山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁15民终2361号 上诉人（原审原告、申请执行人）：郭英朝，男，1970年2月15日出生，汉族，住山东省莘县。 委托诉讼代理人：焦利杰，山东鲁阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋培权，山东鲁阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：曹存振，男，1957年9月19日出生，汉族，农民，住山东省莘县。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：曹怀敏，男，1982年8月6日出生，汉族，农民，住山东省莘县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：连庚，山东莘莘律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：张百柱，男，1965年9月3日出生，汉族，农民，住山东省莘县。 上诉人郭英朝因与被上诉人曹存振、曹怀敏、张百柱申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省莘县人民法院（2018）鲁1522民初5825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 郭英朝上诉请求：依法撤销一审判决，改判继续执行莘县产或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.山东鼎昌置业有限公司（以下简称鼎昌公司）就涉案房产于2014年8月11日为张百柱出具了《名相龙城A区楼房及户型确认书》及房屋缴款收据，以涉案房产抵顶鼎昌公司欠付张百柱的工程款。对于该事实，各方当事人均无异议。鼎昌公司作为房产开发商，对涉案房产具有合法的处分权，该公司将涉案房产转让给张百柱用于抵顶工程款的行为是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，属合法的合同关系。张百柱基于此合同已经取得了涉案房产的财产权利，且此财产权利应当受到法律保护。虽然在涉案房产抵顶工程款合同形成后，张百柱尚未有条件就涉案房产进行不动产登记，尚未依法取得涉案房产的物权，但张百柱对于涉案房产已经基于《名相龙城A区楼房及户型确认书》及房屋缴款收据取得了合法的、排他的债权权利。至此，鼎昌公司或任何其他人如未取得张百柱的授权，均无权对涉案房产进行处分。若非张百柱授权或亲自转让权利，被上诉人也就不可能再对涉案房产取得合法的财产权利。2.被上诉人据转款凭证主张分两次向位青军转款用于购买涉案房产。即便按被上诉人主张，其系从鼎昌公司处购买涉案房产，则被上诉人与鼎昌公司之间形成的就涉案房产的买卖合同关系与张百柱取得涉案房产的债权属于同种债权请求权，但张百柱的债权在时间上明显先于被上诉人。在鼎昌公司将涉案房产以抵顶工程款的方式处分给张百柱后，其他任何人均无权再行对涉案房产进行处分。据此，被上诉人对涉案房产的债权没有合法来源。被上诉人将所谓的房款交付后，对涉案房产也未办理不动产登记手续，被上诉人对涉案房产并未取得所有权。被上诉人向位青军转款的行为与鼎昌公司向张百柱出具收款收据的行为是同等效力的法律行为，但因张百柱取得涉案房产债权的时间先于被上诉人，故而被上诉人所主张的对涉案房产的财产权利即没有合法来源，被上诉人应依照其所主张的购房合同向合同相对方主张违约责任。被上诉人因对涉案房产不具有合法的财产权利，故而被上诉人的执行异议无事实根据和法律依据。3.根据庭审时位青军的陈述，鼎昌公司并非以自己的名义将涉案房产出售给被上诉人，鼎昌公司工作人员证实是鼎昌公司代理张百柱处分涉案房产，并将处分房产所得款项用于偿还其所称的张百柱的债务。但鼎昌公司上述行为均未得到张百柱的授权，系无权处分，且未得到张百柱的追认，应属无效法律行为。鼎昌公司无权将涉案房产《名相龙城A区楼房及户型确认书》及涉案房产向被上诉人交付。