河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终367号上诉人（原审被告）：王慧，女，汉族，1986年10月12日出生，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：魏金峰、王世民（实习），河南栗风律师所事务所律师。被上诉人（原审原告）：商丘市翰豪置业有限公司，住所地：河南省夏邑县城关镇中原国际商贸港B座608号。统一社会信用代码：91411400576346119L。委托诉讼代理人：董韶元，河南言华律师事务所律师。上诉人王慧因与被上诉人商丘市翰豪置业有限公司（以下简称翰豪置业）商品房销售合同纠纷一案，不服夏邑县人民法院（2019）豫1426民初3591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人王慧的委托诉讼代理人魏金峰、王世民、被上诉人翰豪置业委托诉讼代理人董韶元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王慧向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由：1、被上诉人于2018年11月2日向上诉人发律师函，要求上诉人限期履行义务的时候，双方未签订《商品房买卖合同》，无商品房房买卖合同法律关系。被上诉人要求上诉人履行律师函上的义务无法律依据，该律师函不能作为上诉人违约的证据。2、原审认定解除合同通知书有效以及商品房买卖合同解除，明显错误。上诉人签合同时已将房屋首付款及办理按揭所需费用交给被上诉人，一直在等待被被上诉人的通知，去办理按揭手续，无违约行为。一审法院未对解除合同通知书效力进行审查，直接认定有效，损害上诉人合法权益。上诉人下发解除通知书时间是2019年6月24日，向法院起诉时间是2019年6月18日，上诉人以没有发生的事实向法院起诉违背法律规定。原审以解除通知书已送达，认定商品房买卖合同解除，明显错误。3、双方于2015年5月17日签订的商品房买卖合同，双均无异议，未解除，原判上诉人返还涉案房屋没有事实及法律依据。4、判决解除合同，迁出房屋，不维护交易安全，不体现公平正义。翰豪置业答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。翰豪置业向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方房屋买卖合同，王慧迁出夏邑县城关镇金地小区第2号楼1单元21层2102号房屋；2、王慧支付违约金60000元（并按合同约定计算至付清之日），后翰豪置业撤回此项诉讼请求；3、王慧承担本案诉讼费用。一审法院认定，王慧在翰豪置业购买了位于夏邑县城××小区××楼××单元××房屋××套，总价30万元。购买形式为王慧付首付款9万元，剩余21万元办理银行按揭。被告购买房屋后已经入住，但未办理房屋银行按揭贷款手续，余下的房款21万元也未付。原告于2018年11月2日向被告发送律师函并张贴在其住所处，告知原告办理房贷手续或补交房款，并要求其15日办理房贷手续，被告以自己没有在家居住，没有见到通知为由，没有按时办理。原告2019年6月24日向被告发送合同解除通知书，被告拒绝签收，且至今没有支付下余房款或办理银行贷款手续。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议，并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。当事人没有约定异议期间的，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，翰豪置业于2018年11月2日在案涉房屋张贴律师函，该律师函明确说明限王慧于15日内付清拖欠房款或者办理房贷手续。2019年6月24日翰豪置业又向上诉人邮寄了解除合同通知书，虽然拒收，但不代表被告并不知道此事。王慧在解除合同通知书之日起三个月内没有通过提起诉讼或者在本案中提起反诉的方式对解除合同通知的效力提出异议，且在原告起诉后的三个月内也没另行提起诉讼，该三个月期间为除斥期间属于不变期间，因此该房屋买卖合同应解除的理由成立。原告主张被告迁出房屋，其本意即为解除合同后的房屋返还，原告的主张应予支持。考虑被告已经入住房屋，返还房屋另寻住处需要一定时间，故而返还房屋的时间酌定为60日为宜。原告主张被告支付违约金，庭后经调解原告暂时撤回此项诉讼请求，并保留诉权，此系原告对其诉讼权利的处分，符合法律规定，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、王慧于判决生效后六十日内返还原告商丘市翰豪置业有限公司位于夏邑县城关镇××小区××楼××单元××号房屋；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6700元由被告王慧负担。二审中，双方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，就涉案房屋双方于2015年5月17日签了《商品房买卖合同》，王慧支付房屋首付款，并支付了办证费用、贷款费用、按揭费用及燃气初装费等费用，涉案房屋已交付使用，双已经形成商品房买卖合同关系。后双方又就涉案房屋签订一份商品房买卖合同，但不影响双方之前已经形成的商品房买卖合同关系。上诉人于2018年11月2日向王慧主张剩余房款有合同依据。关于双方的合同是否应当解除的问题。翰豪置业公司交付房屋后，王慧有支付剩余房款的义务。正常情况下，翰豪置业在已经交付房屋的情况下，是会积极通知买受人交付剩余房款或办理按揭贷款的，结合被上诉人在一审提供的证据，本院认定翰豪置业对王慧履行了通知交付剩余房款的义务。王慧作为买受人在签署商品房买卖合同、已接收房屋的情况下，应积极履行自己的付款义务。时至今日，王慧仍未缴纳剩余房款，双方对剩余房款的缴纳也未协商一致。翰豪置业作为出售方，不能收到房款，合同目的无法实现，有权解除合同。同时，翰豪置业于2019年6月24日又按合同约定地址向王慧邮寄了解除合同通知书。王慧在一审庭审中，未否认其收到解除合同通知书。结合双方合同约定，应视为王慧收到了解除合同通知书。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议，并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。当事人没有约定异议期间的，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”一审法院依据上述法律规定，结合合同约定，认定翰豪置业解除合同的理由成立并无不当。双方在后签订的合同中，未对之前签订的合同如何处理作出约定，应视为两份合同都有效，但约定不一致的以生效在后合同为准。上诉人要求解除合同，王慧迁出房屋，其本意是解除双方所有有关涉案房屋的买卖合同，两份合同均应解除。关于解除合同是否合理的问题。合同是双方真实意思表示，双方均应诚实、信用履行。本案翰豪置业交付房屋后，采取电话联系、委托律师到涉案房屋张贴律师函等方式催促王慧缴纳剩余房款或按揭贷款，至今王慧仍未缴纳剩余房款，双方对剩余房款的缴纳也未协商一致。因此，翰豪置业诉请解除合同，返还涉案房屋，符合法律依据，应予支持。合同解除后，对于购房款及其他损失，王慧可另行主张权利。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人王慧负担。本判决为终审判决。审判长  文志林审判员  段智明审判员  白中哲二〇二〇年三月二十三日书记员  王楠楠