广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3605号上诉人（原审被告）：广州市演出电影有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设三马路11号二楼、502、503、506房。法定代表人：占陈良，副总经理。上诉人（原审被告）：广州市演出电影有限公司西门口分公司，住所地广东省广州市荔湾区某某路xx号首、二层。法定代表人：邹达源，经理。共同委托诉讼代理人：肖挺俊，广东胜伦律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：沈茵，广东胜伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广东省广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州市演出电影有限公司（以下简称演出电影公司）、广州市演出电影有限公司西门口分公司（以下简称演出电影西门口分公司）因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。演出电影公司、演出电影西门口分公司上诉请求：1.撤销一审判决的第一、二项；2.驳回荔湾区住建局的诉讼请求；3.荔湾区住建局承担本案的诉讼费。事实与理由：演出电影公司、演出电影西门口分公司向荔湾区住建局承租涉案物业后，已将部分物业转租给案外人蔡某。案外人蔡某又分别分租给案外人广州市某某会棋牌有限公司、广州市某某娜教育咨询有限公司、广州市荔湾区某海计算机网络服务中心，同时另有一部分物业转租给了案外人广州市荔湾区人民政府金花街道办事处，可见涉案物业实际使用人为前述企业或机构，其与本案的审理存在法律上直接的利害关系。就前述情况，演出电影公司、演出电影西门口分公司已向一审法院递交追加第三人申请书，但并未被受理，可见原审法院明显存在认定基本事实不清的情形，二审应依法发回重审或查清事实后改判。荔湾区住建局辩称，不同意演出电影公司、演出电影西门口分公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。一审法院程序符合法律规定。一审法院在涉案房屋外张贴了通知，限期要求承租人及实际使用人向一审法院进行权利登记，并申请参加诉讼，但是在要求的期限内并无相关主体登记和申请。鉴于此，如存在实际使用人并未向一审法院进行登记，相关法律后果应由其承担。因为在房屋租赁合同中可能会存在实际使用人经常出现变更的情形，一审法院最好的方式也是在涉案房屋张贴通知，要求相关权利人登记。本案中未有权利人进行登记，一审法院以演出电影公司、演出电影西门口分公司作为被告审理并无不当。实际上我方办理了大量类似案件，法院同样采取了上述的处理方式。荔湾区住建局于2019年10月17日向一审法院起诉请求：1.解除荔湾区住建局与演出电影西门口分公司之间就广州市某某路xx号二层房屋的租赁关系；2.演出电影公司、演出电影西门口分公司及共同使用人员腾空上址房屋交还荔湾区住建局；3.本案的诉讼费用由演出电影公司、演出电影西门口分公司承担。一审法院经审理认定事实如下：广州市荔湾区某某路xx号二层（以下简称涉案房屋），为非住宅，建筑面积1741.2325平方米，属于荔湾区住建局管理的经租房。2015年2月1日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人、甲方）与演出电影西门口公司（承租人、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作商业用途，建筑面积1741.23平方米。租赁期限为2013年7月1日至2015年6月30日，月租金额为15815元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金缴付给甲方。乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；期限内如不能签订续租合同，视为乙方自动放弃续租权利，甲方在届满之日收回房屋使用权，等等。合同签订后，演出电影西门口分公司使用涉案房屋并依约向出租人支付租金。2019年10月25日，一审法院在涉案房屋外张贴通知，限期要求涉案房屋承租人、实际使用人向一审法院进行权利登记并申请参加本案诉讼，但在要求的期限内无相关主体向一审法院登记、申请。2019年11月13日，一审法院向演出电影西门口分公司送达起诉状副本。另查明，2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入荔湾区住建局。一审法院认为：荔湾区住建局与演出电影西门口分公司签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》当事人意思表示真实，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，当事人均应依约履行。