山东省济南市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)鲁01民终1067号 上诉人（原审被告）：山东金光置业投资有限公司，住所地济南市。 法定代表人：王怀平，副总经理。 委托诉讼代理人：郭锐，男，该公司法务部部长。 委托诉讼代理人：崔曦，女，该公司销售部经理。 被上诉人（原审原告）：商大鹏，男，1981年11月13日出生，汉族，住济南市。 被上诉人（原审原告）：王正文，男，1952年4月12日出生，汉族，住济南市。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：司兴波，山东天宇人律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘畅，山东天宇人律师事务所实习律师。 原审被告：济南城市投资集团有限公司，住所地济南市。 法定代表人：聂军，董事长。 委托诉讼代理人：周继勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙桂华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 原审被告：济南市历下区房屋征收服务中心，住所地济南市。 法定代表人：牛西照，主任。 委托诉讼代理人：高大威，山东隆湶律师事务所律师。 上诉人山东金光置业投资有限公司（以下简称金光公司）因与被上诉人商大鹏、王正文，原审被告济南城市投资集团有限公司（以下简称城投集团）、济南市历下区房屋征收服务中心（以下简称历下房屋征收中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初3982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金光公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.一审、二审诉讼费及相关费用由商大鹏、王正文承担。事实与理由：一、一审判决以安置房总价值扣减差价款的方式计算房屋价值损失明显错误，应予以改判。就商大鹏、王正文主张的价值损失实际为其可得利益损失，法院应综合考虑商大鹏、王正文应安置房屋面积及实际支付款项占总房款的比例等因素给予认定。特别是一审判决亦明确商大鹏、王正文所获履行利益的前提为支付相应的房屋价款作为对价，在安置房差价款未缴纳的前提下，差价款金额相对应的现房屋价值不应作为商大鹏、王正文的损失。二、一审判决结果与金光公司有利害关系。虽然一审基于合同相对性原则判决城投集团承担赔偿责任，但商大鹏、王正文诉请的安置房系金光公司根据与济南市旧城改造投融资管理中心（以下简称旧投中心）签订的《济南市棚户区改造项目非住宅安置协议》建设，城投集团承担责任后存在向金光公司另行追偿的可能性，该案件结果与金光公司存在利害关系。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求法院依法改判。 商大鹏、王正文辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。一、金光公司不具备上诉利益，请求法院依法驳回上诉。二、金光公司对一审判决中损失的计算方法提出异议的理由不成立。 城投集团辩称，一、案涉《产权调换协议》的签订存在违规情形，法院在对本案审理过程中应予以综合考虑。二、金光公司对本案享有诉权及诉的利益，法院应对本案进行实质性审理。三、原审法院认定就安置房的交付行为“我方存在违约”与事实不符，法院应予以纠正。四、一审判决我方承担安置房价值损失14798111.04元无合法依据，法院应予以改判。 历下房屋征收中心辩称，第一，原审法院判定历下房屋征收中心不承担责任有法律和事实的依据。第二，对于赔偿数额认同城投集团的意见。第三，历下房屋征收中心本身是政府为拆迁而成立的拆迁部门，工作为拆迁的具体的工作，本身不具有支付补偿款的能力。因此，历下房屋征收中心不承担任何法律责任。 商大鹏、王正文向一审法院起诉请求：1.解除2010年3月25日签订的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》（安置房产为金光旺角小区地下一层132#、133#、154#、155#室房产）；2.城投集团、历下房屋征收中心、金光公司返还商大鹏、王正文已付房款690091.5元及按同期贷款利率计算的利息；3.