江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏13民终5090号 上诉人（原审原告）：张兰，女，1965年7月25日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：仲冬梅，江苏盈科（宿迁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨继泽，江苏向天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蔡超，男，1979年3月5日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：李文耀，江苏承匠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈海荣，女，1978年7月22日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：李文耀，江苏承匠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张博发，男，1988年1月10日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：陈兴，江苏祥盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宿迁伊巴巴伊娱乐有限公司，住所地江苏省宿迁市凯林瑞巴黎都市商场-西3-1、西4-1号。 法定代表人：张博发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈兴，江苏祥盛律师事务所律师。 原审第三人：曹佰全，男，1977年11月19日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。 委托诉讼代理人：陈兴，江苏祥盛律师事务所律师。 原审第三人：宿城区吆巴巴吆娱乐会所，住所地江苏省宿迁市凯林瑞巴黎都市商场-西3-1、西4-1号。 经营者：张博发。 委托诉讼代理人：陈兴，江苏祥盛律师事务所律师。 原审第三人：张美荣，女，1970年8月9日出生，住江苏省南京市建邺区。 上诉人张兰因与被上诉人蔡超、宿迁市伊巴巴伊娱乐有限公司（以下简称伊巴巴伊公司）、陈海荣、张博发、原审第三人宿城区吆巴巴吆娱乐会所（以下简称吆巴巴吆会所）、曹佰全、张美荣房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初5732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张兰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持张兰的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由蔡超、张博发、陈海荣和伊巴巴伊公司承担。事实与理由：1.张兰从未授权张美荣对涉案房屋的租金标准及支付期限进行变更。蔡超、张博发、陈海荣和伊巴巴伊公司应当于当年的9月1日和次年的2月1日分两次支付租金，租金应当按照双方签订的租赁合同及补充协议约定进行支付。蔡超、张博发、陈海荣和伊巴巴伊公司自2015年10月1日开始便未能按照合同约定期限支付租金，其应当向张兰支付欠付租金。对于宿迁普玛特商业有限公司（以下简称普玛特公司）、江苏千百美超市有限公司（以下简称千百美公司）出具的收条，张兰对此并不知情，张兰认为租金均系汇款，有转账凭证即可，无需出具收据，千百美公司和普玛特公司的代收款行为不能视为张兰授权该两家公司对租金标准进行变更，张美荣、千百美公司和普玛特公司的行为均不构成表见代理。2.一审判决认定涉案房屋2019年的租金为220万元/年无事实和法律依据。张美荣无权代表张兰变更涉案房屋的租金标准，蔡超、张博发、陈海荣和伊巴巴伊公司亦未提供证据证明张美荣对2019年度的租金标准进行了变更。况且本案中，张兰并未主张2019年度的租金，一审判决认定的事实不应当超出当事人的诉讼请求范围。3.张兰主张的违约金数额并不过高，且蔡超、张博发、陈海荣和伊巴巴伊公司应当向张兰支付利息。因蔡超、张博发、陈海荣和伊巴巴伊公司自2015年10月1日至今已欠付租金313.03万元，如认定蔡超、张博发、陈海荣和伊巴巴伊公司收到诉讼文书之日为合同解除之日，结合其目前仍占有使用涉案房屋的行为，100万元的违约金数额并不过高。另外，蔡超、张博发、陈海荣和伊巴巴伊公司长期拖欠租金拒不支付，且仍在占有使用涉案房屋，违约金不能弥补张兰的损失，蔡超、张博发、陈海荣和伊巴巴伊公司应当向张兰支付欠付租金的利息。4.涉案房屋租赁合同应当予以解除，一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定仅适用于次承租人，而本案中的吆巴巴吆会所并不是次承租人，故在伊巴巴伊公司逾期支付租金超过三天的情况下，张兰有权解除涉案租赁合同。另外，因本案诉讼时间较长，案外人卢某一直在向张兰索要一楼门厅的租金，张兰迫不得已才向蔡超、张博发、陈海荣和伊巴巴伊公司主张一楼门厅租金，张兰索要门厅租金的行为不能视为其同意继续履行涉案租赁合同。根据法律的相关规定，伊巴巴伊公司和蔡超在未经张兰同意的情况下，擅自将涉案房屋转租给他人，张兰依法享有合同解除权。即便如蔡超、曹佰全所述，原来的合同被解除，张兰与曹佰全重新订立了口头合同，因双方并未明确约定租赁期限，那么该合同亦应视为不定期租赁合同，张兰可以随时解除。张兰始终认为其系与伊巴巴伊公司履行房屋租赁合同，而蔡超、张博发、陈海荣和伊巴巴伊公司背着张兰已经将涉案房屋转租给了吆巴巴吆会所。 蔡超、陈海荣辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 张博发、伊巴巴伊公司、吆巴巴吆会所辩称：1.本案中，签订租赁合同的虽然是蔡超，但实际系由伊巴巴伊公司使用，且后期变更为吆巴巴吆会所使用。张兰虽然未出具书面的授权委托书，但千百美公司、普玛特公司及张美荣对合同价款的变更均能够视为代表张兰。2.因吆巴巴吆会所系涉案房屋的实际使用者，其向一审法院提存了租赁款项，根据法律的规定，次承租人支付租金的行为可以抗辩出租人的解除权。3.张兰称租赁数年期间并不知晓涉案房屋承租人的变更情况及实际承租情况，该陈述不具有客观真实性。张兰承认所有租金均系其委托他人代为收取，且认可均已收到，千百美公司和普玛特公司在出具收条时明确载明了租期、租金数额及付款人，截至一审起诉之前，张兰从未提出过任何异议，故其该项陈述虚假。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 曹佰全述称：同张博发、伊巴巴伊公司、吆巴巴吆会所辩论意见。 张兰向一审法院起诉请求：1.解除张兰与蔡超于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》；2.蔡超立即腾空房屋并向张兰交付房屋；3.蔡超支付张兰2015年10月1日至2018年9月30日期间的租金3130300元；4.蔡超支付违约金1000000元；5.蔡超支付自合同解除之日至实际交付房屋期间的占有使用费（占有使用费分为两部分：自合同解除之日起至2018年9月30日止，按照3245907.7元/年计算；自2018年10月1日起至实际交付房屋之日止按照3570501元/年计算）；6.本案诉讼费由蔡超承担。事实与理由：2011年3月18日，蔡超因承租张兰所有的宿迁市宿城区凯林瑞商场三层、四层的房屋，双方签订《房屋租赁合同书》。合同约定，租期自2011年10月1日起至2021年9月30日止，先付租金后使用房屋。每个租金期限当年的9月1日和次年2月1日分两次支付。超出三天即视为违约，张兰有权解除合同，收回房屋，追究违约责任。2012年5月18日，双方签订《补充协议》，变更了租金标准。合同履行过程中，蔡超自第五年即2015年10月1日起便未按约定支付租金。截止起诉之日，蔡超欠付2017年10月1日起至2018年9月30日期间的租金3130300元。 一审诉讼中，张兰变更部分事实与理由：蔡超与张兰签订租赁合同时，伊巴巴伊公司尚在设立过程中。公司成立后，所租赁的房屋用于伊巴巴伊公司经营，故租赁合同相对方应为伊巴巴伊公司。2016年9月12日，伊巴巴伊公司减资时，未通知债权人张兰。故当时的公司股东张博发、陈海荣、蔡超应当对该公司的债务承担连带责任。现伊巴巴伊公司系一人有限责任公司，张博发系唯一股东，二者财产混同。张博发应当对公司债务承担连带责任。同时，张兰变更诉讼请求为：1.解除张兰与蔡超于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》；2.蔡超、第三人吆巴巴吆会所立即腾空房屋并向张兰交付房屋；3.蔡超、伊巴巴伊公司、陈海荣和张博发连带支付张兰2015年10月1日至2018年9月30日期间的租金3130300元；4.蔡超、伊巴巴伊公司、陈海荣和张博发连带支付违约金1000000元；5.蔡超、伊巴巴伊公司、陈海荣和张博发连带支付自合同解除之日止实际交付房屋期间的占有使用费（占有使用费分为两部分：自合同解除之日起至2018年9月30日止，按照3245907.7元/年计算；自2018年10月1日起至实际交付房屋之日止按照3570501元/年计算）；6.本案诉讼费由被告承担。 一审诉讼中，张兰再次变更诉请求为：1.