辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民再7号上诉人（原审被告、被申请人）：营口永江金誉房地产开发有限公司，住营口市站前区建丰办昌盛里14号。法定代表人：张敏杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：衣立，系营口市站前区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、申请人）：王天括，男，1987年12月5日出生，汉族，住盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：齐高山，辽宁海润律师事务所律师。上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司与被上诉人王天括商品房买卖合同纠纷一案，营口市西市区人民法院于2015年12月15日作出（2015）营西民一初字第502号民事判决书。判决发生法律效力后，王天括向营口市西市区人民法院申请再审，营口市西市区人民法院于2017年11月9日，作出（2017）辽0803民申7号民事裁定书再审本案，2018年12月11日，营口市西市区人民法院作出（2018）辽0803民再3号再审民事判决书。营口永江金誉房地产开发有限公司不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人衣立、被上诉人王天括的委托诉讼代理人齐高山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司上诉称：一、原判决认定两份《商品房买卖合同》合法有效不符合事实。本案的事实是，上诉人在开发过程中向案外人宋营杰借款，当时无力偿还，经双方商定，以上诉人建设的部分商品房，按每平方米3200元、3000元抵顶借款。上诉人与被上诉人之所以要签订两份《商品房买卖合同》，是应宋营杰的要求，通过合同网签备案，目的是为了保证宋营杰债权的实现而采取的不得已行为，并非是上诉人与被上诉人之间真实签订了《商品房买卖合同》。这一点被上诉人和宋营杰都是心照不宣、心知肚明的。所以由于出发点不同，也不是上诉人的真实意思表示，这两份合同从开始就应为无效。原判决认定合同有效没有法律依据。二、上诉人与被上诉人之间没有商品房买卖关系。上诉人的借款转为协议附件列为被上诉人的购房款，也是应宋营杰的要求办理的。上诉人与宋营杰的欠款事实存在，房屋面积抵顶借款的事实也存在，但上诉人与被上诉人之间事实上没有商品房买卖关系，被上诉人也没有向上诉人交纳过购房款，所以被上诉人所主张的事实不能成立。被上诉人王天括答辩称：一、诉争商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。二、对于上诉人主张双方不是真实的买卖合同关系，根据证据规则，上诉人应举出相应的证据证明，否则应承担举证不能的法律后果。此外，在另案申请执行人营口宏泰建筑工程有限公司执行上诉人，案外人提起执行异议之诉一案，上诉人也同样以该理由主张与案外人之间不是真实的合同买卖关系，但该案经过营口市中级人民法院、辽宁省高级人民法院和最高人民法院审理后，均未支持上诉人的该观点。王天括向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的两份《房屋买卖合同》合法有效，两套房屋归原告所有。2、判令被告将位于营口市西市区两套房屋交付给原告。3、判令被告给付逾期交房违约金16271元。4、案件受理费等全部由被告承担。（2015）营西民一初字第502号民事判决查明的事实：被告系本案讼争房屋所在小区即永江裕华园的开发商，在开发过程中，被告曾向宋营杰借款用于房地产项目的开发经营。2014年7月30日，宋营杰与被告签订协议，就被告欠其借款作出处理，约定：被告以其享有所有权的部分房屋以每平方米3200元、3000元作价抵顶借款；协议签订之日，被告的借款转为协议附件所列房屋的购房款，被告应与宋营杰或其指定人员签订商品房买卖合同，出具全额商品房销售统一发票并办理商品房预售备案登记；被告应按商品房买卖合同约定期限协助宋营杰及其指定人员办理房屋权属登记，宋营杰与指定人员直接结算购房款与被告无关。2014年8月12日，原告与被告就讼争商品房签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于营口市西市区房屋、面积为158.72平方米，购房款507904元。合同签订后，被告向原告开具编号为“xxxx”的收款收据，同日在房产部门办理备案手续，被告于8月19日向原告出具住房分配通知单。一审法院认为：虽然存在被告向宋营杰借款的前提事实，但此后双方并未约定如被告到期不能偿还借款则案涉房屋所有权归宋营杰所有，而是以约定商品房的单价确定总房价，并将讼争商品房买卖出售给原告的方式对被告与宋营杰原债务关系进行转化。因此，原被告之间的法律关系并不符合担保法第四十条、物权法第一百八十条关于流押的情形。同时，根据合同法第三十二条、第四十四条第一款规定，案涉的商品房买卖合同为依法成立并已生效。