江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终60号上诉人(原审被告）：宿迁市义海建材有限公司，住所地江苏省宿迁经济开发区绿城庭园16幢102室。法定代表人：傅树山，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜超，江苏成商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏宿迁港务有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区洋北镇疏港路东首。法定代表人：黄飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐迎鸾，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴磊，北京大成（南京）律师事务所实习律师。上诉人宿迁市义海建材有限公司（以下简称义海公司）因与被上诉人江苏宿迁港务有限公司（以下简称港务公司）租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初9881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月11日对本案进行了公开听证。上诉人义海公司的法定代表人傅树山及委托诉讼代理人姜超，被上诉人港务公司的委托诉讼代理人唐迎鸾、吴磊参加了听证。本案现已审理终结。义海公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回义海公司的诉讼请求；或者改判扣减2018年6月至10月租金33.3万元，并自2019年7月1日起起不再支付租金。事实和理由：一、义海公司与港务公司订立的案涉合同应认定为合作，一审法院认定为租赁有误。合同约定的租赁经营期限暂定为六个月，签订合同背景是策应新民洲木材专业港战略，将宿迁港打造为中林新民洲港的附属港，承接两港互动、市场培育，促进新民洲港木材销售等功能，港务公司决定与义海公司合作，从而达成上述战略目标。双方初衷是通过六个月介入合作增强企业活力，提高经济利益，盘活港务公司现有资产。通过合同第十条关于乙方义务的约定内容，尤其是第九项内容，中林新民洲港务有限公司作为港务公司上级三维，负责租赁经营期间的日常那个管理和业务指导，义海公司应当接受监督管理。合同第十一条第三项也约定港务公司对义海公司的经营有监督、指导权。上述内容均能看出双方是合作关系而非租赁关系。二、义海公司被政府要求停工期间的资产占用费应予扣减。1.合同第九条第四项约定义海公司有权以港务公司名义与宿迁市政府就港务公司资产重组事宜、港务工农公司合法经营证照的取得进行洽谈。事实上港务公司交付的港口并没有经营证照，而经营证照的取得需要必要的基建、消防、环保等条件，但港务公司在2018年2月6日、8月28日分别向义海公司发函要求停止相关基础设施建设。因基础设施建设未完善，义海公司被相关部门多次要求停工整顿，该期间的占用费用应于扣减。2.港务公司的办公楼被政府拆迁，造成义海公司无法正常使用，相应的占用费用应予扣减（后义海公司撤回该部分上诉请求）。港务公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、双方系租赁合同关系，而非义海公司所称合作经营关系。案涉合同约定义海公司租赁港务公司资产，对租赁物、租赁期限、租金标准及支付方式等进行了明确约定，并未对合作经营的具体方式、合作期限、出资比例、盈余分配等内容进行约定，不符合合作经营的特征。二、义海公司在租赁期满后继续占有港务公司资产并进行违章建设，严重违反租赁合同的约定，应当向港务公司返还租赁物、支付拖欠租金并支付占有使用费。三、义海公司在签订租赁合同时明知租赁港口没有经营证照，仍与港务公司签订合同，因此无权以港口没有证照需要进行基础建设为由要求扣减占用费。没有经营证照只是不得将港口用作港口经营用途，不妨碍其他使用功能，义海公司在租赁期间仍狂热以将港口用于其他用途。义海公司一直占用租赁物未向港务公司返还，占用费应计算至其返还租赁物之日。