文书内容山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终3064号上诉人(原审被告):宋淑娟,女,1984年3月5日出生,汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人:李小旭、李娜,山东民颂律师事务所律师。上诉人(原审被告):山东省彩象房地产营销策划有限公司,住所地:山东省滨州市滨城区黄河一路507号1号楼。法定代表人:宋景伟,该公司经理。被上诉人(原审原告)：黄琪琪,女,1997年5月4日出生,汉族,住山东省惠民县。委托诉讼代理人:杨恒,山东莫同律师事务所律师。上诉人宋淑娟、山东省彩象房地产营销策划有限公司(以下简称彩象房地产公司)因与被上诉人黄琪琪房屋买卖合同纠纷一案,不服山东省滨州市滨城区人民法院(2019)鲁1602民初2277号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宋淑娟上诉请求:1.一审判决第一项超出被上诉人一审诉讼请,请求二审法院依法撤销;2.一审判决上诉人向被上诉人支付利息(以8万元为基数,自2019年6月25日起至履行之日止,按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算)没有事实及法律依据,请求二审法院依法改判或发回重审;3.一审判决上诉人向被上诉人返还定金2万元,没有事实及法律依据,请求二审法院依法改判或发回重审;4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院超诉讼请求判决,严重有误。一审时,被上诉人依据“二被告恶意串通,夸大房屋面积,并在房屋买卖居间合同上刻意隐瞒房屋面积及单价,对原告实施欺诈”为由,提出“请求撤销原告与两被告2019年2月22日签订的房屋买卖合同及居间合同”的诉讼请求,明显系依据《合同法》第五十四条可撤销合同的相关法律规定提出的。但整个一审庭审中,一审法院并未针对合同是否可撤销进行审查,而是审查合同各方是否存在违约情形,并最终作出“解除原告黄琪琪与被告宋淑娟之间关于滨州市万鑫时代新城21号楼1-001阁房的房屋买卖合同”的判项。《合同法》第九十三、第九十四条分别对合同的协商解除、法定解除条件进行规范，撤销合同与解除合同,是两个不同的法律概念,由不同法律条文进行规范,产生不同的法律后果。一审庭审中,被上诉人从未针对合同解除提出诉讼主张,民事案件适用“不告不理”的基本原则,一审法院对于当事人未主张的事项主动审查并作出判决,明显系超诉讼请求裁判。二、一审法院认定上诉人存在违约情形没有事实依据。(一)2019年2月22日,签署《房屋买卖合同》前,上诉人与被上诉人已进行实地看房,被上诉人对涉案房产的建筑面积早已知悉。被上诉人主张2019年4月10日发现房产面积为46.94平方米与事实相悖且自相矛盾。2019年3月1日,被上诉人到银行办理贷款审批手续，签署房屋买卖合同时，房屋买卖合同记载房产面积为46.94平方米,被上诉人未提出任何异议,这也能够印证被上诉人对于房产面积早已知情,上诉人不存在任何违约情形。(二)即使上诉人没有证据证实2019年2月22日已向被上诉人如实陈述房产面积,对于双方之间涉案的房屋买卖合同上诉人也无违约情形。违约责任是违反合同的民事责任的简称,《合同法》第一百零七条规定,是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。2019年2月22日,签订《房屋买卖合同》时,被上诉人对涉案房屋面积是否明知,暂且不论。根据一审查明的事实可知：2019年2月22日,在实地看房的基础上,上诉人与被上诉人及原审被告签订《房屋买卖合同》。2019年4月10日,经原审被告协调,上诉人降低房价、原审被告让步中介费,被上诉人同意继续购买涉案房产,上诉人与被上诉人及原审被告对《房屋买卖合同》作出变更,是各方真实的意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。原《房屋买卖合同》的未变更条款及变更后的“房屋价格”等条款是各方应履行的合同,上诉人依约配合办理过户,明显没有任何违约行为。一审中被上诉人的主张及一审法院的判决都未明确指出,上诉人违反合同的第几条第几款或哪项合同约定,因此,一审法院认定上诉人违约缺少事实依据。三、一审法院认定上诉人存在违约情形没有法律依据。一审法院认定“即在涉案合同签订过程中,被告存在违约情形”有误。即使上诉人存在过错,按照一审法院的认定,上诉人在签署合同过程中违约,应为“缔约过失”而非“违约”。本案一审法院认定“合同签订过程中”，违约,显然合同未有效成立,是缔约过失行为。一审中,被上诉人从未提出上诉人存在缔约过失,即使认为上诉人存在缔约过失,也应另行起诉。根据一审法院的事实认定,上诉人的行为系“缔约过失”，一审法院却适用违约责任的法律依据,系适用法律错误。