广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终548号上诉人（原审原告、反诉被告）：王杰，男，1987年3月27日出生，汉族，住四川省大竹县。委托代理人：谢锦江，广东骏道律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁家樟，男，1980年11月11日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托代理人：王银杰，广东富荣律师事务所律师。原审第三人：冯云龙，男，1988年4月2日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上诉人王杰因与被上诉人梁家樟、原审第三人冯云龙房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初9366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王杰上诉请求判令：1、撤销原审判决第一项；2、改判梁家樟继续履行与王杰签订的《房地产买卖合同》，将广州市花都区镜湖大道16号(D7)13栋706房过户到冯云龙名下；3、改判梁家樟向王杰支付逾期履行违约金至梁家樟将房屋实际过户至冯云龙名下为止(按照房屋成交价的每日万分之五，由2017年2月26日暂计至2019年7月20日，为人民币409906元)；4、梁家樟承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审判决前后相互矛盾。原审判决明确“王杰、梁家樟之间的房屋买卖关系的合同条款均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效”，确认了合同的有效性，同时又以“王杰要求梁家樟将涉案房屋过户至王杰指定人员冯云龙名下的主张，属意图规避住房限购政策，该行为会扰乱政府对房地产市场的监管秩序”，在实际上又否认了该合同主要内容的合法效力，前后认定矛盾。关于合同效力问题，原审法院作出的(2017)粤0114民初2981号民事判决和广州市中级人民法院作出的(2017)粤01民终17932号民事判决中均作出合同合法有效的认定，故双方签订的《房地产买卖合同》合法有效已无争议；二、原审判决称“该行为会扰乱政府对房地产市场的监管秩序”，并非客观事实。是否扰乱政府对房地产市场的监管秩序，关键是要看是否侵犯了其他购房人的购房机会和购房权益。具体到本案，由于冯云龙本身就具备购房资格，故在具备购房资格后，无论是购买梁家樟的房屋，还是购买其他人的房屋，都是被政策所允许的。且当其选择购买涉案房屋后，由于其购房权利已用尽，故不再具备购房资格，也就无权再购买其它房屋。基于该事实，将房屋过户给冯云龙，即是冯云龙行使自己合法合规的购房权利，也不会侵犯其他购房人的购房权益，自然也不会扰乱政府对房地产市场的监管秩序；三、梁家樟并不具备合同解除的权利，原审判决认定梁家樟有权解除合同是错误的。原审判决以“由于此时王杰不具备购房资格，事实上也无法办理房地产交易手续，房地产买卖合同无法继续履行，该律师函具有解除合同的效力"为由，认定梁家樟解除行为有效，属于认定事实错误。具体来说，倘若《房地产买卖合同》只约定将房屋过户给王杰本人，则原审判决上述认定没有问题，但双方在《房地产买卖合同》中约定将房屋过户给王杰所找的第三人，故“过户给第三人”这一履行方式具备履行基础，合同具备履行条件，合同不应当被解除；四、《房地产买卖合同》的履行应严格立足于合同签订时双方的意思表示，否则将会完全背离诚实信用原则。在将房屋过户到冯云龙的过程中，虽然需要经过梁家樟的确认才能完成权利的概括转移，但该确认并不是基于梁家樟当下的意志所作出的确认，而是应当基于梁家樟签订合同时，同意过户到第三人时的意志作出的确认。被上诉人梁家樟答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王杰的全部上诉请求。原审第三人冯云龙述称：与原审陈述意见一致。王杰于2019年8月8日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、梁家樟继续履行王杰与梁家樟双方签订的《房地产买卖合同》，将花都区镜湖大道16号（D7）13栋706房过户到冯云龙名下；2、梁家樟向王杰支付逾期履行违约金至梁家樟将房屋实际过户至冯云龙名下为止（按照房屋成交价的每日万分之五，由2017年2月26日暂计至2019年7月20日，为409906元）；3、梁家樟承担本案全部各项诉讼费用。