安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖17民终48号 上诉人（原审原告）：青阳县传艺工艺品有限公司,住所地安徽省青阳县蓉城镇开发区平岗路农民工创业园内,统一社会信用代码91341723MA2N60E54T(1-1)。 法定代表人:柳学南,该公司经理。 被上诉人（原审被告）：青阳县祺嘉包装材料有限公司,住所地安徽省青阳县经济开发区东河园,统一社会信用代码91341723MA2N8UUH7W（1-1）。 法定代表人:赵云庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵霈，该公司经理。 上诉人青阳县传艺工艺品有限公司（以下简称传艺公司）与被上诉人青阳县祺嘉包装材料有限公司（以下简称祺嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2019）皖1723民初2457号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年2月27日公开开庭进行了审理。上诉人传艺公司的法定代表人柳学南，被上诉人祺嘉公司的委托诉讼代理人赵霈参加诉讼。本案现已审理终结。 传艺公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判祺嘉公司赔偿其经济损失45000元；一、二审诉讼费用由祺嘉公司负担。事实和理由：1、2019年3月房租涨价，被上诉人称当年8月底可能要搬走，并约定带其与青阳县瑞艾特科技产业有限公司（房东，以下简称瑞艾特公司）直接签订租房合同。实际被上诉人厂房在9月28日才搬迁完。9月4日被上诉人带第三方与瑞艾特公司签订租房合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。瑞艾特公司也曾承诺在祺嘉公司不租时将案涉厂房租给其。2、祺嘉公司将案涉厂房转让给楼岑，恶意串通，损害其利益。3、租赁合同约定因故不能出租的，应提前三个月通知并协商有关事项，但祺嘉公司并未明确告知并与其协商。4、其将厂房移交给第三方，是依法采取的止损措施，一审未判决继续履行合同，无事实基础。5、其在一审提交对其损失的评估申请，后同意放弃。因调解不成，其多次要求申请评估，一审予以拒绝。6、供电局缴费清单证实截至9月26日，预存电费仍有余额，厂房断电与祺嘉公司有关。7、祺嘉公司多收取其水费1000元，一审应予以处理。8、瑞艾特与楼岑签订合同的真实性存疑，且其在同等条件下有优先承租权。 祺嘉公司辩称，其已提前告知传艺公司不再租赁；其在承租年限内将案涉房屋转租给传艺公司；厂房断电是由于传艺公司不交电费，传艺公司无证据证明是其断电的。 传艺公司向一审法院起诉请求：1.判令祺嘉公司恢复供电,履行《租房协议》；2.判令祺嘉公司赔偿损失45000元(每天3000元/天,从2019年9月24日起暂计至15天)并承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实和证据：对传艺公司提供的证据三，因祺嘉公司对其真实性无异议，予以认定；但对于传艺公司认为该份协议长期有效的主张，祺嘉公司认为其与房东的租赁合同于2018年5月19日到期，后与房东口头协商租期至2019年8月31日止，另其是转租给传艺公司，所以该份协议不可能为长期有效，应为无固定期限合同。对此，结合传艺公司提供的证据十柳学南与瑞艾特公司江耘谈话内容，经审查认为，虽然《租房协议》中约定：“租期以2017年3月22日起计算，长期有效。”但协议中也明确了：“甲方同意将平岗路工业园区的厂房转租给乙方”，即祺嘉公司系转租方并不是厂房的所有人即出租方。根据传艺公司法定代表人在庭审中陈述祺嘉公司在2019年年初就一直对他说租期到2019年8月31日届满，则结合对青阳县瑞艾特科技产业有限公司（以下简称瑞艾特公司）江耘、朱朱卫国的谈话及所提供的瑞艾特公司与第三方楼岑签订的《厂房租赁合同》，瑞艾特公司在2018年雨季时即知晓祺嘉公司将部分厂房转租给传艺公司的事实来看，瑞艾特公司在知道承租人转租时，在法律规定期限内未提出异议，应视为其对祺嘉公司转租行为的同意，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同解释》）第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”的规定，本案祺嘉公司在与瑞艾特公司约定的2019年8月31日租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同，祺嘉公司后搬离租赁厂房，则祺嘉公司与传艺公司的转租期限超过祺嘉公司与瑞艾特公司约定的2019年8月31日租赁期限部分的约定无效，双方租赁期限应截至2019年8月31日届满。