。协议第一条约定，唐锰（共有人陈晓晴）将其所有的位于灯塔市华山（华翔）住宅楼1单元5楼西门，建筑面积98.86平方米，转让给唐璇，价款382，393元。协议第三条约定：签订合同同时，乙方（唐璇）愿交人民币12万元作为定金交给甲方（唐锰、陈晓晴）。乙方通过向灯塔市邮政银行还清房屋抵押贷款方式支付甲方剩余房款，剩余房款为人民币262，393元，由乙方一次性将余款付给房屋抵押贷款银行。2018年3月12日，唐璇通过其银行卡（卡号为62×××99）向唐锰转账人民币262，393元。2018年3月23日，唐璇通过其银行卡（卡号为62×××71）向第三人唐锰转账120，000元。2018年3月22日，唐锰与唐璇签订房地产转让合同，合同约定，唐锰将案涉房屋以380，000元价格转让给唐璇，唐锰及其共有权人陈晓晴、唐璇在合同上签字。同日，在灯塔市房管所填写了灯塔市房地产转让审批表（存量），并缴纳契税5，700元、住宅专项维修资金6,391元。位于灯塔市华山住宅楼（华翔小区）1单元5楼西门的房产现登记在第三人唐锰名下。原告唐璇（出租方）与被告唐锰的岳父陈正思（承租方）于2018年4月1日通过嘉源房产中介签订了租赁协议，租赁协议约定的租赁标的物为位于灯塔市华山住宅楼（华翔小区）1单元5楼西门的房产，租赁期限为2018年4月1日至2020年3月31日，租金为24，000元。陈正思曾于2018年3月26日通过中国工商银行向唐璇的银行卡（卡号为62×××71）转入24，000元。原告唐璇庭向本院提供的自来水收费收据显示收据的缴费时间为2018年4月14日，用水户名为唐璇，房屋位于灯塔市华山住宅楼（华翔小区）1单元5楼西门。原告唐璇向本院提供一份房屋买卖证明，证明人落款处有“刘某”字样，证明内容为：“本人唐璇（身份证2110221985××××××××）、张万隆（21110319790613001X）向唐锰（211022198810302030）购买佟二堡镇华山住宅楼1单元5楼西侧房屋，已付清全部房款。在双方签订正式房地产转让合同及交地税、房屋物业维修基金后向灯塔不动产房产处递件，但不予收件，因原开发商土地使用证没有过户，非买受双方个人原因，特此证明。”被告高学鑫向本院提交了视听资料，证明第三人唐锰仍在本案诉争的房屋中居住。对于被告高学鑫提供的视听资料，原告对其合法性及关联性均提出异议，认为该证据没有经过第三人唐锰允许，私自拍照，侵犯了第三人唐锰的隐私权，并且视听资料不能证明第三人在此居住，只能证明第三人的孩子在此居住。第三人唐锰称，其孩子跟其岳父、岳母一起居住，并由岳父、岳母照顾孩子。上述事实，有当事人陈述、（2019）辽1081执异7号执行裁定书、房屋买卖协议书、房地产转让合同、房地产转让审批表、照片、房屋所有权证复印件、银行转账明细、房屋买卖证明、维修基金收据、契税发票、房屋租赁协议、物业费收据、水费收据、视听资料等证据在卷佐证。一审法院认为：本案的争议焦点为，原告唐璇是否享有足以排除强制执行的民事权益，法院能否执行位于灯塔市华山住宅楼（华翔小区）1单元5楼西门的房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，对于法院查封前已签订买卖合同，且支付全部购房款，但尚未办理房屋权属证书且对未办理过户登记没有过错的不动产买受人，赋予其物权期待权，相对于普通债权优先保护。物权期待权的理论基础是物之交付的债权优先于普通金钱债权。本案中，通过原告提供的银行转账明细及房屋买卖合同，可以证明原告唐璇与第三人唐锰在本院查封本案诉争的房屋之前已签订买卖合同，且原告唐璇已按买卖合同的约定向第三人唐锰支付了全部价款。原告提供的“房屋买卖证明”系证人证言，因证人未出庭，无法确认证人的身份及证词的真伪，故本院对该证据不予采信。被告高学鑫在拍摄视听资料过程中，虽未经第三人唐锰准许，但并无证据证明被告高学鑫拍摄过程中存在违法之处，故对该证据的真实性、合法性予以确认。通过被告高学鑫提供的视听资料，可以证明第三人唐锰曾在本案诉争的房屋中洗澡，并与妻子从本案诉争房屋的单元门走出，护送孩子上学，故此，可以认定第三人唐锰仍在本案诉争的房屋中居住。综上，原告唐璇提出的排除执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其对本案诉争的房屋并不享有排除强制执行的权利。对于原告主张位于灯塔市华山住宅楼（华翔小区）1单元5楼西门房产所有权的请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案诉争的房屋并未登记在原告唐璇名下，故对于原告唐璇主张本案诉争的房屋为其所有的请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告唐璇的诉讼请求。案件受理费100元，由原告唐璇负担。本院二审期间，上诉人唐璇申请证人刘某出庭。刘某庭审中陈述：唐璇与唐锰多年前共同来找我问房子的问题，唐锰说房子卖给别人了，让我在买卖协议上签字。后来唐璇问我房子是否可以出租。房屋不能办证是因为土地证没有过户。房屋买卖证明上是我的签字。房屋买卖协议上我签过字。签完协议他们双方就去办款了，钱给没给我没看见。上诉人对证人当庭证言无异议。被上诉人对证人证言有异议：证人证言不真实，证人表示的是上诉人代理人告诉的意思，不是其自己的意思表示。买卖协议证人表示参与不真实，两份买卖协议都没有证人签字，说明证人在做伪证。从证人表述上看其所述的事实没有其亲身参与的，都是听说。本院对刘某证言中证实涉案房屋无法办理房屋产权证原因部分予以采纳，对其陈述的其他事实，因系其未亲身参与的事实，本院不予采纳。本院经审理认定的事实与一审法院一致。本院认为，唐璇就涉案房产提起案外人执行异议之诉，人民法院应审查唐璇对涉案房产是否具有物权期待权，据此能否排除强制执行。该物权期待权应当同时满足四个条件：已签订合法有效买卖合同、已支付价款、实际占有及买受人对未办理过户登记无过错。本案中，关于是否签订了合法有效的房屋买卖合同的问题，唐璇提供了其与唐锰签订的房屋买卖协议（协议落款时间为2017年9月10日），协议中约定签订合同时唐璇愿交人民币12万元作为定金，剩余房款人民币262,393元，由唐璇一次性将余款付给房屋抵押贷款银行。2018年3月22日，唐璇与唐锰就涉案房屋又签订一份约定房屋成交价格为380,000元的房屋买卖合同。关于房屋价款是否支付的问题，唐璇陈述其于2018年1月9日给唐锰转账120,000元，一审其提供的借记卡账户历史明细清单中显示，其于2018年3月23日向唐锰支付120,000元。唐璇于2018年3月12日向唐锰转账262,393元，根据唐璇陈述及其提供的上述转账明细，其与唐锰之间不止一笔120,000元的转账，因此其金钱往来无法证明系其支付的房屋价款。关于唐璇是否实际占有涉案房屋，唐璇在广州生活，根据高学鑫提供的证据，一审法院认定唐锰实际上仍然在该房屋居住，并无不当。因此，本院无法认定唐璇其已实际占有该涉案房屋。综上所述，唐璇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人唐璇负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  曹丽娜审判员  王 娜二〇二〇年三月六日法官助理李雪书记员徐智源