浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初8550号 原告：秦锦忠，男，1953年12月27日出生，汉族，住上海市崇明区。 委托诉讼代理人：柯军，象山县浦港法律服务所法律工作者。 被告：浙江枫康御仁堂健康管理有限公司。住所地：浙江省宁波市鄞州区甬港北路72号040幢（1-3）（2-3）。 法定代表人：陈琦，该公司经理。 委托诉讼代理人：李先泉，浙江象港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡静，浙江象港律师事务所律师。 原告秦锦忠与被告浙江枫康御仁堂健康管理有限公司（下称枫康健康公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年11月4日向本院起诉，本院于同月6日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人柯军，被告的委托诉讼代理人蔡静到庭参加诉讼。本案审理过程中，原、被告双方申请庭外和解30天，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告秦锦忠诉请判令：一、解除原、被告双方于2019年5月28日签订的房屋租赁合同；二、被告退还原告房屋租金12万元并承担违约赔偿金7.7万元；三、本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：2018年8月1日，被告向象山县丹峰路650-652号店面房的产权人承租该房屋，租期5年。后原告想租赁该房屋，于2019年5月22日、5月27日分两次预付给被告租金共计10万元，并于5月28日与被告签订一份房屋转租合同，约定被告将上涉房屋转租给原告，租期13个月，自2019年6月1日至2020年7月1日，租金共计50万元，分6期支付，并约定被告应提供产权人同意转租的书面文件、协助原告办理完整合法的经营手续，还约定若被告违反合同，需按双倍月租金承担违约金。转租合同签订后，原告出资26万元购置了经营所需医疗仪器设备，全部安装在承租房屋内，还雇佣了两个员工上班，但被告却没有按照合同约定履行义务。2019年7月11日，原告再次通过微信支付被告租金2万元，被告依旧没有把房屋移交给原告使用，导致原告无法对外经营。2019年9月15日，被告趁原告不在场，竟然偷偷和房屋产权人解除了房屋租赁合同，并搬走了房屋内全部办公用品，还将房屋上锁。原告得知消息后赶到象山，才知晓被告长期拖欠房租，且根本没有取得房屋转租的权利。原告认为，被告至今没有提供房屋产权人同意转租的材料，且已与房屋产权人解除租赁关系，故原、被告间租赁合同也应解除，原告支付的租金共计12万元应予返还。原告于2019年5月28日和被告签订合同，并于2019年9月30日向被告提出解除合同，间隔3.5个月，而据了解，被告和房屋产权人的年租金为26万元，故原告主张7.7万元（26万元÷12个月×3.5个月）违约金。现特诉至法院，望判如所请。 被告枫康健康公司答辩称：一、按照原、被告签订租赁合同第三条之约定，被告办理枫康御仁堂中医馆年审后三日内，原告应支付20万元，且支付时间最迟不超过2019年6月30日。后中医馆年审于2019年7月3日办理完成，被告于2019年7月9日向原告发送微信限其于2019年7月10日前支付20万元，否则按违约处理，但原告仅于2019年7月11日支付2万元。基于微信通知已包含解除合同相关内容，故原、被告间租赁合同已因原告根本性违约而于2019年7月11日解除，被告保留向原告主张违约金8万元的权利。二、被告和房屋产权人于2019年10月17日经协商一致解除租赁合同，而被告和房屋产权人之间的租赁关系和本案无关，且房屋产权人是知晓并同意房屋转租的，即使房屋产权人不同意，也并非本案转租合同解除的成就条件。三、如果法院认定被告存在违约行为并应承担违约责任，则原告主张的违约金也过高，应按照月租金的30%确定为宜。 原、被告围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院已组织证据交换和质证，双方对对方提供证据的真实性均无异议，本院对原、被告双方提供证据的真实性均予以确认并在卷佐证。 综上，本院认定本案基本事实如下： 2018年7月，案外人象山枫康御仁堂中医诊所有限公司（下称枫康诊所公司）和案外人何玲女签订《房屋租赁合同》一份，约定承租后者所有的象山县房屋，租期自2018年8月1日至2023年7月30日，其中第5.1条约定枫康诊所公司不得擅自转租。 2019年5月28日，原告秦锦忠（乙方）和被告枫康健康公司（甲方）签订《象山枫康御仁堂中医诊所租赁合同》（下称转租合同）一份，约定被告将上涉房屋按现状转租给原告做中医门诊综合服务类项目用途使用，租期自2019年6月1日至2020年7月1日，其中2020年6月1日至2020年7月1日为免租期，租金为50万元，支付方式为：第一、二次租金支付为2019年5月22日、24日各5万元，第三次租金支付为“甲方办理好枫康御仁堂中医馆年审后三日内，乙方向甲方支付20万元，最迟不超过6月30号。”