新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0202民初126号   原告：任淑华，女，1950年9月27日出生，蒙古族，无业,克拉玛依市。委托诉讼代理人：李修岐，男，1943年7月1日出生，汉族，退休职工，住所克拉玛依市独山子区8区1栋10号。被告：新疆安捷达商贸有限公司，住所地克拉玛依市独山子区榆园小区3-11、12、13号。法定代表人：李振云，职务：董事长。原告任淑华诉被告新疆安捷达商贸有限公司（以下简称安捷达公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任淑华的委托诉讼代理人李修岐、被告安捷达公司的法定代表人李振云到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告任淑华向本院提出诉讼请求：1、判令被告逾期未置换给原告约定的房屋应赔偿原告损失2024200元。2、判令被告依约补偿原告逾期使用房屋的损失667986元。3、判令被告向原告支付土地出让金和契税合计55303.76元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月27日，原告（甲方）及其委托代理人李修岐与被告（乙方）及其法定代表人李振云与委托代理人王丽签订的《独山子榆园路1号的新一代幼儿园改建补偿协议》（以下简称《改建补偿协议》），双方签字盖章已生效。1、根据《改建补偿协议》（一）5、15条中规定“上述乙方置换给甲方40㎡和60㎡的两间房屋在本协议双方签字生效之日交给甲方”，在《改建补偿协议》生效后，被告未履行协议，原告多次催促被告，被告无房，遂要求协商，双方于2013年12月3日签订了《补充协议》：“乙方承诺：等明年（2014）改建起新的汇民市场来，在原新一代幼儿园的土地上建的楼房的地上一层的房屋置换给甲方，不得违约。”至2014年9月，被告根本未动工建设国际汇民市场，无房给原告，原告要求按照《改建补偿协议》与2013年12月3日的《补充协议》中乙方违约的规定执行，由被告承担违约责任。在此前提下，双方于2014年9月9日签订了《补充协议》规定“乙方租赁房屋给甲方使用，不能超过三年，到2017年9月为止，乙方必须按“改建补偿协议”的规定置换给甲方房屋。”至2017年9月，被告建设的国际汇民市场项目早已停工，还是无房屋置换给原告，依据《改建补偿协议》及2013年12月3日和2014年9月9日双方两次签订的《补充协议》规定，被告应承担违约责任：（1）被告给原告造成逾期不能使用（商用）房屋的损失，依约应给原告补偿667986元（202.42㎡×3300元/㎡）；（2）被告逾期至今未按照《改建补偿协议》及2013年12月3日《补充协议》第二条的规定置换给原告房屋，原告依约再不要被告置换房屋，被告依约应赔偿原告损失202.42万元。2、根据《改建补偿协议》中（二）乙方在办理变更幼儿园划拨土地为出让土地时，如果甲方在成都路北的28号楼中的房屋有占上述新一代幼儿园划拨土地的，均由乙方到土地、规划等部门办理变更为出让土地，并承担其出让金。据此，被告在办理变更原幼儿园的划拨土地为出让土地时，也将原告的成都路28号楼东单元房屋的划拨土地变更为出让土地，面积为68.67㎡，由原告垫付了土地出让金53666.95元，契税为1636.81元。原告多次向被告索要，至今未果。原告任淑华为了证明自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、《独山子榆园路1号的新一代幼儿园改建补偿协议》，用于证明原、被告双方于2013年9月27日达成了协议，被告接收原告的新一代幼儿园所涉及的土地及房产，并补偿原告相关费用。其中，被告同意给原告置换两套房产，约定了交付期限。同时原告认为，该协议不是拆迁补偿合同，而是房屋买卖合同，因为被告当时并未取得拆迁许可证，不具备资格。2、《补充协议》（2013年12月3日签订）一份，用于证明被告于2014年将修建完毕的汇民市场的房屋置换给原告，如果没有按时给付房屋则承担202.42万元的损失。