河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1554号上诉人(原审原告):周华森，男，汉族，1993年3月7日出生，住河南省南阳市。委托诉讼代理人：陈国强，河南大象律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵涛锋，男，汉族，1988年2月18日出生，住河南省义马市。委托诉讼代理人：赵铁峰，河南金泰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：郑州乐美房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区农业东路112号附1号4号楼1层附11号。法定代表人：候斌。委托诉讼代理人：周明月，女，公司员工。上诉人周华森因与被上诉人赵涛锋、郑州乐美房地产营销策划有限公司（以下简称乐美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初26972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。周华森上诉请求：1、依法撤销（2019）豫0191民初26972号民事判决书；2、改判：(1)解除上诉人周华森、被上诉人赵涛锋与被上诉人乐美公司签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0000896);(2)被上诉人赵涛锋向上诉人周华森双倍返还定金400000元，返还佣金32000元，返还代为支付的契税、维修基金、面积补差款、工本费、测绘费16977.34元，以上合计448977.34元。3、一、二审案件受理费均由被上诉人赵涛锋承担。事实和理由：一、一审判决未查明事实。1、周华森与赵涛锋、乐美公司签订《房屋买卖合同》合同编号应为0000896。2、《房屋买卖合同》约定的应是定金“暂时由丙方代为保管”。3、一审判决认定契税7351.34元、维修基金5246元、面积补差4190元、工本费80元、测绘费110元，共计16977.34元，从定金20万元中扣除后，定金金额实为183022.66元错误。该16977.34元已明确约定只能抵扣购买房屋的首付款，定金金额一直约定的是20万元，从未变更过。4、一审判决认定“案外人杨书敏与被告于2019年5月17日签订第二份房屋买卖合同用于申请贷款，其约定房屋交易价高于真实交易价”错误。该第二份房屋买卖合同中的房屋交易价并非是由杨书敏与赵涛锋自由约定的，而是银行指定的具有合法资质的评估机构经法定评估程序评估出来的所交易房屋的市场评估价格。故一审法院可以说“房屋评估价高于真实交易价”，但绝不可以说“约定房屋交易价高于真实交易价”。5、一审判决认定“房屋各种税费的承担由双方协商约定，在双方协商不成导致合同不能履行时，应视为双方未能就买卖合同的主要条款达成一致意见，故第二份房屋买卖合同对双方不具有约束力”错误。首先，第二份房屋买卖合同并非周华森与赵涛锋所签，根据合同相对性原则，第二份合同对周华森不具有约束力。其次，如一审法院认可杨书敏是代替周华森买房，经周华森授意去签的这第二份合同，从而认为第二份合同是第一份合同的延续，对周华森产生约束力的话，那么，第二份合同更应该对赵涛锋有约束力，因为第一份合同是赵涛锋签署的，第二份合同也是赵涛锋签署的，两份合同的交易标的是一样的，第二份合同是第一份的延续，而第一份合同中已经明确约定了税费承担的规则，即根据市场评估价计算，个税和增值税由赵涛锋承担，契税由周华森承担。根本不是一审判决所述的税费的承担双方协商不成，而是早已有约定而无需再次约定。二、一审判决未分清是非。本案中的当事人有三方，分别是欲购房的上诉人周华森、欲卖房的被上诉人赵涛锋和撮合房屋买卖交易的中介方被上诉人乐美公司，在这三方中，上诉人周华森是最诚信的一方，是唯一没有隐瞒、编造事实，没有任何违约行为和过错的一方。在签订《房屋买卖合同》前，周华森就已明确告知卖方赵涛锋、中介方乐美公司自己不具有郑州市购房资格，需要买方所出的所有钱都由周华森本人出，但银行贷款及房产过户手续会以周华森所指定的人的名义办理。在赵涛锋、乐美公司知情并同意的情况下，三方才签订了《房屋买卖合同》，合同签订后，周华森所应履行的买方义务已全部积极履行了。而卖方赵涛锋违约行为主要有：（一）《房屋买卖合同》约定签约时应向中介方交十万元售房保证金，但直至周华森起诉时也没交。