吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终20号上诉人（一审被告）：延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司，住所地吉林省延吉市。法定代表人：张某，该公司经理。委托诉讼代理人：金某，吉林达公伟业律师事务所。被上诉人（一审原告）：王某，女，1970年3月3日生，住吉林省延吉市。上诉人延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司(以下简称民俗置业公司)因与被上诉人王某房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初5142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人民俗置业公司的委托诉讼代理人金某、被上诉人王某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。民俗置业公司上诉请求：请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求,被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、延期交房的违约责任并不在于上诉人。买卖合同当中明确约定,出卖人即上诉人依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格的商品房交付买受人使用,同时约定非出卖人原因即政府主管部门验收时间的滞后及市政配套安装的延误，出卖人可据实予以延期。本案中未能在合同约定的2016年6月30日按期交房的原因均不在于风情园公司。按政府开发协议，项目所需水、电、气、热通讯等市政设施由政府负责接入开发区域用地红线内。但在实际操作过程中,政府没有履行该项义务，严重影响了房屋建设进度及最后的综合验收。政府“调规”行为使工程进度滞后未能按时完成综合验收程序。2013年3月，因在建设过程中发现原设计方案存在缺陷，经过规划设计方案调整,取消了山体建筑,重新调整了小区容积率。小区整体完工的时间严重地超出了原来的计划,致使小区综合验收无法进行。2016年5月，开发区域内发现了恐龙化石，剩余工程被叫停，小区规划需要重新进行调整,这也是小区未能完成综合验收的另一个重要原因。二、延期交房的违约责任应由第三人蛟河市国山石材有限公司承担。本案涉及的房屋是被上诉人从第三人蛟河市国山石材有限公司（以下简称国山公司)处购买，当时上诉人与被上诉人以及国山公司签订了一份三方协议书,协议书明确约定房款由国山公司收取,一切由房屋产生的经济纠纷均由国山公司与被上诉人协商解决，上诉人不承担任何经济责任。三方协议由被上诉人亲自签字确认，属于合法有效的合同，合同各方当事人应严格按照合同约定执行。现出现延期交房的违约责任，被上诉人应向国山公司予以主张。三、办理房屋备案登记手续属于行政行为，与上诉人无关。房屋备案登记是延吉市不动产登记中心的行政行为,上诉人并不能左右，上诉人已向被上诉人出具了相应的购房合同以及购房收据，已履行了开发商应尽的义务。如被上诉人要求办理备案登记应向延吉市不动产登记中心主张权利，不应要求上诉人办理备案登记手续。综上，风情园公司不应承担违约责任。王某辩称,同意一审判决结果，上诉人的上诉请求不成立。王某向一审法院起诉请求：1.被告赔偿逾期交房违约金52102元（1126天*462719元*0.0001）；2.被告依法在延吉市不动产管理局将原告所购买的房屋备案登记，且签订的《商品房买卖合同（预售）》需与原告与被告签订的《海兰江花园商品房认购协议书》中所涉及的违约金赔付比例和交房时间内容一致；3.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2015年9月16日，民俗置业公司与蛟河市国山石材有限公司及王某三方签订协议书，约定王某购买民俗置业公司开发的××园房屋，房屋总价为462719元，此款用来冲抵民俗置业公司应支付蛟河市国山石材有限公司的工程款。2015年9月22日，王某与民俗置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定王某购买民俗置业公司开发的位于延吉市××路，建筑面积89.95平方米，每平方单价5144.18元，房屋总价462719元。付款方式为2019年9月21日支付购房款162719元，剩余30万元购房款以银行贷款方式支付，房屋交付时间为2016年6月30日前。民俗置业公司如逾期交付房屋，王某要求继续履行合同的，自2016年7月1日起至实际交付之日止，民俗置业公司按日向王某支付全部房款万分之一的违约金。同年9月21日，王某向蛟河市国山石材有限公司支付全部购房款462719元，民俗置业公司为王某出具了购房款收据。2019年9月16日，民俗置业公司与王某签订确认书，确定如下事项：一、涉案房屋原定于2016年6月30日交房，实际于2019年7月31日正式交房，依据购房合同共产生违约金为462719元*0.0001*1125天=52056元；二、物业费、电梯费、供暖费等共计5875.51元抵顶上述违约金，抵顶后剩余违约金为46180.49元。王某在上述确认书中署名予以确认。认定上述事实的证据有：协议书、确认书、《商品房买卖合同（预售）》、购房款收据、当事人陈述等，上述证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定事实的根据。一审法院认为：王某与民俗置业公司签订的《海兰江花园商品房认购协议书》系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效。民俗置业公司未按协议书约定的时间交付涉案房屋，构成违约，应承担违约责任。因王某与民俗置业公司已签订确认书，并对物业费、电梯费、供暖费等相关费用抵顶违约金后，剩余违约金数额为46180.49元予以确认。王某亦对上述事实予以认可。故一审法院认为，民俗置业公司应支付的违约金为46180.49元。关于原告主张民俗置业公司在延吉市不动产管理局将涉案房屋进行备案登记，且签订的《商品房买卖合同（预售）》需与双方签订的《海兰江花园商品房认购协议书》中所涉及的违约金赔付比例和交房时间内容一致。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款之规定，王某的上述主张符合法律规定，一审法院予以支持。关于民俗置业公司主张王某购买的房屋系从蛟河市国山石材有限公司购买，当时与民俗置业公司三方进行协议，约定王某向蛟河市国山石材有限公司支付房款，之后出现任何经济纠纷由蛟河市国山石材有限公司与王某协商解决，民俗置业公司不承担任何经济责任。一审法院认为，王某从蛟河市国山石材有限公司购买涉案房屋后，其与民俗置业公司签订了涉案商品房买卖合同，双方当事人构成债权债务概括性转移，王某与民俗置业公司形成了新的债权债务关系，故民俗置业公司的上述抗辩主张不成立。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款之规定，判决：一、延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司于本判决生效后立即给付王某违约金46180.49元。二、延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司于本判决生效后十五日内到延吉市不动产管理中心为王某购买的位于延吉市××园房屋办理备案登记手续。如果延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1103元，减半收取551.5元（王某已预交），由延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：民俗置业公司与王某于2015年9月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。王某已按合同约定支付全部房款，民俗置业公司应根据《商品房买卖合同（预售）》的约定向王某交付验收合格的房屋。因民俗置业公司未能按照合同约定，交付房屋，因此应承担延迟交房的违约责任。民俗置业公司主张存在合同约定的可延期交付房屋的客观原因，但未提供充分证据证明具有免责的事实发生，因此，民俗置业公司应按照合同约定承担相应的违约责任。民俗置业公司理应为王某办理登记备案手续，民俗置业公司不予为王某办理登记备案的行为属于违约行为，应予以办理。一审判决民俗置业公司向王某支付逾期交房违约金并办理登记备案符合双方约定及法律规定，民俗置业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，民俗置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1103元，由延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  董志忠审判员  葛福祥审判员  林 一二〇二〇年三月二十日书记员  李思思