广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初106号原告：刘建军，男，1972年11月19日出生，汉族，住山东省利津县，原告：王秀霞，女，1979年3月19日出生，汉族，住广州市花都区，原告：周群，女，1982年8月26日出生，汉族，住河南省淮阳县，三原告共同委托诉讼代理人：吴洁银，广东古谷律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：王翠翠，广东古谷律师事务所律师。被告：广州泓辉盈泰投资有限公司，住所地广州市花都区新华街建设北路184号之五，统一社会信用代码91440101696937052T。法定代表人：茹智栋。原告刘建军、王秀霞、周群与被告广州泓辉盈泰投资有限公司（以下简称泓辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告刘建军、王秀霞、周群的委托诉讼代理人王翠翠到庭参加诉讼，被告泓辉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘建军、王秀霞、周群向本院提出诉讼请求：1.请求确认刘建军、王秀霞、周群与泓辉公司于2018年10月8日签订的《泓辉?银座商铺租赁和场地使用合同》不超过20年的部分合法有效；2.请求判令泓辉公司向刘建军、王秀霞、周群退回622857元的预付商铺及场地综合使用费及利息，利息从2018年10月9日起算，以622857元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至偿清之日止；3.请求判令本案的诉讼费由泓辉公司承担。诉讼中，刘建军、王秀霞、周群变更第二项诉讼请求为：请求判令泓辉公司向刘建军、王秀霞、周群退回622857元的预付商铺及场地综合使用费及利息，利息从2018年12月11日起算，以622857元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至偿清之日止。事实和理由：刘建军、王秀霞、周群与泓辉公司经协商一致，于2018年10月8日签订了一份《泓辉?银座商铺租赁和场地使用合同》，合同约定：由泓辉公司将其投资开发的位于广州市花都区XX号铺、建筑面积为138平方米的物业交付给刘建军、王秀霞、周群经营使用，交付时间为2019年4月1日。合同约定的使用期限为28年，从泓辉公司将场地实际交付给刘建军、王秀霞、周群的次日起计算使用期。合同约定刘建军、王秀霞、周群应向泓辉公司支付商铺和场地综合使用费218万元。刘建军、王秀霞、周群已按合同约定将218万元全部支付完毕。但合同签订后至今，泓辉公司未能信守合同承诺，迟迟未能按约定时间将涉案物业交付刘建军、王秀霞、周群使用，致使刘建军、王秀霞、周群预期的租赁效益无法实现，经济损失惨重。为此，刘建军、王秀霞、周群曾多次与泓辉公司协商，要求其履行合同义务，但泓辉公司均无实质性行动。无奈之下，刘建军、王秀霞、周群为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。泓辉公司未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年10月8日，刘建军、王秀霞、周群（乙方）与泓辉公司（甲方）签订《泓辉?银座商铺租赁和场地使用合同》（合同编号：A10104-15）。约定：一、甲方将坐落于广州市花都区XX号铺物业交付给乙方有偿经营使用，该物业建筑面积（包含公摊面积）为138平方米，用途为商业。二、使用年限为28年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期。三、本合同期内乙方应向甲方缴纳的商铺和场地综合使用费218万元。乙方按以下方式支付场地使用费：一次性支付（1）合同签订当日按使用费总额的45%支付首期款100万元。（2）在2018年11月30日前，按使用费总额的55%支付余款共118万元。四、1.双方暂定该物业的交付时间为2019年4月1日；乙方对于该物业的使用期限自2019年4月1日起计算。如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日的第二日开始计算乙方的使用期限；并据此相应调整场地使用期限的结止日期。2.乙方应当在接到甲方交付通知后10日内办理物业交付手续；乙方在甲方发出书面通知后10日内不接收该物业的，视为甲方已将该物业交付乙方，甲方不再另行通知。十四、合同的解除和终止，3.甲方有以下情形之一的，乙方有权解除合同：（1）在委托经营期满后，甲方超过约定期限六十日仍未向乙方交付该物业，且不能按照本合同4.1条执行的；（2）因甲方原因造成乙方不能正常使用该物业超过六十日以上的。乙方因此解除合同的，甲方除应退回乙方剩余使用期的使用费外，还应按剩余使用期的使用费金额的10%支付乙方违约赔偿金。合同还就违约责任、返还物业等权利义务进行了约定。2018年12月10日，泓辉公司出具《合同声明》，载明，泓辉公司与刘建军、王秀霞、周群于2018年10月8日双方签订的商铺租赁合同（合同编号：A10104-15），我司承诺合同有限期为20+8年（开始期限为2019年，结束日期为2046年），如出现使用年限不达到28年的问题，我司按照合同租赁金额，按年限比例赔偿租赁方的经济损失，并承担由此带来的其他经济责任。