广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终191号上诉人（原审被告）：广州市瑞隆物业管理有限公司，住所地广州市白云区永平街永泰泰兴路学山塘大街79号。法定代表人：刘菊仕，职务总经理。委托诉讼代理人：杨文周，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：左典娜，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州越秀发展集团有限公司工会委员会，住所地广州市天河区广州大道中628号广州国际贸易大厦3楼。法定代表人：陈建明，职务主席。委托诉讼代理人：张梓湘，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林壁，北京市中伦（广州）律师事务所律师。上诉人广州市瑞隆物业管理有限公司（以下简称瑞隆公司）因与被上诉人广州越秀发展集团有限公司工会委员会（以下简称越秀发展工会）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初24253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。瑞隆公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或撤销一审判决第一、二、三、四、五项，改判驳回越秀发展工会的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由越秀发展工会承担。事实和理由：一、一审法院在明知审判结果与次承租人广州市欣某物业管理有限公司存在必然联系，且瑞隆公司也依法申请追加次承租人作为本案诉讼参与人或有独立请求权第三人参与诉讼的情况下而未进行追加，严重违反法定程序，依法应当予以发回重审。越秀发展工会虽以瑞隆公司违约为由起诉要求瑞隆公司承担赔偿责任，但越秀发展工会的诉讼请求范围及请求事项均实际是针对侵权损害赔偿，而涉案的火灾事故确实是次承租人广州欣某公司及其他的实际责任人侵权所致。故本案无论是火灾发生原因即损害的原因，还是涉案火灾造成的损害后果等均涉及上述直接的责任方，故本案的审案结果尤其损害赔偿数额的确定，与次承租人及实际火灾责任人存在法律上的利害关系，不能仅依据越秀发展工会以合同关系提起本案诉讼而罔顾本案与次承租人存在的实质联系，损害其合法权益，一审遗漏必要当事人属于程序错误，依法应当予以撤销并发回重审。二、一审法院在审理过程中，就损失金额存在认定错误，包括对损失项目的确定、承担比例及金额的真实性等，主要有环境监测服务费、水路电路抢修工程款、房屋安全鉴定、结构加固及相邻房屋的维修工程款以及相关住户的赔偿及补偿款项、租金电费及逾期违约金等。一审判决对上述各项费用并未进行全面审查其程序性、合理性和必要性，依据合同法原则，受损一方也有义务尽可能减少不必要的损失发生。越秀发展工会所主张的各项费用，特别是相当大的部分费用是垫付费用，在费用产生之初从未与瑞隆公司协商和沟通，瑞隆公司无法确定该损失是否实际发生及损失是否因该火灾而发生。而这两大疑问，越秀发展工会至今仍然无法提供证据予以证实。三、涉案合同应依法无效。一审法院虽向广州市规划和自然局发出协助调查函获得相关的复函及附件，但从该复函和附件材料并不足以证明就是涉案物业相关审批材料，而即便假定是该物业的相关手续，该物业至今未能取得“竣工验收”及“消防验收”等相关规划验收的手续，进一步证明涉案物业显然具备“未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该合同应当为无效合同，越秀发展工会请求以合同纠纷主张权益依法应当予以驳回。四、涉案物业至今未能依法取得“消防验收”的相关手续，显然其物业本身存在消防隐患，一审判决并未充分考虑该物业的消防验收的缺陷而做出1:9的责任分担，该责任分担显失公平。越秀发展工会辩称：一、本案为房屋租赁合同纠纷，一审判决在第24、26页已经清楚论述，一审法院审理程序合法，并不存在遗漏必要当事人的情形。二、本案中，瑞隆公司自始至终均认为其并非责任人，无需承担责任，且并未采取积极措施减少损失。对于一审判决所认定的损失，越秀发展工会均提供了合同、转账凭证、签收记录、发票等相互印证的证据进行了证明，损失的发生及支出证据真实、证据链完整，一审已经过充分的举证、质证并查明证据与认定损失之间的关系，一审结合火灾事故的急迫性等因素对损失数额的认定并不存在错误。越秀发展工会于2018年6月21日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.瑞隆公司向越秀发展工会赔偿因其违约造成火灾事故而给越秀发展工会造成的损失451，913.38元（包括环境监测服务费2544元、抢修工程费63，512.28元、房屋安全鉴定费18，200元、越秀发展工会向受影响住户支付的租房补助183，250元、代垫财产损失费97，492.60元及越秀发展工会支出的其他救助费86，914.50元）；2.瑞隆公司向越秀发展工会支付越秀区北站路房屋修缮工程费用500，299.82元（包括16号101、102、103房物业首层加固和修缮工程费用330，267.05元；18号203、204、205、206房修缮工程费用170，032.77元）；3.瑞隆公司向越秀发展工会支付2017年5月至2017年12月欠付租金185，224元、欠付电费8357.12元及逾期支付租金的违约金185，224元（每逾期一日，按照当月金额的5%计付）；4.本案全部费用由瑞隆公司承担。一审法院经审理认定事实如下：越秀发展工会持有广州市总工会核发的《工会法人资格证书》，原称为广州越秀水泥集团有限公司工会委员会，因原广州越秀水泥集团有限公司更名为广州越秀发展集团有限公司，越秀发展工会于2016年12月30日经核准变更为现名。自2011年7月26日起，广州越秀发展集团有限公司将越秀区北站路14号、16号、18号物业授权广州越秀发展集团有限公司工会委员会（更名前名称为广州越秀水泥集团有限公司工会委员会）进行统一管理以及对外出租。2012年12月25日，越秀发展工会（甲方、出租人）与瑞隆公司（乙方、承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》。