新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4301民初660号 原告：杨淑萍，女，1964年1月24日出生，汉族，阿勒泰地区经济贸易委员会退休干部，住阿勒泰市。 委托诉讼代理人：邵敏，新疆新北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨军（杨淑萍丈夫），男，1960年1月22日出生，汉族，阿勒泰地区经济贸易委员会退休干部，住阿勒泰市。 被告：新疆汇丰嘉园房地产开发有限公司。住所地阿勒泰市。 法定代表人：刘鑫，该公司经理。 委托诉讼代理人：李爱君，新疆克兰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘成章，该公司副经理。 原告杨淑萍与被告新疆汇丰嘉园房地产开发有限公司（以下简称汇丰嘉园房地产公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告杨淑萍的委托诉讼代理人邵敏、杨军，被告汇丰嘉园房地产公司及委托诉讼代理人李爱君、刘成章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨淑萍向本院提出诉讼请求，请求判令1、被告汇丰嘉园房地产公司赔偿因未给原告办理房产证，致使原告无法办理营业执照造成的营业损失60000元（自2016年12月至2017年10月按同地段商业用房租金6000元/月计算）；2、被告支付原告逾期交付商业用房违约金33178.20元（自2017年1月1日至2017年7月27日按529158元×万分之三×209天计算）；3、被告即时为原告办理房屋产权证并承担办证费用；4、由被告承担案件受理费。原告在庭审中变更第一项诉讼请求为，请求判令被告赔偿原告因未向原告提供竣工验收证明和可供原告办理工商登记执照的相关资料，致使原告无法办理营业执照，不能营业的损失60000元；第三项诉讼请求变更为由被告承担未交付办理房屋产权证登记资料的违约责任，向原告支付房屋总价0.1%的违约金529元。原告在本案审理过程中第二次变更诉讼请求为，请求判令1、被告赔偿原告因工程未竣工验收合格，致使原告不能办理营业执照，给原告造成的营业损失60000元（2017年1月1日至2017年10月31日，按照同地段商业用房每月租金6000元计算）；2、被告支付未及时为原告办理房产证的违约金33019元【按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，529158元×6.24%（4.8%+1.44%）】；3、由被告承担案件受理费。庭审中原告再次将第二项诉讼请求违约金由33019元变更为46671.74元【529158元×8.82%（5.88%+2.94%）】，原告第一、二项诉讼请求合计为106671.74元。事实与理由：2015年9月24日原告购买被告开发的位于阿勒泰市调解南路商业用房，双方签订了商品房预售合同。原告按照合同约定交清了全部房款529158元。被告未按照合同约定的期限向原告提供竣工验收证明，致使原告无法办理营业执照。至2017年10月5日被告向原告出具竣工验收证明，原告得以办理营业执照。被告未给原告办理房屋产权证书构成违约，应按照原告、被告、工商银行签订的《购房借款合同》约定的借款利率年息5.88%，逾期利率加收50%违约金2.94%向原告支付违约金46671.74元。 被告汇丰嘉园房地产公司辩称，对原告杨淑萍称未提供验收证明导致原告不能办理营业执照的事实不认可。原告杨淑萍并没有向法庭提交其在2017年1月1日向工商局申请登记领取营业执照，工商局说因其没有竣验收报告，不办理营业执照的证据。原告也没有证据证明要求被告2017年1月1日提供竣工验收证明，被告就必须提供的证据，因此原告的诉讼请求不能成立。关于第三项诉讼请求，被告已在180日内将需由出卖人提供的办理权属登记的资料交给了产权登记部门，被告的备案工作已经完成，不存在违约。原告杨淑萍要求的违约金没有事实依据。 原告杨淑萍为证明自己的主张向法庭出示如下证据： 1、《商品房预售合同》。证明原、被告于2015年9月24日签订商品房预售合同，被告汇丰嘉园房地产公司未按照合同第八条约定向原告交付诉争房屋的建筑工程竣工验收备案表，被告未按照合同第十五条约定为原告办理房屋产权证书。 2、催缴物业费单据一份、交房款收据1份、预告登记证明1份。证明原告杨淑萍已经交清全部房款，并于2017年10月1日开始缴物业费。 3、2017年10月5日阿勒泰市建筑工程质量监督站出具的竣工验收证明1份。被告汇丰嘉园房地产公司于2017年10月5日后才向原告出具竣工验收证明，并注明仅限于办理营业执照使用，证明被告逾期竣工验收10个月，致使原告不能办理营业执照，无法营业。 4、原告自阿勒泰市市场监督管理局调取的2014年3月17日新疆维吾尔自治区人民政府《关于印发的通知》。证明原告按照该通知的规定到工商部门办理营业执照登记手续时，需有被告提供的竣工验收交付使用证明方能办理营业执照登记。 