山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0923民初4916号 原告：山东圣都置业有限公司东平分公司，住所地：山东省泰安市东平县香山街东段，统一社会信用代码：913709235652334852。 法定代表人：杨丽丽，总经理。 委托诉讼代理人：吕德亮，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐宁，该公司员工。 被告：周志慧，男，1998年8月20日出生，汉族，居民，住山东省东平县。 第三人：中国建设银行股份有限公司东平支行，住所地：山东省泰安市东平县平湖路与贯中大道十字路口西北角，统一社会信用代码：913709238666426XR。 法定代表人：韩尚祯，经理。 原告山东圣都置业有限公司东平分公司（以下简称圣都置业东平分公司）与被告周志慧、第三人中国建设银行股份有限公司东平支行（以下简称建行东平支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告圣都置业东平分公司的委托诉讼代理人吕德亮、徐宁已到庭参加诉讼，被告周志慧及第三人建行东平支行经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 圣都置业东平分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的商品房预售合同并支付违约金（起诉时已产生3024元）；2、请求判令被告支付第三人在原告保证金账户中扣除的按揭保证金（起诉时已产生15，120元）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与原告2017年2月24日签订商品房预售合同购买山东省东平县圣都山水二期8号楼1单元1101室房产一处，并且被告与第三人签订了个人住房借款合同，原告提供阶段性担保。2018年5月份开始，被告一直没有归还按揭贷款，因此第三人多次从原告的按揭保证金账户中扣款（起诉时已产生15120元）。原告请求被告支付被第三人扣除的按揭保证金并要求解除该商品房预售合同。 周志慧未答辩。 建行东平支行法律顾问（未办理委托手续）在庭前通过微信述称，圣都置业东平分公司不具有独立法人资格，不能独立承担民事责任，作为原告诉讼主体不适格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条之规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。本案中山东圣都置业有限公司东平分公司是山东圣都置业有限公司的分公司，是山东圣都置业有限公司下属的直接从事业务经营活动的分支机构，虽然分公司有公司字样，但它不是真正意义上的公司，不具有企业法人资格，不具有独立的法律地位，不能独立承担民事责任。所以圣都置业东平分公司作为原告诉讼不适格。如圣都置业东平分公司行使诉讼权力，必须在总公司的合法有效的具体授权范围之内行使，才具有法律效力，才能作为本案诉讼主体资格。圣都置业东平分公司是第三人与被告周志慧个人购房借款合同的担保人，在借款合同尚未履行完毕的情况下，提起解除商品房预售合同之诉，损害了第三人的利益。2016年2月25日，第三人与圣都置业东平分公司签订了最高额担保合同，最高额保证所担保的债权是指2016年1月25日至2018年1月25日期间，因购买圣都山水城二期项目所属之房产，第三人向购房人发放的个人住房贷款而形成的全部债权，保证方式为连带责任保证。2017年2月10日，被告周志慧因购买圣都山水城二期项目房产借款26万元，期限240个月，按月等额本息偿还借款，截止2020年3月2日周志慧欠本金236，877.85元，利息1834.87元，罚息43.41元。根据最高额担保合同第三条之约定，圣都置业东平分公司应对此债务承担连带清偿责任。因此，在被告周志慧未偿清第三人借款，圣都置业东平分公司也未承担担保责任的情况下，在借款合同尚未履行完毕的情况下，提起解除商品房预售合同之诉，损害了第三人的利益，希望圣都置业东平分公司能提前结清剩余贷款本息全额，再行使解除商品房买卖合同的权利。综上，请求法院依法驳回被答辩人的诉求，以维护法律的尊严。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了质证,但第三人建行东平支行未提交代理人的相关委托手续，因此本院对庭前阶段中代理人提交的相关质证意见不予采信。原告圣都置业东平分公司为证明自己的诉讼请求，提交了如下证据：1、原告与被告签订的商品房预售合同，证明原告与被告存在商品房预售关系以及房屋坐落、房屋总价款，双方明确约定合同解除条款：被告逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向买受人支付违约金，同时出卖人退还买受人买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）；2、四份个人贷款还款凭证，证明被告自2018年5月份一直没有偿还房贷，出现逾期偿还房贷超过30天的情形，构成根本违约，商品房预售合同约定的解除权条款条件已经成就，原告向第三人支付的25，230元为承担阶段性担保责任，该款项原告有权要求被告偿还；3、解除合同通知书，证明2019年10月15日，原告向被告书面通知解除商品房预售合同；4、张贴《解除合同通知书》现场照片、汶上××物业公司出具的证明、物业公司员工王某出具的书面证言及王某身份证，证明原告于2019年10月15日，将《解除合同通知书》张贴在小区公告牌和被告所在房屋门上通知被告解除合同。被告周志慧及第三人建行东平支行经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当视为对其质证权利的放弃。