湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初836号原告：长沙盛隆物业管理咨询有限公司，住所地长沙市天心区长征花园1号栋114房。法定代表人：龙健，系公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：王李冰，男，1980年12月1日出生，住湖南省湘乡市，系公司法务。被告：谢赞山，男，1966年11月20日出生，汉族，住湖南省。被告：贺丛笑，女，1967年10月24日出生，汉族，住湖南省。原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司诉被告谢赞山、贺丛笑物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法由审判员张伟托适用简易程序（小额诉讼）独任审判，公开开庭进行了审理，原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司委托诉讼代理人王李冰、被告谢赞山、贺丛笑到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费8648元，生活垃圾费276元，违约金500元，共计9424元；2、由被告承担本案的全部诉讼费、公告费。事实和理由：2012年12月25日，宁乡县加强物业管理有限公司与长沙市东大房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定自2012年12月25日起至2015年12月25日止由宁乡县加强物业管理有限公司向龙湾一品小区提供物业管理服务。宁乡县加强物业管理有限公司于2018年1月2日与原告签订了《债权转让协议》，将宁乡县加强物业管理有限公司对宁乡龙湾一品物业管理项目业主拖欠的物业费、环保费、二次供水加压费等债权，全部转让给原告，并于2018年1月2日向被告告知了债权转让情况。2018年1月1日，原告与长沙市东大房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同书》，合同约定由原告向龙湾一品小区提供物业管理服务，合同期限为5年，即自2018年1月1日起至2023年12月31日止，但业主委员会成立并与物业管理企业签订物业服务合同时，此合同自行解除。同时约定如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，原告可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业3-1-301号房的业主，物业面积138.5平方米，物业费收费标准为1.4元/平方米，按约定应当向原告缴纳从2014年12月13日至2018年8月31日的物业管理费8648元，生活垃圾费276元，违约金500元，共计9424元。综上所述，被告这种长期拖欠物业服务费、生活垃圾费等费用的行为，已严重损害了原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告谢赞山辩称，一、1、答辩人于2013年7月购房，2013年12月与公司宁乡县加强物业签订物业服务合同后缴纳2013年12月13日至2014年12月12日物业管理费用、装修监管费、装修垃圾清运费、城市垃圾清运费、预交电费、装修押金等共计5203元。2、签订合同后答辩人未装修入住，至2016年初，答辩人发现，龙湾一品小区3-1-301房大门被打开，内有他人居住痕迹并私接水电使用，造成本人损失，当时发现此情况答辩人即向物业反映，后未得到物业答复。3、2016年4月左右，答辩人准备装修房屋时发现龙湾一品小区3-1-301房内公共厕所区域堵塞，造成房内污水横流。二、答辩人不存在拖欠长沙盛隆物业管理咨询有限公司物业费用。2016年加强物业工作人员催缴物业费，由于答辩人房屋出现上述情况，2016年年底答辩人房屋装修完成后，经证人朱红章沟通，原加强物业公司老板叶总答应免除答辩人房屋入住前（即2013年12月13日至2016年12月12日）所有物业服务费用，原答辩人2013年12月13日缴纳的物业管理费用、装修监管费、装修垃圾清运费、城市垃圾清运费、装修押金等共计5003元作为2016年12月13日至2018年12月12日二年的物业费。三、长沙盛隆物业管理咨询有限公司服务期间，管理混乱，未向业主公布相关情况、服务质量低。四、答辩人2019年年底主动缴纳2018年12月13日至2019年12月12日的物业费用，不存在拖欠长沙盛隆物业管理咨询有限公司物业费用。本院经审理认定事实如下：被告系原告所服务的位于宁乡市龙湾一品3-1-301号房的业主，购买时间为2013年7月16日，建筑面积138.5㎡。2012年12月25日，宁乡县加强物业管理有限公司与长沙市东大房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定自2012年12月25日起至2015年12月25日止由宁乡县加强物业管理有限公司向龙湾一品小区提供物业管理服务，物业费收费标准住宅为1.4元/平方米。宁乡县加强物业管理有限公司于2018年1月2日与原告签订了《债权转让协议》，将宁乡县加强物业管理有限公司对宁乡市龙湾一品物业管理项目业主拖欠的物业费、环保费、二次供水加压费等债权，全部转让给原告，并于2018年1月3日在小区内进行了张贴。2018年1月1日，原告与长沙市东大房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同书》，合同约定由原告向龙湾一品小区提供物业管理服务，合同期限为5年，即自2018年1月1日起至2023年12月31日止，但业主委员会成立并与物业管理企业签订物业服务合同时，此合同自行解除。同时约定如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，原告可依相关法律依据收取滞纳金。物业费收费标准为1.4元/平方米。原告主张按约定应当缴纳从2014年12月13日至2018年8月31日的物业管理费8648元（44.5个月+3天，138.5×1.4×44.5+138.5×1.4÷30×3），生活垃圾费276元（75元一年），共计8924元，诉讼中，原告自愿放弃主张违约金。原告对该小区进行了物业服务，被告对原告主张的物业费计算有异议，但被告以从购房开始至房子装修止2016年12月底的物业费应免除，被告自认2017年1月1日至2018年8月31日的物业费未交。另查明，2018年9月6日，原告将该小区物业管理移交湖南品一物业服务有限公司，并签订了协议，龙湾一品小区业主委员会授权代表在协议上签名。二被告已交物业费至2014年12月12日，另向原宁乡县加强物业管理有限公司交纳装修押金、施工准入费、装修监管费、装修垃圾清运费、城市生活垃圾清运费等。本院认为，涉案合同系合同当事人真实意思表示，是合法有效的合同，被告系原告所服务的小区宁乡市龙湾一品3-1-301号房的所有权人，建筑面积138.5㎡。原告于2018年1月1日与长沙市东大房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同书》后，为该小区提供物业管理服务至2018年8月31日，被告应交纳相应的物业费和城市生活垃圾处理费。原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行合同和自己的职责，提高服务质量，但由于原告提供的物业服务存在不到位的情况，其物业服务存在瑕疵，故对于被告所欠缴的物业费，本院酌情予以减少为6918元（8648元×80%），另宁乡市市容环境卫生管理局授权委托物业公司代收所辖小区所有居民的生活垃圾处理费，收费标准为75元/年，生活垃圾费276元被告应予交纳。二被告向原宁乡县加强物业管理有限公司交纳装修押金、施工准入费、装修监管费、装修垃圾清运费、城市生活垃圾清运费不能抵作应向原告交纳的物业费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告谢赞山、贺丛笑于本判决生效之日起十日内向原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司支付物业管理费6918元、城市垃圾管理费276元，合计7194元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司负担5元，被告谢赞山、贺丛笑共同负担20元。本判决为终审判决。审判员  张伟托二〇二〇年三月五日书记员  董 爽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。