广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终482号上诉人（原审原告）：孙本鸿，男，汉族，1950年7月16日出生，身份证住址：深圳市南山区,被上诉人（原审被告）：深圳市维也纳三好福宁酒店管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区中兴路241号外贸中心大厦第3层、第4层、第5层、第6层、第7层部分，统一社会信用代码：91440300559893399F。法定代表人：彭定坤。委托诉讼代理人：张旗，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰晓伟，泰和泰（深圳）律师事务所律师。上诉人孙本鸿因与被上诉人深圳市维也纳三好福宁酒店管理有限公司（以下简称维也纳酒店）占有排除妨害纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初25638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙本鸿上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判维也纳酒店搬离外贸中心大厦104号大堂部分，并交付孙本鸿；2、诉讼费由维也纳酒店承担。事实和理由：一、一审判决认定的事实存在如下错误。1、对人民调解协议认定的事实存在错误。(1)一审判决认定《人民调解协议》时间自相矛盾，一审判决书第12页倒数第五行认定协议生效时间，这个认定是错误的，因为该时间认定与现有证据相冲突，体现在《人民调解协议书》约定和实际支付使用费的开始时间是在2017年8月，而不是2018年3月。(2)一审判决错误将该协议中服务台使用费认定成了一楼大堂使用费。孙本鸿因没有收到任何维也纳酒店的占有使用费，《人民调解协议书》又无效，因此孙本鸿主张维也纳酒店支付占有期间的使用费。一审判决认为这是重复主张权利，前提只能是《人民调解协议书》支付的使用费是104房产大堂部分的使用费，这个前提没有证据支持。(3)一审判决对《人民调解协议书》的效力条款认定错误。一审判决在判决书第12页倒数五行中直接用《人民调解协议书》否定孙本鸿的主张，前提就是认定该协议真实且已生效。这种认定是错误的。《人民调解协议书》约定有生效条件“本协议自胡洪华交来刘红关于本调解事宜公证授权委托书、身份证复印件、李芳庆交来吴美华、郑进阅关于调解事宜公证授权委托书、身份证复印件及五个业主房产证复印件生效。”维也纳酒店没有证明协议生效，只提供证据证明刘红支付了使用费。支付使用费是一个事实，但不是协议生效的条件。协议设置生效条件，是因为调解方的深圳市罗湖区东门街道人民调解委员会知道各方必须是权利人才有权签署该协议。即胡洪华必须得到刘红的授权才有权代表其签字，李芳庆等人签字前提是提供他们是所有权人的房产证。实际情况是，这个生效条件多数业主都不可能迗到，起码孙本鸿、唐秀妹和郑进阅都达不到。他们都没有房产证。因此，该协议未生效。一审判决对协议生效条件的约定认定错误。(4)一审判决将《人民调解协议书》中主体等同于维也纳酒店。《人民调解协议书》是刘红和胡洪华与相关人员签署的，刘红仅仅是维也纳酒店的股东，并非维也纳酒店本身。那么刘红对于该协议的权利处置，是否要及与维也纳酒店，需要取决于刘红的主张。事实是并未任何证据体现刘红的主张。2、维也纳酒店占有外贸中心大厦104房产大堂部分违法。维也纳酒店既不是外贸中心大厦104房产大堂部分的所有权人，也未取得外贸中心大厦104房产大堂部分的权利人同意，却占有外贸中心大厦104房产大堂部分，其占有是违法的。即使《人民调解协议书》有效，维也纳酒店也仅有服务台的设置、使用权，而不是外贸中心大厦104房产大堂部分全部。占有外贸中心大厦104房产大堂部分事实是妨碍权利人行使的事实，决定了维也纳酒店应承担法律责任。