陕西省汉中市中级人民法院民事判决书(2019)陕07民终161号 上诉人(原审被告)：汉中泽顺房地产开发有限公司。住所地:陕西省汉中市汉台区。法定代表人：张顺军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓婕，该公司员工。被上诉人(原审原告)：梁辉，男，汉族，1986年7月11日出生，住陕西省汉中市汉台区。委托诉讼代理人：梁宏平，男，汉族，1957年2月3日出生，住陕西省旬阳县，系梁辉之父。上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司(以下简称“泽顺公司”)因与被上诉人梁辉商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初3346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判上诉人不支付逾期办理房屋产权证书的违约金；2、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院认定案件基本事实错误，上诉人已经按照《商品房预售合同》的约定，如期履行了将办理权属登记资料向产权机关备案的义务，因此上诉人不存在违约行为。二、涉案房屋的房产证办理并未约定于《商品房预售合同》中，而系另一委托代办合同关系，一审法院按照《商品房预售合同》的规定适用违约责任，并无事实和法律依据。三、原审按照合同约定的365日来计算违约办证期间，忽略了取得大产权证之后再行办理小产权证需要合理办证期间，同时忽略了被上诉人未能即使提交办证个人所需资料造成延迟的办证期间，故不应由上诉人承担责任。四、一审法院参照合同有关被上诉人逾期付款违约金比例的约定，对违约金进行调整不符合事实和法律规定。梁辉未发表书面答辩意见。梁辉向一审法院提出以下诉讼请求：1、判令被告在30日内为原告办理权房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金（73919元）；3、判令被告对预收的契税与维修基金承担银行贷款利息，按贷款利率进行赔偿（4944元），以上合计78863元；4、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年4月13日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于汉中市汉台区住房一套，房屋建筑面积为128.6平方米，房屋每平方米单价为3001.56元，合同总价款为386000元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人于2012年4月13日交首付房款18600元，余款200000元办理银行按揭贷款，最终以银行审批为准；关于原告逾期付款的违约责任，第八条约定：“……（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出买人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金”；关于房屋的交付期限，合同第九条约定，出卖人应当于2012年8月31日之前在满足以下两个条件的情况下向买受人交付房屋：1、该商品房经验收合格；2、买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用。关于产权登记的约定，合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”；合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付首付款186000元，被告给原告开具了金额为186000元的销售不动产统一发票（自开）；2012年5月23日，中国工商银行汉中东大街支行发放了该笔按揭贷款20万元，经原告催告后，被告于2019年3月7日向原告开具了金额为20万元的陕西省增值税普通发票一张。2013年3月2日，原告向被告缴纳办理产权证书用的大修基金、契税等费用合计19040元，被告向原告出具收款收据一张。2013年3月3日，被告向原告交付了所购房屋，原告在被告出示的接房手续书、收楼书上签订确认。期间被告一直未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，使原告无法办理房屋权属登记手续，原告多次催促无果后诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效；双方当事人应依据合同的约定，享有权利履行义务。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，缴纳了契税、维修基金等费用，履行了合同义务，被告应当按照约定，向原告交付房屋，并协助原告办理房屋权属证书。被告虽然于2013年3月3日向原告交付了房屋，但因其至今没有按照合同第十六条的约定将需由被告提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，并向相关部门移交原告预交的大修基金、契税等费用，致使原告无法办理房屋权属登记证书，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告起诉要求被告限期协助办理房屋权属证书，并要求被告支付迟延办证违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，该院予以支持。但原告要求被告在30日内协助办理好房屋权属证书，未能给予被告必要的准备时间以及办证过程中必要的流程时间，该院酌定由被告在判决书生效后三个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门），并协助原告办理好房屋权属登记手续。关于迟延办证违约金，原告提出合同约定“出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，该标准过低，显失公平，请求调整至每日按已付房价款的0.01%支付违约金，该院认为，首先，本案中涉案房屋的交房时间是2013年3月3日，合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，那被告至少应该在2014年3月3日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门）；其次，按照合同约定的迟延办证违约金标准，时至今日被告应支付违约金金额仅为38.6元，确实有失公平，也不能弥补原告因未能及时取得房屋权属证书而导致其物权受限造成的损失，结合逾期支付购房款和逾期办证违约责任的大小及该小区同类案件的处理情况，该院酌情确定，按已付房款每日万分之0.5计算违约金，即被告应当自2014年3月3日起，以购房款386000元为基数，按照每日万分之0.5的标准向原告支付逾期办证违约金至被告将办理原告梁辉购买的位于汉中市汉台区的房屋权属登记资料报产权登记机关备案之日止。原告要求被告支付缴纳的契税、维修基金等费用的利息损失，无合同依据，该院不予支持。被告辩称，因原告迟延缴纳办证材料导致其不能向相关行政机关备案，其不存在违约行为，不承担违约责任的理由，与案件查明的事实不符，该院不予支持；综上，对原告的诉讼请求该院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十六条、第十八条的规定，遂判决: 一、由被告汉中泽顺房地产开发有限公司于判决生效后三个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门），协助原告梁辉办理“建昌·卡斯迪亚”小区20号楼2802室房屋权属证书。二、被告汉中泽顺房地产开发有限公司在判决书生效后二十日内，以购房款386000元为基数，自2014年3月3日起，按照每日万分之0.5的标准，至被告汉中泽顺房地产开发有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门）之日止，向原告梁辉支付逾期办理房屋权属证书的违约金。三、驳回原告梁辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1872元，减半收取936元，由被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交以下两组新证据：一、(2017)汉台区权属证书，证明上诉人于2014年6月13日取得20号楼的权属证书（大证）；二、税收缴款书，证明上诉人于2020年1月8日代梁辉向税务部门代缴了房屋契税。三、房产证领取签字表，证明梁辉的房产证已经办好，且梁辉的委托代理人已经领取。经质证，被上诉人对该组证据的真实性无异议，认可已经领取了房产证，认可本案违约金计算至2020年1月8日止，故对上述证据的证据目的本院依法予以采信。本院认为，本案争议焦点为：原审判处的由上诉人承担的逾期办理房产证违约金是否正确。首先，根据双方合同第十六条“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，本案中涉案房屋于2013年3月3日完成了交房，梁辉于2013年3月2日向上诉人交纳了大修基金、契税等费用，因此上诉人应该在2014年3月3日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收的大修基金、契税等费用移交相关部门）。收取住户的契税、维修基金即表示愿意为住户代办房屋产权证，但直至2020年1月8日上诉人才代梁辉向税务部门代缴了房屋契税，因此上诉人的行为明显属于违约行为，理应承担逾期办理房屋产权证的违约责任，原一审参照案涉《商品房预售合同》中违约金条款，按已付房款每日万分之0.5计算违约金，合理合法。因本案的房产证已经办理完毕，因此计算违约金时间应当于至2020年1月8日交纳契税时止，故按上述标准计算2014年3月3日至2020年1月8日的违约金为40530元。综上，本案中房产证已经办理领取，故原审判决第一项无需再行判处的必要，应予撤销。对违约金以实际天数计算后确认为40530元，予以支持。上诉人的其他上诉请求、理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初2278号民事判决第一、三项； 二、变更汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初2278号民事判决第二项为“限汉中泽顺房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内，向梁辉支付逾期办理房屋权属证书的违约金共计40530元。”；三、驳回梁辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费不变；二审案件受理费1872元，由上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王潇浴审判员   舒胜审判员  曹建祥二〇二〇年三月三十一日法 官 助 理  肖 晗书记员  熊俪雅