浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0881民初636号 原告（反诉被告）：祝爱仙，女，年 月 日出生，汉族，住江山市。 被告（反诉原告）：应宏熹，男，年 月 日出生，汉族，住江山市。 被告（反诉原告）：林子爱，女，年 月 日出生，汉族，住江山市。 原告祝爱仙与被告应宏熹、林子爱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案，依法适用小额诉讼程序审理。被告应宏熹、林子爱于2020年3月16日向本院提起反诉，本院予以受理。本案于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告祝爱仙，被告应宏熹、林子爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祝爱仙向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与被告签订的位于江山市店面租赁合同，并要求被告退还押金3000元以及转租费15000元，共计18000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告2018年10月15日承租了被告位于江山市店面，签订租赁合同时，被告林子爱表示该店面是其姐姐的店面，自己也是到其姐姐处承租而来的，要求原告在承租店面的时候支付15000元转租费。故原告在承租时，向被告林子爱支付转租费15000元。2019年1月30日，原告在办理工商登记的时候，工商管理部门要求提供店面产权证复印件，原告才知道关于该店面实际上是被告林子爱与其丈夫应宏熹共同共有。该行为明显为欺诈行为。2019年10月，因原告未继续承租该店面，原告多次要求被告退还转租费以及押金（保证涉案店面在租赁期限届满后，店面完整），但被告至今没有退还。原告认为，因受被告欺骗，导致签署了店面租赁合同，并支付转租费以及押金，要求撤销租赁合同，返还转租费以及押金。 应宏熹、林子爱答辩并反诉称，1.不应当退回3000元押金。双方的租赁协议真实有效。原告承租被告店面，约定租期是2018年10月15日至2021年10月14日，租金为每年一付，押金3000元注明合同期满押金退回。押金3000元是基于原告为确保能够按协议约定执行3年租期和期间的租金不随市场波动，以及被告不至于因原告租期未满3年中途退租造成损失的保证金，是一种市场习惯做法和当时口头约定的真实意思。租房条件在9月中下旬就已经谈好，因为原告提出的租期是3年，比较符合被告希望长租的意愿，被告期间拒绝了其他意向承租客户。原告直到第一年租金到期的最后一天，才把店面交还给被告，造成被告实际出租收益从2019年11月10日才开始接续，产生26天租金损失，按年租金45000元每年计算，损失3205元，高于押金3000元，且目前店面出租行情下行，实际租金只有43800元每年，2年租期实际损失2400元，原告中途退租导致被告合计损失5605元。3000元押金，远远不能弥补原告违约对被告造成的损失。2.不应当退回转让费1.5万元，同意将新承租户支付过来的3500元转让费给原告。双方签订的租赁协议明确约定不予退回转租费，转租费是前店面经营人投入店面装修及设备折价给原告的合理费用，且在原告提供的收据中也注明转租费含2台空调、监控等设备，故该转租费与店面的产权没有任何关系。原告在4、5月份因经营不善已经关店贴出广告转租店面，期间询问租店的人很多，原告为弥补开店经营不善造成的损失，开出2.5万元到3.5万元的转租费，偏离当下的市场行情致使店面迟迟没有出租。10月14日店面转交到原告手中，因为原来说好的转让费中有2台空调和1台监控属于原告方，他们拆走没有用，就约定转让给新的承租户，具体价格由被告和新租户谈并需经原告同意，转让费多少钱被告收过来转交给原告。当时被告和新租户谈好4000元转租费，并经原告同意才让新租户投入装修。新租户在签合同时认为空调装在后面对试衣服的人作用不大，提出不想要，经过被告做工作新租户只愿意支付3500元，被告自己还补贴了500元。新租户装修时，原告到店里询问转让费，新租户不认识原告，就随口告知付了1.5万元到2万元的转让费，导致原告认为被告欺骗了她。虽然店面的产权与转让费没有任何关系，但原告有关被告说店面是自己姐姐的陈述与事实不符，被告是说店面自己姐姐也出了钱，并不存在欺骗之说。 应宏熹、林子爱向本院提出反诉请求：1.原告赔偿被告店面租金损失5605元；2.本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。 针对应宏熹、林子爱的反诉，祝爱仙辩称，押金并不是要保证3年租期租满，只要店里的设备设施未损坏就应退还。原告只要提前1个月告知被告不租即可。原告2019年5月提出不租，被告表示同意，让原告放出去租，原告未违约。后来原告找了很多有租赁意向的人，被告都不同意。 祝爱仙围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1.收据2张，证明原告支付了2018年10月至2019年10月14日的房租45000元，转让费（2台空调、监控）15000元，押金、电费、水费3000元。2.房产证1份，证明店铺实际产权人与被告出租时陈述不一致，被告欺骗原告，不是被告陈述的店铺是其姐姐的。3.门面房出租协议1份，证明原告承租了被告的店铺。4.