河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终67号上诉人（原审被告）：郑州雍康商务酒店有限公司，住所地新郑市新区中华路中段西侧李唐庄社区。法定代表人：李卫国，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘志强，河南鼎德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨玉民，男，1962年9月19日出生，回族，住新郑市。委托诉讼代理人：郭丹慧，河南豫新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李奇亮，男，1991年4月24日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：郭丹慧，河南豫新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会，住所地新郑市中心城区西侧李唐庄社区。负责人：李金卫，主任。上诉人郑州雍康商务酒店有限公司（以下简称郑州雍康公司）与被上诉人杨玉民、李奇亮、新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会（以下简称李唐庄居委会）租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初3663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑州雍康公司的委托诉讼代理人刘志强，被上诉人杨玉民、李奇亮的委托诉讼代理人郭丹慧到庭参加诉讼，被上诉人李唐庄居委会经本院传票传唤未到庭，本院缺席审理。本案现已审理终结。郑州雍康公司上诉请求：1、请求依法撤销河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初3663号民事判决，改判上诉人不承担责任；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、薛建伟与李唐庄居委会签订的租赁合同无效，不存在加盟费返还的问题，一审判决上诉人赔偿加盟费损失20,833.33元是错误的。（2018）豫0184民初4238号民事判决认定薛建伟与李唐庄居委会签订的租赁合同无效，从而导致上诉人与杨玉民、李奇亮之间的转租合同也是无效的。二、杨玉民、李奇亮在李唐庄居委会锁门之前因自身原因就不再经营，但未搬离所租商业房，现起诉要求返还租金、赔偿装修损失、加盟费等于法无据。三、杨玉民、李奇亮一审提供的证据不能证明其装修损失、加盟费。四、本案上诉人与杨玉民、李奇亮之间的租赁合同是无效的，且无效的原因是李唐庄居委会造成的，即便杨玉民、李奇亮有依法确定的相关损失也应由李唐庄居委会承担。本案所涉商业房的门是李唐庄居委会锁的，商业房及附属装修由李唐庄居委会接管，装修损失等与上诉人无关。五、被上诉人认为侵权，这更与上诉人无关。综上，望二审法院查明案件事实，并依法判决。杨玉民、李奇亮辩称，本案属于侵权之诉，一审法院已经认定；上诉人所述事实与理由均按合同之诉处理，与一审判决相去甚远，无事实和法律依据，应予驳回。杨玉民、李奇亮向一审法院起诉请求：判令李唐庄居委会、郑州雍康公司赔偿房屋租金损失39615.38元、加盟费损失20833.33元、评估费2,000元、装修损失47409.24元，共计109857.95元。一审法院认定事实：2017年4月6日，出租方李唐庄居委会与承租方薛建伟签订合同，约定薛建伟承租李唐庄居委会位于新郑市××与学院路交叉口南××西两层共计11021.6平方米商业房；其中，一层为5228.02平方米，二层为5793.58平方米；薛建伟在竞价成功后3天内签订合同并将首年度租金410.00352万元打入李唐庄居委会三资账户；双方协商一致同意，9年租期合同期间，前3年租金价格按本合同规定价不变，第4年至第6年年租金在中标价基础上上涨5%，第7年至第9年年租金价格在中标价基础上上涨10%；薛建伟可以合法转租商业房，承担一切因转租而发生的法律后果及经济损失等内容。2017年5月19日，郑州雍康公司注册成立，法定代表人为薛建伟。2017年10月27日，出租人郑州雍康公司（甲方）与承租人杨玉民、李奇亮（乙方）签订《商业房租赁合同》，主要内容约定如下：一、租赁期限。1、商业房合同租赁期为三年续签一次。本次租赁合同自2017年10月27日起至2020年11月27日止。