湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终139号 上诉人（原审原告）：中国石化销售股份有限公司湖南邵阳石油分公司。 负责人：蒋雄飞，该分公司副经理。 委托诉讼代理人：杨能聪，湖南振威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何赛强，湖南振威律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邵阳市佘湖山加油站。 负责人：**萍，该加油站执行事务合伙人。 被上诉人（原审被告）：**萍。 被上诉人（原审被告）：朱建希。 被上诉人（原审被告）：戴锡钟。 以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：王晖，湖南常清律师事务所律师。 上诉人中国石化销售股份有限公司湖南邵阳石油分公司（以下简称中石化邵阳分公司）与被上诉人邵阳市佘湖山加油站（以下简称佘湖山加油站）、**萍、朱建希、戴锡钟租赁合同纠纷一案，原由湖南省邵阳市双清区人民法院作出（2019）湘0502民初358号民事判决，戴锡钟不服，向本院提起上诉，本院作出（2019）湘05民终1487号民事裁定，认为“原审对邵阳市佘湖山加油站及执行事务合伙人**萍等人是否尽到租赁合同约定的协调工作义务等基本事实认定不清，依据不足”，将本案发回重审。湖南省邵阳市双清区人民法院经重审后作出（2019）湘0502民初1888号民事判决，中石化邵阳分公司不服，向本院提起上诉，本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 中石化邵阳分公司上诉请求：撤销原判，改判佘湖山加油站、**萍、朱建希、戴锡钟向中石化邵阳分公司①连带赔偿2015年4月13日至2019年5月16日期间的租金损失1700694.70元（已扣除本分公司尚未退还的96600元保证金和197000元维修费）；②连带支付违约金147033.50元；③连带赔偿2015年4月13日至2018年4月19日期间的预期利润损失1070506.40元，①②③项请求总金额2918234.60元，较原判增加2381240.80元。事实和理由：1、租金损失。《佘湖山加油站租赁经营协议》第四条第二项明确约定被上诉人不仅应当全面履行“土地租赁协议”义务，还应当督促武警支队履行该义务；该协议第四条第三项约定，因政策因素导致租赁经营无法正常进行，则被上诉人将中止租赁经营期间的租赁费退还本分公司；因被上诉人未能有效协调与武警支队的矛盾，导致武警支队对佘湖山加油站断水断电，加油站无法正常经营，故被上诉人应赔偿本分公司2015年4月13日至2019年5月16日期间全部租金损失。《佘湖山加油站租赁合同纠纷案件协商纪要》第二条记载“另行协商处理”争议，并非双方没有争议，故该纪要不能免除被上诉人的违约责任。被上诉人应承担违约责任，退还全部租金，原判要求本分公司自负50%的租金损失没有事实依据。2、违约金。《佘湖山加油站租赁经营协议》第四条第二项约定：“如因乙方履行义务和责任、协调武警邵阳市支队工作不力不到位引发该站租赁经营不能正常进行，则租赁经营非正常时段的租赁费乙方应无条件退还甲方，并按相应退回的租赁费额度的10%比例计算由乙方承担对甲方的补偿”，佘湖山加油站2015年4月13日至2018年4月19日期间不能正常经营的原因系被上诉人未能有效协调与武警支队的矛盾，故被上诉人应按租赁费额度10%支付本分公司违约金147033.50元。3、预期利润损失。2018年4月19日为《佘湖山加油站租赁经营协议》解除时间截止日，故本分公司有权要求被上诉人连带赔偿2015年4月13日至2018年4月19日期间的全部预期利润损失。 佘湖山加油站、**萍、朱建希、戴锡钟辩称，被上诉人不存在违约，《佘湖山加油站租赁经营协议》系因不可抗力无法继续履行，属于该协议第四条第三款约定的情形，被上诉人不需赔偿上诉人损失。双方于2017年6月22日进行协商，上诉人已明确预见租赁协议无法继续履行，但未采取止损措施，由此产生的损失应由上诉人自行承担。请求驳回上诉，维持原判。 中石化邵阳分公司向一审法院起诉请求：判决佘湖山加油站、**萍、朱建希、戴锡钟向中石化邵阳分公司①返还2014年5月16日至2019年5月16日佘湖山加油站停业期间的租赁费200万元；②支付违约金20万元；③赔偿停业期间的预期利润损失150万元。 一审法院对双方当事人无争议的事实认定如下：2004年5月20日，**萍、戴锡钟与邵阳市武警支队签订《土地租赁合同书》，**萍、戴锡钟租用邵阳市武警支队机关大门南侧，面积为988平方米的空地用于兴建加油站，租赁期间15年。