广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终524号上诉人（原审被告、反诉原告）：钟镜波，男，1962年9月19日出生，汉族，身份证住址广东省东莞市。委托诉讼代理人：王亦文，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫学卓，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市花都区花山镇龙口村第三经济合作社，住所地广东省广州市花都区花山镇龙口村。负责人：江家威，该社社长。委托诉讼代理人：梁汉锋，广东诺标律师事务所律师。原审第三人：广州市花都区花山镇龙口村经济联合社，住所地广东省广州市花都区花山镇龙口村。责任人：范桂凌。上诉人钟镜波因与被上诉人广州市花都区花山镇龙口村第三经济合作社（以下简称第三经济社）、原审第三人广州市花都区花山镇龙口村经济联合社（以下简称龙口联社）确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初3592号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人钟镜波上诉请求1.撤销一审判决第一、三判项；2.确认《租赁合同》中实为土地使用权转让法律关系的合同条款有效，并确认自2008年12月18日起钟镜波与第三经济社的关系为土地使用权转让合同关系，涉案土地使用权使用期限为2008年12月18日至2058年12月17日；3.第三经济社赔偿钟镜波由于第三经济社恶意拖延为钟镜波办理报建手续而导致钟镜波经济损失1020600元，工程测量费27450.68元及税费1553.8元；4.一、二审受理费由第三经济社承担。事实和理由如下：一、涉案《租赁合同》中关于土地使用权转让法律关系的合同条款是合法有效的，涉案土地使用权使用期限为2008年12月18日至2058年12月17日。首先，2002年4月26日钟镜波与第三经济社所签订的《租用合同》是双方在平等协议的基础上达成的合意，经过十多年的时间，第三经济社的集体成员并未提出任何异议。其次，合同第八条：“在国家有关部门强制性地要求办理《土地使用证》的情形下，甲方必须出资办理《土地使用证》给乙方使用，如甲方无法出资办理，需要乙方出资，必须按每亩80000元的价格，减去办证费用后，一次性补交付清余额款项给甲方，由办好证后乙方使用50年”，该条款虽出现在《租用合同》中，但其性质应属于合法有效的土地使用权转让条款。我国中央政府在2013年11月12日、2019年1月3日及2019年4月15日分别出台了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》及《中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》三份指导性文件，其中均表示在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体组织对其拥有的土地使用权进行出让，实行与国有土地同等入市。二、一审法院认定钟镜波要求第三经济社赔偿经济损失1020600元、工程测量费27450.68元及税费1553.80元依据不足，认定事实法律错误。三、一审法院将本案认定为租赁合同关系属于认定事实错误及适用法律错误，本案法律关系实为集体经营性建设用地出让关系。首先，案涉土地属于“集体经营性建设用地”可通过出让的方式交由个人即钟镜波使用。其次，案涉合同的签订系经过第三经济社的村民会议通过，案涉土地使用权已出让给钟镜波的事实已得第三经济社全体村民认可。再者，案涉双方于2002年4月26日签订《租用合同》时第三经济社的真实意思为钟镜波出资办理《土地使用证》后将案涉土地50年使用权出让给钟镜波使用。最后，钟镜波代为缴纳《土地使用证》的全额办证款项后，第三经济社根据《租用合同》第8条的约定正式将案涉土地50年使用权出让给钟镜波，钟镜波亦一次性向第三经济社重新缴清了50年的土地使用款940000元，之后钟镜波再无向第三经济社缴纳任何租金款项。四、若法院坚持认定本案法律关系为租赁合同关系，亦应当尊重历史事实及适用广东省高级人民法院粤高法民一复字【2010】17号复函，认定案涉土地使用期限为50年。