广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23736号上诉人（原审原告）：徐小敏，女，汉族，1962年12月11日出生，住广东省增城市。上诉人（原审原告）：叶景生，男，汉族，1999年7月16日出生，住广东省增城市。两上诉人共同委托诉讼代理人：李耀华，广东南方福瑞德律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：张耀洲，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平康（广州）养老产业开发有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区。法定代表人：张继发。被上诉人（原审被告）：斜阳里养老产业投资有限公司。住所地：广东省深圳市龙华区。法定代表人：黄国伟。被上诉人（原审被告）：杨少辉，男，1970年6月2日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被上诉人（原审被告）：黄国伟，男，1986年3月12日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：张继发，男，1989年7月17日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：谢绍江，男，1973年4月16日出生,汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：许少君，广东法穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳华，广东法穗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓跃文，男，1968年10月30日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原审第三人：湛伟坚，男，汉族，1986年1月13日出生，住广东省广州市增城区。上诉人徐小敏、叶景生因与被上诉人平康（广州）养老产业开发有限公司（以下简称平康公司）、斜阳里养老产业投资有限公司（以下简称斜阳里公司）、杨少辉、黄国伟、张继发、谢绍江、邓跃文、原审第三人湛伟坚房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院(2018)粤0103民初7661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐小敏及徐小敏、叶景生委托诉讼代理人李耀华、张耀洲，被上诉人谢绍江的委托诉讼代理人陈艳华到庭参加诉讼，被上诉人平康公司、斜阳里公司、杨少辉、黄国伟、张继发、邓跃文、原审第三人湛伟坚经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐小敏、叶景生上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；或依法改判确认谢绍江与杨少辉、平康公司、斜阳里公司有涉案商铺买卖的委托关系，确认涉案商铺抵押属于恶意串通无效予以撤销并责令被上诉人涂销抵押将房屋过户并交付给徐小敏、叶景生，支持徐小敏、叶景生一审的全部诉讼请求。2.本案一审、二审案件受理费由斜阳里公司、平康公司、杨少辉、黄国伟、张继发、谢绍江、邓跃文负担。事实与理由：一、徐小敏、叶景生在一审中申请法院调取杨少辉、谢绍江等人在公安机关的询问笔录、收取房款的银行转账明细及授权委托材料等证据，以查清平康公司、杨少辉及谢绍江之间的委托关系、收取的购房款去向等事实，但一审法院没有依法进行调查，导致本案基本事实认定不清。徐小敏、叶景生为购买涉案商铺于2017年7月18日与平康公司签订《不动产买卖合同》，合同签订后徐小敏、叶景生依照约定足额支付了全部款项，已经充分履行自身的合同义务，不存在任何违约。根据一审庭审查明情况，杨少辉通过其控制的平康公司、斜阳里公司代为销售谢绍江名下广州市荔湾区XX路XX号三楼商铺，谢绍江在收取商铺售房款之后，为购买者办理了产权过户登记。