广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终424号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市聚富商业经营管理有限公司，住所地：广东省广州市白云区太和镇南岭龙岗南路1号112（自主申报）。法定代表人：朱宝婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟杰，广东旭瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰媛，广东旭瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王建川，男，1990年1月19日出生，汉族，身份证住址江西省抚州市黎川县。委托诉讼代理人：林燕凤，广东粤鑫律师事务所律师。上诉人广州市聚富商业经营管理有限公司（以下简称聚富公司）因与被上诉人王建川租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初7922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聚富公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，请求认定聚富公司不予退还王建川保证金30000元、装修补偿费30000元；2.撤销一审判决第三项，认定聚富公司无需赔偿装修损失141501.5元及评估损失3500元；3.撤销一审判决第六项，改判支持聚富公司的全部反诉请求；4.本案一审、二审诉讼费用全部由王建川承担。事实和理由：（一）一审法院判决聚富公司赔偿装修损失费及评估费损失错误。其一，王建川一审提供的《关于广州市白云龙归106国道地王广场二层2F-02A铺固定装修及可拆除部分的现值价格评估结论书》（以下简称《价格评估结论书》）属于证据突袭，一审法官并未让王建川作出合理解释。其二，王建川提供的《价格评估结论书》存在瑕疵，不应作为认定事实的依据。出具《价格评估结论书》的机构不具有国家承认的合法资质，王建川在做鉴定取样前未曾通知过聚富公司，程序严重瑕疵。聚富公司在一审庭审时申请重新鉴定，一审法院仅自行认定案涉装修无法再鉴定，剥夺了聚富公司申请重新鉴定的权利，程序违法。店铺恢复原状也不会使王建川鉴定时的进货单据，相片和装修设计图纸不存在，本案重新司法鉴定仍可根据双方确定的项目和数据进行评估价格。其三，一审法院认定的损失数额缺乏事实依据。王建川并未提供案涉店铺的装修合同以及买卖合同等证实其具体的装修项目、购置的设备明细及金额，且案涉装修是形成附合的装饰装修，聚富公司无法利用。（二）一审法院判决聚富公司返还保证金及装修补偿费，缺乏事实及合同依据。王建川无故擅自不经营案涉店铺，恶意拖欠租金及水电费，且一直占用场地至2019年5月31日，其行为已经构成严重违约。根据《地王广场商铺租赁合同》第七条第六款约定，王建川无权要求聚富公司退还已交纳的保证金及装修补偿费。即便合同无效，聚富公司也无理由退还保证金及装修补偿费。聚富公司已将案涉店铺交王建川使用，聚富公司已经完成了合同义务，根据保证金的性质，保证金应用于补偿聚富公司的损失。现合同已经履行完成，本案不存在退还装修补偿费的事实及依据。（三）一审法院认定王建川占用商铺的时间至其店铺停止经营之日止，显属不当。王建川一直未配合聚富公司办理清场，其物品一直占用案涉场地至2019年5月31日，该期间的商铺占有使用费应由王建川支付。因此，一审判决第六项缺乏事实及法律依据。王建川二审辩称，不同意聚富公司的上诉请求，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。一、关于王建川一审是否逾期举证的问题。一审法院并未确定具体的举证期限，双方也并未合意具体的举证期间，王建川一审开庭当日提交的证据，一审法院已依法给予聚富公司举证期，故王建川的举证行为并未违法。二、关于《价格评估结论书》中固定装修的金额是否合法合理的问题。首先，双方发生争议后，聚富公司阻拦王建川取回店铺内可移动的商品，且聚富公司将案涉商铺转租他人，案外人也对商铺重新装修。