上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1139号上诉人（原审原告）：徐素娇，女，1967年11月18日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：迟庆明，上海中衢律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘菊兰，女，1975年12月8日出生，汉族，住江西省南昌市安义县，现暂住上海市浦东新区。上诉人徐素娇与上诉人刘菊兰因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初79976号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐素娇上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持徐素娇一审第3、4项诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对刘菊兰要求徐素娇退还押金后再归还钥匙这节事实未能查清。徐素娇不存在放任损失扩大的故意，徐素娇曾向刘菊兰提出先归还钥匙再协商解除合同的事宜，但刘菊兰一直以徐素娇应先退还押金为由，拒绝交付钥匙，直到本案一审庭审时在一审法官的提示下，刘菊兰才同意先归还钥匙；刘菊兰单方擅自解除合同，构成违约，因刘菊兰原因导致徐素娇无法进行房屋交接，该期间的租金应由刘菊兰承担；二、一审判决没有明确租赁合同的解除时间，导致本案基本事实不清，徐素娇主张双方租赁合同解除时间为一审判决生效之日；三、刘菊兰一审中没有要求调整违约金标准，租赁合同约定的违约金标准应得到支持；四、一审中徐素娇提供的证据足以证明上海市浦东新区XX路XX号1楼房屋（以下简称系争房屋）内部和门口依然由刘菊兰占用，相应租金刘菊兰理应继续支付。综上，请求支持上诉人徐素娇的上诉请求。刘菊兰上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判刘菊兰不支付2019年6月11日至2019年8月16日的租金，并将一审判决的违约金数额调低。事实和理由：一、签约前徐素娇在明知刘菊兰做门窗加工生意需用门面门口经营，却未如实告知门口有物流车辆拥堵，对刘菊兰生意造成较大影响，导致刘菊兰无法继续使用系争房屋；二、刘菊兰于2019年4月已经找好门面，4月初曾口头告知徐素娇后续不再租赁系争房屋及原因，因徐素娇拒绝刘菊兰的协商才导致时间拖延，系徐素娇原因导致扩大损失；三、刘菊兰于2019年6月10日之前已搬离系争房屋，2019年6月11日至2019年8月16日并未使用系争房屋，相应租金不应由刘菊兰承担。综上，请求支持上诉人刘菊兰的上诉请求。徐素娇与刘菊兰均不同意对方的上诉请求。徐素娇向一审法院起诉请求：1.解除徐素娇、刘菊兰于2018年12月10日签署的《商铺租赁合同》；2.刘菊兰立即搬出上海市浦东新区XX路XX号1楼房屋，并交还徐素娇；3.刘菊兰支付徐素娇系争房屋自2019年6月11日起至交接完毕之日止的租金，按每月人民币2,083元（以下同）计；4.刘菊兰支付徐素娇逾期支付租金违约金，自2019年6月11日起至2019年12月9日，按每天35元计。一审庭审中，徐素娇同意当庭接收系争房屋钥匙，并撤回了第2项诉请，要求将租金及违约金计算至2019年11月20日，认为押金2,000元应当没收归徐素娇所有。一审法院认定事实：系争房屋类型为店铺，建筑面积35.45平方米。2018年12月10日，徐素娇（出租方、甲方）与刘菊兰（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2018年12月10日起至2019年12月9日止。房屋租金每月2,083元，每半年一付款。乙方应于每年5月31日、11月30日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日则乙方需按日租金的50%支付违约金。乙方需支付押金2,000元。合同第六条约定，承租方需交纳二个月租金作为押金给出租方，合同到期后，在出租方查看完房屋完好的情况下，租赁押金全部退还给承租方，如承租方中途毁约或违反规定，租赁押金归出租方所有。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，徐素娇将系争房屋交付刘菊兰，刘菊兰支付了徐素娇半年（六个月）租金和租赁押金（2,000元）。此后，因刘菊兰欲提前解除合同，其于2019年6月10日搬离了系争房屋，邀请徐素娇查看、验收。徐素娇不同意解除合同，拒绝接收房屋钥匙。2019年7月、8月，徐素娇向刘菊兰发送短信，催促支付系争房屋后续租金及逾期违约金。2019年7月23日，徐素娇向一审法院提交起诉状，诉请如前。2019年8月16日，徐素娇、刘菊兰曾至一审法院诉调，刘菊兰再次明确其已于6月10日搬空系争房屋，系徐素娇拒收房屋，同意押金抵违约金。双方因房屋使用费的支付问题未达成一致意见。