河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24929号上诉人（原审被告）：大商集团郑州新玛特购物广场有限公司，住所地郑州市二七区二七路200号。法定代表人：王晓萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：姬瑞明，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓平，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州元龙房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区陇海路南桐柏路东文化宫路西5号楼36层3601。法定代表人：黄国兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董心诚，河南正方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱红红，河南正方圆律师事务所律师。上诉人大商集团郑州新玛特购物广场有限公司因与被上诉人郑州元龙房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初9447号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。大商集团郑州新玛特购物广场有限公司上诉请求：1.一审法院判令上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同及补充协议于2019年4月28日解除是错误的。合同单方解除的条件并未满足，被上诉人向上诉人发出的解除合同通知不能产生导致本合同解除的效力。上诉人并不存在无故连续逾期超过六个月未交租金的行为。上诉人向被上诉人支付的100万定金应当直接抵扣租金。上诉人在收到被上诉人解除合同通知后，已经在合同期间内提出书面异议，且仍继续支付租金，被上诉人收取租金的行为也认可了合同仍在继续履行。2.一审法院判令上诉人向被上诉人支付的剩余租金数额错误。3.一审法院判令上诉人向被上诉人支付500万违约金的判决错误。4.一审法院判令上诉人向被上诉人支付逾期付款违约金错误。5.一审法院判令上诉人向被上诉人返还租赁房屋，并按照租赁合同解除前租金标准向被上诉人支付房屋占有使用费的判决错误。郑州元龙房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。郑州元龙房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.确认原被告双方2010年9月30日签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月28日依法予以解除；2.令被告向原告支付拖欠的房屋租金20202455.5元；3.令被告向原告支付逾期支付房屋租金期间的违约金3473917.375元（暂计算至2019年6月30日,以后以20202455.5元为基数，按日1‰的标准计算至房屋租金支付完毕之日止）；4.令被告向原告支付合同解约违约金5000000元；以上诉求共计28676372.875元。5.被告立即腾空所租赁的全部房屋并将房屋交还给原告，并判令被告按每月每平方米33.3元的标准向原告支付自2019年6月28日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费；6.案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年9月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将属于其的位于将位于郑州市××与××交叉口中原新城小岗刘项目商业裙房整体出租给乙方用于商业经营，房屋总建筑面积为100225平方米，包括地下一层至地上五层；租赁期限为20年。双方约定，本合同租赁期限届满或因其他原因终止，被告应在届满后60天内将房屋清理干净交还，该期间原告免收租金。约定合同签字生效后，被告需向原告支付人民币100万元作为双方签订本合同的定金，此定金在被告起租后作为租金进行抵扣，直至抵扣完毕。约定原告于2012年6月30日前向被告正式交付房屋，被告开始进场进行装修、调整、改造。约定在原告无违约的前提下，被告按期向原告交付租金，如逾期，每逾期一日，按未付租金千分之一支付违约金。第15.5条约定，被告无故连续逾期超过六个月未缴纳租金，原告有权单方终止履行合同，并由被告承担本合同第15.6条规定的违约责任。