广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终638号上诉人（原审被告）：陈杰文，男，1976年4月6日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：李洪波，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林泽胜，男，汉族，1983年4月24日出生，住广东省惠来县。委托诉讼代理人：郑海，广东经国律师事务所律师。上诉人陈杰文因与被上诉人林泽胜租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈杰文上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判林泽胜支付至陈杰文收回场地之日期间的场地使用费（按合同约定的租金标准每月20000元计算）或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由林泽胜承担。事实和理由：林泽胜应当支付场地使用费。陈杰文与林泽胜签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，并经过多次沟通和协商，林泽胜完全知悉涉案商铺的情况，自该合同签订当天付清首月租金和押金后，涉案商铺一直处于林泽胜的控制之下，由林泽胜安排进行装修，因为合同约定了免租期，按通常交易习惯，林泽胜一般立刻安排进场施工，不存在交付的问题。退一万步讲，如果没有交付，林泽胜也是在合同签订后的一两天内督促，而不是间隔了八天时间，况且还是通过律师发出。另外，林泽胜在2019年8月15日已聘请了律师进行处理，不得不令人怀疑林泽胜的动机。即使林泽胜与陈杰文签订《商铺租赁合同》无效，林泽胜理应支付占有涉案商铺期间的场地使用费，无论林泽胜是否使用。作为诚实守约方，陈杰文已经履行了本合同的全部义务，林泽胜以自己不使用商铺为由要求陈杰文返还占有使用费有违诚实守信原则，也不符合市场经济的政策交易规则。林泽胜二审答辩称，答辩意见与一审一致，同意一审判决，陈杰文上诉没有事实和法律依据，恳请法院驳回陈杰文请求，同意书面审理。林泽胜向一审法院起诉请求：1.陈杰文向林泽胜支付保证金和租金共65300元；2.本案诉讼费、律师费10000元由陈杰文承担。一审法院认定事实：2019年7月22日，陈杰文（乙方）与案外人鹤边村第六经济合作社（甲方）签订第一份《商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方自有的位于鹤边员村军民中路**号二楼商铺，面积为170平方米，租期自2019年8月1日至2031年7月31日；等等。同日，陈杰文（乙方）与案外人鹤边村第六经济合作社（甲方）签订第二份《商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方自有的位于鹤边员村军民中路11号商铺，两层建筑面积为288平方米，租期自2019年8月1日至2031年7月31日；等等。2019年7月28日，陈杰文向鹤边第六经济社提出将广州市白云区鹤边第六经济社军民中路11、**号物业进行分租，广州市白云区**街鹤边第六经济合作社盖章同意。2019年8月8日，林泽胜（乙方）与陈杰文（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将广州市白云区**街11、13号二楼商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作饮食使用，租期自2019年9月1日至2024年9月1日，每月租金20000元，乙方在签订本合同之日一次性付清第一个月房租，并交纳保证金60000元；任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值并赔偿其他的一切损失和费用；等等。同日，林泽胜向陈杰文支付保证金40000元、2019年8月23日至2019年9月30日租金25300元；陈杰文出具收据予以确认，收据中还注明保证金欠20000元2019年10月付清。2019年8月16日，林泽胜向陈杰文发出律师函，称陈杰文应在2019年8月8日向林泽胜交付商铺，给予15天免租期，但陈杰文未按约将商铺腾空交付，且经咨询涉案商铺无法办理湘菜餐饮的营业执照，陈杰文已构成违约，合同目的无法实现，通知陈杰文解除合同并要求陈杰文返还保证金和租金共65300元；等等。