广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2591号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗静文，女，1990年3月3日出生，汉族，住广州市花都区。委托代理人：罗润成，男，1966年5月15日出生，住所地广州市花都区，系罗静文的父亲。委托代理人：钟健，广东合慧益律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈吉立，男，1962年5月12日出生，汉族，住广州市白云区。委托代理人：林志晖，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市乐有家房产经纪有限公司，住所地：广州市天河区林和东路200号首层自编10号房。法定代表人：王宝玉，职务：总经理。委托代理人：赵晓凤，该公司职员。上诉人罗静文、陈吉立因与被上诉人广州市乐有家房产经纪有限公司（下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初10909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人罗静文上诉请求判令：1、撤销原审判决第三项；2、乐有家公司向罗静文返还佣金33000元；3、乐有家公司赔偿罗静文的所有经济损失，含一审诉讼费25461元、已支付的23.3万元自2018年5月8日至判决生效之日的利息损失；4、本案诉讼费由乐有家公司承担。事实与理由如下：一、房屋按揭政策属于房屋交易程序的一部分，影响罗静文的购房成本，为合同事项的重要组成部分，乐有家公司应当履行就房屋的按揭政策向罗静文如实报告的法定义务。根据《房地产经纪管理办法》第二十一条及《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。作为交易程序的重要组成部分，乐有家公司应当如实告知罗静文房屋的贷款政策，包括公积金贷款政策和商业贷款政策，以此作为罗静文核算成本、是否签订合同的重要考量依据。而且，该告知义务与后续是否实际参与按揭贷款程序无关，是乐有家公司在促成合同签订之前或者之时必须履行的法定告知义务，即法定先合同义务；二、乐有家公司提供了虚假的房屋按揭政策情况，违反了法定的先合同义务。现有证据证实乐有家公司的经理盛万达称“这个不是政策的问题，当时业主说了这个房子上没有打通的物业，是两屋两证的，自然是可以做公积金的，但是现在评估公司就是上门评估认为这个楼盘有问题，是一屋两证的，所以做不了”，并称“你本来按照这个流程，正常你把评估费交了，接下来出同贷书，出了同贷书之后就可以约时间过户了，就那么简单的事”，但涉案房屋的公积金贷款自2013年9月27日已经明确不予受理，足以证实乐有家公司提供了虚假的公积金贷款政策。在公积金贷款未能办理的情况下，乐有家公司亦始终未提供商业贷款政策的相关信息，最后导致合同无法继续履行且买卖双方因此产生矛盾；三、乐有家公司违反上述法定先合同义务的行为给罗静文造成了信赖利益的损失。正如原审判决所述，从居间人在交易活动中所起的中介作用看，居间人应具有相应的知识、能力和从业条件，委托人正是由于自身精力和能力不足，才委托居间人从事居间活动，对居间人提供的信息存在很大程度的信赖。在乐有家公司有相关的资质而且在一公里范围内能开三间、具备相当规模的情况下，罗静文花费了远高于一般的中介费(3％，6.6万元)而购买了相关的中介服务，由此合理信赖中介方提供的政策合法、合情、合理。但由于乐有家公司提供了虚假的房屋按揭政策，违反法定先合同义务，使得合同无法履行，亦无法协商一致，罗静文被迫起诉至法院，并由此损失了一审诉讼费用25561元、二审诉讼费用500元以及已支付的23.3万元自2018年5月8日至判决生效之日的利息损失；四、乐有家公司主观上存在过错。根据缔约过失原则，过错既包括故意也包括过失。涉案房屋的公积金贷款自2013年9月27日已经明确不予受理，只能证实其主观上不具备故意。在文件已经公布时，乐有家公司应该比一般人具有更高的专业技术和能力，其认识不到涉案房屋的正确按揭政策，主观上明显具备过失。乐有家公司违反先合同义务与罗静文的损失存在因果关系。正因为乐有家公司提供了虚假的按揭政策，使得罗静文签订了相关的合同以及补充协议，给付了20万元定金、预付款以及3.3万元，后续因为合同无法履行而提起诉讼，二者之间的因果关系显而易见。上诉人陈吉立对罗静文的上诉答辩称：其一，原审认定的法律关系是错误的。根据三方签订的《二手房买卖和及居间服务合同》的约定，该合同中存在两层法律关系，一是陈吉立与罗静文之间的房屋买卖合同关系，二是罗静文与乐有家公司之间的居间服务合同关系。在罗静文与陈吉立之间的买卖合同关系中，罗静文的义务是支付购房款，无论是在《二手房买卖及居间服务合同》还是在《二手房买卖合同补充协议》当中，罗静文均向陈吉立承诺了房款的支付时间，其中《二手房买卖合同补充协议》承诺的房款最迟支付时间为2018年10月21日。