浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初8304号原告：丁晓梅，女，1951年4月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：胡坚、陈娟，浙江震天律师事务所律师。被告：浙**夏置业有限公司，住所地绍兴市越城区陶堰镇工业园区。法定代表人：黄亚寅。诉讼代表人：浙江鉴湖律师事务所，住所地绍兴市柯桥区温渎路161号金汇大厦5楼。负责人：何建航。诉讼代表人：浙江大公律师事务所，住所地绍兴市越城区中兴中路375号写字楼B座7-8F。负责人：冯坚。委托诉讼代理人：范平淹，浙江大公律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢青常，浙江鉴湖律师事务所律师。原告丁晓梅诉被告浙**夏置业有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2019年8月21日立案审理后，依法适用简易程序于2019年10月8日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法转为普通程序并于2019年12月19日第二次开庭进行了审理。原告丁晓梅及其委托诉讼代理人胡坚、被告委托诉讼代理人范平淹到庭参加两次庭审，原告另一委托诉讼代理人陈娟、被告另一委托诉讼代理人谢青常到庭参加第一次庭审。本案原、被告庭外和解时间两个月。本案现已审理终结。原告丁晓梅向本院提出诉讼请求：一、确认原告丁晓梅与被告浙**夏置业有限公司2017年5月17日签订的编号为浙F1-2008-1的《浙江省商品房买卖合同》合法有效；二、判令被告浙**夏置业有限公司将坐落于绍兴市越城区陶堰镇茅洋村陶然名苑小区门斗及排屋首期第6幢000104号房屋交付原告丁晓梅，并在上述房屋符合办证条件时，协助原告丁晓梅办理相应产权证书，变更登记至原告丁晓梅名下；三、确认原告丁晓梅对被告浙**夏置业有限公司享有债权以150万元为基数自2017年12月31日起至2018年3月21日按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率计算的迟延交房违约金14500元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月17日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订编号为浙F1-2008-1的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买其开发的位于绍兴市越城区产，该房产建筑面积共340.2平方米，其中套内面积330.88平方米，分摊共有建筑面积9.32平方米；房屋单价为4409元/平方米，总价款为150万元；付款方式为一次性付款；交房时间为2017年12月30日；合同还就双方违约、产权登记、房屋结构布局等事项做了约定。其后，双方依照规定程序在绍兴市越城区房地产管理处完成了备案登记手续和网签，权利人为原告丁晓梅。2017年5月24日，原告委托女儿姚蕙蕙向被告一次性支付全部房款150万元。次日，被告出具收据。现涉案房屋已基本完工，符合交付条件。2018年3月6日，因经营不善资金链断裂，不能清偿到期债务，被告向法院提出破产重整申请。2018年3月21日，越城区法院作出(2018)浙0602破申14号民事裁定书，裁定受理被告的破产重整申请。后指定浙江大公律师事务所、浙江鉴湖律师事务所为被告的破产管理人。2018年3月底，原告向浙江大公律师事务所申报债权，但该所仅对案涉房屋定性为临时债权，经原告多次沟通，仍未作出变更，遂成讼。被告浙**夏置业有限公司辩称，一、被告将原告的债权确定为临时债权，主要是因为被告的实际控制人黄一鸣对原告的债权存在异议。被告管理人认为150万元房屋价款偏低，当时均价在7000元/平方米，而原告的购房价是4000元/平方米。二、经过债权人会议表决，经法院裁定，根据破产重整计划，购房人放弃对被告违约责任追究的权利，生效的重整计划对全体债权人有约束力，要求驳回原告第三项诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交如下证据：证据1、商品房买卖合同1份，拟证明2017年5月17日，原告与被告签订浙江省商品房买卖合同1份，约定被告将案涉房屋出售给原告，售价为人民币150万元，合同还就其他事项作了约定的事实。经质证，被告对证据的真实性无异议，合法性由法院核实。本院对该证据的真实性予以确认。证据2、北京银行本票（复印件）、收据各1份，拟证明2017年5月24日，原告支付全部购房款150万元的事实。经质证，被告认为根据黄一鸣陈述，该本票确实拿过到被告处，但之后已由拿来的人再次拿走；对收据的真实性性无异议，但黄一鸣对收款事实有异议。本院对该组证据本身的真实性予以确认。证据3、民事裁定书复印件1份，拟证明2018年3月21日，人民法院作出裁定，受理被告破产重整申请。经质证，被告无异议。本院对该证据予以认定。被告向本院提交如下证据：证据1、被询问人为姚蕙蕙的《询问笔录》1份，拟证明原告女儿姚蕙蕙所述的涉案房屋的购买经过。经质证，原告对该证据的证据三性均无异议，原告的女儿姚蕙蕙明确陈述房子是向被告买的，合同相对方是被告。本院对该证据予以认定。证据2、银行本票1份（复印件，但签字为原件），拟证明上面写有“原件已收，姚惠慧，2018.5.25”字样。经质证，原告对该证据本票本身的证据三性无异议，“原件已收，姚惠慧，2018.5.25”字样均不是姚蕙蕙本人所写，这份本票被告已经进行过背书，结合黄一鸣陈述这笔款是冲抵借款，可以证明该款项已经入帐。