上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1173号上诉人(原审被告)：上海昊川置业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：颜晟，总经理。委托诉讼代理人：俞睿一。被上诉人(原审原告)：吴镇世，男，1986年4月16日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：蒙振华，上海嘉钰律师事务所律师。原审第三人：融创物业服务集团有限公司上海分公司，营业场所上海市长宁区。上诉人上海昊川置业有限公司(以下简称“昊川公司”)因与被上诉人吴镇世、原审第三人融创物业服务集团有限公司上海分公司(以下简称“融创公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初5388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人昊川公司上诉请求：撤销一审判决第二项并依法改判。事实和理由：1、关于吴镇世要求昊川公司承担其未能入住上海市普陀区石泉东路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)的租金损失以及入住之后居住使用条件不符合精装修房屋要求的租金损失，吴镇世未能进行举证，一审法院应根据证据规则判决对其诉讼请求不予支持，而非根据“公平原则”将损失加之于昊川公司。2、吴镇世认为2018年3月29日至2019年4月15日之间其未入住系争房屋的原因是昊川公司的施工行为，其应当就施工导致其无法居住系争房屋进行举证。一审中吴镇世并未对此进行举证，应承担相应的不利后果。维修并不必然导致系争房屋无法居住，是否入住系吴镇世自行选择，与昊川公司无关。3、2018年5月4日的“北套次卧地板发黑维修方案”系由施工单位中程建工集团有限公司(以下简称“中程公司”)工程师季琳签字确认，昊川公司员工仅作为见证签字，赔偿责任应由中程公司承担。4、双方签订的《上海市商品房预售合同》第二十二条约定：甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费维修外，还须按照修复费的0倍给予赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。系争房屋并无主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的质量问题，故昊川公司无需承担赔偿责任。被上诉人吴镇世辩称：不同意昊川公司的上诉请求，同意一审判决第二项。昊川公司未对一审判决第一项提起上诉，说明其认可系争房屋存在质量问题，故其应承担相应赔偿责任。1、系争房屋质量问题影响吴镇世居住系争房屋，吴镇世虽无法就其损失进行举证，但根据常理其必然存在相应损失，故一审判决第二项符合民法精神。2、根据《司法鉴定意见书》，系争房屋装修受潮损坏现状一定程度影响吴镇世房屋的正常使用。3、中程公司接受昊川公司委托进行施工，其与吴镇世之间不存在合同关系，赔偿责任应由昊川公司承担。4、昊川公司以格式条款免除己方义务、加重对方义务，该条款应当排除适用。吴镇世向一审法院起诉请求：1、昊川公司继续承担系争房屋相应设施(北面卫生间门槛石外侧相邻客厅过道地板潮湿霉变、北面卫生间相邻朝北房间门槛石内侧及外侧大面积地板潮湿霉变、北面卫生间相邻朝北房间东南角(墙体毗邻淋浴间)地板潮湿霉变)的维修义务；2、昊川公司赔偿吴镇世(相当于租金的)房屋使用费损失，自2018年4月1日起算至维修完毕之日止，按照每月人民币22,000元(以下币种均为人民币)计算；3、昊川公司和融创公司连带赔偿吴镇世物业服务费损失，自2018年4月1日起算至实际维修完毕之日止，按照每月1,204.71元计算；4、本案诉讼费由昊川公司承担。一审法院认定事实：2016年10月30日，吴镇世作为乙方(买方)与昊川公司作为甲方(卖方)就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定：第二条，乙方向甲方购买系争房屋；第三条，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为60,895元，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为9,449,077元；第十条，系争房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件即竣工验收合格；第十一条，甲方定于2018