广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2412号上诉人（原审原告）：吴智均，男，1954年3月1日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：高慧义，广东金羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴卓雄，广东金羊律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：平安银行股份有限公司广州财富广场支行。住所地：广州市天河区体育东路。负责人：向孟南。委托诉讼代理人：陈芳，该行员工。委托诉讼代理人：邹鲁文，该行员工。原审第三人：广州金辉洋房地产有限公司。住所地：广州市荔湾区龙津中路。法定代表人：严健良。上诉人吴智均因与被上诉人平安银行股份有限公司广州财富广场支行（下简称平安银行财富广场支行）、原审第三人广州金辉洋房地产有限公司（下简称金辉洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吴智均上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑金洋阁X房(现地址:广州市荔湾区黄沙大道X号X房）归吴智均所有，及平安银行财富广场支行和金辉洋公司协助吴智均办理房屋权属登记手续。2.本案一、二审诉讼费用由平安银行财富广场支行承担。事实和理由：一、一审判决认定了吴智均通过合法途径购买案涉房屋，并已付清全部房款，故吴智均与平安银行财富广场支行之间建立了房屋买卖关系。但一审法院却以案涉楼盘尚未办理建设工程规划验收手续，在物权登记方面存在法律和事实上的障碍，尚不具备确认所有权及办理房地产权属证书的条件为由，驳回了吴智均的全部诉讼请求。房屋是否具备办理产权登记的条件，与权利人要求从法律上确认房屋状态无关。司法不应受行政干预，一审法院仅以房管部门的复函就全部驳回吴智均的诉请，处理不当。二、案涉楼盘在荔湾区法院执行局已有数十件办理产权过户的执行案，该系列案件均为金辉洋公司一房两卖，均判决确认开发商与“第一手买家”之前的买卖关系无效，确认房屋归“第二手买家”所有，同时判决开发商为“第二手买家”办理产权登记手续。上述案件已进入执行阶段，且执行局已向房管部门送达了协助执行通知。因此，案涉楼盘的房屋是具备判决及执行条件的。一审判决与此前已生效判决相矛盾。三、同为案涉大楼（辉洋苑金洋阁）X房的所有权人已于2019年12月19日取得了房屋不动产权证，可见案涉楼盘完全具备办理不动产权证条件。综上，请求二审法院依法改判，维护吴智均的合法权益。平安银行财富广场支行辩称，同意一审判决。金辉洋公司未到庭陈述意见，亦未提交书面答辩意见。吴智均于2019年9月23日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑金洋阁X房(现地址:广州市荔湾区黄沙大道X号X房）归吴智均所有；2.平安银行财富广场支行和金辉洋公司协助吴智均办理房屋权属登记手续；3.本案诉讼费用由平安银行财富广场支行负担。一审法院认定事实：2005年11月21日，广州市中级人民法院作出（2004）穗中法执字第2699号-2民事裁定书，裁定将被执行人金辉洋公司在本市荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑金洋阁（自编）D1904房、D1905房、D2104房、D2108房、D2204房、D2205房、D2303房、D2304房、D2305房、D2308房、D2402房、D2403房、D2404房、D2505房、辉洋阁（自编）首层A213、第二层A201-212以物抵债给申请执行人深圳发展银行广州财富广场支行，以抵偿16494144元债务。2007年2月1日，吴智均（买受人）与广东珠江宏业拍卖有限公司（拍卖人）签订《拍卖成交确认书》，内容为：买受人于2007年2月1日在拍卖人于本拍卖厅通过公开竞价成交拍卖标的辉洋苑金洋阁X房，138.4平方米，成交价98万元，佣金4万元，总金额102万元；本拍卖成交确认书生效后，买受人即应向拍卖人以转账方式支付拍卖物成交金额及佣金，不能当场全部支付的，应向拍卖人支付定金510000元，并承诺在2007年4月15日前付清余款510000元，等等。上述确认书签订之后，广东珠江宏业拍卖有限公司先后向吴智均出具《收款收据》，收到吴智均交来辉洋苑金洋阁X房拍卖款共计102万元。同年，吴智均收楼居住使用至今。一审另查：平安银行财富广场支行历史名称曾为深圳发展银行广州财富广场支行。一审又查：经广州市规划和自然资源局穗规划资源协查（2019）1103号复函可知：辉洋苑项目由金辉洋公司开发建设，因违法建设、公建配套未完善等问题，暂未通过规划验收，项目整体未办理首次登记；案涉房屋以（2003）穗押备字5357号案办理在建工程抵押备案登记，权利人为深圳发展银行广州分行区庄支行，2007年1月15日，广州市中级人民法院送达（2004）穗中法执字第2699-2，2699-4号协执文书，要求将案涉房屋过户给深圳发展银行广州财富广场支行所有；目前暂无案涉房屋预售合同备案（预告登记）、不动产权登记和查封信息。由于辉洋苑项目存在违法建设、公建配套未完善等问题，暂未规划验收，该业暂不具备办理不动产权登记的条件。吴智均为证明案涉房屋所属楼盘的物业管理公司向广东珠江宏业拍卖有限公司移交了含案涉房屋在内的房产，提交了《楼宇交接书》复印件，载明：2007年1月16日，根据（2004）穗中法执字第2699号-2、（2004）穗中法执字第2699号-4民事裁定书以及2006年12月5日深圳发展银行财富广场支行签署的委托函件，广州市东胜物业管理有限公司受金辉洋公司的委托，向受托方广东珠江宏业拍卖有限公司移交包括案涉房屋在内的14套住宅及商业（自编）银洋阁、辉洋阁第二层A201-213共2845平方米面积。该《楼宇交接书》复印有广东珠江宏业拍卖有限公司拍卖公告，内容为：“受委托，本公司定于2007年2月1日下午15时，在广州市越秀区水荫路52号3栋5楼公开拍卖如下标的：位于广州市荔湾区黄沙大道南大街北侧辉洋苑：1、辉洋阁、银洋阁二层商铺2845平方米；2、金洋阁住宅，面积分别73.68平方米至142.28平方米。