青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终275号上诉人（原审原告）：西宁好管家房屋中介有限公司，统一社会信用代码91630104MA758H4MXH（1-1），住所地：西宁市城西区文苑大街29号19号楼2单元商铺。法定代表人：孟宏德，该公司总经理。委托诉讼代理人：马丽娟，青海鑫辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岳，青海鑫辰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王建民，公民身份号码×××，男，汉族，1955年1月11日生，住西宁市。委托诉讼代理人：王蓉，系王建民之女。上诉人西宁好管家房屋中介有限公司（以下简称好管家中介公司）因与被上诉人王建民居间合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2019）青0104民初3796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日受理后，依组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。好管家中介公司上诉请求：1.请求撤销原判，改判支持好管家中介公司一审的诉讼请求；2.诉讼费用由王建民承担。事实和理由：一审法院认定事实错误、举证责任分配错误。1.好管家中介公司与王建民签订《解约协议》，系第三方杨春花以资金无法凑足为由要求解除合同，双方无法按约定期限付清全部房款，导致《房屋买卖协议》无法履行。好管家中介公司为其双方协调后，约定不再互相承担违约责任，达成解约协议。同时为避免其二人逃避中介服务费的支付责任，《解约协议》第5条已明确作出约定，故王建民应按约支付案涉房屋成交价款的1.5%的居间服务费。同时，王建民并未在《解约协议》上签字，王建民没有理由依据该协议约定拒绝支付居间服务费用。2.举证责任分配错误。王建民与第三人私下达成购房协议，是基于好管家中介公司之前的居间服务行为。王建民主张达成购房协议与好管家中介公司无关，应由其提供证据证明该事实，并非好管家中介公司承担举证不利的后果。《解约协议》明确约定，只要其二人私下成交，则需承担居间服务费用。特请二审法院查清事实，依法改判。王建民答辩称,一审查明事实清楚，判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。好管家中介公司向一审法院提出如下诉讼请求：1.请求依法判令王建民支付中介服务费13200元；2.诉讼费由王建民负担。一审法院认定的事实：好管家中介公司与王建民于2019年3月28日成立居间合同法律关系，委托好管家中介公司销售其位于西宁市××区房屋一套，王建民确认了《房屋销售居间协议》、《买卖定金合同》和《中介费确认书》，居间的期限为2019年3月26日至2019年9月25日，居间费用按支付房屋成交总金额的1.5%作为服务报酬。好管家中介公司在居间活动期间促成王建民与第三方杨春花签订了《房屋买卖协议》，该房屋合同总价为880000元，第三方杨春花应当于2019年4月30日前支付清全部房款，双方在办理过户手续时交纳居间费，后第三方杨春花由于资金问题未能实际履行该房屋合同，至2019年5月16日好管家中介公司与第三方杨春花签订《解约协议》，解除《买卖定金合同》，好管家中介公司实际退还第三方杨春花定金3000元，并在协议第4条中约定了甲乙双方（即王建民、第三方杨春花）解除上述房地产买卖定金合同，甲乙双方按居间应当支付丙方（即好管家中介公司）服务费为零元；第5条约定：“若甲乙双方解除上述房地产买卖定金合同后，又私下成交，则甲乙双方仍须按与丙方签订的居间合同承担服务报酬，过户后3日内付清，”现好管家中介公司认为，王建民在《解约协议》后，又私下与第三方杨春花成交，构成违约，故应当支付居间费用，而王建民则认为，双方早已解除了居间合同，且王建民后期与第三方杨春花签订合同与好管家中介公司的居间行为无任何关联，请求驳回好管家中介公司的全部诉讼请求。另查，一、好管家中介公司陈述对于居间费用的金额应当为13200元，而在《中介费确认书》中写明的11616元是因王建民独家委托，故优惠后的价格为11616元，现诉求中不再按照折后价主张，要求全额支付13200元；二、王建民虽然未在该《解约协议》上签字，但自2019年4月30日后因《房屋买卖协议》无法继续履行情形下，对于该协议中涉及的定金内容知晓并认可了好管家中介公司按行业信用予以处理的结果；三、庭审后好管家中介公司提出违约金不再主张。