广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终507号上诉人（原审原告）：广州市天河区穗龙建材贸易发展有限公司，住所地：广州市天河区禺东西路38号干休所南20栋3楼。法定代表人：李辉娥，执行董事。上诉人（原审原告）：李辉娥，女，汉族，1962年12月2日出生，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：黄艺辉，男，汉族，1985年4月17日出生，住广东省龙川县。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：邓秋平、蒋周亚，均系广东枫晟明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：巫伟强，男，汉族，1975年12月15日出生，住广东省连平县。委托诉讼代理人：曾建新、赖燕华，均系广东广信君达（南沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄运明，男，汉族，1960年9月29日出生，住广东省龙川县。委托诉讼代理人：邓秋平、蒋周亚，均系广东枫晟明律师事务所律师。原审第三人：广州岭头生态农业发展有限公司，住所地：广州经济技术开发区岭头岭新街3号。法定代表人：吴俊澈。委托诉讼代理人：胡锡雄，男，该公司经理。上诉人广州市天河区穗龙建材贸易发展有限公司（以下简称穗龙公司）、李辉娥、黄艺辉、巫伟强与被上诉人黄运明、原审第三人广州岭头生态农业发展有限公司（以下简称岭头农业公司）因合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初4404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。穗龙公司、李辉娥、黄艺辉上诉请求：一、发回重审或改判，即：1.变更一审判决第一项为解除所有协议，解除穗龙公司、李辉娥、黄艺辉与巫伟强的租赁关系，除一审判决第一项解除的黄运明的租赁关系外，还包括李辉娥、黄艺辉享有的各100平方米的宅基地的租赁关系，其中李辉娥宅基地证编号后四位为8842，黄艺辉宅基地证编号后四位为8208；2.变更一审判决第二项为将涉案三套房屋及土地返还给穗龙公司、李辉娥、黄艺辉及黄运明；3.变更一审判决第三、四项中的收款主体为穗龙公司、李辉娥、黄艺辉和黄运明；二、本案一审、二审案件受理费、保全费等诉讼费用由巫伟强承担。事实和理由：一、一审法院不确认李辉娥的使用权，属于事实认定不清。1.《存档情况表》表格内的信息是由广州市黄埔区长岭街头社区居民委员会提交给房地产机关，工作人员出现失误把信息填写错误的情况是合理存在的，该居委会对此也于2019年10月12日出具了《证明》；2.《存档情况表》内除了“土地使用权人姓名”栏目，还存在“证号”栏目，该“证号”栏目中显示的“萝穗郊(萝)字9008842号”与李辉娥立案时提交的《坡地私人宅基地超用面积证明书》上显示的证号是一致的；3.岭头农业公司对《坡地私人宅基地超用面积证明书》的真实性予以确认。以上证据相互印证，足以证明李辉娥享有涉案房屋的使用权。二、一审法院不确认黄艺辉与黄蛟是同一人，该认定不合理。1.黄艺辉提交的由广东省龙川县公证处出具的《公证书》，该证据明确写明黄艺辉与黄蛟为同一人；2.黄艺辉已至公安机关开具证明，但是公安机关不予开具，该证据无法取得并不是黄艺辉的原因；3.如果从证据上不认可黄艺辉和黄蛟是同一个人，但是事实上黄蛟和黄艺辉是同一个人，那么必然黄蛟是不会真实存在的。在这样的理论下，黄艺辉将永远无法主张属于自己的合法权利，这对黄艺辉而言不合理。三、涉案三栋房屋是相邻建筑，整体出租给巫伟强，巫伟强在一审中也已经确认涉案房屋由其占有。在有明确的占有物，且占有人明确认可的情况下，一审法院仅因为穗龙公司、李辉娥、黄艺辉与巫伟强无法对涉案房屋的四至范围进行测量而不确认剩余两栋房屋在双方租赁土地内，该判决不具有合理性。对穗龙公司、李辉娥、黄艺辉的上诉，巫伟强答辩称：不同意穗龙公司、李辉娥、黄艺辉的上诉。具体理由如下：一、黄运明、李辉娥、黄艺辉主张的三栋房产均不在本案合作使用的房产范围之内，他们提供的存档情况表所载的姓名、房屋层数、面积均与本案合作房屋不相符，他们存在虚假诉讼的行为。巫伟强未占有他们主张的上述三套房屋。穗龙公司与巫伟强存在合作合同关系，巫伟强与黄运明、李辉娥、黄艺辉之间无合同关系，巫伟强占有的房产并非黄运明、李辉娥、黄艺辉所有，黄运明、李辉娥、黄艺辉没有合法的产权证明，应驳回他们以房产权利人的身份主张返还房产的请求。二、如果涉案房产无合法产权证明及合法规划许可证，其合法性存疑，使用权有争议，依《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十五条规定，穗龙公司及黄运明、李辉娥、黄艺辉可待相关行政主管部门对涉案房产处理后再提起民事诉讼。广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初266556号案及广州市中级人民法院在（2019）粤01民终18880号案中，均以争议房产无合法报建手续，需经行政主管部门处理为由驳回了上诉人的起诉。三、涉案房产面临征收，因无合法报建及产权证明，将导致黄运明、李辉娥、黄艺辉无法得到征收补偿。在此情况下，黄运明、李辉娥、黄艺辉虚假诉讼、张冠李戴，将不在涉案范围内的房产列入本次诉讼，试图通过本次诉讼，以法院判决形式将涉案违章建筑转移至其三人名下，从而达到其获得补偿款的不法目的，应依法追究其责任。四、2016年9月22日的补充协议是一式两份，合同双方各执一份，该合同已经取消。一审认定当天存在两份不同的合同，与事实不符。综上所述，请求二审法院撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回穗龙公司、李辉娥、黄艺辉的上诉。对穗龙公司、李辉娥、黄艺辉的上诉，原审原告黄运明表示同意。对穗龙公司、李辉娥、黄艺辉的上诉，原审第三人岭头农业公司述称：本案与岭头农业公司无关，涉案协议签订时并未告知岭头农业公司，岭头农业公司也没有去确认过房产，相关证据其无法确认。巫伟强上诉请求：l.撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉的诉讼请求；2.判决由穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉承担本案的一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定案涉合同签订主体错误。在案涉合同中，“甲方(签章)”处均有黄运明的签字及穗龙公司的盖章，黄运明在落款处签字是代表穗龙公司的行为，并非其个人行为，故案涉合同的签订主体为穗龙公司与巫伟强，与案涉合同有关的权利义务承担主体亦应是穗龙公司与巫伟强。一审法院认定案涉合同的签订主体为穗龙公司、黄运明与巫伟强属于认定事实不清，判决巫伟强向穗龙公司、黄运明履行合同义务属于判决错误。二、《“饮食山庄项目联合开发意向协议”的补充协议》(合同编号：2016补1)附件一记载的房屋权属情况不明，一审法院认定案涉地段的其中一栋房屋属黄运明所有属认定事实不清、判决错误。1.根据黄运明提交的《存档情况表》显示，黄运明持有的萝穗郊(萝)字90008832号宅基地使用权证的地址为萝岗镇岭头公司新二社、用地面积100平方米、建筑面积250平方米、层数2.5层，萝穗郊(萝)字90008840号宅基地使用权证的地址为萝岗镇岭头公司新二村、用地面积100平方米、建筑面积350平方米、层数3.5层。但根据《“饮食山庄项目联合开发意向协议”的补充协议》(合同编号：2016补1)的附件一《房屋基本情况表》来看，案涉地段其中一栋房屋的建筑面积约386平方米，土地使用面积约193平方米，房屋结构层数为2层。该房屋的建筑面积、土地使用面积、房屋结构层数均与《存档情况表》中显示的黄运明主张的萝穗郊(萝)字90008840号宅基地使用权证登记的房屋情况不符，无证据证明黄运明所主张的房产在租赁范围内。2.黄运明未提供涉案房产的不动产权属证书，根据《物权法》第十七条规定，无法证明其为涉案地段房屋的所有权人。黄运明提交的《存档情况表》并非不动产权属证书，其中显示“该表只反映档案存档现状情况，不反映该产权当前状态”，故不能仅凭《存档情况表》就认定存档登记的房屋产权人为黄运明。黄运明也没有证据证明其通过合法建造的事实行为取得房屋的所有权。故黄运明要求巫伟强返还案涉房屋的诉讼请求没有法律依据。在岭头村上坑窜地段有18栋相同结构的建筑物，用地面积均为100平方米，建筑面积为350平方米，黄运明现有举证不能证明其主张的房产在租赁范围内。三、2016年9月22日的《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》已于2016年12月29日解除，一审法院依据无黄运明身份证号码的那份《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》认定巫伟强与穗龙公司、黄运明形成租赁关系属于认定事实不清、判决错误。