北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终918号上诉人(原审原告、反诉被告)：王凯瑞，男，1994年11月16日出生。委托诉讼代理人：郁有振，北京振持律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：魏盛火，男，1970年10月9日出生。委托诉讼代理人：唐朝，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘旭，北京市通商律师事务所实习律师。上诉人王凯瑞因与被上诉人魏盛火房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初18040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王凯瑞上诉请求：1.变更一审判决第二项、第三项为魏盛火实际腾退房屋给王凯瑞后，王凯瑞再向其返还押金10万元；2.撤销一审判决第四项，判令魏盛火按照每日2027.40元的标准向王凯瑞支付占有使用费，从2019年11月24日计算到魏盛火将房屋实际腾退并交还给王凯瑞之日。事实和理由：1.押金具有担保魏盛火交还房屋的保证金性质，应在魏盛火交还房屋后返还。2.双方虽在微信中提到对房屋租金标准进行协商，但前提是需要修改合同内容。因魏盛火不同意修改合同内容，应认定双方未就租金标准达成新的合意。3.退一步讲，即使认定双方就租金标准达成新的合意，但该合意仅涉及1-3层。北七家镇政府、燕丹村委会联合发布文件后，涉案房屋第4层不再对外出租。魏盛火认可其物品存放在4层房屋内，截至目前尚未腾退。魏盛火应支付占有使用费。魏盛火辩称，同意一审法院的判决。王凯瑞向一审法院起诉请求：1.确认我方与魏盛火于2017年8月5日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；2.判令魏盛火赔偿我方损失1万元；3.判令魏盛火限期将所租赁的房屋腾空并交还给我方，并支付自2019年11月24日起至房屋实际腾退并交还之日止的房屋使用费，按照每日2027.40元的标准计算。魏盛火向一审法院反诉请求：1.判令王凯瑞返还押金10万元；2.判令王凯瑞返还租金，应返还的租金按照每月5万元的标准，自房屋实际腾退之日计算至2020年3月31日（不满一月按一月计算）；3.判令王凯瑞支付我方装饰装修等直接损失共计213182.2元；4.判令王凯瑞支付信赖利益损失，按照每月21600元的标准，自本案判决生效之日起计算至2022年9月30日（不满一个月按一个月计算）。一审法院认定事实：2017年8月5日，王凯瑞（甲方）与魏盛火（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》。该合同第一条约定：乙方承租房屋坐落于北京市昌平区x号，楼层（1-4）房屋经双方共同确认大小间共计67间，送一间平房不得出租。乙方承租该房屋用途作为公寓式房出租散户家庭正常居住。第二条约定：租赁期限自2017年10月1日至2022年10月1日止，共计5年。甲方应于2017年8月15日前将该房屋交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方须在租赁期满前或合同解除当日无条件按照该房屋内改造维修后的现状返还该房屋及其附属物品、设备设施等。第三条约定：该房屋年租金为74万元，第一年支付方式为一年一付，剩余年租金为半年一付。本合同签订之日，乙方向甲方支付第一次租金74万元，以后于每年8月1日及每年2月1日前乙方向甲方支付每半年的房租。本合同签订之日，乙方向甲方支付押金10万元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。甲方给予乙方45天的装修免租期，免租期自房屋交付之日开始计算，免租装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但应支付使用该房屋产生的水、电等费用，免租期满次日开始计算租金。甲乙双方协商一致同意，本合同签订之日起三年后，双方同意该房屋租金递增百分之十，且乙方愿意按照该约定支付房屋租金。合同添加项约定：楼下大院内，以五间平房为分界线，平房以北由乙方停车为主，平房以南以甲方种树为主、乙方停车为辅，届时甲方如有需要，平房以北在保障乙方正常停车情况下，甲方可以适当种植树木。