河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终692号上诉人（原审被告）:李志雷，男，1977年9月16日出生，汉族，住河南省西华县。委托诉讼代理人:郑玲霞，河南五色石律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵彦松，河南五色石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:刘玉美，女，1954年4月18日出生，汉族，住河南省西华县。委托诉讼代理人：王登攀，西华县广源法律服务所法律工作者。上诉人李志雷因与被上诉人刘玉美房屋租赁合同纠纷一案，不服西华县人民法院（2019）豫1622民初3683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李志雷的委托诉讼代理人赵彦松，被上诉人刘玉美的委托诉讼代理人王登攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志雷上诉请求：1.撤销一审判决中第四项由李志雷承担50000元违约金的内容，改判驳回刘玉美的该项诉讼请求；2.改判李志雷签订合同时交给刘玉美的10000元保证金应当从李志雷应当交给刘玉美的房租中扣减；3.二审上诉费用由刘玉美承担。事实和理由：第一，一审认定事实不清，重复要求李志雷承担过高的违约金，双方签订的《房屋租赁合同》第三条第三款约定的是乙方违约时要求乙方承担违约责任，其法律性质实际上是违约金的性质，一审依据本条约定，在第五项中已经判决了李志雷承担免租期租金（违约金）14136.98元，在第四项中又重复判决李志雷承担50000元的违约金，属于认定事实不清。第三，一审判决李志雷承担的违约金过高。刘玉美和李志雷约定的需要交纳房租的时间是2019年8月28日，由于客观原因无法一次性交清一年房租，但李志雷在9月初就先交了8000元，并且一直在努力履行合同，所以李志雷的违约情节非常轻微，并且李志雷一直愿意承担逾期未交的房屋，所以对刘玉美并未造成实际损失，一审在第四、五项判决中共要求李志雷承担违约金64136.89元过高，违反了公平公正的原则。第三，李志雷在签订合同时就交给刘玉美10000元保证金，根据合同约定，该保证金应当从李志雷应当交给刘玉美的房租中扣减，一审判决第三项仅认可对刘玉美交纳的8000元租金，对10000元保证金没有认定，属于认定事实不清，应当改判。刘玉美辩称，第一，一审认定事实清楚，双方合同明确约定，如果因李志雷违约，刘玉美不再给付李志雷免租期，免租期只是刘玉美承诺李志雷在具备一定条件下而给予的优惠，本案中，李志雷并未完成刘玉美所要求也是双方约定的享受优惠的条件，因此，刘玉美要求李志雷支付该约定免租期的房租是合理合法的，该费用不是因李志雷违约而应支付给刘玉美的违约金，李志雷以此为上诉理由是错误的。第二，一审法院按照合同约定判决李志雷承担50000元违约金是完全符合法律规定。双方所签订合同的租赁费为36万元（3年），李志雷没有按照双方约定及时支付房租，虽然在刘玉美的多次催要下，李志雷支付了8000元，但是并不意味着李志雷已经信守承诺，其依然存在严重的违约，李志雷之所以要承担相应的违约金，就是对不讲诚信的一种惩罚；一审判决李志雷承担的违约金是50000元，并非是64136.89元，李志雷的该项上诉理由是错误的。第三，双方签订合同时，李志雷向刘玉美交付了10000元保证金，但是双方签订的合同已经明确约定，如果李志雷违约，该保证金刘玉美不予退还，归刘玉美所有，这也是促使李志雷信守合约的一种手段，本案中李志雷不履行合同义务，失信于刘玉美，按照合同约定，该10000元刘玉美不予退还，是完全正确的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决并无不当，二审应当维持原判。刘玉美向一审法院起诉请求：1.判决解除刘玉美、李志雷之间的房屋租赁合同，并由李志雷腾空所租房屋交付给刘玉美；2。判决李志雷支付刘玉美违约金5万元；3.判决李志雷支付拖欠刘玉美租金（租金按照每年120000元计算，从2019年8月28日起至被告将房屋交付给原告之日止）；4.判决李志雷支付刘玉美滞纳金（滞纳金按照每天300元计算，从2019年8月28日起至租金支付完毕之日止）；5.判决李志雷留置在刘玉美房屋内所有财产的处置权归刘玉美以及支付刘玉美为此支出的费用；6.判决李志雷支付刘玉美免租期内的房屋租赁费14136.98元；7.判决李志雷支付刘玉美房屋租赁期间所拖欠的水、电、燃气等费用；8、诉讼费用由李志雷承担。一审法院认定事实：2018年8月28日，刘玉美（甲方）和李志雷（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：第一条：甲方将其位于西华县长平路西段路南临街房屋租赁给乙方。乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意以原租户遗留的装修现状承租该房屋。