北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2140号上诉人（原审被告）：北京帕皮科创教育科技有限公司，住所地北京市海淀区翠微路12号3层307-13/14号。法定代表人：王雄文，董事长。被上诉人（原审原告）：北京欢购商业管理有限公司，住所地北京市海淀区翠微路12号-1层101、1层101、2层201、3层307、4层5（1）07。法定代表人：杨卫东，总经理。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。上诉人北京帕皮科创教育科技有限公司（以下简称帕皮公司）因与被上诉人北京欢购商业管理有限公司（以下简称欢购公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初56445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法对本案进行了审理，现已审理终结。帕皮公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判帕皮公司支付租金、物业管理费共计99074.53元，由欢购公司承担本案一、二审诉讼费用。其上诉理由主要是：一审法院认定事实存在错误。双方租赁合同约定欢购公司处分房屋，需在合理期限内通知帕皮公司。欢购公司在对商场整体出让并进行了品牌更换后，并未及时通知帕皮公司，违反了双方对于商场品牌的约定，故欢购公司无权主张更换品牌后的市场推广费。欢购公司答辩称：欢购公司在合同期内可以出售房屋或商场，并未违反双方约定。双方合同中未有限制名称变更的任何内容，也没有约定商场名称变更对市场推广费有任何影响。根据合同约定，市场推广费系合同价款的一部分，与商场名称变更没有任何关系，帕皮公司应当支付。帕皮公司上诉主张无任何事实及法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回帕皮公司的上诉请求。欢购公司向一审法院起诉请求：1.判令帕皮公司向欢购公司支付拖欠的固定租金、物业管理费、合同推广费、运营服务费及电费共计105902.69元；2.判令帕皮公司向欢购公司支付拖欠的固定租金、物业管理费、合同推广费、运营服务费及电费自拖欠之日至实际给付之日的滞纳金；3.判令帕皮公司向欢购公司支付的房屋租赁保证金276591.90元、公共事业费保证金13130.40元，共计289722.3元不予退还；4.判令帕皮公司向欢购公司支付违约金519044.76元；5.诉讼费用由帕皮公司承担。一审法院认定事实：2017年4月14日，北京凯德新兴房地产经营管理有限公司（甲方）和某某公司（乙方）签订了《凯德MALL·翠微路房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同第一条至第十八条是通用条款。合同第四条约定了租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等乙方应向甲方交纳的费用类型。合同约定各月预付的租金、物业管理费、市场推广费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。合同9.2条约定“甲乙双方特此明确同意：合同期内甲方有权完全自主地出售该房屋或整个商场、抵押该房屋或整个商场，并有权在不违反国家法律法规的前提下完全自主地与抵押权人协议以折价或变卖或其他方式处分该房屋。在发生上述甲方处分该房屋的情况下（除甲方抵押该房屋或整个商场的情况），甲方须在合理期限内通知乙方。”合同10.2条约定“乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。”合同12.2条约定“甲、乙双方同意，乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金，六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。”合同第十九条至第二十二条是专用条款。合同19.1条约定“甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市海淀区翠微路12号凯德Mall·翠微路二层被称为‘凯德MALL·翠微路’XX号。”合同19.2条约定“甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为218.84平方米。”合同20.1条约定“该房屋的租赁期为2017年7月1日至2020年6月30日。”合同21.1.1.1条约定“第一个租金计收年度的含税月保底租金额为每平方米人民币284.00元。含税月保底租金为人民币62150.56元。”合同21.2条约定“乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金276591.9元。”合同21.3条约定“甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月95.4元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币20877.340元。”合同21.9条约定“甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币15.9元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币3479.56元。”