2016年9月22日，巫伟强与穗龙公司签订《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》，该“本补充协议一式两份，双方各执一份”，由穗龙公司执“无黄运明身份证号码”一份，由巫伟强执“有黄运明身份证号码”一份。穗龙公司、李辉娥、黄运明、黄艺辉提交的“2016.9.22《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》l”与“2016.9.22《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》2”实际上是穗龙公司与巫伟强各执该补充协议的同一份，并非是签订《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》(无黄运明身份证号码)后再另行补充签订《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》(有黄运明身份证号码)。因此，2016年12月29日，在巫伟强手执的《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》(有黄运明身份证号码)第二页背面达成的“经甲、乙双方友好协商，决定取消此补充合同，按原合同执行。”的约定是针对巫伟强与穗龙公司、黄运明各执的《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》进行解除。《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》解除后，巫伟强与穗龙公司、黄运明按照《饮食山庄项目联合开发意向协议》履行，该协议并没有房屋、土地、果树、鱼塘及鱼塘四周土地的租金给付条款，巫伟强与穗龙公司、黄运明没有形成租赁关系。四、一审法院判决巫伟强就其占有的房屋、土地、果树、鱼塘支付租金，就其占有的鱼塘四周土地支付占有使用费属于认定事实不清、判决错误。1.2016年9月22日签订的《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》已被解除，巫伟强与穗龙公司按照《饮食山庄项目联合开发意向协议》履行，巫伟强与穗龙公司没有形成租赁关系，巫伟强无需支付房屋、土地、果树、鱼塘及鱼塘四周土地的租金或占有使用费；2.现有的证据无法证明穗龙公司、李辉娥、黄运明、黄艺辉对案涉地段的房屋享有所有权，案涉地段的房屋权属情况不清，房屋的具体地址及坐标不明。在无法确认案涉地段三栋房屋权属的情况下，一审法院判决巫伟强就其占有的案涉地段三栋房屋向穗龙公司、黄运明支付租金及占有使用费没有事实依据和法律基础，一审法院判决错误；3.由于穗龙公司、黄运明主张的土地、果树、鱼塘的四至及位置等无法确认，穗龙公司、黄运明没有证据证明巫伟强占有的土地、果树、鱼塘、鱼塘四周土地在穗龙公司、黄运明所主张的地块范围内。穗龙公司、黄运明亦无充足的证据证明其对巫伟强占有的土地、果树、鱼塘及鱼塘四周土地享有相应的权利。一审法院在未查明案件事实的情况下判决巫伟强就其占有的土地、果树、鱼塘、鱼塘四周土地向穗龙公司、黄运明支付租金、占有使用费属于认定事实不清，判决错误；4.穗龙公司丧失主张租金及占有使用费的权利来源，法院应驳回其诉讼请求。根据穗龙公司提供的《承包耕地改扩建鱼塘协议书》、《租用山坡地合同》《关于租赁山地协议合同》显示，穗龙公司承租期限分别为五十年(从1996年1月起至2046年12月31日止)、七十年(从1998年至2068年12月止)、五十年(从1998年至2048年止)。方越过《合同法》第二百一十四条规定的最长租赁期限20年的部分应属无效。即截止至2019年，穗龙公司与广州市岭头经济发展有限公司签订的三份租赁合同均已无效，穗龙公司依据租赁合同所享有的权利已丧失。在此情况下，穗龙公司、李辉娥、黄运明、黄艺辉要求巫伟强给付租金及占有使用费的诉讼请求缺乏法律基础。对巫伟强的上诉，穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉共同二审答辩称：1.双方签订了多份合同及补充协议，双方存在合同关系证据确凿；2.巫伟强既非涉案房屋的建造人也非所有权人，无权继续占有房屋而且不支付租金或场地占用费；3.根据《土地管理法》相关规定，草地的承包期限是30到50年，林地是30到70年，我方承包土地的期限合法合理；4.即使合同无效，根据《合同法》第五十八条规定，巫伟强也应当返还涉案房产；5.关于黄运明的房屋权属证书问题，应以《存档情况表》上的数据为准。关于存档情况表是否与涉案三套房产对应的问题，首先，因穗龙公司是涉案土地的承包人，黄运明是穗龙公司法定代表人李辉娥的丈夫，黄艺辉是穗龙公司的法定代表人李辉娥的儿子，故李辉娥、黄艺辉、黄运明在穗龙公司享有土地使用权的土地上建造房屋具有合理性。其次，从巫伟强一审当庭提交的饮食山庄项目联合开发协议、示意图和授权书的图片上显示，该三套房屋与穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉主张的三套房屋是一致的。6.巫伟强在2016年11月11日支付了2个月的租金，晚于2016年9月22日的补充协议，即双方的租赁关系并未根据补充协议的取消而取消，双方的租赁关系依旧存在；7.2016年9月22日签订的补充协议并非一式两份，而是两份不同的协议，手写的补充内容是不一样的，并非巫伟强所主张的是两份一样的合同。对巫伟强的上诉，原审第三人岭头农业公司二审述称，本案与岭头农业公司无关。涉案协议签订时，岭头农业公司不在场，无法确定这些协议的真实性。2019年5月7日，穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉向一审法院起诉请求判令：1.解除《饮食山庄项目联合开发意向协议》；2.巫伟强返还位于黄埔区（××区）××头××村上坑窜地段的三栋房屋以及该地段的土地、果树、鱼塘；3.巫伟强支付租金，每月5000元，每三年递增3%的标准，自2016年3月1日起至巫伟强返还房屋之日止。（暂计至2019年4月20日，租金金额191211.67元）；4.巫伟强支付鱼塘四周以路为界的土地租金，按每年5000元，每三年递增3%的标准，自2016年1月1日起至巫伟强返还房屋之日止。（暂计至2019年4月20日，租金金额为16537.95元）；5.本案诉讼费由巫伟强承担。穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉当庭变更第一项诉讼请求为“解除《饮食山庄项目联合开发意向协议》及所有补充协议”。一审法院法院认定事实：1996年10月30日，广州市国营岭头农工商联合公司果园场（以下简称“岭头果园场”）（甲方）与穗龙公司（乙方）签订《承包耕地改扩建鱼塘协议书》，约定：“将岭头新二村上坑窜所柑橙地3.5亩左右承包给乙方经营饲养鱼类，定期为五十年，即从1996年1月起至2046年12月31日止，每年每亩租金3600元正，由乙方一次性上交清五十年的租金给甲方，总数为18万元正”。1997年5月3日，广州市岭头经济发展有限公司（甲方）与穗龙公司（乙方）签订《租用山坡地合同》，约定：为了解决职工、合作厂人员建造住房需要，经双方协商，甲方同意将岭头新二村上坑窜租给乙方作解决职工建房及生活娱乐场所用地。合同第一条约定：租用地地名为广州市白云区萝岗岭头新二村上坑窜。第二条约定：租用范围为东以和龟窜、元头窝山脊分水为界，西以和坑头窜分水为界，北以岭头公路水泥路面为基线下留5米，南以为山口及山脊分水为界，总面积约26亩，按图测量为准；总款为100万元，分四期付款。第六条约定：1.该地段的住宅建筑用地，按国家宅基地的管理政策执行；2.该地段的绿化地，租期为70年，即从1998年至2068年12月止，期满后应按当时政府有关的政策法律执行，另行协商地价，再补交纳给甲方。1998年3月3日，广州市岭头经济发展有限公司（甲方）与穗龙公司（乙方）签订《关于租赁山地协议合同》，约定：为解决住房区域内的绿化和空气清新问题，经双方友好协商，甲方同意提供二块山地给乙方作美化环境之用。合同第一条约定，甲方提供的山地吸纳租给乙方使用，界限：东、西由上坑窜乙方建造的鱼塘坝九十五度角直上山顶分水为界，约30亩（19995㎡），租期为五十年。第三条约定，乙方应按协定一次性付给甲方土地租金，每平方米每年25元，合计总款五十万元。2015年12月13日，黄运明（甲方）与巫伟强（乙方）签订《饮食山庄项目联合开发意向协议》，约定：经甲乙双方友好协商，就联合经营甲方位于黄埔区（××区）××头××村上坑窜的物业改建饮食山庄项目达成协议。协议第一条第一款约定：甲方以其拥有的在黄埔区（××区）××头××村上坑窜地段的三栋待装修房屋（框架）进行出资，占该项目总股份的30%，乙方为出资方，占该项目总股份的70%，双方共同筹建饮食山庄项目。