浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初18990号 原告：葛小英，女，1975年4月7日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：娄志强，浙江金成太炎律师事务所律师。 被告：杭州诚购商业管理有限公司，住所地：杭州市余杭区临平街道谛都科技城4-35室。 法定代表人：冯成晨。 委托诉讼代理人：朱舒阳，浙江奇沁律师事务所律师。 被告：谛都科技城业主委员会，住所地：杭州市余杭区临平街道谛都科技城。 负责人：沈富良。 委托诉讼代理人：张哲人，浙江奇沁律师事务所律师。 原告葛小英（以下简称原告）为与被告杭州诚购商业管理有限公司（以下简称诚购公司）、谛都科技城业主委员会（以下简称谛都业委会）返还原物纠纷一案，于2018年11月5日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员孙莎独任审判，并于2019年2月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人娄志强，被告诚购公司的委托诉讼代理人朱舒阳，被告谛都业委会的委托诉讼代理人张哲人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：杭州市余杭区人民法院于2014年11月3日裁定受理债务人杭州谛都置业有限公司（以下简称谛都公司）破产清算一案，并于2016年9月12日依法裁定宣告谛都公司破产。后谛都公司管理人委托杭州市余杭区人民法院通过淘宝网司法拍卖网络平台对谛都公司名下位于杭州市余杭区临平街道谛都科技城的74间非住宅房屋及相应国有土地使用权进行公开拍卖。2017年11月16日，原告竞价拍得位于杭州市余杭区临平街道谛都科技城4-47号、4-52号、4-59号、4-90号、4-91号非住宅房屋及相应国有土地使用权。2017年1月8日，杭州市余杭区人民法院分别裁定确认上述房屋的所有权或其他财产权转移给原告。财产权自裁定书送达原告时起转移。2018年1月8日，原告收到法院裁定书后于2018年1月29日办理上述房屋的不动产权登记。另，在法院裁定受理债务人谛都公司破产清算之后，被告诚购公司、谛都业委会未经谛都公司管理人同意，占有使用谛都公司名下位于杭州市余杭区临平街道谛都科技城的74间非住宅房屋，包括原告拍卖所得的五间房屋。经杭州市余杭区人民法院及谛都公司管理人的要求，被告诚购公司、谛都业委会于2016年11月17日向杭州市余杭区人民法院及谛都公司管理人作出承诺：在商铺（房屋）拍卖成交后，两被告将无条件腾退搬离，并自愿将房屋交付给买受人。在原告取得上述房产后，要求两被告履行承诺腾房搬离，但两被告拒绝履行承诺。现原告所有的五间房屋已被两被告出租给他人使用。原告认为，原告通过竞价拍卖方式取得上述五间房屋的财产所有权，并经生效裁定书确认为该物权的权利人。两被告违反承诺非法占有原告的房屋已对原告构成物权侵权。现原告依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十二条、第三十四条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国物权法）若干问题的解释（一）》第七条规定，向法院提起民事诉讼，请求：1.判令被告诚购公司、谛都业委会将非法占有使用的坐落于杭州市余杭区临平街道谛都科技城4-47号、4-52号、4-59号、4-90号、4-91号共五间房屋返还给原告；2.判令被告诚购公司、谛都业委会支付原告房屋占有使用费159132元（面积共计265.22㎡，其中4-47号面积50.06㎡，4-52号面积64.98㎡，4-59号面积50.06㎡，4-90号面积50.06㎡，4-91号面积50.06㎡；计算标准为每天每平方米2元；计算期间自2018年1月9日至2018年11月8日共计300天），并要求被告支付自2018年11月9日至实际归还日止的占有使用费；3.本案案件受理费由二被告承担。 原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1.