辽宁省西丰县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽1223执异7号 案外人（异议人）：王俊杰，男，1969年11月6日生，汉族，住西丰县。 申请执行人：马洪涛，男，1980年11月5日生，满族，农民住西丰县。 被执行人：邵英波，男，1971年6月23日生，满族，无职业，住西丰县。 在本院执行马洪涛与邵英波民间借贷纠纷一案中，案外人王俊杰于2020年3月4日对查封西丰县大通街育英小区东侧厢楼27号楼中楼（房权证号：西字第××号）提出书面异议。本院于2020年3月9日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人（异议人）王俊杰的异议请求：请求中止（2019）辽1223执644号执行裁定并解除对西丰大通街育英小区东侧厢楼27号楼中楼（房权证号：西字第××号）的查封。事实与理由：法院在审理马洪涛民间借贷纠纷中依马洪涛的申请，作出（2019）辽1223执644号执行裁定书，查封了登记在原案被执行人邵英波名下的西丰大通街育英小区东侧厢楼27号楼中楼。现申请人对查封执行该房屋有异议，请求予以解除并中止执行。理由如下：2011年8月12日，申请人王俊杰与原案被执行人邵英波（被查封房屋的产权登记人）签订了房屋买卖合同，约定房屋交易价格为人民币108万元整，并于当日通过银行汇款方式将购房余款人民币100万元整，汇至邵英波账户中（购房定金人民币8万元已经于8月8日以现金形式给付邵英波）。房屋交易完成后，邵英波称有急事需要去外地，于是就暂时未办理房屋过户登记手续，该房屋的实际所有人已经是申请人王俊杰并且从购买至今申请人将该房屋一直出租使用，有房屋出租合同为证。以上房屋买卖合同、房屋出租合同均是真实的，是双方当事人的真实意思表示，具有合法性。现法院对该房屋进行查封明显损害了申请人的合法权益，请求依法予以解除查封并终止该裁定 申请执行人马洪涛称，申请执行人为与被执行人民间借贷纠纷一案。2019年10月10日，向西丰县法院申请执行，西丰县法院于2019年10月29日裁定查封被执行人的西丰县××小区东××号房屋。2020年3月4日，异议人以其对被查封之楼具有所有权，向法院提出异议。本人认为该异议不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条等相关之规定。请求西丰县法院依法驳回异议人的异议请求。理由如下：1、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。现因被查封楼房登记于被执行人名下，所以异议人对该楼房不具有所有权。2、异议人提供的《房屋买卖合同》不具有真实性、合法性和有效性。按异议人异议申请所说，该楼房买卖价款108万元。对这样一个贵重物件的买卖合同，竟然没有制作时间--买卖时间，缺少合同必备的一项内容，显然合同不是真实的。3、异议人的汇款100万元，因没有标记用途，不能证明是购楼款。4、异议人自称买楼成交价108万元，但与其汇款数额相矛盾，虽自称有定金8万元，但如此重要且较大数额款项不在合同中约定，有悖常理。5、该楼房买卖成交已有6个年头，被执行人是在西丰居住之人，且买卖合同上已明确约定被执行人（甲方、卖方）保证在该楼房过户时积极提供协助。该楼房至今没有过户，显然是异议人自身原因。6、异议人提供的《房屋出租合同》，其不能提供证据证明其真实性。这种纸质的文书，随时随地可以制作。再则《房屋买卖合同》都不是真实的，《房屋出租合同》怎能是真实的。7、法院查封该楼的裁定，已送达5月有余，异议人才提出异议，也不合常理。综上，异议人提供的自己对被查封的楼房具有所有权的依据，不具有真实性、合法性和有效性即不具有排除被执行的法律依据。所以，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及其他法律司法解释的相关规定。请求西丰县法院依法裁定驳回异议人的异议请求。 被执行人邵英波称，我那个门市确实卖给王俊杰了，只是没有过户，原因就是我做生意，正好办完了我就出差了。下一次回来也是在出差，所以就放下了，没过户。关于房屋交付及房款的交付，王俊杰说的全对。 