且义海公司在一审中并未提出过扣减停工期间占用费的主张，认识不应予以处理。港务公司一审诉讼请求：1.义海公司立即迁出宿迁港港区，并返还双方于2015年10月22日签订的宿迁港固定资产交接清单中的资产；2.义海公司向港务公司支付租金1309589元；3.义海公司向港务公司支付港口占有使用费（从2018年2月24日起，按双方签订合同约定的资金标准100万元/年，计算至义海公司实际返还租赁物及固定资产之日止）；4.义海公司承担违约金1130958.9元，违约金标准以义海公司最终应当向港务公司支付的所有款项的10%计算（后撤回该项诉讼请求）；5.义海公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月21日，港务公司与义海公司（分别为合同甲方、乙方）签订《江苏宿迁港务有限公司资产租赁合同》（以下简称资产租赁合同），合同约定主要条款如下：为了策应新民洲木材专业港战略，将宿迁港打造成中林新民洲港的附属港，承接两港互动，市场培育，并促进新民洲港木材销售等功能，经集体研究决定与宿迁市义海建材有限公司合作，从而达成上述战略目标。乙方对公告状况已有充分的了解，并愿意承租宿迁港务的现存资产。为增强企业活力，提高经济效益，盘活甲方现有资产，且股东方根据相关法律规定决定对股东方出资设立的宿迁港务资产进行出租。（资产租赁合同“鉴于”部分）第一条：租赁范围：经甲方清产核资后现存的土地、土地上的建筑物、机械设备、办公室设施等（详见资产清单）。乙方租赁期间经营方向应符合甲方行业特点和发展规划。乙方租赁经营后，应独立核算、依法纳税、自主经营、自负盈亏。第五条：租赁经营期限暂定六个月，即2015年11月1日起，至2016年4月30日止。第六条：租金定为100万元/年（按照实际的租赁期限计算，租赁期限到期后，甲方按照乙方租赁费的预付情况，多退少补）。如在双方租赁期限内，乙方未能完成与政府完成甲方公司的资产重组工作需要续租的，需甲乙双方另行签订租赁合同。第八条：乙方承租甲方资产后进行的固定资产投资，须经甲方的书面同意。乙方投资的固定资产产权归乙方所有，租赁期满后，或经甲方的书面同意后折价卖给甲方。第九条：乙方对租赁的财产有完全的使用权；乙方有自己的名义独立的经营自主权；乙方有权根据实际需要购置新设备和资产；乙方有权以甲方名义，与宿迁市政府就甲方资产重组事宜、甲方公司合法经营证照的取得进行洽谈。第十三条：合同生效后，既具有法律约束力，任何一方不得随意变更或解除，需要变更或解除合同时，应双方协商一致，达成书面协议。第十七条：租赁期满，合同自行终止。租赁期满前30日，乙方应当将此公司的固定资产、流动资产情况提交甲方审核，甲方会同有关部门进行核算，审核无误后，经双方租赁代表签字后，乙方可以退出租赁。第二十条：乙方不能按时缴纳租金的，应承担违约责任，应支付本合同租金10%的违约金。第二十一条：承租期满，乙方如不能按要求交还租赁的财产，乙方应赔偿损失承担原财产价值10%的违约金。第二十四条：在租赁范围港口的港地入口部位，有两处堤岸需要修复，修复工作交由乙方全权负责，修复所产生的费用在50万元之内，由乙方向政府主管部门争取50%费用，专项用于堤岸的修复，其余由甲方承担。超出50万元的部分由乙方承担。合同签订后，双方进行租赁资产交接，并在《宿迁港固定资产交接清单》（表1）、《宿迁港固定资产（表2）—机械类》、《宿迁港固定资产（表3）—工具》、《宿迁港固定资产—工程类（表4）》、《宿迁港固定资产（表5）—留置货物类》、《宿迁港固定资产（仓库）（表6）》中对租赁物进行确认。义海公司在占有使用宿迁港区期间对港区进行基础设施建设，包含围栏、道路、堆场、沉淀池等，同时因政府拆迁，对办公的活动板房进行异地重新安装。2018年2月6日，港务公司向义海公司发出公函，要求自函件发出之日起终止《资产租赁合同》，并要求义海建材于2018年3月15日前结清租金及利息240.08万元，并归还租赁资产、撤离港区。2018年8月28日，港务公司向义海公司发出《“关于宿迁港的会商函”的回函》，载明“望贵公司应尽快按照宿迁市港口管理局的要求停止在租赁场地上的一切经营行为；并且停止在我方所有的资产（承租场地）上的一切私自搭建等侵权行为、尽快搬离租赁场地并承担相应的侵权赔偿责任”。