广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终550号上诉人(原审被告)：秦雄，男，1986年1月23日出生，汉族，身份证住址：湖南省常宁市。委托代理人：殷昌勇，广东四方三和律师事务所律师委托代理人：谢嘉纯，广东四方三和律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：兰华钢，男，1956年5月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人秦雄因与被上诉人兰华钢房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初12640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人秦雄上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判驳回兰华钢的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由兰华钢承担。事实与理由如下：一、原审判决认定事实错误，原审诉争的标的额471551元应视为居间费。兰华钢已认购广州市海珠区保利天悦花园地块二三期D3公寓1单元7层701房。因在无特殊理由的情况下，商品房买卖一般无法将房屋对外更名，故兰华钢与秦雄达成合意，由秦雄协调办理房屋转名相关事宜。后在秦雄的居间下，兰华钢与案外人冯广威签订了《房地产买卖合同》，兰华钢在合同中指示冯广威向秦雄支付了居间费471551元。至此，秦雄已促成兰华钢与冯广威订立买卖合同关系，且兰华钢支付了居间费。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条及第四百二十四条的规定，双方虽未签订书面的居间合同，但秦雄已履行了居间服务，兰华钢已接受，双方之间的居间合同关系成立且生效，现居间合同已经履行完毕，兰华钢理应支付居间费；二、秦雄收取471551元居间费具有合理性，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定判决秦雄退还居间费，属于适用法律错误。兰华刚从保利发展控股集团股份有限公司（下简称保利公司）认购房屋的总价是4562120元，而出售给冯广威的房价总价是5060000元。基于秦雄为兰华钢找到交易方并促成交易，兰华钢同意将房屋转卖差价中的471551元作为秦雄的居间费。原审判决认为，买卖合同并未实际履行且已经判决解除，且因兰华钢同意退回冯广威471551元，故认为秦雄应退款，没有事实和法律依据。买卖关系与居间合同关系属于不同的法律关系，买卖合同签订后，秦雄完成居间服务，理应收取居间费。兰华钢同意将房屋转卖的差价471551元支付给秦雄，该居间费是兰华钢所认可且已经实际支付至秦雄账户，该居间费合理合法。买卖合同的后续履行情况与秦雄无关，买卖合同并未实际履行是兰华钢违约行为所致，双方在后续诉讼中亦是达成合意解除合同，合同未能实际履行不可归责于秦雄，不应要求秦雄退回居间费。被上诉人兰华钢答辩称：其一，秦雄提起本案上诉时没有提供新的证据，只是重复了原审中所陈述的理由。秦雄没有与买卖合同的当事人兰华钢及冯广威签订居间合同，并明确居间事项、权利义务和具体收费等相关内容。其二，兰华钢与冯广威签订的房屋买卖合同明确双方在经纪方的居间下达成一致意见，该居间方并非秦雄。冯广威并不认识秦雄，也非通过秦雄购买涉案房屋。兰华钢在向保利公司购买房屋过程中认识该公司的经办人秦雄，透露了有一套房屋有意放弃购买的信息，经秦雄介绍前往物业管理公司，见到买家冯广威，并与之协商签订合同。在签订合同及协商有关事项过程中，秦雄并未参与。其三，房屋买卖合同中列明房屋买卖的总价款为506万元，其中首期楼款含定金为1412000元。从兰华钢与冯广威买卖的过程及所签订的合同和秦雄收到47万多元后向冯广威出具的收款收据可以看出，该47万多元是购房款，并非居间费，秦雄称系居间费没有事实依据。兰华钢于2019年6月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、秦雄将收取的471551元购房款偿还给兰华钢；2、秦雄按同期同类中国人民银行贷款利率标准，向兰华钢支付自2017年3月2日收到购房款起至实际还款之日止的利息（按2017年3月2日至2019年6月2日计利率为4.75%，利息暂为50397元整，本息暂521948元整）；3、秦雄按照本案原秦雄收取冯广威购房款的比例，分担冯广威诉兰华钢一案中的诉讼费用，向兰华钢支付15000元；4、秦雄承担本次诉讼的相关费用。原审法院经审理查明：2017年3月2日，冯广威（买方）与兰华钢（卖方）签订了《房地产买卖合同》，约定：买卖双方在经纪方的居间下成功就买卖位于广州市海珠区保利天悦花园地块三-三期D-3公寓-1单元-7层701房的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业建筑面积为101.61平方米（以预售合同为准）。该物业是以现状按套为单位售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议。该物业现状：以保利地产收楼标准为准。