山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终12197号上诉人（原审被告）：李彩云，女，1993年9月15日出生，汉族，无业，户籍所在地济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：孟倩，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洋，山东国曜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周寞然，男，1979年10月30日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：张凤英，山东天俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勇，山东天俊律师事务所律师。原审被告：扈敏军，男，1981年12月11日出生，汉族，无业，户籍所在地济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：郭兴业，山东强将律师事务所律师。委托诉讼代理人：李强，山东强将律师事务所律师。原审被告：拓素俊，女，1980年12月30日出生，汉族，户籍所在地宁夏中卫市，现住宁夏回族自治区。原审第三人：杨林，男，1986年8月2日出生，汉族，无业，户籍所在地济南市，现住济南市。上诉人李彩云因与被上诉人周寞然，原审被告扈敏军、拓素俊，原审第三人杨林房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初3656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李彩云上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用均由周寞然承担。事实和理由:一、李彩云与杨林对于扈敏军“一房二卖”的行为并不知情，一审无证据认定李彩云明知或应当知道。2016年10月11日，杨林与扈敏军签订《房屋买卖合同》，当时开发商尚未交付涉案房屋，扈敏军不可能向杨林交付房屋，杨林已经向扈敏军支付了部分购房款；至于是否实际进入居住、占用、使用房屋杨林有权自行决定，一审不能以“杨林尚有30万元房款未给付，通常情况下在支付尾款、房屋过户前会对涉案房屋的占有使用情况进行查验”为由，而确认李彩云与杨林对周寞然占有涉案房屋系明知或应当知道的事实。本案，假如杨林知道涉案房屋被扈敏军恶意隐瞒已经出售给杨林在先的事实，再次出卖并将房屋交付给周寞然，李彩云在办理产权转移前后仍将房屋尾款支付给扈敏军，并向房管部门交纳各项过户费用是不符合常理的。一审认定“杨林尚有30万元房款未给付，通常情况下在支付尾款、房屋过户前会对涉案房屋的占有使用情况进行查验”为由，而确认李彩云与杨林对周寞然占有涉案房屋系明知或应当知道的事实，是毫无根据的。本案争议房屋系公寓，建筑面积41平方米，地处济南市历城区XX，系学区房。李彩云及杨林原系亲属关系，均系家庭成员，李彩云一家及杨林一家多年来一直共同生活，并未分家，李彩云及杨林分别各有二个孩子，由于家庭人员较多，涉案房屋根本无法满足居住，购买涉案房屋的目的仅仅是为了孩子上学。另，扈敏军的孩子与杨林的孩子系同学关系，正是因为这层关系，多年来扈敏军与杨林关系也非常密切，之间也有足够的信任，扈敏军非常清楚杨林购买涉案房屋的目的就是让孩子上学使用，将房屋出售给杨林后，因扈敏军夫妻正在闹矛盾，甚至达到了闹离婚的地步，因此，扈敏军与杨林商量，房子暂由扈敏军继续居住，杨林对扈敏军也十分信任，同意涉案房屋由其居住，至于是否对涉案房屋占用情况进行查验对杨林及李彩云来说根本没有其必要性，而且杨林也有充分的理由相信房屋系扈敏军一直居住。故，杨林基于对扈敏军的信任及对房屋过户的合理期待，一直认为是由扈敏军实际占用着房屋，对于扈敏军将房屋交付给周寞然一事毫不知情，扈敏军也一直隐瞒至周寞然诉至法院之时，一审法院不能因扈敏军的“恶意”而直接认定李彩云及杨林存在恶意办理登记的事实。二、李彩云有证据证实对扈敏军将涉案房屋出售并交付给周寞然的事实毫不知情，而一审判决认定李彩云与杨林“恶意抢先办理登记”、“周寞然相对于杨林履约程度较深”属于主观臆断，没有任何证据予以证实。根据杨林与扈敏军之间的微信聊天记录可知：杨林一直在催促扈敏军办理过户登记，扈敏军则一直声称“快了，放心吧。