贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终172号上诉人（原审原告）：张某某，男，1990年8月16日生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：杨蕊鸣，贵州创文律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：包流芳，贵州创文律师事务所实习律师。代理权限为一般授权。被上诉人（原审被告）：贵州华夏房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市西秀区南华路43号。法定代表人：邓晓芳。委托诉讼代理人：谢宇威，贵州天云律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：王虹，女，该公司工作人员。代理权限为一般授权。上诉人张某某因与被上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司（以下简称华夏公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2019）黔0402民初3349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年3月23日公开开庭进行了审理。上诉人张某某委托诉讼代理人杨蕊鸣，被上诉人华夏公司委托诉讼代理人谢宇威、王虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人张某某上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉求或发回重审；2.判决被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人应支付过渡费的起始时间为2010年9月至2017年9月止。上诉人与被上诉人签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》后，上诉人按照协议约定腾空房屋交付给被上诉人，但被上诉人一直到2017年9月才交付回迁房。上诉人收房后才得知回迁房未达到国家规定的法定交房标准，该房屋四处漏水难以正常使用和居住，国家规定房屋经验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的不得交付使用。在签订协议至交付房屋期间，被上诉人未按协议约定支付过渡费，给上诉人造成严重损失，经核算被上诉人已支付过渡费共计39000元，并非一审法院认定的双方2016年12月30日前过渡费已结算清楚。二、一审对《安顺市房屋拆迁管理办法》关于超期临时安置补助费的计算规定理解有误。《安顺市房屋拆迁管理办法》第38条第2款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期的，拆迁人应对被拆迁人或房屋承租人增发超期临时安置补助费。被拆迁人或房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准递增10%，递增的月超期临时安置补助费标准的5倍。”但一审认为增发费用递增幅度在1-5倍范围内，不存在逐月递增。故上诉人认为本案超期过渡费应以650元/月为基础，每超期一月即递增10%，直至递增到5倍为止，此后超期的时间均以3250元/月计算，不能以1650元/月计算所有超期过渡费。故请二审法院依法改判，支持上诉人诉请。被上诉人华夏公司二审中答辩称，一、经一审查明上诉人与被上诉人已对2016年12月30日的超期过渡费进行了结算，签订了结算单，并且2017年1月至9月的超期过渡费被上诉人也进行了补发，因此原审认定2016年12月30日超期过渡费已结算清楚正确。二、上诉人主张支付超期过渡费的依据是《安顺市房屋拆迁管理办法》，但是该办法约定在《房屋拆迁协议》违约条款中，因此虽然超期过渡费参照《安顺市房屋拆迁管理办法》执行，但应理解为一种违约金，因此被上诉人认为，上诉人主张的超期过渡费过高，按照合同法违约金的规定，应予以减少，退一步说，上诉人也应向法庭举证在超期过渡期间，遭受的损失，该损失是否能够达到《安顺市房屋拆迁管理办法》中规定的超期过渡费支付方式，如不能举证，就不能按照规定中的过渡费计算方式进行计算。被上诉人认为一审结合安顺地区房屋租赁的物价水平，酌情在650元基础上每月增加1000元公平合理。原审原告张某某向原审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告截止2017年9月份的过渡费共计109554.06元。2.判令被告立即退还原告缴纳的三通费4550元。3.判令被告自支付原告逾期办证违约金13105.3元。4.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2010年9月4日与被告签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，约定：1、被告拆迁原告位于安顺市房屋一套。