广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9529号原告:曾礼强，男，1997年4月27日出生，汉族，住广西北流市。被告：田少武，男，1962年10月3日出生，汉族，住广东省普宁市。被告：蔡传杰，男，1986年8月14日出生，汉族，住广东省普宁市。原告曾礼强与田少武、蔡传杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾礼强、被告田少武到庭参加诉讼，被告蔡传杰经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曾礼强向本院起诉请求：一、要求两被告退还二押一租5100元、中介费850元、精神损失费2000元、2019年9月10日至9月11日以及2019年10月20日房屋停水停电至10月30日期间无法入住案涉房屋租房费用1800元。二、受理费由两被告承担。事实和理由：原告于2019年9月4日与蔡传杰（代理房东）签订租赁合同，蔡传杰承诺9月10日前交房入住，但蔡传杰以各种理由拖延，直到9月12日晚才交房。原告于入住后，9月15日中午，原告正在房间睡午觉，突然听到客厅有两个男人在谈话，当时由于恐惧没有打开房门查看，事发后两天，也听闻隔壁房有陌生人闯入。于是原告前往逢源派出所报案，但派出所不予立案，原告与蔡传杰协商无果。期间，街道出租屋管理中心派人上门登记，指出原告所租房屋属于房中房违建。经此种种事件发生，导致原告无法正常作息。直到2019年10月20日，房屋停水停电，原告联系业主田少武得知业主已于10月17日与代理房东蔡传杰解除租赁合同。我方多次联系蔡传杰无果，房屋已不能正常居住，期间都在外租房住故起诉至法院。被告田少武辩称：我没有收过原告任何费用，不同意原告的全部诉讼请求。我不认识蔡传杰，是我的朋友马廷光代我与蔡传杰签订租赁合同，出租房屋。被告蔡传杰没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：被告田少武是案涉荔湾区某路45号2304、2305房的产权人；该房屋建筑面积171.21平方米。2019年5月30日，案外人黄丽爱（出租方，甲方）与蔡传杰、案外人赖永贤（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉的某路45号2304、2305房共171平方米出租给乙方使用，该房屋仅作为住宅包租使用；房屋租赁期为5年，自2019年7月1日起至2024年6月31日止，月租金7000元，押金14000元；等等。2019年9月，蔡传杰以田少武委托代理人的身份与原告（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定案涉房屋建筑面积30平方米出租给原告作居住使用，租期自2019年9月10日至2020年3月10日止，共6个月，保证金3400元，每月租金1700元，在每月的第10日前缴付租金；签署合同当日，原告须向出租方交付保证金3400元和首期租金1700元，共计5100元；本合同终止时，原告结清迁出之日前的全部费用，出租方应即时将保证金无息退回给原告，双方同意出租方交付该物业予承租方使用之日期为2019年9月10日；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房屋租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；基于经纪方就该物业为租赁双方提供的中介代理、居间及咨询服务，租赁双方同意在本合同生效当日向经纪方支付中介代理费及咨询费；等等。合同签订后，蔡传杰以案涉房屋产权代理人的身份作为收款方向原告出具了两张《收款证明》，证明收到原告支付的押金3400元和一个月租金1700元，并将案涉房屋交付给原告使用。该合同经纪方落款处盖有广州市上善房地产代理有限公司的公章。2019年10月17日，黄丽爱（甲方）与蔡传杰（乙方）签订《解除房屋租赁合同》，约定：由于乙方未按时支付租金，违反原租赁合同，现双方同意解除租赁合同。乙方同意合同签署三日内（即2019年10月20日前）清还所欠租金1万元正，所欠租金为2019年9月、10月租金；乙方于2019年11月1日前清退该房屋乙方分租租客，与分租租客所产生的法律纠纷与费用一切由乙方负责，自行处理，与甲方无法律责任；乙方于2019年11月5日前将合同房屋交还甲方业主；若乙方未按时归还房屋，甲方有权收回房屋并行使一切合法权益，并追究乙方一切法律责任；等等。