北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4115号上诉人（原审被告）：北京中鑫源房地产开发集团有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路1号院1号。法定代表人：陈西雷，董事长。委托诉讼代理人：王文恩，北京市惠诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史桂荣，女，1954年9月10日出生。委托诉讼代理人：关键，北京裕仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：单越，北京裕仁律师事务所实习律师。上诉人北京中鑫源房地产开发集团有限公司（以下简称中鑫源公司）因与被上诉人史桂荣商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初29736号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中鑫源公司的委托诉讼代理人王文恩，被上诉人史桂荣的委托诉讼代理人关键、单越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中鑫源公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回史桂荣的全部诉讼请求；2．一审、二审诉讼费用由史桂荣承担。事实和理由：一、一审法院认为《北京市商品房预售合同》（以下简称合同）系中鑫源公司提供的格式合同，条款属于中鑫源公司提供的格式条款，该事实认定存在错误，故存在法律适用的错误。二、一审法院认定本案办理产权转移登记时间应从“约定交房之日”起算错误。1．合同明确规定了办证开始时间为“商品房交付使用后”；2．从合同条款规定的办证方式、办证条件所体现的流程步骤分析，办证开始时间也应为“商品房交付使用后”；3．从房屋买卖交易的本质特征和行业惯例分析，办证也应在实际收房之后；4．从本案合同的有关条款分析，合同第二十一条第3款规定的“商品房交付之日起”应为“实际交房之日”；5．一审判决过分加重中鑫源公司的责任，有违公正。三、中鑫源公司初始登记时间虽晚于合同约定，但未造成史桂荣任何损失，请求不予支付该项违约金。四、本案未按期办理产权证是史桂荣自身原因造成的，史桂荣的爱人于2016年去世，涉案房屋一直未进行析产、确权，故无法办理产权证，直至2019年12月25日，史桂荣通过法院诉讼的形式才确定了涉案房屋由其一人继承，在此之前无法办理产权证，故中鑫源公司不应支付违约金。史桂荣辩称，服从一审判决，不同意中鑫源公司的上诉请求及理由。史桂荣爱人并不知晓需要确定继承人才能办理产权证，在史桂荣提起本案诉讼后，中鑫源公司才去办理相关证据，在办理过程中，北京市建委告知需要确定继承人，之后中鑫源公司告知史桂荣，史桂荣提起继承之诉确定了房屋继承人，故史桂荣有权主张违约金。史桂荣向一审法院起诉请求：逾期办理楼栋权属证明违约金35126．52元（自2018年7月1日至2018年9月17日）、逾期办理房屋所有权证书的违约金222466．9元（自2018年8月1日至2019年12月10日）及后续逾期办理房屋所有权证的违约金（自2019年12月11日至实际办理完毕房屋所有权证书之日止），诉讼费由中鑫源公司承担。一审法院认定事实：2016年4月21日，史桂荣与中鑫源公司签订合同，约定：中鑫源公司将涉案房屋出售给史桂荣。合同第十一条交付条件约定：出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。第二十一条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2018年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继承履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。2、如果出卖人已经完成有关备案工作，不妨碍初始登记工作，则出卖人不承担责任。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（1）或（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或有资质的产权代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟捌佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照X利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。附件十一补充协议第十一条1、除非乙方正式委托甲方代为办理该商品房权属转移登记，否则，甲方对乙方自行办理或乙方委托包括产权代办机构在内的第三方代为办理该商品房权属转移登记的，概不承担任何法律责任。2、乙方应积极配合产权代办机构办理该商品房房屋所有权证、产权抵押登记手续及按照产权代办机构要求提供相应文件。非因甲方原因导致乙方未能在规定期限内取得该商品房房屋所有权证的，甲方无需承担任何责任。3、如乙方委托甲方办理权属登记手续的，应按照本合同约定于该商品房交付之日提交全部资料和费用。因乙方未能按时提供产权办理资料及费用而导致未能在预售合同约定的期限内取得该商品房的产权证的，甲方不承担任何责任。4、除不可抗力外，如因甲方的责任致使乙方未能在《预售合同》第二十一条第（一）款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，甲方应当按照《预售合同》第二十一条第（一）款第1项约定承担违约责任，但累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%。