广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3540号上诉人（原审原告）：广州市人人乐商业有限公司，住所地：广州市增城区。法定代表人：杨永银，职务:总经理。委托诉讼代理人：刘洪，该公司员工，联系地址。被上诉人（原审被告）：张成旺，住广州市增城区。委托诉讼代理人：李剑锋，广东杰信律师事务所律师。上诉人广州市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）因与被上诉人张成旺房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人人人乐公司代理人刘洪、被上诉人张成旺代理人李剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。人人乐公司上诉请求：1.改判确认双方的《租赁合同》、《补充协议（租赁）》于2018年7月3日解除；2.人人乐公司没收租赁保证金84000元；3.张成旺支付2018年8月-2018年10月场地占用费97242元，11月占用费32414元，12月1日至12月11日占用费11885元，2018年6月份水电费8024.4元，2018年7月-10月水电费47723元；4.张成旺支付违约金129656元；5.本案受理费全部由张成旺负担。事实和理由：一、人人乐公司2018年7月3日发函解约行为合法有效，双方租赁合同应于2018年7月3日解除。张成旺从2018年5月开始拖欠水电费，其明知自身欠费违约在先，明知人人乐公司享有合同解除权，却利用人人乐公司此后门店调整否定人人乐公司行使解除权的行为，要求人人乐公司承担违约赔偿责任，明显恶意规避其自身违约责任。人人乐公司先后于2018年7月3日和2018年11月12日发函通知和确认解除合同，目的在于双方互不追究责任，顺利完成涉案房屋交接。但张成旺直至2018年12月11日才搬离涉案房屋，说明张成旺主观上存在任由损失继续扩大的故意，以使自身获益。二、人人乐公司的唯一股东由深圳市人人乐商业有限公司（后更名为人人乐连锁商业集团股份有限公司）变更为广东中秉实业有限公司（以下简称中秉公司）后，租赁场地由中秉公司继续承租，对外仍以人人乐公司的名义开展经营，前后与业主签订租赁合同的均为人人乐公司股东或实际控制人，因此，人人乐公司并不丧失对2018年8月28日之后继续收取张成旺场地占用费的权利。三、张成旺从2018年5月开始拖欠水电费和部分租金，其至人人乐公司发函通知解约后的2018年7月27日才补交2018年7月份租金及5月份水电费，根据《租赁合同》的约定，张成旺拖欠租金等费用构成违约，人人乐公司有权追究张成旺的违约责任，要求没收租赁保证金84000元及张成旺支付违约金129656元。张成旺二审答辩称：人人乐公司的上诉请求无事实与法律依据，请法院驳回上诉，维持原判。二审的答辩意见与一审的答辩意见一致。人人乐公司于2019年1月18日向一审法院起诉请求：1.确认人人乐公司与张成旺间的《租赁合同》、《补充协议（租赁）》已解除；2.张成旺支付的租赁保证金84000元由人人乐公司予以没收；3.张成旺向人人乐公司支付租金129656元、欠费32142.5元、水电费8042.4元、11月份的场地占用费32414元；4.张成旺向人人乐公司立即支付违约金129656元（按每月每平方米113.34元计算，暂计至2018年11月30日）；5.张成旺立即腾退所租赁的位于增城区××乡路××号人人乐增城店A001S106F10011场地；6.本案诉讼费由张成旺负担。一审法院认定事实：2001年8月29日，增城市中海城市建设开发有限公司与增城市金正经济发展有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，将增城市中海城市建设开发有限公司开发的中海城市广场首层商铺出售给增城市金正经济发展有限公司。2002年1月1日，增城市中海城市建设开发有限公司与深圳市人人乐连锁商业有限公司签订《租赁合同书》，内容为增城市中海城市建设开发有限公司将位于增城市荔乡路39号的中海城市广场首层商场全部面积及其附属设施租赁给深圳市人人乐连锁商业有限公司。租赁期限为二十年，从2002年1月1日起至2021年12月31日。2002年12月12日，增城市中海城市建设开发有限公司、深圳市人人乐连锁商业有限公司、增城市金正经济发展有限公司签订《中海城市广场首层商场租赁合同书补充协议》，内容为因增城市中海城市建设开发有限公司将物业转让给增城市金正经济发展有限公司，由深圳市人人乐连锁商业有限公司向增城市金正经济发展有限公司缴纳租金。