山东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁执异46号异议人(案外人)：山东广电网络有限公司章丘分公司，住所地济南市章丘区双山街道双山大街路东。负责人：郭峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋建利，北京大成(济南)律师事务所律师。申请执行人：中国建筑第二工程局有限公司，住所地北京市通州区梨园镇北杨洼251号。法定代表人：陈建光，董事长。被执行人：章丘立天唐人置业有限公司，住所地济南市章丘区明水街道唐人中心A7写字楼18楼。法定代表人：郑廷坚，该公司总经理。异议人山东广电网络有限公司章丘分公司不服本院（2018）鲁民初6号民事裁定，向本院提出异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。本院在执行申请执行人中国建筑第二工程局有限公司与被执行人章丘立天唐人置业有限公司施工合同纠纷一案中，异议人山东广电网络有限公司章丘分公司向本院提出异议，请求解除对被执行人章丘立天唐人置业有限公司名下，位于济南市××区××区××、百脉泉路××、铁道北路以北××房产的查封，并中止执行。事实与理由：异议人与被执行人于2014年12月22日签订《章丘立天唐人中心有线电视双向布线系统合同书》，约定由异议人承揽章丘立天唐人中心双向布线系统的布线及系统调试、输送信号等工作，工程总价款3623780.61元，最终优惠价3250000元。根据合同约定，合同签订后15天内被执行人一次性付款，异议人应出具发票。2015年7月21日，异议人将3250000元发票开给被执行人。但被执行人因资金困难，无法支付全部工程款，经双方协商，于2015年7月27日签订《房屋抵债协议》及《商品房认购协议》，约定被执行人将其开发的章丘立天唐人中心项目的D6-105室作价2922451元抵顶部分工程款，被执行人于2015年9月28日给异议人开具了2922451元的收据(收据开具的房号为老房号D-1171，因后期重新确定编号，与新房号D4-105为同一房源)，剩余工程款被执行人于2015年10月30日、2015年11月12日分两次支付给异议人共计327549元。被执行人于2017年3月9日将该房产交付给异议人使用，异议人从房产交付之日起占有、使用至今。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，1.异议人对被执行人的债权已到期，被执行人无力全部偿还，遂于2015年7月27日异议人与被执行人签订《房屋抵债协议》及《商品房认购协议》，虽然双方之间还没有签订正式的商品房买卖合同，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，可认定异议人与被执行人签订了正式的商品房买卖合同。2.2017年3月9日被执行人已将案涉房产交付给异议人，异议人占有、使用至今。3.根据《房屋抵债协议》及《商品房认购协议》的约定，协议签订之时，视为异议人支付全部房款，被执行人向异议人开具收据。4.案涉房屋因被执行人原因及法院的查封，一直未办理过户登记手续。中国建筑第二工程局有限公司答辩称，一、房屋备案登记不具有对抗人民法院的查封及执行。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案保全的全部房产，均登记在被执行人名下，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条的规定，中国建筑第二工程局有限公司有权申请人民法院予以保全。异议人称案涉房产已经为其抵债依法应当解封，没有事实和法律依据。二、以房抵款系属新债清偿，债的同一性未改变，仅是增加一种新的清偿方式，债权的顺位不能因此发生改变。异议人与被执行人签订的房屋抵债协议目的是清偿有线电视布线合同的工程款，双方签订的抵房协议及其相关文件并不能得出双方协调一致对债的同一性做出更改的意图。即看不出将支付工程款之债变更为交付房屋之债的意思表示，因此需要按照新债清偿处理，双方约定的以房抵款仅是在保持债的同一性的前提下，增加了一种债的清偿方式，当新的清偿方式不能实现时，应当恢复旧债清偿。物权优于债权，债权之间具有平等性，这是权力顺位的基本规则，异议人与被执行人之间的旧债为布线工程款之债，属于普通债权且该债权并不存在优先权利，因此在债的同一性未发生改变的情况下，仅是增加了一种支付方式并不能优于其他债权。否则将会对债权具有平等性这一规则造成严重破坏，且变相暗示社会主体可以通过以房抵款的方式创设优先权，极易造成虚假诉讼及恶意对抗执行的情况。三、即便债的同一性发生改变，也不能直接认定以房抵款能够排除执行，应当考虑其以房抵款的目的是否为购买房屋。