广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终532号上诉人（原审原告、反诉被告）：许国芬，女，1981年7月5日出生，汉族，住广东省惠来县。委托诉讼代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李莹，女，1978年6月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘国萍，广东丞洛律师事务所律师。原审第三人：广州英腾房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市增城新塘镇南安村新塘立交桥东路商业街5号。法定代表人：张富强，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂景浩，该公司职员。上诉人许国芬、李莹与原审第三人广州英腾房地产代理有限公司（以下简称英腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许国芬上诉请求：1.李莹向许国芬双倍返还定金500000元；2.李莹向许国芬支付中介费40000元；3.李莹向许国芬支付律师40000元；4.李莹向许国芬支付诉讼担保费用6000元；5.本案诉讼费用由李莹承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。双方就广州市新塘镇永宁街誉山国际尚林三街1号503房的房屋（以下简称该物业）签订《房屋买卖合同》，约定房屋价款为1480000元，许国芬已依约履行全部的合同义务。李莹单方面解除合同已经构成根本违约，其恶意取消银行同意贷款通知书，同时拒绝与许国芬到广州市增城区住房和建设局办理过户手续，上述行为导致本次房屋买卖交易失败。综上，恳请二审法院判如所请。李莹二审辩称，不同意许国芬的上诉请求、事实和理由，其不同意一审判决。李莹上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项，改判支持李莹的上诉请求：即判令许国芬向李莹支付违约金62.32万元；2.本案一、二审诉讼费和诉讼保全费由许国芬承担。事实和理由：（一）一审法院未查明许国芬的购房资格情况，导致认定违约责任错误。首先，许国芬购买该物业属于炒房的行为，国家出台新的购房政策并未导致其丧失购房资格。购房政策仅导致其炒房的利润空间缩小，许国芬不愿继续履行合同，进而未依约办理按揭贷款手续也未取得银行同贷书，最终导致合同解除，许国芬的行为已经构成根本违约，故其应当承担相应的违约责任。一审法院以新的购房政策出台后双方未就合同继续履行达成新的一致意见而认定合同不能履行的过错不可归责于一方，属于事实认定错误。其次，李莹出售该物业是基于资金周转需要，李莹一直积极履行合同，李莹在交易过程中不存在过错。许国芬无理要求房屋过户至案外人杨明星名下，因李莹不认识案外人故要求该案外人出面补签协议，李莹的上述行为并未加大许国芬的履行责任或义务，但许国芬为了掩饰其炒楼的行为拒绝让案外人出面，且经中介告知许国芬的征信不好，李莹认为本次交易存在的风险加大，故李莹要求许国芬出具银行同贷书或一次性支付购房款，有理有据。许国芬无法在合理期限内出示银行同贷书，也明确拒绝一次性支付剩余购房款，其行为已经构成根本违约。因李莹在交易过程中并无过错，因此许国芬提起诉讼保全的费用应由其自行承担。最后，一审法院以双方在交易时明确知道该物业并未取得产权证明而认定双方对于合同的解除均具有过错，属于事实认定错误。案涉合同的解除是因许国芬恶意拖延且拒绝一次性付款导致合同无法继续履行，与该物业在签订时有无产权证明无关。许国芬二审辩称，不同意李莹的上诉请求、事实和理由，其不同意一审判决。英腾公司二审述称，同意一审判决。许国芬向一审法院起诉请求：1.解除许国芬与李莹于2017年3月28日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：0001885），合同总价1480000元；2.李莹向许国芬双倍返还定金人民币500000元；3.李莹向许国芬支付按揭服务费人民币14000元；4.李莹向许国芬支付中介费人民币40000元；5.李莹向许国芬支付律师费人民币40000元；6.