广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终271号 上诉人（原审被告）：广西福川置业投资有限公司，住所地广西鹿寨县。 法定代表人：陈丽萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦富景，广西涌流律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘荣军，该公司项目经理。 被上诉人（原审原告）：覃健，男，1975年9月12日出生，苗族，广西融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：覃海青，广西佳卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆彩虹，广西佳卓律师事务所律师。 上诉人广西福川置业投资有限公司（以下简称福川公司）因与被上诉人覃健商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2019）桂0225民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人广西福川置业投资有限公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人起诉要求支付违约金，己经超过诉讼时效，应当驳回其诉请。二、上诉人与被上诉人所签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效，对双方具有约束力。若上诉人对违约金的约定条款有异议，也应该在一年内提出变更或撤销之诉。但被上诉人二年来一直没有提出过任何异议。因此，即使上诉人存在违约，那么计算违约金也应该按照合同中约定支付违约金。三、被上诉人未按照合同约定付清购房款以及相关手续费，因此，被上诉人违约在先，根据《合同法》第六十七条规定，上诉人有权拒绝相应的履行要求。因此，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。即使上诉人存在违约行为，那么也应该按被上诉人最后交清房款之日起计算违约金。四、在被上诉人办理涉案房产银行贷款时，上诉人已将涉案房屋在不动产登记部门办理了他项权证，即上诉人已为被上诉人办理了备案准登记的事实，也不存在被上诉人所担心的房屋交易风险，因此，被上诉人诉称因房屋未备案造成其经济损失扩大是不存在的事实。五、被上诉人向银行申请按掲贷款，而贷款合同中上诉人作为担保人，需对被上诉人的贷款承担连带保证责任，因此，贷款部分房款不应该列为计算违约损失。六、如果法院认定上诉人存在违约行为，那么一审法院判决上诉人承担的违约金过高。上诉人认为逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金应当按照《商品房买卖合同》第15条第2项约定的“按己付房价款的0.5%计算”。在被上诉人没有证据证明损失超过合同约定的违约金时，一审法院应当尊重双方的约定，不应主动调整违约金的计算方式。根据“关于损失填平的原则”，除非被上诉人有证据证明因上诉人的违约行为造成的损失超过合同约定的违约金时，才可以主张调整违约金至实际损失价值，现被上诉人并没有证据证明其产生了实际损失，因此上诉人不应当对合同以外的未实际产生的损失承担赔偿责任。七、上诉人对明知自己的权利受到侵害而放任态度，对于因此扩大经济损失部分应该由被上诉人自行承担。在2016年6月被上诉人己知道其权利受到侵害，但其并未及时主张权利，而是放任态度，直到2019年7月才主张。因此，被上诉人应对2019年6月以后的损失部分自行承担。综上所述，一审判决错误，请求二审法院予以改判。 被上诉人覃健辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉主张没有事实和法律依据。理由如下：一、被上诉人已经全面履行《商品房买卖合同》约定的义务，并无上诉人陈述的违约行为。关于诉讼时效问题，上诉人在上诉状中关于上诉时效问题的表述，是其个人的片面理解，是错误的，一审法院关于这方面的认定，是符合事实和法律规定的，也是公平合理的。二、关于上诉人在上诉状中陈述被上诉人未按合同约定缴纳所有购房款以及相关手续费问题，上诉人称涉案房屋已经报备，未造成被上诉人经济损失过大，没有事实和法律依据。三、被上诉人作为涉案房屋贷款合同的担保人，与本案无关。四、被上诉人已经全面履行《商品房买卖合同》约定的义务，即在合同约定时间缴纳所有购房款，上诉人应按《商品房买卖合同》约定向融水苗族自治县不动产登记中心提交“融城雅居”小区1幢住宅小区首次登记材料，上诉人至今未向融水苗族自治县不动产登记中心提交“融城雅居”小区1幢住宅小区首次登记材料，已经构成违约，应该承担相应的违约责任。五、《商品房买卖合同》》第l5条约定的违约金明显过低，根据《中华人民共和国合同法》规定“当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，一审法院综合本案的情况，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的损失标准计算违约金是符合事实和法律规定的，也是公平合理的。