王建川委托的评估机构进行评估勘察时，聚富公司员工在场，不存在聚富公司不清楚王建川委托评估公司评估的情况。评估机构在店铺内勘察时，店铺内的装修已拆除大半，结合王建川提供的店铺相关照片、装修图纸等，《价格评估结论书》得出的价格应具有合理的参考价值。至于重新鉴定的问题，因店铺的装修已被拆除，若采用王建川委托评估公司的数据再重新评估实属无意义。三、关于占有使用费的问题。王建川在诉讼前要求搬离店内商品，但遭到聚富公司阻拦，王建川也曾报警处理。聚富公司拒绝接收王建川主动交纳的水电费，故案涉店铺内可移动物品无法搬离的责任在于聚富公司，聚富公司应自行承担清理店铺内物品的损失。因案涉合同无效，故聚富公司收取的保证金、装修补偿费均应返还。王建川于2019年4月1日向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《地王广场商铺租赁合同》无效；2.判令聚富公司返还租赁保证金30000元及装修补偿费30000元，装修押金10000元及书本费100元；3.判令聚富公司赔偿装修损失300000元；4.判令聚富公司返还店内座椅、冰箱、餐具等物件，并赔偿食品损失65766.5元；5.诉讼费由聚富公司承担。后，王建川变更诉讼请求为：1.确认双方签订的《地王广场商铺租赁合同》无效；2.判令聚富公司返还租赁保证金30000元及装修补偿费30000元；3.判令聚富公司赔偿装修损失202145元及评估费5000元；4.判令聚富公司赔偿食品损失65766.5元；5.诉讼费由聚富公司承担。聚富公司向一审法院反诉请求：1.判定王建川支付我司租金120000元（2-5月）；2.判令王建川支付我司水电费11348元（2018年12月欠缴水费78元、电费566元，2019年1月欠缴水费144元、电费3720元，2月欠缴水费126元、电费3300元，3月欠缴水费114元、电费3300元）；3.判令王建川按照欠付金额月利率2%支付逾期滞纳金；4.判令王建川支付店铺恢复原状的费用17904元；5.诉讼费由王建川承担。一审法院认定事实：2018年9月14日，聚富公司（甲方）与王建川（乙方）签订《地王广场商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州白云区龙归南岭村106国道地王广场二层2F-02A铺出租给乙方使用。乙方租用该商铺仅限于经营川鼎记钢管厂串串香使用。签订合同日起，甲方同意给予乙方30天免租装修期，与商场施工同步进行。租赁期限2018年9月14日至2023年8月30日。2018年9月14日至2019年8月30日租金30000元，2019年9月1日至2020年8月30日租金31500元，2020年9月1日至2021年8月30日租金33075元。租金按月结算，乙方在整个承租期内必须于每月5日前缴交当月租金、上月水电费、当月管理费，逾期不交者每天加收应缴款项5%的滞纳金。缴款方式，乙方根据甲方发出的缴款通知单向甲方物业管理处财务部以现金形式缴款，然后由甲方开具收款收据给乙方作为缴款凭证。铺内电费为1.5元/度，水费为6元/吨，综合管理费每月规定为0元，在每月交租金同时交纳。乙方在签订本合同之日，应向甲方缴交租赁保证金30000元及第一个月租金30000元。合同期满或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，甲方对商铺进行验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，甲方在乙方搬出商铺之日起30天内将保证金退还乙方（不计利息）……合同签订后，王建川向聚富公司交纳了押金30000元、租金30000元、装修补偿费30000元、装修押金10100元。王建川于2018年9月25日开始使用该商铺，于2019年1月1日正式对外经营。庭审中，王建川称其店铺实际经营至2019年3月23日，聚富公司则称其是在2019年5月31日收回案涉商铺，并于该日重新出租给案外人，在重新出租之前已经将商铺恢复至原状并由新租户重新装修。根据聚富公司提交的证据显示，广州市聚富白云地王广场管理处（以下简称地王广场管理处）于2019年3月15日出具《通知》称，由于王建川尚未交齐2019年2、3月的租金及相关费用，将于2019年3月16日终止服务、正式收回铺位。