山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁民终380号上诉人（原审被告）：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海市青岛中路96号-A1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。负责人：宋贞忠。委托诉讼代理人：丛菡，女，该管理人工作人员。被上诉人（原审原告）：宋钦志，男，1951年8月29日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。上诉人威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称“广信公司”）因与被上诉人宋钦志破产债权确认纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2019）鲁10民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广信公司上诉请求：1.撤销（2019）鲁10民初173号民事判决，驳回宋钦志的诉讼请求；2.判令宋钦志承担本案诉讼费用。事实和理由：一、二套房不符合消费者条件，依法不应予以优先保护。一审法院认为，宋钦志已经履行了给付房款的义务，并且涉案商品房预售合同不存在合同无效或者被撤销的情形，预告登记所依据的债权并未消灭，因此预告登记并未失效。在广信公司进入破产程序以后，该预告登记具有破产保护效力，因此广信公司应该继续履行涉案商品房买卖合同。广信公司破产重整一案，根据相关法律规定、管理人制定的《房产审核标准》以及法院裁定批准的重整计划，在百度城拥有唯一一套用于个人居住的房产，确定为消费者优先权；其余不符合消费者条件的房产不再继续履行。在同一小区购买的第二套房产，属于投资性房产，因不符合消费者条件，不应予以优先保护，依法不应再继续交付。二、重整计划草案属于生效的法律文书，对全体债权人具有法律约束力。管理人根据《房产审查标准》编制的重整计划草案，业已经债权人会议表决通过后，并由法院裁定生效。破产重整案件，重整计划作为特殊的法律文书，经法院裁定生效后，对全体债权人具有法律约束力，并且具有强制执行的效力，因此应该按照重整计划草案的标准执行。根据生效的重整计划，涉案房产应当不再交付。三、已经办理预告登记的，不影响管理人解除预售合同收回房产。（一）预告登记不发生物权变动的法律效力。预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，预告登记使这一请求权具有物权的排他效力。从本质上说，预告登记所登记的是一项请求权，而不是物权本身，因此预告登记本身并不产生物权变动的效力，房产所有权仍属于广信公司。况且，涉案商品房在破产时间点尚未建成、未办理所有权登记，还不具备不动产所有权成立的要件，因涉案房产尚未办理物权转移手续、对方也未取得涉案商品房的物权。最高人民法院公报案例“中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案”即认定：系争房产上设定的抵押预告登记，并非对系争房屋享有现实抵押权，不具有优先效力。也佐证了广信公司的上述意见。（二）办理房产预告登记，不影响管理人解除《商品房买卖合同（预售）》的权利。预告登记的目的是保全债权请求权将来能够得到履行、以实现该物权变动的目的，预告登记是以债权请求权的存在为前提，并随着该请求权的状态而改变。当请求权消灭时，预告登记也随之消灭。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第5条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。根据上述规定，是否办理预告登记，并不影响其依附的债权关系的解除，即使已办理预告登记，管理人仍有权解除《商品房买卖合同（预售）》，该合同被解除后，预告登记依法应失效。四、涉案房产在广信公司破产时尚未竣工，也就不具备交付条件，客观上无法继续履行。（一）涉案房产在破产时尚未竣工，客观上无法继续履行，管理人有权解除合同。广信公司于2016年6月29日被一审中院受理破产重整，涉案房产在该时间节点并未竣工，不具备交付条件，当然就无法继续履行。因此，在广信公司破产这一时间节点，该房产尚属于在建工程，客观上不具备交付的条件，属于客观上不能强制履行的情形。参照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第一百一十条第（一）项规定，管理人有权解除合同。此外，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，未履行完毕的合同，管理人有权解除合同。（二）如果继续履行该协议，损害了广大债权人的合法权益。涉案的抵账房产在广信公司破产时未竣工，广信公司破产后，管理人需继续投资建设才能竣工，达到交付条件。公司破产后继续建设而投入的巨额资金，依法属于共益债务。在此情形下，如果涉案房产的合同继续履行，实际上需要挪用广信公司其他的资产进行个别清偿，进而影响广大债权人的合法权益，违背了《中华人民共和国企业破产法》的核心原则——公平原则。综上，请求二审法院查明事实，依法公正裁判，支持广信公司的上诉请求。宋钦志未向本院提交书面的答辩意见。宋钦志向一审法院起诉请求：1.依法判令广信公司交付百度城-13号-304室房屋；2.