北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终308号上诉人（原审原告）：颜冬，女，1992年12月21日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李宁，北京市德通律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙金波，北京市德通律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：路婷婷，女，1983年5月19日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：胡楠，北京市达奥律师事务所律师。上诉人颜冬与上诉人路婷婷因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初30870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。颜冬上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项判决，改判路婷婷向颜冬退还租金75000元，赔偿装修损失11000元、中介费25000元，总计111000元。2.一审、二审诉讼费用由路婷婷承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。依据法律规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，以及法律规定的其他情形，当事人可以解除合同。颜冬与路婷婷签订租赁合同约定该房屋用途为“商业”，现路婷婷提供的房屋因违反消防法相关规定，导致合同目的不能实现，路婷婷构成根本违约，双方签订的租赁合同因路婷婷根本违约而解除。路婷婷辩称：不同意颜冬的上诉请求和理由。路婷婷上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，驳回颜冬一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由颜冬承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。首先，路婷婷与颜冬签订的租赁合同明确约定该商铺使用目的为“商业”，在路婷婷出租给颜冬时，涉案房屋基本消防全部过关，符合正常商业店铺开业需求。但根据颜冬具体经营目的以及自身装修需求，需要进行相应调整时，应由颜冬根据自身装修需要进行调整，相关费用应由颜冬自行承担。其次，双方签订租赁合同时，路婷婷已向颜冬说明消防设施根据具体经营类别不同需要做出相应调整，属于装修内容中的一部分。一审法院认定由于路婷婷在签订租赁合同前未向颜冬明示导致颜冬装修手续不能顺利报批，且未承担该部分支出费用，认定路婷婷违约，违反双方合同约定，认定事实错误。2.一审法院适用法律有误。首先，路婷婷与颜冬签订的租赁合同系双方真实意思表示，不存在违反法律情况，一审法院适用法律错误。其次，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案颜冬所述损失无任何事实依据，一审法院判决违约金数额过高。颜冬辩称：不同意路婷婷的上诉请求和理由。颜冬向一审法院起诉请求：1.请求判令颜冬、路婷婷2019年4月22日签订的《北京商铺、写字楼租赁合同》于2019年7月6日解除；2.请求判令路婷婷退还租金75000元、押金50000元、中介费25000元；3.请求判令路婷婷支付违约金50000元，并赔偿装修损失11000元；4.诉讼费由路婷婷负担。一审法院认定事实：颜冬（乙方）、路婷婷（甲方）经北京欧麦地产经纪有限公司居间介绍签订《北京商铺、写字楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》），《租赁合同》约定：甲方将位于北京市通州区万达广场西门金街B2-161（以下简称161室）合租中的20平方米出租给乙方，租赁用途为商用，租赁期限3年，租赁起租日期自2019年4月23日至2022年4月22日止，无装修免租期，乙方应提前15日向甲方支付下一期的房租，甲方于2019年4月22日将房屋交付给乙方；房屋租金为25000元/月，付款方式为押二付三，递增方式为逐年递增5%，第一年季度租金为75000元……；付款支付日期为2019年4月22日，2019年7月7日，2019年10月7日，……以后以此类推；甲、乙双方自签订本协议之日起，乙方即付给甲方押金50000元；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，对造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、拖欠租金累计达5日；2、拖欠各项费用累计达到1500元；3、利用承租房屋进行违法活动的、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的；4、擅自拆改、变动或损坏主体结构的；甲方有下列情形之一的，乙方可终止合同，对造成乙方损失的，由甲方负责赔偿：1、因产权有纠纷的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；租赁期间，任何乙方提出终止合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书（在终止合同书签订前，本合同仍有效）。