第15.6条约定，被告签订合同后，无正当理由反悔不履行合同或单方解除合同，被告除向原告支付所欠的租金并结清其他相关费用外，还应当向原告支付500万元人民币的违约金，当违约金不能满足实际损失，按实际损失追加赔偿。2012年12月，双方签订《租赁合同补充协议》，约定被告同意不追究原告延迟交付租赁房屋的违约责任，原告可提供C区商业裙楼底下二层及3#地安置区地下三层总计759个停车位与被告共同使用，其中原告承诺C区商业裙楼地下二层502个停车位在被告租赁期内不予销售，被告与该区域其他业主共同使用。该停车场由原告自行管理。2015年2月9日，双方签订《租赁合同补充协议》（二）约定，自2015年3月1日起按照租赁合同约定的租金给付标准计租。2016年8月29日，原告、被告签订《租赁合同补充协议》（三），对租金计付标准做了变更，即：第一年度免租金（自2015年3月1日至2016年2月29日止）；第二年至第三年（自2016年3月1日至2018年2月28日止）租金为27.30元/月/平方米；第四年至第八年（自2018年3月1日至2023年2月28日止）租金为33.30元/月/平方米；第九年至第十三年（自2023年3月1日至2028年2月28日止）租金为39.30元/月/平方米；第十四年至第十八年（自2028年3月1日至2033年2月28日止）租金为50.30元/月/平方米）；第十九年至第二十年（自2033年3月1日至2035年2月28日止）租金为56.30元/月/平方米）。原告自2016年5月1日至2018年4月30日止（两年）给予被告减免租金，共计为：19,453,672.50元。并约定自2018年5月1日至租赁期限届满之日止，租金按季度（付租期）缴纳。协议签订前，被告代原告垫付的所有工程款，被告同意原告不再向被告支付，由被告全部承担。本协议签订前，因租赁场地内漏水对被告及其商户造成的所有损失由被告全权承担，被告不再向原告主张任何权利。自本协议签订之日起，被告不再以经营困难、外围环境恶劣为由提出租金减免政策。2017年2月24日，双方签订《租赁合同补充协议》（四），双方协商被告不再享受补充协议（三）中的租金减优惠政策，被告同意将已享有的减免租金部分除代垫费用646,300.81元外，向原告进行足额补交。由于被告前期投资大，受环境影响，经协商一致，只要被告按本协议及《房屋租赁合同》约定如期履行支付租金的义务，原告同意按季度给予被告经营扶持补贴，共计14808566元，在2018年6月30日之前支付给被告。本协议签订后，被告也不再以经营困难、环境恶劣为由提出任何优惠政策，如被告单方解除《房屋租赁合同》及补充协议，应按合同15.6条的约定承担违约责任并全额赔付本补充协议内被告所享受到的经营扶持补贴款项。该协议约定的14808566元补贴，原告已经支付给被告。2017年9月30日，双方签订《租赁合同补充协议》（五），双方同意办理租赁房屋范围内防水工程质保期至2020年2月29日为止（质保期）事宜移交确认手续，本协议确认移交后如发现任何防水工程问题，均由被告承担。本协议签订及原告向被告指定的第三方郑州顶兴建筑劳务工程有限公司支付防水工程包干费用68万元之后，不再承担被告租赁范围质保期内房屋的防水工程施工改造维修整改义务，即视为甲方已按国家工程质量质保期履约完成，因被告租赁范围质保期内所有防水工程维修所引发的一切经济法律责任均由被告承担，后续的质保期由被告及其指定的维修单位按约定执行，与原告无关。2017年11月27日，原告向被告指定的第三方郑州顶兴建筑劳务工程有限公司支付防水工程款68万元。原告已完成租赁房屋范围内防水工程质保期事宜移交手续。2018年10月12日，双方签订《补充协议》。该协议再次确认，租金缴纳方式为按季交纳，被告应于每个付租期开始之日前十日内向原告支付该付租期的租金，租金标准同补充协议（三）。双方约定自2015年3月1日起开始计付租金，被告实际自2016年3月1日开始向原告支付租金。合同履行过程中，被告未按照双方约定的时间和金额向原告支付租金。2019年4月28日，原告以特快专递的方式向被告寄发《解除合同通知》，被告拒收，原告到被告公司办公场所张贴《解除合同通知》。被告于2019年5月5日向原告发送了回函。另查明，原告发出解除合同通知后至2019年7月31日，被告向原告支付9012477.5元。上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议（1-6）》、《缴纳租金的通知函》、《工作联系函》、《律师函》、《复函》、增值税专用发票、被告的付款凭证及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，2010年9月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，内容合法有效，双方应全面履行合同义务。