该确认书上载明的涉案房产的权利人是张百柱，并非鼎昌公司，被上诉人明知张百柱系涉案房产的权利人而仍然贪图经济上的实惠占有涉案房产，亦属违法，也不构成善意取得。一审法院认定鼎昌公司有权处分涉案房产以及被上诉人对涉案房产具有财产权利均属于认定事实错误。基于上述事实及理由，一审法院对于前述法律事实的认定导致一审直接通过司法审判对鼎昌公司的无权处分行为给予司法上的肯定和支持，对被上诉人非法取得的占有给予了合法化的评价，与法相悖，应予纠正。二、一审法院适用法律错误。1.上诉人在本案一审中是原告的诉讼地位，在执行案件中是申请执行人，本案是申请执行人执行异议之诉，而非案外人执行异议之诉。一审法院在裁判本案时，依照案外人执行异议之诉适用法律，且错误地认定争议焦点为“原告就涉案房产是否享有能够排除强制执行的民事权益”属于适用法律错误。2.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。一审法院错误分配举证责任，仅审查第三人张百柱对涉案房产的物权权利是否存在瑕疵，并据此认定被上诉人对涉案房产具有一定财产权利属于适用法律错误。依照上述司法解释的规定，本案需要重点审查的是被上诉人对涉案房产是否合法取得和占有，被上诉人是否对其主张的涉案房产具有合法的权利来源，且应当由被上诉人承担严格举证责任，但一审法院对被上诉人所主张的对涉案房产的权益并未审查和认定，一审判决明显错误。综上，请求二审法院查明事实，纠正一审错误判决，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人曹存振、曹怀敏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉人郭英朝的上诉请求。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案涉案房屋因土地性质问题无法办理不动产登记，鼎昌公司作为房屋所有权人与答辩人签订合法有效的房屋买卖合同，答辩人已向鼎昌公司支付合理对价，在涉案房屋建成后，鼎昌公司向答辩人交付房屋，因此答辩人已实际取得了涉案房屋的所有权。并由此可知答辩人已同时具备了上诉法律规定的四个条件，具备了能够排除强制执行的权利。其次，上诉人对张百柱与鼎昌公司之间的《明相龙城A区楼房及户型确认书》为抵鼎昌公司欠张百柱的工程款而形成的事实并无异议，因此上述确认书实为二者之间的“以房抵债”合同，该合同作为以物抵债范围中的一种，涉及到债权债务法律关系及房屋买卖法律关系。以房抵债最明显的特征就是要物性，该合同即使依法成立生效，如果发生债务人不按照合同约定交付抵债房，债权人也仅有权请求债务人履行原债权债务合同关系下的债务，而不能要求债务人按照协议约定交付房屋。另外，张百柱与鼎昌公司签订的户型确认书本质而言是以涉案房产为二者之间的债权债务关系提供的物的担保。在债务履行期届满前债权债务人双方约定以房抵债的，在我国司法实践中认为该合意名为以房抵债，实为债权的担保。张百柱与鼎昌公司在达成以房抵债合意时，本意是债务到期后履行原债务，而不是将房屋直接作为抵债物进行代物清偿。因此，基于对物权法第一百八十六条的理解，我国法律禁止双方当事人在债权到期前达成未经抵债物清算程序，直接将抵债物所有权转移至债权人的约定。若当事人在债务清偿期届满前达成以房抵债的合意，并约定债务清偿期届满后直接转移所有权的，存在以房抵债协议违反上诉法律规定而无效的风险。因为在上述情况下达成的以房抵债合意的真实目的是债权人为了保证债权的实现，而在债务人无力清偿到期债务的情况下，未经价值评估等程序直接将房屋所有权归属债权人的约定与物权法中禁止流抵条款的约定内容是一致的。若当事人在债务清偿期届满前达成以房抵债的合意，并约定债务到期后的清算方式的，该以房抵债协议有效，但仍然不能否认其作为债务担保的性质。又因不动产抵押的公示效力以办理不动产抵押登记为准，因此该以房抵债协议仅对当事人双方有约束力，不得对抗第三人。上诉人主张被上诉人张百柱基于户型确认书即取得了排他的债权权利，明显是对涉案房产涉及的基本法律关系的错误理解。