广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终428号上诉人（原审被告）：周敬筌，男，汉族，2003年8月26日出生，住广东省广州市越秀区。法定代理人：周某，男，汉族，1972年3月18日出生，住广东省广州市越秀区，系上诉人周敬筌的父亲。委托诉讼代理人：肖挺俊，广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈茵，广东胜伦律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州东华物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区寺右新马路168号第三层80号铺。法定代表人：陈可，总经理。委托诉讼代理人：杨映峰，广州金鹏律师事务所律师。上诉人周敬筌因与被上诉人广州东华物业管理有限公司（以下简称东华公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初9414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周敬筌上诉请求判令：l.撤销一审判决第一、二项；2.东华公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、周敬筌所提供的证据足以印证案涉车位的实际管理人为案外人广州市锡中房地产有限公司中曦大厦停车场(以下简称中曦大厦停车场)，并非东华公司，故东华公司无权向周敬筌收取车位管理费。从周敬筌在一审中提供的证据1-7来看，涉案车位停车场现场悬挂的企业营业执照、出入口岗亭有关通知或提示落款均为中曦大厦停车场；车位物业管理费催款函落款及管理费开票主体均为中曦大厦停车场；涉案车位自2012年起受侵占无数次，周敬筌曾多次向东华公司寻求帮助，均被告知停车场并不属于其管理范围，周敬筌须自行找中曦大厦停车场解决，从未给予周敬筌提供任何资料与帮助；中曦大厦停车场与东华公司存在合作关系，双方实为利益共同体。东华公司在一审阶段就停车场管理事宜出示的协议，是一份十多年从未执行或根本不存在的另外订立的协议，没有任何收付凭证予以证明实际履行，东华公司亦未公示过该份协议或任何有关停车费结算的凭证，故不能完全排除该协议为其双方后期补充签订且未实际履行的可能性。综上，涉案车位实际管理人为中曦大厦停车场，而中曦大厦停车场与东华公司是相互独立主体，应当由中曦大厦停车场收取车位物业管理费，而非东华公司，东华公司无权向周敬筌主张车位物业管理费。二、东华公司仅提供其与案外人广州市锡中房地产有限公司签订的《中曦大厦停车场管理协议》，但未提供任何银行流水等结算文件，不足以证明双方实际履行前述协议，而一审法院也未追加广州市锡中房地产有限公司作为本案第三人参加诉讼，亦根本没有查清双方是否已实际履行前述协议，即无法证明东华公司为案涉车位的实际管理人，故东华公司无权向周敬筌主张物业管理费。如法院认定为案涉车位提供物业管理服务的一直以来均是东华公司，并判决周敬筌向东华公司支付物业管理费，则理应向周敬筌退还已收取的全部物业管理费，再由东华公司向周敬筌收取，这将会使停车场管理更加混乱。因此，法院应责令东华公司提供有关《中曦大厦停车场管理协议》所涉的银行流水等结算文件，以印证其确为实际管理人，否则应驳回其诉讼请求。三、周敬筌并非故意不交车位管理费，而是找不到负责管理的单位交纳。而且，作为停车场管理单位，依法应履行相应的管理义务以保证车位业主能够正常使用车位。但涉案车位的正常使用长期受影响且被侵占，具体情况体现如下：1.车位受侵占不能正常使用。涉案车位为右侧相邻为宽小于1.9米，长小于9米右侧为实墙的停车位，在2012年前，周敬筌勉强可以使用车位。但2012年上半年开始，中曦大厦停车场强行将涉案车位的相邻车位出租给两商务车作停车位，两车须左边过线，右侧贴墙，前后车挨紧才能停放。如此一来，周敬筌停放好车辆后便不能开门上下车，严重时根本不能停车；2.车辆受侵害无法寻找到侵权人。2014年6月左右，相邻车位的商务车基于前方有车，不能正常开出，于是强行扳坏周敬筌停放的奥迪Q7车的反光镜借道而出。针对前述车位、车辆被侵权事宜，周敬筌曾多次向出口现场管理员反映，并多次到东华公司的办公室寻求帮助，均被告知停车场不归属其物业管理范围，须找中曦大厦停车场的负责人方能解决。东华公司的不作为恰好印证了该司并非停车场的管理单位。东华公司十五年来从未在名义上或实际上管理过停车场，这是全体业主共认的事实，故东华公司无权向周敬筌及所有车位使用者收取车位物业管理费。