甲方租赁给乙方的房屋共四层，每层建筑面积约228平方米。甲方同意乙方所租房屋作为饭店经营用，未经甲方书面同意，乙方不得改变上述用途。第二条：合同有效期自2018年8月28日起至2021年8月27日止。第三条：乙方于本合同签订之日向甲方支付保证金10000元。如由于乙方不履行本合同约定的义务致使本合同提前终止时，保证金不再退还，全部归甲方所有，同时，甲方有权就乙方所欠费用或因乙方违约对甲方所造成的损失向乙方追偿。合同有效期租金共计336500元。租金每年结算一次，由乙方在每年度开始前15日缴付当期租金给甲方。乙方应于本合同签订当日支付2018年10月10日起至2019年8月27日的首期租金96500元。甲方为乙方装修提供免租期从2018年8月28日起至2018年10月9日止，在此期间甲方不收取乙方租金。如因乙方不履行本合同约定的义务致使本合同提前终止时，乙方应补交免租期间的房屋使用费用，费用标准依合同提前终止时的租金标准核算。计租期从2018年10月10日起至2021年8月27日止。租金2018年8月28日至2019年8月27日租金96500元；2019年8月28日至2020年8月27日租金120000元；2020年8月28日至2021年8月27日租金120000元；共计336500元。第四条：约定了甲乙双方的责任，其中约定乙方迟延支付租金每天应按照月租金的3%向甲方支付滞纳金。如迟延足额支付租金达15日的，视为乙方违约，甲方有权单独解除合同，乙方承担违约责任。第七条：租赁期间双方必须信守合同，甲乙双方任何一方提前解约均需承担违约责任并向对方支付违约金50000元。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，租赁保证金不予返还，归甲方所有。同时，乙方还需支付给甲方违约金50000元。（1）未征得甲方书面同意改变该房屋用途的；（2）未征得甲方书面同意改变房屋结构或造成房屋主体结构损坏的；（3）未征得甲方书面同意，擅自转租、分租该房屋的；（5）迟延足额支付租金达15日的；。此外，合同对甲方的违约责任、续租及发生纠纷的解决方式等都作了约定。合同签订后，甲方于2018年8月28日前将出租房屋交付给乙方李志雷。李志雷在原有装修的基础上对房屋进行了整修，用于经营饭店。李志雷支付租金至2019年8月27日，第二年度租金李志雷仅支付8000元，剩余租金至今未支付，双方酿成纠纷。一审法院认为，刘玉美和李志雷签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。因李志雷没有按照约定支付房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定和双方的约定，刘玉美有权解除合同，故对刘玉美解除合同的诉讼请求予以支持。李志雷应当及时搬出租赁房屋并按照约定支付刘玉美租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。对刘玉美要求李志雷腾空所租房屋并交付给刘玉美的诉请，予以支持。合同中约定因乙方不履行本合同约定的义务致使本合同提前终止时，乙方应补交免租期间的房屋使用费用，费用标准依合同提前终止时的租金标准计算。合同另约定，乙方应按合同约定时间及时足额支付租金。如迟延足额支付租金达十五日的，视为乙方违约，甲方有权单独解除合同，乙方承担违约责任。本案中，李志雷未按照合同约定时间及时足额支付租金，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。因此，刘玉美诉请李志雷补交免租期间的租金14136.98元本院予以支持。刘玉美和李志雷在租赁合同中有关李志雷迟延支付租金每天应按照月租金的3%向刘玉美支付滞纳金的约定，其法律性质为违约金，因双方在合同中同时还有李志雷迟延支付租金达15日的，支付给刘玉美违约金50000元的约定，因此，滞纳金和违约金不能重复支付，对刘玉美要求李志雷支付违约金50000元的诉请予以支持，对刘玉美要求李志雷支付滞纳金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，第二百二十三条，第二百二十六条，第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、解除刘玉美与李志雷于2018年8月28日签订的房屋租赁合同；二、李志雷于判决生效之日起30日内将承租房屋腾空并恢复原状，因腾空房屋产生的相关费用，由李志雷承担；三、李志雷支付刘玉美从2019年8月28日至本判决确定的搬出房屋之日止的租金，租金按照双方约定的120000元/年计算（被告已支付的租金8000元应从租金总额中予以扣除）；四、李志雷于判决生效之日起20日内支付刘玉美违约金50000元；五、李志雷于判决生效之日起20日内支付刘玉美免租期租金14136.98元；六、驳回刘玉美的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费830元，由李志雷负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.