广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终6230号上诉人（原审原告）：深圳佰联杰实业有限公司，住所地：深圳市龙岗区宝龙街道水田一路11号佰联启梦城A栋一楼101，社会统一信用代码：91440300MA5DNPCM85。法定代表人：蒋杰。委托诉讼代理人：张正山，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：全昌思军，广东闻天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市恒兴昌模具科技有限公司，住所地：深圳市龙岗区坪地街道鲤鱼坝工业区富心路16号A3栋、B6栋，社会统一信用代码：91440300680389020U。法定代表人：翟清力，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘国林，泰和泰（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳佰联杰实业有限公司（以下简称佰联杰公司）因与被上诉人深圳市恒兴昌模具科技有限公司（以下简称恒兴昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初16168号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。佰联杰公司的上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判；2.诉讼费用全部由恒兴昌公司承担。事实与理由：一审事实认定错误。一、本案房屋租赁合同纠纷中，违约方为恒兴昌公司，佰联杰公司并未违约：1.未交付宿舍是一种客观事实状态，恒兴昌公司不办理交接、恒兴昌公司未确定入住宿舍具体房号及使用间数、恒兴昌公司没有员工入住等等都可能造成宿舍未交付的状态。只有佰联杰公司拒不交付宿舍才构成违约，而佰联杰公司拒不交付宿舍的违约事实需要由恒兴昌公司举证予以证明。2.涉案待交付的宿舍并未特定化予以明确，没有交接的条件。（1）《房屋租赁合同》附厂房平面图，但未附宿舍图，仅在合同中注明“宿舍约500平方米”。在尚未确定宿舍位置和房号的情况下，宿舍交付有待于双方进一步明确。（2）双方未明确宿舍具体位置和房号的原因是恒兴昌公司在厂房装修完成并设备入驻前没有员工入住宿舍，所以双方口头协商同意租金先计，宿舍保留到恒兴昌公司员工到位后再交付入住。（3）如果恒兴昌公司认为应当在交付厂房的同时交付宿舍，那么恒兴昌公司应当举证证明双方协商确定交付的宿舍具体是哪些，且在交付厂房时就存在争议，而不是在接手厂房后再以宿舍未接收为由不履行合同约定。恒兴昌公司在佰联杰公司通知解除合同的情况下所发的函件并不能客观反映事件的真实状态。二、退一万步讲，宿舍交付并非合同主要义务，即使没有宿舍，也不影响厂房的使用。事实上，宿舍暂时未交付也没有对恒兴昌公司造成任何影响和损失，该事实状态不构成恒兴昌公司不履行主给付义务的抗辩理由。本案中，涉案租赁标的包含厂房和宿舍两部分，宿舍面积约500平方米，为厂房配套设施，即使按照20元／㎡/月（市场价低于20元/㎡/月）租赁，租金也仅有1万元／月，仅占合同租金金额的约1/8。并且直到佰联杰公司主张解除租赁合同，恒兴昌公司仅仅在厂房内安装了一个行车和一个配电柜，根本就没有生产设备，也没有任何员工到涉案厂房上班，就算是宿舍已经交付，也是空置状态。故，未交付宿舍也没有给恒兴昌公司造成任何影响和损失。佰联杰公司交付主标的厂房的行为已经履行了合同主要义务，而恒兴昌公司以未交付宿舍主张佰联杰公司严重违约并且拒绝支付租金的行为是没有法律依据的。三、本案中恒兴昌公司已经多次看过涉案厂房的现场，并确认符合恒兴昌公司使用需求，双方签订租赁合同确认按照现状交付厂房，视为双方对于交付标的物的标准已经达成一致。恒兴昌公司已入场装修，事实已接受租赁物的现状。