海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终174号上诉人（原审原告）：海南安尚佳房地产经纪有限公司，住所地海口市琼山区高登西街102-1，统一社会信用代码914601003240840019。法定代表人：班款款，总经理。委托诉讼代理人：丁义奋，该司房产经纪人。委托诉讼代理人：王系彪，海南唐海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林先师，男，1989年11月13日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陈长利，海南信达律师事务所律师（实习律师汪利舟协助）。上诉人海南安尚佳房地产经纪有限公司(以下简称安尚佳公司)因与被上诉人林先师居间合同纠纷一案，不服海南省海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初4801号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人安尚佳公司上诉请求：一、撤销海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初4801号民事判决，改判支持安尚佳公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由林先师承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。林先师意欲购买房屋，由安尚佳公司提供居间服务，经安尚佳公司带看多套房源后，2019年3月18日，安尚佳公司与林先师签订《安尚佳房产看房协议》，约定安尚佳公司为林先师意欲购买的××园房提供居间服务，成交价格为850000元。看房协议同时约定若发生林先师与该业主私自成交，通过其他中介与该房源业主自行成交等，视为安尚佳公司代理成功，林先师支付该房源销售总价10%的赔偿损失费给安尚佳公司。2019年3月24日，安尚佳公司与林先师双方签订《诚意金收据》，林先师同意以780000元价格委托安尚佳公司促成其购买天鹅花园B栋四单元816房屋，并向安尚佳公司支付购买上述房产的诚意金5000元。《诚意金收据》签订后，安尚佳公司按林先师的要求为其与该房屋业主进行磋商，经多次谈判，该房屋业主同意以800000元价格销售。安尚佳公司遂将磋商情况报告给林先师，林先师最终认可以此价格进行交易。而后，林先师却按照安尚佳公司与该房屋业主磋商的主要商务条款另行找其他中介成交。综上，安尚佳公司与林先师在《诚意金收据》签订后就房屋价格进行的沟通，应视为对《诚意金收据》中安尚佳公司委托林先师对天鹅花园B栋四单元816房屋交易价格的变更，成交总价款由780000元变更为800000元。因此，安尚佳公司帮助买卖双方达成了林先师要求的成交价格，应视为安尚佳公司促成了林先师成功购买该房屋，且林先师最终以此价格完成了交易，而林先师另行委托其他中介成交的行为构成违约。安尚佳公司主张的诉讼请求有事实和法律依据。故上诉至二审法院，恳请二审法院依法判决支持安尚佳公司的上诉请求。被上诉人林先师辩称，一、安尚佳公司陈述的××园房成交价格为850000元”与事实不符。林先师与安尚佳公司签订的《安尚佳房产看房协议》第一条中载明“售价：85万”，该价格仅仅是安尚佳公司对林先师的报价，并非涉案房屋出卖人与林先师认可的成交价。二、安尚佳公司隐瞒重要事实。《诚意金收据》第2条约定：“若安尚佳地产不能在7日内帮助买卖双方达成此价格（780000元），则无条件全额无息退还诚意金，不收取任何费用。”实际情况是安尚佳公司未能在约定的7日内帮助买卖双发达成此价格。三、安尚佳公司虚构重要事实。2019年3月24日，林先师与安尚佳公司签订了《诚意金收据》，但安尚佳公司并未在双方约定的期限7日内帮助买卖双方达成780000元的价格，按照双方约定，林先师与安尚佳公司基于《诚意金收据》的权利义务终止，且安尚佳公司于2019年3月31日给林先师退还了5000元诚意金。四、安尚佳公司主张的涉案房屋价款变更无事实和法律依据。林先师在《诚意金收据》中明确以780000元的价格委托安尚佳公司进行磋商，安尚佳公司却以800000元的价格进行磋商，其并未取得林先师的授权，且林先师对此也不予认可。五、林先师通过其他中介公司达成新的房屋交易合同与安尚佳公司无关。在《诚意金收据》合同终止的情况下，林先师通过其他中介公司重新达成新的购买意向并成交，此事与安尚佳公司无关。安尚佳公司的格式条款也无权限制林先师与其他中介公司合作，且《安尚佳房产看房协议》报价为“850000元”并非800000元。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人安尚佳公司向一审法院起诉请求：1.林先师向安尚佳公司支付佣金20000元；2.林先师赔偿安尚佳公司损失费78000元；3.诉讼费用由林先师承担。