浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0521民初4026号 原告：何建新，男，汉族，1974年1月8日出生，住址德清县。 委托诉讼代理人：曹轩，浙江清溪律师事务所律师。 被告：翁炳杭，女，汉族，1983年6月19日出生，住址德清县。 被告：翁银岁，男，汉族，1957年3月25日出生，住址德清县，现羁押于浙江省南湖监狱。 委托诉讼代理人：朱玲玲，浙江大盾律师事务所律师。 被告：金先罗，女，汉族，1962年9月5日出生，住址德清县。 被告：沈彩珍，女，汉族，1927年11月28日出生，住址德清县。 委托诉讼代理人：陈美美，浙江水乡人律师事务所律师。 被告：孙佳亮，男，汉族，1981年10月22日出生，住址德清县。 被告：孙某，男，汉族，2007年4月22日出生，住址德清县。 原告何建新与被告翁炳杭、翁银岁、金先罗、沈彩珍、孙佳亮、孙某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法由审判员嵇阳适用简易程序于2019年12月26日公开开庭进行了审理。何建新及其委托诉讼代理人曹轩，翁银岁的委托诉讼代理人朱玲玲以及沈彩珍的委托诉讼代理人陈美美到庭参加诉讼，翁炳杭、金先罗、孙佳亮、孙某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何建新向本院提出如下诉讼请求：1.判令翁炳杭、翁银岁、金先罗、沈彩珍、孙佳亮、孙某继续履行《房屋买卖合同》，立即配合何建新办理坐落于德清县产的过户登记手续；2.判令翁炳杭、翁银岁、金先罗、沈彩珍、孙佳亮、孙某赔偿何建新违约金200000元；3.判令本案诉讼费用由翁炳杭、翁银岁、金先罗、沈彩珍、孙佳亮、孙某承担。事实和理由：2016年1月20日，何建新在案外人朱建明的见证下，与翁炳杭、翁银岁、金先罗签订《房屋买卖合同》，购买被告方家庭房屋拆迁安置后分房确认的8幢1204室（包括配套地下车位、储藏室等），合同总价700000元，何建新按约支付633000元购房款（含增加面积的30000元）。2017年1月1日，该拆迁房欣宋嘉园交付，被告方将钥匙等物品交付给何建新，2017年10月，何建新装修后入住至今。2019年2月份，该房屋已办理不动产登记，何建新通过见证人多次与被告方协商过户事宜，但被告方不愿按约定办理过户给原告的变更登记手续。为此，何建新诉至本院，诉请如前。 翁炳杭辩称，1、2016年1月20日，翁银岁、金先罗因家中资金周转问题将自己其中一套尚未分配的拆迁安置房卖于何建新，由于房屋尚未分配，何建新要求户主签字认可，答辩人作为户主应父母翁银岁、金先罗要求在《房屋买卖合同》上签字。2、何建新所购房产即欣宋嘉园8幢1204室房产现登记在翁银岁、金先罗、沈彩珍名下，产权证在金先罗处；购房款虽由答辩人出具收条，但相应款项均转入翁银岁账户；答辩人对房屋过户一事表示认可，也愿意积极配合，故答辩人不应承担违约损失。 翁银岁辩称，1、答辩人与何建新签订的《房屋买卖合同》系其真实意思表示，但购房余款100000元何建新尚未支付；2、答辩人不存在违约行为，涉案房产具备办理产权过户手续的时间是2019年，答辩人在2018年5月9日因变造、买卖国家机关证件罪被刑事拘留，后经依法判决，刑期至2021年3月8日，故答辩人不仅不知道涉案房产已具备产权过户条件，且客观上也无法协助办理，故答辩人不应承担违约责任；3、《房屋买卖合同》模板系由何建新提供，合同约定的违约金明显过高，应当予以调整。 沈彩珍辩称，1、何建新与翁炳杭、翁银岁、金先罗签订《房屋买卖合同》，答辩人不知情，也未参与，答辩人名下仅有案涉房屋一套，即欣宋嘉园8幢1204室，打算用于居住养老，答辩人不同意出售案涉房屋，何建新无权占有案涉房屋，答辩人请求返还；2、翁炳杭、翁银岁、金先罗的签字行为与答辩人之间不构成表见代理法律关系，无权代表答辩人出售案涉房屋，现因答辩人不同意出售，故案涉《房屋买卖合同》应属无效；3、翁炳杭、翁银岁、金先罗与何建新签订的《房屋买卖合同》侵害了答辩人的合法利益，案涉房屋尚未完成产权变更登记，不具有物权转让效力；4、何建新在签订《房屋买卖合同》时主观上具有过错，在《房屋买卖合同》签订时，合同标的就已确认，且产权明确为翁银岁、金先罗及答辩人共同共有，何建新未尽到购房前的审慎注意义务；5、《房屋买卖合同》模板系何建新提供，内容显示公平。 金先罗、孙佳亮、孙某未作答辩。 经审理，本院确认如下事实： 2016年1月20日，何建新（乙方）与翁炳杭、翁银岁、金先罗（甲方）在案外人朱建明的见证下，在德清县签订《房屋买卖合同》一份。