安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0802民初168号原告：中国邮政集团公司安庆市分公司，住所地安庆市迎江区墨子巷62号，统一社会信用代码913408007110172126（1-1）。负责人：解卫卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙卫东，安徽豪迪律师事务所律师。被告：刘中智，男，1960年6月20日出生，汉族，住安庆市。原告中国邮政集团公司安庆市分公司与被告刘中智物权保护纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙卫东、被告刘中智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国邮政集团公司安庆市分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿其侵占原告所有的位于安庆市宜城路30号房屋的房租损失272049元【2017年8月29日至2019年11月20日的租金损失为264305元,2019年11月21日至2019年12月12日租金损失为7744元(352元/天x22天)】;二、本案诉讼费、评估费5728元由被告承担。事实和理由：2009年,安庆邮政局(即原告前身)与被告签订了房屋《租赁合同》,约定:原告将其位于安庆市宜城路30号建筑面积1185.52平方米房屋一楼后面门面房的北边一间及二楼中的一部分,使用面积395平方米,出租给被告使用,租期自2009年8月28日至2017年8月28日。被告在租赁经营期间擅自占用了原告所有的租赁合同约定395平方米之外的使用面392.35平方米房屋,未支付其占房使用费。2017年8月28日租赁期满后,被告不履行腾房义务。原告于2017年11月28日向贵院提起诉讼,贵院于2018年3月21日作出了(2018)皖0802民初27号民事判决,判决被告迁出安庆市宜城路30号二楼及一楼后面门面房的北边一间(使用面积395平方米),将该房屋交还给原告,并按照每年6万元向原告支付被告占用的其中395平方米的房屋占有使用费。对被告擅自占用的约392.35平方米房屋未做处理。被告擅自占用原告所有的房屋且不返还的行为严重侵害了原告的合法权益,造成了原告的财产损失。经中信评估机构评估其中340.97平方米的房租损失自2017年8月29日至2019年11月20日为264305元,2019年11月21日至2019年12月12日租金损失为7744元(352元/天x22天)。为维护原告自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告刘中智辩称：一、原告要求支付至2019年12月12日占用费无事实及法律依据。安庆市迎江区政府于2019年6月15日发布征收公告，对涉案房屋在内的迎江区老汽车站周边棚户区进行改造，自该公告发布之日原告与征收部门商谈征收补偿事宜，被告未实际经营，因此涉案房屋占用费只能计算至2019年6月15日；二、中信评估公司关于房租损失的评估依据不足，也显示公平，不能作为本案的定案依据，被告要求重新评估。双方关于涉案房屋没有签订租赁合同，应视为不定期租赁。根据合同法第226条，其占用费应在租赁期间届满时支付。而该评估报告第15页关于租金期间的确定是基于原告单方面要求租金按年支付，且在每年年初支付，由此得出的评估损失显然偏高。评估报告评估的租金为27元/平方米.月，而同地段房屋的租金均不到8元/平方米.月。同时评估报告参照的房屋均为黄金地段和繁华区域，而涉案房屋系危房，在五十年代建造且在二楼，房屋结构为泥土墙、木条隔断，两者没有可比性。双方在2009年签订的使用面积为395平方米的房屋租赁合同中，约定年租金为2万元，与该报告的租金标准相差甚远。本案的租金损失应参照同一栋房屋双方合同约定的租金标准计算。三、被告占用的房屋原系危房，因此双方在2009年签订租赁合同时仅约定租赁房屋使用面积为395平方米，年租金为2万元，而其他面积均不收取租金，原告在被告使用涉案房屋过程中也从未要求支付房租。被告此后将该处房屋进行改造、装修，花去近百万元费用，否则该房屋无法使用。而今原告不仅没有对被告进行任何补偿，反而在房屋征收后要求支付占用费，于情不合，于理不通，原告的行为违背诚实信用原则，不应得到法律支持。综上所述，对原告的诉讼请求应依法予以驳回。原告中国邮政集团公司安庆市分公司为支持自己的诉讼请求，向法庭递交了以下证据：一、原告的营业执照，证明:原告的诉讼主体适格；二、被告的身份信息，证明:被告诉讼主体适格；三、宜房字第××号房地权证，证明:原告所有的位于安庆市宜城路30号房屋建筑面积为1185.52平方米；四、房屋租赁合同、证明:原、被告签订的《租赁合同》约定:原告将其位于安庆市宜城路30号建筑面积1185.52平方米房屋一楼后面门面房的北边一间及二楼中的一部分合计使用面积395平方米出租给被告使用,租期自2009年8月28日至2017年8月28日；五、安庆市迎江区人民法院(2018)皖0802民初27号民事判决书，证明:安庆市迎江区人民法院判决：被告迁出安庆市宜城路30号二楼及一楼后面门面房的北边一间(使用面积395平方米),并将该房屋交还给原告。对被告擅自占用的使用面积392.35平方米房屋未做处理；六、价格评估报告书及发票，证明:1、原、被告确认被告占用面积392.35平方米。2、2017年8月29日至2019年11月20日租金为264305元。3、2019年1月1日至2019年11月20日平均每日租金为352元。4、房屋评估费用为5728元。