广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22305号上诉入（原审原告）：朱少兰，女，1958年2月19日出生，汉族，住广东省广州市海珠区紫玉大街2号201房。委托诉讼代理人：梁智超，广东维永律师事务所律师。委托诉讼代理人：李正亮，广东维永律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵风英，女，1961年9月26日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。被上诉人（原审被告）：李伟程，男，1976年11月30日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：韦孜，广东天穗律师事务所律师。上诉人朱少兰因与被上诉人赵风英、李伟程租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱少兰的委托诉讼代理人梁智超，被上诉人李伟程及被上诉人赵风英、李伟程的委托诉讼代理人韦孜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱少兰上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认朱少兰与赵风英、李伟程于2017年3月7日签订的《广州市房屋租赁合同》为无效合同；3.赵风英、李伟程向朱少兰退还租赁保证金104240元及水电保证金5400元并支付利息（以109640元为本金，自2017年3月13日起，依据中国人民银行同期同类贷款利息计算至付清上述款项之日止，暂计至2018年11月5日为7975.4元）；4.赵风英、李伟程共同向朱少兰退还2017年4月至2018年9月的租金共计518738.8元并支付利息（2017年4月至2018年3月每月为本金28080元，2018年3月-2018年9月每月本金为30326元，依据中国人民银行同期同类贷款利息计算至付清上述款项之日止，暂计至2018年11月5日为19924.05元）；5.赵风英、李伟程共同向朱少兰退还2017年4月至2018年9月的水费1889元、电费58771.35元、垃圾处理费800元（三项共计61510.35元）并支付利息（以61510.35元为本金，自起诉之日起，依据中国人民银行同期同类贷款利息计算至付清上述款项之日止）；6.赵风英、李伟程向朱少兰退还违约金715.04元；7.赵风英、李伟程向朱少兰赔偿装修涉案场地的装修费用71000元；8.本案一、二审诉讼费及财产保全费、评估费全部由赵风英、李伟程负担。事实与理由：一、一审法院错误认定赵风英、李伟程有权出租涉案场地，《广州市房屋租赁合同》为有效合同，该判决明显与广州市中级人民法院作出的生效判决产生矛盾。(一)依据(2016)粤01民终3775号民事判决书可知，广州市中级人民法院于2016年已判决广东领海名邦置业有限公司（以下简称领海公司）、广州瑞嘉贸易有限公司（以下简称瑞嘉公司）立即停止对东方红印刷厂地块(面积为52975平方米)的侵占并将该地块按原状交还给广州市土地开发中心，即至少从2016年起，李伟程已无权从瑞嘉公司取得涉案场地的承租权，瑞嘉公司与李伟程的租赁合同已属无效。而赵风英、李伟程与朱少兰在2017年3月才签署《广州市房屋租赁合同》，在瑞嘉公司及李伟程均无权对涉案场地出租的情况下，该《广州市房屋租赁合同》明显属于无效合同。(二)一审法院以(2019)粤0105民初1484号民事判决书为依据，认定赵风英、李伟程有权出租涉案场地，属于事实认定不清。该民事判决书认定瑞嘉公司与李伟程之间的《广州市房屋租赁合同》为有效合同，实际上已经否定了(2016)粤01民终3775号民事判决。依据(2016)粤01民终3775号民事判决，瑞嘉公司是无权就涉案场地对外出租，1484号民事判决书属于错误判决，而一审法院以该错误判决为依据，进而认定朱少兰与赵风英、李伟程之间的《广州市房屋租赁合同》为有效合同，属于错误判决。二、一审法院忽视涉案场地为政府储备用地，没有取得建设工程规划许可证的事实，错误认定《广州市房屋租赁合同》为有效合同。一审审理过程中，一审法院已经依职权对涉案场地的不动产登记状况进行查询，已经得知涉案场地没有取得建设工程规划许可证等合法的报建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建设，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效”的规定，即朱少兰与赵风英、李伟程签订的《广州市房屋租赁合同》为无效合同，一审法院认定合同有效，明显违反法律规定。三、一审法院判决赵风英、李伟程无须向朱少兰支付租金、水电费及利息属于事实认定错误。首先，由于赵风英、李伟程无权将涉案场地出租，涉案场地实际用地单位为广州市土地开发中心，故赵风英、李伟程无权收取涉案场地的租金、水电费及其他一切费用。