一审审理中，徐素娇提供了其于2019年10月拍摄于系争房屋门前的照片，证明系争房屋门口有刘菊兰堆放的物品。经庭审质证，刘菊兰称其目前承租的房屋位于系争房屋隔壁，系争房屋内已无刘菊兰的物品，门外摆放的凳子和铝合金窗框是刘菊兰的，但不影响徐素娇对系争房屋的使用。庭审中（2019年11月20日），徐素娇同意当庭接收系争房屋钥匙，并撤回了第2项诉请，要求将租金及违约金计算至庭审之日，认为押金2,000元应当没收归徐素娇所有。刘菊兰认为合同约定的逾期付款违约金标准过高，请求予以调整。一审法院认为，徐素娇、刘菊兰就系争房屋签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。合同履行期间，刘菊兰在支付徐素娇半年租金后，以系争房屋不能满足其承租目的为由，于半年租期届满时提出解除合同，并于2019年6月10日自行搬离了系争房屋。彼时刘菊兰并不具备单方解除合同的权利，其自行搬离的行为并不产生合同解除的法律后果，刘菊兰不履行合同的行为系根本违约行为，徐素娇因此而享有解除合同的权利。根据相关法律规定，在当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，双方确认刘菊兰实际于2019年6月10日已搬离系争房屋，刘菊兰欲交还房屋而遭徐素娇拒绝。但徐素娇于2019年7月已向一审法院提起诉讼要求解除合同、交还房屋，8月16日双方共同至一审法院接受诉调，徐素娇解除合同的意思表示已于8月16日到达刘菊兰处，故可以认定涉案合同于2019年8月16日已解除。在明知刘菊兰已经搬离并要求交还房屋遭拒的情况下，徐素娇于2019年8月16日仍拒绝接收房屋以防止损失扩大，致使系争房屋较长期限内仍处于空置状态。故对于徐素娇再行主张2019年8月16日此后的房屋租金损失，一审法院不予支持。徐素娇在诉讼期间拍摄的系争房屋的照片反映，系争房屋在刘菊兰搬离之后并未发生刘菊兰仍非法占有的行为。刘菊兰在徐素娇处的租赁押金，刘菊兰同意抵作违约金归徐素娇所有，一审法院予以准许。刘菊兰欠付徐素娇2019年6月11日至8月16日的租金未付，徐素娇主张逾期支付租金的违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。对于逾期付款违约金的计算标准，刘菊兰认为合同约定的标准过高，请求予以调整，一审法院予以准许。按刘菊兰实际欠付金额（自2019年6月11日至8月16日的租金为4,583元），根据徐素娇主张的逾期天数，一审法院酌情调整刘菊兰支付徐素娇逾期支付租金的违约金450元。一审法院判决：一、徐素娇与刘菊兰签订的《商铺租赁合同》解除；二、刘菊兰于判决生效之日起十日内支付徐素娇欠付租金4,583元；三、刘菊兰于判决生效之日起十日内支付徐素娇逾期付款违约金450元；四、刘菊兰在徐素娇处的押金2,000元归徐素娇所有。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由刘菊兰负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。另查明，一审庭审中，审判人员询问徐素娇“刚才刘菊兰陈述6月11日刘菊兰已搬空并让徐素娇去看，徐素娇拒收钥匙，是否属实？”徐素娇方回答“属实。”审判人员又问“徐素娇既然已经在2019年7月向法庭提交了起诉状要求解除合同、收回房屋，并且双方在2019年8月16日经过法院的诉调，刘菊兰明确搬走要交还钥匙，徐素娇为何不接收？”徐素娇方回答“房屋比较偏，找承租人不太容易，徐素娇想让刘菊兰租满一年。”本院认为，上诉人徐素娇认为其并未放任损失任意扩大，刘菊兰一直要求徐素娇先退还押金再归还钥匙，但该意见与徐素娇一审庭审中的陈述相悖，故本院不予采纳。关于合同解除时间，基于刘菊兰自行搬离系争房屋，徐素娇起诉要求解除双方的《商铺租赁合同》，一审基于该意思表示于2019年8月16日送达刘菊兰，认定双方《商铺租赁合同》于该日解除，并无不当，徐素娇认为《商铺租赁合同》应至一审判决生效之日解除的观点，缺乏依据，本院不予采纳。一审法院根据本案的实际情况，对违约金酌情予以调整，亦无不当，本院予以认同。徐素娇认为一审判决错误调整违约金的观点，本院亦不予采纳。徐素娇另称刘菊兰占用系争房屋外部空间亦应当支付租金的观点，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人刘菊兰上诉认为其不应支付2019年6月11日至8月16日租金的问题，刘菊兰自行搬离系争房屋并不代表双方的《商铺租赁合同》就此解除，刘菊兰仍应承担租赁合同解除前的租金以及逾期付款违约金，故刘菊兰的上诉理由本院亦不予采纳。综上所述，上诉人徐素娇与上诉人刘菊兰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人徐素娇负担50元，上诉人刘菊兰负担50元。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇二〇年三月九日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……