四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初47号 原告：四川君合物业管理有限公司，住所地眉山市东坡区湖滨路“湖滨一号”1栋1楼，统一社会信用代码：915114025950803441。 法定代表人：万国亮，总经理。 委托诉讼代理人：黄建威，男，1995年4月20日出生，汉族，系公司员工，住眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：叶志亮，男，1984年9月19日出生，汉族，系公司员工，住陕西省汉中市洋县。 被告：李丽珍，女，1972年12月13日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告四川君合物业管理有限公司（以下简称：君合物业）与被告李丽珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告君合物业的委托诉讼代理人叶志亮、被告李丽珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告君合物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付原告2017年10月1日至2019年11月30日止的物业管理费4407元。2.请求判令被告支付原告违约金112元。3.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：原告于2017年9月1日与眉山市东坡区天盛长岛第一届业主委员会签订了《物业服务合同》，约定原告向天盛长岛小区提供物业服务，物业服务费按多层住宅1.5元/平方米/月、高层住宅1.3元/平方米/月的标准收取。合同签订后，原告按约向该小区提供物业服务。被告是房屋业主，该房屋前业主是伍斌，原告曾多次向伍斌催收物业服务费未果，后因伍斌涉及其他纠纷，该房屋被眉山市青神县人民法院拍卖。被告于2019年9月3日在京东网络司法拍卖平台上竞拍所得，竞拍公告第七条约定，标的物属变更手续涉及的一切税、费及可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。原告经核查，案涉房屋从2017年10月1日起未支付物业服务费，截至2019年11月30日欠费共计4407元。原告为维护其合法权益，遂具状诉至本院，望判如所请。 被告李丽珍辩称:不认可原告的诉讼请求。案涉房屋是经中介赵某介绍购买，被告也看过竞拍公告，公告载明若有欠物管、水、电气费由买受人即被告承担，但公告未载明欠费的金额。被告缴完购房款后想装修房子，便去原告物业公司处询问是否可以装修。物业公司有人告诉被告：被告尚未拿到房产证，等拿到房产证后再装修，并告诉被告拿到房产证之前的物业服务费不由被告承担，被告只承担之后的费用。产权过户前一天，案涉房屋之前的所有权人冯南强打电话给被告，说要拆走房屋内的门窗，找被告要钱。经赵某协商，决定由被告支付给冯南强15000元，款项包括房屋内所有设施及之前的水、电、物管费。该款项由被告支付给赵某，赵某转给冯南强。请求人民法院依法判决。 原告君合物业为佐证其主张，向本院提交如下证据：1.物业服务合同原件，证明原告与天盛长岛小区签订物业合同，约定了物业服务计费的标准。2.青神县人民法院执行裁定书复印件一份、网络竞价成交确认书复印件一份、不动产权登记信息复印件一份，证明被告的主体适格、被告是东坡区天盛长岛小区业主及房屋的具体位置。3.物业服务费计费记录原件一份、催费单原件两张，证明原业主拖欠服务费的事实，原告公司已履行了书面催收义务，截至2019年11月30日共欠4407元。4.竞买公告一份，证明被告通过司法拍卖平台购买案涉房屋，应根据公告约定以法院裁定书等材料办理产权变更，且被告应缴纳前业主拖欠的费用，被告是知晓公告内容的。被告的质证意见为：1.2组证据是真实的，无异议。3.物业服务费从2017年开始欠费，原告之前就应该去收取，被告不清楚原告是否收取了物业费。被告支付给冯南强的费用中包含了案涉房屋的水、电、物管费，原告不应该找被告收取物业费。4.公告是在网上下载的，被告也看过公告，被告是知晓的。原告提交证据1.2.4，被告对真实性均无异议，合法且与本案有关，本院予以采纳。证据3，被告不予认可，本院将结合庭审查明情况综合予以认定。 被告李丽珍为反驳原告的主张，向本院提交如下证据：1.青神县人民法院执行裁定书原件一份、收条原件一张、转账凭证两张，证明被告支付了15000元给冯南强，收条是当着赵某的面由冯南强和伍斌出具的，被告不在场，收条由赵某转交给被告的。2.证人赵某的证人证言，证明被告将物业费交给了冯南强、伍斌，原告公司的工作人员告知被告物管费从被告拿到房产证开始计算。原告的质证意见为：1.收条是冯南强、伍斌给被告出具的，冯南强、伍斌只是业主，没有收取物管费及水、电、气费的权利，被告将物管费交给冯南强有违常理，不符合相关规定，且原告公司尚未收取到物管费。对裁定书三性无异议，付款记录真实性无异议。2.被告未提供视频、录音证明证人证言，证明力较弱，证人与被告有利益关系，不应采纳证人证言。被告提交的证据1均系原件，本院对真实性予以采纳。证据2，原告不予认可，本院将结合庭审查明情况综合予以认定。 