浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民初4078号 原告：浙江博大教育后勤发展有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区留和路318号公建四幢。 诉讼代表人：浙江博大教育后勤发展有限公司清算组（由上海锦天城（杭州）律师事务所担任，负责人：钱淼）。 委托诉讼代理人：陆继媛、韩璐，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被告：李金玉，女，1970年9月27日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：马武，男，1969年12月16日出生，汉族，住址同上，系李金玉丈夫。 第三人：张响，男，1983年10月5日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 第三人：方志宏，女，1988年10月8日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 原告浙江博大教育后勤发展有限公司（以下简称博大教育公司）诉被告李金玉、第三人张响、方志宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告博大教育公司委托诉讼代理人陆继媛，被告李金玉的委托诉讼代理人马武到庭参加诉讼，第三人张响、方志宏经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由不到庭应诉，视为自行放弃相关诉讼权利。本案现已审理终结。 原告博大教育公司起诉请求：1.判令李金玉向博大教育公司支付水电费54892.87元；2.判令李金玉支付违约金6600元；3.判令张响、方志宏对李金玉的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；4.本案全部诉讼费用由李金玉及张响、方志宏共同承担。本案审理中，博大教育公司变更第2项诉讼请求为：判令李金玉向博大教育公司支付违约金6600元（含没收履约保证金3000元）。事实与理由:博大教育公司与李金玉签订《营业用房租赁协议》一份，约定甲方（博大教育公司）将杭州市小和山高教园区后勤2K地块3号楼一楼营业房租赁给乙方（李金玉）使用，建筑面积约15平方米，期限为2013年9月1日至2015年9月29日，共24个月，第一年租赁费为15000元/年，第二年租赁费为16500元整；水、电费按管理部门规定价格按月结算，由乙方承担；甲方将水电接至租赁房内，装好计量表，并由甲方统一管理。(电费按0.879元/度，水费为3.3元/吨计算。如遇价格调整即在原单价基础上调水电价)，垃圾清运费(按杭物价2009730号文件规定执行)(见第四条第3项)；乙方在租赁期间如需转租第三方的，必须经书面申请，征得甲方同意后方可转租，否则视为乙方违约，甲方有权收回营业用房（见第五条第6项）；若乙方将上述房屋向第三方转让、转租、转借或用作抵押，甲方除有权终止协议外，乙方还应向甲方赔偿违约金为转租租金的20%。签约后，博大教育公司如约交付了房屋。2014年12月23日，杭州市中级人民法院裁定依法受理对博大教育公司进行强制清算的申请，并于2015年4月17日指定上海锦天城（杭州）律师事务所为清算组（以下简称“清算组”）对博大教育公司进行清算。2016年5月13日，清算组向李金玉寄发《通知》，通知李金玉合同期限已届满，其需立即按照合同约定腾空、返还承租房屋，结清相关费用，并告知合同到期日次日至房屋返还期间的房屋使用费按原租赁合同的租金标准按日收取。2017年4月13日，清算组向李金玉寄发《通知》，要求李金玉在收到本通知后立即按合同约定清退出场，将房屋恢复原状，同时与清算组结清相关费用，并告知合同到期日次日至房屋返还期间的房屋使用费按原租赁合同的租金标准按日收取。2018年4月1日，根据浙江省高级人民法院作出的（2017）浙民终470号民事判决，博大教育公司向案外人浙江科技学院腾退并归还位于杭州市西湖区留下镇留和路359号土地使用权证为杭西国用（2005）第000303号地块范围内的全部地上建筑物（包括李金玉承租的房屋）。