湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终360号上诉人（原审被告）：陈洪明，男，1973年8月18日出生，汉族，住长沙市开福区。上诉人（原审被告）：湖南雅贞投资管理有限公司，住所地长沙市开福区新河街道芙蓉北路6号1栋10楼1015-1房。法定代表人：陈洪明，执行董事，总经理。被上诉人（原审原告）：肖秋华，女，1963年8月27日出生，汉族，湖南省祁阳县人，农民，住湖南省祁阳县。被上诉人（原审被告）：雷志勇，原祁阳县三度美口腔门诊部（已注销）经营者，男，1980年10月19日出生，汉族，湖南省祁东县人，农民，住湖南省祁东县。被上诉人（原审第三人）：祁阳县三度美口腔门诊部，住所地祁阳县。经营者：钟继辉，男，住祁阳县。上诉人陈洪明、湖南雅贞投资管理有限公司（以下简称雅贞公司）因与被上诉人肖秋华、雷志勇、祁阳县三度美口腔门诊部（以下简称三度美口腔门诊部）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2019）湘1121民初1453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。陈洪明、雅贞公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判上诉人不承担拖欠租金和违约金；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人雅贞公司是企业法人，不能设立祁阳县复升口腔门诊部，不具有租赁涉案房屋的基本前提，不是本案的适格主体，不能作为合同承租人。陈洪明在转让祁阳县复升口腔门诊部时，也是以个人名义进行转让的，而不是以公司名义转让；二、陈洪明与雷志勇之间的关系不是转租，而是转让。雷志勇收购祁阳县复升口腔门诊部的所有权和经营权，财、物、人员一并交给全部移交给雷志勇，经营所用门面（即涉案租赁房屋）的承租权自然也一同转让给雷志勇。陈洪明配合雷志勇办理了注销登记后，雷志勇又在涉案租赁房屋重新申请办理注册登记祁阳县三度美口腔门诊部；三、本案中一审原告所诉的拖欠房屋租金和违约金应当由雷志勇和三度美口腔门诊部承担，而不是两上诉人。综上所述，本案中，陈洪明以祁阳复升口腔医院名义签订合同承租，实际使用房屋的为祁阳县复升口腔门诊部，涉案租赁房屋的实际承租人变更为雷志勇和三度美口腔门诊部，请求查明事实并改判上诉人不承担相关法律责任。肖秋华辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案事由是房屋租赁合同纠纷，我们要求租赁合同相对方承担相关费用是合理的，至于雷志勇和三度美口腔是否需要承担责任，如何承担责任不在我们的租赁合同关系之内，一审法院判决租金的支付终止时间是庭审终结之日，因为陈洪明与雅贞公司提起上诉，所以双方租赁合同关系存续，我方认为上诉期间租金应当继续支付至二审结案之日。雷志勇辩称，我和湖南三度美医疗管理有限责任公司是雇佣关系，我是被其聘请为原审第三人祁阳县三度美口腔门诊部的法人代表及负责人，收购协议是总部让我去签订的，是我签的字，我是湖南三度美医疗管理有限责任公司的雇员，不应该由我个人承担本案的责任，应该由雇主承担责任。祁阳县三度美口腔门诊部辩称，我国法律对于房屋租赁合同的主体要求并没有特别的限制，本案不管是上诉人陈洪明还是上诉人雅贞公司都是适格的承租人。雅贞公司是否有资质设立个体工商户以及实际使用者是谁，与本案房屋租赁合同没有本质上的联系。雅贞公司和陈洪明在签订房屋租赁合同后，只要不是从事非法活动，并不影响房屋租赁合同的效力及租赁合同的主体。虽然租赁后设立的祁阳复升口腔门诊部被整体转让给雷志勇，但承租权的转让不同于已属于转让方的人财物转让，承租人转租房屋有约定要经房主同意的必须经房主同意。根据房屋租赁合同约定，承租方因经营问题转让出租屋，应与出租方协商。上诉人没有证据证明原审被告雷志勇收购祁阳复兴口腔门诊部后各方已同意变更雷志勇作为承租人代替履行房屋租赁合同，也没有证据证明陈洪明、雅贞公司与肖秋华已进行协商同意解除租赁合同并就免除合同义务达成了合意。上诉人陈洪明在其与房主肖秋华签订的房屋租赁合同复印件上注明“七个工作日处理协调此事”并亲笔签名就很好的说明了承租方的主体并未变更。现在的祁阳县三度美口腔门诊部不能因一个相同的名称而承担与其没有任何关系的法律责任。