云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异83号案外人：朱海波,女,汉族,1983年05月27日出生,身份证登记住址:云南省玉溪市红塔区,申请执行人：韩珊珊，女，汉族，1980年11月22日出生，身份证登记住所：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：刘文博，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘玲，云南凌云律师事务所实习律师，特别授权代理。被执行人：朱江，男，汉族，1981年1月10日出生，身份证登记住址:云南省昆明市西山区。本院在执行申请执行人韩珊珊与被执行人朱江民间借贷纠纷案件的过程中，案外人朱海波向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人朱海波提出异议请求称，请求法院依法撤销韩珊珊与朱江借款民间借贷纠纷一案执行过程中对朱江名下位于昆明市呈贡区金盾俊园A2地块9幢3单元15层1501号的房产及附带地下车位(A2-1-A143)的全部执行措施。事实与理由为:案外人于2012年向朱江购买的上述房屋及车位已经被西山区人民法院查封并进入执行阶段(评估拍卖已完成)。案外人在2012年就与朱江达成协议,由其采用名额转让方式购买,全部房款在2013年就付清了。具体事实过程如下:1、2012年2月,案外人经亲友介绍认识在昆明市公安局交通警察支队工作的朱江,其作为在职民警可以参与团购位于昆明市呈贡区金盾俊园的房产及车位，案外人当时想在昆明买房,就与朱江达成协议以105000元的名额转让费购买朱江名下金盾俊园的房产及车位，当时案外人还想再认购一套房产,经朱江介绍后,朱江同事熊天怡也愿意将自己名下同地块的房产及车位转让给案外人,转让名额费70000元，案外人于2012年2月20日支付了175000元的名额转让费给朱江(即朱江105OO0元、熊天怡70000元)。2012年7月,朱江通知案外人接呈贡俊发伟业房地产有限公司的通知,认购呈贡金盾俊园房产及车位的业主需缴纳250000元(贰拾伍万元整)的预付款(其中住房200000元,车位50000元)。7月17日,案外人通过银行汇款的方式,将500000元(伍拾万元整)转至朱江个人账户,并由朱江缴纳案外人收购的朱江及熊天怡名下的金盾俊园房产及车位的预付款，房产、车位预付款缴纳完毕以后朱江将呈贡俊发伟业房地产有限公司开具的OOO2550号俊发伟业呈贡项目认购资格确认单交给了案外人，熊天怡名下的房产及车位预付款也是如此。2013年11月,案外人与朱江共同经过选房等程序后,最终确定了呈贡区金盾俊园A2地块9幢3单元15层15O1号的房产及附带地下车位(A2-1-A143)为案外人朱海波购买朱江名下的认购名额后最终购买到手的房产。2O13年11月17日,案外人将房款的全部尾款460108元转款到朱江账户,由朱江代为缴纳，朱江开具了收条给案外人,同时案外人和朱江正式签订了《商品房买卖合同》，朱海波购买的熊天怡名下房产及车位的尾款及相关费用同样由朱海波支付。2015年12月,接开发商通知,经业主缴纳维修基金费、办理房产及车位的房产证、土地证所需缴纳的契税、物业管理费等费用后即可领房屋钥匙。2015年12月16日,案外人到呈贡金盾俊园售楼部缴纳了1501号的房产及附带地下车位(A2-1-A143)前述各项费用共计42828.40元后领取了相应的票据及房屋钥匙。自此,案外人已全额支付了朱江名下的金盾俊园A2地块9幢3单元15层1501号房产及附带地下车位(A2-1-A143)购房款及相应税费共计857936.4元。朱江与朱海波签订的《商品房买卖合同》约定,交房后房屋交案外人朱海波使用,房产证、土地证等相关证照办理完毕后朱江需配合案外人尽快办理商品房登记过户手续，但是截至2017年04月,案外人一直未接到开发商或相关单位关于办理金盾俊园A2地块9幢3单元15层1501号房产及附带地下车位(A2-1-A143)产权证及土地使用证的通知和消息,导致该房产及车位未能登记过户至案外人朱海波名下，2017年4月,朱江因涉嫌犯罪被西山公安分局刑事拘留,2019年3月20日,朱江被判处有期徒刑二年六个月，2019年10月19日才刑满释放。以上原因导致至今该房产及车位仍然登记在朱江名下,未能过户至实际购买该房产的案外人朱海波名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人购买的登记在朱江名下的金盾俊园A2地块9幢3单元15层1501号房产及附带地下车位(A2-1-A143)完全符合上述规定,应当得到法院支持。案外人特向法院提出执行异议申请,请予审查并依法裁定撤销对朱江名下位于昆明市呈贡区金盾俊园A2地块9幢3单元15层1501号的房产及附带地下车位(A2-1-A143)的全部执行措施,维护案外人的合法权益。