新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初11821号原告：李群鸽，男，1970年11月24日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：王新涛，新疆普创律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱玉娥，新疆普创律师事务所律师。被告：韩硕，男，1974年6月25日出生，蒙古族，个体工商户，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：何翔，新疆星河律师事务所律师。原告李群鸽与被告韩硕合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月13日及2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告李群鸽及委托诉讼代理人王新涛、被告韩硕委托诉讼代理人何翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李群鸽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2017年10月14日签订的商铺租赁合同；2.判令被告支付欠付租金212155.95元；3.判令被告支付违约金1万元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为判令被告支付欠付占有使用费212155.95元。事实和理由：原告与被告于2017年10月14日签订商铺租赁合同，约定由被告承租原告从新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园（以下简称“广汇美居物流园”）处承租的位于乌鲁木齐市新市区商铺。合同约定被告应于2018年9月1日付清以下费用：租金282155.95元，折旧费80000元，合计应付362155.95元，截至原告提起诉讼时，被告共计支付150000元，欠付房屋租金212155.95元。上述欠款，原告多次向被告主张，被告拒不支付，被告的行为构成违约，为维护原告合法权益，故诉至法院请求依法裁判。被告韩硕辩称，不同意原告的诉讼请求，原、被告于2017年10月14日签订租赁合同后被告在租用的店里进行了整体装修并购置了家居用品，被告陆续向原告指定人交付了租金，但是2019年4月9日，原告下令派人将被告租用的商铺强行锁门，收回了房屋，原告锁门时将被告的样柜、家居产品等全部扣留在其商铺后转移至其他地方，迫使被告停止经营并造成了巨大损失，被告从2018年2月5日至2019年1月10日，向原告指定的人交付了房租512,155.95元，其中2017年10月23日至2018年10月22日共付租金352,155.95元，2018年9月3日至2019年1月10日以及上一年度交过的一万元，共交给原告16万元，这16万元可以使用到2019年5月中旬，但是原告却在2019年4月9日下令锁了被告的店铺收回了房屋，被告实际租赁了一年五个月，因此被告并没有拖欠原告的房租，原告索要租金没有事实依据。另，合同中约定的租赁面积与被告方实际使用的面积不符。综上原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告李群鸽为支持其诉请，提供如下证据：证据一：商铺租赁合同。用以证明：原、被告双方的租赁合同关系，租赁期限为长期自每年10月23日至次年10月22日，租金为原告向广汇美居物流园交费及折旧费用8万元，合同约定了租金支付时间以及合同解除及违约金的承担。被告对该份证据的真实性认可，证明的问题不认可，合同第八条约定续租应在期满前两个月通知出租方。本院对该份证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。证据二：租赁合同、物业合同书、物业合同补充协议书、广汇美居物流园会员俱乐部会员协议。用以证明：原告与广汇美居物流园的商铺租金合计为282,155.95元，原告转租被告，增加折旧费8万元，合计租赁费用为362,155.95元。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，合同中的签名无法确定是否为原告本人的签字。本院认为，因涉案商铺为原告承租广汇美居物流园商铺后转租于被告，且原、被告签订的商铺租赁合同中亦约定房屋租金按照原告与广汇美居物流园之间的租金执行，故本院对该组证据关联性予以确认。原告当庭出示了上述证据的原件，故本院对该组证据的真实性、合法性均予以确认。证据三：收款收据八份。用以证明：2017.9.1—2019.8.31，原告每年向广汇美居物流园缴纳租赁费、物业费、采暖费及会员费用共计282,155.95元，原告已经向广汇美居物流园交清上述期间商铺的全部租赁费用。