新疆维吾尔自治区木垒哈萨克自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）新2328民初819号   原告：木垒县园艺供热站，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州木垒哈萨克自治县北郊奇木公路。法定代表人：赵俊虎，木垒县园艺供热站总经理。委托诉讼代理人：王建勇，新疆新蓝天（奇台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：火艳平，木垒县园艺供热站经理。被告：奇台县天和房地产开发有限责任公司木垒县分公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州木垒哈萨克自治县和好街4号楼3号商铺。负责人：包万义，该分公司总经理。原告木垒县园艺供热站诉被告奇台县天和房地产开发有限责任公司木垒县分公司（以下天和房产木垒分公司）简称供用热力合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告木垒县园艺供热站的委托诉讼代理人王建勇、火艳平，被告天和房产木垒分公司负责人包万义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告木垒县园艺供热站向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告采暖款1108335元变更为467969元；2.判令被告承担违约金2403036元变更为1614101元（违约金计算至2019年12月30日）;3.被告自2020年1月1日起以采暖费本金467969元为基数，按每天3‰继续承担违约金至欠款还清为止）；4.被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年起原告为被告开发建设的木垒县和好街商铺及胡杨花园住宅供热，双方签订多份《供热用热合同》，约定收费标准及违约责任。经双方算账，被告欠原告2015年10月15日-2016年4月15日期间商铺及住宅取暖费220000元；欠2016年10月15日-2017年4月15日期间商铺及住宅取暖费215976元；欠2017年10月15日-2018年4月15日期间商铺及住宅取暖费208496元（商铺200791元+住宅7705元）；欠2018年10月15日-2019年4月15日期间商铺及住宅取暖费143570元（商铺138442元+住宅5128元）；欠2017年10月15日-2019年4月15日商铺取暖费129926元（双方有争议），以上总计917969元。被告于2015年12月21日付100000元，2017年10月17日付100000元，2018年10月18日付50000元，2019年10月25日付100000元，2020年1月2日付100000元，付款共计450000元，尚欠467969元。被告拖欠原告采暖费至今不付，现提起诉讼，请支持原告诉讼请求。被告天和房产木垒分公司辩称：我公司确实开发建设了木垒县和好街商铺和胡杨花园小区住宅，2014年1月17日我公司正式申请供暖，并给付原告定金8000元，当天双方签订和好街售房部供热合同，合同约定供热建筑面积400平方米，每平方米20元，供暖费合计8000元，供热时间是2014年1月17日-2015年4月15日，但原告实际是在2015年10月15日才开始供暖，原因是天气太冷，原告无法供暖。2014年12月20日，我公司又向原告申请对和好街6号楼进行供暖，当天双方签订了6号楼供热合同。合同签订后，原告要求我公司再给付定金，我公司于2015年1月5日给付原告10000元定金，合同约定供暖时间是2015年10月15日至2016年4月15日，但实际6号楼当年也没有供暖，因为已至冬季无法供暖。6号楼于2015年10月15日才开始供暖。2015年11月3日我公司又向原告支付6号楼供热费75700元，面积是3885平方米，每平米20元，而原告按照建筑面积3885平方米收取采暖费，减去公摊面积426平方米，6号楼实际面积是3459平方米，每平方米20元，应收取暖费69180元，原告多收8500元（75700元-69180元）。