浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7366号 上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江双乐休闲用品有限公司，统一社会信用代码91330100704200430G，住所地杭州市上城区太和广场2号1201室。 法定代表人：潘松林，董事长。 委托诉讼代理人：张天帆、钱航，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州朕昊企业管理有限公司，统一社会信用代码913301093524589129，住所地杭州市萧山区红山农场先锋路278号。 法定代表人：陆海峰，总经理。 委托诉讼代理人：宋箫音，浙江宝铉律师事务所律师。 原审第三人：杭州方大贸易有限公司，统一社会信用代码913301021431595029，住所地杭州市上城区中河中路281号604室。 法定代表人：桑建，总经理。 委托诉讼代理人：胡辉，浙江泽大律师事务所律师。 原审第三人：杭州旗奥实业有限公司，统一社会信用代码91330102773584933X，住所地杭州市上城区大名空间商务大厦701-702室。 法定代表人：王晓虹，总经理。 委托诉讼代理人：胡辉，浙江泽大律师事务所律师。 原审第三人：杭州恒阳贸易有限公司，统一社会信用代码913301026798898530，住所地杭州市上城区庆春路7，9号108室。 法定代表人：沈俊军，总经理。 委托诉讼代理人：胡辉，浙江泽大律师事务所律师。 原审第三人：杭州新春天进出口有限公司，统一社会信用代码91330102770816487G，住所地杭州市上城区江城路889号10楼I座。 法定代表人：潘雷。 原审第三人：杭州琵玛贸易有限公司，统一社会信用代码91330102745051216R，住所地杭州市上城区郭东园路8号中闽大厦1506室。 法定代表人：汤锋。 上诉人浙江双乐休闲用品有限公司（以下简称双乐公司）因与被上诉人杭州朕昊企业管理有限公司（以下简称朕昊公司）与原审第三人杭州方大贸易有限公司（以下简称方大公司）、杭州旗奥实业有限公司（以下简称旗奥公司）、杭州恒阳贸易有限公司（以下简称恒阳公司）、杭州新春天进出口有限公司（以下简称新春天公司）、杭州琵玛贸易有限公司（以下简称琵玛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初1800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2013年8月30日，杭州萧山中汇纺织有限公司（以下简称中汇公司）作为甲方与双乐公司作为乙方签订《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》，约定甲方将位于萧山红山农场的杭州萧山中汇纺织有限公司货梯楼5层（第3、4、5、6、7层，建筑面积1750平方米/层）租赁给乙方使用；乙方承诺租赁房屋仅限于作为样品加工包装、展示、仓储和办公；租赁期限为2013年11月1日起至2023年10月31日止；合同到期继续承租的，或合同未到期需提前终止的，则乙方应在租赁期满或提前终止前60天以书面形式通知甲方，届时就有关继续承租或提前终止而引起的事宜另行订立合同规定；租赁房屋的租金为前三年（2013年11月1日起至2016年10月31日）含税价每月7.5元/平方米，后七年（2016年11月1日至2023年10月31日）含税价另行商定，但须以前三年的含税价每月7.5元/平方米为基数，每年涨幅不得超过上年的8%，而且最高含税价不得高于每月10元/平方米，具体价格三年到期时再定；水费、电费、网费由乙方按实际使用金额支付给甲方；首期租金在合同签订后、装修前于2013年8月31日之前支付2013年11月1日至2014年4月底的租金393750元，第二期租金支付按季度支付，乙方须在每季度到期前5日内支付下个季度租金，逾期支付1%/月利息；甲方保证为乙方提供免费配套设施与服务，免费提供位于主楼2层450平方米左右办公室五间；24小时电梯开通服务，并保证定期保养与维护，如遇故障12小时内维修完成；租赁期内，甲方应负责对租赁房屋进行维护、修理等工作；如有违约由违约方承担违约年限总租金10%的违约金等权利义务条款。同日，双乐公司分别与方大公司、旗奥公司、恒阳公司、新春天公司、琵玛公司签订租赁合同，约定由方大公司、琵玛公司和新春天公司租赁前述房屋4层部分，由旗奥公司租赁前述房屋6层，由恒阳公司租赁前述房屋7层。双乐公司除租赁给各第三人的房屋外，其余租赁房屋自用。 