合同约定：甲方同意将坐落在越秀区××号101、102、103房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积800平方米。租赁期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。2013年1月1日至2014年12月31日，租金为20，000元/月；2015年1月1日至2015年12月31日，租金为21，000元/月；2016年1月1日至2016年12月31日，租金为22，050元/月；2017年1月1日至2017年12月31日，租金为23，153元/月。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳人民币40，000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方。甲方若发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方需按当月租金额的5%向甲方支付违约金。乙方应负的修缮责任：（1）乙方应维护、保持租用房屋的现状、设施；租赁期间由于使用不当造成房屋及设施的损坏、灭失的，由乙方负责维修和赔偿；（2）未经甲方同意，乙方不得擅自改变租用房屋的结构和间隔（以房屋竣工图为准）。其他约定：（1）乙方不得在租用房屋内放置易燃、易爆、放射性物品及国家规定的违禁物品，因违反所造成的一切损失由乙方负责，并向甲方支付50，000元违约金；（2）乙方需严格按照额定功率用电，租用屋内不得使用电炉、擅拉电线，确保用电安全；（3）甲方有权检查乙方上述责任执行情况，乙方应予以积极配合；（4）乙方应按时缴纳房屋使用过程中产生的水、电费用等，如因欠费及造成损失，甲方有权以租赁保证金作抵扣，不足部分有权追讨；（5）甲方同意给予乙方免租装修期为一个月；（6）甲方出租的房屋产权证明尚在办理中，如乙方需产权证明办理相关手续概由乙方自理等。该合同签订后，越秀发展工会将上述租赁物业交付瑞隆公司使用。2015年8月6日，越秀发展工会向瑞隆公司发出《重大火灾隐患限期整改通知书》。主要内容有：我司在近期月度安全巡查中发现贵司在承租上述物业使用时违反了租赁合同相关规定，存在以下重大火灾安全隐患：1.擅自将部分物业间隔作仓库出租（且没有按仓库防火要求设计分隔）；2.仓库内堆放物品较多且混乱，电线拉接不规范；3.占用通道堆放物品及晚间在通道上停放车辆；4.消防器材、安全疏散指示标志等安全设施严重不足。以上行为，存在极大的火灾隐患，虽经我司在今年以来多次下发安全隐患整改通知书，但贵司一直没有按要求落实整改。为此，我司再次提出如下整改要求：1.已间隔的仓库必须按照仓库使用要求布置电源线路、照明灯具；2.仓库内物品必须按照仓库安全防火要求堆放，严禁擅自拉接电源使用，配备足够的灭火器材；3.禁止在消防通道停放车辆或堆放物品；4.按消防要求配备足够的消防器材、安全疏散指示标志、应急照明等设施。以上整改务必于8月20日前整改完毕等。2017年5月19日，涉案××号101、102、103房租赁范围内的自编110仓库发生火灾。广州市公安局越秀区分局2017年6月5日火灾现场勘验笔录记载：“一、环境勘验情况起火单位所在建筑为楼高9层商住大楼，建筑门牌号为××至18号，首层为商铺及仓库，二层以上为住宅；起火单位自编地址为××号110仓，位于所在建筑首层北侧……二、初步勘验情况1.××号自编110仓库东侧大门卷闸部分上卷至门顶，表面烟熏痕迹，上重下轻，未卷部分未见明显过火变色及变形，外走道天花烟熏痕迹，北重南轻；自编110仓库东侧门外电表电器热熔变形，连接电线绝缘层缺失，横跨于门口处……5.110仓库内部南侧天花楼板过火较重，天花批荡剥落，楼板钢筋外露，其余各处天花板则未见批荡剥落情况，但烟熏痕迹明显”等。广州市公安局越秀区分局2017年6月29日火灾现场勘验笔录记载：“三、细项勘验情况1.东侧仓库门口地面见有一部座地风扇支架向西北侧倾倒，地上见有大量汽车配件残留物。2.东侧门口处南侧货架上见有电热水壶残骸和金属导线，货架塌下金属板中发现有烙铁、电源拖板残留金属导线、手提电脑和电池的残骸，该货架东面为上阁楼楼梯，货架形态完整，未见明显变形，但过火变色明显，西重东轻……4.仓库南侧墙体过火烟熏，上重下轻，中间靠东一侧重，另外两侧为轻，上半部分批荡剥落，残留墙面见过火痕迹；该部位北侧为仓内东立屋柱，屋柱过火受损上重下轻，柱体南侧比北侧重并见柱体批荡剥落。5.仓内东立屋柱与仓内南侧墙体隐柱的天花横梁过火破损变色痕迹明显，该梁靠南端的梁底东边见混凝土崩口；周边天花板底水泥批荡脱落，可见楼板内部钢筋网格露出……”2017年7月14日，广州市公安局越秀区分局出具穗公越消火认字[2017]第0002号《火灾事故认定书》。其中载明，火灾事故基本情况：2017年5月19日16时25分许，广州市越秀区××号自编110仓库发生火灾，消防队到场将火扑灭。火灾造成该仓库室内装修及仓库内的一批汽车配件被烧毁烧损，并造成部分相邻商户和住户受损，未造成人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火部位为××号自编110仓库东南侧货架顶部的阁楼；起火原因排除人为放火、用火不慎、自燃、雷击和遗留火种等原因，不排除为电气故障起火引燃附近可燃物所致。以上事实有询问笔录、现场勘验笔录、现场照片、视频录像等证据证实。2017年12月29日，越秀发展工会向瑞隆公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，称由于瑞隆公司存在自2017年5月起拖欠租金、水电费的违约行为，并且未经越秀发展工会同意擅自将涉案房屋转租给欣某公司，后欣某公司又改变房屋结构，将房屋拆分为11个单元并另行出租，瑞隆公司未尽到管理和监督义务，导致2017年5月19日发生火灾事故，对涉案房屋楼上居民及越秀发展工会财产造成严重损害等重大违约事实，越秀发展工会决定依法行使合同解除权，现通知如下：一、自本通知送达贵司之日起，贵我之间于2012年12月25日签订的《广州市房屋租赁合同》正式解除；我委有权没收贵司支付的租赁保证金40，000元。