湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终600号上诉人（原审被告）：平江碧桂园房地产开发有限公司，住所地：湖南省岳阳市平江县新城区百花台社区天岳大道北路28号，统一社会信用代码：91430626MA4L3J7A83。（简称碧桂园房地产开发公司）。法定代表人：黎晓林，执行董事。委托诉讼代理人：尹朝华，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐俊颖，湖南昌言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余四文，男，1992年2月18日出生，汉族，住平江县新城区。委托诉讼代理人：陈盼，湖南金鹗律师事务所律师。上诉人平江碧桂园房地产开发公司因与被上诉人余四文商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院（2019）湘0626民初2174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人碧桂园房地产开发公司的委托诉讼代理人尹朝华、唐俊颖，被上诉人余四文及其委托诉讼代理人陈盼、余方然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园房地产开发公司上诉请求：1、请求贵院撤销（2019）湘0626民初2174号《民事判决书》；2、请求贵院依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案一审、二案受理费、财产保全费全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律有误，应当依法予以改判。具体理由如下：一、涉案商品房已取得工程竣工验收备案表，已达到合同约定的交房标准。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）第八条约定：“出卖人应在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”同时，双方在补充协议第四条第1款对交付条件也作出了约定:“该商品房交付条件为出卖人已向商品房所在地政府主管部门递交了办理建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件”。根据上诉人在原审中提交的平江碧桂园一期工程竣工验收备案表”，上诉人已于2017年12月25日向商品房所在地政府主管部门递交了办理建设工程竣工验收备案所需的全部文件，并获得主管部门“同意备案”的审批意见，因此，涉案商品房已经符合合同约定的交房标准。一审判决将“向商品房所在地政府主管部门递交了办理建设工程竣工验收备案所需的全部文件”扩大理解为交付条件必须经过主体结构及房屋装饰装修工程竣工验收合格明显有误。况且，涉案商品房本身为样板房，具备宣传展示的重要作用，在上诉人与被上诉人签订合同前，装饰装修工程就均已完工并投入作为宣传展示所用。一审判决仅以上诉人未提供房屋装饰装修工程的验收证据而不顾合同关于交房条件的约定，径行认定涉案房屋不具备交房条件，显然属认定事实有误。二、上诉人已通知被上诉人收房，被上诉人以质量瑕疵拒绝收房不应视为上诉人逾期交房。首先，根据一审查明的事实，上诉人已于2018年12月23日按照合同约定的送达地址向被上诉人送达了《期楼收楼通知书》，明确通知了被上诉人于2018年12月30日前往平江碧桂园销售中心办理收楼手续。但被上诉人并未按照约定在约定的时间及地点与上诉人办理房屋交接手续，而是以部分装饰装修问题拒绝收房，根据合同补充协议第四条第4款之的定:“商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。”被上诉人所提出的质量瑕疵及装饰装修瑕疵不属于房屋主体结构问题且明显达不到严重影响正常居住使用的标准。故被上诉人不能因此拒绝接收房屋，上诉人对上述问题仅承担保修义务，而不应承担逾期交房的违约责任。又根据合同第十一条第二款之的定:“由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已按期交付该商品房”因此，根据该条约定，上诉人已于2018年12月30日完成了房屋交付。一审判决认定房屋一直处在维修中，至2019年5月7日仍未交付的事实明显有误。至于2019年3月、2019年4月28日、2019年5月7日上诉人针对被上诉人提出的质量瑕疵所做的整改，是上诉人履行合同约定保修义务。若因此给被上诉人造成实际损失的，被上诉人可依照合同约定向上诉人主张损失赔偿责任。一审判决以此认定上诉人未将房屋交付给被上诉人明显系认定事实有误。其次，根据合同约定及交房惯例可知，买受人需到房屋所在地与出卖人办理房屋交接手续。商品房验收合格文件、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等文件需要买受人到达房屋所在现场与出卖人办理房屋交接手续时，出卖人向买受人出示或提供。