河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终127号上诉人（原审被告）：于秀荣，女，1948年7月8日出生，汉族，住鹤壁市山城区。委托诉讼代理人：于万亮，河南豫龙律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。被上诉人（原审原告）：鹤壁市业晟房产置业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区兴鹤大街213号。法定代表人：王栋军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余秀青，河南明星律师事务所律师。代理权限为一般代理。原审第三人：鹤壁市泰昌房地产营销有限公司，住所地鹤壁市淇滨区淇滨大道西段。法定代表人：杨曙光，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘地泰，男，1964年4月14日出生，汉族，住鹤壁市山城区。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。原审第三人：刘地泰，男，1964年4月14日出生，汉族，住鹤壁市山城区鹿楼乡大胡村127号。上诉人于秀荣因与被上诉人鹤壁市业晟房产置业有限公司（以下简称鹤壁业晟公司）、原审第三人鹤壁市泰昌房地产营销有限公司（以下简称鹤壁泰昌公司）、刘地泰房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2019）豫0611民初2824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于秀荣上诉请求：撤销原判，改判驳回鹤壁业晟公司对于秀荣的原审诉讼请求。事实和理由：1、鹤壁业晟公司请求解除与于秀荣签订的《商品房买卖合同》不符合该合同约定及法律规定的解除情形。于秀荣支付购房款的方式是以物抵债。案外人刘春林、牛玉红、浚县油磨坊食品有限公司（以下简称浚县油磨坊公司）达成和解协议，由刘地泰以涉案房产代替牛玉红、浚县油磨坊公司偿还刘春林债务，刘春林指定涉案房屋备案到于秀荣名下，以抵销牛玉红、浚县油磨坊公司对刘春林所负债务。于秀荣已经履行了支付购房款的义务，鹤壁业晟公司请求解除合同无事实依据。2、鹤壁业晟公司与原审第三人刘地泰及案外人李永革签署的《楼房建设协议书》并不违反法律禁止性规定，一审判决认定合同无效不当。3、刘地泰依据《楼房建设协议书》的约定，代表鹤壁业晟公司出售房屋并收取价款未超出其代理权限，有权处分涉案房屋。4、2015年1月21日的协议不具有真实性，于秀荣未签署过该协议。鹤壁业晟公司辩称，1、于秀荣没有支付购房款，涉案房屋买卖合同虽约定为已付购房款，但于秀荣并未履行实际支付购房款的义务。于秀荣提出以物抵债的形式支付房款与协议约定涉案房屋为抵押物的内容不符。2、于秀荣没有证据证明刘春林办理了解冻手续，结合和解协议书的约定并非刘春林提供解封申请就可以解冻。3、本案实际情况是刘地泰擅自与于秀荣签订了房屋买卖合同及抵押合同，该行为不属有权销售代理，亦不符合房地产管理法的相关规定。于秀荣的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。鹤壁泰昌公司、刘地泰辩称，牛玉红准备为浚县油磨坊公司在银行贷款归还法院执行债务，找到刘地泰，由刘地泰提供其与鹤壁业晟公司联合开发的涉案房屋用于土地、厂房、账户解封的抵押。如果银行贷款不成功，涉案房屋退还刘地泰。于秀荣没有实际交纳购房款，也未解除财产查封，涉案商品房买卖合同应当解除。鹤壁业晟公司向一审法院起诉请求：1、解除鹤壁业晟公司与于秀荣签订的《商品房买卖合同》；2、于秀荣协助鹤壁业晟公司办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记。一审法院认定事实：因案外人刘春林对牛玉红、浚县油磨坊公司享有债权，牛玉红、浚县油磨坊公司未履行判决书义务，刘春林向鹤壁市淇滨区人民法院申请执行。