北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终928号上诉人（原审被告）：北京联合建华开关控制设备有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇东闸村工业园区。法定代表人：迟宗信,总经理。委托诉讼代理人：赵晓光,北京市恒通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市昌平区马池口镇东闸村股份经济合作社，住所地北京市昌平区马池口镇东闸村。法定代表人：董立均，董事长。委托诉讼代理人：胡继伟，河北山庄（北京）律师事务所律师。上诉人北京联合建华开关控制设备有限公司（以下简称联合建华公司）因与被上诉人北京市昌平区马池口镇东闸村股份经济合作社（以下简称东闸村股份合作社）合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初15858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联合建华公司上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或依法改判。事实与理由：1.一审认定事实错误，一审判决将我公司与东闸村股份合作社达成的《协议书》认定为租赁合同错误，该协议应为集体建设用地使用权转让；2.我公司于2002年3月取得的集体土地使用证，土地面积为33亩建设用地，一审法院认定该部分土地系《协议书》约定的20亩建设用地错误；3.昌平区马池口镇政府、马池口镇东闸村委会共同出具《房产证明》，可以证明我公司自2001年12月以征地形式征用企业建筑用地26640平方米，这包括废弃鱼塘地10亩；4.我公司与东闸村股份合作社签订的《协议补充说明》可以证明鱼塘没有纳入土地证范围，但仍属于协议范围；5.一审法院适用法律错误，本案应当适用土地管理法的规定，我公司使用地块的地类为工业用地，东闸村股份合作社将该地块作为建设用地的50年的使用权转让给我公司符合法律规定，合同有效。东闸村股份合作社辩称，同意一审法院判决。东闸村股份合作社向一审法院起诉请求：1.确认我单位与联合建华公司于2001年12月12日签订的《协议书》中关于废弃鱼塘地租赁期限超过法律规定的部分即20年的部分无效；2.判令诉讼费由联合建华公司承担。一审法院认定事实：东闸村股份合作社原名北京市昌平区马池口镇东闸村经济合作社（以下简称东闸村合作社）。2001年12月12日东闸村合作社（甲方）与联合建华公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方负责提供20亩建设用地及废弃鱼塘地一块的50年使用权。乙方按每亩土地向甲方支付4万元人民币计算，计80万元人民币，废弃鱼塘地一块10万元人民币，共计90万元人民币付清后不再支付甲方其他款项。本协议签字之日，乙方向甲方支付全部款项的10%。2002年12月1日支付全部款项的50%。2003年12月1日支付全部款项的40%。本协议签字后甲方应向乙方出具有效准施工证明书。第二次付款50%前甲方应向乙方交付集体土地使用证，办理土地证的直接费用由甲方负担。甲方为乙方提供工业用变压器，所需全部费用双方各负担50%。甲方应为乙方提供水井一眼，打井的直接费用由乙方支付（产权归乙方）。甲方应在自签订协议之日起三年内，为乙方将该土地转为国有土地，向国家交纳的费用由乙方支付，不再交纳甲方任何费用。甲方出面乙方给予积极配合办理全部建筑手续和产权证，施工过程中出现问题由甲方出面协调。自签字之日起乙方对土地有充分的使用权和甲方应积极支持不得干预。乙方应按约定足额缴纳转让金，否则视为违约。同日，双方签订《附加协议》，内容为：鉴于东闸村合作社与联合建华公司签订的征用土地主协议有些事项不能当即决断，经甲乙双方协商，制定本附加协议，待有关事项务件完成后，依照本附加协议六条款规定，将当即主协议无法决断的事项，进行决断，款额清算，权力认定。一、本地块鱼塘地西，约二亩东闸村泄水用底洼坑地，由乙方进行工程治理，所需费用全额由乙方负担，工程标准必须达到东闸村雨季泄水要求，工程完工，经甲方验收合格后，以上土地面积确定为乙方使用权，期限与主协议一致，以后每年的泄水清淤由乙方完成，保证达到雨季泄水要求，费用由乙方承担。二、鉴于本地块有三条高压线，严重妨碍建厂规划要求，甲方承诺负迁移三条高压线之责，待迁移工作完成后，厂区场院地部分按甲乙双方实际测量，以每亩4万元价进行清算，鱼塘低洼地按实地测量，以每亩1万元价进行清算。三、在甲方未完成迁移高压线前，乙方按场院地20亩面积，每亩4万元支付甲方80万元，鱼塘地按狗场协议为基础，但乙方必须将原狗场协议付款方式的每年付款变更为一次性付款，款额由3万元变更为10万元，期限变更为50年……五、甲方迁移高压线期限为主协议签订元月起二年整，如甲方未如期履行责任，则乙方拥有甲乙双方划定的整个厂区土地使用权，并不再追加主协议所认定的款额和进行再次土地实地测量和款额清算，同时甲方不再负责高压线的迁移工作，也不再承担因高压线而发生的事故与经济责任。协议签订后东闸村合作社将涉案土地交付联合建华公司使用。