之后，田少武在案涉房屋案涉房屋门口张贴《通知》，载明：因蔡传杰已欠租金，水电费愈2个月，已违反合同多条协议，商量未果，现决定于3天后进行断电断水工作等等。《通知》的落款日期为2019年10月16日。经查，蔡传杰是广州市鼎天房地产代理有限公司（自然人独资）的法定代表人。广州市鼎天房地产代理有限公司的经营范围有房地产中介服务等。庭审中，原告陈述其向蔡传杰支付租金至2019年11月10日，2019年10月24日案涉房屋停水停电，由于田少武通知会在2019年11月1日换锁，故原告在2019年11月1日前搬离案涉房屋，但因为无法联系到蔡传杰，就自己搬走了，没有和蔡传杰进行交接。田少武表示黄丽爱是其妻子，追认黄丽爱与蔡传杰签订的《房屋租赁合同》以及《解除租赁合同》；陈述没有委托过蔡传杰以其名义出租案涉房屋，也不追认蔡传杰以其名义与原告签订的《房屋租赁合同》，表示没有收过原告的任何费用，也不认识原告；因蔡传杰欠租，故解除租赁合同，由于蔡传杰欠交水电费，故水电被管理部门停掉；蔡传杰已于2019年11月5日左右交还案涉房屋。原告为证明其与田少武之间有租赁合同关系，还提交了日期为2019年6月30日的《委托书》；为证明中介费的支出情况、蔡传杰收取押金、租金的事实提交了其朋友分别与昵称为“鼎天资源”的微信号“chj888888jn”和昵称为“谢祖华*置业专家*”的微信号“wxid_4qfwyz78x80q22”的连续微信聊天记录。其中《委托书》（复印件）载明：本人黄丽爱、田少武是广州市荔湾区中山八路45号2304、2305房的业主，经双方友好协商，现委托广州市鼎天房地产代理有限公司全权负责房子的一切租赁事宜，并交予管理。委托管理时间为5年（2019年7月1日-2024年6月31日）。委托方签名处有手写“黄丽爱”和“田少武”字样，被委托方签名处有手写“蔡传杰”字样和广州市鼎天房地产代理有限公司的盖章。原告表示该《委托书》无原件。原告陈述昵称为“鼎天资源”的微信号“chj888888jn”的持有人为蔡传杰，“谢祖华*置业专家*”的微信号“wxid_4qfwyz78x80q22”的持有人为本次租房的中介人员。微信聊天记录显示原告朋友在2019年9月4日向“谢祖华*置业专家*”的微信号“wxid_4qfwyz78x80q22”转账了1700元，原告解释这是租赁案涉房屋的中介费，本应由原告和蔡传杰各负担一半，因蔡传杰要求原告代垫，故向中介人员转账了1700元；同日，原告朋友添加了昵称为“鼎天资源”的微信号“chj888888jn”为好友并开始聊天，在2019年9月4日晚上，原告向微信号“chj888888jn”转账4250元，原告解释此为扣除其代蔡传杰向中介人员支付了850元中介费后的两押一租；2019年9月11日，原告要求交接房屋，微信号“chj888888jn”表示没有问题；2019年10月10日，微信号“chj888888jn”要求原告支付租金、水电费管理费等费用，原告表示其于12号入住，不是10号，出去住酒店的钱没有给，微信号“chj888888jn”表示“另外酒店的钱我会补给中介华哥，正是因为住酒店我负责，所以还是10号起租……这个月的管理费和水电费就不收了，但租到了也需要给的，这个月就收租金1700就好……”原告表示给租金也得减去开酒店的钱。微信号“chj888888jn”表示“可以减掉400”；2019年10月11日，原告通过微信向微信号“chj888888jn”转账支付了减去酒店钱的租金1300元，微信号“chj888888jn”于当日在微信收钱。2019年10月24日，原告向微信号“chj888888jn”发送消息：“房子停水停电了，现在怎么住？我们什么都有交，为什么会出现这种情况？现在怎么处理？”但微信号“chj888888jn”无应答。2019年10月25日，原告继续向微信号“chj888888jn”发送消息，告知蔡传杰其将去法院起诉，然后搬走，要求退回租金、押金和承担因停水停电需要出去酒店住的费用等等。被告田少武对《委托书》的真实性不认可，表示不是其和黄丽爱签署的，也从未签署过这样的《委托书》；对微信聊天记录均表示不清楚，认为是原告与蔡传杰之间的事情，与其无关。本院认为：因被告蔡传杰经本院合法传唤未到庭应诉，本院视被告蔡传杰放弃其答辩、举证及质证的权利。关于蔡传杰以田少武的名义与原告签订的《房屋租赁合同》的承责主体问题。