山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终113号上诉人（原审被告）：邹平来此购百货贸易有限公司，住所地：山东省邹平市经济开发区国际商贸城。法定代表人：邹银环，该公司经理。委托诉讼代理人：马见行，该公司员工。委托诉讼代理人：孙汉德，邹平敬达法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：邹平国际商贸城有限公司。住所地：山东省邹平市经济开发区。法定代表人：刘青洋，该公司经理。委托诉讼代理人：邓永明，邹平法证法律服务所法律工作者。上诉人邹平来此购百货贸易有限公司因与被上诉人邹平国际商贸城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省邹平市人民法院（2019）鲁1626民初1228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹平来此购百货贸易有限公司上诉请求：请求二审法院查明事实后，依法改判双方继续履行租赁合同。事实与理由：原审法院不应判决解除双方签订的租赁合同，应当判决继续履行合同。一、被上诉人于2018年8月24日向上诉人送达的告知书，不能视为被上诉人履行了解除合同的通知义务，该告知书未通过合法的送达程序通知我方，对我方不具有约束力。二、上诉人未按期交纳租金，是因被上诉人违约在先。被上诉人所交付的标的物面积严重不符合合同约定的面积，因租赁的房屋面积问题，上诉人多次找到被上诉人进行交涉，但被上诉人迟迟未给予解决，为此，在租赁费交纳期限届满时，上诉人可以依据《合同法》的规定，依法行使合同不安抗辩权，此种形式的抗辩权不属于合同违约行为。三、我公司停止营业未继续经营是因被上诉人擅自停电原因造成的，并非上诉人自愿行为。综上所述，我公司不存在任何违约行为，请求二审法院查清事实后依法作出判决。邹平国际商贸城有限公司辩称：上诉人的上诉请求不应得到支持，其上诉的事实与理由严重违背事实。一审法院判决解除合同符合法律规定，适用法律正确，且我方已履行了通知义务。上诉人第一代理人系该公司法定代表人的丈夫，已经签收了通知书，并且按照合同约定也已具备了解除合同的条件。上诉人在上诉状中声称因面积问题发生纠纷，显然是违背事实的。双方合同签订，对于合同的真实性双方都予以认可，上诉人租赁我公司营业房后对外出租摊位，摊位业主撤出后，导致上诉人无法经营，无能力经营。我公司经理考虑到双方的实际情况，也同意减免部分面积，我公司多次催要租赁费，上诉人却避而不见，见面不谈这个事。导致上诉人无法经营的是因为租赁人员流失，并不存在上诉状中所述的问题。综上，一审判决适用法律正确，理应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。说明一点，如果上诉人交清房租电费后还想继续租赁，我方还可以出租，我们就是出租房屋的。邹平国际商贸城有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告2017年签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即支付原告租赁费122220元、服务费52993元、延期付款违约金255986.21元，共计431199元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月17日，原被告就原告坐落于邹平县国际商贸城AB6#幢一层6001号商铺双方签订《房屋租赁合同》（合同编号：AB20170417-08），约定由被告租赁原告商铺用于超市经营。合同约定了商铺的经营用途、使用期限、房租费及支付方式、违约条款等，其中在该合同第六条第二款第三项明确约定“2018年6月20日起至2019年6月19日期间的房租费于2018年5月20日前付清”。其中在该合同第六条房租费及支付方式第1款约定“房租费收费标准为：建筑面积3395平方米，第一年按0.6元/平方米/天……”。合同第十一条违约处理第1款约定：乙方逾期未交付相关费用时，每逾期一天，甲方按乙方实际欠费总额的1%加收滞纳金，乙方累计拖欠费用超过15天的，甲方可提前终止合同，收回商铺，没收乙方保证金，同时甲方有权扣留乙方的物质财产并有权继续向乙方追缴所欠款项，直至乙方付清全部欠款为止。”在合同履行过程中，被告发现实际面积与合同上的严重不符，经被告找原告方的管理公司即邹平润商实业有限公司丈量面积，邹平润商实业有限公司于2018年6月19日出具证明证实面积为3282.77平方米，因面积问题及租赁费计算下延问题双方发生争执并产生停电及被告后停止经营等问题。