北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3038号上诉人(原审原告、反诉被告)：陆军杰，男，住北京市顺义区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：王潇沛，女，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：游翔（王潇沛之夫），住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王昊，北京市天元律师事务所律师。上诉人陆军杰因与被上诉人王潇沛房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初23762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆军杰上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，依法改判或发回重审；2.依法撤销一审判决第五项中的驳回陆军杰的其他诉讼请求（请求判令不开具发票损失192000元除外），依法改判或发回重审；3.一、二审诉讼费由王潇沛承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.王潇沛是明知合同手写条款的存在，即明知陆军杰在合同关键条款上的真实意思表示，王潇沛选择了不向陆军杰表示异议，且过后办理交接，其行为足以证明认可合同上的手写条款。2.一审法院认定王潇沛曾对中介表达过对手写条款的不同意见，缺乏证据支持。3.即便王潇沛向中介表达过对手写条款的不同意见，鉴于中介并非陆军杰的委托人，且中介从未向陆军杰转达该不同意见，因此王潇沛的表达对陆军杰没有约束力。相反，中介是王潇沛委托出租房屋的受托人，中介在合同书上书写的条款应当被认定为是委托人王潇沛的本人意思。二、从2018年6月开始，陆军杰已经无法对涉案房屋进行正常使用。陆军杰正常搬运办公物品时，受到王潇沛指使的物业公司阻挠。三、一审法院严重违反法定程序。1.部分证据未质证。2.一审法院违背法定程序调查取证。3.一审法院未依法进行鉴定。4.一审法院未履行释明义务。5.审限超期严重。王潇沛辩称，同意一审判决，不同意陆军杰的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序正确，证据充分，应驳回上诉，维持原判。陆军杰向一审法院起诉请求：1．请求判令解除王潇沛与陆军杰之间的房屋租赁合同，所解除的合同期限为自2018年7月1日至2020年6月30日；2．请求法院依法判令王潇沛向陆军杰退还保证金16000元；3．请求法院依法判令王潇沛向陆军杰赔偿房屋装修损失100000元，搬家费2200元，不开具发票的损失192000元；4．请求法院依法判令王潇沛向陆军杰提供租房发票；5．请求法院依法判令王潇沛支付陆军杰违约金16000元；6．请求法院依法判令王潇沛向陆军杰支付利息（以保证金本金16000元为准，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年7月11日起至王潇沛给付之日止）；7．诉讼费、公证费、装修工程鉴定费由王潇沛负担。王潇沛向一审法院提起反诉请求：1.请求判决确认王潇沛与陆军杰签订的《北京市房屋租赁合同》解除；2.陆军杰向王潇沛支付自2018年7月1日至2018年7月20日房屋租金10322.58元；3.请求判令陆军杰向王潇沛支付因拒付租金而产生的违约金16000元；4.判令陆军杰向王潇沛支付自2018年7月21日至2018年9月5日的逾期腾退房屋的占有使用费24344.09元；5.判令陆军杰向王潇沛支付自2018年7月21日至2018年9月5日的逾期腾退房屋违约金，按日租金三倍计算，共计73032.26元；6.请求判令陆军杰支付拖欠的供暖费8394元；7.请求判令王潇沛以陆军杰向王潇沛缴纳的押金16000元，抵扣部分陆军杰应支付的款项；8.诉讼费用由陆军杰承担。一审法院认定事实：2017年5月，出租人（甲方）王潇沛、承租人（乙方）陆军杰、居间人（丙方）北京中联置家房地产经纪有限公司（以下简称：中联置家公司）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称：案涉合同），该合同约定由乙方承租甲方位于北京市顺义区×××303房屋，建筑面积为139.91平方米，购房人是王潇沛，房屋尚未办理所有权证，租赁用途为办公，租赁期限自2017年7月1日至2020年6月30日；租金第一、第二年每季度48000元，第三年每季度51600元；支付日期为2017年7月1日、2017年10月1日、2018年1月1日，依次类推，每叁个月支付季度租金；乙方支付押金16000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。