被告对该组证据的关联性不认可，认为该组证据与本案无关。本院认为，原告将其从广汇美居物流园处承租的商铺转租被告，且根据原、被告签订的商铺租赁合同约定，房屋租金按照广汇美居物流园租金及付款条件执行，原告出示收款收据用以证实其向广汇美居物流园缴纳租金的金额，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。证据四：收据十份。用以证明：2017年至2019年期间，被告共计向原告支付512,155.95元，被告尚欠付原告租金212,155.95元。被告对该组证据中2018年4月29日收据不认可，其余证据的真实性、合法性、关联性均予认可。本院认为，2018年4月29日的收据中加盖了被告设立的公司公章，且与2018年5月3日的收据可以相互印证，被告亦认可其向原告缴纳租金共计512,155.95元，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。证据五：微信聊天记录。用以证明：原告多次联系被告，被告拒不解决租赁合同纠纷。被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，这是郭秀玲单独向被告发的短信，郭秀玲也不是本案原告，也没有被告回复的内容，不能证明原告的主张。本院认为，郭秀玲既非本案当事人，原告亦未提供证据证明其为原告受托人，故无法确定郭秀玲主张的租金是否为被告欠付涉案房屋的租金，故本院对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予以确认。证据六：通知函两份、快递单回执三份。用以证明：原告分别于2019年8月18日、9月25日分别书面通知被告，被告拒不解决租赁合同纠纷。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，被告本人没有收到，且该通知函没有原告本人的签字。本院认为，原告主张其已通过邮寄的方式向被告发送通知函，但上述证据均为原告单方出具，无法证实邮件内的文件为通知函，亦未显示被告本人签收了上述两份邮件，且经本院查询两份邮件单号的物流信息，查询结果均为“未查到此运单号的信息”，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予以确认。证据七：商铺租赁合同。用以证明：原告在与被告的租赁期满后，才将商铺租赁给第三方。被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，因为该合同不是2019年10月26日签订的，在原告收回房屋后不久，原告就将房屋转租给别人了。本院对该份证据的真实性、合法性予以确认，但该份证据仅能证明涉案商铺于2019年10月26日另行出租案外人，无法证实原告在租赁期间内是否提前收回房屋的事实，故本院对该份证据的关联性不予确认。证据八：企业信用信息公示报告。用以证明：被告在租赁期间内，其所经营的乌鲁木齐高新技术产业开发区绿家整体家居生活馆就已经注销。被告对该份证据的未发表质证意见。本院认为，企业信用信息公示报告中的信息，是由企业报送至相关部门经审核后对外公示的，故本院对该份证据的真实性、合法性予以确认，但被告经营的公司是否注销，与原、被告之间租赁合同的履行无关联性，故本院对该份证据的关联性不予确认。被告韩硕为支持其辩称，提供如下证据：证据一：商铺租赁合同。用以证明：2017年10月14日，原、被告双方签订租赁合同，被告租用原告的房屋经营使用。原告对该份证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院对该份证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。证据二：收据九份。用以证明：被告向原告指定的人交付租金共计51万多元。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但是被告错误计算了2017至2018年中的租金1万元，2017年至2018年已交租金应为362,155.95元，2018年至2019年已交租金为15万元。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。证据三：2019年12月12日通话录音。用以证明：2019年4月原告下令锁了被告经营的商铺大门，被告就已停止经营，且店铺内被告的样柜家具等物品均被原告扣留。原告擅自锁门收回房屋系单方解除合同，违反合同约定。原告对该份证据的真实性认可，但是关联性不认可。本院对该份证据的真实性、合法性予以确认，原、被告在通话中对锁门一事进行了沟通及确认，故本院对该份证据的关联性予以确认。证据四：照片六份。用以证明：被告经营时对店铺门头及商铺内进行了豪华装修，店铺内有样柜家具及其他产品，原告2019年4月9日擅自锁门收回房屋后造成屋内装修被毁，屋内样柜家具全部转移，至今未归还给被告，被告被迫停止经营也造成了经营损失。