广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29189号上诉人（原审原告）：深圳市冠浩实业发展有限公司，住所地广东省深圳市宝安区46区翻身路正大安大厦A栋4楼，统一社会信用代码914403007330743148。法定代表人：许浩超，总经理。上诉人（原审被告）：刘火强，男，1964年11月3日出生，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：黄波，广东合权律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾小丽，广东合权律师事务所实习律师。上诉人深圳市冠浩实业发展有限公司（以下简称冠浩公司）因与上诉人刘火强租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初10986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘火强上诉请求：撤销原判第一项，改判刘火强不支付冠浩公司2018年3月16日以后的租金合计24024元。事实及理由：一、一审法院认为刘火强实际租期截止日为2018年5月18日，实际上冠浩公司与深圳市南山区西丽果场租赁合同2018年3月15日到期，即租地合同终止，冠浩公司已经丧失该宗地块的土地使用权，再无该宗地块的处置权和继续收取两个月租金权利，再加上2018年3月15日后，涉案场地被深圳市南山区西丽果场停水停电，禁止车辆进场导致刘火强被迫搬出，刘火强并无继续占用场地。二、冠浩公司无权收取该两个月的租金。理由是冠浩公司与出租人深圳市南山区西丽果场的合同期只到2018年3月15日止。该两个月超过合同期，即该两个月的约定无效，冠浩公司无处分权。即使认定刘火强该两个月占用租赁物，收益即占用费依法也应当由出租人深圳市南山区西丽果场所有，而非归冠浩公司所有。原审法院在未确认出租人深圳市南山区西丽果场对超过合同期的占用费是否放弃的情况下，直接判决归冠浩公司所有，没有法律依据。冠浩公司亦向本院提出上诉，但未在指定期限交纳上诉费，亦未申请缓交、减交、免交。冠浩公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付拖欠的334548元；2、被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金23万元（滞纳金暂计至起诉之日，要求计算至实际支付之日）；3、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2003年3月6日，深圳市某实业有限公司（乙方）与深圳市南山区西丽果场（甲方）签订了《租地合同书》，合同约定：甲方将二分场场部西南侧约20亩（以实地丈量为准）租给乙方兴建仓储物流区；合同期限暂定为15年，即自2003年3月16日起至2018年3月15日止等。2003年3月3日，深圳市某实业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《租地合同》，约定：甲方将承租的西丽果场二分场场部西南侧池塘右边19.5亩中的18.5亩的深湾山塘土地租给乙方回填满土后兴建仓储物流区；合同期限暂定为15年，即自2003年3月16日起至2018年3月15日止等。2010年11月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租地合同书》，合同约定：甲方向西丽果场租赁一块烂水塘回填土后作为堆放材料及储物流区，现应乙方要求将其中一小块（以下简称涉案场地）租用给乙方使用；租用面积约3500平方米（实际面积为3900平方米）；合同期限为7.5年，即2010年11月19日至2018年5月18日止；乙方向甲方交付土地租金一至五年每月为10920元，六至八年每月为12012元，于当月5日前交清；乙方必须按租地合同书约定的日期交付租金，如逾期不交，每天按租金金额的l0‰加收滞纳金，如逾期拖欠租金达至十五天，甲方有权收回土地及单方终止合同，并有权拒绝返还履约押金，动产乙方可搬走，不动产归甲方所有；及其他条款。该合同甲方、乙方落款处上方写有“计租时间为2011年1月18日起，许浩超”字样。庭审中，原告确认双方约定了2个月免租期。2012年1月19日，许浩超出具字条，内容写明，“2011年1月18日-2012年1月18日共12个月结算为每月9000元共计108000元，已支付84000元，扣除水电费10744元，余欠13300元。”被告主张双方约定每月减免租金1920元直至2014年5月18日，即双方约定2010年11月19日至2014年5月18日期间实际租金每月为9000元，被告对此提交了一份手写清单；原告对该清单的真实性不予认可，表示该清单没有任何人签名，双方约定按每月9000元收取租金的时间截至2012年1月18日。被告主张因西丽果场对涉案场地停电，其无法正常经营，故其于2018年3月28日自行搬离，但未与原告进行书面交接。被告对此提交了显示为深圳市南山区西丽果场于2018年4月19日向深圳市某实业有限公司发出的《通知》，内容写明：你方与我方的合同已于2018年3月15日期满，我方就合同终止事宜多次通知你方并在合同期满后给予了一个月的搬迁宽限期，但租户仍有大部分未搬离，从2018年4月20日起，该地块上所有租户的车辆一律禁止驶入西丽果场二分场范围内。原告对该《通知》的真实性不予认可，表示为复印件，西丽果场并没有对涉案场地停水停电，涉案场地实际至2019年4月才被清理完毕。被告主张截至庭审之日，其已向原告支付租金共计842920元，被告对此提交了其自行制作的相应金额的转账清单（最后一次转账时间为2018年2月12日，金额为70000元）和部分转账凭证、收据。