江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终3098号上诉人（原审原告）:刘维英，女，1974年8月3日出生，住泗洪县。委托诉讼代理人：李娜，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:臧光炳（曾用名石林），男，1971年10月28日出生，住泗洪县。被上诉人（原审被告）：石叶菊，女，1973年8月15日出生，住泗洪县。被上诉人（原审第三人）：许小龙，男，1989年5月14日出生，住泗洪县。委托诉讼代理人：戴连，江苏立贤律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：吴海玲，女，1987年2月2日出生，住泗洪县。委托诉讼代理人：许小龙，系吴海玲丈夫。上诉人刘维英因与被上诉人石叶菊、臧光炳、许小龙、吴海玲债权人撤销权纠纷一案，不服泗洪县人民法院（2018）苏1324民初5152号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘维英上诉称，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定许小龙支付购房款现金超过44万元属认定事实不清。2017年12月19日，许小龙和吴海玲两人从银行账户取款13万余元凭证只能证明其取款的事实，臧光炳和石叶菊没有出具收条，不能证明提取的该13万元现金用于购买案涉房产。2.刘维英通过许小龙邻居了解，其邻居都知道买卖该案涉房屋的价格很低，法院有案件涉及该房屋，原房主着急卖才出手的。而臧光炳和许小龙又系生意伙伴关系，故案涉房屋买卖合同因被上诉人之间恶意串通损害了刘维英合法利益，自始无效。3.一审法院在证据分析认证中认定泗洪房产网显示的房产价格信息只是出卖人的要约价并非实际的成交价，但在判决说理中又直接以该份证据载明的价格作为市场价格依据进行裁判，前后相矛盾。另外，泗洪房产网房显示楼上房屋价格信息为单价5042元每平米，房屋面积有119.41平方米，交易价格60万元。因此，通过计算可知，该交易价格并未包含39.13平方米的地上车库，该地上车库市场价应在20万元左右。故案涉房产市场参考价格应当加上车库的价款。一审法院没有准确考虑到市场价格且未对案涉房产的价值进行评估，直接按房产网载明的60万元交易价格作为参考进行判决，实为错误。4.臧光炳和石叶菊应当用其卖房所得款项清偿对刘维英的债务。本案房屋对应的按揭贷款并没有实际支付给臧光炳和石叶菊，也没有用来偿还对刘维英的债务，而是由许小龙取得了。5.另外，许小龙对臧光炳享有的债权并无优先性，其应该重新起诉该10万元左右的债权并按照债权分配比例处理，不能直接在本案冲抵。即使抵款，许小龙也没有提供抵房款的手续。臧光炳二审辩称：1.石叶菊、臧光炳不存在与第三人许小龙恶意串通转移财产的情形，也不存在低价转让财产的情形。起初因为臧光炳与案外人唐正、杜某之间存在三角债，案涉房屋就抵充给了杜为红。杜为红付清了案涉房屋剩余的十几万元按揭贷款。后来杜为红要求过户，臧光炳不同意过户。杜为红就起诉臧光炳过户，并把案涉房子保全下来了。经法院调解，臧光炳要给杜为红45.7万元退款。杜为红还给臧光炳半年时间找人来买该房屋。2.因为臧光炳还欠许小龙10万元左右欠款，许小龙找臧光炳索要欠款想买房。臧光炳就想把房子卖给许小龙，正好用来抵债。当时案涉房屋定价58万左右，该价款是整体估价出来的。卖房时，臧光炳没有告知许小龙还欠刘维英的钱。现在案涉房屋是由许小龙及其家人在使用。3.案涉房屋早就被抵账抵给杜为红，臧光炳和该房屋没有关系了，也只是协助许小龙过户。石叶菊二审辩称：1.案涉房屋之前一直登记在石叶菊的名下，石叶菊是同意抵给杜为红的。该房屋抵给杜为红之后，也都是杜为红的亲戚在那里居住使用。2.该房屋早已抵给杜为红，已不是臧光炳和石叶菊的，臧光炳和石叶菊只是协助许小龙过户。3.卖房给许小龙的价格是都是臧光炳去谈的，石叶菊不清楚。4.现在案涉房屋是由许小龙及其家人在使用。被上诉人许小龙、吴海玲二审辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求依法驳回刘维英的上诉请求。