湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初257号原告：张再丰，男，1967年11月5日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际大酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路。法定代表人：王和平，经理。原告张再丰与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告张再丰到庭参加了诉讼，被告大成酒店公司、山水置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张再丰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠付的租金79547.125元；2.判令被告支付因其违约期内产生的租金违约金238.641元（截止2019年12月底，之后产生的另外计算）；3.判令被告大成酒店公司承担抵押担保责任；4.诉讼费用和由此产生的交通费等一切费用由被告承担。本案在庭审过程中，原告张再丰将第一项诉讼请求变更为“判令被告支付欠付的自2019年1月1日-2019年12月底的租金及装修80440元”；第二项诉讼请求自愿放弃。事实和理由：2012年4月21日，原、被告签订了一份《房屋销售回购合同》，原告购买了被告位于张家界市永定区房屋，原告于签订之时一次性付清了全部款项，即房价款151400元。双方还签订了一份《房屋投资经营合同》。2015年4月21日，原、被告又签订了《房屋销售回购合同补充协议》，明确了该房屋的回购金额为554980元，每年付租金为83247元。合同补充协议签订后只履行了前1年，从2016年10月至2018年12月拖欠租金已通过法院判决并申请执行。2019年1月至12月共欠租金和违约金79785.766元。被告在业主多次维权压力下，被告在2017年至2018年的不同时期发布了《告全体业主书》及《公告》等，反复书面承诺对业主租金担责，但其承诺无一兑现。综上，原告诉至法院，请求判如所请。被告大成酒店公司、被告山水置业公司未到庭答辩，但向法庭提交了书面答辩状及证据材料。被告大成酒店公司、被告山水置业公司共同辩称，2019年1月1日至2019年12月31日止，被告已向原告张再丰按照购房总金额年回报率15%的标准支付租金及装修折旧款3740元（本金×2%）。对于委托装修合同到期之后，原告继续计算委托装修折旧款不予认可，原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期之后，并未重新装修；2、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院按照同类案件在长沙芙蓉区法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；3、被告山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后，担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1.2012年4月21日，原告张再丰与被告大成酒店公司、山水置业公司、湖南大成国际大酒店有限公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定：原告张再丰将从被告山水置业公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第15层1508B号房屋交由被告大成酒店公司管理经营，投资期限最短时限不少于2年，最长不超过3年。在本合同的投资期内，该房屋年投资收益为67710元，按年度支付。合同还约定投资期内被告大成酒店公司逾期超过3个月未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益之外，应另向原告支付该房屋本年度内投资收益的0.3%作为违约金。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保。2.2015年4月21日，原告与被告山水置业公司、大成酒店公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》一份，约定：三方于2012年4月21日签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》原购金额为451400元，结清总金额为554980元。原告同意该合同约定的商品房回购期限届满后（于2015年4月20日届满），乙方延期1-2年回购该商品房，延期回购的截止日期为2017年4月21日止，原告与被告山水置业公司同意在原签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》租赁期满后，被告大成酒店公司在延长的回购期内继续租赁经营，被告大成酒店公司并在每满一年当月月底向原告支付当年租金83247元。被告山水置业公司于2015年4月21日出具了收到原告案涉房屋554980元购房款的收据。3.根据上述《房屋销售回购合同补充协议》的约定，双方将本案房屋的租赁期限延长两年，即延长的租赁期限为2015年4月21日至2017年4月21日。在上述租赁期限内，被告大成酒店公司应于每满一年当月月底向原告张再丰支付当年租金83247元。2019年1月17日，原告张再丰向本院提起诉讼，要求两被告支付2016年4月21日至2018年12月31日的租金和装修改造折旧款及违约金。2019年3月15日，本院作出（2019）湘0802民初285号民事判决书，判决：“一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告张再丰支付2016年4月21日至2018年12月31日期间的租金185693元及违约金557元；二、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第一项所确定的其中被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司应支付原告55498元租金及166.5元的违约金承担连带清偿责任；三、驳回原告张再丰其他的诉讼请求。”4.2018年5月1日，原告又与被告山水置业公司签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，双方约定将原告张再丰将从被告山水置业公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店原第15层1508B号房屋变更为第15层1508号房屋，被告山水置业公司给原告张再丰出具6220元收据一份，并在收据上载明：“原房本金554980元，….租金6220元抵房款”。原告张再丰将从被告山水置业公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第15层1508号房屋实际支付购房款561200元。但该房屋继续由被告大成酒店公司使用。5.2019年1月1日-2019年12月31日的租金，被告大成酒店公司分别于2019年1月、6月、8月、10月分四次按本金×2%／12个月的标准支付了部分租金3740元（即935×4个月＝3740元），仍下欠该年度的租金为80440元（84180-3740元）上述事实，有当事人陈述、《张家界市现房买卖合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、购房款收据、房屋装修款收据、中信银行客户回单等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》及其补充协议，是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。1.2012年4月21日签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同的内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同，在约定的三年期限内双方按照合同约定进行了履行。2015年4月21日租赁到期后，原告与被告山水置业公司、大成酒店公司又签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》一份，约定将房屋租赁期限延长至2017年4月21日止，被告大成酒店公司于每满一年当月月底向原告支付当年租金83247元。因原告2018年5月1日追加房款至561200元，故购房总金额按照15%的年回报率计算，每年租金应为84180元。租赁期限届满后，原告与被告大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告大成酒店公司继续使用房屋，原告没有提出异议，原投资经营合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。2019年1月1日后，被告大成酒店公司虽向原告支付了部分款项，经查明其下欠原告自2019年1月1日至2019年12月31日的租金80440元。从2019年1月1日起，被告大成酒店公司没有按照原合同的标准支付租金，属违约行为，依法应当承担违约责任。2.关于原告诉请被告山水置业公司承担抵押担保责任的问题。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告张再丰不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告张再丰依法有权要求被告山水置业公司承担支付义务，故被告山水置业公司应在提供自有物业价值范围内承担连带清偿责任。但本案原告与被告大成酒店公司、山水置业公司在《房屋销售回购合同补充协议》中约定房屋的租赁期限截止2017年4月21日，则担保人的担保范围是合同约定的租赁期限内产生的租金及违约金的支付。被告大成酒店公司下欠原告2019年1月1日-2019年12月31日的租金80440元，被告山水置业公司应对该租赁期间内下欠的租金80440元承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告张再丰支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金80440元；二、被告张家界山水置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第一项所确定的其中被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司应支付原告80440元租金承担连带清偿责任；三、驳回原告张再丰其他的诉讼请求。案件受理费897元，适用简易程序减半收取计449元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  漆辉伏二〇二〇年三月二十日法官助理覃锴书记员任萌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。