四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终186号 上诉人（原审被告）：杨蕊嘉，女，生于1989年8月4日，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：孙华，四川则思律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司，住所地：四川省峨眉山市峨秀湖片区。 法定代表人：李小龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：武韩平，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：**，男，该公司员工。 上诉人杨蕊嘉因与被上诉人四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司（以下简称嘉宝峨眉山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2017）川1181民初1974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经各方当事人同意，本院于2020年3月11日组织各方当事人在互联网上进行了询问。上诉人杨蕊嘉的委托诉讼代理人孙华、被上诉人嘉宝峨眉山分公司的委托诉讼代理人武韩平、**到庭参加询问。本案现已审理终结。 杨蕊嘉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回嘉宝峨眉山分公司的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。1.杨蕊嘉没有实际收到房屋，仅在合同中约定何时交房不能认定已经交房，尚需要房屋验收合格等一系列手续；2.嘉宝峨眉山分公司根本没有对杨蕊嘉的物业进行管理，物业道路被封堵，无法对外出租或自营，嘉宝峨眉山分公司对道路封堵行为置之不理，根本没有向业主汇报也没有向有关机关举报违法行为，更没有与堵通道的单位进行协调；物业周围杂草丛生，嘉宝峨眉山分公司有义务对所管理物业周围卫生及环境进行维护；3.杨蕊嘉根本没有与前期物业签订任何合同，法院应对前期物业服务期限进行核实。另嘉宝峨眉山分公司2017年8月起诉主张2013年3月1日起至2016年12月31日的物业服务费，起诉之日起两年前的物业费已超过诉讼时效。 嘉宝峨眉山分公司辩称，杨蕊嘉与开发商签订的商品房买卖合同约定根据房屋贷款到账时间计算交房时间，杨蕊嘉贷款到账时间为2013年2月19日，从20日计算7个工作日交房时间为2013年3月1日，应开始计算并交纳物业费；我公司与开发商签订的物业服务合同对业主有约束力，关于杨蕊嘉称房屋无法出租和自营的问题，杨蕊嘉在购买商品房时是现房，对现状进行了充分了解，对于投资风险应自行承担，不是不交物业费的理由；物业费是分期交纳的，按照最后一期时间计算诉讼时效，我公司没有超过诉讼时效；因一审少计算部分物业费，建议二审改判或发回重审。 嘉宝峨眉山分公司一审诉讼请求：1.请求判令杨蕊嘉支付嘉宝峨眉山分公司2013年3月1日至2016年12月31日物业服务费20,911.5元及违约金6,273.45元，合计27,184.95元；2.杨蕊嘉承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年4月6日，杨蕊嘉与峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司（以下简称蓝光公司）签订了《商品房买卖合同》，约定杨蕊嘉购买由蓝光公司开发的峨眉院子二期商品房一套，约定由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：房屋达到合同第十一条约定的交付条件后，出卖人在交房前在项目所在地报媒发布交房公告，并按买受人在合同中预留的地址以信函方式通知买受人有关交房的有关信息。若因买受人自身原因未在出卖人公告通知的交房期限内办理接房手续，视为出卖人交付了房屋，房屋的风险责任转移给买受人，该房屋的保质期开始计算，物业服务费用由买受人承担，买受人需在实际接房时自行向物管公司付清物业服务费。