浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10676号 上诉人：杭州东宇润城房地产开发有限公司。住所地浙江省杭州市江干区东方豪生大酒店7F。 诉讼代表人：杭州东宇润城房地产开发有限公司管理人，由浙江智仁律师事务所、浙江至诚会计师事务所有限公司担任，负责人李斌。 委托诉讼代理人：赵一同，浙江永大联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑宏，系管理人工作人员。 被上诉人：杭州博策房地产营销策划有限公司。住所地浙江省杭州市余杭区五常街道杭州宏丰家居城1幢535室-544室。 法定代表人：林敏。 委托诉讼代理人：陈其一、王鑫，浙江六和律师事务所律师。 上诉人杭州东宇润城房地产开发有限公司（以下简称东宇润城公司）因与被上诉人杭州博策房地产营销策划有限公司（以下简称博策公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院作出的（2018）浙0104民初2589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人东宇润城公司上诉请求：1.撤销一审判决中的第一、第二判项，发回重审或依法改判；2.本案一二审诉讼费用由被上诉人博策公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。东宇润城公司与博策公司于2015年7月7日签订合同,约定博策公司代理销售东宇润城公司“黄金时代”项目未售的全部房源,约定博策公司佣金为合同房款总价的8%,溢价部分双方六四分成,一次性付款的佣金为全结,按揭客户先结60%,按揭放款后结清预留的40%,合同期限2015年7月7日至2016年5月31日,合同约定合同期限内博策公司销售指标为520套,另,博策公司于同日向东宇润城公司出具《承诺书》一份,承诺主城区客户的20%为自然来访客户,该部分佣金博策公司按照房款总价的2%及溢价的40%收取:2017年5月16日,博策公司向东宇润城公司出具《承诺函二》,承诺原合同终止不再延续,2016年6月1日至2016年11月30日博策公司向东宇润城公司推荐购房客户并签约成交的,东宇润城公司按销售回款的8%向博策公司支付佣金,无需支付其他费用或向博策公司承担其他义务和责任,博策公司未履行承诺则按代理东宇润城公司楼盘产生的销售代理总佣金额的10%支付违约金,东宇润城公司同意2016年6月1日后按博策公司实际销售的回款的3%向博策公司支付佣金,博策公司未提异议,继续销售东宇润城公司房源。一审判决事实存在以下错误。一、合同期内有158套按揭房款仅部分到账,应按该部分佣金的60%结算。双方合同约定:“按揭客户首付款,按照该套房屋的实际到款金额100%结算。银行按揭佣金先结60%,等银行按揭放款后,结清预留的40%”。故按照合同约定,该合同期内的158套按揭房款应按佣金的60%结算:此外,合同虽然约定“合同代理期满或其他原因导致合同提前解除终止的,东宇润城公司在解除合同后5个工作日内,将博策公司成功销售房屋的全部佣金’支付给博策公司”。此处的“全部佣金”应该解释为东宇润城公司应付的全部佣金,而非原审法院机械地认定为佣金的100%,若如此,则与合同约定的整体内容与合同精神不符。二、合同期后销售的327套房产应按照实际回款的3%结算佣金。一审法院认定,代理期限后博策公司出具的《承诺函二》中,东宇润城公司在该承诺函下方书写的“按实际销售回款3%支付你公司佣金的内容未得到博策公司认可,故原审法院不予采信。上诉人认为,该承诺函为博策公司与东宇润城公司双方于同一天签订,并加盖公章,应对双方都具有约束力。三、东宇润城公司向博策公司分销商支付的款项3723093元,应将该部分金额计入东宇润城公司已向博策公司支付的佣金之中(一审判决书所总结的第二个焦点)。关于东宇润城公司向博策公司分销商付款的问题,原审法院认定,由于无证据表明东宇润城公司向分销商支付佣金已经取得博策公司同意,故该部分不应计入东宇润城公司已向博策公司支付的佣金中。上诉人认为,原审法院该认定不符合逻辑常识,东宇润城公司没有理由无缘无故的向博策公司的分销商支付款项,若博策公司认为该笔款项并非向其支付的佣金,应由博策公司承担举证责任,而非机械地认定东宇润城公司支付的该笔款项并非佣金。