甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘05民终76号上诉人（原审被告）：甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司。法定代表人：师某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王某，男，系该公司副经理。委托诉讼代理人:陈某，系该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：蒲某1，住甘肃省天水市。委托诉讼代理人：蒲某2（系原告父亲），住甘肃省天水市。上诉人甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司（以下简称聚宝房地产公司）因与被上诉人蒲某1房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省甘谷县人民法院（2019）甘0523民初524号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月3日立案后依法组成合议庭。二审中，经征询各方当事人同意不开庭进行了审理。上诉人聚宝房地产公司的委托诉讼代理人王某、陈某，被上诉人蒲某1的委托诉讼代理人蒲某2参加询问。本案现已审理终结。聚宝房地产公司上诉请求：1.撤销甘肃省甘谷县人民法院（2019）甘0523民初524号民事判决,依法改判驳回蒲某1的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由蒲某1承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。在蒲某1发现一楼业主在其房屋内安装天然气锅炉向物业公司反映后，物业公司已经要求拆除，后蒲某1以一楼住户影响相邻关系要求解除合同，在此期间物业公司通过司法程序已拆除天然气锅炉及烟道。蒲某1与一楼业主系相邻关系，一审判决将相邻关系归于聚宝房地产公司不当，且蒲某1要求解除合同，拒绝聚宝房地产公司为其办理房屋不动产登记，一审法院将过错归于聚宝房地产公司无任何证据。2.一审判决适用法律错误。一审法院依据的《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条没有解除合同的规定，且蒲某1未办理房屋所有权登记，是因其从未要求办理并且拒绝办理，非聚宝房地产公司的责任。从蒲某1的请求及诉状内容及庭审笔录来看，蒲某1请求解除合同的理由是相邻关系影响其所购买房屋的使用，法律依据是合同法第九十四条，而一审法院没有引用合同法的相关规定，引用司法解释属于适用法律错误。既然合同解除无法律依据，判决聚宝房地产公司承担购房款利息和违约金显然是错误的。蒲某1辩称，请求二审驳回上诉，维持原判。蒲某1向一审法院起诉请求：1.依法判令解除蒲某1与聚宝房地产公司之间签订的商品房屋预售合同；2.依法判令聚宝房地产公司返还蒲某1已支付的房款本金820040元；3.判令聚宝房地产公司赔偿蒲某1损失256259.65元（自交款之日起至付款之日止，暂计算至起诉之日，计算方式详见清单）；4.依法判令聚宝房地产公司返还蒲某1已支付的装修押金2000元、用电押金100元、电子门800元、维修基金2520元，以上合计5420元；5.本案诉讼费用由聚宝房地产公司承担。一审法院认定事实：2017年7月3日，蒲某1与聚宝房地产公司签订商品房预售合同,约定：蒲某1购买聚宝房地产公司开发的位于天水市××区号商品房一套，建筑面积83平方米（待工程竣工后以房产管理部门测定的面积为准），单价每平方米9980元，总价款820040元;聚宝房地产公司确保工程于2017年9月1日前竣工并具备入住条件，并于2017年年底前办理物业及不动产证等；如发生违约行为，违约方向对方支付该房款总额5%的违约金。合同签订后，蒲某1分别于2017年7月4日交付房款40万元、2017年9月1日交付房款10万元、2017年9月6日交付房款20万元、2018年6月11日交付房款120040元，四次共计820040元；另外，蒲某1向聚宝房地产公司同时支付了装修押金2000元、用电押金100元、电子门800元、维修基金2520元，合计5420元。2018年6月11日，聚宝房地产公司向蒲某1交付房屋时，蒲某1发现该房屋楼下业主经营天水龙庭洗浴，该业主在聚宝房地产公司物业知晓的情况下，于2018年3月底在相邻3号楼与4号楼之间裙楼非上人屋面安装天燃气锅炉，建造简易锅炉房；该简易锅炉房与蒲某1预购房屋相邻，且距蒲某1客厅阳台不到1米。因该违章建筑内锅炉噪音极大，将严重影响蒲某1居住时的正常生活，且存在随时可能爆炸的风险和重大安全隐患，蒲某1遂未接收该预定房屋。为此，聚宝房地产公司与其一楼业主协商处理该违章建筑未果后，于2018年6月26日分别向天水市住房和城乡建设局、天水市规划局、天水市综合执法局等相关部门反映，但该违章建筑及相关事宜至今未能解决。