安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终137号上诉人（原审原告）：杜晓虹。上诉人（原审原告）：袁学发。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘健，安徽纬纶律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐晓丽，安徽纬纶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许小平。委托诉讼代理人：王存山，安徽兴皖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李云。委托诉讼代理人：许峰，系李云之子。上诉人杜晓虹、袁学发因与被上诉人许小平、李云房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初7977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人在二审中均未提出新的事实，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杜晓虹、袁学发上诉请求：1.撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初7977号民事判决第三项，依法改判许小平、李云赔偿杜晓虹、袁学发经济损失783180.7元；2.本案诉讼费用由许小平、李云承担。事实和理由：本案中，许小平、李云一房二卖，构成违约，应当赔偿杜晓虹、袁学发所受到的损失。因涉案房屋系杜晓虹、袁学发的唯一住房，许小平、李云的违约行为致使杜晓虹、袁学发无法取得涉案房屋的所有权且不能及时购买其他房屋，故对于杜晓虹、袁学发重新购置房屋的差价损失，许小平、李云应当承担。本着公平原则，杜晓虹、袁学发重新购置的房屋的坐落、建筑面积、区位状况等与涉案房屋处于同等或近似水平，故以涉案房屋的评估价值作为杜晓虹、袁学发重新购置房屋的参考价更为客观准确。但一审法院以杜晓虹、袁学发另行购买房屋所支付的购房款系当事人协商约定价格，另行购买的房屋坐落、楼层、建筑面积等与涉案房屋不具有可比性，不能以涉案房屋的现有价值来计算差额损失为由，将杜晓虹、袁学发重新购置房屋的差价损失酌定为20万元，明显有失公平，杜晓虹、袁学发因许小平、李云违约而受到的损失未能得到完全赔偿。许小平、李云辩称，一审认定事实清楚，适用法律精准，应当予以维持。杜晓虹、袁学发的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杜晓虹、袁学发向一审法院起诉请求：1.判令解除杜晓虹、袁学发与许小平、李云签订的协议书；2.判令许小平、李云向杜晓虹、袁学发返还购房款614943.3元，购房款利息损失47977元（利息按银行同期贷款利率计算，以550000元为基数，自2017年8月26日起暂计至2019年6月20日；以50000元为基数，自2018年1月11日起暂计至2019年6月20日；以14943.30元为基数，自2018年5月4日起暂计至2019年6月20日）及至实际还款之日的利息损失；3.判令许小平、李云赔偿杜晓虹、袁学发造成的经济损失783180.7元（632368.7元+150812元）；4.判令许小平、李云承担诉讼费、保全费及杜晓虹、袁学发为保全支出的费用。一审法院认定事实：杜晓虹、袁学发系夫妻关系。2017年8月26日，许小平、李云出具协议书一份，载明“兹有许小平、李云借到杜晓虹人民币伍拾伍万元整，现因经济原因无力偿还，自愿以大小管山（官山翰林）20栋1单元2806室住宅转让给杜晓虹，等交房拿到产权证后许小平、李云无条件配合过户。杜晓虹再付给许小平、李云人民币壹拾伍万元，如到期许小平、李云反悔须承担双倍的赔偿责任”。同日，杜晓虹、袁学发分别通过银行转账和现金支付的方式给付许小平、李云购房款500000元、50000元。2018年1月11日，李云出具收款收据一份，载明收到杜晓虹购买官山翰林20栋1单元2806室追加房款5万元，实际已收60万元。2018年5月4日，杜晓虹、袁学发补缴官山翰林20号楼1单元2805室面积差价款14943.30元。2018年10月24日，李云出具收条一份，载明收到杜晓虹官山翰林办证材料13份，中介方已拍照核实，产证办理后归还杜晓虹。2018年12月16日，许小平、李云（卖方）与案外人汪森、胡家萍（买方）签订房屋买卖合同一份，将位于镜湖区官山翰林小区东区20#楼1单元2805室房屋（建筑面积103.52平方米）作价93万元出售给汪森、胡家萍。