被上诉人提交的2016年8月3日邮件及佣金表,附表1中19套房屋(备注中总计向分销商支付72980元)的总提成比按1%计算,备注中明确向分销商支付的金额,其中有13套房屋(备注中总计向分销商支付419108元)包含在上诉人一审中所主张的已向分销商支付佣金的87套房屋中,可以说明被上诉人明知并同意上诉人直接向分销商支付佣金。四、东宇润城公司结欠博策公司的利息损失计算方式有错误。由于上述原因,双方关于应付与实付佣金的数额仍存在巨大分歧,因此原审法院认定的利息计算方式也存在错误。被上诉人出具的《承诺函二》并未明确要求立即支付佣金,不属于催款函,故即便计算利息损失也不应从该承诺函出具之日起算,而应从本案立案之日起算)。五、合同期后自然来访客户亦应按照《承诺函》结算佣金。《承诺函》中所承诺的是“代理项目期间”,而非“合同期间”,一审法院认为不约束合同期外的销售部分属于认定错误,合同期外销售部分中持有杭州主城区身份证的客户20%亦属于自然来访客户,被上诉人亦应按照房屋合同房款总价的2%及溢价的40%收取佣金。综上所述,请求二审法院撤销原判第一、第二项判决;发回重审或依法改判,支持上诉人的上诉请求。 被上诉人博策公司辩称：一、双方在实际履行过程中，按20%预留了应结佣金，并非合同约定的40%，且合同期内部分回款的158套房屋的付款条件已经成就，东宇润城公司应将销售佣金的100%支付给博策公司，原审法院认定事实正确。双方虽然在合同中约定“银行按揭佣金先结60%，等银行按揭放款后，结清预留的40%”，但是，双方在实际履行过程中，通过邮件确认的所有批次的佣金结算表及实际结算金额，均是按20%的比例预留佣金，表明双方已通过实际履行行为对原合同条款进行了变更，原审法院认定事实正确。双方在合同中明确约定：“合同代理期满或其他原因导致合同提前解除终止的，甲方（东宇润城公司）在合同解除后5个工作日内，将乙方成功销售房屋的全部佣金支付给乙方（博策公司）”。合同期内，双方已确认158套房屋为部分回款，但在合同代理期限已经届满的情况下，“部分回款”已不再是双方的结算条件，东宇润城公司需将全部佣金结算给博策公司。同时，预留的部分佣金为全部佣金的20%，因此，该条款所约定的“全部佣金”即为博策应得佣金的100%，原审法院认定事实正确。综上，上诉人称，应按合同约定的60%的比例结算佣金，且“全部佣金”应解释为“东宇润城公司应付的全部佣金”，而非原审法院认定的“佣金的100%”，完全是在歪曲事实，并对合同条款、文义进行以偏概全、有利己方的理解，上诉人这种歪曲事实、强词诡辩的行为，不应得到法庭的支持。二、上诉人主张的《承诺函二》中“按实际销售回款3%支付你公司佣金”的内容，完全系上诉人单方面书写，对博策公司构成新要约，该要约未经博策公司承诺，导致《承诺函二》并未成立，双方仍应按照原合同约定的“总价的8%+溢价的40%”进行佣金结算。2017年5月16日，博策公司出具《承诺函二》，承诺2016年6月1日至2016年11月30日之间博策公司向东宇润城公司推荐客户并签约成交的，东宇润城公司仅需按销售回款的8%支付佣金。同时，在《承诺函二》下方存在以手写方式注明的“同意2016年6月1日后，按博策公司实际销售回款的3%支付佣金”等内容。该内容完全为东宇润城公司在博策公司向其出具《承诺函二》后，私自书写，并未事先与博策公司进行合意，该内容构成受要约人东宇润城公司对博策公司提出的要约内容作出实质性变更的，为新要约。但博策公司并未对该新要约给予任何承诺，导致《承诺函二》并未成立，对双方均无约束力。因此，2016年6月1日后，双方仍应按照原合同约定的“总价的8%+溢价的40%”进行佣金结算。原审法院对该部分事实认定错误，法律适用不准确。三、上诉人主张其向博策公司分销商支付的3723093元，应计入应付博策公司佣金中，但并未经博策公司认可，也未取得各分销商对款项性质的确认，不应得到法庭支持。双方于2015年7月7日签订《“黄金时代项目”全案独家代理合同》，该合同为独家代理的委托合同，东宇润城公司违反合同约定自行销售或委托第三方销售的房源，均算为博策公司销售业绩。如东宇润城公司将应由博策公司支付给分销商的佣金，直接替博策公司垫付给分销商，其应事先经过博策公司的明确认可，同时，收款的分销商应对其收到的款项性质（即是否为博策公司应付款）进行确认。然而，东宇润城公司在事先既未征得博策公司同意，也未取得各分销商确认的情况下，却声称其支付给分销商的3723093元，应计入应付博策公司佣金中，明显违背事实。另外，根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼举证规则，东宇润城公司应对其上述主张进行举证证明，而非博策公司承担举证责任。