河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终344号 上诉人（原审第三人）：张文涛，男，1985年4月5日出生，住沧县。 委托诉讼代理人:梁金泼，河北东方伟业（孟村）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：祁永业，男，1983年1月6日出生，汉族，住运河区。 委托诉讼代理人：尹玉伟，河北建平律师事务所律师。 原审被告：宗海军，男，1981年12月5日出生，汉族，住沧州市运河区。 上诉人张文涛因与被上诉人祁永业、宗海军买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市市运河区人民法院（2019）冀0903民初846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张文涛委托诉讼代理人梁金泼与被上诉人祁永业委托诉讼代理人尹玉伟到庭参加诉讼，原审被告宗海军未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张文涛上诉请求：1、依法撤销（2019）冀0903民初846号民事判决书，改判原审被告宗海军与上诉人张文涛继续履行2015年6月24日签订的房屋买卖协议；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由： 1、一审判决书认定了被上诉人祁永业与原审被告宗海军于2014年12月18日签订《房屋买卖合同》，原审被告将位于运河区世纪家园15号楼2单1203室房屋出售给被上诉人祁永业。上诉人张文涛与原审被告于2015年6月24日签订的《房屋买卖协议》，原审被告将位于运河区世纪家园2#-1-402、15#-2-1203号楼出卖与上诉人张文涛。虽然，被上诉人祁永业与原审被告宗海军签订合同在先但是不能认定二人的房屋买卖合同成立在先。双方之间买卖合同合同价款约定为40万元，但被上诉人与原审被告之间只有25万元的银行交易凭证而另外的15万元支付方式不符合常理，不符合关于金钱交付方式的相关法律规定，不能认定该双方之间的买卖合同己经成立生效。 2、由于被上诉人仅有25万元的银行交易凭证不应当认定被上诉人祁永业支付了合理价款。上诉人张文涛与原审被告签订的房屋买卖协议约定原审被告将位于运河区世纪家园2#-1--402、15#-2-1203号楼出卖与上诉人张文涛。经一审法院调查得知世纪家园2#-1-402原审被告宗海军根本没有处分权，而上诉人与原审被告之间的合同对于两套房屋的出卖价值并没有单独明确而是70万元笼统的指向了2#-1-402,15#-2-1203号楼两套房屋。在世纪家园2#-1--402不能作为交易标的物存在时，70万元中多少可以成为15#-2-1203号楼合理购房款都是合适的，所以应当认定上诉人张文涛支付了购房的合理价款。 3、一审判决书以推断的方式认定被上诉人祁永业与原审被告宗海军签订《房屋买卖合同》在中介签订且支付了全部购房款。按照常理推定，取得房屋钥匙，对房屋实际控制。一审庭审中被上诉人祁永业主张占有房屋后对房屋进行了部分装修但不能提供合法有效的证据予以证实。事实上来讲，上诉人张文涛与原审被告宗海军签订房屋协议后即实际占有15*1-2-1203号楼，并于2015年6月底左右开始装修装修至大约2015年8月10日。装修完毕后上诉人张文涛便进行居住，上诉人对房屋系合法占有。4、被上诉人祁永业一审中称，2015年8月15日将涉案房屋出租给案外人王林，既然是出租房屋按照常理来讲也应当像房屋买卖常理一样合同签订前对房屋进行查看或者在合同签订后交付买受人或者承租人占有，从该事实上来件被上诉人祁永业是一直未实际占有涉案房屋的。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，应当在查明事实的基础上依法改判支持上诉人的诉讼请求。 祁永业答辩称，一审法院作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。 祁永业向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，并协助原告办理房屋过户手续；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月18日，原告通过河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州迎宾分公司与被告宗海军签订《房屋买卖合同》，合同编号：（2014）HB-CZ-M-0001750号。合同约定，被告宗海军将其所有的位于运河区世纪家园15号楼2单1203室房屋出售给原告祁永业，房屋价款400000元，同时约定了双方的权利义务。合同签订当日，原告祁永业向被告宗海军支付全部购房款，其中150000元系现金支付，另250000元通过银行转帐支付，被告收款后为原告出具了收款收据，并将被告与沧州建投房地产开发有限公司签订的《城市房屋搬迁补偿安置协议》、安置房卡及涉案房产物业服务合同等相关材料交付原告。 