江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初10609号 原告：常熟市佳居美境物业管理有限公司，住所地江苏省常熟市黄河路275号311室。 法定代表人：陶拥军，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：顾健航，该公司职员。 被告：蒋丽，女，1986年4月5日出生，汉族，住江苏省常熟市。 被告：王飞，男，1985年11月9日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市，现住江苏省常熟市。 原告常熟市佳居美境物业管理有限公司与被告蒋丽、王飞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。之后，又依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常熟市佳居美境物业管理有限公司的委托诉讼代理人顾健航、被告蒋丽、王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市佳居美境物业管理有限公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告立即支付物业管理费4712元（从2016年4月18日至2018年12月31日，其中2018年1月月1日前按1.03元/月/平方米，从2018年1月1日开始按1.33元/月/平方米计算，建筑面积127.33平方米）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告接受常熟市隆盛置业有限公司委托担任常熟市碧溪新区碧溪中路28号小区前期物业服务管理，为该小区提供物业服务。按照前期物业服务合同及前期物业管理服务协议约定，被告应缴纳的物业费标准为住宅2018年1月1日之前按1.03元/月/平方米（已扣除开发商补贴0.3元/月/平方米），2018年1月1日起按1.33元/月/平方米，按被告拥有物业的建筑面积127.33平方米缴纳。合同签订后，原告已经按照合同的约定全面履行了自己的义务，但被告作为该小区的业主，却拒绝支付相应的物业费。为及时结清原告的债权，根据相关规定，特提起诉讼。 被告蒋丽、王飞辩称，原告所诉理由纯属不实之词。2013年4月18日至2014年4月17日，原告以“碧溪中路物管处”的名义对被告收取了物业费，后续并未和被告签订任何的管理服务协议，所以双方并不存在任何的合同关系，原告无权向被告收取任何的管理费用，并且在2016年6月14日进行了仲裁判定，后续原告一直未找被告进行沟通和明确合同的再签订，直到更换物业负责人，双方内部也未交接，直到2019年8月上门来收费时，被告告知了原告此情况，原告说回去再确认，但确认的结果并不是进行双方的协谈，而是直接进行仲裁（实为诉讼）解决。原告这种行为很粗暴，根本就不是为了很好的解决问题，这样的行为可想而知他们的服务是如何的不堪。物业费是提供居民相关服务所收取的费用，但对于这些服务项目，原告抱着只收钱，不干活的心态来收取服务费，作为消费者，有权利保护自己的合法权益。小区里杂草丛生，杂草中有很多的垃圾，长期不清理腐烂，造成很多的蛇虫鼠蚁。公共物业及配套设施的维修保养根本无人进行管理，配电箱损坏严重，电线裸露，步行廊中墙面剥落严重。小区是敞开式的，无任何管理人员，门口长期被外来车堵塞，根本无法进入。综上，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。 原告常熟市佳居美境物业管理有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1.常熟市隆盛置业有限公司与常熟市佳居美境物业管理有限公司于2011年11月11日签订的《常熟市前期物业服务合同》。 2.发送《物业费缴费通知》的短信截屏打印件2份。其中2019年3月1日是短信发给王飞的，2019年6月16日的是群发给业主的。 3.《碧溪中路28号前期物业服务资料》16页。原告认为，上述资料中包括《碧溪中路28号小区业主临时管理规约（示范文本）》，在临时管理规约最后是《承诺书》，内容是“本人（单位）已详细阅读并理解常熟市隆盛置业有限公司制定的《临时管理规约》，同意遵守本临时管理规约内的一切条款。购房人（单位）签章：王飞、蒋丽，2013年4月18日”。上述资料中还包括《常熟市前期物业管理服务协议》，协议乙方签字处当时遗漏了签名，但同一页上《碧溪中路28号小区业主共有人情况登记表》上面的内容是王飞当天填写的。