解除张兰与蔡超于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》；2.蔡超、伊巴巴伊公司、陈海荣和张博发连带支付张兰2015年10月1日至合同解除期间的租金（标准按照合同约定）；3.蔡超、伊巴巴伊公司、陈海荣和张博发连带支付违约金1000000元；4.蔡超、伊巴巴伊公司、陈海荣和张博发支付自合同解除之日止实际交付房屋期间的占有使用费（占有使用费分为两部分：自合同解除之日起至2018年9月30日止，按照3245907.7元/年计算；自2018年10月1日起至实际交付房屋之日止按照3570501元/年计算）；5.蔡超、伊巴巴伊公司、陈海荣和张博发连带赔偿利息损失（以欠付的租金和占有使用费为基数，按照月利率2%计算，自欠付之日起至实际履行之日止）；6蔡超、伊巴巴伊公司、陈海荣和张博发、第三人吆巴巴吆会所腾空并向张兰交付房屋；7.本案诉讼费由蔡超、伊巴巴伊公司、陈海荣和张博发承担。 一审法院认定事实： （一）关于合同签订情况 2011年3月18日，张兰（甲方）与蔡超（乙方）签订《房屋租赁合同书》。合同约定，乙方承租甲方所有的宿迁市宿城区凯林瑞·巴黎都市商场-西3-1号、4-1号房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积分别为3542.43平方米、3406.36平方米。 合同第三条约定，租期自2011年10月1日起至2021年9月30日止，先付租金后使用房屋，并约定了第一年至第三年每年租金225万元及此后的租金标准。租金支付方法：签订合同时，乙方先付第一年租金100万元，剩余125万元分别于2011年12月30日支付60万元，2012年3月30日支付65万元。第二年以后的租金分别于当年9月1日和次年2月1日前平均分二次给付。乙方应按双方约定时间足额支付租金，超出三天视为违约。甲方有权解除合同，收回房屋，同时追究乙方违约责任。 第九条约定，租赁他人的西侧一至二层的房屋，乙方使用南面的两间，其他甲方自用。关于租金，自2011年10月1日起至2013年2月28日按照20万元/年计算，共十七个月，计28.3万元。2013年、2014年、2015年、2016年，租金分别为20万元、22万元、24万元、26万元，并于每年2月1日前支付租金。一层的门面房甲方已经告知乙方系租用他人房屋，且租赁期限于2017年2月28日届满。如到期续租成功，乙方承担总租金的三分之二，甲方承担总房租的三分之一。 第十二条约定，甲方无任何违约行为的情况下，乙方不履行合同应遵守的各项条款时，视为乙方违约。 第十五条约定，违约方应向守约方支付违约金100万元。 诉讼中，各方均认可该合同第九条约定的租赁他人西侧的房屋中的他人指案外人卢某。 2012年5月18日，张兰（甲方）与蔡超（乙方）签订《补充协议》。协议第一条约定，因四层中庭空洞部分等原因，租金标准调整为第一年至第三年每年221.7元；第四条年租金243.87万元【221.7万元+×221.7万元×年递增率10%】；第五年租金268.26万元【243.87万元+×243.87万元×年递增率10%】；第六年至第十年租金按照第四、第五年度递增率和计算办法分别计算每年租金数额。协议第二条约定，甲方免去乙方第一年租金中的一个月租金。第三条约定，除以上两条外，按原租赁合同履行。 （二）伊巴巴伊公司设立及变更情况 2012年4月18日，蔡超与陈海荣发起设立宿迁市伊巴巴伊娱乐股份有限公司（以下简称伊巴巴伊股份公司），蔡超担任该公司董事长兼总经理，并担任公司法定代表人。该公司注册资本1000万元，蔡超认缴700万元，陈海荣认缴300万元。 该公司设立时，发起人向公司登记机关提交的资料中包含一份《租赁协议》。协议约定“宿迁市伊巴巴伊娱乐股份有限公司（筹）”从张兰处承租案涉房屋作为经营场所。蔡超在该协议落款处签名。宿迁市宿城区市场监督管理局颁发的营业执照载明该公司经营场所也是案涉房屋。 该公司设立时的经营范围为“KTV、会务服务”，2015年9月8日变更为“KTV、会务服务，预包装食品批发与零售”。 2016年6月29日，伊巴巴伊股份公司在《宿迁晚报》上刊登减资公告，告知债权人公司注册资本由1000万元变更为7461982.59元。 2016年9月5日，伊巴巴伊股份公司股东会形成决议：公司法定代表人由蔡超变更为张博发；股东由陈海荣、蔡超变更为张博发、陈海荣、蔡超；公司注册资本由减少情况为，蔡超减少1332459.19元，陈海荣减少571053.92元，张博发减少634505.35元；公司类型变更为有限公司，同时名称变更为“宿迁市伊巴巴伊娱乐有限公司”。当年9月12日，上述事项在工商部门完成登记。 2016年9月22日，伊巴巴伊公司股东由张博发、陈海荣、蔡超变更为张博发，成为一人有限责任公司。 2018年12月，伊巴巴伊公司申请注销，因案涉诉讼，注销未成功。 （三）吆巴巴吆会所相关情况 2017年1月17日，张博发设立个体工商户——宿城区吆巴巴吆娱乐会所。该会所经营范围为“KTV服务、预包装食品（含冷藏冷冻食品）”，其在工商部门登记营业场所也是案涉房屋。 诉讼中，曹佰全、张博发、吆巴巴吆会所、伊巴巴伊公司均表示：张博发系曹佰全外甥，其作为吆巴巴吆会所登记的经营者、伊巴巴伊公司股东，均是代表曹佰全行使权利义务。张博发向张兰支付的租金也是曹佰全实际出资。 （四）房屋使用情况 《房屋租赁合同书》签订后，伊巴巴伊股份公司使用案涉房屋经营KTV事宜，其名称变更后继续使用该房屋。 （五）房屋租金支付情况 蔡超、张博发、曹佰全先后支付租金，并提交了转账凭证、银行交易明细。转账明细、银行交易明细的内容整理如下（注：证据页码系曹佰全提交证据时对证据的编码，转账附言系指转账凭证或银行交易备注栏记载的内容，支付月份系转账明细上手写的内容）：                            证据页码                       支付人                       支付日期                       支付数额                       转账附言                       收款人                       收款账户                       支付月份                               001                       蔡超                       2015.10.3                       20万元                       1881房租费用                       张艳                       6230667331003099009                       2015年8月                               003                       蔡超                       2015.10.10                       20万元                       1881九月份房租                       张艳                       6230667331003099009                       2015年9月                               005                       蔡超                       2015.11.2                       183000元                       1881房租款                       张艳                       6230667331003099009                       2015年10月                               007                       蔡超                       2015.12.1                       13000元                       1881房租                       张艳                       6230667331003099009                       2015年11月                               009                       蔡超                       2016.1.4                       33000元                       1881房租费用                       蔡超                       622081116000323238                       2015年12月，收款人为何是蔡超                               0010                       蔡超                       2016.1.4                       5万元                       