青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终234号上诉人（原审原告）：陈霞，女，汉族，1969年9月4日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：麻吉阳，青海言度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司，统一社会信用代码：91630104595031067U，住所地：青海省西宁市城西区西川南路78号10号楼1143室。负责人：南积勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：姬治平，男，汉族，1986年2月6日出生，公民身份号码：×××，青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司法务主管，住西宁市。被上诉人（原审被告）：青海省庄和房地产开发有限公司住所地，统一社会信用代码：916301037104485714，住所地：西宁市城中区城南新城大道151号。法定代表人：龚煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：姬治平，男，汉族，1986年2月6日出生，公民身份号码：×××，青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司法务主管，住西宁市。上诉人陈霞与被上诉人青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称庄和公司）、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（以下简称庄和西宁分公司）房屋买卖合同纠纷一案，陈霞于2019年7月16日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求：1．依法判令庄和公司及分公司继续履行合同;2.依法判令庄和公司及分公司支付2015年12月31日起至2019年7月30日止的违约金462245元，2019年7月31日后的违约金每日按884172元的万分之四计算并支付至庄和公司及分公司实际交房之日止;3.返还契税26525.16元、印花税442.09元、维修基金4572元、登记费550元、测绘费900元,共计32989.25元;支付以32989.25元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费5732.5元(计算至2019年7月30日止);总合计金额500966.75元;4.案件诉讼费、保全费由庄和公司及分公司承担。西宁市城西区人民法院于2019年11月29日作出（2019）青0104民初3455号民事判决，宣判后，陈霞不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2015年3月26日，陈霞与庄和西宁分公司订立了《商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》，约定：陈霞购买庄和西宁分公司开发的位于西宁市××区第1号楼7-356号商品房，预测建筑面积共50.8平方米，其中，套内建筑面积26.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.17平方米；单价为每平方米I7404.96元，总金额884172元。庄和西宁分公司应在2015年12月30日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付陈霞使用。逾期超过30日后，陈霞要求继续履行合同的，合同继续履行，庄和西宁分公司应自2015年12月31日起按日向陈霞支付已交房款万分之四的违约金。合同订立后，陈霞依约支付了全部购房款，并支付了办理产权手续所需要的测绘费、维修基金、契税等费用。一审法院认为，陈霞与庄和庄和西宁分公司订立《商品房预售合同》后，陈霞已履行了合同义务，庄和西宁分公司不能按期交房，应当承担违约责任。陈霞提出的违约金请求，鉴于庄和公司及分公司提出合同约定违约金过高，请求法院适当降低，此意见本院应予采纳，可按已交房款的年利率6%计算违约金。（2016年1月1日至2019年11月29日共1428天）陈霞提出判令继续履行合同的请求，在合同没有出现法定事由解除之前，双方应当继续履行合同，无须法院判决继续履行。对此法院判决强制双方履行合同势必损害合同履行中当事人享有的对合同的解除权，此请求不予支持。陈霞主张的维修基金，此款为开发商代收代缴的专项费用，是购房人必须要缴纳的费用，此请求不予支持。陈霞主张的测绘费，该费用陈霞在购房时已交付给庄和公司及分公司，表明陈霞当时同意负担该项费用，双方已达成合意，陈霞在要求继续履行合同的前提下要求返还无法律依据，此请求不予支持。庄和西宁分公司代收的契税、印花税和登记费是在办理房地产权属登记时代缴的费用，现陈霞提出返还意在不再委托庄和西宁分公司代办，庄和西宁分公司应当返还，返还后由陈霞自行办理产权登记手续，但庄和西宁分公司应当向产权登记机构提供相关资料。庄和西宁分公司是庄和公司的分支机构，不具有法人资格，其责任应当由庄和公司承担。庄和公司及分公司提出的解除合同的反诉请求，由于陈霞在合同履行过程中并不存在违反合同约定，致使合同履行受到损害的情形，陈霞作为守约方不同意解除合同的前提下，庄和公司及分公司作为违约方以其无法履行交房义务为由解除合同不符合法律规定，庄和公司及分公司此请求不予支持。综上所述，陈霞与庄和西宁分公司订立《商品房预售合同》后，庄和西宁分公司不能依约按期交房，构成了违约，应当承担违约责任。庄和西宁分公司提出解除合同的请求无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第四百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、庄和公司支付陈霞陈霞违约金207550元，退还契税26525.16元、印花税442.09元、登记费550元。以上合计为235067.25元，于判决生效后十五日内履行。二、驳回陈霞的其他诉讼请求。三、驳回庄和公司及分公司的诉讼请求。诉讼费已减半收取4405元，由陈霞负担2405元，庄和公司及分公司负担2000元。反诉诉讼费25元由庄和公司及分公司负担。保全费3025元由庄和公司及分公司负担。宣判后，陈霞不服，向本院提起上诉称：一审法院按照年利率6%计算违约金没有法律依据，庄和公司应当按照合同约定的每日万分之四的标准向上诉人支付违约金。陈霞按照合同约定标准主张违约金有合理依据，且本案同类型案件已有生效判决，应当统一标准统一尺度予以裁判。根据法律规定，分支机构也应当以其财产承担连带责任，不足以承担的，由总公司承担，故两被上诉人应承担连带责任。综上，请求二审人民法院撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费用。庄和公司及西宁分公司辩称，原判认定事实清楚，判决结果准确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，陈霞与庄和西宁分公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。双方均应按约定履行各自义务。本案中，陈霞已按约定履行支付全部购房款的合同义务，庄和西宁分公司亦应按约定的期限将验收合格的房屋交付给陈霞，但其至本案审理期间，仍未交付，应承担违约责任，故陈霞诉求违约金主张应予支持。《商品房买卖合同》真实有效，双方明确约定了逾期交房超过30日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，一审法院酌定调整违约金标准为年利率6%违反了当事人意思自治原则，且已生效的判决已确定了每日万分之四支付违约金的标准，故一审法院对此节酌定不当，应予纠正，违约金计算应自2016年1月1日至2019年7月30日止，共1306天，即：1306天×0.0004×884172元=461891.45元。关于之后的违约金，考虑合同执行过程中的不确定因素，本案不宜一并判决，原判认定基本事实清楚，但对违约金数额酌定不当，应予纠正。陈霞所持上诉请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一、二项之规定，判决如下：一、维持西宁市城西区人民法院（2019）青0104民初3455号民事判决第二、三项即“驳回陈霞的其他诉讼请求。驳回庄和西宁分公司、庄和公司的诉讼请求。”二、变更西宁市城西区人民法院（2019）青0104民初3455号民事判决第一项为“青海省庄和房地产开发有限公司自本判决送达之日起十五日内向陈霞支付2016年1月1日至2019年7月30日止的违约金461891.45元。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4405元，保全费3025元，共计7430元由青海省庄和房地产开发有限公司负担；二审案件受理费8835元，由被上诉人青海省庄和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩雪梅审判员 李 娟审判员 任 宁 二〇二〇年三月二十三日（法官助理 李亚宁书记员 马晓瑞 附:依据的法律《中华人民共和国民事诉讼法》