广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终621号上诉人（原审被告）：广东安华美博经济发展有限公司，住所地广州市越秀区广园西路121号。法定代表人：翁财云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾祥敏，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梓杰，广东诺臣律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广东汇沣物业管理有限公司，住所地广州市越秀区华乐路53号华乐大厦8B房。法定代表人：尚维平，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚维忠，该公司员工。委托诉讼代理人：柳在江，广东谨然律师事务所律师。上诉人广东安华美博经济发展有限公司（以下简称安华美博经济公司）因与被上诉人广东汇沣物业管理有限公司（以下简称汇沣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初1224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。安华美博经济公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回汇沣物业公司所有诉讼请求；2.汇沣物业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）广东美博服装城负二楼、负一楼的物业与该服装城其他物业不属于全体业主管理的物业管理区域，本案中汇沣物业公司是否有权根据其与业委会签订的合同要求安华美博经济公司支付物业管理费是审查的关键，一审法院未对该点进行审查，未根据实际情况就片面认定整个美博服装城为一个管理区域，从而做出错误判决。物业管理区域的划分需结合实际情况，在汇沣物业公司未入驻广东美博服装城时，涉案负二楼、负一楼停车场一直由安华美博经济公司委托的广东迈卓企业管理有限公司（以下简称迈卓公司）进行管理，包括停车收费、设备维修、日常清洁、安保巡逻等。根据《广东省物业管理条例》第七条的规定，广东美博服装城为服装专业批发城，位于负二楼、负一楼的停车场专为前来购物的顾客提供，有别于住宅小区内的停车位，不属于共有区域，可划分为不同的物业管理区域。此外，将负二楼、负一楼的停车场单独划分为独立的物业管理区域，并不会对其他业主产生影响，汇沣物业公司虽然是业委会选聘的物业服务企业，但其提供的物业管理范围并不包括负二楼、负一楼的停车场，安华美博经济公司依法享有停车场的产权，有权对停车场进行管理或授权委托他人管理。此外，在业委会向广州市越秀区流花街道办事处申报备案的申报材料中，申报的物业管理区域并没有包括广东美博服装城的负二楼、负一楼，且业主大会表决时计算专有部分面积占比时，负二楼、负一楼的面积并没有计算在建筑总面积内。一审法院在判决中直接根据《物业管理条例》的规定要求安华美博经济公司支付物业管理费属于适用法律错误。（二）汇沣物业公司并没有对涉案物业负二楼、负一楼提供物业管理服务，该部分区域一直由安华美博经济公司授权的迈卓公司管理。空调、供水等设施安放在负一层、负二层，是一个整体，并非是由于车位需要而提供。从公平原则上讲，在汇沣物业公司未按《广东美博服装城物业服务合同》约定提供物业服务的情况下，汇沣物业公司无权要求业主支付物业管理费，并且要求安华美博经济公司按照300元/月每个车位的标准支付物业管理费也是极其不公正的。（三）业委会与业主签订的物业合同对物业管理公司具有约束力。停车场与商场不属于同一物业管理区域，物业公司也是接受业委会委托进行物业管理，业委会与个别业主签订的合同也同样对物业公司具有约束力。安华美博经济公司与业委会签订的《协议》明确了负二楼、负一楼停车场由安华美博经济公司自行管理，无需业委会另行委托物业管理公司进行管理，安华美博经济公司自行委托迈卓公司并没有损害其他业主的合法权利，《协议》并不存在无效或者可撤销的情形，是合法有效的。（四）一审法院以汇沣物业公司未对安华美博经济公司发过催收函为由而驳回汇沣物业公司要求违约金的理由是不正确的，安华美博经济公司之所以未缴纳物业费是由于与业委会签订的协议中约定自行对车位进行管理，根本不存在故意不缴纳物业费的说法，亦不存在违约。（五）本案基本事实是安华美博经济公司、汇沣公司及美博服装城业主委员会（以下简称美博城业委会）及迈卓公司均一直按照2018年11月10日安华美博经济公司与美博城业委会签订的《协议》履行，诉争车位由原物业管理方迈卓公司管理。汇沣公司未对负一楼、负二楼提供物业管理，甚至伪造证据。公共区域的管理不等于为地下车场提供了物业管理服务，对车位的物业收费应当付出相应的车位管理成本，没有投入就不应当收取。根据《中华人民共和国合同法》的规定，协议效力由法院或仲裁机构认定，在协议未被认定为无效之前，无论本案中《协议》是否有效，鉴于各方已按协议履行，相应权利义务应参照该协议约定确定。（六）一审法院在认定协议效力时适用法律错误。安华美博经济公司与美博城业委会签订的《协议》并没有《中华人民共和国合同法》规定的无效的情形，一审法院仅以未经业主大会授权为由认定无效没有法律依据。