陕 西 省 蒲 城 县 人 民 法 院民 事 判 决 书 （2019）陕0526民初1898号 原告：田x，女，1978年10月26日出生，汉族，农民，住蒲城县（原城关镇）西大街050号。被告：孔xx，男，19781985年04月16日出生，汉族，农民，住陕西省渭南市临渭区。被告：张xx，男，1940年06月18日出生，汉族，农民，住陕西省渭南市临渭区。原告田x诉被告孔xx、张xx房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年04月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田x到庭参加了诉讼。被告孔xx经公告传唤，被告张xx经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告田x向本院提出诉讼请求：1、判令被告孔xx支付原告房屋租金136000元（2014年05月01日至2016年01月13日）及电费450元，被告张xx承担连支付偿责任；2、判令被告孔xx向原告支付2014年05月01日至清偿之日的迟延履行违约金40000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告孔xx在2012年05月01日起租赁原告房屋，合同约定租金每年80000元，每年提前一月支付；2013年09月25日，被告孔xx又将该房屋转租给被告张xx，被告实际租赁占有使用至2016年01月13日。期间，自2014年05月01日至2016年01月13日租金136000元，电费450元，合计136450元至今未予支付。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，被告张xx应对房屋租金及电费承担连带清偿责任。后经原告方多次催要无果，现提起诉讼。被告张xx辩称，本案应按照渭南市中级人民法生效院判决执行。被告孔xx未到庭，亦未答辩。本案的调查重点为：1、被告孔xx是否应当支付原告房屋租金136000元、电费450元及迟延履行违约金40000元。2、被告张xx是否应对房屋租金136000元及电费450元承担连带支付责任。原告为证明其主张，提供的证据有：1、陕西省蒲城县人民法院（2018）陕0526民初16号民事判决书，陕西省渭南市中级人民法院（2018）陕05民终1527号民事判决书，证明原告与被告之间的房屋租赁关系以及占用房屋的时间和租金金额。2、被告张xx于2015年10月9日向蒲城县人民法院提交的申请书一份，田x与郭xx的微信聊天记录一份，证明被告张xx将房屋转租给皇某乙、皇某甲，并在原告收回房屋前占有、使用、收益的事实。3、支付宝付款凭证截图一份，证明电费450元系原告通过手机银行缴纳。被告孔xx、张xx未提供证据。为查明案件事实，印证原告提供的证据3中记载的户主与原告的身份关系，本院要求原告田x提供了其家庭户口本。经开庭审查，原告提供的证据1系人民法院生效裁判文书，本院予以确认。证据2中的申请书与证据1中查明事实能够相互印证，本院予以确认。证据2中的微信聊天记录无其他证据印证其真实性，本院不予确认。证据3与原告家庭户口本能够相互印证，本院予以确认。经审理查明，蒲城县人民法院曾受理原告田x诉被告孔xx、第三人张xx房屋租赁合同纠纷一案，并已作出（2014）蒲民初字第01483号民事判决，后原告田x不服上诉至渭南市中级人民法院。2017年11月29日渭南市中级人民法院以（2017）陕05民终1736号民事裁定书裁定，一、撤销陕西省蒲城县人民法院（2014） 蒲民初字第 01483号民事判决；二、发回陕西省蒲城县人民法院重审。2018年05月29日，蒲城县人民法院作出（2018）陕0526民初16号民事判决，查明案件事实为：“2011年，原告田莉受其父田xx授权并委托，办理其父所有的位于蒲城县XX路XX段XX号XX层砖混楼房的租房事宜。2011年12月07日，原告田x与被告孔xx签订租房合同一份，双方约定将原告田莉之父田xx所有的位于蒲城县XX路XX段XX号XX层砖混楼房租赁给被告孔xx使用，双方并就租赁期限、租金支付、续租等问题达成一致协议。合同约定：‘租期为十年，从2012年05月01日至2022年05月01日，租赁费一年一清，乙方先付5000元定金，交房时付剩余当年的租赁费；每年租金80000元，交付期限为每年期满前一个月。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装修，房屋装修所产生的一切费用由乙方承担，甲方不与分担。