同时约定，被告没有交付房屋，应补偿原告未使用房屋产生损失667986元。3、《2013年12月20日王丽承诺》，以此证明被告的委托代理人王丽同意履行协议，给付房屋。4、《补充协议》（2014年9月9日签订），用于证明双方约定在2014年给付的房屋无法交付后，被告同意给原告租赁房屋，又重新约定了在2017年9月将置换的房屋交付给原告，并承担违约责任。5、《非税收入缴款书》以及《税收缴款书》各一份，以此证明：根据双方于2013年9月27日达成的协议，被告同意对成都路28号楼中房屋占有的划拨土地在办理变更出让时承担该笔费用，由原告已经支付合计金额55303.76元。6、编号为克国用（2014）第02002717国有土地使用证（土地使用权人为任淑华、李修岐、李妹、吴娜），以此证明原告变更土地性质，并支付了土地出让金53666.95元。7、不动产权证书，以此证明编号原为克国用（2014）第02002717国有土地使用证（土地使用权人为任淑华、李修岐、李妹、吴娜），变更为李金珉，时间为2018年7月17日，编号为新（2018）克拉玛依市不动产第0202512号。8、社会力量办学许可证，以此证明独山子新一代幼儿园法定代表人为原告，性质集体，幼儿教育。9、《交接程序及内容》，以此证明双方签订的《改建补偿协议》已经进行了履行。10、《保证书》，以此证明案涉当事人李修岐、李妹、吴娜同意诉讼权益由原告享有。被告安捷达公司辩称，对《改建补偿协议》真实性没有异议，当时被告在修建汇民市场，准备在原告所经营的独山子区新一代幼儿园位置修建夜市，就接收了原告所有的房屋及土地，给予原告拆迁补偿款5000000元。后原告不配合被告办理土地交付等事宜，迫使被告又支付300000元，被告共计支付原告款项5300000元。对于2013年12月3日的《补充协议》，是原告多次到被告处找麻烦，导致被告的施工无法进行，后经过政府的多个部门协调，被告才与原告签订该协议。被告无法给原告置换房屋，2014年9月9日双方又签订了《补充协议》一份，明确在置换房屋交付前原告所租赁的房屋租金及水电费、暖气等费用均由被告承担。被告建设的项目因资金问题，无法继续施工，不能依约交付原告的房屋。对原告要求的该损失2024200元及667986元，因原告未按照协议，使被告实际获取土地面积3875.17㎡，故被告均不认可。对于原告要求的土地出让金和契税合计55303.76元，被告不能予以承担。本院在诉讼中调取了如下证据材料：1、克国用（2014）02000248号土地证，证明土地使用权人为任淑华、李修岐、李妹、吴娜，面积为3806.3㎡，用途科教用地。该土地使用权由原告交还政府土地部门，现作为被告开发建设的土地。2、克国用（2014）02000249号土地证，证明土地使用权人为任淑华、李修岐、李妹、吴娜，面积为68.87㎡，用途科教用地。经政府土地部门批准已经给原告方，同时办理了土地权属相关手续。3、《汇民国际商业中心预销售楼层价格明细表》，以此证明被告对开发建设的汇民国际商业中心项目商铺的价格。4、《发生额及余额表》，证明被告支付给原告款项5300000元，并做成财务报表。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年9月，经有关部门批准，原告任淑华开办了独山子新一代幼儿园，性质为集体，被批准土地的使用面积为3875.17㎡，属于划拨土地。2013年9月27日，原告任淑华（甲方）与被告安捷达公司（乙方）签订了《独山子榆园路1号的新一代幼儿园改建补偿协议》（简称《改建补偿协议》），双方约定，由甲方将开办的XX路的新一代幼儿园的房产及土地有偿交给乙方，乙方愿意补偿接受甲方的房产及土地，并重新办理用地、规划等手续。（一）第1条、甲方新一代幼儿园的划拨土地3875.17㎡交给乙方前，由乙方出面请示土地、规划、教育等有关部门批准将该划拨土地变更（调整）为乙方使用的出让土地，乙方并承担其费、税。但乙方要给甲方补偿6万元，并不通过土地等有关部门也不办理补偿手续。第5条，甲方幼儿园内原九区监居（附）四栋院内平房四间分别为：7.3m×3m，3.6m×6.7m,3.6m×6.7m,7.3m×3.8m，共计103.72㎡。