山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1082民初6548号 原告：王英珍，女，汉族，1963年2月16日出生，住威海市。 委托诉讼代理人：苗建伟，山东时中律师事务所律师。 被告：王英秀，女，汉族，1950年2月6日出生，住山东省海阳市。 被告：王英华，女，汉族，1953年10月30日出生，住威海市。 被告：王英娥，女，汉族，1955年12月22日出生，住荣成市。 委托诉讼代理人：王英华，系王英娥之姐。 委托诉讼代理人：王英莲，系王英娥之妹。 被告：王英莲，女，汉族，1957年10月10日出生，住山东省烟台市。 原告王英珍与被告王英秀、王英华、王英娥、王英莲共有物分割纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并于2019年3月12日再次公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人苗建伟到庭参加诉讼，被告王英华、王英莲到庭参加诉讼。被告王英秀经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王英珍向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于荣成市石岛迎宾路X号（现荣成市㎡的房屋归原告所有；2.判令各被告协助原告办理房屋产权的过户手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于荣成市石岛迎宾路50号面积为57.4㎡的房屋（现荣成市东南山小区184号东单元202室）是原告与四被告父母王庆田、张梅兰的夫妻共同财产，原告与四被告均有继承权。王庆田于1994年11月20日去世，张梅兰于1999年5月16日去世。王庆田、张梅兰去世后，涉案房屋已经发生法定继承，原告与四被告对涉案房屋均享有五分之一的份额，均有权对自己的份额进行处分。2001年12月12日，原告与四被告达成协议，将涉案房屋作价4万元，原告向四被告各支付8000元，涉案房屋产权归原告所有。协议签订后，原告支付了款项，四被告也出具了字条，证明已收到转让款。此后至今，四被告没有对协议提起撤销权诉讼，也未配合原告办理房屋产权变更手续。现原告为了维护自身合法权益，故提起本案之诉。 被告王英秀未作答辩，但在本院就建议的调解方案电话询问其意见时，王英秀称：“2019年12月24日开庭，我病了没去，现在还在家养病。而且我70多岁了不能到庭。我对王英珍要求过户没有意见，当初王英珍给每个姐姐8000元，把父母的房子买去了。既然王英珍把房子买去了，就应该从父母名下过户给王英珍，人家又没说要卖给别人，所以我不去阻拦，我相信她不会卖给别人。” 被告王英华辩称，涉案房屋是父母留下的遗产，我们五姐妹当时处理这个遗产时是有口头约定的，就是父母房屋的归属者不能直接在市场上公开交易父母的房屋，如需售卖，要按照市场平均价格优先转让给其他姐妹，如果姐妹们放弃购买，则可以自由出售。在这个约定的基础上涉案房屋以远低于市场价格的4万元转让给五妹即原告，并签订了协议书。现在五妹将我告上法庭，是在胡作非为、错上加错。现在我明确要求收回父母遗产中属于我的继承权，并愿意按照国家法律规定赔偿五妹的损失。 被告王英娥辩称，对于父母遗留的房产，我们五姐妹有过协商，达成的共识是：“用象征性的价格将房产归于五人中的一人所有，前提是此房屋不得出售给外人，如需变卖过户，以社会价格优先卖给四位姐姐，姐姐们无人要买，则可卖于他人”。之所以这样约定，并非不准王英珍借遗产发财，只是要留下父母遗产以纪念告慰先人，这合情合理。现在王英珍要卖此房，姐姐们提出要以社会价格优先购买，王英珍却说“我的房屋，我爱卖谁卖谁”。鉴于王英珍执意不肯对姐妹之间达成的口头协议作出书面承诺，因此我不会为王英珍所谓过户提供帮助，并要求退还王英珍8000元及利息，收回我对父母遗产五分之一的继承权。 