四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终103号 上诉人（原审原告）：杜莲，女，汉族，生于1975年4月11日，四川省剑阁县人，现住四川省青川县。 上诉人（原审原告）：王博，男，汉族，生于1998年03月25日，四川省剑阁县人，现住四川省青川县。 二上诉人的委托诉讼代理人：王谋，男，汉族，生于1975年8月17日，汉族，四川省青川县人，住四川省青川县，系上诉人杜莲丈夫。 被上诉人（原审被告）：广元市运融置业有限公司。住所地：四川省广元市青川县乔庄镇滨河路上段（客运公司内）。统一社会信用代码：915108220560747625。 法定代表人：冯涛，执行董事。 委托诉讼代理人：万荣，广元市运融置业有限公司工作人员。 上诉人杜莲、王博因与被上诉人广元市运融置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省青川县人民法院（2019）川0822民初797号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年1月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜莲、王博上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。理由：1、一审驳回上诉人主张的返还购房款及要求承担占用利息的请求不合理。双方签订的房屋买卖合同涉嫌欺诈行为、且显失公平，上诉人的合同目的不能实现，属于无效合同应予以解除。被上诉人在出售房屋时没有取得土地使用权，所建房屋为违规建筑，不得上市交易。上诉人所购房屋存在漏水，被上诉人虽然进行过维修，但继续漏水。同一批案件违约金的时间判至2019年3月8日，而该判决仅判至2017年8月21日，且一审分配诉讼费承担不当。双方于2015年10月5日签订的《商品房买卖合同》合同约定被上诉人应当于2015年12月17日前向上诉人交房并约定在交房之日起365天内办理好房屋产权证，合同签订之日上诉人一次性支付了全部购房款，同日，被上诉人交付了房屋，按照合同约定被上诉人应当在2016年10月23日前给上诉人办理好不动产登记，但至今没有取得该商品房的产权证书，拒不全面履行合同，构成根本违约，依法应退还上诉人的购房款，赔偿损失并承担违约责任。2、双方签定的房屋买卖合同依法应当解除。被上诉人逾期交房，至今未转移登记，按合同第十条约定，上诉人有权解除合同。本案系办理房屋权属证书不能的责任。依法应当解除合同。上诉人向被上诉人发出的解除合同告知函，被上诉人在三个月内，即没有向上诉人提出书面异议，也未向人民法院起诉，已丧失对合同解除权的抗辩权。3、买卖合同中约定的违约金过低，人民法院调整为实际借款利息更妥。4、被上诉人提供的格式条款未尽到解释、说明的义务，且违背法律规定，应当视为无效条款。 运融公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。房屋漏水早就处理好了，办理不动产登记证书需要上诉人提供资料，我公司通知了上诉人提供办证资料，但未提供，因此未能办证的责任不在我们公司。青川县房管局出具证明证实我公司的房产可以正常办理。未能办理不动产登记是上诉人未提供资料造成的，请求法院驳回上诉人的诉讼请求。 杜莲、王博向一审法院提出诉请：1、解除原、被告于2015年10月5日签订的编号为204的《商品房买卖合同》;2、被告返还原告购房款280000元及自被告收款之日起至实际退款之日止的资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率4倍计算资金占用利息）;3、被告在合同约定时间内未办理不动产登记证应担的违约责任（自逾期之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告应按原告已付房款的日万分之一向原告支付违约金）;4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的案件事实，1.2015年10月5日，原、被告签订了合同编号为204的《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于青川县陈家坝的青川县竹园客运商贸城的商业用房一套销售给原告。该商品房预售许可证号为：青（2013）房预售证第001号，房号1幢3层103号，建筑面积37.07平方米，套内面积24.78平方米，共用部位与共用房屋分摊面积12.29平方米,单价每平方米7553元，价款280000元。合同第十条第（一）项约定，“出卖人应当在2015年12月17日前向买受人杜莲、王博交付该商品房”。