河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终291号上诉人（原审原告）：许壮志，男，1984年8月28日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：王晶，内蒙古诺敏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州奥德实业有限公司，住所地新郑市孟庄镇肖韩社区东门南侧路西。法定代表人：高军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭学献，男，该公司员工。委托诉讼代理人：校胜杰，男，该公司员工。上诉人许壮志因与被上诉人郑州奥德实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初9357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许壮志上诉请求：依法改判为被上诉人应该向上诉人支付违约金6931.41元（自2019年6月1日暂计算至2019年7月31日，并以总房款万分之一的标准计算至实际交房时止）。事实与理由：一审法院事实认定错误，定案依据所采信存在重大瑕疵，适用法律错误。一、首先双方签订商品房买卖合同、附件及补充协议均是格式条款，根据我国合同法规定，双方对合同内容条款理解发生争议时，法院应采取对制定格式条款一方不利的解释。通看双方签订的补充协议均是对被上诉人免责的条款，为何该补充协议不能再新郑市房管局进行备案呢，就因为该协议完全规避被上诉人的义务。一审法院不但认定该补充协议的效力，更叫忽视一点就是该补充协议已经违反郑州市政府的强制性规定，不应该作为定案的依据。二、一审法院认定的被上诉人提供的《工程竣工验收意见表》作为定案的依据，属于事实认定错误，法律适用错误。1.首先作为定案依据的证据，应该客观真实的，但被上诉人提供的证据根本没有标注签发的日期，而一审法院却没有落款日期的证据，认为最终的定案依据为重大错误。没有竣工日期何以认为是在2019年7月11日取得该份证据？上诉人有充分理由认为该证据取得的时间并非是2019年7月11日。2、双方签订合同第八条明确说明，“交付的房屋应该同时符合我国现行的法律以及地方政府的文件，“并”要经过商品房验收合格，才能交付给业主。”而根据我国国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》、《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十四条规定，房地产开发项目的交付使用应当符合下列条件：（一）建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案；（二）配套的基础设施和公共设施已经按照规划设计建成，并经验收合格；（三）前期物业管理已经落实；（四）法律、法规规定和当事人约定的其他条件。不符合前款规定条件的房地产开发项目，不得交付使用。未取得五大主体建设工程竣工备案表的房屋，是不具备交付条件的，不得交付业主使用。这是法律、法规及规章制度所规定的最低交付标准，任何商品房买卖合同不可以突破其下线进行交付使用。然而一审法院却在明知被告不具备交付条件下进行强制交付，还予以认定，属于适用法律错误。三、如该份判决生效，将导致业主集一生心血购买的住房，是一个没有经验收备案的房屋，不但房屋质量没有保证，甚至在数年间都无法取得房屋产权登记证书。因为房屋竣工备案表是该房屋以后取得产权证书最基本的一个条件。郑州奥德实业有限公司辩称，双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。商品房买卖合同约定了商品房的交付条件是五大责任主体验收合格，且应提供质量保证书和使用说明书。被上诉人交付的房屋已经五大责任主体验收合格，并提供了住宅质量保证书和商品房使用说明书，符合商品房买卖合同约定的交付条件，被上诉人逾期交付房屋是因为政府扬尘管控所致。被上诉人在一审已经提交了经政府盖章确认的扬尘管控的有关文件，据计算因扬尘管控耽误的工期长达263天。根据商品房买卖合同补充协议第十条约定，因政府扬尘管控，导致房屋交付逾期的，不视为出卖人违约，交付期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。原审法院对被上诉人提交的扬尘管控文件没有采信，认定被上诉人违约并判决被上诉人支付违约金没有事实依据，应依法改判驳回上诉人的诉讼请求。上诉人所述商品房买卖合同系格式文本，是对合同理解错误，该商品房买卖合同及补充协议系政府示范文本，经房管局和工商局审核，非格式条款。被上诉人和上诉人合同约定交付条件是五大责任主体验收合格，并不是上诉人所说的取得竣工验收备案表，上诉人所述没有任何事实依据和法律依据。被上诉人交付的房屋验收合格，并不是上诉人所述该商品房未经验收合格。