北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2794号上诉人（原审原告）：上海笕尚服饰有限公司，住所地上海市静安区沪太路453弄84号1幢508室。法定代表人：袁巴元，董事长。委托诉讼代理人：常晓燕，北京市紫锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京中基信和置业有限公司，住所地北京市西城区马连道路25号楼7层7006室。法定代表人：林震道，董事长。委托诉讼代理人：魏皛，北京市当代律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静娴，北京市当代律师事务所实习律师。上诉人上海笕尚服饰有限公司（以下简称笕尚公司）因与被上诉人北京中基信和置业有限公司（以下简称中基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初34868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案。本案现已审理终结。笕尚公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回一审法院重审或依法改判支持我公司一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由中基公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实逻辑错误。一审判决根据“双方在较长时间范围内均按照中基公司确定的月租金标准交纳租金”，认定我公司对于错误租金金额进行了确认，从而不支持我公司诉讼请求的整体逻辑完全错误，属于常识性错误。一审判决不能因为我公司长期未发现存在的错误就认为我公司认可了这个错误；错误的租金金额也不能因为我公司未及时采取相应方式阻止或者阻止迟延就变成了正确的租金金额，按照一审法院的逻辑，就不应有不当得利的产生。2.中基公司按照错误租金金额开具发票不应当作为一审法院认为双方确认租金数额的依据。发票并不具有证明我公司认可租金金额的效力，而且发票是中基公司出具的，多开的发票完全可以通过开具红字发票冲抵。3.一审判决与我公司诉讼请求不符。一审法院避开了租金是否多收的争议点，以错误的逻辑得出错误的结论。4.一审判决不能定纷止争。5.中基公司多收取租金，且在我公司提出异议后仍按照错误金额收取，已经构成违约，律师费用虽然并未实际交纳但是必然实际发生，应当予以支持。中基公司辩称，同意一审判决，不同意笕尚公司的上诉请求。双方合同约定，我公司免除了笕尚公司第一年、第二年的物业费和推广费，我公司出具的第一、二个租赁年度的发票中仅有租金一项；笕尚公司一审提交的证据中有1张2014年11月21日的付款申请单，明确包含租金、物业费及推广费3项，2014年12月是第三个租赁年度的开始，而此后我公司向其开具的发票中也显示有租金、物业费、推广费3项，由此可以证实笕尚公司对于我公司免收其第一、二个租赁年度的物业费及推广费是明知的。我公司计算的第三年租金及以后的租金并无错误。笕尚公司向一审法院起诉请求：1.判令中基公司返还向我公司多收取的2014年12月1日至2019年3月31日期间的租金1474736元，并按照年息6％支付占用期间的利息（自2019年3月31日起计算至实际给付之日止）。2.判令中基公司向我公司支付本案诉讼支出的律师费235957.76元。3.诉讼费用由中基公司承担。一审法院认定事实：中基公司作为甲方（出租方）与乙方笕尚公司（承租方）签订《租赁合同》，约定甲方同意出租、乙方同意承租位于新年华购物中心X的商铺/专柜和其内部设施作为商业经营，该出租店铺的计租面积为1018.9平方米，合同项下租赁期限为8个租约年，自2012年12月1日（以下简称起租日）至2020年11月30日止。自起租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期届满。双方对于租赁费用及付款方式的约定为：“3.1租赁费用。1）乙方按月支付该出租店铺的租金。乙方应在每个月的25日前付下一个月的固定租金，乙方须在每月15日前支付合同约定的扣率租金。本合同项下所述该出租店铺与该租赁区域具有同样的含义。2）该出租店铺月租金为下述固定基本租金和提成租金取其高计算：第一、二年税前营业额扣率13%（含物业费及宣传推广费），自开业日起的前三个月扣率按照6%的扣率（含物业费及宣传推广费）进行收取，若在开业3个月后，商场的整体开业率未达到70%，仍按扣6%收取直至达到70%开业率。第三、四年固定租金：1、第二年月均税前销售额≥200万，保底租金为10元/㎡/天，扣率为12%；2、第二年月均税前销售额＜200万，则以第二年平均租金作为保底，扣率为12%。