四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终1736号 上诉人（原审原告）：张兴玉，女，1958年11月27日出生，汉族，四川省泸州市江阳区人，住四川省泸州市江阳区。 被上诉人（原审被告）：王段成，男，1962年7月15日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。 上诉人张兴玉与被上诉人王段成房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院作出的（2019）川0522民初2885号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人张兴玉到庭参加诉讼。被上诉人王段成经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 上诉人张兴玉上诉请求：1.依法撤销四川省合江县人民法院（2019）川0522民初2885号民事判决书；2.依法判决被上诉人承担房屋租金、水电费总计9642.56元；3.依法判决被上诉人恢复擅自打开的门洞、恢复被破坏的墙面、地砖的原状；4.依法判决被上诉人拆除在政府补偿上诉人的相邻权使用权上搭建的厕所、仓库、花草，并移走乱放的花盆，恢复原状；5.本案一审、二审受理费用由被上诉人承担。其主要上诉理由是：1.原审判决程序违法。以节约时间为由取消实际辩论；当庭宣布以双方书面陈述为准，但在其规定期限内未收到原告书面陈述径行判决；不采信原告提供的有效证据；对被告提供的其亲属等人伪证，反而将其采信作为认定案件事实的依据。2.认定事实错误。原判决认定“2018年12月5日后，原、被告因上调租金金额未达成一致意见，被上诉人王段成遂搬出租赁房屋，实际终止了租赁合同的履行”，认定事实不清；原判决“原告怠于收回房”的认定，违反客观事实，没有证据支撑，相反有充分的证据，足以证明原告一直都在积极收回房屋，只是由于受到被告设置障碍，百般粗暴阻挠，才未能收回房屋；案涉房屋是独立安装水表、电表，原审判决对被上诉人自己使用的水电费等，均让上诉人承担50%，认定事实明显错误，没有法律依据；被上诉人擅自开设门洞，在将房屋归还上诉人时，应当恢复原状；乱放的花盆，影响房屋占有、使用，属相邻权纠纷，明显认定事实不清，因该相邻关系，是政府明文补偿上诉人管理使用，并无相邻关系纠纷。3.原审判决适用法律错误。由于原审判决认定事实不清，因此，导致判决结果在适用法律方面明显错误。现依法提起上诉，希望二审法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人王段成答辩：一审程序合法、事实清楚、适用法律恰当，上诉人的上诉理由不成立，应当依法驳回。 上诉人张兴玉向原审法院提出诉讼请求：1．解除合同；2．支付占用房屋产生的租金；3．支付违约金200元；4．腾退房屋，并对损坏的部分恢复原状；5．拆除附着在原告房屋上的多余物品；6．支付水电费777元。 对原告提交的《租房协议》、房产证及与合江县福宝镇政府签订的协议、收款收据、图片、电费发票、福宝供水站缴费通知单、用水登记卡、水费收费清册的真实性经被告质证无异议，原审法院予以确认。被告王段成提交的周希贵、傅代君、李瑞才等人的证明与被告的陈述一致，原审法院予以采信，邹明伦的证明，因系孤证，且邹明伦未出庭接受询问，其真实性无法核实，原审法院不予采信。 原审法院认定事实，2010年6月5日，原告张兴玉（甲方）、被告王段成（乙方）签订《租房协议》，约定：“乙方自愿租用甲方位于福宝镇桥头入口广场处地下室共5间房屋作足疗使用，协议如下：以、租期为叁年，自2010年6月5日至2013年6月5日止。二、租金每年6200元，按年付，每年付一次。每次提前1个月付租金。租房保证金200元。三、租用期间所产生的水、电、卫生费由乙方负责……”。 2012年2月1日，原、被告口头协议将楼下河边另外2间房屋租赁给被告使用，每月租金150元。 2013年6月5日，《租房协议》中约定的租赁期届满后，双方未续签书面合同，但口头约定继续履行，被告王段成向原告支付7间房屋的租金为5050元每半年。 被告房租已支付至2018年12月5日，原告要求上调租金，双方未能达成一致意见，被告遂搬出租赁房屋。双方又因部分租赁物品损坏赔偿及被告搭建厕所、仓库、茶馆棚子等问题发生争执，故原告诉至法院，要求判决。 原审法院认为，本案的争议焦点为：1．2018年12月5日至2019年10月14日的租金问题；2．租赁房屋物品损坏赔偿的范围。 关于焦点1：原、被告双方对租赁期限没有约定，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。被告租金支付至2018年12月5日，此后，原、被告双方就上调租金金额未达成一致意见，被告遂搬出租赁房屋，实际终止了租赁合同的履行，原告要求解除租赁合同，支付违约金，原审法院不予支持。双方因其他各种矛盾发生纠纷，导致房屋迟迟没有进行交接，闲置至今十月有余，所产生的损失应按照各自的过错进行分摊。