上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1154号上诉人(原审被告、反诉原告)：沈小微，女，1991年12月1日出生，汉族，户籍地江苏省新沂市。委托诉讼代理人：廖保文，上海嘉派律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：朱文斌，男，1988年10月24日出生，汉族，户籍地新疆克拉玛依市。委托诉讼代理人：樊佳强，上海筑业律师事务所律师。上诉人沈小微因与被上诉人朱文斌房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初15197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈小微上诉请求：撤销一审判决第三项、第五项，并改判朱文斌支付2018年11月13日至2019年11月21日期间的房屋占有使用费共计人民币(以下币种均为人民币)24,840元。事实和理由：一审法院认定事实不清、认定事实错误。1、2018年11月12日朱文斌被要求停止经营，但其并未将上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)恢复原状后返还沈小微，并不顾相关行政管理部门要求继续使用系争房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，即使认定系争房屋于2019年11月21日交接，朱文斌也应支付此前的房屋占有使用费和物业费。一审法院认定朱文斌无需支付2018年11月12日之后的占有使用费和物业费，无事实和法律依据。2、朱文斌在一审中主张装修损失，却未举证证明装修损失金额，也未申请评估。沈小微根据法院的要求对系争房屋的装修现值进行了估价，在朱文斌无法举证的情况下，即使一审法院要确定系争房屋的装修损失，也应当以沈小微认可的装修现值为依据。一审法院认定沈小微对《租赁合同》无效承担主要责任，即朱文斌应承担次要责任，而一审法院确定沈小微赔偿3,000元装修损失丝毫未体现朱文斌的过错责任。因此，一审法院酌情确定的装修损失金额，没有事实和法律依据。被上诉人朱文斌辩称：不同意沈小微的上诉请求。沈小微理应知晓系争房屋无产权证的事实，却故意隐瞒，导致朱文斌无法正常使用系争房屋。系争房屋被查封后，朱文斌第一时间通知了沈小微，沈小微却避而不见，直到一审中才在法院的主持下进行了交接。一审法院以查封时间作为计算占有使用费的时间节点是合理的，沈小微要求朱文斌支付系争房屋查封后的占有使用费没有法律依据。另，在录音证据中，沈小微同意返还租金及押金。请求驳回上诉，维持原判。朱文斌向一审法院起诉请求：1、判令朱文斌与沈小微于2018年9月6日就系争房屋签订的《租赁合同》无效；2、判令沈小微向朱文斌返还租金24,000元、押金24,000元、物业保证金840元；3、判令沈小微赔偿朱文斌装修损失38,100元。沈小微向一审法院提出反诉请求：1、判令朱文斌返还系争房屋；2、判令朱文斌支付房屋占有使用费，以每月8,280元为标准，自2018年10月20日计算至房屋实际返还之日止。一审法院认定事实：2018年9月6日，朱文斌(乙方、承租方)与沈小微(甲方、出租方)签订《租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，该房屋的装修期自交付日起计算，装修期内，乙方仍应按合同约定承担该房屋的租金、物业管理费等；租赁面积为10平方米，租赁用途为餐饮，交付日为2018年9月6日，租赁期限自2018年9月6日至2023年6月30日；租金8,000元/月，物业费280元/月，押金24,000元。合同签订后，朱文斌向沈小微支付三个月租金24,000元、押金24,000元、物业费840元。朱文斌对房屋进行装修并开始营业。朱文斌表示，2018年11月12日，市场监督管理部门对系争房屋进行查封，并提供宝山城市工业园区市场监督管理所出具的情况说明，载明：因系争房屋为临时建筑，已过临时建筑使用期，无房产证，无法办理食品经营许可证，也没有办理小餐饮备案，2018年11月12日，大场镇食安办联合镇特保、镇综治办、市场所、派出所等单位对系争房屋予以查封，要求立即停止经营。沈小微对上述情况说明真实性无异议，被查封后，沈小微积极与上家沟通以解决证照问题，但上家一直推脱不提供，故沈小微无法提供产证。一审审理中，双方一致确认，系争房屋无房地产权证，亦无相应的行政审批手续。