江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终438号上诉人（原审原告）：苏州源品餐饮管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区苏站路1599号好百年国际商业广场1号楼1101-1号。法定代表人：郑霞，执行董事。委托诉讼代理人：查文霄，江苏苏明律师事务所律师。委托诉讼代理人：巩金凤，江苏苏明律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：苏州好百年国际婚纱广场有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区苏站西路1599号6幢712室。法定代表人：俞健，总经理。委托诉讼代理人：王玉莲，江苏百年东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：于巧杭，江苏百年东吴律师事务所律师。原审第三人：苏州市品源职业培训学校，住所地江苏省苏州市姑苏区苏站路1599号好百年国际商业广场6栋50107室。法定代表人：王家林，校长。委托诉讼代理人：查文霄，江苏苏明律师事务所律师。委托诉讼代理人：巩金凤，江苏苏明律师事务所实习律师。上诉人苏州源品餐饮管理有限公司（以下简称源品餐饮公司）、苏州好百年国际婚纱广场有限公司（以下简称好百年公司）与原审第三人苏州市品源职业培训学校（以下简称品源学校）因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初5429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。源品餐饮公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，一、二审案件受理费由好百年公司承担。事实和理由：一、一审认定双方对于合同解除均无过错属于事实认定错误。1、涉案1101-1、-2室和1101-3室物理上可以区分，1101-3室合同的解除并不必然导致涉案合同的解除。虽双方签订了三份租赁合同和三份补充协议，但三份补充协议均是好百年公司提供的格式文本，其中要求三套房屋必须整层租整层退的说法本身属于对源品餐饮公司及案外人解除权的限制，应当认定为无效的格式条款。虽好百年公司声称三套房屋是不可分割的，但三份合同中均有明确的承租面积，一审在关联案件实地勘察时也显示1101-3和1101-1、-2是通过石膏板的方式进行物理隔断的，两者在物理、空间和功能上都可以进行区分，不存在直接的关联，也不影响使用。综上，虽1101-3房屋租赁合同关系在另案中被解除，但并不影响到双方涉案1101-1和-2房屋的继续使用，好百年公司并不具有合法的解除权。2、好百年公司对源品餐饮公司承租的-1、-2房屋采取锁门、断水断电等极端措施，导致合同无法实现，是涉案合同被解除的主要原因。2018年11月20日，好百年公司向案外人品源学校发出律师函，以品源学校解除1101-3室合同为由，提出解除1101-1和1101-2室合同。在源品餐饮公司明确不同意解除的情况下，好百年公司依然将涉案房屋断水断电，导致无法继续使用，导致源品餐饮公司经营被迫停止。该违约行为一直从2018年底持续到2019年5月，期间经源品餐饮公司多次沟通、报警，好百年公司始终不愿意纠正，从而导致源品餐饮公司不得不另行租赁场地经营，合同实际终止履行的结果发生，故好百年公司存在明显违约行为，损害了源品餐饮公司的利益，应承担相应的违约赔偿责任。3、即便对于合同解除双方均无过错，但好百年公司在合同履行中存在明显恶意和过错，一审判决认定好百年公司对于源品餐饮公司的损失仅承担50%的民事责任显失公平。涉案1号楼6至13楼的建筑功能于2014年已变更为公寓性质，虽最终是因为政府行为导致1101-3室合同后续无法继续履行，但好百年公司在合同签订时并未将建筑性质变更情况告诉给源品餐饮公司，源品餐饮公司无法事先对相关风险进行评估，才导致后期1101-3室合同目的无法实现的状况出现，好百年公司在合同履行过程中存在隐瞒重大事实的过错。