四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20471号 上诉人（原审被告）：成都晟宇教育咨询有限公司，住所地：成都市青羊区清水滨河路131号6栋1单元1层18号。 法定代表人：黄宇，执行董事。 委托诉讼代理人：李云波，四川永徽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：钟义，男，1987年10月17日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：田彦祥，四川致高律师事务所律师。 上诉人成都晟宇教育咨询有限公司（以下简称晟宇公司）因与被上诉人钟义房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初10905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 晟宇公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判晟宇公司不应向钟义支付租金；2.本案一、二审诉讼费用由钟义承担。事实和理由如下：一、一审法院向晟宇公司发出了《协助执行通知书》，要求晟宇公司协助执行冻结案涉房屋租金，明确要求晟宇公司将租金支付至青羊区人民法院案款账户，已经阻却了钟义享有租金的权利，如果晟宇公司将租金支付给钟义，则违背了人民法院的协助执行法律文书的义务。二、一审法院的判决超出了钟义的诉讼请求。钟义要求晟宇公司支付房屋租金69903元，该项诉请系钟义自己主张的租金金额，且在庭审中并没有变更诉讼请求，而一审法院在“本院认为部分”将租金金额计算为76893.3元，该金额已经超出了钟义的诉讼请求，不应得到支持。三、晟宇公司向钟义交纳了房屋保证金15000元，钟义也承认了该事实，而一审判决在计算租金时没有将该笔资金扣除，计算方法错误。 钟义辩称，根据合同的相对性及买卖不破租赁的原则，晟宇公司应当将租金支付给钟义，租金金额为69903元，一审法院判决支持的金额为51203.3元，并未超出钟义的诉讼请求。晟宇公司要求押金15000元抵扣租金系反诉请求，应当在一审庭审辩论终结前提出，而一审时并未提出，晟宇公司应当就押金退还的请求另行提起诉讼。 钟义向一审法院起诉请求：1.判令解除钟义、晟宇公司于2016年9月28日签订的《房屋租赁合同》；2.判令晟宇公司支付钟义房屋租赁费69903元（暂计算至起诉之日）；3.判令晟宇公司支付钟义空调、排风系统设备折旧费30000元；4.判令晟宇公司承担本案的诉讼费、律师费、公告费等相关费用。 对于有争议的证据及事实，一审法院认定如下： 1.钟义提交了网吧技术服务合同、空调票据两份、律师费票据、中国民生银行个人账户支付明细，证明因案涉房屋安装空调、排风系统、视频监控系统所支付的费用。晟宇公司认为网吧技术服务合同与本案无关；对格力空调销售凭证三性无异议，但应当按照相应的折旧规定进行处理，律师费发票真实性无异议，但合同中未约定该笔费用；民生银行个人账户支付明细与本案无关。一审法院对空调票据的三性予以采信，其余证据虽具有真实性、合法性，但与本案不具有关联性，故一审法院不予采信； 2.晟宇公司提交了2019年4月18日《房屋租赁合同》，证明房产所有人左旭舟已经在2019年4月18日将案涉房屋租赁给晟宇公司。钟义对真实性有异议，认为晟宇公司与新的房屋所有权人签订商铺租赁合同违反了合同约定。一审法院认为该证据系原件，且与其他证据相印证，具有真实性、合法性及关联性，故予以采信。 一审法院查明事实：2014年4月30日、8月20日、2015年4月18日，成都伟卓商贸公司（甲方）与钟义（乙方）分别签订两份《商铺租赁合同》及补充协议，约定：甲方将其所有的位于青羊区商铺出租给乙方，租赁期限从2014年8月19日至2023年5月18日；第一年使用费为521040元，2016年11月18日至2017年11月17日的使用费为20万元，2018年11月18日至2019年11月17日使用费54万元。 2016年9月28日，钟义作为甲方与乙方晟宇公司签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将上述房屋出租给晟宇公司，租赁期限自2016年10月8日至2019年10月7日止；月租金为35元/月/平方米；租金每年按5%（元/月/平方米）递增；由乙方于签订合同之日支付甲方半年房租69903元，下半年房租于上期租金到期前15日内支付；租赁期满或合同解除，乙方必须按时将房屋内的全部无损坏设备（中央空调、新排风系统）设施清洁完好地（自然拆旧除外）交回甲方。 自2018年10月19日后，晟宇公司未再向钟义支付案涉房屋租金。钟义于2018年11月14日后未再向成都伟卓商贸公司支付案涉房屋租金。 因成都伟卓商贸公司涉诉未能偿还到期债务，案涉房屋进入执行程序并依法予以拍卖。晟宇公司在案件执行过程中根据本院的协助执行通知书，分别于2018年12月13日、2019年1月25日向本院执行局缴纳了租金共计25690元。左旭舟通过拍卖取得案涉房屋的所有权，于2019年4月18日与晟宇公司签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给晟宇公司继续使用。 审理中，钟义提交的空调票据载明金额3000元。晟宇公司同意向钟义支付空调、排风系统折旧费8000元。 一审法院认为，钟义与晟宇公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。