陕西省城固县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0722民初3003号 原告（反诉被告）：秦荷，女，生于1984年9月14日，汉族，住陕西省汉中市城固县，公民身份号码：61232XXXX409142642。 委托诉讼代理人：梁静雯，系广东格林律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：蔡梓挺，系广东格林律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 被告（反诉原告）：汉中博雅房地产开发有限责任公司。住所：陕西省汉中市城固县。统一社会信用代码：91610700563750999W。 法定代表人：赵玉华，系公司董事长。 委托诉讼代理人：王昌民，男，生于1966年9月28日，汉族，住陕西省汉中市洋县，系汉博郡紫云府项目部专项事务法律顾问，代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：罗震，男，生于1988年10月28日，汉族，住陕西省汉中市汉台区，系汉博郡紫云府项目部专项事务法律顾问，代理权限：特别授权代理。 原告秦荷与被告汉中博雅房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，原审判决后，经汉中市中级人民法院法院审理裁定撤销原判，发回重新审理。案件发回后，本院依法重新组成合议庭，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁静雯、被告汉中博雅房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人罗震到庭参加了诉讼，原告秦荷及其委托诉讼代理人蔡梓挺、被告法定代表人赵玉华、被告委托诉讼代理人王昌民经本院依传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告秦荷向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金59875元（违约金自2015年12月31日暂计算至2017年4月30日）。2、由被告承担本案诉讼费用。重审时原告变更诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币130680.78元（违约金以商品房转让价款425809元的日万分之三，自2015年12月30日起计算至实际交房之日2018年10月18日止，共1023天，计算方式：425809×0.03%×1023=130680.78元）。2、判令被告立即向原告交付经验收合格的地下室004号柴房。3、判令被告向原告支付逾期交付柴房的违约金，暂计算至2018年11月15违约金为人民币28818.42元（违约金以柴房转让价款54840元的日万分之五，从2015年12月30日起计算至柴房实际交付之日止，暂计算至2018年11月15日，共1051天，计算方式：54840×0.05%×1051=28818.42元）。4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年2月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的城固县XX路XX城XX幢XX层XX号商品房，约定被告交房时间为2015年12月30日。原告依约缴清了实际购房款人民币415809元，而被告未按合同约定的交付期限向原告交付经验收合格的商品房，被告违约应承担全部违约责任，故原告提起诉讼。 被告汉中博雅房地产开发有限责任公司辩称：1、被告已办理交付房屋手续，合同已全面履行。2、原告未按照合同约定的节点足额支付购房价款在前，应当按照日千分之一的违约金向被告支付违约金。3、原告要求被告承担逾期交房全部责任于法无据，汉中市天气雨雪及高温、低温天气异常无法施工，应据实扣除天气因素合理顺延的工期。4、原告要求按“日万分之三”计算逾期交房违约金，其计算方式标准明显过高，要求按照同类、同地段租金标准予以调整。5、被告只认可原告收到通知之日为收房日期，即2017年5月3日，违约金也只能计算到这一天，之后为原告单方扩大的损失，要求被告赔付不合理，应由原告自行承担。6、原告主张的柴房交付及违约金，因地下柴房的产权现在未确定，应待确定后再做主张。 反诉原告汉中博雅房地产开发有限责任公司诉称：2014年2月14日，双方签订了正式的《商品房买卖合同》。反诉被告付款方式为“分期付款”，约定尾款支付时间为2014年6月15日，但反诉被告最后一笔10万元的购房款直到7月19日才付清，付款逾期一个多月，远远超出了合同约定的“逾期超过30日”期限。且反诉原告发出交房通知至今，也超过了三个月。反诉被告违约在先，反诉原告依法享有“先履行抗辩权”，依法解除涉案商品房买卖合同，同时反诉被告应按照累计应付款的10%向反诉原告支付逾期付款违约金，故原告反诉要求：1、判令解除涉案商品房买卖合同，立即返还所购商品房。2、被告承担本案诉讼费用。 反诉被告秦荷辩称：反诉原告以反诉被告逾期付款提起的反诉超出了诉讼时效，应予驳回。反诉被告已经履行了支付购房款的全部义务，并无违约行为，反诉原告不存在“先履行抗辩权”。《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”是格式条款，该条款限制了反诉被告的权利，免除了反诉原告相应的责任，对该格式条款未采用文字、符号、字体等特别标识提醒原告注意，依照《合同法》的规定，该“合同补充协议”应当认定为无效。