广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终407号上诉人（原审原告）：广州市国龙房地产中介有限公司，住所地广州市南沙区南沙街云泽西二街5、6号103房。法定代表人：江国坚。委托诉讼代理人：涂俊玲，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：严伟玉，男，1974年11月18日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。原审被告：董刚，男，1978年1月28日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：梁桂波，男，1980年8月1日出生，广州黄莺茶业有限公司员工，系董刚同事。上诉人广州市国龙房地产中介有限公司（以下简称国龙中介公司）因与被上诉人严伟玉及原审被告董刚居间合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初6795号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。国龙中介公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、请求贵院依法判令严伟玉向国龙中介公司支付咨询及中介服务费45000元及违约金（以45000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2018年12月24日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自2019年8月20日起计算至实际偿清之日止）；三、本案一、二审诉讼费用由严伟玉承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误，国龙中介公司在涉案房屋交易过程中已尽到详尽告知义务及审慎义务，国龙中介公司在涉案房屋交易过程中不存在过错，涉案《房屋买卖合同》网签5个月后解除不是因严伟玉的购房资格不符合政策规定。第一，《房屋买卖合同》第十九条明确约定：经买卖双方协定如下，一、卖方同意买方使用第三方名字按揭过户。该约定是基于国龙中介公司在明确告知广州市市购房政策并审核严伟玉是否具备购房资格时，严伟玉明确提出需借用案外人名义过户并经董刚同意的情况下，才将该条款确认为合同内容，该条款的内容足以证明国龙中介公司在促成涉案《房屋买卖合同》签订时，已经准确具体的核实严伟玉的购房资格。第二，涉案三方于2019年12月23日签订涉案《房屋买卖合同》，2019年1月5日严伟玉借用案外人凌xx的名义与董刚成功签署涉案房屋的网签合同，不存在因严伟玉没有购房资格而导致涉案房屋无法网签、无法交易过户、涉案合同无法履行的情况。2019年6月5日解除网签合同的原因是严伟玉就涉案房屋申请的银行贷款金额过高无法经银行审批通过，董刚为避免扩大己方损失才与严伟玉协商一致解除网签合同。故，涉案房屋至今未交易成功不是因为严伟玉的购房资格不符合政策规定，而是严伟玉因申请贷款按揭的金额过高银行未审核通过导致。因此，一审法院认定国龙中介公司在涉案房屋交易过程中未尽到详尽告知义务及审慎义务，以致因严伟玉的购房资格不符合政策规定而导致涉案房屋至今未交易成功属事实认定错误，国龙中介公司在涉案房屋交易过程中不存在过错。二、一审判决法律适用错误，严伟玉须按照合同约定向国龙中介公司支付其本人及董刚应支付的咨询及中介服务费共计45000元及违约金。《合同法》第424条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《合同法》第426条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确的，依照本法61条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。本案中，国龙中介公司作为居间人，已经向严伟玉、董刚提供了签订合同的机会，并促成双方于2018年12月23日签订《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》第十条约定：基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付25000元作为咨询及中介服务费，买方于本合同签订之日向经纪方支付20000元作为咨询及中介服务费。首先，该条款已明确居间报酬的支付标准（提供订立合同的机会，合同签订即应支付全部居间报酬）、具体金额，不存在对居间报酬没有约定或约定不明的情形；其次，国龙中介公司是否协助办理过户递件手续、房屋交接手续、银行按揭贷款手续等并不是促成严伟玉与董刚双方签订房屋买卖合同的前提条件，因此一审法院认为应从公平合理和按劳取酬的原则酌情认定居间费用违反当事人的约定以及法律规定。