广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终5527号上诉人（原审原告）：深圳市蛇口湾厦实业股份有限公司，住所地：深圳市南山区蛇口街道湾厦路122号泰福苑4楼，统一社会信用代码：91440300192442195Y。法定代表人：叶伟明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：解志昊，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林增杰，北京市金杜（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市南山区栖游家园第一届业主委员会，住所地：深圳市南山区栖游家园。主任：胡某新。委托诉讼代理人：彭宝如，广东致善律师事务所律师。上诉人深圳市蛇口湾厦实业股份有限公司（以下简称湾厦公司）因与被上诉人深圳市南山区栖游家园第一届业主委员会（以下简称栖游家园业委会）业主撤销权纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初10001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。湾厦公司的上诉请求：1.撤销一审判决；2.撤销深圳市南山区栖游家园业主大会会议作出的“选举王某凤、赵某平、胡某新、李某华、张某静、肖某红、黄某为业主委员会委员，李某、陈某玲、吴某明为业主委员会候补委员”的决定；3.判令本案一、二审诉讼费用由栖游家园业委会承担。事实与理由：一、湾厦公司作为涉案栖游家园小区的业主，已在业主大会会议期间参与了投票，湾厦公司的选票体现了湾厦公司的真实意思表示，应当被认定为有效。筹备组无权予以作废。（一）根据湾厦公司提交的不动产权证及补充证据不动产权资料电脑查询结果表，在业主大会会议期间（2017年12月24日至2018年1月23日），湾厦公司依法持有栖游家园299套房屋物业。湾厦公司是栖游家园小区的业主，名下房屋建筑面积合计17579.42平方米。针对业主大会会议关于“选举栖游家园第一届业主委员会成员”议题，湾厦公司在规定时间内填写了筹备组提供的选票，并在选票上加盖公章，后出具书面的委托书，委托公司员工将选票交回指定地点。湾厦公司选票中清楚、明确的表达了湾厦公司的投票意见，是湾厦公司的真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第143条的规定，湾厦公司的投票行为及选票合法有效。（二）筹备组作废湾厦公司选票的理由不成立，没有事实与法律依据。根据本案一审开庭情况，栖游家园业委会主张筹备组作废湾厦公司选票的理由有三个，分别为：“湾厦公司选票房号空白”、“湾厦公司选票建筑面积填写错误”、“湾厦公司在投票时没有一并提交房产证复印件及营业执照复印件”。具体说明如下：1.“选票房号空白”不是作废湾厦公司选票的正当理由。首先，《关于召开栖游家园业主大会会议的通告》（以下简称会议通告）及筹备组发放的选票中仅列明：“等于或少于应选委员、候补委员人数的，为有效选票，填写其他符号或所选人数超过应选委员人数的为废票；用铅笔填写或涂改的为废票”。会议通告及筹备组发放的选票及其他任何材料中均没有将“房号空白”列明为废票的情形之一。并且，我国法律、法规也未规定业主大会会议中“房号空白”的选票应当予以作废。筹备组以房号空白为由作废湾厦公司选票，没有任何法律依据。其次，根据《广东省物业管理条例》第十五条、《住房和城乡建设部关于印发＜业主大会和业主委员会指导规则＞的通知》（建房［2009］274号）（以下简称业主大会指导规则）第十二条的规定，现在筹备组怠于履行职责，未能按照规定在业主大会召开前核查并公告业主所持物业的情况，反而以无法录入信息为由作废湾厦公司选票，是将筹备组自己的过错归咎于湾厦公司，违反法律、法规及规范性文件的规定，并侵害到湾厦公司的合法权益。2.“选票建筑面积填写错误”不是作废湾厦公司选票的正当理由。首先，筹备组在计票时，应当根据业主大会会议召开前筹备组核查结果确认业主的投票情况。