北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3583号上诉人（原审被告）：北京恒安聚鑫置业咨询有限责任公司，住所地北京市顺义区李遂镇牌楼村潮华路6号。法定代表人：杨金喜，总经理。委托诉讼代理人：步雪峰，男，1986年1月9日出生。上诉人（原审被告）：杨磊，男，1981年12月17日出生。委托诉讼代理人：步雪峰（北京恒安聚鑫置业咨询有限责任公司推荐），男，1986年1月9日出生，汉族，北京恒安聚鑫置业咨询有限责任公司员工，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：雷冲，男，1989年10月5日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：董海鹰（北京市顺义区杨镇地区杜庄村村民委员会推荐），男，1966年11月16日出生，汉族,住北京市顺义区。上诉人北京恒安聚鑫置业咨询有限责任公司（以下简称恒安公司）、杨磊因与被上诉人雷冲确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初27663号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法由法官杜丽霞独任审判并公开开庭进行了审理，上诉人恒安公司、杨磊之共同委托诉讼代理人步雪峰，被上诉人雷冲之委托诉讼代理人董海鹰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒安公司上诉请求:请求撤销一审判决，发回重审或改判1．恒安公司返还50%购房款，即615000元；2．雷冲返还涉案房屋；3．本案一、二审诉讼费由雷冲负担。主要事实与理由为：一、一审法院判决杨磊承担连带责任错误。杨磊作为公司员工只是履行职务行为，虽然杨磊和公司的法定代表人是父子关系，但根据公司的授权书和会计的入账记录，杨磊的每一笔钱都是交给公司的。雷冲是和恒安公司签订的合同而不是和杨磊个人签订的合同。合同中虽然写了杨磊自愿承担本合同的义务，但并不能据此认定杨磊是保证人，杨磊并没有做保证人的意思表示。二、雷冲在签订合同时就明知房屋状况，应当承担50%的过错责任，一审法院判决恒安公司返还全部购房款错误。恒安公司尽到了告知义务，在合同后附了集体土地使用证，其中载明土地的用途为养殖。合同第十四条写明，甲乙双方在签订本合同同时，对各自权利义务有了明确的认知和高度理解，并愿意按照本合同严格执行，本合同的附件、附件图及补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。该条说明雷冲对于房屋的性质有着清楚的认知，雷冲以明显低于市场价格的价格购买涉案房屋，也可以证明其对于房屋性质是明知的。根据合同法第五十七条之规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。雷冲明知房屋性质仍然签订合同并购买涉案房屋，应根据合同第十一条第二款的约定承担50%的损失赔偿金。三、一审判决显失公平。根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，恒安公司并没有违约行为，虽然涉案房屋手续不全，但后续手续正在办理过程中。雷冲作为违约方随意解除合同并要求返还全部购房款有违公平公正原则，其与恒安公司应当按照各自的过错承担过错责任。涉案房屋已经交付超过2年，雷冲还应返还该期间的租金损失。四、一审法院未判决返还涉案房屋是错误的。一审法院认定双方签订的协议无效，根据合同法第五十八条之规定，双方应当返还财产，一审法院仅判决恒安公司返还购房款并未判决雷冲返还房屋，损害了恒安公司权益。雷冲辩称，同意一审判决，不同意恒安公司、杨磊的上诉请求。涉案购房合同虽然附件中有土地使用权证书，但在签订时恒安公司并未出示；该合同雷冲签字后，恒安公司也并未及时交付雷冲，而是带回该公司进行盖章，因此，雷冲对于土地性质并不知情。恒安公司多次承诺房屋手续齐备，可以办理产权证，但之后因擅自改变土地性质而未能办理，故恒安公司应承担全部责任。雷冲向一审法院起诉请求：1．判令雷冲与恒安公司、杨磊签订的房屋转让合同无效；2．恒安公司、杨磊退还房款1230000元。一审法院认定事实：2017年10月1日，恒安公司（甲方）与雷冲（乙方）签订《房屋转让合同》一份，约定：一、甲方经本部决定建设职工宿舍楼，该项目位于北京市顺义区李遂镇牌楼村，占地面积为6000平方米，地上房屋使用权限为50年，从交房之日算起，截至日期为2067年10月1日，如使用期限满应按照当时的建设用地的每亩价格交纳土地租赁费用，每户按实际面积计算公用部分应平均分摊；二、购置甲方建设的总部基地职工宿舍楼，房屋用途为住宅，房屋编号为肆座，即第二排东数肆座，独院使用面积78平方米，该房屋建筑面积297平方米；三、房屋转让金标准按人民币4377元/平方米计算；四、转让金交纳及付款方式：1．转让金合计130万元；2．付款方式为分期付款，在甲方交房时乙方验收后支付转让金达到总金额的50%即650000元，2019年10月1日前支付剩余转让金；五、本合同房屋转让期限为50年……十五、本人杨磊自愿承担本合同的义务……合同尾部甲方落款处有恒安公司的公章及杨磊的签名，乙方落款处有雷冲的签名。