广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终593号上诉人（原审原告）：广州市世代物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街公益路27号百业商业文化中心十楼049房。法定代表人：卢剑彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈勇，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑燕丽，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东三元麦当劳食品有限公司，住所地广州市荔湾区康王中路486号和业广场2301、2401、2402、2403、2404号。法定代表人：王辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈敏，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡梦婷，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄柳青，女，1995年12月7日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：李泽清，广东正善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市光佑投资有限公司，住所地广州市花都区凤凰北路76号广州万达文化旅游城（6栋）1609房。法定代表人：黄光飘，该公司总经理。委托诉讼代理人：李泽清，广东正善律师事务所律师。上诉人广州市世代物业管理有限公司（以下简称世代物业公司）因与被上诉人广东三元麦当劳食品有限公司（以下简称麦当劳公司）、黄柳青、广州市光佑投资有限公司（以下简称光佑公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初4753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。世代物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持世代物业公司一审第一项、第二项、第四项、第五项诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决以“麦当劳公司使用的001号商铺部分面积不确定，应当与001号商铺其他部分共同主张”为由，驳回世代物业公司对该部分面积物业管理费的主张，没有事实和法律依据。涉案房屋套内面积至少为402.3平方米，除了包括黄柳青所有的002-007号商铺全部面积外，还包括光佑公司所有的001号商铺的部分面积。经一审查明，世代物业公司为涉案房屋所在商场的物业管理公司，自2017年4月起涉案房屋的物业管理费就存在拖欠情形，世代物业公司依法有权向涉案房屋的所有权人及物业使用人主张该部分面积的物业管理费。若一审法院认为涉案房屋所涉及的001商铺部分面积不能确定，那应该依法查清该部分面积后作出支持世代物业公司对该部分面积物业管理费主张的判决。事实上，涉案商场001号商铺其他部分面积的物业管理费并不存在拖欠情形，不存在需要与本案所涉001号商铺部分面积共同主张物业管理费的必要事实。一审法院未查清以上事实，驳回世代物业公司对001号商铺部分面积物业管理费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。（二）一审判决关于17000元/月费用为租金性质的认定错误，判决物业管理费按4.4元/月/平方米标准计算，违背合同各方当事人的约定。根据涉案租赁合同及物业管理合同约定，麦当劳公司对涉案房屋租赁条件要求及物业服务的享受远远多于涉案商场中其他普通租户，占用了大部分公共区域和共用部位，而涉案商场公共区域由世代物业公司负责管理并收取费用，故此，经各方协商一致确定涉案房屋每月物业管理费为17000元（约42元/月/平方米）。