新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终239号      上诉人（原审原告、反诉被告）：乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区北京中路东二巷30号。   法定代表人：丁建忠，该公司董事长。   委托诉讼代理人：马宏彬，新疆赛天律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨新渝，女，1999年3月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区焉耆县。   委托诉讼代理人：何艳霞，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。   上诉人乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司（以下简称华联房地产公司）因与被上诉人杨新渝商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初6516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人华联房地产公司的委托诉讼代理人马宏彬、被上诉人杨新渝的委托诉讼代理人何艳霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   华联房地产公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，依法予以改判。事实与理由：一审法院认定事实有误，适用法律错误。1.2013年10月12日，刘潇与我公司签订定金协议，约定刘潇购买我公司开发的位于乌鲁木齐市××路，单价7,400元每平方米，面积约731.53平方米，双方约定2013年11月15日前签订书面合同，刘潇缴纳了定金10万元。2014年7月8日，杨佳华代表杨新渝等人购买包括涉案房屋在内的华雄大厦4层五套房屋，并将刘潇缴纳的定金10万元冲抵房款。本案中的涉案房屋在与刘潇签订定金协议之前已经作为快捷酒店进行经营，涉案房屋所在的四层全部房屋已按照酒店的经营模式进行了改造，已经形成一个整体，对此杨佳华是知情的，从刘潇签订定金协议到杨佳华购买涉案房屋的整个过程中，杨佳华对涉案房屋的现状及结构是明知的；2.从2014年7月8日杨佳华向我公司提出变更购买房屋的申请，到2016年4月15日杨新渝与我公司签订涉案房屋的购买合同，在近两年的时间里，双方对于付款方式、购买人等情况进行了多次磋商，最终形成了涉案合同中的分期付款方式，杨佳华也按照补充协议的内容履行了一年的付款义务，现杨佳华及杨新渝等人拒绝履行付款义务，根据双方签订的合同约定，杨新渝的预期付款行为存在违约，应当承担违约责任。综上，请求二审法院支持我公司的上诉请求。   杨新渝辩称，不同意华联房地产公司的上诉请求。1.刘潇与华联房地产公司签订的定金协议与本案无关，我与华联房地产公司签订的《商品房销售合同》对双方都有约束力，双方都应该按照合同履行各自的义务；2.涉案《商品房销售合同》中约定涉案房屋是住宅，且有标注，华联房地产公司通知我验房，交付的房屋不符合合同约定；3.华联房地产公司存在违约行为，我不存在违约行为，我严格按照合同约定履行付款义务，华联房地产公司不能履行如期交房义务的情况下，我多次催华联房地产公司交付房屋，对方仍然未交付，我再次联系华联房地产公司交付房屋，否则将停止支付购房款，在华联房地产公司置之不理的情况下我停止支付购房款。请求驳回上诉，维持原判。   华联房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间签订的合同编号为2016销0003001号《商品房销售合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判令杨新渝支付违约金50,193元（2017年5月30日-2018年7月5日）。   杨新渝向一审法院反诉请求：1.判令华联房地产公司返还已付购房款464,642元；2.判令华联房地产公司退还已收取的相关费用248元；3.判令华联房地产公司支付利息损失86,823.55元；4.判令华联房地产公司支付自2019年8月1日起至实际付款期间的利息。   一审法院认定事实：2013年10月12日，刘潇（甲方）与华联房地产公司签订定金协议，约定：刘潇购买华联房地产公司在乌鲁木齐市××路；经双方协商，单价7,400元/平方米，面积731.53平方米；双方约定于2013年11月15日前按预订内容签订购房合同；刘潇在签订协议时，向华联房地产公司交纳定金100,000元，不计利息。双方签订购房合同后，刘潇所缴纳的定金可抵做购房款（不计利息）；协议显示有刘潇的委托代理人刘兴红签字。2016年4月15日，华联房地产公司（出卖人）与杨新渝（买受人）签订《商品房销售合同》，约定：杨新渝购买华联房地产公司开发的的位××区房（预测绘面积136.83平方米），每平方米7,400元，总金额为1,012,542元，签合同时付312,542元，余款700,000元分期，具体付款细则详见补充协议。杨新渝如未按合同规定的时间付款，（1）逾期在120日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，杨新渝按日向华联房地产公司支付逾期应付款万分之零点一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后华联房地产公司有权解除合同，华联房地产公司解除合同的，杨新渝按累计应付款的0.01%向华联房地产公司支付违约金，华联房地产公司愿意继续履行合同的，经华联房地产公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，杨新渝按日向华联房地产公司支付逾期应付款万分之零点一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。