河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1315号上诉人（原审原告）：何海军，男，生于1981年8月26日，汉族，住河南省桐柏县。委托诉讼代理人：翟佳佳，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州博雅置业有限公司，住所地郑州市中牟县解放路北段路东青年路街道办事处院内，统一社会信用代码91410122079444551L(1-1)。法定代表人：高军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭学献，男，该公司员工。委托诉讼代理人：校胜杰，男，该公司员工。上诉人何海军因与被上诉人郑州博雅置业有限公司（以下简称博雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院(2019)豫0122民初8958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。何海军上诉请求：1.依法发回重审或者判令博雅公司支付何海军利息损失43290元；2.本案诉讼费由博雅公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。郑州市人民政府于2017年5月2日已经发布“郑政办【2017】58号”文件，将中牟县列为“限购”区域。2018年7月15日接到被上诉人通知后补交房款220000元。从时间节点不难看出，从2017年5月2日后，上诉人已不具备购房资格，而被上诉人并没有依据协议与上诉人解除合同，退还已购房款，反而多次催告上诉人补交房款，被上诉人对本案的发生存在重大过错，一审判决对该事实没有任何认定。二、一审法院适用法律错误。被上诉人所谓的告知函都不是通过约定的电话发出的，上诉人完全可以忽视该告知函。从所谓被上诉人于2017年9月17日发送的告知函内容可以看出，被上诉人于当日通知上诉人办理购房手续。但是，根据相关政策要求，上诉人已不具备购房资格。被上诉人作为一家专门从事房地产开发销售的公司，却于2018年2月12日再次以所谓的告知函形式向上诉人催交房款。在此情况下，上诉人于2018年7月15日再次向被上诉人支付购房款220000元。仅仅过了一个月，在被上诉人将涉案房屋二次高价销售给其他人的情况下，被上诉人于2018年8月19日再次以所谓的告知函形式与上诉人解除合同，长达五个月后，2019年1月11日被上诉人才将上诉人的购房款退还。在此情况下，一审法院认为被上诉人没有任何违约行为。综上所述，被上诉人作为一家专业的房地产开发公司，争取利益最大化无可厚非，但是更应当遵纪守法、秉持契约精神，保持底线，在购房人不具备购房条件时，应当第一时间解除合同，退还购房者购房款，防止各方损失的继续扩大。上诉人作为购房者，本身就处于弱势地位，被上诉人一条告知函，既可以让购房者交付购房款，又可以在价高的情况下，一条告知函与上诉人解除购房合同，白白长期占用购房者生心血换来的购房款，任意使购房者损失无限扩大。因此，敬请贵院在查明案件事实的基础上，依法维护上诉人的合法权益。博雅公司辩称：被上诉人因政府限购政策不再具备购买案涉房屋资格，上诉人仍追加支付购房款，并承诺通过迁户口满足郑州市区域内购房资格。被上诉人多次催促后，上诉人未能与被上诉人签订商品房买卖合同，被上诉人依据协议另行出售案涉房屋，并退还上诉人所缴纳款项，被上诉人在履行协议过程中没有违约。上诉人诉求利息损失没有依据，应依法驳回。何海军向一审法院起诉请求：判令被告支付原告利息损失43290元。一审法院认定事实：2017年2月25日，原告与被告签订《康桥香溪郡认购协议书》，主要内容为：“1、原告自愿认购康桥香溪郡1号院11号楼19层1902号房屋；2、该房屋原总房价款2318931元；3、原告在签订认购协议时交付定金人民币50000元整；原告选择一次性付款，原告须于2017年2月28日前付清全部房款，并在被告通知时间内签订《商品房买卖合同》；原告选择银行按揭贷款付款方式，原告须2017年2月28日前支付首付房款，并在被告通知时间内签订《商品房买卖合同》；4、原告应在认购协议书约定的期限内付清首期款/全款，并在被告通知时间签订《商品房买卖合同》。逾期视为原告违约，被告有权单方解除本协议，并将原告所认购房屋另行出售且不再另行通知原告，原告所付定金不予返还；5、在原、被告双方签订《商品房买卖合同》前，如认购房屋非因被告能控制的原因致使被告不能出售的，被告除将原告所付定金及已付购房款无息返还外，不再承担其他责任”。认购协议签订后，原告于2017年2月28日支付部分房款450142元、维修基金11686.35元，于2018年7月15日支付部分房款220000元。