山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁15民终896号上诉人（原审原告）：徐俊霞，女，1978年1月26日出生，汉族，住聊城市经济技术开发区。委托诉讼代理人：闫光涛，山东鲁衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新艳，山东鲁衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田利涛，男，1978年6月6日出生，汉族，住聊城市经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：刘庆伟，男，1978年5月28日出生，汉族，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：李绍增，山东光岳律师事务所律师。原审第三人：聊城鸿翔房地产开发有限公司，住所地聊城市经济技术开发区辽河路220号。法定代表人：黄清立，经理。上诉人徐俊霞因与被上诉人田利涛、刘庆伟及原审第三人聊城鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔公司）确认合同无效纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初3508号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐俊霞上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当，上诉人的诉讼请求有事实与法律依据，依法应予支持。一、二被上诉人明知涉案商铺存在其他共有人的情形下，掩盖房屋交易价格为257.5万元的事实，在《商铺买卖合同》第二条中约定以“更名”非法交易方式办理交易手续，其目的是为逃避税款征收及房屋交易管理。是一种通谋虚伪行为，违反了《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，侵害了国家利益，应属无效条款。二被上诉人采取“更名”的非法交易方式办理房屋交易手续，破坏了房地产交易的市场秩序，恶意串通损害社会公共利益和上诉人的权益，违反了房屋交易管理的强制性规定。涉案房产在交易时原审第三人未取得商品房预售证，更未依法登记领取权属证书。属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的不得转让的情形。《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法(2019)254号)第30条、第31条明确规定，人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释(二)第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定为“效力性强制性规定”；规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理。《城市房地产管理法》的规定属于效力性强制性规定，与国家房地产调控、房住不炒的政策相背离，严重扰乱了市场秩序，违背了公序良俗，应当认定合同无效。而且涉案房产系上诉人与被上诉田利涛的夫妻共同财产，离婚时未对该房产进行分割。二被上诉人采取此种交易方式，避开上诉人，足以认定二人恶意串通，亦应当认定合同无效。二、二被上诉人的交易价格为257.5万元，二被上诉人应当按照实际交易价格缴纳相应税费。而二被上诉人采取更名方式，仍以原价格签订了认购书，导致真实交易的价格与认购书的价格相差110余万，如此巨大的差额，目的就是为逃避税款征收及房屋交易管理。上诉人经向税务部门咨询了解到，根据交易价格，二被上诉人应缴纳税费60余万元。结合案涉《商铺买卖合同》第三条涉案商铺办理更名后的所有费用由刘庆伟承担的规定，足以认定二被上诉人逃避国家税款征收及房屋交易管理的行为严重损害了国家利益和原告利益，且该行为本身就是恶意串通行为，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，依法应认定为无效合同。三、一审法院适用法律不当。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，二被上诉人签订涉案房屋买卖合同，显然属于该条规定的“法律另有规定”的情形，该合同不是有效合同，同时，上诉人也未以当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效。因此，一审法院适用《物权法》第十五条规定、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定不当。被上诉人刘庆伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，请求驳回上诉，维持原判。