广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终422号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市聚富商业经营管理有限公司（以下简称聚富公司），住所地广东省广州市白云区太和镇。法定代表人：朱宝婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟杰，广东旭瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰媛，广东旭瑞律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林志权，男，1994年10月14日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市澄海区。委托诉讼代理人：林燕凤，广东粤鑫律师事务所律师。上诉人聚富公司因与被上诉人林志权租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初7844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人聚富公司的委托诉讼代理人陈伟杰、李冰媛，被上诉人林志权的委托诉讼代理人林燕凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚富公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、六项，改判聚富公司无需退还林志权押金24872元、装修补偿费11280元，无需赔偿装修损失64956元及评估费损失3500元，支持聚富公司的全部反诉请求，涉诉一审、二审费用全部由林志权承担。事实和理由：1、林志权所做的单方鉴定存在重大问题的情况下，一审法院不顾聚富公司提出的重新鉴定涉案商铺装修损失的申请，主观作出判决，程序违法，有失公允。即便是聚富公司将店铺恢复了原状，报告中已将有关项目和数据记载了，如一审法院委托司法鉴定，依然能够根据双方确定的项目和数据进行评估价格。2、林志权没有装修合同及买卖合同等证实其具体的装修项目、购置的设施设备明细及金额，故其实际装修项目及费用的投入没有事实依据，且林志权是按其自身经营所需进行的装修，形成附着部分的装修物聚富公司无法利用，林志权要求赔偿没有适合的理由。3、根据涉案合同第七条第五款、第六款约定，林志权在无故擅自不经营、恶意拖欠租金及水电费且其一直占用涉案场地至2019年5月31日，其行为已构成严重违约，应承担违约责任，另装修补偿费是双方约定对xx广场进行装修所支付的款项，现合同业已履行完成，故聚富公司均不应退还押金和装修补偿费。4、林志权一直没有清理场地，一审判决认定其实际经营至3月30日有误，林志权应向聚福公司支付2019年4月至2019年5月的占有使用费。综上，一审判决认定事实不充分，适用法律不当，应予撤销改判或发回重审。林志权辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2019年3月29日，林志权向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认双方签订的《xx广场商铺租赁合同》无效；2.聚富公司赔偿损失200000元、返还保证金24872元及装修补偿费11280元；3.诉讼费由聚富公司承担。一审庭审中，林志权要求变更诉讼请求2为要求聚富公司赔偿其损失92280元、退还保证金24872元和装修补偿费11280元，并增加一项诉讼请求，要求聚富公司给付评估费5000元。聚富公司在一审中反诉请求：1.判令林志权支付我司2019年3-5月租金及管理费卫生费共计36660元（3月、4月租金各11280元，管理费卫生费各940元）；2.判令林志权支付我司2019年2、3月水电费共计1927元（2月水费30元、电费938元，3月水费42元、电费917元）；3.判令林志权按照欠付金额月利率2%支付逾期滞纳金；4.诉讼费由林志权承担。一审法院认定事实：2018年9月1日，聚富公司（甲方）与林志权（乙方）签订《xx广场商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州白云区xxxx村106国道xx广场x层2F-13a-xx铺出租给乙方使用。乙方租用该商铺仅限于经营迈锡尼-泡面英雄使用。签订合同日起，甲方同意给予乙方45天免租装修期，与商场施工同步进行。