山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终9627号上诉人（原审原告）：山东保利物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：张志民，总经理。委托诉讼代理人：付延栋，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨念华，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东匡山房地产开发有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：王万滨，董事长。委托诉讼代理人：李守存，山东盈德律师事务所律师。原审第三人：山东文聚堂商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：王述坤，总经理。委托诉讼代理人：安建华，女，该公司经理助理。委托诉讼代理人：韩石伟，山东金浩律师事务所律师。上诉人山东保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）因与被上诉人山东匡山房地产开发有限责任公司（匡山房地产公司）、原审第三人山东文聚堂商贸有限公司（以下简称文聚堂公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初3783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保利物业公司上诉请求：1.依法撤销原判，依法改判支持保利物业公司的诉讼请求或发回重审；2.判令匡山房地产公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。保利物业公司全面履行了作为涉案房屋物业服务单位的相应义务。保利物业公司提交的诸多证据，可综合证明保利物业公司已按照《保利中心C地块前期物业服务合同》（“前期物业合同”）第二条的约定全面履行了义务。匡山房地产公司从未向保利物业公司提出过质疑、回绝。保利物业公司提交的《北大槐树项目安置房交接书》可证明涉案房屋具备匡山房地产公司认可的使用条件，且本案没有证据证明涉案房屋存在影响匡山房地产公司或第三人使用的瑕疵，文聚堂公司早已入驻涉案房屋并开展营业；保利物业公司与匡山房地产公司之间的合同关系实际成立。保利物业公司的物业服务收费标准明确，匡山房地产公司未提出过质疑。根据《物权法》第八十一条第一款规定，匡山房地产公司不愿接受保利物业公司提供物业服务，完全可以自行管理或委托其他管理人管理涉案房屋及附属设施。而匡山房地产公司一直享受保利物业公司提供的物业服务成果。二、一审判决认为涉案前期物业服务合同对匡山房地产公司没有约束力，属于适用法律错误。涉案前期物业服务合同是保利物业公司与建设单位签订的合法有效的前期物业服务合同，理应对匡山房地产公司产生约束力。保利物业公司主张的物业费标准4元每平米低于备案的前期物业合同收费标准7.01元每平米，这本身是对自身权利的让渡，是对自身合法民事权利的处分，没有对匡山房地产公司的权利造成侵害，不应影响保利物业公司可主张的权利。三、文聚堂公司委托其他方对匡山房地产公司专有部分范围内提供卫生清洁、安保服务是其自身内部的需求，与保利物业公司提供基于涉案项目整体的物业服务并无冲突，不构成匡山房地产公司减免物业费的理由。保利物业公司提供物业管理服务是基于涉案项目整体的物业服务需求而展开，匡山房地产公司的物业服务需求无法从整个涉案项目中分割开来进行管理，服务内容与收费标准难以实现一一对应关系，这是物业服务具有整体性这一特点所致。1、商业物业的特点之一就是各物业使用人经营活动的彼此协调配合。同一项目地块内不同商业物业使用人因物业的用途、位置差异等情况，实际享受的服务内容必然有区别，但由于物业服务整体性特点，单个业主享受的服务无法准确量化。2、保利物业公司作为涉案项目的物业服务提供方，对整个项目建筑本体共用部位、共用设施、设备等进行了维修、养护、管理。因文聚堂公司租用涉案房屋用于文具批发市场经营导致货物、人员流动频繁，但保利物业公司也并未因这一情况导致的秩序管理、垃圾管理、公共设施维护等工作压力增大而要求匡山房地产公司以高于其他商业物业业主应承担的标准支付费用。3、商业物业使用人本身因业务需要而对物业服务产生的要求并不能体现整个项目的业态分布及服务特点，也割裂了涉案项目作为商业聚集区及相应物业服务的整体性。也正因为此，除非相关当事方协商一致，实践中不存在针对单个业主可能少享受了部分物业服务而变更收费标准的情况。匡山房地产公司实际接受保利物业公司的物业服务多年，如其对物业费标准存有异议，其负担有证明保利物业公司物业费标准不应适用的举证责任。匡山房地产公司、文聚堂公司认为其两方实施的相关工作减少了保利物业公司的工作量，应由匡山房地产公司、文聚堂公司向保利物业公司提出协商并提供证据。匡山房地产公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回保利物业公司的上诉请求，维持原判。