上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13579号上诉人（原审被告、反诉原告）：夏彩文，男，1975年11月24日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：徐叶花，上海安宸律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐田良，男，1977年12月12日生，汉族，住江西省上饶市广丰县。原审第三人：莫持平，男，1957年11月24日生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人夏彩文因与被上诉人徐田良、原审第三人莫持平房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初5414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏彩文上诉请求：撤销一审判决第二项至第五项，改判驳回徐田良一审相应诉讼请求，支持夏彩文一审反诉请求。事实和理由：1.关于赔偿喷漆房损失的问题。根据双方合同约定，徐田良应将喷漆房返还给夏彩文，返还后无论是减量化还是空置，夏彩文可以自由支配。减量化部门会对喷漆房内设施设备进行评估。现喷漆房因火灾灭失，再让夏彩文赔偿徐田良损失，有失公允。2.关于房屋占有使用费的问题。夏彩文未对上海市奉贤区XX镇XX村XX号北侧厂房（以下简称系争厂房）采取停电措施，故徐田良应参照租金标准支付房屋占有使用费。火灾发生在徐田良使用系争厂房期间，火灾发生当日至房屋拆除之日，双方租赁合同关系仍然存续，故徐田良仍应参照租金标准支付房屋占有使用费。3.关于道路使用费的问题。双方在一审中一致确认道路使用费是每年2万元。徐田良在一审中抗辩不同意支付2017年道路使用费的理由是2017年道路有堆放物，故应由徐田良提供证据证明其未使用道路。一审法院将举证责任分配给夏彩文是错误的。另外，2017年3月5日之后，徐田良继续租赁使用涉案房屋，必然继续使用道路，因此产生的道路使用费应由徐田良承担。4.关于火灾造成的厂房损失问题。根据双方合同约定，徐田良在租赁期间，厂房发生火灾导致损坏的，徐田良负责维修并赔偿。对于厂房的损失赔偿主体问题，双方已经通过合同明确约定，不因减量化补偿而替代。另，一审法院认为火灾对减量化补偿影响不大而认定减量化补偿未因火灾烧毁部分厂房而减少。一审法院该主观推论缺乏客观性、逻辑性和严谨性。事实上，发生火灾的房屋未纳入本次减量化评估，且减量化协议中的7.7亩也不全是夏彩文的，还包括相邻土地其父亲的部分，故存在差额，徐田良应赔偿夏彩文损失285,579元【（过火面积750平方米－减量化范围内480平方米）×1,511元每平米房评估价×70%折旧】。徐田良辩称，其与夏彩文的租赁合同于2015年2月签订。2015年底，政府要拆迁了，发了4、5次通知。徐田良使用到2017年2月就搬离了。徐田良与莫持平签订合同是经过夏彩文同意的。就火灾损失，莫持平与夏彩文已经达成了调解，故不应再向徐田良主张。综上，不同意夏彩文的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。莫持平未发表述称意见。徐田良向一审法院起诉请求：夏彩文向徐田良支付合同保证金30,000元与支付喷漆房一半的转让费28,500元，合计58,500元。一审庭审中，徐田良变更诉讼请求为：1.确认徐田良、夏彩文签订的《厂房租赁合同》无效；2.夏彩文退还徐田良保证金30,000元与喷漆房转让费57,000元。夏彩文向一审法院提出反诉请求：1.徐田良向夏彩文支付房屋占有使用费220,000元（自2017年3月6日起至2018年3月5日止，按每年220,000元的标准计算）；2.徐田良向夏彩文赔偿因火灾造成的厂房损失暂计500,000元；3.徐田良向夏彩文支付自2016年3月6日起至实际返还之日止，按20,000元/年的标准计算的水泥路使用费。