四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17891号 上诉人（原审原告）：杨巧利，女，1989年7月5日出生，汉族，住四川省蒲江县。 上诉人（原审原告）：杨万成，男，1966年2月28日出生，汉族，住四川省蒲江县。 被上诉人（原审被告）：成都凯世捷投资有限公司，住所地：四川省成都市蒲江县鹤山镇朝阳大道100号附1号1栋1层。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：张朝建，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐娣，四川英特信律师事务所律师。 上诉人杨巧利、杨万成因与被上诉人成都凯世捷投资有限公司（以下简称凯世捷公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省蒲江县人民法院（2019）川0131民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨巧利、杨万成上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持其一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由凯世捷公司承担。事实和理由：一、一审法院忽略凯世捷公司已于2018年7月13日自愿作出的退房意思表示并愿意赔偿杨巧利、杨万成损失的承诺，片面认定商品房买卖合同及附件不应当解除，属于认定事实不清。案涉合同第八章第二十四条预售合同登记备案（一）明确约定了“出卖人自本合同签订之日起30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息”。凯世捷公司一直未在合同约定的时间内办理商品房预售登记备案手续，且逾期高达277天后，于2018年7月向凯世捷财富广场业主做出《财富广场（商铺）承诺书》，承诺“从2018年9月1日开始启动商铺解押备案工作，最迟于2018年12月30日完成解押备案工作。若我公司未在2018年12月30日前没有备案业主商铺，我公司于7个工作日内扣除已支付的装修补贴金以及租金并结清房款，并按照银行同期贷款利息（1分）按月进行赔付。赔付标准按照业主签订商品房买卖合同签订之日起至2018年12月30日止。对不退房款的客户从2018年12月30日后按照已缴纳房款的按月1%进行赔付直至备案为止……”杨巧利、杨万成按照该承诺约定，选择向法院请求解除案涉商品房买卖合同及附件并退还房款、赔偿损失的请求，符合双方约定，事实清楚。二、一审法院认定凯世捷公司已经履行完毕主要合同义务，且案涉商铺土地使用权至今尚未解除抵押不属于影响合同目的实现的情形，属于认定事实错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条的规定，在商品房买卖中，出卖人除交付房屋外，更主要的义务是向买受人履行办理商品房预售合同登记备案手续、办理所有权证书等。至今凯世捷公司仍未将案涉商铺备案登记至杨巧利、杨万成名下，致使杨巧利、杨万成的商铺所有权得不到任何保障，凯世捷公司更未履行案涉合同及附件中的其他合同义务，杨巧利、杨万成也从未实际占有使用过该房屋，因此一审法院认定事实错误。另外，根据案涉合同约定，若凯世捷公司如约偿还了主债务，商品的抵押期限本应当于2016年12月1日到期，该抵押权正常情况下已消灭，但凯世捷公司在与杨巧利、杨万成签合同时，其作为提供格式合同的一方明知出售的商铺一直存在抵押，但仍未明确告知、故意隐瞒案涉商铺抵押期限及抵押权尚未解除的实情，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，杨巧利、杨万成有权选择要求凯世捷公司解除合同及附件退还购房款并赔偿损失。三、一审法院认定杨巧利、杨万成没有合同解除权又认定解除权行使的期限已过，自相矛盾且认定事实错误。按合同约定，凯世捷公司应于2017年10月9日办理案涉房屋备案登记，杨巧利、杨万成依据凯世捷公司作出的承诺书内容向法院请求行使权利，有相应的事实基础和法律依据，理应得到支持。 凯世捷公司辩称，一、一审法院围绕诉讼请求查明的事实清楚，证据充分。1.凯世捷公司依法取得预售许可，预售行为合法，系有权签订《商品房预售合同》的主体；2.凯世捷公司已在《商品房预售合同》中明确告知案涉房屋的土地抵押事实，不存在隐瞒抵押事情导依法解除的情况。且杨巧利、杨万成认为已解除抵押没有事实依据。