新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0103民初10624号 原告：杨新源，男，1980年5月2日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：张云鹏,新疆珅盟律师事务所律师。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市。 法定代表人：李晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵晓林，女，1969年11月24日出生，白族，该公司法务部主任，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，1994年12月31日出生，蒙古族，该公司法务，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 原告杨新源与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨新源的委托诉讼代理人张云鹏、被告胜天房产公司的委托诉讼代理人赵晓林、奥登格尔丽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨新源向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付2014年8月30日至2016年6月1日的逾期交房违约金2976元；（487912元×0.0001/天×610天）；2、判令被告支付2017年1月1日至2019年7月1日的逾期办证违约金61646元；（487912元×4.875%/365×946天）；3、判令被告承担本案的诉讼费。 事实及理由：原、被告双方于2013年10月11日签订了《商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市沙依巴克区，原告已按合同约定方式付清了此房屋全部款项487912元，合同约定2014年8月30日前交房，但被告实际于2016年6月1日才将房屋交付原告。合同第九条约定逾期交房出卖人按已付房价款的日万分之0.1支付违约金。合同第十五条约定被告方应在房屋交付使用后180日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产证书的，双方同意按2、3、项处理，第2项约定，买受人不退房的，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。房屋交付后，被告因其原因至今未按合同约定履行办理权属证书的义务。根据合同约定逾期交房违约金比例及《商品房买卖司法解释》第18条规定在本合同没有约定违约金的情况下，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证的违约金。本案原告对逾期办证违约金未超过该规定，请法院依法支持原告诉请。 被告胜天房产公司辩称，1、对于逾期交房和逾期办证的事实我公司认可，对于要求的违约金数额不认可。原因：1、在施工期间停水停电导致施工停工43.25天；2、因暖气供暖材料和方式的改变，导致我们停工395天；3、因为消防验收标准进行了提升，致使我公司到目前为止消防验收都没有完成，基于上述原因我公司要求对于逾期交房的天数进行核减438天。也就是我公司只承担162天的违约责任。违约责任计算方式我方认可。2、请求驳回产证违约金请求，原因：双方订立的合同文本在说明部分明确说明，双方对合同内容不做约定时以打×处理，而在合同第15条关于产证的违约赔偿部分做了打×的处理，因此我公司认为，双方已经约定免除了我公司承担产证违约赔偿的义务，所以说，业主不应该向我公司主张产证赔偿；3、关于利率，原告采用的年利率过高，我公司请求按照上一年度同期同类银行贷款利息的利率4.75%每年进行计息，本案诉讼费请求法庭依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 一、原告杨新源为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据1、商品房预售合同一份，证明：该合同约定2014年8月30日交房，同时该合同第十五条对延期办证的违约金没有做约定。 证据2：原告入住手续资料（包括收房明细和缴纳物业费收据）。证明：收据载明的缴费期间自2016年1月1日至2019年12月31日，同时证明原告已接收房屋，有权要求被告承担延期办证的违约金。 被告胜天房产公司对证据1、证据2的真实性合法性认可，对关联性不认可。 二、被告胜天房产公司为证明其抗辩理由，向本院提交以下证据： 证据1、证明逾期交房的天数应当进行核减的资料（三期停水停电的统计、被告公司关于停水的函一组、车库锅炉房暂停施工的函、建筑设计防火规范）。证明：逾期交房的天数应当进行核减。 证据2：入住交付书和入住缴费凭证。证明：业主杨新源于2019年11月4日正式办理入住，从办理入住到今日开庭，房屋正式交付使用尚不足180天，所以产证的违约金赔偿尚未开始。 原告杨新源对被告出示的证据1的三性不认可，根据合同相对性原则，跟本案无关联。对证据2，真实性认可，关联性不认可。原告认可系2019年11月4日办理了入住手续，但原告是从2016年6月1日支付物业费、承担业主责任，所以被告认为原告从办理入住的2019年11月4日才享有权利与原告承担的义务是矛盾的。 本院对原告出示的证据1真实性、合法性、关联性予以确认。对于证据2真实性、合法性予以确认，关联性综合全案予以考虑。对于被告出示的证据1的真实性、合法性、关联性综合全案予以考虑，对证据2的真实性、合法性予以确认，关联性综合全案予以考虑。 本院经审理认定事实如下：2013年10月11日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0314238，房屋代码：1207100，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市沙依巴克区格林威治城三期19栋3单元802室房屋，面积为137.44平方米，房款总价487912元，关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月30日前将经验收合同的房屋交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年8月30日的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。……关于产权登记，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。 另外，《商品房预售合同》首页说明条款约定：1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。……3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内同进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。……5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删减或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。 合同签订后，原告按照合同约定缴清全部房款。被告直至2016年6月1日才通知原告可在办理入住，原告于2019年11月4日办理入住。 另查明，本案涉案房屋被告尚未为原告办理不动产权属证书。 在诉讼中，原告要求撤回判令被告支付2017年1月1日至2019年7月1日的逾期办证违约金61646元的诉讼请求，是在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，符合法律规定，本院予以准许。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定于2014年8月30日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任，故原告要求被告承担逾期交付房屋的违约责任的诉讼请求合理正当，本院予以支持。关于被告辩称因施工期间因停水、停电，及暖气供暖材料和方式改变，消防验收标准提升等原因导致工期延误，要求对逾期交房的天数进行核减。本院认为，合同具有相对性，合同履行应采取无过错原则，免责事由仅限于不可抗力及双方均有过错的减损原则，第三方的违约侵权合同之债我国法律并未进行规定，被告与承建方的建设工程施工合同履行与本案不存在关联性，被告的辩称意见本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告在合同中已约定逾期交付房屋的违约金计算方法，双方当事人应当按照约定计算，原告要求被告承担逾期交付房屋期间的违约金2976元[487912元×610天（2014年8月30日-2016年6月1日）×万分之0.1]，2014年8月30日-2016年6月1日期间为641天，原告按照610天主张，系对自己权利的处分，本院对原告主张的逾期交房违约金2976元予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 被告新疆胜天房地产开发有限公司支付原告杨新源2014年8月30日至2016年6月1日的逾期交房违约金2976元。 案件受理费50元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担。 以上应付款项，被告应于本判决生效之日起五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  马艳雯 人民陪审员  唐小蓉 人民陪审员  袁 利 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  尹宇宙