华联房地产公司应当在2016年4月15日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付杨新渝使用：3.经分期综合验收合格，5.最终日期按华联房地产公司通知办理入住日期或报纸公告为准，如不按通知日期办理入住，所有费用由杨新渝承担。华联房地产公司逾期交房的，除本合同第八条规定的特殊情况外，华联房地产公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付杨新渝使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华联房地产公司按日向杨新渝支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；（2）逾期不超过120日后，杨新渝有权解除合同。杨新渝解除合同的，华联房地产公司应当自杨新渝解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按杨新渝累计已付款的0.01%向杨新渝支付违约金。杨新渝要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华联房地产公司按日向杨新渝支付已交付房价款万分之零点一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金。在该合同后附了商品房预售合同签约证明和预告登记申请书，其中登记的预购人为杨新渝，交房日期登记为2016年4月15日。当日，华联房地产公司（乙方）与杨新渝（甲方）还签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：1.根据双方于2016年4月15日签订的商品房买卖合同中规定：杨新渝购买华联房地产公司华雄大厦1栋4层4F号房，建筑面积136.83平方米，其套内面积为109.18平方米，公摊面积为27.65平方米，单价为7,400元/平方米，总房款为1,012,542元，已付房款为312,542元，剩余700,000元为分期付款，具体付款细则双方约定如下：杨新渝所购房号、面积、单价均不变，剩余700,000元（伍拾肆万元整），从2016年4月开始杨新渝分五年（60个月）向华联房地产公司支付，每月向华联房地产公司支付不低于11，700元房款，剩余房款于2021年4月30日之前全部付清（如逾期十五日，杨新渝按日向华联房地产公司支付逾期应付款百分之十的违约金，逾期超过一个月，华联房地产公司有权解除合同，杨新渝已支付的全部房款华联房地产公司不予退还）。2.杨新渝每月30日之前向华联房地产公司支付当期房款。逾期十五日则杨新渝按本协议规定的应付款期限的次日至实际支付当期应付款之日止，杨新渝按日向华联房地产公司支付应付款百分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，华联房地产公司有权单方解除本合同，杨新渝已支付的全部房款杨新渝不予退还。如华联房地产公司愿意继续履行合同则合同继续履行，自本协议规定的应付款期限的次日起至实际付清之日止，杨新渝按日向华联房地产公司支付应付款百分之五的违约金。3.杨新渝若不按期向杨新渝支付房款，造成华联房地产公司解除合同的，华联房地产公司有权收回房屋，房屋归华联房地产公司所有。不向杨新渝补偿房屋装修款及杨新渝所产生的其他所有费用。4.杨新渝在接到华联房地产公司解除合同通知书后15日内，腾空并搬离房屋，并不得损坏房屋及其固定附着物，如有损坏，杨新渝向华联房地产公司按实际维修金额赔付。5.杨新渝将该房款全部付清后，90日内华联房地产公司将房屋所有权证办过户至杨新渝名下，过户费由杨新渝承担。6.本协议系双方自愿平等达成，合同内容若与双方于2016年4月15日签订的商品房买卖合同不一致，以本协议为准。同日，华联房地产公司还为杨新渝办理了商品房变更申请表，将1-4E、1-4F房屋的客户名称从方华民、陈刚变为杨新渝，在该申请表中注明：因按揭无法办理原因，现申请更名为杨新渝一人名下。另需更换票据。杨佳华代杨新渝签字。庞小山（在前述签订的合同中，庞小山均在华联房地产公司代表人处签字）签字同意。4月18日，华联房地产公司给杨新渝出具了验房入住通知单，内容为：物业管理公司：现有业主杨新渝购买华雄大厦1栋4单元房4F号房，该人已交完所有房款及各项税费，可以入住，请带客户验房并办理入住手续，物业等相关费用从2016年4月18日开始计算。杨新渝对该通知单进行了签收。2017年8月9日，杨佳华通过EMS向华联房地产公司送达了告知函，内容为：乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司：2017年3月，购房人杨佳华等向贵公司发出《关于尽快履行合同的说明》，该说明向贵公司表明：杨佳华、赵青香、杨青龙、杨新渝先后于2016年1月4日、2015年12月16日、2016年4月15日与贵公司签订购房合同，并分别约定了交房日期（因所购房屋均为现房，交房日期也即合同签订之日）。但贵公司一再拖延向上述购房人交付合同约定符合入住条件的房屋。时至今日购房人都无法搬迁入住所购买的房屋里，贵公司已严重违约。购房人向贵公司发出上述说明后，购房人仍然按照合同约定交纳购房分期款，贵公司始终未予答复。之后，购房人多次找贵公司协商，均遭到拒绝。无奈，因贵公司不能如期交付符合合同约定条件的房屋，购房人于2017年5月开始停止支付购房分期款。现购房人再次向贵公司致函：望贵公司在接函后，能够得到重视，尽快将符合合同约定条件的房屋交付购房人。望贵公司五日内给予答复。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市公证处对该告知函的邮寄过程进行了公证，并制作了公证书。经一审法院询问，华联房地产公司对于杨新渝已经交纳了464,642元购房款，工本费248元予以认可。   一审法院认为，首先，关于解除合同。经一审法院询问，双方均同意解除双方签订的合同编号为2016销0003001号《商品房销售合同》及《商品房买卖合同补充协议》，故一审法院对华联房地产公司要求解除双方签订的合同编号为2016销0003001号《商品房销售合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，予以支持；同时，华联房地产公司应向杨新渝退还杨新渝已经交付的房价款464,642元及相关费用248元。