湖南省湘潭市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘03执复6号复议申请人（异议人）刘国文，男，汉族，1969年5月9日出生，居民身份证住址湖南省湘乡市。委托代理人李泽民，湘乡市龙城法律服务所法律工作者。申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司湘潭市分行，住所地湖南省湘潭市岳塘区。负责人刘社忠。委托代理人陈卫红，男，汉族1969年8月11日出生，居民身份证住址湖南省湘乡市，系申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司湘潭市分行的员工。委托代理人曹钢，湖南湘原律师事务所律师。被执行人成杰，男，汉族，1990年3月15日出生，居民身份证住址湖南省长沙市雨花区，系被执行人湖南怡品梅生态农业科技有限公司的法定代表人。被执行人张晓涵，女，汉族，1991年7月27日出生，居民身份证住址湖南省湘乡市。被执行人成仲阳，男，汉族，1964年10月30日出生，居民身份证住址湖南省长沙市芙蓉区，系被执行人湖南东方威生物制品有限公司法定代表人。被执行人孙忠花，女，汉族，1969年3月8日出生，居民身份证住址湖南省湘乡市。被执行人湖南怡品梅生态农业科技有限公司，住所地湖南省湘乡市。法定代表人成杰。被执行人湘乡市供销社社有资产管理有限公司，住所地湖南省湘乡市。法定代表人朱五一。委托代理人罗霄山，湖南法至律师事务所律师。被执行人湖南东方威生物制品有限公司，住所地湖南省湘乡市。法定代表人成仲阳。复议申请人（异议人）刘国文因申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司湘潭市分行与被执行人成杰、张晓涵、成仲阳、孙忠花、湖南怡品梅生态农业科技有限公司、湘乡市供销社社有资产管理有限公司（以下简称“供销社社有资产公司”）、湖南东方威生物制品有限公司金融借款合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院（2019）湘0381执异54号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。湖南省湘乡市人民法院经异议审查认为：一、法院在拍卖涉案房产前多次会同评估、拍卖机构工作人员到异议人占用的案涉房产门面进行测绘和拍照，也多次找异议人和供销社社有资产公司进行协商沟通，但异议人并未行使优先购买权。异议人称见到法院的腾空公告才知拍卖一事与异议人出具的《关于门面影响补助报告》中表述内容明显不符。故异议人关于未告知优先购买权的异议理由不能成立。二、抵押权设立和登记的日期是2015年2月11日，在前一租赁合同租赁期限已于2016年3月11日届满后，异议人与供销社社有资产公司于2016年3月31日签订的租赁合同约定的租期是2016年5月1日至2026年4月30日，由此可见抵押权明显先于租赁权，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。同时，异议人主张以租赁权对抗抵押权，也违背了其对申请执行人所作的书面声明和承诺。三、异议人称自己负债大、债权人多，腾空房屋损失大，易造成社会不稳定的异议理由不属于本案执行异议审查范围，异议人应通过其他合法途径予以解决。综上所述，该院认为异议人刘国文的异议请求应不予支持，遂裁定：驳回刘国文的异议。复议申请人刘国文不服，申请复议称：1、复议申请人与供销社社有资产公司就案涉房屋于2008年5月26日签订的合同约定租赁期限至2016年3月11日止，合同到期后再续签合同。该合同到期后，双方续签了合同，从2016年3月31日至2026年4月30日止；2、复议申请人对案涉房屋抵押的事实毫不知情，执行异议裁定中提及的复议申请人出具的书面声明和承诺上的签名非复议申请人所写；3、复议申请人作为案涉房屋的承租人，具有优先购买权，法院拍卖房屋未告知复议申请人，复议申请人直到法院要求腾空房屋时才知晓拍卖一事，拍卖程序违法，损害复议申请人的合法权益；4、案涉房屋竞拍买受人应对租赁人（即复议申请人）进行容忍，案涉房屋自2008年起就由复议申请人租赁使用，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条的规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，法院处理本案适用该司法解释第六十六条的规定是错误的，要求复议申请人腾空房屋没有法律依据。遂请求撤销湘乡市人民法院（2019）湘0381执异54号执行裁定，并确认复议申请人对案涉房屋继续享有承租权。申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司湘潭市分行答辩称，湘乡市人民法院拍卖程序合法，本案属于抵押在前、租赁在后，法院有权要求复议申请人腾房。遂请求驳回复议申请人的复议申请。被执行人供销社社有资产公司答辩称，拍卖存在严重瑕疵，请求支持复议申请人的复议申请。被执行人成杰、张晓涵、成仲阳、孙忠花、湖南怡品梅生态农业科技有限公司、湖南东方威生物制品有限公司均未发表答辩意见。经审查查明，2008年5月26日，刘国文与供销社社有资产公司就案涉房屋签订房屋租赁合同，租赁期至2016年3月11日。2015年2月11日，供销社社有资产公司与中国邮政储蓄银行股份有限公司湘潭市分行就案涉房屋签订抵押合同，设定抵押并办理了抵押登记手续。2016年3月31日，刘国文与供销社社有资产公司就案涉房屋再次签订房屋租赁合同，租赁期至2026年4月30日。2019年2月13日，湖南省湘乡市人民法院在执行申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司湘潭市分行与被执行人成杰、张晓涵、成仲阳、孙忠花、湖南怡品梅生态农业科技有限公司、供销社社有资产公司、湖南东方威生物制品有限公司金融借款合同纠纷一案的过程中，依法公告在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖登记于被执行人供销社社有资产公司名下的案涉房屋。