……五、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理买卖相关手续、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：(2)逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。(3)若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。(4)合同未约定明确履行期限的，以守约方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。……备注：买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序一致达成以下协议，由买方按下列方式办理交易付款给卖方：1、首期楼款（含定金）人民币壹佰肆拾壹万贰仟元整（￥1412000元整）于签署本合同当天支付，其中，(1)人民币玖拾肆万零肆佰肆拾玖元整（￥940449元整）转帐到收款账户账户名：兰华钢，账号：43×××00，开户银行：中国建设银行；(2)人民币肆拾柒万壹仟伍佰伍拾壹元整（￥471551元整）转帐到收款账户账户名：秦雄，账号：62×××89，开户银行：中国建设银行。2，剩余楼款：人民币叁佰陆拾肆万捌仟元整（￥3648000元整）买方按照与保利房地产（集团）股份有限公司签订的商品房购房合同的条款支付。2017年3月7日，冯广威（买方）与兰华钢（卖方）签订《交易补充协议》约定，买卖双方约定于2017年3月31日前到保利公司签约收款中心签署《保利天悦花园地块三认购书》或《商品房买卖合同》。若任一方拒绝签署，则视为违约。违约条款根据2017年3月2日签署的《房地产买卖合同》合同条款处理。冯广威于2019年1月3日向原审法院提起诉讼要求解除冯广威与兰华钢于2017年3月2日签订的《房地产买卖合同》；2、兰华钢五日内将已收房款141.2万元一次性返还，并按由收款日2017年3月2日起按银行同期贷款利率计至还款日止。3、要求兰华钢按照《房地产买卖合同》约定支付总楼价10%的违约金506000元。4、诉讼费用由兰华钢承担。原审法院于2019年4月23日作出（2019）粤0105民初561号民事判决书，判决一、解除冯广威与兰华钢于2017年3月2日签订的《房地产买卖合同》。二、兰华钢在本判决生效之日起10日内返还购房款1412000元并支付利息（按照本金1412000元、并参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准，从2017年3月2日起计至实际偿还之日止）给冯广威。三、驳回兰华钢其他的诉讼请求。该案的受理费47220元由冯广威负担4722元、兰华钢负担42498元。该判决已发生法律效力。兰华钢主张上述判决生效后，兰华钢已于2019年5月20日向冯广威支付1603154元，并提交了银行回单证实。兰华钢提交的日期为2017年3月2日，秦雄签名的《收款收据》载明，秦雄收到冯广威支付的涉案房屋的首期楼款471551元。原审过程中，兰华钢表示合同中约定购房款的一部分打款至秦雄名下账户是因为秦雄自称保利公司员工，兰华钢先购入涉案701房，后又购入1801房，兰华钢在购买1801房的过程中认识了秦雄，并且在该过程中兰华钢告知秦雄需要转让701房，秦雄表示有朋友想买，兰华钢要求秦雄将兰华钢自己原购买的701房以价格94万元收回来，如果要支付其他交易费用应由买方承担，于是接受秦雄的介绍与买家见面。兰华钢在签订合同时，只留意到94万元的金额，没有关注141万元等其他金额指代何种费用。秦雄开给冯广威的收据中，注明属于房款、首期楼款、定金等，从未表示过所收楼款属于居间费，也没有与任何一方约定过居间费。因此兰华钢认为47万元属于首期楼款，冯广威支付到兰华钢账户的约94万元是兰华钢自己购买涉案701房时的首期款，兰华钢就认为兰华钢已经拿回购买时的价格，其他款项兰华钢就不管了，至于冯广威购买花了多少钱，跟兰华钢没有关系。兰华钢认为秦雄主张为居间费数额过高，与常理不符。另外，双方从未签订过居间合同，秦雄也从未出示过、提及过存在居间费用。兰华钢对秦雄提供居间服务不予认可，实际上秦雄并未促成交易达成，也没有促成保利公司参与交易的居间服务。兰华钢去保利公司查询，保利公司表示秦雄为综合部员工，且在2018年10月已经因为考核不过关被辞退。兰华钢曾经寻求经侦部门帮助，但公安表示，如果没有提供居间服务的证据，无法据此认定存在欺诈，所以不予立案处理。秦雄表示其通过保利物业公司的一个区域经理介绍认识兰华钢，当时兰华钢委托该经理希望购买到房屋，所以找秦雄帮忙买房。当时秦雄是保利公司综合部的员工，截止至兰华钢与冯广威签订合同的2017年3月2日，依然是该公司员工，至2018年11月30日离职，原因是兰华钢多次投诉，要求保利公司退回房屋。兰华钢向秦雄表示需要购买一套更高层的房屋，秦雄促成兰华钢购买到1801房，其后兰华钢表示要出售701房，兰华钢与秦雄没有签订书面居间合同，口头约定秦雄为其找到买家接手701房，出售房屋的差价作为居间费用。秦雄于是通过一家中介公司中恒地产，认识到买家冯广威，因此约了双方到中恒地产签订了房屋买卖合同。兰华钢表示只要拿回购房成本，秦雄于是向双方明确47万元属于秦雄提供中介服务的费用。兰华钢为证明其主张主要提交了以下证据：1、（2019）粤0105民初561号民事判决书；2、建行客户回单；3、房地产买卖合同；4、个人账户汇总信息清单；5、收款收据；6、收款收据；7、身份证复印件。