吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终237号上诉人（原审原告、反诉被告）：冯生，男，1962年4月28日生，汉族，住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：韩光武，吉林盛冠律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：四平市浩原房地产开发有限公司，住所地：四平市铁西区九州一期回迁1号商网17号。法定代表人：毕东雪，经理。委托诉讼代理人：张凤义。委托诉讼代理人：高广权，吉林权杰律师事务所律师。上诉人冯生因与被上诉人四平市浩原房地产开发有限公司（以下简称浩原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省公主岭市人民法院（2019）吉0381民初1700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。冯生上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案原审违反法定程序未给上诉人充分的答辩期。二、原审认定案件事实错误，故意曲解司法解释的规定。本案所涉房屋的实际面积与约定面积误差比已高达到13.5％，远远超过了上诉人作为普通百姓的一般性认知标准。原审排除《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释》对本案的适用，明显是错误的，应予纠正。三、原审适用诉讼时效制度进行裁判错误。首先，上诉人要求退房的时间是在被上诉人通知补交购房款之时，并不是2019年5月10日法院立案之日，不存在超时效问题。其次，被上诉人也从未提出诉讼时效抗辩，而原审却适用诉讼时效制度，驳回上诉人的诉讼请求，明显违反了《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的规定。最后，本案上诉人的解除合同的诉讼请求不适用诉讼时效的法律规定。浩原公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。冯生向一审法院起诉请求：1、依法解除冯生与浩原公司之间的房屋买卖合同；2、浩原公司返还楼房款19万元，赔偿利息114000元、装修费68487.97元，总计372487.97元；3、鉴定费5000元、案件受理费由浩原公司承担。浩原公司反诉请求：判令冯生给付剩余房屋价款406300元及利息，利息自2014年4月按同期中国人民银行贷款利率计算至本金全部给付完毕时止。一审法院认定事实：浩原公司开发建设了公主岭市桑树台镇利民小区一期工程。2014年4月24日，冯生购买了利民小区一期已完建的1号楼东数第9门一、二层门市，并付购房首付款19万元，浩原公司为冯生出具了收款收据，收据中载明“冯生买东数9门门市两层，大约178平，单价3350元，总价596300元，优惠3300元，应收593000元，现收19万元”，并约定剩余款办理按揭贷款。同日，浩原公司将买卖房屋交付冯生，冯生入住使用。就浩原公司完建的利民小区一期工程，浩原公司2015年1月29日取得国有土地使用证，2015年2月10日取得建设用地规划许可证，2015年4月27日取得建设工程规划许可证，2015年5月15日取得建设工程施工许可证，2015年5月21日取得商品房预售许可证。本案所涉买卖房屋的实际面积为201.96平方米。2016年3、4月份，浩原公司通知冯生房屋实际面积为201.96平方米，要求冯生办理按揭贷款并按实际面积补足房款，双方未能达成一致意见。经吉林省吉财价格评估有限公司评估，冯生购买的房屋装修工程委估价格为68487.97元，发生鉴定费5000元。一审法院认为，一、关于冯生、浩原公司间房屋买卖合同应否解除的问题。2014年4月24日，就案涉买卖房屋，冯生交首付款19万元，浩原公司出具收款收据，并将房屋实际交付冯生。2015年5月21日，浩原公司取得商品房预售许可证。冯生与浩原公司间的房屋买卖合同关系成立并合法有效。案涉房屋实际面积为201.96平方米，与浩原公司初始出具收款收据中记载的178平方米面积误差超过3％，冯生据此要求解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，浩原公司2014年4月24日为冯生出具的收款收据中明确记明“大约178平（方米）”，冯生交19万首付款并且入住。可见，房屋买卖合同双方买卖初始时并未就买卖房屋的面积做出不可变更的明确约定，而是以预估面积计算房屋价款并先予实际履行，应当视为双方对可能存在房屋最终实际面积与初始估算面积并不一致的事实均有预见。