北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终304号上诉人（原审被告）：许伟光，男，1969年7月21日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李立，北京市京诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽阳市人民政府驻北京联络处，住所地北京市朝阳区甘露园南里三区4号楼1-2层。负责人：张恒，主任。委托诉讼代理人：宫兆明，北京圣伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦凤伟，北京圣伟律师事务所律师。上诉人许伟光因与被上诉人辽阳市人民政府驻北京联络处（以下简称辽阳联络处）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初12840号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许伟光上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二、三、四项；2.依法改判驳回辽阳联络处的全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费由辽阳联络处负担。事实及理由：一审法院在事实认定和法律适用方面存在错误。一、本案所涉房屋的实际交付时间为2017年10月7日，而非2017年9月8日。一审法院认定案涉房屋的中标日期为2017年9月29日，当日双方签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，包括租金支付及房屋交付在内的履行需要一定时间，房屋交付时间必然晚于合同签订时间，即房屋交付时间肯定在2017年9月29日后。根据许伟光一审提供的第一期租金付款凭证，第一期租金支付于2017年10月30日，最晚支付于2017年10月10日，完全符合2017年9月29日中标签署合同后开始履行合同的特点。根据合同签署时间、第一期租金支付时间及合同第四条、第五条有关房屋交付条件等约定内容看，案涉房屋的交付时间不可能发生于2017年9月8日，而许伟光所主张2017年10月7日则是可信的，既符合合同约定，亦符合房屋租赁交易市场特点。一审法院在认定事实过程中未就房屋实际交付时间进行最终认定，导致本案错判。二、一审法院对租期开始于2017年9月8日的认定是错误的。从案涉合同招投标及合同签署时间看，合同签署的租期起止时间显然为笔误。许伟光一审提交大量与次承租人签订的合同，没有一份合同始于2017年9月，完全可以证实许伟光实际接收房屋的时间为2017年10月后，一审法院对以上证据在判决中未予提及和认定，仅凭合同约定租期，未能综合本案合同关于房屋交付、租金开始支付等证据来认定租期起止时间，明显存在错误。三、一审法院未正确认定合同约定租期及房屋使用期的不同。二者应进行严格区分，根据《房屋租赁合同》第四条第三项之约定，从合同签署时间及第一期租金支付时间看，本案所涉房屋的使用期最早应开始于2017年10月7日。因此，许伟光支付第二期租金的时间应为2018年1月7日的三日前，其于2017年12月27日支付完第二期租金并未超过该期限，辽阳联络处依据迟延支付租金的约定解除合同的条件不能成立。一审法院认定存在极端错误。四、即使第二期租金的实际使用期起始于2017年12月6日，许伟光支付第二期租金的行为亦不构成根本违约，辽阳联络处不享有单方合同解除权。根据许伟光一审提交证据可以看出，其于2017年12月8日向辽阳联络处支付了第二期租金的大部分九万元，如辽阳联络处认为许伟光违反合同约定未付当期租金应进行催告并给予合理期限，但在2017年12月27日许伟光支付完第二期租金前，辽阳联络处并未进行任何催告且全额接受了许伟光第二期租金，不能享有合同单方解除权。五、一审法院认定违约金从履约保证金中扣除没有任何法律依据，且认定违约金未考虑实际损失，导致违约金认定过高，存在明显错误。履约保证金实际上属于押金性质，在双方发生争议时，双方对是否违约、违约金如何计算无法达成一致，合同关于租期内的违约金直接从履约保证金中扣除的约定显然无效。