四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16548号 上诉人（原审被告）：成都三禾润物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区武侯大道双楠段56号1栋7层704号。 法定代表人：唐发春，总经理。 委托诉讼代理人：雍敢，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈浪，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司，住所地：成都市锦江区锦江大道198号。 法定代表人：包贵平，董事长。 委托诉讼代理人：聂岁丰，四川海德律师事务所律师。 上诉人成都三禾润物业管理有限公司（以下简称三禾润公司）因与被上诉人成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司（以下简称农锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初11697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 三禾润公司上诉请求：1．依法撤销成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初11697号民事判决书中的判决第二项、第三项；2．依法改判三禾润公司无须支付农锦公司2018年6月20日至2018年7月10日期间的租金人民币271540.7元及逾期缴纳房租租金的滞纳金（以欠缴纳租金271540.7元为基数，从2018年6月5日起按每日万分之五计算至实际付清之日止）；3．本案一、二审诉讼费用由农锦公司承担。事实和理由：1．一审法院认定三禾润公司支付及逾期支付农锦公司2018年6月20日至2018年7月10日期间的租金271540.7元，属于事实认定错误，且一审法院遗漏查明履约保证金的有关事实；2．一审法院适用法律错误，一审法院依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定进行判决是错误的。 农锦公司辩称，1．三禾润公司主张一审法院认定事实错误的理由不成立，在一审庭审过程中，三禾润公司曾当庭陈述就欠缴租金事实并无异议，该部分事实属于双方对约定不明的条款进行的补充确认；2．三禾润公司主张履约保证金用于抵扣欠缴租金的理由不成立，农锦公司有权依据约定没收三禾润公司缴纳的履约保证金。 农锦公司向一审法院起诉请求：1．确认农锦公司与三禾润公司于2015年7月29日就锦城逸景B1栋房屋签订的《锦城逸景商业用房租赁合同》及2015年9月20日签订的《＜锦城逸景商业用房租赁合同＞补充协议》已于2018年7月10日解除；2．判令三禾润公司立即支付农锦公司欠缴租金共计人民币3751962.25元（庭审中农锦公司明确第2项诉讼请求截止2017年12月31日前应缴纳租金3480421.55元，以及2018年6月20日至2018年7月10日的租金271540.7元）；3．判令三禾润公司立即支付农锦公司逾期缴纳房租的滞纳金（滞纳金每日按4073.1元自2016年12月5日起计算至付清全部欠缴租金之日止，暂计至2018年9月10日滞纳金为4073.1元/天＊558天=2370544.2元）；4．判令三禾润公司立即将已预收次承租人租金1228853.83元以及履约保证金477687.55元支付给农锦公司；5．本案的诉讼费用全部由三禾润公司承担。 一审法院认定事实：位于成都市锦江区倦子树村6、7组（现锦城逸景小区）系农锦公司建设并登记在该公司名下。 农锦公司作为甲方与三禾润公司作为乙方签订《锦城逸景商业用房租赁合同》，约定：甲方将位于成都市锦江区具体房号详见附表，建筑面积为10124.56平方米的商业用房承租权通过拍租成交交由乙方承租；乙方承租年限为16年，从2015年7月29日至2031年7月28日止；乙方从签订本合同之日的次日起拥有6个月的装修期（即从2015年7月29日起至2016年1月28日止）此期间不计租金；租赁用途为综合业态；乙方取得该商业用房承租权后，第一年的租金单价人民币40.23元／月／平方米，第一年月租金为407311.05元，年租金为4887732.6元；第二年在首年租金基础上上浮5%，第三年在第二年租金基础上上浮5%，第四年在第三年租金基础上上浮5%；第五年在第四年租金基础上上浮8%，第六年、第七年不递增等等；乙方每次提前15日向甲方支付3个月的租金；乙方须在合同签订之日按约定交纳租金1221933.15元；租金均通过转账的方式支付至农锦公司在成都农村商业银行股份有限公司三圣支行，账号02XXX92；若乙方有迟延付款行为的，每迟延一天按当年应缴纳租金的0.1%向甲方支付滞纳金，若延迟超过15日，甲方有权单方终止合同，收回该商业用房，乙方除承担违约责任外，还需另行赔偿由此给甲方所造成的一切损失；甲乙双方就其各方的权利义务以及争议解决进行了约定。 