浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终5367号 上诉人（原审被告）：申屠江峰，男，1978年2月15日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：李翼涛,浙江永为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵金,浙江永为律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李志杰，男，1983年3月17日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：罗建冬，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 上诉人申屠江峰因与被上诉人李志杰房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市江北区人民法院于2019年11月4日作出的（2019）浙0205民初2729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 申屠江峰上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回被上诉人一审第二、三、四项诉讼请求。事实和理由：1.一审法院对于“被告因涉案房屋内所有设备财产被法院查封未依约交付原告符合约定用途的房屋，已构成违约”的认定，缺乏事实依据，且因果关系认定错误，应当予以纠正。首先，涉案租赁合同约定的租赁标的仅为涉案房屋，并不包括房屋内的设备财产。一审法院显然未能予以注意，将该设备作为租赁标的内容，从而认定未能按约定交付，系错误。其次，涉案设备财产被查封事实上属于查封标的错误。涉案设备系案外人杨志荣此前租赁涉案房屋用于经营浙江宁波黄土地餐饮服务有限公司时添置，并于2018年12月15日签署《解除房屋租赁合同协议书》时将设备归上诉人所有。一审法院在2019年4月2日进行查封时，该设备早已归上诉人所有，该院无权查封，且查封时并未通知上诉人。一审法院对此重要事实未依法进行核实。第三，一审法院仅向物业公司宁波银亿物业有限公司送达了协助执行通知书，而未向作为所有权人的上诉人询问或告知查封事宜，且查封仅只是限制物权转移。被上诉人在达成租赁合同前对房屋进行多次勘查，也对查封情况知晓。第四，被上诉人没有证据证明该设备动产的形式查封严重阻碍房屋正常使用。一审法院在判决中也没有论述存在严重阻碍的情形，仅凭一句“未依约交付”，显然说理极不充分。如被上诉人不需要该设备财产用于经营，可协商将设备财产搬离租赁房屋，交由法院指定保管人宁波银亿物业有限公司进行保管，故不存在因设备财产被查封导致合同目的无法实现之情形。2.一审法院对涉案动产进行查封，并非上诉人造成，且上诉人出租时并不知情，因此，上诉人不存在过错，也不构成违约。上诉人在物业公司告知被上诉人房屋内设备存在查封时方知晓错误查封，此后积极与被上诉人及一审法院进行沟通，希望尽快解决。一审法院执行局在上诉人与其沟通时已明确回复可先将设备搬离租赁房屋，待法院查明事实后会做相应处理，不影响房屋租赁，然被上诉人根本不与上诉人商讨解决方案，且因此直接要求解除与上诉人之间租赁合同并诉至法院。退一步讲，即便该动产查封导致最终租赁合同无法履行，也属于情势变更，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。因此，一审法院应当依据公平原则予以判决，而不应认定为违约。3.一审法院对于律师费的认定错误。首先，被上诉人提供律师费证据的时间超出举证期限，该证据系被上诉人起诉时即可以获得的证据，不存在难以获取或新发现的证据的情形，故被上诉人应对其超出举证期限举证承担相应后果。其次，该份证据本身存在瑕疵。《法律服务委托合同书》的落款部分没有律师事务所用印，合同双方应为律师事务所与当事人，而非律师与当事人，故该份合同不具有合法性。如被上诉人在案件中主张律师费，除发票外，还应提供实际支付凭证。4.本案因认定被上诉人单方违约。首先，涉案《房屋租赁合同》签订于2019年5月22日，而被上诉人在2019年6月27日就提起诉讼，要求解除合同。在此过程中，被上诉人未对合同继续履行作出过任何努力，而是在抓住一个所谓的“解除理由”后立即提起诉讼，不合常理。其次，涉案《房屋租赁合同》约定，被上诉人的装修款投入旭达到300万元，且为一次性投入，该约定对于被上诉人而言，资金压力过大，也是被上诉人进行转让的原因之一。由此可见，被上诉人是因为自身原因无力经营而起解除合同之意，系被上诉人单方违约。 李志杰辩称：1.涉案房屋内的财产查封是实质查封，对租赁形成了障碍，上诉人认为租赁不包括查封的财产，但是在涉案合同中是有明确约定，是包括具体设施的，该些设施需要交给被上诉人的。2.律师费已经实际发生，且合同也有明确约定，理应得到支持。3.上诉人认为被上诉人单方违约没有依据。综上，请求驳回上诉、维持原判。 李志杰向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2019年5月22日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告房屋租赁费173000元以及房屋转让费63000元；3.判令被告按2150元/天标准支付自2019年6月15日至房屋租赁费返还之日止的违约金；4.