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，被告出示的该组照片无法证实记录时间和真实情况。本院认为，该组照片未显示拍摄的时间，亦无法证实店铺内的样柜家具等被原告转移，且被告在本案中未提出反诉要求赔偿其经营损失，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。证据五：照片五份、设计图纸两份。用以证明：被告实际租赁房屋的面积小于合同中约定的面积。原告对照片的真实性认可，但原告向被告转租的房屋是照片中两栋建筑物的一楼，原告已按照合同约定交付房屋；对设计图的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，被告提供的照片及设计图纸均无法反映原告交付的房屋面积与合同中约定面积不一致的情况，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。原、被告提供的上述证据及当庭陈述可以证实以下事实：2017年10月14日，原告（出租方）与被告（承租方）签订商铺租赁合同，约定（一）出租方出租的商铺坐落地址为乌鲁木齐美居物流园A座前广场一层4区001号，面积336.1平方米（别墅二楼为出租方自己使用）；（二）租赁期限为长期，租金计算从每年10月23日起至次年10月22日，房屋租金按照美居租金及付款条件执行，出租方房屋折旧费为每年8万元；（三）出租方将房屋交给承租方前，应做好房屋水电暖防水修缮，出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；（四）物业管理费：出租方自行向物业管理公司交纳，水电费、维修费、先行赔付金以及使用房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由承租方自行缴纳；（五）承租方拖欠租金累计达15天的，出租方可以中止合同，收回房屋，且承租方需赔偿违约金10,000元。2018年2月5日至2019年1月10日，被告共向原告支付租金、先行赔付保证金及房屋折旧费共计512,155.95元。另查，2017年8月1日，广汇美居物流园（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订租赁合同书，约定（一）甲方将坐落于乌鲁木齐市高新技术产业开发区广汇美居物流园A座一层4区0002号、面积336.1平方米的商位交付给乙方从事商业经营，租赁期限为壹年，自2017年9月1日至2018年8月31日；（二）租赁单价为1.1309元/天/平方米，租赁期限为365天，租赁费用共计138,735.93元，乙方承担租赁商位的物业管理费、公共照明电费、水费、采暖费以及商位产生的其他费用，乙方在本合同签订之日一次性向甲方支付租赁费用138,735.93元。同日，广汇美居物流园与原告另行签订了物业合同书、物业合同补充协议书、广汇美居物流园会员俱乐部会员协议及管理保证金协议，上述协议分别约定涉案商铺的物业服务期限为2017年9月1日至2018年8月31日，物业服务费为73,605.9元/年，采暖费9,814.12元，会员费6万元/年，管理保证金1万元。2017年9月13日，原告分5笔向广汇美居物流园缴纳租金138,735.93元、物业费73,605.90元、采暖费9,814.12元、会员费6万元以及先行赔付保证金1万元。2018年7月24日，广汇美居物流园与原告续签租赁合同书，约定租赁期限为2018年9月1日至2019年8月31日止，合同中约定的其他内容与上一年度租赁合同书内容一致。同日，广汇美居物流园与原告另行续签了物业合同书、物业合同补充协议书、广汇美居物流园会员俱乐部会员协议及管理保证金协议。2018年8月28日、12月12日以及2019年5月10日，原告分4笔向广汇美居物流园缴纳2018.9.1—2019.8.31期间租金138,735.93元、物业费73,605.90元、物业费9,814.12元、会员费6万元。2019年4月3日，被告经营的乌鲁木齐高新技术产业开发区绿家整体家居生活馆已注销。2019年10月26日，原告与案外人王龙就涉案商铺签订商铺租赁合同，约定租赁期限为2019年10月26日起至2020年10月25日止。2019年12月12日，原、被告在通话中针对涉案商铺锁门一事进行了确认，原告在通话中认可其于2019年4月下令锁门的事实。又查，原告在庭审中陈述，涉案商铺为未经批准建设的临时建筑。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，原告向被告转租的商铺为未经批准建设的临时建筑，原、被告签订的租赁合同应当认定为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。