山东省德州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁14民终1019号上诉人（原审原告）：张宗敏，男，1989年4月28日出生，汉族，住山东省乐陵市委托诉讼代理人：冯振波，山东九公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王振泉，男，1979年9月10日出生，汉族，住山东省德州市德城区。被上诉人（原审被告）：曹俊芹，女，1985年5月10日出生，汉族，住山东省德州市德城区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：解光松，山东涵诺律师事务所律师。上诉人张宗敏因与被上诉人曹俊芹、王振泉房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初2397号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。张宗敏上诉请求：1.撤销一审民事裁定,改判支持上诉人一审诉讼请求或发还重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定基本事实错误。一审法院认定上诉人与被上诉人于2018年10月20日签订的《房屋买卖合同》是为借款提供担保属于认定事实错误。从时间上来看，房屋买卖合同签订的时间晚于民间借贷借款合同到期之后一年之久，不存在为借款提供担保的事实基础。上诉人提交的两份借款合同及其相关的转账记录，时间均发生在2017年，最晚的借款合同签订时间为2017年11月16日，借款到期时间为2017年12月15日，而双方之间的房屋买卖合同签订的时间为2018年10月20日。按照《民间借贷司法解释》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的……”，从该条文重点突出的是“借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同”，从字面含义理解，买卖合同的签署日期应当为借款合同签署之前或者借款合同签署之后借款到期之前，如此，才能体现为借款合同提供担保的意义，如果借款合同履行期限已经届满，就不再具备为保证按时还款付息提供保证的事实基础和法律基础。本案中，房屋买卖合同是在借款合同到期一年之后才签订，而且房屋买卖合同中也不涉及为借款提供保证的内容，因此，本案中的房屋买卖合同是双方之间的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，《房屋买卖合同》应当是合法有效的，故一审法院认定《房屋买卖合同》是为借款提供担保属于认定事实错2.一审法院适用法律错误。本案中，上诉人与被上诉人于2018年10月20日签订的《房屋买卖合同》并非为双方之间的借款提供担保，一审法院适用最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定裁定驳回上诉人张宗敏的起诉属于使用法律错误。从双方的意思表示来看，双方已经达成终止借贷关系，建立房屋买卖关系的合意。在房屋买卖合同相对应的《定金收条》中，双方针对此前的民间借贷进行了详细的对账，并且将对账数目在《定金收条》中予以明确，利息的计算时间也截止到《房屋买卖合同》签署的当天，此后，被上诉人方再未偿还过借款本金、利息，这种种现象都是双方终止借贷关系建立房屋买卖关系的表现。借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。最高人民法院发布的指导案例（2015）民一终字第180号，已经明确了审理该类案件时的司法观点。因此，一审法院适用最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定裁定驳回上诉人张宗敏的起诉属于使用法律错误。曹俊芹、王振泉辩称，1.上诉人主张民间借贷司法解释第24条的字面理解应该是买卖合同的签署日期为借款合同签署前或者借款到期前，该理解是片面的，从该条规定可以看出以买卖合同作为担保的买卖，买卖合同的签订日期并没有约定必须是上诉人理解的上述日期之前，在上述日期之后签订的也保证出借人债权实现目的的房屋买卖合同，也是一种担保行为，因此，上诉人的理解是不正确的。上诉人不能否认双方之间开始基于的是民间借贷关系，由于二被上诉人没有能力到期还钱，才被迫签订了房屋买卖合同，也就是说上诉人与被上诉人签订房买卖合同的目的是为了借款本金及高利息的顺利实现，二被上诉人是农村出来的，在德州仅有该一处住房，两个孩子在德州上小学，曹俊芹身患癌症，被上诉人不可能自愿将唯一住房出卖给上诉人，实属无奈之举。2.上诉人主张双方将借款本金及利息转化为预付购房款，并对账清算，该主张与事实严重不符，双方并没有将所欠的借款本金及利息自愿转化为购房首付款及定金的约定，上诉人所谓的定金借条是上诉人一方制作的，是不真实的，该定金借条上的签名也不是被上诉人王振泉，该观点在一审时被上诉人一方已经明确表示过，但被上诉人仍然以此借条为依据，主张双方约定了借款转化购房款的事实，但该事实是不存在的，同时上诉人也没有向被上诉人实际支付过任何首付款及定金，从该意义上讲定金收条的内容也是虚假的，因此虽然购房合同上是被上诉人的签字，但上诉人从未有实际向我方支付过所谓的定金和首付款，因此该购房合同也是不成立的，综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。张宗敏向一审法院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2018年10月20日签订的《房屋买卖合同》；2.