四川省长宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1524民初2186号 原告：长宁县一泓国有资产经营有限责任公司。统一社会信用代码：915115247547052261。住所地：长宁县长宁镇竹都大道二段2号。 法定代表人：丁雪峰，董事长。 委托诉讼代理人：牟全忠，四川川安律师事务所律师。 被告：长宁县金楠乌木工艺品有限公司。社会统一信用代码：915115240521575950。住所地：长宁县长宁镇竹都大道三段淯江湖畔1区。 法定代表人：陈文，执行董事。 委托诉讼代理人：解易欣，四川汉震律师事务所律师。 第三人：长宁县电力公司。住所地：长宁县长宁镇竹都大道一段18号。 法定代表人：徐刚，公司经理。 委托诉讼代理人：林远成，该公司职工。 委托诉讼代理人：黄志鹏，该公司职工。 原告长宁县一泓国有资产经营有限责任公司与被告长宁县金楠乌木工艺品有限公司、第三人长宁县电力公司房屋租赁合同纠纷一案，本院审查立案后，依法公开开庭进行了审理，原告长宁县一泓国有资产经营有限责任公司委托诉讼代理人牟全忠、被告长宁县金楠乌木工艺品有限公司法定代表人陈文及委托诉讼代理人解易欣、第三人长宁县电力公司委托诉讼代理人林远成、黄志鹏到庭参加诉讼。本案已审理终结。 原告长宁县一泓国有资产经营有限责任公司（以下简称一泓公司）向本院提出诉讼请求：1.依法解除长宁县电力公司与被告于2013年11月2日签订的《租房协议》；2.判决被告支付原告租金720000元；3.判决被告支付违约金120000；4.判决被告立即搬离位于长宁县原玻璃厂，并将该厂房交付给原告。5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月2日，长宁县电力公司与被告签订《租房协议》，就位于长宁县原玻璃厂部分厂房租用事宜作出约定。合同签订后，长宁县电力公司履行了全部义务，将《租房协议》所指租赁物交付给被告使用，被告却没有履行合同义务。2018年11月6日，长宁县财政局以【2018】200号文件决定，将长宁县电力公司所属原平板玻璃厂的不动资产（农场房屋及土地）无偿划拨给长宁县一泓国有资产经营有限责任公司。根据该文件精神，长宁县电力公司与原告就前述资产进行交接，并承继长宁县电力公司与被告签订的《租房协议》权利义务。针对被告违约行为，原告多次电话催问被告法定代表人，要求其全面履行合同义务，被告均不予理会，原告于2019年7月2日书面通知被告，被告在收到通知书后仍然我行我素，拒绝履行合同义务。由于被告严重违约，导致原告无法实现合同目的，损害原告合法权益。特诉至法院。 被告长宁县金楠乌木工艺品有限公司（以下简称乌木公司）辩称:第一，一泓公司解除《租房协议》无合同依据。解除租赁协议一是双方协商一致；二是约定解除合同的条件成就时；对于被答辩人单方解除协议的情形，《租房协议》没有约定，我国《合同法》第227条的规定，“只有在承租人无正当理由逾期不支付租金的情况下，出租人才可以解除合同”，显然本案不属于此类情况，因为首先协议约定租期十年，租赁期限未到答辩人无权提前解除合同。其次约定年租金为12万元，但当时因厂区内厂房等设施建设年限已久，需维修才能正常生产，经双方协商用租金的50%对厂区内进行维修和安全设施的整改。协议签订后，因厂区地面未平整，厂区房屋破烂不堪，如不维修不能正常使用，答辩人就对厂区进行大量的维护维修扩建等，粗略估计费用达百万以上，已基本涵盖了十年的租金，此后答辩人多次向原出租人长宁县电力公司口头或书面形式汇报要求减免租金，但未得到正面回复。但是长宁县电力公司在长达五年之久也并未以任何形式向答辩人进行过催收，也就是默认了答辩人的投资折抵租金的这事实，所以答辩人并非无是正当理由逾期支付租金，被答辩人单方解除《租房协议》无合同依据。我国《合同法》中处处体现了鼓励交易的原则，不主张轻易解除或撤销合同，被答辩人应当按照协议的约定以及法律的规定继续履行合同约定的义务。第二，被答辩人诉请72万元租金与事实不符。