苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初9474号 原告：苏州资瑞商业管理有限公司，住所地苏州市平江路306号平江大院。 法定代表人：范日桥，总经理。 委托诉讼代理人：卓艳云，江苏圣典（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡婉，江苏圣典（苏州）律师事务所律师。 被告：徐林林，女，1988年2月14日出生，汉族，住苏州市虎丘区。 原告苏州资瑞商业管理有限公司（以下资瑞公司）与被告徐林林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理，原告资瑞公司的委托诉讼代理人胡婉到庭参加了诉讼，被告徐林林经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告资瑞公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告双方于2017年9月21日签订的商铺租赁合同；2.判令被告支付拖欠2017年10月20日至2019年4月30日期间的租金98150元、2017年9月21日至2019年4月30日期间的物业管理费2895元；3.判令被告支付原告赔偿金36091元。审理中，资瑞公司变更第一项诉讼请求为要求确认原、被告双方在2017年9月21日签订的商铺租赁合同于2019年4月30日解除。事实与理由：原、被告于2017年9月21日签订一份商铺租赁合同，约定原告将位于平江大院1楼编号为8号的商铺出租给被告使用，租赁期限为2017年9月21日至2020年9月20日，原告给予被告2017年9月21日至2017年10月20日1个月的免租装修期，双方还就其他权利义务进行了约定，但被告接收房屋后仅支付了1万元，未能依约支付租金，且经原告催要仍未支付，致使原告合同目的无法实现，原告有权解除合同，为维护原告合法权益，请求法院判如所请。审理中，原告明确其于2019年4月30日收回租赁房屋，故变更诉讼请求为请求确认双方之间的房屋租赁合同于2019年4月30日解除。 被告徐林林未到庭参加诉讼及举证，但向本院寄送的书面意见载明：案涉房屋租赁合同明确约定我方支付租金方生效，因我方仅支付1万元押金并未支付租金故合同尚未生效；案涉房屋所在平江大院一直处于装修状态、从未营业；原告在2018年8月1日前将案涉商铺转给第三方，并在8月15日断水断电，致使我方被迫搬离，原告方应当退还1万元定金；原告从未为其提供过物业服务。 原告资瑞公司围绕诉讼请求向本院提交房屋所有权证、《房屋租赁合同》、情况说明、《平江大院租赁合同》及补充协议、《商铺租赁合同》、收据、限期搬离通知书及照片，被告徐林林未到庭质证提出异议，本院予以认定，结合资瑞公司庭审陈述及本院调取的庭审笔录、中立评估笔录，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区平江路306号房屋产权人为左逸、吉丽蓉、左洪宝。 2014年4月27日，左逸、吉丽蓉、左洪宝（甲方）与苏州和声福影影视传媒投资有限公司（以下简称和声福影公司、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上述房屋中的部分房屋（一楼部分房屋及南楼二、三层房屋以外部分）出租给乙方使用，租期自2014年8月1日至2024年7月31日，且甲方承诺同意和声福影公司对外出租房屋。 2014年3月29日，和声福影公司（甲方）与资瑞公司法定代表人范日桥及案外人徐京兵（乙方）签订《平江大院租赁合同》，约定和声福影公司将上述平江路306号平江大院一楼及二楼部分房屋出租给徐京兵、范日桥，租期自2017年4月20日至2027年7月19日。合同第3.1条约定，本租赁合同由自然人乙方先行签订，合同生效后自然人乙方以本租赁物筹备、注册新公司的，待新公司成立后（以领取营业执照为准），新公司作为法人与自然人乙方皆为租赁之承租方。合同第8.2条约定，乙方如需对租赁物进行分租或转租的，分租或转租年限不得超过甲方租赁给乙方的年限。2017年4月24日，资瑞公司设立，范日桥及徐京兵系该公司股东。审理中，资瑞公司提交范日桥及徐京兵出具的授权书明确同意由资瑞公司就平江路306号所涉租赁问题提起本案诉讼。 2017年9月28日，资瑞公司与和声福影公司签订补充协议，双方就上述《平江大院租赁合同》免租期等进行了补充约定，该补充协议由资瑞公司盖章、范日桥签字确认。 2017年9月21日，资瑞公司（甲方）与徐林林（乙方）签订《苏州平江大院商铺租赁合同》一份，约定甲方将平江路306号平江大院一楼8号商铺出租给乙方使用，租期自2017年9月21日至2020年9月20日（其中2017年9月21日至同年10月20日为装修免租期）。合同第三条约定，第一年年租金为70080元，第二年开始租金在第一年租金的基础上递增。第一年租金分别在合同签订之日支付10000元，2017年10月21日前支付28800元、2018年3月10日前支付35328元；以后租金支付时间在每年的3月20日和9月21日。合同第4.2条约定，甲方对商铺的物业管理费为1800元每年，缴纳时间与租金同步。合同第5.1条约定，为了确保本合同下各款项费用按时足额交纳，乙方同意向甲方交纳履约保证金1万元。合同第12.4条约定，因乙方违约导致合同解除的，甲方有权没收履约保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿相当于当年租赁年度的6个月租金的经济损失。