浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1125号 上诉人（原审被告）：马会青，女，1981年7月15日出生，汉族，住湖州市南浔区。 上诉人（原审被告）：湖州市南浔区沁园睿雅小学，住所地湖州市南浔区南浔镇便民路东首。 负责人：马会青，身份信息同上。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：周文革，北京市京大（上海）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢静娟，女，1977年1月18日出生，汉族，住湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：褚辉，北京隆安（湖州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈明芬，北京隆安（湖州）律师事务所实习律师。 上诉人马会青、湖州市南浔区沁园睿雅小学（以下简称沁园小学）因与被上诉人谢静娟返还原物纠纷一案，不服湖州市南浔区人民法院(2018)浙0503民初5337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年9月16日公开开庭进行审理。上诉人马会青及马会青、沁园小学的共同委托诉讼代理人周文革、被上诉人谢静娟的委托诉讼代理人褚辉、沈明芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马会青、沁园小学上诉请求：1.撤销湖州市南浔区人民法院(2018)浙0503民初5337号民事判决，发回重审或改判驳回谢静娟一审全部诉讼请求；2.由谢静娟承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审法院程序违法，本案审理中我对于港南公司与谢静娟恶意串通，侵犯我优先购买权的行为另案提起诉讼，要求确认二者之间的房屋买卖合同无效，南浔区法院已经立案受理，案号为（2019）浙0503民初1059号。该案的审理结果是本案审判的依据，对本案起着决定性作用，本案的审理必须以（2019）浙0503民初1059号案件的审理结果为依据。我于2019年5月10日向一审法院申请中止审理，但一审法院置若罔闻，继续审理并作出判决，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五项规定，应当发回重审。一审法院认定事实错误，一审法院认为谢静娟提交的《二手房买卖合同》能够证明对案涉房屋进行鉴定的事实明显是张冠李戴，对谢静娟提交的《建筑结构安全鉴定报告》的证明效力予以认定无法令人信服。鉴定系谢静娟单方委托所作，该份鉴定报告的鉴定机构并非浙江省法院系统的指定机构，马会青此前曾委托过浙江省内有资质的中介机构进行了案涉房屋的质量及安全鉴定，结论为B级，不属于部分危房。两个鉴定机构现场检测时间仅相差一年，但其结论差距较大，一审法院采信谢静娟提供的鉴定结论错误。双方在一审中均提交了《二手房买卖合同》及《租赁合同》，一审法院对其证据效力也均予以了认定。但是，《二手房买卖合同》存在诸多疑点。首先，合同前言部分卖方（甲方）一栏为香港港南发展有限公司，委托代理人为“无”，而在最后的落款处有甲方单位盖章及甲方代理人杨平香的签名，自相矛盾；其次，合同第三条房款资金监管方式为自愿申请放弃资金监管，而第四条付款方式为“1天内乙方（即谢静娟）一次性交付房款1500111元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户”，同样自相矛盾；第三，合同第二条房屋转让价格约定“上述房屋转让价格不包括装修款，装修款价款为“无”元，作为一个有近800名学生的学校，怎么可能不装修呢？第四，合同第五条交房方式为“自本合同签订之日起1天内，甲方将房屋交付给乙方。”甲方明知该房屋在租期内，而且是一所学校，不可能在1天内交房；第五，双方关于逾期交房的违约责任、争议解决方式均约定为“无”，明显造假；第六，合同第十六条第二款将该房屋的租赁情况、月租金、租期均约定为无。并约定甲方应当根据相关法律法规履行通知承租人的义务，甲乙双方经协商一致按“无”种方式处置租赁合同：（1）该房屋权属转移后，原租赁合同在有效期内对乙方仍然有效。甲方须于“无”前协助乙方与承租人签订新的租赁合同，同时……（2）甲方须与“无”前解除原租赁合同和腾空房屋，乙方对因原租赁合同产生的纠纷不承担责任。上述合同内容足以表明谢静娟与港南公司故意造假，恶意串通。