青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异76号案外人：张×、男，汉族，1974年12月2日出生，公民身份号码×××，户籍地：青海省格尔木市安居北路08-101号581室，现住甘肃省敦煌市七里镇青海油田公司。案外人：袁×，女，汉族，1977年5月20日出生，公民身份号码×××，户籍地：青海省格尔木市安居北路08-101号581室，系案外人张×之妻，现住甘肃省敦煌市七里镇青海油田公司。委托诉讼代理人：张桂英，女，汉族，1982年11月8日出生，公民身份号码×××，系案外人张×之妹，住青海省海东市乐都区。申请执行人：西宁兴融小额贷款股份有限公司，统一社会信用代码：916301005950387366(1-1)，住所地:青海省西宁市城西区西川南路53号6号楼1单元1011室。法定代表人：张祥瑞，该公司执行董事。委托代理人：赵丽、宋钊红，青海言度律师事务所律师。被执行人：西宁九海房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100710447325D，住所地:青海省西宁市城北区小桥大街22号。法定代表人：王九生，该公司总经理。在本院执行申请执行人西宁兴融小额贷款股份有限公司与被执行人西宁九海房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人张×、袁×对本院查封被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张×、袁×称，贵院（2019）青01执221号执行案件查封的位于海东市××区房屋，系案外人购买，案外人在法院查封之前于2014年已签订合法有效的书面买卖合同，全额支付了房款，并于2015年占有该不动产，非因案外人的原因未办理过户登记，涉案房屋系案外人购买用于居住且名下无其他用于居住的房屋。涉案不动产属于案外人所有。请求贵院依法解除对该房屋的查封。申请执行人西宁兴融小额贷款股份有限公司答辩称，一、案外人未提供证据证明所购商品房用于居住；二、案外人未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋；三、案外人未提供证据证明已实际支付购买房屋的全部价款。案外人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定的情形，其权利不能够排除执行。被执行人西宁九海房地产开发有限公司未提交书面意见。本院查明,西宁兴融小额贷款股份有限公司与西宁九海房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2018）青01民初298号民事调解书已发生法律效力，调解书确认：一、被告西宁九海房地产开发有限公司偿还原告西宁兴融小额贷款股份有限公司借款本金20324000元，支付截止2018年6月5日的利息14381042.35元，并支付自2018年6月6日起至本金清偿之日按年利率24%计算的利息；支付保全担保费21220.75元；二、上述款项由被告西宁九海房地产开发有限公司于2019年3月31日前支付15000000元，剩余款项于2019年6月30日前一次性付清；三、原告西宁兴融小额贷款股份有限公司对被告西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区”111套共计14045.59平方米抵押物房产享有优先受偿权；四、案件受理费218563元，减半收取109281.5元及保全费5000元由被告西宁九海房地产开发有限公司负担，连同本调解书第一项确认的款项一并给付原告西宁兴融小额贷款股份有限公司，余109281.5元退还原告西宁兴融小额贷款股份有限公司。调解书生效后，因西宁九海房地产开发有限公司未按期履行生效法律文书确定的义务，西宁兴融小额贷款股份有限公司向本院申请强制执行。本院立案执行后，于2019年6月4日作出（2019）青01执221号执行裁定、执行通知书、申报财产令等文书。于2019年6月18日向海东市房产局发出《协助执行通知书》，对被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区、1033、1034、1041、1044、1054、1101、1102、1122、1123；2单元2041、2044、2051、2083、2084、2094、2102、2103、2114；二号楼1单元1031、1032、1034、1041、1042、1051、1052、1053、1054、1061、1062、1063、1064、1071、1072、1073、1074；三号楼1单元的1031、1032、1033、1034、1041、1042、1043、1051、1052、1053、1061、1062、1063；2单元的2031、2032、2033、2034、2041、2042、2043、2044、2051、2052、2053、2054、2061、2062、2064、2071、2072、2073、2074；五号楼1单元1103、1111、1121、1163；六号楼1单元的1054、1064、1081、1094、1104、1114、1124、1134、1144、1151、1152、1153、1154、1162、1164、1181、1182、1183、1184；2单元的2031、2041、2051、2061、2084、2091、2111、2121、2131、2134、2141、2151、2153、2161、2172、2173、2181、2182、2183、2184共计111套不动产予以查封。2019年12月3日本院发出（2019）青01执221号《查封公告》，告知与上述查封财产的有关实际占有人或者房屋权属有争议的人，在五日之内向本院提出异议。案外人张×、袁×得知后，于2019年12月6日向本院提出执行异议。