年3月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十三条，系争房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为：交接该房屋钥匙；第十四条，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；第十七条，甲方交付的系争房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；第二十三条，自系争房屋验收交接之日起，甲方对系争房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定；第二十四条，甲方已选聘融创公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》(见附件五)。因该房屋规划用途为办公用房，甲乙双方已签订了《业主临时管理公约使用公约》(见附件五)；附件三对系争房屋建筑结构、装修及设备标准进行了约定，上述装修及设施设备的保修均指在正常使用情况下发生的工程质量问题，因乙方自行装修或使用不当造成的损坏、乙方对该房屋的改动或改造、乙方自行装修部分以及使用中的自然损耗和人为损坏，甲方不承担保修责任；补充条款一约定，乙方按《房屋交付通知书》所约定的期限和甲方办理交付手续的，则乙方应自办理交付之日开始交付物业管理费。若乙方未按《房屋交付通知书》所约定的期限和甲方办理交付手续的，则乙方应自其规定的最迟交付期限之次日起开始全额缴物业管理费。无论乙方是否实际居住，均须全额缴纳物业管理费。乙方无权以房屋的装修、设备标准达不到约定标准为由拒绝收房或解除合同等内容。2018年3月29日，吴镇世方在昊川公司方验收陪同人员陪同下签署《房屋交接验收单》，吴镇世方提出包括漏水、地板色差、开关等14项质量问题，并载明“贵户的意见以及建议已收悉，我司将组织维修人员现场落实并对该商品房提供相应的保修服务。整改维修完毕后，通知业主检验确认，业主一个月内不至房屋保修中心确认，则视为默认。”吴镇世共支付2018年4月1日至2018年12月31日的物业服务费10,842.39元。2018年5月4日，施工单位案外人中程公司针对系争房屋出具了“北套次卧地板发黑维修方案”，认为北次卧地板发黑问题，在正常维修范围内不影响客户入住的条件下，没有给客户造成直接损失，客户提出的赔偿要求不符合条件；如果后续排查发现房间存在渗漏水，维修工程较大，的确影响业主居住的，会同施工单位与客户进行沟通，共同协商因此造成的直接损失以及补偿方式进行确认，并给出维修方案。该方案还载明：“客户、施工单位对上述方案无疑义，以上问题在2018年5月15日前完成，逾期按周边同标准房租进行补偿。”吴镇世在客户签字处确认，施工单位处由中程公司工程师季琳签字确认，房修工程师处为昊川公司员工黄宇心签字确认。2018年6月9日，吴镇世与中程公司(季琳签字)以及房修证人(高彦民)共同签署《保证书》，对室内开裂墙纸进行重新整改并保证两周内再出现墙纸起翘、起泡、色差现象，中程公司承诺承担相应维修费用以及租金费用。此次维修之后，吴镇世认可墙纸裂缝问题得到已解决，但至2018年7月，又发现漏水以及地板发霉问题，至今未解决。吴镇世于2019年4月15日正式入住系争房屋。一审审理中，吴镇世同意昊川公司方工作人员再次进入系争房屋进行查看，昊川公司向吴镇世提供了一份签署方为甲方为吴镇世、乙方为昊川公司、丙方为中程公司三方的《房屋维修方案》。吴镇世对该份方案的签署方、赔偿方案、漏水原因均提出异议，后双方未能协商一致。吴镇世申请对系争房屋北面卫生间及其门外和相邻朝北房间的多处木质地板严重发霉变质的原因进行鉴定。一审法院依法委托上海房屋质量检测站进行鉴定并出具编号为沪房检司鉴第2019-59号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、经现场检测分析，被鉴定1403室部分房间复合地板受潮损坏情况属实，主要系卫生间未做好有效挡水、防水措施所致。2、1403室装修受潮损坏现状一定程度影响吴镇世房屋的正常使用，应尽快给予修缮。3、修缮建议：(1)卫生间：按规范、设计要求整体翻修卫生间防水层。将卫生间淋浴房及洁具铲除，铲除楼面地砖面层、细石混凝土找平层及部分墙面瓷砖，重做找平层待干燥后涂刷庄永防水层(淋浴房墙面防水层高度不小于1800mm)，对淋浴房、门坎等处做好有效挡水措施，然后恢复原装修，安装淋浴房、洁具。(2)东北卧、南卧以及走道：拆换与卫生间相邻区域损坏复合地板及相邻踢脚板。(3)修缮施工时应做好修复部位以外装饰及家俱的遮盖保护。