至于瑞艾特公司在传艺公司转租合同到期后，未与传艺公司签订租赁合同，而于2019年9月4日与第三方楼岑签订《厂房租赁合同》，不属本案审理范畴，但该份证据能够证明系瑞艾特公司与第三方楼岑签订了租赁合同，则对传艺公司认为系祺嘉公司未经其公司同意私自将厂房转租给第三方的相关主张，不予采信。传艺公司提供的证据四、证据五及证据九收据两张，虽然祺嘉公司的赵霈在证据五录音中说过停电封门之类的话，但结合双方在庭审中的陈述及第二次庭审中祺嘉公司所提供的两份证据，和瑞艾特公司向本院提供的《厂房租赁合同》及园区中心供电所向本院出具的证明和所附交费明细，综合认定事实如下：祺嘉公司在租赁瑞艾特公司厂房期间，使用的是青阳县方舟工贸有限公司（以下简称方舟工贸）名下的IC卡，用电方式为IC卡预存电费（即刷卡电量使用完不购电后自动断电），传艺公司在转租期间的电费先由祺嘉公司向方舟工贸名下的IC卡预存电费，传艺公司及另一租赁瑞艾特公司厂房的王宝成，在用电后凭其所装分表上实际用电量向祺嘉公司补缴电费。2019年9月4日瑞艾特公司将祺嘉公司租赁到期的厂房出租给楼岑，双方签订了书面的《厂房租赁合同》。2019年9月13日，祺嘉公司将方舟工贸的IC卡移交给楼岑。2019年9月14日，传艺公司与祺嘉公司对传艺公司所用水电费进行结算，从中扣除传艺公司为祺嘉公司制作公司广告牌费用1500元后，传艺公司向祺嘉公司支付了余下水电费共计1400元。2019年9月18日祺嘉公司将电线拆除，2019年9月19日，传艺公司自行架设了电线。2019年9月23日厂房断电。2019年8月20日，方舟工贸IC卡交费明细上显示预存电费为1000元、2019年9月9日预存电费600元，2019年9月9日该IC卡上扣缴电费为1328.75元。2019年9月26日，楼岑向方舟工贸IC卡预存电费4000元，2019年10月9日，该IC卡上自动扣缴电费655元，余额显示为2917.43元。则根据园区中心供电所证明上所载“用电方式为IC卡预存电费（即刷卡电量使用完不购电后自动断电）”，2019年9月9日IC卡预存600元电费时，IC卡中预存电费应大于或等于当天所扣除的1328.76元。如2019年9月26日楼岑预存电费4000元时，IC卡上尚有预存电费或预存电费刷卡电量刚好用完的话，则截至2019年10月9日扣除655元电费后，楼岑预存电费余额应大于或等于4000元-655元=3345元，但实际余额仅为2917.43元，则在楼岑预存4000元电费时，IC卡应为欠费状态，根据刷卡电量使用完不购电后自动断电的规定，可以推断2019年9月23应为IC卡欠费而断电。证据六，结合对瑞艾特公司江耘的谈话笔录，能够证明瑞艾特公司知晓传艺公司转租其厂房的事实。证据七，祺嘉公司对此不予认可，且系传艺公司单方提供，传艺公司虽提出评估申请，后又放弃评估，则对该组证据的证明目的不作认定。证据八，照片本身并不足以证明瑞艾特公司知晓其转租事实。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。传艺公司认为其与祺嘉公司签订的《租房协议》长期有效，为此要求祺嘉公司恢复供电，履行《租房协议》，对此，结合上述对《租房协议》及相关证据的认定，瑞艾特公司在知晓祺嘉公司将部分厂房转租给传艺公司后，在法律规定期限内未提出异议，应视为其对祺嘉公司转租行为的同意，则根据《租赁合同解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”的规定，本案祺嘉公司在与瑞艾特公司约定的2019年8月31日租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同，祺嘉公司后搬离租赁厂房，则祺嘉公司与传艺公司的转租期限超过祺嘉公司与瑞艾特公司约定的2019年8月31日租赁期限部分的约定无效，双方租赁期限应截至2019年8月31日届满。现瑞艾特公司已于2019年9月3日将厂房租赁给第三方，祺嘉公司也于2019年9月13日将缴电费的IC卡移交第三方并搬离租赁厂房，另传艺公司陈述其设备基本上已经搬空，厂房已移交第三方，只是与第三方协商给其一个小房间放了一引起暂时没有搬的小东西，故其要求祺嘉公司为其恢复供电，履行《租房协议》，亦无事实基础，对其此项主张，不予支持。