广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初8904号 原告：高生春，男，1967年11月17日出生，汉族，住南宁市东盟经济开发区。 委托诉讼代理人：刘思雄，四川民选律师事务所律师。 被告：广西壮族自治区国土资源厅土地整理中心，住所地南宁市青秀区竹溪大道35号，统一社会信用代码1245000072977422X0。 法定代表人：叶宗达，主任。 委托诉讼代理人：钟春亮，广西欣和律师事务所律师。 第三人：广西高英投资建设有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道92-1号新城国际26层2602-2号房，统一社会信用代码914501007188981987。 法定代表人：苏安杰，执行董事。 诉讼代表人：广西高英投资建设有限公司管理人，住所地南宁市东葛路86号皓月大厦12楼。 负责人：叶健汉。 委托诉讼代理人：熊伟，广西高英投资建设有限公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：黄旭妮，广西高英投资建设有限公司管理人工作人员。 原告高生春与被告广西壮族自治区国土资源厅土地整理中心（以下简称土地整理中心）、第三人广西高英投资建设有限公司（以下简称高英公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告高生春及其委托诉讼代理人刘思雄，被告广西国土资源厅土管中心的委托诉讼代理人钟春亮，第三人高英公司的委托诉讼代理人黄旭妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高生春向本院提出诉讼请求：1.判令被告土地整理中心立即将位于吴圩西瓜果蔬市场开发小区内22栋第7、8、9号的宅基地交付原告高生春，并为原告高生春办理建设用地使用权不动产登记；如不能交付宅基地和办理建设用地使用权不动产登记的，则按市场价每间赔偿原告高生春90万元，三间共270万元；2.案件受理费由被告土地整理中心承担。事实与理由：被告土地整理中心因吴圩镇小城镇建设所需，于2006年10月28日与原告高生春签订《宅基地转让协议》，以172000元的价格，将该镇吴圩西瓜果蔬市场开发小区内，宗地编号为第22栋7、8、9号的宅基地使用权转让给原告高生春，宅基地每间68.8平方米、合计206.4平方米。协议生效后，原告高生春于2006年11月9日向被告土地整理中心缴纳了土地转让费，原告高生春缴费后被告土地整理中心没有将宅基地交付给原告高生春。后原告高生春发现有人在宗地编号为第22栋7号的宅基地内搞基础施工，原告高生春当即问被告土地整理中心是怎么回事，被告土地整理中心答复是第三人高英公司盗卖了7号宅基地给他人，已经予以阻止。原告高生春问被告土地整理中心什么时候能将宅基地交付原告高生春，被告土地整理中心答复8号宅基地村民说是机耕道，9号宅基地不知在没在红线内，等这些问题解决了就交付。2017年9月18日，原告高生春按被告土地整理中心通知缴纳了契税，2017年11月29日，原告高生春缴纳了测绘费。原告高生春按被告土地整理中心的要求缴清了所有费用，可被告土地整理中心至今没有将宅基地交付原告高生春，更没有为原告高生春办理建设用地使用权不动产登记。从原告高生春缴款到现在10多年过去了，至今不能取得宅基地，被告高生春的行为给原告土地整理中心造成巨大的经济损失。而同地段的其他人早就将房屋建好，同地段的宅基地其市场价值每间在90万元以上。综上，原告高生春为维护合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告土地整理中心辩称，原、被告双方签订的《宅基地转让协议》是无效的，因为被告土地整理中心未取得该地块的《国有土地使用权证》，根据相关法律规定，没有办理权属证的土地不能出让，故双方签订的协议无效。被告土地整理中心愿意退还原告高生春支付的款项及按年利率6%计算的利息，但原告高生春要求按照90万/间的标准进行赔偿没有依据。综上，原告高生春的诉讼请求没有法律依据，依法应当驳回诉讼请求。 第三人高英公司述称，经询问第三人高英公司法定代表人苏安杰，其述称因事情太久远不记得当时的情况了，所以原告高生春的诉讼请求由法院据实予以裁判。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 本案争议地块所属吴圩西瓜果菜批发市场的土地系被告土地整理中心的前身广西壮族自治区地产开发服务中心于1998年12月30日与邕宁县土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，以出让方式取得土地使用权的，但被告土地整理中心至今未取得上述土地的《国有土地使用权证》。 