根据广东省高级人民法院于2010年12月8日发出的粤高法民一复字【2010】17号复函，明确表明因《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》与《土地管理法》等法律存在一定的冲突，只要政府或土地主管部门允许、同意出让、出租、转让的，法院则可认定当事人之间的出让、出租、转让集体建设用地使用权的合同有效。第三经济社恶意拖延办理报建手续，导致钟镜波巨额经济损失，一审法院认定该经济损失依据不足，属于认定事实及法律错误，第三经济社应当向钟镜波予以赔偿。第三经济社应依约为钟镜波办好涉案土地证后由钟镜波使用50年，并由第三经济社承担违约损失赔偿责任，包括直接经济损失和土地使用期补偿赔偿责任。综上所述，钟镜波上诉请求二审法院依法改判。被上诉人第三经济社二审答辩称：一、驳回钟镜波的第一项上诉请求。二、钟镜波上诉请求第二项属新增上诉请求，第三经济社不同意调解，请求驳回。本案争议是租赁合同关系，不存在集体土地使用权转让关系。三、钟镜波第三项上诉请求没有事实和法律依据。四、本案诉讼费应由钟镜波承担。原审第三人龙口联社经本院二审合法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。第三经济社于2019年3月21日诉至一审法院，请求判令：1．确认钟镜波与龙口联社分别于2002年4月26日签订的《租赁合同》及于2002年6月18日签订的《补充协议》无效，钟镜波将涉案土地交还给第三经济社使用；2.钟镜波承担本案的诉讼费用。钟镜波反诉请求法院判令：1.第三经济社恢复租地边界，西端向外19米，包括现在的“中发厂”和违建的“小产权楼”，立即拆除，从拆除交付地面之日起，由钟镜波按约使用十八年;2.第三经济社拆除违建在公路控制线内的“综合楼”及占用了被告用地的临建铁皮房，拆除后土地移交钟镜波，从移交日起使用伍十年;3.第三经济社赔偿由于拖延为钟镜波办理报建手续而导致钟镜波经济损失1020600元，工程测量费27450.68元及税费1553.8元；4.由第三经济社承担全部诉讼费用。一审诉讼中，钟镜波坚持认为涉案租赁合同及补充协议是有效的，因此撤回第一、二项反诉请求，变更反诉请求为：1.判令第三经济社赔偿由于拖延为钟镜波办理报建手续而导致钟镜波经济损失1020600元、工程测量费27450.68元及税费1553.80元；2．判令由第三经济社承担全部诉讼费用。针对其反诉主张，钟镜波提交其与案外人林增涛于2015年2月1日签订的《土地租赁合同》、工程测量资料、发票、结算表及龙口实验学校图纸等证据，认为其本来打算在涉案土地与他人××广东省××实验学校，因涉案土地登记在第三经济社名下，但第三经济社拒绝配合盖章办理有关办学手续，最后导致项目无法实施，故要求第三经济社赔偿相关损失。一审法院经审理查明：涉案土地位于广州市花都区花山镇龙口村106国道西，土名“田园化”，于1998年取得建设用地规划许可证（编号98106），载明用地单位：花山镇龙口经济合作社三队，项目名称：商业住宅，面积：11012.85平方米；于2008年12月18日取得土地使用权证（花集用2008第90300129号），载明使用权人：第三经济社，用途：城镇住宅用地，使用权类型：划拨，使用权面积：9744.69平方米；于2017年3月27日办理新的不动产权证（粤2017广州市不动产权第08236839号），载明权利类型：集体土地所有权,权利性质：土地：划拨，用途：城镇住宅用地。2002年4月26日，龙口联社与钟镜波签订《租用合同》，该合同抬头载明：出租方（甲）花都花山镇第三经济社，承租方（乙）东方机械维修部，约定：甲方将位于106国道龙口村段土名田园化，第三经济社的自留地面积7759.20平方米的空土地租给乙方使用。一、土地租用期由2002年5月1日至2020年4月30日止为期十八年。二、租金第一年为40740元，第二、三、四、五年每年租金为46560元。以后每五年递增12%，即第六年、第十一年各递增12%，第十六年开始每年每亩租金7000元。付款规定每年的租金乙方分两期，每六个月为一期支付租金给甲方，即每年的七月十五日，一月十五日为缴款日期……六、在租用期间，乙方没有违反上述条约，甲方不得以任何理由转租或停止乙方使用。否则甲方要赔偿乙方一切经济损失。租期满后，在同等条件下，乙方享有优先续租权。七、乙方需建厂房或建设施，由甲方负责申请办理，费用由乙方负责租期满后，所建的砖石水泥结构建筑物不得拆除，若要拆除，须征得甲方同意。