一审法院认为，好管家中介公司诉求的核心焦点在于认为王建民在好管家中介公司与第三方杨春花解除上述房屋《买卖定金合同》，亦不主张居间费用后，私下又与第三方杨春花就同一房屋签订了房屋买卖合同，故按照双方在解约协议中的约定，王建民应当继续履行支付居间费用，结合查明的案件事实阐明如下：第一，双方成立居间合同关系后，王建民与第三方杨春花签订《房屋买卖协议》时，好管家中介公司的居间义务已经完成，但后期由于第三方杨春花因资金问题未能履行房屋买卖合同的情形下，好管家中介公司却作出了《解约协议》，该协议虽未经王建民签字，但经法庭核实，王建民对于该协议中涉及的定金内容知晓并认可了好管家中介公司按行业信用予以处理的结果，该协议中已经明确约定了好管家中介公司不再要求王建民及第三方杨春花支付此次居间费用，而且在客观事实上王建民及第三方杨春花均予以了认可，好管家中介公司在《解约协议》后未提出居间费用，并退还了第三方杨春花3000元定金，王建民亦未向好管家中介公司及第三方杨春花主张相关权利，因此该《解约协议》对各方均产生相应的法律效力；第二，针对好管家中介公司诉求焦点，即各方在解除合同后，王建民与第三方杨春花后续签订房屋买卖合同是否存在恶意规避居间行为，根据《解约协议》第5条：“若甲乙双方解除上述房地产买卖定金合同后，又私下成交，则甲乙双方仍须按与丙方签订的居间合同承担服务报酬，过户后3日内付清，”该条款中“私下成交”约定核心目的是为了惩戒恶意私自规避居间的行为，现王建民与第三方杨春花后续签订了房屋买卖合同是客观事实，但是否为恶意规避居间行为，好管家中介公司需要举证证明，而不能推定王建民后续签订合同就当然是恶意规避居间的私下交易行为，对于后续签订合同的具体情节及成因，好管家中介公司并未举证，故好管家中介公司对此举证不能，一审法院按照举证规则对其诉求依法不能支持，给予驳回。判决如下：驳回好管家中介公司对王建民的全部诉讼请求。案件受理费275元，由好管家中介公司负担。二审中，好管家中介公司提交二手房买卖合同一份、房屋交易记录一份，拟证明好管家中介公司在2019年5月16日与杨春花解约协议后，杨春花在同年5月28日与王建民签订房屋买卖合同并交易办理过户手续的事实，符合解约协议中应支付居间费用的约定。经质证，王建民对上述两份证据的真实性均无异议。经过二审调查，一审法院查明的部分事实有误，本院予以纠正。本院查明，王建民欲出售自有的一套位于西宁市××区的房产，委托好管家中介公司寻找买家，双方未签订书面居间服务合同。2019年3月28日，王建民授权其女王蓉与好管家中介公司签订《中介费确认书》，确定王建民应负担的中介费为11616元。同时出卖人王建民作为甲方，买受人杨春花作为乙方，居间人好管家中介公司作为丙方，三方签订《房屋买卖协议》《买卖定金合同》《房屋过户费用清单》，《房屋买卖协议》第八条约定：甲乙双方签订本《房屋买卖协议》，视为丙方完成居间服务工作。签完上述文件后，王蓉将案涉房产的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》交付给好管家中介公司保管。另查明，2019年5月28日，王建民与杨春花就案涉房产完成交易并在西宁市不动产服务中心办理了过户登记。本院认为，好管家中介公司与王建民签订《中介费确认书》，同时双方又与杨春花签订《买卖定金合同》《房屋买卖协议》，以上均系当事人真实意思表示，案涉居间关系成立，各方对居间行为的完成及居间费用作了明确约定。2019年5月16日，好管家中介公司与买受人杨春花签订《解约协议》，王建民虽未在该协议上签字，但对由好管家中介公司处理定金一事表示认可，案涉《买卖定金合同》被解除。王建民虽辩称其与好管家中介公司在杨春花未能如约履行付款义务时就已解除了居间委托，但未能提供证据证明其所述属实，且在案没有证据证明王建民与杨春花亦同时解除此前签订的《房屋买卖协议》。同年5月28日，王建民与杨春花就案涉房屋完成交易并办理过户手续。本案中，双方协商解除的是《房屋买卖定金合同》而非《房屋买卖协议》，该协议对签订的各方仍具有约束力，好管家中介公司向杨春花退还3000元定金的行为不能当然作为其与王建民解除居间委托的意思表示。综上，在没有证据证明王建民与好管家中介公司解除居间关系的情况下，其与杨春花就同一套房产在一个敏感时间内以在好管家中介公司挂牌的价格再次进行买卖，应视为好管家中介公司完成了王建民的居间委托事项，王建民应当支付居间费用，其数额以双方签订的中介费确认书中约定为准。但是，由于好管家中介公司在履行相关协议过程中自身存在过错，其在居间服务、收取相关费用时，未能审慎注意，为自身利益而轻忽法律规定与合同约定，对于本案纠纷的发生负有一定的责任，故对好管家中介公司主张的居间服务费用酌定支持50%。综上，好管家中介公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销西宁市城西区人民法院（2019）青0104民初3796号民事判决；二、王建民于本判决生效之日起十日内支付西宁好管家房屋中介有限公司居间服务费用5808元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取275元，由王建民负担137.5元，西宁好管家房屋中介有限公司负担137.5元；二审案件受理费550元，由西宁好管家房屋中介有限公司负担275元，王建民负担275元。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 林建平审判员 任 宁 二○二○年三月十一日书记员 马晓瑞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。