西安铁路运输中级法院   行 政 判 决 书     （2020）陕71行终14号     上诉人（原审第三人）何龙魁，男，回族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住西安市莲湖区。   上诉人（原审第三人）何超，男，回族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住西安市莲湖区。   上诉人（原审第三人）何越，男，回族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住西安市莲湖区。   上诉人共同委托代理人史玉凤，陕西维谨律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）苏红光，女，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住西安市碑林区。   被上诉人（原审原告）苏申江，女，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住西安市新城区。   委托代理人熊抗辉，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX3，住西安市新城区，系被上诉人苏申江之夫。   被上诉人（原审原告）苏晓明，女，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住西安市新城区。   被上诉人（原审原告）苏学莉，女，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住西安市碑林区。   被上诉人（原审原告）苏杰，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住西安市碑林区。   被上诉人共同委托代理人郭振杰，陕西丰东律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）西安市自然资源和规划局，住所地陕西省西安市未央区楼。   法定代表人冯涛，局长。   委托代理人惠少晖，该局工作人员。   原审第三人西安市市区XX房产管理所，住所地西安市未央区。   法定代表人禹军，所长。   委托代理人董欣，陕西忠信诚律师事务所律师。   上诉人何龙魁、何超、何越因与被上诉人苏红光、苏申江、苏晓明、苏学莉、苏杰，被上诉人西安市自然资源和规划局、原审第三人西安市市区XX房产管理所房屋转移登记一案，不服西安铁路运输法院（2018）陕7102行初1575号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。   原审法院查明，在本案审理过程中，原告苏红光、苏申江、苏晓明、苏学莉、苏杰向西安市未央区人民法院提起民事诉讼，要求依法确认西安市市区XX房产管理所与苏某乙于2003年7月25日签订的《房地产买卖契约》无效。西安市未央区人民法院审理后，作出（2018）陕0112民初13227号民事判决，该判决查明以下事实：“苏某乙曾就职于西安市园林局，与陈某某系夫妻关系，二人育有长女苏红光、次女苏申江、三女苏晓明、四女苏学莉、儿子苏某甲。苏某乙于1994年7月31日去世，陈某某于2003年2月16日去世，苏某甲于2017年1月21日去世，苏杰系苏某甲独子，系苏某乙、陈某某之孙。在苏某乙生前就职期间，其所在单位向其分配了位于西安市碑林区XX路XX号XX栋XX单元XX层XX号房屋一套。后当地政府实施公有住房改革，在苏某乙家属补缴了相应费用后，1999年2月9日，苏某乙取得了上述房屋的100﹪产权，同年6月12日，办理了房屋产权证。2003年7月25日，西安市市区XX房产管理所（乙方）与签有“苏某乙”署名的一方（甲方）签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方自愿将坐落于碑林区XX路XX号的房地产（房屋建筑面积69.98／50.38平方米）出售给乙方。……。后西安市市区XX房产管理所未支付任何房款。另查，上述涉案房屋现登记在铁爱凤名下，铁爱凤已病故，何龙魁、何超、何越系铁爱凤的法定继承人。”