广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2543号上诉人（原审原告）：李事业，男，1991年11月26日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁小俊，女，1976年7月15日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：袁国生，袁小俊丈夫。原审第三人：广州市壹方房地产代理有限公司，住所地:广东省广州市增城区新塘镇亚太新城富华苑第4幢汇太中路194号商铺。法定代表人：郑伟群。上诉人李事业因与被上诉人袁小俊、原审第三人广州市壹方房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初5336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李事业上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除李事业、袁小俊签订的房屋买卖合同；3.袁小俊向李事业双倍返还定金400000元；4.袁小俊向李事业返还购房款128800元；5.袁小俊向李事业支付中介服务费40000元；6.袁小俊向李事业支付律师费15000元；7.本案诉讼费由袁小俊承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。双方当事人就广州市增城区××大山水城××街××房、××房签订的《房地产买卖合同》，约定交易价为1450000元。李事业共向袁小俊支付购房款328800元，袁小俊一直未向李事业出示任何关于贷款的合同文件，亦未向贷款公司申请提前还款，在此情况下，继续支付利息将对李事业造成重大风险，故李事业暂停向袁小俊支付任何购房款，并要求办理还贷手续。袁小俊丈夫曾在广州市壹方房地产代理有限公司工作，其在一审的陈述不应作为定案的依据。综上，恳请二审法院判如所请。袁小俊二审辩称，不同意李事业的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。一、合同签订之后，我方多次催促李事业完成交易，其一直拖延，应由其承担相应的责任。二、袁国生虽在中介公司工作，但早已离职，与本案的房屋买卖关系无关。广州市壹方房地产代理有限公司未到庭发表意见。李事业于2019年6月27日向一审法院起诉请求：1.解除李事业和袁小俊签订的《房地产买卖合同》的房屋买卖关系；2.袁小俊向李事业双倍返还定金400000元；3.袁小俊向李事业返还款项128800元；4.袁小俊向李事业支付中介费40000元；5.袁小俊向李事业支付律师费30000元；6.袁小俊承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于广州市增城区中新镇恒大山水城御峰四街5号1805房以及1806房的登记权属人是袁小俊，登记日期为2018年5月30日；他项权利人为广州越秀小额贷款有限公司，权利类型为抵押权。2018年5月27日，李事业（买方）与袁小俊（卖方）签订一份《房地产买卖合同》，合同约定，“买卖双方就位于增城区××大山水城××街××房、××房的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：……二、成交价格1.买卖双方同意该物业总楼价为壹佰肆拾伍万元。……2.卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……2.逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……4.合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……九、其他约定事项……4.卖方欠广州越秀小额贷款有限公司1150000元，同意第三方垫资赎证，垫资利息由买方支付。供楼利息（欠小额贷款115万）每月为16100元，在2018年7月24日至放款由买方支付。5.卖方无条件配合垫资方办理一切赎证、过户等手续。6.定金20万，签本合同买方支付卖方10万，2018年6月2日追加10万定金。……”。合同附件载明“买卖双方经协商一致同意，选择以下第二种交易方式：……二、按揭付款……4.买方应在本合同签订后三十个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，……买方因个人信用问题导致无法办理按揭贷款的，所造成的责任及损失由买方承担，……”。2018年5月27日，李事业向袁小俊支付定金100000元，袁小俊向李事业开具购房定金收据。