合同期满后不能拆除不可移动的装修，不可移动的装饰物权属处理双方议定。在租赁期间，乙方可以转租或者转包使用权。如单方违约，违约金以40000元理赔对方，以作经济赔偿。’同日，原、被告又签订补充协议一份，其中第9条约定，‘前两年房费，提前年前付给甲方，给甲方解决资金困难’。以上合同的甲方指原告，乙方指被告。合同签订后， 2012年02月24日至2012年05月09日期间，被告孔xx陆续向原告田x缴纳房屋租金共计142000元。2013年01月04日，原告田莉起诉被告孔xx，要求撤销双方所签订的房屋租赁合同，并要求被告搬出所租赁的房屋，主要理由是被告欠其18000元房租而且私自决定装修、改建，并不让原告父母在家居住、变卖原告财产等。后于2013年08月26日原告田x提出撤诉申请，蒲城县人民法院以（2013）蒲民初字第00063号民事裁定书，准予原告田x撤回起诉。2013年09月25日，被告孔xx及其妻子张某某与第三人张xx达成偿还债务协议一份，双方就第三人承包经营宾馆期间的相关事宜达成一致协议。双方在第二条约定：‘甲方（被告）自愿将其位于蒲城县XX路XX段XX号XX宾馆由乙方（第三人）承包经营五年（从2014年01月01日至2019年01月01日），来偿还甲方（被告）所欠乙方（第三人）债务40万元，乙方（第三人）在经营期间，自负盈亏，五年期满债务抵消。乙方（第三人）同意承包经营该宾馆’。2013年10月29日，第三人张xx与案外人皇某甲签订房屋租赁合同，约定将第三人租用的位于蒲城县红旗路西段五十号的一层门面房屋二间，租赁给案外人皇某甲经营，双方就租赁期限、租金等问题达成一致协议。2013年11月01日，第三人张治忠与案外人皇某乙、李某某签订租赁合同，约定将第三人租用的位于蒲城县红旗路西段五十号的一、二、三、四、五共计五层（一层仅包括一层的通道）租赁给案外人皇某乙、李某某经营宾馆。此后原告多次到租赁房屋闹事，并多次报警。2014年02月18日第三人将被告拖欠的房租费18000元及下一年的房租80000元共计98000元给付原告，原告拒收。2014年04月24日，原告田x在该租赁房屋门前张贴通知要求被告限期缴纳所欠房屋租赁费18000元并搬离其个人物品。2014年06月25日原告田x将被告孔xx诉至法院，要求1、解除与被告的租赁合同，2、请求判令被告向原告支付房屋租金18000元，3、被告向原告支付违约金40000元，4、判令被告按原合同约定向原告支付从2014年05月01日至被告归还房产之日的拖欠租金。原告此次起诉理由是被告欠其1.8万元的租金未付，被告私自转租给第三人张xx。2014年11月04日，在本案审理过程中，原告田x其父亲在未经被告及第三人同意的情况下搬至该租赁房屋后面的房间，2014年11月05日，第三人张xx向原告田莉提出抗议，并将抗议通知书张贴于租赁屋前，后原告父亲搬离此租赁房屋。因案外人皇某乙未按时缴纳房屋租金，第三人张xx将其诉至法院，2014年11月26日，原告张xx与被告皇某乙就租赁后面宾馆部分达成调解协议，此后第三人再未进去该宾馆。2016年01月13日原告在本案审理过程中私自进入该租赁房屋实际入住至今。在该案发回重审审理过程中，原告除1.2.3项诉讼请求外，第四项诉讼请求判令被告按原合同约定向原告支付从2014年05月01日至被告归还房产之日的拖欠租金变更为请求第三人张xx向原告支付2014年05月01日至2016年01月12日的租金、电费共计136450元，事实与理由亦有所变更。在本案审理过程中的2015年08月01日，被告孔xx提出对租赁房屋的装修装饰现值进行鉴定，2015年12月03日经渭南市昌鹏价格评估有限责任公司评估鉴定：该标的物评估价格为贰拾柒万柒仟元整（￥277000元），估价报告有效期自2015年12月03日至2016年12月02日。后被告孔xx对该鉴定结果不服，要求重新鉴定，但其未在人民法院规定的选定鉴定机构会议之日到会，致未能重新鉴定。2016年05月16日被告孔繁勇要求对该租赁房屋可移动、可拆除的宾馆用品价值进行鉴定，对装饰、装修价值进行重新鉴定，但其未能在指定的期限内缴纳相关费用。”该案中，蒲城县人民法院认为：“原告田x受其父授权办理蒲城县XX路XX段XX号XX层砖混楼房的出租事宜，其与被告孔xx所签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，符合相关法律规定，该合同合法有效。按照原、被告签订的协议及补充协议，被告未能将前两年的租金在约定的期限内缴纳，被告孔xx已构成违约。