北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2186号上诉人（原审被告）：张明，女，1985年10月21日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘瑄，北京中朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱学家，女，1982年2月15日出生，蒙古族，住北京市朝阳区。被上诉人兼朱学家之委托诉讼代理人（原审原告）：许天祎（朱学家之夫），1988年8月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人张明因与被上诉人许天祎、朱学家房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初27617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人张明及其委托诉讼代理人刘瑄，被上诉人兼被上诉人朱学家之委托诉讼代理人许天祎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张明上诉请求：撤销一审判决第二、三项，将本案发回一审法院重审或改判驳回许天祎、朱学家一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决我支付许天祎、朱学家违约金8300元，属于事实认定不清，适用法律错误。我与许天祎、朱学家于2019年4月签订《北京市房屋租赁合同》，承租北京市大兴区X（以下简称涉案房屋），同年7月我找到许天祎、朱学家商量提前解约事宜，遭到其拒绝，我便想继续履行合同。租赁合同约定“租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同的一方，应按月租金100%向对方支付违约金”。本案中，双方既未协商一致，也未解除合同，因此一审法院不能依据该条款判令我承担违约责任。2.许天祎、朱学家违约在先。我在提出解约遭拒后，本想继续履行合同，按照合同约定交纳剩余6个月租金，但许天祎、朱学家却要求我多交1个月的押金才同意让我继续租住，并威胁说如果我不多交1个月押金，其就采取换锁等措施，我才被迫搬离涉案房屋。3.我租赁涉案房屋时，房屋已经损坏。许天祎、朱学家于2019年4月向我交房时，我没有提出此问题是因为损坏程度很轻微，且未影响正常使用。我退房后，许天祎、朱学家带中介验房，发现涉案房屋损坏，但中介无法回忆在2019年4月交房时上述损坏是否存在，一审法院不能只采纳中介对我不利的证言，而不采纳中介对我有利的证言。许天祎、朱学家辩称，同意一审判决，不同意张明的上诉请求。张明说我们提出不合理要求的事实并不存在，此事我们在一审已经陈述过。张明将我们提出的两个解决方案，即要么按照合同约定，将剩余6个月租金一次性付清，要么按月支付我们租金但需再交纳1个月租金作为保障，断章取义后得出她的主张。我们也并没有威胁过她，是她于2019年7月14日擅自搬离涉案房屋。许天祎、朱学家向一审法院起诉请求：1.判令张明立即支付我们违约金8300元；2.因张明单方面不签署解约协议，给我们造成经济损失，应立即补偿我们10日租金共计2766.67元；3.判令张明立即向我们支付房屋家具修复损失5800元；4.判令张明与我们签署解约协议;5.诉讼费由张明承担。一审法院认定事实：2019年4月11日，许天祎、朱学家作为出租方（甲方）与承租方张明（乙方）及居间人（丙方）北京市链家房地产经纪有限公司订立《北京市房屋租赁合同》。该合同约定：1.乙方承租甲方涉案房屋（建筑面积109.72平方米）居住使用；2.租赁期限自2019年4月15至2020年1月14日，共计9个月，甲方应于2019年4月15将房屋按约定条件交付给乙方，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备及水电使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用；3.租金和押金，租金每月人民币8300元，租金总计74700元，支付方式为押1付3，各期租金支付日期为2019年4月15日、2019年7月15日，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任，剩余部分应如数还给乙方；4.违约责任，租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同的一方，应按月租金100%向对方支付违约金。合同签订后，张明向许天祎、朱学家交纳了2019年4月15日起至同年7月14日止3个月的房屋租金24900元及房屋押金8300元。2019年7月，张明向许天祎、朱学家提出解除《北京市房屋租赁合同》，但双方未就解除合同达成一致意见。2019年7月14日，张明自行搬出涉案房屋。2019年7月20日，张明通过案外人董鹏飞账户向朱学家支付水电费279.23元及赔偿阀门损失200元。许天祎、朱学家未退还张明房屋押金8300元。一审审理中，双方均同意解除2019年4月11日所签《北京市房屋租赁合同》。另，张明申请证人北京市链家房地产经纪有限公司焦某出庭作证。焦某称：2019年7月初，张明提出解约，让我和许天祎、朱学家说一声，许天祎、朱学家不同意解约，双方未达成解除协议；张明于2019年7月14日搬离涉案房屋；同年7月15日我和许天祎一起去查看房屋，见到暖气阀门掉了，沙发后面破了一块，主卧门框和墙体脱离了一块，墙角踢脚线掉了一层皮，北阳台门也是坏的。张明不认可上述情况存在，但未提供证据予以佐证。另，许天祎、朱学家出具了修理费发票、收据及订货合同，以证实其对涉案房屋内损坏部分进行了修复施工，更换了门套及阳台门，共计支付修理费4200元及踢脚线人工费600元。一审法院认为：许天祎、朱学家与张明于2019年4月11日签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应属有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，当事人协商一致，可以解除合同。