一审法院亦未考证支付租金延期的原因、延期支付金额的比例和时间长短、违约金是否过高等因素系错误，应予纠正。一审判决存在明显不当之处。在双方发生争议就是否解除合同无法达成一致的情形下，许伟光没有腾退房屋的义务，只有经生效判决确定许伟光腾退房屋之日，许伟光才有了该义务，故一审法院在判决生效之前就判令许伟光承担与其腾房的违约责任并从履约保证金中扣除明显违反法律规定。一审判决第三项亦未对实际损失进行任何认定，明显存在过高情形，应予以纠正。辽阳联络处辩称：同意一审法院判决，一审法院判决认定事实清楚，使用法律正确，应依法判决驳回许伟光的上诉。辽阳联络处向一审法院起诉请求：1.请求确认双方于2017年9月29日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月4日解除；2.请求判令许伟光立即腾退位于北京市朝阳区甘露园南里三区4号楼一、二层18间房屋；3.请求判令许伟光向辽阳联络处交纳自2018年3月8日起至实际腾退之日止的迟延交房的使用费，每季度163750元；4.请求判令许伟光向辽阳联络处支付2017年12月9日至同年12月25日止的逾期支付租金违约金3万元，根据合同第12条第四款约定，每天按2000元计算；5.请求判令许伟光向辽阳联络处支付自合同解除之日起至实际腾房之日止的逾期腾房违约金，根据合同第12条第五款约定，每天按2000元计算；6.请求判令许伟光向辽阳联络处支付保全费5000元、保函费2880元。一审法院认定事实：2017年9月28日，辽阳联络处就涉案房屋发出《房屋租赁招标邀请函》，2017年9月29日，许伟光向辽阳联络处发送了承诺函，许伟光中标取得涉案房屋承租权。2017年9月29日，辽阳联络处（出租方，甲方）与许伟光（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定许伟光承租涉案房屋，租期自2017年9月8日至2020年9月7日。履约保证金按照房屋租金全年的10%收取，即65500元。如乙方承租期间无违约情况发生，该保证金在租赁期满后退还乙方（不计息）；如乙方发生违约行为，则违约金将直接从履约保证金中扣除。首年房屋租金为655000元，次年开始每年按前一年租金递增3%。乙方须在合同签订之日起，向甲方缴纳收取租金163750元及履约保证金，租金每三个月支付一次，先支付后使用，以后每期租金应在下一个使用期开始三日前向甲方支付。关于房屋收回，租赁期满或租赁合同解除后，乙方必须在租赁期满或租赁合同解除当日无条件将房屋归还甲方。关于合同的解除，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，此类情形甲方不承担违约责任，对于乙方承租期间所实施的装修改造部分不进行任何补偿：1、未经同意擅自将该房屋转租或转借给第三人的；2、不支付或者不按照约定支付租金达15日的……乙方有上述行为之一的，应承担违约责任，并向甲方支付违约金10万元……租赁期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按2000元每天标准承担违约金。租赁到期或合同解除后，乙方未按约定时间清场并返还甲方房屋的，除须按最后一期租金标准补交迟延交房时间段内的租金外，每延迟一天还应按2000元每天标准承担违约金。乙方承租期内发生的违约金均直接从乙方履约保证金中扣除，不足部分由乙方需立即另行缴纳。乙方接收房屋后，该处租赁房屋、附属设施及所存放物品的全部安全及消防责任均由乙方完全承担。租期内如果发生因乙方经营违反安全消防规定、消防器材配备不齐全、安全管理混乱且不予整改的、或对于突发安全消防事件处置操作失当而造成经济财产损失的，则视为乙方重大违约行为，乙方须承担全部赔偿责任及法律后果，同时甲方有权单方面解除本合同。上述合同签订后，许伟光交纳了履约保证金65500元及第一年前两个季度的租金327500元。涉案房屋由许伟光使用至今。一审庭审中，辽阳联络处称因许伟光逾期支付租金及租期内安全管理混乱且不予整改，其于2018年1月4日向许伟光送达了解除租赁合同通知书，要求与许伟光解除合同，并要求许伟光于接到本通知书当日无条件腾退房屋。