北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2077号上诉人兼原审被告邱冬瑞之委托诉讼代理人（原审被告、反诉原告）：薛祥（邱冬瑞之夫），男，1979年6月8日出生，白族，住北京市海淀区羊坊店15号。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中铁建物业管理有限公司北京房山分公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号-B006。负责人：张亦军，经理。委托诉讼代理人:张宏，男，中铁建物业管理有限公司北京房山分公司职员。原审被告（反诉原告）：邱冬瑞，女，1981年9月23日出生，汉族,住北京市海淀区。上诉人薛祥因与被上诉人中铁建物业管理有限公司北京房山分公司（以下简称中铁建房山公司）及原审被告邱冬瑞物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初19745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案。本案现已审理终结。薛祥上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判支持我一审全部反诉请求，并判令我按照50%的比例交纳未超过诉讼时效期间的物业费；由中铁建房山公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.我与中铁建房山公司之间没有合同关系。一审判决认定业主委员会与业主大会依法选聘了物业服务企业并签订了物业服务合同，纯属虚构。小区未成立业主大会或业主委员会，未选聘物业服务企业，也未与中铁建房山公司签订物业服务合同。根据购房合同“物业服务”条款，前期物业服务合同系开发商与北京禾佑物业管理有限责任公司签订。2.中铁建房山公司主张2017年（不含）以前的物业费诉讼时效已过，存在明显怠于行使权利的行为。3.我所购房屋质量不合格，中铁建房山公司对维修和赔偿事宜故意推脱，向开发商索赔无果，导致现在房屋仍然存在漏水、发霉的问题。一审判决违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，没有认定中铁建房山公司的违约行为。4.一审判决对中铁建房山公司的违约和侵权事实没有认定，主要包括：中铁建房山公司自2011年未征得业主同意擅自关闭小区按照规划建设的北门出入口，不仅导致无法使用该出入口，还造成北门处常年停放私人车辆，阻塞占用消防通道；中铁建房山公司未征得业主同意擅自改变垃圾分类投放站的使用功能，非法出租为洗车房获利；中铁建房山公司收取小区道路非停车位停车费，以业主的共有财产牟利，间接让我产生财产损失；中铁建房山公司非法侵占小区红线外公共绿地，改造为网球场非法出租获利；中铁建房山公司未征得业主同意非法允许相关公司在业主产权的公用电梯内张贴、播放广告，非法获利。5.中铁建房山公司因我未交物业费，自2016年来拒绝为我开具自采暖核对证明，我虽无直接证据证实此事，但确实存在该事实，直接给我造成了无法报销采暖费的经济损失。综上，中铁建房山公司的行为损害了我的个人利益，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判令我足额支付相关费用是错误的。中铁建房山公司辩称，同意一审判决，不同意薛祥的上诉请求。我公司是开发商选聘的前期物业服务企业；薛祥所述房屋发霉问题，我公司一直在维修，且我公司于2019年还对该房屋外墙保温做了整体维修；薛强所述我公司拒绝为其开采暖核对证明一事，并不存在；我公司一直催缴欠费，且已向一审法院提交了相关证据；小区北门正在修路，不能走车，但业主可以通行；网球场并未获利；关于小区道路停车收费问题，我公司已向相关部门报备，不存在违法收费问题；现在电梯中也没有广告。邱冬瑞述称：我不同意一审判决，同意薛强上诉意见。中铁建房山公司向一审法院起诉请求：判令薛祥、邱冬瑞支付2013年1月1日至2019年9月30日物业管理费共计13746.51元。薛祥、邱冬瑞向一审法院提出反诉请求：判令中铁建房山公司：1.赔偿拒绝开具自采暖核对证明导致的报销损失8100元；2.