云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终113号上诉人（原审被告）昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司，统一社会信用代码：91530600579808075L。住所地：云南省昭通市昭阳区荷花路6号。法定代表人马维明，公司总经理。委托代理人白梅，云南联宇（昭通）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）关海强，男，汉族，1992年12月20日出生，云南省曲靖市人，住曲靖市麒麟区。委托代理人杨发令、杨成儒（实习），云南悟同律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司（以下简称“泰鸿房产公司”）因与被上诉人关海强商品房买卖合同纠纷一案,不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初4888号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理确认如下法律事实：2017年10月13日，关海强与泰鸿房产公司签订《商品房购销合同》，关海强购买泰鸿房产公司开发的位于昭阳区房屋，房屋价款为501618.00元。合同约定，关海强支付首付款151618.00元，其余房款由关海强向银行贷款支付；泰鸿房产公司于2018年1月31日前交付房屋。如逾期，则自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按每天30元支付逾期交房违约金，合同继续履行；逾期90天后，按照已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。合同签订后，关海强所购房屋在房管部门办理了登记备案手续。因泰鸿房产公司于2019年5月15日才通知接房，关海强起诉，要求泰鸿房产公司支付逾期交房违约金并承担案件诉讼费。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方均应遵循诚实信用原则，行使权力、履行义务。泰鸿房产公司未按合同约定如期交房，其行为已构成违约，应当承担违约责任。其提出涉案房屋被纳入政府规划拆迁范围，导致逾期，不应承担违约责任的抗辩意见，因未提交证据予以证明，不予采信。泰鸿房产公司按合同约定应向关海强支付逾期交房的违约金为：1、90天×30元/天=2700.00元；2、378天×501618元×0.01%=18961.00元。两项共计21661.00元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内，向关海强支付逾期交房违约金21661.00元。案件诉讼费342.00元,由昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司负担。宣判后，泰鸿房产公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审或查清事实后依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院遗漏了本案涉案房屋所在区域已纳入昭通凤凰山温泉全域旅游小镇规划拆迁范围，政府已明确告知上诉人涉案房屋不能交付的关键事实。虽然上诉人与被上诉人签订的涉案《商品房购销合同》第七条、第九条明确约定了商品房交付时间和违约责任，但本案涉案房屋位于凤凰山脚，昭阳区为打造昭通凤凰山温泉全域旅游小镇，早已将该区域纳入规划拆迁范围，政府多次告知上诉人涉案房屋不能交付，由此导致建设单位未组织最后的综合验收，上诉人也不能按照合同约定交付房屋。涉案房屋纳入昭通凤凰山温泉全域旅游小镇规划区域，各大媒体也纷纷作过专题报道，这是众所周知的事实，上诉人无需举证证明。二、一审法院错误认定上诉人于2019年5月15日通知接房这一事实。因涉案房屋所在区域已纳入规划拆迁范围，从而致使建设单位未通过最后验收，未经验收合格的房屋，上诉人根本不可能通知被上诉人接房。一审法院认定上诉人于2019年5月15日通知接房属认定事实错误。三、一审法院将举证责任强加给上诉人，从而以举证不能判决上诉人承担支付违约金的责任，属于典型的适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实。本案涉案房屋已纳入昭通凤凰山温泉全域旅游小镇规划区域，将面临拆迁，上诉人不能按照合同约定交付房屋是因政府行为所致，这一事实无需举证。本案中政府行为属于不可抗力，因不可抗力导致上诉人不能按时交房，上诉人不应承担违约责任。根据《民法总则》第二条、第一百八十条第一款和《合同法》第一百一十七条的规定，依法应当免除上诉人的违约责任。四、即便法院认定上诉人构成违约需要承担逾期交房的违约责任，违约金的计算截止时间应为2018年10月26日，并非法院认定的2019年5月15日，本案被上诉人实际控制该房屋的时间为2018年10月26日，上诉人应被上诉人的要求已于2018年10月26日将钥匙交付给被上诉人关海强。同时提供了《昭通雅苑钥匙交付登记表》复印件一份，证明关海强（身份证号码：5303021992××××××××）已于2018年10月26日领到1幢6层602号房屋配套钥匙1把。