最后，上诉人主张答辩人支付房屋对价的行为与鼎昌公司向张百柱出具收款收据的行为具有同等的法律效力，因张百柱取得涉案房产债权的时间先于答辩人，故答辩人对涉案房产主张财产权利无合法来源，该主张是对答辩人就涉案房屋所拥有权利的混淆。答辩人是基于对涉案房产的合法所有权而提起的执行异议，该权利系物权而非债权，具有排除他人不法侵害的权利。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第九条规定,出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下：买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。涉案房产鼎昌公司已向答辩人实际交付，答辩人已居住近两年时间，在一审中张百柱也明确认可，鼎昌公司并未向其交付房屋。因此,答辩人已取得了涉案房屋的合法所有权，也正是基于该所有权，一审法院认定答辩人具有排除强制执行的权利，并无不当。综上，一审法院结合答辩人提交的证据并依据相关法律规定，认定答辩人具有排除强制执行的权利，事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人张百柱辩称，涉案房产一直在我名下，我承包鼎昌公司名相龙城项目，鼎昌公司给我抵顶了11套房产，除了包括本案在内的聊城市中级人民法院审理的两件案件所涉房产之外，其他房产有抵账的，有转让给其他人的。我与被上诉人曹存振、曹怀敏不认识，也没有直接交易关系。 郭英朝向一审法院起诉请求：判决准许继续执行第三人所有的莘县产。 一审法院认定事实：2013年7月18日莘县方正建设工程有限公司作为承包方，鼎昌公司作为发包方，双方签订建设工程施工合同。莘县方正建设工程有限公司据此承建莘县名相龙城A地块10#、11#住宅楼。合同载明张百柱为莘县方正建设工程有限公司的委托代理人。2014年8月11日鼎昌公司的委托代理人董卫国与莘县方正建设工程有限公司的委托代理人张百柱签订补充合同，约定“全部工程款采用以房屋抵顶工程款的方式……原施工合同结算付款方式废止”。同日，鼎昌公司为张百柱出具《名相龙城A区楼房及户型确认书》，载明“1.预订人姓名：莘县方正建设有限公司（名相龙城项目部张百柱）……4.确定楼房位置：11#楼一单元102室；5.主房面积：约131.29平方米，单价1600元/㎡，价款210064元……8.总计房款：贰拾壹万零陆拾肆元整元（210064元）。备注：首付10万元订房签订该确认书，房屋面积最后以实际测绘面积为准。如办大产权，差价、费用等由购房户承担，另行缴费。购房确认人：张百柱，监督证明单位：莘县莘亭街道办事处名相龙城管理委员会（印章），签署单位：鼎昌公司房屋确认专用章（印章），收房款人：邹德明”。同时，鼎昌公司也为张百柱出具金额为210064元的收款收据。 2018年5月30日莘县人民法院就郭英朝诉张百柱民间借贷纠纷一案作出（2018）鲁1522民初908号民事判决，判决张百柱偿还郭英朝借款本金50万元及利息。该案在审理过程中，法院根据郭英朝的申请，于2018年5月9日作出（2018）鲁1522民初908号民事裁定，对张百柱所有的位于莘县予以查封。后因张百柱未按判决确定的期限履行给付义务，法院根据郭英朝的申请立案执行。执行过程中，曹存振、曹怀敏父子以案外人的身份提出异议。2018年11月26日莘县人民法院作出（2018）鲁1522执异43号民事裁定，中止对案外人曹存振、曹怀敏所有的位于莘县的执行。郭英朝不服，于2018年12月10日诉至法院。 上述事实双方当事人无异议，并有原告提供的判决书、查封裁定书、执行异议裁定书、打款手续、确认书、收据，第三人张百柱提供的建设工程合同、补充协议、名相龙城A区楼房及户型确认书，在卷佐证，法院予以确认。 被告就其主张的交款事实，提供如下证据：1.银行交易明细及转款回执；2.名相龙城A区楼房及户型确认书；3.曹存振陈述；4.证人位青军证言。原告对该证据1、2的真实性无异议，对证据4的真实未提出异议。原告对证据3持有异议，认为曹存振陈述的转款时间、《名相龙城A区楼房及户型确认书》添加内容的时间与其提供的其他证据存有矛盾。