本案租赁合同双方是平等民事主体之间经过充分协商达成的，双方对于厂房现状不存在信息不对等的情况，恒兴昌公司以双方已经明确知悉的厂房没有安装卷闸门、消防门的情况及双方达成一致的交付标准进行反悔是违背诚信的行为。本案中涉案标的为厂房，不是居住用的房屋，在法律上的基本使用功能标准应当区别于居住用房屋。工业厂房只需要消防验收合格即具备使用功能，至于门窗、办公设备、生产设备等都属于装修范围，那是使用人根据自己需要进行安装的。四、对于墙面剥离问题，佰联杰公司在移交厂房时并未出现墙面剥离的情况，恒兴昌公司进行施工导致墙面开裂剥离，佰联杰公司并不负维修责任。厂房交接时墙面并未出现剥离和裂缝的情况，如果有出现该情况，恒兴昌公司应当在交接时提出，如果属于隐性瑕疵的，也应当在合理期限内提出，但恒兴昌公司入场施工一个月后提出墙面开裂和剥离，而恒兴昌公司安装的设备重大8吨，安装粗糙，施工振动大，极可能是恒兴昌公司施工不当导致墙面开裂，佰联杰公司保留对恒兴昌公司造成墙面破坏的追索权。五、按照租赁合同约定按时足额支付租金是恒兴昌公司的义务，恒兴昌公司不交租金的行为已经构成严重违约。六、本案反诉中恒兴昌公司提交的采购合同，发票相关装修证明文件存在问题，其真实性存疑。七、就反诉部分，佰联杰公司认为一审法院支持恒兴昌公司关于要求设备拆除部分的损失赔偿请求是缺乏依据的。理由如下：1.恒兴昌公司未就损失金额及因果关系进行举证。恒兴昌公司原就佰联杰公司拆除行为造成的损失申请进行鉴定，尔后却突然将鉴定内容更改为对设备剩余残值进行鉴定。佰联杰公司对此明确表示反对，因不确定恒兴昌公司行车和配电柜质量及安装进度（不排除行车没有安装完成）及验收情况（行车属于起重设备，属于特种设备，应当经过质监部门验收合格，否则为不合格品），佰联杰公司对恒兴昌公司设备的原值存在异议，恒兴昌公司擅自更改鉴定内容将导致设备原值不明；拆卸行为是否造成损害以及损害与拆卸行为关联系不明。因为证明损失数额及因果关系的举证责任在于恒兴昌公司，恒兴昌公司仅举证证明设备残值的情况下，无法判明设备因被拆卸产生的损失具体数额以及损失与拆卸行为的因果关系。佰联杰公司在收到鉴定结果后提出鉴定异议的同时还申请鉴定设备原值，但一审法院对佰联杰公司合理鉴定请求没有进行处理，导致恒兴昌公司设备原值不明。2.佰联杰公司拆除恒兴昌公司设备具有正当性，拆除手段合理，拆除单位具备资质，没有因拆除行为造成设备损失，设备贬值金额不应当作为损害赔偿数额的依据。司法鉴定报告中鉴定设备残值的方法是以市场中二手钢材评定行车价值，并且写明了钢材较新，没有损坏，保存良好，不影响二次使用。原设备在安装到租赁厂房前本就是一堆钢材材料，是因为安装于涉案厂房才具备了行车的功能及功能价值，脱离涉案厂房后，无论是由恒兴昌公司自行拆除还是佰联杰公司拆除，在拆除方法相同的情况下必然因为回归设备安装前状态而丧失了其安装后的功能价值，这部分的价值差额是设备被拆卸前后的内在的天然的价值贬损，与拆卸行为本身无关。同时，因为钢材一旦使用过或安装过，就变成了市场上的二手钢材，无法以新材料论，其价值必然大打折扣，因此其属于二手设备这一市场因素导致的贬值也不属拆卸行为造成，不应作为损害赔偿依据。八、就装修损失，佰联杰公司认为其工程是否完工并不明确，所有付款款项都没有转账作为凭证，其真实性存疑。且装修损失是因为恒兴昌公司违约造成的损失，无论损失金额是多少，均应当由恒兴昌公司自行承担。恒兴昌公司答辩称，佰联杰公司的上诉请求没有任何事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，合法有据，请求驳回佰联杰公司的上诉请求。佰联杰公司向一审法院起诉请求：1.确认佰联杰公司与恒兴昌公司之间签订的《房屋租赁合同》于2017年8月16日解除，并返还租赁房屋；2.恒兴昌公司支付拖欠佰联杰公司的租金79000元、水电费43337元、装修费13万元及滞纳金6116.85元（滞纳金暂计至2017年8月16日，之后的滞纳金按合同约定及相关法律规定计至实际清偿之日止）；3.恒兴昌公司因违约向佰联杰公司补交免租期的租金118500元、中介费79000元；4.恒兴昌公司支付违约金158000元；5.