2019年1月4日，位于芜湖市镜湖区官山翰林小区东区20#楼1单元2805室房屋通过买卖的方式转移登记至汪森、胡家萍双方共同共有。因杜晓虹、袁学发要求许小平、李云办理案涉房屋协助过户手续未果，遂于2019年1月24日将许小平、李云、汪森、胡家萍共同诉至一审法院，请求判令：1.确认许小平、李云与汪森、胡家萍签订的房屋买卖合同无效；2.许小平、李云、汪森、胡家萍共同协助杜晓虹、袁学发办理官山翰林20栋1单元2805室房产过户手续。一审法院于2019年6月4日作出（2019）皖0202民初1525号民事判决，判决驳回杜晓虹、袁学发的诉讼请求。该判决现已生效。一审另查明：1.杜晓虹、袁学发购买的官山翰林20栋1单元2806室房屋与镜湖区官山翰林小区东区20幢1单元2805室房屋系同一处房屋，杜晓虹、袁学发对案涉房屋进行装修后入住该房屋。2.本案审理过程中，杜晓虹、袁学发申请对案涉房屋的市场价格及内部装修价格进行评估，受委托的芜湖市鑫泰房地产估价有限公司于2019年8月19日作出芜鑫泰估价字（2019）032号房地产估价报告，估价结果为：本次估价对象可能实现的市场价值取整为1247312元。2019年8月27日，芜湖市鑫泰房地产估价有限公司作出芜鑫泰估价字（2019）031号房地产估价报告，估价结果为：本次估价对象的装饰装修可能实现的市场价值取整为150812元。杜晓虹、袁学发为此次评估支付评估费5960元。3.杜晓虹、袁学发于2019年6月27日向一审法院申请对许小平、李云所有的财产进行保全，作为担保，杜晓虹、袁学发在中国人民财产保险股份有限公司芜湖市分公司投保了诉讼财产保全责任保险，并由此支出了保险费1800元。一审法院认为，许小平、李云向杜晓虹、袁学发出具的协议书是其真实意思表示，协议书中明确约定了房屋买卖的标的、价款、履行方式、违约责任等事项，具备了房屋买卖合同的主要条款，且杜晓虹、袁学发已给付许小平、李云购房款共计60万元并垫付了面积差价款14943.30元，故该协议书合法有效，对杜晓虹、袁学发、许小平、李云均具有法律约束力。关于许小平辩称其在签订协议书时对出卖案涉房屋并不知情，其与杜晓虹、袁学发之间并未就案涉房屋达成买卖合意的意见，许小平自认其在房产中介公司签订了协议书，许小平作为完全民事行为能力人，理应对在房产中介公司签订含有房屋买卖内容的协议书的法律后果明确知晓，因此对许小平的该项抗辩意见不予采纳。现许小平、李云在与杜晓虹、袁学发存在房屋买卖合同关系的情况下，又将案涉房屋出售给案外人汪森、胡家萍，且办理了产权转移登记手续，致使杜晓虹、袁学发、许小平、李云之间的房屋买卖合同无法继续履行，合同目的不能实现，许小平、李云主观上存在过错，其行为明显与诚实信用原则相悖，故杜晓虹、袁学发要求解除双方之间签订的协议书以及许小平、李云返还购房款614943.3元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。许小平、李云占用购房款，给杜晓虹、袁学发造成了利息损失，现杜晓虹、袁学发主张按银行同期贷款利率计算购房款占用期间的利息损失，符合法律规定，亦予以支持，根据杜晓虹、袁学发支付购房款的时间节点，许小平、李云应分别自2017年8月26日起以550000元购房款为基数；自2018年1月11日起以50000元购房款为基数；自2018年5月4日起以14930.3元购房款为基数支付至实际返还购房款之日止的利息损失。关于杜晓虹、袁学发主张的因许小平、李云违约给其造成的经济损失，根据合同法的规定，“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。”现许小平、李云不履行合同义务给杜晓虹、袁学发造成经济损失，包括对案涉房屋进行装修的价值损失以及另行购买房屋所支付的购房价款与案涉房屋价格之间的差额损失，许小平、李云理应赔偿。至于损失数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”经芜湖市鑫泰房地产估价有限公司评估，杜晓虹、袁学发对案涉房屋的装修损失为150812元，该损失已实际发生，予以支持。而关于杜晓虹、袁学发另行购买房屋所支付的购房价款与案涉房屋价格之间的差额损失，因杜晓虹、袁学发另行购买房屋所支付的购房价款系当事人协商约定价格，且杜晓虹、袁学发另行购买的房屋的坐落、楼层、建筑面积等与案涉房屋不具有可比性，故不能以案涉房屋的现有价值来计算差额损失。