广州市土地开发中心从来没有委托赵风英、李伟程代为收取费用，赵风英、李伟程并非适格收取涉案场地使用费的主体，其已收取的费用理应退还。其次，即使认定朱少兰有实际使用涉案场地，也不能要求朱少兰以无效的《广州市房屋租赁合同》中的标准支付使用费，应该参照同地段商铺的平均租金标准或按照有评估资质的评估机构评定的租金标准计算，同时应该将该费用交给广州市土地开发中心或其他有权收取该费用的主体。四、一审法院忽视实际情况(合同无效、涉案场地破旧无法使用)，错误判决赵风英、李伟程无须向朱少兰赔偿装修损失。首先，一审法院忽视了涉案场地的实际使用情况，在一审审理过程中，一审法院委托了鉴定公司进行了评估，可见朱少兰对涉案场地的装修只是最基础的装修，例如扇灰、拉电线插座等。赵风英、李伟程将涉案场地交由朱少兰使用的时候，涉案场地日久失修，墙面漏水发霉等情况，若不对其进行必要的装修，根本无法使用。其次，赵风英、李伟程对朱少兰的装修完全是知情并同意的。按照常理可知，若赵风英、李伟程不同意装修，早在2017年朱少兰使用涉案场地的时候就会提出异议。一审法院认定涉案场地装修没有得到赵风英、李伟程同意明显属于事实认定错误。再次，因为朱少兰与赵风英、李伟程之间的《广州市房屋租赁合同》为无效合同，合同中关于装修约定的条款对朱少兰不产生约束力，一审法院以该无效合同的条款认定装修费用由朱少兰承担，属于事实认定不清。事实上，朱少兰请求赵风英、李伟程赔偿装修损失的依据是因为赵风英、李伟程与朱少兰签订了无效的《广州市房屋租赁合同》，导致合同在没有到期的情况下，涉案场地被广州市土地开发中心收回，朱少兰投入的巨额装修费用无法实际使用才主张该赔偿的，故一审法院判决赵风英、李伟程无须向朱少兰赔偿装修损失是属于错误的判决。被上诉人赵风英、李伟程辩称：不同意朱少兰的上诉请求。事实与理由：一、本案涉及地块于1968年初建，作为历史厂区及历史建筑，不存在临时建筑及违章建筑的嫌疑。朱少兰引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条不符合本案的事实。储备用地在朱少兰与李伟程所签订的租赁合同第34、35条已经明示，不存在因为(2016)粤01民终3775号民事判决确定的涉案场地的性质问题，并提出李伟程并无出租权源的结论。此将误导法院认为李伟程在签订合同时有恶意。而事实是在签订合同时李伟程已经对此进行表明，并不会因法院判决而推导出合同无效的因果关系。二、无论本案合同是否有效，合同解除与否，朱少兰的目的是通过各种方式抵赖相应的费用，达到其合理脱身的目的。并且(2016)粤01民终3775号民事判决认为即使侵权也应当支付场地使用费，故本案合同是何种状态，朱少兰都需要向李伟程支付费用。三、朱少兰试图混淆2018年9月27日广州市人民政府征用土地办公室的通告和(2016)粤01民终3775号民事判决在实际执行中的情况。李伟程在2018年9月27日之后才对涉案房屋腾空等事宜有了解，在其他时间无法认识到(2016)粤01民终3775号案的存在及执行情况，朱少兰以2018年9月27日的通知内容反推，将事实故意歪曲。四、朱少兰的上诉请求第二项，朱少兰认为合同签订时间为2017年3月7日，但实际为2017年3月21日；第三项租赁保证金，朱少兰认为是104240元，但实际为84240元。第六项违约金715.04元没有法律和合同依据。朱少兰于2018年11月22日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认赵风英、李伟程与朱少兰于2017年3月7日签订的《广州市房屋租赁合同》为无效合同；2.赵风英、李伟程向朱少兰退还租赁保证金104240元及水电保证金5400元，并支付利息（以109640元为本金，自2017年3月13日起，依据中国人民银行同期同类贷款利息计算至付清上述款项之日止，暂计至2018年11月5日为7975.4元）；3.赵风英、李伟程共同向朱少兰退还2017年4月至2018年9月的租金共计518738.8元并支付利息（2017年4月至2018年3月每月为本金28080元，2018年3月-2018年9月每月本金为30326元，依据中国人民银行同期同类贷款利息计算至付清上述款项之日止，暂计至2018年11月5日为19924.05元）；4.赵风英、李伟程共同向朱少兰退还2017年4月至2018年9月的水费1889元、电费58771.35元、垃圾处理费800元（三项共计61510.35元）并支付利息（以61510.35元为本金，自起诉之日起，依据中国人民银行同期同类贷款利息计算至付清上述款项之日止）；5.赵风英、李伟程向朱少兰退还违约金715.04元；6.赵风英、李伟程向朱少兰赔偿装修涉案场地的装修费用71000元；7.本案诉讼费用及保全费由赵风英、李伟程承担。一审法院经审理查明：2017年3月1日，李伟程出具委托书，委托赵风英为代理人，全权处理海珠区xxx313号院内（暂定自编号东18栋首层之一）房屋租赁的事宜。