另外，好百年公司通过停水停电锁门等明显存在恶意的方式，导致源品餐饮公司无法对房屋进行使用，亦不愿意进行交接，由此导致租金、物业费、装修折损扩大等一系列损失，好百年公司对此应当承担更高的赔偿责任。二、一审判决关于部分赔偿项目的认定、责任分配存在错误。1、源品餐饮公司安装的空调作为一种定制产品，拆除后并无可能再进行他用，只能进行回收处理，因此好百年公司应该对空调费用及回收费用之间的差价进行赔偿。源品餐饮公司与空调公司之间签订的是施工合同而非买卖合同，源品餐饮公司支付的空调费用是针对1101-1、-2室进行施工，属于定制性商品。由于好百年公司采取锁门、停水停电方式控制涉案房屋，使得源品餐饮公司不得不另行租赁房屋使用，而原有空调设备无法及时搬至新房屋使用，最终在交接时只能低价出售。源品餐饮公司购买空调及配件共计花费202200元，后期折价出售为15000元，两者差价187200元即源品餐饮公司的损失。2、2018年12月15日至2019年5月21日期间，涉案房屋实际由好百年公司控制，源品餐饮公司无法进行使用，故对应房屋占有使用费及物业费，应由好百年公司承担，相应款项应全额退还给源品餐饮公司，一审判决认定源品餐饮公司承担其中的30%缺乏依据。好百年公司辩称：源品餐饮公司擅自转租，违反补充协议约定，存在重大过错，应承担违约责任，对于合同解除负有主要责任。该公司数次伪造合同的行为造成诸多不良后果。苏州豪伟金餐饮管理有限公司、苏州市景信杰诚财务技术咨询有限公司、苏州波托马克信息科技有限公司等公司至今依然登记在苏州市苏站路1599号好百年国际商业广场1号楼11层。源品餐饮公司的违约行为侵害了好百年公司的财产权益，好百年公司有权选择依照公司法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。即便存在损失，因源品餐饮公司负有主要过错，其亦应自担主要责任。关于源品餐饮公司的损失，网络布线损失、地毯损失于法无据，基础装饰装修费用以及墙纸残值过高。替代租赁房屋周转另行租赁房屋属于间接损失，无相应法律依据，与本案无关。好百年公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，一、二审案件受理费由源品餐饮公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定赔偿责任分担的根本依据“1101-3室租赁合同及补充协议的解除是不可归责于租赁合同双方当事人的政府行为”是错误的，进而认定损失由双方合理分担也是错误的。1101-3室房屋所涉的房屋租赁合同纠纷尚在二审审理过程中。1101-3房屋租赁合同及补充协议的解除系因品源学校至始至终未办理二次消防报批报验手续所致，根据品源学校、源品餐饮公司与好百年公司在补充协议中关于1101-1、-2和-3室的租赁合同为一整体、不可分割的约定，品源学校的违约行为直接导致1101-1、-2租赁合同及补充协议解除，品源学校应对1101-1、-2租赁合同解除承担违约责任，一审判决认定好百年公司对此承担50%的民事责任缺乏依据。源品餐饮公司擅自转租并致使十余家公司注册到涉案11层，源品餐饮公司还舒茨伪造与好百年公司之间的协议并骗取工商行政管理部门错误登记，造成市场秩序混乱，违反诚实信用原则，直接影响源品餐饮公司责任承担。2、一审判决认定的网络布线等安装调试损失、基础装饰装修损失、地毯损失、墙纸损失、替代租赁房屋周转另行租赁房屋产生的损失证据中，涉及大量自然人的款项往来，且证人均未出庭作证，证据不足。源品餐饮公司对外签订的装修施工合同违反了施工资质的要求，装修无法达到竣工验收标准，给写字楼消防安全造成隐患。二、一审判决适用法律错误。源品餐饮公司、品源学校行为均违反房屋租赁合同的约定，给好百年公司造成极大损失。本案不属于因不可归责于双方的事由导致合同解除的情形，一审法院适用法律错误。