北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2013号上诉人(原审被告、反诉原告)：北京彩色环球技术开发有限公司，住所地北京市海淀区四季青乡双槐树。法定代表人：王军生，经理。被上诉人(原审原告、反诉被告)：崔秀英，女，1956年10月12日出生，汉族，玉渊潭淀粉厂退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曹剑锋，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭磊，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人北京彩色环球技术开发有限公司（以下简称彩色环球公司）因与被上诉人崔秀英房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初20256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。彩色环球公司上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审判决书中判决第一项，赔偿崔秀英损失58100元。判定明显偏高。判定依据是首信(北京)国际资产评估有限公司的首信涉评报字(2019)第1044号资产评估报告，该报告无争议部分1257元，有争议部分40930元。一审法院将有争议的部分全部算作崔秀英的装修损失，明显处理不当。2.该评估报告的取价依据是北京市工程造价信息(2019年第四季),而崔秀英是2002年租住彩色环球公司宿舍房。取价依据明显滞后实际装修时间，价格远高于当时实际价格。2002年彩色环球公司建房土建价格才只有450元/平米左右，而且是带有简单装修的。崔秀英租住的两居室51平米当时的土建造价也就是2万多元。以现有装修状态，以2019年的市场价格鉴定出6万多元的装修，有悖常理。因此，该评估报告取价依据不准确，应以2002年-2005年的工程造价信息作为依据才符合客观实际。再有，26年的租期，已经租用18年。3.合同无效，法院认定彩色环球公司占主要责任，但不应承担全部责任。房屋租赁行为本是双方受益。而不应该因为彩色环球公司占主要责任而让彩色环球公司承担全部责任。58100+36538=94638元，彩色环球公司总共才收取95000元房租费。每月仅301元房租费，历经18年，如此判决有失公允。4.另外，可拆走的部分如防盗门，淋浴器，崔秀英自己装的暖气，荧光灯具都给算成装修复合物计算了成本，当做损失。再有，房屋本身自有的木龙骨吊顶也算做了装修损失。崔秀英辩称，同意一审判决。崔秀英向一审法院起诉请求：1、请求判令彩色环球公司向崔秀英支付自2018年11月28日起至2028年11月28日期间另行租赁房屋所需租金的差价损失共计人民币36万元，每月按照3000元计算；2、请求判令彩色环球公司赔偿崔秀英装修损失人民币42187元。彩色环球公司向一审法院反诉请求：1、要求崔秀英向彩色环球公司支付2018年9月至12月的水费及卫生费共200元，支付自2019年1月起至其实际搬离时止的水费及卫生费用（按照每月100元支付水费及卫生费，其中水费每月90元，垃圾费每月10元）；2、请求判令崔秀英向彩色环球公司按每月3000元的标准支付房屋使用费（自2018年12月至实际搬离时止），标准是对外零租的标准。一审法院认定事实：1998年11月14日，海淀区振兴林工商公司（甲方）与彩色环球公司（乙方）签订了《租用场地合同》，约定甲方向乙方提供场地一处，面积17亩，地点为双槐树四队。合同有效期为30年，即自1998年11月26日至2028年11月26日止。合同签订后，彩色环球公司在承租的土地范围内自行加建了平房,该房屋无建设工程规划许可证。2002年7月16日，出租方彩色环球公司与承租方崔秀英签订了《房屋租赁合同》，合同约定房屋座落在前排二号两室一厅。使用期限从交款之日起至2018年12月31日。因多交了10年租房款，待到2019年元月1日，出租方应无条件与承租方续定合同至2028年11月28日止。租金共计95000元。同日，双方又签订了《补充协议》，就有关北京彩色环球公司单位房屋使用事宜，如遇国家占地承租方需选择其中一项达成协议：1、出租方退还剩余相应的租房款给承租方。则国家占地所补偿归出租方所有。2、出租方不负责退还任何费用，国家占地所补偿的费用由承租方收取。承租方：同意第1种情况，特定补充协议。协议签订后，崔秀英支付了房屋租金95000元，彩色环球公司向崔秀英交付了房屋。2018年1月3日，彩色环球公司发出退房公告称，因遇到政府占用场地需要腾退，现通知租户在接到本通知后，于一个月内，来我公司办理合同解除手续，将所租我单位院内房屋腾退并交还环球公司。环球公司按与租户签订的合同，退还剩余租金。特此通知。