四、本案期间周敬筌的车辆能在中曦大厦停车场门闸正常进出并无人管理与催缴便印证该停车场并没有单位进行有效管理。在本案拖欠物业管理费期间的前后，周敬筌仅是向中曦大厦停车场门勤交纳管理费，仍不清楚谁为涉案停车位的管理人，也不认可东华公司为实际管理人。一审法院对此明显存在事实认定不清的情形，应予以纠正。被上诉人东华公司二审答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。周敬筌的上诉理由不能成立。具体理由如下：一、东华公司与周敬筌之间存在事实物业服务合同关系。东华公司是开发商聘请的涉案建筑物中曦大厦的前期物业服务企业，在周敬筌购买涉案车位之前，即已对包括地下停车场在内的整栋大楼提供物业服务工作。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，周敬筌购买大楼车位就视为同意接受东华公司提供的物业服务，双方成立事实物业服务合同关系。二、东华公司收取的是“物业服务费”而非“车位管理费”。业主接受物业服务企业的服务支付物业服务费既是合同约定的义务，也是《物业管理条例》规定的法定义务。只有物业服务企业才能向业主收取物业服务费。1.物业服务费只是负责对物业共用部分、共用设施设备日常运行、物业管理区域的清洁卫生费用等的费用，并不是对属于业主个人所有的车位进行管理的“车位管理费”。大厦地下停车场的共用车道、电力系统、通风系统、照明系统、安防监控、出入口匝门、消防等停车场共用设施设备的日常操作、维护、清洁、修理都是东华公司在提供服务，保安、电工、物管员都是与东华公司签订劳动合同，建立劳动关系，工资都是东华公司支付的。这些事实均有社保、劳动合同、工资条等可以证明。2.案外人广州市锡中房地产有限公司中曦大厦停车场(下称“中曦大厦停车场”)不属于独立的法人，也没有物业管理的资质，其是开发商广州市锡中房地产有限公司的一个分支机构。中曦大厦停车场的经营范围是出租停车位，收取的是基于保管合同关系的“车辆停放保管服务费”而非基于物业服务合同关系的“物业服务费”。中曦大厦停车场所出租的车位只是开发商名下未出售的50多个车位，不涉及已经出售给业主的车位。根据《物权法》相关规定，涉案停车场的车道、电梯机房、泵房、保安室、值班室均归大厦全体业主共同共有，开发商广州市锡中房地产有限公司名下的50多个车位同样要向东华公司支付物业服务费，如有欠费，东华公司亦有权诉讼追讨。东华公司在一审时提交的《中曦大厦停车场管理协议》《收据》及《财务明细表》均证明案外人中曦大厦停车场只是代收物业服务费的事实。案外人中曦大厦停车场每月支付给东华公司的物业服务费分为两项，一项是开发商名下的未售车位的物业服务费，因这类车位属于开发商对外出租营利行为，物业服务费标准由开发商与东华公司自由约定(普遍高于小业主自有的车位)；另一项是小业主名下车位的物业服务费，这类车位物业服务费标准由政府物价部门规定，为200元／月。因为中曦大厦停车场出租的50多个车位有临时保管、长期保管的，还有小业主购买后委托其出租管理的，针对这类经营性车位(特别是临时停放保管的车位)收费是随时发生的，必须要安排人员随时登记入账作好记录，所以东华公司将收取小业主每月200元的车位物业服务费的事项委托中曦大厦停车场收取，收取后按月上交给东华公司，以节省人力成本。3.案外人中曦大厦停车场代收周敬筌物业服务费的权利来源于《中曦大厦停车场管理协议》的约定，并不因此改变所收费用是“物业服务费”的性质。该案外人不是物业服务企业，也未提供法定的物业服务内容，当周敬筌不缴物业服务费时，该案外人作为东华公司的代理人没有向法院提起诉讼的请求权。三、从2006年至今，周敬筌都是将物业服务费交给中曦大厦停车场，再由该停车场转交给东华公司。对这种收费模式，各车位业主从未提出过异议，也没有车位业主因此而欠缴管理服务费。东华公司也从未另行向车位业主另行收取物业管理费。周敬筌仅拖欠2016年2月到2018年9月期间的物业服务费，此后至今均正常缴费给中曦大厦停车场。四、周敬筌拖欠2016年2月至2018年9月的物业服务费的真正原因是他所购买的41A、41B车位是前后相连的子母车位，而且车位的右侧距实体墙小于1.9米(详见附件车位示意图)。周敬筌停车时，要先移走前面41A的车后，才能让41B的车进出。在41A、41B车位的左侧是40A、40B车位，同样也是前后相连的子母车位，左侧有实体墙。所以周敬筌购买4lA、41B车位的价格远低于其他车位(只相当于购买一个正常车位的价格)。而且41A、4lB车位是现售的，周敬筌是租用过两年之后才决定购买的，对诉争车位右侧靠实墙，左侧与相邻车位距离较窄、进出受限的情况完全了解。