此外，涉案商场中与麦当劳公司有相同的特殊租赁条件要求及物业服务要求的租户，同样以该标准缴付物业管理费，并不存在无效或不合理的情形。一审判决认定17000元/月的物业管理费属租金性质没有事实和法律依据，违反各方当事人的约定。（三）一审判决“关于麦当劳公司使用001号商铺的面积，麦当劳公司与光佑公司并未进行具体测量，不清楚具体使用面积”的事实认定与本案证据呈现事实不符。根据麦当劳公司提交的《致卢剑辉、卢慧贤的函》中明确提到，麦当劳公司工程部对涉案商铺进行了测量，其中001号商铺位于租赁红线内的面积是48.3平方米，门厅2的面积是52.24平方米。对于该测量结果，世代物业公司自行测量后是予以认可的，并也在一审审理过程中向法庭明确了该事实。（四）一审判决以光佑公司并非002-007号商铺的权属人为由，驳回世代物业公司对001号商铺部分面积、门厅2对应的物业管理费的主张是错误的。世代物业公司本案中主张的是总面积为402平方米的商铺物业管理费，诉讼请求中关于商铺的命名表述是按租赁合同中关于租赁物地址的命名，涉案商铺包括002号至007号商铺全部面积、001号商铺的部分、门厅2以及地下车库入口正上方的部分空间，并非只主张002-007号商铺的物业管理费。麦当劳公司二审提交书面答辩意见称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《物业管理条例》第七条、第二十一条及第四十一条的规定，物业服务费用标准应根据物业服务合同确定，且依法应由业主负责缴纳，除非业主与使用人另行约定由使用人负责缴纳，法律并未规定使用人需要对业主缴纳物业管理费的法定义务承担连带责任。本案为世代物业公司以涉案物业的产权人光佑公司、黄柳青未支付物业服务费用为由，诉请要求光佑公司和黄柳青支付物业服务费、麦当劳公司承担连带清偿责任的物业服务合同纠纷案件，一审法院认定世代物业公司主张麦当劳公司支付物业服务费及违约金的理据不足正确，应予维持。根据麦当劳公司与物业产权方之间达成的租赁合同约定，管理费由产权方缴纳，在世代物业公司诉请的2017年4月至2019年4月期间，麦当劳公司已经按照合同约定、各产权方权利面积份额以及执行法院的要求将涉案物业的租金全部支付给了各产权方或执行法院，不存在任何拖欠的情况。无论依据《物业管理条例》等有关法律还是根据租金约定及支付事实等，麦当劳公司均无需向世代物业公司支付涉案物业的物业服务费用。（二）世代物业公司的上诉请求及其事由缺乏事实根据和法律依据，明显不能成立，应予驳回。1.世代物业公司关于一审法院对1.7万元费用性质认定错误的主张依法不能成立，世代物业公司主张的涉案物业的物业服务费标准依法应以物业服务合同的约定为准，麦当劳公司与涉案物业产权方签订的租赁合同并非物业服务合同，依法不能作为物业服务费用的确定依据，世代物业公司以麦当劳公司与产权方签订的租赁合同租金约定条款作为其要求支付物业服务费用的标准依据显然违反法律规定。此外，涉案物业租赁合同为产权方与麦当劳公司签订，其中租金约定条款清晰，其性质明确为租金，与世代物业公司主张的物业服务费用无关。2.001号商铺是一个完整的铺面，其面积在产权证上有明确记载，世代物业公司完全可以根据产权证面积向其业主主张服务费，而无需将其分割为面积未经各方当事人确认的两个部分，并对其中未确定面积的部分主张服务费。麦当劳公司及其产权方实际上并未对麦当劳公司使用001商铺的部分面积大小进行共同测量，且世代物业公司未能举证证明麦当劳公司使用的部分面积大小。在此情形下，鉴于涉案物业的物业服务费用标准统一、001铺整体商铺的面积大小确定，一审法院指引世代物业公司就001铺整体的物业服务费用一并进行主张并无不妥。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。黄柳青、光佑公司二审答辩称，（一）世代物业公司对一审法院驳回其对001号商铺部分面积物业管理费的起诉不服的上诉理由不能成立。麦当劳公司所承租的铺位由三个部分组成：车库入口上构筑物、01号商铺部分建筑面积、02-07号商铺全部，分别属于广州市金豪房地产开发有限公司（以下简称金豪公司）、光佑公司和黄柳青所有。