广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3681号上诉人（原审原告）：张小娥，女，1980年6月9日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：吴仕权，与张小娥为夫妻关系。上诉人（原审原告）：吴仕权，男，1978年9月22日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：陈漫游，广东大篆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡恭伯，男，1947年2月2日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：陈勇静，女，1953年3月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：崔凝，广东德良律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：白崇辉，广东德良律师事务所律师。原审第三人：广州市邦际房地产中介有限公司，住广州市荔湾区。法定代表人：邵禹明，职务：总经理。上诉人张小娥、吴仕权因与被上诉人胡恭伯、陈勇静、原审第三人广州市邦际房地产中介有限公司（以下简称邦际公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张小娥、吴仕权上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决胡恭伯、陈勇静支付违约金10万元；3.本案诉讼费用由胡恭伯、陈勇静承担。事实及理由如下：一、2018年10月22日，胡恭伯、陈勇静在已经公证的《委托书》中承诺其已清楚委托书的内容，并知道委托书的法律意义和法律后果，故胡恭伯、陈勇静作为委托人应承担汤某、徐某及其委托房屋中介代理卖房事务中的法律责任。二、代理人汤某签订的《房地产买卖合同》第一条第二项约定，保证该房地产不存在任何未向买方说明的其他情况，但其未向张小娥、吴仕权履行告知义务，告知该房地产的真实学位情况，应承担违约责任。1.中介在房源发布中注明是省一级西关实验小学学位，证明学位属于合同第一条第二项约定应向买家说明的情况；2.2019年6月11日，汤某及其委托的中介反复确认是省一级西关实验小学学位才签订《房地产买卖合同》；3.2019年8月19日00:01分邦际公司在微信中证明汤某两次确认是西关实验小学学位；4.2019年8月19日10:16分汤某在微信中再次确认是西关实验小学学位；5.2019年8月19日10:27分邦际公司在微信中证明汤某再次确认是西关实验小学学位；6.2019年8月23日，汤某在电话中再次确认是西关实验小学学位。7.汤某在电话中与张小娥、吴仕权协商解决学位。三、汤某签订的《房地产买卖合同》第一条第三项约定房屋以现状售予买方，带家私家电，但交楼时并未向张小娥、吴仕权交付签订合同当天现场的家私家电，应承担违约责任。被上诉人胡恭伯、陈勇静二审辩称：一、案涉房屋的学位情况不属于约定或法定必须向张小娥、吴仕权披露的内容，因为没有任何的强制性法律规定房屋买卖必须要告知买受人房屋学位的情况。而案涉《房地产买卖合同》也没有对学位问题作出任何的约定，且房屋所属的地段学位归属并非是一成不变，每年会因为教育部门的政策调整而发生变化。张小娥、吴仕权在一审中也有陈述其在起诉前已咨询过多个中介机构，大部分中介机构认为案涉房屋的学位是属于西关实验小学的，只有一家中介机构认为案涉房屋的学位是属于文昌小学，所以各方都不能确切的知晓每年房屋学位的归属情况，学位情况也不属于《房地产买卖合同》第一条第二项约定的“未向买方说明的其他情况”。张小娥、吴仕权在《房地产买卖合同》第十条第二项手写的内容中也根本没有提及学位的问题，双方对于手写部分的其他约定没有对学位问题以及违约责任作出任何的约定，因此张小娥、吴仕权要求胡恭伯、陈勇静承担违约责任缺乏依据。二、关于房屋现状问题，《房地产买卖合同》约定房产是以现状出售的，张小娥、吴仕权在买受前也已经对案涉房屋进行了实地勘察，房屋交付时张小娥、吴仕权也在现场，在交付时各方并没有对房屋内的物品制作清单予以确认，现在也没有证据证明张小娥、吴仕权对房屋内物品提出过异议，因此不能证明张小娥、吴仕权所述的在交楼时没有向其交付家私、电器等物品。综上，张小娥、吴仕权的上诉请求均没有事实和法律依据，依法应予以驳回。原审第三人邦际公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。张小娥、吴仕权于2019年10月17日向一审法院起诉，请求：1.请求判决胡恭伯、陈勇静承担违约责任，支付20万元违约金；2.本案诉讼费全部由胡恭伯、陈勇静承担。一审法院经审理查明：2018年10月22日，胡恭伯、陈勇静（委托人）出具《委托书》，案外人汤某、徐某是受托人，内容：座落在广州市荔湾区xx路xx号的房屋是登记在委托人名下的产权，现委托人仅以本人的名义特委托受托人作为合法代理人，代表委托人办理上述房屋中依法属于委托人占有的产权份额的下列手续及签署有关文件：依法办理上述房屋的卖房交易过户手续……依法签订买卖合同，代为撤销网签合同；代为办理上述房屋交接事宜……；任一受托人在办理上述事项时所签署的相关文件及实施的相关合法行为，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；委托书有效期自签署之日起一年内有效等。该委托书办理了公证。