北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终832号上诉人(原审被告)：姚某，女，1954年11月1日出生，汉族，住海淀区。上诉人(原审被告)：牛某，男，1954年11月23日出生，汉族，住海淀区。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵建民，北京市亚太律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：田某1，男，1932年11月12日出生，满族，住海淀区。被上诉人(原审原告)：田某2，男，1969年2月28日出生，汉族，住海淀区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王宇明，北京市东清律师事务所律师。上诉人姚某、牛某因与被上诉人田某1、田某2农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初45213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚某、牛某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回田某1、田某2的诉讼请求或发回重审。事实和理由：周某委托于某卖房，于某找到了姚振兴，双方同意价款后在姚振兴家签署了《卖房协议》，范宝光是姚振兴找来的代书人，于某、范宝光等人的证人证言足以证明周某将房屋卖给了姚振兴。田某1、田某2辩称，同意一审判决。田某1、田某2向一审法院起诉请求：1、要求确认周某与姚某之间就北京市海淀区81号宅基地及房屋买卖无效；2、判令姚某、牛某将位于北京市海淀区81号宅基地及房屋腾退给田某1、田某2；3、本案诉讼费由姚某、牛某承担。一审法院认定事实：田某1与周某系夫妻，二人生育一子田某2，一女田某3。周某已于2016年7月22日去世。周某生前系北京市海淀区村民，村委会于1985年以前为周某在81号审批宅基地一块，周某夫妇在81号院建有北房四间及东西房各两间，没有建房审批手续，村委会出具证明对此予以证明。姚某系姚振兴之女，姚某与牛某系夫妻。姚振兴系村村民，已于2004年11月去世，其生前在屯佃村64号有宅基地一处，村委会出具证明对此予以证明。姚某原户籍地为河北新营151号，系农转居，2019年6月迁入海淀区西三旗一处房屋。田某1、田某2主张，2001年，周某将81号院内房屋出售给姚某，双方签订了书面的房屋转让协议，但仅签订了一份在姚某处。本案中，姚某、牛某对此不予认可，称系姚某的父亲姚振兴从周某处购买的81号院内房屋。周某曾于2011年起诉姚某称，其于2001年与姚某达成宅基地买卖协议，将北京市海淀区81号宅基地及房屋卖给姚某，要求确认双方之间的买卖行为无效并要求姚某腾退房屋。姚某辩称，其没有和周某签订过宅基地买卖协议，是其父亲姚振兴和别人签订的宅基地买卖协议，其是从姚振兴手中取得的宅基地，不同意周某的诉讼请求。法院经审理，于2011年3月17日作出（2011）海民初字第7400号民事判决书，以周某未提交证据证明其与姚某存在买卖合同关系为由作出了驳回了周某的诉讼请求的民事判决。判决后，双方均未提出上诉。此后周某向北京市第一中级人民法院提出申请再审，后又撤回再审申请。本案审理中，田某1、田某2提交了（2011）海民初字第7400号案件的卷宗复印件，其中2011年2月11日庭审笔录记载，被告姚某称“被告及其父亲姚振兴都是屯佃村人，被告结婚后搬到肖家河居住，肖家河修建道路的时候占了姚某位于肖家河的房屋，姚某没有地方居住，就从屯佃村买了房屋居住，该房屋是姚某的父亲姚振兴给姚某购买的，由于时间过长，房屋买卖协议已经丢失”。对于签订购房协议的主体，原告周某称“是田某2代替其母亲周某签订的协议，是田某2办理的卖房事宜，交房的时候是周某交的，买卖房屋的协议上是周某和姚某的名字。”被告姚某称“当时买方是姚某的名字还是姚振兴的名字记不清了，卖方肯定不是周某，我方认为卖方应该是田某2。”该案审理中，原告周某提交了证人马某、于某出具的书面证人证言，在证言中该二人均认可二人均为当初签订合同的见证人，证明购买周某81号院房屋的是姚某。2013年，周某再次起诉姚某，周某持2011年3月18日村委会开具的《证明》等证据再次起诉姚某，要求确认双方之间的房屋买卖行为无效。姚某辩称，双方之间的纠纷已经法院审理，现其就同一事实、同一理由再次提起诉讼，应依法应驳回，不同意周某的诉讼请求。该案庭审时，周某提交的主要证据其一为2011年4月12日村委会开具的《证明》，该证明的内容为：“我村村民周某于1985年以前在村内（海淀区81号）自家宅基地翻建房屋（北房四间，西房两间，东房两间），因当时永丰乡未成立规划科，所以没有房屋审批表。”北京市海淀区西北旺镇人民政府城镇建设管理科亦在此加盖印章以证明“情况属实”。其二为村委会于2011年3月18日开具的《证明》，该《证明》内容为：“我村村民周某（身份证号码：×××），在北京市海淀区81号院有宅基地及房屋一处，2001年12月份左右，周某将上述宅基地及房屋卖给姚某，姚某一直居住在上述房屋中。”姚某对该《证明》质证意见为该村委会无权认定双方存在买卖关系。其三为村委会于2011年6月3日开具的《证明》，该《证明》的内容为：“周某系村村民，村委会于1985年以前为周某在本村81号审批宅基地一处，该处宅基地使用权一直为周某，未作变动。”本案经审理作出（2013）海民初字第00038号民事判决书，认为周某就其与姚某之间存在房屋买卖合同关系未提交充分有效证据予以证明，故判决驳回周某的诉讼请求。周某对该判决不服提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理判决：驳回上诉，维持原判。