2014年10月23日，人人乐公司（乙方）与张成旺（甲方）签订《租赁合同》，载明“……第一章租赁的条件和期限第一条租赁位置1、乙方同意将其经营的广州区域增城人人乐店……专柜位置号A001S106F1011……提供给甲方经营……第三条租赁期限1、本合同甲方租赁期限自2014年10月15日至2019年7月31日止……第二章租赁方式与结算……2、甲方销售额以乙方收银记录为准，甲方应于每月3-10日前与乙方核对上月代收销售款及应缴费用，l0日之前提供代收款结算票据，当月内核对完毕，逾期以乙方账目为准，乙方每月25日之前凭甲方收款票据扣除租金及相关费用后向甲方支付余款。3、合同约定固定租金制与浮动租金制两者同时生效，则甲方须按两者取其高者向乙方缴纳租金（即每月租金以结算金额较高的方式予以收取）。第二条保证金1、合同签订后三个工作日内，甲方须向乙方缴交2个月租金作为履约保证金，……（1）在租赁期内，保证金可以作为：乙方对甲方延迟支付租金、管理费、租赁区域房屋修复保养费或其他费用的扣款；甲方迟延支付水、电、煤气、电话等公用事业费用的扣款（含甲方撤场后情况）；……第八章违约责任第一条如一方违反本合同及附件的约定，须按本合同的约定承担违约责任，守约方在有权要求违约方赔偿一切经济损失和按本合同约定的金额支付违约金的同时，终止本合同。……第五条违约金为依本合同补充协议约定的租金进行计算。……第十章合同的变更、延续、终止……4、本合同期满未再续约，或因甲方违反本合同约定导致本合同提前终止，甲方应于本合同期满之日或接到乙方终止合同通知书之日起3日内，负责将甲方所有商品撤离经营场地，并恢复原状。如甲方逾期未履行此义务，仍有商品及设备（下称“物品”）在经营场地内存留，视为甲方委托乙方代为处理。乙方有权自行将场地清理，费用由甲方承担。由此造成的甲方物品损失，乙方不承担责任……7、有下列情况之一的，乙方有权单方面全部或部分解除本合同，保证金自动转为违约金支付乙方，同时乙方有权要求甲方赔偿因违约造成乙方的损失，乙方有权留置甲方所有货物及销售款，其价值不足以弥补乙方或第三者损失的，乙方有权继续追偿且无须承担任何责任：……2）拖欠租金及其它费用一周以上；……16）乙方因上述原因单方解除合同时，应提前三日以书面形式通知甲方，甲方接到通知之日起三日内应撤出经营场地，逾期不能撤出，乙方有权自解除之日起中断该租赁区域的水、电、空调或其他服务设施的供应。甲方向乙方支付违约金人民币500元／天。……”。2014年10月28日，人人乐公司（乙方）与张成旺（甲方）签订《补充协议（租赁）》载明“……租赁结算方式经营分成……3）租金按建筑面积97.9元/㎡/月计算，面积286㎡……合计月租金为28000元，租金递增。……2018年3月1日至2019年7月31日，每月租金32414元。……”。2018年7月3日，人人乐公司向张成旺发出《关于提前终止合同的告知函》，载明“就贵我双方人人乐增城购物广场合作事宜，贵我双方签订的租赁合同期限为2014年10月15日至2019年7月31日，鉴于我司店面调整原因，现需提前与贵方终止租赁合同，请贵方在收函后十五日内清空现场物品，并退还租赁场地。望贵司给予理解与配合。”。2018年8月29日，增城市金正经济发展有限公司（出租方，甲方）与人人乐连锁商业集团股份有限公司（原名：深圳市人人乐连锁商业有限公司，承租方，乙方）签订《终止协议书》,载明“……一、甲、乙双方于2002年1月1日签订《租赁合同书》及2002年11月26日签订《中海城市广场首层商场补充协议》自签订本协议之日起终止，双方权利义务终止。……三、乙方不得再就《租赁合同书》、《中海城市广场首层商场补充协议》行使任何的权利且甲乙双方日后互不追究法律、经济或其他责任。四、乙方明确：租赁期间甲方收取乙方的租赁押金人民币100万元无需退回给乙方。鉴于广东中秉实业有限公司将另行与甲方签定新的租赁合同，故此，乙方同意该100万元押金直接转为广东中秉实业有限公司向甲方缴付的押金。乙方与广东中秉实业有限公司就该100万元的经济关系均由双方自行处理，与甲方无关。”。2018年11月12日，人人乐公司向张成旺发出《通知书》，内容为“我司与你就租赁华南区域增城店286㎡场地签订《租赁合同》，期限为2014年10月15日至2019年7月31日。现我司就租赁事宜向你通知如下：1、我司已在2018年7月3日按约向你发出《关于提前终止合同的告知函》，通知与你终止租赁合同，请收函十五天内搬离租赁场地。2、你已连续四个月未向我司支付租金，连续六个月未缴纳水电费，按双方签订《租赁合同》第十章第三条第5款第8点约定，你拖欠租金及其它费用一周以上的，我司有权单方解除合同，且我司亦已书面通知你解除租赁合同。但你现仍然未搬离店铺，无理占用店铺至今，限你在收函之日起三日内清空场地内物品，向我司支付占用费、水电费，并退还租赁场地；逾期未清空物品，我司将视为你方放弃物品所有权，将按无主物进行清理，因此产生的费用及造成的物品损失，由你方自行承担。且我司保留追究你违反租赁合同的相关责任。”。