2015年1月20日，执行过程中，刘春林与浚县油磨坊公司及该公司法定代表人牛玉红签订《和解协议书》1份，主要内容为：“1、牛玉红及浚县油磨坊公司提供由鹤壁泰昌公司销售的两套住宅房（漓江公馆4号楼西单元11楼中户84.34平方米，西户123.69平方米）过户给刘春林指定人于秀荣和刘伟，按每平方米4400元，加地下室（每平方米1600元）、暖气开口费及维修基金共作价97.62万元，房产所有权人负责与于秀荣、刘伟签订房屋销售合同、全额交房款收据，并到市房管局办理登记备案手续。办理房产证时，牛玉红及鹤壁泰昌公司负责提供不动产发票及其他办理手续用的一切证件。牛玉红及浚县油磨坊公司承担办理房产证的一切税费；2、经法院监督约定：牛玉红及浚县油磨坊公司在银行贷款后，由浚县人民法院监督分配使用，其中偿还刘春林借款252.38万元，并由牛玉红朋友朱建锋担保还款。3、牛玉红及浚县油磨坊公司还款252.38万元后剩余结欠刘春林借款本息定出还款计划并由牛玉红及浚县油磨坊公司提供担保人或抵押物。4、牛玉红及浚县油磨坊公司同意上述条款负责将漓江公馆4号楼西单元11楼中户84.34平方米、西户123.69平方米两套住宅及地下室等在房管局登记备案后，刘春林同意法院解封牛玉红及浚县油磨坊公司浚县黎阳集聚区新厂土地及厂房，同时解封浚县油磨坊公司在工行鹤壁市淇滨支行的账户。”2015年1月21日，原审第三人刘地泰、鹤壁泰昌公司（甲方）与案外人刘春林、于秀荣（乙方）签订《协议》1份，主要内容为：“1、甲方为乙方提供的抵押物为漓江公馆商品住宅房，用于乙方解除对浚县油磨坊公司资产的解封；2、甲方提供的漓江公馆抵押商品住宅房为四号楼西单元11楼中户84.34平方米，单价每平方4400元，计371096元；地下室为负1楼8号，面积13.7平方米，单价每平方米1600元，计21920元；暖气、天然气开口费、太阳能、可视对讲系统、热计量表、维修基金等配套费用17819元；合计价值410835元。3、甲乙双方签订本合同，并填写房管局统一编号发放的商品房购买合同后到市房管部门办理房屋备案登记手续，3个工作日内乙方向淇滨区人民法院提供解除对浚县油磨坊公司资产的查封冻结申请。能办理房产证时，甲方负责向乙方提供办理房产证的不动产发票、全额支付房款收据及办证所需的其他一切证件。乙方如果不能及时办理解冻手续，须退还甲方抵押房屋，发生的税费由乙方承担。”2015年1月29日，在原审第三人刘地泰协调下，鹤壁业晟公司与于秀荣签订《商品房买卖合同》，主要内容为：鹤壁业晟公司将其公司开发的位于鹤壁市淇滨区漓江路南侧、华夏南路西侧“漓江公馆”小区4号楼东2单元11层中户住宅房以371096元价格出售给于秀荣，付款方式为一次性付款（已交全部房款叁拾柒万壹仟零玖拾陆元整），如于秀荣逾期付款超过30日，鹤壁业晟公司有权与于秀荣解除合同。该合同已在鹤壁市房管局办理备案手续。2015年1月30日，鹤壁泰昌公司按照《商品房买卖合同》约定的价款向于秀荣出具了收款收据。2015年7月10日，鹤壁业晟公司以于秀荣未交纳购房款为由，以邮寄方式向于秀荣送达解除合同通知书，要求于秀荣办理撤销合同备案登记的相关手续。2016年6月29日，一审法院向牛玉红调查询问，牛玉红陈述：因浚县油磨坊公司对案外人刘春林、胡艳行、康鸿艳的债务纠纷，浚县油磨坊公司的房产和土地被法院查封，为了解封土地，其通过熟人介绍找到刘地泰，约定用刘地泰在鹤壁业晟公司的房产进行抵押置换，当时和刘地泰约定用9套房产进行置换，如果刘春林等人申请法院解封浚县油磨坊公司财产，那么刘地泰提供的房产就归康鸿艳等人所有，如果不解封那么9套房屋归还刘地泰。该9套房屋备案之后，浚县油磨坊公司的房产和土地没有得到解封。牛玉红另陈述在9套房屋备案之后由浚县油磨坊公司、牛玉红本人一起向刘地泰出具金额为400万元左右的借据，庭审中，原审第三人刘地泰认可案外人牛玉红就9套购房款向其出具了欠据。2015年7月29日，鹤壁业晟公司向鹤壁市淇滨区人民法院提起诉讼，2017年1月26日作出（2015）淇滨民初字第2245号民事裁定书，驳回鹤壁业晟公司的起诉。鹤壁业晟公司不服该裁定书，向鹤壁市中级人民法院提起上诉。2017年7月11日，鹤壁市中级人民法院作出（2017）豫06民终627号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。2018年11月26日，鹤壁市淇滨区人民法院作出（2017）豫0611刑初408号刑事判决书，认定刘地泰将上述9套房屋中的4套以鹤壁泰昌公司名义与案外人王华、户爱红签订了商品房认购书并收取相应款项的行为构成非法经营罪，判处：一、刘地泰有期徒刑六个月，并处罚金2万元；二、责令刘地泰退赔被害人损失113万元。