浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终5246号 上诉人（原审被告）：竺孟尧，男，1954年4月4日出生，汉族，住嵊州市。 上诉人（原审被告）：竺金波，男，1980年8月12日出生，汉族，住嵊州市。 二上诉人之共同委托诉讼代理人：钱赴京，浙江三惟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：嵊州市合旺工贸有限公司，住所地嵊州市金庭镇后山村。 法定代表人：陈洪娟，总经理。 委托诉讼代理人：蒋伟峰，嵊州市甘霖法律服务所法律工作者。 原审第三人：嵊州市新鼎机械制造有限公司，住所地嵊州市金庭镇后山村工业园区。 法定代表人：张新，董事长。 上诉人竺孟尧、竺金波因与被上诉人嵊州市合旺工贸有限公司、原审第三人嵊州市新鼎机械制造有限公司确认合同无效纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2019）浙0683民初2868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月24日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 竺孟尧、竺金波上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人嵊州市合旺工贸有限公司承担。事实和理由:上诉人认为一审判决认定《租赁合同》的相对人是上诉人事实错误、证据不足、适用法律错误。上诉人认为，上诉人有原审第三人出具的委托书，且将收取的租金全部返还给了第三人，故应当认定《租赁合同》的相对人是原审第三人嵊州市新鼎机械制造有限公司。 嵊州市合旺工贸有限公司辩称：一、上诉人竺金波的上诉人主体资格不适格。二、上诉人的上诉请求错误，相应的上诉请求不属于二审法院审级监督范畴。事实上，上诉人没有对(2019)浙0683民初2868号一案提出上诉，(2019)浙0683民初2868号一案事实上已经发生法律效力。三、本案双方当事人签订的租赁合同受合同相对性原则的约束，上诉人的上诉事实和理由不足。1.本案受合同相对性原则约束的事实基础。涉案《租赁合同》于2015年10月6日由两上诉人作为出租人(甲方)与被上诉人作为承租人(乙方)签订，即租赁合同主体为上诉人和被上诉人。本案租赁合同标的物为上诉人从承包取得的集体土地使用权和地上建筑物。上诉人在出租合同中明确表明租赁房屋为“原出租给新鼎机械制造有限公司的范围”，故该出租标的物十分明确，并不是上诉人受原审第三人委托出租给被上诉人。同时上诉人和原审第三人2014年7月20日签订的《协议书》在一审中已经被上诉人和原审第三人认定真实，更加印证涉案《租赁合同》的相对方就是上诉人与被上诉人，与原审第三人没有关联。本案租赁标的物和租金受领的主体，即权利义务主体是上诉人和被上诉人。签订租赁合同和履行租赁合同的主体均是上诉人和被上诉人，从未涉及第三人。2.本案受合同相对性原则约束的法律基础。合同相对性原则指合同项下的权利义务仅在合同当事人之间发生拘束力。包括合同主体相对性、内容相对性与责任相对性。首先，本案合同主体系上诉人与被上诉人，主体相对性原则表明本案租赁合同仅仅约束上诉人与被上诉人，不约束第三人。其次，本案内容具有相对性，双方约定的合同内容是双方当事人的真实意思表示，双方自始均无争议，不受第三人意思干扰。再次，本案责任具有相对性，双方当事人均向对方履行相应的义务。三、上诉人在合同签订时和履行合同过程中，从未向被上诉人披露委托人，故上诉人称受原审第三人委托将房屋土地出租给被上诉人并将租赁费交与原审第三人，本案应由原审第三人履行返还租金义务的抗辩理由不成立。首先本案不存在委托事务。上诉人所称的委托事务系其推卸责任的说辞而已，违反了诚实信用原则。同时，根据《合同法》第四百零三条第二款之规定，即便存在委托出租的事实，因上诉人未向被上诉人披露委托人，被上诉人有权起诉合同相对人。 嵊州市新鼎机械制造有限公司辩称：公司成立于2004年7月，因业务扩大于2009年搬迁到，此土地由竺孟尧联系从金庭后山村租赁给公司共计30亩。因业务发展过快，投入较大造成资金周转困难，后因对外担保出现风险，公司经营艰难，因范彭军、楼浙君夫妻给公司有银行担保，考虑到公司出现风险，经商量成立嵊州市合旺公贸有限公司即被上诉人，共渡难关，但被上诉人公司成立后，楼浙君私心太重，未按合同办事，不给张新发工资和缴纳社保，无奈之下张新退出经营，由他夫妻经营被上诉人公司，年租金定为80万，共分三份合同。被上诉人公司经营期十年，我公司和被上诉人公司所有合同都定为十年期限。因为我公司欠竺孟尧借款，所以在租金分配上与范彭军夫妻协商后决定单独签订一张土地租赁合同，划出每年30万元用于归还竺孟尧借款，直至归还完毕全部借款。每年都是竺孟尧从被上诉人公司代我公司收取租金，然后出具收据再归还竺孟尧借款。此30万元土地租金是我公司所有租金一部分，此土地租赁合同也是我公司所有租赁合同一部分，但万万没想到的是楼浙君是如此恶毒，我们协商好合同期限是十年，但她让竺孟尧签字的那张合同私自改成二十年期限，利用竺孟尧父子善良设了圈套，这张土地合同明显是欺诈合同。 