剩余20万元租金支付为2019年7月1日、8月1日、9月1日、10月6日、11月1日各支付3.5万元，12月1日支付2.5万元。合同并约定被告应在签订本合同时向原告提供产权人同意转租的证明文件复印件，被告应保证对上涉房屋享有完整的出租权，与其他第三人不存在权利纠纷，否则视为被告违约，原告有权解除合同；被告应协助原告办理完整合法的经营手续；被告应于合同签订后及时将房屋交付给原告使用，并保证交付时房屋内水电等设施能正常使用。合同还约定任何一方迟延履行义务，每日应按照租金千分之五的标准向对方支付违约金，若一方迟延履行合同义务超过15天或致使合同目的不能实现的，守约方有权解除合同，并可要求违约方按照月租金双倍的标准支付违约金。 2019年6月1日，原告秦锦忠和被告枫康健康公司工作人员在《枫康御仁堂固定资产移交》单上签字确认，移交资产包括电脑、货架、花架、桌椅、打印机、保险箱、电视、冰箱等。 2019年7月3日，象山枫康御仁堂中医诊所在象山县卫生健康局完成变更备案登记。 2019年7月9日，被告枫康健康公司工作人员向原告发送微信称，按合同约定原告应于2019年6月30日前汇付20万元款项到指定账户，“目前你方已处于违约状态，因为考虑到你方突发特殊原因，我方酌情考虑，给与你方延迟到7月10号之前打款。如果你方7月10号还没有按照合同约定打款到指定账户。我方将按照违约处理，扣除保证金，按月清算房租，解除合同，请离象山枫康御仁堂中医馆场地。希望你方于今天下午17点前安排好相关事业”。 2019年9月15日，案外人枫康诊所公司向案外人何玲女提交《解除房屋租赁合同申请书》，要求解除房屋租赁合同。后该双方于2019年10月17日解除房屋租赁合同，并结清房租等费用，房租结算至2019年9月15日。 另查明，案外人枫康诊所公司于2018年6月11日注册设立，系有限责任公司，2019年5月7日至今，其股东为一个，即被告枫康健康公司，两公司法定代表人均为陈琦。本案审理过程中，案外人枫康诊所公司出具情况说明称，对于枫康健康公司和秦锦忠签订的转租合同予以认可。 又查明，原、被告双方一致确认原告秦锦忠按转租合同支付房租的情况为：2019年5月22日、5月24日、7月11日各支付5万元、5万元、2万元，共计12万元。 本院认为：案外人枫康诊所公司（承租人）和案外人何玲女（出租人）签订的《房屋租赁合同》虽约定承租人不得擅自转租，但出租人何玲女对于转租行为并未提出异议，视为同意。而案外人枫康诊所公司对于被告枫康健康公司就案涉房屋进行转租并与原告秦锦忠签订转租合同的行为予以认可，故被告枫康健康公司和原告秦锦忠签订的转租合同成立且有效。现原告秦锦忠以被告枫康健康公司转租行为未得到出租人同意为由主张解除转租合同，其主张解除合同的理由缺乏事实和法律依据，但被告枫康健康公司抗辩称由于原告秦锦忠未按转租合同约定支付房租，也未在被告枫康健康公司给予的宽限期内支付房租，故双方间转租合同早已于2019年7月11日解除，该抗辩实则是同意解除转租合同的意思表示，但因其并未举证证明其曾向原告发出过解除合同的通知，故其关于转租合同解除时间节点的抗辩本院不予采信，本院确认案涉转租合同于2019年12月4日本案庭审之日解除。转租合同约定第三期房租的支付期限为办理好枫康御仁堂中医诊所年审后三日内支付20万元，最迟不超过2019年6月30日，且明确前三期房租共计30万元，而“象山枫康御仁堂中医诊所”于2019年7月3日完成变更登记备案后，被告在7月9日通知原告于7月10日前支付房租，但原告仅于7月11日支付2万元，至此支付房租共计12万元，原告显未按约支付房租，故案涉转租合同实系因原告根本性违约而解除。原告主张被告未曾将案涉房屋移交给其使用，显与其诉状事实理由部分有关购买医疗仪器设备安装在承租房屋内以及雇佣员工上班的陈述相互矛盾，且《枫康御仁堂固定资产移交》单亦可佐证原、被告就房屋、屋内资产进行移交的事实，故原告上涉主张与事实不符，其以此为由要求被告退还房租12万元并承担违约赔偿金7.7万元的主张，本院不予支持。本院基于案外人枫康诊所公司（承租人）和案外人何玲女（出租人）间关于房租及相关费用的结算系结算至2019年9月15日止的事实，确认原告使用案涉房屋的时间为2019年6月1日至2019年9月15日，并由此确认原告应支付的房租为145833元（50万元÷12个月×3.5个月），故原告有关退还房租的主张，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告秦锦忠和被告浙江枫康御仁堂健康管理有限公司于2019年5月28日签订的《象山枫康御仁堂中医诊所租赁合同》于2019年12月4日解除； 二、驳回原告秦锦忠的其他诉讼请求。 本案案件受理费4240元，减半收取2120元，由原告秦锦忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  林 鹰 二〇二〇年三月一日 代书记员  叶涵阳