停止以下侵权行为：（1）恢复小区北门正常出行；（2）恢复垃圾分类投放站的使用功能，并向法院交纳2013年至2019年期间的获利租金；（3）小区内非停车位不得停车；（4）恢复公共体育设施的正常使用，不得锁门以保障业主随时进出；（5）停止电梯内的广告投放；3.对物业服务侵权行为进行公开道歉；4.赔偿精神损失2000元。一审法院认定事实：2011年12月1日，中铁嘉业（北京）投资有限公司（甲方）与中铁建（北京）物业管理有限公司（乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，物业服务项目坐落位置为北京市房山区广阳大街1号,物业项目名称为广阳中路1号院1区、2区，业主入住后的物业服务内容为物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理，公共绿地、景观的养护、清洁服务、对车辆（包括自行车）停放进行管理等。前期物业服务期限为自2011年12月1日至业主委员会成立代表业主大会且与物业服务企业签订物业服务合同生效之时止。物业服务费按照建筑面积交纳，标准为每月每平方米1.98元。物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付（一年）的物业服务费。此后按（年）交纳，具体时间为每年度的第一天或之前缴纳。合同签订后，中铁建（北京）物业管理有限公司将涉案小区的物业服务工作交由给其分公司即本案中铁建房山公司。另查，邱冬瑞与薛祥系夫妻关系，为北京市房山区长阳镇广阳中路1号院原香小镇2区19号楼1单元402的业主，房屋面积为85.22平方米，至本案一审开庭，邱冬瑞及薛祥未向中铁建房山公司交纳2013年1月1日至2019年9月30日的物业服务费。再查，中铁建（北京）物业管理有限公司于2017年12月28日名称变更为中铁建物业管理有限公司，中铁建（北京）物业管理有限公司房山分公司于2018年4月3日名称变更为中铁建物业管理有限公司北京房山分公司。一审审理中，中铁建房山公司原向邱冬瑞、薛祥主张了2013年1月至2019年12月期间的物业服务费用，后因邱冬瑞、薛祥陈述案涉房屋将于物业服务合同纠纷案件审理完结变更产权，中铁建房山公司于本案中主张物业服务费期间的截止日期变更为2019年9月30日，诉讼主张金额亦随之变动。一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，具体到本案，小区开发建设单位中铁嘉业（北京）投资有限公司与中铁建（北京）物业管理有限公司签订的《北京市前期物业服务合同》，对邱冬瑞及薛祥具有约束力，而中铁建房山公司作为中铁建物业管理有限公司的分公司为小区实际提供了物业服务，现其要求邱冬瑞及薛祥支付相应的物业服务费用，具有事实和法律依据，法院予以支持。邱冬瑞及薛祥辩称中铁建房山公司在公共秩序维护、公共设施管理等方面存在不到位之处，并要求进行50%的减免，但该辩称不足以证明中铁建房山公司在履行合同中存在重大瑕疵。薛祥、邱冬瑞提交了相关证据证明中铁建房山公司在公共设施维护、公共秩序管理、公共卫生清洁中存在不到位之处，但是物业服务是长期的、多层次的、动态化的服务，薛祥、邱冬瑞反映的问题不构成减免物业费的理由，且如果业主因中铁建房山公司在某一时段、某一领域方面的物业服务瑕疵而拒绝交纳物业费，将会影响中铁建房山公司的后续服务行为，服务标准亦会受到影响，最终影响到全体业主的利益。故而，邱冬瑞及薛祥关于物业费用减免的意见，法院不予采纳。本案中，中铁建房山公司向薛祥及邱冬瑞主张2013年1月1日至2019年9月30日期间物业服务费用的具体数额，法院根据《北京市前期物业服务合同》约定的标准、涉案房屋面积及未缴纳期间进行核算，应为13668元，中铁建房山公司主张的过高部分，法院不予支持。邱冬瑞及薛祥反诉称中铁建房山公司以未交纳物业费用为由不予开具自采暖核对证明，中铁建房山公司对此不予认可，主张并无此事；邱冬瑞及薛祥未能就曾要求中铁建房山公司开具核对证明提交证据，亦未能证明中铁建房山公司因其未交纳物业费用为由拒绝。邱冬瑞及薛祥陈述曾就此事向房山区建委进行投诉，但未能证明确曾投诉，且依其陈述亦仅能表示曾就此事进行反映，不足以证明其所述之事真实存在。故其关于中铁建房山公司赔偿损失8100元的反诉请求，法院难以支持。