此后，崔秀英未腾房，彩色环球公司诉至法院要求崔秀英腾房，经该院及北京市第一中级人民法院审理后，确认了双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；崔秀英退还房屋，彩色环球公司退还崔秀英使用至2018日11月28日止的剩余房屋租金36538元。现该判决已生效。判决生效后，崔秀英未搬离。本案中，崔秀英主张其承租涉案房屋后对房屋进行了装修，其申请对涉案房屋阳台造价及屋内装修现值进行评估。经该院委托，首信（北京）国际资产评估有限公司于2019年5月15日作出资产评估报告，载明涉案房屋阳台造价及屋内装修现值，无争议项目1257元；有争议项目为40930元。崔秀英对评估报告无异议，彩色环球公司对此不予认可，主张资产评估报告所涉全部装修项目除暖气外崔秀英承租涉案房屋前即已存在，且不认可阳台为崔秀英所建，系彩色环球公司找人进行建造，但未提交为其所建的相应证据，亦不能说明钱款的支付情况。对于彩色环球公司的反诉，崔秀英同意按原判决标准支付此后的占用费。对于水费及卫生费的标准，崔秀英认可在2018年12月前是每月50元，2018年12月之后为每月100元，其自2018年9月起未交纳。对于场地占用费，崔秀英认为无依据，不同意支付。一审法院认为，关于崔秀英诉请彩色环球公司赔偿因合同被确认无效所受损失问题，一、应综合考虑双方举证情况、崔秀英实际居住使用房屋多年的事实、装修价值鉴定所涉项目及现状情况等，对于崔秀英主张的其对涉案房屋进行了鉴定所涉装修及加建阳台的事实，该院予以采信，彩色环球公司应予赔偿的装修损失金额，具体数额该院酌情判定；二、崔秀英以腾退涉案房屋后其另行承租其他房屋的租金远高于涉案房屋租金为由主张租金差价损失，对此该院认为，合同被确认无效后，对于合同无效负有过错的一方应就其过错向对方承担缔约过失责任，赔偿对方因信赖合同有效而产生的信赖利益损失，合同一方所获信赖利益损失的赔偿数额，不应超过合同实际履行的情况下其所获履行利益，综合考虑双方过错、合同履行情况，现崔秀英诉请彩色环球公司赔偿其以腾退房屋后的租金差价为据计算的损失，事实及法律依据不足，金额过高，对于彩色环球公司应赔偿崔秀英的损失金额，该院酌情判定。房屋租赁合同无效，彩色环球公司要求崔秀英支付继续占用的使用费一节，于法有据，该院予以支持，但彩色环球公司主张过高，该院予以调整，具体数额参照双方约定的租金标准支付。对于在占用房屋期间产生的水费、卫生费，虽然合同无效，但崔秀英作为实际使用人，应当支付此项费用。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决：一、彩色环球公司于判决生效后七日内赔偿崔秀英损失58100元；二、崔秀英于判决生效后七日内按每月301元的标准支付彩色环球公司自2018年12月至搬出时止的房屋使用费；三、崔秀英于判决生效后七日内支付彩色环球公司2018年9月至12月的水费及卫生费200元；四、崔秀英于判决生效后七日内支付彩色环球公司自2019年1月起至搬出时止的水费及卫生费，每月按100元标准计算；五、驳回崔秀英的其他诉讼请求；六、驳回彩色环球公司其他反诉请求。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。该条款所规定的合同无效的赔偿责任在性质上属于缔约过失责任，赔偿的范围限于信赖利益的损失，不得超过合同履行后可以获得的利益。本案中，一审法院认定的崔秀英的损失中包括彩色环球公司应予赔偿的装修损失以及与租金有关的损失，前述损失均属于信赖利益的范围。关于房屋装修损失问题，因房屋装修系崔秀英的实际投入，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款之规定，该项损失应由彩色环球公司依其对于合同无效的过错比例承担相应的赔偿责任，一审法院参考房屋装修价值的评估结果，依据双方过错比例进行了酌定。关于与租金有关的部分损失，一审法院综合考虑双方的过错，合同履行情况等因素，在信赖利益的范围内进行了酌定。经本院审查，一审法院酌情确定的总赔偿数额并无不当，本院予以确认。一审法院并未将评估报告所涉及的有无争议金额及有争议金额均作为崔秀英的损失数额，而且一审法院委托鉴定是对房屋的装修现值进行鉴定，在此基础上，一审法院酌情采信鉴定报告的结论并无不当。此外，一审法院在酌情确定损失数额时已经考虑了合同的履行期限以及装修现状，因此，彩色环球公司的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1253元，由北京彩色环球技术开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘 洁审 判 员  梁 睿审 判 员  张 静二〇二〇年三月二十五日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强