1998年6月29日，广西壮族自治区地产开发服务中心与苏安杰签订《关于“吴圩西瓜果菜批发市场”土地开发承包的合同书》，该合同约定：广西壮族自治区地产开发服务中心将其以出让方式取得土地使用权的吴圩西瓜果菜批发市场的土地交由苏安杰承包开发，广西壮族自治区地产开发服务中心对该项目不进行任何投资；苏安杰负责投资1110万元，采取以包资金投入、包工程建设、包宅基地销售，包代交项目移交费、包缴税费、包上交广西壮族自治区地产开发服务中心利润形式进行开发工作；广西壮族自治区地产开发服务中心同意苏安杰以其名义对土地进行开发销售，由广西壮族自治区地产开发服务中心负责办理所销售宅基地的“建设用地准建证”、“建设规划许可证”“工程建设施工许可证”等手续到购地客户名下；苏安杰向广西区地产开发服务站中心缴纳项目发包利润160万后，吴圩西瓜果菜批发市场的土地使用权和房产权归苏安杰使用和所有，销售宅基地的收入也归苏安杰所有。 1998年10月1日，广西壮族自治区地产开发服务中心又与广西南宁市高英投资建设有限公司签订了《关于“吴圩西瓜果菜批发市场”土地联合开发合同书》，而广西南宁市高英杰投资建设有限公司当时尚未依法成立，因此，该合同实际上也是广西壮族自治区地产开发服务中心与苏安杰订立。该合同约定：广西壮族自治区地产开发服务中心将其以出让方式取得土地使用权的吴圩西瓜果菜批发市场的土地交由被告苏安杰承包开发，总投资1110万元，广西壮族自治区地产开发服务中心对该项目投资180万元，其余投资由苏安杰负责，苏安杰采取以包资金投入，包工建设，包宅基地销售，包代交项目移交款，包缴税费，包上交广西壮族自治区地产开发服务中心利润形式进行开发工作；广西壮族自治区地产开发服务中心同意苏安杰以其名义对土地进行开发销售，由广西壮族自治区地产开发服务中心负责办理所销售宅基地的“建设用地准建证”、“建设规划许可证”“工程建设施工许可证”等手续到购地客户名下；苏安杰向广西地区地产开发服务中心返还所投资金180万元并缴纳项目发包利润160万后，吴圩西瓜果菜批发市场的土地使用权和房产权归苏安杰使用和所有，销售宅基地的收入也归苏安杰所有。 1999年3月29日，苏安杰向广西壮族自治区地产开发服务中心出具《宅地销售凭证》，载明：双方合作期间，苏安杰向广西壮族自治区地产开发服务中心借款512000元，为了偿还该借款，苏安杰将吴圩西瓜果菜市场的16间宅基地，以每间价格32000元销售给广西壮族自治区地产开发服务中心，用作抵还其向广西壮族自治区地产开发服务中心的借款，广西壮族自治区地产开发服务中心对此表示同意。 2000年9月8日，广西壮族自治区地产开发服务中心与苏安杰签订《关于吴圩西瓜市场土地开发项目发包利润结算协议书》，约定：双方合作期间，苏安杰欠广西壮族自治区地产开发服务中心的承包金和税款，双方同意苏安杰用市场里包括案涉第22栋7、8、9号在内的总计19间尚未销售的宅基地抵交其所欠承包金和税款。除上述35间宅基地外，其余市场内宅基地销售仍归苏安杰所有。 2000年9月27日，第三人高英公司成立后，参与履行上述合同。2001年8月13日，广西壮族自治区地产开发服务中心更名为土地整理中心后，继续履行上述合同。 2006年10月28日，被告土地整理中心（转让方、甲方）与原告高生春（受让方、乙方）签订《宅基地转让协议》，主要约定：为加快吴圩镇小城镇建设步伐，甲方转让给乙方的宗地位于吴圩西瓜果菜市场开发小区内，宗地编号为第22栋第7、8、9号，为住宅建设用地；该宗土地使用权转让金额为172000元，转让金一次性付清。该地块土地用途为住宅用地，乙方须按照该市场小区的城镇建设规划要求进行建设和使用；甲乙双方签订本协议书后，乙方必须交清全部土地转让金，甲方负责办理好乙方用地的城建规划、土地使用手续。上述协议未就转让的第22栋第7、8、9号宗地的面积进行约定。协议签订后，原告高生春于2006年11月9日通过银行转账的方式向被告土地整理中心支付第22栋7号宗地的土地使用权转让金60000元、第22栋8号宗地的土地使用权转让金60000元、第22栋9号宗地的土地使用权转让金52000元。 2017年9月15日，被告土地整理中心向南宁市国土资源局经济技术开发区分局出具《转让宅基地证明书》，记载：兹证明高生春于2016年10月28日与我中心签订宅基地转让协议，我中心将吴圩西瓜果蔬市场开发小区第22栋第7、8、9号宅基地转让给高生春。7、8、9号地块面积均为68.8㎡，合计206.4㎡。总价计为172000元，我中心已于2006年11月9日为其出具发票。被告土地整理中心在落款处加盖公章。 2017年9月18日，原告高生春向税务机关交纳第22栋7号宗地的契税、印花税5383.2元、第22栋8号宗地的契税、印花税5383.2元、第22栋9号宗地的契税、印花税4665.44元，税务机关出具相应的《税收完税证明》。