文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝03民终1875号上诉人（原审原告）：重庆市大凡房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区东城街道办事处小南街（盛丰源C座），统一社会信用代码915001197093034471。法定代表人：肖代华，该公司总经理。委托代理人：**，重庆红刚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆东正物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区朝东路155号，注册号500103000056071。法定代表人：卢平，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：王小红，男，1982年9月13日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。上诉人重庆市大凡房地产开发有限公司（以下简称大凡公司）因与被上诉人重庆东正物业管理有限公司（以下简称东正公司）、王小红房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2019）渝0119民初182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大凡公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予纠正。上诉人不是东正公司的委托人，上诉人承担租金支付的担保责任，东正公司收取租金后统一交给上诉人，上诉人按照每季度一次支付给被上诉人，上诉人与王小红约定用租金冲抵购房款，并无不妥之处。东正公司与上诉人只是合作关系，王小红购买房屋后，作为房屋的所有权人，可以自己使用或用于经营，其委托东正公司经营管理，是王小红行使自己权利的表现。王小红辩称，原判认定事实清楚，证据充分。请求驳回上诉，维持原判。其购买该商铺是与大凡公司签订合同，既然大凡公司作为担保人，应当承担责任。东正公司未作答辩。大凡公司向一审法院起诉请求：1、判决大凡公司、东正公司签订的《委托经营管理合同》中的担保从合同关系于2017年6月12日起解除（即终止履行）；2、判令大凡公司从2017年6月12日起不再承担向王小红支付《委托经营管理合同》项下租金的相关担保义务；3、本案诉讼费用由东正公司、王小红承担。一审法院认定事实：2011年4月17日，大凡公司与王小红以及东正公司签订了《委托经营管理合同》，合同约定：由王小红（甲方）将位于水江金街购物广场某号商铺全权委托东正公司（乙方）经营管理，乙方按时收取经营者租金并交于大凡公司（丙方），丙方在收到乙方支付的标的物租金后按季度向甲方支付。不论乙方收取并交予丙方的租金是否达到或超过本合同约定的租金，丙方均应按照本合同约定的租金标准向甲方支付租金，不足部分由丙方自行承担。该合同签订后，各方履行合同至2014年10月。2014年11月起，东正公司终止经营，并离场。2017年6月12日，重庆市工商行政管理局渝中区分局以东正公司因开业后自行停业连续6个月以上为由作出渝中工商企吊字【2017】第020177号行政处罚决定书对东正公司作出吊销营业执照的行政处罚决定。2018年11月20日，大凡公司向王小红下发了《终止通知书》，《通知书》载明：2017年6月12日，重庆市工商行政管理局渝中区分局作出《渝中工商吊字（2017）第020177号行政处罚决定书》吊销了重庆东正物业管理有限公司营业执照。重庆东正物业管理有限公司已丧失市场经营主体资格，不再具有履行《委托经营管理合同》的民事行为能力。三方签订的《委托经营管理合同》无法继续履行，依法应当终止。现通知你方5日内办理2018年11月30日前租金结算确认手续。从2018年12月1日后起，重庆市大凡房地产开发有限公司不再承担租金支付担保责任。王小红不同意解除合同，并要求重庆市大凡房地产开发有限公司继续履行合同义务并支付下欠租金和违约金。双方协商无果引发本案诉讼。庭审中，大凡公司明确第一项诉讼请求为：请求判决重庆市大凡房地产开发有限公司于2017年6月12日起终止承担《委托经营管理合同》中的担保责任。一审法院认为，本案首先应查明大凡公司究竟在本案中承担了一种什么样的责任。