福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终206号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门中澳城房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市翔安区新圩镇庄垵村松兜路188号之七。 法定代表人：万志萍，执行董事。 委托诉讼代理人：俞桂莲、方雅萍，福建尚圭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄淑容，女，1970年2月22日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人:李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 上诉人厦门中澳城房地产开发有限公司（下称中澳城公司）因与被上诉人黄淑容商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初2348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中澳城公司上诉请求：撤销一审判决，并在查清事实的基础上根据中澳城公司依合同约定可以顺延交房的天数依法予以改判。事实和理由：一、燃气未通气不能进行消防验收属于合同约定可以延期的情形，同时也属于因政府行为导致延期的情况，理应扣除，导致的合理延期天数分别为121天（B31）及124天（B15）。退一步说，即使按照厦门华润燃气有限公司（以下简称“华润公司”）出具的说明所载的华润公司于2017年3月底移交了红线内工程，那么自2017年4月1日起到2017年5月20日之间的延期也应当按合同约定给予顺延，这段时间也不少于50日。原审法院均未予以考虑，属于认定事实错误。1、本项目纳入管道燃气规划范围，只能用管道燃气的方式供气，不可能用瓶组房。2、中澳城公司早于2015年5月和11月分别就B15和B31地块红线内的工程与华润公司签订了工程红线范围内的燃气管理工程施工协议书，且华润公司也于2016年3月底开工，并在2016年12月31日前与红线外的市政燃气管道接驳，中澳城公司已经在能力范围内处理了所有与燃气施工有关的事宜，对中澳城公司来说，根本不可能预见到还会有不能通气的可能。退一步说，就算中澳城公司知道新市桥路影响通气，那也不是中澳城公司可以解决的。事实上，包括华润公司也解决不了没有工程规划许可的情况下如何破路施工。故在进行五方验收后，因未通气不能进行消防验收影响到中澳城向业主交房，经过中澳城公司多次努力，且经业主多次上访，政府部门特事特办，在没有工程规划许可的情况下允许华润公司破路施工。在这个过程中，中澳城公司没有任何违约责任可言。3、本案影响通气的新市桥路下的燃气管道施工范围属于市政燃气管道施工内容，不是中澳城公司与华润公司的合同范围内容，如果这里面一定要追究违约责任，那么应当追究政府的违约责任。规划好了管道、审批也按管理，最终因政府审批原因不能通气，这个责任如果让开发商承担，那么以后开发商只能开发既不通气、也不通电、也不通水的楼盘，因为这几个通背后有太多非开发商可以控制的因素。4、一审法院无视中澳城公司提供的翔安区燃气规划的内容，简单认为开发商未了解规划是错误的。 二、因停水导致停工的合理延期天数为46天，一审法院将停水局限于“市政原因停水”显然属于错误理解合同约定。1、合同第八条第3款第2点约定的“因停水停电”导致的停工是独立的可以合理延期的事由，不应当认为只有市政停水才能主张延期，而是只要是非因开发商引起的停水导致停工就应当顺延交房，因为供水单位是否供水根本不属于开发商可以控制的因素，而停水本身对施工的影响也是显而易见的。2、本案项目建设之初，并未达到《土地出让合同》中约定的土地交付时应有的三通一平条件。中澳城公司在无市政供水的情况下联系银鹭食品集团有限公司（以下简称“银鹭集团”）供水解决工程施工用水的问题，因此银鹭集团向中澳城项目供水也相当于代市政供水。 三、违约金约定过高，原审法院却未予调整，适用法律存在错误。认定逾期交房造成的损失应以同类地段房屋租金标准认定，据“58同城”等官网显示，案涉房屋同地段同类房屋的月租金约800元（97㎡）、1200元（122㎡）。依原审判决计算每月对应违约金约为4000元（96.65㎡），是市场租金的四倍以上，远远高于造成损失的百分之三十。