5、营业执照6份。证明与原告杨淑萍同期购买商用房的6位商户办理营业执照的时间均在2017年10月30日之后。证明2017年10月5日阿勒泰市质量监督站出具竣工验收证明后，工商登记部门方能为购买商用房的买受人办理营业执照。 6、2015年原、被告与中国工商银行签订的个人购房借款合同、担保合同及测算查询列表信息。证明被告汇丰嘉园房地产公司未按照双方约定的商品房预售合同的约定为原告办理产权证书，且办理产权证书的期限及违约责任约定不明。按照个人购房借款、担保合同约定，贷款年利率为5.88%，逾期利率在贷款利率上加收50%，被告应按照以上利率向原告支付逾期办理房产证的违约金。 经被告汇丰嘉园房地产公司质证对原告杨淑萍证据1的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可。被告已按照合同约定的时间向原告交付了房屋，对办理房产证的时间合同中并未约定。对于逾期办理房产证的违约责任在合同第十五条中进行了约定。被告对原告证据2催缴通知单的真实性认可，该缴费通知单只是催缴通知单，原告并未交物业费，对收据认可；对预告登记的真实性、合法性认可，但认为与本案不具有关联性。对证据3的真实性、合法性认可，证明目的不认可。不能证明被告的房屋未经过竣工验收，导致原告不能办理营业执照。原告证据4是复印件，对其真实性无法确认，对该证据与本案的关联性及证明目的不认可。证据5与本案不具有关联性，对原告的证明目的不认可。对证据6的真实性认可，是原告与工商银行签订的合同，与本案不具有关联性，对原告的证明目的不认可。 被告汇丰嘉园房地产公司为反驳原告杨淑萍的主张向法庭出示证据： 1、建设、监理、设计、施工、勘察单位竣工验收意见表。证明原告杨淑萍的房屋在2016年12月28日已经竣工验收。 2、证人证言4份。证人李照东、刘继证明在2015阿勒泰市奇石协会在被告处团购商铺，原告也是奇石协会的。奇石协会在2016年8月与被告协商要将购买被告的商铺提前装修，被告在2016年8月将房屋交付给了奇石协会成员，也包括原告；奇石协会成员搬迁至在被告处购买的商铺都可以顺利办理营业执照，除非自己不办理。证人刘国兵证明在2016年8月给原告铺地板砖。证人张丽证明在2016年11月初，原告已经将商铺装修完毕，原告自己更换了商铺的锁。 经原告杨淑萍质证认为被告汇丰嘉园房地产公司出示的证据1与本案没有关联性，真实性无法确认，验收表上写的是同意验收，不是验收合格的证明，不能证明被告的证明目的。按照双方签订的合同约定，给原告交付房屋时应向原告提供质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表、消防验收合格证，所以不认可被告提供的证据。原告对证人李照东证明的杨淑萍是奇石协会的会员办理营业执照需要被告出具竣工验收证明，证人本人使用的是被告提供的地板砖，到目前为止还有部分商铺未装修的事实予以认可。对证人李照东所说的铺砖是八家一起铺的，这个证明目的不认可。对证人刘继的证明目的不认可，只是证明了刘继自己是何时装修的。对证人刘国兵证明原告商铺铺砖时间不认可。原告对证人张丽回答法庭提问时确认2017年7月27日原告领取钥匙认可。证人张丽是被告公司下属单位的原因，证词带有倾向性，对证明内容和证明目的不认可。 本院认证意见。对原告杨淑萍证据1予以确认。本院对原告杨淑萍证据2中的收据予以确认；证据催缴物业费单据的真实性予以确认，该证据仅可证实2017年10月1日物业公司催原告缴物业费；预告登记内容显示原告房屋的贷款已经交清，可以办理房屋相关手续。原告证据3证实2017年10月5日被告向原告提供了竣工验收证明，原告可以据此办理营业执照。原告证据4虽为打印件，但该证据系政府通知经核实本院予以确认。原证5证实2017年10月5日之后与原告同一批购买商铺的买受人，办理了营业执照。原告证据6虽为复印件，但被告对该证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。原告主张逾期办理房产证主张违约金，应按照合同约定办理，原告未举证证明因逾期办理房产证与原告支付贷款买房支付利息之间的因果关系，对原告的证明目的不予采信。被告证据1仅为相关部门同意验收的意见表，并非验收合格的验收报告，本院对被告证据的证明目的不予采信。证人李照东、刘继证明被告在2016年8月将房屋交给原告在内的奇石协会成员，原告在法庭提问中已认可2017年7月27日原告领取房屋钥匙，本院确认被告在2017年7月27日将房屋交付原告。被告证人刘国兵陈述8月为原告装修房屋，原告不予认可，被告无其他证据进行印证，本院对该证言的证明目的不予采信；原告对被告证人张丽回答法庭提问时确认的2017年7月27日原告领取钥匙认可，本院对此予以采信。被告证据2证人其他陈述无相应证据加以印证，本院不予确认。 本案经审理认定事实如下：2015年9月24日原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告汇丰嘉园房地产公司位于阿勒泰市××路商业用房一套，房屋总价款为529158元。