浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0122民初3237号 原告（反诉被告）：季琴芳，女，1974年10月6日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：陈晨，浙江民禾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张惠惠，女，1989年9月26日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：潘福特，浙江天复律师事务所律师。 第三人：杨爱华，女，1977年6月9日出生，汉族，住浙江省建德市。 第三人：闻基华，男，1967年11月26日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 原告（反诉被告）季琴芳与被告（反诉原告）张惠惠、第三人杨爱华、闻基华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，被告张惠惠于2019年9月17日提起反诉，本院审查后对其反诉予以受理，与本诉合并，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，由于案情复杂，本案依法转为普通程序审理。原告（反诉被告）季琴芳及其委托诉讼代理人陈晨、被告（反诉原告）张惠惠的委托诉讼代理人潘福特、第三人闻基华到庭参加诉讼，第三人杨爱华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）季琴芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金150000元；2.判令被告支付原告从2019年7月1日起至实际履行之日止以150000元为基数按4.35%计算的逾期支付利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月31日，原告与第三人杨爱华、闻基华签订两份《房屋租赁合同》，承租位于桐庐滨江西路81、83号和85号店铺。2018年9月17日，原、被告与第三人三方签订《店铺转让合同》，合同约定被告承租位于店铺，租金为每年壹拾伍万元，前两年租金不变，后两年每年涨百分之六，租金一年一交，每年需提前一个月交清下年房租给甲方，店铺所有权人均签字同意转租。后原告将房屋交付于被告，原告支付了2018年9月17日至2019年7月31日（共计十个月零十二天）的房租。但第一年房租到期后，被告未按照合同约定支付下年房租。原告多次催讨被告均未支付。原告当庭变更诉讼请求第1项和第2项为：1.判令被告向原告支付租金61000元；2.判令被告支付原告从2019年7月1日起至实际履行之日止以61000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期支付利息。理由是被告于2019年7月11日代原告向第三人杨爱华、闻基华支付了原告应交纳的租金89000元，故从被告应交纳的房租中予以扣减，被告应支付差额61000元。 被告（反诉原告）张惠惠答辩称，针对原告的诉讼请求，被告认为无须支付租金，因为原告已丧失对案涉房屋的占有使用权，且原告本人没有按照其与第三人签订的合同履行支付租金的义务，导致第三人行使了解除权，向原告收回了房屋，重新出租给本案的被告，由于原告违约行为导致第三人解除房屋租赁合同，所以原告对案涉房屋的占有使用权已经丧失。因此原被告双方签订的合同没有实际履行的可能，已经也丧失了实际履行意义，合同的目的无法实现，原告无须向被告支付租金。针对原告变更诉请部分，被告发表答辩意见：其向第三人杨爱华、闻基华交纳的89000元并非是代原告交纳。根据自认原则及禁反言原则，原告起诉时向被告主张150000元租金的行为视为其并不认可被告代其向第三人交纳租金，故对原告的主张被告不认可。 第三人杨爱华未作陈述。 第三人闻基华述称：由于原告未向第三人交纳房租，第三人已向其发出解除租赁合同的通知书，解除了其与第三人所签订的租赁合同。且其与被告已签订新的租赁合同。 被告（反诉原告）张惠惠向本院提起反诉：1.判令解除反诉人与被反诉人于2018年9月17日签订的《店铺转让合同》；2.判令被反诉人退还反诉人房屋转让费15万元；3.本案的反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年9月17日，反诉人与被反诉人签订《店铺转让合同》，被反诉人将自己承租的位于店铺转租给反诉人，租期到2022年7月31日止，转让费为现金100000元，美容卡为50000元；租金为每年150000元，前两年租金不变，后两年每年涨百分之六。