浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初15895号 原告（反诉被告）：宁波宁舟房产经纪有限公司（统一社会信用代码为91330212MA28Y2BJ43）。住所地：宁波市鄞州区四明中路17号。 法定代表人：毛舟东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张尧泳，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：饶志超，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨雄，男，1985年4月16日出生汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：赵静，女，1982年9月14日出生汉族，系杨雄之妻，住址同上。 委托诉讼代理人：张雷飞，浙江浙甬律师事务所律师。 原告宁波宁舟房产经纪有限公司为与被告杨雄居间合同纠纷一案，于2019年11月4日向本院起诉。本院于同日立案受理，后被告提起反诉，经审查，被告的反诉符合受理条件。本院依法将本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，并组成合议庭，于2020年3月11日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人饶志超与被告委托诉讼代理人赵静、张雷飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁波宁舟房产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告中介服务费43160元及自起诉日起至实际付清日止按银行同期贷款利率计算的利息，支付原告律师费3000元。事实与理由：2019年6月6日，被告经原告居间与案外人王伟签订《存量房屋买卖中介合同》，约定被告将其位于宁波市鄞州区中河街道天源巷127号A座1516室的房屋出售给案外人王伟。上述合同签订后，王伟向被告支付定金20000元。但因被告房屋不符合合同约定的“无户口、无学籍”，致使王伟合同目的不能实现。王伟因此向法院提起诉讼，宁波市鄞州区人民法院审理并作出（2019）浙0212民初9992号民事判决书，认定被告构成违约。根据合同约定，被告应承担合同约定的中介服务费。 被告杨雄答辩并反诉称：1.被告2019年4月已在涉案房屋同小区已购入一套更大面积的住房，并因此出售涉案房屋。原告工作人员对此清楚明了。2.原、被告（代理人赵静）、案外人王伟于2019年6月6日20点左右签订《存量房屋买卖中介合同》，约定被告将涉案房屋出售给案外人王伟。因家中小孩独自在家，赵静当晚仅审核房屋价格、付款时间等主要条款后即匆忙签字。签订合同时赵静将家中户籍本交给原告，户籍本上写明被告一家的户籍当时仍在涉案房屋。赵静一直以来陈述的都是“在同小区已有其他住房，不会影响买受人小孩的学籍”。但原告在收取了被告户籍本、明知被告户籍仍在涉案房屋的前提下，仍然由原告工作人员书写“甲方（即被告）承诺该房子无户口、无学籍”。3.合同签订后，王伟向被告支付定金20000元。后在合同履行过程中因学籍不能即时变更，王伟认为合同目的无法实现，将被告诉至法院。宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初9992号民事判决书判令被告向王伟双倍返还定金40000元，并支付5000元律师费。被告认为，造成被告对案外人王伟违约的原因是原告缺乏学籍变更的政策了解，致使合同不能继续履行。因原告提供的服务存在瑕疵，致使被告向案外人王伟赔付25000元。被告因此提出反诉请求：原告赔偿被告损失25000元。 原告宁波宁舟房产经纪有限公司针对反诉答辩称：被告在合同中承诺的“无户口、无学籍”，与事实不符，并因此导致合同无法继续进行。原告当时对被告实际的学籍情况无法核实，只能由被告陈述；关于户籍部分，原告认可其工作人员确实收到被告的户籍本，对被告的户籍情况有所疏忽。 