因此，上诉人的该项上诉请求不应得到法庭支持。四、原审法院对逾期付款利息损失的计息期间事实认定错误，法律适用不准确。原审法院仅凭双方的《承诺函二》便认为《承诺函二》的出具日期为博策公司向东宇润城公司提出付款要求的时间，但事实是全部房源销售完毕后（即2016年11月18日），便是东宇润城公司的付款日，且博策公司也于当时提出了付款要求，但东宇润城公司拒付，《承诺函二》只是双方后续为解决付款问题的商议行为。因此，应于2016年11月19日开始计息至东宇润城破产受理之日（2019年5月30日）止，按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计算。经计算，该部分利息损失为4257070元。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，请法院驳回其诉讼请求，并支持被上诉人请求。 被上诉人博策公司向原审法院起诉请求：1.判令东宇润城公司支付所欠款项人民币34993612元；2.判令东宇润城公司支付自2016年11月29日至实际给付之日按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息，暂计至起诉之日（2018年3月6日）共计2149470.633（本金34993612元*463天/365天*年利率4.75%）人民币；3.判令东宇润城公司承担本案的诉讼费用。 原审法院认定事实：2015年7月7日，东宇润城公司（甲方）与博策公司（乙方）签订了《“黄金时代项目”全案独家代理合同》一份，约定，甲方委托乙方全案独家代理销售该项目中可售酒店式公寓；乙方获得佣金的条件是房屋成功销售且销售价高于甲乙双方约定底价（如一次性购买多套的客户等特殊原因，销售价若低于底价，需甲方代表签字确认）；乙方代理酒店式公寓的佣金为该套房屋总价的8%及超过该套房屋底价的溢价部分，溢价部分甲乙双方六四分成，甲方得60%，乙方得40%；一次性付款客户的佣金为全结，按揭客户首付款，按照该套房屋的实际到款金额100%结算，银行按揭佣金先结60%，等银行按揭放款后，结清预留的40%；甲方承诺首付款分期的客户补交首付款后，佣金按补交到账金额结算，佣金结算按合同约定每十天结佣一次；如已结佣金客户在1-2个月内要求退房的，甲方原因，甲方可扣掉该套佣金的预留部分，乙方原因，乙方应退还该套房屋佣金，客户原因，甲方可扣掉该套佣金的预留部分；代理期限为2015年7月7日至2016年5月31日；在代理期限内，甲方违反合同约定自行销售或委托第三方销售的房屋，均算为乙方销售业绩，同样需要按合同约定佣金支付标准向乙方支付佣金；房屋销售以套为出售单位，购房者签署《商品房买卖合同》并支付首期房价款，该套房屋视为成功销售；若乙方在每个销售节点达不到销售指标的，甲方有权随时解除合同；乙方在前一个节点的销售套数如超出销售指标的，超出销售套数部分可累计到下一个节点，达不到销售的佣金当月下降1个点；销售指标为2015年8月至2015年9月，2015年10月至2015年11月，2015年12月至2016年1月，2016年2月至2016年3月，各100套，2016年4月至2016年5月为120套；佣金结算以套为单位，每十天结佣一次，每月1日至5日，11日至15日、21日至25日为佣金对账日，佣金进行对账后由甲、乙方代表签字，并签署结算报告，每月6日至10日，16日至20日、26日至30日支付佣金；合同代理期满或其他原因导致合同提前解除终止的，甲方在解除合同后5个工作日内，将乙方成功销售房屋的全部佣金支付给乙方；结佣时，乙方提供同等金额的代理服务发票给甲方，乙方不再承担任何其他税费；等等。 2015年7月7日，博策公司向东宇润城公司出具《承诺书》一份，承诺关于自然来访成交客户的界定为在博策公司代理项目期间，所有成交客户中持有杭州主城区身份证的客户的20%属于自然来访客户，其只收取房屋合同价款总价的2%作为案场管理费，同时超过房屋底价的溢价部分的40%归博策公司。 2017年5月16日，博策公司出具了《承诺函二》，载明，因合同于2016年5月31日到期终止，其承诺合同到期后双方确定合同终止不再延续，相关事项均仍按合同条款及《承诺函》内容履行，东宇润城公司不承担任何违约责任；2016年6月1日至2016年11月30日之间博策公司向东宇润城公司推荐客户并签约成交的，东宇润城公司仅需要按销售回款的8%支付佣金即可，无须支付其他费用或承担其他义务和责任；若博策公司未履行上述承诺，按其代理东宇润城公司楼盘产生的销售代理总佣金的10%支付违约金；等等。 