广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终536号上诉人（原审被告）：李妙萍，女，1963年11月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州华银房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区北京路3号第七层C4号。法定代表人：李晓平，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄婉玲，广东浩瀚明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪，广东浩瀚明扬律师事务所律师。原审第三人：广州市金宝华房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区东华西路东华西横街241-277号海谊大厦206B。法定代表人：杨国勇，该公司经理。委托诉讼代理人：王晓东，该公司员工。原审第三人：广州市越秀区房屋管理局，住所地：广州市越秀区吉祥路28号。法定代表人：罗学文，该局局长。委托诉讼代理人：郭思宇，该局干部。上诉人李妙萍因与被上诉人广州华银房地产开发有限公司（以下简称华银公司）、原审第三人广州市金宝华房地产开发有限公司（以下简称金宝华公司）、广州市越秀区房屋管理局（以下简称越秀房管局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初38056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李妙萍上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回华银公司的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由华银公司承担。事实和理由：（一）一审法院适用法律错误。其一，一审法院遗漏诉讼当事人，属于程序违法。广州市房地产管理局与广州市蔬菜公司作为拆迁房屋的产权人与租赁人，应当依法参加本案诉讼，查清相关事实。广州市越秀区北京××号房屋是广州市蔬菜公司安置职工的宿舍，其中二楼实际由李妙萍使用。越秀房管局作为广州市房地产管理局的代管人参与本案诉讼，属于主体不适格，一审法院未按规定对越秀房管局的诉讼资格予以审查，违反相关法律规定。其二，一审法院引用各时期的房屋拆迁相关条例来认定本案事实不当。案涉协议签订时，1992年的拆迁条例已经废止，本案应当引用协议签订时即1999年的《广州市城市房屋拆迁管理条例》和相关办法。据此，一审法院在援引法律错误的前提下认定李妙萍为违约方，缺乏事实及法律依据。（二）华银公司未按照案涉协议安置李妙萍回迁，其应承担相应的违约责任。广州市越秀区北京南路45-65号、同庆坊3-17号、德佑坊2-12号地段的土地使用权人是金宝华公司。1999年，金宝华公司与李妙萍签订了《房屋拆迁安置协议》，约定金宝华公司将拆除广州市越秀区北京××号二楼的房屋，且回迁新建大楼第五层，东向的房屋安置给李妙萍居住使用，回迁后仍保留原租赁关系。2018年，华银公司取得北京南路45-65号、同庆坊3-17号、德佑坊2-12号地段的土地使用权，故华银公司应承担案涉拆迁地段的权利与义务。至今，华银公司没有提供其已按协议安置李妙萍回迁居住的证据，更没有提供李妙萍违约的证据。一审法院认定广州市越秀区文德路36号402房与案涉协议约定的回迁房基本属于同一地段，故作出安排李妙萍回迁居住至广州市越秀区文德路36号402房是错误的。402房与北京xx号拆迁房屋无关，且402房屋是与北京南路余勇里3号房屋的异地产权调换补偿，由此可证明402房与协议约定的回迁房不属于同一地段。因此，根据《房屋拆迁安置协议》的约定，华银公司是违约方，应承担违约责任。综上，恳请二审法院判如所请。华银公司二审辩称，不同意李妙萍的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。金宝华公司二审述称，同意一审判决。华银公司已经取得广州市北京南路17-43、45-65号的《建设用地批准书》，根据《城市房地产开发经营管理条例》《城镇国有土地使用权出让和转让条例》以及房屋拆迁政策的有关规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转让受让人。因此，华银公司应承担对李妙萍的安置义务。越秀房管局二审述称，同意一审判决。华银公司向一审法院起诉请求：判令变更金宝华公司（原拆迁单位、用地人）与李妙萍于1999年3月5日签订的《广州市房屋拆迁安置协议》，由原来的回迁安置改为异地就近安置，异地就近安置房屋为越秀区文德南路36号402房（建筑面积49.53平方米，独立厨厕，产别为直管公房，产权人为越秀房管局）。一审法院认定事实：金宝华公司原为广州市越秀区北京南路45-65号、同庆坊3-17号、德佑坊2-12号地段的土地使用权人。2006年12月，金宝华公司将上址地段土地使用权转让给案外人广州润恒贸易咨询有限公司（以下简称润恒公司）。