湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终197号上诉人（原审被告）：雷军，男，1971年7月8日出生，汉族，住湖南省郴州市。上诉人（原审被告）：谢梅，女，1977年4月27日出生，汉族，住湖南省郴州市。共同委托诉讼代理人：罗晓伟，湖南星河律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈艳平，湖南星河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郴州汇龙置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂）。法定代表人：汤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐军，北京中银（长沙）律师事务所律师。上诉人雷军、谢梅因与被上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初5741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雷军、谢梅的委托诉讼代理人罗晓伟，被上诉人汇龙公司的委托诉讼代理人黄亚林、唐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷军、谢梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回汇龙公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由汇龙公司负担。事实和理由：1.汇龙公司未提供测绘图等证据证实，其交付的涉案房屋的测绘面积与合同约定的面积完全一致，亦未提供证据证实差额面积就是增加的镂空房面积，且根据建筑施工特点，房屋的设计面积与实际施工面积不可能分毫不差,故汇龙公司直接将产权登记面积减去合同约定的面积得出差额面积，并根据该差额面积主张房屋差价，依据不足，应不予支持。2.汇龙公司在销售涉案房屋时承诺向业主赠送的是底部镂空位置（架空层），该部分依规不能计入建筑面积，故其承诺赠送面积属消费欺诈，一审判决对该行为予以认可，有违法律评价作用。3.汇龙公司无偿在其赠送给业主的镂空位置上加建楼板改建镂空房，实际是为履行赠送一间房的赠送义务，汇龙公司在通知业主收房时并未就该部分面积向业主主张权利，亦可印证该事实。4.汇龙公司系对涉案楼盘的业主整体履行赠送面积承诺，其仅对起诉其违约办证的业主提起诉讼，目的是为了减少违约损失，该事实亦可反证其赠送镂空房的事实，其直接加建房屋而在事后向业主主张购房款，侵犯了业主的知情权、选择权和决定权等合法权益。5.汇龙公司诉请的镂空房系违法建筑，且不属于涉案合同约定的户型和范围，即使因受行政处罚而合法化，其价格也不能按涉案合同约定的价格计算价款。6.汇龙公司调整万宝国际城三期项目的规划，实际缩减了45000平方米的建筑面积，实现了以罚代建的目的，并未影响其后期利润。7.汇龙公司是在赠送给业主的面积和主体基础架构上加建房屋，其只能收取加建楼板的少量工程费，一审法院判决业主按商品房销售价格的50%承担费用，显失公平。8.规划部门是按镂空房的建设成本1493元/平方米的6%向汇龙公司计收罚款，从受益角度看，业主向汇龙公司作出经济补偿也应按建设成本单价支付对价，否则将鼓励房地产开发商违规开发项目。9.因汇龙公司的加建行为，业主购房时受赠的镂空板面积灭失。而如果业主需支付相应价款，则汇龙公司应另行履行赠送面积的承诺。该承诺汇龙公司现已无法履行，则根据公平原则，业主补交购房款的义务与汇龙公司赠送面积的义务，依法可相互抵销。汇龙公司辩称：1.按照交易惯例，房屋交易普遍以产权登记面积为依据计算房屋价款，开发商宣称的赠送面积都是指不计入产权登记的面积，而是否赠送最终取决于政府主管部门的审批结果，且一审判决查明宣传资料中载明赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等，说明所谓赠送面积并非产权面积。同时，宣传资料亦明确双方的权利义务最终以商品房买卖合同的约定为准，而涉案《商品房买卖合同》第七条明确约定，房屋价款按产权登记面积进行结算。2.业主主张汇龙公司诉请购房款的差额面积是指其购房时汇龙公司承诺赠送的镂空部分，则其在购房时知道所谓赠送面积为不计入产权的面积。在此情况下，双方在涉案《商品房买卖合同》中又约定如存在面积差按实测面积多退少补，说明双方对于签订合同时，对不计入产权的面积在实测时计入产权面积的情况变化有预见，对此变化如何处理亦有约定。现镂空部分面积计入产权面积，根据涉案《商品房买卖合同》第七条的约定，业主应支付相应价款。涉案房屋再次转让时，亦按产权登记面积计价，业主因产权面积的增加获得了相应利益。3.镂空部分的加建并非汇龙公司擅自所为，而是应业主扩大房屋面积的要求所为，而因加建问题，汇龙公司后期的项目面积被扣除，而后期房屋的销售价格远高于涉案房屋的销售价格，汇龙公司为此承担了高额的成本。因此，从公平角度来说，业主应向汇龙公司支付房屋增加面积的差价。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。汇龙公司向一审法院起诉请求：1.判令雷军、谢梅向汇龙公司支付购房款39139.47元；2.判令雷军、谢梅以应付购房款为基数，自起诉之日起按每日万分之五向汇龙公司支付违约金至实际履行完毕时止；3.本案受理费、保全费由雷军、谢梅负担。一审法院认定事实：一、2013年1月10日，汇龙公司与雷军、谢梅签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同主要约定：1、雷军、谢梅购买汇龙公司开发的“汇龙•万宝国际城”项目中的第B3栋8层801房，房屋面积为115.63平方米，单价为每平方米4567.03元，房屋总价款为528086元；2、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。双方签订合同后，雷军、谢梅按照约定将购房款交于汇龙公司。二、汇龙公司为了增加房屋销售，在对外的宣传广告单载明：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。三、2016年，由于汇龙公司擅自将开发的“汇龙•万宝国际城”一期项目每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改建为房间，整体超计容建筑面积7642.02平方米。