2015年9月，中汇公司名下的前述房屋经原审法院进行变卖处置，并由朕昊公司通过公开竞价以最高价竞得该房屋。朕昊公司成为该房屋产权人后，与双乐公司就是否继续履行中汇公司与双乐公司之间的租赁合同产生纠纷。2016年8月15日，双乐公司以房屋租赁合同纠纷为由诉至原审法院，其中诉求涉及要求朕昊公司继续履行双乐公司与中汇公司签订的租赁合同。2017年2月17日，原审法院作出（2016）浙0109民初12504号民事判决书，确认《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》有效，并由朕昊公司继续履行。 上述租赁合同履行期间，双乐公司截至2019年1月31日前的租金已付清，其中2018年11月1日至2019年1月31日的租金为248000元。 另查明，双乐公司为租赁场所内的货梯维修曾在2018年8月向浙江恒丰盛夏电梯工程有限公司支付1880元，在2019年1月7日再支付980元。2019年1月16日左右，方大公司向双乐公司发函，要求双乐公司解决货梯故障问题。后双乐公司立即向朕昊公司发函要求立即维修货梯，并确保电梯在24小时内正常运行，以维护双乐公司和其他转租户的利益。2019年1月18日，朕昊公司向双乐公司复函，认为电梯维修公司已于2019年1月17日对电梯进行了现场维修，电梯已经恢复正常使用，且提出电梯故障原因在于电梯地坎有太多杂物导致开关门受阻、门锁回路触点接触不良，同时要求双乐公司在日常使用中注意使用规范等。2019年1月24日，双乐公司书面通知朕昊公司，称朕昊公司将本应免费提供的5间办公室另行出租盈利、顶层多次渗水未安排修理及电梯多次故障未安排维修，应承担违约责任，出于对朕昊公司履行能力的不安，双乐公司决定履行《合同》至2019年3月31日，《合同》于2019年3月31日后终止。对此，朕昊公司书面回复，认为最近一次电梯停运系因双乐公司使用不当造成，且已进行维修，不存在多次故障未安排维修的情形；顶层多次渗水也已派人查看维修，系双乐公司故意夸大事实；5间办公室已协商冲抵电费；合同履行期间朕昊公司未违反合同约定义务，双乐公司提出解除租赁合同于法无据。 2019年1月28日，双乐公司支付了朕昊公司17500元，并同时书面通知朕昊公司，双乐公司决定履行《合同》至2019年3月31日，《合同》于2019年3月31日后终止等内容。后朕昊公司对此进行复函，认为双乐公司单方要求解除租赁合同关系是严重违反合同义务的行为，应向朕昊公司继续履行合同、支付剩余租金或者与朕昊公司积极协商，赔偿朕昊公司的相关损失并得到朕昊公司书面同意后，方可解除租赁合同等内容。后因双方未能协商一致，故纠纷成讼。 再查明，双乐公司曾为屋顶渗水维修支出2300元。双乐公司称其已在2019年3月底前从案涉厂区的第3、5层腾退；朕昊公司则称双乐公司并未交还该两层的钥匙，且租赁房屋仍在使用中。 双乐公司诉至原审法院，请求判令：1.解除双乐公司与朕昊公司之间的《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》；2.朕昊公司向双乐公司支付因维修电梯垫付的费用2860元；3.朕昊公司向双乐公司支付因维修顶楼渗水垫付的费用2300元；4.朕昊公司向双乐公司承担违约责任226963.50元（以双乐公司实际支付朕昊公司总租金的10％计算）；5.本案诉讼费由朕昊公司承担。 朕昊公司提起反诉，请求：1.双乐公司继续按照《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》的约定履行合同；2.双乐公司按照《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》的约定向朕昊公司支付2019年度第一季度的租赁费用230500元，并支付逾期利息2305元（暂计算至起诉之日）；3.双乐公司按照《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》的约定向朕昊公司承担违约金492590元；4.本案反诉费由双乐公司承担。庭审中，朕昊公司变更其诉讼请求为：1.双乐公司支付朕昊公司2019年度第一季度欠付租金230300元以及第二季度的欠付租金247800元，并按月利率1%支付其中230300元自2019年2月1日起至实际履行日止的利息损失，以及按月利率1%支付247800元自2019年5月1日起至实际履行日止的利息损失；2.双乐公司支付朕昊公司违约金492590元；3.双乐公司承担反诉诉讼费。 