被告孔xx将涉诉房屋转租给第三人张xx，按照原告田x与被告孔xx所签订的房屋租赁协议，明确约定被告孔xx在租赁期限内可对涉诉房屋进行转租，故被告与第三人签订的租赁合同亦合法有效。故第三人张xx作为次承租人可代承租人孔xx向原告田x缴纳房屋租金，原告田x明确拒收的行为亦构成违约。原、被告在租赁房屋的过程中均存在违约行为。原告在知道第三人转租后于2014年6月提出诉讼时未对此提出异议，原告现依此为由要求解除合同不能成立。但原告田莉在本案审理过程中已于2016年01月13日实际控制入住涉诉房屋，其与被告孔xx之间签订的房屋租赁合同已经实际无法履行，故对于原告要求解除与被告孔xx签订的房屋租赁合同及补充协议的诉讼请求，依法应予准许。从原、被告签订的合同看，合同从2012年05月01日至2014年05月01日2年房租的租赁费是160000元，被告已缴纳房租142000元，被告尚欠原告18000元，故对原告要求被告支付拖欠的租金18000元的诉讼请求予以支持。原告要求被告支付违约金，因原、被告均有违约行为，依据合同约定，对原告要求支付违约金的诉讼请求不予支持。对于原告要求第三人张xx支付从2014年05月01日至2016年01月12日的租金136000元、电费450元，与合同的相对性原理相悖，故对原告的此项诉讼请求亦不予支持。该案中，原告拒收租金及实际入住，导致合同不能履行，其违约责任较大，故对于被告的装修装饰费用，原告应承担主要责任。根据鉴定结论，评估装修装饰物的价值为277000元，估价报告有效期自2015年12月03日至2016年12月02日，原告于2016年01月13日在估价报告有效期内实际入住该房屋，故原告应赔偿被告装修损失的60%即166200元。”判令：一、解除原告田x与被告孔xx签订的《租房合同》及《补充协议》；二、被告孔xx向原告田莉支付房屋租金18000元；三、原告田x给付被告孔xx涉诉房屋装修装饰物价值166200元；四、驳回原告田x的其他诉讼请求。后原告田x不服该判决，提起上诉，渭南市中级人民法院于2018年11月06日作出（2018）陕05民终xxx号民事判决书，确认一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判令驳回上诉，维持原判。另查明，原告田x于2016年01月13日，缴纳涉诉房屋在出租期间产生的电费450元。本院认为，原告田x受其父授权办理蒲城县XX路XX段XX号XX层砖混楼房的出租事宜，其与被告孔xx所签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，符合相关法律规定，该合同在人民法院确认解除前合法有效。蒲城县人民法院（2018）陕0526民初xx号民事判决书确认，原告已在2016年01月13日入住涉诉房屋并居住至今，判令解除合同并由被告孔xx向原告支付2014年05月01日前拖欠原告的租金18000元，对合同解除的时间应确认为2016年01月13日，被告孔xx对2014年05月02日至2016年01月12日的租金共计135743元及电费450元仍应承担支付责任。原告要求被告孔xx支付其迟延履行违约金40000元的诉讼请求，已经人民法院生效判决驳回，原告就此再次提起诉讼，构成重复起诉，对原告该诉请，依法应予驳回。原告田x主张，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，被告张治忠应对房屋租金及电费承担连带支付责任，但依据查明事实，原告田莉与被告孔繁勇之间的房屋租赁合同，已在2016年01月13日因原告实际控制房屋时解除，在此之前，原告与被告张xx之间不存在直接的合同关系，根据合同的相对性，对原告该诉讼请求应不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条等之规定，判决如下：一、由被告孔xx于本判决生效后十五日内支付原告田x房屋租金135743元及电费450元，共计136193元。二、驳回原告田x的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3829元，由原告田x负担负担29元，由被告孔xx负担3800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。  审  判  长   付宏建审  判  员     范寅峰人民陪审员     简鹏举  二〇二〇年一月十三日  书 记 员   王  淼1