由此可知，谢绍江与杨少辉、平康公司、斜阳里公司之间是以先委托杨少辉出售、后由谢绍江配合办理过户的方式销售涉案商铺，双方之间存在委托关系。因此，谢绍江、杨少辉等都应受《不动产买卖合同》的约束，应当对商铺的交付及过户登记等义务承担连带责任。为查明以上委托关系及涉案房款去向等事实，徐小敏、叶景生在案件审理中一再坚持请求法院调取谢绍江、杨少辉在公安机关的询问笔录及提交的授权委托材料、收取房款的银行账户流水等证据材料，但是，一审法院对徐小敏、叶景生的请求置之不理，怠于履行职责，导致以上关键事实至今未查清。二、谢绍江作为产权人，委托杨少辉、平康公司等出售商铺在前，抵押商铺在后，谢绍江与湛伟坚的行为属于恶意串通，是故意制造合同无法继续履行的假象以掩盖其非法目的，是非法且无效的，应予撤销并责令涂销抵押并将商铺过户登记给徐小敏、叶景生；所以一审法院认为《不动产买卖合同》存在履行障碍、合同目的无法实现，是错误的认定。徐小敏、叶景生签订本案《不动产买卖合同》日期为2017年7月18日，而商铺又在2018年7月16日办理的变更抵押登记，而且是在本案纠纷发生后在同一时间内大批量办理的，对于抵押债权的真实性、合法性，徐小敏、叶景生同样提出了申请要求法院调取该抵押登记涉及的债权债务的相关资料，但一审法院未有调查结果。此外，一审法院应当查清湛伟坚收入与支出是否相符。而且，谢绍江、湛伟坚等自始至终未提供包括银行转账记录在内的证据进行证明，一直逃避责任不能正面回应徐小敏、叶景生的诉求，没有进行举证。以上事实足以证明，本案商铺的抵押是恶意虚设的抵押登记，属于恶意串通制造商铺过户的障碍，严重侵害徐小敏、叶景生合法权利。所以，本案不能认定存在商铺过户障碍，谢绍江对恶意设置的抵押依法负有涂销责任。在徐小敏、叶景生已按照合同约定支付全额购房款的情况下，应判令被上诉人自行消除障碍将商铺交给徐小敏、叶景生并办理房产证。三、一审法院对徐小敏、叶景生主张的该抵押登记是恶意串通故意制造障碍属于违法的主张完全没有进行审理，没有充分查清事实也没有对此行使释明权，就片面地、简单粗暴地以商铺存在抵押为由驳回徐小敏、叶景生的全部诉讼请求，是对《中华人民共和国合同法》第一百一十条等法律的错误适用。四、最后，徐小敏、叶景生向银行贷款购买养老商铺，现在出售方跑路，徐小敏、叶景生四处维权，多次向公安机关报案要求追查被上诉人的犯罪行为，但公安机关认定谢绍江、杨少辉之间有委托关系，不认为是诈骗。既然不是诈骗，徐小敏、叶景生只要求一手交钱一手交房。综上所述，徐小敏、叶景生为购买涉案商铺，与平康公司签订合同，但在签订《不动产买卖合同》时，杨少辉是斜阳里公司独资股东法定代表人，是平康公司法定代表人，是两公司的实际控制人，杨少辉与谢绍江是实际的收款人，也应是真正责任人。且如前所述，谢绍江对杨少辉、平康公司、斜阳里公司存在委托，谢绍江授权销售商铺后与湛伟坚恶意串通设置抵押，所以都应当对本案商铺的交付和过户承担责任。被上诉人谢绍江辩称：同意一审判决处理，不同意徐小敏、叶景生的上诉请求。事实与理由：一、合同具有相对性，谢绍江并非适格被告，徐小敏、叶景生与平康公司签订的相关不动产买卖协议的效力并不及于谢绍江，因此，谢绍江无需对本案诉请承担连带责任。谢绍江与徐小敏、叶景生没有法律关系，徐小敏、叶景生与平康公司签订的相关合同与谢绍江无关。且从徐小敏、叶景生的证据可知，其与平康公司的合同中，除《不动产买卖合同》有平康公司的盖章，其余合同亦没有合同相对人的盖章，仅有徐小敏、叶景生的单方签名，相关合同的真实性、合法性存疑，谢绍江对相关合同履行情况不清楚，且徐小敏、叶景生亦陈述是由平康公司收取了全部房款。二、一审法院已就徐小敏、叶景生与平康公司双方之间基于《不动产买卖合同》的权利义务进行审查，查明结果清晰显示系徐小敏、叶景生与平康公司签订合同，并由平康公司收取相关房款，一审法院认定事实清楚。徐小敏、叶景生与平康公司签订相关不动产买卖协议时没有尽到基本的合理审慎注意义务，没有审查平康公司是否具有业主资格，没有审查涉案房屋权属登记人情况，其在签订相关不动产买卖协议时本身存在重大过错，其应就房屋买卖合同履行不能承担相应的法律责任。四、徐小敏、叶景生与平康公司签订的《不动产买卖合同》事实上、法律上不能履行，其主张继续履行合同没有事实和法律依据，依法应予以驳回。徐小敏、叶景生与平康公司单方签订的《不动产买卖合同》效力不及于谢绍江，谢绍江亦不予认可，亦不同意就谢绍江的房屋进行上述不动产买卖交易，且房屋存在经合法设立的抵押权，并已产生公示效力，房屋涉及抵押权人的权益。