水电费、电话电视费、燃气费、供暖费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费等均由乙方承担。合同第九条约定：（一）经双方协商一致，可以解除合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达7日的；2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3．不承担维修义务致使乙方无法正常使用房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达7日的；2．欠缴各项费用达10000元的；……第十条违约责任约定：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100％向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相关损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100％支付违约金，甲方退还应退还相应租金。……（四）甲方未按约定时间交付该房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金叁倍标准支付违约金。第十二条其他约定事项：合同期内2017年7月1日至2019年6月30日每月租金人民币16000元，2019年7月1日至合同结束每月租金人民币17000元……本合同经三方签字签章后生效。本合同（及附件）一式叁份，其中甲方执壹份，乙方执壹份，丙方执壹份，各执壹份。另，案涉合同第二页空白处有手写的补充条款，内容为：“1．如乙方需注册新的律所或实体，甲方应予以协助，如甲方不协助，乙方不支付租金；2．甲方应在乙方支付租金一个月内协助乙方取得北京上泽广霁律师事务所发票，如甲方不协助，则乙方有权不支付后续租金。”出租人（甲方）王潇沛于2017年5月20日签字完毕，乙方陆军杰于2017年5月23日签字完毕。2017年5月24日，王潇沛向陆军杰出具了收据表示收到了押金16000元，租金48000元。双方于当日进行了物业交接验收。后陆军杰分别于2017年9月29日、2017年12月31日、2018年3月31日支付了房屋租金48000元。2018年4月17日，陆军杰开始与王潇沛协商使用案涉房屋进行工商注册一事。2018年6月20日，双方再次就使用案涉房屋办理工商登记一事通过微信进行协商，王潇沛称银行工作人员表示房产证没回来，可以提供扫描件，陆军杰要求王潇沛提供扫描件。王潇沛要求陆军杰出具承诺书，写明房产证仅供注册登记使用，租约终止后将公司注册地址迁出案涉房屋，因将房屋作为公司注册地使用而产生的责任由陆军杰和其公司承担一般连带责任，并要求约定迟延迁出违约金。陆军杰表示不同意，认为王潇沛附加了超过原合同约定的义务，且承诺内容不符合法律规定。双方协商无果，陆军杰表示要走法律程序，王潇沛表示陆军杰属于提前退租构成违约。2018年6月25日，陆军杰向王潇沛致函，要求王潇沛向其提供案涉房屋产权证复印件。该邮件寄至王潇沛户籍地住址，投递状态为本人收。2018年7月2日，王潇沛向陆军杰发催告函，称她与中介公司负责人多次通过电话及微信等方式与陆军杰沟通办理注册登记律师事务所地址及协商退租交接迁走事宜，陆军杰多次挂断拒绝沟通，要求陆军杰如果继续承租需按时支付房租并结清供暖费用，如不续租需按合同约定结清相关款项并归还相关物品。陆军杰于7月4日签收。2018年7月4日，陆军杰委托律师时汛向王潇沛邮寄律师函，要求王潇沛向陆军杰提供案涉房屋产权证复印件、提供发票、支付违约金，表示不再向王潇沛支付租金直至其履行协助注册公司的义务等。该邮件寄至王潇沛户籍地住址，投递状态为拒收。2018年7月11日，时汛向王潇沛邮寄律师函，称由于王潇沛违反合同约定，致使合同目的无法实现，要求解除房屋租赁合同并办理房屋交接手续，开具出门条以便腾退房屋。该邮件寄至王潇沛户籍地住址，投递状态为拒收，王潇沛表示其不在该地址居住，该房屋已用于出租，从未收到律师函。2018年7月17日，王潇沛通过微信、短信向陆军杰发消息：“陆先生我是祥云业主，多次约谈工商登记事宜你不予回复。请于19号上午十点去空港工商登记所，请你本人前来需要你签字。”陆军杰未予回复。当日，王潇沛向陆军杰发出解约函，主张与陆军杰解除租赁合同，该邮件于2018年7月20日被签收。2018年7月19日，王潇沛称其与中介刘经理到达空港工商登记所，通过微信告知陆军杰，但陆军杰未出现，也未回复。2018年7月21日，时汛向王潇沛邮寄律师函，称双方合同已经解除，要求王潇沛向其开具门条配合腾退；恢复其办公用电等。该邮件被拒收。2018年7月24日，时汛向王潇沛邮寄律师函，要求王潇沛向其开具门条并配合其腾退；共同对房屋装修进行鉴定；向其开具房屋发票等。该邮件被拒收。2018年8月15日，时汛向王潇沛邮寄律师函，向王潇沛提交钥匙三把，并要求妥善保管屋内办公设施、原有装修状况；共同查验剩余水电情况；提供出门条。该邮件被签收。2018年8月17日，王潇沛向陆军杰发短信告知其已收到时汛邮寄的钥匙和律师函，物业随时开具门条以便腾退。2018年9月5日，陆军杰取得了放行条，将案涉房屋内物品搬出，案涉房屋腾退完毕。另查明，陆军杰自2018年7月1日起不再支付房租。当事人有争议的证据和事实情况如下：关于案涉合同补充条款。王潇沛主张：陆军杰与其曾在中联置家公司门店谈过租房要开律所，但是并没有说把这个补充条款写在合同里面，当时房产证还没下来。其于2017年5月20日签署案涉合同时并无该补充条款，补充内容是谁写的也不知情，就该补充内容双方未达成一致，陆军杰在王潇沛签署合同后的第三日才签署合同，王潇沛直到2018年7月19日才取得合同原件看到该条款。陆军杰主张：补充条款是中介写的，5月23日之前原告提醒中介要写上这个内容，自己签字的时候已经有这个条款了。双方第一次在中介的门店协商时谈过这个内容，当时王潇沛称房产证还没有下来。另外，在双方签订合同之前，就补充条款已明确告知王潇沛和中介，因为这两条很重要，直接决定原告的合同目的是否能够实现。双方签订合同后次日，在中介的带领下，王潇沛把承租房屋及水电卡、钥匙都交给了他，说明王潇沛认可了合同条款，在长达一年的时间里王潇沛从未就该补充条款向其提过异议。一审法院经向中联置家公司职员刘利龙和郝真询问，郝真称：案涉合同签订时是我陪同事赵薇丽办的，赵薇丽合同签完没多久就离职了，现在已经离职两年。合同一式三份，我们先找业主在我们门店签的，签完后我们又找租户签字。签完后租户拿走一份，房东的合同我们于2017年5月24日我拍照微信发给房东，说事后再给她送过去，但是我们同事离职后就没送。案涉合同第二页空白部分补充内容是当时找租户的时候写的，是赵薇丽写上去的，我当时在旁边，具体内容给房东打电话说的，后来又把合同照片发给业主。当时我们想单写一个补充协议，因为租户比较着急，就写在合同空白处。微信发给她的照片上与该补充内容一样。发给她以后她语音回复的，我这有语音内容，内容是：“她、他附加的条款一是什么，如果不配合什么叫配合他更名的，万一如果因为房产证没下来，或者什么原因没法更名，他还就不交房租，那这肯定不行。”关于合同解除原因。陆军杰主张解除合同由于王潇沛拒不按照合同补充条款约定提供相关材料配合陆军杰办理工商登记注册，构成根本违约，只是原告无法实现合同目的，故解除合同，并提交了微信记录、律师函、快递记录等予以证明。王潇沛对此不认可，表示没有收到陆军杰的律师函，自己不在邮寄地址居住，并称其多次与陆军杰沟通协商办理工商登记事宜，但陆军杰拒绝沟通，并提交了微信记录、短信记录、租房合同予以证明。王潇沛主张解除合同由于陆军杰未按约定支付租金，根据案涉合同第九条第四款约定，此情形下出租人有权解除合同，并提交了案涉合同、催告函、快递记录、解约函予以证明。陆军杰称不支付租金是因为根据补充合同约定如果甲方不协助办理工商登记可以不支付租金，如果甲方不协助开具发票可以不支付租金。关于案涉房屋装修情况。陆军杰称对案涉房屋进行了地砖铺设、墙面处理、隔断、吊顶，根据墙体做了铁架子，加装灯具、窗帘，改电花费三万多元，空调加管道花费四千多元。王潇沛称仅仅能通过观察铺了地砖、刷了墙壁、进行了吊顶、加装了铁架子，除此以外我们均不认可。一审法院于2019年3月14日组织双方进行现场勘验，经勘验：案涉房屋内房顶架有吊顶，铺有火色瓷砖，四周墙壁有涂料粉刷，屋内南侧有一玻璃隔断，中部有一折叠推拉门，入门处有一个影壁墙，靠南两个窗户架装有遮光帘。双方表示以法院勘验为准，具体价值以法院认定为准。关于案涉房屋的供暖费情况。王潇沛主张陆军杰应向其支付供暖费8394元，按照房屋面积139平米，每平米60元的标准计算，是2017年供暖季度计算出来的。陆军杰称供暖费没有交，金额不认可。关于开具租房发票问题。陆军杰主张根据补充条款约定：甲方应在乙方支付租金一个月内协助乙方取得北京上泽广霁律师事务所发票，如甲方不协助，则乙方有权不支付后续租金。现因王潇沛无法提供发票，导致其无法向所在单位报销，造成了损失。王潇沛称该约定王潇沛不知情没有约束力，且此前陆军杰从未要求王潇沛提供发票，现要求王潇沛向北京上泽广霁律师事务所开具房租发票，不符合法律规定，且根据案涉合同约定，房屋租赁税费由陆军杰承担，陆军杰承担税费之后王潇沛愿意配合陆军杰开具给陆军杰本人的房屋租赁发票。一审法院认为，通过庭审，一审法院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：案件争议焦点一是案涉合同补充条款的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，根据双方当事人的陈述和法庭询问，可以确定案涉合同第二页的补充条款为中联置家公司工作人员所写，通过王潇沛与郝真的微信通话记录可以认定王潇沛对此条款并不认可。因此，案涉合同第二页补充条款非双方当事人经协商一致达成的补充协议，故该补充条款未成立生效，对王潇沛不具有拘束力。对于陆军杰称王潇沛在长达一年的时间里从未就补充条款提过异议说明其认可该条款的抗辩，一审法院不予采纳。除补充条款之外的案涉合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。案件争议焦点二是案涉合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”本案中，陆军杰承租案涉房屋用于开设律所，在案涉合同签订后，王潇沛表示可以向陆军杰提供房产证协助办理注册登记事宜，其要求陆军杰承诺房产证仅供注册登记使用，租约终止后将公司注册地址迁出案涉房屋等完全属于出租人的合理要求。陆军杰主张王潇沛的此项要求是向其附加新的义务，王潇沛拒绝提供房产证导致其无法完成律所注册，从而使合同目的无法实现，一审法院对于陆军杰的此项主张不予认可。陆军杰自2018年7月1日起至今未向王潇沛支付租金，根据案涉合同第九条第四款的约定，陆军杰拒付租金的行为已经违约，合同约定解除的条件已成就，王潇沛作为守约方享有合同解除权。王潇沛于2018年7月17日向陆军杰发出解约函，陆军杰于2018年7月20日签收。故一审法院认定案涉合同于2018年7月20日解除。案件争议焦点三是关于案涉合同解除后，后续事项的处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于陆军杰主张王潇沛支付其16000元违约金，因王潇沛并非违约方，故一审法院对于陆军杰的此项请求不予支持。关于陆军杰主张的搬家费、保证金利息，因无法律依据，一审法院不予支持。关于陆军杰主张的不开发票损失、公证费、鉴定费，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于陆军杰主张王潇沛为其提供租房发票的问题。陆军杰主张根据补充条款约定王潇沛应在其支付租金一个月内协助其取得北京上泽广霁律师事务所发票，如不协助，则乙方有权不支付后续租金，现因王潇沛无法提供发票，导致其无法向所在单位报销故要求王潇沛提供相应的发票。王潇沛称该约定王潇沛不知情没有约束力，且此前陆军杰从未要求王潇沛提供发票。根据一审庭审查明的事实，关于开具的发票的事宜在案涉合同第二页补充条款中有约定，而该约定非双方当事人协商一致所达成的合意，故该补充条款未成立生效。故陆军杰要求王潇沛向北京上泽广霁律师事务所开具房租发票，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于陆军杰主张王潇沛赔偿其装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”根据案涉合同第九条第四款的约定，陆军杰拒付租金的行为已经违约。故其无权主张装修损失。一审法院对陆军杰主张王潇沛赔偿其装修损失的请求不予支持。关于王潇沛主张的租金和违约金的请求问题。案涉合同解除后，陆军杰应向王潇沛支付2018年7月1日至2018年7月20日的租金，按照租金标准支付2018年7月21日至2018年9月5日的房屋占有使用费。因陆军杰未支付租金构成违约，故陆军杰应依合同约定向王潇沛支付违约金。双方所签合同约定的该项违约金的数额为16000元。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。经一审法院释明后，陆军杰主张该违约金过高，要求法院予以调整。陆军杰的该项请求于法有据，一审法院予以采信。故对王潇沛所主张的该项违约金，一审法院以实际损失为基础，按照合同的履行情况、当事人的过程程度以及逾期利益等综合因素，酌情予以确定。关于王潇沛主张的逾期腾房违约金，因无合同约定和法律依据，一审法院不予支持。关于王潇沛主张的供暖费问题。2017年至2018年度供暖季的供暖费实际由王潇沛支付。按照双方所签租赁合同的约定在租赁期间，供暖费由承租人承担。故此王潇沛在本案中，向陆军杰主张供暖费，具有事实依据，一审法院对其相应的请求予以支持。关于王潇沛所主张请求判令王潇沛以陆军杰向王潇沛缴纳的押金16000元，抵扣部分陆军杰应支付的款项。双方所签涉诉租赁合同约定：乙方支付押金16000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。按照该约定，陆军杰向王潇沛支付的押金应当抵扣其所应当向王潇沛支付的租金、占有使用费等费用。王潇沛的该项请求具有事实依据，一审法院予以支持。据此，一审法院于2019年12月作出判决：一、陆军杰与王潇沛签订的《北京市房屋租赁合同》于二零一九年七月二十日解除；二、陆军杰于判决生效之日起七日内向王潇沛支付租金，房屋占有使用费（抵扣押金后的数额）共计一万九千七百三十三元；三、陆军杰于判决生效之日起七日内向王潇沛支付违约金八千元；四、陆军杰于判决生效之日起七日内向王潇沛支付供暖费八千三百九十四元；五、驳回陆军杰的其他诉讼请求与王潇沛的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，陆军杰提交微信截图一张，用以证明2018年6月下旬王潇沛委托中介向陆军杰表达其房屋租赁的事宜，陆军杰有理由相信中介和陆军杰表示的房屋出租的意思都是王潇沛想和陆军杰表达的，补充条款的两条内容都是中介写上去的，这也是对方的意思表示。王潇沛认可上述证据的真实性，不认可关联性和证明目的，王潇沛从未授权中介代理其与陆军杰达成新的意思表示，陆军杰主张的证明目的不成立，这个微信内容是王潇沛和陆军杰发生纠纷后，联系不上陆军杰，才要求中介和陆军杰联系，并非租房前王潇沛和中介对陆军杰的意思表达。王潇沛提交微信截图两张，用以证明2017年5月24日收到房款后，王潇沛向中介索要租赁合同，收到中介发来的照片后，及时提出了不接受陆军杰单方添加补充内容的意见。陆军杰对上述证据真实性、关联性、证明目的均不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合全案案情及当事人诉辩称意见，本案的二审争议焦点为：一、案涉合同的补充条款的效力问题。二、双方关于违约责任如何认定。三、陆军杰应否支付租金及占用使用费。关于争议焦点一，案涉合同的补充条款的效力问题。首先，王潇沛虽提供的微信截图系复印件，但其内容能够与中联置家公司职员的调查询问内容吻合，故本院予以采信。根据一审法院的调查情况及各方当事人陈述，案涉合同补充条款系中联置家公司职员在王潇沛签订合同后单方书写，且书写时王潇沛并不在场。通过王潇沛与中联置家公司职员的微信聊天记录可以看出王潇沛对补充的两个条款明显不予认可，故补充条款并非王潇沛真实意思表示。对于补充条款的签订事宜，中联置家公司并未尽到居间人合理的责任，从而造成《北京市房屋租赁合同》缔约双方的困惑。其次，陆军杰主张中联置家公司的职员是王潇沛委托出租房屋的受托人，中联置家公司的职员在合同书上书写的条款应当被认定为是委托人王潇沛的本人意思。但在房屋租赁市场中中联置家公司实则为居间方，并非王潇沛委托办理签订《北京市房屋租赁合同》的受托人，且现有证据无法证明中联置家公司的职员有权代表王潇沛与陆军杰缔约，故陆军杰的上述主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，一审法院认定案涉合同第二页补充条款未成立生效，对王潇沛不具有约束力，依据充分，本院不持异议。关于争议焦点二，双方关于违约责任如何认定。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据双方的微信聊天记录可以看出，陆军杰承租案涉房屋开设律所，王潇沛表示可以向陆军杰提供房产证协助其办理注册登记事宜，但要求陆军杰在租期届满后，将律所的注册地址迁出案涉房屋，上述要求符合公平原则。现陆军杰不予认可王潇沛的上述主张，因此王潇沛拒绝提供房产证导致陆军杰无法注册律所，不应归咎于王潇沛一方。陆军杰自2018年7月1日起未交付租金，根据《北京市房屋租赁合同》的相关约定已经构成违约，应当支付违约金。陆军杰主张王潇沛违约并应支付其违约金、装修损失，缺乏事实依据与合同依据，本院不予支持。陆军杰主张的搬家费、保证金利息，于法无据，陆军杰主张的公证费、鉴定费及不开具发票造成的损失，无事实及法律依据，本院均不予支持。争议焦点三，陆军杰应否支付租金及占用使用费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陆军杰主张其在2018年7月11日向王潇沛发函要求办理案涉房屋交接手续，且王潇沛指使物业公司阻挠其搬运办公物业。但根据现有证据不足以证明陆军杰的上述主张。陆军杰应当向王潇沛支付在抵扣押金后的剩余租金及占有使用费，一审法院对此认定正确，本院予以维持。另，一审法院并无严重违反法定程序之情形。综上所述，陆军杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费703元，由陆军杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 王 朔审 判 员 姜 君二〇二〇年三月二十九日法官助理 张燕欣书 记 员 李 峥