北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终78号上诉人（原审被告）：北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇燕平路石大春晓招待所临街平房3号。法定代表人：秦林海，董事长。委托诉讼代理人：李辉，北京市诚实律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐立元，男，北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司业务总监。被上诉人（原审原告）：王家纲，男，1978年6月5日出生。委托诉讼代理人：崔友芝，北京京勤律师事务所律师。上诉人北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司（以下简称盛世恒鑫公司）因与被上诉人王家纲居间合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初15866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛世恒鑫公司上诉请求：撤销原判第一项，改判盛世恒鑫公司不承担责任；上诉费由被上诉人负担。事实与理由：王家纲在向盛世恒鑫公司咨询购房时，表示其将其名下房屋过户给其妻子，盛世恒鑫公司基于此才与王家纲签订了经纪服务合同。另外也可以通过以王家纲的公司的名义来购买房屋，但王家纲不想购房了，故应由其自身承担经济损失。盛世恒鑫公司不同意退还居间费。贷款服务费与购房定金并非向盛世恒鑫公司支付的，王家纲应向收取钱款方主张。王家纲通过贷款借用银行资金，应当向银行支付利息。王家纲辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。王家纲在与盛世恒鑫公司签订居间服务合同前已经告知盛世恒鑫公司其名下房产情况。房屋买卖合同和贷款合同都是在盛世恒鑫公司告知王家纲其有购房资格的情况下签订的。王家纲并非不想购房，而是因为没有购房资格，故王家纲的损失应当由盛世恒鑫公司承担。王家纲向一审法院起诉请求：1.判令盛世恒鑫公司返还我支付的中介费28160元及房屋抵押贷款服务费4万元；2.判令盛世恒鑫公司赔偿因其过错给我造成的损失：支付给第三方的购房定金5万元及银行贷款利息80068元；3.判令本案诉讼费由盛世恒鑫公司承担。一审法院认定事实：王家纲为外地居民，其在本市有商品房一套。2019年1月9日王家纲（委托人、甲方）与盛世恒鑫公司（房地产经纪机构、乙方）签订《北京市存量房屋承购经纪服务合同》，约定：委托人委托承购意向房屋位于北京市昌平区南口镇附近2000米内的范围。意向房屋登记用途为商业，房屋承购总价不高于人民币128万元。甲方为了承购意向房屋，委托乙方提供以下服务：初步核查购房家庭资格核验申请材料，如实填报核验信息；协助甲方完成《北京市存量房屋买卖合同》网上签约。上述服务事项以完成签约为完成标准。甲方应当在签署完毕北京市存量房屋买卖合同时，按总房款的2.2%的标准向乙方支付房地产经纪服务费。经甲乙双方协商一致终止合同的，对已完成的委托服务事项，甲方应当按成交价2.2%的标准向乙方支付房地产经纪服务费，但对乙方未完成委托服务事项已支出的必要费用由乙方自行承担。乙方因隐瞒、虚构信息侵害甲方利益的，乙方应当退还已收取的房地产经纪服务费并依法承担赔偿责任。如因乙方过错导致所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无法履行的，甲方无需向乙方支付经纪服务费用。如甲方已支付的，乙方应当在收取甲方书面退还要求之日起（空白）日内将经纪服务费用等相关款项退还甲方。给甲方造成损失的，乙方应当承担赔偿责任。合同签订当日，王家纲（乙方、购买人）与李某、肖某（甲方、出售人）及盛世恒鑫公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》，约定：交易房屋坐落于北京市昌平区21号，产权人为李某。交易房屋属于商品房，乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金共计5万元。甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费28160元。协议签订后，王家纲向李某、肖某支付购房定金5万元。同日，王家纲（买受人）与李某、肖某（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将坐落于北京市昌平区21号、建筑面积为39.9平方米的房屋出售给买受人。经双方协商一致，该房屋成交价格为128万元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元。合同还约定了其他事项。2019年5月20日，王家纲与中国光大银行签订了《中国光大银行个人贷款合同》，向中国光大银行申请了助业房抵快贷贷款，贷款金额为118万元，贷款期限为240个月，即自2019年5月20日起至2039年5月20日，贷款用途为经营。