内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2018）内03民终480号上诉人（原审被告）：乌海市沪骊房地产开发有限责任公司。法定代表人：潘少林，董事长。委托诉讼代理人：杜晓红。委托诉讼代理人：任玉，内蒙古法兴律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张涛，男，汉族，1973年6月20日出生，住乌海市。上诉人（原审原告）：王丽敏，女，汉族，1974年10月1日出生，住乌海市。张涛、王丽敏共同委托诉讼代理人：徐慧芳，内蒙古锐信律师事务所律师。上诉人乌海市沪骊房地产开发有限责任公司（以下简称沪骊公司）因与上诉人张涛、王丽敏房屋买卖合同纠纷一案，均不服乌海市海勃湾区人民法院（2017）内0302民初1945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沪骊公司委托诉讼代理人杜晓红、任玉，上诉人张涛及其与王丽敏共同委托诉讼代理人徐慧芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沪骊公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张涛、王丽敏全部诉讼请求。事实和理由：2015年9月7日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由张涛、王丽敏购买其开发的涉案房屋，总价款为6622515元，合同签订后，张涛、王丽敏未支付首付款，并未经其同意，骗取了房屋钥匙擅自进行装修，其发现后及时对房屋停水停电予以阻止，张涛、王丽敏单方实施的装修行为导致的后果应自行承担法律责任。一审判决认定部分事实与客观事实不符。一审法院认为其拒绝鉴定，致使鉴定条件丧失，并于鉴定期间将涉案商铺出租的认定不能成立。张涛、王丽敏关于装修损失及电梯设备150000元定金损失不能成立，且双方解除《商品房买卖合同》与本案装修损失没有关联。张涛、王丽敏辩称，本案事实在（2016）03民终208号民事判决书已认定，对方的上诉理由不成立，请求驳回。张涛、王丽敏上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由沪骊公司承担。事实和理由：其购买案涉房屋房款支付方式为首付款用其给沪骊公司施工的工程款抵顶，剩余房款以银行按揭贷款方式支付。但是沪骊公司明确表示不给其承包工程，而且从银行撤回了贷款资料，导致房款无法支付，所以本案商品房买卖合同解除的责任全在沪骊公司，一审法院认为张涛对合同解除有一定责任的说法错误。另外，沪骊公司应承担合同解除的全部违约责任，违约金为331125.75元，即使按一审认定的其有一定过错的逻辑，沪骊公司也应承担60%的违约金。健身器材设备购买定金和高管工资确系上诉人在案涉商品房中的投入损失，应当由被上诉人承担。沪骊公司辩称，本案的争议焦点是张涛、王丽敏的装修损失应否得到支持，而非其他损失，张涛在上诉状中提到购买的设备用于涉案的房屋设备使用，其认为张涛及张涛提供的证人向法庭提供了虚假陈述。张涛、王丽敏的上诉请求和事实理由不能成立，请求依法驳回。张涛、王丽敏向一审法院起诉请求：1、判令沪骊公司依法赔偿经济损失1333866元，承担违约金331125.75元。2、本案诉讼费由沪骊公司承担。一审法院认定事实：张涛与王丽敏系夫妻关系。2015年8月13日，沪骊公司与张涛签订《商铺认购协议书》一份，约定：1、张涛认购沪骊公司开发的一拖二层商铺（4-H12，88.12㎡，15000元/㎡）、部分三层（806.14㎡，5000元/㎡）、楼梯（51.12㎡，4500元/㎡）及消防通道内（5-H09）一、二层（一层41.38㎡，10000元/㎡；二层113.85㎡，5500元/㎡）等建筑，合同总价626175元。2、付款方式，贷款40%（260万元）；剩余4022515元，以张涛承揽沪骊公司1#、2#楼外墙保温、涂料工程或门窗、楼梯扶手施工工程所产生工程款抵顶。3、如果三期不启动，1#、2#楼工程结束后，经结算，实行多退少补；如果三期启动，同等条件下，优先张涛。