二、租金及支付方式。1、租金计算方法。1、一楼每平方米为70元/月。2、租金支付方法。甲乙双方签订合同后，乙方应在两日内向甲方一次性付清第一年的全年租金。次年房屋租金乙方应在规定的时间内提前30天向甲方指定的账户一次性付清第二年全年的租金。3、本次乙方商业房租赁平方面积为一楼123.5平方米。乙方第一年共需向甲方支付全年租金共计103000元。4、甲乙双方协商一致同意，三年租赁合同期间，前两年租金价格按本合同规定的租金不变，第三年租金在前两年的租金价基础上上涨8%。5、为确保乙方在承租期内的持续性，保证甲方利益，本合同签订后乙方要向甲方交信誉保证金1.7万元，合同到期后一并退还。三、乙方权利与义务。1、……。四、其他约定。1、租赁期间，乙方应按时向甲方交纳租金并合法安全使用租赁房屋。2、对于乙方租赁期间添附的物品，乙方应在期满后拆除并恢复房屋原状。3、如乙方租赁期满后不再租赁房屋，乙方应在租赁期满前2个月通知甲方。4、租赁期间如出现非甲方原因造成乙方不能租赁房屋或出现乙方违反本合同约定的情形时，甲方有权通知乙方搬离租赁房屋，乙方应在接到通知后3日内搬离，如乙方不及时搬离时，甲方有权依法处置乙方在租赁房屋内的一切财产，造成的损失由乙方承担。本协议一式两份，签订后具有同等法律效力，甲乙双方各执一份。本合同经双方签字后生效，未尽事宜，双方协商解决，如协商不成，任何一方均可向商业房所在地的法院提起诉讼。在《商业房租赁合同》落款处，加盖有郑州雍康公司印章及有法定代表人薛建伟签名，有杨玉民、李奇亮各自签名。同日，郑州雍康公司出具收到李奇亮交来2017年10月27日至2018年11月27日房屋租金103000元。之后，杨玉民、李奇亮对承租房屋进行了装修。2017年11月1日，高俊岭授权杨玉民使用其所注册的商标“高老大牛排胡辣汤”，允许其在办理营业执照时使用此商标作为名称字号，授权期限2017年11月1日至2019年11月30日。2017年11月15日，杨玉民经营的名称为“新郑市中心城区高老大牛排胡辣汤店”进行登记注册。2017年11月24日，杨玉民向高俊岭支付加盟费50000元。2018年3月14日，郑州雍康公司的法定代表人由薛建伟变更李卫国，薛建伟系该公司唯一股东。2018年6月7日，因薛建伟未按合同约定的期限支付2018年6月6日至2019年6月5日的房租，李唐庄居委会向薛建伟发出《解除合同通知书》，限薛建伟48小时内协调、劝导各商户搬离商业房，否则一切不利的法律后果由薛建伟承担。同日，李唐庄居委会向李唐社区商业房使用商户发出《限期搬离通知书》，主要内容如下：因薛建伟未按合同约定的期限向李唐庄居委会支付2018年6月6日至2019年6月5日的房租，薛建伟已经丧失租赁权，李唐庄居委会有权收回商业房并重新对外招租；限各商业房使用商户48小时内搬离，否则将采取停水、停电等其他强制搬离的措施；如各商户与薛建伟签订的转租合同存在未到期的情况，各商户可以通过诉讼手段追究薛建伟相应的法律责任。在看《限期搬离通知书》后，杨玉民、李奇亮与郑州雍康公司多次协商解决未果。2018年7月份，李唐庄居委会先将杨玉民、李奇亮承租的商业房进行锁门，后将房屋内的物品搬到李唐庄社区内存放，杨玉民、李奇亮也没有找李唐庄居委会进协商解决。2019年4月15日，杨玉民、李奇亮委托郑州瑞华联合资产评估事务所对其承租郑州雍康公司转租的商业房内装修损失进行评估。2019年4月25日，郑州瑞华联合资产评估事务所出具郑瑞华评报字（2019）第060号评估报告书，杨玉民、李奇亮装修损失为47409.24元；杨玉民、李奇亮支付评估费2000元。之后，李唐庄居委会将郑州雍康公司转租给杨玉民、李奇亮的商业房另行出租。另查明，在本案庭审中，李奇亮、杨玉民陈述李唐庄居委会在2018年6月下旬将其承租的商业房进行锁门，其诉请房屋租金损失、加盟费损失、装修损失按比例均计算至2018年6月30日。上述事实，有当事人的陈述、合同、《商业房租赁合同》，商标注册证、授权证、营业执照、转款凭证、《限期搬离通知书》、评估报告书、发票、照片及本案庭审笔录等证据证明。一审法院认为：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。郑州雍康公司与杨玉民、李奇亮签订的《商业房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其中不违反法律、行政法规的强制性规定的内容对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。