广信公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月24日，宋钦志与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》（编号为：201500042202），约定宋钦志购买被告开发的座落于百度城-13号-304房屋，建筑面积164.77平方米，总房款为1790000元。宋钦志分别于2015年11月25日支付全部购房款。庭审中，广信公司认可宋钦志已付清房款。广信公司分别于2015年11月23、24日向宋钦志出具收款收据二份，金额分别为：470000元、1320000元（共计1790000元），备注：百度城二期房款（13-304）。2016年4月6日，宋钦志就百度城-13号-304房屋办理预购商品房预告登记。2016年6月29日，一审法院裁定广信公司破产重整。在广信公司进入破产程序后，宋钦志向广信公司管理人主张权利，要求交付百度城-13号-304房屋，管理人以宋钦志家庭在广信公司开发的百度城二期小区内购买两套房屋为由，决定不予交付。一审另查明，宋钦志妻子宫凤云在广信公司开发的百度城二期另购买一套房屋，房号为14-303室，已办理预购商品房预告登记，且已交付使用。一审法院认为，本案的争议焦点为：在破产程序中，宋钦志是否有权要求广信公司交付涉案房屋。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”本案中，宋钦志与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定宋钦志购买涉案百度城-13号-304房屋，宋钦志已经按照合同约定支付房款，并就涉案房屋办理了预告登记。依照上述规定，未经预告登记的权利人即宋钦志同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，宋钦志已经履行涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的支付全部房款的义务，根据上述规定，广信公司管理人不能解除涉案《商品房买卖合同（预售）》，并且该合同不存在无效或被撤销的情形，预告登记所依据的债权未消灭，预告登记未失效，在广信公司进入破产程序后，宋钦志就涉案房屋办理的预告登记具有破产保护的效力，广信公司仍应当继续履行涉案《商品房买卖合同（预售）》。故宋钦志要求广信公司向其交付百度城-13号-304房屋的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，宋钦志的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，判决：广信公司于本判决生效后十日内向宋钦志交付百度城-13号-304房屋。案件受理费100元，由广信房地产开发有限责任公司负担。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本案二审争议的焦点问题为：涉案《商品房买卖合同（预售）》是否应当继续履行。首先，关于涉案商品房预告登记的效力问题。所谓预告登记，是指为保全一项旨在取得、变更和消灭不动产物权的请求权，限制债务人重复处分该不动产而为的登记。在商品房预售买卖中，为了保障将来取得房屋所有权，买方可以依法办理预告登记，虽然预告登记的对象并非物权本身，而是将来房产物权变动的请求权，但通过预告登记，可以使预告登记保全的请求权具备对抗第三人的效力，因此预告登记具有物权化的效力，可以使买方对卖方处分房产的行为进行限制。对此，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。本案中，涉案《商品房买卖合同（预售）》签订之后，已就涉案房产办理了房屋预告登记，故依据上述法律规定，宋钦志取得了对抗第三人的房屋预告登记效力，非经宋钦志同意，广信公司处分涉案房屋的行为不发生物权变动的法律效力。另外，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，宋钦志已经依据《商品房买卖合同（预售）》的约定支付了全部购房款，并对涉案房屋办理了预告登记，故在一审法院裁定广信公司破产重整前，双方当事人对各自合同义务均已履行完毕，广信公司管理人无权依据上述法律规定解除涉案《商品房买卖合同（预售）》，且该合同亦不存在无效或被撤销的情形。故涉案债权未消灭，预告登记亦未失效，仍具有破产保护的效力。其次，关于宋钦志就涉案房产是否享有购房消费者优先权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。本案中，宋钦志已与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，且已向广信公司支付了全部购房款，并办理了预告登记，广信公司并无证据证明该房产系投资性房产，故在宋钦志已经支付全部购房款的情况下，一审法院认定宋钦志属于上述法律规定所保护的商品房消费者，并据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利并无不当。综合以上分析，宋钦志享有涉案房产预告登记的破产保护效力和涉案房产的优先权，且涉案房产现已具备交付条件，故广信公司在进入破产重整程序后，应继续履行涉案《商品房买卖合同（预售）》并交付涉案房屋。综上所述，上诉人威海广信房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人威海广信房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 浩审判员 陈东强审判员 王海娜二〇二〇年三月二日书记员 马抒祺