四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川01民终1644号 上诉人（原审原告）：成都鑫芯电子科技有限公司，住所地：成都市金牛区高新技术产业园区蜀西路42号5栋1单元2层2号。 法定代表人：杜大兵，职务不详。 上诉人（原审原告）：四川瑞锦达建设工程有限公司，住所地：成都市金牛区高新技术产业园区蜀西路42号5栋1单元1层2号。 法定代表人：杜大兵，职务不详。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：黎昕，四川西川律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：徐陈良，四川西川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都三泰控股集团股份有限公司，住所地：成都市金牛区高科技产业园区蜀西路42号。 法定代表人：朱江，董事长。 委托诉讼代理人：李艳蓉，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘杰，男，系该公司员工。 上诉人成都鑫芯电子科技有限公司（以下简称鑫芯公司）、四川瑞锦达建设工程有限公司（以下简称瑞锦达公司）与被上诉人成都三泰控股集团股份有限公司（以下简称三泰公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初4105号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人鑫芯公司上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初4105号民事裁定书，发回一审法院重新审理。事实和理由：对于处分共有物业的知情权、同意权受到的侵害，鑫芯公司享有起诉的权利。《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款明确规定“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款也规定“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。因此，在三泰公司未经其他业主共同决定的情况下擅自将案涉一楼公共走廊、公共大厅占有出租，本身就是一种侵权行为，上诉人起诉符合起诉条件，不应驳回起诉。 上诉人瑞锦达公司上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初4105号民事裁定书，发回一审法院重新审理。事实和理由：1.瑞锦达公司作为物业所有权人基于公共走廊受到侵占有权主张相邻权受到侵害。三泰公司的行为侵犯了瑞锦达公司的通行便利权和采光权，上诉人基于相邻权提起诉讼符合《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。2.对于处分共有物业的知情权、同意权受到的侵害，瑞锦达公司享有起诉的权利。《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款明确规定“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款也规定“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。因此，在三泰公司未经其他业主共同决定的情况下擅自将案涉一楼公共走廊、公共大厅占有出租，本身就是一种侵权行为，上诉人起诉符合起诉条件，不应驳回起诉。 瑞锦达公司、鑫芯公司均同意对方的上诉意见。 被上诉人三泰公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鑫芯公司、瑞锦达公司要求三泰公司对其处分即占有的公共部分恢复原状，属于共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。在2017年5月10日三泰公司与瑞锦达公司签订《房屋转让合同》中约定瑞锦达公司将其对共有部分的管理权、使用和处分权转让给了三泰公司，三泰公司将案涉通道进行出租，对楼顶进行无偿利用不侵犯瑞锦达公司的合法权利。因案涉房屋所在的“三泰魔方创新创业园”未成立业主委员会。三泰公司就在5栋1单元103室配套咖啡厅及法律专讲平台事宜征询了全栋业主的意见，获得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 鑫芯公司、瑞锦达公司向一审法院起诉请求：1、判令三泰公司停止对案涉公共走廊的出租并恢复原状；2、判令三泰公司停止对案涉楼顶的占有使用并恢复原状。 一审法院审理查明：案涉房屋为工业性质用房，位于成都市金牛区，名为“三泰魔方创新创业园“，园区内房屋总面积为32211.92平方米，开发商为三泰公司。2017年5月，三泰公司将其中5栋1单元2层2号房屋出售给鑫芯公司，建筑面积为672.05平方米、将5栋1单元1层2号房屋出售给瑞锦达公司，面积为536.64平方米。园区未成立业主大会和业主委员会。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，······”鑫芯公司、瑞锦达公司在本案中主张三泰公司擅自处分及占有的部分即为业主共有部分。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。案涉区域的通道及楼顶属于业主共有，应由全体业主共同行使管理、决策权，本案中，鑫芯公司、瑞锦达公司起诉要求三泰公司对其处分及占有的公共部分恢复原状，属于共有和共同管理权力的其他重大事项，该事项的决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。一审法院认为，鑫芯公司、瑞锦达公司未经大多数业主授权，不具有诉讼主体资格。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回鑫芯公司、瑞锦达公司的起诉。 二审中，三泰公司向本院提交了如下证据：1.《关于“三泰魔方创新创业园”配套咖啡厅及法律专讲平台的征询函》、三泰魔方创新创业园5栋不动产权证书复印件及5栋全部业主产权证书复印件，证明目的：18家业主同意在5栋1单元103室通道配套咖啡厅和法律专讲平台，同意的业主占5栋全体业主人数的72%。2.照片，证明目的：现有通道功能是可以正常通行的，并不侵犯瑞锦达公司的通行权。鑫芯公司、瑞锦达公司质证认为，征询函的形成时间是在纠纷发生以后，并不能代表纠纷发生时已经征求了相关业主的意见。提交的不动产权证书均是复印件，真实性无法确认，不予认可。关于照片，可以看出三泰公司对公共区域进行了改造，改变了公共走廊的性质，与规划许可的使用性质不符，对鑫芯公司、瑞锦达公司造成影响是必然的。本院审查认为，本案为驳回起诉的案件，其二审审查的重点是鑫芯公司、瑞锦达公司的起诉是否符合法律规定的起诉条件，三泰公司提交的上述证据的证明目的均不是本案审查的范围，故本院不予审查。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案二审的审查重点是鑫芯公司、瑞锦达公司的起诉是否符合法律规定的起诉条件。首先，瑞锦达公司起诉认为三泰公司占用公共走廊，该公共走廊是瑞锦达公司办公区域与公用电梯之间的唯一通道，三泰公司的行为严重侵害了瑞锦达公司的相邻权。对此，请求三泰公司停止侵权、恢复原状。瑞锦达公司作为与案件有直接利害关系的法人有权起诉，且有明确的被告，有具体的诉讼请求和事实、理由，属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖，其符合起诉的实质要件。其次，鑫芯公司、瑞锦达公司作为“三泰魔方创新创业园”的业主对案涉公共区域享有共有权，其诉讼请求与本案的处理结果具有法律上的利害关系。同时，依据《中华人民共和国物权法》第八十三第二款规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”鑫芯公司、瑞锦达公司的起诉符合起诉的实质要件，一审对其驳回起诉不当，本院予以纠正。 综上所述，鑫芯公司、瑞锦达公司的上诉理由成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三第二款、第八十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初4105号民事裁定书； 二、本案指令成都市金牛区人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审判长  张艳秋 审判员  罗健文 审判员  陈进梅 二〇二〇年三月十二日 书记员  朱小菊