上述资料中还包括《房屋装饰装修管理协议》，也是王飞于2013年4月18日当天签字的。 4.《交付物品清单表》。由王飞于2013年4月18日签字，并注明钥匙没拿，之后在2013年5月2日由蒋丽领取钥匙后在《交付物品清单表》上签名并注明钥匙已领。 被告认为，对证据1的真实性存疑，因为业主没有这份合同。对证据2中的2019年3月1日短信无异议，对2019年6月16日群发的短信不清楚。对证据3，对于物业服务资料中被告的签名，因为时间长了不能确定。其中《常熟市前期物业管理服务协议》存疑，因为业主没有这份合同，合同也没有日期期限，合同也没有任何签名，合同上业主情况登记表上面内容是不是被告所填写，因为时间长了不能确定。对证据4无异议。 被告蒋丽、王飞为证明其抗辩主张，向本院提交了以下证据： 1.与被告对门的业主于2012年9月5日签订的《常熟市前期物业管理服务协议》。被告认为，两被告当时也签了相同的一份协议，签订时间与这份差不多，合同相对人是“常熟市佳居美境物业管理有限公司碧溪中路28号物管处”，而物管处是没有独立法人资格的非正式组织，原告签订合同时明知物管处没有法人资格，故意欺骗被告签订合同，所以原告没有资格收取物业管理费。被告提供的该份协议中约定：多层住宅物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积计算，为1.33元/月/平方米，其中0.3元/平方米由开发商全额补偿，补偿年限至二期房产交付为止，委托管理服务期限为自本合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。 2.（2016）苏0581民初3006号民事判决书。以证明原被告之间不存在合同关系，所以原告没有权利向被告收取物业费。 3.照片。以证明原告未能履行服务约定，小区里杂草丛生，垃圾随处可见，绿化基本没有，小区交通缺乏管理，小区里设立网吧，车辆乱停，小区内电器盒损坏多次无人修理。 原告常熟市佳居美境物业管理有限公司认为，对证据1的真实性无异议，“常熟市佳居美境物业管理有限公司碧溪中路28号物管处”是原告内部下属的项目部门，是针对这个小区的物业管理部门。对证据2，与业主的物业服务协议的期限是要延续到业主委员会与物业公司签订新的合同为止，因此，原被告双方仍在合同期限内。对证据3，该小区是开放式小区，沿街是商铺，楼上是住宅，小区里面的绿化环境卫生等一直有人管理的，小区停车由保安按时巡逻及时疏通，小区内设立网吧与物业公司无关，电器盒损坏后物业公司与供电部门联系，只是供电部门一直没有来。 本院认定事实如下：2011年11月11日，常熟市隆盛置业有限公司（甲方）与常熟市佳居美境物业管理有限公司（乙方）签订《常熟市前期物业服务合同》1份，合同主要内容：物业名称为御景华庭小区，物业类型为商住两用，坐落位置为碧溪中路28号，委托管理服务期限为自本合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅为1.33元/月/平方米。 蒋丽、王飞系常熟市碧溪新区碧溪中路28号×幢×号楼××室房屋所有权人，该套房屋建筑面积为127.33平方米。2012年9月，蒋丽、王飞作为物业买受人（乙方）签订《常熟市前期物业管理服务协议》，该协议的甲方（物业服务企业）载明为常熟市佳居美境物业管理有限公司，协议甲方单位签章处加盖的是“常熟市佳居美境物业管理有限公司碧溪中路28号物管处”印章，协议约定多层住宅物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积计算，为1.33元/月/平方米，其中0.3元/平方米由开发商全额补偿，补偿年限至二期房产交付为止，委托管理服务期限为自本合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止，前期物业管理费自开发建设单位与乙方办理物业交付使用手续之日起计算，乙方在办理入住手续时，甲方预收12个月物业服务费，以后按年交纳。 2013年4月18日，王飞与常熟市佳居美境物业管理有限公司办理房屋相关交接手续，王飞在《碧溪中路28号小区业主临时管理规约（示范文本）》上《承诺书》处签字，临时管理规约第十五条内容为：业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收交情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以向人民法院起诉。