北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1396号上诉人（原审被告）：张芳，女，1962年12月31日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：包晓波，北京市昌明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蒋五四（兼张芳委托诉讼代理人），男，1961年5月4日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：张桂如，男，1962年8月1日出生，住北京市怀柔区。上诉人张芳、蒋五四因与被上诉人张桂如农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初6106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张芳上诉请求：1.撤销北京市怀柔区人民法院2019年11月27日作出的（2019）京0116民初6106号民事判决书，并改判《协议书》有效,驳回张桂如的起诉;2.一审、二审诉讼费用由张桂如承担。事实和理由：张芳与张桂如签订的关于北京市怀柔区×村7号院房屋及院落出让的《协议书》没有约定买卖房屋，不构成房屋买卖合同，而是一份基于当事人真实意思表示的关于房屋有偿使用的无名合同。《协议书》中约定“在能够办理过户手续时,双方应当同时前往有关部门办理过户手续”，系一项附条件的约定,意为假设法律允许过户的情况下,办理过户,该约定不违反法律规定。《协议书》对房屋、院落及其附属设施的占有、使用等权利的出让,并非等同于房屋买卖。《协议书》签订后张芳这么多年一直居住、使用，包括为使用便利而持续的改造房屋，都说明合同已经实际履行多年，合同中关于占有、使用部分的约定是有效的，而且已经实际履行，不应否定合同效力。一审法院认定《协议书》为房屋买卖合同,从而违反法律、行政法规的强制性规定而无效,系事实认定和法律适用错误。故提起上诉,请求二审法院依法改判。蒋五四上诉请求：请求撤销一审判决,改判驳回张桂如的起诉。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决一方面认定“张桂如”是合同当事人，是出让人，一方面又认定其为“继承人”。如果是当事人,则有关无效的法律规定应当是《合同法》第五十二条第五款。如果是继承人,则有关无效的法律规定应当是《合同法》第五十二条第二款。如果他是当事人，则他应当受制于《合同法》第六条，即“诚实信用”义务责任，禁止反言。如果他是继承人，则他已经明示同意其母的房屋出让协议的行为，构成对继承权的放弃。另外，在一审中，蒋五四提出了部分无效，部分有效的法律救济,以排除合同全部无效的认定结果，但是，一审判决对此只字不理。请求二审法院就此问题，发表意见并判决，体现出对当事人关切的关注义务。《协议书》内容的主要目的是房屋的占有使用。房屋是由砖瓦和人工成本构成，受让人是有权利拆除转移使用的。一审判决认定合同无效的主要理由是，张芳和蒋五四不是该村村民，不能购买该村宅基地使用权。但不应当剥夺张芳和蒋五四的占有使用该房屋及其与占有使用有关的权利。如果说，一审无效判词的本意是仅仅涉及宅基地使用权买卖的话，那么，宅基地使用权的买卖是可以，并应当与该房屋的砖瓦的买卖分离处理。由此可见，一审判词“无权享有杨家东庄村的宅基地使用权”，其究竟是指一种“资格权”还是实际的“占用享有权”，未予释明，认定事实亦不清楚，请求二审法院纠正。二、适用法律错误。一审判决称，依照《合同法》第五十二条，但该条有五款,境况不同，由此可见，其法律适用不明。《合同法》第五十二条无效制度的适用,不能与《合同法》第六条最基本的诚实信用原则相背离。比如，有人于2005年撒谎称,我急需十万元,愿以某某交换。得手后,又跑到法院主张,对方无权作此交换,请求判决无效，却又不退还交换物，也不赔偿对方损失。对此,法院不应认为其“请求合理”，应当依照《合同法》第六条诚实信用原则，驳回起诉。请求二审法院依法重新审理此案,撤销原判,驳回起诉。张芳、蒋五四均同意对方的上诉意见。张桂如辩称，同意一审法院判决，不同意张芳、蒋五四的上诉请求。张桂如向一审法院起诉请求：1.判决张桂如与张芳、蒋五四于2008年签订的农村房屋买卖协议无效，将位于怀柔区×村7号房屋及院落腾退给张桂如；2.诉讼费由张芳、蒋五四承担。诉讼过程中，张桂如撤回要求张芳、蒋五四腾退怀柔区×村7号院的诉讼请求。一审法院认定事实：朱淑香与张雨顺系夫妻关系，二人婚后育有四名子女，即张桂如、张桂珍、张桂荣、张桂平。朱淑香于2012年5月14日去世，并注销户口，张雨顺于2010年3月23日去世，并注销户口。朱淑香及张雨顺的父母均先于二人去世。张桂平于2004年8月13日去世，其夫王立柱，其女王佳轶。1993年11月8日的宅基地登记卡显示，户主姓名为朱淑香，地址为杨家东庄村，批准面积及实际占地面积均为218平方米，东西长13.6米，南北长16米。后，甲方（出让方）张雨顺、朱淑香、张桂如与乙方（受让方）张芳签订《协议书》，约定，甲乙双方本着诚实信用和公平自愿的原则，就甲方将北京市怀柔区×村7号房屋及院落出让给乙方达成如下协议。1.房屋描述见房产证，按照现状交付，出让金壹拾万元。甲方保证其是产权人，并有权签订本协议。甲方还保证该房屋没有抵押担保物权等任何第三方权利和利益。2.