标的物的权属不同决定了该涉案面积所发生的物业管理费应当分别对应三个不同的物业服务合同关系，所以世代物业公司在一审立案时就已经发生了严重的程序错误，这本质上是诉的合并，但是根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定，未经当事人同意，不能将普通案件进行合并审理。一审法院本来就只能审理一个标的，所以只对事实清楚的02-07号商铺纠纷先行处理，然后告知世代物业公司就其他部分可以另案处理，是完全正确的。一审法院在告知世代物业公司诉权的表述上认为“应当与01号商铺其他部分共同主张”，无论表述是否瑕疵，都未影响世代物业公司的诉权，更不能影响案件的最终判决结果。（二）世代物业公司以涉案房屋因经营需要使用公共区域部分放置经营所必需的设备设施为由，要求17000元/月管理费的理由不能成立，其所称的巨型广告牌、供电供水、空调冷却塔等设备设施都是麦当劳公司投资建设的，与世代物业公司无关，且如果这是金豪公司投资建设的，其投资回报会体现在租金收益中，不存在租期内成本分摊的问题，也与世代物业公司无关。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，业主基于对经营性用房特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙等共有部分的，不应认定为侵权。麦当劳公司基于经营需要，使用了相对应的外墙做户外广告、使用了屋顶放置空调冷却塔和水泵、利用下水道建了隔油池，以及供水供电等都是其所必需的设备设施，麦当劳公司具备合理使用权且是无偿的。由于麦当劳公司上述设施都是独立的，并且均由麦当劳公司自己进行日常维护管理，所以从来没有给世代物业公司增加任何工作量，其仅为麦当劳公司提供了普通的物业服务，应当按照普通的收费标准来确定涉案物业管理费。世代物业公司提到的易初莲花连锁超市，该超市承租面积达到15000平方米，利用的公共区域和共用部分远超麦当劳公司，但是该超市的物业管理费仅为7月/元/平方米，世代物业公司还为其提供了150个免费停车位。世代物业公司在补充证据中提到的“蒙自源”商户，牵涉到世代物业公司与光佑公司的另案，该案一审已认定金豪公司将蒙自源的场地出租给世代物业公司的租赁合同是关联企业之间的虚假交易，在该案中法院连究竟是金豪公司还是世代物业公司出租给蒙自源都无法认定，世代物业公司不能用一个真伪不明的合同来佐证其于本案的合法性。（三）一审法院认定17000元/月费用的性质为租金并采纳了世代物业公司在《公告》中所主张的4.4元/平方米的管理费标准是完全正确的。租赁合同是原业主和金豪公司签订的，17000元/月与世代物业公司无关，租赁合同中对17000元/月的约定不能认定为原业主与世代物业公司之间的约定。租赁合同第2.2条关于物业管理费的约定不明，在该条款中既有17000元/月的标准，也在同一条款的最后一段作出了自相矛盾的规定：租金与管理费的划分比例由甲方单独确定，与乙方无任何关系，这证明了原业主金豪公司也不想接受这个收费标准的约定。世代物业公司与原业主金豪公司之间是高度关联的企业，为了转移资产逃避债务，原业主金豪公司将本案02-07号商铺变更登记到股东个人名下，再进一步变更登记到子女名下，之后被法院认定为恶意转移资产逃避债务的行为而撤销其系列资产交易合同，本案一审撤回的地下车库租金之中，买卖地下车库也是一个虚假、没有实际履行的合同，其办理预售备案合同的目的仅是用来对抗强制执行，在这种背景关系下，金豪公司与世代物业公司之间属于人格混同，其双方不可能签订物业管理合同，不可能存在真实交付物业管理费的事实。此外，世代物业公司在经营之中的收费标准混乱，本案主张的标准是17000元/月，对易初莲花超市的收费标准是7元/平方米，最早期收费标准是3元/平方米，提交房管局备案合同则是8元/平方米，近期公告的收费标准是4.4元/平方米，前述混乱的收费标准足以证明双方对收费标准没有约定或约定不明，依法应当适用合同补缺原则处理，即应当按照订立合同之时当地的市场价来确定涉案物业的管理费标准。二审庭询时另补充：01号商铺是诉讼标的，02-07号商铺是另外的诉讼标的，本案一审法院只处理了02-07的诉讼标的，01号商铺的诉讼标的告知世代物业公司可另案处理这是一审法院在行使释明权，是保护世代物业公司的利益，所以世代物业公司的上诉理由不成立。