广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24933号上诉人（原审被告）：计宁文，男，1971年8月11日出生，住河南省信阳市浉河区。被上诉人（原审原告）：深圳市福田实业发展有限公司，住所地深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A栋2803室，统一社会信用代码91440300192360667W。法定代表人：杨荣义，董事长。委托诉诉讼代理人：罗丽娜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：宋琳，广东信科律师事务所律师。上诉人计宁文因与被上诉人深圳市福田实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初4838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。计宁文上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、一审判决上指明滞纳金从次月1日开始算起，可被上诉人的账单以当月2日开始算起，而一审判决沿用被上诉人此账单，故各月都多算近一个月。上诉人初步计算一下，不应是判决书上628天、滞纳金3130元，而应是287天，共1435元，月均16天。这个数字与被上诉人在其起诉书中索要的67400元天价滞纳金相差45倍。二、本案的核心问题是租赁权问题。一审判决确认房屋租赁合同于2018年8月20日解除，对此上诉人强烈反对。10万元租赁费是应付而少付给上诉人的房款，在签租房合同时，租金定为每月1万元，比市场上少大概2000元左右，一年少付2万元左右，5年正好10万元，相当于租赁期5年的部分租金。在合同上不好说是部分租金就以租赁权的名义签署在租赁合同的备注上。当时该公司负责签署合同的杨先生十分清楚，如今该公司矢口否认，请法庭责令该公司杨先生到庭澄清这件事。租赁权是计宁文花10万元向被上诉人购买的，被上诉人说取消就取消，完全无视合同约定。晚交房租有滞纳金惩罚，没有理由也没有权力取消租赁权。租赁合同中明确表述，如果租赁双方单方面终止租赁合同，是需要付出代价的，如被上诉人单方面终止租赁合同需赔偿上诉人双倍剩余时间租赁费，这一点一审判决却没有给予裁判。三、由于计宁文拖欠2018年6-7月房租金，被上诉人于2018年7月19日发出解除租赁合同的通知。送达通知当天上诉人不在，上诉人父亲就跟送文件的该公司余先生说：“这滞纳金这么高，上次请你向公司反应，怎么还是这样，简直成高利贷了”。可他置之不理，临走丢下一句话：“通知送给你了，叫你儿子赶快交钱吧”。态度极其不友好。上诉人从外地出差回来，看到此通知已是8月29日，于是当天就汇了3万元给该公司，算是6-8月租金，连当月的租金也一并交付，但被上诉人仍以未按公司通知办理为由向法院递交了起诉状。以下问题上诉人请法庭斟酌考虑。1.被上诉人不是政府机关权力部门，文件对外不发生法律效应，也只能是单方面行为。其取消双方签订的合同，既无依据又不合法。2.上诉人因特殊情况，比该公司要求晚10天交房租，并将当月租金也一并交付，换句话说，当时上诉人并不欠该公司房租。3.既然该公司单方面终止租赁权，根据租赁合同应当付出租赁合同中所约定的代价，即赔偿上诉人双倍剩余时间的租赁费。4.被上诉人是以追欠房租为借口，用收取巨额滞纳金且不开发票收据等为手段，妄图无偿撕毁租赁合同，恶意侵吞租赁费。被上诉人该公司每次收款后，从未开具一张发票及收据，上诉人一直不知道交给该公司的钱款是租金，还是滞纳金。三、关于2018年9月1日之前的租金和滞纳金的问题。2018年9月1日之前的滞纳金，按判决书交付共1435元；2018年9月1日至今的租金也一次性交付，到2019年6月底共10万元；2018年9月1日至今的滞纳金因主要责任在被上诉人，上诉人仅承担部分责任。四、上诉人的诉求和态度：1.恢复房屋租赁关系，不能终止上诉人对房屋的租赁权。2.倘若被上诉人执意要终止上诉人的房屋租赁权，那么就应该按租赁合同所约定的，赔偿计宁文双倍剩余时间的租赁费。深圳市福田实业发展有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、原审判决对滞纳金的计算方式及累计天数是正确的。二、本案为房屋租赁合同纠纷，房屋售价问题属于房屋买卖合同纠纷，与本案无关。三、发票问题，上诉人按期付款后可随时前往领取。四、原审法院确认租赁合同的解除事实正确。深圳市福田实业发展有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告立即向原告交还租赁房屋；3、被告支付（1)2017年5月至2018年8月迟延支付租金所产生的滞纳金64700元、（2)2018年9月1日至被告实际交还租赁房屋之日期间的占用费及滞纳金（占用费及滞纳金参照租赁合同的标准计算，截止至2018年10月15日，占用费为20000元、滞纳金为5800元）；4、被告承担本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等）。