山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初6093号原告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司威海文登支行，住所地威海市文登区龙山路19-2号。负责人：王凤英。委托诉讼代理人：张慧茹，山东华田律师事务所律师。被告（执行案外人）：威海市文登区机关事务服务中心，住所地威海市文登区文山路30号。法定代表人：刘军。委托诉讼代理人：宋经，山东誉强律师事务所律师。被告（被申请执行人）：山东御林实业有限公司，住所地威海市文登区葛家镇东华路67号。法定代表人：林宜荣。第三人（被申请执行人）：山东御林农业物流园有限公司，住所地威海市文登区葛家镇圣源路11号。法定代表人：林宜文。第三人（被申请执行人）：林宜文，男，1956年9月21日出生，汉族，住威海市文登区。第三人（被申请执行人）：潘碧珍，女，1957年2月28日出生，汉族，住威海市文登区。被告山东御林实业有限公司及第三人共同委托诉讼代理人：张浩，山东御林实业有限公司职工。原告（申请执行人）中国建设银行股份有限公司威海文登支行（以下简称建行文登支行）与被告（执行案外人）威海市文登区机关事务服务中心（以下简称文登服务中心）、被告（被申请执行人）山东御林实业有限公司、第三人（被申请执行人）山东御林农业物流园有限公司、第三人（被申请执行人）林宜文、第三人（被申请执行人）潘碧珍申请执行人执行异议之诉一案，本院于二0一九年十月二十九日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张慧茹、被告文登服务中心委托诉讼代理人宋经、被告山东御林实业有限公司及第三人山东御林农业物流园有限公司、第三人林宜文、潘碧珍共同委托诉讼代理人张浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。建行文登支行向本院提出诉讼请求：判令准许执行威海市文登区人民法院（2016）鲁1003执字第2424号执行裁定查封的文登区通和路8号1单元1301、1302、1401、1402、1601、1602、902、2单元1703、1704、1903、3单元1906号房产的执行。事实与理由：原告与被告山东御林实业有限公司、山东御林农业物流园有限公司于2014年签订抵押借款合同，以被告山东御林实业有限公司名下的包括案涉11套房产在内房产提供抵押并办理抵押登记。后原告诉至贵院，贵院作出（2015）威文商初字第552号民事判决书，判决原告对包括案涉11套房产在内房产在拍卖、变卖的价款在合同约定的抵押范围内享有优先受偿权。威海市文登机关事务局以与被告山东御林实业有限公司签订买卖合同为由提出执行异议，要求解除查封，贵院支持了案外人的异议请求。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的执行异议不予支持”。被告山东御林实业有限公司将案涉房产抵押给原告并办理了抵押登记，且法院判决原告对案涉房产享有优先权，贵院对于被告提出的异议应不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定适用于未办理抵押但被查封的房产，本案案涉房产已经抵押，不应适用该条款。案涉房产抵押给原告时，被告尚未付清全部购房款，且签订购房合同三年未付清全部购房款未办理过户，被告有明显过错。在案涉房屋设定抵押至查封前，被告也未采取措施行使权利，以涤除抵押权并办理过户，被告应当承担未能过户的相应后果。综上，原告对案涉房产享有优先受偿权，被告不足以证实其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。被告文登服务中心辩称，2012年4月18日，被告文登服务中心（原名为威海市文登机关事务管理局）与被告山东御林实业有限公司就购买案涉房产协商达成协议，2012年4月19日被告威海市文登机关事务局（现更名为威海市文登区机关事务服务中心）与被告山东御林实业有限公司签订房屋购置合同，合同签订时间、交付给被告房产时间及房款全额支付时间均在法院查封涉案房产之前。2014年1月10日，被告山东御林实业有限公司将案涉房产抵押给原告，未能办理过户，并非被告导致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被告符合规定的条件，原告的诉讼请求应予驳回。被告山东御林实业有限公司、第三人山东御林农业物流园有限公司、第三人林宜文、潘碧珍辩称，原告建行文登支行、被告文登服务中心所述事实属实。本院经审理认定事实如下：2012年4月18日，被告服务中心（原名威海市文登机关事务管理局）与被告山东御林实业有限公司协商拟定被告山东御林实业有限公司将御林华府住宅小区内1号楼（即文登区通和路8号楼）13套住宅（包括案涉的文登区通和路8号1单元1301、1302、1401、1402、1601、1602、902、2单元1703、1704、1903、3单元1906号）、6个车库、7个车位、地上6个附房、地下7个附房调整给被告服务中心。