李莹向许国芬支付诉讼担保费用6000元；7.本案诉讼费用由李莹承担。李莹向一审法院反诉请求：1.确认许国芬与李莹签订的《房地产买卖合同》已于2017年12月3日正式解除；2.许国芬向李莹支付违约金62.32万元；3.由许国芬承担本案的本诉和反诉费用。一审法院认定事实：2017年3月28日，李莹（卖方）与许国芬（买方）、英腾公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，载明：……合同三方在平等自愿、友好协商的基础上，买卖双方分别独家委托经纪方就买卖该物业提供房地产经纪服务。……现合同三方就该物业买卖事宜一致达成以下协议：……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币1480000元。……三、……因卖方导致该物业无法办理产权登记手续，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。……六、因买方或卖方违反本合同约定导致无法交易过户或本次交易无法继续进行，如拒不配合提供交易买卖或按揭所需资料，逾期办理交易按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同各项义务，则：……（2）逾期超过十五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付金额于楼价20%的违约金，守约方委托经纪方应向违约方发出《解除合同通知书》，已收之房款应在《解除合同通知书》发出之日起五天内退还。……七、……在履行合同中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向买方/卖方收取中介服务及咨询费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……九……其它条款：……2.卖方同意本次交易过程中买方可自行指定过户到他人名下。3.买卖双方同意卖方在收取定金时须将权属证明原件交予经纪方保存并办理相关手续。……十八、三方约定其他事项：经过两方友好协商，商品房买卖合同由英腾公司保管，甲乙双方均知房产证未出，签定本合同当天支付贰拾伍万元，另房产证拿出来7个工作日签按揭。重要提示：……如有员工私下向阁下开具白条收据或作出承诺，而未加盖公司印章的，请阁下拒绝接受。……。附件买卖双方一致同意按下述第二项支付楼款并办理交易程序。如在交易过程中，因房管局等政府部门或银行原因导致延期的，则时间相应顺延：……（二）按揭付款1.人民币100000元须在2017年3月28日前支付作为部分定金。2.人民币150000元须在2017年4月1日前支付作为定金余款。3.首期楼款（含定金）：买卖双方成交总楼价减掉买方向银行申请贷款所批准金额为准。买方应于房管部门出具成功受理本次交易的收缴证件收据当天支付给卖方。买方应与经纪方指定按揭公司签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，若买方另行指定其他按揭公司，须由卖方同意并签订《声明书》。买卖双方应在银行经审批出具同意贷款通知书后或相关意向回复后7个工作日内到房屋登记机关办理买卖手续。后李莹分别于2017年3月28日、2017年3月29日出具《收款收据》给许国芬收执，载明分别收到许国芬交来购买该物业定金100000元和150000元。2017年3月28日，许国芬与聂景浩签订《佣金确认书》主要约定：许国芬现经英腾公司介绍成功购买位于誉山国际三区三期尚林三街1号503房的物业，基于经纪方提供的咨询及中介服务，现同意向经纪方支付人民币40000元，作为英腾公司之咨询及中介服务费等。该费用的缴交日期为过户之前。该《佣金确认书》没有英腾公司的盖章。同日，英腾公司出具《收款收据》一张交许国芬收执，载明收到许国芬购买誉山国际77栋503房咨询及中介服务费20000元，经办人聂景浩。2017年10月17日，李莹述称在开发商处取得房产证，并于同日下午委托广州誉盈按揭代理有限公司办理按揭贷款。2017年10月18日，英腾公司出具《收款收据》一张交许国芬收执，载明收到许国芬购买誉山国际77栋503房咨询及中介服务费20000元，经办人聂景浩。