《租赁合同》中约定的租赁期限为2015年2月1日至2018年1月31日，第二条租赁用途约定为仅限于办学使用，第五条第三款约定在租期内，甲方（港南公司）把所出租的房屋出卖给第三人的，甲方约定在转让前贰个月内通知乙方（马会青），乙方在同等条件下有优先购买权。第六条约定租金为每年23万元。结合《租赁合同》的约定，更加证明了谢静娟与港南公司故意造假的事实。一审法院对这两份证据的效力均予以了认定，但是从时间点来说，租赁合同在前，买卖合同在后，合同条款明确具体，故谢静娟与港南公司的买卖合同违法。中止审理并等待另案的判决结果是本案的最佳选择，但一审法院匆忙下判显然错误。一审法院认定“2017年12月5日，告知人“朱杏兴”以书面形式告知马会青租赁合同到期后将不再续租……”的事实极其错误。朱杏兴何许人我并不知道，也不认识，本案谢静娟提供的所有证据材料中都没有表明朱杏兴的身份。 谢静娟辩称：一审法院程序严谨，充分保障了马会青、沁园小学的诉讼权利。本案一审法院立案受理后，本适用简易程序审理，后认为案情疑难复杂，转为普通程序，并经该院审委会讨论作出判决，足以看出一审法院对于本案处理的慎重。本案不存在中止审理的必要性。另案中，由于港南公司系香港注册的公司，且已注销解散，解散后责任主体的承担问题适用香港特别行政区的法律，该案至今尚未审理。若本案依据另案的审判结果再行审理，势必造成本案久拖不决，浪费司法资源。一审法院认为港南公司是否侵害了马会青、沁园小学的优先购买权与本案无关符合法律规定。由于一审法院在本案中不能对另案的优先购买权法律关系作出评价，所以作此概要的认定十分妥当。无论马会青、沁园小学的优先购买权是否遭到侵害，都不可能改变案涉房屋的权属状态。即使其优先购买权受到侵害，其享有的仅限于赔偿请求权，而非房屋所有权。一审法院细致地查明了案件事实，并作出了正确的认定。从时间顺序来说，2015年2月1日，港南公司与马会青签订租赁合同；2016年11月18日，港南公司告知马会青不会续租；2017年8月1日，沁园小学成立；2017年10月9日，港南公司与谢静娟签订《二手房买卖合同》；2017年10月11日，谢静娟办理了产权证；2017年12月5日，与谢静娟合伙购房的朱杏兴向马会青出具《告知书》，告知马会青房屋已转让，租赁到期后不再续租；2017年12月8日，马会青出具收条，确认已收到朱杏兴的告知书；2018年3月28日，马会青向谢静娟支付2018年2月1日至2018年7月30日的半年租金20万元；2018年8月31日，九方安达公司对案涉房屋作出鉴定报告。从以上时间顺序不难看出，马会青从没有表达过购买案涉房屋的意向，朱杏兴以房东的身份向马会青出具《告知书》，马会青也没有任何异议，更未主张优先购买权。从马会青向谢静娟支付半年租金的行为看，其也认可谢静娟新房东的身份。本案所涉房屋的产权登记于谢静娟名下，登记具有对世效力，一审法院据此直接认定案涉房屋产权所有人为谢静娟，完全符合法律规定。马会青、沁园小学吹毛求疵地寻找我与港南公司《二手房买卖合同》的瑕疵，但其理由显然不成立。首先，该合同是双方自愿签订，不存在任何欺诈或其他有违真实意思表示的行为，房屋产权已过户，合同履行完毕。其次，合同难免出现瑕疵和纰漏，但这些并不足以如马会青、沁园小学信口开河的所谓“故意造假作假、恶意串通玩弄事非”。港南公司法定代表人顾家麒先生是南浔“四象”之一顾福昌的后裔，其父顾乾麟是菽蘋奖学金的创办人，资助了大量学子，其本人现任菽蘋奖学金基金主席，不可能玩弄什么事非。马会青及沁园小学在上诉状中充斥着对一审法院、法官及我本人和港南公司的恶意攻击，但是没有事实和证据作为坚实的基石，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 谢静娟向一审法院起诉请求：1.马会青、沁园小学立即腾空搬离湖州市南浔区承租房；2.马会青、沁园小学支付谢静娟房屋占用费270000元（自2018年8月1日起至实际腾空日止，按3000元/天计算，暂计算至2018年10月31日）；3.本案诉讼费用由马会青、沁园小学承担。 一审法院经审理查明：2015年2月1日，案外人港南公司与马会青签订租赁合同一份，约定由港南公司将位于南浔区的房屋出租给马会青办学用，租期为三年，自2015年2月1日至2018年1月31日止，租金为230000元/年，按年支付，先付后用。合同第九条就租赁物返还约定“租赁关系因法定原因或约定原因终止时，乙方负责房屋内的清理腾退工作，甲方须给予乙方足够时间，腾退期内乙方仍保证租金正常支付，直至清理腾退完毕交还给甲方”。第十条就续租约定“租赁期满甲方不愿意继续租赁给乙方的，为保证学生正常就学权益，以便乙方早作打算，甲方应提前一年告知乙方，乙方应在本合同的租期届满前返还该处厂房，在此种情况下，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按人民币1000元/天向甲方支付房屋占用期间的使用费”。