山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终2609号 上诉人(原审原告)：青岛明霞特易购置业有限公司，住所地青岛市市北区延安路107号。 法定代表人：王磊，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：张琨，女，1986年12月24日出生，汉族，住青岛市市南区。 被上诉人(原审被告)：青岛威乃达投资有限公司，住所地青岛市市北区延安二路76号-2室。 法定代表人：宋学，执行董事。 委托诉讼代理人：渠帅，山东华赛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙睿，山东华赛律师事务所实习律师。 原审第三人：山东赛赛集团有限公司，住所地青岛市崂山区香港东路316号弄海园5号楼2层。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：渠帅，山东华赛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙睿，山东华赛律师事务所实习律师。 上诉人青岛明霞特易购置业有限公司（以下简称明霞特公司）因与被上诉人张琨、青岛威乃达投资有限公司（以下简称威乃达公司）、原审第三人山东赛赛集团有限公司（以下简称赛赛公司）执行异议之诉一案，不服青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初4739号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 明霞特公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持明霞特公司的全部诉讼请求，准许对青岛市市北区尖山路4号十五大街x层x户房屋的执行；2、本案所有诉讼费用由张琨、威乃达公司负担。事实和理由：一审判决认定事实存在错误，应予改判。一、明霞特公司申请执行的青岛市市北区户房屋登记在威乃达公司名下。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款第一项规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人。第二十五条第一款第一项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。青岛市不动产登记中心房屋登记公示系统显示，位于青岛市市北区户房屋登记在威乃达公司名下，则威乃达公司应为该房屋唯一的合法所有权人。依据我国《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。因该房屋未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，不具有对抗第三人的法律效力。一审法院依据（2017)鲁0212财保49号民事裁定书对威乃达公司名下该项财产予以司法查封，符合事实，且于法有据，应当继续执行。二、张琨并未提供充分证据证明其已经支付了涉案房屋的全部房款并合法占有涉案房屋，且对于涉案房屋不能办理产权过户登记没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议人如果不能证明其已经就争议房屋签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、已经支付全部价款且非因异议人的原因未办理过户登记，该四项条件缺少任何一项，即不具备排除执行的条件。首先，虽然张琨与威乃达公司签订了《青岛市商品房预售合同》并已办理了网签，但是网签合同仅是一种行政管理手段，为了管理的方便，而非确定涉案房屋所有权。网签合同根本不能对抗司法部门的查封，张琨、威乃达公司以涉案房屋已经办理网签为由要求解除查封没有事实及法律依据。其次，关于张琨是否合法占有涉案房屋。1、张琨并未合法占有涉案房屋，且并未提供涉案房屋已经验收合格的证明材料。根据《建筑法》第六十一条等规定，未经验收的房屋不得交付。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。既然涉案房屋未经竣工验收，而验收合格又为房屋交付的前提条件，则涉案房屋存在根本无法交付使用的可能性，更罔论张琨合法占有涉案房屋了。换言之，无论张琨是否确实占有了房屋，其实际上也不可能“合法”地占有涉案房屋。2、张琨并未实际占有涉案房屋，其提供的房屋交接书不能证明已经实际占有涉案房屋。张琨虽然签订了租赁合同，但该份合同仅是委托租赁合同，不能证明该合同已经实际履行。张琨也未提供相关缴付涉案房屋物业管理费、水、电费等凭证证明其已经实际占有涉案房屋，则并不能排除明霞特公司的执行。再次，关于房屋价款的支付。张琨所提交的房屋收付款凭证、银行转账记录等证据材料中，并不能证明其已经确实将全部房款实际交付，其中有部分购房款支付给与本案无关的第三人。最后，张琨不能举证证明其对于涉案房屋不能办理产权过户没有过错。从张琨提供的证据材料看，依据《青岛市商品房预售合同》第三十二条之约定，张琨、威乃达公司应当向房地产登记机构申请预购商品房预告登记，显然涉案房屋并未办理该预告登记，张琨对此存在明显过错。则涉案房屋并非因第三人原因不能办理产权过户。即张琨并未提交证据证明系非因其自身原因不能办理产权过户。综上，青岛市市北区尖山路4号十五大街x层x户房屋为威乃达公司名下财产，一审法院依法予以司法查封事实清楚，于法有据，应当准许对涉案房屋的继续执行。一审判决认定事实错误，依法应予改判。 张琨、威乃达公司未答辩。 赛赛公司未陈述意见。 明霞特公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决准许对青岛市市北区尖山路4号十五大街x层x户房屋（以下简称涉案房屋）的执行；2、诉讼费由张琨、威乃达公司负担。 一审法院认定事实:一、明霞特公司与威乃达公司、赛赛公司房屋买卖合同纠纷于2017年9月21日被青岛仲裁委员会受理。 二、明霞特公司于2017年10月23日向青岛仲裁委员会申请财产保全，请求冻结威乃达公司、赛赛公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产。青岛仲裁委员会于2017年10月24日作出青仲财保函字（2017）第677号提交法院财产保全申请函，提交一审法院进行财产保全。 三、一审法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书冻结威乃达公司、赛赛公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产。 四、一审法院于2017年12月5日作出（2017）鲁0212财保49号协助执行通知书，查封威乃达公司名下房产673处，查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 五、张琨、威乃达公司于2012年8月23日签订商品房预售合同并办理网签及预告登记，张琨购买涉案房屋，张琨于2012年8月21日支付威乃达公司购房款96万元，威乃达公司确认该款已经收到。2013年11月23日，威乃达公司与张琨签订房屋交接书，将涉案房屋交付张琨。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是张琨对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。张琨、威乃达公司于2012年8月23日签订商品房预售合同并办理网签及预告登记，张琨于2012年8月21日支付威乃达公司购房款96万元，威乃达公司确认该款已经收到，威乃达公司与张琨于2013年11月23日签订房屋交接书将涉案房屋交付张琨，且房屋未办理过户登记并非张琨自身原因导致，故张琨对一审法院查封所提异议符合上述法律规定，一审法院应中止对涉案房屋的执行，明霞特公司请求一审法院判令准许对涉案房屋的执行，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院判决：驳回青岛明霞特易购置业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由青岛明霞特易购置业有限公司负担。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，张琨与威乃达公司于2012年8月23日签订的商品房预售合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已办理网签手续，双方签订的涉案房屋买卖合同合法有效。张琨提交的银行交易明细、威乃达公司为张琨出具的涉案房屋收款收据及双方签署的涉案房屋交接书等证据能够相互印证，可以证明张琨依约支付了涉案房屋购房款并办理了涉案房屋交付手续，已合法占有涉案房屋，且上述行为均发生在涉案房屋被查封之前，本案亦非因张琨自身原因未办理过户登记手续。张琨提交的证据可以证明其对涉案房屋享有足以排除执行的权利，其所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应予以支持，一审判决驳回明霞特公司要求准许对涉案房屋予以执行的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。明霞特公司对张琨已支付涉案房屋购房款及合法占有涉案房屋的事实不予认可，但未提交充分、有效的证据推翻张琨提交的上述证据的证明效力，其亦无证据证明系因张琨过错导致涉案房屋未办理过户登记手续，其应承担举证不能的法律后果，本院对其主张不予支持。 综上所述，明霞特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人青岛明霞特易购置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  齐 新 审判员  甘玉军 二〇二〇年三月十二日 法官助理 王莉莉 书记员王冉冉