北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2139号上诉人（原审被告）：郭思宇，男，1972年6月15日出生，汉族，中国银行软件中心职工，住北京市海淀区，户籍地北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京瑞博斯物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区信息路15号1层1e。法定代表人：葛早松，执行董事。委托诉讼代理人：商显涛，天津四方君汇律师事务所律师。上诉人郭思宇与被上诉人北京瑞博斯物业管理有限责任公司（简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初57847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭思宇上诉请求：请求本院撤销一审判决，驳回被上诉人的所有起诉请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1、根据《北京市业主大会和业主委员会指导规则》第27条规定，小区选聘物业需要经业主大会通过，而物业公司提交的《业委会物业管理服务委托合同》未经业主大会表决通过，合同上所盖公章系物业公司实控人姬维敏在业委会担任委员期间利用掌管公章便利私自加盖，现业委会和业主大会已通过公示表达了这一事实，因此《业委会物业管理服务委托合同》不应具备法律效力。2、某大厦业主委员会曾代表业主与物业公司商讨物业服务细则，至今尚未公布服务标准。3、退一步说，即使《业委会物业管理服务委托合同》是真实的，物业公司提供的服务也不达标、具有瑕疵，存在诸如消防不合格、防水层漏水、电梯未按要求维护等诸多问题。4、物业公司侵占小区公共空间。被上诉人辩称：同意一审判决，请求本院予以维持。物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令郭思宇支付2019年1月1日至2019年6月30日的物业费1895．1元并承担以1895．1元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年7月31日至实际支付之日止的违约金。2、判令郭思宇承担本案诉讼费用。事实与理由：物业公司主张，我公司系郭思宇作为产权人的房产的物业服务公司，2016年1月我公司与业委会签订了《业委会物业管理服务委托合同》，约定物业服务费为2．65元/月/平方米，业主应当在每年7月份之前缴纳1至6月份的物业服务费。郭思宇未缴纳2019年1月1日至2019年6月30日的物业费，经我公司多次催缴未果。郭思宇辩称，2019年4月11日业委会改选完毕并于2019年6月份进行交接，交接中才知道有物业服务合同。我与物业公司不存在合法的物业合同关系：1、物业公司未与我签署任何合同；2、其提供的加盖由业委会公章的合同未经业委会表决通过且未被公示；3、2019年第二次业主大会中明确指明物业公司与业委会签订的合同系未经业主大会同意的合同，不具备法律效力；4、经了解物业公司的实际控制人与原业委会主任系同一人，因此我方认为物业公司提供的合同系虚假合同。2019年7月12日，业委会发布《关于暂缓缴纳物业管理费的通知》，通知称正在与物业公司确定2019年应缴纳物业费的准确数额，我一直在等待物业公司和业委会核算好具体应缴的物业费数额，一旦达成一致，我一定会按照新的协议及时缴纳。物业公司不仅不做好配合工作，反而以无效合同滥诉，浪费宝贵的国家司法资源，应当承担本案的诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：郭思宇及其妻子为北京市海淀区上地三街信息路15号某大厦517号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为119．19平方米，涉诉房屋直至产生争议前均按照2．65元/月/建筑面积（平方米）收取物业服务费。2019年7月12日业委会向全体业主发送《关于某大厦暂缓缴纳物业管理费的通知》，告知业主暂缓缴纳物业费，待确定公共收益具体金额及冲抵物业费的额度后再行缴纳。物业公司提交《业委会物业管理服务委托合同》，载明业委会将涉诉房屋所在物业委托物业公司实行物业管理，合同签订后，物业公司不再与任何业主或承租方单独签订物业管理服务合同。委托管理期限自2016年1月1日至2020年12月31日。物业管理服务费延续此前包干方案2．65元/月/平方米，采用半年付形式，每年7月份之前应交纳前1-6月的物业服务费，12月份之前交纳后7-12月的物业服务费。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率收取违约金。郭思宇对于该合同的真实性不予认可，主张合同落款处业委会没有签署日期，表示无法分辨业委会公章的真实性，但不申请鉴定。郭思宇另主张，时任业委会主任并在该合同中签字的人员系物业公司的实际控制人，存在私用公章设立虚假合同的可能；业主大会已经确认了《业委会物业管理服务委托合同》系无效；物业公司没有直接与业主直接签订物业合同。郭思宇针对其主张提交了2019年第二次业主大会决议及公示、议事规则、业委会备案单，物业公司对证据的真实性均予以认可，但表示与本案无关。郭思宇另提交了《业委会物业管理服务委托合同》复印件，显示该合同系2015年1月签订，委托管理期限自2015年1月至2015年12月。郭思宇主张，物业公司成立时间即为2015年1月30日，故该合同系假合同。物业公司认可真实性，但主张合同的签订时间与虚假与否无关。一审法院认为，物业公司提交的《业委会物业管理服务委托合同》中加盖有业委会公章，现郭思宇明确表示对该公章不申请鉴定，应当承担不利后果，一审法院对其主张合同无效不予采信。依法订立的合同受法律保护，双方均应依约履行自己的义务。物业公司在依约提供物业服务的情况下，业主应按照约定标准交纳相应的费用。郭思宇在本案争议期间前均按照合同约定的标准交纳物业费，其主张应当在确定物业服务费标准后再行按照新标准交纳，没有事实及法律依据，一审法院对其主张不予支持。因郭思宇未交纳物业费系因业委会与物业公司就有关事项进行沟通所致，并非恶意拖欠，故物业公司主张的滞纳金，不予支持。一审判决：一、郭思宇于一审判决生效后七日内向北京瑞博斯物业管理有限责任公司给付二〇一九年一月一日至二〇一九年六月三十日的物业费1895．1元；二、驳回北京瑞博斯物业管理有限责任公司其他诉讼请求。本院二审期间，郭思宇提交了如下材料：1、物业公司未备案的截图；2、照片及微信截图；3、消防不合格的行政处罚材料；3、物业公司侵占小区公共空间的照片及相关的公共停车场经营备案证；4、《承诺书》、《告知书》；5、其垫付小区供暖费的凭证等。用以证明物业公司提供的物业服务存在瑕疵、不达标。物业公司认为上述证据不属二审新证据，对证明目的不认可。本院意见为：上述证据1与本案纠纷无关，本院不予确认；对于证据3、4，物业公司是否侵占小区公共空间，是否与业委会勾结、违规出具证明，均与本案诉争事实无关，故对证据3、4，本院不予确认；对于郭思宇提交的其他证据，物业公司认可该证据的真实性，不认可证明目的，故对该部分证据的真实性本院不持异议，对该部分证据，本院将在本院认为部分一并评判。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，物业公司依据《业委会物业管理服务委托合同》对涉案小区提供物业服务，郭思宇作为业主，实际享受了物业公司提供的物业管理服务，双方构成物业服务合同关系，郭思宇应当按期缴纳物业费。对于物业公司的物业服务是否存在质量不达标导致减免缴纳物业费的严重违约行为，本院认为，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，基于物业服务的特性，物业服务存在瑕疵在所难免，在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题认定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面的考量。郭思宇主张物业服务存在诸多问题，但是其并未能提供充分证据证明其所提出的服务瑕疵问题对小区全部或大部分业主的正常生活和基本居住利益造成实质性影响，亦未能提供证据证明物业公司在履行合同过程中存在严重违约行为，因此对郭思宇所提的上诉请求和上诉理由，本院无法支持及采纳。综上，郭思宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郭思宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  潘 洁审 判 员  张 静审 判 员  梁 睿二〇二〇年三月二十日法官助理  慕林芳书 记 员  李 倩