梁家樟反诉请求判令：1、确认梁家樟与王杰于2016年10月16日签订的《房地产买卖合同》已于2017年3月8日解除；2、确认梁家樟有权没收王杰的定金90000元;3、由王杰承担本案本诉与反诉的诉讼费。原审法院经审理查明：案涉房屋位于广州市花都区镜湖大道16号13栋706房，权属人是梁家樟。2016年10月16日，梁家樟（卖方）与王杰（买方）、广州市昌建房地产代理有限公司（下简称昌建公司）（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：梁家樟将案涉房屋出卖给王杰，总价款为938000元。该房产产权现状为处于抵押或其他权利负担，赎楼按卖方赎楼方式办理，卖方自签署本合同后七天之内向银行申请提前还款手续，并于银行答复还款之日起七日内还清欠款。付款方式如下：定金90000元为第一部分楼款，买方于签订本合同时向卖方一次性缴纳。其余848000元为第二部分楼款。付款方式为银行按揭付款。第二部分楼款中买方申请银行按揭贷款680000元（具体金额以银行同意贷款书为准）支付给卖方，买方需于2017年1月30日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方不得借故拖延，否则视为违约。买方首期款（除已付定金外）168000元在递件当日支付（根据贷款金额多退少补）。在银行出具同意贷款书之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起七日内，双方须签署《广州市房地产买卖合同》并办理递件手续。卖方须在2016年10月16日将该房地产交予买方使用。买方于本合同签署之时向经纪方支付10000元作为佣金。违约责任：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方，应向买方支付物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已支付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已经收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的。应向卖方支付该物业成交的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的10%作违约金。备注：1.卖方向银行申请提前还款时买方须另支付首期款11万转入卖方供楼卡。2.买卖双方商议后确定买方可换其他名额进行过户。合同签订当日，王杰向梁家樟支付了定金90000元。2017年1月5日，梁家樟向按揭贷款银行招商银行偿还了涉案房屋的贷款本息及相关费用。2017年3月9日，涉案房屋办理涂销抵押。2017年2月20日，梁家樟委托律师向王杰发出律师函，催促王杰在收到律师函两天内向梁家樟付清房款，并与梁家樟一起办理该房地产交易手续，逾期，梁家樟有权请求单方解除《房地产买卖合同》，向王杰追索违约金。梁家樟称王杰于2017年3月2日收到律师函，王杰称在落款时间左右收到的，具体不清楚。同时，王杰还称在收到该律师函之后有通过中介与梁家樟协商继续交易，但是梁家樟未予回复。2019年7月1日，王杰向梁家樟发出催告函，表示提供具备购房资质的广东名鼎投资咨询有限公司、广州神明商贸有限公司、冯云龙进行交易，并保证上述主体具备购房资质，王杰可以一次性付款。请梁家樟在收到本函之日起三日内到昌建公司与王杰协商，并从上述主体中挑选交易对象签订协议。如不同意上述主体作为交易对象，请三日内答复并说明理由。2019年7月3日，梁家樟向王杰进行回复，表明双方签订的《房地产买卖合同》已于2017年2月25日解除。2017年6月15日，昌建公司出具情况说明称，王杰不是本公司员工。梁家樟在成都工作时以电话方式放盘到本公司后，经业务员推荐给王杰购买该物业，条件是业主同意让买方在卖方赎证期间找到购买该物业的第三方名额，在2016年10月10日王杰在本公司缴纳10万元作为诚意金，其中9万为购房定金1万为中介费，中介方收到王杰的诚意金时约好卖方2016年10月16日签约该物业时定金由中介方代为支付，买卖合同签名时均由买卖双方本人签字，而且得到卖方同意转第三方名额购房都有注明在合同的备注栏，并有微信短信的记录为证，王杰得到卖方同意转名为第三方购房的承诺后于2016年10月18日与江万龙签订一份补充协议，以江万龙的名义购买该物业，此时中介方就电话和微信告知卖方名额已经找到，可以安排办理过户手续，但卖方房产证还处于抵押状态，需赎回房产证才可以办理过户，中介方和江万龙一直在等卖方赎证，卖方向招商银行赎证的时间为2016年12月打款并在同月扣款，银行还需要2个月时间在房管局调档后才可涂销抵押登记于2017年2月15日才拿到银行涂销抵押登记后的房产证。