2018年6月2日，李事业向袁小俊支付定金100000元，袁小俊向李事业开具购房定金收据。2019年6月27日，一审法院立案受理本案。2019年8月15日，广东金日律师事务所向李事业出具一份法律咨询、代理费发票，金额为15000元。李事业和袁小俊确认李事业代袁小俊支付了案涉房屋于2018年7月至2019年2月的抵押贷款共128800元。在本案的审理过程中，一、李事业陈述以下：（一）合同约定的“卖方欠广州越秀小额贷款有限公司1150000元，同意第三方垫资赎证，垫资利息由买方支付。供楼利息（欠小额贷款115万）每月为16100元，在2018年7月24日至放款由买方支付”中的第三方系由袁小俊联系，即相关赎证的款项由袁小俊负责，李事业负责支付供楼利息，供楼利息在案涉的购房款内须予以扣除。（二）其有申请按揭贷款，但被银行退回了。对此其未提供相关证据。（三）其在2019年2月以后就没有偿还房屋贷款，原因是截至2019年2月24日，袁小俊仍未向其提供明确的由袁小俊自行还款的还款日期及金额。对此，李事业未发函催促，只是电话催促。（四）法庭辩论终结前，其撤回要求袁小俊支付中介费的诉讼请求。二、袁小俊陈述以下：李事业在签订合同时是知道案涉房屋的抵押情况的，虽然合同未约定何时还清贷款，但在供楼利息由李事业偿还的情况下，李事业应积极尽快向广州越秀小额贷款有限公司还清贷款。该还贷的利息即128800元是李事业应额外支付的款项，并不算进购房款内。三、广州市壹方房地产代理有限公司的法定代表人郑伟群到庭接受庭询。其表示，关于合同约定的“卖方欠广州越秀小额贷款有限公司1150000元，同意第三方垫资赎证，垫资利息由买方支付。供楼利息（欠小额贷款115万）每月为16100元，在2018年7月24日至放款由买方支付”，因在签合同时李事业是知悉案涉房屋的贷款期限为一年，买卖双方约定由买方支付贷款利息，并由买方负责找第三方垫资赎证，即由李事业来负责还贷。供楼利息并不纳入购房款145万内的。一审法院认为，李事业与袁小俊以及广州市壹方房地产代理有限公司于2018年5月27日签订的《房地产买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方应恪守履行。关于何方违约的问题。《房地产买卖合同》约定“卖方欠广州越秀小额贷款有限公司1150000元，同意第三方垫资赎证，垫资利息由买方支付。供楼利息（欠小额贷款115万）每月为16100元，在2018年7月24日至放款由买方支付”、“卖方无条件配合垫资方办理一切赎证、过户等手续”，结合袁小俊和广州市壹方房地产代理有限公司的陈述，案涉房屋的抵押贷款由李事业负责寻找第三方垫资偿还，以及从2018年7月24日至第三方放款期间的贷款利息由李事业支付。上述条款虽未明确约定李事业应何时办妥垫资还贷事宜，但李事业已从2019年2月起未支付贷款利息，且于2019年6月27日提起本案诉讼，李事业已以其行为表明其不履行合同主要义务，其行为已构成违约。故李事业以袁小俊未依时办理房屋抵押涂销手续为由，要求解除双方签订的《房地产买卖合同》的房屋买卖关系以及双倍返还定金400000元、返还款项128800元以及支付律师费30000的诉讼请求，均无事实和法律依据，一审法院均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年9月27日判决如下：驳回李事业的全部诉讼请求。一审案件受理费9240元，由李事业负担。双方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审中，李事业表示：1.合同履行至其支付了20万元的定金，垫付了八期供楼利息即未再继续履行合同；2.解除合同的依据是袁小俊未依约向银行申请还贷手续。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：李事业能否解除案涉合同。根据双方签订合同约定，李事业作为买方的合同义务是负责寻找第三方垫资偿还袁小俊欠付小额贷款公司的贷款，并支付垫资利息，现李事业仅垫付了八期供楼利息即未再继续履行合同，因此上述行为已经构成违约，一审法院认定其作为违约方无权行使解除权并驳回全部诉求，符合法律及合同约定，本院予以维持。李事业上诉提出其不能履行合同系袁小俊未依约向银行申请还贷手续造成，因袁小俊欠付的款项为小额贷款公司的贷款，因此，该主张显然有违事实，本院不予采信。综上所述，李事业的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费18480元，由李事业负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年三月三十日书记员  杨希曾龙辉