该地段的土地、果树、鱼塘等由乙方管理。第一条第三款约定：甲方所拥有在黄埔区（××区）××头××村上坑窜地段的土地及物业在政府征收的前提下，乙方投资完善及兴建等部分按政府征收补偿金的30%与70%进行分配。甲方为30%、乙方为70%。如甲方统筹开发，则甲方需要向乙方补偿乙方在整个改建饮食山庄项目的投资费用。第二条约定：合作期限至该项目所处地块的政府征用或甲方统筹开发为止。黄运明在甲方落款处签名，穗龙公司在甲方落款处盖章。穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉提交的《饮食山庄项目联合开发意向协议》第一条第三款后有手写“注：甲方三栋无包墙装修的两层框架为甲方产权。”字样，按捺了手印。巫伟强提交的《饮食山庄项目联合开发意向协议》，穗龙公司在首页甲方处盖章，协议第一条第三款所加的手写部分将“。”改为“，”，并增加“属入股物业，政府增收时按甲方30%、乙方70%进行分成”，增加部分未按捺手印，穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉对上述增加的手写内容不予确认。同日，穗龙公司、黄运明向巫伟强出具授权书，授权巫伟强在穗龙公司位于黄埔区岭头新二村上坑窜地段进行投资装修客房、农家乐、泳池等设施，遇政府征收时，巫伟强所投资部分占政府征收款的70%，黄运明（穗龙公司）占30%。2016年8月30日，黄运明、黄悦、黄艺辉（原名：黄蛟）（甲方）与巫伟强（乙方）签订《“饮食山庄项目联合开发意向协议”的补充协议》（合同编号：2016补1），约定：“黄运明与巫伟强于2015年12月13日签订《饮食山庄项目联合开发意向协议》（下称原协议），合作饮食山庄项目。原协议约定黄运明以黄埔区（××区）××头××村上坑窜地段的三栋待装修房屋（两层框架房）为进行出资，占该项目总股份的30%，乙方为出资方，占该项目总股份的70%，双方共同筹建饮食山庄项目。该地段的一切地上物归乙方管理，包括果树、池塘等。原协议中所涉地块的产权人为黄运明、黄悦、黄艺辉，黄运明与黄悦、黄艺辉为父子关系。黄运明、黄悦、黄艺辉三人确认原协议中约定黄运明以黄埔区（××区）××头××村上坑窜地段的三栋待装修房屋（两层框架房）为他们三人所有。如有第三方主张对该三栋房屋的所有权或建造房屋时的债权债务，由甲方自行解决，不得影响乙方的日常装修或运营。因此对乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。原协议中甲方还盖有穗龙公司的公章，黄运明为穗龙公司的股东，李辉娥为该公司法定代表人。原协议视为经过黄运明、黄悦、黄艺辉同意后签订的协议。现就地上盖待装修房屋（两层框架房），甲乙双方欲将其包砖装修投入使用，并且将变更甲乙双方的合作形式，签订此补充协议。”协议第一条约定：变更原协议第一条第一款为“对三幢房屋进行包砖及装修后，甲方将占有的30%股份全额出售给乙方，向乙方收取每月5000元的使用费作为补偿，乙方享有对地上三栋房屋完整的使用、收益权。”本补充协议的合作期限为十年，十年期满后按黄运明与巫伟强两人于2015年12月13日签订的原协议执行。第二条约定，1.乙方负责对房屋进行包砖装修，乙方出资额为实际出资计算；2.岭头新二村上坑窜地段的三栋待装修房屋（两层框架）在进行再装修前暂定为一幢、二幢、三幢。其中一幢用地面积约193平方米，签约时土地使用权人为黄运明；二幢用地面积约155平方米，签约时土地使用权人为黄悦；三幢用地面积约153平方米，签约时土地使用权人为黄艺辉。第六条第3点约定：乙方在装修工程完成后，通知甲方进行房屋验收，双方签订验收表格作为本补充协议附件四。从验收当天开始，甲方将占有的30%股份全额出售给乙方，向乙方收取每月5000元的使用费作为补偿。补偿按月支付至黄运明制定的银行账户。黄运明在甲方落款处签名，穗龙公司在甲方落款处盖章。该协议附件一的房屋基本情况表显示产权人为黄运明，房屋建筑面积约386平方米、土地使用面积约193平方米、房屋结构层数为2层，黄运明与巫伟强在附件一上签名；附件二的房屋基本情况表显示产权人为李辉娥，房屋建筑面积约310平方米、土地使用面积约155平方米，黄运明与巫伟强未在该附件上签名，房屋结构层数为2层；附件三的房屋基本情况表显示产权人为黄蛟，房屋建筑面积约306平方米、土地使用面积约153平方米，房屋结构层数为2层，黄运明与巫伟强未在该附件上签名。穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉表示上述补充协议存在笔误，甲方的黄悦应为李辉娥，黄悦为黄运明的儿子，其亦持有超面积证明书，附件二显示的房屋产权所有人为李辉娥，故其认为李辉娥是涉案土地使用权人之一。巫伟强表示因其当时不清楚附件二、三所示两栋房屋的产权，故未在附件二、三上签名。穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉与巫伟强还确认双方并未按合同约定转让股份。同日，黄运明、李辉娥、黄蛟（甲方）与巫伟强（乙方）签订《“饮食山庄项目联合开发意向协议”的补充协议》（合同编号：2016补2），约定双方在签署“饮食山庄项目联合开发意向协议的补充协议”的基础上，增加如下协议条款：1.甲方同意乙方在第三幢中空客厅处加盖一层楼板；2.甲方同意乙方在第一幢房屋的正前方修建停车场；3.甲方同意乙方在第一幢房屋前方的小鱼塘修建停车场；4.甲方同意乙方在第一幢房屋的左前方修建鱼塘；5.甲方同意乙方在第一幢房屋的左侧修筑游泳池；6.在政策许可的前提下，甲方同意乙方在三幢两层框架的基础上加盖一层。其余条款与“饮食山庄项目联合开发意向协议的补充协议”内容不变。黄运明在甲方落款处签名，穗龙公司在甲方落款处盖章。2016年9月22日，穗龙公司、黄运明（甲方）与巫伟强（乙方）签订《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》（无黄运明身份证号码），约定双方经友好协商，在原协议基础上变更协议款部分内容：一、原协议约定甲、乙双方共同筹建饮食山庄项目，甲方占该项目总股份的30%、乙方占项目总股份的70%，现变更为“甲方将约定地段（岭××××村上坑窜地段的三栋房屋及该地段的果树、鱼塘。地段现状附图）出租给乙方，向乙方收取每月5000元的场租费用。乙方对三栋房屋进行包砖装修后，继续经营使用，并享有独立、完整的经营所得。二、甲方同意乙方对约定地段进行相关整改。1.可在三栋原中空客厅处加盖一层楼房；2.在一栋房屋的正前方修建停车场；3.在第一栋房屋前方的小鱼塘修建停车场；4.在第一栋房屋的左前方的小鱼塘修建停车场；5.在第一栋房屋的左侧修筑游泳池；6.在政策许可的前提下，在三栋两层框架的基础上加盖一层。三、合作期限，按原合同执行。该协议后有手写补充内容：1.在原两层框架的基础上增加的部分各占50%；2.租金每三年递增3%；3.每栋客厅原中空位置加盖的部分各占50%；4.如甲方有重大项目立项，经评估公司评估乙方投入部分，甲方补请乙方投资款以后合同中止。手写部份有按捺手印。同日，穗龙公司、黄运明与巫伟强又签订一份《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》（有黄运明身份证号码），在手写部分增加5.6两项内容：5.甲方租赁地块以内的道路、水、电，乙方有权使用；6.此合同所注鱼塘所指的是甲方租赁地块最南端大鱼塘，鱼塘四周以路为界，由乙方管理使用，年租金为500元。该协议的其余条款与同日签订的第一份协议的条款一致。该协议第二页背面手写“经甲、乙双方友好协商，决定取消此补充合同，按原合同执行。”黄运明与巫伟强在该内容下方签名，落款时间为2016年12月29日。2016年11月11日，黄运明向巫伟强出具收据，载明“今收到巫伟强交来2016年1月1日至2016年2月28日共2个月的租金”，金额为10000元。2017年3月23日，黄运明与巫伟强在《饮食山庄项目联合开发地貌示意图》上签名，确认巫伟强投资修建了道路、包砖装修了房屋、修建挡土墙、完善了房屋周边的平台、修筑、搭建了平台、楼道、菜园、照明、引水等多项设施。穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉提交的岭头果园场于1997年4月出具的《坡地私人宅基地超用面积证明书》显示，宅基地使用者为黄运明的宅基地地名为岭头新二村，“批准面积100㎡300㎡总实用面积”；宅基地使用者为李辉娥（萝字第0008842号）的宅基地地名为岭头新二村，“批准面积100㎡300㎡总实用面积”；宅基地使用者为黄蛟（萝字第0008208号）的宅基地地名为岭头新二村，“批准面积100㎡300㎡总实用面积”。穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉提交的《存档情况表》显示，黄运明持有的萝穗郊（萝）字90008832号宅基地使用证的地址为萝岗镇岭头公司新二社、用地面积100平方米，建筑面积250平方米，层数2.5层；黄运明持有的萝穗郊（萝）字90008840号宅基地使用证的地址为萝岗镇岭头公司新二社、用地面积100平方米，建筑面积350平方米，层数3.5层；黄蛟持有的萝穗郊（萝）字90008208号宅基地使用证的地址为萝岗镇岭头公司新二村、用地面积100平方米，建筑面积350平方米，层数3.5层；李飞娥持有的萝穗郊（萝）字90008842号宅基地使用证的地址为萝岗镇岭头公司新二社、用地面积100平方米，建筑面积350平方米，层数3.5层。黄运明表示本案所涉及的是萝穗郊（萝）字90008840号宅基地使用证。广州市黄埔区长岭街岭头社区居民委员会于2019年10月12日出具的证明显示，由于当年工作人员失误，导致部分宅基地证户主姓名存在错误，宅基地证号0008842的实际持证人名字为李辉娥。巫伟强对上述《存档情况表》不予确认，认为穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉该存档情况表未有四至图，不能确认该三栋房屋在双方租赁土地内，且无公安户籍机关证明“黄蛟”与“黄艺辉”为同一人，“李飞娥”与“李辉娥”为同一人。穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉提交照片及告示，主张其曾在涉案房屋墙上张贴告示，通知巫伟强终止合同。该告示为穗龙公司于2018年3月28日出具，内容为“自双方合作至今，你方未与我方就双方合同事项进行沟通解决，未履行协议应尽义务，现我方决定终止双方合同关系。望你看到这份告示之后必须于2018年4月10日前退场，过时仍占有我房屋，我方将亲自清场，所需费用由你支付，同时承担双方合同履行所产生的一切费用。如未在2018年5月1日清除完毕，后果自负。”巫伟强对该告示不予确认。2009年12月18日，广东省龙川县公证处出具公证书，证明黄艺辉（男，一九八五年四月十七日出生，现住广东省××镇水坑××水坑路××号，身份证号码：）与黄蛟（男，一九八五年四月十七日出生，现住广东省××××号，身份证号码：）是同一人。一审法院曾要求要求黄艺辉补充提交公安户籍部门出具的相关证据证明“黄艺辉”与“黄蛟”为同一人，但截至一审法院作出判决之日，黄艺辉仍未提交相关证据。巫伟强与穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉均表示无法确认本案第二项诉讼请求中“土地、果树、鱼塘”的四至范围，巫伟强确认涉案场地现由其使用及管理。岭头农业公司一审称，其是在岭头果园场被取消后成立的，是岭头果园场、广州市岭头经济发展有限公司与穗龙公司签订的协议所涉土地的管理者，该土地为广州市国营岭头农工商联合公司所有。黄运明、李辉娥、黄艺辉在一审诉讼中表示：黄运明与李辉娥是夫妻关系，黄艺辉是黄运明的儿子；李辉娥与黄艺辉将各自享有所有权的位于岭头新二村上坑窜的房屋全权委托给黄运明处理，其二人在起诉状上签名代表其认可黄运明的代理行为。一审另查明，岭头农业公司的历史名称为广州市岭头经济发展有限公司，广州市国营岭头农工商联合公司是其唯一股东。李辉娥是穗龙公司的法定代表人。巫伟强于2019年5月12日收到起诉状副本。一审再查，穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉在诉讼中申请诉讼财产保全，请求查封、冻结或扣押巫伟强名下价值207749.62元的等值财产。一审法院于2019年9月3日出具《民事裁定书》，裁定查封、冻结巫伟强价值207749.62元的财产。以上事实，有《承包耕地改扩建鱼塘协议书》《租用山坡地合同》《关于租赁山地协议合同》《饮食山庄项目联合开发意向协议》、授权书、《“饮食山庄项目联合开发意向协议”的补充协议》（合同编号：2016补1）、《“饮食山庄项目联合开发意向协议”的补充协议》（合同编号：2016补2）、《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》、收据、《饮食山庄项目联合开发地貌示意图》《坡地私人宅基地超用面积证明书》《存档情况表》、证明、照片及告示及当事人陈述等予以证实。一审法院认为：虽然黄运明、穗龙公司与巫伟强签订了《饮食山庄项目联合开发意向协议》《“饮食山庄项目联合开发意向协议”的补充协议》（合同编号：2016补1）、《“饮食山庄项目联合开发意向协议”的补充协议》（合同编号：2016补2），但根据双方陈述及现有证据可知，上述协议及补充协议并未实际履行，穗龙公司、黄运明以2016年9月22日签订的《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》对前述协议进行了变更，双方之间成立租赁关系。鉴于穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉与巫伟强均表示无法确认《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》所涉地段的土地、果树、鱼塘的四至、位置等，双方亦未提交涉案土地的用途规划，且穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉未能提交充足证据证明“黄艺辉”与“黄蛟”为同一人、“李飞娥”与“李辉娥”为同一人，不足以证明除黄运明所有的其中一栋房屋外的两栋房屋的权属情况，故根据本案现有证据，一审法院仅能确认双方关于批准黄运明使用的100平方米宅基地[萝穗郊（萝）字90008840号]的租赁关系有效。黄运明、穗龙公司与巫伟强于2016年9月22日签订了《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》（有黄运明身份证号码），后黄运明与巫伟强于2016年12月29日决定“取消此补充合同，按原合同执行”，虽然巫伟强抗辩表示是取消了所有的补充协议，但根据上述文字的文义可知，双方于2016年12月29日取消的是2016年9月22日签订的《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》（有黄运明身份证号码），按当日签订的《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》（无黄运明身份证号码）执行。《饮食山庄项目联合开发意向协议》《“饮食山庄项目联合开发意向协议”的补充协议》（合同编号：2016补1）、《“饮食山庄项目联合开发意向协议”的补充协议》（合同编号：2016补2）实际上并未履行，且双方自成立租赁关系以来，巫伟强仅于2016年11月11日支付了两个月的租金，已构成根本违约，穗龙公司、黄运明的合同目的不能实现，故其要求解除双方租赁关系，一审法院予以支持。因穗龙公司、黄运明提交的证据不足以证明其曾向巫伟强作出过解除租赁关系的意思表示，故一审法院认定双方签订的《饮食山庄项目联合开发意向协议》《“饮食山庄项目联合开发意向协议”的补充协议》（合同编号：2016补1）、《“饮食山庄项目联合开发意向协议”的补充协议》（合同编号：2016补2）、《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》（2016年9月22日签订的无黄运明身份证号码的协议）中关于批准黄运明使用的100平方米宅基地[萝穗郊（萝）字90008840号]的租赁关系于2019年5月12日解除。鉴于一审法院已认定双方租赁关系于2019年5月12日解除，故巫伟强应腾空返还位于广州市黄埔区萝岗镇岭头公司新二社的房屋[萝穗郊（萝）字90008840号]给黄运明、穗龙公司。至于协议约定的其他两栋房屋，因现有证据无法证明该两栋房屋的权属情况，该两栋房屋没有门牌号、黄运明、穗龙公司亦未提交证据证明该两栋房屋的具体地址、坐标等情况，故该两栋房屋的返还问题，一审法院在本案中不作调处，穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉可待双方能确定该两栋房屋的权属及具体地址后，另寻法律途径主张。因巫伟强已投资装修、搭建的土墙、平台、引水等设施是地上附着物，无法分割，故其投资搭建的上述设施随房屋一并返还，若巫伟强有损失可另寻法律途径向穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉主张权利。因双方无法确认案涉地段的土地、果树、鱼塘的四至、位置等，故对于上述土地、果树、鱼塘的返还问题，一审法院在本案中不作调处。根据双方于2016年9月22日签订的《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》（无黄运明身份证号码），双方的租赁关系自2016年9月22日成立，巫伟强一直占有使用涉案房屋、土地、果树、鱼塘，故其应自2016年9月22日开始向穗龙公司、黄运明支付租金、占有使用费。