浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初13624号 原告：杨红霞，女，1980年6月20日出生汉族，住金华市金东区。 委托诉讼代理人：张建新、章丹清，浙江赤松律师事务所律师。 被告：叶多，男，1983年10月6日出生汉族，住金华市。 委托诉讼代理人：何基鹏，浙江振进律师事务所律师。 原告杨红霞为与被告叶多房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张建新、章丹清、被告委托诉讼代理人何基鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除2015年5月13日金华市金婺食品有限公司与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告自合同解除之日起三日内腾退房屋；3.判令被告支付违约金200万元；4.由被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2019年6月25日，原告以最高价551万元通过淘宝网司法拍卖竞得婺城区人民法院依法处置的被执行人金华市金婺食品有限公司所有的位于金华市产。根据婺城区人民法院（2018）浙0702执6908号执行裁定书，原告自2019年7月15日起，合法取得上述房产的所有权及相应的其他权利。 原告在参拍时己从法院得知该房屋为带租赁拍卖。被执行人金华市金婺食品有限公司与被告叶多在2015年5月13日签订了房屋租赁合同，该合同约定，金婺公司将金华市八一北街472号7层南面部分(半层)，8楼整层出租给被告，租期为2015年10月1日至2031年9月31日止，租金自2015年10月1日起算，租金为每年27万元整，租金每二年递增5%。租金每年支付一次，首期租金在合同签订后30日内付清，以后每年9月1日前支付下一年度租金。合同第五条合同解除及违约责任部分第3项明确约定：“若乙方拖欠租金达15日，甲方有权单方采取下列措施的一项或数项。（1）断水、断电、封门，且无须补偿乙方任何损失。（2）解除合同、收回租赁房屋，且保证金不予退还。（3）处理租赁房屋内的所有商品及装修，所得款项抵作乙方所欠租金及其他费用，并保留追究乙方法律责任的权力。”第4项:“甲乙双方任何一方违反本合同约定提前解除合同的，则违约方应当向守约方赔偿违约金200万元及其他经济损失。”原告将有关房主变更情况及时通知了被告，要求被告按原合同履行，但被告拖延支付租金，也未足额支付租金，不履行合同义务，已构成违约。 被告叶多答辩称：被告与金华市金婺食品有限公司于2015年5月13日签订的房屋租赁合同包括涉案房屋7楼南面部分（半层）、8楼。原告虽然通过司法拍卖竞买涉案第8层房产，但并未取得不动产权证书，也没有取得该合同的全部房产。该房屋租赁合同是以整体房屋租赁，年租金27万元也是按整体计算的，对于原告所主张的租金需要与金婺食品公司协商分割确定后与被告另行签订租赁合同。由于原告与该公司一直未确定分割租金金额，且提出其要主张30万元租金显与原租赁合同不符，原告一直未提供被告银行账号，导致被告法律上和事实上都无法履行。经多方要求下原告于2019年11月14日才将其银行账号发给被告所经营的酒店经理，次日被告就将18万元租金（按一层半27万，一层18万元的标准）先打入原告银行账户，待被告与金婺公司确定分割房屋租金后可以多退少补。被告租用涉案房屋后投入800多万元的装修成本，用于酒店经营，且租用房屋包括该大楼一楼大厅及7、8、9、10层，如合同解除势必造成被告重大经济损失。综上，被告并未恶意违约，也不存在根本性违约，并不影响原告合同目的的实现，根据诚实信用原则，请求驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下： 原告关于其取得涉案房屋产权及被告与金华市金婺食品公司签订关于涉案房产的房屋租赁合同的陈述均属实。2019年7月15日本院作出（2018）浙0702执6908号民事裁定书，裁定座落于金华市，金市国用（2015）第004-22378号）的所有权及相应的其他权利归杨红霞所有。2019年8月26日，原告通过其代理律师电话告知叶多其取得了8楼产权，并在电话中表示“我下年度的房屋租金，你到时候直接付给我，不用付给那个人了（指原房东）”、“你先不要付”。