原告并认为被告上述证据能够证明涉案房产在未经张百柱知情并同意的情况下被无权处分，且事后未得到张百柱的追认，该转让行为属于无效民事法律行为，对张百柱不产生法律效力。第三人张百柱对被告上述证据的真实性未提出异议，但认为涉案房屋归其所有。法院认为，各方当事人对被告上述证据的真实性无异议，应予采信。被告就其主张的使用房屋的事实，提供了水电费、物业费、开口费、卫生费、供暖费的收款收据。原告认为被告提供的单据编号相差较少，但开票的时间相差较长，不具有真实性。第三人认为涉案房屋归其所有。法院认为，原告的怀疑不具有合理性，被告提供的上述证据内容清楚，盖有收款单位的印章，具有真实性，应予采信。 据上，一审法院对双方有争议的事实认定如下： 张百柱在具体施工中因赊购瓷砖需要抵押，2014年8月11日鼎昌公司为张百柱出具的上述《名相龙城A区楼房及户型确认书》及收款收据。经鼎昌公司工作人员介绍，张百柱赊购了瓷砖，并将《名相龙城A区楼房及户型确认书》及收款收据交给位青军。瓷砖出卖人向张百柱供应瓷砖后，因找不到张百柱，就找位青军。位青军即以鼎昌公司名义将涉案房屋以209000元的价格卖给曹存振、曹怀敏。2015年2月2日曹存振转款给位青军150000元，2017年1月13日曹存振转款给位青军59000元。位青军将《名相龙城A区楼房及户型确认书》及收款收据交给曹存振。后经曹存振提出，鼎昌公司工作人员在《名相龙城A区楼房及户型确认书》上添加“此房已转卖于曹存振、曹怀敏，房屋持有人为曹存振、曹怀敏”该添加内容并被加盖了莘县莘亭街道办事处名相龙城管理委员会印章。该房被装修后，2017年6月曹存振、曹怀敏开始在涉案房屋居住。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，依法应审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。各方当事人与上述内容无关的诉讼意见，不在本案审查范围。结合各方当事人具体诉讼意见，本案争议焦点为：原告就涉案房产是否享有能够排除强制执行的民事权益。涉案房产原为鼎昌公司所有，该公司虽向第三人张百柱出具了《名相龙城A区楼房及户型确认书》及缴款收据，同意以涉案房屋抵顶工程款，但并未实际将涉案房产交付第三人。因此，第三人并没有凭其持有的《名相龙城A区楼房及户型确认书》及收款收据取得涉案房屋所有权。鼎昌公司有权处分该房屋。被告曹存振于法院查封之前，将房款转给鼎昌公司工作人员，取得涉案房屋的《名相龙城A区楼房及户型确认书》，鼎昌公司并将涉案房屋交付被告曹存振使用。据此，被告曹存振、曹怀敏对涉案房产取得了一定的权利，该项权利应具有阻止执行的效力。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第二项规定，判决：驳回原告郭英朝的诉讼请求。案件受理费4451元，由原告郭英朝负担。 本院二审期间，被上诉人张百柱提交《房屋买卖协议书》两份，该两份协议书显示张百柱、江扎根作为甲方，孙心俭、孙心珍分别作为乙方，于2014年9月24日签订房屋买卖协议，甲方将名相龙城3号楼2单元301室（车库南9号）、名相龙城3号楼2单元302室（车库南8号）分别转让给孙心俭、孙心珍。张百柱称其因欠江扎根的门窗工程款，将上述两套房产抵给江扎根，之后江扎根又将该两套房产卖给孙心俭、孙心珍，当时签订的上述《房屋买卖协议书》。拟证明与涉案房产相关联的其他房产是以签订上述房屋买卖协议书的形式卖出去的。上诉人郭英朝对上述证据质证认为，对该两份证据的真实性及证明问题均无异议，鼎昌公司抵顶给张百柱的房产后续如何处理，应由张百柱和他人订立相关文书，被上诉人曹存振、曹怀敏没有和张百柱就涉案房产签订买卖合同，对该房产不享有合法权益。被上诉人曹存振、曹怀敏对上述证据质证认为，该两份买卖协议书与本案不具有关联性，对张百柱的证明观点不予认可，在不动产买卖合同签订但未交付之前，鼎昌公司仍是涉案房产的合法所有权人，鼎昌公司有权向被上诉人曹存振、曹怀敏出售涉案房产。