云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初9199号原告：刘捷，男，1981年11月4日出生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：刘森，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马立，泰和泰（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。被告：云南京鹏房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市官南大道玫瑰湾一期33栋。统一社会信用代码：91530000750662505K。法定代表人：徐宇光。委托诉讼代理人：毕志荣，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郭翠婷，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南京盛物业服务有限公司，住所：云南省昆明市官渡区官南大道玫瑰湾33栋5层。统一社会信用代码：91530111MA6K3FJC2A。法定代表人：朱伟辉。委托诉讼代理人：张勇，男，系该公司副总经理，特别授权代理。原告刘捷与被告云南京鹏房地产开发有限公司（以下简称：京鹏公司）、被告云南京盛物业服务有限公司（以下简称：京盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘森、被告京鹏公司的委托诉讼代理人毕志荣、郭翠婷、被告京盛公司的委托诉讼代理人张勇到庭参加了诉讼。本案因案情复杂，经本院院长审批，延长审限三个月。本案现已审理终结。原告刘捷向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院责令被告京鹏公司在三个月内使得昆明市西山区望江路鹤唐福景小区达到办理产权登记的相关条件，并向产权登记机关提交办理原告所购房屋产权登记相关手续；2、两被告连带向原告支付逾期办理产权登记违约金72955元（暂计算至2018年6月1日）；3、两被告连带承担2018年6月1日至不动产实际登记日逾期办理房屋产权登记违约金；4、被告京鹏公司赔偿自2016年1月1日起至2016年4月25日逾期交房违约金3071.34元（90天×20元＋25天×1017070元×0.005%=3071.34元）；5、诉讼费由两被告承担。原告明确逾期办证违约金从2016年12月21日开始以购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率年利率4.9%计算。事实和理由：原告2015年5月25日与被告京鹏公司签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告京鹏公司开发建设位于昆明市西山区望江路房屋，房屋总价1017070元，被告京鹏公司应于2015年12月31日前将房屋交付原告，同时约定在交房之后，原告将办理产权登记的相关手续材料交给被告京鹏公司时，被告京鹏公司应在180个工作日内向产权登记机关提交办理原告所购房屋产权登记相关手续。合同签订后，原告已经按照合同约定履行了全部付款义务，被告却未按照约定期限将房屋交付给原告使用，导致原告实际接收房屋时间延长至2016年4月25日，原告接收房屋之后，按照被告京鹏公司的规定向被告京盛公司缴纳了物业管理费、契税、维修基金、代办费以及办理房屋产权登记所需的所有手续，被告京鹏公司承诺于2016年4月30日前办理产权登记手续。但是，截止目前，两被告依然未向产权登记机关报送资料备案，房屋也一直未竣工验收，导致原告至今无法取得房屋所有权证。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯原告的合法权益，依照相关法律规定，特提起诉讼。被告京鹏公司辩称，1、原告第1项诉讼请求无事实和法律依据，不具备可执行性，依法应当予以驳回。首先京鹏公司不是有权办理产权登记的行政机关，对产权办理没有决定权。根据合同约定以及不动产登记暂行条例规定，京鹏公司仅负责协助买房人递交办理产权所需的资料，而办理产权属于不动产登记机关的行政职能，是否达到产权登记条件属于不动产登记机关行使行政管理职能的范围。其次，涉案房屋达到办证条件需要消防、施工、监理等多方配合，不是京鹏公司单方就可以决定完成。2、原告主张逾期办证违约金没有依据，应当予以驳回。（1）商品房买卖合同没有就京鹏公司协助递交产权资料的违约责任进行约定。原告主张逾期办证违约金并累计计算至实际不动产登记之日没有依据。（2）涉案房屋无法办理产权证系综合因素导致，不是被告京鹏公司单方原因造成。从2015年至2016年期间，受昆明市实施两证合一政策影响，2015年至2018年期间，昆明市均无法正常办理产权登记，2018年年末到2019年才逐步恢复，即使京鹏公司向不动产登记中心报送相应资料，在此期间也无法获得产权证。根据合同第12条约定，申请产权必须以不存在产权部门限制产权登记为前提，所以原告主张2016年至2018年期间逾期办证违约金没有依据。同时京鹏公司之前出现了资金断链，处于停工状态，2017年10月以后才逐步复工。复工后，2018年消防验收标准变更导致无法进行消防验收，现在正在逐一整改。因房屋已经交付业主使用，且施工方、监理方都不太配合，所以加大了小区消防验收的难度，涉案房屋实际取得产权登记的日期无法估计，并且案件涉及面比较广，原告主张的逾期办证违约金没有依据。