四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12731号 上诉人（原审原告）：何敬伟，男，1975年12月23日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：邹琼，四川法奥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵顺全，男，1961年4月7日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张淑娟，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原审原告：曾胜，男，1975年9月30日出生，汉族，住成都市青羊区。 上诉人何敬伟因与被上诉人赵顺全、原审原告曾胜租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初2799号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。曾胜上诉后经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，且未缴纳二审案件受理费，视为撤回上诉。本案现已审理终结。 何敬伟上诉请求：撤销原判第二项，依法改判赵顺全赔偿何敬伟损失172837.91元。事实与理由：一、一审认定事实不清。1．何敬伟与赵顺全签订了两份《厂房租赁合同》，一份租期6个月，一份租期6年。6个月的合同有涂改，6年的合同没有涂改，结合何敬伟签订合同耗费4个月办理燃气经营许可证的客观事实，可以证明6年的租赁合同才是双方真实意思表示。何敬伟直到2018年11月12日文家乡街道盐井社区出具搬迁通知时才知道赵顺全在签订租赁合同前就签订拆迁补偿协议。根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十七条、《中华人民共和国土地管理法》第八十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定，禁止强制拆迁，赵顺全对其所有的房屋是否拆迁享有决定权，故其在签订拆迁补偿合同后与自己签订租赁合同应认定无效。2．赵顺全在签订租赁合同前签订拆迁补偿协议导致租赁合同无效，且剥夺了何敬伟获得搬迁、停产停业损失的权利，并使何敬伟产生了信赖利益损失，应当承担缔约过失责任，对自己的损失进行赔偿。一审判决未对履行的是哪一份合同作出认定，却又根据合同约定作出判决，属于事实认定错误。3．赵顺全无证据证明案涉厂房拆迁属于何敬伟知道的情形。根据《燃气经营管理条例》规定，若案涉厂房被拆迁，何敬伟将必然丧失燃气经营资格，且面临行政处罚，经营所用设施、设备不能搬迁和继续使用。一审判决未对赵顺全是否存在缔约过失作出认定，而径行不支持其要求赔偿损失的请求存在错误。二、一审适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十一条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定，案涉租赁合同无效，赵顺全应当承担缔约过失责任，赔偿何敬伟损失。一审判决合同解除，驳回何敬伟的其他诉讼请求存在法律适用错误。三、一审程序违法。何敬伟和赵顺全所签订两份合同的认定对本案事实有至关重要的作用。赵顺全认为6年租期的租赁合同并非其本人签名，系伪造的合同，但又不申请笔迹鉴定，应承担不利后果，何敬伟一审提出笔迹鉴定申请，被口头驳回，一审不同意笔迹鉴定，属程序违法。四、一审对赵顺全根本违约行为遗漏审查。案涉租赁合同租期应为6年，何敬伟刚完成准备工作即面临拆迁实施，导致合同目的严重落空。故，请求二审法院查明事实依法予以纠正。 赵顺全辩称，一、租期6个月的租赁合同系当事人真实意思表示。首先，涂改并不代表不是真实意思表示。其次，租期6个月的合同是曾胜通过中间人周某签订，其并未在合同中约定租赁用途为经营液化气，口头沟通是用作仓库，否则租金过低，承租面积450平方米但租金为一年38000元。最后，租期6年的合同除和租期6个月的合同在租期上不一致外，其他条款均一致，并非何敬伟陈述存在诸多问题，且租期问题不影响合同解除和事实认定。二、何敬伟认为赵顺全在签订合同时存在欺诈事实，与本案的事实不符。赵顺全与文家乡街道盐井社区签订拆迁协议的同时与何敬伟、曾胜签订6个月的租赁合同，在一审庭审程序中，赵顺全出具了证明，在签订拆迁协议后，社区可以给予半年甚至更久的腾空期，因此不影响双方租赁合同的履行。