原告表示，被告提交的转账清单中，其对以下记录不予认可：1、日期为2011年11月25日、金额为1万元的记录，被告没有提交相关凭证；2、日期为2013年2月7日、金额为1.8万元的记录，没有显示付款人的信息；3、日期为2014年4月4日、金额为5000元的记录，没有显示付款人的信息；4、日期为2014年6月9日、金额为1.2万元的记录，被告提交的凭证中收款人和付款人均为被告本人；5、日期为2016年4月21日、金额为2.4万元的记录，没有显示付款人信息；6、日期为2016年6月27日、金额为2.4万元的记录，显示的付款人为胡某。被告对此回应表示：2013年2月7日的1.8万元是被告现金存款；2016年4月21日是被告通过建行账户转账；2016年6月24日的2.4万元是被告妻子胡某支付。被告于庭后补充提交了其与胡某的结婚证，被告中国农业银行股份有限公司银行流水，日期为2013年2月7日、收款户名为许浩超、金额为18000元的存款凭条，日期为2014年4月4日、付款人为被告、收款人为许浩超、金额为5000元的中国农业银行补制回单，日期为2016年4月21日、付款人为被告、收款人为许浩超、金额为24000元的中国农业银行补制回单，以及日期为2016年6月27日、付款人为胡某、收款人为许浩超、金额为24000元的中国农业银行补制回单用于证明其支付了上述款项。原告对结婚证、银行流水、日期为2014年4月4日、2016年4月21日凭条的真实性予以认可，对日期为2013年2月7日凭条的真实性不予认可，对日期为2016年6月27日凭条的关联性不予认可。原告表示，其主张的滞纳金是自行调整至按照每日万分之七的利率按照被告每月拖欠的金额和期限依次计算。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”。本案中，涉案场地由原告向深圳市某实业有限公司承租，双方之间约定的租赁期限截至2018年3月15日；而原告与被告就涉案场地转租签订的《租地合同书》约定的租赁期限截至2018年5月18日止，故原告与被告签订的《租地合同书》自2018年3月16日之后的部分约定无效。合同部分无效，不影响其它部分效力的，其它部分仍然有效。被告应按照约定向原告支付租金及占有使用期间的占有使用费。《租地合同书》约定的租赁期间为2010年11月19日至2018年5月18日，庭审中，原告亦明确其诉求的租金为上述期间被告拖欠的租金总额。关于租金起算日，原告于庭审中确认双方约定了2个月的免租期，故计租起算日应为2011年1月19日，原告主张2010年11月19日至2011年1月18日期间的租金，不予支持。被告主张2011年1月19日至2014年5月18日期间，双方约定每月租金为9000元，但被告提交的清单并无原告签名，原告对此亦不予认可，被告应承担相应的举证不能的后果，采纳原告的主张，认定双方约定的每月租金9000元的期间为2011年1月19日至2012年1月18日。被告主张其已于2018年3月28日搬离，但其提交的《通知》仅为复印件，原告不予认可，且被告未提交已告知原告其搬离涉案场地或与原告进行交接的相关证据，对于原告要求计算租金（占有使用费）至2018年5月18日的主张，予以采纳。综上，2011年1月19日至2018年5月18日期间，被告应支付原告租金（占有使用费）金额为970680元（9000元×12+10920元×46+12012元×30）。关于被告已支付原告租金（占有使用费）的金额。被告主张其已支付原告842920元，原告对其中6笔共计93000元的转账记录不予认可，被告于庭后补充提交了其与胡某的结婚证及金额共计71000元的存款凭条及银行回单予以证明，故对其中的71000元予以采纳；对原告不予认可的其余22000元，被告未提交充分证据予以证明，对此不予采纳。确认被告已支付租赁期间涉案场地租金（占有使用费）共计820920元（842920元-22000元）。综上，被告还应向原告支付2011年1月19日至2018年5月18日期间拖欠的租金（占有使用费）共计149760元（970680元-820920元）。关于原告主张的滞纳金。双方合同约定的租金滞纳金标准过高，且从被告提交的转账记录来看，被告在合同履行过程中并未按照合同约定的金额按月向原告支付相应租金，原告也未提交证据证明其对此提出异议及向被告主张过滞纳金，故综合双方合同履行情况，对原告主张的滞纳金予以调整，酌情调整为以149760元为基数，从双方合同约定的租赁期限期满之次日起即自2018年5月19日起，按照日万分之五的标准，计算至判决确定的付款之日止。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、被告刘火强应于判决生效之日起十日内向原告深圳市冠浩实业发展有限公司支付2011年1月19日至2018年5月18日期间拖欠的租金（占有使用费）共计149760元及逾期付款滞纳金（以149760元为基数，按日万分之五的标准，自2018年5月19日起起计算至判决确定的付款之日止）；二、驳回原告深圳市冠浩实业发展有限公司其他的诉讼请求。案件受理费4722.74元，由原告负担3218.74元，被告负担1504元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，冠浩公司虽向本院提出上诉，但未在指定期限交纳上诉费，亦未申请缓交、减交、免交，本案应按其撤回上诉处理。冠浩公司与刘火强成立租赁合同关系。刘火强主张其已于2018年3月28日搬离，但其提交的《通知》仅为复印件，缺乏其他证据佐证，不能证明其主张，且刘火强并未与冠浩公司办理交接手续，故刘火强该主张没有事实依据，本院不予采信。虽然双方《租地合同书》自2018年3月16日之后的部分约定无效，但刘火强系依据与冠浩公司之间的合同占有涉案场地，故其合同无效后的占有使用费亦应向冠浩公司交纳，至于冠浩公司与深圳市某实业有限公司以及深圳市南山区西丽果场之间的法律关系，不能作为刘火强对抗冠浩公司要求其支付场地占有使用费请求的依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400.6元，由上诉人刘火强负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年三月十二日书记员 何明辉