湖北省孝昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0921民初1137号 原告：丁思杰,男,1978年7月15日出生,汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。 委托诉讼代理人：王斌，系湖北律之心律师事务所律师。 被告：湖北大洲房地产开发有限公司。住所地孝感市孝南区卧龙乡三合村。 法定代表人：张春洲，系该公司经理。 原告丁思杰与被告湖北大洲房地产开发有限公司(下称大洲公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁思杰的委托诉讼代理人王斌、被告大洲公司的法定代表人张春洲到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准,延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告丁思杰向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2011年12月11日签订的《大洲商业步行街商品房买卖合同》无效；2.判令被告立即返还原告支付的购房款301910元及利息（利息以购房款301910元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2011年12月11日计算至实际付清之日止）；3.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2011年12月11日，原、被告经协商后签订《大洲商业步行街商品房买卖合同》。该合同约定：原告以301910元的价格购买被告开发的坐落于湖北省孝昌县××大洲商业步行街××期综合楼最后两间的房屋，原告一次性付款，被告于2012年12月30日前将商品房交付给原告使用。合同签订当日，原告丁思杰一次性向大洲周巷项目部支付全部购房款301910元，但被告至今未建《大洲商业步行街商品房买卖合同》约定的房屋，也没有取得商品房预售许可证等行政许可手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当认定双方于2011年12月11日签订的《大洲商业步行街商品房买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应当返还原告支付的购房款301910元，还应当赔偿原告因此所受到的损失。为维护原告的合法权益，特向本院起诉，请求依法判决。 被告大洲公司辩称：1.我公司没有与原告签订涉案合同，也没有收取原告的购房款，原告起诉与我公司无关；2.原告购房时也有明显过错。原告购房时没有查清房屋的开发是否合法、有没有相关的合法手续，该房屋的产权是谁等事项；3.涉案合同双方涉嫌欺诈、隐瞒真相、虚构事实、谋取暴利，是典型的诈骗案，请求将本案移送公安机关。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 被告大洲公司对原告提供的证据2《大洲商业步行街商品房买卖合同》和证据3《收据》有异议。其认为：1.合同是湖北大洲房地产开发有限公司周巷项目部(下称大洲项目部)与原告签订的，大洲项目部没有大洲公司的授权，合同上大洲项目部的公章大洲公司不认可；2《收据》上所盖的系大洲项目部公章，且该购房款未入大洲公司账户，与大洲公司无关。经审查，王明武经被告大洲公司同意，借用被告大洲公司资质以大洲项目部的名义对外从事开发、经营房屋的民事活动，二者系挂靠关系。对证据2、3的三性和证明目的，本院予以采纳。 本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下: 2011年12月11日，原告丁思杰与大洲项目部签订一份《大洲商业步行街商品房买卖合同》。合同约定：原告丁思杰购买大洲项目部开发的位于湖北省孝昌县××大洲商业步行街××期综合楼最后两间(当时，涉案房屋尚未动工，双方系根据图纸签订合同，没有具体的单元、房号)的房屋，建筑面积86.26平方米，房屋用途商用，每平方米3500元，商品房总房价款为301910元，买受人于2011年12月11日支付购房款301910元，出卖人应于2012年12月30日前将该商铺交付原告使用。合同签订当日，原告丁思杰一次性向大洲项目部支付全部购房款301910元，大洲项目部财务主管武幼玲向原告出具一张盖有公章的《收条》。 另查明，1.2011年许，王明武经被告大洲公司同意以其公司的名义对外从事涉案商品房开发、经营等活动，并成立大洲项目部（未在工商登记注册），王明武系大洲项目部负责人；2.原告丁思杰购买的涉案房屋至今未开工建设；3.涉案的大洲商业步行街商品房开发至今未取得商品房预售许可证等任何行政审批手续。 根据诉辩双方的意见，本院确定争议焦点如下： 一、关于本案被告诉讼主体资格的问题？ 本院认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十三条：“法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人”之规定，本案中，被告大洲公司违法借用资质给王明武，王明武以被告大洲公司的名义成立大洲项目部并对外从事涉案商品房开发、经营等活动，因大洲项目部未依法经主管机关登记核准，并领取《营业执照》，大洲项目部从法律性质上属非依法设立的法人分支机构，其不具备其他组织的诉讼主体资格，不能独立参加诉讼活动，只能以设立分支机构的法人作为当事人。同时，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由分公司承担”之规定，分支机构虽然具有一定的独立性，但属于法人的组成部分，不具有独立的法人资格，不能独立承担民事责任。