一审法院查明，2019年3月18日，安尚佳公司与林先师签订一份《安尚佳房产看房协议》，主要约定：安尚佳公司带领林先师看房，房屋位于海口市××路房，面积85平方米，售价85万元；如交易成功，若是购房，林先师须向安尚佳公司支付购房总价3%的服务代理费，房产税费按国家规定各自承担；而租房服务代理费为首月房租的60%；若林先师与该房源业主私自成交、通过其他中介与该房源业主自行成交、将安尚佳公司提供的房源信息提供给他人或者其他公司等。发生以上情况视为安尚佳公司代理成功，林先师须支付该房源销售总价10%的赔偿损失费给安尚佳公司；若是出租房源，则按首月出租价的50%赔偿给安尚佳公司。2019年3月24日，安尚佳公司、林先师另签订一份《诚意金收据》，确认安尚佳公司收到林先师交来购买坐落于海口市××镇房产的诚意金5000元；林先师同意以78万元价格委托安尚佳公司购买该房产，税费由买方承担，佣金由买方全部承担；1.上述房产卖方同意以此价格出售，买方同意授权安尚佳公司将诚意金转交给卖主作为购房产之定金；转定后若买方违约不购买该房产，卖方有权没收该定金；转定后若卖方违约则双倍返还该定金，若房价已达成上述要求，还未转定，买方不购买该房产则安尚佳公司收取诚意金50%作为服务费；2.若安尚佳公司不能在7日内帮助买卖双方达成此价格，则无条件全额无息退还诚意金，不收取任何费用。在此期限内，林先师不得要求退还此诚意金；3.如居间方最终促成此交易，则同意向居间方支该房主成交金额的3%作为居间方的佣金服务费；佣金为2万元。过户产生的税费、过户手续费、评估费、工本费、银行按揭手续费等买方自行承担，报税前付清佣金，等等。安尚佳公司于2019年3月18日派出业务员带领林先师到涉案房屋看房，林先师于上述诚意金收据签订当日通过微信向安尚佳公司的业务员（微信名：“丁丁”）转账支付诚意金5000元。但在2019年3月25日至31日该收据约定的7天期间，安尚佳公司并未以78万元价格促成林先师与卖方达成涉案房屋的交易。经林先师与安尚佳公司的业务员“丁丁”微信沟通，“丁丁”于2019年3月31日通过微信转账向林先师退还了诚意金5000元。庭审中，林先师主张之所以最终以80万元的价格买下涉案房屋，是在其他中介公司主动让利9000元的中介费的情况下促使房屋买卖成功的；现涉案房屋林先师购买成功后已装修入住。一审法院认为，安尚佳公司与林先师签订的《安尚佳房产看房协议》《诚意金收据》是双方的真实意思表示，合法有效。安尚佳公司作为居间人有为林先师提供看房、促使房屋买卖交易成功的服务的义务，如果房屋买卖交易成功，林先师有支付报酬的义务。根据安尚佳公司、林先师签订的《诚意金收据》，如果安尚佳公司不能在7日内帮助买卖双方达成此78万元的房屋交易价格，则无条件全额无息退还诚意金。而安尚佳公司的业务员虽然已经带林先师看了涉案房屋，但并未在7天内促成林先师以78万元成功购买涉案房屋。故因安尚佳公司未能履行其约定义务，其无权要求林先师支付报酬即佣金。安尚佳公司的业务员已于2019年3月31日退还林先师诚意金5000元，应视为安尚佳公司、林先师签订的居间合同即《安尚佳房产看房协议》《诚意金收据》均已经解除。现安尚佳公司诉讼请求林先师支付佣金20000元及要求林先师赔偿损失费78000元，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》四百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回安尚佳公司的诉讼请求。一审案件受理费1125元，由安尚佳公司负担。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在本案中，安尚佳公司作为居间人的义务是如实向林先师报告有关订立房屋买卖合同的事项，权利是收取促成合同成立的报酬或在合同未成立时收取从事居间活动必要的费用；林先师作为委托人，其义务是在合同成立时支付报酬或在合同未成立时支付安尚佳公司从事居间活动必要的费用。该协议对双方居间合同关系权利义务的约定合法有效，双方应当遵照履行。根据安尚佳公司和林先师签订的协议约定，如果安尚佳公司不能在7日内帮助买卖双方达成此78万元的房屋交易价格，则无条件全额无息退还诚意金。安尚佳公司并未在7天内促成林先师以78万元成功购买涉案房屋，且已退还林先师诚意金5000元，安尚佳公司以实际行为明示解除双方已签订的居间服务合同。此后，林先师再与其他中介公司履行中介服务，并无不妥。安尚佳公司在双方解除合同后，再请求林先师支付居间费，缺乏法律依据。一审法院驳回上诉人的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2250元，由上诉人海南安尚佳房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 袁 蓉审判员 陈立夫 二〇二〇年三月十七日书记员 韩青妮速录员 黄晓霞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。