四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14471号 上诉人（原审原告）：杨伟，男，1987年6月24日出生，藏族，住四川省石棉县。 委托诉讼代理人：何荣，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方梅，四川瀛领禾石律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：冯云波，男，1974年6月7日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：樊勇，四川智力律师事务所律师。 上诉人杨伟因与被上诉人冯云波房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初7609号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨伟上诉请求：撤销一审判决，改判确认杨伟与冯云波之间签订的租赁合同期限为五年，即从2015年4月1日起至2020年3月31日止。事实和理由：一、杨伟与冯云波之间签订的《厂房租赁合同》所约定的租赁期限5年，是双方的真实合意，且冯云波在一审庭审中明确认可租赁合同的租期为5年。二、租期5年应当是从“2015年4月1日起至2020年3月31日止”，合同所载的“至2019年3月31日止”完全是对租赁届满日期计算错误，是冯云波错误填写所致。三、冯云波以租赁期限从2014年4月1日起算为由，辩称租期于2019年3月31日届满，完全不能成立，且并非事实。本案中，冯云波是2015年2月16日才受让取得案涉房屋，在此之前，其对案涉房屋不享有任何权利，其无权与杨伟约定2014年租赁事宜，且杨伟与原业主四川共益木业有限公司之间在2014年度内已履行完毕交付租金、使用房屋等相关权利义务，因此，双方不可能存在将租期5年自2014年起算的合意。另外，冯云波辩称为遵循买卖不破租赁的原则，其在原业主处受让房屋后与杨伟签订了本案租期5年自2014年起算的租赁合同。而事实上，杨伟2014年并未与原业主签订过租赁合同，冯云波的辩称理由不能成立，也不符合双方的真实合意。四、杨伟所持的合同存在由“2014年”更正为“2015年”的痕迹，且进行了捺印确定，充分体现了双方对租赁起始日期“2015年4月1日”进行了特别注意，不存在误解。而一审法院却以杨伟所持的合同存在由“2014年”更正为“2015年”的痕迹，以及两份合同均未对租赁届满日期2019年3月31日进行改动，通过主观推导的方式，认定租赁届满日期为2019年3月31日是双方签订合同时的共识，并以杨伟在电话通话中未对冯云波提及的租赁期即将届满提出异议为由，主观片面认定杨伟是认同合同于2019年3月31日到期。其实属事实认定错误，从而导致判决错误。 冯云波答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，请求维持原判。一、杨伟认为租期5年是“2015年4月1日起至2020年3月31日止”,这仅是杨伟在没有其他证据的情况下进行的推理意见。二、按照杨伟诉称理由，根据常理和交易习惯，双方一般是预先确定租期后根据租赁的起始日期加上租期，计算得出合同届满日期。那么在书写时就应将租期5年书写在前面，而将开始时间和截止时间书写在租期的后面。而本案书写顺序是颠倒的，即双方预先确定了租赁合同起止时间，将该起止时间段作为剩余的合同履行期。印证了双方签订合同时将2019年3月31日确定为租赁合同截止时间的真实意思表示。三、杨伟关于租赁届满日期计算错误的观点，没有任何依据。案涉租赁合同是双方经审核后签订，从情理和逻辑上说，双方不会同时发生简单的计算错误。四、双方签订租赁合同前，杨伟就已在承租使用案涉房屋。根据“买卖不破租赁”的相关规定，原租赁合同对承租人杨伟和新房东冯云波继续具有约束力。因原合同签订租期为5年，为了延续原合同时间上的一致性，因而将本案的租赁合同租期填写为5年，起始时间填写为2015年。五、针对租赁合同由2014年更改为2015年，双方是在认真审核情况下进行的更改。