文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终4117号上诉人（原审原告）：京口区仙女浴场，住所地镇江市京口区万古路3号。经营者：贾恒茂，男，1967年11月12日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：李卫，江苏汇典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：镇江市万方连锁超市有限责任公司，住所地镇江市长江路35号。法定代表人：潘培荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：林海，江苏金东吴律师事务所律师。上诉人京口区仙女浴场（以下简称仙女浴场）因与被上诉人镇江市万方连锁超市有限责任公司（以下简称万方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2018）苏1102民初4254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。仙女浴场上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1、租赁合同中“一楼门厅”包含部分消防通道，根据消防法的规定，万方公司出租消防通道违反了法律强制性规定，属于无效行为，应当恢复消防通道的功能。且由于本案租赁房屋的特殊性，消防通道是通往二楼的必经之路，消防通道的不能使用将导致整个租赁标的无法使用，导致租赁合同实际履行不能，因此案涉租赁合同应当全部无效。2、仙女浴场第二期租金的给付与万方公司提供合同约定房屋用途及提供水电气不符合先履行抗辩权的构成要件。本案万方公司提供合同约定房屋用途便利（恢复供气）义务的履行时间是租赁房屋交付时，结合租赁合同中“先交租金后使用”的约定，仙女浴场相对有先后履行顺序的义务应为第一期的租金给付而非第二期的给付义务。一审判决在认定义务履行顺序时存在错误，仙女浴场拒绝缴纳第二期租金，是行使合同履行抗辩权，并不违约，恢复供气损失和未恢复供气造成的投资利息损失应当由万方公司承担。3、既然租赁合同对外部消防设施没有约定，同时根据消防法的规定，万方公司应当向仙女浴场提供符合消防规定的租赁房屋。外部消防的施工责任义务在万方公司，因万方公司的不作为将影响租赁合同的履行，仙女浴场为了及时止损不得不代为履行其法定义务，外部消防的投入费用当然应当由万方公司承担。且消防施工后的受益人是整栋楼房的业主而非仙女浴场一户，一审判决由仙女浴场一户承担外部消防使用期间的折旧费用显失公平。被上诉人万方公司辩称：关于消防的问题，虽然一审判决部分支持了消防设施的补偿，但是根据合同约定和仙女浴场出具的承诺，所有消防设施的费用都是由仙女浴场承担的。一审法院考虑到仙女浴场投资较大，故将外部消防设施的价值作为添附，判决由万方公司进行适当补偿，依据的是仙女浴场提供的施工合同，并没有对消防设施的实际价值进行评估，对此万方公司保留意见。除了消防设施以外，一审判决符合实际、符合法律规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。仙女浴场向一审法院起诉请求：判令万方公司赔偿燃气开户损失49333.5元、未恢复供气导致投入资金的利息损失747826元（资金投入466万余元，从2016年7月26日至2018年1月21日，按同期银行贷款年利率11%计算）、外部基础消防费用529200元。一审法院认定事实：镇江市京口区万古路3号（原地产大楼）系1988年前后建设的总层数为八层的钢混结构楼房。该楼房的底层、二层分别于2004年6月和2005年12月登记于万方公司名下，底层建筑面积967.33㎡，二层建筑面积897.06㎡，规划、设计用途为商业。万方公司作为出租方（甲方）、贾恒茂（之后设立的仙女浴场经营者）作为承租方（乙方）于2015年4月15日签订《租赁合同》及《补充协议》（以下简称“4•15”合同）。合同约定，乙方对甲方房屋状况及周边环境已充分了解，甲方将二层和底层门厅合计建筑面积约930㎡的房屋出租给乙方作汗蒸及餐饮经营使用；租期五年，从2015年6月2日至2020年6月1日；前三年年租金50000元，第四、五年年租金61500元；按先交租金后使用的原则，年租金分两次付清，每半年交付一次，在到期日一个月前交付；合同签订之日起三日内乙方向甲方交纳定金20000元，在合同履行期间转为履约保证金；甲方将房屋内现有的水电及燃气设施及容量供乙方使用，发生的费用由乙方承担；乙方必须按约定用途使用房屋，不得以任何理由拖欠租金，否则甲方有权采取封门、断电、断水等措施，有权解除合同，由此造成的损失由乙方承担；乙方在安全、消防、卫生、环保等方面按照国家及地方有关法律、法规严格执行，相关证照及设施等均由乙方自行办理，费用均由乙方承担；租期届满、乙方提前退租或发生合同约定的终止情形后，乙方必须将承租房屋及原有设施完好地交给甲方，乙方装潢等设施不得拆除并无偿交给甲方。