3、对撤销外贸中心大厦104房产登记面积的行政决定是否生效认定证据不足。撤销外贸中心大厦104房产面积的行政决定只在房产信息查询单的备注中有显示。但该行政决定是否已经送达，是否已经生效，没有任何证据予以支持。一审认定104房产面积部分被撤销是作为大堂面积属于专有还是共有待定的事实基础。如果该行政决定未生效，那么原有登记应继续有效，专有和共有待定这个事实将不存在。孙本鸿在起诉时列明第三人深圳市不动产登记中心，希望通过这种方式予以查实，一审却未通知其到庭，也就无法查实。一审法院也未主动调查此事。那么基于有限材料的直接认定存在瑕疵。4、对于孙本鸿的身份认定存在错误。孙本鸿是通过公开渠道，竞拍获得了外贸中心大厦104房产的所有权益。即使104房产的面积被撤销，但是房产证本身并未撤销。因此，104房产专有部分还是会存在的，只是原专有面积中的部分变成共有面积。不管如何划定104房产面积的专有与共有部分，孙本鸿都是权利人，区别只是孙本鸿是专有部分的权益所有人，还是共有部分的权益所有人。二、一审违反程序，未追加第三方，致使未查明全部事实。孙本鸿一审提起诉讼，列明第三人深圳市不动产登记中心。一审过程中未通知第三人到庭，也未做出裁定不追加第三人。这种处理致使无法查明外贸中心大厦104房产大堂部分的相关情况。三、一审判决错误适用法律，应适用物权法第三十四条、第二百三十四条的规定。四、一审判决违背公平原则。一审判决既不认可孙本鸿以专有面积权利人的身份主张权利，也忽视维也纳酒店也是共有面积权利人的身份，进而驳回维也纳酒店的所有诉求。另一方面，一审判决书中所提及的唐秀妹以共有产权人的身份起诉排除妨碍的诉讼案件，其全部诉求也被全部驳回。一审这样判决等同是在宣告：只要是权属没确认专有或共有，作为专有人或者共有人的都无权主张任何权利，维也纳酒店侵权就可以继续。妨碍权利行使的维也纳酒店占有就是合法。一审判决让违法的人公然违法占有，让权利人只能等待行政机关的确权处理。这种判决对孙本鸿和唐秀妹等是不公平的，违背了民法的公平原则。维也纳酒店辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。孙本鸿并未取得案涉物业的物权，无权主张排除妨害，维也纳酒店已按大堂面积如数支付使用费，有权继续使用物业。一审查明事实不存在孙本鸿提出的错误，相关事实足以支持判决结果。《人民调解协议书》本来就是对前期费用支付和后续事宜的确认文件，部分费用在先支付并不存在任何逻辑矛盾。孙本鸿代理律师廖彬另案提交的《人民调解协议书》签署时间为2018年3月1日，不应在本案中否认。孙本鸿未收到费用是因为李芳庆统一收款后拒绝向其支付，并非维也纳酒店没有支付，孙本鸿应当向李芳庆主张责任。维也纳酒店是基于与李芳庆签订的租赁合同，以及与孙本鸿等签署的《人民调解协议书》等文件授权合法合理使用大堂空间，并不存在侵占大堂的事实。根据物权公示原则及诉讼案件代理人知情的事实，一审无须追加第三人即可查明事实。孙本鸿是作为中国光大银行深圳上步支行的委托代理人出现的，其对案件的审理情况及判决结果是清楚的。一审适用法律正确，孙本鸿既不是涉案物业的专有部分权利人，也不是共有部分权利人，无权以物权所有人身份向维也纳酒店主张任何权利。孙本鸿在拍卖市场上购买的104房屋的权益属于违法产权，不应受到法律保护。实际上，孙本鸿所购买的“权益”实际为不动产登记部门就已公摊产权人名下的建筑物公共空间上设立的错误产权。如果支持孙本鸿要求维也纳酒店排除占有大堂的主张，则等于推翻生效判重新为公摊面积单独确认产权。一审判决充分考虑了各方利益，并不违背公平原则。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，孙本鸿的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙本鸿向一审法院起诉请求：1、维也纳酒店搬离侵占的外贸中心大厦104号大堂部分，并交付给孙本鸿；2、维也纳酒店赔偿损失3918404.16元（暂计至2019年8月16日）；3、维也纳酒店承担本案诉讼的相关费用。