该民事判决认为，该案中，署名“苏某乙”作为甲方于2003年7月25日与西安市市区XX房产管理所签订的《房地产买卖契约》，但苏某乙早在1994年去世，不可能作为合同的一方相对人签订合同，双方合同不可能达成合意，按照法律规定，该《房地产买卖契约》未依法成立，故不存在合同效力的认定问题，原告请求确认该《房地产买卖契约》无效，于法无据，判决驳回原告的诉讼请求。被告提交的涉案房屋登记档案材料有：1、西安市房屋权属转移登记申请书两份，一份图丘号112XXXXXX-19，原房屋权属情况为：原产权人苏某乙，房权证号112XXXXXX-19-9-1101，房屋坐落碑林区XX路XX号，房屋状况幢号9、房号1101、结构砖混、房屋总层数五、所在层数1、建筑面积69.98、设计用途住宅。申请房屋权属转移情况：现产权人西安市市区XX房管所，产权比例单位占100﹪，房（幢）号9-1101、结构砖混、总层数五、所在层数1、建筑年代七十、建筑面积69.98、设计用途住宅、套数1、房权证号112XXXXXX-19-9-1101。另一份图丘号112XXXXXX-19-，原房屋权属情况为：原产权人西安市市区XX房管所，房权证号112XXXXXX-19-9-1101，房屋坐落碑林区XX路XX号，转移类别房改，房屋状况幢号9、房号1101、结构砖混、房屋总层数五、所在层数1、建筑面积69.98、设计用途住宅。申请房屋权属转移情况：现产权人铁爱凤，身份证号XXXXXXXXXXXXXXX，产权比例个人占100﹪，房（幢）号9-1101、结构砖混、总层数五、所在层数1、建筑年代七十、建筑面积69.98、房屋现值14552、产权来源房改、设计用途住宅、套数1、房权证号112XXXXXX-19-9-1101。2、何龙魁、铁爱凤身份证复印件。3、公有住房出售产权界定卡（西安市房地产管理局产权产籍管理处存），其内容为：产权单位西安市市区XX房产管理所，户主姓名铁爱凤，性别女，户主身份证号码XXXXXXXXXXXXXXX，配偶姓名何龙魁，配偶身份证号码610XXXXXXXXXXX，房屋坐落碑林区XX路XX号XX栋XX单元XX层XX号，楼房竣工年代1977年，建筑结构砖混三等，建筑面积69.98㎡，售房年代1998年7月，产权比例住户占100﹪，住户实际付款壹万肆仟伍佰伍拾贰元。发卡单位西安市市区XX房管，发卡时间2003年8月1日，加盖有西安市市级机关事业单位住房制度改革委员会办公室的印章。4、西安市房屋权属登记卡（存根），登记日期为2003年6月11日，所有权人为铁爱凤，产权证号为112XXXXXXX-19-1-9-10101，房屋坐落碑林区XX路XX号，登记类型为房改，产别为私产，来源为房改购房，房改单位为西安市市区XX房产管理所。5、登记在苏某乙名下的西安市房产权证碑林区字第112XXXXXX-19-9-1101号房屋产权证书，登记内容为“房屋所有权人为苏某乙，房屋坐落碑林区XX路XX号，丘（地）号：19，产别：私有房产。房屋状况：幢号：9，房号：1101，结构：混合，房屋总层数5，所在层数：1，建筑面积：69.98平方米，设计用途：住宅，共有人0人，房改单位：西安市市区XX房产管理所。购房人占：100﹪.建筑面积含公用分摊面积”。   另查明，1999年2月9日，市XX房改办向苏某乙出具了一份《公有住房出售产权界定卡》，苏某乙取得了上述房屋的100％产权。苏某乙、陈某某去世后，案涉房屋由苏某甲占有使用。2017年7月9日，西安市不动产登记服务中心向四原告苏红光、苏申江、苏晓明、苏学莉出具了一份信访事项答复书。内容为：“你们于2018年6月6日向我中心来信反映，关于将苏某乙名下房产错误变更为铁爱凤问题，现答复如下：你们反映，1992年市委分派该苏某乙的房屋（位于XX路XX号XX委XX栋XX单元XX号），于2003年被市区XX房产管理所房管员王亚梅以非法手段收回，并重新分配给铁爱凤。经查，2003年7月，西安市房管局房地交易管理中心依据西安市市区XX房管所提交的房地产买卖申请书、房地产买卖契约、法人委托书和房屋所有权证，将碑林区XX路XX号XX幢XX室苏某乙名下的房屋，转移登记至西安市市区XX房管所。同年11月，依据西安市市区XX房管所提交的房地产买卖申请审批书、房地产买卖契约、法人委托书、房改买卖过户分户明细表、房改批文和产权界定卡，将上述房屋转移登记至铁爱凤名下。上述房屋转移登记程序合法，资料齐全，符合《房屋登记办法》”。   