云南省罗平县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0324民初185号原告：文祥，男，1982年7月21日出生，汉族，户籍地广西全州县，现住云南省罗平县。委托诉讼代理人：樊心旭，云南天志律师事务所律师，一般授权代理。被告：王方强，男，1972年8月15日出生，汉族，住云南省罗平县。原告文祥与被告王方强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文祥及其委托诉讼代理人樊心旭与被告王方强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文祥向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告与被告王方强于2019年5月31日签订的《购房协议》无效，返还原告购房款100000元，并承担自收款之日起至还款之日止按年利率6%计算的资金占用利息（其中2019年5月31日收款3万元，8月10日收款7万元）；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年5月31日，原告与被告王方强签订《购房协议》，约定被告将罗平县地块（集体土地）自建房出售给原告，房款为168000元，合同签订当日首付3万元，浇灌日支付7万元。后原告依约支付了首付款3万元，并于2019年8月10日转款7万元给被告，共计付款10万元。但是，被告所建房屋属于违章建筑，至原告起诉时已被政府部门依法拆除。综上，原、被告买卖的房屋属违章建筑，双方签订的购房协议是无效的，且房屋已被政府部门拆除，现提起诉讼请判如所请。被告王方强辩称，原告文祥的起诉基本上符合事实，但是原告来买房子的时候就认得所建房子的土地是集体土地，当时被告就说过手续等房子盖好后由团结8社集体统一办理。购房协议是双方的临时性协议，在房子主体完工后，为了能够保护此宗房子可以不拆除，被告与原告及其他15家房主人于2019年11月3日在一起又理了一份永久性的协议（即《土地租赁协议》），现在房子已被拆除，原告等16家人与被告都应该有责任和义务承担此幢房子的损失。至于购房协议是属于无效协议还是有效协议、责任应该由谁来承担，被告个人无权判定，请求法院作出判决。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告文祥提交的证据为：第一组：原告文祥的居民身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格和民事主体资格；第二组：《购房协议》，证明双方签订购房协议并约定了相关事项，约定购买房屋位于，属集体土地上自建房；第三组：收据、转账凭证，证明原告支付了10万元房款；第四组：照片，证明双方协议购买的房屋已被政府拆除。经质证，被告王方强无异议。被告王方强提交的证据为：落款时间为2019年11月3日的《土地租赁协议》、《工程承包协议》，其中《土地租赁协议》的内容为：（甲方）伏永明将罗平县地块（面积240平方米）出租给（乙方）王方强、文祥等17人使用；租赁期限为15年，自2019年5月17日起至2034年5月17日止；租赁费用150000元；乙方承诺所租地块仅用于居住房屋使用，不得用于其他用途，否则所产生的法律责任由乙方自行承担；在租赁期间，乙方拥有此地块完整合法的使用权，乙方有权根据自身居住需要进行建筑、建设并进行相应改造，但不得违反宅基地使用相关规定，甲方不得阻挠；在租赁期间，本协议项下地块一切收益归属于乙方所有，包括但不限于拆迁、征地等一切收益。《工程承包协议》的内容为：（甲方）文祥等16人委托（乙方）王方强就位于地块工程建筑施工，本工程为居住用房，建筑高度28米，占地240平方米，建筑面积约为2180平方米，一底九楼，结构为全框架结构；工期为一年，自2019年5月17日起至2019年10月30日止；本工程按1250元计价，共计2725000元；付款方式以每户面积计算，第一次预付定金30%，第二次以每户的浇灌板面支付30%，尾款在交房时一次性付清。该证据证明房子是包括原告文祥和被告王方强在内共17户人家共同租赁土地建盖的，由被告王方强承包建设该房屋，建好之后17家人共同使用。经质证，原告方发表了以下质证意见：对证据的“三性”不予认可。首先，这两份协议不是原、被告双方协商一致签订的，而是被告王方强事先准备好以后再由原告文祥及其他人签字的，所以原告对合同的内容不清楚，无法核实其真实性，且上述两份协议原件已经提交给有关政府部门，土管部门及罗平县公安局已就该两份协议对各当事人进行了调查，结论是上述两份协议不是真实的，政府部门也是基于调查结论才对涉案房屋进行拆除；其次，被告已经陈述签署这两份协议的目的是保住本案所涉及买卖的房子，由此可以看出协议内容并不是双方真实意思表示，该证据不具合法性，并且与本案没有关系。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：被告王方强所提供的《土地租赁协议》、《工程承包协议》是在原告蒋国玉与被告王方强签订《购房协议》之后，于2019年11月3日签订的，且王方强承认所建房屋没有经过审批，该两份协议是为了保住案涉违章的房屋不被拆除而补签的，因此该两份协议不能确认具有真实性和合法性，本院不予采信。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月31日，原告文祥（乙方）与被告王方强（甲方）签订《购房协议》，约定：甲方王方强将位于罗平县地块（集体土地）自建房的第6层出售给乙方文祥，单层面积为120平方米，价款168000元；甲方保证房屋建筑质量，房屋的外门、窗子由甲方负责装修（质量设施等同商品房）；甲方保证房屋的电梯安装，乙方只负责收房后电梯的保养和维修费用（各户共同分担）；价款分三次付清，首付3万元，该楼层（第6层）浇灌日付7万元，收房日付清所有房款；该房屋为甲方自建自售，应与他人无任何纠纷，因此发生的后果由甲方负全责；乙方购房后拥有楼房共有土地所有权。合同签订当日，原告文祥支付了3万元给被告王方强；2019年8月10日，原告文祥转账支付给被告王方强7万元。后，前述整栋楼房因未经过批准而建成，属于违章建筑，而被政府部门于2019年12月前后拆除。另，前述罗平县地块和286号地块系同一宗土地，该宗土地并没有统一的编号，所涉两个编号是被告王方强为了签订协议而自行假定的。被告王方强在该地块上建成的整栋楼房为9层，每层有两套房屋，被告除将第6层中的一套房屋出售给原告文祥外，还针对其他套房屋分别与他人签订了购房协议。本院认为，被告王方强未经过批准而在集体土地上自建房屋并将该房屋作为商品房出售给原告文祥等人，违反了《中华人民共和国土地管理法》关于土地利用的规定及《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产开发、交易的规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原告文祥与被告王方强之间的房屋买卖行为以及双方所签订的《购房协议》是无效的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告文祥要求被告王方强返还其已付的购房价款100000元的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原告文祥作为完全民事行为能力人应当知道房屋建设及城市房地产开发、交易需要办理审批却不予审查，其对合同无效也有过错，且在合同无效方面原、被告双方的过错相当，故原告要求被告王方强支付自收款之日起至还款之日止按年利率6%计算的资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。被告王方强提交的证据不足以证明其与原告文祥之间不是房屋买卖合同关系而是合伙租赁土地建盖房屋共同使用的关系，故其相关辩解本院不予采纳。综上所述，原告文祥的诉讼请求，本院予以部分支持；被告王方强的辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告文祥与被告王方强于2019年5月31日签订的《购房协议》无效；二、被告王方强于本判决生效后30日内返还原告文祥已付的购房价款100000元；三、驳回原告文祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告文祥负担1150元，被告王方强负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  刘稳良人民陪审员  赵联松人民陪审员  王进高二〇二〇年三月五日书 记 员  李 璟