甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终190号 上诉人（原审被告）：张掖市红顶地产置业有限公司。住所：张掖市甘州区北环路350号亲水港湾小区内。统一社会信用代码：91620702660000938L。 法定代表人：祁某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：窦某，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：刘某，女，汉族，1982年4月1日出生，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：强某，甘肃金厦律师事务所律师。 上诉人张掖市红顶地产置业有限公司因与被上诉人刘某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2019）甘0702民初7597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人委托诉讼代理人窦某，被上诉人刘某及其委托诉讼代理人强某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张掖市红顶地产置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1、关于租赁物装修消防问题，上诉人不存在过错。根据双方约定，租赁期为2019年3月28日至2025年4月31日。在此期间内上诉人向被上诉人提供消防第二通道，现被上诉人在第一年内以未提供该通道为由即提出解除合同，不应支持。根据我国消防法规定，经营场所装修实行事先消防审批制度，获得审批后装修才能进行。但是被上诉人未经消防审批同意即进行装修，被上诉人应当对该装修造成的后果承担责任。2、关于装修损失评估问题。一审采信张掖一鼎房地产评估咨询有限公司的价格评估报告书不当。该报告委托程序明显违法，且该报告采用国家已经废止的价格鉴定行为规范，上诉人明确提出装修及拆除工程应当采用2017年国家标准《建设工程造价鉴定规范》(GB/T51262-2017)，本案装修工程没有采用该《规范》，故不能作为定案依据，也不存在重新鉴定的问题。3、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。一审并未审查被上诉人进行的装修，是否存在可拆除的装饰物，且被上诉人如果因恢复原状给上诉人造成损失，反而应当向上诉人赔偿。现房屋尚由被上诉人实际控制并使用，一审判决未予返还错误。 刘某辩称：上诉人的上诉理由依法不能成立。1、依据《合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当向承租人交付符合合同约定用途的租赁物。本案中，双方签订的房屋租赁合同第二条明确约定，租赁用途是商业服务，被上诉人在签订合同时也明确告知上诉人其租赁房屋的目的就是从事民宿业务经营。在租赁合同签订之后，被上诉人就被消防部门告知其租赁房屋违反《建筑设计防火规范》不能作为营业场所使用。显然，上诉人向被上诉人提供的租赁房屋不具备合同约定的用途，不能实现合同目的。一审法院依据相关法律规定判决双方之间的租赁合同解除是完全正确的。2、上诉人以被上诉人未经消防审批同意即进行房屋装修而拒绝承担责任的上诉理由更是不能成立。被上诉人租赁房屋的目的就是要用于商用经营，经营之前自然按需要进行装饰装修。一审庭审时，被上诉人提交的消防安全检查申报表足以证明，在对租赁房屋装修之前被上诉人履行了消防报备手续，不存在上诉人提出的未经批准擅自装修的情形。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，被上诉人租赁房屋后依法对租赁物进行装饰装修的行为合情合理。3、一审法院采信张掖一鼎房地产评估咨询有限公司的价格评估报告书作为定案依据并无不当。在一审审理中上诉人对该价格评估报告书提出过异议，张掖一鼎房地产评估咨询有限公司对其异议均予以了答复。答复后，上诉人未提出复议申请亦未提出重新鉴定申请，即是对该价格报告书效力的认可。4、上诉人主张适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定作为拒绝承担赔偿责任的上诉理由纯属对法律适用的断章取义与曲解。该条规定的适用是以租赁合同履行期限届满，出租人和承租人均不存在违约为前提，该条款明显不能适用于本案。综上，请求维持原判。 刘某向一审法院起诉请求：1.请求依法判令原、被告之间的房屋租赁合同解除；2.请求依法判令被告立即退还原告租赁费80000元；3.请求依法判令被告退还原告押金20000元；4.请求依法判令被告承担因违约行为造成原告经济损失116670元；以上共计216670元；5.请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定的事实：2019年3月28日，被告红顶置业公司作为甲方（出租方），原告刘某作为乙方（承租方），双方签订房屋租赁合同一份，合同约定甲方将坐落于张掖市××区铺，建筑面积415.56㎡，出租给乙方使用；租赁用途为商业服务（除餐饮、娱乐外）；租期六年，自2019年3月28日至2025年4月31日；租赁期内前三年租金每年计80000元，即2019年5月1日至2022年4月31日租金每年80000元，租赁期内后三年租金每年90000元，即2022年5月1日至2025年4月31日租金每年90000元，乙方于本合同签订当日向甲方全额交纳当年房租，以后每年的房租于当年4月1日前一次性付清；本合同签订当日，乙方应向甲方交纳商铺押金20000元；在租赁期内甲方提供消防第二通道畅通使用。