被告刘中智对原告中国邮政集团公司安庆市分公司递交的证据质证意见为：对证据一、二、三、四、五没有异议；对证据六的“三性”均不认可，评估公司参考的是人民路和孝肃路的房屋价格评估依据显失公平，涉案房屋在2013年被认定为危房影响市容，去年政府强行拆除了，评估价格是天方夜谭，我花了一百多万元去维修才能使用，我要求原告补偿我的损失。被告为支持其抗辩主张，向法庭递交了以下证据：一、租赁合同两份，证明：评估报告的租金价格偏高；二、安庆市迎江区人民政府公告，证明：2019年6月15日涉案房屋准备拆迁，原告和政府一直在谈征收补偿费用，2019年6月的房租就不应当计算了。原告中国邮政集团公司安庆市分公司对被告刘中智递交的证据质证意见为：对证据一的“三性”均有异议这两份租房协议和本案没有关联性，达不到被告的证明目的；对证据二真实性没有异议，达不到原告的证明目的，被告是侵占了原告的房屋不让，且在原告与政府未达成补偿协议之前。经审查，原告中国邮政集团公司安庆市分公司递交的证据一、二、三、四、五符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定；证据六价格评估报告书及发票符合证据的真实性、合法性，能够证明2017年8月29日至2019年11月20日租金为264305元，房屋评估费用为5728元，但不能证明被告占用面积为392.35平方米以及2019年1月1日至2019年11月20日平均每日租金为352元。被告刘中智递交的证据一租赁合同两份与原告中国邮政集团公司安庆市分公司递交的证据六价格评估报告书有冲突，但价格评估报告书的证明力要大于租赁合同的证明力，故该证据达不到其证明目的，缺乏证据的关联性，本院不予认定；被告刘中智递交的证据二符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。根据以上认定的证据以及原、被告庭审陈述，本院查明以下案件事实：2009年，原告（原名为安庆市邮政局）与被告签订一份房屋租赁合同，约定：被告承租原告位于安庆市宜城路30号二楼及一楼后面门面房的北边一间（作为二楼通道），使用面积共计395平方米；出租房屋装修现状为陈旧；租赁期限为2009年8月28日至2017年8月28日；年租金为20000元，租金半年结算一次；租赁期满，被告须在租赁期满后10日内将房屋归还原告；合同终止后，如被告不按时交还房屋，所过时间按照月租金的三倍计算。合同签订后，原告将合同约定的房屋（使用面积为395平方米）出租给被告使用，被告在租赁期间占用了合同约定面积之外的使用面积为340.97平方米原告房屋，且未支付该340.97平方米占有使用费。2017年8月28日，租赁期满后被告未履行腾房义务，原告于2017年11月28日向本院提起诉讼,本院于2018年3月21日作出(2018)皖0802民初27号民事判决书,判决：被告迁出安庆市宜城路30号二楼及一楼后面门面房的北边一间(使用面积395平方米),并将该房屋交还给原告,并按照每年6万元向原告支付被告占有的其中395平方米的房屋占有使用费。但被告仍占用使用面积为340.97平方米原告房屋，2019年6月15日安庆市迎江区人民政府发出公告，对被告占用的340.97平方米房屋以及周边棚户区改造项目国有土地上房屋进行征收。2019年12月，被告占用的340.97平方米房屋被拆迁。经本院委托，2019年11月21日安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对被告占用的340.97平方米的房租作出鉴定：2017年8月29日至2017年12月31日房租为42991元；2018年1月1日至2018年12月31日房租为119835元；2019年1月1日至2019年11月20日房租为101479元，共计264305元。本院认为，占有使用他人房屋应当支付占有使用费。被告在租赁期间占用了原、被告合同约定面积之外的使用面积340.97平方米的原告房屋,2017年8月28日租赁期满后，被告仍占用该房屋,故被告应当给付原告房屋的占有使用费。由于2019年6月15日安庆市迎江区人民政府发布公告，对被告占用的340.97平方米房屋以及周边棚户区改造项目国有土地上房屋进行征收，故2019年6月15日以后被告就无法正常经营，占有使用费只能计算至2019年6月15日为止。评估机构对使用面积340.97平方米的租金价值作出了鉴定：2017年8月29日至2017年12月31日租金为42991元；2018年1月1日至2018年12月31日租金为119835元；2019年1月1日至2019年11月20日租金为101479元。因此，2017年8月29日至2019年6月15日被告占有使用费应为：42991元+119835元+101479元/（365天-41天）x166天（2019年1月1日至2019年6月15日）=214818元。综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘中智于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国邮政集团公司安庆市分公司所有的位于安庆市宜城路30号房租损失214818元；二、驳回原告中国邮政集团公司安庆市分公司的其他诉讼请求。案件受理费2733.5元、评估费5728元，共计8461.5元，原告中国邮政集团公司安庆市分公司负担1800元，被告刘中智负担6661.5元（该款原告已预交，被告在履行本判决确定的义务时将该款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 曹 志二〇二〇年三月二十三日书记员 许荣雅本案适用法律条款：《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。