贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初4466号原告：何君益，男，1982年12月7日出生，汉族。原告：颜钰，女，1994年1月15日出生，汉族。二原告共同委托诉讼代理人：马浩钟，贵州红枫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵州云梦置业有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市职教城乡愁校区安置房一楼，统一社会信用代码91520181MA6DJ2NA7D。法定代表人：郑起思，总经理。委托诉讼代理人：陈健，贵州言闻律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：周梅，贵州言闻律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。第三人：杭州只度网络科技有限公司，住所地杭州市江干区丁桥镇临丁路699号综合大楼4幢638室，统一社会信用代码913301043524739280。法定代表人：鲁爽，总经理。第三人：贵州珊引思商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市云梦空间小镇安置房E5区吊层，统一社会信用代码91520181MA6GR5UP91。法定代表人：陶珊珊，总经理。原告何君益、颜钰与被告贵州云梦置业有限公司（以下简称云梦置业公司）、第三人杭州只度网络科技有限公司（以下简称杭州只度公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月18日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2019年11月11日转为普通程序，依原告申请通知贵州珊引思商业管理有限公司（以下简称珊引思公司）作为第三人参加诉讼，并于2019年12月30日第二次公开开庭进行了审理。原告何君益、颜钰及其共同委托诉讼代理人马浩钟，被告云梦置业公司的委托诉讼代理人陈健、周梅到庭参加诉讼，第三人杭州只度公司、珊引思公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告何君益、颜钰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年5月28日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告协助并配合办理注销位于清镇市云梦空间小镇XXXX号房屋的商品房预售合同备案登记；3.判令被告及第三人杭州只度公司依法退还原告支付的购房款及代收的维修基金共计127367元；4.判令被告按照合同约定支付违约金2108.26元；5.案件受理费由被告承担。事实及理由：2018年5月13日，原告向杭州只度公司交纳20000元认购金并签订了《清镇云梦小镇团购协议书》，认购被告开发位于清镇市云梦空间小镇XXXX号营业房一间。2018年5月28日，原被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告以购房总价款195413元购买被告开发位于清镇市云梦空间小镇Ｂ3-2-3-19号营业房一间（建筑面积36.09平方，套内建筑面积24.18平方）；签订合同后，原告支付首付款105413元，余款90000元约定采取银行按揭贷款的方式支付；合同第十一条约定被告应在2018年8月8日前向原告交付符合约定的房屋，同时合同第十三条对被告逾期交房的违约责任及法律后果进行了详细约定；合同第二十八条明确约定本合同履行过程中发生争议，双方协商解决，调解不成的，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼。合同签订当日，根据被告要求，原告签署同意被告延迟至2018年10月31日交房的《承诺书》一份。上述合同签订后，原告除前期支付给杭州只度公司的20000元订购金外，又向被告支付了105413元购房首付款，同时向被告支付了维修基金1954元。但至原告同意延迟的2018年10月31日交房期限届满，被告未能依约交付房屋，且截止原告提起诉讼之日止，被告已逾期8个月共计240天。期间，原告多次前往被告处督促尽快履行交房义务，但被告不予理睬，且态度让原告难以认同。故提起诉讼，请求公正裁决。诉讼中，原告放弃对第三人杭州只度公司的诉请，表示另案提起诉讼，同时将要求被告云梦置业公司退还原告支付的购房款及代收的维修基金共计127367元的诉请变更为要求被告云梦置业公司退还原告支付的购房款及代收的维修基金共计107367元（含购房首付款105413元、维修基金1954元）。