因此，中澳城公司主张违约金应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定予以调整应予支持。 四、一审法院认为讼争房屋自交房通知书中记载的办理交房手续之日起就不存在保管行为属于事实认定错误，应以纠正。1、根据《合同补充协议》第七条第一款约定，中澳城公司要求黄淑容支付保管费具有合同依据。本案中中澳城公司通知黄淑容于2017年6月10-11日办理交房手续，此时房产已符合法律规定及合同约定的交付条件。黄淑容迄今为止仍未办理交房手续，已构成违约，应按合同约定承担其拒不交接的违约责任。2、一审法院以案涉房屋自交房通知书中记载的办理交房手续之日起房产的风险已经转移给黄淑容为由，认定中澳城公司此后就不存在保管行为是错误的。黄淑容拒绝在规定的时间内交接房产，如中澳城公司对之不加以管理的话，房产势必处于无人管理状态，因而在此期间中澳城公司不得不尽善良管理之责对案涉房产进行适当的管理，以减少和避免案涉房产毁损、灭失的风险。合同约定的风险转移时间节点并不当然免除了中澳城公司的管理责任。如果在此期间房产发生了毁损，中澳城公司势必要进行修复后方交付给黄淑容，徒增中澳城公司的负担。因此，因黄淑容未按时收房将加重中澳城公司承担房屋管理、维护等责任，中澳城公司已经依约对讼争房产进行保管、维护，黄淑容应按照合同约定向中澳城公司支付相应款项。 黄淑容答辩称，一、原审法院不采纳中澳城公司因燃气未通气而要求顺延交房时间的主张，认定事实正确。市政燃气管道并非燃气供气的唯一途径，在市政燃气管道尚未覆盖区域，开发商仍可通过规划、设计、建设瓶组站的方式解决燃气供气的问题。另一方面，市政管网建设并非是双方签订的《商品房买卖合同》中约定的延期交房事由，案涉地块周边市政配套设施的建设是中澳城公司与第三方的合同关系，系属不同法律关系，中澳城公司不得以此作为其与购房者之间的合同关系的抗辩事由。同时，华润公司出具的《说明》第二段已经明确说明了是由于中澳城公司的原因造成管道无法按时完工。 二、原审法院认为中澳城公司因停水原因导致停工可顺延交房天数的主张证据不足，是正确的。案涉合同明确约定“政府交通管制及停水停电”，不应将停水范围无限的扩大。中澳城公司在一审提供的厦门银鹭食品集团有限公司出具的中澳城项目2013年10月到2016年12月停水明细表、厦门水务集团翔安营业所出具的说明等证据，均有瑕疵，不符合证据的形式，应当承担举证不能的法律后果。 三、原审法院根据合同约定的标准计算逾期交房违约金，适用法律完全正确。中澳城公司关于逾期交房违约金计算标准过高建议参照同地段同类房屋租金标准调低的主张，违背双方合同约定，违背合同契约精神。实际上，本案违约金计算标准不存在违约金过高的情况。 四、原审法院认定本案不存在中澳城公司代为保管讼争房产的行为，并驳回中澳城公司一审的反诉请求，事实认定清楚，适用法律正确，应予以维持。首先，本案中黄淑容不存在逾期收房的情况，案涉工程消防验收合格时间是2017年6月7日，建设工程竣工验收备案（即综合验收）通过时间是2018年6月14日。中澳城公司是在2017年5月31日登报通知业主于2017年6月5日起办理交房手续，但是登报通知发出时间和通知交房时间均在消防验收合格时间（2017年6月7日）之前，该通知交房行为是无效的。中澳城公司于2017年6月8日向黄淑容邮寄交房通知书，该通知发出时，案涉工程尚未通过规划、人防、环保、综合验收，因此，该通知交房行为同样也是无效的。根据本案实际情况，中澳城公司应当在2018年6月14日综合验收合格后，另行通知黄淑容去办理交房手续。但是，从上述通知交房后，中澳城公司从未再以电话或者书面的形式向黄淑容通知过交房事宜。因此，黄淑容无法按时收房责任完全在于中澳城公司，黄淑容自始至终不存在逾期收房的情况。其次，退一步说，根据《商品房买卖合同》附件六的约定，即使商品房达到法律规定和合同约定的交付条件，黄淑容未按时接收商品房，但按该约定商品房已视为交付，该商品房的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担。而且，黄淑容已经于2019年3月13日向厦门恒地物业服务有限公司缴交了自2017年6月10日起至今讼争房产的物业管理费、房屋公共维修金、电费公摊、水费公摊等费用，履行了业主的相应职责和义务。因此，黄淑容不存在逾期收房的问题，中澳城公司主张要求黄淑容支付所谓的保管费，与事实不符，于法无据，应予以驳回。再次，《商品房买卖合同》第十一条约定中并没有关于买受人逾期收房须支付保管费的相关约定，中澳城公司是依据《商品房买卖合同》附件六第7条的约定诉求保管费，该条款明显违反了《商品房买卖合同》第二十二条之规定，属加重买受人责任的格式条款，应当认定为无效条款，不应采纳。