湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终209号 上诉人（原审原告）：陆聃。 委托诉讼代理人：范清平，隆回县周旺法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：湖南湘立房地产开发有限公司，住所地湖南省隆回县桃洪镇桃洪西路238号。 法定代表人：袁玉斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘林冲，湖南远达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘广，湖南远达律师事务所律师。 上诉人陆聃与上诉人湖南湘立房地产开发有限公司（以下简称湘立公司）商品房销售合同纠纷一案，双方不服湖南省隆回县人民法院（2019）湘0524民初3752号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆聃上诉请求：依法撤销湖南省隆回县人民法院（2019）湘0524民初3752号民事判决，改判湘立公司支付逾期交房违约金85978元。事实与理由：一、一审对本案房屋是否交付这个重要事实的判断错误。商品房交付的前提是工程竣工验收合格，但湘立公司未向法院提交工程竣工验收合格的材料，也未提交相关法律规定的“一表二书”，因此，即便湘立公司交房，也是无效交付。一审法院认为陆聃在2019年9月20日从湘立公司处领取钥匙，双方对合同约定的交付条件作了变更，从而认定房屋已交付，一审法院对该事实的认定没有事实与法律依据。湘立公司事实上存在两个层面的违约行为，既未在约定的时间交付房屋，且交付的房屋不符合合同约定的交付条件。二、一审法院以房屋租金损失为标准调整违约金，系不顾案件具体情况的自由裁量权的滥用。湘立公司违约违法交房，陆聃遭受的损失远不止租金损失，还有房屋质量问题、产权瑕疵等造成的损失。商品房买卖合同是开发商提供的格式合同，开发商不能在出售房屋时把违约金标准定得很高，而在发生诉讼时又请求法院调整，显然不公平，且依照相关司法解释，只有合同没有约定违约金及损失赔偿计算方法的情况下，才可以依照同地段同类房屋租金确定违约金。三、一审法院适用法律错误。本案系商品房买卖合同纠纷，应当适用包括《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《最高人民法院商品房买卖合同纠纷司法解释》等法律法规，但一审未予适用。 湘立公司针对陆聃的上诉辩称，陆聃的上诉理由中没有充分考虑到湘立公司已按时交付房屋，其对自己的损失也未提交相关证据证实。湘立公司在发出通告时明确表示可以免除一年的物业费作为对业主的补偿，我们也愿意按照同地段同类房屋的租金赔偿损失。因此，陆聃的上诉请求不能成立，请求二审法院依法予以驳回。 湘立公司上诉请求：撤销湖南省隆回县人民法院（2019）湘0524民初3752号民事判决，改判驳回陆聃在一审中的诉讼请求。事实与理由：一、湘立公司虽然存在延迟交房的行为，但存在不可抗力因素，依法可以免除延迟交房的违约责任。湘立公司延迟交房主要有三个方面的原因，一是本年雨水多阻碍了施工进度，二是湘立公司法定代表人接受监委调查三个月，三是业主到湘立公司吵闹影响公司正常经营秩序，以上三个原因均属于能够阻却湘立公司承担延迟交房责任的正当合理因素。二、一审法院虽然对违约金调整减少至18000元，但仍然过高。湘立公司迟延交房的天数为290天，陆聃购买的是住宅，其损失主要是不能及时入住而导致房屋租金损失，按照现在隆回县租房租金行情，一审判决的违约金明显过高。因此，请求二审法院依法纠正一审错误，支持湘立公司上诉请求。 陆聃针对湘立公司的上诉辩称：一、湘立公司没有提供合同约定可以延期交房的特殊原因的相关证据，其上诉所称的迟延交房三个客观原因不能构成其迟延交房的抗辩理由。二、湘立公司称逾期交房违约金过高的理由不能成立。涉案商品房买卖合同是湘立公司自己制定的格式合同，合同中有逾期交房违约责任的明确约定，双方应当按照合同执行。因此，请求二审法院驳回湘立公司上诉。 陆聃向一审法院起诉请求：1、判令湘立公司立即向陆聃交付凯悦1号B区悦江湾第5幢A2601房；2、判令湘立公司支付逾期交房的违约金85978元；3、本案诉讼费由湘立公司承担。 一审法院认定事实：2018年5月16日，陆聃与湘立公司签订了《商品房买卖合同》，陆聃购买了湘立公司开发的位于隆回县桃洪镇沿江北路西段的凯悦1号B区悦江湾第5#A2601号房，商品房单价为4197.62元/平方米，建筑面积共计141.26平方米，总房款为592956元。双方约定：陆聃采用银行按揭方式付款，即在签订本合同前支付房款182956元，余款41万元由陆聃到银行办理贷款手续支付。