台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初5502号原告：台州市现代天地投资咨询有限公司，住所地台州市现代购物广场C255号。法定代表人：胡佳平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周智敏，浙江海贸律师事务所律师。委托诉讼代理人：项贤军，浙江海贸律师事务所实习律师。被告：浙江台州奥斯卡现代天地影城有限公司，住所地台州市椒江区耀达路99号现代天地内铺三层南区。法定代表人：陈小喜。被告：陈小喜，男，1974年5月22日出生，汉族，住临海市。原告台州市现代天地投资咨询有限公司（以下简称现代天地公司）与被告浙江台州奥斯卡现代天地影城有限公司（以下简称奥斯卡公司）、陈小喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月2日，2020年3月2日、3月30日先后三次公开开庭进行了审理，并于2020年3月30日当庭宣告判决。原告现代天地公司的委托诉讼代理人周智敏、被告奥斯卡公司的法定代表人即被告陈小喜均三次到庭参加诉讼。原告现代天地公司的委托诉讼代理人项贤军于2019年12月2日到庭参加诉讼。本案经原、被告申请庭外和解未果。原告现代天地公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《现代天地租赁合同》；2.判令被告奥斯卡公司、陈小喜向原告现代天地公司支付所欠的2019年10月30日前的租金1610080元，并支付从2019年5月15日起至履行之日止按年利率24%计算的利息。审理过程中，原告现代天司将诉讼请求变更为：1.判令解除原、被告签订的《现代天地租赁合同》《补充租赁协议》；2.判令被告奥斯卡公司向原告现代天地公司支付所欠的2019年10月31日前的租金、物业管理费共计1610080元，并支付该款自2019年5月15日起至履行之日止按年24%计算的违约金；3.判令被告陈小喜对被告奥斯卡公司的上述债务承担连带责任。事实与理由：被告奥斯卡公司系被告陈小喜创办的一人有限责任公司。2016年1月27日，原告现代天地公司与二被告签订《现代天地租赁合同》，约定，租赁物位于台州市椒江区的现代天地内铺三层南区，面积为4200平方米；租赁期限为自2016年1月27日至2025年12月31日止，其中2016年6月15日前为免租期；第一租约年的租金总额为1814400元，第二年租金不变，从第三租约年起，每二年按10%比例递增；租金按照先付后用，一年一付；被告奥斯卡公司应在2016年2月8日前一次性付清第一年租金，从第二租约年起，在每一租约年的5月15日前付清下一租约年的年租金；自进场装修日起，被告应当承担并支付承租房屋所发生的水、电、燃气等费用；物业管理费一部分已包含在租金内（不含空调费，空调由影院自行安装），另2元/平方/月以电影票券抵用，共计100800元/年电影票；被告奥斯卡公司延迟缴纳本合同项下租金及其他费用，每延迟一日，应当支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过7日，原告现代天地公司有权解除合同并收承租面积上的装修装饰物及设备设施；在租赁期间，若被告奥斯卡公司延迟缴纳租金、物业费、能源费用等累计超过三次（含三次），则原告现代天地公司有权单方解除合同。同日，原、被告双方签订了《租赁补充协议》，对第一年租金支付方式及装修等问题进行了细化约定。合同签订后，原告现代天地公司按合同约定履行义务，被告奥斯卡公司装修完成后从事电影院类奥斯卡品牌经营项目。但被告奥斯卡公司未在2017年5月15日前支付第二年的租金，于2018年6月4日向原告现代天地公司出具了《欠条》，载明，第二年租赁期间租金1814400元，被告奥斯卡公司已支付968600元，尚欠租金845800元；被告奥斯卡公司在2018年6月16日前向原告缴纳145800元，剩余款项700000元在2018年12月31日前付清；如未付清，需另外加收欠款额度2%/月计算利息；如2018年12月31日前欠款额度达到500000元，被告奥斯卡公司同意将200000元租金押金用作欠款还款；此笔欠款由被告陈小喜个人名义担保。截至2019年10月31日，被告奥斯卡公司应付第二年租金845800元，应付第三年租金1995840元，应付2019年6月16日至同年10月31日的租金748440元。