二、请贵司在收到本书面通知后15日内向我委支付贵司拖欠的2017年5月份至12月份的租金共计185，224元、因逾期支付租金所产生的违约金1，099，767.5元以及电费8357.12元，合计1，293，349元。三、请贵司在收到本书面通知后15日内搬出标的房屋……四、由于贵司的使用不当行为，导致2017年5月19日火灾事故的发生，因火灾造成损坏标的房屋及设施所需维修和及其他相应的赔偿费用，均由贵司承担，我委保留追究赔偿责任的权利等。2018年3月19日，越秀发展工会与瑞隆公司签订《交还确认书》，确认瑞隆公司向越秀发展工会交还广州市越秀区××号101、102、103房，同时注明，“本确认书的签署，只视为交还方已将合同项下租赁物实际交还接收方，不视为交还方已结清所拖欠的租金、水电费”。瑞隆公司已向越秀发展工会支付了截止至2017年4月的租金。另查明，越秀发展工会为证明涉案房屋所在建筑已经办理合法的报建手续，越秀发展工会与瑞隆公司之间关于案涉房屋的租赁合同合法有效，向一审法院提交了以下证据复印件：1987年房地产第71号《同意使用土地通知书》、《联合开发协议书》、《广州市白云区规划土地管理处》、（1993）穗城规（云）建字第33号《建设工程规划许可证》、《单位工程竣工验收证明书》、广东省陶瓷实业开发公司致瑶台七社的函及《授权协议书》。瑞隆公司以上述证据均为复印件为由，对上述证据不予确认。越秀发展工会称，涉案房屋尚未进行初始登记，由于越秀发展工会不是该建筑的报建单位，且年代久远，无法查找到上述证据原件。为查明涉案房屋所在建筑的规划审批情况，一审法院向广州市规划和自然资源局发出协助调查函。2019年7月9日，广州市规划和自然资源局向一审法院作出《关于协助查询广州市越秀区××号大楼规划审批情况的复函》，并向一审法院提供以下相关审批文件：1.广州市房地产管理局于1987年4月13日作出的1987年房地字71号《同意使用土地通知书》（载明用地单位为三元里瑶台乡人民政府，用地项目为旅业，征用土地地点为三元里矿泉西北角3840平方米等）；2.广州市城市规划局白云区规划分局1993年3月17日作出的（93）建字33号《建筑审核书》（载明建设地为矿泉北站路，工程项目名称为综合楼1幢，9层，总建筑面积10574平方米）；3.（1993）穗城规（云）建字第33号《建设工程规划许可证》（载明建设单位为矿泉街瑶台村第七合作社，建设项目名称为住宅综合楼，建设位置为矿泉北站路）。此外，因涉案××号自编110号仓库起火造成附近仓库受损，相关仓库使用人另案向一审法院提起财产损害赔偿诉讼。其中，自编108号仓库使用人陈某某作为原告诉被告陈某池、第三人欣某公司、王某某财产损害赔偿纠纷一案，一审法院于2018年12月13日作出（2018）粤0104民初110号民事判决书。该判决查明，陈某池于2016年8月5日与陈某某签订《房屋租赁合同》，将××号自编108号仓库出租给陈某某使用，租赁期限自2016年9月1日至2019年8月31日；陈某池于2016年7月16日与王某某签订《房屋租赁合同》将××号自编110号仓库出租给王某某作仓库使用，租赁期限自2016年8月1日至2019年7月31日；陈某池与欣某公司共同陈述，陈某池是欣某公司的职员，陈某某是与欣某公司存在租赁合同关系，平时由陈某池代为管理租赁房屋，租金实际由欣某公司收取。该案判决王某某对陈某池的损失承担主要责任，欣某公司承担次要责任，责任比例为7：3等。该案目前处于二审阶段，上述判决尚未生效。本案一审审理过程中，为证明其主张的各项损失及电费数额，越秀发展工会举证情况如下：一、对于环境监测服务费举证有：1.《建研环境监测服务报价单》（载明监测类别为室内空气，项目包括笨、甲醛、氨、TVOC，服务费合计为2544元，报价日期2017年6月1日）。2.工会支付凭证（载明名称为广州越秀发展集团有限公司工会，内容为支付北站路矿泉住户环境监测费用2544元，开户名广东建研环境监测有限公司，日期2017年6月2日）；3.2017年6月5日广州银行网银转账回单（载明付款人为越秀发展工会、收款人为广东建研环境监测有限公司，金额2544元）；4.广东建研环境监测有限公司于2017年6月15日开具的上述服务费发票。瑞隆公司对该组证据质证意见为，因并非瑞隆公司签订，故真实性、合法性、关联性均无法确认，且无法证明系因火灾发生的必然支出等。二、对于抢修工程费举证有：1.越秀发展工会与广州敏某建设工程有限公司签订的《建设安装/修缮工程施工承包合同》（合同载明工程名称为××-18号5.19火警水路及电路抢修工程，工程内容为拆除废旧水管及电路电线，重新安装水管和电路，合同金额为63，512.28元）；2.《广州领某物业管理有限公司工程验收表》（载明工程名称为××-18号5.19火警水路及电路抢修工程，开工日期2017年5月20日，竣工日期2017年5月27日，验收结果为合格）；3.广州领某物业管理有限公司工程部于2017年9月29日出具的《关于对北站路居民大楼水管改造及应急维修工程的说明》；4.2017年11月10日工会支付凭证（载明项目及内容为××-18号5.19火警水路及电路抢修工程费用63，512.28元）；5.越秀发展工会于2017年11月21日向广州敏某建设工程有限公司转账汇款63，512.28元的银行转账回单；6.广州敏某建设工程有限公司向越秀发展工会开具的工程服务费63，512.28元的发票。瑞隆公司对该组证据质证意见为，因并非瑞隆公司签订，故真实性、合法性、关联性无法确认，不能证明系因火灾而支出，且当时双方的租赁关系尚未解除，如真实产生或需要产生该费用，并且越秀发展工会认为该费用与瑞隆公司有关，应当告知瑞隆公司承担维修责任，而非自行维修；在未通知瑞隆公司及实际承租方的情况下自己维修并支付款项的行为，对瑞隆公司无约束力。三、对房屋安全鉴定费的举证有：1.越秀发展工会作为委托方与广东合正建筑物鉴定检测有限公司签订的《委托房屋安全鉴定合同》（载明鉴定项目为广州市越秀区××号一楼首层局部火灾后房屋结构调查和检测鉴定，结构检测鉴定综合包干价为15，000元）。2.越秀发展工会与广东合正建筑物鉴定检测有限公司签订的《房屋安全鉴定技术服务合同》（载明鉴定项目为广州市越秀区××-18号203、204、205、206房屋安全程度鉴定，房屋鉴定费总金额为3200元）。3.