2019年9月13日，第三人闻基华、杨爱华向反诉人发出《房屋腾退通知书》，以被反诉人未按约支付房租构成违约为由，解除了其与被反诉人之间的《房屋出租合同》，向反诉人收回房屋。由于被反诉人系案涉房屋的出租人，现被反诉人已丧失了对房屋的租赁使用权，导致反诉人与被反诉人签订《店铺转让合同》的合同目的无法实现，现反诉人请求法院判决解除《店铺转让合同》。被告当庭将第2项诉讼请求变更为：判令被反诉人退还反诉人房屋转让费112500元。变更理由为：当时房屋的转让费是根据合同按照四年来算的，扣除已经使用的租赁期限，剩余的部分按照比例计算为112500元。 原告（反诉被告）季琴芳对被告（反诉原告）张惠惠提起的反诉答辩称：要求解除租赁合同的诉讼请求没有事实和法律依据。第一、原被告双方及第三人所签订的《店铺转让合同》是符合合同法第二百二十四条的规定的，是合法有效的，且并未约定双方解除合同的情形；第二、被告现在提出解除也不符合法定的情形，第三人单方提出解除不符合法定解除的条件，不对原告产生法律效力，且被告现有提供的证据也无法证实第三人已经和原告解除了房屋租赁合同；第三、从2018年9月17日至今，被告一直都是有效连续地在承租案涉房屋，故原告认为原告跟第三人的租赁合同以及原告与被告的转租合同都是在有效履行的。而被告要求退还房屋转让费112500元的诉讼请求无事实和法律依据。房屋转让费在双方签署的店铺转让合同中，是一次性转让，并未约定是四年或者根据租期而定，因为双方关于租金的约定也是明确的，无须再约定按年计算的转让费，且这份合同已经生效且关于店铺转让的部分已经实际履行完毕，故被告没有权利也没有事实基础来要求原告退还转让费。被告于2019年7月11日向第三人交付款项的行为系第三人代原告履行交纳租金的义务，在原告应交租金时间未到之前，原告曾多次要求第三人提供卡号以便交纳租金，且在收到第三人代交的租金后，第三人主动发微信告知原告已收到，且此后第三人再未向原告催讨过租金，该事实可证明原告并未违约，反而被告未向原告支付剩余房租差额部分构成违约，应承担违约责任。 第三人闻基华、杨爱华对被告（反诉原告）反诉未作陈述。 原告（反诉被告）季琴芳为支持其诉讼主张，向本院提交并陈述了下列证据材料：1.房屋出租合同两份和店铺转让合同一份，证明原告将案涉店铺转租给被告且第三人均同意的事实；2.微信聊天记录，证明第三人已经收到被告交付的租金，房东解除与原告的租赁关系没有法律依据。 被告（反诉原告）张惠惠为支持其反诉意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.店铺转让合同，证明被反诉人将位于店铺转租给反诉人的事实；2.房屋腾退通知书，证明第三人收回案涉房屋的事实；3.房屋出租合同及收条，证明案涉房屋已被第三人收回再出租给反诉人的事实；4.快递面单及查询情况，证明第三人已经解除了其与被反诉人的房屋出租合同的事实；5.收条，证明反诉人向被反诉人支付租金的事实；6.店铺转让收款收条及微信、支付宝转账记录；7.个人交易明细；证据6与证据7共同证明反诉人向被反诉人支付房屋转让费100000元现金的事实；8.储值消费记录表，证明反诉人向被反诉人提供价值62500元消费卡冲抵租金转让费的事实。 经庭审质证，对于原告（反诉被告）季琴芳提供的证据，被告（反诉原告）张惠惠质证认为，对前两组证据房屋出租合同和店铺转让合同三性均无异议。对第三份证据微信聊天记录真实性、合法性、关联性均有异议。首先，无法证明微信聊天的对方微信号为第三人杨爱华和闻基华本人所有；其次，也无法证明微信的聊天对象就是第三人杨爱华和闻基华，其中“上尚府店面袁老板”的微信聊天记录跟本案没有任何关联，两个大房东均不姓“袁”；再次，微信聊天记录的内容存在断章取义，并非完整的聊天记录，尤其与“上尚府店面袁老板”聊天记录的截屏来看，存在后续的聊天的记录，但原告并未对后续完整的聊天记录作为证据提交，而是对聊天记录进行部分内容的截取，无法体现内容的完整性和真实性，而且从内容而言，恰恰印证了季琴芳未依约向第三人杨爱华和闻基华履行交付房租义务的事实。 针对原告（反诉被告）提供的证据，第三人杨爱华未发表质证意见。 针对原告（反诉被告）提供的证据，第三人闻基华质证认为，对两组证据无异议。聊天记录的内容是当时季琴芳表示要收到张惠惠的房租后再给我，我认为迟一天早一天都不要紧的。 