湾厦公司在选票上填写的建筑面积不应作为筹备组的唯一计票依据。湾厦公司选票上填写的建筑面积与湾厦公司实际持有的建筑面积有偏差，不会对筹备组的计票结果产生影响。其次，湾厦公司的选票是否有效，仅取决于湾厦公司是否为栖游家园小区的业主，以及选票是否为湾厦公司的真实意思表示。本案中，湾厦公司在业主大会会议投票过程中，实际持有299套房屋物业的所有权，房屋建筑面积合计17579.42平方米；同时，湾厦公司在选票上加盖了湾厦公司的公章，并委托公司员工在指定时间内将选票交回指定地点，湾厦公司选票是湾厦公司的真实意思表示。在此情况下，湾厦公司选票即为有效选票，筹备组应当将湾厦公司的投票情况计入最终的计票结果之中。3.“在投票时没有提交房产证复印件及营业执照复印件”不是作废湾厦公司选票的正当理由。会议通告及选票并未要求业主在投票时应当“提交”或向票箱“投入”房产证复印件和营业执照复印件。其次，湾厦公司的代理人根据投票处现场工作人员的要求，将选票及授权委托书投入投票箱中，而湾厦公司营业执照及房产证复印件因数量太多（299张房产证复印件），全部投入投票箱中不具有可操作性，仅留存备查。再次，在2018年12月19日，一审法院组织对栖游家园业委会选举投票完成后的两个密封票箱（以下简称涉案票箱）进行开封查验，湾厦公司发现，在涉案票箱中被筹备组认定为有效的选票，材料仅包含了选举票及授权委托书（委托投票时附有），全部有效选票均没有附有业主身份证复印件、房产证复印件等其他材料，从材料形式上与湾厦公司的选票完全一致。筹备组认定为有效的选票与认定作废的选票没有任何实质性区别。二、一审判决认为筹备组已确认和公示全部业主名单及投票权数，该认定属于严重的事实认定错误。首先，业主仅对涉案公众号自行绑定，绑定后仅能查询自己的房屋号和房屋面积，而不能查看到其他业主的房屋号和房屋面积，因此，该涉案公众号上的房屋信息根本没有公示的作用。其次，筹备组并非涉案公众号的设立方或运营方，业主在涉案公众号上绑定信息根本不代表筹备组已经依法履行了《广东省物业管理条例》第十五条、《住房和城乡建设部关于印发＜业主大会和业主委员会指导规则＞的通知》（建房［2009］274号）第十二条规定的“确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积的职责”。本案中，根据栖游家园业委会提交的涉案公众号截图，栖游家园小区总房屋数为1368户，进行了微信投票绑定的业主仅有799户，有569户业主并没有进行绑定。涉案公众号并没有收录栖游家园小区全部业主的信息。该证据恰恰反映了筹备组并未妥善履行法律规定的确认、公示业主身份、人数和所拥有的专有部分面积的职责。实际上，如果筹备组已经妥善核查了涉案小区业主所享有的票数（人数）以及票权数（专有建筑面积数）的，业主仅需凭身份证明文件或者授权委托书即可进行投票，无需在投票时再详细提供业主所在具体房号、以及所享有建筑面积等信息。三、一审法院未正确理解涉案业主大会的投票程序以及筹备组的表决规则，认为筹备组表决作废湾厦公司选票的行为不存在违反法律强制性规定的情形，属于事实认定错误、法律适用错误。（一）湾厦公司在投票过程中依法只能投一票，在涉案业主大会会议召开期间，湾厦公司名下的299套房屋只有一个业主，即为湾厦公司。同时，根据《＜深圳物业管理条例＞实施若干规定》第二十四条的规定，在涉案业主大会期间，湾厦公司作为栖游家园小区的开发商，虽持有299套尚未出售的房屋，但在投票时只能按一人计算，不存在“代理人代全部还是部分房屋业主投票”的情况。（二）筹备组没有要求湾厦公司提交房产证复印件，其他业主在投票过程中也没有提交房产证复印件。（三）筹备组表决作废湾厦公司的选票，存在严重的随意性，严重侵害了湾厦公司的合法权益。首先，筹备组决议过程中意见不统一的，应当在街道办事处的指导下作出决定，而并非以少数服从多数为原则。其次，无论是“选票房号空白”、“选票建筑面积填写错误”还是“在投票时没有提交房产证复印件及营业执照复印件”都不是筹备组作废湾厦公司选票的合法合理依据。