河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终870号上诉人（原审原告）：李艳伟，男，1983年6月2日出生，汉族，住河南省西华县。委托诉讼代理人：赵思恩，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳建林，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南志远置业有限公司，住所地郑州市二七区郑大市场南街1号。统一社会信用代码：91410100739050372A。法定代表人：安红伟，该公司经理。委托诉讼代理人：周春艳，河南久灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚伟，河南久灵律师事务所律师。上诉人李艳伟因与被上诉人河南志远置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初19115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李艳伟上诉请求：1．请求依法撤销原审判决第一项，依法改判被上诉人退还上诉人优先安置选房款199978元，并按照199978元为基数，按照年利率24%计算自2011年8月23日至债务清偿完毕之日止的利息损失；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案的基本事实。上诉人李艳伟与被上诉人河南志远置业有限公司于2011年8月23日签订优先安置选房协议，房屋面积为75.79平方米，总房款为479978元。签订本协议时，上诉人向被上诉人缴付优先购房款199978元，并约定在双方签订统一制式《商品房买卖合同》时，该选房费用充抵房款。后被上诉人违反协议约定，在约定期间内既不签订购房合同，也不交付房屋，在上诉人与众多购房者的多次督促下，被上诉人多次保证签订正式合同与交付房屋，但至今双方仍未签订正式合同，也未见到约定的房屋，协议目的不能实现，因此上诉人要求被上诉人退还前期交付的费用并支付利息损失。二、一审法院判决被上诉人退还上诉人优先安置选房款199978元，并以199978元为基数，按照年利率6%计算自2011年8月23日至债务清偿完毕之日止的利息损失，无法弥补上诉人的损失。理由如下：首先、原审法院认定《优先安置选房协议》应属商品房预售合同，且本案被上诉人未取得商品房预售许可证，认定双方签订的协议无效，对此上诉人无任何异议。但是，一审法院认定上诉人明知没有商品房预售许可证而购买存在一定过错系错误的。因为，本案合同无法履行的原因除了被上诉人没有取得预售许可证，还有被上诉人将上诉人约定的房屋给了其他拆迁安置人员，导致协议目的不能实现。另外在签订协议时，上诉人并不知道被上诉人无销售许可证，后来维权的时候才知道，并且被上诉人作为专业的房产公司，其应明知无证无法销售房屋，但其还销售房屋并收取上诉人房款，其应存在全部过错，上诉人没有过错，即便有过错所占比例也应很少。其次、根据合同法第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因双方签订协议的时间是在2011年，在签订合同后被上诉人一次次的欺骗上诉人方，一直拖延签订正式合同与交房的时间，多次作出书面承诺，让上诉人抱有幻想一直等待，而现在上诉人的房屋被被上诉人交付给被拆迁人，合同目的不能实现。时过八年，目前该地段房价涨幅较大，按照年利率6%的违约责任已不足以弥补上诉人的实际损失，对于一审法院判决的数额，上诉人目前无法支付购房首付款，因此上诉人要求按照24%的年利率赔偿上诉人损失，符合公平原则，且郑州中院也有类似判决认定。请二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。河南志远置业有限公司辩称，一、答辩人按照合同约定为李艳伟预留了房屋，但政府将房屋分配给拆迁户曹翠芬，导致协议目的不能实现，答辩人深表遗憾，答辩人无法继续收取剩余房款，也属受害人。二、双方《优先安置选房协议书》第8条约定：“若因政府或其它原因造成协议不能履行时，甲方（答辩人）退还乙方所缴纳的优先安置选房费用并一次性承担乙方实际交款额2%的违约金，退还优先安置选房费用和违约金后本协议自动解除”。与上诉人一样的五十多户未分到房屋的客户，经政府出面协调，答辩人与大部分客户签订了《退房协议》，按照约定已退还房款，另加已交款额2%补偿，处理标准与《优先安置选房协议书》第8条约定的标准一致。故人民法院也应当按照该约定处理本案。三、上诉人明知房屋预售手续不全仍签订协议，且长达9年不主张权利，对造成损失存在严重过错，应承担责任。综上，上诉人关于按年利率24%计算损失的请求没有事实和法律依据，应予驳回。李艳伟向一审法院起诉请求：1．依法解除原、被告所签订的优先安置选房协议书；2．依法判令被告返还原告所支付的购房款199978元并支付利息398756元（以199978元为基础，按照年利率24％自2011年8月24日暂计算至2019年11月1日暂为398756元，以后顺延至被告实际履行完毕止）；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：原告李艳伟（乙方）与被告志远公司（甲方）于2011年8月23日签订《优先安置选房协议书》一份，协议书第2条显示“根据甲方提供的产品图纸及资料乙方拟选1号楼18层1809室，建筑面积为75.79平方米，协议选购单价为6333元/平方米，总房款约为479978元（交付房屋时以房管局实测面积为准，单价不变，总房款多退少补）”。协议书第3条显示“乙方为取得该房屋的优先选房权，在签订本协议时，自愿向甲方缴付优先安置选房费用199978元人民币，甲、乙双方签订统一制式《商品房买卖合同》时，该优先安置选房费用充抵房费”。协议书第5条显示“甲方承诺于2012年10月31日前办理郑州市房管局统一制式的《商品房买卖合同》”。协议书第8条显示“若因政府或其它原因造成本协议不能履行时，甲方退还乙方所缴纳优先安置选房费用并一次性承担乙方实际交款额2%的违约金。甲方退还乙方优先安置选房费用和违约金后本协议自动解除”。2011年8月23日，被告志远公司向原告李艳伟出具收据一张，收据显示“兹收到李艳伟交来优先安置选房费人民币199978元，收款人：王宏智”。收据下方盖有河南志远置业有限公司财务专用章。后被告未能向原告交付《优先安置选房协议书》中确定的房屋。原、被告至今未签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，原、被告签订的《优先安置选房协议书》应属商品房预售合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中截止开庭被告志远公司并未提供证据证明其已经取得原告认购的郑州市东方骏景项目的商品房预售许可证明，该院认定原、被告双方签订的《优先安置选房协议书》无效。协议无效系自始无效，故原告要求解除双方《优先安置选房协议书》的诉请，该院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，各自承担相应的责任。本案中，在原、被告双方签订的认购协议书无效的情况下，原告向被告支付的优先安置选房费199978元应予以返还。又因该认购协议书无效主要系被告单方未能取得商品房预售许可证明所造成，但原告明知被告没有预售商品房手续仍与其签订合同，对合同无效也应承担一定责任，故原告诉请的各项损失中的合理部分：即以原告支付的优先安置选房费199978元为基数，按照年利率6%计算自2011年8月23日起至债务实际返还完毕之日止资金占用期间的利息，该院予以支持，超出部分该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南志远置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李艳伟优先安置选房费199978元，并支付以199978元为基数，按年利率6%计算自2011年8月23日至债务清偿完毕之日止的利息损失；二、驳回原告李艳伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9787元，减半收取4894元，由被告河南志远置业有限公司负担，剩余4893元退还原告李艳伟。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，李艳伟上诉称，河南志远置业有限公司应返还选房款，并按照年利率24%支付利息损失。双方在签订协议时，河南志远置业有限公司未取得商品房预售许可证明，李艳伟明知河南志远置业有限公司没有预售商品房手续仍与其签订合同，李艳伟亦未提交相关证据证明其损失，故一审法院对李艳伟诉请利息损失中的合理部分，即以其支付的房款为基数，按照年利率6%计算，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，故对李艳伟的上诉请求不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9787元，由李艳伟负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年三月二十五日书记员  张倩倩