2015年11月3日我公司与原告签订了和好街冷库和2号楼供热合同，2015年10月10日与原告签订了3号楼和5号楼供热合同。2017年11月24日我公司给付原告采暖费24960元。对2016年10月14日给原告出具220000元的欠条认可，但欠款是2015年10月15日-2016年4月15日及2016年的10月15日-2017年4月15日期间的取暖费，应该扣除已出租和售出房屋的取暖费。对2016年10月14日双方达成供热协议，被告欠原告76719元住宅供热费用认可。对2016年10月17日我公司欠原告139254元商铺供热费用认可，但是两份供热协议与之前给付的费用是一回事。欠2017年10月15日-2018年4月15日商铺及住宅取暖费208496元（商铺200791元+住宅7705元）、欠2018年10月15日-2019年4月15日商铺及住宅取暖费143570元（商铺138442元+住宅5128元）、欠2017年10月15日至2019年4月15日商铺129926元取暖费已经核对，我公司认可。对原告主张的欠费数额和供热面积认可，但是2017年商铺供热质量太差，达不到标准。另外表三中4号商铺2层-203、2层-205、2层-207、2层-209、2层-211，表三中1号商铺2层-201、3层-301属空房，上述空房在2016年度（2016年11月6日-2017年4月15日）试过暖，2017年4月15日停暖至今未再供暖。上述7间空房面积是794.79平方米，每平方米20元，每年应扣除采暖费15859.8元。2016年10月14日欠条约定2017年1月30日还清欠款，但实际原告没有给我公司算清应交的取暖费，我公司打了欠条，但原告也向租户收取了采暖费。原告存在2017年供热温度达不到标准的问题，原告减免部分费用后，我公司将剩余采暖费付清。另外，时至今日原、被告双方都没有算清应交付采暖费的金额，被告不存在违约，不应给付违约金。原告针对自己的主张提供下列证据：1.2013年10月9日关于申请安装暖气的报告1份，证明2013年10月9日应被告申请，原告于2013年10月15日开始供暖。经质证，被告对证据的真实性认可，对证明的问题不认可，称原告于2013年10月15日开始供暖，是给售房部供暖。本院对证据的真实性予以确认。2.供热用热合同7份，供热协议2份，证明从2013年采暖期开始原告与被告签订合同，原告开始向被告供暖。2013年10月15日至2014年4月15日原告只给被告售房部供暖，供暖费8000元，被告已支付；2014年10月15日至2015年4月15日给和好街6号商铺和售房部供暖，供暖费85700元（0686788号票据75700元+19163056号票据5000元+19063057号票据5000元），被告已支付；2015年10月10日签订，2015年10月15日以后供的××街，供暖费122974元，被告未交；2015年10月13日签订，2015年10月15日以后给胡杨花园1号楼和2号楼供暖，供暖费155935.8元；2015年11月3日签订合同，2015年10月15日开始供和好街2号楼，供暖费53212.4元；2015年11月3日签订，2015年10月15日开始供和好街3号楼一个单元的暖气，2016年10月15日开始给其他三个单元供暖，供暖费是29726元；2015年11月3日签订，2015年10月15日开始给和好街冷库供暖，供暖费12480元，被告已支付。被告共支付原告供热费368660元（2013年-2015年还欠8000元，本案未主张）。2016年10月14日、2016年10月15日协议供的××园。经质证，被告对证据的真实性认可，但认为，供暖面积和供热时间与合同约定不符。本院对证据的真实性予以确认。3.发票11张，证明被告已支付568660元取暖费。经质证，被告认可。本院予以确认。4.木县政发（2006）239号文件1份，木计价费（2006）27号文件1份，木住建字（2015）3号文件，证明政府规定供热的收费时间、标准及违约责任。经质证，被告对证据的真实性认可。本院予以确认。5.木垒县住建局木建设责改字（2018）04号整改通知1张，证明2014年暖气不热的原因在于被告。经质证，被告对证据的真实性认可，但对证明的问题不认可，认为住建局单方面作出整改通知，其公司没有接到通知，该证据反而证明了原告供热温度不达标准。本院对证据的真实性予以确认。