自此，案涉房屋不再由博大教育公司享受收益，但李金玉依然未向清算组结清费用。后博大教育公司了解到，李金玉有向第三人张响、第三人方志宏转让案涉房屋的行为，但并未告知博大教育公司及征得同意，亦未提交其二者之间的租赁合同。2019年1月16日，清算组向李金玉及张响、方志宏寄发《催收通知》，要求李金玉于接到通知之日起七日内与清算组结清租金（房屋占有使用费）、水电费、卫生费等。由于李金玉及张响、方志宏至今未结清，为维护自身的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定提起诉讼，请求依法判如所请。 李金玉答辩称：博大教育公司要求李金玉承担水电费等诉讼请求不合理。第一，2017年1月3日李金玉已按照清算组的要求递交了《退租申请》。第二，2017年2月7日，为取回房屋租赁保证金3000元，李金玉出具了《情况说明》给博大教育公司，当时公司区域负责人石磊在《情况说明》上签字确认“原租户租金及水电费已结清”。第三，李金玉申请退租后，公司区域负责人包括财务收取了实际经营人张响、方志宏交纳的保证金，这说明李金玉与博大教育公司之间的租赁关系已经终止。当时李金玉也把《情况说明》《退租申请》以及李金玉和方志宏之间的转租合同交给了石磊，并由石磊转交给了清算组。第四，李金玉认为博大教育公司一直未催促缴纳水电费既不合理也不正常。第五，2018年4月之后，清算组已经把案涉房屋产权转至浙江科技学院所有，由浙江科技学院资产公司负责经营管理，但是清算组一直没有去现场对接，没有催收也没有立即采取强力有效的措施，如果当时采取了措施，也不会导致水电费欠费严重。 张响、方志宏未作陈述。 博大教育公司向本院提交证据如下： 证据1，《营业用房租赁协议》一份，欲证明博大教育公司同意由李金玉承租小和山高教园区后勤2K地块3号楼及双方对于租赁期限、水电费、卫生费等的具体约定。 证据2，杭州市中级人民法院作出的（2014）浙杭商清（预）字第6号民事裁定书、（2015）浙杭商清（算）字第2-1号决定书各一份，欲证明博大教育公司经杭州市中级人民法院裁定进行强制清算的事实。 证据3，《通知》（2016年5月13日）、EMS寄件单、邮件查询结果各一份，欲证明博大教育公司要求李金玉结清相应费用并腾空、返还房屋的事实。 证据4，《通知》（2017年4月13日）、EMS寄件单、邮件查询结果各一份，欲证明因李金玉拒绝返还房屋的事由，博大教育公司向李金玉寄发通知，要求立即支付房屋占有使用费、卫生费等费并清退出场的事实。 证据5，《催收通知》（2019年1月16日）、EMS寄件单、邮件查询结果各一份，欲证明博大教育公司向李金玉及张响、方志宏寄发催收通知，要求立即支付房屋占有使用费、卫生费、水电费等的事实。 证据6，2015年10月21日至2018年3月20日美食城及营业房用水、用电情况，欲证明2015年10月21日至2018年3月20日期间，李金玉拖欠水电费54892.87元的事实。 证据7，2013年8月30日收据一份，欲证明李金玉交纳3000元保证金的事实。 证据8，2015年12月31日收款收据一份，证据9，2015年6月21日至2015年9月20日美食城及营业房用水用电情况一份，证据10，2015年9月21日至2015年10月20日美食城及营业房用水用电情况一份，欲共同证明李金玉向博大教育公司支付2015年6月21日至2015年10月20日水电费的事实。 经质证，李金玉发表如下质证意见：对证据1-4的真实性、合法性、关联性无异议；对证据5不予以认可，2017年2月李金玉已经把情况说明交给博大教育公司，博大教育公司也收取了张响、方志宏的保证金，故博大教育公司与张响、方志宏之间形成了真实的租赁关系；对证据6-8的真实性、合法性、关联性无异议；对证据9-10有异议，2015年3月15日案涉房屋已经转租给方志宏，此后的水电费不应由李金玉负担。 李金玉向本院提交证据如下： 证据1，《房屋租赁合同》一份，欲证明李金玉将案涉房屋转租后，电费、水费、卫生费应由承租人方志宏负担。 证据2，《退租申请》（复印件），欲证明李金玉与博大教育公司已解除房屋租赁合同。 证据3，《情况说明》，欲证明博大教育公司区域经营石磊已经在情况说明上签字确认，说明费用已经结清，这之后的费用不应由李金玉负担。 