不会耽误你事的”、“年前年后的吧，时间长不了”等等，杨林对扈敏军一房二卖的事实并不知情，杨林也在聊天中述称“我还是那句话下来证过完户，房子还是你住着我住不着，只要不要耽误我孩子上学就行”，也能证实杨林购买房屋的目的是孩子上学使用，直至本案诉讼之前还认为房屋是扈敏军一直占用。另，杨林与扈敏军的《房屋买卖合同》成立在先，且已经办理了过户登记，无论从合同签订的时间及付款上，还是在过户登记上，杨林均早于周寞然履行了《房屋买卖合同》的义务，其合同履行程度比周寞然履行程度深，权利保护顺位应优先于周寞然，周寞然对李彩云的诉讼请求应当予以驳回。一审判决在没有任何证据证明的情况下，主观推断李彩云与杨林、扈敏军存在恶意抢先办理登记、周寞然相对于杨林履约程度较深等与客观事实不符，且不符合法律规定。三、李彩云及杨林购买房屋、办理登记的行为是善意的，至于本案是否存在周寞然与扈敏军恶意串通的事实，李彩云对此也持异议，理由如下：扈敏军基于杨林对自己的充分信任，不以居住为目的，而同意由扈敏军一直居住的原因，加之房价上涨，为牟取更大不合法利益，在将房屋出售给杨林后，又“一房二卖”，恶意将房屋在高于杨林买价的基础上出售给周寞然，并直接交付给其居住，导致涉案房屋系周寞然一直占有使用的事实，从而使一审判决认定“在涉案房屋办理所有权变更登记前，周寞然相对于杨林履约程度较深”的事实。另，对周寞然来讲，其购买的涉案房屋系现房，其应当尽到必要合理的审慎注意义务，即对房屋现状及权属情况进行审查。本案中，杨林与扈敏军的《房屋买卖合同》成立在先，在周寞然与扈敏军签订合同时，其应当对房屋权属进行审查，其在没有全部了解房屋权属状况的情形下，与扈敏军签订《房屋买卖合同》，主观上对于侵害先买受人即杨林的利益具有故意或重大过失。因此，一审法院在未查清案件事实、没有任何证据的情况下认定李彩云、杨林存在“恶意”，与扈敏军相互配合，办理了所有权变更登记，损害周寞然合法权益，属于认定事实错误。周寞然辩称，一、李彩云上诉请求错误。其上诉请求“一、撤销原判第一项、第二项，依法改判或发回重审”。原判第一项是“扈敏军继续履行其与周寞然签订的房屋买卖合同，于判决生效之日起15日内协助周寞然将坐落于济南市历城区XX室房屋的所有权转移登记至周寞然名下”，该判项是针对扈敏军做出，李彩云不是该项请求适格的上诉主体。二、一审判决认定周寞然的权利保护顺位优先于杨林、李彩云符合法律规定，且有证据支持。（一）在涉案房屋办理所有权变更登记前，周寞然履约程度比杨林深，周寞然享有更加优先的权利保护顺位。第一，从合同签订及履行过程看，周寞然作为买受人，没有任何过错，其对涉案房屋所有权的信赖利益及合理期待应得到保护，以维护民事活动诚信原则及社会公序良俗。其一，合同签订前，扈敏军的行为使周寞然相信其出卖涉案房屋有十足诚意。周寞然于2017年2月26日向扈敏军支付了订金4万元，扈敏军并向周寞然出具了收条：“今收到尚东1956.7号楼4单元2701房屋购买订金40000元（肆万元）整。房屋已确定出售，如违约，双倍返还定金。总房款为陆拾肆万元整。收款人：扈敏军2017年2月26日”。扈敏军在该收条中的承诺足以使周寞然相信其有出售涉案房屋的诚意。其二，合同签订时，扈敏军核定的巨额违约金条款使周寞然相信其具有切实履行房屋买卖合同的诚意。扈敏军与周寞然之间的房屋买卖合同条款系扈敏军亲自核定的，其中的手写条款也系扈敏军书写，而合同第七条（二）中约定，扈敏军将该房屋出售给第三方的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的200%向买受人支付违约金。扈敏军自定了巨额的违约成本，使周寞然相信其确实会实际履行合同，让周寞然相信其签订合同的真实意思表示是让周寞然取得涉案房屋的所有权，并且扈敏军用该巨额违约金条款使周寞然相信其不曾、将来也不会将涉案房屋卖于第三人。其三，合同签订后，扈敏军交付涉案房屋的行为，让周寞然坚信其能取得涉案房屋的所有权。在周寞然于2017年3月8日与扈敏军签订房屋买卖合同后，2017年3月25日，扈敏军就把涉案房屋交付给周寞然占有使用，同时向周寞然交付了扈敏军与开发商之间的商品房买卖合同原件，其它所有发票、票据、交付手续的原件，包括物业费收据原件2张、交房通知书原件一份、房屋移交结算协议书原件一份、济南市供用水合同（户表）原件一份、山东省住宅专项维修资金专用票据原件一份、物业代供电公司收取预存电费证明原件一份、业主交房流转单原件一份，以上证据原件不仅让周寞然充分相信扈敏军履行合同是诚信的，而且也让周寞然充分相信其所购买的房屋是没有权利纠纷的，再加上周寞然已经通过扈敏军的交付合法占有了涉案房屋，这就更加让周寞然坚信其是能取得涉案房屋的所有权的。