湘立公司应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。合同还约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房买卖合同签订后，陆聃按合同约定交付了购房首付款182956元及办理了银行按揭贷款41万元的手续。2019年8月8日，湘立公司采取在凯悦1号小区张贴通告的方式通知凯悦1号悦江湾5栋业主办理交房时间为2019年9月15日至25日。2019年9月20日，陆聃从湘立公司处领取了上述房屋的钥匙并开始对该房屋进行装修。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案双方签订了商品房买卖合同，则双方应当按照合同的约定履行义务，陆聃已按照合同约定支付了购房款，而湘立公司在没有合同约定的特殊原因的情况下，未能按照合同约定在2018年12月31日前将验收合格的房屋交付给陆聃使用，因此湘立公司存在违约行为，陆聃要求湘立公司支付逾期交房违约金的请求应予支持。首先关于逾期交房违约金期限计算的问题。双方均认可在2019年9月20日陆聃从湘立公司领取了房屋钥匙，且已开始对案涉房屋进行装修，故本案交房时间宜认定为2019年9月20日。其次关于违约金计算标准的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，湘立公司已通过抗辩的方式要求调整违约金，因此应当根据上述规定进行审查。通过庭审查明的事实，湘立公司虽未能在合同约定的2018年12月31日前将验收合格的房屋交付给陆聃使用，但在2019年9月20日双方办理交接手续，双方合同的主要部分已履行完毕。由于陆聃购买的是住宅用房，其受到的损失主要为房屋不能及时入住而导致的房屋租金损失，参考目前隆回租房租金行情，同时考虑物价上涨导致房屋装修成本增加的损失、延迟交房的时间长短等因素，兼顾双方对合同的履行情况，一审法院认定湘立公司支付陆聃逾期交房违约金调整为18000元为宜。陆聃在2019年9月20日从湘立公司处领取了案涉房屋的钥匙并开始对该房屋进行装修，应视为湘立公司已向陆聃办理房屋交付手续，故对陆聃要求湘立公司交付案涉房屋的诉讼请求，不予支持。据此判决：一、湘立公司在判决生效后五日内向陆聃支付逾期交房违约金18000元；二、驳回陆聃的其他诉讼请求。 本院二审期间，湘立公司提交了湖南邵房房地产评估有限责任公司的房地产租赁估价报告，拟证明同地段同类房屋的租赁价格情况。该份证据系一审后产生，虽陆聃不予认可，但该评估报告可以作为房屋租赁价格的参考依据，故予以采信。本院二审查明的事实及证据采信与一审一致。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。陆聃于2019年9月20日从湘立公司处领取了房屋钥匙，应视为其认可湘立公司的交房行为，虽陆聃称湘立公司在交房时未履行提供“一表二书”的合同义务，但湘立公司已履行完交房这一主要合同义务。对涉案房屋的验收合格证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，陆聃可要求湘立公司立即履行出示或交付等义务。因此，一审法院认定2019年9月20日为涉案房屋的交房时间并无不当。湘立公司上诉称，其公司逾期交房存在不可抗力的客观原因，应当免除其逾期交房的违约责任。经审查，湘立公司提出的恶劣天气、公司法定代表人被监委调查及业主影响公司正常经营秩序，均不是不可抗力因素，且其也未提交证据证明已依照合同约定告知了房屋买受人，因此不能免除其逾期交房的违约责任。一审判决湘立公司向陆聃支付逾期交房违约金18000元，参考了隆回租房租金行情，并综合考虑了物价上涨导致房屋装修成本增加造成的损失、延迟交房的时间长短及双方履行合同的情况，该违约金判处公平合理，并无不当。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。陆聃及湘立公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1700元，由上诉人陆聃负担1450元，上诉人湖南湘立房地产开发有限公司负担250元。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭晓飞 审 判 员 李玉芳 审 判 员 莫佩华 二〇二〇年三月二十日 法官助理 王巾英 书 记 员 李林玉 附相关法律条文： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; ……