中国石油化工股份有限公司湖南邵阳石油分公司变更为中国石化销售股份有限公司湖南邵阳石油分公司。2005年3月26日，**萍在邵阳市工商局直属分局办理了佘湖山加油站的注册登记，佘湖山加油站的企业性质为普通合伙企业，**萍、戴锡钟、朱建希为佘湖山加油站的合伙人。 2005年11月13日，中石化邵阳分公司与**萍、朱建希签订《佘湖山加油站租赁经营协议》，佘湖山加油站加盖了公章，约定将位于邵阳市双清区建设南路的佘湖山加油站租赁给中石化邵阳分公司；租赁时间为2005年11月16日至2019年5月16日；租赁费总计6580000元，中石化邵阳分公司在付款时扣除了314000元保证金、300000元维修费，**萍、朱建希实际收取了5966000元，保证金现尚余96600元未退还，维修费现尚余197000元；如因乙方（**萍、朱建希）履行义务和责任协调邵阳市武警支队工作不力不到位引发该站租赁经营不能正常进行，则不能正常经营时段的租赁费，乙方应无条件退还，并按相应退回的租赁费额度的10%比例计算由乙方承担对甲方（中石化邵阳分公司）的补偿；如该站因国家政策、军队政策及地方政府的城市规划的用地调整等而导致租赁经营无法正常进行，且属于乙方人力无法抗拒的因素，则乙方将中止租赁经营时段的租赁费无条件退还甲方，但乙方不承担对甲方的补偿。 2015年1月17日，中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合发出《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，严禁出租军以下作战部队的房地产，未按照规定批准的项目，2015年底前完全停止。一律不准出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。佘湖山加油站于2015年4月13日开始停业。 2017年6月22日，**萍、戴锡钟作为甲方，与乙方中石化邵阳分公司协商，双方达成《佘湖山加油站租赁合同纠纷案件协商纪要》，该纪要确认：佘湖山加油站系甲方租赁邵阳市武警支队空地修建而成。2014年邵阳市武警支队以清理空闲房地产、规范合同管理为由，要求与甲方重新签订《土地租赁合同书》，但甲方未能就重新签订《土地租赁合同书》事宜与邵阳市武警支队达成一致意见，双方酿成土地使用权租赁纠纷。于是，邵阳市武警支队对佘湖山加油站停水停电，甲方又不能就佘湖山加油站正常通水通电等事宜与邵阳市武警支队协商处理，导致佘湖山加油站自2015年4月13日开始被迫停业。期间，甲方虽于2015年4月12日去函乙方试图协商解除双方签订的《佘湖山加油站租赁经营协议》，但乙方明确拒绝解除上述协议；甲方承诺尽最大努力与邵阳市武警支队协商，尽快恢复佘湖山加油站的正常运营，乙方愿意就佘湖山加油站恢复运营事宜配合甲方协调邵阳市武警支队。 本院于2015年11月30日委托邵阳南方资产评估有限公司，对佘湖山加油站自2015年4月13日起被迫停业以来月均预期利润进行评估，该公司于2016年3月15日做出《邵南资评字[2016]第037号》评估报告，佘湖山加油站、**萍、朱建希于2019年4月10日出具承诺书，对该评估报告“佘湖山加油站自2015年4月13日被迫停业以来月均预期利润为人民币（大写）贰万玖千伍佰柒拾贰元伍角贰分”的标准予以认可。 2018年1月3日，邵阳市武警支队向佘湖山加油站送达“军有土地整改执行书”，内容为：我支队需要回收加油站土地，并重新进行正规化建设，要求你单位于2018年3月31日前停止该场地上一切活动，清理并迁走所有设施。2018年4月19日，中石化邵阳分公司正式将佘湖山加油站移交给**萍等人。 一审法院对双方当事人有争议的事实认定如下：中石化邵阳分公司认为佘湖山加油站被迫停业的原因是**萍、朱建希没有与邵阳市武警支队协商好重新签订《土地租赁合同书》事宜，导致该支队对佘湖山加油站停水停电，无法经营；**萍等人则认为是由于军队房地产一律不准出租、军队政策变化及中石化邵阳分公司在佘湖山加油站被停水停电后没有与其协商解决，而是自行将案涉加油站围起来，自己主动放弃经营。一审法院认为，中石化邵阳分公司与**萍、戴锡钟于2017年6月22日达成《佘湖山加油站租赁合同纠纷案件协商纪要》，双方就2015年4月13日佘湖山加油站停业至2017年6月22日期间租赁事宜无争议；2017年6月22日至2018年4月19日期间，中石化邵阳分公司、**萍等人试图与邵阳武警支队协商好佘湖山加油站土地租赁事宜，但因军队政策等不可抗拒因素，导致《佘湖山加油站租赁经营协议》无法履行，双方在签订《佘湖山加油站租赁合同纠纷案件协商纪要》时就应预见邵阳市武警支队因军队政策不租赁其机关大门南侧土地，故中石化邵阳分公司、**萍、戴锡钟对于2017年6月22日至2018年4月19日期间扩大的损失均负有50%的责任。