河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终5557号上诉人（原审原告）：王晓东，男，汉族，1966年2月2日出生，住河南省。委托诉讼代理人：郭振雷，河南启轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新乡市海河置业有限公司，住所地:河南省新乡市新飞大道1789号火炬园综合研发楼V（J-G）（33-35）。法定代表人：岳伟，任该公司董事长。委托诉讼代理人：马新军，男，汉族，任该公司副总经理。委托诉讼代理人：李家有，河南国豪律师事务所律师。上诉人王晓东因与被上诉人新乡市海河置业有限公司（以下简称海河置业公司）合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初2951号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后组成合议庭于2020年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人王晓东委托诉讼代理人郭振雷，被上诉人海河置业公司委托诉讼代理人马新军、李家有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓东上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求。事实和理由：1、海河置业公司发出出卖要约，王晓东同意购买并支付大部分购房款，双方已经形成商品房买卖合同关系，由于海河置业公司擅自提高房屋单价致使双方没有能够签订正式购买合同；2、海河置业公司法定代表人给王晓东的商品房销控表已经明确记载了王晓东购买的房屋位置，王晓东与海河置业公司两任法定代表人的谈话录音均认可其与王晓东存在商品房买卖合同关系；3、海河置业公司在一审中并没有否定其与王晓东存在商品房买卖合同关系，未提供任何证据材料，也没有对收取王晓东所付房款作出合理解释；4、海河置业公司给王晓东发送的短信实质上证明其已将案涉房屋销售且变卖，已经形成了一房二卖的欺诈行为。海河置业公司答辩称:王晓东的上诉请求及理由没有事实和法律依据，应当驳回其上诉请求，维持一审判决。1、王晓东并没有向海河置业公司发出买房要约，其所称的25万元并非大部分房款，按照法律规定，房屋买卖合同应当采取书面形式，没有书面证据也没有口头协议证明双方就买卖房屋形成了一致的意思表示，王晓东与海河置业公司并不存在商品房买卖合同关系；2、王晓东称海河置业公司出具了收款收据属于虚假陈述，海河置业公司从来没有向王晓东出具过收款收据；3、海河置业公司两任法定代表人的录音中均没有关于认可买卖合同关系的语言表示，该录音属于非法证据且为孤证，没有其他证据与其佐证。王晓东向一审法院起诉请求：1、判令海河置业公司履行王晓东、海河置业公司之间的商品房买卖合同，按照原每平方米3200元的价格签订正式商品房买卖合同；2、本案诉讼费用由海河置业公司承担。后王晓东将诉讼请求变更为：1、判令解除双方的买卖合同关系；2、判令海河置业公司双倍返还定金500000元；3、判令海河置业公司赔偿王晓东购房价款损失960000元（按每平方米4000元差价以240平方米计算）；4、判令海河置业公司承担欺诈赔偿违约责任750000元；5、本案诉讼费、保全费、律师费等费用由海河置业公司承担。一审法院认定事实：2016年6月14日，王晓东通过其中国建设银行账户向海河置业公司汇款250000元，并在汇款用途一栏记载房款。现王晓东诉至法院，称其曾以每平方米3200元的价格购买海河置业公司开发的位于新乡市××区××路与××交叉口东南角××家园××楼××单元××、××西户房屋，后该公司单方提高房屋售价，并将上述房屋出售给他人，王晓东要求解除与海河置业公司的房屋买卖合同关系，海河置业公司双倍返还定金并赔偿损失。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王晓东要求解除与海河置业公司之间的房屋买卖合同关系，但仅提交了其单方向海河置业公司汇款250000元的银行凭证、涉案房屋销控表及团购计划书，而其均不具备相关法律、司法解释所规定的商品房买卖合同所应具备的商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、商品房交付使用条件及日期等主要内容，不能证明王晓东与海河置业公司之间存在商品房销售合同或者预约合同关系，且团购计划书所记载的房屋坐落也与王晓东所主张的涉案房屋不一致，故一审法院对王晓东的上述要求不予支持。王晓东还要求海河置业公司双倍返还定金500000元，但其提交的证据不能证明其向海河置业公司支付的250000元具有定金性质，故一审法院不予支持，但海河置业公司应将该250000元返还王晓东并自王晓东起诉之日即2019年4月30日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算相应利息。王晓东还要求海河置业公司赔偿购房价款损失960000元并承担欺诈违约责任750000元，但如前所述，在不能证明双方当事人之间存在商品房销售合同或者预约合同关系的情况下，王晓东的上述要求均缺乏相应事实根据，故一审法院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、新乡市海河置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还王晓东250000元及相应利息（利息计算方法：以250000元为本金自2019年4月30日起至给付之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息）；二、驳回王晓东的其他诉讼请求。一审案件受理费24480元，由王晓东承担21680元，新乡市海河置业有限公司承担2800元。保全费1770元，退还王晓东。在本院二审庭审期间，王晓东向本院提交以下证据：1、海河置业公司业务经理范敏短信截图一张；2、移动通话清单一份；3、海河置业公司工商档案；4、王晓东与任宝宝、岳伟通话录音书面稿；以上四份证据均用于证明王晓东与海河置业公司之间存在商品房买卖合同关系。