新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新27民终132号   上诉人（原审原告）：靳旭忠，男，1972年12月22日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州精河县。委托诉讼代理人：马文辉，新疆丰盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：精河县城镇九天家私专卖店，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州精河县。经营者：陈亚龙，男，1989年10月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州精河县。委托诉讼代理人：周平，新疆宋楠律师事务所律师。上诉人靳旭忠因与上诉人精河县城镇九天家私专卖店（以下简称九天家私专卖店）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区精河县人民法院（2017）新2722民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月6日开庭进行了审理。上诉人靳旭忠的委托诉讼代理人马文辉、上诉人九天家私专卖店的委托诉讼代理人周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。靳旭忠上诉请求：撤销原判，改判九天家私专卖店给付靳旭忠房屋租赁费325000元，支付逾期给付房屋租赁费滞纳金（逾期付款违约金）32522.57元。事实与理由：一、原审法院将房屋租赁费计算到2017年3月16日属认定错误，无法律依据。2014年9月4日，双方签订九天家私专卖店租赁靳旭忠位于××县门面房的合同，合同对租赁费约定明确，但九天家私专卖店只交了2014年的房租130000元，一直拖欠2015年，2016年的房屋租赁费260000元。靳旭忠起诉要求九天家私专卖店支付两年的房屋租赁费260000元，事实清楚，理应得到支持。合同虽然约定靳旭忠给九天家私专卖店商铺办理消防手续，但实际上是靳旭忠仅是协助办理，九天家私专卖店需将相关资料提交靳旭忠，靳旭忠才能办理消防验收手续。靳旭忠曾多次要求九天家私专卖店给靳旭忠提交上述资料，而九天家私专卖店一直不给靳旭忠提交，致使无法办理消防验收手续。2015年5月1日，双方签订的九天家私专卖店租赁靳旭忠位于××县商铺负面房租赁合同，合同约定租赁期限从2015年5月1日至2020年4月30日，年租金65000元。九天家私专卖店只交了2015年的房租65000元，一直拖欠2016年的房屋租赁费。合同并未约定靳旭忠给九天家私专卖店商铺办理消防手续。二、靳旭忠要求九天家私专卖店支付逾期给付房屋租赁费滞纳金（逾期付款违约金）的诉讼请求理应予以支持，原审判决予以驳回不当。双方签订的两份房屋租赁合同系双方的真实意思表示，为有效合同。九天家私专卖店未能按照合同约定的时间支付房租，其行为属违约行为，应依法承担违约责任。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款关于民间借贷逾期利率即“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，双方对违约金的约定也不高。综上所述，原审法院认定的事实有误，判决无法律依据，请求二审法院依法改判。九天家私专卖店辩称，一审法院认定事实基本清楚。博州中级人民法院作出的（2018）新27民终436号民事判决认定靳旭忠的违约行为是导致九天家私专卖店的合同目的不能实现的原因，同时确认了精河县公安局消防大队出具了《精河县公安局消防大队责令限期改正通知书》；精河县人民法院作出的（2018）新2722民初694号对靳旭忠2017年4月3日封锁九天家私专卖店营业场所的事实进行了确认，对二份合同解除也予以了确认；同时博州中级人民法院作出的（2019）新27民终714号民事判决再次确认解除了双方签订的以上二份合同。自2017年3月16日精河县公安局消防大队下达《精河县公安局消防大队责令限期改正通知书》开始，九天家私专卖店被迫停业，九天家私专卖店租赁商铺的合同目的就此不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定，出租人有权利瑕疵，承租人可以要求减少租金或不支付租金，故至少在2017年3月16日开始可以不再支付任何租金及违约金。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。九天家私专卖店上诉请求：撤销原判第一项，改判九天家私专卖店承担租赁费100000元。事实与理由：一、一审判决部分事实认定不清，2015年，九天家私专卖店与靳旭忠达成了口头协议，约定使用二年地下室（负一层）交纳一年的费用，但是由于九天家私专卖店生意不好且消防大队经常来检查关门，合同一直未签订。2016年，九天家私专卖店承租的一楼房屋发生了水泡事件，部分沙发被水泡造成了损害，因要使用租赁合同，九天家私专卖店在无法找到靳旭忠的情况下就自己代替靳旭忠签订了一份《房屋租赁合同》，约定了房屋的租金是每年65000元，但该租金真实意思是用一年免一年，一年租金65000元不是真实意思。