根据双方的协议约定，被告应在2018年5月10日前支付2018年5月1日至2018年7月31日的租金10012477.5元，2018年8月10日前应缴付2018年8月1日至2018年10月31日租金10012477.5元，2018年11月10日前应缴付2018年11月1日至2019年1月31日租金10012477.5元，2019年2月10日前应缴纳2019年2月1日至2019年4月30日租金10012477.5元。但根据原告开具的发票及被告提交的缴纳租金流水，被告并未按照双方约定的期限和数额交纳租金，第二季度2018年8月1日至2018年10月31日未支付租金数额为400000元，第三季度2018年11月1日至2019年1月31日租金10012477.5元未支付，第四季度2019年2月1日至2019年4月30日租金10012477.5元未支付，已连续逾期超过六个月未支付租金，已构成违约。从该院查明的事实来看，被告并未按照合同约定的期限和数额足额支付租金，其随后支付的租金应当视为对原欠付的租金的冲抵。被告辩称，在签订合同时已缴纳的100万定金按照双方约定可以冲抵租金，因此其没有逾期连续六个月未支付租金。该院认为，定金是指当事人约定由一方向对方给付的作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。虽然合同约定该定金可以冲抵租金，但双方并未约定冲抵的时间，被告也没有提交证据证明其在合同履行期间主张过用该100万定金抵扣租金，故被告的抗辩与事实不符，该院不予采信。鉴于该100万定金被告已实际支付原告，故应从被告欠付原告的租金中扣除。被告辩称，因原告原告延期交付房屋、市政建设陇海路高架桥及地铁5号线修建及车位、防水等问题，被告逾期支付租金有正当事由。但双方2012年12月签订的《租赁合同补充协议》中，被告已经同意不追究原告延迟交付租赁房屋的违约责任，故被告以此拒付租金理由不能成立。关于市政建设陇海路高架桥及地铁5号线修建，均是市政府为改善城市道路交通的公益行为，在施工前均已公示，被告2010年签订房屋租赁合同时，对涉案房屋周围的重大市政建设施工是明知的，对施工可能造成经营风险也是应当能够预见到的，且原告已经为被告减免了一个年度的租金，并给被告进行了巨额补贴，被告仍旧以此抗辩拒付租金无事实依据。关于车位，双方2012年12月签订的《租赁合同补充协议》约定，原告提供的车位是双方共同使用，非被告专用，被告以此作为抗辩理由，与事实不符且被告无证据证明，被告的该项抗辩不能成立，该院不予采信。关于房屋防水问题，双方在《租赁合同补充协议》（五）中已经对租赁房屋范围内防水工程质保期及维修费用承担等事宜予以解决，被告据此拒付租金没有合同依据。故原告根据法律规定和《房屋租赁合同》第15.5条约定，主张解除租赁合同有充分的事实和法律依据，对原告主张本院确认自被告收到《解除合同通知》之日起双方的租赁合同及补充协议已经解除的诉讼请求，该院予以确认。关于被告拖欠的租金数额。原告2019年4月28日发出解除合同通知时，被告连续欠付的租金应为20,202,455.5元（400000+10012477.5+10012477.5-222,499.5）。之后，被告又向原告共计支付9012477.5元，双方对此均予以认可，故该部分租金应当从被告欠付的租金中扣除，前述100万定金也应当扣除，故该院确认，被告仍欠付原告租金共计10189978元。关于原告要求被告支付500万元解约违约金。因双方在《房屋租赁合同》第15.5、15.6条进行了约定，违约金支付标准并不违反法律规定，故原告的该项主张有合同依据，该院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金，双方在租赁合同中明确约定了违约金的计算标准、方式，对原告该部分主张该院予以支持。被告在本案诉讼期间先后支付的9012477.5元，以及在合同签订时交付的100万定金，应当在原告主张的计算逾期付款违约金的基数中予以冲抵，被告应当向原告支付自2018年12月11日起至2019年6月30日止期间的逾期付款违约金3316812.65元（以后以10189978元为基数，按日1‰的标准计算至房屋租金支付完毕之日止）。关于原告主张的房屋占有使用费的诉讼请求。《房屋租赁合同》约定，租赁期限届满或因其他原因终止，被告应在届满后60天内将房屋清理干净交还，该期间免收租金。根据被告实际占用房屋的事实，被告应当在2019年4月28日接到《解除合同通知》60天搬离期满后即2019年6月28日向原告支付相应的房屋占用费直至房屋交还。鉴于双方在合同中未约定逾期返还房屋的占有使用费标准，故原告按照租赁合同解除前的租金标准计算房屋占有使用费是合理的。