云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异103号异议人（被执行人）：朱冰清,女,汉族,1990年5月18日生,身份证登记住址:云南省昆明市盘龙区,委托诉讼代理人：刘必坤，云南大格律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵亚辉，云南大格律师事务所律师，特别授权代理申请执行人：招商银行股份有限公司昆明分行。统一社会信用代码：915300007312304164营业场所：昆明市五华区崇仁街1号招银大厦1、2层101号以及6-15层601号。法定代表人：彭才茂。委托诉讼代理人：李松，云南天外天律师事务所律师，一般授权代理。本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司昆明分行与被执行人朱冰清金融借款合同纠纷案件的过程中，异议人朱冰清向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人朱冰清提出异议请求称，1，纠正人民法院委托评估过程中的违法行为;2，申请对昆明市日新路德瀛华府小区B幢1单元第5-6层105号房屋重新评估;3，申请暂缓或中止对昆明市日新路德瀛华府小区B幢1单元第5-6层105号房屋的网拍执行程序。事实与理由为:异议人与申请执行人招商银行股份有限公司昆明分行金融借款合同纠纷执行一案已由法院受理,异议人的抵押财产已经评估并进入网拍公示阶段,异议人认为人民法院的委托评估过程中执行行为违法,昆明三阳开泰房地产土地资产评估有限公司做出的《房地产估价报告》存在内容不完整,程序严重违法,估价结论严重偏离市场价值等情形。一、人民法院的执行行为违法,请依法予以纠正。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条规定:“采取委托评估方式确定参考价的,人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序;双方当事人在指定期限内协商不成或者一方当事人下落不明的,采取摇号方式在名单分库或者财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序。双方当事人一致要求在同一名单子库中随机确定的,人民法院应当准许。”依据该规定,人民法院应当通知双方当事人在指定期限内协商确定三家评估机构,在指定期限内协商不成或一方当事人下落不明的情况下,才能由人民法院采取摇号的方式随机确定评估机构。但是，本案的执行法官并没有通知异议人协商选定评估机构,而是在评估报告作出后才通过公告的方式通知异议人。因此,异议人认为人民法院的执行行为违法,严重侵害其合法权益,也严重损害司法公正,请人民法院依法予以纠正。二、估价报告内容不完整,鉴定程序违法,估价结论缺乏依据。《房地产估价规范》7.0.1条规定,估价报告应当真实、客观、准确、完整、清晰、规范。该规范7.0.5条规定,估价报告必须包含估价技术报告,除非估价委托合同约定评估机构不向估价委托人提供估价技术报告。该规范4.2.5条和7.0.19条规定,估价报告还应说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。异议人发现本案估价报告中缺少估价技术报告,未包含规范中要求的可比实例名称、位置及附位置图和外观照片,且法院出具的《云南省昆明市西山区人民法院价格评估委托函》中并未要求评估机构不需提供估价技术报告。因此,异议人认为该估价报告内容严重不完整,鉴定程序严重违法,估价结论缺乏依据。如果人民法院依据该估价报告确定拍卖保留价进行司法拍卖,将严重损害异议人的合法权益。因此,请人民法院依法对异议人位于昆明市日新路德瀛华府小区B幢1单元第5-6层105号房屋进行重新评估。三、本案估价机构作出的估价结论不客观、不真实,严重偏离市场价值,应当重新进行评估。异议人近日在阿里拍卖网站上发现安宁市人民法院发布的一则房产拍卖公告,房产位于昆明市日新路德瀛华府小区C幢2单元7-8层207室,面积为299.07平方米,毛坯房,评估价为4406796元,每平方米价格为14735元。而异议人所有的房产同样处于昆明市日新路德瀛华府小区B幢1单元第5-6层105号,面积为296.11平方米,精装修,与安宁市人民法院委托评估的房产近在咫尺,面积仅仅相差2.96平方米,本案评估机构评估的价格却仅为3573752元,每平方米价格仅为12069元。总价竟然相差833044元,每平方米单价相差2666元。因此,本案估价机构作出的估价结论不客观、不真实,严重偏离市场价值,人民法院应当另行委托评估机构重新进行评估。综上所述,本案人民法院的执行行为违法,估价报告内容严重不完整,鉴定程序严重违法,估价结论缺乏依据、不客观、不真实,严重偏离市场价值。若依据该估价报告确定拍卖保留价进行司法拍卖,将严重损害异议人的合法权益,违背社会公平和正义。请人民法院纠正违法的执行行为,并另行委托评估机构重新进行评估,在评估报告作出前暂缓或中止对昆明市日新路德瀛华府小区B幢1单元第5-6层105号房屋的网拍执行程序。异议人朱冰清为支持其主张，向本院提交了以下证据材料：拍卖公告截图照片一份、房屋现场照片两份，以上证据材料均为复印件。本院查明，招商银行股份有限公司昆明分行与朱冰清借款合同纠纷一案，权利人招商银行股份有限公司昆明分行依据云南省昆明市明信公证处（2016）云昆明信证执字第322号执行证书向本院申请执行，本院于2017年1月4日立案执行，执行案号（2017）云0112执231号。上述执行证书载明执行标的为债务本金人民币一百六十八万元整、相对应的利息以及申请执行人为实现债权和抵押权而支付的全部费用，并载明招商银行股份有限公司昆明分行对位于昆明市日新路德瀛华府小区B幢1单元第5-6层105号房产（房屋所有权证号：昆房权证西山字第××号；他项权利证号：昆房他证西山字第××号）抵押物拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。执行过程中，申请执行人于2019年12月4日向本院提交评估申请书，申请法院依法指定资产评估公司评估案涉抵押房产。本院于2019年12月18日依法委托昆明三阳开泰房地产土地资产评估有限公司对上述抵押房产作出昆三阳房估[司]字2019第133号房地产估价报告，并于2020年2月26日将上述房地产估价报告送达给异议人，异议人于2020年3月9日提出上述执行异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。”第二十四条第一款规定“当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。”本案执行过程中，本院于2020年2月26日将昆三阳房估[司]字2019第133号房地产估价报告送达给异议人，但异议人并未在收到评估报告后五日内向本院提出书面异议，根据上述法律规定，异议人的异议申请不符合受理条件，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定：“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。”对于异议人不符合受理条件的异议申请，依法应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款、第二十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款之规定，裁定如下：驳回异议人朱冰清的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向昆明市中级人民法院申请复议。审 判 长  李江永人民陪审员  邓文美人民陪审员  孙昆琼二〇二〇年三月十八日法官助理周志良书记员曾子媚