一审法院结合房地产市场现状、双方当事人履行合同的情况等因素，本着公平原则，酌定差额损失为200000元，综上，杜晓虹、袁学发的经济损失共计350812元。关于杜晓虹、袁学发主张的因申请保全而支付给保险公司的保险费,首先关于该项费用的负担在协议书中并无明确约定，其次杜晓虹、袁学发在提供保全担保时有多种方式可供选择，该项费用并不是必须支出的，系因杜晓虹、袁学发未能采取合理措施造成了损失的扩大，故对杜晓虹、袁学发的该项请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除杜晓虹、袁学发与许小平、李云于2017年8月26日签订的协议书；二、许小平、李云于判决生效之日起十日内返还杜晓虹、袁学发购房款614943.3元并按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准支付利息损失（以550000元购房款为基数，自2017年8月26日起计算至实际返还购房款之日止；以50000元购房款为基数，自2018年1月11日起计算至实际返还购房款之日止；以14930.3元购房款为基数，自2018年5月4日起计算至实际返还购房款之日止）；三、许小平、李云于判决生效之日起十日内赔偿杜晓虹、袁学发经济损失350812元；四、驳回杜晓虹、袁学发的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5400元，保全费3835元、评估费5960元，合计15195元，由杜晓虹、袁学发负担2980元，许小平、李云负担12215元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于杜晓虹、袁学发提交的其名下不动产权属信息查询记录，因该证据与本案诉争事实缺乏关联性，故本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人双方的诉辩主张，本案争议的焦点为杜晓虹、袁学发因许小平、李云不履行合同义务而遭受的损失如何确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，杜晓虹、袁学发的可得利益损失即为违约一方许小平、李云未履行买卖合同导致其未能获得的基于房屋产权的利益损失。根据芜湖市鑫泰房地产估价有限公司出具的芜鑫泰估价字（2019）032号房地产估价报告，系争房屋的差价损失为632368.7元，考虑到杜晓虹、袁学发已向许小平、李云实际全额支付了购房款且已对房屋进行了装修、入住，许小平、李云亦无证据证明杜晓虹、袁学发在合同履行过程中存在过错，结合上述因素，足以认定许小平、李云违约行为性质较为恶劣，主观过错较为明显。一审法院酌定差额损失为200000元，实则系以许小平、李云再次出售涉案房屋所获利益为参照，该酌定数额明显过低，亦不符合房地产市场现状。杜晓虹、袁学发业已通过向法院申请评估的方式完成了对其所遭受损失的举证责任，作为违约一方的许小平、李云实际获益如何并非本案损失赔偿的依据。杜晓虹、袁学发上诉要求许小平、李云按照评估价赔偿讼争房屋全部差价损失，具有充分的事实依据和法律依据；加上案涉房屋的装修损失150812元，杜晓虹、袁学发的经济损失共计783180.7元（1247312元-614943.3元+150812元=783180.7元），本院予以支持。杜晓虹、袁学发在因许小平、李云违约造成的损失得到全部赔偿的情形下，其诉请许小平、李云承担返还购房款利息损失，构成对权利的重复主张，对此不予支持。综上，杜晓虹、袁学发的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初7977号民事判决第一项；二、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初7977号民事判决第二项、第三项、第四项；三、许小平、李云于本判决生效之日起十日内返还杜晓虹、袁学发购房款614943.3元；四、许小平、李云于本判决生效之日起十日内赔偿杜晓虹、袁学发经济损失783180.7元；五、驳回杜晓虹、袁学发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、财产保全费、评估费的负担按照一审判决执行；二审案件受理费7786元，由许小平、李云负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年三月二十四日法官助理宋喜萍书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。