罗静文在约定的时间内未支付购房款已构成违约，应当承担违约责任。此外，罗静文在多次磋商过程中，均承诺其具备一次性支付200万元房款的能力，故在本案中不存在不能履行的情况。其二，罗静文、陈吉立之间的买卖合同不存在可以解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定，只有守约方可以主张解除合同。本案中，罗静文在履行合同过程中存在多次违约行为，且在实施违约行为后，还试图行使合同解除权，没有任何法律依据。涉案合同的解除权应由陈吉立行使，但陈吉立并未诉请解除双方的买卖合同，而是诉请继续履行合同。因此，法院应当判决双方继续履行买卖合同。原审法院在审理本案过程中，混淆了买卖合同关系和居间服务合同关系，将买卖合同关系中罗静文对陈吉立的违约责任转嫁给乐有家公司，于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因为第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，故罗静文应当向陈吉立承担违约责任后在乐有家公司存在违约的情况下再向其追偿，而不应当由陈吉立来返还其所谓的购房定金。综上，请求驳回罗静文的上诉请求。被上诉人乐有家公司对罗静文的上诉请求答辩称：一、房地产经纪服务包括居间合同和代理服务等多项内容。从涉案合同的名称及内容来看，涉案合同是居间合同，主要内容应为提供媒介和促成交易，而办理赎楼、贷款、过户手续等应属于代理服务，不属于居间服务的内容，涉案合同第十四条对此进行了约定。由此可见，乐有家公司与罗静文之间存在居间服务关系，而非代理服务关系，乐有家公司负有的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。乐有家公司已通过实地带买方看房、《信息通知书》、查询房屋档案等方式告知罗静文涉案房屋的具体信息，包括房屋的位置、有无抵押等具体信息。乐有家公司已按法律规定及合同约定履行了对房产信息的告知义务，不存在故意隐瞒及提供虚假信息的情况；二、《公积金贷款补充协议》及《二手房买卖合同补充协议》的约定均表明罗静文早已知悉办理公积金贷款存在无法审批通过的风险，经过协商，买卖双方约定了对应的补救方案——商业贷款。不论是商业贷款还是公积金贷款，均属于《交易节点确认书》约定的按揭付款方式。在公积金贷款审批无法通过的情况下，经过三方多次协商，罗静文承诺接受商业贷款，并表示有能力先行支付全款，此时合同有机会继续履行。罗静文作为完全民事行为能力人，对自己的交易行为具有审慎注意义务，依法对自己的行为应承担民事责任。合同及所有补充协议均是罗静文在经过考虑后自愿签署，不存在任何欺诈胁迫，是三方的真实意思表示，罗静文应当依约履行。现交易无法继续进行的原因是罗静文拒不配合向银行提供相关材料，未办理商业贷款，导致交易停滞；三、在本案交易中，作为居间方的乐有家公司，从陈吉立处了解到的涉案房屋是两房两证未打通，并且也带罗静文到现场看房确认未予打通。房屋被评估公司认定为打通，成为一房两证的状态，是乐有家公司没有预料到的。为此，乐有家公司找了多家机构进行沟通，不能将各方均未预料到的评估结果归责于乐有家公司。上诉人陈吉立上诉请求判令：l、撤销原审判决；2、改判罗静文立即向陈吉立一次性全额付清涉案房屋购房款人民币220万元；3、改判罗静文向陈吉立支付延期支付全额购房款人民币220万元期间的利息(以人民币220万元为基数，按人民银行同期同类贷款利率，自2018年10月22日起计至罗静文付清涉案购房款220万元为止)；4、改判罗静文支付未于2018年8月22日至2018年10月21日办理商业贷款的违约金人民币22000元(以220万元的万分之五为基数按日计算，自2018年8月22日起计至2018年10月21日止)；5、改判罗静文支付未于2018年10月21日起办理商业贷款放款至罗静文办理商业贷款银行放款到陈吉立账户时止的违约金(以220万元的万分之五为基数按日计算，自2018年10月22日起计至罗静文办理商业贷款银行放款到陈吉立账户时止)；6、改判罗静文支付未于2018年10月22日起全额付款人民币220万元至付清涉案房屋购房款时止的违约金(以220万元的万分之五为基数按日计算，自2018年10月22日起计至罗静文付清涉案房屋购房款时止)；7、改判罗静文带齐相关证件并保证、负责其妹妹罗泳岚带齐相关证件无条件配合陈吉立一同从有关部门及网签系统中撤回未获批公积金贷款的涉案房屋402房(罗静文以其本人为买方网签，网签合同编号：穗存量房合字ｌ80××××7739)和403房(罗静文以其妹妹罗泳岚为买方网签，网签合同编号：穗存量房合字180××××7724)的网签及网签录入的相关信息；8、改判罗静文向陈吉立支付一审律师代理费30000元；9、改判驳回罗静文的全部诉讼请求；10、罗静文承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审法院认定《二手房买卖合同补充协议》的内容“约定在商业贷款未按时发放的情况下罗静文应预先支付购房余款，而非约定在商业贷款未获批准或未能放款的情况下，罗静文应选择其他方式付款”，属于事实认定错误，歪曲理解合同各方的真实意思表示。