该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认原告郑州元龙房地产开发有限公司与被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司之间的房屋租赁合同及补充协议于2019年4月28日予以解除；二、被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司自本判决生效之日起十日内向原告郑州元龙房地产开发有限公司支付剩余租金10189978元；三、被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司自本判决生效之日起十日内向原告郑州元龙房地产开发有限公司支付500万元违约金；四、被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司自本判决生效之日起十日内向原告郑州元龙房地产开发有限公司支付逾期付款违约金3316812.65元，过高部分不予支持。以后逾期付款违约金，以10189978元为基数，按日1‰的标准计算至房屋租金支付完毕之日止；五、被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司自本判决生效之日起三十日内向原告郑州元龙房地产开发有限公司返还位于郑州市中原区××院××＃××＃××号小岗刘地块商业裙房，并按照租赁合同解除前的租金标准每月每平方米33.3元的标准向原告支付自2019年6月28日至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92591元（已减半收取），由原告郑州元龙房地产开发有限公司承担37036元,被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司承担55555元。经二审审理查明的事实与一审相一致。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议（1-6）》，系双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于上诉人大商集团郑州新玛特购物广场有限公司上诉称在签订合同时已缴纳的100万定金按照双方约定可以冲抵租金，因此其没有逾期连续六个月未支付租金的上诉理由，经查，定金是指基于合同的约定，一方向另一方交付一定数额的金钱，以促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现，它属于一种法律上的担保方式。虽然合同约定该定金可以冲抵租金，但双方并未约定冲抵的方式及时间，上诉人也没有提交证据证明其在合同履行期间主张过用该100万定金抵扣租金。上诉人2018年8月1日至2018年10月31日未支付租金数额为400000元，2018年11月1日至2019年1月31日租金10012477.5元未支付，2019年2月1日至2019年4月30日租金10012477.5元未支付，已连续逾期超过六个月未支付租金，构成违约。上诉人的该项上诉请求本院不予支持。关于上诉人大商集团郑州新玛特购物广场有限公司上诉称拖欠租金数额计算错误的上诉理由，经查，自被上诉人郑州元龙房地产开发有限公司2019年4月28日发出解除合同通知时，上诉人连续欠付的租金为20,202,455.5元（400000+10012477.5+10012477.5-222,499.5）。扣除上诉人补付的9012477.5元，及100万定金，上诉人仍欠付被上诉人租金共计10189978元，一审判决并无不当，本院予以支持。关于上诉人大商集团郑州新玛特购物广场有限公司上诉称判令支付逾期付款违约金及支付500万元违约金错误的上诉理由，经查，双方当事人在《房屋租赁合同》的第15.4、15.5、15.6明确约定了逾期付款时违约金的计算方法及违约责任的承担方式，一审法院判决以10189978元为基数，按日1‰的标准计算逾期付款违约金至房屋租金支付完毕之日，并判决上诉人支付500万元违约金，均有相应的合同依据且不违反法律规定，本院予以支持。关于上诉人大商集团郑州新玛特购物广场有限公司上诉称判令按照解除合同前租金标准支付房屋占有使用费错误的上诉理由，经查，双方当事人仅在《房屋租赁合同》中约定，租赁期限届满或因其他原因终止，上诉人应在届满后60天内将房屋清理干净交还，该期间免收租金。并未约定逾期返还房屋的占有使用费标准，一审法院判决按照租赁合同解除前的租金标准计算房屋占有使用费于法有据，并无不当，本院予以支持。综上所述，大商集团郑州新玛特购物广场有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费185182元，由上诉人郑州新玛特购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 蒋德军二〇二〇年三月三十日书记员 蔡玉龙