四、栖游家园业委会全部成员均没有获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，不符合《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十六条所规定的业主大会决定通过的要件。根据湾厦公司提交的《关于栖游家园业主大会会议表决暨业主委员会选举投票的统计》，栖游家园小区的总人数为1368,总票权数为91206，因此，在栖游家园小区，“选举票数与票权数均过半”要求的是当选的业主委员会成员应当至少得到票数684票，以及票权数45603票的支持。根据投票结果，栖游家园业委会全体成员均没有获得全体业主“双过半"同意，涉案业主大会决定已违反物权法第七十六条的强制性规定，依法应予以撤销。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，支持湾厦公司的全部上诉请求，维护湾厦公司的合法权益。栖游家园业委会答辩称，请求二审法院驳回湾厦公司全部诉讼请求，维持一审判决。根据《中华人民共和国立法法》第八十一条第二款的规定及全国人民代表大会常务委员会《关于授权深圳市人民代表大会及其常务委员会和深圳市人民政府制订法规和规章在深圳实施的决定》，《深圳物业管理条例》系深圳市人民代表大会常务委员会制订的经济特区法规，在深圳范围内应当依法优先适用和遵守。1.栖游家园业主大会会议筹备组已经按照《深圳物业管理条例》第十三条的规定发出通告，并不违反法律、法规的强制性规定。2.湾厦公司不仅未按照《关于召开栖游家园业主大会会议的通告》和选票票面上载明的要求委托他人投票，其出具的委托书也未能按照《深圳物业管理条例》第十五条的规定载明投票权数，受托人填写的选举票也未能按照《深圳物业管理条例》第十六条的规定准确填写投票权数，该委托书和选票违反了法律规定的程序，理应作废。湾厦公司因不能正确行使投票权的责任应自行承担。3.栖游家园业主大会会议共收回选举票825票，所持票权数56204，根据《深圳物业管理条例》第十七条第一款规定只要获得选举票超过412.50票所持票权数超过28102的被选举人均符合获选条件，栖游家园业主大会会议决定满足《深圳物业管理条例》第十七条第一款规定的通过比例，合法有效。湾厦公司不仅知道此次业主大会的议题，也据此行使了其业主投票权利，可见物权法及《深圳物业管理条例》所赋予湾厦公司业主之权益，均未损及、妨碍或剥夺。栖游家园业委会的成立过程不违反法律规定的程序，也没有侵害湾厦公司的合法权益，具有不可撤销性。湾厦公司向一审法院起诉请求：1.撤销深圳市南山区栖游家园业主大会会议作出的“选举王某凤、赵某平、胡某新、李某华、张某静、肖某红、黄某为业主委员会委员，李某、陈某玲、吴某明为业主委员会候补委员”的决定；2.栖游家园业委会承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：湾厦公司系深圳市南山区栖游家园的业主，同时还是涉案楼盘的开发商。在该小区召开业主大会期间，湾厦公司拥有该小区299套房屋，从2018年7月起，湾厦公司陆续将其名下的159套房屋作为股东福利分配给股东，截至2018年11月9日庭审之日，湾厦公司仍持有涉案小区188套房屋。栖游家园业委会系深圳市南山区栖游家园第一届业主委员会，于2018年3月15日在深圳市住房和建设局进行了登记备案，主任为胡某新，副主任为赵某平，其他业主委员会成员为王某凤、李某华、张某静、肖某红、黄某，李某、陈某玲、吴某明为业主委员会候补委员。2017年12月9日，栖游家园业主大会会议筹备组发布《关于召开栖游家园业主大会会议的通告》，载明：2017年12月24日至2018年1月23日召开栖游家园业主大会会议，委托他人投票的，受托人需凭本人身份证和业主的委托书、身份证复印件、房屋产权复印件参与投票等，大会投票表决的主要议题为（三）选举栖游家园第一届业主委员会成员等。2018年1月16日，湾厦公司委托刘某就选举业主委员会委员、候补委员议题进行投票，湾厦公司向刘某出具的委托书载明：兹委托刘某代表本人（楼座房号：空白，产权证号：空白）参加栖游家园业主大会会议，进行选举、表决投票。