黑龙江省拜泉县人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0231民初342号原告:龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行，住所地拜泉县拜泉镇内。负责人:郭春勇，该行行长。委托诉讼代理人：韩天骥，男，1984年5月28日出生，锡伯族，该行客户经理，住齐齐哈尔市建华区。被告：被告周继成，男，1985年9月21日出生，汉族，无职业，住拜泉县。被告：黑龙江省瑞华房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市东方区胜利路（双合社区）。法定代表人：赵忠友，公司经理。原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行（以下简称龙江银行）与周继成、黑龙江瑞华房地产开发有限公司（以下简称瑞华房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙江银行委托诉讼代理人韩天骥到庭参加诉讼，被告周继成、瑞华房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙江银行向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告周继成签订的《个人贷款借款合同》；2、要求被告周继成偿还拖欠贷款本金561932.34及利息、罚息（以此本金为基数，按合同约定的利息及罚息标准计算至实际给付之日止所产生利息、罚息)；3、若被告周继成不能还款，则要求对其名下房产评估、拍卖、变卖后所得款项优先受偿；4、要求被告瑞华房地产公司对上述款项承担连带清偿责任；5、案件受理费由被告负担。事实和理由：被告周继成于2015年1月14日向我行申请贷款人民币700000.00元，用于购置房屋，经我行审批，与被告周继成签订了《个人购房借款及担保合同》，自2015年1月14日至2024年12月15日,执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率6.15%为基础上浮20%即年利率为7.38%,还款方式为等额本息还款法。被告周继成以其名下的坐落于拜泉县鼎富新城5号楼1-2层4号商服，建筑面积211.85平方米（已办理预告登记，预告登记号：拜房预规划区内第YG2014003535号、拜房预规划区内第YG2014003563号）作为借款抵押担保。我行与瑞华房地产公司签订有《按揭业务合作协议》，根据该协议约定，瑞华房地产公司同意在我行承诺贷款额度内对每一购房人向我行借款合同提供无条件、不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及我行为实现债权而发生的有关费用。并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从我行与借款人签订的借款合同生效日起，至瑞华房地产公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交我行保管之日止。我行依约向被告周继成发放贷款，周继成只偿还了138067.66元。自2017年8月20日开始发生连续违约，根据《个人贷款借款合同》约定，连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，并可提前收回全部借款的本息并要求支付相关费用等多项措施，后经我行多次派出业务人员进行催收，被告未能按期足额履行偿还借款义务，为维护我行合法利益，故诉至法院。被告周继成未到庭参加诉讼亦未提交任何书面答辩。被告瑞华房地产公司未到庭参加诉讼亦未提交任何书面答辩。原告为支持自己的主张，在举证期限内向法庭提交如下证据：证据一：被告周继成的身份证复印件、户口簿复印件及婚姻登记记录证明复印件，用以证明其自然状况；证据二：《个人购房借款及担保合同》一份(2015年龙银齐拜个消字48号），用以证实被告周继成在我行贷款700000.00元，贷款期限120个月，自2015年1月14日至2024年12月15日,借款执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率6.15%为基础上浮20%即年利率为7.38%事实。放款凭证一张，证明原告按照约定，经过被告周继成指定将贷款700000.00元拨付到黑龙江省瑞华房地产开发有限公司拜泉分公司的账户上。证据三：《个人购房借款及担保合同》一份(2015年龙银齐拜个消字48号），用以证实被告周继成以其名下的坐落于拜泉县鼎富新城5号楼1-2层4号商服，建筑面积211.85平方米（已办理预告登记，预告登记号：拜房预规划区内第YG2014003535号、拜房预规划区内第YG2014003563号）作为借款抵押担保的事实；证据四、《按揭业务合作协议》，用以证实黑龙江省瑞华房地产开发有限公司同意在龙江银行承诺贷款额度内对每一购房人向龙江银行借款合同提供无条件、不可撤销的连带责任担保、保证金额为借款人贷款本金。利息（包括罚息）及龙江银行为实现债权而发生的有关费用。并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从龙江银行与借款人签订的借款合同生效日起，至黑龙江省瑞华房地产开发有限公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交龙江银行保管之日止；证据五：被告周继成贷款拖欠明细表，证明截止开庭之日尚欠贷款本金561932.34元及按合同约定的利息、罚息标准计算至实际给付之日止所产生的利息、罚息。被告周继成、瑞华房地产公司未向法庭提交证据。对于原告提交的上述证据，因二被告未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，结合原告当庭陈述及提交的证据书证，本院经分析认证后予以确认被告周继成在原告龙江银行借款及以其所购买房屋办理担保的事实，被告瑞华房地产公司为该笔借款提供连带责任保证的事实；由于被告未向法庭提供证实借贷双方具有消灭借贷及抵押担保的事实证据，故认定被告周继成在约定的还款期限届满后仍未按期足额偿还借款本金及利息的事实及被告周继成以其名下自有商铺设定抵押作为借款抵押担保的事实；被告瑞华房地产公司对该笔借款承担连带责任担保的事实。经审理查明的事实与原告所述上述事实一致，不再赘述。本院认为：原告龙江银行与被告周继成签订的《个人购房借款及担保合同》系借贷双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，贷款及抵押合同合法有效，故双方均应全面履行各自的合同义务。借贷合同双方可以约定一方解除合同的条件，该条件成就时，解除权人即可解除合同。本案中，原、被告双方在合同中约定了违约责任及发生危及贷款人债权情形的救济措施条款，现被告周继成已经构成违约，符合合同约定的解除合同及清偿本息、罚息的违约责任条款，故对原告要求解除与被告周继成签订的《个人贷款借款合同》的诉讼主张予以支持。至于原告要求被告周继成按约定偿还尚欠贷款本金561932.34元及利息、罚息及此后至实际给付之日所发生的利息的诉讼请求，因原告主张解除双方签订的《个人贷款借款合同》，被告周继成应就合同解除时尚欠借款本金及利息按照合同约定的计算标准承担清偿责任，即利息及罚息应按照合同约定的计算标准计算至合同解除时止，即本判决生效之日止。被告周继成以名下的房屋为该笔借款设定了抵押，并办理了预购商品房预告抵押登记，根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生物权效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，本案房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力。双方可依合同主张债权请求权。所以原告龙江银行提出以抵押物拍卖价款优先受偿的主张本院不予支持。龙江银行与瑞华房地产公司签订有《按揭业务合作协议》是其真实意思表示，合法有效，应认定瑞华房地产公司连带保证人地位。根据该协议瑞华房地产公司同意在龙江银行承诺贷款额度内对每一购房人向龙江银行借款合同提供无条件，不可撤销的连带责任担保、保证金额为借款人贷款本金。利息（包括罚息）及龙江银行为实现债权而发生的有关费用，并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从龙江银行与借款人签订的借款合同生效日起，至瑞华房地产公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交龙江银行保管之日止。因瑞华房地产公司尚在保证期间内，故对原告主张被告瑞华房地产公司承担连带还款责任的诉讼请求应予支持。被告周继成、黑龙江瑞华房地产开发有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权力。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条二款、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、准予原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行解除与被告周继成签订的《个人购房借款及担保合同》；二、被告周继成偿还原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行贷款本金561932.34元及利息、罚息（以此本金为基数，按合同约定的利率标准及罚息标准计算至本判决生效之日止），此款于本判决生效之日起五日内付清；三、被告黑龙江瑞华房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9420.00元，减半收取4710.00元，由被告周继成、黑龙江瑞华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  孙云海二〇二〇年三月二十六日书记员  杨欣宇