5、除不可抗力外，如因甲方的责任致使乙方未能在《预售合同》第二十一条第（二）款约定期限内取得房屋所有权证书的，甲方应当按照《预售合同》第二十一条第（二）款第2项约定承担违约责任，但累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%。6、双方同意若甲方原因未能在《预售合同》第二十一条第（一）款约定日期届满时取得该商品房所在楼栋的权属证明，但乙方仍在预售合同第二十一条第（二）款定日期届满时取得该商品房权属证明的，则出卖人无须承担任何责任。合同还约定了其他条款。合同签订后，史桂荣依照约定向中鑫源公司公司支付了购房款4503412元。2018年9月17日，中鑫源公司办理完毕史桂荣所购房屋所在的楼栋权属证书。至本院开庭之日即2019年12月11日，中鑫源公司未为史桂荣办理完毕房屋所有权证书。中鑫源公司称根据合同附件十一补充协议第十一条第4、5款，累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%，即使法院判决中鑫源公司承担违约责任，也不应该超过该限额标准。史桂荣称合同系中鑫源公司提交的格式合同，该条款减轻了出卖人应承担的责任，应属无效条款。上述事实，有北京市商品房预售合同、发票、商品房实测面积补充协议、结算单、产权代办费发票、契税收据、交房流转表、时间统计表、楼栋权属证明及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，史桂荣与中鑫源公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，现史桂荣已全部履行其合同义务，中鑫源公司亦应按照合同约定履行其全部义务。原中鑫源公司双方对于合同中约定的“买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书”中“商品房交付之日”的理解构成本案主要争议焦点。史桂荣认为起算时间应从合同约定的应当交付商品房之日起算，故中鑫源公司应于2018年7月31日之前为史桂荣办理完毕房屋所有权证书，并应从2018年8月1日起向史桂荣支付逾期办证违约金。中鑫源公司认为起算时间从商品房实际交付之日起算，因根据合同约定，史桂荣可以自行办理产权证或者委托中鑫源公司办理产权证，在房屋实际交付后，史桂荣才向中鑫源公司交纳产权代办费，双方的委托代办关系才形成，若将交付之日理解为约定交付之日，就会出现史桂荣还没有委托中鑫源公司办理产权证，中鑫源公司就要对委托事项承担违约责任这种荒谬的情况，故中鑫源公司未构成违约。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，双方签订的合同系中鑫源公司提供的格式条款，故对于上述争议条款无论从通常理解出发还是按照有利于史桂荣一方，均应理解为从房屋应当交付之日起算。若按照中鑫源公司的抗辩理由理解为实际交付之日，则有可能导致中鑫源公司迟迟未向史桂荣交房但只要在实际交房之日起730日内办理产权证书即不构成违约而减轻其自身责任的情形出现。再者，中鑫源公司辩称合同约定可以由买受人自行办理产权证或者委托其办理产权证，故史桂荣在房屋交付时交纳产权代办费时才形成委托关系故不应在委托关系未成立之前承担逾期办证违约责任，一审法院认为，即使合同中未明确约定出卖人代为办理产权证的，出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，即出卖人应当在合同约定的办证期限届满的三十日前，完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记，若出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任，本案中，双方关于办理房屋产权证约定为史桂荣自行办理或委托中鑫源公司办理，该合同条款虽未明确约定为中鑫源公司办理产权证，但中鑫源公司仍负有在合同约定的办理期限届满的三十日前完成上述义务，现中鑫源公司未提交证据证明其履行了上述义务，故中鑫源公司的该项抗辩理由，一审法院不予采纳。因中鑫源公司未能在合同约定的期限内办理史桂荣所购房屋所在的楼栋权属证书，构成违约，应当按照合同约定的违约金计算方式承担相应违约责任，史桂荣主张的该部分违约金，合理合法，证据充分，一审法院予以支持。关于中鑫源公司辩称根据合同附件十一补充协议第十一条第6款约定，办理楼栋权属证明时间虽超过了合同约定的时间，但未超过合同约定的为史桂荣办理房屋权属证明的时间，故中鑫源公司不应支付办理楼栋证明逾期违约金，一审法院认为，中鑫源公司办理楼栋权属证明的时间已经超出了合同约定的时间，且中鑫源公司至今未为史桂荣办理房屋权属证明，故其该项抗辩意见无事实依据，一审法院不予采纳。关于中鑫源公司辩称根据合同附件十一补充协议第十一条第4、5款，累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%，即使法院判决中鑫源公司承担违约责任，也不应该超过该限额标准，一审法院认为，该合同系中鑫源公司出具，中鑫源公司作为合同的出具方，在关于其违约责任的约定条款上免除了其应承担的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，该条款免除了中鑫源公司方的相关责任，应属无效，故对中鑫源公司该项答辩意见，一审法院不予采纳。史桂荣主张的逾期办理楼栋权属证明违约金和至本案开庭前一日止的逾期办理房屋产权证违约金的计算标准，合理正当，于法有据，数额亦无误，一审法院予以支持。关于史桂荣主张自本案开庭之日起至实际办理完毕房屋所有权证书之日止的逾期办理房屋所有权证书违约金，因实际办理完毕房屋所有权证书的日期暂无法确定，故关于该部分违约金，史桂荣可待取得房屋所有权证书后另案主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京中鑫源房地产开发集团有限公司给付史桂荣逾期办理楼栋权属证明违约金35126．52元、逾期办理房屋所有权证违约金（自2018年8月1日起至2019年12月10日止）222466．