承诺书一份（破产管理人盖章确认复印件），证明被告诚购公司、谛都业委会承诺在商铺拍卖成功后无条件腾退搬离，并交还商铺的事实； 2.杭州市余杭区人民法院民事裁定书五份（原件），证明谛都科技城4-47号、4-52号、4-59号、4-90号、4-91号房屋所有权或其他财产权已转移给原告的事实； 3.不动产权证五份（原件），证明谛都科技城4-47号、4-52号、4-59号、4-90号、4-91号房屋已登记至原告名下的事实； 4.现场照片四份（影印件），证明现场情况的事实。 被告诚购公司答辩称：1.原告方购买的谛都科技城五间非住宅房屋在整个建筑中具有特殊性，任何房屋均没有分割的墙面和单独通水电，不具有单独使用的特性；2.原告对于承诺书的理解表述有误，承诺中同时明确了买受人在配合业委会整体出租的前提下，享受与已有商铺业主同等权利，并已告知原告购买的商铺特征，原告也向被告谛都业委会进行咨询了解，故原告对现状清楚了解；3.被告诚购公司并非非法占用房屋，该房屋系通过二被告签订协议对房屋整体进行承租，系合法取得该房屋的承租权利，根据承诺函第二条，原告应该遵守整体出租的约定，不得向被告诚购公司要求返还房屋；4.被告诚购公司在承租后已进行整体装修并已投入使用，原告拍得的房屋也在内，原告拍得的上述房屋不具有独立使用的特性，如果返还也会造成破坏，根据物权法等法律规定应维护大部分人的合法利益，故原告要求返还已经触犯了其他业主的权益；5.原告在诉状中主张的占用使用费即房租，被告诚购公司已经按约定向被告谛都业委会整体支付完成，故原告要求被告诚购公司支付占有使用费没有依据，请求驳回原告的全部诉请。 被告诚购公司为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 诚之城商铺租赁合同一份（原件），证明案涉商铺租赁情况。 被告谛都业委会答辩称：1.案涉房屋租赁合同合法有效，整体租赁方案已根据业主大会议事规则等规定经业委会通过，原告作为新业主应当遵守并配合；2.案涉项目整体不可分割；3.案涉项目如果按照原告诉请进行返还，会侵害其他业主的利益，80%以上业主授权业委会将共有商铺进行出租，4.原告诉请中要求支付占有使用费没有法律依据，综上恳请法庭驳回原告的全部诉请。 被告谛都业委会为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1.《房屋租赁合同》一份（原件），证明因历史遗留问题造成的谛都科技城项目经业主自救后整体出租给诚购公司的事实； 2.《谛都科技城管理规约》一份（原件）、《谛都科技城业主大会议事规则》一份（原件）、《表决意见统计表》一份（原件），共同证明《谛都科技城管理规约》、《谛都科技城业主大会议事规则》经业主大会三分之二以上业主表决通过后符合相关法律法规规定，合法有效，而在上述文件中明确载明经专有部分占建筑物总面积三分之二且占总商铺户数三分之二以上业主表决通过后授权业委会决定物业管理区域的整体租赁方案，并对外签订《房屋租赁合同》，而本案原告作为业主应当遵守上述规定的事实； 3.《谛都科技城〈房屋租赁合同〉的决议》一份（原件），证明谛都业委会根据《谛都科技城业主大会议事规则》授权，正式认可并履行《房屋租赁合同》相关权利义务的事实； 4.谛都科技城项目整体规划平面图九份（查档件），证明谛都科技城项目现有的物业形态及物业共用具有其特殊性，属于物理上无法进行分割，其中公摊面积占比近50%及各层消防通道消防楼梯、消防设施等消防安全功能的利用都无法进行分割的事实； 5.拍卖公告须知一份（打印件），证明原告在拍卖前对谛都科技城现状以及未来的发展情况已经知情的事实。 本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案的事实如下： 2014年11月3日，本院裁定受理债务人谛都公司破产清算一案，并于2016年9月12日依法裁定宣告谛都公司破产。后谛都公司管理人委托本院通过淘宝网司法拍卖网络平台对谛都公司名下位于杭州市余杭经济技术开发区谛都科技城4-59、4-52、4-91、4-90、4-47室非住宅房屋及相应国有土地使用权进行公开拍卖。2017年11月16日，原告竞得上述拍卖标的物。