合同中明确告知的是抵押事实，且注明的是债务履行期而非抵押权期限；3.案涉房屋符合交房条件后，凯世捷公司已按约定方式向杨巧利、杨万成送达交房通知，按《商品房预售合同》补充协议约第6条约定，凯世捷公司已于2019年1月28日交付案涉房屋，凯世捷公司已履行了《商品房预售合同》的主要义务；4.对逾期办理登记备案的赔偿方式有明确约定，杨巧利、杨万成无权以此为由单方解除预售合同。一审中凯世捷公司已对杨巧利、杨万成提供的《承诺函》复印件三性予以否认，即使《承诺函》客观真实，《承诺函》所载明的业主中并无杨巧利、杨万成，但其中也未赋予杨巧利、杨万成合同解除权，即其已自认双方无约定解除权，故其他所谓基于《承诺函》而享有解除权的主张没有事实和法律依据；5.双方对逾期办理房屋所有权登记的约定亦为违约金赔偿方式，未赋予杨巧利、杨万成单方解除权。且合同约定的房屋所有权登记期限为交房后720天至今尚未届满；6.《商品房预售合同》备案系房屋买卖合同中的附随义务，是为保护购房人利益并稳定房地产交易秩序而存在，而非杨巧利、杨万成所主张的唯一可以保障其权利的方式。事实上，案涉房屋符合交付条件后，凯世捷公司第一时间通知杨巧利、杨万成收房，杨巧利、杨万成按约定接收房屋才是保障其权利的方式。二、一审法院基于查明的事实正确适用法律，判决结果公正合法，应当依法予以维持。1.双方未就杨巧利、杨万成主张的违约事项形成约定解除权，故本案杨巧利、杨万成无约定解除权。2.根据一审法院查明事实，杨巧利、杨万成不享有合同法第94条规定的法定解除权。（1）办理《商品房预售合同》登记备案非凯世捷公司房屋预售合同的主要义务，而是附随义务，该行为无物权登记意义，不影响合同目的的实现；（2）凯世捷公司已向杨巧利、杨万成交付房屋，且杨巧利、杨万成收到收房通知后，也从未提出书面异议，凯世捷公司主要合同义务已履行，合同约定的房屋所有权登记期限尚未届满，且凯世捷公司也在积极办理解除抵押事宜，故杨巧利、杨万成购买商铺的主要合同目的已经实现。（3）一审法院阐述杨巧利、杨万成解除权消灭是基于凯世捷公司曾有逾期交付的事实，而非杨巧利、杨万成主张的未办理《商品房预售合同》登记备案而享有。双方就逾期交房明确约定有赔偿责任，并未约定解除权。杨巧利、杨万成主张的逾期登记备案非合同主要义务，亦不会致使合同目的不能实现，杨巧利、杨万成并不因此而享有法定解除权。三、关于相关诉讼费的承担由法院依法判决。 杨巧利、杨万成向一审法院起诉请求：1.判令解除杨巧利、杨万成与凯世捷公司于2017年9月9日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件》；2.判令凯世捷公司返还杨巧利、杨万成购房款人民币257297元并承担从2017年9月10日起至付清之日止以257297元为基数按照年利率6%计算的资金占用利息；3.判令凯世捷公司赔偿杨巧利、杨万成信息服务费损失15000元；4.诉讼费、保全费等由凯世捷公司承担。 一审法院认定事实：2017年9月9日，杨巧利、杨万成作为买受人，与凯世捷公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）及《商品房买卖合同附件》（以下简称“附件”），约定杨巧利、杨万成购买凯世捷公司开发的位于蒲江县商品房，套内建筑面积4.3平方米，单价每平方米59836.51元，总价款257297元。杨巧利、杨万成于2017年9月1日交付定金10000元，于合同签订当日付清房款247297元。《买卖合同》第二十四条第（一）款约定：“出卖人自本合同签订之日起30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息”。第二十五条第（一）款约定：“出卖人违反本合同第二十四条第（一）款约定，逾期办理本合同登记备案的，出卖人承担以下违约责任：给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任”。 凯世捷公司于2015年12月2日将该商品房的土地使用权抵押给了中国对外经济贸易信托有限公司，并办理了抵押登记。该抵押情况在《买卖合同》第五条载明“与该商品房有关的抵押情况为【√抵押】抵押类型：土地使用权抵押，抵押人：成都凯世捷投资有限公司，抵押权人：中国对外经济贸易信托有限公司，抵押登记机构：四川省蒲江县国土资源局，抵押登记日期：2015年12月2日，债务履行期限：2015年12月2日至2016年12月1日。抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定”。 