广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2590号上诉人（原审原告）：刘光阳，男，1939年9月27日出生，汉族，身份证住址：江西省抚州市金溪县上诉人（原审原告）：邹惠荣，女，1942年3月8日出生，汉族，身份证住址同上。两上诉人共同委托代理人：李剑铭，广东正大方略律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：刘文君，1968年3月27日出生，身份证住址：辽宁省葫芦岛市龙港区海星路26-15号楼6单元6号，系两上诉人的女儿。被上诉人（原审被告）：刘锋，男，1970年2月22日出生，汉族，身份证住址：江西省抚州市金溪县。被上诉人（原审被告）：万娟，女，1972年1月27日出生，身份证住址同上。委托代理人：刘峰，系万娟的丈夫。上诉人刘光阳、邹惠荣因与被上诉人刘锋、万娟所有权确认纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理.本案现已审理终结。上诉人刘光阳、邹惠荣上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判确认位于广州市花都区新华镇新都大道15号之一B幢805房的所有权归刘光阳、邹惠荣所有；3、刘锋、万娟立即协助刘光阳、邹惠荣办理涉案房屋的所有权过户登记手续；4、由刘锋、万娟承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一、刘光阳、邹惠荣是涉案房屋的实际出资购买人．是涉案房屋的真实权利人，刘锋、万娟只是挂名的产权人。原审查明，刘光阳、邹惠荣于2007年7月28日与涉案房屋的原产权人邹镇、刘世平签订了《房屋转让协议书》约定，邹镇、刘世平两人将涉案房屋以人民币45万元的价格卖给刘光阳、邹惠荣，并在收到45万元后，将涉案房屋的房产证、钥匙交给刘光阳、邹惠荣，刘光阳、邹惠荣享有该房的所有权和使用权。2006年6月10日和8月1日，邹惠荣先后向刘世平转账30万元和15万元。因此，根据上述事实，刘光阳、邹惠荣是涉案房屋的真实权利人；二、刘光阳、邹惠荣将涉案房屋登记在刘锋、万娟名下是为帮助其取得所在学校的住房补贴，并非赠与刘锋、万娟，刘锋、万娟只是挂名的产权人。刘锋于2005年从江西老家到广东外语外贸大学附设中山外语学校工作，大约一年以后，万娟也从江西老家来到该校工作。根据该校规定，教职工在广州有自己住房的可以每月领取一定金额的住房补贴。于是，刘锋请求刘光阳、邹惠荣将涉案房屋临时过户到刘锋、万娟名下，帮助刘锋、万娟取得学校的住房补贴，刘光阳、邹惠荣出于双方的身份关系同意刘锋的请求。但是，刘光阳、邹惠荣同意将涉案房屋登记在刘锋、万娟名下之前，为了明确刘光阳、邹惠荣是涉案房屋的真实权利人，于2009年11月16日与刘锋、万娟签订了《协议书》，明确涉案房屋由刘光阳、邹惠荣出资购买，且属于祖业(刘光阳、邹惠荣财产)等。上述协议签订后，2010年3月9日，涉案房屋登记至刘锋、万娟名下。因此，根据上述事实，涉案房屋登记在刘锋、万娟名下并非赠与刘锋、万娟；三、涉案房屋一直由刘光阳、邹惠荣占有、使用至今，相关水电费、物业管理费等费用也由刘光阳、邹惠荣承担，刘光阳、邹惠荣是涉案房屋的真正所有权人。