2、被告以安顺市市西路塔山小区9号楼Ｂ栋14楼Ｋ座1号房与原告进行产权调换，过渡期18个月，若被告末按协议规定的期限安置原告房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第38条第二款的规定增发原告过渡费。协议签订后，原告接照合同约定的时间腾空房屋交付给被告。被告未按约定增发过渡费，被告于2017年9月交付回迁房，房屋交付时原告共计支付被告面积补差金额109211.36元。但原告收房后才得知被告提供的回迁房并没有达到交付条件，到处漏水，且被告还未办理相关合格证。导致原告至今都没有办理产权证。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二款之规定应按照已付房屋的总款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。原告多次要求被告按照双方签订的协议和国家法律的相关规定履行义务，被告均不同意。现原告依照法律的规定诉至法院，望支持原告的诉讼请求。原审被告华夏公司辩称：1.本案涉案205栋202号房屋真实产权人为沈秋萍，原告主体资格不适格。根据物权法规定，不动产变更以登记为原则，原告张某某不是205栋202号房屋产权登记人，对其真实产权人而言可视为代理人，接受委托处理相关事宜，但无权代替其主体资格地位。所以原告张某某主体资格不适格。2.原告主张的超期过渡费部分已过诉讼时效。根据原告计算的2012年11月之后的超期过渡费，应自其领取被告过渡费时就应当向被告主张超期过渡费，因此，原告起诉之日三年前的主张已过诉讼时效。3.《安顺市房屋拆迁管理办法》第38条规定过渡费递增5倍的规定，被告认为过渡费不应直接递增至5倍计算，应根据原告实际损失情况，在1-5倍之间进行衡量计算，而不是简单的以原告计算的方式，从被告超期之后每个月都进行递增，一直递增至5倍，原告计算过渡费方式不应得到采信。4.原告计算过渡费的金额错误，被告实际支付过渡费从2011年4月28日开始支付，最后一笔支付的时间是在2017年9月，共计支付金额为50114.11元。5.原告主张三通费不应得到支持，本案是拆迁房不是商品房，商品房买卖总价应包含水电设施安装费。但本案是回迁房，双方没有买卖商品房。6.原告签订的《结算单》中双方已对超期过渡费进行了结算，同意用超期过渡费抵扣房款，且原告也按照《结算单》中用最后核定的金额支付了款项，接收了房屋。因此被告不应再支付超期过渡费。一审法院认定事实：2010年9月4日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订了《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，约定：甲方拆迁乙方位于市西路205栋202号砖混结构住宅用途的房屋（建筑面积53.28平方米），乙方房屋所有权、土地使用权证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销，并于2010年9月15日前搬迁；甲方以市西路、塔山小区9号楼B栋14楼K座1号、建筑面积为108.4平方米与乙方产权调换，乙方补给甲方105580.52元，在甲方将调换的房屋交付乙方时结清房屋差价，并负责办理房屋产权证交乙方，办证费用按有关规定执行；甲方应支付乙方设施拆迁补助费分户电表50元、分户水表220元、有线电视260元，二次搬迁补助费852.48元；甲方调换乙方的房屋，应符合国家规定的质量安全标准，并执行国家保修规定，按规定实施物业管理；乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为18个月，甲方按乙方原房屋建筑面积支付临时安置补助费计11000元，至甲方交付换房时为止；违约责任和纠纷解决办法：甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费；其他部分差价结算约定：甲方应支付乙方附属设施补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、搬迁奖励金，在交付调换房屋时与房屋互补差价同时结算，乙方应补房价差在签约时交付可享受奖励金等内容。协议签订后，原告即按协议约定将房屋交付给被告。2011年4月28日，原告（作为乙方）又与被告（作为甲方）就上述协议签订《补充协议》，约定：拆迁奖励增加10000元，共奖励20000元；过渡费从500/月增加至650元/月，甲方应补150元/月×18个月=2700元，分三次支付，每6个月支付一次；简装补偿费6926.4元（甲方交付房屋时结算）；最后差价乙方应补甲方129493元；有关情况说明：一、20000元奖励中的10000元及按时签协议奖励的2000元、二次装修补助费1613元、附属设施补助费（含水、电表等）530元全部冲抵购房款；二、1、20000元奖励中10000元可提取现金；2、18个月临时过渡费11700元分三次提取现金，从腾交房屋之日起，每6个月发放一次，每次3900元；3、搬家补助费852.48元一次提清。此后，被告陆续支付过渡费50114.11元给原告。