江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏13民终5504号 上诉人（原审原告）:韩峰，男，1982年9月11日出生，住江苏省泗洪县。 委托诉讼代理人:纪烨，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：王文娟，江苏立贤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢永亮，男，1981年8月27日出生，住江苏省泗洪县。 委托诉讼代理人：陈战，泗洪县梅花法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：邱文艳，女，1985年11月2日出生，住江苏省泗洪县。 被上诉人（原审被告）：许档，男，1981年11月6日出生，住江苏省泗洪县。 原审第三人：李昱辉，男，1988年1月20日出生，住江苏省泗洪县。 原审第三人：邱巨清，男，1981年2月14日出生，住江苏省泗洪县。 原审第三人：江苏银行股份有限公司泗洪支行，住所地江苏省泗洪县青阳街道人民路与洪泽湖路交汇处中央公馆小区商业广场一幢。 负责人：陈喜，该支行行长。 上诉人韩峰因与被上诉人谢永亮、邱文艳、许档、原审第三人李昱辉、邱巨清、江苏银行股份有限公司泗洪支行（以下简称江苏银行泗洪支行）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）（2019）苏1324民初4591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩峰上诉请求：撤销一审判决，改判停止对上诉人所有的位于江苏省泗洪县青阳街道京公馆15幢1单元1002室房屋的执行；上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人对于案涉房屋未办理过户手续不存在过错。案涉房屋所在小区的房产证由开发商统一办理，邱文艳至今没有取得房产证，也无法协助上诉人办理过户。在双方签订房屋买卖合同后14天，案涉房屋已被法院查封，客观上也导致案涉房屋无法办理过户。上诉人与邱文艳签订的《房地产买卖合同》第四条第二款中对于房屋价款支付的方式进行约定，剩余款项于房屋过户当日支付，上诉人355000元的购房余款足以清偿案涉房屋的抵押贷款，法律并未禁止抵押房交易，因此，案涉房屋虽存在抵押，也不能认定上诉人对未办理过户手续存在过错。二、未能将购房余款交付法院并非上诉人的原因。一审法院并未要求上诉人将剩余房款交付法院，经上诉人多次要求一审法院也未收取剩余房款，所以上诉人未能将购房余款交付法院并非因上诉人的主观原因。三、关于预抵押是否具有优先受偿效力的问题。虽然预抵押是一种准物权，不具有优先受偿的效力，但是具有物权对抗的效力，如果上诉人的尾款没有用于偿还银行贷款债务，邱文艳取得房屋产权证后江苏银行泗洪支行即可要求办理抵押权登记，待抵押权设立后江苏银行泗洪支行就具有优先受偿权。即使现在江苏银行泗洪支行不具有优先受偿权，但是预抵押登记会给房屋的登记办理带来法律障碍，不仅影响上诉人权利也有可能影响江苏银行泗洪支行的权利。本案在执行异议过程中，一审法院未采纳上诉人主张将江苏银行泗洪支行列为第三人，执行异议裁定存在明显错误。 谢永亮辩称，江苏银行泗洪支行不享有抵押优先权，预抵押不能对抗法院的执行，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 邱文艳、许档未作答辩。 原审第三人李昱辉、邱巨清、江苏银行泗洪支行未作陈述。 韩峰向一审法院起诉请求：1.判令停止对韩峰所有的位于江苏省泗洪县青阳街道京公馆15幢1单元1002室房屋的执行；2.本案诉讼费由邱文艳、许档承担。 一审法院认定事实：2017年1月12日，邱文艳与江苏宝盛源置业有限公司签订《商品房买卖合同（合同备案号d287d3fc262dd879）》，邱文艳以377000元价款购买宝盛源公司开发的位于泗洪经济开发区，其中主房价款339788元，储藏室价款37212元。邱文艳支付房屋首付款106000元，余款271000元以在第三人江苏银行泗洪支行办理房屋按揭贷款方式支付。因该房屋尚未办理房屋产权证，双方在房产管理部门对上述抵押房屋进行了抵押权预告登记。 2018年11月7日，邱文艳（卖售人甲方）与韩峰（买售人乙方）及马某（居间人丙方）签订《房地产买卖合同》，合同约定：甲方将京公馆15幢1单元1002室房屋及17号储藏室出售给乙方;房屋售价485000元;合同签订时，乙方以转账方式支付甲方首付款110000元，2018年12月7日前支付20000元，余款355000元在房产过户后当日乙方支付给甲方;合同签订后，甲方将房屋交付给乙方;上述房屋产权证书发放后，甲方应在接到开发商通知后3个工作日内通知乙方和丙方，并在三方约定的时间内到县房地产交易市场办理房屋产权变更手续;本协议自三方签章之日起生效。 房屋买卖合同签订后，韩峰于2018年11月7日至2018年12月13日，通过银行和微信转账方式支付邱文艳房款共计130000元，邱文艳将所售房屋交付给韩峰占有使用至今。 