广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2518号上诉人（原审原告）：尹妹，女，汉族，1965年4月30日出生，住广东省广州市白云区。委托代理人：何国贞，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：巫显梁，男，汉族，1988年11月30日出生，身份证住址：广东省信宜市。上诉人尹妹、巫显梁因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。尹妹上诉请求判令：1、撤销原审判决第二项，改判巫显梁向尹妹支付2019年1月1日至2019年12月15日期间的房屋占有使用费52000元(已抵销押金)、电费4954.02元，合计56954.02元；2．本案一、二审诉讼费用由巫显梁承担。事实与理由如下：原审法院认定涉案房屋占有使用费的起止期限为2019年1月1日至7月中旬换锁之日，是认定事实错误，应当依法予以改判。其一，尹妹对涉案房屋进行换锁是为了防止损失扩大、减少社会矛盾，尹妹为防止损失扩大而采取适当措施而支出的合理费用或产生的损失，应由违约方即巫显梁承担。尹妹于2018年12月21日在涉案房屋张贴《解除房屋租赁合同通知书》，通知巫显梁解除合同，并要求巫显梁于2019年1月1日前迁出涉案房屋，但巫显梁一直拒绝交还涉案房屋。与此同时，巫显梁还不断地将涉案房屋对外进行招租，意图收取租客的押金和租金。若任由巫显梁此举而不加以制止，势必造成次承租人数量不断增加、更多无辜的租客被卷入本案纠纷的局面。有鉴于此，尹妹无奈之下只能对涉案房屋进行换锁，其目的是为了限制巫显梁对外招租涉案房屋，避免更多的租客遭受押金和租金损失。因此，尹妹作出换锁的行为于法有据，应受法律保护。其二，尹妹在换锁后直至本案原审开庭，多次要求巫显梁腾空涉案房屋，巫显梁明知已经无法使用却一直不予理会和恶意占用，致使尹妹无法将涉案房屋实际投入使用和收益，根据公平合理原则，由此造成的扩大损失应由过错方和违约方即巫显梁承担。尹妹虽对涉案房屋进行换锁，但尹妹换锁后一直有向巫显梁明确表示和作出承诺：只要巫显梁搬清屋内物品、腾空交还房屋，尹妹即时停止计付租金。然而巫显梁一直拒绝腾空涉案房屋，其物品一直占用涉案房屋，导致尹妹无法将涉案房屋对外出租和收益。直至到2019年10月11日尹妹在原审开庭也明确表示鉴于房屋内租客已经全部搬走，希望巫显梁先行交还房屋，双方的纠纷交由法院依法处理，以免造成尹妹损失继续扩大，但巫显梁仍旧表示拒绝，理由是押金尚未退还。对于押金，原审法院也明确表示会一并处理，尹妹也同意由法院直接从欠租中扣减。巫显梁选择一直占用涉案房屋，从而导致了损失扩大，该后果应当由巫显梁自行承担。故巫显梁理应承担房屋实际交还日止的占有使用费，而不应当仅计算至换锁之日。巫显梁对尹妹的上诉请求答辩称：不同意尹妹的上诉请求。尹妹从2018年11月开始就干扰巫显梁的正常经营，巫显梁在无法正常盈利的情况下不可能交房租。巫显梁要求尹妹提供解决方案，但尹妹一直没有提供，也未将押金退还。涉案房屋内还存放着巫显梁的物品，但尹妹的管理员有进行招租。巫显梁上诉请求判令：撤销原审判决第二项。事实与理由如下：尹妹一直干扰、阻挠巫显梁的正常经营，使得巫显梁无法盈利。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，尹妹属于过错方，故其要求巫显梁支付场地占用费不合法。由于巫显梁无法正常经营，且尹妹在未与巫显梁协商合法终止合作之前，雇佣不明人士杨运文经营违建物业，并要求在此期间产生的电费4566.25元由巫显梁支付，显然不合法，请求驳回。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，尹妹应支付巫显梁翻新墙壁的装修费用。尹妹对巫显梁的上诉请求答辩称：其一，涉案房屋直至2019年12月15日仍由巫显梁掌控，故尹妹有权要求巫显梁支付占有使用费至该日止。其二，关于电费。因巫显梁直至2019年12月15日才将涉案房屋交还尹妹，故此期间所产生的电费依法也应当由巫显梁承担。其三，对于巫显梁在上诉状中所提到的翻新墙壁的装修费用，因其在原审的时候并未提出反诉请求，且其装修未征得尹妹的同意，故不同意其该项上诉请求。尹妹于2019年9月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认尹妹与巫显梁之间关于广州市白云区望岗村松盛东街25号房屋（现门牌号：××）的不定期租赁关系于2018年12月31日解除；2、巫显梁将所承租的广州市白云区望岗松盛东街25号房屋腾空并交还尹妹；3、巫显梁向尹妹支付自2019年1月1日起至涉案房屋实际交还之日止场地占用费，并按年利率24%的标准计付从2019年1月6日起至场地占用费实际付清日止之逾期付款滞纳金（场地占用费标准为8500元，滞纳金以场地占用费为基数，自当月6日起算，暂计至2019年7月31日欠场地占用费59500元，滞纳金为4566.25元）；4、巫显梁立即向尹妹支付拖欠的电费4954.02元，并按银行同期贷款利率计付从起诉日至欠费实际付清日止之滞纳金；5、巫显梁承担本案件的案件受理费。