安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖17民终129号 上诉人（原审原告、反诉被告）：姜万华，男，汉族，1979年1月2日出生，住安徽省池州市青阳县。 委托诉讼代理人：余才能，安徽金亚太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张成龙，安徽金亚太律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐根伟，男，汉族，1953年10月10日出生，住安徽省池州市青阳县。 委托诉讼代理人：徐胜，安徽铜池律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛伟，安徽铜池律师事务所律师。 上诉人姜万华因与被上诉人徐根伟关于房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2019）皖1723民初1609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜万华上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求，并驳回徐根伟全部反诉请求；本案一、二审诉讼费由徐根伟承担。事实与理由：1、一审判决认定承租人不属于征收补偿对象错误。其基于租赁关系占有、使用承租房屋，将承租的房屋用于生产经营，一旦房屋被征收，其必然产生相应的经济损失。因此，就政府的征收行为而言，其是利害关系人，因政府征收行为产生的经济损失，应当是补偿对象，享有补偿请求权，现有地方立法及司法判例中也承认承租人是房屋征收过程中的补偿对象；2、本案应依据徐根伟与青阳县政府签订的《房屋征收补偿安置协议书》认定其相关损失数额。其对承租房屋享有占有、使用和收益的权利，因征收行为房屋无法使用，其权利受到损害，有权要求补偿实际损失。另外，青阳县人民政府根据《房屋征收补偿安置方案》确定的标准，结合第三方评估公司的评估报告，对被征收房屋的房屋价值、装修及附属物补偿费、临时安置费、搬迁费、停产停业损失等进行了确认，并与徐根伟签订《补偿安置协议书》。《补偿安置协议书》对因征收行为造成的各项损失进行了客观认定，其主张的装修及附属物损失、搬迁费损失、过渡安置费损失等应依据上述标准确定金额；3、一审法院要求其支付征收决定生效后的租金是错误的。依据物权法第二十八条规定，诉争房屋的产权自2019年3月27日不再属于徐根伟。其次，徐根伟的损失已经得到确认和补偿。《补偿安置协议书》上约定的先搬迁、后领款，与现行法律相违背，徐根伟有权要求征收部门支付。再次，诉争房屋被征收后，物权直接发生转移，此时,对于租赁合同双方当事人来说,征收行为产生的法律效果应相当于租赁物的灭失产生的法律效果。根据征收行为的特殊性,其在租赁合同法律关系上产生租赁期限到期而终止的法律效果。其基于“先补偿，后搬迁”的原则合法占有房屋，其搬迁与否，与徐根伟无关，也不影响徐根伟向征收部门主张补偿款。一审法院判令其将房屋返还给徐根伟与法相悖；4、一审判决认定搬迁费679.2元、装饰装修损失21800元属于其所有,其对此无异议,其作为实际经营者，主张搬迁奖励、临时过渡安置费及停产停业损失等于法有据，应当予以支持；5、因诉争房屋征收后物权发生转移，本案双方租赁关系终止，徐根伟就无权主张权益。因收补偿确认损失的时间点是2019年3月27日,评估公司的评估报告也是以该时间作为认定房屋价值的估价时点,徐根伟的损失已经在2019年3月27日固定下来,便不再因享有物权而产生收益，故已收取的租金应予退还。 姜万华向一审法院起诉请求：1、请求确认姜万华与徐根伟之间的《房屋租赁合同》解除；2、判令徐根伟向姜万华支付搬迁费679.2元、停产停业损失费187267.1元、装饰装修物损失21800元、搬迁奖励10867.2元、临时过渡安置费11382元等，合计231995.5元；3、判令徐根伟返还押金、租金合计1500元；4、判令徐根伟承担本案全部诉讼费用。 