该合同还对双方的权利与义务、合同解除、违约责任等进行了约定。合同签订后，魏盛火于2017年8月5日、2017年8月15日向王凯瑞支付押金、租金共计80万元（押金及第一年度租金共计84万元，其中4万元双方均认可已抵扣），王凯瑞亦将房屋交付给魏盛火。后魏盛火将房屋对外出租。2018年6月，北京市昌平区北七家镇人民政府、北京市昌平区北七家镇燕丹村村民委员会联合发布《消除消防安全隐患、共筑平安家园》，该文件载明：根据消防部门有关要求，四层以上（含四层）房屋严禁对外出租；四层以下房屋出租必须符合“十有十无”消防安全标准；如有违规出租行为，请在本文件发布后两周之内搬离，六月底之前完成，存在其他安全隐患的房屋，请在七月底前整改完毕。诉讼过程中，魏盛火称上述文件发布后，涉案房屋四层不再对外出租，政府在四层房屋门口张贴了封条，魏盛火亦将四层楼梯封堵，并认可四层房屋内现尚存放有家具、床上用品等物品。王凯瑞认可四层房屋被张贴封条及魏盛火封堵四楼楼梯的事实，并主张虽然四层房屋之后并未住人，但大部分封条已被魏盛火揭开，现该四层房屋由魏盛火存放空调、被褥等物品使用。2018年7月，魏盛火与王凯瑞通过微信方式沟通，王凯瑞表示“那四层啊……明儿个让住了你要往出租出去，你们租一间给我交一点钱租两间给我交两千……”“不管是从年租多少钱，您做一万年我都不管，我就要一千您租一千租一间房，给我一千块钱多出一间房……”“租与不租八月一号咱们就得谈完，你那边也商量商量吧。我这边就这些，也没别的”。2018年8月1日，魏盛火向王凯瑞支付租金253060元。当日，魏盛火向王凯瑞发送微信，称“钱已打到你的卡上了”“按你说的，一间1000元月×50间×6个月”“减去四层17间三个月的”“剩下253060”，王凯瑞回复称“那合同得把房间数跟总价改了啊。不然也对不上账啊”，魏盛火回复称“合同不改，如四层可以租了，就在按合同来”，王凯瑞又回复称“您不用担心说以后四楼让租了我也跟您要1000一间，这个问题可以写在合同里，四楼让租了还是原价”，魏盛火称“如不能租以后就按一间一千月算”，王凯瑞再回复称“对啊”。2019年1月30日、2019年8月1日，魏盛火分别向王凯瑞支付租金30万元、30万元，共计60万元。诉讼过程中，魏盛火主张其对房屋进行了装修，并申请对装修价值进行评估，法院依法委托北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）进行此项鉴定工作。2019年10月21日，魏盛火以无力承担鉴定费为由，申请撤回鉴定。2019年10月25日，北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）作出《退案函》，退回此项鉴定。诉讼过程中，王凯瑞对魏盛火主张的装修项目提出异议，双方对装修价值亦未能达成一致。诉讼过程中，王凯瑞主张魏盛火在装修房屋时，因防水未做好，导致房屋外墙受损，故要求魏盛火赔偿损失1万元。涉案房屋所在土地系农村宅基地，该房屋的建设未取得建设工程规划许可证等合法审批手续。诉讼过程中，王凯瑞、魏盛火均认可涉案房屋系四层建筑，建筑面积约2000平方米，其中第四层房屋共计17间，租赁范围内的第一至三层房屋共计50间。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该司法解释第一条第二款规定：乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。根据本案查明的事实，王凯瑞将其在农村宅基地上建设的房屋出租给魏盛火使用，但该房屋的建设未依法取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，故双方签订的《北京市房屋租赁合同》依法应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《北京市房屋租赁合同》无效后，魏盛火应将涉案房屋返还给王凯瑞，王凯瑞亦应将收取的押金10万元返还给魏盛火。根据本案查明的事实，在北七家镇政府、燕丹村委会联合发布文件后，涉案房屋的第四层被张贴封条，该层房屋未再转租他人居住，通过魏盛火与王凯瑞的微信记录，足可证明双方已就房屋租金标准达成新的合意，故此，法院对于魏盛火主张的其已按此合意标准向王凯瑞支付租金至2020年3月31日的事实予以认定。