河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1543号上诉人（原审被告）：郑州泽龙置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道89号升龙又一城2号院A座25楼329号。法定代表人：林挺，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡威，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：郭一斌，女，1974年6月5日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：吴磊松，河南太昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁彩虹，女，1974年3月27日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：吴磊松，河南太昊律师事务所律师。上诉人郑州泽龙置业有限公司（以下简称泽龙公司）因与被上诉人郭一斌、梁彩虹房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初27988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。郑州泽龙置业有限公司上诉请求：撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初27988号民事判决第二项，依法改判驳回被上诉人在一审中所提出的要求上诉人赔偿租金损失的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未考虑双方在《商品房买卖合同》中对交房逾期时出卖人可予免责相关情形所做约定，在应据实延期交房的前提下仍要求上诉人向被上诉人赔偿租金损失，既缺乏合同与法律依据，更显失公平。1、双方在《商品房买卖合同》第八条中明确约定，“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、其他非出卖人原因造成该房屋不能交付使用的。”2、事实上，涉诉房屋于2015年8月26日竣工验收合格，并于2015年9月16日取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。上诉人于此时已通知包括被上诉人在内的商铺业主前来办理交房手续，但被上诉人以正式电不通（上诉人其实已提供替代用电）为由拒不收房，而同地块乃至同楼栋的办公、公寓业主均已在该时间段内集中交付完毕。3、前述正式电不通的根本原因系市政配套基础设施变电站未能配建到位所致，而项目配套雪莲变电站迟至2019年8月底方予建成。待其建成后上诉人即向供电企业提交供电方案并于2019年9月23日取得答复单，现该项目供配电工程正在紧张施工中。而前述情形双方于合同签订时既无法预知，亦无法避免，更非上诉人故意所为，上诉人自身并不存在任何过错，不应由上诉人承担由此带来的不利后果，而依据双方合同约定，由此造成房屋不能交付使用的，上诉人有权据实延期交房，也就是说，上诉人自2015年9月16日取得诉涉房屋竣工备案证书后，即不应再承担任何逾期交房违约责任。二、一审法院认事实有误，对上诉人诉讼时效抗辩未予支持。1、如前所述，依据双方所签订合同，上诉人仅向被上诉人支付自2015年7月1日至2015年9月16日期间的逾期交房违约金，而被上诉人迟至一审方向上诉人主张该期间逾期交房违约责任，已超过法定时效期间，该诉请依法应予驳回。2、同时，上诉人在一审中亦曾提出诉讼时效抗辩，认为自立案之日起倒溯超过3年的违约金或租金损失不应再予以支持，而被上诉人所提供证据均不足以证明在此期间其向上诉人主张过逾期交房违约金或租金损失赔偿，一审法院应支持上诉人的时效抗辩而未予支持。三、退一步讲，即便上诉人应承担逾期交房责任，一审法院判令上诉人参照另案证据《升龙又一城AB区商业首批开盘优惠说明》中对参与返租客户所承诺返租标准支付其租金损失亦于法无据，且该标准明显过高，亦根本未曾考虑房屋出租的机会成本在内，明显加重了上诉人责任，依法应予纠正。1、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。2、而就逾期交房事宜，双方在《商品房买卖合同》第九条中有明确约定，逾期后买受人要求继续履行合同的，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金”。一审法院即便认为该标准“明显过低，不能完全弥补原告的经济损失”，也应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。同时，因房屋出租存在一定的机会成本，即上诉人依约交付被上诉人并不必然完成出租，亦不必然持续稳定地实现出租收入，故应结合涉案房屋的面积、户型、位置、地段的稀缺程度在前述标准基础上再予酌定。郭一斌、梁彩虹辩称，一、泽龙公司截止当前从未向被上诉人办理正式交房手续，也从未向被上诉人告知未能交房存在不可抗力因素或其他原因，泽龙公司理应承担不能交房的违约责任。