2017年8月10日，原告接收被告提供的产权调换房屋，并与被告进行结算，并形成结算单一份，该结算单载明应交房款、补偿款、原协议已充抵金额、实交房款等各项费用，并列明相关费用为：水表安装费1250元，电表安装费750元，燃气安装费2550元，有线电视安装费265元，维修基金7426元；对超期安置过渡费进行明确为：超期安置过渡费（1）18000元（签订协议之日起至2015年12月），（2）1000*12个月=12000元（2016年1-12月），冲抵后原告实交房款109211.36元。落款处有原告之母马建秋签字。同日，原告按该结算向被告补交房款109211.36元，被告向原告出具了收据。后被告又向原告补付2017年1月至9月超期过渡费9000元（按每月1000元标准）。原告向本院递交本案民事起诉状的时间是2019年6月21日。同时查明，位于安顺市西秀区的房屋产权人为沈秋萍；2009年10月27日，原告与沈秋萍签订《房屋买卖契约》，约定沈秋萍将上述房屋出售给原告。2009年11月25日，原告又与沈秋萍签订《房屋买卖契约》补充协议，明确因上述房屋在旧城改造范围内，不能办理房屋过户手续，房屋拆迁所得及收益全部属于原告。一审法院认为：位于安顺市西秀区的房屋产权人为沈秋萍，但原告与沈秋萍于2009年10月27日签订有《房屋买卖契约》，协议签订后，原告已将购房款交付给沈秋萍，沈秋萍亦将房屋交付给原告，故原告是适格的主体。原告与被告签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，是双方的真实意思表示，该协议未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应按协议约定履行自己的义务。该协议签订后，原告向被告移交房屋，被告华夏公司也向原告支付至2017年9月的过渡费和超期过渡费。在2017年8月10日，被告向原告交付调换的房屋时，双方进行了结算，对超期安置过渡费进行明确为：超期安置过渡费（1）18000元（签订协议之日起至2015年12月），（2）1000＊12个月＝12000元（2016年1-12月），冲抵后原告实交房款109211.36元。该结算系双方协商后的真实意思表示，原告也按此结算冲抵后的金额支付了房款，被告向原告出具了收据，也将调换房屋交与原告使用，双方均已按此结算履行，即2016年12月30日前的过渡双方已结算清楚。关于双方争议的超期临时安置补助费如何计算的问题：超期临时安置补助费是指被拆迁人或者房屋承租人在过渡期可能发生费用的补助，是为了解决被拆迁人无法在原房屋居住而给予的补偿。2003年3月28日施行的《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款规定了因拆迁人的责任延长过渡期的，拆迁人应对被拆迁人增发超期临时安置补助费，但递增的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍，即增发的费用递增幅度在1-5倍范围之内。本案中，被告华夏公司存在延期交房的违约行为，其拆迁风险不应转嫁给原告承担，被告应当支付原告一定的超期临时安置补助费。本院结合安顺地区房屋租赁的物价水平，酌情在650元的过渡费标准上每月增加1000元，即被告应按照1650元／月的标准向原告支付超期临时安置补助费。本案中，对于2017年1月至9月的超期过渡费，因结算之后原告又收取了被告按每月1000元补付的2017年1月至9月的超期过渡费，故被告还应支付650＊9个月＝5850元给原告。对于原告要求被告退还的三通费4550元的诉讼请求，原、被告在签订的结算单中明确原告应交纳：水表安装费1250元，电表安装费750元，燃气安装费2550元，共计4550元给被告，因被告未能提供相应的收费依据，故原告诉请有理，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期办证违约金13105.36元的诉讼请求，因双方系房屋拆迁安置关系，加之双方对此没有约定，故对此诉请本院不予支持。依照《中华人民共和合同法》第六条、第四十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告贵州华夏房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告张某某2017年1月至2017年9月的超期安置补助费5850元。二、限被告贵州华夏房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内退还原告张某某水表、电表、燃气安装费共计4550元。三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。案件受理费2762元，减半收取1381元，由原告张某某承担1351元，被告贵州华夏房地产开发有限责任公司承担30元。二审期间，被上诉人向本院提交证据：《房屋租赁合同》，拟证明3250元超期过渡费过高，应予以调整。本院组织各方当事人开庭对上述证据进行了质证。上诉人对该证据的真实性不予认可。首先，该份合同没有载明房屋面积，无法核实该份合同面积与案涉房屋面积一致。其次，该份合同中价格上浮30%后也为3000多元，故不予认可。