物业公司与业主委员会之间的《物业服务合同》关系是委托合同关系，如汇沣物业公司认为业主委员会与业主之间签订的合同无效而损害了其利益的，其应当向业主委员会提出主张，不能直接向业主提出主张。汇沣物业公司二审提交书面答辩意见称，（一）本案负二层、负一层物业是停车场性质，属整栋大楼不可分割的配套物业，其与大楼的其他部分均属于汇沣物业公司的同一物业管理区域，安华美博经济公司上诉主张不属于汇沣物业公司的同一物业管理区域，于法无据。《广东美博服装城物业服务合同》是美博城业委会经业主大会投票通过与汇沣物业公司签订，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，且该合同经已生效的民事判决书确认有效。安华美博经济公司是负二层、负一层物业的业主，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对其有约束力。从物业服务合同约定的内容看，汇沣物业公司的物业管理区域包含本案负二层、负一层物业，安华美博经济公司并无相应证据证明广东美博服装城内可划定为两个物业管理区域，本案负二层、负一层物业事实上从未曾分割为两个物业管理区域。美博城业委会向流花街道办事处申报备案的物业管理区域为整栋广东美博服装城大厦，当然包括本案负二层、负一层物业。（二）汇沣物业公司已实际对本案负二层、负一层物业提供物业管理服务，证据确凿，安华美博经济公司理应按照物业服务合同约定的每个停车位每月300元的标准向汇沣物业公司支付物业服务费。需要特别说明的是，负二层、负一层的中央空调均由汇沣物业公司统一提供冷气供应服务，与大楼的冷气系统皆为不可分割的整体，相关电费亦均是由汇沣物业公司承担。同时，该物业亦存在专门的供水和排水设施，一直由汇沣物业公司进行维修、养护、管理。（三）安华美博经济公司将本案负二层、负一层物业出租给迈卓公司获取收益，迈卓公司根据其营利需要（停车费收益），自行购置部分设备、设施，不属于物业管理内容，不能替代汇沣物业公司依合同及法律赋予的物业管理权。安华美博经济公司除了停车场外，在楼上还有数千平方米的铺面，其对铺面内的日常保洁服务属专有面积以内的部分性质，并非物业管理内容。（四）美博城业委会与安华美博经济公司及迈卓公司签订的《协议》对汇沣物业公司无法律约束力，安华美博经济公司以该《协议》为由不支付物业服务费不能成立。美博服装城业主大会所作决定中，既不包括同意由迈卓公司对本案负一层、负二层物业提供物业服务的内容，也不包括授权美博城业委会与迈卓公司就上述委托事项签订书面物业合同的内容。在物业服务合同中，业委会本身是代表全体业主的，即安华美博经济公司与美博城业委会是物业服务合同的同一方主体，其之间签订的减少汇沣物业公司合同利益的《协议》，是其内部协议，并未征得汇沣物业公司的同意，对汇沣物业公司没有法律约束力。《协议》系美博城业委会在安华美博经济公司等人拒不移交物业管理区域、迫于无奈之下签订的，现美博城业委会在法定撤销期内发函撤销，该协议自始无效，此有《公证书》为证。（五）如前所述，安华美博经济公司以汇沣物业公司并未参与的《协议》为由，拒不履行向汇沣物业公司支付物业服务费的理由不能成立，故安华美博经济公司关于一审法院驳回其违约金诉请的上诉理由亦不能成立。汇沣物业公司向一审法院起诉请求：安华美博经济公司向汇沣物业公司支付广州市越秀区环市西路202号之三负二至负一层停车位的物业服务费240000元（从2018年5月9日起至2019年1月8日止，按物业服务合同约定按每个车位每月300元计，负一、负二层属于安华美博经济公司名下的车位合计100个）及逾期付款违约金（从2018年5月9日起计至实际清偿所欠服务费之日止，每日按照30000元的千分之三计算）。一审法院认定事实：汇沣物业公司的经营范围包括物业管理（持有效资质证书经营）。安华美博经济公司为广州市越秀区环市西路202号之三负一层、负二层全层的不动产权人，其中负一层用途为车库、设备用房、仓库，建筑面积1301.42平方米，负二层用途为设备用房、洗衣房、饭堂，建筑面积1255.61平方米。2015年11月10日，汇沣物业公司（乙方）与美博城业委会签订《广东美博服装城物业服务合同》，其中约定：甲方将广州市越秀区环市××广东美博服装城委托乙方实行提供物业管理服务，用地面积2274平方米，专有面积22000平方米，其中地下负一层、负二层车库建筑面积2557平方米，车位100个；委托物业服务期限为二年，自2015年11月12日起至2017年11月11日止。甲方委托乙方提供物业服务的事项包括并不限于：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序等。甲方权利义务包括代表和维护全体业主、使用人的合法权益，制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约，审定乙方拟写的物业管理制度，及乙方拟对外签订的合同等。