河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终828号上诉人（原审被告）：李荣杰，女，汉族，1984年10月4日出生，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：王宇，河南良秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘宽，男，汉族，1990年1月29日出生，住河南省鹿邑县。被上诉人（原审被告）：郑州正礼房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区政六街27号，统一社会信用代码：91410105MA44UM5B30。法定代表人：许晓强，该公司经理。上诉人李荣杰因与被上诉人刘宽、郑州正礼房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初33003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李荣杰上诉请求：一、撤销郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初33003号民事判决，依法改判或者将本案发回重审。二、涉诉一二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人积极与被上诉人进行协商，但被上诉人迟迟不予答复。而且银行拒贷的原因是因被上诉人刘宽个人原因。上诉人一直积极配合被上诉人刘宽办理贷款手续。上诉人一直催促被上诉人刘宽办理贷款手续，可刘宽迟迟不予办理。二、一审程序有问题，上诉人未收到人民法院送达的起诉状副本和传票，一审法院以缺席判决，客观上剥夺了上诉人的诉讼权利。一审法院虽是按上诉人身份地址送达法律文书，但由于上诉人早已不在该地居住，法律文书在未经上诉人同意和知悉的情况下由他人代签，上诉人并未收到法院送达的文书，从而导致上诉人一审未能出庭应诉，客观上剥夺了上诉人的诉讼权利。综上，上诉人认为，一审判决单纯以合同内容就认定上诉人有过错过于武断，且在程序上存在瑕疵。因此，本案应依法发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求。刘宽辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持，驳回被答辩人李荣杰的上诉请求。被答辩人李荣杰上诉理由明显并非事实，双方签订的《郑州市存量房买卖合同》第五条成交价格、付款方式及资金划转方式的（二）约定乙方的付款方式为：贷款支付:房屋总成交价＝定金＋首付款＋贷款＋物业交割保证金＋户口迁出保证金。由此可以看出，答辩人系以贷款方式支付购房款的，银行该贷款审批不了，答辩人将无法全部支付购房款，购房合同无法继续履行。导致贷款审批不了，也并非是答辩人自身的原因，答辩人自身征信良好。而是金融政策及被答辩人房屋自身等多方面的原因，至此，按照《郑州市存量房买卖合同》第五条约定的答辩人以贷款的方式购买涉案房屋将无法进行，本案不可归因于双方的原因导致合同无法继续履行后，居间方的正礼公司为此为买卖双方协商选择解除合同等事宜，但李荣杰却以耽搁其卖房为由拒不签署三方解约协议也拒不退还答辩人支付的购房定金，至此以后李荣杰再也不理睬居间方，而此时李荣杰却在三方尚未解除合同的情形下就单方将该涉案房产另行出售他人，却并未将其另行出售涉案房屋之事告知居间服务的正礼公司和答辩人，违反了《居间服务合同》第三条的3及第四条的4“除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除或者变更本协议”的约定，被告李荣杰的行为客观上已经构成了合同根本违约的事实。对此事一直隐瞒直至2019年6月底时答辩人与被答辩人李荣杰再次协商解除合同退还购房定金时李荣杰才提及该涉案房屋已另售他人之事。被答辩人自身违约既然已将涉案房产另售他人，就应当同答辩人解除合同并退还购房定金。二、原审程序合法，且起诉状副本已送达至被答辩人，且刘宽和李荣杰在2019年3月14日通过郑州正礼房地产经纪有限公司（以下简称“正礼公司”）居间签订了合同编号为100003310857的房屋买卖业务签订文件合订本（房屋买卖业务签订文件合订本包括签约提示、交易资金监/托管提示函、交易方留存信息表、郑州市存量房买卖合同，居间服务合同，签约提示、房屋交易保障服务合同），在签订合同时被答辩人李荣杰本人也在《交易方留存信息表》留有邮寄送达地址、联系电话、邮箱等有效联系方式，并约定如有信息变化，需及时书面告知对方及中介公司，并确认以上信息为唯一有效联系方式，邮寄至该地址的邮件如发生退件或者拒收则退回之日即视为送达之日。正是被答辩人接到起诉状副本后，其为此还聘请有诉讼代理人应诉，并向原审法院递交有委托代理手续，且在开庭当天书记员多次喊叫被答辩人及其诉讼代理人开庭，被答辩人及其诉讼代理人均未到庭，由此也足以说明被答辩人李荣杰已经接到原审法院送达的起诉状副本及传票。