安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0802民初60号原告:安庆市工人文化宫,住所地安庆市人民路288号,统一社会信用代码12340800851304555P。法定代表人:张进，主任。委托诉讼代理人：丁建兵，安徽明启律师事务所律师。被告:安庆市迎江区飞天商务会所,住所地安庆市孝肃路169号。经营者:姚如意，女，1966年1月27日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：吴开梅，安徽安联律师事务所律师。原告安庆市工人文化宫（以下简称工人文化宫）与被告安庆市迎江区飞天商务会所（以下简称飞天会所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年元月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工人文化宫委托诉讼代理人丁建兵，被告飞天会所委托诉讼代理人吴开梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。工人文化宫向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告腾交其租赁的位于安庆市孝肃路169号(即原工人影剧院)之房产;2、判令被告向原告支付上述房产租金计122776.02元（其中2019年54830.84元，2020年元月份67945.18元。考虑疫情影响，对2020年度二、三月份租金免收）；3、案件受理费由飞天会所负担。事实和理由：位于安庆市孝肃路169号之房产(即原工人影剧院)属于安庆市总工会所有,原告受安庆市总工会委托全权处理前述房产出租等一切相关事宜。2014年5月15日,原告（甲方）和被告（乙方）之间签订了房屋租赁合同一份。合同第一条约定,租赁房屋坐落,经营项目:甲方将位于孝肃路上的工人影剧院(浴室、精品屋、美工室除外)的场地承租给乙方经营文化娱乐项目。第二条租赁期限第1款约定:合同期限自2014年5月1日至2017年12月31日。合同期满后,如甲方房屋继续对外租赁,在同等条件下,乙方有优先承租权。合同第三条期限、租金及支付方式约定:1、2014年租金为46万元,2015年年租金为70万元,2016年、2017年年租金为80万元。2、租金及支付方式:租金按季度支付。合同签订后,乙方应向甲方支付第一季度租金,以后每季度末25日前,乙方向甲方支付下个季度的租金。合同第四条约定:乙方承租房屋所使用的水、电费及经营中发生的一切税费,均由乙方承担。合同第五条履约保证金及违约责任中约定:乙方应于合同签订生效时交纳履约保证金贰拾万元。待合同期满后,如乙方无违约行为,甲方在5日内将该保证金无息返还给乙方。合同第七条其他事项约定:装潢改造一切费用由乙方自行承担,乙方为了经营需要所作的一切投资均由乙方自理。合同到期或乙方违约,造成合同终止,乙方必须在10日内将该场所清场交付甲方。承租场所中属于动产部分归乙方,不动产部分归甲方。合同签订后,原告依约将上述场地租赁给乙方经营。该合同业已于2017年12月31日到期终止。合同到期后,双方未签订新的租赁合同。2016年12月中华全国总工会、2018年11月30日安徽省总工会分别下发了相关文件,均要求各级工会清理出租、承包工人文化宫的行为。为此,原告曾多次去人或函告被告要求被告在租赁合同已到期未续签的情况下,腾空其所租赁的场所。但遭被告拒绝。为维护自身的合法权益,现依据我国物权法和民事诉讼法的相关规定,特具状起诉,望依法判决支持原告的全部诉求。飞天会所辩称：原告不具备起诉要求返还房租和解除合同条件：1、2020年3月10日被告支付了2019年及2020年一季度的房租共计745169.16元，原告接受了，租赁合同关系没有到期，所以不具备起诉条件；2、受疫情不可抗力因素影响，从2019年12月中旬起至今未结束，在原、被告租赁关系合法存续的期限内，遭遇不可抗力，请求法院延长租赁期限；3、原、被告签订的合同背景，被告是从原承租人处花1000万元资本受让了原房产的设施设备等装修，签订合同时被告和原告及第一承租人协商确定，被告花费了1000多万元承租的前提条件是租赁期限为至少8-9年，原告相关责任人承诺延长租赁期限。若原告现在解除合同，违反了诚信原则，被告将遭受巨大损失，故请求继续履行合同，并延长合同期限。本院经审理，对当事人没有争议的事实，本院依法予以确认。对于双方提交的证据，双方对其真实性均不持异议，但对相关证明目的见解不同。据此，本院查明：位于安庆市孝肃路169号（国有土地使用证登记为安庆市孝肃路123号）的房产属于安庆市总工会所有,2010年2月，安庆市总工会授权工人文化宫以自己的名义对案涉房产进行管理使用，包括对外出租、收取租金等。2014年5月15日,原、被告签订了房屋租赁合同一份。合同约定：工人文化宫将位于安庆市孝肃路上的工人影剧院（浴室、精品屋、美工室除外）出租给飞天会所用于经营文化娱乐项目；期限自2014年5月1日至2017年12月31日。