广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2538号上诉人（原审被告、反诉原告）：傅才英，女，1978年5月16日出生，汉族，住福建省将乐县。委托诉讼代理人：肖斐斐，广东海涵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕练珍，女，1971年12月19日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：陈聪明，广东连越律师事务所律师。上诉人傅才英因与被上诉人吕练珍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初7134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人傅才英及其委托诉讼代理人肖斐斐，被上诉人吕练珍的委托诉讼代理人陈聪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅才英上诉请求：1、撤销一审判决第二、四项，改判傅才英已付租赁保证金60000元抵扣租金及占有使用费后，需支付租金及占有使用费共9813.34元；2、本案一审、二审诉讼费用由吕练珍。事实和理由：一、2019年3月20日，吕练珍非法阻挠傅才英搬走厂房内的设备、材料，并非法扣押、搬走厂房的设备、材料，无权要求傅才英支付此后的占有使用费。二、因吕练珍违建，导致傅才英无法办理二次消防证明，致使傅才英租赁目的无法实现，吕练珍对合同解除存在严重过错。三、涉案厂房存在违法扩建，基于此签订的租赁合同关于保证金、违约金的条款也应属于无效条款，吕练珍应退还全部保证金，保证金用于抵扣傅才英欠付的租金及占有使用费。吕练珍辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、傅才英已使用了涉案物业多年，对涉案物业的现状、法律情况等完全知晓，期间亦能顺利办理营业执照，完全符合其使用目的。三、二次消防验收的义务由傅才英自行办理，无证据证明其有去办理过，吕练珍亦未收到傅才英的任何反馈信息。2019年6月27日，吕练珍向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认双方签订的租赁合同已于2019年1月7日解除；2.傅才英向吕练珍支付2018年12月至2019年5月的租金及场地占用费共计114240元（包括2018年12月的租金及2019年1月至5月的场地占用费，即19040元/月×6个月）并支付违约金（违约金自起诉之日起，以未付款为本金按照月利率2%计算，计付至实际清偿之日止）；3.傅才英向吕练珍支付垃圾清理费及水电费5253.31元并支付违约金（违约金自起诉之日起，以未付款为本金按照月利率2%计算，计付至实际清偿之日止）；4.吕练珍已收取的租赁保证金60000元无需退还给傅才英；5.本案诉讼费由傅才英承担。一审中，吕练珍明确第3项诉讼请求为：判令傅才英向吕练珍支付2018年12月（含12月）至2019年3月的垃圾清运费1400元（350元/月×4个月）、电费3788.31元（2018年11月2064.15元+2018年12月697.6元+2019年2月1026.56元）、水费65元（2018年11月45.5元+2018年12月13元+2019年2月6.5元）。傅才英在一审中反诉请求：1.判令吕练珍向傅才英返还原位于本诉涉案租赁厂房内的全部机器和设备，如果不能返还的，则赔偿傅才英20万元。傅才英一审中当庭变更反诉请求为“判令吕练珍向傅才英返还原位于本诉涉案租赁厂房内的全部机器和设备，如果不能返还的，则赔偿傅才英35万元”，并明确机器设备以双方清点的为准；2.判令吕练珍承担本案诉讼费。一审法院认定事实：广州市国土资源和房屋管理局于2002年7月15日颁发的《广州市集体土地房产证》（穗集地证字第××号）显示，黄埔区xx镇xx村xx区xx区第十二栋的权属人系广州市黄埔区xx镇xx村东风经济合作社，属集体所有，用地面积为1041.8453平方米，建筑物共2层，总建筑面积为2109.3706平方米。