浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0522民初7521号原告：湖州欣杰森液压机床厂，住所地长兴县李家巷镇新世纪工业园区。法定代表人：顾耀成。委托诉讼代理人：臧建春，浙江兴长律师事务所律师。被告：长兴品榕布业有限公司，住所地长兴县太湖街道长城路319号5幢北厂房。法定代表人：占永榕。委托诉讼代理人：陈彩云，公司员工。原告湖州欣杰森液压机床厂（以下简称欣杰森厂）与被告长兴品榕布业有限公司（以下简称品榕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法由审判员李勇适用简易程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理，欣杰森厂的法定代表人顾耀成及其委托代理人臧建春、品榕公司的委托诉讼代理人陈彩云到庭参加诉讼。庭后，欣杰森厂和品榕公司申请庭外和解，期限自2019年12月6日至2020年1月6日。本案现已审理终结。欣杰森厂向本院提出诉讼请求：1、判令品榕公司立即支付房屋租金91070元、水电费57480.6元（上述租金和水电费分别计算至2019年10月7日和2019年9月10日止），合计148550.6元；2019年10月8日后的租金及2019年9月11日后的水电费，计算至品榕公司腾空房屋及还房之日止；2、判令品榕公司支付违约金133400元；3、判令品榕公司承担房屋损坏赔偿金56800元；4、判令品榕公司承担房屋租赁税105508.65元；5、判令解除欣杰森厂和品榕公司之间的房屋租赁合同；6、本案诉讼费用由品榕公司承担。事实及理由：品榕公司于2018年11月29日与欣杰森厂签订房屋租赁合同，双方约定自2018年12月8日起品榕公司租用欣杰森厂生产车间、办公室、宿舍等房屋用于生产经营。租期6年，租金前三年650000元/年，后三年680000元/年，租金半年一付；在房屋交付时品榕公司应支付使用保证金80000元，每年12月7日和6月7日前一次性支付租金，双方还约定了水电费的计算和支付方式、税款由品榕公司承担以及违约责任。合同签订后，欣杰森厂按约交房，品榕公司未能按约足额交纳保证金，仅交纳15000元。2019年下半年租金仅交纳125000元，并且尚欠水电费57480.6元，经欣杰森厂多次催讨无果，故纠纷成讼。品榕公司辩称，对双方签订《房屋租赁协议》没有异议，租金和水电费的金额和计算方式也没有异议，但提出违约金过高，且对厂房的改动是征得欣杰森厂同意的，不存在损坏。此外对于租赁税部分，欣杰森厂尚未开具租金发票，对于税金部分也不认可。欣杰森厂为支持自己的诉讼请求,向本院提交了以下证据材料：1、《房屋租赁协议》一份，证明双方就租赁合同的期限、租金计算和支付以及其他各项费用进行约定的事实；2、付款承诺书一份，证明品榕公司就2019年下半年租金及其他费用作出付款承诺的事实；3、照片九份，证明品榕公司对租赁厂房改造造成损坏的事实；4、房权证长字第××、00××92号房屋所有权证二份，长土国用（2008）第6-1782号土地证一份，长契长字第200217378号契证一份，证明出租的房屋系欣杰森厂所有的事实；5、清算清单二份，证明品榕公司尚欠欣杰森厂租金、违约金、水电费、租赁税等各项费用的事实。品榕公司未向本院提交证据。经质证，品榕公司对证据1、2、4的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据3有异议，认为对厂房改动前征得欣杰森厂同意，且对损坏赔偿金额有异议；对证据5，其中水电费金额予以认可，其他各项不予认可。经本院审查认为，对欣杰森厂提交的证据1、2、4符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以认定；证据3，仅仅是现场照片，没有其他证据证明具体损失，故本院不予认定；证据4系欣杰森厂自行记账，未经品榕公司确认，因品榕公司对水电费57480.6元予以认可，本院对水电费部分金额予以认定，其他各项金额不予认定。庭审后，欣杰森厂于2020年3月12日向本院补充提出，其已于2019年11月收回了部分房屋，并于2019年12月租赁给案外人长兴千义再生资源回收有限公司，年租金为180000元，本院也与品榕公司进行了核实。本院根据认定的上述有效证据，结合到庭当事人在庭审中的陈述，查明本案事实如下：2018年11月29日，欣杰森厂与品榕公司签订《房屋租赁协议》一份，将位于的厂区（房权证长字第××、00××92号）内厂房租赁给品榕公司。双方约定：租期为六年，自2018年12月8日至2024年12月7日止；前三年租金650000元/年，后三年租金680000元/年，租金每半年结算一次，每年11月8日和5月8日起一个月内支付下半年租金；租金开票税款由品榕公司承担；房屋使用保证金80000元；水电费凭有效票据由品榕公司承担等。合同签订后，欣杰森厂按约交房，品榕公司支付了2018年12月8日至2019年6月7日期间租金325000元及保证金15000元。2019年6月19日，因品榕公司未能足额支付2019年6月8日至2019年12月7日期间租金及其他费用，品榕公司出具付款承诺书一份，分期支付租金，到2019年9月20日前结清。