乙方权利义务包括根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业服务管理制度（物业服务管理制度经甲方批准方能生效）；对业主与物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；对专业性强的物业服务业务可实行外包，外包合同经甲方批准方为有效；负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度安全检查、小修养护计划和大中修方案，并组织实施；负责红线范围内的安全保卫工作，配备足够数量的保安；负责按月向业主或物业使用人收取下列费用物业服务费：商业铺面（一至五层）物业服务费标准：暂按建筑面积每平方米每月20元；办公用房（六至十二层）物业服务费标准：暂按建筑面积每平方米每月20元；地下负一层、负二层停车位的物业服务费标准：每个车位每月300元。商业铺面内单独用电服务费按商业用电1.2元/度收取。乙方须按下列约定，实现目标管理：房屋外观：完好整洁；每一年清洗外墙一次；公共内墙、走廊、楼梯等装饰根据需要由甲方批准后进行；乙方须保证机房每天二十四小时有专业人员不间断值班，确保设备运行安全。公共环境：道路、室内外排水当天，化粪池、沙井360日清理一次；清洁卫生：公共场地每天清扫三次，公共用水池90天清洗一次；室内（外）停车场一天24小时保管；实行24小时保安制度，每天巡查不少于三次，固定岗设三点，保安人数不少于13人，确保每天轮换三个班次，每个班次值班保安人员不少于四人；保安设备；完善对红线范围内的全范围监控，不间断录像等。业主（含物业开发企业）和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方应当进行催收，自催收函发出之日起七日内不交纳的，乙方按每日千分之三的标准收取滞纳金。乙方自2015年11月12日起向物业开发企业接管物业。同时，要求物业开发企业将符合法律规定标准的物业管理用房交付乙方无偿使用等。2018年7月19日，美博城业委会（甲方）、安华美博经济公司（乙方）与迈卓公司（丙方）签订《协议》，约定：鉴于：1.甲方为广东美博服装城的业主委员会；2.乙方受鉴于部分第5条所指部分房产全部业主的全权委托并代表乙方授权物业业主签订本协议；3.乙方授权物业由丙方经营，由丙方向甲方/甲方聘请的物业管理公司支付相关费用；4.丙方为乙方授权物业的承租方；5.乙方授权物业包括：位于广州市环市××广东美博服装城331、336、460、555、612、620、708、720、803、818、826、904、1016、1101、1107、1117、1121、1203、1225房，建筑面积合计约815.97平方米，位于环市××广东美博服装城负二楼、负一楼、一楼、二楼所有房产（公共区域除外）；甲方保证对位于环市××广东美博服装城负二楼、负一楼的物业不收取物业管理费；对乙方授权物业按照每月50000元标准收取物业管理费（其他乙方授权物业的物业管理费全部含在每月应收的管理费中，不计算具体面积）；乙方授权物业业主委托丙方向甲方聘请的物业管理公司支付；除上述物业管理费之外，乙方授权物业业主及丙方无须向甲方/甲方聘请的物业管理公司支付任何其他费用（电费除外）；甲方保证其及其聘请的物业管理公司不在任何情况下向上述物业业主追索任何费用（包括但不限于本合同约定外的物业管理费、电费）；甲方及甲方业主委员会成员向政府部门（包括但不限于法院、房管局、消防、街道办、城管、公安、检察院、信访、税务、劳动、巡视组等）进行了相关投诉、诉讼、信访、申请强制执行等，甲方保证在乙方、丙方履行第二条2.2条约定的保证后，甲方十五个工作日内书面撤销之前的对乙方、丙方及和乙方与丙方相关的股东及管理人员的投诉、诉讼、信访、申请强制执行等，并保证甲方、乙方授权物业业主、丙方及甲方业主委员会成员后续不再以任何理由向上述任何政府部门对上述公司、上述人员的任何投诉、信访，即甲方及甲方业主委员会成员如有争议，进行司法诉讼是唯一解决渠道；甲方在未履行上述保证前提下，乙方、丙方保证：2.1.按照每月50000元标准于每月三日前支付物业管理费用（从2018年5月9日起计算）；乙方于2018年7月26日之前一次性支付截止至2018年7月8日的物业管理费10万元，后续物业管理费按约定支付。2.2.于2018年7月20日前向甲方交付：总配电房，监控室（三方有权共同使用总监控室，乙方授权物业的安全责任由丙方承担，其他由甲方承担）；电梯使用登记证，十三楼南侧的五间住房。本协议自三方签字盖章之日起生效，在甲方合法存在期限内合法有效等。汇沣物业公司为证明涉案美博服装城由汇沣物业公司提供物业管理服务，向一审法院提供如下证据：1.（2019）粤广南方第020217号《公证书》，证实美博城业委会的负责人唐锦章于2019年4月29日以特快专递的方式向迈卓公司寄送《撤销函》一份，取得编号为1088507000132的《国内标准快递》单据一份。《撤销函》内容为美博城业委会向安华美博经济公司及迈卓公司致函称：依据人民法院生效判决，贵俩司必须向我业主委员会无条件移交广东美博服装城物业管理区内的相关物业管理设施、设备和物业管理权，并退出对广东美博服装城的物业管理。然而在判决进入执行阶段后，由于执行法官未及时采取强制措施执行生效判决，贵俩司拒不退出场地。我业主委员会为了物业安全，迫不得已，从全局出发，接受了贵俩司提出的“以减少贵俩司物业管理费作为条件，换取贵俩司依人民法院判决移交并退出物业管理”的不合理要求。