江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终11623号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京雍福苑餐饮有限公司，住所地在南京市建邺区黄山路99号（一层、二层）。法定代表人：周金桃，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈忠明，江苏志仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丹，江苏志仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：许巍，女，1983年11月4日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：马丹，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。上诉人南京雍福苑餐饮有限公司（以下简称雍福苑公司）因与被上诉人许巍合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雍福苑公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判：1.驳回许巍要求雍福苑公司退还承包费15万元的诉讼请求；2.许巍向雍福苑公司支付各项费用合计214521.31元（包括水电费87960.07元、燃气费33382.24元、停车费68200元、垃圾费2.5万元）；3.许巍向雍福苑公司支付2017年1月1日至2017年6月15日的房屋空置租金损失21.5万元及逾期付款利息；4.由许巍负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定2017年1月1日为合同解除时间有误。雍福苑公司向江苏好邻居商业管理有限公司（以下简称好邻居公司）承包经营了案涉雍福苑酒店的一层、二层并约定雍福苑公司不得无故停止营业，否则将按租金双倍予以处罚。随后，雍福苑公司与许巍签订《雍福苑酒店承包合同》，将雍福苑酒店一层、二层承包给许巍。许巍又将其中的二层转包给邢昌龙经营。后因邢昌龙无故停止营业，雍福苑公司为避免对好邻居公司违约，应好邻居公司的要求，于2016年12月6日代付了所拖欠的水电等费用，并于2017年1月1日收回房屋。房屋收回后，雍福苑公司除安排一人值班外并未实际经营，许巍完全可以利用房屋进行经营，并无不利影响。雍福苑公司代为支付拖欠费用以及自邢昌龙处收回房屋，虽未经许巍授权，但如听之任之，好邻居公司必然长期停电，使房屋处于无法营业状态，雍福苑公司也会因违反与好邻居公司之间的承包合同而承担违约责任，故雍福苑公司代为收回房屋的行为仅为防止损失扩大，并不能将收回房屋的时间认定为合同解除时间。雍福苑公司曾先后向许巍邮寄《通知书》《说明》，要求其支付房屋租金、水电费等，并继续履行合同，但许巍未作回复。为避免损失继续扩大，雍福苑公司于2017年5月15日与案外人阮剑新签订《承包合同》，约定承包期自2017年6月15日至2018年12月31日，故案涉合同解除时间应为2017年6月15日。2.一审法院错误认定许巍拖欠的水电等各项费用及所造成的实际损失数额。雍福苑公司承包给许巍的是雍福苑酒店一层、二层，许巍未经雍福苑公司同意，将一层转包给给薛彬，二层转包给邢昌龙，雍福苑公司代为支付的费用包括两个楼层，且已提供缴费发票等证据来证实。一审法院仅根据许巍与邢昌龙合同纠纷一案［案号：（2017)苏0105民初961号，以下简称961号案］民事判决所载认定的许巍拖欠各项费用为24479.54元与事实不符，961号案所涉费用并不包括一层。一审法院并未根据雍福苑公司提供的缴费发票等证据来认定许巍拖欠的费用，而是但是，961号案民事判决书认定的费用仅限于刑昌龙承包的二层，并不包括一层。许巍明知雍福苑公司收回房屋并转包给阮剑新，故许巍应承担2017年1月1日至6月15日期间房屋租金损失及承包费损失。根据行业标准，案涉房屋如需装修，至少需要三个月时间，一审法院仅判决许巍向雍福苑公司赔偿一个月租金损失，且不包括承包费损失，并不足以弥补所造成的损失。许巍辩称，1.一审法院关于双方合同解除的时间认定正确。2016年10月1日，雍福苑酒店一层承租人薛彬搬离。2016年12月3日，雍福苑公司向邢昌龙出具二层清点物品清单后，将酒店二层全部清场。2017年1月1日，雍福苑公司因许巍无继续履行合同的意思表示，且未收到许巍所欠费用，雍福苑公司选择收回房屋。