再查明，西安市国土资源和房屋管理局2003年12月2日向第三人铁爱凤颁发了编号为：西安市房权证碑林区字第112XXXXXXX-19-9-10101号房屋产权证书，登记内容为“房屋所有权人为铁爱凤，房屋坐落碑林区XX路XX号，丘（地）号：19，产别：私产。房屋状况：幢号9，房号：10101，结构：混合，房屋总层数五，所在层数：1，建筑面积：69.98平方米，设计用途：住宅，房改单位：西安市市区XX房产管理所。购房人占：100﹪。建筑面积含公用分摊面积”。原告所诉的涉案房屋是苏某乙在职期间其单位向其分配取得，位于碑林区XX路XX号XX号楼XX单元XX层XX号，于1999年6月22日在西安市XX号XX号，房号1101号，房屋坐落于碑林区XX路XX号，后西安市市区XX房管所将该涉案房屋转移登记至铁爱凤名下时，登记信息为幢号9号，房号10101号，房屋坐落于碑林区XX路XX号。   原审法院认为，本案争议的焦点为：1、被告西安市不动产登记局将苏某乙名下的位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX号房屋转移登记至第三人西安市市区XX房产管理所的行为是否合法；2、被告西安市不动产登记局为第三人铁爱凤颁发编号为：西安市房权证碑林区字第112XXXXXXX-19-9-10101号房屋产权证书的行为是否合法。针对该争议焦点，因本案涉及的两次转移登记行为均发生在2003年，故审查该两次转移登记行为应当依据当时具有法律效力的《城市房屋权属登记管理办法》。《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定，房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书，同时规定，本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。第十一条规定，房屋权属登记由权利人申请，权利人为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人为自然人的，应当使用其身份证上的姓名。第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。本案中，从被告提交的涉案房屋房产档案材料可以看出，涉案房屋从苏某乙名下转移登记至第三人西安市市区XX房产管理所名下，只有一份申请书及登记在苏某乙名下的房屋产权证书。没有上述法规规定的相关的合同、协议、证明等文件，也没有西安市不动产登记服务中心在其向原告作出的《信访事项答复书》中涉及的房地产买卖申请审批书、法人委托书等材料。涉案房屋从第三人西安市市区XX房产管理所名下再次转移登记到铁爱凤名下的登记档案中，只有一份转移登记申请书、铁爱凤及何龙魁的身份证复印件、《公有住房出售产权界定卡》、《西安市房屋权属登记卡（存根）》及登记在苏某乙名下的房屋产权证书，亦没有上述法规规定的相关的合同、协议、证明等文件，及《信访事项答复书》中涉及的房地产买卖申请审批书、房地产买卖契约、法人委托书、房改买卖过户分户明细表、房改批文等材料。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条的规定，被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据的，视为没有相应的证据。但是，被诉行政行为涉及第三人合法权益，第三人提供证据的除外。本案中，被告在法定期限内未向法庭提交其作出涉案转移登记行为符合《城市房屋权属登记管理办法》规定的证据，第三人西安市市区XX房产管理所提交的证据申请及收条在没有其他证据佐证的情况下，无法确认其真实性，对该证据本院不予采信。原告在本案审理过程中将案涉《房地产买卖契约》向未央区人民法院提起民事诉讼，未央区人民法院经审理认为该《房地产买卖契约》未依法成立，故其不能作为涉案转移登记行为的合法依据。故被告作出本案所涉及的两次转移登记行为主要证据不足，该两次转移登记行为均不符合《城市房屋权属登记管理办法》的规定。同时，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，《不动产登记暂行条例》规定将不动产登记统一到不动产登记机构管辖，据此，西安市不动产登记局为本案适格被告。