河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终827号上诉人（原审被告）：郑州泽龙置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道89号升龙又一城2号院A座25楼329号。法定代表人：林挺，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡威，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘明，女，1979年10月30日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨雅雅，北京德恒（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莹，北京德恒（郑州）律师事务所律师。上诉人郑州泽龙置业有限公司（以下简称泽龙公司）、因与被上诉人刘明房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初31175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。泽龙公司上诉请求：1、撤销（2019）豫0191民初31175号民事判决第二项，依法改判驳回被上诉人在一审中所提出的要求上诉人赔偿租金损失的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未考虑双方在《商品房买卖合同》中对交房逾期时出卖人可予免责相关情形所做约定，在应据实延期交房的前提下仍要求上诉人向被上诉人赔偿租金损失，既缺乏合同与法律依据，更显失公平。1.双方在《商品房买卖合同》第八条中明确约定，“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：其他非出卖人原因造成该房屋不能交付使用的。”2.事实上，涉诉房屋于2015年8月26日竣工验收合格，并于2015年9月16日取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。上诉人于此时已通知包括被上诉人在内的商铺业主前来办理交房手续，但被上诉人以正式电不通（上诉人其实已提供替代用电）为由拒不收房，而同地块乃至同楼栋的办公、公寓业主均已在该时间段内集中交付完毕。3.前述正式电不通的根本原因系市政配套基础设施变电站未能配建到位所致，而项目配套雪莲变电站迟至2019年8月底方予建成。待其建成后上诉人即向供电企业提交供电方案并于2019年9月23日取得答复单，现该项目供配电工程正在紧张施工中。而前述情形双方于合同签订时既无法预知，亦无法避免，更非上诉人故意所为，上诉人自身并不存在任何过错，不应由上诉人承担由此带来的不利后果，而依据双方合同约定，由此造成房屋不能交付使用的，上诉人有权据实延期交房，无须向被上诉人赔偿任何损失。二、退一步讲，即便上诉人应承担逾期交房责任，一审法院判令上诉人按被上诉人与第三人签订的《商业合作合同书》所约定标准支付其租金损失亦于法无据，且该标准明显过高，亦根本未曾考虑房屋出租的机会成本在内，明显加重了上诉人责任，依法应予纠正。1.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。2.而就逾期交房事宜，双方在《商品房买卖合同》第九条中有明确约定，逾期后买受人要求继续履行合同的，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金”。一审法院即便认为该标准“明显过低，不能完全弥补原告的经济损失”，也应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。同时，因房屋出租存在一定的机会成本，即上诉人依约交付被上诉人并不必然完成出租，亦不必然持续稳定地实现出租收入，故应结合涉案房屋的面积、户型、位置、地段的稀缺程度在前述标准基础上再予酌定。综上所述，恳请贵院查明事实，依法撤销一审判决第二项，并改判驳回被上诉人在一审中所提出的要求上诉人赔偿租金损失的诉讼请求。刘明辩称：一、本案不存在减轻或免除上诉人责任的情形。上诉人的观点在原审已提出，该观点与实际情况不符，违背诚实信用原则，不能成立。二、上诉人未按照合同约定交付房屋，给被上诉人造成了租金损失，依法应承担赔偿责任、违约责任。合同约定的违约金计算标准低于上诉人的实际损失。上诉人在上诉状中所称的第三人系与其有关联关系的郑州又一城商业管理有限公司，原审判决上诉人按照双方能够预见的租金收益标准赔偿租金损失，符合实际情况及法律规定。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。刘明向一审法院起诉请求：1.被告协助原告办理位于郑州市高新技术产业开发区××大道××号房屋产权证，并按照合同约定向被告交付房屋；2.被告支付原告逾期办理房屋产权证违约金（以6146115元为基数，自2014年9月1日起按照日万分之0.1计算至实际交付之日止）；4、被告赔偿原告租金损失（自2019年8月29日起按每月43722元计算至被告实际交付涉案房屋止）。一审法院认定事实：2012年9月10日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订编号为GX12001084932的《商品房买卖合同》一份，约定：1.原告购买位于郑州高新技术产业开发区××大道××房屋××套（即涉案房屋），房屋价款为6146115元，该商品房用途为商业服务。2.被告应当于2014年6月30日前向原告交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2014年6月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；电话、网络线路等弱电设施于2014年6月30日敷设到户，达到申请使用条件。3.