山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁11民终307号 上诉人（原审被告、反诉原告）：胡宗芝，男，1980年3月21日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：刘洪志，日照东港太阳城法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：田伟，男，1978年6月18日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：陈为国，山东海洋律师事务所律师。 上诉人胡宗芝因与被上诉人田伟房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初5284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡宗芝上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决第一项错误，被上诉人与上诉人从未签订过房屋出租合同，是原承租人把该房屋转租给上诉人，约定由上诉人按原租赁价格使用，但被上诉人违背合同原意又不定期加价租赁给了上诉人。自原承租人与房主签订合同后，该房屋一直由上诉人使用，而中间夹着一个违背合同相对性原则的“二房东”，任意变动租赁时间和价格，致使上诉人摸不着头脑，无法安心经营，一审判决“解除合同”，解除是哪份合同不清楚。在上诉人使用房屋的几年，该房屋的使用、受益权都在上诉人手里，上诉人也一直在正常经营，并且根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。但上诉人一直未间断缴纳所谓不定期加收的房租。法律最基本的原则是公平原则，一审判决驳回了上诉人要求返还被上诉人加收的房租违背了公平原则。《中华人民共和国侵权责任法》中的侵权责任以及《中华人民共和国合同法》中的违约责任都遵循损害填补原则。法律的目的在于弥补因法律所保护的法益受到侵害而遭受的损失，使法益恢复到未被侵害之前的状态。法律严格禁止当事人因此获得法外利益。具体到本案中，上诉人一直使用、收益于该房屋，且至今未向原承租人返还该房屋，已经支付了房屋租赁费，一审判决不顾该事实，做出错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益，被上诉人理应返还加收部分的房租。二、一审判决适用法律错误。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定分止争，并且根据法律的公平原则兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。本案中，被上诉人与上诉人之间的房屋租赁合同关系是基于同一事实而发生的连贯的、不可分割的法律关系，根源在于被上诉人无权转租，一审判决把基于同一事实而发生的不可分割的法律关系人为拆解，一审应当在判令被上诉人返还加收租赁费的同时判令上诉人搬出出租房屋，才是公平公正的判决。一审未判决被上诉人承担任何责任，明显偏袒被上诉人。 田伟辩称，一审认定事实清楚，认定上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系正确，请求驳回上诉，维持原判。 田伟向一审法院起诉请求：1.判令解除田伟与胡宗芝之间的房屋租赁合同；2.判令胡宗芝腾退并返还租赁房屋；3.判令胡宗芝给付租赁费8000元；4.诉讼费用由胡宗芝负担。 胡宗芝向一审法院提出反诉请求：1.判令田伟按原房租收取房租费，或返还胡宗芝除原房租费外的多收的费用6.7万元；2.本诉与反诉诉讼费用由田伟承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。 田伟提交了如下证据：证据一、2018年汇款记录一张，证明许娟汇给田伟租金48000元；证据二、胡宗芝发给田伟的短信记录一张，证明房东是田伟，胡宗芝是租户；证据三、《日照都市物业管理有限公司与郭志豪之房屋租赁合同》、郭志豪与田伟之间签订的《房屋出租合同》，证明田伟是房东；证据四、转账凭证一张，是2019年5月18日胡宗芝给田伟转的4.8万元（胡宗芝交纳2019年5月16日至2020年5月16日期间的房租）中，田伟退回了4万元；证据五、郭志豪与田伟签订的《房屋出租合同》三份，证明田伟于2017年5月16日、2018年5月16日、2019年5月16日三次与郭志豪签订涉案《房屋租赁合同》事实，进一步证实田伟与胡宗芝之间的租赁关系是有效的；证据六、郭志豪出具的书面《证明》一份，证明出租人郭志豪出租给田伟涉案房屋并收取租金至2020年5月16日的事实。 