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）项的规定，判决：一、撤销被告西安市不动产登记局将苏某乙名下的位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX号房屋转移登记至第三人西安市市区XX房产管理所的行为；二、撤销被告西安市不动产登记局为第三人铁爱凤颁发编号为：西安市房权证碑林区字第112XXXXXXX-19-9-10101号房屋产权证书的行为。案件受理费50元，由被告西安市不动产登记局负担。   上诉人何龙魁等三人上诉称，原审法院认定事实错误，适用法律错误,原审被告的两次登记行为有符合法律规定的相应证据，且符合房改政策及法律规定，行政行为合法，应驳回原审原告的诉讼请求。一、原审法院未认定原审第三人提交的申请及收条，该事实认定错误。铁爱凤以市场价购买涉案房屋，并办理过户手续，应受法律保护。铁爱凤与何龙魁系夫妻关系，二人育有何超、何越二子，铁爱凤于2012年9月去世，何龙魁、何超、何越系铁爱凤的法定继承人。2003年7月，铁爱凤购买苏某甲从其父母苏某乙、陈某某处继承的位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX号房屋一套，该房屋为房改房性质。铁爱凤一次性向苏某甲支付房价款8万元整，苏某甲收到购房款后，向铁爱凤出具了收条，并向铁爱凤交付房屋钥匙、苏某乙原始购房票据等材料，同时，苏某甲向原审第三人西安市市区XX房产管理所递交了申请及房产证原件等文件，双方通过原审第三人办理了房改房交易的必要手续并经原审被告办理了房屋转移登记。2003年8月1日，铁爱凤取得涉案房屋的《公有房屋出售产权界定卡》，2003年12月2日，铁爱凤取得《房屋所有权证书》。2003年7月，铁爱凤及家人接收房屋后，即对房屋投入装修，并搬入居住至今。一审中，原审第三人作为公房管理机关提交了双方办理房产过户时所提交的申请、收条等交易文件，该证据来源于房产档案，又与房产档案中的苏某乙房产证原件等证据可以相互印证，足以证明真实性，但原审法院却未认定该证据的真实性，未采纳该证据，将导致双方早已履行完毕的交易行为所形成的交易凭证未被认定的矛盾结果，显然存在错误。根据一审中，原审被告西安市不动产登记局提交的西安市房屋权属转移登记申请书以及公有住房出售产权界定卡等证据中显示，涉案房屋1999年取得全部产权时的价格为14552元，而2003年铁爱凤为购买该房屋支付购房款8万元，符合甚至高于当时市场价。在房产交易过程中，苏某甲向铁爱凤提供了涉案房屋的产权证、购房原始票据等全部手续，以证明其通过继承取得该房屋所有权，为该房屋事实上的所有权人及控制人。铁爱凤履行了作为买受人在房产交易时应尽到的谨慎注意义务。根据《物权法》第九章第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的:(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案符合上述三种情形，即便苏某甲被认定为在出卖房屋时无完全的处分权，因铁爱凤系善意第三人，又支付合理对价且完成变更登记，铁爱凤依法可以取得涉案房屋的所有权，该交易行为应受法律保护。二、原审法院适用法律错误，苏某甲与铁爱凤办理转移登记时，向原审第三人提交了房产更名所需手续，原审被告据此进行转移登记，证据充足、符合房改政策及当时的法律规定。1、原审法院未引用《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第五款规定，适用法律错误。涉案房屋系房改房，其不论分配、过户还是买受均受房改政策及公房管理规定的制约，具有特殊性。从《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第一、二、五款规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。……房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。”可明确看出，法律对该类由房地产行政主管部门直管的公房规定由登记机关直接代为登记，不同于一般房产登记过程中要求权利人先提出申请等的程序。