1881房租款                       蔡超                       622081116000323238                               0011                       蔡超                       2016.1.4                       5万元                       1881房租款                       蔡超                       622081116000323238                               0012                       蔡超                       2016.1.4                       5万元                       1881房租                       蔡超                       622081116000323238                               0014                       蔡超                       2016.2.2                       183000元                       1881房租款                       张艳                       6230667331003099009                       2016年1月                               0016                       张冲                       2016.3.3                       183000元                       1881房租                       张艳                       6230667331003099009                       2016年2月                               0018                       张博发                       2016.4.5                       183000元                       1881房租                       张艳                       6230667331003099009                       2016年3月                               0020                       张博发                       2016.4.18                       13万元                       1881房租                       张艳                       6230667331003099009                       2016年4月                               0022                       张博发                       2016.4.29                       183000元                       1881房租费用                       张艳                       6230667331003099009                       2016年4月                               0023                       张博发                       2016.6.1                       183000元                       1881房租                       张艳                       6230667331003099009                       2016年5月                               0025                       张博发                       2016.6.14                       5万元                       1881房租付款第一期费用                       沈明                       622081160001681120                                                     0026                       张博发                       2016.6.14                       5万元                       1881房租付款第一期费用                       沈明                       622081160001681120                               0027                       张博发                       2016.6.14                       3万元                       1881房租付款第一期费用                       沈明                       622081160001681120                               交易明细1                       张博发                       2016.6.25                       60万元                       1881房租、1181款项房租                       沈明                       622081160001681120                                                     0028                       张博发                       2016.7.2                       5万元                       1881房租费用                       沈明                       622081160001681120                       2016年6月                               0029                       张博发                       2016.7.2                       5万元                       1881房租费用                       沈明                       622081160001681120                               0030                       张博发                       2016.7.2                       5万元                       1881房租费用                       沈明                       622081160001681120                               0031                       张博发                       2016.7.2                       33000元                       1881房租                       沈明                       622081160001681120                               交易明细2                       张博发                       2016.7.25                       50万元                       1881房租款                       沈明                       622081160001681120                                                     