江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终249号 上诉人（原审被告）：喻江峰，男，1979年1月10日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：沈淑瑶，江西途证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜涛，江西途证律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：中承国际工程有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区。 法定代表人：王小兵，董事长。 委托诉讼代理人：符邰凡超，系公司法务。 委托诉讼代理人：叶学华，江西平常心律师事务所律师。 上诉人喻江峰因与被上诉人中承国际工程有限公司（以下简称中承公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 喻江峰上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判喻江峰无须向中承公司返还房屋租赁押金200000元；3.本案全部诉讼费用由中承公司承担。事实和理由：1.双方签订的《房屋租赁合同》第七条对房屋租金支付时间及方式有明确约定，中承公司应每季度缴纳租金，根据房屋租赁的交易习惯，应该是先付租金再使用房屋，但中承公司每次都是先使用房屋再支付租金，存在严重拖欠租金的行为，一审法院对该部分的认定存在明显错误。合同约定每平方米34元的租金是净得费用，不包含税票费用，且并未约定中承公司应于喻江峰开具发票后再支付租金，一审法院仅根据中承公司的管理制度及财务制度认定应先开发票后支付租金，明显错误。2.中承公司逾期支付租金且故意毁损租赁房屋的行为已构成违约，撤场时也未与喻江峰办理房屋交接手续，根据合同约定，喻江峰有权扣除其全部押金作为违约金。 中承公司辩称：喻江峰的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。1.根据双方签订的租赁合同及补充协议的约定，我方支付了押金、租金和相关费用，从2013年6月6日至2019年1月21日，在长达5年半的时间内，喻江峰一直未对租金支付时间提出过异议，说明喻江峰以自己的实际行动认可了中承公司支付租金、水电费及物业管理费的方式和时间。2.租赁合同约定每季度支付租金，但支付时间没有约定，同时根据《税法》的相关规定，喻江峰收取租金，开具发票并依法纳税是其法定的义务，一审法院的认定并无不当。3.租赁合同约定扣除押金的条件为拖欠房租累计1个月以上，或者迟延支付押金，但中承公司没有这种行为，喻江峰要求扣除押金的条件不成就。4.所有租赁合同根本目的是出租方依法收取租金，承租方合理使用租赁物，双方未违反合同目的，都在法律允许范围内，不构成违约，否则不利于稳定租赁关系和社会交易目的。本案中，中承公司没有违约和瑕疵行为，合同期满后，亦按约定打扫卫生履行交接手续，相反喻江峰意图霸占我方巨额押金，应当予以遏制。 中承公司向一审法院起诉请求：1.判令喻江峰归还中承公司押金20万元，资金占用费3000元（从2019年1月22日起，按照0.5%每月的利率计算，直至全部押金还清为止）；2.本案诉讼费、保全费由喻江峰承担。 一审法院经审理查明：2013年2月18日，以喻江峰为甲方，以中承公司为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将坐落于施尧路1111号水榭公馆B#栋xx的面积为1200平方米的房屋出租给乙方，房屋租金为34元/平方米/月即40800元/月，出租房屋押金为20万元，租赁期限自2013年6月6日至2016年6月6日，租期为三年。甲方保证向乙方出租的房屋系本人拥有完全所有权和使用权。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经协商后，重新签订租赁合同，在相应条件下，乙方有优先权。房屋租金支付方式为甲方拿到房产证后乙方支付给甲方房屋押金20万元。每季度缴纳房屋租金122400元。乙方应按时交纳自行负担的费用，如：水电费、物业管理费、卫生费等。甲方租金每平方34元为净得费用不包含任何费用，如另外产生费用由乙方负担。在租赁期内，该房屋及所属设施的维修责任，由乙方负责甲方应积极配合，乙方进行维修或装修须提前告知甲方，经双方协商在不影响其它的情况下进行施工。乙方应合理使用甲方所提供的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济补偿。甲方须配合负责乙方二次消防验收。租赁期间，甲方有权按照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效，甲方出售房屋，须在一个月前通知乙方。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。双方可以协商变更或终止本合同。