新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初2196号原告：陈家文。委托诉讼代理人：阿斯亚·吐尔逊，新疆梦维律师事务所律师。被告:杜启之。委托诉讼代理人：马磊，水磨沟区精诚法律服务所法律工作者。被告:段林虹。被告:中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司，住所地乌鲁木齐市。负责人：李耿，系该公司经理。委托诉讼代理人：闫勤，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。原告陈家文与被告杜启之、段林虹、中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈家文的委托诉讼代理人阿斯亚·吐尔逊，被告杜启之的委托诉讼代理人马磊，被告中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司的委托诉讼代理人闫勤到庭参加诉讼。被告段林虹经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈家文向本院提出诉讼请求：1.请求确认第一、第二被告与第三被告签订的《房屋屋面租赁合同》无效；2.请求判令被告承担2013年10月15日至2016年10月17日的场地使用费54000元整（18000元／年×3年＝54000元整）事实理由：第一、第二被告自2011年5月25日开始就租赁原告位于乌鲁木齐市的房屋，租期为三年，并于2014年5月28日续签合同，该合同约定原告将属于自己的位于乌鲁木齐市的房屋一楼一个门面，二楼及地下室出租给第一被告和第二被告。2017年5月原告回乌鲁木齐找第一第二被告收房租时发现，原告所出租房屋屋顶上架有电信铁塔，原告感到很纳闷，遂找到第一第二被告经过反复追问，第一被告骗原告说才刚租出去半年，原告就找到第三被告，才得知第一被告和第二被告在未经原告的同意之下于2013年10月15日就将原告所有的房屋楼顶240.301平米的屋顶平台擅自转租给中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司，租期为三年，中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司用作架设通信天线和搭建机房用途使用。后来，在电信铁塔归铁塔公司管理之后，第一、第二被告继续瞒着原告与第三被告于2016年10月15日签订了《站址租赁合同》，租期为三年，自2016年10月15日至2019年10月14日。第一、第二被告的这种擅自转租的行为严重侵害了原告的合法权益，第三被告在租赁该房屋时也不经过合理审查，就租赁了本不属于第一第二被告的房屋，并对原告的楼顶平台进行改建，其行为也侵害了原告的房屋所有权。根据《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋法律若干问题的解释》法律有关规定，属于无效合同。综上所述，为了维护原告的合法权益，请法院依法作出公正的判决。被告杜启之辩称，请求驳回原告的诉讼请求，第一和第二被告之间签订租赁合同是合法有效的，不存在无效的情形。我方认为原告对被告之间签订的租赁合同是明知的，且默认，同时，该租赁合同并未对原告造成损失不存在相关费用。被告中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司辩称，一、原告诉求确认合同无效，没有法律依据。1．2013年10月，出于公共通信需求，中国电信租赁了杜启之、段林虹当时所经营的苏州东路2号东福宾馆的楼顶屋面，用于架设通信天线或搭建机房使用，双方就此签订了租赁合同，租金为每年11500元。合同签订后，中国电信即在租赁的楼顶屋面上架设通信天线，使用至2015年，根据当时的政策要求，将该合同所涉及的关于通信天线的所有权益转移给了乌鲁木齐铁塔公司(以下简称铁塔公司)，至此，中国电信再未履行该合同。屋面租赁合同签订时，第一、二被告为本案所涉房屋的实际占有人、使用人，其对使用的租赁物进行部分转租，并未改变其与原告租赁合同所约定的用途。2.原告要求确认《房屋屋面租赁合同》无效的请求于法无据。我国《合同法》第52条规定，无效的合同的情形有5项：1)一方以欺诈、协迫手段订立合同，损害国家利益的；2)恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的；3)以合法形式掩盖非法目的的；4)损害公共利益的；5)违反法律、行政法规的强制性要求的。根据被告之间签订的合同内容看，合同是双方真实意思表示，不存在违反法律法规的强制性要求的情形，也不存在恶意串通损害原告利益的情形，因此，该《房屋屋面租赁合同》未存在无效的任何情形，因此，原告主张合同无效不符合法律规定。原告诉状中称，其依据《房屋租赁管理条例》规定主张合同无效，从我国现行的可有效执行的《商品房租赁管理条例》第十二条“承租人未经出租人书面同意转租房屋的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失”的规定可知，即使第一、二被告未经出租人书面同意转租了房屋，那也只能是解除合同，而不是主张无效。二、原告向中国电信主张场地使用费没有依据1.原告将房屋租赁给第一、二被告，第一、二被告即拥有该租赁房屋的全部占有、使用权，只要其在合同约定的权限范围内合理使用即可。第一、二被告将租赁房屋的屋面出租，只是合理充分地使用其租赁房屋的体现，所以，所谓的场地使用费应当包含在第一、二被告的租赁费中。中国电信在租赁屋面时，是向当时的房屋使用人承租，并不违反法律规定或原告与第一、二被告的约定，原告主张的场地使用费即使有事实及法律依据，也不应当由中国电信给付。2.原告主张权利的对象错误。