2017年3月7日，李伟程（甲方）与朱少兰（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方现有xxx313号原东方红印刷厂地块及建筑物，经甲乙双方协商，同意租赁给乙方经营，订立合同如下：（第一条）租赁房产的地址与用途，甲方同意将东方红印刷厂位于xxx313号大院内（暂定自编号东18栋首层之一）建筑物室内面积合计360平方米的场地出租给乙方（详细面积计算与范围见后附表及附图）。（第二条）租赁房产的用途场地只限于商务办公，乙方若要改变场地用途，须经甲方书面同意方可实施。（第三条）租赁期限，甲乙双方同意租赁期间由2017年3月21日起至2019年7月11日止。（第五条）租金，甲乙双方同意上述场地建筑物面积360平方米，月租金按78元每平方米计算（包括物业管理费），（以上单价不包税票，如需发票则按税局标准所产生的税费由乙方全部支付）。自第二年（即2018年3月21日）开始，按每年递增8%的标准交纳租金（附详细的收费表格）。乙方按照园区的收费标准负责支付该租赁物的水费、电费、卫生费、电话费、上网费及乙方经营活动有关的其他税费。（第七条）保证金，乙方于签订本合同当日，即交付三个月押金合计人民币84240元作为保证金，保证金于整个合同履行期内，乙方不得将其抵作租金等用途，上述保证金如承租人在租赁期间内欠交租金或造成业主损失，甲方有权处置该保证金用于抵偿。如承租人无上述情况发生，本合同到期后，保证金由甲方不计利息如数退还给乙方。（第十五条）租赁期间，乙方可以根据需要对该租赁物实行内部装修，但乙方的装修方案需获甲方的书面同意后方可进行施工。乙方的装修材料必须取得消防及环保的合格认证，其施工应接受甲方监督管理，装修费由乙方承担。乙方在租用单位内增加的固定装修、设备安装（包括门、室内间格、天花及自购空调及其它设备、设施）等物，在乙方解除合同时需征得甲方同意才可以拆除搬离，否则，甲方有权限制乙方所有物品搬离大厦。（第三十五条）租赁期间内，甲方对乙方的承诺应以国家法律、地方法规为准。因该租赁物业为政府的储备用地，如遇政府规划或政府其他行为，导致甲方、乙方无法继续出租、承租该场地时，乙方在接到甲方通知后应无条件同意提前终止合同，交还场地，甲方退还乙方保证金，由此造成的损失，由甲方、乙方各自承担，等。合同落款，甲方由赵风英签名。2017年3月7日，李伟程（甲方）与朱少兰（乙方）签订《补充协议》，甲方同意乙方在租赁期间将该物业部分面积对外分租，但只限于商务办公使用。合同落款，甲方由赵风英签名。李伟程出具委托证明，内容：致朱少兰女士，就“东方红印刷厂”租赁事宜，李伟程委托以下银行账户收取贵司的场地保证金，租金及其他相关费用。银行名称中国建设银行，账户名称李伟程，账户62×××74。应缴费用金额如下：租赁保证金84240元，首月租金28080元，水电保证金5400元，总额117720元，扣除定金20000元，应缴付金额97720元。2017年2月28日，朱少兰出具《委托付款函》，内容：委托人朱少兰（甲方），受委托人朱嘉俊（乙方），甲方计划承租坐落于xxx313号大院东方红印刷厂（暂定自编号东18栋首层之一）建筑物，现甲方委托乙方代为向李伟程、赵风英支付承租过程中所产生的费用（包括但不限于租金、水电费及管理费等相关费用），乙方向李伟程、赵风英支付的款项视为甲方支付。2017年2月28日，赵风英出具收据，内容为：今收到朱嘉俊租赁广州市东方红xxx区18栋首层单元定金20000元。2017年3月5日，朱少兰出具《委托付款函》，内容是：委托人朱少兰（甲方），受委托人范新彦（乙方），甲方计划承租坐落于xxx313号大院东方红印刷厂（暂定自编号东18栋首层之一）建筑物，现甲方委托乙方代为向李伟程、赵风英支付承租过程中所产生的费用（包括但不限于租金、水电费及管理费等相关费用），乙方向李伟程、赵风英支付的款项视为甲方支付。2017年3月13日，范新彦通过银行分别转账47720元，50000元给李伟程账户。同日，赵风英出具收据三张，内容分别为：今收到朱少兰房屋租赁押金84240元（东方红xxx自编号18栋首层之一）；今收到朱少兰东方红xxx自编号18栋首层之一水电保证金5400元；今收到朱少兰东方红xxx自编号18栋首层之一房租，2017年4月1日至2017年4月30日，金额28080元。2017年3月5日，朱少兰出具《委托付款函》，内容是：委托人朱少兰（甲方），受委托人邓敏乐（乙方），甲方计划承租坐落于xxx313号大院东方红印刷厂（暂定自编号东18栋首层之一）建筑物，现甲方委托乙方代为向李伟程、赵风英支付承租过程中所产生的费用（包括但不限于租金、水电费及管理费等相关费用），乙方向李伟程、赵风英支付的款项视为甲方支付。2017年4月27日李伟程向朱少兰发出收费通知单，收取2017年5月租金28080元，水费46元、电费176.55元，生活垃圾处理费50元，合计28352.55元。同日,朱少兰通过邓敏乐银行转账28352.55元给李伟程。