原审法院引用法律规定时，仅引用上述条款的前两款，而未提及第五款中对于公房管理的规定，致使判决结果错误。2003年，苏某甲与铁爱凤就涉案房屋进行买卖时，正是通过公房主管部门即原审第三人内部的变更程序，先将房屋过户至原审第三人名下，再由原审第三人变更给铁爱凤。原审第三人审查了苏某甲递交的申请书、涉案房屋房产证原件、买受人铁爱凤的相关资料，依据房改政策对双方的买卖过户进行必要协助。原审被告根据原审第三人提交的西安市房屋权属转移登记申请书、公有住房出售产权界定卡等相关材料进行的两次变更登记符合房改政策及上述法律中对于直管公房直接由登记机关代为登记的规定，行政行为合法。2、原审被告在变更登记行为中，已履行形式审查义务，其变更登记行为合法，应予以维持。原审法院依据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合井、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”认为，本案中原审被告所提交的涉案房屋房产档案中无前述法律规定的相关合同、协议、证明等文件，因此其所作的两次转移登记行为主要证据不足，不符合《城市房屋权属登记管理办法》的规定，该认定是错误的。首先，该法律条款对权利人应提供文件的规定“房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等”系并列选择的关系，而非缺一不可的关系。本案中变更登记过程中，双方提交了西安市房屋权属转移登记申请书、房屋权属证书、房屋买卖契约、买受人身份证复印件、出卖人原房产权证书、公有住房产权界定卡等材料，符合该法律条款所要求的材料。其次，在变更登记的过程中，原审被告履行了形式审查的义务。从概念上来说，行政登记是指行政机关为实现一定的行政管理目的，根据法律、法规、规章的有关规定，依相对人申请，对符合法定条件的涉及相对人人身权、财产权等方面的法律事实予以书面记载的行为。可以说这种行政登记的主要功能在于对登记事项或权利的公示，而非对登记事项的合法性和交易行为的有效性进行确认。因此，原审被告的房产变更登记这种行政登记行为过程中，只需对当事人提交的材料进行形式审查，即只需审查申请人提交材料是否齐备，便可进行相应登记，无需对其所提交材料的效力进行确认。因此，依据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，原审被告两次转移登记行为均符合法律要求，应予以维持。三、未央区人民法院（2018）陕0112民初13227号判决书对2003年7月25日《房地产买卖契约》的论理说明不能作为本案的定案依据。原审原告在一审审理过程中向未央区人民法院提起民事诉讼，要求确认原审第三人西安市市区XX房产管理所与苏某乙2003年7月25日签订的《房地产买卖契约》无效，未央区人民法院驳回了其诉讼请求，但在本院认为部分论述，因苏某乙早在1994年去世，不可能作为合同一方相对人签订合同，双方合同不可能达成合意，因此，该《房地产买卖契约》未依法成立，故不存在合同效力的认定问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项之规定，下列事实，当事人无需举证证明: (四)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。因此，法院判决书中认定的事实无需举证，可以直接采纳。而法院判决书中“本院认为”的部分，则属于对判决结论的说理和解释。即便在“本院认为”的说理和解释部分直接写明判决结论，这里的结论仅是判决书写作的问题，涉及论证是否充分的问题，不涉及法律效力，判决书的效力体现在判决结论部分。因此，未央区人民法院所作的判决，认定事实部分以及判决结论可以作为证据使用，而“本院认为”部分则不能直接作为定案的依据。本案事实是，苏某甲与铁爱凤之间存在房屋买卖合同关系，双方根据当时的房改政策，由原审第三人向原审被告提交《房屋买卖契约》，该《房屋买卖契约》系办证流程中的一个环节，而非确定双方合同关系、权利义务的文件。该判决认定事实中的苏某乙于1994年去世，却在1999年取得涉案房屋100%产权、获取了房产证书的事实与此同理。从本案的交易经过来看，双方达成口头约定后，便一手交钱一手交房及过户，即时履行完成了房屋买卖交易。未央区人民法院对2003年7月25日《房地产买卖契约》的论理论述与本案无关，不能作为本案定案的依据。