如果被答辩人李荣杰没有收到起诉状副本，那么其又如何知道答辩人起诉于她，并委托了诉讼代理人向原审法院提交代理手续呢！被答辩人所说根本不属实，明显并非事实。被答辩人及其诉讼代理人无正当理由拒不到庭，放弃了诉讼权利，而非任何人剥夺其诉讼权利。总之，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持原判，驳回上诉。郑州正礼房地产经纪有限公司辩称，房屋因为性质导致银行无法放款，不属于购买人的原因。刘宽向一审法院起诉请求：1.判令解除三方签订的《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》；2.判令被告李荣杰返还原告购房定金10000元；3.判令被告正礼公司返还原告居间代理费8200元、贷款服务费2000元、过户服务费2000元及评估费1230元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2019年3月14日，原告（××）与被告李荣杰（××）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告李荣杰位于郑州市金水区××北××江山公寓××西××号房屋（不动产权证号为：豫2016第0030360号），建筑面积为40.46㎡。被告李荣杰已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权，租赁期限至2019年10月31日止。原告与被告李荣杰通过被告正礼公司居间介绍成交。房屋成交总价为410000元。原告的付款方式为贷款支付：房屋总成交价＝定金＋首付款＋贷款＋物业交割保证金＋户口迁出保证金。定金总额为10000元，原告于核房通过当日向被告李荣杰支付第一笔定金10000元；于网签当日将首付款15000元（不包含前期支付全部定金）支付给被告李荣杰；原告向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给被告或房管局的监管账户，原告拟贷款金额为380000元整，原、被告双方应于2019年3月25日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，原告因自身原因未获得贷款机构批准的，原告在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，原告自行承担其间已发生的及要产生的各项费用，如仍未获得批准的，原告在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，以自行划转的方式支付给被告李荣杰。同日，原告（××）与被告李荣杰（××）、被告正礼公司（作为居间方）签订《居间服务合同》一份，主要约定：鉴于原告与被告李荣杰在被告正礼公司的居间服务下就座落于金水区××北××江山公寓××西××号的房屋签订了《郑州市存量房买卖合同》，现三方订立本居间服务合同。原告与被告李荣杰双方同意共同委托被告正礼公司作为交易居间人，双方签订买卖合同时，居间行为完成，应向被告正礼公司支付本合同约定的居间代理费。原告与被告李荣杰同意，应向被告正礼公司支付的居间代理费为8200元，由原告承担。同日，原告（××）与被告李荣杰（××）、被告正礼公司（作为服务方）签订《房屋交易保障服务合同》一份，主要约定：鉴于原告与被告李荣杰就座落于金水区××北××江山公寓××西××号房屋的交易签订了《郑州市存量房买卖合同》，现双方委托被告正礼公司办理后续交易事宜。被告正礼公司的收费标准为固定费用，其中贷款服务费2000元，由原告承担；过户服务费2000元，由原告承担；前述费用，原告应于签订本合同当日一次性向被告正礼公司足额支付。原告需办理抵押按揭贷款手续的，房屋评估费在银行面签时由原告直接支付至评估机构指定的银行账户中。同日，原告向被告正礼公司支付居间代理费8200元、贷款服务费2000元、过户服务费2000元。2019年3月15日，原告向被告李荣杰转账支付定金10000元。2019年3月26日，原告向河南方正房地产资产评估咨询有限公司支付评估费1230元。2019年4月15日，中国光大银行郑州分行本部零售授信管理中心作出零售授信业务批复一份，主要载明：申请人刘宽，申请住房按揭贷款金额38万元，以所购金水区××北××江山公寓××西××号房产抵押，审批结果为不同意，批复意见为抵押物为办公，拒绝办理。2019年11月22日原告提起本诉。本案庭审中，被告正礼公司称，光大银行因抵押物为办公拒绝贷款，其口头向其他银行申请贷款也被拒绝，贷款非因买卖双方个人因素无法办理，其同意解除三方签订的郑州市存量房买卖合同、居间服务合同、房屋交易保障服务合同，评估费是评估公司收取的，其可以协调退还评估费。