北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终1218号上诉人（原审被告）：刘春艳,女,1961年12月21日出生,住北京市通州区。委托诉讼代理人：饶云峰，北京圣伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧彤，北京圣伟律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李国成，男,1976年3月11日出生,住北京市顺义区。上诉人刘春艳因与被上诉人李国成确认合同无效纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初31646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法进行了审理。上诉人刘春艳之委托诉讼代理人饶云峰、王慧彤，被上诉人李国成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘春艳上诉请求：1.请求法院依法改判,判决驳回李国成的全部诉讼请求。2.上诉费用由李国成承担。上诉事实与理由:一、一审法院未依法查清相关的事实,在刘春艳明确表示还有证据需要补充的情况下仓促判决,导致事实不清。本案于2019年11月20日开庭审理,开庭时,刘春艳向法院明示,有证据证明刘春艳是有处分权,并希望在庭后提交。11月21日刘春艳委托了律师,律师于11月22日向法庭要求提交新的证据并重新进行组织质证时,律师被告知该案已结案,如此仓促出具判决,并在刘春艳明示有新证据的情况下,导致一审法院认定刘春艳处分权待定属于认定事实错误。1.有证据表明,刘春艳对诉争的房屋有处分权。首先在一审中,刘春艳提交了1988年分家析产的《字据》一份,证明诉争的房屋系刘春艳所有。一审法院在该字据的审查上,并未就相关的问题展开进行询问,仅简单的询问是否确权,刘春艳作为农民,在不清楚确权为何意的情况下回答错误,但该《字据》意思表示的很清楚,在1988年的时候通过分家析产,该诉争的房产归刘春艳夫妻所有。2.刘春艳庭后要求提交新的证据,而且刘春艳的律师明确表示该证据将影响该案的走向,但却被一审法院告知已结案。新的证据可以看到,经过通州区人民法院的审理,诉争的房产系刘春艳所有,刘春艳是有处分权的。二、一审法院适用法律错误,二审法院应当予以纠正。一审法院没有查清楚刘春艳与李国成之间定金的法律性质就迳行判决,显然是适用法律错误,刘春艳认为,诉争的定金系立约定金,不因主合同的无效而无效。本案中,刘春艳与李国成之间签订的属于立约定金,《买房定金条》上的内容明确就是为购买诉争的房屋的立约定金,因此,应当按担保法解释第115条之规定适用法律,一审法院适用法律错误,二审应当予以纠正。在本案中,根据刘春艳与李国成的沟通可以看到,刘春艳已尽告知义务。刘春艳已如实告知涉案房屋情况,李国成在订立《买房定金条》的过程中便知晓涉案房屋的唯一所有权人,亦明知其自身尚不具备购买宅基地房屋资格,故刘春艳不存在恶意过错。此外,刘春艳为保证将来主合同的顺利签订与履行,已与原租户解除租赁关系,并支付违约金与搬家搬运费,而李国成违反诚实信用原则,拒绝订立主合同,存在恶意过错,给刘春艳造成损失,其更无权要求返还定金。综上所述,一审法院未查清事实,适用法律错误,请求二审法院依法改判,驳回李国成的全部诉讼请求。李国成辩称，不同意刘春艳的上诉请求，请求法院驳回上诉，维持一审判决。李国成向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认李国成、刘春艳就位于北京市通州区宋庄镇北寺庄村刘西合名下的宅基地(集体土地建设用地使用证号为:通集建字第03-09×号)所签订的《买房定金条》无效;2.请求法院判令刘春艳返还李国成定金5万元;3.本案诉讼费由刘春艳承担。一审法院认定事实：李国成的户籍地登记为北京市顺义区北石槽镇东石槽村同心路×号,系非农业家庭户。刘春艳系北京市通州区宋庄镇辛店村农民。2019年1月21日,李国成与刘春艳签订《买房定金条》,约定:今由李国成向刘春艳支付购买通州区北寺村房主是刘某1的宅基地总房款230万元,先预交定金伍万元正。后李国成向刘春艳支付定金5万元,刘春艳认可收到该5万元款项。双方买卖交易涉及的房屋位于北京市通州区宋庄镇北寺村,系登记在刘某1名下(集体土地建设用地使用证号为:通集建字第03-09×号)。刘某1的儿子刘某2与刘春艳系夫妻关系,据刘春艳陈述刘某1在2000年1月去世,刘某2于2000年5月去世,刘某1在生前立了字据表示登记在其名下的位于北寺村的房屋归刘某2两口所有。