一、田利涛将涉案房屋以市场价卖给刘庆伟，刘庆伟支付了对价，在交易过程中，房屋的总价款从2013年的148.86元增值到2018年的257.5元，属于田利涛和徐俊霞共同财产的增值。田利涛与刘庆伟并不存在恶意串通损害他人利益的情形，涉案房屋买卖合同属有效合同。二、房屋出售后涨价不是开发商能够控制的，二手房的溢价不归鸿翔公司所有，归田利涛和徐俊霞共有。二手房的买卖不会造成国家税款流失，不会损害徐俊霞的利益，徐俊霞对于合同效力没有诉权。三、田利涛已经获得了2575000元的房款，按照徐俊霞与田利涛离婚协议约定，徐俊霞应向田利涛主张权利。被上诉人田利涛未答辩。原审第三人鸿翔公司未陈述意见。徐俊霞向一审法院起诉请求：请求依法确认2018年5月5日田利涛与刘庆伟签订的《商铺买卖合同》无效。一审法院认定事实：徐俊霞与田利涛原系夫妻关系，双方于2001年3月14日登记结婚。二人在婚姻关系存续期间，田利涛于2013年12月16日与鸿翔公司签订了五环国际物业认购协议书，约定以下主要内容：田利涛认购五环国际4号楼4幢401号铺面，建筑面积约为167.84平方米，单价每平方米8750元，总价款1468600元，于2013年12月3日付定金115000元，2013年12月30日前付首付款118600元（定金自动转为房价款），于2014年1月20日前付首付款50000元，于2014年2月10日前付首付款150000元；如未在认购规定时间内交清首付，鸿翔公司有权出售此房，已交房款全额退还；在鸿翔公司取得预售许可证之日起7日内，田利涛携带本物业认购书、定金收据、身份证等相关证明文件及首期应付款额到五环国际售楼处协商签订商品房买卖合同；若田利涛自动放弃或者逾期不至，视为田利涛不履行本协议书，定金不予退还，鸿翔公司有权解除本协议书另行处置该物业。2016年7月12日，徐俊霞与田利涛协议离婚，双方在离婚协议中约定位于开发区嵩山路五环国际4号楼商铺4幢401号铺面一处归二人所有，所有收入二人平分。2018年5月5日，刘庆伟与田利涛签订了商铺买卖合同，约定的主要内容：田利涛转让五环国际4号楼4幢401号铺面给刘庆伟，建筑面积约为167.84平方米，总价款2575000元；合同签订之日先支付定金50000元，合同签订后30日内一次性支付房款2525000元；在支付全部房款当日，田利涛配合刘庆伟办理产权更名手续，更名费用由田利涛承担，在2018年7月12日将商铺交付刘庆伟使用。该合同签订之日刘庆伟转账给付田利涛定金50000元，2018年5月24日转账给付田利涛100000元，2018年5月25日转账给付田利涛900000元，2018年6月1日转账给付田利涛1517000元，以上共计2567000元。2018年6月1日，田利涛将涉案房屋交付给刘庆伟。2018年6月2日，田利涛为被告刘庆伟出具收条，主要内容为：今收到五环国际4号楼4幢401号商铺总房款2575000元，房款全部结清，交接全部完成，双方对房屋没有任何纠纷。田利涛和刘庆伟均在收到条上签名捺印。2018年5月25日，刘庆伟与鸿翔公司签订了五环国际物业认购协议书，约定以下主要内容：刘庆伟自愿认购五环国际4号楼商铺4幢401号铺面，建筑面积167.84平方米，单价每平方米8750元，总价款1468600元，一次性付清；在鸿翔公司取得预售许可证之日起7日内，刘庆伟携带本物业认购书、定金收据、身份证等相关证明文件及首期应付款额到五环国际售楼处协商签订商品房买卖合同；若刘庆伟自动放弃或者逾期不至，视为刘庆伟不履行本协议书，定金不予退还，鸿翔公司有权解除本协议书另行处置该物业。2018年8月12日，被告刘庆伟与案外人签订了房屋租赁合同，刘庆伟将涉案房屋出租给逯红民、杨静经营药店，租赁期限一年，年租金95000元。2018年6月11日，原告向一审法院起诉鸿翔公司、刘庆伟、田利涛[案号是（2018）鲁1502民初4510号]，要求依法确认田利涛与鸿翔公司及鸿翔公司与刘庆伟所签订的五环国际4号楼401号商铺物业认购协议均无效。一审法院经审理认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，即当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故原告主张刘庆伟与鸿翔公司签订的五环国际物业认购协议无效，于法无据，法院不予支持。田利涛于2013年12月16日与鸿翔公司签订了五环国际物业认购协议，出卖人为鸿翔公司，买受人为田利涛，鸿翔公司和田利涛系合同权利义务的当事人，且鸿翔公司已将涉案房屋交付田利涛占有、使用多年。刘庆伟与田利涛签订房屋买卖合同后，刘庆伟已支付全部房屋价款2567000元，田利涛将涉案房产交付刘庆伟。刘庆伟到鸿翔公司进行更名，并与该公司签订了五环国际物业认购协议，出卖人为鸿翔公司，买受人为刘庆伟，鸿翔公司和刘庆伟系合同权利义务的当事人。原告徐俊霞并非五环国际物业认购协议的权利义务相对方，其以被告鸿翔公司尚未取得涉案项目的预售许可证为由，主张田利涛与鸿翔公司签订的五环国际物业认购协议书及刘庆伟与鸿翔公司签订的五环国际物业认购协议书无效，没有法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2019年2月28日作出判决：驳回原告的诉讼请求。