嵊州市合旺工贸有限公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与两被告于2015年10月6日签订的《租赁合同》无效；2.两被告返还原告租金600000元，并支付该款占用期间的利息（其中300000元自2015年10月15日起至付清日止按月利率1%计算，其余300000元自2016年12月31日起至付清日止按月利率1%计算）；3.两被告赔偿原告经济损失500000元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明，2009年8月30日，被告竺孟尧、竺金波与嵊州市金庭镇后山村经济合作社签订《土地承包合同》，承包经营该村原桑园地约40亩土地，期限为2009年8月30日至2058年8月30日。两被告承包土地后，实际交由第三人新鼎公司使用，2010年2月，第三人未经批准，违反土地利用总体规划（该土地类型为基本农田），在该土地上动工建造厂房（占用面积3103平方米）。同年8月29日，嵊州市国土资源局作出嵊土资罚字[2010]262号《行政处罚决定书》，责令第三人退还其非法占用的3103平方米土地，并限期拆除在上述土地上新建的厂房，恢复种植条件。然第三人未按照《行政处罚决定书》的要求执行。2014年7月20日，第三人与两被告签订《协议书》，约定第三人将在两被告承包土地上建造的厂房及变压器等设施用于抵偿在两被告处的借款，同时又约定两被告将上述厂房设施出租给第三人使用，租赁期限自2014年7月20日至2016年7月19日。2015年10月6日，两被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方将从经济合作社承包的座落于嵊州市金庭镇后山村的原桑园地的土地使用权及地上建筑物（原出租给新鼎机械制造有限公司的范围），全部用于出租给乙方用于生产生活使用；租赁期限为贰拾年，自2015年10月10日至2035年10月9日止；租金共计叁佰万元整，分拾年付清，每年支付叁拾万元整；甲方必须保证对出租物具有所有权或使用权，保证具有出租物的完整权利，保证出租物能够正常使用……”2015年10月15日和2016年12月31日，原告分别向两被告支付租金300000元，合计600000元。2017年9月1日，上述租赁物被作为裁执分离执行点，由嵊州市金庭镇人民政府实施了强制拆除。庭审中，原、被告一致认可《租赁合同》所涉“地上建筑物”即嵊土资罚字[2010]262号《行政处罚决定书》记载的违法建筑。另查明，2015年10月8日，第三人曾出具给被告竺孟尧一份《委托书》，载明：“嵊州市新鼎机械制造有限公司于2015年10月8日起把公司围墙内约18亩土地及地上建筑物租赁给嵊州市合旺工贸有限公司使用，每年租赁费为叁拾万元整（300000元）。因本公司欠嵊州市后山村竺孟尧借款，今委托竺孟尧代表本公司收取嵊州市合旺工贸有限公司土地及地上建筑物租赁期间的租赁费，每年叁拾万元整，用于归还竺孟尧借款。”2016年2月5日和2017年1月20日，第三人各出具收条一份，均载明收到竺孟尧代其向原告收取的租赁费300000元的事实。再查明，原告与第三人之间于2015年10月5日另签有租赁合同，第三人将自己所有的2479.40平方米工业用地使用权及地上建筑物等出租给原告。 一审法院认为，原、被告对签订《租赁合同》，两被告收取原告租金600000元的事实没有异议，本案争议焦点为该《租赁合同》的相对人、效力以及原告的损失认定，该院分别评析如下：一、关于《租赁合同》的相对人。两被告认为，《租赁合同》虽由其签订，但实际是基于第三人的委托，其收取的租金也交由第三人，故实际出租人为第三人；原告与第三人均对此不予认可。该院认为，讼争《租赁合同》标的物之一嵊州市金庭镇后山村的原桑园地系两被告从村集体处承包经营，地上建筑物即厂房则由第三人建造，两被告和第三人对相互之间究竟是何种关系意见不一，本案中因无确切证据亦无法查明。但根据嵊州市国土资源局作出的《行政处罚决定书》可以确定，该土地类型为基本农田，地上建筑物（厂房）系违法建筑，故而是拆除整改的对象，因此，从法律的层面，无论是两被告还是第三人，都不可能对租赁物享有完整的权利。2014年7月20日，第三人和两被告签订了《协议书》，第三人将上述土地和地上建筑物的权利抵偿给两被告，再由两被告返租给第三人使用，期限为二年。由此可见，就两被告与第三人内部而言，2014年7月20日后租赁物的实际所有人为两被告而非第三人，基于此，2015年10月6日两被告以自身名义与原告签订《租赁合同》，将上述标的物以20年为期限出租给原告使用的做法更符合一般的行为逻辑；根据《租赁合同》对租赁物的描述，括号中特别注明“原出租给新鼎机械制造有限公司的范围”，从该表述的语法分析，能够排除新鼎公司作为出租人的可能性，其内容一定程度上亦能与《协议书》印证，进一步说明两被告是以自己名义与原告签订合同；结合《租赁合同》签订后，原告一直向两被告履行合同义务即支付租金的事实，本案应认定两被告为《租赁合同》的相对人即出租方。