但刘春艳认可登记在刘某1名下的位于北寺村的房屋并未通过权属确认来确定归其所有,未向法庭提交房屋权属确认的相关材料。李国成主张双方签订的《买房定金条》无效,并要求刘春艳退还定金5万元。刘春艳不同意退还定金。一审法院认为，民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系。本案中,李国成系顺义区北石槽镇东石槽村的居民,刘春艳系北京市通州区宋庄镇辛店村农民,二人并非同一集体经济组织的成员,城市居民不允许到农村买卖交易农村宅基地,二人的交易违反我国对于农村宅基地使用的相关政策法规,故二人签署的《买房定金条》应属无效。关于买卖交易的房屋位于北京市通州区宋庄镇北寺村,刘春艳并非北寺村的村民,且交易的房屋系登记在刘某1名下,目前尚未确认刘春艳对涉案房屋享有完全处分权,即使其取得了处分权也不得将涉案房屋卖给居民户口的李国成,这是法律所禁止的。合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因定金条无效后,刘春艳所收取的定金5万元应当返还李国成,不适用定金罚则的法律规定。关于刘春艳所抗辩存在的损失,在本案中未提交证据证明,一审法院不予支持。故对于李国成请求确认《买房定金条》无效并要求刘春艳返还定金5万元的诉讼请求,一审法院予以支持。关于本案诉讼费用,因李国成明知其为外区县居民户口仍执意购买位于通州区的农村宅基地,导致本案诉讼发生,故应由其本人自行承担。综上,判决:1.确认李国成与刘春艳于2019年1月21日签订的《买房定金条》无效;2.刘春艳退还李国成款项5万元,于本判决生效之日起七日内执行清;3.驳回李国成其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘春艳提交如下证据：1.证据一（1994）通民初字第680号民事判决书及其生效证明，证明生效判决确认诉争房屋及院落归刘春艳所有；2.证据二智能电能表客户用电登记表，证明电力公司依据刘春艳提供的材料确认了房屋所有人系刘春艳；3.证据三《房屋租赁合同》，证明刘春艳将诉争房屋进行出租，其系诉争房屋及院落的所有人。李国成不认可上述证据的证明目的。其主张由于李国成并非该集体经济组织成员，对诉争房屋没有购买权，所以无论刘春艳提交什么证据，一审法院判决结果都是正确的。如法院认定刘春艳有处分权且李国成有购买权，李国成仍愿意购买涉案房屋。本院经审查认为，刘春艳提交上述证据欲证明其系诉争房屋及院落的所有权人，但该证明目的并非本案争议焦点，本院对此不予处理，故对上述证据不予确认。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点是：1.诉争《买房定金条》是否无效；2.刘春艳是否应向李国成返还定金5万元。关于诉争《买房定金条》是否无效一节。根据查明的事实，《买房定金条》系李国成为购买位于北京市通州区宋庄镇北寺村登记在刘某1名下的房屋而签订，但李国成系顺义区北石槽镇东石槽村村民。根据我国现有法律规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。故一审法院认定诉争的《买房定金条》无效并无不当，本院予以确认。至于刘春艳是否为涉案房屋的所有权人，并不影响对诉争《买房定金条》效力的认定，不构成本案的争议焦点，本院对此不予涉及。故刘春艳以其为涉案房屋的所有权人为由主张《买房定金条》有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于刘春艳是否应向李国成返还定金5万元一节。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，因《买房定金条》无效，刘春艳据此取得的定金5万元应当向李国成予以返还。刘春艳上诉主张《买房定金条》涉及的5万元定金系立约定金，即使《买房定金条》被认定无效，5万元定金亦无须返还。对此，本院认为，根据《买房定金条》的内容，双方仅约定李国成先预交定金5万元，并未约定该5万元属于立约定金，亦无其他任何关于该5万元定金不予返还的特别约定，故在无特别约定的情形下，该5万元定金应当被认定为违约定金而非立约定金，应当适用合同无效的法律后果予以返还。故刘春艳关于涉案5万元定金系立约定金因而无需返还的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院亦不予支持。综上所述，刘春艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由刘春艳负担（已负担）。本判决为终审判决。审 判 员 江惠二〇二〇年三月十三日法官助理 赵纳法官助理 冯妍书 记 员 高明