江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8655号上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州信一药谷生物科技有限公司。委托诉讼代理人：薛玉平，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钮建峰，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：德工照明（苏州市）有限公司。委托诉讼代理人：黄阳阳，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕成伟，北京德恒（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州信一药谷生物科技有限公司（以下简称信一公司）因与上诉人德工照明（苏州市）有限公司（以下简称德工公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初4263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。信一公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持信一公司全部一审诉请，驳回德工公司全部一审反诉请求；2.德工公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认为信一公司对案涉房屋未能加装货梯存在过错，与事实不符。1.信一公司没有加装货梯的义务。双方《房屋租赁合同》未约定对案涉房屋加装货梯，信一公司与德工公司的聊天记录中，信一公司也未承诺为其加装货梯。案涉房屋是现状出租，德工公司承租前至案涉房屋查看过，清楚案涉房屋设施状况，案涉房屋也已安装4部电梯。2.案涉房屋所在的2号楼对应的不动产登记薄信息为长阳街415号5幢，共计4层，案涉房屋位于第4层，其他楼层租户现有货梯已足够使用，如加装货梯仅为德工公司单独使用。鉴于德工公司已承租案涉房屋，信一公司才同意在规划验收许可的情况下加装货梯，但由于房屋规划验收不能通过导致不能加装货梯，不能以此认定信一公司存在过错，构成违约。案涉房屋的建造完全符合政府规划许可，如德工公司承租房屋时提出必须加装货梯，信一公司可选择不与德工公司签订房屋租赁合同。二、案涉房屋并非违章建筑，德工公司在租期内以案涉房屋系违章建筑，存在安全隐患为由，拒绝缴纳租金，构成根本违约，信一公司以此为由解除房屋租赁合同，有合同和法律依据，德工公司应承担合同解除后所有的不利法律后果。德工公司辩称：1.德工公司在签订合同前的磋商中已明确表示租用场地是为生产经营，需要使用货梯搬运相应设备及货物。信一公司带德工公司参观了长阳街415号1号楼，1号楼确有货梯，2号楼与1号楼格局几乎相同，德工公司基于1号楼现状才同意与信一公司签约。虽然合同未明确记载要安装货梯，但从后续双方微信记录、电话录音及生活常识交易习惯来看，都可表明安装货梯是合同的一部分，信一公司为2号楼安装货梯是其必不可少的合同义务。信一公司的行为构成根本违约，不但有过错，而且有欺诈的主观故意。2.因为信一公司没有安装货梯，导致合同目的无法实现，德工公司2018年1月7日后拒付租金是行使后履行抗辩权或不安抗辩权，并非违约。2号楼加装货梯方案不能通过审批也表明德工公司行使上述抗辩权具有事实依据。信一公司该上诉理由不能成立，一审判决认定德工公司应支付后续租金亦缺乏事实和法律依据。德工公司上诉请求：1.撤销原判；2.依法确认因信一公司在与德工公司签订《房屋租赁合同》、《合同变更申明》时存在欺诈行为，上述合同无效；3.信一公司赔偿德工公司已付房租243864元、租赁保证金40644元、装修费719250元、员工工资229622.01元、搬厂费119900元；4.信一公司赔偿德工公司对案外人上海瀚金照明有限公司承担的设备租赁折旧费20万元；5.信一公司赔偿德工公司对案外人上海瀚金照明有限公司承担的违约金691.30656万元；6.