最后，中澳城公司没有提供任何证据证明其何时指派何人、采取何种方式保管案涉商品房，实际支出了多少保管费？因此，中澳城公司应当承担举证不能的法律后果。可见，本案实际上并不存在代为保管的事情，也就不存在保管费的问题。 黄淑容向一审法院提起诉讼，请求判令：1.中澳城公司立即依照《厦门市商品房买卖合同》约定的交付条件向黄淑容交付位于翔安区中澳城(X2011PO1)地块-B15地块D13＃楼1跃3层105室商品房；2.中澳城公司支付黄淑容相应的逾期交房违约金，违约金以黄淑容已付购房款2664743元为基数自2017年4月1日起按合同约定每日万分之二的标准计算至中澳城公司实际交房之日止;暂计至2018年11月30日止的违约金为324027.52元。3.本案诉讼费由中澳城公司承担。 中澳城公司向一审法院提起反诉，请求判令：1、黄淑容向中澳城公司支付保管费(按照每日总房价的万分之一计算，自2017年7月12日起计算至2019年3月8日为160950.48元)；2、本案反诉的诉讼费用由黄淑容承担。 一审法院认定事实：2016年5月28日，黄淑容向中澳城公司支付了定金100000元，认购了中澳城公司所有的位于厦门市翔安区新圩镇中澳城（X2011P01地块）-B15地块D13#楼1跃3层105室。2016年6月4日，黄淑容又向中澳城公司支付了购房首付款704743元。2016年6月24日，黄淑容与中澳城公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为03292023，约定由黄淑容向中澳城公司购买一套位于翔安区中澳城(X2011PO1)地块-B15地块D13＃楼1跃3层105室商品房，商品房单价每平方米16073元，建筑面积165.79平方米，总房价为2664743元，付款方式为按揭贷款。《合同》第八条定了商品房交付条件与期限，约定交房时间为2017年3月31日。第九条约定了出卖人逾期交付的违约责任，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1，2种方式处理:1、按逾期时间，分别处理(不作累加):(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人已付款的5％支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付款万分之二的违约金。”《合同》第二十二条之规定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。《合同》附件六《合同补充协议》第5条第（3）款的约定，“买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括且不限于物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等全部费用及风险由买受人自行承担。”《合同附件六:合同补充协议》第七条第一款约定，买受人应在通知送达后的30日内到出卖人指定点交接房产，如果由于买受人原因逾期未交接房产，则出卖人可自第三十一天起每日按总房价的0.01％收取保管费。该合同还约定了其他条款。2016年7月8日该商品房买卖合同在厦门市不动产登记中心办理了登记备案。后黄淑容接到中澳城公司售楼人员和中国建设银行厦门市分行工作人员的通知后，黄淑容于2016年8月10日办理了银行按揭货款，银行当天向中澳城公司付清了黄淑容剩余购房款1860000元。黄淑容己经按约定向中澳城公司支付了全部购房款2664743元。中澳城公司收到上述购房款后分别于2016年7月12日和2016年8月17日向黄淑容出具了三份购房发票。讼争房产于2017年1月16日通过五方验收合格，2017年6月7日通过消防验收合格。中澳城公司于2017年5月31日在厦门日报登报通知购房者于2017年6月5日-6日接收房屋。2017年6月5日，中澳城公司通过EMS邮寄通知等方式再次通知黄淑容于2017年6月9日-10日接收房屋。讼争房屋于2018年6月14日通过建设工程竣工验收备案（即综合验收）。黄淑容以讼争房屋不符合交付条件为由未予以接收房屋。后黄淑容遂向一审法院提起诉讼，请求法院判令如上请求。审理中，黄淑容实际于2019年3月8日接收讼争房屋，并向法院申请变更诉讼请求，请求法院支持其诉求。