江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5536号上诉人（原审原告）：沈高林，男，1962年4月22日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：李开阳，江苏剑辉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱强，男，1974年12月11日出生，住宿迁市宿城区。上诉人沈高林因与被上诉人朱强房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初2973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈高林向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持沈高林的一审诉讼请求。理由如下：1.沈高林、朱强是同一集体经济组织的成员，双方签订的共建房屋合同实际上是朱强向沈高林转让部分宅基地使用权以换取沈高林投资建房，房屋建成后分享产权的合作建房合同，因此，沈高林有权取得合同约定的部分建成房屋的所有权和使用权。沈高林户籍地为，但沈陈村被整村拆迁后，沈高林被安置在仓集街并已在年，与朱强已成为同一个集体经济组织成员。因此双方于2012年签订合同是有效的。涉案的约155㎡房屋就包含在沈高林的西段部分之内，朱强占用并出租该155㎡房屋给他人使用，沈高林自然有权要求朱强支付租金。2.朱强陈述说双方已结算过并将涉案的155㎡营业用房分割归朱强所有，但未提供任何证据证明。涉案房屋面积约155㎡，沈高林仅要求每年支付5000元租金，且该5000元是朱强答应的。朱强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。理由如下：1.朱强与沈高林并非同一集体经济组织成员，其无权分享朱强对宅基地的使用权。沈高林与朱强是否同一经济组织成员，应经集体经济组织批准，并依据户籍迁移手续来判断。沈高林所在的沈陈村虽然被拆除，但原属该集体经济组织土地权益并没有改变，沈高林在沈陈村的土地承包权仍然存在。2.沈高林提出由朱强举证对所出租房屋享有出租权不符合举证责任分配的规则。朱强在自家的宅基地上翻建，按政府规定缴纳了配套设施费后经许可建造，使朱强原始取得在原址上所翻建房屋的所有权，同时取得诉争房屋的对外出租权。相反，沈高林并未提供其享有所有权或者用益物权的证明材料。3.沈高林对诉争155㎡门面房陈述前后不一致。沈高林在（2018）苏1302民初7709号民事裁定书中陈述“承租人陈某曾承诺每年7月1日支付前期占用的约155㎡营业用房租金5000元”，而本案中沈高林又称涉案营业用房租金，朱强曾口头答应每年给他5000元租金。沈高林陈述明显虚假。沈高林向一审法院起诉请求：1.判令朱强支付占用费20000元；2.本案诉讼费费用由朱强承担。一审诉讼中，沈高林明确第一项诉讼请求中20000元为房屋租金。一审法院认定事实：2012年10月左右，沈高林、朱强经过协商，将朱强所有的位于西北侧土地上房屋拆除后重建，朱强负责拆除旧房、供应钢筋、提供施工图纸，沈高林负责安照图纸完成楼房建设并负责房屋售后维修。为此，双方签订《合同》一份，另约定：新建房屋一二层营业房以所建房门口（南面）自西向东13.8米为界，后面（北面）自西向东11.26米为界，从南至北上下两层分割，东段属于朱强，西段属于沈高林；三层5户、五层面朝南3户属于朱强，四层5户、五层面朝东2户属于沈高林；车库随住户房分配，公共面积为双方共有。2015年5月12日，朱强与案外人陈某、王某签订《个人门面房租赁》合同一份，约定朱强将位于交叉处约400平方米房屋出租给陈某、王某，租期10年，租金6年内不变，年租金为47500元，第7年起租金进行调整。2015年10月10日，沈高林与案外人陈某签订《门面租赁》合同一份，约定沈高林将门面房约200平方米房屋出租给陈某。自2015年11月1日起至2025年11月1日止，年租金贰万陆仟元，6年内不变，第7年租金按25%涨。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，沈高林主张与朱强之间形成口头租赁合同关系，并无充分证据予以证实，且朱强不予认可，应由沈高林承担举证不能的后果，故对沈高林的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：驳回沈高林的诉讼请求。案件受理费300元，由沈高林负担。二审中，上诉人沈高林、被上诉人朱强分别围绕上诉请求、答辩意见依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。沈高林所举的证据为：《人民司法·案例》2010年第22期的论文，旨在证明在农村合作建房应取得所有权。朱强质证认为，案例不代表法律。朱强所举的证据为：沈高林向朱强的上级纪委举报朱强的举报信，沈高林在举报信中陈述“朱强承诺前六年每年给沈高林5000元租金，后四年上涨百分之25”，旨在证明沈高林该陈述与其本案诉状中的陈述相互矛盾。沈高林质证认为，朱强是私自与陈某订立的合同，沈高林从来也没有看到过合同内容，也不清楚，所以沈高林陈述的几年几年也只是猜测。上诉人沈高林申请证人陈某出庭作证，证人陈某的证言主要内容为：“我是沈高林的儿媳妇，朱强的内侄女。2017年7月10日左右，我们家提车做按揭，我公公让我去小姑爷处取5000元房租租金。我事先打电话说要去拿房租钱，我小姑爷说让我去，他在家，我和我对象就过去了，小姑爷说维修墙面还是什么的，具体是什么我也不是很清楚，就给了我5000元现金。当时说具体明年的房租让我老公公再去商量。”沈高林质证认为，证人说了是沈高林要求她去取5000元房租，并且朱强也给了5000元，并且还说今年就这样，明年房租让证人老公公再谈，说明这5000元就是房租，至于朱强说的装修，与本案无关，如果朱强认为这5000元是其他的钱请举证说明。朱强质证认为，沈高林一审起诉时要求朱强支付租金从2015年6月份至2019年，四年时间是租金20000元，如果说是朱强付过了5000元，那么就矛盾了。朱强和证人之间是亲戚关系，素有经济往来，朱强和证人有多次经济交往，曾经找她借过60000元。有一次是去朱强那里拿钱，但是朱强委托沈高林对房屋进行重新维修，谈好了之后朱强给了2000元，剩余的钱是证人陈某来拿的，与本案没有关系。证人与沈高林属于同一家庭，属于利益共同体，有利害关系，朱强从来没有在证人面前没有提到过房租，以前就没有房租这个词，所以证人提到的房租不是事实。本院对上述证据认证如下：沈高林提供的《人民司法·案例》与本案没有关联性，依法不予采信。朱强提供的举报信与本案没有关联性，依法不予采信。证人陈某与本案有利害关系，且证人并未证明其领取的5000元系房租，本院对其证言不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，沈高林主张其与朱强之间形成口头租赁合同关系，要求朱强按照合同约定支付拖欠的租金。朱强对此不予认可，并主张其并未占用沈高林的房屋，也未与沈高林达成过口头租赁合同，故不存在沈高林主张的拖欠租金的事实。因朱强对沈高林的主张不予认可，故沈高林需对其主张承担举证责任。但沈高林并未提供证据证明双方之间存在租赁合同关系，故其要求朱强主张支付租金没有事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，沈高林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由沈高林负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 徐金鸽审 判 员 庄业富二〇二〇年三月十八日法官助理 赵迎娣书 记 员 孙 帆