北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1938号上诉人(原审原告)：吴静，女，1986年9月8日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：刘东（吴静之夫），住河南省罗山县。委托诉讼代理人：张海燕，北京杰睿律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京冰河谷上网服务有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇天通苑小区东三区2号商业楼。法定代表人：王强，总经理。被上诉人(原审被告)：陈海红，女，1983年10月23日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：吴萌，上海市汇盛律师事务所律师。上诉人吴静因与被上诉人北京冰河谷上网服务有限公司（以下简称冰河谷公司）、陈海红房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初14771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴静上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。一审法院认定关于搬家费、房屋租金损失、库房租金损失、营业损失，于法无据，故不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定，合同无效时有过错的一方当事人，给对方造成损失的，应该赔偿因此所造成的损失，损失赔偿额应当相当于因此所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。搬家费、房屋租金损失、库房租金损失、营业损失等均应属于因为合同无效所造成的损失，故该诉讼请求于法有据，应当由过错方赔偿该项损失。2.一审法院认定对于导致《租赁合同》无效的后果吴静与冰河谷公司均有过错各承担50％的责任，认定事实不清，适用法律错误。该涉案房屋之前由陈海红租赁，用于餐饮业经营。吴静租赁该房屋时因不熟悉该地点的状况，特聘请了中介公司，考察并验证了其营业执照。因有工商注册的营业执照，吴静方才放心租赁该房屋，吴静已经尽了必要的审慎义务，不存在过错。3.一审法院认定吴静要求陈海红承担连带责任无事实及法律依据，属认定事实不清，适用法律错误。陈海红是该房屋的上一任承租人，在其租赁期间内，将房屋转租赁给吴静，吴静租赁该房屋是由陈海红介绍，且吴静将房屋租金直接转给陈海红，陈海红带着吴静在其原有的房屋租赁协议的基础上与冰河谷公司签订房屋租赁协议，且收取吴静145000元人民币作为转让费，该行为性质实质上是转租行为。陈海红明知涉案房屋为违法建筑，并且已经收到拆除通知面临拆除，故意隐瞒该事实将房屋转租给吴静，给吴静造成巨大损失，应当对该损失承担连带责任。4.一审法院认定加盟费及货物损失事实不清。吴静提供了现代服务、策划服务费电子发票及银行转账凭证，现代服务费及策划服务费实际就是品牌加盟费。关于货物损失，吴静提供了发票及《销售货物或者提供应税劳务、服务清单》,其中清单显示提供货物共计96种、近300件，吴静申请的货物损失仅为其中特供柠檬、鲜橙各一件(每件30斤),特供鲜果不允许转卖处理，正值夏季，有鲜果货物损失符合生活常理且证据足够充分。冰河谷公司辩称，同意一审判决。陈海红辩称，同意一审判决。吴静向一审法院起诉请求：1.判令吴静与冰河谷公司签订的《租赁合同》无效；2.判令冰河谷公司赔偿吴静损失合计146429.45元，含房屋装修费用56445.45元，固定设备7756元，房屋租金损失5000元，加盟费10000元，货物损失1656元，搬家费用1372元，库房租金损失4200元，营业损失6万元；3.判令陈海红承担上述费用的连带赔偿责任。一审法院认定事实：2017年2月16日，冰河谷公司（甲方）与陈海红（乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方向乙方提供一层冰河谷网吧门口东侧一处场所作为乙方经营场所；月租10000元，年租金为120000元整；自签订之日起每三年递增25％；房屋租赁时间为2017年3月16日起至2022年3月15日止；押金两个月20000元，半年一付款，每半年租金为60000元，合同的有效期内每年的9月1日和3月1日为付租日。合同还对其他内容进行了约定。