因此，案涉合同解除时间应为2017年1月1日。2.一审法院认定的各项费用、损失及违约金数额正确，足以弥补雍福苑公司的损失。雍福苑公司已于2017年1月1日全部收回房屋，其不及时使用房屋所产生的扩大损失不应由许巍承担。综上，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。许巍向一审法院起诉请求：1.雍福苑公司返还押金20万元及利息（自2016年12月3日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.雍福苑公司返还2016年12月至2017年9月期间承包费15万元及利息（自2016年12月3日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.雍福苑公司返还2016年12月3日至2016年12月31日期间租金34200元（43万元/365天×29天）及利息（自2016年12月3日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.雍福苑公司支付违约金8万元（年租金40万元×20%）；5.雍福苑公司负担本案全部诉讼费用。雍福苑公司向一审法院反诉请求：1.许巍向雍福苑公司支付各项费用及逾期付款利息合计116357元（物业费12024元、天然气费2176元、电费50749元、停车费39600元；逾期付款利息：自2017年1月24日至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2019年5月29日）；2.许巍支付自2017年1月1日至2017年6月15日期间的房屋空置租金损失21.5万元及逾期付款利息（自2017年1月24日至实际支付之日止，按中国人民银行贷款利率计算，暂计至2019年5月29日）；3.许巍支付违约金8万元；4.许巍负担本案反诉费用。一审法院认定事实：2014年9月6日，雍福苑公司与许巍签订《雍福苑酒店承包合同》约定：雍福苑公司将位于南京市黄山路99号中海社区中心的雍福苑酒店一层、二层交由许巍承包经营；双方商定许巍的承包费为20万元/年，承包期内的房屋租金、物业管理费、水电、煤气、停车管理费、人员工资及社会保险费以及经营税金等其他与许巍承包经营有关的费用均应由许巍自行承担；合同期限自2014年9月6日起至2018年12月1日止；雍福苑公司在2014年9月6日前将酒店交付许巍，许巍现已经开始装修，雍福苑公司给予许巍30天装修期，装修期雍福苑公司免收承包费及房屋租金；承包费每一年交纳一次，先交款后使用，第一次于本合同生效之日起3日内予以交纳；第二次于本合同生效对应之日起30日以前交纳，其它依次类推；承包期房屋租金标准按雍福苑公司与好邻居公司签订的租赁合同确定，与雍福苑公司原合同租金同步，2014年9月1日至2014年12月31日按40.95万/年、2015年1月1日至2017年12月31日按43万/年、2018年1月1日至2018年12月31日按45.15万/年，房屋租金每半年交纳一次，先交款后使用，第一次自本合同生效之日起3日内予以交纳；第二次于2015年一季度租赁开始前30日交纳，第三次于2015年三季度租赁开始前30日交纳，依次类推；水电、煤气、税金及其他费用，许巍应在收到结算单据后向雍福苑公司或其他单位三日内支付，物业管理费、停车费双方商定按季度进行结算，许巍应在下一季度开始前一个月支付；因许巍经营产出的水电、卫生、物业费、停车管理费等费用及政府规定的各种税费均应由许巍自行承担，上述费用如雍福苑公司先行支付，许巍应在5日内将应缴各项费用及时支付给雍福苑公司；为了使本合同在合同有效期内顺利履行，许巍需向雍福苑公司支付20万元作为保证金，许巍应在合同生效后15个工作日内，将上述款项转入雍福苑公司指定账户，雍福苑公司确定合同履行期满并没有需要偿还的债务后15个工作日内一次性退还许巍保证金（不计利息）；雍福苑公司拥有雍福苑酒店的合法使用权，雍福苑公司有权将酒店一、二层发包给许巍作餐饮经营，并保证符合法律法规的规定；在本合同履行期间，许巍拖欠雍福苑公司承包费、房屋租金已达30天或拖欠其他费用已达60日，雍福苑公司无需通知许巍即可提前解除本合同；违约金数额为年租赁费的20%，因此给对方造成经济损失的，还应当承担损失赔偿责任。2014年9月6日，雍福苑公司出具《收条》一份载明，根据合同要求，收到许巍承包期押金20万元，到期后根据合同要求退还。