安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1124民初272号原告：沈华梅，女，1964年6月2日生，汉族，住安徽省全椒县。委托诉讼代理人：朱俤，安徽椒陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟，安徽椒陵律师事务所实习律师。被告:全椒县汉一农贸市场管理有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇南屏工业区，统一社会信用代码91341124689784457D。法定代表人：沈志锋，该公司总经理。被告:全椒汉一房地产有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇南屏工业区，统一社会信用代码91341124550186276N。法定代表人：崇润，该公司执行董事兼总经理。以上俩被告共同委托诉讼代理人：王学翥，安徽诚天律师事务所律师。第三人:全椒县德海农贸市场管理有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇城南新区南一路西侧汉一农贸市场3号楼133号商铺，统一社会信用代码91341124MA2NDU0557。法定代表人:**宝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张强，该公司员工。原告沈华梅与被告全椒县汉一农贸市场管理有限公司（以下简称汉一农贸公司）、被告全椒汉一房地产有限公司（以下简称汉一房产公司）、第三人全椒县德海农贸市场管理有限公司（以下简称德海农贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈华梅及其委托诉讼代理人朱俤、张伟，被告汉一农贸公司、汉一房产公司共同委托诉讼代理人王学翥，第三人德海农贸公司委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈华梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除沈华梅与汉一农贸公司、汉一房产公司签订的《商铺租赁合同》，汉一农贸公司、汉一房产公司立即腾空商铺，恢复原状；2、判令德海农贸公司协助腾空商铺；3、判令汉一农贸公司、汉一房产公司支付沈华梅2018年1月至2019年12月的商铺租赁费32320元；4、判令汉一农贸公司、汉一房产公司自2020年1月起按每天45元的标准支付占有使用费至腾空商铺恢复原状之日止；5、判令汉一农贸公司、汉一房产公司支付沈华梅违约金21008元；6、判令汉一农贸公司、汉一房产公司对本诉请的第1、3、4、5项承担连带责任；7、本案的诉讼费用等全部由汉一农贸公司、汉一房产公司承担。事实和理由：2013年1月4日,沈华梅从汉一房产公司购买位于襄河镇南一路西侧汉一农贸市场2幢E648-1号商铺，双方签订了商品房预售合同。2017年5月19日，沈华梅将该商铺出租给汉一农贸公司、汉一房产公司，并签订商铺租赁合同，约定租期为5年及汉一农贸公司、汉一房产公司无正当理由逾期支付租金，需提前付清次年房租。如违约,本合同终止,汉一农贸公司、汉一房产公司应赔偿沈华梅合同期内剩余房租款总额的50%作为赔偿金。截至起诉之日,汉一农贸公司、汉一房产公司没有支付过任何租金,已经严重违约,双方的租赁合同已终止。因汉一农贸公司、汉一房产公司的违约，长期无偿占有使用沈华梅的商铺造成了沈华梅损失，汉一农贸公司、汉一房产公司应支付占有使用期间的费用。在租赁期间,汉一农贸公司、汉一房产公司将商铺转租给了第三人全椒县德海农贸市场管理有限公司。汉一农贸公司、汉一房产公司辩称：沈华梅与汉一农贸公司、汉一房产公司之间租赁关系及未支付租金事实。但租赁合同应继续履行，理由如下：一、双方的租赁合同不能解除，合同的租赁期限尚未届满，沈华梅知晓案涉房产已经转租德海农贸公司，案涉房产在德海农贸公司管理下已经形成完整的农贸市场，该市场在周边已经形成了便民服务的必要市场，如果合同解除将导致市场整体经营被破坏，给周边的群众生活带来不便，同时将导致汉一农贸公司、汉一房产公司与德海农贸公司之间房租租赁纠纷的连环诉讼，会引起一系列的社会矛盾和法律纠纷；二、汉一农贸公司、汉一房产公司所欠房租按照合同期限第一年是免租，第二年是按照案涉房产价款的5%支付租金，第三年免租，2020年进入了第四年，进入第二轮租金支付期，前期拖欠租金协同德海农贸公司尽快给付，对后期租金给付的时间和方式愿意和沈华梅协商，德海农贸公司应当支付汉一农贸公司、汉一房产公司的租金尚未到位，汉一农贸公司、汉一房产公司将与德海农贸公司协商欠付租金的支付事宜；三、鉴于租赁合同所涉房产在整个市场中的特殊情形以及案涉合同继续履行对沈华梅预期利益的保护，请求免除违约金。