被告云梦置业公司辩称，原告诉请被告违约不属实，不同意原告要求解除合同的请求。被告并不存在延期交房的违约情形，原被告签订商品房买卖合同后，原告将所购买的商铺委托珊引思公司进行经营管理，同时还将接收房屋的权利委托珊引思公司，被告于2018年10月12日向原告的委托管理人移交原告所购买的房屋，该期限在双方约定的交房期限内，故被告不存在违约交房的行为。原告的受托代理人接收房屋后，对外进行招租，现已将本案所涉房屋出租给案外人陈某作经营酒店使用，该房屋陈某尚在装修过程中。综上，被告不存在违约行为，原告诉请解除双方签订的商品房买卖合同不合法，请求驳回原告的诉讼请求。第三人杭州只度公司未到庭陈述。第三人珊引思公司未到庭陈述。本院经审理认定事实如下：2018年3月21日，被告取得其开发建设的坐落于清镇市Ｂ-1-2、Ｂ-3-2栋商品房预售许可证。2018年5月13日，杭州只度公司（甲方）与何君益（乙方）签订《清镇˙云梦小镇团购协议书》，主要约定“甲方为乙方从房开商处争取到以下优惠条件购买清镇云梦小镇在售房源。认购房号：B3-2-3-19。乙方认购房号所享受的团购优惠：交20000元享受房款减免40000元。乙方已确认将会按照开发商规定流程购买房屋，并按照其要求按时完成认购及签署《商品房买卖合同》。乙方已知悉并确认本协议仅能享受一次优惠且仅能用于购买上述房号房源。并且乙方保证购房合同的产权人与此协议一致，若由此造成损失由乙方自行承担且自愿放弃团购费用。团购会员须知：1、乙方已知需缴纳20000元团购会员服务费才能成为清镇云梦小镇的团购会员，甲方需开具相应收据；……3、乙方在正式签署《商品房买卖合同》后，团购会员服务费将不予退还。……5、甲方仅向本公司会员提供购房团购优惠服务，将不对购房者购买团购房源的行为或购买房屋的质量等问题承担任何担保责任。6、乙方已知晓此次活动的全过程，并自愿参加甲方组织的团购活动及缴纳相应的团购会员服务费，且明确知悉该团购会员服务费不属于乙方实际购房款的任何一部分。”。协议签订当日，杭州只度公司收取何君益交纳的团购费20000元，被告收取何君益交纳的购房定金30000元。2018年5月28日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定“原告购买被告开发建设的坐落于清镇市，该套商品房约定建筑面积36.09平方米，套内建筑面积24.18平方米。按照套内建筑面积每平方米8081.6元计算房屋总价款为195413元。付款方式为买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款105413元，余款90000元银行按揭支付。出卖人应当在2018年8月8日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户。出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.02%向买受人支付违约金。商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。”。同日，二原告与被告签订了《补充协议》，主要约定“买受人在签订合同时应向出卖人支付首付105413元（含买受人转为房款的已支付的定金）。余下房款90000元，买受人向银行贷款方式支付给出卖人。签订合同后，买受人应在收到银行或出卖人书面通知后5个工作日内，按银行要求，提供完整、准确、真实的贷款所需个人资料、支付相关费用及办理完毕全部贷款手续，并按出卖人或银行通知按时到出卖人或银行指定的地点办理个人购房抵押贷款的相关手续并签字。否则视为买受人逾期付款，买受人应按合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任。买受人可拒绝办理交房手续之正当理由是指：1、该商品房不符合本合同第十二条第（一）款约定的交付条件新建商品房；2、出卖人拒绝出示《清镇市建设工程竣工验收备案证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，或出示不齐全的。”。同日，何君益向被告出具承诺书一份，同意被告将交房时间变更为2018年10月31日，如迟于2018年10月31日交房，则按合同中的逾期责任进行赔偿。被告收取何君益交纳的购房款75413元，代收何君益交纳的维修基金1954元。2018年5月28日，何君益（甲方）与珊引思公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》，主要约定“第一条、委托事项：甲方委托乙方经营管理位于清镇市商铺，计1间，建筑面积共36.09平方米。