广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终15号 上诉人(原审原告)：何方想，男，1987年6月4日出生，汉族，户籍地贺州市平桂区，文书送达地址确认为柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：梁健安，贺州市八步区桂诚法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审被告)：王斌，男，1982年9月7日出生，汉族，户籍地贺州市八步区，文书送达地址确认为贺州市八步区。 被上诉人(原审被告)：庄承铁，男，1949年3月4日出生，汉族，户籍地贺州市平桂区，文书送达地址确认为贺州市八步区。 被上诉人(原审被告)：庄艳珍，女，1981年10月11日出生，汉族，户籍地贺州市平桂区，文书送达地址确认为贺州市八步区。 上诉人何方想因案外人执行异议之诉一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初2659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人何方想上诉请求：1、撤销贺州市八步区人民法院(2019)桂1102执586号之三执行裁定书第四项内容及贺州市八步区人民法院(2019)桂1102民初2659号民事判决书，改判排除拍卖执行上诉人所有的贺州市XX商铺；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人王斌、庄艳珍是夫妻关系。上诉人与被上诉人王斌和庄艳珍经封某介绍相识，经双方平等自愿协商，于2018年6月25日签订《房地产买卖合同》，该合同约定：王斌、庄艳珍将其位于贺州市XX大道（贺州市八步区XX)西侧贺州市XX住宅小区第XX幢XX号商铺(贺州市XX号XX幢XX号商铺)出售给上诉人，合计面积35.84㎡,该商铺与封某购买所得商铺相邻，且房屋结构独立，上诉人向被上诉人王斌和庄艳珍支付房款人民币608000元。上诉人在签合同后按约定已向被上诉人王斌支付了25万元房款定金(其中24万元是银行转账，另1万元是出租门面押金，该押金本是由上诉人收，经上诉人同意由租户直接交给王斌，算是上诉人的定金)，于2018年10月11日支付完剩余首付款，房屋过户前由上诉人转账给卖方(王斌)代为缴纳剩余房款，首付款和定金都给付后，王斌和庄艳珍已将上述房屋交付给上诉人，之后上诉人对该楼房进行装修并出租至今。贺州市八步区人民法院受理的被上诉人庄承铁与被上诉人王斌民间借贷纠纷执行一案在强制执行过程中将上诉人所有的财产，即位于贺州市XX大道（贺州市八步区XX）西侧贺州市XX住宅小区第XX幢XX号商铺(贺州市XX号XX楼XX室)的房产当做被上诉人王斌的财产予以执行，上诉人已实际对该房屋行使所有权和使用权。后由于王斌、庄艳珍并未取得该商铺的不动产权登记证书，因此不能办理变更登记。但上诉人已经实际付清全部房屋转让款，并实际对商铺享有占有、使用、收益和处分权。上诉人认为该商铺是上诉人善意有偿取得，人民法院不得查封、拍卖上诉人的房产。上诉人在2019年7月22日依法向法院提出执行异议。一审法院于2019年8月25日送达给上诉人(2019)桂1102执异53号执行裁定书。该裁定认为上诉人提出执行异议为排除执行而提供的其与被上诉人王斌、庄艳珍之间订立的房屋买卖合同是否合法有效？其提交的合法占有价款支付等证据尚需经过法定程序来进行确认。在合同是否合法有效，房屋占有，价款支付等案件事实未经法定程序确认的情况下，异议人的主张不足以排除本案执行。于是驳回上诉人的执行异议申请是错误的。一审法院(2019)桂1102民初2659号民事判决书的部分事实认定错误，证据不足。上诉人与王斌在涉案房屋转卖之前素不相识，没有任何其他债权债务存在。在转账明细中大部分注明商铺款或房屋定金，虽然有2笔(2018年6月25日50000元、2018年10月5日50000元)没有注明为转让房屋购房款或定金，但2018年6月25日50000元转款与后三次50000元转款是连续的，后三笔均注明为房屋定金，且有王斌出具的收据认可收款的事实与《房地产买卖合同》无论是时间和付款数额也是相互印证的。《房地产买卖合同》第三条第三部分为房屋尾款：由银行代扣，房屋过户前由买方转账给卖方代为缴纳，所以出现被上诉人王斌于2018年10月11日出具收条后，上诉人于2018年12月16日仍通过微信转账给王斌也不足为奇，被上诉人王斌在收条中注明上诉人除银行贷款部分房款，其余全部结清，银行贷款在过户前由何方想转账给王斌代还银行款项，过户时由何方想一次性还清剩余贷款可正常过户。可见房屋是已经转让给了上诉人，上诉人只欠银行贷款并没有欠王斌的转让款。虽涉案房屋于2018年10月29日已被法院查封，但当时上诉人是不知道房屋被查封的，因为之前银行贷款是王斌的账号，上诉人还转了l个月的还贷进王斌的银行账号，后来知道被查封、王斌账号被冻结就不转钱了。