该判决现已生效。另查明，鹤壁业晟公司（甲方）和刘地泰及案外人李永革（乙方）签订《楼房建设协议书》，主要内容为：“1、甲方需取得住宅性质的国有出让土地一块，面积约60亩，容积率约1.8，建筑面积约7.2万平方米，其中2栋楼由乙方承包，乙方须具有投资开发建设的组织实施能力和资金能力，乙方为甲方漓江花园部分项目负责人；2、工程项目位于鹤壁市淇××区××路与华夏××交叉口西南角，工程名称暂定名为“漓江花园”；3、本小区初步规划住宅楼11栋，物业管理楼及配套楼1栋（具体以规划批准的总图为准），乙方承包小区西南角住宅楼2栋建设工程，面积约1.32万平方米，并按甲方要求代理销售；4、甲方将现有土地按规划建筑面积每平方米单价承包给乙方，乙方按上述承包建筑内容进行施工投资建设，达到预售条件后，乙方可将其承包范围内的住宅楼以市场价出售，所得效益归乙方，外网配套工程（地面停车位由乙方建设销售）无条件交给小区物业，归全体业主；5、承包单价为1530元平方米，承包总价为2019.6万元（面积以批准的规划图为准，多退少补）……”此外该协议还约定了地下室、地下停车位的建设和利润分配，双方的各自职责等，其中刘地泰、李永革职责第4项显示“负责所承包项目的销售工作，售房款当日交鹤壁业晟公司”。一审法院认为，本案的争议焦点为鹤壁业晟公司主张解除《商品房买卖合同》并要求于秀荣协助办理撤销备案登记的诉讼请求有无事实及法律依据。鹤壁业晟公司与于秀荣签订《商品房买卖合同》，系浚县油磨坊公司对刘春林负有债务，因浚县油磨坊公司资产被法院查封，为了解封土地，牛玉红通过熟人介绍找到刘地泰，约定用刘地泰在鹤壁业晟公司开发的房产进行抵押置换，该行为属于双方当事人约定由第三人履行的合同。但刘地泰履行债务的方式系处分鹤壁业晟公司开发的房产。漓江公馆小区开发企业为鹤壁业晟公司，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件……”第六十五条规定，“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”本案中，鹤壁业晟公司和刘地泰、李永革签订的《楼房建设协议书》中，关于由刘地泰和李永革销售房屋的约定违反上述禁止性规定，该约定应属无效，即《楼房建设协议书》约定刘地泰和李永革承包的漓江公馆小区两栋楼房仍属鹤壁业晟公司所有，因楼房开发引起的民事权利义务仍然应由鹤壁业晟公司承担，故刘地泰和于秀荣及刘春林签订《协议》，对属于鹤壁业晟公司所有的房屋进行抵押的行为属于无权处分，该协议对鹤壁业晟公司并无约束力。经刘地泰与鹤壁业晟公司协调，鹤壁业晟公司和于秀荣签订《商品房买卖合同》，此时鹤壁业晟公司和于秀荣买卖合同关系成立并生效，双方应该按照《商品房买卖合同》约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外……”本案中，《商品房买卖合同》约定买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。该合同附件四补充条款约定，“因买受人违约，致使出卖人行使单方面解除权时，买受人承诺授权出卖人发出解除合同通知的证明，双方到房产交易中心办理撤销合同备案登记手续。”该补充条款同时约定了邮寄送达方式，鉴于于秀荣未按合同约定履行交付房款的义务，鹤壁业晟公司以邮寄方式向于秀荣送达解除合同通知书，故鹤壁业晟公司要求与于秀荣解除2015年1月29日签订的《商品房买卖合同》及要求于秀荣协助办理撤销商品房买卖合同备案手续的诉讼请求符合法律规定予以支持。关于于秀荣认为本案属于重复起诉的辩称意见，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条规定，“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”本案中，（2015）淇滨民初字第2245号民事裁定书以刘地泰、浚县油磨坊公司法定代表人牛玉红涉嫌经济犯罪为由，驳回鹤壁业晟公司的起诉，现（2017）豫0611刑初408号刑事判决书已对刘地泰涉嫌犯罪进行处理，本案并不构成重复起诉，故对于秀荣的上述辩称意见，不予采信。