反诉原告的反诉理由缺乏事实依据，不应支持。 根据原、被告提交的证据，庭审时本院组织了质证。原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、收据复印件、【紫云府】取消地暖说明复印件、《汉城博郡.紫云府车位、车库、柴房使用权转让合同》及《补充协议》复印件、交房款项表复印件；被告提交的营业执照复印件、法定代表人证明、汉城博郡【紫云府】楼宇认购书复印件、《商品房买卖合同》复印件、紫云府老客户补偿计算书复印件、《补充协议》复印件、交款核对单复印件、《住宅工程质量分户验收记录》、《住宅工程使用说明书》、《住宅质量保证说明书》、《住宅质量保证书》复印件，经双方当庭质证均无异议，本院予以确认。 被告提交的业主秦荷支付购房款及违约情况一览表、监理公司停工通知单汇总表及监理工程师通知单复印件、监理日志统计表及监理日志复印件、汉中市2013年3月至2017年1月天气预报资料打印件，原告认为是被告单方出具，不能作为证据使用，也达不到证明目的，原告不予认可；对交房通知短消息记录打印件，原告不确认收到短信通知，通知时商品房也未验收合格，也未向原告送达质量使用说明书等法定文件，被告无证据证明送达情况；对《价格评估报告》复印件的真实性无异议，对关联性有异议，参照评估报告适用的前提是合同中没有约定违约金项，但在涉案房屋的合同中有明确约定。 经审查双方的证据，结合原，被告的质证意见，本院认为，被告提交的业主秦荷支付购房款及违约情况一览表、监理公司停工通知单汇总表及监理工程师通知单、监理日志统计表及监理日志、汉中市2013年3月至2017年1月天气预报资料，是被告单方所作的统计资料，不符合证据要件，也达不到证明目的，对原告该质证意见本院予以认可；被告给原告发送的交房通知短消息，因缺乏其他证据佐证，达不到证明目的；《价格评估报告》，对真实性予以确认。被告提交的其他证据，原告当庭质证均无异议，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2014年2月14日原、被告签订了汉城博郡【紫云府】楼宇认购书，当日原告即向被告缴纳部分首付款30000元，同时双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的城固县XX路XX城XX幢XX号商品房一套（建筑面积123.83㎡）。《商品房买卖合同》第四条约定：“计价方式与价款。该商品房计3439元/每平方米。总金额：425809元整”；第六条约定：“付款方式及期限。首付款在2014年2月18日前付195809元，第二次于2014年4月15日前支付人民币130000元整，第三次在2014年6月15日前付完100000元”；第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金”；第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2015年12月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用”；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”；第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金”；第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人向买受人发出交房通知30日内，买受人速来办理交接手续，逾期未办理的，视为已接收，按规定收取相关费用”；《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条约定：“买受人房款未交清之前出卖人不承担任何的违约责任”。《商品房买卖合同》对双方的其他权利义务也进行了详细的约定（详见：《商品房买卖合同》）。2014年2月14日双方签订的《商品房买卖合同》经城固县房产管理局备案登记，原告分别于2014年2月18日交首付款165809元，2014年4月27日交购房款130000元，2014年7月19日交购房款90000元，连同签订合同当日所交首付款30000元，原告给被告支付购房款共计415809元。2015年2月14日原、被告协商取消该房的地暖，冲抵购房尾款10000元。同时，原、被告签订《补充协议》，被告同意以004号柴房，价值54840元，对原告所购房屋新旧总房款差价进行冲抵补偿。《商品房买卖合同》约定的交房期届满，被告未能交付房屋。2017年4月29日被告用手机短信通知原告：“8号楼集中交房时间为4月30日--5月3日……”（详见4月29日短信），原告认为不确认收到短信通知，通知时商品房未验收合格，也未向原告送达质量使用说明书等法定文件，不具备收房条件，故未去办理房屋交接手续。2018年10月18日原、被告办理了房屋交接手续，当天原告交纳了天然气费用。本案重审中，原告要求被告交付经验收合格的柴房并支付逾期交付柴房的违约金。本院给原告送达了补交诉讼费通知书，逾期后原告未向本院补交。本案审理过程中，因双方分歧较大，调解未果。 另查明：该案在审理中，本院调查了2013年1月1日至2017年4月30日城固县天气气象资料，城固国家一般气象站证明：“城固天气-10℃有1天，37℃以上有20天”。原、被告对此均无异议。 