海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终429号 上诉人（原审原告）：河南合峰创展地产顾问有限公司，住所地河南省鹤壁市淇滨区黎阳路街道大伾路40号。 法定代表人：王桂峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：直艳军，河南鹤淇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河南正光置业有限公司，住所地河南省郑州市金水区金明路19号。 法定代表人：孟海兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴雪明，该公司员工。 上诉人河南合峰创展地产顾问有限公司（以下简称合峰公司）因与被上诉人河南正光置业有限公司（以下简称正光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初1918号民事判决，向本院提出上诉。本案于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，因没有新的事实和证据，本院决定不开庭审理。本案现已审理终结。 合峰公司的上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法发回重审；二、判决正光公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月13日合峰公司与正光公司签订《正光观海花园团购房合同》，约定合峰公司购买正光公司投资开发的位于海南省××县的“正光观海花园”住宅楼房屋43套(毛坯房不含装修)，面积约3052.37平方米，每平方米价格为5000元，房款总计1526.185万元。合同约定付款方式：合同签订后三日内一次性付款900万元，合峰公司与合同签订当日进驻售房部开始销售，销售款优先用于支付正光公司剩余团购款直至付清，付清正光公司剩余团购款以后的剩余销售款打入合峰公司账户。正光公司应在2018年12月30日前将所有房屋交付合峰公司使用，如到期未能交付使用，合峰公司可在2018年12月30日后要求退房，正光公司在2019年1月3日前将合峰公司所交房款的双倍一次性付给合峰公司。合同签订后，合峰公司按照合同约定于2017年4月16日向正光公司指定的账户支付900万元，正光公司向合峰公司出具了收据。合峰公司进驻售楼部开始销售后，于2017年4月28日支付给正光公司11万元销售款、2017年5月4日支付给正光公司51.5866万元销售款、2017年12月6日支付给正光公司10万元销售款、2017年12月27日支付给正光公司97万元销售款、2018年1月3日支付给正光公司32.065万元销售款，合峰公司向正光公司共计支付201.6516万元销售款。加上2017年4月16日支付的900万元，合峰公司共计支付正光公司1101.6516万元房款。2018年4月26日前，正光公司向合峰公司支付三笔款项共计700万元，2018年4月26日后正光公司向合峰公司又支付四笔款项共计260万元。上述款项共计960万，是正光公司明知自己无法履行交付全部房屋的义务后主动支付的款项，并且正光公司承诺仍按原合同承担违约责任。2018年12月30日，由于正光公司无法按照合同约定将43套房屋全部交付给合峰公司使用，按照合同约定，合峰公司要求退回未交付使用的剩余房屋，正光公司应当返还合峰公司已交房款的双倍，即1101.6516万元的双倍2203.3032万元。扣除前期正光公司支付的代销房屋款960万元，正光公司还应支付1243.3032万元。综上所述，一审判决认定事实不清，判决错误。合峰公司依法提出上诉，依法维护合峰公司的合法权益。 正光公司辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。 合峰公司向一审法院起诉请求：1、请求判令正光公司向合峰公司支付剩余未付的双倍已交房款1243.3032万元；2、请求判决正光公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年4月13日合峰公司与正光公司签订《正光观海花园团购房合同》，购买正光公司在海南××县开发的××园房屋共计43套，面积约3052.37平方米，每平方米价格为5000元，房款总计1526.185万元，毛坯房不含装修。合同第五条约定付款方式为合同签订后三日内合峰公司一次性付款900万元，并于合同签订当日进驻售房部开始销售，销售款优先用于支付剩余团购款直至付清，付清剩余团购款以后销售款打入合峰公司账户。合同第六条约定，正光公司应在2018年12月30日前将该房屋交付乙方使用，如到期未能交付使用，合峰公司在2018年12月30日后要求退房者，正光公司则在2019年1月3日前将合峰公司所交房款的双倍一次性付给合峰公司。合同签订后，2017年4月16日合峰公司按照合同约定向正光公司支付了900万元购房款。同时，合峰公司进驻正光公司售房部进行销售，并分别于2017年4月28日、2017年5月4日、2017年12月6日、2017年12月27日、2018年1月3日向正光公司支付房屋销售款11万元、51.5866万元、10万元、97万元、32.0650万元，共计201.6516万元，作为合峰公司交付的购房款。正光公司均出具证明或收据证实收到上述团房款。2018年4月合峰公司口头向正光公司提出退房要求，正光公司已于2018年3月14日至2018年9月29日，先后6次通过银行转账汇款的形式向合峰公司的中国建设银行账户转账房款共计910万元。2019年2月1日，正光公司第7次通过银行。转账向合峰公司支付房款50万元，共计支付房款960万元给合峰公司。另查明，截至一审辩论终结前，涉案的43套房屋尚未竣工验收。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，正光公司与合峰公司签订的《正光观海花园团购房合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同应为有效合同，双方均应依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定履行自己的义务，本案的主要争议焦点：合峰公司是否有权要求正光公司双倍返还已付房款。