徐根伟反诉请求：1、判令姜万华立即搬离位于青阳县角服务中心19号楼上下二层房屋；2、判令姜万华向徐根伟支付拖欠租金5375元及电费18.98元（自2019年4月20日至2019年7月19日，以年租金21500元计算月租金1792元租金或占用使用费，拖欠租金共计5375元，并顺延至实际搬离之日止。）；3、判令姜万华赔偿徐根伟利息损失19608.17元（自2019年6月4日至2019年7月31日，以补偿款2061413.5为基数，按照日利率0.164%计算199608.17元，并顺延姜万华将租赁房屋实际搬离之日止。）；4、判令姜万华赔偿徐根伟搬迁奖励10867.2元。5、判令本案所有诉讼费用由姜万华承担。 一审法院认定事实：坐落于青阳县角服务中心19号楼上下二层房屋［房权证号：（96）青房权字5812号］，属商住楼，共上下两层，登记权利人为徐根伟。自2011年起，姜万华也一直租赁使用租赁该房屋，用于经营“青阳县蓉城镇万华修理部”，经营摩托车及配件零售、修理、开锁、配钥匙服务。2018年4月20日，姜万华又与徐根伟妻子陈华荣签订房屋租赁合同，双方约定：由姜万华租赁使用上述房屋上下两层，租赁期限3年，自2018年4月20日至2021年4月20日，年租金为21500元，房屋租金一年一交；合同期满后，如承租方仍继续租赁房屋的，承租方享有优先权；租赁期间房租如因市政建设拆迁根据承租方租赁期间对此房屋装修以及其他修理费用等，按照相关法律规定进行合理赔偿。合同签订后，姜万华向徐根伟交纳了租金21500元。该合同履行过程中，因公共利益的需要，县政府决定对青阳县“三角洲及周边地块城改（棚改）工程项目国有土地上房屋等附属物实施征收，为此，2019年3月27日，县政府发布青政房征字［2019］1号文件《征收公告》及附件“补偿安置方案”，对土地和房屋征收范围、补偿安置方式、奖励及补助等进行了规定:一、货币化补偿安置款主要有被征收房屋市场评估价值（含土地价值）、被征收房屋装修及附属物补偿费、六个月的临时安置费、搬迁费、签约与搬迁奖励等六个部分构成；二、对按照规定签订协议书、在规定时间内搬迁完毕并交付拆除的，给予搬迁奖励，按经认定的主房面积160元／㎡计发；三、经营、生产、仓储用房依据实际经营面积按10元／㎡计付搬迁费；四、施行货币化补偿的门面房，按照被征收房屋市场评估价的10％计付停产停业损失费，实际正在生产、商业经营用房按每月25元／㎡标准一次性计付12个月的停产停业损失费。本案徐根伟所有的房屋在拆除范围内。2019年3月27日至5月20日期间，受青阳县征地拆迁管理办公室的委托，华诚评估公司对案涉房地产、装潢及附属物公开市场价值进行了评估，并于2019年5月20日制作了房地产分户报告，估价结果：一层建筑面积为26.93㎡，二层建筑面积为40.99㎡，建筑面积共计为67.92㎡；徐根伟房地产及装潢、附属物征收补偿总价为185.11万元，其中：房地产总价182.84万元、装潢总价16200元、附着物总价5600元。该房地产分户报告中的房产评估汇总表，分别附有房屋建筑物评估明细表、房屋建筑物装潢评估明细表、构筑物及其他辅助设施评估明细表，注明或备注上述各评估对象的名称、结构、单价、评估价，其中：一、房屋建筑物评估明细表注明估价结果为1829418元（房地产分户报告确定评估价格为1829400元）；二、装潢评估明细表注明分别按照房屋一、二层实际建筑面积及不同单价计算，一层评估价为6732.5元，装潢装修物备注有卷闸门、全房乳胶漆、走廊砖隔墙、地砖、扣板、石膏板隔断、靠墙柜、墙砖、蹲便器；二层评估价为9427.7元，装潢装修物备注有防盗窗、全房乳胶漆、三合板隔断、铝合金门、资质防盗窗、铝合金封闭阳台、卷闸门，上述一、二层房屋装潢评估价总计16160.20元（房地产分户报告确定评估价格为16200元）；三、构筑物及其他辅助设施评估明细表注明评估价为5561元（房地产分户报告确定评估价格为5600元）。2019年6月3日，徐根伟作为房屋产权人与征收人县政府签订《补偿安置协议书》,主要约定有：一、由县政府对徐根伟的建筑物、附属物拆除；被征收的房屋选择货币补偿方式；县政府补偿徐根伟房屋建筑物评估补偿费1829418元、附属物评估补偿费21800元、搬迁奖励费用10867.2元，以上三项应结算金额1862085.2元，徐根伟在搬家结束后十日内凭《搬迁证明》等到县政府一次结清。