从原告所诉事实及查明的事实看，2013年，与第一、二被告签订《房屋屋面租赁合同》的是中国电信，但此后因政策因素，中国电信在合同相对方的第一、二被告签署确认同意之下，早己将合同的权利义务全部转移至了铁塔公司，现在根本就己不是合同相对方了，该合同实际也早己不是中国电信在履行，即使原告主张权利，也不应当是向中国电信主张。《商品房租赁管理条例》第十二条规定：“承租人未经出租人书面同意转租房屋的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失”，原告主张解除合同、收回房屋、赔偿损失的主体应当是其承租人，而不是屋面的使用人。综上，请求驳回原告对中国电信的诉讼请求。被告段林虹未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交如下证据：原告陈家文向本院提交如下证据：1.房屋所有权证两份，证明涉案房屋所有权人为陈家文的事实。2.租赁合同三份，证明日期为2011年5月25日、2014年5月28日和2017年6月20日，原告与和第一被告签订，被告自2011年5月开始租赁原告的房屋，2014年5月28日被告续租原告房屋时，租赁的是房屋二楼、地下室及门面（即中间的侧二）一个，到了2017年6月20日被告续租原告房屋时，租的是一楼一个门面和二楼。2017年6月20日的合同第六条约定“承租方应租哪里用哪里，不能侵占出租方其他房屋和底盘，损害出租方的利益，若再有发生，按年租金赔偿出租方，新旧账一起算。”3.房屋屋面租赁合同，证明2013年10月15日第一被告、第二被告与中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司签订。一、二被告将其所租赁的所有权为原告的乌鲁木齐市苏州东路2号（现为乌鲁木齐市龙盛街62号）的房屋屋面（即楼顶）出租给第三被告，租期为2013年10月15日起至2016年10月14日的事实。4.站址租赁合同，证明2016年10月15日第二被告与第三被告签订的，第二被告将其所租赁的所有权为原告的乌鲁木齐市苏州东路2号（现为乌鲁木齐市龙盛街62号）的25平方米房屋出租给第三被告，用作乙方建设无人值守的基站机房，并提供楼顶平台供乙方自行安装室外天线设备。租期为2016年10月15日至2019年10月14日止的事实被告杜启之、中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司认可上述证据的真实性，本院对上述证据的真实性予以确认。被告杜启之向本院提交如下证据：1.照片，证明只要在这个房屋附近，就能看到房顶基站，原告不可能不知道相关事宜且原告经常去房的事实。原告认可此证据的真实性。被告中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司认可此证据的真实性。本院对上述证据的真实性予以确认。2.离婚证，证明2019年3月12日被告一和被告二确已离婚。原告认可此证据的真实性。原告及被告中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司认可此证据的真实性。本院对上述证据的真实性予以确认。被告中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司向本院提交如下证据。1.关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函回执，证明2015年10月31日其与被告一签订的房屋租赁合同义务已经转至铁塔公司，当时经过了房屋使用人同意的事实。2.发票，证明：2015年其支付合同租金是11500元的事实。原告与被告杜启之认可此证据的真实性。本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告自2011年5月25日开始将位于乌鲁木齐市的房屋出租与被告杜启之，租期为三年，并于2014年5月28日续签合同，该合同约定原告将属于自己的位于乌鲁木齐市的房屋一楼一个门面，二楼及地下室出租给。2013年10月15日，被告杜启之、段林虹将涉案房屋楼顶租给中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司，租期为三年，中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司用作架设通信天线和搭建机房使用。。本院认为,本案的争议焦点被告杜启之、段林虹与被告中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司签订的《房屋屋面租赁合同》是否无效，被告是否承担2013年10月15日至2016年10月17日的场地使用费54000元整的责任。原告与被告杜启之之间的房屋租赁合同关系合同法有效，被告杜启之承租范围应包括涉案的屋顶部分。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原告陈家文作为房屋出租房及所有权人以其不知道被告转租的事宜，于该转租事宜开始六个月后要求确认合同无效的诉讼请求，没有事实及法律依据。其要求被告承担2013年10月15日至2016年10月17日的场地使用费54000元整的责任的诉讼请求没有事实及法律依据。本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告陈家文请求确认第一、第二被告与第三被告签订的《房屋屋面租赁合同》无效的诉讼请求二、驳回原告要求判令被告承担2013年10月15日至2016年10月17日的场地使用费54000元整的诉讼请求。案件受理费1150元（原告已预交），由原告陈家文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。审 判 长  陈 新人民陪审员  李东生人民陪审员  郭新霞二〇二〇年三月三十日书 记 员  田启朦