选举票上载明：等于或少于应选委员、候补委员人数的，为有效票，填写其他符号或所先人数超过应选人数的为废票，用铅笔填写或涂改的为废票；业主委托他人投票的，受托人应出具自己的身份证、授权委托书、业主身份证和房产证复印件等有关的书面证明等。2018年1月23日，栖游家园业主大会会议筹备组的《栖游家园业委会选举唱票筹备组会议纪要》载明：对于业委会选举投票中4份信息录入不完整选票（2票房号错误，2票房号空白）的认定，有三名成员表决同意作废，一名成员表决不同意作废，一名成员表决保留意见，最终筹备组认定选票作废。同日，栖游家园业主大会会议筹备组作出《关于栖游家园业主大会会议表决暨业主委员会选举投票的统计》，载明：小区总票数1368，总票权数91206，本次会议共计收回选举票825票，所持票权数56204等。2018年1月26日，栖游家园业主大会会议筹备组作出《关于深圳市南山区栖游家园业主大会会议决定、业主委员会成员选举结果的通告》，载明：栖游家园总票数共计1368票，总票权数共计61205.79。本次会议共计收回表决票825票，占总票数的60.30%，所持票权数56203.87，占总票权数的61.62%。本次会议共计收回选举票825票，占总票数的60.30%，所持票权数56203.87，占总票权数的61.62%。本次会议表决和选举的与会票数、票权数均超过总票数、总票权数的50%，会议表决、选举结果有效等。栖游家园业委会提交了关于微信业主身份绑定时间通知、深圳市物业管理微信投票系统使用指南、栖游家园微信投票操作指南的公示照片、深圳市物业管理公众服务号截图，以证明栖游家园业主大会会议筹备组已于2017年3月11日在蛇口街道办事处的指导下，按照《深圳市物业管理微信投票规则（试行）》的要求，在小区各栋楼的2层大厅、渔X社区工作站的信息公示栏公示了栖游家园业主大会投票相关文件。栖游家园业主关注深圳市物业管理公众服务号并绑定后，可以查询栖游家园小区的总建筑面积、总房屋数，业主本人也可以查询自己房屋号和房屋面积，建筑总面积代表总票权数，房屋面积代表投票权数，因此，栖游家园业主大会会议筹备组不存在未公示栖游家园业主名单及投票权数的情况。庭后，一审法院依法向蛇口街道办事处调取四份信息录入不完整的选票及授权委托等资料、相关部门对于湾厦公司投诉的回函以及询问筹备将湾厦公司的选票作废的理由及依据。后街道办向一审法院复函称：“据会议筹备组张贴的会议通告要求，委托他人投票的，受托人需凭本人身份和业主的委托书、身份证复印件、房屋产权证复印件参与投票。2018年1月23日投票截止时间过后，会议筹备组在开箱点票时发现深圳市蛇口湾厦实业股份有限公司的选举票所附房屋产权证复印件与选举票上写明的房屋套数、房号不符，会议筹备组认为委托资料不齐，应当作为废票处理。”调取的四份选票，有的房号书写错误，有的没有书写房号和提供当事人的身份证复印件、房屋产权证复印件。一审法院认为，本案为业主撤销权纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，湾厦公司认为栖游家园业主大会会议筹备组未按照《广东省物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的规定在业主大会会议召开前确认和公示业主的票权数，对此，一审法院认为，栖游家园业委会提交的证据可以证明筹备组已经公示了栖游家园业主名单及投票权数的情况，实际上湾厦公司已经在规定时间和规定地点进行了投票选举，故对于湾厦公司的该主张，一审法院不予采信。关于湾厦公司的投票被作为废票处理的问题，首先，在投票期间湾厦公司拥有栖游家园299套房屋，投票前筹备组发布的《关于召开栖游家园业主大会会议的通告》以及选票的票面上均载明了应提交的相关材料明细，但根据一审庭审查明的事实，湾厦公司在委托他人投票时，未载明其授权代理人代全部还是部分房屋业主投票，同样该代理人在投票时票面上也未写明其代全部还是部分房屋业主投票，不仅如此，该代理人在投票时也未提交相关的产权资料复印件等证明文件；其次，筹备组在讨论是否将湾厦公司的选票作为废票时，是经过投票表决，且对有问题的选票作出统一认定和处置并按照少数服从多数的原则进行处理，不存在违反法律强制性规定的情形。