答辩人与原出租人长宁县电力公司签订租赁合同后，在长达五年之久的时间里电力公司并无任何形式的催收，并且答辩人多次要求电力公司减免租金，这是因为电力公司在知晓答辩人对厂区投入过大的前提下默认的行为。而在电力公司将资产转让给一泓公司后，并未通知答辩人，也未就房租事宜进行商谈。答辩人并非故意拖欠租金，而是在对租赁厂区投入过大的前提下，并且长宁县电力公司与被答辩人也未就投入事宜与答辩人进行过任何形式的协商，被答辩人枉顾事实，对答辩人的投资视而不见听而不闻。答辩人并未违约，因为投入的资金已经涵盖了应支付的租赁费用。不应当承担违约金。第三，答辩人认真履约，不应当承担违约金。租房协议签订后，答辩人将工厂搬入租赁场地，严格按照合同约定对厂区投入大量资金进行改建改造，在生产经营期间也严格遵守国家的相关法律法规。并无任何违约违规的行为。至于租赁费用的问题，也非答辩人无理取闹，在投入维护维修资金过大，答辩人也一直在积极的和电力公司寻求解决方案，但电力公司时至今日一直未于回应。一泓公司接手后，答辩人也积极反映过投入资金折抵租金的事宜，但一泓公司也未作回应。根据实际情况，答辩人投入百万以上资金对厂区进行维护维修扩建等是不争的事实，并且协议也约定了投入可以折抵租金，并且十年租赁期限未到，被答辩人也未与答辩人共同协商投入费用，答辩人并未构成根本违约，不应当承担违约责任。综上所述，答辩人与被答辩人之间签订的《租房协议》合法有效理应受到法律保护，被答辩人请求解除《租房协议》既无约定解除事由，也无法定解除事由，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 第三人长宁县电力公司述称：第一，答辩人与乌木公司签订的租房协议是双方的真实意思表示，应受法律保护。2013年11月2日:答辩人将案涉房屋出租给乌木公司使用，双方签订《租房协议》约定，租赁期限为10年，即2013年12月1至2023年12月1日止，年租金12万元，资金按年支付，每年6月1日前，乌木公司支付下一年度的租金12万元，如一方违约，承担违约金12万元。该协议系双方真实意思表示，应受法律保护。第二，乌木公司未按协议约定履行支付租金义务，应承担违约责任。乌木公司与答辩人签订租房协议后，以其经营资金周转困难为由拒不支付租金。由于乌木公司未按协议约定履行义务，答辩人多次向乌木公司提出按协议约定履行支付租金义务，但乌木公司始终不予兑现，乌木公司应承担违约责任。第三，乌木公司应向一泓公司履行义务。2018年11月6日，长宁县财政局作出长财发﹝2018﹞200号文件决定，要求答辩人将案涉资产无偿划拨给一泓公司。答辩人移交案涉资产时，将乌木公司租赁案涉资产及未支付租金的事项告知了一泓公司。因此，乌木公司除应按约定履行支付租金义务外，还应承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2013年11月2日，被告长宁县金楠乌木工艺品有限公司与第三人长宁县电力公司（甲方）签订《租房协议》，长宁县电力公司将位于长宁县原玻璃厂部分厂房租用给乌木公司从事木制品生产加工及销售经营场所，租用期限自2013年12月1日起至2023年12月1日。厂房面积4500平方米，厂区土地使用面积2150平方米，双方约定年租金12万元，租赁期间房租不做调整，乌木公司于每年6月1日前一次性支付下一年度的租金。另约定，因厂区内原厂房等设施年限已久，需要维修才能正常生产，乌木公司和长宁县电力公司约定用租金的50%对厂区进行维修和安全设施整改，乌木公司每年实际需缴纳租金6万元整。《租房协议》签订后，乌木公司进驻经营期间，对厂房、道路等设施进行了不同程度的维修维护。2018年11月6日，长宁县财政局长财发﹝2018﹞200号文件通知，将长宁县电力公司所属原平板玻璃厂的不动资产（农场房屋及土地）无偿划拨给一泓国有资产经营有限公司。2013年12月1日至2019年7月1日的租金，乌木公司未支付。