本案在审理过程中，双方就被告逾期交房造成原告实际损失具体数额协商未果，与本案相关的其他系列案件中＜详见（2018）陕0722民初2404号＞，被告汉中博雅房地产开发有限公司向本院申请，要求对涉案房屋同期（2016年1月1日至2018年12月31日）、同地段、同类型商品房的租金价格标准进行评估，2019年4月23日汉中市中级人民法院委托陕西秦正价格评估有限公司进行鉴定。评估结果为：该评估标的的基准年租金为54.17元/㎡/年。 反诉原告汉中博雅房地产开发有限责任公司于2019年12月7日向本院提出撤回反诉申请，本院以(2019)陕0722民初3003号民事裁定书裁定：准许反诉原告撤回反诉。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由汉中博雅房地产开发有限责任公司负担。 本院认为，原、被告签订商品房买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方的商品房买卖合同关系合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。 本案争议的焦点之一：被告是否存在逾期交付商品房的事实？被告否存应当承担违约责任？ 根据原、被告提交的《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2015年12月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用”。由此可见，只要没有不可抗力的因素存在，而不在2015年12月30日前交付商品房，就必然存在逾期交付的事实。合同签订后，原告按照合同约定及时向被告支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务。被告理应按合同约定向原告履行交付具有经验收合格证明文件的商品房。被告未按照合同约定的期限和条件向原告交付商品房，构成违约，依法应当承担违约责任。 本案争议的焦点之二：原告要求被告交付经验收合格的柴房并向原告支付逾期交付柴房的违约金，是否予以支持？ 原、被告对004号柴房签订了《补充协议》，但因柴房至今未接收，逾期交付柴房的期间无法确定，诉讼请求不具体明确。同时原告未在规定的期限内补交诉讼费，故对该请求本案不予审理。原告在实际交接柴房后，可另行解决。 本案争议的焦点之三：关于违约金的计算期限问题。 被告于2017年4月29日发送短信通知原告，集中交房时间为4月30日--5月3日，原告以不确认收到短信通知，通知时商品房未验收合格，也未向原告送达质量使用说明书等法定文件，不具备收房条件为由未收房。本案在审理过程中，被告未提交充分证据证明涉案房屋具备国家规定和合同约定的交付条件，故被告认为违约金只应计算至2017年5月3日的抗辩意见，本院不予支持。原、被告于2018年10月18日办理了房屋交接手续，应视为原、被告已实际交付房屋。原告要求被告承担自2015年12月30日至2018年10月18日逾期违约金的请求并无不当，但应当从2015年12月31日开始计算，共计1023天，对此本院予以支持。 本案争议的焦点之四：逾期交房的违约金是否应当依法进行调整以及按照什么标准计算问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。 本案中，原告并未提供被告逾期交房对其造成具体损失的相关确实证据，如按照双方合同中约定的违约金标准（每日万分之三）计算，到目前违约金已远超过原告实际损失（房屋租金）的100％，明显属于过高。且被告在庭审中明确提出了约定的违约金过高应当予以调整的抗辩，则人民法院应当依法予以审查并进行调整。结合原告未就其损失提供相关证据的情况下，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在被告逾期交房的情况下，原告通过租用同地段同类型的房屋，亦可实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。在原告不能举证证明其具体损失数额的情况下，逾期交房给原告造成的直接损失应当主要是房屋占有使用费用的减少。故本院依据陕西秦正价格评估有限公司的价格评估报告确定被告应参照同区域、同类型房屋租金损失的1.3倍进行计算，向原告支付违约金较为公平合理。本院予以调整以54.17元/㎡/年计算：24440.54元（54.17元×123.83㎡÷365天×1023天×1.3）。 本案争议的焦点之五：被告要求因雨雪或高温、极寒天气及每年高、中考影响施工的因素剔除相应的逾期天数，是否予以支持？ 被告长期从事房地产开发、商品房销售业务，在签订商品房买卖合同时，对存在的因雨雪或高温、极寒天气及每年高、中考影响施工的因素应当能够预见、能够避免并能够克服的。本案逾期交房的事实系被告自身原因所致，在客观上不存在不可抗力的因素，故被告要求剔除相应逾期天数的抗辩，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款；《诉讼费用交纳办法》第二十一条、第二十二条规定，判决如下： 一、限被告汉中博雅房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告秦荷支付逾期交房违约金24440.54元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1297元，由原告负担297元，被告负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  李定远 人民陪审员  方小翠 人民陪审员  席小华 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  庞飒飒 1