其次，关于华联房地产公司提出要求杨新渝承担违约金，杨新渝反诉要求华联房地产公司支付利息损失86,823.55元及自2019年8月1日起至实际付款期间的利息的诉讼请求，前述双方诉讼请求成立的前提在于应当分清究竟是哪一方出现了违约行为。华联房地产公司要求杨新渝承担违约责任的原因是杨新渝未能按照约定给付自2017年5月25日之后的房价款，杨新渝认为华联房地产公司违约的原因是称华联房地产公司未按照商品房销售合同的用途，提供符合住宅标准的房屋。综合双方提供的证据，2016年4月15日双方签订了《商品房买卖合同》，该合同注明1-4F房屋的用途是住宅，并将华雄大厦分层分户平面图作为合同附件，该平面图中明确了1-4F的位置，华联房地产公司称该合同系为了满足网签的需要，是房屋主管部门要求的必须适用的文本，假定华联房地产公司的该项陈述属实，那么，华联房地产公司完全可在签订《商品房买卖合同补充协议》时将该房屋的现状，及交付房屋的具体时间约定清楚，同时对于双方协商涉诉房屋整改的过程留存书面证据，以防双方之后产生纠纷。现在华联房地产公司无法提供前述证据的情形下，杨新渝按照《商品房买卖合同》约定的用途，要求华联房地产公司提供符合入住条件的住宅，符合合同目的，华联房地产公司以杨新渝没有交纳后续的房价款，没有依据，故一审法院对华联房地产公司要求杨新渝承担违约责任的诉讼请求，不予支持。杨新渝提出的利息损失，在庭审中，明确表示是要求华联房地产公司承担违约责任，故因前述原因，由于双方在《商品房买卖合同》对于华联房地产公司逾期交房应当承担的违约责任做了明确约定：逾期不超过120日后，杨新渝有权解除合同。杨新渝解除合同的，华联房地产公司应当自杨新渝解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按杨新渝累计已付款的0.01%向杨新渝支付违约金，故华联房地产公司应当按照该约定向杨新渝支付违约金46.46元（464,642元×0.01%）。判决：一、解除乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司与杨新渝签订的《商品房销售合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司返还杨新渝房价款464,642元；三、乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司返还杨新渝相关购房费用248元；四、乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司向杨新渝支付违约金46.46元；五、驳回乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回杨新渝的其他反诉请求。   二审中，当事人未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院认定的事实及依据的证据予以确认。   本院认为，华联房地产公司与杨新渝之间因涉案房屋买卖合同及补充协议的解除、房款返还、违约金赔偿等问题产生争议。本案的争议焦点为：1.导致涉案《商品房销售合同》及《商品房买卖合同补充协议》解除的原因应当归责于谁；2.华联房地产公司主张杨新渝赔偿违约金是否能够成立；3.杨新渝主张华联房地产公司返还购房款及赔偿违约金损失是否成立。对此本院分析如下：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。通过法庭调查及当事人陈述证实，涉案房屋在出售前系由华联房地产公司对外出租经营，涉案房屋与其他案外房屋进行了结构改造并由案外人经营宾馆业务。经营性用房与普通住宅在结构及用途等方面均存在一定差别，杨新渝与华联房地产公司签订的《商品房销售合同》中约定的涉案房屋的用途系住宅，即华联房地产公司向杨新渝交付的房屋应当符合住宅的使用标准。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。华联房地产公司在合同履行过程中未能按照合同约定的住宅标准向杨新渝交付涉案房屋，存在违约行为，应当承担违约责任，因华联房地产公司未能交付涉案房屋，杨新渝拒付合同中约定的剩余分期房款的行为，符合《中华人民共和国合同法》第六十七条中关于先履行抗辩权的规定，华联房地产公司主张杨新渝明知涉案房屋对外经营时的楼层分布状况，并同意交付涉案房屋时仍按照原楼层分布状况进行交付，但华联房地产公司出示的证据不足以证实该主张，应当承担举证不能的不利后果，华联房地产公司主张杨新渝存在违约行为的理由不能成立，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，双方当事人在诉讼过程中均同意解除涉案《商品房销售合同》及《商品房买卖合同补充协议》，双方之间签订的《商品房销售合同》及《商品房买卖合同补充协议》应当予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第九十八条规定：“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。双方签订的合同已解除，杨新渝主张华联房地产公司恢复原状、赔偿损失符合法律规定和合同中约定的结算清理条款，华联公司的该部分上诉理由不能成立，本院不予采信。   综上所述，华联房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予维持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费8,274.05元（华联房地产公司已预交），由华联房地产公司负担。   本判决为终审判决。     审  判  长   董慧   审  判  员   冯宁   审  判  员   庞艳         二 〇 二 〇 年 三 月 三 十 日     书  记  员   余霞