世代物业公司向一审法院起诉请求：1.麦当劳公司向世代物业公司支付2017年4月1日至今“花都区新华街公益大道27号百业商业文化中心首层地下车库入口”的租金（按保底租金与物业管理费或提成租金较高者计收，具体金额以司法审计结果为准，暂以该部分面积的每月保底租金13920元，计至2019年4月30日为348000元）；2.麦当劳公司向世代物业公司支付迟延支付租金的违约金（违约金暂以每月13920元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年4月16日起计至实际清偿之日止，至起诉之日违约金暂计为16808.4元）；3.麦当劳公司向世代物业公司支付2017年4月1日至今“花都区新华街公益大道27号百业商业文化中心首层002-007铺”（总面积：402.3平方米）的物业管理费（按每月物业管理费17000元，暂计至2019年4月30日为425000元）；4.麦当劳公司向世代物业公司支付迟延支付物业管理费的违约金（违约金以每月17000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年4月16日起计至实际清偿之日止，至起诉之日违约金暂计为21196.88元）；5.麦当劳公司向世代物业公司支付律师费30000元；6.本案诉讼费由麦当劳公司承担。一审诉讼中，世代物业公司变更诉讼请求为：1.黄柳青、光佑公司向世代物业公司支付2017年4月1日至2019年4月30日“花都区新华街公益大道27号百业商业文化中心首层002-007铺”（总面积：402.3平方米）的物业管理费（按每月物业管理费17000元，计至2019年4月30日为425000元）；2.黄柳青、光佑公司向世代物业公司支付迟延支付物业管理费的违约金（违约金以每月17000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年5月16日起计至实际清偿之日止，至起诉之日违约金暂计为21196.88元）；3.黄柳青、光佑公司、麦当劳公司向世代物业公司支付律师费30000元；4.本案诉讼费由黄柳青、光佑公司、麦当劳公司承担；5.麦当劳公司对黄柳青、光佑公司第三、四项诉请所负债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：世代物业公司于一审庭审中明确其以物业服务合同纠纷提起本案的诉讼。世代物业公司具有三级物业服务资质。涉案商铺位于广州市花都区新华街公益大道27号首层的百业商业文化中心，包括002号至007号商铺全部面积、001号商铺的部分、门厅2（专属于001商铺的分摊面积）以及地下车库入口正上方的部分空间，总面积为402.3平方米，由麦当劳公司租赁用于经营麦当劳餐厅。广州市花都区新华街公益大道27号首层002号-007号商铺（以下简称002-007号商铺），002-007号商铺的不动产登记簿查册表显示，该商铺权属2018年7月11日登记至黄柳青名下，为黄柳青拍卖取得。广州市花都区公益大道27号首层001号商铺（含二、三层）（以下简称001号商铺）的权属于2016年6月1日登记至光佑公司名下，为光佑公司拍卖取得。世代物业公司认为，关于广州市花都区新华街公益大道27号首层地下车库入口正上方的部分空间，共计93.32平方米，没有权属证明，由金豪公司向世代物业公司出售地下车库，并已经办理了备案登记。001号商铺的面积为16540.97平方米，002号商铺面积为110.6平方米，003号商铺面积为28.43平方米，004号商铺面积为25.55平方米，005号商铺面积为26.31平方米，006号商铺面积为56.77平方米，007号商铺面积为47.54平方米。2007年9月24日，金豪公司（委托方）与世代物业公司（受托方）签订委托书，载明，花都区百业商业文化中心是金豪公司所有的物业。现委托方金豪公司委托受托方世代物业公司将花都区百业商业文化中心首层002-007号商铺出租给麦当劳公司开设麦当劳餐厅。