宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0206民初7369号 原告：宁波奥力达机电有限公司，住所地：宁波市北仑区大碶街道龙潭山路2号，统一社会信用代码：913302067843485816。 法定代表人：李国裕，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王美虹，浙江时光律师事务所律师。 被告：宁波富芮德家具有限公司，住所地：宁波市北仑区大碶街道龙潭山路2号6幢1号1楼101室，统一社会信用代码：913302063090362717。 法定代表人：陈丹，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：鲍欣媛，浙江和义观达律师事务所律师。 原告宁波奥力达机电有限公司（以下简称奥力达公司）与被告宁波富芮德家具有限公司（以下简称富芮德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理，依法由审判员严学军适用简易程序独任审理，后因工作安排，本案审判员变更为彭晓晓。审理过程中，因落实突发新型冠状病毒肺炎应对措施，本院于2020年2月3日裁定中止诉讼，于2020年3月16日恢复诉讼，于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告奥力达公司委托诉讼代理人王美虹，被告富芮德公司委托诉讼代理人鲍欣媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告奥力达公司起诉称：2014年7月15日，原、被告签订自2014年9月17日至2024年9月16日止租赁期为10年的《厂房租赁合同》，合同第三条约定：第1至5年的租金为2216938.44元，第6至10年的租金原则上综合上浮10%，如遇市场发生特大变化，双方协商后确定，如无法协商一致，则视为合同到期终止。5年期满后，因国家治理环保、污染、小散乱企业等大环境背景下的租赁市场已发生巨大变化，且双方均认可该事实，原告为此多次与被告沟通按市场价格签订后5年租赁协议，但始终无法达成一致，故涉案租赁合同已于2019年9月16日终止，被告应腾退涉案租赁厂房。同时，被告系家具生产商，其加工木料、生产家具的火灾危险性为丙类，高于原告厂房设计的火灾危险性丁类，二者并不匹配，且在前5年租赁期间内被告多次发生火灾，依据合同约定及法律规定，原告亦有权要求被告腾退涉案厂房。鉴于上述情况，原告已多次通知被告腾房，并给予充分的腾退期，但被告仍继续占有使用涉案厂房。现原告诉至法院要求判令：1.被告立即腾退涉案租赁厂房并返还给原告；2.被告支付原告占有使用费（以自2019年9月17日起至实际腾退之日止按照4112455.408元/年的标准计算的占有使用费为基数扣减被告已支付的1272790.78元，暂计算至2020年3月20日为822871.43元），并赔偿自2020年1月8日起至实际腾退之日止以上述占有使用费为基数按照日5‰计算的逾期付款损失。 原告奥力达公司向本院提供原、被告间的《厂房租赁协议》、通知书、回函、银行客户对账单、工程设计说明、建筑设计防火规范、火灾事故认定书、原告与案外人签订的《厂房租赁协议》、微信聊天记录等证据，用以证明上述事实。 被告富芮德公司答辩称：一、原告关于要求被告腾退租赁厂房并返还给原告的诉请既未遵循合同约定，也不具备法定条件，双方应按《厂房租赁协议》的约定继续履行，理由如下：第一，《厂房租赁协议》中约定的“视为到期终止”的条件是市场发生特大变化且双方无法协商一致，原告并未提供任何证据证明上述变化的发生，双方仍应按照《厂房租赁协议》中约定的第6至10年的租金原则上较前5年的租金上浮10%的标准继续履行后5年的租约。第二，即使原告主张的《厂房租赁协议》已于2019年9月16日终止的观点成立，那么自2019年9月17日至2019年10月18日期间应确定为“不定期租赁期间”，原租赁合同继续有效，应按原合同标准计算租金。同时，原告应按照合同要求给予被告不少于6个月的腾房期直至2020年7月18日，该合理腾房期内的租金仍应按照原合同标准计算。第三，原告作为出租方应清楚自建厂房的规划用途、防火设计标准，但原告在此前从未向被告披露相关内容，对被告承租也从未提出异议。同时，被告发生火灾系因原告长期关闭消防总阀门所致，且火灾发生至今已两年有余。原告现以火灾危险等级不匹配、曾发生过火灾为由，要求被告腾退涉案厂房无任何依据。二、原告主张的占有使用费应从2020年7月18日起算，占有使用费的标准应参照租赁合同中约定的2216938.44元上浮10%的标准计算。三、被告已根据租赁合同中约定的综合租金上浮10%的标准向原告按期支付租金，不存在逾期支付的情形，原告所主张的逾期付款违约金不能成立。退一步讲，即使成立，原告主张的按照日5‰计算的标准也过高，应调整为按照年4.05%的标准计算。 被告富芮德公司向本院提供银行交易凭证、告知书、通知书（第二次）、回函（第二次）、微信聊天记录等证据，用以证明上述事实。 