判令被告支付原告律师费10000元。本案一审审理过程中，原告撤回房屋转让费63000元的诉请并将第三项诉讼请求变更为判令被告支付违约金60000元。 一审法院认定事实：涉案的坐落于宁波市江北区钻石商业广场14号013幢2-3室的房屋系申屠江峰与潘百男共有。2019年5月20日，潘百男向申屠江峰出具租赁委托书一份，载明：本人潘百男委托申屠江峰出租位于宁波市江北区钻石广场14号013幢2-3区的房屋。2019年5月22日，被告申屠江峰（甲方）与原告李志杰（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方将其拥有的位于宁波市江北区钻石广场14号013幢2-3房屋租给乙方使用，用途为餐饮业，建筑面积为745平方米。二、租赁期限共10年，自2019年6月15日至2029年6月14日止（其中免租期为2019年6月15日至2019年9月14日）。租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不能提前解约。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还。乙方若要求续租，则必须在租赁期满提前三个月通知甲方，经甲方同意后重新签订解约合同书后本合同终止。三、租金及支付方式：1.该房屋前5年年租金为520000元，后5年每年递增3%，押三付一，提前一个月支付，物业费、公共维修费由乙方自行承担，合同到期后乙方续租，租金按市场价下调15%。2.该房屋以后每期的租金在当期房租到期日前15天支付，以甲方实际收到为准。3.乙方若逾期支付租金，逾期45天以上每逾期一天，则乙方需要按月租金的1%支付甲方滞纳金。四、租赁条件：1.甲方应向乙方出示该房屋的房屋所有权证或有权决定该房屋出租的相关证明。2.甲方应保证该房屋的出租不违反国家法律法规的相关规定，并保证自己有权决定此租赁事宜。五、为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳甲方押金43000元，乙方若无违约甲方应在房屋租赁期满时将此押金全部归还乙方。六、1.租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致并签订解约合同书后本合同终止。2.乙方在期满当日房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交给甲方。3.甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求。七、违约处理：1.甲方违约的处理：（1）甲方未按合同规定的时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的5%向乙方支付违约金，逾期7天仍不履行，乙方有权终止合同。（2）甲方因不能提供本合同约定的房屋或解除合同的，甲方应向乙方支付违约金应为本合同年租金的30%违约金，若违约金不足以弥补乙方损失的，乙方可以据实追索甲方责任。2.乙方违约的处理：（1）拖欠房租45天以上的，应支付甲方本合同月租金的1%滞纳金给甲方，若违约金不足以弥补甲方损失的，甲方可以据实追索乙方责任，甲方有权终止合同。（2）租赁期满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原日租金的两倍按实际天数向甲方支付违约金。九、特别约定：1.本合同房屋租赁价格不含税，如需开票，税金由乙方自理。2.本合同租赁期限内，所产生的水费、电费、公共能耗费等均由乙方承担。3.乙方承诺装修款总价达三百万左右。十、其他：甲乙双方履行本合同时所发生的争议应协商解决，协商不成的可以向房屋所在地的人民法院起诉，因维权所产生的诉讼费、律师费均由败诉方承担。合同另行约定了双方其他权利义务。2019年5月23日，原告支付被告三个月房租130000元以及押金43000元，合计173000元。被告未依约向原告交付涉案房屋，致纠纷发生。 另查明：1.案外人杨志荣与被告申屠江峰于2018年5月10日签订《房屋租赁合同》，租赁涉案房屋用于开办浙江宁波黄土地餐饮服务有限公司。该院在执行申请人王宇杰等八人与被执行人浙江宁波黄土地餐饮服务有限公司劳动争议纠纷一案过程中，于2019年2月13日作出（2019）浙0205执360号之一执行裁定，裁定：查封、冻结被执行人浙江宁波黄土地餐饮服务有限公司银行存款52003元或查封、扣押其等额财产。2019年4月2日，依法向宁波银亿物业管理有限公司（钻石商业广场）送达了（2019）浙0205执360号之一执行裁定书以及协助执行通知书，据此查封了涉案房屋内的所有设备财产。后因被执行人浙江宁波黄土地餐饮服务有限公司履行完毕，于2019年9月30日出具了执行案件结案通知书；2.本案审理期间，潘百男、申屠江峰与案外人吴杰签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋中建筑面积约688.08平方米的2-2室出租给案外人吴杰经营餐饮业，租赁期限自2019年8月8日起至2022年8月7日止，年租金45万元；3.原告李志杰因本案诉讼聘请律师支出律师费10000元。 一审法院认为：本案原告李志杰与被告申屠江峰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案的争议焦点为原告行使合同约定解除权的条件是否成就。合同签订后，原告作为承租人已依约支付被告房屋租赁费，被告作为出租人应当将符合约定用途的房屋交付原告使用。