（二）该卖方自己出资缴纳的契税、维修基金、面积补差款、工本费、测绘费以没钱为由，让周华森垫付。（三）约定的走非资金监管手续，后又要求更改为资金监管手续。（四）约定的根据评估机构对房屋的评估价格计算过户费用，个税和增值税由卖方承担，契税由买方承担，但在评估完毕后，却又不愿承担。（五）赵涛锋自己去银行与周华森指定的名义买房人杨书敏签订了办理银行贷款所需的购房合同，却在庭审时称“一房二卖”、“阴阳合同”。综上，上诉人周华森无任何违反法律和道德的行为，却最终钱房两空，赵涛锋违约，却一分钱不损失，一点责任不承担。中介乐美公司无论房屋是否成交，稳赚不赔！三、一审判决未正确适用法律。一审判决已经明确了周华森虽然无购房资格，但其与赵涛锋、乐美公司所签《房屋买卖合同》仍为有效合同。依据《中华人民共和国合同法》，有效的合同当然受法律保护，合同各方应当切实履行合同义务，违约方应当依据合同约定承担相应的违约责任。本案中，三方《房屋买卖合同》既然有效，那么作为违约方的赵涛锋不在约定时间配合到房管局办理立契过户手续，自然应当按照合同约定承担向周华森双倍返还购房定金并退还佣金的违约责任。一审判决一方面认可合同效力，另一方面却不支持周华森要求违约方承担违约责任的诉讼请求，另外，一审判决认为“原告自认截止起诉之日其仍不具有购房资格，致使签订房屋买卖合同的目的无法实现”，从而判决支持解除合同是错误的，无任何法律依据的。周华森起诉要求解除合同的事实依据是赵涛锋违反合同约定，不予配合办理过户手续；法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，对照法律条文可知，一审判决解除合同的结论正确，但理由是错误的，必须予以纠正。四、一审判决未制裁民事违法行为，未保护当事人的合法权益，更未起到教育公民自觉遵守法律的作用。综上，被上诉人赵涛锋和乐美公司均违反了《中华人民共和国合同法》规定的诚信履行合同的义务，而一审判决结果却未让该两方承担法律责任，甚至一审法院还支持乐美公司赚取了12000元的利润。赵涛锋辩称，一、一审中共出现了两份房屋买卖合同，合同相对人不同，合同内容也不同，客体相同，实质就是阴阳合同。至于周华森的没有购房资格，赵涛锋是诉讼中才得知的，周华森明知自己没有购房资格，却以签订阴阳合同方式瞒天过海取得房产目的行为是不应当得到法院的支持的。二、依据《商品房买卖解释》第23条的规定，即“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。以及最高人民法院民一庭的判例《因受限贷、限购政策影响产生的房屋买卖合同纠纷处理》：“对因限购、禁购引发的房屋买卖合同纠纷，人民法院应当判令合同解除，经审查发现由于交易主体受到国家宏观调控政策限制而无法从事房屋买卖交易的，人民法院只能判令解除合同。这是因为，限购、禁购的规定属于国家房产调控下的禁止性规范，具有强制性，新政实施前签订的房屋买卖合同赖以存在的基础已发生根本动摇，买房人因不具合法购房主体资格而无法继续履行房屋买卖合同，合同目的已经无法实现。人民法院在此类纠纷中能够做到的，对于合同无法继续履行产生的原因、责任进行准确认定，如认定宏观调控政策归责于当事人双方的事由”对购房人解除合同的请求予以支持，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还给购房人。因此，原判与上述最高人民法院的司法解释和指导精神是一致的，不存在周华森所说的“未能正确适用法律的情况”和“合法有效的合同也可以不遵守，不遵守也不用承担违约责任”的情况。三、周华森与赵涛锋之间的合同对赵涛锋显然不公平，作为卖房人，只拿到16977.34元的定金，却将价值175万元的房产交付，还得出10万元的保证金和税费等费用，正是权利义务严重不对等、不公平的购房合同，上诉人周华森刻意隐瞒购房资格的事实而进行的一系列暗箱操作行为、以及掌控19万多的中介公司被列入失信人名单的情况下，让赵涛锋夫妻二人难以继续履行合同。乐美公司辩称，一、关于周华森上诉称一审判决未“查明事实”。对第一大项的第1、2、3小项无异议。关于贷款申请时价格与买卖合同价格不同，贷款申请的价格是由市场和银行指定的第三方评估机构决定的，比如有些学区房，评估价值很低，交易价格却很高。买卖合同已经约定买方周华森可以以他人名字（有购房资格的人）购买该房屋，购房款由合同约定的买方周华森出，且买卖双方都同意，事实是买方周华森也做了共同还款人。二、关于周华森上诉称一审判决未分清是非。