案外人王俊杰为证实自己的主张提供证据情况：1、房屋所有权证复印件一份；2、土地使用证复印件一份；3、房屋买卖合同复印件一份；4、中国工商银行汇款凭证一份；5、房屋出租合同复印件三份；6、结婚证复印件一份；7、身份证复印件两份。本院经审查，确认上述证据客观、真实，与本案争议有关联，予以采信。 本院查明，马洪涛与邵英波民间借贷纠纷一案，于2019年1月2日向本院起诉。本院于2019年3月4日作出（2019）辽1223民初26号民事判决书，该判决生效后，马洪涛向本院申请执行。在本案执行过程中，本院于2019年10月29日作出（2019）辽1223执644号执行裁定书，主文为：一、查封被执行人邵英波所有的位于西丰县××小区东××号的房屋。二、被执行人邵英波保管查封的房产。在查封期间内，被执行人可以使用被查封的房产，但因自己的过错造成被查封房产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转让、租赁、出售被查封的房产，不得变更产权登记，不得对查封的财产设定权利负担，不得有碍执行的其他行为。三、查封的期限均为三年。执行裁定书送达后，案外人（异议人）王俊杰提出书面异议申请书。称其为本院查封的房产所有权人，要求解除对该房产的查封。 同时查明，2014年8月12日，以上邵英波为甲方（卖方），王俊杰为乙方（买方）签订房屋买卖合同一份，约定：一、甲方自愿将坐落在西丰远景街育英委育英花园小区东侧楼中楼27号出卖给乙方。甲、乙双方同意以一次性付款方式付款。二、上述房产的交易价格为总价人民币（大写：壹佰零捌万元整）（小写：1080000元整）。三、甲方保证该房产合法，权属清楚，有合法的土地使用权。四、甲方保证在该楼过户时积极提供协助，在办理房产证过户手续中，所产生的一切有关税费由乙方承担。五、经甲乙双方同意，甲方于2014年8月12日将该楼房的购房合同证、土地使用证等一切有关楼房手续一次性付给乙方。六、甲方在2014年8月12日将房产交付乙方时，保证该房产无任何担保、抵押、房产瑕疵，无欠账如：电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。七、本合同共一页，一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等效力。八、本合同经甲乙双方签字之日起生效。邵英波、王俊杰在该合同上签字捺印。合同签订之前，王俊杰以现金形式向邵英波支付定金8万元。合同签订之日，王俊杰通过中国工商银行向邵英波转账100万元。合同价款总计108万元。并于合同签订当日交付该房产。2014年11月9日，以王俊杰为甲方（出租方），才微微为乙方（承租方）签订房屋出租合同一份，约定王俊杰将坐落于育英东门北侧第一家租与才微微，租赁期限为2014年11月9日到2015年11月9日，租金为7万元整。2017年11月5日，以王俊杰妻子林秋菊为甲方（出租方），以刘志刚为乙方（承租方）签订房屋出租合同一份，约定林秋菊将坐落于育英东门北侧第一家租与刘志刚，租赁期限为2017年11月9日到2018年11月9日，租金为5万元整。2018年10月26日，以王俊杰妻子林秋菊为甲方（出租方），以刘志刚为乙方（承租方）签订房屋出租合同一份，约定林秋菊将坐落于育英东门北侧第一家租与刘志刚，租赁期限为2018年11月9日到2019年11月9日，租金为5万元整。 本院认为，本案的争议焦点为王俊杰与邵英波之间签订的房屋买卖合同是否能够排除执行争议房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案王俊杰与邵英波在西丰县人民法院查封之前，已经签订合法有效的书面买卖合同。王俊杰已经交付全部价款，并在西丰县人民法院查封之前已经合法占有该房产。房产虽然未办理过户登记手续，但并非买受人王俊杰自身的原因，而是出卖人邵英波不能及时配合办理房屋产权过户登记而导致。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 解除对被执行人邵英波名下的位于西丰县育英小区东27号的房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  冯冬梅 审判员  丁雪松 审判员  赵春利 二〇二〇年三月十六日 书记员  王熙媛