2007年8月1日起，刘光阳、邹惠荣开始居住在涉案房屋内至今，涉案房屋的水电费、物业管理费等全部费用也一直由刘光阳、邹惠荣承担。双方签订的协议书也载明刘光阳、邹惠荣是涉案房屋的真正所有权人，刘锋、万娟只是挂名的产权人。近年来，刘光阳、邹惠荣多次与刘锋进行沟通，要求刘锋确认涉案房屋的所有权归刘光阳、邹惠荣所有和办理过户，刘锋虽多次口头确认和同意，但一直没有实际行动。刘光阳、邹惠荣年岁逐渐增大，为避免与刘锋、万娟就涉案房屋的所有权发生纠纷，才不得不寻求法律途径解决；四、刘光阳、邹惠荣的上诉请求符合法律规定，请求二审法院依法予以支持。刘光阳、邹惠荣在原审提交的《房屋转让协议书》、转账凭证和《协议书》等证据均证明，涉案房屋是由刘光阳、邹惠荣与邹镇、刘世平进行协商和出资购买，刘锋、万娟从未参与购买和支付房款的任何环节，涉案房屋也一直由刘光阳、邹惠荣实际占有和使用。因此，刘光阳、邹惠荣系涉案房屋的实际所有权人。根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，刘光阳、邹惠荣的上诉请求符合法律规定；五、原审判决本院认为部分逻辑混乱，一方面认定刘光阳、邹惠荣出资购买了涉案房屋，没有认定刘光阳、邹惠荣该涉案房屋作出处理行为，同时又认为由于受广州市购房资格的限制，无法办理过户手续，并据此驳回刘光阳、邹惠荣的诉讼请求。既然认为购房款由刘光阳、邹惠荣支付，根据法律规定，应该认定该房屋的所有权归刘光阳、邹惠荣所有。被上诉人刘锋、万娟共同答辩称：基本同意刘光阳、邹惠荣的上诉意见。涉案房屋当时是赠与刘锋、万娟，才要求刘锋去办理过户手续。两万元过户费用是由刘锋、万娟支付，而房补每个月只有两百五十元，且刘锋没有拿够三年。2010年左右，学校已经取消了房补。如确如刘光阳、邹惠荣所称，其是为帮助刘锋、万娟拿房补才将房屋过户至刘锋、万娟的名下，则取消房补当时，刘光阳、邹惠荣就应要求将房屋过户至自己名下。刘光阳、邹惠荣于2019年6月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认由刘光阳、邹惠荣出资购买的广州市花都区新华镇新都大道15号之一B幢805房房产归刘光阳、邹惠荣所有；2、刘锋、万娟将涉案房产过户到刘光阳、邹惠荣名下；3、本案诉讼费由刘锋、万娟承担。原审法院经审理查明：刘光阳、邹惠荣是夫妻关系。刘锋、万娟是刘光阳、邹惠荣的儿子、儿媳。涉案房屋位于广州市花都区新华街新都大道15号之一B幢805房，建筑面积194.54平方米，房屋产权于2010年3月9日登记至刘锋、万娟名下，各占二分之一产权。2007年7月28日，刘光阳、邹惠荣作为乙方，案外人邹镇、刘世平作为甲方签订《房屋转让协议书》，约定双方就涉案房屋达成如下协议：1、甲方将此房以450000元卖给乙方；2、乙方在8月1日前付给甲方450000元现金；3、甲方在收到乙方付的450000元之后，将此房房产证、钥匙都交给乙方，乙方享有该房的所有权和使用权；4、如乙方需要，甲方有义务协助乙方办理产权转让手续，所有转让费用由乙方支付；5、乙方从2006年8月1日起支付所有管理费、水电费等费用。2006年6月10日、8月1日，刘光阳、邹惠荣分别向刘世平转账支付300000元、155000元。2009年11月16日，刘光阳、邹惠荣作为甲方，刘锋、万娟作为乙方签订《协议书》，约定：1、广州市花都区新华街新都大道15号之雅豪苑B栋中梯805房由甲方出资450000元购买原住户刘世平的房屋。