2017年5月27日李伟程向朱少兰发出收费通知单，收取2017年6月租金28080元，水费171元、电费2630.10元，生活垃圾处理费50元，合计30931.10元。同日,朱少兰通过邓敏乐银行转账30931.10元给李伟程。2017年6月27日李伟程向朱少兰发出收费通知单，收取2017年7月租金28080元，水费171元、电费6238.65元，生活垃圾处理费50元，合计34539.65元。2017年6月30日,朱少兰通过邓敏乐银行转账34539.65元给李伟程。2017年8月2日李伟程向朱少兰发出收费通知单，收取2017年8月租金28080元，水费225.50元、电费5547.30元，生活垃圾处理费50元，合计35138.82元。2017年8月3日,朱少兰通过邓敏乐银行转账27902.80元给李伟程。2017年8月28日李伟程向朱少兰发出收费通知单，收取2017年9月租金28080元，水费253元、电费11884.95元，生活垃圾处理费50元，合计40267.95元。2017年8月31日,朱少兰通过邓敏乐银行转账40267.95元给李伟程。2017年9月27日李伟程向朱少兰发出收费通知单，收取2017年10月租金28080元，水费214.50元、电费7888.65元，生活垃圾处理费50元，合计36233.15元。2017年9月30日,朱少兰通过邓敏乐银行转账36233.15元给李伟程。2017年10月27日李伟程向朱少兰发出收费通知单，收取2017年11月租金28080元，水费181.5元、电费7322.7元，生活垃圾处理费50元，合计35634.2元。2017年10月31日,朱少兰通过邓敏乐银行转账35634.2元给李伟程。2017年11月29日李伟程向朱少兰发出收费通知单，收取2017年12月租金28080元，水费121元、电费4095.3元，生活垃圾处理费50元，合计32346.3元。2017年11月30日,朱少兰通过邓敏乐银行转账32346.3元给李伟程。李伟程向朱少兰发出收费通知单，收取2018年1月租金28080元，水费121元、电费1793.55元，生活垃圾处理费50元，合计30044.55元。2017年12月29日,朱少兰通过邓敏乐银行转账28251元给李伟程。李伟程向朱少兰发出收费通知单，收取2018年2月租金28080元，水费121元、电费1575.75元，生活垃圾处理费50元，合计31620.30元。2018年1月30日,朱少兰通过邓敏乐银行转账31620.30元给李伟程。李伟程向朱少兰发出收费通知单，收取2018年3月租金28080元，水费105元、电费3069元，生活垃圾处理费50元，合计31304元。2018年2月28日,朱少兰通过邓敏乐银行转账28235元给李伟程。李伟程向朱少兰发出收费通知单，收取2018年4月租金30326元，水费105元、电费1221元，生活垃圾处理费50元，合计34771元。2018年3月30日,朱少兰通过邓敏乐银行转账30481元给李伟程。李伟程向朱少兰发出收费通知单，收取2018年5月租金30326元，水费77.5元、电费958.65元，生活垃圾处理费100元，二月份电3069元，三月份1221元，违约金715.04元，合计36467.19元。2018年5月3日,朱少兰通过邓敏乐银行转账36467.19元给李伟程。李伟程向朱少兰发出收费通知单，收取2018年6月租金30326元，水费105元、电费2739元，生活垃圾处理费50元，合计33220元。2018年5月31日,朱少兰通过邓敏乐银行转账33220元给李伟程。李伟程向朱少兰发出收费通知单，收取2018年7月租金30326元，水费60.5元、电费3577.2元，生活垃圾处理费50元，合计34013.70元。2018年6月29日,朱少兰通过邓敏乐银行转账34013.70元给李伟程。李伟程向朱少兰发出收费通知单，收取2018年8月租金30326元，水费15.5元、电费3600.3元，生活垃圾处理费50元，合计33991.8元。2018年7月31日,朱少兰通过邓敏乐银行转账33991.8元给李伟程。李伟程向朱少兰发出收费通知单，收取2018年9月租金30326元，水费20.5元、电费2031.15元，生活垃圾处理费50元，合计32427.65元。2018年8月31日,朱少兰通过邓敏乐银行转账30396.5元给李伟程。2017年3月27日，广州市天罡装饰工程有限公司出具《装饰工程预结算表》，联系人岳城宇，金额共69411.50元。对此，李伟程不予认可。2017年3月29日，朱少兰出具《委托付款函》，内容是：委托人朱少兰（甲方），受委托人邓敏乐（乙方），甲方承租坐落于xxx313号大院东方红印刷厂（暂定自编号东18栋首层之一）建筑物，现甲方委托乙方代为向广州市天罡装饰工程有限公司支付装修费等费用，乙方向广州市天罡装饰工程有限公司支付的款项视为甲方支付。2017年3月30日,朱少兰通过邓敏乐银行转账10000元给岳城宇,2017年4月11日,朱少兰通过邓敏乐银行转账20000元给岳城宇,2017年4月26日,朱少兰通过邓敏乐银行转账20000元给岳城宇。