经质证，博大教育公司发表如下质证意见：对证据1的证明目的有异议，该证据反而证明李金玉擅自出租案涉房屋的事实，违反了双方之前签订的房屋租赁合同，构成违约。李金玉转租房屋但是博大教育公司与李金玉之间签订的房屋租赁合同还是合法有效的，双方之间仍然存在房屋租赁合同关系，所以李金玉仍应承担支付房租、水电费的义务。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该证据只是一份申请书，清算组并未同意李金玉的退租申请，清算组同意要求承租人不存在任何拖欠费用的情况下才可以退租。对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该《情况说明》只是一份申请书的性质，且该情况说明的内容和事实不符，石磊写明的“原租户”的意思是原租户李金玉2015年3月15日之前的租金及水电费已结清，这里写的结清并不是本案所主张的这一时期的水电费。石磊不是财务人员，只是负责现场经营管理的留用人员，其对财务数据是不清楚的。 张响、方志宏未向本院提交证据亦未发表质证意见。 本院对博大教育公司提交的证据认证如下：双方提交的证据均具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认，对证据的证明对象本院将综合予以评述。 根据本院认定的证据以及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：博大教育公司与李金玉签订《营业用房租赁协议》一份，约定甲方（博大教育公司）将杭州市小和山高教园区后勤2K地块3号楼一楼营业房租赁给乙方（李金玉）使用，面积为15平方米，租赁期限为2013年9月1日至2015年9月29日，第一年租赁费为15000元/年，第二年租赁费为16500元/年；水电费按管理部门规定价格按月结算，由乙方承担；甲方将水电接至租赁房内，装好计量表，并由甲方统一管理(电费按0.879元/度，水费为3.3元/吨计算，如遇价格调整即在原单价基础上调水电价)，垃圾清运费(按杭物价2009730号文件规定执行)；乙方在租赁期间如需转租第三方的，必须经书面申请，征得甲方同意后方可转租，否则视为乙方违约，甲方有权收回营业用房；若乙方将上述房屋向第三方转让、转租、转借或用作抵押，甲方除有权终止协议外，乙方还应向甲方赔偿违约金为转租租金的20%。李金玉并于2013年8月30日向博大教育公司缴纳了3000元保证金。签约后，博大教育公司如约交付了房屋。 2015年3月15日，李金玉与方志宏签订《房屋租赁合同》，约定：李金玉将案涉房屋出租给方志宏，租赁期限自2015年3月15日至2016年3月14日，租金为22000元/年，方志宏承租该房屋期间所发生的电费、水费、卫生费等均由其承担。 本院于2014年12月23日作出（2014）浙杭商清（预）字第6号民事裁定书，裁定受理浙江科技学院对博大教育公司强制清算的申请，并于2015年4月17日指定上海锦天城（杭州）律师事务所为清算组对博大教育公司进行清算。 2016年5月13日，清算组向李金玉寄发《通知》，通知其合同期限已届满，要求其立即按照合同约定腾空、返还承租房屋并结清相关费用，同时告知合同到期日次日至房屋返还期间的房屋使用费按原租赁合同的租金标准按日收取。 2017年1月3日，李金玉向博大教育公司提交《退租申请》，其“根据合同规定及清算组要求自愿退出，待结清水电费后，退还3000元保证金”。2017年2月7日，李金玉向博大教育公司出具《情况说明》，提出其已按约结款，要求博大教育公司退还其履约保证金3000元。2017年2月16日，石磊在该《情况说明》上签名并注明“原租户租金及水电费已结清，请财务核对押金收据”。 2017年4月13日，清算组再次向李金玉寄发《通知》，要求其在收到本通知后立即按合同约定清退出场，将房屋恢复原状，并与清算组结清相关费用，同时告知合同到期日次日至房屋返还期间的房屋使用费按原租赁合同的租金标准按日收取。2018年4月1日，根据浙江省高级人民法院作出的（2017）浙民终470号民事判决，博大教育公司向案外人浙江科技学院腾退并归还位于杭州市西湖区留下镇留和路359号土地使用权证为杭西国用（2005）第000303号地块范围内的全部地上建筑物（包括李金玉承租的房屋）。自此，案涉房屋不再由博大教育公司享受收益，但李金玉依然未向清算组结清费用。