9元，以上共计257593．42元，于判决生效之日起7日内执行清；二、驳回史桂荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对于当事人争议的事实，本院认定如下：史桂荣与刘兴仁系夫妻，刘兴仁于2016年4月7日去世。中鑫源公司主张，其于2016年告知史桂荣必须确定房屋继承人后才能办理产权证，但涉案房屋继承人直至2019年才确定，故其不应支付违约金。史桂荣不予认可，表示其对于需先确定房屋继承人再办理产权证的程序并不清楚，在2019年起诉后中鑫源公司才开始办理产权证，并自建委获知史桂荣配偶去世的情况，之后中鑫源公司告知史桂荣需要确定房屋继承人再行办理产权证，史桂荣随后就涉案房屋提起遗嘱继承之诉，北京市通州区人民法院于2019年12月25日出具（2019）京0112民初36517号民事调解书，确认涉案房屋由史桂荣继承。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点包括：一、案涉合同是否属于格式合同；二、中鑫源公司是否应当向史桂荣支付违约金；三、违约金数额的确定。关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，案涉商品房预售合同符合预先拟定并重复使用的特征，一审判决认定其系格式合同，具有事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，中鑫源公司系提供格式条款的一方，在其与史桂荣就案涉合同条款存在争议的情况下，一审法院作出不利于中鑫源公司一方的解释，于法有据，本院依法予以确认。关于争议焦点二。中鑫源公司与史桂荣签订案涉商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相应法律法规的强制性规定，应属合法有效。中鑫源公司与史桂荣均应依约履行其合同义务。关于逾期办理房屋所有权证违约金一节。中鑫源公司主张系史桂荣个人原因造成未按期办理房屋所有权证。对此，本院认为，案涉合同签订于2016年，并约定“出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房”，亦约定“买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，……买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”本案中，中鑫源公司于2018年7月10日才向史桂荣交付房屋，晚于约定日期近两年，故其未按期办理产权证的原因并非史桂荣家庭变更，而是因其自身逾期交付房屋。中鑫源公司也未提交证据证明在交付房屋后，其在合理的时间内积极办理了房屋所有权证。中鑫源公司主张其2016年即告知史桂荣需确定房屋所有权人，该主张没有证据予以支持，本院不予采信。史桂荣配偶去世并非房屋所有权证不能办理的客观原因，如中鑫源公司能按期交付房屋、积极办理房屋所有权证，在双方合同约定的730日内，史桂荣一方有充足的时间确定房屋权利人，中鑫源公司也有充足的时间办理房屋所有权证。因此，本院认为，中鑫源公司在自身存在违约的情况下，以史桂荣配偶去世导致房屋所有权证办理迟延为由要求免除违约责任，该抗辩意见不能成立。中鑫源公司上诉主张房屋所有权证取得的时间应以商品房实际交付之日起算730日。对此本院认为，首先，该合同条款虽未明确约定由中鑫源公司办理房屋所有权证书，但中鑫源公司仍负有在合同约定办证期限届满的三十日前完成协助及通知义务，但中鑫源公司未提交证据证明其履行了上述义务。其次，在案涉合同对商品房交付时间明确约定情况下，中鑫源公司依据其他合同条款对商品房交付的时间作推理判断，不符合合同条款的通常理解规则。一审法院根据格式条款的解释规则作出不利于中鑫源公司的解释，于法有据。再次，中鑫源公司主张其已承担迟延交房违约金，不应当再承担逾期办理房屋所有权证违约金。对此本院认为，迟延交房违约金与迟延办理房屋所有权证违约金系针对不同的违约行为，并非重复约定违约金。综合上述因素，一审法院判决中鑫源公司支付逾期办理房屋所有权证违约金，并无不当。关于逾期办理楼栋权属证明违约金一节。史桂荣因中鑫源公司逾期办理楼栋权属证明要求中鑫源公司支付违约金，中鑫源公司以初始登记时间虽晚于合同约定，但未晚于合同约定办理房屋权属证明且未造成史桂荣任何损失为由不予支付。对此本院认为，案涉合同中明确约定“出卖人应当在2018年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，……买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金”。本案中，中鑫源公司于2018年9月17日完成史桂荣所购房屋所在楼栋权属证书的办理，该时间晚于合同约定的办证时间，且中鑫源公司未提供其对该楼栋权属证书的延迟办理存在免责事由，结合前述关于办理房屋所有权证时间逾期的论述，一审法院支持史桂荣关于逾期办理楼栋权属证明违约金的请求，于法有据，本院依法予以维持。关于争议焦点三。中鑫源公司主张依据合同约定，其累计支付的违约金总额不超过史桂荣全部已付购房款的1%。对此本院认为，因中鑫源公司系案涉合同提供方且该合同系属格式合同，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，上述免除中鑫源公司责任的条款应属无效。一审法院核算中鑫源公司应支付史桂荣的违约金数额，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，中鑫源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5164元，由北京中鑫源房地产开发集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 坤审 判 员  杜丽霞审 判 员  张丽新审 判 员  孙承松审 判 员  张海洋二〇二〇年三月三十一日法官助理  苗振跃书 记 员  刘 波