江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10728号上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波金号模具材料有限公司。委托诉讼代理人：王宏军，江苏九元至律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蓓丽，江苏九元至律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州金裕祥机械工程有限公司。委托诉讼代理人：金夷，江苏圣辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾小龙，江苏圣辉律师事务所实习律师。上诉人宁波金号模具材料有限公司（以下简称金号公司）因与被上诉人苏州金裕祥机械工程有限公司（以下简称金裕祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初4695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金号公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或驳回金裕祥公司全部诉请并支持金号公司的反诉请求；2.金裕祥公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.2017年8月17日金号公司已开始搬迁，金裕祥公司则通过断电、锁门拉闸频繁阻挠金号公司搬迁。报警记录、证人证言、现场照片、车辆查询单、监控视频等可证实金裕祥公司阻挠金号公司搬离的事实，一审判决认定金号公司基于自身原因未搬走有误。2.金号公司主张的开门费等损失是金裕祥公司阻挠搬迁产生的额外费用，与金裕祥公司阻挠搬迁具有直接因果关系，员工纳税清单、付款单据等都证明了金号公司经济损失的实际发生。3.一审判决认定金号公司逾期付款构成违约，定金按照合同约定不予返还是错误的。即使金号公司违约，在扣除应当承担的违约责任后剩余的押金应予以退还。而金号公司在合同履行过程中无违约行为，也未逾期支付租金，一审判决不返还押金缺乏事实及合同依据。金裕祥公司辩称：一审认定事实清楚，应予维持。金裕祥公司已与金号公司签订新的租赁合同，是金号公司突然要搬走，双方存在一个协商的过程。金号公司产生损失是其自身原因造成，与金裕祥公司无关。一审判决关于定金的认定也是合理的。金裕祥公司向一审法院起诉请求：1.金号公司支付房租108360元，承担违约金25980元；2.本案诉讼费由金号公司承担。金号公司向一审法院反诉请求：1.金裕祥公司返还定金40000元整；2.金裕祥公司赔偿金号公司损失35397元；3.反诉费由金裕祥公司承担。一审法院认定事实：2017年8月9日，金裕祥公司与金号公司授权代表方雅强签订厂房租赁合同书一份，金裕祥公司将位于昆山环庆路2188号厂房租赁给金号公司使用，建筑面积约1204平方米，租赁期限为一年，从2017年8月21日起至2018年8月20日止；厂房租金为人民币30元每平方米每月(此租金为不开票价)，签定本协议之日，支付40000元作为租房押金（合同期满时，如无违约责任，在合同期满伍日内将此保证金(不计息)返还)；租金支付方式为半年一付，先付后用；本合同经双方签字或盖章并收到乙方支付的租赁定金后生效。合同签订后，金号公司未支付租金及押金，2017年11月13日，金号公司出具承诺书一份，承诺在11月20日之前搬走，搬走前未付租金。2014年8月29日，金裕祥公司与金号公司授权代表方雅强签订厂房租赁合同书一份，金裕祥公司将位于昆山环庆路2188号厂房租赁给金号公司使用，建筑面积约1100平方米，厂房前两年租金为RMB15元每平米每月(此租金为不开票价)，厂房年租金为RMB198000元；租赁期限为三年，从2014年8月21日起至2017年8月20日止，厂房押金20000元（合同期满时，如无违约责任，在合同期满伍日内将此保证金(不计息)返还)；厂房租金半年一付，先付后用。每次租金应提前一个月向支付。合同期满后金裕祥公司未退还该押金、双方也未做约定。上述事实，有厂房租赁合同、承诺书、报警记录等及金裕祥公司、金号公司陈述予以证实。一审法院认为：根据金裕祥公司所提供房屋租赁合同等及庭审陈述可以认定金裕祥公司、金号公司之间存在真实合法的租赁关系，双方均应准守履行，合同约定金号公司支付定金后合同生效，金裕祥公司、金号公司于2017年8月9日签订的合同金号公司未支付定金，根据合同约定该合同未生效，双方于2014年8月29日签订的合同期满后金号公司应当返还租赁物，未返还应当支付使用费，金裕祥公司要求金号公司支付2017年8月21日计算3个月的租金，实际为占有使用费，按照15元每平方米每月计算为49500元，对于逾期付款责任，金裕祥公司要求按照年利率24%计算滞纳金，一审法院调整为按照同期银行贷款利率计算。金号公司要求双倍返还定金，金号公司逾期付款构成违约，按照合同约定不予返还，金号公司要求金裕祥公司赔偿人工损失，金号公司未举证证明该损失可归责于金裕祥公司，且未证明该损失实际发生，一审法院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、宁波金号模具材料有限公司于判决生效后十日内返还苏州金裕祥机械工程有限公司占有使用费49500元及滞纳金（以49500元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2017年8月9日计算至实际付清之日）。二、驳回宁波金号模具材料有限公司对苏州金裕祥机械工程有限公司的反诉请求。一审案件受理费2986元，由宁波金号模具材料有限公司负担。一审反诉案件受理费842.5元，由宁波金号模具材料有限公司负担。