福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终97号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路200号14楼。 法定代表人：高佳灵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:游培，男，1972年5月5日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）因与被上诉人游培房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2803号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。 国有房产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.依法改判解除国有房产公司、游培签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》；3.依法改判游培立即无条件腾退福州市晋安区鼓山新区910单元廉租住房，恢复房屋原状，返还给国有房产公司；4.依法改判游培向国有房产公司支付租金（租金按每月58.3元，自2014年7月起，最终计至租赁合同解除之日）；5.依法改判游培向国有房产公司支付违约金（违约金计算标准为每逾期一个月按应收租金的5%缴纳），最终计至游培付清租金之日止；6.依法改判游培向国有房产公司支付租赁合同解除之后的房屋占有使用费（占有使用费参照租金每月58.3元，自租赁合同解除之日起，最终计至游培实际返还房屋之日止）；7.本案的一审、二审诉讼费用全部由游培负担。事实和理由：一、国有房产公司每月通过政府采购的信息系统向承租户预留的电话发送缴纳租金的信息。对于长期欠租的租户还通过电话催收、上门催收、送达书面催交租金通知等多种方式不断催租，不存在疏于管理未及时催收租金的过错。二、支付租金是游培的合同义务，不以国有房产公司催收为前提条件，国有房产公司作为出租人并不存在管理过错。三、依据讼争合同第四条约定，以及《公共租赁住房管理办法》第二十九条、《福州市国有房产管理办法》第十六条、《福州市公共租赁住房管理办法》第三十四条规定，游培拖欠租金累计六个月以上，国有房产公司有权解除租赁合同。四、一审法院在没有支持国有房产公司解除租赁合同主张的情况下仅支持截至2019年8月的租金和截至2018年8月的违约金，属于判决错误。 国有房产公司向一审法院起诉请求：1.解除国有房产公司、游培签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》；2.游培立即无条件腾退福州市晋安区廉租住房，恢复房屋原状，返还国有房产公司；3.游培按每月58.3元的标准向国有房产公司支付自2014年7月起至租赁合同解除之日止的租金（至2018年7月止的租金为2856.7元）；4.游培每逾期一个月按应收租金的5%向国有房产公司支付违约金（计至起诉之日止的违约金为142.83元）；5.游培参照租金标准即每月58.3元向国有房产公司支付租赁合同解除之日起至游培实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；6.本案诉讼费用由游培负担。 一审法院认定事实：2009年2月16日，国有房产公司与经审查符合廉租住房保障资格的游培签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定，国有房产公司将位于晋安区（使用面积24.81㎡）的廉租住房租赁给游培使用；每月租金58.3元；租赁期限自2009年3月1日起至2011年2月28日止，游培应按廉租住房的租金标准按月主动向国有房产公司交纳租金，不得拖欠，拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳滞纳金；拖欠租金累计6个月以上的，国有房产公司有权解除合同、收回廉租住房并追讨所拖欠的租金。合同签订后，国有房产公司依约向游培交付了合同约定的廉租住房，游培亦依合同约定交纳租金。2015年10月20日，游培交纳了2014年1月至6月的租金349.8元（58.3元／月×6月），之后未再缴纳租金。2017年11月15日，国有房产公司在游培住处张贴通知，通知称“截止2017年10月，你已拖欠40个月租金尚未缴纳，根据合同约定，月租金为58.3元，故截止2017年10月你拖欠租金合计2332元”、“我司要求你在接到通知七日内缴清所欠租金及缴纳因延期而产生的滞纳金，否则，我司将依法诉诸法律程序主张解除合同，并要求你缴清拖欠的租金、滞纳金且腾退廉租住房”。期至，游培未缴纳拖欠的租金。2017年12月4日，国有房产公司委托律师向游培发出律师函进行催告，游培收到后仍未缴纳租金。国有房产公司遂诉至一审法院。 另查，2017年12月27日至2018年1月4日，游培因患梗阻性肾病、急性肾衰竭、双输尿管结石(伴肾积水)、双肾结石等疾病在福建医科大学附属第一医院诊治。 一审法院认为，国有房产公司、游培于2009年2月16日订立的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案租赁关系的标的物为公共租赁住房，政府有关公共租赁住房的规章规定了公共租赁住房的取得条件、退还条件及不同于一般租赁关系的其他权利义务，承租人在取得公共租赁住房的保障资格后，与国有房产公司签订的公共租赁住房租赁合同，性质上属于平等主体之间租赁关系，可以适用合同法的相关规定。案涉租赁合同约定的租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，游培继续使用租赁物，国有房产公司未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，游培于2009年订立的廉租住房租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 由于廉租住房是政府对贫困群体的救助及保障，因此廉租住房租赁合同有别于普通的房屋租赁合同，国有房产公司与游培订立廉租住房租赁合同的目的是实现政府对城镇低收入家庭和困难群体的住房保障，并非单纯为了收取租金，虽然本案游培违反合同约定超过六个月未缴纳房屋租金，达到了合同约定的解除条件，但国有房产公司疏于管理未及时催收租金亦有过错，且行政机关也未因此取消游培廉租住房的保障资格，诉讼中，游培同意分期偿还所欠租金，考虑到游培身患多种疾病，又无其他住房，解除租赁合同后势必使其陷入无处栖身的困境，与政府建立公共租赁住房制度实现对低收入贫困群体进行救助及保障的初衷相悖，故不宜以拖欠租金超过六个月为由解除本案游培之间的租赁合同。讼争合同可继续履行，但游培应按月足额支付合同约定的租金。综上，国有房产公司请求解除廉租住房租赁合同，一审法院不予支持。 租赁合同履行期间，游培未按合同约定按期足额支付租金，其行为构成违约，应承担清偿所欠租金、支付违约金的违约责任。游培患有疾病，家庭经济收入低，一次性偿还所欠租金确有困难，其请求分期偿还债务，一审法院予以准许。自2014年7月起至2019年8月止游培累计拖欠租金3614.6元(58.3元／月×62月)，该款由游培分期偿还，游培应自本判决生效的当月起每月偿还租金500元，直至还清时止。 国有房产公司请求游培每逾期一个月按应收租金58.3元的5%向国有房产公司支付至起诉之日的逾期付款违约金142.83元(58.3元×5%×49月)，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条规定，判决：一、游培分期偿还福州市国有房产经营有限公司自2014年7月起至2019年8月止的租金3614.6元，游培应自本判决生效的次月起每月向福州市国有房产经营有限公司支付500元，直至还清上述款项之日止；二、游培应于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付逾期付款违约金142.83元；三、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由游培负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于国有房产公司是否有权解除合同。本案租赁物系廉租住房，廉租房是政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，具有社会福利性质。一审法院根据本案的实际情况，认定不宜以拖欠租金超过六个月为由解除本案游培与国有房产公司之间的租赁合同，并无不当。双方合同未解除的原因并非取决于国有房产公司具有管理过错，故对国有房产公司关于其不存在怠于催收管理责任的上诉理由本院不予采纳。 综上所述，国有房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人福州市国有房产经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 缪 羽 二〇二〇年三月十六日 书记员 王亚珊