本院经审理认定本案事实如下： 2019年6月6日，原告（中介方、丙方）、被告（卖方妻子赵静代理、甲方）、案外人王伟（买方、乙方）签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定：被告将其所有的宁波市鄞州区中河街道天源巷127号A幢1516室房产（即案涉房产）出售给王伟；甲方承诺该房屋无户口、无学籍；丙方对上述房地产已经了解，并已实地察看，且已核查相关证件；如甲方违约不能履行合同的，应支付丙方全部中介服务费43160元等。原告认可合同中“甲方承诺该房屋无户口、无学籍”由原告工作人员书写。合同签订后，王伟向被告支付定金20000元。被告将其户口簿原件交给原告复印留存，户口簿上载明被告及其妻女的户口在涉案房产处。 被告于2019年6月10日办理了涉案房屋抵押注销登记。2019年6月12日，原告工作人员微信联系赵静“我帮你确定过了，学籍是肯定能平移的，要不这样好了，你看什么时候有空我三方一起去趟教辅室”。当日下午，原、被告及王伟一起至中河街道派出所、教辅室、堇山小学等处咨询，得知户口可以即刻迁移，但学籍需待2020年3、4月份窗口期时才可变更。后被告与王伟协商未成，王伟就被告的违约行为向本院提起诉讼。本院经审理作出（2019）浙0212民初9992号民事判决书，认为被告提供的房屋不符合合同约定，构成违约，并因此判令被告向王伟双倍返还定金40000元，支付王伟支出的律师费5000元。被告已履行该判决书项下的金钱给付义务。 另查明，涉案合同签订前，赵静在涉案房屋同一小区已购买D幢1503室房产，并于2019年4月30日办理了不动产权登记。2019年6月17日，被告及其妻女的户口从涉案房屋迁至新购的同一小区D幢1503室。 上述事实，由原告提供的《存量房屋买卖中介合同》、（2019）浙0212民初9992号民事判决书，被告提供的账户凭证、微信聊天记录及原、被告的当庭陈述予以证明。 本院认为，引发本案诉讼及（2019）浙0212民初9992号案件的合同条款主要为“被告承诺该房子无户口、无学籍”。原告称其工作人员是在被告陈述该事实后再将之写入合同。被告称其从未作过该陈述，只是将家中情况如已另购小区内另一较大面积的房屋、家中仅一个小孩、现就读三年级等事实向原告如实陈述。本院认为，就户籍而言，被告作为卖房业主，对其户籍情况是否在涉案房屋处应有充分认识。原告在当日复印了被告的户口簿原件，未发现被告的户籍情况与“该房屋无户口”不符。原、被告就“无户口”的陈述均存在失误，未尽合理审慎义务。就学籍而言，被告当时已另购同小区较大面积的房屋，可能存在不影响买方小孩入学的认识。从2019年6月12日原告工作人员微信告知被告之妻赵静“帮你确认过了，学籍是肯定能平移的”来看，原、被告对学籍政策的认识基本相同。但各方到教辅室、堇山小学询问政策后才得知，学籍的迁移并非随时都可办理，而应在每年3、4月的窗口期才能办理。原、被告在明知买方购房是为购买学区房的目的的情形下，对学籍迁移政策均未充分明确了解，而径自在合同中写下“无学籍”并签字确认。综上，就“承诺该房子无户口、无学籍”这一条款，原告作为专门从事居间介绍并促成房屋交易的中介机构，未尽审慎审查责任，在已经核查被告户口簿的情形下写下“无户口”，在对学籍迁移政策并不充分了解的情况下写下“无学籍”，并最终致使房屋买卖合同被解除。原告未最终促成房屋买卖合同，不得要求支付相应的中介费。被告在户籍、学籍均在涉案房屋的情形下，在约定“承诺房子无户口、无学籍”的合同上签字。即便如其所述签合同时未仔细审阅，但因此而对他人负担的违约责任，亦应由被告自行承担。原告的诉讼请求、被告的反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第四百二十七条的规定，判决如下： 一、驳回原告宁波宁舟房产经纪有限公司的诉讼请求； 二、驳回反诉原告杨雄的反诉请求。 本案本诉案件受理费954元，由原告宁波宁舟房产经纪有限公司负担；反诉案件受理费425元，由反诉原告杨雄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  庾泳泓 人民陪审员  应丽春 人民陪审员  柯亚芬 二〇二〇年三月二十六日 代书 记员  陈蓉丽