贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终135号上诉人（一审原告）：李天福，男，1970年8月15日生，苗族，住雷山县。委托诉讼代理人：李绍光，男，1963年5月出生，住雷山县，系李天福的表兄。委托诉讼代理人：李理深，贵州省凯里市合力法律服务所法律工作者。上诉人（一审被告）：韩祥林，男，1983年10月1日生，住贵州省黎平县。上诉人李天福因与上诉人韩祥林租赁合同纠纷一案，均不服贵州省雷山县人民法院（2019）黔2634民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。李天福上诉请求：判决韩祥林应补交4个月门面租金50036元，加上之前所欠53463.80元，共欠103499.80元。事实及理由：韩祥林与李天福于2017年9月2日签订“千户苗寨文化创意平台街”西江西门商业街31-1-4、三层五间。由于李天福贷不到款无力购买整栋楼，后只购得一层56.85m2，门面出租给韩祥林经营使用，李天福从2017年10月1日到2018年5月1日作为其装修免费用使用。双方约定门面租金从2018年5月1日开始计算，头年半年一付，次年一年一付。实际在执行中韩祥林直到2019年8月27日前后包括押金2万元，李天福才共收到韩祥林137500元，尚欠4个月。韩祥林由于还欠房租没有付清，因此，他单方面说终止合同不应属于有效。终止合同必须结清所欠房租并提前一个月向甲方告知方能有效。韩祥林欠4个月房租共50036元，说不做就撒手不管了，李天福受损失5万多元，韩祥林应承担。因此，一审法院在判决中认定2019年8月8日韩祥林发微信终止合同的依据，明显照顾韩祥林少承担4个月门面租金，双方在《协议》第四条第六款中规定：本协议终止后，房屋内设备归宿甲方。韩祥林在未通知李天福的情况下，私自将房内设施搬走，违反了双方签订的《协议》。韩祥林承租李天福门面经营，从2017年10月1日到2018年5月1日，李天福免交7个月房租，属装修期。在实际经营中，又不按双方签订合同履行支付房租，韩祥林之前担心李天福未取得门面不动产权，与房产公司另行签订的合同。产生的任何事情那是韩祥林与房产公司的事。李天福提供56.85平方一楼门面给韩祥林使用，每平方220元/月=12507元，韩祥林应按这个门面交付租金，双方也认可共收到137500元，从2018年5月1日开始计房租，137500元只算交到2019年4月1日，现尚欠租金应从2019年4月2日算起到本案终结之日止。针对李天福的上诉请求及理由，韩祥林答辩称李天福要求补交房屋租金与事实不符，应驳回全部诉讼请求。理由如下：一、李天福在上诉状中提到，由于他没有贷到款，没有办法购买二楼三楼。韩祥林认为跟本案无关，合同是通过双方多次协商后才签订的，违反合同并且造成韩祥林的损失就应该赔偿，所以二楼三楼的一切损失都应该由李天福承担。二、李天福没有购买却把不属于他的房屋租给韩祥林，反而造成韩祥林的损失应该由李天福负责。韩祥林称其已经多次向李天福提出经营不下了，只能终止合同，并承诺补清拖欠房租终止合同。李天福也找了多个租户过来看门面了，微信对话记录已经证明过，2019年8月8日就是终止时间。三、房开招商部证明2017年9月到2018年5月8日，李天福无权出租和收租金，更谈不上用这个期间作为装修期免租，这个期间韩祥林是交租金后使用的；李天福提出的有效时间，应该是从2018年5月8日到2019年8月8号，李天福购房款有没有付完，不动产登记证也没有办理，在这个期间李天福只有将房屋租给房开招商公司，出现一房两租，不可能在房开那边拿一次钱又在我这拿一次房租，很明显有诈骗钱财的行为。所以从2018年5月8日至2019年8月8日才是跟他签订的有效时间，共计15个月，根据合同的规定装修期6个月和已支付11个的租金，反而韩祥林是多交了两个月了租金给李天福，多交的部分应该退还。四、韩祥林与房开另外签订合同，是被迫与房开签订的。