因双方未区分约定房屋及土地、果树、鱼塘的租金、使用费，参考巫伟强已支付租金情况，一审法院酌情确认案涉房屋及土地、果树、鱼塘的租金、占有使用费按5000元/年计算。鉴于巫伟强已支付了两个月租金、占用费，故其还应按5000元/月的标准，支付自2016年11月22日起的租金、占有使用费至返还房屋之日止。双方于2016年9月22日签订的《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》（有黄运明身份证号码）约定鱼塘四周以路为界的占有使用费为500元/年，该协议于2016年12月29日被取消，故巫伟强应支付2016年9月22日至12月29日的占有使用费135.62元（99天÷365天×500元/年）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年11月7日作出如下判决：一、黄运明、广州市天河区穗龙建材贸易发展有限公司与巫伟强签订的《饮食山庄项目联合开发意向协议》《“饮食山庄项目联合开发意向协议”的补充协议》（合同编号：2016补1）、《“饮食山庄项目联合开发意向协议”的补充协议》（合同编号：2016补2）、《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》（2016年9月22日签订的无黄运明身份证号码的协议）中关于批准黄运明使用的100平方米宅基地[萝穗郊（萝）字90008840号]的租赁关系于2019年5月12日解除；二、巫伟强于本判决发生法律效力之日起七日内将位于广州市黄埔区萝岗镇岭头公司新二社的房屋[萝穗郊（萝）字90008840号]腾空交还给黄运明、广州市天河区穗龙建材贸易发展有限公司；三、巫伟强于本判决发生法律效力之日起七日内向广州市天河区穗龙建材贸易发展有限公司、黄运明支付岭头新二村上坑窜地段的上述三栋房屋及该地段的果树、鱼塘的租金及占有使用费，按5000元/月的标准，从2016年11月22日起计至巫伟强返还上述房屋之日止；四、巫伟强于本判决发生法律效力之日起七日内向广州市天河区穗龙建材贸易发展有限公司、黄运明支付2016年9月22日至12月29日期间鱼塘四周土地的占有使用费135.62元；五、驳回广州市天河区穗龙建材贸易发展有限公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4416元，由广州市天河区穗龙建材贸易发展有限公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉负担1273元，巫伟强负担3143元；保全费1158.12元，由原告广州市天河区穗龙建材贸易发展有限公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉负担333.85元，巫伟强负担824.27元。经审查，一审查明事实基本无误，本院予以确认。二审另查明，穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉与巫伟强各自持有的2016年9月22日的《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》第四条均约定：“本补充协议生效后，即成为原协议不可分割的组成部分，与原协议具有同等的法律效力。除本协议明确所作修改的条款外，原协议其余部分应完全继续有效。”第五条均约定“本补充协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。”二审中，原审第三人岭头农业公司没有提交新证据。穗龙公司、李辉娥、黄艺辉、黄运明共同提交如下证据：1.龙川县公安局铁场派出所于2020年1月21日出具的《证明》复印件，拟证明黄蛟与黄艺辉为同一个人；2.《“饮食山庄项目联合开发意向协议”的补充协议》（合同编号2016补1）的另一份（没有附件的）复印件，拟证明该协议的原件有一式两份，其中一份有附件的由巫伟强持有，另一份没有附件的由黄运明持有，两份内容一致。因该补充协议已经取消，故巫伟强将其持有的有附件的那份协议原件已交还穗龙公司、李辉娥、黄艺辉、黄运明。穗龙公司、李辉娥、黄艺辉、黄运明在一审仅提交了有附件的那份协议的复印件，没有提交没有附件的这份复印件，因为当时穗龙公司、李辉娥、黄艺辉、黄运明的共同委托诉讼代理人不知道该补充协议双方已经取消，在二审时询问当事人才发现该补充协议已经取消，故现在补充提交给法庭。经本院组织质证，巫伟强表示确认上述两份证据的真实性，但认为证据1证明应该由黄艺辉现户籍所在地的公安机关开具；确认证据2补充协议是一式两份，一份有附件，一份没有附件，内容是一致的。该补充协议已经取消，原件已交还黄运明，但巫伟强持有的是没有附件的那一份补充协议，有附件的那一份协议由对方持有。岭头公司表示确认证据1的真实性；对证据2，因其没有参与，故无法确认该协议的真实性。巫伟强提交如下证据：1.黄运明于2016年7月25日出具给胡某的《委托协议》及附件《房屋基本情况表》，拟证明证号为萝穗郊（萝）字90008840号的房屋是黄运明无偿赠与给胡某的，与本案无关。2.广州市国营岭头农工商联合公司于2019年10月28日出具的《入户测量通知书》复印件，拟证明涉案房屋将要旧改，黄运明、李辉娥、黄艺辉三人因利益驱使而将不在涉案合作范围内的房产套入，试图非法获利；3.巫伟强在2013年拍摄的对聚龙山庄进行装修的14张照片打印件，拟证明涉案房产与黄运明、李辉娥、黄艺辉在本案中主张的房产的面积、结构及外观均不同，且巫伟强也投入了大量资金对涉案房产进行装修；4.网上查询并打印的2019年11月的（2019）粤01民终18880号民事裁定书，拟证明穗龙公司曾经因为其他违章建筑提起诉讼，广州市中级人民法院以该案房产未经登记报建而裁定驳回起诉。本案涉案房产也没有合法的报建手续，属于违章建筑，应该由其他行政部门协助处理；5.巫伟强和胡某（黄运明的代表）制作的聚龙山庄2016年、2017年、2018年盈亏结算及工人工资结算表，拟证明聚龙山庄经营状况不好，2018年6月份之后没有继续经营，巫伟强承担了全部亏损。6.胡某于2020年3月3日出具的证人证言，拟证明2016年9月22日的巫伟强与黄运明签订了一式两份《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》，该两份协议只是在补充条款上有区别，即巫伟强持有的那份中多了第五点、第六点，其他内容及补充条款均一致，实际上是同一份合同的一式两份，不存在同一天签订了两份不同的合同；7.签发日期分别为2002年3月5日、2003年7月3日的黄晓希、黄晓芳的《出生医学证明》，其中显示父亲的名字是黄运明，母亲的名字是胡某。拟证明黄运明与胡某共同生育两个女儿，胡某熟悉黄运明的情况并代表黄运明参与了聚龙山庄的经营管理；8.巫伟强于2020年3月5日拍摄的黄运明交付给其用于经营聚龙山庄的房屋的三张照片，其中一栋房屋用作餐厅，一栋用作厨房，还有一栋并没有实际交付也没有利用。经本院组织质证，穗龙公司、李辉娥、黄艺辉、黄运明发表如下质证意见：1.确认证据1中黄运明签名的真实性，但该委托协议并未实际履行，其中涉及的房屋仍在黄运明名下，没有出售。黄运明曾于2016年7月打算将房屋出售给胡某，但最后没有达成一致意见，故黄运明在2016年8月把涉案房屋出租给巫伟强；2.不确认证据2的真实性、合法性和关联性，此前我方并没有收到入户测量通知书，现在才知道。由于巫伟强与黄运明是老乡关系，前期关系比较好，但签约后，巫伟强一直不支付租金，直到2018年3月，黄运明派人前往涉案房屋张贴告示督促巫伟强未果，我方才提起诉讼。在我方在主张权利的时候，根本就不知道会有三旧改造的事，我方提起本案诉讼并不是受利益驱使。三旧改造与本案无关。3.确认证据3照片的真实性，其中的房屋的确是本案所涉三套房屋，亦与黄运明、李辉娥、黄艺辉名下的宅基地证是一致的。但这些照片不能证明巫伟强陈述的投入大量资金，只能说明进行了装修。4.确认证据4民事裁定书的真实性，但不确认关联性、合法性。广东省高级人民法院已经受理我方对该裁定书的再审申请，且该裁定书内容与本案不一致。本案中，黄运明、李辉娥、黄艺辉是持有宅基地证书的，享有房屋使用权，涉案房屋也不是违章建筑。而涉案土地的使用权是穗龙公司向第三人承租而来，第三人对此予以认可。故我方对本案所涉房屋以及土地具有合法的权利来源，涉案房屋并不是违章建筑。5.证据5是巫伟强自行制作的，不认可该证据的真实性、合法性和关联性。巫伟强在经营过程中并未将真实的经营和财务状况告知过黄运明。即使按照2015年12月13日的协议履行，巫伟强应当依约每个月报告财务状况，而不是在2020年二审庭询时一次性提供这么多。另外，胡某并不是黄运明的受托人，也不是本案案涉合同的主体，与本案没有任何关系。6.不确认证据6的真实性、合法性和关联性。胡某并非2016年9月22日协议的签约主体，也不是见证人。2016年9月22日当天确实是签了两次合同，两次合同均是一式两份，第一次合同是没有黄运明身份证号码的，于2016年9月22日的上午签订。