宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0211民初3833号 原告：宁波市镇海航海仪器厂（股份合作制），住所地宁波市镇海区镇海经济开发区金锚路188号（五里牌）。 法定代表人：胡文忠，该厂总经理。 委托诉讼代理人：胡海立，浙江甬望（宁波石化开发区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李嘉兴，浙江甬望（宁波石化开发区）律师事务所律师。 被告：宁波市镇海采祥机电有限公司，住所地宁波市镇海区蛟川街道金锚路178号。 法定代表人：刘英君，该公司执行董事。 原告宁波市镇海航海仪器厂（以下简称航海仪器厂）与被告宁波市镇海采祥机电有限公司（以下简称采祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年11月27日第一次公开开庭进行了审理，原告航海仪器厂的法定代表人胡文忠及其委托诉讼代理人胡海立，被告采祥公司的法定代表人刘英君到庭参加诉讼。于2020年3月3日第二次公开开庭进行了审理，原告航海仪器厂的法定代表人胡文忠及其委托诉讼代理人胡海立、李嘉兴，被告采祥公司的法定代表人刘英君到庭参加诉讼。于2020年3月24日第三次公开开庭进行了审理，原告航海仪器厂的委托诉讼代理人胡海立，被告采祥公司的法定代表人刘英君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告航海仪器厂向本院提出诉讼请求：被告支付逾期付款违约金100000元。事实和理由：2017年1月起，其将位于㎡厂房租赁给被告使用。2018年7月30日，双方对以上租赁事宜补签《厂房续租合同》，约定租赁期限为2017年1月15日至2020年1月14日止，租金为每月7161元，每1个月为付租金周期，每周期前10天被告将该周期的资金支付给其，租赁期间水电费等相关费用均由被告定期向其支付，被告拖延支付租金及水电费等费用超过5天的须向其支付违约金100000元。合同签订后，被告长期不按合同约定支付房租及水电费等相关费用，每期支付租金均延期超过5天，2019年3月至2019年8月的租金拖延至2019年9月才支付。原告认为，被告长期不按合同约定支付房租的行为违反双方签订的《厂房续租合同》，给其造成了重大的经济损失，其有权根据合同约定要求被告支付违约金100000元。 被告采祥公司辩称，1.其从2011年开始租赁涉案房屋，原告法定代表人胡文忠称合同是签给新租户看的，同意其先使用后付房租，所以原告从未主张过其违约，而是一直续签合同。到2019年8月房屋拆迁，原告要求其交清房租和水电费，原告将140000元拆迁款交付给其，双方两不相欠，原告也从未说过违约金的问题。而且，租金每月只有7161元，违约金却约定了100000元，明显过高，超出原告的实际损失。2.合同约定原告开票据，其支付房租，但房租实际打入胡文忠个人账户，没有开票据，其变相多交了80多万元的税款。水电等费用原告也没有开发票，原告向其收取的费用不准确。3.原告起诉超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.原告提交了《厂房租赁协议》1份，《厂房租赁合同》1份，《厂房租赁补充协议》2份，《厂房续租合同》3份，拟证明其自2011年1月15日将房屋出租给被告的事实。被告称该组证据的真实性请法院审核。 本院认为，原告提交了该组证据的原件，本院对真实性予以认定。 2.因原被告之间除了房屋租赁合同关系之外，还存在借款关系，本院组织双方多次进行对账，并在本院的主持下签字确认了2011年至2015年的对账单和2016年至2019年的对账单，但之后又对2份对账单存在争议。结合双方2016年1月4日签订的还款协议和2018年8月签订的还款协议，以及（2019）浙0211民初2432号民事调解书，本院对被告所支付的租金认定如下： 2016年1月4日的还款协议载明，被告拖欠2015年全年房租费94828.8元，双方同意2016年1月起被告在每月15日前支付15804.8元，直至2015年至2016年房租费全部结清，2011年8月9日和2012年3月25日，被告向原告分二次借款各100000元，共计200000元，约定借款利率为月息一分，借期一年，至今本息未付，双方同意2016年春节前归还50000元，后每隔3-6个月归还50000元，直至本息结清。据此，至2016年1月4日还款协议签订时，被告已经结清2011年1月15日至2015年1月14日的租金369616.8元。但双方在2011年至2015年对账单中确认被告已支付的该期间的房租为526085.8元，与还款协议明显不一致。对此，双方经核对后确认，2011年11月12日被告支付原告的150000元系偿还2011年10月28日向原告的借款150000元，2012年7月27日被告支付原告的12000元系偿还200000元借款的利息并已在（2019）浙0211民初2432号民事调解书中扣除。扣掉这两笔款项后，2011年至2015年对账单中被告支付原告的房租共计364085.8元，与按照还款协议计算出的金额相差不大，本院予以确认。此外，原告在对账之后又提出2011年1月12日和2011年1月23日的两笔45798元其都未收到，但原告并未提交证据，而被告提交了2011年1月12日的现金存款凭证和2011年1月23日的财务凭证打印件，拟证明双方对账时确认过这两笔钱属实。本院认为，对账单系双方在本院主持下签字确认，在原告没有证据推翻的情况下，本院不会随意否定双方已经核对好的账目，而且如果扣掉原告所说的这两笔钱，被告支付的租金数额与原告一直坚持要求作为计算依据的还款协议明显不一致，故本院对原告的该项主张不予支持。 