江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0621民初6329号原告：徐花，女，1979年7月21日出生，汉族，户籍地海安市。委托诉讼代理人：陈义华，江苏指明路律师事务所律师。被告：海安市苏中尚城业主委员会，住所地海安市黄海大道88号苏中尚城小区内。负责人：万敏，海安市苏中尚城业主委员会主任。委托诉讼代理人：蒋金波，江苏启星律师事务所律师。原告徐花与被告海安市苏中尚城业主委员会（以下简称苏中尚城业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，先适用简易程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告徐花的委托诉讼代理人陈义华，被告苏中尚城业委会的委托诉讼代理人蒋金波到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告徐花及其委托诉讼代理人陈义华，被告苏中尚城业委会的委托诉讼代理人蒋金波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐花向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法撤销被告海安市苏中尚城业主大会作出于2018年12月14日公布的投票结果；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为海安市苏中尚城小区的业主，对小区物业服务企业的选聘和解聘有知情权和表决权。根据《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。被告的行为侵害了原告及其他业主的合法权益，根据物权法的有关规定，人民法院对业主大会违反法定程序作出的决议应当予以撤销。被告苏中尚城业委会辩称，有关解聘原物业公司与聘请新物业公司是依法定程序决定的，合法有效。针对原告的起诉理由，原告只是个体业主，并不代表其在诉状事实与理由所述的“占建筑物总面积过半数的业主代表”。原告作为诉讼人应当提供其合法有效的证据表明原业委会表决是不合法的，而不是靠原告猜测，随便提出诉讼。本院经审理认定事实如下：海安市苏中尚城小区位于海安市（中）88号，由南通苏中置业有限公司开发建设，所辖地域范围东至洋港河、南至黄海大道、西至中坝南路、北至丽都嘉园。小区占地15553.11平方米，总体建筑面积196491.41平方米，用地面积59808平方米，地上建筑面积9892.72平方米（不计容积率部分），地上总建筑面积143539平方米（计容积率部分）。高层7栋，多层6栋，安置房3栋，商铺65间，总户数990户。原告徐花于2016年2月2日向南通苏中置业有限公司购买了小区4幢1101室商品房，建筑面积142.39平方米（该房尚未办理不动产权证）。2017年11月17日，苏中尚城小区首届业主大会筹备组发布《苏中尚城小区首届业主委员会选举办法》，选举产生了苏中尚城业主委员会，2018年7月7日制定了《苏中尚城业主委员会章程》、《苏中尚城业主大会议事规则》等文件。2018年11月1日，苏中尚城业委会发布关于选聘物业服务单位的公告，致苏中尚城全体业主，内容为“应广大业主拥有更加舒适、更加和谐、更加温馨生活居住环境的呼声，进一步满足业主对物业服务工作优质、高效的需求。根据《江苏省物业管理条例》第三十一条规定，业主委员会准备引入竞争机制，面向社会选聘物业服务单位。现将有关事项公告如下：1.本次选聘将本着公平公开的原则，面向在海安市注册的物业服务单位，并接受其报名。2.在是否选聘物业服务单位问题上，将广泛发扬民主，广泛征求业主意见，希望全体业主积极参加，行使自己的民主权利。3.参加选聘的物业公司将在公司实力、物业服务标准优化和物业收费标准等方面开展竞争。在同等条件下，优先选聘前期物业公司。4.业委会将制定严格的选聘程序，公开接受物业主管部门、社区、竞聘单位和全体业主的监督。5.最终选聘的物业服务单位将提交业主代表大会表决通过。即日起就选聘物业公司事项，将会以张贴公告、上门、电话、微信群等多种形式来征询各位业主意见（附意见表）。以上通告，如有不同意见，可在公告之日起七日内向业主委员会提出书面意见或书面建议（业主委员会电子邮箱：532×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，联系人：卢斌189××××5866）”。2018年12月14日，苏中尚城业委会发布公示，告苏中尚城全体业主，内容有“根据《物权法》、《江苏省物业管理条例》等相关规定，业主委员会成立以后，原小区的前期物业合同可以终止，应广大业主要求，业委会对新年度的物业管理公司的续聘及选聘问题，以及原有前期物业的服务水平进行了广泛的征求意见和测评，并召开业主大会，已于2018年11月1日张贴公示，11月10日起发放全体业主征询意见表1018张。至截止时间，共收回征询意见表496票，其中同意365票，不同意48票，弃权79票，作废4票；对未反馈意见的通过电话联系方式征询意见，共电话征询意见309票，其中同意221票，不同意32票，弃权56票；未反馈意见且电话未接通的，按《小区业主大会议事规则》第十四条第6条规定：已送达的业主书面征询意见表，部分业主未在规定时间内提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数并入已表决的多数票。根据以上规则，统计结果如下：发放总票数1018票，其中同意票799票，不同意票80票，弃权票135票，作废票4票。达到法定票数。以上结果现予以公示，如有疑议，请于公布之日起七天内向业主委员会提出书面意见或业委会QQ邮箱：532×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，联系人：卢斌189××××5866”。公告下方打印了苏中尚城选聘物业管理公司意见表，表中列明“房号、同意、不同意、弃权、与业主关系、签名、联系电话、备注”等项目。后通过招投标等程序，苏中尚城业委会于2019年8月25日发布公告，告苏中尚城全体业主，确认南通市信拓物业管理有限公司中标（以下简称信拓物业公司）。后苏中尚城小区由信拓物业公司提供物业服务至今。苏中尚城小区原物业服务公司南通佳友物业管理有限公司亦参与了招投标，然未能中标。另查明，苏中尚城业主大会议事规则第十四条规定：业主大会表决规则（六）已送达的业主书面意见表，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数计入已表决的多数票。本院在组织原、被告质证过程中，原告徐花对被告苏中尚城业委会提供的议事规则等文件资料持疑，认为相关条款违反了法律规定，然经本院法律释明，其不要求另行主张撤销该议事规则。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同复印件、2018年12月14日公示、公告、中标通知书、通知、公示复印件，被告提供的业主信息表、选票、微信聊天记录、短信记录以及到庭当事人当庭陈述等在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。苏中尚城小区共有业主990户。苏中尚城业委会成立后，就选聘物业服务单位事宜发布公告，并发放意见表，据业委会提供的统计数据显示，共发放总票数1018票，其中同意票799票，不同意票80票，弃权票135票，作废票4票。该投票结果的统计符合苏中尚城业主大会议事规则的规定。原告徐花对选票统计结果质疑，然未能提供证据予以反驳，故对其要求撤销被告苏中尚城业委会于2018年12月14日公布的投票结果，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告徐花的诉讼请求。案件受理费80元，由原告徐花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审 判 长  殷程鹏人民陪审员  何良云人民陪审员  徐 进二〇二〇年三月二十七日书 记 员  胡茂梅附：《中华人民共和国物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。