广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2507号上诉人（原审被告）：陆浩宗，住广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：王迎春，住广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：陆江耀，住广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：陆倡耀，住广州市荔湾区。四被上诉人共同委托诉讼代理人：杨泳仪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎展鸿，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黎展强，住广州市荔湾区，与黎展鸿为兄弟关系。上诉人陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀因与被上诉人黎展鸿物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6487号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀共同委托代理人杨泳仪、被上诉人黎展鸿代理人黎展强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回黎展鸿全部诉讼请求；3.判令黎展鸿承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院已经查明陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀与广州冶金建设监理有限公司（以下简称冶金公司）建立了不定期租赁关系，广州市西成再生资源有限公司（以下简称西成公司）取得涉案房屋所有权后对陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀使用涉案房屋也无异议，一审已经认可陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀作为合法承租人，享有租赁合同所对应的权利义务。根据《合同法》第二百三十二条的规定，出租人在解除合同之前应当在合理期限之前通知承租人。黎展鸿在起诉前及诉讼过程中均未提出要求解除陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀原签订的《广州市房地产租赁合同》，故陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀仍是合法的承租人，原租赁合同对双方均有约束力。二、即使陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀需要支付租金/房屋使用费，也应按照租赁合同约定的标准支付。退一步说，按照租赁合同的性质，租金也应按照房管部门公布的公共租赁住房规定的价格标准支付。1.根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二十二条的规定，陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀与黎展鸿没有另外签订租赁合同或补充协议，双方应继续适用陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀与冶金公司签订的原租赁合同，而租赁合同约定租金是参照公房规定执行的，黎展鸿承继原租赁合同的权利义务，至少在合同解除前，应当按照原租赁合同约定的租金执行。2.根据《回迁通知书》及陆浩宗与冶金公司签订的租赁合同，冶金公司收取的是公房租金，按照房管局有关公房规定执行，一审法院按照房屋周边地区的商品房市场价计算租金没有事实依据。3.根据黎展鸿提交的《京东拍卖平台》显示“标的现状未腾空”，证明黎展鸿明知涉案房屋有使用人，且黎展鸿作为买家有义务了解房屋使用权及租赁价格情况。黎展鸿购买涉案房屋时房屋评估总价为84万元，而黎展鸿实际购买价为47万元，黎展鸿低价购买涉案房屋，应清楚房屋可能存在权利瑕疵，且根据公平原则，黎展鸿也应在合理时间范围内分担涉案房屋原有的公租房相关社会责任，此外，陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀对涉案房屋进行了装修及修缮，黎展鸿应对装修、修缮价值进行补偿。4.涉案房屋楼龄超过20年，且居住环境恶劣，一审按照同期同地段商品房租金参考价判决租金，未考虑房屋的实际情况，不合理不公平。5.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，黎展鸿若要执行陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀的唯一住房，应当为陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀提供居住房屋，或参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋的变价款中扣除五至八年租金给黎展鸿，以保障陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀的居住权利。6.因陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀已居住涉案房屋近二十年，若搬迁，应当给予陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀合理期限内的搬迁免租期。综上，请二审法院予以改判。黎展鸿二审答辩称：一、陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀上述事实与理由违反事实与常理。黎展鸿六次上门找陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀协商，要求其出示租赁合同或租赁相关材料，其均不能出示，黎展鸿直至一审才见到陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀的租赁材料。黎展鸿多次上门要求陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀与黎展鸿重新签订租赁合同，均被无理拒绝，对此黎展鸿有录音作证。二、陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀称西成公司对其使用涉案房屋没有异议是严重有违事实和常理。首先黎展鸿上门时，陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀亲口承认西成公司有工作人员上门要求其搬离，有录音为证。其次，西成公司曾在大楼内张贴告示告知住户，并将物业管理处设在大楼附近，通知住户重新签订租赁合同和缴纳租金，陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀对此未予理会，对此有西成公司张贴的告示为证。三、陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀未举证证明涉案房屋属于公房。黎展鸿去房管局进行了查证，发现涉案房屋并非公房，有查询函为证。陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀主张的法律条文并不能适用。黎展鸿于2019年8月2日向一审法院起诉请求：1.陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀立即搬离物品、腾空广州市荔湾区光复北路麻纱巷41号907房并交还涉案房屋给黎展鸿；2.陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀向黎展鸿支付涉案房屋的占有使用费（按涉案房屋周边地区的租金计算2200元/月，从2019年3月21日起计至陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀返还房屋之日止）;3.陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀支付黎展鸿为维权付出的律师费18000元；4.本案诉讼费由陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀承担。一审法院认定事实：陆浩宗、王迎春是夫妻关系，陆江耀、陆倡耀是其子女。陆浩宗一家人原租住麻纱巷21号房屋，1997年冶金公司征用拆迁21号房屋，1997年12月11日冶金公司安排陆浩宗一家人回迁麻纱巷41号907房居住，并与陆浩宗签订了租赁合同，其中最后一份租赁合同的租赁期限是2001年7月1日至2003年7月1日，租金为每月95.83元，该合同期满后，双方没有续签书面合同。约2003年7月后，冶金公司没有再向陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀收取租金。另查：一审法院处理的（2013）穗荔法民三初字第1016号案中，广州市番禺区西环永兴回收废铁加工厂、冶金公司与西成公司达成调解协议，内容为：冶金公司在2013年7月20日前将广州市光复北路麻纱巷41号907房等多套房屋的产权转移到西成公司名下。涉案房屋于2014年1月6日登记权属于西成公司名下。因西成公司未履行（2017）粤0184民初2884号判决书中应履行的义务，广州市从化区人民法院将麻纱巷41号907房进行网上公开拍卖。黎展鸿在2019年1月28日通过竞买以470519.28元购买该房屋，2019年2月26日广州市从化区人民法院作出（2018）粤0117执2325、2327号之四执行裁定书，将涉案房屋的所有权及相应的权利归黎展鸿所有。2019年3月21日黎展鸿与广州市从化区人民法院签署了《拍卖成交确认书》，2019年4月30日黎展鸿取得该房屋的房地产权证，房屋建筑面积为33.21平方米。在一审法院处理的同类案件中，大楼的住户向一审法院提供了下列证据：从化法院在光复北路麻纱巷41号楼下张贴（2018）粤0117执2325号拍卖公告的照片。该照片显示从化法院于2018年11月22日在光复北路麻纱巷41号楼下大门旁边的墙体上张贴权利申报公告，告知将拍卖包括涉案房屋在内的12套房屋，要求包括涉案房屋在内的12套房屋的承租人在一个月内申报权利。从化法院于2019年1月11日在光复北路麻纱巷41号楼下大门旁边的墙体上张贴权利拍卖公告，告知法院将于2019年1月28日拍卖包括涉案房屋在内的12套房屋。另2018年广州市房屋租金参考价中，该地段的住宅租金参考价为每月每平方米40元。一审法院认为：陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀是依据征用拆迁协议回迁入住涉案房屋，并与征用拆迁单位冶金公司签订了租赁协议，其在1997年开始使用涉案房屋有合同依据。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。陆浩宗与冶金公司的租赁合同在2003年7月1日到期后，虽然双方没有续签租赁合同，但冶金公司对陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀继续使用房屋并没有提出异议，根据上述房屋规定，陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀与冶金公司在2003年7月1日后形成不定期的租赁合同关系。同理，涉案房屋的产权在2014年1月转移给西成公司后，西成公司没有对陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀使用房屋提出异议，故陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀与西成公司形成不定期的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。涉案房屋大楼楼下大门是大楼住户出入的必经通道，从化法院在拍卖涉案房屋前，两次在涉案房屋大楼楼下大门旁边的墙体上张贴了权利申报通知和拍卖公告，大楼的住户是可以看到该公告的，从化法院已尽到了通知的义务。住户在知道该通知内容后没有申报权利参与竞买，或应当知道通知内容而因疏忽没有看到通知，导致没有申报权利参与竞买，均视为放弃了优先购买权。因此，陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀主张拍卖行为损害了租户的优先购买权缺乏事实依据，一审法院不予采信。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。黎展鸿在2019年1月18日购买了涉案房屋，3月21日即执行裁定书送达之日涉案房屋所有权及相应权利即转移至黎展鸿，黎展鸿也于4月30日领取了房屋的产权证，此时成为涉案房屋的所有权人，其承接了陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀与西成公司之间的不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。依据上述规定，黎展鸿享有随时解除租赁关系的权利。现黎展鸿起诉要求收回房屋、收取房屋使用费有法律依据，一审法院予以支持。由于陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀现没有其他房屋可供搬迁，黎展鸿应给予陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀合理的搬迁期。对于搬迁期限，一审法院酌情确定为一年。对于房屋使用费标准，可按政府部门公布的同期同地段的租金参考价支付，即40元×33.21平方米=1328.4元。对于律师费问题，由于我国现行诉讼体制未实行强制律师代理制度，本案中黎展鸿委托律师所引发的费用不是必然的经济损失，双方的合同中亦无明确关于律师费承担的约定。因此对于黎展鸿要求陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀支付律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。陆倡耀为未成年人，其支付房屋使用费的义务依法由其监护人承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九的规定，一审法院于2019年10月16日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起一年内，被告陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀搬出广州市荔湾区光复北路麻纱巷41号907房，将房屋腾空交还给原告黎展鸿。二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告陆浩宗、王迎春、陆江耀向原告黎展鸿支付自2019年3月21日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（使用费标准为每月1328.4元），自本判决发生法律效力次日起到搬迁之日止的房屋使用费，仍按上述标准逐月支付。三、驳回原告黎展鸿的其他诉讼请求。一审案件受理费225元由被告陆浩宗、王迎春、陆江耀共同负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀提交客厅墙壁照片、房屋墙体照片、客厅天花照片，拟证明：1.