北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1785号上诉人（原审原告）：熊清子，女，1991年7月15日出生，汉族，昆吾九鼎投资管理有限公司投资经理，住北京市。被上诉人（原审被告）：曾麟舒，女，1983年2月23日出生，汉族，无业，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：王世勋，北京天达共和律师事务所律师。上诉人熊清子因与被上诉人曾麟舒租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初21298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。熊清子上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我一审诉讼请求，并判令曾麟舒支付应返还款项的利息，或将本案发回一审法法院重审;由曾麟舒承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审判决无视我在极度惊恐的情况下于2019年7月11日、12日回复的“嗯，好的，谢谢你”、“后面的房租我不要了”的真实背景，以及翌日曾麟舒男友反复多次向我确认解决方案的事实，认定双方就转租合同达成一致意见，是错误的。2019年7月11日在派出所等候解决矛盾期间，曾麟舒的男友与我沟通解决方案，我不确定其可能采取的行动，才在其反复追问下，于当晚22时46分表示可以不要中介费，退还剩余租金和押金即可。因此事使我极度惊恐，也为让母亲不再陪我遭罪，我于2019年7月12日凌晨0时41分表示后面的房租可以不要了。同日11：42分，曾麟舒男友要求我签署承诺，放弃中介费、其余房租不退，并骗我说警察让签的。后我于当日13：11分表明我仍坚持要求退还租金和押金。2.一审判决未对曾麟舒违约导致我租赁合同目的无法实现的事实进行认定。曾麟舒未与我协商一致就自行开展违法日租行为，导致我不能正常休息，构成违约。3.曾麟舒出尔反尔、违反诚信原则，不仅导致转租合同无法履行，还阻碍纠纷妥善解决。4.我不仅多次明确要求解除合同，还于2019年7月13日搬离北京市东城区东河沿甲1号楼6单元607主卧（南）（以下简称涉案房屋）后，表示愿意通过居委会、协警转交房屋钥匙，曾麟舒执意要求让人去我工作单位取钥匙，我怕受伤害，才予以拒绝。5.曾麟舒对涉案房屋转租权仅至2019年9月，超期部分应为无效合同。二、因曾麟舒违法进行日租的行为构成违约，我享有合同解除权，一审法院无视我的解除权，适用法律错误。三、即便认定双方就解除合同达成一致，但曾麟舒仅在用户量极少的APP上进行转租，未采用合理方式履行合同义务，对涉案房屋无法转租存在重大过错，对给我造成的损失应承担全部赔偿责任。曾麟舒辩称，同意一审判决，不同意熊清子的上诉请求。一、熊清子说她想提前搬走，在此期间双方达成了合意，与本案和解方案一致，即不收取额外的押金，中介费不退，剩余租金如果有转租行为也是按照天数进行返还。二、关于利用我的房间用于日租房的问题，我一审提交的证据能够体现这个想法是熊清子先提出来的，她应该对这个行为导致的后果有所认识。三、双方通过电话沟通过和解方案，说明熊清子明知通过电子方式达成的协议具有约束力。四、关于熊清子所述其极端惊恐的情况，2019年7月10日，我被熊清子及其母亲困住要求返还相关费用，故我拨打110报警，7月11日我在派出所处理此事，朋友无法联系到我，十分着急，赶到涉案房屋，其没有采取暴力方式强行进入，且有协警在场处理此事，因此不存在熊清子所述其因心理压力被迫缔结合同。熊清子向一审法院起诉请求：1.判令曾麟舒返还已交中介费2370元、押金4500元及租金12048元，共计18918元；2.判令曾麟舒赔偿损失4181.78元；3.本案诉讼费由曾麟舒承担。一审法院认定事实：2019年3月21日、22日，曾麟舒与熊清子就涉案房屋租赁事宜通过微信协商并达成一致意见，约定曾麟舒将涉案房屋出租给熊清子使用，月租金4500元，租期自2019年3月30日至2020年3月30日，押金4500元，押1付3，中介费2370元，付款时间为2019年2月25日、2019年5月25日、2019年8月25日、2019年11月25日。后，双方未就租房一事签订书面合同。2019年3月22日，熊清子向曾麟舒发送微信称，“Lily，我突然想到，因为我出差非常多，在我不在家的时候，能把我的房间在airbnb上放出去吗？我在放之前会把关房客的。就是问一下哈，如果不同意没事儿”。2019年3月22日至27日，熊清子通过微信支付、银行转账方式向曾麟舒支付了共计20370元，其中押金4500元、截止2019年6月30日的租金13500元、中介费2370元。2019年6月30日，熊清子向曾麟舒支付了2019年7月1日至2019年9月30日的房租13500元。2019年7月8日下午5:36，曾麟舒向熊清子发送微信，称“六点半有俩人来看房间dear，我已经准备挂airbnb了这个季节如果不好租”。熊清子称“啊？？？我晚上约了朋友过来吃饭，4点才约的，你下次能不能早点跟我说啊”。