（3）原告没有填写授权委托书给被告，也没有提交证据证实交纳了工本费、代办费，原告提交的资料不齐全，不符合合同第12条约定，不具备合同约定的办证条件。（4）涉案房屋已交付给原告实际使用，原告并没有产生实际损失，其所主张的逾期办证违约金没有相应依据。（5）对于逾期办证违约金起算时间。根据合同第12条约定，其主张违约金的前提是需要达到递交房屋所有权所需的全部资料，但原告并没有按照合同约定递交全部资料，原告主张的起算点不符合合同约定。如果法院认为具备了起算条件，应该是在交房之后的180个工作日，折算为252天，2017年1月2日才能作为起算逾期办证违约金的开始时间。同时商品房买卖合同司法解释第18条中，逾期办证违约金没有约定的，是可以参照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的计算标准，而不是应当，且需要以出卖人的原因导致无法取得房屋权属证书，本案未办证不是被告京鹏公司单方原因所致，望法院综合考虑案件情况予以裁判。3、关于逾期交房的违约金，鹤唐福景小区将近一千多户，涉及面比较广，如果对京鹏公司判处违约金，可能会引起小区住户纷纷效仿，现在小区正在推进的消防验收整改和办证事宜，会因京鹏公司不堪重负而无法进行，损害的是包括原告在内的全部业主，同时也影响房地产市场的发展和社会稳定，所以逾期交房违约金不应得到支持。被告已经向原告支付逾期交房违约金540元，扣减后剩余违约金为2531.34元。被告京盛公司辩称，1、商品房购销合同中没有明确京盛公司有协助业主办理产权登记的权利和义务。2、2015年12月1日，京盛公司收到京鹏公司关于代收鹤唐福景契税和维修基金的函，之后京盛公司将2016年12月31日前所有代收的契税、维修基金转交给京鹏公司。京盛公司是办理代收以及协助京鹏公司和业主进行一些办证前的协助手续，京盛公司没有责任。3、京盛公司是为整个小区业主进行日常物业管理服务的企业，因业主诉讼较多，至今京盛公司基本上没有办法收取任何一家物业费，亏损严重，望法庭综合考虑，驳回原告对京盛公司的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方对《商品房购销合同》、商品房买卖合同登记备案表、首付款收据、房款收据、借款合同、付款单、契税和维修基金收据、收条、函真实性无异议，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的工本费收据，没有经手人和收款人签章，且两被告均不予认可，收据真实性无法确定，本院不予确认。2、被告京盛公司提交的汇总表，被告京鹏公司不予认可且汇总表未加盖京鹏公司签章，真实性无法确定，故本院对该证据不予确认。经审理，本院确认下列事实：2015年5月25日，原告（乙方）与被告京鹏公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定：“乙方向甲方购买坐落于昆明市西山区望江路房屋，总价款1017070元。甲方应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方。逾期交房的违约责任如下：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行；甲方逾期90天仍未交房的，90天内违约金扣罚停止，90天后的，甲方每天按总房价款的0.005%向乙方支付违约金，合同继续履行。产权登记的约定如下：乙方在达到以下条件后，甲方在180个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关：1、甲乙双方交接房手续办理完毕；2、乙方向甲方交清全部购房款、维修基金、契税、产权工本费、其它国家规定的税费及因政策调整而产生的相关代收代缴费用；3、乙方填写办理房屋所有权证的申请书，并签订授权委托书给甲方；4、乙方向甲方交付办理房屋所有权证的必要资料；5、乙方申请产权须以不存在产权部门限制产权登记为前提。若乙方未满足以上任何条件，均视为乙方自动放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，产权登记由乙方自行办理，甲方提供办理产权登记时需甲方出具的资料。”合同订立后，原告依约向被告京鹏公司支付了全部购房款。2015年12月1日，被告京鹏公司向被告京盛公司出具关于代收鹤唐福景契税和维修基金的函，明确京鹏公司委托京盛公司提供物业管理服务的鹤唐福景小区计划在2015年12月向购房业主交房，为简化接房流程，方便业主接房，特请京盛公司代京鹏公司向接房业主收取契税和维修基金。2016年4月25日，被告京鹏公司向原告交付房屋，并向原告支付了2016年1月1日至2016年1月27日期间逾期交房违约金540元。当日，原告向被告京盛公司支付了涉案房屋契税及维修基金，后被告京盛公司向原告退还了契税、维修基金。庭审中，被告京盛公司陈述，因政策变化，开发商及其他单位不能代收契税、维修基金，故向原告退还了契税、维修基金。被告京鹏公司表示涉案房屋尚未完成竣工验收，被告京鹏公司没有向产权登记机关递交涉案房屋办理不动产权证所需资料。本院认为，原告与被告京鹏公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。