贵我双方在未征求实际权利人广东汇沣物业管理有限公司意见的情况下，于2018年7月19日签订了拟同意减少贵俩司物业管理费的意向性质的《协议》，现鉴于：一、该协议签订后，贵俩司并未依协议约定向我委完整移交相关物业管理设备、设施，且仍然不肯退场，仍然强行向业主收取物业管理费，公然抢夺人民法院依法判决给我委的物业管理权……四、广东汇沣物业管理有限公司对上述《协议》所涉及放弃其物业管理费的内容已经提出强烈反对，并诉诸法院。我司现郑重通知贵俩司：2018年7月19日《协议》关于减免贵俩司物业管理费（即：将每月应当向广东汇沣物业管理有限公司交付的物业管理费减少为伍万元）的相关内容无效，现通知将该协议内容予以撤销。请贵俩司依法按照全体业主普遍通行的物业服务费交费标准向广东汇沣物业管理有限公司交纳自2018年5月9日起的全部物业管理费。2.汇沣物业公司与广州联利制冷工程有限公司于2018年6月13日签订的《中央空调系统保养维护合同》，其中约定汇沣物业公司委托该公司就广州美博运动服装城的中央空调主机提供保养维护工程项目的技术服务，有效期自2018年6月13日至2019年6月12日，全年技术服务费为25000元等。3.汇沣物业公司与广州粤安消防工程有限公司于2018年7月16日签订的《（美博运动城）消防系统维保合同书》，其中约定汇沣物业公司委托该公司对美博运动城负二层至层消防系统提供维护保养，有效期自2018年7月16日至2020年7月15日止，费用合计58000元等。4.汇沣物业公司与广州市荔湾区三联电梯工程部签订的《广州市电梯日常维护保养合同》，其中约定汇沣物业公司委托该工程部对美博运动城4台垂直电梯提供日常维护、保养和抢修服务，并购买电梯责任保险，期限自2018年5月15日起至2019年5月14日止等。5.汇沣物业公司与广东翔盛电梯有限公司签订的《广州市电梯日常维护保养合同》，其中约定汇沣物业公司委托该公司对美博运动城6台电梯提供日常维护、保养和抢修服务，并购买电梯责任保险，期限自2018年9月1日起至2019年8月30日止等。6.汇沣物业公司与广东轩达物业管理有限公司签订的《保洁服务协议书》2份及该公司出具的《美博运动城日常清洁工作声明》与附图，其中《保洁服务协议书》约定汇沣物业公司委托该公司对美博运动城整栋大厦业主的公共部分、1楼外围业主的共有场地及通道、汇沣物业公司与业委会的办公室、公共洗手间提供有偿保洁服务，期限分别自2018年9月1日至2018年10月31日止、自2019年3月1日起至2020年2月29日止，每月保洁服务费用为21000元等。《美博运动城日常清洁工作声明》载明：自我司与汇沣物业公司于2018年9月签订美博运动城《保洁服务协议书》以来，我司一直严格按照合同里的协议工作流程，清洁区域范围是美博运动城负二层至楼顶的公共区域（附图片）。7.照片若干张，证明汇沣物业公司为美博服装城提供中央空调、监控系统、消防水泵的日常维护以及对配电房巡视、对消防设备的维护检查巡视、公共区域巡视、环境卫生管理、消防培训、清运垃圾等服务。8.户名为汇沣物业公司、地址为环市西路202号之3主供的电费发票若干张，计费时段从2018年5月1日起至2019年1月1日。9.地址为环市西路202号之三，客户名称为汇沣物业公司的水费发票及污水费票据若干张，计费时段从2018年4月28日起至2018年12月28日。10.环境卫生服务收费发票2张，载明购买方为汇沣物业公司，对应费用期间为2018年8月至2018年12月。11.广州市越秀区市场和质量监督管理局于2018年9月5日、2018年9月25日核发的特种设备使用登记证共10份，载明使用单位为汇沣物业公司，设备类别为电梯。12.美博城业委会与汇沣物业公司于2018年5月12日共同向美博服装城全体业主发出的《关于广东汇沣物业管理有限公司接管美博服装城物业管理业务的公告》，载明：受美博城业委会委托，汇沣物业公司于2018年5月9日起，正式接管美博服装城物业管理业务，依法履行美博服装城《物业委托服务合同》赋予的权利与义务；现将有关事项公告如下：一、汇沣物业公司成立于2004年，持有二级资质……汇沣物业公司将秉持“业主至上、服务当先”的宗旨，充分发挥自身专业优势，配置优质服务资源，努力做好每个服务细巧，持续满足和超越广大业主的期待与需求，为美博服装城的繁荣昌盛营造安全、整洁、舒适、便捷的营业环境，确保达成业主委员会赋予的管理服务目标。二、业主委员会期望全体业主认真践行《广东美博服装城物业小区管理规约》，自觉遵守安全生产与消防管理规定，爱护公共设施设备，遵守卫生管理规约，文明经商，和谐相处，按时交纳物业服务费与水电费，积极配合和支持物业服务中心做好管理服务工作等。安华美博经济公司质证认为：对证据1真实性予以确认，合法性、关联性不予确认，安华美博经济公司与美博城业委会签订的《协议》经双方协商，并且实际履行，不存在合同法规定的可以撤销的行为，且如果业委会认为需要撤销该协议，应向法院提起撤销之诉，由法院认定，在法院未作认定时，该协议依法有效。对证据2-7、10、11、12的真实性无法确认，合法性、关联性有异议。汇沣物业公司提供的物业服务与涉案负一层、负二层停车位没有关联，该部分面积是由安华美博经济公司委托迈卓公司进行管理的，汇沣物业公司没有提供任何服务。对证据8、9的真实性予以确认，涉案负一层、负二层的停车位水费、电费均是由安华美博经济公司缴纳的。