海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终375号上诉人（原审原告）：尉馨方，女，1986年8月6日出生，满族，住内蒙古乌海市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李舒燕，海南昌宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南海控置业有限公司，住所地海南省海口市大同路38号国际商业大道9楼。统一社会信用代码：914600007931259106。法定代表人：冯瑛宏，董事长。委托诉讼代理人：龙依莎，职员。上诉人尉馨方因与被上诉人海南海控置业有限公司（以下简称海控公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初8393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尉馨方上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，改判支持尉馨方的全部请求；2.一、二审诉讼费全部由海控公司承担。事实和理由：第一，一审以双方对违约金没有合同约定为由判决海控公司不应当承担违约金错误，因为双方在《海口市商品房买卖合同》第十五条中对违约金有明确的约定。第二，一审法院判决海控公司要支付给尉馨方的赔偿损失数额的计算方式有误，依法应当予以纠正。双方从2011年12月30日签订《海口市商品房买卖合同》，本案因海控公司至今未能为尉馨方办理房屋权属证书导致合同解除，那么海控公司占用购房款的孳息应从签订合同的时间即2011年12月30日起计算至实际支付之日止。关于计算赔偿损失的利率，从2015年6月20日起，海控公司违约的状态一直存在，且从2011年起，海南的房价一直处于上涨的趋势，现因海控公司的原因导致合同需要解除，尉馨方的损失不仅只有依银行的同期贷款利率计算的孳息损失，故尉馨方要求按照银行贷款同期利率上涨50%计算损失，有事实与法律依据。海控公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。尉馨方的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，依法维持原判。第一，一审法院已判决支持尉馨方以逾期办证为由要求解除合同的主张，尉馨方就不应再要求海控公司承担逾期办证的违约金。根据《海口市商品房买卖合同》第十五条的约定，因海控公司的责任导致尉馨方未能在约定期限内取得房地产权属证书的，海控公司有两种承担违约责任的方式，尉馨方或可要求解除合同，或可要求海控公司自逾期之日起至办妥该房所在幢的房地产权属备案（总证）之日止，按照已付房款总额的日万分之一支付违约金，但违约金总额最高不应超过已付房款总额的1%。尉馨方在要求解除合同的同时又要求海控公司承担逾期办证的违约金，显然与合同约定不符。第二，对于尉馨方而言，合同解除后，其产生的实际损失即是购房款的孳息。一审法院判决海控公司向尉馨方赔偿损失的数额以及计算方式正确，且该金额已足以覆盖海控公司逾期办证对尉馨方造成的实际损失。尉馨方向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2011年12月30日签订的《海口市商品房买卖合同》；2.判令海控公司向尉馨方返还购房款1278155元及支付违约金12781.55元；3.判令海控公司向尉馨方赔偿损失595808.06元（损失的计算标准：从2011年12月30日起至实际支付之日止，按照房屋总价款以银行同期贷款利率上浮50%标准计算损失）；4.判令本案诉讼费由海控公司承担。一审法院认定事实：2011年12月30日，尉馨方与海控公司签订《海口市商品房买卖合同》，尉馨方购买位于海口市××区房（以下简称涉案房屋），建筑面积为88.1平方米，为预售非住宅-商业营业用房，购房总价1278155元，于签订本合同当日尉馨方一次性支付购房总款（含定金）。合同约定，海控公司应当于2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定验收该涉案房屋合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如遇特殊原因，除双方协商同意合同或解除合同外，海控公司可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起60日内告知原告；2.遭遇政府的有关法规、政策变化或政府部门的原因，海控公司在发生之日起30日内向尉馨方提供相关的政府部门书面材料。如海控公司逾期交房，依据前款规定，逾期交付在90日内，海控公司每日按尉馨方已付房款的的万分之一承担责任，但总额不超过合同总价的1%，逾期超过90天的，超出部分海控公司每日按尉馨方已付房款的万分之二承担责任，但总额不超过合同总价的2%。如因海控公司的责任，致使尉馨方不能在约定期限内取得房地产权属证书的，自房屋交付之日起360日后开始至海控公司办妥该房所在幢的房地产权属备案（总证）之日止，海控公司按尉馨方已付房款日万分之一支付违约金，但违约金总额不应超过尉馨方已付总房款的1%。逾期办证，尉馨方有权单方解除合同。合同签订当日，尉馨方向海控公司支付全部购房款1278155元。2013年-2014年，海控公司向尉馨方出具《关于海航国际广场项目延期交房的告知函》（2份），告知尉馨方因海航国际广场外的玻璃幕墙装饰装修时间因耗时长、难度大，无法如期交付涉案房屋，交房时间延期至2014年7月31日，并愿意承担违约责任即免除尉馨方2014年8月1日至2015年2月28日的物业费。2017年1月3日，尉馨方（乙方）、海控公司（甲方）签订《违约赔偿协议书》，协议书载明：鉴于2011年12月30日，甲、乙双方共同签订《海口市商品房买卖合同》（合同编号：L00029378），乙方购买甲方海南省海口市××区商品房，按《海口市商品房买卖合同》约定，甲方应在2014年6月30日将上述产权式酒店客房交付乙方，但甲方实际在2016年5月3日交付，共逾期702天，对此，经协商：一、甲方向乙方免10年物业费，自2017年1月3日至2027年1月2日；二、甲方履行上述条款视同甲方已履行《海口市商品房买卖合同》逾期交付的违约赔偿责任，乙方承诺不再向甲方就逾期交付事宜提出其他赔偿要求。