0033                       张博发                       2016.8.5                       5万元                       1881房租款                       沈明                       622081160001681120                       2016年7月                               0034                       张博发                       2016.8.5                       5万元                       1881房租款                       沈明                       622081160001681120                               0035                       张博发                       2016.8.5                       5万元                       1881房租款                       沈明                       622081160001681120                               0036                       张博发                       2016.8.5                       33000元                       1881房租款                       沈明                       622081160001681120                               交易明细3                       张博发                       2016.8.26                       50万元                       1881房租                       沈明                       622081160001681120                                                     0038                       张博发                       2016.9.18                       5万元                       1881房租                       沈明                       622081160001681120                       2016年8月                               0039                       张博发                       2016.9.18                       5万元                       1881房租                       沈明                       622081160001681120                               0040                       张博发                       2016.9.18                       5万元                       1881房租                       沈明                       622081160001681120                               0041                       张博发                       2016.9.18                       33000元                       1881房租                       沈明                       622081160001681120                               0043                       张博发                       2016.11.2                       5万元                       1881十月份房租                       沈明                       622081160001681120                       2016年10月                               0044                       张博发                       2016.11.2                       5万元                       1881十月份房租                       沈明                       622081160001681120                               0045                       张博发                       2016.11.2                       5万元                       1881十月份房租                       沈明                       622081160001681120                               0046                       张博发                       2016.11.2                       33000元                       1881十月份房租                       沈明                       622081160001681120                               0048                       张博发                       2016.11.7                       5万元                       1881九月份房租款                       沈明                       622081160001681120                       2016年9月                               0049                       张博发                       2016.11.7                       5万元                       1881九月份房租款                       沈明                       622081160001681120                               0051                       张博发                       2016.12.2                       183000元                       1881房租款                       沈明                       622081160001681120                       2016年11月                               0053                       张博发                       2016.12.31                       5万元                       1881房租款                       沈明                       622081160001681120                       2016年12月                               0054                       张博发                       2016.12.31                       5万元                       1881房租款                       沈明                       622081160001681120                               