2016年6月1日，许巍向雍福苑公司支付21.5万元（即2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金）；2016年8月26日，许巍向周金桃支付19万元；2016年8月27日，许巍向周金桃支付1万元，上述合计20万元（即2016年至2017年的承包费）。一审法院另查明，961号案民事判决书查明事实如下：2016年7月6日，许巍与案外人邢昌龙签订《合作协议》，约定许巍将拥有坐落南京市黄山路99号中海社区中心的雍福苑酒店二层“齐味家肥牛海鲜火锅”店合法使用权，与邢昌龙合作经营餐饮，并约定了双方的权利、义务。后因该二人均未按期支付2016年10月一、二层电费，案涉房屋于2016年11月15日至2016年12月3日期间被停电。2016年12月3日，雍福苑公司出具《说明》一份记载，因许巍所承租的酒店突然停业、且房租已到期并拖欠水电、煤气等费用，故该公司于2016年12月1日函告要求许巍付清房租及水电、煤气费用，但未获回复，2016年12月6日，雍福苑公司代付了水电、煤气等费用，致雍福苑公司于2017年1月1日在许巍无任何继续履行合同的意思表示且未收到上述任何所欠费用的情况下，无奈收回房屋。一审中，雍福苑公司提供增值税发票、费用报销审批单用以证明，其在收回房屋后向出租方支付租金21.5万元（备注2017年1月1日至2017年6月30日租金）；2017年1月24日物业费发票金额12024元（备注2017年1月1日至2017年3月31日物业费），2016年12月7日电费发票金额21311.5元，2016年11月21日电费发票金额29438.43元，2016年12月9天然气发票金额2176.15元（备注10月-12月），2017年1月24日停车费发票金额37600元。许巍提供《证明》一份记载，2016年12月3日，邢昌龙搬出原黄山路99号中海社区，2016年12月27日邢昌龙将大门钥匙交予公司，邢昌龙所欠费用清单如下：2016年11月燃气费2280.64元、2016年10月水电费13328.9元、2016年11月公摊水电费1670元、2016年7月-12月公共垃圾费7200元，合计24479.54元。该份《证明》由许巍签字，加盖雍福苑公司公章。2017年5月15日，雍福苑公司将南京市的雍福苑酒店一、二层交由案外人阮剑新承包。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。许巍与雍福苑公司签订的《雍福苑酒店承包合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，关于许巍的本诉请求。根据《雍福苑酒店承包合同》约定，许巍拖欠承包费、房屋租金达30日或拖欠其他费用达60日，雍福苑公司无需通知许巍即可提前解除合同。许巍自2016年10月开始未缴纳水电费用，亦未于2016年12月1日交纳2017年1月1日起的租金，截止2017年1月1日，许巍拖欠房屋租金已达30日。同时，雍福苑公司于2017年1月1日已收回案涉房屋，双方在事实上已解除了《雍福苑酒店承包合同》，解除的时间为2017年1月1日。关于合同解除后是否应退还保证金、承包费的问题，合同约定“雍福苑公司确定合同履行期满并没有需要偿还的债务后15个工作日内一次性退还保证金（不计利息）”，故合同解除后，在扣除需要由许巍承担的债务的前提下，应无息退还保证金。合同约定每期承包费支付的时间为每年对应的合同生效之日起30日以前交纳，许巍于2016年8月支付的20万元承包费应为2016年9月至2017年9月期间的费用。2017年1月1日承包合同解除后的承包费用，雍福苑公司应予以据实退还，退还的具体金额为15万元（20万元÷12×9）。关于许巍主张押金、承包费的利息损失及违约金，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应承担赔偿损失等违约责任；当事人可约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金数额应以损失为基础，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求适当减少，但应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素。本案中，许巍在承包案涉房屋使用权后再行转包给案外人邢昌龙，而后双方因水电费等问题致使转租合同无法继续履行，该行为的发生与雍福苑公司无直接关联性，雍福苑公司在水电费等未结清的前提下，未将相关费用予以退还，具有合同依据，对于许巍主张的押金与承包费的利息损失，以及违约金部分，一审法院不予支持。