广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终590号上诉人（原审原告）：骆华东，男，1987年6月1日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区。被上诉人（原审被告）：广州市友田房地产开发有限公司。住所地：广州市花都区狮岭镇狮岭大道东13号901-906房。法定代表人：曾玉芬，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：邝晓君，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人骆华东因与被上诉人广州市友田房地产开发有限公司（以下简称友田公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初5135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，骆华东与友田公司均申请本院书面审理。本院依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。上诉人骆华东上诉请求：1.友田公司支付违约金按照合同约定赔付，即按照总房价款每日0.05%计算。暂计至2019年8月17日，共计109576.5元；2.友田公司支付违约金计算基数按照总房价款95.7万元计算；3.出席庭审交通费用由友田公司承担；4.案件受理费由友田公司承担。事实与理由：一、本案与此前生效判决案件有本质不同，骆华东并未与友田公司签订过按现状交付的《同意书》，且没有获得过签订按现状交付的《同意书》给予的大额经济补偿。因此生效判决的结果不适用于指导本案。友田公司知情不告，违规销售，欺骗消费者等一系列行为并不能说明友田公司有积极履行合同义务。二、骆华东系职业军人，由任务地返回驻地参加庭审，皆是因开发商违约所致，故参加庭审途中所产生的交通费均应由友田公司承担。三、骆华东以现金支付房价款有视频为证，该视频能够清晰反映，视频中出现的人员均是友田公司的工作人员，所以双合同部分应予以支持。四、友田公司违约的原因不应当作为变更合同所约定内容的依据，并且违约金的产生是由于友田公司违规、不守信用所致，一审法院以此调整违约金极不合理。被上诉人友田公司辩称：同意一审判决处理，不同意骆华东的上诉请求。一、一审法院根据本案实际情况对违约金标准酌情调整为按总房价款每日万分之二的标准计付，合理合法，并且同一小区已有多宗发生法律效力的同类案件按总房价款每日万分之二的标准计付违约金。二、涉案商品房的购房款总价为869989元，而不是骆华东主张的957000元，骆华东的主张没有任何事实和法律有据。三、关于庭审交通费问题，涉案楼盘位于花都，并且一审由花都区人民法院管辖，并不存在交通差旅费问题。退一步讲，即使产生交通费用也是骆华东个人原因所致，与友田公司没有任何关系。因此，骆华东要求友田公司支付庭审交通费没有任何事实依据、合同依据和法律依据，应当予以驳回。骆华东于2019年4月29日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判决友田公司支付逾期交房违约金，违约金的计算标准从2018年12月31日开始计至满足合同约定的交房条件并实际交房之日止，按照957000元为基数，每日万分之五的标准支付违约金，暂计至2019年4月20日（共110日）违约金为53625元，另从2019年4月20日起至取得相关手续并满足房屋交付条件后交房日止，期间产生违约金按月支付；2.本案诉讼费用由友田公司承担。一审诉讼中，骆华东变更诉讼请求为：1.判决友田公司支付逾期交房违约金，违约金的计算标准从2019年8月17日（共计229日）违约金109576.5元，另从2019年1月1日起至取得相关手续并满足房屋交付条件后交房日止，期间产生的所有违约金。（以总房款957000元为计算基数，其中合同约定房价为869989元，以“双合同”形式以现金另行支付房款部分为87011元）；2.本案诉讼费用由友田公司承担；3.本次诉讼产生的所有交通差旅费2259元由友田公司承担。一审法院经审理查明：友田公司是广州市花都狮岭xxx路15号友田朗逸雅居项目的开发商，在向骆华东出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。2017年8月15日，骆华东（乙方、买方）与友田公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定乙方向甲方购买位于广州市花都狮岭xxx路15号友田xxx栋1梯1004房，总金额869989元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日的，甲方应在本合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日的，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应在合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向骆华东支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收，乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，骆华东向友田公司支付了全部购房款。骆华东陈述，我方向友田公司支付了357000元，以贷款的方式支付了600000元，友田公司将357000元退还给我，之后我方又通过银行转帐的方式支付了269989元，于2017年8月15日在售楼大厅以现金形式支付给友田公司87011元，该87011元没有书面约定，没有书面合同，没有收据和发票，该87011元也属于购房款。骆华东提交视频拟证明其上述陈述，视频显示，有人员用点钞机清点钞票，骆华东认为点钞人员是友田公司的财务。