四、一审法院判令上诉人宋淑娟向被上诉人支付利息(以8万元为基数,自2019年6月25日起至履行之日止,按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算)有误。2019年2月22日,上诉人、被上诉人及原审被告签署的《房屋买卖合同》合法有效,后经三方对“房产价格”等部分条款进行变更,但未变更部分仍应按照《房屋买卖合同》执行。根据《房屋买卖合同》第九条违约责任条款的约定,本案被上诉人因进行产权转移登记需要缴纳税费比较高而拒绝继续履行合同,构成违约。根据《房屋买卖合同》约定,上诉人应无息返还被上诉人已付款8万元。因此,一审法院认定上诉人支付利息缺少事实及法律依据。上诉人山东省彩象房地产营销策划有限公司(以下简称彩象房地产公司)上诉请求:1.撤销山东省滨州市滨城区人民法院(2019)鲁1602民初2277号民事判决书第四顶返还中介费4600元的判决;2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人彩象房地产公司与被上诉人黄琪琪经友好协商,自愿达成了调解协议,约定上诉人优惠两千元的中介费,宋淑娟优惠8000元房款。这是三方达成的和解协议。随后是被上诉人违约不履行合同导致合同无法继续履行,即便在开庭时被上诉人与宋淑娟进行调解,调解内容仅仅约束该双方当事人,与上诉人彩象房地产公司无关。法院判决返还中介费的内容是错误的。被上诉人多次恶意电话举报上诉人,对上诉人的正常经营造成了极大影响和不可弥补的损失。对上诉人的名誉等造成了严重的影响,包括通报批评推送失信档案,并且取消上诉人的网上签约资格。中介费是依据合同明码收费,该中介费都不足以弥补上诉人的经济损失。法院在没有合同约定和法律规定的基础上判决返还于法无据。上诉人在居间过程中并没有故意隐瞒或提供虚假情况,仅仅是在了解具体面积时存在合理的误差,而且在后期三方达成的和解中已经将该瑕疵履行消除。上诉人没有对被上诉人造成任何经济损失。综上所述,一审判决返还被上诉人4600元中介费用是错误的,望法院改判上诉人无需返还中介费用。被上诉人黄琪琪辩称:一审法院判令解除涉案房屋买卖合同正确。上诉人宋淑娟与被上诉人黄琪琪在2019年6月25日原审庭审中达成一致意见,即同意解除涉案房屋买卖合同,根据《合同法》第九十三条之规定,当事人协商一致,可以解除合同,故一审法院判令解除双方签订的房屋买卖合同正确。二、一审法院认定两上诉人违约正确,被上诉人与上诉人宋淑娟及上诉人彩象房地产公司在2019年2月22日签订房屋买卖合同时,被上诉人要求上诉人宋淑娟提供不动产证,宋淑娟声称未携带,其与彩象房地产公司均称涉案房屋的证上面积为50平,并提供故意回避房屋面积条款的房屋买卖合同模板让黄琪琪签署,3月1日三方办理银行贷款审批手续。两上诉人告知被上诉人房屋证上面积为50平,并提供事先打印的空白合同让被上诉人签字,直至4月10日三方到不动产办理权属转移登记,被上诉人发现涉案房屋实际证上面积仅有46.94平。上诉人宋淑娟因无法依约履行合同,惧怕承担违约责任而被迫在房款中作出让步。上诉人彩象房地产公司因故意隐瞒房屋面积,被迫退还被上诉人部分中介费。以上事实可以看出上诉人宋淑娟履行房屋买卖合同时,房屋面积误差超出6%,属于严重违约。一审法院认定上诉人宋淑娟违约正确,上诉人彩象房地产公司在履行居间合同时故意隐瞒房屋面积,严重损害被上诉人利益,一审法院认定上诉人彩象地产公司违约,并依据《合同法》第四百二十五条要求其退还中介费,判决正确。三、一审法院认定上诉人宋淑娟违约,并依据《合同法》第九十七条之规定,判令上诉人宋淑娟退还被上诉人购房款并支付相应利息,有法律及事实依据。综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求依法驳回两上诉人的上诉请求。黄琪琪向一审法院起诉请求:1.请求撤销原告与被告2019年2月22日签订的房屋买卖及居间合同;2.被告宋淑娟返还原告购房款10万元及利息696元,并支付自起诉之日起至实际还清之日止,以10万元为基数,按银行同期贷款利率计算的利息;3.被告宋淑娟双倍返还原告定金2万元;4.被告彩象房地产公司退还原告中介费4600元;5.诉讼费、公证费、评估费由被告承担。一审法院认定事实,涉案房产系被告彩象房地产公司房源,其工作人员对外发布涉案房屋信息为“证上面积50平、实际面积65平、无斜坡、带储”。原告黄琪琪通过被告彩象房地产公司购买涉案房产。2012年2月22日,原告黄琪琪向被告宋淑娟支付定金2万元后,原告黄琪琪(买方、乙方)、被告宋淑娟(卖方、甲方)、被告彩象房地产公司(见证方)签订房屋买卖合同。合同约定,乙方同意购买甲方所有的位于滨州市万鑫时代新城21号楼1-001阁的房屋,该房产产权证号0012381,附房一套;房屋成交价款328000元;乙方于2019年2月22日已向甲方支付定金2万元,在乙方支付首付款时冲抵首付款;双方办理房产过户等手续所产生的相关税、费,经双方协商,交易税费由乙方承担,中介费(该合同签订之日,基于经纪方提供服务,乙方按房屋成交价1%的金额和贷款额1.5%的服务费,支付给经纪方,作为中介劳务费)及代办产权过户手续费由乙方承担;合同签订后,若乙方中途毁约,应书面通知甲方,甲方应在3日内将乙方的已付款无息返还给乙方,但购房定金归甲方所有;若甲方中途毁约,应书面通知乙方,并自违约之日3日内应以乙方所付定金双倍的违约金给乙方。