其四，周寞然长期合法占有使用涉案房屋，进一步强化他对取得涉案房屋所有权的内心期待与内在确信。周寞然于2017年3月25日接受扈敏军交付的涉案房屋后，随后请人进行了室内装修、购置了家用电器，并入住至今。在涉案房屋居住、占有使用期间，周寞然交纳了水、电、暖、天燃气等费用，并为交纳上述费用关联了自己的银行卡及进行了手机注册，这期间从没有第三人向周寞然主张过涉案房屋的使用权及所有权。长期稳定合法使用涉案房屋，使周寞然内心更加确信其能取得涉案房屋所有权。第二，杨林在涉案房屋过户前，扈敏军没有向杨林交付涉案房屋，更没有把涉案房屋相关的票据交付给杨林；而杨林更没有实际占有使用过涉案房屋；在周寞然起诉前，杨林也从未查验过涉案房屋。综上，在涉案房屋办理所有权变更登记前，周寞然履约程度比杨林深，周寞然对取得涉案房屋所有权的充分信赖及合理期待是有充分证据支持，是有事实依据的，该期待利益符合法律规定及公序良俗、符合民事活动应遵行的基本原则。因此，周寞然相对于杨林履约程度更深，享有更加优先的权利保护顺位。（二）周寞然的权利保护顺位优先于李彩云。第一，李彩云与扈敏军之间的存量房买卖合同无效。其一，李彩云、扈敏军与杨林均承认，李彩云没有为涉案房屋支付任何款项，所有款项均为杨林支付。其二，李彩云与扈敏军之间的存量房买卖合同，仅是杨林达到过户目的的手段。扈敏军在笔录中承认“存量房买卖合同属于过户时的备案合同”，并不反映真实交易关系，李彩云也认为“该合同的实质是扈敏军与杨林所签订合同的延续”。因此扈敏军、李彩云、杨林均认为李彩云与扈敏军之间不存在真实的房屋买卖合同，存量房买卖合同的意思表示是虚假的，依据《民法总则》第一百四十六条第一款规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，故，扈敏军与李彩云之间的存量房买卖合同无效。第二，在杨林因为限购不具备过户条件时，杨林借助李彩云名义，抢先办理所有权变更登记，李彩云、杨林对涉案房屋享有权利顺位不能优先于已合法占有涉案房屋的周寞然，李彩云、杨林并承担因抢先办理涉案房屋所有权变更登记所产生的相应法律风险。其一，杨林对于其因限购政策不能办理过户是明知的。一审第一次庭审笔录中，扈敏军说“33600元是当时第一次办证时交的税费”，而33600元付给扈敏军的时间在2018年7月5日。因此，2018年7月5日，杨林就曾经与扈敏军到房产登记部门办理过涉案房屋所有权变更，但根据事后周寞然查明事实，杨林名下当时已登记有两套住宅，其根本无法办理过户。在杨林已知无法将涉案房屋过户到本人的情况下，仍然于2018年11月19日向扈敏军支付房款，并采用过户到李彩云名下的方式达到其抢先办理涉案房屋所有权变更登记的目的，杨林、李彩云对涉案房屋所有权变更登记恶意明显，杨林、李彩云理应承担相应的法律风险，并且李彩云作为恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人周寞然。其二，在支付尾款、办理过户前，杨林、李彩云对周寞然占有涉案房屋是明知的或应当知道的。涉案房屋买卖属于不动产买卖，对于任何人或是任何家庭，均属于重要生活资料，根据交易习惯、生活常识，房屋买受人都会在交易前审慎查验目标房屋的外观、权属、占有情况等。并且依据杨林与扈敏军的房屋买卖合同约定，涉案房屋过户前，杨林尚有30万元的房款未支付，从控制交易风险、维护交易安全的交易常识看，在杨林支付尾款、办理过户前，通常情况下杨林、李彩云会对涉案房屋的占有情况进行查验。因此，杨林、李彩云这种严重背离交易安全常识的做法证明，在支付尾款、办理过户前，杨林、李彩云对周寞然占有涉案房屋是明知的或应当知道的。综上，李彩云、杨林与扈敏军相互配合，在杨林明知自己因限购政策无法办理过户手续情况下，仍然借用李彩云名义，抢先把涉案房屋的所有权变更登记至李彩云名下，李彩云、杨林属于恶意办理登记，且这种恶意办理登记行为严重损害了已合法占有涉案房屋的周寞然权益，该变更登记不产生对抗周寞然的法律效果，李彩云所享有的权利顺位不能优先于周寞然。三、李彩云的上诉理由不成立。第一，在支付尾款、办理过户前，李彩云、杨林未查验涉案房屋的理由不成立。其一，李彩云、杨林未提交证据证实其未依据房屋交易常规查验涉案房屋有合法合理或常人可以相信的理由。