0055                       张博发                       2016.12.31                       5万元                       1881房租款                       沈明                       622081160001681120                               0056                       张博发                       2016.12.31                       33000元                       1881房租款                       沈明                       622081160001681120                               0058                       睿智公司                       2017.1.23                       100万元                       2017.1月-2017.6月房租                       沈明                       622081160001681120                       2017年1月至6月房租                               0060                       曹佰全                       2017.3.17                       29万元                       2017-2018全年度前厅门面房租金                       沈明                       622081160001681120                                                     0062                       睿智公司                       2017.7.8                       100万元                       1881房租，2017.7-2017.12月房租                       张美荣                       6222081116000065284                       2017年7月至12月房租                               0065                       睿智公司                       2018.1.22                       100万元                       1881房租（2018年1-6月的房租）                       张美荣                       6222081116000065284                       2018年1月至6月房租                               0066                       睿智公司                       2018.3.28                       255490元                       1881房租                       张美荣                       6222081116000065284                                      （六）出具收条情况 针对前述转账，普玛特公司、千百美公司出具了收条。收条内容整理如下（注：证据编码系曹佰全提交证据时对证据的编码，收条出具人根据收条上加盖的印章确定，收款事由系收条上的原文，支付月份系蔡超、张博发、曹佰全、伊巴巴伊公司等的主张）。                            证据编码                       收条出具人                       入账日期                       收款金额                       收款事由                       收条载明的交款单位                       支付月份                               002                       千百美公司                       2015.10.5                       20万元                       租金                       1881会所                       2015年8月                               004                       千百美公司                       2015.10.12                       20万元                       房租                       1881会所                       2015年9月                               006                       千百美公司                       2015.11.3                       183000元                       房租                       1881会所                       2015年10月                               008                       千百美公司                       2015.12.2                       183000元                       租金，银联单182850元，现金150元                       1881会所                       2015年11月                               0013                       千百美公司                       2016.1.5                       183000元                       租金                       1881会所                       2015年12月                               0015                       千百美公司                       2016.2.2                       183000元                       租金                       1881会所                       2016年1月                               0017                       千百美公司                       2016.3.4                       183000元                       租金                       1881会所                       2016年2月                               0019                       千百美公司                       2016.4.6                       183000元                       房租                       1881会所                       2016年3月                               0021                       普玛特公司                       2016.4.18                       13万元                       房租                       1881会所                       2016年4月                               0024                       千百美公司                       2016.6.1                       183000元                       