河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终3127号上诉人（原审原告、执行案外人）：孟凡周，男，1969年10月1日出生，汉族，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：邱丽娟，河南惠信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：马薇薇，女，1981年11月4日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：晁振平（马薇薇丈夫），男，1979年7月1日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。原审第三人（被执行人）：周飞舟，男，1964年12月27日出生，汉族，住河南省清丰县。原审第三人（被执行人）：张俊玲，女，1965年9月23日出生，汉族，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：彭皖江，河南晖特律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫鑫，河南晖特律师事务所律师。上诉人孟凡周因与被上诉人马薇薇，原审第三人周飞舟、张俊玲案外人执行异议之诉纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0902民初4697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孟凡周委托诉讼代理人邱丽娟、被上诉人马薇薇委托诉讼代理人晁振平，原审第三人周飞舟、张俊玲委托诉讼代理人张鑫鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孟凡周上诉请求：撤销一审判决，改判解除对位于海南省东方市八所镇滨海北路东侧的海·东方小区2号楼1单元8层807号房屋的查封并不得执行，证号为［2014］东房预字（0055）号；确认孟凡周与周飞舟于2018年3月29日签订的房屋买卖协议合法有效，确认涉案房屋为孟凡周所有。事实与理由：1．孟凡周与周飞舟在查封前签订了房屋买卖合同，孟凡周分两笔支付房款，第一笔是周飞舟欠孟凡周100万元的借款抵作房款，第二笔是按照周飞舟指示，向周莉莉（周飞舟妹妹）账户转款61万元，用于偿还剩余房屋抵押贷款；2．孟凡周提供了转账凭证、收款收据、房屋买卖合同以及合法占有涉案房屋的证据，且周飞舟予以认可，已形成完整证据链条，能够证明房屋买卖的真实性；3．孟凡周在查封前签订了房屋买卖合同，并公证了委托合同及协议书，公证清偿了房屋贷款，周飞舟向孟凡周交付了涉案房屋相关的所有手续，包括原始合同、购房款、物业费收据以及房屋钥匙、水电费卡片等，一审未支持孟凡周的物权期待权和债权，认定事实和适用法律错误，应当改判排除执行。马薇薇答辩称，1．孟凡周主张与周飞舟存在借款及房屋买卖关系证据不足。购房总价款为161万元，孟凡周主张其中100万元是借款折抵，仅提交了2017年7月15日孟凡周从银行支取现金100万元的银行明细，不能证明向周飞舟支付了该款；孟凡周主张剩余61万元购房款于2018年3月27日转账支付，但其提交的银行明细中并没有向周飞舟或张俊玲转款61万元的记录；经公证的协议书、委托合同签订于2018年3月29日，一般情况下，房屋买卖付款应是在签订合同后，孟凡周主张签订房屋买卖合同前已支付61万元购房款，不符合常理及交易习惯，且协议书第三条约定161万元购房款均应于2018年3月29日当天支付，孟凡周的主张与协议书约定的付款时间不符。2．孟凡周不能证明其在查封之前已合法占有涉案房产，未提交证据证明交付过程及时间，也未提交查封前已交纳相关费用的凭证，且未实际入住。3．孟凡周不能证明非因买受人自身原因未办理过户登记。孟凡周与周飞舟、张俊玲签订的协议书第二条、第五条内容显示，双方在签订协议时，孟凡周明知该房屋无法立即办理产权转移登记手续，且周飞舟尚未取得权属证书，该房屋不允许转让，仍签订房屋买卖合同进行以物抵债形式的房屋交易，明显与法律相抵触，孟凡周应自行承担不利后果。4．