安华美博经济公司为证明美博服装城负一、负二层均由安华美博经济公司委托迈卓公司提供物业管理服务，向一审法院提供如下证据：1.美博城业委会于2018年7月25日出具的委托收款证明，以及迈卓公司向汇沣物业公司的中国工商银行账号支付管理费的工商银行业务回单8张与物业管理费发票21张，其中载明迈卓公司银行账户于2018年7月26日支付100000元，于2018年8月4日支付50000元，于2018年9月3日支付50000元，于2018年10月15日支付50000元，于2018年11月7日支付50000元，于2018年12月13日支付50000元，于2019年1月11日支付50000元，于2019年2月25日支付50000元。2.迈卓公司与杭州友佳精密机构有限公司签订的《机械式停车设备保养合同》3份，该公司出具的保养款发票3张，其中分别记载的金额为分别为4200元、15600元、4200元及迈卓公司向该公司支付保养费各19800元的工商银行业务回单2张。3.迈卓公司与广州新颜清洁服务有限公司于2018年5月11日签订的《日常清洁合同》及附件，广州新颜清洁服务有限公司向迈卓公司开具的清洁费发票10张及迈卓公司向该公司支付清洁费的工商银行业务回单3张，其中记载金额分别为63031元、18000元、18000元。其中《日常清洁合同》约定迈卓公司委托该公司对环市西路202号之三美博运动城楼顶天台公共区域、2楼办公室、1203办公室、13楼办公室，以及负一、负二层停车场、负一层、首层、二楼公共区域、走梯提供日常清洁服务，服务期限自2018年5月11日至2019年5月10日止；每月清洁服务费18000元等。4.美博服装城工程维修派工单共15张。汇沣物业公司质证认为，对证据1中由汇沣物业公司开具发票的真实性予以认可。对证据2，认为是安华美博经济公司为了便于出租、管理所安装的设备，而非公共区域必须加设或为提供物业服务所须加装的设备。对证据3、4，认为与涉案物业管理区域没有关联性，是安华美博经济公司自行聘请员工提供服务。本案一审诉讼期间，汇沣物业公司向一审法院陈述：2018年5月8日美博城业委会将美博服装城包括负一、负二层整体交付给汇沣物业公司进场提供物业管理服务。故根据合同约定，委托期限从汇沣物业公司实际进场之日起计两年。汇沣物业公司为美博服装城提供了供水、供电、公共区域及共用的设施设备、消防设备、中央空调的维修、维护，公共区域治安巡逻，垃圾清运，人员出入来访管理，监控室值班，1-5楼的扶手梯及1-12的载人直梯，负二到12楼的货梯的维护保养，消防系统的维护保养等服务。安华美博经济公司表示：迈卓公司为负一、负二层提供公共区域的清洁，楼梯楼道的清洁，绿化的维护，设施的维修等服务。电梯、中央空调、消防设备等都是整体的系统，故汇沣物业公司提供这些设备的服务肯定涉及负一、负二层，但不代表汇沣物业公司为负一、负二层提供了其他服务。此外，安华美博经济公司还表示涉案负一、负二层停车场由安华美博经济公司委托迈卓公司出租管理。就上述2018年7月19日的《协议》，安华美博经济公司认为美博城业委会是经过业主大会的授意才签订的，但未有提供书面证据证明。汇沣物业公司认为汇沣物业公司所提供维护保养服务的排水系统、消防系统、供电、中央空调、监控系统是覆盖了整栋大楼包括负一、负二层的，且迈卓公司提供的服务是与停车场经营管理相关的服务，汇沣物业公司提供的则是物业管理服务。一审法院另查：美博城业委会因与安华美博经济公司、广东美博服装城有限公司（以下简称美博城公司）、广东美博服装城有限公司广州美博服装城市场经营管理中心（以下简称美博管理中心）、广州市博美物业管理有限公司（以下简称博美物业公司）就涉案环市西路202号之三大楼的物业管理纠纷，曾于2015年向一审法院提起诉讼，要求上述四公司立即撤出对涉案广东美博服装城全部物业管理区域和物业管理设备、设施的非法占据，停止非法的物业管理行为，立即将涉案广东美博服装城全部物业管理区域的物业管理权及有关物业管理资料移交给美博城业委会。一审法院经审理后，于2017年9月30日作出（2015）穗越法民三初字第2885号民事判决书，其中查明：“2015年8月12日，广州市越秀区人民政府流花街道办事处发出《业主委员会备案回执》，其中记载了广东美博城业委会，本届任期是从2015年8月18日起至2018年8月18日止。2017年1月11日、3月1日，美博城业委会向广东美博服装城全体业主发出《广东美博服装城业主大会公告》，将召开业主大会，并以收集书面意见的形式对相关事项进行表决。2017年3月13日，经查验，到场参加的表决权数328票，赞成票328票（代表专有面积12095.6282平方米），反对票为0，弃权票为0。未到业主投票权数150票计入多数票。最后赞成票为478票，占总投票权数100%。赞成票代表专有面积22586.47平方米，占专有面积之和100%。随后，美博城业委会对投票结果进行公示。2017年4月13日，美博城业委会作出《广东美博服装城业主大会会议决定》，内容为：‘于2017年1月11日至3月13日期间就解聘旧物业、选聘新物业等议题召开了广东美博服装城全体业主大会，会议以收集书面意见的形式进行了表决，己将全票通过的表决结果于2017年3月13日至4月13日在美博服装城进行了公示。公示期间，我会收到4个业主提出异议。