房租                       1881会所                       2016年5月                               0032                                             2016.7.4                       183000元                       房租                       1881会所                       2016年6月                               0037                       千百美公司                       2016.8.6                       183000元                       房租                       1881会所                       2016年7月                               0042                       千百美公司                       2016.9.18                       183000元                       房租                       1881会所                       2016年8月                               0047                       普玛特公司                       2016.11.4                       183000元                       10月份房租                       1881会所                       2016年10月                               0050                       普玛特公司                       2016.11.8                       10万元                       9月份房租，注18.7万元，房顶漏水维修费8.7万元                       1881会所                       2016年9月                               0052                       普玛特公司                       2016.12.2                       183000元                       11月份房租                       1881会所                       2016年11月                               0057                       千百美公司                       2017.1.2                       183000元                       房租                       1881会所                       2016年12月                               0059                       千百美公司                       2017.1.25                       100万元                       房租（2017.1月至6月份房租），18.3万元×6个月=1098000，实收100万元                       1881会所                       2017年1月至6月                               0061                       千百美公司                       2017.3.21                       29万元                       一楼门市房租金（2017.3.1-2018.2.28）                       1881会所                                                     0063                       千百美公司                       2017.7.10                       100万元                       房租                       1881会所                       2017年7月至12月                               0064                       千百美公司                       2018.1.23                       100万元                       房租（2018.1-6月）                       1881会所                       2018年1月至6月                               0067                       张兰                       2018.3.28                       255490元                                             1881娱乐会所                                                     0068                       张兰                       2018.3.28                       313333元                                             1881娱乐会所                                      证据0067、0068均载明收到的租金为2018年3月1日至2019年2月28日期间“卢某一楼、二楼门厅部分的三分之二比例的租金”。证据0068载明收到租金313333元，其中转账支付255490元，剩余57843元抵扣承租人维修电梯电机的费用。 （五）张兰、张美荣、千百美公司、普玛特公司之间的关系 普玛特公司成立于2003年4月23日，公司注册资本200万元，设立时股东分别为：张成某（持股80%）、张兰（持股20%）。2013年10月，公司股东变更为张兰（持股80%）、张美荣（持股20%）。2016年6月，公司注册资本增加至1000万元，张美荣认缴840万元。自2013年10月起，张兰担任公司执行董事，法定代表人；张美荣担任公司监事。 千百美公司成立于2006年1月5日，公司注册资本500万元，公司股东分别是张兰（持股80%）、沈某1（持股20%）。2006年3月17日，股东变更为张某1（持股75%）、张兰（20%）、沈某1（持股5%）。2018年12月3日，股东变更为张某1（持股60%）、张兰（持股40%）。自2006年3月15日起，张某1担任公司执行董事兼总经理，法定代表人；张兰担任公司监事。 一审又查明，张某1与张美荣系夫妻关系，二人于2005年9月20日结婚。 （六）曹佰全与张美荣协商情况 2018年1月至6月期间，张美荣（手机号139××××1886）与曹佰全（手机号136××××8888）通过短信多次联系。 2018年1月12日，张美荣发送的短信内容为：“户名：张美荣-工行卡号：62×××84开户行宿迁市工行营业部”。 2018年1月18日至19日，双方短信内容如下： 张美荣：“曹总，到底怎么说的？” 曹佰全：“张总不好意思我周日晚上到家” 张美荣：“你账上有多少亿，我们肯定眼热，但是请你现在能给安排了，谢谢” 曹佰全：“哈哈哈！你就会开玩笑了吧！张总！” 张美荣：“现在赶紧先转100个来，先谢谢” 曹佰全：“你给写个两句半吧张总！” 张美荣：“我们两家不需要，你先安排转100过来，谢谢” 曹佰全：“呵呵！我最近确实有点紧张！” 张美荣：“请下午两点半之前转来，谢谢了” 曹佰全：“我觉得我们还是要写个合同” 张美荣：“确实没有必要，谢谢” 曹佰全：“我担心你明年又要找我谈判了哈哈哈” 张美荣：“我们合作愉快，谢谢” 1月22日19时22分，曹佰全：“张总2018年的1-6月的房租已经转清！请查收后回复，谢谢！” 张美荣：“先谢谢，说好的全年一次性付清的？谢谢” 曹佰全：“周主任说好了！和前一年一样。哈哈哈，你这么大老（注：疑似笔误，应为老板）总是老这么开玩笑。” 从2月5日起至5月30日，张美荣多次催要租金。曹佰全表示，租金支付期限尚未届满。张美荣于2018年5月30日表示“上次晚给近2个月，这次才刚好”。曹佰全回复“时间是你自己耽误的，你把合同签来吧，我给你钱，省的下次日期有错了”。