北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2073号上诉人（原审被告）:刘桂仁，男，1953年11月27日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：北京市长龙苑物业管理中心，住所地北京市房山区长阳镇高佃三村西。法定代表人：王方，总经理。委托诉讼代理人：张晓，北京市元甲律师事务所律师。上诉人刘桂仁因与被上诉人北京市长龙苑物业管理中心（以下简称长龙苑物业中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初7823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘桂仁上诉请求：撤销一审判决，请求降低物业费收费标准。事实和理由：长龙苑物业中心与开发商签订的前期物业服务合同约定的是一级物业服务标准，但长龙苑物业中心的服务并未达到上述标准，比如没有消防设施，消防通道没有标识，小区南门长期无人看守。我家窗前的垃圾无人清理，导致我无法开窗通风。我家厨房插座下面一下雨就进水，还电过我一次，我给物业打电话，直到现在也没修。长龙苑物业中心辩称，我方同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。我们日常的物业服务都在进行，不能因为个别业主的行为就不交物业费。长龙苑物业中心向一审法院起诉请求：1．依法判决刘桂仁支付物业服务费5892元、违约金1679．99元，合计7571．99元；2．诉讼费用由刘桂仁承担。一审法院认定事实：2008年6月21日，刘桂仁与北京市房山区长阳镇高佃第三村村民委员会签订了《房屋买卖合同》，约定刘桂仁购买位于长龙苑三区第9幢4单元102房屋，房屋建筑面积为90．95平方米。2011年9月20日，北京长龙房地产开发有限公司（开发建设单位、甲方）与长龙苑物业中心（物业服务企业、乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，约定：物业项目基本情况，第一条：名称：长龙苑南区；类型：住宅；坐落位置：房山区长阳镇高佃三村西；区域四至：东至高佃三村西，南至高佃三村南，西至靠山居，北至长龙苑小区。物业服务内容，第二条：甲乙双方应当就业主入住前的服务事宜签订书面协议，明确服务的范围、费用以及双方的权利义务等事项。业主入住前的服务范围一般包括：1、对已接收的物业进行维护；2、做好公共区域的清洁工作（施工垃圾的清理、施工场地和料场的清洁由甲方负责）；3、协助甲方做好业主入住时的交房、接待以及与物业服务相关的咨询等工作。以上发生的费用由甲方另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。第三条：业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1、制定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度；2、物业共用部位的日常维修、养护和管理；3、物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4、公共绿地、景观的养护；5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务；11、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；13、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。物业服务标准，第四条：乙方按照双方约定以《住宅物业服务等级规范（一级）》中规定的相应要求提供服务。物业服务期限第五条：前期物业服务期限为1年，自2007年10月1日起至2008年12月31日。如未成立业委会或选聘新的物业服务企业本合同将自动延续。物业服务费用，第六条：本物业区域物业服务收费选择包干制方式；第七条：包干制：1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0．9元/平方米/月；2、实行包干制，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担，乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容；3、乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况；第八条：业主应当按年度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年5月1日之前一次性全额交纳；合同同时约定了双方的其他权利义务。2016年3月28日，刘桂仁（甲方、业主）与长龙苑物业中心（乙方、物业服务企业）签订《长龙苑南区物业服务合同》，约定：第一条：本物业项目基本情况如下，名称：长龙苑南区；类型：普通住宅；坐落位置：北京市房山区长阳镇高佃三村西；四域四至：东至高佃三村西，南至高佃三村南，西至靠山居，北至长龙苑北区。物业服务内容，第三条：1、制定物业服务工作计划并组织实施；根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度；2、物业共用部位的日常维修、养护和管理；3、物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4、公共绿地、景观的养护；5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务；11、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；13、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。