信一公司承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、《规划批准书》载明2号楼为4层，案涉厂房位于第5层，案涉厂房系违章建筑，案涉《房屋租赁合同》应为无效。信一公司签订合同过程中存在欺诈行为，应承担缔约过失责任。即使2号楼5层并非违章建筑，但信一公司缔约过程中提供的房产证及附件图与交付的房屋不一致，隐瞒2号楼性质为研发楼（二期试验及检测用房），设计承载力无法满足德工公司设备安装、生产作业需求、存在安全隐患的事实，且信一公司明知安装外挂货梯系违章建筑仍虚假承诺加装货梯，案涉《房屋租赁合同》应为可撤销合同，信一公司仍应赔偿德工公司的损失。二、2号楼已加装的4部电梯均为客梯，至今未安装货梯，一审判决对此未予表述。符合荷重要求的货梯始终无法安装，导致德工公司无法将生产设备等运送至案涉房屋，无法开工。三、信一公司发出解除合同通知函后，德工公司即安排搬厂事宜，但信一公司从2018年4月15日前后开始多次强行阻挠德工公司搬厂，直至2019年1月15日双方达成搬厂协议后，德工公司才将设备搬离。一审判决对信一公司多次强行阻挠德工公司搬厂的事实未查明，认定德工公司应支付信一公司2018年4月16日至2019年1月15日期间的占有使用费及物业费是错误的。四、为缔约接触磋商时，违反先合同义务（如告知、阐明、保护、照顾等义务）给对方造成损害的，应承担缔约过失责任，赔偿对方信赖利益损失（包括所受损害和所失利益）。信一公司交付的案涉房屋不具备正常生产加工条件，德工公司对上海瀚金照明有限公司产生的违约金及设备折旧费属于信赖利益损失，应由信一公司承担赔偿责任。五、德工公司在缔约和合同履行过程中不存在过错。信一公司允诺为德工公司额外加装货梯，该承诺已成为双方对案涉租赁合同的补充。虽然案涉房屋是现状出租，但德工公司参观的1号楼加装了货梯，故德工公司有理由相信信一公司能够安装货梯，在缔约过程中已尽到谨慎注意义务。2018年1月8日第一期租金届满，此时德工公司已有确切证据证明2号楼加装货梯系违章建筑，德工公司的合同目的已无法实现，故德工公司基于不安抗辩权拒绝支付租金并未违约。信一公司辩称：1.案涉房屋是现状出租，合同签订时德工公司并未提出加装货梯的要求，如果加装货梯会导致合同目的不能实现，德工公司在合同签订时应进行约定。2.信一公司考虑双方关系，在德工公司要求加装货梯后积极沟通，但房屋规划验收要求不能加装货梯。且案涉房屋已有四部货梯，加装货梯也没有上升到合同约定的高度，信一公司没有义务加装。案涉《房屋租赁合同》解除的原因是德工公司没有支付房屋租金，过错在于德工公司，所有损失应由德工公司自担。另，德工公司上诉请求和一审诉请有变化，信一公司仅对德工公司一审诉请进行答辩。信一公司向一审法院起诉请求：1.确认信一公司与德工公司之间的《房屋租赁合同》于2018年4月15日解除；2.德工公司立即退还承租房屋；3.德工公司支付房屋租金132621元及至退还房屋时的房屋占用费；4.德工公司支付物业费20924元；5.德工公司支付违约金64984元；6.德工公司承担本案诉讼费用。一审中，信一公司撤回第2项诉讼请求，明确第3项诉讼请求金额为498417元（自2018年1月8日至2018年4月15日的房屋租金为132621元，自2018年4月16日至2019年1月15日的房屋占用费为365796元）。德工公司向一审法院反诉请求：1.信一公司赔偿德工公司对案外人上海瀚金照明有限公司承担的违约金；2.信一公司赔偿德工公司设备租赁费20万元、装修费465000元、员工工资229622.01元、搬厂费60000元；3.信一公司返还德工公司已付房租243864元、租赁保证金40644元；4.反诉案件受理费由信一公司承担。一审中德工公司撤回第1项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：信一公司赔偿德工公司设备租赁费20万元，装修费719250元，员工工资229622.01元，搬厂费60000元（一审判决笔误，应为119900元）。