受托方以其自己的名义与麦当劳公司因该租赁事宜签订的一切合同委托方均约束委托方，麦当劳公司向受托方履行缴纳租金等合同义务均视为向委托方履行。2007年9月26日，世代物业公司（出租方、甲方）与麦当劳公司（承租方、乙方）签订租赁合同及附件一至五，载明，1.场地是所有权人是金豪公司（以下简称业主），场地的实用面积（详见红线图至少385.3平方米）。2.2乙方从起租日按以下方式缴付以下租金（已包含所有物业管理费、招牌位置占用费、公共区域、公共通道的使用费等，以下简称租金）：乙方支付给甲方的租金按照以下保底租金与物业管理费或提成租金的较高者计算：A、保底租金为：51.6万元/年，即每月保底租金为4.3万元；或B、提成租金为：按乙方餐厅每月销售额的7%与月保底租金和月物业管理费之和相比较计算，两者取其高者（销售额定义详见附件四）。物业管理费为20.4万元/年，即每月物业管理费为1.7万元，在合同期内物业管理费不变。乙方每月15日前向甲方支付上月保底租金及管理费或提成租金（如有的话）。合同并对其他权利义务进行了约定。2007年11月5日，世代物业公司与麦当劳公司签订《进场装修确认书》。2007年12月26日，世代物业公司与麦当劳公司签订租赁面积确认单及附图，确认麦当劳公司承租的百业商业文化中心02-07号的租赁面积增加了17平方米，增加后的总租赁面积为402.3平方米，增加的位置场地附图。2008年8月至2008年9月期间，卢光远、卢光亮（甲方、出租方）与麦当劳公司（乙方、承租方）签订《租赁合同补充协议（一）》，约定002-007号商铺原产权人金豪公司（受托方：世代物业公司）于2007年9月26日将上述商铺出租给麦当劳公司，并签署了《租赁合同》，双方也按合同约定条款予以履行。现在原产权人金豪公司已将上述房屋出售给甲方，甲方在购买上述房屋前已获知其向金豪公司购买上述房屋后，必须继续履行金豪公司与乙方2007年9月26日签署的《租赁合同》和相关文件项下的权利不受任何损害。甲方于2008年3月31日向金豪公司签订《商品房买卖合同》，甲方现成为上述出租房屋的产权人，现经甲方与乙方、金豪公司协商一致，各方认同2007年9月26日的《租赁合同》继续有效。四、自2007年12月26日起，乙方直接向甲方支付租金，租金标准如下：1.租金包含：物业管理费、招牌位置占用费、公共区域、公共通道的使用费等；2.租金标准：按照以下保底租金或提成租金的较高者计算：A、保底租金为：72万元/年，即每月保底租金为6万元或B、提成租金为：按乙方餐厅每月销售额的7%计算。以上租金已经包含物业管理费20.4万元/年，即每月管理费为1.7万元。乙方每月向甲方支付租金6万元，然后再由甲方向该物业的管理公司支付管理费。合同并对其他权利义务进行了约定。金豪公司、世代物业公司曾向麦当劳公司发出《变更产权人的通知》，该通知落款日期为空白，载明，002-007号商铺产权人变更为卢光远、卢光亮，通知麦当劳公司按以下条款签署《租赁合同》的补充协议：自2007年12月26日起，麦当劳公司直接向卢光远、卢光亮支付租金，租金标准如下：1.租金包含：物业管理费、招牌位置占用费、公共区域、公共通道的使用费等；2.租金标准：按照以下保底租金或提成租金的较高者计算：A、保底租金为：72万元/年，即每月保底租金为6万元或B、提成租金为：按乙方餐厅每月销售额的7%计算。以上租金已经包含物业管理费20.4万元/年，即每月管理费为1.7万元。乙方每月向甲方支付租金6万元，然后再由甲方向该物业的管理公司支付管理费。2008年10月7日，金豪公司（甲方）与世代物业公司（乙方）签订《百业商业文化中心委托物业（管理）服务合同》，约定，甲方选聘乙方对百业商业文化中心提供前期物业管理服务，物业管理区域四至：东至公益路；南至龙珠路；西至花城路；北至新都大道。第六条，本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：公寓式写字楼：8元/月/平方米，写字楼：8元/月/平方米，商铺：8元/月/平方米。第七条，业主应于交楼之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用用应在首月十日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按收费额—的标准向乙方支付违约金。