浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10366号 上诉人（原审被告）建德市金山湾艺术幼托园，住所地浙江省建德市新安江街道健康南路金山湾小区西苑6号。 法定代表人陈清波，园长。 委托代理人杨世奇、陈凯迪，浙江天韵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）建德市绿源居物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市建德市新安江街道新安东路63幢104室。 法定代表人余铁，执行董事。 上诉人建德市金山湾艺术幼托园（以下简称金山湾幼托园）因与被上诉人建德市绿源居物业管理有限公司（以下简称绿源居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2019）浙0182民初3341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：绿源居物业公司与建德市金山湾公寓业主委员会（以下简称金山湾公寓业委会）先后签订了两份物业管理服务合同，第一份合同中绿源居物业公司的服务期限为2014年2月1日至2017年6月30日，甲方加盖了建德市金山湾公寓业委会的公章，并有负责人胡志昌的签字，签订时间为2014年6月30日；第二份合同绿源居物业公司的服务期限自2017年7月1日至2018年1月31日，甲方加盖了金山湾公寓业委会公章，并有负责人吴晓铭签字。2017年7月16日，绿源居物业公司通过挂号信向金山湾幼托园催收物业费，邮局出具的退改批条中显示“园长拒收”。2018年5月5日、2019年7月6日，绿源居物业公司分别通过短信平台向金山湾幼托园的园长陈清波手机号码发送了催收物业管理费的短信，该短信平台显示两条信息均发送成功。吴晓铭于2017年8月被选任为金山湾公寓业委会主任。另查明，绿源居物业公司曾于2016年7月25日起诉金山湾幼托园要求支付物业费，案号为（2016）浙0182民初3069号，原审法院作出判决：一、建德市金山湾艺术幼托园于判决生效后十日内支付建德市绿源居物业管理有限公司自2011年2月1日至2016年1月31日止的物业管理服务费用合计39069.18元。二、驳回建德市绿源居物业管理有限公司其他诉讼请求。金山湾幼托园不服该判决，向本院提起上诉，案号为（2016）浙01民终7969号，本院作出判决：驳回上诉，维持原判。绿源居物业公司于2019年8月8日起诉请求判令金山湾幼托园立即支付物业服务费26434元。 原审法院认为，本案的争议焦点为案涉的两份物业管理服务合同是否对金山湾幼托园具有约束力。金山湾幼托园认为吴晓铭签字的合同不具有真实性，理由包括业委会主任吴晓铭与其的聊天记录中称金山湾幼托园不属于该小区的服务范围；绿源居物业公司向金山湾幼托园主张权利的合同有吴晓铭签字，当时吴晓铭并未被选任为业委会主任，该份合同也无签订时间。金山湾幼托园园长并未见过该两份合同，也不知晓合同内容。原审法院认为，金山湾幼托园使用的房产是否属于金山湾公寓小区，在原审法院审理（2016）浙0182民初3069号案件时，原审法院认定“金山湾幼托园在土地规划上为金山湾小区配套设施，从被告提供的房屋租赁合同中的内容看，案涉房屋的位置为幼儿园坐落在金山湾小区西苑的西北面，幼儿园操场上所对应的后门仍开向小区，在地理位置上仍与小区是一体”，故对于金山湾幼托园承租的房产属于金山湾公寓小区的理由，原审法院在此不再赘述。在金山湾幼托园未提供相反证据证明的前提下，该事实不会因为业委会主任的认知而改变。金山湾幼托园认为吴晓铭的选任时间在第二份服务合同起始时间之后，该合同并无签订时间为由主张合同不具有真实性，原审法院认为，即使吴晓铭在签订合同时并非业委会主任身份，其之后确实被选任为业委会主任，该合同也加盖了业委会的公章，也可视为业委会对该份合同效力的追认，对双方仍有约束力。故吴晓铭签字的时间不影响该合同效力。至于金山湾幼托园称其对该两份合同内容不知情，原审法院认为，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，依法成立并有效，金山湾幼托园是否知晓该合同内容，不影响案涉物业管理服务合同的效力，且绿源居物业公司在2016年起诉金山湾幼托园要求支付物业费时，合同约定服务期限为2014年2月1日至2017年6月30日的物业管理服务合同就是绿源居物业公司的证据之一，金山湾幼托园的园长是该案金山湾幼托园的委托诉讼代理人，对该份合同进行过质证，故金山湾幼托园园长陈清波对第一份合同的内容是知晓的，其所述的其对合同内容不知晓的意见，显然有违诚信。综上，物业服务人一般应当向业主委员会或者业主主张物业服务合同的相关权利，但物业的承租人、借用人与物业服务人形成事实物业服务合同关系的，物业服务人可以直接向其主张权利。金山湾幼托园通过承租的方式取得了金山湾小区配套幼儿园房屋的使用权，属于绿源居物业公司提供物业服务的对象之一。现绿源居物业公司要求金山湾幼托园支付其提供物业服务合同期限内的物业费，也已经通过书面催缴的方式向金山湾幼托园催收过物业管理费用，绿源居物业公司该诉请具有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于物业费的计算问题，根据原审法院查明的事实，绿源居物业公司合计欠费的期限自2016年2月1日至2018年1月31日。按照两份物业管理服务合同的约定，按照每平方米0.70元计算，合计为23780元。综上所述，对绿源居物业公司合理的诉讼请求，原审法院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条之规定，判决：一、建德市金山湾艺术幼托园于判决生效后十日内支付建德市绿源居物业管理有限公司自2016年2月1日至2018年1月31日止的物业管理服务费用合计23780元。