本案异议人的目的明显是消灭旧债，不能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在适用法律时需要探究最初的立法本意后再予以妥善适用，该条之所以规定排除执行不仅是因为买受人没有过错并实际形成占有，最主要的是考虑买受人自购房之初便对所购房产的合理期待，试想一下，一个买受人之所以买房肯定是在购买前就对该房产有了相应的使用安排，其在交房前一直小心谨慎，一直期待房屋到手，然后购房人拿到房产后，却告诉他房子被执行，而不能得到了。这明显是不能符合一般社会群体的可接受性及合理期待，所以该条的内在目的其实是保护购房者一直以来的期待情感。异议人与被执行人之间通过以房抵款用于清偿布线工程款之债，在以房抵债前异议人并无购房的目的，也就没有对房屋有相应的计划安排仅是为了消灭旧债，这在房屋抵款协议中已经明确的意思表示，且异议人与被执行人签订的房屋认购协议清楚的表明了异议人签订抵房协议仅仅是为了消灭债务，抵房不能履行可以更换其他房屋履行，抵债房屋目的是再转让，被执行人对异议人对外转让协助更名，故异议人对抵债房屋并不具备对特定房屋的情感期待。故在异议人没有证据证明其抵房的目的是为了购买房屋的情况下，不能适用该条排除执行，其不属于该条规定的买受人。四、物权期待权排除执行本身就是对既有规则的突破，所以不宜扩大解释，并且异议人也有相应的救济途径，恢复旧债并未对异议人造成不利后果。物权期待权本身就是在衡平价值冲突后现有权利顺位的突破，不宜扩大解释范围。故以房抵款的接受人不宜认定为买受人。另外，异议人完全可以通过主张旧债的方式得到救济，且异议人的旧债原本就是普通债权。五、异议人的以房抵款并不符合物权期待权排除执行的法律规定，且存在倒签协议恶意排除执行的可能。物权期待权在法律上的规定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条。其中第二十九条保护的是生存权，而本案异议人为企业并不存在生存权的问题，故不应当予以适用。而第二十八条除了属于买受人外，还要求满足四大条件：首先，无法判断房屋抵款协议的真实性，目前的司法鉴定手段根本无法对文件签订时间做出准确鉴定。其次，即抵款协议属实，根据异议人表述抵房至今已经过去5年，异议人与被执行人之间并未签订商品房买卖合同，异议人内心真意明显是暂时不网签备案，等寻找到合适买家后直接转卖，达到规避税费的目的，故其对抵债房屋不具备物权期待权，仅是把抵债房产当做了清偿方式。最后，该抵债房产并未实际占有和使用，目前司法实践认定占有至少也需要入住或者缴纳相关物业费用。异议人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的适用条件，即便异议人确实对抵债房产进行占有，亦不足以排除执行。综上，异议人签订以房抵款协议的目的是为了消灭旧债，而抵债房产交付仅是在履行以房抵款协议，并不具备物权期待权所要保护的法益，故请求法院裁定继续执行。本院查明，一、异议人与被执行人于2014年12月22日签订《章丘立天唐人中心有线电视双向布线系统合同书》，证明异议人承揽章丘立天唐人中心双向布线系统的布线等工作，工程价款3250000元。二、异议人与被执行人于2015年7月27日签订《房屋抵债协议》及《商品房认购协议》，约定被执行人将其开发的章丘立天唐人中心项目的D6-105室作价2922451元抵顶部分工程款。三、剩余工程款被执行人于2015年10月30日、2015年11月12日分两次支付给异议人共计327549元。证明异议人与被执行人之间的工程款支付完毕。四、被执行人于2017年3月9日将该房屋支付给异议人使用。五、本院作出(2018)鲁民初6号民事裁定，于2018年1月11日查封被执行人章丘立天唐人置业有限公司名下，位于济南市××区××区××、百脉泉路××、铁道北路以北××房产。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人山东广电网络有限公司章丘分公司在本院查封涉案房屋之前已签订《房屋抵债协议》及《商品房认购协议》，由章丘立天唐人置业有限公司用其所有的案涉房产抵顶所欠异议人的部分工程款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议，具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定。而且案外人已占有，案涉房产没有办理过户手续并非异议人自身原因所致。因此，异议人山东广电网络有限公司章丘分公司提出的异议，符合上述司法解释规定。综上，异议人山东广电网络有限公司章丘分公司的异议理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对被执行人章丘立天唐人置业有限公司名下，位于济南市章丘区商贸区汇泉路以南，百脉泉路以西，铁道北路以北的D4-105号房产的执行。案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  陈居山审判员  石少红审判员  王召波二〇二〇年三月十六日法官助理滕飞书记员王青