三方签订的《二手房买卖合同补充协议》系三方的真实意思表示，三方已明确约定：“如果办理不了公积金贷款，客户罗静文承诺做商业贷款，办理时间于2018年8月22日办理，承诺2018年10月21日放款，否则客户罗静文先全额付款，卖方陈吉立收到银行尾款退回给买方罗文剩余尾款。”即：一、罗静文已清晰理解涉案房产或存在不可办理公积金贷款的风险；二、罗静文明确承诺表示接受商业贷款；三、罗静文有全额付清房款之能力；四、无论按揭银行批准多少数额返还罗静文均无异议。以上四点才是合同三方，特别是罗静文的真实意思表示，而原审法院却曲解《二手房买卖合同补充协议》签订之本意，并且认为“超出了一般人对普通商品住房商业贷款条件的理解及承受能力”，是错误的。且从案件事实来看，本案并不存在无法办理商业贷款的情形，该补充协议应当依法延续及继续履行；二、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项属于适用法律错误，本案不存在不能继续履行《二手房买卖及居间服务合同》的情形。三方在履行《二手房买卖及居间服务合同》过程中，根据交易过程中遇到的新情况，通过订立《二手房买卖合同补充协议》变更了罗静文的履行方式，即“如果办理不了公积金贷款，客户罗静文承诺做商业贷款，办理时间于2018年8月22日办理，承诺2018年10月21日放款，否则客户罗静文先全额付款，卖方陈吉立收到银行尾款退回给买方罗文剩余尾款”，该补充协议约定明确，且不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，故原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款的规定，属于适用法律错误；三、原审法院认定乐有家公司对买卖双方产生矛盾应当承担责任属于事实认定错误，应依法认定罗静文对双方未能继续履行合同存在过错。其一，根据三方签订的《二手房买卖及居间服务合同》第十四条的特别约定，乐有家公司提供居间服务的项目不包含按揭及赎楼业务。另根据的《二手房买卖及居间服务合同》第五条的约定，买方通过按揭方式支付房款，即买方应当自行承担办理按揭贷款业务的义务及责任，而并非由乐有家公司承担。涉案房产未能继续履行系基于罗静文不予办理按揭贷款手续所致，故应当由罗静文承担违约责任。其二，罗静文在购买涉案房产时已清晰知晓涉案房产的现状，不存在重大误解之情形。罗静文在与陈吉立签订《二手房买卖及居间服务合同》之前多次前往涉案房产进行查房看房，并在《二手房买卖及居间服务合同》第二条中作出承诺：“买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表为检查房产，故买方不得以此拒绝交易”。另罗静文作为申请人在申请对涉案房产进行评估并取得报告后更为清晰了解涉案房屋的状况。罗静文作为完全民事行为能力人，在购买涉案房产时已清晰知晓涉案房产现状为两套房产联通(涉案房产开发商交房时即为两套房产联通)，应当对涉案房产现状申请公积金或者银行按揭贷款预先评估风险。且作为购房者，罗静文应当清晰知晓自身需具备对涉案房产的购买能力才签订《二手房买卖及居间服务合同》。罗静文在未做好自身购房能力评估的基础上签订《二手房买卖及居间服务合同》，并在《二手房买卖合同补充协议》承诺具备先行全额支付购房款的能力，存在过错，应当承担违约责任。上诉人罗静文对陈吉立的上诉请求答辩称：一、罗静文从未同意一次性付款，亦无一次性付款的能力，原审法院认定双方于2018年8月18日签订的《二手房买卖合同补充协议》的内容约定的是“在商业贷款未按时发放的情况下罗静文应预先支付购房款”符合事实与逻辑；二、本案存在中介方提供虚假的按揭贷款政策之情形，涉案房屋的商业贷款条件已远超出一般人的理解且严重损害了罗静文的利益。在买卖双方未能就其他付款方式达成一致意见的情况下，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项的规定判决解除合同，符合法律规定；三、陈吉立认为原审判决认定乐有家公司对买卖双方产生矛盾应当承担责任属于事实认定错误，明显不符合事实、法律与常理。被上诉人乐有家公司对陈吉立的上诉请求答辩称：居间方的法定义务是提供订立合同的机会或者媒介服务，在本案交易中，乐有家公司作为居间方已经尽到了告知义务，不存在过错。其他意见与原审意见一致。罗静文于2018年10月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、撤销罗静文与乐有家公司、陈吉立于2018年5月6日签订的《二手房买卖及居间服务合同》及补充协议（包括《信息告知书》、《交易节点确认书》、《公积金贷款补充协议》、《二手房买卖合同补充协议》）、网签合同（《广州市存量房买卖合同》）；2、陈吉立向罗静文返还购房定金10万元及预付款10万元，乐有家公司承担连带责任；3、乐有家公司向罗静文返还佣金3.3万元；4、乐有家公司赔偿罗静文损失，按罗静文应付佣金数额的三倍即19.8万元计算；5、乐有家公司向罗静文支付23.3万元自2018年5月8日至判决生效之日的利息损失（按理财产品平均约3%年化利率计算）；6、本案诉讼费用由乐有家公司、陈吉立承担。