合峰公司主张正光公司未在合同约定的2018年12月31日前将涉案的43套房屋交付合峰公司，应当双倍返还合峰公司已付房款。根据合峰公司与正光公司双方在合同中的约定，正光公司应在2018年12月30日前将该房屋交付合峰公司使用，如到期未能交付使用，合峰公司在2018年12月30日后要求退房的，正光公司则在2019年1月3日前将合峰公司所交房款的双倍一次性付给乙方。结合本案查明的事实和合峰公司与正光公司在庭审中的陈述，合峰公司向正光公司口头提出了退房要求，正光公司也于2018年3月14日至2019年2月1日期间向合峰公司分批返还了房款共计960万元，可以视为合峰公司与正光公司双方在合同违约条件尚未成就时，以实际行动履行了合同解除手续。合峰公司虽主张正光公司退还房款的行为是在履行合同中约定的退还双倍房款中的一部分，但合峰公司未提供任何证据证明双方已达成合意：正光公司愿意认可合同约定并开始履行返还双倍房款的违约责任，故合峰公司应承担举证不能的不利后果。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，自合峰公司口头通知到达正光公司时，双方签订的《正光观海花园团购房合同》即已解除，尚未履行的，终止履行。合峰公司在交房期限尚未届满时就提出解除合同，正光公司不应承担逾期交房的违约责任，现合峰公司要求正光公司按照合同约定支付双倍已交房款缺乏事实与法律依据，难予支持。至于合峰公司在合同签订后已向正光公司支付的团购房款共计1101.6516万元，现双方合同解除，正光公司应全额退还合峰公司已付房款，除正光公司已返还的960万元购房款外还应返还合峰公司剩余的购房款141.6516万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、正光公司应在判决生效之日起十五日内向合峰公司退还剩余房款141.6516万元。二、驳回合峰公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96398元，由合峰公司负担85415元，正光公司负担10983元。 本院二审期间，合峰公司向我院提交了两份证据，证据一房源表三张，证明2017年12月13日双方协商将合同约定销售的43套房屋中的33套房屋以委托正光公司销售的形式由正光公司回购。这三张房源表上列明了回购房屋的房号、面积、价款和结算完毕的时间，双方就团购合同的履行进行了变更，但没有接触或是撤销原合同，并且约定如果正光公司不能按期支付完毕回购款，正光公司按原合同执行违约责任。证据二《说明》，证明正光公司截止2018年6月13日欠合峰公司房屋回购款5654571.1元。本院组织双方对上述证据进行举证、质证。正光公司认为，证据一，认可退房的事实，因为双方合同已经解除，该证据的内容没有法律效力。证据二，对证据的三性不认可，虽然是正光公司的盖章，但是没有法人代表签字和授权，应认定为无效。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条的规定，《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的“新的证据”，是指以下情形：（一）一审程序中的新的证据包括：当事人在一审举证期限届满后新发现的证据；当事人确因客观原因无法在举证期限内提供，经人民法院准许，在延长的期限内仍无法提供的证据；（二）二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。合峰公司二审向我院提交的两份证据均不属于法律规定的新证据，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方于2017年4月13日签订的《正光观海花园团购房合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方约定正光公司于2018年12月30日前将房屋交付给合峰公司使用，如到期未能交付使用，合峰公司在2018年12月30日后要求退房者，正光公司则在2019年1月3日前将合峰公司所交房款的双倍一次性付给合峰公司。但2018年3月14日至2018年9月29日间（未到双方约定交付房屋的期限），正光公司陆续多次向合峰公司转账共计960万元，合峰公司一审主张是因为正光公司将合同约定的房屋销售给第三方，正光公司知道合同无法履行，该960万元是正光公司主动双倍返还的房款，并承诺按原合同承担违约责任。二审中，合峰公司主张是因为2017年12月13日双方协商，由正光公司将团购的43套房屋中的33套房屋进行回购，正光公司转账960万元的性质是支付的回购款。根据民事诉讼法的基本原则诚实信用以及禁反言原则，本院对合峰公司二审中的主张，不予采信。本院认为，合峰公司主张该960万元是正光公司知晓无法履行合同主动返还购房款并承诺双倍返还购房款，但未提供证据证明双方就此达成合意，且正光公司对合峰公司的主张不予认可。合峰公司亦未提供证据证明是正光公司将涉案房屋销售给第三方，导致合同无法履行。在双方合同约定的解除条件未成就之时，正光公司即向合峰公司转账960万元，合峰公司也接受该笔钱款，应视为双方以实际行为解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，一审法院判决正光公司向合峰公司返还剩余购房款141.6516万元，判决正确，应予维持。合峰公司要求双倍返还已支付房款1243.3032万元，无事实根据和法律依据，不予支持。 综上所述，合峰公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费96398元，由上诉人河南合峰创展地产顾问有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴党恩 审 判 员 陈小燕 审 判 员 卢艳萍 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 孙宛宛 书 记 员 江 河 附：本案适用法律条文 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。