房开要求李天福在8个月内交清购房款，才有权利出租，房开与李天福签订的协议内容里，第六条第5小条附加条款，注明8个月后恢复原合同，当时李天福承诺是可以交清的，他也在协议上签字确认的，韩祥林当时认为房租早晚都是要交才签的，并且房开承诺代收的钱在李天福交清购房款后返钱给李天福。事实证明房开只是起到中间人作用。韩祥林认为其跟房开签订合同跟本案也无关。既然李天福说已经放弃购买，那造成的损失就应该由李天福负责。韩祥林不服一审判决，向本院上诉称：撤销一审民事判决，改判支持韩祥林的诉讼请求。事实及理由如下：一、一审认定事实不清，适用法律不当，导致事实颠倒。根据房开招商公司（贵州中鑫金瑞资产管理有限公司）现在提供的证明，能证明李天福在2017年9月8日到2018年5月8日期间无权对该房屋进行出租，更无权收取租金。二、根据韩祥林与李天福签订的房屋出租合同，有效时间应该是2018年5月9日致2019年8月8日，共计15个月整，韩祥林已经支付给李天福11个月房租，共计137500元。在这期间有6个月的装修期，计算租金应该是从2018年11月9日到2019年8月8日，实际应该只需要支付9个月的租金，韩祥林已经多付给李天福2个月的租金25014元（即12507元/月×2个月），应退还给韩祥林。三、根据双方签订的2017年9月2日房屋出租协议，第四条第一小条规定：李天福未按时交房给韩祥林使用，造成的损失由李天福承担，并且退还诚意金2万元。事实证明，至今李天福都尚未取得二楼和三楼的房屋所有权，已经对韩祥林构成合同欺骗，现要求李天福赔偿产生的一切损失人民币362825元（即退还诚意金2万元和二楼三楼租金156825元和装修费186000元）。针对韩祥林的上诉请求和理由，李天福答辩意见如下：一、韩祥林称2018年5月8日前李天福对门面没有出租权不属实。李天福交钱购买是2017年9月6日、2017年12月13日取得不动产权证证明。从2017年9月6日雷山县千户苗寨文化创意平台街31号1层1-4号门面56.86ｍ2已属于李天福及妻子潘那雄私人所有，并有权支配该门面的经营管理使用权。韩祥林去要房开招商公司出具证明，与事实不符。二、韩祥林与李天福签订合同是整栋楼（包括二、三层），由于李天福向银行贷款不到位。实际双方在履行中，只履行一楼58.86m2门面，并约定，韩祥林从2017年10月1日至2018年4月30日（即6个月免租）属免费装修阶段，房租计算从2018年5月1日起，每平方220元/月。实际从2018年5月1日起到2018年8月27日止，包括2万元押金和房租共收到上诉137500元。因此，按每月12507元算为137500元，只够开房租到2019年4月1日，从2019年4月2日起，韩祥林欠房租至今。三、韩祥林称李天福未取得门面所有权，第二、三楼李天福未取得房屋所有权，并没有收他租金。韩祥林与房开商如何签订二、三层合同，那是韩祥林与房开商的事。李天福与韩祥林履行的只是一楼56.86m2门面的合同。韩祥林想利用二、三楼来混淆事非，以达到抵赖所欠房租的目的，理由完全站不住脚。李天福向一审法院提起诉讼请求：⒈判令被告韩祥林履行房屋出租协议，支付拖欠房屋租金100,072元；⒉支付延缓产生的利息4000元；⒊本案诉讼费由被告韩祥林负担。一审法院认定的事实：2017年9月2日原告李天福与被告韩祥林签订一份《房屋出租协议》，李天福将位于雷山县，三层五间（其中一层56.85㎡，二层一号111.06㎡、二号70.57㎡、三号64.69㎡，三层141.05㎡），出租给被告经营，租期为9年，每年50万元，第一年租金为半年一付，第二年开始为一年一付。协议约定：“原告自2017年10月1日交房给被告并提供6个月装修期，装修期间不收租金，2018年5月1日起计收租金”。协议签订后，因原告李天福并未实际取得西江千户苗寨西门商业街31-1-4号楼整栋房屋的产权，被告韩祥林就该栋楼的二、三层与贵州中鑫金瑞资产管理有限公司另行签订了《统一租赁使用协议》。该栋楼的一层门面（56.85㎡）韩祥林于2017年10月1日正式经营，经营期间的租金经原、被告双方协商同意，按原告李天福2017年9月8日与贵州中鑫金瑞资产管理有限公司签订的《统一租赁使用协议》中约定的220元／㎡计收。