经核实，其中两宗异议经业主本人核实系假冒，作无效处理。另两宗异议是由开发商和余小明提出的（与前述假冒异议行文一致），此二人均未参加本次业主大会，其异议对本次业主大会表决结果没有影响，我会已依法给予书面答复。综上，本次业主大会表决结果依法公示期满，表决结果生效。现我会作出决定如下：1．授权业主委员会解聘原‘广东美博服装城有限公司’物业，选聘新的‘广东汇沣物业管理有限公司’并与其签订物业服务合同的议案通过并生效；2．同意业主委员会调整业委会成员，授权本届业主委员会委员任期由原三年调整为五年即至二〇二〇年八月十二日止的议案通过并生效；3.授权业主委员会代表全体业主与新的物业“广东汇沣物业管理有限公司”服务企业行使各项权利，就物业服务事宜进行协商、沟通谈判等的议案通过并生效；4.授权业主委员会统一组织对外招商、出租大楼外墙广告及公共部位等，与其签订合同，盘活全部物业的议案通过并生效；5.授权业委会在办理上列1-4项时，有权代表全体业主向人民法院起诉、应诉、开庭等诉讼权利，并有权就该事项聘请律师代理诉讼的议案通过并生效。’2017年4月13日，美博城业委会向安华美博经济公司、美博城公司发出《关于广东美博服装城有限公司撤场的再通知》：内容为：‘1.广东美博服装城有限公司必须在2017年4月30号之前立即撤场，相关物业管理权、物业管理资料、设备、设施必须向广东汇沣物业管理有限公司移交。2.由广东安华美博经济发展有限公司在美博服装城内无偿提供不少于50平方米的业主委员会办公用房。3.按照广州市政府颁发的（广州市物业管理暂行办法）第73条规定，从2017年4月30号起由广东美博城业委会对外选聘有物业资质的广东汇沣物业管理有限公司来管理红线范围的所有物业区域。4.自广东美博城业委会成立之日起，广东美博服装城有限公司无权向业主收取任何形式的物业管理费，无权从事物业管理活动和对外招商等活动。5.从2015年8月12号起，全体业主的物业管理费及小区广告等公共收入均由广东美博城业委会帐户统一收取，经费开支由业主委员会决定。请你司就有关收费和开支帐目向业主委员会汇报，接受业主委员会监督和管理。’2016年8月29日，汇沣物业公司起诉美博城业委会物业服务合同纠纷一案，一审法院经审理后，于2016年11月22日作出（2016）粤0104民初13127号民事判决书，判决汇沣物业公司与美博城业委会于2015年11月10日签订的《广东美博服装城物业服务合同》合法有效。上述判决已生效。2016年，安华美博经济公司向广州铁路运输第一法院提起诉讼，要求撤销广州市越秀区人民政府流花街道办事处作出的涉案《业主委员会备案回执》，广州铁路运输第一法院作出（2016）粤7101行初673号行政判决，判决驳回了其诉讼请求，安华美博经济公司上诉至广州铁路运输中级法院，广州铁路运输中级法院作出（2016）粤71行终832号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。”一审法院遂判决：一、于该判决生效之日起十日内，美博城公司与博美物业公司停止对广州市越秀区环市××广东美博服装城的物业管理行为，并将全部物业管理区域的物业管理权移交给美博城业委会；二、于该判决生效之日起十日内，美博城公司与博美物业公司应向美博城业委会移交广州市越秀区环市××广东美博服装城整体物业管理区域的下列物业管理资料、建筑物、场地及设施设备：（一）竣工总平面、设备竣工图和配套设施、地下管网工程竣工图；（二）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;（三）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;（四）物业及配套设施的产权清单;（五）物业管理用房（位于广州市越秀区环市西路202号之三第十二层东南角的房屋，详见该大楼第十二层的房地产分户图、标注为“物业管理中心”的房屋，面积为78.8220平方米）、业主共有的场地和设施设备（包括但不限于中央空调等配套设施）;（六）物业管理服务期间配置的固定设施设备;（七）物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录;（八）物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；（九）利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或者装修押金等其他应当移交的财物；（十）业主房屋产权清册等相关资料。广东安华美博经济发展有限公司对于广东美博服装城有限公司与广州市博美物业管理有限公司的上述移交，应予协助配合；三、驳回美博城业委会的其他诉讼请求。安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司不服上述判决，提起上诉。