综上，请求租赁合同继续履行。汉一农贸公司、汉一房产公司按合同约定支付租金。德海农贸公司述称：一、德海农贸公司租赁商铺的产权人系汉一农贸公司、汉一房产公司。二、从不知晓商铺已经被出售的事实，据德海农贸公司所知目前涉案商铺依然登记在汉一房产公司名下，根据《物权法》第九条的规定，德海农贸公司从合法产权人手中租赁商铺，故德海农贸公司实际是第一承租人，不存在起诉状所述的转租事实，沈华梅、汉一农贸公司、汉一房产公司之间签订的预售合同和租赁合同所产生的纠纷，德海农贸公司认为只是债权纠纷，由双方依照债权相关的规定予以解决。三、沈华梅、汉一农贸公司、汉一房产公司之间的预售和租赁行为属于法律禁止的售后返租行为，这种明显的违法行为应当无效。四、德海农贸公司不欠汉一农贸公司、汉一房产公司租金，相反德海农贸公司在全椒县人民法院执行时垫付了汉一农贸公司、汉一房产公司应退还的原一层商户离场时的保证金20余万元，并为保证整个商业正常运转垫付水电费近10万元，且德海农贸公司还另行借给汉一农贸公司、汉一房产公司10万元解决原一层部分商户离场退还保证金的事宜。经审理查明：2013年1月4日,沈华梅从汉一房产公司处购买位于襄河镇南一路西侧汉一农贸市场2幢E648-1号商铺，建筑面积22.29平方米，总房价245636元。该商铺位于一层，经营范围为小商品市场，与其他商铺分割成独立的商铺，但该商铺至今没有办理产权证。2013年12月，汉一房产公司将汉一农贸市场17000平方米委托给汉一农贸公司管理。委托期限自2013年12月20日至2033年12月20日止。由汉一农贸公司负责招商、出租、代收租金、修缮、房屋保管等事宜。2012年7月19日，沈华梅与汉一农贸公司签订《全椒汉一农贸市场商铺委托经营管理协议》，约定委托经营期限为叁年即2013年1月1日至2015年12月31日。商铺由汉一农贸公司统一经营管理，补偿金额为商铺的总价格的24%，即77569元。2017年3月1日，汉一农贸公司(甲方)与第三人德海农贸公司（乙方）签订一份《全椒汉一农贸市场租赁合同》，合同约定：租赁范围为全椒汉一农贸市场商业2区1-2层及屠宰区(现搓一顿饭店营业占用)共计面积7914平米，其中:二区一层3565平米,二区二层3935平米，屠宰区414平米，一区至屠宰区之间场地约1500平米为共用场地。租赁期限约定20年即自2017年3月1日起至2037年2月28日止。租期分为三个阶段即:第一阶段为5年(2017年3月1日-2022年2月28日)，租金计价为每平方米每天1元，每年租金2888610.00元，5年租金计人民币1443050.00元（减免后）。第一年至第五年共计免租金54个月。第二阶段为5年(2022年3月1日-2027年2月28日),甲乙双方按比例分配收取商户的摊位费,甲方比例75%,承担摊位、商铺的返租费用及甲方管理费用。乙方比例25%,承担市场运营、管理费用。第三阶段10年(2027年3月1日-2037年2月28日),租赁方式、合作方式、租金标准、租金分配方式等若干内容双方另行商定并于2036年9月3日前签订补充协议。合同第五条约定，甲方出租给乙方的标的物为现状出租,乙方可以根据需要对现状进行改造与装潢,并须将改造与装潢设计方案报甲方备案,乙方承担改造、费用。合同签订时，汉一农贸公司将自有及承租商铺（包括沈华梅商铺）的隔墙全部拆除交付给德海农贸公司，德海农贸公司对一层3565平米及二层统一规划，改造成菜市场并整体修建了用于出售农产品的摊位。菜市场于2017年6月底投入运营。2017年5月19日，沈华梅（甲方）与汉一农贸公司、汉一房产公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，将自购的商铺出租，合同约定：租赁标的的总价款为323205元（购房价+补偿价）。租赁期限为5年，即自2017年1月1日起至2021年12月31日止；特别约定在租赁期限内甲、乙双方不可单方面解除合同。第5条，（一）、甲乙双方自签订租赁合同起,乙方必须在约定支付租金期限内,以现金或银行转账方式按时足额支付租金。(二)该商铺租期为5年,共分四个阶段第一阶段:2017年1月1日到2017年12月31日为甲方免租给乙方期限。第二阶段2018年1月1日到2018年12月31日为乙方支付一年房租给甲方期限,租金标准为总房价的5%。第三阶段:2019年1月1日到2019年12月31日为甲方免租给乙方期限。第四阶段：2020年1月1日到2021年12月31日为乙方支付房租给甲方期限,第四年租金标准为总房价的6%,第五年租金标准为总房价的7%。租期期满后，同等条件乙方有优先承租权。(三)、租金的支付方式:甲乙双方自签订售后返租合同，2年免租期截止,之后每年以签约日期7个工作日之内现金或转账的方式支付当年的租金。