甲乙双方同时交换产权证和出让金，甲方在产权证背面用钢笔批注：甲方于某年某月某日出让给乙方张芳。之后乙方享有该产权证、房屋及其墙基等附着物院落及围墙等附着物、电话线、电视天线、水、电管线等设施和周边自然环境利益（菜地、树木、柴棚、砖石等），包括房屋和院落的占有权、使用权、收益权和处置权等等各项权利。收益权中包括但不限于政府等拆迁补偿利益等，乙方可以自己的名义或以甲方名义领取补偿金。处置权包括但不限于重建或改建或扩建全部或部分房屋和院落布局，并且享有相应的权利和利益。在能够办理过户手续时，双方应当同时前往有关部门办理过户手续。3.甲方将协助乙方完成各种必要的政府手续和协调与邻居的关系等等。4.村里对于甲方的任何待遇适合乙方的或者乙方向村里提出要求的，甲方应当无偿及时办理申请和协助落实有关的使用费，例如水费、电费等由乙方（或由乙方以甲方名义）支付。在甲方不方便时，乙方有权以甲方的名义向村里提出申请和办理有关手续。5.未尽事宜，双方友好协商解决，任何一方均应当善意理解和解释对方意思和意见，避免曲解、误解和纠纷。本协议，经双方签字生效。本协议共计两份，双方各执一份。《协议书》结尾处甲方张雨顺、朱淑香、张桂如签字，乙方处张芳签字。落款没有日期，庭审中，张桂如认可提交的《协议书》上的时间是为诉讼自己填写的。蒋五四提出因涉案房屋东数两间已经坍塌，剩余房屋属于危房，相关《协议书》及集体土地建设用地使用证均无法取出。后因返还房屋问题产生争议，2019年8月5日，张桂如持诉称理由诉至法院。案件审理过程中，张芳、蒋五四持答辩意见，不同意张桂如的诉讼请求。诉讼中，法院组织双方当事人进行现场勘查。经查，位于北京市怀柔区×村7号院，东西长13.56米，南北长16米，院内现有北房三间，东侧与其相连的东侧的两间房屋已经坍塌，北房南北长5.16米。西厢房两间，东侧棚子一间。另查明，1.诉讼中，张桂珍、张桂荣、王立柱、王佳轶均表示放弃继承涉案房屋，不参加本案诉讼；2.张芳及蒋五四均非×村集体经济组织成员。一审法院认为，首先，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，朱淑香、张雨顺、张桂如按照《协议书》的约定将涉案院落内房屋的占有、使用、收益和处分的权利出让给张芳并交付院落和房屋，张芳支付出让金100000元，后张芳、蒋五四实际占有和使用涉案院落和房屋，故该《协议书》实质为对涉案×村7号院买卖行为的约定，朱淑香、张雨顺、张桂如与张芳成立房屋买卖合同关系。其次，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。集体土地属于农民集体所有，由村民委员会或村集体经济组织负责管理，宅基地使用权是村民或集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，争议房屋的转让行为，不仅仅涉及房屋的买卖，还涉及到农村宅基地使用权的转移，张芳及蒋五四自购买涉案×村7号院房屋至今系非农业户口，亦非杨家东庄村本村集体经济组织成员，无权享有杨家东庄村的宅基地使用权，故该买卖房屋协议为无效协议，自行为开始起即不具有法律约束力。因朱淑香、张雨顺已经死亡，现张桂如作为出卖人及朱淑香、张雨顺的法定继承人要求确认该买卖协议书无效的请求合理，一审法院予以支持。据此，一审法院于2019年11月判决：朱淑香、张雨顺、张桂如与张芳签订的《协议书》无效。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据各方当事人的上诉意见和答辩意见，本案二审争议的焦点有二：朱淑香、张雨顺、张桂如与张芳签订的《协议书》的性质；二、朱淑香、张雨顺、张桂如与张芳签订的《协议书》的效力。一、关于朱淑香、张雨顺、张桂如与张芳签订的《协议书》的性质问题。朱淑香、张雨顺、张桂如与张芳签订的《协议书》约定，朱淑香、张雨顺、张桂如将北京市怀柔区×村7号房屋及院落出让给张芳，张芳取得包括房屋和院落的占有权、使用权、收益权和处置权等等各项权利，张芳支付出让金10万元。后张芳、蒋五四实际占有和使用涉案院落和房屋。从上述内容看，《协议书》虽没有明确写明是房屋买卖合同，但双方交易的标的物是涉案房屋及院落，张芳取得的是涉案房屋及院落的占有、使用、收益、处分权等权益，而不仅仅是为了取得使用权。一审法院认定《协议书》为房屋买卖合同，该认定正确，张芳、蒋五四关于《协议书》不是房屋买卖合同的上诉意见，与事实不符，本院不予采纳。二、关于朱淑香、张雨顺、张桂如与张芳签订的《协议书》的效力问题。本案《协议书》系就农村宅基地上房屋的买卖进行的约定，适用目前关于农村房屋买卖合同纠纷的相关规定。按照我国目前的土地管理法规，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得宅基地使用权。在房地一体的格局下，宅基地上房屋的买卖同时也导致宅基地使用权的转让，损害了集体经济组织的利益。本案中，张芳及蒋五四自购买涉案房屋及院落至今系非农业户口，亦非杨家东庄村集体经济组织成员，一审法院认定朱淑香、张雨顺、张桂如与张芳签订的《协议书》无效，该认定正确，本院予以维持。综上所述，张芳、蒋五四的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由张芳、蒋五四负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜审 判 员  石 煜二〇二〇年三月三十日法官助理  单海涛法官助理  马文远书 记 员  杨艳娇