北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2077号上诉人（原审被告）：北京中科环球建设发展有限公司，住所地北京市丰台区马家堡西路36号院2号楼6层721。法定代表人：闾金余，总经理。被上诉人（原审原告）：北京欢购商业管理有限公司，住所地北京市海淀区翠微路12号-1层101、1层101、2层201、3层307、4层5（1）07。法定代表人：杨卫东，总经理。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。上诉人北京中科环球建设发展有限公司（以下简称中科环球公司）因与被上诉人北京欢购商业管理有限公司（以下简称欢购公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初56542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法对本案进行了审理，现已审理终结。中科环球公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判：1.欢购公司退还中科环球公司房屋租赁保证金216806.4元、公共事业保证金9033.6元，合计225840元；2.不支持欢购公司主张的2019年5月1日至2019年6月17日的房屋租金及其他相关费用，合计96867.39元；3.欢购公司承担本案一、二审诉讼费用。其上诉理由主要是：一审法院认定事实错误，判决错误。一审判决依据的是双方合同第9.2条约定。中科环球公司认为，只有在“凯德MALL”品牌不更换的前提下，欢购公司出售房屋给谁均与本案无关。欢购公司在合同期内没有事先告知中科环球公司的情况下，将“凯德MALL”品牌更换为“印象城”，构成违约。欢购公司在明知涉案房屋的“凯德MALL”品牌已出售，且未事先告知隐瞒事实的情况下，仍以“凯德MALL”品牌对外招租，与中科环球公司签订合同，构成欺诈，给中科环球公司造成损失。合同并非中科环球公司的真实意思表示，应予撤销。欢购公司应退还中科环球公司房屋租赁保证金216806.4元、公共事业保证金9033.6元，合计225840元。欢购公司答辩称：欢购公司在合同期内有权自主出售房屋或商场，并未违反双方约定。双方签订房屋租赁合同时，商场名称为“凯德MALL”，印力集团尚未收购项目。欢购公司没有隐瞒事实，更没有使中科环球公司陷入错误认识，欢购公司不构成欺诈。中科环球公司逾期支付租金及其他费用，欢购公司根据合同约定有权解除合同且不返还中科环球公司已支付的租金及租赁保证金和公共事业保证金。中科环球公司支出的房屋装修费、购买经营用品等费用属于其经营性投入，与欢购公司无关。因中科环球公司违约，欢购公司解除合同后，中科环球公司因重新寻找店铺所花费的装修及购置家具及服装道具的费用等，与欢购公司无关。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，中科环球公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。欢购公司向一审法院起诉请求：1.判令解除中科环球公司与欢购公司签订的房屋租赁合同；2.判令中科环球公司向欢购公司支付拖欠的租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费、电费及运营服务费96867.39元；3.判令中科环球公司向欢购公司支付拖欠的租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费、电费及运营服务费自拖欠之日至实际给付之日的滞纳金；4.判令中科环球公司已向欢购公司支付的房屋租赁保证金216806.4元、公共事业保证金9033.6元和结算保证金1200元，共计227040元不予退还；5.判令中科环球公司向欢购公司支付违约金420062.4元；6.本案诉讼费由中科环球公司承担。一审法院认定事实：2018年6月14日，北京凯德新兴房地产经营管理有限公司（甲方）和中科环球公司（乙方）签订了《凯德MALL·翠微路房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同第一条至第十八条是通用条款。合同第四条约定了租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等乙方应向甲方交纳的费用类型。合同约定各月预付的租金、物业管理费、市场推广费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。合同9.2条约定“甲乙双方特此明确同意：合同期内甲方有权完全自主地出售该房屋或整个商场、抵押该房屋或整个商场，并有权在不违反国家法律法规的前提下完全自主地与抵押权人协议以折价或变卖或其他方式处分该房屋。