广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终158号 上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴建，男，1982年6月21日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 被上诉人（原审原告）：吴元姝，女，1956年9月7日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：李植善，广西精一律师事务所律师。 原审被告：防城港市防城区农村信用合作联社。住所：防城港市防城区防城镇山海路8号。统一社会信用代码：91450603201181477M。 法定代表人：钟峰，该信用社理事长。 上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）因与被上诉人吴建、吴元姝及原审防城区信用联社（以下简称防城区信用联社）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富乐华公司上诉请求：撤销原审判决第四项，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决上诉人返还被上诉人车位费、预抵押费、备案费、保费没有法律依据，对该款项的合同相对人认识错误。1、对于保费。合同的相对人分别为：保险人是保险公司，投保人是被上诉人，受益人是防城区信用联社。与富乐华公司毫无关联，也不是合同相对人，一审法院判决上诉向上诉人支付该费用是张冠李戴的主体认识错误。另外，根据《保险法》的规定，投保人对于未发生的保险期间，投保人可以91450600695396143K。向保险人要求退还保费；据此，该费用被上诉人应当向保险公司要求返还，而要求保险合同外的上诉人承担没有事实，也没有法律依据。2、对于车位费、预抵押费、备案费等费用的收取部门是房屋行政主管部门，对于不再设定预抵押、及备案的，也应当是由被上诉人作为主体向房屋行政主管部门申请退还。特别是对于上诉人购买实质是投资性质的写字楼商品房，应当自行承担市场风险，对于已实际发生的交易费用而选择解除合同的，应当属于自行承担范围，一审法院不分是非，全部判决由上诉人承担毫无法律依据。除了法律明文规定应当由一方承担的费用外，比如人身损害赔偿案件除了有明确标准的各项费用外，不能由当事人或审判机关法外设定相对人的义务。3、本案根据合同明确的约定交房日期，被上诉人主张解除合同时己超过除斥期间，被上诉人因为自身原因延期付款并不能导致除斥期间的延长，一审法院认定合同解除错误。综上，请求二审法院依法支持上诉人的请求。 吴建、吴元姝辩称，同意上诉人关于车位费、预抵押费、备案费、保险费的上诉意见及事实理由。其它焦点问题坚持一审庭审意见及原判决内容。 防城区信用联社未向本院陈述意见。 吴建、吴元姝向一审法院起诉请求：1．解除吴建、吴元姝与富乐华公司于2016年6月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：5-3-2615）；2．解除吴建、吴元姝与防城区信用联社、富乐华公司于2016年7月11日签订的《个人购（建）房担保借款合同》（以下简称《担保借款合同》X合同编号：880502160816566）；3．富乐华公司退还吴建、吴元姝已付房款365,433元及支付利息损失52,412元（利息以购房款365,433元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率从2016年3月29日起暂计至2019年3月21日，以后另计至清偿之日止），两项共计417,845元；4．富乐华公司退还吴建、吴元姝已付防城区信用联社的按揭贷款本息89,598．35元（按揭贷款本息从2017年3月22日暂计至2019年3月10日为89,598．35元，余下按揭贷款本息按每月3,755．91元从2019年3月11日计算至本案判决生效之日止）；5．富乐华公司退还吴建、吴元姝已付车位款2万元，预抵押费、备案费1,546元，保费1,320元，各项共计22,866元；6．富乐华公司向防城区信用联社偿还《担保借款合同》剩余贷款本息360,567．36元（剩余贷-2-款本息从2019年3月11日暂计至2026年7月10日，一共96个月x3,755．91元／月=360,567．36元，剩余贷款本息按每月3,755.91元从本案判决生效之日计算至2023年3月1日止）；7．本案的诉讼费用由富乐华公司承担。 一审法院认定事实：2016年6月30日，吴建、吴元姝作为买受人与富乐华公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（编号：5-3-2615），约定吴建、吴元姝购买由富乐华公司开发的位于防城港市行政中心区交汇处防城港市中央商务区（CBD）北部湾滨海中心3号楼26层15号房，建筑面积为132．97平方米，单价为每平方米5,230元，总价款为695,433元。《商品房买卖合同》第七条约定，买受人釆取下列第3种方式付款：3．贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2016年6月30日前支付首期房价款345,433元，占全部房价款的50％。佘款35万元申请贷款支付。《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，延期的天数为下列情形所造成的实际延误天数为准：2、施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致工期延误的。