合同第12.6条约定，乙方迟延支付租金、物业管理费等费用合计超过十五日的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，乙方应按照合同第12.4条承担违约责任。合同第18.1条约定，本合同自甲、乙双方签署后在甲方收到乙方第一期租金后（即乙方在2017年10月20日前交清约定的租金和费用后）生效。该合同由范日桥签字、资瑞公司加盖公章。上述合同签订后，徐林林于2017年9月22日支付10000元押金。 审理中，资瑞公司陈述其主张的应付租金已经扣除了上述10000元，同时主张因第一年租期第一年存在1个月免租期，故租金仅需64000余元，双方合同第三条约定的于合同签订之日支付的10000元即为保证金，在徐林林违约后，其自愿将该10000元押金转化为徐林林在2017年10月20日前应支付的第一期租金，且其已经在签订合同后就将商铺交付给徐林林使用，故上述租赁合同已经发生效力 2019年3月14日，资瑞公司在租赁商铺处（非营业状态、呈关门状态）张贴限期搬离通知书，要求徐林林在3月18日前搬离并返还房屋，但徐林林未能按期搬离，其遂收回房屋，庭审中资瑞公司首次陈述于2019年4月30日自行收回房屋，又陈述在3月19日收回房屋。 庭审中，资瑞公司还确认其在2018年8月即与案外人签订租赁合同，将案涉房屋出租给案外人，因未自徐林林处收回房屋故未能向第三人交付房屋，在自行收回房屋后即将房屋交付给案外人，案外人自2019年7月开始进场装修。本院要求资瑞公司限期提交其与案外人就案涉房屋签订的租赁合同、房屋交接材料及租金支付凭证以证明其损失及房屋收回时间，资瑞公司未能提交并表示其主张的相当于6个月租金的赔偿金由法院依法认定。 另查明，资瑞公司法定代表人范日桥曾在2019年5月8日就案涉商铺租赁事宜向本院提起诉讼，要求解除案涉商铺租赁合同、徐林林返还租赁商铺、支付租金、物业费及赔偿金，后其撤回该案诉讼，改由资瑞公司提起本案诉讼。在该案审理中，范日桥明确已经在2019年3月19日收回租赁商铺；徐林林曾至本院与范日桥进行调解，调解过程中徐林林陈述商铺所在平江大院一直都在装修直至2018年3月才有入驻，案涉商铺也是在2018年3月至4月才交付，而且范日桥自2018年8月15日起停水停电导致无法正常营业。 本院认为，资瑞公司基于和声福影公司同意有权出租案涉商铺，其与徐林林订立的房屋租赁合同系各自真实意思表示，已经成立；但该合同附有生效条件，应自生效条件具备之日起发生法律效力，现徐林林并未依约支付2018年10月21日前应当支付的租金，案涉合同生效条件并未具备，故该合同尚未生效。资瑞公司主张其自行将徐林林支付的1万元押金转化为该期应付租金，然押金转化为其他费用系用作在徐林林违约时对相关款项的结算，资瑞公司单方认定转化并不符合合同约定生效条件的本意，本院难以采信，对资瑞公司要求解除合同的诉讼请求亦不予支持。虽然案涉合同并未发生法律效力，但徐林林实际占有房屋，合同无效后双方应当相互返还财产，徐林林亦应当支付占有期间房屋的使用对价及物业服务费用，资瑞公司参照合同约定标准主张并无不当，本院予以支持。 关于上述费用计算期间，资瑞公司作为租赁房屋提供方，应对房屋交付时间承担举证责任，现其未能举证证明房屋交付时间，且徐林林在另案中认可在2018年3、4月份方接收房屋，故本院认定徐林林需自2018年4月1日起向资瑞公司支付房屋使用对价及物业管理费。徐林林在本案中未到庭参加诉讼，但在另案中抗辩称资瑞公司自2018年8月15日即断水断电致使其搬离租赁房屋，资瑞公司亦认可其在2018年8月已就将案涉商铺租赁事宜与案外人订立合同（未交付房屋），且未依本院要求对其交付房屋给案外人的时间及向案外人收取租金的时间进行举证，结合资瑞公司张贴搬离通知时案涉商铺已经空关的事实，本院认为徐林林在2018年8月搬离租赁房屋具有高度盖然性；虑及徐林林并未举证证明具体搬离时间，本院认定其需支付相关费用至2018年8月底。依照上述已认定期间（2018年4月1日至2018年8月31日共计5个月）及双方约定的费用标准，本院认定徐林林应当支付的房屋占有使用费及物业费为29950元（70080元/12*5+1800元/12*5）。另，案涉租赁合同系无效合同，资瑞公司及徐林林应当相互返还财产，故资瑞公司应向徐林林退还1万元保证金，徐林林亦抗辩要求返还，为减少当事人诉累，本院一并处理，即以该1万元折抵后，徐林林需再行支付19950元。 至于资瑞公司依据合同违约条款主张的相当于六个月租金的赔偿金。因案涉合同并未发生法律效力，该违约条款无法径行适用；资瑞公司在2018年8月就已经与案外人就案涉房屋签订租赁合同，亦未举证证明将房屋交付案外人的时间及损失，且本院已经认定徐林林在2018年8月底搬离租赁房屋具有高度盖然性，故对资瑞公司再行主张相当于六个月租金的赔偿金的诉讼请求本院不再支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告徐林林于本判决生效之日起十日内向原告苏州资瑞商业管理有限公司支付房屋使用对价29950元（以其已经支付至原告处的10000元保证金折抵后，尚需另行支付19950元）； 二、驳回原告苏州资瑞商业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3043元，减半收取1521元，由原告苏州资瑞商业管理有限公司负担1189元，由被告徐林林负担332元，被告徐林林负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州资瑞商业管理有限公司履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审判员  衡晓晴 二〇二〇年三月十二日 书记员  李艳婷