根据双方当事人当庭陈述及审查确认的证据，本院事实认定如下：2017年9月1日，甲方眉山市东坡区天盛长岛第一届业主委员会与乙方原告君合物业签订了《物业服务合同》，主要约定甲方选聘乙方为天盛长岛小区提供物业服务；合同期限自2017年9月1日至2020年8月31日，业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；高层住宅按1.3元/平方米·月计收物业服务费；业主的物业服务费从物业交付次日起按季交纳，业主于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费，逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告业主在合理期限被交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任；业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告期限交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额3%的违约金，甲方、业务有正当理由的除外。合同签订后，原告按约为天盛长岛小区提供物业服务至今。被告李丽珍系天盛长岛·小区房屋业主，建筑面积为130.37平方米，该房屋自2017年10月1日起至2019年11月30日期间未交纳物业服务费。 另查明，天盛长岛14幢2单元8层2号房屋所有权人原系冯南强、伍斌。四川省青神县人民法院在执行四川青神农村商业银行股份有限公司与冯南强、伍斌、四川鑫佳吉门业有限公司金融借款合同纠纷一案中，于2019年9月2日在京东网络平台公开拍卖被执行人冯南强、伍斌所有的位于眉山市东坡区天盛·长岛房产。2019年9月2日，买受人李丽珍以815000元的最高价竞得。2019年9月9日，冯南强、伍斌向被告出具《收条》一张，主要载明：今收到李丽珍购买天盛长岛14栋2单元802号房屋所有附着物15000元（大写：壹万伍仟元整）（含该房屋所有设施及2019年9月9日前的水、电、气、物管费等费用），冯南强、伍斌于2019年9月9日将该房屋交付给李丽珍，从2019年9月9日起该房屋所有权及使用权归李丽珍所有。后被告办理了案涉房屋的所有权变更登记，不动产权证号为川（2019）眉山市不动产权第××号。 再查明，四川省青神县人民法院于2019年8月14日在京东网络拍卖平台上公布《竞买公告》，第七条载明拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。标的物权属变更手续所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询。法院不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。其中竞买须知第八条载明：本次拍卖是经过法定公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵在本次拍卖资料中作了详尽的说明。法院对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的认可担保。所以竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，有意者请亲自到相关部门咨询，未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负。竞买人慎重决定竞买行为。标的物如有原有户口难以迁出的情况由买受人自行承担解决，与拍卖人无关。 证人当庭陈述公告上写了物管费自行承担，我们就去物管公司询问具体情况，物管公司当时的工作人员接待我们，告诉被告物管费是从被告拿到房产证开始计算，之前的物管费物管公司会起诉之前的业主。 本院认为，2017年9月1日，原告与天盛·长岛业主委员会签订的《物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对全体业主具有约束力。原告基本履行了物业服务合同约定的义务，被告作为案涉小区的业主，理应按约履行其交纳物业服务费的义务，对于被告辩称的拒缴物业服务费的理由，本院认为，被告于2019年9月2日从京东网拍平台竞拍购得案涉房屋，青神县人民法院于2019年8月14日在该平台公布的竞买公告明确载明竞拍标的物可能存在的物业服务费等费用均由买受人承担，具体费用由买受人至相关单位自行查询，本案被告作为案涉房屋的买受人知悉该条内容，对此条内容未提出任何异议，具体的欠费金额应由被告自行核查，公告未载明具体欠费金额不足以成为拒缴物业费的理由。且被告提供的证人证言不足以证明原告公司曾向被告作出过不向其收取物业服务费的意思表示，则案涉房屋所欠的物业服务费均应由被告承担。关于被告向案外人冯南强、伍斌支付的物业服务费，被告可另案向其二人主张权利。原告主张被告支付2017年10月1日至2019年11月30日的物业服务费，本院经核算为4406.51元（1.3元/平方米·月×26个月×130.37平方米），应由被告支付。另原告主张被告支付违约金112元，本院认为，本案非被告原因造成物业服务逾期未缴，被告对此并无过错，故本院对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告李丽珍在本判决生效之日起三日内支付原告四川君合物业管理有限公司自2017年10月1日至2019年11月30日期间的物业管理服务费4406.51元。 二、驳回原告四川君合物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费依法减半收取25元，由原告四川君合物业管理有限公司负担5元，由被告李丽珍负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  刘杰 二〇二〇年三月二十四日 书记员  芦燕