广州市黄埔区南岗街沙步东风股份经济合作社出具的《证明》及《委托书》显示，广州市黄埔区xxxx社区xx大院xxx号第xx栋厂房即为黄埔区xx镇xx村xx区xx区第十二栋，该厂房租赁给吕练珍，并同意其在符合法律及双方所签订租赁合同条款规定的基础上管理该栋厂房转租事项，期限由2011年1月1日至2027年12月31日。除加盖广州市黄埔区南岗街沙步东风股份经济合作社的公章外，《证明》还加盖了广州市黄埔区南岗街沙步社区居民委员会的公章。2012年9月7日，吕练珍（出租方、甲方）与傅才英（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同书》（编号：2012090702），约定：1.1，甲方将位于广州市黄埔区南岗街沙步社区鹿步大路xxx号大院xx栋1楼南边半层（下称“案涉厂房”）租赁于乙方使用，租赁物面积为680平方米。2.1，租赁期限为3年，从2012年9月6日起至2015年9月5日。2012年9月10日，双方就案涉厂房的租金支付问题签订《补充协议》。2015年12月21日，双方就案涉厂房签署第二份《厂房租赁合同》（编号：20150820-03），厂房地址为广州市黄埔区xxxx社区xx大院xxx号xx栋南边半层（约680平方米），租赁期限为2015年9月6日至2018年8月31日。双方在该合同第十九条其他条款约定：甲方提供房产证明、一次消防验收证明给乙方办理营业执照、并协助乙方办理《广州市房屋租赁合同》，税费由乙方负责，本租赁合同只能办理一个营业执照；乙方在办理营业执照时，由乙方自行负责办理二次消防，验收后须将证件复印并加盖公章交甲方备案存档。2018年8月17日，吕练珍（出租方、甲方）与傅才英（承租方、乙方）就案涉厂房签署第三份《厂房租赁合同》（编号：20180817-01），约定：甲方将位于广州市黄埔区xxxx社区xx大院xxx号xx栋南边半层租赁于乙方使用，经甲乙双方认可确定为厂房，厂房面积约680平方米，租赁期限为2018年9月1日起至2021年8月31日止。合同4.1条约定，本租赁合同的租赁保证金为60000元，保证金在合同签订时全额收取（合同期满，在乙方已交清租金及因本合同产生的费用后，如乙方不存在任何违约行为的，甲方无息退还乙方保证金）。4.2条约定，租金从第二年起每一年在上一期租金基础上递增6%，以此类推。2018.09.01-2019.08.31，租金为每月19040元；2019.09.01-2020.08.31，租金为每月20182.4元；2020.09.01-2021.08.31，租金每月为21393元。4.3条约定，垃圾清理费暂按厂房面积350元/月，如有调整亦随着调整。水费暂定6.5元/吨，电费暂定1.35元/度，水、电费计费标准如有调整，收费标准亦随着相应调整。公共公摊水电费用按使用面积摊分，电梯电费由二楼及以上楼层按用户分摊，水、电损耗的费用按用量电度数、用水吨数的比例分摊，凭收据收取各项费用。5.2条约定，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日5‰。5.3条约定，乙方应于每月5日前按第4.3条的约定向甲方支付物业管理费、水电费等，逾期支付应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日5‰。13.1条约定，在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费水电费等超过15天，甲方在电话、信函（信函按乙方在合同上提供的地址以挂号信或快递的形式投递视为送达）或书面等通知乙方缴纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担；若遇乙方欠交租金或物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用超过30天，则视为自动放弃，本合同自动解除，甲方可不经任何法律途径终止本合同（包括受转租人），收回租赁物使用权和清除租赁物内乙方的物品，乙方不得以任何原因拒交租赁物，乙方无条件服从；甲方将申请拍卖留置的物品用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用，如拍卖此款项不能抵扣租金等费用，甲方保留法律追究的权利。