经博大教育公司核算，2015年10月21日至2018年3月20日李金玉共欠水电费54892.87元。 2019年1月16日，清算组向李金玉及张响、方志宏寄发《催收通知》，要求李金玉于接到通知之日起七日内与清算组结清租金（房屋占有使用费）、水电费、卫生费等。由于李金玉及张响、方志宏至今未结清，为维护自身的合法权益，博大教育公司诉至法院，请求依法判如所请。 本院审理过程中，博大教育公司陈述石磊系清算组聘请的留用人员，其职责是现场管理。 本院认为，博大教育公司与李金玉签订《营业用房租赁协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。针对博大教育公司的诉讼请求，本院具体分析如下： 第一，关于博大教育公司主张李金玉向其支付水电费54892.87元的诉讼请求。博大教育公司于2014年12月23日进入强制清算程序，案涉合同期满后，李金玉收到博大教育公司清算组的通知，应结清各项费用并返还承租房屋，但其无正当理由拒不返还承租房屋。现博大教育公司要求李金玉偿还代为支出的水电费54892.87元，于法有据，本院予以支持。李金玉抗辩认为其已于2017年2月按清算组的要求返还了房屋，且博大教育公司现场负责人石磊也予以认可，博大教育公司还收取了张响、方志宏缴纳的保证金，博大教育公司不应再向其主张水电费。对此，本院认为：清算组接管博大教育公司后，先后于2015年9月1日、2016年5月13日向李金玉寄送通知，故李金玉应当知道博大教育公司已进入强制清算程序，其应向清算组办理返还承租房屋的手续。而此后，李金玉向博大教育公司申请退租、出具《情况说明》，均是与清算组聘请的留用人员石磊交涉的。虽然石磊在《情况说明》中签名并注明“原租户租金及水电费已结清，请财务核对押金收据”，但因其并非博大教育公司负责退租的人员，也非公司财务人员，其作出的标注内容尚需经清算组核对确认，故仅凭石磊的标注内容，尚不足以证明李金玉已按清算组的要求结清费用并返还了承租房屋。同时，张响、方志宏向博大教育公司缴纳保证金的事实，也不足以证明双方之间已形成了房屋租赁合同关系。此外，李金玉申请退租后的2017年4月13日，清算组再次向其寄送了要求结清费用、清退出场的通知，清算组也一直未予退还3000元保证金。据此，清算组并未认可石磊与李金玉的行为。因此，李金玉提交的证据不足以证明其已与博大教育公司结清费用并返还了承租房屋，其抗辩理由不能成立，本院不予采信。 第二，关于博大教育公司主张李金玉支付违约金6600元的诉讼请求。李金玉、博大教育公司签订的《营业用房租赁协议》第七条第2款二项约定：若李金玉将上述房屋向第三方转让、转租、转借或者用作抵押，博大教育公司除有权终止协议外，李金玉还应向博大教育公司赔偿违约金为转租租金的20%。据此，协议中约定的违约金为解除协议的违约金。而事实上，上述协议履行至期满终止，且期满后，博大教育公司即不再续约并要求李金玉返还承租房屋，故博大教育公司以此条款为据主张违约金，依据不足，本院不予支持。 第三，关于博大教育公司主张张响、方志宏对李金玉的债务承担连带清偿责任的诉讼请求。博大教育公司与张响、方志宏之间并无直接法律关系，其要求张响、方志宏承担连带清偿责任无法律依据，本院不予支持。 综上，博大教育公司的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。张响、方志宏经本院合法传唤未到庭应诉不影响本案审理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、李金玉于本判决生效之日起十日内支付浙江博大教育后勤发展有限公司水电费54892.87元； 二、驳回浙江博大教育后勤发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1337元，由李金玉负担1172元，浙江博大教育后勤发展有限公司负担165元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省高级人民法院，并向该院指定账号预交上诉案件受理费。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  魏之薏 审 判 员  梁 琦 人民陪审员  邵蕙蕙 二〇二〇年三月十一日 书 记 员  王路洋