2016年11月18日港南公司书面告知马会青到期不再续租。2017年8月1日，沁园小学登记成立，登记场所为该租赁场所，负责人为马会青。2017年10月9日，案外人港南公司与谢静娟签订二手房买卖合同，将涉案房屋转让给谢静娟，并于当月11日办理了产权过户登记手续。2017年12月5日，告知人“朱杏兴”以书面形式告知马会青租赁合同到期后将不再续租，逾期交还房屋需按3000元/天支付房屋占用期间的使用费。12月8日，马会青出具收条一份，载明“今收到关于房租租赁期限告知书一份，（本人凭身份证原件）签收”。马会青与港南公司的租赁合同到期后，马会青、沁园小学继续使用租赁的房屋，并支付给谢静娟至2018年7月底的房屋租金200000元。2018年8月20日，谢静娟自行委托鉴定机构九方安达工程技术集团有限责任公司对湖州市南浔区南浔镇便民东路沁园睿雅学校感恩楼进行了建筑结构安全鉴定，谢静娟鉴于可能涉及房屋安全使用及不愿继续出租等因素，要求马会青、沁园小学搬离而诉至该院。该案在审理过程中，马会青向该院另行起诉谢静娟及港南公司，该院于2019年2月28日立案受理，案号为：（2019）浙0503民初1059号。马会青的诉讼请求为：一、请求依法确认港南公司与谢静娟签订的《浙江省二手房买卖合同》无效；二、请求依法判令港南公司在同等条件下将房屋出售给马会青；三、本案诉讼费用由港南公司、谢静娟承担。目前该案尚在审理中。 一审法院认为，案外人港南公司与马会青签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。港南公司于2017年10月9日将涉案房屋出售给谢静娟，并于同年10月11日变更登记至谢静娟名下，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，涉案房产在租赁期限内发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，原租赁合同中港南公司的权利义务，由谢静娟享有和承担。租赁合同到期前，港南公司已经告知马会青到期后不再续租，房屋转让给谢静娟后，马会青亦知晓租赁合同到期后，谢静娟将不再续租。合同到期后，谢静娟与马会青、沁园小学没有重新签订租赁合同，又无法达成一致意见，视为不定期租赁，谢静娟可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知马会青、沁园小学。马会青在房屋所有权变更后，向新的房屋所有权人即谢静娟支付了自原租赁合同到期后至2018年7月30日止的租金200000元。双方就2018年8月1日后的续租，无法达成一致意见，现谢静娟要求马会青、沁园小学腾退并返还房屋的诉请，于法有据，予以支持。关于谢静娟要求马会青、沁园小学支付房屋占用使用费用的诉请，尽管双方之间并未签订新的租赁协议，但马会青已经支付给谢静娟至2018年7月31日的房屋租金200000元，故2018年8月1日开始计算的房屋占有使用费亦按该标准计算为宜，即每月33333元。不定期租赁关系解除后，沁园小学无法继续使用租赁房屋，也应对租赁房屋承担返还责任。谢静娟要求沁园小学返还租赁房屋的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，予以支持。沁园小学不是案涉租赁合同相对一方，不承担基于租赁合同产生占有使用费的支付责任，对谢静娟要求沁园小学支付占有使用费的诉讼请求不予支持。 马会青庭审后向该院提交了中止审理申请书，认为港南公司出售涉案房屋给谢静娟的行为侵犯了马会青的优先购买权，在马会青请求判令港南公司与谢静娟间的二手房买卖合同无效并要求在同等条件下将房屋出售给马会青的案件判决前，本案应中止审理，不应判决马会青、沁园小学腾退承租房。该院认为，港南公司是否侵害了马会青、沁园小学的优先购买权，不影响本案的审理，不符合中止诉讼的条件，本案应继续审理。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项之规定，判决：一、限马会青、湖州市南浔区沁园睿雅小学于判决生效之日起三十日内腾退位于湖州市南浔区的房屋。二、马会青应于判决生效之日起十日内支付谢静娟房屋占有使用费（自2018年8月1日起，按每月33333元的标准，支付至实际腾退之日止）。三、驳回谢静娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，由马会青、湖州市南浔区沁园睿雅小学负担。 二审中，谢静娟向本院提交以下证据材料：1.付款凭证打印件1份，以证明马会青支付了自原租赁合同到期后至2018年7月30日止的租金20万元的事实。2.