认购协议同时对按揭贷款、违约责任、交房情况等内容进行了约定。2015年8月底，张涛从沪骊公司处取得商铺钥匙并于沪骊公司同意或默认下开始进行装修。期间，被告沪骊公司按照原告张涛要求对商铺进行了部分结构改造。2015年9月7日，张涛、王丽敏与沪骊公司签定《商品房买卖合同》三份，约定：张涛、王丽敏购买沪骊公司开发的乌海市××区商铺，5号楼109、209号商铺，5号楼301号三处商铺，付款方式为贷款付款，购买方于2015年10月31日前一次性存入商品房首付款，其余办理贷款；房屋交付时间为2015年10月31日前。同日，张涛、王丽敏出具客户欠款联谊单及首付款4022515元欠条一份。2015年9月17日，张涛与沪骊公司签订《商铺认购补充协议》，约定：1、如果由于不可抗力等原因致使不能足额办理260万元按揭贷款，张涛则减少贷款金额，以便银行审批通过，不足部分，由张涛分批、分期支付。2、张涛同意1#、2#楼外墙、外保温及涂料工程结束后（预计200万元，结算完，多退少补），最后结算完，剩余首付欠款中的120万元，其于3个月内支付完毕。剩余100万元（二期预计工程量），拟通过继续二期施工抵扣。3、如二期启动，由沪骊公司负责开发，则沪骊公司同意张涛继续按照施工规范要求和市场预算价格，同等条件下，优先承包外保温和涂料工程，并承诺与张涛签订三方协议，指定张涛施工。如二期不由沪骊公司负责开发，则剩余100万张涛分期分批给付沪骊公司。合同签订后，张涛、王丽敏将全部贷款资料交予沪骊公司，沪骊公司随即将上述资料提交贷款银行。后沪骊公司以张涛、王丽敏未交付首付款私自占有商铺为由将相关资料从银行撤回。2015年10月中旬，沪骊公司以停水、停电方式阻止涉案商铺装修，并随后更换全部门锁。截止停工，张涛、王丽敏已装修投入463866.26元。期间，原告张涛与第三方签订合同订购室内电梯一部并支付定金150000元。2015年11月5日，沪骊公司向张涛、王丽敏发出《关于提醒张涛先生切实履行房屋买卖合同的通知》，要求张涛、王丽敏在接到通知三日内，交付首付款，恢复房屋原状，提供施工资质材料。2015年11月10日，沪骊公司向张涛、王丽敏发出《律师函》，要求张涛、王丽敏履行2015年11月5日《通知》内容。2015年11月25日，经沪骊公司申请，乌海市公证处向张涛、王丽敏送达《关于催促张涛履行协议的函》，内容要求张涛、王丽敏履行交付首付款义务，否则将解除双方房屋买卖法律关系。就上述事宜未能协商一致，沪骊公司诉至法院，诉请判令解除双方于2015年9月7日所签三份《商品房买卖合同》，同时判令张涛、王丽敏返还商铺并赔偿经济损失及违约金。该院就该案判令解除上述《商品房买卖合同》，同时驳回沪骊公司的其他诉讼请求。该案生效后，就合同解除后损失赔偿事宜不能协商一致，张涛、王丽敏遂提起诉讼。认购协议及补充协议中约定的承包给张涛的相关工程未施工或施工期限不明确，且沪骊公司于诉讼中明确表示不会将上述工程发包给张涛施工。为确定装修损失数额，张涛、王丽敏于庭前申请对案涉商铺已装修部分装修款数额进行评估鉴定。经程序委托后，鉴定机构于2018年2月1日以沪骊公司拒绝配合鉴定及其不就装修单独评估为由将该委托事项退回该院。鉴定期间，沪骊公司将案涉房屋对外出租。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于损失范围及数额，其中，就已装修损失数额，张涛、王丽敏举证《房屋装修合同》、工程预（结）算清单、收款收据及相关证人证言予以证实，沪骊公司对张涛、王丽敏主张的装修费用及相关证据不予认可，但其并未提供有效证据予以反驳，且因其拒绝鉴定，并于鉴定期间将涉案商铺出租，致使鉴定条件丧失，应承担举证不能的不利后果。该院对张涛、王丽敏主张的装修部分损失予以确认、支持。此外，电梯设备属于特种设备且具有定制化特征，为降低项目履约风险，双方一般会于订购合同约定定金，具体到该案，张涛、王丽敏因购买电梯设备而预交的定金损失属于因相信合同能够履行而作准备所遭受的客观费用损失，应予一体赔偿。张涛、王丽敏主张他项诸如人员工资损失、订购健身器材定金损失等与案涉合同解除不具必然关联性，且其所举证据亦无法就上述损失的客观、合理性予以证实、说明，该院不予支持。