经庭审质证，对于原告提供的原、被告间的《厂房租赁协议》、通知书、回函、银行客户对账单、微信聊天记录以及被告提供的银行交易凭证、通知书（第二次）、回函（第二次）、微信聊天记录，双方当事人对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定，对证明目的将在争议焦点部分予以综合分析认定。对于原告提供的工程设计说明、建筑设计防火规范、火灾事故认定书，被告均不予认可。本院分析认为，原告提供上述证据系为了证明其在合同履行期限内具有单方解除权，可解除上述合同。然本案中原告要求被告腾退涉案厂房系基于市场发生重大变化，双方对租金金额未协商达成一致，合同已于2019年9月16日到期终止，并非基于单方解除权，且其在上述期限内亦未行使该权利。故上述证据与本案不具关联性，本院不予认可。对于原告提供的其与案外人签订的《厂房租赁协议》，被告对真实性不予认可，认为该证据不能证明原、被告间租赁合同所约定的租金标准过低，市场已发生重大变化。本院分析认为，原告提供的其与案外人签订的《厂房租赁协议》与原件核对无异，有案外人签章确认，在被告未提供任何反驳证据予以推翻的情况下，本院对该证据的真实性予以认定。对于被告提供的告知书，系被告为了反驳原告提供的工程设计说明、建筑设计防火规范的证明目的而补充提供，鉴于原告提供的工程设计说明、建筑设计防火规范与本案不具关联性，故该告知书亦与本案无关，本院不予认定。 根据本院认定的上述证据，结合原、被告庭审陈述，本院认定案件事实如下： 2014年7月15日，原告奥力达公司作为甲方，被告富芮德公司作为乙方共同签订《厂房租赁协议》1份，约定：甲方将坐落于宁波市北仑区龙潭山路2号的二号楼一层和四号楼一层装货平台（面积5225.97平方米）、三号楼及四号楼的二层及连接通道（面积10638.71平方米）、办公楼一层南侧（面积406.20平方米）、宿舍楼五层（其中包含36个住宿房间）以及二号楼和三号楼之间的空地（乙方自费搭建钢棚，用于堆放木材）出租给乙方使用。厂房一层每平方综合租金为12.5元/月，二层每平方综合租金为9.5元/月，办公楼一楼每平方综合租金为12.5元/月，宿舍每间租金为350元/月，二号楼和三号楼之间的空地免费使用。租赁期为10年，自2014年9月17日起至2024年9月16日止。综合租金由三部分组成（房屋租用费、场地租用费、设备租用费），第1至5年，每年度综合租金为2216938.44元，每季度综合租金为554234.61元；第6至10年，原则上综合租金上浮10%，如遇市场发生特大变化，甲乙双方协商后确定，如无法协商一致，则视为合同到期终止，暂约定每年度综合租金为2438632.28元，每季度综合租金为609658.07元。期满时双方再协商续租及租金事宜。综合租金乙方每季度向甲方支付一次，每季度租金提前15日支付，先付后用。乙方每次向甲方交纳租金，甲方应开具给乙方相同金额的发票。乙方在支付第一次房租时向甲方支付房屋水电费押金50000元，甲方开具给乙方押金收据。租赁结束结算完毕后，甲方将结余部分押金退还给乙方，押金不计利息。在厂房租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水电费；2、电梯使用费，电梯的维保费用一部每年3000元，三部电梯，共计9000元；3.门禁、清洁费第一年按每平方0.5元/月计算，第一年度费用为97949.28元（三年后每年根据保安、清洁人员工资水平作恰当调整），第一年每季度为24487.32元；物业费在付房租时一并支付；4、工业及生活垃圾处理费用由乙方自理。上述该厂房租赁价格及物业费为含税价，开票所产生的税额，乙方每年承担税款15万元，其余由甲方承担。合同还对双方的违约责任、诉讼管辖等事宜作出了明确约定。 2019年7月，原、被告双方开始协商第6至10年租金事宜。2019年9月17日、9月18日，被告分别向原告转账支付889767.97元（计算公式为3559071.88元/4），用途备注为租金。收到上述款项当日，原告即转账退回。2019年10月，原告向被告发出通知书一份，载明：因双方对后5年的合同价格、条款等并未协商一致，依据合同约定承租厂房已于2019年9月16日租赁期满，要求被告搬离。2019年10月23日，被告回函称，原、被告双方已就租期、租金的变更调整进行了多次磋商并已达成一致。2019年9月30日上午在原告总经理办公室就后续的租期变更为3年，年租金调整为3559071.88元的租约方案再次进行了确认。原告此次通知的行为属单方终止合同，构成违约。同日，被告再次向原告转账支付889767.97元，用途备注为2019年9月16日至2019年12月15日的房租费。2020年1月3日，原告再次向被告发出通知书，载明：为了解决涉案争议，原告已给予了被告三个月的腾退期，至2019年12月16日，但被告仍未搬离。2019年12月18日，被告向原告转账383022.81元，备注用途为2020年第一季度租金及物业费。原告按照4112455.408元的标准对被告已支付款项进行折算，被告至迟占有使用涉案厂房至2020年1月7日。次日起，原告将切断水、电等资源并追究被告所造成的包括租金损失的所有责任。2020年1月5日，被告回函称，原、被告双方签订的《厂房租赁协议》合法有效，协议明确约定租赁期限为10年，租期至2024年9月16日；第6至10年的租金，原则上较前5年上浮10%，如遇市场发生特大变化，双方协商后确定。