2019年4月25日，陈海红（甲方、出让人）与刘东（乙方、受让人）签订《转让定金协议》，约定，甲方将其拥有的坐落于北京市昌平区东小口镇天通苑东苑三区2号楼一层（物美超市外）房屋及营业执照转让给乙方使用，转让费145000元；如乙方与业主方重新签订租赁协议，甲方承诺租赁期跟合同，该房屋每年租金不超过跟合同走，租金递增情况跟合同，租金支付方式半年付，其他押2；签署此协议当日，乙方向甲方交纳转让定金45000元；如房东问题不能承租于乙方，则甲方退还定金45000元，剩余转让费跟房东签署正式合同后付款。当日，吴静向陈海红支付45000元；2019年4月27日，刘东向陈海红支付10万元，同日刘东向陈海红支付5万元，摘要处记载系房租、转让费。2019年5月1日，刘东向还陈海红支付1万元，摘要处记载剩余转让房款。2019年4月27日，冰河谷公司（甲方）与吴静（乙方）签订《租赁合同》，约定，房屋使用性质为商用；房屋租赁时间自2017年3月16日起至2022年3月15日止；甲方向乙方提供天通苑东三区2号商业楼冰河谷网吧门口东侧作为乙方经营场所；月租10000元，年租金为12000元整；自签订之日起每三年递增25％时间为2020年；采用押两个月20000元，半年一付款；半年租金为60000元整；合同有效期内，每年的9月1日和3月1日为付租金日，乙方每次提前30天向甲方缴纳租金，逾期5天付年租金的5％，10天10％，15天后自动解除合同，责任自负。经甲方同意，乙方可以装修，但不得擅东房屋主体承重结构。合同还对其他内容进行了约定。2019年5月20日，天通苑北街道办事处发布《致广大业主的一封信》，告知街道开展建筑物户外广告牌匾标识、建筑物墙体违规户外广告牌匾标识和建筑物门前避风阁清理专项行动，要求业主于2019年6月5日前自主拆除。经询问，涉案房屋于2019年6月初拆除。2019年6月12日，刘东出具《收条》一份，内容为“今收到王强退还的房租35000元，押金20000元，共计55000元。”吴静提交专修合同及相关转账凭证，证明其装修损失。2019年5月4日，刘东（甲方）与河南聚格装饰有限公司（乙方）签订《蜜雪冰城店面装修合同》，并支出装修费51135.45元；吴静于2019年5月5日通过支付宝向案外人支付900元，商品说明为商品，吴静陈述为下水清理费用；于2019年5月6日微信支付610元，转给专业运输沙石料，拉渣土；同日，微信支付1800元，吴静陈述为改电费用；于2019年5月7日微信支付1000元，转给改门；于2019年5月14日微信支付1000元，转给改门。同日，案外人出具《收据》一张，载明“今收到断桥铝门款2000元”。吴静提交增值税发票四张，证明其支出前场操作台费用5280元、水池费用1720元、风幕机756元、加盟费10000元、鲜果损失1656元。吴静提交微信转账记录，证明其支付搬家费1372元。另吴静提交《房屋租赁合同》及转账记录，证明其支出租房费用。冰河谷公司对上述证据不予认可。陈海红对上述证据的真实性予以认可，但关联性和证明目的不予认可。冰河谷公司的法定代表人王强提交其与刘东的微信聊天记录，其中2019年5月29日微信记录记载：刘东“王哥，4月份之前就通知了，您应该当时提提醒我的时候说一下拆迁的风险，我拿这个原因要回定金也是可以的。现在这个情况，我真的很难办了。生意不好做，我用心做就好，这直接拆了不让做了，积蓄直接赔光了”。王强“你这个应该找转让你的上家问清楚。我已经问过你们了，是不是都谈好了。而且特意在门口等你问清楚你可不可以不租，你的反应是问我是不是想自己干。你说你已经交转让费了。你在没有搞清楚的状况的时候就交了钱，才来找我的。我提醒过你，况且我一直等你来找我谈。你把我说的话都没仔细想想。今天你说赔了四万也比赔20多万好吧。这是我当天我就和你说的话，你有想过来找我问清楚吗”；2019年6月1日刘东“因为吧台、操作台都是定制的，很可能带不走，就扔那儿吧，搬走没有意义”。冰河谷公司认可操作台、水池没有搬走。一审另查，吴静与刘东系夫妻关系。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。根据本案审理查明的事实，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。故此，吴静与冰河谷公司就涉案房屋签订的《租赁合同》应属无效。对于导致《租赁合同》无效的后果，吴静与冰河谷公司均有过错，均应承担相应的责任。根据双方的聊天记录及本案的具体情况，该院酌定吴静、冰河谷公司各应承担50%的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据合同约定及双方当事人的陈述，冰河谷公司对吴静装修的事实是知情的。现该房屋已被拆除，故此，吴静要求冰河谷公司赔偿房屋装修损于法有据，该院予以支持。赔偿金额由该院根据吴静提交的证据，结合双方当事人对导致合同无效的过错比例酌情予以确定。关于加盟费，吴静提交的发票应税名称为现代服务、策划服务费且提交加盟合同相佐证，吴静应承担举证不利的法律后果，故该项诉讼请求，该院不予支持。