其二，涉案房屋即便为上学使用，作为个人或家庭花费近60万元购买的重要生活资料，通常情况下房屋买受人也会对房屋权属、实际占用情况、房屋外观进行查验；而且作为学区房，学校通常会家访，看学生是否实际在学区居住。因此，涉案房屋的实际占用情况，无论为交易安全还是为上学使用，李彩云、杨林通常都会查验涉案房屋的实际占用情况。其三，杨林以其孩子与扈敏军孩子系同学关系为由，主张杨林未查验涉案房屋的理由不成立。首先，两人孩子是同学关系并没有证据证实，其次即使是同学关系，也不等于家长就有亲密关系，而家长即使有亲密关系，也不等于家长可以对数十万房屋交易的通常交易风险不进行防控，亲兄弟还要明算账，这是现行社会通常的交易惯例与交易常识。同时，所谓的同学关系也证明杨林为弟弟杨某孩子上学购买学区房仅是杨林在限购政策下为解决自己不能办理过户所找的借口而已，因为杨林孩子既能上学，作为“一家人、一个户口、没分家”的杨某孩子也就没有必要购买学区房了。杨林、李彩云如此多的互相矛盾理由，只能进一步证实其在涉案房屋过户前对周寞然占有涉案房屋是明知的或应当知道的。其四，李彩云也未提供扈敏军与杨林商量由扈敏军继续居住证据，即使商量属实，面对近60万房屋买卖合同，李彩云、杨林作为房屋买受人通常情况下也会现场查验涉案房屋是否有人居住、是否确为扈敏军居住。第二，关于上诉状中提到的杨林与扈敏军之间的微信聊天记录，李彩云在一审中并未提交，不能作为支持李彩云上诉请求的新证据。即使聊天记录属实，也不能成为杨林、李彩云不进行现场查验的理由。第三，在扈敏军与周寞然签订房屋买卖合同时，涉案房屋尚未交付，而涉案房屋于2017年3月10日交付给扈敏军后，扈敏军就于2017年3月25日将涉案房屋交付给周寞然占有使用，并向周寞然交付了与开发商之间商品房买卖合同以证实其所售房屋权属合法及涉案房屋所有票据、单据，以证实其房屋已经开发商交付，周寞然系合法占有涉案房屋至今。综上，杨林、李彩云与扈敏军相互配合将涉案房屋过户到李彩云名下时，杨林、李彩云对于周寞然占有涉案房屋是明知的或应当知道的，但在杨林因限购政策不能办理网签、过户的情况下，抢先将涉案房屋的所有权变更登记至李彩云名下，明显属于恶意变更登记，严重损害了周寞然的合法权益。同时，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）“三、关于合同纠纷案件的审理”的指导意见，应“强化对守约者诚信行为的保护力度，提高违法违约成本，促进诚信社会构建”的指导意见，也应保护周寞然对取得涉案房屋所有权的充分信赖及合理期待，在社会上树立诚信守约的社会理念。而周寞然购买涉案房屋的目的，是为了接来老家的父母共同居住生活，而周寞然父母一家已在涉案房屋居住了近3年的时间，支持周寞然取得涉案房屋的所有权，也是在弘扬中华孝道。扈敏军辩称，首先，商品房买卖合同合法有效，扈敏军不存在恶意买卖的行为。杨林因购房政策的原因不能登记房屋权属，不能进行物权确认，为此其尾款一直未付。扈敏军将房屋出售给周寞然也是出于杨林暂时不能取得物权不得已而为之。在与周寞然签订房屋买卖合同之后，因周寞然未能按照合同约定如期足额支付房款，已经构成根本违约，合同应当予以解除，并支付违约金。后扈敏军应杨林的要求加之周寞然的根本性违约，将房产登记变更至李彩云名下。关于本案各诉讼主体权益顺位的确信问题，请求法院依法公平裁决。拓素俊辩称，首先抗议周寞然将拓素俊列为被告,周寞然与扈敏军在整个售房过程中无一人邀请拓素俊作为共有关系参与，且周寞然是在知道拓素俊与扈敏军当时还是夫妻关系时，剥夺拓素俊房屋共有人应得权益。周寞然非但不感谢拓素俊放弃对其侵权行为追究责任，恶人先告状，请求法院公平裁定，驳回周寞然追加拓素俊为被告的无理请求。现拓素俊将涉案房产作为与扈敏军夫妻共同财产，当时购房主要用途是孩子上学。在2017年春节后，拓素俊和扈敏军协商卖掉，以还因买房和投资的欠款。房子售卖信息是拓素俊挂网上的，因是学区房，每天都有多人电话咨询，包括周寞然。周寞然与拓素俊第一次通话是2017年2月18日，其表示要看房子，当时正好是周六，拓素俊电话表示看房可以，但因周末缘故要周一再看；另因扈敏军上班离新房比较近，拓素俊告诉扈敏军可以带其看房，并信息发至扈敏军的手机号，至此是与周寞然的第一次沟通。第二次沟通是拓素俊从扈敏军那里知道周寞然有购买意向，发短信确认是否是周寞然要买房。当拓素俊提出什么时间签合同却被告知合同已签，且周寞然表示其已将首付款付给扈敏军，当时拓素俊就很气愤，夫妻共有的房产，为何不经拓素俊同意两人私下交易。