根据查明的事实，双方较前订立的《商品房买卖合同》因履约条件缺失、合同目的无法实现等原因被判令解除。合同解除后，合同各方应根据其在造成合同解除后果上的过失责任大小承担相应的损失赔偿责任。关于合同被解除，综合双方所签全部协议、合同来看，双方最终确定房款支付方式为首付款用张涛、王丽敏给沪骊公司施工的工程款抵顶，剩余部分办理按揭贷款。双方产生分歧后，沪骊公司明确表示拒绝履行《商铺认购补充协议》中约定的将用于抵顶房款的1、2号楼外墙保温和涂料工程发包给张涛的协议内容，且表示即使有二期工程也不会发包予其，同时将张涛、王丽敏提交的贷款资料从银行撤回，而张涛除了用工程款抵顶首付款外，再无其他方式及能力支付涉案商铺价款，双方订立的《商品房买卖合同》实际上已无法继续履行直至被法院判令解除，沪骊公司应对此承担主要责任。然而，原告张涛作为建筑业从业者，熟稔于相关政策法规，在明知个人不具工程承揽资质的前提下，仍然与沪骊公司约定相关工程承包内容，其对合同解除的结果亦负有一定责任。因双方均对案涉《商品房买卖合同》解除后果上的过失存在责任，张涛、王丽敏请求被告承担违约金不符合法律规定，该院不予支持。综上，综合本案双方过错程度、履约过程、损失程度等情况，沪骊公司应对张涛、王丽敏所受损失承担60%的赔偿责任，即368319.76元，驳回张涛、王丽敏的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告乌海市沪骊房地产开发有限责任公司赔偿原告张涛、王丽敏经济损失368319.76元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告张涛、王丽敏的其他诉讼请求。案件受理费19784.92元（张涛、王丽敏已预交），张涛、王丽敏承担15408.22元，沪骊公司承担4376.70元，沪骊公司承担部分，其应于判决第一项确定的履行期限前给付张涛、王丽敏。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：沪骊公司提交《房屋租赁合同》，证实2018年3月28日，其与赵梓君签订房屋租赁合同，将涉案房屋进行出租；沪骊公司提交内蒙古绅度健身服务管理有限公司及内蒙古绅度健身服务管理有限公司包头分公司《企业信用信息公示报告》，证实张涛系二公司（自然人独资）股东及负责人；沪骊公司提交乌海市翔安设备维修有限责任公司《企业信用信息公示报告》，证实乌海市翔安设备维修有限责任公司特种设备许可证登记有效期自2017年5月10日至2020年1月5日；沪骊公司提交《公证书》，证实涉案房屋在2016年12月5日部分装修状态。张涛、王丽敏提交《广源国际大厦外墙干挂石材施工合同》《法定代表人授权委托书》《安全生产许可证》及辛伟明证人证言，上述证据中书证均为复印件，真实性沪骊公司不予认可，且《法定代表人授权委托书》中明确记载长江建筑装饰工程有限公司仅授权辛伟明一人在乌海市广源国际大厦外墙石材干挂工程项目范围内负责，代理人无转让委托，故该组证据与本案无关联性，证明目的本院不予采纳；张涛、王丽敏另提交编号为TS3315064-2016《中华人民共和国特种设备安装改造维修许可证》，证实乌海市翔安设备维修有限责任公司自2012年1月6日至2016年1月5日，获准从事乘客电梯等电梯安装维修。二审查明其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点总结为：沪骊公司是否应承担赔偿张涛、王丽敏经济损失责任，若应承担，具体赔偿损失金额为多少；张涛、王丽敏上诉主张沪骊公司支付违约金331125.75元有无事实及法律依据，是否应予支持。首先，关于沪骊公司是否承担赔偿张涛、王丽敏经济损失责任的问题。2015年8月13日，沪骊公司与张涛就涉案房屋签订《商铺认购协议》，9月7日，双方当事人又签订三份《商品房买卖合同》，对涉案房屋的付款方式及违约责任等内容重新进行了约定。十日后，沪骊公司与张涛就之前的《商铺认购协议》再次签订补充协议，最后一次对涉案房屋的付款方式作出重新约定。