北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2296号上诉人（原审原告）：北京云汇鑫房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区上地信息路1号2号楼605-F。法定代表人：王康，总经理。委托诉讼代理人：展洪华，北京俊理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京智齿博创科技有限公司，住所地北京市朝阳区双桥（双桥乳品厂）2号楼2层211室。法定代表人：徐懿，董事长。委托诉讼代理人：付裕，北京京翔律师事务所律师。上诉人北京云汇鑫房地产经纪有限公司（以下简称云汇鑫公司）因与被上诉人北京智齿博创科技有限公司（以下简称博创公司）居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初13798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。云汇鑫公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判博创公司向云汇鑫公司支付违约金347996元。事实和理由：1、签署《委托看房确认书》的主要目的是为了防止客户跳单，博创公司知悉签署《委托看房确认书》的目的。2、《委托看房确认书》只有一页纸，当事人一分钟就能了解全部内容，博创公司签署《委托看房确认书》时，不可能不知悉第三条的内容。3、《委托看房确认书》第三条为预防跳单条款，旨在保护云汇鑫公司作为居间人依法应享有的利益，虽为格式条款，但不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。博创公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。1、房屋并非通过云汇鑫公司居间介绍出租，很多中介公司联系博创公司找房源，云汇鑫公司只是其中之一，且云汇鑫公司对金码大厦19层的共1762.8平米的房屋（以下简称涉案房屋）不享有独家代理权限。2、2018年6月12日，云汇鑫公司确认后告知博创公司涉案房屋当日上午业主已经与其他人签约，之后云汇鑫公司又继续为博创公司推送其他房源提供参考，但是没有合适的。3、《委托看房确认书》性质是实地查勘房源的书面确认，是中介公司单方出具的，不符合合同内容的性质，双方未达成居间的合意。4、《委托看房确认书》第3条违背公平原则，应属无效，不具有约束力。云汇鑫公司向一审法院起诉请求：1、判令博创公司按照《委托看房确认书》支付相当于两个月房租的违约金347996元；2、博创公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：对有争议的证据和事实，一、博创公司提交的证据2龙某与高某的微信聊天记录，云汇鑫公司对该证据的真实性有异议，但云汇鑫公司并未提供其职员高某的微信号码或其他相反证据以否定聊天记录的真实性，故法院对该证据真实性予以确认。二、博创公司提交的证据3，该证据系博创公司与案外人之间就房屋租赁事宜进行沟通的聊天记录，与本案不具有关联性，法院依法不予确认。三、博创公司提交的证据4和证据5，该两份证据系网页打印件，未经公证，且云汇鑫公司对真实性不予认可，法院依法不予确认。四、博创公司提交的证据8和证据9，该两份证据能够与博创公司提交的租赁合同和居间服务费发票相印证，故法院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据。2018年6月8日，博创公司为租赁房屋，委托其职员龙某在云汇鑫公司职员高某带领下对五处房屋进行实地查看，其中包括涉案房屋，后龙某代表博创公司（甲方）与云汇鑫公司（乙方）签订《委托看房确认书》，内容为云汇鑫公司为博创公司提供房产信息，并协助博创公司与出租方签订租赁合同，双方未约定博创公司应支付的价款金额。《委托看房确认书》第三条记载“甲方承诺若甲方或甲方之亲属、授权人、代理人等成功承租云汇鑫地产所介绍房产，未通过乙方成交，则视为甲方违约，甲方需支付乙方双倍违约金作为补偿（一个月租金的双倍）”，庭审中，云汇鑫公司认可《委托看房确认书》系其提供的格式文本，并表示曾向博创公司口头提示过第三条关于违约责任的内容，但博创公司不予认可，云汇鑫公司亦未提交证据对此予以证明。签订上述《委托看房确认书》后，云汇鑫公司职员高某根据博创公司的要求，通过微信方式陆续向博创公司推荐了其他房屋信息。2018年6月28日，博创公司经北京麦谷世纪房地产经纪有限公司（以下简称麦谷公司）居间服务，与房屋的所有权人签订两份《房屋租赁合同》，承租了涉案房屋，博创公司为此向麦谷公司支付了15万元居间服务费。一审法院认为，云汇鑫公司与博创公司签订的《委托看房确认书》中约定，由博创公司委托云汇鑫公司为其提供房屋信息，并为其签订租赁合同提供服务，虽然其中未约定价款，但应视为双方已就委托事项形成了要约和承诺一致的意思表示，故法院认定双方之间基于《委托看房确认书》形成了合同关系，该合同关系不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《委托看房确认书》中关于双方权利义务的约定符合居间合同的法律特征，故本案所涉合同应属居间合同。本案双方的争议焦点在于《委托看房确认书》第三条违约金条款的效力，对此法院认为：根据法院查明事实，《委托看房确认书》文本系云汇鑫公司提供，应属格式条款，其中第三条约定如博创公司未通过云汇鑫公司租赁其曾提供信息的房屋，则应承担违约责任，该条款显然属于通过设定违约金的方式加重对方责任，同时排除对方选择其他中介机构的权利，且云汇鑫公司未提交证据证明其曾通过合理方式向博创公司充分提示过该条款内容，故法院根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，认定该条款无效。基于上述认定，博创公司通过其他中介机构提供居间服务签订房屋租赁合同并不构成违约，云汇鑫公司向博创公司主张违约金缺乏事实和法律依据，法院依法不予支持。综上，法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条的规定，判决：驳回原告北京云汇鑫房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。博创公司与云汇鑫公司签订的《委托看房确认书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案的争议焦点在于《委托看房确认书》第三条的约定是否有效，以及博创公司通过麦谷公司的居间服务承租涉案房屋是否构成违约。根据《委托看房确认书》第三条约定的内容，如博创公司成功承租云汇鑫公司所介绍的房产，未通过云汇鑫公司成交，则视为博创公司违约，博创公司需支付云汇鑫公司双倍违约金（一个月租金的双倍）作为补偿。该条虽系格式条款，但该条款旨在保护云汇鑫公司作为居间人依法应当享有的权利，且未加重对方责任、排除对方主要权利，故该条款应属有效，一审法院认定该条款无效错误，本院予以纠正。因博创公司未通过云汇鑫公司承租涉案房屋，云汇鑫公司认为博创公司构成违约且应当支付双倍违约金。但从博创公司员工龙某与云汇鑫公司员工高某2018年6月12日的微信聊天记录看，高某告知龙某涉案房屋已经被其他人承租并且已经签订合同。据此，在云汇鑫公司告知博创公司已不再享有涉案房屋房源的情况下，博创公司另行通过麦谷公司对涉案房屋进行承租不构成违约，不应承当违约责任，一审法院判决驳回云汇鑫公司的全部诉讼请求正确，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，但裁判结果正确，故对云汇鑫公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6520元，由北京云汇鑫房地产经纪有限公司负担（已交纳3260元，余款3260元于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费6520元，由北京云汇鑫房地产经纪有限公司负担（已交纳3260元，余款3260元于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 范 磊审 判 员 黄晓丰二〇二〇年三月二十七日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