拓素俊表示抗议，因周寞然个人原因剥夺拓素俊作为共有人权益，周寞然有拓素俊的电话，拓素俊给周寞然发过短信，周寞然完全具备征求拓素俊意见的条件。周寞然侵犯拓素俊权益在先，在未获得售房利益前提下，拓素俊有权拒绝在周寞然与扈敏军签订的合同中签字。合同纠纷起因是周寞然剥夺拓素俊房屋共有人权益，周寞然作为过错方应积极主动沟通，但其没有。每次协商都是拓素俊主动联系周寞然，且在售房合同无效前提下，周寞然在没有征求拓素俊意见的情况下装修了房屋，且已入住。后期的事态发展，周寞然依然无视拓素俊作为共有人权益。起初拓素俊对婚姻还有半丝拯救的打算，2017年6月和7月想通过协商解决周寞然与扈敏军签署合同问题，在2017年7月也曾找律师咨询，且将咨询结果告知周寞然，合同无效，同时表示要将房屋收回，对于周寞然的装修等损失在居住的大房子售出后补给对方。自始至终，拓素俊没有收到房产销售应得利益，有权拒绝签字。后因扈敏军的态度及其行为让拓素俊对婚姻彻底死心，双方于2017年9月2日离婚。离婚协议约定拓素俊放弃涉案房产，孩子抚养权归拓素俊；且在2017年7月29日微信聊天中拓素俊已告诉周寞然，因其行为加速拓素俊婚姻死亡步伐，要离婚。关于杨林最终成为涉案房屋房主，拓素俊也是近期才知道。就周寞然和扈敏军签署的合同，拓素俊已多次提醒无效，如周寞然事先积极主动协商，应不会出现现在的情况，造成今天的结果完全是周寞然咎由自取。拓素俊再次重申：首先周寞然和扈敏军私自签署合同是在没有拓素俊任何委托说明放弃个人权益条件下，剥夺拓素俊作为房产共有人的利益，拓素俊自始至终未收到周寞然支付首付款应得利益，所以拓素俊有权拒绝在其售房合同上签字。周寞然的行为也是造成拓素俊婚姻破裂引火线。尽管周寞然的行为给拓素俊造成了精神伤害和物质损失，但当时拓素俊对婚姻心灰意冷，只想带孩子离开，放弃了对其两人侵害拓素俊个人权益的追究。杨林述称，同意李彩云意见。周寞然向一审法院起诉请求：1.判令扈敏军继续履行房屋买卖合同，并协助周寞然把济南市XX房产的所有权转移登记到周寞然名下；2.判令扈敏军支付周寞然违约金60万元；3.请求判令扈敏军与李彩云之间的房屋买卖合同无效；4.请求判令李彩云协助周寞然把济南市XX房产的所有权转移登记到周寞然名下；5.判令拓素俊与扈敏军共同承担向周寞然支付违约金60万元的责任；6.判令扈敏军与杨林之间的房屋买卖合同无效；7.本案诉讼费、保全费由扈敏军、拓素俊、李彩云承担。一审法院认定事实：1.2015年4月24日，扈敏军与XX公司与签订编号为XX的《济南市商品房买卖合同》，约定XX公司将其开发建设的位于XX室出卖给扈敏军，建筑面积为41.03平方米，房屋价款为365003元，房屋用途为居住公寓。2017年3月10日，XX公司与扈敏军就涉案房屋签订《房屋移交结算协议书》，载明：房屋实测建筑面积为41平方米，该房屋实际总价款为364736元，双方已结清上述款项，本协议签订以后，XX公司将房屋交给扈敏军使用，产权为扈敏军所有。2.2016年10月11日，扈敏军（甲方）与杨林（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方拥有的坐落在XX室的房产，建筑面积为41.03平方米，交易价格为59万元。合同第三条约定：“付款时间与办法：1、甲乙双方同意以全款方式付款，首付款（含定金）人民币?29万元整给甲方，剩余房款人民币?30万元整，在更改购房合同或下证过户前付清。”另该合同载明：“甲方房产证到位后，收到乙方剩余房款后应无条件协助乙方办理过户手续”。2016年10月11日，杨林向扈敏军转账支付10万元；2016年10月15日，杨林向扈敏军转账支付10万元；2016年10月18日，杨林向扈敏军转账支付9万元。3.2017年3月8日，扈敏军（出卖人）与周寞然（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定扈敏军将其名下所有的位于XX室房产出售给周寞然，房屋总价款为64万元，周寞然于2017年3月8日向扈敏军支付定金10万元，于2017年4月21日前将第一笔购房款50万元（包含前期支付全部定金）支付给扈敏军，扈敏军办理还款解押手续，于房产证过户后将第二笔购房款14万元支付给扈敏军。合同第四条约定：扈敏军应当于周寞然支付首付款三日内将该房屋交付给买受人。