辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终317号上诉人（原审被告）：宏运地产铁岭有限公司，住所地铁岭市银州区岭东街9委综合楼。法定代表人：邹尚峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：汪纯辉，辽宁金河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王海明，男，1968年3月12日出生，汉族，住铁岭市银州区。委托诉讼代理人：左建，铁岭市启吉法律服务所法律工作者。上诉人宏运地产铁岭有限公司因与被上诉人王海明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服辽宁省铁岭市银州区人民法院（2019）辽1202民初4059号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人宏运地产铁岭有限公司的委托诉讼代理人汪纯辉，被上诉人王海明的委托诉讼代理人左建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏运地产铁岭有限公司上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求；二、承担本案诉讼费用。事实与理由，一、双方存在的是房屋拆迁安置补偿合同关系，而不是商品房买卖合同关系，故不能适用商品房买卖合同关系的相关规定及司法解释来判决本案。二、在双方签订的《拆迁安置补偿协议》中，对于逾期办理房屋产权凭证的违约责任并未约定同时被上诉人也未提供证据证明因逾期办理给其造成的损失数额；被上诉人属于动迁户，在其办理回迁入住手续时，我公司已经按照补偿协议约定给付了全部的安置补偿费用，回迁后双方签订的安置补偿的合同目的已经达到，故不应再判决上诉人承担任何责任。综上，请二审法院支持上诉人上诉请求。王海明答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，原审判决对房价款的认定数额存在错误，认定回迁房的房屋面积乘以当时单价加上补差价款的数额，加上宏运地产给付的装修补偿款，正常应该加上装修补偿款，差一万多块钱，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。王海明向一审法院起诉请求：一、请求判令宏运地产铁岭有限公司协助王海明将坐落于中央观邸小区1号楼1单元2701号房屋的所有权转移登记在自己名下；二、请求判令宏运地产铁岭有限公司给付自2014年8月1日起至实际办理不动产权登记证书止的违约金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率140%的标准计算（以房价款237306.2元为基数，计算至2019年10月17日，金额为82233.42元）；三、由宏运地产铁岭有限公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2007年10月24日，王海明与宏运集团铁岭房地产开发有限公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，协议约定：宏运地产铁岭有限公司领取拆迁字（2007）年第3号《房屋拆迁许可证》，在规划房屋内实施房屋拆迁；王海明所有的坐落于银州区药材站集资楼（建筑面积57.12㎡）属于该拆迁范围；宏运地产铁岭有限公司将坐落于临体育馆路的期房作为产权调换房，该房屋设计用途为住宅；因暂不能确定（期房）产权调换房屋价格，而无法计算被拆迁房屋与产权调换房屋差价款的，待房屋竣工后，以评估价格为基础确定产权调换房屋的价款，从而计算被拆迁房屋与产权调换房屋的差价款等内容。合同签订后，王海明交付被拆迁房屋，宏运地产铁岭有限公司实际进行拆迁。2011年12月27日，王海明、宏运地产铁岭有限公司签订《回迁补充协议》，补充协议约定：回迁时间确定为2013年9月30日前，并约定了补交差价款及回迁，房屋产权证由王海明、宏运地产铁岭有限公司双方共同配合办理，要在正式入住后的三个月内办理完成等内容。后王海明、宏运地产铁岭有限公司双方进行进户结算，确认被拆迁房屋动迁房证面积57.12㎡，产权调换面积57.12㎡，回迁面积74.86㎡，增加面积17.24㎡，王海明向宏运地产铁岭有限公司交纳房屋差价款共计41170.8元，宏运地产铁岭有限公司向王海明出具收款收据。2014年7月7日，宏运地产铁岭有限公司向王海明正式交付回迁安置房屋，坐落于铁岭市银州区铁岭大剧院（宏运中心裕景）1幢1-27-1号。2018年6月8日，宏运地产铁岭有限公司取得登记在其名下的铁岭市银州区铁岭大剧院（宏运中心裕景）1幢1-27-1号房屋的不动产权首次登记证，不动产登记号为辽［2018］铁岭市不动产权第0009374号，建筑面积75.08㎡，但未为王海明办理不动产登记证。另查，2007年10月17日，经铁岭市国正房地产评估事务所对拆迁字（2007）年第3号《房屋拆迁许可证》拆迁范围内的住宅房屋进行初步估价，评估基准日为2007年9月25日，王海明所有的被拆迁房屋单价为2000元/㎡。