广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初22175号原告：杨伟棉，男，汉族，1961年11月5日出生，住广东省佛山市禅城区环市永新南村旧区******。公民身份号码440************211。委托诉讼代理人：龙卫铭，北京市慧丰律师事务所律师。被告：佛山市****城房地产有限公司。住所地广东省佛山市禅城区**********之一。统一社会信用代码914***********558N。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：李聪冲，男，汉族，1996年1月1日出生，住安徽省淮南市潘集区***********。公民身份号码340************610。系公司员工。原告杨伟棉与被告佛山市****城房地产有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人龙卫铭、被告委托诉讼代理人李聪冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付迟延办证违约金8025.36元（暂从2017年5月28日起暂计算17个月，应计算至被告协助办证完毕时止，按照临时安置补助费每月944.16元的50%计算）；2.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求：请求判令被告协助原告办理涉案回迁房不动产权登记手续。事实和理由：2010年10月，原、被告签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定被告拆迁原告原有房屋，向原告发放安置补助费，并在三年内返还拆迁置换房给原告。2015年12月，原告通过抽签确定了相应的拆迁置换房，与被告签订了《佛山万科广场回迁房协议》等并支付了增购面积款项、接收置换房。后被告一直没有为原告办理相关的不动产权证。原告认为被告的行为已经严重违约，侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定提起诉讼，请求法院判如所请。被告答辩称：第一，被告取得《商品房所有权初始登记通知书》的时间并未超过《佛山万科广场回迁房协议》约定的交付后720日，未违反回迁房协议的约定，不应承担违约责任。根据双方签订的《佛山万科广场回迁房协议》第六条的约定，被告应当在房屋交付后720日内具备办理房产证的条件（即取得《商品房所有权初始登记通知书》），被告所需交付的房屋在2016年1月具备交付条件，若以此时间为起算点计算720日，截止日期大约为2018年1月。但被告实际取得《商品房所有权初始登记通知书》的时间为2017年2月27日，并未超过《佛山万科广场回迁房协议》中约定的具备办理房产证条件的时间期限，因此，不构成违约，不应当承担违约责任。第二，取得《商品房所有权初始登记通知书》是办理不动产权证的前提条件，原告在签订《佛山万科广场回迁房协议》时是明确知悉并同意不动产权证最晚将在房屋交付后720日后方能办理。因此，即便被告存在逾期办证的违约行为，在逾期办证的时间问题上，也应当充分考虑回迁房协议约定的720日，即应从720日届满后的合理时间开始计算。再退一步讲，起码也应从被告取得《商品房所有权初始登记通知书》后的合理期限届满开始计算。第三，《佛山万科广场回迁房协议》对产权登记迟延的违约金计算方式有明确约定，若存在违约，违约金的计算也应以《佛山万科广场回迁房协议》约定为准，而非直接参照适用广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》中提及的年利率6%的标准。因双方签订《房屋拆迁安置补偿合同》时并未就回迁房屋的房号、需增购面积、金额及产权登记等事项进行明确约定，因此，原告在收取回迁房之前需要与被告协商签订《佛山万科广场回迁房协议》，该协议是对收取回迁房事项的细化和补充，并且双方完全是在自愿、平等、协商一致的基础达成的，并不违反法律或行政法规的强制性规定，也无免除被告的责任，加重原告责任，或者排除原告主要权利的情况，因此《佛山万科广场回迁房协议》合法有效。在此情况下，双方应严格遵守合同约定，包括协议中关于迟延办理产权证的违约金计算方式，即自逾期之日起每日按已付增购房款万分之一的标准向原告支付违约金，且违约金不超过该金额的1%。因此，退一步讲，若法院最终认定被告存在迟延办证的行为，也应根据双方在《佛山万科广场回迁房协议》中约定的违约金计算方式计算违约金。另外，需要强调的是，违约金的计算标准，应严格按合同约定进行适用，如合同当事人认为按违约金标准计算的违约金低于实际损失或过分高于实际损失的，合同当事人可以申请法院增加或适当减少，在合同当事人未明确申请增、减的情况下，法院不宜超过或低于合同约定的违约金标准进行增或减。第四，虽然回迁房协议并未明确约定办理不动产权证的具体时间，但自向原告发出《关于佛山万科广场六期返迁房产权证办理相关事宜的通知函》之日起，被告已经积极协助原告办理不动产权证书，截止目前尚未完成不动产入件手续并非是由于被告的原因。佛山万科广场项目为旧改项目，拆迁人为被告，因此与村民签署拆迁安置补偿协议的主体也是被告。但《城市房屋拆迁管理条例》已被2011年1月21日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止，不再具备法律效力。且由于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，即房屋征收拆迁的主体只能是市、县级人民政府，故虽然原、被告双方于2012年签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，但这依然无法被认定为“拆迁安置补偿行为”，村民抽选的返迁房也因此无法被认定为“拆迁安置补偿房屋”，就意味着原告抽选的返迁房办证会受到当前禅城区限购政策的约束，无法办理不动产入件手续。此种原因非是由于被告不愿履行协助义务导致的，属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力，由此导致的迟延办证违约责任不应由被告承担。但考虑到原告急于办证，被告将积极推进事情的解决，尽快协助原告办理不动产入件手续。综上所述，原告的主张没有事实和法律依据，请求法院依法查清事实，驳回原告的全部诉讼请求。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告企业机读档案登记资料，证明原、被告的诉讼主体资格。2.《房屋拆迁安置补偿合同》、《佛山万科广场回迁房协议》，证明被告拆迁原告的房屋，按照合同约定需支付临时安置补助费。