浙江省青田县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙1121执异2号 异议人(案外人)毛菊兰，女，汉族，1960年3月15日出生,住浙江省青田县。 申请人：陈进照，男，汉族，1949年10月6日出生，户籍地青田县。 被申请人：麻岳权，男，汉族，1954年2月19日出生，户籍地青田县。 本院在审理原告陈进照与被告麻岳权、麻招柳民间借贷纠纷一案中，申请人陈进照（以下简称申请人）于2019年12月17日向本院提出保全申请，并提供担保。经审查，本院依法作出了(2019)浙1121民初4855号民事裁定书，查封了登记在被申请人麻岳权（以下简称被申请人）名下归其所有证载地址为青田县XX房屋(权证号01××21)不动产，查封期限为三年。2020年1月18日异议人毛菊兰（以下简称异议人）对本院查封标的提出书面执行异议。请求本院依法裁定中止并解除对该标的查封的执行。本院于2020年2月28日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人称，因被申请人麻岳权欠中国邮政储蓄银行股份有限公司青田县支行（以下简称邮储青田支行）和浙江泰隆商业银行股份有限公司丽水青田支行（以下简称泰隆青田支行）各借款60万元及利息，共计120万元及利息。后经贵院判决执行。贵院要求被申请人将已查封归被申请人所有证××地址为青田县××矿区路××号房屋出卖偿还上述执行款项。2019年11月19日被申请人与我协商后签订了购房《协议书》，以1226400元价格将该房屋卖归我所有。2019年11月20日，按被申请人的要求，我到银行用应付被申请人的购房款分别代其偿清了上述两家银行借款本息，为此我已支付了全部购房款。后银行分别到贵院办理了执行结案手续，解除了对该房屋的抵押和保全查封。协议签订后该房屋便交我实际占有使用至今。同时，被申请人将该房原租赁他人开店的一楼店面交由我继续收租出租。因我与被申请人是亲家关系，加之卖房后他无处居住，经与我协商同意并签订了为期一年,年租金为3000元的《租赁协议》，现被申请人现已搬出。2019年12月16日在我交纳土地出让金等相关费用，我们准备办理该房产权过户登记手续时，贵院于2019年12月18日又作出(2019)浙1121执保4855号民事裁定书，查封了登记在被申请人麻岳权名下坐落于青田县××矿区路××号房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。我认为,在贵院裁定保全查封前,被执行人与我已签订了合法、有效的购房《协议书》,我已交付全部了购房款，且被申请人已将该房屋交我实际占用使用至今，现贵院采取保全查封措是导致我不能办理该房过户登记的主要原因。不是我方原因所致。我认为，我们符合上述可以排除执行的条件，为维护我的合法权益，故我根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条等有关法律规定，向贵院提出书面执行异议申请，请求贵院依法裁定中止并解除对(2019)浙1121执保4855号民事裁定书中查封坐落于青田县××矿区路××号房屋标的查封的执行。 申请人辩称，我认为青田县××矿区路××号房屋归麻岳权所有，其理由：1、答辩人认为案涉房屋一直有被执行人麻岳权所有，适用并居住至今；2、案涉房屋权利登记人是被执行人麻岳权，根据物权法相关规定该房屋实际所有人应为被执行人麻岳权；3、执行异议申请人毛菊兰提出的款项交付不能证明该款项系购买案涉房屋的购房款；明显案涉房屋价值远远超过毛菊兰支付给被执行人的款项，不排除存在恶意串通，逃避债务的嫌疑；4、被执行人麻岳权与执行异议申请人毛菊兰签订了多份合同，不符合常理，明显存在虚假行为，进一步证明双方有恶意串通、伪造合同的可能。综上，故请求贵院驳回执行异议申请人毛菊兰的执行异议申请。 被申请人辩称，因我资金困难，无力偿还银行借款，故邮储青田支行和泰隆青田支行分别将我诉至法院。在法院执行过程中，是我主动找异议人毛菊兰协商，最终同意将在我名下坐落于青田县××矿区路××号房屋以1226400元价格卖给异议人，她同意用购房款代我偿清上欠的银行借款本息。2019年11月19日我与异议人自愿签订了《协议书》。后异议人到银行代我清偿了共计120万元银行借款本息，从此异议人付清给我的全部购房款。后银行分别到法院办理了执行结案手续，并解除了对该房屋的查封。