2018年2月24日，本院作出（2017）粤01民终23426号民事判决书，判决：一、维持（2015）穗越法民三初字第2885号民事判决第一项、第三项；二、变更（2015）穗越法民三初字第2885号民事判决第二项为：于该判决送达之日起十日内，美博城公司与博美物业公司应向美博城业委会移交广州市越秀区环市××广东美博服装城整体物业管理区域的下列物业管理资料、建筑物、场地及设施设备：（一）竣工总平面、设备竣工图和配套设施、地下管网工程竣工图；（二）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;（三）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;（四）物业及配套设施的产权清单;（五）物业管理用房（位于广州市越秀区环市西路202号之三第十二层东南角的房屋，详见该大楼第十二层的房地产分户图、标注为“物业管理中心”的房屋，面积为78.8220平方米）、业主共有的场地和设施设备（包括但不限于中央空调等配套设施）;（六）物业管理服务期间配置的固定设施设备;（七）物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录;（八）物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；（九）利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料；（十）业主房屋产权清册等相关资料。广东安华美博经济发展有限公司对于广东美博服装城有限公司与广州市博美物业管理有限公司的上述移交，应予协助配合。该判决已发生法律效力。一审法院认为：上述生效的（2017）粤01民终23426号民事判决书查明，美博城业委会受美博服装城业主大会授权，选聘汇沣物业公司并与其签订物业服务合同，而美博城业委会随后亦与汇沣物业公司于2015年11月10日签订上述《广东美博服装城物业服务合同》，该合同的效力亦已为生效的（2016）粤0104民初13127号民事判决书所确认，一审法院在此不再赘述。《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。汇沣物业公司依据上述合同对涉案广州市环市××广东美博服装城提供物业管理服务，安华美博经济公司作为涉案广州市环市西路202号之三负一层、负二层的所有权人，理应按照上述《广东美博服装城物业服务合同》的约定向汇沣物业公司支付相应物业服务费。故汇沣物业公司现要求安华美博经济公司按每个停车位每月300元的标准支付上述负一层、负二层共100个停车位的物业服务费符合上述约定，合法有理，一审法院对此予以支持。至于汇沣物业公司主张逾期付款违约金的诉讼请求，因上述《广东美博服装城物业服务合同》约定“业主（含物业开发企业）和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方应当进行催收，自催收函发出之日起七日内不交纳的，乙方按每日千分之三的标准收取滞纳金”，但现有证据未能表明汇沣物业公司曾向安华美博经济公司催收过涉案停车位的物业服务费，故汇沣物业公司主张该违约金的条件并未成就，一审法院对汇沣物业公司该项请求不予支持。关于安华美博经济公司认为美博城业委会与安华美博经济公司约定涉案负一层、负二层停车场由安华美博经济公司委托迈卓公司提供物业服务，故不同意向汇沣物业公司支付物业服务费的抗辩意见，一审法院认为，首先，《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业区域由一个服务企业实施物业管理。第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理订立书面的物业服务合同。如上所述，美博城业委会系根据美博服装城业主大会关于选聘汇沣物业公司为美博服装城服务的决定，与汇沣物业公司签订上述《广东美博服装城物业服务合同》，故汇沣物业公司为向涉案美博服装城提供物业服务的企业。其次，上述生效判决查明，在美博服装城业主大会所作的决定中，既不包括同意由迈卓公司对美博服装城负一层、负二层提供物业服务的内容，也不包括授权美博城业委会与迈卓公司就上述委托事项签订书面物业合同的内容。因此，美博城业委会与安华美博经济公司及迈卓公司签订的《协议》并不能约束美博服装城全体业主或汇沣物业公司。汇沣物业公司作为经美博城业主大会选聘的物业服务公司，负有对包括负一层、负二层的美博服装城大厦整体提供物业服务的义务，同时享有对美博服装城全体业主收取相应物业服务费的权利。再次，从安华美博经济公司委托迈卓公司提供物业服务的内容来看，主要包括清洁服务、停车设备保养等，并不涉及包括中央空调、电梯、供水供电设备、消防系统等公共设施设备的维修、保养，而安华美博经济公司亦未能提供其他证据证明上述设施设备的维修、保养工作及其他有关物业服务内容并非由汇沣物业公司完成。因此，安华美博经济公司上述抗辩缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予接纳。一审法院依照《物业管理条例》第八条、第九条、第十一条、第三十三条、第三十四条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2019年9月6日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广东安华美博经济发展有限公司应向广东汇沣物业管理有限公司支付广州市越秀区环市西路202号之三负一层、负二层停车位的物业服务费（自2018年5月9日至2019年1月8日止，按每个停车位每月300元的标准×100个停车位计算）；二、驳回广东汇沣物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6358元，由广东汇沣物业管理有限公司负担1832.73元，广东安华美博经济发展有限公司负担4525.27元。