《商品房预售合同》，合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种、第2种和第1-2种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，第1种为该商品房取得建筑工程竣工验收备案表，第2种为该商品房取得面积实测技术报告；合同第十五条约定，出卖方在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第2、3项处理；第2项为买受人不退房，出卖人如果将房屋出售就按已付房价的0.1%向买受人支付违约金，第3项为出卖人为买受人统一办理产权登记，因买受人未付清房款、办证费用及相关办证资料不全，所造成不能办理产权登记，由买受人自行承担责任。《商品房预售合同》签订后原告按照合同约定付清房款。 原告自述2017年7月27日原告领取房屋钥匙，2016年11月开始装修房屋。2017年10月5日被告向原告提供关于阿勒泰市团结南路202号开发的××园商业门面房、1号楼2层商业门面房、2号楼1层商业门面房、2号楼2层商业门面房《竣工验收证明》。2017年10月与原告同一地段部分商铺已办理了营业执照。 另查，2014年3月17日新疆维吾尔自治区人民政府《关于印发的通知》规定未取得房屋产权证的，属于国有土地房产的，提交房屋买卖合同等产权来源证明及竣工验收证明等交付使用证明才可以办理营业执照。本案审理过程中，原告向本院申请对涉案阿勒泰市团结南路202号商业用房同地段、同类房屋租金进行评估。 本案争议焦点：被告应否向原告支付不能办理营业执照未营业损失60000元、逾期办理房产证违约金33019元。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效。原告杨淑萍按照合同约定支付了全部购房款，被告汇丰嘉园房地产公司应按照合同约定履行义务。合同约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告虽按照合同约定于2016年12月30日前向原告交付房屋，但被告未按合同约定在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的，包括建筑工程竣工验收合格材料在内的资料报产权登记机关备案。被告的行为构成违约。 《商品房预售合同》约定被告于2016年12月30日前向原告杨淑萍交付房屋。被告汇丰嘉园房地产公司于2016年11月将房屋交付原告，被告未逾期交房。按照合同约定，被告应在商品房交付180日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，被告未提供相应证据证明已提交竣工验收资料，被告的行为构成违约，应按照合同约定出卖人应为买受人统一办理产权登记。被告应在约定2016年12月30日交房后180日内为原告办理房产证，被告逾期未给原告办理房产证，构成违约。被告应按照合同约定向原告支付已付房款529158元0.1%的违约金529.16元。原告要求被告按照《购房借款合同》约定的利率向原告支付逾期办理房产证的违约金46671.74元，于法无据，本院对原告要求被告支付逾期办证违约金超出529.16元的部分不予支持。 《商品房预售合同》第十五条未约定被告将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告无法办理营业执照的违约责任。原告要求被告承担未提供建筑工程竣工验收合格材料在产权登记机关备案致使原告无法办理营业执照给原告造成的经营损失，其性质属于可得利益损失。最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中确立了可得利益的举证责任：非违约方应当承担其遭受损失的可得利益总额及必要的交易成本的举证责任。原告要求被告按照房屋出租的租金赔偿损失，房屋租金收益与原告领取营业执照后可获得的营业收入系通过不同途径可能获得的收入，原告将房屋出租可能获取的租金作为计算营业收入的标准，于法无据；同时，原告也未对经营产生的交易成本进行举证。原告要求被告按照房屋出租价格每月6000元支付营业损失60000元，理由不成立，本院对原告主张的营业损失不予支持，同时对原告提出的对涉案房屋所处同地段商业用房租金进行评估的申请予以驳回。 根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告新疆汇丰嘉园房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告杨淑萍支付逾期办理房产证的违约金529.16元； 二、驳回原告杨淑萍其他诉讼请求。 本案案件受理费2130元，减半收取1065元，由原告杨淑萍负担1040元；被告新疆汇丰嘉园房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。 审判员 王      博 二〇二〇年三月二十八日 书记员 阿斯哈尔·叶尔兰