对被告（反诉原告）张惠惠提供的证据，原告（反诉被告）季琴芳质证认为，对第一份证据店铺转让合同无异议；对第二份证据房屋腾退通知书三性均不认可，无法确认签字真实性，且其与第三人的合同仍在履行，被告也仍在承租涉案房屋；对第三份证据房屋出租合同及收条三性均不认可，理由与对第二份证据质证意见一致，且即便该证据真实，也损害了原告作为承租人的合法权益，合同无效；对第四份证据快递面单及查询情况三性均不认可，该查询件显示他人代收，不能证明合同已经解除的事实；对第五份证据收条三性均无异议；对第六份证据店铺转让收款收条及微信、支付宝转账记录和第七份证据个人交易明细真实性均无异议；对第八份证据储值消费记录表的真实性无异议。 针对被告（反诉原告）提供的证据，第三人杨爱华未发表质证意见。 针对被告（反诉原告）提供的证据，第三人闻基华均无异议。 本院认证认为，原告（反诉被告）及被告（反诉原告）所提供的证据，均符合真实性、合法性、关联性要求，本院均予以确认。 根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2018年9月17日，原告（反诉被告）作为甲方、被告（反诉原告）作为乙方与第三人（丙方）杨爱华（蓝红亮代，系杨爱华配偶）、闻基华三方签订《店铺转让合同》，被告（反诉原告）承租位于店铺，合同第三条约定：“店铺现有装修、设备在甲方收到乙方转让金后全部归乙方使用，交接好水电及物业费，租赁期满后不动产归丙方所有”。第四条约定：“甲方与乙方签订转让合同内容有转让费人民币现金10万元（大写：壹拾万整），美容卡6.25万，大写陆万贰仟伍元整，作为现金使用，可转让给他人，和所有顾客的优惠活动同样。租金为每年150000元整，前两年租金不变，后两年每年涨百分之六。租金为一年一交，每年需提前一个月交清下年房租给甲方”。合同签订后，被告（反诉原告）按约一次性向原告（反诉被告）支付了现金100000元及价值50000元美容卡作为转让费，并支付了现金117500元及价值12500元美容卡作为2018年9月17日至2019年7月31日（共计十个月零十二天）的房租。2019年8月9日，由于被告（反诉原告）未按约支付下年房租，原告（反诉被告）诉至本院请求调解，后与被告（反诉原告）未达成一致意见，本案进入诉讼程序。 另查明，2017年5月31日，原告（反诉被告）与第三人杨爱华、闻基华分别各签订一份《房屋租赁合同》，承租位于店铺，租赁期限自2017年8月1日至2022年7月31日，前三年租金均分别为62000元、27000元，第四年第五年递增6%计算，先付后用，一年一付。合同第七条均约定乙方（季琴芳）如因工作需要可转让租给第三者使用，需告知甲方（杨爱华、闻基华）。前两年租金原告（反诉被告）均已结清，2019年6月30日前后，原告（反诉被告）曾多次通过微信方式向第三人表示欲交第三年租金，而第三人表示由于原被告双方之间由于租金高的问题一直在协商，可以迟点再付。2019年7月11日，第三人闻基华通过微信语音通知原告，已向被告按照市场价格收取涉案房屋租金，令其自行处理与被告的租金纠纷。被告向第三人杨爱华交纳租金71700元，向第三人闻基华交纳租金31000元。 2019年9月12日，第三人杨爱华、闻基华通过快递方式向原告（反诉被告）发出《解除房屋出租合同通知书》，并向被告（反诉原告）发出《房屋腾退通知书》，载明：你方承租的滨江西路81号、83号、85号店铺，系季琴芳从我方租赁后，再转租给你方。由于季琴芳未按房屋出租合同的约定向我方支付房屋租金，已构成严重违约，我方依法行使合同解除权，已经解除了我方与季琴芳签订的《房屋出租合同》，我方现收回房屋，你方无权再继续使用房屋。现我方通知你方在收到本函后立即腾空房屋，并向我方交付房屋。如你方想继续使用租赁房屋的，必须直接与我方协商房屋租赁合同签订事宜，在你方取得房屋租赁权后方可继续使用房屋。否则，由此产生的一切法律后果，由你方自行承担。2019年9月16日，第三人杨爱华、闻基华与被告（反诉原告）分别签订《房屋出租合同》，约定将案涉房屋由第三人出租给被告（反诉原告），约定租金分别为71700元、31000元，租赁期为五年，自2019年8月1日起至2024年7月31日止。同日，第三人杨爱华、闻基华分别向被告（反诉原告）出具收到租金71700元、31000元的收条。庭审中，第三人自认被告（反诉原告）系于2019年7月6日左右向其交纳该两笔租金。 本院认为，本案争议焦点有三：一、被告（反诉原告）向第三人交纳共计102700元房租的行为能否认定为代原告（反诉被告）向第三人交纳租金，是否构成违约；二、第三人的《解除房屋出租合同通知书》送达原告（反诉被告）后，本案原告（反诉被告）是否已丧失对涉案房屋的转租权；三、被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还转让费有无事实与法律依据。 