2018年12月11日，张成旺签署《确认书》，载明“现位于广州市增城区荔乡路39号首层彼酷哩烤全鱼店，经增城区公证处于2018年12月11日公证清点商铺内物品，铺内所有物品均由店主张成旺（身份证：）自行拉走至广州市永嘉制罐有限公司仓库存放处理，由此引起的一切责任，由本人承担。”，该《确认书》后附《物品清单》。2019年5月24日，人人乐公司出具《关于欠租欠费金额的补充说明》，“……对我司第三项诉讼请求……1、张成旺2018年7月27日一笔43462.9元交易金额，我司确认已经收到，是补交的2018年7月份租金32414元，补交2018年5月份电费10709.6元、水费339.3元，合计43462.9元。2、扣减上述补交金额后，张成旺仍拖欠2018年8月-10月租金97242元，11月占用费32414元，12月1日-12月11日占用费11885元；2018年6日份水电费8024.4元，2018年7月-10月水电费47723元(7月11691.5元、8月15497.7元、9月9563.2元、10月10970.6元)。3、该项诉讼请求中的‘欠费32142.5元’，为2018年5月-7月的水电费欠费金额（起诉时尚未扣减补交部分）。4、该项诉讼请求中的‘水电费8042.4元’，为2018年6月份水电费欠费金额”。张成旺提供短信记录，载明日期2018年7月27日，人人乐公司向张成旺发出费用通知，记载2018年7月租金32414元、水电费10709.6元、其他费用339.3元；8月租金32414元，水电费8668.40元、其他费用281.30元。2018年7月27日，张成旺向人人乐公司汇款43462.90元。一审审理中，一、人人乐公司与张成旺双方共同确认以下事实：1、张成旺缴纳租金至2018年7月份。2、每月25日预交涉案商铺下个月的租金并补交上个月的水电费。3、张成旺在2018年12月11日搬离涉案商铺。二、人人乐公司陈述以下内容：1、人人乐公司一直要求张成旺补交租金，人人乐公司在12月份发函要求解除合同，在解除合同前对欠付的租金进行补交。而且双方补充协议约定租金是固定的，不需要核算。2、告知函是人人乐公司在2018年8月6日寄出，张成旺在2018年8月7日签收。3、因为张成旺没有缴纳2018年6月、7月的租金，同时因为人人乐公司也需要店面调整，所以要求解除合同。4、人人乐公司在2018年8月份停止了中央系统、新风系统运作。5、涉案租赁商铺的场所在2018年8月份围蔽施工。6、人人乐公司撤回第五项诉讼请求。三、张成旺陈述以下内容：1、缴纳水电费至2018年6月份。2、之后的租金没有缴纳是因为人人乐公司对商铺进行围蔽施工，停止新风系统使用，导致张成旺不能经营。是人人乐公司单方违约。因此，张成旺无需支付费用。3、2018年8月初就停止经营，但由于店铺内有很多财产，张成旺希望与人人乐公司协商，将围蔽拆除继续经营。4、人人乐公司在2018年7月份就将告知函张贴在店面门口。5、人人乐公司之所以终止合同是因为其要提前撤场。另查明，2018年12月27日，本案张成旺因涉案《租赁合同》要求本案人人乐公司赔偿经济损失向一审法院提起诉讼，案号为（2018）粤0118民初7401号，该案尚在一审法院审理中。一审法院认为：人人乐公司与张成旺签订的《租赁合同》及《补充协议（租赁）》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。本案人人乐公司诉讼请求的依据是张成旺在履行合同中存在拒不支付租金的违约行为，故应承担相应的违约责任。一审庭审中，人人乐公司确认张成旺未交纳2018年8月之后的租金，但是在上述应缴纳的租金日期之前，人人乐公司在2018年7月3日向张成旺发出《关于提前终止合同的告知函》，该函件中载明解除合同的理由为店面调整，而并非张成旺拖欠人人乐公司租金的行为。审查上述人人乐公司发出终止租赁合同所提出的理由，并非双方签订的《租赁合同》及《补充协议（租赁）》中约定的合理合法解除合同的理由，也不能构成免除违约责任的依据，故人人乐公司行使上述解除权于法无据，依法不能产生解除合同的法律效力，但是张成旺在2018年12月11日已经搬离涉案商铺，双方已经以实际行为不再履行涉案租赁合同，故双方租赁关系已经实际解除，故一审法院确认双方签订的《租赁合同》、《补充协议（租赁）》已解除。在张成旺收到人人乐公司2018年7月3日的通知后，同人人乐公司多次进行沟通，是在行使自己合法的权利。同时，若张成旺存在不交纳租金，人人乐公司未经任何催收行为，即以店面调整为由解除合同，显然与常理不符。故人人乐公司以张成旺存在不支付租金的违约行为为由要求解除合同、没收张成旺保证金并支付违约金，显然于法无据，一审法院不予支持。至于人人乐公司是否有权收取张成旺租金。首先，张成旺自认在收到《关于提前终止合同的告知函》后仍然在涉案商铺中经营，张成旺仍负有交纳租金的义务。