由恒兴昌公司承担本案的诉讼费用。恒兴昌公司反诉请求：1.解除双方之间的房屋租赁合同关系；2.佰联杰公司退回恒兴昌公司已交纳的三个月租金237000元并按合同约定向恒兴昌公司支付违约金158000元；3.佰联杰公司赔偿恒兴昌公司因其野蛮破坏行为造成的直接经济损失958592元；4.由佰联杰公司赔偿恒兴昌公司因应诉和提起反诉而聘请律师的合理费用68000元；5.由佰联杰公司承担本案本诉和反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月31日，案外人尤某作为甲方与案外人深圳市前海中宏金控投资有限公司作为乙方签订《房屋租赁合同书》。约定甲方将自有的位于深圳市龙岗区龙X街道水X居民小组的AB栋厂房（建筑面积28648平方米），ABC栋宿舍（建筑面积15804平方米），C栋厂房（建筑面积15764平方米），D栋厂房（建筑面积20034.8平方米），上述建筑面积共计80250.8平方米的房屋租赁给乙方使用。乙方租用上述房屋的用途为厂房、仓库及宿舍，除经甲方书面同意外，乙方不得任意改变房屋用途。合同约定租赁期限自2017年4月16日起至2022年4月15日止，共计五年。免租期4个月，并从2017年8月16日起计租，如若没有出现拆迁或者其他影响因素，则恒兴昌公司自动续约5年，即2022年4月16日起至2027年4月15日止。如因乙方原因导致本合同解除或提前终止的，甲方除按合同的条款约定要求乙方承担违约责任外，还有权要求乙方按合同约定的租金金额向甲方补足免租期的租金。租赁房屋月租金为每平方米15元，按建筑面积计算租金，月租金合计为1203762元整。租赁期间，若乙方需转租或分租，须经甲方书面同意。2017年4月10日，深圳市前海中宏金控投资有限公司作为甲方与佰联杰公司作为乙方签订《房屋委托合同》，合同约定甲方将已承租位于深圳市龙岗区龙岗街道水X居民小组的AB栋厂房，ABC栋宿舍，C栋厂房，D栋厂房，甲方将上述房屋全权委托乙方经营管理。房屋承租的所有费用由乙方支付，房屋经营的所有收益归乙方所有；委托期与房屋租赁期一致；房屋的日常事务由乙方与房产权利人直接对接处理，房屋由乙方负责招商、管理、签订出租合同等所有事务，甲方不得干涉。2017年5月4日，尤某出具书面同意书，租赁期内同意深圳市前海中宏金控投资有限公司将涉案房屋转租或分租给其他方使用，但转租或分租的期限不能超过承租的租赁期限。2017年5月15日，佰联杰公司作为甲方与恒兴昌公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定恒兴昌公司向佰联杰公司承租厂房，合同第一条约定，1.房屋位置为深圳市龙岗区XX1号A栋1楼部分；2.宿舍位置C栋宿舍部分（约500平方米）；3.合同期限为2017年5月15日至2022年6月30日；4.免租期限为免租期45天，自2017年7月1日起正常交费，免租期内只免租房屋租金；5.房屋及宿舍押金为158000元；6.用电押金0元；7.房屋及宿舍租金79000元/月，包含所有管理费用；8.用电量及基本电费：500KVA，基本电费按24元/KVA/月计算，合计12000元；9.用电计算方式：每月用电量按峰谷平表计算，另收用电损耗、用电管理及维护费10%（含增值税费）；10.用水计算方式：每月用水量按5.8元/吨计算，另收用水损耗、管理及管道维护费10%（含增值税费）。以上费用每月合计79000元，此费用合同期第三年期每两年递增10%，需在合同生效之日起次日内交清，否则视为乙方违约，已交费用，不予退还。合同第二条约定费用支付及相关约定，房屋租赁期间，甲方在收到乙方的费用后向乙方开具收据，如乙方开具发票则甲乙双方的所有相关税费全部由乙方承担。