最后，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，本案中，根据筹备组发出的通告，本次业主委员会成员的选举票数和票权数均已过半，符合法律规定。综上，湾厦公司要求撤销深圳市南山区栖游家园业主大会会议作出的“选举王某凤、赵某平、胡某新、李某华、张某静、肖某红、黄某为业主委员会委员，李某、陈某玲、吴某明为业主委员会候补委员”的决定，依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回湾厦公司的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由湾厦公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为业主撤销权纠纷。从一审查明的事实看，栖游家园业主大会会议筹备组公示栖游家园业主名单及投票权数的方式并无明显不当，本院予以认可。现二审争议的焦点在于：湾厦公司对“选举栖游家园第一届业主委员会成员”议题的投票是否应作为废票处理。本案中，会议筹备组以湾厦公司的选举票所附房屋产权证复印件与选举票上写明的房屋套数、房号不符为由，将湾厦公司的选举票作为废票处理，故问题的关键在于选举票的形式瑕疵是否影响选举票的有效性。本案业主大会召开之时施行的，于2007年9月25日通过的《深圳物业管理条例》第十六条第二款规定，一个独立产权单位拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该产权单位的投票权数。据此，业主在行使表决权时，应明确该选票所代表的产权单位及投票权数。而本案中，湾厦公司的委托书、其代理人填写的选举票，均没有完整、准确的载明上述信息。本院认为，程序的正当性、合法性应通过一定的形式要求予以确认和保障，信息录入的完整即属于对选举票的形式要求。选票上关于投票规则的说明，是就该项大会议题如何投票的实体要求，符合投票规则是选票有效的必要条件，而非充分条件。投票人按照选票的内容和格式，正确、适当的填写，是其有效行使权利、发表意见的基础。湾厦公司主张其未填写或未正确填写的信息，是客观信息，筹备组可自行核实确认，不因以此作废选票。对此本院认为，筹备组事先或事后审核业主投票资格，与业主依照规则行使权利之间并行不悖。正如在一场规范的考试中，考生按照试卷的要求正确填写身份及其他客观信息，是其成绩得到有效确认的必要前提，按照选票的格式要求如实准确的填写信息，亦是对投票人的基本要求。湾厦公司作为涉案物业的建设单位，其对自身持有物业的房号信息、面积信息的掌握极其便利、准确，相关内容也可以在会前的公示信息中获取查询途径，湾厦公司完全有能力按照要求在授权书及选票上进行准确、完整、全面的填写和申报。正因湾厦公司对自身权利行使的不认真、不审慎，导致其所提交授权资料、所填写的选票在形式上出现瑕疵，该行为后果应由湾厦公司自行承担。筹备委员会废弃选票的理由适当、合理，作出废票决定的程序民主、合法，本院予以认可。此外，根据《物业管理条例》第十五条、第十九条的规定，业主委员会的职责是执行业主大会的决定事项，业主委员会、业主大会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。湾厦公司是本案物业的建设单位，其系因物业尚未完成销售、分配的原因持有大量房产，并非小区物业的实际使用人，其在本案诉讼过程中也已陆续转让名下房产，大幅度的减少了小区物业的持有比例，故该次业主委员会的选举结果客观上亦不会对其权益产生实质性的影响。一审认定业主大会的该项决议合法有效，于法于理有据，本院予以确认。综上所述，湾厦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由深圳市蛇口湾厦实业股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 曹 静审判员 蔡妍婷二〇二〇年三月二十七日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。