一审法院认定事实：2015年2月6日，徐田良与夏彩文签订《厂房租赁合同》，约定夏彩文将系争厂房出租给徐田良使用，建筑面积1,900平方米；租期为2015年3月6日至2018年3月5日；租金每年220,000元，徐田良向夏彩文支付保证金30,000元；夏彩文同意徐田良将厂房用于家具生产，但徐田良保证符合有关消防安全规定生产，徐田良如需进行喷漆作业，需建好无尘喷漆房，如按消防规定要改建消防安全设备设施，夏彩文配合徐田良进行改建；徐田良在租赁期间，如厂房被人为破坏、火灾等原因损坏的，由徐田良负责修复并赔偿；合同期内徐田良必须合法经营，依法管理，并负责厂房内及公共区域内的安全、防火、防盗等工作；徐田良承担与夏彩文上任租客喷漆房、电线等转让费57,000元，合同到期后夏彩文支付徐田良上述转让费的一半即28,500元；厂房北面新修水泥路，允许车辆通过，不允许任何厂家长时间停放车辆，修路费用20,000元徐田良承诺2016年付清。合同签订后，夏彩文向徐田良交付厂房，徐田良依约支付保证金30,000元，并缴纳租金至2017年3月5日。2016年9月14日，徐田良与莫持平签订《厂房租赁合同》，由徐田良将其承租夏彩文厂房中的1,200平方米厂房转租给莫持平（包括喷漆房的使用），莫持平从事木业油漆加工项目，租赁期限从2016年10月6日至2018年3月1日止。后莫持平实际使用系争厂房至2017年4月29日。另查明，2017年4月29日2时许，系争厂房内发生火灾。过火面积750平方米，火灾造成喷漆房及莫持平租用的两跨厂房等烧损烧毁，莫持平的部分机械设备、家具半成品等物品烧损烧毁。建筑东侧由徐田良自行使用的厂房二楼西侧屋面局部过火，部分瓦屋面烧损，屋架完整。消防支队于2017年6月29日作出火灾事故认定书，对起火原因认定如下：该起火灾起火部位为系争厂房东北侧喷漆房区域，起火原因可以排除雷击、物质自燃等引发火灾的可能，无法排除电器线路故障和人为火种引发火灾的可能。2017年6月19日，消防支队向上海A有限公司作出行政处罚决定书，认定夏彩文厂房南北两幢厂房之间的防火间距被违章搭建占用，存在占用防火间距违法行为，违反消防法相关规定，给予夏彩文罚款20,000元的处罚。又查明，系争厂房所在土地被纳入金汇镇减量化范围，上海市奉贤区XX镇XX村村民委员会（以下简称XX村委会）在通知各承租户限期搬离后，于2017年3月23日对系争厂房停电，但莫持平自行拉线接电后继续使用。嗣后，上海B有限公司（以下简称B公司）与XX村委会签订《金汇镇减量化清拆补偿协议》，约定XX村委会对B公司土地及地上物实施减量化清拆工作，B公司地块位于XX镇XX村XX组，与村签订协议用地面积7.7亩。在协议用地范围内，有效建筑面积4,106.69平方米，获得地上物补偿款4,956,278元，尚有328.65平方米的厂房建筑属无效面积，未获得建筑物补偿。根据属地减量化政策，每亩土地减量化补偿最高为800,000元/亩，其中80,000元/亩为土地复垦费用留存村委会，清拆对象实际获得补偿最高为720,000元/亩。基于此，结合相关评估报告，XX村委会协议支付B公司货币补偿款总计5,467,202元。协议签订后，系争厂房于2017年7月10日被拆除。再查明，系争厂房无建设工程规划许可证及房屋产权证。夏彩文系B公司及上海A有限公司的实际经营人，案涉权利义务均由夏彩文享有，并有权对外主张。一审中，一审法院根据当事人申请，分别向上海市奉贤区公安消防支队（以下简称消防支队）、XX村委会以及上海市奉贤区金汇镇减量化办公室就本案争议事实进行调查，并制作工作记录及调取相关证据材料。徐田良、夏彩文以及莫持平对真实性均予以认可。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。系争厂房因无建设工程规划许可及房屋产权证，故本案厂房租赁合同应为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院对徐田良要求夏彩文返还租赁保证金30,000元的诉请予以支持。关于喷漆房的损失赔偿，徐田良现主张夏彩文赔偿喷漆房的转让费57,000元。对此一审法院认为，喷漆房系徐田良从夏彩文的上一任租客处购得，莫持平作为当时现场的实际使用者，应对使用场所的安全负有主要义务，且在村委会对系争厂房停电后，私拉电线继续生产，存在重大安全隐患，故应对徐田良喷漆房的损失承担主要责任。夏彩文作为系争厂房的出租人，在明知系争厂房系用于家具生产的情况下，应确保租赁物符合约定的用途，消防要求应符合相关规定，然经一审法院向消防支队了解，其防火墙、消防通道等设置并不符合相关消防要求，对损失的发生及扩大具有一定的过错，故应对徐田良喷漆房的损失承担部分责任。