江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5564号上诉人（原审第三人）：江金宝，男，1985年10月3日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：姜荣艳，江苏序阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶娟，女，1970年2月25日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：韩军龙，江苏雅凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王运刚，男，1978年7月15日出生，住沭阳县。原审第三人：沭阳金地建设开发有限公司，住所地沭阳县沭城街道苏州东路与台州路交叉口。法定代表人：李乙。上诉人江金宝因与被上诉人叶娟、王运刚及原审第三人沭阳金地建设开发有限公司(以下简称金地公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2019）苏1322民初5658号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人江金宝上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人叶娟的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，王运刚没有向上诉人付清12万元房款。1、王运刚的银行账户存款支取情况不能证明其有支付12万元的经济能力，也不能证明发生过支付12万元的客观事实。其在2010年10月21日开卡，存入12万元，10月29日取出使用，一直到2011年1月15日，长达三个月的时间，王运刚没有其他大额收入或流水;2011年1月15日将取出的12万元及其他零星收入存入账户13万元。这个银行账户记录说明，王运刚没有足够和频繁的资金收入。再看银行流水，2011年1月21日取款8万元，二被上诉人都主张这8万元是用于支付购房款。但是并非如此，1月21日是涉案房屋结算付款的76444.48元的日期，也是当日王运刚向拆迁安置部门交付该款项，加上其他可能的杂费，取出8万元。而上诉人和王运刚签订合同的时间在之后的1月25日，不能以此8万元取款判定王运刚具备支付款项的能力。结合一审庭审内容，王运刚主张该8万元是购房款，那么其余4万元的来源和结算支付的8万元资金来源是什么?2、一审判决以“原告支付款项也没有收款收据”认定上诉人和王运刚之间存在付款不写收据的“交易习惯”明显错误。上诉人和王运刚之间仅有一次房屋买卖交易，何来交易习惯一说。叶娟和王运刚之间的交易方式并不当然是上诉人和王运刚之间的交易习惯，合同具有相对性，依此得出的判定也是错误的。3、二被上诉人提供的证据不能证明关键事实，一审判决凭主观推定作出的基本事实认定与客观事实不符，违背谁主张谁举证的法律原则。二、一审判决适用法律错误，判决上诉人依次向第三人办理过户手续，向王运刚办理房屋过户手续没有法律依据，违背了合同相对性原则，客观上无法履行。1、一审判决使用代位权规定错误，一审判决认为叶娟享有合同法规定的代位权，有权依据代位权的法律规定主张权利，判决上诉人与原审第三人办理产权登记与过户手续，并且继续协助王运刚办理产权登记手续。根据合同法第七十三条规定，能提起代位权诉讼是债权人的债务人怠于履行到期债权，本案上诉人并非是叶娟的债务人，上诉人对叶娟不负担任何合同义务，其无权依据本法条对上诉人提起代位权诉讼。2、一审判决错误适用代位权规定，忽略了上诉人和王运刚之间合同权利义务的履行，剥夺了上诉人的合同权利，导致判决内容权利义务不清，实际无法履行。上诉人和王运刚在合同中约定了过户的相关条件和费用的承担，本案判决内容没有做出任何分析和判定，要求上诉人协助，费用如何承担一概未能处理，导致各方权利义务不明确，没有人负担费用，自然无法实际履行判决义务。同样，上诉人和原审第三人办理房屋所有权证所产生的税费按照上诉人和王运刚约定应当全部由王运刚承担，王运刚无能力也拒绝承担，如此依据上诉人和王运刚合同约定的内容，依照合同法同时履行抗辩权的法律规定，上诉人在王运刚不按照合同约定履行义务的情况下，也享有不予办理过户登记的法定权利。本案判决叶娟享有对上诉人的代位权在客观上导致上诉人和王运刚之间合同权利义务的变化，导致上诉人依合同享有的抗辩权无法得到保护，这是合同法中只承认一级债务代为诉讼主张的理论依据。被上诉人叶娟答辩：一、一审认定事实清楚。1、被上诉人王运刚在一审时提供的邮储银行尾号8288的银行流水记录，仅是用来证明已经支付涉案购房款的事实。