被告王段成搬走后未及时向原告张兴玉交还房屋，虽陈述是原告不接收，但提交的证据不足以证明。另一方面，原告明知无法继续履行租赁合同，却怠于收回房屋，亦存在过错。根据本案的实际情况，原审法院酌情由原、被告各承担一半损失。截止庭审之日，即2019年10月22日，双方办理了房屋交接，按照租金5050元每半年（租金以被告实际支付的为准，即5050元每半年）折算，从2018年12月6日至2019年10月22日，合计10个月零16天，租金应为8865.56元，属于本案的租金损失。其间产生的水电费777元，均应由原、被告各承担一半。即被告王段成负担4821.28，原告张兴玉自行负担4821.28元。 关于焦点2：承租人应该按照租赁物的性质合理使用，导致租赁物损坏的应该予以修复或者赔偿。原告要求被告对出租房屋内损坏的玻璃、便盆、门及门锁、水龙头予以修复于法有据，原审法院予以支持，被告认为上述物品系自然损耗的辩解意见原审法院不予采信。对于原告要求被告修复擅自打开的门洞、破坏的墙面的问题，被告认为门洞原本就存在，墙面已经恢复原状，原告未提交房屋出租给被告时的房屋现状及物品清单，在房屋出租给被告时，门洞及墙面等是否完好法院难以确认，对于这些损失，原审法院不予支持。地板砖从其损坏的程度来看，系使用过程中的产生的自然磨损，应属于原告自行维修的范围。原告主张被告违规搭建厕所、仓库，栽种花草，乱放花盆影响其房屋的占有、使用，系相邻权纠纷，不属于房屋租赁合同的法律关系，其是否超出被告向政府租赁场地的范围，是否属于违规建筑，是否应予拆除整改，应由相应的行政管理部门进行认定。对于原告主张拆除的广告牌、钢架、屋顶残留物、热水器，被告表示愿意拆除，原审法院予以确认。对于原告主张拆除的电线，因涉及居民用电安全问题，应由供电部门进行检查，并作出处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条、第二百二十条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告王段成于判决生效之日起三日内支付原告张兴玉租金损失及水电费共计4821.28元；二、被告王段成于判决生效之日起十五日内对出租房屋内损坏的玻璃、便盆、门及门锁、水龙头予以修复；三、被告王段成于判决生效之日起十五日内拆除附着在原告张兴玉房屋上的广告牌、钢架、屋顶残留物、热水器；四、驳回原告张兴玉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告张兴玉负担。 二审期间，上诉人提交了九份证据。1.2019年3月8日福宝镇人民政府回复，拟证明被上诉人以“紧挨茶馆的桥底居室也属于违法建筑”为由，拒绝交还房屋和房租的事实；2.2019年7月16日福宝镇人民政府回复，拟证明被上诉人直至2019年6月30日之前一直霸占房屋的客观事实；3.合江县公安局福宝派出所《接（报）处警登记表》复印件、证人林某、穆某《情况说明》复印件、电话、短信记录复印件，拟证明一审判决称上诉人“怠于收回房屋，亦存在过错”的认定不能成立；4.被上诉人2019年1-3月交水费明细表，拟证明被上诉人一直在使用房屋；5.房屋维修人员何平《情况说明》复印件、收据复印件，拟证明现有隔墙门洞属承租人擅自所开及何平为上诉人维修房屋事实；6.一审法院责令王段成交还张兴玉房屋钥匙的收条复印件，拟证明法院当庭责令王段成交还房屋的事实。上述证据被上诉人未质证。本院认为，上诉人提交的证据均为复印件，且不能证据自己的上诉主张，本院不予采信。 本院二审审理查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为双方合同租赁终止的时间如何确定；在租赁期间租赁物是否存在毁损的行为，以及造成的损失如何计算；搭建的临时建筑物及其花草是否属于相邻权纠纷。本案中，上诉人与被上诉人就上调租金金额未达成一致意见，被上诉人遂搬出租赁房屋，双方因各种矛盾发生纠纷，导致房屋迟迟没有进行交接，闲置至上诉人提起诉讼之时。张兴玉在二审中对房屋闲置的起始、终止时间无异议，但提出造成的房屋租金损失应全部由王段成承担。本院认为，上诉人明知无法继续履行租赁合同，却怠于收回房屋，存在过错。王段成搬走后未及时向张兴玉交还房屋，其陈述是上诉人不接收，亦无证据予以证明。因此，租金损失应按照各自的过错进行分摊。原审法院根据本案的实际情况，酌情由上诉人与被上诉人各承担一半损失，并无不当。承租人应该按照租赁物的性质合理使用，导致租赁物损坏的应该予以修复或者赔偿。上诉人要求被上诉人对出租房屋内损坏的玻璃、便盆、门及门锁、水龙头予以修复于法有据，本院予以支持，关于上诉人提出的地砖损失，因上诉人无证据证明是否是王段成损害及损害程度，本院对该主张不予确认。综上，上诉人张兴玉的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由上诉人张兴玉负担。 审判长  程怀武 审判员  黄 霞 审判员  李 霞 二〇二〇年三月十九日 书记员  万金宇