源品餐饮公司、品源学校辩称：一、一审判决遗漏了双方于2018年6月16日签订的《补充协议》这一重要证据，导致对合同解除原因及过错认定错误。二、一审法院对于部分赔偿项目的认定及责任分配存在错误，未能支持空调费用及回收费用之间的差价，对应房屋占有使用费及物业费的分担亦有不当。源品餐饮公司向一审法院起诉请求：1.判令好百年公司返还房屋租金84300元、物业费23700元及保证金18000元，合计126000元；2.判令好百年公司赔偿空调费用损失187200元、装修费用损失300372.41元、搬家费用损失10000元、另行租赁房屋产生的房租费用损失133750元，合计631322.41元；3.本案诉讼费由好百年公司承担。一审法院认定事实：2014年8月，苏州威尔置业有限公司取得位于江苏省苏州市姑苏区苏站路1599号好百年国际商业广场1幢1101室房屋（建筑面积为1040.20平方米）的所有权，其中登记规划用途为非居住；该公司于2014年9月取得该房屋占用范围内的土地使用权，土地登记类型（用途）为商务金融用地。2014年8月20日，苏州威尔置业有限公司出具授权委托书一份，明确委托好百年公司代其处理苏站路1599号“好百年国际商业广场”的出租、日常管理、监督及纠纷处理等事宜。2017年10月10日，好百年公司作为出租方将涉案1幢1101室房屋分成1101-1室、1101-2室和1101-3室对外出租，其中1101-1室（建筑面积为150平方米）和1101-2室（建筑面积为350平方米）出租给了源品餐饮公司，1101-3室（建筑面积为540.2平方米）出租给了品源学校。当日，好百年公司（出租方、甲方）与源品餐饮公司（承租方、乙方）分别就1101-1室、1101-2室签订房屋租赁合同和补充协议各一份，同时也与品源学校（承租方、乙方）就1101-3室签订房屋租赁合同和补充协议各一份。三份租赁合同除了租赁面积、年租金金额、租赁保证金金额等事项的约定不同外，其他各项内容均一致；三份补充协议的约定内容完全一致。涉及1101-1室、1101-2室房屋租赁的合同约定：源品餐饮公司承租该两毛坯房屋用于办公（培训），租赁期均为五年，即自2017年12月1日起至2022年11月30日止；交房日为2017年10月10日，装修期自2017年10月10日起至2017年11月30日止；源品餐饮公司需要支付1101-1室和1101-2室的租赁保证金分别为5400元和12600元，该保证金在租赁期满或合同终止后30日内一次性无息退还好百年公司；源品餐饮公司租赁1101-1室第二年即自2018年12月1日起至2019年11月30日止期间的年租金为50580元，应于2018年11月15日先支付25290元，租赁1101-2室在该期间的年租金为118020元，应于2018年11月15日先支付59010元。该两份房屋租赁合同第八条“合同解除”均约定若乙方存在以下情形，即未经甲方书面许可，乙方将房屋全部或部分以任何方式（包括但不限于转让、转租或转借）交于他人使用的和租赁期内若乙方中途擅自退租，所预付的租金及保证金甲方不予退还的，甲方有权提前解除本合同并合法提前收回房屋且无需赔偿。涉及补充协议的约定：甲乙双方确认涉及1幢1101-1室、1101-2室和1101-3室的三份租赁合同视为一整体，不可分割；自本补充协议签订后，乙方承诺并保证在租赁期内不可提前退租或解除、终止其中任一份合同。上述合同及补充协议签订后，好百年公司将1101-1、1101-2租赁房屋交付给源品餐饮公司，源品餐饮公司对房屋进行装修后便投入使用，同时亦依约支付了两间房屋的租金保证金合计18000元及第一年的半年租金。2018年11月2日，源品餐饮公司依约向好百年公司支付2018年12月1日至2019年5月31日期间的1101-1室租金25290元和1101-2室租金59010元，合计84300元，同时支付该两间房屋在上述期间依约产生的物业费合计23700元，其中物业费按照7.9元/月/平方米的标准按面积500平方米计算的。