甲方幼儿园内办公室和食堂以南平房长10.3m，宽4m，共计41.2㎡。甲方幼儿园内新办公室长5.32m,宽8.83m,共计47㎡。甲方幼儿园内警卫室长3m，宽3.5m，共计10.5㎡。以上合计为约202.42㎡(由乙方实际丈量为准）每平方米按3300元计交给乙方，置换乙方40㎡和60㎡的两间房屋归甲方所有（必须是水、电、暖等实施齐全）。由乙方给甲方办理产权证和出让土地使用证并承担其费、税。第15条第二款，上述乙方置换给甲方40㎡和60㎡的两间房屋在本协议双方签字生效之日交给甲方，并在1年内乙方必须办理完该两间房屋的产权证和土地使用证给甲方，并由乙方承担过户房产税、费。（二）乙方在办理变更幼儿园划拨土地为出让土地时，如果甲方在成都路北的28号楼中的房屋有占上述新一代幼儿园划拨土地的，均由乙方到土地、规划等部门办理变更为出让土地，并承担其出让金。（含涉及该房屋占地外，按规划应连带使用土地的出让金），还要给甲方办理土地使用证归甲方所有，使用年限同甲方交给乙方变更为出让土地的使用年限。另查，以上涉案合同，被告安捷达公司按照约定向原告任淑华支付了5000000元，后经双方协商，被告安捷达公司又向原告支付300000元，截止2014年1月左右，原告任淑华共收到了款项5300000元。这期间双方为办理涉及土地等手续产生争议后，被告安捷达公司因采取方式不当，以致发生治安纠纷，经公安机关处理，由被告安捷达公司向李修岐赔付了50000元。2013年12月30日，原、被告对以上合同中涉及的财物进行了交接，形成《交接程序及内容》清单一份。以上协议签订后，被告安捷达公司（乙方）没有给原告任淑华（甲方）置换40㎡和60㎡的两间房屋，双方于2013年12月3日签订了《补充协议》一份，主要内容：第一条，甲方同意乙方的承诺：等明年（2014）改建起新的汇民市场来，在原新一代幼儿园的土地上建的楼房的地上一层的房屋置换给甲方，不得违约。第二条，乙方置换给甲方房屋的位置，必须在乙方新改建汇民市场的楼群中座落在原新一代幼儿园土地内的楼房最东头上地上一层的房屋，其房屋东至榆园路间走通道。乙方置换给甲方的两间房屋（可合为一间）的面积不得小于100㎡（不含分摊面积），房屋超出100㎡的面积和分摊面积的造价由乙方承担，房屋的产权和分摊面积的产权归甲方所有。乙方置换给甲方的房屋（含超出的面积和分摊面积）占有的土地出让金及过户费、税均由乙方承担。（本条款为补偿协议中乙方置换给甲方的房屋的规定）。第四条，违约责任：甲乙双方违约本补充协议任何一条一款均算违约。甲方违约：甲方反悔，乙方置换给甲方房屋的期限延期一年。乙方违约：乙方逾期交房屋给甲方，乙方要按照202.42㎡乘以每平方米3300元的总价值支付违约金给甲方补偿。乙方未按本补充协议第二条规定的房屋置换给甲方。甲方再不要乙方的房屋，乙方除逾期交房屋给甲方补偿外，乙方还要按照202.42㎡乘以每平方米壹万元的总价值（即贰佰零贰万肆仟贰佰元）赔偿给甲方，即乙方付给甲方202.42万元。以上《补充协议》，被告安捷达公司未履行，原告任淑华（甲方）于2014年9月9日又与被告安捷达公司（乙方）签订了《补充协议》，主要内容如下：乙方按“改建补偿协议”至今未交房屋，乙方违约，应承担违约责任，在此前提下，按照乙方的要求，双方约定：1、现乙方提出暂租赁房屋给甲方使用，待乙方在原新一代幼儿园的土地上盖起房屋，再按“改建补偿协议”的规定给甲方房屋，2、乙方暂租赁的房屋给甲方，其租金和甲方用水、电、暖等费用由乙方承担。3、乙方暂租赁的房屋给甲方，其房屋的面积要有40㎡和60㎡的两间房屋。4、乙方租赁房屋给甲方使用，不能超过三年，到2017年9月为止，乙方必须按“改建补偿协议”的规定置换给甲方房屋。5、违约：按照甲、乙双方签订的“改建补偿协议”的（一）5、条中规定甲方交给乙方所有房屋合计的面积及其每平方米价格的总价值，由乙方补偿给甲方。“改建补偿协议”中除（一）5条款外，其他条款的违约责任不变。注明“独山子榆园路1号的新一代幼儿园改建补偿协议”（简称“改建补偿协议”）。以上《补充协议》签订以后，被告安捷达公司仍未履行，双方产生了纠纷。