双方签字盖章。交房后海控公司未在规定期限内将涉案房产过户至尉馨方名下。经尉馨方催告，仍未办理，遂诉至法院。一审法院认为，尉馨方与海控公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。尉馨方依约向海控公司支付全部购房款，海控公司应将涉案房产过户至尉馨方名下。根据《海口市商品房买卖合同》，海控公司应在交房之日起360日即2017年5月3日内将涉案房产过户至尉馨方名下，现海控公司未能依照合同约定期限内履行过户的义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，尉馨方诉请解除与海控公司签订的《海口市商品房买卖合同》，有事实和法律依据，予以支持。依据合同约定，海控公司应在房屋交付360日内即2017年5月3日前办理过户手续，海控公司至今未办理过户手续，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”海控公司逾期办证，给尉馨方造成的实际损失应是购房款的孳息，尉馨方主张按中国人民银行同期贷款利率上浮50%，一审法院调整为按中国人民银行同期一年期贷款利率计，自2017年5月3日起至2019年5月7日止，尉馨方的逾期办证造成损失为111961.13元（1278155元×4.35%/年÷365天×735天）。关于违约金部分，根据合同约定，对于逾期办证的违约责任承担方式为继续履行合同并承担违约金，另一违约责任为解除合同，但未约定解除之后还要承担违约金，海控公司应承担的责任是承担解除合同和占用购房款期间造成的利息损失，现尉馨方诉请海控公司支付违约金，不予采纳。对于海控公司的辩解，不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、解除尉馨方与海控公司于2011年12月30日签订的《海口市商品房买卖合同》；二、限海控公司于本判决生效之日起十日内向尉馨方返还购房款1278155元；三、限海控公司于本判决生效之日起十日内向尉馨方赔偿损失111961.13元；四、驳回尉馨方其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21665.67元，由海控公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明，尉馨方在庭审中明确其在诉讼请求中主张的损失计算截止时间为实际支付之日。本院二审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，对于一审判决第一、二项，双方当事人均未提起上诉，视为服判，本院予以维持。本案二审争议焦点为：1.尉馨方关于海控公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求是否具有事实和法律依据；2.一审判决对于海控公司应赔偿尉馨方损失的数额计算是否正确。关于逾期办证违约金，双方当事人签订的《海口市商品房买卖合同》第十五条对于海控公司逾期办证所应承担的违约责任进行了明确的约定，即在海控公司出现逾期办证违约行为的情况下，尉馨方可以选择在继续履行合同的情况下要求海控公司承担违约金，也可以选择与海控公司解除合同。在尉馨方已选择与海控公司解除合同这一逾期办证违约责任承担方式，并要求海控公司退还购房款、赔偿损失的情况下，尉馨方要求海控公司向其支付逾期办证违约金，缺乏事实和法律依据。关于损失赔偿数额，海控公司的违约行为给尉馨方带来的损失应为海控公司逾期办证期间尉馨方的资金周转损失。海控公司根据《海口市商品房买卖合同》和《违约赔偿协议书》依约合法占有尉馨方购房款的期间不应计入因海控公司违约所导致的尉馨方的损失期间。考虑到涉案房屋已实际交付且尉馨方的部分损失已通过协商免除部分物业费的方式得到补偿的事实，海控公司逾期办证期间尉馨方的资金周转损失应以1278155元为基数，以中国人民银行公布的同期一年期贷款利率为标准（2019年8月20日后以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准），自办证期限届满之次日（根据合同中关于海控公司应在房屋交付之日起360日内办理过户手续的约定及双方在《违约赔偿协议书》中确认的实际交付日期2016年5月3日，海控公司办证期限届满之次日应为2017年4月28日）计至海控公司实际返还购房款之日止。一审法院对损失计算起止日期的认定不妥，本院予以纠正。综上所述，尉馨方的部分上诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但部分判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初8393号民事判决第一、二项；二、撤销海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初8393号民事判决第四项；三、变更海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初8393号民事判决第三项为：“限海南海控置业有限公司于本判决生效之日起十日内向尉馨方赔偿损失（损失计算方法：以1278155元为基数，按照中国人民银行公布的同期一年期贷款利率自2017年4月28日计至2019年8月19日；以1278155元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2019年8月20日计至实际返还购房款之日止；总额以595808.06元为限）；四、驳回尉馨方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21665.67元，由尉馨方负担5199.67元，海南海控置业有限公司负担16466元；二审案件受理费2539.22元，由尉馨方负担2285.22元，海南海控置业有限公司负担254元。本判决为终审判决。审判长 梁 琼审判员 李 婕审判员 赵 曼 二Ｏ二Ｏ年三月三十日书记员 樊 帅速录员 符雪梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。