截至本案法庭辩论终结，王家纲共计偿还贷款四次，偿还时间分别为2019年6月1日、7月1日、8月1日、9月1日，金额分别为5000元、9049.63元、9049.63元、9049.63元，还款金额中的利息分别为2696.04元、6732.5元、6719.25元、6705.93元。2019年1月15日盛世恒鑫公司南口店店长祝某为王家纲出具《收条》一份，内容为：今收到王家纲交来购买兴隆小区底商中介费28160元，另有401室房屋抵押贷款服务费4万元整，两笔费用共计68160元。盛世恒鑫公司主张王家纲实际支付的中介费为28000元，另有160元为其员工垫付，王家纲对此不予认可。2019年6月19日，王家纲在本市的购房资格经核验显示为不通过，未通过的原因为：居民家庭已拥有房产情况不符合限购政策规定，未连续5年缴纳个人所得税。王家纲主张其在购房之初已如实告知盛世恒鑫公司其名下已有商品房一套，并将社保卡、房产证、暂住证、结婚证均交付给盛世恒鑫公司工作人员帮助其核验购房资格，盛世恒鑫公司工作人员称其有资格再购买商住房一套，故其与盛世恒鑫公司及卖房人签订了合同。盛世恒鑫公司对此不予认可，主张王家纲在购房之初确实告知其名下有商品房一套，其仅收到王家纲交付的暂住证、结婚证，但其告知王家纲需将名下商品房过户至妻子名下后方可取得在本市购房的资格。王家纲对此不予认可，主张盛世恒鑫公司在签订合同时并未告知其将名下商品房过户至其妻子名下，而是在其购房资格核验不通过的情况下建议其将名下商品房过户至其妻子名下，并建议其与妻子离婚，让其妻子与卖房人结婚。王家纲提交其妻子在事后与盛世恒鑫公司经理宋宁及店长祝某的谈话录音予以证实。录音中宋宁称王家纲如想继续购买涉案房屋，可以以公司名义买，或者将王家纲名下的房屋更名至其妻子名下并办理离婚手续，双方协商过程中宋宁播放了其与盛世恒鑫公司客服的电话录音，客服称王家纲与其妻子不用办理离婚，只需将王家纲名下的商品房过户至其妻子名下即具备购房资格。王家纲妻子称其为了买房支付了两万多元的中介费及四万元的贷款服务费。盛世恒鑫公司对录音的真实性不持异议，但对证明目的不予认可。王家纲主张其购房资格核验不通过后，卖房人李某已与其解除买卖合同，且不退还其已支付的定金，其向中国光大银行申请的抵押贷款需在贷款发放满一年后才能提前还款，故要求盛世恒鑫公司赔偿其定金损失5万元及贷款利息损失80068元。王家纲提交其与李某的微信聊天记录、短信及录音予以证实。微信聊天记录及短信显示李某已解除与王家纲签订的房屋买卖合同。王家纲主张录音为其与中国光大银行贷款服务人员的通话，对方称提前还款需要一年，即2020年6月1日之后才能全部还款。盛世恒鑫公司主张李某系因王家纲的态度问题不同意退还定金，对王家纲提交的录音真实性不予认可。一审法院认为，房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。王家纲与盛世恒鑫公司签订的《北京市存量房屋承购经纪服务合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据双方合同约定，盛世恒鑫公司为王家纲购买底商一事提供居间服务，为王家纲初步核查购房家庭资格核验申请材料，填报核验信息并协助其完成《北京市存量房屋买卖合同》网上签约。双方在签订合同之前，王家纲已如实告知盛世恒鑫公司其名下在本市已有商品房一套，并提供了相关材料供盛世恒鑫公司核验，盛世恒鑫公司明确告知王家纲其具备在本市购买商住房的资格，王家纲据此与李某、肖某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，而在购房资格核验阶段，王家纲的购房资格经核验并未通过，导致其未能继续履行与李某、肖某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，未能办理房屋买卖合同的网签手续，盛世恒鑫公司作为专业的房地产居间机构，在为王家纲提供居间服务的过程中未尽到合理审查义务，提供的居间服务存在明显瑕疵，严重损害了王家纲的利益，导致王家纲未能实现合同目的，故盛世恒鑫公司应当将收取的中介服务费退还王家纲。盛世恒鑫公司虽主张王家纲支付的中介服务费为28000元，但其店长为王家纲出具的《收条》明确写明王家纲支付的中介服务费为28160元，盛世恒鑫公司未提交证据证明其主张成立，故对盛世恒鑫公司的该项抗辩意见，因证据不足法院不予采信，法院对王家纲要求盛世恒鑫公司返还中介服务费28160元的诉讼请求予以支持；王家纲向李某、肖某支付了购房定金5万元，现因王家纲不具备购房资格，导致该合同未能履行，李某、肖某未退还王家纲定金，该定金5万元构成王家纲的损失。王家纲与中国光大银行签订的《个人贷款合同》虽写明贷款用途为经营，但结合王家纲与李某、肖某签订的《北京市存量房屋买卖合同》的时间、约定的房价、王家纲与中国光大银行签订的《个人贷款合同》的时间、贷款金额及双方在事后协商过程中王家纲妻子称其为了买房支付了两万多元的中介费及四万元的贷款服务费等情况，法院对王家纲关于其办理抵押贷款系为了购买涉案房屋的主张予以采信，其为履行《北京市存量房屋买卖合同》办理银行抵押贷款并因此支付的房屋抵押贷款服务费4万元亦构成其损失。关于王家纲主张其在一年内未能提前还款而支出的利息损失，因王家纲提供的录音一份不足以证明其主张成立，且在本案辩论终结之前，王家纲尚未偿还2019年9月1日之后产生的贷款，其在2019年9月1日之后的利息损失并未实际发生，故其主张一年内的利息损失依据不足。