广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终105号 上诉人（原审原告）：林兴国，男，1972年12月21日出生，汉族，住合浦县。 委托诉讼代理人：黄琪发，广西先导联合律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：合浦县美华置业有限公司，住所地合浦县廉州镇还珠南路8-8号。统一社会信用代码：91450521771712524H。 法定代表人：俞进美，该公司董事长。 委托诉讼代理人：纪红光，广西衡诺律师事务所律师。 上诉人林兴国因与上诉人合浦县美华置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初2215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人林兴国上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由上诉人合浦县美华置业有限公司承担。 上诉人合浦县美华置业有限公司上诉请求：1.撤销原判；2.改判驳回上诉人林兴国一审的诉讼请求。 一审法院判决：一、被告合浦县美华置业有限公司应向原告林兴国支付以393680元为基数，按日万分之壹点五计自2018年10月20日起至2019年8月5日止的违约金；二、被告合浦县美华置业有限公司应返还原告林兴国可视对讲防盗门铃安装费550元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2471元，因适用简易程序减半收取1235.5元，由原告负担935.5元，被告负担300元。 案件相关情况 双方有争议的事项为第四项、第八项，其他事项双方无争议。 一、《商品房买卖合同》的签订时间:2014年2月20日。 二、房屋地点:合浦县廉州镇还珠大道9号美华新城C幢二单元1303号。 三、合同约定房屋面积及总价款:133平方米，393680元。 四、房屋买受人支付的其他款项：2014年1月28日支付办证费15000元、2014年6月7日支付房屋维修基金7873元及可视对讲防盗门铃安装费550元。 上诉人林兴国主张：一审法院认定办证费的支付时间有误，上诉人林兴国已于2014年1月28日支付办证费15000元，并在二审中提交了支付该笔款项的收据。 上诉人合浦县美华置业有限公司主张：本案是商品房买卖合同纠纷，上诉人林兴国请求返还门铃安装费的诉讼请求应另案处理。 一审法院认定及理由：2018年7月20日林兴国向合浦县美华置业有限公司交付涉案房屋的办证费9061.06元；合浦县美华置业有限公司在收取550元门铃安装费之后未履行安装义务，故应予返还。 本院二审认定及理由：上诉人林兴国于2014年1月28日支付办证费15000元，一审法院认定有误，本院二审予以纠正；可视对讲门铃安装费550元与本案商品房买卖合同具有关联性，在本案中一并处理并无不当，上诉人的上诉请求缺乏依据，故本院不予支持。 五、合同对房屋产权登记的约定：《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理。……3.买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一点五的违约金”。同时还约定办理产权证费用由买受人支付。 六、交房时间：2014年6月7日。 七、买受人是否取得房屋权属证书：2019年8月6日办理了涉案房屋的不动产权证书。 八、本案逾期办证违约金如何计付： 1.起始日期及截至日期：2016年7月4日至涉案房屋的权属办理登记到买受人名下之日止； 2.合同约定的逾期办证违约金标准：每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一点五的违约金。 上诉人合浦县美华置业有限公司主张：涉案合同未明确约定办理涉案房屋权属证书的具体期限，且根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，办理房产证的义务人是上诉人林兴国而非上诉人，在本案中是上诉人林兴国不办理房产证，故上诉人合浦县美华置业有限公司不应对此承担责任；违约金给付之诉的诉讼时效应从上诉人林兴国知道或应当知道其权利受侵害之日起计算，本案系上诉人林兴国未及时行使诉讼权利，扩大了违约金赔偿数额；违约金不是诉讼前就客观存在，而是法院判决违约事实成立才可计算违约金。 上诉人林兴国主张：一审法院认定上诉人2018年7月20日支付办证费9061.06元有误，上诉人林兴国于2014年1月28日即支付15000元办证费，一审法院自2018年10月20日起算违约金有误，故一审判决应予撤销并改判支持上诉人林兴国的全部诉讼请求。 一审法院认定及理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，本案不管是从房屋交付使用时起算还是从合同签订之日起算，至今均超过90日；林兴国于2018年7月20日才支付办证费，合浦县美华置业有限公司应在90日内为其办理房屋权属证书，但直到2019年8月5日才办理权属证书，故应自收取办证费90日后即2018年10月20日起承担违约责任。 本院二审认定及理由：关于上诉人林兴国逾期未能取得房屋权属证书是否上诉人合浦县美华置业有限公司原因所致的问题，在商品房买卖合同关系中，合浦县美华置业有限公司作为出卖人所负义务为转移标的物的所有权，即协助完成不动产所有权转移至林兴国名下，即便涉案合同未明确约定出卖人代为办证，其仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，向登记机关提交齐备材料，在本案中合浦县美华置业有限公司也以“办证费”的名义向林兴国收取相应款项以及收取了房屋维修基金，而涉案房屋的权属证书直至2019年8月6日才办理，合浦县美华置业有限公司应承担逾期办证的违约责任，即按照涉案合同的约定向林兴国支付违约金。关于上诉人林兴国请求支付违约金的诉讼时效问题，涉案合同已约定违约金为按日计付的继续项违约金，应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，林兴国起诉时所请求的违约金起算时间为2014年，本案一审的立案时间为2019年7月4日，且合浦县美华置业有限公司在一审诉讼中提出了时效抗辩，依照《民法总则》的规定，林兴国请求合浦县美华置业有限公司支付违约金的诉讼时效为三年，对于2016年7月4日起至涉案房屋的权属办理登记到买受人名下之日期间产生的违约金依法予以支持，一审认定从上诉人林兴国2018年7月20日支付办证费90日后起算违约金有误，本院二审予以纠正。 裁判理由与结果 综上所述，上诉人合浦县美华置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人林兴国的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初2215号民事判决第二项； 二、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初2215号民事判决第三项； 三、变更广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初2215号民事判决第一项为：上诉人合浦县美华置业有限公司应向上诉人林兴国支付以393680元为基数，按日万分之壹点五计自2016年7月4日起至2019年8月5日止的违约金； 四、驳回上诉人林兴国的其他诉讼请求。 一审案件受理费2471元，因适用简易程序减半收取1235.5元，由上诉人合浦县美华置业有限公司负担753元，由上诉人林兴国负担482.5元。二审案件受理费2802.47元，由上诉人合浦县美华置业有限公司负担1708元，由上诉人林兴国负担1094.47元。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶长程 审 判 员 刘 曦 审 判 员 王雅新 二〇二〇年三月二十六日 法官助理 李晓新 书 记 员 罗 杏