严伟玉、董刚按照合同约定分别应向国龙中介公司支付20000元、25000元的咨询及中介服务费。现严伟玉、董刚未按约定于合同签订之日支付咨询及中介服务费，已属违约，应当承担违约责任。《房屋买卖合同》第十条约定：如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费。本案系因严伟玉的违约行为导致涉案房屋至今未卖出，因此严伟玉作为违约方除支付己方的20000元的咨询及中介服务费外，还应当支付守约方即董刚的25000元咨询及中介服务费。故，一审判决法律适用错误，严伟玉须按照合同约定向国龙中介公司支付其本人及董刚应支付的咨询及中介服务费共计45000元及违约金。综上所述，一审判决事实认定错误，适用法律错误，为维护国龙中介公司的合法权益，现依法上诉至贵院，请求贵院在查明事实的基础上，依法撤销一审判决并依法予以改判。严伟玉辩称：国龙中介公司没有尽到审查我方没有购房资格的义务。董刚辩称：我方同意原审判决，不同意国龙中介公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。合同解除是因为严伟玉的资格问题。坚持一审的答辩意见，对方提交的案例与本案关系不大。国龙中介公司在交易过程中也没有清楚说明购房资格问题，以及没有审查严伟玉的购房资格，我方的一审微信记录也可以证明该问题。国龙中介公司向一审法院起诉请求：1.严伟玉向国龙中介公司支付咨询及中介服务费45000元及违约金（以45000元为本金，自2018年12月24日起至实际付清之日止，按每日1%的标准计算，违约金以45000元为限）；2.董刚对严伟玉的债务承担连带责任；3.本案诉讼费用由董刚、严伟玉承担。一审法院查明事实：2018年12月23日，董刚（卖方）与严伟玉（买方）、国龙中介公司（经纪方）签署《房屋买卖合同》及附件，约定合同三方在平等自愿、友好协商的基础上，就买卖涉案房屋事宜达成如下协议：第三条该物业按套出售，成交价为1950000元。第十条基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付25000元作为咨询及中介服务费，买方于本合同签订之日向经纪方支付20000元咨询及中介服务费。买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金。如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费；如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方返还已付的咨询及中介服务费。第十九条三方约定的其他事项经买卖双方协定如下，一、卖方同意买方使用第三方名字按揭过户。二、卖方同意买方先付定金20000元。2019年1月1日再付30000元作为定金。待银行同意贷款后再将银行同意贷款余下的房款作为首付提前给卖方。三、本房产的银行按揭贷款由卖方自行负责还款，买方不负责代卖方还银行欠款。附件：买卖双方一致同意由买方按揭付款方式支付楼款并办理交易手续。签订本合同时支付50000元作为定金，首期楼款（含定金）100000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后_天内，买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在2019年2月28日前完成。1850000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同后_天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方。交易手续需在2019年2月28日前完成，如因房管局或银行原因导致迟延，则时间相应顺延。国龙中介公司提供其员工江xx与董刚的微信聊天记录，部分内容如下，1月3日，江xx：董先生，你好！买家约你明天早上十点左右到南沙房管局做个网签后再给你转钱好吗？董刚：可以，带什么资料，他找到名额了吗？江xx：身份证，房产证，户口本，结婚证，（原件）……董刚：对方找到名额了是吧。江xx：是的。1月5日，江xx：董先生，你好！收到钱了吗？董刚：没有呀。江xx：我催催他。他说最快要明天才打款给你。董刚：好的。1月6日，江xx：董先生，你好！收到钱了吗？买家说今天下午转钱给你的。董刚：没有呢。定金一直没有打。江xx：我再催催吧。1月7日，江xx：董先生，定金收到了吗？董刚：没有收到。1月8日，江xx：董先生，定金收到了吗？董刚：收到2万，还差1万。佣金要等贷款同意我才能付，因为不知道贷款批不批。贷款不批交易不成。江xx：不行啊！公司要我自己垫付的！董刚：不能确定交易是否成功，不可能付的。江xx：今天最后一天！明天我经理要我上交了！