2018年4月20日至《佘湖山加油站租赁经营协议》约定的租赁期满之日2019年5月16日期间，属于该协议约定的因国家政策、军队政策及地方政府的城市规划的用地调整等导致租赁经营无法正常进行，**萍、戴锡钟应将该租赁期间的租赁费无条件退还中石化邵阳分公司，无需承担其他补偿。 一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 一、案涉佘湖山加油站的由来以及性质、股东情况。2004年，**萍、朱建希与邵阳市武警支队签订《土地租赁合同书》，邵阳市武警支队将机关大门临街左侧的一块空地租赁给**萍、朱建希用于兴建加油站，从事成品油销售经营。2005年3月26日，**萍在邵阳市工商局直属分局登记成立了邵阳市佘湖山加油站，企业性质为普通合伙，合伙人**萍、朱建希、戴锡钟。 二、中石化邵阳分公司与佘湖山加油站、**萍、朱建希、戴锡钟之间《佘湖山加油站租赁经营协议》的效力问题以及违约责任的承担。中石化邵阳分公司与佘湖山加油站、**萍、朱建希签订的《佘湖山加油站租赁经营协议》是双方当事人真实意思的表示，协议内容客观真实，且没有违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。合同签订后，中石化邵阳分公司依约向**萍、朱建希支付了合同约定的租金，**萍作为执行事务合伙人也将租赁物佘湖山加油站交付给了中石化邵阳分公司使用。因军队政策原因，佘湖山加油站于2015年4月停业。2017年6月22日，中石化邵阳分公司与**萍、戴锡钟达成《佘湖山加油站租赁合同纠纷案件协商纪要》，双方对此前的租赁事宜无争议。2017年6月22日至2018年4月19日期间，双方应预见邵阳市武警支队因军队政策导致《佘湖山加油站租赁经营协议》无法履行，仍心存侥幸试图与邵阳市武警支队协商，中石化邵阳分公司与**萍、戴锡钟对此期间扩大的租赁费损失及预期利润损失均负有50%的责任。2018年4月20日至2019年5月16日租赁期满，由于军队政策原因最终导致佘湖山加油站无法正常经营，按《租赁经营协议》约定，双方均无需承担相应的违约责任。佘湖山加油站作为普通型的合伙企业，应以企业的全部财产承担协议约定的违约责任。**萍、戴锡钟、朱建希作为佘湖山加油站的普通合伙人，应对佘湖山加油站的债务承担无限连带责任。 三、中石化邵阳分公司在本案中的损失。1、租金损失。2005年11月16日至2019年5月16日期间，租金6580000元，共计162个月，折算后每月租金40617元。2017年6月22日至2018年4月19日期间，中石化邵阳分公司的租金损失为403462.20元（40617元/月×9个月＋40617元÷30天×28天）。2018年4月19日双方交接之后至合同期满之间的租赁费（2018年4月20日至2019年5月16日），**萍等人应退还的租金为481988.40元（40617元/月×11个月＋40617元÷30天×26天）。2、预期利润损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”佘湖山加油站、**萍、朱建希均对案涉加油站每月预期利润金额的计算标准没有异议，计算时间从2017年6月22日至2018年4月19日，故该期间中石化邵阳分公司的预期利润损失为293748.53元（29572元/月×9月＋29572元÷30天×28天）。 综上，本案双方当事人主体适格，协议中的约定合法有效，具备约束力。案涉《佘湖山加油站租赁经营协议》未继续履行的根本原因系军队政策的变化，在军队政策禁止其房地产用于租赁时，双方未及时止损，仍试图与邵阳市武警支队协商租赁土地，造成损失扩大，因此对于2017年6月22日至2018年4月19日期间租金损失403462.20元，双方各负50%的责任，因此在该租赁时间段佘湖山加油站应赔偿中石化邵阳分公司租金损失201731.10元（403462.20元÷2）、预期利润损失146874.27元（293748.53元÷2）。2018年4月20日至2019年5月16日，属于《佘湖山加油站租赁经营协议》约定的租金退还情形，故佘湖山加油站应退还租金481988.40元，扣除96600元保证金和197000元维修费后为188388.40元。本案合同约定的租赁期现已届满，合同自然解除。