对于传艺公司认为祺嘉公司未提前三个月通知其搬离厂房，并在2019年9月23日将厂房断电，为此，要求祺嘉公司赔偿其各项损失计45000元。对此，经审查认为，因传艺公司法定代表人在庭审中陈述在2019年年初，祺嘉公司就一直对他说到2019年8月31日就不租了，并且祺嘉公司将原房东的电话都告知了他，另在2019年3月1日前原房东将房租由8元/㎡涨到10元/㎡，传艺公司知晓并认可，则本案双方签订的《租房协议》中虽约定：“甲方因故不能出租应提前三个月通知乙方并协商有关事项”，但并未约定必须是书面通知，则祺嘉公司在2019年年初就一直对传艺公司说其租到2019年8月31日就不租了，可以视为祺嘉公司已在三个月前通知传艺公司到2019年8月31日不能出租这一事实，同时传艺公司在此期间为祺嘉公司制作公司广告牌，并在庭审中认可祺嘉公司别处的厂房也搞得差不多了，则其也应知晓祺嘉公司在2019年8月31日租赁期限届满后，不再可能续租厂房的事实。至于传艺公司认为祺嘉公司当时说租赁期限到期后带其到原房东处续签合同，但事实上祺嘉公司2019年8月31日与瑞艾特公司续签了合同，并转让给了第三方，对此，因传艺公司未能提供证据证实祺嘉公司与瑞艾特公司续签了合同然后转租给第三方，且祺嘉公司提供的微信照片所载《厂房租赁合同》与瑞艾特公司后提供的《厂房租赁合同》一致，该合同能够证实系瑞艾特公司直接与第三方签订了租房合同，则传艺公司的上述主张无证据证实，且与事实不符，不予采纳。同时，传艺公司法定代表人认可祺嘉公司将原房东电话给了他，而事实上其也与瑞艾特公司商谈过续租事宜，则是瑞艾特公司未与其签订租赁合同，而不是祺嘉公司未经其公司同意私自将其公司已租赁厂房转租给第三方。对于传艺公司认为祺嘉公司擅自断电造成其公司设备及相关利益损失，因传艺公司主张的相关损失系其单方制作，祺嘉公司对此不予认可，传艺公司申请评估后又放弃申请，同时结合双方举、质证及调取证据的分析认定，祺嘉公司2019年9月13日即将电卡移交给第三方，2019年9月23日厂房断电，2019年9月26日第三方预交4000元电费，根据园区中心供电所出具证明及交费明细，能够证明2019年9月26日第三方预交电费时，IC卡处于欠费状态，则传艺公司提供的证据不足以证明2019年9月23日厂房断电系祺嘉公司人为操作，故其以此要求祺嘉公司赔偿因断电给其公司造成的各项损失，证据不足，不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回青阳县传艺工艺品有限公司的诉讼请求。案件受理费925元，减半收取计462.50元，由青阳县传艺工艺品有限公司负担。 本院二审期间，传艺公司提交了微信聊天记录的截屏图片，以证明到2019年9月17日电卡一直存放在王宝成厂房内。祺嘉公司质证认为微信记录的真实性其不清楚，传艺公司没有电用是因为没有交电费。本院经审查，传艺公司无正当理由未在举证期限内提供上述证据，且未提供原始载体，亦不足以达到其证明目的，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，祺嘉公司与瑞艾特公司约定租赁期间于2019年8月31日届满，传艺公司与祺嘉公司签订的租赁合同虽约定长期有效，但鉴于其系转租合同，其租赁期限不得超过祺嘉公司的剩余租赁期限，超过部分的约定依法应认定为无效。故该转租合同的租赁期间亦应于2019年8月31日前届满。祺嘉公司在2019年初已告知传艺公司租期于2019年8月31日届满。传艺公司上诉称“出租人与承租人对租赁期限另有约定”，但并未提交相应证据证明瑞艾特公司与祺嘉公司对租赁期限另作了约定。传艺公司提出瑞艾特公司曾承诺将案涉厂房租给其，且对瑞艾特公司与楼岑签订合同的真实性存疑，但其并未举出相应证据予以证实，且其与瑞艾特公司之间存在何种法律关系，不属于本案的审理范围。一审法院根据供电部门的证明及交费明细认定在2019年9月26日案涉电卡处于欠费状态，并无不当。传艺公司认为当时电费仍有余额，但未提交充分证据予以证实。传艺公司主张设备及相关利益损失，其在一审中曾申请对其损失进行评估，后明确表示撤回申请，其提供的相关证据不足以证实其主张的损失。传艺公司上诉认为其享有优先承租权，无法律依据，本院不予支持。传艺公司所提祺嘉公司向其多收取1000元水费，但其在一审中并未提出，故本案对该事项不予处理。 综上所述，上诉人传艺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费925元，由青阳县传艺工艺品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇二〇年三月六日 书记员  刘 铮