如因国家建设、不可抗力因素情形，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方，乙方的经济损失不予补偿；租赁期间，如乙方违约，应按月租金的200%向甲方支付违约金；如甲方违约，应该月租金200%向乙方支付违约金；乙方逾期未支付租金的，甲方按每日应交房租的千分之五向乙方加收滞纳金。乙方经营期间，出现的食品安全事故由乙方承担与甲方无关；甲方的营业执照、食品卫生许可证无条件给乙方使用，所产生的费用由乙方承担；甲方供给乙方“饿了吗”平台使用；乙方可转让，不可转租。合同还对房屋修缮、保证事项等做出了约定。《租赁合同》签订后的当日，颜冬向路婷婷交纳了161室合租租金及押金125000元，向北京欧麦房地产经纪公司支付房屋服务费25000元，路婷婷如约将房屋交付给颜冬。《租赁合同》签订后，颜冬将该161室进行了装修，但未经过物业公司的审批和验收。颜冬提供的2019年5月13日其与北京丽颖居装饰设计有限公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》显示，颜冬委托该公司对万达金街B区161号25平方米的店铺进行装饰装修，开工日期为2019年5月15日，竣工日期为2019年5月25日，合同工程造价为11000元，该合同附带的《万达奶茶店装饰工程报价单》显示，万达广场二室一厅用木格栅、硅藻泥材质进行装饰，装修项目为：铝格棚吊顶小计2666元、铲硅藻泥墙皮1500元；墙面底层处理562.50元、墙面涂刷硅藻泥1687.50元、墙面刮腻子562.50元、原墙面打磨刷涂料577.50元，垃圾清运500元，灯具安装300元，开关面板400元，水电路改造2500元，总计11056元，但《万达奶茶店装饰工程报价单》中的甲、乙双方签字及签字时间处均为空白。2019年7月6日，颜冬通过微信向路婷婷发送《租赁合同解除通知书》称，“因你方出租的通州万达金街B区161店铺消防不合格，物业不允许开业，现通知房东解除该合同，161店铺钥匙已归还中介。该店铺内物品已清空，望三个自然日内归还租金及押金，并赔偿损失。”颜冬在向路婷婷微信送达《租赁合同解除通知书》的同时，向北京欧麦房地产经纪公司书面送达了《租赁合同解除通知书》，并将161室的钥匙交付该公司员工李英卓。现本案颜冬承租的25平方米面积已由路婷婷于2019年7月23日出租给案外人冯军，起租时间为2019年7月27日，3日免租期不包括在租赁期内，双方签订的《房屋租赁合同》显示，据以出租的25平方米包括朝东前厅15平方米，后厨10平方米，月租金26000元，租金给付方式为押二付三。路婷婷提供的证据显示，2019年7月3日，冯军向江苏省第一建筑安装股份有限公司北京分公司支付B2-160-161消防改造工程款9000元。2019年7月31日，冯军向北京市通州区万达广场所在物业管理公司大连一方物业管理有限公司北京分公司（以下简称物业公司）交纳B2-160喷淋泄水费2000元、点位占用费2000元。2019年8月25日，物业公司向冯军发送短信告知，“您的报修工单已完成，感谢您的支持与帮助……”。后冯军实际入住161室进行经营。就颜冬承租的161室消防不合格的原因，物业公司向一审法院提交的《关于B2-161装修申报情况说明》称，“2019年5月27日，B2-161租户来到我司咨询装修事宜，我司二装办理人员告知其装修手续办理流程及所需材料。2019年5月28日，我司按《二次装修管理办法》要求，组织入户查看。经查看，该户内消防设施不符合消防规定，包括后厨无喷淋、烟感设备，消防栓被封堵等，故我司要求其进行整改。截止2019年10月11日，我司未再收到租户关于二装手续申请及消防改造的材料。”另查，2018年4月23日，路婷婷与王喜忠、王锦兵、北京森远房地产经纪有限公司签订《通州北苑项目三方租赁协议》，王喜忠、王锦兵将其所有的位于北京市通州区万达广场西门金街B2商业楼一层160、161出租给路婷婷用于餐饮经营，建筑面积63平方米，租期自2018年5月1日至2023年4月30日。2019年5月19日，路婷婷与案外人曾广签订《北京商铺、写字楼租赁合同》，将其中的B2商业楼160（以下简称160室）出租给曾广用于餐饮经营。2019年4月22日，将B2商业楼161出租给本案颜冬用于商业经营。路婷婷称，在路婷婷经营餐饮期间，将160室、161室打通，并通过物业公司的消防验收。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则。当事人有责任对自己的主张提供证据。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律或事实上不能履行的除外。