一审关于免租期租金的判决是正确；2.一审关于违约金的判决是否过高；3.李志雷主张的保证金是否应当从房租中扣除。焦点1，关于一审免租期租金的判决是否正确的问题。李志雷和刘玉美签订的《房屋租赁合同》关于免租期约定为：“甲方（刘玉美）为乙方（李志雷）装修提供免租期从2018年8月28日起至2018年10月09日止,在此期间甲方不收取乙方租金。如因乙方不履行本合同约定的义务致使本合同提前终止时,乙方应补交免租期间的房屋使用费用,费用标准依合同提前终止时的三金标准核算”，依据上述约定，房屋免租期间是刘玉美对李志雷及时履行合同义务的一种优惠，由于李志雷未能按照合同约定的时间履行支付租金的义务，一审法院按照合同约定，判决李志雷支付免租期间的租金，并无不当。焦点2，关于一审违约金的判决是否过高的问题。案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2018年10月10日至2021年8月27日，关于租金的支付，双方约定2018年8月28日至2019年8月27日租金为96500元，2019年8月28日至2020年8月27日租金为120000元，2020年8月28日至2021年8月27日租金为120000元，合同有效期租金共计336500元，租金按每年结算一次,由李志雷在每年度开始前十五日缴付当期租金给刘玉美；虽然刘玉美和李志雷在合同中有关于违约金的相关约定，但是合同签订后，李志雷按照合同约定向刘玉美支付了第一期租金96500元，本案是由于李志雷未能按照合同约定支付第二期租金，引起的纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”刘玉美与李志雷在《房屋租赁合同》中约定如果李志雷延迟足额支付租金15日，需向刘玉美支付违约金5万元，虽然李志雷存在延迟足额支付第二期租金的违约行为，但是考虑到李志雷延迟足额支付的仅是第二期租金12万元，一审判决李志雷向刘玉美支付违约金5万元，未能考虑李志雷在本案中违约的实际情况，判决的违约金数额过高，应当依法予以调整；案涉房屋第二期的租赁期限为2019年8月28日至2020年8月27日，因李志雷存在违约行为，刘玉美在2019年10月9日及时提起本案诉讼，截止目前，本案的第二期租期尚未到期；综合本案的实际情况，鉴于李志雷违约在先，并考虑刘玉美的损失情况，本院酌定李志雷需向刘玉美支付违约金的数额为30000元。焦点3，关于李志雷主张的保证金是否应当从房租中扣除的问题。《房屋租赁合同》约定：“乙方（李志雷）于本合同签定之日向甲方（刘玉美）支付保证金壹万元整(人民币￥10000元)。承租期限届满时,乙方拖欠甲方租金或相关费用、延期利息、或者在本合同终止时出租房屋及其范围内的设施设备不能正常使用而需要进行维修养护、或者存在其他乙方应向甲支付的费用,甲方有权从保证金中扣除相应数额充抵相关费用;如保证金扣除上述费用后仍有余额，余额由甲方无息退还乙方,保证金不足以支付上述费用,甲方有权向乙方追偿。如由于乙方不履行本合同约定的义务致使本合同提前终止时,乙方已交的保证金不再退还，全部归甲方所有。同时,甲方有权就乙方所欠费用或因乙方违约对甲方所造成的损失向乙方追偿。”依据上述约定，在李志雷不履行合同约定义务致使合同提前终止的情形下，李志雷已交的保证金刘玉美不再退还，且刘玉美有权就李志雷拖欠的费用或者因李志雷违约对刘玉美造成的损失，向李志雷进行追偿。在本案合同的履行过程中，李志雷未能按照合同约定的时间按时支付第二期租金，致使案涉合同提前终止，刘玉美不再退还李志雷已经支付的保证金，且刘玉美有权向李志雷主张拖欠的租金，因此，李志雷主张已经交纳的10000元保证金应当从拖欠的租金中扣除的上诉理由，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，李志雷的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西华县人民法院（2019）豫1622民初3683号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；二、变更西华县人民法院（2019）豫1622民初3683号民事判决第四项为：“李志雷于本判决生效之日起20日内支付刘玉美违约金30000元”。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费830元，由李志雷负担；二审案件受理费1300元，由上诉人李志雷负担1000元，由被上诉人刘玉美负担300元。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张 杰审判员  金 薇二〇二〇年三月二十六日法官助理石磊书记员马家欣