江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终230号 上诉人（原审被告）：彭军，男，汉族，1978年12月27日生，住江西省南昌市青云谱区。 被上诉人（原审原告）：浙江中大普惠物业有限公司南昌分公司，营业场所：江西省南昌市青山湖区青山湖北大道。 负责人：胡露荣，总经理。 委托诉讼代理人：廖成京，江西灯正律师事务所律师。 上诉人彭军因与被上诉人浙江中大普惠物业有限公司南昌分公司（以下简称浙江中大物业南昌分公司）物业服务合同纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2019）赣0111民初2349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭军上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判我方支付物业费7804.77元的70%；2.请求判令被上诉人赔偿因其众多违约和侵权行为对上诉人造成的损失；3.请求判令被上诉人退回上诉人的装修垃圾清理费以及由此产生的损失；4.判令被上诉人违约，并要求其承担违约责任，如：减免物业费用，甚至判定物业合同违法，应予依法解除或撤销；5.一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。二审审理过程中，彭军明确表示放弃其上诉请求中的第2、3项。事实和理由：1.上诉人提交了录音和视频证明家门口垃圾是被上诉人故意倾倒的，严重损害上诉人的权益。2.小区违章建筑问题严重，而被上诉人对违章行为视而不见，严重侵害上诉人的权益。3.被上诉人光收装修垃圾清理费，却不清理小区的装修垃圾，只是将垃圾堆在离小区一墙之隔的空地上，给上诉人和小区业主带来极大困恼。4.上诉人签订物业合同是被迫的，否则将拿不到自己房屋的钥匙，因此，该合同应被撤销或者无效。5.被上诉人存在乱收费、广告问题、公用场所出租等问题。6.被上诉人通过收买、免交物业费的方式向部分小区业主输送利益，造成小区至今未成立业主委员会。综上，被上诉人的服务存在严重违约，侵害上诉人的权益，恳请法院支持上诉人的上诉请求。 浙江中大物业南昌分公司辩称：1.被上诉人与小区业主是平等的主体，依法依约对全体业主进行综合服务，绝大多数业主对我方服务较满意，在物业公司和多数业主的努力下，小区环境秩序治理的干净有序，这点除了每年一次的年度服务报告可以体现外，小区百分之九十多的业主主动履行交纳物业费的行为，也证明了大多数业主认可我方服务。2.关于上诉人提到几年前他家装修时家门口的垃圾问题，首先对方提供的证据不能证明我方将垃圾倾倒在他家门口，经询问公司主管，几年前确实有公司工作人员在巡查过程中发现有装修工人在楼道口倒垃圾，工作人员劝说该装修工人前往指定垃圾倾倒点倒垃圾，但劝告无效，该工作人员在未请示公司的情况下，跟随装修工人将建筑垃圾带回装修地点门口，指导装修工人前往指定地点重新正确投放垃圾，此后该装修工人也进行了正确投放，并且当时上诉人家中正在装修，上述行为并未给上诉人带来任何不便和损失。如果上诉人认为其提供的影像资料中的建筑垃圾不是此次物业公司工作人员带到他家门口指导装修工人投放的垃圾，被上诉人不清楚影像中的建筑垃圾是谁倒在那的。3.上诉人提到的违建问题，物业公司只要发现了违建的情况，均向相关部门举报，但我方只是发现疑似行为，具体认定和落实要靠相关职能部门。4.上诉人提到的脏乱差问题根本不存在，所谓的垃圾山不是我方管理范围，据了解那是规划的道路，属于小区外，与我方无关。 浙江中大物业南昌分公司向一审法院起诉请求：1.判令彭军向浙江中大物业南昌分公司支付2017年1月1日至2019年7月1日的物业服务费7804.77元及违约金（违约金自2017年1月1日起，以每月实际累计欠交的物业费总额为基数，按日万分之五计算至欠款本金及违约金清偿之日止，截至2019年7月1日违约金为1814.61元）；2.诉讼费由彭军负担。 一审法院经审理查明：2015年9月1日中大房地产集团南昌有限公司（以下简称中大房地产南昌公司）与杭州中大物业服务有限公司南昌分公司（以下简称杭州中大物业南昌分公司）关于南昌市中大青山湖东园小区签订了一份《中大青山湖东园2#地块前期物业服务合同》，合同约定：中大房地产南昌公司委托杭州中大物业南昌分公司从事南昌市中大青山湖东园2#地块的前期物业服务；高层电梯住宅物业服务费按2.9元/平方米/月（含公共能耗费0.60元/平方米/月）计算；业主/物业使用人须向物业公司全额缴纳物业服务费、车位服务费及公共能源耗费等费用，如逾期支付的，自逾期之日起每日按逾期费用万分之五的标准支付违约金。