上述鉴定费共计18，200元的工会支付凭证、银行转账回单及广东合正建筑物鉴定检测有限公司开具的鉴定费发票。4.广东合正建筑物鉴定检测有限公司作出的《广州市越秀区矿泉街道××号火灾后建筑结构安全性鉴定报告》[载明房屋地址为广州市越秀区矿泉街道××号；初步检查结果：1.柱身抹灰层爆裂、脱落，个别柱身混凝土出现开裂（取芯断裂）；2.梁底及梁侧混凝土出现较严重的开裂及爆裂、酥松粉碎现象，钢筋外露锈蚀；3.板底混凝土大面积或局部脱落，钢筋外露锈蚀。安全性评级：该楼层结构的安全性等级评定为Csu级，考虑其位于首层承受上部荷载较大，故该处火灾造成的损伤现象会显著影响结构整体安全。处理建议：1.建议对着火区域柱、梁、板部分进行加固修缮处理；2.建议由有相应资质的加固设计、施工单位进行专业加固修缮处理；3.建议对Ⅱb级的烧伤混凝土构件进行加大截面法加固处理；4.建议对Ⅲ、Ⅳ级的烧伤混凝土构件可考虑进行加大截面法加固处理或拆除损伤严重部位改为组合楼盖处理]。5.广东合正建筑物鉴定检测有限公司作出的《房屋安全鉴定报告》4份（载明：××号203房存在部分楼面在跨角、跨中处有开裂现象，个别顶板出现裂缝，部分墙体与混凝土构件接位处有开裂现象，部分墙体、楼面瓷砖饰面出现空鼓，评定该房屋为“一般损坏房”，应对房屋损坏部位作修缮处理；××号204房，首层过火区域204房板底大面积严重露筋，梁侧和底部出现混凝土酥松、脱落、开裂现象等，评定该房屋为“严重损坏房”，需对房屋作加固维修处理；××号205房首层过火区域板底大面积严重露筋，梁侧和底部出现混凝土酥松、脱落、开裂现象较多，评定该房屋为“严重损坏房”，需对房屋作加固维修处理；××号206房存在地面部分瓷片出现开裂现象，评定该房屋为“基本完好房”，按现状可安全使用，适当对房屋损坏部位作维修处理等）。瑞隆公司对该组证据的质证意见与第二组证据的质证意见基本一致。四、对加固和修复工程费用的举证有：1.北京世纪中天国际建筑设计有限公司广东分公司工程量清单报价表（载明工程名称为广州市越秀区矿泉街道××号房屋火灾后加固工程，日期2018年4月11日，含税总造价为330，267.05元）。2.广州峥嵘建筑工程有限公司投标书（载明工程名称为广州市越秀区某某路xx号房屋修缮工程，投标总价为170，032.77元，具体为某某路xx号203房修缮费用47，784.67元、204房修缮费用49，360.78元、205房修缮费用43，301.31元、206房修缮费用29，586.01元）。3.越秀发展工会委托广州水泥股份有限公司对××号、18号203-206房进行火灾后修复工作的《授权委托书》及该公司营业执照复印件。4.广州水泥股份有限公司与广州市大新特种建筑新技术开发有限公司于2018年12月13日签订的《工程合同》（其中载明：工程名称为××号房屋火灾后加固工程；工程内容为柱子外包钢加固，梁、板粘贴碳纤维布加固、板底新增钢梁与装修工程，详见附件1报价清单；工程合同总价为178，000元，该合同为总价包干，合同总价含工程税费，工程变更则以变更部分的工程量清单单价另计价；合同总价的5%作为质保金，质保期为一年，自工程竣工验收之日起计等）。5.广州水泥股份有限公司与广州市大新特种建筑新技术开发有限公司签订的《广州市越秀区矿泉街道××号房屋火灾后加固工程补充协议书》[其中约定，因在施工过程中发现联塑PVC排水管（DN110、CN160）等新增项目，调整后本工程的改造施工总价累计为181，859.90元]。6.《建筑工程竣工验收报告》（载明：工程名称为涉案××号房屋火灾后加固工程，开工日期2018年12月24日，验收日期2019年4月11日，设计单位为北京世纪中天国际建筑设计有限公司广东分公司，施工单位为广州市大新特种建筑新技术开发有限公司，工程造价181，859.90元等）。7.涉案房屋照片。8.广州水泥股份有限公司向广州市大新特种建筑新技术开发有限公司支付工程款172766.91元的中国工商银行网上银行电子回单。9.广州市大新特种建筑新技术开发有限公司向广州水泥股份有限公司开具的工程服务费发票3张（总金额为181，859.9元）。10.广州水泥股份有限公司与广东雄丰建筑装饰工程有限公司于2019年4月19日签订的《建设安装/修缮工程施工承包合同》（其中载明：工程名称为某某路xx号203-206房灾后维修工程；工程内容及规模为2017.5.19火灾引起房屋受损安全维修，合同金额为193，853.22元；合同余款金额的5%作为工程质保金，质保期一年等）。11.《工程验收表》（载明：工程名称为某某路xx号203-206房灾后维修工程，施工单位为广东雄丰建筑装饰工程有限公司，合同造价193，853.22元，实际工程35天，验收日期2019年6月26日）。12.203-206房照片。13.广东雄丰建筑装饰工程有限公司向广州水泥股份有限公司开具的工程服务费发票2张（总金额为193，853.22元）。14.广州水泥股份有限公司于2019年8月21日向广东雄丰建筑装饰工程有限公司转账付款184，160.56元的中国工商银行网上银行电子回单。瑞隆公司对该组证据质证意见为，对上述证据均有异议，上述证据中有部分是形成于本案第一次开庭前，如该证据确实是在该日期形成，应当在第一次开庭的原有证据中一并提交，而不应当作为新证据提交，可见该证据此前并未形成，而是后补并倒签日期的证据；付款方面，从上述证据中的转账凭证来看，并未按照合同约定支付进度款，证据之间相互矛盾，且转账备注为“维修保养费”，与越秀发展工会所认为的加固工程性质不一致；从越秀发展工会举证的照片来看，越秀发展工会并非原状维修，而是更新了很多设施设备，以上证据不足以证明上述费用与本案火灾有关，且维修前也未经瑞隆公司同意，不应由瑞隆公司承担。五、对××-18号其他住户因火灾而遭受损失的赔偿的举证：（一）对××号203房张建荣户的补偿：1.越秀发展工会与张建荣分别于2017年6月3日、2017年9月4日、2017年12月19日、2018年3月9日签订的《协议书》共4份（其中约定：因2017年5月19日北站路一楼商铺起火，造成16号203房暂时无法居住，由甲方给予乙方2017年6月3日至2018年6月2日的租房补助每月4000元）。2.越秀发展工会向张建荣支付上述租房补助共计48，000元的相应工会支付凭证、广州银行网银转账回单、网上银行电子回单。3.越秀发展工会向张建荣赔偿格力空调购买费用3799元的工会支付凭证、网上银行电子回单、格力空调发票。