短信记录打印件1份，以证明2018年1月4日租赁期限尚未届满时，马会青已经知道房屋转让，并告知谢静娟其已在其他地方找到房屋准备搬迁，及2018年2月6日因租赁期满，谢静娟及另两位合伙购房人（包括朱杏兴）与马会青商谈租赁合同到期的事情。马会青、沁园小学质证认为，上述证据均非二审中的新证据，不应予以采信。证据1的内容看不清楚，但认可向谢静娟支付过20万元租金的事实，其与港南公司约定的租金为每年23万元，而支付谢静娟半年的租金就达到了20万，完全是在被迫无奈的情况下支付的。证据2，谢静娟只是把双方之间的短信记录截取了一部分提交法院，这些内容不能代表马会青的真实意思表示，马会青对谢静娟与港南公司之间的买卖行为不认可。其与谢静娟协商时并不知道房子在租赁期内已由港南公司出售给谢静娟，为了办学需要，只能先与谢静娟协商，并不意味着其放弃了优先购买权。本院审核认为，马会青对于向谢静娟支付20万元租金的事实没有异议，对证据1予以采纳。马会青认为该20万元并非半年的租金，根据马会青与港南公司约定，租赁期满后应按每日1000元支付占有使用费，在房屋所有权转移后朱杏兴向马会青出具《告知书》中告知马会青按照每日3000元支付占有使用费，现谢静娟主张该20万元为半年的房屋租金尚属合理，可以认定马会青支付的20万元为半年的租金。根据短信记录的内容，可以认定马会青对于案涉房屋于租赁期满前已转让给谢静娟的事实是明知的，且与谢静娟及其合伙购房人商谈租赁合同到期后续事宜。 马会青、沁园小学未提供新的证据。 二审查明，因港南公司注销，湖州市南浔区人民法院对马会青起诉港南公司、谢静娟合同无效，侵犯其优先购买权一案即（2019）浙0503民初1059号案件裁定驳回了马会青的起诉，该裁定已生效。后马会青又以港南公司的股东为被告重新起诉，该案现由吴兴区人民法院进行审理。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实予以认定。 根据双方的上诉理由及答辩意见，本案的争议焦点是：马会青、沁园小学是否应当腾空房屋并向谢静娟返还，是否应当向谢静娟支付占有使用费，如应当支付，一审法院确定的数额是否正确；本案一审未中止审理是否属于程序违法。本院评判如下： 一、马会青是否应当腾空房屋并向谢静娟返还，是否应当向谢静娟支付占有使用费及其数额问题，谢静娟作为房屋所有权人，与马会青存在不定期租赁的法律关系，谢静娟可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知马会青。双方就2018年8月1日后的续租问题无法达成一致意见，谢静娟要求马会青、沁园小学腾退并返还房屋、支付占有使用费符合法律规定，一审法院予以支持正确。关于其数额问题，本院已在认证部分予以说明，一审法院判决马会青按照每月33333元支付占有使用费正确。至于马会青所称其与案外人“朱杏兴”并不认识一节的上诉理由，因马会青认可曾经收到朱杏兴《告知书》的事实，该告知书明确告知了马会青案涉房屋已经转让的事实，且谢静娟二审提交的短信记录也能够证明在2018年2月6日晚谢静娟及其合伙购房人朱杏兴与马会青商谈房屋租赁事宜，马会青之后向谢静娟支付租金20万元，故一审法院对此认定并无错误。关于案涉房屋鉴定事宜的上诉理由，房屋安全等级如何与马会青、沁园小学是否应当腾空并返还房屋、支付占有使用费无关。 二、关于一审程序是否违法，马会青、沁园小学认为一审程序违法的法律依据是《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五项规定，即本案必须以湖州市南浔区人民法院（2019）浙0503民初1059号案件的审理结果为依据，而该案尚未审结。如其在该案胜诉，则本案中谢静娟的诉讼请求将失去事实及法律依据。本院认为，该理由不能成立。首先，本案审理的内容是本案一审原告，即案涉房屋的所有权人谢静娟的诉讼请求是否具备相应事实及法律依据，而非确定谢静娟的物权来源是否违反法律规定。根据物权法的公示公信原则，谢静娟如何取得案涉房屋所有权与本案审理的内容无关；其次，（2019）浙0503民初1059号案件已被南浔区人民法院裁定驳回起诉并已发生法律效力；第三，马会青以港南公司的股东为被告，目前尚在湖州市吴兴区人民法院审理的案件中，无论判决结果如何，均不影响马会青在该案判决后，对其可能存在的合法权益受损另行主张救济的法律渠道。故本案无须以另案的审理结果为依据，该上诉理由不能成立。 综上，马会青、沁园小学的上诉请求不能成立，不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5350元，由上诉人马会青、湖州市南浔区沁园睿雅小学负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 晶 审判员 赵哨兵 审判员 周辰晨 二〇二〇年三月二十日 书记员 贾艳红