合同第七条约定：“（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3、与其履行本合同约定的义务超过三十日的……5、将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的200%向买受人支付违约金；（三）买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……4、逾期履行本合同约定的义务超过二十日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的30%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补”。后双方订立辅助协议约定：“出卖人应于收到房屋押金三日内将该房屋钥匙交付给买受人，收到第壹次房款后出卖人将该房屋购买合同及所有发票交于买受人保管。”2017年2月26日，周寞然向扈敏军转账付款4万元，扈敏军为周寞然出具收条，载明：今收到尚东1956,7号楼4单元2701房屋购买定金4万元，房屋已确定出售，如违约，双倍返还定金，总房款为64万元。之后，周寞然分别于2017年3月8日向扈敏军转账付款6万元，于2017年3月22日转账付款5万元，于2017年3月23日转账付款10万元，于2017年5月3日转账付款4万元。2017年3月25日，扈敏军向周寞然交付了涉案房屋，并将扈敏军与XX公司签订的商品房买卖合同、房屋移交结算协议书等一并交付周寞然。周寞然接受涉案房屋后，对房屋进行装修并已实际入住。4.经查，扈敏军与拓素俊原系夫妻关系。2017年4月，拓素俊曾就周寞然与扈敏军未经其同意签订房屋买卖合同，并将首付款支付给扈敏军向周寞然表达不满，并于2017年7月29日向周寞然表示要退款，就此，周寞然向拓素俊发送微信称：“拓老师你这么就不好了，第一次我给你打电话你说房子的事你不懂，让我给你老公打电话。然后我给你老公打电话谈合同，谈托了就签了，你老公说回去找你签字。签合同之前我也不知道你和你老公之间闹矛盾啊！后来你要看合同，我说拿给你看，你说你没空，让我微信发给你，然后我就发给你了。在后来你说不让我给你老公钱了，我就没在给他，我一切都是按你说的做的啊。你今天说你要在卖给别人，我感觉这样做不好，最起码要经过我同意吧。”、“还有我装修房子，我肯定是要装修的啊！我交了接近一半的房款了我能不装修啊。我买房子是为了住，又不是炒房子。在一个你和你老公闹矛盾这件事把我牵连进来就不对啊，况且我也一直对你老公说要好好对你，什么事都要商量着来。我一直等着你们商量的结果。好给你们另一部分钱！我不知为什么你们两个不能同时和我见一面那？说起来我加在你们两个中间才是最委屈的啊”。同日，拓素俊向周寞然回复称：“四月初我就表过态，我没签字，没见合同无法认定合同内容。四月我也明确告诉你，我同意卖掉房子，那卖多少，怎么付款这些我可没授权。我一直等你们找我签字，期间发现问题也提醒你了，你也没和我说就装修。房子我们娘俩住，不是你想的要易主。”、“我的电话你一直有，为什么就不能给我打个电话？现在因为卖房子的事，我们夫妻关系破裂，只剩下离婚了！”、“我们承认我们有矛盾但不至于要离婚，这次售房你剥夺了我对售房合同内容知情权，擅自打款给孩子爸爸，以至于我在售房应得利益受损！加快了我们死亡的步伐！”2017年9月1日，扈敏军与拓素俊因感情不合离婚，就财产问题，两人在离婚协议书中约定“房产有两处，夫妻共同所有。其中一套位于XX号，XX室，另一处位于XX室。两处房产归男方所有。现女方放弃应得财产，以用于处理男方所欠债务，不足部分归男方归还。所有债务由男方偿还，与女方无关。”5.2017年7月13日，扈敏军以需要办理房产证为由，从周寞然处收回其与XX公司签订的商品房买卖合同。2018年7月5日，杨林陪同扈敏军办理涉案房屋办证缴税等事宜，杨林给付扈敏军房款33600元。扈敏军向杨林出具收条，载明：“今收到房款?33600元（叁万叁仟陆佰元整）扈敏军2018年7月5日”。2018年9月11日，扈敏军办理了涉案房屋的不动产权登记。2018年12月19日，杨林向扈敏军转账付款21万元。2018年12月19日，扈敏军向杨林出具收条，载明：“今收到房款?210000（贰拾壹万元整）收款人：扈敏军2018年12月19日”。2018年12月21日，扈敏军向杨林出具收条，载明：“今收到房款?15000（壹万伍仟元）收款人：扈敏军2018年12月21日”。杨林向扈敏军转款及扈敏军书写收条的总金额为548600元，但扈敏军、杨林均认可双方之间有一部分款项是现金付款，59万元的总房款已全额支付。