北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2093号上诉人(原审原告、反诉被告)：王新，男，1980年3月13日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曹剑锋，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭磊，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：北京彩色环球技术开发有限公司，住所地北京市海淀区四季青乡双槐树。法定代表人：王军生，经理。上诉人王新因与被上诉人北京彩色环球技术开发有限公司（以下简称彩色环球公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初16066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王新上诉请求：依法撤销一审判决第四项，依法改判彩色环球公司赔偿王新按每月2000元的标准自实际腾退房屋之日起至2028年11月30日止的损失。事实和理由：一审判决酌定彩色环球公司赔偿王新的损失29900元数额过低。1.王新租赁的房屋在租赁期间共装修过三次，其中一次是作为婚房装修，装修的材料和施工造价均较高，对于彩色环球公司抗辩不应采用2019年9月北京造价信息进行鉴定的说法，王新认为，鉴定公司用现在重置成新价进行鉴定是可以采纳的，理由是，造价分为三个部分，第一是建筑成本，第二是装饰，第三是安装，在十几年前即便价格比现在低，但考虑到通货膨胀、购买力等因素,2000年初的1万元在当时的购买力远超现在1万元的购买力，即便是计算银行利息损失到至今也翻了两倍以上，因此使用现在的价格标准进行鉴定，也不足以弥补当时的资金占用至今的损失；2.彩色环球公司所出租的房屋因为没有取得建设工程规划许可证，导致双方签订的租赁合同无效，并判决王新返还给彩色环球公司房屋，彩色环球公司应承担合同无效的主要责任。现王新需另行租赁房屋居住，并需支付远高于原租赁合同约定的租金标准的房租，该后果是由于彩色环球公司的过错行为导致的，因此给王新造成的经济损失应由彩色环球公司承担。彩色环球公司在另案中提供证据证明其现在该类型房屋租赁价格为每月2000元的标准，据此标准一审判决酌定的损失数额明显过低，不足以弥补王新的经济损失。自2017年7月起王新没有在涉案房屋处居住过，这事实在一审庭审中已经被王新认可，且同院居住的邻居均可证明该事实，王新认为没有居住使用该房屋也不应由此产生相应的卫生费及水费，这两项收费与房屋租赁费不同，均应按照居住使用的原则来收取，而非彩色环球公司所说的按户收取。目前大院里无人居住的房屋很多，彩色环球公司也没有提供其按户收费的依据以及向上级缴费单位的缴费凭据，因此一审判决上诉人支付水费和卫生费与事实不符，于法无据。彩色环球公司辩称，同意一审判决。王新向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；2、判令彩色环球公司按照每月214.73元的标准返还王新腾退房屋之日起至2028年11月30止的剩余租金；3、判令彩色环球公司按照每月2000元的标准赔偿王新腾退房屋之日起至2028年11月30日止另行租赁房屋需支付租金的差价损失；4、判决彩色环球公司赔偿王新装修损失79666.02元；5、判令彩色环球公司承担鉴定费3500元。彩色环球公司向一审法院反诉请求：1、判令王新支付自2016年7月至12月、2017年7月至12月、2018年全年、2019年1月至11月期间的水费、卫生费2300元；2、判令王新支付私搭乱建房屋南侧阳台及两个煤棚的场地占有使用费24000元；3、判令对方腾出涉案房屋；4、判令王新将自己私自装修的东西拆走，将房屋恢复原状，如果不能恢复原状，由王新支付2万元费用用于彩色环球公司自行将房屋恢复原状。