一、保利物业公司上诉理由适用的是住宅地产，并不适用商业地产。因住宅地产收费原则应当按照政府制定的指导价执行，收费标准不得高于政府指导价。而商业地产收费原则是市场调节价，完全由商业地产使用人与物业企业根据服务内容协商确定收费价格。所以保利物业公司以每平方米4元的价格征收物业费即没有合同依据，也没有法律依据。《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》（2004济价房字第168号）第六条第三款规定、第八条规定，本案物业的收费标准应当经过双方协商确定，保利物业公司单方面制定收费标准无法律依据。涉案房屋没有经过综合验收，前期物业费依法应当由开发商承担。根据《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第六条规定、《山东省物业管理条例》第二十五条规定、国务院《物业管理条例》第十六条规定，涉案房屋没有经过综合验收，前期物业费依法应当由开发商承担。匡山房地产公司在《北大槐树项目安置房交接事项协议》中与开发商约定，匡山房地产公司产权内的物业服务由匡山房地产公司自行聘请物业公司进行，产权外范围无偿使用。本案的物业服务纠纷是开发商遗留问题，应当由开发商处理。保利物业公司主体不适格。文聚堂公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回保利物业公司上诉请求，依法维持原判。保利物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令匡山房地产公司向保利物业公司支付截至2018年6月20日止匡山房地产公司拖欠的物业服务费3626196.92元；2.依法判令匡山房地产公司向保利物业公司赔偿因逾期交纳物业服务费导致的损失(按同期人民银行公布的整存整取人民币存款基准利率计算，计算至2018年5月31日为79681.14元和以3626196.92元为基数，按照最低存款利率年息1.1%计算至判决生效之日止）；3.本案诉讼费用全部由匡山房地产公司承担。一审法院认定事实：保利物业公司与济南保利房地产开发有限公司于2014年1月2日签订《前期物业服务合同》，约定保利物业公司为坐落济南市槐荫区经一路北侧道纬十一路东侧号保利中心C地块建筑面积113922平方米之商业用房和其它物业的前期物业服务单位，并对物业服务内容、物业费收费标准、交纳时间及违约责任等均做出了约定，其中物业服务内容为物业共用部位、共用设施设备的维护和管理、公共区域环境卫生、绿化、秩序和安全管理等，物业服务收费采取包干制，由业主按其物业的法定房屋产权面积交纳，商业用房为每平方米每月7.01元，商务公寓则为2.41元。济南市槐荫区住房保障和房产管理局对该《前期物业服务合同》予以备案。上述合同签订后，保利物业公司即开始对上述物业区域提供物业服务。期间，保利物业公司对上述物业区域内的商业用房均按每平方米4元收取物业服务费，并在经营场所公示了上述收费标准。2015年4月23日匡山房地产公司接收了上述物业服务区域中1号楼1单元1-5层全部及第6层部分商业用房，建筑面积23160.34平方米。但经保利物业公司按每平方米4元催要，匡山房地产公司并未向保利物业公司缴纳物业服务费。2017年3月9日，匡山房地产公司又接收了1号楼1单元第6层剩余的1340.7平方米房屋，但仍未向保利物业公司缴纳物业管理费。匡山房地产公司上述物业系本案物业管理区域内唯一的、面积特别大的物业。自2016年7月至今，文聚堂公司实际使用上述房产经营“文体大世界”商场。另查明，匡山房地产公司系通过与济南市旧城改造投融资管理中心和济南保利房地产开发有限公司于2011年8月18日签订《北大槐树项目补偿安置协议书》、于2015年3月31日签订《北大槐树项目补偿安置补充协议书》、与济南保利房地产开发有限公司于2017年3月9日签订《北大槐树项目C地块1号楼1单元房屋购买协议》取得上述房产。在上述协议书中均未涉及前期物业服务合同相关事宜。一审法院认为，本案为前期物业服务合同纠纷。匡山房地产公司和文聚堂公司对本案物业服务合同的效力提出质疑。一审法院经审核认为，本案合同未违反法律的效力性强制性规定，应认定为有效合同。但根据法理和物业管理制度，前期物业服务合同作为合同，其对业主的效力源于业主对前期物业服务合同中房地产开发企业权利义务的概括承受，或者说前期物业服务合同效力范围限于在取得房产时承诺遵守前期物业服务合同的业主，以避免出现建设单位和物业服务企业非法为业主设定义务或者说强迫缔约和交易之局面。基于上述原因，《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案中，虽然前期物业服务合同合法有效，但是根据查明的案件事实，在匡山房地产公司取得大部分房产的相关协议签订时前期物业服务合同尚未订立，在前期物业服务合同订立后匡山房地产公司取得其小部分房产的协议中也没有前期物业服务合同的内容，即匡山房地产公司在取得房产时或其后并未承诺接受前期物业服务合同中建设单位的权利义务。因此，本案前期物业服务合同对匡山房地产公司尚未发生法律拘束力。此外，匡山房地产公司的物业规模在保利物业公司物业服务区域内有一定的特殊性。