四、原审原告继承权已过诉讼时效，其行为系恶意诉讼，应依法驳回其诉讼请求，保护上诉人信赖利益，维护行政机关公信力。本案中，苏某乙与陈某某系夫妻关系，有四女苏红光、苏申江、苏晓明、苏学莉及一子苏某甲。苏某乙于1994年7月去世，陈某某于2003年2月去世，苏某甲于2017年1月21日去世，苏杰系苏程王独子。涉案房屋系苏某乙与陈某某夫妻共同财产，其二人去世后，即开始发生继承。《继承法》第八条规定，“继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。”苏某甲于2003年7月将其继承的涉案房屋进行出售，如按照原审原告的说法，房屋属于其共同共有，那么对权利受侵害的事实，2003年就应当早已明知，但均未提出异议，在铁爱凤与家人购买涉案房屋后居住长达15年间，原审原告也始终未提出异议。因此，原审原告继承权已过诉讼时效，其早已丧失起诉本案的主体资格。原审原告在苏某甲去世后提起该诉讼，违背诚实信用原则，显系恶意诉讼，应驳回其诉讼请求。如原审原告认为苏某甲售房行为损害其继承权益，可通过民事诉讼主张其权利，而非通过行政诉讼解决。如前所述，原审被告根据原审第三人提交的相应资料进行的变更登记行为，符合房改政策及法律规定，应予以维持。上诉人家庭基于善意的交易行为，购买房屋、完成过户且居住16年之久，其物权也应受法律保护。如因所谓的行政行为瑕疵撤销原审被告的两次转移登记行为，将导政上诉人为维护基本居住权利陷入若干无端的诉讼之中，因此，应保护作为善意行为人的上诉人信赖利益，维护行政机关公信力，维护行政行为的稳定性。上诉请求：1、撤销西安铁路运输法院2019年9月7日作出的（2018）陕7102行初1575号行政判决书，改判驳回原审原告的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。   被上诉人苏红光等五人辩称，原审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，依法应驳回上诉，维持原判，具体理由：一、原审法院撤销“西安市不动产登记局将苏某乙名下位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX号房屋转移登记到原审第三人西安市市区XX房屋管理所的行为”事实清楚、证据充足。第一，涉案房屋2003年7月属于答辩人共同所有，产权变更登记不连续。登记产权人苏某乙已于1994年去世，共有人陈某某也于2003年2月去世。根据《民法总则》第十三条规定，苏某乙、陈某某去世时起丧失了自然人的地位，民事权利能力终止，其作为民事主体的资格消失，其名下财产权利不确定。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第25条规定，苏某乙、陈某某去世后未进行继承分割，属于答辩人共同所有。我国《城市房屋权属登记管理办法》规定，苏某乙去世后，其名下的涉案房屋应先办理继承，而不能直接办理产权变更登记至原审第三人西安市市区XX房屋管理所，即涉案房屋产权变更登记不连续。第二，原审第三人西安市市区XX房产管理所通过伪造契约等文件，骗取西安市不动产登记局将涉案房屋产权登记由苏某乙变更到原审第三人西安市市区XX房产管理所，明显具有恶意，没有事实依据。首先，西安市不动产登记局仅向法庭提供一份没有时间、无经办人、也无苏某乙签字的申请书，将涉案房屋从苏某乙变更到原审第三人西安市市区XX房屋管理所，没有事实依据。其次，答辩人未出售过涉案房屋，原审第三人西安市市区XX房产管理所也未向答辩人支付过购买涉案房屋的款项。原审第三人西安市市区XX房产管理所提供伪造变更依据——《房地产买卖契约》，因苏某乙早在1994年去世，不可能作为该契约的相对人，也不可能与原审第三人西安市市区XX房产管理所达成合意，该房地产买卖契约未依法成立，不能作为房屋产权变更的依据(未央区人民法院（2018）陕0112民初13227号民事判决书)。最后，西安市不动产登记局未向原审法院提供将涉案房屋变更到第三人西安市市区XX房产管理所名下合法有效的依据(证据)。第三、西安市不动产登记局办理涉案房屋产权登记由苏某乙变更到原审第三人西安市市区XX房产管理所程序不合法。