江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终232号上诉人(原审被告)：谢松良。上诉人(原审被告)：谢兴良。上诉人(原审被告)：谢松琴。上诉人(原审被告)：谢友琴。被上诉人(原审原告)：马广学。委托诉讼代理人：郭协芳，张家港市暨阳法律服务所法律工作者。上诉人谢松良、谢兴良、谢松琴、谢友琴因与被上诉人马广学房屋买卖合同纠纷一案不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初5472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢松良、谢兴良、谢松琴、谢友琴上诉请求：1.撤销一审判决。2.依法以违约责任判决履行案涉《房屋买卖合同》。3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：案涉《房屋买卖合同》形成前肖美玉的起居就完全依赖于子女照顾，且该房屋是肖美玉的唯一住房。肖美玉当时89岁高龄，作为一名农村寡妇，又是文盲，其不可能有卖房这样的想法。《房屋买卖合同》约定出售方是谢松良，共有人是谢兴良，落款签字捺印是肖美玉、甲方子女签字捺印是谢松良和谢兴良。定金2万元收条由肖美玉、谢松良签字捺印，18万元收条由谢松良、谢兴良签字捺印。该《房屋买卖合同》抬头与落款明显矛盾，显然是因谢松良、谢兴良不具备处分该房屋是资格，在居间方、马广学完全知情的情况下，有意隐瞒肖美玉另外两子女谢松琴、谢友琴，并欺骗肖美玉在《房屋买卖合同》和收条上捺印。2018年2月23日马广学第一次提起民事诉讼，谢松琴、谢友琴口头提出肖美玉年事高、神志不清但尚健在，案涉房屋是唯一住房，肖美玉的房屋不应仅由两个兄弟处分，合同无效。2018年4月4日一审法院裁定准许马广学撤诉。2019年2月20日肖美玉因病去世。2019年4月19日马广学再次提起民事诉讼，假的《房屋买卖合同》不应因肖美玉去世变得合法有效。马广学辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。马广学向一审法院起诉请求：1.请求继续履行房屋买卖合同，确认位于张家港市自行车库为马广学所有；2.请求判令谢松良、谢兴良、谢松琴、谢友琴协助办理坐落于大新镇新南小区77幢502室、35号自行车库的不动产产权至马广学名下；3.诉讼费用由谢松良、谢兴良、谢松琴、谢友琴承担。一审法院认定事实：肖美玉系谢斗生、谢松良、谢兴良、谢松琴、谢友琴母亲，谢斗生未婚未生育，于2001年1月20日去世。肖美玉于2019年2月20日去世。2013年1月14日，经张家港市大新源源信息服务部（以下简称源源信息）居间介绍，出售方（甲方）肖美玉、谢松良、谢兴良与购买方（乙方）马广学签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方自愿将其名下位于张家港市的拆迁安置房产（期房）小高层转让给乙方。（一）甲方转让给乙方安置房新南中套，面积115㎡，加自行车库一间（不计面积大小）。如套房建筑面积超过115㎡，超过部分由乙方按政府价向政府结算，该房产在分房时由乙方抓阄取得，楼层差价和平方差价按政府价贴和补……（五）转让价格人民币肆拾万伍仟元整。合同签订定金贰拾万元整，余款贰拾万伍仟元整在房产过户贷款后付清……（十）在2013年1月14日付定金贰万元整，在2013年1月15日付定金壹拾捌万元整，两次付清定金贰拾万元整。违约责任：甲方中途违约定金双倍返还，乙方中途违约定金不退还。如期不付，作违约。合同下方肖美玉、谢兴良、谢松良在甲方处签字、捺印，源源信息在居间方处签字捺印，马广学在乙方处签字捺印。2013年1月14日，谢松良、肖美玉共同向马广学出具收条一份，明确收到购买大新新南社区中套（期房）房款定金人民币贰万元。2013年1月15日，谢松良、谢兴良共同向马广学出具收条一份，明确收到购买大新新南社区中套（期房）房款定金人民币壹拾捌万元。马广学共计支付200000元。2017年7月12日，张家港市新南社区居民委员会发出信息登记回执单，明确案涉房屋系位于张家港市住宅面积123.79㎡、35号自行车库。审理中，由于案涉房屋张家港市自行车库尚未完成房屋初始登记，一审法院于2019年9月12日向大新镇人民政府发出《征询函》，大新镇人民政府于2019年9月16日向一审法院回函，就案涉房屋的被拆迁人情况、结算后需向政府补交差价款的具体金额出具了情况说明，明确签订房屋拆迁产权调换协议书的被拆迁人系肖美玉，未向大新镇人民政府进行结算，超出房屋面积单价为2080元/㎡。