二、县政府补偿徐根伟临时过渡安置费：依据认定的合法建筑及参照门面房面积等，计付6个月，其中一层补偿6463.2元，二层补偿4918.8元）、搬迁费679.2元（参照经营、生产、仓储用房，依据实际经营面积按10元／㎡计付）、停产停业损失费187267.1元（按照被征收房屋市场评估价1872671元的10％计付），以上三项应补偿金额合计199328.3元，由徐根伟凭《搬迁证明》等到县政府一次结清。三、如徐根伟在本协议生效之日起7日内未能在搬迁，不得享受相关奖励。上述《补偿安置协议书》签订后，徐根伟便告知姜万华双方所签订的合同终止，但姜万华认为徐根伟《补偿安置协议书》上的征收补偿款部分项目应当归其所有，双方对此协商未果，姜万华便不愿搬离租赁房屋，故成此讼。另查明:案涉青阳县角服务中心19号楼上下二层房屋已于2019年8月20日拆除。对于本案房屋征收各项补偿款计算依据的房地产分户报告，经组织双方核实：其中的附表二装潢评估明细表所注明装潢装修物，房屋一层的卷闸门、全房乳胶漆，走廊砖隔墙、地砖、扣板、石膏板隔断、靠墙柜、墙砖、蹲便器，房屋二层的防盗窗、全房乳胶漆、三合板隔断、铝合金门、资质防盗窗、铝合金封闭阳台、卷闸门属于姜万华从前期租户转让及投资添附；附表三构筑物及其他辅助设施评估明细表所注明铝合金室外广告牌、室内广告牌两项、电子显示屏、霓虹灯属于姜万华添置，在评估明细表中列明评估价为5241元；单相总表、墙壁配电器、分电表、总水表分水表属于徐根伟添置在评估明细表中列明评估价为320元。 一审法院认为，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“为了公共利益的需要、征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”之规定,被征收人与补偿对象为被征收房屋所有权人。县政府对涉案房屋进行征收，并与房屋所有权人徐根伟签订《补偿安置协议书》，根据《补偿安置协议书》的约定，征收补偿合同权利人是房屋所有权人徐根伟，承租人姜万华并不是征收补偿合同中的权利人。本案出租人徐根伟与承租人姜万华之间为房屋租赁合同法律关系,双方应当依据租赁合同及合同法的约定，主张权利承担义务。则对徐根伟与姜万华各自诉请，作如下认定: 一、姜万华本诉部分的诉请 1、确认姜万华与徐根伟之间的《房屋租赁合同》解除的诉请。因徐根伟于2019年7月6日收到姜万华诉状副本后，对姜万华的该项请求表示不持异议，对姜万华的该项请求予以支持。 2、关于搬迁费679.2元的诉请。虽然双方在《房屋租赁合同》中未对该项费用进行约定，但经审查认为，因该项费用的产生系由于拆迁人对被拆迁房屋需搬迁而支付的一项补助费,姜万华在租赁徐根伟房屋用于经营“青阳县蓉城镇万华修理部”期间，通过转让或其他方式对房屋添置了设备等，且在房屋征收公告之后，租赁房屋系姜万华实际占有使用，需从征收房屋搬迁的主体应为姜万华，且县政府也是依据经营生产仓储用房的标准进行补偿的，依据公平原则，案涉房屋的相关搬迁费用应当归姜万华所有。姜万华主张搬迁费计679.2元，不违反法律规定，予以支持。 2、关于停产停业损失187267.1元的诉请。本案双方多次续签租赁合同，县政府在2018年12月份入户调查摸底，在2019年3月27日发布《征收公告》，则本案双方对青阳县角服务中心19号楼上下二层房屋面临征收拆迁在一定程序上应均有所预知。姜万华在合同约定的期限内使用租赁房屋，县政府征收行为系不可归责于双方事由导致双方租赁关系解除的唯一客观因素。虽然根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条之规定，徐根伟与县政府签订的《补偿安置协议书》中的停产停业损失系房屋征收部门对被征收人即房屋所有权人给予的补偿。但本案因政府征收行为这一客观因素导致双方租赁合同解除，作为长期承租徐根伟房屋的承租人姜万华，必然存在另寻场地，需要一定的期限恢复经营，可能存在一定的停产停业损失，而其自身对此应无过错，其损失亦应得到适当补偿。姜万华对其停产停业损失未能提供证据证明，根据政府征收致租赁合同解除及政府对案涉房屋停产停业损失予以补偿的客观实际，根据公平原则，同时结合姜万华实际搬离时间，同时考虑其经营性质，租金缴纳情况，酌情确定由徐根伟支付姜万华停产停业损失20000元。 