至于其他应付款项，王运刚完全可以通过其他渠道来支付，不应把王运刚的支付能力限定在这一份银行流水中。2、王运刚在2011年前后做生意，资金充足。3、江金宝与王运刚的购房合同中第二条明确约定：签订合同时乙方（买房人）一次性付清所有房款给甲方（卖房人）。据此约定，如果王运刚没有付清房款，江金宝不可能在合同上签字。4、上诉人与两被上诉人都住在同一小区，如果王运刚未向江金宝支付购房款，江金宝八年内没有依法维护自身权益的行为非常不合理。二、一审适用法律正确。2017年江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第24条对连环买卖如何处理规定，买受人与出卖人签订商品房买卖合同后，未登记领取权属证书情况下与第三人签订房屋买卖合同的，第三人在买受人取得权属证书，请求买受人履行房屋买卖合同的，应予支持。一审判决判令被上诉人叶娟的前手逐级办理房屋过户手续,并无不当。至于逐级办理房屋过户手续费用问题，可以继续依据原合同约定履行，不支付费用的，相关权利人可以依法起诉，不影响本案实体判决。请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人王运刚未作答辩。原审第三人金地公司未作陈述。叶娟向一审法院起诉请求：一、确认叶娟与王运刚签订的关于XXXX小区一期3号楼2单元602室的买卖合同有效；二、王运刚及江金宝、金地公司协助叶娟将XXXX小区一期3号楼2单元602室的不动产证书变更登记至叶娟名下。一审法院认定事实：2009年3月7日，江金宝因城市建设其原有房屋被拆迁后取得XXXX小区3号楼2单元602室房屋。2011年1月25日，江金宝与王运刚签订《房屋买卖协议》，约定：江金宝将位于沭阳县XXXX小区3号楼2单元602室及25.53平方米的12号储藏室以总价款120000元转让给王运刚；在办理有关证件及过户时，江金宝无偿提供协助，相关费用由王运刚承担。2013年3月24日，叶娟与王运刚签订案涉房屋买卖协议，该房屋、车库被王运刚以170000元出售给叶娟。后叶娟入住该房屋至今。另查明，王运刚与江金宝签订房屋买卖协议时其银行账户中有充足的存款，且有取款记录。金地公司开发建设案涉房屋后至今未办理产权登记手续，现已经符合办证条件。一审法院认为，叶娟与王运刚之间以及王运刚与江金宝之间关于案涉房屋的两次买卖行为是双方真实意思表示，交易行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家和社会公共利益，故双方之间的房屋买卖合同合法有效。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该规定系管理性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，并不能因此而影响合同的效力。故本案的争议焦点为：1、王运刚是否按合同约定履行了给付江金宝购房款的义务？2、叶娟能否代王运刚、江金宝向金地公司主张权利？关于争议焦点1，王运刚是否按合同约定履行了给付江金宝购房款的义务。通过查阅王运刚在2011年签订房屋买卖合同时的银行账户存款及支取情况，认为王运刚有足够的支付能力和支付可能，结合叶娟、王运刚之间的交易，叶娟作为购房者也没有让王运刚出具收到房款条据的情况，说明合同当事人之间存在没有出具收款条据的交易习惯。此外，江金宝出售房屋至今已有七、八年之久，叶娟也一直居住在该房屋内，如果王运刚未向江金宝支付房款，江金宝未依法维护自身权益的行为也不符合常理，并且江金宝也居住在案涉房屋所在的小区内，理应知道房屋现状。关于争议焦点2，叶娟能否代王运刚、江金宝向金地公司主张权利。一审认为，江金宝因原有房屋被拆迁安置取得涉案房屋，金地公司有义务协助其办理相关产权登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第七十三条规定：因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。本案中，江金宝未取得涉案房屋的权属证书，导致其无法履行协助王运刚办理房产过户手续，进而损害了叶娟的合法权益。故叶娟要求金地公司协助办理产权登记手续，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、叶娟、王运刚于2013年3月24日签订的关于沭阳县XXXX小区3号楼2单元602室的买卖合同合法有效；二、金地公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助江金宝办理沭阳县XXXX小区3号楼2单元602室房屋不动产权属证书；三、江金宝于取得上述房屋不动产权属证书后十日内将其过户到王运刚名下；四、王运刚于取得上述房屋不动产权属证书后十日内将其过户到叶娟名下。