山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终389号上诉人(原审被告)：张玲玲，女，1982年1月5日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：耿延滨，山东英天律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：韩玉波，男，1987年7月22日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：韩树伟，山东民瑞律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：滨城区安林房产中介中心，住所地：山东省滨州市黄河十一路渤海七路八路之间路北。经营者：刘娟娟。被上诉人(原审被告)：刘娟娟，女，1987年9月4日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。被上诉人(原审被告)：滨州市国滨房产有限公司，住所地：山东省滨州市滨城区渤海六路646号。法定代表人：赵文涛，该公司总经理。被上诉人(原审被告)：赵文涛，男，1989年12月31日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。上诉人张玲玲因与被上诉人韩玉波、滨城区安林房产中介中心（以下简称安林房产）、刘娟娟、滨州市国滨房产有限公司（以下简称国滨房产）、赵文涛房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初2629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张玲玲上诉请求：1.撤销原判决第一项，并依法改判被上诉人安林房产、刘娟娟、国滨房产、赵文涛共同双倍返还被上诉人韩玉波定金4万元，并依法改判驳回被上诉人韩玉波对上诉人张玲玲的原审诉求；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人韩玉波、安林房产、刘娟娟、国滨房产、赵文涛承担。事实及理由：一、原判决认定事实错误。理由为：(一)原判决认定“被告张玲玲委托被告滨州市国滨房产有限公司对外出售滨州市渤海六路531号胜滨小区沿街房南17号商铺”没有任何事实依据，属于认定事实错误。1.原判决仅凭上诉人张玲玲将房地产证书原件及身份证原件交给被上诉人国滨房产，就推定“上诉人张玲玲与国滨房产达成了委托的意思表示一致”实属错误。事实上，上诉人张玲玲早在2018年9月将涉案房产的出售信息发布到“58同城”网站，但并未委托任何房产中介出售涉案房产。因上诉人张玲玲事先认识国滨房产的工作人员刘悦，刘悦以核验涉案房产信息的真实性及便于涉案房产出售信息的推广为由，要求上诉人张玲玲将房地产证书原件及身份证原件交给她，出于对刘悦的信任，上诉人张玲玲随将房地产证书原件及身份证原件交给刘悦，但上诉人张玲玲既没有向国滨房产及刘悦出具书面委托书，也没有与国滨房产及刘悦签订书面委托合同，双方并未就委托国滨房产出售涉案房产达成合意，原判决推定“上诉人张玲玲与国滨房产达成了委托的意思表示一致”实属错误，双方之间的委托合同不成立。2.因上诉人张玲玲与国滨房产的委托合同不成立，国滨房产无权代理上诉人张玲玲签订《房屋买卖合同》，更无权以上诉人张玲玲的出具内容为“收到韩玉波购房定金2万元”的收到条，且未经上诉人张玲玲追认，故国滨房产的行为构成无权代理，对上诉人张玲玲不发生效力，相应的法律后果及责任依法由行为人国滨房产承担。3.退一步讲，即便是上诉人张玲玲与国滨房产的委托合同成立，但上诉人张玲玲并未授权国滨房产代为签订《房屋买卖合同》，没有授权国滨房产代为出具收到条，没有授权国滨房产代为收取被上诉人韩玉波支付的购房定金。即国滨房产的上述行为显然超越委托权限，由此给委托人张玲玲造成的损失，应当由国滨房产承担赔偿责任。同时，作为受托人国滨房产没有如实向上诉人张玲玲报告委托事务处理的情况，包括但不限于隐瞒涉案房产的出售价款、付款方式等，没有如实向上诉人张玲玲报告被上诉人韩玉波向被上诉人刘娟娟交付了购房定金2万元的事实，甚至在没有收到韩玉波购房定金2万元的情形下，仍以上诉人张玲玲的出具内容为“收到韩玉波购房定金2万元”的收到条，任由被上诉人刘娟娟将其中的非法1万元据为己有，由此给委托人张玲玲造成的损失，应当由国滨房产承担赔偿责任。(二)原判决认定“被上诉人韩玉波尽到了谨慎注意义务”没有任何事实依据，属于认定事实错误。1.被上诉人韩玉波及其委托人韩延亮在签订《房屋买卖合同》之前或之时，从未与上诉人张玲玲见面，其也未要求国滨房产及刘悦出具上诉人张玲玲签字确认的委托其出售涉案房产的书面委托书及书面委托合同。同时，被上诉人韩玉波将购房定金2万元转账给与上诉人张玲玲之间没有任何关系的被上诉人刘娟娟，且由国滨房产的工作人员刘悦出具收到条，故被上诉人韩玉波没有尽到购房人的普通注意义务，其自身负有严重过错。2.