浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0802民初3994号 原告：张纪伟，男，1993年1月5日出生，汉族，住衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：郑楚寒，女，1994年1月19日出生，汉族，系原告妻子。 委托诉讼代理人：方剑平，浙江兴衢律师事务所律师。 被告：江元，男，1986年9月28日出生，汉族，住衢州市。 被告：蓝琛，女，1987年10月20日出生，畲族，住衢州市。 二被告共同委托诉讼代理人：姜和定，衢州市柯城区正扬法律服务所法律工作者。 原告张纪伟与被告江元房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员余建华独任审判，2019年9月25日，本案因双方争议较大，案情复杂，依法转为普通程序审理。2019年9月24日，原告张纪伟申请追加被告江元妻子蓝琛为本案被告，参与本案诉讼，本院依法通知蓝琛为本案被告参加诉讼。本案分别于2019年8月26日，2019年10月16日和2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告张纪伟及其委托诉讼代理人郑楚寒、方剑平、二被告共同委托诉讼代理人姜和定到庭参加诉讼人。本案现已审理终结。 原告张纪伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告江元继续履行《房地产转让合同》，被告江元、蓝琛配合办理衢州市屋的过户手续，过户至原告名下；2、被告江元、蓝琛承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月25日，原告与被告江元经过中介居间，签订了《房地产转让合同》一份，合同约定：被告江元将其所有的位于衢州市产（以下简称案涉1402房屋），建筑面积105.18平方米，以总价2200000元的价格转让给原告；付款方式为2019年4月25日付定金50000元，2019年6月30日前双方办理房地产过户手续并付首付款1000000元（含定金）；余款1200000元于银行放款后付清，按放款时间为准，半个月内搬清，余款于2019年8月31日付清。同时约定了其他事项。由于被告江元本人在杭州工作，当天其委托了蓝兴康来签署合同，签署定金收条。当晚，中介持续通过电话、微信与被告江元联系签署合同事宜，被告江元发送其身份证、房产证等材料给中介草拟转让合同，被告江元对合同条款等进行修改确认，并提供了其银行卡，要求将定金汇入该卡号。合同签订后，当晚原告转账50000元定金给被告江元指定的该账户。原告积极履行合同，告知中介、被告江元因之前南区房屋出卖，房款尾款需等对方银行贷款放款到位，首付款定为6月底，被告江元也同意，原告的尾款需要银行贷款，尾款最迟8月底前支付，被告江元也认可。6月17日，中介联系被告江元办理原告银行贷款等相关审批，被告江元遂发送完整房产证图片给中介，中介发评估公司评估，并约被告江元6月底回衢州办理过户手续。被告江元当时表示同意。6月24日，中介通知被告江元原告贷款已通过，要求被告江元6月底前安排回衢州办理过户手续，被告江元开始拖延办理过户手续。6月25、26日，被告江元明确提出要求解除合同，认为房价上涨，要求原告补偿最低50000元，或者返还定金，明确拒绝配合办理过户手续。原告已凑足首付款，一直联系被告江元希望继续履行合同，被告江元明确予以拒绝。原告认为，原告与被告江元签订的《房地产转让共同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同全面履行各自的义务。被告毫无契约精神，认为出卖房屋两个月房屋涨价，便要撕毁合约，不再出卖该房屋给原告，其行为已严重损害了原告的合法权益，原告要求合同得到全面继续履行，不同意解除合同，要求被告配合办理过户手续，房款原告如数支付。故原告诉至法院，诉请如前。 被告江元答辩称，一、原告与蓝兴康之间签订的《房地产转让合同》对被告江元不发生效力。首先，原告与案外人蓝兴康于2019年4月25日签订《房地产转让合同》，合同约定：被告江元将案涉1402房屋，建筑面积105.18平方米，土地面积5.84平方米，以总价2200000元转让给原告张纪伟。被告认为，不动产物权的转让，应严格依据《物权法》的规定执行，蓝兴康以被告江元的名义与原告张纪伟订立的《房地产转让合同》事前事后，直至现在未得到被告江元的追认，该合同对被告江元不发生效力。其次，被告江元于2015年9月2日与妻子蓝琛在柯城民政局婚姻登记处登记结婚，而涉案房产取得产权证的时间是2017年1月25日，虽然该不动产产权书上由被告江元一人登记，但该房地产实际属被告江元与其妻子蓝琛共同所有，而原告与蓝兴康签订《房地产转让合同》前后，至今未得到该房地产共有人蓝琛的追认，该转让合同与《物权法》规定的物权转移要件不相符，该合同不发生效力。二、原告要求被告江元继续履行《房地产转让合同》缺乏事实依据。首先，假如该《房地产转让合同》有效，那么作为该房地产购买人的原告未履行合同在先。根据《房地产转让合同》第三条，付款时间及方式，原告先履行支付房款的义务。而事实上，原告支付了50000元定金后，就要求被告将价值2200000元的争议房产过户给原告，后支付首付款950000元。