《中国人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行”。因此，在徐小敏、叶景生与平康公司的《不动产买卖合同》已不能履行的情况下，徐小敏、叶景生上诉主张撤销原判要求继续交付房屋、办理过户及承担违约责任等诉请没有事实和法律依据。五、徐小敏、叶景生主张改判的上诉请求没有事实和法律的依据，超出一审诉讼请求范围的，依法不应予以审查。黄国伟经本院合法传唤没有到庭，二审庭前提交书面答辩状表示：2018年2月经程志豪介绍，其把身份证复印件租赁给斜阳里公司，每月获取1500元租赁费，但当时并不知道租赁身份证的目的是让其担任斜阳里公司法定代表人。斜阳里公司的多宗房屋买卖合同纠纷，均与黄国伟无关。平康公司、斜阳里公司、杨少辉、张继发、邓跃文、湛伟坚经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。徐小敏、叶景生于2018年10月29日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.平康公司、谢绍江、湛伟坚为徐小敏、叶景生办理位于广州市荔湾区XX路XX号Dxx铺的产权过户登记；2.平康公司、谢绍江向徐小敏、叶景生交付位于广州市荔湾区XX路XX号Dxx铺的不动产；3.平康公司、斜阳里公司、谢绍江连带向徐小敏、叶景生支付逾期过户的违约金（违约金以已付楼款334723元为基数，按照每日千分之三的标准从2018年3月8日计至实际过户之日止，以已付楼款为限）；4.杨少辉、黄国伟、张继发、邓跃文在未足额出资的范围内对第3项诉讼请求承担连带责任；5.本案诉讼费由平康公司、斜阳里公司、杨少辉、黄国伟、张继发、谢绍江、邓跃文承担。一审法院经审理查明：2018年5月25日谢绍江取得广州市荔湾区XX路XX号Dxx铺产权登记。2018年7月16日谢绍江与湛伟坚办理上述商铺的抵押登记。2017年7月27日徐小敏、叶景生与平康公司签订《不动产认购书》,约定徐小敏、叶景生向平康公司购买涉案商铺，价格为352340元。同时按照平康公司的要求，徐小敏、叶景生与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订了《“云康居”成交确认书》。后，徐小敏、叶景生支付购买广州市荔湾区XX路XX号Dxx定金40000元。2017年12月2日徐小敏、叶景生（乙方、买受人）与平康公司（甲方、出卖人）签订编号：YP0055《不动产买卖合同》及《补充协议》，《不动产买卖合同》约定：甲方将广州市荔湾区XX路XX号Dxx铺（建筑面积为9.87平方米、套内建筑面积为6.67平方米）不动产以334723元出售给乙方。乙方分次向甲方支付楼款及预收代缴税费手续费11119元。甲方应当在2018年2月1日前且甲方收齐合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后3个工作日内（两者以时间居后者为准）书面通知乙方办理交付手续，并签署该不动产交接单，将该不动产交付给乙方。甲方延期交付的，合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交付为止。甲方应当在2018年2月1日前且甲方收齐合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后20个工作日内，完成办理该不动产交易过户手续。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得《不动产权证》，合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交易过户为止。甲方保证该不动产没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因，造成该不动产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。《补充协议》约定：该不动产折扣总价变更为334723元，乙方已支付首期楼款（含定金）182340元给甲方，剩余楼款152383元乙方承诺分二期支付给甲方。