但本案中，被上诉人明确否认收到上诉人邮寄的《收楼通知》，且被上诉人并未在合同约定的收楼期限届至时到达房屋所在现场与上诉人办理房屋交接手续。故一审判决以上诉人未提供证据证明已向被上诉人出示商品房验收合格文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件作为认定上诉人逾期交房的理由也明显有误。综上，涉案商品房已经达到合同约定的交付条件，且上诉人已经向被上诉人送达了收楼通知，被上诉人以房屋存在质量瑕疵问题为由拒绝收房应视为上诉人已经完成交付。被上诉人于2019年4月11日向上诉人邮寄的《解除合同通知书》当然不产生合同解除的法律后果。一审认定事实错误、适用法律有误，故请求贵院依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人余四文答辩认为：一审判决结果正确，二审应予以维持，具体如下:一、根据上诉人平江碧桂园房地产开发公司一审提供证据材料，截至2019年4月28日涉案商品房的装修还尚未完成，未达到《补充协议》第四条第一款第二项约定的交付标准。1、上诉人平江碧桂园房地产开发公司《民事上诉状》第一点所称的:“涉案商品房已取得工程竣工验收备案表，已达到合同约定的交房标准”系混淆了《商品房买卖合同》约定的毛坯房的交房标准与《补充协议》约定的精装房的交房标准。本案余四文购买的系精装别墅，双方商品房买卖合同《补充协议》第四条第1款明确约定:“1、该商品房的交付条件以本条约定为准。…出卖人按照合同附件四补充协议附录三《装饰、设备的标准》约定的交付标准进行交付。”同时，《补充协议》第四条第4款约定:“该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。”因此，该商品房(精装别墅)除应取得工程竣工验收备案表外，商品房的装修工程需达到双方《补充协议》第四条第一款第二项补充协议附录三《装饰、设备的标准》约定的精装修交付标准，且符合房屋正常居住使用的需要。2、而涉案商品房根据平江碧桂园房地产开发公司一审提交的第四组证据，从2018年8月7日至2019年4月28日尚在进行如下工作:外墙防水、双排外架搭拆、主卫墙砖损坏更換、门廊门石更换、拆除园艺地面砖、块料、外墙防水、外墙石材起锈严重、室内背景墙面、墙纸铺贴等等。故现有证据明确:在商品房买卖合同约定交房日期的2018年12月30日，涉案商品房确未达到《补充协议》第四条第一款第二项补充协议附录三《装饰、设备的标准》约定的交付标准。且依据余四文一审提交的2019年4月8日对涉案商品房现场进行拍摄的视频资料及一审庭审查明(详见一审庭审笔录13页倒数第6行):涉案房屋现场狼藉、房屋很多地方存在发霉、漏水痕迹、卫生间没有安装排气孔、厨房没有通风口、屋外堆放大量建筑材料等，显然影响房屋的正常居住使用。二、一审确认余四文与平江碧桂园公司签订的商品房买卖合同已于2019年4月14日解除正确，二审应予以维持。(一)余四文享有约定的合同解除权。《合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案《商品房买卖合同》补充协议第五条第二款约定:“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的15％向买受人支付违约金。”(二)余四文发出解除合同通知(2019年4月11日)时，解除权条件已形成。1、因涉案商品房装修未完成(前述第一点已阐述)，平江碧桂园房地产开发公司至今都未向余四文送达收楼通知。并且余四文依据平江碧桂园房地产开发公司承诺从2018年8月份开始要求平江碧桂园房地产开发公司交房，但因涉案房屋装修未完成，所以一直无法交付。自双方《商品房买卖合同》约定的交房日期(2018年12月30日)至余四文发出解除合同通知之日(2019年4月11日)，已逾期101天，早已超过合同约定的90天，则依据上述《合同法》第九十三条之规定、双方《补充协议》第五条第2款约定，自2019年3月31日起余四文享有的合同约定的解除权条件已形成，则余四文发出解除合同通知(2019年4月11日)时，解除权条件已形成。2、假设平江碧桂园房地产开发公司向余四文送达了《期楼收楼通知》，但因合同约定交房日期的2018年12月30日，涉案商品房装修未完成、未达到《补充协议》第四条第一款第二项补充协议附录三《装饰、设备的标准》即:《平江碧桂园BJ1480N(3-1S)型号联体住宅样板房交付标准》约定的精装房交付标准。且直到2019年4月8日，房屋现场仍一片狼藉、房屋很多地方存在发霉、漏水痕迹、卫生间没有安装排气孔、厨房没有通风口、屋外堆放大量建筑材料，显然影响房屋的正常居住使用，余四文当然有权拒收。且截至2019年4月28日(依据平江碧桂园房地产开发公司一审提交证据)、2019年5月7日(依据平江碧桂园房地产开发公司《民事上诉状》自认:第三页第二段第一行)涉案房屋的精装修仍未达到《补充协议》第四条第一款第二项约定的交付标准。