期间，中澳城公司也向一审法院提起反诉，请求法院支持其反诉诉求。 本案的争议焦点有：一、关于逾期交房的起止时间的认定；二、关于开发商可延期交房天数的认定；三、关于逾期交房违约金是否应调减的问题；四、关于黄淑容是否可向中澳城公司支付逾期接收房屋保管费的问题。 一、关于逾期交房的起止时间的认定。 黄淑容主张，中澳城公司于2017年5月31日在厦门日报登报通知购房者于2017年6月5日-6日接收房屋。因讼争房屋尚未通过消防验收，故该登报通知接收房屋应为无效，事后，中澳城公司未再向其通知接收房屋，同时，讼争房屋至2018年6月14日通过建设工程竣工验收备案（即综合验收），即讼争房产至今仍未符合法定的交房时间，因此逾期交房的期间应从中澳城公司逾期之日即2017年4月1日起计算至讼争房产实际符合交房条件并实际交房之日（2019年3月8日）止。 中澳城公司主张，讼争房产通过五方验收和消防验收后已具备交房条件，不存在不符合交房条件的情况，讼争房产的交房时间已经据实顺延，中澳城公司不存在逾期交房的情况。中澳城公司同时主张其公司已通过登报公告的方式通知业主于2017年6月5日-6日办理交房手续，后通过EMS邮寄通知等方式再次通知黄淑容于2017年6月9日-10日接收房屋。黄淑容未依约前来收房，应视讼争房屋于2017年6月10日交付给黄淑容，由此造成的扩大损失应由黄淑容自行承担。中澳城公司向一审法院提交福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《厦门市公安消防支队建设工程消防验收意见书》（厦公消验字[2017]第0376号）等证据拟证明讼争房产已符合交房条件，并向一审法院提交刊登交房公告的报纸复印件及EMS快递单据、邮件跟踪查询拟证明其已履行了通知办理交房手续的义务。 案件审理过程中，黄淑容确认中澳城公司通过EMS快递通知交房时间为2017年6月9日至2017年6月10日，但认为中澳城公司于2017年6月8日向黄淑容邮寄交房通知书，该通知发出时，案涉工程尚未通过规划、人防、环保、综合验收，因此，该通知交房行为同样也是无效的。中澳城公司应当在2018年6月14日综合验收合格后，另行通知黄淑容去办理交房手续，但中澳城公司未再另行通知黄淑容去办理交房手续。黄淑容同时确认于2019年3月8日实际接收了讼争房产。 一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”原、中澳城公司双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付条件中亦规定：“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”，讼争房产于2017年1月16日通过五方验收合格，2017年6月7日通过消防验收合格，已经符合法定及约定的交房条件，黄淑容主张讼争房产未取得规划验收及未取得竣工验收备案证明书、房产实测成果报告不符合交付条件并无依据，法院对此不予采信。故本院认定讼争房产自2017年6月7日起符合交付条件。原、中澳城公司双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2017年3月31日，中澳城公司未能在该日期前交付讼争房产，故逾期交房起始时间应当自2017年4月1日起算至黄淑容确认开发商通知交房的时间是2017年6月9日至6月10日，黄淑容未能在指定的交房时间内收房，应当自行承担此后未按期交房的责任，故法院认定逾期交房的截止时间应计算至开发商通知交房时间的截止日即2017年6月10日。 二、关于开发商可延期交房天数的认定。 中澳城公司主张，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定并综合其提交的证据显示，中澳城（XP2011P01地块）B15地块可据实顺延227天交房，故其不应承担逾期交房的违约责任。中澳城公司提供华润燃气工程有限公司通气移交单、厦门市气象服务中心提供的厦门市2013年11月-2017年3月的气象资料、厦门银鹭食品集团有限公司出具的停水证明、施工日志、监理日志、厦门市国土资源与房产管理局关于土地复核验收涉及建设期限问题处理的意见、中澳城（X2011P01-B15地块）建设工程施工合同、建设工程委托监理合同等证据欲予佐证。 黄淑容主张，《商品房买卖合同》约定的非出卖人原因逾期免责第2条的规定，属于格式条款，为格式条款提供人即中澳城公司免除自身义务及责任，加重对方的责任、排除对方的主要权利的格式条款，属无效条款。