四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民初6005号 原告（执行案外人）：史大伟，男，1981年10月4日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 被告（申请执行人）：中国华西企业股份有限公司。住所地：四川省成都市金牛区解放路二段95号。 法定代表人：杨斌，董事长。 委托诉讼代理人：刘后军，男，系公司员工。 第三人（被执行人）：成都北辰浩房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金牛区一环路北四段211号。 法定代表人：黄世君，董事长。 委托诉讼代理人：晏举，男，系公司员工。 原告史大伟与被告中国华西企业股份有限公司（以下简称华西公司）、第三人成都北辰浩房地产开发有限公司（以下简称北辰浩公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用普通程序于2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告史大伟，被告华西公司的委托诉讼代理人刘后军，第三人北辰浩公司的委托诉讼代理人晏举到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 史大伟向本院提出诉讼请求：1.判令撤销(2019)川01执异1522号裁定书；2.判令解除对北辰浩公司名下预售许可证为107xx号第x幢x单元x层1404号房屋（以下简称1404号房）的查封并停止拍卖；3.确认史大伟享有1404号房的产权；4.诉讼费由华西公司、北辰浩公司承担。案件审理过程中，史大伟当庭申请撤回诉讼请求第1、2项中关于解除查封的请求，明确诉讼请求为：1.判令停止对1404号房的执行；2.确认史大伟享有1404号房的产权；3.诉讼费由华西公司、北辰浩公司承担。事实和理由：2019年7月15日，史大伟对华西公司与北辰浩公司（2019）川01执770号强制执行一案提出执行异议。2019年9月24日，本院作出（2019）川01执异1522号执行裁定，驳回史大伟的异议申请。2016年北辰浩公司与四川胜蓝科技工程有限责任公司（以下简称胜蓝公司）签订《施工合同》和《施工合同补充协议一》，约定该项目以北辰浩公司开发的银海中心项目x栋x单元1403号、x栋x单元1404号、x栋x单元1405号、x栋x单元1406号四套房屋抵扣工程款，并指定史大伟作为房屋所有权人，史大伟应支付购房定金10000元/套，共计40000元。2017年11月15日，史大伟按约定支付40000元定金。2018年6月29日《结算报告》确认北辰浩公司欠付工程款2109748.66元，扣除质保金105487.43元后，余下2004261.23元用作抵房，其中抵房款为2246400元，银海中心项目x栋x单元1403号、x栋x单元1404号、x栋x单元1405号全额抵款，x栋x单元1406号需补房款242138.77元。2018年7月27日，史大伟与北辰浩公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定史大伟购买1404号房，2018年8月14日交纳相应的契税、维修资金、产权转移登记费、权证印花税、贴花费。合同签订后该房屋交付，史大伟已经实际占有并与物业约定减免物业费用。在此期间史大伟多次向北辰浩公司主张办理过户手续，北辰浩公司多次承诺办理，但一直拖延至今。 华西公司辩称，1.1404号房属于办公性质，办理网签的时间应在签订商品房买卖合同之日起三十日内，合同签订时间为2018年7月，按照约定应在2018年8月完成网签手续，但至今未办理网签，史大伟没有证据证明未办理网签的责任全部在于北辰浩公司；2.2019年9月24日的执行异议裁定驳回史大伟的异议请求，之后史大伟于2019年10月与他人签订租赁合同，即使租赁合同为真实，也不构成史大伟合法占有房屋的依据；3.《施工合同补充协议一》没有具体的签订时间，真实性无法确认，即使是真实的，其约定房屋的单价为10000元每平方米，但商品房买卖合同中单价变成14000元每平方米，证据的逻辑性有问题。因此，史大伟的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八、二十九条的规定，应当予以驳回。 北辰浩公司述称，无意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份信息材料、执行裁定，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：史大伟提交的商品房买卖合同、施工合同补充协议一、项目结算书、项目移交单、竣工报告、前期物业服务协议均为书证原件，华西公司质证仅以不是合同当事人否认真实性，没有提交反驳证据，对以上证据应予采纳，作为书证，具体的证明内容以书证记载为准；对定金收据，有银行POS单印证，可作为证据采纳；对房款收据，有结算报告和银行转账凭证印证，可作为证据采纳；对租赁合同，史大伟提出案外人异议在前，在本院裁定驳回史大伟的异议申请之后，史大伟在就被查封房屋与他人订立租赁合同，其行为不具有合法性，由不合法行为签署的合同也不具有合法性，不应作为证据采纳。 