二、泽龙公司所称已经为涉案商铺提供临时用电与客观事实不符，倘若涉案房产符合交房条件，泽龙公司应向被上诉人等办理交房手续，否则仍应认定泽龙公司违约。泽龙公司一审诉讼时称2017年6月28日涉案房屋才通过消防验收，因此泽龙公司不可能在2015年9月份向被上诉人办理交房手续。三、因泽龙公司未能按约交房，被上诉人与众多业主多次向泽龙公司进行沟通、协商，也曾多次向各主管部门进行投诉、维权，一审时被上诉人已经提供充分证据证明被上诉人在持续不断的主张权利，被上诉人的诉讼并未超过诉讼时效。四、泽龙公司与郑州又一城商业管理有限公司（以下简称又一城公司）系关联公司，泽龙公司系又一城公司的绝对控股股东，持有99%的股份。涉案商品房买卖合同签订时，泽龙公司为便于销售，向所有购房者出示《升龙又一城AB区商业首批开盘优惠说明》，承诺凡是参与返租的，优惠为前三年每年返租6%，折抵购房款，第四年返租6%，第五年返租7%，在签订正式《商品房买卖合同》时，泽龙公司又以又一城公司的名义与众多业主签订《商业合作合同书》，返租合同为五年，前四年的租金为总房款的6%，在购房时直接从购房款中扣除前三年的租金，第五年租金为总房款的7%按月支付，也即双方在签订《商品房买卖合同》时已经对涉案房屋存在的租金收益以及收益标准均是明知的，在泽龙公司逾期交房后，理应参照该约定赔偿被上诉人经济损失。先前涉案项目的其他商业业主早已起诉，相关判例也是与本案统一判决尺度标准进行裁判的，泽龙公司在2018年时曾对部分案件上诉，但随后又撤回上诉，对2019年除本批案件外，全部未上诉，相关判决早已生效，且泽龙公司大部分判决义务已经履行完毕，先前案例中泽龙公司的该部分异议就未获得支持，本案中该异议也不应予支持。综上，请求驳回上诉，维持一审判决。郭一斌、梁彩虹向一审法院起诉请求判令：1、被告向原告交付符合合同约定标准的、位于郑州市高新技术产业开发区××大道××楼××号房屋（以下简称本案争议房屋）；2、被告协助为原告办理本案争议房屋的产权证；3、被告支付原告逾期办证违约金（以总房款为基数，按照日万分之0.1，自2015年9月1日计算至取得不动产登记受理凭证之日）；4、被告赔偿原告因被告不能按约定时间交付本案争议房屋而造成的租金损失（租金损失从2015年7月1日起，按总房款的7%计算年租金损失至实际交付符合《商品房买卖合同》约定标准的本案争议房屋之日止）。一审法院认定事实：2014年12月14日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、原告购买位于郑州市高新技术产业开发区××大道××楼××房屋××套（即本案争议房屋），该商品房的用途为商业服务，房屋价款为1323008元。2、被告应当于2015年6月30日前向原告交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2015年6月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；电话、网络线路等弱电设施于2015年6月30日敷设到户，达到申请使用条件。3、被告未按照本合同规定期限将本案争议房屋交付原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还已付款，并按原告累计已付款1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。4、被告应当在2015年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之0.1的违约金。5、被告在取得该房屋初始登记后，原告自行申请办理转移登记，被告应在原告提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。2014年12月14日，被告分别向原告开具了金额为1323008元的销售不动产统一发票。2015年9月16日，本案争议房屋取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。庭审中，原、被告均认可本案争议房屋没有正式供电，导致无法交付原告。被告未按照《商品房买卖合同》约定期间履行交房义务后，原告多次到被告处要求尽快交房给予补偿。现原、被告因合同纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。另查明：杜申堂诉被告商品房买卖合同纠纷一案，案号（2019）豫0191民初27990号，该案与本案同时立案、开庭，杜申堂所购商铺与本案争议商铺均系被告开发，且属于同一地段。在杜申堂一案中，被告销售人员向杜申堂出具的《升龙又一城AB区商业首批开盘优惠说明》显示，参与返租的优惠为：前三年每年返租6%，折入总房款，第四年返租6%，第五年返租7%（按合同金额），此两年返租按季度以现金形式支付给业主。以上事实由下列证据及庭审笔录在案佐证：原告提交的《商品房买卖合同》一份、销售不动产统一发票一组、程素香证人证言一份。被告提交的《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》、《梧桐办事处致广大业主的一封信》一份。