吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终256号上诉人：崔某，女，1968年3月17日生，朝鲜族，住珲春市。委托诉讼代理人：朴某1，吉林海兰江（珲春）律师事务所律师。被上诉人：朴某2，女，1982年4月18日生，朝鲜族，现住挥春市。委托诉讼代理人：金某，吉林法护律师事务所律师。上诉人崔某因与被上诉人朴某2租赁合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2019）吉2404民初1759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。崔某上诉请求：请求依法撤销原判，依法改判或者发回重审。事实和理由：1.朴某2一审诉讼请求为支付租赁费34444元（自2017年9月1日起至2019年5月21日止，每月1666元），朴某2明确了租赁费的计算方式与所欠租赁费的时间，且两次开庭中均承认所欠租金的日期，但一审判决中计算支付的租金为82777元（20000元x4年+1666元+1111元），在此期间上诉人支付50000元，扣除押金2000元，应支付30777元。该判决显然超出了朴某2的诉讼请求范围。2.双方租赁协议当中约定了租赁费为20000元，房租不包括冬季取暖费，崔某已经支付了2018年全部租金20000元，剩余的部分以代缴取暖费（自2013年起至2016年止，每年3195.30元，共计12781.20元）和物业费（自2014年起至2016年止，共计6930元）的方式支付。朴某2辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回崔某的上诉请求。朴某2向一审法院起诉请求：1．请求法院判令崔某支付房屋租赁费4万元；2．请求法院判令崔某返还租赁房屋并恢复原状。审理过程中，朴某2变更诉讼请求，请求法院判令崔某支付租赁费34444元（自2017年9月1日起至2019年5月21日止，每月1666元）。朴某2主张崔某已于2019年5月21日滕出房屋，放弃向崔某主张返还租赁房屋并恢复原状的诉讼请求。一审法院认定事实：2012年3月1日，朴某2委托朴春女与崔某签订《租房协议书》，约定朴某2将珲春市上城国际3单元305室租赁给崔某，租金每月1666元，崔某一次性向朴某2交纳20000元，押金2000元，多退少补，崔某负责水（二次加压费）、电、卫生、闭路、电话等费用。合同期限自2012年3月1日起至2017年2月30日止。崔某于2012年1月30日向朴某2交纳租金2万元，押金2000元。2019年5月21日，崔某滕迁房屋。崔某主张其于2015年支付租金15000元，2016年支付租金16000元，2017年支付租金6000元并支付了取暖费3300元，2019年4月7日、5月7日分别支付10000元租金，共计20000元，支付的是2018年拖欠的租金。2012年至2015年3月1日前，崔某依约支付了房屋租金。2015年度租期开始后，崔某提出租金分期给付，朴某2对此没有提出异议。2015-2016年度崔某共计支付租金14000元，于2016年7月18日支付租金16000元，于2019年4月6日支付10000元，于2019年5月7日支付10000元。一审法院认为，朴某2与崔某签订的租房协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。该房屋租赁合同到期后，崔某继续使用租赁房屋，朴某2对此没有提出异议，故双方的行为符合续租的法律规定，租房协议书继续有效，租期变更为不定期。崔某主张每年租金为15000元的抗辩主张，与合同不符，且未提交能够推翻《租房协议书》的相关证据，故一审法院对抗辩主张，不予支持。崔某是否欠付租金的问题，根据崔某和朴某2的陈述及双方提供的证据，可以认定2015年3月1日为止崔某不欠付朴某2的租金。崔某于2019年5月21日从租赁房屋中离开，此期间应付租金为82777元（20000元×4年＋1666元＋1111元），在此期间崔某支付50000元（14000元＋16000元＋10000元＋10000元），扣除崔某已经支付的2000元押金，崔某应支付租金30777元。崔某主张，2015-2016年度已经支付租金为15000元，但仅提供支付10000元的证据，未能提供支付5000元的相关证据，现朴某2认可支付租金为14000元，故一审法院对支付超出14000元租金部分抗辩主张，不予支持。关于崔某主张取暖费与物业费应予以抵扣的抗辩主张，未能提供相关证据证明，该抗辩主张，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、崔某于本判决发生法律效力之日支付给朴某2房屋租赁费30777元。二、驳回朴某2的其他诉讼请求。案件受理费661元（已经收取800元，退还给朴某2139元），由朴某2负担91元，由崔某负担570元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理对一审认定的事实予以确认。另查明，2013年至2016年由崔某交纳租赁房屋的取暖费，共计12781.20元。2014至2016年，由崔某交纳租赁房屋的物业费，共计6930元。以上事实有取暖费票据、物业费票据及双方当事人的陈述予以证明。本院认为，双方当事人签订的《租房协议书》中，明确约定租金为每月1666元，虽崔某主张双方约定2012年至2015年的租金为每年15000元，但未提供充分证据予以证明，但双方对2012年至2014年租金已经在合同约定的期限内全额交纳没有异议。双方对2015年至2019年租金是否全额交纳存在争议。根据崔某提供的证据及朴某2的自认，可以认定，崔某2015年支付14000元，2016年支付16000元，2019年4月6日支付10000元，2019年5月7日支付10000元。因自2015年开始，崔某就未提供充分证据证明其全额支付了租金，故其在后期支付的款项，在双方没有明确约定支付的为哪年租金的情况下，应认定先支付拖欠在先的租金，故一审法院从欠付租金的年限开始计算朴某2主张的2017年至2019年实际欠付的租金数额并未超过诉讼请求，而是数额计算的方式，且一审法院支持的金额并未超出朴今花明确主张的金额。崔某关于其2019年交纳的租金是2018年的租金的主张，因其既未提供2015年以后足额交纳租金的充分证据，亦未提供双方约定2019年交纳的20000元为2018年租金的证据，故该主张本院不予支持。崔某关于一审法院超出诉讼请求裁判的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。朴某2与崔某均认可，双方签订的合同中约定的为“房租不包括冬季取暖费”“乙方负责水（二次加压）、电、卫生、闭路、电话等费用”。从合同约定中看，双方对取暖费、物业费约定不明确。崔某自认称，自2013年至2016年，其连续几年均足额交纳租金，且额外支付了取暖费、物业费。从崔某的自认中，可以看出崔某认可其在足额交纳租金的情况下，额外支付了取暖费、物业费，且并未在后续一年的租金交纳时用其交纳的取暖费、物业费抵扣租金，而是又另行足额交纳了全部租金。崔某亦未提供充分证据证明其对交纳取暖费、物业费提出其他异议或有双方有其他约定。故从双方合同在前期的履行情况看，应认定2013年至2016年的取暖费、物业费由崔某负责交纳，故崔某主张用其从2013年至2016年交纳的取暖费、物业费抵扣所欠2017年至2019年的租金，无事实及法律依据，本院不予支持，一审法院未予抵扣并无不当。综上所述，崔某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费661元，由崔某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 宋 丹审判员 李照令审判员 张玉石二〇二〇年三月二十七日书记员 郑 姬