原告于2017年12月13日取得一层门面（56.86㎡）的产权，被告继续对该涉案门面进行经营。被告韩祥林截止2019年8月以现金、微信转账、交押金等方式向原告李天福支付了137500元，原告认可被告已交租金至2019年3月。2019年8月8日被告韩祥林以微信方式正式告知原告李天福不再履行协议，并搬离门面。根据原、被告签订的协议，自2018年5月1日起计收门面租金至2019年8月8日韩祥林共经营使用门面465天。一审法院认为：原、被告双方签订的《房屋出租协议》系双方的真实意思表示，被告韩祥林订立合同时，已知道原告李天福并未取得位于雷山县的全部产权，但未提出与原告解除合同，而是继续经营使用一楼的门面，期间还履行了给付房屋租金的义务，应视为合同中涉及一楼门面出租部分有效，该部分合同依法成立，受法律保护。协议签订后，原告按照约定将门面交由被告装修并经营，一楼门面租金经双方口头协商同意，按照一楼门面面积56.85㎡以每月220元／㎡计收房租，即一楼门面日租金为411.26元，被告已交纳租金为137500元，庭审中双方对此事实予以认可。对原告李天福主张的被告欠门面租金从2019年4月至2019年11月共8个月，租金100,072元的诉请，因被告出具的微信聊天记录证实被告韩祥林于2019年8月8日以微信方式告知原告李天福，不再履行协议，因此，该院认为原、被告履行合同的时间为2019年8月8日止，即被告已交纳的租金为137,500元（即从2018年5月1日至2019年3月31日），共335天，对于原告主张的被告欠门面租金从2019年4月至2019年11月共8个月的诉请结束时间有误，应更正为自2019年4月1日至被告离开涉案门面之日止（即2019年4月1日至2019年8月8日，合计130天），所以被告实际尚欠的租金为53,463.80元（即411.26元/天×130天）。对于被告韩祥林提出抗辩2017年9月25日其代李天福分别交了押金和5个月房租共61,409元给贵州中鑫金瑞资产管理有限公司，且公司承诺待李天福交足门面全款后，将此款支付给李天福，因此61,409元应作为6个月门面租金予以抵扣，并出具了贵州中鑫金瑞资产管理有限公司的两张收据进行证实，原告认为钱是被告自己交给房开公司，原告没有收到被告这笔钱，原告不予认可，该院认为，被告交给贵州中鑫金瑞资产管理有限公司的61,409元，无证据证实该款是被告代原告交给公司，亦无证据证实贵州中鑫金瑞资产管理公司已将此款支付给原告李天福，据此，被告的抗辩理由不成立。对于原告李天福主张被告尚欠的租金所产生的按照日千分之四计息合计4000元，因原告未提供相应的证据予以佐证，应当自行承担举证不力的法律后果，对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条》，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、在本判决生效10日内，由被告韩祥林支付尚欠原告李天福的涉案门面租金53,463.80元。二、驳回原告李天福的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费838.18元系减半收取，由被告韩祥林负担。二审期间，李天福提交的新证据及对方的质证意见如下：①李天福2017年9月6日支付31栋一层4号商铺首付款710128元的《收据》、②李天福2018年1月4日交70万元按揭款70万元的《收据》、③《不动产登记证明》一张，拟证明李天福购买31栋31-1-4号房已交清了首付款和按揭款共计1410128元的事实，并证明31栋一层56.8平方米属于李天福购买，李天福对一楼有支配权的事实。韩祥林质证意见称：“我在与李天福签订租赁合同之前，李天福称31号整栋楼都是李天福的，双方在2017年9月2日正式签订合同之前就已谈了一个多月，签订租赁合同后的第二天韩祥林拉材料去装修时房屋开发商出来阻止不准装修，房开商说李天福此仅只交了订金，购房手续没有办完。我随后跟李天福协商，要求他赔偿损失，他说他去找房开，通过6天的协商，他说让我去给房开公司招商部签合同，不影响我的使用。