落款下方有一段手写文字，内容为：补充：经双方友好协商，总房款为1300000元整，优惠70000元，实收1230000元整，此合同房款已全部付清。合同附件有户型图、恒安公司的营业执照副本复印件、法定代表人杨金喜的身份证复印件以及编号为京顺集用（2000划企）证字第0046号的《集体土地使用证》复印件。其中，《集体土地使用证》载明涉诉土地的使用者为顺义区李遂镇牌楼村村民委员会，用途为养殖，使用权类型为划企。一审法院审理中，雷冲另提供收据四份，证明其向恒安公司已经付清总房款123万元的事实。恒安公司、杨磊均认可收据的真实性和证明目的。雷冲另称，杨磊是恒安公司法定代表人杨金喜的儿子，上述购房款全部转给了杨磊，根据合同第十五条的约定，杨磊负有返还上述购房款的义务。恒安公司、杨磊均认可雷冲确实将购房款转给了杨磊，但杨磊称其已将房款转给了公司。恒安公司提供顺义区李遂镇牌楼村村民委员会于2016年5月18日出具的证明一份，证明涉诉土地系恒安公司从顺义区李遂镇牌楼村村民委员会租赁而来，使用期限为2013年9月12日至2063年9月11日。雷冲不认可该证明的真实性和证明目的。杨磊认可证明的真实性。杨磊提供2017年6月2日其与恒安公司签订的《员工劳动合同》以及恒安公司于2017年6月18日出具的《授权书》各一份，证明涉诉《房屋转让合同》是其代表公司与雷冲签订的，属于职务行为。另查，恒安公司系自然人独资公司，法定代表人为杨金喜，成立日期为2016年4月22日；杨磊系杨金喜之子。一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，根据双方《房屋转让合同》中所附《集体土地使用证》载明的内容，涉案土地的用途为养殖用地，现恒安公司在该土地上建设住宅并用于出售，违反了我国土地管理等法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《房屋转让合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方签订的《房屋转让合同》无效，恒安公司应将雷冲支付的购房款123万元予以全部返还。保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。本案中，根据双方《房屋转让合同》第十五条的约定，杨磊应为《房屋转让合同》中承担连带责任的保证人，对恒安公司所负雷冲的返还购房款123万元的义务承担连带责任。综上，雷冲的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条规定，判决：一、雷冲与北京恒安聚鑫置业咨询有限责任公司于2017年10月1日签订的《房屋转让合同》无效；二、北京恒安聚鑫置业咨询有限责任公司于判决生效之日起7日内返还雷冲购房款共计1230000元，杨磊负连带返还责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。恒安公司、杨磊提交的证据为杨金喜与顺义区李遂镇牌楼村村民委员会签订的租赁合同，用以证明涉案房屋所在土地被出租时已经建有20间房屋，恒安公司只是对原来的房屋进行翻建，涉案房屋是合法建筑。雷冲对该证据的真实性予以认可，对其证明目的不予认可，表示该证据不能证明涉案房屋为合法建筑，而且恒安公司、杨磊对该证据的举证意见与其一审中答辩意见相矛盾，一审中其双方明确陈述，涉案土地为建设用地。经审查，该土地租赁合同写明顺义区李遂镇牌楼村村民委员会将原养鸡场南头土地八亩并房屋20间出租给杨金喜使用，但对于租赁用途并无约定。对恒安公司、杨磊二审中提交的此新证据本院认定如下：该合同的真实性予以确认，对其证明目的均不予确认。雷冲二审中未提交新证据。对各方当事人二审中争议事实，本院认定如下：关于涉案房屋的交付情况，各方各执一词，雷冲表示房屋一直未交付，未办理交房手续，而是处于恒安公司控制之下。恒安公司、杨磊则表示，涉案房屋已经办理交房手续，是口头交房即该公司口头向雷冲表示，该房屋归雷冲，但因该房屋没有门所以无需交钥匙，现在涉案房屋空置，雷冲也并未实际入住。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合各方当事人诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：一、《房屋转让合同》应否被认定为无效；二、若《房屋转让合同》被认定为无效，过错责任比例如何划分；三、杨磊在《房屋转让合同》中的身份如何认定；四、关于返还涉案房屋的上诉请求，二审中是否应一并处理。关于争议焦点一合同的效力问题，恒安公司、杨磊主张《房屋转让合同》合法有效，雷冲则主张《房屋转让合同》无效。本院认为，根据涉案房屋所在土地使用权证的记载，该土地为牌楼村委会集体所有，规划性质为养殖用地。之后，该土地及地上房屋20间虽然被出租给恒安公司，但恒安公司违反我国土地管理的法律规定，擅自改变了土地用途，将其变为建设用地，建筑房屋并用于出售，所售于雷冲的房屋也因此未能办理产权证。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，恒安公司的行为符合上述法律规定中第五项的情形，故涉案《房屋转让合同》无效。