2018年1月8日，本院作出（2014）杭余商破字第2-32、2-33、2-34、2-36、2-38民事裁定书，分别裁定上述房屋的所有权或其他财产权转移给原告，财产权自裁定送达原告时转移。上述房屋于2018年2月1日变更登记至原告名下。 2016年6月29日，被告诚购公司作为承租方（乙方），被告谛都业委会作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于杭州市余杭区临平兴国路199号A座的房屋出租给乙方，房屋建筑面积约为3.4万平方米，土地用途为商业，乙方承租并使用的物业还包括整个楼群房屋的墙面、广告位、屋顶及道路、绿化及一切相关联的设施和附属设备；租赁期为20年，自2016年10月1日起至2036年9月30日；租金第一年至第二年免租；第三年至第七年为每平方米0.45元/每天；第八年至第十二年为每平方米0.52元/每天；第十三年至第十六年的租金，甲方有权在以下两种租金标准里任选一种：（1）每平方米0.69元/每天（4年不变）；（2）参照届时当地周边市场及本市场的运营情况确定租金标准，并由甲、乙双方分别按甲方房产面积租金总额的6：4比例进行分配，其中：甲方收取甲方房产面积租金的60%；乙方收取甲方房产面积租金的40%；第十七年至第二十年的租金，甲方也有权在以下两种租金标准里任选一种：（1）每平方米1元/每天（4年不变）；（2）参照届时当地的周边市场及本市场运营情况确定租金标准，并由甲、乙双方分别按甲方房产面积租金总额的8：2比例进行分配，其中：甲方收取甲方房产面积租金的80%；乙方收取甲方房产面积租金的20%；甲方在第十三年至十六年及第十七年至第二十年租金计算标准上，届时无论甲方选择哪一种已经约定的租金收取方式及计算标准，乙方均应无条件地予以同意。若甲方选择本合同内约定的按6：4、8：2的租金分配方式和计算标准，乙方必须把该阶段与商家签订的合同，交甲方备案并认定。 2016年11月17日，被告诚购公司、谛都业委会向余杭区人民法院、谛都公司管理人出具《承诺书》一份，载明：鉴于谛都科技城整个建筑结构特殊，所有非住宅房产（以下简称“商铺”）的消防、水电、电梯、过道、空调等设备、设施连成一体，出售的商铺面积中公共面积约占50%，单独或少量商铺根本无法正常使用，需要配合整体运营才能恢复商铺的正常价值。因此，谛都业委会依照《谛都科技城业主大会议事规则》，并在70%以上业主委托授权的情况下，代表出租方于2016年6月29日与诚购公司签订了《房屋租赁合同》。后诚购公司开始实施科技城A区商铺整体恢复运营计划。现因谛都业委会与诚购公司实施运营计划需要而临时使用谛都公司位于科技城A区4楼4间商铺（临平街道谛都科技城-4-141室、4-142室、4-143室、4-144室）。此外，为配合科技城A区后续整体运营招租等活动，谛都业委会与诚购公司尚需要临时使用谛都公司剩余70间商铺（临平街道谛都科技城1-167室、1-179室、1-183室、2-16室、2-76室、3-107室、3-121室、3-134室、3-163室、4-3室、4-12室、4-20室、4-25室、4-26室、4-47室、4-52室、4-59室、4-75室、4-90室、4-91室、4-95室、4-125室、4-116室、4-117室、4-118室、4-145室至4-189室45间）。但为不影响管理人拍卖或变卖方式变价处置谛都公司前述商铺。谛都业委会与诚购公司作出如下承诺：1.管理人自即日起可以拍卖或变卖方式处置谛都公司位于谛都科技城A区所有74间商铺。商铺拍卖成交后，谛都业委会与诚购公司将无条件腾退搬离，并自愿将商铺交付给买受人。2.申请管理人在拍卖或变卖前述商铺时，务必告知竞买人科技城A区商铺的特征、告知竞买人到现场实际了解情况，并向谛都业委会咨询。买受人在配合业委会整体出租的前提下，业委会与诚购公司保证商铺买受人可以获得与已有商铺业主同等权利。 案涉房屋拍卖公告中载明：“5、本标的位于谛都科技城（A1A2区）4层，谛都科技城（A1A2区）原设计为市场经营用房，市场建筑结构有其特殊性，竞买人务必对本标的进行实地查看，并向谛都科技城业主委员会咨询了解市场的实际运行状态，对标的物的经营风险进行充分评估。