签订合同后，杭州中大物业南昌分公司一直在中大青山湖东园小区从事物业服务事宜。 2018年12月25日中大房地产南昌公司（甲方）与杭州中大物业南昌分公司（乙方）及浙江中大物业南昌分公司（丙方）签订了一份《前期物业服务合同主体变更的确认书》。《确认书》约定：杭州中大物业南昌分公司分别于2015年9月、2016年6月、2017年10月与中大房地产南昌公司签订的《前期物业服务合同》，现三方协商一致，原合同主体变更相关事宜达成具体如下：1、原合同主体杭州中大物业南昌分公司变更为浙江中大物业南昌分公司；2、甲方同意，丙方对原合同乙方权利义务概括继承。随后三方将《前期物业服务合同主体变更的确认书》提交南昌市房管部门进行了备案，同时在小区进行公示。 彭军系南昌市青山湖大道1333号中大青山湖东园小区1栋一单元xx室（高层电梯楼，面积89.71平方米）业主。自2017年1月1日至2019年7月1日一直未支付物业服务费7804.77元（2.9元/平方米/月×30月×89.71平方米）。为此浙江中大物业南昌分公司诉至一审法院。 本案在一审审理过程中，彭军向一审法院提出反诉，要求：1.判令浙江中大物业南昌分公司公告所管理本小区历年来的物业服务费用收支情况和共有部分收益帐目；2.判令浙江中大物业南昌分公司管理小区公共部分所得的收益提存之法院；3.判令浙江中大物业南昌分公司退回全体业主的装修垃圾清理费以及由此产生的利息；4.判令解除浙江中大物业南昌分公司与彭军之间的物业服务合同；5.本案的相关费用由浙江中大物业南昌分公司负担。 一审法院认为：杭州中大物业南昌分公司与开发商中大房地产南昌公司签订的《前期物业服务合同》，杭州中大物业南昌分公司、开发商中大房地产南昌公司与浙江中大物业南昌分公司签订的《前期物业服务合同主体变更的确认书》均合法、有效，合同对全体业主均有约束力。 杭州中大物业南昌分公司、浙江中大物业南昌分公司依约对中大青山湖东园小区提供了物业服务。彭军拖欠物业服务费，应当承担支付自2017年1月1日至2019年7月1日物业服务费7804.77元。考虑到浙江中大物业公司对小区的公共区域的管理部分存在一定的瑕疵，且与彭军发生纠纷时没有妥当沟通，浙江中大物业南昌分公司主张的违约金，一审法院不予支持。 彭军提出的反诉请求均属于小区公共部分范畴，此部分的直接利害关系人为小区的业主委员会，彭军不是直接利害关系人，不具有原告主体资格，对此部分反诉请求，本案不予审理，相关利害关系人可以另行主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、彭军在本判决生效之日起10日内向浙江中大普惠物业有限公司南昌分公司支付自2017年1月1日起至2019年7月1日止的物业服务费7804.77元；二、驳回浙江中大普惠物业有限公司南昌分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由彭军负担。 双方当事人二审均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，浙江中大物业南昌分公司作为物业企业，已对小区的日常工作履行了维护及管理的义务，彭军理应履行交纳物业费的义务。彭军上诉称浙江中大物业南昌分公司存在故意在其家门口倾倒垃圾、小区违章建筑多、垃圾山等问题，其只需交纳物业费的70%。本院认为，彭军提交的证据无法证明浙江中大物业南昌分公司提供的物业服务不到位，且其提出的部分问题也并非物业公司的职责范围，其要求少交物业费的主张，本院不予支持。至于彭军提出其被迫签订物业合同，故该合同应撤销或解除的问题。本院认为，浙江中大物业南昌分公司与小区开发商签订前期物业服务合同，对全体业主具有约束力，彭军亦享受了浙江中大物业南昌分公司提供的物业服务，其要求解除合同没有依据，本院不予支持。 业主和物业服务企业之间在合作当中难免产生纠纷，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通，就物业服务企业而言，对业主反映的问题应及时回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题也要做好解释和疏导工作，就业主而言，对物业服务企业存在的问题，要选择正确积极的方式提出整改意见，而不能采取拖欠物业服务管理费的消极方式来对抗。 综上，彭军的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人彭军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 晖 审 判 员  王革生 审 判 员  俞志翀 二〇二〇年三月十八日 法官助理  谢 颖 书 记 员  李盼盼