第五、六年固定租金：1、第四年月均税前销售额≥250万，保底租金为11元/㎡/天，扣率为12%；2、第四年月均税前销售额＜250万，则以第四年的保底租金上升5%，扣率12%。第七、八年固定租金：1、第六年月均税前销售额≥300万，保底租金为12元/㎡/天，扣率为12%；2、第六年月均税前销售额＜300万，则以第六年保底租金上升5%，扣率12%。每月税前总营业额定义：指乙方在该出租店铺内开展各种经营活动的收入，包括但不限于在该出租店铺内批发或零售各类商品、提供服务等活动过程中所开出账单、收据、发票上列明的金额之总和及所有收到的钱款总额……乙方同意执行甲方制定的‘营业额统计呈报和监督管理办法’……如有虚假，乙方应支付相当于实际营业额所应支付的提成租金双倍的违约金。固定基本租金和提成租金相比较，如基本租金高于提成租金，则甲方收取固定基本租金；如提成租金高于固定基本租金，则甲方收取提成租金……3.2物业管理费。1）物业管理费为甲方提供管理和物业服务而收取的服务费用。物业管理费：第一、二年按30元/平方米/月计算，即该出租店铺每月的物业管理费为人民币30567元。第三至八年按53元平方米/月计算，即该出租店铺每月的物业管理费为人民币54001.7元。租赁期间乙方每月25日前……不作任何扣减地向出租方预付（或按出租方指示向物业管理公司预付）下月物业管理费……3.3推广费……2）自交付日起，乙方应缴纳推广费。推广费按租赁场地面积计算，推广费标准为人民币10元/平方米/月，即该出租店铺每月的推广费为人民币10189元……3.6支付方式……2）之后每月25日前，乙方向甲方支付下个月的租赁费用，由乙方汇入前述甲方指定银行账户并到账……”。双方约定合同项下的进场日为2012年12月1日，并约定双方在该合同项下产生争议，应当能首先友好协商解决；协商不成，任何一方均有权向该租赁区域所在地的人民法院起诉；法院认定的违约方应承担双方因诉讼支付的全部费用（包括但不限于双方缴纳给法院的费用和支付给律师的费用）。双方还在上述合同中约定了其他权利义务。2013年6月3日，中基公司作为甲方与乙方笕尚公司签订《北京新年华购物中心租赁合同变更协议》，主要内容为：1.因经营需要，乙方商铺在原来x基础上增加为xx（以下简称涉案商铺）；同时该商铺计租面积也变更为1081.9平方米……4.本协议内容与原租赁合同相抵触的条款以本协议为准，其他本协议未约定部分仍按照原租赁合同执行。后中基公司作为甲方与乙方笕尚公司又签订《新年华购物中心租赁合同补充协议（二）》，约定自2014年3月1日起，双方租赁合同变更达成如下补充协议：“……3.POS-MIS收款一体机的使用费和保证金。1）乙方使用甲方提供的POS-MIS收款一体机，且需要接至甲方系统。POS-MIS收款一体机使用费随租金同时支付，每个公历月的使用费为人民300元/个……”。2018年12月19日，笕尚公司向中基公司发送函件，主要内容为我公司第三、四年的固定租金应为104994.7元/月，第五、六年固定租金应为110244.44元/月，认为中基公司因计算错误已多收取固定租金1732028元，要求中基公司协商上述款项退回并要求在协商一致前，我公司将“按照正确的租金数额支付”，如该函发出3个月内仍未协商一致，我公司将自后续应付的租金、物业费、推广费中抵扣。2019年3月15日，笕尚公司再次向中基公司发出函件，认为中基公司此前多收取的租金，属于不当得利，要求中基公司收到函件后7日内给出退款方案，并称自该月起将“按照正确的租金数额支付租金”。一审审理中，笕尚公司为证明其多交纳租金1474736元，提交了《商场租户结算通知单》、转账凭证、发票。中基公司对笕尚公司提交的上述证据真实性予以认可，但主张上述证据证明笕尚公司已将中基公司提交的发票做账，进行了相应的税务抵扣，且上述证据显示中基公司每月收取租金都向笕尚公司发出了《商场租户结算通知单》，每期都有对应的金额，笕尚公司从未提出异议，应当认为笕尚公司认可已交纳的租金数额，因此与笕尚公司请求返还租金的请求存在冲突。笕尚公司为证明其主张的律师费用，提交《委托协议》。中基公司认可该协议的真实性，但认为不应当支付律师费，且律师费尚未实际发生，该协议约定按照合同标的16%收取律师费，严重超出合理的律师费收费标准。笕尚公司称：在2018年12月之前，我公司基于信任并未发现中基公司存在多收租金的情况，但于2018年12月发现中基公司将物业费及推广费计入保底租金计算金额内，导致以此为据的保底租金发生错误。中基公司则称：虽然双方约定第一、二年租金收取标准为“税前营业额扣率13%（含物业费及宣传推广费）”，但实际免收了笕尚公司第一、二年的物业费及宣传推广费，我公司在第一、二年向笕尚公司开具的发票中亦不包含上述费用，但自第三年开始收取上述费用后，均在发票中以“物业费”“推广费”予以体现。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。