钟义要求解除《房屋租赁合同》，晟宇公司对此无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，一审法院对钟义要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。关于钟义要求支付租金的诉讼请求，虽然案涉房屋因拍卖变更了所有权人，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，《房屋租赁合同》的效力不因所有权人变更而受影响，双方应当继续履行上述合同。晟宇公司擅自与新所有权人签订《房屋租赁合同》，导致案涉《房屋租赁合同》实际已无法继续履行，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，钟义有权要求晟宇公司支付房屋租金，但因自2019年4月18日晟宇公司与新产权人左叙周签订《房屋租赁合同》并实际履行，钟义已丧失基于原租赁合同对案涉房屋享有的出租权，故租金应从2018年10月19日计算至2019年4月17日，共计76893.3元[69903元×（1+10%）]。因在执行过程中，晟宇公司已向法院缴纳了部分租金25690元，且钟义拖欠成都伟卓商贸公司自2018年11月14日之后的租金，故该部分租金应予以扣除，即晟宇公司还应向钟义支付租金51203.3元(76893.3元－25690元)。 关于空调、排风系统折旧费。因钟义仅提交了3000元的空调购买票据，其主张折旧费30000元并无相应证据予佐证，且根据《房屋租赁合同》关于“租赁期满或合同解除，乙方必须按时将房屋内的全部无损坏设备（中央空调、新排风系统）设施清洁完好地（自然拆旧除外）交回甲方”的约定，钟义仅能依据合同约定要求返还上述设备，现晟宇公司同意支付折旧费000元，系其对钟义诉讼请求的部分认可，故一审法院予以确认，对钟义的该项诉讼请求予以部分支持。 关于律师费，因《房屋租赁合同》并未对该费用的承担明确约定，故钟义主张该费用无事实依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院对钟义的诉讼请求予以部分支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十九，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、钟义与晟宇公司于2016年9月28日签订的《房屋租赁合同》于判决发生法律效力之日起解除；二、晟宇公司于判决发生法律效力之日起十日内向钟义支付房屋租金51203.3元；三、晟宇公司于判决发生法律效力之日起十日内向钟义支付空调、排风系统折旧费8000元；四、驳回钟义的其余诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2297元，减半收取1148.5元，由钟义承担476.5元，晟宇公司承担672元。 本案二审中，双方当事人均无新证据提交。 二审调查中，钟义认可其一审诉状中请求的租金未计算合同约定的上浮部分。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，晟宇公司与钟义签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。根据双方当事人的辩诉意见，本案二审争议焦点为：一、一审判决是否超出诉讼请求；二、保证金在本案是否做出处理，是否应予以抵扣。现就争议焦点阐述如下：关于一审判决是否超过诉讼请求。本院认为，因钟义在二审中明确其诉请中的租金标准未计算10%的上浮部分，故一审计算晟宇公司租金时再上浮10%不当，应予纠正，2018年10月19日至2019年4月17日的租金应为69903元，减去晟宇公司已向一审法院支付的部分25690元后，晟宇公司还应支付44213元。关于保证金。经查阅一审卷宗，并未找晟宇公司一审中提出保证金减扣的记录，故二审中本院对此不予处理，晟宇公司可另案起诉要求退还，或双方在执行过程中一并处理。晟宇公司还提出一审法院曾向其发出协助执行通知书，要求其将租金支付至一审法院执行局，故本案中其不应再行支付。对此本院认为，一审法院已经通过判决书形式明确了晟宇公司新的履行方式，实质变更为执行通知书内容，故在生效判决变更执行内容的情况下，晟宇公司应执行生效判决的判决内容。 综上所述，成都晟宇教育咨询有限公司的上诉请求部分成立。一审判决未能准确厘清钟义诉讼请求内容，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初10905号民事判决第一、三项； 二、撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初10905号民事判决第四项； 三、变更成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初10905号民事判决第二项为“成都晟宇教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向钟义支付房屋租金44213元”； 四、驳回钟义的其他诉讼请求。 一审案件受理费2297元，减半收取1148.5元，由钟义负担548.5元，成都晟宇教育咨询有限公司负担600元；二审案件受理费1344元，由钟义负担140元，成都晟宇教育咨询有限公司负担1204元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 赵 韬 审判员 袁晟翔 二〇二〇年三月三日 书记员 王小禹