即平江碧桂园房地产开发公司对涉案商品房的精装修进行很多次整改仍不能达到《补充协议》第四条第一款第二项约定的交付条件。则依据上述《合同法》第九十三条之規定、双方《补充协议》第五条第2款约定，自2019年3月31日起余四文享有的合同约定的解除权条件已形成，则余四文发出解除合同通知(2019年4月11日)时，解除权条件已形成。（三)余四文在合同约定的解除权形成后，依约行使合同解除权合法，二审应予维持。余四文在2019年4月11日合同约定的解除权形成后向平江碧桂园房地产开发公司发出了解除合同通知，而平江碧桂园房地产开发公司也已于同年4月14日签收。平江碧桂园房地产开发公司签收余四文送达的解除合同通知后，至今(2019年4月14日至2020年3月3日共324天)未提出异议，也未向法院起诉。则依据《合同法》第九十六条:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”、《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”之规定，余四文与平江碧桂园公司之间的《商品房买卖合同》及补充协议，自2019年4月14日已解除。因此，一审确认余四文与平江碧桂园公司签订的商品房买卖合同已于2019年4月14日解除正确，二审应予以维持。(四)至于一审以毛坯房的标准来认定双方已约定的精装修房交付标准系认定事实错误，请二审纠正。三、一审认定平江碧桂园公司支付余四文违约金123万元正确，二审应予以维持。1、双方已约定违约金的计算标准与方法，一审依双方协议约定的违约金计算标准计算合法。《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法[2019]254号)第49条规定:“合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。”本案中《补充协议》第五条第2点约定，出卖人按买受人已付购房款的15％向买受人支付违约金。而买受人余四文已于2018年4月30日支付购房款820万元，则依据双方上述《补充协议》的约定平江碧桂园房地产开发公司应支付余四文违约金123万元。2、退一步从公平角度看一审判决的违约金也未超标，请二审维持。①一审庭审中上诉人已认可余四文损失为资金占用损失(详见庭审笔录第4页第5行)，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，应按照年利率6％支付资金占用期间利息。而平江碧桂园公司自2018年4月30日开始占用余四文资金820万元，暂按占用时间2年计算为98.4万元，上浮30％为127.92万元。据此，双方约定的违约金并未超过造成损失的30％。因此，一审认定平江碧桂园房地产开发公司支付余四文违约金123万元正确，二审应予以维持。②如按补充协议约定的日万分之二的标准计算违约金，自2018年4月30日平江碧桂园房地产开发公司收取余四文购房款820万元之日，暂计算至2020年4月29日为119.884万元，上浮30％为155.8492万元。综上，一审认定的事实有误但判决结果正确，二审应依法予以维持，并依法驳回上诉人平江碧桂园房地产开发公司的全部上诉请求。余四文向一审提出诉讼请求：1、请求法院判决原、被告双方的《商品房买卖合同》及《补充协议》已于2019年4月10日依法解除;2、判决被告返还原告购房款820万元;3、判决被告承担并返还原告已付房屋维修基金40365元;4、判决被告支付原告违约金123万元;5、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告增加诉讼请求:要求被告对原告已经支付的820万元购房款和40365元房屋维修基金，自2019年5月11日开始按央行逾期贷款利率支付原告逾期返款利息。原审认定的事实，判决理由及结果:2018年4月30日，原告与被告签订合同编号为20160805ｃ001［-102等］平房预字2016第27号《商品房买卖合同》，约定:原告购买被告开发的位于平江县联体住宅一幢，该商品房的用途为住宅，建筑层数地上4层，地下1层，房屋价款为820万元。该《商品房买卖合同》第八条第一款约定:出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;第十一条第一款约定:商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同附件四为《补充协议》，《补充协议》第四条第一款第1点约定该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为:出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。第2点约定:买受人明确知悉且自愿同意；出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。