物业服务标准，第四条：乙方按照双方约定的物业服务标准。双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（一级）》中规定的相应要求。物业服务期限，第五条：物业服务期自2011年开始。物业服务相关费用，第六条：1、本物业区域物业服务收费方式为：包干制。物业服务费主要用于以下开支：（1）乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业区域内清洁卫生费用；（4）物业区域内绿化养护费用；（5）物业区域内秩序维护费用；（6）乙方办公费用；（7）乙方企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。2、物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：（现按买受物业时协议价格，按政策需调整时再议）多层住宅：0．9/平方米/月；商业用房：1．5/平方米/月。因特殊情况住宅改经营用房，物业费参照商业用房标准。3、实行包干制的，盈余或亏损均由乙方享有或承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。第七条第一款：业主应当按年度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年5月1日之前一次性付清。双方权利与义务，第九条甲方的权利义务，第八款：按照约定交纳物业服务费与特约服务费；第十条乙方的权利义务，第二款：依照法律、法规和委托合同约定收取物业管理服务费、特约服务费。第十一条：业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费，刘桂仁未向长龙苑物业中心交纳。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是《合同法》第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京长龙房地产开发有限公司与长龙苑物业中心签订的《北京市前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，对小区内的业主产生约束力。刘桂仁系长龙苑南区业主，其与长龙苑物业中心签订的《长龙苑南区物业服务合同》合法有效，刘桂仁应当依约履行交纳物业费的合同义务，长龙苑物业中心要求支付2012年1月1日至2017年12月31日期间物业服务费，具有事实和法律依据，法院予以支持；关于长龙苑物业中心要求刘桂仁支付违约金的诉求，由于长龙苑物业中心要求违约金过高，法院依法予以调整。刘桂仁辩称其未与长龙苑物业中心签订物业服务合同，没有事实和法律依据，法院不予采信。刘桂仁辩称长龙苑物业中心没有提供物业服务及物业服务不合格的问题，由于未提供证据证明，法院不予采信。据此，一审法院于2019年11月判决：一、刘桂仁于判决生效后十日内给付北京市长龙苑物业管理中心2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费5892元及违约金200元，合计6092元；二、驳回北京市长龙苑物业管理中心其他诉讼请求。二审审理中，刘桂仁提交发票一张，证明其曾经交过1年的物业费。长龙苑物业中心认可票据真实性，但认为刘桂仁此次交纳的系2011年物业费。经查，该发票开票日期显示为2016年3月29日，收款单位为“北京市长龙苑物业管理中心”，付款单位为“刘桂仁2011年”，同时，该发票下方用黑色签字笔载明“2011年9-4-102”。刘桂仁主张其2011年交纳过物业费，但称相应票据已丢失。另，刘桂仁在二审中主张长龙苑物业中心未向其催缴过物业费，并主张其在一审中提出过诉讼时效抗辩，但一审未予理睬。经审阅一审卷宗，刘桂仁在一审中未提出诉讼时效抗辩。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，北京长龙房地产开发有限公司与长龙苑物业中心签订的《北京市前期物业服务合同》以及刘桂仁与长龙苑物业中心签订的《长龙苑南区物业服务合同》均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定为合法有效。长龙苑物业中心为刘桂仁房屋所在的小区提供物业服务，刘桂仁应当向长龙苑物业公司交纳物业费。现刘桂仁欠付2012年1月1日至2017年12月31日的物业费，长龙苑物业中心有权要求其交纳。刘桂仁主张其交纳过一年的物业费，但根据其提交的发票，本院无法认定该部分费用系上述缴费期间的费用。另，刘桂仁主张长龙苑物业中心物业服务不达标，但未对此提供相应证据，本院对其该项主张不予支持。刘桂仁未按时缴纳物业费，违反合同约定，一审法院酌定刘桂仁向长龙苑物业中心支付200元违约金，亦无明显不当，本院予以支持。本院二审审理期间，刘桂仁主张长龙苑物业中心从未向其催缴过物业费，提出诉讼时效抗辩。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”经查，刘桂仁在本案一审中并未提出诉讼时效抗辩，虽然其在二审中提出，但未对此提交新的证据，本院对其该项抗辩理由不予支持。综上所述，刘桂仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由刘桂仁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  白 松审 判 员  刘慧慧二〇二〇年三月二十六日法官助理  张增彬书 记 员  刘梓晨