重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初27147号原告：重庆葆翔房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区北滨二路152号保利中心11楼，统一社会信用代码91500105075696970T。法定代表人：刘强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡明，重庆尚润律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟先才，重庆尚润律师事务所律师。被告：刘一平，女，汉族，1980年12月24日生，住重庆市江北区。被告：刘德彬，男，汉族，1978年4月26日生，住重庆市江北区。以上二被告共同委托诉讼代理人：苏伦，重庆智路律师事务所律师。原告重庆葆翔房地产开发有限公司（以下简称：葆翔公司）诉被告刘一平、刘德彬商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王朝辉独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告葆翔公司的委托诉讼代理人胡明，被告刘一平、刘德彬的委托诉讼代理人苏伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葆翔公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付剩余房款613000元；2、判令被告以613000元为基数自2019年1月30日起至全部款项付清之日止按照每日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月29日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于重庆市江北区溉澜溪组团G分区G09-4/XX号地块B4号楼2-办公X号房屋，总价款1227280元，付款方式为按揭付款。被告应于合同签订当日支付122728元；2017年12月29日前支付245456元；2018年12月29日前支付246096元作为首付款，向银行申请贷款613000元10年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方于银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给原告作为房款的一部分。被告至今未能办理按揭贷款。被告逾期支付房款违反合同约定。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告刘一平、刘德彬辨称：1、剩余未付购房款613000元已于2019年11月22日支付；2、违约金计算标准过高，请求人民法院予以调整；3、违约金起算点应当自律师函通知的2019年10月15日起算至付清本金之日止；4、未按期办理相关贷款手续系原告手续不齐所致，被告不应承担违约责任。经审理查明，2017年6月29日，原告葆翔公司（甲方）与被告刘一平、刘德彬（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：第一条，本商品房项目暂定名为保利溉澜溪商业-4/XX地块B4B5B8。第三条，乙方所购商品房座落为重庆市江北区溉澜溪组团G分区G09-4/XX号地块B4号楼2-办公X，本商品房用途为非住宅，属于办公用房。第四条，购房价款，总成交金额1227280元整。第五条，付款方式，按揭付款，乙方应于签订合同当日付清总房款的百分之十即122728元；于2017年12月29日内缴付总房款的百分之二十即245456元；于2018年12月29日内缴付总房款的百分之二十即246096元；向银行申请贷款613000元10年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方于银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给原告作为房款的一部分；办理按揭贷款违约责任的约定，因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，在此期限内不承担本合同第十条约定的违约责任；若乙方未在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。第十条，乙方逾期付款的违约责任：逾期超过30日的，甲方有权解除合同；甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期付款万分之一的违约金，并于实际支付应付之日起30日内向甲方支付违约金。《补充协议》第五条，分期付款的约定，乙方选择分期付款的方式支付购房款的，则乙方应当按照合同第五条约定的支付时间向甲方支付房价款。若乙方未按照约定时间支付相应房价款的，则甲方有权宣布剩余全部房价款提前到期，乙方应当立即向甲方一次性付清剩余房价款，并按照合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。第六条关于按揭付款的补充约定（四），买卖合同第五条第（三）款第2项中的“乙方原因”是指：非甲方原因导致银行未批准或全额批准乙方的按揭贷款申请的；（八）乙方同意在签订本买卖合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在本买卖合同生效后60天内，将按揭款支付给甲方作为部分房价款。因乙方原因导致甲方在上述期限内未收到乙方委托按揭银行支付的房价款，则乙方应当从期限届满后3日内向甲方一次性支付全部房价款，否则应当承担逾期付款的违约责任。第二十六条，双方同意将合同第十条的违约责任变更为：乙方如未按本合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下，乙方逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。《商品房买卖合同补充协议1》第四条，乙方未按本协议约定付清首付款之前，甲乙双方同意顺延办理合同网上签约手续、合同备案登记等相关手续。待乙方付清首付款后，由甲乙双方按照合同约定共同办理合同网上签约及合同备案手续，在此期间甲方不向乙方承担任何违约责任、赔偿责任等。乙方付清首付当日，开始计算网签办理期限，乙方需按照按揭银行要求提供齐全的相关签约资料，并按银行规定签订《按揭抵押合同》并办理按揭手续。银行利率及按揭政策以银行当期执行政策为准，乙方不得以银行政策调整作为理由要求解除《商品房买卖合同》。乙方应于本协议生效后向按揭银行了解相关按揭贷款政策，并按银行要求提供按揭贷款所需相关资料供按揭银行进行按揭贷款按揭贷款预审批相关手续。第五条，若因乙方原因（包括但不限于征信问题），导致银行贷款审批未通过或乙方未收到按揭贷款，乙方应于付清首付款后30日内，以现金方式向甲方一次性付清除首付款之外的剩余尾款。