双方虽然未约定实际履行过程中房屋面积出现误差时解决争议的办法，但对于房屋面积的共同估算仍是一种约定，该约定的存在导致在面积误差超过3％时并不必然适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中关于合同应予解除的规定，还要看买卖双方在面积误差超过3％时是否有适当的争议解决办法。本案庭审中，浩原公司已经明确表示就房屋面积超出178平方米的部分放弃向冯生主张价款，在此情况下，冯生应承担的房屋价款与买卖初始时（2014年4月24日）并无差异，仍按178平方米计算。因冯生承担的房屋价款并未因房屋实际面积增加而相应增加，故本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中关于合同应予解除的规定，双方间的房屋买卖合同应继续履行，冯生应给付浩原公司剩余的未付价款403000元（收款收据中载明的房款总额593000元-冯生已付的190000元）。此外，一审法院庭审查明，2016年3、4月间，浩原公司已经将房屋实际面积超过预估面积23平方米的事实告知冯生，而冯生将浩原公司诉至一审法院要求解除房屋买卖合同的时间为2019年5月10日，已经超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间，浩原公司提出的诉讼时效抗辩成立，即单从诉讼时效来说，冯生解除房屋买卖合同的诉请一审法院同样不予支持。综前述，冯生诉请的解除与浩原公司房屋买卖合同并由浩原公司返还购楼款19万元及利息114000元的主张，一审法院不予支持；浩原公司要求冯生给付剩余房款406300元的反诉请求，对其中的403000元数额一审法院予以支持，另3300元数额一审法院不予支持。至于冯生庭审中所称浩原公司将其买受房屋停水停电的问题，属于冯生与浩原公司间物业服务合同关系，与本案讼争事实无关，一审法院不予评价，冯生如对此有异议，可另行主张权利。二、鉴于冯生、浩原公司间的房屋买卖合同不应解除，因此冯生就所买受房屋发生的68487.97元装修费用及5000元鉴定费，均应由冯生自行负担，其要求浩原公司给付该118487.97元的诉请，一审法院不予支持。至于浩原公司提出的要求冯生给付以406300元未付房屋价款为计息基数、按同期中国人民银行贷款利率自2014年4月计算至全部给付完毕时止的利息的反诉请求，因双方初始买卖时并未就未付房屋价款明确约定应予计息及详细计息方式，故该反诉请求一审法院不予支持。判决：一、驳回原告（反诉被告）冯生的诉讼请求；二、冯生于判决生效后立即给付被告（反诉原告）四平市浩原房地产开发有限公司房屋价款403000元；三、驳回四平市浩原房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6960元，由冯生负担；反诉费3700元，由冯生负担3672.50元，由四平市浩原房地产开发有限公司负担27.50元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”之规定，解除权的存续期间为除斥期间，除斥期间为一种民事法律事实，除斥期间届满，权利消灭。本案中，冯生于2016年3、4月份得知其购买的案涉房屋面积超过双方约定面积的3%，冯生如主张解除合同，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，冯生应在解除事由出现后的一年内通知浩原公司解除合同，否则解除权消灭。在一审中，冯生虽主张在2016年春天时就已向浩原公司提出退房，但未提供证据予以证明。二审中，冯生虽提供公主岭市司法局桑树台司法所出具的证明材料一份，但该证明中未就冯生何时要求退房予以说明。同时，该证明中所述事实亦缺乏相关书面调查材料予以佐证。故现有证据不能认定冯生在法定的除斥期间内行使合同解除权，其解除权消灭。一审法院对冯生主张解除合同的请求适用诉讼时效的法律规定不当，本院予以纠正。另，关于诉讼程序问题。一审法院在收到浩原公司的反诉请求后，依法向冯生送达反诉状，至开庭时答辩期间虽不足十五天，但冯生未要求延迟开庭，且在庭审中进行了充分答辩，故一审法院未剥夺冯生的辩论权，审判程序不存在严重违法之处，其请求二审法院将本案发回重审的理由不能成立。综上，一审判决在适用法律上存在瑕疵，本院予以纠正。但判决结果正确。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6960元，由上诉人冯生负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘伟杰审 判 员 王玉川审 判 员 赵文涛 二〇二〇年三月二十七日法官助理 陈 思书 记 员 张 航