经质证，吴镇世、昊川公司对鉴定报告均无异议，吴镇世表示鉴定报告出具之后，房屋的漏水发霉变质情况越来越严重，报告对严重性没有估计到。昊川公司认可鉴定报告的维修方案无异议。根据吴镇世要求，昊川公司同意于2019年10月20日进场施工。一审法院认为，吴镇世、昊川公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同约定履行。由于系争房屋装饰装修存在质量问题，故本案审理中，一审法院根据吴镇世的申请，依法委托上海房屋质量检测站对系争房屋工程施工质量进行鉴定。经鉴定，确认系争房屋部分房间复合地板受潮损坏情况属实，主要系卫生间未做好有效挡水、防水措施所致。据此，针对相关质量缺陷作出修缮建议。上海房屋质量检测站出具的鉴定报告程序合法、内容公正，故对其鉴定结论一审法院予以采纳。根据合同约定，昊川公司应当对系争房屋负责保修义务，现昊川公司同意依据上述鉴定报告的修缮建议对系争房屋卫生间、走道等因受潮损坏等质量问题承担修复义务，且双方均同意协商确定施工日期，与法不悖，一审法院予以认定。关于吴镇世要求昊川公司承担未能入住系争房屋的租金损失以及入住之后居住使用条件不符合精装修房屋要求的租金损失的意见，吴镇世未能就其产生了实际损失或另行租住房屋提供相应的证据，但考虑到系争房屋交房后确实因昊川公司提供的房屋装修质量原因造成房屋多处渗水、墙纸开裂、地板发黑霉变等的质量问题，必然在一定程度上影响了正常的居住使用功能，综合考虑系争房屋存在质量问题的程度以及双方合同的履行程度、修复次数、沟通情况、维修承诺、过错程度、举证情况等因素，本着公平合理的原则，一审法院酌定昊川公司应赔偿吴镇世未能实际入住系争房屋金额为120,000元。关于系争房屋修复施工期间不能入住系争房屋的损失，因房屋施工的具体工期以及施工对居住的影响尚无法明确，现难以支持。关于物业服务费用，根据合同约定，无论吴镇世是否居住，吴镇世均须缴纳相应的物业管理费，吴镇世对物业管理费用的异议不属于本案受理范围，该部分费用明显不符合实际损失的构成要件，故吴镇世要求昊川公司和融创公司承担连带赔偿物业服务费损失的依据不足，不予支持。一审法院判决：一、上海昊川置业有限公司应于判决生效之日起十日内按上海房屋质量检测站出具的《司法鉴定意见书》(沪房检司鉴第2019-59号)载明的修缮建议对上海市普陀区石泉东路XXX弄XXX号XXX室房屋进行修复；二、上海昊川置业有限公司应于判决生效之日起十日内向吴镇世赔偿120,000元；三、对吴镇世的其余诉讼请求不予支持。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，吴镇世与昊川公司签订《上海市商品房预售合同》，向昊川公司购买系争房屋。系争房屋交接时，吴镇世在昊川公司方验收陪同人员陪同下签署《房屋交接验收单》，并提出包括漏水在内的14项质量问题。后中程公司出具维修方案并进行修复，但仍有漏水、地板发霉等问题未能解决。因吴镇世与昊川公司关于修复问题最终无法协商一致，吴镇世提起本案诉讼。一审中法院委托上海房屋质量检测站对系争房屋进行鉴定，鉴定意见认为：系争房屋部分房间复合地板受潮损坏，主要系卫生间未做好有效挡水、防水措施所致，装修受潮损坏现状一定程度影响系争房屋的正常使用。据此，本院认为，因系争房屋存在质量问题影响吴镇世正常居住使用，昊川公司应赔偿系争房屋无法正常使用期间的损失，鉴于吴镇世未就其实际损失的数额进行举证，一审法院综合考虑系争房屋存在质量问题的程度以及双方合同的履行程度、修复次数、沟通情况、维修承诺、过错程度、举证情况等因素，酌情确定昊川公司赔偿吴镇世损失120,000元，该数额尚属合理，可予维持。关于昊川公司上诉主张其依据合同约定无需承担赔偿责任的意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。确保房屋符合合同约定和法律规定的质量要求是昊川公司作为出卖人所应当履行的主要合同义务，昊川公司要求免除赔偿责任，无事实和法律依据，故本院不予支持。昊川公司其余上诉主张，亦无事实和法律依据，本院均不予采纳。综上所述，上诉人昊川公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,700元，由上诉人上海昊川置业有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理沈宸审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  刘海邑二〇二〇年三月十六日书记员  任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……