所以才出现了他与房开招商部（中鑫金瑞公司）的合同，和我与房开招商部的合同。2017年9月8日签订合同当天我就交了钱给招商部，2017年9月8日签订合同的当天我们三方都在场，房开要求他8个月内交清房款，才能享受我交的房租，并且按照他与招商部签订的合同分钱。所以就出现了一楼单方面按照220元/平方，8个月后开始计算，计算的时间就是从2018年5月8日开始，28个月后再恢复原合同，就是整栋50万元/年来结算。据我打听招商部是返钱给他的，具体数额我不清楚。”二审期间，韩祥林提交的新证据及对方的质证意见如下：①贵州中鑫金瑞资产管理有限公司出具的《证明》，拟证明：从2017年9月8日到2018年5月8日期间，是李天福委托房开商的管理公司中鑫金瑞公司代管，这个期间是中鑫金瑞公司出租给韩祥林，李天福没有权利再次向韩祥林收取租金。李天福及其代理人质证后，对两份证明的内容是否真实存在异议。并称李天福是与房开商中信巨能公司产生的关系，与中鑫金瑞公司无关系，中鑫金瑞公司只能作为见证关系。另《证明》上盖的是合同章，也无公司法定代表人签字，从证据的“三性”看，该证据不真实。本院审查后认为，中鑫金瑞公司是房开商中信巨能公司委托的管理公司，这两份《证明》虽然加盖的是公司的合同专用章，虽然在证据的形式要件上有欠缺，但这两份《证明》的内容与2017年9月日李天福与中鑫金瑞公司签订的《“千户苗寨文化创意平台街”统一租赁使用协议》第6.5条（附加条款）的内容能否相互印证，故本院对这两份《证明》的内容真实性予以采信。②2017年9月2日李天福写的收到韩祥林支付诚意金2万元的《收条》，拟证明双方在谈合同的时候，写明有诚意金的使用范围。现李天福违背了合同，需要将诚意金退还给韩祥林。李天福及其代理人质证后对收到2万元诚意金的真实性无异议，但对其证明目的有异议。本院审查认为，诚意金是当事人为表明将来有诚意作出某种行为而付的费用，它并不是法律意义上的违约金、定金、订金。按行业交易惯例，诚意金可由双方约定退还或抵作应付款。本案中，从双方的陈述来看，实际上双方已同意把预交的2万元诚意金抵扣租金使用。③2018年12月1日贵州中鑫金瑞资产管理有限公司收到韩祥林交第31号楼31-2-1、31-2-2、31-2-3、31-3-1商铺2.5个月即2018年8月8日~2018年10月23日期间的服务费《收据》一张，拟证明中鑫金瑞公司写的是服务费而不是租金，是因为李天福委托他们来收取的，现要求对方退还这个服务费。李天福及其代理人质证后，认为李天福未委托中鑫金瑞公司收取服务费，与李天福无关。本院审查认为，从李天福与中鑫金瑞公司签订的《统一租赁使用协议》内容看，并没有委托中鑫金瑞公司向韩祥林收取服务费的约定。故该项费用与李天福无关。④2017年9月25日贵州中鑫金瑞资产管理有限公司收到韩祥林交第31号楼第二、三层押金20600元的《收款收据》，拟证明韩祥林除了交了服务费还交了一份押金。并要求对方将20600元的押金也退还给韩祥林。李天福及其代理人质证后认为这是中鑫金瑞公司与韩祥林的关系，与李天福无关。本院审查认为韩祥林另与中鑫金瑞公司签订承租31栋第二、三层的协议，且该押金已与中鑫金瑞公司进行了结算，不应再要求李天福退还。⑤2017年9月25日贵州中鑫金瑞资产管理有限公司收到韩祥林交31号楼第二、三层五个月租金103001元的《收款收据》，拟证明该费用是李天福给韩祥林造成的损失，需要由李天福赔偿。李天福及其代理人质证后，认为这是韩祥林与中鑫金瑞公司发生的租赁关系，与李天福无关。本院审查认为，韩祥林另与中鑫金瑞公司签订有租赁31号楼第二、三层的协议，且已实际得到使用。该项租金是应付给中鑫金瑞公司的租金，不应再向李天福主张退还。⑥2017年10月15日《装修苗侗情食府协议合同》、⑦朱绍学收到韩祥林装修款31号楼装修款120080元的《收条》。拟证明李天福欺骗说二楼、三楼也是他的，诱导韩祥林装修第二、三楼产生的费用是韩祥林的损失，要求李天福赔偿。本院审查认为，虽然李天福与韩祥林签订的租赁合同中包括租赁二楼和三楼，但根据韩祥林和李天福在庭审陈述的内容可知，2017年9月8日李天福与中鑫金瑞公司签订《统一租赁使用协议》时韩祥林也在场，中鑫金瑞公司要求李天福尽快付清购房款，并约定28个月后才能执行李天福与韩祥林签订的租赁合同。