一审法院认定事实：2017年5月8日，陈倩（承租方、乙方）与信一公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：本合同租赁房屋位于苏州工业园区长阳街415号，建筑面积2258平方米，房屋租期为3年，自2017年5月8日起至2020年5月7日止，租赁用途为办公及车间；第一年标准租金含税487728元/年，半年一付，先付后用，甲方提供6个点的仓储服务发票，租金在交房前一次性支付，以后每半年度租金在该租赁期开始前一次性以现金或者转账方式付清；乙方应按时向甲方缴纳租金，逾期支付的，则每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于应纳租金的0.5%的违约金，乙方拖欠租金累计达15日的，甲方有权解除租赁合同，收回租赁房屋，乙方除应补缴所欠租金外，仍需支付相应的违约金，租赁期间该房屋的水费、电费、煤气费、有线电视费、电话费、物业管理费等日常费用由乙方承担；本合同签署后，租期开始前，乙方应一次性向甲方支付租赁保证金40644元，保证金在合同签订后7天内支付，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；房屋起租前2个月自2017年5月8日至2017年7月7日为乙方装修期，装修期免房租；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋，已收房屋租金不予退还，给甲方造成损失的，乙方应当赔偿，1.不支付或者不按照约定支付租金达10日的，2.欠缴各项费用达2000元的；合同期满或提前解除之日，乙方应交还房屋并腾空房屋内添置的设施设备或财物，逾期，甲方则有权自行处理留置的财物，所产生的责任和损失均由乙方自行承担；此合同为过渡性合同，等公司注册后以公司名义重签合同。合同另就其他事项进行约定。信一公司在甲方处加盖公章，信一公司前法定代表人陆志强在甲方处签名署期，陈倩在乙方处签名署期。2017年6月20日，刘奇、周卫与信一公司签订《合同变更申明》一份，载明原信一公司与陈倩签订的房屋租赁合同，现需做承租方变更，申明如下，合同租赁房屋位置苏州工业园区长阳街415号2号楼5楼，变更原因苏州公司的名称注册还在进行中，无法以公司名义签订厂房，公司委托陈倩暂签订房屋租赁合同，现因本人离职，故需将承租方变更为苏州工厂负责人刘奇、周卫，与此租赁合同相关的事项均与代理人陈倩本人无关。陈倩在代理人处签名署期，刘奇、周卫在变更人处签名署期，信一公司加盖了公章。2018年4月9日，信一公司向德工公司发出通知函，言明：由于贵司已拖欠本司4个月房租且我司已多次催缴，贵司以各种理由未支付我司房租，故请于2018年4月15日前搬离我司，并补缴至2018年4月15日的房租；请贵司于2018年4月30日前将拖欠本司的房租缴纳至我司账户；如贵公司无法按时缴纳所拖欠房租，本司将按按合同规定收取违约金并保留司法上诉权利。2018年4月24日，信一公司向德工公司发出催款函，言明：由于贵司已拖欠本司4个月零16天房租且我司已经多次对款，贵司以各种理由未支付我司房租，故请于2018年4月25日17:00前补交2018年4月24日前房租184252.8元、2017年5月8日至2018年4月24日物业管理费28300.26元、2017年5月8日至2018年4月4日水费5910.16元、电费106572元，合计325035.22元；如贵公司无法按时缴纳所拖欠房租及相关费用，本司将于2018年4月25日18时对贵司断水断电，本司将按按合同规定收取违约金并保留司法上诉权利。2018年4月25日，信一公司向德工公司发出律师函，言明双方于2017年5月8日签订房屋租赁合同，对于租金标准、违约情形进行了约定，我司于2018年4月9日向贵司发出通知函，要求贵司支付拖欠租金并于2018年4月15日前搬离涉案房屋，应认为双方租赁合同于2018年4月15日解除。2018年4月24日，我司再次向贵司发出催款函，要求贵司支付拖欠租金、物业费、水电费。现再次通知：1.我司再次明确，解除与贵司于2017年5月8日签订的房屋租赁合同；2.贵公司收到本律师函后，立即搬出承租房屋；3.