在履行《商业房租赁合同》过程中，李奇亮、杨玉民按约定交纳了房屋租金后，并对承租的商业房进行了装修，以便经营新郑市中心城区高老大牛排胡辣汤店。因薛建伟未按合同约定支付房屋租金，导致李唐庄居委会向薛建伟发出《解除合同通知书》，并向杨玉民、李奇亮发出《限期搬离通知书》；之后，杨玉民、李奇亮承租的商业房被锁门和房屋内物品被搬离，李唐庄居委会将郑州雍康公司转租给杨玉民、李奇亮的商业房另行出租。郑州雍康公司因薛建伟或李唐庄居委会的原因造成其无法继续履行《商业房租赁合同》，已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。关于对商业房进行锁门的日期，杨玉民、李奇亮的陈述与李唐庄居委会的陈述基本相吻合，即2018年6月30日。房屋租金为103000元、装修损失为47409.24元，扣除按比例折算2017年10月27日至2018年6月30日的房屋租金64441.05元、按比例折算2017年10月27日至2018年6月30日的装修损失10421.48元，郑州雍康公司应当向杨玉民、李奇亮返还房屋租金38558.95元、赔偿装修损失36987.76元。加盟费为50000元，扣除按比例折算2017年11月1日至2018年6月30日的加盟费16000元，加盟费损失为34000元；杨玉民、李奇亮请求郑州雍康公司赔偿加盟费损失20833.33元，该院对此予以准许。因李唐庄居委会不是《商业房租赁合同》的相对人，杨玉民、李奇亮要求其承担本案民事责任的诉请，该院对此不予支持。相应地，郑州雍康公司关于驳回杨玉民、李奇亮对其诉请的辩称意见，于法无据，该院对此不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第七项、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款、第一百二十一条、第二百二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告郑州雍康商务酒店有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告李奇亮、杨玉民返还房屋租金38558.95元、赔偿装修损失36987.76元及加盟费损失20833.33元，共计96380.04元。二、驳回原告李奇亮、杨玉民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2497元，评估费2000元，共计4497元，由原告李奇亮、杨玉民负担540元，被告郑州雍康商务酒店有限公司负担3957元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人对上述证据进行了质证。对上诉人提交的证据本院认定如下：上诉人提交的证据不足以证明其主张成立，本院不予采纳。二审审理查明的事实与原审查明事实一致。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，应当依照相关法律规定或者按照约定解决。本案中，郑州雍康商务酒店有限公司与杨玉民、李奇亮签订的《商业房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。上述合同签订后，杨玉民、李奇亮依约交纳了租金，现因薛建伟未依约向新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会缴纳租金导致郑州雍康商务酒店有限公司与杨玉民、李奇亮《商业房租赁合同》无法继续履行，郑州雍康商务酒店有限公司应当承担相应的违约责任。故一审法院依据《中华人民共和国合同法》相关规定，结合实际情况，判决郑州雍康商务酒店有限公司向杨玉民、李奇亮赔偿损失共计96380.04元，于法有据。郑州雍康商务酒店有限公司关于其不承担责任的上诉请求不能成立，本院不予支持。郑州雍康商务酒店有限公司称杨玉民、李奇亮因自身原因不再经营，杨玉民、李奇亮请求其赔偿相关损失于法无据，但郑州雍康商务酒店有限公司未提供相应证据对上述事实予以证实，应当承担举证不能的不利后果。故郑州雍康商务酒店有限公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2210元，由上诉人郑州雍康商务酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  鲁金焕审判员  钟晓奇审判员  徐国庆二〇二〇年三月二十三日书记员  宋 猛