上述房产均可交吉……”。平安银行财富广场支行对上述证据不予确认。一审庭审中，平安银行财富广场支行陈述：平安银行财富广场支行有委托广东珠江宏业拍卖有限公司将（2004）穗中法执字第2699号民事裁定书项下的所有物业作为一个整体拍卖，但不允许分拆拍卖，并未授权其单独处置某一房屋；已收到了广东珠江宏业拍卖有限公司转来的整体物业包括案涉房屋在内的款项，没有单独收到吴智均支付的案涉房屋的款项；案涉房屋在内的整体物业已经出售，但卖给谁不清楚。一审法院认为：从本案证据及当事人的陈述来看，（2004）穗中法执字第2699号-2民事裁定书裁定将金辉洋公司开发建设但未办理首次登记的包括案涉房屋在内的物业以物抵债给了平安银行财富广场支行，之后平安银行财富广场支行委托广东珠江宏业拍卖有限公司将上述物业整体拍卖，并已收取了整体拍卖后的款项。吴智均正是通过广东珠江宏业拍卖有限公司竞买了案涉房屋并支付了全部房款，故吴智均认为吴智均、平安银行财富广场支行就案涉房屋已经建立了房屋买卖关系，平安银行财富广场支行及金辉洋公司有协助吴智均办理案涉房屋产权证的义务。但因辉洋苑项目尚未办理建设工程规划验收手续，在物权登记方面存在法律上和事实上的障碍，尚不具备确认所有权及办理房地产权属证书的条件。故对吴智均要求确权及办理产权过户登记手续的诉讼请求，暂不予支持。金辉洋公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2019年12月9日作出判决如下：一、驳回吴智均要求确认广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑金洋阁X房(现地址:广州市荔湾区黄沙大道X号X房）归吴智均所有的诉讼请求。二、驳回吴智均要求平安银行股份有限公司广州财富广场支行和广州金辉洋房地产有限公司协助吴智均办理上述房屋权属登记手续的诉讼请求。本案受理费6990元，由吴智均负担。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审中，吴智均向本院提交了如下证据，拟证明案涉房屋所在楼宇已可办理不动产登记：1.荔湾区黄沙大道X号XX房的产权证【粤（2020）广州市不动产权第0520XXXX号】，产权证登记日期2020年3月3日；2.黄沙大道X号X房不动产登记查册表，该查册表显示该房屋上存在不动产权证，查册时间2020年3月9日。平安银行财富支行对吴智均提交的上述证据真实性、合法性均无异议，但认为上述证据不足以证明案涉房屋也可以办理不动产登记。庭审中，平安银行财富支行称在吴智均是真实买受人且没有政策障碍的情形下，愿意协助吴智均办理过户手续。因吴智均提交的证据系在一审判决后取得，且与本案具有关联性，属于二审新证据，本院予以采纳。二审审理过程中，吴智均向本院提交申请，请求撤回确认广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑金洋阁X房归吴智均所有的上诉请求。金辉洋公司经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院认为，在本案审理过程中，吴智均请求撤回确认广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑金洋阁X房归吴智均所有的上诉请求，是其处分诉讼权利的行为，不违反法律规定，本院予以准许。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：平安银行财富广场支行和金辉洋公司是否有协助吴智均办理案涉房屋权属登记手续的义务。首先，吴智均在2007年2月通过拍卖的方式购买了案涉房屋，足额支付拍卖款，并于同年居住使用至今，其与平安银行财富广场支行之间关于案涉房屋买卖合同关系成立并生效。吴智均作为买受人，负有足额支付购房款的义务，平安银行财富广场支行作为出卖方，负有交付房屋并协助吴智均办理房屋过户的义务。吴智均已完全履行自己的合同义务且实际居住案涉房屋至今，现请求平安银行财富广场支行履行其合同义务，协助其办理房屋产权登记手续依法有据。其次，在二审中，吴智均已提供证据证明其同一栋楼业主在本案一审判决作出之后已办理产权登记，获得房地产权证书，可见现在该楼宇在物权变动登记上的障碍已消除。由于案涉房屋所属辉洋苑项目登记用地单位是金辉洋公司，该项目尚未办理首次登记，案涉房屋被以物抵债给平安银行财富广场支行后也未办理过户登记到平安银行财富广场支行名下，故金辉洋公司亦负有协助吴智均办理房屋权属登记手续的义务。据此，对于吴智均要求平安银行财富广场支行和金辉洋公司协助其办理案涉房屋权属登记手续的诉讼请求，应予支持。综上所述，吴智均的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但鉴于二审出现新的事实，致案涉房屋办理房屋权属登记证书条件发生变化，故本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8259号民事判决第一项；二、变更广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8259号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，平安银行股份有限公司广州财富广场支行、广州金辉洋房地产有限公司应协助吴智均办理广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑金洋阁X房（现地址：广州市荔湾区黄沙大道X号X房）房屋权属登记手续。一审案件受理费6990元，由吴智均负担6890元，平安银行股份有限公司广州财富广场支行负担100元；二审案件受理费100元,由平安银行股份有限公司广州财富广场支行负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年三月三十日书记员  眭 翘黄晶晶