许壮志向一审法院起诉请求：判令郑州奥德公司支付2019年6月1日至2019年7月31日期间的逾期交房违约金6931.41元，并按日支付已交付房价款万分之一的违约金至实际交房之日止。一审法院认定事实：2017年11月28日，出卖人郑州奥德公司与买受人许壮志签订《商品房买卖合同》（合同编号17001936529），约定的主要内容如下：买受人购买的商品房位于新郑市××镇××路西侧、××南侧××楼××单元××号房屋，该房屋建筑面积为123.12平方米，总房款1155235元。第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式。约定金额355235元，付款方式为现金，约定付款时间2017年11月28日；约定金额800000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间2017年12月28日。第八条交付期限。出卖人应当在2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人交房之日仍未付清全款，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延，此条件下不视为出卖人违约，出卖人不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房责任，自出卖人通知或报纸公告送达之日起15日内，买受人未按规定办理房屋交接的，视同出卖人与买受人按期办理房屋交接，该房屋风险责任随之转移给买受人，买受人应承担交接日起相应的物业管理等各项费用。第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。合同补充协议（附件四）约定的主要内容如下：三、合同第八条交付条件“该商品房经验收合格”是指按照2000年279号国务院令《建设工程质量管理条例》由五大质量责任主体验收合格。交房标准以合同附件三约定为准，工法展示间装饰及其安装材料、样板房及其内部装修饰品、有关该项目的商业广告、画册等电子纸质广告仅供乙方参考，不作为出卖人的交房标准。十、对合同第八条交付期限的补充：由政府部门和行政主管单位根据法律法规、部门规章政策等采取的各项措施、配合城市建设、遇到恶劣的天气影响、政府因防尘治理要求停工、出卖人已按时提交本条约定的有关文件因政府部门或行政主管单位内部审批拖延及法律法规规章及政策变化等因素导致房屋交付逾期的，不视为出卖人违约，交房期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。在《商品房买卖合同》及补充协议上面，加盖有郑州奥德公司合同专用章，有许壮志签名。合同签订后，许壮志于2017年11月28日交付房款355235元，于2018年1月8日交房800000元。2019年7月8日，郑州奥德公司在《郑州晚报》刊登交房公告，通知康桥珑棠坊业主于2019年7月10日起开始集中办理交房手续和入住手续。同日，郑州奥德公司向许壮志邮寄一份《入伙通知书》，主要内容如下：“您购买的康桥珑棠坊103号楼1单元2层201号房，已具备合同约定的交付条件。由于此次房屋交付户数较多，为了您的收楼过程更加愉悦顺利，根据您所购买的房源位置，您的办理时间为：2019年7月11日9时至18时。办理地点：康桥珑棠坊”等内容。2019年7月8日，许壮志收到《入伙通知书》，但以郑州奥德公司未能提交《工程竣工验收备案表》及承诺的空中花园和小区绿化与实际不一致等为由拒收房屋。一审法院另查明：1、郑州奥德公司已取得包含涉案房屋在内的工程竣工验收意见表（勘察、设计、施工、监理、建设单位均签字盖章）、商品住宅质量保证书及商品住宅使用说明书。2、郑州奥德公司提交2017年5月11日至2019年5月17日期间河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室、新郑市环境污染防治攻坚战领导小组办公室发布的中度污染天气管控工作通知、调整重污染天气预警响应的紧急通知等多个文件，文件中要求“在全市停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工，停止道路工程、水利工程、土地整治等土石方作业，裸露场地增加洒水降尘频次”、“全市各类施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑拆迁（拆除）施工、建筑工程配套道路和管沟开挖作业，裸露场地应当增加洒水降尘频次”等内容。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郑州奥德公司与许壮志签订的《商品房买卖合同》（合同编号17001936529）及合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效；双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。