2018年8月的还款协议载明，至2018年8月14日，被告尚欠原告房租费78691.8元，被告同意在2018年8月10日前分次全额付清，2018年8月15日以后的房租每月7161元按租房合同先付后使用的原则每月在15日前提前付清，刘英君向胡文忠所借200000元和到2018年7月底止的利息（未计年复息）160000元，共计欠款360000元，从2018年8月起每月付给胡文忠7839元（先付利息后减本金），2018年8月1日起以后的利息仍按月息一分利日后再计算交付，刘英君同意在2018年12月30日前归还胡文忠本金50000元，刘英君如在2019年春节前归还胡文忠借款本金200000元，胡文忠愿意减免刘英君的应付利息100000元。据此，2015年1月15日至2018年8月14日的应付租金325716.6元，至2018年8月14日被告尚欠78691.8元，那么被告已支付的租金应为247024.8元。在2016年至2019年对账单中，扣除双方无争议的水电费部分后，被告2016年1月15日至2018年7月5日支付原告的款项合计为247288.4元，2018年8月10日支付的款项为78691.8元，均与还款协议能够对应，故本院对原告所称该期间除水电费部分的款项外均系被告支付租金的陈述予以采信。 本院2019年8月8日作出的（2019）浙0211民初2432号民事调解书载明，被告和刘英君于2019年9月8日前返还胡文忠借款本金200000元，支付利息124966元、律师代理费20000元，合计144966元，其中44?966元由被告和刘英君在拿到厂房拆迁补偿款时付清，余款100000元由被告和刘英君自2019年10月起每月支付15000元，至付清时止。本案中，原告称该案2019年7月11日起诉时，被告按照2018年8月的还款协议支付了6期利息，调解书中的利息124966元=184000元（计算至2019年7月31日的利息）-7839元×6-利息12000元（2012年7月27日支付），因被告在2019年7月17日又支付了7839元利息，被告提出调解书已经对应偿还的借款本息达成一致了，要求其返还7?839元，其同意，故在2019年8月31日双方结清租金当日又退给被告7839元。对此，本院认为，双方签字确认的2016年至2019年对账单载明，2018年9月5日、2018年11月1日、2018年12月14日、2019年2月3日、2019年3月27日和2019年4月2日、2019年5月17日、2019年7月17日，被告分别支付原告七笔款项（2019年3月27日和2019年4月2日合计支付15000元，为方便起见，作为同一笔），金额均为15000元，与被告每月应支付的租金7161元和利息7839元的总和一致。而且，被告在2018年8月10日结清至2018年8月14日的租金后，又支付了七笔租金至2019年3月14日，2019年8月31日被告支付的最后一笔租金37475.9元正好又是2019年3月15日至2019年8月21日的租金，原告也确实在2019年8月31日退给被告7839元。以上事实均与原告的陈述能够印证，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年12月28日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《厂房租赁协议》和《厂房租赁补充协议》各1份，约定甲方将镇海经济开发区金锚路178号内厂房租赁给乙方，租赁期自2011年1月15日至2014年1月14日，租金每月每平方米8.5元，先付后使用，每六个月为付租金周期；其中200平方米每月租金1700元每周期前30天内凭甲方发票付清，698平方米每月租金5933元每周期前30天内付清，由乙方到税务部门开具发票，税金由乙方负责；乙方应负担的水电等费用在收到甲方开具的发票和收据后5日前支付给甲方。2014年1月15日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》和《厂房租赁补充协议》各1份，约定甲方将镇海经济开发区金锚路178号内三楼厂房租赁给乙方，租赁期自2014年1月15日至2016年1月14日，租金每月每平方米8.8元，先付后使用，每六个月为付租金周期，每周期前30天内结算，乙方收到甲方收据之日起7日内支付，超期按票额每天1.5‰支付违约金；其中200平方米每月租金1760元由甲方到税务部门开具发票，税金由甲方负担，698平方米每月租金6142.4元由乙方到税务部门开具发票，税金由乙方负担；乙方应负担的水电等费用逢双月开具发票或收据，乙方应在收到甲方开具的发票或收据后3天内支付给甲方，超期按票额每天1.5‰支付违约金。2016年1月10日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《厂房续租合同》2份，约定甲方将镇海经济开发区金锚路178号内厂房租赁给乙方，租赁期自2016年1月15日至2017年1月14日，租金每月每平方米8.8元，先付后使用，每一个月为付租金周期，乙方每月底前支付，否则乙方同意甲方有权按每逾期一天加收1%罚款，如欠租费超过约定日期30天，乙方同意甲方采取停电、停水等措施，乙方须向甲方支付违约金50000元；其中198平方米每月租金1742.4元由甲方每六个月到税务部门开具发票，税金由甲方承担，700平方米每月租金6160元由甲方每个月开具票据，税金由乙方承担；乙方应负担的水电等费用逢双月甲方开具票据，乙方应在收到甲方开具的票据后5天内支付给甲方，超过约定日期30天，须支付违约金50000元。