苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初7740号 原告：苏州市南社研究会，住所地苏州市姑苏区山塘街576号绿水故园。 法定代表人：张夷，负责人。 委托诉讼代理人：郁子楸，江苏显允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚笑，江苏显允律师事务所实习律师。 被告：何觉，男，汉族，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：蒋立云，江苏杜宏律师事务所律师。 原告苏州市南社研究会（以下简称南社研究会）与被告何觉房屋迁让纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序。因被告何觉无法直接送达或邮寄送达，本案于2019年10月10日转为普通程序，依法组成合议庭。后被告何觉应诉。本案于2020年1月19日公开开庭进行了审理。原告南社研究会的委托诉讼代理人郁子楸、龚笑，被告何觉的委托诉讼代理人蒋立云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南社研究会向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空房屋及部分停车场交付原告；2.判令被告支付给原告以年租金294000元为基数自2019年2月11日起计算至被告交付之日止的租金，暂计150000元；3.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回诉讼请求1，变更诉讼请求2为判令被告支付给原告以年租金294000元为基数自2019年2月11日起至2019年9月30日止的租金计186065.75元及自判决生效之日起按人民银行同期同档贷款利率计算损失至其支付完毕之日。事实和理由：姑苏区房屋所有权属于案外人苏州市山塘街历史文化保护区发展有限公司（以下简称山塘街公司）。2016年9月30日，山塘街公司与原告签订《合作协议书》，约定山塘街公司将诉争房屋交付原告打造南社文化展览展示基地，免费向社会开放。原告取得上述房屋使用权后，于2017年2月20日同和兴国际集团有限公司（以下简称和兴国际公司）签订《南社品牌合作项目协议》，该协议约定原告与和兴国际公司打造“孙中山洪门文化与南社陈列馆”文化项目，同时约定合作费用由和兴国际公司承担，每年费用人民币294000元，第一次合作费用441000元。该合同签订后，被告以和兴国际公司名义使用诉争房屋。后，和兴国际公司未支付第二期及之后合作费用，而是由被告向原告支付相关费用至2019年2月10日，此后被告未支付任何费用。原告多次向被告催讨相关费用，被告一直以租赁关系为由拒绝支付相关费用。2019年7月21日，原告向被告发送《律师函》，通知被告于收到律师函内腾空并搬离诉争房屋并支付占用该房屋期间的费用。被告于2019年7月22日收到该《律师函》。综上，原告认为与被告之间形成事实不定期租赁关系，原告有权给予被告合理期限内腾空并搬离诉争房屋，并主张相关费用。被告的行为侵犯了原告的合法权益。故，原告依据法律规定，请求贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。 被告何觉辩称，一、原告以租赁合同纠纷为由起诉被告不妥，本案诉争房屋为山塘街公司所有，是国资委管理的国家资产，性质当为公益，禁止任何单位或个人以出租或其他方式进行营利，否则视为侵害国家利益，所签订的一切合同应为无效。我方认为本案案由应为迁让纠纷。二、被告非本案适格被告，在本案所涉任何合同中，被告均非合同主体，身份充其量是一名管理人，能与被告形成诉讼关系的，一是拥有所有权的山塘街公司，二是与被告有委托关系或管理关系的和兴国际公司。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求，原告南社研究会依法提交了合作协议书、证明、南社品牌合作项目协议、解除《南社品牌合作项目协议》协议书、情况说明、律师函及邮寄凭证、与何觉的电话录音光盘及文字稿，被告何觉未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案所涉苏州市姑苏区不动产系由山塘街公司（全资国资公司）投资建设。 2016年9月30日，山塘街公司（甲方）与南社研究会（乙方）签订合作协议书，约定甲方将两处无偿提供给乙方，作为非经营性场地，由乙方打造成南社文化展览展示基地，免费向社会开放，合作期限自2016年10月1日至2019年9月30日。该协议书同时约定，乙方负责内部陈列、展览、接待及日常管理工作，乙方在该场地的装修（除可移动物外），合作协议终止后将自行抵消。 2017年2月20日，南社研究会（甲方）与和兴国际公司（乙方）签订南社品牌合作项目协议，约定：合作项目为打造“孙中山洪门文化与南社陈列馆”文化项目；合作地址为甲方将其代理合法拥有的及部分停车场提供给乙方作为项目运行场地使用；项目合作期限为四年，两年为一合作周期，乙方入驻时间自2017年2月1日起至2021年1月31日止；合作费用包括中国南社遗存保护联盟主席单位年费5万元、苏州市南社研究会会员单位会费3万元、项目执行资料费3万元、项目执行专家咨询费4万元、项目执行展览会务及专业培训费2.6万元、项目管理费2.4万元、向南社研究会合作发展捐赠费用10万元，合计一年合作费用为30万元，由乙方承担支付，合作期间每年优惠管理费用6000元，优惠后每年费用为29.4万元，每两年为一个合作周期，乙方按照合作周期支付甲方费用，第一次支付44.1万元，支付时间为2017年2月10日前，第二次支付14.7万元，支付时间为2017年8月10日前。