《买卖合同》签订后，因案涉商品房有关的抵押权尚未解除，凯世捷公司未在合同约定的时间内完成案涉商品房预售合同登记备案手续。经双方协商，凯世捷公司于2018年7月13日向购买“凯世捷·财富广场”商铺的业主书面承诺：“从2018年9月1日开始启动商铺解押备案工作，最迟于2018年12月30日完成所有商铺的解押备案工作。如凯世捷公司未在2018年12月30日前备案业主商铺，该公司在7个工作日内扣除已支付的装修补贴金以及租金并结清房款，并按照银行同期贷款利息（1分）按月进行赔付。赔付标准按照业主签订商品房买卖合同之日起至2018年12月30日止。对不退房款的客户从2018年12月30日后按照已缴纳房款的按月1%（百分之1）进行赔付直到备案为止……”。 2019年1月21日，凯世捷公司通过“全球邮政特快专递”向杨巧利、杨万成邮寄送达了《交房通知书》告知：“您购买的凯世捷财富广场项目房屋于2019年1月28日正式交房。请您按照本通知前往“财富广场”销售中心办理房屋交付手续……”该通知于2019年1月27日由杨巧利、杨万成本人签收，但其并未前往办理案涉商品房交房手续。现杨巧利、杨万成名下无商品房预售合同登记备案信息，导致杨巧利、杨万成提起诉讼。 一审法院另查明，案涉商品房在预售前已由蒲江县住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为143；通知交房时已取得《竣工验收报告》。凯世捷公司以出让方式取得案涉地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为【蒲国用（2013）第××号】，土地使用权面积为9209.55平方米，至今未解除土地使用权抵押登记。 一审法院认为，杨巧利、杨万成与凯世捷公司之间签订的《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应依约履行。买受人的主要合同义务是按时支付购房款，出卖人的主要合同义务是按时交付商品房。本案争议的焦点是双方签订的《商品房买卖合同》及附件是否应解除的问题，为此，一审法院分析如下： 首先，关于案涉商品房是否实际交付的意见。凯世捷公司在约定的交房条件成就后，向杨巧利、杨万成邮递发出交房通知，并经对方签收；虽未办理交房手续，但根据《商品房买卖合同附件》约定：“无论因何种原因，若出卖人未能在买卖合同约定的交付日期届满前交房，在买卖合同约定的交房条件成就后，出卖人在经书面通知无法通知到时选择以电话、邮递或在成都本地媒体发布公告等任何一种方式通知买受人办理交房手续，买受人应在出卖人通知发出之日起五日内前往出卖人公告或指定地点办理交房手续。除不可抗力外，由于买受人无正当理由未能按上述通知的时间接房的，应视为出卖人已按通知时间按时交付，房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费、水电费、公共维修基金、全部税费及风险即由买受人承担”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的移转占用，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，本案所涉商品房已按双方约定的方式进行了交付，故出卖人在商品房交付后，其主要合同义务已经履行完毕。 其次，关于案涉商品房土地使用权未解除抵押是否导致合同目的不能实现的意见。一方面，与案涉商品房有关的抵押情况在《买卖合同》中有载明，杨巧利、杨万成在签订《买卖合同》时对抵押情况是知晓的，故不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”的情形，对杨巧利、杨万成认为凯世捷公司故意隐瞒、构成欺诈的理由，一审法院不予采信；另一方面，《买卖合同》约定“自商品房交付使用之日起720日内，共同向房屋登记机构申请办理商品房的商品房所有权转移登记”，因此，在房屋所有权转移登记履行期限届满前，未解除抵押并不属于影响合同目的实现的情形。但是，凯世捷公司作为房地产开发企业，应当依照相关行政机关管理规范的要求，并按双方合同的约定，自签约之日起30日内向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续；加之备案登记的目的在于保护购买人的利益并稳定房地产交易秩序，因此，开发商协助办理备案登记的义务实属基于商品房买卖合同而产生的附随义务。从本案查明的事实来看，凯世捷公司存在迟延备案的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，凯世捷公司应当承担迟延备案的违约责任。