另查明：品源学校于2017年12月11日将学校的办学许可证登记地址变更至1101-3室房屋内，办学许可有效期至2018年7月16日。2018年7月左右，因苏州市政府部门开展“331”整治火灾隐患安全大检查，其被主管部门告知因登记办学地址即涉案1101-3室的建筑功能为公寓，不符合消防申报条件和教育培训条件，其办学许可证无法在该房屋内续期，故品源学校自2018年7月左右停止了正常的教育培训工作。2018年10月10日，品源学校向好百年公司发送告知函一份，称好百年公司在其租赁1101-3室未告知该房屋系公寓性质，导致其无法在该租赁房屋内开展教育课程，合同续租已无法实现，其将于2018年11月30日后不再续租涉案1幢1101-3室房屋。2018年11月5日，品源学校委托江苏久信律师事务所向好百年公司发送律师函一份，再次告知其将于2018年11月30日后不再续租涉案1幢1101-3室房屋，双方之间的相关合同于2018年11月30日解除，其将于解除合同当日向好百年公司返还租赁房屋。但双方并未在上述时间交接房屋。2018年11月20日，好百年公司委托江苏百年东吴律师事务所向品源学校发送律师函一份，称因品源学校提前解除1101-3室租赁合同，而1101-1、1101-2与1101-3是一整体，不可分割，势必导致涉及1101-1、1101-2室租赁合同解除，故确认上述三间房屋的租赁合同及补充协议均于2018年11月30日解除。品源学校收到该函件后当即将函件内容告知源品餐饮公司。2018年12月7日，好百年公司向品源学校发放告知函一份，要求品源学校支付欠付1101-3室的房屋租金及物业费，否则将对11层房屋实施停水、停电，解除相关房屋合同并收回房屋。2018年12月15日，好百年公司对涉案1101-1、1101-2、1101-3整个11层房屋全部断电，源品餐饮公司的法定代表人郑霞报警无果；2019年1月8日，郑霞就好百年公司持续断电行为再次报警，当日其将三间房屋共用的自动门与楼道的公共用电接通，以便自动门能正常开关；2019年1月14日，好百年公司将上述公共用电亦断电，后该11层持续被断电至2019年5月21日上午9时，好百年公司亦确认其于2019年3月12日将三间房屋共用的外大门用锁锁上。品源学校与好百年公司在一审法院审理的（2019）苏0508民初27号房屋租赁合同纠纷中确认双方签订的涉及1101-3室的房屋租赁合同及补充协议于2018年11月30日解除；源品餐饮公司与好百年公司在一审法院审理的（2019）苏0508民初25号房屋租赁合同纠纷中确认涉及1101-1、1101-2室的房屋租赁合同及相应补充协议也于2018年11月30日解除。但是源品餐饮公司认为是好百年公司通过向品源学校发函解除双方之间的合同的；而好百年公司认为因品源学校先向其提出解除合同，而三份租赁合同及补充协议是一个整体，故直接导致1101-1、1101-2室的合同解除。又查明：2017年10月10日，源品餐饮公司（委托方、甲方）与苏州鑫艺新建筑装饰工程有限公司（施工方、乙方，以下简称鑫艺公司）签订装饰装修工程施工合同一份，约定乙方对涉案1101-1、1101-2室计500平方米的房屋进行装修，开工日期为2017年10月10日，竣工日期为2017年12月10日，工程价款为24万元；乙方指派张毅为施工工地代表，负责履行合同。2018年3月10日，鑫艺公司向源品餐饮公司出具收据一份，明确源品餐饮公司以现金和银行转账方式向该公司支付了装修费24万元。2019年8月27日，鑫艺公司出具情况说明一份，明确其收到的24万元中有227800元为个人微信及支付宝转账和银行转账，剩余12200元为现金支付。2017年10月16日，源品餐饮公司与苏州市贝佳经贸有限公司签订中央空调工程施工合同一份，约定源品餐饮公司从苏州市贝佳经贸有限公司采购一组海信中央空调，并由该公司负责安装调试，总价款为193000元。审理中，源品餐饮公司称该组中央空调是安装在整个11层的各个区域的。