虽然这四个车位的情形特殊，但这四个车位的面积均符合法定标准，均是经房管局测绘验收的面积标准停车位，完全能满足正常车辆使用。因周敬筌在2012年后自购了两台大型商务车，故其进出自己的车位就显得困难，特别是当相邻的40A、40B(车位归开发商所有，由中曦大厦停车场对外出租营利)也停放大型商务车时，四台大型车之间距离很窄，上下车时难免有碰撞刮擦。但由于车辆均停放在各自车位线界之内，没有侵界，所以物管处也无权干涉。从法律关系上而言，中曦大厦停车场与周敬筌之间的相邻权纠纷，与东华公司主张的物业服务费无任何关系。由于停车场与40A、40B租户签订的是长期车位租赁合同，中途不能解除，直到2018年9月后，中曦大厦停车场为了解决纠纷，将本来可以作两个车位出租营利的40A、40B车位缩成了一个车位对外出租，留出空间方便周敬筌使用自己的车位，当时周敬筌就答应只要中曦大厦停车场作出调整就补交之前拖欠的物业服务费，结果至今没有支付，东华公司不得不起诉。四、东华公司作为物业服务企业，有权依据《物业管理条例》第四十一条、第六十四条的规定，向周敬筌追讨物业服务费。五、周敬筌在一审中承认其确实拖欠了涉案车位的物业服务费，对拖欠时间、具体数额均予承认。六、周敬筌以东华公司没有收取物业服务费的请求权为由拒绝履行付款义务，有违诚实信用原则。七、物业服务合同属于双务有偿合同，周敬筌接受了东华公司提供物业服务，就应当履行向东华公司支付服务费的义务。在该单向法律关系中，周敬筌作为债务人没有选择履行对象的权利，东华公司作为债权人既可以亲自主张也可以委托他人主张权利。故周敬筌主张只有案外人中曦大厦停车场才享有物业服务费的请求权的观点是没有法律依据的。东华公司向一审法院起诉请求判令周敬筌：1.立即支付位于广州市越秀区解放中路306号负二层41号车位从2016年1月到2018年9月期间的物业服务管理费共4950元（计算标准为：150元/月×33个月=4950元）；2.立即支付上述应付费用的滞纳金310元（暂计至2018年10月31日），其中物业管理费滞纳金按当月物业管理费为本金，自当月1日起计至实际付清之日止，按年利率6%的标准计算；3.立即支付位于广州市越秀区解放中路306号负二层41A号车位从2016年2月到2018年9月期间的物业服务管理费共4800元（计算标准为：150元/月×32个月=4800元）；4.立即支付上述应付费用的滞纳金302元（暂计至2018年10月31日），其中物业管理费滞纳金按当月物业管理费为本金，自当月1日起计至实际付清之日止，按年利率6%的标准计算；5.承担本案全部诉讼费。一审法院经审理查明：广州市锡中房地产有限公司中曦大厦停车场的《企业信用信息公示报告》记载其营业场所系广州市越秀区解放中路306-310号负一、负二层，经营范围系专业停车场服务，隶属企业系广州市锡中房地产有限公司。2004年7月，东华公司与广州市锡中房地产有限公司签订《物业委托管理合同》，约定由东华公司为中曦大厦提供物业管理服务，管理范围涵盖地下停车位的管理。2006年12月6日，周敬筌及其法定代理人与广州市锡中房地产公司签订了两份《商品房买卖合同》购买了广州市越秀区解放中路306号中曦大厦负二层41号及41A车位，建筑面积均系10.7000平方米，现楼交付。2011年7月27日，东华公司与广州市锡中房地产有限公司签订《中曦大厦停车场管理协议》，约定广州市锡中房地产有限公司名下的119个车位由东华公司提供管理服务，但车位收费由广州市锡中房地产有限公司自行收取，每月10号前广州市锡中房地产有限公司向东华公司支付当月管理费20000元；还约定停车场内除约定车位外的其他车位的收益仍由东华公司收取。东华公司主张其一直按照按每个车位100元/月（后来逐步依法提高到150元）的标准收取物业服务管理费，周敬筌没有异议。东华公司陈述周敬筌一直按约定交纳物业费，周敬筌欠缴物业服务管理费的期间系分别从2016年1月和2月到2018年9月，周敬筌对欠缴物业管理费的时间区间没有异议。东华公司、周敬筌在一审庭审中均确认周敬筌所在物业管理区域尚未成立业主委员会。上述事实，有东华公司、周敬筌提交的证据以及庭审笔录予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《广东省物业管理条例》第三十六条规定：“前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当…签订书面的前期物业服务合同。”第三十七条规定：“建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。”第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。”