买方确已根据买卖合同履行需要履行的部分。乐美公司作为中介，对买卖双方就房屋买卖具体细节，税费，房屋现状，双方情况都据实告知，没有隐瞒和欺骗。从双方有意向到双方签约，乐美公司作为中介，从中调和，调解，约谈，促成，在合同签署时双方对所有细节都是清楚的，且无异议的。促成这笔交易时，乐美公司业务员个人也是殚精竭虑，失之良多。卖方三天两头去店里和公司总部闹，对业务员个人和公司都造成极大影响，公司声誉受损，业务员个人多年的信誉也因此受损，这些损失不是能用金钱衡量的。周华森向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告、第三人之间的房屋买卖合同；二、判令被告向原告双倍返还定金400000元；三、判令被告向原告返还原告已支付给第三人的佣金32000元；四、判令被告向原告返还原告代被告支付的契税、维修基金、面积补差款、工本费、测绘费共计16977.34元；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年3月29日，原告周华森与被告赵涛锋第三人乐美公司签订《房屋买卖合同》（合同编号：000896）。合同约定，甲方赵涛锋、乙方周华森、第三人郑州乐美房地产营销策划有限公司，甲方自愿将坐落于商鼎路6号永威翡翠城的3号楼2单元1805号的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方，乙方对该房屋已做出充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，并自愿购买该房屋。该房屋总价款175万元整，权属证件号码：以房本下来为准，商品房买卖合同书号为012001081156，所有权人：赵涛锋，共有权人李丹丹，建筑面积80.7平方米，该房屋在18层，总层数20层。甲乙双方同意该定金在立契（过户）前暂时由乙方代为保管。甲方自本合同签订时将售房保证金10万元、《房屋所有权证》或《商品房买卖合同》交由丙方代为保管，作为交易对象的真实性及甲方出售该房产诚意的担保。甲乙双方同意使用按揭贷款的付款方式购买房屋，双方签订合同后，应共同到约定的银行办理按揭贷款手续，乙方应在过户当日付清首付款，剩余房款（即乙方申请的贷款金额）由银行在房款当日向甲方支付。定金冲抵首付款的同时转为物业交割保证金，待物业交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单，到丙方领取物业交割保证金（乙方申请的贷款金额以银行最终审批结果为准）。双方在本合同签订120个工作日内，选择非资金监管手续的方式共同到房管局立契并办理房产过户手续及相关手续。乙方支付佣金32000元，乙方如委托丙方办理交易过户手续，须支付丙方代办费2000元。甲乙双方约定由乙方负责解押，在办理过户手续时，甲方承担个税和增值税，乙方承担契税。甲乙丙方在本合同底部又约定：1、甲方签约后3个工作日内开始提交办理房本手续，甲方须保证房子没有被查封、产权保证清晰；2、乙方交给丙方10万元定金是丙方代甲方保管，甲、乙双方任意一方违约，须双倍赔付对方损失；3、甲方房本下来无论坐落位置怎样写，都认可是永威翡翠城3号楼2单元1805的房子卖给乙方；4、乙方负责垫出来甲方的抵押款和个税、增值税的钱；5、乙方签订合同后，无论用自己名字办过户手续还是他人的名字，乙方都须认可不违约及违约的责任；6、乙方交定金增加10万元整共计20万元整，给丙方代为保管，其他约定条款不变。另查明，2019年3月29日，原告周华森支付了定金20万、中介费32000元，其中定金20万由第三人乐美公司代为保管。2019年4月3日，被告赵涛锋收到第三人乐美公司员工周明月代缴契税7351.34元、维修基金5246元、面积补差4190元、工本费80元，测绘费110元，共计16977.34元，此款项抵扣购买房屋的首付款，从定金20万元中扣除。2019年5月17日，被告赵涛锋与案外人杨书敏签订第二份房屋买卖合同，合同约定：涉案房屋建筑面积81.16平方米，所有权证号0130546，成交价格240万元，案外人杨书敏应于本合同首次签订时支付甲方定金77万元，定金办理完房屋立契过户手续时冲抵房款。同日，被告赵涛锋和房屋共有人李丹丹均向兴业银行郑州分行承诺将涉案房屋出售给杨书敏，且房屋共同人李丹丹声明知悉对被告赵涛锋出售涉案房屋给杨书敏的交易。2019年6月16日，第三人催促被告赵涛锋办理过户手续。