鉴于上述两份证据与本案无直接关联性，本院对其证明内容及效力不予确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张百柱因赊购瓷砖将鼎昌公司2014年8月11日为其出具《名相龙城A区楼房及户型确认书》及收款收据交给鼎昌公司建设员位青军持有。后经王学明介绍，位青军以209000元的价格将上述确认书所涉房产卖给曹存振、曹怀敏，但该买卖行为未经张百柱认可。2015年2月2日曹存振通过银行转款给位青军150000元，2017年1月13日曹存振通过银行转款给位青军59000元。位青军将鼎昌公司2014年8月11日为张百柱出具《名相龙城A区楼房及户型确认书》及收款收据交给曹存振。关于上述《名相龙城A区楼房及户型确认书》中载明的“此房已转卖于曹存振、曹怀敏，房屋持有人为曹存振、曹怀敏”之内容，曹存振、曹怀敏称系经其要求鼎昌公司的工作人员所添加。本院二审对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案系申请执行人提起的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，曹存振、曹怀敏应承担举证责任，证明二人对涉案房产享有足以阻却人民法院强制执行的民事权益。 首先，关于曹存振、曹怀敏对涉案房产是否享有所有权的问题。所有权是最典型的物权，物权的取得和行使，应当遵守法律的规定。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除法律另有规定外，只有在不动产登记簿上记载之后，买受人才能取得包括所有权在内的所有不动产物权，未经依法登记，不产生法律效力。从本案查明的事实看，涉案房产并未登记在曹存振、曹怀敏名下，故二人尚不能成为物权法所指的房产所有权人。曹存振、曹怀敏主张涉案房产已完成交付，由其二人占有和使用，因此二人已取得了涉案房产的合法所有权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 其次，关于曹存振、曹怀敏是否受享有足以排除强制执行的其他民事权益。司法实践中，不动产买受人即使未取得不动产所有权，但在具备一定要件的情形下，其仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）买受人在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条文规定了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，四个要件应全部符合，缺一不可。本案中，曹存振、曹怀敏就涉案房产虽持有《名相龙城A区楼房及户型确认书》，但根据该确认书以及相应房款收据的内容，并结合争议房屋所涉土地性质问题，不足以证明二人就涉案房产已与鼎昌公司签订了合法有效的书面买卖合同，因此，曹存振、曹怀敏对其享有涉案房产的基础权利未能提供充分证据予以证实，故二人即使支付价款并占有使用涉案房产，二人也不完全具备不动产买受人物权期待权的保护要件，不受上述司法解释的保护。 对于鼎昌公司与张百柱之间签订《名相龙城A区楼房及户型确认书》究竟是为债务提供物的担保还是代物清偿，系另一法律关系，不影响本案对曹存振、曹怀敏是否享有足以排除强制执行的民事权益的认定，对二人提出的该项抗辩理由，本院不予采纳。 综上所述，曹存振、曹怀敏对涉案房产主张所有权无事实和法律依据，亦不能证明其享有足以排除执行的其他实体性权利，不能排除对涉案房产的执行。郭英朝的上诉请求成立，予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省莘县人民法院（2018）鲁1522民初5825号民事判决； 二、准许执行位于山东省莘县莘亭名相龙城金融街11号楼1单元102室的房产。 一审案件受理费4451元、二审案件受理费4451元，由曹存振、曹怀敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  尹继阳 审判员  张 磊 审判员  于景涛 二〇二〇年三月十日 书记员  王泽杰