被上诉人韩玉波及其委托人韩延亮从未就涉案房产的出售价款、付款方式等内容进行协商，由国滨房产的工作人员刘悦代上诉人张玲玲签订的《房屋买卖合同》不是双方合意的结果，即上诉人张玲玲与被上诉人韩玉波之间的《房屋买卖合同》不成立。(三)原判决认定“被告张玲玲构成违约”没有任何事实依据，属于认定事实错误。因涉及其他执行案件需要申报财产（生效法律文书为滨州市中级人民法院(2018)鲁16民终2247号民事判决书），导致上诉人张玲玲不能处分涉案房产，属于法律上及事实上的履行不能，且上诉人张玲玲及时履行了通知义务，故上诉人张玲玲具有正当的免责事由，无需承担违约责任。(四)原判决认定“被告张玲玲应返还原告定金4万元”没有任何事实依据，属于认定事实错误。定金合同属于实践性合同，且以实际交付的定金数额为准。虽然被上诉人韩玉波向被上诉人刘娟娟交付了购房定金2万元，但被上诉人刘娟娟仅将其中的1万元转交给上诉人张玲玲。退一步讲，即便是上诉人张玲玲的行为构成违约，上诉人张玲玲仅需返还被上诉人韩玉波定金2万元，故原判决认定“被告张玲玲应返还原告定金4万元”实属错误。二、被上诉人安林房产、刘娟娟、国滨房产、赵文涛依法应当共同双倍返还被上诉人韩玉波定金4万元。理由为：如前所述，上诉人张玲玲与国滨房产的委托合同不成立，国滨房产无权代理上诉人张玲玲签订《房屋买卖合同》，更无权在没有收到韩玉波购房定金2万元的情形下，仍以上诉人张玲玲的名义出具内容为“收到韩玉波购房定金2万元”的收到条。因被上诉人韩玉波将购房定金2万元转账给与上诉人张玲玲毫无关联的被上诉人刘娟娟，且被上诉人刘娟娟仅将其中的1万元转交给上诉人张玲玲，剩余的1万元非法据为己有，故被上诉人安林房产、刘娟娟、国滨房产、赵文涛共同双倍返还被上诉人韩玉波定金4万元。综上所述，原判决认定事实错误，被上诉人安林房产、刘娟娟、国滨房产、赵文涛依法应当共同双倍返还被上诉人韩玉波定金4万元。请求二审法院依法撤销原判决，并依法改判支持上诉人的上诉请求。韩玉波辩称：上诉人将房产证、身份证原件交付给房产中介，上诉人收到定金和合同时，没有提出任何异议，在买卖双方进行协商时，上诉人也承认是自己的过错导致买卖合同不能成立，因此上诉人委托房产中介签订的合同是依法有效的。原审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。安林房产、刘娟娟辩称：同韩玉波的答辩意见。国滨房产、赵文涛辩称：上诉人上诉状中所提的问题，在一审时已经问过了，被上诉人所提交的录音、微信记录中均能体现上诉人认可其违约，同时也认可由我们国滨房产代理出售此房产。韩玉波向一审法院起诉请求：1.判令解除韩玉波与张玲玲2019年4月17日签订的房屋买卖合同；2.判令张玲玲双倍返还定金4万元及利息(以4万元为基数，自起诉日起至实际支付之日止，按同期同类贷款利息计算)；3.判令张玲玲赔偿韩玉波中介费、贷款服务费15000元、其他费用1100元；4.判令安林房产、刘娟娟、国滨房产、赵文涛对诉讼请求二、三项承担连带责任。一审法院认定事实：张玲玲委托国滨房产对外出售滨州市渤海六路531号胜滨小区沿街房南17号商铺，并将房地产权证书原件及其身份证原件交付国滨房产工作人员刘悦。韩玉波通过安林房产购买上述房产。2019年4月17日，案外人韩延亮代韩玉波签订涉案房屋买卖合同。合同签订时，张玲玲不在场，刘悦在合同抬头及落款处（卖方、出售方）签署张玲玲名字。合同约定，房屋成交价格75万元；签订合同当日，买方支付2万元作为购房定金；合同签订以后，买方及时准备贷款申请材料、卖方提供产权证明文件到银行办理二手房交易贷款申请；待买方贷款申请通过后，买方支付15万元给卖方作为首付款(首付款具体金额视银行贷款审批情况而定，以卖方实际开具的收到条为准)；新不动产证出证后，买方及时持新不动产证到银行、不动产办理抵押登记，剩余房款58万元由贷款银行直接打入卖方指定帐户；本合同签订后，任何一方不得无故拖延、刻意隐瞒或中途毁约，否则属于违约行为。若卖方违约，双倍返还买方购房定金；若买方违约，卖方没收买方购房定金作为违约赔偿金。无故拖延三十日以上未履约或中途毁约的，另一方有权以对方违约为由解除合同，因此而造成的经济损失全部由违约方承担。本合同签订后，已支付的中介费概不退还，甲、乙双方任何一方违约，中介费全部由违约方承担。韩玉波交纳2万元定金后，刘悦在张玲玲身份证复印件上书写“今收到韩玉波房屋订金2万元，代张玲玲收，2019年4月17日”字样，后将“订金”涂改为“定金”。韩玉波支付中介费及贷款服务费15000元。上述合同签订后，刘娟娟、刘悦将张玲玲身份证及涉案房产证及房屋买卖合同一起交付张玲玲，但仅向张玲玲交付了10000元定金，张玲玲出具房屋定金收到条。国滨房产负责办理涉案二手房贷款，其将张玲玲的不动产权证变造成所有权人为张玲玲母亲高香菊的不动产权证，用于向农业银行开发区支行申请二手房贷款。2019年4月26日，张玲玲带领其母亲高香菊到银行进行贷款申请签字。韩玉波及其妻子于2019年4月30日到银行签字，为此支出交通费1100元。2019年5月3日，韩玉波接刘娟娟电话通知，张玲玲不再出售涉案商铺，要求解除房屋买卖合同。