北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终952号上诉人（原审被告）：北京国基伟业物业管理有限公司，住北京市西城区阜成门外大街1号东楼1208室。法定代表人：李笑天，董事长。委托诉讼代理人：李万有，男，该公司职工。上诉人（原审原告）：刘明军，男，1952年10月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京国基伟业物业管理有限公司（以下简称：国基物业）与上诉人刘明军物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初41765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国基物业上诉请求撤销一审判决第二项，依法改判驳回对方要求我方支付赔偿的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、我方已经履行了办理北京市A1101号房屋（以下简称涉案房屋）电卡的义务，且与刘明军尚未成立物业服务合同关系，不存在违约行为；二、我方没有向刘明军办理电卡不是我方的过错，不应当承担赔偿责任。刘明军上诉请求撤销一审判决第二项、第三项，依法改判国基物业自2019年6月17日开始按照每日800元的标准向我方赔偿涉案房屋空置损失至国基物业实际履行原审判决第一项义务时止。事实和理由：一、原审认定国基物业的侵权行为为“事出有因”，没有事实和法律依据。我方对涉案房屋的所有权经人民法院生效法律文书确认并办理了不动产权登记，我方对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分权能，国基物业明知这一情况，且涉案房屋的所有权、使用权不存在任何的诉讼条件，国基物业以不存在的理由故意拒绝办理热水卡、电卡，是刻意为之；二、我方提供的合法评估机构出具的评估报告证明，涉案房屋的日租金标准在800元以上，原审判决国基物业向我方支付相当于两个月物业费作为损失赔偿没有任何事实和法律依据，不足以弥补我方的实际损失。刘明军向一审法院起诉请求：1、国基物业为刘明军补办北京市A1101号房屋的电力卡及热水卡并交付刘明军。2、国基物业自2019年6月17日开始按照每日800元的标准向刘明军赔偿A1101号房屋空置损失至国基物业实际履行第一项义务时止。（截止起诉之日该项损失的总金额为40800元）。3、国基物业承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：刘明军与徐某某原系夫妻关系，该二人生育一女刘某。2007年3月13日，李明军、徐某某协议离婚。北京市A1101号房屋原登记在徐秀兰名下。国基物业系涉案房屋所在小区的物业管理企业，房屋电卡及热水卡均由物业公司协助为业主办理。自2008年起，刘明军向法院起诉徐某某，要求徐某某按照离婚协议的约定将涉案房屋过户至刘明军名下。2017年6月30日，法院作出（2013）朝民初字第23118号民事判决书，判决涉案房屋归刘明军所有。2019年4月2日，涉案房屋产权变更登记至刘明军名下。2019年5月13日，国基物业为刘明军办理涉案房屋门禁卡。后刘明军向国基物业提出申请办理电卡等事宜。2019年5月16日，国基物业工作人员向刘明军发送短信，记载“……同时请您交纳本年度的物业费后给予办理电卡等事宜。抱歉打扰了。”2019年6月13日，国基物业工作人员向刘明军发送短信，记载“您好，目前只能够给予办理门禁卡，涉及一户一卡的电卡、水卡、燃气卡必须持有法院最终判决书才能够给予办理变更。”。2019年6月13日，刘明军向国基物业发送《律师函》，主要内容为：刘明军于4月2日向国基物业提供产权证复印件并办理了业主更名手续，但因国基物业以徐某某向公司提供《离婚协议》，房屋存在产权争议为由拒绝为刘明军办理电卡，刘明军要求国基物业在3日内为其办理电卡。关于未能办理电卡、热水卡的原因，国基物业主张根据刘明军的离婚协议，刘某系涉案房屋继承人且涉案房屋一直由刘明军的女儿刘某居住使用，不存在电卡等丢失的情况，2019年5月16日，刘某向国基物业发送《律师函》，称刘某于2018年回国后均由刘某占用房屋，因刘某的父母就涉案房屋产权存在争议，如果未经刘某允许为他人办理任何卡证，国基物业需承担责任。为证明上述主张，国基物业提交离婚协议书、起诉状副本、前物业公司开具的居住证明、《律师函》、2018年有刘某签字的小区《表决票》及候选委员选票、2018-2019年度开具给刘某的物业费发票（显示年度物业费不含税总额为22071.43元）、2013年度电卡开卡记录用于证明。刘明军认可离婚协议书、起诉状副本、物业费发票的真实性，但不认可证明目的，主张涉案房屋此前由刘明军出租给他人使用，刘某与其母亲徐某某均不在涉案房屋内居住，其他证据真实性及关联性均不认可，主张刘明军系涉案房屋产权人，国基物业以刘明军私人纠纷为由拒绝办卡的行为不仅违法亦属违约应当赔偿刘明军损失。刘明军为证明上述主张，且涉案房屋因无法使用而产生租金损失的情况，提交照片及房地产估价报告用于证明，国基物业不认可照片的真实性，认可房地产估价报告的真实性，主张损失后果与国基物业无关。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据双方陈述，双方自2019年4月2日起形成事实上的物业服务合同关系，且国基物业有义务为刘明军办理涉案房屋证卡手续，故刘明军要求国基物业办理电卡、热水卡存在事实及法律依据，一审法院予以支持。关于损失一节，国基物业未能及时为刘明军办水电卡的行为确实会影响刘明军使用房屋，应当赔偿刘明军无法使用房屋所造成的损失，但是考虑到国基物业作为物业管理方亦负有保证房屋合法使用人正常使用房屋的义务，而刘明军此前数年期间并非房屋所有权人，存在与前妻就涉案房屋产权多年进行诉讼，且2018-2019年度物业费并非刘明军交纳的事实，国基物业未办卡的行为属于事出有因，故一审法院根据公平原则，结合国基物业的过错程度，以及国基物业提交的物业费发票证据，酌情认定国基物业赔偿刘明军2个月物业费损失为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、自判决生效之日起七日内，北京国基伟业物业管理有限公司协助刘明军办理北京市A1101号房屋的电力卡及热水卡，并交付刘明军使用。二、自判决生效之日起七日内，北京国基伟业物业管理有限公司赔偿刘明军3679元。三、驳回刘明军的其他诉讼请求。如果北京国基伟业物业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，刘明军称曾向国基物业出示过涉案房屋产权证。二审查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，根据已生效民事判决，刘明军获得了涉案房屋产权，后办理了房屋产权变更登记。国基物业应当在刘明军的要求下，为其办理涉案房屋证卡手续。现国基物业未能及时为刘明军办理房屋水电卡，客观上会对刘明军使用房屋产生一定影响，故应当赔偿刘明军的相应损失。因刘明军此前并非涉案房屋登记产权人，并与前妻就涉案房屋产权多年进行诉讼，且2018-2019年度物业费并非刘明军交纳。故国基物业未办卡的行为属事出有因，不足以认定为恶意阻挠。一审法院根据公平原则，结合国基物业的过错程度，以及国基物业提交的物业费发票证据，酌情认定国基物业赔偿刘明军2个月物业费损失，并无不妥。刘明军上诉主张的损失数额，依据不足，本院不予支持。综上所述，国基物业、刘明军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1640元，由刘明军负担820元（已交纳），由北京国基伟业物业管理有限公司负担820元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  赵胤晨审判员  王 云审判员  刁久豹二〇二〇年三月二十七日书记员  徐维眷