房屋租金包含管理费、厂长费、垃圾费；乙方交清所有押金和首月费用后，甲方须支付中介费用给乙方的介绍方，若乙方违约，乙方在承担其他违约责任的同时还应支付免租期内的全部租金及中介费用给甲方；乙方应于每月1日前向甲方支付当月的所有款项到甲方指定的账户，若乙方延迟支付，乙方则需无条件向甲方支付拖欠费用总额每天千分之五的滞纳金，如乙方在应缴费用日期起5日内拖欠当月房租、上月水电费等相关费用，甲方有权通过停水、停电外另增加限制乙方货物进出或其他措施督促乙方交费，期间造成的所有损失由乙方自行承担，如乙方到应交费用日期的当月15号时仍拖欠本月房租、上月水电费等相关费用，甲方可立即单方解除合同，并按乙方违约的条款执行，乙方滞留在甲方房屋内的所有财产甲方有权处理用以弥补乙方拖欠的各项费用，不足部分甲方保有追索权。合同第三条双方权利与义务第3点约定，甲方有权监督乙方装修，移交房屋之日（即本合同第一条序号3的起始日期）起5天内乙方未进场装修，视为乙方放弃承租权益，甲方可将房屋另行出租。乙方所交给甲方的所有资金视为乙方支付给甲方的违约金，甲方不退还乙方，如对甲方造成更大的经济损失，甲方保有追索权。第5点约定甲方已明确告知乙方合同中租赁物的现状及产权状况，乙方已熟知房屋的全部情况，并且愿意租赁合同的租赁物，无条件复原。合同第四条双方违约约定，1.合同履行期满前，乙方必须提前三个月以书面形式通知甲方，给予甲方合理充足的时间准备租赁事宜。合同到期三个月前，乙方应向甲方提出申请或声明，明确告知甲方到期是否申请继续承租或是不续租，如合同期满乙方未提前三个月通知或申请给予甲方合理准备时间，合同终止时，押金不退。2.在合同有效期内若乙方因为异常原因需要退租的，乙方也必须在退租前三个月以书面申请方式通知甲方，甲方从签收乙方书面申请之日起15个工作日内回复乙方。如乙方在退租三个月前提出了书面申请或书面通知的，甲方认为理由成立，甲方在乙方退出时不退押金，并按合同中约定标准收取乙方实际所用水电费用和其他费用；如乙方在退出前未留足三个月申请或通知甲方要终止合同退租的，视为乙方违约，甲方押金不退，乙方除需按标准如数支付合同约定的各项租赁费用外，同时还要向甲方支付免租期的租金，支付甲方付出的因签订合同所支付的介绍费(佣金)，如果因解约行为给甲方造成其他损失，乙方应在损失的范围内赔偿。因乙方违约，乙方还需向甲方支付相当于两个月租金的违约金，同时乙方不得要求甲方对其装修赔偿或补偿。如未按前述标准执行的，甲方有权限制乙方的机器设备、货物及办公设备出入。4.除合同特别约定条款外，合同期间如任何一方违约的，均需支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除本合同。5.甲方有下列情形之一的，视为甲方违约:①在乙方无任何违约行为、且不属于免责条款约定的情况下甲方无故将房屋收回；②甲方将乙方租赁的房屋(不包含乙方未租赁的其它区域)在未经乙方同意的情况下进行改建导致乙方无法正常使用房屋。6.乙方有下列情形之一的，视为乙方违约:①上述合同条款中视为乙方违约的各类情况:②乙方未按合同约定按时交清合同约定的押金、租金或水电费等相关费用；③乙方欠薪达一个月，或劳动部门介入处理乙方欠薪行为；④工商及政府相关部门查封乙方财产；⑤乙方因各类纠纷影响甲方或周边企业正常经营等行为；⑥乙方擅自改变租赁房屋的用途或将租赁房屋转租或分租给其它方等行为；⑦乙方因废水、废气、噪音、振动或其它原因影响甲方或周边企业正常经营，拒不整改或整改不到位等行为。7.合同解除时(包含违约解除及合同期届满解除)乙方应立即将租赁房屋内的财产搬离，如乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权随时收回乙方租赁的房屋，并就逾期部分向乙方收取双倍租金及其它费用。乙方滞留在甲方房屋内的所有财产视为乙方放弃，甲方有权处理用以弥补甲方的损失，不足部分甲方保有追索权。合同备注约定，租赁期内乙方有权转让部分及全部租赁房屋，但乙方须提前2个月书面通知甲方且承租的客户必须经甲方认可后方可执行。合同签订后，恒兴昌公司向佰联杰公司支付押金158000元及一个月租金79000元。佰联杰公司向恒兴昌公司交付了厂房，未向交付宿舍。恒兴昌公司在佰联杰公司向其交付厂房后，对涉案厂房进行装修。2017年5月20日，恒兴昌公司向深圳市利金科技有限公司购买配电柜两套，购买价格为176000元，交货日期2017年5月30日。