第一期32383元乙方需在2017年10月6日支付；第二期120000元乙方需在2017年11月30日前支付。徐小敏、叶景生根据平康公司的指示向斜阳里公司支付楼款，平康公司出具了收款收据。2017年7月30日，徐小敏、叶景生支付首期购房款60000元；2017年8月13日，徐小敏、叶景生支付楼款82340元，同日向广州大牌信息咨询服务有限公司支付云康居Dxx团购服务费10万元及税费11119元。2017年10月6日徐小敏、叶景生支付楼款32383元万元。2017年11月25日，徐小敏、叶景生向平康公司支付尾款120000元。2018年2月5日，平康公司法定代表人由杨少辉变更为张继发；斜阳里公司法定代表人由杨少辉变更为黄国伟。2018年4月28日广州大牌信息技术咨询服务有限公司（自然人邓跃文独资）向工商行政管理部门注销该企业工商登记。2018年7月16日谢绍江与湛伟坚办理广州市荔湾区XX路XX号Dxx铺不动产抵押登记，权利人为湛伟坚。一审庭审中，徐小敏、叶景生还提供与平康公司就有关商铺约定的《不动产工程施工委托合同》、《不动产委托经营管理合同》、《财富星合同书》，但平康公司未在上述合同上盖章。一审庭审中，鉴于涉案商铺存在抵押，经一审法院当庭向徐小敏、叶景生释明合同继续履行存在障碍，征询其是否变更诉讼请求，徐小敏、叶景生明确表示不变更诉讼请求。一审法院认为:徐小敏、叶景生与平康公司签订的《不动产买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，各方当事人均应按照合同约定履行义务。由于涉案商铺属于谢绍江所有，而在徐小敏、叶景生与平康公司签订《不动产买卖合同》后，谢绍江已另行将涉案商铺再抵押给湛伟坚，涉案商铺存在过户的法律障碍，合同目的无法实现，故徐小敏、叶景生与平康公司签订的《不动产买卖合同》事实上已不能履行。由于徐小敏、叶景生要求将涉案商铺过户、交付给徐小敏、叶景生及承担逾期过户违约责任的诉请均是要求平康公司继续履行《不动产买卖合同》，经一审法院释明，徐小敏、叶景生仍坚持其诉讼请求不变更。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十条的规定，徐小敏、叶景生的全部诉讼请求均缺乏法律依据。因此，一审法院均不予支持，依法予以全部驳回。鉴于上述事实，徐小敏、叶景生要求调查取证广州市荔湾区公安局对谢绍江就涉案商铺纠纷所作的询问笔录及谢绍江向公安机关提交的相关资料（包括但不限于委托授权、收取房款的银行转账明细等），一审法院不予接纳。杨少辉、邓跃文、湛伟坚经一审法院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，一审法院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审法院于2019年6月27日作出一审判决：驳回徐小敏、叶景生的全部诉讼请求。案件受理费4676元，由原告徐小敏、叶景生负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审审理期间，徐小敏、叶景生向本院提交以下证据：证据1.信访材料及刑事复核决定书答复函；证据2.照片，拟证明徐小敏、叶景生及相似购房者支付楼款后，杨少辉、斜阳里公司、平康公司严重违约；徐小敏、叶景生多次向相关部门信访、要求立案调查等，追究平康公司、斜阳里公司、杨少辉相关法律责任；证据3.涉案同一地址商铺购房者及支付的楼款统计情况，拟证明购买同一地址商铺的购房者签名及支付楼款情况，相关被上诉人收取收取房款后恶意违约；证据4.录音录像资料（U盘及文字版），拟证明杨少辉谈话内容及公安人员亲口承认，涉案商铺业主谢绍江对杨少辉及其公司有委托关系；证据5.广州市盈枫实业有限公司企业信用信息及广州市伟讯融资担保有限公司企业信用信息，拟证明涉案商铺属于恶意抵押登记，湛伟坚与李某标、陈某雄是利害共同体；证据6.债务偿还协议书，拟证明杨少辉已付楼款给谢绍江。谢绍江质证表示：证据1-4，徐小敏、叶景生不能提供原件,上述证据不能证明徐小敏、叶景生要证明的内容，证据5的真实性没有异议，但是对关联性有异议，该抵押权已经经有关机关合法登记产生公示效力。谢绍江与湛伟坚是生意上认识的朋友，其有资金能力，所以谢绍江向湛伟坚借款。