山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终373号 上诉人（原审被告）：李绪国，男，1966年7月10日出生，汉族，现住淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：淄博祥瑞物业服务有限公司，住所地淄博市张店区华光路祥瑞花园。 法定代表人：王军勇，经理。 委托诉讼代理人：张成永，男，1968年9月16日出生，汉族，淄博祥瑞物业服务有限公司职工，现住淄博市张店区。 上诉人李绪国因与被上诉人淄博祥瑞物业服务有限公司（以下简称祥瑞物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初6330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李绪国上诉请求：1.撤销张店区南定镇矿机社区居委会（以下简称矿机居委会）与被上诉人的签约协议，以及判定被上诉人私下与业主签订的协议无效。2.判令被上诉人立即撤出金海小区，停止侵犯业主的权利，退还收取业主的不当得利并请求追加南定镇矿机居委会为第二被告。3.被上诉人提出的未交的物业费不明确，请求查明实际未缴纳的物业费。4.撤销张店区人民法院(2019)鲁0303民初6330号民事判决。5.此次上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.南定镇政府在2018年10月份左右，为了与原物业公司收取二次开口配套费利益(此事引起业主上访还未解决)，矿机居委会赶走物业公司。矿机居委会不积极召开业主大会，协助小区成立业主委员会。而私自引进物业公司，并私下签下协议，在第一次庭审中才知道这个事，作为政府一个部门，它有什么权利签这个协议。《中华人民共和国物权法》总则明确规定，选择物业公司，只有业主有这个权利，其他单位与个人没这个权利。《合同法》规定必须公平、公正、公开，而矿机居委会私下与被上诉人签协议，违反了《合同法》第52条规定及《物权法》第76条规定，《物业管理条例》第11条、12条、13条相关规定，选择物业，必须召开全体业主大会取得双过半业主同意，并授权方可有签署协议权力。街道居委会在没有公示、召开业主大会，私下签署协议的行为，已经违反了《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》，这应视为无效协议，那么违法不合规有什么资格收取物业费。且被上诉人进入小区后两个月没有打扫卫生，在第一审中上诉人提出，被上诉人称，小区安装管道，没有人打扫卫生，上诉人问安装管道与打扫卫生之间有什么关系。而被上诉人当庭辱骂上诉人，如果要交的话，也应该有矿机居委会这种不作为、乱作为来交，应追加矿机居委会为被上诉主体。2.被上诉人在不合法签订协议的情况下，不是积极召开业主大会，而私下恐吓、胁迫，与部分业主所签协议，并严重造假，根据在业主群统计，共计176户所签，哪里来的255户。被上诉人这种私下签订协议的行为严重违反了《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》各种法律法规，所签协议也违反了《消费者权益保护法》。既然违法，被上诉人就没有诉讼权利，请求法院撤销他诉讼资格。3.被上诉人搞虚假诉讼，上诉人明明交了物业费，又拿来搞事，强烈要求被上诉人拿出欠费的原始单据。综上所述，被上诉人严重侵犯了中华人民共和国现有的各项规章制度，违背了《合同法》第52条、《物权法》76条、《物业管理条例》第11条、12条、13条法律规定，严重侵犯了当事人的权益，为了法律的尊严，请求上级法院查清事实，依法撤销张店法院判决，保护上诉人的正当权益。 祥瑞物业未提交书面答辩意见。 祥瑞物业向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告2018年12月1日至2019年5月31日物业服务费、生活垃圾处理费、水费、电费等共计657.76元，违约金暂计14.65元，共计672.81元并承担至实际给付之日；2.本案诉讼费、公告费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年10月初,原告祥瑞物业与矿机居委会签订物业服务合同一份，约定：因南定镇金海小区未成立业主委员会，根据相关法律、法规的规定，矿机居委会代行业主委员会之权，委托原告为该小区提供物业服务。物业违约管理事项及服务标准按照《淄博市住宅物业服务等级标准》规定的二星级物业服务标准为小区业主提供物业服务。服务范围包含小区规划范围内的住宅楼、建筑物、构筑物及其他配套设施。物业服务期限自2018年11月8日至2018年12月31日。期满后，原告应在矿机居委会的指导、监督下，与业主签订符合相关法律、法规规定的物业服务合同，为业主提供质价相符的物业服务。