2、因考虑交房产税问题，该房还没过户到甲方，现将此房直接过户给乙方。3、该房产证虽然是乙方的名字，甲方仍有居住权，如需出卖、出租，必须征得甲方同意。4、此房产不属于乙方夫妻共同财产，而属于祖业按顺位继承（先儿子后孙子）。5、未尽事宜，可另行协商。对于涉案房屋产权为何登记在刘锋、万娟名下，刘光阳、邹惠荣表示因其疼爱儿子刘锋，所以将房屋登记在刘锋、万娟名下，但房屋不是赠与给其二人，房屋是作为刘光阳、邹惠荣的共有财产和可继承财产，在刘光阳、邹惠荣去世后，按法定继承顺序继承；另外，考虑到刘锋、万娟是首套房，在缴税时有优惠，故登记在其名下。刘锋、万娟认为涉案房屋是刘光阳、邹惠荣主动赠与给其，十多年前，刘光阳、邹惠荣带其与房屋原产权人办理了过户手续，至于《协议书》第4点的约定是刘光阳、邹惠荣提出祖屋属于儿子和孙子，不属于儿媳，另外，当时也考虑到税费问题，所以过户至其名下。刘光阳、邹惠荣表示其育有二儿一女，刘锋是小儿子，大儿子在广州居住，女儿在辽宁居住，平时是大儿子尽赡养义务。刘光阳、邹惠荣表示因刘锋、万娟提出要处理涉案房屋，产生产权争议，且房屋由其出资购买，其享有产权，故提起本案诉讼。刘锋、万娟认为刘光阳、邹惠荣陈述不属实，其从未提出要处理涉案房屋，也从未提出让刘光阳、邹惠荣搬走的要求，且对刘光阳、邹惠荣尽赡养义务的是其。涉案房屋现主要由刘光阳、邹惠荣居住使用，刘锋、万娟平时在中山上班，周末及节假日回涉案房屋居住。刘光阳、邹惠荣表示其不具备广州市住房限购区域内住房购买资格。刘锋、万娟表示在广州其名下仅有涉案房屋。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，判断不动产权属的依据是不动产登记簿。本案中，涉案房屋虽由刘光阳、邹惠荣出资购买，但涉案房屋产权登记在刘锋、万娟名下，刘锋、万娟是涉案房屋的权属人，刘光阳、邹惠荣以其是涉案房屋的出资人为由，要求确认房屋产权归其所有理据不足，本院不予支持。现刘光阳、邹惠荣亦不具备广州市住房限购区域内住房购买资格，其要求刘锋、万娟将涉案房屋过户至其名下违反限购政策规定，无法履行，亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年9月25日判决如下：驳回刘光阳、邹惠荣的全部诉讼请求。案件受理费4025元，由刘光阳、邹惠荣负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，刘光阳、邹惠荣向本院提交如下证据：1、《中国工商银行明细信息打印》、《中国工商银行借记卡账户历史明细清单》、《电费年度查询》及《供电局电费通知单》，以证明：涉案房屋一直由刘光阳、邹惠荣居住并交纳水电费等各种费用，且是刘光阳、邹惠荣目前的唯一住房；2、刘光阳与刘锋就涉案房屋进行协商的通话录音和邹惠荣与刘锋、万娟的聊天记录，以证明：其一，刘锋确认涉案房屋全部由刘光阳、邹惠荣出资购买；其二，刘光阳、邹惠荣多年以来一直要求刘锋、万娟将涉案房屋产权变更登记到刘光阳、邹惠荣名下；其三，涉案房屋登记在刘锋、万娟名下是为帮助其获得学校的补贴，刘光阳、邹惠荣未将房屋赠与其二人；3、涉案房屋物业公司出具的《证明》（2019年11月10日），以证明：刘光阳、邹惠荣是涉案房屋的业主，且自2006年7月起至今一直居住在涉案房屋并交纳相关费用，刘锋、万