4.张建荣与广州市珠江水泥厂根据广州市住房制度改革有关文件就购买××号203单元签订的《广州市公有住房买卖协议书》。（二）对××号204房黄某户的补偿：1.越秀发展工会与黄某分别于2017年6月6日、2017年9月4日、2017年12月19日、2018年3月9日签订的《协议书》共4份（其中约定：因2017年5月19日北站路一楼商铺起火，造成16号204房暂时无法居住，由甲方给予乙方2017年6月6日至2018年6月4日的租房补助每月7500元）。2.越秀发展工会向黄某支付上述租房补助共计90，000元的相应工会支付凭证、广州银行网银转账回单、网上银行电子回单。3.广州德高价格评估有限公司于2017年11月2日出具的穗德价估[2017]0290号《报告书》（其中载明，评估对象为××-18号204房受火灾影响财产，评估目的为为该房屋受火灾影响财产损失提供价格参考依据，最终评定该房屋受火灾影响财产损失为64，225.60元，该报告还附有上述204房受火灾影响财产损失评估明细表、标的相片、营业执照、价格评估机构资质登记证书、评估人员资格证书等）。4.越秀发展工会与黄某于2018年2月13日签订的《协议书》（载明因瑞隆公司、欣某公司及实际承租方未能就因火灾事故对黄某所造成的损失进行赔偿，为妥善并尽快解决住户因火灾而遭受的损失问题，避免损失进一步扩大，越秀发展工会同意代上述各方向房屋受损住户支付款项，双方同意以广州德高价格评估有限公司出具的报告书所载评估结果为准，即64，225.60元，黄某同意配合越秀发展工会向实际责任人追偿等）。5.越秀发展工会向黄某支付上述64，225.60元的广州银行网银转账回单、工会支付凭证、网上银行电子回单。6.黄某配偶陆某某与广州市珠江水泥厂根据广州市住房制度改革有关文件就购买××号204单元签订的《广州市公有住房买卖协议书》及《广州地区干部、职工购买公有住房申请书》。（三）对××号205房住户徐某某及租户陈某智的补偿：1.越秀发展工会与陈某智、徐某某分别于2017年6月6日、2017年9月4日、2017年12月19日签订的《损失赔偿协议》《补充协议书》共3份[其中约定：因2017年5月19日北站路一楼商铺起火，造成16号205房暂时无法居住，陈某智衣物、电脑等物品受到损失，越秀发展工会给予陈某智2017年6月4日至2018年3月3日的租房补助每月3500元及按房屋第一个月租金的50%计算补助租房中介费1750元（需提供房屋中介收取中介费的合法证明）；陈某智外租住房期间，应按与徐某某之间的原房屋租赁合同的约定向徐某某支付房屋租金；陈某智因本次事故导致的全部财产损失，包括但不限于衣物、电脑等物品，由越秀发展工会给予一次性赔偿7000元；陈某智因事故导致的临时住房费用，自5月28日至6月3日，按每人每月150元为标准，核定人数六人进行补偿（以发票票面金额但不高于补助标准为准），陈某智需提供合法的住宿发票作为越秀发展工会支付的凭证等]。2.越秀发展工会向陈某智上述租房补助31，500元、租房中介费补助1750元、物品损失7000元的相应工会支付凭证、广州银行网银转账回单、网上银行电子回单。3.越秀发展工会与徐某某于2018年3月9日签订的《协议书》（其中约定：因2017年5月19日北站路一楼商铺起火，造成16号205房暂时无法居住，越秀发展工会向徐某某支付2018年3月5日至2018年6月4日的租房补助，每月4000元）以及越秀发展工会向徐某某支付上述租房补助12，000元的相应工会支付凭证、广州银行网银转账回单、网上银行电子回单。4.广州德高价格评估有限公司于2017年11月2日出具的穗德价估[2017]0291号《报告书》（其中载明，评估对象为××-18号205房受火灾影响财产，评估目的为为该房屋受火灾影响财产损失提供价格参考依据，最终评定该房屋受火灾影响财产损失为7080元，该报告还附有上述205房受火灾影响财产损失评估明细表、标的相片、营业执照、价格评估机构资质登记证书、评估人员资格证书等）。5.越秀发展工会与徐某某于2018年3月9日签订的《协议书》（载明因瑞隆公司、欣某公司及实际承租方未能就因火灾事故对徐某某所造成的损失进行赔偿，为妥善并尽快解决住户因火灾而遭受的损失问题，避免损失进一步扩大，越秀发展工会同意代上述各方向房屋受损住户支付款项，双方同意以广州德高价格评估有限公司出具的报告书所载评估结果为准，即7080元，徐某某同意配合越秀发展工会向实际责任人追偿等）。6.越秀发展工会向徐某某支付上述7080元的广州银行网银转账回单、工会支付凭证、网上银行电子回单。7.徐某某配偶黄某宏与广州市珠江水泥厂根据广州市住房制度改革有关文件就购买××号205单元签订的《广州市公有住房买卖协议书》及《广州地区干部、职工购买公有住房申请书》。（四）对××号303房住户梁伙桂的补偿费用：1.越秀发展工会向梁伙桂支付房屋装修赔偿费用15,358元的工会支付凭证及《5.19矿泉火灾事故住户相关费用发放签收表》。2.梁伙桂与广州市珠江水泥厂根据广州市住房制度改革有关文件就购买××号303单元签订的《广州市公有住房买卖协议书》。（五）其他救助及补偿费用：1.住户餐费、住宿费、救助工作餐费及接待住户、商谈费用的工会支付凭证11份，总金额86,914.5元。2.住户餐费、住宿费补贴发放签收表15份，总金额为74,749元。3.餐费、住宿费、交通费等发票。4.广州市珠江水泥有限公司小区管理委员会出具的《说明函》及制作该函的王某、何某某身份证复印件[主要内容为：广州市珠江水泥有限公司小区管理委员会为越秀区××号所在的珠江水泥厂小区的管理单位，2017年5月19日火灾发生当天，是本单位指派本单位管理人员，协助广州越秀发展集团有限公司工会委员会确认火灾受损的房号及其对应住户人员（如附件15张餐费补贴发放签收表所列的房号及家庭成员）]。瑞隆公司对上述第五组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为越秀发展工会未通知瑞隆公司及经瑞隆公司同意，对瑞隆公司不具有约束力；上述证据不能证明与此次事故有关，相关赔偿也欠缺公平合理性，无法证明相关的收款人是涉案物业的住户或受灾户；即使越秀发展工会有该部分的支出，也应向直接侵权责任人追偿。六、关于诉讼请求的电费，越秀发展工会举证如下：1.