友田公司对视频的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为视频拍摄场地不是在友田公司售楼部，出现的人员不是友田公司的人员，具体是谁不清楚，里面出现的现金不是骆华东支付的首付款，双方一直是按合同约定支付房款的。友田公司于2016年6月12日与广州市源峰自来水有限公司签订城市供用水合同，2016年12月28日取得自来水安装工程竣工、验收报告书；2017年6月29日，取得管道燃气工程施工质量保证书及竣工报告；2017年8月8日，友田公司与广州供电局有限公司花都供电局签订公用电房协议，2017年9月30日，取得建设项目环境保护验收的意见；2017年11月16日，取得人防工程专项竣工验收备案意见书；2017年11月28日，取得客户受电工程竣工检验意见书；2018年4月18日取得住宅质量保证书、住宅使用说明书；2018年4月27日取得涉案房屋所在项目的建筑工程竣工验收报告；2018年5月29日，取得建设工程消防验收意见书；2018年8月31日，友田公司的通邮申请可予通邮。2019年7月22日，广州市规划和自然资源局就广州市花都狮岭xxx路15号住宅楼自编B、C、E栋合法穗规划自愿核实[2019]1202号《建设工程规划条件核实意见书》，确认该项目建设工程符合城乡规划要求。2019年7月30日，友田公司就该项目取得广州市花都住房和城乡建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年8月1日，友田公司向骆华东邮寄《通知书》、通知及邮寄记录，告知通过规划验收即完成竣工验收备案的情况，并通知骆华东在收到通知之日起七个日历天内办理收楼手续。该邮件于次日被“他人收”，一审庭审中，骆华东确认其已收到上述通知书。骆华东陈述其为一审诉讼支付差旅费2259元并提交乘坐交通工具记录拟证明其上述陈述。友田公司认为未能及时取得《建设工程规划验收合格证》的原因是涉案所在地块东北角已经建设了10幢违章建筑，该10栋违章建筑用地原规划为小区公共绿地，该10栋违章建筑至今未拆除属于不可抗力，应予免责。一审另查，友田公司于2003年12月30日取得友田朗逸雅居工程项目所在地块的《国有土地使用证》（国有土地使用证上登记的土地使用权面积为31967.96平方米），2007年12月5日取得建设用地规划许可证，2009年6月25日取得建设工程规划许可证。同年，友田公司因涉案地块东北角已被村民建房，向规划部门申请调整建筑设计方案，将东北角地块的设计变更为绿地。2009年11月10日广州市城市规划局出具《关于要求调整建筑设计的复函》，同意友田公司调整该项目建筑设计方案。2010年底开始项目工程施工。2014年，友田公司向规划部门申请对涉案项目地下室设计方案进行调整，2014年5月20日，广州市规划局出具《关于调整建设工程规划许可证的复函》，同意友田公司的申请。一审法院在（2019）粤0114民初1477号案中向广州市花都城市管理和综合执法局（以下简称城管局）发函查询相关情况，城管局复函及附件表明：友田公司在取得涉案地块国有土地使用证及建设用地规划许可证后，2009年3月24日狮岭镇房地产综合开发公司（以下简称狮岭公司）将涉案地块中宝峰路东、流溪河南土地4.243亩的土地款763740元退还友田公司。狮岭公司表示由于部分村民不同意，所以上述4.243亩土地未被征用。也就是说，友田公司在取得涉案地块国有土地使用证后，曾在2009年发生收回部分退地款的情形。而涉案地块中宝峰路东、流溪河南土地4.243亩的土地原属合成村的集体土地，该村村民在2007年开始陆续在上述地块建设了10栋农房，至友田公司在2010年开始项目工程施工时，该10栋农房早已建成。广州市花都国土资源和规划局关于涉案友田朗逸雅居未能通过规划验收问题向广东电视台作出的情况说明也反映了友田公司在2009年将东北角约2800平方米用地退回合成村，退地后未向国土规划部门申请变更用地权属红线，在未告知退地的情况下，于2012年与国土部门按最终批复的修建性详细及《建设工程规划许可证》（即按未变更的权属红线）签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。友田公司于2018年11月向其咨询办理该项目的规划验收手续，经检查，发现该项目用地范围内东北角原规划为小区公共绿地的地块已经建设了10栋未经规划许可的农房。因该项目存在违法建设未经处理及公共绿地未按规划实施的情形，故该项目未能通过规划验收。一审法院认为:骆华东与友田公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。本案争议的焦点为：一、友田公司是否应承担逾期交楼违约责任；二、违约金标准问题；三、违约金计算基数问题；四、友田公司是否应当向骆华东支付差旅费。关于焦点一，骆华东作为买受人依约支付了全部购房款，友田公司作为出卖人应按合同约定向骆华东交付房屋，且友田公司交付的房屋必须符合合同约定的交付条件。根据商品房买卖合同第十二条约定的交房条件及第十五条约定的房屋交付时的有关资料，交付条件包括友田公司须取得《建设工程规划验收合格证》，涉案房屋于2019年7月22日取得《建设工程规划条件核实意见书》，于2019年7月30日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋自此后已具备交付条件，友田公司在此之前构成逾期交楼。友田公司于2019年8月1日通知骆华东办理收楼手续，该通知已于2019年8月2日送达骆华东，依据双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定，友田公司应付的延期交房违约金应计至骆华东收到通知之日起算十五日届满之日即2019年8月17日止。