城投集团、历下房屋征收中心、金光公司加倍支付临时安置补助费及利息（自2012年3月25日起至判决生效之日止）；4.城投集团、历下房屋征收中心、金光公司赔偿商大鹏、王正文房屋差价损失14363736.54元，经营性租金损失8043429元，共计22407165.54元；5.城投集团、历下房屋征收中心、金光公司承担本案全部诉讼费用、评估费10万元。 一审法院认定事实：2008年12月17日，旧投中心（委托方，甲方）与历下房屋征收中心（曾用名济南市历下区拆迁办公室，简称历下区拆迁办）签订拆迁委托合同，旧投中心委托历下房屋征收中心实施历下区趵南路棚户区改造项目的拆迁工作，委托内容包括负责与被拆迁人签订拆迁补偿协议、安置协议，办理产权调换手续，负责被拆迁人安置房的分配工作等，由旧投中心向历下房屋征收中心支付拆迁委托费。2010年3月，旧投中心（甲方）与商大鹏、王正文（乙方）签订拆迁协议，甲方为实施趵南片区棚户区改造项目，需拆除乙方位于历下区文化西路71号非住宅房屋建筑面积86.1平方米，协议第一条约定，按货币补偿方式计算，乙方房屋为楼房，经评估确定单价为8015元/㎡，非住宅房屋货币补偿金额为690091.5元，乙方在甲方提供的房源中选择的安置房是金光旺角小区地下一层132#、133#、154#、155#（以下简称安置房），建筑面积分别为487.66、52.20、70.09平方米，经评估该套安置房单价为17576元/㎡、15870元/㎡、15870元/㎡（交付时按实测面积计算），价值为10511854.46元，被拆迁房屋与安置房屋的差价为9821762.96元；第三条约定，乙方应当在协议签订时将房屋所有权证交甲方办理注销手续，并于2010年3月25日前完成搬迁，将房屋及附属物交由甲方拆除；第四条约定，被拆迁房屋与安置房屋的差价由乙方承担。乙方应当在甲方交付安置房屋时向甲方结清被拆迁房屋与安置房屋的差价。双方结清差价后，甲方出具迁入手续，将安置房交乙方使用。第六条约定，甲方应当向乙方支付一次性拆迁补助费2152.5元，一次性停产停业补助费2583元，临时安置补助费30996元，合计35731.5元。第八条双方约定的其他事项中以手写字体载明，实际过渡期限自乙方交房之日2010年3月25日起共计24个月。第九条违约责任第三款约定，因甲方的责任延长过渡期限的，甲方应当自逾期之日加倍支付给乙方临时安置补助费。合同尾部甲方处由旧投中心及历下房屋征收中心加盖公章，乙方处由商大鹏、王正文签字。合同签订后，商大鹏、王正文于2010年3月26日将拆迁房屋交由旧投中心，旧投中心向商大鹏、王正文支付了合同第六条约定的补助及过渡期限内的临时安置补助费，后因未交付安置房屋，旧投中心自2012年3月支付超期临时安置补助费至2016年12月，其中2013年7月以前按照15元/月、2013年8月1日后按照30元/月的标准加倍支付超期临时安置补助费，共计支付255717元。旧投中心收储后，将该地块交由金光公司建设。旧投中心作（甲方）与金光公司（乙方）于2011年1月25日签订《济南市棚户区改造项目非住宅安置协议》，约定项目名称为济南市棚户区改造趵南路项目私有非住宅工程，建设规模为安置私有非住宅总建筑面积约1729平方米，乙方保证于2012年10月31日前将建设的非住宅交付使用。协议第三条建设资金的价款及拨付约定，1.非住宅建设成本按照人民币3000元/平方米计算，安置建筑面积1729平方米，建设资金价款约为人民币5187000元。安置居民的非住宅差价由乙方收取，归乙方所有，相关税、费按照国家规定缴纳。2.本协议签订后十五个工作日内由甲方向乙方支付非住宅建设费价款合计5187000元的50%，即2593500元。3.余款待结算审计完毕并移交工程等相关档案后，根据上述计算原则按实际建设面积据实结算，多退少补。合同还约定了其他款项。金光公司后将该项目命名为金光旺角，总建筑面积为63992.89平方米，于2015年6月16日取得综合验收备案证明，于2017年取得金光旺角商铺部分的权属证书，证号为鲁（2017）济南市不动产权第0249082号，证载面积为2234.08平方米，证载商铺坐落分别为商业06（面积431.61平方米）、商业07（面积206.83平方米）、商业08（面积636.62平方米）、商业09（面积413.74平方米）、商铺01（面积159.62平方米）、商铺02（面积185.78平方米）、商铺03（面积199.88平方米），其中安置房对应位置系商铺09、商铺03。