综上，故被上诉人认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。望二审法院依法审理，驳回上诉人的上诉请求，维持答辩人的合法权益。 覃健向一审法院起诉请求：1、请福川公司于本案判决送达之日起十日内向当地不动产机关提交融水“融城雅居”住宅小区1幢2单元501号房的不动产权属登记备案资料；2、福川公司向覃健支付因福川公司逾期提交融水“融城雅居”住宅小区1幢2单元501号房的资料报当地不动产机关备案的经济损失94612.8元（损失由福川公司按已支付购房款年利率6%向覃健支付，损失暂计至2019年7月10日）；3、本案诉讼费由福川公司承担。 一审法院认定事实：福川公司投资建设位于融水县的“融城雅居”住宅小区。覃健与福川公司于2015年9月19日签订《商品房买卖合同》，合同约定覃健向福川公司购买位于融水县的“融城雅居”第1栋2单元501号房，建筑面积141.19平方米，单价每平方米3100元，总金额437689元整。同时第八条约定，福川公司应当于2015年11月30日前将符合法律规定和合同约定的商品房交付覃健使用；第十五条约定：“福川公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供材料报产权登记机关备案，如因福川公司的责任导致覃健不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。……” 合同签订后，覃健已经将全部的商品房购房款支付给福川公司，福川公司于2016年2月27日将覃健购买的商品房交付覃健，因福川公司未在约定期限内向产权登记机关报送其应提供的材料用以备案，故覃健将其诉至该院。另查明，截止2019年5月16日，福川公司未向融水苗族自治县不动产登记中心提交办理“融城雅居”住宅小区首次登记材料；截止2019年8月21日，福川公司未在融水苗族自治县住房和城乡建设局办理“融城雅居”住宅小区竣工验收备案手续。再查明，福川公司于2014年8月29日取得商品房预售许可证。 一审法院认为，覃健、福川公司签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同应受法律的保护，覃健应当在规定的期限内足额支付购房款，而福川公司应当按合同约定将经验收合格的商品房交付覃健使用。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。 对于第一个争议焦点，覃健的起诉是否已超过诉讼时效的问题。买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。当事人之间有约定的，从其约定，无约定的，应结合房屋买卖中当事人约定的违约金计算方式以及逾期办证行为进行综合考虑。本案中，涉案房屋于2016年2月27日交付覃健使用，按照双方合同中的约定，应办证的截止日期为交房后90日，即2016年5月28日。福川公司未在约定期限内为覃健办理房屋备案登记手续，构成违约，应自2016年5月29日起承担违约责任。综合当事人约定的违约金计算方式以及逾期办证行为考虑，虽然2016年5月29日至覃健起诉之日即2019年7月26日已超过三年的诉讼时效期间，但由于逾期办证违约行为至今仍在继续，而本案中不存在诉讼时效中断的情形，故覃健的损失应当从其起诉之日向前倒推三年开始计算，即自2016年7月25日起算，在此之前的违约金已经超过三年的诉讼时效期间，依法不予以支持。福川公司提出的诉讼时效的抗辩理由，部分成立，该院予以部分采纳。 对于第二个争议的焦点，未按约定提供资料报产权登记机关办理房屋备案手续的责任在覃健、福川公司哪一方的问题。经庭审查明，福川公司所建设的商品房，相关消防验收工作至今仍然没有完成，从而导致其不能通过房屋竣工验收，进而致其不能向产权登记机关提供完备的房屋备案材料而造成延期办理备案手续的情况发生，而办理上述材料的责任，明显在福川公司一方。福川公司称系因覃健没有交纳全部的购房款，导致其不能向产权登记机关办理房屋备案手续，经审查覃健并不存在购房款未付清的情况，故该院认为福川公司的上述理由，不能成立，该院不予采纳。 对于第三个争议焦点，覃健诉请的逾期办理权属登记手续的经济损失是否有事实和法律依据及应当如何计算损失的问题。按覃健、福川公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因福川公司的责任导致覃健不能在规定期限内取得房地产权属证书的，有两种处理方案，即：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。虽然双方约定有如不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按退房处理，但对不退房双方继续履行合同也作出了约定，属于法律规定的约定不明的情形。