江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终6号上诉人（原审原告）：洪都建设集团有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县莲塘西路567号，统一社会信用代码：91360100672415233J。法定代表人：周志钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱南平，洪都建设集团有限公司员工。委托诉讼代理人：郭舒萍，江西道善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：印杭辉，男，汉族，1981年8月18日出生，住浙江省奉化市。上诉人洪都建设集团有限公司（以下简称洪都公司）因与被上诉人印杭辉房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2019）赣01民初276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月9日公开开庭对本案进行了审理。上诉人洪都公司委托诉讼代理人朱南平、郭舒萍到庭参加了诉讼，被上诉人印杭辉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。洪都公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持洪都公司一审诉请；2．本案一、二审诉讼费由印杭辉承担。事实和理由：（一）一审判决驳回确认《房屋买卖协议》合法有效的诉求缺乏合法依据，《房屋买卖协议》真实有效。判断合同是否有效应当审查合同是否满足合同主体合格、意思表示真实、合同内容合法三个条件，《房屋买卖协议》符合上述三个条件，协议真实有效，但一审判决对《房屋买卖协议》的有效性不予确认，其理由表述为“所涉房产已被人民法院另案查封，合同履行存在客观障碍，合同目的无法实现，且在《房屋买卖协议》签订时间无法核实，合同真实性无法确认”。洪都公司认为，一审判决并未从合同本身出发分析合同的有效性，案涉房产是否被查封，合同目的能否实现，均不是判断合同是否有效的标准，一审法院对此事实认定错误及法律适用错误。（二）一审判决认定房保华1300万元转账属于“还款”，属于事实认定错误。双方签订的《房屋买卖协议》后，洪都公司委托工作人员房保华于2016年3月17日向印杭辉汇款1300万元用于支付房款，一审判决将该1300万元的转账用途认定为“还款”，与《房屋买卖协议》中明确载明的房屋转让款1300万元及2016年3月17日印杭辉出具的收条明确载明的“购房款1300万元”及房保华的笔录等内容完全不符，歪曲了1300万元转账属于“购房款”的性质，从而影响了案件关键事实的认定，属于事实认定错误。（三）一审判决认为涉案房产不具备过户手续条件，洪都公司诉请要求印杭辉即时配合办理房屋过户登记手续存在法律上的障碍，属于事实认定错误及法律适用错误。本案中，洪都公司对涉案房屋提出执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。一审判决认定错误，洪都公司有权提起执行异议排除过户障碍。（四）一审判决驳回洪都公司要求印杭辉支付因不配合过户导致损失20万元的诉请，属于事实认定错误。洪都公司为实现自身合法权益，支付律师费、诉讼费等，导致费用损失，要求印杭辉支付费用20万元并未超出合理范围。恳请二审法院依法予以支持前列诉请。印杭辉未答辩。洪都公司向一审法院起诉请求：1．请求判决洪都公司与印杭辉2016年3月10日签署的《房屋买卖协议》合法有效；2．判决印杭辉即时配合洪都公司办理房屋过户登记手续；3．判决印杭辉因不配合过户导致洪都公司费用损失暂定人民币20万元；4．本案一切诉讼费、保全费等由印杭辉承担。一审法院认定事实，洪都公司与印杭辉签订《房屋买卖协议》一份，协议内容包括“甲方（印杭辉）将其所有的位于南昌县金沙二路3066号、3070号两套房产包括开发商赠送的房产（房产证号：南房权证莲塘镇字第××号、南房权证莲塘镇字第××号）作价1300万元出售给乙方（洪都公司），合同订立后五日内予以付款。过户特别约定，因甲方目前资金周转紧张，暂时无法承担过户税费，甲方要求二年后办理过户手续，经双方沟通协商，同意二年后按乙方要求随时办理过户登记手续，但过户前甲方需确保乙方对前述房产的实际所有权，同时甲方同意无条件配合乙方用前述房产办理相关融资手续。且甲方将前述房产的房产证原件交付乙方。鉴于乙方购买前述房产时，该房产已由甲方前期投资装修经营酒店，在此特别约定，乙方给予甲方租赁优先权，1．协议签订后，乙方给予甲方2年租赁期，相关租金抵扣乙方将来过户所产生的一切税费，该税费由甲方全部承担；2.2年租期满后，若甲方需要继续承租，则甲方以每两年40万元的租金标准向乙方一次性支付租金；3．期满，若甲方需要再次承租，双方另行协商处理。协议签订后，甲方不得再行将本协议房产另售他人或采取妨碍乙方所有权的一切行为，否则甲方除向乙方返还购房款外，还应赔偿乙方一切损失。