为索要房屋租金及物业费，被告委托管理公司（邹平润商实业有限公司）于2018年8月24日向被告送达告知书一份，主要内容为：一、自本通知下发之日起三日内（截止2018年8月27日上午8时）交清所欠相关费用，或与甲方达成交款方案；二、如你公司在期限截止日拒不交清欠款或未达成书面调解方案，本公司将依法与你解除合同，并停电、停水、扣押你的物品及设备折顶部分租赁费，不足部分由你单位继续交纳，并收回所使用商铺。因此造成的所有损失由你公司自行承担。被告公司的工作人员马见行（法定代表人邹银环之丈夫）在该告知书上签名，注明“已收到”字样并写明日期“24/82018”。为解除合同及索要租赁费、物业费等原告于2019年3月20日诉来法院，提起本诉。另查明，在本案审理过程中，被告对原告提起反诉，要求原告赔偿因停电给其造成的损失等共计277万元，并向法院提交损失评估鉴定申请书，后被告未在法院指定期限内交纳反诉费用，法院于2019年9月6日作出（2019）鲁1626民初1228号民事裁定书，裁定按被告撤回反诉处理，并已分别送达原被告。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，是在平等、自愿基础上经协商签订，系当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，因此该《房屋租赁合同》合法有效，当事人均应按合同履行各自义务。根据合同第六条第二款第三项明确约定“2018年6月20日起至2019年6月19日期间的房租费于2018年5月20日前付清”并在第二项约定了房租费具体支付方式。其中在该合同第六条房租费及支付方式第1款约定“房租费收费标准为：建筑面积3395平方米，第一年按0.6元/平方米/天……”。合同第十一条违约处理第1款约定：乙方逾期未交付相关费用时，每逾期一天，甲方按乙方实际欠费总额的1%加收滞纳金，乙方累计拖欠费用超过15天的，甲方可提前终止合同，收回商铺，没收乙方保证金，同时甲方有权扣留乙方的物质财产并有权继续向乙方追缴所欠款项，直至乙方付清全部欠款为止。”在合同租赁期间，被告委托的管理公司邹平润商实业有限公司于2018年8月24日向被告送达告知书一份（内容同本院查明部分），被告公司的工作人员马见行（被告公司法定代表人邹银环之丈夫）在该告知书上签名，注明“已收到”字样并写明日期“24/82018”，应视为被告公司已签收该告知书。在出现租赁费问题之后，原被告本应本着自愿、平等、调解方法积极处理相关问题，但被告时至今日并未按照告知书规定的期限及时缴纳所欠相关费用或达成交款方案，现被告所承租的商铺自2018年便不再经营，至今已近一年，双方就后续问题与原告进行协商处理。现原告根据合同约定及书面通知提出解除合同，被告未按照合同约定履行相关义务，现解除合同的条件已经成就，从维护当事人合法权益的角度出发，原被告签订的房屋租赁合同应予以解除。虽然原、被告双方就所签订的租赁合同约定了租赁费的缴纳期限和计算标准，但合同上载明的建筑面积为3395平方米，被告自行找邹平润商实业有限公司量取并出具证明上的面积为3282.77平方米，面积存在较大差异，法院认为，在原告未提交其所出租商铺由权力部门出具的能证明其面积的不动产权证书等相关证据情况下，不宜现在对原被告所争议面积问题进行确认，继而对租赁费问题、延期付款违约金问题进行处理，故对于被告的该项辩称理由予以采信。原告方可在取得商铺面积的相关有效证明的情况下，另行向被告主张该权利。原告在庭审中明确要求不对其主张的服务费问题进行处理，系原告在法律允许范围内对其民事权利的处分，不违反有关法律规定，予以准许。至于被告所主张的因原告停电给其造成的若干经济损失，被告已在本案中撤回起诉，故在本案中不再进行处理。综上，原告邹平国际商贸城有限公司的诉讼请求本院部分予以支持。被告邹平来此购百货贸易有限公司的辩称理由部分予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告邹平国际商贸城有限公司与被告邹平来此购百货贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告邹平国际商贸城有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7767元，财产保全费2680元，共计10447元，由原告邹平国际商贸城有限公司负担5447元，由被告邹平来此购百货贸易有限公司负担5000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人邹平来此购百货贸易有限公司在二审期间提交两份证据，证据一：（2018）鲁1626民初3393号民事裁定书复印件一份，证明内容：在2018年8月28日，被上诉人曾经以邹平来此购百货商贸有限公司拖欠租赁费为由向法院提出民事诉讼，在诉讼中，原审法院以被上诉人起诉的被告主体错误为由，依法予以驳回起诉。