第4点约定:该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复、修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日伍拾元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。《补充协议》第五条约定逾期交付责任:1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行;2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同;出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的15％向买受人支付违约金。涉案房屋为精装洋房，合同签订当日，原告即向被告支付了820万元购房款。后又向被告支付了房屋维修基金40365元。2018年8月至2019年4月，原告多次到涉案房屋处查看房屋，陆续发现房屋存在墙面发霉、房顶漏水、墙面渗水、厨房没有通风口、卫生间没有排气孔、墙纸未贴、墙砖损坏等情况。根据被告提交的维修记录，其维修内容有:2018年8月为外墙防水(石材面层)一三楼外墙、双排外架搭拆;2018年11月为主卫墙砖损坏更换、墙面砖拆除、水泥砂浆找平层/保护层;2018年12月为门廊门石更换、拆除园艺地面砖、块料、水泥砂浆找平层/保护层、40厚火烧面麻石铺贴;2019年3月为外墙防水(涂料面层)、屋面天沟重做防水、双排外架搭拆、外墙石材起锈严重，人工进行打磨除锈及抛光;2019年4月28日为室内背景装饰破损修复、墙面墙纸铺贴。期间原告多次与被告工作人员沟通房屋质量问题及交房问题，至2019年5月7日被告仍未向原告交付房屋，其工作人员曾表示愿意补偿原告损失及物业费。涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收后，于2017年12月25日进行了竣工验收备案登记。2018年12月23日，被告按《商品房买卖合同》约定的原告通讯地址向原告邮寄送达了《期楼收楼通知书》，通知涉案商品房可按合同约定于2018年12月30日交付原告，请原告预约收楼手续办理时间并携带相关材料前往平江碧桂园销售中心办理相关手续。2018年12月28日，该邮件被签收。2019年4月8日原告向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，该邮件于2019年4月10日被签收。2019年4月11日，原告按《商品房买卖合同》约定的被告通讯地址再次向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，该通知书主要内容为:“因被告时至2019年4月8日仍未交付房屋，原告依补充协议书面通知被告:1、本人要求解除与贵司的《商品房买卖合同》。要求贵司在2019年5月7日退还本人购房款人民币捌佰贰拾万元整(￥8，200，000，00）2、要求贵司按约支付违约金人民币壹佰贰拾参万元(￥1，230，000，00）;3、要求贵司承担并退还本人已交购房款所产生的房屋维修金肆万零叁佰陆拾伍元。”该邮件于2019年4月14日被签收。一审法院认为:原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应依照合同约定履行合同义务。原告主张其与被告签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋应于2018年12月30日交付给原告，但至2019年4月8日原告向被告送达《解除合同通知书》，涉案房屋尚未交付，根据合同约定，被告逾期90天未交付房屋，原告有权解除合同。被告抗辩认为，涉案商品房已经验收合格取得竣工验收备案表，符合合同约定及法律规定的交房标准，被告并不存在逾期交房行为，其已通知原告收房，原告无正当理由拒绝收房应视为房屋已交付，原告不享有合同约定解除权，同时涉案房屋不存在主体结构问题或达到严重影响正常居住使用标准的质量问题，原告也不享有法定解除权。因原告在本案中并未主张涉案商品房存在质量问题导致合同解除，被告抗辩认为涉案商品房不存在主体结构问题或严重影响正常居住使用标准的质量问题，原告不享有法定解除权的主张，不属于本案审理范围，不予审查。故本案争议的焦点是，被告是否存在逾期交房行为，原告是否可据此行使约定解除权，解除涉案《商品房买卖合同》。原、被告双方约定交房日期为2018年12月30日，涉案商品房于2017年12月25日已经五方验收合格，取得竣工验收备案表，但双方约定的交付条件是出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需全部文件，截止2018年12月30日被告已完成的备案仅为涉案房屋的主体结构竣工验收合格，而不包括房屋装修装饰工程竣工验收合格，至本案庭审结束被告也未举证证明该房屋已完成装饰装修工程的验收。