湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终177号上诉人（原审原告）：王辉，女，汉族，1988年10月21日出生，住湖南省株洲市荷塘区。上诉人（原审被告）：株洲市湘江风光带建设开发有限公司。住所地：湖南省株洲市芦淞区沿江中路8号。法定代表人：唐波，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李小华，男，系该公司员工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨英中，湖南诚一律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人王辉因与上诉人株洲市湘江风光带建设开发有限公司（以下简称风光带建设公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2019）湘0202民初2711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王辉上诉请求：撤销一审判决第二项，判决风光带建设公司按日万分之三的标准支付自2019年3月31日至5月31日及8月16日至9月2日的逾期交房违约金11510元。事实和理由：第一，案涉关于变更装饰装修的联名信签名系领取油和米的签名，且部分业主签名系伪造的；实际变更设计并施工的内容与联名信要求的内容不一致，故联名信系伪造的。即使联名信系真实的，仅能代表部分业主的意思，王辉本人未在联名信签名，也并未要求变更设计，只是要求按照合同约定履行。故不能以此为由，免除2019年4月、5月的逾期交房违约金。第二，按照合同约定，应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、交付手续地点等书面送达。案涉房屋取得验收证明时间为8月14日，备案时间为8月16日，王辉收到二次交房通知时间为8月23日，且王辉接到通知收房时，风光带建设公司未提交验收报告，导致延迟收房，故一审认定违约金仅计算至8月15日不正确。综上，逾期交房期间应当从约定的交房日3月31日计算至实际交房日9月2日。风光带建设公司上诉请求：撤销一审判决，改判向王辉支付违约金3644元。事实和理由：逾期交房给王辉造成的损失为交房后可能取得的收益或额外支付的租房开支。根据株洲市区住房租金年收益率3％—5％计算，考虑地段和面积，案涉房屋的月租金1500—2000元，双方约定的日万分之三的违约金明显超过了实际损失，应当予以核减。王辉向一审法院起诉请求：1．判令风光带建设公司在满足国家相关法律前提下按《商品房预售合同》的约定向王辉交付房屋；2．判令风光带建设公司向王辉支付逾期交房违约金20717.5104元（以全部房款479572元为基数，按日利率万分之三的标准计算自2019年3月31日起至2019年8月21日）。一审法院认定事实：2017年10月25日，王辉（买受人）与风光带建设公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：“买受人王辉向风光带建设公司购买坐落于株洲市荷塘区，预测该房屋建筑面积为97.11平方米，总房价款为479572元。第九条商品房交付条件：“……该商品房已经取得建设工程竣工验收报告，并经相关部门联合验收合格……”。第十条交付时间和手续：“出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付商品房，该商品房达到第九条的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件……”。第十一条逾期交付责任：……“（1）逾期在30日内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。第二十八条补充协议：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同附件十一《补充协议》：“第五条：商品房买卖合同第九条中关于“商品房经验收合格”是指由勘察、设计、施工、监理、建设单位对该工程质量验收并在《竣工验收备案表》上签署意见。第六条：在商品房买卖合同约定的房屋交付日期到达之后的三十天内，买受人应当本人或代理人到房屋现场对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，出卖人无须另行书面通知。