《商品房买卖合同》第八条约定，郑州奥德公司应当在2019年5月31日前将经验收合格的商品房交付许壮志使用。合同补充协议（附件四）约定，合同第八条交付条件“该商品房经验收合格”是指按照2000年279号国务院令《建设工程质量管理条例》由五大质量责任主体验收合格。在通知许壮志收房前，郑州奥德公司已经组织建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位对涉案商品房进行了竣工验收，取得了工程竣工验收意见表，并制作有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。2019年7月8日，郑州奥德公司向许壮志邮寄《入伙通知书》时，涉案商品房已经符合了合同约定的交付条件。在收到《入伙通知书》后，许壮志未在2019年7月11日与郑州奥德公司办理交接手续并拒收房屋，根据《商品房买卖合同》的约定，视为该房屋于2019年7月11日已经交付许壮志。由此可知，郑州奥德公司逾期交房共计41日，其应当向许壮志支付逾期交房违约金2368.16元（房款1155235元/日×0.005%×41日）。相应地，该院对许壮志的其他诉讼请求不予支持。郑州奥德公司辩称逾期交房系政府治理大气污染的政策性原因迫使项目多次停工所致，有权将房屋交付时间顺延，并不应承担延期交房违约责任。根据政府部门文件规定的内容可知，政府部门对建设工程的土石方作业和房屋拆迁施工等可能出现扬尘的行为进行限制，并未要求停止房地产的建设施工，且大气污染治理系长效机制，相关政策也并非在双方签订《商品房买卖合同》及合同补充协议时才开始实施，郑州奥德公司在约定交房日期时也应当对可能影响交房的政策性因素予以充分考虑。因此，郑州奥德公司以此为由主张免除逾期交房违约责任，该院对此不予采纳。综上所述，对于许壮志诉讼请求的合理部分，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告郑州奥德实业有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告许壮志支付2019年6月1日至2019年7月11日期间的逾期交房违约金2368.16元。二、驳回原告许壮志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告许壮志负担16元，被告郑州奥德实业有限公司负担9元。本院二审期间，许壮志提交了新郑市公安消防大队出具的情况说明、新郑市住房和城乡建设局关于政府信息公开申请，拟证明涉案房屋从未经过消防验收，不符合合同约定的交房条件。郑州奥德实业有限公司发表意见称，对真实性无异议，对证明目的有异议，双方对交付条件是五大主体验收合格，所以该两份证据与本案、交房条件无关。郑州奥德实业有限公司提交了住宅工程质量分户验收合格证书复印件，拟证明被上诉人已经按照合同约定向上诉人交付符合约定条件的商品房，被上诉人不存在违约。涉案房屋也是经过验收合格的。许壮志发表意见称，对证据真实性无异议，证明目的有异议，合同应经五大主体验收合格，取得竣工验收表。本院经审查认为，对许壮志提交证据的真实性予以认可，但该证据与是否合同约定的交房条件不具有关联性，故对其证明目的不予采信，但郑州奥德实业有限公司仍负有取得消防验收合格的义务。对郑州奥德实业有限公司提交的证据的真实性予以认可，对其证明目的予以采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，许壮志、郑州奥德实业有限公司之间的《商品房买卖合同》、附件及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。许壮志已按约定交纳了购房款，郑州奥德实业有限公司应当按约将经验收合格的商品房交付买受人使用。郑州奥德实业有限公司经组织建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位对涉案商品房进行了竣工验收，取得了工程竣工验收意见表，并向许壮志邮寄入伙通知书。该通知书及报纸公告交房事宜中，载明涉案房屋已经符合了合同约定的交付条件。许壮志在收到入伙通知书后，认为案涉房屋未取得竣工验收备案表，不符合交房条件而拒收房屋，由于双方约定的房屋交付条件在附件四合同补充协议第三条中有明确约定，“该商品房经验收合格”是指按照2000年279号国务院令《建设工程质量管理条例》由五大质量责任主体验收合格，故一审法院认定案涉房屋经五大质量责任主体验收合格，符合交房条件，并根据《商品房买卖合同》及附件、补充协议的约定，认定涉案房屋于2019年7月11日已经交付，并无不当。综上所述，上诉人许壮志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人许壮志负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年三月三十日书记员  张倩倩