另查明：谢永亮与邱文艳、许档、李昱辉、邱巨清民间借贷纠纷一案，泗洪法院于2018年11月14日立案受理后，于2018年12月7日作出（2018）苏1324民初9619号民事判决，判决邱文艳、许档偿还谢永亮借款150000元及利息（从2018年11月14日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）；李昱辉、邱巨清对上述款项承担连带偿还责任;案件受理费1650元，保全费1270元，合计2920元，由邱文艳、许档、李昱辉、邱巨清共同负担。在诉讼过程中，泗洪法院根据谢永亮的财产保全申请，于2018年11月21日作出（2018）苏1324民初9619号民事裁定，查封邱文艳名下的位于泗洪经济开发区房屋。因邱文艳、许档等未履行判决书确定的还款义务，谢永亮向泗洪法院申请执行。在执行过程中，韩峰以其系案涉房屋实际所有人为由提出执行异议，要求停止对案涉房屋执行，解除查封。2019年6月12日，泗洪法院作出（2019）苏1324执异50号执行裁定，驳回韩峰的异议请求，韩峰遂向该院提起执行异议之诉。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案邱文艳将其名下的案涉房屋出售给韩峰，双方在案涉房屋被查封前订立了书面房屋买卖合同，该房屋买卖合同系双方真实意思表示，邱文艳所出售的房屋虽未取得产权证，并且因办理房屋按揭贷款已将该房屋抵押给贷款银行，但并未违反效力性强制性规范，该房屋买卖合同合法有效。韩峰与邱文艳签订房屋买卖合同后，邱文艳即按合同约定将房屋交付给韩峰占有使用。韩峰按照合同约定支付邱文艳130000元房款，余款355000元，合同约定在房产过户后当日韩峰支付给邱文艳。因案涉房屋至今未取得房屋产权证，致使韩峰与邱文艳无法办理案涉房屋过户手续，韩峰也因此未支付剩余购房款。 韩峰与邱文艳在案涉房屋被查封前虽签有合法有效的书面合同，邱文艳也将案涉房屋交付给了韩峰占有使用，但韩峰并未支付全部购房款，也未将剩余购房款交付法院执行，且韩峰明知所购房屋未取得房屋产权证并已设定抵押，存在权利限制，致使所购房屋至今未能办理过户手续，对此，韩峰存在过错。 关于韩峰诉称第三人江苏银行泗洪支行对本案剩余房款具有优先受偿权以及第三人江苏银行泗洪支行主张对案涉房屋所得款具有优先受偿权，泗洪法院认为，案涉房屋因未取得房屋产权证，只办理了抵押权预告登记，并未办理抵押登记。抵押权预告登记的目的是为了保障抵押物将来具备抵押登记条件时债权人对抵押物享有抵押权，抵押权预告登记作为一种准物权，只具有对抗第三人的物权效力，不具有抵押物权优先受偿的效力。因此，对韩峰及第三人上述诉辩意见及主张，不予采信。 综上，韩峰对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回韩峰的诉讼请求。 对于一审法院查明的事实，本院依法予以确认。 另查明，2020年3月12日，韩峰将案涉房屋余款355000元交至泗洪法院执行局。 本案二审争议焦点为：上诉人韩峰对案涉房屋是否享有排除法院强制执行的民事权益。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷案件，重点审查案外人对案涉房产是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，如果案外人在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同、占有该不动产、支付全部价款或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、未能办理过户登记非因其自身原因的，那么对其权利应予以保护。本案中，根据查明的事实，上诉人韩峰在案涉房屋被法院查封之前，已经与邱文艳签订合法有效的书面买卖合同，占有使用案涉房屋并支付房屋价款130000元。二审期间，韩峰已经将案涉房屋剩余价款355000元交至泗洪法院执行局，因此，能够认定韩峰符合前三个条件。因案涉房屋至今未办理产权证，且在双方签订案涉房屋买卖合同后14天即被法院查封，客观上无法办理过户，应认定并非韩峰原因未办理过户登记。因此，韩峰对案涉房屋享有排除法院强制执行的民事权益。至于韩峰和江苏银行泗洪支行提出江苏银行泗洪支行对案涉房屋剩余房款享有优先受偿权的主张，因本案仅审查韩峰对案涉房屋是否享有排除法院强制执行的民事权益，对于案涉房屋剩余购房款如何分配问题不属于本案审查范围，本院不予理涉。上诉人韩峰在执行异议、一审诉讼期间未能及时交纳剩余房款，导致一审判决被依法改判，故本案一、二审案件诉讼费由韩峰负担。 综上，因二审出现新证据，致使原审判决认定事实错误。韩峰的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初4591号民事判决； 二、不得执行江苏省泗洪县人民法院（2018）苏1324民初9619号民事裁定查封的江苏省泗洪县青阳镇京公馆15幢1单元1002室房屋。 一审案件受理费8575元、二审案件受理费8575元，均由上诉人韩峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐淮成 审 判 员 陈 鹏 审 判 员 吴军良 二〇二〇年三月二十日 法官助理 庄 洋 书 记 员 蔡雨桐 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。