江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民再86号原审原告：张彩萍，女，1968年3月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：万樾莉，江苏中虑律师事务所律师。原审被告：富力南京地产开发有限公司，住所地南京市麒麟街道东麒路277号富力城5幢101室。法定代表人：杨培军，富力南京地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：李晶晶，女，1994年11月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：汪莉，女，1983年1月10日出生，汉族。原审原告张彩萍与原审被告富力南京地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，南京市江宁区人民法院作出（2015）江宁汤民初字第00179号民事判决，已发生法律效力。本院于2019年6月27日作出（2019）苏01民监20号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。张彩萍的委托诉讼代理人万樾莉、富力公司的委托诉讼代理人李晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告张彩萍再审中提出：请求撤销(2015)江宁汤民初字第00179号民事判决，依法改判富力公司按1732.8元每平方米的标准赔偿张彩萍房屋套内建筑面积的装修差价款。原审诉讼中提出的赔偿数额是暂定标准，最终是以鉴定的结论为准。原审被告富力公司再审中辩称：1.张彩萍的主张没有合同依据。商品房预售方案是富力公司未取得商品房预售许可证时，向南京市住建委提交的，并非向特定主体发出的要约，不符合要约条件，其中的4500元每平方米装修单价不是双方合同内容，双方未就室内装修价格有过要约承诺，未达成过任何协议。2.每平方米4500元的装修单价是包含在购房单价中的，是统一整体，不应割裂开来。而房屋单价是开发商在市场条件下自主定价的范畴，已通过物价局审批，双方就房屋已达成一致，张彩萍不能因此请求装修单价的差价补偿。3.每平方米4500元不是双方约定的交付标准，也不是工程造价成本，不能成为张彩萍要求差价补偿的权利基础。4.每平方米4500元是包括设施、设备价值、人工税费及企业的利润等诸多因素在内的综合销售价格，非同类案生效判决中确定的装修材料成本价。生效判决中的鉴定结论对本案不具有参考性。综上，张彩萍的诉讼请求无事实和法律依据，恳请贵院依法予以驳回。张彩萍于2015年2月6日向原审法院起诉请求：1、被告富力公司赔偿其装修差价57335元（按照装修差价为500元/平方米主张，实际数额以评估鉴定结果为准）；2、判令被告对房屋装修瑕疵进行限期整改；3、判令被告承担自2014年12月1日至符合交房标准之日的违约金13980元。原审法院认定事实：2013年9月28日，原告张彩萍（乙方）与被告富力公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》一份。约定由张彩萍认购富力公司开发建设的涉案房屋一套，建筑面积114.67平方米、单价为20356.79元/平方米，总价款为2334313元，交付日期为2014年11月30日前。该合同补充协议一第五条第3项约定：“双方一致同意该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明材料，且该条件为该房屋交付的唯一条件”；第六条第2项约定：“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入住通知书》确定的交房日第二天已经将该房屋交付乙方（视为交付）”；第十三条第1项约定：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。该合同补充协议二就装修工程进行了具体约定，其中第一条第4项约定：“乙方在此不可撤销的同意，甲方可无需与乙方办理预售合同规定的该商品房的交付手续而直接对该商品房进行装修工程（包括在商品房建设工程施工期间进行装修工程），同时乙方同意毛坯房和装修房的验收在装修完毕后一次性验收，此情形下不能认定甲方逾期履行预售合同规定的商品房交付义务。且，双方进一步同意，以该商品房所在楼宇《建筑工程竣工备案表》的日期作为买卖双方确认的该商品房（而非装修工程）已完整、适当履行交付的日期”；第三条约定：“乙方接受装修工程时，如认为装修工程存在问题，应委托房屋所在地有资质的检测机构检测，但不得影响其按照本协议规定完成装修工程交接手续的义务”。该补充协议同时附装饰装修和设备标准，明确装修范围：一、公共部分，包括外墙、大堂、电梯前厅、电梯、楼梯间、信报箱、安防；二、住宅部分，包括门厅、入户门、室内门、窗户、客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、空调、地暖、太阳能、水电设施、弱电、燃气、户内安防系统、遮阳。