……。”合同签订后，王辉按合同约定支付了全部房款。2019年3月7日，因对芙蓉花园项目标准层电梯前室以及地下停车场电梯前室的墙面装饰材料由仿瓷涂料改用瓷砖上墙铺设，经部分业主联名同意对交房期限延期至2019年5月31日，后风光带建设公司又以短信的方式将上述延期交房的信息发送给业主，并表明公示期为2019年3月13日至2019年3月22日，如有意见可书面形式回复，公示期后风光带建设公司将视同业主接受电梯前室装饰材料的变更和交房日期的变更，且不追究风光带建设公司的逾期交房责任。2019年5月23日，含建设、施工、勘察、设计、监理等五方在内的参与验收单位在“单位（子单位）工程质量竣工验收记录”表上对芙蓉花园一期的1＃栋-7＃栋工程签字盖章，并于同日在《建设工程竣工验收备案表》上签署工程合格的意见并盖章。2019年7月31日，经株洲市住房和城乡建设局组织对该工程竣工验收，8月14日，出具了《湖南省株洲市建设工程合并验收合格证明》，8月16日，由株洲市建设工程质量安全监督管理处组织完成项目工程竣工验收备案登记。2019年8月10日，风光带建设公司通过邮政快递通知业主收房。另查明，2019年6月13日，株洲市建设工程质量安全监督管理处向风光带建设公司下发《建设工程质量安全整改通知书》，认为风光带建设公司的芙蓉花园一期工程，未经竣工验收，擅自交付业主。要求停止交房，尽快组织竣工验收。2019年7月1日，株洲市住房和城乡建设局向株洲市城市管理和综合执法局发出《案件线索移送函》，认为芙蓉花园一期项目有存在未组织竣工验收，擅自交付使用的行为，要求依法查处。2019年8月28日，株洲市城市管理和综合执法局作出株（支住）城行罚〔2019〕55号《行政处罚决定书》，认定：风光带建设公司未组织竣工验收，其行为违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，给予风光带建设公司罚款571872.00元的行政处罚。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。双方争议的焦点为风光带建设公司交房行为是否存在违约、违约金数额以及风光带建设公司是否应当继续履行交房义务。现就本案争议焦点分析如下。（一）关于涉案房屋是否符合交房条件及风光带建设公司交房行为是否存在违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，当事人双方当事人在合同中约定了房屋交付的条件，在《补充合同》中约定具体交付的标准是指由五方验收后并在《竣工验收备案表》上签署意见。现因双方对合同约定涉案房屋验收的标准及效力理解不一致，故而引发本案纠纷。风光带建设公司辩称交房条件应当按《补充合同》第五条的约定，但依据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定：……补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权力内容的，仍以本合同为准。”一审法院认为，风光带建设公司主张的《补充合同》中关于房屋交付条件的约定，系对主合同约定风光带建设公司的义务不合理的减轻，减损了王辉相关权益，该补充约定应属无效，故该答辩理由一审法院不予支持，风光带建设公司开发的芙蓉花园商品房未经相关部门联合验收后完成备案登记，故王辉拒绝收房的理由成立，风光带建设公司应当承担相应的违约责任。（二）关于风光带建设公司是否应继续履行交房义务的问题。王辉购买房屋在2019年8月14日已通过住房和城乡建设等部门合并勘验并经验收合格，于2019年8月16日由建设安监部门审核完成工程竣工验收备案，故涉案房屋现已具备合同约定的交付条件，当事人双方可继续履行合同。（三）关于风光带建设公司逾期交房期限及违约金标准、数额的问题。风光带建设公司答辩称在履行涉案《商品房买卖合同（预售）》过程中，应部分业主要求，对芙蓉花园项目标准层电梯前室以及地下停车场电梯前室的墙面由仿瓷涂料改用瓷砖上墙铺设，部分业主在《联名信》中签名，同意对交房日期的变更且不追究风光带建设公司的逾期交房责任，2019年4月1日至5月31日不应当计算违约金。