中澳城公司所主张的延期交房事由均不能成立，应当承担逾期交房的违约责任。黄淑容并对中澳城公司提交的证据发表质证意见如下：1.对华润燃气工程有限公司通气移交单的表面真实性没有异议，但认为该证据只能证明已通气和通气的交接时间，并不能证明中澳城公司系因为市政原因而无法通过消防验收。2.对气象资料的表面真实性没有异议，但认为该证据不足以证明相关天气因素已实际影响施工及影响施工的时间。3.对厦门银鹭食品集团有限公司出具的停水证明的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为该停水证明并非政府的供水管理部门出具的。4.对施工日志、监理日志的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为该证据存在诸多不合理的地方，如：施工日志与监理日志中记载的造成停工的天气因素与气象资料记载的天气不符；施工日志与监理日志中存在同个记录人的签名有多个笔迹；部分监理日志仅有记录人员和监理人员的签名，而未记录监理事项；……等等。同时，施工日志中没有包括监理单位在内的其他相关方的签章，也没有监理方加盖公章确认；监理日志没有监理方加盖公章进行确认，甚至存在整本监理日志都没有监理工程师的签名等现象。5.对厦门市国土资源与房产管理局关于土地复核验收涉及建设期限问题处理的意见，因中澳城公司未提供证据原件，对该证据的真实性无法确认。中澳城公司在其网站上自己陈述经受住莫兰蒂台风的考验，没有任何损失，没有受灾、没有破损一块玻璃，中澳城公司也没有提供证据证明其已向政府有关部门申请延长建设期限，故中澳城公司的主张不能成立。对中澳城（X2011P01-B15地块）建设工程施工合同、建设工程委托监理合同的表面真实性均没有异议。 关于黄淑容认为《商品房买卖合同》第八条第2款的规定属于格式条款应认定无效的主张。一审法院认为，中澳城公司与黄淑容签订的《商品房买卖合同》中对于非出卖人能控制的原因导致停工的事项已经用下划线着重标注，黄淑容对此应当有谨慎的审查义务，黄淑容在签订合同时对于该条款并未提出异议应视为同意该条款的约定，且约定的条款并未免除中澳城公司的责任，故法院认定该条款是有效合同条款。 至于中澳城公司主张的可顺延交房的事由及天数。一审法院认为，可顺延交房时间应当依照双方约定的顺延事由及可顺延事项是否已经实际影响施工综合判定。法院综合庭审查明的事实以及原、中澳城公司双方的举证、质证意见，对中澳城公司主张的可延期交房事由及天数认定如下： （1）中澳城公司主张B15地块因降雨、大风、高温等天气因素分别可顺延交房期限199天（其中有20天与因市政停水原因导致停工的天数重合）。 一审法院认为，本案讼争房产位于翔安区范围内，天气因素的影响应以翔安区的天气数据为准，法院在审理与相同系列案件过程中，依职权向厦门市翔安区气象局调取了翔安地区2013年11月至2017年3月的气象资料，双方当事人对该份证据的真实性均无异议。而中澳城公司提供的施工日志与监理日志中多处记录与翔安区天气情况不符，例如：①中澳城公司提供的2014年9月4日、2015年6月11日、2015年6月14日、2015年8月19日、2016年6月17日等日期的施工日志与监理日志均记录当天的天气为下雨天气，但翔安气象局的气象资料以及中澳城公司提供的气象资料中的“翔安气象自动站雨量”一栏均未显示当天翔安地区有降雨；②中澳城公司主张案涉工程于2014年7月9日、2014年7月13日、2014年7月14日、2014年7月16日、2014年7月31日、2014年8月2日、2014年8月10日、2014年9月3日、2015年6月18日、2015年6月29日、2015年6月30日、2015年7月1日、2015年7月11日、2015年7月12日、2016年6月1日、2016年7月27日、2016年7月28日、2016年7月29日、2016年8月5日、2016年8月23日等因超过35℃高温导致停工，但翔安气象局的气象资料却显示当天的气温并未超过35℃；等等。此外，中澳城公司提交B15地块的2016年4月30日、2016年5月1日、2016年5月10日、2016年5月21日、2016年5月22日、2016年5月29日、2016年6月1日、2016年6月4日、2016年6月5日的监理日志缺少监理工程师的签名。