四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终194号 上诉人（原审被告）：孙四海，女，1972年4月28日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：李晓丹，四川明俐律师事务所律师，执业证号：15104200811668719。 委托诉讼代理人：白微，四川明俐律师事务所实习律师，执业证号：22031907210002。 被上诉人（原审原告）：米易县攀莲镇新北安置区业主委员会，住所地：四川省米易县攀莲镇城北。 负责人：邱乾华，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：邓赵伦，四川安宁律师事务所律师，执业证号：15104200810310209。 上诉人孙四海因与被上诉人米易县攀莲镇新北安置区业主委员会（以下简称新北业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省米易县人民法院（2019）川0421民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 孙四海上诉请求：1.请求改判驳回一审判决第一项中的107487.6元;2.请求改判驳回一审判决的第二项;3.由新北业委会承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。1.一审判决第一项中的364823.4元，由2017年4月1日至8月31日的租金87465元;2017年9月1日至2019年6月30日期间面积90.84平方米产生的租金169870.8元，面积114.96平方米产生的租金214975.2元的一半107487.6元三项合计组成。对于其中在2017年9月1日至2019年6月30日期间面积114.96平方米产生的租金的一半107487.6元不应该由孙四海承担，具体理由如下:⑴按照《房屋租赁合同》约定，合同届满后租赁物应该由新北业委会自行收回，孙四海无义务对不再租赁和使用的租赁物进行返还。一审判决认定孙四海对此应当承担相应的过错责任系认定事实错误。双方签订的《房屋租赁合同》第8.4条款对此有明确约定，对双方均有约束力，2017年9月1日至2019年6月30日期间即为《房屋租赁合同》期限届满后，故对于租赁物的收回责任在新北业委会，进而对在此期间面积114.96平方米产生房屋的租金损失应该由新北业委会全部承担，而不是各半。⑵一审判决认定的2017年9月1日至2019年6月30日期间面积114.96平方米房屋产生的租金损失过高。租金标准一审判决参照2015年3月双方签订的《房屋租赁合同》的约定系认定有误。2017年9月1日至2019年6月30日期间已经是属于《房屋租赁合同》届满后，而且不能视为《房屋租赁合同》顺延的期间，对于该期间租金如何计收，双方没有明确约定。孙四海仅认可其使用的90.84平方米房屋租赁单价为85元/平方米，没有认可未使用的114.96平方米房屋的租货单价，该期间由于新北业委会大量的跟商户解约，导致孙四海承租门市的商圈价值已经严重降低，故不能直接适用85元/平方米的单价，新北业委会应就该面积房屋的租赁单价进行充分举证，一审判决参照2015年3月签订的《房屋租赁合同》明显过高，应该参照双方于2019年7月9日签订的《房屋租赁合同》。2.一审判决第二项有误。由于新北业委会在2017年3月期间提出《房屋租赁合同》届满后不再续约，所以孙四海才未缴纳2017年4月1日至8月31日期间的租金87465元，并非孙四海恶意拖欠。2017年9月1日至2019年6月30日的房屋租金未支付是由于新北业委会的过错导致。新北业委会仅举证收取的律师费数额，但是数额是否合法合规未举证，故一审判决第二项明显有误，孙四海不应该承担此过高的律师费。二、一审判决认定的事实有误导致适用相关法律有误。 新北业委会辩称，1.虽然双方在合同中约定业委会有权自行收回房屋，并不因此免除孙四海在租赁期满后返还租赁物的法定义务。2.90.84平方米和114.96平方米的房屋面积，实际在2019年7月9日重新签租赁合同时才丈量区分的，在此之前孙四海使用及空闲的门面面积无法查询和明确，以此来确定损失对新北业委会不公平。3.2019年7月9日孙四海向新北业委会出具了书面《说明书》，认可租赁合同到期后未搬迁，存在事实使用的情况，因此该期间应当全额支付租赁费，而不应当是各一半，对此新北业委会没有任何过错。4.在原租赁合同期间，孙四海存在拖欠租赁费的情况，根据合同约定其已经构成违约。孙四海的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉请求。 新北业委会向一审法院起诉请求：1.判决孙四海支付截止2019年6月30日的房屋租金472311元；2.判决孙四海支付新北业委会实现债权的律师服务费25977元；3.本案诉讼费由孙四海承担。 