2019年8月19日，陈杰文向林泽胜回复律师函，称涉案商铺一直处于无门无锁的开放状态，林泽胜自合同签订后已多次出入，陈杰文已于合同签订之日向林泽胜交付，林泽胜一直未要求陈杰文配合办理牌照，且林泽胜仅支付保证金40000元，未按时付清构成违约。2019年8月15日，林泽胜（甲方）与广东经国律师事务所（乙方）签订《委托合同》，约定甲方聘请乙方担任租赁合同纠纷案代理人，乙方指派郑海担任代理人，签订本合同时一次性交纳律师代理费10000元；等等。同日，广东经国律师事务所向林泽胜开具发票，金额为10000元。2019年9月19日，广州市规划和自然资源局白云区分局向一审法院复函，载明根据一审法院来函提供的示意图，经核查，暂无查到相关《建设工程规划许可证》信息；等等。陈杰文出示涉案商铺现场照片，显示涉案商铺无门无锁，林泽胜对该照片不予确认，主张涉案商铺系有门有锁。一审审理中，陈杰文确认免租期为8月8日到8月23日，并称陈杰文在合同签订后应林泽胜要求，对涉案商铺的楼梯进行了加宽。林泽胜对该陈述不予确认。一审法院认为：鉴于涉案商铺无合法的报建手续，属于违法建筑，林泽胜、陈杰文就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》属无效合同。双方的租赁合同无效，因无效合同而取得的财产应相互返还，故林泽胜要求陈杰文退还已缴纳的押金40000元，于法有据，一审法院予以支持。关于租金即占有使用费，现林泽胜在免租期内即提出解除合同不再租赁涉案商铺，且陈杰文并无证据证实林泽胜有在免租期之后对涉案商铺进行了实际使用，故林泽胜要求退还已缴纳的租金即占有使用费25300元合法合理，一审法院予以支持。关于律师费，因林泽胜、陈杰文之间的合同无效，且该合同中的清算条款并未明确列明若合同无效，陈杰文需赔偿林泽胜的律师费，故林泽胜要求陈杰文赔偿律师费无事实及法律依据，一审法院不予支持，予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年11月18日作出如下判决：一、自本判决生效之日起3日内，陈杰文向林泽胜返还65300元；二、驳回林泽胜的其他诉讼请求。案件受理费841元，由林泽胜承担112元，由陈杰文承担729元。二审庭询后，陈杰文向本院提交情况说明、案外人胡仕荣出具的《证明》、陈杰文与胡仕荣的微信聊天截图及微信转账截图、胡仕荣的身份证复印件，拟证明陈杰文按照林泽胜的要求加宽了楼梯并支付装修费给胡仕荣。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，陈杰文二审期间称签订完合同后，林泽胜除了要求其加宽楼梯、加建连廊外，还带了装修的人去看现场，林泽胜系口头要求其加宽楼梯和加建连廊，没有签订施工合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：陈杰文应否向林泽胜返还保证金、租金。本案并无证据证明涉案商铺已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，一审法院认定陈杰文、林泽胜签订的《商铺租赁合同》属无效合同正确，本院予以认同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案《商铺租赁合同》属无效合同，一审法院判令陈杰文向林泽胜返还押金40000元，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本院予以维持。关于陈杰文应否返还林泽胜已缴纳的租金的问题。涉案《商铺租赁合同》并无约定商铺交付时间，陈杰文、林泽胜在合同签订后亦无就涉案商铺办理交接手续，陈杰文称已向林泽胜交付租赁物，但并无充分证据予以证明，本院对其该主张不予采信。林泽胜已于2019年8月16日以陈杰文未交付租赁物为由提出不再继续履行合同，陈杰文在2019年8月19日的复函中亦自称涉案商铺一直处于无门无锁的开放状态，本案证据不足以证明林泽胜实际占用过租赁物，亦不足以证明陈杰文因林泽胜的原因无法控制、使用租赁物，陈杰文拒绝返还林泽胜已缴纳的租金缺乏理据，本院对其该主张不予支持。陈杰文称林泽胜口头要求其加宽楼梯、加建连廊，但其二审期间提交的材料不足以证明其主张，本院不予接纳。综上所述，陈杰文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1432.5元，由陈杰文负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年三月二十三日书记员  贾妍胡秀红