二、驳回建德市绿源居物业管理有限公司其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取230元，由建德市绿源居物业管理有限公司负担33元，由建德市金山湾艺术幼托园负担197元。 宣判后，金山湾幼托园不服，向本院提起上诉称：一、原审法院按照涉案的两份物业管理服务合同中约定的每月每平方0.7元的物业费收费标准作出的（2019）浙0182民初3341号判决与原审法院在2016年11月22日作出的（2016）浙0182民初03069号一案的判决，存在“同案不同判”的问题，有悖法律的严肃性和公正性。原审判决中载明：“关于物业费的计算问题，根据本院查明的事实，金山湾幼托园合计欠费的期限自2016年2月1日至2018年1月31日。按照两份物业管理服务合同的约定，按照每平方米0.70元计算，合计为23780元。”被上诉人曾于2016年7月25日起诉上诉人要求支付物业费，案号为（2016）浙0182民初03069号，该份判决中载明：“本院认为，幼托园在规划设置上定位为小区配套幼儿园，具有一定的公益性和非盈利性，绿源居物业公司也并未提供物价局的标准证明幼托园应当按照商铺的标准计算物业费，故对绿源居物业公司要求按照商铺的标准计算物业费，本院不予支持。物业费的标准应按照住宅房屋的标准计算为宜。”两案的案情一致，（2019）浙0182民初3341号一案中涉及两份物业管理服务合同，其中包含2016年2月1日至2017年6月30日时段的合同与（2016）浙0182民初03069号一案所涉及的物业管理服务合同为同一份，而包含2017年7月1日至2018年1月31日时段的合同虽与前份合同并非同一份，但合同内容一致，仅仅在服务时段上有区别，但原审法院作出了两个不同的判决，显然是存在“同案不同判”的问题。最高人民法院审判委员会于2019年9月9日通过了《最高人民法院关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》，自2019年10月28日起施行，旨在统一法律适用和裁判尺度，树立与维护人民法院裁判的公信力。然而，原审法院在（2016）浙0182民初03069号一案中已确立了裁判尺度的情况下，未再参照，违背司法公正。二、上诉人为小区配套幼儿园，自始至终以为小区业主提供更好更优质的幼托服务为原则，并非为了追求盈利。随着国务院办公厅出台相关政策，幼儿园所要承载的社会公益职责越来越明确，其公益性和非盈利性的本质也得以贯彻。因此上诉人认为，本案的物业收费标准应当以住宅房屋的标准收取为宜，而不适宜按照商铺标准收取物业费。三、上诉人愿意按住宅标准缴纳物业费充分体现其奉献精神，如若按商铺标准计费，无疑加重了上诉人的经济负担，显失公平和合理。虽然上诉人与被上诉人之间形成事实物业服务合同关系，但是上诉人并未完全享受到被上诉人的物业服务。1、上诉人所租场地与金山湾公寓小区虽一墙之隔，且设置了通道，但上诉人另行安装了通道，从未使用过小区的通道；2、上诉人所租的场地是独门独院，被上诉人的工作人员从未进入场地为上诉提供物业服务；3、上诉人聘用了保安、保洁等人员，园区内的物业服务均自行完成。综上，上诉人请求撤销原审判决，改判上诉人向被上诉人支付物业管理服务费用按照每月每平方0.46元的标准计算（自2016年2月1日至2018年1月31日）。 被上诉人绿源居物业公司书面答辩称：（2016）浙0182民初03069号案中，因被上诉人提供2011年签订《物业管理服务合同》第22条中未明确约定上诉人是按照住宅房屋标准收费还是按照商铺标准收费，故（2016）浙0182民初03069号民事判决书以被上诉人没有证据证明是按照商铺标准收费，从而判决上诉人按照住宅房屋标准支付物业费。本案中被上诉人提供后签订的二份《物业管理服务合同》第二十二条第二款项明确约定“商铺及幼儿园按间拥有的建筑面积每月每平方为人民币0.7元收取”，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”结合本案上诉人建德市金山湾艺术幼托园应当按照每月每平方为0.7元标准支付物业费。故原审判决合法、公正。（2016）浙0182民初03069号民事判决书与（2019）浙0182民初3341号民事判决书二份判决书是依据不同《物业管理服务合同》而作出的判决，不属于“同案不同判”。基于以上的事实与理由，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，判决公正。故上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。 上诉人与被上诉人均无新证据提供。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：绿源居物业公司与金山湾公寓业委会签订的物业服务合同，系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。金山湾幼托园通过承租的方式取得了金山湾小区配套幼儿园房屋的使用权，其与绿源居物业公司形成事实物业服务合同关系，绿源居物业公司有权依据上述物业管理合同要求金山湾幼托园交纳物业管理服务费。因物业服务合同明确约定“商铺及幼儿园按间拥有的建筑面积每月每平方为人民币0.7元收取”，金山湾幼托园要求物业管理服务费用按照每月每平方0.46元的标准计算物业管理服务费用，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人建德市金山湾艺术幼托园负担。 本判决为终审判决。 审判长  李国标 审判员  韩圣超 审判员  余江中 二〇二〇年三月三日 书记员  徐亚萍