2002年3月联合建华公司取得京昌集用（2002划）字第03-11-2085号集体土地使用证，面积为22000.16平方米，用途为企业用地，使用权类型为批准拨用。该部分土地系联合建华公司与东闸村合作社所签订《协议书》中约定的20亩建设用地。2002年8月19日，东闸村合作社（甲方）与联合建华公司（乙方）签订《协议补充说明》，内容为：根据征地协议，就未尽事项进行补充说明。1.联合建华公司院内坑塘，未纳入土地证范围（昌平区土地局核发的土地证），但仍属协议范围。管理和使用权归联合建华公司，使用权期限为五十年整。2.院外水井一眼（村用水塔前15米）产权归联合建华公司所有。3.此协议补充说明双方签字后生效。4.此协议补充说明同协议具有同等法律效力。本案审理过程中，法院依东闸村股份合作社之申请向北京市规划和自然资源委员会昌平分局调查核实了东闸村泄水用低洼坑塘地块土地性质及地类，结论为：该地块土地性质为集体土地，地类为坑塘水面。上述事实，有《协议书》、《附加协议》、《协议补充说明》、《中华人民共和国集体土地使用证》、《北京市规划和自然资源委员会昌平分局关于调取北京市昌平区马池口镇东闸村泄水用低洼坑塘地块土地性质及地类情况的复函》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为：东闸村合作社与联合建华公司于2001年12月12日签订的《协议书》约定东闸村合作社提供20亩建设用地及废弃鱼塘地一块50年的使用权，联合建华公司按每亩土地向东闸村合作社支付4万元，计80万元，废弃鱼塘地一块10万元，共计90万元。双方协议虽约定东闸村合作社应在协议签订之日起三年内为联合建华公司将该土地转为国有土地，但在实际履行过程中，东闸村合作社并非按照协议约定将上述土地变更为国有土地。根据协议内容，东闸村合作社提供土地给联合建华公司使用，联合建华公司支付东闸村合作社相应的使用费，因涉案土地包括鱼塘地系东闸村的集体土地，联合建华公司关于双方达成的《协议书》为土地使用权转让协议的主张依据不足，法院对东闸村股份合作社关于双方达成的《协议书》系土地租赁协议的主张予以采信。我国合同法规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。因双方关于租赁期限的约定为50年，超出了我国合同法规定的最长租赁期限，故东闸村股份合作社现要求确认双方《协议书》中关于鱼塘地租赁期限超过20年的部分无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条之规定，判决：北京市昌平区马池口镇东闸村经济合作社与被告北京联合建华开关控制设备有限公司于二○○一年十二月十二日签订的《协议书》中关于废弃鱼塘地租赁期限超过20年的部分无效。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，土地使用权转让合同是指土地使用权人作为转让方将出让土地的使用权进行转让，受让方支付相应价款的合同。本案中，东闸村合作社（甲方）与联合建华公司（乙方）签订《协议书》，明确约定东闸村合作社提供土地50年使用权，联合建华公司支付90万元人民币，分三笔支付完毕，合同中亦载明甲方为乙方将该土地转为国有土地，乙方对土地有充分的使用权等内容。此外，合同履行过程中，联合建华公司就合同约定中的部分土地取得了集体土地使用证。综合合同约定的内容、合同履行情况及双方当事人二审庭审的陈述，本院认为，东闸村合作社与联合建华公司所签订的《协议书》系对土地使用权的转让，一审法院认定双方为租赁合同关系错误，本院对此予以纠正。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。双方《协议书》签订于2001年，依照1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。对于《协议书》中约定的废弃鱼塘地使用权的转让，该地块性质为集体土地，地类为坑塘水面，按照土地分类应属农用地，合同当事人并未履行法律规定的审批手续，不得进行农用地使用权的转让，故双方对废弃鱼塘地使用权转让的相应约定应属无效。综上所述，联合建华公司的上诉请求不能成立。需要特别说明的是，合同效力属法院依职权认定的范畴。故依照《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订版）第四十三条、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初15858号民事判决；二、北京市昌平区马池口镇东闸村经济合作社与北京联合建华开关控制设备有限公司于二○○一年十二月十二日签订的《协议书》中关于废弃鱼塘地的约定无效。一审案件受理费6400元，由北京联合建华开关控制设备有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费12800元，由北京联合建华开关控制设备有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉审 判 员 刘秋燕审 判 员 朱文君二〇二〇年三月二十三日法官助理 李 正书 记 员 杨 帆