泓辉公司于2018年5月3日出具收据，载明收刘建军租泓辉银座4-15铺定金40万元，泓辉公司于2018年5月4日出具收据，载明收刘建军租泓辉银座4-15铺铺款60万元，泓辉公司于2018年6月28日出具收据，载明收刘建军四楼138铺位10万元，泓辉公司于2018年5月3日出具收据，载明收刘建军租泓辉银座4-15铺款108万元。刘建军、王秀霞、周群陈述，2018年6月28日的收据，上面写的刘建军4楼138铺位是写错了，因为经手人不是赖济惠，而是由陈姓员工开具的，因他不懂随便写上了138铺，138实际上是建筑面积，当时我方没有注意看，在起诉时才发现写错了。刘建军、王秀霞、周群提交王秀霞、刘建军、尹国成的银行流水记录显示付款情况如下：2018年5月3日通过尹国成的广发银行账户向赖济惠转账支付360000元，2018年5月3日通过刘建军的农业银行账户支付40000元，显示收款人为财务刷卡，2018年5月4日通过刘建军农业银行账户向赖济惠支付580000元，2018年6月28日通过尹国成的建设银行账户向刘海红支付50000元，2018年12月4日通过王秀霞工商银行的账户向刘海红分别转账支付400000元、155667元，2018年12月4日通过刘建军的农业银行账户向刘海红支付496333元。刘建军、王秀霞、周群陈述，2018年6月26日，通过王秀霞的微信向刘海红转账支付50000元，2018年6月26日通过尹国成向赖济惠支付现金20000元，2018年6月26日通过王秀霞向刘海红支付现金28000元，刘建军、王秀霞、周群提交微信转账记录拟予以证明。本院询问刘建军、王秀霞、周群为何在签订合同之前由多人通过多笔向刘海红、赖济惠付款，收款主体为何不是泓辉公司的公司账户？刘海红、赖济惠收款有无泓辉公司的授权委托书？刘建军、王秀霞、周群陈述，转款人尹国成是周群的老公，赖济惠是泓辉公司公司的财务，刘建军、王秀霞、周群与刘海红是朋友关系，知道刘海红是泓辉公司法定代表人茹智栋的前妻，据悉茹智栋与刘海红是假离婚，所以先口头协商建立了租赁关系，凭着信任的关系，刘建军、王秀霞、周群支付了款项之后才签订了涉案合同，签订合同的时候依照泓辉公司的要求将款项支付给刘海红和赖济惠，泓辉公司开具了合同价款同等数额的收据，并开具了加盖公司章的收据，因刘建军、王秀霞、周群是做小本生意，没办法一次性按合同标的支付那么多款项，刘建军、王秀霞、周群与泓辉公司、泓辉公司的法定代表人茹智栋、刘海红、赖济惠除了本案的租赁合同之外没有任何经济来往，也没有借贷关系。本案起诉之前，刘建军、王秀霞、周群未向泓辉公司要求返还款项。本院认为，刘建军、王秀霞、周群与泓辉公司签订的《泓辉?银座商铺租赁和场地使用合同》中未超过20年的部分是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，因此刘建军、王秀霞、周群与泓辉公司签订的《泓辉?银座商铺租赁和场地使用合同》在租赁期限不超过20年的部分有效，超出部分无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。双方签订的合同中约定的款项是对刘建军、王秀霞、周群使用商铺28年的对价，泓辉公司出具收据对刘建军、王秀霞、周群支付218万元款项的情况进行了确认，依照合同无效的法律后果，泓辉公司应当将无效部分的对价返还给刘建军、王秀霞、周群，经核算，8年的合同对价为622857元（218万元÷28年×8年），故刘建军、王秀霞、周群请求泓辉公司向其返还622857元使用费及其利息，理据充分，本院予以支持。合同签订双方均应知晓法律对于租赁合同期限的规定，因此双方对于租赁合同无效的部分均有过错，利息应当从刘建军、王秀霞、周群主张之日即本案起诉之日起算，利息以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准。综上，刘建军、王秀霞、周群诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。泓辉公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告刘建军、王秀霞、周群与被告广州泓辉盈泰投资有限公司于2018年10月8日签订的《泓辉?银座商铺租赁和场地使用合同》中在租赁期限不超过20年的部分合法有效；被告广州泓辉盈泰投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘建军、王秀霞、周群返还款项622857元；被告广州泓辉盈泰投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘建军、王秀霞、周群支付款项622857元的利息，利息从2020年1月2日起计至付清款项之日止，利息以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准；驳回原告刘建军、王秀霞、周群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12120元，由被告广州泓辉盈泰投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年三月三十日法官助理李诗琪书记员孙诗韵