湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初409号原告：许建忠，男，汉族，1968年7月10日出生，户籍地西藏自治区拉萨市城关区，现住湖南省长沙市芙蓉区。被告：湖南大成酒店管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：周当二，男，汉族，1956年4月27日出生，系该公司法务，户籍地长沙市岳麓区。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：周当二，男，汉族，1956年4月27日出生，系该公司法务，户籍地长沙市岳麓区。原告许建忠与被告湖南大成酒店管理有限公司（以下简称大成酒店管理公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成国际酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，公开开庭进行了审理。原告许建忠和被告大成酒店管理公司、大成国际酒店的委托诉讼代理人周当二到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许建忠向本院提出以下诉讼请求：1.判令大成酒店管理公司向许建忠支付拖欠的租金82372元；2.判令大成酒店管理公司向许建忠支付违约金11640元（暂计算至2019年6月30日，此后产生的违约金以相同标准计算至实际清偿之日止）；3.判令大成国际酒店对上述债务承担连带清偿责任；4.判令大成酒店管理公司、大成国际酒店承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年5月4日，许建忠与大成国际酒店签订了《长沙市商品房买卖合同》，购买大成国际酒店开发的位于长沙市芙蓉区房屋，房屋总价款210000元。许建忠于合同签订当日付清了全部购房款。同日，许建忠与大成酒店管理公司签订《房屋租赁经营合同》将该房屋出租给大成酒店管理公司，租赁期限最短不少于二年，最长不超过五年，如大成酒店管理公司逾期3个月未向许建忠支付租金，除应付租金外，大成酒店管理公司应按日向许建忠支付该房屋本年度租金的0.3‰作为违约金。同日，许建忠与大成酒店管理公司、大成国际酒店另签订《房屋销售回购合同》和《补充合同》约定由大成酒店管理公司在租赁期满后按约定回购该房屋，大成国际酒店以其负一楼、负二楼、四楼、五楼、五Ｍ楼共计约5500平方米物业对大成酒店管理公司回购该房屋的义务提供担保。上述合同签订后，双方均依约履行自己的义务。直至2014年5月21日，五年租赁期限届满，因大成酒店管理公司要求延期回购并续租，双方进行了资金清算，大成酒店管理公司向许建忠出具《长沙商铺续签合同资金证明》，载明许建忠在大成酒店管理公司的1-103Ｂ投资项目原购房金额、升值金、租金、入股新增资金及各项利息共计283777元，大成酒店管理公司遂向许建忠出具283777元的收款收据。同日，许建忠与大成酒店管理公司、大成国际酒店签订一份《房屋销售回购合同补充协议》，约定大成酒店管理公司延期3-5年回购该房屋，并在延期回购期间继续承租该房屋，在续租期限内，大成酒店管理公司在每月月底向许建忠支付当月租金2956元。该《房屋销售回购合同补充协议》签订后，大成酒店管理公司一直依约支付租金，但从2016年9月起，大成酒店管理公司开始单方面少付或者停付租金。截至2019年6月30日，共计欠付租金100504元；依照合同约定，大成酒店管理公司应支付的违约金应为11604元，且大成国际酒店应对上述债务承担连带清偿责任。许建忠为维护其合法权益，向本院提起诉讼。被告大成酒店管理公司、大成国际酒店辩称：1.因业主维权导致大成国际酒店实际于2019年6月2日停业，大成酒店管理公司已于酒店停业当日停止占用涉案房屋，故租金应计算至2019年6月2日，经大成酒店管理公司、大成国际酒店财务人员核算，实际拖欠许建忠租金79613元；2.合同约定的违约金远远高于许建忠实际遭受的损失，大成酒店管理公司同意按欠付租金的3%计算违约金。许建忠围绕诉讼请求提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》一份，拟证明许建忠与大成国际酒店之间存在合法的房屋买卖合同关系，及双方权利义务的具体约定；2.《房屋租赁经营合同》一份，拟证明许建忠与大成酒店管理公司存在合法房屋租赁合同关系以及具体的权利义务；3.《房屋销售回购合同》一份，拟证明双方对涉案房屋回购事项的具体约定；4.《房屋销售回购合同补充协议》，拟证明双方对涉案房屋延期回购、续租事项和调整后的租金标准等具体约定，及大成国际酒店对此承担连带担保责任的事实；5.《长沙商铺续签合同资金证明》和收据各一份，拟证明许建忠已依约向大成国际酒店支付全部购房款210000元的事实；6.