这种约定明显和正常房屋买卖，购买方先支付首付款后，才能办理过户手续的交易习惯不相符，该《房地产转让合同》的此种约定，存在违背公序良俗的民事法律行为，是无效的。第二、假若《房地产转让合同》有效，作为购房人的原告，首先应当全面履行全部支付房款的义务，然后才能要求被告配合办理过户手续，这是《房地产转让合同》第四条“款清交房”所作的约定，也就是说，原告全面履行支付2200000元的购房款后，被告才能交房，并配合原告办理房地产过户手续。三、本案争议房屋是被告全家四人的唯一住房，目前全家还居住在该房屋，退一步讲，假若原告的要求合理，那么根据《房地产转让合同》第七条“在签订本合同后，（1）若甲方违反合同，不予出卖，甲方必须双倍退还乙方所付的定金，并在解除合同时偿付。（2）乙方违反合同，不予购买，甲方有权没收乙方所付的定金”，可见，该条款的效力大于法定的效力。由于本案存在无法继续履行合同的情形，《房地产转让合同》未经共有人签字，加上原告自己未全面履行合同在先，结合中介方的过错，被告要求双方终止履行合同，所收取的50000元定金退还给原告。故，不同意原告提出的诉请，请求予以驳回。 被告蓝琛答辩称，首先，案涉1402房屋系二被告共同出资购买，于2017年1月25日取得产权证，由江元办理产权登记，该房产应为二被告的夫妻共同财产。其次，本案所涉《房地产转让合同》是无效的，原告与蓝兴康签订《房地产转让合同》时，蓝兴康没有得到二被告的授权，事后也未得到追认，属无权代理，未取得书面同意，是不能办理过户手续的。第三、即使退一步来解决双方的争议，也可以按照转让合同约定，通过定金罚则处理，双倍返还定金。综上，请求驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系。蓝兴康系被告江元岳父，2019年4月25日，经过中介居间，蓝兴康以被告江元的名义与原告签订了《房地产转让合同》一份，合同约定：原告张纪伟为乙方，被告江元为甲方；原告张纪伟购买被告江元名下的案涉1402房屋，建筑面积105.18平方米，买卖价款2200000元；付款时间及方式①2019年4月25日付购房定金人民币50000元②2019年6月30日之前双方办理房地产过户手续并付首付款人民币1000000元，含定金在内③余款人民币1200000元于银行放款后付清（按放款时间为准，半个月内搬清），余款于2019年8月31日之前付清；交房时间为款清交房；在签订本合同后（1）若甲方违反合同，不予出卖，甲方必须双倍退还乙方所付的定金，并在解除合同时偿付。（2）乙方违反合同，不予购买，甲方有权没收乙方所付的定金。合同还对各自的其他事项及其他方面的违约责任进行了约定。嗣后，中介通过电话、微信与被告江元联系，商讨房屋买卖相关事宜。合同签订后，原告按约向被告江元交付了定金50000元。2019年6月24日，中介通知被告江元在6月底前回衢州办理过户手续。嗣后，被告江元明确提出要求解除合同，拒绝配合办理过户手续。之后，原告及中介与被告江元多次协商继续履行合同，办理该房屋的权属变更登记手续，均未达成一致意见。故原告诉至法院，诉请如前。 另查，被告江元与被告蓝琛于2015年9月2日登记结婚，案涉1402房屋于2017年1月25日取得不动产产权证。庭审中，被告蓝琛明确表示不同意出售案涉1402房屋。为此，本院向原告明确释明其可变更诉讼请求，但原告坚持其原来的诉讼请求，拒绝变更诉请。原、被告及第三人签订的《房事人 根据当事人的陈述及抗辩，结合在案证据，本院认为本案的争议焦点是：一、蓝兴康以被告江元的名义与原告订立《房地产转让合同》的行为是否构成表见代理；二、案涉《房地产转让合同》是否有效；三、该《房地产转让合同》能否继续履行，诉争房屋可否转让。 关于争议焦点一。表见代理是指行为人虽无代理权，但由于被代理人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由被代理人承担法律后果的代理行为；其中使善意第三人相信其有代理权的表象是其与无权代理的核心区别，也是通常诉讼中的关键审查对象。本案中，蓝兴康系江元岳父，被告江元在签订案涉《房地产转让合同》过程中，也一直与中介保持沟通，也向中介提供了案涉1402房屋的相关产权证明，原告在合同签订后也向被告江元交付了购房定金，以上事实足以证明被告江元对于蓝兴康以其名义与原告订立《房地产转让合同》是知晓且认可的，虽然蓝兴康并无书面的授权委托书，但结合蓝兴康与被告江元的亲属关系及被告江元与中介的协商、沟通过程，足以使原告相信蓝兴康有代理权，是得到被告江元的许可而与原告签订《房地产转让合同》。因此，蓝兴康与原告签订《房地产转让合同》的行为构成表见代理，被告江元应作为该《房地产转让合同》的合同相对方承担相关的合同责任。 关于争议焦点二。讼争房屋的买卖协议是否有效，应依相关法律规定，结合在案证据，并考虑讼争房屋交易的具体过程和履行情况，以及诚实信用原则及合同无效制度的立法目的等因素进行综合判断。 (一)《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条亦规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案中，原告与被告江元签订的《房地产转让合同》，系双方真实意思表示，符合合同成立并生效的法律规定，且不存在《合同法》规定的合同无效的任一种情形，应认定为有效。 (二)诚实信用原则，是市场经济交易中当事人应严格遵循的道德准则，也是每一个公民在社会生活中行使权利履行义务所应当遵循的基本原则。其不仅是基本的商业道德，也是信用经济的基础。就本案而言，被告江元在出售讼争房屋时，告知中介该房屋系其单独所有，还出具了相关产权证明材料，当原告要求其协助办理房屋过户手续时，其又以该房屋系其和蓝琛共有，蓝琛不同意出卖，以及蓝兴康系无权代理，所签买卖协议对被告江元不产生合同效力，合同无效进行抗辩。结合该房屋价格大幅上涨的现状，被告江元的行为显然与诚实信用原则不符，也不符合合同无效制度的设立目的，其关于合同无效的抗辩本院难以支持。 关于争议焦点三。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，出卖人处分权之欠缺不能导致合同无效，在合同不存在《合同法》第五十二条所规定的无效情形的情况下，无权处分的买卖合同应认定有效。但因无权处分合同的履行涉及其他共有人的权利，若其他共有人不同意处分，则该合同因法律上的原因而不能继续履行，买受人只可主张解除合同并要求出卖人承担支付违约金或赔偿损失的责任。主要理由在于： 首先，对于在诉讼中一方当事人请求继续履行合同的，应当符合合同法关于继续履行的条件。《合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者强制履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。而在本案中，案涉1402房屋虽登记于被告江元一人名下，但该房屋系被告江元与被告蓝琛的夫妻共同共有财产，因此，原告张纪伟的诉讼请求能否获得支持，需要考察该诉讼请求是否符合共有物处分的相关法律规定或该房屋共有人之间的约定。对此，《物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，在本案案涉1402房屋共有权人蓝琛并不同意出售该房屋的情况下，被告江元作为共有权人之一对案涉1402房屋的处分不符合法律规定“全体共同共有人同意”的条件；进一步，在原告张纪伟的诉讼请求不符合上述法律规定条件的情况下，则其诉讼请求不能成立，应予驳回。 其次，《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。对该强制性规范的法律性质，目前的共识是，该规范属于管理性强制性规范，即共有人之一的登记权利人违反该规定所引起的法律后果是，登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时，如果经审查发现，登记权利人出卖共有物并没有得到其他共有权人的同意，则登记部门根据上述规定不予办理房地产权属变更登记手续。而人民法院在审理当事人关于继续履行的诉讼请求时，应根据上述《城市房地产管理法》的规定，同登记部门的管理实践保持一致。因此，对于本案原告张纪伟的诉讼请求，人民法院予以驳回，也同《城市房地产管理法》的规定保持了衔接。 再次，对于本案所涉及的情形，从深层次来看，实质上涉及房屋的真正权利人的物权利益保护和善意买受人的合理信赖利益保护二者之间的平衡，即真正权利人所代表的是一种物权人的静态利益，而房屋买受人的权利则代表着一种交易安全保护的动态利益，在二者冲突的情况下，应注意实现二者之间的平衡。对此，在房屋买卖合同有效的情况下，一方面，买受人可以请求出卖人承担违约责任，赔偿其基于有效合同履行可以获得的利益，在此情况下，其基于交易安全上的利益则得到了保护；另一方面，如果房屋买受人请求强制履行买卖合同，而共有人不同意出售，则不能实现房屋的物权变动，在此情况下物权的静态利益则受到保护。在上述既保护了买受人的交易安全利益，又保护了共有物权人利益的情况下，对于本案所涉原告张纪伟要求继续履行的请求，人民法院予以驳回，能够较好地实现当事人之间静态利益和动态利益的平衡。 综上所述，本院认为，原告与被告江元签订的《房地产转让合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,当属合法有效,现被告江元拒绝继续履行合同，应承担违约责任。对于原告请求继续履行合同，由被告江元、蓝琛协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，由于案涉1402房屋的共有权人蓝琛的不同意，故原告张纪伟的该诉讼请求不符合法院判决强制履行的“法律上或者事实上能够履行”的要求，本院不予支持。至于在合同有效且不能履行情况下原告张纪伟的权益保护问题，原告张纪伟可以变更诉讼请求或另案起诉，要求解除合同并请求房屋出卖人江元承担违约责任，对此，本院已经向原告张纪伟进行了释明，原告张纪伟仍坚持其原来的诉讼请求，拒绝变更，故对原告张纪伟要求被告江元继续履行案涉《房地产转让合同》，被告江元、蓝琛协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十八条、第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下： 驳回原告张纪伟的诉讼请求。 案件受理费80元，保全费5000，合计5040元，由原告张纪伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  余建华 人民陪审员  毛爱娟 人民陪审员  姚 云 二〇二〇年三月五日 法官助理徐春波 书记员江昕