山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初862号 原告（反诉被告）：孔奕，女，1981年10月7日出生，汉族，住青岛市市南区渠塘峡路43号9号楼1604户。 身份证号:370202198110070426。 委托诉讼代理人：燕磊，山东法扬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：枣庄矿业集团广安房地产开发有限公司，住所地枣庄市薛城区临山路北苑小区9号楼。 法定代表人：刘宝森，总经理。 委托诉讼代理人：宗志，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宗兆发，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。 原告（反诉被告）孔奕与被告（反诉原告）枣庄矿业集团广安房地产开发有限公司（以下判决主文前简称“广安公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孔奕及其委托诉讼代理人燕磊，广安公司的委托诉讼代理人宗志、宗兆发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孔奕向本院提出诉讼请求：1.判令被告将办理枣庄市市中区振兴北路(现名惠工八区)第二十二幢一、二层南8号门市房的房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋所有权转移登记；2.以房款566，138.56为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，判令被告向原告支付违约金至房屋权属登记的资料报产权登记机关备案之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：广安公司开发建设了位于枣庄市市中区振兴北路的惠工八区小区工程并公开销售，2005年9月22日原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了该小区外东部沿街营业门市房一处，面积224.48平方米，房款总计566，138.56元。合同约定被告应当在商品房交付后60日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约付清房款，被告将房屋交付，但被告却未按合同约定，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，被告的违约行为，导致原告未能取得产权登记，故被告应当承担支付违约金的责任。鉴于该违约金的支付标准双方合同没有约定，根据有关规定，应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以计算。 广安公司辩称：1.原、被告签订的合同违反土地管理法等法律强制性规定为无效合同，请求法庭审查合同效力；２.即使合同有效，因涉案房产的土地性质为划拨，无法办理产权备案及产权证，合同目的无法实现；３.即使合同有效，合同已过诉讼时效；４.因合同无效我公司提起反诉并要求依法审理；5.孔奕曾经起诉广安公司办理案涉房屋的产权证，判决已经生效，孔奕诉请系重复诉讼。 广安公司向本院提出反诉请求：１.请求依法判决解除反诉人与被反诉人于2005年9月22日签订的《商品房买卖合同》；２.请求依法判决被反诉人返还枣庄市市中区振兴北路惠工八区二十二幢门市单元一、二层南8号房产；3.本案的本诉诉讼费用及反诉讼费用由被反诉人承担。 孔奕辩称：不同意解除合同，广安公司也无权解除合同，涉案房屋虽然是划拨土地，但孔奕购买房屋是通过被告公开销售的方式以商品房的价格并签订商品房买卖合同，涉案房屋的产权广安公司应通过完善相关手续、补交相关费用进行办理，事实上除涉案房屋的营业房之外的住宅，广安公司已经进行了产权登记。另外，广安公司自认构成违约，其无权解除合同，时也超出解除合同的除斥期间，故广安公司请求不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下： 2005年9月22日，孔奕（××）与广安公司（××）签订《商品房买卖合同》。孔奕从广安公司处购买位于枣庄市市中区振兴北路的惠工八区小区第二十二幢一、二层南8号门市房一处，该房建筑面积224.48平方米，单价每平方米2，522元，总价566，138.56元。合同第十三条约定××应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房屋所有权证书的，双方同意按第3项处理即办理产权证所发生的费用按当地房产交易部门规定执行。孔奕按照合同约定交清购房款后，广安公司将房屋交付给孔奕使用至今。 本院认为，孔奕与广安公司签订的《商品房买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，对各方签约当事人均具有约束力。各方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照合同约定全面履行各自义务。 1.关于孔奕要求广安公司协助办理不动产登记手续的问题。被告没有按照合同约定的期限完成房屋权属登记资料的备案手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。关于原告要求判令被告限期完成房屋权属登记资料备案手续的请求，虽然被告在此问题上已构成违约，但是有关验收资料尚未能取得，且何时能取得也无法确定，被告现对此客观上存在履行障碍，现判令被告限期完成备案手续缺少事实依据，故对原告的该项请求，本院暂不予支持。 2.关于违约损失的支付问题。本案中，孔奕与广安公司在合同中约定被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由广安公司提供的资料报产权登记机关备案，但广安公司在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，故广安公司已构成违约。（1）违约损失的计算标准。广安公司辩称《商品房买卖合同》第二条明确约定该房屋系经济适用房，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，一是在广安公司已经违约的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，孔奕可向违约方广安公司主张违约损失，二是在孔奕与广安公司签订的《商品房买卖合同》未约定延迟办证违约金的情况下，广安公司应当就违约行为赔偿孔奕相关损失，其损失标准可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算。（2）违约损失的支付数额。孔奕主张的逾期办证违约损失，属于继续性债权，诉讼时效应以各债权具体情形分别适用。合同约定涉案房屋的实际交付时间为2005年10月30日，广安公司应在交付后60日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此广安公司的违约行为自交付后60日起延续至今。孔奕于2020年2月14日诉至本院，且广安公司已提出时效抗辩，故违约金应从2017年2月14日起开始计算至广安公司将房屋权属登记的资料报产权登记机关备案之日止。广安公司应以566，138.56元为基数，自2017年2月14日起至房屋权属登记的资料报产权登记机关备案之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付给原告违约金。 3.关于案涉合同是否可解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”，本案中，《商品房买卖合同》中并没有约定广安公司解除合同的条件，在双方未就解除合同事宜协商一致的情况下，广安公司未举证证明本案存在法定的解除合同事由；被告广安公司虽辩称《商品房买卖合同》为无效合同，但广安公司亦未举证证明本案存在合同无效的情形，故本院对广安公司解除合同的反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）枣庄矿业集团广安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）孔奕违约损失（以566，138.56元为基数，自2017年2月14日起至办理房屋权属登记需由枣庄矿业集团广安房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）； 二、驳回原告（反诉被告）孔奕的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）枣庄矿业集团广安房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2，300元减半收取1，150元，反诉案件受理费4，731元，由被告（反诉原告）枣庄矿业集团广安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  *** 二〇二〇年三月三十日 书记员  李 帅