沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0113民初5947号原告：辽宁一百岁城市建设投资有限公司，住所地沈阳市沈北新区兴明街34号。法定代表人：郑文贵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张荣，系浙江康城律师事务所律师。委托诉讼代理人：金三明，男，1967年12月9日出生，汉族，系该公司工作人员。被告：郭建颖，女，1973年4月14日出生，汉族，住址沈阳市沈北新区。原告辽宁一百岁城市建设投资有限公司与被告郭建颖商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁一百岁城市建设投资有限公司的委托诉讼代理人张荣、金三明，被告郭建颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《首付分期协议书》；2、判令被告配合原告办理撤销涉案房屋备案手续；3、判令被告配合原告办理撤销辽（2018）沈阳市不动产证明第0082612号预售商品房抵押权预告登记；4、判令被告支付违约金8610.84元、律师费22，500元、交通费4000元；5、诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加要求被告返还房屋的诉讼请求。事实与理由：2017年6月20日，原告与被告签订编号为E1720091166的《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的位于沈北新区建设北一路54-1号的百岁万汇城2-12-1房屋，房款为430542元，其中首付90，542元，贷款340，000元。合同约定买受人逾期付款超出30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。合同附件四补充协议第二（一）6条规定，因买受人原因导致贷款银行不能在买卖合同约定的时间内放贷或出卖人账户未收到款项，则视为买受人逾期付款，应承担逾期付款的违约责任；第7条规定因买受人原因导致贷款申请未批准的，买受人应在7日内补交不足款项，否则按逾期付款处理。合同签订后，原告履行了合同义务，但被告在支付30，542元后既未支付其余首付款，也未办理贷款手续。双方多次就付款问题进行协商，将付款期限延期，但被告至今仍未履行付款义务。原告认为，被告的行为严重违反合同约定，并导致原告的合同目的无法实现。因此，原告要求解除合同有事实及法律依据。被告还应按约定承担违约责任，支付违约金和原告为实现债权所发生的费用。为此特诉至贵院，请求判如所请。被告郭建颖辩称：不同意解除合同及其它诉讼请求，因为是原告售楼处的代办公司过错造成贷款没有贷下来，且贷款利率上浮。2017年6月2日第一次申请贷款，但后来售楼处通知我信息录错了，贷款没批了。第二次申请贷款后，我办理的入住手续，后来贷款又没办成。之后，贷款利率上浮，虽然能办理贷款了，但造成贷款利息增加4万多元，我找到原告要求其承担增加的利息，原告不同意，导致贷款没有成功。而且我们是动迁的，有1万元买房的补助，还有经济适用房4万元的贷款，因购买涉案房屋我必须得还上，如不买涉案房产就不用还这4万元。我不支付分期首付是原告原因造成的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月20日，原告与被告签订编号为E1720091166的《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于沈北新区建设北一路54-1号2-12-1房屋一处，建筑面积79.73平方米，总房款430，542元，付款方式为签订合同当日支付首付款（人民币）90，542元，余款340，000元以银行贷款方式付清。《商品房买卖合同》第七条约定，买受人逾期付款超出30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。合同附件四补充协议第二条第（一）项6条款中约定，因买受人原因导致贷款银行不能在买卖合同约定的时间内放贷或出卖人账户未收到有关款项，则视为买受人逾期付款，应当承担逾期付款的违约责任；补充协议第二条第（一）项7条款中约定，因买受人原因导致贷款申请未被批准的，买受人应在收到贷款银行或出卖人通知后7日内补交不足款项。补充协议第二十条约定，双方在履行合同过程中如发生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者委员会调节，向人民法院起诉等途径解决，任何一方不得以任何理由，采取非法手段损害对方的人身权、财产权等权利，所有违约导致的诉讼费用，包括但不限于律师费，由违约方承担。2017年4月24日，原告与被告签订《首付分期协议书》，约定首付款90，542元，分期金额为70，000元，第一期于2017年10月30日之前支付10，000元；第二期于2018年5月30日之前支付20，000元；第三期于2018年10月30日之前支付20，000元；第四期于2018年12月30日之前支付20，000元。另查，涉案房屋备案在被告名下，房屋存在商品房抵押权预告登记，被告已支付购房款30，542元并且已办理入住。另原告提交了委托代理合同及金额为22，500元的律师代理费发票，还提交了机票及保险服务费发票合计1670元。被告提交了由沈阳市保障性住房管理办公室出具的《沈阳市经济适用住房转移、变更、撤销登记同意书》一份。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及《首付分期协议书》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。被告未按照约定支付购房款构成根本违约，原告有权要求解除合同，故涉案《商品房买卖合同》及《首付分期协议书》均应予解除。合同解除后，被告应协助原告办理撤销房屋抵押权预告登记及撤销合同备案事宜。关于原告要求被告支付违约金8610.84元的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》第七条约定，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。因涉案房屋总房款430，542元，原告已支付30，542元，累计应付款应为400，000元，故被告应向原告支付违约金8000元。关于原告要求被告支付律师费22，500元、交通费4000元的诉讼请求，结合本案实际情况，因被告未成功办理贷款并非出于本人意愿，被告并非恶意拖欠购房款，且原告已要求被告支付违约金，再要求被告支付律师费22，500元、交通费4000元，违约责任明显过重，本院不予支持。因合同解除，原告应向被告返还已经收到的购房款与违约金的差额即30，542元－8000元=22，542元。关于被告主张的贷款没有办理成功的原因在于原告的抗辩意见，因被告未提供充分的证据证明自己的观点，且原告不予认可，故该主张本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告辽宁一百岁城市建设投资有限公司与被告郭建颖于2017年6月20日签订的编号为E1720091166的《商品房买卖合同》；二、解除原告辽宁一百岁城市建设投资有限公司与被告郭建颖于2017年4月24日签订的《首付分期协议书》；三、被告郭建颖于本判决生效后三十日内协助原告办理沈北新区建设北一路54-1号2-12-1房屋的商品房抵押权预告登记注销；四、被告郭建颖于本判决第三项下预告登记注销完成后十日内协助原告辽宁一百岁城市建设投资有限公司办理撤销沈北新区建设北一路54-1号2-12-1房屋的商品房合同备案；五、被告郭建颖于本判决发生法律效力后二十日内向原告腾退沈北新区建设北一路54-1号2-12-1房屋；六、原告辽宁一百岁城市建设投资有限公司于本判决生效后十日内返还被告郭建颖22，542元；七、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8284元，减半收取4142元，由原告辽宁一百岁城市建设投资有限公司承担241元，由被告郭建颖承担3901元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  郑力山二〇二〇年三月三日书记员  徐 波本案依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本判决中权利人申请执行的期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。