云南省楚雄彝族自治州中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）云23行终10号 上诉人（原审被告）：南华县人民政府。住所地：南华县龙川镇华强路县公务中心。 法定代表人何文明，系县长。 委托诉讼代理人苏琳珍，云南精益律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审原告）叶馨蔓（曾用名王燕），女，1981年1月9日生，汉族，本科文化，南华县人，个体户。住南华县。 被上诉人（原审原告）**（系叶馨蔓之弟），男，1982年9月4日生，汉族，本科文化，南华县人，个体户。住楚雄市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人马勇，云南中应律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原审第三人仁寿萍，女，1968年8月7日生，汉族，小学文化，南华县人，个体户。住南华县。 原审第三人叶子仁（系仁寿萍之夫），男，1955年2月15日生，汉族，初中文化，南华县人，个体户。住南华县。 上诉人南华县人民政府（以下简称县政府）因与被上诉人叶馨蔓、**和原审第三人仁寿萍、叶子仁房屋行政登记一案，不服楚雄市人民法院（2019）云2301行初78号行政判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后依法组成合议庭，于同年3月17日公开开庭审理了本案，上诉人县政府的出庭负责人章玲及其委托诉讼代理人苏琳珍，被上诉人叶馨蔓、**及共同委托诉讼代理人马勇，原审第三人仁寿萍、叶子仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，叶子仁与仁寿萍系夫妻关系，叶子仁系叶馨蔓、**的父亲，仁寿萍系叶馨蔓、**的继母。1999年1月，叶子仁取得位于南华县龙川镇龙泉西路车站旁地号A-06-2-5、面积573平方米、用途住宅、使用权类型为出让的国有土地使用证，证号为南国用（1999）字第0423号。1999年，叶子仁取得位于南华县龙川镇龙泉西路1幢（1层，建筑面积160平方米）、2幢（1层，建筑面积68平方米）、3幢(1-4层，建筑面积647平方米)房屋的房屋所有权证，证号为南房权证龙川镇房字第00705号，共有人为仁寿萍等四人。同年，仁寿萍、叶馨蔓（王燕）、**、叶子仁取得各占前述房屋（总面积为875平方米）25%的产权份额的房屋共有权证，证号分别为南房龙川房共字第01265号、01266号、01267号、01268号。2011年8月16日，仁寿萍持其本人、叶子仁、叶馨蔓、**的身份证复印件、叶馨蔓的户口证明原件、南房权证龙川镇房字第00705号房屋所有权证原件、南房龙川房共字第01265号、01266号、01267号、01268号房屋共有权证原件、房屋赠与协议原件、建筑面积测算报告原件等材料向被告申请办理位于南华县龙川镇龙泉西路一幢1-5层、建筑面积为1255.59平方米房屋及一幢1-4层、建筑面积为647平方米房屋的所有权登记。2011年8月17日，被告向叶子仁颁发了房权证南房字第10496号房屋所有权证（以下简称案涉房屋所有权证），该证记载房屋所有权人叶子仁，共有情况按份共有，叶子仁、仁寿萍各占50%，一幢房屋总层数5层、建筑面积1255.59平方米，另一幢房屋总层数4层、建筑面积647平方米等内容。在颁发案涉房屋所有权证过程中，被告存档的房屋所有权登记申请、审批书的封面上申请人叶子仁的签名系仁寿萍代签。前述房屋所有权申请、审批书上登记类别验证、交验证件纪实、验证收据、收件收据、房屋产权来源及房屋基本情况调查、登记机关审批表、发证机关审批发证、土地及他项权利摘要、权属转移、变更、注销登记纪实等部分应填写相应内容的项目均为空白。前述房屋所有权登记申请、审批书中审批表上科室意见为“经复核，可以发证”，发证机关意见为“同意发证”，但未加盖科室及发证机关公章。落款时间为2011年8月9日的建筑面积测算报告记载的主要内容有：一、委托方：叶子仁、仁寿萍。……三、测绘目的:为委托方进行房屋产权初始登记提供面积依据。