本案中大洲项目部虽可以自己名义从事一定民事活动，但是不具有独立法人资格，所产生的民事责任应由被告大洲公司承担。王明武的行为系大洲项目部的职务行为，同时也是被告大洲公司的职务行为。原告选择分支机构的法人即被告大洲公司为被告主体适格，合法。从法律上看，被告大洲公司违法借用资质给王明武，双方之间系挂靠关系。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十四条：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”之规定，被告大洲公司与王明武依法应为共同诉讼人，在本院依法向原告丁思杰行使释明权后，原告丁思杰仍然仅主张被挂靠人被告大洲公司独立承担民事责任，其行为系在法律规定范围内处分自己的民事权利，属有权处分，且王明武在本案中不属必要的共同诉讼人，人民法院应当只列被挂靠人被告大洲公司为本案被告。王明武、大洲项目部和被告大洲公司之间属公司内部管理问题，与本案不属同一个民事法律关系，可依法另行处理。对被告大洲公司辩称：原告起诉与其公司无关的意见，于法相悖，本院依法不予采纳。 二、关于本案合同的效力的问题？ 本院认为,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，经查，双方签订的《大洲商业步行街商品房买卖合同》系商品房预售合同，被告大洲公司系预收“楼花”，涉案商品房开发至今既未取得商品房预售许可证明等任何行政审批手续，且原告丁思杰所购买的涉案商品房至今未动工。因此，原、被告于2011年12月11日签订的《大洲商业步行街商品房买卖合同》依法自始无效。对原告丁思杰的第一项诉讼请求，本院依法予以采纳。 三、关于本案如何处理的问题？ 本院认为,依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确认不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受的损失；各方都有过错的应当各自承担相应的责任……”之规定，涉案的商品房预售合同确认为无效合同后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故，被告大洲公司应当返还原告丁思杰的购房款本金301910元。对原告丁思杰请求判令被告大洲公司立即返还购房款301910元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。对原告丁思杰请求判令被告大洲公司支付利息的诉讼请求。经审查，被告大洲公司违法借用资质给王明武开发、经营涉案商品房项目，并且至今未取得任何手续导致合同无效，被告大洲公司应负主要责任；原告丁思杰在签订合同并购买涉案商品房时，没有尽到一个善意人应有的、合理的注意义务，具有一定过错，应负次要责任。因此，综合考虑本案的实际情况，本院酌定双方承担各自承担利息损失比例为3:7。即：原告丁思杰自行承担30%；被告大洲公司承担70%。对被告大洲公司的第2点辩称意见，本院依法予以采纳。 根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条：“同一公民、法人或者其他经济组织因不同的法律事实，分别涉及经济纠纷和经济犯罪嫌疑的，经济纠纷和经济犯罪嫌疑案件应当分开审理”之规定，虽然涉案合同《大洲商业步行街商品房买卖合同》无效，但原告丁思杰按照合同约定全面履行了交付购房款之义务，系大洲项目部即被告大洲公司的原因导致合同无效，被告大洲公司既无证据证明原告丁思杰与王明武有涉嫌欺诈、隐瞒真相、虚构事实等行为，也无证据证明王明武的行为构成犯罪，应承担举证不能的后果。即使王明武的行为涉嫌犯罪，其行为也仅是与本案有牵连，但与本案商品房预售合同纠纷不是同一法律关系，且本案审理也不需要以刑事案件的结果为依据，本案作为民商事案件与刑事案件依法应当分别审理。综上，对被告大洲公司的第3点辩称意见，本院依法不予采纳。 综上所述，对原告丁思杰请求被告大洲公司返还购房款301910元及赔偿利息损失的诉讼请求，本院依法予以支持。超出上述范围的原告其他诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十三条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告丁思杰与被告湖北大洲房地产开发有限公司签订的《大洲商业步行街商品房买卖合同》无效； 二、被告湖北大洲房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告丁思杰购房款301910元；并赔偿其利息损失的70%（利息损失以购房款301910元为基数，自2011年12月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；原告丁思杰自行承担30%的利息损失； 三、驳回原告丁思杰其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6028元，由被告湖北大洲房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。 审 判 长  田振雄 人民陪审员  田秀芬 人民陪审员  罗 辉 二〇二〇年三月二十四日 书 记 员  高 辉 附：本案证据目。 一、原告丁思杰为支持其主张，向法庭提交证据及证明目的如下： 1.《营业执照、身份证》，证明：原、被告身份信息及主体资格； 2.《大洲商业步行街商品房买卖合同》，证明：原、被告之间的商品房买卖合同关系及双方权利和义务的事实； 3.《收据》，证明：2011年12月11日，原告丁思杰按照合同的约定向被告大洲公司支付购房款301910元的事实。 二、被告大洲公司未向法庭提交证据。