四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18220号 上诉人（原审原告）：李尚峰，男，1997年10月26日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李雄，男，1966年8月6日出生，汉族，住四川省成都市成华区，系李尚峰父亲。 委托诉讼代理人：周蓉，女，1968年5月15日出生，汉族，住四川省成都市金牛区，系李尚峰母亲。 被上诉人（原审被告）：成都海昌置业有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道天府大道南段2039号。 法定代表人：方力斌，董事长。 委托诉讼代理人：罗华翔，男，1994年10月9日出生，汉族，住四川省梓潼县，系公司员工。 委托诉讼代理人：王益，男，1992年1月18日出生，汉族，住四川省泸县，系公司员工。 上诉人李尚峰因与被上诉人成都海昌置业有限公司（以下简称海昌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初1041号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李尚峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李尚峰的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由海昌公司承担。 事实与理由：一、一审法院未能查明案涉住宅二楼外墙保温层在海昌公司整改过程中已经被剔除和未恢复这一事实，且一审法院在没有向李尚峰释明是否应进行司法鉴定。二、一审法院认定海昌公司已对案涉房屋一楼、二楼和三楼五个房间内墙面进行修复，系事实认定错误。1.海昌公司虽按《协议书》对外墙修复并赔偿，但对室内损毁未做任何赔偿。海昌公司在《协议书》中承诺关于渗漏维修质保期顺延至2021年5月1日，因此，李尚峰有基于新的渗漏问题向海昌公司提出维修的权利；2.海昌公司与李尚峰2016年7月3日签订《协议书》后，案涉房屋再次发生渗漏，海昌公司未能整改到位，导致案涉房屋一楼、二楼和三楼五个房间内墙面多次、反复出现渗漏问题，一审法院错误认定海昌公司已经维修完毕，没有事实依据，判决结果错误。三、海昌公司未对《协议书》签订前、后渗漏造成的室内损失进行修复，未履行质保期的维保义务，应赔偿李尚峰相应损失。住宿费（暂计398元/天）、误工费（暂计300元/天），最终按照双方确认的修复方案所需时间计算总费用。 海昌公司辩称，1.案涉房屋在2016年整改后，基本修复了外墙渗漏情况，整个整改过程未涉及外墙保温层，且案涉房屋通过了竣工验收，不存在房屋质量问题；2.李尚峰与海昌公司签订的《协议书》，对房屋的损害情况及责任追究已经做出约定，并且海昌公司按《协议书》约定履行了赔付责任，李尚峰不应违反协议再次提起新的索赔，并且李尚峰主张的损失金额缺乏事实证明和计算标准。请求驳回上诉，维持原判。 李尚峰向一审法院起诉请求：1.判令海昌公司立即对李尚峰位于成都市双流区外墙保温层、一楼、二楼和三楼五个房间内墙面进行修复。2.判令海昌公司支付李尚峰修复上述问题期间的住宿费（暂计498元／天）、误工费（暂计300元／天）（最终按照双方确认的修复房屋所需时间计算总费用）。3.本案诉讼费由海昌公司承担。一审庭审中，李尚峰明确表示就其第一项诉请，不再主张海昌公司对案涉房屋二楼外墙保温层进行修复，仅保留要求海昌公司对案涉房屋一、二、三楼五个房间内墙面进行修复。 一审法院认定事实：双方于2013年3月2日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（住宅）》。合同约定，李尚峰购买海昌公司开发的位于房屋，总价款为1963751元。合同同时约定，出卖人以出让方式取得位于地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为双国用［2010］10155号，商品房预售许可证号为1XXX。出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。第十五条商品房质量、装饰、设备标准的约定：……3.交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：（3）对检查中经双方书面确认的需整改的问题，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在收到买受人书面要求之日起90日内负责修复，并承担修复费用，买受人不得以此为由拒绝接收该房屋。第十六条住宅保修责任约定：（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。第十七条商品房节能措施约定：（1）该商品房为住宅的，应当符合国家有关建筑节能的规定和四川省建设厅、四川省技术监督局发布的《四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（ＤＢ51／Ｔ5027-2002）的要求。