贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终650号上诉人（一审被告）：贵州沐新房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520100683994656D。住所地：贵州省贵阳市南明区花溪大道北段128号灵达新苑B幢6层。法定代表人：林大宇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋军，男,1975年2月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。该公司工程部经理。被上诉人（一审原告）：杨华勇，男，1981年2月3日出生，侗族，住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告）：谢东连，女，1979年11月28日出生，汉族，住贵州省黎平县。上诉人贵州沐新房地产开发有限公司（以下简称沐新公司）因与被上诉人杨华勇、谢东连商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院(2019)黔2631民初1433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沐新公司上诉请求：依法撤销（2019)黔2631民初字1433号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、项目至今未能办理权证主要是项目土地历史问题、有关部门未按项目规划条件验收等因素造成，对此，因涉及政府相关部门，上诉人客观上无法收集证据，请法院调查核实。二、本案诉讼时效应当自2014年12月31日起至2016年12月30日止。在此期间内，被上诉人未主张权利，2016年11月14日上访系反映办理产权证事宜，未主张违约金，因此，被上诉人起诉超过诉讼时效。三、因房地产市场原因，上诉人经济困难，由于项目涉及的购房户较多，上诉人无力按原判决确定的标准承担违约金，否则将造成后续工程无法完成、无法验收，最终损害购房人的合法权益，因此，逾期交房违约金应当按照同期同类贷款基准利率确定。杨华勇、谢东连答辩意见:一、一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，请求驳回上诉，维持原判。二、沐新公司上诉称“项目至今未能办理权证主要是项目土地历史原因、有关部门未按项目计划条件验收等因素造成……”系开脱责任的借口，应不予采信。三、答辩人主张权利并未超过诉讼时效。违约金的计算于法有据的，应予支持。综上，应驳回上诉，维持原判。杨华勇、谢东连向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》约定，将办理商品房转移登记有关文书交付原告，并协助原告办理不动产权证书；2、依法判决被告支付原告逾期交付商品房转移登记有关文书违约金103522元（按已交购房款362859.7元×6.18%÷365×1685天=103522元，该违约金暂从2014年12月31日至2019年8月12日止合计1685天）；3、依法判决被告支付原告从2019年8月13日起至实际交付商品房转移登记有关文书之日止的逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金（违约金按已交房款362859.7元的年利率6.18%计算）；4、案件受理费由被告承担。一审判决认定事实:被告沐新公司在黎平县港澳新区金侗福邸修建商品房出售，并办有商品房预售许可证（证号为2012商房预字第03号）。2012年7月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告修建的黎平县港澳新区金侗福邸商品房第1幢1单元3层2号商品房一套。《商品房买卖合同》第三条约定：商品房建筑面积为124.25平方米、套内建筑面积为110.94平方米；第七条约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3270.77元，总价款为362859.70元；第八条约定了付款方式和期限；第十一条约定了出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房；第二十二条约定出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在该规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。合同签订后，原告于2012年7月3日、2013年2月25日、2014年5月30日分别交付购房款共计人民币362859.70元，并交纳了契税、公共维修基金等相关费用。原告已于2014年5月30日接收该房屋，未要求退房。被告没有在合同约定的期限取得房屋初始登记，至今没有履行合同约定将商品房转移登记的相关文书交付给原告的义务。为此，原告向一审法院提起诉讼，请求判决被告继续履行《商品房买卖合同》，将出售给原告的商品房验收合格备案并协助原告办理不动产权证书并判决被告按年利率6.18%标准支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金103522元，判决被告支付原告从2019年8月13日起至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金（违约金按已交房款362859.70元的年利率6.18%计算）。同时查明，因为被告未按合同约定取得初始登记及将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告等50余人为此于2016年11月14日向黎平县信访局反映要求处理。一审法院认为:原、被告于2012年7月3日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。原告请求继续履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案并协助原告办理不动产权证书的诉讼请求，被告没有异议，予以支持；原告请求判决被告按年利率6.18%标准支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金103522元、判决被告支付原告从2019年8月13日起至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金（违约金按已交房款362859.70元的年利率6.18%计算）的诉讼请求，一审法院认为，原、被告2012年7月3日签订《商品房买卖合同》时，双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权转移登记等事项均作了明确约定。