山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终258号 上诉人（原审原告）:青岛沙建物业管理有限公司，住所地青岛市崂山区沙子口街道办事处沙子口街。 法定代表人：朱本春，经理。 委托诉讼代理人：宋晓，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉凤，山东青大泽汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：薛文序，男，汉族，1961年2月10日出生，住青岛市崂山区。 上诉人青岛沙建物业管理有限公司（以下简称沙建物业公司）因与被上诉人薛文序物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 沙建物业公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、改判薛文序给付全部所欠物业费14493.6元以及利息（按照银行同期贷款利率支付自拖欠之日2005年7月1日至实际给付之日的利息）；三、本案的诉讼费由薛文序承担。事实与理由：原审法院在认定了被上诉人拖欠物业费的事实，认可了沙建物业公司与被上诉人签订的《麒麟山庄业主认可书》的情况下，仍然减免被上诉人所拖欠的物业费、判令沙建物业公司承担部分诉讼费，属认定事实不清。被上诉人拖欠物业服务费的理由是沙建物业公司提供的服务不到位。沙建物业公司作为物业服务公司，已本着尽职服务的态度服务小区，但被上诉人长期不缴纳物业费已产生恶劣影响。且沙建物业公司和被上诉人已签署了《麒麟山庄业主认可书》，在此认可书中被上诉人已明确表示了对于小区景观环境变更及物业服务的认可，业主也领取了补偿款2万元，因此一审法院仍以此为由减免20%的标准收取物业费是错误的。被上诉人自2005年5月1日起即未交纳物业费，诉讼时效应当自最后一笔物业费履行期限届满之日起算，故本案上诉人提起诉讼未超过诉讼时效。综上所述，原审判决减免被上诉人拖欠的物业服务费且判决沙建物业公司承担部分诉讼费，虽然涉及金额不多，但是严重侵犯了沙建物业公司的利益，会对沙建物业公司日后的物业管理工作带来严重阻碍。 被上诉人薛文序未答辩。 沙建物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、薛文序支付物业管理费14493.6元；2、判令薛文序按照银行同期贷款利率支付自拖欠之日2005年7月1日至实际给付之日的利息；3、本案诉讼费由薛文序承担。事实和理由：沙建物业公司是崂山区沙子口街道麒麟山庄的物业管理公司，薛文序是麒麟山庄的业主，2004年9月30日购买了崂山区沙子口街道麒麟山庄x号楼x单元x户房。期间，沙建物业公司正常提供物业服务，但薛文序自2005年7月1日起一直拖欠物业费，沙建物业公司催要未果，遂提起诉讼。 一审法院认定事实如下：2005年2月27日，涉案小区建设单位青岛市崂山区沙建房地产开发有限公司作为甲方与沙建物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定由沙建物业公司为麒麟山庄提供物业管理服务，该合同“第二章服务内容与质量”约定在物业管理区域内，乙方提供的前期服务管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护、和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。“第三章服务费用”约定：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，标准为多层住宅0.9元/月.平方米；业主应于交付房屋之日起按月交纳物业服务费，应于每月的5日前履行交纳义务。“第六章违约责任”约定甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按已收服务费的3%的标准向乙方支付违约金。“第七章其他事项”约定“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同的承诺”。该合同还约定的其他的权利义务，结尾处有双方加盖公章予以确认。 又查明，薛文序系麒麟山庄x号楼x单元x户业主，房屋建筑面积99.41平方米。 庭审中沙建物业公司主张薛文序自2005年7月1日起至2019年1月1日期间未交纳物业服务费。薛文序主张自2015年以前的物业费已经交清，但未提供证据证明。 另查明，沙建物业公司自2005年起至今为麒麟山庄提供物业管理服务。2018年8月28日，沙建物业公司委托山东青大泽汇律师事务所向全体欠缴物业费的业主出具《律师函》催收物业费。 再查明，薛文序于2010年5月19日在《麒麟山庄业主认可书》中签字认可沙建房地产开发有限公司已经建设的小区景观以及考虑综合因素所取消的水系及其他建设事项，并领取补偿款人民币2万元。 庭审中，薛文序主张沙建物业公司服务不到位，沙建物业公司予以否认。 一审法院认为，涉案小区建设单位与沙建物业公司之间签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同合法、有效，且对全体业主具有约束力。沙建物业公司已经履行了提供物业服务的义务，薛文序作为小区的业主应当缴纳物业费。