徐田良作为喷漆房的所有者，而喷漆房的搭建实际并无相应的审批手续，存在安全隐患，自身亦应对喷漆房在火灾中灭失的后果承担部分责任。一审法院综合案涉喷漆房的折旧、各方当事人的过错以及火灾发生的原因等因素，酌定夏彩文向徐田良赔偿喷漆房损失11,400元。关于夏彩文反诉请求占有使用费部分，根据查明事实，徐田良租金交付至2017年3月5日。因系争厂房所在地实施减量化，XX村委会于2017年3月23日对系争厂房采取停电措施。2017年3月6日至2017年3月23日期间，莫持平仍在使用系争厂房，徐田良亦未与夏彩文进行房屋的腾退交接，故对该期间的房屋占有使用费，参照原租赁合同约定的租金标准计算。自2017年3月24日起至2017年4月28日，因系争厂房停止供电，使用必然受到限制，故对该期间内的占有使用费一审法院酌定参照原租金标准的30%计算。自2017年4月29日火灾发生当日至2017年7月10日房屋拆除之日，因火灾后徐田良租赁范围内尚留存部分厂房未被烧及，故一审法院对该期间内的占有使用费酌定参照原租金标准的10%计算。关于夏彩文反诉请求徐田良赔偿火灾损失，对此一审法院认为，系争厂房已由夏彩文与XX村委会签订减量化清拆补偿协议，并于2017年7月被减量化拆除。夏彩文现于系争厂房减量化拆除后提出火灾损失赔偿，因减量化的发生使得夏彩文原有的财产形式发生转化（由房屋转变为货币），根据查明事实，因夏彩文建造房屋超出可认定的有效建筑面积，实际有效建筑面积均已获得补偿，且根据减量化政策，补偿存在封顶数额限制，故夏彩文的减量化补偿未因火灾烧毁部分厂房而减少，即在财产形式转化的过程中夏彩文的火灾损失实际得以消除或替代弥补，此时，对于夏彩文遭受的不利已欠缺补偿的可能性和必要性。因此，一审法院对夏彩文要求徐田良赔偿火灾损失的诉请不予支持。关于夏彩文反诉请求徐田良支付道路使用费，夏彩文认为徐田良仅缴纳了2015年的道路使用费，而2016年及之后的道路使用费都未支付。徐田良认为2015、2016两年的道路使用费均已付清，但并未就其主张的已支付2016年使用费的事实提供证据予以证明，依据举证责任应由徐田良承担举证不能的不利后果，徐田良应向夏彩文支付2016年道路使用费20,000元。关于2017年3月5日之后的道路使用费，一审法院注意到，双方在租赁合同中曾就新修水泥路的使用约定“修路费用贰万元徐田良承诺2016年付清”，该表述未对2017年使用费予以约定，夏彩文也未提供相关证据证明2016年以后道路仍应收取使用费及徐田良仍继续使用的事实，即使本案合同系无效合同，但相关当事人亦不能从无效合同中获得比有效合同更多的利益，故对于夏彩文主张的2017年3月5日之后的道路使用费一审法院不予支持。综上所述，对徐田良的本诉请求及夏彩文的反诉请求均予以部分支持。一审法院据此判决：一、夏彩文于判决生效之日起十日内返还徐田良保证金30,000元；二、夏彩文于判决生效之日起十日内赔偿徐田良喷漆房损失11,400元；三、徐田良于判决生效之日起十日内支付夏彩文房屋占有使用费21,758.84元；四、徐田良于判决生效之日起十日内支付夏彩文道路使用费20,000元；五、驳回夏彩文的其余反诉请求。案件受理费1,975元，减半收取计987.50元，由徐田良负担517.50元、夏彩文负担470元。反诉案件受理费5,600元，由夏彩文负担5,284元，徐田良负担316元。二审中，夏彩文提供如下证据：1.XX村委会于2019年11月20日出具的情况说明，证明水泥道路使用不存在障碍，故徐田良应支付2017年的道路使用费；2.一审法院于2019年10月30日出具的（2019）沪0120民初20268号民事调解书，该调解书涉及的是莫持平单独向夏彩文租赁的房屋，不包括系争厂房中徐田良租赁给莫持平的房屋，夏彩文与莫持平未签订书面合同，双方是口头约定的，证明徐田良也应向夏彩文赔偿火灾损失。徐田良质证表示：对证据1的真实性无异议，道路不是村里封的，是夏彩文封的，徐田良已经付了两笔钱，且根据合同约定只有20,000元未支付，故无需支付2017年的道路使用费；对证据2的真实性无法确认，火灾发生的部位就是徐田良转租给莫持平的房屋，既然莫持平已经向夏彩文赔偿了，徐田良不应再向夏彩文赔偿。