河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1137号上诉人（原审被告）:河南恒龙置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘梦浩，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：潘蕴芳，女，1963年12月4日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘娜娜，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宁月，河南仟问律师事务所实习律师。上诉人河南恒龙置业有限公司（以下简称恒龙公司）因与被上诉人潘蕴芳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初26897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒龙公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审民事判决书，依法改判驳回潘蕴芳的诉求，或发回重审。2.依法判令潘蕴芳承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，判决有失公允。被上诉人未按照认购书约定进行付款及签订合同，属于被上诉人违约，即使法院按照被上诉人违约后的政策作为合同解除的依据，也应当对违约情况进行明确，且不应当判决上诉人承担利息。二、一审法院法律适用错误。本案系被上诉人违约，即使法院判决解除合同，也应当按照法律规定的定金条款进行处理，不应判决上诉人退还全部款项。综上，一审事实认定错误，适用法律错误，请二审法院依法改判或发回重审，支持上诉人的上诉请求。另补充：被上诉人在对限购政策了解的基础上仍然选择认购房屋，其本身存在过错。郑州恒大悦龙花园营销中心显眼位置公示有郑州限购政策文件，在售房之前上诉人公司员工也将限购政策对被上诉人进行了告知，被上诉人对自己是否属于限购对象、能否购买房屋是明知的，明知而选择购买，本身也存在过失。潘蕴芳辩称，一、一审法院认定事实清楚，判决公平、公正。本案被上诉人并不存在违约，本案被上诉人在缴纳定金后，得知郑州要出台限购政策，虽前往恒龙公司售楼部与其置业顾问核实沟通，明确表示由于政策限购问题，无法继续履行合同，要求解除合同退还定金。恒龙公司置业顾问承诺可以帮助解决限购问题并要求支付首付款，但一直没有解决限购问题。对于恒龙公司所称被上诉人未按照认购书约定支付首付款及签订合同，根据《合同法》第六十八条规定，在得知郑州要出台限购政策时，被上诉人并不符合限购政策要求，无法签署商品房买卖合同，恒龙公司也将无法对被上诉人售卖房屋（即丧失履行能力）时，被上诉人可以中止履行合同义务。后因恒龙公司置业顾问的解决限购承诺，导致被上诉人又支付了首付款、装修服务费、维修基金等费用。恒龙公司享受了利息收益，且因承诺未实现而存在一定过错。现因限购政策导致合同目的无法实现，合同应当解除，合同解除后，恒龙公司应当退还被上诉人已支付的所有款项本金及利息。另外，本案双方所签订的认购书，系恒龙公司提前准备的格式条款，对于签订商品房买卖合同应是双方的共同义务，合同条款明显对被上诉人不利。且是因限购政策的原因导致未能签订商品房买卖合同。现合同解除，恒龙公司应当退还被上诉人已经支付的所有款项及利息。二、一审法院适用法律正确，上诉人应履行退款义务。本案并未被上诉人原因造成合同不能履行，因限购政策导致合同无法履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，恒龙公司应当退还已收的所有款项即相应利息。因本案并不属于被上诉人不履行义务，故不适用恒龙公司所称的《担保法》关于订金的规定，原审法院适用法律正确。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。另补充：被上诉人在得知限购政策后去恒龙公司售楼部要求退回已交的保证金，恒龙公司承诺会解决限购问题，并要求被上诉人继续支付剩余首付款等内容，另外，恒龙公司作为房产开发企业，也明知限购政策，还要求被上诉人支付首付款等费用，其存在过错。潘蕴芳向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》；被告向原告退还首期房款（含定金）1246549元、装修款214348元、装修代理服务费643047元、维修基金10132元、代收按揭费1569元，合计2115645元及利息（以2115645元为基数，自2017年5月30日起，按照按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告签订《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》，原、被告双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。原告向被告认购郑州恒大悦龙花园房屋，该房总金额4136540元。原告同意签署本认购书是，支付36714元作为定金。（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款，）被告在认购书第三联加盖财物收款专用章作收款凭据。原告选择按揭付款(商业贷款)：原告须于2017年3月9日前支付首期房款1196549元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款289万元由银行提供按揭贷款，原告需在2017年3月9日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。原告必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大悦龙花园销售中心支付首期款及签署商品房买卖合同否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无需通知原告，可另行销售房屋。原告于2017年5月30日向被告支付首付款（含定）1246549元，于2017年6月5日支付维修基金10132元。