未达到标准的，出卖人应当按照《四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》的要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。 《商品房买卖合同补充协议（住宅）》第五条约定：2.双方约定本合同项下商品房的保修严格按照建设部规定进行。保修期内出现属于保修范围内的问题，由出卖人负责维修并承担维修费用；如因不可抗力、买受人装修及使用不当等不可归责于出卖人的原因导致的损坏，出卖人不承担责任。 合同签订后，李尚峰按照合同约定向海昌公司支付了购房款，海昌公司于2013年12月31日向李尚峰交付了房屋。收房后李尚峰开始对案涉房屋进行装修并入住，在此过程中案涉房屋出现了多处渗水，李尚峰向海昌公司提出整改要求，2015年海昌公司对案涉房屋出现的渗水问题进行外墙整改，2015年底大体整改完毕。此次整改完成后，案涉房屋一楼、二楼和三楼五个房间内墙面未出现渗水情况，其墙面的渗水痕迹系此次整改之前形成，李尚峰未处理过墙面渗水痕迹。 2016年7月3日，李尚峰（乙方）与海昌公司（甲方）签订了一份《协议书》，约定甲乙双方于2012年12月18日签订了的《商品房买卖合同》及附件（下统称合同），乙方向甲方购买开发的位于商品房，房号：4XXX（下称该商品房），建筑面积：242.34㎡。该商品房于2013年12月30日交付乙方使用。该商品房已于合同约定日期达到交付条件，但该商品房、车库、花园，存在由于渗漏水及因渗漏水造成的相关事项，甲方现已对该商品房、车库及花园进行了修复和整改。现经甲乙双方充分友好协商，就甲方针对该商品房、车库及花园，由于渗漏水及因渗漏水造成的相关事项给乙方造成的不便的相关事宜达成一致意见并达成如下协议，供双方遵照执行。一、乙方确认甲方对该商品房、车库及花园，此前由于渗漏水及因渗漏水造成的相关事项的不妥善之处已修复，并承诺就此前渗漏水及因渗漏水造成的相关事项不再提出新的索赔要求。甲乙双方同意涉及该户屋面、外墙、车库防水及渗漏维修质保期统一顺延从2016年4月30日起至2021年5月1日。二、双方同意由甲方代乙方向物业公司缴纳2014年1月1日至2019年1月1日应付的物业服务费，共代乙方缴纳60个月的物业管理费，共计人民币55253.52元。作为该商品房、车库、花园，由于渗漏水及因渗漏水造成的相关事项，整改期间误工损失、租金损失、交通费、搬家费、保管费、餐饮费及未能在合同约定的交付日期交接等所有违约和赔偿责任的一切违约赔（补）偿。三、在本协议正式生效并落实对乙方的相应赔付之后，乙方不得再就此前由于渗漏水及因渗漏水造成的相关事项造成的损失向甲方或碧桂园集团下任何公司或任何其他第三方追究任何法律责任及主张任何索赔。同时，乙方保证对本协议约定的所有内容均予以严格保密，不向任何第三人进行披露。乙方如违反本条和本协第一条的约定，则应向甲方支付违约金人民币55253.52元。四、以上未约定事项，按照商品房买卖合同保修期约定及国家房屋质量保修规定进行执行。五、因履行本协议产生的纠纷由该商品房所在地人民法院管辖。六、本协议经甲乙双方签章之日起生效。本协议一式三份，甲方2份，乙方ｌ份，每份均具有同等法律效力。甲方代乙方交纳物业费开始时间，以乙方书面确认为准，但不迟于新物业接管之当月。李尚峰主张《协议书》中赔偿损失的范围并未包含室内墙面，故海昌公司应对一楼、二楼和三楼五个房间内墙面进行修复。海昌公司则主张《协议书》中赔偿损失的范围已包含案涉房屋外墙及室内因为渗水造成的损失。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（住宅）》、销售不动产统一发票、交纳契税、房屋维修基金等收据、房屋所有权证书、《协议书》、《4203渗水维修方案》、《维修整改确认单》以及当事人的当庭陈述等证据。 一审法院认为，李尚峰与海昌公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（住宅）》、《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 本案的争议焦点在于：1.案涉房屋二楼外墙保温层是否应当修复；2.海昌公司是否应当修复案涉房屋一楼、二楼和三楼五个房间内墙面以及是否应赔偿李尚峰修复期间的住宿费、误工费。 关于第一个争议焦点，一审法院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条第一项规定，“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”，从现有证据来看，李尚峰不能证明海昌公司在整改过程中剔除了二楼外墙保温层，在海昌公司整改二楼外墙过程中，李尚峰完全能够就其主张的二楼外墙保温层剔除未恢复的问题进行证据的收集和固定。本案中李尚峰未能提交证据证明海昌公司在整改过程中将二楼外墙保温层剔除未恢复，因此，一审法院对李尚峰的该项诉讼请求不予支持。 关于第二个争议焦点，一审法院认为海昌公司于2016年初对案涉房屋外墙整改完成后，案涉房屋一楼、二楼和三楼五个房间内墙面未出现渗水情况，其墙面的渗水痕迹系该整改之前形成。