广州市供电局有限公司于2017年3月13日出具的电费发票及电力收费销货清单（其中显示用电地址为某某路xx号-1，电表号05024906520064，计费时段为2017年1月3日至2017年3月3日，电费金额1512.74元）。2.广州市供电局有限公司于2017年5月11日出具的电费发票及电力收费销货清单（其中显示用电地址及电表号同上，计费时段为2017年3月3日至2017年5月3日，电费金额2167.6元）。3.广州市供电局有限公司于2017年7月13日出具的电费发票及电力收费销货清单（其中显示用电地址及电表号同上，计费时段为2017年5月3日至2017年7月3日，电费金额1921.46元）。4.广州市供电局有限公司于2017年9月15日出具的电费发票及电力收费销货清单（其中显示用电地址及电表号同上，计费时段为2017年7月3日至2017年9月2日，电费金额2055.88元）。5.广州市供电局有限公司于2017年11月16日出具的电费发票及电力收费销货清单（其中显示用电地址及电表号同上，计费时段为2017年9月2日至2017年11月3日，电费金额2212.18元）。越秀发展工会称，上述发票中用电地址虽然与越秀发展工会与瑞隆公司之间租赁合同约定的地址不同，但实际上就是涉案租赁房屋××号101-103房的电表，越秀发展工会主张的电费就是上述第2-5项发票的总和，越秀发展工会已向供电部门垫付该电费。瑞隆公司对上述证据真实性无异议，但称需一周时间核实该发票中的电表是否就是涉案租赁房屋电表，如有异议会书面提出，不提交书面意见则视为对该电表是涉案租赁房屋的电表无异议。至本判决作出时，瑞隆公司未向一审法院提交关于该问题的书面意见。此外，瑞隆公司称其已向越秀发展工会支付了2017年4月的电费，为证明该事实，瑞隆公司向一审法院提交2017年4月24日中国建设银行单位客户专用回单作为证据，该证据显示瑞隆公司于该日向越秀发展工会支付11，595元，用途为“瑞隆电费”。越秀发展工会对该证据真实性无异议，但认为根据越秀发展工会举证的电费发票，电费是每两个月进行一次计费，抄表日期为2017年3月3日至2017年5月3日的电费发票开具时间为2017年5月11日，因此瑞隆公司提交的4月24日支付的电费仅是2017年3月3日之前的电费，不能证明瑞隆公司已支付了截止至2017年4月24日的电费。另，关于瑞隆公司认为本案属侵权纠纷，应追加欣某公司作为被告的意见，一审法院询问越秀发展工会其提起本案诉讼是基于侵权关系还是合同关系？是否申请追加欣某公司作为被告？越秀发展工会明确表示其是基于合同关系提起本案诉讼，不要求追加欣某公司作为被告。一审法院认为：一、关于本案案由及越秀发展工会的诉讼主体资格问题。越秀发展工会持有广州市总工会核发的《工会法人资格证书》，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款的规定，可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……根据广州市规划和自然资源局出具的《关于协助查询广州市越秀区××号大楼规划审批情况的复函》及所附《同意使用土地通知书》《建筑审核书》《建设工程规划许可证》，涉案租赁标的越秀区××号101、102、103房已取得建设工程规划许可证，瑞隆公司也没有举证证明该房屋属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故对瑞隆公司主张双方签订的《广州市房屋租赁合同》为无效合同的意见，一审法院不予采纳。越秀发展工会与瑞隆公司自愿签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力，越秀发展工会与瑞隆公司之间成立租赁合同关系。上述租赁合同约定，越秀发展工会将涉案××号101、102、103房出租给瑞隆公司作商业用途；乙方应维护、保持租用房屋的现状、设施，租赁期间由于使用不当造成房屋及设施的损坏、灭失的，由乙方负责维修和赔偿；未经甲方同意，乙方不得擅自改变租用房屋的结构和间隔。瑞隆公司承租上述房屋后改变房屋间隔及约定用途，实际作为仓库使用，违反了双方在租赁合同中的约定，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。因此，在请求权竞合的情况下，越秀发展工会享有选择权，其在本案中选择基于合同关系要求瑞隆公司承担违约责任于法有据。此外，该法第二百二十四条第一款还规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”就是说，即使瑞隆公司系经越秀发展工会同意而将涉案房屋转租第三人，第三人对租赁物造成损失的，瑞隆公司作为承租人仍应承担赔偿责任，因此越秀发展工会向瑞隆公司主张赔偿损失并无不当。瑞隆公司赔偿后，可根据其与其他责任人的责任比例进行追偿。二、关于火灾所造成损失的责任负担问题。公安机关出具的《火灾事故认定书》载明，“起火部位为××号自编110仓库东南侧货架顶部的阁楼；起火原因排除人为放火、用火不慎、自燃、雷击和遗留火种等原因，不排除为电气故障起火引燃附近可燃物所致”。由于起火部位位于瑞隆公司承租的涉案房屋内部，并非公共区域，根据《广东省实施办法》第三十五条“建筑物或者场所出租使用的，产权单位应当保证其提供的场所或者建筑物符合消防安全条件，与使用单位或者承包、承租单位签订消防安全责任书，以书面形式明确各方消防安全责任；未以书面形式明确的，产权单位对公用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理，使用单位或者承包、承租单位对使用的建筑物或者场所的消防安全负责”的规定，相对于越秀发展工会而言，作为承租人的瑞隆公司是涉案租赁房屋的消防安全责任人。同时，《广东省实施办法》第二十七条第二款规定：“建筑消防设施的产权单位或者使用单位应当建立和落实消防设施的管理、检查、检测、维修、保养、建档等工作制度，对建筑消防设施、电器设备、电气线路每年至少进行一次全面检测，检测报告存档备查。”越秀发展工会与瑞隆公司均未举证证明其已按上述规定履行对消防设施进行定期检查、维修、保养等义务，均存在过错。