因双方未能在本案诉讼过程中解决房屋返还问题，且返还房屋的时间现无法具体确定，故对于王凯瑞诉请的房屋占用费问题，以及魏盛火诉请的返还租金问题，双方可待房屋实际返还后另行解决。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，双方对于装饰装修的项目存在争议，王凯瑞不同意利用装饰装修物，且双方对于装饰装修价值无法达成一致，现魏盛火虽主张装饰装修损失，但在法院依法委托评估后，魏盛火又撤回评估申请，对此，魏盛火应承担举证不能的不利后果。故此，魏盛火反诉要求王凯瑞赔偿装饰装修损失213182.2元，法院不予支持。王凯瑞主张魏盛火在装修时因防水未做好，导致房屋外墙受损，故要求魏盛火赔偿损失1万元，但其提供的证据并不足以证明其所主张的事实，故对于王凯瑞的该项请求，法院不予支持。对于导致《北京市房屋租赁合同》无效的后果，王凯瑞负有过错，应承担相应的责任；魏盛火作为房屋承租方，亦应谨慎审查涉案房屋的权属、建设审批等相关情况，其未尽到此项义务，亦应承担相应的责任。故此，魏盛火要求王凯瑞赔偿信赖利益损失，事实及法律依据不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认王凯瑞与魏盛火于2017年8月5日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；二、魏盛火于本判决生效后三十日内将其承租的位于北京市昌平区x号的房屋返还给王凯瑞；三、王凯瑞于本判决生效后十日内返还魏盛火押金10万元；四、驳回王凯瑞的其他诉讼请求；五、驳回魏盛火的其他反诉请求。本院经审理查明：1.二审中双方均认可魏盛火将房屋另租给其他租户。2.魏盛火曾经提出上诉，在2020年3月10日申请撤回上诉。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，魏盛火在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。王凯瑞将未依法取得建设工程规划许可证的房屋出租给魏盛火，双方签订的《北京市房屋租赁合同》依法应属无效。合同无效的情况下，押金条款亦属无效。王凯瑞主张先返还房屋后返还押金的请求无法律依据，应不予支持。当事人协商一致，可以变更合同。根据双方的微信沟通记录，足以证明双方已经就房屋租金标准的变更问题达成了一致意见。王凯瑞主张变更的前提是需要修改合同内容，无事实依据，应不予支持。2.关于已支付租金的期间。2017年8月，魏盛火支付了2017年10月1日至2018年9月30日的租金74万元（含双方均认可已抵扣的4万元）。《北京市房屋租赁合同》涉及67间房屋，每间房屋每月租金约920.4元。2018年6月，北七家镇人民政府要求四层以上房屋禁止出租，在6月底之前搬离。扣除四楼17间房屋三个月（2018年7月至2018年9月）的租金后，魏盛火应支付的2017年10月1日至2018年9月30日的租金应少付约46940.4元。应少付部分的租金在魏盛火应支付的2018年10月1日至2019年3月31日的租金（30万元）中扣除后，魏盛火该租赁期间应支付253060元。魏盛火在2018年8月1日已经支付了该笔租金，且2019年1月30日、2019年8月1日又分别支付了30万元，应认定魏胜火已经支付至2020年3月31日。关于北七家镇人民政府要求四层以上房屋禁止出租后的四层占有使用费问题。《北京市房屋租赁合同》约定的房屋用途是公寓式房屋出租。政府部门要求四层以上房屋禁止出租且张贴封条的情况下，王凯瑞再向魏盛火主张占有使用费无事实和法律依据。因双方未能在本案诉讼过程中解决房屋返还问题，且房屋另行出租及疫情原因导致返还房屋的时间现无法具体确定，故对于王凯瑞诉请的房屋占用费问题，可待房屋实际返还后另行解决。综上所述，王凯瑞上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4899元，由王凯瑞负担1900元（已交纳），由魏胜火负担2999元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  刘国俊审 判 员  辛 荣二〇二〇年三月三十一日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