山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终923号上诉人(原审被告)：朱长永，男，1979年12月14日出生，汉族，住山东省济阳县。委托诉讼代理人：郑康康，山东泉舜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张义福，男，1982年4月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孙燕燕，山东中强律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艺璇，山东中强律师事务所实习律师。上诉人朱长永因与被上诉人张义福房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院(2019)鲁0191民初3431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱长永上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三、四项判决内容或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由张义福承担。事实和理由：一、一审判决认定朱长永须将涉案租赁房屋恢复原状并返还存在错误。1.张义福因违约行为导致合同解除的，朱长永无须在张义福赔偿装修损失后恢复原状进行返还。本案一审判决认定《房屋租赁合同》解除原因不明确。但从与本案关联的济南高新技术产业开发区人民法院(2019)鲁0191民初3432号民事判决书第9页第8行“张义福存在违约行为，朱长永以此为由要求解除合同，并主张赔偿涉案房屋装修残值23523.98元的诉讼请求，事实清楚，且符合法律规定”可以看出，一审判决认定《房屋租赁合同》解除的真正原因在于张义福存在严重的违约行为所致。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，张义福已将装修残值损失赔偿给朱长永，室内装修现状应归张义福支配，朱长永无权决定拆除、保留与否。2.按照《房屋租赁合同》的约定，朱长永仅在合同期满后负有拆除隔断门和恢复原状的义务。《房屋租赁合同》第15.1条约定“合同期满乙方(朱长永)拆除隔断门并恢复原样”。顾名思义，只有在本案《房屋租赁合同》正常履行完毕后，朱长永才负有恢复房屋原样的合同义务。本案《房屋租赁合同》实际履行过程中一方存在违约行为，而该违约行为已经导致合同履行不能而解除。那么，对朱长永是否仍负有恢复房屋原状合同约定义务的行为评价应当依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定重新进行认定。3.朱长永与张义福明确约定涉案房屋用于转租使用，次承租人依据分租合同合法占用房屋期间，朱长永并未直接占有，无法向张义福返还涉案房屋。庭审时，朱长永与张义福均认可仍有三名次承租人租赁使用涉案房屋。那么，次承租人不同意退租或者同意为承租人(朱长永)代缴房租的情况下，朱长永无法将次承租人清出涉案房屋并向出租人(张义福)返还房屋，出租人明确同意转租的前提下，承租人将涉案房屋转租给次承租人居住使用合法有效，应当受法律保护。承租人强行与次承租人解约，不仅会扩大损失承担违法解约违约金并且承担因次承租合同受法律保护而继续履行、解约不能的法律后果。因此，一审判决判令恢复原状并返还房屋没有事实和法律依据。二、一审判决认定朱长永须自2019年3月23日至实际返还房屋之日的租金这一事实存在错误。1.《房屋租赁合同》已于2019年3月21日解除，朱长永不应支付张义福2019年3月23日后的房屋租金。本案一审判决认定《房屋租赁合同》解除时间不明确。如前所述，依据一审法院关联的3432判决书认定的事实，《房屋租赁合同》因张义福的违约行为解除。朱长永认为因张义福存在严重违约行为导致合同无法按照约定目的继续履行，朱长永起诉要求单方解除《房屋租赁合同》的，自一审法院首次将起诉状副本送达张义福时，已发生解除(具体时间为2019年3月21日)。因此，朱长永认为《房屋租赁合同》解除后，张义福主张继续支付租金的，没有事实依据，不应予以支持。2.即使一审法院认定判决生效时，《房屋租赁合同》解除，朱长永也不应支付张义福2019年3月23日后的房屋租金。依据不能让违约者从违约行为中获益的民法原则，张义福在合同履行中存在严重违约行为，致使房屋不能按照约定目的使用，并且朱长永因此转租使用的权限受到巨大减损。