山东省淄博市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁03执复17号 复议申请人（异议人、申请人）：张源，男，1989年10月16日出生，汉族，现住淄博市周村区。 被申请人：刘文兴，男，1973年6月20日出生，汉族，现住淄博市周村区。 被申请人：淄博嘉隆印务有限公司，住所地淄博市周村区东门路41号。 法定代表人：陈祥军，经理。 被申请人：淄博齐悦国际大饭店有限公司，住所地淄博市周村区站北路39号14楼南首。 法定代表人：王丕芬，经理。 复议申请人张源因不服淄博市周村区人民法院（以下简称周村法院）（2019）鲁0306执异206号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 周村法院在执行申请人张源与被申请人刘文兴、淄博嘉隆印务有限公司、淄博齐悦国际大饭店有限公司民间借贷纠纷诉讼保全一案中，申请人张源对该院解除刘文兴名下坐落于周村区××号06-1038803、06-××号房地产的查封提出异议称，被申请人刘文兴名下产权证号为06-1055941、06-1038803、06-1038804不动产坐落在同一块土地上，整栋建筑拥有共同的土地使用权、共同的通道、共同的空间结构，是不可分割的一栋建筑物，单独处分均无法正常使用并导致明显降低使用价值。除涉案房地产外，被申请人无其他财产可供执行。被申请人提交的淄博瑞晟房地产评估有限公司出具的房地产抵押估价报告系被申请人自行委托，且查封房地产抵押给山东周村农村商业银行股份有限公司，担保债权高达5500多万元，根据司法拍卖惯例，司法拍卖价格会远低于评估价值，因此，（2019）鲁0306执保693号之二执行裁定书认定剩余价值明显超过查封标的属认定事实错误。（2019）鲁0306执保693号之二执行裁定书出具程序违法，应予撤销。综上，异议人请求撤销（2019）鲁0306执保693号之二执行裁定书，终止对被申请人刘文兴名下位于周村区××号的产权证号分别为06-1038803、06-1038804房地产的解除查封措施。 周村法院查明，原告张源与被告刘文兴、淄博嘉隆印务有限公司、淄博齐悦国际大饭店有限公司民间借贷纠纷一案，原告于2019年7月10日向该院申请财产保全，该院于2019年7月11日作出（2019）鲁0306执保693号执行裁定书，裁定：冻结被申请人刘文兴、淄博嘉隆印务有限公司、淄博齐悦国际大饭店有限公司在各银行账户内存款8900000.00元；如无存款或存款不足，即查封或扣押其相应价值的财产。依据该裁定，该院于2019年7月16日对登记在刘文兴名下坐落于周村区××号产权证号为06-1055941、06-1038803、06-1038804三处房产予以查封。查封时，坐落于周村区××号产权证号06-1055941房产，建筑面积4147.62㎡，他项权利人为山东周村农村商业银行股份有限公司，被担保债权数额1799万元；产权证号06-××号房产共有人为孙晓燕，建筑面积3456.35㎡，他项权利人为山东周村农村商业银行股份有限公司，被担保债权数额为2000万元；产权证号06-××号房产，建筑面积2765.08㎡，他项权利人为山东周村农村商业银行股份有限公司，被担保债权数额1600万元。 周村法院另查明，2019年11月22日，被申请人刘文兴提交解封申请，要求该院解除对名下位于周村区××号的产权证号分别为06-1038803、06-1038804房产的查封。另提交委托淄博瑞晟房地产评估有限公司作出的评估报告证实涉案房地产的价值。其中，2019年2月28日，淄博瑞晟房地产评估有限公司就涉案的产权证号为06-1055941房产出具房地产抵押估价报告一份，评估价值为3898.80万元；2019年7月31日，淄博瑞晟房地产评估有限公司就涉案的产权证号为06-1038803、06-1038804房产出具房地产抵押估价报告两份，评估价值分别为4043.93万元、3235.14万元。2019年11月6日，山东周村农村商业银行股份有限公司出具证明，证明截止2019年11月6日涉案的产权证号为06-1038803、06-1038804房产的担保债权本金为3630万元、利息102.24万元及实现抵押权的费用；截止2019年11月6日涉案的产权证号为06-1055941房产的担保债权本金为1799万元、利息47.57万元及实现抵押权的费用。2019年11月12日，该院作出（2019）鲁0306执保693号之二执行裁定书，裁定：解除对被申请人刘文兴名下位于周村区××号的产权证号分别为06-1038803、06-1038804房地产的查封。并依据该裁定于当日解除对刘文兴名下位于周村区××号的产权证号分别为06-1038803、06-1038804房地产的查封。 周村法院认为，异议人异议请求实质认为该院解除对上述两处房地产查封措施行为违反法律规定，侵犯了其合法权益，故应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定审查。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。”据此，结合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款的规定，人民法院发现查封的不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，应当对超标的保全的部分财产予以解封。