苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初8161号 原告（反诉被告）：陆云香，女，1971年7月2日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：鲁春雨，江苏九典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟翔，江苏九典律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陆晓华，女，1978年11月6日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 被告（反诉原告）：方勇，男，1972年6月9日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：刘军（代理陆晓华、方勇），国浩律师（苏州）事务所律师。 原告陆云香与被告陆晓华、方勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，被告陆晓华、方勇向本院提起反诉，本院依法合并审理。本院依法适用简易程序，于2019年11月11日对本案公开开庭进行了审理。陆云香的委托诉讼代理人鲁春雨，陆晓华、方勇的委托诉讼代理人刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆云香向本院提出诉讼请求：判令陆晓华、方勇向陆云香支付违约金280750元。事实和理由：陆云香急需使用资金，于2019年6月25日与陆晓华、方勇签订房屋买卖合同，约定陆晓华、方勇以220.5万元的总价款向陆云香购买苏州市吴中区X村X幢X室。此后，陆晓华、方勇一直未依约履行合同，且向居间方明确表示不再履行。陆云香不得已于2019年9月16日行使合同解除权，通知陆晓华、方勇合同于2019年9月17日解除。根据合同第十条约定，陆晓华、方勇应向陆云香支付违约金（合同约定违约金为合同价款的20%,陆云香按照合同价款的15%主张，即330750元，并扣除陆晓华、方勇已付定金5万元）。 被告陆晓华、方勇辩称：一、双方签订的《房屋买卖定金合同》只是定金合同，不是买卖合同，只是为了把房子定下来，不是正式的房屋买卖合同。二、双方未签订正式房屋买卖合同的原因是陆云香拒绝按照合同约定将房屋恢复原状，未配合甲醛检测，其违约行为导致合同无法履行。三、定金和违约金应当选择适用，陆云香不得同时主张。四、陆云香在本案中没有损失，合同约定的违约金显失公平。 被告（反诉原告）陆晓华、方勇向本院提出反诉诉讼请求：判令陆云香双倍返还陆晓华、方勇定金10万元。事实和理由：2019年6月25日，陆云香与陆晓华、方勇签订《房屋买卖定金合同》，约定陆晓华、方勇为购买房屋向陆云香支付定金5万元，陆晓华、方勇按照合同约定已支付该款项。合同约定“甲方在交房前恢复原貌”，“甲、乙、丙三方积极办理此房相应的买房手续”，同时双方还口头约定应对标的房屋甲醛检测合格。合同签订后，陆云香未将标的房屋恢复原貌，并恶意阻止第三方检测机构对标的房屋甲醛含量进行检测，致使双方未能签订《苏州市存量房买卖合同》。因陆云香不履行《房屋买卖定金合同》约定的义务，应双倍返还陆晓华、方勇定金10万元。 原告（反诉被告）陆云香辩称：陆云香不存在违约行为，无需向陆晓华、方勇承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，陆云香提交了不动产登记簿查询表、《房屋买卖定金合同》、录像、通知书、邮寄凭证及签收记录等证据，陆晓华、方勇提交了《房屋买卖定金合同》、房屋平面图、现场谈话录音等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州市吴中区X村X幢X室系陆云香单独所有，建筑面积96.58平方米。2019年6月25日，陆云香（甲方、出售方）与陆晓华、方勇（乙方、买受方）、苏州市天扬房地产代理有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖定金合同》一份，约定：乙方向甲方购买X村X幢X室，总价款220.5万元，乙方于2019年6月21日前支付甲方定金5万元，其余款项支付方式为现金购买，甲方在乙方购房款到账将该房屋交付给乙方，以房款全清前将该房屋内所有的户籍迁出；甲乙双方如有一方因个人原因不能按照上述约定履行本合同条款，则视作违约，违约方需向守约方支付本合同约定该房屋总价款的20%作为违约金，同时需向丙方支付甲乙双方的佣金。该合同第十三条“其他约定”系手写内容，载明：1、甲方承诺此房为现浇房以及此房内无亡故之人；2、甲方在交房前恢复原貌；3、乙方2019年6月21号已付甲方定金2万元，剩余3万元定金于2019年6月25日补齐；4、乙方卖房款资金到位立即办理购房手续，按正常手续办理；5、甲乙丙三方积极办理此房相应买卖手续；6、甲方中介费于资金托管当日付清（中介费2万元）；7、乙方已征得配偶方勇同意购买此房。