一审法院认定事实：1、位于深圳市××路××外贸中心大厦××房产，于1996年11月27日办理了《房地产证》，该《房地产证》载明房产的权利人为中国（深圳）对外贸易中心有限公司，房屋建筑面积236.58平方米。涉案房产的1992年房地产查丈图载明，该房产由相邻的3块房产组成。孙本鸿、维也纳酒店在庭审中确认，维也纳酒店在外贸中心大厦1层设立的临时服务台在涉案房产的房地产查丈图范围内。因中国（深圳）对外贸易中心有限公司拖欠中国光大银行深圳分行上步支行的抵押贷款，涉案房产被光大银行深圳分行上步支行申请深圳市福田区人民法院强制执行。2000年10月19日，深圳市福田区人民法院作出（2000)深福法执字第1041号民事裁定，裁定将涉案房产抵债给光大银行深圳分行上步支行。2008年4月18日，中国光大银行深圳分行与中国信达资产管理公司深圳办事处签订债权转让协议，约定中国光大银行深圳上步支行将涉案房产的权益转让给中国信达资产管理股份有限公司深圳分公司。2010年8月16日，因中国信达资产管理股份有限公司深圳罗湖分公司委托深圳市汇融拍卖有限公司拍卖涉案房产的权益，孙本鸿以成交价318万元竞得涉案外贸中心大厦104房产与外贸中心大厦102房产的权益，并与深圳市汇融拍卖有限公司签订了拍卖成交确认书。2012年7月25日，中国光大银行深圳上步支行出具授权委托书，委托孙本鸿全权代理中国光大银行深圳上步支行办理外贸中心大厦一层102、104物业的收取物业租赁收益及其他收益，全权代理中国光大银行深圳上步支行处置与该物业的管理和收益相关的其他事宜。2014年9月11日，中国光大银行深圳上步支行出具授权委托书，授权孙本鸿代表中国光大银行深圳上步支行办理抵债物业深圳市外贸中心大厦一层102、104室的法律手续及相关事宜。2、2012年，外贸中心大厦3-7层房产的业主李芳庆以其作为孙本鸿，以深圳市规划和国土资源委员会作为维也纳酒店，以深圳市规划和国土资源会为外贸大厦第一层104办理产权登记时将依法应分摊为大厦公用面积的部分办理了产权登记，侵害李芳庆等业主的合法权益为由，向该院提起了（2012)深罗法行初字第81号行政诉讼，要求撤销外贸中心大厦1楼104的房地产证书。2012年11月16日，该院作出（2012)深罗法行初字第81号行政判决，认为“本案中，深圳市地籍测绘部门出具的外贸中心大厦第一层《深圳市房地产查丈原图》（分户图），将该大厦第一层分割为紧密连接的五部分，未预留楼梯、公用通道以及设备间等公用建筑面积。房地产登记机关在进行涉案变更登记行为时，未在必要审查基础上对公用建筑面积予以分摊，直接依据该《查丈原图》将设备间所在的D#(104)部分进行变更登记并独立颁发房地产证，明显违反建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。涉案变更登记有关建筑面积的登记事项错误，依法应予撤销。鉴于涉案房产已经司法机关强制过户至第三人中国光大银行深圳分行上步支行名下，涉案房地产证巳经不再生效，对于孙本鸿要求撤销涉案房地产证的诉讼请求，该院依法确认涉案房地产登记行为违法”，并判定：确认深圳市房地产登记机关于1996年11月27日就涉案的外贸中心大厦1层104房产所做的变更登记行为（房产证号：深房地字4218909)违法。深圳市规划和国土资源委员会与中国光大银行深圳上步支行均不服上诉至深圳市中级人民法院。2013年6月27日，深圳市中级人民法院作出（2013)深中法行终字第277号行政判决，认为“1995年12月1日起施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）规定房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循该规则测定商品房的建筑面积。