2018年7月30日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）补签《厂房续租合同》1份，约定甲方将㎡厂房租赁给乙方，租赁期自2017年1月15日至2020年1月14日，租金每月合计7161元，先付后使用，每个月为付租金周期，每周期前10天内支付，甲方开具票据，开具票据的税金由乙方负担，超过付款周期乙方同意甲方有权按每逾期一天加收1%罚款，如欠租费超过约定日期5天，乙方同意甲方采取停电、停水等措施，并属乙方单方违约，乙方须向甲方支付违约金100000元；乙方应负担的水电等费用甲方逢双月开具票据，乙方应在收到甲方开具的票据后5个工作日内支付，超过约定日期5天，须支付违约金100000元。后因房屋被拆迁，最后一份合同于2019年8月21日终止。 2016年1月4日，原被告签订还款协议1份，确认被告拖欠原告2015年全年房租费94828.8元，双方同意2016年1月起被告在每月15日前支付15804.8元。后被告于2016年1月15日支付原告10000元，2016年2月4日支付20000元，2016年2月6日支付5000元，2016年9月1日支付60000元，2016年11月30日支付10000元，2016年12月31日支付15000元，2017年1月14日支付10000元，2017年1月24日支付25000元，2017年8月30日支付20000元，2017年9月1日支付14657.6元，2017年11月13日支付10000元，2018年2月11日支付10000元，2018年5月15日支付10000元，2018年5月31日支付11000元，2018年6月12日支付2630.8元，2018年6月13日支付4000元，2018年7月5日支付10000元。本院注意到，原告自己在对账单中注明被告于2016年9月1日结清截至2016年1月14日的租金，2017年9月1日结清截至2017年1月14日的租金。2018年8月，双方又签订还款协议1份，确认至2018年8月14日被告欠原告房租费78691.8元，被告同意在2018年8月10日前分次全额付清，2018年8月15日以后的房租每月7161元按租房合同先付后用的原则每月在15日前提前支付。后被告于2018年9月5日、2018年11月1日、2018年12月14日、2019年2月3日、2019年3月27日和2019年4月2日、2019年5月17日、2019年7月17日分别支付7161元，租金付至2019年3月14日，2019年3月15日至2019年8月21日的租金合计37475.9元被告于2019年8月31日一次性付清。庭审中，双方确认被告已结清全部租金和水电费，原告还称既然法院要求双方核对全部的账目，其就被告全部7份合同的行为追究违约责任。此外，原告未提交任何证据证明其向被告开具了租金或者水电等费用的票据。 本院认为，原、被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告要求被告支付违约金100000元，而经查双方签订的7份合同，只有最后一份合同约定了被告逾期付款应承担违约金100000元。原告在本院要求双方对账之后，称除了最后一份合同之外还要追究被告其他合同的违约责任，但经释明后其仍然只依据最后一份合同主张违约金条款，故之前6份合同项下被告是否存在违约行为不在原告诉请范围内，本院不予审查。而且，前6份合同租金的履行期限均在原告起诉之日的三年前，即便被告存在逾期付款的行为，原告起诉要求被告支付违约金也已超过诉讼时效，本院难以支持。鉴于被告自2011年1月15日就开始租赁涉案房屋，之后一直续租至2019年8月21日房屋被拆迁，双方之间不仅租期长，还有其他的交易往来，本院会将被告履行7份合同的情况综合考量作为违约金的判定依据。7份合同均约定水电等费用在原告开具票据后支付，但原告并未提交任何证据证明其向被告开具票据的事实，故本院难以认定被告在水电等费用方面存在违约行为。至于租金，根据合同和还款协议的约定，被告确实存在逾期支付的情形，但被告并无恶意拖欠的故意，而是一直持续地支付，并且在房屋拆迁后及时与原告结清了所有的房租和水电费。反观原告，在与被告长达八年的合同期内，从未提出过要求被告对于逾期支付租金的行为承担违约责任，甚至在最终双方结算的时候也没有提出，却在结算完成两个月后起诉本案，其行为不应得到鼓励。结合被告延期支付租金给原告造成的实际损失，本院认为原告主张的违约金100000元过高，应予调整，调整的标准以最后一份合同被告应支付的每期租金数额和迟延的天数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日之后以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准）计算较为合理。经核算，被告应支付原告的逾期付款违约金为5350元，本院对原告超出该部分的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁波市镇海采祥机电有限公司支付原告宁波市镇海航海仪器厂逾期付款违约金5350元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告宁波市镇海航海仪器厂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告宁波市镇海航海仪器厂负担1088元（已预交），被告宁波市镇海采祥机电有限公司负担62元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 赵淼     二〇二〇年三月三十日 代书记员 徐立芯妤