河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初390号原告：郑州稻田房地产经纪有限公司，住所地郑州市二七区嵩山路137号阳光四季1号楼101底商。法定代表人：任丽森，职务经理。委托代理人：薛康，河南大豫律师事务所律师。委托代理人：常围龙，河南大豫律师事务所实习律师。被告：王二鹏，男，1991年1月25日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托代理人：刘晓秋，河南远恒律师事务所律师。原告郑州稻田房地产经纪有限公司诉被告王二鹏委托合同纠纷一案，本院立案后依法适用小额程序公开开庭进行了审理。原告郑州稻田房地产经纪有限公司的委托代理人薛康、被告王二鹏的委托代理人刘晓秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州稻田房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《房屋出租全程委托代理合同》；二、判决被告立即返还原告剩余租金4200元，以4200元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年12月5日起计算至实际返还完毕该款项之日的利息；三、判决被告立即支付原告违约金4200元，赔偿原告各项损失5110元（其中四张床价值1040元、四个衣柜价值600元、四张桌子价值220元、电热水器价值350元、安装费50元、运送费100元，另有退还租客的损失2750元）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告系经营房地产营销策划的公司。2018年1月15日，被告与原告签订了《房屋出租全程委托代理合同》，约定被告委托原告办理其位于郑州市建设路107号院4号楼2单元7层30号的房屋出租事宜，期限自2018年1月18日至2021年1月17日。合同签订后，原告在被告房屋内配备了热水器、床、衣柜、桌子等家具，并正常将房屋出租，按约向被告支付房屋租金。2019年1月份，被告将委托给原告出租的房屋出卖给他人，致使原告不能继续出租该房屋，原告向原租客返还了租金、赔偿了损失。原告向被告支付的房屋租金至2019年4月份，被告应当予以返还。被告应依法承担上述违约行为的违约责任并对原告造成的损失赔偿。原告的经办人多次找被告协商要求处理此事，被告屡屡推诿，甚至将原告经办人微信拉黑。原告实为无奈，故诉至法院。被告王二鹏辩称：一、本案案由应为房屋租赁合同纠纷，而非委托合同纠纷。1.原告与被告之间所签订的《房屋出租全程委托代理合同》本质上符合房屋租赁合同的法律特征，合同中关于委托的内容系对双方租赁关系中原告收益权利实现所采取的一种形式，本质上为双方租赁合同法律关系所吸收。所以，原告与被告之间系房屋租赁合同法律关系。2.原告与第三人之间基于和本案相同内容的《房屋出租全程委托代理合同》所产生的纠纷，已被生效判决确认为房屋租赁合同纠纷。所以，本案应为房屋租赁合同纠纷。二、根据“买卖不破租赁”的法律规定，自2019年元月21日之后，原告与涉案房屋新所有权人李广范之间形成了租赁关系，原《房屋出租全程委托代理合同》继续有效。对原告和李广范有约束力。1.《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”。2.《商品房屋租赁管理办法》第12条规定：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。”。3.《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百一十九条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”。4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”。5.《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第三十四条规定：“租赁合同履行过程中租赁房屋发生所有权变动的，房屋所有权变动的时间为新的租赁关系成立的时间。”。根据以上规定，随着涉案房屋的所有权在2019年1月21日由被告转移至新所有权人李广范，其法律后果为被告丧失了原租赁关系的主体地位，原告与李广范之间形成新的租赁合同关系，原《房屋出租全程委托代理合同》继续有效，由李广范承继租赁关系中作为出租人的全部权利义务。所以，原告因房屋新所有权人李广范与其解除租赁关系而向被告主张违约金和赔偿已无任何法律依据。三、被告无任何违约情形。1.无论是法律规定，还是原告和被告之间的合同约定，均未禁止被告在租赁期间转让出售房屋；2.在涉案房屋转让之前，被告未与原告解除租赁关系,也未有任何其他违反双方合同约定义务的情形；3.被告在准备出售房屋时，已告知了原告；4.被告在将涉案房屋转让给李广范时，已告知其存在租赁的情况；5、与原告解除租赁关系的是新出租人李广范，而非被告。所以，被告自与原告建立租赁关系至转让房屋，无任何所谓违约情形。根据违约归责原则，被告不应承担所谓的违约金和损失赔偿。四、原告的诉请依法不应支持。1.原告关于“依法判决解除原被告签订的房屋出租全程委托代理合同”的诉请依法不成立；2.根据法律规定，《房屋出租全程委托代理合同》已由李广范于2019年1月21日概括承继，并在原告和李广范之间继续有效，所以并不存在解除《房屋出租全程委托代理合同》之说；3.原告关于“依法判决被告返还原告剩余租金4200元并承担相应利息”的诉请依法不成立：因在2019年元月21日被告将房屋过户给李广范后，李广范与原告之间实际履行租赁合同的情况被告并不知情，原告全部搬离涉案房屋的时间被告无从知晓，原告也无充分有效的证据予以证明，所以原告该项诉请不成立；4.原告关于“依法判决被告支付原告违约金4200元、赔偿原告各项损失5110元”的诉请依法不能成立：首先，且不论被告是否应承担所谓的违约金和损失赔偿，仅根据法律规定而言，违约金是以补偿损失为基础，所以不能既主张违约金又主张损失赔偿，且合同约定的违约金过高；《中华人民共和国合同法合同法》司法解释二第二十八条规定：“当事人依据合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”。