该规则第八条第一项所列'电梯丼、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，为公用建筑面积，分户登记时应当根据分摊规则分摊到套或单位。原审第三人中国(深圳）对外贸易中心有限公司和上诉人深圳市规划和国土资源委员会办理过户登记时，未因房地产性质的变化测定建筑面积，而仅依照1992年的房地产查丈原图，将大堂、机房、楼梯等公用建筑面积部分包含在内办理分户登记，导致该分户登记行为登记建筑面积错误，应确认为违法行为”，并判定：驳回上诉，维持原判。3、目前，涉案房产的《不动产资料电脑查询结果表》中的建筑面积一栏没有载明房产的面积。查询结果表备注：“强制过户备注：根据2012年7月17日由深圳市福田区人民法院送达的(2000)深福法执字第1041号协助执行通知书及民事裁定书，强制过户给中国光大银行深圳分行上步支行”。查询结果表还载明:“2013年6月27日，深圳市中级人民法院作出的(2013)深中法行终字第277号《行政判决书》认定，上述登记行为关于建筑面积部分的内容登记错误，为违法行为。2016年12月7日，我中心根据上述法院判决作出深不动产登[2016]77号决定，撤销该房产登记行为中关于建筑面积部分内容（建筑面积为236.58平方米）的核准登记”。4、2010年1月4日，维也纳酒店的股东刘红作为乙方，与外贸中心大厦3-7层的业主李芳庆签订了《房屋租赁合同书》，约定刘红向李芳庆租赁外贸中心大厦3-7层部分房产，租赁期限自2010年3月1日至2025年12月30日。合同第9条对装修和改变房屋结构问题作出了约定。合同第19条约定，刘红负责房屋的外立面和大堂装修，费用由刘红承担；李芳庆如收购大堂约290平方米归刘红使用，租金为20元/月/平方米。5、维也纳酒店因使用外贸中心大厦大堂问题与本案的孙本鸿、外贸中心大厦一楼的相关业主及外贸中心大厦3-7层的业主李芳庆等产生了纠纷。孙本鸿主张外贸中心大厦的大堂位于孙本鸿购买的外贸中心大厦104房产范围内，维也纳酒店应向其支付相应的租金或使用费。维也纳酒店在本案中主张，2018年3月1日，维也纳酒店的股东刘红与孙本鸿、外贸中心大厦3-7楼业主李芳庆及案外人唐秀妹等达成了《人民调解协议书》；根据该《人民调解协议书》，截止至2017年7月31日，维也纳酒店向孙本鸿、李芳庆、唐秀妹、吴美华、郑进阅支付临时服务台的房屋使用费共33万元，并自2017年8月1日起按每月6549元的标准向业主方支付使用费，该使用费由李芳庆代收。《人民调解协议书》签订之后，维也纳酒店依《人民调解协议书》的约定向李芳庆支付了临时服务台的使用费。孙本鸿在庭审中确认维也纳酒店支付了一楼服务台的使用费，但认为其是在被逼迫的情况下签订《人民调解协议书》的；其作为104房产的占有使用人，一直无法行使权利，故而被迫无奈同意在《人民调解协议书》中签字，且该《人民调解协议书》约定了生效条件，现还未生效。6、孙本鸿在本案中称，维也纳酒店占用了外贸中心大厦104的部分房产作为酒店大堂使用，面积约为111.98平方米，故而提起本案诉讼要求维也纳酒店支付房屋使用费。维也纳酒店则抗辩称，维也纳酒店是基于3-7层业主李芳庆签订的租赁合同及与孙本鸿、李芳庆等人签订的《人民调解协议书》的授权对大堂进行合法、合理使用，其占有外贸中心大厦大堂的设备投影面积尚不足20平方米，外贸中心大厦的大堂使用既包括电梯，也包括保安、消防楼梯、2楼金鹰网吧通道、唐秀妹的办公室通道等，且维也纳酒店已经支付了使用费，无需再承担使用费的支付责任。7、孙本鸿为证明房屋使用费的标准，单方委托了深圳市公平衡资产评估有限公司对2010年8月17日及2019年6月21日的时点的租金标准进行了评估，确定上述时点的租金评估值分别为292元/月/平方米，356元/月/平方来，孙本鸿据此主张折中的租金标准为323元/月/平方米。