此外，朱长永也因物业公司依据其与张义福《前期物业服务协议》的约定，阻拦次承租人进入涉案小区，不能实际按照转租约定使用涉案房屋。一审法院不应支持张义福主张的该部租金。退一步讲，张义福因存在严重违约行为，在合同的履行中存在明显过错，也应当根据过错责任比例减损张义福主张的租金。三、一审判决认定朱长永应当按照每月402.7元支付物业管理费没有事实依据。一审庭审中，张义福并未提交物业管理费计算标准的证据材料，按照该标准支持物业管理费明显过高，应当予以调低。张义福在合同履行中存在过错，致使朱长永不能按照《房屋租赁合同》转租条款的约定使用涉案房屋的，应当按照过错比例分担该损失。四、本案审理程序存在严重错误，遗漏次承租人参加诉讼，应当发回重审。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”之规定，必要时，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。本案中，《房屋租赁合同》中明确约定承租人可以转租使用。庭审时，张义福明确知晓涉案房屋内仍有次承租人居住使用，仍以朱长永拖欠支付租金主张解除合同，显然会侵害承租涉案房屋的次承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条享有的代付抗辩权。此时，为充分保障次承租人的合法权益，人民法院应当按照法律规定，通知次承租人参加诉讼。一审法院未通知次承租人参加法庭审理，迳行判决解除《房屋租赁合同》的，会严重侵害次承租人的合法承租利益，审理程序严重违法。综上，一审判决认定事实错误，审理程序违法，应当撤销原判决或发回重审，维护朱长永的合法权益。张义福辩称,一、张义福不应向朱长永支付违约金50000元，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据朱长永与张义福签订的《房屋租赁合同》第8.3条“租赁期间乙方拖欠房租累计30天以上的，视为乙方违约，应向甲方支付贰个月房租作为违约金，甲方有权终止合同并立即收回房屋”之约定，由于朱长永在租赁期间拖欠房租，并经张义福多次催要仍未缴纳，构成违约，而导致合同解除。依据《房屋租赁合同》第8.1条“甲方违反本合同规定提前收回房屋、业主以其他方式干扰该物业的正常租赁、甲方因将本房屋出售而影响本合同继续执行、甲方因房屋权属不清而导致本合同无法履行或者无效，应向乙方支付伍万元违约金，并赔偿由此给乙方造成的相关经济损失(包括但不限于：乙方装修甲方房屋和购买家具家电成本、乙方因甲方违约而向该房屋租客支付的违约金等)”之约定，张义福不存在合同条款中的违约事由，不应向朱长永支付50000元违约金，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、一审审理程序正当，判决结果正确，应予维持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”故该规定并非必须通知次承租人参加诉讼，一审并未遗漏当事人，朱长永的上诉请求于法无据。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，朱长永的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。张义福向一审法院起诉请求：1.判令解除张义福与朱长永签订的《房屋租赁合同》。2.判令朱长永返还租赁房屋并恢复原状。3.判令朱长永向张义福支付拖欠的租金15443元（暂计算至2019年7月15日，实际以朱长永返还房屋的时间为准），逾期缴纳租金的违约金8200元。4.判令朱长永向张义福支付拖欠的水电费、物业费2819元（暂计算至2019年7月31日，实际以朱长永返还房屋的时间为准）。5.本案诉讼费由朱长永承担。庭审中，张义福明确第3项诉讼请求中租金，时间自2019年3月23日至朱长永实际返还房屋之日止，按每月4100元计算。第4项诉讼请求仅系物业管理费，时间自2019年1月1日至朱长永实际返还房屋之日止，按每月402.7元计算。一审法院认定事实：2018年4月22日，出租人张义福（甲方）与承租人朱长永（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，其中合同第1.1条：甲方出租给乙方的房屋坐落于济南市高新区德润天玺东区x-xxxx；1.3条：房屋现状为毛坯；3.1条：房屋租赁期自2018年4月23日至2023年6月23日，共计62个月，租赁期满，甲方有权收回租赁房屋，乙方有优先续约权；5.2条租金支付标准：每月房屋租金4100元，乙方应按合同的约定向甲方缴纳租金，首次付款日期为2018年6月15日。