北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终240号上诉人（原审被告）：北京大云棚图文制作有限责任公司，住所地北京市海淀区西三环北路105号西一区211楼一层。法定代表人：李红霞，经理。委托诉讼代理人：吴文学，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣梅，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京首师大烛红资产管理有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路105号东2区首都师范大学科技园1号楼205房间。法定代表人：张学净，董事长。委托诉讼代理人：俞嘉颖，北京大成律师事务所律师。上诉人北京大云棚图文制作有限责任公司（以下简称大云棚公司）因与被上诉人北京首师大烛红资产管理有限公司（以下简称首师大烛红公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初45258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。大云棚公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回首师大烛红公司的请求或者发回重审。事实和理由：1.首师大烛红公司提交的《确认函》未载明首师大烛红公司受托管理房屋的时间，其中载明的“北京市海淀区八宝庄11号楼”与本案争议的北京市海淀区西三环北路105号西一区211楼一层房屋（以下简称涉案房屋）并非同一处；2.首都师范大学高等美术教育研究中心（以下简称高美中心）解散前，房屋出租管理均由高美中心负责，高美中心在首都师范大学的要求和安排下与李某1签订租赁合同及补充协议，这两份合同签订在先，合法有效，双方也实际履行，我公司与首师大烛红公司的合同并未实际履行，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，同一房屋存在两份均有效的租赁合同，依次按照已经合法占有租赁房屋、合同成立在先的顺序确定履行合同的承租人，具体在本案中，应当遵守李某1与高美中心签订在先的合同。首师大烛红公司辩称，同意一审法院判决，不同意大云棚公司的上诉请求及理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。首师大烛红公司向一审法院起诉请求：1.判令大云棚公司于判决生效之日起7日内将涉案房屋腾空归还我公司；2.判令大云棚公司向我公司支付房屋租金人民币10万元以及按年贷款利率6%支付自2017年10月20日至实际付清之日止的逾期付款违约金；3.判令大云棚公司向我公司支付自2018年4月20日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费，每月按5000元支付。一审法院认定事实：首都师范大学系北京市海淀区西三环北路105号西一区房屋的所有权人，首师大烛红公司系首都师范大学设立的子公司。2015年4月20日，首师大烛红公司（甲方、出租方）与大云棚公司（乙方、承租方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期为三年，自2015年4月20日至2018年4月19日，年租金20万元，租金缴纳方式为每年分上下半年缴纳两次房租，各十万元。合同第六条第4款约定：房屋租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。合同第九条约定：租赁期满，甲方有权收回该房屋。大云棚公司认可合同公章系其加盖。审理中，首师大烛红公司提交其向大云棚公司2018年3月2日所发函，内容为：根据北京市财政局和北京市教委关于禁止高校房屋出租出借的有关文件精神，学校严格遵守上级文件精神，决定对租户中合同到期的一律将房屋收回，不再续签合同。大云棚公司法定代表人李红霞于2018年3月12日在该函下方签字。大云棚公司对函的真实性认可，表示该函是首师大烛红公司的单方通知。大云棚公司主张双方实际履行的是李红霞配偶李某1与高美中心签订的租赁合同及补充协议。据此大云棚公司提交结婚证、2012年4月20日的租赁合同及2014年9月16日的补充协议，表示涉案房屋的租赁期限截止至2022年4月19日。首师大烛红公司对上述证据的真实性认可，但表示高美中心系首都师范大学内设机构，已于2016年解散，高美中心无权对外出租涉案房屋，租赁合同及补充协议应属无效，且与本案无关，应以2015年双方签订合同为准。首师大烛红公司主张大云棚公司拖欠自2017年10月20日至2018年4月19日期间的房屋租金10万元，现要求大云棚公司支付租金并按照年贷款利率6%支付逾期付款违约金。大云棚公司认可其租金交纳至2017年10月20日，后半年租金应于2018年4月交纳，但首师大烛红公司拒绝收取，据此提交2015年4月20日至2017年10月20日其向首师大烛红公司交纳租金的支付凭证及律师函。首师大烛红公司对租金支付凭证和律师函的真实性认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。首师大烛红公司与大云棚公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。