辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终943号上诉人（原审被告）：丁林，男，1963年4月30日生，汉族，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：周建华，系丁林妻子，1963年9月26日生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）：大连豪佳房屋中介有限公司，住所地大连市旅顺口区迎春街147号，营业执照：2102122100027。法定代表人：耿成琳，该公司经理。委托诉讼代理人：王婷，辽宁方槊律师事务所律师。上诉人丁林因与被上诉人大连豪佳房屋中介有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2019）辽0212民初2719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。丁林上诉请求：撤销一审判决第二项，变更一审判决第三项。事实及理由：上诉人同意一审判决第一项解除合同。一审法院所依据的事实与理由不正确。一、被上诉人对该案涉房屋的承租权至2019年11月30日为止，超过该期限后，被上诉人无权主张房屋使用权，而房屋的实际权利人并未要求上诉人返还房屋，故一审判决不正确。二、一审判决第三项所依据的事实和理由不充分，判决不正确。上诉人与被上诉人之间的租赁合同约定租金每年22,000元，虽双方就租金问题有过协商，但并未达成一致。一审法院就该部分的争议尚未澄清，就判决每年租金按3万元计算缺乏证据。况且，上诉人多次要交房租，不存在逾期，上诉人不应承担违约金，30%的违约金属于霸道条款。三、被上诉人跟上诉人签订的合同无效，违背了契约精神，租赁期限不符合法律规定，被上诉人不是真正的房屋所有人，没有与上诉人签十年合同的权利。被上诉人的营业执照已经被注销，不能作为主体与上诉人签合同。上诉人自2008年就已经承租案涉房屋，被上诉人的所有租期绝大部分是上诉人在经营彩票站，上诉人不应向被上诉人交房租。大连豪佳房屋中介有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.上诉人认可解除转租合同，并非其原审中要求确认转租合同无效，此前提下，上诉人与该房屋再无关系，产权单位与被上诉人、承租人之间的使用问题与上诉人无关。2.关于拖欠的租金和违约金，拖欠租金是由上诉人在短信中亲口承认，违约金已经按照法律规定予以调低。大连豪佳房屋中介有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方租赁合同，被告立即返还房屋；2.请求判令被告支付拖欠的自2018年10月1日起至2019年7月31日（共304天，按每年租金3万元计算，即30,000元＝365天×304天）的租金24,986元和违约金7,496元，并要求继续支付至房屋返还日止的租金和违约金；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告系经营房屋买卖、租赁代理、房地产信息咨询的公司，成立于2002年5月14日，因未按规定参加年检于2008年12月11日被吊销营业执照。坐落于旅顺口区建筑面积77.94平方米的房屋（以下简称案涉房屋）系公有非住宅房屋。2006年1月1日至2017年11月30日原告自产权管理单位承租案涉房屋，每年原告与产权管理单位签订租期一年的房屋租赁合同。2010年1月被告自原告处租用案涉房屋经营彩票站。2013年3月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告租用案涉房屋，租赁期间自2013年1月1日至2022年12月31日，2013年租金22,000元，租金每年支付一次，于每年10月支付，被告逾期支付租金按日按应交租金1%支付违约金，超过30日未足额交付租金，原告有权解除合同，被告还应按租金30%支付违约金。合同签订后，被告一直租用案涉房屋经营彩票站，每年将租金直接支付给房屋产权管理单位，收款收据记载付款单位（交款人）为原告，记载租金交付期为上一年度的12月1日至当年的11月30日。2018年10月，被告未支付租金，10月10日原告在案涉房屋张贴通知要求被告于租赁期满前搬离，10月29日原告向房屋产权管理单位支付2017年12月1日至2018年11月30日租金23,000元。2019年1月，原告法定代表人耿成琳与案涉房屋产权管理单位签订《公有非住宅房屋租赁合同书》，约定耿成琳自2018年12月1日起承租案涉房屋，租赁期限至2019年11月30日，耿成琳支付租金25,000元。耿成琳与被告就案涉房屋租赁问题进行沟通，双方商定变更租金为每年3万元，之后，原告以被告未按双方合同约定支付应于2018年10月支付的租金为由诉至一审法院，形成本案诉讼。庭审中，原告法定代表人耿成琳作为案涉房屋现承租人追认原告与被告签订的《房屋租赁合同》。一审法院认为，本案的争议焦点：一、原、被告于2013年签订的房屋租赁合同是否有效；二、原告诉讼请求是否成立。针对争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外”，第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案，原告自2006年起承租案涉房屋，每年与房屋产权管理单位签订租期一年的租赁合同，2013年原告将案涉房屋转租被告，房屋产权管理单位未向原告提出异议，至2017年每年仍与原告签订房屋租赁合同，2018年虽未签订合同但收取原告交付租金，2019年又与原告法定代表人签订房屋租赁合同，案涉房屋产权管理单位的上述行为可视为其对原告转租行为的认可，根据前述法律和司法解释的规定，原告将案涉房屋转租被告，与被告签订的《房屋租赁合同》成立并生效，但转租租赁期限至2022年12月31日，而按原告法定代表人2019年租赁合同，原告承租案涉房屋期限至2019年11月30日，原告未取得2019年11月30日之后的房屋承租权，转租合同超过2019年11月30日的约定部分无效。