新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新43民终13号 上诉人（原审被告）：马世村，男，1965年2月14日出生，住新疆维吾尔自治区哈巴河县。 委托诉讼代理人：李常青，新疆北屯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青河县华建房地产开发有限公司哈巴河分公司，住所地新疆维吾尔自治区哈巴河县阿克齐镇过境东路189号紫金大酒店西面。 主要负责人：马彦海，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨建伟，新疆新北律师事务所律师。 上诉人马世村因与被上诉人青河县华建房地产开发有限公司哈巴河分公司（以下简称华建哈巴河分公司）合同纠纷一案，不服哈巴河县人民法院（2019）新4324民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马世村及其委托诉讼代理人李常青，被上诉人华建哈巴河分公司的委托诉讼代理人杨建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马世村上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回华建哈巴河分公司的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误。1．马世村是与青河县华建房地产开发有限公司（以下简称青河华建公司）订立了《土地补偿安置协议》，故合同的相对方是青河华建公司。之后华建哈巴河分公司虽与马世村签订了补充协议，但该补充协议是对《土地补偿安置协议》的补充，即从属于主协议，华建哈巴河分公司并非《土地补偿安置协议》的相对方，无权要求马世村向其履行合同义务；2．华建哈巴河分公司作为青河华建公司的分支机构，无权单独就案涉合同提起诉讼。且青河华建公司已明确表示未授权华建哈巴河分公司就案涉合同进行诉讼，华建哈巴河分公司超出其上级公司意思表示擅自实施民事诉讼活动，当然属于无效；3．本案指令审理依据的是程序法，并非实体法，仅解决了华建哈巴河分公司有无诉权的问题，而不是有无合同法上实体权利义务的问题；4．华建哈巴河分公司成立于2012年5月11日，2011年3月2日签订《土地补偿安置协议书》时，华建哈巴河分公司尚未成立，马彦海在合同上签字的行为无法代表一个尚未成立的主体；5．如将华建哈巴河分公司作为一个“借用资质”的独立主体，则青河华建公司作为被借用资质的一方，必然在“是否借用资质”这一事实上与本案有利害关系。一审中马世村申请追加青河华建公司为第三人、青河华建公司亦要求参加诉讼，一审判决排除了在合同上签字的青河华建公司的合同权利与义务，明显侵犯了青河华建公司的民事权利，违反法定程序，适用法律错误。二、马世村交付的土地为集体所有，青河华建公司与其签订协议的目的是将集体土地流转至青河华建公司用于房地产开发建设，违背了《土地管理法》第六十三条的规定，该规定系效力性强制性条款，两份协议均属无效合同。一审回避了合同效力问题，属于认定事实不清，应予纠正。三、马世村并未取得两份协议中所约定的所有财产，不存在返还的问题。华建哈巴河分公司主张双方在合同履行过程中变更了履行内容，向马世村交付了诉状中所陈述的财产，均未提供证据证明。上述两项均为华建哈巴河分公司的法定举证义务，也是其主张返还房款这一诉讼请求依据的基本事实，在其未完成基本举证义务的前提下，一审判决支持该项诉讼请求没有事实依据和法律依据。 华建哈巴河分公司辩称，一、华建哈巴河分公司参加本案诉讼主体适格。1．华建哈巴河分公司虽为分公司，但有组织机构和财产，是依法设立并领取营业执照的自然人独资企业，符合法律规定，可以作为民事诉讼的当事人；2．《土地补偿安置协议书》和《补充协议书》均由马彦海签字，给马世村的征收补偿款和房屋均是华建哈巴河分公司支付和补偿的，马彦海作为分公司的设立人，有权代表分公司对外签订合同，并依法承担法律后果；3．土地征收后，华建哈巴河分公司开发塞外明珠小区一期工程期间，承担、缴纳了所有因征收产生的征收补偿金、土地出让金及税费等费用；4．阿勒泰地区中级人民法院（2019）新43民终41号民事裁定书指令审理本案时，确认了华建哈巴河分公司在本案中具有诉讼主体身份。二、华建哈巴河分公司依法有权开发涉案征收土地。该土地是通过哈巴河县政府审批而变更为建设用地的，华建哈巴河分公司进行开发手续合法。该土地已开发为塞外明珠小区，所建房屋大多数已经销售完毕，大多数购房人已入住且已取得房屋产权证书。马世村现在提出合同无效及土地性质问题，无非是想获得更多的利益。三、华建哈巴河分公司实际向马世村支付征收补偿款现金434,464元，交付房屋2套及阁楼2套，以上价值合计992,699.7元，已超出了约定的征收补偿总额900,000元，马世村应当返还超出部分的补偿款92,699.7元。 