邱冬瑞及薛祥反诉要求中铁建房山公司恢复小区北门正常出行、恢复垃圾分类投放站的使用功能、小区内非停车位不得停车、恢复公共体育设施的正常使用及停止电梯内的广告投放，中铁建房山公司对邱冬瑞及薛祥关于上述建设及设施的使用情况不予认可，邱冬瑞及薛祥所示证据不足以证明上述情况的存在，且小区公共设施建设的使用情况，事关小区全体业主利益；仅依邱冬瑞及薛祥的意见，法院无法对此做出判定，故其要求中铁建房山公司停止上述行为的反诉请求，法院不予支持。但同时需要指出的是，中铁建房山公司作为物业服务企业，应以业主利益为导向，认真履行服务义务，对于业主反映的问题应及时核查、认真处理，加强小区公共秩序维护以及公共基础设施的养护工作，弥补物业服务过程中的不到位之处，全面提高服务质量。邱冬瑞及薛祥反诉要求中铁建房山公司向法院交纳2013年至2019年期间出租垃圾分类投放站的获利租金、要求中铁建房山公司对侵权行为进行公开道歉、要求中铁建房山公司赔偿精神损失，缺少法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、薛祥及邱冬瑞于判决生效后七日内给付中铁建物业管理有限公司北京房山分公司2013年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费13668元；二、驳回中铁建物业管理有限公司北京房山分公司的其他诉讼请求；三、驳回薛祥及邱冬瑞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提供证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。庭审中，薛强认可中铁建房山公司就其房屋内发霉问题一直与其协商维修事宜，且也进行过维修，只是一直没有修好。本院认为，开发建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉案小区的开发建设单位中铁嘉业（北京）投资有限公司与中铁建（北京）物业管理有限公司签订了《北京市前期物业服务合同》，委托中铁建（北京）物业管理有限公司对涉案小区进行前期物业服务。该合同对提供前期物业服务的企业及邱冬瑞、薛祥均具有法律约束力。而中铁建房山公司作为提供前期物业服务企业的分公司，实际为涉案小区提供了物业服务，有权要求邱冬瑞及薛祥依约支付相应的物业服务费用。薛祥上诉提出涉案小区并未成立业主委员会，中铁建房山公司并非业主委员会聘用的物业服务企业，一审判决认定事实错误一节，因一审判决并未做出该认定，本院对其所述不予采信。由于薛祥在一审期间并未提出时效抗辩，其上诉主张中铁建房山公司部分诉讼请求超过诉讼时效，并以此为由要求驳回中铁建房山公司此部分请求，缺乏法律依据，本院难以支持。关于薛强主张的中铁建房山公司提供的物业服务存在瑕疵，应当减免服务费一节，因薛祥认可中铁建房山公司就其房屋内发霉问题一直与其协商维修事宜，且也进行过维修，只是一直没有修好，而没能修好的原因受多种因素影响，本院不能由此认定中铁建房山公司提供的服务存在瑕疵且已达到减免物业费的程度。薛祥一审提交的证据欲证明中铁建房山公司在公共设施维护、公共秩序管理、公共卫生清洁中存在不到位之处，正因一审判决认定的物业服务是长期的、多层次的、动态化的服务，根据现有证据，本院尚不能认定中铁建房山公司提供物业服务已达到减免物业费的程度。薛祥提出的其就中铁建房山公司对公共设施使用存在异议等诸多问题，因涉及全体业主的权益，其以个人名义主张，缺乏依据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。薛强主张的因中铁建房山公司未给其开具证明，应赔偿由此给其造成的损失一节，因其并无相关证据佐证其所述事实成立，而中铁建房山公司对此又不予认可，本院对其此项请求不予支持。另，因邱冬瑞并未上诉，视为其认可一审判决结果，本院不再就其一审抗辩及一审反诉请求进行论述。综上所述，薛祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费394元，由薛祥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年三月二十日书记员 刘 荧书记员 韩 铮