北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3723号上诉人（原审原告）：陈某1，女，1937年3月1日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘某1（陈某1之子，曾用名刘怀温），1959年7月20日出生，现住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：刘某2，女，1966年8月6日出生，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：许振凯，北京市明仁律师事务所律师。上诉人陈某1因与被上诉人刘某2确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初48822号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法开庭审理了本案。上诉人陈某1的委托诉讼代理人刘某1，被上诉人刘某2的委托诉讼代理人许振凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈某1上诉请求：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初48822号民事判决；2.依法判令刘某2与刘某3于2012年4月26日签订的《存量房买卖合同》无效；3.本案的所有诉讼费用由刘某2承担。事实和理由：刘某2与被继承人刘某3在没有征得陈某1的同意下于2012年4月26日签订的《存量房买卖合同》，将属于陈某1与刘某3的夫妻共同房产以远远低于市场价的48904元出售给刘某2，该合同既未征得陈某1同意又低于市值不等价交换，且刘某2也未就该合同支付相应购房价款，以上做法均损害了陈某1的合同权益，陈某1认为该合同无效。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。而本案中陈某1并未同意出售房屋且刘某2也未向陈某1或刘某3支付购房等价款。一审时刘某2称签订合同和办理涉案房屋产权变更登记时有视频资料证明陈某1在场以此欲证明陈某1对此知情。但一审法院调查时未查到刘某2所述的视频资料，故无法认定签订合同和产权变更时陈某1在场，更不能证明陈某1对此知情。既然如此，刘某2与刘某3在陈某1不知情的情况下低价处理属于陈某1的财产，存在恶意串通，从而损害陈某1权益，故陈某1的诉求合理合情，而一审法院顾忌陈某1与刘某2的亲情，未对此进行进一步的审查，秉着家和万事兴的态度裁判，而不是依照相关法律裁判。刘某2辩称，同意一审判决，不同意陈某1的上诉请求。从一审法院查明的事实看，双方应该为赡养关系纠纷，刘某2同意履行依法应尽的义务，但是双方没有好好协商，每个子女对陈某1都有赡养义务，与房屋买卖合同关系不大。陈某1向一审法院起诉请求：请求依法确认刘某2与被继承人刘某3（以下简称姓名）于2012年4月26日签订的《存量房买卖合同》无效。一审法院认定事实：陈某1与刘某3系夫妻关系。陈某1与刘某2系母女关系，刘某3与刘某2系父女关系。2012年4月19日，刘某2作为买受人与刘某3作为出卖人签署了《存量房屋买卖合同》1份，约定刘某3将位于北京市朝阳区西坝河东里×号楼×号的房屋（以下简称×号房屋）出卖给刘某2；房屋成交价格为48904元。该《存量房屋买卖合同》中未约定具体的付款时间。同日，刘某2与刘某3还签署了《存量房交易资金自行划转声明》。当日，刘某2与刘某3办理了×号房屋的权属转移登记手续，现×号房屋登记在刘某2名下。庭审中，刘某2认可在合同签订后未向刘某3支付过款项，但称合同价款是基于其与刘某3此前的协议所确定的，此前刘某3应向其支付48904元，故约定的合同价款为48904元，在合同签订后才未向刘某3支付该款项。另，案件审理期间，一审法院根据刘某2的申请从北京市朝阳区不动产登记事务中心调取了×号房屋的相关登记信息，但未能调取到交易过程的视频记录。陈某1、刘某2对法院调取的证据材料的真实性均无异议。庭审中，就为何由刘某2对外出租×号房屋对外出租一节，陈某1称因为2012年的时候×号房屋就已经过户给刘某2了，应该以刘某2的名义对外出租，当时家里的意见是租金用于赡养陈某1。刘某2称因为×号房屋是刘某2的房子，陈某1的四个子女每人一套房屋，因为陈某1的大哥照顾陈某1多，所以刘某2在钱上多尽义务。