2017年11月左右，源品餐饮公司（需方、甲方）与姑苏区大谷装饰材料经营部（供方、乙方，以下简称大谷经营部）签订购销合同一份，约定大谷经营部向源品餐饮公司供应地毯、墙纸和窗帘，总价款为52160元，交货地点为涉案1101室。2019年8月31日，大谷经营部出具情况说明一份，证明源品餐饮公司采购的上述货物中地毯为28800元、墙纸为11200元和窗帘为12160元，双方通过个人微信及支付宝转账了大部分货款，剩余货款为现金支付。2017年11月30日，源品餐饮公司（委托方、甲方）与苏州高新区赛格电子市场兴澄衡电子经营部（施工方、乙方，以下简称兴澄衡经营部）签订工程服务合同一份，约定由乙方对甲方在涉案11层房屋的网络、电话面板、机房设备、无线AP布线、监控设备、投影仪及音响设备等进行安装并进行调试，总价款为22460元，施工期限自2017年12月1日起至2018年3月31日止。当日，兴澄衡经营部向源品餐饮公司开具载明金额为22460元的一张收据。源品餐饮公司在审理中称合同约定的是网线等材料费和安装费，不包括设备费，加上购买设备支出共支付了4.1万元。2018年12月26日，源品餐饮公司从苏州贝壳加商务咨询有限公司（以下简称贝壳公司）转租了位于苏州市姑苏区莫邪路1002号苏州大学学生公寓4号楼2楼房屋，建筑面积为566平方米，租赁期至2019年6月30日，其中约定转让费为7万元，半年房租为52500元，押金为2万元，合计142500元。经双方协商，源品餐饮公司于2019年1月2日向贝壳公司支付了133750元。源品餐饮公司称租赁该房屋用于源品餐饮公司临时周转办公。再查明：好百年公司自2019年5月21日9时起打开涉案11层的外大门锁并为1101室全部通电，由源品餐饮公司、品源学校进入相应租赁房屋内搬迁可移动物品，源品餐饮公司、品源学校于2019年5月31日17时将涉案相应租赁房屋交还好百年公司。2019年6月5日，三方签订交接清单一份，明确源品餐饮公司、品源学校已将涉案11层整层全部腾空并返还给好百年公司；2019年5月31日17时后，涉案11层整层由好百年公司自行处置。该交接清单由好百年公司起草，初稿有一语句即房屋交接后“无法进行装修鉴定的不利后果，由源品餐饮公司、品源学校自行承担”，后源品餐饮公司对该语句提出异议要求删除，好百年公司删除该语句后形成了现在的内容。2019年6月8日，好百年公司与案外人徐诚签订房屋租赁合同一份，约定好百年公司将涉案11层整层出租给徐诚用于办公用途。好百年公司称徐诚已将11层的原装饰装修全部拆除，现在1101-1、1101-2、1101-3室已全部打通，已不存在对1101-1、1101-2室装饰装修进行鉴定的基础。审理中，源品餐饮公司称其已拆除房屋内的中央空调，共卖了15000元，差额部分应由好百年公司赔偿；其于2019年5月21日9时进入涉案11层房屋，后于下午16时左右发现房屋内的窗帘有遗失情况并报了警。一审法院认为，源品餐饮公司与好百年公司签订的涉及1101-1、1101-2室的房屋租赁合同及相应补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。尽管双方对何方先提出解除上述合同及补充协议持有不同意见，但是对合同及补充协议已于2018年11月30日解除的事实没有异议，一审法院对该解除事实予以确认，并认为导致上述两份合同及相应补充协议解除的事由是品源学校与好百年公司解除了1101-3室的租赁合同及补充协议，而源品餐饮公司与好百年公司在补充协议中约定1101-1、1101-2室的租赁合同与1101-3室的租赁合同为一整体，不可分割，故源品餐饮公司与好百年公司中任何一方均有权向对方提出解除合同的要求。鉴于1101-3室租赁合同及补充协议的解除是不可归责于租赁合同双方当事人的政府行为导致品源学校无法在具有公寓性质的1101-3室继续开展教育培训工作，故导致1101-1、1101-2室的租赁合同及补充协议解除亦并非源品餐饮公司与好百年公司的过错，由此产生的损失应由双方当事人合理分担。