浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0522民初7276号原告（反诉被告）：胡锦权，男，1973年4月29日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：薛卫海，浙江兴长律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈琴琴，女，1968年7月28日出生，汉族，住浙江省长兴县。被告（反诉原告）：王林芳，男，1972年8月21日出生，汉族，住浙江省长兴县。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王万林，浙江泽厚律师事务所律师。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：蔡伟文，浙江泽厚律师事务所律师。原告（反诉被告）胡锦权诉被告（反诉原告）陈琴琴、王林芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，被告陈琴琴、王林芳向本院提交了反诉状，本院审查后决定合并审理本诉及反诉，并分别于2020年1月13日、2020年3月9日两次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告（反诉被告）胡锦权及其委托诉讼代理人薛卫海，被告（反诉原告）陈琴琴、王林芳的共同委托诉讼代理人王万林均到庭参加诉讼，另第二次开庭被告（反诉原告）陈琴琴、王林芳也到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡锦权就本诉向本院提出诉讼请求：1、判令陈琴琴、王林芳立即将其名下的坐落于长兴县太湖街道朱渡桥公寓房小区8幢403室的房屋（含储藏室一间）过户给原告；2、判令陈琴琴、王林芳向胡锦权赔付逾期过户违约金10万元。事实和理由：2016年6月11日，双方当事人签订了《购房协议》一份，约定陈琴琴、王林芳将其所有的位于长兴县房屋及储藏室一间出售给胡锦权，总价50万元；陈琴琴、王林芳应于2017年6月份前将上述房屋过户到胡锦权名下，逾期过户应承担违约金10万元。当月16日，胡锦权按约向陈琴琴、王林芳交付了购房款50万元，陈琴琴、王林芳也交付了涉案房屋，随后装修入住至今，但陈琴琴、王林芳经胡锦权多次催讨至今仍未能将房屋过户，现胡锦权认为双方之间的房屋买卖合同合法有效，陈琴琴、王林芳未按期将上述房屋过户给其，已构成违约，应承担相应的民事责任，故诉至法院，望判所请。陈琴琴、王林芳答辩并反诉诉称：一、胡锦权应先履行债务，但其未按约定先一次性支付购房款；陈琴琴、王林芳可后履行债务，其出具收条又交付房屋系事出有因，未将房屋过户给胡锦权的做法符合法律规定和双方的约定。二、《购房协议》中第四条的违约责任内容里“将此房产退给甲方”与“甲方赔偿乙方所有装修费用及违约金人民币壹拾万元整”两者之间为并列关系，两者均应具备且不可选择其一，即使法院经审理后认为胡锦权支付了全部购房款，胡锦权的诉讼请求也不应得到支持。三、胡锦权未按约定付清购房款50万元，仅于2016年6月16日以现金方式支付了12万元，余款经催促后逾期三年仍未支付，构成违约，应解除合同。综上，请求法庭驳回胡锦权的全部诉讼请求，并提出反诉请求：1、判决解除双方于2016年6月11日签订的《购房协议》；2、胡锦权将涉案房屋交还给陈琴琴、王林芳。胡锦权反诉辩称：首先对陈琴琴、王林芳的反诉请求及事实和理由不予认可。陈琴琴、王林芳认为未收到收条上载明的50万元是不真实的，事实上双方在出具该份收条之前已经进行了结算，该50万元包括胡锦权现金支付的12万元、证人陈某（系陈琴琴的弟弟）的债务20万元及胡锦权帮忙购买的机器费用18万元。胡锦权已经履行了付款义务。综上，请求法庭驳回陈琴琴、王林芳的反诉诉讼请求。