原审诉讼中，经释明，罗静文表示如涉案合同及补充协议不符合撤销条件，其将第1项诉讼请求变更为解除上述合同及补充协议。陈吉立反诉请求判令：1、罗静文立即一次性全额支付购房款220万元给陈吉立；2、罗静文支付延期付款利息给陈吉立（利息以220万元为基数，按人民银行同期贷款利率标准，自2018年10月22日起计至付清款项之日止）；3、罗静文支付未于2018年8月22日至2018年10月21日办理商业贷款的违约金22000元给陈吉立（自2018年8月22日起计至承诺商业贷款放款的2018年10月21日止，以220万元为基数每日万分之五标准计算）；4、罗静文支付未于2018年10月21日起办理商业贷款放款至罗静文办理商业贷款银行放款到陈吉立帐户时止的违约金给陈吉立（以220万元为基数，按每日万分之五标准计算）；5、罗静文支付未于2018年10月22日起全额付款220万元至罗静文一次性全额付款支付清涉案房屋购房款220万元时止的违约金给陈吉立（以220万元为基数，按每日万分之五标准计算）；6、罗静文带齐相关证件并保证、负责其妹妹罗泳岚带齐相关证件无条件配合陈吉立一同从有关部门及网签系统中撤回未获批公积金贷款的涉案402房（罗静文以其本人为买方网签，网签合同编号：穗存量房合字180××××7739）和403房（罗静文以其妹妹罗泳岚为买方网签，网签合同编号：穗存量房合字180××××7724）的网签及网签录入的相关信息；7、罗静文向陈吉立支付一审律师费3万元。乐有家公司诉请判令：1、罗静文向乐有家公司支付佣金33000元；2、本案诉讼费用由罗静文承担。原审法院经审理查明：涉案两套房屋为广州市花都区花都大道中131号（雅宝新城）3区11栋402、403房（分别简称为402房、403房），权属人为陈吉立。涉案房屋属于相邻房屋，其中402房的建筑面积为89.14平方米、403房的建筑面积为56.04平方米。2018年5月6日，陈吉立作为卖方，罗静文（代理人罗润成）作为买方，乐有家公司作为居间方，三方签订了《二手房买卖及居间服务合同》，约定陈吉立将涉案402房、403房出售给罗静文，该房屋建筑面积为145.26平方米，交易价格为220万元。合同主要条款约定如下：第二条、买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易。卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任，该房产产权现状为有抵押。第四条、该房产交易定金为10万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金1万元，本合同签订后1个工作日内再向卖方支付定金9万元。第五条、买卖双方协商一致约定买方以按揭付款方式支付房款，卖方无条件配合提交相关资料及签署相关协议。第八条、买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管，物业管理、水、电、燃气等费用未结清的，卖方同意居间方直接从托管的交房保证金中支付。第九条、鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金66000元，佣金应在签订本合同时付清。第十条（违约责任）、1.如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。2.如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。3.买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以全额佣金为基数按每日万分之五向居间方支付延期付款违约金；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。合同并对其他事项进行了约定。合同落款处中，罗润成在买方（罗静文）代理人处签名，乐有家公司经办人签名为“盛万达”。2018年5月6日，罗静文向乐有家公司支付佣金1万元及交房保证金1万元。2018年5月8日，罗静文的代理人罗润成向陈吉立转账支付19万元，罗静文向乐有家公司支付佣金23000元。当天陈吉立向罗润成出具《收据》一份，确认收到购房定金10万元和购房预付款10万元，合计20万元。诉讼中，双方确认该20万元包括2018年5月6日罗静文支付的交房保证金1万元及2018年5月8日罗润成转账的19万元。2018年5月8日，陈吉立、罗静文、乐有家公司共同在《信息告知书》上签章，卖方确认交易房屋的地址、权利负担等信息，买方确认其购房资格情况等，居间方告知买卖双方需签署的文件、需提交的资料、签约注意事项等。