借款的原因是为了资金周转。证据6的真实性、合法性、关联性均不予确认。该协议书与谢绍江没有关联性。谢绍江二审提交以下证据：证据1查册表，拟证明涉案房屋设定抵押的情况。证据2.《收购合同》复印件，拟证明谢绍江与杨少辉为房屋买卖合同关系，而非委托关系。徐小敏、叶景生质证表示：1.关于查册表的真实性没有异议，但是对证明内容有异议，该查册表中显示抵押登记时间在《不动产买卖合同》签订之后。该抵押登记是以合法形式掩盖非法目的，该查册表不足以证明实际的抵押是真实。2.关于《收购合同》的真实性、合法性、关联性均不予确认。该合同最后一页附件的链接显示，合同性质是代卖，产权人登记为谢绍江。甲方签名是陈某雄，谢绍江在某次庭询时陈述，陈某雄才是实际的业主，所以其产权关系是混乱的。谢绍江陈述《收购合同》尾部的代卖合同没有复印件，链接的文本其实也没有的，代卖合同只是基于双方当事人的法律意识偏差而作出的表述，收购的本质其实就是买卖合同。另查明，一审法院已调取广州市公安局荔湾区分局经侦大队对杨少辉、谢绍江、陈某雄等人所作的询问笔录复印件。本院向一审法院取得上述复印件。其中，杨少辉在2018年6月27日的询问笔录中陈述：斜阳里和平康公司销售是位于广州市荔湾区XX路XX号骏业阁三、四楼的公寓，四楼产权人是黄丽容等人，都是黄丽容委托斜阳里公司进行销售；三楼产权人为谢绍江，谢绍江委托房产中介销售，以平康公司名义签约……三楼的公寓是谢绍江的，由他老板陈某雄和我签订合作协议，由房产中介代理公司销售，以平康公司的名义与客户签约。先是与业主签订协议后，请房产中介帮忙销售，以斜阳里或平康公司与客户签约，按照合同，斜阳里公司收齐房款的，就通知业主直接与客户办理过户手续，未交齐房款的就等到交齐房款给斜阳里公司，才通知业主办理过户手续的。我们主要是赚个差价。全部没有交房，因为消防问题报批不了，未装修好，所以未能交房。杨少辉在2018年7月13日的询问笔录中陈述：（三楼业主）谢绍江、李某标委托陈某雄与我签订收购合同，以斜阳里公司或平康公司名义委托房产中介进行销售，以斜阳里公司或平康公司名义与客户签订合同，已经卖出830平方米左右，都是谢绍江名下的，有52间公寓，其中已经有10间过户给客户，收到购房款约2000万左右，给了陈某雄约1000万左右，剩下给了税费中介费之类杂费七八百万，我手上实际剩下两三百万，还有六百万左右是客户没给齐的，所以没给陈某雄。杨少辉在2018年8月30日的询问笔录中陈述：谢绍江收取房款的账户是陈某芬、谢某诗和湛某桃三个人的账号……我曾借款给谢绍江，他还是欠我钱的。陈某雄在2018年9月9日的询问笔录中仅对三楼经营七天酒店和杨少辉向其提出撤场的情况进行了陈述。谢绍江在2018年7月10日的询问笔录中陈述：2017年7月份，我和李某标委托陈某雄与杨少辉签订收购合同，委托杨少辉将广州市荔湾区XX路XX号骏业阁三楼的铺位出售，我们实收杨少辉2万元每平方，至于杨少辉以多少钱每平方的价格卖出由他定。卖出的铺位，由杨少辉收到买方的钱后，现转到我指定的账户上，我收到钱后就去办理过户手续，将产权转给买方。不清楚杨少辉卖出了几间铺，也不知收了多少钱，到现在为止，我共收到杨少辉购房款280多万元，我都有写收据给他，共将10间铺过户给了买方。谢绍江在2018年8月30日的询问笔录中陈述：2018年7月9日，我将未办理过户的52间铺抵押给湛伟坚，他借了我2000万，抵押期限为一年。因为我之前将这些铺抵押给中信银行借了贷款，银行催我还钱，我一时资金周转不过来，所以我和湛伟坚借了2000万元还贷款给银行，后来将商铺抵押给他。抵押给湛伟坚的事没有告知杨少辉，现在我联系不到他。我和湛伟坚协商好的，如果我收到钱，我随时可以办理过户的。谢绍江在2018年9月7日的询问笔录中陈述：我共收到杨少辉支付房款5871282元，退还佣金458846.5元，已过户的10户房款为2598200元，还有收到2814236元房款未过户的，这些是我自己计算的，未和杨少辉对过数。徐小敏、叶景生对上述询问笔录质证认为：一、关于杨少辉的笔录内容。杨少辉在2018年6月27日和2018年7月13日、2018年8月30日在荔湾区公安分局经侦大队做了三次询问笔录。询问笔录可以反映出售商铺是得到了产权人的授权。杨少辉确认，其基本把所有三楼、四楼的商铺都已经出售，而且收到的购房款约2000万元左右，已经向陈某雄支持了1000万元。