2016年9月12日，原郴州市城乡规划局作出【2016】14号行政处罚决定书，对超规划审批计容建筑面积7642.02平方米违法建设行为进行罚款，罚款金额为684572.15元。汇龙公司按时缴纳了罚款。后原郴州市城乡规划局规划设计调整，郴州市国土资源局批准，超国土批准建筑面积7408.36平方米，将本次多出的计容面积在第三期中扣除。四、涉案房屋不动产首次登记证号为湘（2018）北湖不动产权第0023990号，其中载明的房屋建筑面积为124.2m²，增加部分面积已办理产权初始登记，雷军、谢梅房屋实际面积比合同约定面积增加8.57平方米。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。汇龙公司、雷军、谢梅签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。现就双方争议焦点问题认定如下：一、增加房屋面积的认定。汇龙公司、雷军、谢梅双方对涉案房屋增加面积8.57平方米无异议，由于汇龙公司未提交证据证实增加部分的面积是否含有设计图与实际施工存在差异而引起面积的增加，故一审法院认定增加的8.57平方米全部为汇龙公司改建镂空房而引起的房屋面积增加。二、汇龙公司是否承诺赠送镂空部分面积。汇龙公司在房屋销售时承诺：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。一审法院由此认定：汇龙公司承诺赠送业主的是镂空部分的面积，并未承诺赠送房屋。三、增加部分房屋的面积如何计算价款及违约金是否支付。本案中雷军、谢梅虽提交汇龙公司做出的《关于万宝国际业主有关问题的回复》。但该回复无原件，同时汇龙公司予以否认，且雷军、谢梅无其他证据予以佐证，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，一审法院对该证据不予认可。在本案中，汇龙公司将不具有使用功能的镂空部分改建为房屋，且将增加部分的房屋办理产权登记手续，汇龙公司为此花费一定的成本，同时为将扩建部分合法化，规划、国土部门要求汇龙公司在第三期开发时将扩建部分面积从原审批的面积中扣除，势必影响汇龙公司第三期开发项目及第三期利润。同时，雷军、谢梅作为受益方，该增加部分的面积已经办理产权初始登记，物权已经形成，房屋价值随之增加，根据等价有偿、公平原则，雷军、谢梅应承担汇龙公司为改建房屋花费的相应费用。综上，一审法院认为雷军、谢梅支付的房价款应以双方约定房价的50%为宜，故雷军、谢梅应承担的费用为19569.77元（8.57平方米×2283.52元/平方米=19569.77元）。由于汇龙公司、雷军、谢梅双方对增加面积的价款如何支付并未达成协议，汇龙公司要求雷军、谢梅按每日万分之五计算违约金缺乏事实及法律依据，故汇龙公司该项诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及第二百五十三条之规定，判决：“一、被告雷军、被告谢梅支付原告郴州汇龙置业有限公司购房款19569.77元；此款限被告雷军、被告谢梅于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告郴州汇龙置业有限公司其他诉讼请求。如果被告雷军、被告谢梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取389元，由原告郴州汇龙置业有限公司负担194.5元，被告雷军、被告谢梅共同负担194.5元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明：（一）涉案《商品房买卖合同》第七条“面积确认及面积差异处理”约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：1.双方同意按以下原则处理，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同……；2.双方自行约定：以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。”（二）其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，二审争议焦点为房屋产权登记面积增加8.57平方米雷军、谢梅是否应支付相应对价。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。涉案《商品房买卖合同》第七条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。汇龙公司将镂空部分改建成房屋，引起房屋面积增加8.57平方米，该部分面积办理了产权登记手续，产权登记面积比合同约定面积有所增加。雷军、谢梅主张改建的镂空房系汇龙公司在售房时承诺赠送给雷军、谢梅的，但根据汇龙公司售房时的广告宣传内容，汇龙公司承诺赠送的是不计产权的可改造成房屋的镂空面积，并非计入产权的房屋面积。现该部分面积已经改建成房屋并办理产权登记，形成了物权，房屋价值亦随之增加，雷军、谢梅因此受益，而汇龙公司亦实际支出了改建成本、缴纳了罚款且被规划国土部门调减了三期建筑面积，雷军、谢梅应向汇龙公司支付增加产权面积的购房款。另，无论汇龙公司主张的房屋增加面积是因测绘误差所致还是镂空房改建所致，均属涉案房屋增加的产权面积，根据涉案《商品房买卖合同》第七条的约定，雷军、谢梅都应支付相应的对价，故汇龙公司直接将产权登记面积减去合同约定的面积得出差额面积，并根据该差额面积主张房屋差价，具有合同依据。雷军、谢梅上诉提出涉案房屋的测绘面积与合同约定的面积不一致，汇龙公司改建镂空房系履行赠送一间房的义务，镂空房的价款应按建设成本单价计算或仅能收取少量工程费，汇龙公司履行赠送面积承诺与业主补交购房款可相互抵销等主张，均缺乏相应的事实和法律依据，本院均不予采纳。一审判决以合同约定房价的50%计算涉案房屋增加面积的价款并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人雷军、谢梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费778元，由上诉人雷军、谢梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢末钢审 判 员 张九香审 判 员 廖 军二〇二〇年三月十八日法官助理 李言琦书 记 员 聂莎莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。