广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3626号上诉人（原审被告、反诉原告）：彭信洪，男，1953年4月2日出生，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴继深，男，1987年1月13日出生，汉族，住广东省海丰县。上诉人彭信洪因与被上诉人吴继深租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初24239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。彭信洪上诉请求：1.撤销一审判决，改判吴继深缴纳2019年7月至9月的场地占用费（合计7500元），及吴继深根据合同将7号商铺恢复原貌并用砖石砌回墙壁和修建厕所。2.本案一审、二审诉讼费用由吴继深承担。事实和理由：1.当吴继深向彭信洪电话询问拆除通知书时，彭信洪已明确表示7号商铺并不在拆除范围内，商铺至今仍在营业。2.吴继深一直将7号商铺上锁，从未提出交回钥匙，一直占用商铺。于2019年9月27日经一审法院调解后，才于该日下午交还7号商铺钥匙。故吴继深应支付案涉商铺2019年7月至9月的场地占用费，每月2500元，合计7500元。3.案涉商铺是位于联边六街工业商铺，是由联边经济联合社统一设计和建造，每间商铺格局一样，都有独立的厕所。吴继深于2017年9月15日租赁6号和7号商铺，装修时将两间商铺打通，并拆除7号商铺的厕所。一年前，吴继深将6号商铺退回，经其介绍转租出租，因当时承租人急着开业，不想吴继深拖太久时间恢复墙壁，才同意吴继深请装修师傅暂先用木板将两间商铺打通的间隔拦起来，装修师傅和6号商铺承租人可以对此作证。综上，请求二审法院依法查明事实，维护彭信洪的合法利益。吴继深辩称，在2019年6月12日，吴继深收到街道办拆迁通知后联系了案涉商铺房东，房东就通知6月份月底要搬迁，并答应退回押金，有聊天记录证明。然后吴继深就着手去搬迁，重新租赁了另外一个场地，并在6月23日全部搬迁完毕，房东也过来看了也知道情况。但是房东后来不解除合同，也不把押金退回来，并且很无理，吴继深没有办法只好起诉到法院。另外，彭信洪还要补偿吴继深2380元的利息和紧急搬迁费用6000元，及停产停业补偿15000元，临时安置费2500元。吴继深于2019年7月3日向一审法院起诉请求：1.判令彭信洪退还吴继深保证金10000元；2.本案诉讼费由彭信洪承担。彭信洪反诉请求：1.吴继深缴清2019年7月至9月的租金7500元；2.吴继深根据合同将涉案商铺恢复原貌（恢复厕所和墙壁）；3.本案诉讼费由吴继深负担。一审法院认定事实：2017年9月15日，彭信洪（出租人、甲方）与吴继深（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方同意将坐落于广州市彭西六街6-7号商铺出租给乙方作商铺使用。……三、甲乙议定上述商铺月租为5000元，租赁期限自2017年9月15日至2019年10月30日。租金按月结算，乙方应于每月1-5日前缴付本期租金给甲方，乙方在租用该商铺期间，每月应支付水电费、村委管理费等。四、1.签署合同时，乙方向甲方缴纳2个月租金作保证金即10000元，甲乙双方在租赁期满或协议终止租约之日，甲方经检查商铺及设备无损，电话费、水电费、垃圾费、有线电视费及村委管理费等费用结清后，乙方在交还商铺同时，甲方将保证金无息全数退还乙方。2.租赁期内，乙方若提早退租，甲方不退保证金及所剩余商铺租金及保证金。……3.甲方提前收回商铺，应提前30天通知乙方，并退还乙方所剩租金及保证金。4.租赁期内因征地拆迁的，双方不存在提早退租或提前收回商铺之问题，随时终止合同结算。……六、租赁期内，乙方负责承担下列责任：1.依约按时交纳租金，保证不改变商铺用途。……3.因使用需要进行商铺内外装修，须经过甲方书面同意并接受甲方对装修工程进行监督管理等等。上述合同签订后，吴继深向彭信洪缴纳了10000元保证金，彭信洪将涉案商铺交付吴继深使用。彭信洪委托其女婿龙毅负责租金的收取。双方当事人确认，原合同约定的吴继深承租的是两间商铺，一年前吴继深将6号商铺退回，后期只承租1间商铺，双方协商按照每月2500元缴纳租金。2019年6月12日，广州市白云区人民政府鹤龙街道办事处发出《关于拆除彭西六街1号违法建设的通知》，载明：联边经济联合社辖区内彭西六街1号建筑物位于华快三期50米范围内。根据白云区违法建设治理工作领导小组办公室《关于做好26条主干道50米范围内违法建设拆除计划的通知》的要求，责令联边经济联合社于2019年6月20日前完成自拆，否则街道办将组织强制清拆。2019年6月23日，吴继深与龙毅通过微信沟通，吴继深表示已按照龙毅的要求，清理并搬离了涉案商铺，要求龙毅去检查并收回商铺。本案审理过程中，吴继深称其于2019年6月22日搬离涉案商铺。2019年6月25日，其与彭信洪当面协商场地交还事宜，彭信洪不同意吴继深退租并拒绝拿回涉案商铺的钥匙。