北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终314号上诉人（原审被告）：刘志富，男，1981年8月25日出生。被上诉人（原审原告）：北京巨恒盛业物业管理有限公司，住所地北京市通州区富河园29号楼1层104。法定代表人：王伟，总经理。委托诉讼代理人：王凇珊，北京市元甲律师事务所律师。上诉人刘志富因与被上诉人北京巨恒盛业物业管理有限公司（以下简称巨恒公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初15457号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘志富上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费由巨恒公司负担。事实与理由：1.巨恒公司未通过法定程序承接富河园小区的物业管理，且存在明显欺骗业主的行为。小区物业的更换需由业委会或业主共同决定选聘，原霞光物业无权与巨恒公司单方完成物业更换工作。2.巨恒公司取得物业资质日期为2016年5月31日，而巨恒公司与霞光物业公司在2014年8月1日即签订了物业交接协议，巨恒公司在未取得物业管理资质的情况下，承接富河园小区物业管理工作，涉嫌违规经营。3.巨恒公司在接手碧水明珠物业工作后，曾明确告知业主，对未按时缴纳物业费的业主停止物业服务，业主未享受物业服务无义务交物业费。4.巨恒公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务应承担相应的赔偿责任。巨恒公司辩称，同意一审判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。巨恒公司向一审法院起诉请求：1.依法判决刘志富支付物业服务费13290元、违约金3842.01元，合计17132.01元；2.诉讼费由刘志富承担。一审法院认定事实：刘志富系涉案房屋业主，建筑面积97.3平方米。2014年8月1日，北京霞光物业管理有限公司（甲方）与北京巨恒盛业物业管理有限公司（乙方）签订了《富河园小区物业交接协议》（以下简称协议），约定自2014年8月1日起由北京巨恒盛业物业管理有限公司接管富河园小区物业管理工作。协议第二条约定，乙方负责收取甲方在管理期间未收取的业主物业管理费及供暖费，所有收入归乙方所有。协议还约定了其他内容。涉案房屋物业服务费的标准为每平方米每月1.897元。一审庭审中，关于巨恒公司的主体资格问题，刘志富称巨恒公司承接富河园小区物业管理工作程序不合法，王伟以内部承包方式管理物业，并提交了物业公司公示照片予以佐证，巨恒公司称其在2014年已经成立了，其与霞光物业签订了交接协议进入小区，经过了政府批准同意。关于刘志富的财产损失情况，刘志富称物业停止对业主进行服务，物业维护不当导致其家漏水遭受财产损失，并提交了聊天记录、分户阀门及家中损失照片予以佐证，巨恒公司称分户阀门老旧导致房屋漏水，阀门问题应该由开发商解决，物业已经尽到了抢修义务，且漏水事项发生在上家物业。关于巨恒公司的物业服务质量问题，刘志富称巨恒公司在管理过程中存在多项违反《物业管理条例》的行为，并提交小区内物业用房及环境照片予以佐证，巨恒公司称小区摇摇车去年已经拆除，广告收益已经在年底通过发放粮油的方式反馈给业主，小区的小广告物业进行过清理，小区的安保室系物业人员的宿舍，小区门禁和单元门已经换新，小区空中花园下面的产权是案外人，因此予以拆除。经核实，刘志富未交纳2012年1月1日至2017年12月31日的物业服务费用13290元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，巨恒公司与案外人北京霞光物业管理有限公司签订了协议，巨恒公司于2014年8月1日起为刘志富提供物业管理服务，且由巨恒公司负责收取案外人北京霞光物业管理有限公司在管理期间未收取的业主物业管理费。巨恒公司、刘志富之间虽未签订物业服务合同，但是巨恒公司为刘志富居住小区实际提供了物业服务，刘志富亦实际享受了巨恒公司的服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，刘志富应当向巨恒公司交纳物业费，故关于巨恒公司要求刘志富给付物业费的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。关于巨恒公司主张的违约金，依据不足，一审法院不予支持。关于刘志富辩称巨恒公司承接涉案小区物业管理工作程序违法的答辩意见，因巨恒公司与案外人北京霞光物业管理有限责任公司签订了物业交接协议，且巨恒公司事实上已经为涉案小区提供了物业管理服务，故对该项意见一审法院不予采纳。关于刘志富辩称巨恒公司对未交纳物业费的业主停止提供物业管理服务，业主未享受物业服务，无义务支付物业服务费的答辩意见，根据查明的事实，巨恒公司自2014年起已经实际为刘志富居住小区提供了物业服务，故对该项意见一审法院不予采纳。关于刘志富辩称的小区楼道门禁存在损坏状态、小区楼道内小广告问题、巨恒公司改变物业管理用房用途、小区楼顶空中花园绿地拆除改建问题、小区公共空间摆放娱乐设备等物业服务不合格问题，因相关问题巨恒公司已经整改，巨恒公司尽到了相关物业服务的义务，故该项意见不足以构成其不交纳物业费的理由，一审法院不予采纳。关于刘志富辩称因分户阀门损坏致其家漏水并导致财物受损的答辩意见，与本案不属于同一法律关系，本案不予一并处理，刘志富可另行主张。需要强调的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘志富给付北京巨恒盛业物业管理有限公司2012年1月1日至2017年12月31日的物业管理费13290元；二、驳回北京巨恒盛业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：巨恒公司与刘志富之间虽未签订物业服务合同，但巨恒公司自2014年8月1日起为刘志富提供物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。巨恒公司履行了提供物业服务的义务，刘志富亦应履行支付物业费的义务。刘志富上诉主张巨恒公司承接涉案小区物业管理工作程序违法，且曾告知业主对未缴纳物业费的业主停止物业服务，业主未享受物业服务无义务缴纳物业费，对此，本院认为，巨恒公司与北京霞光物业管理有限公司签订了物业交接协议，且自2014年起已实际为涉案小区提供了物业服务，刘志富实际享受了该服务，故对该上诉意见本院不予采纳。刘志富上诉主张巨恒公司提供的物业服务不到位，对此，本院认为，关于刘志富主张的物业服务问题，巨恒公司已经进行了整改，现有证据并不足以证明巨恒公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益；且刘志富所主张的“物业服务瑕疵”亦不宜根据单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。刘志富上诉主张巨恒物业未履行相关义务应承担赔偿责任，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理，刘志富可另行主张。综合上述情况，根据巨恒公司与案外人北京霞光物业管理有限公司签订的交接协议，巨恒公司有权按照规定的标准向刘志富收取2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业费。一审法院依据刘志富居住的房屋面积以及物业服务费收费标准，判令刘志富应向巨恒公司支付相应物业费用并无不当，本院依法予以确认。综上所述，刘志富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费228元，由刘志富负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郑吉喆审 判 员 金妍熙审 判 员 杜丽霞二〇二〇年三月十八日法官助理 俞 洁书 记 员 陈佳琪