董刚：你给曾先生谈吧。不能确定交易是否成功我绝对不可能付的。到哪里都说不过去。你们有你们的制度，但是交易也有规则，希望你能理解。万一贷款批不下来，就没有卖掉的。江xx：如果交易不成功定金也可以不退的，贷款是买一家的问题，他贷不了款，是他违约，更何况他的评估价那么高！签了三方合同，表示在交易了！我们必须收取中介费的！你可以去问问别的行家，都是签完合同就收中介费的！董刚：你与曾先生谈吧。江xx：之前也说好的，签完合同就给中介费的！董刚：如果中介费全部付了，下一步还需要你们做很多事情的，当时谈的是定金退的，谈的很清楚。江xx：你说的是定金5万，不成功退2万5，你不能拿我们的中介费退啊。4月13日，江xx：董先生，你好！这两天你有问买家什么情况吗？董刚：问了，说上周五，又没有音信，你催吧，不行我去起诉了。4月22日，江xx：董先生，早上好！上周严先生怎么和你说？董刚：说本周二、三可以。如果不可以，周末回来了，要解除网签了。江xx：好的。5月9日，江xx：董先生，早上好！你回来了吗？严先生有回复吗？董刚：他今天来找我，我给他谈。江xx：你在南沙？董刚：在番禺。江xx：需要我过来吗？董刚：暂时不用，我先谈。江xx：好！有什么情况麻烦你告诉我一下。董刚：好。江xx：董先生，你好！严先生这次过去和你谈估计是解除合约的，但你们双方不能私下解决！否则公司会追究责任的，这样对大家都不好！包括我！董刚：那要怎么办呢，我们先谈吧，公司再怎么追究责任也不是我违约。江xx：好的，你们先谈谈，若要解除网签是必须告知公司的，不能私下解决！5月20日，江xx：董先生，早上好！现在什么情况了？有和严先生了解情况吗？董刚：还没有下同贷。5月27日，江xx：董先生，你好！听严先生说又重新按揭了？董刚：是的，换件递交了，换银行了，周四没有结果，真的要解除了。6月4日，江xx：董先生，你好！现在什么情况？董刚：还在谈，再不行就解除。6月6日，江xx：董先生，你好！听严先生说已经解除网签了？董刚：是的，解除了，昨天上午解除的，定金也退了。庭审中，严伟玉陈述其于2019年1月5日以案外人凌xx的名义与董刚签署涉案房屋网签合同，后于2019年6月5日解除网签合同，之后未再签署其他网签合同。董刚对此予以确认。国龙中介公司主张在签订涉案《房屋买卖合同》时要求严伟玉确认是否具备购房资格，但董刚和严伟玉表示用第三人名义办理按揭过户手续。董刚和严伟玉对此予以否认，其二人主张国龙中介公司没有审核严伟玉是否具备购房资格，因为怀疑严伟玉不具备购房资格，所以在《房屋买卖合同》上加上第十九条。严伟玉提供其与国龙中介公司员工江xx的通话录音，部分内容如下，严伟玉：优山美墅108起诉了，看怎样谈谈。江xx：我也不知道怎样跟你谈。严伟玉：本身这间屋还没成交完，跟业主口头谈过，等业主渡过这段时间再成交。江xx：公司就是讲佣金。严伟玉：就是讲佣金呀，我一早同你讲好的，等这间房子过户才给佣金的。江xx：你现在取消合同。严伟玉：没有取消合同，只是延迟。国龙中介公司对该通话记录真实性予以认可，关联性不予认可，认为国龙中介公司没有明确表示待过户时才支付佣金。一审法院认为：董刚、严伟玉与国龙中介公司签署的《房屋买卖合同》包含国龙中介公司与严伟玉、董刚之间的居间合同关系以及严伟玉、董刚之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查国龙中介公司与严伟玉、董刚之间的居间合同关系。《房屋买卖合同》中关于国龙中介公司与严伟玉、董刚三方居间合同的内容系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。本案的争议焦点为1.严伟玉应否向国龙中介公司支付居间服务费及违约金；2.如果需要支付，董刚应否承担连带责任。一审法院对此阐述如下：关于严伟玉应否支付居间服务费及违约金的问题。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。国龙中介公司作为居间人已向严伟玉提供订立房屋买卖合同的机会，促成买卖双方签订了《房屋买卖合同》，严伟玉应支付相应的中介服务费。严伟玉没有按时支付中介服务费，已经构成违约，应当承担违约责任。但是，国龙中介公司提供中介服务的房屋买卖交易并未完成，原因在于严伟玉的购房资格不符合政策规定。国龙中介公司作为专业的房地产中介服务机构，应当按照相关规定提供合法审慎专业的中介服务。按照目前的证据显示，国龙中介公司在促成涉案《房屋买卖合同》签订时，并未准确核实严伟玉是否具备购房资格，国龙中介公司和严伟玉均未对本次房屋交易尽到审慎义务。同时，按照房地产中介服务机构提供房屋交易服务的一般内容，国龙中介公司在收取的中介费中包含的服务内容应有提供订立合同机会、确定合同条款、提供网签服务、办理过户递件手续、办理房屋交接手续、办理银行按揭贷款手续等。本案国龙中介公司仅仅提供了订立合同的机会和签订书面房屋买卖合同，并未提供后续中介服务。