双方特别约定，在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。《商品房买卖合同》第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。《商品房买卖合同》还对其他事项作了约定。2016年6月30日，双方签订《补充协议》，约定吴建、吴元姝原签订合同按50％交首付款，现需补交首付款3％房款，补交金额为2万元，剩佘按揭款为33万元。2015年9月29日，富乐华公司向吴建、吴元姝出具《收据》（编号：1125000），确认收到吴建、吴元姝交来车位费2万元；2015年9月29日，富乐华公司向吴建、吴元姝出具《收据》（编号：1022569），确认收到吴建、吴元姝交来备案费146元、预抵押费1,400元，共计1,546元；2016年3月29日，富乐华公司分别向吴建、吴元姝出具《收据》（编号分别为：209714、209715），确认收到吴建、吴元姝交来案涉购房款30,583元、334,850元。 2016年7月11日，吴建作为借款人与防城区信用联社作为贷款人、富乐华公司作为担保人签订《担保借款合同》（合同编号：880502160816566），约定吴建、吴元姝向被告借款33万元用于购买位于防城港市中央商务区部湾滨海中心3栋26层2615号房，并委托防城区信用联社将上述借款直接转入富乐华公司账户；借款期限120个月，即自2016年7月11日起至2026年7月10日止，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每月的10日；富乐华公司为上述借款提供阶段性连带责任保证担保，自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止承担连带保证责任。《担保借款合同》还对其他事项进行了约定。2017年3月21日，中国人民财产保险股份有限公司防城港市分公司向吴建、吴元姝出具《广西增值税普通发票》，确认收到吴建、吴元姝交来保费-贷款抵押个人房屋保险费1,320元；2017年3月22日，防城区信用联社向富乐华公司发放贷款33万元用于支付案涉商品房购房款。截止至2019年7月3日，吴建已偿还防城区信用联社贷款本金65,111．29元、利息35,755.27元，共计100,866.56元，尚欠贷款本金264,888.71元。 再查明，2018年8月5日，富乐华公司向吴建、吴元姝发出《顺延交房告知书》，表明案涉房屋项目在建设施工期间，因台风、暴雨、中雨等天气原因造成工期延误241天，根据合同约定，原定的交房日期应据实顺延241天。至一审法庭辩论终结前即2019年6月28日，案涉房屋尚未能交房。2019年3月19日，吴建、吴元姝通过邮政专递向富乐华公司发送《解除商品房买卖合同通知函》，通知富乐华公司自收到解除合同通知函之日起即解除双方签订的《商品房买卖合同》，富乐华公司于2019年3月20日签收该通知函。 一审法院认为，一、关于吴建、吴元姝请求解除与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》的问题。吴建、吴元姝与富乐华公司签订的《商房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。现吴建、吴元姝已按合同约定支付完全部购房款，被告应按合同约定的时间履行向吴建、吴元姝交付案涉商品房的义务。双方合同约定被告交房时间为2016年6月30日，因吴建、吴元姝在2017年3月22日才支付完全部购房款，故依据双方合同约定交房日期顺延至吴建、吴元姝付清全部款项后的30日内，故被告交房时间应为2017年4月21日前。因被告已逾期交房超过360日，吴建、吴元姝从2018年4月16日起享有合同解除权。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人口口迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。之规定，2019年3月19日，吴建、吴元姝向富乐华公司发出解除合同的通知，未逾一年的除斥期间，故吴建、吴元姝的解除权条件已经成就，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，因解除合同的通知已于2019年3月20日送达富乐华公司，吴建、吴元姝与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》已于2019年3月20日解除，吴建、吴元姝请求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，原审法院不予支持。司签订的《担保借款合同》的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，现吴建、吴元姝与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》已经解除，故吴建、吴元姝请求解除与防城区信用联社、富乐华公司签订的《担保借款合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。