为此，辽阳联络处提交了1、解除租赁合同通知书；2、2018年9月21日的视频光盘，内容为高碑店地区多部门对涉案房屋进行检查，其中209号房间及210号房间存在群租情况；3、两份高碑店地区安全生产管理委员会安全检查隐患通知书，分别于2017年12月25日及2018年1月3日出具，其中2017年12月25日的通知书中记载隐患记录为“使用上下铺”，要求即日进行整改，被检查单位负责人处签字为许伟光，2018年1月3日的通知书中记载隐患记录为“消防通道狭窄、消防器材不足、违法隔断、违法群租、人均不足5平米”，要求即日进行整改，该次检查为复查，复查情况为“仍存在上下铺问题，人员密集存在较大隐患”，被检查单位负责人处签字为辽阳联络处工作人员刘克宇。许伟光对于上述证据的真实性均予认可，但称其对之前存在群租的情况并不知情，其与租户签订的租赁合同都是一人或者两人，对于租户实际居住几人可能存在疏忽。第一次检查通知单上的签字是其所签，其也对使用上下铺的租户进行了清理。第二次检查当时其并不知情，此次检查后其将使用上下铺的租户进行了清退，涉事的房屋一直空置到2019年年初。对于辽阳联络处发出的解除通知，其于当日收到了，但其认为自己并不存在任何违约，并于1月5日向辽阳联络处发送回复函，表示不同意解除合同。关于逾期交纳租金的情况，辽阳联络处表示根据合同约定许伟光应当于2017年12月8日之前交纳第一年第二季度的租金，但当天许伟光仅支付了9万元，于12月27日支付了73750元，构成不按照约定支付租金达15日的情形，其有权要求解除合同及支付违约金。许伟光对于付款情况予以认可，但称辽阳联络处实际交房是在2017年10月7日，故租期应当自该日起算，第二季度租金的交纳时间应为2017年1月7日之前，故其并未逾期交纳租金。同时，辽阳联络处表示对于许伟光交纳的65500元履约保证金，同意在违约金中一并扣除。关于涉案房屋交付的情况，辽阳联络处称因涉案房屋出租给许伟光时还有次承租人在，其陆续将涉案房屋交付给许伟光，双方协商将租期的起算时间约定为2017年9月8日。为此，辽阳联络处提交了其与许伟光于2017年9月7日签订的《联络处2017年出租房屋明细表》，该表单中确认了出租房屋内物品的明细。许伟光认可签订租赁合同时，涉案房屋内有次承租人，但其称涉案房屋的实际交付时间是2017年10月7日，为此其提交了与辽阳联络处工作人员刘克宇的微信聊天记录，其中显示许伟光在2017年12月14日发给辽阳联络处工作人员的微信聊天记录中说到其于2017年10月7日接手涉案房屋。另，辽阳联络处申请一审法院对许伟光采取诉讼财产保全措施。一审法院依法出具（2019）京0105民初12840号民事裁定书，冻结许伟光名下微信账号×××内存款180万元，冻结期限为一年，自2019年3月28日至2020年3月27日；冻结许伟光在中国建设银行股份有限公司北京国美第一城支行6217000010113369360＿156＿1账户内180万元，冻结期限自2019年3月19日至2020年3月19日。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同全面履行义务。辽阳联络处及许伟光签署的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。本案中，关于许伟光是否存在迟延交付租金的情况，根据双方签署的合同约定，租期自2017年9月8日开始起算，租金的支付时间亦应按照该期限计算，此系双方签署合同时达成的一致意见。许伟光现以其实际收房时间为2017年10月7日抗辩交纳租金的期限，一审法院不予采信。根据许伟光实际支付第二期租金的时间来看，许伟光构成了未按照约定支付租金达15日的情形，辽阳联络处享有合同约定的单方解除权，辽阳联络处于2018年1月4日向许伟光送达解除合同的通知，双方的《房屋租赁合同》于当日解除。合同解除后，辽阳联络处要求许伟光腾房，一审法院予以支持。许伟光将房租交纳至2018年3月7日，此后其占有使用涉案房屋期间的房屋使用费，其应按照租金标准向辽阳联络处交纳。故辽阳联络处主张许伟光交纳自2018年3月8日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，并无不当，一审法院予以支持。