四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终177号 上诉人（原审被告）：攀枝花市仁和区前进锻轧厂。住所地：四川省攀枝花市仁和区前进镇前进村纳拉河社。统一社会信用代码：91510411204553483W。 负责人：邹建祥，该厂投资人。 委托诉讼代理人：冯亮，四川联一律师事务所律师。执业证号：15101201210274062。 被上诉人（原审被告）：攀枝花农村商业银行股份有限公司西区支行。住所地：四川省攀枝花市西区清香坪北街1附16、17号。统一社会信用代码：91510400599966193A。 负责人：刘彬，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘宗高，男，该行客户经理。 委托诉讼代理人：钟翠英，女，该行员工。 被上诉人（原审原告）：周九龙，男，1966年10月28日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。 委托诉讼代理人：付斌，四川道合律师事务所律师。执业证号：15101199710418105。 委托诉讼代理人：秦芳，四川道合律师事务所律师。执业证号：15101200111798590。 上诉人攀枝花市仁和区前进锻轧厂（以下简称前进锻轧厂）因与被上诉人攀枝花农村商业银行股份有限公司西区支行（以下简称农商行）、被上诉人周九龙案外人执行异议之诉一案，不服四川省攀枝花市西区人民法院（2019）川0403民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 前进锻轧厂上诉请求：依法撤销一审判决；驳回被上诉人周九龙的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、（2017）川0403民初965号判决已生效且明确判决农商行对案涉房产享有有优先受偿权，被上诉人周九龙如果认为判决错误应通过再审程序而不是通过执行异议之诉予以解决，故一审法院适用法律程序错误；二、本案解决的法律关系是没有登记过户的不动产买卖行为是否可以对抗依法进行抵押登记已经产生物权效力的问题，一审法院对抵押效力避而不谈，而依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对未办理房屋登记的不动产买卖合同效力进行说明和认定，故一审法院适用法律错误；三、被上诉人农商行依法善意取得案涉房屋的抵押权，被上诉人周九龙未依法进行不动产登记，不产生物权效力，不能对抗善意第三人农商行的执行；被上诉人周九龙与上诉人之间的买卖合同无法实现，可以请求解除合同、返还购房款、赔偿损失等；四、被上诉人周九龙的诉讼请求系债权请求权，已经超过诉讼时效。 周九龙辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，上诉人前进锻轧厂上诉理由不成立，应予以驳回。 农商行辩称，赞成上诉人前进锻轧厂的上诉请求，事实和理由与其基本一致。 周九龙向一审法院提出诉讼请求：一、请求确认权证号ＲＳ××01中的第二单元6层1号住宅为周九龙所有；二、判决停止对权证号ＲＳ××01中的第二单元6层1号住宅的执行。 一审法院认定事实：2005年6月1日，前进锻轧厂与周九龙签订的《购房合同》，约定将四川省攀枝花市仁和区房屋中的第二单元6层1号房屋出卖给周九龙。双方约定总房款145215元，在签订合同时一次性支付房屋总价款131215元，剩余款项14000元在前进锻轧厂将周九龙的房屋产权证及土地使用权证办好后支付，前进锻轧厂承诺在房屋交付使用后于2006年12月30日前将房屋分户产权证办于周九龙名下。农商行与攀枝花市祥安轧钢有限公司、前进锻轧厂、邹建祥、邹瑜玲、顾芯源金融借款合同纠纷一案，一审法院曾于2017年12月19日作出（2017）川0403民初965号民事判决，判决攀枝花市祥安轧钢有限公司支付农商行利息、逾期利息、借款本金等各项义务，农商行对判决确定的债权范围以前进锻轧厂所有的位于四川省攀枝花市仁和区房屋折价或者以拍卖、变卖的财产所得的价款优先受偿，邹建祥、邹瑜玲对判决确定的义务承担连带清偿责任，驳回农商行其他诉讼请求。判决生效后，农商行向一审法院申请强制执行。一审法院在执行过程中，周九龙提起执行异议，一审法院以（2018）川0403执异44号执行裁定驳回了周九龙的执行异议，周九龙向一审法院提起了执行异议之诉。 一审法院同时查明，2004年12月6日，前进锻轧厂与中国工商银行攀枝花市仁和支行签订《最高额抵押合同》约定以位于四川省攀枝花市仁和区房屋作为抵押物为攀枝花市惠田实业有限公司提供担保，担保期间2004年12月16日至2005年12月16日。2005年11月16日，前进锻轧厂与攀枝花市商业银行东城支行签订《最高额抵押合同》约定以位于四川省攀枝花市仁和区房屋作为抵押物为攀枝花市惠田实业有限公司提供担保，担保期间2005年11月16日至2006年5月20日。2006年7月20日，前进锻轧厂与攀枝花市仁和区农村信用合作社联合社签订《抵押担保借款合同》约定以位于四川省攀枝花市仁和区房屋作为抵押物为四川省惠田实业有限公司提供担保，担保期间2006年7月21日至2007年7月21日。2012年3月22日，前进锻轧厂与攀枝花市仁和区农村信用合作联社大水井分社签订《最高额抵押合同》约定以位于四川省攀枝花市仁和区房屋作为抵押物为攀枝花市祥安轧钢有限公司提供担保，担保期间2012年3月22日至2015年3月21日。