河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2224号上诉人（原审被告）：郑州金山置业有限公司，住所地郑州市惠济区开元路109号。法定代表人：冼振源，系该公司总经理。委托诉讼代理人：安元星，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄晓敏，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石擎，男，回族，1976年5月31日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李华金，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾梦婷，河南良仁律师事务所实习律师。上诉人郑州金山置业有限公司因与被上诉人石擎房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法适用独任制，于2020年3月19日通过云间网上庭审系统公开开庭审理了本案。上诉人郑州金山置业有限公司的委托诉讼代理人安元星、庄晓敏，被上诉人石擎的委托诉讼代理人李华金、贾梦婷参加诉讼。本案现已审理终结。郑州金山置业有限公司上诉请求：1.请求二审法院依法改判上诉人支付给被上诉人自2016年7月2日起至2016年8月19日止违约金4920元或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决上诉人支付的违约金数额过高，计算违约金的截止期限有误，应依法改判或发回重审。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条和附件四第六条约定，出卖人（上诉人）应当在商品房交付使用后60日内（即2016年7月1日前），持办理权属证书登记需由出卖人（被上诉人）提供的资料到产权登记机关备案。但由于国家对不动产登记进行重大政策调整与变更，郑州市于2016年8月20日正式启动不动产登记，不动产登记部门的机构设立、人员、政策调整变更等客观原因，是上诉人所无法预料也无法避免的，这才导致上诉人未能按照合同约定期限办理案涉房屋所有权初始登记。且在机构变革的2016年8月20日之前，郑州市不动产登记中心已经停止办理商品房初始登记业务并暂停接收资料；在2016年8月20日之后也是分批次的进行接收。上诉人是在郑州市不动产登记中心能够办理初始登记的第一时间递交的材料和手续。所以上诉人支付违约金期限应从逾期办理不动产登记备案之日起计算至2016年8月19日止。另外，上诉人也已按照《商品房买卖合同》约定时间向被上诉人交付了具备入住和使用条件的房屋，虽逾期办理产权登记备案但被上诉人也未受任何实际损失，一审判决上诉人支付过高违约金实有违公平与合理。现请求二审法院依法改判或发回重审。二审庭审中，上诉人补充上诉意见称：上诉人若承担违约责任可能产生危及生存的严重后果。因政策变更、机构调整这一情势变更发生后，双方并未对办理首次登记事项的期限及违约责任承担重新约定。在此情形下，被上诉人依据已发生变化、不可能得到履行的合同主张违约责任，无事实依据。另外，上诉人已于能够办理首次登记的第一时间将案涉房屋权属首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，被上诉人在不存在、也未提交证据证明其实际损失的情况下主张高额违约金，无法律依据。石擎辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律适当，判决上诉人支付给被上诉人的违约金数额正确，截止日期正确。原审判决按双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条约定，判令上诉人按日向被上诉人支付总房款0.005%违约金不存在过高情形。被上诉人索要违约金有事实和法律依据，被上诉人无需提供任何证据证明其实际损失。被上诉人造成实际损失远远高于一审判决金额，上诉人带庭院出售但庭院又不在规划图纸内，上诉人高额利润差就是被上诉人的损失。按日0.005%的违约金远远低于逾期贷款利息。本案购房合同为上诉人提供的格式合同，合同第七条对被上诉人（××）违约，均是按日总房款的“万分之一”、“百分之一”等计算，远远低于开发商违约的“0.005%”计算标准，说明上诉人在填此条款的违约金数额时已经非常谨慎处理。由于上诉人未按约办理商品房所有权初始登记，必然使××不能在预期的时间内对房屋及时享有物权并及时行使处分权（如转让、抵押、子女入学等），××的利益受损是不争的事实。二、原审法院计算违约金期限起始点和截止点合理合法。1.按合同约定上诉人应当在政策调整前（2016年7月1日）办理产权登记备案，同时具备政策调整前的相关材料。可上诉人到合同约定届满期限尚不具备相应材料，故上诉人违约与政策变化、调整无关。郑州市“初始登记”变为“首次登记”（之前是办理房产证，后来是办理不动产证）时间界点为2016年8月20日。本案中，按商品房买卖合同附件四第六条规定，上诉人应当在2016年7月1日前到产权登记机关备案（初始登记），而一审时上诉人提交《郑州市城乡规划局建设工程竣工规划核实意见书及附表》，证明上诉人在2016年9月14日建筑工程规划核实才通过；提交郑州市房屋面积测绘报告书和具结书，证明2018年4月2日涉案楼盘才符合建设工程规划许可证记载的要求。而该两份材料是2016年7月1日之前办理初始登记时就应当具备的资料。上诉人在2016年7月1日之前规划核实不能通过完全是上诉人原因造成，上诉人在办理初始登记时缺少建设工程符合规划的证明材料。2.即使政策发生变化与办理产权登记有关，也是上诉人未及时按照合同约定期限交付材料的违约行为造成。根据《合同法》第117条第一款、第121条的规定，上诉人迟延履行后不可抗力的行为亦不能免责，何况政府调整少部分政策不属于不可抗力范畴，更不能成为上诉人免责事由。三、上诉人称办理首次登记新增流程事项符合情势变更而主张减免其违约责任，于法无据。