辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终482号上诉人（原审被告）：吕晓悦，女，1981年4月10日出生，汉族，营口港务集团员工，住营口市站前区。被上诉人（原审原告）：营口精诚物业服务有限公司，住所营口市站前区昌盛里竹馨园小区。法定代表人：芦新华，经理。上诉人吕晓悦因与被上诉人营口精诚物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2019）辽0802民初1934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕晓悦，被上诉人营口精诚物业服务有限公司的委法定代表人芦新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吕晓悦上诉请求：1、请求营口市中级人民法院撤销站前区人民法院（2019)辽字第0802民初1934号民事判决，依法改判。2、物业公司违反合同在先，为保正我的合法权益，请法院依法改判营口市精诚物业服务公司，减收上诉人的物业服务费，减收幅度为40%。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、原判决根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审诉讼中被上诉人并未对上诉人提出的违约行为，提供相应的正据及合理的辩解。由于被上诉人违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第120条，当事人双方都违反合同的，应该各自承担相应的责任，所以上诉人不应该承担所有责任。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，主业以未享受或无需接受相关服务为理由，人民法院不支持业主。但物业公司并没有按照合同约定为小区业主服务，服务也存在重大瑕疵。上诉人多次提醒物业没按合同内容执行，小区物业公司并没采取补救措施及改正违约行为。三、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规定确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业合同的组成部，（始终没有给业主提供服务承诺书）。物业公司违反合同情况如下：1、物业管理服务合同中明确约定，小区实行封闭式管理，禁止各类流动商业活动，乙方负责小区的公共秩序，维护社会治安。承担小区共有面积的巡逻检查，及时盘查和监控可疑人员，发现案情要及时报警处置。2019年9月1日精诚物业公司入住竹馨园小区开始，小区始终没有封闭管理，东门汽车出入的大门每天按时段开门，从晚上8点左右（有时10点）至到第二天早上8点是全开放状态，中午11点到1点开放，下午4点到6点开放，由于物业公司的这种违约行为，给我及小区业主的财物及人身安全都带来了隐患。2019年3月我的一台自行车放在小区单元门口，结果第二天早晨不见了，被偷（价值1200元）。由于物业没有按合同约定，进行封闭管理小区，下班时间小区是开放状态，格林山水城小区业主的车辆经常停放在我们小区院内的停车位上，2019年6月我晚上回家时没有车位停车（基本回家晚点就没车位），没有办法只能把车停放在渤海大街路旁，第二天早上发现车被撞（价值400元），上述我的经济损失都是因为物业公司违约对我间接造成。2019年6物业公司允许外来人口在小区内兜售蚕丝被10天之久，（搭帐篷在小区吃住，烧火做饭，）给业主带来安全隐患，2019年5月物业允许电信、联通、移动公司人员在小区内兜售电话卡及宽带业务。小区没有封闭管理，对于巡逻检查，及时盘查和监控可疑人员，根本无意义。（随便进状态，也不需要去盘问谁）。2、合同约定乙方负责小区院内的公共设施、绿化带、建筑物、公共水电设施的管理。乙方违反合同约定，没有对我单元走廊的灯进行维修，造成我单元4楼以上业主一年之久出行不便。我多次提醒物业给我修理，物业公司说不在他的服务范围，小区的道板坑洼不平，冬天出行非常不便，物业公司说不在服务范围。绿化带物业也没有进行任何的养护及管理，小区里的绿化带依然是部分业主的菜园子。3、物业合同中约定，物业有责任对小区的公共设施进行管理，特别是楼顶搭建，如有违反，乙方要负一切责任。2019年6月小区6号楼业主在7楼的阳台处搭建2层彩板房，物业没有去协调、阻止，物业的工作人员还在旁边看热闹。4、按照合同约定物业有清理小区环境卫生的责任，院内卫生偶尔清扫，楼道卫生一周二次，但物业公司为了利益最大化，用小区门口脏水井里打上来的污水为小区的业主擦楼道，冬天还好，夏天时候楼道里真的有一股难闻的气味，物业的这种重大瑕疵服务问题，我真的是无法容忍。小区物业服务合同中约定内容，主要就是保安、保绿、保洁、公共设施维修这四大项，其中三项处于违反合同约定，只有保洁工作在做，还存在重大瑕疵。我及小区业主只能用缓交物业费的办法，让小区物业执行物业合同中所约定条款，物业公司对他的违约条款不但没有采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，提高服务质量，反而先后将我及小区90多位业主（在小区物业办公室的墙上贴了3张大白纸写着起诉和即将要起诉人员名单）告上了法庭。物业公司用这种法院起诉业主的手段，破使许多业主因为败诉原因交缴物业费。如果几个人不缴纳物业费是业主的问题，这么多人不缴费，足以说明物业公司存在严重问题。综上，被上诉人要求上诉人承担全部责任的诉讼请求无法律和事实依据，不应被支持，原审法院认定事实不清，适用法律错误，应予纠正，恳请贵法院支持我的诉讼请求，以彰显法律之公正，以维护我合法权益！被上诉人营口精诚物业服务有限公司辩称，我们2018年9月份入住，手续合法，她提出的很多与物业没有关系，物业公司去年收费达到93%，我们不断提出让她缴费，她始终不缴费，上诉人至今仍欠18个月物业费，物业入驻以来上诉人一直没有缴费。被上诉人营口精诚物业服务有限公司向一审法院起诉请求：被告给付2018年9月至2019年6月物业费688元，被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2018年8月28日，原告与竹馨园小区业主委员会签订了《竹馨园小区物业管理服务合同》。服务期限为一年，自2018年9月1日至2019年8月31日，约定每平方米物业服务费标准为0.55元/月。合同签订后，原告依约提供物业服务，被告系本小区业主，物业面积125平方米，物业服务费为68.75元/月。被告自2018年9月1日至2019年6月30日，即10个月未交纳物业管理服务费，合计688元，原告多次催促，被告至今未付。一审法院认为，原被告存在物业服务合同关系，该合同合法有效。合同履行中，原告向被告等业主提供了物业服务，依法享有向被告等业主收取物业费的合同权利，被告作为小区业主应依约交纳物业服务费，故原告的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告的抗辩，本院不予支持。判决：一、被告吕晓悦给付原告营口精诚物业服务有限公司2018年9月1日至2019年6月30日期间的物业服务费688元。二、上列款项，被告吕晓悦于判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告承担，原告已预交本院，由被告给付原告。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，上诉人吕晓悦所在小区业主委员会代表全体业主与被上诉人营口精诚物业服务有限公司签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为有效，该合同对包括吕晓悦在内的全体业主发生法律效力。被上诉人为上诉人提供物业服务，上诉人理应向被上诉人缴纳相关费用，故原审判决上诉人向被上诉人给付物业费并无不当。关于上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在诸多瑕疵，应减免40%物业费一节，物业费用的减免应由小区业主委员会代表全体业主与物业公司进行协商约定。此外，关于物业公司服务不当之处给上诉人造成损失，上诉人可另行诉讼主张权利。综上所述，上诉人吕晓悦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吕晓悦负担。本判决为终审判决。审判长  陈友占审判员  崔 卿审判员  杨名环二〇二〇年三月二十七日法官助理张锐书记员王静