同日，许国芬与广州誉盈按揭代理有限公司签订《服务费确认书》主要约定：许国芬同意并确认向广州誉盈按揭代理有限公司支付按揭服务费14000元。同日，广州誉盈按揭代理有限公司出具《收据》一张交许国芬收执，载明收到许国芬交来按揭费用14000元。2017年10月26日，许国芬与杨明星签订《房产代持协议》主要约定杨明星同意代替许国芬持有广州市增城区永宁街誉山国际尚林三街1号503号房产。2017年11月23日，李莹发函给许国芬，告知李莹在2017年10月17日拿到房产证，因中介口头告知，许国芬没有购房资格，并且由于信用问题，银行拒绝批准贷款。为此要求：1.许国芬在2017年11月28日前向李莹提供购房资格证明。2.在满足上述条件下，于2017年12月5日前一次性付清剩余购房款123万元或提供银行同意贷款证明并付清贷款差额。2017年11月26日，许国芬复函给李莹，表明根据合同第九条第2款，可指定过户到他人名下，已于2017年11月17日再次递交案外人杨明星的按揭资料给誉盈按揭做贷款审批，并于同日打了网签合同。2017年11月30日，李莹发函给许国芬，表明合同第九条第2款的内容不是李莹的真实意思表示，拒绝过户给杨明星。2017年12月3日，许国芬复函给李莹，表明银行的同贷书已于2017年11月28日取得，要求李莹于2017年12月5日前配合办理过户递件手续。2017年12月5日，李莹发函给许国芬，载明“你方要求我方递件过户到杨明星名下并和杨明星办理按揭贷款，而我方没有这样的合同义务”，表明解除合同，没收定金。2017年12月9日，许国芬复函李莹，该物业因没有产权证，所以无法办理过户手续。之后因政府新的政策出台，导致许国芬只能过户到指定第三人名下，并取得银行同贷书，因此，许国芬没有过错。反而是李莹强行解除网签合同，并到办理贷款的银行恶意取消银行同意贷款申请书。为此，通知李莹方，解除双方签订的房屋买卖合同。在收到函件三日内履行违约义务，双倍返还定金并承担实际支出的中介服务费、按揭费。2017年12月10日，许国芬与广东金日律师事务所律师签订《民事委托代理合同》，广东金日律师事务所委派阮泳娴、黄舜禹律师作为许国芬起诉李莹房屋买卖合同一案的代理人，并收取律师费40000元。律师费发票的开具日期是2018年3月14日。2017年12月12日，广东明华融资担保有限公司开具名称为保全担保费金额为6000元的发票交许国芬收执。许国芬、李莹和英腾公司均确认：2017年11月27日已经解除网签。许国芬陈述以下事实：1.许国芬与杨明星是表亲关系，但两者居住在不同省份。2.许国芬曾经将按揭资料交给按揭公司办理贷款，按揭公司将许国芬的贷款资料拿去银行进行咨询，银行回复说以许国芬名义贷款，时间会比较长。之后广州市颁布了新的购房政策，许国芬只能贷款三成，首付需要支付七成。3.该物业的购房款组成如下：148万元是总房款，定金25万元，许国芬通过银行按揭贷款方式支付118万元，为了能向银行贷款118万元，在签订网签合同时候将网签价格拉高到169万元。剩余的5万元，是许国芬曾经借款给李莹5万元，用于冲抵。4.在杨明星不能贷款的情况下，许国芬与李莹口头协议，许国芬一次性付款，房屋过户到许国芬名下。李莹陈述以下事实：1.有看过杨明星的身份证信息。李莹要求杨明星出面签订协议，但是杨明星一直拒绝出面。2.2017年11月13日，李莹知道许国芬办理不了按揭贷款。3.杨明星不能贷款后，李莹要求许国芬一次性付款，但是许国芬答复无法一次性付款。一审法院认为，根据庭审中陈述可知，许国芬与李莹之间并非商品房预售合同法律关系，而是二手房买卖，即双方在签订《房地产买卖合同》时，均知悉该物业并未取得房地产权证，故根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”的规定，许国芬与李莹在签约时均具有过错。但该物业在本次庭审之前已经取得产权证明，且上述《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，仍合法有效，双方当事人均应恪守履行。现许国芬以广州市出台新的购房政策，导致其无法足额贷款为由，要求按照《房地产买卖合同》其他条款中的第2条约定，过户至他人名下并由他人办理按揭贷款。上述合同中虽然如此约定，但第三人的购房资质以及能否取得相应的贷款额度，是无法确定的，且杨明星也未出面与李莹签订相关房屋出售协议。