八、在国家有关部门强制性地要求办理《土地使用证》的情形下，甲方必须出资办理《土地使用证》给乙方使用，如甲方无法出资办理，需要乙方出资，必须按每亩80000元的价格，减去办证费用后，一次性补交付清余额款项给甲方，由办好证后乙方使用50年。合同还就双方其他权利义务进行了约定。该合同落款处甲方由龙口联社盖章，江永廉签字。2002年6月18日，钟镜波（乙方）与龙口联社（甲方）签订补充协议，约定：“由于第三经济社的请求，从东方机械的合约用地内，西端边界向内退让出19米，相应在东边近综合楼相应地补偿15米给东方机械维修部使用，北面约9-3米空地提供给东方机械使用。租期改为2002年7月1日至2025年6月30日止，为期23年，租金的缴交，第一年40740元，第六年租金为46560元以后每五年递增12%，即第十一年，第十六年，各递增12%。第二十一年开始，每年每亩租金7000元。付款规定每年的租金乙方分两期付，每六个月为一期支付租金给甲方，即每年的7月15日，1月15日为缴款日期。原合约的第一、第二点相应更改以本补充协议为准。”钟镜波表示其从1998年就承租涉案土地，在1998年与龙口联社也签订了租赁合同，后来龙口联社表示要补充约定租金递增的条款，遂在2002年重新签订上述合同，为此提交2000年10月13日由机械维修部与龙口村第三生产队代表签订的用地面积协议以及2002年钟镜波与花都区花山镇龙口村民委员会签订的未交用地管理费协议予以佐证。钟镜波表示涉案土地原为荒地，钟镜波在1998年承租后投入建设，1999年在涉案土地建了800平方米的钢结构车间，两层的办公宿舍楼，钟镜波在涉案场地经营东方机械维修部（个体工商户，钟镜波为经营者）。2001年，钟镜波准备在涉案土地兴建综合楼，第三经济社表示没有物业租金收入并提出由其兴建该综合楼，该综合楼建成之后，因该综合楼占用钟镜波承租的500平方米土地，为了给予钟镜波补偿，将上述合同的租期变更为30年，在2003年，第三经济社换届选举将原队长江永廉变更为江德谦，江德谦要求在上述租赁合同签字确认，遂再次签订一份《租用合同》，将租期明确变更为30年，该合同倒签至与原合同日期2002年4月26日一致，甲方盖章改为龙口村龙口经济合作社，由江德谦、江永廉签字。钟镜波表示当时第三经济社叫第三生产队，并非法人机构，没有公章，就由其上级单位龙口村龙口经济合作社盖章，其中龙口联社是龙口村龙口经济合作社的上级单位。第三经济社表示其未参与上述合同的签订，故对该合同的签订情况均不清楚，认为当时签订租赁合同并未经过村民会议表决同意，违反民主表决的法律规定，故认为上述合同及补充协议无效。钟镜波表示上述合同均在龙口村委会签订的，当时第三经济社和村委会的工作人员均表示涉案租赁合同是经过第三经济社的社员在当地榕树头讨论，但没有看到相关会议纪要等文件。钟镜波表示龙口联社于2003年在涉案土地建设一个占地为400平方米的仓库并出租给他人使用。2007至2008年期间钟镜波陆续增加构筑物，2011年建了三层的混凝土结构建筑物，2012年搭建一个钢结构的仓库，钟镜波1999年时在涉案场地经营东方机械维修部，后该维修部于2003年6月18日注销，注销后钟镜波在涉案场地经营新注册的东方机械维修厂至今。钟镜波表示其在1998年承租时使用土地面积为11000多平方米，2000年当时村里为了给予钟镜波优惠就只按7759.20平方米收取租金，后来2008年办证时国土部门核实涉案土地的面积为9744.69平方米，但其实际使用面积为12000多平方米，钟镜波认为这是1998年当地为了招商引资给予他的优惠。钟镜波表示涉案土地上所有建筑物、构筑物均未办理规划报建手续。第三经济社表示不清楚钟镜波在涉案土地上投入建设的情况。钟镜波表示涉案土地原为农用地，1998年由钟镜波出资办理土地性质变更并以第三经济社的名义办理了建设用地规划许可证，2008年国土部门发通知表示涉案土地可以办理权属证书，第三经济社表示资金不足，如果不及时办证，土地将会收回，遂由钟镜波出资20多万元办理土地使用权证，为此钟镜波提交催缴拖欠地价款通知书及两张发票予以佐证，其中通知书载明“花山镇龙口经济合作社三队：你单位经文件批复，同意使用位于花山镇106国道西地段的土地16.519亩作综合楼建设用地，但至今仍未缴交（缴清）用地税费，请收到本通知之日30天内前往广州市国土资源和房屋管理局花都区分局用地科办理交款手续，否则我局将按有关规定对所批出的用地进行处置。”