北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1574号上诉人（原审被告）：梁之艾，女，1999年8月18日出生，汉族，居民，住北京市东城区。委托诉讼代理人：权真玉，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京福进万家房地产经纪有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街31号。法定代表人：王志玲，经理。委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。原审被告：邵文悦，女，1968年6月20日出生，汉族，居民，住北京市东城区。原审第三人：李玥，女，1992年9月8日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。原审第三人：李军，男，1963年7月8日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。上诉人梁之艾因与被上诉人北京福进万家房地产经纪有限公司（以下简称福进万家公司）、原审被告邵文悦、原审第三人李玥、李军居间合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初7866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁之艾不服一审法院判决，向本院提起上诉。请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回福进万家公司的全部诉讼请求或发回重审。理由是，梁之艾与福进万家公司签订《房屋买卖居间服务合同》后，由于梁之艾不具备贷款资格，无法贷到440万元房款导致房屋买卖合同解除。作为专业的房地产经纪机构，在房屋买卖合同签订时，应当知道梁之艾不可能贷到440万元，但其却置房屋买卖双方的利益于不顾，积极促成房屋买卖合同的签订。违反诚实信用原则，在促成房屋买卖合同成立后最终无法履行。由于福进万家公司对房屋买卖合同的解除存在过错，其无权要求中介费用。一审法院认定梁之艾在房屋买卖合同的履行过程中存在过错，需承担相应的责任，是错误的。综上，请求二审法院判如所请。福进万家公司同意一审法院判决，针对梁之艾的上诉，答辩称，福进万家公司在本案中没有过错，梁之艾能否贷款成功与福进万家公司无关，且能否贷款，贷多少款均是由专业银行审查后决定的，福进万家公司对此不具有专业性，也是不能判断的。请求维持一审法院判决。福进万家公司向一审法院起诉请求：1.判令解除三方于2018年10月31日签订的《居间服务合同》；2.判令梁之艾、邵文悦向福进万家公司支付居间代理费20万元及违约金（以20万元为基数，自2018年10月31日起至实际付清之日止，按日百分之一标准计算）；3.诉讼费由梁之艾、邵文悦负担。一审法院认定事实：2018年10月31日，李玥的父亲李军、梁之艾的母亲邵文悦在福进万家公司居间服务下，分别代理李玥（出卖人）与梁之艾（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：梁之艾购买李玥所有的房屋一套，房屋坐落在北京市密云区XX路XX号院XX区X-X至X层全部房屋，建筑面积364.53平方米，房屋总价款为人民币747万元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为253万元。买受人向出卖人支付定金10万元。关于贷款的约定。买受人向银行申办抵押贷款。并由贷款机构按其规定，将该部分房款直接支付给出卖人。买受人拟贷款金额为440万元。如贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额。二者相差金额，双方当事人同意，按照下列的方式，合同解除，双方当事人互不承担违约责任。出卖人应当自合同解除之日起15日内退还买受人全部已付款。双方并就房屋权属及具体状况的承诺、房屋交付、违约责任、税费、不动产登记等事项进行了约定。签约当日，李玥与梁之艾均未在场，但在双方磋商的过程中，李玥通过视频连线的方式与邵文悦进行了有关事宜的沟通。邵文悦未提供梁之艾的授权委托书，但出具了代理人关于代理权的承诺书。内容为：本人邵文悦受梁之艾的合法委托，代其购买坐落于北京市密云县密西路33号院十区36-1至2层全部之房产（房产证号：京房权证密字第XXXX号）并签署相关合同文本。本人谨在此郑重承诺：本人代理购买上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后10个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。当日，李军代理李玥（甲方、出卖人）与邵文悦代理的梁之艾（乙方、买受人）以及福进万家公司（丙方、居间方）签订补充协议，约定交易房屋价款及家具、家电装饰、装修、私家花园和配套设施设备作价总计为1000万元。定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于签约当日向甲方支付定金人民币10万元。首付款：（1）乙方于网签当日（不迟于2018年11月15日）将第一笔首付款297万元。自行支付的方式支付给甲方；（2）乙方于过户之前，将第二笔首付款253万元自行支付的方式支付甲方。申请购房贷款：甲、乙双方应于2019年2月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。三方并就缴税、不动产转移登记、税费承担、违约责任等事项进行了约定。