北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终930号上诉人(原审原告)：张春燕，女，1975年9月28日出生，现住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨明，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏欣华，北京市京师律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京宏远航城房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区金航中路1号院2号楼401室（天竺综合保税区-016）。法定代表人：陈远，执行董事。委托诉讼代理人：李雷鸣，北京植德（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐扬，北京植德（珠海）律师事务所律师。上诉人张春燕因与被上诉人北京宏远航城房地产开发有限公司（以下简称宏远公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初20931号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。张春燕上诉请求：1.请求二审法院撤销（2019）京0113民初20931号民事判决，依法支持张春燕的全部诉讼请求；2.一二审诉讼费用由宏远公司全部承担。事实与理由：1.一审法院对宏远公司未按合同约定交付房屋判令的违约金过低，显失公平。诉争房屋内超出设计，多了一堵承重墙，不仅影响了房屋内的采光、增加了日后使用中照明费用的增加，而且严重影响了张春燕对诉争房屋的正常使用，导致装修造价增高。在一审中，张春燕主张宏远公司就此应赔偿17万元损失，并且列明了具体的计算方法，但一审法院却只对此酌定了2.5万元，也没有进行充分的说理论述。2.一审法院判令宏远公司逾期交房的违约金过低，同时也应依法判令宏远公司向张春燕支付逾期办理产权证的违约金。(1)本案由宏远公司未按约定履行合同(主要因为宏远公司私自更改施工图纸，造成重大设计变更引发诉争房屋内多出承重墙及质量瑕疵、物业费过分增加等)而引发，张春燕在得知诉争房屋可以交付之时，积极与宏远公司销售、管理、相关领导等交涉收房事宜，而宏远公司不断更换接待人员，恶意长期消积处理此事，造成张春燕损失持续增加。张春燕并没有拒绝收房，而是一直在与宏远公司协商收房事宜，因双方未达成一致，无奈只能提起诉讼,并没有丝毫怠于行使自己的权利。张春燕主张逾期交房的违约金有合同约定，即合同第十三条之约定，按全部已付款的万分之二计算，截止第一次立案时就已达到487737元，而一审法院仅判决向张春燕支付10万元逾期交房违约金显著过低。（2）在本案诉前，宏远公司在向张春燕发送《入住通知书》的同时，也要求张春燕支付物业费（按14.56元/平方米）及供暖费，否则不向张春燕交付涉案房屋，因此，逾期办理产权证尽管与逾期交付房屋存在重复期间，但却是由于宏远公司原因所致，即不交付物业费与供暖费不收办理产权证的材料，并不是张春艳不提交办理材料，因此张春燕依据合同第二十一条约定向宏远公司主张逾期办理产权证违约金178362的诉讼请求应予支持。3.一审法院未依法判令宏远公司赔偿物业费增加的损失。（1）物业费增加系宏远公司擅自变更设计通风、采暖系统所致，虽尚未发生却是确定要支出的费用。《商品房预售合同》第二十四条约定，H座办公楼的物业服务费标准为4.56元/平方米/月（未包含中央空调费）。现宏远公司又擅自变更设计，将H座全部房屋私自改装成中央空调，且事先未通知张春燕，但在收房时明确要求按14.56元/平方米/月交纳物业费，将导致张春燕在使用涉案房屋的期限内增加553962元的物业费巨大损失，该费用目前虽未支付，但若不支付，张春燕将无法正常使用涉案房屋(收房当天物业人员坚持先签物业合同与缴费，才同意办理入住手续、给房间钥匙，后在法官的协调下才勉强给了房间钥匙)。该损失是确定必将发生，且由宏远公司违约直接导致，理应由应宏远公司承担赔偿责任。（2)一审法院不应剥夺张春燕关于此项权利的诉权。我国民诉法实行一事不再理原则，张春燕在本案中主张物业费损失，既然一审法院认为损失尚未发生，可以就此项诉讼请求不予审理，待日后发生再另行主张，而不能驳回张春燕的该项诉讼请求，导致损失发生时，张春燕无法继续主张权益。宏远公司辩称，不同意张春燕的上诉请求，宏远公司认可一审法院的认定及作出的判决，请求法院驳回张春燕的全部上诉请求。张春燕向一审法院起诉请求：1．判令宏远公司因无法按合同约定交付房屋而赔偿张春燕经济损失20万元（含可修复部分经济损失3万元，不可修复部分经济损失17万元）；2．判令宏远公司向张春燕支付逾期交房违约金497737元；3．判令宏远公司向张春燕支付逾期办理不动产权证书违约金178362元；4．判令宏远公司赔偿张春燕物业费增加的损失551355.12元；5．判令宏远公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一审法院经审理认定事实如下：2013年5月14日，张春燕（买受人）与宏远公司（出卖人）签订合同编号为Y147918×的《北京市商品房预售合同》，约定张春燕以1270386元的总价款购买宏远公司开发建设的309房屋。该合同第八条规划变更的约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准；因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。第九条设计变更的约定：（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人：1．