原、被告签订《房屋租赁合同》之前，涉案房屋因案外人浙江宁波黄土地餐饮服务有限公司的执行案件已被采取执行措施，但被告签订合同时并未了解涉案房屋是否存在查封措施导致无法交付的事实，客观上亦造成因涉案房屋内所有设备财产被查封而无法交付原告使用的后果，致使原告合同目的无法实现，被告对此存在过错，原告依据《房屋租赁合同》第7.1.1条的约定于2019年6月27日提起诉讼诉请解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，具有事实依据和法律依据，因此，确认原、被告之间的《房屋租赁合同》自被告收到原告的起诉状副本之日即2019年7月4日起解除。被告以其不知晓涉案房屋内设备财产被法院查封为由抗辩其不构成违约，缺乏法律依据，不予采纳。况且，本案审理期间，被告在收到原告解除合同通知后已将涉案房屋另行出租给案外人表明被告亦认可原、被告之间的《房屋租赁合同》已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告诉请被告返还已经支付的房屋租赁费以及押金合计173000元，符合法律规定，予以支持。违约金系当事人通过约定预先设定并独立于履约行为之外的给付行为，其效力不因合同权利义务终止而受到影响，故合同因一方违约而解除，违约金条款可以继续适用。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条确定违约金具有补偿和惩罚双重性质，但系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》第一条、第二条、第九条的约定，原告承租房屋的用途是为了长期（十年）经营餐饮业，被告给予原告三个月的免租期，但原告获得免租期内的租金利益并非毫无代价，除要先行支付一定比例的租金外，还需要对诉争房屋进行总价达300万元装修投入以及人员、设备投资。本案现有证据只能证明原告为该项目支付房屋租金以及押金合计17.3万元，并未提供证据证明其因准备装修、招聘人员、购买设备而产生的具体损失金额，但是考虑到原告另行寻找替代房屋周转期间所受损失客观存在，因此，兼顾合同履行情况、合同违约金条款的相关约定、被告的过错程度以及原告预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，原告主张的违约金6万元尚属合理，依法予以支持。被告抗辩合同已经解除，原告无权主张违约金，缺乏法律依据，不予采纳。原告主张的律师费系《房屋租赁合同》的明确约定，属于当事人意思自治，且符合有关律师收费标准的规定，依法亦予以支持。综上所述，被告因涉案房屋内所有设备财产被法院查封未依约交付原告符合约定用途的房屋，已构成违约，原告依据《房屋租赁合同》的约定解除双方之间的《房屋租赁合同》并诉请被告返还已支付的租赁费、押金，支付违约金、律师费，具有事实依据和法律依据，予以支持。被告以其不知晓涉案房屋内设备财产被法院查封为由抗辩其不构成违约因而无需承担违约责任，缺乏法律依据，不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告李志杰与被告申屠江峰于2019年5月22日签订的《房屋租赁合同》自2019年7月4日起解除；二、被告申屠江峰于判决生效之日起十日内返还原告李志杰房屋租赁费及押金共计173000元，并支付违约金60000元以及律师费10000元，以上款项合计243000元。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分的债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费4945元，减半收取计2472.5元，由被告申屠江峰负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为:一审法院在执行(2019)浙0205执360号案件中,于2019年4月2日查封了被执行人宁波黄土地餐饮服务有限公司在涉案房屋内的所有设备、财产,并向为涉案房屋提供物业服务的宁波银亿物业管理有限公司送达了协助执行通知书。至本案上诉人与被上诉人于2019年5月22日签订《房屋租赁合同》之日，涉案房屋内的设备、财产被查封已达50天。通常情况下，作为房东的上诉人理应会及时获悉其所有的房屋内的设备、财产被查封的事实，现上诉人称其不知晓该事实，但未能提供令人信服的理由，故本院对上诉人的该项主张难以采信。上诉人没有证据证明其在与被上诉人签订租赁合同之时，被上诉人已经知晓涉案房屋内设备、财产被查封的事实，故被上诉人在无法正常使用涉案房屋的情形之下，主张解除《房屋租赁合同》的理由正当。一审法院对被上诉人解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持，并无不当。《房屋租赁合同》解除后，上诉人理应退还被上诉人已经支付的房屋租赁费及押金，并应按照《房屋租赁合同》的约定承担违约责任。一审法院酌情判令上诉人支付60000元违约金及10000元的律师费也无不当。被上诉人提供了律师费增值税发票及《法律服务委托合同书》，故其主张的律师费应被认定。 综上所述，申屠江峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4945元，由上诉人申屠江峰负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年三月二十七日 书记员  桂红艳