合同并对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按照约定全额支付了购房款。另查明，2013年6月18日，富力公司就涉案房屋向南京市住房和城乡建设委员会申报《商品房预售方案》，其中载明装修类型为装修房，装修单价为4500元/平方米。同年5月22日，南京市物价局出具商品住房明码标价联系单，其中载明67幢303室房屋建筑面积119.55平方米，销售单价20610元，总价2463926元，装修状况为精装。2014年6月24日，南京市规划局向富力公司下发了《建设工程规划核实合格书》。同年6月27日，南京市江宁区建筑工程局对涉案房屋楼盘进行了工程竣工验收备案。2015年2月，原告张彩萍向本院提起诉讼。审理中，原告自愿放弃主张被告对房屋装修瑕疵进行整改的诉讼请求。原、被告一致认可除商品房预售合同及补充协议一、二以外，双方未签订其他书面协议。原告主张按照《商品房预售方案》中载明的装修单价4500元/平方米的标准由被告向其补偿装修差价，并申请对装修标准进行鉴定。富力公司坚持认为该数额系其为了取得预售许可证自行估算的价格，并非双方合同构成要件。对于涉案房屋的交付，原告认可在约定期限内收到收楼手续书，办理了房屋交接表，但主张收房后验房时发现房屋存在质量问题无法实际居住，其已经向富力公司邮寄送达拒绝收房告知函表示其拒收房屋，并提交了恒富物业验房单和南京翘楚验房公司的房屋验收报告证明房屋存在质量问题。被告对恒富物业验房单真实性不持异议，但辩称系恒富物业陪同原告进行验收，其并不认可验房单中的问题；对于南京翘楚验房公司的房屋验收报告，被告否认收到该份报告，辩称对验房事宜不知情，且该公司无验房资质，原告认可系其单方验房，亦未对实际送达验收报告及验房机构的资质提供证据。原告另提交报纸报道两篇及被告的函两份，以证明房屋质量存在问题，被告辩称报纸报道仅系业主单方陈述，并无事实依据，而被告的两份函仅能表明其在交房前与业主就涉案房屋存在的问题进行沟通，并不能表明房屋存在重大质量问题而导致原告拒收房屋。对于原告主张的违约金计算标准，被告认为该标准约定过高。因双方意见分歧，致调解未成。原审法院认为:原告张彩萍（乙方）与被告富力公司（甲方）所签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议一、二均系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告已全额支付购房款，予以确认。原告自愿放弃主张被告对房屋装修瑕疵进行整改的诉讼请求，系自行处分诉讼权利，本院依法予以确认。根据合同约定，涉案房屋单价为20356.79元/平方米；该合同补充协议一第十三条第1项载明：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。双方一致认可，除商品房预售合同及补充协议一、二以外，未签订其他书面协议。原告主张按照《商品房预售方案》中载明的装修单价4500元/平方米的标准由被告补偿装修差价，因该销售方案系富力公司向南京市住建委提交备案，其目的是为了获得商品房预售许可，而并非原、被告之间约定，故原告该项主张没有法律依据，本院不予支持。补充协议一第五条第3项约定：“双方一致同意该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明材料，且该条件为该房屋交付的唯一条件”；第六条第2项约定：“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入住通知书》确定的交房日第二天已经将该房屋交付乙方（视为交付）”；补充协议二第一条第4项约定：“乙方在此不可撤销的同意，甲方可无需与乙方办理预售合同规定的该商品房的交付手续而直接对该商品房进行装修工程（包括在商品房建设工程施工期间进行装修工程），同时乙方同意毛坯房和装修房的验收在装修完毕后一次性验收，此情形下不能认定甲方逾期履行预售合同规定的商品房交付义务。且，双方进一步同意，以该商品房所在楼宇《建筑工程竣工备案表》的日期作为买卖双方确认的该商品房（而非装修工程）已完整、适当履行交付的日期”。第三条约定：“乙方接受装修工程时，如认为装修工程存在问题，应委托房屋所在地有资质的检测机构检测，但不得影响其按照本协议规定完成装修工程交接手续的义务”。被告通过了工程竣工验收备案，并获得了建设工程规划核实合格书，原告认可在约定期限内收到了收楼手续书，办理了房屋交接表，主张收房后验房时发现房屋存在质量问题无法实际居住，其已经向富力公司邮寄送达拒绝收房告知函表示拒收房屋，但其认可系单方验房，亦未提供证据证明验房机构的资质，其提交的报纸报道亦系业主的单方陈述。综上，可以表明富力公司已经按照约定向业主交付了房屋，原告并未提供充分证据证明房屋存在重大质量问题导致其拒收房屋，故对于原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：驳回原告张彩萍的诉讼请求。