乙方支付甲方4000元押金。合同到期后甲方予以退回。租金每三个月支付一次，每次提前一周支付；5.4条：甲方在此确认，对于该房屋，乙方拥有完全自主的对外转租权以及租金定价权，甲方不得以任何形式干预，乙方对外转租收益完全归乙方所有；6.1条：房屋管理期间内的下列费用由乙方承担：水费、电费、燃气费、供暖费、物业管理费、垃圾费、宽带费等其他乙方使用的费用；7.2条：甲方允许乙方在房间内进行隔断和其他改造装修，乙方不得破坏原房间主体结构；8.1条：甲方违反本合同规定提前收回房屋、业主以其它方式干扰该物业的正常租赁、甲方因将本房屋出售而影响本合同继续执行、甲方因房屋权属不清而导致本合同无法履行或者无效，应向乙方支付伍万元违约金，并赔偿由此给乙方造成的相关经济损失（包括但不限于：乙方装修甲方房屋和购买家具家电成本、乙方因甲方违约而向该房屋租客支付的违约金等）；8.2条：租赁期间乙方擅自退租的，乙方应向甲方支付陆万元违约金；8.3条：租赁期间乙方拖欠房租累计30天以上的，视为乙方违约，应向甲方支付贰个月房租作为违约金，甲方有权终止合同并立即收回房屋；15.1条：合同期满，乙方拆除隔断、门，并恢复原样；15.2条：乙方可分租，但应管理房屋，不得从事违法乱纪及影响邻居的活动；15.3条：乙方可在不破坏主体结构的前提下进行装修改造；15.4条：因租客行为给他人财产和人身造成损害的，甲方不承担责任；15.5条：房屋质量在非人为暴力破坏下由甲方负责。同日，张义福将涉案房屋交付给了朱长永。朱长永对涉案房屋进行了隔断等其他改造装修，并将改造后的涉案房屋以分租的方式予以转租。另查明，2019年2月22日，绿城物业服务集团有限公司济南高新分公司山东济南德润天玺花园生活服务中心《以下简称：绿城物业》向涉案小区业主出具《关于德润天玺花园东区人员出入管理的温馨提示》一份，其中第四条载明：小区禁止群租，整租的不可将房屋直接或分割出租给两个以上的无亲属关系的承租人，租户可携带与业主签订的租赁合同到物业公司进行登记备案，凭身份证、户口本、暂住证等录入识别信息，识别信息有效期最长3个月。2019年3月5日，绿城物业向本案所涉房屋的业主或住户发出整改通知单一份，载明：德润天玺花园B23幢1单元2502室业主/住户：您好！因您将房屋分割租给多人使用，已违反了《前期物业服务协议》第十章违约责任中第四十二条规定及《临时管理规约》第四章第十三条规定：将房屋直接或分割后出租给两个以上的无亲属关系的承租人或允许出租人将房屋转租给一个以上的次承租人：现通知贵户进行整改。请您配合我们的管理，我们已投入相当一部分人力、物力。目的是为了使2小区的环境独具风格，才能有效地保障您的房屋增值和保值，同时也为了维护全体业主的合法权益。反之，若每位业主我行我素，那么小区的特色将荡然无存。希望您配合我们的管理并尽快完成整改。再查明，朱长永缴纳房屋租金至2019年3月15日，缴纳物业管理费至2018年12月31日，往后的租金、物业管理费均未缴纳。庭审中，张义福主张本案所涉房屋租赁合同已解除，解除时间为2019年7月15日。朱长永亦主张本案所涉房屋租赁合同已解除，解除时间为2019年3月21日，且涉案房屋至今未返还张义福，涉案房屋内仍有三名次承租人居住。一审法院认为，张义福与朱长永于2018年4月22日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。因朱长永同意解除《房屋租赁合同》，故张义福要求解除与朱长永签订的《房屋租赁合同》的主张，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故张义福主张朱长永返还租赁房屋并恢复原状的诉讼请求，一审法院予以支持。朱长永自2019年3月15日至今，一直使用涉案房屋并对外转租，未向张义福支付房屋租金，故张义福主张自2019年3月23日至涉案房屋实际返还之日的房屋租金，按每月4100元计算的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。依据《房屋租赁合同》第6.1条约定：“房屋管理期间内的下列费用由乙方承担：水费、电费、燃气费、供暖费、物业管理费、垃圾费、宽带费等其他乙方使用的费用”，租赁期间的物业管理费由朱长永支付，但朱长永自2019年1月1日起，未再支付物业管理费，故应支付张义福自2019年1月1日至涉案房屋实际交付之日止的物业管理费，按每月402.7元计算。