佰联杰公司提交合同、送货单、采购单及发票为证。2017年6月18日，恒兴昌公司向深圳市明经鑫实业有限公司购买电线500米，共计56640元，交货日期为2017年6月5日，佰联杰公司提交合同、送货单、采购单及发票为证。2017年6月1日，恒兴昌公司向伟达兴建材商行购买水管、弯头、三通等建材，金额共计87452元，恒兴昌公司提交送货单、采购单及收款收据为证。2017年5月20日，恒兴昌公司向深圳市赢胜起重机设备有限公司购买五跨5吨、3吨起重机，合同价款共计565500元。恒兴昌公司提交购买合同，发票为证。2017年5月15日，恒兴昌公司与舒某签订《工程承包合同》，恒兴昌公司委托舒某对涉案厂房进行水电安装，工期45天，2017年5月20日至2017年6月30日，工程就价款为63000元，恒兴昌公司提交合同及收款收据为证。2017年5月22日，恒兴昌公司与深圳市绿城工业地坪科技有限公司签订《环氧地坪施工合同》，恒兴昌公司委托该公司对涉案厂房进行地面施工，施工内容为环氧树脂平涂地坪漆，面积为3000平方米，单价为15元/平方米，工程款为45000元，颜色为绿色，工期为5天，2017年5月23日至2017年5月28日。后实际施工672平方米，恒兴昌公司支付工程款1万元。恒兴昌公司提交合同、工程竣工结算单及收款收据为证。2017年6月21日，恒兴昌公司通过短信，向佰联杰公司发送联络函，告知佰联杰公司厂房存在需要修补的情况：洗手间墙面严重脱离、露面有缝隙漏水严重、厂房自动安全消防门至今仍未安装、电梯旁地面遗留残渣垃圾未给予清理、洗手间下水管漏水及管道漏水，并希望佰联杰公司在2017年6月30日前完成整改并交付使用。恒兴昌公司提交涉案厂房的照片，证明存在上述情形。佰联杰公司则主张按照合同约定，按厂房现状进行交付。2017年7月14日、2017年8月2日佰联杰公司向恒兴昌公司发送收款通知单，通知恒兴昌公司支付2017年7月至8月的相关费用，其中，2017年6月份用电量260，电费312元，基本电费30581元（2017年5月15日至7月31日），厂房用水7，金额41元，损耗4元，金额为45元，厂房租金，免租期内为只免厂房租金，共计30938元。2017年7月厂房用电量260，金额312元，基本电费12000元，厂房用水量4，金额23元，损耗2元，金额25元，8月份厂房租金79000元，其他补收基本电费（日期2017年5月15日至7月31日）30969元，共计122337元。恒兴昌公司对基本电费的收取提出异议，主张应当按实际供电之日起收取，佰联杰公司主张按合同约定收取。2017年8月7日，佰联杰公司向恒兴昌公司发出通知函，经核实，因恒兴昌公司欠缴房屋租金、水及相关费用逾期未交，经多次沟通联系未果，现根据双方签订的《房屋租赁合同》约定及政府相关法律规定佰联杰公司将对恒兴昌公司采取停水、停电、限制货物进出等措施进行处理，如8月15日未缴纳房屋租金、水电等相关费用，恒兴昌公司将依据合同约定立即单方面终止合同，并按违约的条款执行。2017年8月16日，佰联杰公司向恒兴昌公司发出解除房屋租赁合同书的通知书，截至2017年8月15日恒兴昌公司仍未缴纳费用，现正式书面通知解除与恒兴昌公司签订的房屋租赁合同，恒兴昌公司并需支付违约金613953.85元，滞留在佰联杰公司处的所有财产，佰联杰公司有权处理以弥补拖欠的各项费用，不足部分保有追索权利。2017年8月17日，恒兴昌公司向佰联杰公司发出回复函，不同意佰联杰公司单方面取消租赁合同，如佰联杰公司违约解除合同，给恒兴昌公司造成的损失1687000元由佰联杰公司承担，理由为：1.恒兴昌公司支付了两押一租，但佰联杰公司并未交付宿舍；2.基本电费，佰联杰公司并未安排送电使用，恒兴昌公司不应当承担基本电费；3.佰联杰公司未按恒兴昌公司的要求对房屋进行维修整改。恒兴昌公司认为自己并不存在违约，要求佰联杰公司尽快交付厂房及宿舍。2017年8月23日，佰联杰公司向恒兴昌公司发送通知函，通知恒兴昌公司按照合同约定于2017年8月15日已失效，并要求恒兴昌公司于2017年8月27日前拆除租赁在佰联杰公司场地内的所有设备，如逾期未拆除，佰联杰公司将安排专业人员进行拆除，由此产生的一切费用均由恒兴昌公司承担。