原告以820万元的价格购买的涉案房屋系大面积精装洋房而非毛坯房，从居住使用和房屋本身特性考虑带有享受性质的精装洋房与毛坯房的交付标准应当有所区别，原告有合理的理由期待和获得质量更加优质、服务更加到位的房屋。虽然被告于2018年12月30日前向原告邮寄送达了《期楼催楼通知书》，但从维修记录及庭审查明的事实可知，2018年12月30日，房屋仍存在房顶漏水、墙面渗水、墙纸未贴、厨卫通风管道未做等问题，这显然不符合精装洋房入住的合理预期，不能达到合理的精装洋房的居住使用标准。之后，被告继续维修房屋，但一直维修至2019年4月28日。从原告方与被告工作人员沟通时的录音录像可知，涉案房屋因一直处于维修中，至2019年5月7日被告一直未交付房屋给原告。同时被告也未提供证据证明其向原告履行了出示商品房验收合格文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的交付义务，且被告有拒绝接收的行为。被告超过交房日期90天仍未向原告交房，对原告认为被告存在逾期交房行为的主张，予以支持。对被告抗辩认为涉案商品房已竣工验收合格达到交付条件被告不存在逾期交房行为的主张，不予支持。根据《商品房买卖合同》中的《补充协议》第五条约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应当在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人。故原告可据此行使合同解除权。原告分别于2019年4月8日、4月11日向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，被告分别于2019年4月10日、4月14日签收，因原告第二次邮寄的《解除合同通知书》送达地址和收件人与涉案《商品房买卖合同》约定的被告通讯地址和收件人一致，原告送达《解除合同通知书》的时间应以被告第二次收到的时间即2019年4月14日为准。《合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款(合同约定解除)第九十四条(合同法定解除)的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间的，在解除合同通知到达之日起三个月以后才到人民法院起诉的，人民法院不予支持。原、被告双方并未约定解决合同的异议期，被告自2019年4月14日收到原告送达的《解除合同通知书》后，三个月内并未向人民法院提出异议，因此原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已于2019年4月14日解除。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告因购买房屋向被告支付了购房款820万元及房屋维修基金40365元，现合同已解除，被告应返还给原告。对原告要求被告返还购房款820万元及房屋维修基金40365元的诉讼请求，予以支持。对原告要求被告支付违约金123万元的诉讼请求根据《补充协议》第五条第2点约定，逾期超过90天后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的15％向买受人支付违约金。因此原告要求被告支付违约金123万元(820万元×15％)符合双方合同约定，予以支持。对原告要求被告自2019年5月11日起按中国人民银行贷款利率支付逾期返还购房款820万元及房屋维修基金40365元的利息的诉讼请求被告抗辩认为原告已主张违约损失，该主张不应支持。因原告主张的该损失系被告存在违约行为原告因此解除合同导致原告产生的损失，原告已主张违约金123万元，且未提供证据证明其因被告违约产生的损失已超过其主张的违约金123万元，对原告该诉讼请求，本院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用(〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二》第二十四条之规定，判决如下:一、确认原告余四文与被告平江碧桂园房地产开发有限公司于2018年4月30日签订的合同编号为20160805c001[-102等]平房预字2016第27号《商品房买卖合同》已于2019年4月14日解除;二、由被告平江碧桂园房地产开发有限公司返还原告余四文购房款8200000元及房屋维修基金40365元；三、由被告平江碧桂园房地产开发有限公司支付原告余四文1230000元违约金;四、驳回原告余四文的其他诉讼请求。以上给付内容，限被告平江碧桂园房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内履行到平江县人民法院履行款账户（收款人:平江县财政国库集中支付中心，账号:28×××40开户行:湖南平江汇丰村镇银行有限责任公司或收款人:平江县财政国库集中支付中心，账号:43×××03，开户行:中国建设银行湖南平江支行天岳分理处）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78093元、财产保全费5000元，合计83093元，由被告平江碧桂园房地产开发有限公司承担。