涉案房屋多处墙体出现裂痕，陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀一直在粉刷维修，支付了修缮费，包括大门、阳台防盗网等安装与维修，屋顶漏水问题维修也是陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀自费处理，黎展鸿对此应作出补偿。2.涉案房屋是顶楼，居住环境恶劣，一审法院判决租金金额过高、不合理。被上诉人黎展鸿质证意见为：对照片的真实性不确认，陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀居住的期间，黎展鸿无法进入，对该照片无法确认，该照片与本案无关。本案是物权保护纠纷，与支付修缮费补偿无关。被上诉人黎展鸿提交：1.广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初5205号案的传票，拟证明西成公司对租户不交租提起了诉讼；2.通知两份，拟证明2016年3月2日、6月20日，西成公司发出通知要求租户办理房屋租赁手续与缴纳租金；3.2019年9月30日广州市荔湾区住房和建设局发出的《荔住建信[2019]1214号告知书》，拟证明涉案房屋不是房管局的公房；4.（2019）粤01民申136号再审裁定书，拟证明广州市中级人民法院驳回了余景绍的再审申请。证据1、2、4是西成公司给黎展鸿的，所以黎展鸿无原件，证据3有原件。上诉人陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀质证意见为：1.证据1、2、4没有原件，对真实性、关联性均不确认。因为该案争议的房屋并非陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀居住的房屋，是西成公司与其他租户的纠纷，与陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀无关，据其他租户所述，西成公司也没有其提出解除租赁合同等事宜。2.对证据3的真实性确认，对其关联性、证明内容不确认，因为即使涉案房屋不是直管房，但原租赁合同按照公房标准收取，该约定是合法有效的，应按照双方的约定继续履行。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀的上诉请求与黎展鸿的答辩意见，分析如下：根据一审查明事实可知，黎展鸿在2019年1月28日购买了涉案房屋，2019年3月21日即执行裁定书送达之日涉案房屋所有权及相应权利即转移至黎展鸿，黎展鸿也于2019年4月30日领取了房屋的产权证，此时成为了涉案房屋的所有权人。根据买卖不破租赁原则，因陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀系基于其与西成公司之间的不定期租赁合同关系居住在涉案房屋，故一审认定黎展鸿承接了陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀与西成公司之间的不定期租赁合同关系无误。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定（法条不赘述），黎展鸿享有随时解除不定期租赁关系的权利。本案黎展鸿起诉要求收回房屋、收取房屋使用费包含解除双方不定期租赁关系之意，该请求于法有据，一审法院予以支持正确，但根据一审法院查明诉讼材料妥投记录显示，陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀于2019年8月9日签收起诉状，而依前述法条规定，不定期租赁合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故，黎展鸿应给予陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀1个月期限为宜，黎展鸿与陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀之间的不定期租赁合同关系应于2019年9月8日解除，解除之前陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀应按原租赁合同的约定向黎展鸿计付租金。根据一审查明陆浩宗所签最后一份租赁合同的租赁期限是2001年7月1日至2003年7月1日，租金为每月95.83元，为此，陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀应向黎展鸿支付2019年3月21日至2019年9月8日的租金，租金按每月95.83元计付。黎展鸿成为涉案房屋的所有权人之时，该房屋已属其私人所有，故双方不定期租赁合同关系解除后，陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀在腾空交还涉案房屋之前应向黎展鸿支付占有使用费，该占有使用费的标准，一审认定可按政府部门公布的同期同地段的租金参考价（即40元×33.21平方米=1328.4元）合理合法，本院予以确认。该占有使用费应自2019年9月9日起计付至陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀实际腾空交还涉案房屋给黎展鸿之日止。对陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀主张其应支付的占有使用费按照房管部门公布的公共租赁住房规定的价格标准支付及黎展鸿应在合理时间范围内分担房屋与原有公租房相关的社会责任，乃至要求合理期限内的搬迁免租期，本院均不予采纳。因陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀已长期占用涉案房屋，又无其他房屋可供搬迁，一审酌情给予一年的搬迁期并无不当，本院予以确认。至于陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀认为黎展鸿应提供居住房屋供其搬迁的主张于法无据，本院不予采纳。至于涉案房屋装修损失，因陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀该请求一审未提起反诉，本案本院不予调处。综上所述，陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀的上诉请求部分成立，应予支持，其余不成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6487号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6487号民事判决第三项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6487号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起一个月内，陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆倡耀向黎展鸿支付2019年3月21日至2019年9月8日的租金（租金的标准为每月95.83元）及自2019年9月9日起至本判决发生法律效力之日止的占有使用费（使用费标准为每月1328.4元），自本判决发生法律效力次日起至搬迁之日止的房屋使用费，仍按上述每月1328.4元标准逐月支付；四、驳回黎展鸿其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费225元，由黎展鸿负担140元，陆浩宗、王迎春、陆江耀负担85元；二审案件受理费450元，由黎展鸿负担279元，陆浩宗、王迎春、陆江耀负担171元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年三月三十日书记员  颜旭怀徐毅敏