河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1579号上诉人（原审原告）：程兵伟，男，1986年4月24日出生，汉族，住河南省郑州高新技术产业开发区。上诉人（原审原告）：王蕴慧，女，1987年3月12日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：程兵伟（系王蕴慧之夫），男，1986年4月24日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审被告）：河南省明瑞置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区牡丹路38号院11号楼西单元79室。法定代表人：王献军，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：叶敏，该公司员工。委托诉讼代理人：文宏礼，河南英伦律师事务所律师。上诉人程兵伟、王蕴慧因与被上诉人河南省明瑞置业有限公司（以下简称明瑞置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初28887号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月17日立案后，依法采用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。程兵伟、王蕴慧上诉请求：1.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初28887号民事判决，合情合理合法地对双方关于房屋买卖合同纠纷一案作出公平公正的判决；2.判令明瑞置业公司赔偿程兵伟、王蕴慧违约金20085元；3.判令明瑞置业公司承担本案一审和二审全部的诉讼费用。事实与理由：1.所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。而情势变更的原则，是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。明瑞置业公司即没有主张变更合同，又没有主动联系程兵伟、王蕴慧要求变更合同条款，一审法院却把本应该为受利方强行改变为无利方，保护了明瑞置业公司的利益却对程兵伟、王蕴慧的利益熟视无睹，不合理。2.郑州市虽然于2016年8月20日将房屋登记业务正式纳入不动产统一登记，但是在约定初始登记时间（2016年11月29日）之前发生的事情，说明明瑞置业公司已知晓相关职能部门发生了变动。作为一个正常运行及资深的企业来说，完全可以预测到这种变动所带来的后续影响，而时至今日明瑞置业公司也并未与程兵伟、王蕴慧就此变动所带来的影响进行沟通或提出变更合同相应条款，说明明瑞置业公司认为在约定初始登记时间去变更后相关部门也可以完成初始登记。3.一审判决中提到“郑州市已于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务，合同中约定的房屋初始登记已无法履行，故该项违约金没有其适用条件”，不能因为相关职能部门变更而导致合同条款强制性泯灭，有失公允。4.从2016年11月29日至2017年10月13日期间313天，明瑞置业公司并未在一审中提供证据证明其延误的时间是相关职能部门变更所导致的，其刻意延误办理不应该让程兵伟、王蕴慧承担此后果。5.2016年8月20日之后同类型案件审理胜诉的也不在少数，例如：郑州高新技术产业开发区人民法院民事案件（2018）豫0191民初4869号，同样的案件，却出现了不同的结果，显失公允。请求尊重合同约定，依法维护程兵伟、王蕴慧的合法权益。明瑞置业公司辩称，一审判决事实认定及法律适用正确，明瑞置业公司逾期办理初始登记系因政府政策调整所致，属于合同当事人意志之外的客观情况发生重大变化的情形，构成情势变更，应当驳回程兵伟、王蕴慧的上诉请求。明瑞置业公司与程兵伟、王蕴慧在《商品房买卖合同》中约定，明瑞置业公司应在2016年11月29日前报送初始登记所需资料。在合同履行过程中，因不动产登记主管机关的变更，初始登记变更为首次登记以及登记条件发生重大变化，明瑞置业公司无法按照约定办理初始登记业务，更无法在约定期限内办理完毕首次登记业务。不动产登记政策变化是明瑞置业公司在签订合同时无法预见且无法避免的，程兵伟、王蕴慧要求明瑞置业公司按照约定期限履行合同明显不公平，该情形属于情势变更，明瑞置业公司无须承担违约责任。程兵伟、王蕴慧向一审法院起诉请求：1.判令明瑞置业公司赔偿程兵伟、王蕴慧违约金20085元；2.明瑞置业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2015年11月1日，程兵伟、王蕴慧与明瑞置业公司签订《商品房买卖合同》，约定程兵伟、王蕴慧购买明瑞置业公司开发的位于郑州高新技术产业开发区××单元××号房屋，总金额为641703元。合同附件四《合同补充协议》第五条关于产权登记的约定为：“1、产权初始登记。出卖人应当在2016年11月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要有其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%违约金。2、转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后120日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。”合同签订后，程兵伟、王蕴慧按约定交付了房款，明瑞置业公司于2016年9月26日向程兵伟、王蕴慧交付了涉案房屋。现程兵伟、王蕴慧以明瑞置业公司未按期报送办理房屋初始登记资料为由诉至该院，要求明瑞置业公司支付违约金。一审法院另查明，2016年8月20日，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记。一审法院认为，程兵伟、王蕴慧与明瑞置业公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。涉案的房屋已经交付给程兵伟、王蕴慧使用，关于程兵伟、王蕴慧主张的违约金，郑州市已于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务，合同中约定的房屋初始登记已无法履行，故该项违约金没有其适用条件，双方未就办理不动产权登记事项达成违约条款，程兵伟、王蕴慧也未提供证据证明因不动产权登记延迟给其造成的实际损失，故对于程兵伟、王蕴慧关于违约金的诉讼请求，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回程兵伟、王蕴慧的诉讼请求。一审案件受理费302元，减半收取172元，由程兵伟、王蕴慧共同负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，郑州市不动产登记中心2017年10月13日受理明瑞置业公司报送的包括案涉房屋在内的不动产首次登记资料，程兵伟、王蕴慧2018年3月23日取得案涉房屋的不动产权证书。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。程兵伟、王蕴慧与明瑞置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，且办理不动产首次登记与房屋权属初始登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等客观上存在较大差异。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。本案中，案涉合同约定，明瑞置业公司应当在2016年11月29日（商品房交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人（明瑞置业公司）在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。合同签订后，程兵伟、王蕴慧按照合同约定支付了全部房款，明瑞置业公司向程兵伟、王蕴慧交付了案涉房屋。虽然办理房屋权属登记的客观情况发生了变化，但明瑞置业公司仍负有办理案涉房屋权属登记的义务，其逾期办理应承担相应的违约责任。鉴于2016年8月20日之后房屋权属登记政策的变化情况，客观上存在报送权属登记资料及流程增加的因素，且涉案房屋也已交付使用，综合本案合同履行情况及程兵伟、王蕴慧的实际损失，本院酌情在合同约定违约金标准的基础上予以核减，即按日0.006%的标准计算违约金。明瑞置业公司于2017年10月13日将案涉房屋不动产首次登记资料递交郑州市不动产登记中心并被受理，故明瑞置业公司应以程兵伟、王蕴慧已付房款641703元为基数，按日0.006%的标准向程兵伟、王蕴慧支付其自认313天的违约金（641703元×0.006%/天×313天）＝12051.18元。综上所述，程兵伟、王蕴慧的上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初28887号民事判决；二、河南省明瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付程兵伟、王蕴慧违约金12051.18元；三、驳回程兵伟、王蕴慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费302元，减半收取151元，由程兵伟、王蕴慧共同负担100元，由河南省明瑞置业有限公司负担51元。二审案件受理费302元，由河南省明瑞置业有限公司负担101元，由程兵伟、王蕴慧负担201元。本判决为终审判决。审判员  扈孝勇二〇二〇年三月三十日书记员  郭新新