2007年6月12日，上述地块土地使用权人更名为润恒公司。1999年3月5日，金宝华公司（甲方）与李妙萍（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经批准拆除北京xx号二楼的房屋，乙方是该房屋的使用人，承租面积14.03平方米，甲方应于2003年12月31日前在征用范围内新建大楼第五层，产权属于公有的东向套间，居住面积15平方米安置给乙方回迁居住；本协议签订后，如因城市规划需要变更协议的，甲方应在接到规划部门的变更意见书后，在七天内向乙方发出通知，乙方应服从城市规划的建设需要，依法变更本协议的有关条款，并送市房地局备案；回迁后仍保持原租赁关系等。1999年12月16日，越秀房管局（甲方）与金宝华公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定：乙方经批准拆除甲方经管的广州市越秀区北京××号房屋，建筑面积221平方米，乙方同意将原征用地段二楼、七楼、八楼、九楼建筑面积221平方米房屋移交归甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿；乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于2003年12月30日移交完毕。需拆除房屋的原居住户的搬迁安置工作由乙方负责妥善解决等。2004年2月13日，广州市城市房屋拆迁管理办公室向金宝华公司发出《关于北京南路45-65号地块拆迁情况的复函》，内容为：北京南路45-65号地块拆平后，回迁楼至今未动工兴建，已超过约定的回迁期限，因此该地块被列入拆迁烂尾地块，现金宝华公司计划在百子横路、东华西路等地提供现房供被拆迁人选择永迁安置，其中公房部分已获区房管局和该局产权处同意永迁补偿；该办认为，金宝华公司所提供的永迁房位于市区范围内，永迁补偿安置一步到位，有利于尽快解决拆迁补偿安置问题，维护被拆迁人的合法权益；请金宝华公司抓紧时间与被拆迁人协商，并变更补偿安置协议为加快该地块的开发，推进拆迁补偿安置工作进行，同意金宝华公司向有关部门办理《建设用地批准书》等手续。因金宝华公司未依约履行产权调换补偿的义务，越秀房管局曾于2005年向一审法院起诉金宝华公司，要求变更双方签订的上述《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定的回迁房屋补偿为支付货币补偿款。一审法院受理后，于2005年10月31日作出（2005）越法民三初字第864号民事判决书，判决：一、越秀房管局与金宝华公司于1999年12月16日签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中关于在广州市北京xx号房屋地段回迁安置的条款于本判决发生法律效力之日终止执行，由金宝华公司按回迁房屋建筑面积乘以评估单价（不交吉价）所得金额予以作价补偿给越秀房管局；二、金宝华公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，将变更回迁安置作价补偿款共1087000元一次性支付给越秀房管局等。该判决已于2005年11月19日发生法律效力，越秀房管局并已申请强制执行。2013年3月26日，越秀房管局（被拆迁人、乙方）与广州中旅大道房地产有限公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：甲方拆除乙方位于越秀区北京××号房屋，建筑面积221平方米，住宅142.44平方米，商业78.56平方米；甲方将自有产权的位于海珠区××、××单元，建筑面积为218.7876平方米的房屋，用作拆迁乙方原址房屋后的产权调换补偿；异地产权调换房屋为江泰路33号503、602、703单元及43号702单元（带租户）；双方签订本协议书后甲方即按本协议书签订的房屋，向乙方交付其异地产权调换房屋的房产证和办理相应的移交接收手续；双方完成房屋面积差价款及异地产权调换房屋的移交接管手续后，（2006）越法执字第00443号案即视为执行终结，乙方即向法院办理执行终结手续等。该协议于2013年3月28日办理拆迁备案手续。2014年8月，广州中旅大道房地产有限公司向越秀房管局交付了上述永迁房屋。2018年5月14日，广州市国土资源和规划委员会向华银公司核发《建设用地批准书》，华银公司为涉讼地块的使用权人。广州市越秀区文德南路36号402房（建筑面积49.53平方米，用途为住宅）现登记的所有权人为华银公司。2018年9月29日，华银公司向李妙萍寄发《房屋安置通知书》，内容为：根据法院2005年的有效判决，李妙萍原租赁使用的原址公房北京xx号已通过货币补偿等方式完成了房屋拆迁产权补偿安置手续；为了妥善解决李妙萍历史遗留的拆迁安置问题，华银公司特将产权调换给越秀区房管局的同地段文德南路36号402房优先安置李妙萍，该房屋建筑面积49.53平方米，独立厨厕；现正式通知李妙萍，请李妙萍于2018年10月15日前与华银公司联系，尽快办理上述房屋的安置手续等。