请贵公司依照合同约定支付拖欠租金、房屋占有使用费、物业费、水电费、违约金等；4.若逾期未完成上述义务，我司将采取法律手段，维护合法权益。2018年4月26日，德工公司收到上述律师函。2019年1月15日，信一公司（甲方）与德工公司（乙方）签订协议，确认：乙方于2019年1月15日，将厂房钥匙交于甲方；现乙方厂区内所有物品归甲方所有，甲方不要求乙方将厂房恢复原状；乙方于2019年1月15日将属于乙方物品全部搬离完毕，乙方交厂房于甲方实际控制，自2019年1月15日起乙方与厂房没有任何关系。一审另查明，苏州工业园区长阳街415号1幢，建筑面积9532.58平方米，3幢866.64平方米，4幢建筑面积677.4平方米，5幢建筑面积10476.4平方米，建筑用途为非居住，土地用途为工业用地，产权人均为苏州信一药谷生物科技有限公司，信一公司、德工公司在租赁合同约定415号2号楼对应的不动产登记薄信息为长阳街415号5幢。一审中，德工公司申请对涉案厂房装修净值进行评估，一审法院委托昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司对长阳街415号2号楼5楼厂房装修装饰（已形成附合部分）价值进行鉴定，2019年2月28日，昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书认定，苏州工业长阳街415号2号楼5楼厂房装饰工程造价为719255.94元，其中争议部分（淋浴器）为3693.12元。信一公司、德工公司对于鉴定意见均无异议，德工公司称淋浴器系安装在洗漱间用于喷淋路灯等产品机器设备，信一公司称淋浴器系洗漱间内一套普通热水器。一审中，信一公司明确2017年5月8日至2017年7月7日系免租期，德工公司已支付2017年7月8日至2018年1月7日半年度租金243864元及合同约定保证金40644元，德工公司拖欠了2018年1月8日至合同解除日2018年4月15日租金132621元、2018年4月16日至2019年1月15日房屋占有使用费365796元，另德工公司拖欠2017年7月至2018年4月间物业费20924元。2018年12月20日一审法院组织信一公司、德工公司至现场查看，经查可见，涉案2号楼（即5幢）厂房已安装4部电梯，均可直达5层，房屋东西两端各安装一部，中间安装两部。一审中，德工公司提供录音一份，该录音系2018年4月10日信一公司工作人员金鹏德与德工公司工作人员周为对话，德工公司称：“你们当时答应说，在北面一个月时间给我们装起来，对不对？”，信一公司称：“对，就是我们在房屋规划验收结束后帮你们安装”，德工公司称：“当时你们给我们承诺是30天就能装起来”，信一公司称：“没有，我们没有说30天，我们说的是规划验收后，规划验收大约30天能结束，但后来规划验收出了点问题，我们实际验收时间2018年1月31日”。德工公司称：“你要是不装货梯，房租我是不会付的”，信一公司称：“我承诺的是货梯要帮你弄，要在规划验收后弄，我在接下这摊子事情后，认真帮你弄，货梯我也在装”，德工公司称：“我们刚说的不是事实吗，货梯现在什么状态”，信一公司称：“还没装，确实是审批一直没下来”。德工公司主张其承租涉案房屋时，信一公司许诺德工公司安装货梯。信一公司质证双方租赁合同并未约定其有安装货梯义务，德工公司只是需要其和电梯公司联系安装，但因政府审批无法通过故未安装。德工公司提供微信聊天记录一组，该微信聊天记录系信一公司工作人员金鹏德与德工公司工作人员周为对话，2018年3月6日，信一公司：“因公司主体楼层较高，做液压梯到5楼平台，实际层高达到18米，已到液压梯升高极限，受液体密度，压强，载荷势能约束，目前技术水平对于液压梯在此提升高度的前提下仅能满足2吨，18米，平台2*2米，上述是电梯供应商给我的回复”，德工公司：“意思做不了？”，信一公司：“只能做2米*2米，2吨的液压梯，因为高度原因，再大的在技术上已经无法实现”，德工公司：“这里有其他家介绍，你可以先看下”，信一公司：“已经联系这位，能做3吨，价格比这边报的还便宜，谢谢”，德工公司：“不客气，市场上蛮多的”。