因此，上述行为将置卖方李莹于一定的风险境地。李莹对此提出异议，并寻求安全的交易途径并无不当。许国芬据此认为李莹即构成违约，其理由不能成立。之后，即使因政府出台新的政策导致许国芬无法按照合同约定足额取得按揭贷款并无法将该物业过户至许国芬名下，即《房地产买卖合同》中原所约定的付款金额、方式等无法实际履行，双方若具备继续履行合同之意愿，应进一步进行协商沟通解决，但从双方提交的证据显示，无法合理推测出许国芬与李莹之间就合同如何继续履行达成新的一致意见。因此，造成合同不能履行的过错不可归责于一方，现双方均表意不再继续履行合同，一审法院对《房地产买卖合同》予以解除。一审法院综合双方签约时知悉该物业没有取得产权证明、合同条款约定过户到第三人名下导致产生纠纷，之后双方无法继续协商达成一致意见的情况，不宜认定许国芬、李莹其中一方违约，双方对《房地产买卖合同》的解除均具有过错，故许国芬以李莹违约要求解除合同并支付违约金、赔偿损失的本诉请求，李莹认为许国芬违约要求确认合同解除并支付违约金的反诉请求，一审法院均不予支持。综合上文论述，合同解除后，李莹应将收取的250000元定金，返还给许国芬。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年5月22日判决如下：一、解除许国芬与李莹于2017年3月28日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；二、李莹在判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金250000元给许国芬；三、驳回许国芬的其他诉讼请求。四、驳回李莹的诉讼请求。一审案件受理费18120元由许国芬负担，反诉费9060元由李莹负担。诉讼保全费5000元，由许国芬负担2500元，由李莹负担2500元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人均同意一审判决第一项；双方当事人对于买方指定过户存在争议，许国芬表示：双方约定可以过户至买方指定的第三人名下，但并无约定具体的过户人；李莹则表示：签订合同时其并未同意买方可以指定过户给第三方，该条中打钩处是中介方自行打钩的，其在签约时并无注意该约定。英腾公司表示：该合同版本是中介方提供，房管部门没有禁止指定过户给第三方，签约时三方均同意可以指定过户给第三方。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：案涉合同解除的责任认定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二款规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”据此可知，房屋作为特种交易的标的物，在建立买卖合同关系的时候应当取得权属证书，否则买卖双方均要面临可能履行不能的风险。本案中，案涉买卖合同签订时李莹尚未取得权属证书，双方在合同中还约定作为出卖方的李莹同意本次交易过程中买受人许国芬可自行指定房屋过户到他人名下。上述出卖人在签约时没有取得权属证书以及房屋最终交易过户人的不确定性，均是可能导致案涉合同无法继续履行的交易风险。因此，双方当事人对于上述条款约定的不确定性负有同等的过错责任。现李莹上诉提出其在签约时没有注意该条款以及条款约定并非其真实意思表示，对此未提交充分证据予以证实，作为签约主体其理应承担合同条款不明确所产生的法律后果，该主张缺乏事实依据，本院不予采信。由于合同中对于实际过户主体的不确定性，必然会导致双方在办理按揭手续的过程中产生分歧，双方对此又无法协商一致，因双方均表示不愿意再继续履行合同，因此，一审法院认定合同解除的责任不可归责于双方，并据此驳回双方对于违约责任的请求，上述处理符合过错责任划分原则，本院予以维持。李莹上诉主张合同不能继续履行的原因全部归责于许国芬缺乏理据，本院不予采信。综上所述，许国芬、李莹的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费19692元，由许国芬负担9660元，由李莹负担10032元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年三月三十日书记员  杨希曾龙辉