在发生上述甲方处分该房屋的情况下（除甲方抵押该房屋或整个商场的情况），甲方须在合理期限内通知乙方。”合同10.2条约定“乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。”合同12.2条约定“甲、乙双方同意，乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金，六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。”合同第十九条至第二十二条是专用条款。合同19.1条约定“甲方出租给乙方的房屋座落在北京市海淀区翠微路XX号。”合同19.2条约定“甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为112.92平方米。”合同20.1条约定“该房屋的租赁期为2018年7月21日至2021年7月20日。”合同21.1.1.1条约定“第一个租金计收年度的含税月保底租金额为每平方米人民币515.00元。含税月保底租金为人民币58153.80元。”合同21.2条约定“乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金216806.40元。”合同21.3条约定“甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币10162.80元。”合同21.9条约定“甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币1693.80元。”合同21.13条约定“乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金人民币9033.6元。”同日，双方还签订了《POS专用收银系统租用协议书》，约定乙方在房屋内租用甲方提供的POS专用银行系统，租赁期内，每台POS机的含税月租用费为人民币400元，每月的含税租用费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方支付。乙方逾期支付含税租用费的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%向甲方支付违约金。合同签订后，中科环球公司向欢购公司支付了房屋租赁保证金216806.4元、公共事业保证金9033.6元和结算保证金（即POS机押金）1200元，共计227040元。2019年2月28日，北京凯德新兴房地产经营管理有限公司更名为欢购公司。2019年4月22日，欢购公司向合作伙伴和广大客户发出《品牌变更告知函》，称“某某集团联合合作方与凯德集团全资子公司达成协议，收购凯德在中国国内的20家购物中心，我们凯德MALL翠微路项目为其中之一，已于2018年10月9日完成交割。因此，自2018年10月10日起项目名称正式更名为北京印象城，自2019年2月28日起公司名称正式更名为北京欢购商业管理有限公司。”自2019年5月起，中科环球公司未依合同约定向欢购公司支付租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费、电费、运营服务费。应于2019年5月支付的2019年4月的电费和运营服务费，中科环球公司亦未支付。故欢购公司要求中科环球公司支付拖欠的2019年5月1日至2019年6月10日的租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费及2019年4月1日至2019年5月31日的电费、运营服务费。庭审中，中科环球公司对上述欠缴费用的事实和欢购公司的数额计算方式表示认可，但认为上述费用的截止日期不应为2019年6月10日。双方确认本月产生的水电费的支付时间为下个月的28日。另，欢购公司表示设备租赁费就是POS机的租金。2019年6月17日，欢购公司向中科环球公司发出《关于解除的通知函件》，该函件中载“自2019年5月起，贵司欠缴我司租金及物业费等费用，经我司多次催告后贵司仍未纠正。2019年6月3日，贵司未经我司书面同意进一步擅自将贵司店铺租区内商品全部搬离，造成贵司已无法正常营业。贵司上述行为已严重违反《租赁合同》约定，依照《租赁合同》相关约定，我司有权单方行使解约权，现就贵司违约事宜郑重函告贵司如下：1.因贵司单方严重违约行为导致《租赁合同》无法继续履行，我司依约行使解除权，双方签署之《租赁合同》于2019年6月10日正式解除。截止合同解除日，贵司尚欠我司2019年6月10日前之租金及物业管理费用93866.75元、水电费3491.96元，上述费用合计97358.71元。贵司务必于2019年6月23日前，向我司足额支付上述费用。