首先，从2011年4月17日，大凡公司与王小红以及东正公司签订了《委托经营管理合同》来看，虽然王小红为委托方，东正公司为受托方，大凡公司在本合同中为见证担保方，但结合《委托经营管理合同》第四条第二款来看，该款明确约定了大凡公司实际承担的是租金支付责任，即合同中表述为：“丙方在收到乙方支付的标的物租金后按季度向甲方支付。不论乙方收取并交予丙方的租金是否达到或超过本合同约定的租金，丙方均应按照本合同约定的租金标准向甲方支付租金，不足部分由丙方自行承担”。同时，根据法律规定，担保的定义为：“保证人与债权人约定，当债务人不履行义务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任”。在本案中，租金是由东正公司收取后交与大凡公司，大凡公司再向王小红支付租金，无论东正公司收取并交予大凡公司的租金是否达到或超过本合同约定的租金，大凡公司均应按照本合同约定的租金标准向王小红支付租金，不足部分由大凡公司自行承担。如大凡公司所言，其在本合同中承担租金支付的担保责任，那就应该是东正公司直接向王小红支付租金，如东正公司未按时支付租金或支付租金金额不足，则大凡公司对未支付租金部分承担担保责任。因此，无论是合同约定还是法律规定，大凡公司都是承担的租金支付义务，而不是大凡公司所称的租金担保责任。故对大凡公司诉请人民法院判令终止大凡公司在《委托经营管理合同中》承担的担保责任和从2017年6月12日起的租金担保义务的诉讼请求，该院不予支持。其次，大凡公司诉称东正公司丧失市场经营主体资格，不具备履行《委托经营管理合同》的民事行为能力，因此三方签订的《委托经营管理合同》无法再继续履行，依法应当终止履行的意见，该院认为，从本案的情况来看，东正公司是大凡公司依法选定的前期物业服务企业，大凡公司在出售商铺的过程中，以东正公司向业主办理委托经营管理的模式促销商品房，并以租金折抵房款，自身就是受益人，同时，大凡公司还在《委托经营管理合同》承担租赁房屋的租金支付义务，因此，本案实际应是业主以租金折抵部分房款的方式购买商铺后，将商铺返租给大凡公司经营管理，再由大凡公司支付租金的前提下，大凡公司将房屋交由东正公司对外出租经营，大凡公司才是东正公司的实际委托人，根据合同法规定，鉴于东正公司已离场并被吊销营业执照，大凡公司可以随时基于任意解除权解除对东正公司的委托。综上所述，大凡公司的诉讼请求不符合法律规定，该院不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回大凡公司的全部诉讼请求。本案案件受理费80元（大凡公司已预交），由大凡公司负担。本院二审查明，案涉《委托经营管理合同》中还约定：合同有效期10年，自2011年10月1日起至2021年9月30日止；本合同叁方不得擅自单方解除合同等内容。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定。当事人二审中的主要争议焦点是：上诉人是否有权单方解除《委托经营管理合同》。本案中，当事人三方签订的《委托经营管理合同》系三方真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，该《委托经营管理合同》合法有效，合同三方均应按合同约定履行各自义务。大凡公司提出东正公司丧失市场经营主体资格，不具备履行《委托经营管理合同》的民事行为能力，因此三方签订的《委托经营管理合同》无法再继续履行，依法应当解除即终止履行的意见。东正公司虽然被吊销营业执照，但仍属于本案适格主体，不影响本案处理结果。根据法律规定，担保系保证人与债权人约定，当债务人不履行义务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任。大凡公司在本合同中承担租金支付的担保责任，即对未支付租金部分承担担保责任。本案租金约定是由东正公司收取后交与大凡公司，大凡公司再向王小红支付租金，无论东正公司收取并交予大凡公司的租金是否达到或超过本合同约定的租金，大凡公司均应按照本合同约定的租金标准向王小红支付租金，不足部分由大凡公司自行承担。同时，《委托经营管理合同》已经明确约定不得擅自单方解除合同。故一审法院依法驳回大凡公司的全部诉讼请求并无不当，符合法律规定。综上，上诉人大凡公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆市大凡房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡 伟审判员 陈胜友审判员 张 斌二〇二〇年三月二日书记员 郭 佳