申请执行人韩珊珊答辩称，一、在人民法院查封本案被执行人朱江名下位于昆明市呈贡区金盾俊园A2地块9幢3单元15层1501号的房产及附带地下车位(A2-1-A143)之前,案外人朱海波与被执行人朱江尚未签订合法有效的书面买卖合同,其所签订的《商品房买卖合同》和《车位买卖合同》违反国家强行性法律规定,应认定无效。因此，案外人的异议请求依法不成立,应予驳回。(一)案外人与被执行人签订的《商品房买卖合同》和《车位买卖合同》违反国家法律禁止性规定,依法应被认定无效。2013年11月17日,被执行人朱江与呈贡俊发伟业房地产有限公司签署了《商品房购销合同》(金盾俊园住宅A2-9-3-1501)、《商品房购销合同》(金盾俊园车位A2-1-A143)。2013年11月17日,案外人朱海波与被执行人朱江签订了《商品房买卖合同》和《车位买卖合同》。根据案外人提交的《执行异议申请书》第二页,“2015年12月,接开发商通知,经业主缴纳维修基金费、办理房产及车位的房产证、土地证所需缴纳的契税、物业管理费等费用后即可领取房屋钥匙”。2015年12月,案外人与被执行人才缴纳办理房产及车位的房产证、土地证所需缴纳的契税、物业管理费等费用。2013年11月17日,双方签订《商品房买卖合同》和《车位买卖合同》时,被执行人尚未依法登记领取权属证书。诉争不动产的房产证和土地证取得时间(2015年12月后)晚于双方签订《商品房买卖合同》和《车位买卖合同》的时间(2O13年11月17日)。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。案外人与被执行人签订的《商品房买卖合同》和《车位买卖合同》违反国家强行性法律规定,依法应被认定无效。(二)案外人朱海波与被执行人朱江签订的《商品房买卖合同》和《车位买卖合同》尚未进行备案登记,双方逃避税收,恶意串通,损害国家、集体利益,上述合同无效。纳税是每位公民应尽的义务,也是法律的强行性规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规,依法纳税。案外人朱海波与被执行人朱江签订的《商品房买卖合同》和《车位买卖合同》至今未进行备案登记,双方恶意串通,逃避税收,损害国际、集体的利益,上述合同依法应被认定无效。综上,案外人与被执行人签订的《商品房买卖合同》和《车位买卖合同》违反国家强行性法律规定,依法应被认定无效。案外人的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同,人民法院才能支持在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下不动产所提出的异议请求”。据此,请求人民法院依法驳回案外人执行异议请求。二、在人民法院查封本案诉争不动产之前,案外人朱海波尚未合法占有上述不动产,案外人朱海波的请求不符合法律规定,与事实不符,依法不能排除本案执行。(一)诉争不动产现场状态为毛坯房,由此可证案外人尚未合法占有该房屋,其异议请求不符合法律规定,不能排除执行。根据乾盛司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》(乾盛司鉴字综2019第105167号)和《司法鉴定意见书》(乾盛司鉴字综2019第105198号),因被执行人朱江未履行与韩珊珊借款合同纠纷一案生效法律文书所确定的义务,依照相关执行和拍卖的法律法规的规定,法院委托乾盛司法鉴定中心对被执行人朱江名下位于昆明市呈贡区金盾俊园A2地块9幢3单元15层1501号的房产及附带地下车位(A2-1-A143)进行司法鉴定。经鉴定,昆明市呈贡区金盾俊园A2地块9幢3单元15层1501号房屋为毛坯房(详见乾盛司鉴字综2019第105167号《司法鉴定意见书》第四页(五)现场情况)。故,案外人未曾在人民法院查封前在诉争不动产居住生活,尚未合法占有上述不动产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,买受人只有在人民法院查封之前已合法占有该不动产,人民法院才能支持“在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下不动产所提出的异议请求”。(二)案外人对诉争不动产没有实际占有,若案外人已实际占有诉争不动产,应于申请执行人申请财产保全或申请强制执行后立即提出异议,但案外人至今才提出执行异议,由此可证案外人尚未合法占有诉争不动产。2019年2月21日,韩珊珊诉朱江民间借贷纠纷一案在昆明市西山区人民法院立案受理。2019年2月27日,韩珊珊就韩珊珊诉朱江民间借贷纠纷一案向昆明市西山区人民法院申请财产保全,法院出具查封、扣押、冻结朱江名下价值人民币2954298.05元财产的民事裁定书。