一审法院认定事实：米易县攀莲镇安宁路 误。金如何计收，双方是 .县共同债务的XX号商业门市系米易县攀莲镇青皮村、水塘村部分被征地农民的安置房，自2012年6月1日起，由新北业委会代为管理和出租。2015年3月，孙四海与新北业委会签订《房屋租赁合同》，由孙四海租赁米易县攀莲镇安宁路X号商业门市，建筑面积为225平方米（因部分租赁给他人，实际租赁面积为205.8平方米），租赁期限为2015年4月1日起至2017年8月31日止，月租金为85元/平方米，租金支付为按每季度交纳一次，先交租金后使用房屋，第一次在租赁期限起算日十五日以前交纳，以后每次均在已经交纳的租金相对应的租赁期限届满之日十五日以前交纳下一季度的租金；违约责任为“违约方除承担前述违约责任外，还需承担守约方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、评估费、拍卖费、送达费、公告费、差旅费以及符合律师服务收费标准的律师服务费）”。门市交付使用后，孙四海已按照合同约定支付了2017年3月以前的租金，2017年4月1日至2017年8月31日的租金，至今未支付。 在上述租赁合同到期以前，孙四海等租户接到新北业委会的通知，合同到期后门市将全部收回拍卖。但合同到期后，门市并未被收回拍卖。为此孙四海多次向新北业委会提出退还部分租用的门市，但新北业委会仅仅回复需要向上级部门汇报后再说，未明确表示是否同意，也没有要求孙四海退还门市，也未续签租赁合同。在此期间，孙四海也未退还商铺和钥匙，但对其想退还的部分进行了腾空，并用货架等将其使用的部分与未使用的部分进行了隔离。孙四海自2017年9月起未向新北业委会交纳租金。 2019年6月14日，新北业委会向一审法院起诉后，双方于2019年7月9日对上述门市的部分面积续签了书面《房屋租赁合同》，合同约定的租赁面积为90.84平方米，租赁期限自2019年7月9日起至2022年7月8日止。同日，新北业委会按合同约定的面积对门市进行了分隔。 另查明，新北业委会因本案诉讼，与四川安宁律师事务所签订了《委托代理合同》，委托四川安宁律师事务所委托律师进行诉讼代理，律师代理费为25977元。 一审法院认为，新北业委会与孙四海于2015年3月签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孙四海未在约定期限内给付租金，已违反了租赁合同的约定，故新北业委会诉请孙四海支付拖欠合同期内即2017年4月1日至2017年8月31日的租金，即87465元，一审法院予以支持。 双方争议的焦点在于2015年3月签订的《房屋租赁合同》到期后到2019年6月30日前，孙四海是否应当继续支付租金的问题。租赁合同期满后，新北业委会与孙四海虽未续签书面的租赁合同，但孙四海自认上述租赁合同到期后其一直在使用原租赁合同中的90.84平方米（即2019年7月9日双方《房屋租赁合同》约定的部分面积），根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，孙四海应当按照原租赁合同约定支付此部分租赁面积的租金，即2017年9月1日书面合同到期后至2019年6月30日止，按月租金为85元/平方米计算的租金169870.80元。 对剩余部分门市面积114.96平方米，因孙四海多次明确提出了退租，但新北业委会未置可否，至今已两年有余未答复，而且有证据证明孙四海早已经腾空该部分租赁门市，未实际使用，故此种情形不宜适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定来认定孙四海继续按原租赁合同租赁了该部分门市。但孙四海从2017年9月1日书面合同到期后至2019年6月30日期间，虽然多次提出了退还门市，但在新北业委会未明确表示同意的情况下，其未交回门市钥匙，也未实际退还门市，致使该部分门市面积长期处于空置状态，确实造成了租金损失，其应当承担相应的过错责任。参照双方于2015年3月签订的《房屋租赁合同》的约定标准，一审法院酌情确定上述剩余部分门市面积的租金损失为214975.20元。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条规定的公平和诚实信用原则，一审法院酌情确定由孙四海承担一半的损失，即107487.60元；新北业委会在合同到期后未收回门市或续签合同，在孙四海多次提出变更原合同租赁面积续签合同的请求后，无故拖延答复，自身存在过错，应自行承担其余部分的损失。 对新北业委会诉请的实现债权律师服务费25977元。因孙四海确实未按时缴纳合同期内的租金，已构成了违约，应当按照合同的约定支付新北业委会实现债权的律师服务费。但本案诉讼并不限于孙四海的违约责任，新北业委会自身也存在过错，因此本案律师服务费也不应由孙四海承担全部责任。一审法院根据本案事实，酌情确定孙四海承担新北业委会为实现合法债权的律师服务费为13000元。 