物业服务费用，按照前期物业0.40元/月平方米（按房产证面积）的标准收取。合同期内，因之前小区无物业管理的现状，原告接管该小区后，所收取的物业服务费不能满足向业主提供承诺的物业服务的条件的差额部分，矿机居委会将采用现金或提供物资的方式，向原告提供与该差额相当的补偿。合同签订后，原告按照合同约定对小区业主提供了物业服务。并在合同期满后，陆续与小区450户业主中的255户签订了物业服务协议。被告李绪国系金海小区9号楼4单元101号物业(建筑面积79.25㎡)的业主，被告因不认可矿机居委会与原告签订的物业服务合同且认为原告服务不到位，故欠缴水费、电费、物业费、垃圾处理费等，其中，2019年1月欠费112.43元、2019年2、3月欠费243.01元、2019年4月欠费115.76元、2019年5月欠费93.93元、2019年6月欠费92.63元，共计657.76元。原告主张因被告欠费违约，要求原告支付违约孳息14.65元并支付至实际给付之日。 一审法院认为，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员，新一届业委会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下，代行业委会职责。故原告与矿机居委会签订的物业服务合同，符合相关规定，该合同对本小区业主具有约束力。原告在合同期满后与小区255户业主签订物业服务合同，根据物权法规定，经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以选聘和解聘物业服务企业，故原告为小区提供物业服务后，有权收取物业管理费用，对原告要求被告支付电费、卫生费、物业服务费共计672.71元，予以支持。被告逾期支付上述款项给原告造成损失，应当予以赔偿，但鉴于原告庭审中也认可进驻小区后因暖气改造，确实存在卫生管理不到位的情况，故本次对原告主张的违约孳息不予支持。在今后的合同履行中，原告应主动提高服务质量，端正服务态度，提升业主对物业服务的满意度。而被告作为接受物业管理服务的业主，亦应当及时缴纳相关费用并协助物业管理企业进行管理，通过业主自身行动，与物业管理企业共同努力，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐居住环境。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告李绪国于判决生效后十日内支付原告淄博祥瑞物业服务有限公司电费、卫生费、物业服务费共计672.71元；二、驳回原告淄博祥瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李绪国负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审中的争议焦点问题有：一是矿机居委会与祥瑞物业签订的涉案物业服务合同是否有效；二是是否应追加矿机居委会为本案原审被告；三是李绪国是否应支付祥瑞物业涉案物业费。 关于焦点一，经核查，李绪国所在小区即金海小区在2018年10月前未成立业主委员会，亦没有相关物业公司就该小区进行物业管理，后在南定镇政府指导和监督下，由矿机居委会代行业主委员会的职责，故矿机居委会与祥瑞物业签订物业服务合同符合相关法律规定，一审法院认定矿机居委会与祥瑞物业签订的物业服务合同有效，符合法律规定。关于祥瑞物业与其他业主签订的协议问题，因祥瑞物业及其他业主均未主张权利，李绪国亦非协议当事人，故其所持判令祥瑞物业与业主签订协议无效的主张，本院不予支持。关于焦点二，本案系因祥瑞物业因提供物业服务与业主李绪国之间产生的物业纠纷，矿机居委会非提供物业服务的当事人，亦非接受物业服务的当事人，故就李绪国所持追加矿机居委会为原审被告的主张，不予支持。关于焦点三，祥瑞物业在其与矿机居委会签订的物业服务合同到期后，因金海小区尚未成立业主委员会，祥瑞物业遂与小区其他业主共计255户业主签订了物业服务合同，已经超过半数业主且经过半数业主的同意继续由祥瑞物业继续提供物业服务，故祥瑞物业在为小区业主提供物业服务后，有权收取相应的物业管理费，故一审法院支持祥瑞物业要求李绪国交付物业费的诉求并无不当。李绪国主张祥瑞物业与其他业主签订的物业服务合同系在祥瑞物业的恐吓、胁迫等情况下签订，且签订的协议存在造假、签约户数不足255户业主，但李绪国未提交证据证实祥瑞物业与其他业主签订物业协议时存在胁迫等形情形，亦未提交证据证实祥瑞物业提交的255份物业服务合同存在造假情形及具体的造假物业服务合同，其应承担举证不能的法律后果，故本院就其该项主张不予支持。 综上所述，上诉人李绪国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李绪国负担。 本判决为终审判决。 审判长  张玉杰 审判员  徐连宏 审判员  刘 宁 二〇二〇年三月十八日 书记员  周京京