13.4条约定，租赁期限内如乙方有任何违约行为，包括但不限于延迟交付租金、水电费等，本租赁保证金不能用于冲抵租金、水电费等，由甲方直接没收，乙方另行赔付（支付）租金、水电费、物业管理费。19.1条约定，甲方提供房产证明、一次消防验收证明给乙方办理营业执照、并协助乙方办理《广州市房屋租赁合同》，税费由乙方负责，本租赁合同乙方只能办理一个营业执照，乙方注册营业执照后复印件交由甲方存档。19.2条约定，乙方在办理营业执照时、由乙方自行负责办理二次消防，验收后须将证件复印加盖公章交甲方备案存档。双方还在《厂房租赁合同书》中约定了其他事项。同日，傅才英还签署了消防安全责任书。傅才英已向吕练珍缴纳了保证金60000元，双方均确认傅才英支付案涉厂房的租金至2018年11月。2018年12月22日，吕练珍向傅才英邮寄落款时间为2018年12月21日的告知函，催缴2018年12月租金及水电费共计21499.65元（未含滞纳金），并载明逾期缴纳的后果。2019年1月5日，吕练珍向广州市宇唯设备有限公司（傅才英）发出《解除合同通知函》，载明广州市宇唯设备有限公司（傅才英）从2018年12月至2019年1月共拖欠租金等费用共计41600.65元（未含滞纳金），吕练珍已于2018年12月21日发函催缴并告知后果，但广州市宇唯设备有限公司（傅才英）未能依约支付租金等费用。因广州市宇唯设备有限公司（傅才英）存在拖欠租金等相关费用以及存在种种违约行为，已达到合同解除条件，告知其收到本函之日起7日内缴清所有欠款，将租赁物内的所有物品搬离并将钥匙退还吕练珍，逾期未缴交费用及搬离物品的，吕练珍将有权自行处理并直接更换门锁，且保留追究一切费用的权利；解除双方签订的《厂房租赁合同》（合同编号：20180817-01），租赁保证金不予退还吕练珍有权收回租赁物并对租赁物另行出租管理，由此产生的一切法律后果及费用均由傅才英自行承担。该《解除合同通知函》于2019年1月7日妥投。傅才英确认收到上述函件。2019年3月6日，吕练珍委托广东君厚律师事务所向傅才英邮寄《律师函》，函中载明了吕练珍与傅才英签订合同的情况，并要求傅才英在收到该函之日起3日内将所欠租金及水电费、物业管理费等费用共计60990元（截止2019年2月份）支付给吕练珍，同时将租赁物内物品全部搬离；逾期仍未支付或未搬离租赁物内的物品，吕练珍将采取法律途径维护自身合法权益，届时不排除傅才英由此承担违约金、场地占用费等法律责任。2019年4月30日，吕练珍向傅才英再次发出《告知函》，载明其从2018年12月至2019年4月共拖欠租金等费用总计100803.31元（未含滞纳金），并要求其在收到该函之日起2日内缴清所有欠款并将租赁物内的所有物品搬离并将钥匙、租赁物退还，逾期缴费及搬离物品，吕练珍有权自行处理傅才英留置品并收回租赁物；同时说明租赁保证金（押金）不予退还。傅才英确认收到上述函件。傅才英主张吕练珍虽然通知其搬离，但却在现场阻挠其搬离，并提交以下证据予以证明：1.傅才英与吕练珍的委托律师“陈律师”的短信记录，显示“陈律师”于2019年3月19日通知吕练珍让其务必当天将设备搬离，租金可以延后再交纳；吕练珍回复“明天安排安排人员去搬”“我们请外面的人搬的”，“陈律师”表示需要给搬运物品的人员书面的授权委托书，对于租金及保证金的问题，“陈律师”认为双方对此存在争议，建议傅才英自行与吕练珍协商；傅才英于2019年3月20日联系“陈律师”称“你的委托人出尔反尔，今天的损失我们会记上的。”短信里未明确“出尔反尔”指的是何事。2.证人证言，傅才英所属公司的员工张杰、杨小华出具了证人证言，该二人亦出庭作证。该二人的证人证言称傅才英于2019年3月20日安排了车和人去搬机器设备，但吕练珍在厂房门口阻挠；2019年4月24日吕练珍更换了厂房的门锁，致其无法进入厂房；2019年5月21日，其发现吕练珍搬走了机器设备和材料，傅才英就报了警。杨小华在一审庭审中的陈述与其出具的证人证言有出入，杨小华称吕练珍于2019年2月即更换了厂房的门锁，2019年3月去搬机器设备时就报了警。