一审法院认定事实：1998年11月14日，海淀区振兴林工商公司（甲方）与彩色环球公司（乙方）签订了《租用场地合同》，约定甲方向乙方提供场地一处，面积17亩，地点为双槐树四队。合同有效期为30年，即自1998年11月26日至2028年11月26日止。合同签订后，彩色环球公司在承租的土地范围内自行建造了包括涉案房屋在内的平房,房屋建设未取得建设工程规划许可证。彩色环球公司曾在北京晚报刊登内容为“新建工薪小区住房。西郊半壁店，三十年使用权一室一厅二室一厅7-9.5万”的广告为其自建房屋招租。2002年4月28日，王新承租位于彩色环球公司院内第七排十五号房屋，并交纳租金65000元，双方未签订书面租赁合同，但均认可租赁期限自2002年4月28日至2028年11月30日止。2001年3月19日，王新向彩色环球公司交纳3500元，彩色环球公司开具收据一张，载明：今收到王新交来地皮使用费、建小房费用3500元。本案中，王新主张上述3500元为其自建北厨房和卫生间而向彩色环球公司支付的地皮使用费，北厨房和卫生间为其另行出资找人建设，该3500元应计算至总租金内按照使用房屋的年限予以退还，但彩色环球公司则认为该3500元包含其公司为王新建造北厨房和卫生间的建设费和地皮使用费，仅同意将3500元中的地皮使用费算作租金予以退还。本案中，王新主张其承租涉案房屋后对房屋进行了装修，共分为三次，第一次是2002年入住时做了铺地、刷白，自建了南阳台、煤棚以及加建了北厨房和卫生间，第二次是2006年把屋内包括加建部分的装修全部拆除，重新进行装修，第三次是2008年装了暖气，重新刷的墙。彩色环球公司认可南阳台、煤棚以及暖气为王新自建，对其余装修及加建情况均不认可，其公司向王新交付房屋时房屋内已有完整的装修，即便王新入住后对涉案房屋进行了装修也未经其同意。关于双方争议的北厨房和卫生间的出资建设情况，王新就其主张向该院提交显示日期为2002年4月30日周立鹏出具的收据一张，内容为土建房一间及阳台全屋装修（包工包料包括客厅卧室卫生间厨房）42000元。本案诉讼过程中，王新申请对涉案房屋的装修现值进行鉴定，经摇号确定鉴定机构，北京中证天通工程造价咨询有限公司于2019年11月14日作出价格评估报告书，载明涉案房屋的工程造价费用金79666.02元，鉴定意见中人工、主要材料和机械价格参2019年9月的北京市工程信息价和市场价。附件《工程项目造价汇总表》载明分部分项工程65630.07元，其中无争议部分为24546.54元、争议部分为41083.53元，措施项目4430.08元、规费3027.94元、税金6577.93元，共计79666.02元。无争议部分分为建筑、装饰和安装三部分，其中建筑部分包括南阳台（金属塑钢门、金属塑钢、断桥铝窗、瓦屋面）、中间房屋（防盗门）、工程水电费和综合脚手架；装饰部分包括南阳台（立体砂浆找平层外墙面、块料楼地面、块料踢脚线、墙面抹灰、块料墙面、墙面喷刷涂料、吊顶天棚）、北厨房及卫生间（镜面玻璃、毛巾杆）、中间房屋（块料楼地面、块料踢脚线、其他隔断、石膏装饰线条）；安装部分包括电气（插座、照明开关、灯具、配管、配线）和水暖（镀锌钢管、排水附件、热水器、大便器、洗脸盆、散热器、采暖工程系统调试）。争议部分亦分为建筑、装饰和安装三部分，其中建筑部分包括南阳台（平整场地、挖沟槽土方、砖基础、回填方房心土回填、余方弃置、垫层、实心砖墙）、北厨房及卫生间（平整场地、挖沟槽土方、砖基础、回填方房心土回填、余方弃置、垫层、实心砖墙、金属门、窗、瓦屋面）中间房屋（金属门、木质门、金属窗、金属格栅窗）、工程水电费、综合脚手架；装饰部分包括北厨房及卫生间（块料楼地面、墙面抹灰、块料墙面、吊顶天棚）、中间房屋（墙面抹灰、墙面喷刷涂料（不含石膏板隔断部分）、吊顶天棚、天棚喷刷涂料、石膏装饰线条）；安装部分包括电气（插座、照明开关、灯具浴霸、配线）、水暖（镀锌钢管、塑料管、排水附件、洗涤盆、采暖工程系统调试）。