肖秋华向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告雅贞公司、陈洪明的《房屋租赁合同》；2、判令被告雅贞公司与被告陈洪明、雷志勇共同向原告支付2019年度租金共计人民币60,000元；3、判令被告雅贞公司、陈洪明支付原告违约金330,000元；4、判令被告雅贞公司与被告陈洪明、雷志勇赔偿改装房屋给原告造成的损失共计人民币50,000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月24日被告陈洪明为筹备成立祁阳人民医院口腔分院、祁阳县复兴口腔医院，其作为乙方承租方与原告肖秋华作为甲方签订了《房屋租赁合同》，租赁原告位于祁阳县浯溪镇民生南路中段（祁阳县龙山街道办事处百花东路）的一楼双门面房屋作为其筹备医院的医疗用房。被告陈洪明作为雅贞公司法定代表人，用雅贞公司专用章在该合同进行了盖章和签名。《房屋租赁合同》约定：该房屋租赁期10年，自2017年3月24日起至2027年4月3日止（10天作为装修期）；第一年租金为50,000元，以后逐年增加10%，即每年增加5,000元，每年租期到期前付清次年房租；乙方在租赁期内在不破坏房屋主体机构及房屋安全的前提下有权对房屋进行适当装修；乙方应合理使用其所承担的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施破坏的，乙方应立即负责修复或赔偿。租赁期间，乙方如因经营问题转让出租屋，应与甲方协商。转让后，本合同对新的房屋所有权和各方继续有效，租金不变动，其至合同期满。即再协商其他事宜。甲方违反本合同约定，提前收回房屋的应按照合同总租金的200%支付违约金。乙方未按合同之条款提前退租终止合同履行，甲方由此造成的损失按合同总租金200%违约金赔偿。如支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；（1）未经甲方同意，拆改变动房屋结构。（2）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（3）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。合同签订后，被告雅贞公司于2017年3月25日通过其银行账户向原告指定的收款人蒋清明的中国建设银行银行账户二次分别转账48,000元和6,000元，共计54,000元用于交纳第一年房租50,000元及房屋押金等。之后，承租人对租赁房屋进行了装修用于作为由被告陈洪明为经营者成立的祁阳复兴口腔门诊部的经营场地。2017年12月8日，被告陈洪明委托其弟陈洪斌与被告雷志勇签订了祁阳复兴口腔门诊部收购协议，将祁阳复兴口腔门诊部包括原租赁房屋在内的相关资质、物资、人员及经营门面等所有权、经营权及原租赁房屋的承租权进行了全部转让。2018年1月26日，被告雷志勇作为个体工商户的经营者在祁阳县市场监督管理局注册成立了祁阳县三度美口腔门诊部，并将涉案租赁房屋一楼双门面的门头招牌更换成三度美口腔门诊及室内部分更改装修；2018年3月26日，祁阳县三度美口腔门诊部通过全海燕银行账户（附言用途：三度美口腔房租）向原告指定的原收款人蒋清明的中国建设银行银行账户转账55,000元；2018年11月2日，祁阳县三度美口腔门诊部经营场所由原租赁房屋（祁阳县龙山街道办事处百花东路）变更登记至祁阳县龙山街道办事处人民东路皇府商业步行街A栋二楼。之后，祁阳县三度美口腔门诊部将在租赁房屋内的财物陆续搬迁至变更后新的经营场所，原租赁房屋现已实际空置不再营业，原告亦未将其另作他用或重新发租；2019年5月10日，原告因未能收到房屋租金要求被告雅贞公司、陈洪明给付，被告陈洪明在原双方签订的房屋租赁合同复印件上注明“七个工作日处理协调此事”并亲笔签名。后因各方协调处理未果，原告诉至法院。另查明，2017年1月8日雅贞公司工商登记变更为陈洪明的自然人独资公司，该公司在2017年3月24日签订《房屋租赁合同》盖公章时为陈洪明的个人独资公司，现该公司已变更为陈洪明和陈洪斌共同投资或控股的有限责任公司。2019年4月12日，本案第三人经营者钟继辉注册成立了现在的祁阳县三度美口腔门诊部，另被告雷志勇于2018年1月26日成立的原祁阳县三度美口腔门诊部已被注销。一审法院认为，案件争执的焦点有：一、《房屋租赁合同》承租人主体的认定问题；二、原告提出解除合同是否符合法律规定的问题；三、《房屋租赁合同》相关法律责任的承担问题。详述如下：第一，关于《房屋租赁合同》承租人主体的认定问题，其中双方争执焦点如下：（一）被告雅贞公司是否案件适格的主体及合同抬头与落款签章的主体不一致时合同主体的认定问题?法院认为，被告雅贞公司主体适格，应认定湖南雅贞投资管理有限公司、陈洪明均系案件合同承租人。理由：陈洪明作为经营者为筹备成立祁阳复兴口腔门诊部而与原告签订合同，其既是签约承租人也是实际承租人，其在签订合同时又作为自然人独资的雅贞公司的法定代表人在合同落款盖章处用公司专用章进行盖章和签名且其后通过公司账户进行银行转账支付房租来实际履行合同的行为，应视为雅贞公司和陈洪明事实上同为筹备成立祁阳复兴口腔门诊部的发起人，故认定陈洪明及其独资公司均为合同承租人。