四、测绘项目：叶子仁、仁寿萍私有住宅建筑面积测算，房屋为五层砖混结构楼房，位于南华县龙川镇龙泉路；……七、测绘成果:测绘范围内房屋为五层混合结构楼房，总建筑面积为1255.59平方米，一层建筑面积为250.74平方米（其中商铺建筑面积为126.44平方米）；二层建筑面积为290.22平方米；三层建筑面积为309.33平方米；四层建筑面积为309.33平方米；五层建筑面积为95.97平方米。落款时间为2011年8月14日的房屋赠与协议载明赠与人**、叶馨蔓（甲方）,受赠人叶子仁、仁寿萍（乙方），内容为：甲方和乙方系父、母亲关系，甲方与乙方共同拥有位于南华县龙川镇龙泉西路房屋三幢，该房屋为砖混结构，建筑面积共875平方米，房产证号：南房权证龙川镇房字第00705号，南房龙川房共字第01265、01267、01268号、01266号，土地证号：南国用（1999）字第0423号，房屋四至以房产证为准，甲乙双方就房屋所有权赠与达成以下协议：1.甲方自愿将本人所占上述房屋的共有份额无偿赠与给乙方。2.乙方愿意接受甲方所赠与的房屋份额。3.房屋过户手续由双方共同办理。2017年8月4日，仁寿萍(借款人)、叶子仁(共同借款人）与南华农村商业银行龙泉支行（贷款人）签订个人借款合同，由仁寿萍、叶子仁向银行借款450万元用于借新还旧。同日，仁寿萍、叶子仁与南华农村商业银行龙泉支行签订个人抵押合同，仁寿萍、叶子仁向银行出具抵押物清单，约定用案涉房屋所有权证载明的房屋为借款提供抵押担保。同日，南华县国土资源局为南华农村商业银行股份有限公司（以下简称南华农商行）颁发了抵押权不动产登记证明书，证号为云(2017)南华县不动产证明第0000197号。 原审另查明，南华县人民法院于2019年8月27日受理了叶馨蔓、**与仁寿萍、叶子仁合同无效纠纷一案，该案中，叶馨蔓、**的诉讼请求为要求确认2011年8月14日以叶馨蔓、**、仁寿萍、叶子仁名义签订的房屋赠予协议无效。该院审理后，于2019年10月16日作出（2019）云2324民初1008号民事判决，判决仁寿萍于2011年8月14日以叶馨蔓、**、仁寿萍、叶子仁名义签订的房屋赠予协议无效。该判决于2019年10月18日送达各方当事人，各方当事人均未上诉，现该判决已生效。 原审认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，仁寿萍于2011年8月16日申请被诉房屋登记，被告于2011年8月17日颁发案涉房屋所有权证，但未告知起诉期限。在南华县人民法院起诉请求确认房屋赠予协议无效一案的民事起诉状上、本案的行政起诉状上及庭审中，叶馨蔓、**均确认于2019年8月份知道被诉房屋登记，现被告未提交证据证实叶馨蔓、**在2019年8月份前就已知道或者应当知道被诉房屋登记，因此，从叶馨蔓、**于2019年8月知道被诉房屋登记之日起至向本院提起行政诉讼之日并未超过一年，故本案并未超过起诉期限。《房屋登记办法》第七条第一款规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：(一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记薄；（五）发证。第十三条规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记薄记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。第三十二条规定，发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与……。第三十三条第一款规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。本案中，案涉房屋所有权人为叶子仁，仁寿萍、叶馨蔓、**为共有人，前述四人按份共有案涉房屋(总面积875平方米)并各占25%的产权份额。被告在办理案涉房屋所有权登记过程中，仅依据仁寿萍的申请及其提交的房屋赠与协议、建筑面积测算报告等材料，即将案涉房屋从3幢变更登记为2幢、总面积从875平方米变更登记为1902.59平方米，并将案涉房屋所有权登记为叶子仁、仁寿萍按份共有并各占50%的产权份额，为叶子仁、仁寿萍颁发了案涉房屋所有权证。