二审中，金号公司提交其与昆山锆仕特模具有限公司厂房租赁合同及租金支付凭证复印件各一份，证明金号公司已另外租赁厂房，在第一份租赁合同到期之后已没有必要租赁案涉厂房。金号公司与金裕祥公司在第一份租赁合同到期前多次协商续租，但金裕祥公司在签订第二份租赁合同时变更了双方协商的条款（主要包括租金、租赁面积、变压器租金条款），此时第一份租赁合同只有十天左右就要到期。在此情况下，金号公司只能签订第二份租赁合同，并附加该合同在收到金号公司支付定金后生效的条款。金号公司签订第二份租赁合同后马上寻找其他厂房，找到后就要求从案涉厂房搬出，但金裕祥公司进行了阻挠。金号公司的货物及一个员工的汽车都被关在案涉厂房中，直到2017年11月金号公司最后一次报警，经过派出所调解，金号公司才将货物、汽车取出。金裕祥公司质证称，该合同与金裕祥公司无关，真实性和关联性由法院依法认定。签订第二份租赁合同后，金号公司违反合同约定又租赁其他厂房，双方就此进行协商。因协商不成，案涉厂房中还放着金号公司的货物，金裕祥公司无法再次出租，最终迫于无奈才开了案涉厂房的门。后经派出所处理，金号公司承诺11月份搬走以及结欠三个月租金。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于金裕祥公司与金号公司签订的两份租赁合同的效力。首先，2014年8月29日的厂房租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。其次，2017年8月9日的厂房租赁合同系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效。金号公司主张2017年8月9日厂房租赁合同约定“本合同经双方签字或盖章并收到乙方支付的租赁定金后生效”，而其未向金裕祥公司支付该合同约定的40000元定金，故2017年8月9日的厂房租赁合同并未生效。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。2017年8月9日的厂房租赁合同系在2014年8月29日厂房租赁合同的基础上签订的续租合同，金号公司虽未另行向金裕祥公司支付定金，但2014年8月29日的厂房租赁合同于2017年8月20日期满后，该合同项下的20000元租房定金应自动转化为2017年8月9日厂房租赁合同项下的租房定金，且金裕祥公司并未就定金数额向金号公司提出异议，故应视为双方变更了定金数额的约定，2017年8月9日的厂房租赁合同依法成立并生效，双方均应按约履行。关于金号公司应否向金裕祥公司支付2017年8月21日至2017年11月20日的租金及违约金。本院认为，2017年8月9日的厂房租赁合同依法成立并生效，金号公司应按该合同约定向金裕祥公司支付租金。金号公司称其于2017年11月13日之后几日内搬离案涉厂房，但未提交相应证据证明具体搬离日期，金裕祥公司确认金号公司于2017年11月20日搬离，该日期与金号公司所述基本相符，本院确认金号公司于2017年11月20日搬离案涉厂房。一审判决认定金号公司向金裕祥公司支付占有使用费的数额为49500元，金裕祥公司未就此提起上诉，本院对此予以确认。对于逾期支付租金的违约金，一审判决综合金号公司违约情况及金裕祥公司损失等因素，酌情将逾期支付租金违约金的计算标准调整为按照同期银行贷款利率计算，并无不当，本院予以确认。鉴于中国人民银行贷款基准利率标准自2019年8月20日起改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准,故本案逾期支付租金的违约金应确定为:以49500元为基数，自2017年8月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审判决认定违约金应从2017年8月9日起计算，超出金裕祥公司的诉讼请求，本院对此予以纠正。金号公司上诉主张其在2017年8月找到新厂房后就通知金裕祥公司要求搬离案涉厂房，而金裕祥公司阻挠其搬离，故金号公司不应向金裕祥公司支付占有使用费、违约金，金裕祥公司还应双倍返还定金并赔偿相应损失。本院认为，首先，金号公司一审提交证据虽能证明双方在协商搬离厂房事宜时发生纠纷，但金裕祥公司在已与金号公司签订第二份租赁合同的情况下，有理由期待金号公司按约履行合同，在此情况下，金裕祥公司与金号公司进行沟通协商亦属合理，故对金号公司认为其不应支付租金的主张，本院不予采信。其次，金号公司未按约向金裕祥公司支付租金构成违约，根据2017年8月9日厂房租赁合同第3.2条的约定，金裕祥公司不应返还定金，故对于金号公司双倍返还定金的诉请，本院不予支持。最后，金号公司主张因金裕祥公司阻止其搬迁，产生经济损失35397元，但金号公司就该损失是否实际发生及该损失与金裕祥公司阻止其搬迁是否存在因果关系均未提供充分证据证明，本院对该主张不予采信。综上所述，金号公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初4695号民事判决；二、宁波金号模具材料有限公司应于本判决生效后十日内支付苏州金裕祥机械工程有限公司租金49500元及逾期支付租金的违约金（以49500元为基数，自2017年8月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回苏州金裕祥机械工程有限公司的其他本诉请求；四、驳回宁波金号模具材料有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2986元，由宁波金号模具材料有限公司负担，一审反诉案件受理费842.5元，由宁波金号模具材料有限公司负担。二审案件受理费3828.5元，由宁波金号模具材料有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈维佳二〇二〇年三月二十四日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。