本院对该证据中的书写内容结合其他证据综合认定。证据3、被询问人为黄一鸣的《询问笔录》1份，拟证明被告实际控制人黄一鸣所述关于原告丁晓梅的购房经过，同时其认为150万元本票经背书后已被人拿回去，在公司帐目上该150万元冲抵了向案外人周向明的借款本金。经质证，原告对证据形式上的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，同时询问笔录中黄一鸣的陈述购房合同确实签过，即合同相对方是被告，进一步证明被告方对这笔款项予以认可，关于该款是否与其他法律关系所涉款项进行冲抵与原告无关。本院对该证据的形式真实性予以确认，对黄一鸣陈述的内容结合其他证据综合认定。证据4、被接待人为宣伟娣的《律师接待笔录》1份，拟证明宣伟娣认为被告向楼铁谔借款340万元，被告用6幢102、103、104室房屋抵充借款。经质证，原告对证据形式上的真实性、合法性无异议，对关联性和内容的真实性有异议，其陈述内容与本案无关联，原告是与被告发生的买卖关系。本院对该证据的形式真实性予以确认，对宣伟娣陈述的内容结合其他证据综合认定。证据5、楼铁谔债权申报材料1份，拟证明宣伟娣提交的楼铁谔的债权申报材料记载，6幢104室后由被告出售，房款150万元背书给其用于归还借款。经质证，原告对该证据形式上的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，其陈述与被告的关系与原告无关，楼铁谔在申报时明确案涉房屋由被告出售，这一点也可以印证原告的诉请。本院对该证据形式真实性予以确认。证据6、刑事判决书1份，拟证明周向明的证言证实2015年2月11日，其周向明（200万元）、周峰（300万元）、楼铁谔（300万元，从张启文卡上打过来的），三人将800万元资金出借给被告董事长黄一鸣，口头约定月息3分，三个月归还，以被告开发的陶然名苑6排屋作为抵押，如不能偿还，每套排屋均以不超过150万元的总价折价出让给周向明。借款人为被告、担保人系黄一鸣。后楼铁谔要求黄一鸣将被告开发的陶然名苑8套房屋网签给其三人，三人商量，其名下的由二人出面，周峰名下的由三人出面，楼铁谔名下的300万元由其司机朱智鉴及楼铁谔叫来的张小波、周志丽出面，后周向明带人去签订购房协议。2017年楼铁谔将赵小波名下面积340平方米的排屋过户给了他人。2017年年底，楼铁谔又从周向明处拿了一套周志丽名义签的面积266平方米的购房合同。经质证，原告对刑事判决书真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，内容中第43页相关内容，即监察委员会查封了陶然名苑的房子，但是没有查封案涉的房屋，意味着监察委员会认为案涉房屋并非楼铁谔所有，同时被告实际控制人黄一鸣提到“以6套排屋作为抵押”，也不是法律意义上办理过他项权证的抵押。本院对该证据本身的真实性予以确认。证据7、重整计划草案及民事裁定书各1份，拟证明购房户同意放弃因被告延期交房及办证所引起的应承担的违约责任。经质证，原告对证据三性均无异议，对被告证明目的有异议，购房户同意放弃违约金的前提是先认可原告是合法债权人，但现在被告并不认可原告的债权人资格，故原告仍可主张违约金，该材料中附件8注明了陶然名苑附近小区2017-2018年排屋的成交价，与被告方提到的房屋当时市值7000元/平方米存在矛盾，原告购房没有违背市场规律，没有低于市值价70%。本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年5月17日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订编号为浙F1-2008-1的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买其开发的位于绍兴市越城区产，该商品房建筑面积共340.2平方米，其中套内面积330.88平方米，应分摊的共有建筑面积9.32平方米；房屋单价为4409元/平方米，总价款为150万元；付款方式为一次性付款；交房时间为2017年12月30日；出卖人如未按约定的期限交付房屋，……；因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人承诺于2018年12月31日前，取得土地、房屋权权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；出卖人不能按期交付权属证书，但在约定日期起180日内交付的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；出卖人不能按期交付权属证书，且在约定日期起180日内仍不能交付的，若买受人退房，则出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，若买受人不退房，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。合同还就事项做了约定。合同另补出约定：考虑到本项目工程量大的实际情况，买受人充分理解相关工程资料整理的复杂性，并同意不再将取得建设工程竣工验收备案证明作为交付条件；考虑到“陶然名苑”项目工程量大及不可预见因素较多等情形，买受人同意在出现因出卖人原因造成未在本合同约定期限内(如出现出卖人可据实延期交付情形的，则指延期交付期限届满)将该房屋交付买受人，则按以下方式处理：(1)买受人给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，买受人免除出卖人逾期交付的违约责任。