现因购买房屋的预期目的无法实现，蒲某1遂起诉于法院，要求依法支持其诉讼请求。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用的原则，按照约定行使权利并全面履行自己的义务。商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案争议的焦点是：1.蒲某1与聚宝房地产公司签订的商品房预售合同是否应该解除；2.聚宝房地产公司在该合同履行过程中是否构成违约，如违约，损失应如何计算。蒲某1与聚宝房地产公司于2017年7月3日签订的商品房预售合同是当事人真实意思的表示，不违反法律及相关法规的规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，蒲某1依约定分四次履行了全额交付房款义务，但聚宝房地产公司向蒲某1交付房屋时，因其一楼业主经营洗浴中心的相关设施给其预购房屋造成的安全隐患未能妥善解决，致该房屋交付未能完成。双方签订合同时约定，2017年9月1日前该房屋具备入住条件，2017年年底前办理物业及不动产证等，蒲某1于2018年6月11日前向聚宝房地产公司交清全部房款，而聚宝房地产公司按约定向蒲某1交付安居房屋的时间已超过一年，且因至今仍不能完成交付。蒲某1购买房屋是为了安居，但通过庭审查明的事实是聚宝房地产公司一楼业主经营洗浴中心，致蒲某1预买房屋室内温度将相对升高，且其安装的天然气锅炉既产生噪音，又存在安居隐患，上述安居隐患使蒲某1购买房屋的预期目的无法实现；聚宝房地产公司作为该房屋的开发商，对其一楼业主经营洗浴中心事宜知晓且未告知蒲某1，蒲某1在不知情的情况下交清了全额房款，在知晓此事后其与聚宝房地产公司多次协商排除该违章建筑及安全隐患未果的情况下，要求解除合同的请求符合法律规定，聚宝房地产公司应当返还蒲某1的购房款及相关费用。现房屋的价格随着市场价格波动而上涨，为此，聚宝房地产公司应向蒲某1支付该购房资金占用期间的利息。对利息的数额，蒲某1主张以年利率24%计算，根据本案事实及综合民间借贷计算利率的情况，本院确定按年利率12%计算利息。聚宝房地产公司对房屋的交付瑕疵使双方签订的商品房预售合同未能完全履行，蒲某1按合同约定交付了全额房款，但聚宝房地产公司未按约定向蒲某1交付能够安居的房屋。在该合同的履行过程中，因聚宝房地产公司的原因使蒲某1的合同目的未能实现，故聚宝房地产公司构成违约。对此造成的损失，聚宝房地产公司应承担相应的违约责任。因此，聚宝房地产公司应按合同约定向蒲某1支付违约金41002元（总房款820040元的5%）。综上，对蒲某1要求解除与聚宝房地产公司签订的商品房预售合同的请求，依法予以支持；对蒲某1要求聚宝房地产公司返还原告购房款820040元及资金占用期间利息的请求，依法予以支持；对蒲某1要求聚宝房地产公司赔偿违约损失的请求，依法予以支持；对蒲某1要求聚宝房地产公司返还物业等相关费用5420元的请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十九条规定，判决：一、解除蒲某1与甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司签订的商品房预售合同；二、甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司于判决书生效后10日内返还蒲某1的购房款820040元及该资金占用期间的利息123006元（从2018年6月11日至2019年9月11日按年利率12%计算），此后利息按该利率计算至本金归清为止；三、甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司于判决书生效后10日内赔偿蒲某1违约损失41002元；四、甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司返还蒲某1已支付的装修押金2000元、用电押金100元、电子门800元、维修基金2520元，以上合计5420元。案件受理费14535元，减半收取7267.5元，由甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司负担。二审中，当事人为了证明其上诉主张，向本院提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。聚宝房地产公司提交的证据：1.聚宝房地产公司与蒲某1签订的《商品房预售合同》，拟证明根据合同约定，蒲某1应当在2017年9月1日交清房款，实际于2018年6月11日交清，是蒲某1违反合同约定在先。2.蒲某1交纳装修押金、维修基金、电子门、用电押金的收据，拟证明蒲某1已经办理了交房手续，接受房屋，开始装修。3.