逾期在3日（含此日）之内，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期超过3日的，甲方有权解除合同。乙方按方框总额的20%向甲方支付违约金，乙方自行承担因甲方解除合同产生的所有相关损失。合同签订当日，被告向原告支付了首期购房款122728元；2017年12月25日，被告向原告支付了第二期首付款245456元；2019年1月3日，被告向原告支付了第三期首付款246096元及滞纳金615元。2019年3月4日，原告工作人员廖莲骏短信通知被告向招商银行较场口支行提交相关办理按揭贷款的材料。2019年9月28日，原告委托北京大成（重庆）律师事务所向邮寄律师函，告知被告葆翔公司尚未收到应付购房款613000元及违约金，并通知被告“1、请您收悉本函后立即向葆翔公司支付上述房价款及违约金；2、若2019年10月15日前，您人未能向葆翔公司支付上述购房款，则本代理人将根据授权依法追究您的违约责任，届时将对您产生不利的法律后果。”2019年11月22日，被告向原告支付了购房款613000元及税费大修基金等45128.8元。审理中，被告举示了刘一平在广东省人民医院的诊断证明书，拟证明其因心脏移植手术在广东省人民医院住院治疗，未能收到相关通知；原告认可该证据的真实性，但不认可其证明目的。以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，《收款收据》，廖莲骏短信截图，《关于催告履行房价款支付义务的律师函》、《承诺书》，广东省人民医院疾病诊断书，当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方未按照约定支付价款的，对方可以要求其支付价款。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，买卖合同及补充协议对房款的支付金额、支付时间及逾期付款的违约责任均有明确约定，被告刘一平、刘德彬应当按照约定的金额和期限向原告支付房款。被告于2019年1月3日向原告缴纳了第三期首付款及相应的逾期付款违约金，原告也予以认可。根据附件五第六条“乙方同意在签订本买卖合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在本买卖合同生效后60天内，将按揭款支付给甲方作为部分房价款。因乙方原因导致甲方在上述期限内未收到乙方委托按揭银行支付的房价款，则乙方应当从期限届满后3日内向甲方一次性支付全部房价款，否则应当承担逾期付款的违约责任”，原告于2019年3月21日通知被告提交按揭贷款材料，故根据上述约定，原告应当在办理按揭贷款手续60日（2019年5月20日）内收到银行发放的贷款。根据《商品房买卖合同》第五条“办理按揭贷款违约责任的约定，因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，在此期限内不承担本合同第十条约定的违约责任”，原告未在约定期间内收到银行发放的贷款，遂于2019年9月28日函告被告其贷款未能办理成功并要求其在2019年10月15日前支付剩余未付房款613000元。被告在接到原告的通知前，未支付613000元，并不存在违约行为。被告于2019年11月22日支付上述购房款613000元，未在原告给予的宽限期内支付购房款，构成违约，应当自履行期届满次日（2019年10月15日）起向原告承担逾期付款的违约责任。另，根据附件五第二十六条“双方同意将合同第十条的违约责任变更为：乙方如未按本合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下，乙方逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金”，被告向原告支付逾期付款违约金的计算方式应以613000元为基数自2019年10月15日起至2019年11月22日止按日万分之五为标准计算即11647元（613000元*38天*0.05%）。原告主张依据补充协议第五条“若因乙方原因（包括但不限于征信问题），导致银行贷款审批未通过或乙方未收到按揭贷款，乙方应于付清首付款后30日内，以现金方式向甲方一次性付清除首付款之外的剩余尾款。逾期在3日（含此日）之内，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期超过3日的，甲方有权解除合同。乙方按房款总额的20%向甲方支付违约金，乙方自行承担因甲方解除合同产生的所有相关损失”要求被告自2019年1月30日起支付违约金，该条仅约定了被告逾期付款3日内的违约金计算方式及原告要求解除合同时被告承担违约责任的计算方式，并未约定被告逾期付款超过3日时逾期付款违约责任的计算方式。现原告起诉要求被告继续履行合同支付剩余未付购房款并承担违约责任，且被告逾期付款38天，故不适用该条款计算被告逾期付款违约责任的起算点。因此，原告要求被告支付逾期付款违约金，2019年10月15日前的部分，于法无据，本院不予支持；2019年10月15日至2019年11月22日期间的逾期付款违约责任，事实清楚，于法有据，本院予以支持。被告主张依据律师函，自2019年10月15日起算违约金。本院认为：结合合同约定，被告付清首付款后，在接到原告通知未能办理按揭以前，不需要依据合同第十条约定承担违约责任。原告于2019年9月28日通知被告并给予被告适当的履行期，在合同履行期内，被告不应承担违约责任；原告也并未举示相关证据证明被告未能办理按揭贷款系被告的原因，故2019年10月15日前被告并未违约，被告的逾期付款期间应为2019年10月15日至2019年11月22日。故，被告的该主张，于法有据，本院予以采信。被告主张未按合同约定办理按揭贷款手续系开发商手续不齐的原因而非被告的原因所致，但被告并未举示相关证据证明其主张，原告也并不认可被告的说法，故被告的该主张缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，被告未在合同约定期间获得银行贷款，且未在原告给予的履行期内支付剩余未付购房款613000元，构成违约，应当向原告承担逾期付款的违约责任。原告葆翔公司要求被告刘一平、刘德彬以613000元为基数自2019年1月30日起至2019年11月22日止按日万分之五标准计算逾期付款违约金，对于2019年10月15日至2019年11月22日期间的违约金，于法有据，本院予以支持；对超过该期间部分的违约金，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘一平、刘德彬于本判决生效之日起十日内向原告重庆葆翔房地产开发有限公司支付逾期付款违约金11647元；二、驳回原告重庆葆翔房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5374元，由原告重庆葆翔房地产开发有限公司负担5114元，被告刘一平、刘德彬负担260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 王朝辉二〇二〇年三月二日法官助理 黄 斌书 记 员 赵玉梅