2017年9月7日，佰联杰公司委托案外人深圳华力特起重机械设备有限公司拆除恒兴昌公司在涉案厂房内安装的吊机、注塑机进水管等，恒兴昌公司报警。设备拆除后，由佰联杰公司进行保管，涉案厂房由佰联杰公司控制，并于2017年12月另行出租他人。佰联杰公司主张涉案房产的中介费106580元应由恒兴昌公司承担，并提交收据、付款申请单及支付凭证，收款人员为“汤某”，在2017年5月22日收据及2017年5月23日付款申请书中付款原因为“A栋厂房1楼及2楼部分厂房，宿舍1000平方米的中介”，实际付款时间为2017年5月25日，付款人为郑某，收款人为汤某。恒兴昌公司提交《委托代理合同》及律师费发票，证明其为本案支付律师费68000元。经恒兴昌公司申请，一审法院委托深圳市华联价格事务所有限公司对佰联杰公司已经拆除恒兴昌公司在涉案厂房内安置的财物现值进行评估。2018年8月13日，该公司出具《鉴定评估报告书》，经勘查，该批已拆除的财物有航车、线路、塑胶管及电箱，分别存放在园区露天坪中和仓库，存放在露天坪中的财物均用防水雨布遮盖。经清点，航车5套。均为HTT牌，线路及水管若干，电箱2个。经走访了解，该批起重设备5套及电柜2个在评估基准日是还具备一定的使用价值，因该批设备安装完成后未实际投产使用，设备较新，无实际磨损折旧，但按行业管理，该批设备中的起重机、电葫芦、集电器、电柜仍为二手设备，其交易价格以二手设备论处，且该类设备为定制产品，仅适用于跨度8.5米或以下，高4.5米或以下，起吊吨数为2.8吨货以下吊装车间，该批设备的行程承轨梁钢铁类材料拆除时每一段长度在7米以上，8米以下，长度规格不同一，该行程承轨梁（二手可用钢材）的使用价值大大降低。该评估公司评估已经拆除起重机、钢材、电柜、水管、电缆线等财产在评估基准日的评估现值为199983元。佰联杰公司、恒兴昌公司均对上述评估报告提出异议，针对佰联杰公司的异议，评估公司回复，鉴定内容系依据法院确定的事项进行，并通过摇珠等程序确定的由法院委托的评估机构。针对恒兴昌公司的异议，标的物评估值是根据评估财物现状及市场规律进行评估，并考虑到线路贬值的情况，相关物品最终的价值，应当以拍卖价格为准。一审法院认为，佰联杰公司、恒兴昌公司双方在自愿的基础上签订《房屋租赁合同》，未违反法律禁止性规定，为合法有效的合同，各方当事人应当按照合同的约定，履行各自的义务。合同签订后，恒兴昌公司按照合同约定，向佰联杰公司支付了两个月的押金及一个月的租金，并进场装修。佰联杰公司应当按照合同约定，向恒兴昌公司交付厂房及宿舍。但佰联杰公司未向恒兴昌公司交付宿舍已经违反了合同约定。恒兴昌公司提交涉案厂房的照片，证明涉案厂房存在漏水、消防门等未安装照片的情形，虽然双方在合同中约定按照涉案房屋的现状交付，但交付的房屋需具备基本的使用功能，根据合同法的相关规定，出租人对房屋负有维修义务，房屋存在上述情况，恒兴昌公司向佰联杰公司发出联络函，佰联杰公司并未对房屋进行整改维修。即一审法院认为，佰联杰公司未按合同约定向恒兴昌公司交付宿舍，交付的厂房存在质量问题佰联杰公司经催告未履行维修义务，已经违反了双方合同的约定及法律的相关规定。关于基本电费的支付问题，双方在合同中第一条第8点约定“用电量及基本电费：500KVA，基本电费按24元/KVA/月计算，合计12000元”，而第一条最后一栏约定:“以上每月费用79000元”。双方对该合同条款的理解发生争议，佰联杰公司主张无论用电量多少，均应当支付12000元的基本电费，恒兴昌公司则主张在该合同条款最后一条约定了以上每月费用合计79000元已经包含了基本电费，双方关于合同条款理解发生分歧。在本案中，2017年5月至7月，恒兴昌公司尚处于装修阶段，并未实际投入生产，用电量共计520，电费金额为624元，而佰联杰公司向恒兴昌公司发出的收款通知书中，应收取的基本电费共计42581元（30581元+12000元），该基础电费是实际使用电费的68倍之多，在双方合同约定存在分歧的情况下，佰联杰公司向恒兴昌公司收取该款项明显不符合常理，亦显失公平，故一审法院认为，恒兴昌公司无需向佰联杰公司支付2017年5月15日至7月31日的基本电费。