江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0891民初4239号 原告：包刘毅，男，汉族，1969年6月12日出生，住江苏省如东县。 委托代理人：周烈，江苏南黄海律师事务所律师。 被告：淮安市水月山庄休闲娱乐有限公司，住所地江苏省淮安经济技术开发区经三路小康城。 法定代表人：石雪军，职务总经理。 委托诉讼代理人：陈建明，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：吉成凤，江苏兴宇律师事务所律师。 原告包刘毅与被告淮安市水月山庄休闲娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理，于2017年3月6日作出（2016）苏0891民初1906号民事判决书，原告不服判决，提起上诉，江苏省淮安市中级人民法院于2017年7月26日作出（2017）苏08民终1273号民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院立案受理后，依法重新组成合议庭公开开庭进行了审理，原告包刘毅的委托诉讼代理人周烈与被告淮安市水月山庄休闲娱乐有限公司的委托诉讼代理人陈建明、吉成凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告包刘毅向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还淮安公证处《物品清点清单》中除格力空调以外的财产，不能返还则按照1094904.2元价值损失赔偿给原告；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年11月4日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将其名下的酒店房屋及相关设施场地出租给原告使用，租期十年，租赁费用为前五年每年35万元人民币，租赁费用支付方式为一年一付。合同同时约定原告必须按时付清租金，否则视为原告违约退租。合同还约定被告不得以任何理由影响原告正常营业，这一约定排除被告在原告出现违约情况时可以擅自剥夺原告经营权、侵占原告经营权、侵害原告财产的行为基础。合同签订后，原告投入160万元对租赁房屋进行了装修，购置了酒店设备用品。在合同履行过程中，双方就租赁费用标准进行了协商，改为每年24万元，2015年租赁费用，双方就是以此标准结算。2015年年底，原告因经营不善、资金周转困难，没能在合同约定的时间及时交付租赁费用，但2016年1月16日，被告向原告发出终止履行《房屋租赁合同》的通知。其后，原、被告一直就转租及资产转让一事协商，并达成初步意向。2016年5月5日，原告发现酒店门锁被撬，装修设施严重毁损、东西失窃，即向派出所报案，派出所以经济纠纷为由未予处理。被告一边与原告协商终止合同后转租及资产转让事宜，一边擅自强行侵入原告租赁的房屋，毁损装修设备，非法侵占原告的财产。被告的上述行为侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院提出上述诉请。 被告淮安市水月山庄休闲娱乐有限公司辩称，1、原告主体不适格，且原、被告签订的租赁合同无效。原告仅是挂名登记，没有得到全体股东同意；2、原告诉请没有依据，原告无证据证实其财产被被告占有，原告在诉状中所叙述的事实和理由均不是事实。事实上，原、被告在合同履行期间正如原告在诉状中所陈述的2015年原告经营不善，就此双方曾与2016年1月份协商解除涉案租赁合同，并达成口头协议，原告已将部分的物资拖走，并已交接，完成了合同解除的相关交接手续，对于诉状中所提及的所谓曾协商转租及资产转让一事不是事实，原、被告从未协商过此事，故原告所主张的所谓侵权事实不存在。被告认为原告向法庭提供的该所谓返还财产的清单，客观上是否存在是否与涉案的事实有必然的联系，以及被告有无义务返还其所谓的财产，请求法庭对上述内容予以审查，并依法驳回原告的诉清。 本院经审理认定事实如下：2013年11月4日，原告包刘毅（乙方）与被告水月山庄公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定被告将淮安经济技术开发区小康城康三路18号被告名下房屋及相关设施场地出租给原告使用，租期10年，从2013年12月1日至2023年11月30日止。租赁费用为前五年（2013年12月1日至2018年11月30日）每年租金为35万元，后五年（2018年12月1日至2023年11月30日）每年租金为45万元。租赁费用支付方式为一年一付，每年11月30日前付清到第二年9月1日之间的一年租金。原告必须按时付清租金，否则视为违约退租。被告不得以任何理由影响原告正常经营。被告在收到原告首次付款5日内将其合同指定的房屋及相关设施（详见清单）交于原告。原告租赁期满后交还被告。