首先，涉案房屋登记在苏某乙名下，作为权利人苏某乙已于1994年去世，2003年7月(苏某乙去世已经9年)已经无法向西安市不动产登记局提供申请对涉案房屋变更登记，也无法委托代理人申请登记。西安市不动产登记局办理涉案房屋产权登记，未按照《城市房屋权属登记管理办法》规定办理、审查权利人的主体和有效证件等材料，未尽到合理的审查义务，程序违法。《城市房屋权属登记管理办法》第十一条：房屋权属登记由权利人(申请人)申请。权利人(申请人)为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人(申请人)为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。第十三条：权利人(申请人)申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。其次，西安市不动产登记局办理涉案房屋变更登记到原审第三人西安市市区XX房产管理所，未按规定书面通知权利人，程序不符合法律规定。《城市房屋权属登记管理办法》第二十六条：登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人(申请人)。故，西安市不动产登记局于2003年7 月将涉案房屋办理转移登记到原审第三人西安市市区XX房屋管理所，未尽到合理的审查义务，没有事实依据，程序不合法律规定。原审判决撤销的事实清楚、证据充分，依法应维持原判。三、原审法院撤销“西安市不动产登记局为铁爱凤颁发房产行为”事实清楚、证据充足。第一，西安市不动产登记局变更登记涉案房屋产权不连续，苏某乙已于1994年去世，其名下的涉案房屋应先办理继承，而直接办理将产权变更登记到铁爱凤名下，程序不符合法律规定，无事实和法律依据。第二，西安市不动产登记局办理涉案房屋产权登记到铁爱凤名下，未尽到合理的审查义务，无事实和法律依据。首先，西安市不动产登记局向法庭提供一份没有时间、无经办人的申请书、《公有住房出售产权界定卡》，明显属于原审第三人西安市市区XX房管所利用职权便利，骗取西安市不动产登记局将涉案房屋从苏某乙变更到铁爱凤名下，没有事实依据，不符合法律规定。同时，原审第三人西安市市区XX房屋管理所无权处分答辩人共同所有登记在苏某乙名下涉案房屋，明显属于恶意串通、滥用职权，不符合法律规定。其次，西安市XX户XX中心未尽到合理审查义务，未履行通知苏某乙家属，未核实具体情况。再次，西安市不动产登记局未按法律规定，提供证据证明涉案房屋属于原审第三人西安市市区XX房产管理所所有，而直接依据伪造的公有住房出售产权界定卡变更登记到铁爱凤名下与事实不符，程序不合法。最后，第三人西安市市区XX房产管理所未收到过铁爱凤的购房款，铁爱凤不是善意第三人，不能取得涉案房屋的所有权。故，原审第三人西安市市区XX房管所没有取得房屋所有权，恶意串通、利用职权伪造契约、房屋定界卡等材料，骗取西安市不动产登记局将涉案房屋转移登记到铁爱凤名下，且西安市不动产登记局未严格按照法律规定审查变更文件材料。据此，撤销“西安市不动产登记局为铁爱凤颁发房产行为”事实清楚、证据充足，依法应维持原判，驳回上诉。三、答辩人从未向任何人出售过涉案房屋，原审第三人西安市市区XX房管所没有与答辩人签订过任何协议，未就涉案房屋进行商谈，没有收到购房款。原审第三人西安市市区XX房管所利用职权伪造契约、房屋界定卡等材料，骗取西安市不动产登记局将涉案房屋办理转移登记。原审第三人西安市市区XX房产管理所作为国家房屋管理的专门机关，明知涉案房屋登记在苏某乙名下且已去世，没有通知任何家庭成员，也未支付购房款，不能取得涉案房屋所有权，无权处分答辩人共有财产（涉案房屋）。四、原审第三人西安市市区XX房产管理所无权将涉案房屋分配给上诉人，上诉人未向原审第三人西安市市区XX房产管理所支付过任何购房款，明显具有恶意。原审第三人西安市市区XX房管所无权处分答辩人共同所有的房屋，处分变更涉案房屋产权登记既不符合房改政策要求，也没有买卖的事实。同时，上诉人不是1998年房屋改造单位的职员。上诉人、原审第三人西安市市区XX房产管理所明知涉案房屋登记在苏某乙名下，未经答辩人同意的情况下，不能办理变更登记，仍利用职权，在未支付任何对价的情况下，将答辩人所有的房屋转移变更到铁爱凤名下，明显具有恶意，属于合法形式掩盖非法目的，强占答辩人的财产。五、答辩人与铁爱凤没有任何关系，未向任何人出售过涉案房屋，未与任何人签订过任何买卖协议，未就涉案房屋进行商谈，没有收到购房款。