秦雄发表如下质证意见：证据1真实性、合法性、关联性无异议。该判决书第二页，兰华钢自认认识秦雄，在秦雄促成下，该案兰华钢与冯广威签订了房屋买卖合同。可以证明秦雄在本案中属于居间人。证据2真实性、合法性、关联性无异议。证据3真实性、合法性、关联性无异议。该买卖合同第一点第一行提及，买卖双方在经纪方居间下，可以知道，该居间方即我方。且居间费共471551元已经实际支付。兰华钢与案外人冯广威也在我方的居间下，成功签订房地产买卖合同，证明我方已经完成居间，兰华钢已经实际履行完毕该居间合同。证据4真实性、合法性、关联性无异议。可以证明兰华钢已经实际履行居间合同。证据5真实性、合法性、关联性无异议。证据6真实性、合法性、关联性无异议。款项实际是兰华钢的居间费用，只是由该房屋买方支付给我方，支付方式经过兰华钢签名认可。证据7真实性、合法性、关联性无异议。秦雄为证明其主张主要提交了以下证据:证据1、2019穗仲案880号裁决书，证明秦雄为兰华钢另一处房屋的转名购买提供居间服务，兰华钢向秦雄支付居间费用，证明秦雄之前已经有为兰华钢提供居间服务的习惯，秦雄不止一次提供居间服务。证据2、保利天悦花园地块三认购书，证明兰华钢的701房房价为4562120元，与兰华钢证据房地产买卖合同共同证明，兰华钢是通过转售房屋获得差价利益的，证明秦雄的居间服务价值所在。兰华钢发表如下质证意见：证据1真实性无异议，但认为该案的关键证据并非原件，兰华钢不确认其中本人签名真实性，对此兰华钢已经向广州中院提出诉讼。证据2真实性无异议，兰华钢先购买了701房，其后购买了1801房，购买1801房时，保利公司提供的接待人员就是本案秦雄，但其后诉讼中，保利公司否认了秦雄是其员工的身份。原审法院认为：兰华钢与案外人冯广威签订《房地产买卖合同》约定冯广威将部分购房款471551元转账到兰华钢指定的秦雄名下账户，且秦雄已实际收到冯广威支付的471551元的事实，有兰华钢与秦雄的陈述、兰华钢提交的已生效的（2019）粤0105民初561号民事判决书等证据证实，予以认定。已生效的（2019）粤0105民初561号民事判决书判决解除兰华钢与案外人冯广威签订《房地产买卖合同》，兰华钢返还购房款1412000元及利息给冯广威并负担受理费42498元。上述购房款1412000元包含了冯广威支付给秦雄的471551元，现兰华钢主张其已履行了上述判决，共计支付了1603154元给冯广威，对此兰华钢提交了银行回单为证证实，予以认定。虽然兰华钢与秦雄在诉讼中确认，兰华钢与秦雄约定由秦雄帮兰华钢找买家购买涉案房屋，兰华钢只需收回其原购买涉案房屋所支付的首付款项约94万元，余款与兰华钢无关，但由于兰华钢与案外人冯广威签订《房地产买卖合同》并未实际履行且已判决解除，且兰华钢已退回了冯广威按兰华钢指示支付到秦雄名下银行账户的471551元购房款给冯广威，故兰华钢要求秦雄返还471551元合法合理，予以支持，秦雄主张该费用为居间费用不应退回，依据不足，不予采纳。兰华钢要求秦雄按人民银行同期同类贷款利率支付自2017年3月2日起至实际还款之日止的利息，由于已生效的（2019）粤0105民初561号民事判决书判决兰华钢兰华钢需支付2017年3月2日起至实际还款之日止的利息给冯广威，故兰华钢确实有利息损失，兰华钢的上述主张合法合理，予以支持。兰华钢要求秦雄支付（2019）粤0105民初561号民事判决书中兰华钢应负担的受理费42498元中的15000元，缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于2019年11月5日判决如下：一、秦雄在本判决生效之日起10日内返还购房款471551元并支付利息（按照本金471551元、并参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准，从2017年3月2日起计至实际偿还之日止）给兰华钢；二、驳回兰华钢其他的诉讼请求。本案受理费9170元由兰华钢负担257元、秦雄负担8913元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案的争议焦点是秦雄是否应向兰华钢返还已收取的471551元款项。依据已查明的事实，案外人冯广威基于其与兰华钢签订的《房地产买卖合同》向秦雄转账支付471551元，而因该《房地产买卖合同》经生效判决确认解除，该471551元及相应利息已由兰华钢返还案外人冯广威。据此，兰华钢诉请秦雄返还该费用及相应利息合理合法，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。秦雄以其与兰华钢就涉案房屋交易存在居间合同关系，且其已实际履行完毕居间义务，该471551元属于兰华钢应付的居间费用为由，上诉认为其无需向兰华钢返还，但秦雄并未就其所主张的其与兰华钢已建立居间合同关系成立的事实充分举证证明，亦未就居间费用的计算方式及依据作出合理说明，故秦雄的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人秦雄的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8913元，由上诉人秦雄负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年三月二十四日书记员  王文杰唐颖琪