原告认为其与田少武之间就案涉房屋存在租赁合同关系，但原告拟用来证明蔡传杰是田少武、黄丽爱委托出租案涉房屋代理人的《委托书》仅有复印件，没有原件；田少武对该《委托书》的真实性不予确认，原告未能进一步举证证明该《委托书》及《委托书》上“黄丽爱”、“田少武”签名的真实性，故本院对《委托书》不予采信。因田少武不追认蔡传杰以田少武名义与原告签订《房屋租赁合同》的行为；依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故本院认定《房屋租赁合同》对田少武不发生法律效力，由蔡传杰承担相应的合同责任。原告提供的两份连续微信聊天记录，能与本案查明的其他事实相互印证，本院依法予以采信，认定昵称为“鼎天资源”的微信号“chj888888jn”的持有人是蔡传杰，“谢祖华*置业专家*”的微信号“wxid_4qfwyz78x80q22”持有人是原告主张收取中介费的中介人员。根据蔡传杰与田少武之间的《解除房屋租赁合同》，蔡传杰欠交租金，须于2019年11月1日前清退案涉房屋内的分租租客；结合原告陈述其在知悉田少武将于2019年11月1日换锁并在2019年11月1日前搬出案涉房屋的事实和田少武自认已于2019年11月5日左右收回案涉房屋的陈述；本院认定原告与蔡传杰之间就案涉房屋的租赁关系在2019年10月30日因蔡传杰违约而解除。原告要求蔡传杰退回押金3400元的诉讼请求，合法合理，本院依法予以支持。对于原告要求退回的租金1700元，由于原告在2019年11月1日前才搬离案涉房屋，但原告实际交租至2019年11月10日，故被告蔡传杰应向原告退回2019年11月1日至2019年11月10日期间的租金566.67元，对于超出部分本院不予支持，依法予以驳回。对于原告要求退还的中介费850元，因中介费是原告为签订案涉租赁合同而支出的合理费用，现租赁合同因蔡传杰的原因解除，中介费850元属于原告的实际损失，故对于原告的这一诉请，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付的2019年9月10日至9月11日以及2019年10月20日房屋停水停电至2019年10月30日期间无法入住案涉房屋租房费用1800元的诉请。本院认为，根据原告提交的微信聊天记录，2019年9月10日至9月11日的租房费用，经原告与蔡传杰协商，蔡传杰已在原告应交纳的2019年10月份租金中予以扣减400元，故本院对该段期间的另外租房费用，不予支持。对于2019年10月20日至2019年10月30日的另外租房费用，因蔡传杰提供的租赁房屋无法正常使用，蔡传杰又未能及时解决案涉房屋停水停电的问题，导致原告需外出租房，由此产生的费用应由蔡传杰承担；但原告未能举证证明外出租房的具体金额，而且根据原告提交的微信聊天记录，原告在2019年10月24日才向蔡传杰反映房屋停水停电，故本院认定原告无法正常使用案涉房屋的期间为2019年10月24日至2019年10月30日，酌定蔡传杰应向原告赔偿另外租房的费用损失为1000元。至于原告要求的精神损失费。精神损害赔偿是指是民事主体因其人身权益受到不法侵害，使其人格利益和身份利益受到损害或遭受精神痛苦等无形损害，要求侵权人通过财产形式的赔偿等方法，原告要求的精神损失费属于精神损害赔偿中的其中一种赔偿方式。但本案案由为房屋租赁合同纠纷并非侵权纠纷，而且原告的举证不足以证明在履行租赁合同期间，其人格利益或身份利益遭受了损害，故对于原告的这一诉请，本院不予支持，依法予以驳回。被告蔡传杰经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条以及《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告蔡传杰向原告曾礼强退还押金3400元和租金566.67元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告蔡传杰向原告曾礼强赔偿中介费损失850元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告蔡传杰向原告曾礼强赔偿另外租房费用损失1000元。四、驳回原告曾礼强的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告蔡传杰负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邱思陵人民陪审员  李文姬人民陪审员  李玉玲二〇二〇年三月三十日书 记 员  李 婷胡晓琴