张美荣回复“日期没错，都是提前一个月支付的。”……曹佰全回复称“合同签了给你打款”。此后双方再未联系。 （七）本案诉讼中张兰催要租金及吆巴巴吆会所提存租金情况。 诉讼中，张兰曾向蔡超及伊巴巴伊公司催要《房屋租赁合同书》第九条约定的一楼门厅的租金。同时，吆巴巴吆会所请求代伊巴巴伊公司支付拖欠的租金及违约金抗辩张兰的合同解除权，分别于2019年7月9日、7月23日、7月30日将150万元、200万元、20万元提存到一审法院。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.蔡超与张兰签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》是否应由伊巴巴伊公司承担责任；2.张兰是否与蔡超解除合同，并与曹佰全订立新的租赁合同；3.张美荣与曹佰全对合同相关条款进行协商变更的内容是什么，后果应由谁承担即张美荣是否系张兰的代理人或者构成表见代理；4.张兰是否取得合同解除权以及吆巴巴吆会所足额提存租金、违约金是否可以抗辩张兰的合同解除权；5.承租人欠付的租金数额以及四被告应承担何种责任。 关于争议焦点一，蔡超与张兰签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》是否应由伊巴巴伊公司承担责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，第一，蔡超与张兰签订合同租赁房屋，所租赁的房屋用于伊巴巴伊股份公司经营。蔡超、陈海荣设立公司时向公司登记机关提交的资料中《租赁协议》说明蔡超承租该房屋的目的即为了伊巴巴伊股份公司成立后经营使用。第二，伊巴巴伊股份公司设立后，也实际使用案涉房屋进行经营活动，属于实际享有合同权利。第三，蔡超亦表示其向张兰支付租金也是履行对公司的出资义务（注：蔡超后来改变陈述，主张支付租金的资金是自己的财产，但没有提交证据证实，故依然采信其先前的陈述），因而支付租金的主体也是伊巴巴伊股份公司，这说明公司履行了合同义务。后来伊巴巴伊股份公司变更为伊巴巴伊公司。因而，张兰有权请求伊巴巴伊公司承担《房屋租赁合同书》及《补充协议》的合同责任。 关于争议焦点二，蔡超、曹佰全提供一份《还款计划》复印件。该复印件载明：“截止至2015年3月31日欠付凯林瑞三层和四层租金贰佰柒拾万元整，如按下列时间偿还租金，租金优惠为壹佰陆拾万元及欠款壹拾叁万元整，如有逾期仍按原租金履行，还款时间及金额如下： 一、2016年6月25日前给付租金陆拾万元整； 二、2016年7月25日前给付租金伍拾万元整； 三、2016年8月25日前给付租金伍拾万元整； 四、欠款壹拾叁万元于2016年6月6日一次性付清。 上述款项打入以下指定账户：户名：沈某2，卡号：62×××20，开户行：市工行营业部，沈某2为代收张兰凯林瑞房租。 还款人：蔡超，担保人：曹佰全，2016年6月1日。” 对上述证据，张兰质证认为，因为系复印件，证据三性均不予认可，且该证据并未载明原合同终止由张兰与曹佰全订立新合同。 一审法院认证认为：该证据载明的四次还款金额、时间、收款人，与证据编码0025至0027、交易明细中2016年6月25日、7月25日、8月26日的张博发转账给沈某2转账金额一致，转账日期仅是最后一笔相差一天，故可以确认该证据的真实性。但是，该证据仅是张兰与蔡超之间就截止2015年3月31日欠付的租金如何支付约定，并不能证明张兰与蔡超协商解除了《房屋租赁合同书》及《补充协议》，也不能证明张兰或张美荣与曹佰全订立了新合同。 关于争议焦点三，张美荣与曹佰全对合同相关条款进行协商变更的内容是什么，后果应由谁承担。 关于张美荣与曹佰全协商的内容，应视为二人变更了租金支付标准、支付期限，即自2015年10月起，租金为220万元/年，每月支付一次；自2017年1月起，租金按自然年度支付，提前一个月支付预先支付上半年度的租金，当年租金为200万元/年；2018年仍然沿用2017年的租金支付标准和支付期限。具体理由分述如下： 第一，自2015年10月起至2016年12月，蔡超、张博发均按照183000元/月支付租金，千百美公司、普玛特公司均按照该标准出具了收条。收条中证据0047载明“10月份房租”即183000元，证据0050载明收到2016年9月租金187000元，其中现金支付10万元，承租人维修房屋漏水抵销87000元。220万元/年平均到每月即183000元余4000元，与前述转账明细、银行交易明细以及收条相互吻合。 第二，2017年度、2018年上半年度，曹佰全即按照半年租金100万元的标准向张兰支付租金。千百美公司、普玛特公司均按照该标准出具了收条。而且张美荣与曹佰全于2018年1月1的短信内容中包含“现在赶紧先转100个来”，当年1月22日曹佰全即安排睿智公司向张美荣银行账户转账100万元。证据0059、0064收条上载明的收到租金对应的租赁期限与每半年100万元相互吻合。 第三，张兰均认可收到上述全部租金，而且从2015年11月至起诉前从未向伊巴巴伊公司或者蔡超提出异议。 第四，根据张美荣于2018年5月30日发送的短信“上次晚给近2个月，这次才刚好”，“日期没错，都是提前一个月支付的”以及曹佰全的回复“时间是你自己耽误的……”等内容，结合2018年上半年度租金的支付日期2018年1月22日，可以认定，双方协商的租金支付期限为提前一个月预先支付半年度的租金。 关于曹佰全行为的后果，各方均认可其代表伊巴巴伊公司，依法予以确认。关于张美荣行为的是否能归责于张兰。因张兰并未委托张美荣与曹佰全进行协商，故张美荣并非有权代理。但是，基于以下原因，张美荣构成对张兰的表见代理。 第一，张兰系千百美公司股东并担任监事，张美荣的丈夫张某1担任该公司执行董事兼总经理。张兰同时也是普玛特公司股东，并担任该公司执行董事，而张美荣系该公司股东并担任监事。该事实说明，张兰、张美荣与千百美公司、普玛特公司系利益共同体。 第二，蔡超、张博发、曹佰全支付的租金均是千百美公司、普玛特公司出具收条。张兰以借用千百美公司、普玛特公司的刷卡机收款为由解释两家公司出具收条的问题，但没有解释为何自己没有出具收据而是此两家公司出具收据。同时，张兰关于委托张某2、沈某2收款的解释与前述借用千百美公司、普玛特公司刷卡机收款的解释相互矛盾。 第三，张美荣在向曹佰全发送的短信中多次索要租金，并提供了自己的银行卡号。曹佰全2017年下半年度、2018年上半年度均是支付到张美荣的银行卡。对此，千百美公司、普玛特公司出具了租金收条。 第四，《房屋租赁合同书》第九条约定由承租人负担案外人卢某所有的房屋的租金，曹佰全将2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金255490元支付到张美荣银行卡上，张兰为此出具了收条（证据0067、0068），但没有作出任何解释。 第五，千百美公司、普玛特公司自2015年10月起至2018年3月连续出具租金收条的行为，张兰作为两家公司的股东、高管，且系普玛特公司的执行董事、法定代表人不可能不知情，但截止起诉前，张兰从未提出异议。 关于争议焦点四，张兰是否取得合同解除权以及吆巴巴吆会所足额提存租金、违约金是否可以抗辩张兰的合同解除权。 根据对争议焦点三的分析，可以认定本案《房屋租赁合同书》及《补充协议》约定租金标准及支付期限发生了变更，其他条款仍然有效。根据《房屋租赁合同书》第三条，“乙方应按双方约定时间足额支付租金，超出三天视为违约。甲方有权解除合同”，因此张兰取得了合同解除权。 吆巴巴吆会所请求代伊巴巴伊公司支付租金、违约金以抗辩张兰的合同解除权。因伊巴巴伊公司于2018年12月申请注销，说明其已经不再从事与清算无关的经营活动。而吆巴巴吆会所经营范围、经营地址与伊巴巴伊公司相同，说明吆巴巴吆会所使用案涉房屋进行经营，在本案中相当于次承租人。而且，张兰在本案诉讼中曾向蔡超、伊巴巴伊公司催要《房屋租赁合同书》约定的一楼门厅的租金，说明其也存在继续履行合同的意愿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。故吆巴巴吆会所相当于次承租人，其若足额提存了租金、违约金，可以抗辩张兰的合同解除权。 关于争议焦点五，欠付的租金数额以及蔡超、伊巴巴伊公司、陈海荣、张博发应承担何种责任。 诉讼中，张兰表示若人民法院支持吆巴巴吆会所提存租金、违约金对合同解除权的抗辩，即租赁合同继续履行，其变更第二项请求为支付自2015年10月1日起至2018年12月31日期间的租金。根据张美荣与曹佰全协商的结果，双方变更的仅是租金标准和支付期限，《房屋租赁合同书》及《补充协议》其他条款应继续适用。因此，伊巴巴伊公司应于2018年5月31日前支付当年下半年度的租金100万元。依据《补充协议》第一条，租金年递增率为10%。该条款应继续适用。故2019年度的租金应为220万元【200万元×110%】。伊巴巴伊公司应于2018年11月30日前支付2019年度上半年的租金110万元，应于2019年5月31日前支付2019年度下半年的租金110万元。故伊巴巴伊公司应支付张兰租金320万元。本案中，张兰主张的租金仅为2018年下半年的租金100万元，本院予以支持。 关于违约金，根据《房屋租赁合同书》第十五条，违约方应向守约方支付违约金100万元。伊巴巴伊公司、蔡超均提出违约金过高请求调整。结合双方的过错程度以及张兰主张的损失为资金的利息损失，将违约金调整为按照年利率24%计算。