合同并对其他权利义务进行了约定。2014年5月22日，卢剑辉、卢慧贤（甲方、出租方）与麦当劳公司（乙方、承租方）、卢光亮、卢光远（原出租方、丙方）签订《出租方变更协议》，约定于2014年5月10日，丙方发出《变更产权人的通知》，告知乙方上述物业的产权已由丙方变更为甲方。自2014年6月1日起，原出租方由丙方变更为甲方（卢剑辉、卢慧贤），由甲方继续履行原合同，原合同中约定的出租方所享受的权利及应履行的义务由甲方承接。合同中还对各项权利义务进行了约定。2018年12月1日，世代物业公司发出《公告》，载明，尊敬的业主：由于近来物业维修项目多、量大，各项费用、用工成本增长，物业运营捉襟见肘，2019年度的收费标准将按2016年《给全体业主的公开信》、《感谢信》公示的标准：2019年度地铺（商场）4.4元/平方米、写字楼3.3元/平方米执行，若能按物管处要求按时缴交、预交可申请九折优惠。涉案商铺的权属人变更为黄柳青、光佑公司之后，麦当劳公司并未与黄柳青、光佑公司签订租赁合同。黄柳青、光佑公司没有交纳过物业服务费。关于麦当劳公司使用001号商铺的面积，麦当劳公司与光佑公司并未进行具体测量，不清楚具体使用面积。2019年3月31日，世代物业公司与广东广信君达律师事务所签订《民事委托代理合同》，并为此支付律师费30000元。世代物业公司认为，依据租赁合同中的约定，应当由麦当劳公司支付律师费。一审法院认为，本案立案时的案由为房屋租赁合同纠纷，世代物业公司一审诉讼中明确以物业服务合同纠纷提起本案诉讼，故更改本案案由为物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主”，第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”，第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。世代物业公司请求麦当劳公司按照租赁合同中的按照每月17000元的标准向其支付物业服务费，在麦当劳公司先后签订的租赁合同及其补充协议中虽约定了“物业管理费”的字眼，但该约定属于双方约定的“租金”项下的费用，由此可见，虽双方使用了“物业管理费”的表述，但该费用实际属于麦当劳公司对于使用租赁物支出的对价，应为租金的性质。麦当劳公司与卢光亮、卢光远签订的《租赁合同补充协议（一）》中明确约定由出租方向物业管理公司支付管理费，卢剑辉、卢慧贤、麦当劳公司、卢光亮、卢光远签订的《出租方变更协议》对此作出的约定与上述约定一致，涉案商铺的权属变更后亦未另行签订合同。故根据《物业管理条例》上述规定，应当由业主即房屋的权属人交纳物业服务费用，世代物业公司请求麦当劳公司支付物业服务费用及其违约金，依据不足，一审法院不予支持。002-007号商铺的权属人为黄柳青，故世代物业公司请求002-007号商铺的权属人即黄柳青支付物业服务费，合理有据，一审法院予以支持。关于物业服务费的标准，如上所述，租赁合同中约定的17000元每月物业管理费实际为租金，故应当按照世代物业公司公示的《公告》中载明的标准即4.4元/月/平方米计算，从2018年7月11日开始计算至2019年4月30日为12555.84元（295.2平方米×4.4元/月/平方米÷30天×20天+295.2平方米×4.4元/月/平方米×9个月）。至于麦当劳公司使用的001号商铺部分面积的物业服务费，使用部分的面积并不确定，应当与001号商铺的其他部分共同主张。光佑公司并非002-007号商铺的权属人，世代物业公司对光佑公司的诉讼请求，依据不足，应予驳回。世代物业公司主张物业服务费的滞纳金，前期物业服务合同中对滞纳金的标准约定不明，逾期支付物业服务费给物业公司带来的损失为利息损失，故一审法院酌定违约金为逾期支付物业服务费的利息，利息以每月应交的物业服务费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从欠费当月的11日起计至付清款项之日止，上述各月的违约金总额以不超过当月应交物业服务费为限。