关于争议焦点一，被告（反诉原告）主张该租金初始系在与原告（反诉被告）协商降低租金未果的情况下，暂代原告（反诉被告）向第三人交纳，待双方协商好后再向原告（反诉被告）补交差价。后与原告（反诉被告）协商不成，该租金转化为其与第三人约定的租金。但其所交纳租金远高于原告（反诉被告）和第三人约定的租金，此前原告（反诉被告）已于2019年6月30日前后向两第三人多次明示其会自行向第三人交纳，且三方两份租赁合同中亦均未明确约定代交租金事宜，双方也未就代交事宜达成一致意见，而被告（反诉原告）与第三人于2019年9月16日另行签订《房屋出租合同》，所约定租金即为上述已收取的金额，故被告（反诉原告）代原告（反诉被告）向第三人交纳租金的主张无事实和法律依据，本院不予采纳。原告与两第三人签订《房屋出租合同》、与被告签订《店铺转让合同》均系合同双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应遵照履行。原告（反诉被告）有按期向第三人交纳租金的义务，被告（反诉原告）亦有按期向原告（反诉被告）交纳租金的义务。被告（反诉原告）未依约向原告（反诉被告）交纳租金，却与第三人另行协商并实际交纳租金，最终就案涉房屋另行签订租赁合同，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告（反诉被告）主张其应支付租金差额部分61000元及相应利息，符合法律规定，本院予以支持。 关于争议焦点二，被告（反诉原告）认为，原告（反诉被告）未及时按约向第三人交纳租金，已构成违约，导致涉案房屋被第三人收回，已丧失对涉案房屋的相关权益。第三人主张，由于原告（反诉被告）向本院以150000元租金起诉被告，视为原告（反诉被告）不认可被告（反诉原告）向其“代交”的租金，故才向原告（反诉被告）发出解除通知并与被告（反诉原告）另行签订《房屋出租合同》。但第一、其在向原告（反诉被告）发出该解除通知前，并未向原告（反诉被告）催讨该租金，且在原告（反诉被告）提出要交纳租金时以原被告双方存在纠纷为由未予收取；第二、其与被告（反诉原告）协商后收取71700元及31000元租金的行为，已实际向原告（反诉被告）表明不会再向原告（反诉被告）收取租金，而是欲与其解除租赁合同；第三、在庭审中，原告（反诉被告）为表明其愿意继续履行与第三人的租赁合同，自愿变更诉讼请求，同意将被告（反诉原告）向第三人交纳的租金作为其应向第三人交纳的租金在本案中予以扣减，但第三人仍不同意继续履行。故本院对第三人的该主张不予认可，其行为系表明其不愿继续履行与原告（反诉被告）的租赁合同。而第三人与原告（反诉被告）所签《房屋出租合同》中并未约定合同解除条件，双方也未就合同解除事宜达成一致意见协商解除，第三人单方向原告（反诉被告）发出解除通知的行为并不能产生合同解除的效力，该合同仍合法有效，双方均应遵照履行。原告（反诉被告）基于该合同仍享有对涉案房屋的转租权，被告（反诉原告）基于此请求解除该合同无事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点三，原被告双方所签订《店铺转让合同》合法有效，该合同既有关于装修、设备的转让约定，也有关于四年租赁期内的房租约定，该约定清晰明确，均系双方真实意思表示。转让费双方业已履行完毕，且并未约定应分摊在租赁期内的各个年度，在该合同继续履行的情况下，被告（反诉原告）主张按年度返还转让费无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张惠惠支付原告（反诉被告）季琴芳自2019年8月1日起至2020年7月31日止的房屋租金61000元及以61000元为基数自2019年7月1日起至实际付清之日止的逾期利息（2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回被告（反诉原告）张惠惠的全部诉讼请求； 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。 案件受理费3300元，反诉费1650元，由被告（反诉原告）张惠惠负担。 原告（反诉被告）季琴芳于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告（反诉原告）张惠惠于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长 许 佳 瑞 人民陪审员 罗  敏 人民陪审员 吴 林 君 二〇二〇年三月二十九日 代理书记员 皇甫川吉 ? 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。