我公司营业执照登记的名称为邹平来此购百货贸易有限公司，并不是商贸有限公司，我公司工作人员马见行收到的告知书中公司被告知的主体也是3393号民事裁定书中错误的主体，一个与我公司无任何关联的公司名称，且被告知的主体错误，因此马见行所收到的告知书对我公司没有约束力。需要说明的是，因为该裁定书我方没有收到法院的原件，是从法院卷宗中复印的，因为该裁定书与我公司没有关联，我公司没有签收。证据二：被上诉单位法定代表人刘青洋出具的证明一份，提供手机原始载体予以印证，证明被上诉单位法定代表人刘青洋2020年2月20日通过手机微信，将一份证明发送到上诉人代理人马见行手机微信中，在该证明中法人刘青洋明确表示因疫情防控需要，无法按时参与诉讼，并且明确指明了被上诉人在原审中所提起的诉讼为虚假诉讼，因为法人刘青洋并没有授权任何人提起诉讼，该案与其本人及被上诉单位没有关系。被上诉人邹平国际商贸城有限公司质证称：对证据一裁定书的真实性没有异议，上诉人与该裁定书的认定自相矛盾，我公司起诉时被告的主体存在错误，将贸易公司改成了商贸公司，法院依法作出裁定驳回起诉，符合法律规定。上诉人声称已收到该告知书时，收到的是一份错误的告知，上诉人如果知道是错误的告知书，为何签收呢？显然是自相矛盾的。对于证据二，我公司的法定代表人是刘青洋，刘青洋在公司占股份0.5%，实际控制人周广证，刘青洋只是一个顶名的法定代表人，在一审时就曾经去法院无理取闹过，该公司知道后向法庭递交了一份实际控制人周广政和盖有公章的撤回反映材料申请书，刘青洋只是间接代表个人，并不代表公司，我方提供的法人证明、委托书均盖有公司印章。因此，上诉人以刘青洋不知情为由显然是错误的。在法院通知开庭以后，刘青洋也告知了公司开庭时间。被上诉人邹平国际商贸城有限公司在二审期间提交撤回反映材料申请书一份，上诉人邹平来此购百货贸易有限公司质证称：对该证据有异议，该份材料与本案没有关联性，只是说明公司内部股东之间存在争议，只是说明公司的内部纠纷，对外法定代表人就是代表公司的职务行为，不存在实际控制人之说。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案双方当事人所签订的《房屋租赁合同》第六条第二款第三项明确约定“2018年6月20日起至2019年6月19日期间的房租费于2018年5月20日前付清”，并在第二项约定了房租费具体支付方式。合同第十一条违约处理第1款约定：“乙方逾期未交付相关费用时，每逾期一天，甲方按乙方实际欠费总额的1%加收滞纳金，乙方累计拖欠费用超过15天的，甲方可提前终止合同，收回商铺，没收乙方保证金，同时甲方有权扣留乙方的物质财产并有权继续向乙方追缴所欠款项，直至乙方付清全部欠款为止。”在合同履行期间，上诉人邹平来此购百货贸易有限公司并未依据约定于2018年5月20日前将2018年6月20日起至2019年6月19日期间的房租费交付于被上诉人邹平国际商贸城有限公司，后被上诉人委托的管理公司邹平润商实业有限公司于2018年8月24日向马见行送达告知书一份，马见行在该告知书上签署了姓名及日期，并注明“已收到”字样。马见行系上诉人邹平来此购百货贸易有限公司工作人员，在本案一、二审中均作为上诉人邹平来此购百货贸易有限公司的代理人参加诉讼，且系上诉人法定代表人邹银环之丈夫，从以上事实来看，马见行签收告知书应视为上诉人邹平来此购百货贸易有限公司已签收该告知书，对该告知书上诉人邹平来此购百货贸易有限公司应当知情。在双方约定的租赁费交付时间已超三个月的情况下，被上诉人邹平国际商贸城有限公司书面通知上诉人邹平来此购百货贸易有限公司交付租金，并明确告知了不交付租金的后果。上诉人邹平来此购百货贸易有限公司对所租赁房屋的面积持有异议，在邹平润商实业有限公司向马见行送达告知书之前，邹平润商实业有限公司出具了面积为3282.77平方米的证明，但其后双方未能解决争议，在被上诉人邹平国际商贸城有限公司下达书面告知书后，上诉人邹平来此购百货贸易有限公司既未与被上诉人邹平国际商贸城有限公司达成交款方案，也未按照合同面积或邹平润商实业有限公司证明的面积乃至其自己认可的面积交付租金，且上诉人邹平来此购百货贸易有限公司所承租的商铺自2018年起停止经营至今，因此上诉人邹平来此购百货贸易有限公司的行为已构成违约，被上诉人邹平国际商贸城有限公司要求解除合同，一审法院予以支持，符合法律规定，也符合双方合同约定。综上，上诉人邹平来此购百货贸易有限公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7767元，由上诉人邹平来此购百货贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  李添珍审判员  吴金魁二〇二〇年三月二十三日书记员  韩 静