自2018年6月4日以来，被告奥斯卡公司陆续支付了1540000元、电影抵扣券240000元，同时，将200000元租金押金抵作租金后，被告奥斯卡公司尚欠租金1610080元。原告现代天地公司于2019年10月29日向被告奥斯卡公司送达《催款通知》，载明被告奥斯卡公司拖欠的租金数额，要求其于2019年10月30日下午15：00以前将所欠款项汇入原告现代天地公司账户，否则将对电影院进行断电处理。后原告现代天地公司于2019年10月30日下午15：00对被告所在的电影院进行了短时间的断电。被告奥斯卡公司长期拖欠租金且数额较大，原告现代天地公司有权请求解除合同并要求被告奥斯卡公司支付租金及违约金。被告陈小喜作为被告奥斯卡公司的股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，应当对被告奥斯卡公司的上述债务承担连带责任。被告奥斯卡公司、陈小喜答辩称：被告奥斯卡公司系被告陈小喜创办的一人有限责任公司。二被告对尚欠原告现代天地公司2018年12月底前租金525800元，被告奥斯卡公司出具欠条，被告陈小喜提供担保等事实没有异议。2018年4月，经被告奥斯卡公司申请，原告现代天地公司同意自2018年6月15日起，将租金标准降为每月100000元现金及20000元电影抵用券，至今被告奥斯卡公司尚欠后期租金195000元，原告现代天地起诉的租金金额有误。被告奥斯卡公司、陈小喜并未收到过《催款通知》。本院经审理，认定本案事实如下：被告奥斯卡公司由被告陈小喜一人投资设立。2016年1月27日，原告现代天地公司与被告奥斯卡公司签订一份《现代天地租赁合同》，约定，原告现代天地公司将位于台州市椒江区的现代天地内铺三层南区的场地租赁给被告奥斯卡公司，租赁面积为4200平方米；租赁期间自2016年1月27日至2025年12月31日止，2016年1月27日至2016年6月15日为免租期；第一租约年租金为每平方米36元/月，租金总额为1814400元，第二租约年租金不变，从第三租约年起，每二年按10%比例递增，以此类推；租金按照先付后用，一年一付；被告奥斯卡公司应在2016年2月8日前一次性付清第一年租金，从第二租约年起，在每一租约年的5月15日前付清下一租约年的年租金；自进场装修日起，被告奥斯卡公司应当承担并支付承租房屋所发生的水、电、燃气等费用；物业管理费一部分已包含在租金内（不含空调费，空调由影院自行安装），另2元/平方/月以电影票券抵用，共计100800元/年电影票；被告奥斯卡公司延迟缴纳本合同项下租金及其他费用，每延迟一日，应当支付原告现代天地公司相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过7日，原告现代天地公司有权解除合同，并没收承租面积上的装修装饰物及设备设施；在租赁期间，若被告奥斯卡公司延迟缴纳租金、物业费、能源费用等累计超过三次（含三次），则原告现代天地公司有权单方解除合同。同日，原告现代天地公司作为甲方，被告陈小喜作为乙方签订了一份《租赁补充协议》，约定，甲乙双方于2016年1月26日在台州现代天地签订了三层南区的租赁合同，经双方协商，达成一致共识，特补充协议如下：乙方于合同签订之日起三日内支付履约保证金200000元，预付第一年租金1000000元。上述二份协议签订后，被告奥斯卡公司支付了履约保证金200000元。2018年6月4日，被告奥斯卡公司、陈小喜向原告现代天地公司出具一份《欠条》，载明，被告奥斯卡公司欠原告现代天地公司租赁费845800元（第二年租赁期：2017.6.16-2018.6.15，租赁费计1844400元，现已付96800元，尚欠租赁费845800元整）；被告奥斯卡公司在2018年6月15日前需向原告现代天地公司缴纳145800元，剩余款项700000元在2018年12月31日前付清，如未付清，需另外加收欠款额度的2%/月（精确到天数）计算利息；如被告奥斯卡公司在2018年12月31日前还款额度达到500000元，可同意将200000元的租金押金用作欠款还款；此笔欠款由被告陈小喜个人名义担保，如未按承诺日期归还欠款，担保人即被告陈小喜承担一切欠款。之后，原告现代天地公司将月租金标准降低为120000元/月。截至2019年5月15日，被告奥斯卡公司尚欠2019年6月15日前租金755800元；其于2019年5月15日前未支付2019年6月16日至2020年6月15日间的租金1440000元、物业管理费100800元。2019年5月16日至同年10月31日间，被告奥斯卡公司已付租金（包括租金抵用券）、物业管理费（包括物业抵用券费）共计550800元。