关于违约金的主张，张义福在与朱长永签订《房屋租赁合同》时，未将绿城物业禁止小区业主将小区房屋进行分租的情况告知朱长永，系违约在先，故张义福主张8200元违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。但朱长永以此为由，拒绝支付涉案房屋使用期间的房屋租金、物业费、水电费的抗辩主张，亦不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除张义福与朱长永于2018年4月22日签订的《房屋租赁合同》。二、朱长永于判决生效之日起十五日内依照双方签订的《房屋租赁合同》约定将位于济南市高新区德润天玺东区3号楼1单元2502室房屋恢复原状并将恢复原状后的房屋返还张义福。三、朱长永于判决生效之日起十五日内支付张义福涉案房屋租金（自2019年3月23日至朱长永实际返还涉案房屋之日，按每月4100元计算）。四、朱长永于判决生效之日起十五日内支付张义福涉案房屋物业管理费（自2019年1月1日至朱长永实际返还涉案房屋之日，按每月402.7元计算）。五、驳回张义福的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，减半收取231元，由张义福负担72元，由朱长永负担159元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审中双方当事人均认可涉案房屋于2020年1月11日进行了交接，张义福亦鉴于涉案房屋已交接放弃本案要求朱长永返还房屋并恢复原状的诉讼请求，故本院对张义福放弃该项诉讼请求予以准许。本院认为，本案的争议焦点为：一、朱长永是否应支付自2019年3月23日至实际返还涉案房屋之日的租金；二、一审判令朱长永支付涉案房屋物业管理费是否正确；三、本案是否应追加次承租人参加诉讼。关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，朱长永缴纳房屋租金至2019年3月15日，其后未继续缴纳租金，依据上述法律规定，朱长永应向张义福支付2019年3月15日后的房屋租金。二审期间朱长永以张义福存在违约行为导致其租赁涉案房屋合同目的无法实现为由主张不予支付房屋租金，但根据本案查明的事实，朱长永认可涉案房屋次承租人于2019年10月中旬搬离涉案房屋，且朱长永于2020年1月11日才将涉案房屋返还给张义福，因此，朱长永以上述理由主张不应支付2019年3月23日后的房屋租金不能成立，本院不予支持。涉案房屋于2020年1月11日返还给张义福，张义福主张涉案房屋2019年3月23日起的房屋租金，故朱长永应向张义福支付自2019年3月23日至2020年1月10日止的房屋租金39497元（4100*9+4100/30*19=39497）。关于争议焦点二，本院认为，二审期间朱长永对涉案房屋物业费管理费的标准无异议，双方当事人约定了涉案房屋物业管理费由朱长永负担，朱长永自2019年1月1日起未再支付物业管理费。故本案朱长永应向张义福支付涉案房屋2019年1月1日至2020年1月10日期间物业管理费4966.6元（402.7*12+402.7/30*10=4966.6）。关于争议焦点三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”的规定，本案所涉次承租人并非必须参加诉讼，故朱长永主张一审法院遗漏次承租人，本院不予采纳。综上所述，朱长永的上诉请求不能成立，应予驳回。鉴于二审期间本案出现新的事实，本院对一审判项作出相应变更，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南高新技术产业开发区人民法院(2019)鲁0191民初3431号民事判决书第一项及诉讼费负担部分；二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院(2019)鲁0191民初3431号民事判决书第二项、第三项、第四项、第五项；三、朱长永于本判决生效之日起15日内支付张义福房屋租金39497元；四、朱长永于本判决生效之日起十五日内支付张义福物业管理费4966.6元；五、驳回张义福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费462元，由朱长永负担。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  赵玉兰审判员  陈 勇二〇二〇年三月十六日书记员  李 杨