胡宗芝质证认为，对证据一、证据二的真实性均无异议；对证据三、《日照都市物业管理有限公司与郭志豪之房屋租赁合同》真实性无异议，但与本案无关联性，不能证明田伟与胡宗芝之间存在房屋租赁关系；郭志豪与田伟之间签订《房屋出租合同》真实性有异议，因为涉案房屋属日照安泰房地产开发有限公司，从《日照都市管理有限公司与郭志豪之房屋租赁合同》第六条看，租赁期间未经甲方书面同意不得擅自将该房屋自行转租第三方，因为郭志豪与安泰房产所签订的《房屋出租合同》是不允许转租的，但田伟私自转租给胡宗芝，未经安泰房产同意，属于无效合同，且胡宗芝得知郭志豪与安泰房产的租赁价格每年18000元，而田伟租赁给胡宗芝是自2016年1月21日至2019年5月18日期间，共收取房租16.9万元，胡宗芝再次要求田伟退回所收取超过原房屋的租赁合同约定的数额；对证据四无异议，退回4万元属实。在法庭指定的期间内，胡宗芝未到庭对田伟庭审后提交的证据五、证据六进行质证，视为放弃质证的权利。 胡宗芝提交了如下证据：打款记录七份、许娟身份证、银行卡一张及胡宗芝与许娟的结婚证，证明胡宗芝家属许娟给田伟分七次打款，共计16.9万元。 田伟质证认为，对证据的真实性均无异议，但是尾号4977不是田伟的银行卡，尾号1758是田伟的。 一审法院经审查对上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2017年5月10日，案外人日照都市物业管理有限公司（甲方、出租方）与案外人郭志豪（乙方、承租方）签订《日照都市物业管理有限公司与郭志豪之房屋租赁合同》，约定甲方将位于日照市东港区㎡）出租给乙方；租赁房屋作为经营网络产品使用；本合同签订即视为房屋的移交；租赁期间为2017年6月1日起至2020年5月31日止；租赁期间，未经甲方书面同意乙方不得擅自将该房屋自行转租第三方；未经甲方书面同意，擅自转租的，乙方构成违约；亦约定了其他责任、房屋移交等其他事宜。 2017年5月16日、2018年5月16日、2019年5月16日，案外人郭志豪（甲方、承租方）与田伟（乙方、承租方）分别签订《房屋出租合同》，均约定甲方将坐落在安泰易居沿街的房屋出租给乙方作商业使用；租赁期限分别为2017年5月16日至2018年5月17日、2018年5月16日至2019年5月17日、2019年5月16日至2020年5月16日；亦均约定了其他事宜。合同签订后，甲方按约定交付了房屋，乙方已支付租金至2020年5月16日。 通过胡宗芝提交的《借记卡账户历史明细清单》显示，胡宗芝之妻许娟向田伟银行账户转款情况：2016年5月12日转款1.8万元、2016年7月4日转款7000元、2017年5月30日转款4万元、2017年7月18日转款3000元、2018年5月24日转款4.8万元、2019年5月18日转款4.8万元。另胡宗芝称2016年1月21日向田伟尾号4977账号转款5000元，田伟对此不予认可，称尾号4977卡不是其所有。 另查明，田伟与胡宗芝原系同事关系，现胡宗芝仍在涉案房屋中经营。 诉讼中，田伟称2019年5月16日协商租金价格为4.5万元，2018年租金是4.8万元；并称2019年5月18日胡宗芝转给其4.8万元（胡宗芝交纳2019年5月16日至2020年5月16日期间的房租）中，田伟退回了4万元，胡宗芝予以认可田伟向其退回4万元。胡宗芝称并未与田伟建立房屋租赁关系，认为胡宗芝系与案外人郭志豪建立房屋租赁关系，涉案房屋系郭志豪租赁安泰房产（都市物业）的，非田伟所称是田伟租赁郭志豪的，胡宗芝和郭志豪不认识；并称胡宗芝交纳的租金价格系与田伟协商的价格，按打款交纳的租赁费。 一审法院认为，本案争议的焦点问题如下：一、田伟与胡宗芝之间是否存在房屋租赁关系；二、如田伟与胡宗芝之间存有房屋租赁关系，该房屋租赁合同是否应当解除。 具体分析如下：一、1.案外人日照都市物业管理有限公司将原安泰未来城售楼处西侧商铺（面积160㎡）出租给案外人郭志豪，并签订《日照都市物业管理有限公司与郭志豪之房屋租赁合同》，约定租赁期限为2017年6月1日至2020年5月31日，因租赁合同为诺成性合同、要式合同，故郭志豪享有承租权；虽约定郭志豪未经日照都市物业管理有限公司书面同意不得擅自转租，但根据合同的相对性，该约定仅对日照都市物业管理有限公司、郭志豪有约束力；2.案外人郭志豪将安泰易居沿街房屋出租给田伟，并签订三份《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2017年5月16日至2020年5月16日，约定在租赁期限内允许田伟转租，且田伟已支付租赁费，系双方真实意思表示，因租赁合同为诺成性合同，故该合同签订时即成立，又因该合同未违反法律、法规的强制性规定，故该合同亦为有效合同，为此，田伟享有承租权，田伟具有占有、使用、收益该租赁物的权利；3.虽胡宗芝称该租赁双方非田伟与胡宗芝，而系案外人郭志豪与胡宗芝，但胡宗芝未提交证据予以证实；且通过胡宗芝陈述，租赁费价格系其与田伟协商，再结合胡宗芝通过其配偶将款项汇入田伟银行账户，支付田伟占有使用涉案房屋的费用，及胡宗芝实际在该租赁房屋内经营使用，能够认定田伟与胡宗芝系对涉案房屋达成口头租赁合同，双方存在租赁关系。二、根据《合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”因胡宗芝自2016年至2019年期间，均向田伟支付占有使用涉案房屋的费用，故双方之间口头达成的租赁合同为不定期租赁，双方可以随时解除合同，且现双方对租赁费数额达不成合意，故田伟有权要求解除合同，现田伟要求解除其与胡宗芝之间的租赁合同的诉讼请求，予以支持。 