即韩祥林是在知道李天福尚未购买二、三楼后，直接与中鑫金瑞公司签订租赁二、三楼的合同并进行装修，其装修第二、三楼所产生的费用不应认定为是与李天福签订租赁合同造成的损失。⑧与李天福微信对话记录一份。拟证明2018年国庆节过后，因生意不好就想转租，当时李天福说可以转租。2019年4月份李天福来要房租，韩祥林就给他说如果五一生意不好，只能解除合同。5月14号李天福又找人来看门面，6月份也有多个人来看门面，都说租金高，不敢接手。8月7号，韩祥林就给李天福说要强行解除合同。李天福及其代理人质证后认为双方并没有达成解除合同，合同有注明不能单独一方私自解除合同。双方的微信对话记录并没有说明双方解除合同，只能说明韩祥林经营不善，双方仍在履行合同期间。本院审查后对该微信对话内容的真实性予以确认。从韩祥林提交的微信对话记录看，在2019年4月9日，韩祥林曾向李天福发微信告知“五一没有生意，就退给你了，我没有钱来亏了”、“拖了这么久都没有人要，我不能再拖时间了”。说明韩祥林在2019年4月9日已向李天福发出通知要求解除租赁合同，并在2019年8月7日正式告知李天福不再履行合同。当天，双方还在微信和电话中就租金计算和支付问题讨价还价。李天福也在微信中告知韩祥林“答案就是这样，如果你不想租了你就把六个月一起补齐你就可以走。可以搬你东西去，一点东西都不要了”等内容。本院二审查明：房开商贵州中信巨能置业投资有限公司在雷山县开发建设“千户苗寨文化创意平台街”商品房，李天福决定购买其中的第31栋楼房产第一、二、三层。2017年8月李天福与韩祥林口头磋商后，决定把其准备购买的第31号楼房产第一、二、三层出租给韩祥林作商业经营使用。2017年9月2日李天福与韩祥林正式签订《房屋出租协议》，约定李天福将位于雷山县，三层五间（其中一层56.85㎡，二层一号111.06㎡、二号70.57㎡、三号64.69㎡，三层141.05㎡），出租给韩祥林经营，租期为6＋3年，每年50万元，第一年租金为半年一付，第二年开始为一年一付。协议约定：“李天福自2017年10月1日交房给韩祥林并提供6个月装修期，装修期间不收租金，2018年5月1日起计收租金”。同一天，韩祥林通过支付宝向李天福交了2万元诚意金。协议签订后的第二天，韩祥林即着手开始装修时，房开商中信巨能公司以李天福只交了购房订金、购房手续没有办完为由阻止韩祥林装修。韩祥林随即跟李天福协商，要求李天福赔偿损失，李天福答应去找房开商协调处理。后经过6天的协商，2017年9月8日以李天福与房开商的管理公司贵州中鑫金瑞资产管理有限公司（以下简称“中鑫金瑞公司”）签订一份《“千户苗寨文化创意平台街”统一租赁使用协议》，约定由李天福把“千户苗寨文化创意平台街1期第31栋1层31-1-4号铺面”拿给中鑫金瑞公司统一运营管理，李天福交清全部购房款后起算租金，正式租赁期内5个月为免租期，租赁期的租金为180元／平方”。同时，双方在该合同第6.5条附加约定：甲方（李天福）需在与乙方（中鑫金瑞公司）8个月租期到期后，按照甲方（业主李天福）与商户韩祥林签订的物业租赁合同执行，租金为220元／平方，租期为28个月。28个月后恢复原合同（指2017年9月2日李天福和韩祥林签订的《房屋出租协议》）。中鑫金瑞公司不做担保人，只作为见证人。房开商同时要求李天福尽快找钱来付清购房款。李天福与中鑫金瑞公司签订上述《“千户苗寨文化创意平台街”统一租赁使用协议》时，韩祥林在场并认可《统一租赁使用协议》履行8个月后，李天福再把其购买的31号楼第一层按220元／平方／月以李天福的名义出租给韩祥林，出租28个月后再恢复执行2017年9月2日李天福和韩祥林签订的《房屋出租协议》。在签订上述协议后，房开商才允许韩祥林继续装修。同一天即2017年9月8日，中鑫金瑞公司又与韩祥林签订两份《“千户苗寨文化创意平台街”租赁使用协议》，其中协议编号为2017009002号是租赁第31号楼第一层即31-1-4的租赁协议，编号为2017009003号是租赁第31号楼第二、三层的租赁协议。