事实和理由：1.许小龙是正常购买房屋。许小龙是在泗洪县孙园法庭代臧光炳支付杜为红的调解款45.7万元，该款项就是部分购房款。当时许小龙还抵充掉臧光炳欠许小龙的10多万借款，最终以58万元左右价格受让该房屋。2.经查询，当时案涉房屋仅由案外人杜为红申请保全，刘维英并未保全该房屋。许小龙也不清楚刘维英与臧光炳的债务问题，臧光炳也没有对许小龙讲。3.许小龙购案涉买房屋的价格也是按照市场价格购买的，并非恶意串通、低价转让。为了少缴税，案涉房屋买卖合同约定44万元，但约定的数额太少，税务部门也会根据评估价重新估出一个价格作为收税依据，故案涉房屋发票价格是50万元。实际上，案涉房屋交易价格是58万左右。2017年下半年泗洪县房价在是比较低迷的，刘维英主张的价款是不可能的事情。4.案涉房产买卖合同签订的次日一大早就办理了登记过户，过户后一星期就办好了房产证。目前案涉房产登记在许小龙和吴海玲名下，也由许小龙及其家人居住使用。许小龙还是找中介办理的上述手续。5.案涉房产约定交易价格是58万元。该58万元支付方式是代臧光炳偿还杜某45.7万元加上臧光炳欠许小龙的10多万元借款构成，许小龙还支付了中介费等费用。因为许小龙之前付过40多万房款中大部分是借来的，后来用案涉房产贷款是为了还许小龙自己的借款。许小龙已付清房款，案涉房屋二手房按揭贷款下来后当然应该给许小龙。这笔贷款也是许小龙自己还款的，有银行还款记录为证。6.当时案涉房产被第三人杜为红保全，杜为红诉臧光炳案是要求臧光炳协助过户，后来经过法院调解臧光炳退钱给杜为红。因此，案涉房屋如果要卖的话，房款钱也是要给杜为红的。一审原告刘维英向一审法院提出诉讼请求：1.请求撤销原审被告与原审被告第三人许小龙、吴海玲之间关于景城花园4幢1单元301室及4-1-17储藏室的房屋买卖行为；2.由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月8日，刘维英将臧光炳诉至泗洪县人民法院，要求其偿还借款。2015年11月30日，泗洪县人民法院经审理作出（2015）洪民初字第00486号民事判决书，判决臧光炳偿还刘维英借款25万元及利息。后臧光炳未按期履行，刘维英申请了强制执行。2017年12月27日，臧光炳、石叶菊与第三人许小龙、吴海玲签订存量房买卖合同，约定将石叶菊、臧光炳共同所有的位于泗洪县卖给许小龙、吴海玲，约定成交价为440000元，首付款为105000元，剩余335000元在银行办理抵押贷款后，由银行直接支付给臧光炳、石叶菊。一审法院认为，因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。根据此规定，行使债权人撤销权需符合以下条件：第一，债权人地位的确认；第二，债权人存在放弃其到期债权或者无偿转让财产亦或以明显不合理的低价转让财产且受让人明知或者应当知道该行为已经或者可能损害债权人的权益的行为；第三，债务人的行为对债权人造成了损害。本案两被告与两第三人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并未违反相关法律规定，应属合法有效。且两第三人已经支付相应的购房款，许小龙陈述房价为58万元，虽没有相应的证据予以证明，但上述两第三人支付的购房款数额也已超过格式合同中的44万元。刘维英主张双方存在低价转让，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；……”。两被告与两第三人约定涉案房屋交易价格为44万元，一审原告提供的泗洪产房网的的同样面积同样楼层的价格为60万元，即使按照一审原告的主张的，许小龙购买房屋的价格也已经超过70%，并不构成低价转让。综上，一审原告主张撤销两被告与两第三人的房屋买卖合同条件并不符合，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回刘维英的诉讼请求。案件受理费7301元，保全费2920元，合计10221元，由刘维英负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明认定的事实予以确认。