庭审中，原、被告一致陈述，双方另行结算被告奥斯卡公司于2019年11月后支付的当月租金（包括租金抵用券）、物业管理费（包括物业抵用券费）。上述事实有原告现代天地公司提供的《现代天地租赁合同》《租赁补充协议》《欠条》，被告奥斯卡公司、陈小喜提供的被告陈小喜与案外人林进、李超群的谈话录音、参保证明情况，本院依据被告奥斯卡公司、陈小喜申请向原告现代天地公司调取的《应收账款明细账》，以及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为，虽然《租赁补充协议》系被告陈小喜出面签订，但被告陈小喜系被告奥斯卡公司的法定代表人，从该协议约定的内容来看，被告陈小喜签订《租赁补充协议》应系履行职务行为。原告现代天地公司与被告奥斯卡公司之间的《现代天地租赁合同》《租赁补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按约履行。被告奥斯卡公司承租涉案房屋后，至今尚未付清2019年6月15日前的租金，且未能按照《现代天地租赁合同》约定，于2019年5月15日前支付2019年6月16日至2020年6月15日间的租金1440000元、物业管理费100800元，已构成违约。《现代天地租赁合同》约定，被告奥斯卡公司延迟支付租金及其他费用超过7日，原告现代天地公司即有权解除合同，故原告现代天地公司要求解除《现代天地租赁合同》《租赁补充协议》，请求合理有据，本院予以支持。双方当事人对租金标准约定在《现代天地租赁合同》签订后是否作了变更存在争执。根据本院调取的《应收账款明细账》记载，被告奥斯卡公司所辩“其与原告现代天地公司协商一致，将月租金标准变更为120000元”，主张属实，现原告现代天地公司仍然按照《现代天地租赁合同》约定计算租金，缺乏事实和法律依据。被告奥斯卡公司尚欠2019年6月15日前租金755800元，扣减其于2019年5月16日至同年10月31日间已付的550800元和原告现代天地公司同意抵作租金的履约保证金200000元后，被告奥斯卡公司尚应支付2019年6月15日前租金5000元。原告现代天地公司表态其在本案中仅主张2019年10月31日前的租金，故被告奥斯卡公司应付原告现代天地公司2019年6月16日至2019年10月31日间的租金540000元、物业管理费37800元。鉴于双方均表示被告奥斯卡公司于2019年11月份后支付的系当月租金（包括租金抵用券）、物业管理费（包括物业抵用券费），故对相应金额本院在本案中不予扣减，双方可另行结算。《现代天地租赁合同》约定，从第二租约年起，在每一租约年的5月15日前付清下一租约年的年租金，故原告现代天地公司于2019年5月15日起算2019年6月16日至2019年10月31日间租金、物业管理费的违约金没有依据。《现代天地租赁合同》约定，被告奥斯卡公司延迟缴纳合同项下租金及其他费用，每延迟一日，应当支付原告现代天地公司相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，现原告现代天地公司自愿将违约金的计算标准调整为年24%，请求合理。被告奥斯卡公司系被告陈小喜设立的一人有限公司，被告陈小喜未能提供证据证明被告奥斯卡公司的财产独立于其个人财产，依法应当对被告奥斯卡公司的上述债务承担连带责任。综上，原告现代天地公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《现代天地租赁合同》《补充租赁协议》；二、被告浙江台州奥斯卡现代天地影城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市现代天地投资咨询有限公司2019年10月31日前租金、物业管理费共计582800元及违约金（其中：5000元自2019年5月15日起，577800元自2019年5月16日起，均按月2%计算至实际履行之日止）；三、被告陈小喜对被告浙江台州奥斯卡现代天地影城有限公司的上述债务承担连带责任；四、驳回原告台州市现代天地投资咨询有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20912元，减半收取10456元，由原告台州市现代天地投资咨询有限公司负担7052元，由被告浙江台州奥斯卡现代天地影城有限公司、陈小喜共同负担3404元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 王秀云二〇二〇年三月三十日法官助理刘凌代书记员 赵雨晨