安徽省池州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖17民终19号上诉人（原审被告）：郝国昌，男，1950年9月22日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。被上诉人（原审原告）：胡介洲，男，1960年4月1日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。委托诉讼代理人：荣方鸿，安徽九华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：池州市顺丰房地产经纪有限公司，住所地安徽省池州市贵池区恒泰家和园12幢507-509，统一社会信用代码91341700394102500K。法定代表人：范鸿雁，该公司经理。上诉人郝国昌因与被上诉人胡介洲、池州市顺丰房地产经纪有限公司（以下简称顺丰经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2019）皖1702民初4175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郝国昌，被上诉人胡介洲及其委托诉讼代理人荣方鸿到庭参加诉讼。被上诉人顺丰经纪公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。郝国昌上诉请求：1、撤销一审判决，改判其无需返还3万元定金；2、改判胡介洲支付其违约金4万元，顺丰经纪公司承担连带责任；3由胡介洲、顺丰经纪公司承担上诉费用。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律均存在错误。1、双方合同约定2017年8月15日胡介洲将首付款12万元汇入池州市房管局监管账户,前提是其办理房产证解押。从其一审提供的证据可以看出,其于2017年8月14日办理解押，而胡介洲至今尚未履行该合同约定,亦未通过其他方式支付该12万元首付款,胡介洲显然违约,应当承担违约责任；2、双方合同约定胡介洲的尾款支付方式为通过其公积金贷款,而胡介洲属农村户口,亦未在城镇工作,无公积金账户,申请法院调取胡介洲有无公积金账户的证明。若无公积金账户,胡介洲显然在订立合同之时即存在虚构事实的欺诈情形,对其行为其享有不安抗辩权；3、胡介洲根本违约在先,其享有法定解除权,之后其提出任何变更合同履行期限、履行方式的行为均属合法合理；4、其无任何违约行为,3万元定金无需返还,且胡介洲应当按照合同约定支付其违约金4万元，顺丰经纪公司对此应承担连带责任。胡介洲辩称：因郝国昌不配合开监管账户，其首付款无法存入监管账户；合同没有限定其公积金贷款的时间。故请求维持原判。胡介洲向一审法院起诉请求：请求判令郝国昌支付其10万元（其中定金3万元，违约金4万元，损失3万元），并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月19日原告胡介洲与被告郝国昌通过房产中介池州市链家房地产经纪有限公司签署了《房屋买卖合同》，协议明确约定被告郝国昌将位于池州市贵池区出售给原告胡介洲，面积为67.54平方米，出售房屋总价款为40万元整，同日原告支付给被告定金3万元。根据合同约定，2017年8月15日原告将首付款12万元汇入池州市房管局监管账户并办理网签、备案以及资金监管等手续（前提条件为郝国昌房产证解押下证后）；胡介洲通过公积金贷款将房屋尾款25万元一次性支付到郝国昌账户（胡介洲承诺无银行不良记录且承诺房产证下证后七个工作日内配合中介公司办理银行按揭抵押）；关于违约责任，双方约定在合同签订后，如郝国昌违约不卖或胡介洲违约不买，违约方须赔付给对方房屋成交额10%的违约金，并由违约方向中介公司支付购房全款2%的居间服务费。因双方对房屋价款仍有争议，继而影响双方房屋买卖，2017年9月19日原告诉至法院，要求被告承担8万元违约责任，后变更诉讼请求为继续履行合同。2017年12月18日一审法院作出（2017）皖1702民初2983号判决认为原告诉求过于原则，没有具体的诉讼请求，驳回了原告的诉请。2018年7月12日一审法院作出（2018）皖1702民初432号裁定书认为原告系重复起诉，驳回了原告的起诉。后原告上诉至池州市中级人民法院，该院认为原告此次起诉虽基于同一案件事实，但提出的诉讼请求与前诉不同，且该诉讼请求明确具体，不构成重复起诉，并于2018年9月29日作出（2018）皖17民终700号民事裁定书，裁定撤销安徽省池州市贵池区人民法院（2018）皖1702民初432号民事裁定；指令安徽省池州市贵池区人民法院审理。安徽省池州市贵池区人民法院于2019年4月24日作出（2018）皖1702民初432号民事判决，认为：原告胡介洲请求判决被告郝国昌继续履行房屋买卖合同，在合同约定的履行期限内，被告郝国昌要求原告胡介洲公积金贷款付款在其要求的期限内一次性付清，原告胡介洲因公积金贷款手续时间较长，客观上不能满足该条件，故被告郝国昌没有配合办理网签、备案以及资金监管等手续，致合同继续履行已无可能。原告胡介洲可以根据合同约定要求违约方赔偿损失。另查明，池州市链家房地产经纪有限公司于2017年11月6日更名为池州市顺丰房地产经纪有限公司。一审法院认为：原告胡介洲与被告郝国昌签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应遵守履行。被告郝国昌在与原告签订《房屋买卖合同》后，另行再要求原告一定期限内付款，无合同依据，由此导致合同目的无法实现，故被告郝国昌构成违约，依法应当依照合同约定承担违约责任。原告胡介洲与被告郝国昌均当庭表示同意解除案涉的《房屋买卖合同》，予以准许。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故被告应返还原告已支付的定金3万元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同中约定违约方须赔付给对方房屋成交额百分之十的违约金，即4万元（40万*10%），符合法律规定，予以支持。原告诉请损失3万元，因未提供证据证实损失已实际产生，故不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郝国昌于判决生效后十日内返还原告胡介洲定金3万元；二、被告郝国昌于判决生效后十日内支付原告胡介洲违约金4万元；三、驳回原告胡介洲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取即1150元，由原告胡介洲负担375元、被告郝国昌负担775元。本院二审期间，各方当事人均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《房屋买卖合同》为当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。案涉合同约定郝国昌房产证解押下证后，胡介洲于2017年8月15日前将首付款12万元汇入监管账户并办理网签、备案以及资金监管等手续。根据顺丰经纪公司的情况说明，郝国昌在2017年8月15日前并未完成注销房屋抵押登记的流程。案涉合同约定胡介洲通过公积金贷款将房屋尾款25万元一次性支付到郝国昌账户，胡介洲承诺房产证下证后七个工作日内配合中介公司办理银行按揭抵押。而郝国昌在2017年8月14日即要求胡介洲在其指定的期限内付清全款，且未配合办理网签、备案及资金监管等手续，导致案涉合同不能继续履行。故郝国昌行为违反了合同约定，应依法承担相应违约责任。郝国昌相关上诉理由不能成立，本院不予采纳。郝国昌作为收受定金方不履行约定的债务，依法应返还定金。一审判决郝国昌返还定金3万元，支付违约金4万元，符合合同约定，于法有据。郝国昌提出其无需返还定金的上诉理由不能成立，本院不予支持。郝国昌上诉提出胡介洲、顺丰经纪公司应向其支付违约金4万元，但其在一审中并未就此提起反诉，不属于本院二审审理范围。综上所述，上诉人郝国昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人郝国昌负担。本判决为终审判决。审判长  许院生审判员  胡少斌审判员  康启林二〇二〇年三月二十日书记员  夏国栋