3、对于装饰装修物损失21800元的诉请。本案双方在《房屋租赁合同》约定：租赁期间房租如因市政建设拆迁根据承租方租赁期间对此房屋装修以及其他修理费用等，按照相关法律规定进行合理赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项规定:“因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”因姜万华并未提供证据证实其装饰装修物损失金额，但鉴于县政府对本案租赁房屋征收并给付相关补偿，则参照《房地产分户报告》及《房屋建筑物现场勘查明细表》，其中房屋建筑物-装潢损失为21800元，姜万华主张获得补偿金额为21800元，应予支持。构筑物及其他辅助设施，应姜万华未提出该项请求，对此不予审理。 4、对于搬迁奖励10867.2元的诉请。该费用系征收部门在房屋征收过程中，规定被征收人在一定期限内搬迁完毕而给被征收人的奖励，属于定型化的补偿费用，且姜万华未能证明徐根伟实际获得该项补偿，对其该项诉请不予支持。 5、关于临时过渡安置费11382元的诉请。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条之规定，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。徐根伟与县政府签订的《补偿安置协议书》约定的补偿安置方式虽然是货币化补偿，但征收部门仍按征收房屋面积给予被征收人临时过渡安置费，则该费用系征收部门与被征收人就房屋征收行为经双方协商一致的结果，与本案姜万华与徐根伟之间的房屋租赁，不属于同一法律关系，且双方在租赁关系中也未约定租赁合同解除后，徐根伟应支付姜万华临时安置费或者提供周转用房，同时结合对姜万华主张的停产停业损失的认定，已基于公平原则酌定其一定的恢复经营期，故其依照《补偿安置协议书》中确定临时过渡安置费11382元，无事实和法律依据，不予支持。 6、关于退还押金、租金1500的诉请。经查，姜万华未向徐根伟支付押金，其所主张要求返还的租金系指其已经支付的2019年3月27日至2019年4月20日期间的租金。因姜万华在交付一年房租期满后，仍继续占用租赁房屋经营，其要求退还租金的没有事实与法律依据，对其此项主张不予支持。 二、徐根伟反诉部分的诉请 1、关于徐根伟要求姜万华立即立即搬离位于青阳县角服务中心19号楼上下二层房屋并返还给徐根伟的诉请。本案中，且现案涉青阳县角服务中心19号楼上下二层房屋已于2019年8月20日被拆除，徐根伟的该项主张所基于的事实已经不存在。为此，对其该项请求不予审理。 2、关于徐根伟要求姜万华支付租金5375元及垫付电费18.98元（租金自2019年4月20日至2019年7月19日起，按21500元/年的标准计算月租金1792元支付，并顺延至实际搬离之日止）的诉请。姜万华认为自县政府《征收公告》生效，原租赁合同无法继续履行，案涉房屋所有权发生变更，徐根伟无权继续出租，也无权在被征收的房屋上求得租金等其他利益。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案徐根伟所涉不动产物权应自拆除该房屋实际行为发生时，才归于消灭。双方签订的租赁合同为三年，姜万华在缴纳的第一年租金的租赁期限届满后，仍占用该房屋使用租赁房屋，获取收益。为此，姜万华应向徐根伟支付该期间的房屋租金。姜万华与徐根伟提供的证据均不能证明姜万华实际搬离案涉房屋的具体时间。因该项请求系徐根伟提出，其应承担举证责任。因姜万华与徐根伟解除合同的时间确认为2019年7月6日，故以此来确认姜万华搬离案涉房屋时间。综上，对2019年4月21日至2019年7月6日期间的租金共计4598.44元（77天×59.72元/天），姜万华应予支付。 因徐根伟垫付电费18.98元，未能举证证明系姜万华使用案涉青阳县角服务中心19号楼上下二层房屋期间发生，对徐根伟的该项请求，不予支持。 3、关于要求姜万华支付利息（利息自2019年6月4日计算至2019年7月31日，以补偿款2061413.5元为基数，按照日利率0.164‰计算，并顺延至姜万华实际搬离租赁房屋之日止）的诉请。