另查明，案外人张×、袁×作为买受人与出卖人西宁九海房地产开发有限公司签订合同编号YS00034104、房屋代码317393的《商品房买卖合同》一份，双方在合同中约定，案外人购买西宁九海房地产开发有限公司开发的位于青海省海东市××区、建筑面积约为101.79㎡的1103室商品房一套，单价每平方米4175.26元，总房款为425000元。付款方式为一次性付款。出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房等。合同签订后，出卖方西宁九海房地产开发有限公司向案外人发出加盖该公司财务专用章的《商品房预售款缴存方式确认表》，案外人张×确认一次性付款的金额为425000元、案外人提交2014年8月14日，西宁九海房地产开发有限公司向其出具的加盖该公司财物专用章、编号为NO2811406的《收据》载明：张×转账425000元交纳景都乐苑预定房款。案外人提交《景都乐苑交房收费明细表》、2016年2月18日、2017年3月16日、2019年7月2日出具的《青海骏腾物业管理有限公司专用收据》三份，证明其已于2016年收房并交纳物业费用入住至今。海东市不动产登记中心向案外人出具的《证明》载明：“经查，景都乐苑5号楼1单元1103室房屋买受人：张×（×××），共有权人：袁×（×××），已与西宁九海房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，未在我局备案登记，另查在我局电子档案内（乐都区）无其他房产登记信息。”再查明，2014年8月26日，西宁九海房地产开发有限公司作为借款人与贷款人西宁兴融小额贷款股份有限公司签订合同编号“（兴融司）借字第2014089号”《借款合同》一份，借款金额为人民币2500万元，同日，西宁九海房地产开发有限公司作为抵押人，与抵押权人西宁兴融小额贷款股份有限公司签订合同编号“（行融司）抵字第2014039号”《抵押合同》一份，抵押人同意以景都乐苑1、2、3、5、6号楼148套、建筑面积18248.65㎡的在建工程（住宅）设定抵押，抵押物暂作价36497300元，抵押物包含本院查封的111套不动产。2016年5月23日，因抵押人西宁九海房地产开发有限公司向抵押权人西宁兴融小额贷款股份有限公司偿还100万元，抵押权人遂向西宁九海房地产开发有限公司出具《解押证明》，将抵押的148套房屋中的30套房屋解除抵押登记。2016年2月27日，西宁九海房地产开发有限公司作为借款人与贷款人西宁兴融小额贷款股份有限公司又签订与上述借款合同编号相同的《借款合同》一份，借款金额为人民币2400万元，同日，西宁九海房地产开发有限公司作为抵押人，与抵押权人西宁兴融小额贷款股份有限公司再次签订与上述抵押合同编号相同的《抵押合同》一份，抵押人同意以景都乐苑1、2、3、5、6号楼118套、建筑面积14873.22㎡的在建工程（住宅）设定抵押，抵押物暂作价32721084元，抵押财产包含本院查封的111套不动产，2016年5月27日，双方在乐都县房产局就抵押的不动产作了“青房建乐都字第15-193号”抵押登记，登记证载明的债权数额为2400万元，抵押范围为14873.22㎡，抵押期限为2016年2月27日-2017年2月26日，在登记证中的《附记》中载明，2017年9月8日解押2号楼1单元1043室，2017年9月25日解押2号楼1单元1044室，2017年12月7日解押6号楼1161室、1173室、1号楼1113、2064,3号楼2063室。共计解押7套。对于不动产的抵押情况，海东市房产管理局于2020年3月25日亦向本院出具《证明》，证实本院查封的上述111套不动产于2014年8月28日抵押给西宁兴融小额贷款股份有限公司，至今未作抵押注销手续。本院的（2018）青01民初298号生效民事调解书中也已确认，西宁兴融小额贷款股份有限公司对西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区”111套共计14045.59平方米抵押物房产享有优先受偿权。其中抵押的111套不动产中包含案外人所涉5号楼1单元1103室。本院认为，本案系买受人对法院查封被执行人西宁九海房地产开发有限公司抵押给申请执行人的不动产提出的异议，属案外人对执行标的提出的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。根据案外人的异议理由及其提交的相关证据，本案争议的焦点为：案外人对位于青海省海东市××区除强制执行的权益。首先，案外人作为消费者，所购商品房用于居住且名下无其他用于居住的房屋。本案中，案外人在人民法院查封之前与被执行人西宁九海房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，在房屋办理抵押登记之前签订合同并已支付了全部购房款，案外人名下也无其他房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。据此，案外人张×、袁×提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。其次，案外人的消费者物权期待权能否对抗申请执行人抵押担保物优先受偿权问题。虽然，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定，法律、司法解释另有规定的除外。本案中，申请执行人西宁兴融小额贷款股份有限公司虽对案涉不动产享有优先受偿权已为生效的民事调解书所确认，但被执行人西宁九海房地产开发有限公司在与案外人签订合同后，并已收取案外人全部购房款的情形下，又恶意将该房产抵押登记给申请执行人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条等相关司法解释的规定，可以认定，案外人对本院查封的位于青海省海东市××区不动产享有的消费者物权期待权优先于申请执行人的抵押权。综上，案外人张×、袁×对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 姜晓娟审判员 翟爱红审判员 司世江 二〇二〇年三月二十六日书记员 唐慧莲附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。