据此，对中石化邵阳分公司诉请的租金损失和预期利润损失据实予以支持，对其诉请的违约金因无事实和法律依据而不予支持；对**萍等人的抗辩理由，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国合伙企业法》第二条、第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、邵阳市佘湖山加油站在判决生效后7日内赔偿中国石化销售股份有限公司湖南邵阳石油分公司2017年6月22日至2018年4月19日的租金损失201731.10元、2017年6月22日至2018年4月19日的预期利润损失146874.27元，共计348605.37元；二、邵阳市佘湖山加油站在判决生效后7日内退还中国石化销售股份有限公司湖南邵阳石油分公司2018年4月20日至2019年5月16日的租金188388.40元（481988.40元租金－96600元保证金－197000元维修费）；三、**萍、朱建希、戴锡钟对以上二项应付款项承担无限连带清偿责任；四、驳回中国石化销售股份有限公司湖南邵阳石油分公司的其他诉讼请求。一审诉讼费18200元，由邵阳市佘湖山加油站、**萍、朱建希、戴锡钟负担2641元，中国石化销售股份有限公司湖南邵阳石油分公司负担15559元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查确认一审认定的事实和证据。 本院认为，本案二审的争议焦点为：佘湖山加油站、**萍、朱建希、戴锡钟是否构成违约；原判对本案租金、预期利润、违约金的认定与处理是否正确。 关于争议焦点一。《佘湖山加油站租赁经营协议》签订后的前十年，双方均依约履行。2015年初，中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合发出《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，严禁出租军以下作战部队的房地产，未按照规定批准的项目，2015年底前完全停止；一律不准出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。邵阳市武警支队遂要求收回佘湖山加油站土地、清理及迁走所有设施，并数次采取停水停电措施，致使该加油站于2015年4月13日停业。因此，本案租赁经营协议未能继续履行系军队政策所致，不受佘湖山加油站、**萍、朱建希、戴锡钟的主观意志所支配，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情形，佘湖山加油站、**萍、朱建希、戴锡钟依法不构成违约。 关于争议焦点二。佘湖山加油站因军队政策之不可抗力原因停业后，《佘湖山加油站租赁经营协议》无法继续履行，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，当事人可依法行使解除权，**萍等人于2015年4月12日去函中石化邵阳分公司试图协商解除该协议，但中石化邵阳分公司明确拒绝解除，致使该协议未能解除，中石化邵阳分公司对由此产生的损失存在过错，且双方在2017年6月22日达成的《佘湖山加油站租赁合同纠纷案件协商纪要》中对此前租赁事宜并未提出异议，故原判对2015年4月13日佘湖山加油站停业至2017年6月22日双方达成协商纪要期间的损失未予认定与支持，并无不当；2017年6月22日**萍等人与中石化邵阳分公司协商并达成上述协商纪要，可见**萍等人当时放弃了解除协议的主张，转而与中石化邵阳分公司一道心存侥幸试图与邵阳市武警支队协商，直至2018年4月19日佘湖山加油站清理并移交，故该期间的损失，双方均存在过错，均应承担相应责任，原判不仅认定了租金损失，而且认定了预期利润损失，并由双方对此期间的损失各自承担50%的责任，并无不当；2018年4月19日加油站清理移交后至2019年5月16日租赁期满，双方对该期间的损失均无过错，根据《佘湖山加油站租赁经营协议》第四条第三项“如该站因国家政策、军队政策及地方政府的城市规划的用地调整等而导致租赁经营无法正常进行，且属于乙方人力无法抗拒的因素，则乙方将中止租赁经营时段的租赁费无条件退还甲方，但乙方不承担对甲方的补偿”之约定，**萍等人应将该期间的租赁费退还中石化邵阳分公司，故原判对该期间的损失仅认定租金损失，并判由**萍等人全额返还，符合上述约定。至于违约金问题，因本案系不可抗力导致租赁经营协议无法继续履行，佘湖山加油站、**萍、朱建希、戴锡钟不构成违约，故原判对中石化邵阳分公司的违约金请求不予支持，亦无不当。 综上所述，中石化邵阳分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25850元，由中国石化销售股份有限公司湖南邵阳石油分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  朱红伟 审 判 员  肖碧兰 审 判 员  申 杰 二〇二〇年三月三十日 法官 助理  刘毓娴 代理书记员  朱文利 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……