义海公司于2018年3月27日、30日分别支付租金70万元、30万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，港务公司与义海公司签订资产租赁合同，约定义海公司承租港务公司的现存资产并支付租金，合同合法有效，予以确认。义海公司辩称双方虽签订的是租赁合同，但双方系合作经营关系，法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，双方签订的合同符合租赁合同特征，合同并未对双方合作经营的具体方式、合作期限、出资比例、盈余分配等内容进行明确约定，因此对义海公司的辩解意见不予采信。租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，资产租赁合同约定租赁期限为六个月，租赁期届满后，双方未重新签订合同，义海公司继续占有使用宿迁港区的资产，港务公司对此未提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁合同中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。港务公司于2018年2月6日，港务公司以义海公司未按约支付租金为由，要求终止租赁合同。后2018年8月28日港务公司再次向义海公司发函，要求“停止经营行为、建设行为、尽快搬离租赁场地”，应视为港务公司作出解除不定期租赁合同的意思表示，要求义海公司尽快搬离租赁场地，对该合理期间一审法院认为三个月为宜，故认定双方关于宿迁港区资产租赁合同于2018年11月28日解除。租赁合同中，承租人应按照约定期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条仍不能确定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案租金标准为100万元/年，义海公司已给付租金100万元，视为租金已支付满一年，对港务公司主张自2016年11月2日起，义海公司按照100万元/年标准继续支付租金至合同解除之日的诉讼请求，予以支持，关于租金支付截止时间调整为2018年11月28日。关于合同解除之后至义海公司实际返还租赁资产期间的占有使用费用，港务公司主张参照租金标准100万元/年计算，一审法院认为港务公司的主张不违反法律规定，予以支持。另义海公司在占有使用港区期间对港区进行的基础设施建设，因港务公司撤回对违约金的主张，且义海公司撤回反诉主张，对建设行为的性质及相关损失暂不予认定，双方可另案主张。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、义海公司于本判决生效之日起十日内迁出港务公司所有的宿迁港港区，并返还关于《江苏宿迁港务有限公司资产租赁合同》中约定的租赁物（以双方签订的《宿迁港固定资产交接清单》（表1）、《宿迁港固定资产（表2）—机械类》、《宿迁港固定资产（表3）—工具》、《宿迁港固定资产—工程类（表4）》、《宿迁港固定资产（表5）—留置货物类》、《宿迁港固定资产（仓库）（表6）》载明的资产为准）；二、义海公司于判决生效之日起十日内给付港务公司租金2071232.87元（按1000000元/年，自2016年11月2日起计算至2018年11月28日止）；三、义海公司于判决生效之日起十日内给付港务公司占有使用上述租赁物的使用费用（按1000000元/年，自2018年11月29日起计算至实际给付之日止）。案件受理费23370元，由义海公司负担（港务公司已预交）。对于一审法院认定的事实，义海公司认为双方进行资产交接时，轮胎式电吊因缺少特殊设备检验合格证不能正常使用，对其他事实未提出异议；港务公司对一审法院认定事实不持异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。针对争议轮胎式电吊是否缺少检验合格证问题，义海公司在2015年10月22日即与港务公司交接，未提出过异议，应视为接受了设备交付时状态，现在二审期间提出该问题，本院不予采信，该事实不足以认定港务公司未履行合同义务。