华建哈巴河分公司向一审法院起诉请求：1．马世村向华建哈巴河分公司支付剩余房款93,347.7元；2．马世村即时交付土地承包经营权证；3．马世村承担本案的诉讼费及其他相关费用。 一审法院认定事实：2011年3月2日，为开发建设哈巴河县塞外明珠小区项目，青河华建公司马彦海与马世村签订《土地补偿安置协议书》，约定甲方以期房调换和现金补偿方式对乙方进行补偿安置，补偿土地费用以哈巴河县城建规划的红线图为准按实际土地测量面积计算，每亩58,000元。甲方于2011年至2012年份两年补偿给乙方期房产权调换，根据房管部门实际测绘面积计算多退少补，换房价格按2011年市场价格执行。合同约定乙方将土地使用证书及其他相关证明一并交给甲方，甲方负责去相关部门办理注销手续。该协议加盖青河华建公司印章，双方签字盖章后生效，甲乙双方各持一份，甲方代理存档一份，哈巴河县房管局备案一份。2012年3月29日哈巴河县建设局划定友谊路以南、塞外田园以西土地征迁范围200亩。2012年6月13日华建哈巴河分公司取得哈巴河县国土资源局颁发的哈巴河县2012字第83号建设用地批准书，批准建设哈巴河县塞外明珠小区建设项目，土地坐落于哈巴河县友谊路以南、塞外田园以西，批准建设工期2012年6月至2014年6月。2012年6月18日，马彦海与马世村签订了《土地补偿安置补充协议书》，约定将6号楼1单元1层101、102共计2套房屋补偿给马世村，砖混房均价在2,000元基础上让二百元，框架房均价在3,000元基础上让二百元，门面房根据市场价让三百元，根据房管部门实际测绘面积计算多退少补，甲方在2013年12月31日前给乙方楼房。华建哈巴河分公司实际征收马世村土地15亩，每亩单价60,000元，共计900,000元。华建哈巴河分公司先后向马世村支付现金434,464元，剩余款项以房产补偿。马世村收到华建哈巴河分公司交付的××楼、102室。经阿勒泰阳光测绘有限公司测量，6号楼1单元101室面积为123.729平方米，102室面积为121.407平方米。一审法院认为，本案立案案由原为建设用地使用权转让合同纠纷，经审理查明本案系作为开发商的华建哈巴河分公司与作为集体土地使用权人的马世村之间因集体土地征收补偿产生的纠纷，而集体土地征收主体、建设用地使用权出让方应当为县政府，本案华建哈巴河分公司并非合法的土地征收主体，马世村也非建设用地使用权出让方，因此并非建设用地使用权纠纷，本案案由应当为合同纠纷。本案争议的焦点问题为：一、华建哈巴河分公司是否是本案适格主体；二、双方签订的《土地补偿安置协议书》及《土地补偿安置补充协议书》是否有效。三、华建哈巴河分公司是否超额补偿马世村。关于焦点一，《土地补偿安置协议书》及《土地补偿安置补充协议书》都是由马彦海与马世村所签订，马彦海系华建哈巴河分公司负责人，该分公司借用总公司资质取得建设用地使用权并进行房地产开发、销售，马彦海名义是代表总公司实质其行为系分公司行为，由分公司进行土地安置补偿费用支付、房产开发、销售以及办理手续等相关事宜，华建哈巴河分公司与马世村因土地安置补偿产生纠纷，作为该纠纷一方权利义务主体实质系分公司。从程序和实体两方面看，华建哈巴河分公司作为本案原告主体适格。关于焦点二，案涉合同相对方系集体土地使用权人与房地产开发公司，双方之间的争议系围绕补偿数额产生，而并非直接针对土地征收问题；华建哈巴河分公司取得建设用地批准，建设项目未超出城建规划征收范围，土地征收相关行政行为未予撤销或者确认违法的前提下，土地征收程序、建设用地转让程序是否合法不影响本案补偿协议的履行；而且本案涉及征收地面塞外明珠小区项目已经完成开发、销售，居民业已入住，双方也按照协议内容履行了部分补偿协议，交付部分现金和房屋。因此，本案只处理双方之间的民事争议，围绕双方约定的补偿方式确定是否存在补偿差额。关于焦点三，双方土地安置补偿补充协议约定补偿房屋为6号楼1单元1层2套房屋，马世村都已经收到。华建哈巴河分公司称双方协商用6号楼1单元101、102及11号楼1单元601、602阁楼折抵，但是未签订书面协议，马世村辩称未与华建哈巴河分公司协商，11号楼601、602阁楼系马世村自行购买，但马世村未能提交购买合同或者其他证明材料予以证明。因此，双方口头协议进行变更的可能性较大，对华建哈巴河分公司主张11号楼1单元601、602阁楼系补偿给马世村房屋，予以采信。房屋补偿数量已确定，再确定补偿房屋价格，即可计算补偿差额。双方于2012年6月18日签订的补充协议约定，砖混房均价在2,000元基础上让200元，框架房均价在3,000元基础上让200元，门面房按市场价让300元。6-13号楼系砖混结构，华建哈巴河分公司主张6号楼1单元101、102房屋销售价2,000元、补偿价1,800元，601、602阁楼补偿价1,300元，与商品房明码标价备案表相符，且在双方补充协议约定价格优惠幅度之内。