而租赁合同截止时间并未更改为2020年3月31日，印证了将租期届满日期预先确定为2019年3月31日是双方真实意思表示。六、杨伟主张2014年并未与原业主签订租赁合同，一审庭审中杨伟口头陈述了其与原业主签订了2012年至2016年的合同。但杨伟一审中并未提交相应的租赁合同，应承担举证不能的不利后果。 杨伟向一审法院提出诉讼请求：请求确认杨伟、冯云波双方于2015年3月27日就租赁成都市蓉都大道金牛区房屋所签订的租赁合同期限为五年，即自2015年4月1日起至2020年3月31日止。 一审法院经审理查明，1995年5月10日，天回镇街道土门社区居民委员会以场地作价分成方式，将其土地出租给四川共益木业有限公司，进行联营。 2014年冯云波得知四川共益木业有限公司欲将其位于成都市金牛区的公司厂房及附属设施等对外转让，遂有意购买。在2014年10月与四川共益木业有限公司的法定代表人王文奇联系、商谈时，冯云波了解到该厂房在几年之前已经出租给了杨伟，杨伟又将上述厂房分租给其他经营户并从中收取租金，赚取差价。经过协商，杨伟答应与冯云波重新签订租赁合同。 2015年2月16日，冯云波与四川共益木业有限公司签订了厂房转让协议，约定场地于同日转让并交付。 2015年3月27日，冯云波与杨伟签订了厂房租赁合同。杨伟所持合同载明的厂房租赁期自2015年4月1日起，至2019年3月31日止，租赁期为五年，其中有将“2014”涂改为“2015”的痕迹。冯云波所持合同上约定的厂房租赁期自2015年4月1日起，至2019年3月31日止，租赁期为五年。 此外，在2015年3月31日，四川共益木业有限公司与天回镇街道土门社区居民委员会终止联营关系，同日天回镇街道土门社区居民委员会与冯云波签订土地使用权租赁合同。 临近2019年3月31日，冯云波与杨伟就是否续租等事宜无法达成一致意见，冯云波决定将厂房收回自行经营，并多次通过短信、电话催促对方办理交接事宜，杨伟当时对合同到期没有提出异议。现厂房内的实际经营户已与冯云波签订了新的租赁合同。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。杨伟与冯云波签订的厂房租赁合同依法成立，合同双方应当共同遵守。杨伟关于厂房租期应为五年，期满时间是2020年3月31日的主张，与合同载明的租赁期限自2015年4月1日起至2019年3月31日止不一致，从而导致双方对合同届满日发生分歧，产生诉讼。结合全案证据，可推导出在2015年3月27日，冯云波与杨伟签订第一份厂房租赁合同时，基于某种考虑将厂房租赁起止日期写为2014年4月1日至2019年3月31日，租期五年，照此写法时间与租期吻合，只是签订合同的实际日期晚于厂房租赁初始日期约一年，于是又将“2014”涂改为“2015”，第二份合同顺理按照修改后的第一份合同拟定。这两份合同均未对厂房租赁届满日期2019年3月31日进行改动。因为厂房租赁合同对于冯云波与杨伟都很重要，如果双方事先约定租期为五年，必然会对届满日期进行修改，然而并未如此，这不应该视为一种疏忽，反而恰恰说明合同双方当事人对届满日期为2019年3月31日是达成了共识，没有争议的。这一点也可以通过冯云波与杨伟的通话录音和短信截图予以佐证，即在2019年3月31日之前，冯云波多次告知杨伟租期即将届满，其会将厂房收回自行经营，让杨伟配合交房，而杨伟对租期届满均未提出任何异议，可知杨伟当时应是认同合同将于2019年3月31日到期的。现杨伟以合同载明租赁期为五年，期限届满时间应为2020年3月31日为由，主张合同尚在有效期内，缺乏事实依据，也不能通过逻辑推理得出如其所述的结论，故对杨伟的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回杨伟的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，由杨伟负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了如下新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另补充查明，冯云波于二审中承认案涉厂房并无相关规划许可手续，亦无国有土地使用权证。 