合同签订后，原告已履行了合同的全部义务。而被告违反了合同第二十二条第三项（二）约定的合同义务，未能在承诺期限内取得该商品房初始登记，至今未能将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，导致原告至今未能办理商品房所有权登记证书，被告应当承担违约责任。被告以原告要求支付逾期办证违约金已超过诉讼时效作为抗辩理由。双方当事人在合同中约定以每日按已付房价款的0.2%累计违约金，该违约金的数额随着违约行为的持续不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，该继续性债权的诉讼时效是二年，应于2016年12月30日终了，但原告在此期间于2016年11月14日向政府部门反映被告违约未能办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，并要求处理，导致诉讼时效的中断，故对被告辩称关于原告主张部分违约金已超过诉讼时效的抗辩理由不予采纳，为此支持违约金计算时间从2014年12月31日起直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失难以确定，同时原告也未能提供证据证明其具体损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收30％，年利率为6.18％，原告请求按年利率6.18%标准支付逾期办证违约金，符合法律规定，予以支持。逾期办理商品房转移登记有关文书违约金计算应按已付房款362859.70元，利率按年利率6.18％计算，从2014年12月31日起至2019年8月12日止，共计1685天，逾期办理商品房产权证违约金计算为：362859.70元×6.18%÷365天×1685天=103522元；2019年8月13日之后直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金计算，应按已付房款362859.70元以年利率6.18％计算。为此，一审法院判决：一、被告贵州沐新房地产开发有限公司继续履行与原告谢东连、杨华勇于2012年7月3日签订的《商品房买卖合同》，将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告谢东连、杨华勇并协助原告谢东连、杨华勇办理不动产权证书。二、被告贵州沐新房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告谢东连、杨华勇逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金103522元；三、从2019年8月13日起以后的商品房转移登记的相关文书违约金，由被告贵州沐新房地产开发有限公司按原告已交房款362859.70元以年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止支付给原告谢东连、杨华勇。案件受理费2370.00元，减半收取1185.00元，由被告贵州沐新房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明认定一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张和事实理由，本案二审争议焦点为：继续性债权的诉讼时效如何计算。经查，双方当事人在合同中约定违约金的计算方法为每日按已付房价款的0.2%累计算。因违约行为持续存在，因此，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权。杨华勇、谢东连虽于2016年11月14日向政府部门反映沐新公司违约未能办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，并要求处理，导致诉讼时效的中断，但因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，且杨华勇、谢东连2019年8月12日起诉主张权利，故诉讼时效应倒推三年，一审认定从2014年12月31日起算错误。本院纠正为从2016年8月12日起算至实际交付之日止。其中，2016年8月12日至2019年8月12日计算为：362859.70元×6.18%÷365天×1095天=67274.19元。综上所述，贵州沐新房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省黎平县人民法院(2019)黔2631民初1433号民事判决第一项、第三项（即：一、被告贵州沐新房地产开发有限公司继续履行与原告谢东连、杨华勇于2012年7月3日签订的《商品房买卖合同》，将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告谢东连、杨华勇并协助原告谢东连、杨华勇办理不动产权证书。三、从2019年8月13日起以后的商品房转移登记的相关文书违约金，由被告贵州沐新房地产开发有限公司按原告已交房款362859.70元以年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止支付给原告谢东连、杨华勇）；二、撤销贵州省黎平县人民法院(2019)黔2631民初1433号民事判决第二项；三、贵州沐新房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付杨华勇、谢东连逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金67274.19元；四、驳回杨华勇、谢东连的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2370.00元，减半收取为1185.00元，由杨华勇、谢东连负担415元，由贵州沐新房地产开发有限公司负担770元；二审案件受理费2370元，由杨华勇、谢东连负担830元，由贵州沐新房地产开发有限公司负担1540元。本判决为终审判决。审判长  陆小平审判员  郑厚祥审判员  王大梅二〇二〇年三月十九日法官助理张强书记员顾静玲