第二条、委托期限：自2019年1月1日起至2028年12月31日止，总计十年。第三条、委托方式及租金：1.为便于云梦空间小镇商业街统一招商、统一经营、统一管理，从而实现利益最大化，委托期限内，第1-3年甲方自愿将上述房屋使用权委托给乙方无偿使用（2019年1月1日-2021年12月31日）；第四至第十年（即2022年1月后，包括第4年）的年租金收益按该物业承租户该年实际租金的9：1分成（甲方占9成，乙方占1成），双方在每半年届满后15个工作日内进行上一半年度的利益分配，相应资金的税费由甲乙双方各自按比例承担。……第四条、甲方的权利及义务：……8、甲方全权委托乙方验收所购买的商铺，甲方认同乙方所做的代理验收行为。第五条、乙方的权利及义务：1.乙方拥有该商铺的使用权、经营权、收益权和管理权，但本协议另有约定的除外。乙方有权对该商铺按云梦空间小镇的总体规划进行统一经营和管理。2.出租受托经营商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜。3.向承租方收取该商铺的租金及其他相关费用。”。案涉B3-2-3-19号商铺已办理商品房预售合同备案登记，并于2018年9月20日办理不动产预告登记，权利人为何君益、颜钰。2018年10月8日，珊引思公司与案外人范某签订《商铺定金协议》，约定：珊引思公司将云梦小镇Ｂ区3-2号楼3-1号至3-27号商铺租赁给范某经营酒店；范某预交商铺定金24663元，并定于2018年11月31日前签订《商铺租赁合同》。协议签订当日，被告出具收据收取了范某交纳的意向金24663元。2018年10月9日，被告向珊引思公司发函，告知其开发建设的云梦空间小镇商业B区617套商铺已具备移交条件，要求珊引思公司在接函后5个工作日内组织接收商铺。2018年10月12日，被告与珊引思公司签署《云梦空间小镇商业B区房屋移交清单》，珊引思公司接收了包含原告何君益、颜钰购买的B-3-2-3-19号商铺在内的617间商铺。2019年8月19日，案外人范某之夫陈某与珊引思公司签订了《商铺租赁合同》。同时查明，二原告至今未交清购房款。案涉的云梦空间小镇B区3-2号楼已经竣工验收。诉讼中，二原告认为被告交付给珊引思公司的商铺没有达到合同及补充协议约定的交付条件，并书面申请对落款时间为2018年10月9日的《函》、落款时间为2018年10月12日的《云梦空间小镇商业Ｂ区房屋移交清单》进行形成时间的司法鉴定。因未到庭证人范某、陈某证明珊引思公司已于签订《商铺定金协议》当日向其交付了案涉的Ｂ-3-2-3-19号商铺，并已实际进行装修，准备用于经营酒店，故本院未移送进行司法鉴定。上述事实，有原、被告的陈述，身份证，营业执照，企业信息，团购协议书，商品房买卖合同及补充协议，备案登记表，收据，转账凭证，商品房屋预售许可证，承诺书，不动产登记证明，建筑工程竣工验收报告，商铺委托经营管理协议，函，房屋移交清单，商铺定金协议，商铺租赁合同，情况说明，未到庭证人范某、陈某的证言在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案二原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同签订后，原告何君益向被告出具承诺书，同意将交房时间从2018年8月8日变更为2018年10月31日，该承诺可视为对原合同约定的交房时间的变更，故被告应于2018年10月31日前向二原告交付商铺。原告何君益与第三人珊引思公司签订《商铺委托经营管理协议》时已委托珊引思公司验收案涉商铺，虽然二原告主张被告交付的商铺没有达到合同及补充协议约定的交付条件，但第三人珊引思公司已于2018年10月12日实际接收商铺，并已将商铺租赁给案外人，珊引思公司接收商铺的法律后果应由二原告承担，故本院确认被告已于2018年10月12日向二原告交付了商铺。因被告在履行合同过程中没有逾期交房，且二原告未举证证明本案存在可以解除合同的情形，故对二原告所提全部诉讼请求，均不予支持。二原告如认为第三人珊引思公司损害其利益，可另行向珊引思公司主张权利。二原告放弃对第三人杭州只度公司的诉请，表示另案提起诉讼，本院从其自愿。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告何君益、颜钰的诉讼请求。案件受理费2890元，由原告何君益、颜钰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  周宇人民陪审员  郑丽人民陪审员  彭燕二〇二〇年三月六日书 记 员  王珩