6.通知1张，证明2014年10月被告擅自将6号商铺接通供暖，原告发现后要求被告签订供热合同，2014年10月6商铺已经正式供暖，2014年12月20日补签合同，被告公司人员签字。经质证，被告对证据的三性均不认可，认为签字人员并非公司人员。本院认为，通知系原告单位单方面作出，被告否认收到，原告不能提供其他证据印证其证据的真实性，本院对其证据的真实性及证明效力不予确认。7.欠费明细7份、2016年10月14日欠条1张（详见表一2份、表二2份、表三2份、表四1份）。证明截止到2019年4月15日被告欠费总计917969元。经质证，被告对证据的真实性认可。本院对证据的真实性予以确认，但数据计算有误，确认为917965元。被告针对自己的答辩主张提供下列证据：1.房产面积测量成果报告1张，证明被告和好街商铺6号楼属于仿古建筑，飞檐、走廊都算在建筑面积里，原告应该按照套内面积计算，多收400多平方米的面积。经质证，原告对证据的真实性认可。本院对证据的真实性予以确认。2.2016年10月18日会议记录1张，证明原告供热质量不达标准，商户提出意见的事实。经质证，原告对证据的三性均不认可。3.木垒县天意物业管理有限公司证明1张，证明和好街7间空房面积是794.79平方米，从2017年4月15日停暖至今未再供暖。经质证，原告对证据的真实性不认可。4.申请2张，证明胡杨花园住宅供热温度不达标准，将水管冻裂的事实。经质证，原告对证据的真实性不认可。5.证人依孜哈尔·阿里木出庭证实，2015年入住和好街商铺做生意，从2017年开始供热达到标准了，2015年10月15日-2016年4月15日暖气一直不热，期间没有按时供过暖，2015-2016年就不热，供热公司也派人实地看了，说是阀不行，管子不行。做生意时烧煤温度还可以，边上的润和居没有烧煤就坐不住，他们干活都穿的羽绒服。但从2016年10月开始也没有换过管子，温度就达标了。2018年是在10月30日开始供的暖。2015年10月15日-2016年4月15日暖气不热，我就没有交暖气费，2017年开始我就交暖气费了。6.证人程建江出庭证实，在和好街租被告商铺经营烟酒，从2017年接手以后，将2016年前的暖气费都交了，现在只交了一楼的暖气费，温度只能达到17-18度，听说以前暖气不热，我接受的是堂兄弟的店，堂兄建议我也不要交暖气费。天气热的时候，二楼能达到17-18度。7.证人吴军年出庭证明，从2016年10月开始在和好街爱尚鱼打工，天气冷了以后，不好经营，开到11月关闭，来年开春再开门经营。大概在2016年11月10号以前测量温度，第一次测量一楼大概是14-15度，二楼是17-18度，因为二楼经营火锅要比一楼暖和点，其他商铺听说也不热。对被告提供的证据本院认证意见如下：原告对证据1的真实性认可。本院对证据1的真实性予以确认。原告对证据3的真实性不认可。本院认为，经本院实地查看，被告和好街1号商铺2层201，4号商铺2层203、205、207、209、211，受热面积共计683.64平方米属空房（毛墙毛地），停暖的事实存在，故本院对其证据的证明效力予以确认。原告对证据4的真实性不认可。本院认为，根据证据载明的内容，被告不能提供证据证实住户房屋内水表冻裂属原告供热不达标造成，故对证据证明的效力不予确认。原告对证据5、6、7不认可，认为温度达到了18℃。本院认为，被告提供的证据2、5、6、7相互印证证实和好街商铺和住宅存在受热温度达不到标准，并存在不能及时供暖的事实，但证据不能证实受热温度达不到标准、不能及时供暖的原因在于原告，故本院对以上证据的真实性予以确认，对证明效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月9日被告公司向原告申请用暖，2013年10月12日被告同意办理开口接暖，原告为被告开发建设的木垒县和好街商铺及胡杨花园住宅供热，自2014年1月17日至2015年11月3日期间双方签订多份供热用热合同。合同对被告所需供热的商铺及住宅、售房部、冷库等建筑物的面积、供热单价作了约定，同时约定每年10月15日前缴纳采暖费优惠5﹪，用热户必须在每年11月底前缴纳采暖费的50﹪，次年3月底前交清全部采暖费，对超过采暖缴费日期的用热户，按政府文件规定每天加收采暖费总额3‰的违约金，本合同有效期为一年，合同到期，用热方如继续用热，本合同自动顺延，具有相同的法律效力。