双方于2016年7月3日签订的《协议书》约定“李尚峰确认海昌公司对该商品房、车库及花园，此前由于渗漏水及因渗漏水造成的相关事项的不妥善之处已修复，并承诺就此前渗漏水及因渗漏水造成的相关事项不再提出新的索赔要求。双方同意由海昌公司代李尚峰向物业公司缴纳2014年1月1日至2019年1月1日应付的物业服务费，共代李尚峰缴纳60个月的物业管理费，共计人民币55253.52元，作为该商品房、车库、花园，由于渗漏水及因渗漏水造成的相关事项，整改期间误工损失、租金损失、交通费、搬家费、保管费、餐饮费及未能在合同约定的交付日期交接等所有违约和赔偿责任的一切违约赔（补）偿。在本协议正式生效并落实对李尚峰的相应赔付之后，李尚峰不得再就此前由于渗漏水及因渗漏水造成的相关事项造成的损失向海昌公司或碧桂园集团下任何公司或任何其他第三方追究任何法律责任及主张任何索赔”。结合上下文可以得出协议书中“此前渗漏水及因渗漏水造成的相关事项”的表述已经包含了因渗漏水给室内造成的损失。因本案李尚峰主张修复的案涉房屋一楼、二楼和三楼五个房间内墙面的渗水痕迹系整改之前形成的，故根据双方约定，李尚峰不得再就此前渗漏水及因渗漏水造成的相关事项再提出新的索赔要求。故李尚峰的该项诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条第一项之规定，一审法院判决：驳回李尚峰的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由李尚峰负担。 二审中，李尚峰向本院提交以下证据：拍摄于2019年10月20日的案涉房屋照片，拟证明：案涉房屋的内墙面未修复，双方于2016年7月3日签订的《协议书》载明的“已修复”事实不属实。经质证，海昌公司对照片的真实性、合法性、关联性均不认可，理由是不能核实照片的拍摄时间，不排除是在海昌公司对房屋进行整改维修之前拍摄，不能达到李尚峰的证明目的。经审查，本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，李尚峰在一审庭审中明确放弃其要求海昌公司对案涉房屋二楼外墙保温层进行修复的主张，一审法院据此归纳的争议焦点是：海昌公司应否对案涉房屋1、2、3楼5个房屋的内墙面进行修复，以及海昌公司应否支付修复期间的住宿费及误工费。双方对一审归纳的焦点问题均无异议、补充。 本院认为，李尚峰要求海昌公司修复房屋二楼外墙保温层的这一主张，已在一审庭审中当庭明确表示放弃，一审法院未将该项主张列为争议焦点。而李尚峰将此项主张作为其上诉请求，属于在第二审程序中原审原告增加独立的诉讼请求的情形，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，该项主张依法不属于本案二审审理的范围，本院对此不作处理，李尚峰可另行主张权利。本案二审的主要争议焦点主要有两个，现评判如下： 一、李尚峰要求海昌公司修复案涉房屋一、二、三楼共五个房间内墙面的主张是否成立。 二审中，李尚峰表示，其主张的内墙面渗水问题，既有在《协议书》签订之前已形成的，也有在《协议书》签订之后形成的。对此，本院认为，对于《协议书》签订之前已形成的房屋内墙面渗漏水问题，根据《协议书》中关于“海昌公司对协议书签订前由于渗漏水及因渗漏水造成的相关事项的不妥善之处已修复，并且通过代缴物业费的方式作为之前因渗漏水造成的所有违约和赔偿责任的一切违约赔（补）偿”的内容，能够认定：该《协议书》签订前的房屋渗漏水相关问题均已修复完毕并经双方确认一致；《协议书》的赔（补）偿范围为2016年7月3日之前因房屋渗漏水导致的一切损失，包括房屋内墙面渗水在内。故，李尚峰要求海昌公司对《协议书》签订前已形成的内墙面渗水问题承担修复责任，缺乏事实依据，本院不予支持。 对于李尚峰主张《协议书》签订之后房屋内墙面渗漏水的问题。一审已查明，2015年海昌公司对房屋出现的渗水问题进行外墙整改，于2015年底大体整改完毕；此次整改完成后，房屋一、二、三楼五个房屋内墙面未出现渗水情况，墙面的渗水痕迹系此次整改之前形成，李尚峰未处理过墙面渗水痕迹。根据上述事实，本院认为，李尚峰在二审中提交的房屋渗水痕迹照片，并不能区分是海昌公司整改前已形成的，还是整改后新形成的；而双方在整改后签订《协议书》，一致确认案涉房屋、车库及花园在截止《协议书》签订前因渗漏水及渗漏水造成的相关事项不妥善之处均已修复，在无证据否定《协议书》所载内容的情况下，李尚峰提交的照片证据不足以证明漏水痕迹是在整改之后形成，故，本院对李尚峰的举证目的不予采信。李尚峰要求海昌公司对《协议书》签订之后新发生的内墙面渗水问题承担修复责任，亦缺乏事实依据，本院不予支持。 二、李尚峰要求海昌公司支付案涉房屋修复期间住宿费、误工费的主张是否成立。 本院认为，李尚峰的该项诉请，系以其在本案中要求海昌公司对房屋承担修复责任的主张成立为前提。而焦点一已述及，李尚峰要求海昌公司承担修复责任的主张不成立，因此，李尚峰基于该请求成立而主张的赔偿，亦不成立。 综上，李尚峰的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李尚峰负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年三月二日 书记员 王朝阳