被告未按照本合同规定期限将涉案房屋交付原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还已付款，并按原告累计已付款1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。4、被告应当在2014年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之0.1的违约金。5、被告在取得该房屋初始登记后，原告自行申请办理转移登记，被告应在原告提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。2012年9月10日被告分别向原告开具金额为100万元、100万元、100万元、100万元、146115元销售不动产统一发票五张，2012年11月30日，被告向原告开具了金额为200万元的销售不动产统一发票。2012年9月10日，原告与郑州又一城商业管理有限公司（以下简称又一城商业管理公司）签订《商业合作合同书》一份，约定：1.为将该商铺交予又一城商业管理公司参与项目整体商业统一规划和管理，原告同意让渡该商铺使用权给又一城商业管理公司，又一城商业管理公司放弃应向被告收取的商业策划、推广和统一招商、统一管理服务费总额中的1349147元，即原告确认与被告签订的《商品房买卖合同》第四条商品房总价是在被告原定总房价基础上优惠1349147元后的价格。3、原告明确在该商铺使用权让渡期前36个月商铺使用权产生或可能产生的全部收益归又一城商业管理公司所有，后24个月商铺使用权产生的收益由又一城商业管理公司向商铺实际使用人收取，并按照以下约定分配：自该商铺交房之日起算的第37个月至第48个月期间，又一城商业管理公司保证原告每月获得租金收益37476元；第49个月至第60个月期间，又一城商业管理公司保证原告每月获得租金收益43722元。4、又一城商业管理公司同意本条款约定期间，该商铺与实际使用权人签订的租赁合同应收租金无论是否达到上述约定的保证金额或该商铺实际承租人未按租约交租，又一城商业管理公司要保证原告获得约定金额的收益，并在每一季度第一个月的20日前以现金形式支付给原告当季应得收益，原告同意在本条款约定期间，该商铺实际使用权人向又一城商业管理公司实缴租金超过上述保证的租金收益数的部分，归又一城商业管理公司所有。2014年9月6日，原、被告签订《升龙又一城集中商业逾期交房违约金领取书》一份，约定：1、原、被告自愿同意交房时间由2014年6月30日延期至2014年8月29日，共延期60日，合同继续履行。2、根据《商品房买卖合同》规定，涉案房屋逾期交房60日，原告于2014年9月6日自愿领取被告赔付的违约金3688元，不再向被告追索其他任何因上述逾期交房的其他违约责任。2015年9月16日，涉案房屋取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。庭审中，原告称涉案房屋已交付但不符合合同约定的交付条件，被告称涉案房屋没有正式供电，无法交付原告。2019年6月19日，又一城商业管理公司向原告转账房屋租赁（2019.6.1-2019.8.28）费131166元。以上案件事实由商品房买卖合同、商业合作合同书、销售不动产统一发票、河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书、升龙又一城集中商业逾期交房违约金领取书、河南增值税普通发票在案佐证。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行”。本案中，根据《商品房买卖合同》约定，被告应当于2014年6月30日前将符合该合同约定条件的涉案房屋交付原告，但涉案房屋至今没有正式供电，不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，在事实上不具备交付原告使用的可能性。原告请求被告交付本案争议房产，本案中不予支持。原告请求被告协助办理本案争议房产的不动产权属证书，该院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告在取得该房屋初始登记后，原告自行申请办理转移登记，被告应在原告提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。因此，在涉案房屋取得首次登记后，被告应当协助原告办理涉案房屋的不动产权属证书。原告请求被告支付逾期办证违约金（以6146115元为基数，自2014年8月31日起按照日万分之0.1的标准计算至涉案房屋实际交付之日止），该院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当于2014年8月30日（房屋交付使用后60日）前将应由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房管局，未在约定时限内报送或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日支付总房款万分之0.1的违约金。本案中，《商品房买卖合同》约定的向房管局办理初始登记现已实际变更为向不动产登记中心报送首次登记，涉案房屋至今不具备交付条件，被告向不动产登记中心报送首次登记资料的条件尚未成就。因被告应当在涉案房屋实际交付使用后60日内履行报送首次登记资料的义务，故在涉案房屋至今未交付使用的情况下，原告的该项诉讼请求，该院不予支持。原告请求被告赔偿租金损失（租金损失从2019年8月29日，按照每月43722元计算至涉案房屋交付之日止），该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。本案中，根据原、被告签订的《升龙又一城集中商业逾期交房违约金领取书》约定，双方协商同意本案争议房屋延期至2014年8月29日交付原告，但截至本判决作出之日，本案争议房屋仍不符合法定交付条件，被告应当赔偿逾期交房给原告造成的经济损失。原、被告签订《商品房买卖合同》时，原告与又一城商业管理公司签订《商业合作合同书》一份，约定，又一城商业管理公司保证自本案争议房屋交房之日起算的第37个月至第48个月期间，原告获得的月租金收益额为37476元，第49个月至第60个月期间，每月租金收益43722元。