娟没有在此居住，不是涉案房屋的业主；4、代理人于2019年11月17日向涉案房屋原所有权人刘世平进行调查所做的《调查笔录》，以证明：刘世平将涉案房屋出售给刘光阳、邹惠荣，刘光阳、邹惠荣是卖掉老家的房屋支付的房款，刘世平是与刘光阳、邹惠荣签订买卖合同并办理房屋交付手续，故其二人是实际所有权人；5、《中山市广东外语外贸大学附设外语学校工资管理支付（讨论稿）》、《租、购房补贴发放和管理暂行办法》，以证明：刘光阳、邹惠荣将涉案房屋登记在刘锋、万娟名下是为帮助其取得学校的补贴。刘锋、万娟表示对刘光阳、邹惠荣提交的上述证据均无异议。本院认为：本案的争议焦点是刘光阳、邹惠荣与刘锋、万娟之间就涉案房屋成立何种法律关系，刘锋、万娟是否应将涉案房屋的所有权转移给刘光阳、邹惠荣。依据已查明的事实，刘光阳、邹惠荣与涉案房屋原产权人邹镇、刘世平签订《房屋转让协议书》，出资购买涉案房屋并将其登记在刘锋、万娟名下。刘光阳、邹惠荣主张其系为帮助刘锋、万娟取得住房补贴而将房屋登记在刘锋、万娟名下，刘锋、万娟则主张刘光阳、邹惠荣系基于赠与的意思表示将涉案房屋登记到其名下，对此，本院认为：其一，依据刘光阳、邹惠荣提交的证据，按刘锋、万娟当时所任职学校发布的政策，如其名下在广州市登记有自有房产，则可享受领取住房补贴的待遇。刘锋、万娟对此不持异议，同时也确认其在取得涉案房屋的所有权登记后事实上有从其任职学校领取住房补贴。据此，刘光阳、邹惠荣就其主张的借名登记的原因所作解释具有一定合理性；其二，刘锋、万娟并未提供证据证明，刘光阳、邹惠荣曾向其作出出资购买涉案房屋并赠与刘锋、万娟的意思表示。相反，在刘锋、万娟实际取得涉案房屋产权登记之前，刘光阳、邹惠荣与刘锋、万娟曾签订《协议书》约定，“此房产不属于乙方（刘锋、万娟）夫妻共同财产，而属于祖业按顺位继承（先儿子后孙子）”。从该协议条款可以反映，双方均确认涉案房屋实质上并非属于刘锋、万娟所有；其三，双方均确认，自刘锋、万娟取得涉案房屋产权登记之后，涉案房屋一直由刘光阳、邹惠荣居住使用，刘锋、万娟探望刘光阳、邹惠荣时才偶尔居住涉案房屋，且涉案房屋为刘光阳、邹惠荣目前的唯一住房；其四，根据刘光阳、邹惠荣在二审中提交的证据，邹惠荣曾多次通过微信向刘锋、万娟提出返还房屋，万娟均未提出异议，并表示会说服刘锋返还房屋。综上，刘光阳、邹惠荣主张其与刘锋、万娟就涉案房屋成立借名合同关系而非赠与合同关系，理据充分，本院予以采纳。另，鉴于涉案房屋已登记于刘锋、万娟名下，且该登记事实系基于刘光阳、邹惠荣的真实意思表示而发生，故该登记并不存在错误，且刘光阳、邹惠荣与刘锋、万娟之间就涉案房屋成立借名合同关系，刘光阳、邹惠荣基于该合同关系可请求刘锋、万娟履行协助过户义务，但其基于该借名合同关系主张确认涉案房屋的所有权归其所有缺乏法律依据，本院不予支持。鉴于刘光阳、邹惠荣目前尚不具备在广州市行政区域范围内购买商品房的资格，故刘光阳、邹惠荣在本案中诉请刘锋、万娟协助办理涉案房屋过户手续存在法律障碍，原审对其该项诉请暂不予支持，并无不当，亦予维持。综上所述，上诉人刘光阳、邹惠荣的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8050元，由上诉人刘光阳、邹惠荣共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年三月二十七日书记员  王文杰唐颖琪