鉴于中澳城公司提交的施工日志与监理日志存在上述瑕疵，黄淑容亦对此提出合理质疑，法院认为，中澳城公司作为上述两组证据的提供人，对其提供的证据的真实性和合理性负有进一步举证证明的义务，法院因上述监理日志、施工日志存在的瑕疵要求中澳城公司通知施工人员、监理人员到庭接受质询的情况下，相关人员均未能到庭，故法院对中澳城公司提供的监理日志、施工日志的真实性不予确认，对中澳城公司提供的监理日志、施工日志的证明效力，法院不予采信。中澳城公司未能举证证明《商品房买卖合同》第八条中约定的“风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温”等天气情况下存在停工的事实，故中澳城公司提出的B15地块因天气因素分别可顺延交房期限199天天的抗辩意见，证据不足，法院不予支持。 （2）中澳城公司主张B15地块因市政停水原因分别可顺延交房期限48天（其中有20天与因天气因素导致停工的天数重合）。 一审法院认为，对于中澳城公司主张因停水原因造成工程顺延的事由，中澳城公司未能提供证据证明停水的原因系由市政原因所致，及案涉工程确因市政停水而导致实际停工，故中澳城公司主张B15地块因市政停水原因分别可顺延交房期限48天的抗辩意见，证据不足，法院不予支持。 （3）中澳城公司主张因红线外燃气管道建设的原因导致讼争房产无法申报消防验收，导致在约定的交房期限内未能通过消防验收，要求交房期限顺延至红线外的燃气管道工程移交之日即2017年5月20日。 一审法院认为，根据《福建省住房和城乡建设厅办公室关于规范住宅建设项目管道燃气设施建设的通知》第二条规定：“在管道燃气供气范围内的新建、改建、扩建住宅建设项目和管道燃气供气范围外的高层住宅建设项目，应按照国家和本省有关规定配套建设管道燃气设施，统筹安排好燃气管线设置，并与主体工程同步规划、同步设计、同步施工、同步竣工、同步验收。对于市政燃气管道暂未覆盖区域的住宅建设项目，先以瓶组供气方式过渡，并预留管道燃气设施安装位置，确保与城市管道燃气项目相衔接”，因此，市政燃气管道并非燃气供气的唯一途径，在市政燃气管道尚未覆盖区域，开发商仍可通过规划、设计、建设瓶组站的方式解决燃气供气的问题。另一方面，市政管网建设并非是原中澳城公司双方签订的《商品房买卖合同》中约定的延期交房事由，案涉地块周边市政配套设施的建设是中澳城公司与第三方的合同关系，系属不同法律关系，中澳城公司不得以此作为其与购房者之间的合同关系的抗辩事由。故中澳城公司主张因讼争房产所在区域的市政燃气管道未建设无法通气，导致其未能申报消防验收，要求顺延交房时间的抗辩意见，法院不予支持。 （4）中澳城公司主张因2016年“莫兰蒂”台风的事由，其公司有权根据厦门市建设主管部门的纪要文件，据实延期交房90日。 一审法院认为，中澳城公司提供的厦门市国土资源与房产管理局关于土地复核验收涉及建设期限问题处理的意见系关于行政审批的规定，与本案不存在关联性，法院不予采信。鉴于2016年厦门市遭受“莫兰蒂”台风的侵袭造成翔安区大面积停水停电是众所周知的事实，中澳城公司在本案审理过程中主张因“莫兰蒂”台风停水停电造成工程实际停工7天，该停工天数符合众所周知“莫兰蒂”台风后的实际情况，法院予以照准，本案可顺延交房时间为7天。 三、关于逾期交房违约金是否应调减的问题。 黄淑容主张，其主张的违约金符合合同约定，不应调整。 中澳城公司主张，合同约定的逾期交房违约金条款约定过高，应当予以调减。 一审法院认为，中澳城公司主张违约金过高，但未向法院提交相应的证据予以佐证，且合同约定违约金为已付购房款的万分之二与目前银行实际贷款的利率相当，不存在过高的情形。故中澳城公司的该项抗辩意见没有依据，法院不予采纳。因此，法院依法认定，中澳城公司应自逾期交房之日起每日按黄淑容已付购房款的万分之二向黄淑容支付逾期交房的违约金。 四、关于黄淑容是否向中澳城公司支付逾期接收房屋保管费的问题。 中澳城公司主张根据黄淑容与中澳城公司双方签订的《合同附件六:合同补充协议》第七条第一款约定，买受人应在通知送达后的30日内到出卖人指定点交接房产，如果由于买受人原因逾期未交接房产，则出卖人可自第三十一天起每日按总房价的0.01％收取保管费。中澳城公司已经按合同约定的送达地址向黄淑容两次寄送交房通知书，通知其于2017年6月5日、2017年6月9日-10日办理交房手续。但黄淑容直至2019年3月8日才办理交房手续，期间讼争房产一直中澳城公司进行保管维护。故黄淑容应向中澳城公司支付保管费(按照每日总房价的万分之一计算，自2017年7月12日起计算至2019年3月13日为160950.48元)。 黄淑容认为，本案中黄淑容不存在逾期收房的情况，中澳城公司在案涉工程未取得消防验收、规划、人防、环保、综合验收合格的情况下，发出的商品房交付通知书，违反法律强制性规定和双方约定，该通知交房的行为是无效的。