因此，一审法院应当只计算一年的地下室（负一层）的费用而不应当再多计算9.5个月的租金，第二年的费用65000元已经交纳就不应当再支付。二、一审法院应当扣减靳旭忠的租赁费用。双方在2014年9月4日签订的《租赁合同》中约定由靳旭忠办理消防手续，但直至诉讼靳旭忠依然没有到消防部门办理手续，其中彩钢板房系靳旭忠私自搭建。在九天家私专卖店营业期间，精河县公安消防部门多次下达整改通知，导致无法正常营业。靳旭忠一直不予办理消防手续，最终被消防部门责令停业，导致合同目的不能实现。依据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，但靳旭忠没有将符合合同约定的租赁物交付给九天家私专卖店。根据相关法律规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。九天家私专卖店也没有完全的使用租赁物，就不能完全按照约定支付租赁费用，请求二审法院对租赁费用予以扣减。靳旭忠辩称，一、房屋租赁合同约定房屋租金为每年65000元，并未约定租一年免一年，九天家私专卖店主张的租一年免一年请求没有事实和法律依据。二、九天家私专卖店主张应当扣减租赁费没有依据。2014年10月，九天家私专卖店租赁靳旭忠房屋，在试营业阶段因没有办理消防手续被精河县消防大队查封，停止营业，两年的时间内九天家私专卖店未办理消防手续，靳旭忠多次催促、协助九天家私专卖店办理消防手续，但九天家私专卖店业主一直未提供相关手续也无办理意向。三、办理消防手续是九天家私专卖店的义务，并且可以自行办理，九天家私专卖店将不能办理消防手续的责任推卸给靳旭忠。九天家私专卖店找到新的场所并不是因为未能办理消防手续，而是想解除合同。靳旭忠向一审法院起诉请求：1.判令九天家私专卖店给付2014年9月4日签订的房屋租赁合同欠房租260000元及滞纳金18738.96元；2.判令九天家私专卖店给付2015年5月1日签订房屋租赁合同拖欠租金65000元及逾期付款滞纳金13783.61元。一审法院认定事实：2014年9月4日，靳旭忠与陈亚龙签订了一份房屋租赁合同，约定：靳旭忠所有的的位××县毛坯房出租给九天家私专卖店作为商铺，面积为219.588平方，靳旭忠给该商铺办理消防手续，另将202平方米库房一并租给九天家私专卖店。租期5年即从2014年11月15日至2019年11月14日，租金每年130000元。签订本合同时交50000元，2015年1月30日前交80000元，作为第一年的租金，并交押金10000元，以后每年租金在当年的11月30日前付清，否则靳旭忠有权收取九天家私专卖店的滞纳金。滞纳金按每天实欠租金和费用的5%收取。拖欠租金15天后靳旭忠有权收回房屋。九天家私专卖店签订合同后对商铺进行了装修并投入使用。2015年精河县消防大队强制将店面封锁，2017年3月16日精河县公安消防大队责令九天家私专卖店业主陈亚龙限期改正通知书。通知书认定九天家私专卖店存在如下消防安全违法行为：未依法进行消防设计备案、竣工验收消防备案、其他消防安全违法行为和火灾隐患。具体问题是该场所装修未办理消防设计备案和竣工验收备案，西侧彩钢板搭建的部分属于违章建筑，无消防验收手续。擅自投入使用。对消防安全违法行为，将依法予以处罚。九天家私专卖店业主陈亚龙向靳旭忠交过租金195000元。2016年5月，九天家私专卖店业主陈亚龙为其他案件的诉讼，自己单方签订地下负一层房屋租赁合同，合同上靳旭忠的名字及手印都是陈亚龙自己所为。该合同约定：靳旭忠位于××园面积为328.6平方，每年租金65000元，租期5年。靳旭忠对该合同认可。靳旭忠依据该合同以九天家私专卖店没有按照合同约定交纳房租为由将诉诸法院，要求九天家私专卖店给付2014年9月4日签订的房屋租赁合同欠租金260000元及滞纳金18738.96元、给付2015年5月1日签订房屋租赁合同拖欠租赁费65000元及逾期付款滞纳金13783.61元。一审法院认为，双方签订的二份租赁合同是在双方自愿协商一致的基础上签订，属于有效合同，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。靳旭忠按照房屋租赁合同的约定，将房屋交付九天家私专卖店，九天家私专卖店未能按消防要求将相关装修资料及其他材料交付靳旭忠给其办理消防手续。九天家私专卖店接收了租赁的房屋，也装修了房屋并进行了营业，理应按照合同约定向靳旭忠缴纳租赁费。靳旭忠未能主动向九天家私专卖店催要就办理消防手续的相关资料也应当承担相应的责任。因此靳旭忠要求九天家私专卖店给付2014年9月4日签订的房屋租赁合同拖欠的房屋租赁费260000元，要求九天家私专卖店给付2015年5月1日签订房屋租赁合同拖欠房屋租赁费65000元的诉讼请求合理合法的部分，予以支持（应计算到2017年3月16日止）。靳旭忠要求九天家私专卖店支付2014年9月4日逾期给付房屋租赁费滞纳金18738.96元、2015年5月1日逾期付房屋租赁费滞纳金13783.61元的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、由精河县城镇九天家私专卖店在判决书生效十日内给付靳旭忠房屋租赁费224791元（130000÷12×16＋65000÷12×9.5＝224791）；二、驳回靳旭忠要求精河县城镇九天家私专卖店支持逾期给付房屋租赁费滞纳金的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。