雅贞公司、陈洪明辩称合同实际承租人为祁阳复兴口腔门诊部，而祁阳复兴口腔门诊部是由陈洪明个人作为经营者注册成立的个体工商户，实际承租人应为签订合同的陈洪明个人，雅贞公司虽有盖章，但并未因此受益和亏损，因而雅贞公司不是案件适格主体与事实不符，其辩称理由法院不予采纳。（二）房屋转租后承租人主体是否变更的问题？法院认为，房屋转租后承租人主体并未变更为雷志勇和祁阳县三度美口腔门诊部。理由：根据合同约定，乙方如因经营问题转让出租屋，应与甲方协商。根据被告陈洪明、雅贞公司提供的证据及当事人陈述，尚无法证明被告雷志勇收购祁阳复兴口腔门诊部后各方已同意变更雷志勇作为承租人代替履行房屋租赁合同以及陈洪明、雅贞公司与原告已进行协商同意解除租赁合同并免除合同义务达成了合意，故被告陈洪明、雅贞公司作为合同承租方，仍应依照合同约定承担相应责任；对被告陈洪明辩称，根据房屋租赁合同第7条之规定，陈洪明可以转租房屋，转租后依法从事口腔行业没有违反用途，且合同并未约定在转租时需要签订协议。原告因房租问题向被告陈洪明询问过相关情况，陈洪明在转租前告知过原告丈夫蒋清明，故被告陈洪明转租行为并不违约，原告与被告陈洪明签订的合同自复升口腔收购后就已经解除，承受该房屋的承租方变更为雷志勇和三度美，应当由雷志勇和三度美履行转租后的合同权利义务这一辩称理由，不予采纳。（三）案件第三人祁阳县三度美口腔门诊部是否为转租后的实际承租人问题？法院认为，第三人祁阳县三度美口腔门诊部不是转租后的实际承租人。理由：雷志勇原成立的祁阳县三度美口腔门诊部已被注销，现第三人祁阳县三度美口腔门诊部系2019年4月12日由钟继辉为经营者注册成立的个体工商户，两者在法律上并非同一主体，故第三人并非案件的实际承租人和适格主体。第二、关于原告提出解除合同是否符合法律规定的问题。法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。案件中，三被告在原告起诉至今均未支付拖欠房租款，故对原告以被告拒支付原告租金，违反租赁合同，被告严重违约应解除房屋租赁合同的诉请，法院予以支持。案件房屋转租后，次承租人对租赁房屋更换了铺面门头招牌并进行室内局部简易装修至今达一年以上以及更换付款人支付房租的事实，原告未提出异议，可以视为出租人知道或者应当知道转租的事实且在六个月内没有提出异议，应当认定出租人已默许转租行为；对原告以不知道转租的事实，只知道换了付款人，门头的变化不代表承租主体的变化，当时原告在长沙不在祁阳且从法律来说，如转租是需要与房屋所有人签订协议等理由来证明原告不知道房屋已转租的事实，不予采信；故对原告以被告未经原告同意下擅自转租严重违约应解除房屋租赁合同的请求，不予支持。第三、关于《房屋租赁合同》相关法律责任的承担问题，其中双方争执焦点如下：（一）三被告雅贞公司、陈洪明、雷志勇是否应共同向原告支付2019年度租金60,000元及共同赔偿改装房屋给原告造成的损失50,000元的问题？法院认为，应由被告雅贞公司和陈洪明向原告支付房屋租赁合同解除前按月计算拖欠的房屋租金，原告诉请要求被告赔偿改装房屋损失不予支持。理由：1、关于确定三被告是否需要共同承担责任的问题。法院认为，原告肖秋华与雅贞公司、陈洪明签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，双方应按照合同约定履行义务。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。案件被告雷志勇系房屋转租后的次承租人，转租合同关系不属案件审理范围，故其并非案件合同的相对方，无须与被告雅贞公司、陈洪明共同承担责任；2、关于确定拖欠房租金额问题。法院认为，被告雅贞公司、陈洪明应当向原告支付2019年度租金30,000元。理由：本案中，尽管次承租人雷志勇于当年度租期到期前已事实上进行了搬迁并不再经营租赁房屋，但是尚无证据证明其或者承租人已履行明确告知出租人不再使用租赁房屋和进行房屋移交的行为，故对房屋租赁合同解除前按月计算拖欠的房屋租金应由承租人雅贞公司和陈洪明共同承担。根据法院采信的证据，截至法庭辩论终结时止，被告实际有6个月的房租共计30,000元未付，故被告雅贞公司、陈洪明应当向原告支付2019年度租金30,000元；3、关于赔偿改装房屋给原告造成的损失50,000元的问题。法院认为，原告诉请要求被告赔偿改装房屋给原告造成的损失50,000元不予支持。理由：承租人根据经营需要在符合法律规定和合同约定的情况下对租赁房屋进行装修是其行使承租权利的体现，原告未能提供证据证明被告在违反法律和合同约定破坏房屋主体结构等情况进行装修的事实及造成损失具体金额的依据，应由其自行承担举证不能的法律后果，故对原告要求被告赔偿改装房屋给原告造成的损失50,000元的请求，法院不予支持。