但品榕公司未按付款承诺支付租金，仅于2019年7月22日支付租金80000元，同年9月6日支付25000元，同年10月7日支付20000元，现欣杰森厂诉至本院，要求解除与品榕公司签订的《房屋租赁协议》，并支付租金、水电费及其他各项损失。另查明，坐落于长兴县，产权证为“房权证长字第××、00××92号”的房屋所有权人系欣杰森厂。再查明，欣杰森厂于2019年11月收回了部分房屋（厂区内生产车间西跨、宿舍楼一楼三间、传达室），并于2019年12月1日起以年租金180000元租赁给案外人长兴千义再生资源回收有限公司。本院认为，(一)欣杰森厂与品榕公司之间的房屋租赁合同关系系双方真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，双方应当秉持诚信原则，按照协议约定全面履行各自的义务。《房屋租赁协议》约定：乙方（即品榕公司）不按时交纳房租及水电费等费用的，甲方（即欣杰森厂）可以终止协议，收回房屋。现品榕公司未按约定支付2019年6月8日至2019年12月7日期间的租金，品榕公司的行为已构成合同解除的条件，且品榕公司也同意解除合同。现欣杰森厂要求解除双方于2018年11月29日签订的《房屋租赁协议》的诉请，不违反合同约定和法律规定，应予支持。（二）欣杰森厂已将房屋交付品榕公司使用，品榕公司应履行支付租金的义务，品榕公司拖欠租金不付，构成违约，应承担支付租金的民事责任。欣杰森厂现要求品榕公司支付2019年6月8日至腾房之日止的租金，本院予以支持，为方便计算，同时，考虑其已收回部分房屋，本院确定2019年6月8日至2019年11月30日期间品榕公司尚欠租金172534.26元（扣除已交纳保证金15000元），2018年12月1日以后的租金按1287.67元/天计算至腾房之日止。（三）关于水电费，因双方约定凭有效票据由品榕公司承担且品榕公司当庭予以认可，故欣杰森厂要求品榕公司支付水电费57480.6元（暂计算至2019年9月10日，2019年9月11日之后的水电费凭有效票据计算至房屋腾退之日止）的诉讼请求，本院予以支持。（四）关于房屋损坏赔偿金问题，因《房屋租赁协议》约定：“由于乙方（即品榕公司）装潢和改造造成的房屋损坏和其他方面的损坏（包括绿化等），甲方（即欣杰森厂）有权要求乙方及时修复，并酌情追索损失费”，但欣杰森厂仅凭现场照片不能证明品榕公司对案涉租赁房屋造成实质性损坏，且未提供证据证明给欣杰森厂造成损失，故本院不予支持。（五）关于房屋租赁税，虽然《房屋租赁协议》约定税款由品榕公司承担，但支付税金需开具税收缴款书，欣杰森厂未提交证据证明已经履行了开具税收缴款书并交纳税金的义务，故欣杰森厂要求品榕公司支付房屋租赁税105508.65元，本院不予支持。（六）至于违约金，当事人双方约定按照逾期未交租金的日千分之五加收违约金，且欣杰森厂起诉时主张自2018年6月8日起至2019年10月7日按逾期未交租金的日千分之五计算，但双方关于利率部分的约定不符合法律规定，且双方另行约定“付款承诺”，由品榕公司自2019年7月10日起至2019年9月20日，分期支付租金，但品榕公司未按约支付，故本院确定自2019年7月10日起至2019年10月7日按年利率12%阶段性计算逾期付款利息。（七）双方合同解除后，品榕公司占有欣杰森厂的房屋缺乏合法依据，理应返还租赁的房屋，对欣杰森厂要求品榕公司腾退租赁房屋的诉讼请求，于法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告湖州欣杰森液压机床厂与被告长兴品榕布业有限公司于2018年11月29日签订的《房屋租赁协议》；二、被告长兴品榕布业有限公司于本判决生效后三十日内腾空位于长兴县，产权证为“房权证长字第××、00××92号”的房屋（除已收回部分）交付原告湖州欣杰森液压机床厂；三、被告长兴品榕布业有限公司给付原告湖州欣杰森液压机床厂房屋租金172534.26元、水电费57480.6元（尚欠租金暂计算至2019年11月30日扣除已交纳保证金15000元为172534.26元，水电费暂计算至2019年9月10日），合计230014.86元，于本判决生效后十日内支付，2019年12月1日之后的租金按1287.67元/天计算至实际腾退之日止，2019年9月11日之后的水电费凭有效票据计算至实际腾退之日止；四、被告长兴品榕布业有限公司支付原告湖州欣杰森液压机床厂逾期付款利息2506.64元（以297534.26元租金的未付部分为基数自2019年7月10日起按照年利率12%阶段性计算逾期付款利息至2019年10月7日为2506.64元），限于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回原告湖州欣杰森液压机床厂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3982元，由原告湖州欣杰森液压机床厂承担1982元，由被告长兴品榕布业有限公司承担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  李勇二〇二〇年三月十三日法官助理徐卓杨书记员林李敏