租赁期限2018年9月1日至2021年8月30日。2018年9月1日至2019年8月30日租金11280元，2019年9月1日至2020年9月30日租金11844元，2020年9月1日至2021年9月30日租金12436元。租金按月结算，乙方在整个承租期内必须于每月5日前缴交当月租金、上月水电费、当月管理费，逾期不交者每天加收应缴款项5%的滞纳金。缴款方式，乙方根据甲方发出的缴款通知单向甲方物业管理处财务部以现金形式缴款，然后由甲方开具收款收据给乙方作为缴款凭证。铺内电费为1.5元/度，水费为6元/吨，综合管理费按商铺实用面积计算，每月规定为940元，综合管理费在每月交租金同时交纳。乙方在签订本合同之日，应向甲方缴交租赁保证金24872元及第一个月租金11280元及第一个月管理费940元，及商场共用装修补偿费11280元，此款不退回。合同期满或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，甲方对商铺进行验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，甲方在乙方搬出商铺之日起30天内将保证金退还乙方（不计利息）……林志权于2018年9月1日签订合同当日即开始使用该商铺，并于同日向聚富公司交纳了押金24872元、装修补偿费11280元、租金11280元、管理费940元。一审庭审中，林志权称其于2019年3月30日申请退租并于4月14日实际搬离，没有办理相关交接手续。聚富公司则称其是在2019年5月31日收回涉案商铺，并于该日重新出租给案外人。根据聚富公司提交的证据显示，广州市聚富白云xx广场管理处于2019年3月21日出具《通知》称，由于林志权尚未交纳2019年3月的租金及相关费用，将于2019年3月24日正式收回铺位。该管理处于2019年3月27日再次出具《通知》称，经巡场发现林志权于2019年3月25日开始没有正常营业，要求其马上恢复正常营业，否则将严肃处理。2019年4月1日，上述管理处出具《违约收回铺位告知函》称，林志权欠缴3月份费用合计31950.8元，且经多次告知拒不正常营业，要求林志权于2019年4月3日下午18:00前办理违约手续，否则公司将收回铺位，铺位内一切物品将视为自动放弃。另，根据聚富公司提交的对账单显示，涉案铺位2019年2月水费为30元、电费为938元，2019年3月水费为42元、电费为917元，合计1927元。根据聚富公司提交的微信聊天记录显示，林志权有在2019年4月8日通过微信向聚富公司支付2019年3月份的水费42元、电费498元，合计540元，但聚富公司未收取。一审另查，案涉租赁商铺座落于广州市白云区太和镇龙归xxxx路1号2楼。对于该商铺所在建筑物，广州市白云区太和镇南岭村民委员会虽出具证明称该xxxx路1号房屋不属于违法、违章建筑，但聚富公司当庭确认该建筑至今尚未办理用地规划和建设许可等合法手续，且经林志权向广州市规划和自然资源局申请政府信息公开，被告知涉案商铺所在建筑物未查到相关建设工程规划许可证信息。另，聚富公司提交了《土地违法案件行政处罚决定书》以及《广东省罚款收据》，拟证实涉案商铺所在建筑物属于历史遗留问题，已经通过“以罚代证”的方式确认权属。林志权为证实其损失情况，一审中提交了广东信亚价格评估有限公司出具的粤信价估[2019]041号《关于广州市白云龙归106国道xx广场x层2F-13a-xx铺固定装修及可拆除部分的现值价格评估结论书》，该评估报告评估基准日是2019年4月5日，经现场实物勘查后结论为：固定装修部分重置价格96474元、评估价格92280元；可拆除部分重置价格28437元、评估价格27062元。林志权因上述价格评估支付了评估费5000元。聚富公司质证认为，评估公司现场勘查时聚富公司并不知情，评估报告存在重大瑕疵，内容与事实不符，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。一审法院认为，关于涉案《xx广场商铺租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，无证据证实涉案商铺所在建筑物系取得了建设工程规划许可证或是按照建设工程规划许可证规定进行建设的，因此涉案物业的租赁合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。聚富公司基于无效租赁合同的签订而向林志权收取了押金24872元、装修补偿费11280元，由于涉案合同无效，聚富公司应将上述费用退还给林志权，即聚富公司应向林志权退还押金24872元、装修补偿费11280元。