湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终292号上诉人（原审原告）:杨从，男，汉族，1987年7月14日出生，住湖南省岳阳县。上诉人（原审原告）:许景，女，汉族，1989年9月7日出生，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：何亚芳，湖南祈安律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢婧，湖南祈安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:岳阳市尚鼎房地产开发有限公司，住所地岳阳经济技术开发区屈原路1号，统一社会信用代码914306005635012983。法定代表人：李学农，公司总经理。委托诉讼代理人：潘威，湖南天朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴向阳，湖南惠风律师事务所律师。上诉人杨从、许景因与被上诉人岳阳市尚鼎房地产开发有限公司（以下简称“尚鼎公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初8617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人杨从、许景的委托诉讼代理人何亚芳、卢婧，被上诉人尚鼎公司的委托诉讼代理人潘威、吴向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨从、许景上诉请求：撤销原审判决的第一项，改判支持杨从、许景原审全部诉讼请求，并由尚鼎公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、原审判决认定在涉案《和解协议》上签名的业主能代表交纳了维权费的业主，是认定事实错误，交纳维权费与代表身份没有任何逻辑关联。2、没有证据证明杨菊、周艳等六人业主代表的身份。3、维权费用交纳清单系尚鼎公司单方提供，该清单的真实性没有得到提起诉讼业主的认可，原审法院也未查证、核实，没有证据证明杨从、许景交纳了50元的维权费。4、尚鼎公司对杨菊、周艳等六人并非业主代表或没有代理权是明知的，否则不会要求每个业主又单独签署《承诺函》。尚鼎公司辩称：1、在2019年6月初，“山水一城”一期业主发给尚鼎公司的《业主函告》中就明确了相关业主代表及职责；2、尚鼎公司与杨菊、周艳等六位业主代表协商并签订《和解协议》，是依照政府组织协调所形成《会议纪要》的要求进行的，加之以往业主通过代表维权的相关行为，尚鼎公司足以认为杨菊、周艳等六人具有业主代表身份；3、部分业主已按《和解协议》享有了相关权利，现又恶意诉讼有违诚信。杨从、许景向原审法院起诉请求：1、判令尚鼎公司按合同约定承担自2019年6月1日起，至交付符合约定交付条件房屋日止的违约金（以已付房款为基数，按照日万分之一的标准计算违约金）；2、判令尚鼎公司按合同约定将涉案房屋的窗户玻璃更换为中空钢化玻璃；3、由尚鼎公司承担诉讼费用。原审法院认定事实：杨从、许景与尚鼎公司于2017年6月27日签订一份《商品房买卖合同》。合同约定由二人购买尚鼎公司开发的位于东北角山水一城第002幢605号房屋，总金额615209元。买受人应当于合同签订之日支付首期房价265290元；余款350000元申请贷款支付。出卖人应当在2019年5月31日前交付符合已取得建设工程验收备案证明文件及取得房屋测绘报告的涉案房屋；合同第十条约定，相关商品房相关设施设备交付条件，其中关于供电、燃气为：交付时供电纳入城市供电网络并正式供电；完成室内燃气管道敷设并与城市燃气管网链接，保证燃气供应；在约定期限内，未达到交付使用条件，按照合同的第十二条的约定承担违约责任。合同第十二条约定，逾期交房在60日内，出卖人按日向买受人支付全部价款万分之一的违约金，逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部价款万分之一的违约金。合同约定窗户：塑钢窗，中空钢化玻璃，不符合标准的，及时更换、修理。合同约定首付款外余款贷款的，在合同主文没有约定支付时间，合同第十一条约定，贷款在合同约定的交房之日未划入监管账户的，交房期限顺延，合同附件十一第三条约定，如遇下列特殊原因，出卖人可以据实延期交房：1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日60日内告知买受人；2、遇到昼夜降雨达到50㎜以上或六级以上大风的情况按日顺延；3、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括房款、违约金、税费）。合同附件四第一条约定，应当在签订合同后三十日内贷款支付到出卖人账户，因买受人原因逾期提供资料或逾期配合办理贷款手续，承担违约责任；第二条约定：因收买人原因导致买受人未能获得贷款或者贷款少于申请贷款数额的，在接待银行通知或者出卖人通知后七日内以自有资金一次性支付，逾期支付的承担违约责任。合同签订后，杨从、许景于2017年8月10日前向尚鼎公司支付了全部房款。2019年4月29日，涉案房屋燃气管道工程竣工验收合格。