被告王英莲辩称，我父母遗留房产位于石岛宾馆附近，属于学区房，当时以四万元的价格给王英珍，王英珍付给四个姐姐每人8000元。房产转给王英珍已近20年，但她既不居住，也不整理，目前还是闲置的。当初我们口头约定，父母的房产转给五姐妹中任何一人后，不得售给外人，谁要房产只能自己居住，如果要转让，其余四姐妹有优先购买权。鉴于王英珍不遵守约定，又不肯提供对姐妹之间达成的口头约定作出书面承诺，而且当时签订的房屋买卖协议既不完整又不规范，缺乏双方应有的权利、义务、责任等内容，不符合法律规定，应为不成立。所以我的意见是：撤销原房产买卖协议，收回我的继承权份额。如数返还王英珍支付给我的8000元，并按国家法律规定给付利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 王庆田与张梅兰系夫妻关系，二人共生育五女，分别为长女王英秀、次女王英华、三女王英娥、四女王英莲、五女王英珍。王庆田于1994年11月20日因病去世，其父母均先于其死亡。张梅兰于1999年5月16日因病去世，其父母均先于其死亡。王庆田与张梅兰去世后，遗留位于荣成市建筑面积为76.8㎡的楼房一套，该楼房属于房改售房，土地使用权类型为划拨，登记在王庆田名下。现该房屋的房权证由原告持有，原土地证已丢失，由原告挂失补办了新土地证。 2001年12月12日，原、被告签订协议书一份，其上载明“父（亲）王庆田、母（亲）张梅兰两位大人已亡故。父母留下房产壹份，经协商，卖于（予）小女王英珍名下，价值为人民币肆万元正（整）。（肆万元分五份，每位女儿均为捌仟元正）此协议书壹式五份，每女持有壹份，自签字之日生效。签字（原被告无人均在签字处签字捺印）”。协议签订当日，原告就从被告王英华处借到1.6万元，分别给了被告王英秀与王英莲各8000元。后期原告又自行筹钱向被告王英华与王英娥各支付了8000元。原告购得涉案房屋后一直闲置未用。 2010年5月2日，被告王英华儿子结婚，当天原告趁姐妹均在场时，提出将涉案房屋过户至自己名下，但其他姐妹有不同意的，遂过户未果。2019年，原告再次分别与四被告协商过户事宜，除被告王英秀同意外，其他被告仍不同意配合过户。 在审理过程中，对于原、被告在2001年协商涉案房屋归属时是否口头约定“五姐妹中任何一人取得涉案房屋后，只能使用不能出售他人”的问题，本院对原告本人进行了询问调查，原告称“当时把房子卖给我时，没有说过不能卖给外人这种话。只不过后来过了几年，三姐王秀娥曾跟我说过，如果我要卖房子的话，不要卖给别人，不管多少钱，要把房子卖给她。但是这个房子是父母辛苦得来的，而且五姐妹中只有我未成家时就开始搬进去居住，很有感情，所以我就自己住不会卖。如果我不是想自己住的话早就租出去了，不会一直闲置放在那不处理。现在房子里面还保留着父母当时居住的样子，只不过我在里面放了点海上物资。”同时原告明确陈述“对父母遗留的这套房子我就想着自己住，我可以保证现在不卖，以后也不会卖，我说到做到。但是如果将来政府要对小区改造，这不是我主动处分房子，不算我违反承诺，到时该房子对应的利益，与其余姐妹无关”。 庭审中，经法庭落实，到庭被告之所以不愿意配合原告办理过户，主要是因为过户后无法控制原告遵守承诺不处分涉案房屋。为打消原、被告各方顾忌，修复破损的亲情，本院结合实际情况，对原、被告提出了建设性的调解方案，即被告同意配合原告将涉案房屋过户至原告名下，同时原告自愿保证如将来需要出售涉案房屋时，同等价格条件下，优先出卖给其余四姐妹，否则其擅自将涉案房屋出售他人的话，要向其余四姐妹再各支付60000元。经法庭逐一落实调解后，除原告不同意外，四被告均同意上述调解方案。 在本案宣判前，本院曾电话告知王英莲等三被告，其在答辩状中提出的撤销协议并各退还原告8000元之主张属于反诉事项。如坚持在本案中一并处理，应当在2020年3月12日开庭时到庭缴纳反诉费50元，并提交书面反诉状。