胡锦权为证明自己的本诉主张及反诉辩称，向本院提交了以下证据材料：A1、购房协议原件一份，证明胡锦权以50万元购买陈琴琴、王林芳的朱渡桥公寓8-403室，并就相关权利义务进行了约定的事实；A2、收条原件一份，证明胡锦权已全额支付购房款50万元的事实；A3、不动产权证复印件一份（原件经核对后取回）及不动产登记查档证明原件一份，证明涉案房屋的产权登记信息和现状；A4、报警单详情及出警备案记录原件各一份，证明双方当事人于2019年7月15日因过户事宜发生争执后，陈琴琴报警的事实；A5、经胡锦权申请，证人陈某到庭陈述称：其与陈琴琴系亲姐弟关系，与胡锦权系朋友关系。其清楚胡锦权与陈琴琴、王林芳签订的购房协议事宜，当时双方说好房价50万元包括其于2013、14年欠胡锦权的借款20万元、胡锦权现金支付的12万元及胡锦权帮其和王林芳合作工程所需购买的设备款18万元，之后由陈琴琴向胡锦权出具收条一份。购房协议及收条出具后，其与王林芳开始合作工程，当时工程所在地为甘肃，因此之后胡锦权帮忙购买的设备直接运送至了甘肃工地，现在该部分设备在别的工地上使用，其与王林芳于2019年解除合作关系。涉案房屋的房产证于2019年办理，当时的费用是胡锦权直接从其工程款中扣除了6万元。陈琴琴、王林芳代其归还的借款20万元，双方在工程合作期间已经结算，其还出具了一份10万元的欠条给陈琴琴。2019年，因胡锦权找陈琴琴办理过户手续时，双方产生矛盾报警后，陈琴琴将房产证交给其，其再转交给胡锦权的。上述胡锦权提交的证据材料，经陈琴琴、王林芳质证认为：对A1、A2的三性均无异议，但该两份证据材料均系由胡锦权事先单方起草；对A3、A4的真实性、合法性均无异议；对A5的真实性有异议。陈琴琴、王林芳为支持自己的辩称及反诉主张，向本院提交了以下证据材料：B1、购房协议、收条复印件各一份，证明双方当事人就涉案房屋于2016年6月11日签订了购房协议及陈琴琴系基于胡锦权多次保证下，在未收到现金50万元的情况下在收条上签名的事实；B2、不动产登记查档证明复印件一份，证明涉案房屋的产权登记信息；B3、王林芳的分户明细对账单原件一份，证明陈琴琴、王林芳于2016年6月16日收到胡锦权交付的现金12万元后留下1万元作为日常开之后，将剩余11万元现金存入王林芳银行卡的事实；B4、安置房交接单原件一份，证明涉案房屋系拆迁安置房，登记手续实际系在2019年3月底通知办理的事实。上述陈琴琴、王林芳提交的证据材料，经胡锦权质证认为：对B1、B2的三性均没有异议，但是对其证明对象有异议；对B3的关联性有异议，故对其真实性、合法性不予质证；对B4的真实性没有异议，但认为涉案房屋早就交付了，与实际交付没有关系。上述双方当事人提交的证据材料，经本院审查后认定如下：双方当事人提交的书面证据材料均符合证据的三性，具有证明力，本院均予以采信；胡锦权提交的证人证言，本院将结合其它采信的证据及双方当事人的到庭陈述内容予以综合认定，具体在说理部分予以阐述。根据上述采信的证据并结合双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2016年6月11日，陈琴琴、王林芳（甲方）与胡锦权（乙方）签订《购房协议》一份，约定经甲、乙双方共同协商，甲方将位于长兴县及储藏间出售给乙方，总价为50万元整。乙方将房款一次性支付给甲方，支付后甲方将房产交给乙方。甲方于2017年6月份前将上述房产过户到乙方名下，如到期未过户到乙方名下，乙方可要求将此房产退给甲方，甲方赔偿乙方所有装修费用及违约金人民币10万元整。甲方保证此房产无出售第三人，无担保、抵押和欠账。此房产从甲方过户给乙方的一切费用由乙方承担。合同签订后，胡锦权支付陈琴琴、王林芳房款现金120000元。2016年6月16日，陈琴琴出具收条一份，载明：今收到胡锦权现金人民币50万元整用于购买房屋。该收条主文部分由胡锦权书写，陈琴琴签名由其本人书写。另查明，购房协议签订后，陈琴琴即通过陈某将涉案房屋交付给胡锦权，胡锦权于2016年下半年就涉案房屋进行装修并使用。