2019年5月11日，尚鼎公司的工地发生电缆被盗。涉案房屋分别于2019年5月27日、2019年6月14日取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。2019年6月，诉争双方因涉案房屋发生纠纷，杨从、许景交纳了维权费。在政府部门协调处理时，推荐的业主代表与被告达成和解协议，协议约定尚鼎公司承诺于8月15日前一户一表全部安装并入电网，且免交5个月物业费作为补偿，对中空钢化玻璃予以更换，不得再追究被告的违约和其他责任。杨从、许景于2019年7月18日收房。2019年8月20日，涉案房屋达到约定交付条件。原审法院认为,诉争双方订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，合法有效，应受法律保护。杨从、许景在交房期限届满前支付了全部款项，故对于尚鼎公司主张杨从、许景贷款逾期顺延的意见，依据不足，不予采纳。尚鼎公司没有证据证明从签订合同到房屋主体完工的天气情况，对于尚鼎公司辩称大风与降雨要求顺延的意见，不予采纳。对于中高考是每年的事实状态，不属于不可预见的，尚鼎公司作为专业房地产开发公司应当在签订合同交房时间上予以考虑，故对中高考停止施工顺延交房时间的意见，不予采纳。尚鼎公司辩称其电缆被盗，电缆的管理职责属于尚鼎公司，被盗不属于不可抗力，故该意见不予采纳。杨从、许景以交纳了维权费的行为并通过业主代表与尚鼎公司签订了协议，双方应当按照协议履行。尚鼎公司对杨从、许景主张房屋玻璃更换为中空钢化玻璃的诉讼请求无异议，予以确认。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决：一、尚鼎公司承担杨从、许景涉案房屋的5个月物业费；二、限尚鼎公司在判决书生效之日起三十日内将涉案房屋的窗户玻璃更换为中空钢化玻璃。原审案件受理费50元，减半收取25元，由尚鼎公司负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。二审查明的事实与原审一致，另补充查明：1、2019年6月16日下午，“山水一城”的业主就涉案房屋质量以及延迟交房的问题向岳阳楼区人民政府信访办反映。相关政府工作人员接访后，要求业主选出5-7位真正的业主代表与尚鼎公司协商，且业主代表要能“当家作主”以避免今后业主之间出现纠纷。6月17日上午，上述政府工作人员与岳阳市经开区建设投资有限公司负责人一同前往尚鼎公司，通报“山水一城”业主反映的问题，确立了尚鼎公司与业主代表面对面协商、协商不成可通过法律途径维权的一系列解决方案，并形成了相关《会议纪要》。6月19日，尚鼎公司与杨菊、周艳等六位业主签订《和解协议》，杨菊、周艳等六位业主在和解协议上以“业主代表”的名义签名按手印。2、“山水一城”业主曾于2019年6月6日发出一份《业主函告》，向尚鼎公司就涉案房屋质量、交付手续等问题进行书面交涉。该份函告上有八位业主作为代表签名，该八位业主中的三位（杨菊、周艳、余玲柿）在《和解协议》上签名。本院认为，二审争议的焦点可归纳为两个方面：一、《和解协议》是否对参与集体维权的业主均产生效力。涉案纠纷起源于“山水一城”业主集体维权。集体维权由于人数众多，其诉求表达、协商处理、达成协议等等，往往通过代表进行。这种由代表统一表达、行使权利的维权方式，能及时有效的解决纠纷、化解矛盾，已被社会所广泛接受。本案中，在《和解协议》签订前，“山水一城”的业主就向尚鼎公司发出了《业主函告》，该函上就有八位业主作为代表签名，这说明“山水一城”业主已通过代表与尚鼎公司进行交涉。当交涉无果在政府部门进行信访时，相关政府工作人员也明确告知业主应当选出代表与尚鼎公司进行协商。就尚鼎公司而言，其曾就收到有业主代表签名的《业主函告》，在相关政府部门向其通报信访情况并被告知应与业主代表进行协商后，其有理由认为前来与之协商的杨菊、周艳等六位业主具有代表身份。不能因杨菊、周艳等六人未取得、出示业主的书面授权，就认定尚鼎公司不应与之协商，也不应苛求尚鼎公司去向每一位业主逐一核实六人的代表身份。据此，原审法院认定《和解协议》对参与集体维权的业主产生效力，并无不当。二、参与集体维权的业主如何界定。向人民法院提起诉讼的业主是否都参与了集体维权，根据现有证据无法准确区分。起诉业主的诉讼代表在原审当庭陈述，部分“山水一城”一期业主的确交纳了维权费；当起诉业主对尚鼎公司提交的维权费用清单提出异议后，原审法庭当庭要求起诉业主在庭后一周内提供书面的维权费用清单，但至原审判决作出时起诉的业主仍未提交。鉴于交纳维权费用的清单属于起诉业主应当持有的证据，其无正当理由拒不提供，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条的规定，原审法院根据证据裁判规则推定尚鼎公司提交的维权费用清单真实，并据此来确定参与集体维权业主的范围，也无不当。综上所述，杨从、许景的上诉主张不成立，本院不予采纳。湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨从、许景负担。本判决系终审判决。审判长  姜跃军审判员  杨 辅审判员  刘 玲审判员  许震鹏审判员  乔宝全二〇二〇年三月二十六日书记员  陈倩雅书记员  龚 婕