关于薛文序辩称沙建物业公司主张物业费已过诉讼时效的问题，一审法院认为，根据《前期物业服务合同》约定业主应于每月5日前交纳物业费的内容可知，薛文序应交纳的物业费是在服务合同履行过程中按月不断产生的，因而每个月应交纳的物业费履行期限届满后，均为独立债务。因此沙建物业公司请求权的诉讼时效期间应从薛文序每个月应交纳的物业费履行期限届满之日起算。因沙建物业公司仅举证证明其于2018年8月28日张贴律师函催缴物业费构成诉讼时效中断的事由，结合物业服务纠纷适用普通诉讼时效（3年）之规定，一审法院认定沙建物业公司主张薛文序应交纳2015年8月以前的物业费已过诉讼时效，对薛文序该辩称，一审法院予以支持。关于薛文序主张沙建物业公司物业服务不合格的问题，虽然沙建物业公司对此不予认可，但沙建物业公司自认涉案小区有20户业主因未交纳物业费而提起诉讼。综合涉诉业主的抗辩理由及在案的证据，一审法院酌情对沙建物业公司主张的物业费予以调整，按照应收物业费的80%收取为宜。关于沙建物业公司主张的利息，因双方并无合同约定，且沙建物业公司并未举证证明其实际损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于薛文序主张沙建物业公司2017年以前无资质收费的问题，未提交证据证明，一审法院不予支持。关于薛文序主张沙建物业公司强行收取暖气安装费应予抵扣物业费的问题，与本案不属同一法律关系，本案不予审理，薛文序应另行主张。 综上，薛文序自2015年8月1日至2019年1月1日未交物业服务费3668.23元（99.41平×0.9元/月/平×41个月），80%应为2934.58元。 一审法院希望在日后的物业服务合同履行过程中，沙建物业公司能多听取业主的意见建议，提高物业服务质量，继续尽职尽责履行合同义务；薛文序能及时足额缴纳物业费，双方如发生争议，应加强沟通积极协商解决，共同将麒麟山庄小区建设成美丽的家园。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、薛文序于判决生效之日起十日内给付沙建物业公司人民币2934.58元。二、驳回沙建物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162元，由沙建物业公司承担130元，由薛文序承担32元。 二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、一审判决按照应收物业费的80%予以调整是否适当；二、上诉人沙建物业公司向被上诉人薛文序主张2005年7月1日起至2015年7月31日的物业费是否超出诉讼时效期间。 关于焦点一，本院认为，通过审理查明的事实，上诉人沙建物业公司依据建设单位青岛市崂山区沙建房地产开发有限公司与沙建物业公司之间签订的《前期物业服务合同》的约定，提供物业服务并收取物业管理费，符合相关法律规定。沙建物业公司应当按照合同约定履行提供物业服务的义务，被上诉人薛文序作为小区的业主亦应履行缴纳物业费的义务。薛文序与沙建物业公司因物业服务质量产生争议，拒付物业费，不符合合同约定及相关法律规定。一审综合本案的事实，按照应收物业费的80%确定薛文序欠付期间的物业费标准，符合相关法律、法规的规定，因此本院对上诉人沙建物业公司的该项上诉理由不予支持。 关于焦点二，本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日计算”。物业合同是一种典型的继续性合同，在合同履行中定期给付发生缴纳物业费之债务，属于定期给付之债。因物业服务费在合同订立时就具有确定性、整体性和连续性，物业公司所提供的物业服务在订立时确定的期间内持久、不间断地履行，因此虽然物业合同属于理论上的定期给付之债，各起债务有一定的独立性，但这种独立性并不足以否定物业服务同的整体性和连续性，且由于物业服务合同双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，物业公司没有及时向业主追索的某一期物业费，是基于对业主的信赖以及维护双方长期合同关系的意图，并非怠于行使权利。且上诉人沙建物业公司对欠费业主在小区内以张贴通知的方式进行催收，故上诉人沙建物业公司提起诉讼主张2005年7月1日起至2015年7月31日的物业费并未超出诉讼时效期间。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。故，上诉人沙建物业公司主张2005年7月1日起至2019年1月1日的物业费14493.6元（99.41平×0.9元/月/平×162个月），按照80%计算为11594.88元，本院依法予以支持。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初108号民事判决； 二、薛文序于本判决生效之日起十日内给付青岛沙建物业管理有限公司物业费11594.88元； 三、驳回青岛沙建物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费162元，由薛文序负担130元，由青岛沙建物业管理有限公司负担32元。二审案件受理费89元，由薛文序负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年三月五日 法官助理薄富超 书记员 方高海