浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终5035号 上诉人（原审原告）：赵冬梅，女，1980年12月22日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：袁彪，浙江联鑫律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：鲁柏强，男，1988年6月26日出生，汉族，农民，住浙江省余姚市。 上诉人赵冬梅因与被上诉人鲁柏强房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院于2019年10月25日作出的（2019）浙0206民初5606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 赵冬梅上诉请求：撤销原判，并发回重审或依法改判。事实和理由：一、原审判决事实不清。双方合同明确甲方必须保证本房屋产权无债权无法院查封。合同签订后，被上诉人告知上诉人涉案房屋产权证被抵押权人扣押，而且有其他债权人，房产过户有问题，说明被上诉人违约在先，上诉人未在2019年3月10前向被上诉人交付购房款并无过错。因上诉人不愿解除合同，故以宁波市北仑区大碶润滢房产中介服务部（以下简称润滢房产服务部）名义向被上诉人出具收条，故被上诉人退还定金系其单方行为。二、原判适用法律错误。根据被上诉人关于房产存在抵押和其他债权人情况下，上诉人享有不安抗辩权。 鲁柏强辩称,被上诉人因为缺钱所以才把房子卖掉，双方协议约定3月10日要付多少款项，赵冬梅没有按照约定付钱，上诉人支付给被上诉人的5万元押金就退回给了赵冬梅经营的中介，因此，双方的合同已经解除了。 赵冬梅向一审法院起诉请求：鲁柏强赔偿赵冬梅房屋差价损失193000元 一审法院审理认定事实：赵冬梅系润滢房产服务部的经营者。鲁柏强原系宁波市北仑区大碶街道新灵峰公寓14幢3单元206室的所有权人。 2019年2月27日，鲁柏强给赵冬梅出具收据一份，确认收到赵冬梅支付的购房定金5万元（手机转账4万元、现金1万元）。 2月28日，赵冬梅（乙方）与鲁柏强（甲方）及润滢房产服务部（丙方）签订《房屋买卖协议》一份，主要约定有：鲁柏强将其所有的北仑区大碶街道新灵峰公寓14幢206室房屋出卖给赵冬梅，房屋价款106.3万元；合同签订日，乙方支付定金5万元；甲方在签约日或过户日交与丙方1万元的交房押金；丙方中介费、代理办证跑腿费以及网签、商业按揭及公积金贷款手续费等均为零。此外，赵冬梅在“备注”处手写添加下列文字：“乙方承诺：2019年2月28日付定金伍万元，到2019年3月10日前支付人民币用于解压银行贷款，捌拾万元含定金，余款在交房当日付清，房屋公正给乙方儿子（于公证当天办完手续后付清一切尾款），允许乙方更名，过户延后，过户于谁无关”。 同日，赵冬梅添加鲁柏强微信好友。此后至2019年3月9日，因鲁柏强存在其他债权人，赵冬梅多次提出要求，欲将购房款直接交付给债权人。鲁柏强并无明确回应。 2019年3月10日，赵冬梅并未按约支付购房款。 2019年3月11日上午，赵冬梅联系鲁柏强共同至人民银行查询鲁柏强的征信信息。中午，赵冬梅丈夫冯永利与鲁柏强一起吃中饭。下午，赵冬梅、冯永利及鲁柏强等在润滢房产服务部门店内协商处理。当日下午16：50，鲁柏强支付给赵冬梅现金1万元，微信转账4万元。冯永利以润滢房产服务部的名义出具给原告收条一份，载明：“代收购房定金收条今收到鲁柏强（身份证号3302811988××××××××）人民币大写肆万元小写？40000元加现金壹万元。此款为赵冬梅购买鲁柏强位于宁波市北仑区大碶街道新灵峰小区14幢206室房屋购房定金。因鲁柏强所属新灵峰14幢206房屋房产证在银行作抵押没在中介处，由大碶润滢房产中介代收。代收款人冯永利（盖章）……”。 