庭审时，原告周华森自认其不符合限购政策，无购房资格。该院受理该案后，经调解未果。以上事实有原告、被告及第三人提交的房屋买卖合同两份、收据两张、二手房住房按揭首付款证明、承诺书两份、声明、收条、微信聊天截图及本案庭审笔录等在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告、被告、第三人签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定，履行各自的权利义务。原、被告及第三人之间于2019年3月29日签订的第一份房屋买卖合同时，约定原告可以用别人的名义办理过户手续。为了实现合同目的，应原告要求，案外人杨书敏与被告于2019年5月17日签订第二份房屋买卖合同用于申请贷款，其约定房屋交易价高于真实交易价，双方在实际履行过程中，部分税费数额势必会增加，根据合同中有关条款和二手房市场交易习惯，房屋各种税费的承担由双方协商约定，在双方协商不成导致合同不能履行时，应视为双方未能就买卖合同的主要条款达成一致意见，故第二份房屋买卖合同对双方不具有约束力，原被告双方无权就该合同追究对方的违约责任。对于原告主张解除原告与被告、第三人之间的房屋买卖合同，庭审时，原告自认截止起诉之日其仍不具有购房资格，致使签订房屋买卖合同的目的无法实现，故该项诉讼请求，该院予以支持。对于原告主张被告返还双倍定金40万元的诉讼请求，原被告双方在履行合同约定的义务时，原告明知该合同存在客观障碍，且合同已经解除，定金应返还给原告，由于20万定金中，被告支取了16977.34元用于缴纳办理涉案房屋产权登记的必要费用，剩余部分仍由第三人保管，故应由被告及第三人共同返还，其中被告返还16977.34元，第三人返还定金183022.66元。原告主张被告返还契税7351.34元、维修基金5246元、面积补差款4190元、工本费80元、测绘费110元的诉讼请求，该院不再重复支持。对于原告主张佣金32000元的诉讼请求，佣金系居间方为原被告提供服务的劳动报酬，结合本案案情，虽第三人在涉案房屋交易过程中存在一定的过失，但鉴于第三人也确实为涉案房屋交易提供相应服务，应收取部分费用，故该院酌定由第三人返还原告佣金20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、解除原告周华森、被告赵涛锋与第三人郑州乐美房地产营销策划有限公司于2019年3月29日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：000896）；二、第三人郑州乐美房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告周华森返还定金183022.66元；三、第三人郑州乐美房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告周华森返还佣金20000元；四、被告赵涛锋于本判决生效后十日内向原告周华森返还定金16977.34元；五、驳回原告周华森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8034元，减半收取4017元，由原告周华森负担2049元，由被告赵涛锋负担152元，由第三人郑州乐美房地产营销策划有限公司负担1816元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，周华森、赵涛锋与乐美公司于2019年3月29日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0000896）系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同。但本案中作为买受人一方的周华森明确属于郑州市辖区内不具备购房资格的人员，且周华森对此明知。鉴于上诉人周华森不具备讼争房屋的购房资格，双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，合同目的无法实现，周华森一审中请求解除买卖合同，赵涛锋予以认可，一审法院判决予以解除，定性正确，裁决适当，本院亦予以确认。