以上协议签订后，被告安捷达公司于2014年9月9日给原告任淑华租赁了独山子5区44栋14号房屋，期限三年，截止2017年9月，并承担了全部租赁费。在诉讼中，原告任淑华提交了编号为克国用（2014）第02002717国有土地使用证，土地使用权人为任淑华、李修岐、李妹、吴娜，地号为650202001020GB00150，商服用地，出让，终止日期2031年1月1日，使用面积68.87㎡。在该国有土地使用证注明：本宗地为国有土地，任淑华、李修岐、李妹、吴娜以划拨方式取得该国有土地使用权，批准用途为科教用地，批准面积为68.87平方米，现依据编号为CR65020220140017的《国有建设用地使用权出让合同》，任淑华、李修岐、李妹、吴娜以划拨补办出让方式取得该宗地国有土地使用权，并变更土地用途为商业用地，出让年限办理与临街商业用地年期一致，剩余16年零4个月（2014年8月12日至2031年1月1日），出让金为53666.95元，出让金已交清。2014年8月6日，任淑华、李修岐、李妹、吴娜向克拉玛依市国土资源局独山子区分局缴纳了53666.95元，同时，支付印花税及契税合计1636.81元。以上合计金额为55303.76元。经本院调查核实，独山子区新一代幼儿园使用的土地面积为3875.17㎡，属于划拨的土地，根据原、被告签订的《改建补偿协议》，由原告方交还于政府土地部门，因独山子区新一代幼儿园办学资格被取消，该土地使用权分为两宗土地，其中一部分登记面积为3806.3㎡，编号为克国用（2014）02000248号土地证），性质为划拨，使用权人为任淑华、李修岐、李妹、吴娜，另一部分登记面积为68.87㎡，编号为克国用（2014）02000249号土地证，性质为划拨，使用权人为任淑华、李修岐、李妹、吴娜，面积为3806.3㎡土地由原告方交给政府后，经过相关程序，重新由被告安捷达公司申请办理该用地相关手续。而面积为68.87㎡的土地，因成都路北的28号楼中的房屋有占上述独山子区新一代幼儿园划拨的土地，经原告任淑华申请，2014年8月19日，克拉玛依市城乡规划管理局独山子区分局同意将以上面积为68.87㎡的土地变更为商业用地，补交土地出让金后于成都路28号用地合并，即仍归原告一方，由原告方办理了登记为土地出让性质，后变更为李金珉（系原告之子）。另查明，“独山子汇民·国际商业中心”商业项目是由被告安捷达公司开发建设的，于2015年6月12日开始施工，计划2017年10月投入使用，因资金等各种原因至今未施工完毕。根据《汇民国际商业中心预销售楼层价格明细表》，涉案房屋的价格有两种，内铺9300元/㎡，外铺22000元/㎡（门面房）。根据2013年12月3日的《补充协议》，结合当事人的陈述，涉案的房屋依据座落位置，门面向外，可以确定属于外铺。本院认为，本案涉及的争议焦点问题如下：一、关于原告主张的被告逾期未置换给原告约定的房屋应赔偿损失2024200元的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《改建补偿协议》及两份《补充协议》，是双方真实意思表示，属于合法有效。根据《改建补偿协议》，双方协商由被告给原告置换两套房屋，作为拆迁补偿，后双方又在2013年12月3日的《补充协议》中对房屋的置换事项进行了约定，特别是置换房屋的位置及违约责任，即“乙方未按本补充协议第二条规定的房屋置换给甲方，甲方再不要乙方的房屋，乙方除逾期交房屋给甲方补偿外，乙方还要按照202.42㎡乘以每平方米壹万元的总价值（即贰佰零贰万肆仟贰佰元）赔偿给甲方，即乙方付给甲方202.42万元。”该条款内容是双方协商的结果，应该予以遵守。由于被告未能履行协议，构成根本违约，给原告造成了损失，应当依法承担民事责任。因被告对违约金的承担提出异议，经审查，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。据此，被告因违约给原告造成损失，在对损失赔偿额的计算时，考虑实际损失及可得利益，不仅要结合拆迁补偿款问题，还基于房屋本身的特殊属性，按照市场价计算原告的损失，实为妥当，由此计算涉案房屋不能交付的损失与双方约定的损失赔偿金相比，原告的请求并未超过被告因违约所可预见到的损失，故被告的辩解缺乏正当理由，本院依法不予采纳。