根据被告提交的现有颁证材料，被告系依据仁寿萍提交的房屋赠予协议作出被诉房屋登记，则其作出的被诉房屋登记性质上属于转移登记，相应地载明的房屋幢数、面积应与作出转移登记前的房屋所有权证所记载一致，但被告作出的被诉房屋登记与作出转移登记前的房屋所有权证载明的幢数、面积并不一致，且除仁寿萍提交的建筑面积测算报告外，被告并未提供其他证据证实案涉房屋幢数、面积变更的具体情况和依据。被告提交的房屋所有权登记申请、审批书上，登记类别验证、交验证件纪实、验证收据、收件收据、房屋产权来源及房屋基本情况调查、登记机关审批表、发证机关审批发证、土地及他项权利摘要、权属转移、变更、注销登记纪实等部分应填写相应内容的项目均为空白，登记审批表上亦未加盖科室及发证机关公章，该房屋所有权登记申请、审批书从形式上即反映出被告在作出被诉房屋登记时未认真履行审查职责。庭审中，叶馨蔓、**、仁寿萍、叶子仁均陈述在办理案涉房屋所有权转移登记过程中，除仁寿萍外，其余三人均未到场，被告虽辩解叶馨蔓、**、仁寿萍、叶子仁均已到场，但未提交任何证据证实，因此，在案涉房屋共有权人叶馨蔓、**、叶子仁未提出书面申请，亦未到场参与的情况下，被告未认真审核房屋赠与协议及申请房屋所有权转移登记是否为除仁寿萍外的其余三个共有权人的真实意思表示。另外，现根据叶馨蔓、**提交的生效民事判决已确认房屋赠予协议系仁寿萍伪造叶馨蔓、**、叶子仁的签名制作，为无效协议。综上，被告在将案涉房屋所有权转移登记至叶子仁名下，确认叶子仁、仁寿萍共有案涉房屋并各占50%份额的过程中事实不清，主要证据不足，故被告颁发的案涉房屋所有权证应予撤销。被告提出仁寿萍、叶子仁以案涉房屋所有权证为依据已申请设立的抵押权问题，属于另外的行政行为，不属于本案审理的范畴。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项之规定判决：撤销被告南华县人民政府于2011年8月17日颁发的房权证南房字第10496号房屋所有权证。案件受理费50元，由被告南华县人民政府负担。 上诉人县政府上诉请求：一、撤销楚雄市人民法院（2019）云2301行初78号行政判决，改判确认行政登记行为违法，但不撤销；二、驳回被上诉人的一审诉讼请求。三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、原判认定事实不清。经房屋登记经办人员确认，此类登记按规定必须全部共有人到场，具体工作过程中登记人员按照规定办理，只是由于当时登记条件有限没有办法录音录像，而且登记申请表上又只需要申请人签字，所以，才导致被上诉人任意否认其到场的事实。但从上诉人提交的证据材料可以看出，首先，办理房屋登记时，仁寿萍与叶子仁刚结婚，且是再婚家庭，按照常理，本案用于办理房屋转移登记的五本房产证作为家庭的重要证件，若非在叶子仁、叶馨蔓、**自愿的情况下，不可能交由仁寿萍持有；其次，叶馨蔓的户口证明原件系2011年7月份到公安机关开具，按照公安机关的规定，开具户口证明须本人携带身份证亲自到公安机关办理，也就是说，若非叶馨蔓自愿提供其户口证明原件，该材料也不可能由仁寿萍持有，而且，开具证明的时间恰巧就是房屋转移登记前不久。上述事实与房屋登记经办人员陈述的登记操作规程能相互印证，证实办理房屋转移登记时被上诉人和原审第三人均是自愿，而且知情。一审认定由仁寿萍一人申请办理房屋转移登记，明显事实不清。二、原判适用法律错误。根据《房屋登记办法》第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第(四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。本案当事人申请房屋转移登记时，填写了《房屋所有权登记申请书》，提交了符合上述规定的材料，上诉人尽到了审查职责。但一审法院却适用《房屋登记办法》第十八条的规定，认为上诉人没有尽到审查职责，属于适用法律错误。三、本案房屋转移登记行为涉及案外第三人善意取得的物权，依照法律规定，应确认登记行为违法，但不撤销。因本案房屋转移登记过程中，办理房屋转移登记前后房屋的面积、幢数不一致，不是登记错误，而是由于当事人在办理转移登记前加建了房屋，致面积和幢数增加。登记表格中部分内容虽存在未填写完全的情况，但上诉人认为仅属于程序瑕疵。