该判决书现已生效。一审法院认为：本案双方当事人的争议焦点问题为：一、原告是否构成重复起诉；二、原告是否属于适格诉讼主体；三、田利涛与刘庆伟签订的《商铺买卖合同》是否有效。关于第一个焦点问题。在（2018）鲁1502民初4510号案件中，原告的诉讼请求为确认田利涛与鸿翔公司及鸿翔公司与刘庆伟所签订的五环国际4号楼401号商铺物业认购协议无效，而本案中原告的诉讼请求为确认田利涛与刘庆伟签订的《商铺买卖合同》无效，本案的诉讼标的与（2018）鲁1502民初4510号案件的诉讼标的不同，不构成重复起诉。关于第二个焦点问题。根据原告与田利涛签订的离婚协议书，双方离婚时并未对涉案房产进行分割，涉案房产在田利涛出卖给刘庆伟前仍属于原告与田利涛夫妻共同财产，原告有权对《商铺买卖合同》提起效力确认之诉，原告属于适格诉讼主体。关于第三个焦点问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，田利涛于2013年12月16日以自己的名义与鸿翔公司签订了五环国际物业认购协议书后，田利涛又于2018年5月5日与刘庆伟签订的《商铺买卖合同》，在原告与田利涛已经离婚的情况下，刘庆伟在有理由相信田利涛系涉案房屋的完全权利人，田利涛与刘庆伟签订的《商铺买卖合同》系双方真实意思表示，同时，原告的证据也不足以证明田利涛与刘庆伟存在恶意串通损害原告利益的情形，故《商铺买卖合同》属有效合同。原告主张鸿翔公司与刘庆伟仍以原房屋价格146.86万元签订了《“五环国际”物业认购协议书》，属于逃避税款征收及房屋交易管理，《商铺买卖合同》也应属无效，对此，本院认为，第一，鸿翔公司与刘庆伟仍以原房屋价格146.86万元签订了《“五环国际”物业认购协议书》系双方自愿行为，不违反法律强制性规定，且原告要求确认该协议书无效的诉讼请求已被已生效的（2018）鲁1502民初4510号民事判决予以驳回；第二，刘庆伟与鸿翔公司签订的《“五环国际”物业认购协议书》的房屋售价并不低于田利涛与鸿翔公司签订的《“五环国际”物业认购协议书》的房屋售价，从售价角度不会造成国家税款的流失。第三，刘庆伟以原售价与鸿翔公司签订的《“五环国际”物业认购协议书》，应属于田利涛将其与鸿翔公司所签订的《“五环国际”物业认购协议书》的权利义务的转让，原告并无证据证明该行为违反国家关于房屋交易管理的强制性规定。基于以上理由，原告的关于田利涛与刘庆伟存在逃避税款征收及房屋交易管理，《商铺买卖合同》应属无效的主张，法院不予支持。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。田利涛、鸿翔公司在收到法本院的起诉状副本、开庭传票后，拒不到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证的权利，由其承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审判决：驳回原告徐俊霞的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告徐俊霞负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人田利涛与刘庆伟签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，二被上诉人亦均履行了合同约定的义务，二被上诉人之间存在真实的房屋买卖关系，不属于《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定的通谋虚伪行为。上诉人主张二被上诉人签订合同的目的是逃避税款、损害国家利益，应属无效，没有明确的法律依据。二被上诉人及原审第三人在房产交易过程中如存在逃避税款情形，应由行政机关追缴或者处罚，但不影响二被上诉人签订的合同的效力。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条及相关规定限制未依法登记领取权属证书的房地产转让，目的是加强房地产管理，属管理性强制规定，认定该规定属效力性强制规定没有明确法律依据。而且，本案合同交易标的物是商铺，上诉人主张以更名方式进行交易违反国家“房住不炒”的宏观政策与事实不符。上诉人主张二被上诉人签订合同时涉案房产尚未取得权利证书，属于《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定的不得转让的情形且该规定属效力性强制规定，故合同应为无效合同，本院不予支持。上诉人主张二被上诉人恶意串通，没有提供证据证明，本院不予支持。一审法院对合同效力进行全面审查，并引用相关法律和司法解释，并无不当，上诉人主张一审判决适用法律不当，本院不予采信。综上，上诉人徐俊霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人徐俊霞负担。本判决为终审判决。审判长  孟凡利审判员  陈正飞审判员  于景涛二〇二〇年三月三十一日法官助理徐营营书记员李云娇