随后双方对合同内容有了新的想法，增加了2个补充条款，于是双方就再次签订了没有黄运明身份证号码的这一份协议，即取消了前一份有黄运明身份证号码的协议，黄运明按交易习惯将有身份证号码的补充协议原件交还给了巫伟强。后来又取消了有黄运明身份证号的那份协议的原因是巫伟强不想支付鱼塘每年500元的租金，所以2016年12月29日双方在有黄运明身份证号码的协议背后手写了“经甲乙双方友好协商，决定取消此补充合同按原合同执行”的内容，之后，双方依旧按照2016年9月22日签订的、没有黄运明身份证号码且没有第5、6项补充条款内容的补充协议履行。7.确认出生证明的真实性、合法性，确认胡某与黄运明从1998年开始是男女朋友关系，黄晓芳和黄晓希是他们二人的子女，但黄运明和胡某从2018年下半年结束关系后就没有联系和往来。在黄运明和胡某为男女朋友关系期间，胡某是自己租住在岭头，二人并没有同居，但上述事实与本案无关。胡某是巫伟强找去打工的，并没有代表黄运明去管理，黄运明也不清楚胡某具体工作性质。虽然黄运明与胡某是男女朋友关系，但这不意味着胡某有义务告知黄运明其工作状况。黄运明不记得胡某在签订16年9月22日的补充协议时在不在场，应该是不在的，如果在场的话，黄运明是会要求胡某作为见证人签名的；8.确认证据8三张照片反映了涉案三栋房屋的现状。该三栋房屋均已交付巫伟强使用，其中一栋房屋因当时巫伟强没有资金装修而将该房屋用于养鸡鸭，故巫伟强称有一栋房屋没有交付是不属实的。岭头农业公司经质证后认为：因我方未参与，故对证据1无法确认；确认证据2《入户测量通知书》的真实性，该通知是我方发出的；确认证据3是聚龙山庄的照片，但我方不知道是谁装修的，也不知道照片拍摄时间；对证据4裁定书的真实性没有异议，但与我方无关；因我方没有参与聚龙山庄的经营，故对证据5、6无法确认；确认证据7出生证明的真实性；确认证据8照片反映的是聚龙山庄的现状。巫伟强还申请证人胡某出庭作证如下：1.我于1999年认识黄运明并成为男女朋友关系，期间生育二个女儿，黄运明基本不管小孩，我自己解决居住问题，没有和黄运明住一起。2012年时，我搬去岭头居住了好几年，当时黄运明的妈妈、妹妹及巫伟强夫妻均与我住在同一栋里，巫伟强及家人在其与黄运明合作的房屋装修好后就搬走了，我一直住到该房屋于2016年左右被卖掉，黄运明他们赶我走。巫伟强是黄运明于2012年时带我认识的，当时黄运明和巫伟强说要合作搞聚龙山庄，到征收时三七分成。黄运明让我代表他参与聚龙山庄的建设和经营，但没有书面授权。房屋全是巫伟强装修的，还修了路。装修时我在现场，但我没有在施工资料上签字确认。聚龙山庄从2013年开张一直经营到2018年，期间我参与了经营，即我在聚龙山庄收钱，收钱后交会计，我领取工资。聚龙山庄于2019年停止营业，经营期间没有盈利，亏损一直由巫伟强承担，这些情况我都告诉过黄运明，但不是每月汇报。2016年9月22日的协议是巫伟强提供的，一式两份，签约时，我在场，黄运明签完后拿走了其中一份。签约后当天晚一点，我和黄运明去巫伟强处喝茶，巫伟强要求该合同中加上第5、6点，当时黄运明没有带他那份合同，于是就是巫伟强的那份上手写加上了第5、6点。巫伟强当场给了黄运明两个月的租金现金10000元，还有鱼塘的租金现金500元，黄运明将其中500元给了我。后来他们取消了该协议，即取消了租赁关系，但双方还是合作关系，合作的范围是岭头的土地、鱼塘及三套房屋。黄运明与巫伟强签其他协议时我不在场，不清楚他们之间有几份协议。我曾找黄运明要小孩的抚养费，但他不给。后来黄运明在2016年时写了《委托协议》说把其中的房屋给我，将来该房屋被征收的钱就给小孩，我后来就没有找黄运明要孩子的抚养费。双方之后还有往来，但不密切。自2019年起，我和黄运明关系破裂，较少联系，我自己带着女儿租房住。2.巫伟强在二审中提交的证人证言是我写的，是我的真实意思表示；3.巫伟强在二审中提供的证据1《委托协议》及附件《房屋基本情况表》均是我提供给巫伟强的，该表中的房屋权属人是黄运明，巫伟强没有使用该房屋，现在该房屋空置，没有人使用。该表中的照片是我委托巫伟强拍摄的。黄运明2016年签订该委托协议的目的是等拆迁，他是将该表中的房屋作为胡某、黄运明共同生育小孩的抚养费及偿还胡某的借款。我并未见过该房屋的宅基地使用权证书，表中的证号是在居委会帮忙查询的。4.巫伟强提交的证据5聚龙山庄2016年至2018年盈亏结算及工人工资结算表均是巫伟强的财务做的，当时我是作为黄运明的代表在其中签名。对胡某的上述证言，巫伟强、岭头农业公司均表示没有意见。穗龙公司、李辉娥、黄艺辉、黄运明认为胡某在说谎，胡某无权代表黄运明，也未向黄运明出示过或汇报过聚龙山庄的具体财务情况；胡某拿的是巫伟强的工资，可见胡某与巫伟强之间是劳动合同关系，且胡某还表示巫伟强帮助其许多，故胡某与巫伟强有利害关系，其证人证言不足采信；巫伟强提交的《委托协议》所附的房屋情况表中写明了宅基地证号码，如果胡某没有见过宅基地证是不可能写出这么长一串数字的；如果胡某是黄运明的代表，那么她应当清楚黄运明与巫伟强签订了几份协议，而不是向法院表示其不清楚。二审中，经本院询问：一、穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉与巫伟强均确认如下事实：1.2016年8月30日的合同编号为2016补1、2016补2的《“饮食山庄项目联合开发意向协议”的补充协议》在签约次日即协商取消，没有实际履行；2.涉案所有协议中均没有明确约定案涉三栋房屋的具体产权情况、证号及位置，也没有载明土地、果树、鱼塘的面积和位置。只有合同编号为2016补1的《“饮食山庄项目联合开发意向协议”的补充协议》的其中一份有三页附件，其余合同均无附件、附图；3.签约日期为2016年9月22日的《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》第一条中的“原协议”、第三条中的“原合同”及第四条中的“原协议”均指的是2015年12月13日的《饮食山庄项目联合开发意向协议》；4.黄运明于2013年就向巫伟强交付了上述协议中约定的三栋房屋，双方没有办理书面交接手续。交付的三栋房屋均是两层框架结构。巫伟强接收后进行了装修，并于2013年开业经营“聚龙山庄”（农家乐），该三栋房屋由巫伟强占用至今；5.穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉现不持有其所交付三栋房屋的宅基地使用权证，也没有报建资料或建设图纸，只有一审提交的《存档情况表》及《坡地私人宅基地超用面积证明书》。二、对于合同编号为2016补1的《“饮食山庄项目联合开发意向协议”的补充协议》的附件所对应权属证书情况，穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉表示三张附件《房屋基本情况表》分别对应的是登记在黄运明名下证号为萝穗郊（萝）字90008840号的房屋（附件一）、李飞娥名下证号为萝穗郊（萝）字90008842号的房屋（附件二）、黄蛟名下证号为萝穗郊（萝）字90008208号的房屋（附件三）；但附件三的图文不相符，其中的附图照片中的房屋并不是本案所涉房屋，黄蛟的房屋应该是巫伟强在二审中提交的证据8中其称没有利用的那栋房屋。对此，巫伟强表示不确认，坚持其上诉及答辩意见。三、穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉表示其已于2013年向巫伟强交付了合同约定的土地、果树和鱼塘，但不知道具体面积是多少；巫伟强否认交付了土地、果树和鱼塘，并认为其只是装修了房屋及中间的道路，因其不需要土地、果树和鱼塘，故也没有向黄运明主张过。四、关于租金计算标准及起算时间问题。穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉表示其在本案中主张的租金标准是依据2016年9月22日签订的没有第5、6项的那份《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》第一条、第二条，明确约定了每月租金为5000元，每三年递增3%；租金起算时间是依据2015年12月13日的《饮食山庄项目联合开发意向协议》，从2016年1月开始起算租金，因巫伟强已经支付了两个月的租金，故其从2016年3月1日起主张欠租。穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉还认为上述2016年9月22日的补充协议变更了前面2015年12月13日的合作协议，且2015年12月13日的合作协议未真实履行，双方一直为租赁关系。五、关于本案法律关系问题。穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉认为本案为租赁合同之诉，而巫伟强则认为其与穗龙公司之间是合作关系。经本院释明，穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉表示若法院认定的法律关系与其主张的不一致，其要求将诉讼请求中的租金变更为房屋和土地的使用费，其余诉求不变。