2019年1月18日，扈敏军与李彩云签订济南市存量房屋买卖合同，办理网签登记。2019年1月22日，涉案房屋转移登记至李彩云名下。经查，杨林与杨某系亲兄弟关系，李彩云与杨某原系夫妻关系，两人于2018年12月21日登记离婚。杨林在涉案房屋办理网签登记时，名下已有两套房屋。一审法院认为，根据一审法院查明的事实，扈敏军与杨林、周寞然、李彩云分别签订的三份房屋买卖合同，均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。周寞然以杨林、李彩云与扈敏军恶意串通，损害周寞然利益为由，要求确认扈敏军与杨林，及扈敏军与李彩云之间签订的房屋买卖合同无效，证据不足，一审法院不予支持。本案的争议焦点为，在涉案的三份房屋买卖合同均有效，且周寞然与李彩云均要求履行合同的情况下，两人的权利保护顺位如何确定的问题。根据法律及司法解释规定的精神，在房屋所有权人一房数买，且各买受人均要求实际履行合同时，应着重考察比较数份合同的前期履行情况、履行程度等因素，依法确定不同买受人的权利保护顺位。在买卖合同标的物为房屋等不动产时，一般应按照办理所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。如果房屋买受人明知或应当知道其他买受人已合法占有涉案房屋，仍抢先办理所有权变更登记手续的，应当承担相应的法律风险，其抢先办理的变更登记不能优先于已经合法占有房屋的买受人。本案中，扈敏军与杨林于2016年10月11日签订房屋买卖合同时，涉案房产的建设单位尚未将该房产交付扈敏军。之后，扈敏军与周寞然于2017年3月8日签订房屋买卖合同，并将房屋交付周寞然，由周寞然装修后占有使用至今。在此情形下，周寞然有理由对取得涉案房屋所有权寄予充分信赖及合理期待，该期待利益符合法律规定及公序良俗，应予保护。在涉案房屋办理所有权变更登记前，周寞然相对于杨林履约程度较深，享有更加优先的权利保护顺位。关于周寞然未按照合同约定付款是否构成违约，是否影响其权利保护顺位的问题，一审法院认为，根据一审法院查明的事实，周寞然与扈敏军签订房屋买卖合同时，涉案房屋登记在扈敏军一人名下，但该房屋系扈敏军与拓素俊的夫妻共同财产。在周寞然与扈敏军签订合同并依约付款后，拓素俊作为该房屋的共有人对周寞然未与其进行协商，就与扈敏军签订合同并向扈敏军付款的行为表达不满，认为侵犯了拓素俊的个人权利，并在其后表示要退款。基于上述事实，一审法院认为，在涉案房屋共有人对房屋买卖合同提出异议，不同意周寞然将房款支付给扈敏军，且要求退款的情况下，周寞然为防止扈敏军履行合同不能，有理由行使不安抗辩权，中止履行合同义务。综上，周寞然未按照合同约定付款，不构成违约，不影响其权利保护顺位。关于李彩云与扈敏军办理所有权变更登记是否影响权利保护顺位的问题。一审法院认为，不动产系家庭的重要生活资料，根据交易习惯，房屋买受人在购买不动产时通常会对不动产的权属、占有、外观等主要属性进行查验。本案中，虽然杨林与扈敏军签订房屋买卖合同时涉案房屋尚未交付，但根据合同约定，杨林尚有30万元房款未给付，在支付尾款、房屋过户前，通常情况下会对涉案房屋的占有使用情形进行查验。故，一审法院认为，涉案房屋支付尾款、办理所有权变更登记前，杨林与李彩云对周寞然占有涉案房屋应系明知或应当知道的事实。在此前提下，杨林、李彩云与扈敏军相互配合，且在杨林因受限购政策限制不能办理网签、过户的情况下，变更房屋买受人为李彩云，并抢先将涉案房屋的所有权变更登记至李彩云名下，损害了周寞然的合法权益，该变更登记不能产生对抗周寞然的法律效果。综上所述，周寞然要求扈敏军继续履行房屋买卖合同，并协助周寞然办理涉案房产所有权转移登记的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。同时，根据合同约定，周寞然亦应按约支付未付购房款。李彩云系涉案房屋的登记所有人，周寞然要求李彩云协助其办理涉案房产所有权转移登记，符合法律规定，一审法院予以支持。关于周寞然要求扈敏军支付违约金60万元的诉讼请求，一审法院认为，一审法院已保护周寞然的权利顺位，周寞然因扈敏军违约而产生的不能取得房屋所有权的损失并未实际发生，故对周寞然主张的违约金，一审法院不予支持。