当天，王飞在《常熟市前期物业管理服务协议》尾页处“碧溪中路28号小区业主共有人情况登记表”处填写两被告的姓名、身份证号码、工作单位、联系电话等信息，但未在尾页处乙方签字处签字，尾页处甲方加盖常熟市佳居美境物业管理有限公司公章，该协议约定的物业费交纳标准以及委托管理服务期限以及交费期限与前述2012年9月的《常熟市前期物业管理服务协议》相同。当天，王飞缴纳了2013年4月18日至2014年4月17日的物业费1574元，常熟市佳居美境物业管理有限公司开具了收据，并加盖了“常熟市佳居美境物业管理有限公司碧溪中路28号物管处”印章。之后，两被告未再交纳过物业费。2019年3月1日，原告以手机短信方式向被告催交物业费。 关于物业费收费标准，常熟市佳居美境物业管理有限公司陈述，物业管理服务协议约定的住宅缴费标准为1.33元/月/平方米，因为开发商前期补贴0.3元/月/平方米直到二期交付，所以至2017年12月31日为止按1.03元/月/平方米收取，自2018年1月1日开始按协议约定1.33元/月/平方米收取。 本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告蒋丽、王飞购置常熟市碧溪新区碧溪中路28号×幢×号楼××室房屋，并以该物业买受人身份于2012年9月份签订了《常熟市前期物业管理服务协议》，该协议载明的合同相对方是常熟市佳居美境物业管理有限公司，虽然在协议上签章处加盖的是“常熟市佳居美境物业管理有限公司碧溪中路28号物管处”印章，但常熟市佳居美境物业管理有限公司碧溪中路28号物管处系常熟市佳居美境物业管理有限公司内设的针对涉案小区物业管理的职能部门，其签章行为代表常熟市佳居美境物业管理有限公司，常熟市佳居美境物业管理有限公司对此亦无异议，故不影响该协议的成立与生效。按照该协议，多层住宅物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积计算，为1.33元/月/平方米，其中0.3元/平方米由开发商全额补偿，补偿年限至二期房产交付为止，委托管理服务期限为自本合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止，前期物业管理费自开发建设单位与业主办理物业交付使用手续之日起计算，业主在办理入住手续时，物业企业预收12个月物业服务费，以后按年交纳。之后，在2013年4月18日，常熟市佳居美境物业管理有限公司与王飞办理交房手续时，王飞虽未在常熟市佳居美境物业管理有限公司提供的《常熟市前期物业管理服务协议》上“乙方”签章处签字，但在同一页面上“碧溪中路28号小区业主共有人情况登记表”处填写了两被告的姓名、身份证号码、工作单位、联系电话等信息，而且该协议的内容与前述2012年9月协议的基本内容是一致的，王飞并在当天按协议约定标准缴纳了12个月的物业管理费1574元，常熟市佳居美境物业管理有限公司开具了收据并加盖了职能部门“常熟市佳居美境物业管理有限公司碧溪中路28号物管处”印章。综上所述，本院认为，常熟市佳居美境物业管理有限公司作为物业服务企业，为两被告所在小区提供了物业服务，两被告作为小区业主，应按物业服务合同的约定交纳物业服务费用。现原告要求两被告支付2016年4月18日至2018年12月31日期间的物业管理费4712元（建筑面积127.33平方米，按1.33元/月/平方米计算，并扣除开发商补贴部分即2017年12月31日之前的按1.03元/月/平方米计算），于法有据，本院予以支持。被告抗辩的原告物业服务存在瑕疵，原告对此作了相应说明，而且被告提出的抗辩意见不足以成为其可以拒绝支付物业费的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下： 被告蒋丽、王飞支付原告常熟市佳居美境物业管理有限公司2016年4月18日至2018年12月31日期间的物业管理费4712元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户--户名：常熟市佳居美境物业管理有限公司，账号：10×××68，开户行：常熟农村商业银行谢桥支行）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告蒋丽、王飞负担（被告负担的案件受理费50元于本判决生效之日起十日内直接汇付原告上述指定账户，原告预交的本院不再退还）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  毛建新 人民陪审员  钱惠芬 人民陪审员  徐建华 二〇二〇年三月十二日 书 记 员  马晓丹