判令二被告向原告双倍返还定金共计64万元；3.判令二被告向原告返还购房款22.4万元；4.本案诉讼费、保全费由二被告承担。一审法院认为，原告张宗敏提交2017年3月30日、2017年4月28日户名王杰向被告张振泉转款5万元、15万元中国工商银行流水及2017年4月28日《借款合同》：“出借人：张宗敏，借款人：王振泉，保证人：曹俊芹，借款数额20万元，借款期限2017年4月28日至2017年7月27日，利息月息5%。”拟证明王杰经张宗敏指示向张振泉转款的事实。被告王振泉对真实性不认可，认为出借人无法证明是张宗敏。原告张宗敏提交2017年6月2日王杰受原告张宗敏委托向王振泉分两次转账7万元，拟证明王振泉向张宗敏借款7万元，口头约定月息5分，借期为1个月。被告王振泉对真实性无异议，但认为不能证实出借人为原告张宗敏。原告张宗敏提交2017年9月26日、2017年10月11日、2017年10月17日分别向被告王振泉转款19000元、10000元、20000元，双方口头约定月息5分，借款1个月。拟证明被告王振泉向原告张宗敏借款7万元的事实。被告张振泉对真实性无异议，对证明问题有异议。原告张宗敏提交2017年11月16日出借人张宗敏与借款人王振泉签订的《借款合同》，借款金额为32万元，借款期限为2017年11月16日起至2017年12月15日至，并约定借款期限内月息给为千分之贰拾伍，利息按月结算，借款方如不按期还款付息，则每逾期一日按欠款金额的每日万分之八加收违约金。同时在保证条款约定：“借款方自愿用三八路东方明珠小区2号楼2单元20层2001室房屋做抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品。借款方到期如数归还贷款的，抵押权消灭。”拟证明原、被告双方就自2017年3月30日至2017年10月17日双方之间的借款进行对账，确认被告王振泉尚欠原告借款本金为32万元，双方重新签订借款合同。被告王振泉对该借款合同的真实性有异议，称该合同签名不是被告所签。原告张宗敏提交2018年10月20日，甲方出售方王振泉、曹俊芹，乙方购买方张宗敏签订的《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于三八路东方明珠小区2号楼2单元20层2001室出售给乙方。同时约定经甲、乙双方协商一致，该房屋的成交价格为160万元。甲、乙双方在签订本合同时，乙方需向甲方支付定金32万元，甲方需向乙方出具定金收据。该定金在双方办理房屋产权过户时即抵作购房款。甲、乙双方在办理房屋过户时，乙方将首付款（含定金）48万元支付给甲方指定的银行账户，剩余房款由乙方贷款银行直接放款至甲方的银行账户上。原告张宗敏提交《定金收条》：“今收到买方张宗敏身份证号3714811989××××××××用来购买王振泉位于三八路东方明珠小区2号楼2单元20层2001室房屋定金320000元，房屋面积132.84平方米，双方对此收据内容无异议。付款人：张宗敏，收款人：王振泉2018年10月20日借款本金：32万，未支付利息：2017.9-2018.10，共计14个月，利息共计22.4万元，以上共计54.4万元，在房屋过户后，冲抵房款使用。”拟证明原、被告签订房屋买卖合同，将到期借款本金32万元抵消购房款32万元，32万元2017年9月份至2018年10月份期间的利息22.4万元（月息5分），双方成立房屋买卖合同关系，约定2018年11月15日将房屋交付乙方，甲方应向乙方返还双倍定金和已收房款，并承担总房款30%的违约金。被告质证认为，对房屋买卖合同的真实性无异议，该合同是民间借贷合同的担保。定金收条的真实性不认可。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，原、被告之间的基础法律关系为民间借贷关系。原告张宗敏提交2017年11月16日出借人张宗敏与借款人王振泉签订的《借款合同》中约定：“借款方自愿用三八路东方明珠小区2号楼2单元20层2001室房屋做抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品。借款方到期如数归还贷款的，抵押权消灭。”在被告王振泉未能如期偿还借款的情况下，原、被告于2018年10月20日签订《房屋买卖合同》，该房屋买卖合同应视为为借款提供担保，本案应按民间借贷纠纷审理。经释明，原告张宗敏拒绝变更诉讼请求。一审法院裁定：驳回张宗敏的起诉。本院二审期间，双方均未提交新证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：双方签订房屋买卖合同的真实意思是为借贷合同设定担保，还是为了通过支付对价获得案涉房屋所有权的问题。案涉《借款合同》约定的抵押品与《房屋买卖合同》标的物完全吻合；借款合同约定不能偿还借款，贷款方有权处理该抵押品（案涉房产），如数归还贷款的，抵押权消灭；买卖合同中的首付及定金并未实际交付，均为借款本息抵顶，购房首付及定金均未按买卖合同的约定按时汇入指定账户，所谓定金收条实际为借款本息的结算；综合全案证据材料及当事人陈述可看出，本案并不符合房屋买卖合同的基本特征，应属以房屋买卖合同作为案涉借款合同的担保。相关司法解释已对此作出明确规定，一审法院在当事人拒绝变更诉讼请求的情况下，裁定驳回起诉，并无不当。上诉人提出的双方终止借贷关系建立房屋买卖关系并不构成让与担保的抗辩理由，本院不予采信。综上，张宗敏的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  崔书江审判员  吴东锋审判员  朱吉星二〇二〇年三月三十日法官助理李峰书记员田宇