北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2578号上诉人（原审被告）：杨文龙，男，1969年4月11日出生。委托诉讼代理人：刘绍昆，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杭州小木吉软件科技有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区仓前街道海创科技中心3幢1605室-6，统一社会信用代码91330106MA28XC0273。法定代表人：徐春竹，总经理。委托诉讼代理人：牛钰，北京市大都律师事务所律师。原审被告：杨奇石，男，1992年5月5日出生。委托诉讼代理人：刘绍昆，北京市中闻律师事务所律师。上诉人杨文龙因与被上诉人杭州小木吉软件科技有限公司（以下简称小木吉公司）、原审被告杨奇石房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初21508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨文龙上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判或发回重审；一审、二审案件受理费由小木吉公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定小木吉公司自2019年2月28日起无法使用涉诉房屋没有证据支持，行政机关查封房屋不代表小木吉公司丧失了对房屋的使用、管理和收益权，小木吉公司没有提供证据证明其自此不能继续使用房屋，实际上小木吉公司直到2019年4月25日才把仓库中的物品搬离。一审法院认定小木吉公司有装修损失没有依据。小木吉公司提交的装修证据不具备真实性、合法性与关联性，也没有举证证明在涉案房屋内进行了装饰装修，工程没有竣工验收的证据。一审法院遗漏了杨文龙提交的证据和主张。杨文龙提交了小木吉公司拖欠电费、物业费的证据，并主张抵消，一审遗漏。二、一审判决适用法律错误。双方产生纠纷系行政机关违法强拆所致，合同无法履行系政府侵权所致，如果小木吉公司有损失，应当向政府主张。小木吉公司辩称：不同意杨文龙的上诉请求，请求维持原判。杨奇石述称：同意杨文龙的上诉意见，但未提起上诉。小木吉公司向一审法院起诉请求：1．确认小木吉公司与杨文龙签署的《租赁合同》于2019年2月28日解除；2．杨文龙、杨奇石退还小木吉公司押金93000元；3．杨文龙、杨奇石退还小木吉公司未使用租金281620元；4．杨文龙、杨奇石支付小木吉公司违约金105606元；5．杨文龙、杨奇石赔偿小木吉公司房屋装修费、搬迁费用等各项费用275313元；6．杨文龙、杨奇石支付小木吉公司自2019年2月28日至实际给付之日止的利息，以755539元为基数，按照同期银行贷款利率计算；7．杨文龙、杨文奇按照12％的税率补开与小木吉公司已使用租金等额的增值税专用发票，开票内容为房屋租赁，含税总价为42242.4元；8．案件受理费由杨文龙、杨奇石负担。一审法院认定事实：2004年2月9日，甲方顺义区李桥镇头二营村村民委员会与杨某1、杨某2就顺义区李桥镇头二营村村北的空闲地（原砖厂）28.8亩签订《土地使用权租赁合同》，租期为2004年1月1日其至2033年12月31日止。甲方杨文龙与乙方小木吉公司签订《租赁合同》，该合同约定：第一条租赁物地址、面积、用途：（一）甲方将位于北京市顺义区李桥镇头二营村委会北2000米（原头二营砖厂）院内，建筑面积3100平方米出租给乙方使用。（二）租赁物用途：仓储。第二条租赁期限及免租期：房屋租赁期自2018年11月19日至2019年11月18日止，共计1年。第三条租赁物的租金、付款方式及押金：（一）租赁物整体租金标准为：1267280元／年。此租金为含税金额。此价格按照预计税率12％预估，最终结算金额以正式发票为准，金额多退少补。（二）租金支付方式：半年付。付款日期分别为2018年11月24日以前第一期付款，2019年5月24日前第二期付款。本合同签订生效后每6个月前5日甲方向乙方出具增值税专用发票，发票内容为房屋租赁，税率以当地税务局要求为准。（三）乙方同意支付给甲方押金一个月租金93000元。第五条乙方的责任及承担费用：（一）乙方对租赁物进行改造及增设大型设备等须经甲方书面同意认可，费用由乙方承担，租赁期满或者合同解除乙方取走乙方增设的可拆卸设备后租赁物交付甲方。第七条合同的解除：（四）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方必须承担违约责任。1．迟延交付房屋达7日的。2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3．不承担约定的应尽义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第八条违约责任：（一）租赁期内，如因甲乙双方其中一方的问题导致本合同无法履行或者提前解除本合同的，应提前30日书面通知另一方，造成本合同解除，构成违约的，须向另一方支付一个月租金标准的费用作为违约金。合同提前解除的，乙方须结清相关费用予以验收确认后，甲方于7个工作日内退还给乙方剩余租金和押金。双方确认合同内写的3100平方米租赁物是指库房。杨文龙、杨奇石表示租赁物还包括院子。小木吉公司主张应以合同约定为准，只是库房。2018年12月13日，甲方杨文龙与乙方小木吉公司就上述《租赁合同》签订《补充协议》，该协议约定：甲乙双方于2018年11月19日签订了《租赁合同》。现甲乙双方经过平等协商，约定甲方指定以下收款信息：户名：杨奇石，开户行中国建设银行北京首都机场有限公司北京机场南路支行，卡号×××。杨文龙认可收到押金及半年租金共计726640元，但主张杨奇石只是提供代收款账户，合同事宜与杨奇石无关。小木吉公司提交建筑装饰工程施工书、预算书、增值税专用发票，拟证明装修费共计211844元。杨文龙、杨奇石不认可该证据的关联性。杨文龙、杨奇石提交（2019）京0113行初161号行政判决书，拟证明诉争房屋被拆除时因为政府原因导致，不是杨文龙的原因所致。2019年2月28日，北京市顺义区公安消防支队将诉争租赁房屋查封，诉争租赁房屋于2019年4月29日被拆除。