王新对评估报告金额无异议，但主张争议部分项目中建筑部分中的南阳台垫层造价2656.13元、北厨房和卫生间造价11297.56元、中间房屋造价5335.84元，装饰部分中的15552.4元包括吊顶、石膏线、涂料、瓷砖等，安装部分中的6365.56元包括开关、灯具、电线、水暖均为其出资自建对应的价值，上述金额不应算作有争议金额。彩色环球公司对评估报告不予认可，并发表如下意见：该评估报告采用的是2019年北京工程造价信息及市场价作为参考，明显高于2002年房屋建造、装修时的物价标准，因此评估结论作出的金额明显过高，北厨房及卫生间为其公司所建，安装项目中的热水器、大便器、洗脸盆为王新可拆走的物品，涉案房屋的吊顶是其公司安装的纸面石膏板吊顶。对于王新主张的装修损失，彩色环球公司抗辩认为涉案房屋交付王新时即自带已装修好的厨房、卫生间、墙面贴了白色瓷砖，有完整的电气线路、木龙骨吊装纸面石膏板、四白落地、铝合金门窗，该部分装修对应的价值不应算作王新的装修损失，北厨房和卫生间的建设费用和地皮使用费共计仅为3500元，即便王新入住房屋后重新对房屋进行了装修，但已使用17年之久，至今装修残值不应超过5000元。彩色环球公司表示水费和卫生费为固定费用，按户收取，王新对此不予认可，抗辩称水费和卫生费应按实际使用情况收取，其自2017年7月开始即不在涉案房屋处居住，因此未产生水费和卫生费，但就此未向该院提交相应证据。彩色环球公司反诉主张南侧阳台和煤棚的场地占用费24000元，就此向该院提交显示日期为2018年11月8日的《场地占用收费通知》以及向涉案房屋张贴该通知的照片为证。王新对此不予认可。彩色环球公司诉请王新将涉案房屋恢复原状，包括拆除空调、热水器、马桶、油烟机、灶台、防护网、防盗门、面盆、土暖气、吊灯、晾衣杆、浴霸、南侧阳台和煤棚以及恢复房屋内部原有格局，王新表示上述物品无法拆除，如果拆除也无法再使用，南阳台和煤棚已形成添附且其未对房屋内部格局进行改变。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，彩色环球公司与王新就涉案房屋租赁一事达成一致意见，形成租赁合同关系。但彩色环球公司用于出租的自建房屋未取得规划准可，因此就涉案房屋彩色环球公司与王新之间房屋租赁合同当属无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，彩色环球公司作为房屋的建设方和出租方，明知涉案房屋未取得规划许可而对外出租，其对于合同无效负有主要过错，王新作为承租人，对于承租房屋状况未尽到审慎的审查义务，对于合同无效，亦有一定过错，双方应就各自的过错情况依法承担相应责任。因双方之间的合同无效，现王新同意腾退房屋，该院对此不持异议。王新已实际使用房屋，应支付使用期间的房屋使用费，彩色环球公司表示同意返还王新腾退房屋后的已付租金，该院对此亦不持异议。综合考虑双方陈述和举证情况，王新就其主张的北厨房和卫生间系其在向彩色环球公司支付了3500元后另行出资所建，举证不足，该院对此无法采信。就此所影响的双方争议的月租金标准，该院结合双方确认的租赁期限、已付租金情况，酌情判定为205元。关于王新诉请彩色环球公司赔偿的因合同被确认无效所受损失问题，一、综合考虑双方陈述和举证情况，鉴于房屋现状、王新实际居住使用房屋多年的事实以及评估报告中装修所涉项目的内容及对应的价值等，对于王新主张的其对涉案房屋进行了装修以及加建南侧阳台的事实，该院予以采信，对于彩色环球应予赔偿的装修损失金额，该院酌情予以判定。