根据河南省人民政府办公厅《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》规定，在2016年12月底前政府已经实现各职能部门的有效联合，不存在情势变更问题。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。石擎向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理产权登记违约金40590元（以已付房屋总价款205万为基数按日0.005%计算，从2016年7月2日计算至涉案房屋办理出产权登记备案之日止，现暂计算至2017年8月1日）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发位于郑州市××区××、××路东××城小区住宅××套，建筑面积为163.05平方米，房屋总价款205万元；关于交房问题，合同约定被告应在2016年5月1日前将具备交房条件的房屋交付给原告使用，交付的房屋建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实等；关于产权登记，合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同附件约定执行即出卖人应当在2016年7月1日（商品房交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。上述合同签订后，原告向被告支付房屋价款205万元。另查明，涉案房屋于2016年4月27日经有关主体验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表，被告开发的该小区中包括原告在内的涉案房屋基本在原被告双方合同约定的期限内交付；2018年4月4日，被告将涉案房屋权属首次登记资料递交郑州市不动产登记中心,郑州市不动产登记中心于当日出具了不动产登记受理凭证，包括原告在内的房屋产权证书大部分已办理完毕。一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方产生约束力，双方应按照约定积极全面履行合同义务。关于原告要求被告向其支付逾期办理房屋产权初始登记违约金的诉请，因双方在合同中约定被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，否则按日向原告支付违约金；但被告于2018年4月4日才将资料报送至郑州市不动产登记中心，被告违约事实清楚，故应自2016年7月2日起按日向原告支付总房款的0.005%的逾期办理初始登记的违约金至2018年4月3日，共计641天，合计65702.5元（以房屋登记主管部门受理被告报送的房屋权属初始登记资料文书为准，违约金计算方法为205万元×0.005%×641天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告郑州金山置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告石擎违约金65702.5元；二、驳回原告石擎的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费749元（已减半），由被告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的基本事实与一审法院查明的事实相同。另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局在其官网发布通告，告知自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郑州金山置业有限公司与石擎签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。案涉合同约定，郑州金山置业有限公司应当在2016年7月1日（商品房交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。合同签订后，石擎按照合同约定支付了全部房款，郑州金山置业有限公司向石擎交付了案涉房屋。郑州金山置业有限公司负有报送办理案涉房屋权属登记资料的义务，其逾期报送已构成违约，应承担相应的违约责任，向石擎支付相应的违约金。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，且办理产权首次登记与房屋初始登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等客观上存在较大差异。鉴于2016年8月20日之后房屋权属登记政策的变化情况，客观上存在报送房屋权属登记资料及流程增加的因素，且案涉房屋也已依约交付使用，综合本案证据及合同履行情况，郑州金山置业有限公司请求减少违约金的主张成立，本院酌情在合同约定违约金标准的基础上予以核减，即按日0.003%的标准计算违约金。郑州金山置业有限公司于2018年4月4日将案涉房屋权属首次登记资料递交郑州市不动产登记中心并被受理，故郑州金山置业有限公司应以石擎已付房款205万元为基数，按日0.003%的标准向石擎支付自2016年7月2日起至2018年4月3日的违约金39421.5元（205万元×0.003%×641天）。综上所述，郑州金山置业有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6541号民事判决；二、郑州金山置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付石擎违约金39421.5元；三、驳回石擎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为749元，由郑州金山置业有限公司负担393元，由石擎负担356元；二审案件受理费1498元，由郑州金山置业有限公司负担786元，由石擎负担712元。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年三月三十日书记员  李志琳