《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权以登记为公示生效的要件。涉案房屋至今仍登记在周飞舟名下，周飞舟是涉案房屋的所有权人，孟凡周并未取得涉案房屋的所有权。涉案房屋买卖合同实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭孟凡周对周飞舟的债权，而非单纯的房屋买卖，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属变动，孟凡周仅享有债权请求权，而非物权，以房抵债协议并不优先于其他债权，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了与周飞舟存在债权债务关系的其他当事人的合法权利，故不能认定孟凡周的物权期待权及物权本身，不能阻却执行。周飞舟、张俊玲述称，同意孟凡周的上诉请求。孟凡周向一审法院起诉请求：1．不准执行位于海南省东方市八所镇滨海北路东侧的海·东方小区2号楼1单元8层807号房屋，并解除对房屋的查封，证号为［2014］东房预字（0055）号；2．确认孟凡周与周飞舟于2018年3月29日签订的房屋买卖协议合法有效，并确认涉案房屋归孟凡周所有。一审法院认定事实：马薇薇与周飞舟、张俊玲、河南金正电气有限公司民间借贷纠纷一案，2018年7月5日，一审法院裁定查封了周飞舟名下位于海南省东方市八所镇滨海北路18号海?东方小区第2幢1单元8层807号房产一套，证号为［2014］东房预字（0055）号，期限三年（自2018年7月5日至2021年7月4日）。一审法院于2018年9月6日作出（2018）豫0902民初7651号民事判决，判决周飞舟、张俊玲及河南金正电气有限公司偿还马薇薇借款本金47万元及利息。执行期间，一审法院于2019年1月23日裁定将周飞舟名下涉案房产予以评估拍卖。孟凡周以其已购买涉案房产为由提出案外人执行异议，2019年4月12日，一审法院作出（2019）豫0902执异54号执行裁定书，以孟凡周排除执行证据不足为由，驳回了其异议请求。另查明，2018年3月29日，周飞舟、张俊玲与孟凡周签订房屋买卖合同一份，主要约定：周飞舟、张俊玲系夫妻关系，在海南省东方市八所镇滨海北路东侧海?东方小区有2号楼1单元8层807号房屋一套系夫妻共同财产，房屋建筑面积105.32平方米，已付清全部购房款，且在房管局办理了备案手续，是简装房，尚未取得房产证；孟凡周对上述情况充分了解，愿意购买该房屋，成交价为161万元，本合同生效当天孟凡周一次性支付全部购房款；周飞舟、张俊玲须在2018年3月29日当天将房屋交由孟凡周占有、使用。同日，周飞舟、张俊玲为孟凡周出具了一份收到161万元购房款收据。孟凡周称其中100万元系借款未还抵偿购房款，另外61万元购房款在2018年3月28日转账支付至周莉莉银行账户。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。在执行程序中对不动产受让人进行优先保护是基于买受人的物权期待权应予以保护，即对于已经签订有效合同的买受人，在已经履行全部合同义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权期待权具有排除执行等物权效力。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。孟凡周与周飞舟、张俊玲签订房屋买卖合同的时间虽早于法院查封时间，房屋买卖合同显示成交价为161万元，孟凡周称其中100万元系借款未还抵偿房款，周飞舟、张俊玲虽对此表示认可，但在孟凡周未举证证明双方之间存在借贷关系有效证据的情况下，对周飞舟、张俊玲的自认不予认定，故不能据此认定孟凡周已支付全部房款；孟凡周称未办理过户的原因系海南省政府购房政策的限制，因双方在不符合过户条件下仍然购房，对政策限制的忽略导致无法办理过户，买受人对此负有过错。综上，孟凡周不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对孟凡周的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二项规定，一审判决：驳回孟凡周的诉讼请求。一审案件受理费100元，由孟凡周负担。