天水聚宝物业管理有限公司前期协调拆除违章建筑上报的文件，拟证明天水聚宝物业管理有限公司在蒲某1提出邻居违章建房之前已阻止搭建，在组织无效后积极上报给相关管理部门要求拆除。4.甘肃省天水市秦州区人民法院（2019）甘0502民初2812号民事判决书，拟证明天水聚宝物业管理有限公司已采取法律手段达到了拆除目的。5.照片一张，拟证明邻居安装室外的壁挂炉已拆除。蒲某1质证，对聚宝房地产公司提交的证据的真实性认可，但天水聚宝物业管理有限公司前期协调拆除违章建筑上报的文件及（2019）甘0502民初2812号民事判决与本案无关。对收据及照片的证明目的不认可，因其没有收到过收据，且在交押金时物业只给了一把看房钥匙，看完房子就已还给物业经理，水卡和电卡都没领。本院认为，商品房预售合同及天水聚宝物业管理有限公司前期协调拆除违章建筑上报的文件在一审中已提交，不属于二审新证据。商品房预售合同的证明目的为“蒲某1未按合同约定时间付款构成违约”，聚宝房地产公司在蒲某1支付剩余房款时并未提出异议且接受了房款，视为双方对房款支付时间进行了变更，蒲某1不存在违约，对商品房预售合同的证明目的不予采纳。收据的证明目的为“蒲某1已办理交房手续、接受房屋”，因商品房的交付必须办理房屋产权过户手续，涉案房屋至今未办理房屋过户手续，故对收据的证明目的不予采纳。甘肃省天水市秦州区人民法院（2019）甘0502民初2812号民事判决书和照片仅能证明天水聚宝物业管理有限公司起诉一楼业主刘兰兰要求其拆除锅炉及简易锅炉房的事实，不能证明天然气锅炉已拆除，故对其证明目的不予采纳。蒲某1提交的证据：照片两张，拟证明聚宝房地产公司开发的天水市××区天然气锅炉移入室内，对涉案房屋造成的噪音、安全、温度更严重了。聚宝房地产公司质证，对从室外拍摄的照片认可，对从室内拍摄的照片不认可。本院认为，聚宝房地产公司对室外照片认可，两张照片拍摄角度不同，实际为同一场景的拍摄，对照片的真实性及证明目的予以确认。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，应当受法律保护。本案的争议焦点为：蒲某1与聚宝房地产公司签订的商品房预售合同能否解除，违约责任应如何承担。关于蒲某1与聚宝房地产公司签订的商品房预售合同能否解除的问题。在蒲某1依约交纳了全部购房款、聚宝房地产公司向其交付房屋时，蒲某1发现楼下业主安装经营洗浴中心的天然气锅炉，不仅产生噪音，还存在安全隐患，蒲某1即提出异议，在聚宝房地产公司与楼下业主协商拆除锅炉未果的情况下，拒绝接收涉案房屋。聚宝房地产公司与蒲某1签约时与聚宝房地产公司交房时的房屋居住性、安全性发生重大变化，致使蒲某1的合同目的无法实现，聚宝房地产公司在蒲某1交清房款后不能依约交付符合合同的房屋构成根本违约，蒲某1有权要求依法解除合同。关于违约责任如何承担的问题。蒲某1提交借条及收条证明其交纳的820040元购房款中400000元系从他人处借款并支付了利息89869元，400000元购房款与借款的交款时间、金额能相互印证，故蒲某1因购房向他人借款而支付的利息89869元即为其实际损失，应予支持；对于820040元购房款中的另外420040元，因聚宝房地产公司占有该部分资金，应向蒲某1支付资金占用期间的利息，该利息应参照民间借贷年利率6%计算。420040元购房款分三次交款，自交款之日至2020年3月31产生的利息为：（100000×6%÷360×930=15500元）＋（200000×6%÷360×925=30833.3元）＋（120040×6%÷360×650=13004.3元）＝59337.6元。聚宝房地产公司应给蒲某1赔偿的损失为89869元加上59337.6元，共计149206.6元。一审对损失的判处不当，应予纠正。因商品房预售合同解除，聚宝房地产公司应当返还蒲某1已缴纳的购房款820040元及物业相关费用5420元。综上所述，聚宝房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，但对损失的计算及判处不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、维持（2019）甘0523民初524号民事判决第一、四项；二、撤销（2019）甘0523民初524号民事判决第三项；三、变更（2019）甘0523民初524号民事判决第二项为：甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司于本判决书生效后10日内返还蒲某1的购房款820040元并赔偿损失149206.6元。四、驳回蒲某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费14535元，由甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁建文审 判 员 石 岚审 判 员 张碧霞二〇二〇年三月三十一日法官助理 柳 樱书 记 员 高 敏书 记 员 高 敏