合同在租期、租金条款中分别言明“让装潢期一个月半2015年4月17日至6月1日”；“本租金是考虑到房屋特殊情况而定的”。合同还对终止、退租、续租、违约责任等进行了约定。《补充协议》约定，乙方除按租赁合同执行外另每年交付甲方职工安置费用180000元，付款时间、方式与租赁合同同步。“4•15”合同签订后，万方公司依约向贾恒茂交付了房屋。2015年5月12日京口区仙女浴场（即本案原告）经登记设立，经营场所为镇江市京口区万古路3号，经营者为贾恒茂，经营范围为洗浴服务、餐饮服务。同年6月15日仙女浴场向消防部门申请内装修工程消防设计审核，消防部门于次月出具了《建设工程消防设计审核意见书》。同年7月、8月、9月仙女浴场先后对外签订了拆除协议、热水设备购买及安装合同、中央空调工程合同。“4•15”合同的履行过程中，经协商，万方公司、仙女浴场及贾恒茂于2015年9月7日重新签订了《租赁合同》及《补充协议》（以下简称“9•7”合同）。“9•7”合同约定的起租日为2015年11月10日；租期从2015年11月10日至2025年11月9日；让装潢期设定为“二个月2015年9月10日至11月9日”；租金增设了第六年至第八年的年租金66300元，第九年、第十年的年租金70000元；租金条款的言明部分为“本租金是考虑到房屋及乙方消防投入的特殊情况而定的”；租期届满、乙方提前退租或发生合同约定的终止情形后“乙方装潢、整套消防设施设备等也不得拆除，并无偿转交给甲方所有”；合同条款的最后以手书方式约定，乙方消防验收报告及相关消防整套图纸，验收后交甲方存档。“9•7”合同的乙方落款处有仙女浴场印章和贾恒茂的签名。“9•7”合同的其他权利、义务条款与“4•15”合同大体相同。“4•15”合同、“9•7”合同均为格式文本的合同。“9•7”合同签订当日，万方公司将恢复燃气供气的《申请》、燃气交费卡交给贾恒茂，在合同书的末尾贾恒茂进行了备注。“9•7”合同签订后至2016年7月，仙女浴场分别就消防改造（合同约定工程款为160000元）、弱电系统、装饰工程、门头制作、浴室用品采购等对外签订了合同，对承租的房屋按照浴室的经营用途进行施工和置备物品。期间，2015年10月20日贾恒茂向万方公司出具《承诺书》，言明因消防施工临时占用万方公司16.5㎡营业面积在施工结束后恢复原样。2016年1月7日贾恒茂向万方公司出具《承诺书》，言明因资金紧张履约保证金于2016年4月7日交付。2016年1月20日贾恒茂向万方公司给付了“9•7”合同约定的2015年11月10日至2016年5月9日的租金和职工安置费合计115000元。2016年2月24日万方公司书面通知贾恒茂，要求按2015年10月20日的《承诺书》退还消防施工临时占用的16.5㎡营业面积并恢复原样。2016年3月20日仙女浴场（甲方）与安徽省中信消防工程有限公司镇江分公司（乙方）签订《外部基础消防补充协议》。协议言明“乙方在施工过程中发现地产大楼基础消防存在很大隐患，室内与室外无法连动使用”；“经甲乙双方商定，由乙方负责将该房屋外围消防完善”。协议约定新增屋顶消防水箱25立方及稳压泵2台、气压罐1台、连接水管50米、管配件阀门、稳压泵控制电箱电路，泵房新增喷淋泵2台、水泵连接管、阀门管配件、控制电箱电路，新增消防水池，施工期限70天，协议总价529200元，付款50%后施工。合同签订后，乙方分别于同月22日和2017年4月10日向仙女浴场出具了300000元和229200元的补充协议工程款的收款收据。施工过程中，因架设水箱涉及安全和相邻纠纷等问题，2016年4月1日贾恒茂向万方公司出具了《承诺书》。2016年5月26日万方公司通知仙女浴场及贾恒茂，要求仙女浴场、贾恒茂按“9•7”合同的约定交纳2016年5月10日前应给付的房租及履约保证金。2016年7月16日仙女浴场致函万方公司要求在十日内办理恢复燃气供气手续。万方公司认为仙女浴场尚欠租金和履约保证金，未予配合办理。嗣后，双方因租金、恢复供气、外部消防设施等事项发生争议。2016年12月万方公司向一审法院提起诉讼，诉请解除“9•7”合同，要求贾恒茂退还承租的房屋、给付欠付的租金。一审法院经审理认为，“9•7”合同合法有效，贾恒茂欠付租金已构成违约，万方公司主张解除合同符合合同约定，于2017年8月作出（2016）苏1102民初4407号民事判决。判决解除“9•7”合同，判令贾恒茂向万方公司返还承租的房屋及占用的16.5㎡营业用房、给付实际所欠房租和合同解除后至实际返还之日按“9•7”合同租金标准的房屋使用费。