因当时我无处居住，经与异议人协商同意将该房二楼暂由我租用，并签订了为期一年，房租金为3000元的《租赁协议》，现我已搬出。该房屋在贵院作出(2019)浙1121执保4855号民事裁定书前就交由异议人实际占有使用了，我并将该房原租给裘双燕开店使用的一楼也交归异议人继续收租出租。上述均为事实。现我认为该房屋应归异议人所有，对此我无异议。 本院经查明：异议人毛菊兰与被申请人麻岳权系亲家关系。被申请人麻岳权于2015年11月9日及2018年8月10日分别向邮储青田支行和泰隆青田支行各借款60万元，共计借款120万元。后因被申请人麻岳权未依约偿还本息而产生逾期，故银行分别将其诉至本院。后本院依法作出的（2019）浙1121民初2055号及（2019）浙1121民初2078号民事判决书分别发生法律效力。经申请，本院立案进入执行程序。执行中，被申请人麻岳权为完成清偿银行借款，便主动找异议人毛菊兰协商同意将登记在被申请人麻岳权名下坐落于青田县××矿区路××号房屋以1226400元价格卖给异议人毛菊兰，异议人毛菊兰用购房款代被申请人麻岳权清偿了两家银行借款本息。2019年11月19日异议人毛菊兰与被申请人麻岳权自愿签订了《协议书》，被申请人麻岳权将该房交由异议人毛菊兰实际占有并将该房原出租给裘双燕开店的一楼，归异议人毛菊兰继续收租出租。因当时被申请人麻岳权卖房后无处居住，经与异议人毛菊兰协商同意将该房二楼出租被申请人麻岳权使用，并签订了为期一年，房租金为3000元的《租赁协议》，现被申请人麻岳权已搬出。后异议人于当月20日分别到邮储青田支行和泰隆青田支行代被申请人麻岳权偿清共计120万元借款本息，至此异议人毛菊兰即付清了应付被申请人麻岳权的全部购房款。后邮储青田支行和泰隆青田支行分别于2019年11月20日和2019年11月22日到本院办理了执行结案手续。 本院分别依法作出（2019）浙1121执2125号和（2019）浙1121民初2078号之二执行裁定书和民事裁定书，解除了对青田县××矿区路××号房屋的抵押及保全查封。2019年12月16日在异议人毛菊兰交纳完土地出让金等相关费用，并按青田县不动产登记中心要求，根据买卖双方真实意思和原手写协议，在该中心双方又完成了HT201912009196网签合同的签订，双方准备办理该房产权过户登记手续时，本院依申请人陈进照申请于2019年12月18日作出(2019)浙1121执保4855号民事裁定书，对登记在被申请人麻岳权名下坐落于青田县××矿区路××号房屋采取了保全查封措施。2020年1月18日异议人毛菊兰对查封标的向本院提出书面执行异议。请求本院依法裁定中止并解除对该标的查封执行。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，一、在本院依法作出(2019)浙1121执保4855号民事裁定书对涉案房屋采取了保全查封措施前，异议人毛菊兰与被申请人麻岳权已自愿签订了房屋《买卖协议》，该协议不存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益、损害社会公共利益的情形，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议合法有效；二、异议人毛菊兰已按约定代被申请人麻岳权偿清银行借款本息，即付清给被申请人麻岳权全部购房款，被申请人麻岳权已将该房屋实际交由异议人毛菊兰使用至今，具有物权期待权即将过渡为物权,异议人毛菊兰应为主张该标的实体权利人；三、未及时办理产权过户登记其原因是本院依申请人陈进照申请，在异议人毛菊兰和被申请人麻岳权即将完成过户登记过程中，本院依法对涉案房采取保全查封措施所致，并非异议人原因所致。申请人陈进照现虽对在该房屋交易中双方签订房屋《买卖协议》的合法性持有异议，但未提交相关合法有效证据予以支持，故对申请人陈进照请求驳回异议人毛菊兰异议申请，本院不予支持。异议人毛菊兰提出的书面执行异议请求，理由成立，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对(2019)浙1121民初4855号民事裁定书查封坐落于查封被申请人麻岳权所有的证载地址为青田县XX房屋标的的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 侯保中 审 判 员 姚沂江 审 判 员 叶莉丽 二〇二〇年三月二十四日 代书记员 叶俊序