现因被告逾期交付本案争议房屋，导致原告无法获得2019年8月29日之后的租金，又一城商业管理公司与被告之间存在关联关系，被告在与原告签订《商品房买卖合同》时应当能够预见到原告的上述租金收益。因此，被告应当赔偿原告2019年8月29日至2019年12月4日期间的租金损失139628.32元（43722元/月×3个月＋43722元/月×6天/31天）。本判决作出之后至实际交付本案争议房屋之日止的租金损失尚未实际产生，本案暂不予处理。被告辩称应当按照《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准承担逾期交房的违约金，对原告请求的租金损失不应当予以支持。该院认为，根据《商品房买卖合同》约定，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。因涉案房屋的用途为商业，其价值并非居住，而是在于出租或自营获取经济回报，被告作为房地产开发企业，应当预见到逾期交房行为必然造成原告的租金损失。原、被告《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金标准明显过低，不能完全弥补原告的经济损失，因此，原告请求按照双方能够预见的租金收益标准赔偿租金损失，具有合理性，对被告的该答辩意见，该院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州泽龙置业有限公司协助原告刘明办理位于郑州市高新技术产业开发区××大道××号房屋的不动产权属证书，于上述房屋取得首次登记后30日内协助办理；二、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内，支付原告刘明租金损失139628.32元；三、驳回原告刘明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务及其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件受理费1727元，由被告郑州泽龙置业有限公司负担。本院二审期间，泽龙公司提供如下证据：第一组证据证据1，《高压供电方案答复单》原件1份共10页。证明目的：案涉房屋所在升龙又一城AB地块早于2013年6月20日即向国网河南省电力公司郑州供电公司申请用电，但于2019年9月23日即雪莲变电站建成后始取得供电答复单。第二组证据证据2，郑州市房屋租赁信息服务与监管平台网页打印件1份共3页。证明目的：1.郑州市房屋租赁信息服务与监管平台（网址：××）系由郑州市住房保障和房地产管理局上线运行的官方房屋租赁信息发布平台；2.郑州市房屋租赁信息服务与监管平台显示，案涉房屋坐落位置所属板块近期房屋租赁均价为76元/月/平方米。证据3，河南谦茂置业有限公司与周顺《长期租赁合同》（编号233036）复印件1份共8页。证明目的：同地段（该合同租赁房屋所在项目谦祥万和城位于高新区长椿路与莲花街交汇处）商铺租赁合同约定2019年11月16日至2020年8月31日期间租金标准为97.20元/月/平方米。证据4，郑州高新区梧桐办事处洼刘村村民委员会与河南巨正酒店管理有限公司《房屋租赁合同》复印件1份共9页。证明目的：该租赁合同签订于2019年3月6日并由高新区梧桐办事处作为监管方，该合同显示同地段（该合同租赁房屋位于高新区春藤路与科学大道交汇处东南角）房屋租金双方约定的租金标准为27元/月/平方米，自免租期后起算。第二组证据整体可以证明：一审法院所认定的案涉房屋租金损失标准（达207.45元/月/平方米）与当前房屋租赁市场租金水平相较明显过高，违背了公平原则，更未考虑房屋出租的机会成本，依法应予纠正。刘明针对泽龙公司提交的证据发表如下质证意见：1、上诉人提交的材料不符合法律法规关于新证据的认定情况。2、证据1高压供电方案答复单不是原件，系复印件拼接构成，加盖的是上诉人的印章，对其真实性不予认可。该文件不能显示与案涉房屋的关联性及关系，对其关联性不予认可。证据2网页打印件系打印件，不能显示来源及原始载体，对其真实性不予认可，该网页打印件不能显示其所称房屋租赁涉及的房屋性质，对其关联性不予认可。证据3和证据4均为复印件，对其真实性不予认可。其所提供的租赁合同不能显示与本案的关系，故对其关联性不予认可。上诉人所提供的四份证据不能证明其证明目的。刘明未提交新证据。本院经审查认为，泽龙公司提供的上述证据不属新证据，且不是原件，不能证明其待证的事实，本院不予采信。本院经审理查明的案件事实同一审一致。本院认为，泽龙公司、刘明之间签订的《商品房买卖合同》、《升龙又一城集中商业逾期交房违约金领取书》均合法有效，当事人双方均应履行各自的义务。根据《升龙又一城集中商业逾期交房违约金领取书》约定，泽龙公司应当于2014年8月29日前将符合《商品房买卖合同》约定条件的案涉房屋交付刘明，但因案涉房屋至今没有正式供电，不符合约定的交付条件，故泽龙公司应承担相应的违约责任。泽龙公司称正式用电不通的原因系市政配套基础设施变电站未能配件到位所致的上诉主张，不属双方约定的免责事由，本院不予支持。关于房租损失计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，刘明与郑州又一城商业管理有限公司签订《商业合作合同书》，对案涉房屋出租的租金收益额进行了明确约定。泽龙公司对刘明出租案涉房屋所能够获取的租金收益是知晓的，且刘明已依约实际收取了相应的租金。本案争议房屋的用途为商业，目的在于出租或自营获取经济回报。一审法院参照上述《商业合作合同书》约定的租金标准认定刘明自2019年8月29日至2019年12月4日期间的租金损失金额并无不当。泽龙公司称一审判决判令其支付的租金标准过高的上诉主张不能成立。综上所述，泽龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3093元，由上诉人郑州泽龙置业有限公司公司负担。本判决为终审判决。审判长  马增军审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇二〇年三月三十一日书记员  刘佳辉