无效的合同自始没有法律约束力，故原告根据无效合同中的约定主张违约金1万元，本院不予支持。本案中原、被告的争议事项主要为：一、原告实际交付的商铺面积与约定的面积是否一致；二、被告占有使用房屋的期间，以及原告主张支付占有使用费有无事实及法律依据。一、原告实际交付的商铺面积与约定的面积是否一致。原、被告自2017年10月14日签订商铺租赁合同后，被告使用涉案商铺至2019年，在此期间被告未向原告提出其交付的商铺面积不符合合同约定，而是按照原告要求支付占有使用费直至2019年。另，被告在本案第一次庭审答辩中亦未提出交付的房屋面积不符合约定的抗辩，并认可其已支付2017年10月23日至2018年10月22日占有使用费352,155.95元，与原告所述年租金金额基本一致，由此可以看出被告已完全占有使用涉案商铺，并按照商铺面积缴纳了占有使用费。综上，足以认定原告已按照双方约定的面积交付商铺，被告的该项抗辩理由，本院不予采信。二、被告占有使用房屋的期间，以及原告主张支付占有使用费有无事实及法律依据。本案审理过程中，被告出示通话录音证据一份，原告对该份通录音的真实性认可。该份通话录音中显示，因被告未缴纳租金，原告于2019年4月下令对涉案商铺进行锁门，从而导致被告无法继续使用涉案商铺。原告庭审中出示企业信用信息公示报告显示被告注册经营的乌鲁木齐高新技术产业开发区绿家整体家居生活馆（以下简称“绿家整体家居生活馆”）已于2019年4月3日注销，用以证明涉案商铺关门歇业系被告经营不善所致。本院认为，被告经营注册的绿家整体家居生活馆虽于2019年4月3日注销，但与被告无法占有使用涉案房屋无关联性，亦无法证明原告未对涉案商铺锁门。故原告现要求被告支付2019年4月至10月的占有使用费，无事实及法律依据，本院不予支持。根据原、被告签订的商铺租赁合同的约定，涉案商铺的租金为“房屋租金按照美居租金及付款条件执行，出租方房屋折旧费为每年捌万元”，而原告每年向美居物流园缴纳的费用除租金外，还包含物业费、采暖费、会员费，上述费用是否包含在原、被告的租金内，双方对此未明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。从原告出示的证据显示，原告每年向广汇美居物流园缴纳的物业费、采暖费、会员费合计14余万元，而原、被告约定的租金金额除去原告向广汇美居物流园缴纳的费用外，仅增加了8万元的折旧费，如将“房屋租金按照美居租金及付款条件执行”狭义的理解为仅指租金，既不符合双方订立合同的目的，亦不符合双方的交易习惯，并结合原告已缴纳的租金金额及庭审中认可其缴纳的第一年度租金金额，原、被告合同中约定的“房屋租金按照美居租金及付款条件执行”应当包含租金、物业费、采暖费、会员费在内的全部费用。另，被告在庭审中抗辩，合同第五条约定“物业管理费：出租方自行向物业管理公司交纳”，此条款亦属于约定不明确，该条款中仅约定物业费由出租方向物业公司交纳，并未明确约定物业费的承担系由出租方承担，故对于被告的该项抗辩，本院不予采信。综合以上，原、被告就涉案商铺约定的年租金应当为：原告向广汇美居物流园交纳的费用282,155.95元+折旧费8万元，即362,155.95元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原告占有使用房屋自2017年10月至2019年4月共计18个月，应当支付占有使用费543,233.93元，尚欠付31,077.98元。原告2018年5月3日出具的收据中显示被告缴纳了先行赔付保证金1万元，根据原告与广汇美居物流园签订的管理保证金协议中约定“乙方退场（退租）满一年且期间无售后遗留问题和租赁合同、物业合同、会员协议约定行为的，甲方全款退还保证金”，现原、被告签订的商铺租赁合同无效，原告应将被告缴纳的先行赔付保证金1万元退还被告，现本院将原告应退还被告的1万元先行赔付保证金与被告欠付的占有使用费一并抵扣。综合以上，原告主张的占有使用费，本院按照31,077.98元予以确定。另，被告称原告对涉案商铺锁门时将其放置于商铺内的家具样柜等物品扣留至今未返还被告，损害了被告的权益，被告称其将保留诉权，本案在此暂不作处理，被告可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，判决如下：一、被告韩硕于本判决生效之日起十日内支付原告李群鸽房屋占有使用费31,077.98元；二、驳回原告李群鸽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额222,155.95元，确认给付额31,077.98元，确认给付额占诉讼标的额的13.99%。本案案件受理费2,316.17元（已减半收取，原告已预交），由原告负担86.01%即1,992.14元，被告应负担13.99%即324.03元。被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审判员  苏霞二〇二〇年三月二十日书记员  李静