河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终5042号上诉人（原审原告）：陶德政，男，1955年5月27日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：李攀飞，河南诚念律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：商丘隆昌置业有限公司。住所地：河南省睢县。法定代表人：郭向阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王金号，河南梁园律师事务所律师。原审第三人：李建平，男，1967年11月8日出生，汉族，住河南省商丘市。上诉人陶德政因与被上诉人商丘隆昌置业有限公司（以下简称商丘隆昌公司）以及原审第三人李建平房屋买卖合同纠纷一案，不服商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初3128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陶德政及其委托诉讼代理人李攀飞与被上诉人商丘隆昌公司之委托诉讼代理人王金号以及原审第三人李建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶德政上诉请求：撤销一审判决，改判支持陶德政的诉讼请求，判令商丘隆昌公司返还陶德政购房款545600元及利息，并赔偿陶德政损失545600元。事实和理由：1、2010年前后，案外人梁某随商丘市计生委团购商丘隆昌公司开发的位于商丘市××大道南段西侧和谐新天地小区多套商品房，与商丘隆昌公司签订了团购房认购书，并陆续缴纳了购房款后，商丘市计生委团购小组会计秦秋军代表商丘隆昌公司向梁某开具了购房款收据。2013年1月，因梁某需要资金自愿转让其所购买的其中两套房屋。陶德政愿意购买梁某的房屋，但因房屋尚未建成，也没有正式选房确定房屋位置，担心交易不安全。经梁某与商丘隆昌公司协商后，梁某将团购房认购书、房款收据退还给商丘隆昌公司，商丘隆昌公司重新与陶德政签订两份新的团购房认购书，并由代表商丘隆昌公司收取房款的秦秋军收回梁某的购房收据更改成陶德政的名字后交付给陶德政。陶德政按照商丘隆昌公司的要求将房款直接付给梁某，冲抵商丘隆昌公司应当退还给梁某的购房款。就这样，陶德政购买了商丘隆昌公司开发的两套商品房，其中包括一套小面积的两室房屋、一套上下两层的复式房。商丘隆昌公司与陶德政签订购房手续后，商丘隆昌公司委派的物业公司与陶德政委派的杨某签订了物业服务合同，商丘隆昌公司法定代表人郭向阳按照陶德政的要求，在团购房认购书背面书写“同意将该房产登记在杨某名下”。2013年4月，涉案房屋具备了选房条件，商丘隆昌公司通知陶德政现场选房，由陶德政确定了具体的房屋位置，商丘隆昌公司向陶德政出具选房确认书，并将两套房屋的房主清单记载为陶德政。2014年7月20日，商丘隆昌公司在陶德政不知情的情况下，通过税务系统开具了涉案房屋的销售不动产统一发票，将发票的销售方写为梁某。此后，因梁某拖欠李建平债务，李建平以涉案房屋发票系梁某名字为由，申请法院查封了该房屋。陶德政得知后，依法提出执行异议，并提起了执行异议之诉。执行异议之诉过程中，商丘隆昌公司又在陶德政不知情的情况下，将涉案房屋的水电表登记为梁某，并将其内部登记的房主清单修改为“原房主陶德政，现房主梁某”提交给法庭，造成陶德政执行异议之诉败诉，涉案房屋被第三人李建平拍卖。商丘隆昌公司与陶德政签订了书面的认购协议、开具了购房款收据，并由陶德政选择确定的房屋具体位置，商丘隆昌公司向陶德政出具了选房确认书，至今没有给陶德政交房，也没有给陶德政退还房款。另外，陶德政认购的两套房屋是同时与商丘隆昌公司签订合同、付清全款，商丘隆昌公司同时出具了房款收据、同时选房，两套房屋购买流程完全相同、手续完全相同，现其中一套小面积房屋已交付给陶德政使用，并为陶德政办理了房产证。2、本案系陶德政与商丘隆昌公司之间的商品房买卖合同纠纷，李建平不是本案所诉商品房买卖合同当事人。陶德政也没有将李建平列为被告或第三人。李建平认为案外人梁某与商丘隆昌公司之间存在商品房买卖合同关系，并申请执行拍卖了涉案房屋。