好百年公司在合同解除后又提出源品餐饮公司存在擅自转租房屋过错，故其享有合同解除权，已无实际意义。一审法院综合本案具体情况，酌情确定好百年公司对源品餐饮公司的损失承担50%的民事责任。涉案1101-1、1101-2室租赁合同及相应补充协议解除后，好百年公司应当依约将租赁保证金18000元返还给合同相对方源品餐饮公司。关于合同解除后的房屋占有使用费的计算，一审法院认为，源品餐饮公司依约已支付了2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金，而好百年公司于2018年12月15日起持续对源品餐饮公司租赁房屋进行断电，至2019年5月21日才恢复供电，并自认在2019年3月12日将11层共用的外大门用锁锁上，导致源品餐饮公司无法正常经营，过错较大，结合上述已确定的50%的责任分担标准，一审法院认定2018年12月1日至2018年12月14日计14天和2019年5月21日至2019年5月31日计11天，合计25天的占有使用费由源品餐饮公司参照租赁合同约定的租金标准的50%支付，即5854.17元｛[（50580元/年+118020元/年）÷360天×25天]×50%｝；2018年12月15日（含当日）至2019年5月20日计5个月零6天的占有使用费参照租赁合同约定的租金标准的30%支付，即21918元｛[（50580元/年+118020元/年）÷12月×5月+（50580元/年+118020元/年）÷360天×6天]×30%｝，以上合计应支付占有使用费27772.17元（5854.17元+21918元），因源品餐饮公司已支付租金84300元，扣除上述应付占有使用费，好百年公司应返还56527.83元。关于合同解除后的物业费的计算。按照上述房屋占有使用费计算的期间及标准，并参照物业费7.9元/月/平方米的收取标准按500平方米的面积计算，认定源品餐饮公司应支付上述25天的物业费的50%，即1645.83元（7.9元/月/平方米×500平方米÷30天×25天×50%），上述5个月零7天的物业费的30%，即6162元[（7.9元/月/平方米×500平方米×5月+7.9元/月/平方米×500平方米÷30天×6天）×30%]，以上合计应支付7807.83元（1645.83元+6162元），因源品餐饮公司已支付23700元物业费，好百年公司应返还15892.17元。关于源品餐饮公司主张的其他损失赔偿问题。（一）空调赔偿，源品餐饮公司安装的空调未与租赁房屋形成附合，且其已从租赁房屋上拆除搬走，现其要求好百年公司进行赔偿，一审法院不予支持。（二）关于租赁房屋的装饰装修损失。源品餐饮公司提供工程服务合同、收据等证据证明其在网线、电话面板等设备设施的安装调试上发生材料费及安装费合计22460元，提供装饰装修合同、款项支付凭证、装修公司出具的情况说明等证据证明其基础装饰装修花费24万元，提供购销合同、情况说明、款项支付凭证等证据证明其购买地毯、墙纸和窗帘分别花费28800元、11200元和12160元，合计52160元，源品餐饮公司的举证义务已完成，好百年公司对上述事实持有异议，举证责任转移至好百年公司，其应提供证据予以反驳；本案中，好百年公司于2019年5月31日接收涉案租赁房屋后，有权利按照涉案“交接清单”中明确的“自行处置”房屋，选择对自己最有利的方式减少损失，后其选择转租他人的方式，一审法院予以尊重，但是这并不妨碍其举证责任的承担，现租赁房屋的装饰装修已无鉴定基础，好百年公司亦无证据予以反驳，故一审法院对该涉及网络布线等安装调试产生的22460元、基础装饰装修费用24万元及购买地毯、墙纸和窗帘花费52160元予以认定，综合源品餐饮公司已使用装饰装修物的租赁期限和合同约定的五年租赁期及地毯为定制、墙纸已形成附合、窗帘可拆除的事实，一审法院酌情确定其涉及网络布线等安装调试产生损失为15000元、基础装饰装修损失为16.8万元、地毯损失为2万元、墙纸损失为7800元。窗帘不计入源品餐饮公司的损失，源品餐饮公司亦没有证据证明窗帘已由好百年公司拆除拿走。