2018年9月27日，广州市土地开发中心，广州市人民政府征用土地办公室法联合向东方红印刷厂地块各实际使用人发出《通告》，主要内容：一、瑞嘉公司、领海公司系非法侵占东方红印刷厂地块，该两公司无权出租东方红印刷厂地块给任何第三人使用，瑞嘉公司、领海公司或者任何第三方与各实际使用人签订的东方红印刷厂地块使用的合同对我单位不具有约束力。鉴于海珠法院已立案执行(2016)粤01民终3775号民事判决书，并要求瑞嘉公司、领海名邦公司停止对东方红印刷厂地块的侵占并将该地块按原状交还给我单位，以及向我单位支付场地使用费。东方红印刷厂地块的各实际使用人有义务配合法院的强制执行工作。关于各实际使用人与瑞嘉公司、领海名邦公司或任何第三方关于东方红印刷厂地块使用的纠纷，建议各实际使用人与瑞嘉公司、领海名邦公司或任何第三方自行协商或者其他合法途径解决。二、在本通告发出之日起5日内，请东方红印刷厂地块的各实际使用人向我单位提交与瑞嘉公司、领海名邦公司或任何第三方签订的有关东方红印刷厂地块使用的合同及支付租金或使用费的书面文件及凭证。三、在本通告发出之日起90日内，请东方红印刷厂地块的各实际使用人腾退、清空、搬出所占用的土地及地上建构筑物，逾期不搬出，将由海珠法院强制执行，由此产生的一切损失由各实际使用人自行承担。对于因不配合强制执行工作而构成犯罪的，依法移送公安机关追究刑事责任。2018年9月27日，一审法院发布《公告》，编号为（2018）粤0105执告134号，内容为：申请执行人广州市土地开发中心申请执行领海公司、广州瑞嘉有限公司返还原物纠纷一案，本案已经立案执行，并于2017年3月24日到东方红印刷厂张贴搬迁公告，但被执行人领海公司、瑞嘉公司至今仍未履行。一审法院现再次责令被执行人领海公司、瑞嘉公司在本公告之日起90日内清空、搬出所占用的场地并将东方红印刷厂按原状交还申请执行人广州市土地开发中心。相关租赁人、实际使用人也必须在本公告之日起90日班搬离清场。逾期一审法院将强制执行。朱少兰与赵风英、李伟程确认2018年9月30日，朱少兰搬出涉案场地，由一审法院接收场地。另李伟程曾因涉案场地租赁合同纠纷起诉瑞嘉公司，一审法院以（2019）粤0105民初1484号立案，该案查明如下事实：根据穗国土用结字［2011］第63号《同意用地结案书》，广州市海珠区xxx中313号土地为政府储备用地，用地单位为广州市土地开发中心。2011年10月1日，广州市土地开发中心（甲方）与领海公司（乙方）签订《地块委托看管合同》，订明：根据广州市国土资源和房屋管理局批复，甲方收回帽峰山、广州氮肥厂、珠江新城、东方红印刷厂及橡胶一厂地块，并将其纳入广州市政府储备用地，实际土地面积约186.532万平方米。根据政府采购公开招标的结果，甲方现委托乙方按本合同约定对本合同项下地块进行综合管理……地块位置：帽峰山、广州氮肥厂、珠江新城、东方红印刷厂及橡胶一厂地块位于广州市，具体位置见附图……2.1甲方委托乙方管理本合同项下地块的服务期暂定为一年，委托管理的时间从甲方发出委托书之日起至甲方发出撤场通知书之日止。若本合同项下地块全部或者部分需要开发使用或出让，甲方有权单方提前终止本合同或部分解除本合同，但甲方必须提前一个月书面通知乙方。乙方应按甲方通知的时间和条件无条件清理地块并撤离，将地块完整交回给甲方……7.11未经甲方同意，在委托管理期限内，乙方不得擅自改变地块内地形地貌和现状（按双方签订本合同时确认的标高图及地形图为准），或将本合同项下土地，建（构）筑物、附着物出租或用于经营或提供给任何第三方使用；等等。2012年3月27日，广州市土地开发中心与领海公司签署了《土地管理交接确认书》，订明：经过招标，领海公司为东方红印刷厂地块（面积52975平方米）管理单位。经双方确认，进行地块管理交接，从2012年3月27日起该地块的管理工作由领海公司负责，双方应严格履行地块委托看管合同约定。2012年6月12日，领海公司（甲方）与瑞嘉公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，订明：甲方同意将东方红印刷厂位于xxx313号大院，建筑物室内面积合计24336.50平方米、道路及公用面积28638.47平方米的场地出租给乙方，详细面积计算见后附表；该场地只限于商务办公、培训或仓库使用……甲乙双方同意租赁期间由2012年8月10日起至2022年8月10日止（2012年8月10日前为乙方对场地和建筑物进行装修和改造时间）；（第二十一条）因本租赁物业为政府储备地块，甲方不能确定业主土地开发中心对本合同地块拍卖时间，若地块被拍卖，乙方应在接到甲方通知后二十日内撤出本地块，包括停止一切经营活动和地块内属乙方所有的一切设备和物品，乙方理解并同意甲方不负乙方因此提前退场的一切责任和费用；（第三十四条）租赁期内，甲方对乙方的承诺应以国家法律、地方法规为准。