攀枝花市不动产登记中心于2019年1月17日出具《房屋信息摘要》载明：“房屋地址为四川省攀枝花市仁和区，房屋唯一号为32188，建筑面积4725.38平方米，登记权利人为攀枝花市仁和区前进锻轧厂，权证号为ＲＳ××01（上手产权ＲXXX）；限制登记号XXX，限制登记单位四川省攀枝花市仁和区人民法院，限制登记文号（2017）川0411民初554号，限制登记时间2017年5月15日，限制终止时间2020年5月14日；限制登记号XXX，限制登记单位攀枝花市中级人民法院，限制登记文号（2018）川04民终736号、（2018）川04执保10号，限制登记时间2018年5月29日，限制终止时间2021年5月28日；他权号ＲXXX，抵押面积7303.6平方米，权利价值13000000元，约定期限2015年3月9日至2016年3月8日，抵押权人攀枝花农村商业银行股份有限公司西区支行，债务人：攀枝花市祥安轧钢有限公司；他权号ＲXXX，抵押面积7303.6平方米，权利价值13000000元，约定期限2016年4月15日至2018年4月14日，抵押权人攀枝花农村商业银行股份有限公司西区支行，债务人：攀枝花市祥安轧钢有限公司”。 一审法院认为，周九龙提交的证据可以证明其在2005年6月1日与前进锻轧厂签订了案涉房屋的买卖合同，支付了房款131215元且已占有使用房屋多年。前进锻轧厂在与周九龙签订《购房合同》后多次将该房屋抵押给他人。2015年3月9日，前进锻轧厂将四川省攀枝花市仁和区房屋抵押给农商行。农商行未尽到审慎、合理的注意义务，以查明抵押物现状，从而避免接受已出售房屋作为抵押物。四川省攀枝花市仁和区房屋的权证号为ＲＳ××01，至今未办理分户，未办理过户登记的结果不可归咎于周九龙的自身原因，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，应停止对四川省攀枝花市仁和区房屋（权证号ＲＳ××01）中的第二单元6层1号住宅的执行。关于能否确认诉争房屋所有权的问题,依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，在双方未办理产权过户登记手续前，周九龙并不享有诉争房屋的物权，故其要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决不得执行登记在前进锻轧厂名下位于四川省攀枝花市仁和区房屋（权证号ＲＳ××01）中的第二单元6层1号房屋；驳回周九龙的其他诉讼请求。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审查明的事实基本一致，在此予以确认。 本院认为，案外人提起执行异议之诉排除对特定执行标的的执行,人民法院首先要判断案外人对案涉执行标的是否享有实体权益。本案案外人周九龙于2005年6月1日与前进锻轧厂就案涉房屋即四川省攀枝花市仁和区房屋（权证号ＲＳ××01）中的第二单元6层1号住宅签订了《购房合同》，同日支付了房款131200元，按照合同约定履行了付款义务。周九龙提供水电交费等凭证足以证明其已占有使用该案涉房屋多年。同时查明，前进锻轧厂所有的四川省攀枝花市仁和区整栋房屋至今未办理分户手续，且多次抵押，现仍抵押给农商行，无法办理过户登记手续，周九龙购买的案涉房屋不能办理过户登记手续的责任应由前进锻轧厂承担，不可归咎于周九龙的自身原因。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应停止对四川省攀枝花市仁和区房屋（权证号ＲＳ××01）中的第二单元6层1号住宅的执行。周九龙基于《购房合同》及相关法律规定，在按照合同约定已支付购房款并合法占有案涉房屋的情况下，前进锻轧厂隐瞒案涉房屋已出售的事实，将案涉房屋所在的整栋楼抵押给农商行，其抵押权的效力不及于出售在先的案涉房屋，故前进锻轧厂关于没有登记过户的不动产买卖行为不能对抗依法进行抵押登记已经产生物权效力、一审法院适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。周九龙已支付购房款并合法占有案涉房屋，其有权要求前进锻轧厂提供相关资料，并协助办理案涉房屋过户登记手续，进而由目前的物权期待权转变为享有案涉房屋所有权（完全物权），故前进锻轧厂关于买卖合同无法实现、周九龙可以请求解除合同、返还购房款、赔偿损失的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。案涉房屋虽存在于四川省攀枝花市仁和区整栋之中，但通过分户办理产权并不影响其居住使用功能，也不会侵犯该楼其他部分的合法权益，案外人周九龙通过法律赋予的提起执行异议、执行异议之诉的途径来维护自身的合法权益并无不当，故前进锻轧厂关于周九龙应通过审判监督程序去推翻自己不是案件当事人的生效判决来维护自身权益的上诉请求和理由过分苛刻，本院不予支持。案外人周九龙对所购案涉房屋因未办理不动产登记享有物权期待权，但不能以此而否定物权性质，在与其无关的另案执行终结前提出执行异议，在执行异议驳回后按照法律规定期限提起执行异议之诉，并未超过诉讼时效，故前进锻轧厂关于周九龙的诉讼请求系债权请求权，已经超过诉讼时效的上诉请求和理由不成立，本院不予支持。 综上所述，前进锻轧厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由攀枝花市仁和区前进锻轧厂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 华 审 判 员  万 伟 审 判 员  黄 群 二〇二〇年三月十三日 法官助理  刘滔滔 书 记 员  饶 永