湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘05民终131号上诉人（原审被告）：邵阳市顺风房地产开发有限公司，住所地邵阳市大祥区人大路宝庆府邸9栋2楼。法定代表人：黎晓林。委托诉讼代理人：王诗梅，该公司职员。委托诉讼代理人：李晓辉，该公司职员。被上诉人（原审原告）：申铁牛，男，汉族，1967年11月24日出生，住邵阳市双清区。被上诉人（原审原告）：申之宇，男，汉族，2002年5月13日出生，住邵阳市双清区。委托诉讼代理人：申铁牛，系申之宇之父。上诉人邵阳市顺风房地产开发有限公司（以下简称顺风房地产公司）因与被上诉人申铁牛、申之宇房屋买卖合同纠纷一案，不服邵阳市大祥区人民法院（2019）湘0503民初2140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。顺风房地产公司上诉请求：依法撤销（2019）湘0503民初2140号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清。上诉人的销售顾问告知了申铁牛关于购房折扣的具体信息，一审判决认定未予告知与客观事实不符；申铁牛并非本案的适格原告，申铁牛已经放弃了认购，与上诉人不存在商品房买卖关系，其不具备提起诉讼的主体资格；申之宇系重新认购，不满足开盘当天认购签约付清全款的优惠条件，申之宇的购房行为与申铁牛的购房行为是两个不同的法律关系。2、一审判决适用法律错误。上诉人并未多收被上诉人的房款，被上诉人亦未证明上诉人存在多收被上诉人房款的行为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，被上诉人应承担举证不能的后果，但一审判决并未参照上述规定作出被上诉人应承担举证不能的不利后果的判决，上诉人认为一审判决适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，损害了上诉人的利益，请求二审依法改判。被上诉人申铁牛、申之宇辩称，原判正确，请求维持。申铁牛、申之宇向一审法院起诉请求：一、请求依法判决将顺风房地产公司多收的13400元房款退还；二、请求法院依法判决由顺风房地产公司承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定的事实：申铁牛与申之宇是父子关系。碧桂园南城首府项目是顺风房地产公司开发的楼盘。2019年7月13日，申铁牛在顺风房地产公司销售顾问的指导下，交纳了10000元的房屋认筹金。2019年7月18日，申铁牛申请变更认筹登记名字，变更在申之宇名下。申铁牛于2019年7月27日开盘当天通过微信选房成功认购碧桂园南城首府5栋0114001号商品房。后经申铁牛于2019年7月29日向顺风房地产公司提出转名申请，申请将其认购的商品房转名至其子申之宇名下。2019年7月30日20：00点左右，申铁牛赶到项目部，顺风房地产公司的销售顾问催促赶快交钱，并把交款方式：全款×95折×96折×98折×99折优惠一万优惠三万给申铁牛、申之间宇。申铁牛、申之宇询问了旁边的客户，客户都说当天开盘是93折，销售顾问对此说法不认可，申铁牛为此与销售顾问发生争吵。后销售顾问告知93折只损失5000元，如果24：00前不签约，认筹金10000元不退，选的房子又会退回公司。在此情况下，申之宇补签了《认购书》并签署《商品房买卖合同》，当天付清了全部购房款。事后，申铁牛认为2个折扣不止5000元，于是向销售顾问及公司投诉，公司不予回应。于是向工商12315投诉，工商所的工作人员出面调解，在销售经理计算下，多收取购房款13400元。销售顾问想用2年物业费进行补偿，申铁牛、申之宇不同意。为此酿成纠纷。另查明，顺风房地产公司在邵阳碧桂园南城首府微信选房提醒一页纸上载明，认购当天签约当天付清全款享受93折，顺风房地产公司销售顾问在开盘当天没有告知申铁牛这一信息。一审法院认为，该案系房屋买卖合同纠纷。争议的焦点是申铁牛、申之宇是否能够按照93折支付购房款，顺风房地产公司是否应当返还13400元购房款。经审查，申铁牛在开盘当天就向销售顾问申请开盘日的全部优惠政策，但是顺风房地产公司的销售顾问没有将当天签约当天付全款就能享受93折的政策口头或书面告知，导致申铁牛在开盘当天没有签约也没有付款的后果。顺风房地产公司提出开盘当天，申铁牛最终表示购房款项尚未全部到账无法当天支付全部购房款。