杨巧利、杨万成将支付给成都恒达毅房地产营销策划有限公司的信息服务费15000元作为损失进行主张。一审法院认为，该收款收据与凯世捷公司因迟延备案给其造成的损失之间不具有关联性；即使该费用合理存在，也是基于双方当事人为了促成合同签订而在签约之前产生的费用支出，不应作为合同签订后迟延备案的损失依据。故对杨巧利、杨万成的损失主张，一审法院不予支持。 最后，关于解除权行使期限的意见。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，在凯世捷公司未催告杨巧利、杨万成行使解除权的情况下，买受人应自解除权发生之日起一年内行使解除权。按照合同约定，杨巧利、杨万成解除权形成之日应为2017年10月9日，其行使法定解除权的期间截止2018年10月8日，故杨巧利、杨万成的法定解除权已经消灭。 根据前述分析，杨巧利、杨万成要求判决解除与凯世捷公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件》的诉请，一审法院不予支持。合同未解除的情形下，原告要求凯世捷公司返还购房款并支付利息的主张，一审法院亦不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条第二款规定，判决：驳回杨巧利、杨万成的诉讼请求。一审案件受理费5384元，由杨巧利、杨万成负担。 本院二审期间，当事人均没有提交新证据。 经二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院另查明，一审法院于2019年6月5日开庭笔录第7页载明，凯世捷公司对《承诺书》的质证意见，关于《承诺书》，杨巧利、杨万成未提交原件，真实性不予认可，关联性也不予认可，无法达到其证明目的。假设是真实的，但是仅仅是凯世捷公司的单方承诺，杨巧利、杨万成并不享有解除合同的权利，承诺书上约定了时限，对后果也没有约定。 本院认为，根据杨巧利、杨万成的上诉请求与凯世捷公司的答辩意见，本案的争议焦点为杨巧利、杨万成诉请解除案涉合同是否成立；其要求凯世捷公司返还购房款、支付资金占用利息、赔偿信息服务费能否得到支持。 本院认为，杨巧利、杨万成与凯世捷公司签订的《四川省商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，当事人均应依约履行义务。 关于杨巧利、杨万成诉请解除案涉合同是否成立的问题。首先，根据案涉合同第二十四条第（一）款“凯世捷公司自本合同签订之日起30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，杨巧利、杨万成在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息”、第二十五条第（一）款“凯世捷公司违反本合同第二十四条第（一）款约定，逾期办理本合同登记备案的，凯世捷公司承担以下违约责任：给杨巧利、杨万成造成损失的，承担相应的赔偿责任”的约定可知，双方并未约定在凯世捷公司逾期办理案涉合同登记备案时杨巧利、杨万成享有案涉合同解除权；其次，凯世捷公司于2019年1月27日向杨巧利、杨万成送达了《交房通知书》，告知杨巧利、杨万成于2019年1月28日前往“财富广场”销售中心办理房屋交付手续。杨巧利、杨万成并未前往办理案涉商品房交房手续。根据《商品房买卖合同附件》“除不可抗力外，由于杨巧利、杨万成无正当理由未能按上述通知的时间接房的，应视为凯世捷公司已按通知时间按时交付”的约定可知，凯世捷公司已经向杨巧利、杨万成交付了案涉房屋，故不存在因凯世捷公司逾期办理案涉合同备案登记致使不能实现合同目的的情形，杨巧利、杨万成亦不享有法定解除权。综上，杨巧利、杨万成不享有合同解除权，其解除案涉合同的诉请不能成立，本院不予支持。 关于杨巧利、杨万成要求凯世捷公司返还购房款、支付资金占用利息、赔偿信息服务费能否得到支持的问题。由前文论述可知，杨巧利、杨万成不享有合同解除权，其要求凯世捷公司返还购房款、支付资金占用利息、赔偿信息服务费，本院不予支持。 综上所述，杨巧利、杨万成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5384元，由杨巧利、杨万成负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  冯 璐 审判员  龚 耘 二〇二〇年三月十一日 书记员  杨珍梅