2012年4月19日被告威海市文登机关事务局（现更名为威海市文登区机关事务服务中心）与被告山东御林实业有限公司签订房屋购置合同，合同约定被告山东御林实业有限公司将位于御林华府住宅小区内1号楼13套住宅、6个车库、7个车位、地上6个附房、地下7个附房（房屋座落位置位于文登区通和路8号）出售给被告文登服务中心作为公管房使用，上述房产总价值10069622元；付款方式：被告文登服务中心所购被告山东御林实业有限公司的房屋价款从被告山东御林实业有限公司开发建设房产项目需上缴纳的规费中抵顶；房屋交付的时间：双方合同签订当日，被告山东御林实业有限公司将被告文登服务中心所购买的住宅、车库及附房的钥匙交于被告文登服务中心。合同签订后，被告山东御林实业有限公司将合同约定的13套房产包括案涉的文登区通和路8号1单元1301、1302、1401、1402、1601、1602、902、2单元1703、1704、1903、3单元1906号房产交付给被告文登服务中心，被告文登服务中心对上述房产进行了装修，一直使用至今。2012年6月1日被告文登服务中心通过威海市文登财政局公有资产经营中心从被告山东御林实业有限公司应缴规费抵顶购房款2494250元；2013年1月10日抵顶购房款4492695元；2014年11月20日由公有资产经营中心转账支付给被告山东御林实业有限公司购房款3082677元，共计支付10069622元。被告文登服务中心按合同约定的价款全部支付给了被告山东御林实业有限公司。2014年1月9日原告与被告山东御林实业有限公司因借款合同而签订最高额抵押合同，约定被告山东御林实业有限公司以其所有的26套包括案涉房产作为抵押物。2014年1月10日办理了抵押登记。2015年12月29日，本院受理原告建行文登支行诉被告山东御林实业有限公司、第三人山东御林农业物流园有限公司、第三人林宜文、潘碧珍借款合同一案。2016年3月21日本院作出（2015）威文商初字第552号判决书，判决原告对被告山东御林实业有限公司所有的26套房产包括案涉房产在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。2016年5月本院作出（2016）鲁1003执字第2424号执行裁定书，查封被告山东御林实业有限公司名下包括案涉房屋在内的房产。2016年5月6日本院作出（2016）鲁1003执字第2424-1号执行裁定书，对上述房产继续查封。在执行过程中，被告文登服务中心向本院提出执行异议，以法院查封的文登区通和路8号1单元1301、1302、1401、1402、1601、1602、902、2单元1703、1704、1903、3单元1906号房产系被告文登服务中心购买被告山东御林实业有限公司的，要求解除对上述房产的查封。2019年8月16日本院作出（2019）鲁1003执异128号民事裁定书，裁定中止本院（2016）鲁1003执字第2424号执行裁定书所查封的文登区通和路8号1单元1301、1302、1401、1402、1601、1602、902、2单元1703、1704、1903、3单元1906号房产的执行，及解除对该11套房产的查封。本院认为，本案争执的焦点：1、本案是否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外；第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》属于司法解释范畴，该规范的对象是法院的执行程序，属于该规定第二十七条“但法律、司法解释另有规定的除外”中的司法解释；该规定第二十八条“金钱债权执行”系特别针对“请求交付执行标的物”的“非金钱债权执行”所提出的执行程序中的特别规定，“金钱债权执行”包括对主债权为金钱债权的优先受偿权的民事执行，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的但书规定。故，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。2、被告所主张的其就案涉房屋所享有的权利是否能阻却法院执行。被告依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被告就案涉房屋所享有权利应符合规定的四个条件，才能阻却法院执行。本案中，被告买卖合同签订时间、支付案涉房屋全部价款的时间，以及交付使用案涉房屋的时间，均早于法院查封案涉房屋之前。被告文登服务中心与被告山东御林实业有限公司签订买卖合同中，未明确被告文登服务中心支付房款的具体时间，被告山东御林实业有限公司可随时要求被告文登服务中心支付房款或解除合同，在被告文登服务中心全额支付给被告房款后，被告山东御林实业有限公司有义务办理产权登记。被告山东御林实业有限公司明知将案涉房产出售给了被告，而将案涉房产抵押给原告，致使不能办理产权登记，案涉房屋未办理过户手续的原因系被告山东御林实业有限公司未履行办理房权登记的义务，非被告过错所致。被告的主张符合规定的四个必要条件。综上，被告文登服务中心基于《房屋购置合同》履行而对案涉房屋所享有的物权期待权，符合第二十八条的规定，具有排除执行的效力。原告所持被告文登服务中心提出的排除对案涉房屋执行异议不应得到支持的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第三百零六条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告中国建设银行股份有限公司威海文登支行的诉讼请求。案件受理费65308元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  姜洪春人民陪审员  黄相燕人民陪审员  邢建业二〇二〇年三月九日书 记 员  徐静静