仙女浴场因架设消防水箱事宜主张使用三楼平台与四楼的京口区九妹茶坊发生相邻纠纷，2016年10月提起诉讼，2017年7月被判决驳回。后仙女浴场在楼房的顶层架设了消防水箱，仙女浴场消防工程施工的过程中万方公司在相关手续上予以了一定的配合。镇江市永泰消防检测有限公司基于与仙女浴场2017年12月签订的内装修工程消防设施检测合同，2018年2月2日出具（镇）消检测[2018]第3807号（合格）《建筑消防设施检测报告》。2017年12月仙女浴场另行申请供气，镇**润燃气有限公司于2018年1月进行了施工，仙女浴场给付各项费用49333.5元。2018年1月22日仙女浴场进行试营业。同月，万方公司向一审法院申请执行（2016）苏1102民初4407号民事判决。仙女浴场于2018年11月向一审法院提起本案诉讼。仙女浴场至今尚未通过消防验收，未履行（2016）苏1102民初4407号民事判决确定的义务。一审法院认为，合同的双方在享有合同权利的同时应当严格依约恪守合同义务。房屋租赁合同关系中承租人使用房屋所对应的给付租金义务属定期给付债务，即合同履行中持续定期发生的债务，各期债务具有独立性。仙女浴场与万方公司签订的“4•15”合同和之后重新签订的“9•7”合同均明确约定先交租金后使用，约定了租金给付的时间为到期日一个月前，并约定仙女浴场不得以任何理由拖欠租金。“4•15”合同签订后万方公司向仙女浴场履行了交付出租房屋的义务，仙女浴场即开始占有使用承租的房屋。仙女浴场在“9•7”合同签订后给付了2015年11月10日至2016年5月9日的第一期租金，万方公司以将恢复燃气供气的《申请》、燃气交费卡交给贾恒茂的方式表示愿意履行协助恢复供气的合同义务。第一期租金给付对应的租期届满前，仙女浴场依约应于2016年4月9日前先行给付第二期租金，但仙女浴场未履行，且经万方公司催告后仍未给付。同时，没有证据表明双方关于先交租金后使用的约定可以因仙女浴场为满足经营需要对承租房屋的投资而发生改变。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互付债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”仙女浴场未履行先行给付第二期租金义务的情形下，主张万方公司提供合同约定房屋用途的便利（恢复供气）显然不符合合同约定和法律规定，万方公司提出的先履行抗辩理由成立。仙女浴场另行申请恢复供气亦是在（2016）苏1102民初4407号民事判决业已判决解除合同，判令仙女浴场返还承租房屋之后，发生的费用属自行造成的损失。仙女浴场要求万方公司赔偿恢复供气损失和未恢复供气造成的投资利息损失缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。2011年5月1日施行的《江苏省消防条例》第二十条规定“建筑物的出租人和承租人应当按照有关规定明确双方的消防安全责任。承租人应当在其使用范围内履行消防安全职责。出租人应当对承租人履行消防安全职责的情况进行监督”。一般意义上，房屋承租人对承租范围内的消防安全负责。根据万方公司、仙女浴场约定的房屋用途，合同标的物属建筑总面积大于五百平方米的人员密集场所。“9•7”合同与“4•15”合同相较而言，是在仙女浴场取得消防部门《建设工程消防设计审核意见书》之后，延长了租赁期限，增加了“考虑消防投入、整套消防设施也不得拆除、消防验收报告及相关消防整套图纸验收后交万方公司存档”等内容，体现了合同双方在仙女浴场取得《建设工程消防设计审核意见书》后对合同利益的考虑，也体现了出租方对承租方履行消防安全职责的监督。“9•7”合同承继“4•15”合同关于房屋的言明内容，应当认为万方公司对“房屋特殊情况”具有概括性认识。同时应当注意到，消防具有较强的专业性和复杂性。《建设工程消防设计审核意见书》系针对仙女浴场内装修工程消防设计，万方公司为证明合同约定的“消防”包括外部消防设施，除自己的陈述和提供的证人证言之外，未能提供其他证据。如若万方公司提供的证言所述“9•7”合同中“消防”包括外部消防设施，即出现了仙女浴场取得《建设工程消防设计审核意见书》后履行消防安全职责的特殊情形。按照合同订立的普通常识应当在“9•7”合同中有所反映，但“9•7”合同对于消防“相关证照及设施”的条款未作任何文字上的变动，说明签订合同当时双方对消防均存在认知、预见的不足。综上，“9•7”合同对消防设施的范围约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释”的规定，认定“9•7”合同中的消防设施为承租房屋范围内的消防设施，对外部消防设施没有约定。