综上，好百年公司赔偿上述各项损失中的50%即分别为7500元、8.4万元、1万元和3900元，以上合计105400元。（三）搬迁损失。源品餐饮公司主张1万元，该损失为间接损失，要求好百年公司赔偿没有法律依据，一审法院不予支持。（四）替代租赁房屋周转另行租赁房屋产生的损失。源品餐饮公司主张133750元，包括转让费、6个月租金和押金，一审法院根据其提供的与贝壳公司签订的房屋转租协议确定的房屋租金标准、租赁面积及实际支付金额，并对比本案租赁合同确定的租金标准及租赁面积，认为6个月周转期限为合理期限，酌情确定该6个月租金损失为4.9万元，其他各项不列入其损失范围，好百年公司应赔偿其中50%即24500元。综上，好百年公司合计赔偿上述损失合计129900元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（四）项规定，判决：一、苏州好百年国际婚纱广场有限公司于本判决生效之日起10日内返还苏州源品餐饮管理有限公司位于苏州市姑苏区房屋的租金56527.83元、物业费15892.17元、租赁保证金18000元，合计90420元。二、苏州好百年国际婚纱广场有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿苏州源品餐饮管理有限公司装饰装修损失、替代租赁房屋周转另行租赁房屋产生的损失各项损失合计129900元。三、驳回苏州源品餐饮管理有限公司其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84；汇款时请注明案号）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11373元，减半收取5687元，由苏州源品餐饮管理有限公司负担4033元，苏州好百年国际婚纱广场有限公司负担1654元。苏州好百年国际婚纱广场有限公司负担部分于本判决生效之日起10日内直接支持苏州源品餐饮管理有限公司。二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审另查明，就品源学校与好百年公司之间的房屋租赁合同纠纷，本院于2019年11月13日作出（2019）苏05民终8492号民事判决书，认定因不可归责于双方的政府行为原因导致1幢1101-3室房屋不能继续用于教育培训，合同目的已无法实现，品源学校有权要求解除合同，据此判令驳回上诉、维持原判。2018年6月16日，好百年公司与源品餐饮公司签订补充协议，约定好百年公司同意源品餐饮公司将房屋转租给他人，只允许转租给源品餐饮公司会员单位，房屋用途仅能是会员单位办公使用。本院认为，源品餐饮公司与好百年公司签订的1101-1、-2室房屋租赁合同及相应补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。现双方就1101-1、-2房屋的租赁产生纠纷并均确认租赁合同及补充协议于2018年11月30日解除，而根据双方的陈述、函件往来以及涉案租赁合同履行情况可以确定该两份租赁合同及补充协议的解除与1101-3室房屋租赁合同及补充协议的解除有关。源品餐饮公司与好百年公司签订的补充协议约定1101-1、-2室房屋租赁合同与1101-3室房屋的租赁合同是一个整体、不可分割，双方在2018年6月16日签订的允许转租给源品餐饮公司会员单位的补充协议并未推翻该约定，且事实上源品餐饮公司装修时中央空调亦是安装在1101-1、-2、-3室各个区域，1101-1、-2、-3室共用同一个大门门禁，现生效判决已认定1101-3室房屋租赁合同及补充协议由于不可归责于租赁合同双方当事人的政府行为而解除，一审法院据此认定在1101-3室房屋租赁合同解除的情况下源品餐饮公司和好百年公司均有权向对方提出解除1101-1、-2房屋租赁合同的要求并无不当。