现许天祎、朱学家与张明均同意解除合同，双方达成一致意见，对此法院不持异议。张明在合同履行过程中，提出解除合同，但是在未与许天祎、朱学家协商达成一致意见的情况下，自行搬离涉案房屋，依据双方租赁合同约定的“租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同的一方，应按月租金100%向对方支付违约金”，张明的行为已属违约，应向许天祎、朱学家按月租金100%支付违约金，即支付违约金8300元，因张明租赁涉案房屋时，向许天祎、朱学家交纳押金8300元，此款应作为违约金视张明已支付。张明在2019年7月14日搬离涉案房屋时，未就房屋内财产情况的现状与许天祎、朱学家进行验收，而在第二天即同年7月15日，居间方北京链家房地产经纪有限公司焦某与许天祎对涉案房屋查验时，发现屋门、门框及阳台门损失情况，应视为张明在租赁房屋期间造成的损失，许天祎、朱学家对涉案房屋内损失的部分进行了修复施工并支付维修费、材料费4200元并出具了发票，故对于要求张明支付房屋修复费4200元的诉讼请求，法院予以支持；对未有正规发票及仅有收据损失部分，法院不予支持。许天祎、朱学家要求判令张明立即给予10日租金补偿即2766.67元的诉讼请求，没有相关法律依据，法院亦不予支持。张明辩称房屋没有损失的答辩意见，未提供有效证据证实，法院不予采信。据此，一审法院判决：一、解除许许天祎、朱学家与张明于2019年4月11日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、张明支付许天祎、朱学家违约金8300元（已支付）；三、张明于判决生效后十日内给付许天祎、朱学家房屋修复费4200元；四、驳回许天祎、朱学家其他诉讼请求。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，本院对一审判决已经认定的事实予以确认。另，张明提供两份新证据，称证据之一系其从中介网站上下载的涉案房屋2019年4月3日上传的VR视频，另一证据系其委托朋友找房屋中介以看房名义，于2020年3月21日至涉案房屋内拍摄的视频资料截图，欲证实涉案房屋之前就存在损坏，且直到现在也并未更换阳台门和主卧门。经质证，许天祎、朱学家认可照片视频反映的是涉案房屋，但认为2020年3月21日的涉案房屋视频截图取得方式违法，又表示怀疑该截图拍摄时间，同时提供中介与其微信聊天记录截屏，欲证实张明看房时已经将涉案房屋中前承租人留下的污损痕迹明确向中介提出，如果阳台门卧室门有损坏，不可能不提出来。张明称其没有亲自查看涉案房屋，是委托中介看的，但就此主张并未提供证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方均应依约履行各自的合同义务。本案双方所签《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应按照合同的约定行使权利、履行义务。一审法院基于双方当事人均同意解除上述合同，判决确认该合同解除，本院对此不持异议。本案争议焦点之一是张明是否应当承担违约责任的问题。首先，张明在合同履行期限内向出租人及中介提出要解除合同，且未按约定时间交纳租金，其在双方就解除合同及善后事宜未达成一致的情况下擅自搬离涉案房屋，上述行为符合合同法规定的一方当事人以自己的行为表明不履行主要债务，合同法定解除的情形。张明的行为明显构成违约，理应承担合同约定的违约责任。现张明主张其在知晓许天祎、朱学家不同意提前解除合同的情况下，本打算继续履行合同，是因许天祎对其进行威胁，导致其被迫搬离涉案房屋一节，因从其所述的事实，仅能认定双方确就提前解除合同一事产生分歧，但尚不能认定许天祎对其进行了“威胁”。张明以此为由认为许天祎、朱学家违约在先，一审判决其承担违约责任错误的主张，显然依据不足，本院实难采信。许天祎、朱学家有权要求张明按照合同约定承担违约责任，即支付违约金8300元。本案争议焦点之二是涉案房屋维修费用的负担问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张明作为涉案房屋承租人，在出租人向其交房时，理应对涉案房屋进行查验，如发现该房屋存在损坏，需及时向出租人反应并就损坏事实与出租人进行确认。现张明不能提供证据证实涉案房屋在向其交付时阳台门及主卧室门就存在损坏，其应就此自行承担不利后果。而张明作为承租人，即便需要提前解除合同，也应与许天祎、朱学家对涉案房屋进行交接，由于其没有就涉案房屋进行交接，理应就其搬离涉案房屋时，涉案房屋不存在因其使用造成的损坏承担举证责任。根据现有证据可以认定，张明搬离时涉案房屋存在多处损坏，包括主卧室门和阳台门。对此，张明应予以修复或承担相应维修费用。许天祎、朱学家为证实其主张的维修费系合理损失，提供了维修费用发票、现场照片，证人焦某也到庭说明了相关情况，但仅能够证实涉案房屋在张明搬离后存在损坏的事实，并不能说明阳台门及主卧室门已经不能维修，必须更换，故不论张明二审提供的证据能否被采信，更换阳台门及主卧室门产生费用不应由张明完全承担。在此情况下，综合考虑双方举证情况以及涉案房屋在张明搬离后的坏损情况，张明理应承担部分维修费，具体数额由本院酌情确定。一审法院判令按照发票金额承担全部赔偿责任欠妥，本院予以变更。综上所述，张明的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初27617号民事判决第一、二项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初27617号民事判决第三项；三、张明于本判决生效之日起十日内给付许天祎、朱学家房屋修复费800元；四、驳回许天祎、朱学家其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费110元，由张明负担59元（于本判决生效之日起7日内交纳），由许天祎、朱学家负担51元（已交纳）；二审案件受理费220元，由张明负担118元（已交纳），由许天祎、朱学家负担102元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年三月三十一日书记员 刘 荧书记员 韩 铮