但截至本案辩论终结，王家纲已偿还四期贷款，其中偿还的利息共计22853.72元，该部分利息损失属于王家纲已实际产生的利息损失，法院予以认定。如前所述，因盛世恒鑫公司未能尽到合理审查义务，故盛世恒鑫公司应对王家纲所受损失承担相应的赔偿责任。但本市商品房限购政策已实施多年，王家纲在本市已有商品房一套，应对其可能不具备再次购买本市房屋的资格具备一定的预见性，其盲目相信盛世恒鑫公司的承诺，在其是否具备购房资格尚未确定之前即与房屋出卖人签订房屋买卖合同、申办银行贷款，其自身亦未尽到合理的注意义务，亦应承担部分责任。法院根据本案的实际情况酌情确定由盛世恒鑫公司对王家纲所受损失承担80%的责任。王家纲诉讼请求过高的部分，依据不足，法院不予支持。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还王家纲居间服务费28160元并赔偿王家纲贷款服务费损失32000元、定金损失40000元、银行贷款利息损失18282.98元，以上共计118442.98元；二、驳回王家纲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。另查，《中国光大银行个人贷款合同》中第11条约定，在贷款发放和支付过程中，借款人出现以下情形的，贷款人有权与借款人协商补充贷款发放和支付条件，或停止贷款资金的发放和支付：……（三）未按合同约定用途支付或使用贷款资金。关于贷款细节的约定：第2项贷款种类贷款人同意向借款人发放助业房抵快贷贷款。第3项贷款用途本合同项下贷款的用途为经营。本院认为，王家纲与盛世恒鑫公司签订的《北京市存量房屋承购经纪服务合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点是王家纲因盛世恒鑫公司居间行为导致损失的认定及责任分担。房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。盛世恒鑫公司作为专业的房屋中介机构，应当清楚并遵守国家及地方购房政策及调控措施。盛世恒鑫公司在明知王家纲名下已有房屋，不具备相应购房资格的情况下，未就王家纲如何购房作出合理合法设置，即与王家纲签订《北京市存量房屋承购经纪服务合同》，违反其忠实居间义务，盛世恒鑫公司无权收取居间服务费，并应当在其过错范围内对王家纲的损失承担相应损害赔偿责任。就居间服务费，一审法院支持王家纲要求返还居间服务费的主张正确，本院对此予以确认。就居间服务费的金额，盛世恒鑫公司南口店店长祝某为王家纲出具《收条》显示居间服务费金额为28160元，盛世恒鑫公司虽对此金额不予认可，但并未提供证据予以证明，本院对其主张不予采信。有关定金损失，王家纲在与盛世恒鑫公司签订《北京市存量房屋承购经纪服务合同》当日，即与李某、肖某签订了《买卖定金协议书》及《北京市存量房屋买卖合同》，并支付了5万元定金。盛世恒鑫公司在王家纲不具备购房资格，房屋买卖合同履行尚具较大障碍及风险的情况下，促成王家纲与卖房人签订房屋买卖合同及定金合同，故对于该合同后续无法履行对王家纲所造成的5万元定金损失，应承担主要赔偿责任。一审法院判决盛世恒鑫公司赔偿王家纲定金损失4万元在合理范围内，本院对此予以确认。有关贷款服务费损失及银行贷款利息损失，银行贷款利息系借款人使用资金的成本，王家纲实际取得了银行贷款，故贷款服务费及银行贷款利息并非购房所产生的损失。《中国光大银行个人贷款合同》已经明确该笔贷款的用途为经营，借款人应按约定的用途使用贷款。即便依王家纲所述，其办理该笔贷款的目的是为了购房，王家纲签订的房屋买卖合同约定的购房款为128万元，而其通过银行贷款取得的资金数额为118万元。王家纲作为贷款合同的签订人，其应当明知其行为的性质及后果，但其在自有资金严重不足的情况下，通过虚构贷款用途的方式取得银行贷款资金，其本身亦违反了国家相应限购政策及贷款政策，故相应损失亦应当由其自身承担。综上所述，盛世恒鑫公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初15866号民事判决第二项；二、变更北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初15866号民事判决第一项为：北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还王家纲居间服务费28160元并赔偿王家纲定金损失40000元，以上共计68160元；三、驳回王家纲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2132元，由王家纲负担733元（已交纳）；由北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司负担1399元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费2669元，由王家纲负担1133元（于本判决生效后七日内交纳）；由北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司负担1536元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 范 磊审 判 员 黄晓丰二〇二〇年三月二十四日法官助理 黄旭宁法官助理 李昊婷书 记 员 明 玥