还约定，出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同》附件约定，乙方签订买卖合同的时间在甲方完成项目的集中交付期后，按如下方式处理：乙方为一次性或分期付款的，乙方应当在其全部购房款付清之日起7个工作日内到甲方办理房屋交付手续，甲方不再另行通知乙方；乙方为按揭贷款方式购房的，乙方应当在办理完毕全部按揭手续且银行贷款到达甲方账户之日起7个工作日内到甲方办理房屋交付手续，甲方不再另行通知乙方。同时，嘉宝峨眉山分公司与蓝光公司签订《峨眉院子前期物业服务合同》，约定由嘉宝峨眉山分公司为峨眉院子提供物业服务，物业服务费收取标准为商铺每月5.6元/月.平方米，公寓楼2元/月.平方米,物业服务费按季度缴纳，从逾期之日起按每日所欠费用总额的5‰的比例增收滞纳金。杨蕊嘉购买的峨眉院子10B-1-1-9号商铺的建筑面积为84.14平方米。杨蕊嘉的按揭贷款到账为2013年12月，杨蕊嘉未办理交房手续，也未缴纳物业费。 一审法院认为，嘉宝峨眉山分公司与蓝光公司签订的《前期物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定的禁止性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。嘉宝峨眉山分公司按照合同约定履行了物业服务义务，杨蕊嘉作为业主应按约定给付物业服务费。杨蕊嘉辩称物业合同对其不具有法律效力，没有法律依据，依法不予支持。关于杨蕊嘉应当从何时缴纳物业服务费的问题。《商品房买卖合同》附件约定乙方应当在办理完毕全部按揭手续且银行贷款到达甲方账户之日起7个工作日内到甲方办理房屋交付手续，甲方不再另行通知乙方。本案中，杨蕊嘉缴纳物业费的时间起点应当以杨蕊嘉办理完按揭手续贷款到达蓝光公司账户之日后满七日后开始计算，即从2014年1月1日起开始计收物业费。故杨蕊嘉应从2014年1月1日起缴纳物业服务费，其从2014年1月1日起至2016年6月30日欠缴的物业服务费为14,135.4元。杨蕊嘉未按时交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应违约责任，一审法院对于嘉宝峨眉山分公司请求杨蕊嘉支付违约金的诉请予以支持。但根据法律规定，违约金是合同当事人双方约定的，一方违约时向对方支付的一定数额的金钱，兼具补偿及惩罚性质。违约金的数额一般与违约造成的损失相当，若违约金过高超过实际损失，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。一审法院认为嘉宝峨眉山分公司诉请的以欠缴物业费总额的日3‰标准计算违约金过高，依法不予支持；嘉宝峨眉山分公司也没有提供造成其损失的证据，其违约金的请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、杨蕊嘉于本判决生效后十日内支付嘉宝峨眉山分公司物业管理费14,135.4元；二、驳回嘉宝峨眉山分公司的其他诉讼请求。案件受理费240元，由杨蕊嘉负担。 二审中，嘉宝峨眉山分公司提交一份新证据：杨蕊嘉房屋贷款支付凭证，证明物业费支付的时间从2013年3月1日起算。杨蕊嘉的质证意见是以法院核实为准。本院认为，该证据真实合法，与本案有关联，应作为认定本案事实的依据。 二审经审理查明事实除以下事实外与一审已查明事实一致，本院予以确认。 另查明：嘉宝峨眉山分公司与蓝光公司签订《峨眉院子前期物业服务合同》第四条约定嘉宝峨眉山分公司提供的物业公共服务事项为：1.物业共有部位及设施设备的管理和维护;2.公共绿化的维护;3.公共区域的环境卫生维护;4.公共区域的秩序维护;5.物业使用禁止性行为监督;6.综合服务。 2012年4月6日，杨蕊嘉（买受人）与蓝光公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，第十五条交接手续第（二）项约定：“房屋达到合同第十一条约定的交付条件后，出卖人在交房前在项目所在地报媒发布交房公告，并按买受人在合同中预留的地址以信函方式通知买受人有关交房的有关信息，具体交房日期以出卖人在报媒上公告通知的交房日期为准，买受人不得以未到合同第十一条约定的最后时间为由不办理接房手续。若因买受人自身原因未在出卖人公告通知的交房期限内办理接房手续，视为出卖人交付了房屋，房屋的风险责任转移至买受人，该房屋的保修期开始计算，物业服务费用由买受人承担，买受人需在实际接房时自行向物管公司付清物业服务费…”2012年3月22日，蓝光公司在《乐山日报》上公告6-11号院子的交房日期为2012年3月31日。