被告分别于2017年9月17日、2018年2月12日、2018年8月19日通过微信、短信方式通知原告于2017年9月20日前、2018年2月24日前、2018年8月20日前（含8月20日）提交齐全的符合购房资格的签约资料签订正式联机备案《商品房买卖合同》，非郑州市户口需提供连续两年个人所得税或社会保险证明、结婚证/离婚证/离婚协议、收入证明、近半年的银行流水、房屋套数证明等资料。后原告未按通知时间与被告签订《商品房买卖合同》，被告将涉案房屋另行出售，于2019年1月11日通过银行将原告已交的购房款、定金及维修基金681828.35元转入原告账户。后原告要求被告赔偿利息损失未果，原告诉至本院，请求判令支持原告的诉讼请求。又查明，郑州市人民政府办公厅于2016年10月1日印发《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办[2016]64号），文件规定在郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下（不含180平方米）住房。郑州市人民政府办公厅于2016年12月21日印发《郑州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控工作的通知》（郑政办[2016]75号），文件规定在《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办[2016]64号）规定限购区域内，将180平方米（含）以上住房（包括新建商品住房和存量住房）纳入限购范围；非郑州户籍家庭，在本市购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明。郑州市人民政府办公厅于2017年5月2日印发《郑州市人民政府办公厅关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》（郑政办[2017]58号），文件规定在《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办[2016]64号）规定的限购区域基础上，增加新郑市、荥阳市、中牟县。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告何海军与被告博雅公司签订的《康桥香溪郡认购协议书》，系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，为有效合同，各方均应按约定履行各自的义务。《康桥香溪郡认购协议书》约定：“原告须在被告通知时间内签订《商品房买卖合同》，逾期视为原告违约，被告有权单方解除本协议，并将原告所认购房屋另行出售且不再另行通知原告；在原、被告双方签订《商品房买卖合同》前，如认购房屋非因被告能控制的原因致使被告不能出售的，被告除将原告所付定金及已付购房款无息返还外，不再承担其他责任”。原告何海军与被告博雅公司签订《康桥香溪郡认购协议书》后，原告未按被告通知的时间签订《商品房买卖合同》，而因政府限购政策的出台，原告又系非郑州户籍家庭，原告亦未提交证据证明其在限购政策出台后符合购房资格，致使上述认购协议无法履行，合同目的无法实现，被告按照认购协议的约定将涉案房屋另行出售，并将原告所付定金、已付购房款及维修基金全部退还，且原告亦未提供充分证据证明被告的行为构成违约，故原告要求被告支付所退还定金、已付购房款、维修基金利息的诉讼请求，理由不当，于法无据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告何海军的诉讼请求。案件受理费882元，减半收取441元，由原告何海军负担。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院经审理查明的案件事实同一审一致。本院认为，何海军与博雅公司签订的《康桥香溪郡认购协议书》，为有效合同。在《康桥香溪郡认购协议书》履行过程中，博雅公司依约通知何海军签订《商品房买卖合同》，并告知何海军如不能在指定期限内依约签订《商品房买卖合同》、补齐购房款，博雅公司有权另行出售案涉房屋。因政府新颁布的住房限购政策，何海军不再具备购买案涉房屋资格，无法提供签订《商品房买卖合同》的相关材料，致使上述认购协议无法继续履行。何海军在不具备签订《商品房买卖合同》条件的情况下，仍向博雅公司支付部分购房款，不能认定博雅公司存在过错。故何海军称政府限购令后博雅公司仍通知其缴纳购房款，博雅公司应向其支付利息损失的上诉主张不能成立。综上所述，何海军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费882元，由上诉人何海军负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二〇年三月三十日书记员  刘佳辉