陶德政正是基于这一事实提起诉讼，认为商丘隆昌公司就同一房屋出卖给梁某的同时，又与陶德政签订了商品房买卖合同，构成一房两卖，要求解除与商丘隆昌公司之间的商品房买卖合同，并要求商丘隆昌公司退还购房款、赔偿损失，陶德政的诉讼请求及事实、理由，没有否认梁某与商丘隆昌公司之间的买卖合同关系，更没有主张房屋的物权，本案的审理结果与李建平之间没有任何法律上的利害关系，不会影响李建平的任何权益，李建平作为本案第三人参加诉讼没有任何法律和事实依据，一审法院允许李建平以第三人的身份参加诉讼，程序违法。3、执行异议案件判决书没有认定陶德政与梁某之间存在房屋买卖关系，更没有确认陶德政和商丘隆昌公司不存在房屋买卖关系，一审判决称“执行异议判决是以争议房屋系陶德政向案外人梁某购买作为判决的基本事实”，没有任何事实和法律依据。执行异议之诉判决书依据不动产销售发票、水电开户名称登记在梁某名下等理由，认定商丘隆昌公司与梁某之间存在商品房买卖关系，并以此认为陶德政不享有排除法院执行的权利，并未对陶德政与商丘隆昌公司之间签订的合同等做出任何评析，也没有认定陶德政与梁某之间成立买卖关系。该执行异议判决书对商丘隆昌公司如何向陶德政承担合同责任，没有任何关联。一审判决认为陶德政应向房屋出卖人梁某主张权利，显然缺乏基本的事实和法律依据。陶德政与商丘隆昌公司成立商品房买卖关系的事实清楚，证据充分，商丘隆昌公司应当承担合同责任。陶德政与商丘隆昌公司之间除签订了书面的团购房认购书外，商丘隆昌公司还为陶德政出具了购房款收据，又通知陶德政现场选房，签署了书面的选房确认书，确定了商品房认购书购买房屋户型、面积、具体楼层位置，将商品房认购书标的物特定化，具备了合同成立的必要条件，双方之间的商品房买卖合同关系已经成立。商丘隆昌公司还在其内部登记表上都显示原房主为陶德政，足以说明双方之间存在合法的商品房买卖合同关系。商丘隆昌公司为陶德政出具了购房款收据，证明其收到了购房款，而陶德政向梁某付款，也符合合同法关于向第三方付款的规定。一审判决认为陶德政与商丘隆昌公司之间并未签订商品房买卖合同，且商丘隆昌公司也未收取陶德政的购房款，显然缺乏基本的事实和法律依据。商丘隆昌公司作为合同一方当事人，应当履行合同约定义务，因违约行为致使不能履行向陶德政履行交房义务时，应当承担退还房款、赔偿损失的法律责任。因此，一审判决以本案争议的房屋已经执行异议之诉判决属于梁某为由，判决驳回陶德政的诉讼请求错误，没有法律依据。4、(2018)豫l4民终4676号民事裁定书认为原一审判决陶德政败诉，认定事实不清，证据不足，且审判程序违法，裁定发回重审。在此次一审中，商丘隆昌公司没有提供任何新的证据，陶德政又向法庭提交了能够进一步证明陶德政请求的证据。但是，一审判决仍然判决陶德政败诉，仍然属于认定事实不清，证据不足，且审判程序违法。商丘隆昌公司答辩称，2010年左右，梁某以商丘市计生委职工的名义向商丘隆昌公司团购房屋，且以自己的名义交付了购房款，签订了认购书，后来梁某将涉案房屋转卖给陶德政。应梁某的要求，商丘市计生委干部秦秋军将梁某的收据增加上了陶德政的名字，并非变更为陶德政，又为陶德政出具了认购书。后来梁某不愿意把房子转给陶德政，在交房时是梁某收取的钥匙，水电登记在梁某的名下，且对房屋进行了装修。在此情况下，陶德政取得认购书是基于其与梁某之间的转让关系，梁某不愿意将房屋交付给陶德政，与商丘隆昌公司无任何关系。在选房过程中，商丘隆昌公司也没有给陶德政出具选房确认书，执行异议之诉中梁某因欠本案第三人李建平的债务，涉案房屋被查封拍卖。陶德政也提出了执行异议之诉及申请再审，均认为梁某不愿意履行与陶德政的买卖合同，因此，涉案房屋被确认为梁某所有。陶德政是将款交付给了梁某，商丘隆昌公司并未收到陶德政的购房款，仅凭一个认购合同不能证明陶德政与商丘隆昌公司之间具有房屋买卖关系。案外人杨某曾经以涉案房屋是其所购买为由向法院提起诉讼，经法院审理认定杨某不具有主体资格驳回起诉。李建平答辩称，团购房认购书不是合同，合同是与梁某签订的。请求法院分析整个案件事实。陶德政向一审法院起诉请求：1、判令陶德政与商丘隆昌公司签订的团购房认购书为有效合同；2、判令商丘隆昌公司承担违约责任，即解除双方签订的团购房认购书，并判令商丘隆昌公司返还陶德政购房款545600元及利息（利息按照年利率6%计付），赔偿陶德政损失545600元；3、本案诉讼费等由商丘隆昌公司负担。一审法院认定事实：2009年，商丘隆昌公司开发了位于商丘市××大道市计划生育技术指导站综合服务楼北侧的地块，后建设成为商丘市××大道和谐新天地小区。商丘市计划生育委员会组织单位职工参与团购房屋，案外人梁某随市计生委团购了房屋若干套并分批全额向商丘隆昌公司缴纳了购房款。