同日，东宇润城公司在该承诺函中注明，同意2016年6月1日后，按博策公司实际销售回款的3%支付佣金。 庭审中，双方确认，2015年7月7日至2016年5月31日期间，博策公司共计为东宇润城公司销售房屋496套。其中全部回款的房屋337套，销售底价为209494075.9元，签约总价228292036元。部分回款的房屋119套，销售底价74447057.10元，签约总价79545242元。房屋部分回款的119套，销售底价74447057.10元，签约总价79545242元，到账金额40845242元。按揭贷款是否发放无法确定房屋39套，销售底价21423512.62元，签约总价22962488元，到账金额11672488元。另有退房1套。 2016年6月1日至2016年11月28日期间，博策公司共计为东宇润城公司销售房屋329套。其中全部回款的房屋230套，销售底价为151821892.88元，签约总价176389325元。部分回款的房屋70套，销售底价48774323.30元，签约总价56752027元，到账金额28762027元。按揭贷款是否发放无法确定房屋29套，销售底价21203965.63元，签约总价24816382元，到账金额12463004元。 另，上述购房客户中，有85户身份证签发派出所为杭州市主城区派出所，其中2015年7月7日至2016年5月31日全部回款的房屋43套，销售底价28238391.82元，签约总价30452260元，部分回款的房屋15套，销售底价10201543.62元，签约总价10753279元。2016年6月1日至2016年11月28日期间，全部回款的房屋22套，销售底价为14895241.18元，签约总价16710891元；部分回款的房屋5套，销售底价3561583.65元，签约总价4814033元。 博策公司与东宇润城公司曾通过邮件往来进行了佣金结算，佣金计算方式为总价的8%另加溢价部分的40%，同时对部分回款的房屋按20%预留了佣金。东宇润城公司按双方邮件往来确定的结算金额进行了付款。双方最后一次邮件往来结算时间为2016年8月3日。 2017年6月13日，东宇润城公司向建德市久益广告制作工作室（以下简称久益工作室）付款1000000元，支付回单载明汇款用途为广告费。博策公司庭审中自认久益工作室为其关联公司，并认为若东宇润城公司确认该笔款项非广告费，则其亦可以确认为佣金。但在此后的询问中，其认为该笔款项为东宇润城公司应向久益工作室支付的广告费。除上述款项外，双方确认无异议已付款金额为36208383元，发生时间均在2016年。另，双方无异议的已付款金额中，有706766元的款项，亦系由东宇润城公司以广告费形式向久益工作室支付。 另查明，东宇润城公司向分销商支付佣金3723093元。 再查明，2019年5月31日，杭州市中级人民法院裁定受理了杭州中豪建设工程有限公司、浙江武弘建筑设计有限公司提出的对东宇润城公司进行破产清算的申请。 原审法院认为：博策公司与东宇润城公司之间签订《“黄金时代项目”全案独家代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务并享受权利。 本案的首先争议焦点在于东宇润城公司共计应向博策公司支付多少佣金。就此，根据本案查明事实及双方的诉称，该院认为，佣金金额应当区分代理期限内和代理期限外两部分进行结算。 首先，关于代理期限内的佣金问题。合同约定合同代理期满或其他原因导致合同提前解除终止的，东宇润城公司在解除合同后5个工作日内，将博策公司成功销售房屋的全部佣金支付给博策公司。因此，东宇润城公司辩称尚有按揭款未到账，部分佣金不符合结算条件，不予支持。东宇润城公司还辩称博策公司未按合同约定完成销售任务，达不到销售数量的佣金当月应当予以下调。该院认为，博策公司与东宇润城公司通过邮件往来对佣金进行过结算，结算时并未下调相应的点数，且东宇润城公司已经据此支付过款项，应当视为东宇润城公司认可相应的佣金计算标准,故东宇润城公司主张下调佣金计算标准，不予采纳。但博策公司出具承诺书，系自行允诺同意降低自然来访客户的佣金计算标准，对其具有约束力。故该部分售出房屋的佣金应当按照合同价款总价的2%及溢价部分的40%进行计算。按承诺书确定的概念，自然来访客户为持有杭州主城区身份证客户的20%，据此，本院对东宇润城公司应支付的佣金进行调整。