庭审中，原告明确诉讼请求中2017年5月至2018年8月迟延支付租金所产生的滞纳金为62600元；第二项诉讼请求中截至2019年5月31日，占用费为9万元，逾期支付占用费的滞纳金为135600元。一审法院认定事实：2017年3月22日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于深圳市××区长××房出租给乙方使用，面积154.9平方米；乙方租用期限为5年，即从2017年4月1日至2022年3月29日止；乙方只可将该房作为住宅使用；租金每月1万元。签订合同时乙方须向甲方缴纳房屋押金1万元；押金属乙方所有，如乙方因违约等原因造成甲方经济损失，甲方有权从押金中扣除，租约期满结算后退还乙方；交租方式为每个月交一次，每个月1日前缴纳，乙方必须依约交付租金，如延期，则按每日1%交纳滞纳金；租期未满，甲乙双方不得借故解除合同，若有特殊原因需在租期未满时解除合同，双方必须提前三十天通知对方，否则，甲方违约应双倍赔偿租房押金给乙方；若乙方违约，甲方有权扣除押金不退回给乙方。该合同补充说明栏内手写备注：经双方友好协商，乙方在房屋售价上，减少了10万元为代价，取得了此房屋五年的租赁权。如甲方中途取消乙方的租赁权，需赔偿乙方双倍的剩余时间租赁此房屋，余下时间租赁权的费用。如乙方主动放弃租赁此房屋，余下时间租赁权费用视为乙方自动放弃。庭审中，被告主张涉案房产原系被告所有，由被告出售给原告之后，再由原告出租给被告，双方约定被告少收10万元购房款，用于抵作提前支付5年的部分租金。原告则主张并不存在少付10万元购房款的情形，备注内的10万元也并非提前支付的5年部分租金，只是被告希望取得五年租赁权，如果被告按时足额支付房租的话，涉案租赁合同完全可以履行到五年租赁期间届满。承租涉案物业后，被告存在多次逾期支付租金的情形，原告至2018年1月开始，陆续向被告发出支付租金的催收函及解除租赁合同的通知。其中最后一次发出通知的时间为2018年7月19日，通知中载明2018年6月租金、7月租金截止2018年7月19日仍未支付，依据合同法的规定，被告延迟支付租金，原告可要求被告在合理期限内支付，逾期不支付的，出租人可以解除合同。现通知被告，在收到通知后2018年8月19日前仍未交清租金及滞纳金，将于2018年8月20日解除房屋租赁合同书，收回租赁房屋并对租赁房屋停水停电停燃气。被告未在上述通知载明的2018年8月19日之前支付2018年6-7月的租金，而在2018年8月31日向原告转账支付了6-8月份的租金3万元。原告向一审法院提交欠租及滞纳金明细，被告对于原告提交明细表中逾期支付租金的月份及逾期支付的天数予以确认，也自认从2018年9月开始未支付租金，原因是原告已起诉到法院，且主张的违约金过高，如果被告继续支付的话，不清楚向原告支付的究竟是滞纳金还是租金。被告自2017年5月开始，每月均存在延迟支付租金的情形，双方确认逾期支付租金的天数为：2017年5月迟延支付101天、2017年6月迟延支付70天、2017年7月迟延支付40天、2017年8月迟延支付9天、2017年9月迟延支付40天、2017年10月迟延支付10天、2017年11月迟延支付46天、2017年12月迟延支付34天、2018年1月迟延支付3天、2018年2月迟延支付5天、2018年3月迟延支付49天、2018年4月迟延支付18天、2018年5月迟延支付28天、2018年6月迟延支付88天、2018年7月迟延支付58天、2018年8月迟延支付27天。2018年9月开始未支付租金。一审法院认为，原告与被告成立房屋租赁合同关系。双方应按照租赁合同的约定履行各自的合同义务，被告自2017年5月开始每月均存在逾期支付租金的情形，因被告未能按期支付2018年6-7月的租金，原告于2018年7月19日向被告发出通知，要求被告在收到通知之后合理期限内支付租金，否则双方合同于2018年8月20日解除。被告未按照上述通知的要求在合理期限内支付拖欠的租金，自2018年8月20日起，双方租赁合同即告解除，原告有权要求被告返还涉案房产，支付逾期支付2017年5月至2017年8月租金的滞纳金以及至2018年9月起参照租金标准计算的占有使用费及逾期支付占有使用费的滞纳金。原告主张滞纳金按照合同标准以每日1%的标准计算，该标准明显过高，酌情调整为按照每日万分之五的标准进行计算。原告主张合同解除后逾期支付滞纳金的起算日期按照合同约定自当月2日起开始计算，没有法律依据，酌情确认逾期支付当月占有使用费的滞纳金自次月1日起开始计算。