湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初422号原告：恩施市恒成物业服务有限公司，住所地：湖北省恩施市航空路27号，统一社会信用代码91422801068441435Y。法定代表人：谢绍龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴乐，男，生于1978年11月26日，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：黄莉，湖北正典律师事务所律师。被告：张斌，男，生于1979年6月24日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，被告：李家碧，女，生于1978年3月7日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，原告恩施市恒成物业服务有限公司（以下简称恒成物业公司）与被告张斌、李家碧物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告恒成物业公司的委托诉讼代理人戴乐、黄莉、被告张斌到庭参加诉讼，被告李家碧经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒成物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决二被告支付2016年6月28日起至2017年6月27日的物业服务费1584元，并自2016年6月28日起按每日3‰的标准加收滞纳金至付清时止；2.判决二被告支付2017年6月28日起至2018年6月27日的物业服务费1584元，并自2017年6月28日起按每日3‰的标准加收滞纳金至付清时止；3.判决二被告支付2018年6月28日起至2019年6月27日的物业服务费1584元，并自2018年6月28日起按每日3‰的标准加收滞纳金至付清时止；4.案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告恒成物业公司将第1项、第2项、第3项诉讼请求合并变更为：判决二被告支付2016年6月28日起至2019年6月27日的物业服务费4752元，并自2018年6月28日起至付清之日止按月利率2%支付滞纳金（违约金）。事实和理由：原告于2015年6月28日与二被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为二被告提供物业服务，物业服务费电梯房住宅按1.20元/平方米/月收取，二被告应按时足额交纳物业服务费和政府规定的各项相关费用。二被告逾期未交纳物业服务费的，原告有权要求二被告补交，并从逾期之日起每日加收3‰的滞纳金，同时有权对乙方停止部分物业管理服务。被告交纳费用时间：首次入驻时以开发企业约定的交付日期起向甲方一次性交纳一个年度的物业费。以后每年度的物业费，二被告应于上年度物业费到期前1个月的20日之内，按时履行向物业公司交纳下一年度物业费的义务。二被告居住在南山小镇小区××号电梯房，房屋建筑面积为110平方米。合同签订后，原告按约履行了物业服务义务，但二被告仅交纳了2015年6月28日至2016年6月27日的物业服务费1584元，余下的物业费经原告多次催收，拒不交纳。为维护原告的合法权益，具状起诉。被告张斌辩称，物业公司是开发商安排的，很多事情没有做好，物业收费比市中心还高，如果换了物业公司，答辩人愿意全额支付，如果不换物业公司，答辩人愿意按半价以下支付，不同意支付滞纳金。被告李家碧未作答辩。原告恒成物业公司围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》《中标通知书》《前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》《物业服务合同》《收据》《催收通知单》等证据。本院认为，原告恒成物业公司提交的证据来源和形式合法，与本案待证事实相关联，应当作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。被告张斌、李家碧未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月1日，原告恒成物业公司与恩施市永誉百年置业发展有限责任公司签订《南山小镇物业服务合同》，约定由原告恒成物业公司为恩施市南山小镇小区提供前期物业服务，服务期限自2013年6月1日至2017年5月31日。2017年6月1日，原告恒成物业公司再次与恩施市永誉百年置业发展有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告恒成物业公司为恩施市南山小镇小区提供前期物业服务，合同服务期限自2017年6月1日至2020年5月31日，约定物业服务费收费标准为1.2元/㎡/月，按年收取，逾期交纳的，自逾期之日起按日加收万分之十。2019年1月1日，原告恒成物业公司与恩施市南山小镇小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告恒成物业公司为恩施市南山小镇小区提供物业服务，合同服务期限自2019年1月1日至2021年12月31日，约定物业服务费收费标准为：多层住宅1元/㎡/月、高层住宅1.2元/㎡/月、商业2元/㎡/月。自2013年6月起，原告恒成物业公司在该小区提供物业服务至今。2013年10月9日，被告张斌、李家碧在恩施市永誉百年置业发展有限责任公司开发建设的恩施市六角亭街道办事处龙鳞宫路18号南山小镇小区购买住房（电梯房）一套，房号为第3幢1单元1201室，房屋面积为110.07平方米。2015年6月28日，原告与被告张斌、李家碧签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为二被告提供前期物业服务，物业服务费收费标准为花园洋房1元/㎡/月，电梯房1.20元/㎡/月，公共水电费按建筑面积据实分摊；首次入驻时以开发企业约定的交付日期起一次性交纳一个年度的物业费，以后每年度的物业费应于上年度物业费到期前1个月的20日内交纳；逾期未交纳物业服务费的，自逾期之日起每日加收3‰的滞纳金。合同签订后，被告张斌、李家碧交纳了2015年6月28日至2016年6月27日的物业费1584元。自2016年6月28日起，二被告未向原告交纳物业服务费。2018年5月15日，二被告收到原告催收物业费的律师函，但二被告至今未予交纳。审理中，被告张斌对原告主张的事实无异议，原告催收过2016年至2018年的物业费。2018年以后的物业费，原告起诉后，被告张斌与原告在法院庭前调解过一次，但未果。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告与建设单位即恩施市永誉百年置业发展有限责任公司签订的《南山小镇物业服务合同》《前期物业服务合同》、原告与被告张斌、李家碧签订的《前期物业管理服务协议》及原告恒成物业公司与恩施市南山小镇小区业主委员会签订《物业服务合同》合法有效，对业主即被告张斌、李家碧具有约束力，且被告张斌对原告主张的事实并无异议，原告主张被告张斌、李家碧支付物业费具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约责任，因原告与业主委员会于2019年1月1日签订的《物业服务合同》并未约定逾期交纳物业费的违约责任，故本院以2019年1月1日前的物业费3960元(1584元×2+1584元÷12个月×6个月）为基数予以支持，对其余部分不予支持。被告李家碧经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃其对原告的诉讼主张提出抗辩的权利，不影响本院依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张斌、李家碧于本判决生效之日向原告恩施市恒成物业服务有限公司支付所欠2016年6月28日至2019年6月27日物业服务费4752元，并以本金3960元为基数自2018年6月28日起至付清之日止按月利率2%支付滞纳金（违约金）。二、驳回原告恩施市恒成物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张斌、李家碧负担。本判决在送达中如需公告送达，公告费由需公告送达的当事人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 朱 晖二〇二〇年三月二十日书记员 程安慧