根据本案查明的相应销售底价和签约总价，经计算，合同期内，东宇润城公司共计应向博策公司支付佣金36143562.96元。 其次，关于代理期限外的佣金问题。合同期限到期后，博策公司继续为东宇润城公司销售房屋，东宇润城公司未提出异议，并予以接受。就该期间的佣金计算标准，双方没有约定，可以补充约定，不能约定可以参照交易惯例确认。博策公司主张双方就代理期限外的佣金仍按照合同约定结算，并提交了双方间的邮件往来作为依据。就此，该院认为，若双方就该期间的权利义务无特别约定，佣金计算标准可以参照适用原合同约定。但本案中，博策公司出具《承诺函二》的时间在邮件对账之后，此时博策公司已实际完成了全部房屋销售。博策公司在结算过程中，自行允诺降低相应的佣金计算标准，对其具有约束力。故，该院认为，东宇润城公司应支付的佣金应按照《承诺函二》确定的销售回款8%进行计算。东宇润城公司辩称应按照实际销售回款3%计算佣金。因东宇润城公司在《承诺函二》中的备注，未得到博策公司认可，对其该意见不予采信。同时，因博策公司对外销售房屋的购房合同签约至今已届2年之久，东宇润城公司未提供证据证明按揭贷款未能到账非因其之故，或其已按约定对未付款进行了追缴。因此，该院认为相应销售回款应当按照房款全额进行计算。另，《承诺书》系针对合同期限内自然来访客户的界定作出的承诺，故并不约束合同期外的销售部分。根据本案查明的相应销售底价和签约总价，经计算，合同期外，东宇润城公司应向博策公司支付佣金20636618.72元。 上述东宇润城公司应向博策公司支付的佣金共计为56780181.68元。东宇润城公司辩称尚应扣除溢价佣金部分税金。因合同约定博策公司提供同等金额的代理服务发票，不再承担其他税费，故对该辩称不予采纳。东宇润城公司还辩称应扣除违约金，不属佣金结算条款，亦不予采纳。 本案第二个争议焦点为东宇润城公司的已付款金额。双方确认无争议的金额为36208383元。有争议的金额中，关于东宇润城公司于2017年6月13日向久益工作室付款1000000元的问题。该院认为，双方曾有以向久益工作室以广告费形式支付佣金的交易习惯，结合博策公司在庭审中改变其陈述，但未提供充分的证据予以证明。该院认为，应以博策公司原自认的事实予以处理，该1000000元应当被认定为东宇润城公司向博策公司支付的佣金。关于东宇润城公司向分销商付款的问题。该院认为，合同约定，在代理期限内，东宇润城公司违反合同约定自行销售或委托第三方销售的房源，均算为博策公司销售业绩，同样需要按合同约定佣金支付标准向博策公司支付佣金。现无证据表明东宇润城公司向分销商支付佣金已经得博策公司同意，故该部分金额不应计入东宇润城公司已向博策公司支付的佣金中。综上，本院认为，东宇润城公司已向博策公司支付的佣金金额为37208383元。 经扣减，该院确认东宇润城公司尚欠博策公司佣金的金额为19571798.68元。 关于博策公司主张的逾期付款利息损失的问题。博策公司主张自2016年11月29日计算逾期付款利息损失。就此，该院认为，一、根据本案查明的事实，除争议的1000000元款项外，东宇润城公司的已付款均发生在博策公司出具《承诺函二》之前，且能够覆盖该院确认的合同期限内的佣金金额。而博策公司在《承诺函二》中亦承诺合同到期后双方确定合同终止不再延续，东宇润城公司不承担违约责任。二、双方对代理期限外销售房屋的佣金未约定付款时间，故《承诺函二》的出具日期可视为博策公司向东宇润城公司提出付款要求。因此，本案的逾期付款利息损失应当调整为自2017年5月17日起，按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计算利息，东宇润城公司已被裁定审理破产清算，利息损失应计算至受理之日止。经计算，该部分利息损失为1897526.1元。该院对博策公司的诉讼请求中的合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国破产法》第四十六条第二款之规定，判决如下：一、确认杭州东宇润城房地产开发有限公司结欠杭州博策房地产营销策划有限公司佣金人民币19571798.68元。二、确认杭州东宇润城房地产开发有限公司结欠杭州博策房地产营销策划有限公司利息损失人民币1897526.1元。三、驳回杭州博策房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币227515元，财产保全申请费人民币5000元，共计人民币232515元，由杭州博策房地产营销策划有限公司负担人民币96875元，由杭州东宇润城房地产开发有限公司负担人民币135640元。 