陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院       民事判决书     （2020）陕0102民初312号     原告：朱良民，男，1974年10月15日出生，回族，住西安市新城区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：张丽瑛，陕西法智律师事务所律师。    被告：西安丹尼尔房地产开发有限公司，住所地西安市新城区。    法定代表人：王国庆，该公司董事长。    委托诉讼代理人：孙卫东，陕西众致律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李漾汐，女，1986年3月31日出生，汉族，该公司员工，住该公司。    原告朱良民与被告西安丹尼尔房地产开发有限公司（以下简称丹尼尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，由审判员王新权独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱良民之委托诉讼代理人张丽瑛、被告丹尼尔公司之委托诉讼代理人孙卫东、李漾汐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告朱良民诉称，2008年12月29日原告与被告签订认购协议书，原告购买被告开发的位于西安市新城区XX路XX号XX广场第X幢X单元X层XXXXX号房屋，面积 61.28m2。协议书签订当天原告将房款268406元一次性支付给被告，后于2010年8月24日被告将房屋交付给原告入住，现在原告已入住九年，而由于被告的原因至今未能在法律规定期限内办理房屋权属证书。原告多次与其他业主去被告处要求办理上述事宜，但是被告仍然迟迟未办理。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告作为房屋买卖合同的出售方，原告早已按照认购协议书约定履行付款义务，被告也已经开具了销售不动产发票，而被告却未在法律规定的期限内办理房屋权属证书，九年来原告一直不停索求，但被告一直迟迟未办理，最近原告才知所住房屋是属于政府的处安项目，很难办理产权证书，因而被告在出售房屋的时候，已经存在欺骗性，给原告实际造成了精神和物质损失。2018年12月24日在被告一直未办理房屋权属证书的情况下，将原告骗至被告处，补签了商品房买卖合同，里面约定了非常低的违约金条款，显然对原告非常不公平，故原告现诉至法院要求判令：1、被告立即为原告办理西安市新城区XX路XX号XX广场第X 幢 X单元X层XXXXX号房屋产权权属转移登记手续。2、被告支付逾期办理房地产权属证书的滞纳金51081元（起算时间为2017年 1月 1 日至2019年11月30日)。(计算方法：①贷款利率4.35%×罚息利率 150%=6.525%（年利率）②6.525%÷12=月利率 0.54375%③月利率 0.54375%×房款268406×35个月=51081元)。3、撤销原、被告之间实际在 2018 年 12 月24日签订的合同登记号20XXX商品房买卖合同中第十五条第二款违约金的约定，按照法律规定确认违约金数额按月已付房价款的 10%支付给原告，从起诉之日直至被告实际为原告履行完《房地产权属证书》。4、本案诉讼费由被告承担。   被告丹尼尔公司辩称，一、2008年12月29日，被告与原告签订《认购协议书》，约定被告将XX广场X幢X单元X层XXXXX号房出售给原告。2017年5月，被告已将办理权属登记需要由出卖人提供的资料提交至西安市住房保障与房屋管理局，西安市住房保障与房屋管理局进行了初始登记，出具了《西安市XX户登记表》，故被告现已履行了协助办证义务。二、根据双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，逾期办理房地产权属证书的违约金应以购房款的1%计算。被告与原告所签的《商品房买卖合同》为国家建设部和工商行政管理局制定的商品房买卖制式合同。该《商品房买卖合同》的第十五条约定，逾期办理房地产权属证书的违约金应以购房款的1%计算。三、世纪广场共计500多户，发生纠纷的30户所出的判决违约金均为1%，未有一例改判情形；除去涉诉的住户，其余住户亦是按合同约定的1%支付违约金。根据目前世纪广场业主与丹尼尔公司房屋买卖合同纠纷案件的判决书、调解书、执行裁定书等生效文书中关于逾期办理违约金的判决结果统计可知:一审判决结果为逾期办理房产证违约金为已付房款的1%判决共计30例；一审判决生效的共2例。业主提起上诉二审的共计28例；其中二审维持原判的8例；二审以调解结案的共3例，调解结果违约金亦为已付房款的1%。上述情况，被告可提供相关生效法律文书予以证明。故根据最高人民法院关于同类型案件裁判的指导精神，本案应适用同案同判原则。被告与原告签订的合同中亦不存在欺骗和显失公平的行为，违约金的判定亦应当适用合同约定，按照已付房款的1%计算。关于诉请第二项、第三项被告均不予认可，原告诉请无事实和法律依据。综上所述，为维护被告的合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。   经审理查明，2008年12月29日原告朱良民与被告丹尼尔公司签订《认购协议书》，约定原告购买被告开发的位于西安市新城区XX路XX广场XX幢XX单元XX层XX号面积61.28㎡房屋一套，并约定细则以之后签订的《商品房买卖合同》为准。协议书签订当天原告将房款268406元一次性交付被告。2010年8月24日被告将房屋交付原告入住。2018年12月24日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，将时间倒签至2008年12月29日。合同第八条约定“出卖人应当在2010年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件（经房产开发商与监理公司综合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后900日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。但至今房产证未能办理。   另查，2017年5月22日，西安市住房保障与房屋管理局对该房屋进行了初始登记，并出具了《西安市XX户登记表》。    以上事实，有认购协议书、商品房买卖合同、西安市商品房预售许可证、世纪广场入住结算单、票据、照片、证人证言、市处安办函字（2006）X号文件、市城建委（2013）XX号文件等及当事人陈述等在卷佐证。   本院认为，本案所涉及的房屋买卖合同虽系倒签，但属于原、被告双方基于认购协议意思自治的结果，是双方真实意思的表示，合同内容不违反国家法律规定，应为合法有效，双方当事人均应诚信自觉履行。原告现要求以被告欺诈并显失公平为由撤销合同第十五条第二款关于违约金的约定，未提供证据证明其主张的事实成立，其本项请求缺乏事实依据，本院不予支持。依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等义务。在原告按照约定向被告缴纳了购房款后，被告应按约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续，属违约行为。被告应按合同约定按原告已付房款的1%支付违约金。对于原告滞纳金之请求，于法无据，本院依法不予支持。被告辩称其已完成了协助办证义务，但未提供证据予以佐证其主张，故其辩称本院不予采信，故被告应当继续协助原告办理诉争房屋的产权登记手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告西安丹尼尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告朱良民办理西安市新城区XX路XX广场XX幢XX单元XX层XX号房屋产权权属转移登记手续。   二、被告西安丹尼尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱良民违约金2684.06元。   三、驳回原告朱良民的其余诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1077元，减半收取538.50元，由被告西安丹尼尔房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审判员  王新权                                   二0二0年三月十六日                                  法 官 助 理  王玺                               书记  员   王虹      1