截至目前，被告已按综合租金上浮10%的标准向原告支付了2020年第一季度租金及物业费。原告不应单方擅自巨幅上浮租金，恶意违约，且原告威胁拟实施断电停水的行为系不法行为。2020年3月17日，被告向原告转账支付634145.38元，用途备注为2020年3月17日至2020年6月16日的房租。 另，此前被告交纳的5万元水电费押金，原告未予以退还。2019年3月至6月，原告与案外人签订的三份《厂房租赁协议》中约定的四号楼一层、三号楼一层的不含税租金价格为22元/平方米。 本案争议焦点如下：第一，关于涉案厂房所涉市场租金价格是否特大变化，原、被告间《厂房租赁协议》是否已于2019年9月16日终止的问题。本院分析认为，首先，从当前房地产租赁市场来看，2014年至2019年间，租金价格确实存在一定幅度的上涨。且从原告提供的其与案外人签订的《厂房租赁协议》约定的租金价格来看，四号楼一层在2019年3月至6月间的租金价格为22元/平方米（不含税），而被告承租的租金价格仅为12.5元/平方米（含税）。同时结合被告的租赁面积近16000余平方米，其所折算的租金总额较之间的租金价格确实出现了大幅上涨，市场发生了较大变化。如仍按照原约定租金履行，既不符合合同约定，也有失公平。第二，无论是从被告于2019年9月17日、9月18日的转账支付的行为来看，还是从2019年10月23日被告回函内容来看，被告并未按照原合同约定的综合租金上浮10%的标准向原告支付租金，而是按照3559071.88元/年（889767.97元/季度）的标准支付，被告已以其实际行为认可了市场发生特大变化这一事实。被告现以其处于弱势地位，支付上述款项系属无奈来推翻上述既定事实，无任何依据。第三，被告陈述自2019年1月起，原、被告双方既开始对第6至10年的租金事宜进行协商。可见，虽然原、被告双方租赁合同中载明的租赁期限为10年，但后5年的租金并未完全明确，且处于不确定的状态。直至在2019年9月16日，双方仍未达成一致，按照合同约定，如无法协商一致，则视为到期终止。故原、被告之间的《厂房租赁协议》已于2019年9月16日终止。此后，双方虽多次协商，但始终未能达成一致并签订新的租赁合同，现被告仍占有使用涉案租赁厂房无任何依据，原告有权要求被告立即腾退并返还。 第二，关于被告是否应当支付原告占有使用费的问题。本院分析认为，涉案租赁合同于2019年9月16日终止后，被告仍继续占有使用涉案厂房，应自2019年9月17日起向原告支付占有使用费。关于占有使用费的计算标准问题，从原、被告在2019年9月16日以后关于租金的协商过程来看，双方曾对综合租金（含电梯使用费、物业费）为3559071.88元/年达成共识，只是对空地的管理使用、合同的其他条款存在争议，故涉案占有使用费应以3559071.88元/年的标准计算为宜，原告要求按照4112455.408元/年的标准计算，本院不予支持。鉴于合同终止后，被告已陆续支付款项共计1906936.16元，该款项应折抵被告应支付原告的房屋占有使用费。同时，因被告现尚未腾退涉案厂房，相关水电费亦未与原告结算，被告此前交纳给原告的50000元水电费押金不在占有使用费部分予以折算，待被告腾退后与原告结算水电费时，另行理直。 第三，关于被告是否应当支付原告逾期支付占有使用费的损失的问题。本院分析认为，占有使用费的性质即系对被告无理由占有使用原告厂房所进行的损失赔偿,该赔偿金额已综合考量了原告的各项利益，现原告基于该占有使用费再主张逾期付款的损失，无任何依据，本院不予支持。 综上，原告诉请合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。被告关于要求按照综合租金较前5年上浮10%的标准继续履行涉案租赁合同的答辩意见，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告宁波富芮德家具有限公司应于本判决生效之日起十日腾退位于宁波市北仑区龙潭山路2号的二号楼一层和四号楼一层装货平台（面积5225.97平方米）、三号楼及四号楼的二层及连接通道（面积10638.71平方米）、办公楼一层南侧（面积406.20平方米）、宿舍楼五层（其中包含36个住宿房间）以及二号楼和三号楼之间的空地，并返还给原告宁波奥力达机电有限公司； 二、被告宁波富芮德家具有限公司应支付原告宁波奥力达机电有限公司自2019年9月17日起至实际腾退之日止按照3559071.88元/年的标准计算的占有使用费（含电梯使用费、物业费），扣除被告宁波富芮德家具有限公司已支付的1906936.16元，剩余占有使用费应于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告宁波奥力达机电有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案诉讼费12108元，减半收取6054元，由被告宁波富芮德家具有限公司负担3979元，由原告宁波奥力达机电有限公司负担2075元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 彭晓晓 二〇二〇年三月三十日 代书记员 张静君