关于首期款16.8万元，合同约定是卖方拿到房产证原件和提供个人完善资料及办理完按揭手续后到房管局过户时支付首期款，原定2017年1月30日前是向银行申请按揭手续，在1月30日中介方就问过卖方房产证是否拿到，卖方的回答是年底不好请假需要请假后从成都回来花都办理房产证事宜。2017年2月15日中介方收卖方短信通知说可以办理过户手续已经拿到房产证，并将物业在公证处办理全权委托公证给其阿姨，我方接卖方通知后就约好江万龙和按揭公司在2017年2月17日办理银行贷款申请手续，此时卖方和委托人一直不来并不提供申请按揭贷款资料，卖方的回答就是不卖拒绝履行合同。卖方的委托人打电话给我司人员说现在房价上涨很高，需要我司向江万龙索取5万元作为房价上涨的差价，我司如实通知江万龙是卖方的意思，经协调江万龙愿意支付2万元作为房价上涨的差额补偿，但是卖方并不接受，直接就不履行合同也不愿意进行下一步交易，卖方还要求江万龙一次性付款购买，但当江万龙向他人借款可以一次性购买该物业时，卖方却拒绝履行合同。梁家樟对该情况说明不予确认，认为王杰与昌建公司是雇佣关系，双方具有利害关系。原审另查明：2017年4月10日，江万龙以王杰将涉案合同的权利义务概括转让给其为由向提起诉讼，要求梁家樟继续履行《房地产买卖合同》，将涉案房屋过户至其名下，并要求梁家樟支付违约金。原审法院经过审理认为补充协议不构成权利义务概括转移，因此，作出（2017）粤0114民初2981号民事判决，驳回了江万龙的诉讼请求。江万龙不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州中院于2017年11月22日作出（2017）粤01民终17932号民事判决，驳回江万龙的上诉，维持原判。原审再查明：王杰从合同签订至原审法庭辩论终结前仍不具备广州市购房资格。原审诉讼过程中，梁家樟表示其是2016年12月份向银行申请提前还贷，并在2016年12月4日通知了中介张辉。王杰表示梁家樟并未通知其申请还贷的情况，王杰也已经通过案外人刘金河、邹雪将部分购房款235000元支付给了中介张辉，只要梁家樟提供证件证明其已经申请提前还贷，则中介将把相应的款项支付给梁家樟。原审法院通知王杰就案件的有关事实接受法院的询问，王杰称：我是广东名鼎投资咨询有限公司的法定代表人，持有该公司一点点股份，平时不参与公司管理，基本在成都跑金融方面的业务。2016年国庆后，我来花都跑业务时就顺便过来看房，因为花都的房价偏低，我就想在花都买套房子自住。当时中介公司给我推荐了涉案房屋，我看了之后各方面都很满意，经济能力也能承受，第二天就签了合同，并向梁家樟支付了90000元定金，向中介公司支付了10000元中介费。当时中介公司告知我说我不具备购房资格，我就和梁家樟协商如果我没有购房资格，就挂到其他人的名下，梁家樟也表示同意。2016年12月左右，在梁家樟的要求下，我通过我的朋友刘金河、邹雪向中介公司的张辉转账235000元，因为当时我资金不够，所以让他们代转的，由于刘金河也是名鼎公司的股东，在之后的分红中，陆续将该笔款项给回他们。235000元中的168000元为首付款，剩下的是其他费用，比如中介费。由于涉案房屋当时设有抵押，我担心资金安全，所以打给了张辉。首付款在合同中既约定2017年1月30日支付又约定申请提前还款时支付11万元，我认为应以2017年1月30日为准。之后由于梁家樟没有涂销抵押，故我没有给钱给梁家樟。合同备注中注明，我买不了就可以让其他人来买，他们再把钱退还给我，江万龙和冯云龙都是我的朋友，我没有购房资格所以让他们来买。我买房的时候不知道我不具备购房资格。王杰向申请财产保全，原审法院依法作出（2019）粤0114民初9366号财产保全的裁定，并对案涉房产实施了查封措施。原审法院认为：王杰、梁家樟及昌建公司签订的《房地产买卖合同》包含了买卖双方分别与中介之间的居间合同关系及王杰、梁家樟之间的房屋买卖合同关系。本案主要审查王杰、梁家樟之间的房屋买卖合同关系。