被上诉人关海强二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一审法院并未漏列本案关键事实，涉案房屋纳入昭通凤凰山温泉全域小镇规划拆迁范围，仅仅是上诉人一面之词。首先，从答辩人提交的作业计划表可以看出在交房前，上诉人就没有停过工，一直都在建设中，政府行为并不阻碍昭通雅苑房屋的施工建设；其次，昭通雅苑房屋可以说是刚刚修建完毕，很多业主还没有入住就要拆迁，这有违常理，即使拆迁，答辩人与上诉人已经签订房屋买卖合同，并备案登记，拆迁与上诉人没有关系，是答辩人与政府之间的事情。上诉人交房时间为2019年5月15日，答辩人之所以去拿钥匙是因为上诉人在业主群里通知可以交房，并在昭通雅苑的保安亭门口张贴公告通知最后一道工程于2019年5月15日才能完工，而且上诉人向住建局出具的交房答复中也明确承诺交房时间为2019年5月15日，虽然答辩人主张违约金的计算时间为2019年5月15日，但实际真正拿到钥匙的时间是之后。一审庭审中，上诉人并没有否认答辩人是2019年5月15日拿到钥匙的事实。针对二审中上诉人提供的《昭通雅苑钥匙交付登记表》复印件一份，经质证，被上诉人对该证据的真实性无异议，但认为不能证明上诉人的主张，房屋要经验收合格才能交付，不能证明已经交付房屋。本院认为，上诉人提供的《昭通雅苑钥匙交付登记表》复印件只能证明交付钥匙的情况，不能证明交付房屋的事实，这与一审中上诉人陈述的未交付房屋相互矛盾，对该证据本院不予采信。在二审中，上诉人对原判决认定交房时间为2019年5月15日提出异议外，对其余法律事实，双方当事人均未提出异议，对当事人无异议的事实本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点是：上诉人泰鸿房产公司逾期交房的原因是否是不可抗力所致？原判由泰鸿房产公司支付关海强自2018年2月1日起至2019年5月15日止的违约金21661.00元是否合法恰当？针对以上争议，本院评判如下:焦点一:关于泰鸿房产公司逾期交房的原因是否是不可抗力所致的问题。泰鸿房产公司认为其不能按照约定时间向业主交房原因是因为政府行为的不可抗力所致。本院认为，本案中泰鸿房产公司与关海强签订的《商品房购销合同》中约定“甲方应于2018年1月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”，在合同履行中，泰鸿房产公司未能按照约定交房时间向关海强交付房屋，泰鸿房产公司在一审庭审中陈述其是2018年7月才得知涉案房屋纳入拆迁范围，不能交房。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”，依照此规定，在泰鸿房产公司主张的不可抗力事件发生之前，其已经逾期交房，因此，不能免除泰鸿房产公司应当承担的违约责任。关于泰鸿房产公司主张的不可抗力是否存在的问题，因泰鸿房产公司在一审中未能向法院提交因政府将涉案房屋纳入拆除范围的证据，在本案二审中，本院通知泰鸿房产公司提交涉案房屋所在区域被纳入政府规划拆除范围的相关证据或提供证据线索，但泰鸿房产公司未能提交，也未提供证据线索。泰鸿房产公司提出涉案房屋被纳入政府规划拆除范围不属于众所周知的事实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，应由泰鸿房产公司承担举证不能的法律后果。泰鸿房产公司主张逾期交房原因是因不可抗力导致的上诉理由，缺乏证据证明，本院不予支持。焦点二：关于原判由泰鸿房产公司支付关海强自2018年2月1日起至2019年5月15日止的违约金21661.00元是否合法恰当的问题。本院认为，泰鸿房产公司未按照合同约定时间向关海强交付房屋，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，本案中，泰鸿房产公司与关海强在《商品房购销合同》中对违约金的约定是：自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按每天30元支付逾期交房违约金；逾期90天后，按照已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金。该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于违约金计算的截止时间，泰鸿房产公司上诉认为即便要其承担违约责任，违约金计算的截止时间应为2018年10月26日。本院认为，因泰鸿房产公司不能向法院提交证据证明在2018年10月26日案涉房屋已具备交房条件，根据《昭通雅苑项目尾期工程作业计划表》及泰鸿房产公司向昭阳区住房和城乡建设局出具的《昭通雅苑交房情况回复》，该两份证据证实了泰鸿房产公司保证于2019年5月15日交房给业主的事实，且业主关海强对此也予以认可，故本院确认违约金计算截止时间为2019年5月15日。原判根据合同约定计算自2018年2月1日起至2019年5月15日止泰鸿房产公司应向关海强支付的违约金共计为21661.00元，计算时间、方法正确，本院应予维持。综上所述，泰鸿房产公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费342元，由上诉人昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司负担。窗体底端本判决为终审判决。本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇二〇年三月九日书记员  陈 炻