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同、收回出租房屋，并扣除押金作为违约金及补偿：1、未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；2、未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；3、损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；4、未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；5、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；6、逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；7、拖欠房租累计1个月以上。租赁期满合同自然终止。因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。合同签订之后，喻江峰依约将房屋交付中承公司使用，中承公司于2014年7月23日通过银行转账方式向喻江峰支付房屋租赁押金200000元。 在2013年2月18日签订的合同到期之后，双方于2016年8月18日再次签订《房屋租赁合同补充协议》一份（以喻江峰为甲方，以中承公司为乙方），双方约定：鉴于甲乙双方于2013年2月18日签订的《房屋租赁合同》已于2016年6月6日到期，经双方友好协商，本着平等自愿、协商一致的原则就原《房屋租赁合同》订立如下补充协议：乙方续租原合同内约定的办公场所，租赁期为2016年6月7日至2017年11月6日，共计17个月。甲方自2016年8月7日起收回乙方会议室所占用的区域，核减乙方租赁面积106平方米，续租面积变更为1094平方米。续租期间租金为45元/平方米/月，合同签订生效后，乙方向甲方一次性付清全部租金846450元整。本补充协议属于《房屋租赁合同》的必要组成部分，如有不一致之处，以本补充协议为准。其他条款按照原合同执行。在2016年8月18日签订的合同到期之前，双方于2017年10月25日再次签订《房屋租赁合同补充协议》一份（以喻江峰为甲方，以中承公司为乙方），双方约定：鉴于甲乙双方于2016年8月18日签订的《房屋租赁合同补充协议》已于2017年11月6日到期，经双方友好协商，本着平等自愿、协商一致的原则就原《房屋租赁合同》订立如下补充协议：乙方续租原补充协议合同内约定的办公场所，续租面积1094平方米，租赁期为2017年11月7日至2018年9月6日，共计10个月。续租期间租金为50元/平方米/月，合同签订生效后，乙方向甲方一次性付清全部租金547000元整。本补充协议属于原《房屋租赁合同》的必要组成部分，如有不一致之处，以本补充协议为准。其他条款按照原合同执行。在2017年10月25日签订的合同到期之前，双方再次于2018年7月31日签订《房屋租赁合同补充协议》一份（以喻江峰为甲方，以中承公司为乙方），约定：鉴于甲乙双方于2017年10月25日签订的《房屋租赁合同补充协议》已于2018年9月6日到期，经双方友好协商，本着平等自愿、协商一致的原则就原《房屋租赁合同》订立如下补充协议：乙方续租原补充协议合同内约定的办公场所，续租面积1094平方米，租赁期为2018年9月6日至2019年1月21日，共计4.5个月。合同签订生效后，乙方向甲方一次性付清全部租金320000元整。乙方承诺，在租赁期到期后，搬离租赁场所时，现场所内空调全部归于甲方所有。本补充协议属于原《房屋租赁合同》的必要组成部分，如有不一致之处，以本补充协议为准。其他条款按照原合同执行。中承公司已经付清应当支付给喻江峰的全部房屋租金，合同到期之前，中承公司将涉案租赁房屋交还喻江峰，喻江峰主张中承公司交还的房屋在现场余留了大量垃圾且电线外露、多处墙体和地面破损、吊顶大面积塌陷，存在重大的安全隐患，造成租赁房屋根本无法正常使用，中承公司提供的证据为照片一组。 一审法院认为：中承公司与喻江峰签订的《房屋租赁合同》一份、《房屋租赁合同补充协议》三份系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案中，双方当事人争议的焦点问题为：中承公司是否有权要求喻江峰返还房屋租赁押金200000元的问题。 关于此争议焦点，中承公司认为，双方签订的《房屋租赁合同》一份、《房屋租赁合同补充协议》三份已经到期终止，故中承公司有权要求喻江峰返还房屋租赁押金200000元，而喻江峰则认为，在合同履行过程中，中承公司拖欠房屋租金累计超过一个月，而且中承公司在合同到期之前故意损毁房屋且未按喻江峰要求进行修复，故喻江峰有权扣除中承公司的房屋租赁押金200000元作为违约金及补偿。关于此问题，一审法院认为，在双方签订的《房屋租赁合同》中双方约定房屋租金支付方式为：“每季度缴纳房屋租金122400元”，根据该约定仅能确定中承公司应当每季度向喻江峰支付房屋租金122400元，但并不能确定中承公司应当向喻江峰支付房屋租金的确切时间，故中承公司根据公司的管理制度以及财务制度在喻江峰向中承公司开具正规发票之后再向喻江峰转账房屋租金并不不当，而且从双方的合同履行过程来看，喻江峰并未对中承公司支付房屋租金的时间提出过任何异议，而且喻江峰在租赁合同到期之后又三次与中承公司续签《房屋租赁合同补充协议》，继续认可由中承公司承租涉案房屋，故喻江峰再以“中承公司在合同履行过程中拖欠房屋租金累计超过一个月，故喻江峰有权扣除押金作为违约金及补偿”作为抗辩意见显然于法无据，故一审法院对喻江峰的该项抗辩意见不予支持。