北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1392号上诉人（原审原告）：刘建国，男，1965年9月24日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：徐宪杰，北京市公衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘百军，北京市公衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李国春，男，1970年2月22日出生，现住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：王子鹤，北京市东元律师事务所律师。上诉人刘建国与被上诉人李国春农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初6853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月11日立案后，依法由审判员赵霞适用独任制公开开庭进行了审理。上诉人刘建国及其委托诉讼代理人徐宪杰，被上诉人李国春之委托诉讼代理人王子鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建国上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：1.房地产估价报告所载明的区位补偿价并不合理；2.涉案房屋目前并未拆迁也未见拆迁政策，宅基地区位补偿款并不属于对方的信赖利益损失；3.即便涉及拆迁，对方并无合法的宅基地使用权，故而无权获得宅基地区位补偿款；4.涉案协议无效，对方非法取得房屋。理应返还房屋，我方无需给付对方房屋重置成新拆迁补偿，而一审认定的房屋装修及附属物价值亦有错误，我方仅认可1万元；5.双方对于合同无效应是同等过错。李国春辩称：双方买卖房屋契约不应被认定无效，应当驳回刘建国的上诉请求。双方签订合同时并无有效法律及政策规定此类行为无效。合同无效后的缔约过失责任包括机会成本损失，基于此一审法院参考现在的房屋周边拆迁的情况及价值是正确的。我方认为评估不仅不高，反而相对较低。如刘建国在没有现实给付能力的话，我方不同意返还房屋，如果在未来拆迁会给我方造成损失。根据上诉人的违背诚实信用的原则及我需要置换同地段房屋的需求，刘建国一方应承担九成过错。刘建国向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令双方于1998年10月10日就北京市怀柔区桃山村×号院落和房屋签订的《房屋买卖协议》无效；2.请求法院依法判令李国春将北京市怀柔区桃山村×号号院落及房屋腾空后返还原告，并返还《集体土地使用权证》；3.案件受理费由李国春负担。一审法院认定事实：刘建国为北京市怀柔区桃山村农民。李国春系河北省承德市前营子村人。1993年12月31日，原怀柔县人民政府核发了怀集建（1993）字第×××号集体土地建设用地使用证，该证载明：土地使用者刘建国，地址桃山村，用地面积167平方米，违法面积28平方米。1998年10月10日，刘建国（卖房人）与李国春（买房人）签订了《买卖房屋契约》，该契约载明：买房人李国春，卖房人刘建国自愿将自己的上房五间卖给李国春为业。经双方协商房价为壹万壹仟元整，笔下交清。原集体土地建设用地使用证转给李国春所有及使用。空口无凭，立字为证。落款处刘建国、李国春签名并摁指印，还有证明人、代笔人签字。诉讼过程中，李国春向我院申请对北京市怀柔区桃山村×号院落宅基地区位补偿价、所有房屋价值（含装修）、附属物（重置成新价）进行评估鉴定。2019年11月20日，北京华天通房地产评估有限公司作出华天通［2019］估字A245号房地产估价报告，该报告载明：怀柔区桃山村×号宅基地及房屋的房地产价值851593元，其中，宅基地区位补偿价677160元，房屋重置成新价132734元，装修及附属物成新价41699元。审理中，刘建国不同意李国春提出的75万元损失，只同意赔偿李国春35万元损失，诉讼费、鉴定费要求由李国春负担。一审法院认为，首先，关于双方签订的买卖房屋契约是否有效的问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村房屋的买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案中，双方所签订的买卖房屋契约虽然买卖的是房屋，但涉及了宅基地的使用权，故该买卖房屋契约无效。其次，关于桃山村×号院落及院内房屋是否返还及赔偿损失的问题。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方所签订的契约无效，李国春因该契约所取得的院落及院内房屋应予以返还。李国春将院落及房屋返还刘建国，刘建国亦应依照房屋及附属物的价值对李国春予以补偿。考虑到刘建国出卖房屋后，又以违法出售房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，刘建国应当对合同无效承担主要责任，李国春应对合同无效承担次要责任，故刘建国应当对因合同无效给李国春造成的信赖利益损失依责赔偿。综上，刘建国要求李国春返还院落及房屋的请求合理，法院支持。李国春要求赔偿损失，该损失应包含两部分，第一，评估机构作出的房地产估价报告中的涉案宅院内房屋、装修及附属物价值合理，法院予以认定，该项损失依据此价款予以赔偿。第二，关于信赖利益损失部分，房地产估价报告所载明的区位补偿价合理，法院予以认定，故信赖利益损失依据此价款予以赔偿。根据过错程度，由刘建国承担70%的责任，李国春承担30%的责任，刘建国依据此责任比例赔偿李国春的信赖利益损失。关于鉴定费的负担，亦依据上述责任比例予以分担。再次，关于集体土地建设用地使用证的返还问题。因涉案房屋及院落，法院已确定由李国春予以返还，故该涉案院落的集体土地建设用地使用证亦应一并予以返还。判决：一、李国春与刘建国于1998年10月10日签订的《买卖房屋契约》无效；二、李国春于2020年5月1日前将位于北京市怀柔区桃山村×号院落及院内房屋腾退返还给刘建国，并将编号为怀集建（1993）字第×××号集体土地建设用地使用证原件返还给刘建国；三、刘建国于判决生效后六十日内给付李国春房屋重置成新价、装修及附属物价值共计174433元；四、刘建国于判决生效后六十日内给付李国春经济损失474012元；五、驳回李国春的其他诉讼请求。鉴定费4258元，由李国春负担1277元（已交纳），由刘建国负担2981元（于判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费5688元，由李国春负担546元（已交纳），由刘建国负担5142元（于判决生效后七日内交纳）。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据需要提交。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，李国春并非桃山村集体经济组织成员，其与刘建国所签订的买卖桃山村宅基地上房屋的买卖协议应属无效，一审法院对合同效力的认定并无不当，本院予以确认，李国春认为合同有效的答辩意见不能成立。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。本案中，刘建国作为集体经济组织成员，未履行相关手续即将建设在集体所有土地上的房屋出售给非集体经济组织成员，对于涉案合同的无效，负有主要过错，且在将房屋出卖二十多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，一审法院结合实际情况所确定的双方应承担责任的比例并无不当，本院亦予以确认。李国春因合同无效需要腾退返还房屋确会因此受有损失，结合考虑李国春对于涉案房屋的添附价值，因购买并实际居住涉案房屋二十年丧失购买其他房屋的订约机会损失，以及刘建国因土地区位价值升值所获得的利益等本案实际情况，一审法院参照房地产估价报告确定的涉案房屋的重置成新价、装修及附属物成新价以及宅基地区位补偿价作为损失数额，并根据双方各自的过错程度所进行的分担处理并无不当，本院予以维持，刘建国有关房地产估价报告估值不合理以及李国春的损失仅有1万元的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。李国春在答辩中提出不同意腾房，且主张刘建国应承担90%过错赔偿责任，因其未在法定期限内提出上诉，本院对此不予处理。综上所述，刘建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10284元，由刘建国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  赵 霞二〇二〇年三月三十日法官助理  杨俊逸法官助理  曾琪惠书 记 员  李月明