综上分析，田伟与胡宗芝之间因口头达成租赁协议而存在租赁关系，合法有效，予以确认。因系不定期租赁，双方之间可以随时解除，现双方之间的租赁关系因田伟的要求而解除，胡宗芝即负有腾空并返还租赁房屋的义务，故对田伟要求胡宗芝腾退、返还租赁房屋的诉讼请求，予以支持。对于合同的解除时间，田伟主张双方已于2019年5月16日解除，但未举证证明，其于2019年5月20日向胡宗芝返还4万元，亦不足以证明双方之间已达成解除合同的合意，故应自田伟本次提起诉讼，胡宗芝接收到民事起诉状、传票之日即2019年7月13日为双方合同解除之日。 对于田伟要求胡宗芝支付2019年5月16日至2019年7月15日期间的租赁费8000元的诉讼请求，因田伟诉状中主张“至2019年5月16日，经双方协商，约定2019年5月16日至2020年5月17日的房租为4.5万元，胡宗芝于2019年5月16日前支付田伟房租”及庭审中田伟明确第三项诉讼请求时陈述“2019年5月16日协商租金是4.5万元”，再结合胡宗芝提交的《借记卡账户历史明细清单》中记载胡宗芝提供其配偶分别于2018年5月24日向田伟转款4.8万元、2019年5月18日向田伟转款4.8万元。综合分析，一审法院认定2019年5月16日至2020年5月15日期间的租赁费为4.5万元；庭审中田伟主张2019年5月18日胡宗芝向其转款4.8万元，田伟又于2019年5月20日向胡宗芝返还4万元，并主张该4.8万元系胡宗芝交纳2019年5月16日至2020年5月16日期间的租金，根据2019年5月16日至2020年5月15日期间的租赁费为4.5万元计算，每月租赁费为3750元，而田伟收取胡宗芝支付的8000元的数额，足以冲抵2019年5月16日至2019年7月15日期间的租赁费。故对田伟要求胡宗芝支付自2019年5月16日至2019年7月15日期间的租赁费8000元的诉讼请求，不予支持。 对于胡宗芝提起的反诉，因田伟与胡宗芝之间存在房屋租赁关系，胡宗芝亦应支付租赁费，且胡宗芝自2016年起即通过其配偶向田伟银行账户支付租赁费，通过胡宗芝于2017年5月30日支付4万元、2017年7月18日支付3000元、2018年5月24日支付4.8万元、2019年5月18日支付4.8万元的租赁费的数额，及胡宗芝称租赁费价格系其与田伟协商的价格，故能够认定胡宗芝与田伟之间已对租赁费数额作出约定，系双方真实意思表示，胡宗芝不能凭借案外人日照都市物业管理有限公司（甲方、出租方）与案外人郭志豪（乙方、承租方）签订《日照都市物业管理有限公司与郭志豪之房屋租赁合同》中约定2019年6月1日至2020年5月31日期间的租赁费1.8万元/年对抗其与田伟协商确定的租赁费，故对胡宗芝要求田伟返还租赁费6.7万元的诉讼请求，不予支持。胡宗芝在本案整个诉讼过程中均要求对方返还交纳的款项，并否认与田伟之间存在租赁合同关系，故其要求田伟按原房租收取租赁费，非诉讼主张，根据已查明认定的事实，不予采信该意见。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、田伟与胡宗芝之间的租赁合同关系于2019年7月13日解除；二、胡宗芝于判决生效后七日内将位于日照市东港区租赁的房屋予以腾空并向田伟予以返还；三、驳回田伟要求胡宗芝支付自2019年5月16日至2019年7月15日期间的租赁费8000元的诉讼请求；四、驳回胡宗芝要求田伟返还租赁费67000元的诉讼请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费1475元，减半收取737.5元，均由胡宗芝负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，日照都市物业管理有限公司与郭志豪签订房屋租赁合同，约定郭志豪承租涉案房屋。后郭志豪又与被上诉人签订房屋出租合同，约定郭志豪将该房屋转租给被上诉人使用，被上诉人已按约定支付房屋租赁费。以上事实清楚，本院予以确认。 本案双方争议的焦点问题是上诉人与被上诉人之间是否存在房屋租赁关系。上诉人主张，上诉人系与原承租人郭志豪之间成立房屋租赁关系，并非与被上诉人之间成立房屋租赁关系。但上诉人未能提供证据证实自己的主张，应承担举证不能的不利后果。而且，根据上诉人一审提交的银行汇款记录等，上诉人系将房屋租赁费直接支付给被上诉人，这与上诉人主张的与郭志豪之间成立房屋租赁关系也存在矛盾。一审综合各方证据，认定上诉人与被上诉人之间成立涉案房屋租赁关系正确，本院予以维持。上诉人主张按照日照都市物业管理有限公司与郭志豪之间的房屋租赁合同的约定确定其应承担的租赁费数额，无事实和法律依据，一审未予支持并无不当。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1475元，由上诉人胡宗芝负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨荣国 审判员  苗自富 审判员  王林林 二〇二〇年三月三十日 法官助理张锦秀 书记员刘畅