后洪都公司出具《付款委托书》一份，委托房保华用其个人账户向印杭辉转账购房款。印杭辉出具有《收条》一份，记载收到洪都公司委托房保华支付的购房款1300万元。洪都公司出具《收款委托书》一份，委托公司会计人员朱南平以其个人账户代公司收取印杭辉支付的《房屋买卖协议》涉案房产租金款项。洪都公司提供的房保华中国建设银行个人活期账户交易明细显示：2016年3月17日房保华向印杭辉账户转账1300万元，摘要为“还款”，朱南平的中国建设银行个人活期账户交易明细显示：2018年3月29日印杭辉账户向朱南平转账40万元。一审审理过程中，经法庭释明，洪都公司申请查询了涉案房产的权属信息，南昌县不动产登记中心2019年6月27日出具的查询结果显示：南昌县金沙二路3066号、3070号两套房产（产证号：南房权证莲塘镇字第××号、南房权证莲塘镇字第××号）均同时存在下述查封：1．查封起始日期2019年4月23日、查封截止日期2022年4月22日、登记日期2019年4月23日、查封文件（2019）赣01民初145号、查封机关南昌市中级人民法院；2．查封起始日期2019年3月26日、查封截止日期2022年3月25日、登记日期2019年3月23日、查封文件（2019）赣0102执保561号之一、查封机关东湖区人民法院；3．查封起始日期2019年5月28日、查封截止日期2022年5月27日、登记日期2019年5月28日、查封文件（2019）赣01民初276号、查封机关南昌市中级人民法院（即本案诉中保全）。本案审理过程中，法庭向洪都公司释明，洪都公司诉请为确认房屋买卖合同有效和要求印杭辉配合办理过户手续，但根据目前材料显示，涉案房产已被法院另案查封，可能导致涉案房屋无法过户，诉请无法支持，鉴于合同目的无法实现，洪都公司是否变更诉请，是否要求解除合同返还购房款及赔偿相关损失，洪都公司明确表示不变更诉请，坚持原诉请。一审法院认为，一、关于洪都公司诉请要求印杭辉即时配合办理房屋过户登记手续问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权的变更、转让以登记为准，而买卖合同属于物权变更、转让的原因行为，仅在合同双方之间发生债权关系，合同一方可要求另一方按照合同约定继续履行包括过户等物权登记行为。涉及到本案中，涉案房产目前已被人民法院另案查封，至本判决作出时止仍处于查封期间，属于依法不能转让的房产，不具备办理过户手续的条件，洪都公司诉请要求印杭辉即时配合办理房屋过户登记手续存在法律上的障碍。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项之规定，本案属于法律上不能履行的情况，本案所涉《房屋买卖协议》客观上无法继续履行，洪都公司经一审法院释明拒绝变更诉请坚持要求判决印杭辉即时配合办理房屋过户登记手续，故对于该诉请予以驳回。二、关于洪都公司要求确认涉案《房屋买卖协议》合法有效问题。据审理查明，本案涉案房产第一次被查封登记时间为2019年3月23日，本案民事起诉状落款时间为2019年4月22日，正式登记立案时间为2019年4月28日，查封登记时间在前，本案起诉时间在后。洪都公司虽提供有双方签字的《房屋买卖协议》及相关款项转账凭证，但相关款项以房保华个人账户进行转出，且2016年3月17日房保华向印杭辉账户转账1300万元转账用途为“还款”并非“购房款”或相关摘要，对此洪都公司也不能进行合理的解释和提供充分的证据证实。鉴于目前《房屋买卖协议》所涉房产已被人民法院另案查封，合同履行存在客观障碍，合同目的无法实现，且在《房屋买卖协议》签订时间无法核实，合同真实性无法确认的情况下，对于洪都公司要求确认涉案《房屋买卖协议》合法有效的诉请，予以驳回。三、关于洪都公司要求印杭辉支付因不配合过户导致洪都公司费用损失20万元（暂定）问题。因洪都公司未提供证据证明其存在印杭辉不配合过户导致的费用损失20万元，对于该诉请予以驳回。综上所述，洪都公司的诉请不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回洪都公司全部诉讼请求。案件受理费99,800元由洪都公司负担。本院二审期间，洪都公司提交了以下证据：1．《房保华代为支付1300万元购房款情况说明》，证明房保华代洪都公司支付的1300万元为洪都公司商业承兑贴现款项，归洪都公司所有。2016年3月17日，房保华受洪都公司委托通过其建行账号向印杭辉指定账户支付完毕，印杭辉当天出具了收据，说明洪都公司按时全面履行了合同义务；2．南昌市杭辉假日酒店有限公司工商信息资料，证明印杭辉作为实际控制人成立了该酒店，印杭辉2016年3月将房产转让给洪都公司后继续承租酒店，印杭辉支付了40万元租金给洪都公司，洪都公司具有案涉房产的实际控制权。印杭辉未到庭应诉，视为其放弃质证的权利。经审查，《房保华代为支付1300万元购房款情况说明》系证人证言，因证人未到庭作证，对该证据不予采信；南昌市杭辉假日酒店有限公司工商信息资料只是记载了该公司的总经理印建标、监事印杭辉及印建标系唯一股东等信息，不能达到洪都公司的证明目的。