2019年5月4日，各方就解除事宜进行协商，但对违约责任承担未达成一致意见。韩玉波诉至一审法院。一审法院认为，张玲玲虽未向国滨房产出具书面委托书，但其将房地产权证书原件及身份证原件交国滨房产，应视为其与国滨房产公司达成了委托的意思一致。韩玉波的委托人经实地看房，并在国滨房产持涉案房产不动产权证原件及张玲玲身份证原件的情况下，签订房屋买卖合同，尽到了谨慎注意义务。涉案房屋买卖合同，不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。张玲玲表示不再出售涉案商铺，韩玉波表示同意解除，双方协商一致，涉案房屋买卖合同已经解除。在合同履行过程中，张玲玲单方表示不再出售涉案房屋，构成违约，应承担违约责任。依据房屋买卖合同约定，若卖方违约，双倍返还购房定金，张玲玲应返还原告定金4万元。张玲玲未按约双倍退还定金，应赔偿韩玉波因此引起的利息损失，该利息以4万元为基数，自韩玉波主张的起诉日2019年5月29日起至履行之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。张玲玲提出其未收取定金的辩解意见，与事实不符，且国滨房产系其受托人，国滨房产公司的行为后果应由委托人张玲玲承担。韩玉波主张适用定金罚则，足以弥补其损失，韩玉波要求张玲玲、安林房产、刘娟娟、国滨房产、赵文涛赔偿其他损失的诉讼请求，无法律依据，不予支持。韩玉波主张安林房产、刘娟娟、国滨房产、赵文涛对涉案款项承担连带责任，无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、张玲玲于本判决生效后十日内双倍返还韩玉波定金4万元并支付利息（以4万元为基数，自2019年5月29日起至履行之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；二、驳回韩玉波其他诉讼请求。案件受理费11300元，减半收取5650元，由张玲玲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张玲玲为证实其主张，提交滨城区人民法院出具的被执行人财产申报表一份，在上诉人张玲玲与被上诉人韩玉波协商涉案纷争时，上诉人张玲玲收到滨城区人民法院因另案涉及的财产报告令，且滨城区人民法院执行人员向上诉人张玲玲告知了拒绝、虚假报告财产情况所承担的法律责任。证实涉案房产交易存在法律上及事实上履行不能的情形，上诉人张玲玲将上述信息及时通知了国滨房产工作人员刘悦，并要求其向韩玉波转告，上诉人张玲玲要求解除商品房销售合同具有正当事由，依法应当免责。经审查，本院对上诉人张玲玲提交证据的真实性予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人张玲玲主张其与被上诉人国滨房产、刘悦未签订书面委托合同，被上诉人国滨房产、刘悦代其签订房屋买卖合同及收取定金的行为构成无权代理。但上诉人张玲玲将涉案房屋产权证书原件及其本人身份证原件交与被上诉人国滨房产的工作人员刘悦，根据日常生活及交易习惯即可推定双方达成授权委托的合意。根据《中华人民共和国民法总则》规定，无权代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。被上诉人国滨房产、刘悦代上诉人张玲玲签订房屋买卖合同及收取定金的行为即为以上诉人张玲玲名义实施的民事法律行为，是正当地履行其代理人的义务，不属于无权代理。基于以上原因，被上诉人韩玉波在实地看房并确认被上诉人国滨房产持有涉案房屋产权证书原件及上诉人张玲玲身份证原件的基础上签订房屋买卖合同，已尽到普通人的合理注意义务，涉案房屋买卖合同成立并生效。上诉人张玲玲主张其不能处分案涉房产，属于法律上及事实上的履行不能。根据《中华人民共和国合同法》规定，法定的免责事由不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上诉人张玲玲的情形不符合上述规定，其明示不履行合同义务的行为已构成根本违约，应当按照定金罚则向被上诉人韩玉波返还双倍定金。上诉人张玲玲主张其收到的定金数额为1万元，应当由被上诉人安林房产、刘娟娟、国滨房产、赵文涛双倍返还被上诉人韩玉波定金4万元。根据《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉房屋买卖合同约定定金数额为2万元，根据合同相对性，上诉人张玲玲作为收受定金的一方应当双倍返还作为给付定金一方的被上诉人韩玉波定金4万元，上诉人张玲玲对被上诉人安林房产、刘娟娟、国滨房产、赵文涛的权利可另行主张。综上，上诉人张玲玲的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人张玲玲负担。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  李添珍审判员  吴金魁二〇二〇年三月三十日法官助理刘德霞书记员翟钰琪