但王英莲等三被告届时均未到庭。 对有争议的事实和证据，本院认定如下： 原、被告之间是否达成了不对外人出售涉案房屋的约定？ 本案中被告王英秀、王英娥、王英莲均一致主张当时合意形成了不对外人出售涉案房屋的口头约定，被告王英秀在本院对其电话落实时亦没有否认存在这样的口头约定，原告虽以协议签订时大家未说过“要卖就卖给姐妹，不能卖给外人”的话为由，否认该口头约定，但其也明确作出了不对外出卖涉案房屋的保证。结合上述情况，根据民事诉讼认定事实的高度盖然性原则，可以认定原、被告之间确实达成过“父母房屋不得出售外人，如需变卖，先以社会价格优先卖给姐妹，姐妹中无人要买，则可卖于他人”的事实。 本院认为，涉案房屋系原、被告父母王庆田、张梅兰去世后遗留房产，属于王庆田、张梅兰的遗产，因该二人未立遗嘱，故涉案房屋应当由其法定继承人进行继承。虽原、被告父母于不同时间先后去世，但因王庆田与张梅兰各自父母均先于子女去世，故原、被告作为王庆田、张梅兰的全部法定继承人，在父母无遗嘱的情况下，对涉案房屋依法享有均等继承份额。原、被告于2001年12月12日签订协议，明确达成了处分各自继承份额的合意，且对协议内容均已自觉履行完毕，应当认定该协议内容系原、被告真实意思表示。从协议内容看，原、被告系以对涉案房屋折价后按继承份额支付对价的方式，对共有遗产进行了实际分割，依据《中华人民共和国继承法》第二十九条“不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理”之规定，原、被告对涉案房屋的分割方式，不违反法律规定，应予照准。 至于被告提出的协议因缺少权利、义务等要件而不成立的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。结合本案情况，双方所签协议中对交易的主体、标的及数量均进行了明确记载，依据上述法律规定，应当认定双方于2001年所签协议依法成立。况且按照法律规定，即使涉案协议缺少被告提及的权利、义务等内容，亦应当通过当事人协商或者依据合同法规定进行确定，而非当然认定合同不成立。据此，被告之该项抗辩，理由不当，本院不予采纳。 对于被告方提出的撤销协议并退还8000元购房款之主张，被告之主张实质上是以原告违反不对外人出售涉案房屋之约定为由，主张解除2001年所签协议。但该主张属于反诉事项。现经法庭释明后，王英莲等三被告在宣判前均未向本院提交反诉状。故本院视为王英莲等三被告自愿不在本案中提起反诉，就其主张的解除协议等反诉事宜，王英莲等三被告可另案处理。 综上，原、被于2001年达成的遗产分割协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。现原、被告依照协议对涉案房屋已分割完毕，且无证据证实原告作出了违反不对外人出售涉案房屋约定的行为。在这种情况下，依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第50条“遗产处理后，继承人对放弃继承反悔的，不予承认”之规定，被告方拒不配合原告办理过户手续，确有不妥。依照《中华人民共和国继承法》第二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第50条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、位于荣成市石岛迎宾路XX号【房权证号为荣房权证城字第××号，土地证号为荣国用（2010）第XXXXX号】的房屋归原告王英珍所有； 二、被告王英秀、王英华、王英娥、王英莲于本判决生效之日起二十日内配合原告办理上述房屋的过户手续。 案件受理费4300元，由四被告共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  慈方铭 人民陪审员  汤金红 人民陪审员  王青芬 二〇二〇年三月十二日 书 记 员  连丽娟