浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初12239号 原告：魏程凯，男，1996年7月21日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：俞梅、李佳萍,浙江金柯桥律师事务所律师。 被告：马小霞，女，1993年3月19日出生，汉族，住安徽省肥东县。 被告：喻文炯，男，1993年3月8日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 二被告共同委托诉讼代理人：柯荣明，浙江政法联律师事务所律师。 原告魏程凯诉被告马小霞、喻文炯合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序进行审理。原告魏程凯及其委托诉讼代理人李佳萍、俞梅，被告马小霞、喻文炯及二被告共同委托诉讼代理人柯荣明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除轰趴转让合同；2、判令二被告返还轰趴转让费53000元，并支付违约金5300元。事实和理由：二被告系夫妻关系。2019年8月27日开始，二被告联系原告协商轰趴转让事宜，最终原告与二被告达成合意，形成口头协议：由二被告将轰趴转让给原告，原告支付转让费53000元。现因小区业主委员会及物业服务中心通知原告不能开设营业性会所，对房屋采取断电断水措施，导致轰趴无法经营，合同目的无法实现。原告已通知二被告要求解除双方协议，返还相应款项，然二被告至今未予返还，故原告依法提起诉讼，望法院予以支持。 二被告当庭答辩并反诉称：1、原告以起诉方式代替通知解除轰趴转让协议，系无效，原、被告之间并无轰趴转让法律行为，二被告也未取得有关轰趴的经营许可行政审批，本案仅系设备的买卖和房屋的转租。退一步讲，即使原、被告存在轰趴转让协议，合同解除权的行使，都应通知对方，然本案中原告未尽书面通知义务，其无法以直接起诉方式解除合同。2、单独的轰趴转让费不存在，二被告收取的53000元系房屋租金、先行支付的物业费和设备转让费等一系列费用，客观上不存在轰趴转让费。3、原告不能经营轰趴，系自身行为所致，原告未取得其他有利害关系的业主的同意，未采取良好的隔音系统，亦未取得工商营业执照，与被告无关；4、原告主张的违约金并无依据。综上，二被告反诉要求：1、判令确认原告起诉要求轰趴转让协议无效；2、判令双方继续履行原房屋转租协议等合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据，本院认证如下：1、原告提供的微信聊天记录、付款记录、房屋转租三方协议经二被告质证无异议，本院予以认定；2、原告提供的小区业主委员会及物业服务中心出具的通知本院予以认定；3、原告提供的美团商户录频，系原告单方录制视频，未经二被告认可，本院不予认定；4、原告提供的录音2份，因原告未证明录音人员身份，本院不予认定；5、二被告提供的微信截图真实，房屋租赁合同反映了二被告曾向原告发送该合同的事实；6、二被告提供的手机截屏本院不予认定；7、二被告提供的房屋转租三方协议与原告提供的一致，予以认定；8、二被告提供的合同解除函经原告质证认为真实，可证明原告向二被告发送过该函的事实；9、二被告提供的物业费缴纳发票，因发票记载了具体房号，本院予以认定。 原告为证明其诉讼主张，申请证人王某出庭作证，证人王某陈述，其系瓜渚风情小区业委会办公室主任，在该小区内不得进行营业性活动。对于证人证言，因原告未证明证人身份，本院不予采纳。 本院经审理认定事实如下：2019年8月27日，被告喻文炯通过微信联系原告，其在微信中询问“你轰趴要吗，我这边不想做了”，原告表示有意愿，后双方于微信中就轰趴转让事宜进行协商。2019年9月13日至14日，原告通过支付宝及微信转账方式合计向二被告支付轰趴转让费53000元。2019年9月13日，原告与被告马小霞、案外人夏清签订房屋转租三方协议一份，协议约定夏清为甲方，马小霞为乙方，魏程凯为丙方，甲乙双方于2019年9月13日签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的瓜渚风情28幢101室房产，现乙方将该租赁房屋转租于丙方，乙方需在3日内将所有平台信息下架，乙方需要把所有代理信息告知丙方，并与代理沟通本房屋已转租给丙方，若乙方未达成上述条例，丙方有权退租，返回全额转让金，并要求乙方向丙方支付转让金的10%作为违约金。