福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终499号 上诉人（原审被告）：福建西雅图置业有限公司，住所地福建省闽清县闽江大道1号理想湾小区5－001室。 法定代表人：杨明华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄玉玲，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林琦，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赖焕荣，男，1969年8月19日出生，汉族，住福建省闽清县。 被上诉人（原审原告）：陈爱玉，女，1969年3月19日出生，汉族，住福建省闽清县。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：林赛莺，福建闽润律师事务所律师。 上诉人福建西雅图置业有限公司（以下简称西雅图公司）因与被上诉人赖焕荣、陈爱玉商品房销售合同纠纷一案，不服福建省闽清县人民法院（2019）闽0124民初2313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人西雅图公司的委托诉讼代理人黄玉玲和被上诉人赖焕荣、陈爱玉的共同委托诉讼代理人林赛莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西雅图公司上诉请求：1.维持一审民事判决第一项;2.撤销一审民事判决第二项、第三项;3.驳回赖焕荣、陈爱玉的其他诉讼请求；4.赖焕荣、陈爱玉承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、因为赖焕荣、陈爱玉所在的理想湾小区一期业主存在“两违”现象，西雅图公司才未能在合同约定期限内办理讼争商品房的房屋所有权初始预登记。对此西雅图公司没有任何过错，无需承担逾期办证的违约责任。一审法院判决西雅图公司支付逾期办证违约金缺乏依据，应予纠正。二、即使西雅图公司存在逾期办证的情形，也应按照合同约定的日十万分之一标准支付违约金。 赖焕荣、陈爱玉辩称，一、《商品房买卖合同》签订后，赖焕荣、陈爱玉已依约交纳了全部购房款，西雅图公司依约应于交房之日起60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由西雅图公司提供资料交付赖焕荣、陈爱玉，但西雅图公司未履行上述约定义务，致使赖焕荣、陈爱玉至今无法办理不动产权证，因此，违反合同约定的是西雅图公司，依法应当承担逾期办证的违约责任。二、关于一审判决关于违约金的计算比例的判决，赖焕荣、陈爱玉认为涉案合同是格式合同约定的违约金比例过低，且西雅图公司是过错方，一审法院予以调整合情合理。西雅图公司所谓一审关于违约金的计算方式是增加了其负担的诉请，完全没有事实和法律依据。 赖焕荣、陈爱玉向一审法院提出诉讼请求：1.判令西雅图公司支付逾期违约金52962.36元【违约金计算方式：赖焕荣、陈爱玉已付购房款715694元×0.01%×逾期天数740天（逾期天数暂从2017年8月19日起计至2019年8月28日）实际违约金计至西雅图公司将办理房屋权属登记所需资料交付赖焕荣、陈爱玉之日止】；2.判令西雅图公司立即办理房屋所有权初始预登记，并将赖焕荣、陈爱玉办理房屋权属登记所需资料交付赖焕荣、陈爱玉；3.本案的诉讼费、保全费等诉讼费用由西雅图公司承担。 一审法院认定事实：2015年2月24日，赖焕荣、陈爱玉与西雅图公司签订了《商品房买卖合同》及附件，约定赖焕荣、陈爱玉向西雅图公司购买位于闽清县，总价为715694元；签约当日赖焕荣、陈爱玉支付215694元作为首期购房款，余款500000元向银行办理按揭贷款；西雅图公司应当在2017年2月28日前将符合约定条件的商品房交付赖焕荣、陈爱玉使用；商品房达到交付使用条件后，西雅图公司应当书面通知赖焕荣、陈爱玉办理交付手续。双方进行验收交接时，西雅图公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单;西雅图公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由西雅图公司提供的资料交付赖焕荣、陈爱玉。如因西雅图公司的原因，赖焕荣、陈爱玉不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：赖焕荣、陈爱玉不退房，西雅图公司自逾期之日起每日按已付房价款的0.001%向赖焕荣、陈爱玉支付违约金等条款。2017年5月21日，西雅图公司将案涉商品房交付赖焕荣、陈爱玉使用。 另查明，闽清县“两违”综合治理专项行动领导小组办公室于2017年11月15日发函至闽清县房地产管理所，限制办理理想湾一期5#、6#、7#、8#、9#、10#楼业主产权的登记、交易、抵押等相关手续。