杨伟提交微信聊天截图，拟证明冯云波让众商家起诉杨伟，并为商家聘请律师、支付律师费和承担诉讼费，可以说明其目的系通过商家起诉，增加杨伟的诉累，以逼迫杨伟提前退回房屋。 对杨伟提交的该证据，冯云波发表质证意见称，对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，并认为该份证据是杨伟当庭提交，已超过举证期间，原则上冯云波可以不予质证。同时，该证据系复制件，没有证据效力。 冯云波提交以下证据：证据1.案外人周良才、周雪玲等人的民事起诉状复印件、追加第三人申请书复印件、法院限期举证通知书及传票复印件；证据2.各商家支付给杨伟的房租收据、电子转账截图复印件；上述两项证明拟证明杨伟提起诉讼的来由。证据3.周良才等人支付给杨伟的保证金、租金情况、周锦与杨伟签订的摊位租赁合同、谭维艳与杨伟签订的摊位租赁合同、杨丹与杨伟签订的摊位租赁合同、马亚古白与杨伟签订的摊位租赁合同，拟证明杨伟在明知与冯云波的租赁合同已于2019年3月31日到期的情况下，违背诚信原则恶意收取商家的租金、签订转租合同。 对于上述证据，杨伟发表质证意见称，证据前后矛盾，冯云波刚才陈述杨伟是在商家起诉杨伟之后才提起诉讼，而冯云波又称这些证据系其才发现的证据，前后矛盾；上述证据与本案事实没有任何关系，不能达到冯云波的证明目的；可以证明了是因为冯云波要提前收回房屋，才导致众商家要求杨伟退还已支付的房租等费用，并导致杨伟被商家起诉。另外，杨伟认为，冯云波提交的上述证据与杨伟提交的商家微信截图群可以相互印证，说明冯云波号召商家恶意起诉杨伟以达到逼迫杨伟认可合同到期的目。 对于杨伟及冯云波提交的上述证据，本院认为均与案涉争议焦点问题没有关联，不予采信。 本院认为，案涉合同的效力人民法院应主动审查，并在此基础上对合同履行过程中的争议进行处理。本案中，冯云波系与天回镇街道土门社区居民委员会签订的《土地使用权租赁合同》，该合同载明案涉土地系位于该社区第三居民小组的15.827亩，包含原承租人四川共益木业有限公司建设房屋等设施，并将建筑物及生产经营设施等全部转让；作为使用土地的对价，冯云波须支付“农业产值补偿费”；双方还对政府拆迁或征用等情形下的赔偿款进行了约定。之后，冯云波将同等面积的地上房屋以《厂房租赁协议》的方式出租给杨伟，并对租金等内容进行了约定。对此，本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”、第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”及第一条“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”之规定，即无论是在城镇规划内，还是乡村规划内的房屋，对其进行出租均须以符合规划许可；即为临时建筑，亦应属经批准建造的临时建筑，否则将因该租赁标的物的法律瑕疵而导致租赁合同无效。而本案中，冯云波并未提交该相应证据证实其向杨伟出租的案涉厂房系已按上述司法解释的规定取得规划许可或系经批准建造，故应承担举证不能的不利责任。冯云波认为，案涉房屋系修建于上世纪八九十年代，此时农村房屋无须取得建设工程规划许可。对此，本院认为，案涉的《厂房租赁协议》签订于2015年3月27日，而上述最高人民法院的司法解释系2009年9月1日起施行，故双方就该租赁标的物签订合同的民事法律行为系发生在该司法解释施行之后，对其合同效力的审查应当以该司法解释的前述规定作为认定的依据，故对冯云波该辩称意见本院不予采纳。 鉴于案涉《厂房租赁协议》无效，故双方关于租赁期间的约定亦属无效，故杨伟请求人民法院确认该租赁期间的诉请不应得到支持，一审法律适用不当，但驳回杨伟诉请的裁判结果正确，故本院对案涉合同的效力予以阐明，并对该裁判结果予以维持。 综上所述，杨伟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由杨伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇二〇年三月四日 书记员  刘昱君