二审另查明以下事实：2018年6月13日，刘维英起诉撤销臧光炳、石叶菊与石某、许某于2017年11月22日签订的关于泗洪县黄河花园小区5-3-401房产的存量房买卖合同。2018年12月14日，泗洪县人民法院作出（2018）苏1324民初5153号民事判决，撤销了该存量房买卖合同。现该泗洪县黄河花园小区5-3-401房产已经被泗洪县人民法院依法拍卖，拍卖价值51万元左右。2019年1月21日，宿迁市中级人民法院作出的（2018）苏13民终4500号判决，驳回了刘维英关于（2015）洪民初字第00486号判决涉及的借款是臧光炳和石叶菊夫妻共同债务的上诉请求。2019年10月30日，泗洪县人民法院作出的(2019)苏1324民初3367号判决认定，（2015）洪民初字第00486号判决涉及的借款债务形成时，泗洪县黄河花园小区5-3-401房产属于石叶菊与臧光炳的共同财产，虽然双方在离婚协议中约定“所有财产归女方所有”，但该房屋并未办理产权变更登记，未产生物变动法律效力。而臧光炳、石叶菊于2017年11月22日共同与许某、石某签订房屋买卖合同，并将房屋过户至许某、石某名下，该买卖合同因臧光炳、石叶菊存在恶意逃避债务的主观故意，对刘维英债权利益构成侵害，被人民法院判决撤销，被撤销的合同自始没有法律效力，故该房产仍应为臧光炳、石叶菊名下房产。2017年12月28日早八点四十七分，案涉房产转移登记至许小龙、吴海玲名下，并同时抵押给邮储银行泗洪县支行。本院认为，因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，刘维英上诉主张撤销臧光炳、石叶菊与许小龙、吴海玲之间买卖案涉房产的行为损害其债权，要求予以撤销的诉讼请求，于法有据，应予支持。具体理由如下：1.关于购房款数额问题。案涉房产所涉买卖合同、税项发票所载明的房产价款相互不一致。臧光炳、石叶菊与许小龙、吴海玲所陈述的购房款数额与上述两项书面证据载明的价款数额亦均不一致。同时，臧光炳、石叶菊与许小龙、吴海玲均不能准确陈述购房款数额。一、二审诉讼过程中，被上诉人一方始终未能提供确切证据证明购房款数额。2.关于购房款的构成及来源问题。一审中臧光炳陈述许小龙、吴海玲支付房款的方式、款项来源及数额构成与许小龙、吴海玲陈述不一致。许小龙、吴海玲自身多次陈述房款的资金来源也前后矛盾。3.关于购房款支付的问题。许小龙、吴海玲辩称除抵充其享有的10万元债权外其余房款已全额以现金方式支付臧光炳、石叶菊。但该支付方式亦仅是其口头陈述，许小龙、吴海玲并未提交臧光炳、石叶菊出具的收到其房款的收据。本案中，许小龙、吴海玲未能提供充分证据证实其已支付了购房款。通常情况，购买房屋应是一般家庭中比较重大的事项，对于房款价格、房款来源及付款凭证上具有较高的注意义务。本案中，许小龙、吴海玲在购房款数额、款项来源、款项支付上均未能提供确切证据予以证明，不合常理。4.截止目前，依据泗洪县人民法院作出（2015）洪民初字第00486号民事判决书，臧光炳尚欠刘维英款项已近50余万元。臧光炳并未举证证实其现有财产足以清偿刘维英的债权且臧光炳、石叶菊本案转让案涉房产的行为未损害刘维英债权。结合臧光炳、石叶菊在与本案房产买卖合同邻近期间签订的另一个存量房买卖合同因臧光炳、石叶菊存在恶意逃避债务被人民法院判决撤销的事实，故对刘维英关于要求撤销臧光炳、石叶菊与许小龙、吴海玲之间案涉房产买卖行为的上诉主张，本院依法予以支持。综上，刘维英上诉请求成立，应予支持。一审判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江苏省泗洪县人民法院（2018）苏1324民初5152号民事判决；二、撤销臧光炳、石叶菊与许小龙、吴海玲之间关于泗洪县的买卖行为。一审案件受理费7301元，保全费2920元，二审案件受理费7310元，均由臧光炳、石叶菊负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 覃卫东审 判 员 庄云扉二〇二〇年三月二日法官助理 刘宗强书 记 员 黄 莘