对比越秀发展工会与瑞隆公司之间的过错程度，瑞隆公司存在改变房屋间隔及用途的违约行为，且作为负有消防安全责任的承租人，在接到越秀发展工会发出的《重大火灾隐患限期整改通知书》后未进行全面整改，使涉案租赁房屋在存在重大火灾隐患的情况下继续作为仓库使用，应负主要责任。越秀发展工会在2015年8月的巡查中已经发现涉案房屋作为仓库使用并且存在严重消防安全隐患，但仅向瑞隆公司发出通知书，未能进一步采取有效措施预防火灾的发生，应负次要责任。此外，考虑到起火房屋的次承租人及实际使用人等对火灾发生亦存在过错，而本案中瑞隆公司应对他们的过错向越秀发展工会承担赔偿责任的情况，一审法院认定越秀发展工会与瑞隆公司之间的责任比例为1：9。三、关于损失的具体数额问题。瑞隆公司承租范围内的自编110号仓库发生火灾，造成该建筑水路、电路损坏，部分混凝土开裂、钢筋外露锈蚀，显著影响结构整体安全，相邻房屋也受到不同程度的损坏，相邻住户遭受财产损失，故越秀发展工会支出的水路、电路修复费用、房屋安全鉴定费用、环境监测费用、对受损房屋及大楼结构进行维修和加固的费用、对相邻住户财产损失的赔偿、救助费用以及对修复前不能居住房屋的住户支出的租房补助均属于合理支出。至于瑞隆公司认为越秀发展工会各项支出前应当先通知瑞隆公司并征得瑞隆公司同意的答辩意见，由于火灾事故事发突然，破坏性大，波及范围广，救助、赔偿及安置具有一定急迫性，而从事故发生至今瑞隆公司未实施任何补救措施及在本案答辩其并非责任人不应承担相关责任的情况来看，瑞隆公司并不愿意主动承担责任，在此情况下越秀发展工会积极实施维修、加固、救助和赔偿的行为值得肯定，瑞隆公司以此抗辩理据不足，一审法院不予采纳。越秀发展工会各项损失的具体构成方面，对于环境监测服务费2544元、水路电路抢修工程款63，512.28元、房屋安全鉴定费18,200元，越秀发展工会已提供相应的合同、转账付款凭证及发票，证据充分，一审法院予以支持。瑞隆公司应向越秀发展工会赔偿上述费用的90%，分别为2289.6元、57,161.05元、16,380元，共计75,830.65元。对于结构加固和相邻房屋的维修工程款，越秀发展工会举证的广州水泥股份有限公司分别与广州市大新特种建筑新技术开发有限公司及广东雄丰建筑装饰工程有限公司签订的合同及发票显示应付款工程款分别为181,859.90元及193,853.22元，总额375,713.12元。主体方面，虽然该款显示为广州水泥股份有限公司支付，但根据越秀发展工会提交的《授权委托书》，广州水泥股份有限公司为代越秀发展工会付款，越秀发展工会向瑞隆公司主张赔偿于法有据。数额方面，虽然目前有5%的质保金尚未支付，但考虑到相关合同已对应付工程款数额作出明确约定，施工单位已开具全额发票，该部分款项属于即将发生的损失，且并未超过瑞隆公司应承担的责任比例，故该部分损失计算的基数以375,713.12元为宜，瑞隆公司应向越秀发展工会赔偿该款的90%，即338141.81元。对于相关住户的赔偿及补偿款项，从越秀发展工会举证的水路、电路抢修及房屋安全鉴定的相关证据来看，本案火灾事故的发生对涉案房屋所在建筑的水路、电路及大楼结构安全造成损害，必然也会对相邻住户的居住安全产生不利影响，保障相邻住户生命财产安全、安置好受到影响的住户是第一要务。因此，火灾发生初期对大楼住户的食宿补助以及对于因火灾受损较为严重的203、204、205房等住户的财产损失赔偿款、租房补助等均属于合理支出。越秀发展工会对上述每一笔赔偿及补偿款项均提交了付款凭证或签收表、发票作为证据，对受损较为严重住户的较大数额的财产损失赔偿则提交了相应协议、评估报告、转账凭证及签收记录，证据之间相互印证，足以证明越秀发展工会确实支出了上述赔偿及补偿款项。对于203、204、205房住户的租房补助，根据《房屋安全鉴定报告》，因火灾影响，上述203房为一般损坏房，204、205房为严重损坏房，板底过火区域损坏严重，均需作维修或加固处理，故在加固及维修期间无法居住。再根据越秀发展工会举证的《建筑工程竣工验收报告》及《工程验收表》，上述加固及维修工程施工时间约为6个月，再加上火灾发生后进行环境监测、安全鉴定及签订各项合同的准备时间，一审法院认为9个月的租金补助属合理支出。火灾发生于2017年5月19日，而越秀发展工会直至2018年12月才与广州市大新特种建筑新技术开发有限公司签订《工程合同》开始加固及维修工程，又未能说明合理理由，因此超出9个月的租金补助属因越秀发展工会原因而扩大的损失，一审法院不予支持。此外，对于303房住户梁伙桂的房屋装修赔偿费用15,358元，越秀发展工会未对该房屋进行鉴定，也未提交其他该房屋装修因火灾受到损害的相关证据，故对该项赔偿一审法院亦不予支持。经计算，该部分合理损失总额为305,769.1元，瑞隆公司应向越秀发展工会赔偿该款项的90%，即275,192.19元。四、关于租金、电费及逾期付款违约金的问题。越秀发展工会于2017年12月29日通知瑞隆公司解除双方签订的租赁合同，但瑞隆公司直至2018年3月19日将租赁房屋交还越秀发展工会，越秀发展工会要求瑞隆公司按照约定的租金标准支付2017年5月至12月租金合法合理。由于涉案房屋起火的主要责任在瑞隆公司，故对其因火灾而拒付租金的抗辩不予采纳。瑞隆公司迟延支付租金已构成违约，应承担相应违约责任。但越秀发展工会主张每逾期一日按照当月租金的5%计算违约金显属过高，瑞隆公司答辩不同意支付租金及违约金视为对违约金标准一并提出异议，故一审法院酌情调整违约金为参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率上浮30%计算。关于电费问题，越秀发展工会举证的电费发票及电力收费销货清单证明计费时间2017年3月3日至2017年11月3日、电表号05024906520064的这一用户因用电产生电费8357.12元，虽然载明地址为某某路xx号-1，但××号与18号为一栋建筑，瑞隆公司称庭后核实该电表是否为涉案租赁房屋的电表，如有异议在庭后一周内书面提出，但其后并未就此提出书面异议，视为其对该电表为涉案租赁房屋电表无异议。