友田公司认为涉案项目未能通过规划验收系因涉案地块东北角存在违章农房建筑所致，而该事件系不可抗力，但依据已查明的事实，在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之前，涉案地块东北角即已存在农房建筑，且该事实对涉案项目开发建设所可能造成的不利影响不属于不能避免及不能克服的客观情况，故友田公司据此主张免责缺乏法律依据，一审法院不予采纳。关于焦点二，违约金标准问题。涉案《商品房预售合同》第十四条约定延期交房的违约责任“逾期超过90日的，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应在合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。”对于友田公司提出违约金标准过高，要求予以调低的意见，一审法院认为，本案中，友田公司在合同约定的房屋交付日届满前已取得了除《建设工程规划验收合格证》之外的交付条件，《建设工程规划验收合格证》未能取得有多方面的原因，友田公司亦有积极履行合同义务，根据本案实际履行情况、纠纷成因以及友田公司的过错程度等因素，一审法院酌情调整违约金为以总房款每日0.02%标准计算。三、关于违约金计算基数，骆华东认为其以现金的形式向友田公司支付了合同约定之外的房价款87011元，友田公司对此不予确认。并无任何书面证据显示双方关于涉案房屋另行约定了房价款87011元，骆华东提交的视频资料亦不足以证明其上述陈述，故一审法院对骆华东的陈述不予采纳，违约金的计算基数应当为合同约定的房价款869989元。经核算，友田公司应支付的逾期交楼违约金为39845.50元（869989元×0.02%×229天）。四、骆华东请求支付差旅费2259元，双方签订的合同并未约定友田公司应当承担差旅费，故骆华东的上述请求，理据不足，一审法院不予支持。综上，骆华东诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年10月23日作出一审判决：一、广州市友田房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向骆华东支付逾期交房违约金39845.50元；二、驳回骆华东的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2536.71元，由广州市友田房地产开发有限公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审审理期间，骆华东向本院提交以下材料作为二审新证据：证据1.按现状交付使用的《同意书》，拟证明友田公司曾经诱导业主签订过《同意书》；证据2.花都国土资源和规划局出具的《关于广州市友田房地产开发有限公司住宅项目问题的情况说明》，拟证明违约的原因是友田公司贪图不当利益，违规操作所致。责任在于友田公司一方，友田公司应当承担所有责任，不能降低违约金支付数额；证据3.签署按现状交付使用的《同意书》赠送的物业费单据，拟证明签订《同意书》获得了一年物业的经济补偿；证据4.业主揭露友田公司恶行的署名“万民书”，拟证明友田公司违规销售和欺骗业主的罪行。友田公司质证表示：该四份证据形成的时间均早于本案一审开庭前，因此上述四份证据并不属于二审新证据，不应被采纳。1.证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认。骆华东主张自己没有签订过《同意书》，该《同意书》与其无关。该《同意书》复印件右下角被“打码”处理，形式上不合法。友田公司不存在诱导业主签署《同意书》的行为，纯属骆华东捏造事实。2.证据2的关联性不予认可。友田公司在此事中属于受害者，友田公司的合法土地被恶意霸占，政府部门一直不依职权处理，并导致未能及时办理《建设工程规划验收合格证》，友田公司没有过错，也不存在违规操作的行为。本案不应适用高额违约金，合同约定的违约金过高，友田公司也无力承受。3.证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认。4.证据4真实性、合法性、关联性均不予确认。该《万文书》是从同一楼盘的业主夏晓亮的案件中向法院提交的“细数广州市友田房地产开发有限公司十宗罪”的情况说明中进行篡改。业主们所反映的问题并没有所谓双合同或者现金缴款问题，骆华东为谋取个人私利，伪造虚假证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：友田公司应承担的违约责任问题。一审法院认定在友田公司于2019年7月30日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之后，涉案房屋具备交付条件，依法有据，本院予以认可。友田公司逾期交房，应向骆华东支付逾期交房违约金。关于违约金计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。一审法院酌情调整违约金标准为按照总房款每日0.02%计算并无不当，本院予以维持。骆华东上诉主张其未与友田公司签署过《同意书》并且没有因此获得友田公司的经济补偿，故不能与此前生效的同楼盘其他案件适用相同的违约金计算标准。本院认为，骆华东无证据证明同楼盘其他案件生效判决对违约金的处理与《同意书》有何种关系，骆华东的该主张缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金计算基数问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。一审法院认定骆华东提交的视频资料不足以证明其在合同约定房价款之外以现金方式支付了房价款87011元，违约金计算基数应当按照合同约定的房价款计算，并无不当，本院予以维持。一审判决对交通费的认定亦无不当，本院予以认可。综上所述，骆华东上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1543元，由上诉人骆华东负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年三月二十六日书记员 冯冠豪郭丽淳