因贵司单方严重违约行为导致租赁合同解除，依照租赁合同第12、13条之约定，贵司已支付的全部费用包括租赁保证金216806.4元、公共事业保证金9033.6元、结算保证金1200元等均不予返还，同时贵司还须向我司支付相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额420062.4元作为违约金，贵司务必于2019年6月23日前，向我司足额支付上述费用。如违约金不足以弥补因此给我司造成的损失的，贵司还应补足我司损失额与违约金之间的差额。”中科环球公司另提交了网页截图和谈话录音欲证明欢购公司于2018年1月即已将凯德MALL翠微路项目变卖。欢购公司对上述二证据的真实性不予认可，认为其证据真实性无法核实而且反映的内容与事实不符，并表示凯德MALL翠微路项目的交割和变更品牌均发生在2018年10月。庭审中，中科环球公司提出其该公司于2019年6月5日曾提出撤场，但是欢购公司不予许撤场，后来其一直未撤场。但当事人双方均认可涉案房屋现已重新出租。对于合同中约定的违约金及滞纳金的标准，中科环球公司认为标准过高。现欢购公司主张2019年4月1日至4月30日的电费及运营服务费1520.9元自2019年5月28日至实际给付之日的滞纳金。2019年5月1日至2019年5月31日的租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费共计70400.06元从2019年5月1日至实际给付之日的滞纳金。2019年5月1日至2019年5月31日的电费及运营服务费1476.3元自2019年6月28日至实际给付之日的滞纳金。2019年6月1日至2019年6月10日的租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费从2019年6月1日至实际给付之日的滞纳金。一审法院认为，欢购公司与中科环球公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。对于中科环球公司主张的欢购公司隐瞒其公司出售事宜，构成欺诈，该合同应认定无效一节，该院认为合同已明确约定欢购公司在合同期限内可以出售房屋或商场，且该公司在2018年1月并不知晓房屋出售的结果，故中科环球公司的上述抗辩，该院不予采信。根据合同12.2.4条约定，中科环球公司逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，欢购公司有权书面通知其解除合同。中科环球公司应于2019年5月1日支付5月份的租金，但其一直未支付，故欢购公司有权要求解除合同，其行使单方解除权符合合同约定。现欢购公司主张合同解除的时间为2019年6月10日，但根据法律的规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。而欢购公司于2019年6月17日才向中科环球公司发出解约函，故该院认为涉案合同解除的时间应为2019年6月17日。合同解除后，中科环球公司应向欢购公司支付合同解除前拖欠的租金等各项费用。现就欢购公司仅主张2019年5月1日至2019年6月10日的租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费及2019年4月1日至2019年5月31日的电费、运营服务费，该院不持异议。中科环球公司对上述费用欠交的事实和计算方法予以认可，故该院对上述欢购公司的请求，予以支持。因中科环球公司未按合同约定按期支付租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费、电费、运营服务费，故对于欢购公司提出的滞纳金的请求，于法有据，该院予以支持。但中科环球公司主张滞纳金标准约定过高，该院亦认为该标准超过了相关法律规定，该院调整为年利率7%。按照租赁合同第12.2条约定，因中科环球公司的原因导致双方的房屋租赁合同无法继续履行，中科环球公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。现中科环球公司在租赁合同签订后向欢购公司支付了房屋租赁保证金、公共事业保证金，故欢购公司要求按照前述约定确认前述款项均不予退还之请求，与法有据，该院予以支持。就结算保证金，因欢购公司在中科环球公司起诉其公司的(2019)京0108民初57059案件中，已同意将结算保证金予以退还，法院也已经做出判决，故本案不再处理。按照租赁合同第12.2条约定，除了前述解除后果外，中科环球公司还须承担支付给欢购公司相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及市场推广费作为违约金的违约责任。