关于被告京鹏公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”涉案房屋已经于2016年4月25日进行了交付，根据双方合同约定，被告京鹏公司应当在交房后180个工作日内协助原告办理房屋权属证书。而被告京鹏公司至今未履行向房屋权属登记部门交件的义务，且因涉案房屋所属项目至今未完成竣工验收、不符合房产登记部门办证的要求而无法办证，故被告京鹏公司应当向原告承担逾期办证的违约责任。被告京鹏公司认为原告至今未向其提交办理房屋权属登记的委托书、未交纳工本费、代办费等，故不符合办理权属证书条件。本院认为，根据查明的案件事实，被告京鹏公司委托被告京盛公司代收涉案房屋的契税和维修基金，2016年4月25日原告向被告京盛公司交纳契税、维修基金，表明原告愿意由被告京鹏公司代为办理房屋权属证书，被告京鹏公司应及时履行向产权登记机关交付办理权属证书所需材料的协助办证义务。即使被告京盛公司之后向原告退还了契税、维修基金，被告京鹏公司仍负有协助办证义务。被告京鹏公司作为从事房地产开发的企业，对于办理房屋权属证书所需材料的内容应当是清楚知晓的，而原告作为购房人对此情况的知悉程度远远低于京鹏公司，客观上也不应要求原告对办理房屋权属证书所需材料内容的知悉程度与专业的房地产开发商一致。在此情况下，被告京鹏公司所承担的合同约定的协助办证义务应当包括在合同约定的办证期限内告知原告应提交的办证资料和所应交纳的费用，并将其收取的资料移送办理房屋权属证书的行政机关，故在被告京鹏公司未能提交证据证实本案存在其在合同约定的办证期限内曾经催告原告签署办证授权委托书及交纳相关费用而原告予以拒绝的情况下，被告京鹏公司关于其不应承担逾期办证违约责任的前述理由不成立，本院不予支持。被告京鹏公司认为2015年-2018年期间昆明市无法正常办理产权登记的主张，未提交证据予以证实，本院不予采信。关于逾期办证违约金的计算标准。如前所述，被告京鹏公司逾期办证的行为构成违约，目前被告京鹏公司仍然无法明确涉案项目何时可以竣工验收，鉴于被告京鹏公司逾期办证的违约行为具有延续性，其违约责任应承担至其实际履行完协助办证义务之日止。对于原告要求违约金计算至房屋产权实际登记之日止的主张。依照法律规定的办证流程及权限，被告京鹏公司并无登记、办理不动产权证的行政权限，被告京鹏公司将办理不动产权证所需全部资料递交产权登记机关后即应当认定其已经完成了协助办证的义务，故本院支持逾期办证违约金应自2016年4月25日后满180个工作日（即2017年1月12日）起计至被告京鹏公司将涉案房屋办理产权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。对于计算标准参照双方合同约定的逾期交房违约金标准以原告已付购房款为本金，按每日0.005％的利率标准计算。被告京鹏公司提出其不应承担逾期办证违约金的主张不能成立，本院不予支持。原告主张的逾期办证违约金与本院确认不一致之处，本院不予支持。目前本案涉案房屋所属项目未完成竣工验收，尚不具备办理权属证书的条件，原告要求被告京鹏公司在三个月内使得昆明市西山区望江路鹤唐福景小区达到办理产权登记的相关条件，并向产权登记机关提交办理原告所购房屋产权登记相关手续属事实上履行不能，故对此本院不予支持。对于被告京盛公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。被告京盛公司不是本案《商品房购销合同》当事人，无协助办证的合同义务。且从被告京盛公司提交的函来看，其受被告京鹏公司委托代收本案契税和维修基金，委托范围并未包含代为协助办证。因此原告提出被告京盛公司承担本案连带责任的主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金。原告已向被告京鹏公司支付了全部购房款，被告京鹏公司未按合同约定在2015年12月31日前交付房屋，构成违约。根据《商品房购销合同》，被告京鹏公司应向原告支付2016年1月1日至2016年4月25日期间的违约金。被告京鹏公司已向原告支付了2016年1月1日至2016年1月27日期间违约金540元，扣减已付违约金，被告京鹏公司尚欠原告2016年1月28日至2016年4月25日期间逾期交房违约金共计2531.33元（63天×20元/天+25天×1017070元×0.005%）。原告要求被告京鹏公司支付逾期交房违约金2531.33元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告超出2531.33元主张的逾期交房违约金，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘捷支付自2017年1月12日起至被告云南京鹏房地产开发有限公司向产权登记机关递交办理房屋不动产权证所需的全部资料之日止，以1017070元为基数，按照每日0.005%的利率标准计算的逾期办证违约金；二、被告云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘捷逾期交房违约金2531.33元；三、驳回原告刘捷对被告云南京盛物业服务有限公司的全部诉讼请求；四、驳回原告刘捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元（原告已预交），由原告刘捷承担1070元，被告云南京鹏房地产开发有限公司承担630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  徐 静人民陪审员  母少萍人民陪审员  苏祖珍二〇二〇年三月六日书 记 员  刘俊毅