广东省深圳市龙岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0307执异35号 案外人：张伟红，女，汉族，1976年10月15日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。 申请执行人：钟伟芬，女，汉族，1984年9月8日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。 被执行人：杨慧，女，汉族，1973年3月5日出生，身份证住址四川省巴中市通江县。 被执行人：罗海忠，男，汉族，1968年7月6日出生，身 份证住址广东省深圳市龙岗区布吉镇南岭布沙路100号。 关于申请执行人钟伟芬与被执行人杨慧、罗海忠民间借贷纠纷一案，本院作出的（2016）粤0307民初7729号民事判决已发生法律效力。由于被执行人未履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向本院申请恢复强制执行，立案号为（2019）粤0307执恢799号。在执行过程中，本院查封被执行人杨慧名下位于深圳市龙岗区布吉镇布吉大芬村简背二巷xx号的房产（不动产权证书号：6000193011，以下简称涉案房产），拟处置该房产清偿债务时，案外人张伟红向本院提出执行异议，请求终止对涉案房产的拍卖并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。 案外人张伟红提出异议称：2013年1月7日，案外人与杨慧签订《房地产买卖预约合同》，约定案外人以人民币（下同）355000元为对价，受让杨慧持有的涉案房屋。杨慧收到案外人支付的定金后将涉案房屋交付给案外人。案外人己于2013年1月7日向杨慧支付受让涉案房屋的对价（有收条为证），杨慧将涉案房屋交付给了案外人占有使用收益。双方此次交易达成并且于交易当日由律师作了见证。案外人认为，杨慧将涉案房屋转让给案外人，案外人为涉案房屋合法的实际占有使用人。法院对涉案房屋的查封拍卖侵犯了案外人的合法权益，为此，案外人依据《民事诉讼法》相关规定提出执行异议，请法院依法终止对涉案房屋的拍卖并解除对涉案房屋的查封。 案外人张伟红向本院提交如下证据（均为复印件）： 1、广东尧智律师事务所见证书【（2013）尧智律见字第13-159号】，载明“兹证明杨慧（身份证号：）与张伟红（身份证号：）于二○一三年一月七日在广东尧智律师事务所段邦湖律师面前签署的《房地产买卖预约合同》。经查，双方民事行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。双方当事人签字、捺印确实。”律师见证书落款日期为2013年1月7日。 2、广东尧智律师事务所发票，显示开具日期为2013年1月7日，客户名称张伟红，项目内容及金额为律师费2000元。 3、中国建设银行转账凭条，显示2013年1月7日张伟红4367427200392974952账户转账335000元至杨慧6217007200005272417账户。 4、收条，显示“今收到张伟红交来龙岗区布吉镇布吉大芬村简背二巷xx号私宅xx房款叁拾肆万伍仟元整，小写345000.00元。收款人：杨慧，2013年1月7日”。 5、收条，显示“今收到张伟红购买大芬村简贝街二巷二号xx号房房余款壹万元正，小写：10000.00元。收款人：杨慧，2013年1月27日”。 经审查查明，钟伟芬诉杨慧、罗海忠民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月30日作出（2016）粤0307民初7729号民事判决，判令：一、罗海忠、杨慧于本判决生效之日起10日向钟伟芬偿还借款本金1649400元；二、罗海忠、杨慧于本判决生效之日10日内向钟伟分支付借款利息（以1649400元为基数，按月利率1.5%计算，自2016年5月18日开始计算至借款本息还清之日止）；三、驳回钟伟芬的其他诉讼请求。因罗海忠、杨慧未履行前述生效判决，申请执行人钟伟芬向本院申请强制执行，立案号为（2016）粤0307执7894号，2017年8月17日终结本次执行程序。其后经申请执行人申请恢复执行，立案号为（2019）粤0307执恢799号。 在执行过程中，本院作出（2019）粤0307执恢799号执行裁定书，并于2019年10月25日查封被执行人杨慧名下涉案房产，深圳市不动产登记中心在协助执行通知书回执上亦备注：该房产为非市场商品房。2019年11月4日，本院作出（2019）粤0307执恢799号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人杨慧名下上述涉案房产以清偿债务。2019年11月12日，本院作出（2019）粤0307执恢799号公告，并于2019年12月2日张贴于涉案房产处。 另查，涉案房产位于深圳市龙岗区布吉镇布吉大芬村简背二巷私宅xx，房产证号为深房地字第××号，登记权利人为本案被执行人杨慧，建筑面积57.31平方米，房产证他项摘要及附记第3项显示：根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》处理结果进行登记，该房屋未经质检、消防验收。 再查，案外人张伟红提交的广东尧智律师事务所见证书【（2013）尧智律见字第13-159号】所附房地产买卖预约合同（甲方为杨慧，乙方为张伟红）显示，杨慧将其所有的龙岗区布吉镇布吉大芬村简背二巷2号私宅501出卖给张伟红，价格为355000元，付款方式为张伟红协议签订之日先付购房款345000元给杨慧，余款10000元于2013年1月27日待杨慧将房屋交付给张伟红使用时付清；同时，该合同第二条约定“双方约定此绿本《房地产证》可转红本产权证时或政策允许可办理过户手续时，共同向产权登记机关办理产权过户手续，所有相关税费全部由乙方承担”。 该见证书所附由杨慧、张伟红签字的授权暨免责声明书的第一条载明：广东尧智律师事务所律师已经向我们阐明我国房地产法律制度的内容，并且特别提醒注意了所涉房产为非市场商品房的性质以及就此现状进行交易的法律后果，同时向我们声明如下内容：“广东尧智律师事务所仅仅对协议签署过程的真实性进行见证，并不对交易的合法性进行见证并且对协议的合法有效性不予审查。广东尧智律师事务所所出具见证书不具有确认产权的性质，并且不承担因签名以外的原因造成的一切法律后果”。我们完全同意广东尧智律师事务所声明之内容。 本院认为，本案的争议焦点为案外人张伟红关于对涉案房产排除执行的请求是否应当支持。 根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，且不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”具体到本案中，涉案房产登记的权利人为被执行人杨慧，因被执行人杨慧未履行生效法律文书所确定的法律义务，本院查封涉案房产，并就涉案房产启动处置程序，符合法律规定。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，不动产买受人符合上述四个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对涉案不动产的强制执行。本案中，从案外人张伟红提交的证据材料可知，案外人在就涉案房产签订房地产买卖预约合同并办理律师见证时即已经知晓涉案房产为非市场商品房、涉案房产存在过户的限制及存在不能过户的可能,以及“就此现状进行交易的法律后果”，其仍然购买涉案房产,可见对涉案房产不能过户存在主观放任,因此,案外人张伟红对涉案房产未办理过户存在自身原因。综上,案外人张伟红要求排除对涉案房产的执行,不符合前述之规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人张伟红的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  施东辉 审 判 员  赵 丹 人民陪审员  李冬霞 二〇二〇年三月十三日 书 记 员  钟志洋