好百年公司在2018年11月20日发送律师函时明确因1101-1、-2、-3是一个整体而要求确认三间房屋的租赁合同及补充协议均于2018年11月30日解除，故1101-1、-2室房屋租赁合同及补充协议于源品餐饮公司自品源学校得知好百年公司该律师函内容时产生合同于2018年11月30日解除的效力。好百年公司有关涉案合同系由于源品餐饮公司擅自转租而解除的上诉主张以及源品餐饮公司有关涉案合同系由于好百年公司采取锁门、断水断电等极端措施而解除的上诉主张在合同已于2018年11月30日解除的情况下没有实际意义。鉴于双方对涉案合同的解除均无过错，一审认定由此产生的损失由双方当事人合理分担合法有据。相应的损失范围包括源品餐饮公司为履行涉案租赁合同支出的装修费用、替代租赁房屋周转而另行租赁房屋产生的损失，一审法院酌定该损失由双方各承担50%并无明显不当。因1101-1、-2室房屋租赁合同及补充协议于2018年11月30日提前解除，源品餐饮公司应及时将房屋交还给好百年公司，现源品餐饮公司未及时返还房屋，由此产生的源品餐饮公司占有房屋期间的占有使用费以及物业费应由源品餐饮公司自行承担。据此，本院认定2018年12月1日至2018年12月14日以及2019年5月21日至2019年5月31日期间的占有使用费以及物业费由源品餐饮公司承担。好百年公司在已发送律师函明确合同均于2018年11月30日解除的情况下应及时要求源品餐饮公司返还房屋，而非采取断水断电甚至锁门方式等方式扩大损失，鉴于源品餐饮公司未在断水断电期间采取一定的止损措施，本院认定该期间的损失由好百年公司承担主要责任，由源品餐饮公司自担一定责任。一审判决认定好百年公司在该期间承担30%的赔偿比例仍然略低，本院对此进行一定的调整。经核算，源品餐饮公司应承担25天的占有使用费11708.34元以及5个月零6天的占有使用费16063.83元，合计27772.17元，应承担25天的物业费3291.66元以及5个月零6天的物业费4516.17元，合计7807.83元。源品餐饮公司已支付该期间租金84300元、物业费23700元，好百年公司应退还源品餐饮公司租金56527.83元、物业费15892.17元。至于源品餐饮公司由于合同解除产生的损失认定问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定，未形成附合的装修装修物，可由承租人拆除；双方对于已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担。本案中，源品餐饮公司将安装的空调从涉案租赁房屋中拆除搬走，一审法院据此未支持源品餐饮公司要求赔偿空调损失的主张并无不当。至于网络布线等安装调试费用、基础装饰装修费用以及地毯、墙纸、窗帘等，源品餐饮公司提供了购销合同、情况说明、款项支付凭证等初步证据，可以证明源品餐饮公司相应的装修支出，好百年公司对此虽提出异议，但未能提供反证推翻源品餐饮公司的主张，一审法院据此采信源品餐饮公司的主张并无不当。鉴于涉案租赁合同的租期为五年，一审法院酌定网络布线等安装调试费用残值为15000元、基础装饰装修费用残值为16.8万元、地毯残值为2万元、墙纸残值为7800元并据此判令好百年公司按比例赔偿源品餐饮公司损失105400元尚属合理。至于替代租赁房屋周转的损失，一审法院根据源品餐饮公司提供的房屋转租协议确定的租金标准、租赁面积及实际支付的租金，并对比涉案租赁合同确定的租金标准、租赁面积，酌定好百年公司按比例赔偿源品餐饮公司6个月租金损失24500元亦尚属合理。综上所述，源品餐饮公司、好百年公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22746元，由上诉人苏州源品餐饮管理有限公司、苏州好百年国际婚纱广场有限公司各负担11373元。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇二〇年三月十六日书记员 徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。