经原告高生春委托，南宁市国土测绘地理信息中心对案涉吴圩镇西瓜果菜市场第22栋7、8、9号宗地进行测绘，其中7、8号宗地完成了测绘，为此原告高生春于2017年11月29日交纳测绘费860元，9号宗地因未能找到，于2017年11月15日作退件处理。 本案审理过程中，被告土地整理中心主张案涉第22栋7、8号宅基地可以交付给原告高生春，并协助其办理上述2宗土地的国有土地使用证，第22栋9号宅基地在原建设规划中确实存在，但现经现场测绘已不存在，故无法交付及办理国有土地使用权证，被告土地整理中心愿意退还该22栋9号宅基地的购买款并按年利率6%赔偿利息损失；原告高生春则主张要求被告土地整理中心交付土地，并办理国有土地使用证，如无法交付及办理国有土地使用权证，则按案涉宅基地市场价（预估为90万/间）进行赔偿。 本院认为，当事人的合法权益，受法律保护。 关于被告土地整理中心与原告高生春签订的《宅基地转让协议》的效力认定，根据本院查明的事实表明，案涉吴圩西瓜果菜批发市场的土地系被告土地整理中心的前身广西壮族自治区地产开发服务中心于1998年12月30日与邕宁县土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，以出让方式依法取得土地使用权的，但未办理土地登记手续，未取得该地块的物权。本案中，原告高生春与被告土地整理中心签订的《宅基地转让协议》转让的标的物系土地的使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，未达到此种条件的，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。因此，双方当事人签订的协议书未违反法律强制性规定，应为有效合同。基于合同有效，原告高生春诉请被告土地整理中心交付吴圩西瓜果菜市场第22栋7、8号宗地，并协助办理建设用地使用权不动产登记，庭审中，被告土地整理中心对此亦表示愿意予以配合的，即在双方当事人之间已形成合意，本院对此予以确认并予以支持。 关于原告高生春主张的经济损失，经南宁市国土测绘地理信息中心测绘，吴圩西瓜果菜市场第22栋9号宗地实际已不存在，原告亦未能提交相反的证据证明该宗土地尚在的，本院采信南宁市国土测绘地理信息中心的测绘结果，则吴圩西瓜果菜市场第22栋9号宗地已实际不存在，故该宗地的交付及办理不动产权证已现实履行不能，被告土地整理中心不负有继续履行的义务，但应向原告高生春返还土地转让金52000元并承担违约责任。对于违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，双方在《宅基地转让协议》中并未就违约责任进行约定，而案涉第22栋9号宗地已实际不存在，无法进行测绘及价格评估，原告高生春亦无证据证明其实际受有90万元的损失，故本院认为，原告高生春实际所受损失应系其资金长期被占用所造成的利息损失，现被告土地整理中心同意按年率6%计算利息损失，本院予以照准。故被告土地整理中心应偿付原告高生春资金被占用的利息损失为：以52000元为基数，自2006年11月9日起至实际退还转让金之日止，按照年利率6%的标准计付。另外，对于原告高生春于2017年9月18日缴纳的契税及印花税4665.44元，则由其自行向税务机关申请办理退费。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告广西壮族自治区国土资源厅土地整理中心向原告高生春交付吴圩西瓜果菜市场第22栋7、8号宗地，并协助原告高生春办理上述宗地的建设用地使用权不动产登记； 被告广西壮族自治区国土资源厅土地整理中心向原告高生春退还已收取的吴圩西瓜果菜市场第22栋9号宗地土地转让金52000元； 被告广西壮族自治区国土资源厅土地整理中心向原告高生春偿付吴圩西瓜果菜市场第22栋9号宗地土地转让金的利息损失（计算方式：以土地转让金52000元为基数，自2006年11月9日起至实际退还土地转让金之日止，按照年利率6%的标准计付）； 驳回原告高生春的其他诉讼请求 案件受理费28400元，由原告高生春负担8520元，被告广西壮族自治区国土资源厅土地整理中心负担19880元。 上述应付款项,义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕,逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王小佳 人民陪审员  凌戊恩 人民陪审员  黄联娟 二〇二〇年三月二十五日 法官 助理  蒋环宇 书 记 员  陆英骞 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ——