北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3097号上诉人（原审被告）：赵洪涛，男，1982年7月16日出生，汉族，住山东省惠民县。委托诉讼代理人：王红梅，北京市海创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：商立志，男，1987年8月11日出生，汉族，住山东省沾化县。上诉人赵洪涛因与被上诉人商立志房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初10673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵洪涛上诉请求：撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初10673号民事判决，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费由商立志承担。事实与理由：1．合同被确认无效后，应该互负返还义务，一审认定赵洪涛返还转让费，也应该要求商立志返还经营福缘宾馆两年期间的收益；2．根据上诉人与被上诉人转让经营权的合同，上诉人只是把福缘宾馆六年的经营权转让给被上诉人，其他权利没有转让，被上诉人从上诉人处取得经营权后，通过欺骗的方式与房东杨强签订了租赁合同，剥夺了上诉人对房屋的租赁权，上诉人与房东杨强签订的《租赁合同》中有两项“或有权利”，即拆迁的商业补助、优先租赁权，这两项权利随着拆迁的落实，优先租赁权灭失而拆迁的商业补助成为“既有利益”，被上诉人与房东签订了《租赁合同》，导致上诉人无法向房东主张上述权利，被上诉人存在过错，应该赔偿上诉人的损失。3．案涉宾馆在转让予被上诉人之前，赵洪涛与案外他人合伙经营，一审未将其追加为本案共同诉讼人属于程序违法。商立志未向本院提交书面答辩意见。商立志向一审法院起诉请求：1．判令赵洪涛返还转让费36万元；2．判令赵洪涛支付占用转让费期间的利息（以36万元为基数，自2016年2月15日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率参照逾期罚息计算）；3．本案诉讼费由赵洪涛负担。一审法院认定事实：2016年2月15日，商立志（乙方）与赵洪涛（甲方）签订《转让协议》，约定：甲方将位于大兴区旧宫镇南场路福缘宾馆六年的经营权转让于乙方经营，乙方交于甲方转让费39万元；如乙方经营期间与法人出现营业执照或合同纠纷，由甲方出面配合调解和解决；如遇五年之内（含五年）拆迁，甲方无条件退还乙方转让费的50%（195000元）；乙方经营之前所有的经济纠纷，债务纠纷与乙方无任何关系。商立志曾以房屋租赁合同纠纷为由将赵洪涛诉至法院，北京市大兴区人民法院于2018年12月17日作出（2018）京0115民初19708号民事判决。该案中，商立志提出诉讼请求：1．判令赵洪涛向商立志退还转让费195000元；2．判令赵洪涛向商立志支付逾期付款违约金；3．案件受理费等实现债权费用由赵洪涛承担。事实和理由：商立志与赵洪涛于2016年2月15日签订《转让协议》一份，约定赵洪涛将位于大兴区旧宫镇南场路福缘宾馆六年经营权转让给商立志，商立志已向赵洪涛交付39万元转让费，同时约定，如遇五年之内（含五年）拆迁，赵洪涛无条件退还商立志转让费的50%（即195000元）。商立志取得了涉案宾馆的经营权还不足两年，投入了人力物力和财力，2017年8月即遇拆迁，2017年11月21日全部停水停电并强制要求腾房，已实际无法继续经营。商立志与赵洪涛多次沟通要求按照协议约定返还50%转让费，而赵洪涛以各种理由拒不履行。赵洪涛辩称，不同意商立志的诉讼请求，商立志告诉赵洪涛其接手经营装修后又和大房东重新签订了一份协议，商立志的情况与赵洪涛没有关系，是商立志与大房东的关系。赵洪涛转让的时候里面还有3万元的押金，还有赵洪涛后续添置的物品费用大约3万到5万元左右，当时实际给了赵洪涛36万元，不是39万元。该案经审理认定事实如下：2016年2月15日，甲方赵洪涛与乙方商立志签订转让协议，约定赵洪涛将位于大兴区旧宫镇南场路福缘宾馆六年经营权转让给商立志经营，商立志交于赵洪涛转让费39万元；如遇五年之内（含五年）拆迁，赵洪涛无条件退还商立志转让费的50%（195000元）；商立志经营之前所有的经济纠纷，债务纠纷与商立志无任何关系。2017年8月，福缘宾馆所在地南场二村发出通知，告知腾退区域内租户自2017年9月1日起，适时限水限电。自2017年11月21日起不再售电。另查，涉案租赁标的并未有合法建造审批手续。北京市大兴区人民法院经审理认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，基于该房屋之上的出租、转让等合同行为应为无效协议。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，赵洪涛其与商立志签订的转让协议名为经营权转让，实为房屋使用权、收益权转让，应属无效。庭审过程中，经法院向商立志释明后，商立志认为双方签订的转让协议有效，并坚持其诉讼请求。北京市大兴区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决驳回商立志的全部诉讼请求。该判决已发生法律效力。本案诉讼中，商立志陈述，涉案房屋于2017年8月即遇拆迁，其接手后仅经营了一年多，拆迁后其不再经营。赵洪涛陈述，虽然双方之间的《转让协议》于2016年2月15日签订，但是商立志实际从2015年11月就已经接手宾馆，实际经营至2017年10月，经营了两年。一审法院认为，根据已生效的（2018）京0115民初19708号判决，赵洪涛与商立志于2016年2月15日签订的《转让协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。赵洪涛因该《转让协议》取得转让费36万元，考虑到商立志已经实际经营涉案宾馆，结合《转让协议》约定的转让期限、双方当事人陈述的受让方实际经营期限以及已生效判决认定的拆迁腾退时间，法院酌情确定赵洪涛向商立志返还转让费26万元。关于赵洪涛在本案中陈述未实际收到商立志36万元，收款的具体金额记不清了的答辩意见，因赵洪涛在（2018）京0115民初19708号案件中陈述商立志实际给了其36万元，不是39万元，根据禁止反言原则，法院对其在本案中的该答辩意见不予采信。因双方当事人对于合同无效均有过错，故对商立志要求赵洪涛支付利息的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、赵洪涛于判决生效之日起十日内返还商立志转让费260000元；二、驳回商立志的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方未提交新证据，本院查明的事实与一审无异。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据已经生效的（2018）京0115民初19708号民事判决，赵洪涛与商立志于2016年2月15日签订的《转让协议》被认定为无效，本案一审法院根据该生效判决认定合同无效的事实，并结合宾馆拆迁腾退时间、商立志接手宾馆实际经营期限，酌情确定赵洪涛向商立志返还转让费26万元，已经考虑到了合同无效后双方互负的权利义务，一审所作认定，并无不当。赵洪涛所提商立志应返还其经营宾馆取得的收益的上诉主张，缺乏合理依据，本院不予支持。另，赵洪涛主张因商立志与房东另行签订《租赁合同》，致其依据合同本应享有的“或有权利”未能在拆迁中获得商业补助，故要求商立志赔偿一节，赵洪涛在本案一审中并未就此提起反诉，且其此项主张与本案并非同一法律关系，本院不予审查。关于赵洪涛上诉一审程序违法一节，赵洪涛在另案诉讼及本案一审中均未提出此项事实抗辩，且现无在案证据证明赵洪涛所述案外人实际收取了案涉转让费，故赵洪涛上诉主张一审法院未追加案外人参与诉讼属于程序违法，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，赵洪涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由赵洪涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 施忆审 判 员 许英审 判 员 朱印二〇二〇年三月三十一日法官助理 周珍书 记 员 熊杰