因此，从公平合理和按劳取酬的原则考虑，一审法院酌情认定严伟玉和国龙中介公司各承担50%的责任，严伟玉应向国龙中介公司支付中介服务费10000元。国龙中介公司要求严伟玉支付45000元中介服务费于法无据，超出10000元部分一审法院不予支持。《房屋买卖合同》约定严伟玉应于合同签订之日（2018年12月23日）支付中介服务费，逾期按每日1%的标准支付违约金。严伟玉主张双方协商一致办理过户手续时再支付中介服务费，国龙中介公司对此予以否认，严伟玉未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。严伟玉、董刚认为上述违约金标准过高申请调整，结合本案案情，国龙中介公司也未举证证明其所受损失，一审法院酌情将违约金标准调整为从2018年12月24日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期一年期贷款基准利率的标准计算，从2019年8月20日起至严伟玉付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。国龙中介公司要求按照每日百分之一的标准计算及严伟玉、董刚要求调整为每日按万分之一的标准计算，一审法院均不予支持。关于董刚应否承担连带责任的问题。如上所述，由于国龙中介公司和严伟玉的过错，导致涉案房屋交易未成功。董刚在本次房屋买卖过程中不存在过错，反而因交易拖延数月，早已超过合同约定的期限，致使董刚签订合同的目的迟迟不能实现。故国龙中介公司要求董刚对严伟玉应支付的中介服务费和违约金承担连带责任缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、严伟玉应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市国龙房地产中介有限公司支付咨询及中介服务费10000元及违约金（违约金的计算方法：以10000元为本金，从2018年12月24日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期一年期贷款基准利率的标准计算，从2019年8月20日起至严伟玉付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，违约金总额以本金10000元为限）；二、驳回广州市国龙房地产中介有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1025元，由广州市国龙房地产中介有限公司负担994元，由严伟玉负担31元。二审期间，国龙中介公司提交证据两份，证据1.编号00xxx9号房屋买卖合同，证据2.编号00xxx1号房屋买卖合同，编号00xxx3号房屋买卖合同。拟共同证明：国龙中介公司在提供居间服务时，根据买卖双方的要求补充合同第十九条的内容，不存在为避免严伟玉没有购房资格而添加涉案合同第十九条内容的情况，国龙中介公司是在明确告知广州市购房政策并审核严伟玉是否具备购房资格的情况下，根据国龙中介公司与第三人的要求才确定的合同第十九条的内容。签订合同时三方已经知晓严伟玉没有购房资格。董刚对上述证据发表意见如下：当时我方没有去确认买方是否有资格，应该由国龙中介公司确认。我方无法确认证据的真实性。严伟玉对上述证据发表意见如下：我方对该证据的真实性由法院审查，其他意见与董刚一致。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对国龙中介公司的上诉意见，分析认定如下：案涉合同争议的焦点在于一审判决中介费的数额是否合理的问题。从双方签订的协议第十九条约定“卖方同意买方以第三方名字按揭过户”的内容以及当事人之间的微信记录可知，买方系因为规避购房政策而签订合同，此类合同履行隐含着巨大的风险，亦妨碍了房地产市场健康有序发展，中介公司应谨慎参与此类中介服务；案涉合同最终因第三方的资格问题未能履行，作为提供服务的中介公司未能提供证据证实其已尽审查义务，对于合同无法继续履行中介公司难辞其咎；按照房地产中介服务机构提供房屋交易服务的一般内容，中介服务应有提供订立合同机会、确定合同条款、提供网签服务、办理过户递件手续、办理房屋交接手续、办理银行按揭贷款手续等，而案涉合同未能履行完毕，综合以上因素，本院认为一审判令严伟玉支付国龙中介公司10000元中介费亦并无不妥。国龙中介公司在二审提供的证据不属于新证据，且不足以证实其主张，不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人国龙中介公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费675元，由广州市国龙房地产中介有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年三月二十四日书记员 王日平郭丽淳