湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终171号上诉人（原审被告）：袁琳，女，1987年1月1日出生，户籍地湖南省株洲市石峰区。被上诉人（原审原告）：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊西路958号克拉美丽山庄会所一楼。法定代表人：曹丰。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。上诉人袁琳因与被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称天环物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出的（2019）湘0304民初4202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人袁琳上诉请求：依法改判上诉人按照20%-30%的标准支付物业管理服务费。事实和理由：一、本人是中央一品7栋1单元2701的业主，在天环物业公司管理中央一品物业期间，本人购置的房屋属于空置房。二、天环物业公司在2019年3月17日之前就已经撤出中央一品小区。三、本人已预交300元水费、100元电费，物业公司无故说我欠费。四、天环物业公司的物业管理服务存在很多问题，具体表现在：整个小区环境脏乱差、小区监控破损严重、门禁毫无作用、电动车充电板无人维护、小区屡次出现业主电动车被盗事件、小区公共照明成摆设、部分房屋外墙渗水、墙体开裂严重等。综上，天环物业公司在进驻中央一品小区以来，未能按照《物业管理条例》中的相关规定为小区业主提供应有的服务，履职不到位、不作为。因此物业管理费的收费不应该按照实际数额计算，应当予以核减。被上诉人天环物业公司答辩称，一、天环物业公司与袁琳之间的物业服务合同合法有效，且已履行了合同约定的保洁、绿化、消杀、安保、公共设施维护等物业服务，上诉人享受以上服务后应按时、足额支付相应的物业费。二、上诉人袁琳所提房屋质量问题，与物业服务合同无关。天环物业公司向一审法院起诉请求：判令袁琳支付拖欠的物业管理服务费3589.96元，资金占用费损失278.33元，合计3868.19元。一审法院认定事实：一、涉案房屋坐落：湘潭市岳塘区板塘铺。二、袁琳系房屋所有权人，房屋坐落于盛世融城（中央一品）小区，房产产权面积为87.53平方米。三、天环物业公司于2012年8月30日至2019年3月17日为上述小区提供物业服务；天环物业公司向袁琳收取物业费的依据为：盛世芙蓉（中央一品）前期物业服务合同。四、天环物业公司是否与小区开发建设单位签订过前期物业合同：是，物业费标准为高层住宅2016年8月31日之前按1.5元/月·㎡收取，2016年9月1日起至2019年8月31日期间按1.3元/月·㎡。五、天环物业公司起诉要求袁琳缴纳物业费的期限2016年8月1日至2019年3月17日。六、袁琳拖欠天环物业公司2016年8月1日至2019年3月17日期间的物业费至今尚未缴纳。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。开发商南德客隆置业投资有限公司与天环物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，一审法院予以认可。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，天环物业公司向袁琳提供了物业服务，袁琳应履行交纳相应物业服务费用的义务。袁琳自2016年8月起至2019年3月期间尚欠物业服务费，天环物业公司主张物业管理费3589.96元的诉请，原审法院予以支持。天环物业公司诉请资金占用费，因天环物业公司、袁琳在物业服务合同中没有约定经催交不给应承担的违约责任，故对天环物业公司主张资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，原审判决：一、袁琳于判决生效之日起五日内一次性支付天环物业公司物业管理服务费3589.96元；二、驳回天环物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由袁琳负担。本院二审期间，上诉人袁琳向本院提交了如下证据：证据一，微信聊天记录，拟证明本人在中央一品小区购买的房子是2019年进行的装修，之前都是空置房。证据二，电费缴费凭证收据、实际用电记录，拟证明2017年本人预交的100元电费被2702室的业主用完了，待我装修时已经没有电费了，天环物业公司的服务不到位。证据三，水费收据，拟证明本人预交了300元水费。证据四，业委会备案证明，拟证明天环物业公司退出中央一品小区的时间是2018年12月3日，而不是2019年3月17日。证据五，派工单、电梯运行日记、保安巡逻记录表、照片、湖南泰弘物业管理有限公司湘潭分公司出具的情况汇总表，拟证明：1、中央一品小区的业主向天环物业公司反映了问题，但都没有得到解决；2、天环物业公司的派工单、电梯运行日记、报案巡逻记录表都是假的，是事后补的。被上诉人天环物业公司对上诉人袁琳提交的证据经质证后认为，对于证据一，袁琳购买的房屋是否为空置房有待核实，即便是空置房也应当全额缴费。证据二、三与本案无关。对于证据四，天环物业公司不可能在业委会成立时就退场，事实上业委会选聘新的物业公司花费了一段时间，湖南泰弘物业管理有限公司湘潭分公司与天环物业公司在业委会的见证下进行了交接。因此该证据无法达到其证明目的。证据五不能达到上诉人的证明目的。本院经审查认为，证据一系微信截图，且被上诉人不予认可，仅凭该证据无法达到上诉人的证明目的。证据二、三与本案无关。证据四是真实的，但不能证明天环物业公司在2018年12月3日便不再对中央一品小区进行物业管理服务。证据五中的派工单、电梯运行日记、保安巡逻记录表是真实的，但不能达到上诉人的证明目的。证据五中的照片能够证明天环物业公司为中央一品小区提供物业服务期间存在不作为、物业管理服务不到位等现象。经本院二审审理查明，袁琳向本院提交的照片显示中央一品小区环境卫生差、小区电梯旁的瓷砖有破损、部分设施设备缺失。另查明，2019年3月17日，湖南泰弘物业管理有限公司湘潭分公司正式进驻中央一品小区。2019年3月25日，该公司出具一份文件，指出天环物业公司一直没有与其进行交接，经该公司多次检查及排查，中央一品小区的部分设施、设备缺失。再查明，中央一品小区业主多次向湘潭民情在线等新闻媒体反映天环物业公司的物业管理工作存在种种问题。有关媒体的记者将天环物业公司在中央一品小区的物业管理存在的问题进行了报导。除上述事实外，一审查明的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是袁琳应交纳的物业管理服务费应否予以核减。开发商湖南德客隆置业投资有限公司与天环物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，天环物业公司应按照该合同约定的服务事项及服务标准进行物业服务。从照片、新闻报导、湖南泰弘物业管理有限公司湘潭分公司出具的情况汇总表来看，天环物业公司在环境卫生及日常管理方面的服务质量存在瑕疵，袁琳需缴纳的物业管理费应予核减。至于袁琳的物业管理费应当如何扣减的问题，根据物业服务收费标准与服务水平相适应的原则，参照本地区物价行政部门对物业服务标准方面出具的相关管理办法，针对天环物业公司未完全履行的服务，在双方当事人约定的收费标准基础上，对袁琳应交的物业费酌情扣减30%。即：袁琳自2016年8月1日至2019年3月17日应向天环物业公司缴纳的物业管理服务费为87.53㎡×1.3元/㎡·月×31.55个月×70%=2513.03元。上诉人袁琳认为其在中央一品小区的房屋属空置房，且天环物业公司提供的物业服务质量存在重大瑕疵，只能按照20%-30%的标准收取物业管理费的上诉理由，因无足够的证据证实，本院不予支持。综上，上诉人袁琳的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。原审判决部分事实认定不清，实体处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初4202号民事判决；二、上诉人袁琳于本判决生效之日起五日内向被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司支付物业管理服务费2513.03元；三、驳回被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人袁琳负担17.5元，被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司负担7.5元，二审案件受理费50元，由上诉人袁琳负担35元，被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司负担15元。本判决为终审判决。审 判 长  刘东妮审 判 员  陶 玲审 判 员  赵 倩二〇二〇年三月二十三日代理书记员  罗春艳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……