涉案房屋登记时间为2019年6月26日。又查明，双方当事人因房屋过户问题产生矛盾并于2019年7月15日报警，报警后，陈琴琴又通过陈某将涉案房屋的不动产权证书交付给胡锦权。本院认为：本案的争议焦点为胡锦权是否已经全额支付购房款50万元。（一）胡锦权向本院提交了收条及证人陈某的证言，用于证明其实际已全额履行了支付购房款义务的事实。分析该两份证据，首先证人陈某就收条载明的50万元购房款的具体组成部分当庭予以明确说明，陈琴琴、王林芳当庭陈述出售涉案房屋系为其弟弟陈某归还借款20万元，同时当庭陈述其与其弟弟于2016年开始存在工程合作关系，结合证人陈某的证言内容及陈琴琴、王林芳当庭陈述的上述事实，本院有理由相信证人陈某所陈述的购房款组成部分具有背景基础事实予以佐证其真实性，并且陈某系陈琴琴的亲弟弟，基于该亲属关系，陈某当庭陈述的不利于陈琴琴的证言具有一定的证明力，因此，本院确认证人陈某的证言的真实性。其次结合证人陈某的证言内容、胡锦权提交的收条上载明的收到购房款金额及双方认可支付的现金12万元的事实，本院确认胡锦权已全额支付购房款50万元。（二）至于陈琴琴、王林芳认可仅收到购房款12万元的抗辩意见，首先其该项抗辩意见与其自己出具的收条载明的金额相矛盾。其次陈琴琴、王林芳于合同签订后即通过证人陈某交付房产，并在产权证办理后将产权证通过证人陈某交付给胡锦权，该系列行为的履行均应以购房款支付完毕为前提；同时自交付房屋（即2016年6月）至今，陈琴琴、王林芳也未向本院提供任何证据证明其一直向胡锦权催讨购房款的事实；综上，本院认为陈琴琴、王林芳陈述仅收到12万元购房款的辩称内容与实际履行行为相矛盾，且不符合交易惯例及一般正常人的逻辑思维，故对陈琴琴、王林芳的该项抗辩意见，本院不予支持。（三）根据本院确认的购房款50万元包括胡锦权现金支付12万元，代证人陈某归还胡锦权的借款20万元及胡锦权帮忙购买的设备款18万元。其中代证人陈某归还的借款20万元，证人陈某当庭认可，陈琴琴、王林芳可就该代还部分借款向证人陈某主张；另设备款18万元系证人陈某、王林芳合作工程期间的投资设备款，证人陈某也当庭予以认可，陈琴琴、王林芳就该部分设备款在双方合作关系结束时可与证人陈某进行结算予以明确。综合上述（一）（二）（三），本院确认胡锦权已经全额支付涉案购房款50万元。综上所述，胡锦权与陈琴琴、王林芳之间签订的《购房协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。现胡锦权已履行全额付款义务，陈琴琴、王林芳应履行协助过户义务。关于胡锦权主张违约金10万元的诉讼请求，本院认为根据购房协议的约定，首先该10万元包括装修损失及违约金两项内容，且该10万元款项支付的前提应系胡锦权退还涉案房屋，现胡锦权并未主张解除合同及退还房屋，故对于其该项诉讼请求，本院不予支持。陈琴琴、王林芳的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条、第六十六条之规定，判决如下：一、被告陈琴琴、王林芳协助原告胡锦权就长兴县房屋及储藏间办理过户手续（过户费用由胡锦权承担），于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告胡锦权的其它诉讼请求；三、驳回反诉原告陈琴琴、王林芳的全部反诉请求。本案本诉案件受理费减半收取1150元，由原告胡锦权承担1000元，由被告陈琴琴、王林芳承担150元；本案反诉案件受理费减半收取40元，由陈琴琴、王林芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。（上诉案件受理费应在提交上诉状时预交。上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。）审判员 殷 浪二〇二〇年三月二十五日书记员 江文欣