上诉人称购买涉案房屋没有任何依据，且明显具有恶意；所提供收条、申请等相互矛盾，内容与事实不符，笔迹明显不是同一人所写，属于伪造的证据。综上，上诉人、原审第三人西安市市区XX房产管理所明知涉案房屋登记在苏某乙名下，未经答辩人同意，不能取得涉案房屋所有权。原审第三人西安市市区XX房产管理所利用职权，未支付任何对价，伪造变更材料，骗取西安市不动产登记局将涉案房屋两次转移变更，明显具有恶意，没有事实依据，不符合法律规定。据此，原审法院撤销两次变更事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。   被上诉人西安市自然资源和规划局辩称，一审实体审理正确，苏某乙死亡以后没有民事权利，所以也就没有转移登记的权利。如果本案二审维持了原审判决结果的第一项，我局无法履行，本案是两个转移登记行为，两个行为混为一案审理错误。本案所涉及的不是公房，是房改房，房改房是单位的房转移登记到个人，产权属于个人，如果办理产权转移登记需要双方到场，但本案苏某乙已经死亡，无法到场，故无法办理转移登记。如果本案撤销，责任不在我局。   原审第三人西安市市区XX房产管理所述称，我方作为房屋的原产权单位，依据苏某甲的申请，在收到涉案房屋原房产证原件及交费票据原件后协助苏某甲与铁爱凤进行了房产变更登记，一审我方所提交的材料均系苏某甲本人提交第三人留存的档案，不存在伪造。   二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。另查明，2019年1月12日，中共西安市委、西安市人民政府作出市字[2019]7号《关于印发的通知》，将西安市国土资源局、西安市规划局的职责与相关行政机关的职责整合，组建西安市自然资源和规划局；2019年4月23日，中共西安市委办公厅、西安市人民政府办公厅作出《关于印发的通知》，将自然资源确权登记局作为西安市自然资源和规划局的内设机构。西安市不动产登记局系原西安市国土资源局的直属行政机构。   另查明，铁爱凤并未向西安市市区XX房管所支付过购房款。   本院认为，本案争议的焦点是本案涉及的两次转移登记行为是否合法，是否应当被撤销。具体到本案，2003年7月，原西安市XX房XX中心依据房地产产买卖契约等材料，将涉案房屋从苏某乙名下转移登记至原审第三人西安市市区XX房产管理所名下，而此次转移登记依据的房地产买卖契约签订于2003年7月，该契约中署名的甲方苏某乙已于1994年去世，涉案的房地产契约在房屋权利人死亡的情况下，应由其继承人共同行使权利，作为涉案房屋记载的权利人苏某乙明显不可能作为合同的一方相对人签订合同，故该房地产买卖契约作为涉案房屋的第一次转移登记行为没有事实依据，对此，未央区法院的民事判决对该份契约的效力也已作出认定。原西安市XX中心根据申请材料作出的将涉案房屋转移登记至西安市市区XX房产管理所的行政行为依法应予撤销。对于上诉人何龙魁等人提出的其对涉案房屋善意取得的辩解理由，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……”本案中，第二次转移登记行为系将涉案房屋从西安市市区XX房产管理所通过房改的方式转移给铁爱凤，后登记机关为铁爱凤颁发了涉案房屋产权证书，该转移登记行为发生在西安市市区XX房产管理所与铁爱凤之间，而铁爱凤并未向西安市市区XX房管所支付过购房款，故铁爱凤取得涉案房屋的行为不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的情形，因此，在涉及本案房屋的第一次转移登记行为依法应予撤销的情况下，登记机关为铁爱凤颁发涉案房屋产权证书的后续行政行为亦应予撤销。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第 （一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   一审案件受理费50元，由被上诉人西安市自然资源和规划局负担；二审案件受理费50元，由上诉人何龙魁、何超、何越负担。   本判决为终审判决。         审判长 张君   审判员 辛晶   审判员 左昆       二〇二〇年三月三十日       法 官助 理 李小凤   书记员 刘梦蝶        1