2018年5月8日，陈吉立、罗静文与乐有家公司共同签署《交易节点确认书》，确认买卖双方同意按照如下流程进行交易（以银行正常交易节点为准）：买卖双方须于2018年5月10日之前签署《广州市存量房买卖合同》；该房产的赎楼方式为卖方自行筹集资金赎楼；买方须于办理产权过户递件手续当天，向卖方支付首期款（不含定金）90万元；买方须于2018年5月15日之前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为120万元（具体金额以银行实际批复的贷款金额为准），卖方须无条件配合提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；卖方承诺在买方取得银行贷款承诺函后30个工作日内自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续后2个工作日内将《房地产证》/《不动产权证书》原件交予居间方。2018年5月13日，卖方陈吉立、买方罗静文、居间方乐有家公司，三方签订《公积金贷款补充协议》，约定因买方申请公积金贷款支付房款，经三方协商一致，作如下补充约定：1.买方须于2018年5月20日之前通过公积金网上服务平台预约申请公积金贷款，卖方须依买方或第三方的通知前往约定的公积金管理中心与买方共同办理相关手续。若买方第一次提交的资料不足，须按公积金管理中心要求于首次提交后15日内重新提交资料，逾期未能成功提交或未提交或未获批，买卖双方须在15日内另行约定向银行申请抵押贷款并办理相关手续，无合理原因不予配合的，即视为违约……4.本协议作为原合同不可分割的一部分，与原合同具备同等法律效力。本协议未涉及事项，以原合同的约定为准。原合同与本协议内容向抵触的，以本协议为准……2018年8月18日，卖方陈吉立、买方罗静文、居间方乐有家公司签订《二手房买卖合同补充协议》，约定：经买卖双方协商，于2018年8月21日去公积金中心确认涉案房屋是否可以办理公积金贷款，如果办理不了公积金贷款，客户罗静文承诺做商业贷款，办理时间于2018年8月22日办理，承诺2018年10月21日放款，否则客户罗静文先全额付款，卖方陈吉立收到银行尾款退回给买方罗静文剩余尾款。根据罗静文的委托代理人罗润成与乐有家公司的沟通记录反映，买方将购房贷款方式确定为由罗静文申请402房的公积金贷款，由案外人罗泳岚申请403房的公积金贷款。后因广州公积金中心未批准上述贷款申请，罗静文、案外人罗泳岚向该中心进行信访。2018年8月21日，广州公积金中心出具《受理回执》，确认收到罗静文、罗泳岚关于购买涉案房屋贷款事宜信访件。2018年8月30日，广州公积金中心分别对罗静文、罗泳岚的信访投诉进行回复，说明：您贷款资料中的评估报告显示，申请贷款的房屋花都区新华街花都大道中131号3区11栋402、403房连通使用，房屋结构与房地产分户图不符；根据《关于规范住房公积金贷款审批工作的函》（穗公积金中心函〔2013〕506号），我中心不受理相邻房公积金贷款申请，您提出的公积金贷款申请不符合我市公积金贷款政策，暂不予受理。原审另查明，上述信访答复函件中所指的《关于规范住房公积金贷款审批工作的函》（穗公积金中心函〔2013〕506号）为广州公积金中心发给各贷款承办银行，发函时间为2013年9月27日，函件载明：一、不受理相邻房公积金贷款申请（一）相邻房公积金贷款定义。借款人或与他人同时购买相邻的两套住房，且存在通过改变房屋内部结构等手段合并使用住房的意向或事实，在这种情形下，借款人就其中一套住房申请住房公积金贷款，称为相邻房公积金贷款。（二）由承办银行审核是否属于相邻房公积金贷款。根据罗静文提供的微信聊天记录显示，买卖合同签订后，罗静文的代理人罗润成与乐有家公司的经办人盛万达就公积金贷款的办理、赎楼、查册等问题进行了多次磋商，期间罗润成多次要求乐有家公司催促陈吉立尽快办理赎楼手续以及确认是否已完成赎楼。在2018年6月2日微信聊天中，盛万达问罗润成：你两个女儿是想做纯公积金还是组合贷？罗润成回答：公积金。在2018年6月4日的对话中，罗润成问盛万达涉案房屋的评估进展，盛万达回复做了按揭，网签以后才到评估流程。在后续的微信对话中，罗润成问：你们办事一点分寸都不懂，两个几个月了，评估还搞不定，政策又不懂，当初不接就好，你明知我公积金贷款，你都不懂这些政策。陈吉立：这个不是政策的问题，当时业主说了这个房子是没有打通的物业，是两屋两证的，自然是可以做公积金的，但是现在评估公司就是上门评估认为这个楼盘有问题，是一屋两证的，所以做不了。2018年6月，罗润成与乐有家公司的员工王集明就交易事项的部分微信聊天记录如下：王集明：我这边现在录你们的网签，接着盛万达这边跟你们双方约到房管局打印出来。罗润成：面积大的那一套就写罗静文，面积小的那一套就写罗泳岚。王集明：罗先生，这边公积金一直在等你们的评估报告；尽快交评估费用让我们提交评估报告至公积金，避免时间拖延。之后罗润成向王集明支付4200元评估费。7月份的部分对话内容为：王集明：这边正在积极的处理你们的评估报告事宜。