因此，对洪都公司二审提交的上述证据均不予采纳。对于一审判决查明的事实，洪都公司无异议，本院予以确认。本院二审查明，《房屋买卖协议》记载的签订时间为2016年3月10日。2018年3月20日，抵押人印杭辉、鄢莉与抵押权人建行高新支行签订《最高额抵押合同》，以南昌县金沙二路3066号、3070号两套房产为洪都公司在2018年3月20日至2021年3月19日期间发生的贷款提供抵押担保，担保债权最高限额为8,386,280元。2018年3月27日，南昌县不动产登记局出具了赣（2018）南昌县不动产证明第0005822号、第0006821号不动产登记证明，义务人为印杭辉，权利人为建行高新支行，抵押方式：最高额抵押，担保债权的数额：800万元，债务履行期限：2018年3月20日起至2021年3月19日止。第0005822号不动产登记证明的坐落位置是南昌县金沙二路3066号，不动产权证书号：00181105；第0006821号不动产登记证明的坐落位置是南昌县金沙二路3070号，不动产权证书号：00171184。本院认为，本案二审的争议焦点为：《房屋买卖协议》的效力及该协议的履行、应否赔偿损失？关于《房屋买卖协议》是否真实有效的问题。《房屋买卖协议》记载签订的时间为2016年3月10日，判断该协议的法律效力应适用《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的相关规定。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。本案中，案涉房屋登记的产权人为印杭辉，其与洪都公司签订《房屋买卖协议》，双方均具备相应的合同主体资格。但是，现有证据不能证明《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，主要理由为：1．《房屋买卖协议》关于房屋交付的约定与正常房屋买卖合同不相符。洪都公司签订该协议的目的是得到案涉房屋的产权，但在案涉房屋具备过户的情形下，《房屋买卖协议》却约定两年后过户。对于不直接过户的原因，洪都公司、印杭辉均称印杭辉缺乏过户资金，然而，按照洪都公司的主张，该公司于2016年3月17日就向印杭辉支付了全部购房款1300万元，双方关于因印杭辉缺乏过户费不能办理过户手续的理由显然不能成立；2．洪都公司不要求办理房屋过户手续的行为与正常房屋买卖合同不相符。即使按照《房屋买卖协议》两年后办理过户手续的约定，2016年3月10日签订协议，至2018年3月27日已超过了协议约定的两年后过户时间，但洪都公司却仍未要求过户，只是办理了抵押担保登记。在本案一审立案的2019年4月28日之前，洪都公司既不要求印杭辉办理房产过户，又不要求印杭辉实际交付房屋，难以认定该公司是案涉房屋的买方；3．洪都公司举证的支付购房款的证据及收到案涉房屋租金的证据均属于间接证据，仅凭前述证据不能证明是对《房屋买卖协议》的履行。洪都公司为证明其履行《房屋买卖协议》支付了购房款，提交了印杭辉出具的收条、案外人房保华的转款凭证、洪都公司的付款委托书，就这三份证据来说，房保华的转款凭证由银行出具，该证据的真实性可以认定，但该转款凭证的付款方是房保华，不是洪都公司，且注明款项的性质是“还款”，与印杭辉出具的收条、洪都公司的付款委托书记载的支付购房款的性质不一致。至于洪都公司举证的朱南平个人活期账户交易明细、收款委托书，个人活期账户交易明细由银行出具，该证据的真实性可以认定，但该账户系朱南平个人存款账户，印杭辉于2018年3月29日向朱南平转入40万元款项，未注明款项性质。由于洪都公司作为依法成立的法人，具有规范的公司账户，但该公司账户既未支付1300万元购房款，也未接受所谓的40万元租金，其主张上述个人账户的款项进出是该公司履行《房屋买卖协议》证据不足，故房保华向印杭辉转款1300万元不能认定系洪都公司向印杭辉支付的购房款，印杭辉向朱南平转款40万元也不宜认定是印杭辉向洪都公司支付案涉房屋的租金；4．在洪都公司一审起诉前，案涉房产已因印杭辉涉诉被法院先后两次查封，而洪都公司举证的本案证据，除《房屋买卖协议》外，其他证据都是间接证据，《房屋买卖协议》实际签订时间无其他直接证据证实。因此，目前尚不能认定《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，洪都公司要求确认《房屋买卖协议》合法有效的上诉请求，不能支持。由于不能认定《房屋买卖协议》合法有效，洪都公司关于判决印杭辉即时办理过户手续、赔偿未过户损失的上诉请求，均不予支持。综上所述，洪都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101,000元，由上诉人洪都建设集团有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  徐快华审判员  徐清华审判员  何全伟二〇二〇年三月十二日法官助理王婧书记员万琳附：本案适用的法律法规1．《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。