原审法院经审理查明：涉案房屋位于嘉禾××××号，未取得建设工程规划许可证。尹妹（甲方）与巫显梁（乙方）签订《出租屋委托代管合同》（落款时间2016年11月25日），约定：一、甲方所属广州市白云区嘉禾望岗松盛东街25号宿舍楼一栋，委托给乙方代管代租。二、托管年限：甲方委托乙方代管上述物业，托管期为陆年，具体时间为2012年8月1日至2018年7月31日止。三、托管金额：乙方每月向甲方缴纳房屋代租款8500元，履行本合同。每三年（即第四年）乙方向甲方缴纳房屋代租款在原基础上递增10%，如此类推至合同期满。上述合同签订后，尹妹将涉案房屋交付给巫显梁使用。巫显梁将涉案房屋分租给租客使用。尹妹处有巫显梁押金17000元。2018年7月31日合同期满以后，双方维持不定期租赁关系。巫显梁在上述期间实际收取租金的标准为每月6000元。同年12月21日，尹妹在涉案房屋张贴《解除房租租赁合同通知书》，通知解除合同，要求巫显梁于2019年1月1日前腾空返还涉案房屋。次日，巫显梁回复对尹妹张贴解除合同通知的行为有异议。2019年1月起，巫显梁停止向尹妹支付房屋占有使用费。同年2月，尹妹拟将涉案房屋出租给陈禹承，后未成功。同年7月中旬，尹妹对涉案房屋进行换锁。换锁后，双方就腾空返还涉案房屋事宜协商不成。涉案房屋中已无租客，但仍存有巫显梁的物品。目前，巫显梁尚欠尹妹电费4954.02元。原审法院认为：尹妹、巫显梁就未取得规划报建手续的房屋订立的房屋租赁合同无效。上述房屋租赁合同无效，巫显梁应当在尹妹开锁后，及时将涉案房屋腾空返还给尹妹。尹妹就此提出的诉讼请求合理合法，予以支持。上述房屋租赁合同虽然无效，但在巫显梁占有使用涉案房屋期间，巫显梁应当向尹妹支付房屋占有使用费。上述房屋占有使用费以合同约定的租金标准为宜。上述房屋占有使用费的起止期限为2019年1月1日至7月中旬换锁之日。鉴于双方均无法证明具体日期，故折中推定为7月15日。尹妹换锁后，巫显梁已被禁止使用涉案房屋，故无须支付之后的占有使用费。经核定，上述房屋占有使用费为45000元（6000元×7.5个月）。经抵销押金17000元后，剩余房屋占有使用费为28000元。对于尹妹主张巫显梁支付电费4954.02元的诉讼请求，合理合法，予以支持。对于尹妹的其他诉讼请求，因合同无效，故不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条的规定，于2019年12月2日判决如下：一、巫显梁于本判决生效之日起五日内（尹妹须于上述期限内开锁）将位于广州市白云区嘉禾街望岗村松盛东巷25号房屋腾空返还给尹妹；二、巫显梁于本判决生效之日起五日内向尹妹支付房屋占有使用费28000元（已抵销押金）、电费4954.02元，合计32954.02元；三、驳回尹妹的其他诉讼请求。案件受理费763元，由尹妹负担399元，由巫显梁负担364元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审期间，巫显梁向本院提交微信聊天记录，以证明：尹妹同意巫显梁对涉案房屋进行装修，且自2018年11月开始，涉案房屋已不再由巫显梁掌控。尹妹未同意将押金退回巫显梁，也未同意巫显梁将物品搬出。尹妹对此发表如下质证意见：微信聊天记录可以反映，仅是巫显梁单方告知要进行装修，尹妹并未表示同意，且巫显梁所称的装修仅是刷了几面墙，也无任何内容显示尹妹干扰了租户。本院认为：本案二审的主要争议焦点是巫显梁应向尹妹支付使用费至何时止。依据双方签订的《出租屋委托代管合同》，巫显梁与尹妹之间成立租赁合同关系。因无证据反映该合同约定的租赁物的建设有办理规划许可手续，故该《出租屋委托代管合同》无效。在合同无效的情况下，巫显梁作为承租人，仍应参照该《出租屋委托代管合同》约定的租金标准向尹妹支付相应的使用费，并支付涉案房屋在实际使用期间产生的水电费用。因尹妹在2019年7月中旬对涉案房屋上锁，客观上导致巫显梁无法继续使用该房屋。据此，原审酌情判决巫显梁向尹妹支付使用费至2019年7月15日止并无不妥，可予维持。尹妹以其对涉案房屋进行上锁系为避免损失进一步扩大为由，上诉认为上锁后至巫显梁将房屋交还期间的占用费仍应由巫显梁承担，对此，本院认为：即使巫显梁负有将涉案房屋交还尹妹的义务而未履行该项义务导致尹妹遭受相应的损失，单方上锁也非尹妹所能采取的唯一且必要的合理措施，尹妹的上锁行为直接导致巫显梁无法继续使用涉案房屋，且在尹妹已通过上锁实际控制涉案房屋的情况下，巫显梁遗留物品在涉案房屋内并不必然导致尹妹无法自行收回涉案房屋。据此，尹妹上诉认为巫显梁应支付上锁之后的使用费，缺乏充分理据，本院不予采纳。巫显梁以尹妹干扰其经营为由，上诉认为涉案房屋在此期间产生的水电费应由尹妹承担，缺乏依据，本院亦不予采纳。另，对于巫显梁在二审中提及的装修费用，因巫显梁在本案原审中未就此提出反诉，且尹妹对此提出异议，故本院对此不予审查处理。综上所述，上诉人尹妹与巫显梁的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2150元，由上诉人尹妹负担624元，巫显梁负担1526元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年三月二十四日书记员  王文杰唐颖琪