而原审已经查明本案涉诉房屋已为南华农商行善意取得抵押权，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项规定：行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋己为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。由于本案房屋登记行为涉及银行善意取得的抵押权，如果撤销房屋登记行为，则抵押登记的物权基础不复存在，抵押权人的合法权利势必受到损害。故本案应确认房屋登记行为违法，但不撤销。 被上诉人叶馨蔓、**答辩称，上诉人的上诉理由与客观事实和法律不相符，其上诉请求依法不成立，请求二审法院查明事实，维持原判。 原审第三人仁寿萍、叶子仁述称，请求维持原判。 叶馨蔓、**向一审法院起诉请求：依法判决撤销被告于2011年8月17日颁发的房权证南房字第10496号房屋所有权证，并由被告承担本案诉讼费。 在二审中，经征询各方当事人对一审认定事实的意见，上诉人县政府认为，除了上诉状所列意见外，对一审认定上诉人登记材料中房屋所有权证登记审批书部分应当填写的内容空白，审批表上科室意见及发证机关没有加盖公章的事实错误，认为不是上诉人的疏忽，房产登记从2009年起从手工登记改为电脑登记，以前的旧表格只使用申请表，其余四项统一在房屋申请登记表上完成，审核人通过指令密码进入点击后系统自动生成，在改用电脑登记以后，科室意见和审批栏就不再加盖公章，2016年改为在不动产登记中心办理房产登记以来，也是按照这样的规范办理。被上诉人叶馨蔓、**和原审第三人仁寿萍、叶子仁对一审认定的事实无异议。 二审经审理查明的事实和证据与一审一致，本院予以确认。 经归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.叶馨蔓、**的起诉是否超过法定期限；2.被诉房屋登记行为是否应当撤销。 关于第一个争议焦点，本院认为，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，上诉人县政府于2011年8月17日颁发案涉房屋所有权证，叶馨蔓、**主张于2019年8月才知道案涉房屋所有权证登记在仁寿萍和叶子仁名下，因县政府未举证证实叶馨蔓、**在2011年就知道或者应当知道被诉房屋登记的内容，本院经核实也不能确定叶馨蔓、**的起诉已超过一年的起诉期限，故叶馨蔓、**的起诉未超过法定起诉期限。 关于第二个争议焦点。本院认为，房屋登记旨在规范登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益。《房屋登记办法》第十三条规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记薄记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。上述规定明确，登记机关在对房屋进行登记时，应当核实申请书是否有全体共有人签名、所有登记材料是否是原件或者提交经有关机关确认与原件一致的复印件、是否是全体共有人的真实意思表示及进行必要的调查等等，要求登记机关在其职权和职责范围尽到审慎的审查义务。但本案中，上诉人县政府在对案涉房屋进行审核登记时，既未审查申请书是否有全体共有人的签名和通知全体共有人到场，也未要求仁寿萍提交所有登记材料的原件，更未对全体共有人询问并征询其意见。故上诉人县政府对案涉房屋进行登记时，未尽到审慎的审查义务，颁发案涉房屋所有权证的行政行为，违反上述规章规定。上诉人县政府认为本案可以判决确认违法但不撤销行政行为的理由不成立，因南华农商行取得涉案房屋的是抵押权，属于担保物权，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，南华农商行有权就案涉房屋享有优先受偿权。故本案不属于撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害或者案涉房屋已为第三人善意取得的情形。 综上，上诉人县政府的上诉理由无事实和法律依据，其请求不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人南华县人民政府负担（已交）。 本判决为终审判决。 审判长 刘 芳 审判员 吴启贤 审判员 杨 洁 二〇二〇年三月二十三日 书记员 朱丽娜