《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》规定：“业主应自房屋交付之日起支付物业费。”“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。”“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。”在本案中，因周敬筌所在物业管理区域尚未成立业主委员会，因此，东华公司与广州市锡中房地产有限公司签订的《物业管理委托合同》和《中锡大厦停车场管理协议》依法属于《广东省物业管理条例》第四章规定的前期物业管理的合同。事实上本案东华公司也一直按照合同约定履行进行物业管理的义务，本案周敬筌亦曾持续履行缴纳物业服务管理费的义务，因此视为周敬筌事实上已接受了物业服务，东华公司请求周敬筌支付相应的物业费，一审法院予以支持。但是，本案东华公司没有提交证据证明广州市锡中房地产有限公司与周敬筌签订的相应合同中包含物业服务管理条款或有包含滞纳金的约定，因此，其主张的滞纳金属于没有合同依据，一审法院不予支持。关于周敬筌提出东华公司未尽到管理职责导致其车位使用权被损害的意见，因相邻车位发生的侵权和本案无关，周敬筌可另循法律途径解决。关于周敬筌提出本案的前期管理费收费主体错误问题，属于东华公司与广州市锡中房地产有限公司之间委托物业管理服务关系的具体约定，事实上周敬筌在欠缴物业管理费期间的之前和之后都顺利缴纳物业管理服务费，东华公司和其他主体也未向周敬筌重复收费，故一审法院对周敬筌的该意见不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《广东省物业管理条例》第三十六条、第三十七条、第四十一条以及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第六条、第七条、第八条之规定，作出如下判决：一、周敬筌在本判决发生法律效力之日起十日内向广州东华物业管理有限公司支付位于广州市越秀区解放中路306号负二层41号车位自2016年1月起至2018年9月止的物业管理费4950元；二、周敬筌在本判决发生法律效力之日起十日内向广州东华物业管理有限公司支付位于广州市越秀区解放中路306号负二层41A号车位自2016年2月起至2018年9月止的物业管理费4800元；三、驳回广州东华物业管理有限公司的其他诉讼请求。一案案件受理费100元，由周敬筌承担。广州东华物业管理有限公司已经向广州市越秀区人民法院缴纳，由周敬筌直接向广州东华物业管理有限公司迳付。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据，并均向本院提交了书面审理申请书。本院认为，鉴于周敬筌提出上诉后，双方当事人均未在二审中提交新的证据，故对双方当事人向本院提出的书面审理的申请，本院予以准许。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对于一审判决确定的本案所涉欠费时间段、欠费标准和金额，以及一审法院不支持滞纳金的处理结果，双方当事人均无提出异议，本院对此不作审查并均予以确认。针对周敬筌的上诉，二审争议焦点为东华公司是否有权收取本案所涉欠费期间的涉案车位的物业管理费，具体分析如下：首先，东华公司已在一审中举证证明其受涉案大厦开发商的委托为包括地下停车场在内的涉案大厦整体提供物业服务，而涉案物业管理区域目前仍未成立业主委员会，故一审法院据此认定东华公司属于涉案物业所在区域的前期物业服务企业，并判令支持了东华公司在本案中主张的涉案车位的物业服务欠费，合理有据。其次，至于案外人中曦大厦停车场，并非涉案车位的物业服务单位，东华公司亦明确表示此前曾委托该停车费代为收费，而周敬筌亦未举证证明涉案车位存在被重复收取物业服务费的情况，故周敬筌以此为由，上诉主张东华公司无权向其主张本案欠费，缺乏理据，本院不予支持。最后，本案所涉欠费为2016年1月至2018年9月，而周敬筌上诉提及的2012年上半年开始难以停车、2014年6月左右被相邻车主损坏其车辆反光镜等问题，均出现在本案欠费时间段之前，与本案并无直接关联，周敬筌亦可另循合法途径解决，并不构成拒交本案所涉物业服务欠费的理由。综上所述，周敬筌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人周敬筌负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年三月二十七日异书记员 张冰玲李逸丹