根据当事人一致的陈述和采纳的证据，本院认定如下事实：本院在审理华西公司诉北辰浩公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据华西公司的财产保全申请，于2018年8月10日作出（2018）川01执保305号执行裁定，查封北辰浩公司名下位于成都市的房屋，查封期限三年，自2018年8月10日起至2021年8月9日止。1404号房在查封范围内。2019年1月15日，本院作出（2018）川01民初2928号民事判决，判决主要内容为：一、判决生效之日起十日内，北辰浩公司向华西公司支付工程款72201086.9元；二、判决生效之日起十日内，北辰浩公司向华西公司支付工程款利息（具体为：1.以4593487.881元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年7月28日起计算至判决确定的本金给付之日止；2.以16901899.76元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年10月31日起计算至判决确定的本金给付之日止；3.以16901899.76元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年1月31日起计算至判决确定的本金给付之日止；4.以16901899.76元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年4月30日起计算至判决确定的本金给付之日止；5.以16901899.76元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年7月31日起计算至判决确定的本金给付之日止；6.以8000000元为基数，按年利率8%，从2017年1月18日起计算至2017年4月17日止为156054.79元）；三、判决生效之日起十日内，北辰浩公司向华西公司支付50000元损失赔偿费；四、判决生效之日起十日内，北辰浩公司向华西公司支付保全担保费138382.92元；五、驳回华西公司的其他诉讼请求。判决发生法律效力后，本院于2019年4月3日立案受理了华西公司的强制执行申请，案号为（2019）川01执770号。史大伟以支付了全部购房款、已签订房屋买卖合同为由，提出执行异议。本院于2019年9月24日作出（2019）川01执异1522号执行裁定，驳回史大伟的异议请求。史大伟不服，遂提起诉讼。 2016年12月，甲方北辰浩公司与乙方胜蓝公司签订《施工合同》约定：“乙方承包甲方开发的银海中心停车场管理系统工程，合同暂定2150000元”。之后，甲方北辰浩公司又与乙方胜蓝公司签订《施工合同补充协议一》约定：“甲乙双方于2016年12月签订了《银海中心停车场管理系统工程施工合同》经双方友好协商一致，现将原合同的相关内容做出如下补充：1、双方原签订合同约定乙方需向甲方购买不低于2150000元的甲方在售商业或者写字楼，目前乙方桥架及线缆施工完毕。乙方现选择购买甲方开发的银海中心项目x栋x单元1403号、x栋x单元1404号、x栋x单元1405号、x栋x单元1406号房屋，建筑面积共计226.03平方米，房屋单价10000元每平方米，共计房款2260300元；2、乙方指定人向甲方购买其名下房产并在签订协议时向甲方交纳40000元作为购房定金……5、经甲乙双方协商一致，上述房屋备案登记在乙方指定人员名下。乙方指定人员姓名：史大伟……”。2017年11月15日史大伟通过银行转账方式向北辰浩公司支付40000元定金，北辰浩公司于当日向史大伟出具收据。 2018年6月29日，甲方北辰浩公司与乙方胜蓝公司签订《结算报告》约定：“兹有胜蓝公司承担的银海中心停车场管理系统工程，现已供货及施工完毕，经工程部验收，其工期及质量均达到合同要求，本工程结算价为2109748.66元，扣除质保金105487.43元，现已支付工程款0元，工程尾款2004261.23元（含购房款不含质保金），其中抵房款为2246400元，需补购房款242138.77元。” 