现在可以告诉您这个单目前政策是走不了公积金贷款手续的；今天晚上去了一家评估公司拜访了，给出的结果还是一样的，该物业还是被判定为打通物业，我们也都知道的打通物业是不能够公积金贷款的。罗润成：如果下周一还是无法搞掂评估报告事宜，无法公积金贷款，那就解除合同吧，我们的诉求只是卖家退回我们20万元定金，中介退回3.3万元中介方以及评估费4200元。王集明：评估费这块随时可以退回给您，我这边让评估公司退；不过还希望您这边再等到周一，这边今天同领导沟通了您这一单，具体周一看答复。7月25日，王集明明确告知罗润成做不了公积金贷款，并表示将退还评估费4200元。在确定无法获得公积金贷款审批之后，买卖双方及中介方就商业贷款问题进行了多次沟通。经咨询银行之后，确定农业银行和工商银行都不受理“一房两证”房屋的贷款申请。罗静文质问乐有家公司及陈吉立：“连商业贷款都办不下来？！你们费那么大劲说服我们办商业贷款，结果也是死路一条？”。之后乐有家公司经办人告知买卖双方，经过与各银行沟通，目前只有工商银行受理一房两证房屋的贷款申请，但只能申请其中一套房屋的贷款，且要求将两套房屋均抵押给贷款人，罗静文一方明确表示不接受这个条件，并要求解除合同。之后，陈吉立称其已联系了农商银行，该行同意两套房屋同时办理商业贷款，约双方办理该行商业贷款。但经罗润成打听，农商银行对此类房屋的商业贷款利率标准为在基准利率基础上上浮25%，认为远远高于正常水平，因此也不同意向该行申请商业贷款。各方多次协商均无果。原审过程中，陈吉立提供两份《广州市存量房买卖合同》拟证明罗静文与陈吉立就402房的买卖签订网签合同，罗静文的妹妹罗泳岚与陈吉立就403房的买卖签订网签合同的事实。上述关于402房的《广州市存量房买卖合同》编号为穗存量房合字××号，显示签约时间为2018年8月30日20:09:15，甲方（卖方）为陈吉立、乙方（买方）为罗静文，丙方（中介方）为乐有家公司，合同约定交易房产为涉案402房，按整套出售并计价，总金额135万元；按照按揭方式付款，乙方应以公积金资金监管放款时间为准向甲方支付房款75万元；剩余房款60万元，由乙方于2018年6月30日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭方式为商业贷款；如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意按照买家变更贷款银行或变更付款方式的方式处理；如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意按照公积金监管款为准的方式处理。关于违约责任，合同约定甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为双倍定金，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为双倍定金。上述关于403房的《广州市存量房买卖合同》编号为穗存量房合字××号,显示签约时间为2018年8月30日20:08:10,甲方（卖方）为陈吉立、乙方（买方）为罗泳岚，丙方（中介方）为乐有家公司，合同约定交易房产为涉案403房，按整套出售并计价，总金额85万元；按照按揭方式付款，乙方应以公积金资金监管放款时间为准向甲方支付房款25.5万元；剩余房款59.5万元，由乙方于2018年6月30日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续。合同针对其他事项的约定与涉案402房的《广州市存量房买卖合同》约定一致。上述两份《广州市存量房买卖合同》为网签合同，没有各合同主体的签名或盖章。罗静文质证认为该两份网签合同均系乐有家公司自行修改，并非其本人的真实意思表示，罗静文及罗泳岚亦未在合同上签过名，但即使如此，该合同上仍明确一些双方办理公积金贷款的细节。陈吉立对其主张的律师费3万元，提供陈吉立与北京市盈科律师事务所、北京市盈科（广州）律师事务所于2019年3月13日签订的《民事案件委托合同》及2019年3月26日北京市盈科（广州）律师事务所向陈吉立开具的鉴证咨询服务*法律服务费发票（金额3万元）拟证明该主张。原审法院认为：一、关于案涉《二手房买卖及居间服务合同》及补充协议（包括《信息告知书》、《交易节点确认书》、《公积金贷款补充协议》、《二手房买卖合同补充协议》）、网签合同（《广州市存量房买卖合同》）的法律效力问题。上述合同是签约各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。签约各方当事人均为完全民事行为能力人，对合同内容均具有充分审慎的义务。罗静文主张上述合同存在欺诈情形，要求予以撤销，但其提供的证据并无法充分证明其主张，其要求撤销上述合同，依据不足。二、关于上述合同及补充协议是否应解除或继续履行的问题。合同有效，罗静文经释明之后，变更诉讼请求为解除上述合同及补充协议，陈吉立则主张继续履行上述合同。