王斌的商铺转让给上诉人后，因为名字还是王斌的，所以租户认为以王斌名字签订租赁合同，由租户每月租金打入王斌账户，是上诉人支付房屋尾款，这也是王斌和上诉人签订的《房地产买卖合同》第三条第三部分为房屋尾款：由银行代扣，房屋过户前由买方转账给卖方代为缴纳，因此一审法院认为上诉人实际占有使用涉案商铺不作认定是错误的。 被上诉人王斌经本院依法传唤未到庭参加质询，也未出具书面答辩意见。 被上诉人庄承铁答辩称：同意上诉人的上诉意见，其未申请执行涉案房屋，该房屋已实际发生转让，属于上诉人所有。请求二审法院撤销一审判决，作出公正判决。 被上诉人庄艳珍答辩称：同意上诉人的上诉意见，涉案房屋已经实际转让归上诉人所有，是因开发商和欣房地产公司一直没有发放产权证，致使没能过户。请求二审法院撤销一审判决，作出公正判决。 上诉人何方想向一审法院起诉请求：1.撤销（2019)桂1102执586号之三执行裁定书第四项内容，停止拍卖执行原告所有的贺州市XX商铺。2.确认2018年6月25曰原告何方想与被告王斌、庄艳珍签订的《房地产买卖合同》合法有效，原告享有贺州市XX商铺的所有权，被告王斌、庄艳珍应协助配合原告办理不动产过户手续。3.本案受理费由被告庄承铁、王斌、庄艳珍共同负担。 一审法院查明，1.原告的转账明细中，转至被告王斌账户有两笔款项并未注明为转让房屋的购房款或定金，不排除双方存在其他债权债务关系，这两笔款项的性质不应直接认定为房屋价款。对于微信和现金支付部分，原告并未明确向法庭提交相应证据予以佐证具体的支付数额。且在被告王斌于2018年10月11日出具收条后，原告于2018年12月16日仍通过微信转账给王斌，而涉案房屋于2018年10月29日已被法院查封。因此，对原告认为已付清所有购房款的事实，该院不予认定；2.对于案外人封某出具的四邻证明，不能直接证实原告为涉案房屋的实际占有人的事实，原告当庭自认租赁合同为被告王斌所签，房屋租金也打入被告王斌账户，原告未向法庭提交关于涉案房屋由其占有、使用等相关证据。因此，对于原告占有使用房屋的事实，该院不予认定。 一审法院认为，原告与被告王斌、庄艳珍签订了《房地产买卖合同》，双方意思表示真实，《房地产买卖合同》合法有效。虽然转让合同有效，但是原告未提交相应证据证实已支付全部购房款，且在房屋被法院查封后仍有支付情形，原告亦未提交其已实际占有、使用涉案房屋的证据。涉案房屋仍登记在被告王斌、庄艳珍名下，房屋租金也由王斌实际收取，原告并不享有涉案房屋的各项权利。因此，原告关于确认其享有房屋权利，要求停止执行涉案房屋等主张，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回原告何方想的诉讼请求。案件受理费9880元（原告已预交），由原告何方想负担。 二审中，上诉人向本院提交证据：证据1、王斌作出的书面声明，拟证实王斌因个人原因无法到庭，其与何方想签订的合同是真实有效的，商铺款已经全部收到。证据2、王斌出具的收条，拟证王斌收到何方想交的22700元的房款。证据3、张棋金与何方想、封某签订的门面租赁合同，拟证实张棋金于2019年11月25日重新签订租赁合同，现以封某和何方想的名义出租，涉案商铺的实际占有收益人是上诉人何方想。上诉人申请证人封某出庭作证，拟证实上诉人自购买涉案商铺后，即实际占有并用于出租。被上诉人庄承铁、庄艳珍对上诉人二审提交的证据及证人封某的证言无异议。本院认为上诉人提交的证据1、证据2属于上诉人与王斌之间对房屋买卖合同的履行，是双方的真实意思表示，合法有效。证据3及证人封某出庭作证的证言无其他证据予以佐证，未能证实涉案房屋已经由上诉人实际占有使用。 经审查，一审判决采信的证据及认定的事实合法正确，本院予以确认。 本院认为，一审法院作出（2019）桂1102民初364号民事调解书确定王斌向庄承铁偿还借款1300000元，该院执行登记在王斌及其妻庄艳珍名下的贺州市XX商铺的过程中，上诉人对该商铺提出权属主张而提起本案执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，虽然一审法院查封该商铺之前，上诉人已与王斌、庄艳珍签订书面买卖合同，但上诉人未能证实其在一审法院查封之前，已合法占有该商铺且支付了全部价款。因此，上诉人提起本案之诉不符合上述规定能够排除执行的情形。被上诉人王斌作为被执行人的其他执行案件中，若确认上诉人对涉案商铺具有权属则会损害案外人的债权实现，因此，上诉人请求确认涉案商铺归其所有的理由也不成立，本院不予支持。一审判决驳回上诉人诉讼请求认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人何方想的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人何方想负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 周成才 审 判 员 陈小坤 二〇二〇年三月十七日 法官助理 傅 媛 书 记 员 张 荃