合同第十九条第（二）项转移登记第1款约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，第2条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自逾期之日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。” 2.2015年9月29日，原告向被告支付购房款280000元。 3、2015年10月17日，被告向原告交付了所购房屋。 4.2017年6月28日，原告向被告寄发“关于尽快处理质量问题并移交房屋产权、土地使用证等过户手续的函”，要求被告15日内处理房屋质量问题，并将房屋产权、土地使用证等过户手续移交给原告。否则视为“自动解除我与你公司签定的《商品房买卖合同》，由此产生的一切法律后果均由你公司全部承担”。 5.2017年8月21日和2019年3月5日，被告两次给原告寄送通知，要求原告提交资料，完善网签手续。 6.2019年7月26日，成都市金牛区人民法院（2019）川0106执异313号执行裁定书中载明，成都市金牛区人民法院“于2016年9月1日以（2016）川0106民初3037号民事裁定书及（2016）川0106执保1280号协助执行通知查封了运融置业开发的青川县客运商贸城已备案至汤锡汇名下的房屋30套。2018年7月4日续行查封其中二十四套房屋，后对其中十四套房屋解除查封，仅房号为3-15、3-21.3-22、3-47、3-16、3-29、3-98、3-97、3-96、2-16十套房屋处于查封状态”。且成都市金牛区人民法院2018年7月4日（2018）川0106执2633号之三执行裁定书和协助执行通知书中续行查封的房屋不包含本案案涉房屋3-103。 7.2019年1月31日，青川县房产管理局给我院出具证明一份，证明原告所购房产未被他人查封、抵押，只要按照相关程序完成国家规定的税、费缴纳，并提供相关证件、证照、委托书等手续，并完成网签工作，可以办理不动产权证书。 一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法、有效。原告杜莲、王博按照合同约定支付购房的全部价款，被告未按照合同约定的期限办理产权转移登记，双方签订的合同属依法成立尚未全部履行完毕的合同。 本案争议的焦点是合同是否约定解除条件或是否满足合同解除条件。合同约定出卖人在交付房屋之日起365日内应当向买受人办理产权转移登记，被告运融公司未在约定的期限内办理产权转移登记，构成违约；合同是否约定解除条件或是否满足合同解除条件。第一、本案中合同第十九条第（二）项约定，“商品房交付使用后，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自逾期之日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金”。根据该约定，即使因出卖人的原因导致买受人未取得房屋产权证的情形下，出卖人仅应承担违约金，买受人不得退房，该项约定系合同双方真实意思表示，不违反法律效力性、强制性规定，合法有效。第二、案涉房屋的产权转移登记属于迟延办理而非办理不能。双方在履行完必要程序、完成网签手续后即可正常办理产权证，故该合同可以继续履行，合同目的能够正常实现，解除合同的法定条件并不成就。第三、本案是否符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于出卖人未办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同的情形。该解释第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持”。根据该条文表述，只有当合同双方明确约定在办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，因出卖人的原因导致买受人无法办理所有权登记，该合同应当解除；或者符合《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的情形，合同应当解除。而《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府公司行政管理部门责令停止房地产开发经营活动…”，本案中，合同既未约定“未办理产权登记而解除合同”的条款，出卖人被告运融公司也不是“未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营”的情形，故不能适用该规定解除合同。原告提出迟延办证的理由不能满足合同解除的条件。故对原告请求解除原、被告于2015年10月5日签订的《商品房买卖合同》，返还购房款280000元及承担资金占用利息的诉讼请求，不予支持。未办理产权证的违约责任。