8、案外人唐秀妹与李芳庆分别以其作为原告，以深圳市维也纳三好福宁酒店管理有限公司作为被告，以深圳市维也纳三好福宁酒店管理有限公司占用大堂且大堂为公共部分为由向该院提起了相关诉讼，要求维也纳酒店承担赔偿责任。目前相关诉讼正由该院一审审理中。一审法院认为，本案为排除妨害纠纷。公民的合法财产受法律保护，行为人因过错造成他人财产损失的，应当承担相应的赔偿责任。虽然外贸中心大厦104房产的产权仍登记在中国（深圳）对外贸易中心有限公司名下，但该房产抵债给光大银行深圳分行上步支行并由中国信迗资产管理股份有限公司深圳分公司委托拍卖之后，外贸中心大厦104房产的权益已由孙本鸿竞得并与中国信达资产管理股份有限公司深圳分公司签订了《权益转让协议》，因此，孙本鸿在本案中有权主张外贸中心大厦104房产的相关权益。从查明的事实可知，孙本鸿、维也纳酒店均确认维也纳酒店在外贸中心大厦1层设立的临时服务台在涉案房产的房地产查丈图范围内，但根据该院（2012)深罗法行初字第81号行政判决及深圳市中级人民法院（2013)深中法行终字第277号行政判决，因深圳市规划和国土资源委员会在核发外贸中心大厦104房产的房地产证时，未考虑到应当根据分摊规则分摊公摊面积，而是依照1992年的房地产查丈原图将大堂、机房、楼梯等公用建筑部分包含在内办理分户登记，导致该分户登记行为与登记建筑面积错误，深圳市规划和国土资源委员会核发外贸中心大厦104房产的房地产证的具体行政行为已被上述行政判决确认为违法。此后，2016年12月7日，深圳市不动产登记中心根据上述行政判决作出深不动产登[2016]77号决定，撤销外贸中心大厦104房产登记行为中关于建筑面积部分内容（建筑面积为236.58平方米）的核准登记。目前，产权登记部门未就外贸中心大厦104房产颁发新的房产证或重新核定该房产的面积或重新明确房产的四至范围。由于产权登记部门未就外贸中心大厦104房产颁发新的房产证或重新核定该房产的面积或重新明确房产的四至范围，维也纳酒店在外贸中心大厦1层设立的临时服务台是否侵占外贸中心大厦104房产的专有部分及侵占的面积大小之事实尚处于不确定状态，故目前状态下孙本鸿以外贸中心大厦104房产专有部分权利人的身份，以维也纳酒店占有外贸中心大厦104房产为由要求维也纳酒店交还房产、支付房屋使用费的诉讼请求，依据不足。且维也纳酒店已于2018年3月1日与孙本鸿等人签订了《人民调解协议书》,并根据《人民调解协议书》支付了相应的房屋使用费，孙本鸿再要求维也纳酒店支付房屋使用费属重复主张权利，违反诚信原则。而孙本鸿关于其是在被迫无奈的情况下签订《人民调解协议书》的主张，没有相应证据支持，该院不予采纳。综上，孙本鸿的全部诉讼请求，证据不足，依据不充分，该院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回孙本鸿的全部诉讼请求。本案受理费40526.52元，由孙本鸿承担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，孙本鸿上诉要求维也纳酒店搬离外贸中心大厦104号大堂部分，但深圳市不动产登记中心撤销上述房产登记中关于面积的登记之后，没有作出新的登记，上述房产的四至处于不确定状态，即孙本鸿作为权利人其权属范围尚处于不明确状态。因此，维也纳酒店是否侵占以及应搬离范围不明确。孙本鸿可在权属范围清晰后再行诉讼。综上，孙本鸿的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5761元，由孙本鸿负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年三月二十四日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。