山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终1381号上诉人（原审原告）：济南信昌物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘增贤，总经理。委托诉讼代理人：于峰，男，济南信昌物业有限公司工作人员。委托诉讼代理人：孙吉东，济南市中东华法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：王长征，男，汉族，1969年9月17日出生，住山东省平阴县。委托诉讼代理人：王宗阁，山东齐创律师事务所律师。上诉人济南信昌物业有限公司（以下简称信昌公司）、王长征因物业服务合同纠纷一案，均不服山东省平阴县人民法院（2019）鲁0124民初2585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。信昌公司上诉请求：1.请求二审法院依据查明事实，依法支持信昌公司对王长征的违约金给付主张。2.本案的诉讼费用由王长征承担。事实与理由：一、事实部分。本案的基本事实是信昌公司是守约方，王长征是违约方，但原审判决却以信昌公司物业没有重大瑕疵为由驳回了信昌公司对违约金的诉讼主张，且并未说明事实及法律依据。二、适用法律部分。原审判决虽适用了相关违约责任条款，但并未因王长征的违约行为支持信昌公司的请求。三、类案同判原则。之前信昌公司就业主不履行物业服务合同的行为，均在原审法院起诉（包括物业费、违约金等）并获得了支持，但本案却未予支持。王长征辩称，一、王长征不应承担违约责任，且不认可违约条款的约定。日千分之三的违约金计算标准已经严重超出法律规定，王长征在假设违约的情况下对违约金过高的答辩并不代表自认违约。二、王长征并不认同类案同判原则为基本原则，且该原则并无法律规定。我国并不是实施判例法的国家，每个案件的事实不一致，当事人维护自己权益的方式、力度不一样会导致不同的结果。王长征上诉请求：1.请求法院撤销一审判决；2.请求法院依法改判王长征按照0.75元/月·平方米的标准支付信昌公司的物业费；3.判令信昌公司承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，二审法院应在查明事实的基础上依法改判。一审法院认定物业费标准为1.5元/月?平方米是错误的。1.一审法院认定“应以案涉房屋的实际类型核定物业费标准”是错误的；2.一审法院认定信昌公司为“自行下调收费标准”是错误的。二、一审法院认定事实的证据不充分，适用法律错误。三、一审法院认定不能适用《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》，是对事实的认定错误。四、一审法院适用行政法规的条文引用错误，用语不规范。信昌公司辩称，一、不论违约金的数额是多少，王长征违反了合同约定，应支付违约金。二、一审法院的三个类案判决都支持了信昌公司的违约金请求，只有此案没有支持。信昌公司向一审法院起诉请求：1.依法判令王长征向信昌公司支付物业服务费7157.6元及违约金11685.2元（自逾期之日至付清之日，以7157.6元为基数，按照每天千分之三计算）；2.诉讼费用由王长征承担。一审法院认定事实：关于信昌公司提供的物业服务是否符合合同约定的问题。信昌公司提交其单位“工作销客app”上下载的服务照片、签到表、值班日记（巡逻岗、门岗）、两份通知、车辆停放制度等证据，主张已及时全面尽职尽责地履行了物业服务合同义务；王长征质证称，对证据的真实性无异议，信昌公司只是制定了制度但没有落实到位，其提交的工作照片和通知恰恰反映了非机动车没有定点停放、小区的监控没有按照合同约定24小时工作、杂物到处堆放、保洁人员不足等问题，其提供的服务未有达到规定和约定的标准。王长征提交案涉小区照片23张、视频3段、济南市普通住宅三星级物业服务标准等证据，欲证实信昌公司提供的服务不符合合同约定，未达到三星级服务标准，具体包括对闲杂人员不予盘查清理、设置外挂楼梯、车辆占用消防通道、非机动车未定点停放、路面损坏未及时维修、电梯等公共区域张贴广告未告知业主广告收益等问题；信昌公司质证称，对证据的真实性无异议，但照片和视频只是反映的静止或片面状态，张贴广告是开发商的行为，物业公司并未收取任何费用，亦未侵害业主的合法权益。一审法院经审查认为，综合信昌公司、王长征提交的上述证据，可以认定信昌公司基本能够按合同约定履行服务义务，但也存在路面损坏未及时维修、车辆停放无序、楼道堆放杂物等某一时间段的服务瑕疵状况。2014年5月16日，信昌公司与济南瑞诚置业有限公司签订《瑞诚星港湾前期物业服务合同》，约定由信昌公司提供平阴县星港湾小区项目前期物业管理服务，其提供的前期物业服务应达到三星级质量标准。物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积交纳，高层住宅1.10元/月·平方米，商业用房2.20元/月·平方米，信昌公司按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余亏损由信昌公司享有或承担。合同期限自2014年5月16日起至2018年5月15日止。2018年5月16日，双方再行续签物业服务合同，期限延至2022年5月15日。平阴县房屋管理服务中心在该两份合同尾部中间位置加盖“物业合同备案专用章”确认。自合同签订至今信昌公司一直为案涉小区提供物业管理服务。2016年5月12日，信昌公司（甲方）与王长征（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定1.前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。2.本物业名称：瑞诚星港湾小区，乙方所购房屋基本情况，类型：住宅，坐落位置瑞诚星港湾商业二分区104号，建筑面积159.58平方米。3.物业管理服务的内容有：房屋共用部分的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生，组织专业环境卫生队伍对小区规划红线以内、业主户门以外的公共场所进行环境保洁，生活垃圾日产日清，对小区内绿化、园林进行养护和管理，按景观要求维护，花草长势良好，无病害和枯死；24小时公共秩序员执勤，24小时智能化监控，巡逻检查，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；小区内交通秩序维护，车辆出入检查，设立交通导向标志，车辆按位停放，无占用消防通道、绿地草地的现象；共用设施设备的维护和管理，小区内路面整洁、无破损24小时对小区内的消防进行监控，定期进行消防培训和演练。