合同还就双方其他权利义务作了约定。2016年10月14日双方就胡杨花园小区1号、2号、3号、4号、6号楼签订供热协议，协议主要内容：2016年10月15日-2017年4月15日供暖期，被告需供热的5栋建筑中有129套住宅已经出租或出售，由被告提供详细信息，原告找住户收取应交暖气费；对于未售或未出租的36套住宅，实际受热面积为3835.9平方米，由被告于2017年3月31日前交清暖气费76719元；2016年10月17日双方就木垒县和好街1号、2号、3号、4号、5号、6号、9号商铺、冷库达成供热协议，约定在2016年10月15日-2017年4月15日供暖期，被告需供热，实际受热面积为6962.7平方米，由被告于2017年5月30日前交清暖气费139254元。以上两份协议还约定对于被告所提供信息已出售或出租的住宅中，若因工程设施等各种问题发生争议的，由被告和用户协商解决，否则由被告承担热费；若因供水温度过低造成，由原告承担热费。双方还对其他权利义务作了约定。2016年10月14日被告公司向原告出具欠条一张，内容为：“今欠到园艺供热公司暖气费貮拾貮万元（220000元），此款为2015年度至2016年供热费（注：如有租户或已售房屋经双方核实后从此欠条中扣除），对于供热面积以实际面积计算”。被告公司在欠款人处盖章，负责人包万义签名。经本院组织双方多次算账，被告还欠原告2017年10月15日-2018年4月15日商铺及住宅取暖费300305元（商铺200791元+住宅7705元+出租商铺91809元，见表三、表四）、欠2018年10月15日-2019年4月15日商铺及住宅取暖费181687元（商铺138442元+住宅5128元+出租商铺38117元，见表三、表四）。被告1号楼2层201，4号楼2层203、205、207、209、211商铺（受热面积共计683.64平方米），属空房（毛墙毛地），停暖的事实存在。2015年12月21日被告给付原告2015年10月15-2016年4月15日期间采暖费100000元；2017年10月17日给付原告2015年10月15-2016年4月15日期间采暖费100000元；2017年11月24日给付原告2015年10月15-2017年4月15日期间采暖费24960元；2018年3月17日给付原告2015年10月15-2016年4月15日期间采暖费1306元；2018年10月18日给付原告2015年10月15-2016年4月15日期间采暖费50000元；2019年10月25日给付原告2019年4月15日前采暖费100000元；2020年1月2日给付原告2019年4月15日前采暖费100000元，以上付款共计476266元。2014年1月17日被告给付原告2013年10月15-2014年4月15日期间采暖费8000元；2015年1月5日给付原告采暖费10000元；2015年11月3日给付原告2014年10月15-2015年4月15日期间采暖费75700元。木垒县人民政府木县政发（2006）239号关于印发《木垒县城镇供热管理办法》的通知第十二条规定，由主干管网到开发小区的支线管网原则上由供热企业投资建设，小区内的供热管线及换热站的建设资金由建设单位承担，建成后交供热企业管理、养护。第十三条规定，供热企业、房屋产权单位和个人对各自管理的供热设施应当定期进行检查维修，保证正常运行。第三十条规定，热用户有权要求停止供热，单位用户停止用热应是整栋建筑物。个人用热户停热应交40﹪的基本热费，具体交纳数额由用户个人和供热单位商定。第三十四条规定，热用户应在每年11月底前交纳采暖费的50﹪，次年3月底前交清全部采暖费。供热单位应收费到户。对超过采暖费日期的热用户，按天加收采暖费总额3‰的违约金，拒不缴费的，对其限热、停费或依法诉讼。木垒县住房和城乡建设局木住建字（2015）3号关于印发《规范供热设施建设》的通知第六条第（一）项规定，按照“谁开发谁负责”的原则，因小区供热系统未经具备供热资质的设计院设计、施工单位未按供热设计施工或不按规范施工，而造成居民房屋室温不达标的，由房地产开发企业或建设单位承担全部责任，并承担赔偿居民相应的采暖费。2018年5月5日，木垒县住房和城乡建设局向被告下发责令限期改正违规行为通知书，要求被告公司对和好街商铺、胡杨花园住宅楼供热管网、管道阀门等设施存在的问题进行整改。