中澳城公司于2017年6月8日向黄淑容邮寄交房通知书，该通知发出时，案涉工程尚未通过规划、人防、环保、综合验收，因此，该通知交房行为同样也是无效的。根据本案实际情况，中澳城公司应当在2018年6月14日综合验收合格后，另行通知黄淑容去办理交房手续。但是，从上述通知交房后，中澳城公司从未再以电话或者书面的形式向黄淑容通知过交房事宜。因此，黄淑容无法按时收房责任完全在于中澳城公司，黄淑容自始至终不存在逾期收房的情况。其次，退一步说，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第5条第（3）款的约定，“买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括且不限于物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等全部费用及风险由买受人自行承担。”那也就是说，即使商品房达到法律规定和合同约定的交付条件，黄淑容未按时接收商品房，但按该约定商品房已视为交付，该商品房的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，那么黄淑容就不存在逾期收房的问题。再次，《商品房买卖合同》第十一条约定中并没有关于买受人逾期收房须支付保管费的相关约定，而中澳城公司关于保管费的诉求是依据《商品房买卖合同》附件六第7条“关于合同第十一条之补充”第（1）款的约定，该条款明显违反了《商品房买卖合同》第二十二条之规定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。因此，该补充条款属于加重买受人责任的格式条款，应当认定为无效条款，不应采纳。最后，中澳城公司没有提供任何证据证明其何时指派何人、采取何种方式保管案涉商品房，实际支出了多少保管费？因此，中澳城公司应当承担举证不能的法律后果。综上所述，中澳城公司的所有诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。 一审法院认为，中澳城公司主张保管费，因黄淑容不予认可，且黄淑容未能举证证明黄淑容逾期接收房屋期间对讼争房屋进行看管、维护等事实，故中澳城公司的该项诉求，缺乏事实根据，法院不予支持。 综上所述，一审法院认为，中澳城公司应向黄淑容支付逾期交房违约金的天数：63天（2017年4月1日至2017年6月10日-7天）；逾期交房违约金的数额：2664743元/天×0.02%×63天=33575.76元。黄淑容诉求超过的部分，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。另中澳城公司反诉请求法院判令黄淑容向其公司支付逾期接收房屋的保管费160950.48元的诉求，缺乏事实根据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、厦门中澳城房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄淑容支付逾期交房违约金33575.76元；二、驳回黄淑容的其他诉讼请求；三、驳回厦门中澳城房地产开发有限公司反诉诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，中澳城公司提交中澳城公司与讼争房屋前期物业公司厦门恒地物业服务有限公司的《关于中澳城空置房物业费收取协议》一份，证明中澳城公司在业主逾期收房期间代行了业主的职责，履行了保管义务。 黄淑容质证认为，真实性无异议。但这是中澳城公司与第三人签订的协议，与本案无关。中澳城公司不存在代保管协议，也不存在代缴物业费的行为，讼争房产自2017年6月10日起至今的物业管理费、公维金、公摊水电费都由黄淑容承担。 黄淑容于二审中提交银联商务单、物业管理费发票、厦门市企业资金往来收据、物业服务费清单，证明黄淑容已经于2019年3月8日向厦门恒地物业服务有限公司缴交了自2017年6月10日起至今讼争房产的物业管理费、房屋公共维修金、电费公摊、水费公摊等费用。可见，讼争房产于2017年6月10日已视为移交给黄淑容，讼争房产一切权利均应由黄淑容行使，中澳城公司无权行使上述权利。因此，中澳城公司所谓代行业主的职责，履行保管义务，于法无据，与事实不符。 中澳城公司质证认为，对证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议。