合同21.13条约定“乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金人民币13130.4元。”合同签订后，某某公司向欢购公司支付了房屋租赁保证金276591.9元、公共事业保证金13130.4元，共计289722.3元。后欢购公司与某某公司、帕皮公司签订《三方转让协议》，约定某某公司将其在上述租赁合同项下的权利义务转让给帕皮公司。2019年2月28日，北京凯德新兴房地产经营管理有限公司更名为欢购公司。现欢购公司与帕皮公司认可双方的合同自2019年5月6日解除。自2019年4月起至2019年5月6日，帕皮公司未依合同约定向欢购公司支付租金、物业管理费、市场推广费共计103250元。帕皮公司认可欠付租金及物业管理费，但认为欢购公司在2018年10月将商场整体出让并进行了品牌更换，违反了双方对于商场品牌的约定，无权主张市场推广费。另，欢购公司表示帕皮公司还拖欠电费及运营服务费，提供了其制作的商户催缴函，帕皮公司不予认可。现欢购公司主张帕皮公司未按期支付上述费用，根据合同约定，应按日千分之一的标准支付滞纳金。同时要求帕皮公司支付解除合同的违约金，并主张帕皮公司已支付的房屋租赁保证金、公共事业保证金不予退还。帕皮公司认为关于滞纳金及各项保证金不予退还的条款均系无效条款，加重了承租人的责任。且欢购公司品牌更换之后，使其经营受到了影响，欢购公司违约在先。且违约金的标准约定较高，应予以调减。滞纳金及违约金属于重复主张。一审法院认为，欢购公司与帕皮公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。对于帕皮公司主张的欢购公司将商场整体出售且更换了品牌，属违约在先之抗辩理由，该院认为合同已明确约定欢购公司在合同期限内可以出售房屋或商场，故欢购公司并未构成违约。根据合同约定，因为帕皮公司逾期支付租金，欢购公司解除了合同。合同解除后，帕皮公司应向欢购公司支付合同解除前拖欠的租金等各项费用。现欢购公司主张的租金、物业管理费、市场推广费，理由正当，该院亦予以支持。帕皮公司主张因商场品牌变更而不应收取市场推广费之抗辩理由，于法无据，该院不予支持。因帕皮公司未按合同约定按期支付上述租金、物业管理费、市场推广费，故对于欢购公司提出的滞纳金的请求，于法有据，该院予以支持。但该标准超过了相关法律规定，该院调整为年利率7%的标准。欢购公司主张的电费、运营服务费及其相应滞纳金之请求，帕皮公司不予认可，欢购公司亦未能提供有效证据予以佐证，该院不予支持。按照租赁合同第12.2条约定，因帕皮公司的原因导致双方的房屋租赁合同无法继续履行，帕皮公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。现帕皮公司在租赁合同签订后向欢购公司支付了房屋租赁保证金、公共事业保证金，故欢购公司要求按照前述约定确认前述款项均不予退还之请求，与法有据，该院予以支持。帕皮公司所述该合同违约条款系格式合同，但经法庭调查，双方在签署合同的过程中，帕皮公司并未提供书面变更合同条款的意见且双方对某些条款亦进行了变更，故帕皮公司以该合同系格式合同之抗辩，该院不予采信。按照租赁合同第12.2条约定，除了前述解除后果外，帕皮公司还须支付给欢购公司相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费作为违约金。现帕皮公司主张违约金标准过高，该院认为法院已经判令帕皮公司向欢购公司支付拖欠款项、滞纳金并确认欢购公司不再退还帕皮公司已经交纳的房屋租赁保证金、公共事业保证金，该款项已能弥补欢购公司的损失，同时兼具了违约金的补偿性和惩罚性，故对于欢购公司再行要求违约金之请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、帕皮公司于判决生效后七日内向欢购公司支付租金、物业管理费、市场推广费共计103250元；二、帕皮公司于判决生效后七日内按照年利率7%的标准向欢购公司支付：2019年4月1日至4月30日的租金、物业管理费、市场推广费的滞纳金（以86507.16元为基数，自2019年4月1日至实际给付之日止），2019年5月1日至2019年5月6日的租金、物业管理费、市场推广费的滞纳金（以16743.37元为基数，自2019年5月1日至实际给付之日止）；三、帕皮公司已向欢购公司支付的房屋租赁保证金276591.9元、公共事业保证金13130.4元，共计289722.3元不予退还。四、驳回欢购公司的其他诉讼请求。本院经审理对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，一审法院认定欢购公司与帕皮公司签订的案涉《凯德MALL·翠微路房屋租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。根据双方合同约定，欢购公司在合同期限内可以出售房屋或商场。帕皮公司以欢购公司对商场整体出让并进行品牌更换为由，认为欢购公司违反了双方关于商场品牌的约定，故欢购公司无权主张更换品牌后的市场推广费的上诉主张，无事实和法律依据，不能成立。综上，帕皮公司的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4730元，由北京帕皮科创教育科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李春华二〇二〇年三月三十日法官助理 马云辉书 记 员 原 月