海河置业公司质证意见：1、对该短信截图的真实性、关联性、证明目的均有异议，范敏向王晓东发送短信的行为未经海河置业公司授权，不代表海河置业公司，不属于职务行为，短信内容恰恰能够说明王晓东与海河置业公司之间没有任何书面买卖合同关系，仅凭短信也不能证明王晓东与海河置业公司之间的买卖关系；2、该份通讯记录与案件没有关联性，对其真实性不发表意见；3、对工商档案的真实性没有异议；4、该份证据一审已经质证。本院认为：对证据1，海河置业公司在庭后提交的情况说明中对该短信予以认证，本院对该份证据材料予以采信；对证据2，海河置业公司不认可该材料的真实性，本院亦无法核实该材料的真实性，且仅依据该材料并不能证明双方已经存在商品房买卖合同关系，故本院该材料的证据效力不予采信；对证据3和4，该材料均系王晓东一审提交的证据（材料4是对其一审录音材料整理文字版），不属于二审新证据，本院对该材料的证据效力不予重复认定。本院经二审查明：1、王晓东于2016年6月14日向海河置业公司汇款25万元，2017年8月14日海河置业公司工作人员以短信方式通知王晓东应于2017年8月15日前到该公司完成付款、合同签订及贷款手续办理事宜，并明确告知逾期房源另行出售。2、王晓东在本案一审诉讼前多次与海河置业公司两任法定代表人协商购房事宜。3、本院查明的其他事实与原审查明事实基本一致。本院认为:本案系因双方当事人在缔结商品房买卖合同中产生争议而引发的合同纠纷，本案二审争议的焦点为王晓东要求解除其与海河置业公司的买卖合同关系并双倍返还定金500000元、赔偿购房价款损失960000元（按每平方米4000元差价以240平方米计算）、承担欺诈赔偿违约责任750000元有无依据。首先，关于双方当事人之间是否存在商品房买卖合同及合同应否解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。商品房买卖合同应当采用书面形式。在本案中，王晓东并未向法院提交其与海河置业公司签订认购协议书、意向书、备忘录、房屋预售合同或其他书面合同材料等直接证据材料予以证明双方之间存在商品房买卖合同或预约合同,其向法院提交的团购计划书、销控表、规划图等材料并不能证明双方之间存在商品房买卖合同关系，海河置业公司亦不认可王晓东该项主张,因此依据现有证据无法认定双方之间存在商品房买卖合同关系，王晓东要求解除双方之间的合同缺乏事实及法律依据，本院不予支持。其次，关于王晓东主张海河置业公司双倍返还其定金有无依据的问题。《中华人民共和国担保法》第九十条规定定金应当以书面形式约定。本案中王晓东与海河置业公司之间未签订任何书面定金合同或定金收据，王晓东在其向海河置业公司的汇款备注和其向原审法院提交的保全申请中均明确案涉250000元系“房款”并非“定金”，该情况说明王晓东本人在诉讼前和诉讼中并未有案涉250000元系定金的单方意思表示，因此本案不适用定金罚则，但海河置业公司在双方协商房屋买卖未果的情况下理应退还该笔250000元并承担占用王晓东该笔资金时间的利息(利息计算方法：以250000元为本金,自2016年6月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息，2019年8月20日起至给付完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息)。第三，关于王晓东主张海河置业公司应赔偿其购房价款损失96万元和承担欺诈违约责任75万元有无依据的问题。本案中，虽然双方之间并未签订正式的商品房买卖合同或预约合同，但根据王晓东提交的汇款凭证、案涉商品房平面图、销控表及短信、录音等材料可以认定双方当事人一直在进行协商商品房买卖和签订合同事宜，双方最终因对房屋单价存在较大分歧致使双方缔约合同的目的未能实现。王晓东虽未能提供有效证据证明案涉房屋的价格确为3200元/㎡（2016至2017年），但根据海河置业公司向本院提交的材料显示案涉房屋当时单价在3000元/㎡—4000元/㎡之间，该价格与该区域同类商品房同时间段价位基本吻合，且从王晓东提交的销控表上注明王晓东名字和王晓东与海河置业公司法定代表人通话中可以看出海河置业公司单方面大幅提价等情况，综合全案证据可以认定海河置业公司在与王晓东磋商房屋买卖的过程中单方面大幅提高房屋价格导致双方最终未签订书面的商品房买卖合同。海河置业公司在其未取得商品房预售资格时即已经收到王晓东缴纳25万元房款用于其房屋前期开发,但在其取得预售资格后单方面大幅涨价的行为明显违反了缔约双方在缔约过程中应当遵守的诚实守信原则,因此海河置业公司应承担缔约过失责任和长期磋商致使王晓东丧失与他人订立同类合同的机会导致的损失。结合双方当事人在缔约谈判中的过错程度、王晓东缴纳房款占总房款的大致比例、平衡双方当事人利益等因素，酌定海河置业公司赔偿王晓东各项损失100000元。另外，王晓东要求海河置业公司承担欺诈产生的违约责任75万元因缺乏依据而不能成立，本院不予支持。综上所述，王晓东的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实基本清楚，但判决结果不当，予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初2951号民事判决；二、新乡市海河置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还王晓东250000元及利息(利息计算方法：以250000元为本金,自2016年6月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息，2019年8月20日起至给付完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息);三、新乡市海河置业有限公司于本判决生效之日起十日内向王晓东赔偿损失100000元；四、驳回王晓东的其他诉讼请求。如果新乡市海河置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24480元，由王晓东承担16430元，新乡市海河置业有限公司承担8050元。保全费1770元，退还王晓东。二审案件受理费22440元，由王晓东承担14390元，新乡市海河置业有限公司承担8050元。本判决为终审判决。审判长  **民审判员  李 立审判员  张金帅二〇二〇年三月二十三日书记员  徐 坤