该栋楼的第一层门面韩祥林于2017年10月1日正式经营，韩祥林经营至2018年5月8日期间的租金已支付给中鑫金瑞公司结清。2018年4月份李天福向韩祥林催收租金时，韩祥林跟李天福讲应该从5月8号才开始计算租金，并称当初协商有6个月的装修免租期，要求李天福在国庆节后再来收租。到当年国庆节后韩祥林以生意不好做为由仅交了部分租金，答应欠交的部分在春节后再补交。同时还告诉李天福因生意不好做想转租门面的想法。对于韩祥林与中鑫金瑞公司签订的租赁第31栋第二、三楼的合同，因生意不好做，在2018年国庆后韩祥林向中鑫金瑞公司提出解除二、三楼租赁合同，后中鑫金瑞公司也同意解除合同并且已与韩祥林结算清楚。2019年4月9日，韩祥林通过微信向李天福发送信息说如果五一节没有生意，不能再拖时间继续亏钱了，只能退门面给李天福。双方都同意各自去找人来接手。5月14号李天福发微信给韩祥林说已找到人想要该门面。6月份之后也有多个人来想要承租该门面，但都因租金太高，不敢接手。8月7号，韩祥林就给李天福打电话和发微信，要求李天福来交接房子，正式告知李天福不再履行合同，已单方解除。但李天福当天没有来交接门面，双方还在微信和电话中就租金计算和支付等问题讨价还价。李天福也在微信中告知韩祥林“如果你不想租了你就把六个月一起补齐，你就可以走……”等内容。8月27日，韩祥林补交了5个月的房租给李天福。后来李天福要求韩祥林把下半年的房租全交上，韩祥林不同意后，9月份李天福到雷山法院提起本案诉讼。另查明：1、韩祥林在承租期间，2018年5月8日之前的租金已全部付给中鑫金瑞公司并已结算清楚。2018年5月8日之后的租金，韩祥林已支付给李天福共计137500元（其中包括2017年9月2日支付的诚意金2万元）。2、在二审庭询时，李天福承认第一层在2018年2~4月份的租金，中鑫金瑞公司已返租金给李天福。3、案涉的第31号楼第二、三层房屋，李天福在二审庭询时称其已于2019年12月份时已与房开商签订购买第二层的购房合同并已预付部分购房款，同时准备继续购买第三层房屋，目前尚未签订购买第三层的购房合同，还正在筹款和商谈中。本院认为，李天福在2017年9月6日才与房开商中信巨能公司签订《商品房买卖合同》并交首付款710128元，在尚未取得该房屋合法处分权的情况下就与韩祥林商谈出租事宜并提前于9月2日与韩祥林签订租赁合同，导致韩祥林在装修时受阻并与房开商委托的管理公司中鑫金瑞公司就同一租赁物重新签订租赁合同。故在合同的效力及履行顺序上，韩祥林与中鑫金瑞公司签订的租赁合同应优先于韩祥林与李天福之间的合同。又根据李天福与中鑫金瑞公司签订的《“千户苗寨文化创意平台街”统一租赁使用协议》第6.5条附加约定的内容，李天福需在与中鑫金瑞公司签订的《统一租赁使用协议》履行8个月租期到期后，李天福才能按照与商户韩祥林签订的物业租赁合同执行，其中第一层的租金为220元/平方/月，租期为28个月。要履行28个月后才按2017年9月2日李天福与韩祥林签订的《房屋出租协议》约定的50万元/年租金来执行。而2017年9月8日韩祥林与中鑫金瑞公司签订的租赁第31号楼第一层的第2017009002号《“千户苗寨文化创意平台街”租赁使用协议》履行8个月的结束时间是到2018年5月8日止。因此，一审判决回避李天福与中鑫金瑞公司《统一租赁使用协议》第6.5条的约定内容，并从2017年9月份起开始计算李天福与韩祥林约定的装修免租期，等同于韩祥林对同一租赁物在2018年5月8日之前的同一租期内可能要支付两笔租金，这不符合三方当事人签订的上述相关合同的约定，属认定事实错误，本院予以改判。李天福与韩祥林签订的合同只能从2018年5月9日起才开始履行，李天福只能主张扣除约定装修免租期之后至合同解除之日止期间尚欠的租金。但通过计算，韩祥林实际已支付给李天福137500元，约支付了11个月的租金，若是2019年8月7日就已解除合同，则韩祥林不再欠李天福的租金。关于李天福与韩祥林之间的《房屋出租协议》是否已解除或何时解除的问题。根据李天福与韩祥林签订的《房屋出租协议》内容，李天福应该从2017年10月1日起交付31号楼第一、二、三层给韩祥林使用。