杨少辉还陈述其与谢绍江签订的是合作协议，亦确认出售涉案商铺之后已将款项支付给陈某雄、谢绍江。谢绍江与杨少辉存在经济纠纷，因此涉案商铺出售之后，就款项的问题杨少辉与谢绍江存在不一致的陈述。在杨少辉与谢绍江双方是委托销售关系的情况下，杨少辉是否足额将对应的商铺销售款支付给谢绍江，属于杨少辉与谢绍江内部关系，与购房者无关。二、关于陈某雄的笔录内容。该笔录能够反映谢绍江与杨少辉并非收购合同关系。三楼商铺是由陈某雄实际经营七天酒店占有使用，杨少辉曾经要求七天酒店撤场，但陈某雄作为涉案商铺的产权人，并没有配合撤场，并办理过户交付给购房者。三、在2018年7月10日的笔录中，谢绍江已经明确了其委托杨少辉出售商铺。而且在收取购房款的账户上，谢绍江亦有所隐瞒。谢绍江将52间商铺抵押给湛伟坚，抵押期限是1年，截止现在抵押期限已经届满。涉案商铺出售之后，谢绍江、杨少辉在收取了购房人的购房款之后，理应办理相应的抵押涂销手续，并将对应的商铺交付给购房人，并办妥房产证。四、谢绍江在2018年9月7日的笔录中表示，确认收到杨少辉支付的款项，共5871282元。除去已办理过户的房款，对应的还有2814236元房款，没有办理过户。购房人在签订买卖合同之后已经按照合同的约定，足额的支付了商铺的购房款，因此谢绍江对其委托杨少辉出售商铺的行为，应当同样受涉案商铺买卖合同的约束，谢绍江理应为购房人办妥过户登记手续，并将商铺交给购房人。谢绍江对上述询问笔录质证认为：一、上述笔录均是一方当事人的口述，其所口述的内容应该与其他相应的证据相互佐证，否则仅仅为一种单方陈述。二、关于杨少辉的三份询问笔录，其称是谢绍江委托其和中介来出售涉案房屋，谢绍江对此不予确认。根据《收购合同》约定双方是买卖合同的关系，而且杨少辉是以买受人的法律地位向谢绍江支付房款。陈某雄的笔录与本案没有关系，其陈述的内容，谢绍江并不清楚。关于谢绍江的笔录，其陈述实际上仍然是认为其与杨少辉之间是买卖合同法律关系。虽然笔录中出现了“委托”二字，这是谢绍江在做笔录的时候对于“委托”二字的相应部分没有仔细审查，双方事实上仍然是买卖合同法律关系。再查，二审期间徐小敏、叶景生陈述：在签订《不动产买卖合同》时，平康公司有口头告知，其有权代为销售涉案商铺，徐小敏、叶景生基于更早之前已经购买同一地址的其他商铺购房人，已经办妥了商铺的产权证，所以相信向平康公司购买涉案商铺可以办理过户，所以与平康公司签订了《不动产买卖合同》，并支付了购房款。平康公司有告知产权人是谢绍江，但只是口头告知产权人名字，徐小敏、叶景生不知道是哪几个字，具体名字是查册后才知道。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：谢绍江与平康公司是否存在委托关系，是否受《不动产买卖合同》的约束。被上诉人平康公司以自己的名义与上诉人徐小敏、叶景生签订《不动产买卖合同》，合同双方为上诉人徐小敏、叶景生和被上诉人平康公司，被上诉人谢绍江并非合同主体，徐小敏、叶景生亦未向谢绍江履行付款义务，而是付款给斜阳里公司、平康公司。虽然杨少辉在公安机关的询问笔录中陈述“谢绍江委托房产中介销售，以平康公司名义签约”，谢绍江也陈述“委托”杨少辉出售商铺，但同时，杨少辉、谢绍江亦陈述杨少辉与谢绍江、李志坚委托的陈某雄签订《收购合同》、杨少辉再以斜阳里公司或平康公司名义对外出售，杨少辉从中赚取差价的内容，该陈述与谢绍江二审期间提交的《收购合同》能够互相印证，可以证明谢绍江与杨少辉之间为商铺买卖合同关系，并非委托合同关系。因此徐小敏、叶景生并无确实、充分的证据证明谢绍江与杨少辉以及平康公司、斜阳里公司之间为委托合同关系，本院对其该主张不予采纳。现平康公司并非涉案商铺的所有权人，而商铺所有权人谢绍江不同意履行涉案《不动产买卖合同》，因此该合同存在履行不能的情形。徐小敏、叶景生提出继续履行合同的上诉请求不能成立，本院不予支持。徐小敏、叶景生关于调取杨少辉和谢绍江的资金往来记录等证据以及追加陈某雄作为被告参加诉讼的申请，均缺乏法律依据，本院不予接纳。综上所述，徐小敏、叶景生上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人徐小敏、叶景生负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年三月三十日书记员 冯冠豪郭丽淳