本案审理中，原告提交了（2013）海民初字第00038号案件的卷宗复印件，其中2013年2月21日庭审笔录记载，原告周某申请证人卢某到庭陈述证言，卢某证明当时签订房屋买卖协议时其在场，卖房人是周某，田某2代周某签订的房屋买卖协议，买房人是姚某，姚某在该协议上签字。原告周某称售房款是2001年12月27日收到的。被告姚某称81号院是其父姚振兴给姚某购买的，但不知道姚振兴从谁处购买，其从2002年4、5月份从姚振兴处接手81号房屋，其给了其父姚振兴20万元。该案2013年3月12日庭审笔录中记载，被告姚某提交于某、马某再次出具的书面证人证言，于某、马某推翻了之前的陈述，称房屋买卖协议的买方是姚振兴，是姚某在协议上代签姚振兴的名字，该二人未到庭陈述证言。原告周某对于某、马某再次出具的证人证言不予认可。就售房款的交接情况，原告周某称是姚某的丈夫牛某取了18万元，存入田某2的银行账户。被告姚某对此不予认可。本案审理中，田某1、田某2从中国建设银行北京农大南路支行调取了2001年12月27日牛某从其名下尾号为9407的建行账户中取出18万元并存入田某2名下尾号为1596的建行账户中的取款和存款凭单复印件，以此证明购买81号院的是姚某，是姚某的丈夫牛某支付的购房款18万元。经法院询问，姚某、牛某称不清楚是否是牛某支付的购房款18万元。本案审理中，姚某、牛某称姚振兴在购买了81号院后于2002年底将该院无偿赠给了姚某，姚某的其他兄弟姐妹都放弃对该院的继承权，并提交由其兄弟姐妹签字的放弃继承声明书，其兄弟姐妹出庭作证证明该放弃继承声明书上签字是本人所签。另，庭审中，于某出庭作证，陈述购买周某81号院的是姚振兴，其最初给周某出具的证明是抄写田某3的，内容记不清了，又称房屋买卖协议签订时姚振兴在场，姚某不在场。另，庭审中，姚某、牛某提交姜玉和证人证言一份，内容为：“周某与姚振兴房屋买卖时，我本人不知情，也不在场。”姜玉和未出庭作证。田某1、田某2对该证人证言不认可，主张不能以此否认村委会出具证明的真实性。另查，姚某入住81号院后与牛某出资将该院内房屋进行了翻建并新建房屋且进行了院落封顶。另查，屯佃村面临新农村建设的腾退工作，但目前尚无腾退具体安排。另，本案审理过程中，周某、田某1二人之女田某3到庭提交书面声明，明确表示其不作为本案共同原告参加本案诉讼，也不要求取得81号院的利益。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，屯佃村81号院系屯佃村村民周某的宅院，2001年周某将81号院出售。现双方当事人的争议焦点是从周某处购买81号院的是姚某还是其父姚振兴。（2011）海民初字第7400号案件审理中，证人马某、于某出具的书面证人证言证明购买周某81号院房屋的是姚某。但在之后的（2013）海民初字第00038号案件及本案审理中，该二人无正当理由推翻了之前的陈述，出具书面证言称房屋买卖协议的买方是姚振兴，是姚某在协议上代签姚振兴的名字，而本案庭审中，于某到庭陈述房屋买卖协议签字时姚振兴在场而姚某不在场。因该二人无正当理由推翻了之前的陈述，且于某虽到庭陈述证言，但其陈述的证言与其之前的书面证言有明显不符之处且无法合理解释，其证言真实性法院无法认定，故对其证言法院不予采信。姚某称是姚振兴购买的81号院，但无法提交姚振兴签订的购房协议，且之前的案件中姚某称其父姚振兴为其购买的81号院，其给姚振兴20万元后取得了该院，但本次庭审中姚某、牛某又称姚振兴购买了该院后将该院无偿赠给了姚某。姚某前后两次陈述不一致，无合理解释，故法院对姚某的上述陈述无法采信。根据田某1、田某2调取的2001年12月27日牛某从其建行账户中取出18万元并存入田某2建行账户中的取款和存款凭单复印件，可以证明是姚某的丈夫牛某支付的购房款18万元，也足以证明姚某之前所说其父姚振兴购买的81号院，其给姚振兴20万元后取得该院的陈述是虚假的。综合以上分析，法院对于田某1、田某2主张的系姚某购买的周某81号宅基地及房屋的主张予以采信。姚某在2001年购买周某81号院宅基地及房屋时并非村民，依据相关法律规定，其无权购买周某屯佃村81号院的宅基地及房屋。周某与姚某之间对北京市海淀区81号宅基地及房屋买卖虽系双方当事人的真实意思表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，故应为无效。对于该房屋买卖的无效，双方当事人均有过错，应当各自承担相应的责任。因姚某入住该院落后对院内房屋进行了相应的翻建、新建，同时鉴于涉案房屋所在地区目前面临新农村建设的腾退拆迁工作，由此产生的该院落的腾退利益尚未确定，故法院对于本案所涉合同无效后的财产返还及损失赔偿问题暂不予处理，双方当事人可待相关条件具备时，另案主张各自相关权利。故对于田某1、田某2要求姚某、牛某将涉案院落及房屋腾退给田某1、田某2的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，判决：一、周某与姚某之间就北京市海淀区81号宅基地及房屋买卖无效；二、驳回田某1、田某2的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的情况，姚某未提交购房的协议书，姚某提供的证人陈述不稳定，姚某丈夫牛某支付购房款，综合以上各种事实，姚某购房而非姚振兴购房的可能性较大，姚某的相应辩解均无证据支持，法院不予采信。一审法院认定合同无效正确，本院予以确认。双方当事人可待院落腾退利益确定后，主张相关的权利。综上所述，姚某、牛某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由姚某、牛某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年三月二十四日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一