2013年1月，陶德政、市计生委团购房领导小组负责人秦某某、梁某三方协商，梁某自愿将其已团购的房屋二套（一套为复式房屋，建筑面积为220平方米左右，缴纳的收据5张，金额为545600元；另一套为二室二厅房，建筑面积为110平方米左右，缴款的收据4张，金额为238700元）变更为陶德政所有。陶德政直接将两套房子的购房款共计784300元交给了梁某。这两套房子的团购房认购书及交款收据上的名字均为陶德政。2013年4月1日商丘隆昌公司出具的选房确认书上登记的业主姓名为陶德政。2014年4月25日，商丘隆昌公司将涉案房屋钥匙交付给梁某，并于2014年7月20日向梁某开具了销售不动产发票。但梁某称该套房子早已经转让给陶德政了，其只是受委托领的钥匙，领过后就交给陶德政了。另查明，因李建平与梁某、张某某民间借贷纠纷一案，商丘市梁园区人民法院于2015年7月3日查封了涉案房产。2016年5月24日，陶德政对该财产保全裁定提出异议，认为查封的房产系其所有，要求解除财产保全措施。该院于2016年7月14日作出（2015）商梁民初字第02708-3号民事裁定书，驳回陶德政对（2015）商梁民初字第02708号民事裁定书所提异议。陶德政不服该裁定，于2016年8月1日提起案外人执行异议之诉。商丘市梁园区人民法院于2016年12月23日作出（2016）豫1402民初4524号民事判决书，判决驳回了陶德政的诉讼请求。后陶德政不服，上诉至商丘市中级人民法院。商丘市中级人民法院于2017年7月13日作出（2017）豫14民终297号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。陶德政仍不服，向商丘市中级人民法院申请再审。商丘市中级人民法院于2018年12月12日作出（2018）豫14民申49号民事裁定书，裁定驳回再审申请人陶德政的再审申请。一审法院认为，陶德政提起的案外人执行异议之诉一、二审均败诉。陶德政在执行异议之诉中排除对该房屋执行的利益诉求未获生效判决支持，后法院依法强执该房屋并由他人获得房屋所有权。生效判决认定陶德政对该房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。该判决是以争议房屋系陶德政向案外人梁某购买作为判决的基本事实。对陶德政购买梁某所购房屋后重新由计生委团购小组人员变更收据名称为陶德政并和陶德政重新签署认购房屋协议书的事实，该判决均未认定在陶德政和商丘隆昌公司之间形成新的法律关系。该执行异议之诉判决已发生法律效力。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项的规定，生效法律文书所确认的事实为免证事实，在该判决未被推翻前，应当作为认定事实的依据。陶德政在执行异议之诉败诉后，依据该判决确认的民事法律关系，应向该房屋出卖人梁某主张权利。商丘隆昌公司与其不存在房屋买卖法律关系，没有返还购房款的义务。虽然陶德政提供的团购房认购书、选房确认书上的名字为陶德政，但双方之间并未签订商品房买卖合同，且商丘隆昌公司也未收取陶德政的购房款，商丘隆昌公司在这种情况下有权利向梁某开具销售不动产发票，并向梁某交付房屋。故陶德政的诉讼请求依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经审委会研究，判决：驳回原告陶德政的诉讼请求。一审案件受理费14620元，财产保全费5000元，共计19620元，由原告陶德政负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院二审另查明：陶德政于2015年8月11日就另一套建筑面积为110平方米左右的二室二厅房屋向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求确认陶德政与商丘隆昌公司签订的团购房认购协议书为有效合同，判令商丘隆昌公司为陶德政购买位于商丘市城乡××示范区××大道南段西侧××天地小区内商住楼××单元××西户的房屋办理《房屋所有权证》。商丘市梁园区人民法院认定陶德政与商丘隆昌公司之间签订了一份《团购房认购书》。陶德政于2009年9月29日、2010年3月20日、2010年10月31日分别向商丘隆昌公司支付定金和购房款等共计238700元。商丘隆昌公司将位于商丘市城乡××示范区××大道南段西侧××天地小区内商住楼××单元××西户的一套房屋约定出售给陶德政。