杨小华确认其2019年3月20日并不在现场，该日之后因为门锁被更换了故再没去过厂房。张杰在一审庭审中表示2019年3月20日当天其在现场，并确认因厂房被换了锁，故该日之后再没有去过厂房。3.报警回执，显示傅才英2019年5月21日报了警。4.照片及光盘，显示一个人坐在厂房门口，几个人坐在厂房两侧，旁边的货车上有人在搬运设备。吕练珍确认2019年3月20日傅才英曾派人去案涉厂房搬设备，其要求傅才英支付租金，傅才英要求吕练珍在在押金中抵扣租金，并主张其没有阻挠傅才英搬走机器设备，是傅才英自己表示不搬走机器设备和材料，并提交了其委托代理人与傅才英的短信记录。该短信记录显示，吕练珍的委托代理人于2019年1月28日联系傅才英，询问其是否继续承租，傅才英表示“年后回来处理，应该会退了吧”“大概2月底处理完”；吕练珍的委托代理人于2019年2月26日询问傅才英什么时候办理手续，傅才英询问其扣除押金后还需要支付多少钱，吕练珍的委托代理人表示其无法决定，建议傅才英与吕练珍交涉，并告知其合同约定押金不能抵扣租金；吕练珍的委托代理人于2019年3月18日与傅才英联系，傅才英没有回复；2019年3月20日，傅才英提出“我给对面厂的借三万转给她，就这样两清吧”，吕练珍的委托代理人表示双方有争议，让其与吕练珍自己协商，傅才英回复“那我就不搬了”。一审庭审中，吕练珍确认其于2019年4月24日更换涉案厂房的锁，于2019年5月底搬走了傅才英存放在涉案厂房的机器设备和材料，并主张因吕练珍拖欠支付租金等款项，其行使留置权。一审庭审后，经双方自行清点及一审法院组织双方清点，双方确认吕练珍搬走并存放于广州市黄埔区xx大街xx号仓库的设备及材料如下：“1.精雕机1台（无型号）、2.攻牙机1台（无型号）、3.台钻1台（型号：JY7134）、4.CMC1台（型号：FV650L）、5.磨床1台（型号M250）、6.冼床1台（型号：FTM-4TA）、7.电火花数控线切割机床1台（型号：DK7786）、8.昆明台式精密机械有限公司铣床4台（型号：1655）、9.广州市番禺区新造南方机床厂车床1台（型号：C6140A）、10.空气压缩机1台（型号:V-0.25/8）、11.空气压缩机1台（型号：W-0.9/8）、12.格力空调1台+主机（已坏）[型号：KFR-50LW/(50569)FNBb-3]、13.格力空调1台（已坏）[型号：KF-72LW/E1(72368L1)D4C-N2(B)]、14.不锈钢5层货架3个（型号：2000mm×2000mm×600mm）、15.不锈钢3层货架1个（型号：850mm×500mm×2000mm）、16.楼梯式升降机1台（高2.9m、底宽1.8m）、17.精密工业冷油机1台（型号：BD-23LY）、18.氢气瓶1个（型号：H00896）、19.焊机1台（型号：WS-315）、20.空气过滤单元5箱、有2个没有外包装（型号：FFU外包装写的）、21.支架（49#1箱、66#1箱、70#1箱、60#1箱、68#1箱、51#1箱、59#1箱、52#1箱、69#1箱、55#1箱）、22.快递箱，主单号380377044332（2箱）、23.垃圾车1台（1m×1.2m×1m）、24.过滤网8块（型号：1170mm×570mm×69mm）、25.连接件19箱、26.切割机1个（小型、无型号）、27.（PA500）电动葫芦1个、28.（HSZ型）手拉葫芦2吨1个、29.手啤机1台”“1.不锈钢圆管：（型号：28mm×1.5mm）17条、φ（直径）60mm1条、φ（直径）38mm3条、φ（直径）10mm2条、φ（直径）50mm1条、2.不锈钢：（型号：30mm×20mm）61条、（型号：10mm×20mm）46条、（型号：40mm×40mm）2条、（型号：30mm×15mm）8条、（型号：25mm×60mm）1条、（型号：25mm×25mm）5条、（型号：20mm×20mm）9条、（型号：10mm×10mm）22条、（型号：60mm×25mm）1条、（型号：40mm×25mm）5条、（型号：30mm×30mm）4条、（型号：20mm×40mm）4条、3.