该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2．供热、采暖方式。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。第十一条交付条件约定：出卖人应当在2014年3月7日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］……（2）逾期超过60日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。第十五条交接手续约定：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照以下方式处理：由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。（三）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。第二十一条产权登记约定：出卖人应当在2015年3月7日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明……商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）和（2）种方式处理：（1）买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。（2）如因非出卖人原因，买受人未能取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任。3．如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。第二十四条前期物业服务约定：前期物业管理期间，本物业管理区域内的物业服务费标准为DEFHM座办公楼（未包含中央空调费）4.56元／平方米·月。该合同附件一为房屋平面图及在整个楼栋中的位置图。平面图为北、西、东三条直线与长短、维度不等的线段连成的南边线条所形成的封闭图形，图形内部空白。该合同附件十为《北京市商品房预售合同》补充协议，宏远公司是该协议的甲方、出卖人，张春燕是该协议的乙方、买受人。该协议第八条约定：1．在商品房达到交付使用条件后，除乙方未按合同约定支付房价款外，甲方应以合同或本协议记载的联络方式通知乙方办理房屋交付手续；乙方未接到通知的，乙方应在合同约定的交付期限的最后期日主动到甲方指定交房现场办理房屋交接手续……乙方在办理该房屋交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定，要求甲方承担保修义务，但维修事项不能作为乙方拒绝接收商品房并要求甲方承担逾期交房责任的理由，亦不得因此而加重甲方的责任。乙方如因上述问题拒绝办理交房手续，视为甲方已按照合同约定按期交付该房屋……乙方接到入住通知书后，无正当理由逾期未办房交接手续，则视为甲方已按照合同及补充协议的约定交付了该房屋。但该“交付”房屋行为，仅意味着房屋风险、房屋管理责任的转移及甲方已经履行完毕交付手续，不意味着免除乙方按合同和本补充协议的约定办理入住手续、缴纳相关税费和承担违约责任的义务。张春燕已给付宏远公司购房1270386元，宏远公司于2013年6月20日向张春燕出具购房款发票。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张春燕与宏远公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。平面图的字面含义是指构成物体形状的所有线段垂直投影于平面上所示的图形。《北京市商品房预售合同》附件一所示的房屋平面图内部空白，则应当视为涉诉房屋内部不存在影响其形状的诸如承重墙一类的构造，现涉诉房屋东南角有一面承重墙，则一审法院对张春燕主张宏远公司交付的房屋与合同约定不符予以采信。宏远公司虽然表示涉诉房屋不存在设计变更，争议承重墙是设计之初就有的，但涉诉房屋经规划审批的平面图中未体现该墙，而宏远公司提交的HLM座2-3层柱、墙平法施工图系备案竣工图，该图纸的备案时间晚于双方合同签订时间，且宏远公司亦未提交证据证明其于涉诉合同签订时告知张春燕涉诉房屋存在双方争议的承重墙，故一审法院对宏远公司关于其交付房屋没有违反合同约定的辩解意见不予采信。关于张春燕主张的墙垛事宜，由于涉诉房屋经审批的平面图中亦存在墙垛、T型柱，虽然张春燕主张该平面图中的墙垛、T型柱与实际交付的形状、尺寸不符，但即使存在些许差异，并不对张春燕对涉诉房屋的利用构成实质影响，一审法院对张春燕就该项要求宏远公司赔偿经济损失不予支持。关于张春燕主张的下沉凸出，《北京市商品房预售合同》就此没有明确约定，从宏远公司提交的HLM座2-5层顶板配筋图可以看出涉诉房屋在2012年8月的设计图纸中包含该下沉凸出，但宏远公司并未举证证明其于签订《北京市商品房预售合同》时就此向张春燕予以了告知，而该事项直接影响了房屋的结构形式及空间尺寸，属于应当告知购买人的事宜。张春燕作为普通购房人，在《北京市商品房预售合同》对房屋顶部没有特别约定的情况下，其按照一般购房者对涉诉房屋顶部进行定义并无不当，现宏远公司交付的房屋顶部与通常房屋顶部相比存在下沉凸出，故张春燕有权要求宏远公司就此赔偿经济损失。宏远公司同意张春燕第一项诉讼请求中要求赔偿可修复部分经济损失3万元，一审法院对此予以确认。由于涉诉房屋现存在争议承重墙及下沉凸出，对涉诉房屋的格局产生一定影响，从而对张春燕的使用亦有一定影响，张春燕要求宏远公司对此赔偿经济损失一审法院予以支持，但赔偿数额一审法院根据本案案情酌情确定为2.5万元，张春燕诉讼请求过高部分，一审法院不予支持。