本院对上述证据认证如下：对证据1的真实性予以确认，但仅凭该证据无法证明徐田良应支付夏彩文2017年道路使用费，还应结合双方合同约定来综合考虑，本院将在下文中予以论述；对证据2，该调解书是一审法院出具的，故本院对真实性予以确认，至于该证据的证明目的能否采纳，本院同样在下文中结合其他事实予以论述。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，夏彩文在一审中从未提出其另有厂房单独出租给莫持平。2017年5月19日，夏彩文在奉贤公安分局泰日派出所时就“奉贤区XX镇XX村XX号东侧上海XX厂的房子是谁的”作出如下答复:“是我的，我是房东，厂是租给了徐田良，徐田良是二房东，徐田良再将厂房租给莫持平，开家具厂的是莫持平。”本院又查明，一审法院向XX村委会、上海市奉贤区金汇镇减量化办公室就本案争议事实进行调查而制作的工作记录显示，XX村委会及减量化办公室均表示，其向法院提供的评估报告明细和减量化协议就是夏彩文的减量化部分，旁边夏彩文父亲的厂房另行签订了协议，夏彩文与其父亲的减量化协议是分开的。本院认为，根据本案查明的事实，系争厂房没有产权证，亦未取得建设工程规划许可证，故夏彩文与徐田良就系争厂房签订的《厂房租赁合同》依法应属无效。双方在《厂房租赁合同》补充条款中就喷漆房的受让及转让费等约定，亦属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现喷漆房在2017年4月29日的火灾中发生毁损，造成无法返还，对徐田良造成一定的损失，一审法院根据消防部门的火灾事故认定书及2017年6月19日的行政处罚决定书，再结合夏彩文、徐田良及莫持平在本次火灾中的责任，酌定夏彩文向徐田良赔偿喷漆房损失11,400元，并无不当。关于夏彩文主张的火灾损失的争议，徐田良承租系争厂房后，又将系争厂房中包括喷漆房在内的1,200平方米转租给莫持平。火灾发生后，夏彩文与实际使用人莫持平就损失达成调解协议，由莫持平赔偿夏彩文损失50,000元。夏彩文在二审中提供了其与莫持平的调解书作为证据，但夏彩文主张该调解书仅涉及莫持平另行向夏彩文承租的房子，不包括系争厂房中徐田良租赁给莫持平的房屋。由于夏彩文在一审中从未提出该观点，亦与其在奉贤公安分局泰日派出所所作的陈述不符，故本院对夏彩文该项主张不予采纳。至于火灾是否造成夏彩文减量化补偿金额减少的问题，根据减量化补偿协议及一审法院向XX村委会及减量化办公室就本案争议事宜所做的工作记录的内容来看，夏彩文的减量化补偿与其父亲是分开的，夏彩文减量化补偿未因火灾烧毁部分厂房而减少，夏彩文在一审中对上述证据及工作记录等均无异议，现其在二审中又提出其签订的减量化补偿协议包括其父亲的部分，该主张与其在一审中的陈述不一致，无有效证据予以支撑，违反了诉讼诚信原则，故本院对其主张不予采纳。基于此，夏彩文要求徐田良赔偿火灾损失，本院不予采纳。关于2017年的道路使用费争议，徐田良与夏彩文在租赁合同中约定，徐田良承诺2016年付清修路费用20,000元。从该约定内容来看，20,000元系修路费用，而非道路使用费，且支付的时间节点是2016年。故从该约定难以推导出徐田良须每年支付夏彩文道路使用费20,000元，因此夏彩文主张徐田良应支付2017年的道路使用费，本院不予采纳。尽管夏彩文在二审中补充提供了村委会的情况说明作为证据，但在双方没有约定继续支付道路使用费的情况下，2017年道路是否封掉不影响前述认定。关于系争厂房占有使用费标准的争议，一审法院在综合考虑系争厂房所在地实施减量化、XX村委会对系争厂房采取停电措施、部分厂房因火灾发生毁损等因素的基础上，对夏彩文主张的房屋占有使用费进行酌减，并无不当。夏彩文上诉要求参照原租金标准进行计算房屋占有使用费，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，夏彩文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,575元，由夏彩文负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年三月十三日书记员 曹晓璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……