宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0205民初4661号 原告：宁波通益房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91330200316830967J）。住所地：浙江省宁波市江北区环城北路335号5幢（1-2）。 法定代表人：迟峰，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐超，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝香丽，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 被告：徐可达，男，1980年7月24日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区。 原告宁波通益房地产开发有限公司（以下简称通益公司）与被告徐可达商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案在审理过程中，根据原告申请依法对被告财产采取诉讼保全措施。本案于2019年12月4日公开开庭进行审理。原告通益公司的委托诉讼代理人徐超和郝香丽、被告徐可达到庭参加了诉讼。案经调解未果。本案现已审理终结。 原告通益公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：2018330205YS0025536）；2、请求判令被告向原告支付垫付款3205969.90元、违约金535140.20元（商品房总价款的10%），以上款项合计3741110.10元从原告应退还被告的总房款中优先抵扣，不足部分由被告继续偿还；3、请求判令被告配合原告办理万象华府25幢88号301室房屋的商品房买卖合同的备案登记撤销手续；4、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月20日，被告与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：2018330205YS0025536）一份。根据合同约定，被告购买原告开发建设的位于宁波市江北区万象华府25幢88号301室商品房，房屋建筑面积总计为166.53平方米，总价款5351402元，被告应当合同签订当日支付首付款1611402元，剩余房款374万元由被告向银行按揭贷款获得。 根据补充协议第七条第2款约定，如果出卖人为买受人的还贷义务承担阶段性保证，如因买受人原因导致银行解除与买受人的抵押贷款协议或要求出卖人承担连带清偿责任或银行通知出卖人履行担保责任的，出卖人均有权解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%的违约金，出卖人在扣除代买受人清偿银行按揭贷款本金、利息及其他费用（包括但不限于罚金、出卖人再次出售该商品房产生的差价损失、违约金、各种税费以及为实现该权利支出的仲裁费、诉讼费、律师费等）及前述违约金后将剩余房款无息退还买受人。补充协议第十九条第9.2款约定，无论何种原因导致合同及补充协议解除或无效的，买受人应在合同解除或无效之日起15日内与出卖人共同到主管机关办理完毕该商品房的合同备案解除等相关手续。 2018年5月11日，中国农业银行股份有限公司宁波江北支行（下称“农业银行”）与原、被告签订《个人购房担保借款合同》一份，约定农业银行向被告提供贷款本金3210000元，期限为30年。上述《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》签订后，被告仅支付了首期购房款及部分按揭，后被告停止支付银行按揭贷款本金及利息，经农业银行催告后仍未履行付款义务。现农业银行已通知原告代为偿还被告剩余全部按揭贷款本息。原告认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》及原、被告之间的贷款合同是各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。现因被告停止支付按揭贷款，致使原告已经承担了担保责任，原告有权请求法院判令解除合同，要求被告返还房屋，偿还原告代为清偿的银行按揭款项，配合办理解除商品房买卖合同备案登记等相关手续，并承担违约责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望支持原告诉请。 原告为支持其诉请，向本院提交了《商品房买卖合同》及补充协议一份、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份、律师函一份、代偿证明一份、付款回单两份、合同解除通知书和快递面单及邮寄记录一组的证据。 被告徐可达辩称，购房时被告的首付款实际支付了2141402元，办理的银行按揭贷款金额为3210000元；原告诉请要求商品房总价款10%的违约金过高，应以实际损失为准；《商品房买卖合同》及补充协议、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》被告确实签订过，对原告诉请的事实基本无异议，按揭贷款被告确实逾期了两期没有支付，对抵扣后剩余的购房款原告应返还给被告。 被告未向本院提交任何证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告与被告进行了证据交换和质证。对原告提供的所有证据，被告对证据的真实性均无异议，本院经审查认为原告提供的证据均系原件，故本院对原告提供的所有证据的真实性均予以确认并在卷佐证。 