江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初13061号原告（案外人）：赵冬冬，男，1991年11月20日生，汉族，户籍所在地苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：杜彬彬，宜兴市铜峰法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：焦林生，男，1963年10月1日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：史静霞，江苏幕傅律师事务所律师。第三人（被执行人）：江苏朗基置业发展有限公司，住所地宜兴市宜城街道沧浦村，统一社会信用代码91320282560315748G。法定代表人：金丽霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：张旭锋，宜兴市东山法律服务所法律工作者。原告赵冬冬与被告焦林生，第三人江苏朗基置业发展有限公司（以下简称朗基公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵冬冬的委托诉讼代理人杜彬彬，被告焦林生的委托诉讼代理人史静霞，第三人朗基公司的委托诉讼代理人张旭锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵冬冬向本院提出诉讼请求：1、停止对宜兴市房屋的执行，确认上述房屋产权属赵冬冬所有；2、诉讼费由焦林生承担。事实和理由：因焦林生与朗基公司经济纠纷一案，宜兴市人民法院查封了位于宜兴市(初始登记证号：100010223584，公安编号：宜兴市)房屋。对此赵冬冬提出异议，宜兴市人民法院于2019年10月11日作出了(2019)苏0282执异75号执行裁定书，驳回了赵冬冬的执行异议申请。实际赵冬冬于2017年8月31日与朗基公司签订《商品房订购（定金）协议》一份，双方约定由赵冬冬购买金沙府邸11幢1104室房屋，赵冬冬依约付了房款344800元，余款由朗基公司负责帮赵冬冬办理贷款。朗基公司于2017年8月31日向赵冬冬交付了房屋。后赵冬冬要求朗基公司办理产权登记未果，但与朗基公司签订的《商品房订购（定金）协议》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应受法律保护。目前，赵冬冬取得该房屋后，一直在实际占有、使用、管理该房屋。焦林生于2016年5月向宜兴市人民法院申请执行，法院于2017年6月26日作出(2016)苏0282执2713号执行裁定书及协助执行通知书继续查封了该房屋，在此之前赵冬冬早已经占有该房屋并行使相关权利。宜兴市人民法院将实际权利人为原告的房屋予以查封，损害了赵冬冬行使产权登记的实际权利。其提出执行异议被裁定驳回，故诉至法院。被告焦林生辩称：法院于2015年6月26日查封涉案房屋，赵冬冬与朗基公司之间不存在真实的房屋买卖关系，且赵冬冬未支付全额购房款，根据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定的第28条，赵冬冬不享有对抗焦林生在执行中申请查封的权利，请求驳回对其的诉请。第三人朗基公司陈述称：认可赵冬冬与其签订的购房合同，且房屋已经实际交付，请求支持赵冬冬与其的房屋买卖关系。经审理查明：焦林生与江苏合力金属结构工程有限公司（以下简称合力公司）、朗基公司、何荣平、陈勤芳民间借贷纠纷一案审理过程中，本院于2015年6月26日出具(2015)宜民初字第1449-1号民事裁定书、协助执行通知书，对朗基公司名下的金沙府邸20套房屋(其中含本案争议标的11幢96号1104室房屋)予以查封，查封期限二年。本院作出(2015)宜民初字第1449号民事判决后，合力公司上诉，无锡市中级人民法院于2016年4月29日作出(2016)苏02民终435号民事判决书，判决何荣平、陈勤芳、合力公司、朗基公司于本判决发生法律效力之日起十日内归还焦林生借款本金613.056万元、律师代理费50万元及利息。一审案件受理费150784元，财产保全费5000元，共计155784元，由何荣平、陈勤芳、合力公司、朗基公司负担86800元，由焦林生负担68984元。二审案件受理费150784元，由何荣平、陈勤芳、合力公司、朗基公司负担81800元，由焦林生负担68984元。根据焦林生的申请，本院于2016年5月25日立案强制执行，案号为(2016)苏0282执2713号。在本案执行过程中，本院于2017年6月26日出具(2016)苏0282执2713号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封朗基公司所有的金沙府邸房屋共计19套(其中包括本案争议标的初始登记证为100010223584号的房屋)。案外人赵冬冬对本案提出执行异议后，本院于2019年10月11日作出（2019）苏0282执异75号执行裁定书，裁定驳回赵冬冬的异议请求。赵冬冬对该裁定不服，提起执行异议之诉。另查明，金沙府邸11幢96号1104室房屋，初始登记证100010223584，所有权人登记为朗基公司，发证日期2014年7月18日，该房屋被本院多案查封。审理中，赵冬冬为证实自己的异议主张，向本院提交如下证据：1、2017年8月31日，赵冬冬与朗基公司签订商品房订购协议一份。协议约定乙方（赵冬冬）预订甲方（朗基公司）开发建设的位于宜兴市“金沙府邸”11幢1104室（加阁楼）现房，建筑面积为106.11平方米,房价5700元／㎡，房屋总价人民币604827元。签订本协议时，乙方向甲方支付定金10000元，作为甲、乙双方当事人订立商品房出售合同的担保等。证明其购买朗基公司开发建造的房屋。2、2018年2月8日，朗基公司开具的收款收据一份及上海哲祥房地产咨询有限公司（以下简称哲祥公司）开具的收据一份，证明其向朗基公司支付房款264800元及向哲祥公司支付备案补偿款8万元的事实。3、2017年10月14日哲祥公司盖章出具的资料一份，载明“如银行贷款审批未通过，退还赵冬冬金沙府邸首付款334800元及定金1万元。”焦林生质证称对证据1-3真实性均不认可，在其申请法院查封之间，赵冬冬与朗基公司也未签订合法有效的房屋买卖合同。同时赵冬冬并未在房屋查封之前实际占用该房屋。朗基公司质证称对上述证据均无异议。庭审中，赵冬冬陈述，2017年8月31日，其与朗基公司签订商品房购房协议，购买金沙府邸11幢1104室房屋，当日支付264800元首付房款和备案补偿款8万元；全部首付款是通过转账支付；备案补偿款8万元是购房服务费，付给了哲祥公司。房屋交付时间为2017年8月21日，在办理房屋网签期间准备进行装修，期间知道房屋被查封，所以不敢装修入住；之前其购房时，售楼部并未告知其所购房屋被查封的情况；其本人名下也没有其他住房。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过约定总价款的百分之五十。之所以需在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，是因为物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效，才能使物权能够合法变动。本案中，涉案房产的初始登记在被执行人朗基公司名下，法院依法查封涉案房产，并无不当。同时赵冬冬与朗基公司签订的商品房订购协议的时间在法院查封案涉房屋之后，赵冬冬不具备法律规定的其权利足以能够排除执行的情形，据此，赵冬冬的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回赵冬冬的诉讼请求。本案案件受理费9848元，由赵冬冬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  金 晶人民陪审员  狄琴华人民陪审员  田锦莉二〇二〇年三月五日书 记 员  于婷婷本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。