山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终92号上诉人（原审被告）：烟台旺埠置业有限公司，住所地烟台高新区刘家埠村。统一社会信用代码：91370600554384341A。法定代表人：刘文忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李毅，山东旭冉律师事务所律师。委托诉讼代理人：衣淑清，山东旭冉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：金岭，男，1986年9月24日出生，汉族，青岛龙湖置业拓展有限公司建筑工人，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：金奎朋，男，1962年11月2日出生，汉族，住烟台市莱山区，系金岭父亲。上诉人烟台旺埠置业有限公司（以下简称旺埠公司）因与被上诉人金岭商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0692民初511号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。旺埠公司的委托诉讼代理人李毅、衣淑清，金岭的委托诉讼代理人金奎朋参加诉讼。本案现已审理终结。旺埠公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，驳回金岭支付逾期办证违约金的诉讼请求；2、诉讼费用由金岭承担。事实和理由：旺埠公司于2015年9月28日将房屋交付金岭，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记手续”，同时根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算”。具体到本案中，金岭在接到房屋之后的第60天即2015年11月27日就应当得知旺埠公司存在逾期办证违约责任，自己的合法权益受到侵害，其主张逾期办证违约金的诉讼时效也应从此起算至三年后即2018年11月26日，但其迟迟不主张逾期办证违约金，直至2019年才起诉，也无时效中断、中止情形，明显超过了诉讼时效。一审法院错误地认为旺埠公司一直未履行办证义务，所以不存在诉讼时效已过问题，是混淆了旺埠公司的办证义务和支付逾期办证违约金义务，旺埠公司的办证义务确实没有超过诉讼时效，但逾期办证违约金显然属于一时性债权，理应受上述诉讼时效的限制。综上，原审判决认定事实错误。希望二审法院查明事实，依法撤销错误判决，驳回金岭支付逾期办证违约金的诉讼请求金岭辩称，不清楚旺埠公司说的是否有道理，要求法院依法判决。金岭向一审法院起诉请求：1.要求旺埠公司承担自上次调解后再次逾期210天交房的逾期交房违约金20267.52元；2.要求旺埠公司承担逾期办证违约金4967.53元；3.要求旺埠公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实:2013年3月12日，金岭与旺埠公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：高预字第130311200008号），金岭购买旺埠公司开发的三兴·御海城28#住宅楼1单元第25层2501号房屋（以下称案涉房屋），建筑面积93.25平方米，总价款为496753元。合同第八条“交付期限”约定：卖方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及具备法律、法规、规章规定需满足的其他事项并符合合同约定的商品房交付买方使用。合同第九条“卖方逾期交房的违约责任”约定：除合同规定的特殊情况外，卖方如未按本合同约定的期限将该商品房交付买方使用，逾期不超过180日，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过180日后，买方有权解除合同，买方要求继续履行合同的，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定：卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买方不退房，卖方按已付房价款的1%向买方支付违约金。同日，金岭与旺埠公司签订了《补充协议》，其中第七条“关于《合同》第八条交付期限的补充约定”约定：出卖人应当在2013年5月30日前达到质量合格验收条件，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：房屋交付的条件为房屋已经勘察、设计、施工、监理及建设五家单位验收合格。合同签订后，金岭按合同约定支付了首付款，并已成功申请了银行贷款。旺埠公司于2015年9月30日向金岭交付了案涉房屋。另查明，金岭于2014年12月22日向烟台市莱山区人民法院提起诉讼，经调解金岭与旺埠公司达成和解，烟台市莱山区人民法院于2015年3月10日出具（2015）莱山民三初字第24号民事调解书，要求旺埠公司支付金岭2013年5月31日至2015年3月2日期间逾期交房违约金及律师费共计22018元，该款项旺埠公司已支付给金岭。一审法院认为，金岭与旺埠公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应依约履行。按照合同及补充协议的约定，旺埠公司应于2013年5月30日前将经勘查、设计、施工、监理、建设五单位验收合格的商品房交付给金岭，但旺埠公司实际交房时间为2015年9月30日，旺埠公司未在合同约定期限内交付房屋构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。由于旺埠公司已向金岭支付2013年5月31日至2015年3月2日期间的逾期交房违约金，现金岭要求旺埠公司承担2015年3月3日至2015年9月29日期间的逾期交房违约金，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。关于逾期交房违约金的计算标准，金岭主张依据合同约定，旺埠公司以房价款为基数，按照日万分之二标准向金岭支付违约金；旺埠公司主张合同约定的违约金标准过高，应当按中国人民银行同期贷款利率计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”。本案双方当事人约定以已交付房价款的万分之二计算每日违约金，确实高于旺埠公司违约造成的损失，故经旺埠公司主张，一审法院综合考虑后兼顾公平原则，认为将违约金计算方式调整为以总房价为基数按中国人民银行最新贷款利率（一年以内）计算较为适宜。综上，旺埠公司应支付的逾期交房违约金为12432.43元（496753元*4.35%/365天*210天）。金岭主张旺埠公司应向其支付逾期办证违约金，根据合同约定，逾期办证违约金应为案涉房屋价款的百分之一，即4967.53元，旺埠公司主张金岭该项诉请已过三年诉讼时效。一审法院认为，旺埠公司应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，旺埠公司未依约完成协助金岭办理房产证的合同义务，属于旺埠公司违约，依法应当承担逾期办证的违约责任。由于金岭一直要求旺埠公司履行办证义务，但旺埠公司迄今为止仍不能履行办证义务，故旺埠公司称金岭主张已过诉讼时效无事实和法律依据，因此金岭要求旺埠公司按照已付房款的1%支付违约金4967.53元，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定判决：一、旺埠公司于本判决生效之日起十日内支付金岭2015年3月3日至2015年9月29日期间的逾期交房违约金12432.43元。二、旺埠公司于本判决生效之日起十日内支付金岭逾期办证违约金4967.53元。三、驳回金岭的其他诉讼请求。如果旺埠公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307元，减半收取154元，金岭负担48元，旺埠公司负担106元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的其他事实同一审一致。本院认为，金岭与旺埠公司于2013年3月12日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。旺埠公司认可其存在逾期办证的行为，但认为金岭主张的逾期办证违约金已过诉讼时效。本院认为，旺埠公司未依照合同约定于涉案房屋交付使用后60日内为金岭办理房屋产权登记手续，且违约行为一直持续至今，其依约应承担逾期办证的违约责任，一审对此所作判决正确，旺埠公司对此主张已过诉讼时效于约无据，于法不合，本院不予支持。综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。旺埠公司的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由烟台旺埠置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年三月十九日书记员  杨晓丹