2019年6月11日，张小娥（买方）、胡恭伯、陈勇静的委托人汤某（卖方）和邦际公司（中介方）签订《房地产买卖合同》约定，买方向卖方购买位于广州市荔湾区xx路xx号201，建筑面积62.46平方米，该房地产以现状售予买方，买方或代理人已实地查勘和认真了解该房地产的情况，故对该房地产的坐向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可，并同意以现状购买该房地产，该房地产带家私家电；成交价228万元；卖方不能按本合同约定将该房地产出售给买方的，应当向买方支付该房地产成交价的20%作为违约金，并退回买方已付的全部费用，且卖方需向买方赔偿咨询及中介服务费；卖方未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按该房地产成交价的0.5%向买方支付违约金，逾期超过30日，买方有权解除合同，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该房地产成交价的20%作为违约金；签订本合同时支付100000元作为定金；首期楼款（含定金）1500000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后10个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；780000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付等内容。2019年8月15日，张小娥、吴仕权与汤某办理了存量房交易综合申报。2019年8月19日，广州市国土资源和规划委员会出具了广州市荔湾区xx路xx号201的《不动产权证》，产权人为张小娥、吴仕权。一审庭审中，双方确认案涉房屋办理了产权过户并已交付给张小娥、吴仕权。张小娥、吴仕权称签双方合同时未对案涉房屋内的家私家电等物品签订物品清单予以确认。一审法院认为：张小娥、吴仕权与胡恭伯、陈勇静和邦际公司签订的《房地产买卖合同》是三方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应依约履行。合同签订后，张小娥、吴仕权支付了房款，胡恭伯、陈勇静将房屋交付张小娥、吴仕权，双方亦办理了房屋产权转让手续并出具了张小娥、吴仕权名下的《不动产权证》。关于案涉房屋的学位问题及相关的违约责任没有在合同中进行约定，故张小娥、吴仕权认为学位问题是合同的附随义务，案涉房屋的学位不是其属意的学校，胡恭伯、陈勇静应承担相应的违约责任没有合同和法律的依据，一审法院不予支持。关于张小娥、吴仕权称胡恭伯、陈勇静交楼时违反带家私家电约定应承担违约责任的请求，《房地产买卖合同》约定了该房地产以现状售予张小娥、吴仕权，张小娥、吴仕权已实地查勘和认真了解该房地产的情况，并同意以现状购买该房地产，而张小娥、吴仕权未能提供证据证明胡恭伯、陈勇静承诺交楼时案涉房屋应有的家私家电，亦无法证明胡恭伯、陈勇静签订合同后将案涉房屋原有的家私家电搬离的情况及张小娥、吴仕权因此所受的损失，故张小娥、吴仕权此请求依据不足，一审法院不予支持。关于胡恭伯、陈勇静称案涉《房地产买卖合同》是张小娥、吴仕权与案外人汤某签订的，与其无关的答辩意见，根据胡恭伯、陈勇静出具的《委托书》，胡恭伯、陈勇静是委托了汤某作为受托人办理案涉房屋的相关卖房交易过户手续等，且张小娥、吴仕权在与汤某签订《房地产买卖合同》时知道受托人汤某与委托人胡恭伯、陈勇静之间的代理关系，故该《房地产买卖合同》直接约束胡恭伯、陈勇静与张小娥、吴仕权。故胡恭伯、陈勇静认为案涉合同与其无关的答辩意见依据不足，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月19日作出如下判决：驳回张小娥、吴仕权的全部诉讼请求。本案受理费2150元，由张小娥、吴仕权负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，张小娥、吴仕权向本院提交两份证据。证据1：2016年6月11日的看房现场视频，该视频吴仕权称系其在签订合同前两三个小时所拍摄。证据2：六张现场照片，吴仕权称系房屋交接时张小娥用手机所拍摄的现场照片。证据1-2拟共同证明在看房时案涉房屋内是有家私、家电的，但交接时案涉房屋内却没有家私、家电。胡恭伯、陈勇静对此质证认为：对于两份证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。从程序上而言，该两份证据是在张小娥、吴仕权一审起诉前即已存在的证据，如果张小娥、吴仕权在一审中没有提交的，则应不属于二审应审查的新证据的范围。无论是照片还是录像，均不能证明其中的内容即属于案涉房屋，因为照片及录像均没有显示案涉房屋的门牌号，也没有任何人员在场，在胡恭伯、陈勇静将房屋交付给代理人汤某、徐某时，代理人汤某、徐某是将房屋重新装修、分割后转卖出售的，胡恭伯、陈勇静不清楚代理人汤某、徐某具体装修的情况。对于照片、视频的拍摄时间也不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于张小娥、吴仕权主张因案涉房屋对应的学位并非其属意的学校，胡恭伯、陈勇静应承担违约责任的问题。案涉《房地产买卖合同》对于学位问题及相关违约责任并未进行约定，故一审法院认定张小娥、吴仕权该主张缺乏合同和法律依据，并无不当，本院予以维持。关于张小娥、吴仕权主张因胡恭伯、陈勇静交楼时违反带家私家电约定应承担违约责任的问题。一审法院对此已经进行了充分的论述，张小娥、吴仕权二审中提交的证据胡恭伯、陈勇静亦不予确认，该证据亦不足以证实张小娥、吴仕权的该项主张。故一审法院认定张小娥、吴仕权该项诉请依据不足，并无不当，本院予以维持。综上所述，张小娥、吴仕权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由张小娥、吴仕权负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年三月二十七日书记员 冯 韵彭诗敏