恒兴昌公司在收到佰联杰公司收款通知书后，就基本电费提出异议，未支付2017年6月至7月的水电费存在合理的理由。双方合同中约定免租期为45天，恒兴昌公司应当自2017年7月1日起支付租金。恒兴昌公司在签订合同时，已经向佰联杰公司支付一个月租金79000元。按照合同约定，恒兴昌公司应于2017年8月1日前支付2017年8月份的租金，而佰联杰公司未按照合同约定，向恒兴昌公司交付宿舍及履行维修义务，违约在先，恒兴昌公司拒绝支付该月的租金，亦系行使合理的抗辩。故佰联杰公司以恒兴昌公司拖欠租金及其他费用超过15天为由，单方解除与恒兴昌公司之间的合同，并于2017年9月7日对恒兴昌公司安装尚未投入使用的机器设备强行拆除，已经构成根本违约，佰联杰公司在拆除恒兴昌公司的机器设备后，控制涉案房产并另行出租他人，双方的合同已经无法继续履行，恒兴昌公司亦诉请解除合同，一审法院依法解除双方签订的合同。佰联杰公司诉请要求恒兴昌公司返还房屋，没有事实依据，一审法院依法不予支持。佰联杰公司根本违约导致合同解除，其诉请要求恒兴昌公司赔偿损失、并支付中介费。违约金等，没有事实依据，一审法院依法不予支持。佰联杰公司还应当承担违约责任并赔偿恒兴昌公司的相关损失。双方在合同中约定，合同期间任何一方违约，均须支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金158000元。佰联杰公司收取恒兴昌公司的押金158000元，佰联杰公司应当退还恒兴昌公司。恒兴昌公司支付佰联杰公司2017年7月租金79000元，因恒兴昌公司尚未投入生产，佰联杰公司的违约行为导致合同无法继续履行，恒兴昌公司签订合同及支付租金的目的已经无法实现，该租金佰联杰公司应当予以退回。关于恒兴昌公司损失的计算，恒兴昌公司在承租涉案房产后，购买机器设备及装修材料，对涉案厂房进行装修，恒兴昌公司提交相应的合同、送货单、采购单及支付凭证，一审法院依法予以采信，恒兴昌公司共计支付机器设备款、装修材料款及装修工程款共计958592元（配电柜176000元+水管等建材87452元+电缆线56640元+水电安装工程款63000元+环氧树脂平涂地坪漆工程款1万元+起重机565500元），经评估，恒兴昌公司被拆除的机器设备现值为199983元，故恒兴昌公司的损失共计758609元，该损失佰联杰公司应当赔偿恒兴昌公司。恒兴昌公司因本案支付的律师费用68000元，该损失应当由佰联杰公司承担。恒兴昌公司应当支付实际使用发生的水电费694元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除佰联杰公司与恒兴昌公司签订的《房屋租赁合同》；二、佰联杰公司于判决生效之日起十日内返还恒兴昌公司押金158000元；三、佰联杰公司于判决生效之日起十日内返还恒兴昌公司租金79000元；四、佰联杰公司于判决生效之日起十日内支付恒兴昌公司违约金158000元；五、佰联杰公司于判决生效之日起十日内赔偿恒兴昌公司损失758609元；六、佰联杰公司于判决生效之日起十日内支付恒兴昌公司律师费68000元；七、恒兴昌公司于判决生效之日起十日内支付佰联杰公司水电费694元；八、驳回佰联杰公司其他诉讼请求；九、驳回恒兴昌公司其他诉讼请求。一审案件受理费9940元，该款项佰联杰公司已预交，由佰联杰公司负担。一审案件反诉受理费4399元，该款项恒兴昌公司已预交，由佰联杰公司负担4000元，恒兴昌公司负担399元。评估费2万元，该款项恒兴昌公司已垫付，由佰联杰公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。佰联杰公司与恒兴昌公司签订的涉案《房屋租赁合同》，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。