二审庭审中，被上诉人余四文提交了2019年6月28日、7月1日，余四文对涉案商品房拍摄的照片和视频，显示涉案房屋内墙仍是霉的发黑，碧桂园房地产开发公司工作人员还在试图擦拭墙上的黑霉，拟证明房屋存在安全隐患、装修质量问题、装修缺陷。碧桂园房地产开发公司质证认为，上述照片和视频不符合证据的三性，不应作为定案的依据。本院认为，结合双方在一审提交证据和碧桂园房地产开发公司在一审自认的维修记录，上述证据本院予以采信。2020年3月24日，本院二审庭审后，被上诉人余四文申请平江县公证处对涉案房屋漏水渗水等情况进行了现场拍照、摄像。公证资料显示，涉案房屋、墙面仍然存在面积较大，漏点、渗点较多的问题。该公证书已经双方质证，本院予以采信。另，二审查明，双方约定的是精装别墅的交付标准，而非毛坯房交付标准。二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案有如下争执焦点：焦点一，双方约定的解除条件是否成就。首先，双方《补充协议》第四条第四款第一项明确约定“该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常居住使用质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。”本案不存在地基基础、主体结构质量问题。根据一、二审查明的情况，至交房之日，房屋仍没有排气、通风孔，房顶、墙面渗水，地板、电视背景墙未完工，负一楼和一楼墙面发霉。这些问题显然符合“无法正常居住使用质量问题”的约定，必须修复。这些质量问题双方并没有约定需达到“严重”程度。本院认为，上述这些问题已经达到“严重”程度。且上述这些问题已经达到“严重影响正常居住使用”程度。《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》第十三条第一款规定，在地基基础、主体结构以外的其他质量问题，达到“严重影响正常居住使用”时，赋予买受人合同解除权和损害赔偿请求权。且本案根据双方提交证据，特别是碧桂园房地产开发公司的自认维修记录，在经过多次维修后，有的问题仍未解决，仍达不到正常居住的要求。况且，被上诉人余四文购买的是精装别墅，是碧桂园的样板房，故对该房屋的“正常居住使用”不仅以安全为条件，还应具备与房屋价值相当的舒适度，与之相当的配套设施环境。明显低于这些条件，也应视为“严重影响居住使用”。因此，本案无论是法定解除权还是约定解除权，被上诉人余四文都已取得。其次，本案不适用上诉人碧桂园房地产开发公司所主张的《补充协议》第四条第四款第四项的约定。该项内容是：“该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题，与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。”本项涉及五个质量问题：1、地基基础；2、主体结构；3、无法正常居住使用；4、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致；5、除上述四种情况之外的问题。这一项明确规定，只有第五种情况，才存在“出卖人无需因此承担逾期交楼责任”。而本案涉案房屋的质量问题，既存在于本项约定的第三种情况，又有第四种情况，在维修后仍达不到正常居住的约定条件，而又逾期到合同约定的合同解除期限时，当然要承担逾期交楼的违约责任。第三，本案逾期交楼的时间是否达到合同约定期限。根据一、二审查明事实，至2019年6月底7月初，及至本案二审终结前，影响正常居住的原因尚未消失，那么可以确认被上诉人余四文在之前的2019年4月8日向上诉人碧桂园房地产开发公司送达《解除合同通知书》时，上诉人的整改行为仍在进行中，房屋仍未达到正常居住的要求。而至2019年4月8日，交房已逾期90天以上，合同解除的条件已经成就。焦点二，违约金是否过高。《补充协议》第五条第二款第2项约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金”。据此一审计算并判决上诉人碧桂园房地产开发公司支付被上诉人违约金123万元。本院认为，按最高人民法院有关规定，以年息6%计算被上诉人已付房款的利息损失，外加超出该损失的30%的限额来计算，两者的结果基本相当，故一审判决123万元违约金不属过高。综上所述，原审认定事实基本清楚，处理正确，应予维持；上诉人碧桂园房地产开发公司上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78093元，由上诉人碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  曹 维审判员  王欣辉二〇二〇年三月二十七日书记员  方晶晶