租金支付方式为按季支付，租金金额2014年5月1日至2014年12月31日为46万元,2015年年租金为70万元,2016年、2017年年租金为80万元；飞天会所应于合同签订生效时交纳履约保证金20万元。待合同期满后,如飞天会所无违约行为,工人文化宫在5日内将该保证金无息返还给飞天会所。合同同时约定：装潢改造一切费用由飞天会所自行承担。飞天会所为了经营需要所作的一切投资均由飞天会所自理。合同另约定：合同到期或飞天会所违约,造成合同终止,飞天会所必须在10日内将该场所清场交付工人文化宫。承租场所中属于动产部分归飞天会所,不动产部分归工人文化宫。合同签订后,原告依约将上述场地租赁给被告经营。合同到期后,双方未签订书面租赁合同。2016年12月中华全国总工会、2018年11月安徽省总工会先后下发了相关文件,要求各级工会清理出租、承包工人文化宫的行为。2018年12月25日，工人文化宫召集被告等承租户召开会议，要求收回合同到期的出租房屋，并发出限期二个月内撤离告知书，2019年4月30日，工人文化宫向飞天会所邮寄了限期搬离通知书。但被告仍占有案涉房屋经营至今。另查明：2020年3月10日，飞天会所向工人文化宫分别转账了50万元、245169.16元，合计745169.16元。诉讼中，工人文化宫同意返还履约保证金20万元。自愿免除2020年2—3月份的房屋占有使用费。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当全面履行自己的义务。原、被告双方成立租赁合同关系，根据合同约定，租赁期限应于2017年12月31日终止。合同到期后双方没有续签书面租赁合同，被告继续占有使用案涉房屋，原告也无异议，双方成立不定期租赁关系。对不定期租赁合同，当事人可随时解除，但出租人应在合理期限内通知承租人。2018年12月，工人文化宫根据上级文件要求，告知飞天会所要求收回出租房屋，并发出限期2个月内搬离通知书。上述通知行为即为工人文化宫解除不定期租赁合同的行为。不定期租赁合同解除后，飞天会所继续占有案涉房屋即已构成侵权。虽然飞天会所于2020年3月10日向工人文化宫支付了745169.16元，此应为飞天会所应当支付的2019年度逾期腾房占有使用费。被告辩称，原告在起诉状中已明确扣除了保证金，应视为原告认可上述保证金抵作合同延期的租金。本院认为，原告同意用保证金抵扣租金，是在被告未能支付2019年占有使用费，并诉请原告腾房的前提下进行抵扣，被告的辩称显然曲解了原告的真实意思表示，故对其主张不予支持。比照2018年度租金标准，逾期腾房占有使用费应为每年80万元。故被告应支付原告2019年占有使用费80万元，扣除被告已支付的745169.16元，余款54830.84元应继续支付，另要支付2020年元月占有使用费66666元，合计121496.84元。原告同意免除飞天会所2020年2—3月份的占有使用费，本院予以确认。因工人文化宫未对后续占有使用费提出诉求，本院不作处理，对此工人文化宫可另行主张。工人文化宫同意返还保证金20万元，本院予以确认。被告辩称受疫情不可抗力影响，要求延长合同期限。本院认为，原告已经于2018年12月即向被告发出了限期搬离通知书，合同即已解除，被告在合同解除后仍占有房屋，不适用不可抗力，且原告已经同意免除被告2020年2—3月份的占有使用费，故对被告此项主张不予支持。被告辩称的装饰装修损失，因双方在合同中已有明确约定由飞天会所负担，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故被告的此项辩称，无事实和法律依据，不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，判决如下：一、被告安庆市迎江区飞天商务会所及经营者姚如意于判决生效后15日内搬离位于安庆市孝肃路169号（国有土地使用证登记为安庆市孝肃路123号）房屋，将房屋交于原告安庆市工人文化宫；二、被告安庆市迎江区飞天商务会所于判决生效后15日内支付原告安庆市工人文化宫逾期腾房占有使用费121496.84元（计算至2020年3月31日止）；三、原告安庆市工人文化宫于判决生效后15日内返还被告安庆市迎江区飞天商务会所保证金20万元；四、驳回原告安庆市工人文化宫其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9252元，减半收取4626元，由被告安庆市迎江区飞天商务会所及经营者姚如意负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  胡毅杰二〇二〇年三月二十五日书记员  吴 越附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国物权法》第二百四十三条不动产或动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或动产支出的必要费用。