三、关于吴建、吴元姝请求富乐华公司退还已付房款及支付利息损失的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定以及《商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房买受人解除合同的约定，即“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息”，吴建、吴元姝请求被告返还已付首付款365,433元的主张原审法院予以支持。关于利息的计算方式，双方合同中明确约定为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，关于利息的起算点，吴建、吴元姝主张自2016年3月29日起算未违反法律行政法规的规定，原审法院予以支持。四、关于吴建、吴元姝请求富乐华公司退还已付车位款、预抵押费、备案费、保费的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、釆取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告于2015年9月29日向吴建、吴元姝开具了收取吴建、吴元姝车位费、预抵押费、备案费的《收据》以及中国人民财产保险股份有限公司防城港市分公司向吴建、吴元姝开具了收取保费的《广西增值税普通发票》，现《商品房买卖合同》被解除后，连同《担保借款合同》已被解除，富乐华公司应将上述款项退还吴建、吴元姝，故原审法院对吴建、吴元姝的该项主张予以支持。五、关于吴建、吴元姝请求富乐华公司退还按揭贷款本息以及要求富乐华公司向防城区信用联社偿还剩佘贷款本息的问题。吴建、吴元姝因购买案涉商品房向防城区信用联社贷款33万元，且该款项已由防城区信用联社支付给富乐华公司，吴建、吴元姝因此向防城区信用联社逐月偿还借款本金及利息，截止2019年7月3日吴建、吴元姝已累计向防城区信用联社偿还贷款本息共计100,866.56元，该笔款项应由富乐华公司向吴建、吴元姝返还（从2019年7月4日起至判决生效之日止吴建已偿还防城区信用联社的贷款本息数额以防城区信用联社于判决生效当日出具的还款明细清单为准）。自判决生效之日剩余未偿还的贷款本息由富乐华公司直接返还给防城区信用联社，具体数额以防城区信用联社于判决生效当日按《担保借款合同》出具的核算金额为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除吴建与富乐华公司、防城区信用联社于2016年7月11日签订的《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：880502160816566）；二、富乐华公司在判决生效之日起十日内返还吴建、吴元姝购房款365,433元并支付利息（利息的计算方法：以365,433元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年3月29日起计算至实际付清之日止）；三、富乐华公司于判决生效之日起十日内向吴建返还吴建已支付给防城区信用联社的贷款本息100,866.56元（暂计至2019年7月3日，2019年7月4日起至判决生效之日止吴建已偿还防城区信用联社的贷款本息数额以防城区信用联社于判决生效当日出具的还款明细清单为准）；四、富乐华公司在判决生效之日起十日内返还吴建、吴元姝车位费、预抵押费、备案费、保费共计22,866元；五、富乐华公司于判决生效之日起十日内向防城区信用联社返还自判决生效之日吴建就《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：880502160816566）剩余未还的贷款本息（具体数额以防城区信用联社于判决生效当日出具的核算金额为准）；六、驳回吴建、吴元姝的其他诉讼请求。案件受理费12,708.77元，减半收取计6,354.38元，由富乐华公司负担。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被上诉人自愿认可上诉人的上诉请求，不违反法律规定，本院予以确认。因此，原审判决第四项本院予以撤销。各方当事人对原审判决第一项、第二项、第三项、第五项均未提起上诉，本院予以维持。需要指出的是，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行不再公布贷款基准利率，故原审判决第二项利息部分在2019年8月20日（不含当日）之后的利率应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，富乐华公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1827号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项； 二、撤销广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1827号民事判决第四项、第六项； 三、驳回被上诉人吴建、吴元姝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费12,708.77元，减半收取计6,354.38元，由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担6,168.38元；被上诉人吴建、吴元姝负担186元。二审案件受理费372元，由被上诉人吴建、吴元姝负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年三月二十四日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