4.物业服务费用，业主办理入住时预收半年的物业服务费及停车服务费，计费起始日为2016年7月4日，之后每年6月20日至6月30日和12月20日至12月30日分别收取下半年物业服务费。小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.1元（其中公共性物业服务费：0.55元/月.平方米，电梯维护运行费：0.35元/月.平方米，自动消防设施维护运行费0.20元/月.平方米；商业用房按建筑面积每月每平方米2.2元，按合同执行。物业服务费用标准按政府主管部门指导价格进行调整。5.广告牌设置及权益，广告收益用于弥补小区物业管理经费不足。6.违约责任，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日缴纳以所欠费用为基数每天3‰的违约金。王长征于协议签订当日入住瑞诚星港湾小区，并按每月每平方米1.5元标准预交了半年物业费。信昌公司为案涉小区提供物业服务管理的过程基本能够履行合同约定义务，但也存在部分业主在楼道安全出口处堆放生活物品，车辆随意出入、乱停乱放，垃圾处理不及时，路面损坏未及时维修等问题。王长征自2017年1月3日至今的物业费未有交纳，信昌公司于2019年9月17日起诉来院，要求王长征按每月每平方米1.5元标准交纳2017年1月3日至2019年6月30日即2年5个月零27天（约29.9个月）的物业费7157.6元及违约金。一审法院认为，信昌公司与济南瑞诚置业有限公司签订的《瑞诚星港湾前期物业服务合同》、信昌公司与王长征签订的《前期物业服务协议》，均系当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，为有效合同，各方均应恪守履行。信昌公司提供了物业管理服务，有权收取物业服务费，王长征接受了信昌公司提供的物业管理服务，应当履行付款义务。王长征提交的证据能够反映案涉小区某一特定时间段信昌公司提供物业服务的局部状况，但不能全面、系统地反映全貌，物业服务的质量应从整体性和持续性综合衡量，暂时的、局部的问题不足以反映物业服务的整体状态，王长征以信昌公司提供的服务不符合合同约定为由行使先履行抗辩权的主张，依据不足，一审法院不予支持。综上，信昌公司主张王长征支付拖欠的物业服务费，于法有据，一审法院予以支持。关于物业服务费标准，虽然《前期物业服务协议》载明的房屋类型为“住宅”，但因该协议为住宅业主与商业用房业主通用的制式合同，合同双方在对合同内容中的房屋类型发生分歧时，应以案涉房屋的实际类型来核定物业费标准更符合常理。王长征认可案涉房屋实际为商业用房，故一审法院认为应以商业用房的费用标准计算物业费。合同约定商业用房物业费标准为每月每平方米2.2元，信昌公司按每月每平方米1.5元收取，其自行下调收费标准，未侵犯他人合法权益，一审法院予以认可。对于王长征拖欠的物业服务费数额，一审法院认定为7157.2元（159.58平方米×1.5元/月?平方米×29.9个月）。业主享有对物业共用部位、共用设施设备使用情况的知情权和监督权，信昌公司应当对上述情况进行公示，未予公示并不构成拒交物业费的理由。王长征主张依据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十五条的规定，案涉小区系分期开发、分批交付使用的，要求法院酌情降低10%的收费标准，一审法院认为，因王长征所使用的涉案房屋系商业用房，不能适用王长征陈述的《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》的有关规定，对其要求降低收费标准的主张，一审法院不予支持。鉴于信昌公司在履行合同的过程中存在一定瑕疵，在物业服务过程中确有欠缺之处，管理有待进一步完善，但不足以认定其提供的物业服务存在重大瑕疵，故对信昌公司要求王长征支付违约金之诉求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条之规定，判决：一、被告王长征于判决生效后10日内支付原告济南信昌物业有限公司自2017年1月3日起至2019年6月30日止的物业服务费7157.2元。二、驳回原告济南信昌物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元减半收取136元，由原告济南信昌物业有限公司负担84元，被告王长征负担52元。二审中，王长征提交照片一组，用以证明涉案小区内信昌公司的物业服务质量依然没有改善。信昌公司质证称，认可该组证据的真实性，但照片仅能证明物业服务有瑕疵，王长征不能据此不支付违约金。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、物业费的支付标准应如何确定。二、王长征是否应支付违约金。关于物业费的支付标准应如何确定。本案中，信昌公司与王长征签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违背法律规定，为有效合同，双方当事人均应恪守履行。该《前期物业服务协议》为住宅业主与商业用房业主通用的制式合同，协议中载明房屋类型为“住宅”，但双方当事人都认可涉案房屋实际性质为商铺，因此一审法院认定以商业用房的费用标准计算物业费并无不当。合同约定商业用房物业费标准为每月每平方米2.2元，信昌公司按每月每平方米1.5元收取，其自行下调收费标准，未侵犯他人合法权益，一审法院予以认可并无不当。王长征主张按照每月每平方米0.75元的标准支付物业费，于法无据，本院不予支持。关于王长征是否应支付违约金。根据王长征在一审、二审中提交的证据表明，信昌公司在物业服务过程中确有欠缺之处，管理有待进一步完善。鉴于信昌公司在履行合同的过程中存在一定瑕疵，故其要求王长征支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，信昌公司、王长征的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费544元，由上诉人济南信昌物业有限公司、王长征各负担272元。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇二〇年三月六日书记员  张 强