笕尚公司与中基公司就涉案商铺达成的租赁协议，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。笕尚公司主张自2014年12月1日至2019年3月31日期间，因中基公司计算有误导致其多交纳了1474736元，但依据笕尚公司提交的表格其所统计发生上述款项的期间应为2014年12月1日至2019年2月28日。结合当事人陈述及在案证据显示，因双方所约定每期租金并非固定，故各期租金应当通过双方予以确认。中基公司在上述较长的期间内向笕尚公司送达了各期《商场租户结算通知单》，并在通知单载明各期的租金及其他项目的金额；笕尚公司按照各期结算通知书交纳租金等费用，中基公司亦根据笕尚公司实际交纳的费用开具发票。笕尚公司称上述期间系基于对中基公司的信任，支付通知单所载明款项，但应当指出，笕尚公司作为公司法人，应具备独立的财务审查能力，且双方在较长时间范围内均按照中基公司确定的月租金标准交纳租金，应当认定为笕尚公司以实际履行方式对上述已发生期间租金数额进行了确认；中基公司亦根据笕尚公司交纳的费用开具相应发票，故法院有理由认为笕尚公司与中基公司对上述期间的租金已进行确认，因此，法院对笕尚公司现以中基公司对上述期间固定租金计算有误为由，要求中基公司退还已收取的款项并支付利息的诉讼请求，不予支持。笕尚公司要求中基公司支付其律师费损失235957.76元，因其未能证明在2014年12月1日至2019年2月28日期间，中基公司存在违约行为，且亦未提交证据证明其实际支付了上述律师费用，故法院对其该项诉讼请求不予支持。据此，一审法院判决：驳回上海笕尚服饰有限公司的全部诉讼请求。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提供新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。笕尚公司不认可付款申请单系其一审提供的证据，但不能解释为何该申请单在一审卷宗其提供的证据之中，且中基公司持有该证据复印件。双方一致确认，2019年3月前（包含3月）的租金，笕尚公司已按照中基公司发送的《商场租户结算通知单》上载明的金额向中基公司全额支付，自2009年4月起至2020年1月止，笕尚公司系按照自己计算的金额向中基公司支付的租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。笕尚公司与中基公司所签《租赁合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应依约履行各自的合同义务。合同签订后，中基公司依约履行了交付租赁标的物的义务。现笕尚公司主张，中基公司以包含物业费和推广费的租金作为计算第三个租赁年度及之后租金的依据系错误的为由，要求中基公司返还部分租金。本案的争议焦点是双方对合同约定的“3.1租赁费用……第一、二年税前营业额扣率13%（含物业费及宣传推广费）”的不同理解。笕尚公司将条款理解为第一、二年租金中包含物业费和推广费，中基公司就该条款理解为按照13%的扣率计算的第一、二年租金，免除了笕尚公司物业费和推广费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因双方约定的每期租金并非固定金额，故笕尚公司对各期租金数额在中基公司通知其交纳后，理应先行确认，再行支付。中基公司自2014年底向笕尚公司送达的《商场租户结算通知单》已经明确了应付款包含租金、物业费及推广费3项，笕尚公司在长达4年的时间里，一直按照通知单载明的付款项及付款金额，全额支付了各项费用，并未提出过异议，直至2018年12月19日，笕尚公司才致函中基公司就租金计算提出异议。笕尚公司作为正规公司，独立法人，具备独立的财务审查能力，其所持是出于对中基公司的信任，才按照中基公司的通知交纳租金、物业费及推广费，明显缺乏说服力。笕尚公司对其此主张应承担更为严格的举证责任，现笕尚公司并未就此提供详实证据。加之，中基公司免除笕尚公司第一、二年物业费的做法，符合新开业商业企业为吸引商户的常规做法。且认定双方约定的租金标准是否包含物业费、推广费，还应参考同期、相同或相近地理位置的商铺的租金标准。因此，综合本案实际情况，在现有证据情况下，应采信中基公司关于双方约定的第一、二年租金系免除物业费和推广费的租金的解释为宜。笕尚公司关于中基公司部分租金计算错误的主张，因缺乏证据支持，本院实难采信。综上所述，笕尚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18072元，由上海笕尚服饰有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年三月三十一日书记员 刘 荧书记员 韩 铮