案涉房屋交付日期为2015年12月17日，根据合同约定，出卖人应于此后365日内办理房屋产权转移登记，即办理房屋产权转移登记的最后期限为2016年12月16日。2017年8月21日被告运融置业公司向原告寄发办理不动产登记证的通知，故2016年12月17日至2017年8月21日期间应确定为出卖人被告运融公司迟延办理房屋产权转移登记的违约期间，被告运融公司应当承担此期间的违约金，违约金以原告已付购房款280000元为基数，按合同约定的日万分之一为利率计算。故对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求予以支持。 综上，对原告起诉要求解除合同，返还购房款280000元的诉讼请求不予支持，部分支持原告要求被告承担违约金的请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告广元市运融置业有限公司在本判决生效后十日内向原告杜莲、王博支付自2016年12月17日至2017年8月21日的违约金，违约金以280000元为基数，按日万分之一的利率计算；二、驳回原告杜莲、王博的其他诉讼请求。 二审期间，上诉人提供证据1、广告横幅照片，内容：被上诉人给我们承诺的8%开业基金和免三年的物管费。2、2019年8月份房屋漏水照片，证明房屋确实在漏水。3、漏水房屋的用户签名名单，证明不止是我们一家在漏水。4、购房者联合签名名单，长达三年没有办理房产证的原因在被上诉人，目前为止房产证还没有办理下来。 被上诉人质证认为，1、广告的问题，上一次的案子已经交过一次这个，应该是2014年中秋节我们打的广告，照片上横幅是中秋节，具体时间不清楚只有这一个月，如果是那个时候买的才有这个优惠，也就是2014年9月份这一个月的时间。涉案房屋不是在该月成交的合同。2、漏水照片，图片上位置都是在墙角位置，不确定是漏水的原因，因为材质问题墙角吸水厉害，可能拖地的时候沾上水也可能会这样。而且图上看印子是老印子了，并且物管公司也没有告知我们有漏水的事情。3、关于这份名单，有几家人都在跟我们打官司，尚秀也在跟我们打官司，他的房屋在中间楼层，我也不知道他们漏水是从哪漏的，楼上也没厕所。4、房产证的问题我不太清楚，我没有带文件。房产证我们确实是网签了的，我们办房产证是规定了的各交各的税费，有部分按成交价交税要3个点左右，有些在外面打工的也不着急，办了网签的只有他们本人能改名字，我们是改不了的。 二审查明，一审中，被上诉人出示于2017年8月21日通过顺风速运向上诉人寄送提交办证资料通知书，由于上诉人认为其未收到，被上诉人的寄送单也不能查询证明寄送的内容和寄送的相对人。但被上诉人于2019年3月14日向上诉人寄送的2019年3月5日的办理不动产通知书邮寄回执明确。2013年11月25日被上诉人取得涉案土地使用权大证[青国用（2013）第589号]。用途商服用地，使用权类型，出让。 二审查明的其余案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，其效力应予确认。上诉人关于合同无效请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 被上诉人在约定的期限内未能为上诉人办理不动产权属证明，应承担相应的违约责任。根据被上诉人提供的证据，至今尚未办理不动产权属证明的责任不在被上诉人，在上诉人提供相应资料后，不动产权属证明是能够办理的。同时，根据案涉商品房买卖合同的约定，在被上诉人不能按期办理权属证明时，上诉人不选择退房而是选择要求被上诉人承担逾期办证的违约责任，故上诉人要求解除合同缺乏事实依据，本院不予支持。 被上诉人称于2017年8月21日向上诉人寄送提交办证资料通知书，但无证据证明上诉人已收到。故一审法院计算违约金至该时间不当。但有证据证明被上诉人于2019年3月14日向上诉人寄送了办理不动产通知书，故计算违约金应至该时间。 综上，原审认定事实清楚，但违约金计算的截止时间不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省青川县人民法院（2019）川0822民初797号民事判决； 二、被上诉人广元市运融置业有限公司收到本判决后十日内向上诉人杜莲、王博支付自2016年12月17日至2019年3月14日的违约金22904元（280000元×818天×0.0001=22904元）； 三、驳回上诉人杜莲、王博的其他诉讼请求。 一审案件受理费5500元，由上诉人杜莲、王博负担4500元，由被上诉人广元市运融置业有限公司负担1000元；二审案件受理费5275元，由上诉人杜莲、王博负担4500元，由被上诉人广元市运融置业有限公司负担775元。（上诉人杜莲、王博已预交，被上诉人广元市运融置业有限公司应承担的部分在执行时一并支付给上诉人） 本判决为终审判决。 审判长  夏茂中 审判员  吕 晶 审判员  徐小雁 二〇二〇年三月十八日 书记员  王汇锋