铝型材：（型号：60mm×58mm）11条、（型号：20mm×40mm）1条、（型号：40mm×40mm）2条、流利条11条、（型号：40mm×80mm）6条、（型号：30mm×20mm）33条、（型号：30mm×30mm）10条、（异型：60mm×60mm）1条、（型号：30mm×60mm）1条、4.黑色精益管15条、5.不锈钢圆棒：φ（直径）14mm1条、φ（直径）10mm3条、φ（直径）4mm17条、6.铜排（型号：20mm×3mm）35条、7.镀锌方管（型号：20mm×40mm）2条”“1.脚轮25袋共计702.6千克、2.脚杯7件共计177.2千克、3.不锈钢料共计1266.6千克、4.电镀网片共计212.8千克、5.铝料（碎料、铝型材）共计518千克、6.铁共计272.8千克、7.丝杆100千克、8.连接件4箱+2袋（43.6千克）、9.铁管385根”。傅才英主张上述清点的机器设备、材料的价值为22万元，但未提交证据予以证明。双方均确认在2012年承租后，吕练珍协助傅才英办理了广州市英颢电子设备有限公司的营业执照，注册地址即为涉案厂房的地址。傅才英表示涉案厂房存在私自扩建情况，除公摊面积外，取得房产证的建筑面积只有520平方米。吕练珍承认涉案厂房只有548平方米（含公摊）取得房产证，其余部分均为其自行扩建的，没有报建手续。吕练珍提交《复查意见书》《南岗街出租屋备案核查表》，主张涉案厂房符合消防要求。傅才英主张其退租系因为吕练珍不提供二次消防验收的证明。一审庭审中，傅才英表示除对吕练珍主张的2019年2月份的电费有异议外，对吕练珍主张的其余月份的水电费、垃圾清运费均无异议，并表示同意支付租金至2019年3月20日。傅才英表示吕练珍主张的违约金过高，且水电费和垃圾清运费没有票据和结算，不应当计算违约金。一审法院认为，鉴于双方签订的《厂房租赁合同》中租赁面积超出了房产证的面积，有扩建部分未办理报建手续，故双方签订的《厂房租赁合同》为部分有效、部分无效。因吕练珍未举证证明《厂房租赁合同》中约定的其出租给傅才英的涉案厂房的面积包含公摊面积，故采信傅才英关于已取得房产证的建筑面积的主张，认定其中涉及520平方米已取得房产证的建筑面积的部分为有效合同，涉及未办理报建手续的扩建部分为无效合同。关于合同有效部分的处理。根据双方于2018年8月17日签订的《厂房租赁合同》，傅才英应每月按时支付租金及水电费、垃圾清运费，但傅才英只支付租金至2018年11月，拖欠费用超过了合同约定的30天。傅才英以吕练珍未提供二次消防证明为由拒不支付租金及水电费、垃圾清运费，但合同并未约定吕练珍未提供消防验收证明的情况下，傅才英可拒付租金及水电费、垃圾清运费，且根据合同19.2条的约定，二次消防应由傅才英自行负责办理，故傅才英拒不支付租金的理由不成立，其拖欠租金及水电费、垃圾清运费的行为已构成违约，吕练珍可依据合同约定解除合同并不予退回租赁保证金60000元。吕练珍向傅才英发出的《解除合同通知函》于2019年1月7日妥投，傅才英亦确认收到该函件，故吕练珍主张双方签订的《厂房租赁合同》于2019年1月7日解除，予以支持。关于合同无效部分的处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然《厂房租赁合同》部分无效，但傅才英已实际使用了涉案厂房，故其应按《厂房租赁合同》约定的租金标准向吕练珍支付其占有使用涉讼厂房期间合同无效部分占有使用费。关于租金、占有使用费。基于认定双方签订的《厂房租赁合同》于2019年1月7日解除，傅才英应向吕练珍支付案涉厂房的2018年12月1日至2019年1月7日的租金及占有使用费23482.67元（19040元+19040元/月÷30天/月×7天）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，承租人逾期腾空所租房屋，出租人有权要求承租人支付占有使用费。双方的租赁关系于2019年1月7日解除，傅才英未及时腾空涉案厂房，亦未提交充分证据证明吕练珍阻扰其搬走机器设备，且其于2019年3月20日明确表示其不搬走机器设备，故傅才英应支付2019年3月20日之后的场地占有使用费。