6、鉴于谛都科技城整个建筑结构特殊，包括前述房产在内的科技城商铺的消防、水电、电梯、过道、中央空调等设备、设施连成一体，出售的商铺面积中公共面积约占50%，单独或少量商铺无法正常使用。谛都科技城业主委员会对科技城未来经营已有相应举措，现有投资管理公司恢复科技城（A1A2区）商铺整体运营，期间因统一招商等需要而临时使用本处房产。房屋使用单位已经向拍卖人作出书面承诺，拍卖成交后即腾退房屋并交付买受人。提请买受人需要考虑该事项可能存在的风险。7、根据本标的房产的特殊性，拍卖人与买受人不再办理房产移交手续，买受人签署拍卖成交确认书时视为房产交付，由买受人自行与房屋使用单位办理交接手续。拍卖人不负责腾退及交接事宜。” 另查明： （一）2016年7月9日，诚购公司（甲方）与陈剑舞签订《商铺租赁合同》，约定乙方租赁A1区4F2400,1区1F100平方米，4-1至4-11,4-38至4-63,4-86至4-95号用于开办酒店，租期自2016年9月7日至2030年9月6日，租金A区1F2.5元/㎡/日，A区4F0.56元/㎡/日，支付周期为年付（免租一年），租金从第六年到第十一年递增15%，后期五年递增25%。陈剑舞系杭州云友酒店有限公司的法定代表人，该公司于2016年12月15日成立，住所地为杭州市余杭区谛都科技城四层（4-1至4-11,4-38至4-63,4-86至4-95室）。现案涉商铺已经装修后被作为酒店房间使用。 （二）被告诚购公司及谛都业委会均认可诚购公司就案涉房屋已向谛都业委会支付自2018年10月起六个季度的租金共计37835.45元。 （三）杭州诚购投资管理有限公司于2019年5月23日变更名称为杭州诚购商业管理有限公司。 本院认为，案涉商铺虽已登记为原告所有，原告对该商铺享有相应的权利，但原告所享有的权利和一般意义上的建筑物区分所有权存在区别。首先，谛都科技城被分割为不同的商铺，各商铺分别登记为不同的业主所有，各业主除受到一般所有权行使的限制外，还应受到各业主之间基于共同关系而形成的共同利益和共同利益体的影响和制约。其次，谛都科技城因建筑结构特殊，商铺之间没有隔断，消防、水电、电梯、过道、中央空调等设备、设施连成一体，且公共面积比例较大，单独或少量商铺无法正常使用，且案涉商铺已被装修为酒店中的部分房间，返还商铺客观上难以实现。再次，现谛都科技城已整体转租给诚购公司运营，诚购公司也已对场地进行了装修并负责日常物业管理、维护的工作。若案涉商铺由原告单独使用，势必会对整个谛都科技城的经营造成影响，进而损害其他业主的利益，最终也会影响到原告自身的利益。最后，原告作为所有权人享有通过案涉商铺收益的权利，但实现该目的并非只有自行经营案涉商铺一种方式，其亦可通过参与谛都科技城的整体出租经营获取合理的收益。综上，在原告、其他绝大多数业主及诚购公司各方利益存在冲突需要平衡，而原告合法权益可以通过参与商铺整体出租经营的方式得到有效保障的情况下，对原告享有的商铺所有权进行必要的限制应属合理，其要求二被告返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。原告要求二被告支付占有使用费的诉讼请求，因案涉商铺由谛都业委会出租给诚购公司，再由诚购公司整体经营并对外出租收益，且谛都业委会、诚购公司曾共同出具承诺书承诺商铺拍卖成交后自愿将商铺交付给买受人，故二被告应向原告支付占有使用费，本院按照诚购公司对外出租的租金标准暂算占有使用费至2020年3月20日为119115.61元，此后的占有使用费原告可依据案涉房屋使用收益情况另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州诚购商业管理有限公司、谛都科技城业主委员会于本判决生效后十日内支付原告葛小英占有使用费119115.61元； 二、驳回原告葛小英其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1741元，由原告葛小英负担438元，被告谛都科技城业主委员会、杭州诚购商业管理有限公司负担1303元，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙莎 二〇二〇年三月二十日 书记员  苏琪