落款为该局盖章，日期为2008年3月13日；其中一张发票为2008年10月20日向财政局支付广州市花都区花山龙口经济合作社三队106国道西的耕地占用税44190.93元，纳税人为花山镇龙口经济合作社三队，另一张发票为2008年10月30日向国土部门支付耕地开垦费及征地管理费合计180298.99元，缴款单位为东方工程机械修理厂。钟镜波表示2008年之间的租金已按合同约定通过现金的方式向龙口联社的财务支付完毕，2008年涉案土地办证之后，根据租用合同第八条的约定，扣除已付的办证费用，之后在2010年1月28日、2010年2月12日以广州市花都区花山东方工程机械修理厂的名义分别向第三经济社支付100000元及844814.08元，两笔款均备注：付合同款，据此认为已付清全部租金，并认为根据合同享有涉案土地从办证之后50年的使用权。钟镜波认为办证之后，其与第三经济社之间成立土地使用权转让合同关系。第三经济社不确认钟镜波的陈述，认为钟镜波的陈述不属实，钟镜波主张的2008年之前现金支付的租金没有收到，且认为第三经济社在2008年时账户有存款每年收入不低于80万元，在第三经济社资金充足的情况下无须钟镜波代付办证费用，且即使涉案土地不办证，第三经济社按租赁合同约定的租金标准收取租金至合同期满总租金可达400多万元，而钟镜波支付的办证费及之后支付的一次性补交款项合计才100多万元，认为钟镜波支付了100多万元获得涉案土地50多年的使用权，侵害了集体利益，第三经济社认为涉案土地属于划拨用地，无法转让，若是转让关系，当时应该直接办证至钟镜波名下，认为二者之间是租赁关系，但该租赁合同并未经过民主决议，故要求确认合同无效并返还土地。一审另查明，2008年之前龙口村龙口经济合作社由龙口村一队、二队、三队及四队村民小组组成，龙口村龙口经济合作社是龙口联社的下级单位，2008年由多队一社变更为一队一社，变更后第三经济社为独立的合作社，并依法启用自己的公章，对其所有的集体资产各自民主管理、核算与收益。现龙口村龙口经济合作社已不存在，龙口联社为第三经济社的上级单位。一审法院认为，关于钟镜波与龙口联社在2002年签订的《租用合同》、补充协议以及钟镜波与龙口村龙口经济合作社在2003年签订的《租用合同》，虽然盖章为龙口联社及龙口村龙口经济合作社，但结合合同抬头处记载为第三经济社、2002年、2003年第三经济社未刻有独立的公章、甲方签字人江永廉、江德谦为第三经济社的时任队长以及涉案土地的权属人为第三经济社等事实，一审法院确认涉案两份租用合同及补充协议的相对方为钟镜波与第三经济社。涉案土地为划拨的集体土地，并非国有土地，钟镜波并未就涉案土地签订土地使用权转让合同，且第三经济社并不确认二者为土地使用权转让关系，故钟镜波主张涉案土地办证后二者转为土地使用权转让合同关系，依据不足，一审法院不予采纳。本案的争议焦点为涉案合同及补充协议的效力，根据本案查明的事实，钟镜波在2002年之前已承租涉案土地并投入建设，之后因租赁面积、期限等条款的变更重新订立合同，且在2002年订立合同之后支付租金、继续投入建设大型的建筑物、构筑物，并利用涉案场地经营机械维修厂至今。涉案土地位于第三经济社辖区范围内，第三经济社认为从未收取租金亦不清楚钟镜波在涉案土地投入建设以及使用的情况，明显与常理不符，一审法院不予采信。涉案合同履行至今已有十七年之余，第三经济社未能举证证明其在该合同履行期间对于合同的签订提出过异议并造成履行障碍，在此情况下，第三经济社以涉案合同未经村民会议表决讨论为由主张无效，有违诚实信用原则，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，故第三经济社要求确认钟镜波与龙口联社签订的《租用合同》及补充协议在租赁期限超过20年的部分无效（从2022年5月2日之后的部分无效），合理有据，一审法院予以支持，但在2002年5月1日至2022年5月1日合同期内的部分有效。因第三经济社未对钟镜波与龙口村龙口经济合作社签订的合同主张权利，故对该合同一审法院不作处理。关于第三经济社要求钟镜波返还涉案土地的诉请，一审法院已于2019年10月11日作出的（2019）粤0114民初3592号之一民事裁定予以处理，故在本判决不予处理。