双方争议的焦点在于合同解除，终止履行后，周华森认为赵涛锋是否违约，应当承担相应的责任；首先周华森在明知自己不具备购房资格的情况下，仍然和赵涛锋订立合同，是合同目的无法实现致使合同解除的主要原因，虽然双方在合同中约定房屋可以过户至周华森指定的其他人名下，并为此指令案外人杨书敏和赵涛锋讼争的房屋订立第二份买卖合同以办理银行贷款，但在二审中经本院询问其明确表示是自己购买房屋，不是案外人。因此该合同条款是为了规避郑州市政府颁布的限购令，以此实现购房目的。因此，故此，案外人杨书敏与赵涛锋于2019年5月17日签订第二份房屋买卖合同目的是用于申请贷款，不是案外人和赵涛锋关于买卖同一房屋的真实意思表示，且未实际履行，该份合同不产生法律效力。根据两审的查明事实，诉讼参与的三方均明知订立房屋买卖合同违反调控政策的禁止性规定，对买卖合同的目的无法实现，造成解除均有责任；因此对于周华森主张双倍返还购房定金的诉请，一审法院不予支持，处理适当，本院予以维持。作为居间方的乐美公司，虽然提供了房屋真实的信息和购房资格的审核，但作为专业的居间方，参与到实施买卖房屋行为双方中的目的是促进交易行为的合法合规合理的完成，在明知周华森不具备购房资格的情况下，乐美公司仍然促使双方订立合同，并为了规避政府的限购政策，引导订立不具备真实买卖关系的第二份合同，对合同的解除也应当承担相应责任；鉴于本案合同目的无法实现，居间方对合同被解除应当承担责任，故其收取的居间费用应当全额返还，一审法院酌定由周华森承担部分居间费用不当，本院予以纠正。本案的房屋买卖合同的诉讼请求，一审判决予以支持，并无不当。由于周华森按照合同约定支付了定金20万、中介费32000元，其中20万定金中，赵涛锋支取了16977.34元用于缴纳办理涉案房屋产权登记的必要费用，剩余部分仍由乐美公司保管，故一审判决由赵涛锋及乐美公司共同返还，其中赵涛锋返还16977.34元，乐美公司返还定金183022.66元，并无不当。根据周华森不符合限购政策的情况，考虑本案房屋买卖合同在实际履行过程中未核实清楚房屋交易税费数额承担等问题，对于本案房屋买卖合同的解除，双方无权追究对方的违约责任。一审判决对周华森主张赵涛锋返还双倍定金40万元的诉讼请求不予支持，并无不当。对于周华森主张佣金32000元的诉讼请求，佣金系居间方乐美公司为周华森与赵涛锋提供服务的劳动报酬，由于周华森已按照合同约定履行其各项义务，即使乐美公司为涉案房屋交易提供相应服务，应收取部分费用，不应由守约方周华森承担，且乐美公司未尽到审查及提示义务，在促成房屋买卖合同的签订过程中存在过错，应返还周华森佣金32000元。一审法院酌定由乐美公司返还周华森佣金20000元欠妥，本院予以纠正。一审判决认定周华森、赵涛锋与乐美公司于2019年3月29日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：000896）存在笔误，应予纠正。综上所述，周华森的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，实体处理部分欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初26972号民事判决第一、二、四、五项；即一、解除原告周华森、被告赵涛锋与第三人郑州乐美房地产营销策划有限公司于2019年3月29日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0000896）；二、第三人郑州乐美房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告周华森返还定金183022.66元；四、被告赵涛锋于本判决生效后十日内向原告周华森返还定金16977.34元；五、驳回原告周华森的其他诉讼请求。二、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初26972号民事判决第三项为：郑州乐美房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向周华森返还佣金32000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8034元，减半收取4017元，由周华森负担2000元，由赵涛锋负担152元，由郑州乐美房地产营销策划有限公司负担1865元。二审案件受理费8034元，由周华森负担4000元，由赵涛锋负担304元，由郑州乐美房地产营销策划有限公司负担3730元。本判决为终审判决。审判长 丁 亮审判员 周 金审判员 张晶晶二〇二〇年三月十二日书记员 陈明真