恒安公司、杨磊上诉主张其将土地用于建设房屋并出售的行为已经过村委会授权，故《房屋转让合同》合法。本院认为，根据我国土地管理的法律规定，村民委员会无权将集体所有的养殖用地用于非农业建设，无论恒安公司是否得到牌楼村委会授权，均不能证明《房屋转让合同》合法有效。故恒安公司、杨磊的该项主张缺乏法律依据，本院对此不予采信。关于争议焦点二雷冲的过错问题，恒安公司、杨磊辩称雷冲明知土地使用性质，且已经实际使用涉案房屋2年，故应承担50%的过错责任，雷冲则主张其无过错，不应就合同无效承担责任。本院认为，首先，恒安公司明知涉案房屋所在土地规划用途为养殖，仍在该土地上建房并出售，其对合同无效存在主观故意。其次，作为合同中负有履行义务的一方，恒安公司并未举证证明其向雷冲交付或出示了土地使用权证，其主张雷冲对土地性质为明知，该主张缺乏证据予以支持。因此，本院认为，根据本案现有证据并不足以认定雷冲对合同无效存在过错，恒安公司对合同无效应承担承担全部责任，恒安公司、杨磊关于雷冲应对合同无效承担50%责任的主张缺乏依据，本院不予采信。关于争议焦点三杨磊的身份问题，恒安公司、杨磊主张杨磊在合同中签字完全是履行职务行为，杨磊的签字不代表杨磊个人的意思表示，雷冲则主张杨磊签字后亦代表其个人愿意承担责任。本院认为：其一，虽然杨磊为恒安公司员工，其经恒安公司授权签订涉案合同的行为系职务行为，但《房屋转让合同》第十五条明确约定，“本人杨磊自愿承担本合同的义务”，作为完全民事行为能力人以及恒安公司的签约代表，杨磊有能力注意到上述条款是为其本人设定的拘束性条款，其本人会因此承担合同义务，故其签字的行为不能仅被认定为恒安公司的职务行为；其二，杨磊之父系恒安公司唯一股东及法定代表人，涉案购房款亦转到杨磊个人账户，故可以认定杨磊与恒安公司存在身份上的关联关系，其个人做出自愿承担合同义务的意思表示亦合常理，且不与其身份关系冲突。因此，恒安公司、杨磊上诉主张该条仅是履行职务行为，并不代表杨磊个人意思表示，该主张本院不予采信。杨磊做出个人承担合同义务的意思表示，这是否意味着杨磊的身份应为连带责任保证人？本院对此与一审法院意见不同，理由如下：《中华人民共和国担保法》第六条规定：“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”该法第十八条还规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。据此，保证合同为从合同，连带责任保证人尽管对于主合同义务承担连带责任，但其并非主合同的义务主体，而是基于从合同关系承担连带责任。同时，法律为衡平保护债权人、保证人各方利益，还为连带责任保证设置了保证期间等限制性规定。因此，保证债务并不同于主债务。本案中，从合同的签订主体看，杨磊与恒安公司存在身份关系，既基于职务行为签订合同，又个人承诺“自愿承担本合同的义务”；从合同的履行情况看，杨磊实际接受了合同的履行即接受了对方支付的金钱对价。鉴于此，本院认为，杨磊在涉案合同关系中应为主合同义务承担方，其承诺构成债务加入，并非构成连带责任保证。但需说明的是，作为主合同的义务承担人，杨磊亦需对于雷冲返还房款的诉讼请求承担连带责任，故一审法院处理结果并无不当，本院予以维持。关于争议焦点四涉案房屋的返还是否可一并处理的问题，恒安公司、杨磊主张合同被确定无效后，一审法院仅处理了雷冲返还房款的诉讼请求，并未对于房屋的返还一并处理，判决结果损害了恒安公司利益，雷冲则主张涉案房屋并未交付雷冲，故无需返还涉案房屋。对该焦点问题，本院从两个层面进行分析：第一，该上诉请求是否属于二审审理范围。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”本案中，《房屋转让合同》是双务合同，已经被确认无效，故双方负有各自返还因该合同取得财产的义务。但关于合同无效后的法律后果，一审中雷冲仅起诉要求返还购房款，未就房屋返还提出意见，恒安公司、杨磊的抗辩意见为合同有效，亦未基于合同无效提出对待返还的请求。在此情况下，人民法院可以根据案件审理情况对合同无效后的法律后果释明，以一次性解决纠纷，提高司法工作的效率。据此，本院认为，虽然恒安公司、杨磊返还房屋的诉讼请求系在二审程序中提出，但亦可作为二审焦点问题一并审理。第二，该上诉请求是否能够得到支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故涉案房屋返还的前提是房屋已经实际交付。但经二审审理，本院认为，各方对于房屋是否已经实际交付存在较大争议，雷冲否认房屋的交付，恒安公司、杨磊则主张，其已经交付且雷冲实际占有该房屋。在相应事实问题各方争议较大的情况下，如二审法院直接对该事实进行认定，则会导致当事人失去上诉救济的机会，过分追求司法高效将会损害司法的程序正义。鉴于此，本院对于恒安公司、杨磊的该项上诉请求不再进行处理，恒安公司、杨磊可另行主张。综上所述，恒安公司、杨磊的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15870元，由北京恒安聚鑫置业咨询有限责任公司、杨磊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杜丽霞二〇二〇年三月三十一日法官助理 苗振跃书 记 员 刘 波