本案中，被告还提交了第三人出具的《委托书》、收条等，以证明双方之间存在委托代理关系，但该《委托书》形成于《租赁合同》签订后，在两被告无法证明《租赁合同》签订时已经将该委托关系告知原告或者原告对此明知的情况下，根据《合同法》第403条关于间接代理的规定，原告仍然有权选择两被告作为相对人主张权利，据此，两被告的该项抗辩同样不能成立。二、关于《租赁合同》的效力。我国《土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地专用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。”《农村土地承包法》第十一条规定：“农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”根据本案查明事实，租赁标的物嵊州市金庭镇后山村原桑园地土地用途为基本农田，讼争《租赁合同》约定两被告将该土地及其上的违法建筑物出租给原告用于生产生活使用，显然违反了上述法律的强制性规定，符合《合同法》第五十二条第五项规定的情形，属于无效合同。根据当事人陈述，原、被告签订《租赁合同》时，两被告向原告出示了与嵊州市金庭镇后山村经济合作社签订的《土地承包合同》并交付了复印件，结合当时嵊州市国土资源局的处罚决定已经作出的客观事实，可以认为，原告知道或者应当知道其承租的土地系承包土地即农用地，地上建筑物系违法建筑。据此，对于合同无效，原告自身亦有责任。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，两被告收取的600000元款项（根据合同约定为四年即2015年10月10日至2019年10月9日的租金，折合每年150000元）应作两部分处理。其中2015年10月10日至强制拆除整改前即2017年8月31日的租金（约合283300元），虽是基于无效合同，但原告已实际享受标的物的利益，应当支付占有使用费，故无权要求返还，该款项应由相关行政主管部门依照《土地管理法》的规定处理；2017年9月1日至2019年10月9日的租金（约合316700元），原告未享受标的物的利益，两被告应予返还，但基于原告自身过错，该院对其利息主张不予支持。三、关于原告主张的损失。本案中，原告主张因合同无效造成的损失主要为厂房装修投入、搬迁费用、停产损失等，但均未提供充分证据加以证明，故该院不予支持。综上所述，合旺公司的诉讼请求部分成立，该院予以支持；其余部分，该院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五十九条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条规定，判决：一、确认嵊州市合旺工贸有限公司与竺孟尧、竺金波于2015年10月6日签订的《租赁合同》无效；二、竺孟尧、竺金波返还嵊州市合旺工贸有限公司租金316700元，款限判决生效后十日内付清；三、驳回嵊州市合旺工贸有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16347元，由嵊州市合旺工贸有限公司负担12313元，竺孟尧、竺金波负担4034元，限于判决生效后十五日内向该院交纳。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为与被上诉人嵊州市合旺工贸有限公司签订案涉土地使用权及地上建筑物租赁协议的究竟是两上诉人竺孟尧、竺金波还是原审第三人嵊州市新鼎机械制造有限公司。根据查明的事实，2015年10月6日两上诉人以自身名义与被上诉人签订《租赁合同》，将案涉土地使用权及地上建筑物以20年为期限出租给被上诉人使用，虽上诉人主张其系受原审第三人委托代为签订租赁协议，且相应的租金亦已交付原审第三人，但因现各方提交的证据，在证明与被上诉人签订案涉土地及地上建筑物租赁协议的究竟是两上诉人还是原审第三人上相悖，原审第三人对是否委托两上诉人的表述在一、二审中也不一致，无法确定系两上诉人受原审第三人委托将案涉土地及地上建筑物租赁给被上诉人还是两上诉人基于2014年7月20日的《协议书》直接将享有相应物权的案涉土地及地上建筑物出租给被上诉人，但即使如两上诉人所述，其系受原审第三人委托签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，两上诉人提交的委托授权书形成于2015年10月8日，晚于两上诉人以自身名义与被上诉人签订《租赁合同》的时间，在两上诉人无法证明该《租赁合同》签订时已经将该委托关系告知被上诉人或者被上诉人对此明知的情况下，被上诉人仍然有权选择两上诉人作为相对人主张权利，故一审法院判决由两上诉人承担责任并无不当。 综上所述，竺孟尧、竺金波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4034元，由竺孟尧、竺金波负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 瑶 审判员 韦 玮 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年三月十七日 书记员 余建维