此外，合同还对甲乙双方其他权利义务、纠纷解决等内容进行了约定。合同签订后，原告向被告交纳押金20000元，房租80000元（2019年3月28日-2020年3月29日），被告将租赁房屋交由原告使用。 原告接手租赁房屋后，开始对租赁房屋进行装修。2019年4月18日，亲水港湾小区业主委员会以“亲水港湾E座2层公寓正在装修，安全出口不畅通，存在火灾风险大，威胁居民生命财产安全”为由，向张掖市公安消防支队甘州区大队投诉。2019年4月19日，张掖市公安消防支队甘州区大队对投诉举报内容进行实地核查时发现，张掖市甘州区西遇芳华家庭式民宿店（建筑面积430平方米，位于张掖市××区，法定代表人：刘某）东侧安全出口封闭，不具备安全疏散条件，故作出[2019]第4598号消防监督检查记录，内容为：根据《建筑设计防火规范》GB50016-2014第5.4.10项规定，高层建筑内营业场所疏散楼梯不能与住宅楼疏散楼梯共用。因原告无法解决消防问题，无法进一步对租赁房屋进行装修，便于2019年5月14日向被告发送律师函一份，函告：1.根据双方签订的房屋租赁合同第十条第1、2、3项约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，你方已构成根本违约。委托人要求贵司自收到本函之日起5日内解决租赁房屋的消防通道事宜，并配合委托人办理好经营所需的消防手续。在上述期限内仍未解决，双方2019年3月28日签订的房屋租赁合同终止。2.合同终止后，贵司在三日内退还刘某交付的房屋租金80000元、押金20000元，并承担其因房屋装修造成的经济损失等115000元。现消防问题仍未解决，引起原告诉讼。 一审另查明，原告租赁房屋用于经营张掖市甘州区西遇芳华家庭式民宿店。2019年4月3日，原告向张掖市公安消防支队甘州区大队提出申请，申请对张掖市甘州区西遇芳华家庭式民宿店进行消防安全检查。2019年10月10日，张掖市公安消防支队甘州区大队作出甘区消安不字[2019]第0032号不同意投入使用、营业决定书，内容为：“张掖市甘州区西遇芳华家庭式民宿店：根据你单位（场所）关于张掖市甘州区西遇芳华家庭式民宿店（地址：甘肃省张掖市××区）投入使用、营业前消防安全检查的申请，我大队于2019年10月9日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题：东侧安全出口封闭且与住宅楼疏散楼梯共用。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。” 一审再查明，2015年1月16日，张掖市公安消防支队向红顶置业公司出具《建设工程消防验收意见书》,对被告红顶置业公司申报的亲水港湾居住组团A、B、C、D、E座建设工程进行了消防验收，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收合格。 一审又查明，原告于2019年10月8日向本院提出申请，要求对原告租赁的被告所属的的被××区商铺的装修损失予以评估。经本院委托张掖一鼎房地产评估咨询有限公司对原告申请事项进行评估，张掖一鼎房地产评估咨询有限公司于2019年11月7日作出张一鼎评字[2019]102号价格评估报告书，评估原告的装修损失为95713.72元（设计费用+拆除费用+装修工程费用+安装工程费用）。原告为此支付鉴定费10000元。 2019年12月7日，被告红顶置业公司对张掖一鼎房地产评估咨询有限公司作出的价格评估报告书提出异议，认为：1.张掖一鼎房地产评估咨询有限公司无工程造价咨询鉴定资质；2.张掖一鼎房地产评估咨询有限公司在作出价格评估报告书时，使用的是已经废止的规范[《价格鉴定行为规范（2010年版）》]，且鉴定事项超出2016年7月1日起施行的《价格认定行为规范》第四条规定的鉴定范围，不能作为定案依据；3.本案价格评估机构评估依据未依据《建设工程造价鉴定规范》（GB/T51262-2017）标准进行工程造价鉴定，不能作为定案依据。张掖一鼎房地产评估咨询有限公司于2019年12月10日作出异议回复函，对被告红顶置业公司提出的异议一一进行了回复。被告收到该异议回复函后，未提出复议申请。 还查明，被告红顶置业公司向张掖市自然资源局申请，在亲水港湾E座商住楼加建室外钢制楼梯。张掖市自然资源局于2019年6月10日作出张自然资源函[2019]37号《关于对亲水港湾E座商住楼加建室外钢制楼梯申请的答复》，内容为：1.原设计在施工图13-14轴至D-E轴处的疏散楼梯未建设；2.原设计四部室内钢制楼梯未建设。经研究，因你公司未按施工图设计建设疏散楼梯，故不同意你公司E座商住楼增建室外钢制楼梯。 一审法院认为，关于原告要求解除原、被告之间房屋租赁合同诉讼请求。原告与被告订立的租赁合同是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规规定，应为合法有效。从本案租赁合同的签订及履行情况看，原、被告在房屋租赁合同中明确约定“在租赁期间甲方（被告）提供消防第二通道畅通使用”，根据双方对该条的约定，可知被告负有保障消防通道达标的义务。