辽宁省铁岭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽12民终246号 上诉人（原审被告）：宏运地产铁岭有限公司，住所地铁岭市银州区岭东街9委综合楼。 法定代表人：邹尚峰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪纯辉，辽宁金河律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李建昌，男，1946年11月20日出生，汉族，住辽宁省沈阳市。 委托诉讼代理人：左建，铁岭市启吉法律服务所法律工作者。 上诉人宏运地产铁岭有限公司因与被上诉人李建昌房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服辽宁省铁岭市银州区人民法院（2019）辽1202民初4058号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人宏运地产铁岭有限公司的委托诉讼代理人汪纯辉，被上诉人李建昌的委托诉讼代理人左建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏运地产铁岭有限公司上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求；二、承担本案诉讼费用。事实与理由，一、双方存在的是房屋拆迁安置补偿合同关系，而不是商品房买卖合同关系，故不能适用商品房买卖合同关系的相关规定及司法解释来判决本案。二、在双方签订的《拆迁安置补偿协议》中，对于逾期办理房屋产权凭证的违约责任并未约定同时被上诉人也未提供证据证明因逾期办理给其造成的损失数额；被上诉人属于动迁户，在其办理回迁入住手续时，我公司已经按照补偿协议约定给付了全部的安置补偿费用，回迁后双方签订的安置补偿的合同目的已经达到，故不应再判决上诉人承担任何责任。综上，请二审法院支持上诉人上诉请求。 李建昌答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉维持原判。 李建昌向一审法院起诉请求：一、请求判令宏运地产铁岭有限公司协助李建昌将涉诉房屋的所有权转移登记在自己名下；二、请求判令宏运地产铁岭有限公司以涉诉房屋2009年末时市场价值220837元（2950元/㎡×74.86㎡）给付李建昌自2014年8月1日起至实际办理不动产登记证书止的违约金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率140%的标准计算；三、由宏运地产铁岭有限公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2007年10月21日，宏运集团铁岭房地产开发有限公司（甲方）与李建昌（乙方）签订城市房屋拆迁补偿安置协议，约定：乙方于同月24日前将其市药材站家属楼5层的住宅（建筑面积67.42m2）交由甲方拆迁；甲方提供其在该地块开发的住宅小区1套房屋作为产权调换房屋补偿乙方，于2009年12月31日前交付；产权调换房屋位置、面积、差价款等待双方签订回迁协议时确定。经评估，市药材站家属楼5层房屋2007年9月时市场价格为2100元/m2。2011年，宏运地产铁岭有限公司与李建昌签订回迁补充协议，约定：产权调换房屋面积超过被拆迁房屋面积5m2部分，李建昌按2009年末同地段商品房市场价格交纳差价；双方于乙方入住后3个月内共同配合办理房屋所有权转移登记。后前述住宅小区暂定名为宏运·中央观邸，该小区的涉诉房屋被确定为产权调换房屋。2014年5月1日，宏运地产铁岭有限公司交付了涉诉房屋。交付前，经评估，涉诉房屋2009年末时市场价格为2950元/m2，宏运地产铁岭有限公司、李建昌据此签署了进户结算确认单，载明涉诉房屋建筑面积74.86m2、差价款数额17483元等，李建昌如数交纳了差价款。2018年6月8日，不动产登记部门完成涉诉房屋不动产权（房屋所有权、土地使用权）首次登记，并向宏运地产铁岭有限公司核发了辽（2018）铁岭市不动产权第0009405号不动产权证；该证登记涉诉房屋建筑面积为75.08m2、所在住宅小区名称为宏运中心裕景。宏运地产铁岭有限公司至今亦未与李建昌办理涉诉房屋不动产权转移登记。一审法院认为：李建昌与宏运地产铁岭有限公司签订的城市房屋拆迁补偿安置协议、回迁补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定有效，双方应全面履行各自的合同义务。双方约定于李建昌入住涉诉房屋后3个月内共同配合办理房屋所有权转移登记，李建昌于2014年5月1日入住，故宏运地产铁岭有限公司应于同年8月1日前协助李建昌办理不动产权转移登记，宏运地产铁岭有限公司至今未协助办理转移登记，构成违约，除应承担继续履行办理不动产权转移登记违约责任外，还应承担支付违约金或赔偿损失的违约责任。所谓商品房，系指房地产开发企业开发建设并对外转让的房屋。涉诉房屋系由作为房地产开发企业的宏运地产铁岭有限公司开发建设，宏运地产铁岭有限公司将其作为产权调换房屋补偿李建昌，则双方间形成的仍不失为商品房买卖合同关系，自有法释［2003］7号第18条之适用余地。法释［2003］7号第18条第2款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条款所规定的其实是未约定违约金及损失数额难以确定情况下确定损失的方法，但鉴于本院此前受理的此类案件的生效判决已以“违约金”项目做出裁判，故本案宜予袭用。宏运地产铁岭有限公司主张的“已付购房款总额”确定方法及数额（159065元）符合情理，应予照准。李建昌请求按贷款利率的140%计算“违约金”，未超出上述金融机构计收逾期贷款利息标准，应予照准。本院此前受理的此类案件的生效判决已判决“违约金”计算截止期限为宏运地产铁岭有限公司完成商品房不动产权首次登记之日，故本案亦应判决“违约金”计算截止期限为完成涉诉房屋首次登记之日即2018年6月8日。即使导致宏运地产铁岭有限公司违约的原因确实在于铁岭市政府，根据合同相对性原理，依法亦应由宏运地产铁岭有限公司向李建昌承担民事责任，而宏运地产铁岭有限公司与铁岭市政府间的纠纷，应依照法律规定或者按照约定另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十五条、法释［2003］7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款的规定，判决如下：宏运地产铁岭有限公司于本判决生效后30日内协助李建昌将宏运中心裕景1幢1-16-1室不动产权（房屋所有权、土地使用权）转移登记在李建昌名下，并以159065元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的140%标准向李建昌支付自2014年8月1日起至2018年6月8日止的违约金。案件受理费1713元（李建昌预交），减半收取856.5元，由宏运地产铁岭有限公司负担。 本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院对原审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为，宏运地产铁岭有限公司对逾期办理房屋产权证的违约行为是否需要承担违约责任。双方签订的《回迁补充协议》第九条约定，宏运地产铁岭有限公司应在李建昌入住后三个月内协助办理房屋产权证。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”宏运地产铁岭有限公司至今未协助李建昌办理房屋产权证，其行为已经影响李建昌作为不动产受让人权利实现。一审法院判令宏运地产铁岭有限公司承担违约责任并无不当。上诉人认为其与李建昌之间为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不是商品房买卖纠纷，不应该参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。但无论是回迁安置的房屋还是商品房买卖的房屋，本质均为不动产，逾期办理房屋产权证均会影响房屋受让人权利的实现，这种影响是有相似性的。因此一审法院在无明确法律规定的情况下参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确定被上诉人的损失并无不当。 综上所述，宏运地产铁岭有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1713元，由上诉人宏运地产铁岭有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  裴好生 审判员  李喜岩 审判员  孙 伟 二〇二〇年三月三十一日 法官助理李旌 书记员常晓峰