协议还对其他事项作了约定。 2019年4月2日，江苏显允律师事务所受南社研究会委托向和兴国际公司及黄某某发送律师函：“贵司与我委托人签订的南社品牌合作项目协议成立并生效。而该协议签订后，贵司存在：1.改变使用用途且未满足南社文化品牌、遵循公益性质运作；2.违规经营餐饮业务且未经我会书面同意将该餐饮业务转包给第三方；3.进行了破坏性装修；4.未按协议约定支付相应款项。……。希望贵司在收到本律师函后十日与本律师协商解决方案。逾期，本律师将依据授权提起诉讼要求贵司承担上述责任。”上述律师函由何觉于2019年4月10日签收。 2019年4月18日，何觉与江苏显允律师事务所郁子楸律师通电话，何觉认为：1.律师函是发给和兴国际公司黄某某的，其没有权利和义务进行答复；2.合作协议不成立，名为合作，实际上是房屋租赁；3.其已交的费用是房租，付款凭证上注明是房租，但房屋是国有资产，南社研究会无权收租，也无权清场。庭审中，何觉否认与南社研究会之间存在租赁法律关系。 2019年7月14日，南社研究会（甲方）与和兴国际公司（乙方）签订解除《南社品牌合作项目协议》协议书，确认乙方向甲方共支付合作费44.1万元，该费用对应的合作期自2017年2月10日起至2018年8月10日止，现因协议外第三人何觉实际占有标的房屋，导致南社品牌合作项目协议约定项目终止履行，双方一致达成解除协议，约定南社品牌合作项目协议解除的时间节点为2018年8月10日，自2018年8月10日起甲乙双方无其他法律或经济纠葛（包括但不限于合同约定的合作费用、水电费、物业管理费、垃圾清运费及乙方装修款项的费用等），协议外第三人何觉实际占有标的房屋事宜与乙方无关，甲方另行通过法律途径向何觉主张相关权益。 同日，和兴国际公司向南社研究会出具情况说明一份，声明：协议标的房屋现占有人何觉在法律意义上不代表我公司履行南社品牌合作项目协议，何觉对标的房屋的占有行为与我公司无关，贵会可另行通过法律途径向何觉主张相关权益。 2019年7月21日，江苏显允律师事务所受南社研究会委托向何觉发送律师函，明确和兴国际公司支付1.5年费用后，何觉又支付了0.5年费用至2019年2月10日，此后未支付任何费用，告知和兴国际公司已明确自2018年8月10日起解除南社品牌合作项目协议，并明确何觉并不代表和兴国际公司行使相关权利，通知何觉于收到本律师函之日起30日内腾空并搬离涉案房屋及部分停车场，交付于南社研究会，支付自2019年2月10日起至腾空搬离之日的费用（按年费用29.4万元计）。上述律师函何觉于2019年7月22日签收。 审理中，何觉陈述，其与和兴国际公司之间系委托管理关系，和兴国际公司委托其对涉案房屋进行管理，但双方没有签订相关的协议或合同，是口头约定，除此之外，其与和兴国际公司之间还有其他合作等经济关系；其受和兴国际公司的指示向南社研究会支付14.7万元，该款性质无法明确；贝家祠堂中陈列的展品及家具均是南社研究会的；山塘街公司于2019年11月通过内部通告收回了涉案房屋前厅，但仍由其管理至今。 审理中，南社研究会陈述，何觉已于2020年1月3日至10日期间搬离涉案房屋。 本院认为，南社研究会与和兴国际公司签订南社品牌合作项目协议及该协议的解除协议书均是双方真实意思表示，对协议双方均有约束力。何觉关于合同无效的抗辩意见没有法律依据，本院不予采纳。在合作项目协议履行过程中及解除之后，一直由何觉实际掌控使用管理，虽然何觉认为其与和兴国际公司之间存在口头委托管理合同且未解除，但并未提交相关证据，和兴国际公司出具的声明明确了何觉使用涉案房屋系其个人行为，鉴于南社研究会与和兴国际公司的合作协议已然解除，南社研究会有权向实际使用人何觉主张权利，因此，何觉是本案的适格主体。诉讼中，何觉虽然否认其与南社研究会之间存在租赁关系，但其实际掌控、使用涉案房屋，应当支付房屋使用费，事实上，其亦参照29.4万元/年支付了至2019年2月10日止的使用费，通话中亦确认付款凭证上注明的是房租，审理中何觉提出该款支付系受和兴国际公司指示且款项性质不明，与其之前陈述相矛盾，亦未提供和兴国际公司的相关指示或结算等凭证，因此，对该抗辩意见，本院不予采纳，南社研究会有权据此主张自2019年2月11日起至2019年9月30日（7个月20天）止的房屋使用费186065.75元，该诉讼请求，本院予以支持。至于何觉与和兴国际公司之间的关系与本案非同一法律关系，如有争议可另行主张，本案不予理涉。南社研究会关于利息的主张，无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条的规定，判决如下： 一、被告何觉于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市南社研究会自2019年2月11日起至2019年9月30日止的房屋使用费186065.75元。 二、驳回原告苏州市南社研究会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4021元，公告费300元，合计4321元，由被告何觉负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告苏州市南社研究会。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  凌 晨 人民陪审员  俞静玲 人民陪审员  周伟明 二〇二〇年三月十三日 法官 助理  王 璇 书 记 员  李艳婷