2015年9月20日，农锦公司作为甲方与三禾润公司作为乙方签订《锦城逸景商业用房租赁合同》补充协议。约定：甲乙双方约定的租赁合同起租时间以甲方确认的交房时间为准，租赁期为2015年9月20日至2031年9月19日，装修期为2015年9月20日至2016年3月19日。 2017年8月24日，农锦公司作为甲方与三禾润公司作为乙方签订《＜锦城逸景商业用房租赁合同＞租金优惠补充协议》。约定：甲方已出租给乙方的商铺位于成都市锦江区建筑面积共计10124.56平方米；对乙方第二年租赁期内的租金，甲方给予乙方以下优惠：1．甲方给予乙方共计两个月免租优惠，其中在合同第二年期内上下半年各优惠一个月租金；2．第二年租金在第一年的基础上不递增。该协议除加盖有公司公章外，双方均有经办人签字，其中农锦公司的经办人为张仲飞。 2018年3月21日，农锦公司作为甲方与三禾润公司作为乙方签订《＜锦城逸景商业用房租赁合同＞租金优惠补充协议2》。约定：甲方已出租给乙方的商铺位于成都市锦江区锦城逸景Ｂ1栋商业用房，建筑面积共计10124.56平方米；对乙方第三年租赁期内的租金，甲方给予乙方以下优惠：1．甲方给予乙方共计两个月免租优惠，分别在合同第三年期内的2018年3月20日至2018年6月19日和2018年6月20日至2018年9月19日各优惠一个月租金；2．第三年租金在第二年的基础上不递增。 2018年6月29日，农锦公司向三禾润公司发出《解除＜锦城逸景商业用房租赁合同＞及＜锦城逸景商业用房租赁合同>补充协议通知书》，载明：根据三禾润公司与农锦公司于2015年7月29日签订的《锦城逸景商业用房租赁合同》及2015年9月20日签订的《＜锦城逸景商业用房租赁合同＞补充协议》的约定，三禾润公司承租的位于成都市锦江区锦城逸景商业用房Ｂ1栋，建筑面积10124.56平方米；三禾润公司长期拖欠房屋租金，并拖欠物业管理费等，三禾润公司的上述行为已属严重违约。农锦公司依据合同约定和法律规定，决定自本通知送达之日起即解除双方于2015年7月29日签订的《锦城逸景商业用房租赁合同》及2015年9月20日签订的《＜锦城逸景商业用房租赁合同＞补充协议》，请三禾润公司在收到本通知后3日内结清拖欠的全部费用和相关滞纳金等并将承租房屋腾退给农锦公司。农锦公司于2018年6月29日向三禾润公司的注册地邮寄了上述通知书。 2019年1月22日，三禾润公司申请四川省成都市高新公证处对三禾润公司员工吴卫东（账号649×××＠ｑｑ.ｃｏｍ）与农锦公司员工张仲飞往来邮件进行保全证据，四川省成都市高新公证处出具（2019）川成高证民字第489号公证书。根据上述邮件内容显示，2018年2月6日，张仲飞向吴卫东发送了关于Ａ1栋还款承诺书（三禾润）、Ｂ1栋还款承诺书（三禾润）、Ｂ1栋还款承诺书（三禾润）电子版。其中Ｂ1栋还款承诺书（三禾润）内容为：截止2017年12月19日，三禾润公司尚欠农锦公司租金3480421.55元，三禾润公司承诺从2019年7月至2020年3月，分9其支付上述拖欠租金，其中2019年7月至9月每月支付350000元，11月至12月每月支付400000元，2020年1月至2月支付450000元，3月支付剩余380421.55元，同时承诺欠款利息按照中国人民银行活期存款利率0.35%计算，三禾润公司在2020年3月支付利息27408.32元，若三禾润公司未按上述还款计划支付租金，每逾期1天按总欠款金额0.01%支付滞纳金。其后，三禾润公司将盖有公司印章，并有经办人吴卫东签名的承诺书送交农锦公司。 一审庭审中，关于2017年12月20日至2018年6月19日的租金，农锦公司主张三禾润公司已于2018年1月30日至2018年5月18日陆续支付，对此三禾润公司予以认可。 一审法院认为，根据查明的事实，农锦公司与三禾润公司签订了《锦城逸景商业用房租赁合同》、《锦城逸景商业用房租赁合同》补充协议。农锦公司主张于2018年7月10日向三禾润公司发出《解除＜锦城逸景商业用房租赁合同＞及＜锦城逸景商业用房租赁合同＞补充协议通知书》双方之间的租赁合同关系已经解除。一审庭审中三禾润公司认可收到上述通知书，确认合同已经解除。故对于农锦公司主张确认合同解除的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于欠缴租金及其付款期限。农锦公司主张三禾润公司支付欠缴租金3751962.25元，其中包括2017年12月19日前的租金3480421.55元及2018年6月20日至2018年7月10日期间的租金271540.7元。