针对争议焦点二、《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效的，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效”。原、被告签订房屋租赁合同，除2019年11月30日之后的转租期超出原告承租期无效外，其他内容仍然有效，对双方仍有法律约束力。被告未于2018年10月支付租金，违反合同约定构成违约，应承担违约责任，原告要求解除转租合同返还案涉房屋、要求被告按每年租金30,000元支付2018年10月1日起至2019年7月31日的租金24,986元（30,000元-365天×304天）和违约金7,496元（24,986元×30%），符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。原、被告转租合同解除后，被告实际返还房屋时间不确定，而且原告尚未取得案涉房屋2019年12月1日之后的承租权，因此原告要求被告于2019年7月31日之后继续支付至房屋返还日止的租金和违约金，本案不宜处理，原告可另案诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决：一、解除原告大连豪佳房屋中介有限公司与被告丁林于2013年3月22日签订的《房屋租赁合同》；二、被告丁林于本判决生效之日起十日内将坐落于旅顺口区建筑面积77.94平方米的房屋返还原告大连豪佳房屋中介有限公司；三、被告丁林于本判决生效之日起十日内给付原告大连豪佳房屋中介有限公司租金24,986元、违约金7,496元，合计32,482元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612元，由被告丁林负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明相关事实属实，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。关于案涉合同效力一节。一审法院依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，认定案涉房屋租赁合同成立并生效正确，本院不再赘述。对于转租合同超过2019年11月30日的剩余租赁期限部分，因产权管理单位与承租人（被上诉人、法定代表人）基本每年签订租期一年的公有非住宅房屋租赁合同，在未能确定双方是否续签案涉房屋下一年的公有非住宅房屋租赁合同的情形下，直接认定转租合同中剩余租赁期限无效不妥，应予纠正。关于上诉人主张被上诉人被吊销营业执照，双方签订的案涉合同无效一节。根据法律规定，企业法人在被吊销营业执照后未注销登记前，虽然丧失经营资格，但其法人资格仍然存续。企业未年检被吊销营业执照后，又对外签订合同，其行为虽属于违反行政管理法规的行为，但就合同本身而言，应根据《中华人民共和国合同法》的规定，审查其效力。因此上诉人的上述主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于被上诉人是否有权要求上诉人返还房屋一节。房屋租赁合同解除后，承租人应当返还租赁房屋。案涉合同解除后，上诉人不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，且上诉人同意解除案涉合同，被上诉人据此要求上诉人返还房屋，有事实依据及法律依据。一审法院对被上诉人的腾房请求予以支持，并无不当，应予维持。关于2018年10月至2019年7月期间拖欠租金的计算基数一节。二审中，上诉人与被上诉人均认可2018年10月之后双方协商变更租金为3万元/年。上诉人另主张变更为3万元/年是以被上诉人让渡承租权为前提，因被上诉人未让渡承租权，因此年租金仍按照双方签订的租赁合同的约定为准。除本人陈述外，上诉人的该主张未能提供其他证据加以证明，且被上诉人不予认可。故本院对该主张不予认可，一审法院以3万元/年作为拖欠期间租金的计算基数正确，应予维持。关于上诉人主张自己与产权管理单位形成租赁合同关系，无需向被上诉人履行给付房租义务一节。本案中，产权管理单位与被上诉人签订了《公有非住宅房屋租赁合同书》，被上诉人与上诉人签订了案涉合同。产权管理单位为出租人，被上诉人为承租人，上诉人为次承租人，上诉人以被上诉人的名义向产权管理单位缴付租金。上诉人的上述主张未能提供与产权管理单位的书面租赁合同加以支持，且突破了合同相对性原则，该主张不成立。现被上诉人已经向产权管理单位缴付了租金（2018年10月至11月30日期间），被上诉人的法定代表人作为新的承租人，对于被上诉人的转租行为予以认可，亦向产权管理单位缴付了租金（2018年12月1日至2019年7月31日），同时，将因履行案涉合同与上诉人形成的债权转让给被上诉人，并告知上诉人。被上诉人据此要求上诉人支付房租，有事实依据且符合法律规定。关于违约金承担及数额，因上诉人迟延履行支付租金构成违约，应当承担违约责任并依据合同约定支付违约金，现被上诉人主张的违约金低于合同约定，且未超过拖欠数额的30%，一审法院予以支持，符合法律规定，并无不当。综上所述，丁林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费612元，由上诉人丁林负担。本判决为终审判决。审判长  范瑞瑶审判员  孙利颖审判员  张 钱二〇二〇年三月三十一日书记员  杜玉洁