四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16562号 上诉人（原审被告）：四川中德世纪置业有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌。 委托诉讼代理人：谢莉芝，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：蔡茂树，男，1970年7月24日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 被上诉人（原审原告）：陈蔷，女，1975年4月10日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王文华，泰和泰律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：舒婷梅，泰和泰律师事务所律师。 上诉人四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）因与被上诉人蔡茂树、陈蔷商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初2106号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中德世纪公司上诉请求：一、请求撤销原判；二、改判驳回蔡茂树、陈蔷的全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费由蔡茂树、陈蔷承担。 事实和理由：蔡茂树、陈蔷逾期交付违约金的诉讼请求已过诉讼时效。根据民法总则第137条的规定，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算，本案中蔡茂树、陈蔷接收房屋的权利受到损害之日为合同约定的交付日之次日，即2015年7月2日。蔡茂树、陈蔷对此应当知晓，一审法院以蔡茂树、陈蔷接收房屋时并不知晓房屋具备交付条件为由，否定诉讼时效从2015年7月2日起计算没有事实和法律依据。首先，合同系中德世纪公司与蔡茂树、陈蔷双方共同签订，合同的任何一方当事人理应对合同权利义务清楚知晓，合同对案涉商品房的交付条件做了明确约定，即取得面积实测报告、规划验收合格证明，中德世纪公司未出示该两项报告即违约，无需中德世纪公司书面陈述案涉商品房不具备交付条件。其次，蔡茂树、陈蔷对于案涉商品房在约定的交付日没有达到交付条件是清楚、知晓的，其当然知道自己的相关合同权利在合同约定的交付日次日即遭到损害，因此，逾期交付违约金的诉讼时效应自2015年7月2日起计算，至蔡茂树、陈蔷向法院起诉时已过诉讼时效期间。 被上诉人答辩称，上诉人所诉被上诉人“逾期交付违约金的诉讼请求已过诉讼时效”的请求不符合客观事实，于法无据。逾期交房违约就的诉讼时效期间，应当自买受人知道或者应当知道权利受到损害之日起算。蔡茂树、陈蔷在2016年7月1日接收房屋是并未超出约定的交付期限，不知道交付条件未完成，也不知道权利受到损害，故诉讼时效期间应当自蔡茂树、陈蔷知道交付不符合条件之日起计算。2018年5月18日上诉人取得规划验收合格证，2018年6月3日上诉人取得面积实测报告书，才达到房屋交付条件。顾房屋的交付条件之日2018年6月4日，2018年6月4日也是蔡茂树、陈蔷知道交付不符合条件之日，由此计算诉讼时效。顾上诉人主张的“被上诉人逾期交付违约金的诉讼请求已过诉讼时效”的事实与理由不成立。综上所述，上诉人的诉求与事实不符，于法无据。请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护答辩人的合法权益，保护依法依约交付购房款的答辩人的权益，惩处取得购房款而逾期不能按合同约定交房条件的失信行为。以“法治”精神维护“诚信”。 蔡茂树、陈蔷向一审法院起诉请求：判令中德世纪公司向蔡茂树、陈蔷支付逾期交房违约金40611元。庭审中，蔡茂树、陈蔷将诉讼请求金额减少为40532元。 一审法院认定事实：2013年1月24日，蔡茂树、陈蔷（买受人）与中德世纪公司（出卖人）签订商品房买卖合同（以下简称“合同”）及补充协议，购买中德世纪公司开发建设的房屋，总价款812217元。合同第十条约定，出卖人应当在2015年7月1日前向买受人交付该房屋，交付时应当取得规划验收合格证、面积实测报告书，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十二条约定，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于实际交付之日起10日内向买受人支付。合同第十四条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。补充协议第五条约定，合同第十二条约定的由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。 合同和补充协议签订后，蔡茂树、陈蔷实际支付了房款810633元，并于2015年7月1日接收房屋。该房屋于2018年5月18日取得规划验收合格证，2018年6月3日取得面积实测报告书。 一审法院认为，蔡茂树、陈蔷与中德世纪公司签订的商品房买卖合同及其补充协议合法有效，对双方具有约束力。 关于逾期交付房屋的违约金。合同第十二条约定逾期交付的违约金计算至“实际交付之日止”，关于如何认定房屋实际交付之日，一审法院认为，中德世纪公司交付房屋时应当符合合同约定的交付条件，如交付条件未成就，应确保买受人知晓，才能保障买受人可以自由选择是否行使合同第十四条约定的拒收权利，否则中德世纪公司不能免除在买受人如果拒收的情况下仍要承担的逾期交付责任。