三禾润公司辩称，对欠缴租金金额无异议，但双方已经另行达成分期付款协议，农锦公司要求立即支付无事实依据。根据查明的事实，农锦公司员工张仲飞通过电子邮件的方式将《锦城逸景商业用房租金（B1栋）欠款支付承诺书》发送至三禾润公司员工吴卫东邮箱内，随后，三禾润公司将该承诺书打印盖章后递交至农锦公司。虽然最终文本系采用单方承诺书的形式，但承诺内容系由农锦公司发送三禾润公司，上述邮件往来过程可以体现出就欠租金额3480421.55元及付款期限的内容经双方协商。加之农锦公司对三禾润公司在出具承诺书后支付的款项亦认可抵扣2017年12月20日之后的租金，上述抵扣顺序亦可印证双方就截止2017年12月19日之前的欠付租金达成延期付款合意。一审庭审中，农锦公司出示了加盖有三禾润公司的承诺书，并据此主张欠付租金金额，但否认双方就欠付租金约定了付款期限，其选择性认可承诺书内容的行为有违诚实信用原则，也不符合双方协商一致的实际，故本院依法确认双方就案涉欠付租金3480421.55元约定了付款期限，且截至辩论终结，上述期限并未届满，农锦公司诉请立即支付2017年12月31日前的租金3480421.55元无事实和法律依据，本院不予支持。 对于租金2018年6月20日至租赁合同解除之日即2018年7月10日期间的租金271540.7元，三禾润公司对该金额并无异议，对此本院予以确认。因该笔租金并无证据证明双方于租赁合同解除后达成了延期付款合意，故三禾润公司辩称双方已达成延期付款协议的意见本院不予采信。现因租赁合同及补充协议已解除，依法农锦公司有权要求三禾润公司支付该笔欠付租金271540.7元，故对于该诉请支付金额，本院予以支持。 关于逾期缴纳房租租金的滞纳金。关于2016年12月20日至2017年12月19日期间欠缴租金3480421.55元，因双方达成了延期付款合意，在支付期限未到期的情况下，农锦公司主张逾期支付房屋租金的滞纳金无事实及法律依据，一审法院不予支持。对于2018年6月20日至2018年7月10日期间的租金271540.7元，根据合同约定，该期租金应于2018年6月5日前支付，现已逾期支付。农锦公司诉请按照租赁合同约定的逾期支付租金的滞纳金标准每日千分之一，支付滞纳金。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，农锦公司并未提供证据证明其实际损失的情况下，双方约定千分之一的滞纳金标准明显过高，一审法院酌定从2018年6月5日起按租金271540.7元为基数，按每日万分之五计算滞纳金至实际付清之日止。对于农锦公司多主张的部分一审法院不予支持。 对于农锦公司主张的三禾润公司预收次承租人租金1228853.83元以及履约保证金477687.55元。因该项诉讼内容涉及案外人的权利，不在本案处理范围内。三禾润公司可以将该部分租金退还给案外人，若未退还，案外人可以另行与三禾润公司协商或提起诉讼主张权利。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认农锦公司与三禾润公司于2015年7月29日签订的《锦城逸景商业用房租赁合同》及于2015年9月20日《＜锦城逸景商业用房租赁合同＞补充协议》已于2018年7月10日解除；二、三禾润公司应于判决生效之日起十日内向农锦公司支付2018年6月20日至2018年7月10日期间的租金271540.7元；三、三禾润公司应于判决生效之日起十日内向农锦公司支付逾期缴纳房租租金的滞纳金（以欠缴纳租金271540.7元为基数，从2018年6月5日起按每日万分之五计算至实际付清之日止）；四、驳回农锦公司其他诉讼请求。一审案件受理费收取66604元，农锦公司负担63900元，三禾润公司负担2704元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 三禾润公司提交新证据：履约保证金收据，拟证明三禾润公司已经将履约保证金实际交给农锦公司，农锦公司在解除合同时应予以返还。 农锦公司发表质证意见：第一，该份证据是三禾润公司当庭提交，并未在举证期限内提交；第二，该证据不属于民事诉讼法规定的新证据，该收条的形成时间2015年10月29日，该收据一直由三禾润公司保存，但在一审及二审举证期限内并未提交，故不属于法律规定的新证据；第三，对于收取到履约保证金407311.05元的事实予以认可。 对于上述证据，本院经审查认为，对证据的真实性予以认可，但能否支持三禾润公司的主张，将在实体评判中予以阐述。 二审另查明，2018年3月21日，三禾公润司与农锦公司签订的《＜锦城逸景商业用房租赁合同＞租金优惠补充协议2》载明：“．．．．．．农锦公司同意给予三禾润公司第三年租赁期内的租金优惠．．．．．．共计两个月的免租优惠，分别在合同第三年期内的2018年3月20日至2018年6月19日和2018年6月20日至2018年9月19日各优惠一个月租金．．．．．．”