同年3月17日，该次拍卖因无人竞拍而流拍。3月19日，刘国文向湘乡市供销社出具《关于门面影响补助报告》，在该报告中，刘国文称“常有想拍卖房产的人员及法院、拍卖公司、评估公司人员到店内量尺寸、拍照片”，影响经营，请求“酌情补偿”。同年4月25日，湘乡市人民法院再次公告在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖案涉房屋【在2月13日和4月25日的两次公告中，湘乡市人民法院均明确“与本标的物有关人员（案件当事人、担保物权人、优先购买权人等）均可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。对上述标的权属有异议者，请提前（不迟于开拍前五个工作日）与湘乡市人民法院执行局联系”】。5月12日，该次拍卖成交。6月26日，该院发出（2019）湘0381执恢343号公告，责令占有案涉房屋的人员在十日内腾空、交付房屋。刘国文不服，向该院提出执行异议称：1、异议人对案涉房屋有优先购买权，但其直到腾空公告才知道房屋已被拍卖，其权利受损；2、异议人在2008年5月26日即与供销社社有资产公司就案涉房屋签订房屋租赁合同，租赁期至2016年3月，合同期满后又于2016年3月续签了合同，合同期至2026年4月，本案房屋租赁在前，不受抵押权的影响，法院公告要求其腾空房屋，不符合法律规定；3、腾空房屋会使异议人遭受巨大损失。据此，刘国文请求湘乡市人民法院停止对案涉房屋的腾空。该院经异议审查认为，本案案涉房屋是抵押在前、租赁在后，刘国文主张系案涉房屋的承租人，不受抵押权的影响的理由不能成立，其异议请求应予驳回。其主张优先购买权、认为法院强制执行会造成巨大损失等问题，不属于本案执行异议审查的范围，异议人可以依法另行主张权利。遂于2019年7月26日作出（2019）湘0381执异30号执行裁定书，裁定“驳回异议人刘国文的异议请求”。刘国文不服该执行异议裁定，向本院申请复议。本院经复议审查认为，刘国文在异议申请书中明确提出异议人应有优先购买权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条（三）项的规定，该项异议请求属于执行异议的审查范围，湘乡市人民法院对该项异议请求应予审查，该院在（2019）湘0381执异30号执行裁定书中认为该异议“不属于本案执行异议审查的范围，异议人可以依法另行主张权利”，实质上是遗漏对该异议请求的审查，违反法定程序。遂于2019年11月30日作出（2019）湘03执复74号执行裁定书，裁定“一、撤销湖南省湘乡市人民法院（2019）湘0381执异30号执行裁定；二、本案发回湖南省湘乡市人民法院重新审查”。湘乡市人民法院经重新审查，认为刘国文的异议不能成立，遂于2019年12月19日作出（2019）湘0381执异54号执行裁定书，裁定“驳回刘国文的异议请求”。刘国文仍不服，再次向本院申请复议，并提出如前所述之复议理由和请求。本院认为，案涉房屋于2015年2月11日设定抵押并办理了抵押登记手续，抵押权已依法设立，虽然复议申请人刘国文与被执行人供销社社有资产公司在抵押权设立之前已就案涉房屋签订门面租赁合同，但该合同已于2016年3月11日到期，刘国文与供销社社有资产公司于2016年3月31日重新签订的房屋租赁合同，是一个新的合同，就3月31日之后的租赁而言属于抵押权设立后抵押财产出租的情形，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款关于“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，该租赁不得对抗抵押权亦不能约束受让人，法院依法裁定拍卖抵押财产并责令刘国文腾空、交付房屋符合法律规定，其主张系案涉房屋的承租人，不受抵押权的影响，法院责令其腾空房屋没有法律依据等复议理由不能成立，本院不予支持。关于刘国文提出本案应适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条关于“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”的规定的复议理由，经查，该法律条文规定的是租赁在前、抵押在后的情形，如前所述，就2016年3月31日之后的租赁而言属于抵押权设立后抵押财产出租的情形，不适用该法律条文的规定，该复议理由不能成立，本院不予支持。关于刘国文提出对案涉房屋抵押的事实毫不知情的复议理由，经查，本案属于抵押权设立后抵押财产出租的情形，不论刘国文是否知晓房屋抵押事宜，均不影响案涉房屋的抵押权人主张抵押权，如刘国文认为供销社社有资产公司在签订租赁合同时隐瞒了房屋抵押的事实，可另案主张权利，该复议理由不能成立，本院不予支持。关于刘国文提出的执行法院侵害其优先购买权的问题，经查，由刘国文于2019年3月19日向湘乡市供销社出具的《关于门面影响补助报告》可知，其在拍卖前知晓案涉房屋将被司法拍卖的事实，且湘乡市人民法院的两次拍卖公告中均明确“优先购买权人……可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。对上述标的权属有异议者，请提前（不迟于开拍前五个工作日）与湘乡市人民法院执行局联系”，但刘国文并未向湘乡市人民法院主张优先购买权，该复议理由不能成立，本院不予支持。综上所述，湘乡市人民法院（2019）湘0381执异54号执行裁定处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人（异议人、利害关系人）刘国文的复议申请，维持湖南省湘乡市人民法院（2019）湘0381执异54号执行裁定。本裁定送达即发生法律效力。审判长 崔 昊审判员 贺一农审判员 雷 阳二〇二〇年三月十八日法官助理段雄书记员庞莎附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正;理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后,当事人、利害关系人申请复议的,上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。