如遇政府规划改变或政府其他行为，导致甲方/乙方无法继续出租/承租该场地时，乙方应无条件同意提前终止合同，交还场地，甲方退还乙方保证金，由此造成的损失，由甲、乙双方各自承担；等等。2012年8月22日，领海公司（甲方）和瑞嘉公司（乙方）就上述《广州市房屋租赁合同》签订《补充协议》，约定甲方同意乙方对外转租和分租。2013年3月27日，李伟程（乙方）与瑞嘉公司（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定，甲方同意将东方红印刷厂位于xxx313号大院内（暂定自编号东18栋首层之一）建筑物室内面积合计365.92平方米的场地出租给乙方，甲乙双方同意租赁期间由2013年3月27日起至2019年7月11日止；双方同意，在签订本合同之日起即日内，甲方按该场地现状交付乙方使用、双方签订交接确认书；甲乙双方同意上述场地建筑物面积365.92㎡月租金按65元／㎡计算（包物业管理费）；自第二年（即2014年7月11日）开始，按每年递增6%的标准交纳租金，其中2013年3月27日到2014年7月10日每月为23785元；2014年7月11日到2015年7月10日每月为25212元；2015年7月11日到2016年7月10日每月为26725元；2016年7月11日到2017年7月10日每月为28329元；2017年7月11日到2018年7月10日每月为30029元；2018年7月11日到2019年7月10日每月为31831元；乙方于签订本合同当日，即交付叁个月租金合计人民币71355元作为保证金，保证金于整个合同履行期内，乙方不得将其抵作租金等用途，上述保证金如承租人在租赁期间，欠交租金或造成业主损失，甲方有权处置该保证金用于抵偿；如承租人无上述情况发生，本合同到期后，保证金由甲方不计利息如数退回给乙方；乙方在租赁期满或双方协商一致终止合同、乙方退回所租物业后，甲方应在扣除租赁期内乙方未结清的各项费用以及其他应付甲方款项（如违约金、赔偿金）后将保证金退还给乙方（不计利息）；若保证金不足以抵偿上述款项，乙方须另行补足；租赁期内，如遇政府行为或不可抗力事件，由此造成的损失，由甲乙各方自行承担；租赁期内，甲方对乙方的承诺应以国家法律、地方法规为准；因该租赁物业为政府的储备用地，如遇政府规划改变或政府其他行为，导致甲方/乙方无法继续出租／承租该场地时，乙方在接到甲方的通知后应无条件同意提前终止合同，交还场地，甲方退还乙方保证金，由此造成的损失，由甲方、乙方各自承担；等。2013年7月12日，李伟程向瑞嘉公司支付了合同保证金（三个月租金）71355元。2013年7月19日，瑞嘉公司将上述场地交付李伟程使用。一审另查，广州市土地开发中心曾于2015年起诉领海公司及瑞嘉公司，以领海公司未经该中心同意将上述地块出租给瑞嘉公司经营及在委托管理期限届满后继续占有上述地块属非法占有及使用、严重侵害政府储备土地权利为由，起诉要求领海公司及瑞嘉公司立即停止对广州市xxx中313号东方红印刷厂地块的侵占并将该地块按原状交还给广州市土地开发中心、共同支付场地使用费。一审法院于2015年12月31日以（2015）穗海法民三初字第180号《民事判决书》，判决领海公司及瑞嘉公司在判决生效之日起10日内停止对广州市xxx中313号东方红印刷厂地块的侵占并将该地块按原状交还给广州市土地开发中心、共同向广州市土地开发中心支付从2012年8月10日起至交还场地之日止的场地使用费。之后，领海公司及瑞嘉公司不服，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2016年6月14日以(2016)粤01民终3775号《民事判决书》，维持一审法院第一项判决，改判领海公司及瑞嘉公司共同向广州市土地开发中心支付从2013年4月7日起至交还场地之日止的场地使用费、驳回广州市土地开发中心的其他诉讼请求。朱少兰于2018年11月22日向一审法院提起本诉，一审诉讼中，朱少兰向一审法院申请财产保全赵风英、李伟程价值769370.63元的财产，对此，广东合润融资担保有限公司提供了担保。一审法院依法裁定冻结赵风英、李伟程价值769370.63元的财产。经朱少兰申请，一审法院委托广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司就广州市海珠区xxx313号大院自编号东18栋首层之一装修工程的造价进行鉴定，2019年5月17日，广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为该涉案工程总造价为61807.28元，人工费15286.67元，其中现场可核实部分金额50235.27元，现场无法核实部分金额7968.77元。朱少兰对此鉴定意见书没有异议。赵风英、李伟程对此鉴定意见书有异议，认为上一手有装修，朱少兰的装修没有经其同意。朱少兰为此支付评估费10900元。