六、关于解除协议的理由。穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉表示是因为巫伟强不支付租金，违反了2016年9月22日签订的没有第5、6项的那份《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》中有关租金的约定，构成根本违约，故其根据《合同法》第九十四条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定提起本案诉讼，要求巫伟强返还房屋。对此，巫伟强表示不同意解除合同，且认为2016年9月22日的补充协议已经解除，双方之间仍按2015年12月13日的合同约定履行，其不存在支付租金义务，故其没有违约，不构成法定或约定解除的情形；即使其没有按月出示财务报表也不构成合同解除的条件。七、关于场地装修情况。巫伟强称其从2013年起陆续对房屋进行装修并有部分加建行为，对土地进行了平整，还安装了水电，修了路，做了挡土墙，至今大约花费了200多万元。穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉认可巫伟强有装修行为及部分房屋加建行为，并认为装修情况应以巫伟强在一审中提交的双方签字确认的《饮食山庄项目联合开发地貌示意图》为准，不认可装修费用达到200多万元。八、关于场地现状及合同能否继续履行问题。巫伟强称其尚未交还合作房屋，且认为双方可以继续履行合同，即继续完善装修及配套，因为面临政府的三旧改造，改造后可得到赔偿或安置，有利于双方利益最大化。穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉确认巫伟强尚未交还场地，但认为合同不能继续履行，也不同意继续履行，因为巫伟强不交租金的行为构成违约，并确认除了租金外，没有其他履约障碍。对此，岭头农业公司表示继续履行是他们双方之间的事情，其没有意见。九、关于房屋所涉拆迁事宜。岭头公司二审述称：广州市于2008年就出台了有关三旧改造的政策，但涉案房屋所在的岭头片区是从2018年下半年才开始推动三旧改造工作。穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉认为十几年前村里就有拆迁的风声，但多年没有动作，其是在村里正式推动三旧改造工作之前就向巫伟强提出了合同解除要求，故本案纠纷产生与三旧改造并无关联。巫伟强则认为穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉在起诉前并未向巫伟强追讨过租金，穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉就是因为在2018年年初知道了拆迁消息后才找巫伟强想要拿回房屋，但巫伟强不同意，因为巫伟强认为其对房屋有投入建设，房屋是共同的。经本院主持调解，穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉表示愿意给予巫伟强一定的补偿，但应按正规评估机构评定的结果来确定补偿金额。巫伟强则认为双方分歧太大，不同意调解。最终各方未能达成协商一致意见。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对穗龙公司、李辉娥、黄艺辉及巫伟强的上诉，二审争议焦点为穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉以巫伟强欠租行为违反合同约定为由，要求解除涉案协议，进而主张收回房屋、追讨欠租的理由能否成立。对此，综合现有证据、查明事实及各方陈述，本院认为穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉所主张的欠租理由不成立，其要求收回房屋及追讨欠租的诉讼请求应予驳回。具体分析如下：一、李辉娥、黄艺辉并非本案适格原告，本案系黄运明、穗龙公司与巫伟强之间的合作合同纠纷。（一）关于签约主体问题。在穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉提起本案诉讼所涉的一系列协议及补充协议中，落款处均由黄运明、穗龙公司与巫伟强签章，并无李辉娥、黄艺辉的任何签章。穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉在一审中提交的证明其权属来源的主要证据亦是由穗龙公司先后与岭头果园场、广州市岭头经济发展有限公司签订的《承包耕地改扩建鱼塘协议书》《租用山坡地合同》《关于租赁山地协议合同》，而李辉娥、黄艺辉亦非上述协议的合同相对方。虽然李辉娥、黄艺辉在一审中提交了《存档情况表》《坡地私人宅基地超用面积证明书》等，拟证明其分别为本案所涉三栋房屋其中两栋的权属人，并在二审中提交了派出所出具的有关黄蛟与黄艺辉为同一人的《证明》，但从涉案一系列协议约定的内容来看，一方面，仅约定案涉房屋为“三栋无包墙装修的两层框架”或“三栋待装修房屋（两层框架）”，均未列明协议所涉房屋的权属证书编号、具体面积，亦没有附图说明房屋具体方位；另一方面，仅2016补1号补充协议约定了三栋房屋的占地面积分别约为193平方米、155平方米、153平方米，该补充协议的附件中载明的房屋建筑面积分别约为386平方米、310平方米、306平方米，层数均为二层，这与李辉娥、黄艺辉提供的《存档情况表》《坡地私人宅基地超用面积证明书》中记载的房屋层数、面积均不相符，而穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉亦表示其没有报建资料或建设图纸、宅基地使用权证等可以提供用以比对，据此，现有证据并不足以证明李辉娥、黄艺辉所提交的《存档情况表》和《坡地私人宅基地超用面积证明书》中记载的房屋就是本案所涉三栋房屋其中两栋。基于上述分析，李辉娥、黄艺辉向巫伟强提起本案诉讼，缺乏合同及事实依据。如前所述，本案所涉一系列协议及补充协议均是由穗龙公司、黄运明与巫伟强签章，李辉娥、黄艺辉并非合同的相对方。虽然巫伟强主张黄运明是代表穗龙公司签约，但黄运明亦非穗龙公司的法定代表人，且目前并无证据证明黄运明与穗龙公司之间存在委托代理或劳动关系，而穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉对此不予确认，故巫伟强以黄运明是穗龙公司的签约代表为由，上诉主张黄运明并非本案签约主体，缺乏依据，本院不予采信。案涉协议及补充协议的签约主体为穗龙公司、黄运明与巫伟强。（二）关于合同性质问题。穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉主张本案为租赁合同纠纷，并以巫伟强欠租违约为由，起诉要求解除案涉所有协议。巫伟强否认欠租，且认为其与穗龙公司之间为合作关系。在双方对于合同性质存在不同理解的情况下，本院认为，应对穗龙公司、黄运明与巫伟强先后签订的一系列协议及补充协议的内容、实际履行情况进行全面分析，以确定双方之间的法律关系。1.对2015年12月13日的《饮食山庄项目联合开发意向协议》。首先，该协议中明确约定了双方是由穗龙公司、黄运明出地出房、巫伟强出资建设经营，并按三七比例分成的合作经营关系。其次，从现有证据及当事人陈述可以认定如下事实：签约前后，穗龙公司、黄运明实际向巫伟强交付了三栋两层的框架房屋，巫伟强亦实际出资装修改造，并开办了聚龙山庄进行了经营活动。因此，一审法院认定该协议没有实际履行，明显与事实不符，本院予以纠正。至于巫伟强有无按月向穗龙公司、黄运明出示财务报表问题，属于该协议履行的范畴，并不影响对双方合同关系性质的认定。2.对2016年8月30日的2016补1号补充协议、2016补2号补充协议。虽然该两份协议中约定黄运明、穗龙公司将其占有的30%股份出售给巫伟强，由巫伟强每月补偿5000元使用费，但双方在一审中均确认并未实际履行该股份出售事宜，二审中，双方还确认上述两份补充协议在签约后的次日即已取消，并未实际履行，故该两份补充协议因签约双方均确认已取消从而不影响对本案双方之间法律关系的认定。3.对2016年9月22日签订的《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》。穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉与巫伟强手中各持有一份该补充协议，且双方所持有的该份协议内容稍有区别，即巫伟强所持有的该份协议比穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉所持有的该份补充协议多了手写补充的第5、6项条款。