现中科环球公司主张违约金标准过高，该院认为法院已经判令中科环球公司向欢购公司支付拖欠款项、滞纳金并确认欢购公司不再退还中科环球公司已经交纳的房屋租赁保证金、公共事业保证金及结算保证金，该款项已能弥补欢购公司的损失，同时兼具了违约金的补偿性和惩罚性，故对于欢购公司再行要求违约金之请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认欢购公司与中科环球公司签订的《凯德MALL·翠微路房屋租赁合同》于2019年6月17日解除；二、中科环球公司于判决生效后七日内向欢购公司支付租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费、电费、运营服务费96867.39元；三、中科环球公司于判决生效后七日内按照年利率7%的标准向欢购公司支付：2019年5月1日至2019年5月31日的租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费的滞纳金（以70440.06元为基数，自2019年5月1日至实际给付之日止），2019年6月1日至2019年6月10日的租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费（以23470.13元为基数，自2019年6月1日至实际给付之日止），2019年4月1日至4月30日的电费及运营服务费的滞纳金（以1520.9元为基数，自2019年5月28日至实际给付之日止），2019年5月1日至2019年5月31日的电费及运营服务费的滞纳金（以1476.3元为基数，自2019年6月28日至实际给付之日止）；四、中科环球公司已向欢购公司支付的房屋租赁保证金216806.4元、公共事业保证金9033.6元，共计225840元不予退还。五、驳回欢购公司的其他诉讼请求。二审期间，中科环球公司向本院提交如下新证据：证据1、公证书，证明2018年1月5日，包括凯德MALL翠微路项目在内凯德商用在中国国内20家购物中心项目的收购协议达成；证据2、商户结算通知单及银行流水，证明中科环球公司已经按合同约定交纳“凯德MALL”品牌费用，中科环球公司拥有“凯德MALL”品牌使用权；欢购公司在未事先告知中科环球公司的情况下，将“凯德MALL”品牌更换为“印象城”，欢购公司违约在先，构成违约。欢购公司对上述证据的质证意见：证据1的真实性无法确认，且不认可关联性和证明目的；认可证据2的真实性，不认可证明目的。经审查，根据审理情况，本院认为，中科环球公司提交的上述证据与本案认定处理缺乏关联，故不予采纳。本院经审理对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，一审法院认定欢购公司与中科环球公司签订的案涉合同合法有效正确，本院予以确认。双方均应按照合同约定履行各自义务。本案系房屋租赁合同纠纷。双方合同中明确约定，合同期内欢购公司有权完全自主地出售该房屋或整个商场、抵押该房屋或整个商场。而在该房屋或整个商场被出售的情况下，所谓“凯德MALL”品牌即商场名称的变更，属于可预见和应予预见的结果，双方合同中并未约定在欢购公司出售该房屋或整个商场的情况下商场名称不得变更以及欢购公司应对变更后果承担违约之责。同时，在发生上述欢购公司处分该房屋的情况下，合同约定欢购公司要在合理期限内通知相对方，并未约定欢购公司要事先告知。由上，中科环球公司关于欢购公司在没有事先告知的情况下，将“凯德MALL”更换为“印象城”已构成违约的上诉主张，缺乏合同依据及相应事实依据，不能成立。2018年6月14日双方签订案涉合同时案涉商场名称为“凯德MALL”，中科环球公司所言的“凯德MALL”品牌并未变更。根据双方在一审提交的在案证据《品牌变更告知函》，凯德MALL翠微路项目自2018年10月10日起才正式更名为北京印象城，而自此时起至2019年5月双方因中科环球公司欠付租金等费用发生纠纷，双方合同持续履行。无在案证据证明本案诉讼前中科环球公司就其所言的“凯德MALL”品牌变更问题曾向欢购公司提出过异议。综上，中科环球公司认为欢购公司构成欺诈的主张，缺乏事实依据，一审法院对此不予支持并无不当。双方合同中明确约定，因中科环球公司的原因导致双方的房屋租赁合同无法继续履行，中科环球公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。根据本案查明的事实，中科环球公司未按合同约定支付租金等相关费用，导致双方合同无法继续履行，欢购公司依约行使合同解除权。据此，一审法院对欢购公司要求不予退还中科环球公司所交房屋租赁保证金和公共事业保证金的诉讼请求予以支持，具备合同依据和事实依据，并无不当。综上所述，中科环球公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11304元，由北京中科环球建设发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李春华二〇二〇年三月三十日法官助理 马云辉书 记 员 原 月