吕练珍要求傅才英支付场地占有使用费费至2019年5月，但双方确认吕练珍于2019年4月24日将案涉厂房的锁更换，即傅才英自2019年4月24日开始实际上已无法使用涉案厂房，故傅才英应按照租金的标准向傅才英支付2019年1月8日至2019年4月23日的场地占有使用费67274.67元[（19040元/月-19040元/月÷30天/月×7天）+19040元/月+19040元/月+（19040元/月÷30天/月×23天）]。综上，傅才英需向吕练珍支付租金及占有使用费共计90757.34元。关于垃圾清理费及水电费。傅才英对吕练珍主张的2018年12月至2019年3月的垃圾清运费1400元、2018年11月的电费2064.15元、水费45.5元、2018年12月的电费697.6元、水费13元、2019年2月的水费6.5元不持异议，上述费用共计4226.75元，予以确认，由傅才英向吕练珍支付。对于2019年2月份电费1026.56元，傅才英对此不予确认，吕练珍只提交了自行制作的统计表，未提交其他证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，故对其该主张不予采信。关于租金违约金、垃圾清运费及水电费违约金。对于租金违约金，因双方当事人在《厂房租赁合同》中未约定租金的计算方式，也未约定合法建筑面积的租金额，仅笼统约定涉案厂房的月租金为19040元，故一审法院按照合法建筑面积占租赁合同约定面积比例计算合法建筑面积520平方米每月的租金为14560元（520m2÷680×19040元/月），2018年12月1日至2019年1月7日的租金为17957.33元（14560元+14560元/月÷30天/月×7天）。合同约定逾期支付租金的，应按每日5‰的标准支付违约金，虽然吕练珍已将违约金标准调整为每月2%，但傅才英仍认为该违约金过高，一审法院酌情调整违约金标准为每日万分之五，即傅才英应以17957.33元为本金，按照每日万分之五的标准向吕练珍支付逾期交租的违约金，吕练珍要求自起诉之日即2019年6月27日起计算违约金，予以支持。另根据公平原则，租金的违约金的计算应以本金为限。对于垃圾清运费及水电费违约金，如前所述，一审法院酌情调整违约金标准为每日万分之五，傅才英应以4226.75元为本金，按照每日万分之五的标准向吕练珍支付逾期支付垃圾清运费、水电费的违约金，自2019年6月27日起计算至实际支付之日止，并以本金4226.75元为限。关于租赁保证金。双方在合同第13.4条中约定如傅才英有违约行为，吕练珍可没收保证金，本案并无证据显示合同签署后傅才英对该违约责任中所作约定提出异议并行使撤销权，故该合同条款对傅才英具有约束力。基于已认定傅才英存在违约行为，故吕练珍据此主张没收傅才英支付的租赁保证金，依据充分，予以支持。关于傅才英要求吕练珍返还机器设备及材料的问题。吕练珍主张其行使留置权，不同意返还傅才英放置在厂房内的机器设备及材料。但根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条的规定，债权人行使留置权应满足三个条件：一是双方存在债权债务关系，且该债务已到期；二是债权人合法占有债务人的动产；三是债权人留置的动产与债权属于同一法律关系。本案中，虽然满足第一个条件，但是不满足后两个条件。其一，双方签订的是房屋租赁合同，约定由吕练珍向傅才英提供厂房，傅才英向吕练珍支付租金作为对价，机器设备和材料是傅才英放置在厂房内的，傅才英并未作出向吕练珍交付的意思表示，吕练珍占有该些机器设备和材料没有合法权利来源。其二，傅才英放置在厂房内的机器设备和材料并非双方租赁合同中合同内容的一部分，即吕练珍扣押傅才英的机器设备和材料的行为不并符合“留置的动产与租赁关系属于同一法律关系”这一构成要件，故对吕练珍的抗辩意见，不予采纳。傅才英要求吕练珍返还机器设备和材料，合法有据，予以支持。若吕练珍无法返还，傅才英认为吕练珍应承担侵权赔偿责任，可另寻法律途径主张，在本案中不予调处。