。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，二审中的争议焦点为：一、三禾润公司是否应当向农锦公司支付租金及滞纳金；二、履约保证金是否应当返还。现就以上争议焦点阐述如下： 案涉《锦城逸景商业用房租赁合同》、《＜锦城逸景商业用房租赁合同＞补充协议》、《＜锦城逸景商业用房租赁合同＞租金优惠补充协议》、《＜锦城逸景商业用房租赁合同＞租金优惠补充协议2》系农锦公司与三禾润公司的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，农锦公司与三禾润公司应当受到合同约束。 农锦公司于2018年7月10日向三禾润公司发出《解除及补充协议通知书》，要求解除双方之间的租赁合同关系。庭审中，三禾润公司认可其收到该解除合同的通知书，确认租赁合同关系已经解除。一审法院对于农锦公司主张的案涉租赁合同已解除予以支持并无不当，本院予以确认。 关于三禾润公司是否应当向农锦公司支付租金及滞纳金的问题。本案中，双方以签订《锦城逸景商业用房租金（B1栋）欠款支付承诺书》的方式，对三禾润公司截至2017年12月19日欠付的租金3480421.55元的支付期限及数额进行了约定。同时，双方在庭审中一致认可2017年12月20日至2018年6月19日的租金，三禾润公司已于2018年1月30日至2018年5月18日陆续支付。 对于2018年6月20日至2018年7月10日的租金271540.7元，三禾润公司主张根据合同约定，该时间段内三禾润公司享有免租期优惠，因此不应当支付租金。对此，本院认为，首先农锦公司给予三禾润公司的租金优惠仅表述为减免租赁季度期间中一个月的租金，并未约定具体的月份；其次三禾润公司应于2018年6月5日支付2018年6月20日至2018年7月10日的租金，但其并未按约支付，农锦公司在三禾润公司无能力支付租金的情况下行使解除权，积极收回房屋，防止双方损失的进一步扩大，若因其积极止损的行为而令其承担约定不明的不利后果，显失公平；最后三禾润公司在一审庭审中明确表示对于农锦公司主张的欠付租金金额3751962.25元无异议，其上诉主张的无须向农锦公司支付2018年6月20日至2018年7月10日期间的租金明显与其在一审中所作陈述不符，违反了禁止反言原则。故一审法院认定农锦公司有权要求三禾润公司支付2018年6月20日至2018年7月10日期间的欠付租金并无不当，本院予以确认。 关于逾期缴纳房屋租金的滞纳金问题。根据双方在《＜锦城逸景商业用房租赁合同＞及其补充协议》、《＜锦城逸景商业用房租赁合同＞租金优惠补充协议2》中约定，“乙方（三禾润公司）每次提前15日向甲方（农锦公司）支付3个月的租金”、“租赁期限为2015年9月20日至2031年9月19日”，该部分租金应当于2018年6月5日前支付，三禾润公司并未按照合同约定的期限支付该部分租金，已构成违约。农锦公司主张三禾润公司按照合同约定的逾期支付租金的滞纳金标准，即：每日千分之一支付滞纳金。在农锦公司并未提供证据证明其损失的情况下，双方约定千分之一的滞纳金标准明显过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审法院酌定滞纳金的计算标准为从2018年6月5日起按租金271540.7元为基数，按每日万分之五计算至实际付清之日止并无不当，本院予以确认。 关于履约保证金是否应当返还的问题。根据双方在《锦城逸景商业用房租赁合同》中约定，“乙方在与甲方签订本合同之日一并按租赁商业用房1个月的租金向甲方缴纳合同履约保证金407311.05元（大写：人民币肆拾万零柒仟叁佰壹拾壹元零伍分整）”、“若乙方无违约行为，该履约保证金在租赁期满后10日内由甲方全额无息退还，若乙方违约的，对该履约保证金甲方不予退还”、“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回商业用房，并由乙方承担因此产生的法律责任及损害赔偿责任：（1）延迟交纳租金时间超过15日”，案涉租赁合同系由于三禾润公司延迟交纳租金的行为达到合同约定的解除条件，农锦公司向三禾润公司送达解除通知书后解除。基于三禾润公司延迟交纳租金的违约行为，农锦公司有权根据合同约定不予退还三禾润公司缴纳的履约保证金。故对于三禾润公司以履约保证金407311.05元抵减欠付租金的抗辩，本院不予支持。农锦公司亦无须退还三禾润公司缴纳的前述履约保证金。 综上所述，成都三禾润物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费5374元，由成都三禾润物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 赵 韬 审判员 何广智 二〇二〇年三月三日 书记员 丁昱凡