另查明，2014年12月23日，被告宗海军与第三人张文涛签订《借款协议》，称因资金紧张向第三人张文涛借款250000元，期限自2014年12月23日至2015年3月22日，担保人吕雪娜。协议签订次日即2014年12月24日，张文涛通过银行转帐给吕雪娜，并通过吕雪娜转给被告宗海军，第三人张文涛庭审中自认其转给吕雪娜227500元，吕雪娜仅转给宗海军174500元并提供银行转帐记录。同日，宗海军向第三人张文涛出具收到借款250000元的收条。 2015年3月25日，被告宗海军再次与第三人张文涛签订《借款协议》，向张文涛借款300000元，借款期限自2015年3月25日至2015年6月24日。2015年3月29日，张文涛通过银行转帐给宗海军270000元，此笔借款张文涛未提供宗海军收条。 2015年6月24日，宗海军与张文涛签订《房屋买卖协议》，协议主要内容为宗海军自愿将其拥有完全所有权的位于世纪家园2#-1-402、15#-2-1203号楼房以人民币700000元的价格出售给张文涛，同时，宗海军给张文涛出具收条，写明“今收到卖房款柒拾万元（700000）”。庭审中，张文涛称购房款系借款转化而来，购房款不足部分第三人于2015年7月17日又转给宗海军109500元，并提供相应转款凭证。根据第三人当庭陈述结合其提供的证据，宗海军共收到张文涛转款554000元。 庭审中，原告称购房后于2015年3月即对房屋进行了基础处理，之后将房屋出租给案外人王林，并提供了期间交纳电费、安装宽带及购买装修材料送货单等证据，同时提交了被告宗海军父母及妹妹的书面语言，证明被告家人均知晓被告将涉案房屋出售给原告。第三人张文涛称其与被告签订购房协议后即于2015年6月底与装修人员签订施工合同，2015年8月装修结束后即入住至今，并提交了借款协议、转款明细、被告收条等证明与被告房屋买卖成立的事实，提交装修合同、2015年11月15日交纳涉案房屋取暖费票据、购买生活设施等发票等证明其实际占有房屋的事实。 再查明，第三人张文涛庭审中提交的《城市房屋搬迁补偿安置协议》及安置房卡与沧州建投房地产开发有限公司留存的《城市房屋搬迁补偿安置协议》及安置房卡不一致；原告提交的《城市房屋搬迁补偿安置协议》及安置房卡与沧州建投房地产开发有限公司留存的相一致。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案焦点问题主要是在一房数卖且购房人均主张取得房屋的情形下的权利保护顺位问题。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位……”。本案中原告与第三人均未办理房屋所有权变更登记，但原告祁永业与被告宗海军签订的《房屋买卖合同》系在房产中介签订且当场交付了全部购房款。按照常理推定，购房前必定会对房屋实际情况进行现场考察，交付全部房款后，即便未能办理过户，也会当场取得房屋钥匙，对房屋拥有实际控制权。综合第三人提交的证据，从原告祁永业、第三人张文涛与被告宗海军签订《房屋买卖合同》成立时间、购房款的支付时间及占有房产的时间上来看，原告均早于第三人。第三人张文涛与被告房屋买卖关系是由借贷关系转化而来，且其实际支付给被告款项数额与双方房屋买卖协议上约定的购房款数额存在一定差距。虽然第三人张文涛现实际占有诉争房屋，但在被告未出庭的情况下，其通过何种渠道占有房屋尚不明确。综上，本院认为，在原告与第三人均对涉诉房产主张物权权利的情况下，原告的权利保护顺位明显优于第三人，故对第三人张文涛的诉求，本院不予支持。至于第三人张文涛遭受的损失问题，该损失系因交易对方即被告宗海军违约造成的，在合同无法履行的情况下，张文涛可以通过解除合同并向违约方主张赔偿的方式来解决，迁责他人，于事无补。被告宗海军经本院合法传唤未到庭应诉，视为其自动放弃抗辩权。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告祁永业与被告宗海军继续履行2014年12月18日签订的《房屋买卖合同》，被告协助原告办理房屋产权过户手续。 二、驳回第三人张文涛的诉讼请求。 案件受理费100元，保全费2520元，由被告宗海军承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，经本院审理查明的事实与原审判决认定一致。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案原审法院按照法定程序，对当事人双方提供的证据全面、客观地进行了审核，针对上诉争议的事实，一审已依照法律规定公开了判断的理由和结果，一审的判断符合法律的规定，本院予以支持。上诉人就自己的上诉请求没有提供出足够的证据和法律依据，应当承担不利的后果。 综上所述，张文涛的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元由上诉人张文涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭景岭 审判员  高玲玲 审判员  程晓明 二〇二〇年三月十二日 书记员  张雅君