德工公司主张信一公司微信中再次许诺安装货梯梯，并且确认货梯规格。信一公司质证双方租赁合同并未约定其有安装货梯义务，德工公司只是需要其和电梯公司联系安装，但因政府审批无法通过故未安装。德工公司提交搬厂及移机合同、增值税普通发票各一份，主张其因搬迁涉案房屋内设备、货物，委托专业设备安装公司实施，支出费用119900元，该项损失信一公司应予赔偿。信一公司质证关联性不认可，合同内容不仅包含移机，还有运输，费用均不应由信一公司承担。德工公司提交合同协议书一份，主张2017年11月，德工公司与案外人上海瀚金照明科技有限公司达成生产加工协议，其中涉及德工公司向案外人租用机器设备，支出费用20万元，该项损失信一公司应予赔偿。信一公司质证真实性、关联性不认可，案外人法定代表人与德工公司存在紧密联系，而且合同解除系德工公司违约导致，即便存在相应损失，德工公司也应自担。德工公司提交劳动合同书、银行交易明细一组，主张其承租涉案房屋从事产品生产加工，雇佣至少13名工人，支出了人工工资229000元，相应损失应由信一公司赔偿。信一公司质证真实性无法确认，德工公司雇佣工人，可以说明其使用涉案房屋，进行加工生产。上述事实，由房屋租赁合同、合同变更申明、通知函、催款函、律师函、协议、鉴定意见书、不动产登记薄、录音光盘、微信聊天记录、增值税发票、银行交易明细等证据及事人庭审陈述等在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，信一公司与德工公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并有效。合同成立后，信一公司向德工公司交付了涉案厂房，德工公司亦向信一公司支付了首期租金，后在履行过程中，双方发生争议，信一公司主张德工公司拖欠了2018年1月8日后租金、物业费等费用，经多次催促后德工公司仍拒绝交纳，信一公司于2018年4月15日向德工公司发出通知、解除合同；德工公司辩称信一公司未能履行安装货梯承诺，致使德工公司无法继续使用涉案房屋进行生产作业，且涉案房屋系违章建筑、存在安全隐患，拒绝支付租金具有正当性。一审法院认为，德工公司提供的录音及微信聊天记录可以证实信一公司确实允诺过在涉案房屋通过规划验收后，为德工公司额外加装货梯，但双方租赁合同中对于涉案房屋加装货梯事宜并未约定，而且涉案房屋属于现状出租，德工公司承租前至涉案房屋进行过查看，清楚涉案房屋设施状况，现涉案房屋货梯加装未能通过相关部门审批，信一公司对此存在过错，但德工公司也存在一定过失，未尽到谨慎注意义务，且涉案房屋未能额外加装货梯，德工公司尚不致于完全无法实现合同目的，故其无权拒绝支付租金，另德工公司所称涉案房屋系违章建筑，存在安全隐患，无事实依据，一审法院不予支持，因此在合同履行过程中，双方均存在违约情形，信一公司解除合同行为不具有法律效力，但因在诉讼过程中双方于2019年1月15日达成协议，德工公司搬离并将涉案房屋返还信一公司，视为双方协商解除了合同。根据合同法规定，当事人双方均有违约行为，应当各自承担相应的责任。就信一公司主张德工公司拖欠2018年1月8日至2019年1月15日租金498417元及物业费20924元，经一审法院核算，上述两项金额均不超出双方合同约定标准，一审法院予以确认。德工公司主张信一公司违约行为导致损失，亦提起反诉诉讼请求，要求信一公司予以赔偿，就德工公司的损失，一审法院认为，首先，鉴定机构出具意见认定涉案厂房装饰工程造价为719255.94元，其中包含争议部分淋浴器3693.12元，因淋浴器系可移动拆除物品，并未与装修形成附合，故争议金额予以扣除，另涉案厂房装修完成后，德工公司使用房屋进行部分生产活动，考虑折旧因素，一审法院酌情认定德工公司该项损失为60万元；其次，德工公司主张搬厂费用119900元，有相应合同及增值税普通发票证实，该项金额一审法院予以确认；再次，德工公司所称员工资损失229622.01元，因其提供德工公司账户交易明细显示，银行代发工资金额，远未达到229622.01元，其所称案外人上海瀚金照明科技有限公司帮其代发部分工资，现有证据不能证实该点，且德工公司雇佣工人从事了部分生产经营活动，一审法院酌情认定德工公司该项损失为12万元；最后，德工公司主张设备租赁费用，无相应证据予以证实，德工公司主张返还已付房租无事实依据，该两项损失一审法院不予确认，综上，一审法院确认信一公司损失为519341元，德工公司的损失为839900元，考虑双方合同履行情况过错，一审法院认定对信一公司损失，德工公司应承担65%赔偿责任即337571.65元，信一公司自担35%损失。