安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖18民终197号上诉人（原审原告）：宣城市如億房产经纪有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区鳌峰东路120号。法定代表人：唐仁先，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘志龙，安徽师阳安顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：史春成，女，1978年11月18日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市宣州区，现租住安徽省宣城市宣州区。被上诉人（原审被告）：张宗财，男，1981年5月18日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市宣州区，现住安徽省宣城市宣州区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：曹运杰，安徽秉度律师事务所律师。上诉人宣城市如億房产经纪有限公司（以下简称如億房产公司）因与被上诉人史春成、张宗财居间合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2019）皖1802民初5226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。如億房产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：原判认定事实错误，适用法律不当。1.原判事实认定断章取义，违反合同法第125条的规定。首先，原判混淆定金和中介费不同法律概念。案涉居间合同涉及买卖合同，但不等同于买卖合同，定金与中介费各自独立，不能得出无论哪方违约均在合同定金中扣除中介服务费的结论。其次，从合同整体上理解，不能得出“无论甲方或乙方违约均在合同定金中扣除中介服务费”的结论。原判作出即使买方违约也在2万元定金中扣除中介服务费替违约方支付的认定，有悖当事人真实意思表示，该结论明显错误。最后，原判决对中介费予以否定，严重违背了诚实信用原则。2.如億房产公司依据合同约定要求买方支付房地产评估费的诉请应当予以支持。案涉合同明确约定房地产评估费由买方负担，且约定具体收费标准，原判对此予以确认，却以如億房产公司无相关证据佐证代为支付房产评估费为由不予支持，裁判理由难以让人信服。按照合同价的0.3%收取房产评估费是居间报酬的组成部分之一，而案涉合同并未约定委托人支付房产评估费的前置条件是中介方必须向评估机构支付该项费用，况且如億房产公司也履行了相关评估工作，并在评估报告中有所体现，故原判对如億房产公司是否向评估方支付评估费作为先决条件，来判令应否支持评估中介费错误。史春成、张宗财辩称，1.合同对中介费约定明确，原判没有混淆定金和中介费的概念，也没有断章取义的得出无论卖方还是买房违约均在定金中扣除中介费的结论，而是合同内容明确约定无论甲方或者乙方违约均在合同定金中扣除中介费。2.在定金合同中扣除中介费和中介费包含在定金中不是一回事。如億房产公司纯属错误理解原审裁判理由，“无论甲方或者乙方违约均在合同定金中扣除中介费”就是如億房产公司的真实意思表示，因为无论谁违约，如億房产公司的中介费都有保障。3.原审判决没有否定中介费的存在，只是按照合同的约定依法判决，更不存在违背诚实信用的原则。如億房产公司诉请评估费因证据不足理应驳回。如億房产公司为支持该项诉请提供的两份收据中一份盖有宣城中安房地产评估有限公司财务专用章，一份盖有安徽中安房地产评估咨询有限公司宣城分公司财务专用章。而评估报告的制作单位是安徽中安房地产评估咨询有限公司，其提交的说明没有信服力，即使是业务合作伙伴也不能以自己的名义收取款项。如億房产公司主张相关评估费用、收据及说明与房地产评估报告不相一致，房产评估报告估价委托人是史春成而非如億房产公司，其主张垫付了评估费应当提供相关证据证明。综上。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。如億房产公司向一审法院起诉请求：史春成、张宗财给付居间报酬16900元。事实和理由：如億房产公司系依法成立从事二手房买卖代理服务的企业。2019年5月25日，史春成、张宗财为结婚购买房屋，通过如億房产公司居间服务准备以按揭贷款方式向案外人马平安购买国鑫××幢××室（建筑面积111.02平方米，精装修）房屋一套，经协商，由史春成与案外人及如億房产公司签订书面《房地产买卖合同》，约定房屋价款（净售价）93.98万元，定金2万元，中介费按合同价（净售价）1%、银行贷款代办费按合同价（净售价）0.5%、房地产评估费按合同价（净售价）0.3%，合计16900元由史春成支付。该房屋产权证登记在史春成名下，由史春成作为主贷人，由张宗财提供担保作为共同还款人。该房屋买卖合同定金2万元由张宗财支付给案外人马平安。该合同签订后，如億房产公司按约定为史春成、张宗财代为向银行申请办理按揭贷款和房屋评估等一系列工作，同时如億房产公司以史春成名义协助向银行提供个人贷款相关资料，该房屋经银行评估价为83万元，银行按规定最高贷款额为58万元。因该房屋实际净售价与银行评估价存在差额，经史春成、张宗财同如億房产公司及案外人协商一致，2019年7月10日，由张宗财与案外人马平安及如億房产公司重新签订一份书面《买卖合同》，作为向银行贷款备案之用，该合同的房屋售价套用银行评估价83万元，其中首付款25万元，按揭贷款58万元，同时以张宗财名义重新提供相关按揭贷款个人资料并且由如億房产公司协助将该合同及相关资料报送银行审批。然而就在银行审批时，史春成、张宗财因彼此发生矛盾而向案外人毁约，不再购买案外人房屋，并且拒绝向如億房产公司支付中介费等居间报酬。