一审法院另查明：2019年5月24日，被告李荣杰与案外人李永航签订编号为2019121740的《郑州市存量房买卖合同》一份，约定被告李荣杰将其位于金水区××北××江山公寓××西××号的房产出售给李永航。一审法院认为，被告李荣杰经该院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和举证的权利，不影响该院依据现有证据及查明的事实依法判决。涉案《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》系各方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告已按约向被告正礼公司支付了贷款服务费2000元、过户服务费2000元、居间代理费8200元，向被告李荣杰支付购房定金10000元，但在银行贷款审批过程中，银行因涉案房屋为办公，拒绝为原告办理贷款，贷款无法办理并非原告个人因素所致，原告无法按合同约定的贷款方式支付购房款，被告李荣杰已与第三人就涉案房屋达成交易，故原、被告之间的《郑州市存量房买卖合同》事实上已经解除，该院予以确认。原告要求被告刘荣杰返还定金1万元并无不当，该院予以支持。原告与被告李荣杰之间的房屋交易已无法履行，原被告三方签订的《房屋交易保障服务合同》亦无履行基础，现原告主张解除该《房屋交易保障服务合同》并无不当，被告正礼公司无异议，该院予以确认。原告要求被告正礼公司返还贷款服务费2000元、过户服务费2000元，被告正礼公司同意返还，故该院予以支持。涉案《居间服务合同》虽为原被告三方签订，合同约定负有居间费用支付义务的主体为原告，原告与被告正礼公司之间实际存在居间服务合同关系，现原告主张解除该合同，被告正礼公司同意解除该合同并退还其收取的费用，视为原告与被告正礼公司就解除该合同达成一致，故该院确认涉案《居间服务合同》解除。被告正礼公司应向原告返还居间代理费8200元。关于评估费，原告提交的收据显示评估费收费主体为河南方正房地产资产评估咨询有限公司，并非被告正礼公司，故原告要求被告正礼公司返还其评估费，依据不足，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告刘宽与被告李荣杰签订的《郑州市存量房买卖合同》，原告刘宽与被告李荣杰、郑州正礼房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》解除；二、被告李荣杰于本判决生效后十日内向原告刘宽返还定金10000元；三、被告郑州正礼房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告刘宽返还居间代理费8200元、贷款服务费2000元、过户服务费2000元；四、驳回原告刘宽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取193元，由原告刘宽负担10元，被告李荣杰负担82元，被告郑州正礼房地产经纪有限公司负担101元。二审期间，李荣杰提交了涉案房屋的房产证一份，拟证明涉案房屋确定是商品房；上诉人与许晓强的微信聊天记录，拟证明上诉人多次想要促成涉案房屋成交，没有懈怠，不能成交原因在于银行没有放款，上诉人没有过错，过错方在于中介。因为无法履行，上诉方要求主动解除合同；购买学区房的购房合同，拟证明上诉人解除涉案房屋买卖合同及解除的原因是为了购买学区房，涉案房屋是过户给了上诉人的弟弟。刘宽发表意见称，涉案房屋原来的房产证显示是非成套住宅，且上诉人将涉案房屋转租给酒店。聊天记录发生在其他两方间，至于谁的责任，其不发表意见。购买学区房的合同不发表意见。郑州正礼房地产经纪有限公司发表意见称，两个房产证都显示是涉案房屋是商品房，不能贷款的原因不是因为是否是商品房，而是涉案房屋是非成套住宅。聊天记录贷款显示不能办理原因不是中介原因，不能贷款原因是涉案房屋是非成套住宅，所以银行拒绝贷款。购买学区房合同真实性无异议，但是与本案无关。本院经审查认为，对李荣杰提交的证据的真实性予以认可，但根据证据一显示，涉案房屋是非成套住宅，且在聊天记录中显示系银行贷款政策变化导致无法贷款，证据三与本案不具有关联性，故对李荣杰的证明目的不予采信。本院经审理查明的事实除与一审法院相同，另查明，庭审中，李荣杰放弃关于一审送达程序违法的上诉理由。本院认为，李荣杰上诉称因刘宽个人原因被银行拒绝贷款，但李荣杰未提交相应证据予以证明。李荣杰、刘宽签订的《郑州市存量房买卖合同》显示，涉案房屋的付款方式为首付款+银行贷款，根据中国光大银行郑州分行本部零售授信管理中心作出的零售授信业务批复显示内容，以及当事人陈述，亦无证据表明系刘宽个人原因造成无法贷款，刘宽应继续申请其他贷款机构贷款或自行筹款。故李荣杰关于刘宽不办理贷款的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费386元，由李荣杰负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年三月三十日书记员  张倩倩