一审审理中，朱文斌提供：1、宝境装潢报价单、转账记录、收据，证明朱文斌对系争房屋进行装修花费38,100元，实际装修金额还要高，由于缺乏相关票据未主张；2、与沈小微的电话录音，证明系争房屋被查封后，与沈小微多次沟通，但其长时间未解决，朱文斌告知不再继续租赁使用房屋，沈小微表示同意退租金、押金，但称自己没钱。沈小微表示，对证据1真实性无法确认，无法证明是系争房屋的装修；对证据2真实性无异议，但仅系双方就租赁合同及退还租金事宜进行协商，不能证明其向沈小微返还系争房屋。一审审理过程中，承办人于2019年11月21日至系争房屋内察看并主持双方进行交接，朱文斌表示，其早已将房屋清空，要求将房屋返还沈小微，但其未到场，现当场可将房屋交给沈小微；因系争房屋装修金额不大，为减少诉讼成本，不申请对装修现值进行评估，请求法院酌情确定装修损失金额。沈小微表示，不同意接收房屋，因为其未将房屋恢复至毛坯状态，并表示系争房屋装修现值为3,000元。一审法院认为，系争房屋无房地产权证，亦无合法的行政审批手续，故双方就系争房屋签订的《租赁合同》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案审理中，承办人至现场主持双方进行交接，沈小微拒绝接收房屋，应承担相应的法律后果，视为系争房屋已返还沈小微，沈小微反诉要求返还房屋的请求，不予支持。根据查明的事实，系争房屋因房屋无房产证、无法办理食品经营许可证、也未办理小餐饮备案，于2018年11月12日被相关行政部门进行查封，沈小微作为房屋出租人，对房屋情况应当明知，对此沈小微应当承担主要责任。因上述查封导致朱文斌无法使用房屋，朱文斌无需支付该日后的房屋使用费和物业费。对于查封之前的房屋使用费和物业费，一审法院参照双方合同约定，确定朱文斌应付房屋使用费17,600元、物业费616元，与朱文斌已付租金及物业费进行抵扣后，沈小微应返还朱文斌房屋使用费6,400元、物业费224元。朱文斌表示沈小微曾承诺全部退还租金、物业费，未提供相应证据予以证明，不予采信。沈小微收取的押金24,000元亦应当予以返还。关于朱文斌的装修损失，一审法院根据现场查看情况，结合双方过错程度及本案实际情况，酌情确定由沈小微赔偿3,000元。一审法院判决：一、朱文斌与沈小微就上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋签订的《租赁合同》无效；二、沈小微于判决生效之日起十日内，向朱文斌返还房屋使用费6,400元、物业费224元、押金24,000元；三、沈小微于判决生效之日起十日内，向朱文斌赔偿装修损失3,000元；四、驳回朱文斌的其余诉讼请求；五、驳回沈小微的所有反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，关于占有使用费。根据已查明的事实，系争房屋无房地产权证，亦无合法的行政审批手续，故沈小微与朱文斌就系争房屋签订的《租赁合同》应属无效。《租赁合同》虽为无效，朱文斌实际占有使用系争房屋，仍应支付相应的占有使用费。因未办理食品经营许可证及小餐饮备案，系争房屋于2018年11月12日被相关行政部门查封，此后朱文斌无法实际使用系争房屋，故其应当支付占有使用费至2018年11月12日，一审法院的处理结果并无不当，本院予以维持。沈小微以朱文斌未交付系争房屋为由主张2018年11月13日至2019年11月21日的占有使用费，对此，本院认为，合同无效后的财产返还责任应以当事人实际取得的财产性利益为限，故对沈小微该上诉主张，本院不予支持。关于装修损失，因朱文斌一审中明确表示不申请对装修现值进行评估，并请求法院酌情确定装修损失金额，故一审法院根据现场查看情况、双方过错程度及本案实际情况，结合沈小微对系争房屋装修现值的意见，酌情确定由沈小微赔偿装修损失3,000元，该金额尚属合理，本院予以维持；沈小微相关上诉主张，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人沈小微的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币260.5元，由上诉人沈小微负担。本判决为终审判决。法官助理沈宸审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年三月十六日书记员  任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……