二审中，围绕上诉请求，孟凡周提交如下证据，第一组：借条复印件、交付100万元现金照片、与周飞舟的微信聊天记录、周莉莉工商银行账户向周飞舟房贷账户转款61万元的银行明细以及周飞舟的情况说明，证明目的：孟凡周与周飞舟存在100万元的真实借贷关系以及孟凡周于2018月3月28日转账支付了房屋抵押贷款61万元；第二组：周飞舟与东方滨海花园房地产开发有限公司于2017年3月24日签订的涉案房屋商品房买卖合同、住宅质量保证书、住宅使用说明书、海东方生活服务手册、业主消防安全责任书、海东方的临时管理规约、涉案房屋首付款交纳增值税票据、维修基金发票、物业费交费收据、门屋钥匙、水电费卡两张，证明目的：周飞舟已将与涉案房屋相关的原始票据及材料交付给了孟凡周，孟凡周已实际占有涉案房屋；第三组：涉案房屋交纳按揭款增值税票据、契税票据以及2018年6月4日孟凡周的中国农业银行卡消费12,785.22元的银行流水凭证，证明目的：孟凡周在涉案房屋查封前缴纳了房屋契税；第四组：物业费收据及孟凡周的转款凭证，证明目的：孟凡周于2019年10月通过银行转账方式交纳了物业管理等费用。马薇薇提交如下证据：周飞舟、张俊玲于2018年3月29日签订的协议书以及海南省东方市公证处作出的（2018）琼东方证字第1460号公证书复印件，证据来源于执行卷宗，证明目的：协议书内容能够认定双方未正式交易，协议条款约定了房屋产权办理、房屋交接、入住方式，但双方未依约进行房屋交接，孟凡周也未合法占有使用该房屋。本院组织当事人对上述证据进行质证。本院对上述银行转账凭证、房屋契税票据、公证书等客观书证的证明效力予以确认。二审查明，2018年3月29日，周飞舟、张俊玲（甲方）与孟凡周（乙方）签订《协议书》，约定：一、周飞舟、张俊玲是夫妻关系，涉案房屋是夫妻共同财产，是以周飞舟名义于2017年3月24日与东方滨海花园房地产开发有限公司签订《东方市商品房买卖合同》，已付清全部购房款，在房管局办理了备案，系简装房，尚未取得房产证。二、因甲方另有住处，甲方拟在上述住房可以合法转卖的条件下，出卖给乙方，乙方表示同意购买。三、本协议签订公证生效之日，乙方支付20万元定金给甲方，2018年3月29日当天，乙方支付141万元购房预付款给甲方，甲方给乙方出具收条。四、涉案房屋交易价格为161万元，即每平方米15,286.74元。五、违约责任：1．甲方必须在可以合法转卖的条件下，将涉案房屋出卖给乙方，否则视为违约，甲方要双倍返还定金和预付款，并支付违约金；2．甲方保证拟交易的房屋产权清楚，未设定抵押借款、未转让给其他人；3．甲方必须在可以合法转卖的情况下，一年内（从取得房屋产权证之日起计算），配合乙方（亲自到东方市不动产登记中心签名或者出具经过公证的委托书都可以）办理房屋正式交易、办理房屋产权证过户登记备案、办理物业户名过户等相关事宜；4．在涉案房屋可以合法转卖的条件下，从乙方接到甲方通知之日起，一年时间内，乙方必须到东方市与甲方办理房屋正式交易、办理房屋产权证过户登记备案、处理好该房屋的交接、入住、水电等相关事宜。同日，周飞舟、张俊玲（甲方）与孟凡周（乙方）签订《委托合同》，约定：二、甲方因工作忙，甲方委托乙方作为代理人，全权代理其办理如下事项：1．办理涉案房屋的房产证、土地证分摊证（即不动产权证书）及其评估、纳税、交费等相关的一切事宜；2．领取上述房屋的房产证、土地证分摊证；3．办理涉案房屋的物业管理手续：包括交付水电、宽带、电视、燃气等费用及其过户、更名、销户等手续；4．与东方滨海花园房地产开发有限公司、物业部门交涉、处理与涉案房屋相关的一切事宜。三、乙方表示愿意接受甲方委托，积极办理委托事项，并表示愿意无偿作为甲方代理人，不收取劳动报酬；四、委托合同期限自2018年3月29日始至委托事项办结后终止；五、乙方在办理上述委托事项过程中所签署的有关文件甲方均予承认，由此产生的法律后果由甲方承担；六、甲方同意乙方有转委托权，在委托范围内，第三人的受转委托行为所产生的后果由甲方承担，但第三人超出委托范围内的行为引起的后果由乙方承担；七、甲方必须保证其对委托事项享有完整的处置权，否则视为甲方违约，造成乙方损失，甲方要赔偿；乙方不积极完成委托事项，给甲方造成损失，乙方要赔偿；九、本合同未尽事宜双方可签订书面补充合同加以明确。同日，双方对上述《协议书》、《委托合同》进行公证，海南省东方市公证处作出（2018）琼东方证字第1460、1461号两份公证书。