被告提出补充协议涉及的其它商品房由宋营杰出售，进而认为双方并非真实的商品房买卖合同关系，该抗辩缺乏事实基础和法律依据。首先，双方在商品房买卖合同签订后，宋营杰又将以其名义所购的其它商品房再行出售的行为，并不违反法律禁止性规定；其次，被告对宋营杰的再行出售时均予以配合，且出售价款并未向被告交付，因此不能以此否认原被告之间的商品房买卖合同关系。被告未向原告开具不动产销售发票，并不能否认原被告之间存在真实的交易关系。首先，在本地区存在开发商与购房者在签订商品房买卖合同之后，被告先出具收款收据后开具发票的交易习惯；其次，根据发票管理办法规定，收款单位负有开具发票的法定义务，因此未开具发票的责任并不在于原告，而是被告违反了行政法规强制性规定。因讼争商品房尚未在房产部门办理所有权初始登记，故本院对原告要求确认讼争商品房归其所有的诉请不予支持。被告应按合同向原告继续履行相应合同义务。因被告已向原告出具住房分配通知单，被告已履行其交付房屋的义务。原告没有证据证明其不能办理进户，与被告有直接因果关系，本院对原告要求被告支付承担迟延交违约金的诉请不予支持。原审判决：1、原被告签订的商品房买卖合同有效；2、驳回原告其他诉讼请求。案件发生法律效力后，王天括以生效判决审理查明部分未提及位于房屋，属于遗漏诉讼请求为由，申请再审。营口市西市区人民法院于2018年12月11日作出（2018）辽0803民再3号民事判决书另查明，2014年8月12日，原告王天括与被告营口永江金誉房地产开发有限公司就诉争商品房签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014081289EF22329xxx），约定原告王天括购买被告开发的位于营口市西市区房屋，房屋面积158.72平方米，商品房价款为507904元。合同签订后，2014年8月13日被告向原告出具编号为0045xxx的房款收款收据，同日在房产部门办理备案手续。2014年8月19日被告向原告出具住宅房屋分配通知书。2014年8月12日，原告王天括与被告营口永江金誉房地产开发有限公司就诉争商品房签订《商品房买卖合同》（合同编号：201408129D2A77329xxx），约定原告王天括购买被告开发的位于营口市西市区房屋，房屋面积155.15平方米，商品房价款为496480元。合同签订后，2014年8月13日被告向原告出具编号为0045xxx的房款收款收据，同日在房产部门办理备案手续。2014年8月13日被告向原告出具住宅房屋分配通知书。一审法院再审认为：原告王天括与被告营口永江金誉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，系属合法有效，对双方当事人具有约束力，应恪守履行合同义务。本案虽存在被告向案件人宋营杰借款的前提事实，但并未约定如被告到期不能偿还借款则案涉房屋所有权归宋营杰所有。且其采用以约定商品房的单价确定总房价，将诉争商品房以买卖形式出售给原告这种方式对被告与案外人宋营杰之间的债务关系进行转化，但诉争商品房买卖合同依法成立。讼争商品房尚未在房产部门办理所有权初始登记，对原告要求确认讼争商品房归其所有的诉请不予支持。被告应按合同向原告继续履行相应合同义务。被告于2014年8月13日、2014年8月19日向原告出具诉争房屋的住宅房屋分配通知单，被告履行交付房屋的义务。对原告要求被告给付逾期交房的违约金的诉请不予支持。判决：一、原审原告王天括与原审被告营口永江金誉房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号：2014081289EF22329xxx、201408129D2A77329xxx）有效。二、驳回原审原告王天括其他诉讼请求。本院审理查明事实与一审查明事实一致。本院认为，首先，上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司与被上诉人王天括签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，并不违反法律强制性规定。虽然本案存在上诉人向宋营杰借款的前提事实，但并未约定如不能到期偿还借款则案涉房屋所有权归宋营杰所有，而是以约定商品房的单价确定总房价，并将诉争房屋出售给被上诉人王天括的方式对其与宋营杰的原债务关系进行转换，故该《商品房买卖合同》依法有效。其次，上诉人认为双方没有商品房买卖关系缺乏事实和法律依据。上诉人对宋营杰的再行出售均予以配合，其为被上诉人王天括出具收款收据、在房产部门办理备案手续、并向被上诉人出具住宅房屋分配通知书的行为，可视为其对房屋出售行为的认可。虽出售价款并未向其直接支付，但实际上已消灭了涉案部分金额的债务，故其不能否认双方的商品房买卖合同关系的成立。综上，营口永江金誉房地产开发有限公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律得当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 苏 毅审判员 孙石平审判员 刘玉宁二〇二〇年三月二十三日法官助理马欣书记员张倩