保利物业公司依据本案合同约定的收费标准自行降低一定幅度后确定匡山房地产公司应当承担的物业服务费，实体依据不足；保利物业公司所定价格显然不属政府定价，保利物业公司据此确定匡山房地产公司应当承担的物业服务费，程序依据更不足，一审法院不予采纳。商品和服务收费标准系价格专业问题。一审法院依法可以裁判法律纠纷，但诉讼中遇到的其他专业问题，一审法院难以裁决。诉讼中，一审法院曾试图引导双方引入第三方合法价格鉴定机构确定匡山房地产公司应当缴纳的物业服务费金额，但未果。据此，对保利物业公司本案的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条,《物业管理条例》第二十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条的规定，判决：驳回山东保利物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费35663元，减半收取17831元，由保利物业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。匡山房地产公司提交交接协议一份，证明房屋外墙至绿化带之间的区域由匡山房地产公司无偿使用。保利物业公司质证称，协议的真实性没有异议，但是对其证明目的有异议，外墙至道路绿化带的区域无偿使用，不是指不需要物业管理，而是给予其该部分的使用权，和本次物业服务合同纠纷没有关联性。同时该条也写明了物业公司负责对整个外围区域统一管理。文聚堂公司质证称，对交接协议无异议。本院认为，上述证据不能证实双方当事人对物业服务费进行了约定，对该证据本院不予采信。二审查明，保利物业公司与济南保利房地产开发有限公司于2014年1月2日签订《前期物业服务合同》，2015年4月23日匡山房地产公司接收了上述物业服务区域中1号楼1单元1-5层全部及第6层部分商业用房，建筑面积23160.34平方米。涉案楼房共十九层，一至六层为商业用房，在济南保利房地产开发有限公司开发的同地块其他辅楼商铺中，保利物业公司按照标准为4元每平方每月收取商铺物业服务费。其余事实同一审法院认定事实。本院认为，匡山房地产公司依据2011年8月18日《北大槐树项目补偿安置协议书》、2017年3月9日《北大槐树项目C地块1号楼1单元房屋购买协议》，合法获得了涉案房产，属于涉案小区业主。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依据上述规定，匡山房地产公司作为业主，虽然没有与保利物业公司签订前期物业服务合同，但仍然受建设单位依法与物业服务企业即济南保利房地产开发有限公司与保利物业公司于2014年1月2日签订的《前期物业服务合同》的约束，应当缴纳物业管理费。虽然匡山房地产公司未与保利物业公司签订前期物业服务合同，但保利物业公司仍然提供了垃圾清运、消防管理等多项物业服务，双方亦具有事实上的物业服务合同关系，匡山房地产公司主张不支付物业服务费的主张不能成立。一审判决依据双方没有签订前期物业服务合同不予支持物业服务费的理由不能成立。济南保利房地产开发有限公司与保利物业公司于2014年1月2日签订的《前期物业服务合同》约定物业服务费商业用房为每平方米每月7.01元，济南市槐荫区住房保障和房产管理局对该《前期物业服务合同》予以备案,该合同合法有效。保利物业公司对上述物业区域内的商业用房均按每平方米4元收取物业服务费，不超过上述合同约定，并在经营场所公示了上述收费标准。保利物业公司的上述收费标准不违反合同约定，亦与其他商铺业主适用同一标准，符合公平原则。按照保利物业公司收取商铺物业服务费标准4元每平方每月计算，2015年4月23日匡山房地产公司接收涉案商业用房至2017年3月8日期间物业服务费应为1895442（23160.34×4×20.46）元，2017年3月9日至2018年6月13日期间为1482803（24501.04×4×15.13）元，合计为3378245元。匡山房地产公司在使用涉案楼房的共用部位和设施等期间，承租人文聚堂公司聘请了案外物业服务公司进行了服务，保利物业并没有对共用设施及场地进行全面服务，因此，对保利物业公司主张的物业服务费本院酌情按照190万元予以支持，对保利物业公司主张的逾期缴费损失请求本院不予支持，诉讼费用酌定由保利物业公司承担。综上，保利物业公司的上诉请求部分成立，部分予以支持；对一审判决本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初3783号民事判决；二、山东匡山房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向山东保利物业管理有限公司支付物业服务费190万元；三、驳回山东保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费35663元，减半收取17831元，由山东保利物业管理有限公司负担；二审案件受理费35663元，山东保利物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年三月二十日书记员  朱 茜