本院二审期间，各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，各方当事人同意本案书面审理。再查明，在本院作出的（2017）粤01民终23426号民事判决书查明：“安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司二审提交的《广州美博服装城房地产买卖合同》载明‘乙方（买方）承诺遵守甲方（卖方）选聘的物业管理公司为维护美博大厦美博服装城全体用户的合法权益而制定的关于经营与物业管理服务的规章制度’，安华美博经济公司确认当时选聘的物业公司就是美博城公司，美博城公司是专门为了本案所涉的物业所成立的公司，成立后美博城公司整体授权博美物业公司进行物业管理。美博业委会确认买卖合同中约定选聘的公司就是美博城公司。安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司二审提供的物业服务合同中载明‘第三条乙方（业主）委托甲方（美博城公司）进行服务管理的事项：……2、共用设施、设备的小修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、楼内消防设施设备、电梯……’”。（2017）粤01民终23426号民事判决于2018年3月5日发生法律效力。广东美博服装城有限公司于2018年2月2日更名为广东迈卓企业管理有限公司。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：安华美博经济公司应否向汇沣物业公司支付广州市越秀区环市西路202号之三负一层、负二层停车位自2018年5月9日至2019年1月8日止的物业服务费以及物业服务费的计付标准。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第三十三条规定，“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”。广东美博服装城负一层、负二层属于广州市环市××广东美博服装城的一部分，安华美博经济公司主张广东美博服装城负一层、负二层与该服装城其他物业并不属于同一物业管理区域，但未能提供证据予以证实，本院对其该主张不予采信。根据生效判决查明以及认定的事实，美博服装城业主大会在2017年作出解聘原物业美博城公司、选聘汇沣物业公司为新的物业服务企业的决定，故汇沣物业公司为涉案广州市环市××广东美博服装城合法选聘的物业服务企业。美博城业委会在业主大会作出授权业主委员会解聘原物业美博城公司、选聘汇沣物业公司为新的物业服务企业的决定后，已多次通知安华美博经济公司、美博城公司撤出物业管理区域，本院（2017）粤01民终23426号民事判决书亦判令美博城公司（即迈卓公司）、博美物业公司于该判决生效之日起十日内停止对广州市环市××广东美博服装城的物业管理行为，且该判决已于2018年3月5日发生法律效力，安华美博经济公司在明知上述事实且在美博城业委会未经美博服装城业主大会授权的情况下，于2018年7月19日以与美博城业委会、迈卓公司签订《协议》的形式，委托迈卓公司（原名为美博城公司）为广东美博服装城负一层、负二层提供物业服务，显然违反了前述《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第三十三条的规定。一审法院认定该《协议》不能约束美博服装城全体业主以及汇沣物业公司，并无不当，本院予以认同。汇沣物业公司作为广东美博服装城合法选聘的物业服务企业，有权依约对全部物业管理区域提供物业管理服务、收取物业管理费。安华美博经济公司的自有产权车位位于广东美博服装城负一层、负二层，属于汇沣物业公司有权收取物业管理费的区域，汇沣物业公司要求安华美博经济公司按照每个停车位每月300元的标准支付物业服务费符合《广东美博服装城物业服务合同》的约定。如前所述，安华美博经济公司、美博城业委会、迈卓公司签订的《协议》违反相关法律规定，对汇沣物业公司并无约束力，安华美博经济公司以迈卓公司事实上为广东美博服装城负一层、负二层提供了物业服务为由，主张汇沣物业公司无权按照《广东美博服装城物业服务合同》约定的收费标准主张物业管理费，该上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判令安华美博经济公司按照每个停车位每月300元的标准向汇沣物业公司支付广东美博服装城负一层、负二层停车位自2018年5月9日至2019年1月8日止的物业服务费，并无不当，本院予以维持。综上所述，安华美博经济公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由广东安华美博经济发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年三月二十三日书记员  贾妍胡秀红