对德工公司的损失，信一公司应承担35%赔偿责任即293965元，德工公司自担65%损失。另因德工公司交至信一公司处另有保证金40644元，信一公司应予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州信一药谷生物科技有限公司与德工照明（苏州市）有限公司就案涉房屋形成的租赁合同关系解除；二、德工照明（苏州市）有限公司赔偿苏州信一药谷生物科技有限公司337571.65元；三、苏州信一药谷生物科技有限公司赔偿德工照明（苏州市）有限公司293965元，退还保证金40644元；四、上述第二项与第三项折抵后，德工照明（苏州市）有限公司应向苏州信一药谷生物科技有限公司支付2962.65元，于判决生效之日起10日内支付完毕。五、驳回苏州信一药谷生物科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回德工照明（苏州市）有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费4578元，由苏州信一药谷生物科技有限公司负担1600元，德工照明（苏州市）有限公司负担2978元。一审反诉案件受理费9390元，由德工照明（苏州市）有限公司负担6100元，苏州信一药谷生物科技有限公司负担3290元。二审中，德工公司提交如下证据：证据一、苏州市干盛丰物流有限公司员工刘广生证人证言一份，证明2018年4月27日德工公司联系了该物流公司搬厂，但遭到信一公司阻挠。证据二、建筑结构荷载规范（GB5009-2012）第94-98页，其中表D.0.1-2仪器仪表生产车间楼面均布活荷载最高7.0，D.0.1-3半导体器件车间楼面均布活荷载最高10.0。案涉房屋规划是实验检测楼，参照建筑结构荷载规范的数据并经向专业建造师咨询，一般情况下活荷载的标准楼板承重基本上在10以下。实际上德工公司设备的重量远远高于国家标准，这些设备如果运到相应楼层，存在极大安全隐患，足以导致合同目的不能实现。信一公司一直没有向德工公司披露上述信息。证据三、对市委书记信箱191840号来信的答复（落款日期2019年10月11日）一份，证明2019年8月30日德工公司员工高玉龙向苏州市委书记信箱举报信一公司的相关行为，2019年10月11日主管单位苏州工业园区金鸡湖商务区管理委员会正式向高玉龙回函，其中确认了如下事实：1.长阳街415号1号楼外部两处货梯属于违章建筑，已责令权属人拆除。2.建筑竣工图显示，案涉房屋楼面承重为500kg/㎡，明显不满足德工公司的生产需求。信一公司作为建设单位，对上述情况明知，但信一公司在与德工公司的合同洽谈及履行过程中隐瞒了上述情况，导致德工公司无法开展生产、合同目的无法实现。信一公司构成根本违约，应赔偿给德工公司造成的损失。信一公司质证称：对证据一真实性、合法性、关联性都不予认可。一审法官亲自到过现场，德工公司明确表示占有房屋不予退还，后在法官多次劝说下德工公司才同意在2019年将房屋归还给信一公司，并不存在信一公司阻挠其搬离的情况。证据二的真实性由法院依法核实。双方签订房屋租赁合同时，合同约定的租房目的是办公及车间，如果德工公司对房屋有特殊要求，应在合同中载明，尤其是德工公司需要的房屋承载力超过国家标准这一特殊要求，更应在租赁房屋时提出并在合同中载明，且应实地查看房屋是否符合要求。案涉房屋是现状出租，在合同履行过程中未出现房屋质量问题，也没有因房屋质量问题导致德工公司不能使用房屋。合同解除的原因在于德工公司没有依照合同约定支付房屋租金。对证据三真实性、合法性无异议，关联性不予认可。该答复第一条表明2号楼规划批准时标示为4层，其中一层局部设计为夹层，施工期间按照规划要求实施，符合规划批准要求。