2019年7月3日，原告一泓公司向乌木公司送达了《关于解除原平板玻璃厂租赁合同有关事宜的通知》载明：因乌木公司在合同签订后，以自己的行为表明不履行主要债务，加之国家棚改建设需要，电力公司与乌木公司于2013年11月2日签订的《租房协议》于2019年7月2日解除；乌木公司在2019年7月20日全部搬离该出租房，搬离后，办理交付出租房手续；乌木公司在2019年7月30日前将未支付的所有租金通过转账支付给一泓公司。被告乌木公司在收到上述通知后，通过转账的方式向一泓公司支付了5000元。后双方就厂房搬迁等事宜协商不成，原告诉讼来院。 以上事实，有原被告提交并经庭审质证的以下证据：原被告身份信息、租房协议、长财发【2018】200号文件、长国资【2019】2号文件、送达回执、律师调查笔录、转账记录单、现场照片以及各方当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，2013年11月2日，长宁县金楠乌木工艺品有限公司与长宁县电力公司签订的《租房协议》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。2018年11月6日长宁县财政局将相关资产无偿划拨给一泓公司后，一泓公司即承继了长宁县电力公司在《租房协议》中的权利义务，乌木公司应当按照合同约定向一泓公司履行相应义务。被告乌木公司与第三人2013年11月2日签订的《租房协议》约定，乌木公司应于每年6月1日前向出租方缴纳租金，但乌木公司未按合同约定履行，致出租方签订合同目的未能实现，构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”原告一泓公司于2019年7月3日向被告发出解除《租房协议》通知，系行使自身权利，并无不当。另《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告乌木公司于2019年7月3日收到原告一泓公司解除合同通知后，未在法定期限内请求相关机关确认原告解除合同的效力，该解除通知已生效，即案涉《租房协议》于2019年7月3日解除。 关于原告一泓公司要求乌木公司支付租金72万元并支付违约金12万元一节。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案《租房协议》第四条约定，“介于厂房年限已久，需维修才能使用，协商用租金的50%对厂区进行维修和安全设施的整改，乌木公司每年实际缴纳租金6万元整”。根据该约定，2013年12月1日至合同解除之日即2019年7月3日，被告乌木公司应当向原告一泓公司支付租金33.5万元（67月×5000元/月），扣除已经支付的5000元，被告还需向原告支付租金33万元。另被告未交付租金的行为已构成违约，被告乌木公司应按照合同约定支付原告违约金12万元。综上，被告合计应支付原告45万元。 被告长宁县金楠乌木工艺品有限公司辩称，因对房屋的维修维护而投入的资金已远超应付租金，且第三人基于此事实已默认将被告投入的资金抵扣全部租金，不存在违约的抗辩理由，因与合同约定不符，本院不予采纳。 综上所述，本案经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告长宁县金楠乌木工艺品有限公司与长宁县电力公司2013年11月2日签订的《租房协议》于2019年7月3日解除。 二、被告长宁县金楠乌木工艺品有限公司于本判决生效之日起10日内，向原告长宁县一泓国有资产经营有限责任公司支付租金和违约金合计45万元。 三、被告长宁县金楠乌木工艺品有限公司于本判决生效之日起30日内搬离位于长宁县原玻璃厂，并将租赁物交付原告。 四、驳回原告长宁县一泓国有资产经营有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务,按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。 案件受理费6100元，减半收取计3050元，由被告长宁县金楠乌木工艺品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  陈德泉 二〇二〇年三月二十七日 书记员  徐宜语