对《征询函》及回函，马广学表示无异议。因谢松良、谢兴良均辩称买卖合同无效,双方存在争议，引起本案诉讼。审理中，马广学向一审法院支付剩余房款223283.20元。以上事实，有《房地产买卖合同》、户表、户口注销证明、房屋拆迁产权调换协议书、收条、信息登记回执单、征询函、回函（情况说明）及一审法院庭审笔录予以证实。一审法院认为，经由源源信息居间达成的马广学与肖美玉、谢松良、谢兴良签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，亦未违反有关法律规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行相关义务。根据房屋拆迁产权调换协议书，案涉房屋系肖美玉老宅拆迁置换所得，肖美玉有权处分该房屋。签订买卖合同、出售房屋过程中，肖美玉、谢松良、谢兴良收取了部分房款并签字捺印，谢松良、谢兴良辩称肖美玉意识不清，未提交证据证明，其关于买卖合同无效的抗辩意见缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。肖美玉于2019年2月20日去世，其子谢斗生未婚未育早于其去世，谢松良、谢兴良、谢松琴、谢友琴均系肖美玉的子女，根据《继承法》的规定，四人均为肖美玉的第一顺序继承人。案涉房产属于肖美玉的遗产，马广学起诉四被告要求继续履行合同，理由正当，一审法院予以支持。2013年1月14日签订的房屋买卖合同中，约定出售的房屋面积为115㎡，但案涉房屋实际面积为123.79㎡，故对于超出约定面积的8.79㎡应按照2080元/㎡由马广学补交房屋差价款18283.20元。协议签订后，马广学已按约支付了房款200000元，并且已将尚未支付的购房款223283.20元汇付至一审法院执行款账户。经一审法院核实，案涉房屋已经具备领取不动产权证书及过户的条件，马广学亦同意负担案涉房屋登记至其名下的过程中应当缴纳的各项税费，综上，2013年1月14日的《房地产买卖合同》合法有效，各方当事人均应按照此协议履行，案涉房屋已经满足了先行登记至谢松良、谢兴良、谢松琴、谢友琴名下以及进一步变更登记至马广学名下的各项条件，谢松良、谢兴良、谢松琴、谢友琴应当履行相应的法律义务。故一审法院对马广学要求将涉案房屋变更、登记至其名下的诉讼请求予以支持。被告谢松良、谢兴良、谢松琴、谢友琴经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃到庭答辩、质证的权利，产生的法律后果，由其自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、谢松良、谢兴良、谢松琴、谢友琴于判决发生法律效力之日起10日内办理坐落于张家港市自行车库的不动产权证先行登记至谢松良、谢兴良、谢松琴、谢友琴名下，并于10日内协助将坐落于大新镇新南小区77幢502室、35号自行车库的不动产产权变更登记至马广学名下；二、马广学在上述房屋的不动产权登记至其名下后给付谢松良、谢兴良、谢松琴、谢友琴购房款223283.20元（该款已提存至本院执行款账户内）。案件受理费80元，由谢松良、谢兴良、谢松琴、谢友琴负担。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，案涉房屋系肖美玉的老宅置换所得，肖美玉作为案涉房屋所有权人，有权处分该房屋。2013年1月4日肖美玉与谢松良、谢兴良共同在《房屋买卖合同》中签字捺印，应当认为《房屋买卖合同》是肖美玉的真实意思表示。上诉人认为签订合同时肖美玉神志不清，但未能提供任何证据加以证明，本院对上诉人的相关意见难以采纳。案涉《房屋买卖合同》合法有效，当事人均应按约履行。2019年2月20日肖美玉去世后，谢松良、谢兴良、谢松琴、谢友琴作为肖美玉第一顺序继承人，有义务协助将案涉房屋过户至马广学名下。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人谢松良、谢兴良、谢松琴、谢友琴负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 郭 锐审判员 孙楚楚二〇二〇年三月二十日书记员 陈闵悦