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，之规定，于2019年12月10日作出判决如下：一、原告（反诉被告）吕练珍与被告（反诉原告）傅才英签订的《厂房租赁合同》于2019年1月7日解除；二、被告（反诉原告）傅才英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）吕练珍支付租金、占有使用费共90757.34元及违约金（违约金以17957.33元为本金，按照每日0.05%的标准计算，从2019年6月27日起计算至实际支付之日止，并以本金17957.33元为限）；三、被告（反诉原告）傅才英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）吕练珍支付垃圾清理费、水电费共计4226.75元及违约金（违约金以4226.75元为本金，按照每日0.05%的标准计算，从2019年6月27日起计算至实际支付之日止，并以本金4226.75元为限）；四、原告（反诉被告）吕练珍无需向被告（反诉原告）退还租赁保证金60000元；五、原告（反诉被告）吕练珍于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）傅才英返还扣押的机器设备和材料（详见附表）；六、驳回原告（反诉被告）吕练珍的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）傅才英的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3890元，由吕练珍负担531元，傅才英负担3359元；反诉案件受理费3275元，由吕练珍负担2059元，傅才英负担1216元。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人傅才英与被上诉人吕练珍双方签订的涉案《厂房租赁合同》为部分有效、部分无效正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。上诉人傅才英以被上诉人吕练珍未提供二次消防证明为由拒不支付租金及水电费、垃圾清运费，但合同并未约定被上诉人吕练珍未提供消防验收证明的情况下，上诉人傅才英可拒付租金及水电费、垃圾清运费。且根据合同19.2条的约定，二次消防应由上诉人傅才英自行负责办理，但上诉人傅才英并无证据证明其曾办理过二次消防。事实上，上诉人傅才英自2012年承租使用涉案厂房多年，并无证据证明其曾向被上诉人吕练珍提出过办理二次消防的问题，而被上诉人吕练珍已协助上诉人傅才英办理了涉案厂房的营业执照。因此，一审判决认定上诉人傅才英拒不支付租金的理由不成立，其拖欠租金及水电费、垃圾清运费的行为已构成违约正确。在涉案厂房绝大部分建筑面积有合法产权、上诉人傅才英存在根本性违约的情况下，一审判决认定被上诉人吕练珍可依据合同约定解除合同并不予退回租赁保证金60000元并无不当。因上诉人傅才英拖欠租金及水电费、垃圾清运费而致合同解除后，上诉人傅才英未及时腾空涉案厂房，其亦未提交确实、充分的证据证明被上诉人吕练珍阻扰其搬走机器设备，且其于2019年3月20日明确表示不搬走机器设备，故一审判决认定上诉人傅才英应支付2019年3月20日之后的场地占有使用费正确。现上诉人傅才英在没有新证据的情况下，其关于被上诉人吕练珍无权要求其支付2019年3月20日后的占有使用费的上诉意见不成立，本院不予采纳。一审判决已就租金违约金、垃圾清运费及水电费违约金的处理依据作了详细、充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以维持。一审判决认定上诉人傅才英要求被上诉人吕练珍返还机器设备和材料合法有据而予以支持亦正确，若被上诉人吕练珍无法返还，上诉人傅才英认为被上诉人吕练珍应承担侵权赔偿责任，可另寻法律途径主张。综上，上诉人傅才英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3315.15元，由上诉人傅才英负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年三月二十日书记员  彭文悦书记员  区敏儿