在判断保全查封不动产的整体价值是否明显高于保全裁定载明金额时，人民法院可以采取对查封不动产委托评估的方式确定查封资产价值。本案中，被申请人名下位于周村区××号产权证号为06-1055941、06-1038803、06-1038804三处房地产分属不同楼层，被申请人提交的房地产抵押估价报告可以证实被查封的房地产在扣除担保债权数额后，剩余价值依然明显高于保全裁定载明金额，故该院作出（2019）鲁0306执保693号之二执行裁定书，解除对位于周村区××号的产权证号分别为06-1038803、06-1038804房地产的查封措施并无不当。 复议申请人张源向本院申请复议称，（2019）鲁0306执异206号执行裁定认定事实错误，适用法律错误，应当依法予以撤销。1、查封的被申请人刘文兴名下产权证号为06-1038803、06-1038804、06-1055941的不动产，坐落在同一块土地上，整栋建筑物拥有共同的土地使用权、共同的通道、共同的空间结构，是不可分割的一栋建筑物，上述不动产为不可分的标的物且单独处分均无法正常使用并导致明显降低使用价值。2、周村法院出具的财产保全情况告知书载明内容证实：被申请人刘文兴及其他共同被告无其他可供执行的财产，且其余财产不足偿还债务。3、被申请人刘文兴提交的淄博润晟房地产评估有限公司出具的房地产抵押估价报告书系刘文兴自行委托，未经过法律评估程序前无法确定被查封房地产的实际价值，被查封的房地产已抵押给周村农村商业银行股份有限公司，担保债权高达5500多万，且根据司法拍卖惯例，司法拍卖价格会远低于评估价值。4、（2019）鲁0306执保693号之二执行裁定出具程序违法，其与（2019）鲁0306民初2010号民事裁定和（2019）鲁0306执保693号民事裁定的内容相矛盾，属程序违法。5、复议申请人刘文兴名下产权证号为06-1038803、06-1038804、06-1055941,周村法院对市场价值较大且抵押已到期的06-1038803、06-1038804的不动产予以解封；及保留价值较小，无法单独使用且设置抵押的不动产予以保留，严重侵犯了复议申请人的合法权益。综上，复议申请人请求撤销（2019）鲁0306执异206号执行裁定。 本院查明，淄博瑞晟房地产评估有限责任公司根据复议申请人刘文兴及孙晓燕委托，于2019年7月31日就周村区人民法院保全查封的复议申请人刘文兴名下位于淄博市××号的产权证号分别为06-1038803、06-1088804、06-105941的涉案房产出具三份评估报告书，上述三个产权证项下房屋的价值分别评估为4043.93万元、3235.14万元、3898.80万元。其中，产权证号为06-1038803、06-1088804涉案房产的共有人为孙晓燕。张源诉刘文兴、淄博嘉隆印务有限公司、淄博齐悦国际大饭店有限公司民间借贷纠纷一案，张源已向周村区人民法院递交追加孙晓燕为被告的申请书，要求其对本案借款本息承担共同清偿责任。 另查明，周村法院根据（2019）鲁0306执保693号执行裁定，保全查封了被申请人以下财产：1、被申请人刘文兴名下在中国工商银行是山东省淄博周村东门支行的银行存款130.42元；2、被申请人刘文兴在山东周村农村商业银行股份有限公司的银行存款1358.40元；3、被申请人刘文兴名下鲁Ｃ×××××帕萨特汽车；4、被申请人刘文兴名下产权证号分别为06-1038803、06-1088804、06-105941的房产。 本院查明的其他事实与周村法院查明的一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是周村法院对涉案房产的查封是否构成超标的查封。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定，人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施。 首先，保全裁定明确的是对被申请人的银行存款8900000.00元或相应价值的财产进行查封，本案已经冻结了被申请人刘文兴名下的银行存款1371.82元及其名下帕萨特汽车一辆，同时，对被申请人刘文兴名下的三处房产进行了查封。根据被申请人单方委托评估公司作出的评估报告，查封三处房产的评估价值合计为11177.87万元,但判断查封涉案房产的价值应综合考虑其市场价值以及司法拍卖变现过程中的减价等因素。依据评估拍卖的相关规定，在涉案房产评估价11177.87万元的基础上，应预留44%的降价幅度，即涉案房产的变现价值可低至6200余万元。同时根据执行法院查明的抵押权情况，涉案房产担保的债权数额约为5400多万元，而本案要求保全的金额为890万元，因此，本案不宜认定查封的标的额已经明显超过保全裁定确定的数额，周村法院裁定对被申请人刘文兴名下产权证号为06-1038803、06-1088804的房地产予以解封存在不当，应当予以撤销。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下： 一、撤销淄博市周村区人民法院（2019）鲁0306执异206号执行裁定； 二、撤销淄博市周村区人民法院（2019）鲁0306执保693号之二执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  张洪胜 审判员  卫雁冰 审判员  邢 菲 二〇二〇年三月二日 书记员  孙 晨