《广州市直管房租赁合同（非住宅）》于2015年6月30日期限届满，荔湾区住建局和演出电影西门口分公司之间没有就涉案房屋续签合同，但演出电影西门口分公司仍向荔湾区住建局支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，荔湾区住建局与演出电影西门口分公司在前述租赁期届满后就涉案房屋形成不定期租赁关系。同时，依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，荔湾区住建局可以在合理情形下解除双方之间的租赁关系。因荔湾区住建局以起诉方式要求解除租赁关系，一审法院确认双方租赁关系于本案起诉状副本送达给演出电影西门口分公司之日即2019年11月13日解除。租赁关系解除后，演出电影西门口分公司及共同使用人应当腾空涉案房屋交还给荔湾区住建局，但应当给予适当的腾空搬迁期限。结合房屋实际，一审法院酌定腾空期限为60日。至于腾空期内当事人之间的法律关系问题，当事人可以另循途径解决。演出电影西门口分公司为演出电影公司依法设立的分支机构，其对荔湾区住建局腾空交还涉案房屋的责任由演出电影公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款的规定，一审法院于2019年11月29日作出如下判决：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与广州市演出电影有限公司西门口分公司就广州市荔湾区某某路xx号二层房屋的租赁关系于2019年11月13日解除；二、自本判决发生法律效力之日起六十日内，广州市演出电影有限公司、广州市演出电影有限公司西门口分公司及共同使用人腾空广州市荔湾区某某路xx号二层房屋交还给广州市荔湾区住房和建设局。一审案件受理费50元，由广州市演出电影有限公司、广州市演出电影有限公司西门口分公司共同负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审另查明，演出电影公司、演出电影西门口分公司于2019年9月30日向荔湾区住建局递交过《关于协调解决广州市荔湾区某某路xx号首、二层租赁场地腾铺工作函》及《报告》，内容为演出电影公司已将涉案场地实际使用人提出的保留场地使用至公开招标完毕，如实际使用人未能中标，则会在指定期限内搬离的相关诉求转达给荔湾区住建局。演出电影公司一审提交的证据显示实际使用人均知晓荔湾区住建局要收回房屋公开招租的情况并承诺在2018年10月31日之前腾空并交还，且实际使用人与承租人签订的租赁合同均已到期。二审庭询中，演出电影公司、演出电影西门口分公司表示愿意配合腾空并交还涉案房屋，但基于仍有一家实际使用人不同意腾空交还而无法实施。各方均确认演出电影西门口分公司一直有按原租金标准交纳涉案场地的使用费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。关于涉案租赁合同关系的解除问题。本案中，荔湾区住建局与演出电影西门口分公司签订的涉案租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但演出电影西门口分公司一直有向荔湾区住建局支付租金，因此，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，认定荔湾区住建局、演出电影西门口分公司之间形成不定期租赁关系正确。因租赁期限为不定期，当事人有权随时解除合同。荔湾区住建局以起诉方式要求解除租赁合同，一审起诉状副本于2019年11月13日送达至演出电影西门口分公司，故一审法院确定双方的租赁合同关系在2019年11月13日解除，并判令演出电影公司、演出电影西门口分公司及实际使用人应将涉案房屋及时腾空交还荔湾区住建局并无不当，本院予以维持。关于追加第三人的问题。演出电影公司、演出电影西门口分公司确认其与荔湾区住建局签订涉案租赁合同后，将全部涉案房屋转租给次承租人，次承租人承租后又进行分租，实际使用人为多个不同主体。一审法院于2019年10月25日在涉案房屋外张贴通知，限期要求涉案房屋承租人及实际使用人向一审法院进行权利登记并申请参加诉讼，但在要求的期限内无相关主体向法院登记、申请。且有证据显示实际使用人均知晓荔湾区住建局要收回房屋进行公开招租的情况，一审没有追加第三人并无不当。演出电影公司、演出电影西门口分公司应当承担收回涉案房屋并向荔湾区住建局交还的责任。综上所述，演出电影公司、演出电影西门口分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市演出电影有限公司、广州市演出电影有限公司西门口分公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年三月三十日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