一审法院认为:生效的判决书已确认瑞嘉公司对讼争场地有出租权，李伟程基于与瑞嘉公司签订的《广州市房屋租赁合同》取得承租权，李伟程确认授权委托赵风英代为签署合同，故朱少兰以赵风英没有涉案场地的出租权，违法向朱少兰出租讼争房屋为由要求确认双方于2017年3月7日签订的《广州市房屋租赁合同》为无效合同的诉讼请求，及要求赵风英承担责任，依据不足，一审法院予以驳回。朱少兰与李伟程签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同约定，朱少兰于签订本合同当日，即交付叁个月租金合计人民币84240元作为保证金；水电保证金5400元。租赁期内，如遇政府行为或不可抗力事件，由此造成的损失，由朱少兰与李伟程各方自行承担；因该租赁物业为政府的储备用地，如遇政府规划改变或政府其他行为，导致李伟程/朱少兰无法继续出租／承租该场地时，朱少兰在接到李伟程的通知后应无条件同意提前终止合同，交还场地，李伟程退还朱少兰保证金，由此造成的损失，由李伟程、朱少兰各自承担；等。生效判决已判决领海公司及瑞嘉公司将讼争地块按原状交还给广州市土地开发中心，但合同中对该情形已作出相应约定，朱少兰与李伟程应按合同约定进行清理。现朱少兰已将场地交还，赵风英、李伟程应退还朱少兰保证金，故对朱少兰要求赵风英、李伟程退还租赁保证金及水电保证金，一审法院予以支持。合同约定本合同到期后，保证金由赵风英、李伟程不计利息如数退还给朱少兰，故朱少兰要求从2017年3月13日起计算利息，一审法院不予采纳，应从朱少兰起诉之日起计算，即2018年11月22日起。至于朱少兰要求退还2017年4月至2018年9月的租金共计518738.8元并支付利息，退还2017年4月至2018年9月的水费1889元、电费58771.35元、垃圾处理费800元。赵风英、李伟程已将场地交付给朱少兰使用，朱少兰理应向赵风英、李伟程支付租金，水、电费、垃圾处理费，朱少兰该请求无理，一审法院不予支持。对于朱少兰要求赵风英、李伟程退还违约金715.04元，是朱少兰在履行合同过程中的违约行为所致，朱少兰要求无据，不予采纳。对于朱少兰要求赔偿装修涉案场地的装修费用71000元，按合同约定，租赁期间，赵风英、李伟程可以根据需要对该租赁物实行内部装修，但赵风英、李伟程的装修方案需获朱少兰的书面同意后方可进行施工。朱少兰的装修材料必须取得消防及环保的合格认证，其施工应接受赵风英、李伟程监督管理，装修费由朱少兰承担。朱少兰对房屋进行装修没有经赵风英、李伟程同意，且合同约定装修费用由朱少兰承担，故朱少兰要求不符合合同约定，一审法院予以驳回。同理，鉴定费用应由朱少兰负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年8月26日作出一审判决：一、李伟程在判决生效之日起3日内退还租赁保证金、定金104240元及水电保证金5400元给朱少兰，并支付利息（以109640元为本金，自2018年11月22日起，依据中国人民银行同期同类贷款利息计算至付清上述款项之日止）；二、驳回朱少兰其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11483.7元，财产保全费4361.85元,由朱少兰负担受理费8990.7元，李伟程负担受理费2493元、财产保全费4361.85元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区xxx路313号大院第18幢所有权人为广州市东方红印刷公司，所有权来历为1988年建，其中B部位144.81平方米违章建筑未处理，1988年，等。上述物业《房地产证》（穗房地证字第××号）记载：权属人、权属来源与前述内容一致，其中B部位144.81平方米违章建筑已处理，核准日期1994年12月7日，填发日期1994年12月15日。李伟程、朱少兰均确认双方租赁的场地在上述物业范围内。《工程造价鉴定意见书》现场可核实部分共计50235.27元，包括：砌筑工程2063.2元、门窗工程2878.76元、楼地面装饰工程15124.48元，墙、柱面装饰与隔断、幕墙工程18310.85元，油漆、涂料、裱糊工程5942.12元，电器设备安装工程5313.52元，建筑智能化工程602.34元。现场无法核实部分包括砖砌体拆除、吧台拆除、原红砖黄泥墙面批荡铲除、洽谈室地面拆打以及地砖更换、全屋所有墙面修补刷漆。又查，李伟程起诉瑞嘉公司请求判决确认其与瑞嘉公司之间的《广州市房屋租赁合同》无效，瑞嘉公司返还保证金、租金、支付违约金等，一审法院作出（2019）粤0105民初1484号民事判决，认定：瑞嘉公司向李伟程出租讼争场地是源于瑞嘉公司与领海公司签订的《广州市房屋租赁合同》，且领海公司和瑞嘉公司就上述租赁合同签订了《补充协议》，同意瑞嘉公司对外转租和分租。故瑞嘉公司对讼争场地有出租权。李伟程以瑞嘉公司没有涉案场地的出租权，违法向李伟程出租讼争房屋为由要求确认双方于2013年3月27日签订的《广州市房屋租赁合同》为无效合同的诉讼请求依据不足，予以驳回。该案判决驳回李伟程的全部诉讼请求后，李伟程未提起上诉。