本案争议焦点：被告拖欠原告采暖费的数额是多少；被告是否构成违约，如构成，违约金如何承担。本院认为：关于被告拖欠原告采暖费数额多少的问题。被告自2013年10月向原告申请用暖，2013年10月12日原告同意办理开口接暖，自2014年1月17日至2015年11月3日期间双方签订多份供热用热合同，并于2016年10月签订两份供热协议，原告为被告开发建设的木垒县和好街商铺及胡杨花园住宅供热，双方就供热房屋、供热面积、收费标准、交费时限等作出约定，双方之间形成供用热力合同法律关系。合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，应为有效合同，各方当事人均应按照约定履行各自的义务。根据以上两份协议及被告出具的欠条，被告欠原告采暖费435973元。经本院组织双方算账，被告还欠原告2017年10月15日-2018年4月15日商铺及住宅取暖费300305元（商铺200791元+住宅7705元+出租商铺91809元，见表三、表四）、欠2018年10月15日-2019年4月15日商铺及住宅取暖费181687元（商铺138442元+住宅5128元+出租商铺38117元，见表三、表四），以上共计欠款917965元。另，被告1号楼2层201商铺、4号楼2层203、205、207、209、211商铺，受热面积共计683.64平方米，属空房（毛墙毛地），停暖的事实存在。被告对空房停止用暖，应向原告提出申请，被告没有向原告公司申请停止用热，也没有办理相关手续，双方亦未签订停暖合同或协议，根据木垒县人民政府木县政发（2006）239号关于印发《木垒县城镇供热管理办法》的通知第三十条规定，确定被告按50%交纳2017年、2018年两年基础供热费，计13672元（13672元×2×50%），减免13672元。被告辩解应扣除停暖空房全部采暖费的意见不能成立，本院不予采纳。被告于2015年12月21日至2020年1月2日期间共给付原告采暖费476266元（2015年10月15日-2019年4月15日期间采暖费），以上相互折抵，并扣除空房停暖减免费用后，本院确认被告应付原告428027元采暖费（917965元-476266元-13672元）。原告为被告提供供热服务,被告应履行给付428027元暖气费的义务。原告超过部分的主张缺乏事实和证据，本院不予支持。根据原告提供的采暖费发票记载的收费时间、交费年度及双方达成的供热协议、被告出具的欠条证实，被告于2015年11月3日之前给付原告的93700元是在被告出具欠条和双方达成供热协议之前，属2015年4月15日之前的采暖费，从时间上来看，应视为双方经结算后，被告对剩余采暖欠费出具欠条，并签订协议，故对被告辩解两份供热协议及欠条与之前给付的费用属一回事的意见不予采纳。被告已支付的93700元在涉案款中不予扣除。被告对220000元欠条认可，但被告辩解欠款属2015年10月15日-2016年4月15日及2016年10月15日-2017年4月15日两个年度期间取暖费。本院认为，2016年10月14日供热协议载明欠原告2016年10月15日-2017年4月15日住宅楼采暖费，2016年10月17日供热协议载明欠原告2016年10月15日-2017年4月15日期间商铺、冷库采暖费，相互之间并不重复，被告的辩解意见缺乏证据佐证，本院不予采纳。被告称原告2015年11月3日向其公司收取的75700元采暖费中多收取8500元。对此，本院认为，原告是否向被告多收取费用，被告未提供证据佐证，本院不予采信。本案原、被告之间系供热关系,被告与承租人之间系租赁关系,并非同一法律关系,被告与承租户之间的约定不能对抗原告。被告支付后,可再向承租人另行主张权利。故被告关于应扣除已出租房屋取暖费的意见不能成立，本院不予采纳。被告又辩解原告供热温度达不到标准,对此，本院认为，根据2018年5月5日，木垒县住房和城乡建设局向被告下发责令限期改正违规行为通知书的事实，被告公司和好街商铺、胡杨花园住宅楼供热管网、管道阀门等设施存在问题，被告受热温度达不到标准原因是否在于原告，被告不能提供相应证据证实,故本院对其抗辩主张,不予采纳。关于被告是否构成违约，如构成，违约金如何承担问题。