2018年10月9日，华银公司（甲方）与广州市住房和城乡建设委员会（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方拆除的房屋为越秀区北京南路余勇里3号，双方同意按异地产权调换补偿的方式办理原址房屋的补偿，甲方将产权自有的越秀区文德南路36号402单元，建筑面积49.53平方米的房屋，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换补偿；异地产权调换补偿房屋为越秀区文德南路36号402房，租户为李妙萍（即本案被告）等。一审法院认为，1992年施行的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第三十一条规定：“拆除出租的房屋，实行房屋产权调换的，原租赁关系应继续保持，因拆迁而引起原租赁合同有关条款的变更，租赁双方应依据本规定作相应修改”。1997年施行的《广州市城市房屋拆迁管理条例》第三十四条规定：“拆除出租房屋，实行房屋产权调换的，维持原租赁关系。产权人应在回迁房交付使用之日起一个月内与原承租人订立新的租约。因拆迁而引起原租赁合同有关条款变更的，租赁双方应依照本条例作相应修改”。2004年施行的《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十六条规定：“拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋，被拆迁人实行房屋产权调换的，拆迁人应当提供使用面积不少于被拆迁房屋使用面积，并且与被拆迁房屋价格相当的房屋给被拆迁人，产权调换的房屋仍由原承租人继续承租；被拆迁人对房屋承租人进行安置的，安置用房的使用面积不少于被拆迁房屋的使用面积”。金宝华公司与李妙萍于1999年3月5日签订的《房屋拆迁安置协议》亦明确约定“回迁后仍保持原租赁关系”。即无论是依照上述不同时期的规定还是协议的约定，李妙萍作为被拆迁房屋的承租人，在原公房管理人即越秀房管局选择了异地产权调换的房屋后，应就该回迁房与越秀房管局继续维持原租赁关系。现越秀房管局对于以广州市越秀区文德南路36号402房用于安置李妙萍回迁并无异议，且该房屋与原约定的回迁房基本属于同一地段，面积亦大于原约定的回迁面积，并未损害李妙萍的合法权益。因此，华银公司提出的诉讼请求合法，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，于2019年4月20日判决如下：李妙萍与金宝华公司于1999年3月5日签订的《房屋拆迁安置协议》中，关于在广州市北京xx号房屋地段征用范围内回迁安置的条款于判决发生法律效力之日终止执行；由华银公司自判决发生法律效力之日起七日内，安排广州市越秀区文德南路36号402房供李妙萍回迁居住。一审案件受理费8800元，由华银公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。另查，2013年3月26日，越秀房管局与广州中旅大道房地产有限公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第十三条约定，异地产权调换的房屋的租户安置等详见本补偿协议书附表。其中北京xx号直管拆迁补偿协议附表中的租户未包含李妙萍。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：华银公司是否有权主张变更拆迁安置协议中的回迁安置方式。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。根据案件查明事实，金宝华公司作为案涉烂尾地块的原拆迁人分别与被拆迁人越秀房管局签订了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，与实际使用人李妙萍签订了《房屋拆迁安置协议》，约定李妙萍所享有的回迁义务为原址回迁并在回迁后仍保持原租赁关系。但是，越秀房管局在变更原回迁方式为异地产权调换补偿形式的情况下，遗漏安置了原承租户李妙萍，因此，上述行为侵害了承租户李妙萍的合法权益。对于原拆迁合同约定的回迁义务能否继续履行，理应由各方当事人协商变更补偿方式，现在没有证据证明各方当事人就回迁安置方式协商一致，华银公司作为烂尾地块的土地使用权人直接提出本案诉讼主张变更回迁安置方式，缺乏法律依据且有违公平合理原则，本院不予支持。一审法院处理欠妥，本院予以撤销。综上所述，李妙萍上诉请求成立，本院予以支持。一审法院处理欠妥，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初38056号民事判决；二、驳回广州华银房地产开发有限公司的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8800元、二审案件受理费8800元，均由广州华银房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年三月二十六日书记员  杨希曾龙辉