原审法院认为，第一，《二手房买卖及居间服务合同》约定付款方式为按揭付款，该约定并未明确按揭方式为公积金贷款还是商业贷款，但根据查明事实，各方当事人在签订该合同后，开始仅对买方申请公积金贷款问题进行多次磋商，并签订《公积金贷款补充协议》，且按照公积金贷款的要求委托评估机构进行评估并向广州公积金中心提出公积金贷款申请。后来在公积金贷款未能获批之后才签订《二手房买卖合同补充协议》，开始协商商业贷款问题，因此采信罗静文关于上述合同约定的按揭付款实质仅指公积金贷款的主张。第二，《二手房买卖合同补充协议》约定：如果办理不了公积金贷款，客户罗静文承诺做商业贷款……承诺2018年10月21日放款，否则客户罗静文先全额付款，卖方陈吉立收到银行尾款退回给买方罗静文剩余尾款。按照该约定，在公积金贷款申请未获批准之后，罗静文应通过商业贷款方式支付购房余款。从罗静文提供的微信聊天记录等证据可以证实罗静文一方在公积金贷款未获批准后已积极向各银行机构了解商业贷款问题，但各银行对“一房两证”房屋的按揭贷款或不受理或只同意申请其中一套房屋的贷款但要求将两套房屋一并办理抵押登记或贷款利率远高于基准利率，上述针对该类型房屋贷款的特殊要求已远远超出一般人对普通商品住房商业贷款条件的理解及承受能力，罗静文因此而选择不再申请商业贷款理据充分。陈吉立及乐有家公司认为罗静文既未同意商业贷款，也未一次性支付购房余款，构成违约。原审法院认为，乐有家公司作为专业中介机构，并未在签订《二手房买卖合同补充协议》时将银行针对“一房两证”房屋商业贷款的特殊要求告知买卖双方，乐有家公司及陈吉立也没有证据证明罗静文在签订补充协议时对此已知悉。上述补充协议约定“（罗静文）承诺2018年10月21日放款，否则客户罗静文先全额付款，卖方陈吉立收到银行尾款退回给买方罗静文剩余尾款”，从该条文内容分析，也仅明确在商业贷款未在约定时间内发放的情况下，罗静文一方应预先全额付款，待银行放款之后再由陈吉立退还剩余尾款。即约定在商业贷款未按时发放的情况下罗静文应预先支付购房余款，而非约定在商业贷款未获批准或未能放款的情况下，罗静文应选择其他方式付款。而贷款条件属于银行基于风险考量而作出的要求，并非买卖双方能够控制。在商业贷款条件已远超出一般人的理解而买卖双方又未能就其他付款方式达成一致意见的情况下，合同未能继续履行无法归责于罗静文一方，对罗静文要求解除合同及补充协议的请求，予以允许。对陈吉立要求罗静文立即一次性全额支付购房款220万元、支付延期付款利息、支付各项违约金、律师费的请求，均不予支持。同上述理由，对罗静文要求陈吉立返还定金10万元及预付款10万元的请求，予以支持。罗静文要求乐有家公司对上述款项承担连带返还义务没有法律依据，不予支持。陈吉立认为其实际仅收到罗静文定金及预付款共计19万元，但陈吉立于2018年5月8日出具的《收据》已确认收到罗静文一方定金及预付款共20万元，即陈吉立已认可罗静文交付给乐有家公司的交房保证金1万元可视为由陈吉立收取，即使乐有家公司未向陈吉立返还该1万元款项，也应由陈吉立向乐有家公司主张返还。合同解除后，各方均负有办理注销房屋买卖网签合同的义务，虽然涉案402房的《广州市存量房买卖合同》上未有罗静文的签字，但该合同是基于涉案房屋的买卖关系产生，且罗静文也主张撤销（解除）该份合同，可以推断该合同签订时已获得其同意，故对陈吉立要求罗静文协助办理撤回402房网签合同的请求，予以支持。因罗静文并非403房网签合同当事人，对陈吉立要求罗静文负责让罗泳岚协助办理撤回403房网签合同的请求，本案不予处理，应由陈吉立另行解决。三、关于佣金问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告……从居间人在交易活动中所起的中介作用看，居间人应具有相应的知识、能力和从业条件，委托人正是由于自身精力和能力不足，才委托居间人从事居间活动，对居间人提供的信息存在很大程度的依赖。本案乐有家公司虽提供居间服务并促成罗静文与陈吉立之间房屋买卖合同的成立，但乐有家公司作为专业房产经纪机构，其从业人员应熟知房产交易过程所涉及的法律法规、交易程序、贷款政策等，并如实向委托人报告。广州公积金中心在2013年9月27日就已明确不受理相邻房公积金贷款申请，但本案中，在买卖双方签订合同时及之后多次就公积金贷款问题进行磋商的情况下，乐有家公司均未就公积金贷款政策问题向买卖双方提供专业的咨询及建议等服务，之后乐有家公司也未充分了解银行对“一房两证”房屋商业贷款方面的特殊要求并如实告知买方，最后导致合同无法继续履行且买卖双方因此而产生矛盾，乐有家公司对此也应承担相应责任。考虑到乐有家公司在本次交易过程中已付出了劳动及产生了成本，酌情确定由罗静文向乐有家公司支付佣金5000元，即乐有家公司应向罗静文返还佣金28000元（33000元-5000元）。对罗静文要求乐有家公司返还佣金未超出上述金额部分，予以支持；对乐有家公司要求罗静文支付剩余佣金33000元的请求，不予支持。