经审查，因徐根伟未领取拆迁款是征收方与被拆迁方之间的法律关系，与本案房屋租赁合同的出租方、承租方之间的权利义务关系是不同的法律关系，故对徐根伟该项诉讼请求不予支持。 4、关于要求姜万华赔偿其搬迁奖励10867.2元的诉请。经审查，搬迁奖励是征收方与被拆迁方之间的约定拆迁合同的律关系，与本案房屋租赁合同的出租方、承租方之间的权利义务关系是不同的法律关系，故对徐根伟该项诉讼请求不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第一款第五项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决:一、确认姜万华与徐根伟于2019年7月6日解除《房屋租赁合同》；二、徐根伟在领取房屋征收补偿款后立即支付姜万华搬迁费679.2元、停产停业损失20000元、装饰装修损失21800元，合计42479.2元；三、姜万华于判决生效后十日内给付徐根伟2019年4月21日至2019年7月6日期间的房屋租金4598.44元；四、驳回姜万华的其他诉讼请求；五、驳回徐根伟的其他反诉请求。案件受理费5073元，减半收取2536.5元，反诉费350元，合计2886.5，由姜万华负担2131.5元，由徐根伟负担755元。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为,姜万华起诉请求确认案涉合同解除，并要求徐根伟赔偿其相关损失，并返还租金，是基于双方签订房屋租赁合同所产生的房屋租赁法律关系，本案系房屋租赁合同纠纷。姜万华上诉称其系征收补偿对象，并主张根据涉案《房屋征收补偿安置协议书》认定其搬迁奖励费、过渡安置费、停产停业损失等相关损失。但姜万华并非法定的征收补偿主体，其在承租过程中产生的损失，与徐根伟作为被拆迁人享有的拆迁补偿收益无必然关联。故姜万华此节上诉理由不能成立，不予采纳。案涉租赁合同约定租赁期限3年，自2018年4月20日至2021年4月20日，并约定“租赁期间，如因市政建设拆迁，根据承租方租赁期间对此房屋装修以及其他修理费用等，按照相关法律规定进行合理赔偿。”根据该约定，双方当事人在订立合同时对诉争房屋拆迁均有一定预期。租赁合同因房屋征收无法继续履行，租赁合同解除系不可归责于双方的事由导致，而姜万华确因租赁合同解除影响了商业经营，并已提前搬离承租房屋，因此对姜万华在租赁期限届满前因解除合同产生的停业损失，可以依照合同约定和相关法律规定予以适当补偿。鉴于案涉合同解除时剩余的租赁期限较长以及案涉合同的实际履行情况，一审确定徐根伟给付姜万华停业损失2万元，数额偏低，应予调整，本院综合全案案情，酌情确定徐根伟支付姜万华停业损失5万元。关于本案租金应否退还。徐根伟在将房屋正式交付给政府前，对涉案房屋仍系有权占有，其有权要求姜万华支付租金。根据原审查明的事实，姜万华在征收公告发布后仍在占用案涉房屋，故对其返还已付租金的主张本院不予支持。 综上所述，姜万华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定,判决如下： 一、维持安徽省青阳县人民法院（2019）皖1723民初1609号民事判决第一项、第三项； 二、撤销安徽省青阳县人民法院（2019）皖1723民初1609号民事判决第四项； 二、变更安徽省青阳县人民法院（2019）皖1723民初1609号民事判决第二项为徐根伟在领取房屋征收补偿款后立即支付姜万华搬迁费679.2元、停产停业损失50000元、装饰装修损失21800元，合计72479.2元； 五、驳回姜万华、徐根伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4802元，减半收取2401元，反诉费350元，合计2886.5，由姜万华负担1621元，由徐根伟负担1130元。二审案件受理费4120元，由姜万华负担3570元，由徐根伟负担550元。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇二〇年三月三十日 法官助理夏国栋 书记员刘铮