马世村辩称双方约定房屋按照单价1,676元-1,956元计算，与客观实际不符，且未提供证据证明，不予采信。综上，华建哈巴河分公司已经补偿马世村6号楼1单元101、102室2套房屋以及601、602室阁楼，其中6号楼1单元101房屋面积123.729平方米、单价1,800元，总价218,532.6元；102房屋面积121.407平方米，单价1,800元，总价222,712.2元；11号楼1单元601、602号阁楼89.993平方米，单价1,300元，总价116,990.9元，合计补偿总价558,235.7元（218,532.6元+22,2712.2元+116,990.9元）。华建哈巴河分公司主张6号楼1单元101、102向马世村退房款648元，无证据予以证实，不予支持。马世村辩称2个车库折抵现金120,000元与现金补偿无关，系华建哈巴河分公司承诺协议实际履行时给付马世村，无证据予以佐证，不予采信。华建哈巴河分公司已付马世村现金434,464元，应付补偿款900,000元，已付现金和房屋补偿价款超出征迁补偿总额92,699.7元（558，235.7元+434,464元-900,000元），马世村应当予以支付。关于华建哈巴河分公司诉请马世村即时交付土地承包经营权证的问题，因土地承包经营权证登记、注销系行政部门职权，土地被征用、占用而丧失土地承包经营权的，土地承包经营权证应由行政主管部门予以收回，华建哈巴河分公司要求马世村交付土地承包经营权证无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、马世村于本判决生效之日起十日内支付青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司房款92,699.7元。二、驳回青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司其他诉讼请求。案件受理费2,133.69元，由青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司负担14.81元，马世村负担2,118.88元。 本院二审期间，马世村、华建哈巴河分公司对一审中的证据没有新的举证、质证意见，二审中亦未提交新证据。 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本案争议焦点，一、华建哈巴河分公司主体资格是否适格、一审程序是否违法；二、《土地补偿安置协议书》、《土地补偿安置补充协议书》的效力如何认定；三、马世村应否向华建哈巴河分公司退还补偿款92,699.7元。 本院认为，关于焦点一，华建哈巴河分公司有组织机构和财产，经过工商行政管理部门依法批准设立，并领取营业执照，作为原告符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第五项的规定，具有参加民事诉讼的主体资格。马世村认为华建哈巴河分公司原告主体资格不适格、一审不允许青河华建公司参加诉讼，程序违法的意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点二，案涉土地于2012年经哈巴河县土地管理部门审核批准为建设用地，华建哈巴河分公司依法交纳了相应的土地出让金取得国有建设用地使用权，且案涉两份协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、合法有效，对双方具有约束力，马世村应按协议履行义务。对马世村认为华建哈巴河分公司征用的土地性质属于集体土地，两份协议违反了法律强制性规定，双方合同无效的意见，本院不予支持。 关于焦点三，《土地补偿安置补充协议书》约定，华建哈巴河分公司将6号楼1单元101、102号房屋补偿给马世村。该协议在实际履行过程中，马世村不仅接收了约定的上述2套房屋，还接收了11号楼1单元601、602号2套阁楼，该行为系双方对交付房产的内容进行了变更。对2套阁楼系华建哈巴河分公司补偿给马世村的事实，本院予以认定；马世村未提供证据证明2套阁楼系自行购买的事实，对该意见本院不予采纳。马世村接收补偿的房屋、阁楼价值为558,235.7元，华建哈巴河分公司支付现金434,464元，共收到补偿价款合计992,699.7元，超出双方约定的补偿款900,000元，马世村应予返还超出部分的土地补偿款92,699.7元。 综上所述，马世村的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,117.49元，由上诉人马世村负担。 本判决为终审判决。 审判长 郝   建   军 审判员 胥   彩   霞 审判员 孟      蕾 二〇二〇年三月三十一日 书记员 马合巴丽吐尔逊汗