本院查明的事实与原告陈述的一致。 本院认为：原、被告之间签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：2018330205YS0025536）以及原、被告与中国农业银行股份有限公司宁波江北支行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》是各方的真实意思，均应按约履行。根据合同约定，“如果出卖人为买受人的还贷义务提供阶段性保证的，如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，或要求出卖人承担连带清偿责任，或银行通知出卖人履行担保责任，或买受人逾期支付银行贷款累计或合计三期，出卖人均有权解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%的违约金，出卖人在扣除代买受人清偿银行贷款本金、利息及其他费用（包括但不限于罚金、出卖人再次出售该商品房产生的差价损失、违约金、各种税费以及为实现该权利支出的仲裁费、诉讼费、律师费等）及前述违约金后将剩余房款无息退还买受人”。现因被告原因未能按借款合同约定归还借款本金及支付利息，中国农业银行股份有限公司宁波江北支行要求提前收回已发放借款并向原告发送《律师函》要求原告在收到律师函之日起10日内向中国农业银行股份有限公司宁波江北支行还清借款合同项下尚欠的全部本金、利息、罚息、复利等，原告于2019年9月4日替被告代偿剩余借款合计3205969.90元，后原告依据合同约定于2019年9月12日向被告邮寄《合同解除通知书》通知被告自本通知书送达之日原告正式解除与被告之间的《商品房买卖合同》及补充协议等相关协议，虽然原告邮寄给被告的《合同解除通知书》被拒收并于2019年10月17日退回至原告，但合同约定采取快递方式送达的如因收件人拒收原因导致邮件被退回的仍然视为已有效送达，邮件退回之日视为送达日，故现原告诉请要求确认上述《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：2018330205YS0025536）解除，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，合同通知解除日期即为2019年10月17日。原告于2019年9月4日替被告向中国农业银行股份有限公司宁波江北支行代偿剩余贷款合计3205969.90元，现原告诉请要求将该垫付款3205969.90元从原告应退还被告的总房款中扣抵扣，符合合同约定，本院亦予以支持。原告诉请主张的违约金535140.20元，系涉案房屋总价款5351402元的10%，虽然该违约金标准系合同约定，但该违约金标准明显高于原告的实际损失，为此本院认为原告主张涉案房屋总价款10%的违约金较高，本院酌情调整违约金为涉案房屋总价款的5%即为267570.10元（5351402元*5%），该违约金267570.10元原告有权根据合同约定在被告已付购房款中直接扣除。合同解除后，被告有义务配合原告办理撤销合同备案登记的相关手续，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。被告要求原告返还剩余购房款，上述原告代偿银行贷款计3205969.90元、被告应支付原告违约金267570.10元，合计金额3473540元，按照合同约定应从被告总购房款金额5351402元中抵扣，则剩余购房款1877862元（5351402元-3473540元）按照合同约定原告应当退还给被告。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波通益房地产开发有限公司与被告徐可达于2018年3月20日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：2018330205YS0025536）于2019年10月17日解除； 二、被告徐可达自本判决生效之日起七日内配合原告宁波通益房地产开发有限公司办理宁波市江北区万象华府25幢88号301室房屋的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：2018330205YS0025536）的备案登记撤销手续； 三、被告徐可达应向原告宁波通益房地产开发有限公司支付垫付款3205969.90元、违约金267570.10元，合计3473540元，该款由原告宁波通益房地产开发有限公司在本判决生效后从总购房款5351402元中抵扣，剩余购房款1877862元由原告宁波通益房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内退还给被告徐可达； 四、驳回原告宁波通益房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费36729元、减半收取18364.50元，财产保全费5000元，合计23364.50元，由原告宁波通益房地产开发有限公司负担1070.50元、被告徐可达负担22294元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 方晓亭 二〇二〇年三月二十七日 代书记员 韩 芳 ? 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：35×××79，开户银行：中国银行宁波市江北支行营业部。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。