关于货物损失，吴静未提交充分证据，该院不予支持。关于搬家费、房屋租金损失、库房租金损失、营业损失，于法无据，该院不予支持。关于吴静要求陈海红承担连带责任的诉讼请求，无事实及法律依据，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、吴静与冰河谷公司于2019年4月27日签订的《租赁合同》无效；二、冰河谷公司于判决生效后10日内赔偿吴静损失26872.73元；三、驳回吴静的其他诉讼请求。二审中，冰河谷公司、陈海红未向本院提交证据，吴静向本院提交以下证据：1.北京匠心注人餐饮有限公司营业执照复印件，证明涉案房屋已被登记为前述公司的住所地，吴静对于涉案房屋的合法性已经尽到了注意义务；2.郑州两岸企业管理有限公司的app截图，证明吴静支付了10000元加盟费即税务票据中的服务费。冰河谷公司与陈海红对前述证据1的真实性认可，但对证明事项不予认可，对证据2的真实性称无法核实。本院经审查认为，涉案房屋是否取得建设工程规划取许可证，并不能从营业执照载明的企业的住所来判断，营业执照的主要作用和功能是表明特定主体的主体资格或相应的资质，营业执照中载明的住所仅是企业登记的住所，仅是企业登记中的一项必须记载的内容，住所涉及的房屋是否合法建筑并非营业执照本身所解决或证明的事项，故本院对吴静提交的证据1的证明力不予确认。郑州两岸企业管理有限公司的app截图，本院根据吴静提供的账号及密码进行了登陆，显示在2019年4月23日吴静提出加盟申请，4月29日签订加盟合同，已于2019年6月1日作报停申请，报停结束时间为2019年7月31日，报停原因为原店铺拆迁，重新选址装修后再开业。在本院限定举证期满之后，吴静又另行向本院邮寄了加盟合同，加盟合同中有关于开业时间、申请停业、申请恢复营业、报停时间及报停次数的约定。从本案实际情况来看，吴静在本案中所主张的加盟费损失，并非因本案所涉合同无效所导致的损失，其提供的加盟合同对此约定有相应的补救措施而且其事实上亦采取了部分补救措施，因此，本院对吴静提交的郑州两岸企业管理有限公司的app截图的真实性予以确认，但对其证明事项不予认可。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。根据本案审理查明的事实，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。故此，吴静与冰河谷公司就涉案房屋签订的《租赁合同》应属无效。本案中，根据吴静提交的证据，可以认定其对租赁标的物进行了装修，而冰河谷公司作为出租人并没有提交证据证明其对吴静的上述行为提出过异议，故应视为其同意吴静对租赁标的物进行装修改造。冰河谷公司作为出租方，对于租赁标的物不具备建设工程规划许可应当知情，其明知该情况仍对外出租，对于合同无效的后果应承担相应责任。吴静作为承租方，在签订及履行合同中，未尽必要的审慎义务，对于合同无效的后果亦应负相应责任，一审法院酌情双方的责任比例均为50%，并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院认为前述规定所涉及的合同无效的赔偿责任在性质上属于缔约过失责任，赔偿的范围限于信赖利益的损失，不得超过合同履行后可以获得的利益。因此，吴静上诉主张赔偿涉案合同履行后可以获得的利益，没有法律依据。搬家费、房屋租金损失、库房租金损失、营业损失等并非涉案合同信赖利益的损失范围，而是属于合同履行以后可以获得的利益，而且其中的部分是否必然因涉案合同而产生并不确定，一审法院未予支持并无不当。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款关于租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失的规定，一审法院认定双方分担装修现值损失并无不当。承担连带责任的前提为法律规定或当事人约定，本案中，吴静主张陈海红与冰河谷公司承担连带责任，并无相应的事实及法律依据，本院不予采信。吴静关于其本身无过错的主张以及加盟费属于其损失的主张，与本院查明的事实不符，本院不予采信。吴静所主张的鲜果损失是否实际发生，本院依据现有证据无法确定，对其该项主张，本院亦不予采信。综上所述，吴静的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3228元，由吴静负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘 洁审 判 员  梁 睿审 判 员  张 静二〇二〇年三月十八日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强