在房屋租赁期间，被告负责原告所租房屋主体结构的维修，原告正常使用，装潢、装饰、水电、消防安全等设施的维护、维修由原告负责并承担费用。等协议期满或协议终止后，原告须按正常经营时的状态交于被告。原告在租赁期间新添置的用品、用具、电器等可移动的实物在合同期满或者合同终止后可自行处置，但不包括对现有的水电、消防设施、装饰装修等原告做改装改进项目。 合同签订后，原告对租赁房屋进行了装饰装修，并添置了部分物品从事餐饮业经营。2015年年底，原告因经营不善，资金周转困难，未按照合同约定的时间向被告缴纳下一年的房屋租金。2016年元月16日，被告向原告发出一份《通知》，主要内容为因原告至2016年元月10日仍不按照合同约定时间履行支付房屋租赁费用的合同义务，故被告决定于2016年元月15日终止与原告签订的房屋租赁合同，收回酒店房屋及相关设施并保留追究违约责任的权利。 后原、被告就酒店转租等问题进行协商，但未能协商一致。2016年4月，被告和新的承租人进行了物品交接，原告未参与交接。对于原告未参与交接物品的原因，被告陈述原告因无法经营已将自己的物品取走，被告交接的是属于自己的物品。 2016年5月5日，原告曾就酒店门被撬开问题向派出所报警，主张有物品丢失。2016年5月31日，原告将被告诉至本院，要求被告返还酒店内属于原告购置的物品，并向淮安市淮安公证处申请证据保全。2016年6月1日，淮安市淮安公证处对被告酒店内的相关物品进行了清点并制作成《物品清点清单》和音像资料。 对于淮安市淮安公证处《物品清点清单》和音像资料中的物品，原告主张其中除格力空调外的物品均为原告购买添置，并提供了当初购置相关资产的清单和记账凭证等单据，主张《物品清点清单》中属于原告购买的物品购置价格共计737702元，其中有票据对应的物品价格为649016元，无票据的物品价格为88686元，在《物品清点清单》外酒店的装潢费用为357202元，要求被告返还或按价赔偿。被告主张原告提供的购置资产清单和记账凭证等单据系原告自行制作，对此不予认可。 本院认为：原、被告2013年11月4日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。签订合同的主体是原告，被告解除租赁合同时发出解除合同通知的对象也是原告，故原告诉讼主体适格，本院对被告主张原告主体不适格且合同无效的辩解不予采纳。 租赁合同约定原告必须按时付清租金，否则视为违约退租。在合同履行过程中，原告因经营不善未能按照合同约定时间向被告支付租金，故原告构成违约，被告有权根据合同条款约定解除租赁合同，被告于2016年元月16日向原告发出解除房屋租赁合同通知不违反合同约定及法律规定，原、被告租赁合同于2016年元月15日解除。根据租赁合同约定，原告在合同期满或者合同终止后可自行处置在租赁期间新添置的用品、用具、电器等可移动的实物，但不包括对现有的水电、消防设施、装饰装修等原告做改装改进项目，故原告主张装潢费用不符合合同约定，且该租赁合同系因原告违约导致解除，原告作为承租人请求出租人赔偿装饰装修残值也不符合法律规定，故本院对原告主张装潢费用357202元的请求不予支持。 根据租赁合同约定，原告在租赁期间新添置的用品、用具、电器等可移动的实物在合同终止后处置权应属于原告，归原告所有。而被告未经原告同意私自处分属于原告的财产，不符合合同约定，对此被告构成违约，应承担相应违约责任。 对于原告主张的淮安市淮安公证处《物品清点清单》中属于自己的相关财产，根据物品清点清单和原告提供的原始资产明细清单和记账凭证单据等证据，其中多数物品能够得到相互印证，且原告为经营酒店购置相关资产符合日常经验，可以证实原告确有相关物品在被告处未能取走。而被告未经原告同意私自处分原告财产，构成违约，也未能举证证实保全财产清单中的物品不属原告所有，故被告应承担不利后果。本院考虑本案客观情况以及被告已和新承租人进行物品交接的事实，并且考虑经营酒店类物品具有相应损耗的事实，酌定被告不再返还原告物品，由被告对原告相关财产损失承担赔偿违约责任。对于赔偿的具体数额，本院根据原告购置相关可移动物品的时间、金额结合原告租赁期间对相关物品的使用率、经营酒店行业所用相关物品的相应折旧等，运用日常经验，酌情确定由被告赔偿原告财产损失30万元。 综上，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告淮安市水月山庄休闲娱乐有限公司于判决生效后三十日内赔偿原告包留毅财产损失30万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12800元，由原告包刘毅负担9300元，被告淮安市水月山庄休闲娱乐有限公司负担3500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××71）。 审 判 长  刘海波 人民陪审员  周鹏飞 人民陪审员  孙美红 二〇二〇年三月三十一日 书 记 员  **华