2019年9月22日，原告与叶多见面时向叶多出示了（2018）浙0702执6908号民事裁定书，并表示其认可原房屋租赁合同继续有效。次日，原告向叶多180××××0555手机号码发送短信告知收取房租的银行账号，叶多未有回复。2019年11月14日，原告向叶多所经营的酒店经理朱某短信告知银行账号，朱某回复收到并表示当天就让财务将2020年房租18万元转账给原告。次日，被告向原告转账18万元。2019年12月16日，原告诉至本院。 上述事实，有原告提供的民事裁定书、房屋租赁合同、电话录音、短信记录、被告提供的短信记录、银行业务回单及双方的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告双方对于被告与金华市金婺食品有限公司签订的房屋租赁合同的真实性、有效性均无争议。原告在收到（2018）浙0702执6908号民事裁定书后即获得涉案房屋产权，原房屋租赁合同中对应产权部分的合同权利义务由原告继受，原合同约定对原告产生约束力。本案争议的焦点在于被告逾期向原告支付租金的行为是否已达到合同解除的条件。根据原租赁合同约定，租金每年支付一次，于每年9月1日前支付下一年度租金。虽然被告于8月26日接到原告律师电话，但此时原告并未向被告出示其系合法产权人的相应材料，且原告方表示“你先不要付”，故不能以此时认定被告已明确知晓合同的相应权利人。2019年9月22日，原告向被告出示了法院的民事裁定书，应认定此时被告才知晓其应向原告支付相应租金。故9月22日之前不应认定被告违约。9月23日原告向被告短信发送了收取租金的账户，被告对此的解释是该号码开通了来电转移功能，其平常不使用该号码故未看到该短信。且不论被告该解释是否属实，即使原告未及时提供账号，也不构成被告支付租金的障碍，故被告直至11月15日才支付租金18万元，显属违约行为。根据合同约定，租金自2015年10月1日起算，每二年递增5%。被告在向原告支付租金时未将递增部分计算在内，系未足额支付，也构成违约。但是根据本案的特殊情况，被告的违约行为并未达到需要解除合同的程度。首先，原告在9月23日前未告知交款方式，于9月23日发送短信告知账号，在未收到被告回复的情况下，本可通过电话等更为合理且能确认被告收悉的方式告知，而原告未进一步告知。原告称其多次向被告催收租金，但被告对此予以否认，原告也未提供相应证据证明其进行了多次催收。其次，原告于11月14日向酒店经理朱某短信告知收取租金的账户，朱某收到后被告于次日即向原告支付了18万元租金，表明被告履约意向较强。再次，原告在与被告接触过程中强调其认可原合同，让被告产生了其愿意积极履行原合同的理解。虽然原告陈述其在催收租金过程中作出过要解除合同的意思表示，但未提供相应证据，而被告则表示原告在此过程中从未说过要解除合同，只是提出要将租金涨到30万元，被告表示无法接受。从原告的短信内容来看，只告知了收取租金的账户，未作出解除合同的意思表示。虽然原合同约定若承租人拖欠租金达15日，出租人有权解除合同收回租赁物，但本着诚实信用原则，原告应当向被告表达如违约则要求解除合同的意思表示，以此引起被告对履约的重视，促使合同继续履行。最后，原合同的租赁物是7楼半层和8楼整层整体出租，未约定相应楼层的租金，而原告仅获得了第八层房屋产权，原告未就应交金额进行明确告知，被告按一层18万元转账支付时原告也未提出异议。被告因对原出租人与原告之间关于租金分配存在疑虑也是其延迟支付的因素之一，该疑虑也属可予理解的范围。综上，说明被告违约主观恶意不大。被告虽然存在违约行为，但违约行为给原告造成的损失，原告可通过收取滞纳金等其他方式追究被告违约责任以达到弥补，并未导致原合同无法继续履行或原告合同目的无法实现；而解除合同则会给被告造成巨大经济损失，在此情况下，原告要求解除合同的请求，本院依法不予支持。原告关于违约金200万元的请求，合同约定：双方任何一方违反本合同约定提前解除本合同的，则违约方应当向守约方赔偿违约金200万元及其他相关损失。该条款旨在约束双方不得违约提前解除合同，以保证合同的持续履行，而本案中并非被告要求提前解除合同，故原告以该条款作为依据要求被告支付违约金200万元不符合合同的约定，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告诉讼请求。 案件受理费11400元，由原告自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。 审 判 员 韩小飞 二〇二〇年三月三十日 代书记员 俞华卿