三、关于本案所涉租赁厂房何敬伟是否知晓属于拆迁范围的问题，赵顺全认为，在一审庭审中，何敬伟已当庭陈述知晓该区域属于拆迁区域，且因何敬伟本身是拆迁区的居民，一审法院认为何敬伟是应当知道承租的厂房是属于待拆迁区域正确。同时，不管是6个月合同还是6年合同，均没有约定租赁用途和装修情况，作为承租人，如果要进行大量的资金投入，包括取得经营燃气的许可证，有义务征求出租人的同意，但在整个租赁合同的约定以及在合同履行过程中，甚至办理经营燃气许可证何敬伟都没有通知赵顺全他要经营的项目。四、关于本案实际损失的问题，赵顺全认为何敬伟在上诉状中提到的缔约过失责任在本案中是不成立的，因为本案所涉的租赁合同已经签订生效并履行。在一审中，何敬伟提交的损失的唯一证据就是税务部门的代开发票，没有真实的当时的相关合同、转账及支付的相应凭证。何敬伟提供的证据不能直接证明其的实际损失。何敬伟从2017年11月15日使用设备、厂房至今，其设备的损失属于正常的商业折旧，并不是由于赵顺全出租房屋的过错造成的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 何敬伟、曾胜向一审法院起诉请求：一、解除何敬伟、曾胜与赵顺全之间的租赁合同关系；二、赵顺全承担何敬伟、曾胜的全部损失共计172837.91元；三、赵顺全承担本案全部诉讼费用。 一审经审理查明如下事实：2017年11月8日，赵顺全（甲方）将其所有的位于青羊区的厂房出租给曾胜、何敬伟（乙方）并签订《厂房出租合同》，约定租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、电话、经营等费用由乙方承担；如厂房遇国家、政府拆迁，乙方应无条件配合，甲方需至少提前三个月通知乙方，所有补赔偿与乙方无关，甲方退还乙方未用月份租金。 合同签订后，赵顺全将案涉厂房交给曾胜、何敬伟使用，曾胜、何敬伟支付了半年租金。 何敬伟于2018年1月18日向青羊区文家街道办事处递交申请书，申请在申办金龙配送中心，同日，青羊区文家街道办事处审批同意申办。后经街道、安监、消防及主管部门同意，2018年3月5日，金龙配送中心取得青羊区科学技术和经济与信息化局颁发的燃气经营许可证，登记注册地址为成都市青羊区，企业负责人为何敬伟，经营类别为液化石油气。 2018年11月12日，文家街道盐井社区向金龙配送中心出具搬迁通知，载明“你单位租用文家街道业主赵顺全的厂房，面积为450平方米用于液化气配送点。该处厂房业主赵顺全已于2017年10月11日正式签订了拆迁补偿协议。事后与文家辖区居民曾胜于2017年11月15日签订租房协议，租期半年到2018年5月15日止，你单位在此兴办青羊区金龙燃气配送中心，我单位曾多次通知你单位在2018年10月底前搬离该厂房，你单位拒不配合。目前，该处厂房业主赵顺全已办理了厂房移交手续，并委托我单位安排拆迁公司组织机具和人员对该处厂房进行拆除，请你单位收到通知后立即安排搬迁事宜，并于2018年11月20日前将你单位所有物品搬走腾退该处厂房，我单位将收回该厂房并依法拆除”。 一审庭审中，一、何敬伟、曾胜陈述其在租赁案涉厂房前听说过该区域要拆迁；二、赵顺全陈述其与附近居民在知道曾胜、何敬伟系经营液化石油气后多次向所在社区及政府反映情况并要求曾胜、何敬伟搬离金龙配送中心，同时要求解除租赁合同，并且在出租半年后未再收取租金。曾胜、何敬伟陈述未接到赵顺全要求解除合同的通知，但赵顺全到处举报何敬伟、曾胜的经营行为。三、何敬伟、曾胜陈述其承租厂房后对厂房进行装修配置并为经营金龙配送中心购买相应设备共计花费174695.12元。四、赵顺全申请证人周某、许某出庭作证。周某陈述“曾胜、何敬伟找到周某要求介绍厂房，签订合同当天只有曾胜到场并与赵顺全在周某经营的茶楼里签订了两份合同，一式两份。约定双方租期为半年，没有听说过双方签订了六年的租赁合同”。许某陈述“许某系赵顺全邻居，因赵顺全与曾胜、何敬伟发生了矛盾，许某在2019年春节时才知晓曾胜、何敬伟在盐井村8组办了金龙配送中心，也去找过相关人员反映情况”。曾胜、何敬伟对上述证人证言的真实性予以认可，对其关联性不予认可。 一审法院认为，赵顺全与曾胜签订了《厂房出租合同》，并将房屋交付给曾胜、何敬伟使用，曾胜、何敬伟向赵顺全支付了房租，双方租赁合同关系成立。现曾胜、何敬伟诉至一审法院要求解除双方的租赁合同关系，赵顺全亦同意解除，一审法院对此予以确认。 关于何敬伟、曾胜主张的损失。首先，双方在签订的《厂房出租合同》中未约定租赁房屋的用途，亦未就房屋的装修等进行约定。