综上，一审法院对新北业委会诉请由孙四海支付租金人民币364823.4元及实现债权的律师服务费13000元予以支持，对其他部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、由孙四海支付新北业委会门市租金人民币364823.4元；二、由孙四海支付新北业委会为实现债权的律师服务费人民币13000元；上述款项两项合计377823.4元，由孙四海于判决生效之日起十五日内付清。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审中，孙四海对一审判决查明的事实无异议，但认为遗漏了对2015年3月《房屋租赁合同》第8.4条款、2019年7月9日《房屋租赁合同》第4条款进行事实认定，同时对律师代理费数额有异议，对此本院均将在认定意见中予以说理分析。新北业委会对一审判决查明的事实无异议。 本院二审查明的事实与一审基本一致，本院依法予以确认。 本院认为，一、一审判决对双方于2015年3月及2019年7月9日签订的《房屋租赁合同》均有认定，仅是未对相应第8条：“出租人的权利”、第8.4条：“合同期限届满或解除时采取一切措施、手段（包括但不限于通过司法程序）自行收回租赁物（无论是否给承租人造成损失，给承租人造成损失的，出租人不承担赔偿责任）的权利。包括合同期限届满或解除合同时承租人留在租赁物内的物品，在合同期限届满之日或解除合同通知到达承租人之日起三日内承租人未全部撤离的，出租人有权自行处置，由此给承租人造成的一切损失出租人不承担任何责任”、第4条：“租金标准”、第4.1条：“每年租金共7721.4元”的以上具体合同条款内容予以载明，其并未影响对本案案件事实的依法认定，并无不当。 二、孙四海主张其不应承担2017年9月1日至2019年6月30日期间，面积114.96平方米房屋所产生租金的一半107487.6元，认为根据2015年3月《房屋租赁合同》第8.4条的约定，合同届满后新北业委会应自行收回租赁物。首先，该合同约定条款是作为“出租人的权利”予以约定的，故并非孙四海所认为的在租赁期届满后，新北业委会负有自行收回租赁物的合同约定义务。其次，审查该合同约定条款的内容可知，其本意在于强调并保障出租人在合同期限届满或解除时，有强制收回租赁物的权利，而非合同义务。最后，在双方并未约定出租人负有前述合同义务的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……”的法律规定，案涉房屋租赁期间届满时，应当由承租人孙四海进行返还，而非由新北业委会自行主动收回。故对于孙四海的该项上诉理由，因与案件事实和法律规定不符，本院依法不予支持。 三、孙四海主张一审判决参照2015年3月《房屋租赁合同》的租赁单价，认定2017年9月1日至2019年6月30日期间，面积114.96平方米房屋产生的租金损失系认定过高。1.由于孙四海并未依法返还租赁房屋，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，2015年3月《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。故孙四海关于不能视为2015年3月《房屋租赁合同》租赁期顺延的上诉意见，与案件事实和法律规定不符，不能成立。2.孙四海主张仅认可其使用的90.84平方米房屋租赁单价为85元/平方米，没有认可未使用的114.96平方米房屋租金单价也为85元/平方米。但2015年3月《房屋租赁合同》的租赁期限届满时，该合同明确的租赁房屋面积为205.8平方米，在该面积中区分90.84平方米和114.96平方米，系在2019年7月9日签订《房屋租赁合同》之时，即在2015年3月《房屋租赁合同》的租赁期限届满时，并不存在双方共同确认此后由孙四海以不同租赁单价分面积租赁房屋的客观事实，故该上诉意见无事实依据，不能成立。3.孙四海主张新北业委会大量与商户解约，导致案涉租赁物商圈价值严重降低，但其对此并未提供证据予以证明，该上诉理由本院不予采信。 四、孙四海主张其未缴纳应缴租金并非恶意拖欠，系由于新北业委会的过错所导致，但对其主张的新北业委会过错并未举证证明，该上诉理由依法不能成立。 五、新北业委会举证了其支付律师费的合同、发票、转款凭证，孙四海对此并未提供反证能够证实其数额违法，该项上诉意见本院不予采信。综上，一审判决根据证据证实的案件事实，适用相应法律规定，酌情确定双方对新北业委会的租金损失和支付的律师费各承担一半，合法有据，并无不当。 综上所述，孙四海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2710元，由孙四海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  顾 玉 审 判 员  李淑群 审 判 员  黄 雷 二〇二〇年三月十一日 法官助理  罗 军 书 记 员  夜 瑾