(2)如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自宽限期届满后的次日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。(3)如出卖人超过上述宽限期届满之日起六个月仍未交房的，买受人可书面催告出卖人交房，出卖人收到买受人书面催告后30日后未交房的，买受人有权解除合同。买卖受解除合同的，应在催告通知发出后45天内书面通知出卖人，并与出卖人一同办理解除和注销本合同各项登记手续(包括但不限于撤销本合同及所涉及的登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制)，出卖人在解除和注销手续办理完毕之日起60日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。如买受人未在前述约定期限内通知解除合同的，则合同继续履行，出卖人自上述宽限期届满后的次日起至实际交付之日止，按日向出卖人支付已交购房款万分之零点五的违约金。出卖人延期交房除承担本条约定的违约责任外，买受人同意不再向出卖人提出其他权利主张。尔后，双方依照规定程序在绍兴市越城区房地产管理处完成了备案登记手续和网签，确认权利人为原告丁晓梅。2017年5月25日，原告之女姚惠惠以本票形式向被告支付购房款150万元，被告就此开具相应收据一份。同时认定，2018年3月21日，本院做出（2018）浙0602破申14号民事裁定书，确定受理浙**夏置业有限公司的申请破产重整申请。同日，本院做出（2018）浙0602破9号之一决定书，指定浙江大公律师事务所、浙江鉴湖律师事务所（联合管理人）担任浙**夏置业有限公司管理人。2019年3月15日，本院作出（2018）浙0602破9号之二民事裁定书，裁定：一、批准浙**夏置业有限公司重整计划；二、终止浙**夏置业有限公司重整程序。浙**夏置业有限公司《重整计划草案》载明购房户同意放弃因浙**夏置业有限公司延期交房及办证所引起的应承担违约责任；在普通类债权清单（表二）中确认债权编号为HX041、债权人为原告丁晓梅、债权金额为1506000元为临时债权。庭审中被告陈述，案涉房产主体结构已造好，尚待竣工、验收。又查明，2019年8月13日，楼铁谔委托宣伟娣就陶然名苑部分房产向被告管理人申报债权，其债权陈述表中载明：2015年2月11日，被告向楼铁谔借款340万元，双方口头约定借款月利率3%，因该公司未能按期还款，双方于5月18日签订补充协议一份，约定以陶然名苑6幢102、103、104室冲抵借款本息。其中6幢104室后由被告出售，房款150万元背书给楼铁谔用于归还借款。本院认为，原、被告就绍兴市越城区陶然名苑6幢104室房屋买卖签订的《浙江省商品房买卖合同》，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，原告要求确认该《浙江省商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，理由正当，本院依法予以支持。被告辩称该合同价明显低于市场价，但未有充分证据证明，且合同签订时间为2017年5月17日，破产受理时间为2018年3月21日，原告在债权申报截止时间2018年6月8日前已向被告申报债权，原告在本案诉讼前未提出撤销权之诉，即使其现主张撤销权已超出法律规定的期限，故本院对此不予采信。合同签订后，双方依约完成备案登记及网签手续，买受人也已按合同载明价款向被告支付购房款150万元，故原告已履行合同义务。被告对该款项支付提出异议，但原告确已交付款项，被告已向原告开具收据，被告所持有的本票复印件上所载内容现也不能明确是何人书写，黄一鸣称该本票是抵充与周向明之间的借款，楼铁谔亦陈述该本票后背书给其归还借款，故原告交付该本票后被告的背书使用情况与本案所涉房屋的买卖合同无关，也不能否认原告交付购房款的事实，故本院对被告的该意见亦不予采信。原告同时提出诉请要求出卖人浙**夏置业有限公司应按合同约定履行房屋交付义务，并在符合办证条件时，协助原告办理产权变更登记至原告名下，但现房屋尚未办理竣工验收，尚不符合交付和办理权证的条件，故本院对该诉请不予支持，原告可在条件成就后另行处理。原告同时主张被告承担逾期交房违约金，但根据债权人会议通过的《重整计划草案》，购房户同意放弃因浙**夏置业有限公司延期交房及办证所引起的应承担违约责任，该重整计划已经人民法院裁定批准，应对全体债权人产生约束力，故本院对原告的该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国企业破产法》第六十四条之规定，判决如下：原告丁晓梅与被告浙**夏置业有限公司签订的编号为浙F1-2008-1《浙江省商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告丁晓梅的其他诉讼请求。本案案件受理费18300元，由原告丁晓梅负担18220元，被告浙**夏置业有限公司负担80元，被告应负担的部分于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  周晓圆人民陪审员  周荷仙人民陪审员  周云花二〇二〇年三月三十日法官助理林玲书记员徐惠附页：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国企业破产法》第六十四条债权人会议的决议，由出席会议的有表决权的债权人过半数通过，并且其所代表的债权额占无财产担保债权总额的二分之一以上。但是，本法另有规定的除外。债权人认为债权人会议的决议违反法律规定，损害其利益的，可以自债权人会议作出决议之日起十五日内，请求人民法院裁定撤销该决议，责令债权人会议依法重新作出决议。债权人会议的决议，对于全体债权人均有约束力。