新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新4202民初205号      原告（反诉被告）：聂飙，男，1965年12月25日出生，汉族，住乌苏市。联系电话：130XXXXXXXX   原告（反诉被告）：张秀玉（系聂飙之妻），1967年7月19日出生，汉族，住乌苏市。联系电话：182XXXXXXXX。   二原告共同委托诉讼代理人：孙庆芬，新疆雪峰律师事务所律师。联系电话：189XXXXXXXX   被告（反诉原告）：乌苏市恒通房地产开发有限责任公司，住所地乌苏市虹桥办事处团结路社保局综合楼001号。统一社会信用代码：91654202230794037K。   法定代表人：李远斌，系公司总经理。   委托诉讼代理人：张明，男，1979年4月5日出生，汉族，系乌苏市恒通房地产开发有限责任公司副经理。联系电话：189XXXXXXXX   委托诉讼代理人：秦岳，新疆天赛律师事务所律师。联系电话：138XXXXXXXX。   原告（反诉被告）聂飙、张秀玉与被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张秀玉及其与聂飙的共同委托诉讼代理人孙庆芬、被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张明、秦岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告聂飙、张秀玉向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告继续履行2015年12月7日签订的《商品房预售合同》；2.判令被告支付逾期交房违约金147875.50元（暂定为：490466元×万分之三×1005天，自2016年11月1日至2019年7月31日），并支付自2019年8月1日起至房屋实际交付日的违约金（具体以交付时间为准）；3.本案的诉讼费用及投递费由被告承担。事实和理由：2015年12月5日，两原告购买了被告开发的位于乌苏市××区别墅第18幢101号别墅，面积193.86平方米（实为188.08平方米），每平方米2530元，总价款为490466元。合同约定付款方式为买受方2015年12月7日缴纳40%首付款，其余公积金贷款。交付房屋的条件是该房屋经验收合格，房屋交付期限为2016年10月31日。同时合同第9条约定：出卖人逾期交房的违约责任（2）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第8条规定的最后交付期限的第二天至实际交付日止，出卖人向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，两原告与2016年1月21日全额交付了房款，但是被告至今未向原告交付房屋，该别墅区目前仍然在建没有完工，明显构成违约，原告遂诉至法院。   被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司辩称，原告主张预售的合同是职工集资建房，并不是由被告开发，双方签订的《商品房预售合同》是为了促成原告办理按揭贷款而签订的，并非被告的真实意思表示。交付房屋时间延迟也并非是被告造成的，而是行政机关的原因，现被告实际交付房屋时间不确定，且原告的地下室房款未付清，故提起反诉，要求聂飙、张秀玉按照99.6平方米，每平方米按照2530元计算补交房款251988元，原告如果补交房款被告愿意继续履行合同，如果不愿意，则被告同意解除合同并支付违约金。   原告聂飙、张秀玉对被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司的反诉请求不予认可，理由如下：1.被告未能举证证明地下室的面积、层高，被告擅自增加建筑图纸中的地下室的层高，未经过原告同意，且自房屋地下室及一楼整体于2014年8月完工后，双方于2015年12月7日才签订合同，被告现主张地下室房款已超过了诉讼时效；2.根据原告提交的《会议纪要》与《团购协议》证实，地下室即便增高30公分，也应不另行计算面积，双方签订合同后，在乌苏市房管局备案的商品房预售合同中约定的面积为193.86平方米，也未包含地下室的面积；3.地下室并非独立空间，是依附于配套房屋的，不允许单独售卖，地下室作为人防工程，要从整栋商品房的面积中予以扣除。   经审理查明，2015年12月7日，原、被告签订了《商品房预售合同》，约定被告将位于乌苏市××区别墅第18幢101号房屋出售给原告，该房屋建筑面积193.86平方米，该商品房用途为普通住宅，属砖混结构，层高为3层，建筑层数地上2层，地下1层，套内面积183.68平方米，每平方米单价2530元，总价款为490466元。合同约定付款方式为买受方2015年12月7日缴纳40%首付款，其余公积金贷款。交付房屋的条件是该房屋经验收合格，房屋交付期限为2016年10月31日。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任（2）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第8条规定的最后交付期限的第二天至实际交付日止，出卖人向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，两原告按照合同约定全额交付了房款，约定的房屋交付期限届满后，被告至今未向原告交付房屋。   另查明，1.被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司于2016年1月21日向原告张秀玉出具涉案房屋金额为490466元的不动产销售发票；   2.被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司于2020年1月20日取得涉案小区负一层商品房预售许可证。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   本案中，被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司对其与原告聂飙、张秀玉签订的《商品房预售合同》的真实性认可，且已按照合同约定收取房款并向原告出具《不动产销售发票》，应当认定该合同系双方真实意思表示,合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房预售合同》中约定的交房日期为2016年10月31日，被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司辩称延期交房系由于行政机关的行为造成的，但逾期已经超过合同约定的30日，现原告聂飙、张秀玉要求继续履行合同，则应按照《商品房预售合同》第九条第1项第二款之规定，“最后交付期限的第二天至实际交付日止，出卖人向买受人支付已交付房款万分之三的违约金”，现该房屋至今未交付，被告的行为属于违反了双方的约定和法律规定，应当承担相应的违约责任，原告主张的违约金符合法律规定，故对原告要求被告承担违约金147875.50元，并支付自2019年8月1日起至房屋实际交付之日的违约金的诉讼请求，本院予以支持。   被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司反诉称原告聂飙、张秀玉未交齐房款，要求聂飙、张秀玉按照99.6平方米，每平方米按照2530元计算补交地下室房款251988元。在双方签订的《商品房预售合同》中，约定出卖房屋的层高为3层，建筑层数地上2层，地下1层，套内面积183.68平方米，每平方米单价2530元，总价款为490466元，该合同明确约定被告所销售的房屋范围包含地下室，现被告以“合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，并以已经取得地下室的《商品房预售许可证》为由，要求原告补交地下室房款，本院认为，在双方签订《商品房预售合同》时，并未对地下室是否另行计算面积以及销售单价如何确定作出明确约定，被告于2016年1月21日原告出具《不动产销售发票》，现又要求原告补交地下室房款，违反了诚实信用原则，且不符合合同约定，因被告对其反诉主张缺乏证据加以证明，故本院对被告的反诉请求不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房预售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   一、被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司应当继续履行2015年12月7日与原告聂飙、张秀玉签订的《商品房预售合同》；   二、被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司应当于本判决生效后二十日内向原告聂飙、张秀玉支付违约金147875.5元，并支付自2019年8月1日起至房屋实际交付之日的违约金;   三、驳回被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3258元，减半收取1629元，投递费64元，反诉费2540元，合计4233元，由被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司负担（原告已交费用1693元，被告已预交2540元）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。         审  判  员   程诗娟         二 〇 二 〇 年 三 月 二 十 六 日     书  记  员   崔少荣