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失的计算方法。本案中，颜冬、路婷婷就161室签订的《租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该《租赁合同》合法有效，双方应当依约履行。本案中，颜冬据以要求解除合同的理由系物业公司认为161室因消防验收不合格不能营业，租赁的房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定的情况，但根据《中华人民共和国消防法》关于“县级以上地方人民政府应急管理部门对本行政区域内的消防工作实施监督管理，并由本级人民政府消防救援机构负责实施”的规定，物业公司不具有判定消防验收是否合格的权限，故颜冬以此要求解除合同的依据不足，一审法院不予支持。现161室已出租给案外人冯军，且颜冬也已经从161室搬离而不再履行合同，颜冬、路婷婷双方签订的《租赁合同》事实上已经不能履行，故双方签订的《租赁合同》应当予以解除。在颜冬解除《租赁合同》意思表示做出之前，案外人冯军已就161室向施工单位支付了消防改造工程款，说明路婷婷已就161室的再出租作出了意思表示，该意思表示与颜冬的实际搬出161室直接导致了《租赁合同》事实上的不能履行，故《租赁合同》的解除时间由一审法院确定为2019年7月6日。关于导致《租赁合同》不能履行的原因，一审法院认为，根据物业公司出具的《关于B2-161装修申报情况说明》以及案外人冯军事实上就消防改造的支出，能够确认路婷婷出租的161室确实存在消防设施需要整改的事实，该事实路婷婷或应在《租赁合同》签订时向颜冬予以明示，或在《租赁合同》签订后自行承担该项支出，现路婷婷在未事先明示的情况下，变相要求颜冬负担该项支出对颜冬是不公平的。现路婷婷在《租赁合同》签订前未向颜冬明示而导致颜冬的装修手续不能顺利报批且事后也未采取积极有效的方法促成颜冬装修得以进行，最终导致路婷婷交付的房屋不符合合同约定，路婷婷应当按照合同约定承担违约责任，故一审法院对于颜冬要求路婷婷支付违约金的请求予以支持。现双方签订的《租赁合同》因事实上不能履行而导致合同解除，且路婷婷事实上也将161室交付颜冬，颜冬、路婷婷应当按照公平原则确定各自的权利义务，路婷婷应当将颜冬实际腾退后的剩余租金及押金退还颜冬。颜冬在未获得物业公司同意前自行对161室进行装修，由此带来的损失应由颜冬自行承担，故一审法院对于颜冬要求路婷婷赔偿装修损失的请求不予支持。关于颜冬主张的中介费用，因路婷婷事实上并未收取该费用，且中介公司在居间服务中应当承担的责任与本案不是同一法律关系，故一审法院对颜冬的该项请求不予处理，颜冬可另案起诉解决。路婷婷的辩解意见缺乏事实依据，一审法院不予采信。综上，一审法院判决：一、颜冬与路婷婷2019年4月22日签订的《北京商铺、写字楼租赁合同》于2019年7月6日解除；二、路婷婷返还颜冬房屋押金50000元、剩余租金14166.67元，共计64166.67元，于判决生效之日起7日内付清；三、路婷婷支付颜冬违约金50000元，于判决生效之日起7日内付清；四、驳回颜冬的其他诉讼请求。如果按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：路婷婷与颜冬签订《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，颜冬向路婷婷支付了租赁费用，路婷婷亦应依约提供符合合同约定的房屋。经查明，涉案161室房屋存在“后厨无喷淋、烟感设备，消防栓被封堵”等情形，被物业公司要求整改，但路婷婷未在签订《租赁合同》时明确告知颜冬。路婷婷虽主张其已向颜冬说明涉案房屋消防设施根据具体经营类别不同需要做出相应调整，属装修内容一部分，但未提供证据证明，且上述内容与161室房屋消防设施存在的问题显有差异，因此对其该上诉意见，本院实难采纳。路婷婷在《租赁合同》签订前未向颜冬明示且事后也未采取积极有效的方法促成颜冬继续装修，最终导致路婷婷交付的涉案房屋不符合合同约定，承租人颜冬的合同目的不能实现，路婷婷应当按照合同约定承担违约责任。双方签订的《租赁合同》事实上已经不能履行，故《租赁合同》应当予以解除。根据本案实际情况，一审法院认定合同解除时间为2019年7月6日并无不当。一审法院据此判令路婷婷返还颜冬房屋押金、剩余租金，具有事实和法律依据。承租人颜冬在未获得物业公司同意前自行对161室进行装修，由此带来的损失应由颜冬自行承担。对于中介费，出租人路婷婷未收取该笔费用，颜冬可另行向中介公司主张权利。因此，结合双方签订的《租赁合同》、房屋使用情况、违约情形等事实，一审法院判令路婷婷支付颜冬违约金的数额，基本属于自由裁量权的合理范围，较好平衡了双方的利益，本院不再调整。综上所述，颜冬、路婷婷的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5103元，由颜冬负担2520元（已交纳），路婷婷负担2583元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 胡新华审 判 员 郑吉喆二〇二〇年三月三十一日法官助理 乔文鑫书 记 员 陈 萌