关于雍福苑公司的反诉请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除之前，根据合同约定案涉房屋所产生的水电、煤气、税金及其他费用应由许巍承担。雍福苑公司出具的《证明》已确认案涉房屋所欠各项费用合计为24479.54元，依照合同约定，该费用应由许巍承担。雍福苑公司主张的其他费用，虽然提供了部分支付凭证，但其中物业费发票的备注显示为2017年1月1日至2017年3月31日物业费，停车费发票交纳时间为2017年1月24日，均在案涉合同终止履行之后。同时，雍福苑公司提供的电费发票无法证实与案涉房屋具有关联性，故上述部分金额一审法院均不予支持。关于雍福苑公司主张自2017年1月1日至2017年6月15日期间的房屋空置租金损失及违约金。许巍将案涉房屋使用权转让给邢昌龙，后因水电费等问题导致双方签订的合同解除，从而致使许巍与雍福苑公司之间的合同提前终止履行。根据合同相对性原则，许巍作为其与雍福苑公司签订合同中的承包人，不能因其转包后的合同履行情况而不按时交纳水电费与租金，故雍福苑公司主张许巍承担8万元违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于雍福苑公司主张的房屋空置租金损失，系雍福苑公司的实际损失，综合案涉承包合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等因素，一审法院酌定支持房屋空置1个月的租金损失，即3.6万元（43万元÷12）。雍福苑公司主张超出的部分及延期付款利息，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、雍福苑公司自判决生效之日起十日内向许巍退还保证金175520.46元（保证金20万元，扣除许巍应承担的费用24479.54元）、承包费15万元，合计325520.46元；二、许巍自判决生效之日起十日内向雍福苑公司支付违约金8万元及实际损失3.6万元，合计11.6万元；三、驳回许巍的其他诉讼请求；四、驳回雍福苑公司其他反诉请求。一审本诉案件受理费8263元，由雍福苑公司负担5784元，许巍负担2479元。反诉案件受理费3917元，由许巍负担1043元，雍福苑公司负担2874元。对一审判决认定的案件事实，双方当事人均不持异议，本院予以确认。二审中，当事人围绕上诉请求向本院提供了新的证据，本院依法组织了质证及证据交换。雍福苑公司提供如下证据：1.停车费发票及中国工商银行业务回单，拟证明雍福苑公司代许巍向好邻居公司支付了2016年1月1日至2016年6月30日的停车费30600元；2.收据及中国工商银行转账支票存根，拟证明雍福苑公司代许巍向南京市城市管理费用征收管理处缴纳2015年垃圾费2.5万元；3.江宁区餐饮业行业协会出具的说明一份，拟证明按照行业同类型餐饮经营，装修期预计110天，营运调试期为40天，方能达到预期开业营运标准。许巍质证称，证据1与其无关，根据雍福苑公司一审提交的《停车场车位租赁协议》，停车场的缴费方式为即停即缴，如许巍未缴纳停车费，根本无法使用停车场；证据2系由雍福苑公司单方制作，真实性无法核实，且该笔垃圾费显示发生时间为2015年，如许巍确实拖欠该笔费用，雍福苑公司不可能不催促许巍缴纳，但雍福苑公司在2016已明确许巍仅欠2016年7月至12月的公共垃圾费7200元；证据3属于证人证言，因证人未出庭作证，不应采信。本院认证意见：因证据1、证据2所涉费用均发生在双方产生争议之前，在双方争议产生之后，雍福苑公司始终未提及前述费用，现有证据亦不能证明应由许巍承担，故本院对该证据不予确认；证据3仅系相关行业协会出具的说明,与本案争议焦点无关，本院不予采信。本院经审理查明，2016年11月7日，好邻居公司向雍福苑公司出具《费用收取通知单》一份，载明：“贵司2016年10月自用水费为1477.3元，电费10181.6元，公摊水电费1670元（面积668平方米，单价2.5元每平方米），费用总计13328.9元。请贵司接本通知函后，准备相关费用，并于2016年11月13日17:00前完成交费，逾期未能交费的，我司将不能保证提供相关的物业服务将停止供电······。”2018年2月26日，961号案件第三次开庭审理时，好邻居公司作为第三人出庭陈述：“其仅与雍福苑公司签订租赁房屋合同，约定房屋不能转租······租赁合同的期限是2009年1月1日至2018年12月31日，面积668平方米，租期10年，1-2层西部整体。