山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民再35号 上诉人（一审被告）：李元胜，男，1971年5月17日出生，汉族，住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：王晓栋，山东恒日律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：胡爱莲，女，1946年12月14日出生，汉族，住山东省莱西市。 上诉人李元胜与被上诉人胡爱莲确认合同有效纠纷一案，山东省莱西市人民法院作出（2014）西民初字第223号民事裁定，驳回胡爱莲的起诉。胡爱莲不服，向本院提出上诉。本院作出（2014）青民一终字第2131号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。胡爱莲不服生效裁定，向检察机关申诉。山东省人民检察院向山东省高级人民法院提出抗诉。山东省高级人民法院作出（2018）鲁民再850号民事裁定，撤销原审裁定，指令山东省莱西市人民法院对本案进行审理。山东省莱西市人民法院作出（2019）鲁0285民再5号民事判决，李元胜不服一审判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日受理，依法组成合议庭，经过阅卷审查、询问当事人，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 李元胜上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回胡爱莲的起诉，或者改判《售（购）房契约》无效；2.一二审诉讼费用由胡爱莲承担。事实和理由：1.涉案房屋是铁路局职工宿舍楼，2012年宿舍拆迁补偿，该房屋是不可转让的产权不明标的物，且标的物已经不存在，所以合同无论是有效还是无效，都无法继续履行。本案是双方针对涉案房屋拆迁补偿款的归属问题产生的纠纷，属于政策性问题，需要由政府房产部门解决，不属于法院受理范围。2.在拆迁时涉案房屋仍是职工宿舍，没有进行首次登记，没有任何产权，不属于可以上市交易的房改房，李元胜只拥有房屋的使用权，所以胡爱莲更无法以买卖方式获得房屋的所有权，该所谓的房屋买卖合同无效。3.根据建设部《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》第五条规定，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市交易。铁道部1991年作出的《铁路住房制度改革指导性方案》文件规定，职工出售全部产权的住房需经铁路局批准。1996年济南铁路局作出的《济南铁路局出售公有住房实施办法》规定，职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后方可依法进入市场。李元胜与耿炳生协议买卖的房屋未取得合法产权证书，且住用未达到5年，依法不能上市交易。双方签订的房屋买卖协议违背上述规定，不应认定有效。4.涉案房屋为夫妻共同财产，李元胜未经其妻子同意，擅自出售涉案房屋，违法了物权法的规定，双方签订的房屋买卖协议不应认定有效。后李元胜提交补充意见：1.李元胜系在被逼无奈的情况下与耿炳生签订买卖协议，违背了李元胜的真实意思。2.李元胜在房屋的实际花费超过6万元，而耿炳生购买涉案房屋仅支付了2.6万元，价格上显失公平，该合同属于可撤销合同。3.耿炳生对房屋的取得并非善意。 胡爱莲辩称，双方就房屋已经全部交割完毕，房款和房产证均已交付对方，并且其已经住了八九年。综上，其认同一审法院的判决，请求二审驳回李元胜的上诉请求。 胡爱莲向一审法院起诉请求：确认其丈夫耿炳生（已去世）与李元胜于2005年3月25日签订的《售（购）房契约》属双方真实意思表示，合法有效；本案诉讼费用由李元胜承担。 一审法院认定事实：耿炳生与胡爱莲系夫妻关系，李元胜与陶娟系夫妻关系。李元胜和耿炳生均系铁路系统职工。1996年4月11日，济南铁路局根据《铁路部关于铁路住房制度改革指导性方案》的规定，制定了《济南铁路局出售公有住房实施办法》规定：“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后方可依法进入市场。” 2001年7月23日，李元胜以成本价9460元购买单位公有住房，未办理产权证书。 2005年3月25日，李元胜和耿炳生在见证人于中斌（李元胜工作单位领导）、吕殿臣的见证下签订了售房契约，当日交付房款、房屋。 另查明，耿炳生于2014年8月17日病故，去世时未立遗嘱。其法定继承人有妻子胡爱莲、儿子耿龙、女儿耿玲。耿龙与耿玲明确表示放弃对涉案房屋的继承，同意该房权益归胡爱莲所有。 一审法院认为，根据当事人主张的法律关系的性质，本案案由应为确认合同有效纠纷，原审将案由定为房屋买卖合同纠纷不当，应予纠正。 胡爱莲之夫耿炳生与李元胜作为完全民事行为能力人，在单位领导和同事于中斌、吕殿臣见证下，本着自愿、公平的原则，于2005年3月25日签订的《售（购）房契约》，是双方真实的意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，不损害国家、集体或第三人利益，不损害社会公共利益，也与《济南铁路局出售公有住房实施办法》中的相关规定无原则性冲突，应为合法有效合同。涉案房屋未取得房屋产权证、土地使用权证以及涉案房屋已拆迁的事实，并不影响对合同效力的认定。本案中，虽然李元胜之妻陶娟未在合同中签名，李元胜也未得到妻子的书面授权，但耿炳生基于李元胜与陶娟的夫妻关系，有理由相信李元胜具有代理权，加之耿炳生之行为出于善意且无过失，耿炳生与李元胜之间的民事行为具备民事行为的有效要件，故李元胜以此作为合同无效的理由不成立，违背了合同法关于诚实信用原则的规定。综上，胡爱莲之诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。李元胜之辩称，缺乏事实和法律依据，不予采纳。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决：胡爱莲之夫耿炳生与李元胜签订的《售（购）房契约》合法有效。一审案件受理费100元、速递费60元，由李元胜负担。 本院二审查明，耿炳生于2013年9月21日去世。 本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题：一、本案是否属于人民法院民事案件的受理范围；二、耿炳生与李元胜签订的《售（购）房契约》的效力如何认定。 关于焦点问题一，本院认为，本案系胡爱莲依据其丈夫耿炳生与李元胜签订的《售（购）房契约》，请求确认合同效力的纠纷，并非单位与职工之间或者职工之间涉及房改政策的房改房纠纷，属于人民法院民事案件的受理范围，原审对此认定正确。 关于焦点问题二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条将《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”。本案中，耿炳生与李元胜签订的《售（购）房契约》系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定等合同无效的情形。涉案房屋未办理产权登记、标的物是否存在、合同是否能够继续履行、签订买卖合同时李元胜对涉案房屋是否具有所有权、是否违反限售的相关规定、是否属于可撤销合同等，均不影响本案对合同效力的认定。双方签订的合同已实际履行近15年之久，在涉案房屋被拆迁的情况下，面对巨大的拆迁补偿利益，李元胜以合同无效为抗辩理由，违反诚实信用原则，不应得到支持。原审基于保护善意合同相对人、保护交易安全等因素，认定《售（购）房契约》合法有效，对李元胜的抗辩理由未予支持，并无不当。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人李元胜的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由上诉人李元胜负担。 本判决为终审判决。 审判长  王婧华 审判员  蒲娜娜 审判员  刘述明 二〇二〇年三月十日 书记员  唐潇慧 书记员  胡晓东