后，熊清子向曾麟舒发送微信，称“我的airbnb上有人要来住几晚，从9号到14号，我想让他们住次卧，分你300，他们住的这几天就不要别人来看房了，可以么”。曾麟舒回复称，“9号-14号每天收多少钱啊？我没怎么明白怎么分”。熊清子回复称，“我挂的每天300，平台还要抽成，估计到我手也就200多，因为是我挂出去的，也是我接待，所以我想这样分”。曾麟舒回复“亲爱的，我在开车，等一下我想想啊，我觉得你是说的一共有。这么多天是吗，我想想我是尽量先租出去，然后。如果airbnb的话我自己也可以挂在网上让PP一下”。熊清子回复称，“行，那就算了”。2019年7月9日，熊清子向曾麟舒发送微信称，“Lily，我想了一下，我不能接受我在住的时候不断有短租客过来住，第一打扰我的正常生活，第二有安全问题。如果你短租出去了，我会考虑退租”。曾麟舒回复称，“你进来的时候，说要airbnb的情况，我也答应你可以了，反过来说室友要短租的情况。你就不能接受，那以你的要求，只有完全一居室能符合这个标准，不管出去住自如还是其他合租，只要不是你自己一户，都会面临换室友，这个情况不是你我控制范围内的”。2019年7月11日，曾麟舒男朋友向熊清子发送微信称，“我的方案、押金先退给你，中介费退不了，房子挂上去，什么时候有人续租，房租算到哪天。再退给你。方案可以不”。熊清子回复称，“嗯，好的，谢谢你”。2019年7月12日，熊清子向曾麟舒男朋友发送微信称，“后面的房租我不要了”。同日，曾麟舒男朋友向曾麟舒退还押金4500元。2019年7月12日，熊清子将涉案房屋物品搬离至社区警务室。一审审理中，曾麟舒称，熊清子一直没有向其返还房屋钥匙，所以其认为熊清子一直在使用房屋，自己曾请朋友去涉案房屋中查看情况，但是发现熊清子涉案房屋的门是锁着的，不清楚熊清子是否已经搬离。曾麟舒还称，其男朋友是代表其处理租房事宜，双方已经协商好退还押金，房租算到房子可以租出去那天为止，熊清子对此也同意，且已经将押金退还了熊清子，熊清子搬离房屋后房屋一直未租出去，现租期于2019年9月30日到期，已经没有剩余租金可退。熊清子称，不清楚曾麟舒男朋友是否代表曾麟舒处理此事。法庭现场联系曾麟舒男朋友，曾麟舒男朋友陈述代表曾麟舒处理此事。熊清子当庭予认可。一审法院认为：本案中，双方之间虽未签订书面的租赁合同，但就承租涉案房屋达成合意，曾麟舒向熊清子交付了涉案房屋，熊清子向曾麟舒支付了房租、押金及中介费，双方形成事实上的房屋租赁合同关系。后，在合同履行过程中，双方因短租问题发生争议，但后续亦就该争议处理达成一致意见，即“押金先退给你，中介费退不了，房子挂上去，什么时候有人续租，房租算到哪天。再退给你”。现熊清子已退还曾麟舒押金4500元，租赁期也届满，没有剩余租金。故熊清子要求曾麟舒退还中介费、押金、未住期间的租金及赔偿损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回熊清子的全部诉讼请求。二审审理中，双方一致确认熊清子系于2019年7月13将个人财物搬至社区警务室，除此以外，双方对一审判决认定的事实并无异议。本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。另，熊清子提供其于2019年7月10日与曾麟舒男朋友的电话录音，欲证实双方沟通解约之事，曾麟舒同意退还未使用期间租金和押金；熊清子还申请法院调取派出所出警记录，以证实有两个男人意图闯入其住处，造成其受到惊吓。曾麟舒认为录音证据不属于新证据，录音当时尚未发生曾麟舒被举报并被公安机关拘留之事，后来双方通过短信和微信方式就解除事宜再行沟通，已经明确达成一致意见，即退押金、不退中介费，剩余租金需看房子是否能转租出去，后因涉案房屋并未转租出去，而租赁期限已届满，故没有房租可退。本院认为，熊清子申请调取出警记录，非属法院才能调取的证据，且其欲证明的事项对本案裁判结果无直接影响。至于其提供的录音证据，并不能推翻现有证据的真实性及证明效力。本院认为，民事行为遵循诚实信用原则。双方虽未订立书面合同，但就涉案房屋租赁的相关事宜进行了口头约定，并实际依约履行。根据已查明的事实，双方合租前对于可能会发生日租的事实是明知，也是接受的。后双方因此发生纠纷，熊清子要求提前解约，双方达成一致意见，即曾麟舒退还熊清子押金4500元，中介费不退，涉案房屋挂于网上招租，租出去后若有剩余租金则退还熊清子，否则租金不退。现熊清子提出其是在受惊吓的情况下同意上述协议，但其自述协议是在派出所椅子上等候解决时，曾麟舒男友与其协商确定的，故不存在受惊吓一说。根据现有证据，熊清子不能推翻双方已经达成的协议，现曾麟舒已将押金退还熊清子，涉案房屋租期已满，并无剩余租金可退还熊清子。至于熊清子诉述曾麟舒没有积极寻找租客接手涉案房屋一节，因双方并未明确约定寻找房客属于曾麟舒的义务及曾麟舒当应采取的方式，故无从判断曾麟舒是否积极寻找房客，也不能认定涉案房屋未再能转租应由曾麟舒承担责任。综上所述，熊清子的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费378元，由熊清子负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年三月十三日书记员 韩 铮书记员 刘 荧