世代物业公司诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年10月14日作出如下判决：一、黄柳青于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市世代物业管理有限公司支付2018年7月11日至2019年4月30日物业服务费12555.84元；二、黄柳青于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市世代物业管理有限公司支付上述第一项物业服务费的违约金，违约金以当月欠缴的物业服务费为本金（其中2018年7月份以865.92元为本金，2018年8月份至2019年4月份以1298.88元为本金），按中国人民银行同期同类贷款利率，自欠费当月的11日起计至付清款日止，上述各月的违约金总额以不超过该月应交物业服务费为限；三、驳回广州市世代物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8443元，由广州市世代物业管理有限公司负担8221元，由黄柳青负担222元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，世代物业公司称《租赁合同》约定的保底租金不包括物业管理费，提成租金则包括物业管理费，麦当劳公司自合同签订到2017年3月31日期间均按照提成租金履行。世代物业公司确认该公司与金豪公司之间仅签订了2008年10月7日的《百业商业文化中心委托物业（管理）服务合同》，涉案《租赁合同》签订时，也是由世代物业公司提供物业服务，但世代物业公司与金豪公司没有书面的合同。世代物业公司称涉案《租赁合同》约定的物业管理费标准大约是42元/平方米/月，该约定与前期物业管理合同约定不一致是因为麦当劳公司使用的特供空调冷却塔、独立电表等设备占用比较多的公共区域位置，所以涉案商铺的物业管理费高于前期物业管理合同的约定。世代物业公司确认麦当劳公司占用的公共面积部分属于全体业主共有部分，确认麦当劳公司占用公共面积部分的设施、设备是麦当劳公司自行提供并自行负责维护保养，但认为麦当劳公司所占用的公共面积部分系该公司提供的。对于世代物业公司主张的超出前期物业管理合同约定的物业管理费标准的部分，世代物业公司称主要原因是麦当劳公司占用公共区域的面积比较大，而该公司需要对公共部位的设施设备进行巡查。世代物业公司称该公司于2018年12月1日发出的《公告》只是针对一般的物业出租，如果双方有特殊约定的应该按特别约定履行，因为工作人员的疏漏，故《公告》中没有特别声明该《公告》不适用于双方对物业管理费有特别约定的情形。麦当劳公司称，世代物业公司关于“涉案商铺占用较多公共区域”的主张根本不属实，空调冷却塔并非只有麦当劳公司有，其他商户都有，不存在麦当劳公司占用较多的问题，提供位置让麦当劳公司安装空调冷却塔是出租方的合同义务，且由麦当劳公司安装，与世代物业公司没有任何关系；麦当劳公司自行安装的独立电表根本不在公共区域，而是在餐厅内部；麦当劳公司并没有什么户外广告牌，只是餐厅的门楣上有招牌，招牌的设置和使用也包含在租金中，招牌的安装、维护保养和清洁均由麦当劳公司负责，与世代物业公司没有任何关系。另外，空调冷却塔、独立电表、招牌等所有设施设备均由麦当劳公司自行安装及维护保养，世代物业公司对上述设备设施没有提供任何服务。二审期间，世代物业公司申请对麦当劳公司承租使用的001号商铺部分以及门厅2的面积进行测量。光佑公司认为世代物业公司要求测绘申请标的属于另案的标的，与本案无关，不同意世代物业公司的鉴定申请。麦当劳公司亦不同意对其方租赁使用的001号商铺部分、门厅2的面积进行测量。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：麦当劳公司所承租场地的物业服务费标准以及责任主体的问题。关于麦当劳公司所承租场地的物业服务费标准的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，世代物业公司系依据金豪公司的委托与麦当劳公司签订《租赁合同》的，麦当劳公司对此亦是清楚知悉的，依照前述合同法的规定，该《租赁合同》直接约束麦当劳公司、金豪公司，故涉案《租赁合同》的合同相对方、出租人实为金豪公司，而非世代物业公司。