佰联杰公司主张恒兴昌公司在支付押金及首月租金后未再支付其他费用构成违约，恒兴昌公司则主张系因佰联杰公司未履行宿舍交付及房屋维修义务违约在先。结合佰联杰公司的上诉请求，现二审争议焦点在于：一、恒兴昌公司是否有权行使先履行抗辩权；二、恒兴昌公司的设备拆除损失及装修损失如何确定。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。佰联杰公司作为出租人，其收取租金的前提在于依约交付房产并维持租赁物的正常使用状态。双方合同虽约定按现状交付，但租赁物依现状交付并不免除佰联杰公司按照合同法规定履行出租人在租赁期间的维护义务。从查明事实看，涉案厂房确实存在漏水、墙面剥离的情形，恒兴昌公司亦及时明确的向佰联杰公司提出维修要求，在没有证据证明恒兴昌公司不当使用租赁物导致前述损耗的情况下，佰联杰公司拒绝承担相应的维护义务，违反法律规定。关于宿舍的交付问题。虽双方未在合同中明确500平方米宿舍的具体房号，但交付房产是出租人的法定及约定义务，在未交付宿舍之前，佰联杰公司并无收取相应租金的权利。本案中，佰联杰公司并未举证证明其要求交付宿舍而恒兴昌公司拒绝配合，即便合同履行初期恒兴昌公司没有催促佰联杰公司交付宿舍，但在恒兴昌公司复函明确对未交付宿舍提出异议的情况下，佰联杰公司也没有提出向恒兴昌公司交付宿舍，故至本案纠纷发生之时的宿舍未交付责任在于佰联杰公司。恒兴昌公司在签约之时已依约支付了押金和首月租金，在佰联杰公司未全面履行合格交付及租赁物维护的在先义务情况下，恒兴昌公司依据合同法第六十七条规定暂缓支付此后租金及费用，不构成违约。佰联杰公司辩称本案租赁宿舍的面积及金额在合同中所占比重较小，不足以据此认定合同履行责任。但本案合同约定的是整体租金，宿舍及厂房的租金计付比例或标准并不明确，佰联杰公司要求收取的也是全额租金，而非厂房部分的租金。在恒兴昌公司就宿舍问题明确提出异议要求交付的情况下，佰联杰公司本可通过向恒兴昌公司交付500平方米宿舍，或双方协商先给付厂房部分的租金来消除分歧。但佰联杰公司在接获复函后，既未向恒兴昌公司表示交付宿舍的意愿，也未考虑根据实际交付情况调整租金请求，而系一味坚持恒兴昌公司应全额支付租金，并擅自主张解除合同，强行拆除厂房内设备，最终导致双方合同无法继续履行，其行为构成根本违约。合同既因佰联杰公司违约导致解除，一审判令佰联杰公司返还收取的押金并承担违约赔偿责任，于法有据，本院予以认可。关于设备拆除和装修损失。本案中，佰联杰公司强行拆除恒兴昌公司设备、收回厂房的行为本身已证明恒兴昌公司在厂房内完成了基本装修及设备安装，且佰联杰公司强行收回厂房之时，涉案租赁房屋内存在恒兴昌公司的机器设备这一客观事实。在恒兴昌公司支出的费用客观存在的情况下，如佰联杰公司对恒兴昌公司主张的设备价值及安装、装修费用存在异议，应举证证明其可能的费用及价值。就本案而言，鉴定报告所描述设备较新、无实际磨损折旧的实物状况，与恒兴昌公司证据所显示的涉案设备系其在进驻厂房时购置的新设备这一主张是相符的，至于购置款是恒兴昌公司自行支付或他人代为支付，不影响该设备价值贬损而导致的设备合法占用人恒兴昌公司所受损失的认定。恒兴昌公司尚未使用涉案设备进行生产，其设备的购置费用与残值之间的差额，即是由拆除行为导致的价值贬损，其投资的安装、装修费用尚未实现其合同内使用设备、场地的预期目的，即是其费用的损失。现佰联杰公司仅以质疑的方式对恒兴昌公司的主张予以否定，而未就事实本身进行证明，不足以形成足以反驳恒兴昌公司举证的证据链条。一审根据优势证据原则，采信恒兴昌公司的举证及鉴定报告作为认定事实的基础，并无不当，本院对其认定的损失金额予以确认。综上所述，佰联杰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9940元，由深圳佰联杰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 曹 静审判员 蔡妍婷二〇二〇年三月二十三日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。