拓素俊并非合同相对人，且周寞然因扈敏军违约而产生的不能取得房屋所有权的损失并未实际发生，故对周寞然要求拓素俊支付违约金60万元的诉讼请求，一审法院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、扈敏军继续履行其与周寞然签订的房屋买卖合同，于判决生效之日起15日内协助周寞然将坐落于济南市历城区XX室房屋的所有权转移登记至周寞然名下；二、李彩云于判决生效之日起15日内协助周寞然将坐落于济南市历城区XX室房屋的所有权转移登记至周寞然名下；三、周寞然于判决生效之日起10日内支付扈敏军购房款21万元；四、周寞然于判决第一、二条约定的房屋所有权转移登记之日起10日内支付扈敏军购房款14万元；五、驳回周寞然的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10200元、财产保全费5000元，由扈敏军、杨林、李彩云负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李彩云提交杨林与扈敏军的微信聊天记录截图打印件七页（并出示手机原始载体）。以证明扈敏军出售给杨林及李彩云的房屋，李彩云及杨林一直认为是由扈敏军居住，且扈敏军一直承诺尽快办证。李彩云及杨林购买涉案房屋的目的仅是为了孩子上学，并非居住。李彩云办理产权登记是善意的，其并不知道扈敏军一房二卖的事实。因杨林2017年1月发生车祸，住院一年时间，车祸期间手机被损害，所以在2018年1月份之前的微信聊天信息因为手机损害的原因已无法提交。周寞然质证称，1.在“扈敏军”微信聊天记录中并未显示扈敏军的头像或其他身份信息，或者扈敏军的手机号，无法证实该微信聊天记录中的“扈敏军”就为本案扈敏军。2.微信聊天记录也并没有显示双方的孩子系同学关系，均在一个小学上学。也未显示双方有其他的亲密信任关系。所以即使该聊天内容是杨林与扈敏军的聊天记录，也不能证实杨林及李彩云可以在支付房屋尾款及办理过户前有充分的理由相信涉案房屋一直为扈敏军占有。因此该证据不能证实杨林及李彩云在交付尾款及办理涉案房屋所有权变更登记前，对于涉案房屋确系扈敏军占有，不能证实其证明目的。同时，从该份证据的形成时间来看，集中于2018年1月19日，在2018年11月一审审理中就已经形成，但一审中李彩云并未提交，该证据不能作为支持其上诉请求的新证据。扈敏军质证称，对真实性、合法性均无异议。因周寞然未按合同约定付款，根据合同约定已经达到解除的条件，因此扈敏军同意给杨林办理所有权登记手续。杨林质证称，是从杨林的手机里打印的聊天记录截图，真实性无异议。本院认为，上述证据仅能证实杨林询问扈敏军办理产权证及杨林同意由扈敏军继续使用涉案房屋事宜，不能到达其他证明目的，本院不予采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，周寞然与扈敏军2017年3月8日签订房屋买卖合同，2017年3月25日扈敏军向周寞然交付涉案房屋，并将与XX公司签订的商品房买卖合同原件及房屋移交结算协议书一并交付，周寞然实际使用涉案房屋至今，周寞然与扈敏军之间的房屋买卖合同履行情况符合通常的购房习惯或交易流程。根据本案证据及当事人陈述，杨林与扈敏军签订房屋买卖合同的时间虽然早于周寞然与扈敏军签订房屋买卖合同的时间，但杨林并未取得涉案房屋产权证书，在杨林因受限购政策影响不能办理网签、过户的情况下，将房屋买受人变更为李彩云并办理产权证书，损害了合法占用房屋的周寞然的权利保护顺位。且2019年1月，杨林、李彩云与扈敏军相互配合办理产权过户前，XX公司早已向扈敏军交付房屋，杨林或李彩云亦收到扈敏军与XX公司签订的房屋移交结算协议书，但杨林或李彩云不对房屋情况进行查验，即使如李彩云所述不为居住，仅为孩子上学用，亦不符合一般的购房流程，故一审认为杨林与李彩云对周寞然占有涉案房屋的事实应系明知或应当知道并无不妥，一审根据本案证据及当事人陈述，认为涉案三份房屋买卖合同中，周寞然履约程度较深，享有优先权利保护顺位，并据此作出判决并无不当，本院予以维持。李彩云与扈敏军签订的房屋买卖合同备案时间为2019年1月，晚于周寞然与扈敏军签订房屋买卖合同时间，李彩云未提交证据证实周寞然签订房屋买卖合同时，对于涉案房屋出售给杨林的事实知情，故李彩云主张周寞然购房时未尽到合理的审慎注意义务显然不能成立。综上所述，李彩云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10200元，由上诉人李彩云负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年三月十八日书记员  马 晴