另查明，2017年7月15日，孟凡周的中国农业银行卡现金支取100万元。2018年3月28日，孟凡周的中国建设银行账户转入周莉莉的中国工商银行账户61万元，同日，周莉莉转入周飞舟的银行账户，显示贷款还本602,777.8元，贷款还息377.41元，同日，中国工商银行股份有限公司东方支行向东方市不动产登记中心出具撤押证明，载明：涉案房屋借款人周飞舟已于2018年3月28日全部结清，请给予办理房屋抵押撤押手续。2018年6月4日，孟凡周的中国农业银行卡消费支出12,785.22元，与涉案房屋契税数额一致。2017年11月23日，周飞舟的银行账户转账支付自2017年10月24日至2018年10月31日的电梯费、物业管理等费用3,811.62元。2019年10月12日，孟凡周的工商银行转入东方海之星物业服务有限公司3,264.12元，交纳涉案房屋自2018年11月1日至2019年12月31日电梯费、物业管理等费用。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，审查的关键是案外人孟凡周对涉案房产享有的实体权利是否足以阻却执行措施。孟凡周主张对涉案房屋享有排除执行的民事权益，应当负举证责任。《最高人民法院关于办理执行异议及复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，须满足查封前签订了合法有效的房屋买卖合同、支付全部价款、合法占有使用且对未办理过户手续没有过错的法定条件，方能产生阻却执行措施的法律后果。孟凡周主张查封前签订了房屋买卖合同，提交了孟凡周与周飞舟、张俊玲于2018年3月29日签订的房屋买卖合同、协议书、委托合同以及公证书，能够证明查封前双方签订了上述三份合同，并于当日将协议书、委托合同在海南省东方市公证处进行公证，约定涉案房屋的交易价格为161万元。孟凡周主张以抵偿借款方式支付100万元房款，提供了借据复印件、银行取现明细、支付100万元现金照片、微信聊天记录等证据；其主张在签订房屋买卖合同前一日支付61万元房款，提供了孟凡周向周莉莉银行转账记录、周莉莉向周飞舟转账记录以及银行出具的撤销抵押证明，均发生在2018年3月28日当日，上述书证，能够客观地证明孟凡周以抵债和转账方式共支付房款161万元。孟凡周主张查封前已合法占有涉案房屋，提供了房屋钥匙照片、与房屋相关的购房合同、收据、物业费交纳收据以及孟凡周在涉案房屋被查封前支付房屋契税12,785.22元的银行转账记录，能够证明周飞舟已向孟凡周交付涉案房屋，由孟凡周管理。因海南省限购政策以及被查封等原因，导致未能过户至孟凡周名下，不宜认定未办理过户登记因孟凡周自身原因所致。综上，涉案房屋买卖合同签订时间、公证时间、61万元房贷的偿还时间以及房屋契税交纳时间，均发生在房屋被查封之前，结合孟凡周持有的房屋钥匙、水电费卡以及交纳物业费的实际情况，应当认定孟凡周对排除执行的主张已尽到举证责任。综上所述，孟凡周对涉案房产所享有的权利，足以排除马薇薇的金钱债权的强制执行，孟凡周请求停止对涉案房产执行的上诉请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。因二审中出现新的证据导致案件事实认定发生变化，本院予以改判。对于孟凡周提出确认房屋所有权的诉求，因房地产登记机构对涉案房产尚未办理产权登记，故对孟凡周的该项诉讼请求，不予处理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销河南省濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初4697号民事判决；二、不得执行位于海南省东方市八所镇滨海北路东侧的海?东方小区2号楼1单元8层807号房产，证号为［2014］东房预字（0055）号。一审案件受理费100元，二审案件受理费19,290元，由孟凡周负担。本判决为终审判决。濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902执异54号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  郭循利审判员  杨庆安审判员  张慧勇二〇二〇年三月二十三日书记员  高嘉潞