根据《北京市商品房预售合同》第十一条的约定，宏远公司应当在2014年3月7日前向张春燕交付涉诉房屋，但双方于2019年7月18日才完成涉诉房屋的交付，对此宏远公司同意承担2014年3月8日至2014年4月15日的逾期交房违约金，一审法院不持异议。张春燕不认可宏远公司提交的单号为330007266736×的全峰快递详情单，全峰快递详情单一组，买受物业区域移交验收单、房屋入住手续会签单、物业买受人／业主基本信息登记表、买受物业单位移交单一组的真实性，但未提交反驳其真实性的证据，一审法院对其真实性予以采信。一审法院对宏远公司主张其于2014年4月9日通知张春燕收房予以采信。张春燕明知合同约定有交房时间，且根据其自认其在2014年4月15日之后没多久就知晓涉诉房屋存在无法修复的承重墙、下沉凸出，而涉诉房屋所存在的可修复的质量问题并不能成为张春燕拒收房屋的理由，张春燕在知悉宏远公司违约事由后近五年的时间内并未采取恰当的方式主张权利，其怠于行使自己的权利，致使逾期交房所致损失扩大，就损失扩大的部分应由张春燕自行承担相应责任。故一审法院对张春燕主张逾期交房违约金予以支持，但违约金数额，一审法院将根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定，对张春燕请求数额过高部分，不予支持。张春燕认可由于对房屋交付与宏远公司未达成一致故其未及时向宏远公司提交办理涉诉房屋产权证的材料，考虑到宏远公司逾期办理涉诉房屋不动产权证书系因交房问题引发，且宏远公司逾期办证与逾期交房的违约行为存在重复期间，而一审法院已经就张春燕诉请的逾期交房违约金予以部分支持，故一审法院对张春燕主张逾期办理不动产权证书违约金不再单独支持。关于张春燕主张的物业费增加损失，由于张春燕现尚未交纳物业费，损失尚未发生，故一审法院对其第四项诉讼请求不予支持。判决：一、北京宏远航城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿张春燕因无法按合同约定交付房屋的经济损失五万五千元；二、北京宏远航城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿张春燕逾期交房违约金十万元；三、驳回张春燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案现争议焦点有三，一是一审法院判决宏远公司因未按合同约定交付房屋向张春燕赔偿损失的数额是否过低；二是一审法院判决宏远公司逾期交房的违约金数额是否过低；三是一审法院对逾期办理房屋产权证违约金和涉案房屋物业费用的认定是否不当。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”一审法院认定宏远公司交付的涉案房屋存在诉争承重墙及下沉凸出，与合同约定不符，构成违约，双方对此均未提出异议，本院亦不持异议。关于张春燕主张的墙垛事宜，虽张春燕主**面图中的墙垛、T型柱与实际交付的形状、尺寸不符，但该不符并不对其使用涉诉房屋构成实质影响，故一审法院对张春燕就该项要求宏远公司赔偿经济损失不予支持，处理正确，本院予以确认。因诉争承重墙及下沉凸出的存在，对涉诉房屋的格局产生一定影响，进而对张春燕的使用亦有一定影响，一审法院判决宏远公司向张春燕赔偿损失正确，本院予以确认。但张春燕未提供证据证明已造成损失的具体数额，其所主张的损失计算方式有失偏颇，一审法院综合考虑涉案情况、双方对合同的履行等因素酌情确定宏远公司应承担的违约金数额为2.5万元，并无明显不当，本院不持异议。张春燕上诉主张一审法院认定的该项违约金过低，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”双方签订的《北京市商品房预售合同》第十一条约定，宏远公司应当在2014年3月7日前向张春燕交付涉诉房屋，但双方于2019年7月18日才完成涉诉房屋的交付。张春燕主张其得知诉争房屋可以交付后一直与宏远公司协商收房事宜，因双方未达成一致提起诉讼，即根据张春燕的陈述，其在2014年4月15日之后没多久就知晓涉案房屋存在其主张的问题，双方未达成一致后，张春燕可依据《北京市商品房预售合同》行使守约方的权利。而张春燕在知悉宏远公司违约事由后近五年的时间内以双方未协商一致为由不予收房，致使逾期交房所致损失扩大，就损失扩大的部分应由张春燕自行承担相应责任。一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则酌情确定宏远公司逾期交房违约金数额并无不当，张春燕上诉主张一审法院认定宏远公司逾期交房的违约金数额过低，本院不予采纳。关于焦点三，涉案房屋产权证的办理需双方的配合，根据本案查明的事实，涉诉房屋不动产权证书的逾期办理系因双方交房未协商一致导致，张春燕亦有义务及时向宏远公司提交办理产权证的材料。张春燕虽上诉主张其不交付物业费与供暖费宏远公司不收办理产权证的材料，但并未提供证据证明其主张。现宏远公司逾期办证与逾期交房的违约行为存在重复期间，上述已认定宏远公司就逾期交房的违约行为承担相应的违约责任，故综合本案情况，一审法院对张春燕关于宏远公司承担逾期办理涉案房屋产权证书违约金的诉求不予支持正确，本院予以确认。关于张春燕上诉主张的物业费增加损失，由于张春燕现尚未交纳物业费，损失尚未发生，一审法院不予支持正确，本院予以确认。综上所述，张春燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14248元，由张春燕负担（已负担）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 江 惠审 判 员 潘 蓉二〇二〇年三月十三日法官助理 赵 纳法官助理 冯 妍书 记 员 刘 欣