现覃健不要求退房，但请求福川公司支付逾期办理房屋产权证书的损失，实际上是福川公司逾期不提供的资料报不动产登记机关备案而导致覃健一直未能办理不动产权属证书的损失。故对覃健这一诉请，应当予以支持。违约金应当从覃健向该院递交诉状之日即2019年7月26日起倒推三年，即从2016年7月25日起算。在此之前的违约金已经超过三年的诉讼时效期间，现覃健要求福川公司支付该部分违约金，理由不充分，该院不予支持，故福川公司逾期天数应从2016年7月25日计至2019年7月26日止，共计1095天。 关于覃健诉请福川公司支付逾期提供资料到不动产登记机关备案的经济损失应如何计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的损失标准计算。”本案中，双方对违约金的约定明显偏低。该院认为，在覃健对经济损失数额无法举证证明的情况下，可综合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，以已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的损失标准计算损失数额。本案中，覃健的经济损失酌情按1?/日计算较为合理，即：总房款437689元×1095天×1?＝47926.95元。 关于覃健要求福川公司在本案判决生效之日起十日内将覃健位于融水县的“融城雅居”住宅小区第1栋2单元501号房办理权属登记需要由福川公司提供的资料报不动产登记机关备案的请求，按照合同的规定，福川公司有按约定履行向融水苗族自治县不动产登记中心提交办理房屋首次登记资料的义务，但应当留出福川公司准备资料的合理期限，该院酌定为三十日。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条、第一百一十四条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款之规定，判决：一、广西福川置业投资有限公司应于本案判决生效之日起十日内向覃健支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的经济损失47926.95元；二、广西福川置业投资有限公司于本案判决生效之日起三十日内向融水苗族自治县不动产登记中心提交办理融水县的“融城雅居”住宅小区第1栋2单元501号房权属首次登记资料；三、驳回覃健的其他诉讼请求。案件受理费2165元，减半收取1083元（覃健已预交），由覃健负担534元，广西福川置业投资有限公司负担549元。福川公司在履行上述债务时一并支付给覃健多预交的549元，不再退回覃健。 二审期间，双方当事人均没有新证据提交。 本院综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。关于哪方当事人违约在先的问题。经审查，覃健并不存在购房款未付清的情况，而福川公司所建设的商品房，相关消防验收工作至今仍然没有完成，从而导致其不能通过房屋竣工验收，进而致其不能向产权登记机关提供完备的房屋备案材料而造成延期办理备案手续的情况发生，所以未按时办理上述材料的责任应由福川公司一方承担。 关于是否已超过诉讼时效的问题。虽然覃健起诉时福川公司的逾期办证违约行为已经超过三年，但由于逾期办证违约行为一直处于持续状态，所以从覃健起诉之日向前倒推三年的违约责任并未超过诉讼时效，福川公司应当承担三年的逾期办证违约责任。 关于福川公司逾期提供资料到不动产登记机关备案的违约金的计算标准问题。覃健与福川公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因福川公司的责任导致覃健不能在规定期限内取得房地产权属证书的，有两种处理方案，即：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。因覃健不要求退房，所以其请求福川公司支付逾期办理房屋产权证书的损失，实际上是福川公司逾期不提供资料报不动产登记机关备案而导致覃健一直未能办理不动产权属证书的损失。如果按照合同约定，福川公司所应承担的违约金按已付房价款的0.5%计算则明显偏低。据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的损失标准计算”。综合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，一审法院以已付购房款总额为基数、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的损失标准计算损失数额并无不当，本院予以支持。 综上所述，上诉人广西福川置业投资有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费998元（广西福川置业投资有限公司已预交），由上诉人广西福川置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 侯雪山 审 判 员 黄 昕 审 判 员 侯海丽 法官助理 翁春亚 二〇二〇年三月二十五日 代书记员 黄 媚