该证据来源是厦门恒地物业服务有限公司，是2019年3月8日才交的费用，房屋风险转移并不必然免除中澳城公司的房屋管理责任，在此期间发生的房屋毁损，中澳城公司仍应修复交付业主，自通知交房到业主实际交房期间，正因为中澳城公司履行保管义务，黄淑容收到的房屋才是完整的。 二审经审理查明，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。 另查明，中澳城公司未曾代黄淑容缴交过物业服务费用。 本院认为，二审的争议焦点有：一、中澳城公司以市政燃气管道未建设无法通气致未能申报消防验收，要求顺延交房时间，能否成立；二、中澳城公司以停水原因，要求顺延交房期限，能否成立；三、逾期交房违约金数额是否过高；四、黄淑容是否应当向中澳城公司支付保管费。对此，本院分析如下： 一、中澳城公司以市政燃气管道未建设无法通气致未能申报消防验收，要求顺延交房时间，不能成立。首先，《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应在2016年12月31日前将消防验收合格的商品房交付买受人使用，而进行消防验收的前提是小区燃气管道与市政燃气管道实现接驳通气。中澳城公司未能举证证明市政燃气管道未及时与小区燃气管道接驳，系因市政燃气管道未建设等原因引起的延误，理应承担举证不能的法律后果。其次，中澳城公司在其向厦门华润燃气有限公司、翔安区建设局发送的《关于中澳城项目燃气供气报告》中自认相关单位承诺将于2016年10月通气。在上述期限届满而未能实现通气时，作为专业的房地产开发公司，中澳城公司理应预见未能实现通气可能导致的后果并及时予以处理，但中澳城公司未能举证证明其已采取了合理的处置措施。2017年3月底中澳城公司发出燃气供气报告后，翔安区建设局即于2017年3月29日颁发《城市道路（人行道）挖掘许可证》，此后B15地块、B31地块分别于2017年6月7日、2017年6月9日获得消防验收合格。可见，若中澳城公司尽早采取相应措施，是可能避免因消防验收迟延而导致逾期交房的。综上，中澳城公司以市政燃气管道未建设无法通气致未能申报消防验收，要求顺延交房时间，依据不足，不予采纳。 二、中澳城公司以停水原因，要求顺延交房期限，不能成立。《商品房买卖合同》第八条约定，非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上，当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等，出卖人可据实予以延期。可见，停水停电原因必须导致实际停工才可顺延交房期限。中澳城公司未能提供真实可信的施工日志、监理日志对停水造成的实际停工事实予以佐证，该上诉主张不予采纳。 三、逾期交房违约金数额是否过高。中澳城公司主张合同约定的逾期交房违约金数额过高，但未能提供相应证据予以证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用的前提是合同未约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法。在讼争合同已对违约金标准作出明确约定的情况下，中澳城公司主张以租金标准认定损失，没有法律依据，不予采纳。 四、中澳城公司称物业公司要管理、维护房屋，而黄淑容拒绝收房和缴交公摊水电费、公维金、物业费等，因此，中澳城公司在黄淑容因自身原因未按时收房时，其履行的房屋管理维护责任包括需代黄淑容缴纳相关物业服务费用。本院认为，物业公司依照合同约定有权收取黄淑容自应收房之日起交纳的物业服务费用，其就有责任对讼争房屋进行维护、管理，即物业公司对讼争房屋的维护、管理，是因为其收取黄淑容缴纳的相关物业服务费用，与中澳城公司无关。中澳城公司称其有尽保管义务，却未提交证据予以佐证，本院不予采信。因此，虽然合同中约定因买受人原因逾期未办理房产交接，出卖人可自第三十一天起收取保管费，但中澳城公司并未举证证明其在收取保管费后将该费用用于房屋的管理、维护，中澳城公司诉求收取该保管费，缺乏依据，本院不予支持。 综上，中澳城公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4368元，由中澳城公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇二〇年三月二十四日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。