其次，从涉案《租赁合同》的约定来看，合同的主要内容为涉案商铺的租赁事宜，该合同对于物业服务企业应提供的服务范围、标准等均无作出约定，并不具备物业服务合同的基本内容，该合同所约定麦当劳公司需向出租人支付的保底租金、物业管理费之和或者提成租金（含物业管理费），实为麦当劳公司为取得涉案商铺的承租权需向出租人支付的对价，并不能作为确定物业服务企业与承租人之间权利义务的依据；再者，《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，金豪公司与世代物业公司于2008年10月7日已就百业商业文化中心签订《百业商业文化中心委托物业（管理）服务合同》，故世代物业公司向业主或者负有缴纳物业管理费义务的实际使用人收取物业管理费的依据为《百业商业文化中心委托物业（管理）服务合同》。涉案《租赁合同》中约定涉案商铺的物业管理费为1.7万元/月，远远超出《百业商业文化中心委托物业（管理）服务合同》关于商铺按照8元/月/平方米标准缴纳物业管理费的约定，世代物业公司并无充分证据证明其为涉案商铺提供了超出《百业商业文化中心委托物业（管理）服务合同》约定的其他服务，故对于业主与物业使用人约定的超出物业服务合同约定的范围和金额的物业管理费，世代物业公司要求予以给付，理据不足。世代物业公司在本案中主张的物业管理费发生在2017年至2019年期间，根据世代物业公司于2018年12月1日发出的《公告》所载明的内容，世代物业公司在2016年《给全体业主的公开信》、《感谢信》曾公示地铺（商场）按照4.4元/平方米收取物业管理费，且2019年度仍按该标准计收物业管理费，世代物业公司并无充分证据证明其公示的物业管理费的适用范围并不包括涉案商铺，一审法院认定世代物业公司在本案中主张的物业管理费应按照4.4元/月/平方米的标准计算，并无不当，本院予以认同。据上，世代物业公司主张其有权按照1.7万元/月的标准收取涉案商铺的物业服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于涉案商铺物业管理费的责任主体问题。《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。涉案商铺的产权登记在《租赁合同》履行过程中已发生变化，麦当劳公司承租的部分分别登记在不同产权人的名下，故对于涉案商铺的物业管理费的缴交义务主体，应依照新的产权人与麦当劳公司之间的约定以及《物业管理条例》第四十一条第一款规定来确定。麦当劳公司就涉案商铺已与新的产权人签订租赁合同，约定由产权人缴纳物业管理费，故该部分商铺的物业管理费缴交义务主体为产权人，世代物业公司要求麦当劳公司对涉案商铺的物业管理费承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。涉案002-007号商铺于2018年7月11日登记在黄柳青名下，一审法院判令黄柳青向世代物业公司支付2018年7月11日至2019年4月30日的物业服务费并无不当，本院予以维持。麦当劳公司承租的物业除涉案002-007号商铺外还包括登记在光佑公司名下的001号商铺的一部分，现麦当劳公司使用部分的面积并不确定，001号商铺还存在其他实际使用人的可能，且001号商铺整体面积是确定的，该商铺的产权人在世代物业公司主张的欠费期间具有唯一性，故一审法院认定世代物业公司应就麦当劳公司使用部分与001号商铺的其他部分共同主张物业管理费，更具操作性、便利性，更有利于纠纷的解决，本院对此予以认同。世代物业公司要求光佑公司在本案中支付麦当劳公司使用001号商铺的部分面积的物业管理费，本院不予采纳。世代物业公司二审期间提出的对麦当劳公司使用001号商铺的部分面积进行测量的申请，本院不予接纳。综上所述，世代物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7805元，由广州市世代物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年三月二十三日书记员  贾妍胡秀红