但直至2019年9月一审起诉之日，李天福仍未取得第二、三层房屋的所有权，也未能交付第二、三层给韩祥林使用，就此而言，李天福存在未能按合同约定履行全部义务的情形。虽然双方合同未能继续履行主要是因为原约定租金过高且生意不好、市场行情整体下滑后韩祥林经营亏损所致，但也不能忽略或遮盖李天福未能交付第二、三层房屋的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，从韩祥林提交的微信对话记录可知，2019年4月份之前，韩祥林就已告知李天福因生意不好而要求转租，李天福并不反对转租。4月9日韩祥林又通过微信告知李天福“五一没有生意，就退给你了，我没有钱来亏了”、“拖了这么久都没有人要，我不能再拖时间了”等内容，李天福和韩祥林也都各自找人来接手看过门面。说明韩祥林在2019年4月份时已向李天福发出通知要求解除租赁合同，并在2019年8月7日正式告知李天福不再履行合同。8月7日当天，双方还在微信和电话中就租金计算和支付问题讨价还价。李天福也在微信中告知韩祥林“答案就是这样，如果你不想租了你就把六个月一起补齐你就可以走。可以搬你东西去，一点东西都不要了”。说明李天福也是同意解除合同的，只是要求韩祥林再补交六个月的租金。也说明了韩祥林在解除合同之前的几个月就已履行了通知义务，并直到8月7日通知李天福来接交门面时，李天福拒绝接收的情况下才正式关门停业，单方解除合同。韩祥林解除合同的行为，也属于违约行为。但本案中，合同不能履行是多方面的原因，一是李天福并未能按合同约定交付第二、三层给韩祥林租用，韩祥林不能完全实现合同目的；二是租金太高而生意又不好做，市场行情下滑后导致韩祥林连续巨额亏损。如果继续履行合同，高额的租金对韩祥林显失公平。李天福拒绝解除合同，也有违诚实信用原则。因此，韩祥林提出解除合同并不属于恶意违约的情形，故法院应予以支持，也这符合《第九次全国民商事审判工作会议纪要》第48条所规定的精神。另从本案审理查明的情况看，韩祥林并非是在2019年8月7日才提出解除合同，而是早在当年4月份前就已提出要求解除合同，之后双方都在积极寻找接手的下家，只是因为租金太高而无人愿意接手承租。上述行为也说明了韩祥林提出解除前，已经给予了李天福寻找下家来接手的合理期限，也在承担亏损的前提下继续支付租金到8月7日。另根据双方合同约定的租赁面积（一层56.85㎡）、单价（220元/㎡/月）、装修免租金期（6个月）及李天福与中鑫金瑞公司签订的《“千户苗寨文化创意平台街”统一租赁使用协议》第6.5条的约定内容，李天福与韩祥林签订的《房屋出租协议》应该从2018年5月9日之后才能开始履行，再扣除6个月的装修免租期，韩祥林应该在2018年11月9日之后才应该开始支付租金给李天福。而韩祥林实际已支付了137500元（含2万元诚意金在内），按双方约定的计租面积56.85㎡计算，137500元可以抵付约11个月的租金，即韩祥林已支付给李天福的137500元可以抵付租金至2019年10月9日止。而韩祥林实际上已于8月7日解除合同不再经营，多出的约2个月的租金应该作为其违约单方解除合同后再补偿给李天福，作为弥补李天福继续寻找下家合理期间的租金损失。故韩祥林主张要求退还多支付的2个月租金的理由，本院不予支持。关于韩祥林要求李天福赔偿装修损失的问题，因韩祥林在一审期间并未提出反诉主张，一审法院也未作审理，故不属于二审审理的范围，本次二审不再审理。综上所述，李天福的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。韩祥林的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省雷山县人民法院（2019）黔2634民初708号民事判决。二、驳回李天福的全部诉讼请求。一审案件受理费838.18元，由上诉人李天福负担。二审案件受理费1676.36元，由上诉人李天福负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 吴竹春二〇二〇年三月十三日书记员 吴光耀