2014年7月，金光公司（租赁方）将商务办公01、商业01、商业02、商业03、商业04、邮局01建筑面积共4432.29平方米的房屋租赁给青年假日（北京）酒店管理有限公司（承租方）使用，租赁期限自2015年5月31日至2030年5月31日止。2015年5月26日，三方通过签署补充协议确认上述租赁合同的承租方变更为济南金傲酒店管理咨询有限公司。安置房对应位置的房屋也在上述租赁范围内，实际由谷多公司用于餐饮经营。另查明，金光公司承接该项目时曾委托山东同圆设计集团有限公司设计图纸，图纸显示安置房132#、133#（面积487.66平方米）位于项目西南角成三角形，外开四扇门，直接临街无遮挡，开门侧无其他附属设施等；154#、155#紧挨132#、133#东墙各向内开门。金光旺角建成后，安置房对应的商铺09、03位于地下一层，不直接临街，门侧有四根立柱、某位置有扶手电梯一部，行人需通过楼梯或扶手梯方可进入安置房商铺。又查明，案件审理过程中，商大鹏、王正文申请对拆迁协议中约定的原规划状态下安置房的现市场价值以及2012年3月24日至2019年5月22日的房地产租金进行估价，一审法院经准许后对外委托山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司进行评估，该公司于2019年7月26日作出鲁弘估字[2019]第333号房地产估价报告，载明安置房评估单价为40783元/平方米，评估总价为24875591元；作出鲁弘估字[2019]第334号房地产估价报告，载明评估总价8043429元，其中2012年日租金为4.27元/㎡，2013年日租金为4.48元/㎡,2014年日租金为4.7元/㎡，2015年日租金为4.94元/㎡，2016年日租金为5.19元/㎡，2017年日租金为5.45元/㎡，2018年日租金为5.72元/㎡，2019年日租金为6.01元/㎡。鉴定评估费10万元由商大鹏、王正文垫付。商大鹏、王正文、旧投中心以及金光公司均对上述两报告提出异议，山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司作出书面回复进行了解释。金光公司申请鉴定人员出庭，一审法院经审查予以准许，鉴定人员靳广俊出庭接受质询，就鉴定意见进行解释。就金光公司发问的鉴定评估时是否考虑路基抬高事宜，靳广俊称勘查现场参考现状中改变比较明显的地方，如门的数量等，对外界因素未过多考虑，评估价值是以目前的路面状况为参照的。再查明，济南市人民政府《关于研究市级投融资平台资产调整划转有关工作会议纪要》(﹝2018﹞1号)第六条写明将已撤销的济南市旧城改造投融资管理中心等4个事业单位的资产负债由相应投融资平台承接，撤销旧投中心正局级事业单位建制，由城投集团承接旧投中心的相关资产、负债。 一审法院认为，旧投中心与历下房屋征收中心签订的拆迁委托合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。旧投中心与历下房屋征收中心之间系委托关系。历下房屋征收中心接受委托实际与商大鹏、王正文办理拆迁事宜，在历下房屋征收中心完成拆迁任务后，其已履行完委托合同的义务，关于安置房交付义务履行的法律后果应实际由旧投中心负担，与历下房屋征收中心无关，商大鹏、王正文要求历下房屋征收中心承担相应法律责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。旧投中心与商大鹏、王正文签订的拆迁协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。商大鹏、王正文按照约定履行了搬迁并交房的义务，旧投中心应按照合同约定履行其按时交付合同约定安置房的义务，否则应承担违约责任。根据合同约定，旧投中心应于2012年3月15日将位于金光旺角小区地下一层132#、133#、154#、155#（以下简称安置房）安置房交付商大鹏、王正文，但其交付存在违约行为：一是未按时交付，至今尚未交付；二是交付房屋与约定不符，根据查明的事实，安置房应为直接临街的商铺、四周无遮挡，但建成后对应位置的房屋位于地下一层，临街侧有四根立柱以及电动扶梯一座。鉴于安置房情况发生重大变化，且安置房对应位置的房屋已实际由金光公司占有并对外长期出租，客观上无法按照拆迁协议约定交付房屋，对商大鹏、王正文要求解除拆迁协议的诉求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因旧投中心已撤销，其相应的资产和负债均由城投集团承接，故商大鹏、王正文向城投集团主张责任有法律依据。