第六条，甲方的权利和义务…(三)、甲方不得单方面解除本合同。第九条，违约责任…(四)、乙方无正当理由逾期向甲方交付租金,合同每年到期,乙方须提前30日付清次年房租。如违约,本合同终止。乙方应赔偿甲方合同期内剩余的房租款总额的50%作为赔偿金等内容。合同签订后，汉一农贸公司、汉一房产公司未能按照合同约定给付沈华梅租金，引发本案诉讼。以上事实有沈华梅提交的《房屋预售合同》、不动产交易发票、《商铺租赁合同》、经营管理协议；德海农贸公司提交的《全椒汉一农贸市场租赁合同》、《商业地产托管协议》、汉一房产公司的授权委托书、土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、《关于全椒县汉一农贸市场管理有限公司农副产品批发市场项目备案的通知》、《担保书》、《会议纪要》、《委托收取电费协议》、《水费提存通知函》、代缴水电费统计表及单据等证据证实，本院经审查认为前述证据与本案待证事实具有关联性，同时具有真实性、合法性，其证明效力予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：汉一农贸公司、汉一房产公司是否构成根本违约，双方合同是否应当解除。沈华梅与汉一农贸公司、汉一房产公司签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。沈华梅要求解除合同，本院认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中沈华梅出租商铺的主要目的是收取租金，其将购买的商铺以租赁形式交付给汉一农贸公司、汉一房产公司,由汉一公司进行统一经营管理，沈华梅收取租金,可以达到其投资该房产的目的。汉一农贸公司、汉一房产公司将包括沈华梅在内的所有铺面根据市场需求，将已售铺位及自有铺位统一出租给德海农贸公司，并签订了长期租赁合同，目的也是盘活整个商业市场，获取相应的收益。如果解除合同，整个农贸市场将无法继续运营，双方的合同目的均不能实现。汉一农贸公司、汉一房产公司拆除了沈华梅等商铺的隔墙后交付给德海农贸公司，德海农贸公司进行统一规划，投入资金修建摊位并对外招租，形成了规模性的农贸市场。农贸市场的改造装修是在汉一农贸公司与沈华梅签订租赁合同之前，沈华梅理应知晓，而沈华梅并未对此阻止或提出解除合同。目前该农贸市场聚集了一定的人气，成为便民服务的市场，一楼面积达3565平米，其中大部分是汉一农贸公司自有的商铺，而沈华梅的商铺面积仅仅22.29平米，如果解除合同，恢复一间22.29平米的封闭式商铺，将破坏整个农贸市场营运环境。汉一农贸公司、汉一房产公司拖欠租金构成违约，其行为对沈华梅权利的实现造成一定影响，但不影响合同目的的实现，双方合同具备继续履行的条件，依法可以继续履行。故沈华梅请求解除涉案《商铺租赁合同》，本院不予支持。本案中，沈华梅依法履行了提供租赁物的义务，汉一农贸公司、汉一房产公司应当按合同约定支付租赁费。按照《商铺租赁合同》的约定，2019年租金予以免租，汉一农贸公司、汉一房产公司应给付已经到期的2018年1月至2018年12月31日的商铺租赁费16160元（取整，总房价的5%），因此，对沈华梅主张支付租金32320元中超出部分本院不予支持。汉一农贸公司、汉一房产公司未按期支付租赁费，已构成违约。沈华梅要求汉一农贸公司、汉一房产公司依照合同约定“赔偿甲方合同期内剩余的房租款总额的50%作为赔偿金”支付违约金，不适用合同继续履行情形下承担的违约金标准。鉴于违约金的主要性质是填补因违约方违约给守约方造成的损失，其逾期付款违约损失本院酌定以欠付租金16160元为基数自2019年1月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计付、2019年8月20至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告全椒县汉一农贸市场管理有限公司、全椒汉一房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告沈华梅商铺租金16160元及违约金（自2019年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；二、驳回原告沈华梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取572元，由被告全椒县汉一农贸市场管理有限公司、全椒汉一房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  吴玉才二〇二〇年三月三十一日书记员  钟 健附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。