根据合同约定，陆晓华、方勇向陆云香支付了房屋买卖合同定金5万元。 合同签订后，陆云香与陆晓华、方勇就房屋买卖事宜协商，但未达成一致意见。2019年9月16日，陆云香委托代理律师鲁春雨向陆晓华、方勇邮寄通知书一份，主要内容为，因陆晓华、方勇未依约履行合同，且向陆云香、中介告知不再履行，陆云香通知陆晓华、方勇2019年6月25日签订的房屋买卖合同于2019年9月17日解除，陆晓华、方勇应承担违约责任。陆晓华、方勇于2019年9月17日签收该通知书。 陆云香提供2019年9月12日双方及中介人员在现场谈话的录像一份证明双方就房屋买卖事宜协商，但未达成一致意见。陆晓华、方勇提供方勇的母亲与陆云香、中介人员2019年9月13日至9月30日期间的谈话录音，证明方勇母亲曾提出要求陆云香将房屋恢复原貌、保证房屋甲醛未超标、进行甲醛检测等问题。 关于合同约定的“甲方在交房前恢复原貌”的含义，陆晓华、方勇陈述指阳台与客厅之间的承重墙被敲毁，需要恢复，陆云香在庭审中拒绝回答恢复原貌的具体内容。本院于2019年12月19日至案涉房屋查勘，阳台与客厅之间的墙体并未拆除、敲毁。陆晓华、方勇陈述在买房查看时，客厅与阳台之间的墙有钢筋露出来，墙体被改动过。陆云香在本院询问时先保持沉默，后表示“本来客厅用间隔板隔了一间房出来，现在已经拆除，墙体没有改动过”。 关于甲醛问题，陆云香在庭审中表示，合同未约定甲醛问题，所以不同意对房屋甲醛进行检测。陆晓华、方勇表示，签订合同时未协商甲醛问题，到了7、8月份才发现房屋内存在甲醛气味刺鼻的问题，所以要求进行甲醛检测。 关于陆云香因解除合同遭受的损失，陆云香主张，主要为融资损失，不申请对合同解除时房屋市场价格进行评估。陆晓华、方勇主张，该期间房屋价格上涨，陆云香没有损失。 本院认为，陆云香与陆晓华、方勇签订的《房屋买卖定金合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人应依约履行各自应负的义务。该合同对房屋坐落、面积、价款、定金、违约责任、合同履行均作出了明确的约定，符合房屋买卖合同的构成要件，陆晓华、方勇主张该合同仅是定金合同，本院不予采信。 关于房屋恢复原状的问题，根据现场查勘的情况，即使陆晓华、方勇主张看房时客厅墙体存在一定的瑕疵，已经由陆云香修复完毕，陆晓华、方勇以此为由拒绝履行房屋买卖合同，理由不成立。关于房屋甲醛含量问题，合同对房屋甲醛含量未作约定，陆晓华、方勇提供的录音证据表明双方事后对此亦未达成一致，陆晓华、方勇以此为由拒绝履行房屋买卖合同，理由不成立。陆晓华、方勇以上述理由拒绝履行合同，经陆云香催告后仍拒绝履行合同，构成根本违约，陆云香有权解除合同。陆晓华、方勇于2019年9月17日签收陆云香邮寄的解除合同通知书，陆云香主张双方签订的房屋买卖合同于2019年9月17日解除，本院予以确认。 导致房屋买卖合同解除的原因在陆晓华、方勇，陆云香有权要求陆晓华、方勇承担违约责任。陆云香要求陆晓华、方勇承担房屋买卖价款15%的违约金，陆云香主张违约金与实际损失不符，本院认为，违约金约定兼具补偿性与惩罚性，违约金约定过高，应予以调整，综合考虑本案中房屋买卖合同的履行程度、当事人的履行过错、该地段房屋市场价格变动因素、出售方再次出售房屋的交易成本、履行过程中双方当事人的沟通情况，本院酌情将违约金调整为110250元（220.5万元×5%）。 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或者定金条款，但二者不可并用。陆晓华、方勇违约致使陆云香行使合同解除权，本院已支持陆云香违约金的诉讼请求，定金罚则不再使用，陆云香应该退还陆晓华、方勇已收取的定金5万元。陆晓华、方勇作为违约方无权要求陆云香双倍返还定金，该反诉诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、陆晓华、方勇于本判决生效之日起10日内支付陆云香违约金110250元。 二、陆云香于本判决生效之日起10日内退还陆晓华、方勇定金5万元。 三、驳回陆云香的其他诉讼请求。 四、驳回陆晓华、方勇的其他反诉请求。 （第一、第二项给付均为金钱债务，可相互抵消，陆晓华、方勇需支付陆云香60250元。） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5511元，减半收取2756元，财产保全费1935元，合计4691元，由陆云香负担2849元，陆晓华、方勇负担1842元，陆晓华、方勇负担部分于本判决生效之日起10日内支付给陆云香。反诉案件受理费1150元，由陆晓华、方勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。缴费户名：江苏省苏州市中级人民法院,开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  宁晓鹏 二〇二〇年三月四日 书记员  闫高阳