合同签订后,原告向被告彩象房地产公司交纳中介费6600元。2019年3月1日上午,三方到银行办理贷款审批手续。被告宋淑娟签字后提前离开,上午下班前,原告赶至银行进行签字。原、被告在银行签订的房屋买卖合同记载,房屋坐落于滨州市万鑫时代新城21号楼1-001阁,房屋面积46.94平方米。同日,原告向被告宋淑娟支付房款55000元。2019年3月10日,三方到滨州市不动产登记中心办理权属转移登记。原告因涉案房产证载面积为46.94平方米,与房源信息上的面积不一致,存有争议。该日未能办理。经被告彩象房地产公司协调,被告宋淑娟在原有成交价额328000元基础上让步8000元,被告彩象房地产公司在原中介费用6600元基础上让步2000元,原告黄琪琪同意继续购买涉案房产。2019年3月11日下午,三方到滨州市不动产登记中心办理房产转移登记手续。被告彩象房地产公司退还黄琪琪中介费2000元。原告黄琪琪向被告宋淑娟支付购房款25000元。后原告黄琪琪与被告宋淑娟办理网签并完成了住宅维修基金的过户。网签完成,三方进行权属转移登记时,因被告宋淑娟办理涉案房屋房权证未满两年,如果进行产权转移,需缴纳税费比例较高,原告拒绝继续办理权属转移登记。原、被告发生争议,原告通过市长热线反映情况,滨州市房地产管理局于2019年5月6日作出《关于对山东省彩象房地产营销策划有限公司违规行为处理的通告》，该通告内容为:对彩象房地产公司以隐瞒、欺诈、虚假广告等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易的违规行为,经调查取证,根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第(三)项、《山东省住房和城乡建设厅关于开展房地产中介市场专项整治的通知》[鲁建房函（2019））1号]文件的要求,决定:一、给予山东省彩象房地产营销策划有限公司通报批评,并推送相关信用档案;二、取消山东省彩象房地产营销策划有限公司网上签约资格。涉案房产系被告宋淑娟单独所有,产权证号(2018)滨州市不动产权第0012381号,证载面积46.94平方米。2019年5月5日,山东省滨州市鲁滨公证处,对安居客网站上被告彩象房地产公司工作人员发布的涉案房产信息及原告黄琪琪与该工作人员微信聊天记录进行了公证,原告支出公证费2040元。诉讼过程中,2019年6月25日庭审中,原告坚持解除涉案房屋买卖合同,被告宋淑娟表示如原告坚持解除合同,其同意解除。一审法院认为,根据本院查明的事实,原被告基于涉案房屋的真实权属情况对原合同作出变更,于2019年3月11日达成新的一致意思,系各方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。各方均应依约履行。诉讼过程中,原告表示不再购买涉案房产,被告宋淑娟于庭审时表示如原告坚持解除涉案合同,其同意解除。双方达成解除房屋买卖合同的合意,涉案合同于2019年6月25日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,被告宋淑娟应将其收取的购房款8万元(55000元+25000元)退还原告。原告主张的利息应以8万元为基数,自2019年6月25日起至履行之日止,按中国人民银行公布的同期贷款利率计算为宜。被告宋淑娟主张签订房屋买卖合同时,曾向原告如实陈述涉案房产实际面积不足50平方米,但未提交有效证据予以证实。即在涉案合同签订过程中,被告存在违约情形。在合同履行过程中,原告在得知房屋实际证载面积后,与两被告达成新的一致意思,中介公司减收2000元中介费基础上其以32万元价格购买涉案房产。在三方继续履行合同过程中,原告因进行产权转移登记需要交纳税费过高而拒绝履行合同,原告构成违约。即原、被告均存在违约情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条及第一百一十五条规定,被告宋淑娟违约,依据合同约定及法律规定,其应向原告双倍返还定金即4万元。原告黄琪琪违约,依据合同约定及法律规定,购房定金2万元归卖方宋淑娟所有。综上,被告宋淑娟应向原告黄琪琪返还定金2万元。被告彩象房地产公司发布的涉案房源信息与房屋实际证载面积不一致,原告依据该房源信息与被告宋淑娟签订房屋买卖合同,被告彩象房地产公司在履行居间合同中存在违约情形。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定,居间人应当就有权订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。