协议约定甲方自愿将其家庭房屋拆迁安置后分得的其中一套建筑面积为120平方米的住房以及配套的地下车位、储藏室等出卖给乙方；目标房产待分房后由乙方优先挑选并经双方确认后填写；目标房产总价款为700000元，此总价为固定价格，不受以后面积及其他条件影响；购房款由乙方在合同签订后支付400000元，待目标房产确定房号楼层，收取钥匙后支付200000元，完成产权变更登记手续后支付余款100000元；甲方应在目标房产具备办理房产过户手续后一个月内无条件协助乙方办理过户手续，办理过户手续所产生的契税及相关费用均由甲方承担；如因甲方原因不能办理过户手续，乙方可以向法院起诉要求甲方履行约定，且甲方需赔偿乙方双倍购房款的违约金和同期银行贷款利率三倍的利息及目标房产的装修费用。 前述《房屋买卖合同》签订当日，何建新向翁银岁的银行账户汇款400000元，翁炳杭向何建新出具收条一份，载明“今收到何建新购宋村动迁房预付款人民币肆拾万元整”。 2017年1月前后，翁炳杭家庭经选房共分得四套安置房，分别为舞阳街道欣宋嘉园5幢1单元701室、舞阳街道欣宋嘉园5幢1单元702室、舞阳街道欣宋嘉园7幢2单元1304室、舞阳街道欣宋嘉园8幢2单元1204室。经何建新挑选，翁炳杭、翁银岁、金先罗确认，舞阳街道欣宋嘉园8幢2单元1204室为《房屋买卖合同》项下的目标房产并由翁炳杭在《房屋买卖合同》中填写房号。 2017年1月13日，何建新向翁银岁的银行账户汇款230000元，翁炳杭向何建新出具收条一份，载明“今收到何建新购宋村欣宋嘉园8幢1204房款贰拾叁万元整，其中叁万元为增加面积缴纳房款。特此据，房款汇入翁银岁农行帐户”。同时，翁炳杭、翁银岁、金先罗向何建新交付了目标房产的钥匙。之后，何建新着手对目标房产进行了装修、入住。 2018年1月5日，翁炳杭、翁银岁、金先罗、沈彩珍、孙佳亮、孙某（由翁炳杭、孙佳亮代理）在相关部门签署了拆迁安置房共有产权确认件四份，确认舞阳街道欣宋嘉园8幢2单元1204室（即目标房产）为翁银岁、金先罗、沈彩珍的共有财产，户主为翁银岁；舞阳街道欣宋嘉园7幢2单元1304室为翁炳杭、孙佳亮、孙某的共有财产，户主为翁炳杭；舞阳街道欣宋嘉园5幢1单元701室、702室均为金先罗一人所有，户主为金先罗。 2019年1月14日，目标房产经不动产合法登记，具体坐落分别为舞阳街道欣宋嘉园8幢2单元1204室，权证号（证明号）为浙（2019）德清县不动产权第0000420号，权利人为翁银岁、金先罗、沈彩珍，面积为129.88㎡。案涉房屋具备过户条件。 2019年9月11日，何建新以翁炳杭家庭拒不按约履行房产过户登记手续为由，向本院提起诉讼。 另查明一，目标房产属于翁炳杭户的拆迁安置房，2011年7月27日，翁银岁作为家庭代表同德清县武康镇宋村村村民委员会签订《集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》一份。翁炳杭户的拆迁安置人口为六人，分别为翁炳杭、翁银岁、金先罗、沈彩珍、孙佳亮、孙某，其中沈彩珍系翁银岁母亲，孙佳亮系翁炳杭丈夫，孙某系翁炳杭与孙佳亮的未成年子女，该户共安置房屋四套。此外，沈彩珍虽作为翁炳杭户的被拆迁人，但其户籍并非在翁炳杭户下。 另查明二，合同签订当日，何建新向翁炳杭、翁银岁、金先罗支付现金3000元，该款项系双方约定的购房“红包”。 以上事实，有何建新提交的房屋买卖合同、收条、转账凭证、居民管道燃气供需协议、装修垃圾清理费收据，本院依法调取的集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书、拆迁安置房共有产权确认件、德清县不动产登记信息查询记录，原、被告双方的庭审陈述以及原、被告双方在诉讼过程中提交的事实参考材料（房产证复印件、户口本复印件）予以证实。 本院认为，本案中，何建新与翁炳杭、翁银岁、金先罗签订案涉《房屋买卖合同》时，合同项下的目标房产尚未建成，亦无相关权利证书，能够证明出卖人对目标房产享有权利的凭据仅是翁炳杭户与德清县武康镇宋村村村民委员会签订《集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》。但是，经庭审查明，翁炳杭、翁银岁、金先罗并未在合同签订时向何建新出示该份协议书，仅应何建新要求出示了翁炳杭家庭户口簿，且户口簿载明的户主即为翁炳杭，在外观上即意味着翁炳杭能够对房屋产权调换等物权变动事项代表其家庭成员作出处分。因此，何建新有理由相信翁炳杭亦有权代表家庭就卖房事宜签订合同，何况此合同另有家庭成员翁银岁、金先罗（亦登记于翁炳杭家庭户口簿上）签名确认，且户口簿中的其他两名家庭成员孙佳亮、孙某在诉讼中均未对出卖房屋事项提出任何意见。 