根据三方签订的房地产买卖合同，王杰、梁家樟之间房屋买卖关系的合同条款均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于王杰起诉请求继续履行合同，要求梁家樟将涉案房屋过户至其指定的冯云龙名下的问题。原审法院认为，王杰作为房屋买受人其自身并不符合广州市现行限购政策，故王杰要求梁家樟将涉案房屋过户至王杰指定人员冯云龙名下的主张，属意图规避住房限购政策，该行为会扰乱政府对于房地产市场的监管秩序。因此，对王杰上述诉讼请求不予支持。王杰基于继续履行合同的主张而要求梁家樟支付迟延履行违约金等诉请均不成立，不予支持。关于梁家樟的反诉请求，梁家樟于2017年2月20日向王杰发送律师函，该律师函表示如果王杰不能在收到律师函之日起两日内交清房款及办理房地产交易手续，则梁家樟有权解除合同。王杰表示其在2017年2月20日左右收到该律师函，梁家樟表示王杰在2017年3月2日收到该通知，在双方均未提交证据的情况下，采纳梁家樟的陈述，即认定王杰于2017年3月2日收到律师函。由于此时王杰并不具备购房资格，事实上也无法办理房地产交易手续，房地产买卖合同无法继续履行，因此认为该律师函具有解除合同的效力，王杰在收到该律师函之后两年多的时间才提出异议，对其异议不予采纳，因此确认房地产买卖合同在律师函约定的履行期限届满之日解除，即确认房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系于2017年3月5日解除，对梁家樟要求确认双方买卖合同关系于2017年3月8日解除，不予支持。根据房地产买卖合同的约定，梁家樟应在签订本合同7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，但是梁家樟自认2016年12月份才向银行申请提前还贷，明显违反了合同约定，另涉案房屋的市场价较双方签订合同时已经上涨，梁家樟并未因此遭受损失，故对其要求没收王杰支付的定金90000元的诉讼请求，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十四条的规定，于2019年10月18日判决如下：一、驳回王杰的全部诉讼请求；二、驳回梁家樟的全部反诉请求。本诉案件受理费6590元，财产保全费5000元，由王杰负担；反诉案件受理费6590元，由梁家樟负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为：本案的争议焦点是梁家樟是否构成违约，是否应承担继续履行合同及支付迟延履行违约金的违约责任。双方在2016年10月16日的《房地产买卖合同》“备注”条款中约定，“买卖双方商议后确定买方可换其他名额进行过户”，依此，王杰以他人名义办理按揭及申请过户手续需经双方协商一致后才可实施。而依据已查明的事实，在该《房地产买卖合同》履行过程中，因其自始至终都不具备在广州市行政区域内购买商品房的资格，王杰曾先后提出以案外人江万龙、冯云龙等名义购买涉案房屋，但无充分证据反映梁家樟对此表示认可，王杰因此亦未办理申请按揭贷款手续。梁家樟在办妥涂销抵押手续后曾催告王杰履行付款及过户义务，未果后向王杰发函主张解除合同。由上可知，合同未能继续履行主要是因为双方就《房地产买卖合同》约定的“买卖双方商议后确定买方可换其他名额进行过户”的具体履行产生争议，又无法就此达成补充意见所致。因此，双方在明知或应知王杰不具备购房资格的情况下，仍签订《房地产买卖合同》，确认王杰向梁家樟购买涉案房屋，在约定王杰在经双方协商确定后可“换其他名额进行过户”的情况下又未为该条款的具体履行创设条件，故双方对造成合同未能继续履行均存在过错。因王杰的购房资格属于影响交易正常进行的重要因素之一，而双方无法就消除王杰现存的购房资格障碍达成一致意见，在此情况下，梁家樟主张解除合同，合理合法，不应构成违约。综上，王杰以梁家樟构成违约为由，诉请梁家樟承担继续履行及支付迟延履行违约金的违约责任，缺乏事实根据与法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。王杰以梁家樟无权主张解除合同为由，上诉请求改判支持其原审诉请，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人王杰的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13180元，由上诉人王杰负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年三月二十三日书记员  王文杰唐颖琪