交通银行个人客户交易清单（4页），拟证明大成酒店管理公司从2016年9月1日起开始拖欠部分租金和停付租金的事实。大成酒店管理公司、大成国际酒店向本院提交如下证据：对账凭证一份，拟证明从2016年9月1日计算至2019年6月2日，大成酒店管理公司实际欠付许建忠租金79613元。本院经审查认为，许建忠和大成酒店管理公司、大成国际酒店的证据均具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：位于长沙市芙蓉区房屋系许建忠购买。2009年5月4日,许建忠与大成酒店管理公司签订一份《房屋租赁经营合同》,该合同约定，许建忠将其购买的位于长沙市芙蓉区房屋出租给大成酒店管理公司,租赁期限于许建忠与大成酒店管理公司、大成国际大酒店签订该房屋《房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算，租赁期限最短时限不少于2年，最长不超过5年；合同租赁期限内，大成酒店管理公司按月租金1750元的标准向许建忠支付租金，在每月初的第五个工作日之前，大成酒店管理公司将当月租金一次性划入许建忠指定银行账户;本合同租赁期限内,如逾期3个月大成酒店管理公司未向许建忠支付租金,除应付甲方的租金外,大成酒店管理公司应按日向许建忠支付该物业本年度租金的0.3‰作为违约金。同日许建忠与大成酒店管理公司、大成国际酒店签订一份《房屋销售回购合同》，约定在上述《房屋租赁经营合同》租赁期满五年后，大成国际酒店必须按合同约定的回购价格回购涉案房屋，大成国际酒店以其负一楼、负二楼、四楼、五楼、五Ｍ楼共计约5500平方米物业对大成酒店管理公司回购该房屋的义务提供担保。上述合同签订后，双方均依约履行自己的义务。直至2014年5月4日，五年租赁期限届满，许建忠要求大成国际酒店回购涉案房屋未果。2014年5月21日，许建忠与大成国际酒店进行了资金清算，大成国际酒店向许建忠出具《长沙商铺续签合同资金证明》，载明许建忠在大成国际酒店的1-103Ｂ号房屋投资项目原购房金额、升值金、租金、入股新增资金及各项利息共计283777元，大成国际酒店另向许建忠出具283777元的收款收据。同日，许建忠与大成酒店管理公司、大成国际酒店协商签订一份《房屋销售回购合同补充协议》，约定，大成国际酒店延期3-5年回购该房屋，在延期回购期间由大成酒店管理公司继续承租该房屋。在续租期限内，大成酒店管理公司在每月月底向许建忠支付当月租金2956元。该《房屋销售回购合同补充协议》签订后，大成酒店管理公司、大成国际酒店一直依约支付租金，但从2016年9月1日起，大成酒店管理公司、大成国际酒店开始单方面少付或者停付租金。截至2019年6月2日，共计欠付租金79613元。此后，因业主维权导致大成国际酒店实际于2019年6月2日停业，大成酒店管理公司已于酒店停业当日停止占用涉案房屋。双方因租金支付产生矛盾，由此引起诉讼。本院认为，许建忠与大成酒店管理公司、大成国际酒店签订的《房屋租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。大成酒店管理公司作为该房屋的承租人，拖欠许建忠部分租金，已经构成单方违约，应承担相应的违约责任。因大成国际酒店于2019年6月2日实际停业，大成酒店管理公司已停止对该房屋的占有和使用，故许建忠要求大成酒店管理公司支付从2019年6月3日至同年6月30日的租金缺乏事实依据，本院不予支持。经核对，大成酒店管理公司实际拖欠许建忠租金79613元，故本院对许建忠要求大成酒店管理公司支付租金82372元的诉讼请求，对其中的79613元予以支持。对许建忠要求大成酒店管理公司支付违约金11640元的诉讼请求，本院认为合同约定的违约金计算标准过高，应酌情予以核减，以欠付租金总额的3%计算违约金为宜。大成国际酒店作为担保人，应对大成酒店管理公司偿付拖欠许建忠的租金承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条规定，判决如下：一、被告湖南大成酒店管理有限公司在本判决生效后三日内向原告许建忠支付租金79613元；二、被告湖南大成酒店管理有限公司在本判决生效后三日内向原告许建忠支付违约金拖欠租金的违约金2388.39元；三、被告湖南大成国际大酒店有限公司对本判决第一、二项金额偿付承担连带清偿责任；四、驳回原告许建忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2150元，因适用简易程序，减半收取1075元，由湖南大成酒店管理有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方源二〇二〇年三月十一日法官助理唐某某书记员曹某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。