关于辽阳联络处主张的逾期支付租金的违约金，根据合同约定，许伟光逾期交纳租金构成违约，应当向辽阳联络处支付违约金，辽阳联络处主张的标准及计算的期间符合合同约定，一审法院予以支持。关于逾期腾房的违约金，合同解除后，许伟光应当向辽阳联络处返还涉案房屋，许伟光至今未返还涉案房屋构成违约，一审法院综合考虑给予许伟光必要的腾房时间及辽阳联络处损失的情况，对许伟光应当承担的违约金酌情确定。同时，按照双方合同约定违约金直接从许伟光交纳的履约保证金中扣除，不足的部分由许伟光给付。经一审法院核算，上述两项违约金扣除许伟光交纳的65500元履约保证金后，许伟光于一审判决确定的腾房日期后未予腾房的，每逾期腾房一日，按照每天2000元标准给付许伟光逾期腾房的违约金。关于保函费，该费用并非本案诉讼必然支出的费用，辽阳联络处主张许伟光承担该费用，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四之规定，判决：一、辽阳联络处与许伟光签订的《房屋租赁合同》于二〇一八年一月四日解除；二、许伟光于判决生效后七日内腾空位于北京市朝阳区甘露园南里三区4号楼一、二层十八间房屋并返还给辽阳联络处；三、许伟光逾期未腾空返还上述房屋的，每逾期一日，按照每日二千元的标准向辽阳联络处支付逾期腾房违约金；四、许伟光于判决生效后七日内向辽阳联络处支付自二〇一八年三月八日起至实际房屋腾退之日止的房屋使用费，每季度按照十六万三千七百五十元计算；五、驳回辽阳联络处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，辽阳联络处与许伟光之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。关于许伟光在上诉意见中称涉案房屋租期应开始于2017年10月7日，故许伟光支付第二期租金的时间亦应以此为基础计算的问题一节，本案中，辽阳联络处与许伟光之间签订的《房屋租赁合同》明确约定租期自2019年9月8日开始计算，许伟光在一、二审中均主张该约定系笔误，但其就此未能充分举证，且双方在出租房屋明细表上亦将日期明确为2019年9月7日，故本院对许伟光该项主张不予采信。在双方合同明确约定租期自2019年9月8日开始计算的情形下，一审法院以此日期作为租金的起算点并无不当，本院予以确认。关于许伟光在上诉意见中称其支付第二期租金的行为不构成根本违约，辽阳联络处不享有单方合同解除权一节，结合辽阳联络处向许伟光送达的解除合同通知载明的解除原因及依据，本院分析如下：基于前述理由，许伟光在支付第二期租金时构成了未按照约定支付租金达15日的情形，辽阳联络处享有合同约定的单方解除权，其于2018年1月4日向许伟光送达解除合同通知亦未超出解除权行使的合理期限；且一审相关证据亦显示，涉诉出租房屋在相关部门发出的2017年12月25日的通知书中载明存在使用上下铺的安全隐患，在其后的复查过程中仍存在该安全隐患问题，故辽阳联络处亦有权依据合同第十三条行使单方合同解除权，其亦于复查次日即向许伟光送达解除合同通知。综合以上两个方面的情形，一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年1月4日解除并无不当。合同解除后，许伟光应腾退房屋并依约支付逾期未付期间的违约金，逾期未腾退的，还应当支付房屋占有使用费。一审法院判令许伟光腾退房屋、支付房屋使用费、支付相应违约金符合合同约定及法律规定。根据双方合同约定内容，违约金直接从许伟光交纳的履约保证金中扣除，不足部分由许伟光另行缴纳。结合许伟光腾房所需要的实际时间及辽阳联络处的实际损失情况，现有证据亦不足以表明一审酌定的违约金标准存在过高情形，本院予以维持。许伟光的其他上诉意见缺乏充分依据，本院亦不予支持。综上所述，许伟光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13625元，由许伟光负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 鲁 南审 判 员 石 煜审 判 员 张玉娜二〇二〇年三月十日法官助理 贾宇飞法官助理 常 欣