经审查，该租赁合同真实性无法核实，且与本案无关联性，本院不予采信。二审对一审查明的事实予以确认。二审中，本案争议焦点为：超期临时安置补助费应按何种标准计算，被上诉人应向上诉人支付的超期临时安置补助费的期间应如何认定，应支付多少。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁安置协议》第八条约定：“甲方（华夏公司）未按本协议预定的期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费。”《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期的，拆迁人应对被拆迁人或房屋承租人增发超期临时安置补助费。被拆迁人或房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准递增10%，递增的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍......”对于上述规定应理解为被拆迁人自行过渡的，超期临时安置补助费应按临时安置补助费标准按月递增10%，当所递增到的超期月数额达到临时安置补助费标准的5倍时则停止递增，之后的超期月按临时安置补助费标准的5倍计算即可。从上述规定可以看出，超期临时安置补助费是对拆迁人未能按时交房所需其支付的具有惩罚性的费用，其规定目的是为了让拆迁人能按时交房。被上诉人存在延期交房的违约行为，其拆迁风险不应转嫁由上诉人承担。上诉人与被上诉人系根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《贵州省城市房屋拆迁管理办法》及《安顺市房屋拆迁管理办法》等房屋拆迁行政法规所签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，上诉人的被拆迁利益及回迁房的回迁等权益应由拆迁的特别行政法规予以调整及保护。双方签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》亦不违反该行政法规的规定。因此，一审在被上诉人违约的情况下，酌情每月增加1000元，即1650元/月的标准悖于双方合同约定，同时酌情调整标准不利于市场诚信制度的建立，故一审酌情将超期临时安置补助费调整为1650元/月不当。因此，本案超期临时安置补助费应当依据上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》及《安顺市房屋拆迁管理办法》确定的标准，即以650元为基数，每月递增10%累计计算，当所递增到的超期月数额达到临时安置补助费标准的5倍（3250元/月）时停止递增，之后的超期月按临时安置补助费标准的5倍计算。具体到本案，2017年8月10日，被上诉人向上诉人交付案涉房屋时，双方签订《结算单》约定超期安置过渡费：（1）18000元（签订协议之日起至2015年12月），（2）1000*12个月=12000元（2016年1-12月），小计：37352.64元。该结算系双方真实意思表示，依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，上诉人也按此结算冲抵后的金额支付了房款，被上诉人亦出具了收据，双方均已按此《结算单》的约定履行完毕。因此，上诉人与被上诉人2016年12月30日前的过渡费及超期临时安置补助费已结算并履行完毕。上诉人认为被上诉人未支付完毕2016年12月30日前的超期临时安置补助的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于2017年1月至9月的超期临时安置补助费，被上诉人应当按照《房屋拆迁补偿安置补偿协议》及《安顺市房屋拆迁管理办法》确定的标准向上诉人支付超期临时安置补助费，即3250元×9个月=29250元，扣除被上诉人已支付的9000元，被上诉人还应支付20250元。综上，上诉人的上诉理由和请求部分成立，对成立部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2019）黔0402民初3349号民事判决第二、三项；二、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2019）黔0402民初3349号民事判决第一项，改判为：被上诉人贵州华夏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人张某某超期临时安置补助费20250元。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费2762元，减半收取1381元，由上诉人张某某负担1160元，被上诉人贵州华夏房地产开发有限公司负担221元；二审案件受理费2762元，由上诉人张某某负担2320元，被上诉人贵州华夏房地产开发有限公司负担442元。本判决为终审判决。审判长 谢 晖审判员 刘 熹审判员 辜贤莉二〇二〇年三月二十三日法官助理王爽书记员张颖（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。