则截止2019年5月31日，被告尚欠原告占有使用费90000元（10000元×9个月）及逾期支付2017年5月至2018年8月每月租金的滞纳金3130元（其中2017年5月滞纳金为505元、2017年6月滞纳金为350元、2017年7月滞纳金为200元、2017年8月滞纳金45元、2017年9月滞纳金200元、2017年10月滞纳金50元、2017年11月滞纳金230元、2017年12月滞纳金170元、2018年1月滞纳金15元、2018年2月滞纳金25元、2018年3月滞纳金245元、2018年4月滞纳金90元、2018年5月滞纳金140元、2018年6月滞纳金440元、2018年7月滞纳金290元、2018年8月滞纳金135元）、逾期支付2018年9月至2019年5月占有使用费的滞纳金（逾期支付当月占有使用费的滞纳金自下月1日起开始，按照日万分之五的标准计算至实际付清款项之日止）。2019年6月之后的占有使用费及逾期支付的滞纳金问题，涉及尚未发生的事实，原告可待实际发生后，另行主张。至于被告是否已支付1万元押金以及押金是否应退还问题，双方均未对此提交任何证据证实，也未就此提出任何诉求。双方可另寻途径解决。被告主张10万元为预先支付的5年租金，该主张原告予以否认，与合同约定亦不符，不予确认。原告主张被告并未实际少收10万元房款，该主张也无证据证明。被告在向原告出售涉案房产时，减少售价10万元换取5年涉案房产租赁权的问题，被告在本案中并未就此提出反诉，可另寻途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第四项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告深圳市福田实业发展有限公司与被告计宁文于2017年3月22日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月20日解除；二、被告计宁文应于判决生效之日起十日内向原告深圳市福田实业发展有限公司返还深圳市福田区某花园某栋某号房产；三、被告计宁文应于判决生效之日起十日内向原告深圳市福田实业发展有限公司支付2017年5月至2018年8月逾期支付租金滞纳金3130元；四、被告计宁文应于判决生效之日起十日内向原告深圳市福田实业发展有限公司支付2018年9月1日至2019年5月31日的占有使用费90000元及逾期支付2018年9月1日至2019年5月31日占有使用费的滞纳金（逾期支付当月占有使用费的滞纳金自次月1日起，按照日万分之五的计算标准，分别计算至实际付清款项之日止）；五、驳回原告深圳市福田实业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2063元（已由原告预交），由原告负担1529元、被告负担534元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间于2017年3月22日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期未支付的，出租人可以解除合同。”本案中，根据一审查明的事实，上诉人自2017年5月开始，每月均存在延迟支付租金的情形，被上诉人于2018年7月19日向上诉人发出通知，要求上诉人2018年8月19日前支付拖欠的租金，逾期将解除合同。上诉人收到通知后，并未在合理期限内支付拖欠的租金，原审法院认定双方的租赁合同自2018年8月20日起解除，符合法律规定。被上诉人的合同解除权来源于合同法的上述规定，而非其自行设定，上诉人拖欠租金的事实清楚，对于滞纳金，合同约定过高，一审法院也予以了调整，而之所以会产生滞纳金，也是因为上诉人未按期交纳租金，这并非上诉人不交纳租金的理由。关于滞纳金的起算时间，原审法院对于合同解除前的滞纳金系按合同约定自其应交之次日起计算，合同解除后的滞纳金自次月1日起开始计算，处理并无不当。上诉人对原审判决理解错误，认为滞纳金均应从次月1日起计算，缺乏事实和法律依据。关于上诉人所称的“租赁权”问题，双方的租赁合同补充说明栏内手写备注：“经双方友好协商，乙方在房屋售价上，减少了10万元为代价，取得了此房屋五年的租赁权。如甲方中途取消乙方的租赁权，需赔偿乙方双倍的剩余时间租赁此房屋，余下时间租赁权的费用。”根据该约定，被上诉人解除合同的代价是“赔偿上诉人双倍剩余时间租赁权的费用”，但本案被上诉人系因上诉人不按期交纳租金而根据合同法的规定行使法定合同解除权，因上诉人在本案中未提出反诉要求被上诉人赔偿，故对于被上诉人行使法定合同解除权的情况下是否需要按照租赁合同约定“赔偿剩余时间租赁权的费用”不属于本案审查范围，双方当事人应另循途径解决。原审判决将上诉人支付房屋占有使用费及滞纳金的时间计算至2019年5月31日，被上诉人未对此提出上诉，本院对此予以维持。对于该日期之后的房屋占有使用费及滞纳金，被上诉人可另循途径解决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费534元，由上诉人计宁文负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年三月二日书记员 何明辉