对于上述两份协议之间的关系，穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉与巫伟强各执一词：穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉主张双方各自持有的是两份不同的补充协议，巫伟强持有的该补充协议是后签订的，且巫伟强持有的该份补充协议已被双方协商取消，故双方应按签订在先的穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉所持有的、没有手写补充第5、6项条款的那份补充协议来履行，并据此向巫伟强主张欠租。巫伟强对此予以否认，认为双方各自持有的该补充协议实质上是同一份协议的一式两份，只是后来经协商一致，在其所持有的该份补充协议上加多了第5、6两项，之后其与巫伟强协商取消了该份补充协议，那么穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉所持有的那份补充协议也一并取消。对此，通过比对两份补充协议的内容，结合各方陈述及举证，本院认为巫伟强的说法较为合理，穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉的上述主张难以成立。理由如下：首先，从两份补充协议的内容及形式看，第一，两份补充协议除了手写部分有无第5、6项约定外，其余协议内容均为一致。第二，两份补充协议第五条均约定，双方各自持有的该份协议均应是一式两份，但双方目前均仅提交了各自持有的一份该补充协议，穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉既未举证证明其曾持有另一份增加了第5、6项手写条款的该补充协议，且其已将该补充协议交还巫伟强的事实，亦不能举证证明巫伟强手中还持有一份没有第5、6项手写条款的该补充协议，巫伟强对此亦不予确认，故此，穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉对此应承担举证不能的后果。第三，巫伟强持有的该补充协议中增加的第5、6项手写条款的内容是进一步补充说明巫伟强有权使用租赁地块以内的道路、水电，并增加约定鱼塘的年租金为500元，并未取消或变更该补充协议其他约定的内容。因此，巫伟强称双方各自持有的该份补充协议是同一份协议的一式两份，只是其持有那份中增加了第5、6项手写条款的说法更为合情合理，本院予以采纳。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。其次，黄运明、巫伟强于2016年12月29日在巫伟强所持有的该补充协议背后手写注明“经甲乙双方友好协商，决定取消此补充合同，按原合同执行。”各上诉人及黄运明对此手写内容真实性均予以确认，并均确认该份补充协议已经取消。考虑到上述手写部分并未特指取消该补充协议部分条款，而巫伟强所持有的该份补充协议的内容已涵盖了穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉所持有的该份补充协议的全部内容，故此，取消巫伟强持有的该份补充协议，则意味着取消了穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉所持有的该份补充协议的全部内容。穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉主张在取消巫伟强持有的该补充协议后，双方应按穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉持有的该补充协议来履行，明显不符合对合同的文义理解，亦不符合常理。再者，虽然2016年9月22日签订的《饮食山庄项目联合开发意向补充协议》第一条约定变更“原协议”（即2015年12月13日的《饮食山庄项目联合开发意向协议》）有关双方各占项目30%、70%股份的约定为穗龙公司、黄运明向巫伟强出租三栋房屋及果树、鱼塘，并由巫伟强按月支付租金，穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉据此主张本案双方当事人之间为租赁合同关系，但一方面，从该补充协议约定的内容来看，该补充协议第三条明确约定“合作期限：按原合同签订执行。”，第四条明确约定“本补充协议生效后，即成为原协议不可分割的组成部分，与原协议具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款外，原协议其余部分应完全继续有效。”，而穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉与巫伟强均确认该补充协议中出现的多处“原协议”、“原合同”均指的是2015年12月13日的《饮食山庄项目联合开发意向协议》，说明该补充协议并未从根本上变更或取消双方在2015年12月13日的《饮食山庄项目联合开发意向协议》中所确定的合作关系。另一方面，从该补充协议履行情况来看，巫伟强仅于2016年11月11日给付了两个月的租金后就未再支付租金，而穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉并未举证证明其在提起本案诉讼之前曾向巫伟强追讨租金，且根据穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉一审举证，在穗龙公司于2018年3月28日张贴的告示中，亦未出现追讨租金的内容，而是以“自双方合作至今，你方未与我方就双方合同事项进行沟通解决，未履行协议应尽义务”为由，提出“我方决定终止双方合同关系”，并要求巫伟强在限定时间前退场等。上述事实亦与穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉主张本案为租赁合同纠纷并不相符。基于上述分析，既然穗龙公司、黄运明与巫伟强已协商取消了2016年9月22日的补充协议，那么双方当事人仍应按2015年12月13日的《饮食山庄项目联合开发意向协议》来确定双方之间的法律关系为合作，穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉认为本案双方当事人之间为租赁合同关系的主张缺乏充分理据，本院不予采纳。二、穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉以欠租为由，要求解除涉案所有协议，理由不成立。如前述，有关租金的2016年9月22日的补充协议，已经穗龙公司、黄运明与巫伟强协商一致于2016年12月29日取消，此后，双方仍应按2015年12月13日的《饮食山庄项目联合开发意向协议》来履行。而2015年12月13日的《饮食山庄项目联合开发意向协议》中并无有关租金的约定，故穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉以欠租为由主张解除涉案全部协议并追讨欠租、收回场地等诉请，显然没有合同及事实依据，本院不予支持。虽然穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉经本院释明，表示若法院认定的法律关系与其主张的不一致，其要求变更诉讼请求中的租金为房屋使用费，但基于2015年12月13日的《饮食山庄项目联合开发意向协议》中亦无有关房屋使用费的约定，故穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉认为巫伟强欠费违约，并据此要求解除涉案2015年12月13日的《饮食山庄项目联合开发意向协议》，收回场地，追讨房屋使用费，亦缺乏合同依据，本院不予支持。至于涉案其余补充协议，基于前述分析，2016年9月22日的补充协议已经双方协商一致取消，穗龙公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉与巫伟强亦均确认2016补1、2016补2号补充协议亦已取消，故本案对此无需再作处理。综上所述，穗龙公司、李辉娥、黄艺辉的上诉请求不成立，本院不予支持；巫伟强的上诉请求成立，一审处理有误，本院依法改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初4404号民事判决；二、驳回广州市天河区穗龙建材贸易发展有限公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉的全部诉讼请求。一审案件受理费4416元、保全费1158.12元，由广州市天河区穗龙建材贸易发展有限公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉共同负担。二审案件受理费8832元，由广州市天河区穗龙建材贸易发展有限公司、李辉娥、黄艺辉负担4416元，由广州市天河区穗龙建材贸易发展有限公司、黄运明、李辉娥、黄艺辉负担4416元。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年三月二十六日书记员 张冰玲李逸丹