一审法院对如億房产公司诉称双方签订房屋买卖合同及涉案房屋买卖的过程、如億房产公司在该期间所做的工作及定金支付等事实均予以认定。一审另查明：双方签订的《房地产买卖合同》约定的违约责任有：无论卖方或者买方违约，均在合同定金中扣除中介服务费。经如億房产公司代为委托，安徽中安房地产评估咨询有限公司于2019年6月5日对涉案房屋的抵押价值进行了评估与测算，并于2019年6月10日出具《房地产抵押估价报告》，估价涉案房屋的抵押价值为83万元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。如億房产公司居间介绍史春成、张宗财与他人签订《房地产买卖合同》，该合同成立并生效。现虽然是买方违约，但买方即史春成、张宗财已支付定金2万元给卖方，卖方收取了定金。按照该合同约定的违约责任，无论卖方或者买方违约，均在合同定金中扣除中介服务费。故对如億房产公司要求买方即两被告支付中介服务费的诉讼请求，依法不予支持。如億房产公司要求史春成、张宗财支付银行贷款代办费，因该合同中约定银行贷款代办费由买方即史春成、张宗财承担，且如億房产公司确已履行银行贷款代办业务，对其该项请求予以支持，具体金额为4699元（939800×0.5%）。如億房产公司要求支付房地产评估费，虽该合同约定该费用由史春成、张宗财负担，且约定收费标准，但因该费用系如億房产公司代为收取并代为支付的费用，如億房产公司现无相关证据予以佐证其代为支付的该费用金额，故对其该请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条规定，判决：一、史春成、张宗财于判决生效之日起十日内支付宣城市如億房产经纪有限公司银行贷款代办费4699元；二、驳回宣城市如億房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取112元，由宣城市如億房产经纪有限公司负担87元，史春成、张宗财负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审证据的认定同一审一致，对一审法院查明的事实予以确认。另查明，1.如億房产公司一审中提举了2019年6月25日、7月22日、7月23日史春成与如億房产公司的法定代表人唐仁先电话通话录音3份，用以证明史春成、张宗财应当支付居间报酬。其中2019年7月23日唐仁先与史春成电话沟通时表示：“那个贷款代办费和评估费就算了，中介费不能少。……贷款我们为你们跑了，然后张宗财讲他一个人买，我们给他搞了两次，是你们原因嘛，我们也作一些让步，那个贷款代办费和评估费就算了，中介费你们一定要给。……贷款的钱我都作出让步了。那个房子卖93.98万元，就9300元。”2.如億房产公司提举的两次银行按揭贷款居间服务材料，证实如億房产公司分别于2019年6月6日、7月10日为史春成、张宗财代办银行按揭贷款事务。如億房产公司二审中陈述因史春成、张宗财明确不买房，于2019年7月中旬即向银行说明不需要办理后续贷款事宜了。3.案涉《房地产买卖合同》违约责任6.4条约定，甲方（马平安）违约退还乙方（史春成）定金贰万元，并赔偿乙方违约金贰万元，中介服务费由甲方承担。乙方违约乙方定金贰万元视同违约金，甲方不予退还，中介服务费由乙方承担。无论甲方或者乙方违约，均在合同定金中扣除中介服务费。本院认为，案涉《房地产买卖合同》内容涉及两个合同关系，即如億房产公司与史春成、张宗财及案外人马平安之间的居间合同关系，以及史春成、张宗财与案外人马平安的房屋买卖合同关系。如億房产公司作为居间方已经完成了其促成房屋出售方马平安和购买方史春成、张宗财订立《房地产买卖合同》的基本义务，三方所签订的《房地产买卖合同》合法有效。本案系史春成、张宗财单方毁约所产生的纷争，作为完全民事行为能力的成年人，应对自己的行为承担相应的法律责任。依据案涉合同6.4条约定“乙方违约乙方定金贰万元视同违约金，甲方（马平安）不予退还，中介服务费由乙方承担”的内容，结合合同上下文及合同目的理解可知，买方史春成、张宗财违约，卖方马平安获取合同定金2万元，由史春成、张宗财应当支付如億房产公司中介服务费，故其二人应当按约支付居间报酬9398元（939800元×1%）。关于该条款中“无论甲方或者乙方违约，均在合同定金中扣除中介服务费”的真实意思应为保障中介方促成合同后享有优先获取居间报酬的意思，一审对合同条文理解存在错误，本院依法予以纠正。合同法规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。根据查明事实，如億房产公司明确因史春成、张宗财放弃购买案涉房屋，其主动终止了代办后续贷款事宜。依据权利义务相对等原则，对如億房产公司主张的银行贷款代办费，依法不予支持。关于如億房产公司主张的房地产评估费，因其未能提供合法有效的评估费票据，其提供的评估费票据与委托的评估公司亦相互不一，故二审依法对其该项诉请予以驳回。综上，如億房产公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决结果不当，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销宣城市宣州区人民法院（2019）皖1802民初5226号民事判决；二、被上诉人史春成、张宗财于本判决生效之日起十日内支付上诉人宣城市如億房产经纪有限公司中介服务费9398元；三、驳回上诉人宣城市如億房产经纪有限公司一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费112元，由上诉人宣城市如億房产经纪有限公司负担12元，由被上诉人史春成、张宗财负担100元；二审案件受理费224元，由上诉人宣城市如億房产经纪有限公司负担124元，被上诉人史春成、张宗财负担100元。本判决为终审判决。审判长  陈月银审判员  周宏韬审判员  李 娜二〇二〇年三月十三日书记员  杨 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……