录音资料1份及文字整理，证明被告欺骗原告。5.微信聊天截图9页，证明原告在2019年5月告知被告不租，要转租，且被告方同意。6.证人周某证言，证明承租店面时，原告基于被告林子爱的欺骗，才支付了15000元转租费。 应宏熹、林子爱围绕诉讼请求向本院提交了微信聊天截图2页、门面房出租协议及承租方毛娥娜身份信息（复印件）各1份，证明因原告违约，造成被告实际损失，以及原来被告与原告协商支付4000元，新租客只同意支付3500元，另500元是被告出的，被告实际收到新租户3500元空调等设备费用。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：房产证和录音资料，真实性被告无异议，可以确认涉案店面所有人是两被告。祝爱仙提交的录音资料中，证人周某说林子爱当初说过店面是其姐姐的，有权把店面出租，林子爱对此没有否认。因此，祝爱仙主张的证明对象可以认定。周某证言，不能证明原告的证明对象。周某出庭时陈述：当时注意到收据中载明15000元转让费是空调和监控设备等的费用，并提出了异议，但被告表示不支付转让费就不租，没办法就租下来了。周某的上述证言表明，被告收取的转让费是空调和监控设备等店内资产折价转让的费用，祝爱仙并不是因为被告林子爱的欺骗才同意支付15000元的转让费，而是因为不同意15000元转让费被告就不出租店面。两被告提交的证据，微信聊天截图，真实性祝爱仙无异议，据此确认被告实际收到新租户空调等设备费用3500元，门面房出租协议虽提供了原件核对，但第二页的“乙方签名”处仅有指印，无签名，不能作为认定事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告（乙方）与两被告（甲方）2018年10月15日签订了一份门面房出租协议，约定：乙方租用甲方位于江山市门面房一间，面积56平米左右，用于经营眼镜店（店面不得从事餐饮服务行业）；租期3年（2018年10月15日至2021年10月14日），租期内第一年度租金为45000元；合同生效后，乙方应向甲方交付3000元押金（不计利息），合同期满押金退回；合同签订时，乙方一次性支付转租费15000元（不予退回），合同期满后，如乙方愿意在甲方的门面内继续经营，乙方享有该门面承租的优先权，双方续签合同，但租金随行就市双方充分协商达成一致方可作适当调整；乙方在租赁期内未经甲方许可不能转租他人，合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方有优先承租权，乙方应在合同期满前一个月向甲方声明是否续租等事项。同日，原告支付给被告押金3000元、第一年租金45000元，转让费15000元，被告林子爱向原告出具收据2份予以确认。租金及转让费收据中载明“转让费：含空调2台监控”。2019年5月，原告方告知被告店面自己不租了，要将店面转租出去，被告同意。因未找寻到双方都能接受的承租人，原告合伙人周某2019年9月7日通过微信告知被告林子爱，店面租满一年不租了。2019年10月14日，原告方将店面返还给了被告。被告将店面重新出租时与新租户约定原告未拆走的店内空调、监控等设备折价3500元转让给新租户使用，该3500元被告已收取。 本院认为，涉案租赁合同是双方的真实意思表示。根据本案查明的事实，原告并不是因为被告说店面是其姐姐的才同意以45000元每年的租金承租涉案店面，并同意支付15000元转让费，原告主张涉案租赁合同系受欺诈订立的合同，与事实不符，原告要求撤销涉案租赁合同，并据此要求退还15000元转让费，本院不予支持。关于押金是否应退还。首先，被告主张押金是履约保证金性质，缺乏依据。其次，虽然涉案租赁合同约定的租期是3年，但原告在2019年5月就表明自己不租了要转租，被告同意，在未找到新租户的前提下，原告于第一年租期届满前一个多月再次明确表示不租了，被告对此未提出异议，这表明原、被告均同意租期届满一年即终止涉案租赁合同。涉案租赁合同约定合同期满押金退回，双方提前终止租赁合同，应视为合同期满，故原告主张被告应退还3000元押金，本院予以支持。关于被告主张的原告应赔偿损失问题。如前所述，原、被告均同意租期届满一年即终止涉案租赁合同，故被告主张原告违约本院不予支持。被告与新租户约定的租金低于涉案租赁合同约定的租金，系市场行情下降所致，并非原告违约给被告造成的损失。原告在一年租期届满前一个多月即告知被告到期不租了，被告未能及时找到新租户与原告无关，其应未及时找到新的承租人产生的租金损失，应由被告自行承担。被告要求原告赔偿中途退租导致的损失5605元，本院不予支持。被告从新租户处收取的3500元，系涉案店面内空调、监控等设备的转让款，应属于原告所有，被告应支付给原告。综上，原告的诉讼请求，其合理部分本院予以支持，被告的反诉请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、被告应宏熹、林子爱于本判决生效之日起十日内返还原告祝爱仙押金3000元并支付转让费3500元。 二、驳回原告祝爱仙的其他诉讼请求。 三、驳回被告应宏熹、林子爱的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费250元，减半收取计125元，由原告祝爱仙负担100元，被告应宏熹、林子爱负担25元，反诉案件受理费25元，由被告应宏熹、林子爱负担。 本判决为终审判决。 审判员  李亿朝 二〇二〇年三月二十五日 法官助理朱怡琳 书记员项绿萍