庭审过程中，原告提交张掖市自然资源局关于对亲水港湾E座商住楼加建室外钢制楼梯申请的答复、张掖市公安消防支队甘州区大队不同意投入使用、营业决定书等证据，证明了被告租赁给原告的房屋防火通道属于住宅楼梯疏散楼梯，不能作为原告经营场所的防火通道，故被告未按约定保障涉案房屋消防第二通道畅通使用，存在违约行为，致使原告租赁的房屋不能投入使用，进而无法实现合同目的。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，对于原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持。 关于原告要求被告退还租赁费及押金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现原、被告的合同目的不能实现，涉案房屋的使用价值不能充分运用，故被告应当退还原告押金20000元及租赁费80000元。 关于原告要求被告承担原告经济损失的诉讼请求。被告未尽合同约定的义务直接导致原、被告签订的合同目的不能实现，给原告造成损失，被告应当承担相应的违约责任。经一审法院委托张掖一鼎房地产评估咨询有限公司作出价格评估报告书，评估原告的装修损失为95713.72元。被告虽对装修损失不予认可，并对评估报告书提出异议，但经张掖一鼎房地产评估咨询有限公司答复后，被告未申请重新鉴定，亦未提交证据对原告主张予以反驳，故应以张掖一鼎房地产评估咨询有限公司评估报告书为依据，由被告承担相应的经济损失。关于被告承担经济损失的金额，首先，根据原告提交的亲水港湾业主委员会将涉案房屋原有消防通道贴上封条的照片及张掖市××区消防监督检查记录可知，被告在向原告交付涉案房屋时，因与亲水港湾业主委员会就涉案房屋原有消防通道使用产生矛盾，致使涉案房屋原有消防通道不能正常使用。且被告未按约定向原告提供消防第二通道，致使原告接收涉案房屋后，无法办理相关的消防手续，双方最终合同目的无法实现，被告对此存在过错，应对原告的损失承担主要赔偿责任。其次，虽然原告与被告签订房屋租赁合同后，随即便向消防部门申请消防安全检查，但原告未等到消防部门作出批示即开始装修租赁房屋。原告虽提交住房和城乡建设部应急管理部《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，但该证据并不能证明原告在未经审核即装修租赁房屋的行为具有合理性，原告未尽到相应的审查及注意义务，原告亦应对其损失承担一定的责任。故本院依照公平原则，酌情确定原告的损失，由被告承担70%，即66999.72元，原告自行承担30%，即28714元。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告刘某与被告张掖市红顶地产置业有限公司于2019年3月28日签订的房屋租赁合同；二、被告张掖市红顶地产置业有限公司退还原告押金20000元、租赁费80000元，合计100000元；三、被告张掖市红顶地产置业有限公司赔偿原告刘某经济损失66999.72元。以上二、三项合计166999.72元，限于本判决生效后三十日内给付。案件受理费4550元，减半收取2275元，由被告张掖市红顶地产置业有限公司负担。鉴定费10000元，由原告刘某负担3000元，被告张掖市红顶地产置业有限公司负担7000元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人作为涉案房屋的出租人，应提供适租的房屋以实现被上诉人承租房屋的目的。但根据本案查明的事实，因上诉人不能提供经营用第二道消防安全疏散通道，致使被上诉人不能经营，合同目的无法实现，一审判决解除房屋租赁合同并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定了承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的的情况下，因出租人违约导致合同解除的，出租人应当赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。一审法院根据张掖一鼎房地产评估咨询有限公司作出的价格评估报告结论，再结合被上诉人未经消防部门审核即开始装修的事实，判令上诉人赔偿被上诉人装修损失的70%亦无不当。上诉人认为对上述损失不应承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。被上诉人为证明损失数额，请求对装修价格进行评估，并非对工程造价进行鉴定，上诉人认为鉴定结论未适用《建设工程造价鉴定规范》，故不能作为定案依据的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人张掖市红顶地产置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4550元，由上诉人张掖市红顶地产置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 宋 睿 审判员 李永春 审判员 胡宏睿 二〇二〇年三月三十日 书记员 张孜瑾 附：本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。