故2号楼系合法建筑。在符合政策要求，没有任何安全隐患的情况下，信一公司为支持管理委员会的工作，主动将1号楼外部两处货梯拆除。德工公司认为案涉房屋楼面承重为500kg/㎡，明显不满足德工公司生产需求，但没有陈述其需求承重是多少就直接断定案涉房屋明显不满足德工公司的生产需求，没有事实及合同依据，案涉《房屋租赁合同》中也没有约定对楼面承重的特殊要求。二审另查明，苏州工业园区金鸡湖商务区管理委员会对市委书记信箱191840号来信的答复内容为：1.关于2号楼（研发楼）楼层事宜。经核查，2号楼规划批准时标示为4层，其中一层局部设计为夹层，施工期间按照规划要求实施。2018年，经园区行政审批局核实，符合规划批准要求。客梯标示出现5层，系增加夹层停靠。2.关于1号楼外部货梯事宜。经核查，一期厂房北侧存在两处液压升降装置，因未办理相关手续，已责令权属人拆除完毕。3.关于建筑物承重事宜。经查阅建筑竣工图，楼面承重为500kg/㎡，经实地核查，目前的生产主要集中在1号楼1楼，其它楼层以研发办公为主，有少量轻型生产。4.关于宗地建筑面积事宜。经查，该企业投资项目备案已经过多次变更，2016年，经园区经济贸易发展局备案同意，该地块建筑面积变更为24475.9平方米，经核对，行政审批局系统内数据显示：该地块竣工后规划核实后的建筑面积与规划批准基本相符，不存在超规划40%的情形。5.关于入驻企业情况。经核查，2016年，经园区经济贸易发展局备案同意，该地块项目内容变更为新材料、医药、化工产品的检测与评价服务和技术成果转让等。目前信一药谷共入驻企业18家，其中5家为生物医药类企业、2家为化学新材料类企业、2家为检测类企业。下一步，我单位将加强监管，引导该产业园逐步调整入驻企业，向以生物医药为主的科技型产业园转型升级。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，信一公司与德工公司签订的《房屋租赁合同》及《合同变更申明》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。德工公司主张2号楼5楼为违章建筑，案涉合同应为无效。本院认为，根据苏州工业园区金鸡湖商务区管理委员会对市委书记信箱191840号来信的答复，2号楼规划时标示为4层，客梯标示出现5层系增加夹层停靠，故德工公司主张2号楼5楼为违章建筑、案涉《房屋租赁合同》无效并无依据，本院对此不予采信。德工公司还主张即使2号楼5层并非违章建筑，但2号楼存在设计承载力无法满足德工公司设备安装生产作业需求、无法加装货梯等情况，信一公司在签订合同时故意隐瞒，存在欺诈行为，案涉合同应为可撤销合同。本院认为，案涉《房屋租赁合同》未约定案涉房屋应满足的楼面承重标准及加装货梯等事宜，德工公司也未提供充分证据证明在签订案涉《房屋租赁合同》时，其向信一公司提出案涉房屋需达到某种楼面承重标准并加装货梯且信一公司对此进行承诺。另，案涉房屋系现状出租，德工公司租赁案涉房屋时进行了现场查看，应视为对案涉房屋的情况进行了较为充分的了解。故德工公司主张信一公司签订合同时存在欺诈行为，案涉合同为可撤销合同，本院亦不予采信。关于案涉《房屋租赁合同》的解除时间及信一公司、德工公司是否存在违约行为。信一公司主张德工公司拖欠2018年1月8日后的租金、物业费等费用，经多次催促后仍拒绝交纳，信一公司向德工公司发出通知要求于2018年4月15日解除合同；德工公司则主张信一公司未履行安装货梯的承诺，且案涉房屋设计承载力不能满足德工公司的生产需要，致使德工公司无法继续使用案涉房屋进行生产作业，拒绝支付租金具有正当性。本院认为，首先，案涉房屋系现状出租，德工公司承租前进行过现场查看，如案涉房屋需满足某种楼面承重标准和加装货梯是德工公司承租案涉房屋的必备条件，德工公司应在签订合同时就向信一公司提出该要求并在合同中进行约定。但双方《房屋租赁合同》中并未约定案涉房屋应满足的楼面承重标准及加装货梯等事宜，德工公司也未提供充分证据证明其在签订合同时就提出上述要求且信一公司对此进行承诺，故德工公司自身未尽到谨慎注意义务，存在一定过错。