湖南省双牌县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1123民初103号原告：张志轩，男，1975年9月6日出生，汉族，居民。被告：何声华，男，1963年4月4日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人：何艳菊，女，1986年10月20日出生，汉族，居民。第三人：何艳菊（系被告何声华之女），女，1986年10月20日出生，汉族，居民。原告张志轩与被告何声华及第三人何艳菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志轩、被告何声华委托诉讼代理人何艳菊及第三人何艳菊到庭参加诉讼。被告何声华因授权委托没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张志轩向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍退还原告购房定金，即再退还人民币10000元;2.诉讼费用由被告承担。事实与理由:2019年10月26日，原告认购被告位于永和家园D栋301的房屋以及附属柴房，其委托女儿何艳菊与原告商议并签订定金合同，被告对其女儿有充分的授权。当日向被告支付定金1万元，并与被告签订了《房屋买卖定金协议》。后因被告不诚信，违约不履行协议。2019年11月6日只让其女儿退定金10000元。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，被告应承担双倍返还定金的义务。原告特此提起诉讼，请求法院依法判令被告双倍返还定金，即再退还人民币1万元给原告，以维护原告的合法权益。被告何声华辩称，一、《房屋买卖定金协议》依法应属无效合同，答辩人仅需退还本金，无需退还双倍定金，答辩人的女儿何艳菊与原告张志轩签订的《房屋买卖定金协议》，因违反了《中华人民共和国土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等相关法律法规以及政策的规定，依据《合同法》第五十二条的规定应属无效。因此，对于无效合同，依据《合同法》第五十八条的规定，因案涉协议自始无效，答辩人仅需退还原告张志轩已经支付的定金，无需退还双倍定金。二、在退还定金10000元时，原告张志轩已与答辩人协商并达成一致意见，同意放弃购房。在答辩人的女儿何艳菊退还10000元的当日，已经通过电话沟通的方式达成了一致意见，原告张志轩在电话中已经同意在收到10000元后不再购房，其在同意不再购房的情况下，仍然起诉要求双倍退还定金的行为有违诚实信用原则。三、答辩人并未对女儿有明确的授权，对于女儿签订的案涉协议毫不知情，故不应对答辩人产生效力答辩人与原告张志轩素不相识。因答辩人常居外地，原告张志轩甚至都没见过答辩人，答辩人亦对女儿何艳菊签订案涉协议的事实毫不知情。答辩人亦未向女儿何艳菊出具书面授权，然原告张志轩在尚未确认女儿何艳菊是否具有代理权限的情况下签订案涉协议，显然存在审查上的过失。因此，案涉协议对答辩人不产生相应的法律效力，原告张志轩亦无权向答辩人主张双倍退还定金。综上，答辩人认为原告张志轩的诉讼请求没有事实和法律根据，请求人民法院驳回其全部诉讼请求。第三人何艳菊陈述，一、案涉房屋产权并不在被告名下，没有出卖该房屋的权利，故定金协议属无效合同；二、在第三人退还10000元定金时，已于原告协商达成一致意见，原告也确认收到10000元定金；三、第三人纯属代理，对于原告与被告的具体协商不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告张志轩提交的证据一《房屋买卖定金协议》一份，拟证实于2019年10月26日原告认购被告位于双牌县泷泊镇永和家园D栋301号房屋，并与当时被告委托人即第三人何艳菊签订该份协议的事实，被告与第三人对其真实性无异议，但关联性有异议，认为案涉房屋的产权并不在被告名下，故该份协议属无效协议，本院认为，该份证据系双方当事人的真实意思表示，涉案房屋的权属登记与该合同的效力并无直接联系，故本院依法予以采信；对原告张志轩提交的证据二支付宝转账记录及微信聊天记录各一份，拟证实2019年10月27日原告向第三人转款10000元定金的事实，被告与第三人对其真实性无异议，但对关联性有异议，认为第三人在与原告达成一致意见时，已退还1万元给原告，并原告已确认收到，本院认为该份证据客观反映了《房屋买卖定金协议》签订后原告履行相关合同义务的情况，至于该笔定金是否已经返还属于前述协议的具体履行问题，故本院依法予以采信；对原告张志轩提供的证据三通话记录一份，拟证实原告于2019年10月25日跟被告取得联系，协商购房的事实，被告与第三人均有异议，认为不能证实是否与被告进行了通话，本院认为该份通话记录仅能证实原告曾与电话号码为13397648049的人员进行联系，但无法证实电话号码的归属，故对该份证据本院依法不予采信。对第三人何艳菊提交的支付宝转账记录及微信聊天记录各一份，拟证实第三人已于2019年11月6日向原告退款10000元定金的事实，被告无异议，原告对其真实性无异议，但认为第三人并不是在与原告协商联系后退还的，而是在原告不知情的情况下退还的，原告是在2019年11月6日第三人转款之后才被通话告知的，本院认为该份证据客观反映了第三人退还定金的有关情况，与本案具备关联性，可以作为本案的定案依据，本院依法予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张志轩了解到双牌县泷泊镇永和家园小区有房屋出售，被告之女何艳菊带原告查看了位于双牌县泷泊镇永和家园D栋301的房屋及车库后，原、被告于2019年10月26日签订一份《房屋买卖定金协议》，该协议载明：“被告的代理人为本案第三人何艳菊；被告自愿将其位于双牌县泷泊镇永和家园D栋301的房屋及车库作价280000元出售给原告，合同签订时，原告一次性支付购房款定金10000元；合同签订后25日内，被告应主动与原告签订购房主合同…”。合同签订后，原告张志轩于2019年10月27日14时54分以转账方式向被告的代理人何艳菊支付定金10000元。后因故双方当事人未能签订购房主合同，2019年11月6日18时29分，何艳菊以支付宝转账的方式退还原告定金10000元。原告认为被告违反合同约定义务，拒不与原告签订主合同，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，被告应承担双倍返还定金的义务。双方遂产生纠纷，原告遂诉至本院。本院认为，本案的争议焦点为：1.《房屋买卖定金协议》是否有效？2.涉案的定金是否应当返还？返还多少？3.该协议的权利义务由谁承担？对争议焦点1，《房屋买卖定金协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，涉案房产权属并不影响该合同本身的效力，故该合同依法成立并生效，双方当事人均应如实全面履行合同义务。对争议焦点2，原、被告在所签订的合同名称及条款中明确使用了“定金”的字眼，且退还相应款项时也注明退还的款项系购买房屋的定金，足以认定双方当事人一致认可该笔款项的定金性质，现被告不愿与原告签订购房主合同，符合法律规定的接收定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金的规定，故被告收取原告的定金10000元理应双倍返还，因被告的代理人已经返还定金10000元，故被告仍需返还10000元。对争议焦点3，该协议上被告的签字均系本案第三人何艳菊代签，协议上注明被告的代理人为第三人何艳菊，被告在提交的书面答辩状中主张第三人何艳菊签订该协议的行为未获得相应书面授权，但诉讼过程中，被告又特别授权第三人何艳菊作为委托诉讼代理人，且在庭审过程中，第三人何艳菊代被告认可了该协议的真实性，故该协议的权利义务理应由被告承受。被告关于合同无效和原告违反诚实信用原则的抗辩主张因未提供相应证据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十二条第一款之规定，判决如下：被告何声华于本判决生效之日起10日内返还原告张志轩定金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告何声华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 袁凌波二〇二〇年三月二十三日法官助理 张成杰书 记 员 蒋蕙兰