2018年7月27日，史大伟与北辰浩公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定：“第二章第四条商品房的基本情况：该商品房为预售许可证107xx号下第x幢x单元14层1404号，签订本合同时，该商品房的规划用途为办公；第五条抵押情况：有抵押，抵押类型为在建工程抵押，抵押人为北辰浩公司，抵押权人为包商银行股份有限公司成都分行，抵押登记日期为2017年7月31日，债务履行期限为2017年7月31日至2020年7月30日；第三章第八条计价方式与价款，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14941.18元，总价款为482600元；第九条付款方式及期限，买受人采取一次性付款方式付款，在2018年7月27日前支付该商品房的全部价款。……”同日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》《银海中心前期物业服务协议》《临时管理规约承诺书》。 北辰浩公司于2018年9月5日向史大伟出具银海中心x-x-1404购房款482600元的收据，并备注胜蓝公司工程款抵付房款。2018年8月14日北辰浩公司向史大伟出具缴纳16601.45元契税、维修资金、权证印花税等税费的收据。 2019年6月1日由成都励志一行物业服务有限公司出具的专用收据记载：“交款人史大伟1-4-1404，交款项目商业物业公共服务费，2019年5月30日至2019年8月29日，实缴金额723.9元”。2019年10月9日收据记载：“交款人史大伟x-x-1404，交款项目商业物业公共服务费，2019年8月30日至2019年12月31日，实缴金额973.24元”。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为史大伟对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。民事强制执行中对无过错买受人的物权期待权进行保护，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式给予优先保护，其价值取向在于：同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护，无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”在商品房买卖合同关系中，不动产物权变动的原因行为是买卖合同，因此，商品房买受人以物权期待权排除强制执行，前提必须有合法有效的商品房买卖合同。史大伟认为就1404号房已与北辰浩公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，并且已实际占有，只是因北辰浩公司的原因而未能办理过户，故能够排除执行。有效的合同必须是当事人的真实意思表示，根据查明的事实，双方虽然签订了《商品房买卖合同（预售）》，但该合同签订的前提是基于北辰浩公司与胜蓝公司存在就银海中心停车场管理系统工程以结算的工程款抵扣房屋的行为，属于以房抵债，史大伟作为北辰浩公司与胜蓝公司以房抵债合意中胜蓝公司指定的接受人，史大伟与北辰浩公司签订商品房买卖合同只是实现以房抵债的手段，属于以买卖的意思隐藏以房抵债合意的民事法律行为，双方并未建立合法有效的商品房买卖合同关系。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款规定，“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”以房抵债在工程施工领域是普遍存在的行为，该行为本身不属于法律禁止的行为，完成履行后亦能消灭抵偿之债。以房抵债简言之即是债务人以自己所有的特定之物作价抵销所欠债务，抵债之物应是债务人能够处置且不涉及他人权利之物。但本案中约定的抵债房产是在约定抵偿和签订《商品房买卖合同（预售）》之前即已经为包商银行股份有限公司成都分行的债权设置了抵押权，至今仍在抵押期间。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”北辰浩公司与史大伟没有提交证据证明抵押权人已经同意北辰浩公司处置1404号房，接受抵债的胜蓝公司或其指定的接受人史大伟也没有清偿债务涤除已经设置的抵押权，以存在他项权利的1404号房抵偿债务在法律上履行不能，史大伟与北辰浩公司以约定的抵债房屋为标的签订商品房买卖合同，不能成为物权变动的原因行为，史大伟于合同上的权利不能形成物权期待权，其不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，史大伟的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回史大伟的诉讼请求。 案件受理费8539元，由史大伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  唐 健 审 判 员  牛玉洲 人民陪审员  裴幼郡 二〇二〇年三月九日 书 记 员  杨春容