其次，根据德工公司提供的录音及微信聊天记录，信一公司承诺在案涉房屋通过规划验收后为德工公司加装货梯，现案涉房屋加装货梯未能通过相关部门审批，信一公司存在未按约加装货梯的违约行为。最后，如前所述，德工公司经现场查看案涉房屋后，在签订合同时未约定应满足的楼面承重标准和加装货梯，应视为其认可信一公司提供的案涉房屋能够满足其使用要求，且案涉厂房有四部电梯，未加装货梯不至于导致德工公司完全无法实现合同目的，现德工公司以信一公司提供的案涉房屋不满足生产所需的楼面承重标准、未加装货梯导致德工公司不能实现合同目的为由，拒绝支付租金，没有合同及法律依据。故信一公司向德工公司发出律师函要求于2018年4月15日解除合同的行为具有法律效力，案涉《房屋租赁合同》应于2018年4月15日解除。综上，案涉《房屋租赁合同》因德工公司未按约支付租金的违约行为而解除，德工公司需就其违约行为承担相应违约责任，但信一公司存在未按约加装货梯的违约行为，亦应就其违约行为承担相应违约责任。关于信一公司、德工公司因案涉合同解除各应承担的违约责任。本院认为，首先，信一公司的损失。案涉合同于2018年4月15日解除，案涉厂房于2019年1月15日交接，故德工公司需向信一公司支付2018年1月8日至2018年4月15日的租金和2018年4月16日至2019年1月15日的占有使用费以及物业费，信一公司主张租金及占有使用费498417元及物业费20924元，共计519341元，未超出双方合同约定的标准，本院予以确认。其次，德工公司的损失。关于装修损失，鉴定机构出具意见认定案涉厂房装饰工程造价为719255.94元，一审判决扣除可移动拆除的淋浴器3693.12元后，考虑折旧因素，酌情认定德工公司该项损失为60万元，并无不当，本院予以确认。关于搬厂费用，德工公司主张的搬厂费用119900元，有相应合同及增值税普通发票证实，本院对该费用予以确认。关于工人工资损失，因德工公司提供证据不足以证明其确已支付工人工资229622.01元，一审判决酌情认定该项损失为12万元尚属合理范围，本院予以维持。关于设备租赁折旧费用，该费用不属于信一公司在订立合同时能够预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，不应由信一公司承担。关于德工公司向上海瀚金照明有限公司支付的违约金，因德工公司一审反诉请求中并未包括该费用，本院对该费用不予理涉。关于已付房租，因德工公司已实际使用案涉房屋且欠缴租金，其主张退还已付房租没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，德工公司的损失为839900元。最后，德工公司存在未按约支付租金的违约行为，且在合同签订时未尽到谨慎注意义务，存在一定过错，信一公司存在未按约加装货梯的违约行为。综合考虑上述情况，一审法院酌定对德工公司的损失，信一公司承担35%的赔偿责任、德工公司自担65%；对信一公司的损失，德工公司承担65%的赔偿责任、信一公司自担35%，并无不当，本院予以确认。另，德工公司交纳的保证金40644元，信一公司应予退还。德工公司还上诉主张信一公司从2018年4月15日前后开始多次强行阻挠德工公司搬厂，故2018年4月16日至2019年1月15日期间的房租及物业费应由信一公司自担。本院认为，德工公司虽提交刘广生证言以证明搬厂受到信一公司阻挠，但信一公司对该证人证言不予认可，刘广生亦未出庭接受质询，本院对该证人证言不予采信。德工公司提供的搬迁服务协议及搬厂协议亦不足以证明其搬厂行为受到信一公司阻挠，故本院对该上诉主张不予采信。综上所述，信一公司、德工公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27936元，由上诉人苏州信一药谷生物科技有限公司负担13968元，上诉人德工照明（苏州市）有限公司负担13968元。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈军芳二〇二〇年三月二十四日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。