双方第一次订立《商铺认购协议》十余日后，张涛即从沪骊公司处取得涉案房屋钥匙并进入商铺开始装修改造，沪骊公司称房屋钥匙系张涛、王丽敏骗取获得，但未提供有效证据加以证实，该上诉理由本院不予支持。基于双方签订《商铺认购协议》及《商铺认购补充协议》中存在张涛可用预期工程款部分抵顶涉案房屋购房欠款的相关约定，且沪骊公司将涉案房屋钥匙交由张涛使用，张涛、王丽敏继而持续数周进行装修改造行为，而沪骊公司在此期间内未对张涛、王丽敏装修行为予以有效阻止，后沪骊公司起诉张涛、王丽敏，该案生效判决解除了双方之间签订的三份商品房买卖合同，张涛、王丽敏因此产生装修及前期准备经营案涉房屋的实际相关经济损失，由于沪骊公司在前案中明确表示不将协议约定工程承包给张涛，导致案涉房屋买卖合同不能实际履行，其对双方案涉合同的解除负有全部责任，故沪骊公司应对张涛、王丽敏经济损失进行赔偿。而在双方签订《商铺认购协议》及《商铺认购补充协议》时，作为房地产开发公司的沪骊公司知道或者应当知道张涛无建设施工工程资质的事实，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，合同无效的建设工程，经竣工验收合格后，承包人亦可取得工程价款。而承包工程价款可以抵顶购房欠款，故张涛、王丽敏的违约行为证据并不充分，其二人对于双方商品房买卖合同的解除并无责任，本案一审判决认定张涛、王丽敏对合同解除负有一定责任，需自行承担因合同解除过失的40%责任，属认定事实不清，本院依法予以纠正。其次，关于张涛、王丽敏具体经济损失金额的问题。本案中，由乌海市永盛装饰有限责任公司出具装修合同、决算清单、收据证明装修工程款项，沪骊公司未提供相反证据予以反驳，故装修费用应为463866.26元。张涛、王丽敏支付购买电梯预交定金150000元，属实际发生的经济损失，一审法院予以确定并无不当。另外，张涛、王丽敏上诉称其购买的健身器材系用于案涉商品房健身经营使用，其除案涉健身场所外再无其他门店，但经审理查明，张涛名下尚有两家关于健身服务的公司，该上诉理由本院不予支持。而高管人员宋会亮的工资发放银行流水大多显示在张涛成立内蒙古绅度健身服务管理有限公司之后，张涛、王丽敏不能证实高管工资的发放与本案存在必然关联性，其上诉主张高管工资系其投入损失，本院亦不予支持。综上，沪骊公司应赔偿张涛、王丽敏损失613866.26元。最后，关于张涛、王丽敏主张沪骊公司支付违约金331125.75元的问题。双方于2015年9月17日签订的《商铺认购补充协议》为《商铺认购协议》的补充，该协议系对付款方式的重新约定，并未对违约条款重新约定，而双方于2015年8月13日签订的《商铺认购协议》中关于违约方需承担合同总价5%的违约金的约定已被之后签订的正式《商品房买卖合同》中违约条款所取代，张涛、王丽敏上诉主张依据《中华人民共和国合同法》第九十八条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，仍按照《商铺认购协议》第三条、《商铺认购补充协议》第五条规定，由沪骊公司承担合同总价5%的违约金共计331125.75元，缺乏事实基础和合同约定，本院不予支持。综上所述，乌海市沪骊房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。张涛、王丽敏的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持乌海市海勃湾区人民法院（2017）内0302民初1945号民事判决第二项，即：驳回张涛、王丽敏的其他诉讼请求；二、变更乌海市海勃湾区人民法院（2017）内0302民初1945号民事判决第一项为：乌海市沪骊房地产开发有限责任公司赔偿张涛、王丽敏经济损失613866.26元，于本判决生效后十日内履行完毕。一审案件受理费19784.92元，由张涛、王丽敏负担12490.41元，由乌海市沪骊房地产开发有限责任公司负担7294.51元。二审案件受理费26609.73元，由乌海市沪骊房地产开发有限责任公司负担9742.6元，由张涛、王丽敏负担16867.13元。本判决为终审判决。审判长 张燕审判员 周敬审判员 杨硕 二〇二〇年三月十七日书记员 尉兰