2019年3月20日，地王广场管理处再次出具《通知》称，要求王建川在2019年3月21日前自行清理商铺内物品，办理相关手续，否则视为王建川放弃物品权利。2019年3月26日，地王广场管理处出具《情况说明》记载，王建川在2019年1月1日至3月5日正常营业期间未能按照合同约定按时交租，于3月15日自行停止营业至今，管理处多次与王建川联系均未能成功取得联系，因此，管理处在2019年3月15日收回此店铺。2019年3月27日，地王广场管理处出具《违约收回铺位告知函》称，王建川欠缴2、3月份费用合计190245.4元，且经多次告知拒不办理违约手续，现郑重告知正式收回铺位，铺位内一切物品视为王建川主动放弃，并保留追究王建川责任的权利。另，根据聚富公司提交的单据显示：2019年1月16日，聚富公司在扣除12月水电费644元后应退回王建川装修押金9456元；案涉铺位2018年12月水费为78元、电费为566元，2019年1月水费为144元、电费为3720元，2019年2月水费为126元、电费为3300元，2019年3月水费为114元、电费为3300元。另查，案涉租赁商铺座落于广州市白云区太和镇龙归南岭龙岗南路1号2楼。对于该商铺所在建筑物，广州市白云区太和镇南岭村民委员会虽出具证明称该南岭龙岗南路1号房屋不属于违法、违章建筑，但聚富公司当庭确认该建筑至今尚未办理用地规划和建设许可等合法手续，且经王建川向广州市规划和自然资源局申请政府信息公开，聚富公司知案涉商铺所在建筑物未查到相关建设工程规划许可证信息。另，聚富公司提交了《土地违法案件行政处罚决定书》以及《广东省罚款收据》，拟证实案涉商铺所在建筑物属于历史遗留问题，已经通过“以罚代证”的方式确认权属。王建川为证实其损失情况，提交了广东信亚价格评估有限公司出具的粤信价估[2019]043号《价格评估结论书》，该评估报告评估基准日是2019年4月5日，评估公司现场勘查时发现商铺内正在装修，原装饰布局大部分已经拆除，仅可见墙体部分装修，原商铺内设施设备锁在另一室内，由广场内管理人员看管，无法清点数量，故根据现场勘查情况并结合委托人（王建川）提供的进货单据、相片和装修设计图纸整理计算，确定评估项目和数量，最终结论为：固定装修部分现值评估价格为202145元、可拆除部分现值评估价格为100941元。上述评估报告未涉及王建川诉称的店铺内食品，王建川支付了评估费5000元。聚富公司质证认为，评估公司现场勘查时聚富公司并不知情，评估报告存在重大瑕疵，内容与事实不符，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。另外，王建川举证了照片打印件、《出货单》《收据》等证据，拟证实其店铺内食品损失情况，照片打印件中隐约可见食品，但食品类型、数量无法分辨；《出货单》上记载了送货内容为豆腐、培根等食品，出货日期没有填写具体年份，收货人及送货人身份信息均未详细记载；《收据》开具日期是2018年9月至2019年1月期间，内容是食品，除了2018年9月25日的《收据》盖有“广州一点点餐饮企业管理有限公司财务专用章”外，其他《收据》均未记载收货人及送货人身份信息。聚富公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为上述证据不能证明案涉店铺内食品情况。2019年9月24日，一审法院组织双方当事人对保管在聚富公司处的王建川案涉店铺内原有可移动物品进行交接，王建川确认已取回除食品之外的桌椅、厨具等可移动物品。上述事实，有《地王广场商铺租赁合同》《收据》《通知》《违约收回铺位告知函》《价格评估结论书》、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，关于案涉《地王广场商铺租赁合同》的效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，无证据证实案涉商铺所在建筑物系取得了建设工程规划许可证或是按照建设工程规划许可证规定进行建设的，因此案涉物业的租赁合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。聚富公司基于无效租赁合同的签订而向王建川收取了押金30000元、装修补偿费30000元，由于案涉合同无效，聚富公司应将上述费用退还给王建川，即聚富公司应向王建川退还押金30000元、装修补偿费30000元。虽然案涉租赁合同无效，但鉴于王建川有实际占有使用案涉租赁商铺，在合同无效的情形下，其亦应向聚富公司支付实际占用案涉商铺至实际返还商铺之日止的占有使用费，且该占有使用费可参照合同约定的租金标准进行计算。虽然聚富公司称其是于2019年5月31日收回案涉商铺，但从聚富公司自行提交的《通知》《违约收回铺位告知函》等证据来看，王建川确实已于2019年3月15日停止营业，这与王建川所述其实际经营至2019年3月23日相吻合，故对于聚富公司主张的2019年4月、5月的租金及水电费，一审法院不予支持，王建川应向聚富公司支付2018年12月的水电费、2019年1月至3月的水电费以及2019年2月、3月的租金，合计71348元（644元+144元+3720元+126元+3300元+114元+3300元+30000元+30000元）。至于王建川抗辩称2019年2月的租金经双方协商同意按照80%交纳并抵扣王建川的装修押金后，王建川实际欠缴2月份的租金数额是14000元，由于王建川没有举证证实，且聚富公司亦不确认，一审法院不予采信，但因王建川同意将装修押金10100元抵扣租金，一审法院予以照准，即王建川还应向聚富公司支付欠缴的租金、水电费合计61248元（71348元-10100元）。至于王建川称聚富公司主张的电费中的“变压器建设维护费、电损费”已经包含在管理费中，因未举证证实，一审法院不予采信。关于聚富公司主张王建川应按照欠付金额月利率2%支付逾期滞纳金，因《地王广场商铺租赁合同》无效，聚富公司不得再以该合同约定的滞纳金条款主张权利，且聚富公司对合同无效负有过错，一审法院对其该项诉请不予支持。关于王建川主张的装修费损失202145元及评估费5000元。根据王建川提交的《价格评估结论书》显示，案涉商铺在2019年4月5日时固定装修部分现值价格为202145元。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，聚富公司在合同中承诺给予王建川免租装修期，即视为对王建川装饰装修的同意，在聚富公司未表示同意利用已经形成附合的装饰装修物的情况下，应按照导致合同无效的过错由双方分担固定装修现值损失。聚富公司明知道案涉建筑物属于违法建筑，却将其出租给包括王建川在内的多个不特定公众，对最终导致本案合同无效负有较大过错，王建川在签订合同时未能对案涉商铺的合法性和产权情况尽到合理审查，对于合同无效亦应承担一定的过错责任。本案有所特殊之处在于，评估公司现场勘查时案涉商铺内原装饰布局大部分已经拆除，仅可见墙体部分装修，直接导致评估公司是依据现场勘查情况并结合王建川提供的进货单据、相片和装修设计图纸整理计算，从而确定评估项目和数量，而王建川提供给评估公司的资料未经聚富公司、一审法院审核，故《价格评估结论书》存在瑕疵，但因聚富公司在未经王建川同意的情况下已私自将案涉商铺内原有装修破坏，导致本案的评估工作无法开展，由此产生的不利后果应由聚富公司自行承担，故一审法院确认案涉商铺在2019年4月5日时固定装修部分现值价格为202145元，本案按照双方过错程度确定由聚富公司承担70%的责任、王建川承担30%的责任，同时聚富公司还应按照该责任比例支付王建川评估费，即聚富公司应赔偿给王建川装修费损失141501.5元及评估费损失3500元。关于王建川主张的食品损失65766.5元，虽然王建川经营餐饮购进食材是必然的，但是其提交的《出货单》《收据》等证据上均未记载送货人和收货人具体信息，无法证明与本案有关，且上述证据记载的送货时间均是在2019年2月前，而王建川实际经营到2019年3月下旬，在此期间所购进的食材即使属实，也无法证明其剩余量和是否已经变质，故王建川应承担举证不能的不利后果，一审法院对其主张的该项损失不予采信和支持。关于聚富公司反诉主张的店铺恢复原状费用。由于聚富公司明知案涉商铺所在建筑物业缺乏合法的用地规划及建设手续，涉嫌违法建设且依法不得出租使用，但其却仍将包括案涉商铺在内的物业出租给他人使用，其对案涉无效合同的签订存在较大过错，且王建川是在聚富公司同意的情况下对店铺进行装修，现合同无效导致店铺恢复原状所需费用应由聚富公司自行承担，聚富公司该项反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2019年9月27日判决如下：一、确认王建川与聚富公司于2018年9月14日签订的《地王广场商铺租赁合同》无效；二、于判决生效之日起三日内，聚富公司向王建川退还租赁保证金30000元、装修补偿费30000元，合计60000元；三、于判决生效之日起三日内，聚富公司赔偿王建川装修费损失141501.5元、评估费损失3500元，合计145001.5元；四、于判决生效之日起三日内，王建川给付聚富公司2018年12月的水电费、2019年1月至3月的水电费以及2019年2月、3月的租金合计61248元；五、驳回王建川的其他本诉请求；六、驳回聚富公司的其他反诉请求。一审法院本诉受理费6293.67元、反诉受理费1819.07元，由王建川负担3074.74元、聚富公司负担5038元并于判决生效之日起三日内迳付王建川3218.93元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，聚富公司为证明案涉商场已恢复办理餐饮业的营业执照及与另案与本案案情类似但判决不同，向本院提交商铺营业执照、《个体工商户开业通知书》、（2019）粤01民终22323号《民事判决书》等证据。王建川质证意见：对营业执照的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该营业执照的时间形成于诉讼之后，在诉讼之前案涉商铺能否办理营业执照的事实双方均已认可，仅对不能办理营业执照的原因产生争议；对判决书的真实性、合法性无异议，关联性有异议，案件审理具有独立性，裁判结果会因举证、开庭中各方陈述的事实、及法官对证据采纳的不同而不同，本案的《价格评估结论书》的价格具有参考价值，一审法院判决的金额并无不妥。二审中，本案双方当事人均同意本案书面审理。本院认为，本案二审的争议焦点为：（一）聚富公司是否应向王建川返还保证金及装修补偿费；（二）聚富公司是否应承担王建川的装修损失；（三）王建川应付聚富公司的占有使用费应计至何时止。关于聚富公司是否应向王建川返还保证金及装修补偿费的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，结合本案查明的事实，双方签订的《地王广场商铺租赁合同》应属无效。根据合同法关于合同无效的法律后果处理，因无效合同取得的财产，应当予以返还。因此，一审法院判决聚富公司向王建川返还保证金及装修补偿费并无不当，本院予以维持。关于聚富公司是否应承担王建川的装修损失的问题。双方签订的《地王广场商铺租赁合同》因租赁物的建设未取得规划许可手续而无效。双方在合同中约定了装修免租期，且聚富公司亦确认王建川事实上有对案涉商铺进行装修，聚富公司在明知或应知案涉租赁物的建设未取得规划许可手续会导致租赁合同无效而无法履行的情况下，仍同意并放任王建川对案涉商铺进行装修，故对造成王建川的装修损失，聚富公司具有过错。据此，根据合同履行情况及双方的过错程度，一审法院酌情确定聚富公司赔偿数额符合公平合理原则，并无不妥，可予维持。聚富公司以王建川未就装修损失充分举证证明，且其无法利用王建川投入的装修为由，上诉认为其无需向王建川赔偿装修损失，缺乏充分理据，本院亦不予采纳。关于王建川应付聚富公司的占有使用费应计至何时止。在王建川已停止在案涉商铺经营并撤场，且聚富公司在此之前已通知王建川其将收回商铺的情况下，聚富公司应当及时收回案涉商铺以避免商铺空置损失进一步扩大，否则应承担相应的不利后果。聚富公司并未充分举证证明，因可单独归责于王建川的原因，其无法在王建川退场后收回案涉商铺。在此情况下，聚富公司反诉请求王建川支付退场后的使用费，缺乏充分理据，一审判决对此予以驳回亦无不当，可予维持。聚富公司以王建川在撤场后仍遗留物品在案涉商铺为由，上诉主张王建川应支付使用费至2019年5月止，缺乏充分法律依据，本院仍不予采纳。聚富公司二审提交的证据因不足以支持其上诉主张，本院不予采纳。因双方当事人对于一审判决第一、四、五项均无异议，上述判项均予以维持。综上所述，聚富公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5729元，由广州市聚富商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年三月二十六日书记员  杨希曾龙辉