二审期间被上诉人叶娟提交了以下证据：1、王运刚银行流水记录；2、王运刚与其他人房屋交易买卖协议书。被上诉人叶娟认为，上述证据证明王运刚从事二手房买卖，王运刚有能力支付房款。上诉人江金宝认为，从王运刚的银行流水来看，证据1恰恰证明王运刚没有支付能力；证据2合同的真实性无法核实，不能达到被上诉人证明目的。本院认为，上述证据与本案待证事实缺乏关联性,对其证据效力不予认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本案二审争议焦点是：1、一审判决认定王运刚向江金宝支付了12万元购房款的事实是否正确？2、一审判决确认相关当事人依次协助办理案涉房屋登记、过户手续，适用法律是否正确？关于争议焦点1，本院认为，上诉人江金宝与被上诉人王运刚于2011年1月25日签订的房屋买卖协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。关于王运刚是否按照约定支付了购房款问题。首先，根据房屋买卖协议第二条约定“双方议妥房屋价格为拾贰万元整含车库（120000元），签订合同时乙方一次性付清所有房款给甲方，交易后，该房屋所有权、使用权和处置权归乙方所有”，根据该条约定，应当认定江金宝与王运刚之间的购房款在房屋买卖合同签订时已经付清。其次，根据一审期间叶娟提交的拆迁安置上房结算清单、沭阳县城区拆迁安置服务办公室通知、沭阳县财政局上房通知、江苏省非税收入一般缴款书、现金完税证等书面证据，叶娟主张上述书面证据是王运刚交付给其的；王运刚认可结算清单、上房通知、选房通知等是从江金宝处拿到的；江金宝否认上述材料是其交给王运刚的，但江金宝作为拆迁安置房屋的被安置人，拆迁安置上房结算清单、拆迁安置服务办公室通知、上房通知等原始材料均应由江金宝持有，江金宝并未主张王运刚是非法取得上述材料，因此，应当认定上述材料是王运刚从江金宝处合法取得的。如王运刚未付清房款，作为出卖方江金宝将该部分与房屋安置有重要关系的书面材料交由买受方王运刚持有，不合常理。另外，对于拆迁安置上房结算清单和江苏省非税收入一般缴款书载明的差价款，一审期间叶娟、江金宝均认可没有交过该款，王运刚主张是其交付的，对王运刚交付房屋差价款的事实当事人无争议，应予认定。第三，根据一审期间王运刚提交的银行流水，能够印证在江金宝与王运刚房屋交易时的附近时段内，王运刚具有支付能力并提取部分款项的情况。第四，江金宝居住地与案涉房屋同在一个小区，江金宝对案涉房屋现状应当了解，至一审诉讼时，案涉房屋叶娟已经居住使用六年多，距江金宝与王运刚签订房屋买卖协议时间更是长达八年以上，如王运刚未支付房款，在如此长的时间内，江金宝未依法维权，亦不合常理。综上，应当认定王运刚已经支付了江金宝12万元购房款。上诉人江金宝有关一审判决认定事实错误，王运刚没有向其付清12万元房款的上诉主张依据不足，不予支持。关于争议焦点2，本院认为，本案涉及的是房屋连环买卖合同纠纷，案涉房屋是江金宝的安置房，江金宝取得安置权益后，将案涉房屋出卖给王运刚，王运刚继而又出卖给叶娟，案涉的连环房屋买卖合同是当事人之间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同。相关当事人均应依照合同约定履行各自的合同义务。鉴于案涉房屋已经具备产权登记和过户登记条件，因作为拆迁被安置人的江金宝未及时办理房屋权属登记，致江金宝与王运刚之间、王运刚与叶娟之间均无法办理过户登记手续，叶娟就此提起诉讼，要求相关当事人依次履行合同义务，并无不当。一审法院认定案涉房屋连环买卖合同有效并判决金地公司、江金宝、王运刚依次履行协助办理产权登记和过户登记的义务，亦符合《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十三条的相关法律规定。上诉人江金宝有关一审判决适用法律错误，判决依次办理房屋过户登记手续没有法律依据，违背了合同相对性原则，客观上无法履行等上诉主张，依据不足，不予支持。对于上诉人江金宝上诉意见中提及的房屋过户登记的费用承担问题，因叶娟一审中并未对过户登记费用承担问题提出诉讼请求，一审法院根据当事人的诉讼请求，未就过户登记费用问题作出判决并无不当。如相关当事人在以后履行合同或执行过程中，就过户登记费用承担问题发生争议，可另行处理。综上，江金宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人江金宝负担。本判决为终审判决。审判长  徐淮成审判员  吴军良审判员  陈 鹏二〇二〇年三月二十三日书记员  朱子俊