至于张成旺抗辩涉案商场施工的行为妨碍了张成旺的经营而无需支付租金，但上述施工行为是否造成张成旺经营损失，属于另一方法律关系，且张成旺已经另案起诉，本案在此不予处理。其次，在2018年8月29日，增城市金正经济发展有限公司与人人乐连锁商业集团股份有限公司签订《终止协议书》，终止了《租赁合同书》及2002年11月26日签订《中海城市广场首层商场补充协议》，在上述协议中已经明确“乙方不得再就《租赁合同书》、《中海城市广场首层商场补充协议》行使任何的权利且甲乙双方日后互不追究法律、经济或其他责任”，自此，人人乐公司已经丧失依据与增城市金正经济发展有限公司签订租赁合同所享有的转租或分租收益权，故本案人人乐公司无权继续收取租金。关于2018年8月1日至2018年8月28日的租金，张成旺仍负有向人人乐公司交纳的义务，经核算，租金为29277元（32414元/31天*28天）。至于水电费，人人乐公司并未提供证据证明其已代张成旺缴纳上述费用，故一审法院对人人乐公司该项请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2019年10月17日作出判决：一、确认原告广州市人人乐商业有限公司与被告张成旺签订的《租赁合同》、《补充协议（租赁）》已解除；二、被告张成旺于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市人人乐商业有限公司支付2018年8月1日至2018年8月28日的租金29277元；三、驳回原告广州市人人乐商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7134元，由原告广州市人人乐商业有限公司负担6597元，被告张成旺负担537元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对人人乐公司的上诉请求与张成旺的答辩意见，分析如下：关于人人乐公司解除合同是否成立问题。根据一审庭审中人人乐公司的确认，张成旺未交纳的是2018年8月之后的租金，而在应缴纳租金日期之前，2018年7月3日人人乐公司已向张成旺发出了《关于提前终止合同的告知函》，现人人乐公司要求确认双方签订的租赁合同于该日解除，但该函中载明解除合同的理由为店面调整，并非张成旺拖欠人人乐公司租金的行为。根据双方签订的《租赁合同》及《补充协议（租赁）》中的约定，前述店面调整并非人人乐公司可合理合法解除合同的理由，而若张成旺存在逾期交租的行为，人人乐公司并未进行任何催收，即以店面调整为由解除合同与常理不符，为此，一审认定人人乐公司以张成旺构成违约而要求解除租赁合同的主张不成立并无不妥，人人乐公司发出函件不产生解除合同的效力。因人人乐公司解除合同不成立，该司提交证据不足以证明张成旺构成根本违约，对该司主张没收张成旺的租赁保证金及要求张成旺支付违约金，一审法院均不予支持并无不妥，本院予以维持。关于人人乐公司是否有权要求张成旺支付场地占用费问题。根据2018年8月29日，增城市金正经济发展有限公司与人人乐公司签订的《终止协议书》可知，双方终止了《租赁合同书》及2002年11月26日签订的《中海城市广场首层商场补充协议》，而双方在上述协议中已经明确“乙方不得再就《租赁合同书》、《中海城市广场首层商场补充协议》行使任何的权利且甲乙双方日后互不追究法律、经济或其他责任”，自此，人人乐公司已经丧失依据与增城市金正经济发展有限公司签订租赁合同所享有的转租或分租收益权，人人乐公司已无权继续收取租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”的规定，人人乐公司与增城市金正经济发展有限公司签署上述协议表明其不再履行与张成旺的合同，该司与张成旺的合同应于2018年8月29日解除。一审判决第一判项确认人人乐公司与张成旺签订的《租赁合同》、《补充协议（租赁）》已解除尚无不当，本院予以维持。再根据上述协议书的约定，涉案场地由中秉公司另行与增城市金正经济发展有限公司签订新的租赁合同，而中秉公司与人人乐公司实属独立的法人，故对张成旺主张有关占有涉案商铺使用费的权利不应再由人人乐公司行使，对人人乐公司就此提出的上诉理由，本院不予采纳。至于2018年6月份水电费8024.4元，2018年7月-10月水电费47723元，因人人乐公司并未提供证据证明其已代张成旺缴纳上述费用，故一审法院对人人乐公司该项请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，人人乐公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7464元，由广州市人人乐商业有限公司负担7464元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年三月三十日书记员  颜旭怀徐毅敏