虽然案涉租赁合同无效，但鉴于林志权有实际占有使用涉案租赁商铺，在合同无效的情形下，其亦应向聚富公司支付实际占用涉案商铺至实际返还商铺之日止的占有使用费，且该占有使用费可参照合同约定的租金标准进行计算。虽然聚富公司称其是于2019年5月31日收回涉案商铺，但从聚富公司自行提交的《通知》《违约收回铺位告知函》等证据来看，林志权确实已于2019年3月25日开始没有正常营业，这与林志权所述其于2019年3月30日提出退租相吻合，故对于聚富公司主张的2019年4月、5月的租金及管理费卫生费，不予支持。林志权应向聚富公司支付2019年3月的租金11280元、管理费940元。关于2019年2月、3月的水电费，林志权确认未支付给聚富公司，现聚富公司已经提交证据证实上述费用合计1927元，林志权理应支付给聚富公司，至于林志权抗辩称电费中的“变压器建设维护费、电损费”已经包含在940元管理费中，因未举证证实，不予采信。关于聚富公司主张林志权应按照欠付金额月利率2%支付逾期滞纳金，因《xx广场商铺租赁合同》无效，聚富公司不得再以该合同约定的滞纳金条款主张权利，且聚富公司对合同无效负有过错，对其该项诉请不予支持。关于林志权主张的装修费损失92280元以及评估费损失5000元。根据林志权提交的《关于广州市白云龙归106国道xx广场x层2F-13a-xx铺固定装修及可拆除部分的现值价格评估结论书》显示，涉案商铺在2019年4月5日时固定装修部分现值价格为92280元，虽然聚富公司对该份评估报告不予认可，但并未提交相反的证据予以证实，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，聚富公司在合同中承诺给予林志权免租装修期，即视为对林志权装饰装修的同意，在聚富公司未表示同意利用已经形成附合的装饰装修物的情况下，应按照导致合同无效的过错由双方分担固定装修现值损失。聚富公司明知道涉案建筑物属于违法建筑，却将其出租给包括林志权在内的多个不特定公众，对最终导致本案合同无效负有较大过错，林志权在签订合同时未能对涉案商铺的合法性和产权情况尽到合理审查，对于合同无效亦应承担一定的过错责任。故对于林志权主张的损失97280元，本案按照双方过错程度确定由聚富公司承担70%的责任、林志权承担30%的责任，即聚富公司应赔偿给林志权68096元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2019年9月26日作出判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，广州市聚富商业经营管理有限公司向林志权退还押金24872元、装修补偿费11280元，合计36152元；二、于本判决生效之日起三日内，广州市聚富商业经营管理有限公司赔偿林志权装修费损失64596元、评估费损失3500元，合计68096元；三、于本判决生效之日起三日内，林志权给付广州市聚富商业经营管理有限公司2019年3月的租金11280元、管理费940元，合计12220元；四、于本判决生效之日起三日内，林志权给付广州市聚富商业经营管理有限公司2019年2月的水费30元、电费938元，2019年3月的水费42元、电费917元，合计1927元；五、驳回林志权的其他本诉请求；六、驳回广州市聚富商业经营管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2968.64元、反诉受理费440.22元，由林志权负担945.42元，由广州市聚富商业经营管理有限公司负担2463.44元并于本判决生效之日起三日内迳付林志权2023.22元。二审中，上诉人聚富公司提交了以下证据：1、商铺营业执照、个体工商户开业通知书，拟证明涉案商场已恢复办理餐饮业的营业执照；2、一审法院（2019）粤0111民初9979号民事判决书、本院（2019）粤01民终22323号民事判决书，拟证明本案一审判决与之前的生效判决同案不同判。被上诉人林志权质证认为：证据1与本案无关；关于证据2，本案一审判决与之前的同类案件裁判结果不同是在于双方当事人的举证情况及法院对证据的采纳情况存在差异，故结果不同。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定案涉《xx广场商铺租赁合同》无效正确，本院予以确认。