因城投集团未按照拆迁协议履行安置义务，其应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，向商大鹏、王正文承担违约责任。关于应赔偿损失的数额，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。具体到本案中，如合同正常履行，商大鹏、王正文可以获得的利益为面积为609.95平方米直接临街的商业用房四处，现无法交付，商大鹏、王正文主张以该四处房产对应的现值作为其实际损失，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因城投集团违约导致无法交付房屋时，商大鹏、王正文主张房屋现值赔偿后，其已完全获得了合同正常履行至今的利益，对于其主张的租金损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。同时，超期过渡安置费也具有弥补损失的功能，故商大鹏、王正文已经领取上述面积对应的超期过渡安置费255717元应自损失中予以扣除。另，关于已付房款部分，商大鹏、王正文所获履行利益的前提为支付相应的房屋价款作为对价，其中房屋拆迁补偿款690091.50元作为首付款以及剩余房款9821762.96元均应向城投集团支付，故商大鹏、王正文要求返还已付房款无事实和法律依据，一审法院不予支持，剩余应付房款应自损失中扣除。也即城投集团应向商大鹏、王正文赔偿的损失数额为14798111.04元（24875591元-9821762.96元-255717元）。关于城投集团辩称应按照已支付房款数额的比例赔偿损失的意见，一审法院认为，双方在拆迁协议第四条中明确约定房屋差价在交付安置房屋时结清，现双方在交付房屋时出现争议并引发纠纷，商大鹏、王正文未结清房款有正当理由，不存在违约行为，城投集团要求按比例赔偿损失无合法依据。关于商大鹏、王正文要求金光公司承担责任的诉讼请求。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，拆迁协议的双方当事人系商大鹏、王正文与旧投中心，负有交房义务的主体为旧投中心而非金光公司，无法交付的法律后果旧投中心（城投集团）来承担，商大鹏、王正文要求金光公司承担责任无事实和法律依据；至于无法交付是由城投集团还是金光公司原因导致，则系城投集团与金光公司之间的纠纷，该双方当事人可另行解决。关于评估费用，因城投集团违约，对于商大鹏、王正文权利救济过程中发生的实际损失其亦应负担，对商大鹏、王正文要求其承担评估费10万元的诉求，理由正当，一审法院予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等法律规定，判决：一、解除原告商大鹏、王正文与被告济南城市投资集团有限公司于2010年3月签订的关于拆除历下区文化西路71号房屋的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》；二、被告济南城市投资集团有限公司于判决生效之日起向原告商大鹏、王正文赔偿损失14798111.04元；三、被告济南城市投资集团有限公司于判决生效之日起向原告商大鹏、王正文支付评估费100000元；四、驳回原告商大鹏、王正文的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84870元，申请费5000元，均由被告济南城市投资集团有限公司负担。 二审中，双方当事人未提交新证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人不服原审判决提起上诉的，必须具备上诉利益。所谓上诉利益具体体现为要求二审法院支持其原审诉讼请求或者使其免于承担原审判决确定的义务。本案中，金光公司虽是一审被告，但一审法院并未判令金光公司承担责任，金光公司并非原判实体义务的承担者，不具有上诉利益，故本院对其上诉不作实体审查，依法予以驳回。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、第一百七十四条之规定，裁定如下： 驳回山东金光置业投资有限公司的上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。 本裁定为终审裁定。 审判长  高新江 审判员  姜 涛 审判员  曹 慧 二〇二〇年三月十二日 书记员  刘 红