原告分别于2017年5月3日、2017年6月5日、2017年9月5日分3笔向被告各支付装修代理服务费214349元，共计643047元。原告于2017年12月5日向被告支付装修款214348元。2017年5月2日，郑州市人民政府办公厅关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知，其中包含：调整商品住房限购区域。在《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办{2016}64号）规定的限购区域基础上，增加新郑市、荥阳市、中牟县。在上述限购区域内，暂停向已拥有一套以上（含一套）住房的本市户籍单身人士出售住房。以上事实由《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》、收据、郑州市人民政府办公厅关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，原、被告签订的《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2017年5月2日，郑州市人民政府办公厅关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知，其中包含：调整商品住房限购区域。在《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办{2016}64号）规定的限购区域基础上，增加新郑市、荥阳市、中牟县。在上述限购区域内，暂停向已拥有一套以上（含一套）住房的本市户籍单身人士出售住房。因该限购政策导致认购书的合同目的已无法实现，原告亦无法与被告签署商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故原告诉请解除《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》，该院予以支持。认购书解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告诉请返还首期房款（含定金）1246549元、装修款214348元、装修代理服务费643047元、维修基金10132元，该院予以支持。原告诉请代收按揭费1569元，但未提交证据证明，该院不予支持。关于利息问题，双方认购书的解除系限购政策所致，非归责于双方，故被告收取、占有原告购房款，势必使其产生一定损失，原告诉请支付利息，故该院酌定：以1246549元为基数，自2017年5月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止；以10132元为基数，自2017年6月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止；以214349元为基数，分别自2017年5月3日、2017年6月5日、2017年9月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止；以214348元为基数，自2017年12月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告潘蕴芳与被告河南恒龙置业有限公司签订的《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》；二、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告潘蕴芳首期房款（含定金）1246549元、装修款214348元、装修代理服务费643047元、维修基金10132元及利息（以1246549元为基数，自2017年5月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止；以10132元为基数，自2017年6月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止；以214349元为基数，分别自2017年5月30日、2017年6月5日、2017年9月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止；以214348元为基数，自2017年12月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；三、驳回原告潘蕴芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12749元，由被告河南恒龙置业有限公司负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，恒龙公司、潘蕴芳签订的《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。因郑州市人民政府办公厅于2017年5月2日发布《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》，因该限购政策导致认购书的合同目的已无法实现，潘蕴芳亦无法与恒龙公司签署商品房买卖合同，一审法院判决解除《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》，判决恒龙公司返还潘蕴芳首期房款（含定金）、装修款、装修代理服务费、维修基金等，并无不当。恒龙公司上诉称，恒龙公司不应当承担利息，即使法院判决解除合同，也应当按定金条款进行处理，且潘蕴芳本身存在过错。潘蕴芳支付首付款的时间虽晚于认购书约定时间，但恒龙公司未提出异议，并接收该笔款项，视为双方对潘蕴芳支付首付款的时间进行了变更，双方以实际行动表达了欲实现认购书目的即签订商品房买卖合同的意愿，但因限购政策的影响，双方无法签订商品房买卖合同，恒龙公司收取、占有购房款势必使潘蕴芳产生一定损失，故一审法院判决恒龙公司支付利息，并无不当。综上所述，恒龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23713元，由河南恒龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张晶晶审判员  周 金审判员  扈孝勇二〇二〇年三月三十日书记员  景慧洁