上诉人聚富公司确认被上诉人林志权已付的装修补偿费是上诉人聚富公司基于升级改造的需要而就涉案租赁场地内公共区域、公用设施投入费用的分摊，即该项费用是上诉人聚富公司为完善租赁场地的使用条件而支出的费用，而租赁场地使用条件的完善属于作为出租人的上诉人聚富公司履行适租义务的范畴，故上诉人聚富公司要求被上诉人林志权承担该费用有违公平原则。且上诉人聚富公司是基于上述无效租赁合同的签订而向被上诉人林志权收取了装修补偿费11280元以及押金24872元。因此，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，认定上诉人聚富公司应将上述费用退还给被上诉人林志权正确，本院予以维持。虽然案涉租赁合同无效，但被上诉人林志权实际占有使用涉案租赁商铺，一审判决认定其应参照合同约定的租金标准向上诉人聚富公司支付实际占用涉案商铺至实际返还商铺之日止的占有使用费并无不当。虽然上诉人聚富公司称其是于2019年5月31日收回涉案商铺，但其对此未能提交确实、充分的证据证明之，而被上诉人林志权自认于2019年4月14日搬离涉案商铺，结合上诉人聚富公司自行提交的《通知》、《违约收回铺位告知书》等证据，本院对被上诉人林志权的上述自认予以合理采信。故被上诉人林志权应向上诉人聚富公司支付2019年3月的租金11280元、管理费940元以及4月的租金5264元（11280元÷30日×14日）、管理费439元（940元÷30日×14日）。关于被上诉人林志权主张的装修费损失92280元以及评估费损失5000元。本案中，上诉人聚富公司在合同中承诺给予被上诉人林志权免租装修期，即视为对被上诉人林志权装饰装修的同意，在上诉人聚富公司未表示同意利用已经形成附合的装饰装修物的情况下，一审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，认定应按照导致合同无效的过错由双方分担固定装修现值损失正确。上诉人聚富公司明知道涉案建筑物属于违法建筑，却将其出租给包括被上诉人林志权在内的多个不特定公众，对最终导致本案合同无效负有过错；被上诉人林志权在签订合同时未能对涉案商铺的合法性和产权情况尽到合理审查，对于合同无效亦应承担过错责任。虽然被上诉人林志权提交了由有资质的评估公司出具的装修现值价格评估结论书，但其未能提交装饰装修施工合同及发票等予以佐证具体施工项目，亦未提交买卖合同等证实其购置的设施设备明细及金额，故仅凭其单方进行的价格评估并不足以证明被上诉人林志权的实际装修项目及费用投入，故该评估结论书的评估金额并不能作为认定被上诉人林志权实际装修损失的直接证据。因此，在被上诉人林志权确有装修损失的情况下，结合双方的上述过错程度，本院酌情参考上述评估结论书中固定装修部分的项目，确定上诉人聚富公司赔偿被上诉人林志权装修损失40000元为宜。至于被上诉人林志权主张上诉人聚富公司赔偿的评估费5000元，因双方对案涉合同无效均有过错，故双方对该费用各承担一半。综上，上诉人聚富公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初7844号民事判决第一项、第四项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初7844号民事判决第五项、第六项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初7844号民事判决第二项为：于本判决生效之日起三日内，上诉人广州市聚富商业经营管理有限公司赔偿被上诉人林志权装修费损失40000元、评估费损失2500元，合计42500元；四、变更广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初7844号民事判决第三项为：于本判决生效之日起三日内，被上诉人林志权给付上诉人广州市聚富商业经营管理有限公司2019年3月的租金11280元、管理费940元以及4月的租金5264元、管理费439元，合计17923元；五、驳回被上诉人林志权的其他本诉请求；六、驳回上诉人广州市聚富商业经营管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2968.64元、反诉受理费440.22元，由上诉人广州市聚富商业经营管理有限公司负担2339.46元、由被上诉人林志权负担1069.4元；二审案件受理费2967元，由上诉人广州市聚富商业经营管理有限公司负担2385元、由被上诉人林志权负担582元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年三月二十日书记员  彭文悦书记员  区敏儿