现首师大烛红公司要求大云棚公司支付2017年10月20日至2018年4月19日的房屋租金10万元，大云棚公司亦认可欠缴上述期间租金，法院予以支持。首师大烛红公司主张逾期付款违约金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，且根据大云棚公司提交的租金支付凭证及律师函，大云棚公司并非恶意主动拖欠租金，故法院不予支持。首师大烛红公司与大云棚公司签订的房屋租赁合同约定租赁期限已经届满，大云棚公司继续占有使用涉案房屋已不具备合法依据，其应将涉案房屋腾空并交还首师大烛红公司，并支付无权占有使用房屋期间的房屋使用费。首师大烛红公司要求大云棚公司腾空归还涉案房屋并按照每月5000元支付房屋使用费之诉讼请求，于法有据，使用费标准未超出租赁期间的租金标准，法院予以支持。大云棚公司提交的李某1与高美中心就涉案房屋所签订的租赁合同及补充协议，签约时间均先于首师大烛红公司与大云棚公司签订的房屋租赁合同，且大云棚公司自2015年4月20日起即向首师大烛红公司支付租金，大云棚公司并未提交充分证据证明《房屋租赁合同》并未实际履行，故法院对大云棚公司主张双方实际履行的是李某1与高美中心签订的租赁合同及补充协议，租赁期限尚未届满的抗辩理由不予采信。综上所述，判决：一、北京大云棚图文制作有限责任公司于本判决生效后15日内将北京市海淀区西三环北路105号西一区211楼一层房屋腾空交还北京首师大烛红资产管理有限公司；二、北京大云棚图文制作有限责任公司于本判决生效后15日内给付北京首师大烛红资产管理有限公司房屋租金100000元；三、北京大云棚图文制作有限责任公司于本判决生效后15日内按照每月5000元的标准给付北京首师大烛红资产管理有限公司自2018年4月20日至腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费；四、驳回北京首师大烛红资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院补充如下事实：首都师范大学于2018年5月31日出具确认函，内容为：“我校是坐落于‘北京市海淀区八宝庄11号楼’的房屋（以下简称涉案房屋、该房屋）的所有权人，《房屋所有权证》的编号为：京房权证海国更字第XXXX号。北京首师大烛红资产管理有限公司（以下简称首师大烛红公司）是我校全资设立的子公司。我校设立首师大烛红公司的目的和意义就是为了对我校拥有的资产进行经营和管理，其中就包括涉案房屋，因此首师大烛红公司有权将涉案房屋对外出租并收取租金。对于上述事项，我校作为该房屋的所有权人均予以认可。”就该确认函中所载地址，首师大烛红公司主张存在笔误，实际就是本案涉案房屋。编号为京房权证海国更字第XXXX号房屋所有权证载明，房屋所有权人为首都师范大学，房屋坐落为北京市海淀区西三环北路105号西一区。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依据本案查明的事实，涉案房屋的所有权人为首都师范大学，首都师范大学出具的确认函确认首师大烛红公司有权代为经营管理涉案房屋，将涉案房屋对外出租并收取租金，虽然确认函中没有载明授权的时间，但其中已经明确认可首师大烛红公司将涉案房屋出租的行为。因此，首师大烛红公司与大云棚公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然首都师范大学出具的确认函中所载地址与涉案房屋地址并不一致，但其中所载房屋所有权证的编号与涉案房屋产权证的编号一致，故确认函中所载地址应属于笔误。大云棚公司以确认函中未载明授权时间、地址存在错误为由否定确认函的效力，主张首师大烛红公司无出租涉案房屋的权利，缺乏事实依据，本院不予支持。双方合同签订后，大云棚公司实际使用了涉案房屋，并向首师大烛红公司支付房租，首师大烛红公司向大云棚公司开具了房租的发票，双方合同实际履行。租赁期间，大云棚公司欠付2017年10月20日至2018年4月19日期间的房屋租金10万元，双方合同于2018年4月19日期满，大云棚公司未将涉案房屋交还，故一审法院依据首师大烛红公司的请求，判决大云棚公司返还涉案房屋、支付欠付租金及合同期满后的占有使用费，符合事实和法律规定，应予维持。大云棚公司上诉主张双方实际履行的是李某1与高美中心签订的租赁合同及补充协议，但高美中心系首都师范大学的内部机构，大云棚公司未提交证据证明高美中心与李某1签订租赁合同及补充协议取得了首都师范大学的授权，且大云棚公司提交的房租发票写明的付款单位为大云棚公司、收款单位为首师大烛红公司。大云棚公司上诉另主张依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，应当履行签订在先的合同，但该条款适用于同一出租人与不同的承租人签订合同出租同一房屋的情形，并不适用于本案。因此，大云棚公司提供的证据不足以证明双方实际履行的是高美中心与李某1签订的合同，其据此不同意腾退涉案房屋、支付欠付租金，并不同意支付合同期满后其占有使用涉案房屋的费用，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，大云棚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3722元，由北京大云棚图文制作有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇二〇年三月二十四日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