其次，曾胜、何敬伟亦系青羊区文家乡居民，其在一审庭审中亦陈述在租赁案涉厂房前听说过该区域要拆迁，其对案涉厂房的拆迁属于知道或者应当知道的情形。曾胜、何敬伟在知道或者应当知道该厂房属于拆迁范围的情形下，仍将该厂房作为经营用房装修并购买安装设备，其本身具有过错。再次，部分经营所需的设施、设备可以搬迁并继续使用，曾胜、何敬伟所提交的证据不足以证明其实际产生的损失及金额。且根据双方在合同中的约定，如厂房遇国家、政府拆迁，赵顺全需至少提前三个月通知曾胜、何敬伟，而根据一审法院查明的情况，赵顺全在收取半年租金后，未再收取曾胜、何敬伟的租金，同时向曾胜、何敬伟提出解除租赁关系，赵顺全亦履行了通知义务。综上，对于曾胜、何敬伟要求赵顺全赔偿损失的主张不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、曾胜、何敬伟与赵顺全之间关于青羊区面积为450平方米厂房的租赁合同关系于判决发生法律效力之日解除；二、驳回曾胜、何敬伟的其他诉讼请求。一审案件受理费3757元，减半收取为1879元，由曾胜、何敬伟承担。 二审中，双方当事人未提交新证据。 本院查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点一是双方履行的是哪一份合同，二是赵顺全是否应向何敬伟赔偿损失。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于双方实际履行合同的认定问题。本院认为，第一，本案双方当事人在同一天签订了两份合同，虽然合同约定的期限不同，但均约定了如遇政府拆迁将自然终止的内容，故在当地文家街道盐井社区通知腾退时该两份合同约定的终止条件已经成就，加之赵顺全也认可在实际拆迁前双方实际存在租赁合同关系，本案是否认定履行的是哪一份合同不影响双方责任的认定。因此一审法院根据两份合同关于遇到拆迁自然终止的约定直接作出是否承担责任的认定并无不当，本院予以维持。第二，对于双方合同的效力，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据该规定，租赁关系的实质内容是出租人让渡其对租赁物的合法占有，同时承租人基于占有的获得对租赁物进行使用、收益并支付相应对价，并不要求出租人和所有权人必须具有同一性。本案中，虽赵顺全在签订案涉租赁合同前即签订拆迁补偿协议，但根据合同实际履行情况，其并未因拆迁补偿协议的签订丧失对案涉租赁物的合法占有，对外签订的租赁合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，最多会涉及不能履行时的解除问题而不存在无效，因此案涉租赁合同仍属合法有效。同时，何敬伟一审起诉主张解除案涉租赁合同，该项主张的前提是合同有效，二审却以合同无效主张赵顺全赔偿其损失，前后主张存在矛盾，且与本院认定合同有效的意见不符，故本院对该上诉意见不予采纳。 二、关于何敬伟能否以赵顺全构成根本违约主张赔偿损失，本院认为，何敬伟系青羊区居民，其一审陈述在租房之前“听说过要拆迁”，而本案出现的两份租赁合同，除租期不同外，其他约定内容均一致，并且均约定“本厂房如遇国家、政府拆迁，乙方应无条件配合”，故其对案涉房屋在签订租赁合同后可能发生拆迁，案涉租赁合同可能因为拆迁的发生而终止有所预判。加之双方并未在合同中对案涉房屋租赁用途、装修事项等进行约定，故何敬伟在未考虑拆迁因素的情况下对案涉房屋进行装修并购买设施设备所产生的风险应自行承担。另外，根据双方在合同中约定，案涉厂房如遇拆迁，曾胜、何敬伟应无条件配合，赵顺全需至少提前三个月通知曾胜、何敬伟。本案中，曾胜、何敬伟在向赵顺全支付六个月租金后，赵顺全并未再收取其租金，且要求解除租赁关系。文家街道盐井社区也曾多次通知其在2018年10月底搬离案涉厂房。综上，基于拆迁并非可归责于双方当事人的事实，而赵顺全也已履行合同通知义务，故何敬伟主张赵顺全构成根本违约，要求赵顺全向其赔偿损失，本院不予支持。 对于何敬伟所提一审未同意进行笔迹鉴定是否程序违法的问题，如上所述，因双方实际履行的是哪份合同不影响本案最终结果的认定，故一审未进行笔迹鉴定并无不当，对何敬伟该上诉意见本院不予采纳。 综上所述，何敬伟的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3757元，由何敬伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张卫敏 审 判 员 廖 方 审 判 员 袁晟翔 二〇二〇年三月九日 法官助理 郑 帅 书 记 员 刘小春