河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终894号上诉人（原审被告）：谷永亮，男，汉族，I953年4月3号出生，住平顶山新华区。委托诉讼代理人：谷丽虹，女，1978年9月1日出生，汉族，住平顶山市新华区。系谷永亮之女。被上诉人（原审原告）：平顶山市圣洁物业管理有限公司，住所地平顶山市光明路中段路西189号院，社会信用代码91404007967643717法定代表人：柯晓华，该公司经理。委托诉讼代理人：吴继昌，男，1975年2月15日出生，汉族，住平顶山市新华区。系该公司员工。委托诉讼代理人：李见勇，男，1974年12月18日出生，住河南省郏县。系该公司员工。上诉人谷永亮因与被上诉人平顶山市圣洁物业管理有限公司（以下简称圣洁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服平顶山市新华区人民法院（2019）豫0402民初5024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谷永亮及其委托诉讼代理人谷丽虹，被上诉人圣洁物业公司的委托诉讼代理人吴继昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谷永亮上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回圣洁物业公司的一审诉讼请求；2.一、二审的诉讼费由圣洁物业公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.圣洁物业公司经营期限起自2008年11月5日，谷永亮与该公司签订的《物业管理服务协议》是在该公司未取得经营权之前的2008年4月1日，在未取得经营权7个月前所签的协议实属无效协议。2.2008年4月11日，圣洁物业公司以不与公司签订《物业管理服务协议》就不给业主房屋钥匙为由，强行让业主签订此项霸王协议，并在此同时缴纳一年物业费1857元。2009年9月办理房产证时从房屋多算的面积退款中扣除2009年物业费1857元。由于年事已久当时的票据已丢失。原审判决没有要求圣洁物业公司拿出可以证明谷永亮没交的财务证明。3.2008年购房同时购买现住宅房地下室车子棚一间，购买合同上为9.99平方米，实际面积不足4平方米，其中相差6平方米之多，当时购买时每平方米800元，共计4800元。按现院内车库及车棚的上涨幅度3倍，共计14400元，在与圣洁物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》时，该公司和原“豪嘉园”房地产开发公司以及圣光集团有限公司实为一体。当时其负责人口头承诺所欠车棚面积费用用抵充以后的物业费用。2010年以后该物业公司从无任何人以任何形式催收过物业费。因此谷永亮认为圣洁物业公司默认了当年负责人的承诺，放弃了收取物业费的权利主张。4.2013年由于圣洁物业公司资质不够，配电房着火导致电梯突然在六楼停滞，谷永亮女儿当时被关在电梯中长达40分钟，当时着火引起的浓烟涌满整个楼道及电梯内部，最终119火警赶来后才将人救出。救出后因长时间缺氧导致头晕、胸闷恶心等身体不适。而当时圣洁物业并没有对此事做善后处理，造成的身心伤害并没有任何补偿。二、适用法律错误。1.《中华人民共和国民法总则》第188条第一款规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，圣洁物业公司早己超过诉讼时效。2.谷永亮并没有违约。3.《物业管理服务协议》中第一条第一款中写到：收取物业管理费日期为每年的一月一日至一月十五日，第三条中写到对物业管理费逾期不交者并于三个月不交者甲方采取相应措施，但是多年来圣洁物业公司没有采取任何措施，应视为主动放弃其权利。圣洁物业公司辩称，谷永亮上诉请求依据事实不清，引用法律错误，应依法驳回上诉，维持原判。1.谷永亮对《民法总则》第188条所规定的诉讼时效问题理解错误。圣洁物业公司不存在超过诉讼时效问题，该欠款为持续欠款。2.关于谷永亮所说的欠车棚面积与圣洁物业公司无关。3.谷永亮所说2013年配电房着火造成被关电梯一事，没有事实依据。4.关于收取物业费是有合同约定的，而且圣洁物业公司工作人员每年也在小区门口设点征收，圣洁物业公司收费人员多次对谷永亮征收均遭拒绝。综上，请二审法院依法查明事实，依法驳回谷永亮的上诉请求。圣洁物业公司向一审法院起诉请求：1.判令谷永亮向圣洁物业公司支付物业管理费18570元及利息（自起诉之日起按银行同期贷款利率计算至实际还款日）；2.诉讼费用由谷永亮承担。一审法院认定事实：2008年4月11日，甲方圣洁物业公司与乙方谷永亮签订《物业管理服务协议》,约定物业费由甲方按多层0.42元/m/月、高层1元/m/月，按年度收取，收费日期为每年1月1日至1月15日,在该协议履行中，谷永亮以房屋面积欠缺等事由，未缴纳物业费。2018年7月，圣洁物业公司离开该小区前夕，进行了一次催嫩。因物业费缴纳问题产生争议，引起诉讼。一审法院认为，圣洁物业公司与谷永亮签订《物业管理服务协议》，双方已形成物业服务合同关系，双方均应按照约定，全面履行自己的义务。对圣洁物业公司要求谷永亮缴纳物业费18570元的诉讼请求，符合约定，应予支持。圣洁物业公司要求谷永亮支付利息的诉求，缺乏依据，不予支持。谷永亮房屋面积欠缺一事，与物业服务合同不是同一法律关系，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：一、谷永亮于本判决生效之日起十日内向平顶山市圣洁物业管理有限公司支付物业费18570元；二、驳回平顶山市圣洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费264元，减半收取132元，由谷永亮承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实、证据与一审判决认定的事实、证据相一致。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案各方当事人对双方之间存在物业服务合同关系的基本事实没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：圣洁物业公司的一审诉讼请求是否超过诉讼时效；谷永亮是否应向圣洁物业公司支付物业管理费。关于圣洁物业公司的一审诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本案双方当事人均认可双方于2008年开始建立物业服务合同关系，直至2018年7月圣洁物业公司撤离，双方的物业服务合同关系终止。圣洁物业公司主张的相关物业费用发生在双方的合同履行期内，谷永亮主张的诉讼时效起算点应从双方的物业服务合同关系终止时开始计算。故，圣洁物业公司的一审诉讼请求并不超过超过民法总则规定的三年的诉讼时效期间。关于谷永亮是否应向圣洁物业公司支付物业管理费的问题。一、二审诉讼中，谷永亮抗辩2008年度、2009年度的物业管理费已经缴纳完毕，但未提供相应的证据予以证明，对该意见本院无法支持；其抗辩的关于车子棚交付时面积缩水，房地产开发企业与圣洁物业公司前几任负责人均默认冲抵物业费的意见，因圣洁物业公司不予认可，车子棚问题与本案亦不属同一法律关系，一审在本案中不予处理并无不当。关于谷永亮上诉主张的因物业管理质量存在问题、因配电房着火导致电梯停滞给其女儿造成伤害、圣洁物业公司应给予一定补偿以冲抵物业管理费的意见，因其并未提供相应证据证实上述事故的发生时间、地点、原因、是否给其女儿造成伤害、伤害程度、应补偿数额等，其在本案中主张冲抵依据不足，且不适在本案中予以处理。综上所述，谷永亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264元，由谷永亮负担。本判决为终审判决。审判长  盛华平审判员  石天旭审判员  朱海波二〇二〇年三月二十日书记员  张 苗附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。