九天家私专卖店提交（2019）新27民终714号民事判决书，拟证实双方之间的合同于2017年3月16日解除。靳旭忠质证认为：对证据的真实性予以认可，但对于证明的问题不予认可，判决认定双方签订的合同系于2017年7月18日解除。根据双方当事人的举证、质证情况，本院认为：对该判决书的真实性，本院予以确认。该判决认定的事实与九天家私专卖店主张的事实不一致，无法证明其待证事实，本院不予采信。经二审审理查明，2017年4月3日，靳旭忠将租赁给九天家私专卖店的房屋上锁，九天家私专卖店于2017年4月24日对涉案房屋被靳旭忠上锁现状申请公证，新疆维吾尔自治区××县公证处出具（2017）新精证字0175号公证书。对一审法院认定的其他事实本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为，九天家私专卖店向靳旭忠支付租赁费的截止时间如何确定？靳旭忠主张九天家私专卖店支付违约金的请求能否成立？九天家私专卖店主张扣减租赁费的请求能否成立？九天家私专卖店与靳旭忠分别于2014年9月4日、2015年5月1日签订二份《房屋租赁合同》。合同签订后，靳旭忠将房屋交付九天家私专卖店使用。因该房屋未依法进行消防设计备案、竣工验收消防备案及西侧彩钢板搭建的部分属于违章建筑，无消防验收手续，精河县公安消防大队于2017年3月16日下发限期改正通知书，责令九天家私专卖店业主陈亚龙于2017年3月30日之前改正，该通知书并未责令九天家私专卖店停止营业。因双方发生矛盾，靳旭忠于2017年4月3日对涉案房屋上锁，对该事实靳旭忠亦予认可，但辩称仅对其中一扇门上锁，且于2017年4月23日解锁，并告知了九天家私专卖店。九天家私专卖店于2017年4月24日对涉案房屋被靳旭忠上锁现状申请公证，新疆维吾尔自治区××县公证处出具（2017）新精证字0175号公证书，能够证实涉案房屋当日仍被上锁的事实。因靳旭忠于2017年4月3日将涉案房屋上锁的行为，导致九天家私专卖店无法正常营业，双方签订《房屋租赁合同》目的无法实现，故本院认定九天家私专卖店向靳旭忠给付房屋租赁费的截止时间应为2017年4月2日。一审法院将房屋租赁费计算至2017年3月16日即精河县公安消防大队下发限期改正通知书之日欠妥，应予纠正。靳旭忠认可九天家私专卖店已给付二份合同第一年的房屋租赁费共计195000元，现九天家私专卖店应向靳旭忠给付2015年11月15日至2017年4月2日、2016年5月1日至2017年4月2日期间的房屋租赁费共计239342.47元（130000元÷365天×504天＋65000元÷365天×336天＝239342.47元）。本院（2018）新27民终436号生效民事判决书，认定靳旭忠出租的涉案房屋因存在消防安全隐患不能正常经营，其该违约行为是导致双方合同目的不能实现的重要原因。因此，靳旭忠主张九天家私专卖店支付滞纳金32522.57元的诉讼请求，本院不予支持。综上，靳旭忠主张九天家私专卖店支付2015年11月15日至2017年11月14日、2016年5月1日至2017年4月30日期间的房屋租赁费的上诉请求部分成立，本院予以支持。九天家私专卖店上诉主张其与靳旭忠达成口头协议，约定双方于2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》的租赁费交一年免一年，但其该主张与双方合同约定不相符，其亦未能提供证据予以证实，且靳旭忠对此亦不予认可，故对其该主张本院不予支持。九天家私专卖店主张扣减租赁费，但未提供证据予以证实，且其在2015年11月15日至2017年4月2日、2016年5月1日至2017年4月2日期间均正常营业，故九天家私专卖店应当按照双方租赁合同的约定承担支付其正常营业期间租赁费的合同义务，其要求扣减租赁费的主张无事实及法律依据。综上，九天家私专卖店的上诉请求均不能成立，本院不予支持。综上所述，靳旭忠的上诉请求部分成立。九天家私专卖店的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区精河县人民法院（2017）新2722民初2043号民事判决第二项，即：二、驳回靳旭忠要求精河县城镇九天家私专卖店支持逾期给付房屋租赁费滞纳金的诉讼请求。二、变更新疆维吾尔自治区精河县人民法院（2017）新2722民初2043号民事判决第一项为：上诉人精河县城镇九天家私专卖店于判决书生效后十日内给付上诉人靳旭忠房屋租赁费239342.47元（130000元÷365天×504天＋65000元÷365天×336天＝239342.47元）。一审案件受理费3331元，由上诉人靳旭忠负担1099.23元，由上诉人精河县城镇九天家私专卖店负担2231.77元；二审案件受理费2954.63元（上诉人靳旭忠预交），由上诉人靳旭忠负担2629.62元，由上诉人精河县城镇九天家私专卖店负担325.01元；二审案件受理费2795.82元（上诉人精河县城镇九天家私专卖店预交），由上诉人精河县城镇九天家私专卖店负担。本判决为终审判决。  审判长 卓    娅审判员 宇 斯 呼 林审判员 沙仁娜  二 〇 二 〇 年 三 月 二 十 八 日                     法 官 助 理 古丽白克然木书记员 叶尔兰贾那特