2019年8月16日，闽清县“两违”综合治理专项行动领导小组办公室根据一审法院受理的商品房销售合同纠纷中关于理想湾小区5#、6#、7#、8#、9#、10#楼采光井部位被西雅图公司违规浇筑水泥坪的认定，解除前述业主产权的登记、变更、抵押等手续办理限制，但西雅图公司至2019年10月9日止仍未向闽清县不动产登记和交易中心申请办理开发项目不动产首次登记（总登记），故案涉商品房无法办理产权证。 一审法院认为，《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。双方当事人的主要争议焦点如下：一、西雅图公司是否构成违约。合同签订后，赖焕荣、陈爱玉已依约交纳了全部购房款，西雅图公司依约应于交房后60日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由西雅图公司提供的资料交付赖焕荣、陈爱玉，但西雅图公司未履行上述约定义务，致使赖焕荣、陈爱玉无法办理不动产权证，故西雅图公司已构成违约，应承担相应的违约责任。西雅图公司抗辩系赖焕荣、陈爱玉违建违修导致其无法办理初始登记，但所提供的证据尚不足以证明其上述主张，故对该抗辩，不予支持。案涉商品房现因未办理开发项目不动产首次登记（总登记），尚不具备办证条件，待条件成就后，西雅图公司应履行办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付赖焕荣、陈爱玉。二、违约金的计算标准及计算期间。关于违约金的计算标准问题，现赖焕荣、陈爱玉不主张退房，要求西雅图公司应自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付违约金。一审法院结合西雅图公司已向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也未给业主造成难以弥补的损失等实际履行情况，考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，一审法院酌定逾期办证违约金按每日0.0075%的标准计算。关于违约金的计算期间问题，案涉商品房实际交房使用时间为2017年5月21日，交房使用后第90日为2017年8月19日，双方同意在此之后开始计算违约金，故违约金的计算期间应为自2017年8月20日起至西雅图公司办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由西雅图公司提供的资料交付赖焕荣、陈爱玉之日止。 综上所述，对赖焕荣、陈爱玉的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、福建西雅图置业有限公司应于具备办证条件之日起十日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付赖焕荣、陈爱玉；二、福建西雅图置业有限公司于本判决生效之日起十日内向赖焕荣、陈爱玉支付逾期办证违约金（违约金以已付购房款总额715694元为基数，按每日0.0075%的标准，自2017年8月20日起计算至福建西雅图置业有限公司将办理权属登记需要由其提供的资料交付赖焕荣、陈爱玉之日止）；三、驳回赖焕荣、陈爱玉的其他诉讼请求。如果福建西雅图置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1371元，减半收取685.5元，由赖焕荣、陈爱玉负担25元，福建西雅图置业有限公司负担660.5元。 本院二审期间，双方没有提交新证据。根据现有证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，赖焕荣、陈爱玉与西雅图公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行义务。依据合同约定，“西雅图公司依约应于交房之日起60日内向相关房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”。西雅图公司主张因赖焕荣、陈爱玉所在的理想湾小区一期业主存在“两违”现象，西雅图公司才未能在合同约定期限内办理讼争商品房的房屋所有权初始预登记。但根据本院审理的讼争楼盘系列案中查明的事实，理想湾小区一期违建部分系西雅图公司在售楼时承诺赠送，并由西雅图公司搭建完成，该行为并非业主个人行为，故西雅图公司的上诉理由不能成立，西雅图公司应承担逾期办证的违约责任。 另，虽合同约定的逾期办证违约金标准为已付购房款的0.001%，但该标准明显过低，一审法院结合本案案情将逾期办证违约金调整为已付购房款的日十万分之七点五，已臻合理，本院予以维持。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1371元，由福建西雅图置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  池开通 审判员  缪 羽 审判员  庄彩虹 二〇二〇年三月十六日 书记员  王亚珊