关于钟镜波反诉要求第三经济社赔偿损失问题，因钟镜波未能举证证明其存在损失1020600元，且钟镜波明知涉案土地登记在第三经济社名下仍与他人签订合作合同，由此带来合同无法履行而产生的损失应由钟镜波自行承担，故钟镜波反诉要求龙口第三经济社赔偿经济损失1020600元、工程测量费27450.68元及税费1553.80元，依据不足，一审法院均不予支持。龙口联社经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院于2019年10月11日判决如下：一、确认被告钟镜波与第三人广州市花都区花山镇龙口村经济联合社于2002年4月26日签订的《租用合同》及2002年6月18日签订的《补充协议》在租赁期限超过20年的部分无效，即从2022年5月2日之后的部分无效；二、驳回原告广州市花都区花山镇龙口村第三经济合作社的其他诉讼请求；三、驳回被告钟镜波的全部反诉请求。一审案件受理费13170.20元，由原告广州市花都区花山镇龙口村第三经济合作社负担11452.35元，由被告负担1717.85元；反诉案件受理费7123元，由被告钟镜波负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均无新证据提交。另外，上诉人钟镜波第二项上诉请求确认《租赁合同》中实为土地使用权转让法律关系的合同条款有效，并确认自2008年12月18日起钟镜波与第三经济社的关系为土地使用权转让合同关系，涉案土地使用权使用期限为2008年12月18日至2058年12月17日，属于二审新增诉请。第三经济社表示不同意在本案中处理。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对钟镜波的上诉主张，认定如下：一、关于涉案合同性质的问题。因龙口联社出面与钟镜波签订合同名称为《租用合同》及补充协议，明确约定由龙口联社将自留地的空土地出租给钟镜波使用，并约定了租赁土地面积、租金标准、租赁期限等。一审法院认定双方之间为租赁合同关系，并无不妥。虽双方约定“在国家有关部门强制性地要求办理《土地使用证》的情形下，甲方（第三经济社）必须出资办理《土地使用证》给乙方（钟镜波）使用，如甲方无法出资办理，需要乙方出资，必须按每亩80000元的价格，减去办证费用后，一次性补交付清余额款项给甲方，由办好证后乙方使用50年”，但未明确将土地使用权转让登记至钟镜波名下，不足以认定双方存在土地使用权转让关系。钟镜波上诉主张涉案为土地使用权转让合同关系纠纷，依据不足，本院不予支持。二、关于《租用合同》及补充协议效力认定的问题。第三经济社以涉案合同未经村民会议表决讨论为由主张无效，一审法院认定该主张有违诚信原则未予接纳，双方对此均无异议。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。故一审法院认定涉案《租用合同》及补充协议在租赁期限超过20年的部分无效（从2022年5月2日之后的部分无效），合法有据。钟镜波上诉请求法院确认自2008年12月18日起钟镜波与第三经济社的关系为土地使用权转让合同关系，涉案土地使用权使用期限为2008年12月18日至2058年12月17日，属于二审新增诉请，且该主张缺乏充分依据，本院不予支持。三、钟镜波主张因第三经济社拖延为其办理报建手续而导致其与案外人合作不成造成其经济赔偿1020600元以及工程测量费27450.68元，第三经济社应予赔偿的问题。因钟镜波明知涉案使用权人为第三经济社，在投入建造相关建筑物之前理应履行相关报告手续，且其将无报建手续的建筑物出租给他人，亦对此有相应预期，钟镜波要求第三经济社赔偿其损失，缺乏充分依据。一审法院对此均已作详细阐述，钟镜波二审亦无新证据推翻一审查明和认定的事实，故本院不作赘述。另外，因第三经济社要求钟镜波返还涉案土地的诉请，一审法院已于2019年10月11日作出的（2019）粤0114民初3592号之一民事裁定作出驳回起诉的处理，双方亦均无异议，故本判决不再处理。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人钟镜波的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14246元，由上诉人钟镜波负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年三月三十日书记员  纪惠敏