本案二审争议焦点是：一、双方系租赁合同关系还是合作经营关系；二、义海公司被停工期间是否应扣减占用费用。关于第一个争议焦点，本院认为，对合同性质的理解和认定，应首先基于合同文本，根据合同的字面意思进行解释。案涉合同的标题为资产租赁合同，合同条款中对租赁物的范围、租金标准、支付期限均作出了明确约定，上述内容均系租赁合同的特征，应将该合同认定为租赁合同。合作合同，是双方各自投入特定资产或知识产权、经营资质等无形资产，按约定的分配方式、比例进行盈余分配和亏损负担的合同，案涉合同并未体现出这一特点，相反仅对租赁标的物、租金支付标准进行了明确具体的约定，因此将该合同认定为租赁合同符合双方订立合同时的意思。义海公司称双方系合作合同关系的主要依据是认为合同中约定了“义海公司有权以港务公司名义与宿迁市政府就港务公司资产重复的事宜、港务公司合法经营证照的取得进行洽谈”、“义海公司必须保证租赁资产的保值和增值”、“中民新民洲港务有限公司作为宿迁港务公司的上级单位，负责租赁经营期间的日常管理和业务指导，义海公司应当主动接受监督管理”等条款，对此，上述条款系对义海公司在使用租赁物、交纳租金之外的额外权责进行的特别约定，与租赁合同的特征并无根本性矛盾，不足以改变合同的租赁性质。从合同内容来看，第四条约定了义海公司租赁经营后独立核算、自主经营、自负盈亏，与此条相对应，义海公司的主要合同权利是租赁使用港务公司相关资产，主要义务是支付租金，这是决定合同内容的关键性、本质性要素，并非合作经营合同的内在特征。关于合同的“鉴于”部分内容，系对合同签订背景的表述，认定合同关系仍要依据具体的合同权利、义务条款，根据该部分表述不足以认定双方存在合作关系。义海公司在二审中提供了港务公司2015年11月30日总裁批办单一份，以证明港务公司因码头大堤存在塌方决定代义海公司维修并承担费用，由此可以认定双方系合作经营关系，本院认为，出租方因租赁物存在问题而进行维修并负担维修费用符合租赁合同的特点，该证据不能实现义海公司的证明目的。同时需要指出，即便如义海公司所称双方系合作关系，界定双方权利义务的依据仍是合同的条款内容，根据合同约定义海公司的义务是按照约定标准支付租金，且义海公司在签订合同时明知港口没有取得证照的事实，仍签订合同，并约定由其负责就经营证照问题与政府进行洽谈，系对自身权利义务的自愿设定及对合同履行前景的主观预期，并不违反法律规定，应对合同内容予以尊重，故无论双方系租赁合同或者合作经营合同关系，义海公司均应根据合同约定履行义务。关于第二个争议焦点，义海公司在二审中提供了港务公司2020年1月9日向宿迁市金创机电设备安装工程有限公司出具的委托书，用以证明因港务公司采取措施阻止义海公司经营港口，应扣减此后的占用费，本院认为，港务公司采取措施系在义海公司拒绝交还租赁物的合理措施，义海公司拒绝交还租赁物，应自行承担后果，以此作为扣减占用费的理由不具有合理性。本院认为，义海公司主张扣减其停工期间的占用费没有正当理由。首先，根据租赁合同地引言（即“鉴于”部分）第3条、第九条第4项的内容，应认定义海公司在签订合同时明知案涉港口没有取得相应证照的事实，但其自愿签订合同并同意就证照取得事宜与政府进行洽谈，表明其了解和接受了租赁物的显性瑕疵，基于自身沟通洽谈能力和经营能力的预估，同意租金按100万元/年标准与对方签订合同，系其真实意思表示，并不违反法律规定，应根据上述约定确定其合同义务为每年支付100万元租金。其次，案涉租赁合同于2015年10月21日签订，2018年8月义海公司仍在进行所谓基础设施建设，难谓合理。再次，在合同约定的租赁期届满，港务公司向其发函明确要求交还租赁物后，义海公司应在合理期限内交还租赁物，但义海公司至今未予交还。因义海公司拒不返还租赁物并违规施工被停工，仍不返还租赁物，停工期间的占用费用不应扣减。综上，义海公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23370元由义海公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 庚审判员 仲召虎审判员 吴雪林二〇二〇年三月十三日书记员 张晓青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。