其次，在《房屋出租全程委托代理合同》第七条约定中关于两个月房租违约金承担的前提是任一方不得以合同约定之外的理由单方解除合同，那么被告在2019年1月21日将房屋转让给李广范之前，并未与原告解除合同，并不存在任何违约情形，不应承担该违约金。在李广范成为新出租人之后，李广范与其解除了租赁关系，但李广范因何与原告解除租赁关系、是否存在因原告违约而导致解除的情形、与原告解除租赁关系的时间、以及原告全部搬离涉案房屋的时间，根据民事诉讼原则和证据规则，原告和案外人的纠纷缘由和客观事实，不在本案的审理范围之内，无法在本案中予以认定。所以，根据法律规定李广范应继续履行合同的前提下，如其无故解除，原告关于违约金的诉请应另案向李广范主张，而非被告；最后，关于原告的物品损失，根据原告的陈述是李广范将房内物品扔弃，谁侵权谁赔偿，所以原告应向李广范主张，而非被告。而且本案中，原告并无合法有效的证据证明其所谓物品损失。所以，原告该项诉请也不成立。综上，原告对被告的诉请，无事实和法律依据，依法不应予以支持。本院根据当事人提交的证据及当事人的庭审陈述，认定如下事实：原告（系乙方及租赁代理机构）与被告（系甲方及委托方）于2018年1月15日签订《房屋出租全程委托代理合同》，合同约定主要内容如下：甲方将座落于郑州市建设路107号院4号楼2单元7层30号面积为131平方米的房屋委托乙方代理；代理期为三年，自2018年1月18日起至2021年1月17日止；乙方代理甲方房屋租金按季付款，每月代理租金为2100元；在代理期间，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方可以拒绝。如乙方同意甲方收回房屋，则按违约条款处理，赔偿一切经济损失；甲方第一年给乙方60天，第二年给30天，作为乙方寻找合适客户的时间，在此期间甲方不收取乙方费用，可以在每年第一次付款中扣除；甲乙双方签字，合同即刻生效，甲方乙方不得以合同约定以外的理由单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面或短信形式通知对方，支付两个月房租作为违约金，因此次违约造成的连带经济损失(如乙方赔偿乙方客户的违约金)由过错方一并承担，甲方应承担乙方所添置一切物品及装修的赔偿。《房屋出租全程委托代理合同》签订后，原、被告开始按照合同约定履行各自的义务。原告在涉案房屋内配置了热水器、床、衣柜、桌子等家具、家电物品，并将房屋出租。原告于2019年1月18日向被告转账4200元，用以支付2019年2月18日-4月17日的租金。2019年1月21日，被告将涉案房屋出售给李广范。后李广范不允许出租房屋内的租客继续租住，并将房屋内配置的物品处理掉，致使原告无法正常出租。部分租客于2019年2月24日搬离房屋后起诉本案原告至本院，要求返还租金及支付违约金。原告要求被告返还租金及支付损失未果，故诉至本院要求解决纠纷。上述事实，有《房屋出租全程委托代理合同》、转账明细、房产证复印件、送（销）货单、民事调解书等证据在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”。原、被告签订的《房屋出租全程委托代理合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当依照合同约定遵循诚实信用原则全面履行各自的义务。在合同履行期间，被告将涉案房屋出售且并未合理安排善后事宜，造成买受人不允许租客继续租住，也并未和原告签订相应的《房屋出租全程委托代理合同》，致使继续履行涉案《房屋出租全程委托代理合同》已不具备条件，故本院对原告要求解除涉案《房屋出租全程委托代理合同》予以支持。原告要求被告返还租金4200元，因该租金支付的期限自2019年2月18日至4月17日，共计59天，而租客最后于2019年2月24日搬离涉案房屋，故应当扣除自2018年2月18日至2月24日租金498元，剩余租金3702元(4200-4200÷59×7≈3702元)被告应当予以返还。原告要求被告支付逾期返还租金利息的诉求符合法律的规定，本院予以支持。根据涉案《房屋出租全程委托代理合同》约定，原、被告双方不得以合同约定以外的理由单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，支付两个月房租作为违约金并赔偿对方一切因此次违约造成的连带经济损失。本案因被告的原因造成合同无法继续履行，根据上述合同约定被告应当承担违约责任即支付两个月租金4200元作为违约金，故本院对原告此项诉讼请求予以支持。根据上述合同约定，被告应赔偿原告因违约造成的连带经济损失，原告主张被告赔偿其他损失5110元，其中涉案房屋内配置的物品系损耗品，且已经使用一段时间，本院酌情判定损失为1000元；原告主张因退还租户的租金对其造成2750元损失，因前述违约金4200元已包括无法出租造成的损失，故本院对原告此项2750元赔偿请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下:一、解除原告郑州稻田房地产经纪有限公司与被告王二鹏于2018年1月15日签订的《房屋出租全程委托代理合同》；二、被告王二鹏于本判决生效后十日内返还原告郑州稻田房地产经纪有限公司租金3702元并支付相应的利息（以3702元为基数，自2019年12月5日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息）；三、被告王二鹏于本判决生效后十日内支付原告郑州稻田房地产经纪有限公司违约金4200元，并赔偿原告郑州稻田房地产经纪有限公司物品损失1000元；四、驳回原告郑州稻田房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69元，由被告王二鹏负担。本判决为终审判决。审判员  刘黎青二〇二〇年三月三十一日书记员  刘建行