案件受理费1663元，由原告张彩萍负担。本院再审中：张彩萍提交证据1.已发生法律效力的本院（2017）苏01民再17号童克亚户民事再审判决书，证明与本案情形类似的商品房买卖纠纷案处理情况。2.张彩萍位于本市江宁区案涉房屋所有权证。原审被告富力公司质证认为，童克亚户判决反映的只是该户业主房屋的装修情况，每个业主所购房屋的楼层、区位、装修批次都不同，不具有共性，一户业主房屋装修鉴定不能适用于所有业主。对张彩萍案涉房屋所有权证的真实性合法性不持异议，但与本案无关联。富力公司未提交新证据。双方当事人对原审判决查明的事实均不持异议，本院再审予以确认。本院对有争议的证据和事实认定如下：张彩萍再审中提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，可以作为本案证据采信。与张彩萍同时期在富力城购买精装修房屋的童克亚户业主申请再审的案件，本院于2017年12月26日作出（2017）苏01民再17号民事判决，已发生法律效力。该案件中除购买房屋的面积、楼层、区位与本案不同外，其余事实与本案相同。因所有诉讼业主所购房屋的精装修标准及业主主张装修存在的质量问题基本相同，本院选择童克亚购买的富力城62幢504室房屋，委托法定鉴定机构同类案件的处理依据。该案生效判决认定，《商品房预售方案》载明的装修单价信息对富力公司具有法律约束力，业主有权利要求按照4500元/平方米装修单价赔偿装修损失，同时认定业主仅能就套内建筑面积部分的装修主张权利；根据鉴定意见，在扣除装修公司应缴纳的税费及应得利润后，认定合同约定的精装修单价与实际交付房屋的装修单价差额为1732.75元/平方米，并据此判决被申请人富力公司按照该差额标准，根据业主所购房屋套内建筑面积赔偿装修差价款。本案张彩萍所购房屋为富力城67幢603室，2013年5月22日南京市物价局出具的商品住房明码标价联系单中载明：建筑面积114.67㎡，销售单价21054元，总价2414313元。精装修房屋所有权证上载明：房屋建筑面积114.99平方米、共摊面积24.23平方米，套内面积为90.76平方米。以上事实，有生效的民事判决书、商品房预售合同、房屋所有权证、庭审笔录等证据证实。本院再审认为：本案再审争议焦点为本院生效的童克亚户再审民事判决书确认的事实能否作为本案裁判事实依据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本院作出的童克亚户业主生效民事判决所处理的是与张彩萍同时期在富力城购买精装修房，因精装修标准与富力公司之间引发的纠纷，业主与富力公司订立的《商品房预售合同》及补充协议条款与本案相同，装修出现的质量瑕疵及诉讼请求也基本一致。该生效民事判决已确认富力公司向主管部门申报的《商品房预售方案》载明的装修单价信息对富力公司具有法律约束力，业主有权要求富力公司按照4500元/平方米装修单价，就套内建筑面积部分的装修赔偿损失；同时根据鉴定机构出具的鉴定意见，在扣除装修公司应缴纳的税费及应得利润后，计算得出合同约定的精装修单价与实际交付房屋的装修单价差额为1732.75元/平方米，并以此作为赔偿标准。富力公司虽然针对上述民事判决引用的鉴定意见提出异议，但未能提供相关证据证明上述案件中引用的鉴定意见违反了建筑装修行业规范及相关法律、法规的规定；富力公司提出对其中一户装修价格的鉴定不能适用于所有业主，应当选择不同鉴定机构，对每户独立鉴定，但其在案件审理过程中并未申请独立鉴定，且上述案件中业主所购精装修房与张彩萍所购精装修房除楼层、区位、面积不同外，实际装修标准及出现的装修瑕疵情况基本一致，对其中一户装修价格的鉴定应当适用于其他业主。富力公司在本案中仅对装修鉴定提出异议，未能提交相反证据足以推翻上述生效民事判决确认的事实，本院依法对上述生效民事判决认定的事实予以确认，对富力公司提出的异议不予采信。根据生效民事判决认定的事实，本院认定本案合同约定的精装修单价与实际交付房屋的装修单价差额为1732.75元/平方米，富力公司应赔偿张彩萍装修差价为157264.39（1732.75元/平方米×90.76平方米）。综上，原审判决认定事实有误，判决不当，应予纠正。张彩萍再审中提出的请求及理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《江苏省城市房地产交易管理条例》第十三条第二款、第十五条第一款、第十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销南京市江宁区人民法院（2015）江宁汤民初字第00179号民事判决；二、富力南京地产开发有限公司于本判决生效后十日内，赔偿张彩萍装修差价款157264.39元；三、驳回张彩萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。原审案件受理费3440元，由富力南京地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 柏 萍审判员 陈红旗审判员 李 伟二〇二〇年三月二十日书记员 郑双双速录员 王嘉玉