关于喻江峰抗辩所称的“中承公司在合同到期之前故意损毁房屋且未按喻江峰要求进行修复，故喻江峰有权扣除中承公司的房屋租赁押金200000元作为违约金及补偿”意见，喻江峰对此仅提供照片一组作为证据，但根据喻江峰提供的该组照片并不能证实喻江峰的待证目的，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一款第（一）项：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决之前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、“人民法院应当依据下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”之规定，理应由喻江峰承担举证不能的法律后果，故一审法院对于喻江峰的该项抗辩意见不予支持。综上所述，喻江峰的抗辩理由不成立，应由喻江峰向中承公司返还房屋租赁押金200000元。至于中承公司主张的资金占用费3000元，由于双方在合同履行过程中产生了一定的争执，并非喻江峰故意不向中承公司返还房屋租赁押金，故一审法院对于中承公司的该项诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、由喻江峰在本判决发生法律效力之日起七日内向中承国际工程有限公司返还房屋租赁押金200000元；二、驳回中承国际工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4345元（中承国际工程有限公司已预交），减半收取2172.5元，保全费用1770元，以上共计3942.5元由喻江峰承担，此款限喻江峰在本判决发生法律效力之日起七日内支付。 二审中，喻江峰提交了一组新证据：《施工协议》和平安银行电子回单，证明中承公司在租赁期满前故意人为损坏房屋设备、设施，其擅自撤场后，也未及时修复、拆除并清理，租赁房屋存在多处质量问题，房屋内设备设施根本无法正常使用且存在重大安全隐患，喻江峰为避免因租赁房屋无法正常对外出租而遭受更大的经济损失，只能委托第三方对不能正常使用的装饰装修物全部拆除并清理现场，共计花费160000元。 中承公司质证认为，对该组证据真实性、合法性和关联性均有异议，双方签订合同时约定了房屋交给中承公司自行装修使用，在使用长达五年半的时间后搬离，与胡钰办理了交接，喻江峰与案外人签订的施工协议与本案无关，且房屋是否造成损坏不能仅凭施工合同证明，根本原因是中承公司使用房屋过长，装修陈旧，无法满足对外出租要求，因此造成本案的诉讼。 经举证质证，本院认定如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，承租人因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状，而喻江峰提交的施工协议显示装修的内容为拆除，包括墙体、木地板、吊顶、墙面砖、门等，并非对原有装饰装修的修复，该施工协议无法证明中承公司故意毁损房屋，也未能证明喻江峰因房屋损毁导致其自行修复所造成的损失，因此，对该组证据，本院不予认定。 本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，二审审理期间，喻江峰认可在2019年1月21日《房屋租赁交接协议》中签名的胡钰系其聘请的员工，主要负责的工作是出纳，2019年7、8月份离职，但喻江峰认为胡钰与中承公司办理交接并未得到其授权。 本院认为，喻江峰与中承公司签订的《房屋租赁合同》以及三份《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。上述合同及补充协议到期后，中承公司应将租赁房屋交还喻江峰，如未有违反合同约定的事项，喻江峰应向中承公司退还房屋押金。喻江峰上诉称中承公司逾期支付租金，并据此主张没收押金。本院认为，中承公司已付清租期内的全部租金，而喻江峰主张中承公司逾期支付租金的行为发生在2016年5月之前，但之后双方于2016年8月、2017年10月、2018年7月还签订了三份补充协议，喻江峰均未向中承公司主张逾期支付租金的违约责任，也未提供证据证明其就中承公司支付租金的时间提出过异议，现喻江峰以此理由拒绝退还押金，本院不予支持。喻江峰上诉还主张中承公司未与其办理交接，故意毁损房屋，其有权扣除押金作为违约金。本院认为，虽然喻江峰称其未与中承公司交接房屋，但其认可在交接协议上签名的胡钰系其聘请的员工，之后房屋也确由喻江峰自己管理；并且喻江峰未能举证证明其接收房屋后就屋内现状向中承公司提出过异议，其提交的照片和施工协议亦无法证明中承公司有毁损房屋的行为，应承担举证不能的法律后果，对喻江峰该项上诉请求，本院不予支持。 综上，喻江峰的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人喻江峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 晖 审 判 员  王革生 审 判 员  俞志翀 二〇二〇年三月十八日 法官助理  谢 颖 书 记 员  李盼盼