当日，李军代理李玥（甲方、出卖人）与邵文悦代理的梁之艾（乙方、买受人）以及福进万家公司（丙方、居间方）签订买卖定金协议书，协议书第一条对交易房屋情况进行了概述、第二条明确了房屋价款和税费负担；第三条明确约定了定金金额及支付方式，约定乙方应于本协议签署时，向甲方支付购房定金10万元，甲方收取定金后，应向乙方出具收据。并约定甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取定金不予返还。第四条签署买卖合同的约定，未指定签署该协议后签署房屋买卖合同的具体期限。当日，邵文悦向李军微信转账10万元。李军代李玥出具定金收据，内容为：本人李玥今收到梁之艾购买位于北京市密云区XX路XX号院XX区X-X至X层全部房屋的购房定金10万元。当日，李军代理李玥（甲方、出卖人）与邵文悦代理的梁之艾（乙方、买受人）以及福进万家公司（丙方、居间方）签订居间服务合同，约定鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下，就坐落于北京市密云区XX路XX号院XX区X-X至X层全部房屋，于2018年10月31日签订了买卖定金协议书。乙方应向丙方支付的居间代理费为20万元，并应于本合同签订当日向丙方支付。居间服务内容包括：1、提供房屋买卖市场行情咨询；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、引领买受人实地看房；4、协助查看房屋权属证明文件；5、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；6、促成交易双方签署合法有效的买卖合同。权利与义务：1、甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付代理费；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2、丙方应遵守相关法律法规，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。违约责任：如因甲、乙双方或一方延迟或拒绝向丙方支付本协议第二条约定的居间代理费，该延迟或拒绝方除应向丙方支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按照每日1％的标准支付违约金。2018年11月3日，2018年12月13日，邵文悦两次代理梁之艾通过福进万家公司办理了购房资格核验手续。2018年12月，邵文悦在筹措贷款的过程中，向华夏银行北京分行进行了咨询。该银行的工作人员杨斌出庭作证，陈述如下：申请人邵文悦于2018年12月中旬左右，因邵文悦之女梁之艾欲购买密云房产，特来我行咨询房屋按揭贷款业务。申请货款金额预计440万元。经了解情况后，申请贷款人为学生，不符合2017年四部委下发相关文件精神“对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得房贷。对于已成年、未就业且没有固定收入的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。”因此，未对邵文悦之女梁之艾申请贷款做出受理工作。后邵文悦提出申请440万元消费贷款。根据京银发（2014）95号文中之第四条“合理确定个人消费贷款的金额和期限，原则上发放金额不超过100万元、期限为10年以内的个人综合消费贷款。对于家庭成员分别申请个人综合消费贷款的，应审慎控制贷款额度和期限”中规定，消费贷原则上发放金额不超过100万元。未能达到申请人额度要求，故邵文悦未继续在我行申请贷款。2018年12月8日，邵文悦通过微信告知福进万家公司的员工王姣姣其想要将房款支付方式变更为全款购房，后邵文悦与王娇娇就如何筹备房款问题进行了协商，邵文悦称通过消费贷等其他贷款方式筹集房款全款。2019年1月25日，邵文悦通过微信告知王娇娇，称资金不到位，没有能力购买房屋。2019年3月18日，李玥、李军向梁之艾及其代理人邵文悦发出解除通知，内容为：2018年10月31日贵方与我方签订的北京市存量房屋买卖合同（合同编号：2018080）及补充协议等。协议签署后，贵方表示由于资金不能到位，不再购买前述合同所涉房屋，基于以上原因，我方现正式通知解除您于2018年10月31日贵方与我方签订的北京市存量房屋买卖合同（合同编号：2018080）及其相关附件。因您单方拒绝购买该房屋，您支付的10万元定金根据合同约定不予退还。我方保留追究您违约责任的权利。梁之艾认可收到解除通知，邮件签收时间为2019年3月31日。2019年7月3日，福进万家公司诉至一审法院，要求梁之艾及邵文悦向该公司支付居间代理费。2019年8月1日，梁之艾诉至一审法院，要求判令解除其与李玥签订的房屋买卖合同，解除其与李玥、福进万家公司签订的补充协议、居间服务合同、买卖定金协议，李玥、李军返还其交纳的购房首付款10万元及利息。该案审理过程中，梁之艾的代理人明确表示，虽然梁之艾在邵文悦代理其购房时不知道该事实，但事后知道了，对邵文悦的代理行为表示追认。2019年10月25日，一审法院作出（2019）京0118民初9235号民事判决书，判决：一、确认梁之艾与李玥于2018年10月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年3月31日解除；二、李玥于判决生效之日起7日内退还梁之艾房屋首付款10万元，并支付利息（利息以10万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年4月16日起至实际支付之日止）；三、驳回梁之艾的其他诉讼请求。本案审理过程中，一审法院依法追加了房屋出卖人李玥及其房屋买卖合同的代理人李军作为第三人参加诉讼。