经审查，本院认为原告圣都置业东平分公司提交的于2017年2月4日与被告周志慧签订的且在东平县房地产开发办公室备案的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号为QY201712702）加盖了原告圣都置业东平分公司的合同专用章、法定代表人印章与被告周志慧的签字，应当视为双方当事人真实意思的表示，即双方当事人就涉案房屋的计价方式、价款、付款方式及期限、逾期付款责任等达成了一致意见，本院依法将其确定为有效证据予以采信；原告圣都置业东平分公司提交的中国建设银行股份有限公司活期存款明细账证明自2018年12月至2019年12月期间被告周志慧未按期归还涉案房屋的贷款，第三人建行东平支行为收取涉案房屋贷款进而从原告圣都置业东平分公司保证金账户中扣除了25，230元；原告圣都置业东平分公司提交的解除合同通知书、张贴《解除合同通知书》现场照片、汶上××物业公司出具的证明、物业公司员工王某出具的书面证言及王某身份证能够证明原告圣都置业东平分公司在被告周志慧逾期缴纳涉案房贷超三十日后，依照合同约定行使合同解除权的事实。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月24日原告圣都置业东平分公司与被告周志慧签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号为QY201712702），约定被告周志慧购买原告圣都置业东平分公司开发的坐落于东平县城泰东公路南圣都山水二期8幢1单元11层1101号室，依据合同约定，涉案房屋总价款272，501元，被告周志慧支付了涉案房屋首付款72，501元，剩余200，000元被告周志慧向第三人建行东平支行办理了按揭贷款，同时原告圣都置业东平分公司作为上述按揭贷款的保证人。自2018年5月起，被告周志慧未按照合同约定向第三人建行东平支行按期还款，2019年10月15日原告圣都置业东平分公司向被告周志慧下发了解除合同通知书，要求按照合同约定行使解除权。另外2018年12月至2019年12月期间因被告周志慧未按期归还涉案房屋的贷款，第三人建行东平支行为收取涉案房屋贷款进而从原告圣都置业东平分公司保证金账户中扣除了25，230元。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人；《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第五十二条第五项规定，民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：(五)法人依法设立并领取营业执照的分支机构。本案中，原告圣都置业东平分公司系山东圣都置业有限公司依法设立并领取营业执照的分支机构，因此根据上述法律规定具备相应的诉讼主体资格，可以提起本案诉讼。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告圣都置业东平分公司与被告周志慧2017年2月24日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中第八条规定，逾期违约责任除不可抗力外，买受人买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。自2018年5月起，被告周志慧未按照合同约定支付按揭贷款，自2019年10月15日原告圣都置业东平分公司向被告周志慧发出解除合同通知书时被告周志慧已逾期付款超过30日，因此原、被告双方约定的合同解除权条件已经成就，因此对原告圣都置业东平分公司主张的解除上述《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号为QY201712702）本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中上述《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中第八条规定，逾期违约责任……买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。原告圣都置业东平分公司已代被告周志慧归还了按揭贷款25，230元，因此上述违约金应当以25，230元为基数、以1%为比例进行计算，共计252.30元（25，230元×1%）。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，被告周志慧向第三人办理了涉案房屋的按揭贷款，在被告周志慧未按照约定归还贷款时，原告圣都置业东平分公司作为保证人代被告周志慧向第三人支付的25，230元的按揭贷款，对上述25，230元的涉案房屋按揭贷款被告周志慧具有偿还义务，因此对原告圣都置业东平分公司的该项诉讼请求本院予以支持。被告周志慧及第三人建行东平支行经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼视为对其诉讼权利的放弃，将承担对其不利的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第五十二条的规定，判决如下： 一、原告山东圣都置业有限公司东平分公司与被告周志慧签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号为QY201712702）解除； 二、被告周志慧于本判决生效之日起10日内支付原告山东圣都置业有限公司东平分公司违约金252.30元； 三、被告周志慧于本判决生效之日起10日内偿还原告山东圣都置业有限公司东平分公司代为支付的房屋按揭贷款25，230元； 四、驳回原告山东圣都置业有限公司东平分公司对第三人中国建设银行股份有限公司东平支行的诉讼请求； 五、驳回原告山东圣都置业有限公司东平分公司的其它诉讼请求。 上述款项于本判决生效后十日内付清（户名：东平县人民法院，账号：81×××90，开户行：泰安银行东平支行）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费253元、保全费2258元，共计2511元，由被告周志慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  李道广 人民陪审员  尹新宇 人民陪审员  吕修良 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  瞿园园