杨蕊嘉购买房屋属于10号院子，签订商品房买卖合同时已过蓝光公司公告的交房时间，杨蕊嘉购买房屋系现房。 2012年4月6日，蓝光公司（甲方）与杨蕊嘉（乙方）签订《商品房买卖合同》补充协议，补充协议第三条对合同第十五条（交接手续）补充约定第2点约定：“如果乙方签订买卖合同的时间在甲方完成项目的集中交付期后，按如下方式处理：乙方为一次性或分期付款的，乙方应当在其全部购房款付清之日起7个工作日内到甲方办理房屋交付手续，甲方不再另行通知乙方；乙方为按揭贷款方式购房的，乙方应当在办理完毕全部按揭手续且银行贷款到达甲方账户之日起7个工作日内到甲方办理房屋交付手续，甲方不再另行通知乙方。”杨蕊嘉购买案涉房屋于2013年2月19日向蓝光公司支付按揭贷款73万元。 杨蕊嘉购买的商业用房位置不临街，从小区里面有通道进入其购买的房屋。 2016年7月9日，嘉宝峨眉山分公司向杨蕊嘉邮寄催收物业费的律师函，要求杨蕊嘉支付从2013年3月1日至2016年6月30日的物业服务费18,848.00元及滞纳金。2017年2月16日，嘉宝峨眉山分公司向杨蕊嘉邮寄物业费用催缴通知单，要求杨蕊嘉支付从2013年3月1日至2016年12月31日的物业服务费21,675.2元。 上述事实有《峨眉院子前期物业服务合同》《商品房买卖合同》及补充协议、律师函、费用催缴通知单、快递单、一二审庭审中当事人陈述予以证实。 本院认为，本案争议焦点为杨蕊嘉是否应向嘉宝峨眉山分公司支付物业服务费，应从何时开始支付。第一、杨蕊嘉与开发商蓝光公司签订《商品房买卖合同》补充协议明确约定购房人应在办理完毕全部按揭手续且银行贷款到达甲方账户之日起7个工作日内办理房屋交付手续，杨蕊嘉于2013年2月19日向蓝光公司支付按揭贷款办理完毕按揭手续，杨蕊嘉应在7个工作日内即2013年2月28日前办理房屋交接手续；第二、《商品房买卖合同》约定“若因买受人原因未在公告通知的交房期限内办理接房手续，视为出卖人交付了房屋，物业服务费用由买受人承担”，杨蕊嘉购买的是现房，签订买卖合同时已过开发商的公告交房期，杨蕊嘉应按补充协议约定在2013年2月20日至2013年2月28日期间办理接房手续，杨蕊嘉未按约办理接房手续，应视为蓝光公司已交付了房屋，2013年2月28日之后的物业费应由杨蕊嘉承担；第三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”蓝光公司与嘉宝峨眉山分公司签订的前期物业服务合同对杨蕊嘉有约束力，杨蕊嘉以没有与前期物业签订任何合同为由不支付物业费的理由不成立，本院不予支持；第四、嘉宝峨眉山分公司按前期物业服务合同的约定提供了相关的物业公共服务，杨蕊嘉购买的商业用房从小区里面有通道进入，其上诉称商业用房背后道路封堵问题与嘉宝峨眉山分公司提供物业服务没有关系；第五、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”嘉宝峨眉山分公司于2016年7月、2017年2月两次书面向杨蕊嘉催交物业费，杨蕊嘉应支付相应的物业服务费；第六、关于杨蕊嘉以诉讼时效已过抗辩的问题，本案物业服务费属于定期给付之债，系在同一合同项下、基于同一债务原因产生，各期债务具有整体性和关联性，因时间的经过形成若干定期给付之债，为维护双方的信任关系和友好交易关系，债权人对同一合同项下的同一性质债权最后履行期限有合理信赖，本案诉讼时效应从嘉宝峨眉山分公司主张的本案物业费终点时间2016年12月31日的次日2017年1月1日起算，嘉宝峨眉山分公司在2017年8月2日起诉未超过诉讼时效；第七、嘉宝峨眉山分公司在本案中主张的是2013年3月1日至2016年12月31日的物业服务费，杨蕊嘉应当支付，一审仅判决2014年1月1日至2016年6月30日的物业服务费与事实不符，但嘉宝峨眉山分公司未提出上诉，是对自己权利的处分，其要求改判或发回重审的理由不符合法律规定，本院不予支持。 综上，杨蕊嘉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分不当，少计算物业服务费金额，因嘉宝峨眉山分公司未提出上诉，本院对一审判决结果予以维持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费480元，由杨蕊嘉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅晓兰 审 判 员 李 艳 审 判 员 杨梅娜 二〇二〇年三月十八日 法官助理 童渝婷 书 记 员 唐 颖