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：1.李伟程与朱少兰签订的《广州市房屋租赁合同》的效力；2.李伟程应向朱少兰返还保证金和水电保证金利息的起算时间；3.李伟程是否应向朱少兰退还2017年4月至2018年9月的租金、水电费、垃圾处理费并支付利息；4.李伟程是否应向朱少兰退还违约金715.04元；5.李伟程是否应向朱少兰赔偿装修损失以及数额的认定。关于争议焦点一。李伟程与朱少兰均确认双方租赁的场地在海珠区xxx路313号大院第18幢物业范围内，而该物业已取得《房地产证》，该证核准及填发时违章建筑已处理，整幢物业均为合法建筑。虽然本院就广州市土地开发中心与领海公司、瑞嘉公司的诉讼于2016年6月14日作出（2016）粤01民终3775号民事判决书，但一审法院发布的《公告》显示一审法院系于2017年3月24日到东方红印刷厂张贴搬迁公告，此时李伟程与朱少兰已签订《广州市房屋租赁合同》。朱少兰无证据证明李伟程在一审法院张贴搬迁公告之前就已经知晓广州市土地开发中心与领海公司、瑞嘉公司的诉讼事宜，即朱少兰无证据证明李伟程存在欺诈或恶意转租的行为。本案《广州市房屋租赁合同》为李伟程与朱少兰真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。朱少兰关于合同无效的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二。从本案查明事实看，广州市土地开发中心委托领海公司管理包括东方红印刷厂在内的地块，未经同意不得出租。其后领海公司将东方红印刷厂地块出租给瑞嘉公司，瑞嘉公司又将其中部分场地分租给李伟程，李伟程再转租给朱少兰。虽然领海公司无权出租，但在临海公司与瑞嘉公司签订租赁合同的情况下，后手承租人李伟程、朱少兰签订《广州市房屋租赁合同》难谓存在过错。因广州市土地开发中心提起诉讼要求收回地块，导致李伟程、朱少兰签订的《广州市房屋租赁合同》无法继续履行，是土地所有人或管理人行使民事权利和诉讼权利，并非合同约定的“政府规划或政府其他行为”情形，不属于不可抗力。但李伟程作为出租人，负有提供适租租赁物的义务，现李伟程已无法保证租赁物处于适租状态，构成违约，故一审判决李伟程向朱少兰返还租赁保证金及水电保证金，并自朱少兰起诉之日起计付利息并无不当。朱少兰上诉主张应自其付款之日起计付利息依据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。涉案《广州市房屋租赁合同》有效，朱少兰已实际使用涉案房屋至2018年9月30日，应支付其实际使用期间所产生的费用，故朱少兰要求退还2017年4月至2018年9月的租金、水电费、垃圾处理费并支付利息缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点四。涉案《广州市房屋租赁合同》有效，朱少兰在履行期间因违约行为向李伟程支付违约金715.04元，朱少兰现上诉请求李伟程返还该违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点五。现朱少兰已搬出涉案场地，由一审法院接收，因此已形成附和但无法继续利用的涉案房屋的装饰装修现值为朱少兰的装修损失。如上所述，李伟程对合同无法继续履行应当承担违约责任，但双方租赁合同约定朱少兰的装修方案需获李伟程书面同意后方进行施工，朱少兰无证据证明其装修方案经李伟程书面同意，也存在违约，因此本院酌情认定李伟程对装修损失承担60%责任，朱少兰承担40%责任。《工程造价鉴定意见书》的现场可核实部分应认定为已形成附合的装饰装修物，该部分装修的价值为50235.27元，本院认定李伟程应向朱少兰赔偿30141.16元。至于现场无法核实的部分，因证据不足，本院不予支持。综上所述，朱少兰的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17363号民事判决第一项；二、撤销广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17363号民事判决第二项；三、李伟程在本判决送达之日起3日内向朱少兰赔偿装修损失30141.16元；四、驳回朱少兰其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11483.7元，由朱少兰负担9394.7元，李伟程负担2089元；财产保全费4361.85元，由朱少兰负担3568.43元，李伟程负担793.42元；评估费10900元，由朱少兰负担6273元，李伟程负担4627元。二审案件受理费8990.7元，由上诉人朱少兰负担8592.1元，由被上诉人李伟程负担398.6元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年三月二十四日书记员 冯冠豪