被告提交的（2019）豫01民终14373、14375、14377号民事判决书与本案无关联性，该院不予采纳。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行”。本案中，根据《商品房买卖合同》约定，被告应当于2015年6月30日前将符合该合同约定条件的本案争议房屋交付原告，但本案争议房屋至今没有正式供电，不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，在事实上不具备交付原告使用的可能性。原告请求被告交付本案争议房产，本案中不予支持。原告请求被告协助办理本案争议房产的不动产权属证书，该院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告在取得该房屋初始登记后，原告自行申请办理转移登记，被告应在原告提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。因此，在本案争议房屋取得首次登记后，被告应当协助原告办理本案争议房屋的不动产权属证书。原告请求被告支付逾期办证违约金（以总房款为基数，按照日万分之0.1的标准，自2015年9月1日计算至房屋产权登记办理完毕之日），该院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当于2015年8月30日（房屋交付使用后60日）前将应由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房管局，未在约定时限内报送或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日支付总房款万分之0.1的违约金。本案中，《商品房买卖合同》约定的向房管局办理初始登记现已实际变更为向不动产登记中心报送首次登记，本案争议房屋至今不具备交付条件，被告向不动产登记中心报送首次登记资料的条件尚未成就。因被告应当在本案争议房屋实际交付使用后60日内履行报送首次登记资料的义务，故在本案争议房屋至今未交付使用的情况下，原告的该项诉讼请求，该院不予支持。原告请求被告赔偿因不能按约定时间交付房屋而造成的租金损失（租金损失从2015年7月1日起，按总房款的7%计算年租金损失至实际交付符合《商品房买卖合同》约定标准的本案争议房屋之日止），该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，根据《商品房买卖合同》约定，被告应当于2015年6月30日前向原告交付符合合同约定的本案争议房屋，但截至本判决作出之日，本案争议房屋仍不符合法定交付条件，被告的行为已经构成违约，应当赔偿因此给原告造成的经济损失。因本案争议房屋的用途为商业，其价值并非居住，而是在于出租或自营获取经济回报，被告作为房地产开发企业，应当预见到逾期交房行为必然造成原告的租金损失。因杜申堂所购房屋与本案争议房屋均系被告开发，且位于同一地段，原告主张参照其租金标准，具有合理性，该院予以支持。参照杜申堂一案中，被告销售人员出具的《升龙又一城AB区商业首批开盘优惠说明》计算，即参与返租的优惠为前三年每年返租6%，折入总房款，第四年返租6%，第五年返租7%（按合同金额）。因此，自2015年7月1日起，以总房款1323008元为基数，按照年利率6%的标准计算租金损失至2019年6月30日，该租金损失为317522元（1323008元×6%×4年）。自2019年7月1日起，以总房款1323008元为基数，按照年利率7%的标准计算租金损失至本判决作出之日（即2019年11月30日），该租金损失为38588元（1323008元×7%÷12个月×5个月），上述两项合计，被告应当支付原告356110元。本判决作出之后至实际交付本案争议房屋之日止的租金损失尚未实际产生，本案暂不予处理。被告辩称应当按照《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准承担逾期交房的违约金，对原告请求的租金损失不应当予以支持。该院认为，根据《商品房买卖合同》约定，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。因本案争议房屋的用途为商业，被告作为房地产开发企业，应当预见到逾期交房行为必然造成原告的租金损失。原、被告《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金标准明显过低，不能完全弥补原告的经济损失，因此，对被告的该答辩意见，该院不予采信。被告未按照《商品房买卖合同》约定期限交付本案争议房屋后，原告一直向被告主张继续交付，并赔偿损失，并未怠于行使自己的权利。被告辩称原告诉请超过诉讼时效，该院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州泽龙置业有限公司协助原告郭一斌、梁彩虹办理位于郑州高新技术产业开发区科学大道89号4号楼3层附180号房屋的不动产权属证书，于上述房屋取得首次登记后30日内协助办理。