经查在开庭时有业主提出未签名同意，《联名信》的签名不是同意延期交房的签名，但王辉未提供业主具名的异议书，且没有提供实质证据证明签名内容不属实，本案中风光带建设公司对电梯前室以及地下停车场电梯前室的墙面进行了装饰材料升级，涉案房屋的品质相应得到了改善，亦可一定程度上提升房屋价值，全体业主均有受益，故风光带建设公司该答辩理由一审法院予以采纳，2019年4月1日至2019年5月31日期间风光带建设公司不属于逾期交房。风光带建设公司辩称王辉没有证据证实实际损失，主张违约金应视为实际高于其损失，违约金应当按本市同类房屋租金为依据进行计算。一审法院认为，逾期交房不仅可能使业主承担租金成本，还增加了购房款的融资成本，购房者装修或其他潜在损失，且违约金条款本身亦包含对违约方的一种惩罚性，故按双方合同约定的日万分之三的标准计算违约金没有违反法律规定，风光带建设公司该答辩理由一审法院不予支持。风光带建设公司应当向王辉自2019年6月1日起至2019年8月15日止，按日万分之三的标准支付违约金人民币10934元（计算方式：479572元×0.3‰/天×76天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、风光带建设公司在本判决生效后十日内向王辉支付逾期交房违约金人民币10934元；二、驳回王辉其他诉讼请求。本案案件受理费318元，减半收取159元，由王辉承担59元，风光带建设公司承担100元。二审中，王辉向本院提交了证据：网页打印件三份，拟证明案涉楼盘因质量问题引发维权。风光带建设公司质证意见：对网页打印件的客观性、合法性、关联性均有异议，贴瓷砖系应广大业主要求。本院认为，该证据与一审查明的事实相印证，能够证实案涉房屋因公共区域是否贴瓷砖的问题向有关部门放映过，但不能达到王辉的证明目的。本院查明：2019年8月10日开始，风光带建设公司陆续通过邮政快递发出第二次收房通知，各业主收到通知的时间有一定差异。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是逾期交房期限如何计算，违约金是否过高。第一，2019年4月至5月两个月是否属于逾期交房。根据一审查明的事实，该两个月系风光带建设公司对房屋公共区域墙壁进行重新装饰的时间。王辉辩称未获得其同意，其他买房人的联名签字系欺骗伪造。首先，王辉未提交关于签字系欺骗伪造的证据，且结合王辉二审提交的证据，买房人确实向有关部门反映过公共区域贴瓷砖的问题，本院对一审认定的关于贴瓷砖系应大部分买房人要求的事实予以确认。其次，因本案合同系格式合同，买卖合同中没有明确载明公共区域的装饰装修，大部分买房人与风光带建设公司达成的关于变更公共区域装饰装修的补充意见未损害王辉的意见，且符合物权法关于建筑物区分所有权共有部分权利行使的规定，故应当纳入买卖合同，对王辉具有约束力。故王辉关于因其未同意变更装饰装修，对王辉不发生效力的主张不成立。综上，2019年4月至5月系买房人与风光带建设公司合意一致事宜导致的延期交房期间，故不能计入逾期交房的期间。第二，逾期交房期间计算至何时的问题。根据一审查明的事实，风光带建设公司向买房人发送过两次收房通知，一次是“五方”验收后，一次是取得行政机关的验收合格证明。根据建设部门相关规定，验收合格一般指“五方”验收合格，故案涉买卖合同规定的符合交付条件应当是“五方”验收合格。本案中因质量问题，导致发送第一次交房通知时未达到交付条件，风光带建设公司为避免房屋未达到交付条件，在第二次取得合格证明后向买房人发送收房通知符合情理。而王辉收到通知的日期（8月23日）与取得行政机关验收合格证明时间（16日）相差不大。故一审将逾期交房日计算至风光带建设公司发送第一份第二次交房通知日，并无不当。第三，违约金是否过高的问题。虽然逾期交房的直接损失为租金损失，但由于逾期交房不可避免的导致各项间接损失，且因双方签订的系格式合同，买房人没有选择余地，在买卖合同签订时相对处于弱势，违约金条款系双方真实意思表示，作为签订合同时相对强势方更应遵守约定。一审结合相关事实且考虑合同法关于填补损失和惩罚违约方的要求，按照房屋买卖合同约定计算违约金，并无不当。综上所述，王辉、株洲市湘江风光带建设开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费137元，由风光带建设公司负担50元，由王辉负担87元。本判决为终审判决。审 判 长  羊 敏审 判 员  卢飞虎审 判 员  曹 阳二〇二〇年三月二十五日法官助理  陈 河书 记 员  暨紫君