因上述电费发生的时段在双方租赁期限内，瑞隆公司于2017年4月24日支付的款项也并非越秀发展工会所主张的上述时段的电费，故对越秀发展工会要求瑞隆公司支付电费8357.12元的诉讼请求，一审法院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十一条、第一百二十二条、第二百二十四条第一款之规定，一审法院于2019年9月23日作出如下判决：一、广州市瑞隆物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向广州越秀发展集团有限公司工会委员会赔偿环境监测服务费、水路电路抢修工程款及房屋安全鉴定费损失75,830.65元；二、广州市瑞隆物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向广州越秀发展集团有限公司工会委员会赔偿结构加固和相邻房屋的维修工程款338,141.81元；三、广州市瑞隆物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向广州越秀发展集团有限公司工会委员会赔偿受损住户租房补助、财产损失赔偿及其他救助费用损失275,192.19元；四、广州市瑞隆物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向广州越秀发展集团有限公司工会委员会支付2017年5月至2017年12月的租金185,224元（按每月23，153元计）及迟延给付上述租金的违约金（每月租金的违约金自当月第11日起计算，以同期应付而未付的租金数额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率上浮30%计算，总额以不超过上述应付租金为限）；五、广州市瑞隆物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向广州越秀发展集团有限公司工会委员会支付电费8357.12元；六、广州越秀发展集团有限公司工会委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16,778.90元，由广州越秀发展集团有限公司工会委员会负担5555元，广州市瑞隆物业管理有限公司负担11,223.90元。本院二审期间，双方均没有提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，瑞隆公司向本院提交律师调查令申请书，请求准许其查阅复制（2018）粤0104民初108、110、114号三案的相应卷宗及证据等档案材料。本院经审查认为，本案为越秀发展工会与瑞隆公司之间的租赁合同纠纷，上述三案与本案的审理关联性不大，故不予接纳。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。瑞隆公司上诉称，涉案物业未取得完整的规划报建手续，涉案合同应为无效；越秀发展工会在本案的诉请实际是侵权损害赔偿，本案不应按照租赁合同纠纷审理；越秀发展工会主张的多项损失金额均未与瑞隆公司协商和沟通，瑞隆公司不应承担赔偿损失。故本案二审应审查的争议焦点为：一是涉案物业租赁合同的效力问题；二是本案中欣某公司等次承租人是否为必须追加的当事人及本案的损失赔偿可否依据租赁合同要求合同相对方承担责任；三是涉案物业因火灾引发的损失赔偿金额。关于涉案物业租赁合同的效力问题。瑞龙公司上诉主张涉案物业并未取得完整的规划报建手续，涉案租赁合同应为无效。对此本院认为，根据广州市规划和自然资源局出具的《关于协助查询广州市越秀区××号大楼规划审批情况的复函》及所附相关审批文件可知，涉案物业已取得建设工程规划许可证，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中规定的合同无效的情形。瑞隆公司虽主张涉案物业为“未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，但并没有就此提供相关证据，故对瑞隆公司该上诉主张，本院不予采纳。关于本案中欣某公司等次承租人是否为必须追加的当事人及本案的损失赔偿可否依据租赁合同要求合同相对方承担责任的问题。瑞隆公司认为本案实质为侵权责任赔偿，应当在本案中追加次承租人及实际使用人。对此本院认为，依上所述，涉案物业租赁合同为有效合同，越秀发展工会与瑞隆公司形成租赁合同关系，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，在责任发生竞合时，受损害方有权要求其承担违约责任或侵权责任。本案中，越秀发展工会明确表示其是基于合同关系提起本案诉讼。欣某公司等次承租人并不是涉案房屋租赁合同的相对方，故不属于本案必须追加的当事人。根据涉案房屋租赁合同第七条“乙方应负的修缮责任：（1）租赁期间由于使用不当造成房屋及设施的损坏、灭失的，由乙方负责维修和赔偿”的约定，涉案物业发生火灾，给越秀发展工会造成损失，越秀发展工会有权依据该租赁合同要求瑞隆公司承担赔偿责任。瑞隆公司的该上诉主张没有法律依据，本院不予采纳。关于涉案物业因火灾引发的损失赔偿金额的问题。越秀发展工会针对其诉请的损失赔偿名目在一审中均已提交相应的合同、转账付款凭证及发票，证据充分。瑞隆公司对相关损失金额并未提出反驳证据。一审法院结合公安机关出具的《火灾事故认定书》，对比双方之间的过错程度，认定越秀发展工会与瑞隆公司之间的责任比例为1:9，并据此分担瑞隆公司应承担的损失赔偿金额，处理正确，本院予以确认。瑞隆公司认为越秀发展工会在上述费用产生之初并未与瑞隆公司协商沟通，并且其中的部分损失实际是侵权所产生的责任及费用，其不应当承担。对此本院认为，火灾的发生具有突然性，救助、赔偿等亦具有一定急迫性，在此情形下越秀发展工会为防止损失进一步扩大，就相关费用先行赔付是合理的。至于越秀发展工会诉请要求赔付的费用中，存在部分费用是基于侵权行为而产生的问题，本院认为，火灾发生在瑞隆公司租赁期间，因火灾给案外人造成的损失，理应由瑞隆公司承担赔偿责任。现越秀发展工会已先行为瑞隆公司垫付了该费用，越秀发展工会有权向瑞隆公司追索。一审法院判决瑞隆公司向越秀发展工会支付因侵权行为而产生的费用并无不当，本院予以支持。瑞隆公司赔偿后，仍然可向其下一手和实际侵权人进行追偿。综上所述，瑞隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11，223.9元，由上诉人广州市瑞隆物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年三月二十六日书记员  陈婷婷郭蔚琳