被告彩象房地产公司应退还原告支付的中介费4600元(6600元-2000元)。关于原告主张的公证费。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定:买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中,原告已主张适用定金罚则,在适用定金罚则可弥补其损失的情况下,原告主张公证费由被告负担,法院不予支持。原告主张的贷款评估费，未提交有效证据予以证实，本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条、第一百三十条、第四百二十五条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决如下:一、解除原告黄琪琪与被告宋淑娟之间关于滨州市万鑫时代新城21号楼1-001阁房产的房屋买卖合同;二、被告宋淑娟于本判决生效之日起十日内返还原告黄琪琪购房款8万元并支付利息(以8万元为基数,自2019年6月25日起至履行之日止,按中国人民银行公布的同期贷款利率计算);三、被告宋淑娟于本判决生效之日起十日内返还原告黄琪琪定金2万元;四、被告山东省彩象房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄琪琪中介费用4600元;五、驳回原告黄琪琪其他诉讼请求。如果宋淑娟及山东省彩象房地产营销策划有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2805.92元,减半收取1402.96元,由原告黄琪琪负担231.24元,由被告宋淑娟负担1119.72元,被告山东省彩象房地产营销策划有限公司负担51.50元。本院二审期间,上诉人宋淑娟、山东省彩象房地产营销策划有限公司、被上诉人黄琪琪没有提交新证据。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为,上诉人宋淑娟上诉主张一审判决第一项超出被上诉人黄琪琪的诉求,应予撤销。被上诉人黄琪琪虽然在起诉时主张撤销与上诉人宋淑娟2019年2月22日签订的房屋买卖合同,但在2019年6月25日一审开庭审理中,被上诉人黄琪琪坚持解除涉案合同,要求退还定金及购房款。上诉人宋淑娟表示同意退还被上诉人黄琪琪定金及购房款,双方达成解除房屋买卖合同的合意,涉案合同于2019年6月25日实际解除。上诉人宋淑娟主张撤销一审判决第一项,依据不足。关于上诉人宋淑娟主张无息返还8万元购房款的问题。上诉人宋淑娟与被上诉人黄琪琪未达成调解协议,法院认定被上诉人黄琪琪的利息损失以8万元为基数,自2019年6月25日起至履行之日止,按中国人民银行公布的同期贷款利率计算,符合《中华人民共和国合同法》第九十七条规定。对于上诉人宋淑娟主张的不应返还2万元定金问题。被上诉人黄琪琪因进行产权转移登记需要交纳税费过高而拒绝履行合同,即被上诉人黄琪琪、上诉人宋淑娟均存在违约情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条及第一百一十五条规定,上诉人宋淑娟违约,依据合同约定及法律规定,其应向被上诉人黄琪琪双倍返还定金即4万元。被上诉人黄琪琪违约,依据合同约定及法律规定,购房定金2万元归卖方宋淑娟所有。故,一审判决上诉人宋淑娟向被上诉人黄琪琪返还定金2万元,并无不当。对于上诉人山东省彩象房地产营销策划有限公司主张不予退还中介费的问题。根据被上诉人黄琪琪向一审法院提交的证据,证明上诉人山东省彩象房地产营销策划有限公司在推销房屋中,发布的涉案房源信息与房屋实际证载面积不一致,导致被上诉人黄琪琪依据该房源信息与上诉人宋淑娟签订房屋买卖合同,上诉人山东省彩象房地产营销策划有限公司在履行居间合同中存在违约情形。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定,居间人应当就有权订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。上诉人山东省彩象房地产营销策划有限公司应当依法退还被上诉人黄琪琪支付的中介费4600元。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上所述,上诉人宋淑娟、山东省彩象房地产营销策划有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,证据确实充分,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费350元,由上诉人宋淑娟负担300元，由上诉人山东省彩象房地产营销策划有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  李添珍审判员  孙兴春审判员  刘 洋            本件与原本核对无异      二〇二〇年三月九日书记员  盛 美