二、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内，支付原告郭一斌、梁彩虹租金损失356110元。三、驳回原告郭一斌、梁彩虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7012元，减半收取3506元，由被告郑州泽龙置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：第一组证据：证据1、《高压供电方案答复单》原件1份共9页。证明目的：案涉房屋所在升龙又一城AB地块早于2013年6月20日即向国网河南省电力公司郑州供电公司申请用电，但于2019年9月23日即雪莲变电站建成后始取得供电答复单。第二组证据：证据2、郑州市房屋租赁信息服务与监管平台网页打印件1份共3页。证明目的：1、郑州市房屋租赁信息服务与监管平台（网址：××）系由郑州市住房保障和房地产管理局上线运行的官方房屋租赁信息发布平台；2、郑州市房屋租赁信息服务与监管平台显示，案涉房屋坐落位置所属板块近期房屋租赁均价为76元/月/平方米。证据3、河南谦茂置业有限公司与周顺《长期租赁合同》（编号233036）复印件1份共8页。证明目的：同地段（该合同租赁房屋所在项目谦祥万和城位于高新区长椿路与莲花街交汇处）一楼商铺租赁合同约定2019年11月16日至2020年8月31日期间租金标准为97.20元/月/平方米。证据4、郑州高新区梧桐办事处洼刘村村民委员会与河南巨正酒店管理有限公司《房屋租赁合同》复印件1份共9页。证明目的：该租赁合同签订于2019年3月6日并由高新区梧桐办事处作为监管方，该合同显示同地段（该合同租赁房屋位于高新区春藤路与科学大道交汇处东南角）房屋租金双方约定的租金标准为27元/月/平方米，自免租期后起算。证据5、（2016）豫0102民初1512号曹继平、曹超等与郑州鸿兴置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书1份共6页。证明目的：可供参考的同类案件生效判决认为，“房屋的租金收益系合同履行后可以获得的利益，房屋出租存在一定的机会成本，即被告依约交付原告并不必然完成出租，亦不必然持续稳定地实现出租利息”，可以参照结合涉案房屋的面积、户型、位置、地段的稀缺程度、同一地段的其他商铺出租现状和寻租需求予以酌定。第二组证据整体可以证明：一审法院所认定的案涉房屋租金损失标准与当前房屋租赁市场租金水平相比较明显过高，违背了公平原则，更未考虑房屋出租的机会成本，依法应予纠正。被上诉人质证认为，对证据1真实性没有异议，但是对关联性有异议，上诉人向被上诉人提供正常的供电设施，系上诉人应该履行的基本义务，即使存在其他客观原因，上诉人应当与对待其他住宅用户一样，向被上诉人提供替代性的供电。在符合交房条件时候，向被上诉人办理交房手续，正常履行合同义务，否则应当承担违约责任，上诉人与供电公司之间的纠纷与被上诉人无关。对证据2真实性、合法性、关联性均有异议，上诉人应当按照升龙又一城AB区商业首批优惠说明以及商业合作合同书所载明的租金标准赔偿被上诉人租金损失。对证据3、4、5与本案无关，其他质证意见同证据2的质证意见。综合说明，上诉人本次提供的所有证据均非新证据，若上诉人无法说明延期举证的说明，该证据均不应该被采纳。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人泽龙公司与被上诉人郭一斌、梁彩虹签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《商品房买卖合同》约定，上诉人应当于2015年6月30日前将符合该合同约定条件的本案争议房屋交付被上诉人，但因本案争议房屋至今没有正式供电，不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，因此，上诉人应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。虽然上诉人、被上诉人双方在合同中没有约定损失赔偿额计算方法，但在杜申堂一案中，上诉人销售人员出具的《升龙又一城AB区商业首批开盘优惠说明》中写明，参与返租的优惠为前三年每年返租6%，折入总房款，第四年返租6%，第五年返租7%（按合同金额）。而本案争议房屋的用途为商业，其价值并非居住，目的在于出租或自营获取经济回报，杜申堂所购房屋与本案争议房屋又均系上诉人开发，且位于同一地段，故原审参照该租金标准计算被上诉人的租金损失并无不当。在上诉人未按照《商品房买卖合同》约定期限交付本案争议房屋后，被上诉人一直向上诉人主张继续交付，并赔偿损失，并未怠于行使自己的权利，因此，原审对上诉人辩称被上诉人诉请超过诉讼时效的理由不予采纳亦无不当。二审中上诉人提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，郑州泽龙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7012元，由郑州泽龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年三月三十日书记员  娄杨杨