就小木吉公司搬离诉争房屋时间，小木吉公司主张是2019年3月25日，杨文龙、杨奇石主张是2019年4月26日。诉争房屋未取得乡村建设规划许可证。一审法院认定的上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《补充协议》、照片等证据在案佐证。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。诉争房屋未取得建设工程规划许可证，杨文龙与小木吉公司就诉争房屋签订的《租赁合同》及其《补充协议》因违反法律法规的强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。诉争合同无效，杨文龙应当返还小木吉公司剩余未使用的房屋租金，因诉争房屋于2019年2月28日被行政机关查封，自该日起小木吉公司无法使用租赁房屋。法院确定自该日起计算杨文龙应当退还的租金数额。杨文龙同意返还押金93000元，对此，法院不持异议。小木吉公司要求杨文龙支付租金及押金利息的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。诉争《租赁合同》无效，小木吉公司要求杨文龙支付违约金及其利息的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。杨文龙将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给小木吉公司，杨文龙对诉争合同目的无法实现存在过错。小木吉公司在与杨文龙签订诉争租赁合同时其具有审查租赁物性质的义务，诉争合同无效小木吉公司亦存在过错。故，就小木吉的装修损失，法院根据双方的过错程度酌情予以确定。就小木吉公司要求杨文龙支付搬迁费及其利息、装修费利息的损失，于法无据，法院不予支持。根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》的相关规定，税务机关是发票的主管机关，未按规定开具发票的行为应由税务机关处理。本案中，双方争议的杨文龙是否应向小木吉公司出具发票一节，不属于法院受理民事诉讼的范围。故就小木吉公司要求杨文龙出具发票的诉讼请求，法院不予支持。另，合同具有相对性，杨奇石并非本案诉争合同的相对人，且杨奇石系代杨文龙收取租金，故，小木吉公司要求杨奇石承担义务的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审法院判决：一、杨文龙于判决生效之日起七日内返还杭州小木吉软件科技有限公司押金九万三千元；二、杨文龙于判决生效之日起七日内返还杭州小木吉软件科技有限公司剩余租金二十八万一千六百二十元；三、杨文龙于判决生效之日起七日内赔偿杭州小木吉软件科技有限公司装修损失十三万二千九百一十八元五角八分；四、驳回杭州小木吉软件科技有限公司其他诉讼请求。如果杨文龙未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5722元，由杭州小木吉软件科技有限公司负担1284元（已交纳），由杨文龙负担4438元（于判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨文龙提交：2018年3月和2019年4月拍摄的两组照片，照片显示2018年库房为闲置状态，2019年小木吉公司搬离库房后的状况和2018年时基本一致，证明小木吉公司并未进行装修。小木吉公司的质证意见是：不认可证据的真实性，照片无法核实拍摄的实际时间，小木吉公司对库房的改动是线路和灯具，照片无法体现。杨奇石认可杨文龙提交的证据。小木吉公司提交：1.两张照片，用以证明一审法院自2019年2月28日起算租金是正确的；2.通告照片；3.付款凭证两张，用以证明小木吉公司实际向装修公司支付了费用。杨文龙的质证意见是：1.照片无法看出是涉案地址，不认可证据真实性；2.不认可真实性；3.真实性认可，关联性和证明目的不认可，付款凭证无法体现是针对本案的装修施工。杨奇石同意杨文龙的质证意见。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据当事人诉辩意见及法院查明事实可知，本案二审争议焦点有二：一是杨文龙应当返还小木吉公司的剩余租金数额；二是杨文龙是否应当赔偿小木吉公司的装修损失及其数额。关于第一个争议焦点。查封是对财产加贴封条，予以强制封存的强制执行方式。任何人不得擅自损毁封条或变更查封状态。诉争房屋于2019年2月28日被北京市顺义区公安消防支队查封并粘贴封条，小木吉公司自当日起即无法使用诉争房屋，杨文龙应当返还小木吉公司剩余未使用的房屋租金。一审法院自2019年2月28日起计算杨文龙应当返还的租金数额，并无不当，本院予以确认。杨文龙主张行政机关查封房屋不代表小木吉公司丧失了对房屋的使用、管理和收益权，缺乏事实与法律依据。一审期间杨文龙、杨奇石主张小木吉公司于2019年4月26日搬离诉争房屋，现杨文龙上诉主张小木吉公司直到2019年4月25日才把仓库中的物品搬离。杨文龙的主张前后不一，且均无证据佐证，小木吉公司对此亦不予认可，本院对杨文龙的主张不予采信。关于第二个争议焦点。小木吉公司一审期间提交了建筑装饰工程施工书、预算书、增值税专用发票等，二审提交了付款凭证，可以形成有效的证据链，结合上述证据的形成时间，足以证明其装修损失。一审法院根据双方过错酌情确定杨文龙应当赔偿小木吉公司的赔偿损失，数额合理，本院亦予以确认。杨文龙主张小木吉公司没有实际装修，缺乏事实依据，本院亦不予采信。本案为房屋租赁合同纠纷，杨文龙主张小木吉公司应向政府主张损失，缺乏事实及法律依据。杨文龙一审期间虽提交小木吉公司拖欠电费、物业费的证据，但并未就此提出任何主张，一审法院未予处理并无不当。综上所述，杨文龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7518元，由杨文龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  薛 妍审 判 员  孙 妍二〇二〇年三月三十日法官助理  仵 霞法官助理  陈文文书 记 员  王秋岩