客观上，万方公司出租的房屋从建成至出租给仙女浴场已有近28年的历史，外部消防设施的完善直接影响到内部消防设施的有效使用。仙女浴场在“9•7”合同之后签订《消防改造施工协议》，继而在该合同签订五个月之后的2016年3月签订《外部基础消防补充协议》，且补充协议约定的工程款远大于原消防改造施工合同。仙女浴场在占有使用承租房屋后，为达到合同约定的房屋用途、满足内部消防安全的需要增设外部消防设施，形成的增设物具有改善性，施工过程中万方公司并没有表示反对。万方公司的房屋为商业性用房，从外部消防设施的必要性和资源合理利用的角度，亦不宜因房屋租赁合同的解除而随之拆除，故该增设物应归并给万方公司，遵循公平原则由万方公司补偿给仙女浴场相应的残值价款。综合考虑外部消防设施合同的客观性、“9•7”合同约定的承租期限和外部消防设施实际形成和使用等情况，以《外部基础消防补充协议》价款为基数，自2018年1月22日仙女浴场试营业之日至仙女浴场实际向万方公司返还承租房屋之日，按日折旧145元计算残值。综上所述，万方公司针对仙女浴场要求赔偿恢复供气损失和未恢复供气投资利息损失的诉请主张提出的先履行抗辩理由成立，仙女浴场的相应诉请一审法院不予支持。合同对外部消防设施没有约定，且系改善性增设物，万方公司应遵循公平原则给付仙女浴场相应的残值价款。一审法院判决：一、万方公司在仙女浴场实际返还承租房屋及占用的16.5㎡营业用房之日，向仙女浴场给付外部消防设施的残值价款（以529200元为基数，自2018年1月22日起至实际返还之日，按145元/日进行扣减）；二、驳回仙女浴场的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，万方公司将登记在其名下的镇江市京口区万古路3号二层和底层门厅出租给仙女浴场作汗蒸及餐饮经营使用，双方为此签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，且未违反相关强制性、禁止性法律规定，合法有效。仙女浴场上诉主张租赁合同无效，但双方租赁标的系依法登记在万方公司名下的商业房产，仙女浴场的该主张无事实和法律依据，且与生效判决相悖，故本院不予支持。关于仙女浴场要求万方公司赔偿恢复供气损失和未恢复供气造成的投资利息损失的诉请。“9•7”合同签订当日，万方公司便将恢复燃气供气的《申请》、燃气交费卡交给贾恒茂，据此可以表明合同签订后万方公司愿意履行协助恢复供气的合同义务。后万方公司在2016年7月16日仙女浴场发函要求办理恢复供气手续后拒绝协助，系因仙女浴场未依约履行应于2016年4月9日前先行给付第二期租金的义务，一审判决认定万方公司提出的先履行抗辩理由成立，并无不当。仙女浴场上诉主张万方公司恢复供气义务的履行时间是在房屋交付时，对应的是第一期的租金给付义务，一审判决在认定义务履行顺序时存在错误。该主张实际争议的是谁先违约的问题，万方公司履行恢复供气义务是一个动态的过程，在仙女浴场发函要求恢复供气前，万方公司已通知仙女浴场按约给付租金，而事实上此时仙女浴场处于欠付租金的状态，双方合同约定是先交租金后使用，没有证据表明仙女浴场按约交付租金后要求万方公司恢复供气而拒绝协助，仙女浴场的该上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决采信万方公司提出的先履行抗辩，对仙女浴场的该项诉请未予支持，并无不当。关于关于仙女浴场要求万方公司赔偿外部基础消防费用的诉请。一审判决基于双方合同对外部消防设施没有明确约定，且系改善性增设物，认定万方公司给付仙女浴场相应的残值价款，与公平原则相符，本院予以支持。仙女浴场上诉主张外部消防的施工责任在万方公司，其代为投入的外部消防费用应由万方公司承担。对此，本院认为，贾恒茂在考察和签订租赁合同时对案涉房屋的现状是明知的，其作为仙女浴场经营者应当对经营浴场所须的消防等规定和手续有充分的了解和预见，万方公司作为出租人并无义务保证承租人的具体用途，其要求万方公司赔偿外部基础消防费用，加重了出租人责任，明显违背公平原则，故对仙女浴场的该上诉主张，本院不予支持。另仙女浴场主张消防施工后的受益人是整栋楼房的业主，外部消防设施的折旧费用不应由其一户承担。外部消防设施系仙女浴场为自身经营需要而增设，其要求整栋楼房的业主分担该折旧费用，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，仙女浴场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15914元，由上诉人京口区仙女浴场负担。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 甘可平审判员 宋 涛二〇二〇年三月十三日书记员 朱玉岑