案涉房屋是整体收费，不存在分开收费，只有一个电表，不管开具的收据还是发票抬头统一都是雍福苑。蒋晓烨是原中海好邻居生活广场负责人，于2017年3月离职。”二审归纳争议焦点为：1.案涉合同解除时间如何认定，雍福苑公司应否退还许巍承包费15万元；2.雍福苑公司主张的各项费用及其实际损失应否支持。关于第1个争议焦点，本院认为，雍福苑公司与许巍签订的《雍福苑承包合同》约定，许巍拖欠承包费、房屋租金达30天或拖欠其他费用达60日，雍福苑公司无需通知许巍即可提前解除合同。一审判决认定许巍未能按时缴纳水电费、租金等费用，违反了前述合同约定，构成违约，许巍对此并未提起上诉，视为其认可，而雍福苑公司对此亦无异议，故本院对此予以确认。雍福苑公司在961号案中出具《说明》确认，其于2017年1月1日收回房屋系在许巍无任何继续履行合同的意思表示且未收到任何所欠费用的情况下所为，故雍福苑公司对于许巍无意继续履行合同已属明知，该公司收回房屋的行为应当视为其按照合同约定提前解除合同的行为，对雍福苑公司上诉称其仅系代许巍收回房屋，并未解除案涉合同的意见，本院不予采纳，一审法院认定雍福苑公司与许巍签订的《雍福苑承包合同》于2017年1月1日已解除，并无不当。许巍预交了2016年9月至2017年8月期间的承包费20万元，一审法院认定雍福苑公司应退还2017年1月1日之后的承包费15万元，亦无不当。关于第2个争议焦点，本院认为，雍福苑公司一审反诉要求许巍退还各项费用（包括物业费12024元、天然气费2176元、电费50749元、停车费39600元）及其利息合计116357元，但在该公司的上诉请求中，有部分内容超出其前述一审诉讼请求的范围，本院对超出部分不予理涉。关于雍福苑公司未超出部分，本院认为，首先，雍福苑公司提供的证据显示，物业费12024元、停车费39600元，均发生于2017年1月1日之后，此时雍福苑已收回房屋，双方合同已然解除，雍福苑公司亦未提供证据证明该费用系因许巍使用雍福苑酒店一层、二层所造成，故前述费用不应由许巍承担。其次，雍福苑公司主张2016年10月的水电费等各项费用应为29438.43元，一审判决认定的13328.9元仅系二层发生的水电费等费用。但是，结合好邻居公司于2016年11月7日向雍福苑公司出具的《费用收取通知单》以及在961号案中的陈述可知，雍福苑酒店一层、二层并未分别收取水电费等费用，而系整体收费，2016年10月水电费等费用总计为13328.9元（水费1477.3元、电费10181.6元、公摊水电费1670元），许巍及雍福苑公司共同签字盖章的《证明》亦对此数据予以确认。雍福苑公司对其前述主张并无证据佐证，故本院不予采信。雍福苑公司除将一、二层承包给许巍，其他楼层由该公司使用，与一层、二层分别使用不同水表电表计收水电费等费用。雍福苑公司主张2016年11月的水电费为21311.5元，提供了缴费发票，但该发票仅记载了费用金额，并未记载所涉及的楼层，凭该证据无法认定仅系发生于一层、二层的费用，而与其他楼层无关，且该金额远高于雍福苑酒店一层、二层在2016年10月全月发生的13328.9元水电费金额，雍福苑公司亦无其他证据佐证，故一审法院对该部分水电费等费用未作认定，并无不当。许巍、雍福苑公司已出具《证明》确认雍福苑酒店一层、二层所拖欠水电费等费用合计金额为24479.54元，一审法院据此认定许巍向雍福苑公司支付水电等费用24479.54元，亦无不当。关于许巍应赔偿雍福苑公司损失的数额问题，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。案涉合同约定，违约金数额为年租赁费的20%，因此给对方造成经济损失的，还应当承担损失赔偿责任。基于此，一审法院判决许巍赔偿雍福苑公司违约金8万元，有事实及法律依据。雍福苑公司称损失应包括承包费且按三个月计算，本院认为，案涉合同的解除确系因许巍违约所致，但不能藉此过分加重违约方的责任，否则极可能导致合同双方权责利失衡，从而有违公平。因此，鉴于双方合同中约定雍福苑公司给予许巍的装修期为30日，一审法院酌定许巍另行向雍福苑公司赔偿一个月租金损失，对双方均属公平，加上前述违约金部分，已足以弥补雍福苑公司的损失，故本院对一审法院认定的损失数额不作调整。综上所述，雍福苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8263元，由上诉人雍福苑公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆正勤审判员  董岩松审判员  曹廷生二〇二〇年三月三十日书记员  朱愿情