陈某1称×号房屋自2016年4、5月份开始出租，出租至2019年3月23日，此后陈某1及其子刘某1搬回×号房屋居住。刘某2对陈某1所述的上述时间予以认可，但称是陈某1之子刘某1强行把×号房屋的租户清出了房屋。陈某1、刘某2均确认×号房屋出租期间的房屋租金由刘某2收取，租金用途是大部分作为赡养陈某1的费用交给陈某1的大儿媳。自2019年1月开始，租金未再用于赡养陈某1。刘某2称因为当时刘某2与其兄弟姐妹之间产生了矛盾，因此未再将租金作为赡养费给付陈某1。对于刘广忠的证言，因陈某1、刘某2对此均无异议，故法院予以采信。另，陈某1明确主张合同无效的依据理由为《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，即恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，因为刘某2与刘某3恶意串通签订案涉的《存量房屋买卖合同》，损害了第三人（即陈某1）之利益，故应当认定合同无效。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈某1对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，陈某1主张，陈某1与刘某3签订的《存量房屋买卖合同》属于恶意串通，损害其作为第三人的利益，因而合同无效。陈某1应当就其主张向法院提供相应的证据。根据现有证据显示，刘某2与刘某3签署《存量房屋买卖合同》并办理房屋过户手续后，陈某1对此知情后并未提出异议，并就对其赡养的问题与其子女进行了协商，进而达成了房屋以刘某2的名义对外出租，房屋租金用于赡养陈某1之合意，虽然各方并未签署书面的协议，但考虑到陈某1及刘某3与刘某2及刘某2的兄弟姐妹之间系父母子女关系的情况，各方均按照上述之合意履行了各自义务，法律应保持其谦抑性，而法院应秉持谦抑原则，故对上述合意不应进行过度审查和调整。结合本案中查明的事实以及相应的证据，一审法院无法认定在刘某2与刘某3签署案涉《存量房屋买卖合同》时存在恶意串通之情形。另，陈某1在刘某2与刘某3办理完毕×号房屋的过户手续后的相当长的时间内并未提出异议，并同意刘某2将×号房屋以刘某2的名义对外出租，租金用于赡养陈某1，据此，应当认定陈某1对刘某3与刘某2所签《存量房屋买卖合同》的追认。因陈某1所提供的证据不足以证明刘某2与刘某3签署本案所涉《存量房屋买卖合同》时存在恶意串通之情形，故法院对陈某1要求确认刘某2与刘某3所签署的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求不予支持。需要指出的是，对于陈某1与刘某2之间的赡养问题，因与本案不属于同一法律关系，双方可另行解决。据此，一审法院判决：驳回陈某1的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。陈某1上诉主张案涉《存量房屋买卖合同》因刘某3、刘某2二人构成恶意串通，损害了陈某1的利益，故应属无效。恶意串通，通常是指当事人为了谋取利益，主观上进行通谋、客观上共同实施损害他人利益的行为，他人请求确认当事人订立的合同无效，应由提出请求者就恶意串通和利益受损两方面的事实承担证明责任，且其举证应达到足以排除合理怀疑的证明标准。在审查刘某2与刘某3是否存在恶意串通事实的过程中，应以合同签订的历史沿革，刘某2、刘某3、陈某1的身份及利益为出发点，综合判定是否存在恶意串通之行为。从在案证据和双方陈述来看，在刘某2与刘某3签署案涉《存量房屋买卖合同》并办理房屋过户手续后，陈某1一方对案涉房屋所有权转移的事实是知情的，但其并未就此提出异议，且后续其与子女进行协商，达成以刘某2名义对外出租案涉×号房屋、收取的租金用于赡养陈某1的合意，刘某2以此方式履行赡养义务直至2019年1月。综合考虑到本案当事人之间存在的亲属关系和家庭内部矛盾等因素，加之陈某1所的提供的证据对其所主张的刘某2与刘某3恶意串通的待证事实不能达到法律规定的证明标准，本院难以认定刘某3、刘某2签订案涉《存量房屋买卖合同》构成恶意串通，故对其上诉主张，本院不予支持。综上所述，陈某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由陈某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 黎二〇二〇年三月二十七日法官助理  张日广法官助理  赵 纳法官助理  李海龙书 记 员  高 明