江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初13042号原告（案外人）：余晓梅，女，1978年11月23日生，汉族，户籍所在地陕西省勉县，现住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：杜彬彬，宜兴市铜峰法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：焦林生，男，1963年10月1日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：史静霞，江苏幕傅律师事务所律师。第三人（被执行人）：江苏朗基置业发展有限公司，住所地江苏省宜兴市宜城街道沧浦村，统一社会信用代码91320282560315748G。法定代表人：金丽霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：张旭锋，宜兴市东山法律服务所法律工作者。原告余晓梅与被告焦林生，第三人江苏朗基置业发展有限公司（以下简称朗基公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告余晓梅的委托诉讼代理人杜彬彬，被告焦林生的委托诉讼代理人史静霞，第三人朗基公司的委托诉讼代理人张旭锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余晓梅向本院提出诉讼请求：1、停止对宜兴市房屋的执行，确认上述房屋产权属余晓梅所有；2、诉讼费由焦林生承担。事实和理由：因焦林生与朗基公司经济纠纷一案，宜兴市人民法院查封了位于宜兴市(初始登记证号：100010223634，公安编号：宜兴市)房屋。对此余晓梅提出异议，宜兴市人民法院于2019年10月11日作出了(2019)苏0282执异76号执行裁定书，驳回了余晓梅的执行异议申请。实际余晓梅于2015年10月15日与朗基公司签订《金沙府邸认购书》一份，双方约定由余晓梅购买金沙府邸11幢906室房屋，余晓梅依约付了房款112007元，余款由朗基公司负责帮余晓梅办理贷款。朗基公司于2015年10月15日向余晓梅交付了房屋。后余晓梅要求朗基公司办理产权登记未果，但与朗基公司签订的《金沙府邸认购书》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应受法律保护。目前，余晓梅取得该房屋后，进行了装修并居住至今。焦林生于2016年5月向宜兴市人民法院申请执行，法院于2017年6月26日作出(2016)苏0282执2713号执行裁定书及协助执行通知书继续查封了该房屋，在此之前余晓梅早已经占有该房屋并行使相关权利。宜兴市人民法院将实际权利人为原告的房屋予以查封，损害了余晓梅行使产权登记的实际权利。其提出执行异议被裁定驳回，故诉至法院。被告焦林生辩称：法院于2015年6月26日查封涉案房屋，余晓梅与朗基公司之间不存在真实的房屋买卖关系，且余晓梅未支付全额购房款，根据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定的第28条，余晓梅不享有对抗焦林生在执行中申请查封的权利，请求驳回对其的诉请。第三人朗基公司陈述称：认可余晓梅的诉请，余晓梅与其在2015年交付房屋，此后余晓梅已经对房屋进行了装修并实际使用，请求法院支持双方的买卖合同。经审理查明：焦林生与江苏合力金属结构工程有限公司（以下简称合力公司）、朗基公司、何荣平、陈勤芳民间借贷纠纷一案审理过程中，本院于2015年6月26日出具(2015)宜民初字第1449-1号民事裁定书、协助执行通知书，对朗基公司名下的金沙府邸20套房屋(其中含本案争议标的11幢96号906室房屋)予以查封，查封期限二年。本院作出(2015)宜民初字第1449号民事判决后，合力公司上诉，无锡市中级人民法院于2016年4月29日作出(2016)苏02民终435号民事判决书，判决何荣平、陈勤芳、合力公司、朗基公司于本判决发生法律效力之日起十日内归还焦林生借款本金613.056万元、律师代理费50万元及利息。一审案件受理费150784元，财产保全费5000元，共计155784元，由何荣平、陈勤芳、合力公司、朗基公司负担86800元，由焦林生负担68984元。二审案件受理费150784元，由何荣平、陈勤芳、合力公司、朗基公司负担81800元，由焦林生负担68984元。根据焦林生的申请，本院于2016年5月25日立案强制执行，案号为(2016)苏0282执2713号。在本案执行过程中，本院于2017年6月26日出具(2016)苏0282执2713号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封朗基公司所有的金沙府邸房屋共计19套(其中包括本案争议标的初始登记证为100010223634号的房屋)。案外人余晓梅对本案提出执行异议后，本院于2019年10月11日作出（2019）苏0282执异76号执行裁定书，裁定驳回余晓梅的异议请求。余晓梅对该裁定不服，提起执行异议之诉。另查明，金沙府邸11幢96号906室房屋，初始登记证100010223634，所有权人登记为朗基公司，发证日期2014年7月18日，该房屋被本院多案查封。审理中，余晓梅为证实自己的异议主张，向本院提交如下证据：1、落款时间为2014年8月25日的余晓梅与朗基公司签订“金沙府邸”认购书一份。认购书载明：乙方（余晓梅）要求购买“金沙府邸”认11幢906室房屋，建筑面积为106.11平方米,房价4000元／㎡。甲方（朗基公司）应于本项目开盘之日通知乙方于5日内携带本协议书、产权证名义人身份证、印章及签约应付款至“金沙府邸”售楼处签署该房屋的商品房预售合同。证明其购买朗基公司开发建造的房屋。2、2015年10月15日，2015年10月26日朗基公司开具的收款收据二份，证明其向朗基公司支付房款100000元和维修基金等后期费用12007元。3、2015年至2019年物业公司开具收款收据3张，证明余晓梅实际占有并使用案涉房屋。4、2015年11月2日，余晓梅与宜兴水务集团有限公司签订供用水合同一份，证明余晓梅实际占有并使用案涉房屋。焦林生质证称对证据1真实性未提异议，但该认购书不符合买卖合同司法解释的第二条关于买卖合同的规定。余晓梅与朗基公司不存在真实的房屋买卖关系；对证据2-4真实性均不认可，该些证据可以看出余晓梅在其申请法院查封之前没有实际占有涉案房屋。朗基公司质证称对上述证据均无异议。庭审中，余晓梅陈述，其与朗基公司于2015年10月签订认购书，但是在销售人员的建议下认购书落款时间写成了2014年8月25日，房款总价40万左右，其在签订认购书后当天通过银行转账10万元定金，余款未付，本来想办理贷款，当时其要求先入住然后办理贷款。朗基公司交付房屋时间为2015年10月15日，案涉房屋11月开始进行装修，2016年3月入住，后来其催促朗基公司办理贷款手续，但未得到答复。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过约定总价款的百分之五十。之所以需在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，是因为物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效，才能使物权能够合法变动。本案中，涉案房产的初始登记在被执行人朗基公司名下，法院依法查封涉案房产，并无不当。同时余晓梅与朗基公司签订的商品房订购协议的时间在法院查封案涉房屋之后，余晓梅不具备法律规定的其权利足以能够排除执行的情形，据此，余晓梅的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回余晓梅的诉讼请求。本案案件受理费7666元，由余晓梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  金 晶人民陪审员  狄琴华人民陪审员  田锦莉二〇二〇年三月五日书 记 员  于婷婷本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。