二、王新以腾退涉案房屋后其另行承租其他房屋的租金远高于涉案房屋租金为由主张租金差价损失，对此该院认为，合同被确认无效后，对于合同无效负有过错的一方应就其过错向对方承担缔约过失责任，赔偿对方因信赖合同有效而产生的信赖利益损失，合同一方所获信赖利益损失的赔偿数额，不应超过合同实际履行的情况下其所获履行利益，综合考虑双方过错、合同履行情况，现王新诉请彩色环球公司赔偿其以腾退房屋后的租金差价为据计算的损失，事实及法律依据不足，金额过高，对于彩色环球公司应赔偿王新的损失金额，该院酌情予以判定。彩色环球公司主张王新占用房屋期间产生的水费、卫生费，虽然合同无效，但王新作为涉案房屋实际使用人，应当支付此项费用。考虑王新加建南侧阳台、煤棚和装修涉案房屋多年，现彩色环球公司诉请王新支付南侧阳台和煤棚的场地占用使用费及拆除相应装修项目、恢复原状，依据不足，该院对此不予支持。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条、第十四条之规定，判决：一、彩色环球公司与王新之间就北京市海淀区四季青镇双槐树村彩色环球公司院内七排十五号房屋订立的房屋租赁合同无效；二、王新于判决生效后三十日内将上述房屋腾空交还给彩色环球公司；三、彩色环球公司于判决生效后三十日内按照每月205元的标准退还王新自实际腾退上述房屋之日起至二〇二八年十一月三十日止的房屋使用费；四、彩色环球公司于判决生效后三十日内赔偿王新损失29900元；五、王新于判决生效后七日内支付彩色环球公司2016年7月至2016年12月、2017年7月至2017年12月、2018年全年、2019年1月至2019年11月期间的水费及卫生费2300元；六、驳回王新的其他诉讼请求；七、驳回彩色环球公司其他反诉请求。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审期间依法补充查明，王新称涉案房屋的钥匙仍在王新手里，并未交还彩色环球公司。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。该条款所规定的合同无效的赔偿责任在性质上属于缔约过失责任，赔偿的范围限于信赖利益的损失，不得超过合同履行后可以获得的利益。本案中，一审法院认定的王新的损失中包括彩色环球公司应予赔偿的装修损失以及与租金有关的损失，前述损失均属于信赖利益的范围。关于房屋装修损失问题，因房屋装修系王新的实际投入，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款之规定，该项损失应由彩色环球公司依其对于合同无效的过错比例承担相应的赔偿责任，一审法院参考房屋装修价值的评估结果，依据双方过错比例进行了酌定。关于与租金有关的损失部分，一审法院综合考虑双方的过错，合同履行情况等因素在信赖利益的范围进行了酌定，王新要求彩色环球公司赔偿其以腾退房屋后的租金差价为据计算的损失，并无法律依据，本院不予采信。经本院审查，一审法院酌情确定的总赔偿数额并无不当，本院予以确认。一审法院委托鉴定是对房屋的装修现值进行鉴定，在此基础上，一审法院酌情采信鉴定报告的结论并无不当。此外，一审法院在酌情确定损失数额时已经考虑了合同的履行期限以及装修现状，因此，王新的相关上诉理由，不能成立，本院不予采信王新上诉称其自2017年7月起没有在涉案房屋居住，对此，本院认为王新是否实际居住，属于其自行处分相关权利，在其未将涉案房屋交还彩色环球公司之前均应按相应标准支付相应费用。一审法院根据彩色环球公司的主张认定的相关费用并无不当，本院予以确认。综上所述，王新的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1791元，由王新负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘 洁审 判 员  梁 睿审 判 员  张 静二〇二〇年三月二十五日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强