协议还对其他事项进行了约定。2019年10月10日，瓜渚风情业主委员会、宝业瓜渚风情物业服务中心发出通知一份，通知载明：28幢101室租户，你所租住的28幢101室属于居民住宅，小区内不得开设营业性会所，现通知你在接到本通知后15日内搬离瓜渚风情小区，否则小区业委会和物业公司将向有关部门进行汇报。同年10月25日，柯桥街道瓜渚湖社区、瓜渚风情业主委员会、宝业瓜渚风情物业服务中心另发出通知一份，告知28幢101室租户不得开设营业性会所，限期15日内整改或搬离，并告知自该通知送达时采取断电断水措施。现原告以合同目的不能实现为由，起诉要求解除与二被告之间的轰趴转让协议，并要求二被告返还转让款并支付违约金，二被告反诉要求继续履行轰趴转让协议，遂成讼。 另查明，案涉房屋月租金为3750元，原告承租期间为2019年9月13日至2020年3月30日，二被告已缴纳2019年度物业费2357元。 本院认为，根据原告提供的微信聊天记录，原告与被告喻文炯自2019年8月27日始就二被告经营的轰趴相关转让事宜进行协商，双方后达成转让合意，并由原告向二被告支付转让款53000元，故可认定原告与二被告之间存在整体的轰趴转让合同关系，而非二被告抗辩的仅系房屋转租和设备买卖合同关系。原告受让轰趴之目的在于经营，然原告于2019年9月13日受让轰趴之后，次月即收到来自业主委员会、物业服务中心、社区的通知，要求其停止营业活动，并被停水停电，经营活动无法进行，受让轰趴之合同目的不能实现。二被告辩称原告无法经营系出于其自身原因，认为其未取得具有利害关系的业主同意，未采取良好隔音措施，未取得营业执照，然本院认为，二被告在转让轰趴之时，便负有确保所转让的轰趴具有合法经营资质、能够合法开办的义务。现根据庭审调查，二被告认可其从未取得轰趴经营资质，其亦明知其用于经营轰趴的房屋为住宅性用房，故二被告所转让的轰趴本身在经营资质等方面存在瑕疵，导致原告受让后无法实现正常经营，合同目的不能实现。现原告通过起诉方式，要求解除双方之间的轰趴转让合同，于法有据，本院依法予以支持。 原告另主张要求二被告返还转让费53000元，根据双方的陈述及房屋转租三方协议之约定，可认定该笔转让费包括房屋租赁费、物业费、相应的设备转让费等内容。本院认为，本院虽以二被告所转让的轰趴本身不具有经营资质等为由准予原告解除轰趴转让协议，然原告在受让轰趴之时，亦明知所受让之轰趴并无经营资质，开办地点为居民住宅，主观上存在一定过错，结合原告自2019年9月13日起一直对瓜渚风情小区28幢101室房屋进行占有、使用的事实，本院根据合同的履行情况及合同性质，确认案涉房屋自2019年9月13日至2020年3月30日期间的房屋租赁费用24750元、自2019年9月13日至2019年12月31日的物业费用707元，合计25457元，二被告无须返还，其余转让费27543元，二被告应予返还。对于原告主张的违约金，因原告对合同的解除亦存在过错，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告魏程凯与被告马小霞、喻文炯签订的轰趴转让协议； 二、被告马小霞、喻文炯应向原告魏程凯返还转让费27543元，款限于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告魏程凯的其他诉讼请求； 四、驳回被告马小霞、喻文炯的反诉诉讼请求。 如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1258元，由原告负担664元，由二被告负担594元；反诉案件受理费40元，由二被告承担，其中二被告应负担部分限于本判决生效后十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判长 范 晟 审判员 沈伟丽 审判员 龙金鹏 二〇二〇年三月二十五日 书记员 柳锦霞 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。