彭信洪则称其于2019年9月27日才实际收回涉案商铺。一审法院向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询案涉广州市白云区彭西六街6、7号的规划报建及产权情况。该局2019年10月14日复函称涉案商铺暂未查到相关《建设工程规划许可证》以及暂无建筑物产权记录。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，因本案涉案商铺未取得建设工程规划许可证，因此本案《租赁合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产应当返还。因此，彭信洪收取的保证金应当予以返还，吴继深要求彭信洪退还保证金10000元的诉讼请求，予以支持。关于彭信洪要求吴继深支付2019年7月至9月的租金7500元的反诉请求。根据吴继深提交的微信聊天记录，吴继深已于2019年6月23日告知龙毅其已清空涉案商铺，并要求龙毅过来清点、接收商铺。彭信洪确认其委托龙毅向吴继深收取租金，故应当视为彭信洪已收到吴继深要求交还商铺的通知。吴继深于2019年7月1日即诉至一审法院提起本案诉讼，故对吴继深陈述其于2019年6月底要求退场并交还钥匙，但彭信洪拒绝拿回钥匙的主张予以采信。彭信洪在对方明确要求退场并已搬离涉案商铺的情况下，未及时收回商铺所造成的损失即占有使用费应由其自行承担，故对于其要求吴继深支付涉案商铺2019年7月至9月的租金7500元的反诉诉讼请求，不予支持。彭信洪要求吴继深恢复涉案商铺的厕所以及6号、7号商铺间的隔墙的反诉请求。首先，吴继深抗辩称涉案商铺在交付之时就没有厕所，隔墙也并非其拆除的，彭信洪未提供证据证明其将涉案商铺交付吴继深时的原貌，应当承担举证不能的责任，故对吴继深的抗辩意见予以采纳。其次，涉案商铺属于未办理规划报建的违法建设，即租赁物本身具有违法性，彭信洪对违法建筑要求恢复原状的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2019年12月3日作出判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，彭信洪向吴继深退还合同保证金10000元；二、驳回彭信洪的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由彭信洪负担（上述受理费50元已由吴继深预交，吴继深同意由彭信洪在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给吴继深，一审法院不作退回）。反诉受理费25元，由彭信洪负担。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审庭询中，吴继深称彭信洪于2019年6月23日去到商铺现场时，商铺已经全部搬离清空。彭信洪表示其于6月23日确实到了现场。本院认为，本案当事人未提供证据证明案涉商铺已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定案涉《租赁合同》无效，并无不当，本院予以维持。合同无效，因该合同取得的财产应当返还，吴继深已经返还商铺，彭信洪收取的10000元保证金也应当予以返还，一审法院判令彭信洪退还保证金，处理并无不当，本院予以维持。关于吴继深是否应继续支付2019年7月至9月商铺占用费的问题。吴继深称其于2019年6月22日搬离案涉商铺，并于6月23日通知彭信洪去到商铺现场。彭信洪对此并未否认，只是表示不同意吴继深退租，并称其实际于2019年9月27日才实际拿到钥匙收回商铺。根据双方当事人的陈述，结合吴继深与彭信洪的代理人龙毅的微信聊天记录，可以认定吴继深在6月底已经搬离清空商铺，并通知彭信洪收回商铺。彭信洪确认其到过房屋现场，但与吴继深就退还押金、商铺交还条件未能达成一致，一审法院因此采纳吴继深的主张认定吴继深已经要求退场并交还钥匙但被彭信洪拒绝，并无不当，本院予以维持。在彭信洪明知商铺已被搬离清空的情况下，应当及时收回，否则应自行承担因未及时收回商铺所造成的扩大损失。彭信洪以没有收回钥匙为由，主张吴继深继续支付2019年7月至9月的商铺占有使用费，缺乏依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。关于彭信洪上诉要求吴继深恢复案涉商铺原状的问题，吴继深抗辩称商铺交付时就没有厕所，隔墙也并非其拆除，彭信洪并未提供确实充分的证据证明案涉商铺的原状，故彭信洪应对其举证不能承担不利后果。一审法院处理并无不当，本院予以维持。综上所述，彭信洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人彭信洪负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年三月三十日书记员  眭 翘黄晶晶