针对沈彩珍未登记于翁炳杭家庭户口簿上，但同属于被拆迁人这一客观事实。本院认为，对财产共有人情况，应属出卖人诚信披露的信息，买受人仅需负担基本的审查义务，而根据翁炳杭家庭户口簿记载信息等外观情况，何建新在德清县工作人员的见证下签署《房屋买卖合同》并明确要求户主翁炳杭签字，已尽到必要的谨慎审查，不能苛责其未查清翁炳杭家庭成员并以此否定双方订约的合意基础。因此，即使该协议上共有人沈彩珍未签字，对何建新而言，翁炳杭、翁银岁、金先罗的行为亦构成表见代理。 综上，案涉《房屋买卖合同》系何建新与翁炳杭家庭就目标房产达成的买卖合同，双方意思表示真实，合同关系成立，且该协议并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的任何一种情形，故依法属于有效合同，何建新与翁炳杭、翁银岁、金先罗、沈彩珍、孙佳亮、孙某均应按约履行合同义务。因何建新在《房屋买卖合同》签订后已按约履行支付购房款义务，并在收到翁炳杭家庭交付的目标房产后已对目标房产进行了装修、入住，且合同项下的目标房产已经不动产中心合法登记即已具备办理过户条件，故对于何建新要求配合办理房产过户手续的诉讼请求，予以支持。房产过户中产生的税费等，根据《房屋买卖合同》约定，均由出卖方即翁炳杭、翁银岁、金先罗、沈彩珍、孙佳亮、孙某负担。同时，为节约司法资源，减少诉累，对于购房余款（余款金额依法确认为100000元，增加面积房款30000元及“红包”3000元不作为已支付购房款在购房总价中进行扣减）的支付问题，在本案中一并予以处理。 至于沈彩珍的居住问题。截至2019年12月26日，经本院向德清县不动产登记中心确认，翁炳杭户因拆迁所分得的舞阳街道欣宋嘉园5幢1单元701室、舞阳街道欣宋嘉园5幢1单元702室仍未完成产权登记。本院认为，翁炳杭户事后将前述两套房屋登记于金先罗一人名下的行为，属有意为之，而且将家庭共有的房屋登记于何人名下，属于家庭成员可自主决定的内部事项，并非不可更改。退一步讲，即使前述两套房屋的产权登记不可更改，根据产权证共有情况栏“其他共有”的记载情况，能否仅凭产权证确认沈彩珍对该两套房屋已无共有份额尚存疑问。据此，沈彩珍以其居住问题为由阻却目标房产发生物权变动，于法无据，不予支持。 至于翁炳杭、翁银岁、金先罗、沈彩珍、孙佳亮、孙某是否需要向何建新承担《房屋买卖合同》项下的违约责任。《房屋买卖合同》约定如因甲方原因不能办理过户手续，乙方可以向法院起诉要求甲方履行约定，且甲方需赔偿乙方双倍购房款的违约金和同期银行贷款利率三倍的利息及目标房产的装修费用。具体到本案中，在目标房产办理产权登记过程中，经翁炳杭、翁银岁、金先罗、沈彩珍、孙佳亮、孙某共同确认，将已出卖给何建新的房产登记在翁银岁、金先罗、沈彩珍名下，实属部分家庭成员的有意为之，而并非无心之举；此外，翁银岁因刑期未满，客观上无法协议办理过户登记手续，亦不具有说服力，翁银岁可委托其他家庭成员代为办理相应手续。为此，在前述已认定《房屋买卖合同》约束所有家庭成员的情况下，翁炳杭、翁银岁、金先罗、沈彩珍、孙佳亮、孙某均需向何建新承担违约责任。但何建新主张的违约金数额过高，本院综合考虑房地产市场情况、诚实信用原则、社会价值导向等因素，酌情认定翁炳杭、翁银岁、金先罗、沈彩珍、孙佳亮、孙某向何建新支付违约金60000元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第二十三条、第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告翁炳杭、翁银岁、金先罗、沈彩珍、孙佳亮、孙某于本判决生效之日起四十五日内协助原告何建新将坐落于德清县产及对应车位、储藏室过户至原告何建新名下（因过户所产生的税费均由被告翁炳杭、翁银岁、金先罗、沈彩珍、孙佳亮、孙某负担），何建新于前述过户手续办理完毕之日支付翁炳杭、翁银岁、金先罗、沈彩珍、孙佳亮、孙某购房余款100000元。 二、被告翁炳杭、翁银岁、金先罗、沈彩珍、孙佳亮、孙某于本判决生效之日起六十日内支付原告何建新违约金60000元。 三、驳回原告何建新的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取2150元，财产保全费2020元，合计4170元，由原告何建新负担1505元，由被告翁炳杭、翁银岁、金先罗、沈彩珍、孙佳亮、孙某负担2665元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 嵇 阳 二〇二〇年三月十三日 书记员 王东石