福进万家公司变更诉讼请求，要求解除三方签订的《居间服务合同》，梁之艾及邵文悦向该公司支付居间代理费20万元并支付违约金。梁之艾及邵文悦表示同意解除合同，但以福进万家公司的居间服务存在瑕疵且房屋买卖交易并未全部完成为由，不同意支付居间代理费及违约金，并提出，如果法院判决其承担违约金，要求法院对违约金的数额进行调整。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。该案中，经福进万家公司居间介绍，邵文悦代理梁之艾、李军代理人李玥签订了房屋买卖合同。后因贷款问题，双方之间的房屋买卖合同未能继续履行。现福进万家公司请求判令解除该公司与梁之艾、李玥之间签订的居间服务合同，梁之艾与李玥均表示同意解除居间服务合同，该法院对此不持异议。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。该案中，在福进万家公司的居间促成下，邵文悦以梁之艾的名义作为购房人，李军以李玥的名义作为出卖人签订了房屋买卖合同。签订房屋买卖合同当日，邵文悦代理梁之艾，李军代理李玥，与福进万家公司签订了居间服务合同。在居间服务合同中，三方明确约定了支付居间代理费的主体为乙方梁之艾，并约定了居间服务的相关内容，居间费的具体数额及支付时间。梁之艾未按约定向福进万家公司支付居间代理费，现福进万家公司主张梁之艾向该公司支付居间代理费，该法院予以支持。但居间代理费的具体数额，应结合福进万家公司提供的居间服务内容，李玥与梁之艾房屋买卖合同的履行情况综合予以认定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。梁之艾未按照居间服务合同的约定支付居间代理费，现福进万家公司向其主张合同内约定的违约金，合理合法，该法院予以支持。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。梁之艾向福进万家公司支付违约金的具体数额，该法院结合梁之艾所提调整违约金之请求及该案具体审理情况予以酌定。关于福进万家公司主张邵文悦向该公司支付居间代理费及违约金等请求，因房屋买卖合同及居间服务合同的双方均系梁之艾与李玥，邵文悦并非合同主体，故该请求缺乏事实及法律依据，该法院不予支持。福进万家公司关于居间代理费及违约金过高部分的请求，该法院不予支持。关于梁之艾所提福进万家公司的居间服务存在重大过失故不同意支付该公司居间代理费之辩解意见，考虑到签订合同时，邵文悦系梁之艾之代理人，邵文悦作为完全民事行为能力人，应对购房人一方所应具备的支付房款能力、贷款能力持有最基本的风险预见。梁之艾与李玥之间的房屋买卖合同未能继续履行，梁之艾认为应归责于福进万家公司未能尽到相应的审查义务，故其不同意支付居间代理费，对该意见该法院无法采纳。综上所述，一审法院判决如下：一、解除福进万家公司与梁之艾及李玥于二〇一八年十月三十一日签订的《居间服务合同》。二、梁之艾于判决生效之日起十日内给付福进万家公司居间代理费四万元。三、梁之艾于判决生效之日起十日内给付福进万家公司违约金一千二百元。四、驳回福进万家公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院已查明的事实无误。本院对一审法院认定事实的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审时双方当事人的陈述在案佐证。本院认为，梁之艾经介绍与李玥签订了房屋买卖合同。后因贷款问题，梁之艾与李玥之间的房屋买卖合同解除。现福进万家公司请求解除与梁之艾签订的房屋买卖《居间服务合同》，并由梁之艾支付居间代理费。对于《居间服务合同》的解除，现梁之艾及福进万家公司均无异议，一审法院判决双方的合同予以解除，本院亦予以确认。针对梁之艾应否支付居间代理费用一节，本院认为，依据梁之艾与福进万家公司签订的《居间服务合同》的内容，福进万家公司应当提供的居间服务包括：提供房屋买卖市场行情咨询，寻找、提供并发布房源、客源信息，引领买受人实地看房，协助查看房屋权属证明文件，协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，促成交易双方签署合法有效的买卖合同。庭审中，福进万家公司认可其提供的居间服务还包括办理网签及至房屋权属过户等附加服务。本案中，福进万家公司作为居间人已经促成交易，根据《中华人民人和国合同法》第四百二十六条之规定，居间人促成交易的，委托人应当按照约定支付报酬。故梁之艾应当支付报酬。现因梁之艾与李玥的房屋买卖合同解除，福进万家公司未能履行《房屋买卖合同》中的相应附加服务义务，一审法院根据房屋买卖合同的实际履行情况确定梁之艾需向福进万家公司支付居间代理费四万元并承担相应的违约责任并无不当，本院予以维持。关于梁之艾上诉称，福进万家公司对梁之艾不能贷款440万元承担过错责任一节，本院认为，梁之艾应当对自己签约后的支付能力及贷款能力进行全面的了解后再行签订房屋买卖合同，福进万家公司作为中介公司不负有保证第三方能够向梁之艾提供440万元贷款的义务，在梁之艾与李玥的房屋买卖合同解除中福进万家公司亦无过错，因此，梁之艾不能据此要求免除其承担居间代理费的责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。综上所述，梁之艾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费830元，由梁之艾负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 齐晓丹审 判 员 咸海荣审 判 员 王天水二〇二〇年三月三十日法官助理 张荣华书 记 员 刘倩倩书 记 员 王秋岩