2019年6月25日,韩珊珊就韩珊珊诉朱江民间借贷纠纷一案向昆明市西山区人民法院申请强制执行,法院出具了受理执行案件通知书。2019年7月5日,昆明市西山区人民法院向朱江发出(2019)云0112执5549号执行通知书。案外人2020年1月10日才提交《执行异议申请书》。其间经过如此长时间,案外人一直未曾提出任何异议,直至2020年1月10日才提出执行异议请求,由此可证,案外人并非诉争不动产的实际占有人,没有合法占有诉争不动产。综上,本案诉争房屋现状为毛坏房，故案外人在人民法院查封前未在诉争房屋居住生活，未曾实际合法占有上述不动产。在为期近一年的民事审判活动中,案外人对诉争不动产被查封状态一直未提任何异议,据此，案外人并未实际合法占有诉争不动产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,案外人的异议请求不符合法律规定,与事实不符,请求人民法院依法驳回案外人的异议请求。三、案外人因其自身原因未办理过户登记,系案外人自身过错,其排除执行的异议请求无事实和法律依据,依法不应得到支持。首先,被执行人朱江虽因涉嫌犯罪被判处有期徒刑,但并不影响其民事权利的行使。朱江因涉嫌犯罪被判处有期徒刑,自2017年4月20日至2019年1O月19日。2Ol8年7月16日,朱江办理了昆明市呈贡区金盾俊园A2地块A2-1地下室-1层车位A143号不动产登记。2018年9月15日,朱江办理了昆明市呈贡区金盾俊园A2地块9幢3单元15层1501号不动产登记。被执行人朱江虽因涉嫌犯罪被判处有期徒刑,但不影响其民事权利的行使,被执行人朱江和其他民事主体享有同样的民事权利,朱江可以通过委托等方式进行过户登记。被执行人朱江在服刑期间(2O17年4月20日至2019年1O月19日)进行了不动产登记,由此可证朱江服刑期间民事权利完整,被执行人朱江完全可同申请人进行过户登记。但诉争房屋至今未完成过户登记,系案外人自身原因所致。案外人因其自身原因至今未办理过户登记,其所提异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件,即非因买受人自身原因未办理过户登记。其次,根据案外人提交的《执行异议申请书》第二页,“2015年12月,接开发商通知,经业主缴纳维修基金费、办理房产及车位的房产证、土地证所需缴纳的契税、物业管理费等费用后即可领取房屋钥匙”。2O15年12月,被执行人朱江尚未被刑拘,朱江有期徒刑时间为2017年4月20日至2019年10月19日。但案外人未同被执行人朱江办理过户登记,案外人未办理过户登记系其自身原因所致,其所提异议请求不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,依法应予驳回。最后,案外人未举证证明非因其自身原因未办理过户登记,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若千规定》第二条,该举证不能的后果由案外人自行承担。综上,被执行人朱江虽因涉嫌犯罪被判处有期徒刑,但不影响其民事权利的行使；在被执行人朱江未被限制人身自由的时候,案外人未与被执行人办理过户登记；同时案外人未提交证据证明非因其自身原因未办理过户登记，该举证不能的后果由其自行承担。故,案外人的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》第二十八条的规定，依法应予驳回。四、未有证据显示案外人已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行,案外人还余105000元款项未曾支付,故案外人的异议请求未达到排除执行的条件。根据案外人提交的《商品房买卖合同》第一页,被执行人朱江一次性收取案外人朱海波户头转让费105000元。105000元是诉争不动产合同价款的一部分。根据案外人提交的“交通银行个人客户交易清单”,只显示2012年2月17日,案外人朱海波存现170000元,卡卡转账175000元,未显示实际收款人,无法证明该175000元已经支付给被执行人朱江。同时,该175000元的支付时间(2012年2月17日)与案外人提交的执行异议申请书、收条、情况说明上载明的2O12年2月2O日不对应,故申请执行人有合理理由相信该175000元尚未支付完毕。综上,案外人尚未支付全部价款,也未将剩余价款105000元按照人民法院的要求交付执行,案外人的异议请求未达到排除执行的要求。综上所述,申请执行人作为诚实信用,合理信赖方,自身合法权益遭受严重损害,被执行人至今未履行生效法律文书确定的任何法律义务,对申请执行人的民事权益造成了严重的损害。为维护社会公共秩序，保证社会长治久安,望人民法院以公平原则为基本原则,依法驳回案外人的全部异议请求。