本院认为，2016年10月14日被告给原告出具220000元欠条，约定欠款于2017年1月30日还清欠款；2016年10月14日原、被告双方签订供热协议，被告欠原告2016年10月15日-2017年4月15日期间胡杨小区住宅采暖费76719元，约定于2017年3月31日前给付；2016年10月17日原、被告双方签订供热协议，被告欠原告2016年10月15日-2017年4月15日期间商铺及冷库采暖费139254元，约定于2017年5月30日前给付。另外，被告应付原告2017年-2019年商铺及住宅采暖费468320元。被告在向原告出具欠条及签订供热协议后，陆续给付原告部分采暖费，但并未全面履行给付义务，其行为违约，应承担相应的违约责任。原告违约金合理部分的主张，本院予以支持。原告以双方前期签订的供热协议为据向被告主张按天加收采暖费总额3‰的违约金，被告认为不应承担。对此，本院认为，按天加收采暖费总额3‰的违约金，属双方前期签订合同违约责任的约定，后期被告开发建设的商铺及住宅有出售，其受热面积发生变化，原告亦有向承租户直接收取采暖费的情形，双方算账后重新签订了供热协议及被告以出具欠条形式约定欠费的数额及给付时间，但未对违约责任及违约金的计算方法作出约定。双方又对交付采暖费金额、供热温度、交费主体、供热时间等问题多次发生争议，并经原告供热主管部门多次协调无果，审理期间本院庭外又多次组织双方算账，双方因采暖费金额计算争议较大，各执己见，造成取暖费拖欠，双方均有过错。故本案违约金的计算以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。参照2019年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率4.25﹪分段计算，确定为55562元（①2017年2月1日-2017年10月16日共259天，以120000元为基数计算为3618.9元；②2017年10月17日-2017年11月23日共38天，以20000元为基数计算为88.5元；③2017年4月1日-2017年11月23日共237天，以76719元为基数计算为2117.1元；④2017年11月24日-2018年3月16日共113天，以71759元为基数计算为944.2元；⑤2018年3月17日-2018年10月17日共215天，以70453元为基数计算为1763.7元；⑥2018年10月18日-2019年10月24日共372天，以20453元为基数计算为885.9元；⑦2017年6月1日-2019年10月24日共876天，以139254元为基数计算为14203.9元；⑧2019年10月25日-2020年1月1日共69天，以59707元为基数计算为479.7元；⑨2018年4月1日-2020年1月1日共641天，以293469元为基数计算为21903.6元；⑩2020年1月2日-2020年3月20日共79天，以253176元为基数计算为2328.9元；⑾2019年4月1日-2020年3月20日共355天，以174851元为基数计算为7227.6元）。其违约金不合理部分的主张，本院不予支持。被告关于双方没有算清交付采暖费的金额，被告不存在违约，不应给付违约金的意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百八十二条、第一百八十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告奇台县天和房地产开发有限责任公司木垒县分公司于本判决书生效之日起十日内向原告木垒县园艺供热站给付采暖费428027元；二、被告奇台县天和房地产开发有限责任公司木垒县分公司于本判决书生效之日起十日内向原告木垒县园艺供热站给付违约金55562元。三、驳回原告木垒县园艺供热站的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34892元，由原告木垒县园艺供热站负担30000元，由被告奇台县天和房地产开发有限责任公司木垒县分公司负担4892元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。   审  判  员   张素霞人民 陪 审员   刘胜元人民 陪 审员   南青芳   二 〇 二 〇 年 三 月 二 十 日 书  记  员   李 苗