罗静文以乐有家公司存在欺诈为由要求乐有家公司赔偿19.8万元及支付23.3万元的利息损失没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年10月31日判决如下：一、解除罗静文、陈吉立、广州市乐有家房产经纪有限公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》、补充协议（包括《信息告知书》、《交易节点确认书》、《公积金贷款补充协议》、《二手房买卖合同补充协议》）及《广州市存量房买卖合同》；二、陈吉立于本判决发生法律效力之日起十日内向罗静文返还购房定金100000元及预付款100000元；三、广州市乐有家房产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向罗静文返还佣金28000元；四、罗静文于本判决发生法律效力之日起十日内，协助反诉陈吉立办理注销《广州市存量房买卖合同》（编号为穗存量房合字××号）的手续；五、驳回罗静文的其他诉讼请求；六、驳回陈吉立的其他诉讼请求；七、驳回广州市乐有家房产经纪有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费27873元，由罗静文负担25461元，陈吉立负担2116元、广州市乐有家房产经纪有限公司负担296元；反诉案件受理费21000元，由陈吉立负担20900元，罗静文负担100元；反诉案件受理费312.5元，由广州市乐有家房产经纪有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，罗静文是否有权主张解除合同；其二，罗静文是否应向陈吉立承担违约责任；其三，乐有家公司是否应向罗静文全额返还佣金及赔偿已付房款的利息损失。关于罗静文是否有权主张解除合同的问题。从本案已查明的事实及各方提交的证据可以反映，因涉案房屋存在一房两证的特殊情形，导致双方在买卖合同中约定的按揭贷款条款在实际履行过程中产生障碍，罗静文的公积金贷款及部分金融机构的商业贷款申请均未获批准，虽然部分金融机构表示可接纳罗静文的商业贷款申请，但其同时附设了较一般商业贷款更为严苛的条件，而该条件明显超出一般公众对普通商品住房商业贷款条件的理解与承受能力。在此情况下，罗静文拒绝申请商业贷款具有合理性。而双方后续无法就付款方式重新协商一致，在此情况下，罗静文因双方原约定的付款条款无法正常履行，主张解除合同合理合法，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。关于罗静文是否应向陈吉立承担违约责任的问题。陈吉立以罗静文既未同意申请商业贷款，又未不同意一次性付款为由，主张罗静文构成违约，对此，本院认为：一方面，2018年5月6日的《二手房买卖及居间服务合同》明确约定“买卖双方协商一致约定买方以按揭付款方式支付房款……”，虽然三方于2018年8月18日签订的《二手房买卖合同补充协议》有约定，“……承诺2018年10月21日放款，否则客户罗静文先全额付款，卖方陈吉立收到银行尾款退回给买方罗静文剩余尾款”，但从该合同条款的字面意思理解，该条款并非约定在罗静文未能办理商业贷款的情况下需变更付款方式为一次性支付余款，而是约定陈吉立在2018年10月21日之前无法取得贷款银行的放款时，罗静文需先行向陈吉立支付，待银行放款给陈吉立后再由陈吉立退回罗静文，即该条款约定的付款方式仍未超出按揭贷款的范畴；另一方面，如前所述，罗静文无法办理公积金或商业贷款非因罗静文的原因所致，而系因涉案房屋存在一房两证的特殊情形所致，而现有证据也能反映罗静文在申请按揭贷款过程中并不存在怠于履行自身义务的情形。陈吉立认为罗静文应当接受部分金融机构设定的较一般商业贷款更为严苛的条件，有违等价有偿及公平原则。据此，罗静文在履行合同过程中并不存在违约行为，陈吉立以罗静文构成违约为由，反诉请求罗静文承担继续履行合同、支付剩余房款、延期付款利息、违约金及赔偿律师费等违约责任，缺乏事实根据与法律依据，原审判决对此予以驳回亦无不当，应予维持。关于乐有家公司是否应向罗静文全额返还佣金及赔偿已付房款的利息损失的问题。虽然乐有家公司在就涉案房屋的交易提供中介服务过程中未善尽己方义务，但无充分证据反映乐有家公司存在故意损害罗静文合法权益的情形，且乐有家公司事实上在本次交易中付出了一定的劳动并支付了相应的成本，故原审酌情确定罗静文向乐有家公司支付佣金5000元，并据此在乐有家公司应返还罗静文佣金中扣减该费用，合理合法，可予维持。对于罗静文主张的已付房款利息损失，乐有家公司并非罗静文已付房款的收款方，且罗静文支付房款系为履行其对陈吉立所负合同义务所致，故罗静文诉请乐有家公司赔偿其已付房款的利息损失缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。综上所述，上诉人罗静文与陈吉立的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费25316元，由上诉人罗静文负担500元，陈吉立负担24816元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年三月二十五日书记员  王文杰唐颖琪