江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0303民初5315号 原告：世茂物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市三环东路瑞龙东方商贸城CD#-2-105。 责任人：王卫芳，该公司财务经理。 委托诉讼代理人：吴忠玉，该分公司客户经理。 被告：李跃明，男，1963年8月17日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：毕震，徐州市鼓楼区丰财法律服务所法律工作者。 原告世茂物业管理有限公司徐州分公司（以下简称“世茂物业公司”）与被告李跃明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世茂物业公司的委托诉讼代理人吴忠玉、被告李跃明的委托诉讼代理人毕震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世茂物业公司向本院提出诉讼请求：请求法庭判令被告支付原告物业服务费174412元、违约金34882元、水费8743.5元。事实和理由：2010年12月31日，原告接管徐州世茂置业有限公司“世茂广场”项目前期的物业管理，开始为世茂广场项目（商业、商务办公）提供前期物业管理服务事宜。被告系世茂广场钻石公寓办公楼4-04-1723、4-04-1725、4-04-1726、外街6-06-0124、6-06-0302的业主，截至2019年12月31日，共欠原告物业服务费、水费及违约金共计218038元，至今被告未支付上述费用。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告李跃明辩称，1、原告诉请物业费和水费过高，应出示相应的收费依据，原告诉请违约金无法律依据；2、原告物业服务不到，出现漏水问题未修复经常断电，物业费不应全额交纳；3、本案能自行协商，被告与原告正在进行协商近期会有协商结果。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月18日，徐州世茂置业有限公司（甲方）与世茂物业公司（乙方）签订一份《徐州世茂置业有限公司“世茂广场”项目前期物业管理委托合同》，约定甲方将世茂广场委托乙方实行前期物业管理服务。物业服务管理期限自2014年1月1日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。乙方接管物业时间为2010年12月31日。合同对空置房费用的约定为，正常物业费用70%之标准，由甲方向乙方结算并支付，本条所指空置房特指甲方未出售、未出租或未实际使用，或者虽已出售但按相关合同约定仍未交付给产权人/业主的房屋。 原告向本院提交的《商品房买卖合同》复印件一份，载明被告李跃明向徐州世茂置业有限公司购买了涉案商品房SOHO4,17层1723、1725、1726号房屋，建筑面积共计154.03平方米、套内建筑面积共106.28平方米。双方对被告系WJ-06-0124、0302号房屋的业主均无异议。 被告李跃明作为乙方与原告作为甲方签订了两份《徐州市世茂物业前期物业服务协议》，该两份协议就被告购买的外6幢302室、124室的物业服务内容作出了约定，在本物业区域业主大会选聘物业管理企业之前，由丙方(徐州世贸置业有限公司)委托甲方负责本区域的前期物业管理工作。甲方设立专门机构，并委派有岗位资格证书的人员负责本物业的日常管理工作。甲方提供的物业管理服务包括以下内容：（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；（三）、物业服务区域内公共秩序、安全防范、消防、交通、车辆停放的服务；（四）、物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；（五）应业主要求进行的室内特约维修服务；（六）物业档案资料的管理；（七）其他物业管理服务事项。前期物业管理费为SHOH:2元/平方米（建筑面积）/月，LOFT:/元/平方米/月，商业物业：5元/平方米（建筑面积）/月。乙方同意从丙方发出入伙通知书其开始向甲方缴纳物业服务费用，从起始缴费日起，物业服务费用按一年预交。上述协议签订后，甲方开始为世茂广场提供物业服务。 上述协议签订后，甲方开始为世茂广场提供物业服务。原告自认被告已经交清了4-04-1723、1725、1726号房屋在2017年10月1日前的物业费，WJ-06-0124号房屋交清了2016年11月1日之前的物业费，WJ-06-302号房屋交清了2017年1月1日之前的物业费。 原告向本院提交情况说明一份，载明SHOH4-1723、1725、1726房屋的实际建筑面积共计155.07平方米。与被告李跃明向本院提交的证据显示一致。对于WJ-06-0124号房屋、WJ-06-302号房屋的实际建筑面积，原告提交的物业缴费明细显示WJ-06-0124号房屋的实际建筑面积为132.56平方米、WJ-06-302号房屋的实际建筑面积为1300.52平方米。 原告于2019年5月10日在涉案房屋处张贴物业费催费通知书，要求被告在收到此通知书的七日内缴纳物业费。 本院认为：原告与徐州世茂置业有限公司签订的《徐州世茂置业有限公司“世茂广场”项目前期物业管理委托合同》，原、被告之间签订的两份《徐州市前期物业管理服务协议》合法有效，是各方真实意思表示，不违法国家法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。对于涉案4-04-1723、1725、1726号房屋，虽未有证据证实双方签订了前期物业管理服务协议，但原告已按约向被告提供了物业服务，被告已按约履行了部分给付物业费的义务，双方已实际履行了协议约定的内容，被告应按照实际发生的服务向原告缴费。 被告李跃明系案涉4-04-1723、4-04-1725、4-04-1726、WJ-06-124、WJ-06-302号房屋业主，原告作为物业服务公司为其提供了物业服务，被告应及时、足额向原告交纳物业服务费。对于物业费应如何计算的问题，对于4-04-1723、4-04-1725、4-04-1726号三套房屋所欠物业费起始时间为2017年10月1日起，故本院支持4-04-1723、4-04-1725、4-04-1726号三套房屋自2017年10月1日起至2019年12月31日的物业费，计155.07平方米×2元/平方米×27月=8373.78元。对于WJ-06-124号房屋，所欠物业费起始时间为2016年11月1日，故本院支持该套房屋自2016年11月1日起至2019年12月31日的物业费，计132.56平方米×5元/月×38月=25186.4元。对于WJ-06-302号房屋，因原被告均未能提该房屋的物业合同且被告未能向本院提交物业费的具体缴纳情况，本院结合原告提交的欠款明细表及双方在庭审中的陈述，认定该房屋物业费标准为3元/平方米，因该房屋所欠物业费起始时间为2017年1月1日，故本院支持该套房屋自2017年1月1日起至2019年12月31日的物业费，计1300.52平方米×3元/平方米×36月=140456.16元。综上，被告共欠付原告物业费174016.34元。 关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，虽然物业服务合约定若被告未按时足额交纳物业服务费应交纳违约金，但物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，且通过审理以看出，原告的服务存在瑕疵，业主并非无故拒绝交纳物业服务费，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。对于原告主张的水费，因未提交证据予以证实，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十日内，被告李跃明向原告世茂物业管理有限公司徐州分公司物业服务费174016.34元。 二、驳回原告世茂物业管理有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4571元，由原告世茂物业管理有限公司徐州分公司负担1000元，由被告李跃明负担3571元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  吕 婷 人民陪审员  刘贵云 人民陪审员  杨云霞 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  侯亚菲