张兰在本案中主张的2018年12月31日之前租金的违约金，以100万元为基数，自2018年6月1日起计算至实际给付之日2019年7月9日止，所得违约金为265333元（本院注：四舍五入后取整，下同）。另外，吆巴巴吆会所按照年利率24%提存了已到期的租金对应的违约金469667元。具体计算方式为：2019年上半年租金的违约金，分成两部分，第一部分以110万元为基数，自2018年12月1日起计算至2019年7月9日止，所得违约金为159867元；第二部分以60万元为基数（吆巴巴吆会所于2019年7月9日提存的150万元抵充2018年下半年度的租金100万元后，仅能抵充2019年上半年的租金50万元，剩余60万元应继续计算违约金），自2019年7月10日起计算至2019年7月23日止，所得违约金为5200元。2019年下半租金110万元对应的违约金，以110万元为基数，自2019年6月1日起计算至2019年7月23日止，所得违约金为38133元。吆巴巴吆会所不仅提存了张兰在本案中主张的租金、违约金，还提存了剩余已经到期部分租金，并按照年利率24%提存相应的违约金，显示了其愿意代伊巴巴伊公司履行合同的诚意，张兰在诉讼中主张案涉合同约定的一楼门厅租金的事实，说明其也存在继续履行合同的意愿，因此本案《房屋租赁合同书》及《补充协议》应继续履行。综上，已经到期的租金总额320万元，违约金469667元，合计3669667元。本案中，伊巴巴伊公司应支付张兰租金100万元、违约金265333元。 关于利息，因张兰主张其实际损失为资金利息损失，违约金已经足以弥补其损失，故对其主张的利息不予支持。 关于蔡超、伊巴巴伊公司、陈海荣、张博承担何种责任，伊巴巴伊公司于2016年9月5日减资2538017.41元，而蔡超与张兰于此前已经签订《房屋租赁合同书》及《补充协议》，伊巴巴伊公司享有了合同权利，并履行了合同义务。故张兰对伊巴巴伊公司的债权在减资之前已经形成。根据《中华人民共和国公司法》第一百七十七条第二款，公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。伊巴巴伊公司没有提供证据证明通知了张兰，从而使得张兰丧失了要求伊巴巴伊公司减资前清偿债务或者提供相应担保的权利。 因股东负有按照公司章程切实履行全面出资的义务，同时负有维持公司注册资本充实的责任。尽管公司法规定公司减资时的通知义务人是公司，但公司是否减资系股东会决议的结果，是否减资以及如何进行减资完全取决于股东的意志，股东对公司减资的法定程序及后果亦属明知，同时，公司办理减资手续需股东配合，对于公司通知义务的履行，股东亦应当尽到合理注意义务。伊巴巴伊公司的股东就公司减资事项于2016年9月5日形成股东会决议，此时张兰的债权早已形成，公司的股东应当明知。但是在此情况下，蔡超、张博发、陈海荣仍然通过股东会决议同意股东减资请求，并且未直接通知张兰，既损害伊巴巴伊公司的清偿能力，又侵害了张兰的债权，应当对伊巴巴伊公司的债务承担相应的法律责任。公司未对已知债权人进行减资通知时，该情形与股东违法抽逃出资的实质以及对债权人利益受损的影响，在本质上并无不同。因此，尽管我国法律未具体规定公司不履行减资法定程序导致债权人利益受损时股东的责任，但可比照公司法相关原则和规定来加以认定。由于伊巴巴伊公司减资行为上存在瑕疵，致使减资前形成的公司债权在减资之后清偿不能的，张博发、陈海荣、蔡超作为伊巴巴伊公司时任股东应在公司减资数额范围即2538017.41元范围内对公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。 张博发自2016年9月22日起系伊巴巴伊公司唯一股东，没有举证证明公司的财产独立于自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。 综上，张兰虽然取得了合同解除权，但是吆巴巴吆会所已经于诉讼中足额将伊巴巴伊公司欠付的租金320万元及违约金提存至一审法院，因此可以抗辩张兰的合同解除权。故本案《房屋租赁合同书》及《补充协议》应继续履行。张兰提出的第四、六项诉讼请求均建立在合同解除的基础上，不予支持。其提出的其他诉讼请求，前文中已经分析。依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款、第一百七十二条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、第一百七十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，判决：一、宿迁伊巴巴伊娱乐有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付张兰租金100万元、违约金265333元，张博发承担连带责任；二、蔡超、陈海荣在2538017.41元的范围内对宿迁伊巴巴伊娱乐有限公司的债务承担补充赔偿责任（二人在其他案件中已经先行实际承担应补充赔偿责任的部分，本案中不再承担）；三、驳回张兰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39842元，由伊巴巴伊公司、张博发、蔡超、陈海荣共同负担。 二审期间，双方当事人均未提供新的证据。 二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。 本案二审的争议焦点是：1.张美荣与曹佰全协商调整租金的行为能否构成表见代理；2.一审判决认定2019年的年租金为220万元是否正确，该项认定是否超出了张兰的诉讼请求范围；3.张兰在一审中主张的违约金及利息应否得到支持；4.涉案房屋租赁合同能否予以解除。 关于第一争议焦点。本院认为，张美荣与曹佰全协商调整租金的行为构成表见代理，理由如下：1.张美荣具有被授权的表象。第一，自2015年10月3日至2018年1月份，涉案房屋租金系由蔡超、张博发、曹佰全等人支付，千百美公司和普玛特公司对此出具了收条，而张兰系普玛特公司的法定代表人，系千百美公司的监事，张美荣系普玛特公司的监事，其丈夫张某1系千百美公司的法定代表人。张兰认可其收到上述租金且称系借用该两家公司的刷卡机刷卡，若如其所述，其对承租人支付的租金数额明知，但其在两年多的时间内均未向承租人提出租金不足的异议与常理不符。况且张兰作为普玛特公司的法定代表人、千百美公司的监事，其不可能对该两家公司出具几百万元收条的行为完全不知晓，故本院有理由相信张兰对此明知，张美荣及其丈夫张某1作为该两家公司的高管或法定代表人，对此亦应明知。第二，2017年下半年的租金系由曹佰全经营的江苏睿智建筑工程有限公司于2017年7月8日支付给张美荣，事后由千百美公司向曹佰全出具收条，张兰亦认可其收到该笔租金且至今未提出伊巴巴伊公司未向其支付2017年下半年租金的异议，由此可见，张美荣从曹佰全处收取涉案房屋租金的行为有理由让曹佰全相信张美荣有权代表张兰。2.曹佰全系善意且无过失。鉴于上述分析，另结合张美荣曾多次向曹佰全催要租金，并将其本人的银行卡号提供给曹佰全的行为，故曹佰全于2018年1月份与张美荣进行协商时，其有理由相信张美荣有权代表张兰对涉案房屋的租金标准进行调整，曹佰全系善意且无过失。 关于第二争议焦点。首先，根据张美荣与曹佰全短信聊天内容及涉案房屋租金的实际支付情况，能够认定双方将涉案房屋2018年的租金调整为200万一年。因《补充协议》第一条的规定租金年递增率为10％，故能够计算出2019年度的租金为220万元，一审判决确定的数额正确。因张兰在一审中要求蔡超、陈海荣、张博发和伊巴巴伊公司向其支付自合同解除之日至实际交付房屋期间的占有使用费，而一审判决的时间为2019年8月5日，且涉案房屋至今未交付给张兰，故一审判决认定2019年的年租金为220万元并未超出张兰的诉讼请求范围。 关于第三争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，张兰主张的违约金损失为资金的利息损失，根据一、二审查明的事实，张兰并未能提供证据证明伊巴巴伊公司在2018年1月23日之前存在少付或拖延支付租金的行为，故对于张兰所主张的2018年1月23日之前资金的利息损失，依法不予支持。因伊巴巴伊公司自2018年6月1日起未再按约支付2018年下半年的租金及2019年度的租金，故一审判决根据欠付租金的数额按照年利率24％计算违约金为469667元并无不当，本院依法予以维持。因违约金系利息损失，故张兰不能在重复主张利息损失，对其该项主张依法不予支持。 关于第四争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。本案中，张兰主张吆巴巴吆会所不是次承租人，但根据一审查明的事实，伊巴巴伊公司和吆巴巴吆会所系两个法律主体，伊巴巴伊公司从张兰处承租涉案房屋后，又交由吆巴巴吆会所经营使用，且由吆巴巴吆会所支付租金，故吆巴巴吆会所符合次承租人的法律特征。虽然张兰因伊巴巴伊公司存在拖欠租金的行为有权要求解除涉案租赁合同，但因次承租人吆巴巴吆会所向一审法院提存了承租人欠付的租金和违约金，故可以抗辩出租人张兰的合同解除权。 综上所述，上诉人张兰的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费39842元，由张兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃卫东 审 判 员 黄亚非 审 判 员 庄云扉 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 周贤芬 书 记 员 吴红利