原告的请求，符合双方的约定，并不违反法律规定，本院应予以支持。关于被告支付给原告的款项300000元的问题。根据当事人陈述，结合现有证据，双方所签订的三份协议中，对30万元的支付并未明确约定，是双方在协议履行时协商所给付的款项，与本案并无直接关联，且本案中被告对此也未要求进行抵扣，故本院不应对该300000元作出处理，待双方发生纠纷后另行解决。二、关于原告主张的被告依约补偿原告逾期使用房屋的损失667986元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据以上规定，我国法律赋予了当事人在违约责任发生时可以约定违约金或者损失赔偿额的计算方法，同时对因违约而发生的损失赔偿额也作出了明确规定，即约定的损失赔偿实属补偿性，并非惩罚性，应以订约时当事人应当预见到违约可能造成的损失额为限。结合本案，双方在《改建补偿协议》中对交付置换房屋时间为签订合同之日，后又在2013年12月3日签订的《补充协议》中对房屋置换时间确定为2014年，在2014年9月9日的《补充协议》中又约定为2017年9月止，但是被告均未履行交付房屋义务，该法律事实导致被告构成违约，产生的法律后果是原告可以请求被告承担民事责任。如前所析，由于被告的违约，给原告造成了损失，本院在确定原告损失的范围时，不仅考虑了拆迁补偿款问题，还基于房屋本身的特殊属性，参照市场价测算原告的损失，实际上已经考虑了原告在履行合同后取得的利益。此外，由于涉案房屋不能按照计划交工，无法确定房屋使用的情况，原告以此请求被告承担其经营房屋后产生的利益，已经超出了被告在与原告签订协议时应当预见到因违约可能造成的损失，故被告对该损失不应予以赔偿。根据双方的《补充协议》，被告不能交付置换的房屋期间，实际上已经给原告租赁了三年的房屋，并承担相关费用，作为原告亦并未因使用置换的房屋而发生了损失。因此，原告请求被告承担该违约责任，缺乏法律及事实根据，本院依法不予支持。三、关于原告主张的被告应向原告支付土地出让金和契税合计55303.76元的问题。根据《改建补偿协议》第一条，原告应交付的独山子新一代幼儿园的划拨土地面积为3875.17㎡，在双方履行以上协议时，其中涉案的68.87㎡，因涉及到原告所属的独山子成都路的28号楼房屋，独山子区土地部门根据原告的申请，将68.87㎡按照商业用地出让给原告，并办理了相关手续，被告一方实际获得的土地使用权为3806.3㎡，因此，双方并未按照协议全面履行，该协议上虽然约定有“乙方在办理变更幼儿园划拨土地为出让土地时，如果甲方在成都路北的28号楼中的房屋有占上述新一代幼儿园划拨土地的，均由乙方到土地、规划等部门办理变更为出让土地，并承担其出让金。”但是当时并未考虑到该部分土地归属于原告使用，对此双方均无过错，本案不能认定被告构成了违约，根据等价有偿原则，原告获得了涉诉68.87㎡的土地出让使用权，理应承担该相关费用55303.76元，原告仍要求被告承担此项费用，显属不公平。故对原告的该请求，本院依法不应支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告新疆安捷达商贸有限公司向原告任淑华赔偿经济损失2024200元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告任淑华的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28537.15元，由原告任淑华负担7512.54元（已交纳），由被告新疆安捷达商贸有限公司负担21024.61元，于本判决生效之日起十日内给付原告任淑华。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。   审  判  长   龙泽剑人民 陪 审员   华秀礼人民 陪 审员   宋爱莲   二 〇 二 〇 年 三 月 二 十 七 日 书  记  员   黄紫嫣