申铁牛最终选择“自付一个月分期95折”付款方式的事实，是在其不清楚有93折优惠政策的前提下签署的认购书，且申铁牛在7月30日签署合同后马上付清了全部购房款，说明其有能力付清全部购房款，不会选择是自付一个月分期95的付款方式，而是因为顺风房地产公司销售顾问的工作失误导致申铁牛没有享受93折优惠，销售顾问的行为是一种职务行为，应由公司承担民事责任。因此，申铁牛、申之宇要求顺风房地产公司返回多收的13400元购房款的诉讼请求有理，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定判决，限顺风房地产公司于本判决生效之日起十日内向申铁牛返还多收的13400元购房款。减半收取案件受理费125元，由顺风房地产公司负担。二审期间顺风房地产公司提交了申铁牛的《客户意向调查问卷》，该《客户意向调查问卷》上勾选了买商铺、按揭一个月、三次购房及以上等信息，申铁牛在上面签字。顺风房地产公司提出该证据印证了申铁牛是有按揭一个月的意向。申铁牛提出是上诉人对其进行的市场调查。《客户意向调查问卷》是顺风房地产公司所作的市场调查，与本案事实无关，本院不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点是申铁牛、申之宇要求享受93折优惠购房的理由是否成立。房屋认筹是房地产开发商推销商品房的一种营销模式，房地产开发商通过开盘前的认筹对认筹客户给予相应的购房优惠，达到宣传推广其商品房的目的。顺风房地产公司开发的碧桂园．南城首府楼盘在开盘前，印制了《碧桂园南城首府微信选房温馨提醒一页纸》，告知认筹客户和其他购房者，开盘选房不安排集中选房场所，建议选房户在网络信号较强地点选房，认购当天签约付全款93折，自付一个月付款95折，按揭一个月付款96折。申铁牛在碧桂园．南城首府开盘前交纳10000元的认筹金，成为碧桂园．南城首府楼盘的认筹客户，于2019年7月30日按95折扣的优惠方式以其子申之宇的名义与顺风房地产公司签订了《商品房买卖合同》。之后，申铁牛提出顺风房地产公司的销售顾问没有告知其有93折扣的优惠方式导致其按95折扣的优惠方式签订《商品房买卖合同》，多支付了购房款，系顺风房地产公司的销售顾问工作失误造成。顺风房地产公司提出其销售顾问已将所有购房折扣的具体信息口头告知了申铁牛。本案中，顺风房地产公司作为碧桂园．南城首府商品房的销售方，理应将开盘时所有购房折扣的具体信息以最优质的服务方式告知申铁牛等认筹客户，供其参考和选择。申铁牛作为认筹客户，亦应享受最优质的服务。但顺风房地产公司在开盘前并未将所有购房折扣的具体信息向申铁牛通过发送《碧桂园南城首府微信选房温馨提醒一页纸》予以告知，亦未通过微信用文字方式进行告知。相对于书面告知，口头告知容易导致认筹客户对购房折扣的信息了解不全面和遗忘遗漏，认筹客户有可能因此而未能选择对自己最为有利的购房方式，从而使认筹客户本应有权享受的权益而未能实现，故口头告知方式并非最优质的服务方式，顺风房地产公司提出其对申铁牛进行口头告知的方式欠妥，且申铁牛对顺风房地产公司进行口头告知的事实亦不予认可，而顺风房地产公司未提交进行口头告知的相关证据，故申铁牛其提出其按95折扣的优惠方式签订《商品房买卖合同》，多支付了购房款，系顺风房地产公司的销售顾问工作失误造成的理由成立。申铁牛作为认筹客户有资格享受93折优惠购房，由于顺风房地产公司销售顾问的工作失误导致申铁牛选择了95折优惠的购房方式，申铁牛要求顺风房地产公司按93折优惠返还多收的13400元购房款的请求应予支持。申铁牛、申之宇系父子关系，申铁牛将房屋认筹资格转为其子申之宇，征得了顺风房地产公司的同意，申之宇受让了其父申铁牛的认筹资格，申之宇的购房款是按95折认购签约付清全款的优惠条件全款×95折×96折×98折×99折优惠一万优惠三万计算的，这其实是按认筹客户95折优惠计算购房款，故顺风房地产公司在与申之宇签订《商品房买卖合同》时认可申之宇系认筹款客户。现顺风房地产公司提出申之宇系重新认购，不满足开盘当天认购签约付清全款的优惠条件的理由不成立。申之宇系未成年人，申铁牛系申之宇的监护人，申铁牛共同提起诉讼并未违反法律规定，顺风房地产公司提出申铁牛并非本案适格原告的理由亦不成立。综上，顺风房地产公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由上诉人邵阳市顺风房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭晓飞审 判 员  李玉芳审 判 员  莫佩华二〇二〇年三月六日法官 助理  王 品代理书记员  周 鑫附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……