二审中，上诉人东宇润城公司和被上诉人博策公司未向法院提交新的证据。 上诉人东宇润城公司和被上诉人博策公司均对一审判决认定的事实无异议。故本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案中，博策公司与东宇润城公司之间签订的《“黄金时代项目”全案独家代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效。现双方对合同的效力和销售房屋的套数和房款金额均无异议，双方的争议集中于东宇润城公司共计应向博策公司支付多少佣金。东宇润城公司上诉理由对一审判决认定的金额提出以下异议：第一，合同期内的采取按揭方式销售的158套房屋对应的溢价款应按照60%支付佣金，而非全部。第二，合同期外销售的327套房屋应按照实际回款的3%结算佣金。第三，合同期外的自然来访客户应按照房屋合同房款总价的2%及溢价的40%支付佣金。第四，东宇润城公司支付给博策公司分销商的款项应全额在应支付给博策公司的佣金中扣除。第五，应从立案之日起计算延期支付的利息损失。 对以上异议，本院分析如下：第一，双方的合同约定合同代理期满或其他原因导致合同提前解除终止的，东宇润城公司在解除合同后5个工作日内，将博策公司成功销售房屋的全部佣金支付给博策公司。现双方对全部佣金的理解产生分歧，博策公司认为应按照房屋的销售价款全额计算佣金；东宇润城公司则主张对于按揭房的溢价部分应按照60%计算佣金。本院认为，博策公司的代理期限于2016年5月31日即已到期，现东宇润城公司未提供证据证明按揭贷款未能到账系因博策公司的过错导致，亦未对未到账的按揭款进行追缴。如按照60%计算佣金，显然对博策公司不公平，故对博策公司要求按照全部房款计算佣金的主张，本院予以支持。一审法院关于合同期内佣金的计算方法及金额无误，本院予以采纳。 第二，关于代理期限外的佣金的计算标准问题。合同期限届满后，东宇润城公司继续接受博策公司提供的服务，应支付佣金。双方对支付佣金的标准存在争议。博策公司向东宇润城公司出具的《承诺函二》的时间在全部房屋销售之后，应视为其自行降低佣金计算标准，对其要求按照之前合同的标准计算佣金的主张，本院不予采纳。东宇润城公司则主张按照3%的标准计算代理期外的佣金。本院认为，双方并未就代理期外的计算标准达成合意，东宇润城公司在《承诺函二》上备注时间亦在全部房屋销售之后，且该备注未得到博策公司的认可，故东宇润城公司的主张无合同依据，本院不予支持。一审判决按照8%的标准计算代理期外的佣金，并无不当，本院予以采纳。 第三，东宇润城公司提出的该上诉理由系认为博策公司在2015年7月7日出具的《承诺书》对代理期外的佣金计算方式亦有效。本院认为，《承诺书》系博策公司在合同外自愿降低对部分客户的佣金计算标准。现双方对该《承诺书》适用的期间产生分歧，根据公平原则，应作出对博策公司有利的解释。故一审判决认定该《承诺书》并不约束合同期外的销售部分，并无不当，本院予以支持。对东宇润城公司的该上诉理由，本院不予采纳。 第四，对于东宇润城公司已付款金额的问题，一审判决已做详细阐述，本院不再赘述。根据双方的合同约定，博策公司系案涉楼盘的独家代理销售，东宇润城公司向其他分销商支付佣金应取得博策公司的同意，东宇润城公司未能提供相应证据，应承担举证不能的不利后果。故东宇润城公司上诉状中主张的金额不能在应支付的佣金中扣除。 第五，关于利息损失的计算起始时间的问题。按照合同的约定，东宇润城公司应当在代理期届满（2016年5月31日）后5个工作日内支付之前产生的全部佣金。但博策公司2017年5月16日出具的《承诺书二》中明确表示无须东宇润城公司承担违约责任。一审判决据此将利息损失的计算起始时间调整为2017年5月17日，并无不当，本院予以采纳。东宇润城公司主张从立案之日起计算利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人东宇润城公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费149147元，由上诉人杭州东宇润城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏文杰 审判员  梁 琦 审判员  魏之薏 二〇二〇年三月九日 书记员  钟祖名