2014年3月24日，经铁岭市国正房地产评估事务所对诉争房屋所在回迁安置楼4-30层住宅用房进行评估，王海明回迁安置房屋的市场单价为3170元/㎡。一审法院认为，王海明与宏运地产铁岭有限公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》及《回签补充协议》系双方自愿真实意思表示，且未违反法律法规的禁止和强制性规定，应为合法有效。王海明、宏运地产铁岭有限公司双方应当按照合同约定全面履行义务。王海明、宏运地产铁岭有限公司双方形成的房屋拆迁安置补偿合同关系，虽并非等同于商品房买卖合同关系，但本案合同主体、标的及对价有偿的性质均与商品房买卖合同属性最相接近，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”之规定，本案应参照商品房买卖合同相关法律规定予以处理。王海明、宏运地产铁岭有限公司双方《回签补充协议》约定，房屋产权证在正式入住后的三个月内办理完成。宏运地产铁岭有限公司未按照合同约定协助王海明办理房屋产权证，构成违约，应承担逾期办证的违约责任赔偿王海明损失。因王海明并未举证证明因违约造成的损失情况，故应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，酌定王海明主张的违约金以实际支付的回迁安置房屋对价为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的140%标准计算利息。关于王海明实际支付回迁安置房屋对价的认定，因王海明系通过以被拆迁房屋置换和交纳差价款两种方式最终购得回迁安置房屋，故回迁安置房屋的对价应以拆迁房屋价值和房屋差价款之和确认为155410.8元（57.12㎡×2000元+41170.8元），其中被拆迁房屋价值应参照2007年10月17日铁岭市国正房地产评估事务所作出的评估报告确认为114240元（单价2000元/㎡，建筑面积57.12㎡）。关于违约金给付期限，应自2014年10月8日即补充协议约定宏运地产铁岭有限公司办理房产证的最后期限之次日（王海明、宏运地产铁岭有限公司确认王海明于2014年7月7日实际入住起3个月办证）起给付至回迁安置房屋首次登记在宏运地产铁岭有限公司名下的不动产权证之日即2018年6月8日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条，第一百二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、宏运地产铁岭有限公司于本判决生效之日起30日内，协助王海明将坐落于铁岭市银州区铁岭大剧院（宏运中心裕景）1幢1-27-1号，建筑面积75.08平方米，不动产权证号为，辽（2018）铁岭市不动产权第0009374号的房屋产权所有人变更登记在王海明名下。二、宏运地产铁岭有限公司于本判决生效之日起30日内，给付王海明逾期办证违约金，以155410.8元为本金，自2014年10月8日起至2018年6月8日止，按照中国人民银行流动资金同期同类贷款利率的140%标准计算利息。逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。案件受理费1856元（王海明预交），减半收取928元，由宏运地产铁岭有限公司负担。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为，宏运地产铁岭有限公司对逾期办理房屋产权证的违约行为是否需要承担违约责任。双方签订的《回迁补充协议》第九条约定，宏运地产铁岭有限公司应在王海明入住后三个月内协助办理房屋产权证。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”宏运地产铁岭有限公司至今未协助王海明办理房屋产权证，其行为已经影响王海明作为不动产受让人权利实现。一审法院判令宏运地产铁岭有限公司承担违约责任并无不当。上诉人认为其与王海明之间为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不是商品房买卖纠纷，不应该参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。但无论是回迁安置的房屋还是商品房买卖的房屋，本质均为不动产，逾期办理房屋产权证均会影响房屋受让人权利的实现，这种影响是有相似性的。因此一审法院在无明确法律规定的情况下适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确定被上诉人的损失并无不当。关于王海明答辩一审房屋价款计算有误一节，由于王海明并未因此计算错误提出上诉，对此不予审查。综上所述，宏运地产铁岭有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1856元，由上诉人宏运地产铁岭有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴好生审判员  孙 伟审判员  李喜岩二〇二〇年三月三十一日法官助理李旌书记员常晓峰