案外人朱海波为支持其异议请求，向本院提交了以下证据材料：商品房买卖合同两份、车位买卖合同两份、金盾俊园住宅A2-9-3-1501商品房购销合同、金盾俊园车位A2-1-A143商品房购销合同、收条八份、交通银行个人客户交易清单一份、农村信用合作社电汇凭证回单一份、俊发伟业呈贡项目认购资格确认单一份、银联商务签购单一份、收据两份、（2018）云01刑终428号刑事判决书一份、情况说明两份。以上证据材料均为复印件。本院查明，韩珊珊与朱江民间借贷纠纷一案，本院作出的（2019）云0112民初3781号民事判决书已生效，该民事判决书载明由被告朱江于本判决生效之日起十日内返还原告韩珊珊借款本金人民币1705855.84元及相应利息，并承担案件受理费15217元（已减半收取）、保全费5000元。诉讼过程中，本院依原告韩珊珊申请，于2019年2月27日作出（2019）云0112民初3781号民事裁定书，保全查封了被申请人朱江名下位于昆明市呈贡区金盾俊园A2地块9幢3单元15层1501号房屋以及A2-1地下室-1层A143号车位（不动产权证号：云（2018）呈贡区不动产权第0274103号、云（2018）呈贡区不动产权第0195418号），查封期限三年，自2019年3月27日至2022年3月6日。判决生效后，由于义务人朱江未按照生效民事判决书履行还款义务，权利人韩珊珊向本院申请执行，本院于2019年6月25日立案执行，执行案号为(2019)云0112执5549号，进入执行程序后，上述房屋及车位的保全查封措施自动转为执行中的查封措施。由于被执行人朱江未按照执行通知书履行还款义务，本院于2019年8月16日作出(2019)云0112执5549号腾房公告，责令被执行人及居住在上述房产内的所有人员自行迁出并移交本院评估、拍卖以偿还案款。案外人对此不服，特提出以上执行异议。本院认为，首先，生效法律文书确定的义务是当事人必需履行的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。”第二百四十二条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。”本案中，由于义务人朱江未按照生效民事判决书履行还款义务，进入执行程序后仍不履行，本院依法对登记在被执行人朱江名下案涉房屋及车位采取强制执行措施符合法律规定。其次，对于案外人朱海波对本案案涉房产及车位主张所有权并提出排除执行的异议请求，案外人自述及其提供的证据材料显示，案外人朱海波与被执行人朱江于2013年11月17日签订商品房买卖合同以及车位买卖合同，双方约定位于昆明市呈贡区金盾俊园A2地块9幢3单元15层1501号房屋以及A2-1-A143地下车位由被执行人转给案外人购买，被执行人一次性收取案外人户头转让费105000元，上述房屋及车位所产生的配套设施及相关费用全部由案外人承担，具体价格以开发商和被执行人签订的购销合同为准。合同还约定待呈贡俊发伟业房地产有限公司交房后，由被执行人将房屋交给案外人使用，并配合案外人办理商品房过户手续。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，即不动产买受人必须满足上述法律规定的全部条件，其物权期待权才能得到上述法律规定保护。具体到本案中，其一，被执行人与呈贡俊发伟业房地产有限公司就案涉房屋及车位签订的商品房购销合同约定价款合计人民币690108元，案外人提交的农村信用社电汇凭证显示其在2013年11月14日向被执行人汇款人民币460108元，该款项汇款时间在案外人与被执行人签订商品房买卖合同之前，且转款金额与合同约定价款不符，无法认定案外人已按合同约定支付价款；其二，案外人提交的金盾俊园收款确认单、俊发集团收据、税务发票显示交款人为被执行人朱江而非案外人，除此之外，案外人并未提交其合法占有案涉房屋及车位的证据材料，无法认定案外人在本案查封之前已合法占有使用案涉房屋及车位；其三，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的；…”在法律明确规定不得转让的情况下，案外人仍与被执行人就尚未依法登记并取得权属证书的财产性权益进行转让，应当由案外人自行承担不能实现合同目的的相应风险。综上所述，案外人依据商品房买卖合同主张对登记在被执行人名下的房产享有所有权并提出排除执行的异议请求依法不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百三十六条第一款、第二百四十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，裁定如下：驳回案外人朱海波的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 刘 龙人民陪审员 王 苹人民陪审员 李沙佧二〇二〇年三月二十五日法官助理周志良书记员曾子媚