被告没有在约定时间内交付回迁房，因此原告起诉被告履行交付义务及办证义务。根据回迁房协议的约定，被告没有按时完成上述义务，至今被告仍未协助原告办理回迁房的房产证，所以原告诉请被告协助办证。被告在诉讼中举证：1.《商品房首次登记确权清单》，证明涉案房屋已于2017年2月27日完成首次登记确权，没有违反双方签订的《佛山万科广场回迁房协议》所约定“甲方应当在商品房交付后720日内具备办理房产证条件（即取得《商品房所有权初始登记通知书》）”。2.《关于佛山万科广场六期返迁房产权证办理相关事宜的通知函》及网页版邮件回执、邮递单，证明原告在2018年11月已经将办证事宜及所需的材料、流程告知原告，积极协助原告办理回迁房屋的不动产权证书，未有消极、不协助原告办证的行为。办证流程是先发办证通知函，再发维修基金交存通知。本院依职权调取的证据：佛山市自然资源局禅城分局出具的复函。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。被告提交的证据2，邮递单收件人签名非被告名字，被告对此亦予以否认，无法确认原告将该通知函送达至被告，故本院对该组证据不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年12月11日，原告（被拆迁人）、被告（拆迁人）、案外人佛山市禅城区********股份合作经济社（见证方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由被告征拆原告的相关房屋，原告的合法产权房屋面积为41.72平方米，其选择物业补偿的合法产权房屋面积为41.72平方米，每月临时安置补助费为667.52元。被告应为返还的物业（应返还面积部分）办理房地产产权证，原告须予以配合，办理房地产产权证所产生的费用由被告承担，若原告不配合，则相关的费用由其自理。同日，原告（被拆迁人）、被告（拆迁人）、案外人佛山市禅城区********股份合作经济社（见证方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由被告征拆原告的相关房屋，原告的合法产权房屋面积为17.29平方米，其选择物业补偿的合法产权房屋面积为17.29平方米，每月临时安置补助费为276.64元。该合同其他内容与上述《房屋拆迁安置补偿合同》内容基本一致。后，原告与被告签订《佛山万科广场回迁房协议》，双方确认原告可回迁的合法产权面积为70.81平方米，其选择的回迁房为：万科广场六期1座2802房。回迁房总套内面积为71.48平方米，超过可回迁面积0.67平方米，所需支付的增购面积款项为4107元。上述《佛山万科广场回迁房协议》就产权登记问题于第六条约定如下：被告应当在商品房交付后720日内具备办理房产证条件（即取得《商品房所有权初始登记通知书》资料），因被告原因造成逾期提供资料的，被告需自逾期之日起每日按已付增购房款万分之一向原告支付违约金，被告承担延迟办证违约责任的金额不超过合同金额的1%。具备办证条件后，原告必须在被告通知的时间内签署一切必需的资料，并向被告提交办理商品房产权登记手续需要的全部资料及缴纳相关增购部分税费，否则导致延迟办证的责任由原告承担。2017年2月27日，佛山市禅城区国土城建和水务局就包含涉案回迁房在内的佛山市禅城区************的商品房出具《商品房首次登记确权清单》，并确认上述商品房首次登记申请事项已办理完毕。据本院依职权向佛山市自然资源局禅城分局调查，该单位作出复函，主要如下：“一、根据来函的附件《佛山万科广场回迁房协议》中的回迁房万科广场六期一座2802房的门牌地址是佛山市禅城区***************，经查，开发公司已申请办理商品房首次登记，权利人是佛山市****城房地产有限公司；二、根据来函附件两份《房屋拆迁安置补偿合同》均签订于2012年12月11日。根据佛山市禅城区人民政府工作会议纪要，2011年1月21日前万科中心城公司对原有村民房屋的拆除、安置补偿行为属于事实的拆迁安置行为；2011年1月21日后万科中心城公司对原有村民房屋的拆除、安置补偿行为不认定为拆迁安置补偿行为。故杨伟棉不能办理征拆房屋补偿产权登记。三、根据佛建管函[2017]403号《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》限购政策的相关文件，征拆房屋补偿产权登记未纳入住房限购范围。杨伟棉若申请办理买卖转移登记，其属于佛山市禅城区的限购对象，其本人有无购房资格，要查看杨伟棉及其家庭成员（配偶、未成年子女）在查询时点上“佛山市房产信息查询系统”记载的住房登记套数是否符合限购政策的规定。本市户籍居民家庭（配偶、未成年子女）在本市可拥有两套住房。杨伟棉若符合上述规定，则可以办理上述不动产的买卖转移登记。……”诉讼中，原、被告均确认：原告已向被告支付完毕涉案回迁房的增购房款，被告已将回迁房交付予原告使用。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告与被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同》及《佛山万科广场回迁房协议》均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告主张被告协助办理涉案回迁房不动产权证书的诉请。根据本院依职权调取的佛山市自然资源局禅城分局的复函，被告于2011年1月21日后对原有村民房屋的拆除、安置补偿行为不被认定为拆迁安置行为。涉案两份《房屋拆迁安置补偿合同》均签订于2012年12月11日，故原告不能办理征拆房屋的补偿产权登记。本案中，原告明确主张被告协助办理涉案回迁房的不动产权证书，据上述复函的意见，原告不能办理该补偿产权登记手续。故，本院对原告的该项诉请依法予以驳回。关于原告主张被告支付迟延办证违约金的诉请。因涉案回迁房未符合办理补偿产权登记的条件，故本院于本案中对原告主张的迟延办证违约金不作处理。因原告的诉讼请求未获支持，原告提出对邮递单（第一联）收件人签名进行笔迹鉴定的申请本院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告杨伟棉的全部诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取25元，由原告杨伟棉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年二月二十七日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。