关于于秀荣认为涉案房款的交纳系通过债权转让的方式履行的辩称意见，因刘地泰签订《协议》处置鹤壁业晟公司房产系无权处分，且依据涉案《协议》及刘地泰、牛玉红陈述均表明签订《商品房买卖合同》系起到抵押的效力，故对于秀荣该辩解理由亦不予采信。一审法院判决：一、鹤壁业晟公司与于秀荣于2015年1月29日签订的《商品房买卖合同》自判决生效之日起解除；二、于秀荣于判决生效之日起十日内协助鹤壁业晟公司办理上述《商品房买卖合同》的撤销备案手续。一审案件受理费6866元，由于秀荣负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查当事人一审提交的有效证据，并充分听取当事人的诉辩意见，本院审理查明确认的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人于秀荣所提出的鹤壁业晟公司请求解除与于秀荣签订的《商品房买卖合同》不符合合同约定及法律规定的解除情形，刘地泰依据《楼房建设协议书》的约定，代表鹤壁业晟公司出售房屋并收取价款未超出其代理权限，属有权处分，于秀荣未签署过抵押协议的上诉理由。本案诉讼前，鹤壁市淇滨区人民法院在执行案外人刘春林、胡艳行、康鸿艳等与牛玉红、浚县油磨坊公司债务纠纷案中，牛玉红、浚县油磨坊公司为浚县油磨坊公司在银行贷款归还法院执行债务，找到刘地泰，约定由刘地泰提供鹤壁业晟公司的9套房产进行抵押，用于浚县油磨坊公司土地、厂房、账户解封。在案件执行中，刘春林与牛玉红、浚县油磨坊公司达成执行和解协议，由牛玉红、浚县油磨坊公司提供涉案房产在房管局登记备案给刘春林指定人于秀荣、刘伟后，刘春林同意法院解除对牛玉红、浚县油磨坊公司土地、厂房、账户的查封；牛玉红及浚县油磨坊公司在银行贷款后，与刘春林结算借款本息。执行和解协议签订后，刘地泰、鹤壁泰昌公司与案外人刘春林签订协议约定，由刘地泰、鹤壁泰昌公司为刘春林、于秀荣提供涉案房屋用于解除对浚县油磨坊公司资产查封的抵押；办理房屋备案登记手续后3个工作日内，刘春林向鹤壁市淇滨区人民法院提供解除对浚县油磨坊公司资产的查封冻结申请；如果不能及时办理解冻手续，须退还抵押房屋。上述协议签订后，在刘地泰协调下，鹤壁业晟公司与于秀荣签订《商品房买卖合同》，并办理了房屋买卖备案登记。经查，鹤壁市淇滨区人民法院并未解除浚县油磨坊公司资产的查封，浚县油磨坊公司未获取银行贷款。本案中，鹤壁业晟公司以于秀荣未交纳购房款为由，请求解除《商品房买卖合同》，撤销合同备案登记。本院认为，综合本案商品房买卖合同订立的起因、签订合同及关联案件的签订、履行情况来看，涉案商品房抵押协议、买卖合同的订立及备案的目的均是为了履行刘春林与牛玉红、浚县油磨坊公司的执行和解协议，而该执行和解协议订立的目的是为了刘春林向法院申请解除对牛玉红、浚县油磨坊公司资产的查封，牛玉红可以用解封的资产作抵押向银行申请贷款以归还刘春林等债务。债权人刘春林等承诺若贷款未获审批，将归还备案的房屋。上述协议订立后，当事人进行了房屋买卖无偿备案登记，但牛玉红、浚县油磨坊公司的资产并未得到解封，也未获取银行贷款，刘春林对牛玉红、浚县油磨坊公司的债权并未因执行和解协议的订立而消灭。涉案房屋无偿备案登记后，刘春林、于秀荣均未向鹤壁业晟公司交纳涉案房屋购房款，未履行房屋买卖合同主债务。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项的规定，解除涉案《商品房买卖合同》并无不当。刘春林与牛玉红、浚县油磨坊公司订立的执行和解协议及刘春林与刘地泰订立抵押协议是于秀荣签订涉案商品房买卖合同及房屋无偿备案的基础协议，于秀荣获得涉案房屋无偿备案是基于刘春林的指定。因此，于秀荣上诉主张未签署抵押协议、不具备商品房买卖合同解除情形的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人于秀荣的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案经调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6886元，由于秀荣负担。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  王建霞审判员  苗国庆二〇二〇年三月十三日书记员  王 琦