被告雅贞公司、陈洪明提出的原告主张恢复原状出资5万元改装，实际上并未出资改装同时原告也没有提供证据证明被告陈洪明在房屋租赁前的房屋状况和被告陈洪明转租该房屋时的房屋结构变化，被告陈洪明没有对房屋主体结构进行改装，只是进行了适当的装修装饰，因此原告主张的改装赔偿不应得到支持的抗辩理由成立，法院予以采纳。（二）被告雅贞公司、陈洪明是否应当支付原告违约金330,000元的问题。法院认为，原告要求被告雅贞公司、陈洪明支付违约金330,000元过高，应酌情减少。理由：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案件双方约定的违约金为总合同金额的200%，原告在起诉时调整为前三年房租总额的200%计算违约金依然明显高于造成的实际损失，应予以减少。房屋租赁合同解除后未履行完毕期间的租金为出租人的预期收益并非实际损失，不能以此作为损失金额认定的依据，考虑原告闲置的出租房屋重新发租需要一定时间因而造成的实际租金损失及预期收益等综合因素，根据公平诚信原则酌情以当年度一年的合同房租60,000元确定作为违约金。综上所述，对原告的诉讼请求，法院予以部分支持。另被告向原告交纳的房屋押金等款因各方当事人均未主张权利，案件不作处理，应由当事人另行协商解决。被告雷志勇、第三人祁阳县三度美口腔门诊部经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响法院按照查明的事实依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告肖秋华与被告湖南雅贞投资管理有限公司、陈洪明签订的《房屋租赁合同》；二、被告湖南雅贞投资管理有限公司、陈洪明应于本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告肖秋华支付截至法庭辩论终结时止拖欠六个月的房屋租金30,000元；三、被告湖南雅贞投资管理有限公司、陈洪明应于本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告肖秋华支付违约金60,000元；四、驳回原告肖秋华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,900元，由原告肖秋华负担5,900元，被告湖南雅贞投资管理有限公司、陈洪明负担2,000元。二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案各方当事人主要争执以下焦点问题：一、关于上诉人雅贞公司、陈洪明是否是本案承租主体的问题。1、陈洪明作为经营者为筹备成立祁阳复兴口腔门诊部而与被上诉人肖秋华签订合同，其既是签约承租人也是实际承租人，其在签订合同时又作为自然人独资的雅贞公司的法定代表人在合同落款盖章处用公司专用章进行盖章和签名且其后通过公司账户进行银行转账支付房租来实际履行合同的行为，应视为雅贞公司和陈洪明事实上同为筹备成立祁阳复兴口腔门诊部的发起人，故应认定上诉人陈洪明及其雅贞公司均为合同承租人。上诉人雅贞公司上诉提出其是企业法人，不能设立祁阳县复升口腔门诊部，不具有租赁涉案房屋的基本前提，不是本案的适格主体，并无明确法律依据，对其上诉理由，本院不予支持。二、关于本案原审原告肖秋华所诉房屋租金及违约金应当由谁承担的问题。上诉人肖秋华与被上诉人雅贞公司、陈洪明签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，双方应按照合同约定履行义务。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。被上诉人雷志勇系房屋转租后的次承租人，故其并非本案合同的相对方，无须与上诉人雅贞公司、陈洪明共同承担责任。另上诉人陈洪明、雅贞公司提供的证据，尚无法证明被上诉人雷志勇收购祁阳复兴口腔门诊部后各方已同意变更雷志勇作为承租人代替履行房屋租赁合同以及陈洪明、雅贞公司与被上诉人肖秋华已进行协商同意解除租赁合同并免除合同义务达成了合意，故上诉人陈洪明、雅贞公司作为合同承租方，应依照合同约定承担本案相应责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人陈洪明、湖南雅贞投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  彭样平二〇二〇年三月二十日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。