其后至2019年3月18日，赵冬梅多次微信联系鲁柏强，询问鲁柏强是否与其债权人沟通好还款、解押银行抵押等事宜，并表示曾与债权人叶亚仙沟通未果。 4月10日，赵冬梅表示“你的房子就是被人家吃掉，我也不会让他买卖成功的，这房子是我从来都说要买的”。 2019年5月6日，赵冬梅再次与鲁柏强在微信中交流，表示不会给鲁柏强解除合同，鲁柏强表示是赵冬梅先违约。其后数日二人在微信中就哪方先违约等起争执。 2019年6月3日，案外人张盈波受鲁柏强委托与案外人龙新得签订《协议书》，将涉案房屋出卖给龙新得，成交价为125.6万元。其后鲁柏强与龙德新网签了合同，并随后完成过户手续。 一审法院认为，民事诉讼应当遵守诚实信用的原则，当事人对自己的主张，应当提供相应的证据。首先，本案双方之间签订的《房屋买卖协议》中，丙方“润滢房产服务部”在合同中并无相应的权利义务，且本身属于赵冬梅所经营的个体工商户。故《房屋买卖协议》实为赵冬梅、鲁柏强双方之间的合同而已。其次，《房屋买卖协议》约定赵冬梅应于3月10日前支付购房款75万元，且并未约定款项必须支付给鲁柏强的债权人，赵冬梅在微信中催促鲁柏强必须将债权人一并加入款项交付环节并无正当理由。故其3月10日未支付购房款的行为已构成违约。最后，2019年3月11日，赵冬梅与鲁柏强及冯永利在门店内经过沟通，鲁柏强按照原收取定金5万元的路径退回赵冬梅本人相应的定金。对于该行为，鲁柏强解释为双方达成口头协议——终止《房屋买卖协议》、鲁柏强退还定金，而赵冬梅的解释为房屋买卖的交易习惯是定金退还到中介处，故由润滢房产服务部出具收条。相形之下，考虑到赵冬梅实际上是润滢房产服务部的经营者，其无从解释定金款项又回到自己处，则赵冬梅的解释更为合理。否则，如果双方需要继续履行合同的话，则应当赵冬梅继续支付款项或者采用定金罚则处理，而根本无需退还定金。故双方实际上在2019年3月11日达成新的一致意见——终止履行《房屋买卖协议》——其后双方也再未达成新的协议。故赵冬梅要求赔偿房屋差价损失，没有依据，不予支持。鲁柏强的抗辩，予以采信。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决：驳回赵冬梅的诉讼请求。本案受理费4160元，减半收取2080元，由赵冬梅负担。 二审中，上诉人向本院提交证据承诺书一份，证明3月10日双方并没有协商解除买卖合同，而是被上诉人单方违约解除合同。 被上诉人经质证，表示其未出具过类似的承诺书给赵冬梅，也未见过该承诺书。 被上诉人未提交证据。 本院经审查认为，被上诉人对上诉人提交的证据有异议，而上诉人未能提交证据证明该承诺书系被上诉人出具或经被上诉人签字确认，故本院对此不予认定。 对原审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《房屋买卖协议》约定上诉人赵冬梅应于3月10日前支付购房款75万元，赵冬梅未按约支付该购房款的行为已构成违约，其在微信中要求被上诉人鲁柏强必须将债权人一并加入款项交付环节，并无相关依据。2019年3月11日，赵冬梅与鲁柏强及冯永利在门店内经过沟通，鲁柏强将其收取的定金5万元退回，虽收条由润滢房产服务部出具，但原审法院考虑到赵冬梅实际上是润滢房产服务部的经营者，原判据此认定双方在2019年3月11日已达成终止履行《房屋买卖协议》的意思表示，证据充分，也无不当。赵冬梅提出系被上诉人外债过多，其履行的为不安抗辩权，但双方在协商退还定金过程中，赵冬梅对此并未明确，且其作为房产中介的经营者，对买卖房屋的状况更应充分了解，故上诉人该主张理由不足，其要求赔偿房屋差价损失，没有依据，本院不予支持。 综上所述，赵冬梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4160元，由上诉人赵冬梅负担。 本判决为终审判决。 ? （此页无正文） 审判长  朱亚君 审判员  黄永森 审判员  赵保法 二〇二〇年三月二十六日 书记员  潘芬芬