该案经调解，商丘市梁园区人民法院作出（2015）商梁民初字第03523号民事调解书，内容为：“一、双方签订的团购房协议为有效合同。二、被告商丘隆昌公司协助配合陶德政办理商丘市××大道南段西侧‘XXXXX’小区商住楼X单元XX层西户的房产登记手续。于2015年10月30日前办理，办理房产证的一切手续费用由原告陶德政承担。三、如不配合办理，被告商丘隆昌公司向原告陶德政支付违约金5万元”。陶德政与商丘隆昌公司签订《团购房认购书》后，商丘隆昌公司法定代表人郭向阳于2015年1月31日在该协议书背后注明“该房子办理产权登记确认到杨某名下”。商丘隆昌公司在陶德政团购房认购书背后作此注明的原因问题，郭向阳在杨某诉商丘隆昌公司商品房预售合同纠纷一案一审庭审中出庭陈述称“陶德政与杨某一块去找我，说陶德政将该团购书中的房屋转卖给了杨某，所以我才写了这句话”。同时，商丘隆昌公司在该次庭审中将涉案房产的《销售不动产统一发票》作为证据提交，其证明目的为“涉案房屋的购买人及房款缴纳人均是梁某，与陶德政、原告（杨某）没有任何关系”。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为一审审理程序是否合法，涉案团购房认购书效力及所涉权利义务应如何界定。关于涉案团购房认购书效力及所涉权利义务应如何界定的问题。涉案房屋原系案外人梁某通过团购的方式购买，且梁某已经向商丘隆昌公司全额支付了购房款。梁某将包括涉案房产在内的两套房产转让给陶德政，陶德政向梁某支付了购房款，商丘隆昌公司与陶德政重新签订了《团购房认购书》，商丘隆昌公司选房确认书（存根）记载的业主亦为陶德政。且从商丘隆昌公司法定代表人郭向阳在2015年9月29日杨某诉商丘隆昌公司商品房预售合同纠纷一案当庭陈述的内容，以及商丘市梁园区人民法院对陶德政就与本案事实相同的另一套房屋提起诉讼所作出的民事调解书确认的内容看，商丘隆昌公司均确认梁某已退出与商丘隆昌公司之间就上述房产的买卖合同关系，陶德政成为新的合同主体，商丘隆昌公司与陶德政之间成立合法有效的买卖合同关系。商丘隆昌公司明知已与陶德政就涉案房产成立买卖合同关系，梁某已经不再是合同主体的情况下，又将涉案房产的销售不动产统一发票开具在梁某名下，且在另案杨某诉商丘隆昌公司商品房预售合同纠纷一案中依据该不动产发票主张涉案房屋的购买人为梁某，其履行行为不符合合同约定，违反诚实信用原则。因商丘隆昌公司已无法按照合同约定向陶德政交付涉案房屋，其违约行为导致本案合同目的无法实现，陶德政要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。根据合同法的规定，合同解除后，因履行合同而取得的财产能够返还的应当予以返还。故陶德政请求商丘隆昌公司返还购房款545600元及按照年利率6%计付利息的诉讼请求依据充分，本院予以支持。但陶德政主张应赔偿损失545600元依据不足，本院不予支持。关于本案一审审理程序是否合法的问题。李建平在申请另案执行过程中，商丘市梁园区人民法院对涉案房产依法拍卖，故本案的审理与李建平之间存在一定的关联性，其申请作为本案第三人参加诉讼并不违反法定程序。综上所述，一审判决认定部分事实不清，证据不足，判处不当，本院予以纠正。陶德政的部分上诉请求成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初3128号民事判决。二、陶德政与商丘隆昌置业有限公司签订的团购房认购书为有效合同。三、解除陶德政与商丘隆昌置业有限公司签订的团购房认购书。四、商丘隆昌置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还陶德政购房款545600元及利息（利息从2013年1月30日其按年利率6%计算至实际付清之日止）。五、驳回陶德政的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14620元，财产保全费5000元，合计19620元，由上诉人陶德政负担7120元，被上诉人商丘隆昌置业有限公司负担12500元。二审案件受理费14620元，由上诉人陶德政负担4620元，被上诉人商丘隆昌置业有限公司10000元。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  高纪平审判员  张月梅二〇二〇年三月十九日法官助理王颖书记员韩慧芳