中德世纪公司未提交证据证明在房屋交接时蔡茂树、陈蔷知晓交付条件未完成，故认定完成交付条件之日为房屋交付之日。中德世纪公司未在约定期限前向蔡茂树、陈蔷交付符合约定条件的房屋，应当支付逾期交付违约金。 关于违约金的诉讼时效。一审法院认为，逾期交房违约金的诉讼时效期间，应当自买受人知道或者应当知道权利受到损害之日起算。蔡茂树、陈蔷在2015年7月1日接收房屋时并未超出约定的交付期限，也不知道交付条件未完成，彼时蔡茂树、陈蔷尚不知道权利受到损害。故诉讼时效期间应当自蔡茂树、陈蔷知道交付不符合条件之日起计算，中德世纪公司未主张和证明蔡茂树、陈蔷何时知道交付不符合条件，其诉讼时效抗辩不成立。因此，逾期交付违约金应自2015年7月2日计算至取得面积测绘成果报告的2018年6月3日止，按每日万分之三计算已超过已付房款的5%，因此，对蔡茂树、陈蔷按已付房款的5%主张的违约金金额40532元予以支持。 故，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：中德世纪公司于本判决生效之日起十日内向蔡茂树、陈蔷支付违约金40532元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为408元，由中德世纪公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人中德世纪公司的上诉请求与被上诉人蔡茂树、陈蔷的答辩意见，本案二审争议焦点为：蔡茂树、陈蔷主张中德世纪公司给付逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效期间。对该争议焦点，本院论述如下。 蔡茂树、陈蔷与中德世纪公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据双方合同约定，中德世纪公司应在2015年7月1日前向蔡茂树、陈蔷交付该房屋，交付时应当取得规划验收合格证、面积实测报告书，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据本案查明的事实，蔡茂树、陈蔷于2015年7月1日接收房屋，该房屋于2018年5月18日取得规划验收合格证，2018年6月3日取得面积实测报告书。 故蔡茂树、陈蔷与中德世纪公司签订的合同中明确约定了房屋交付时间、房屋交付条件，中德世纪在交付房屋时，应当取得规划验收合格证、面积实测报告；蔡茂树、陈蔷作为案涉合同相对方，对其合同权利应当明确知晓。但在交付房屋时候，案涉房屋并未取得上述文件，中德世纪公司确属违约交付。而蔡茂树、陈蔷作为合同相对方、案涉房屋买受人，应当按照合同约定的内容对接收时应当具备的条件予以审查。蔡茂树、陈蔷在2015年7月1日接受房屋时，未对交付条件提出审查要求而接受房屋，则应当知晓其合同权利遭受侵害。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，蔡茂树、陈蔷向中德世纪公司主张逾期交房违约金的诉讼时效起算点，应从权利人知道或应当知道自己权利受损之日起算，即蔡茂树、陈蔷在接收房屋时应当知晓自己合同权利遭受侵害之日起算。一审法院对逾期交房违约金的诉讼时效起算时间认定不当，本院予以纠正。 关于合同中约定违约金在房屋实际交付之日起10日内向买受人支付的问题。本院审查后认为，诉讼时效应从权利人知道或应当知道自己权利受损之日起算。关于合同中约定违约金在实际交付后10日内给付，系对逾期交付违约金在何种条件成就时予以给付的约定。第一，该约定在实际履行中限制了当事人的法定权利，亦不利于商业活动的经济原则。若违约方以此约定的存在，抗辩因车位未实际交付故支付条件尚未成就而获支持，则将出现违约方将违约行为持续而逃避给付违约金的义务的情况，必然有悖于诚信履行原则；同理，若买受人以此条款的存在而怠于行权，则将出现搁置合同权利导致违约金进一步增加的情况，必然有悖于经济履行原则。故对该条款，不应予以肯定性评价。第二，该合同条款系约定给付违约金的条件，而非对违约金诉讼时效起算时间的约定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条“当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可”的规定，该合同中关于逾期交付违约金于商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金的约定不能视为双方当事人对诉讼时效予以另行约定。在诉讼时效期间按照法律规定或合同约定已予确定的情况下，应当根据法律规定的诉讼时效期间判定违约金是否应当给付。第三，根据本院在上文的论述，逾期交付违约金的诉讼时效应从买受人知道或应当知道其合同权利遭受损害之日起计算，故一审法院对违约金的诉讼时效认定不当，本院予以改判。因案涉纠纷系中德世纪公司违约行为所导致，故本案诉讼费应由中德世纪公司负担。 综上，一审法院认定事实清楚，程序合法，但适用法律不当，本院予以改判。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初2106号民事判决；即撤销“四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡茂树、陈蔷支付违约金40532元”。 二、驳回蔡茂树、陈蔷的诉讼请求。 一审案件受理费408元、二审案件受理费816元由中德世纪公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年三月五日 书记员 龙春光