原审法院认为：双乐公司与中汇公司签订的《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》系真实有效，且在中汇公司所有的案涉厂房经司法拍卖由朕昊公司拍得后，也已经生效判决书确认应由朕昊公司继续履行上述租赁合同，故双乐公司与朕昊公司均应按照上述租赁合同约定履行合同义务。关于双乐公司的本诉诉请请求，其诉请一即要求确认上述租赁合同已于2019年3月31日终止。根据审理查明双乐公司确实在2019年1月曾两次书面通知朕昊公司要求终止租赁合同履行至2019年3月31日，而该诉请的争议焦点即双乐公司是否有权单方要求提前解除租赁合同。双乐公司认为其系根据租赁合同第二条第2款提出的该项终止请求，即“……合同未到期需提前终止的，则乙方应在租赁期满或提前终止前60天以书面形式通知甲方，届时就有关继续承租或提前终止引起的事宜另行订立合同规定”，并提出朕昊公司在电梯故障、顶层渗水以及提前收回5间办公室处存在违约行为。朕昊公司则认为自身不存在违约行为，且双乐公司无权提前解除租赁合同。对此，原审法院认为，租赁合同中第二条第2款中确实存在关于“未到期提前终止”的相关约定描述，但从该条款来看，在双方并未对租赁合同提前解除以及解除的后果达成一致的情况下，该条款并未赋予承租方无条件提前解除租赁合同之权利。况且从第三人的陈述印证来看，虽然双乐公司承租期内，确有发生过电梯故障以及顶层渗水，但朕昊公司均有相应维修。虽然朕昊公司确实存在双乐公司主张的维修不及时问题，但该情形也不构成根本性违约，尚未达到法定解除之情形。至于双乐公司关于朕昊公司提前收回5间办公室构成违约的主张，原审法院认为根据朕昊公司提供的证据12清单，以及双乐公司对该清单内容无法作出合理解释的情况下，原审法院有合理理由相信双乐公司与朕昊公司之间关于该5间办公室提前返还已经达成了一致意见，故原审法院对双乐公司的该主张不予采信。至于双乐公司与朕昊公司在2019年3月14日在原审法院组织下所做的询问笔录中关于初步调解意向是否可以作为本案定案依据的问题，虽然当时双方达成了初步调解意向，但因双方并未最终达成调解协议，故尚不能作为定案依据。综上，原审法院认为，双乐公司在本案中无权单方解除租赁合同，故原审法院对双乐公司的第一项诉讼请求不予支持。关于双乐公司本诉中的第二项诉讼请求，维修电梯费用2860元的支出朕昊公司并无异议，且电梯正常维修系朕昊公司作为出租方的义务，况且该费用的支出发生在朕昊公司提供故障急修报告的该次电梯故障之前，朕昊公司并无证据可证之前发生的电梯故障也系因双乐公司使用不当造成，故上述电梯维修费2860元应由朕昊公司承担。关于双乐公司本诉中的第三项诉讼请求，朕昊公司对双乐公司曾为顶楼渗水维修支出2300元的事实并无异议，且朕昊公司作为出租方应当履行租赁物的维修义务，故该渗水维修费用2300元亦应由朕昊公司承担。关于双乐公司本诉的第四项诉讼请求，原审法院将在反诉部分予以一并分析。关于双乐公司本诉的最后一项诉讼请求即要求朕昊公司与各第三人签订租赁合同之请求，鉴于双乐公司仍应继续履行与朕昊公司之间的租赁合同，故并无处理该诉请之必要。 关于朕昊公司反诉的第一项诉讼请求，即要求双乐公司支付2019年2月1日起至同年7月31日期间两个季度的欠付租金以及相应逾期付款利息的诉请。原审法院认为，在双乐公司仍应继续履行租赁合同的情况下，双乐公司前述两个季度租金仅支付了17500元已构成违约，理应承担支付前述两个季度欠付租金478100元（247800元×2-17500元）。关于朕昊公司主张的逾期利息损失以及违约金，原审法院在庭审中向朕昊公司释明后，朕昊公司明确由法院以审查违约金为先、在主张的违约金仍不足以弥补朕昊公司实际损失的情况下再审查逾期付款利息损失。故原审法院将在此节对双乐公司逾期未付租金的违约责任进行分析，且同时将双乐公司本诉中主张的第四项诉讼请求一并分析。原审法院认为，朕昊公司在电梯维修以及顶楼漏水维修期间，确实也会给作为承租方的双乐公司在使用租赁物上造成一定不便及相应的损失。但双乐公司逾期未付租金的行为与前者行为相较，更属严重违约行为，在双方均违反合同的情况下，应当各自承担相应的责任，但因双乐公司的违约情形更为严重，故原审法院在将朕昊公司维修不及时的违约情形考虑在内的情况下，酌情调整仍应由双乐公司赔偿朕昊公司违约金为20000元。因此原审法院对双乐公司本诉第四项请求不予支持，同时因原审法院对朕昊公司主张的违约金已作出认定，故对于朕昊公司主张的逾期利息损失不再予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十六条之规定，原审法院于2019年7月26日判决如下：一、朕昊公司在判决生效后十日内支付双乐公司电梯及顶楼渗水维修费合计5160元；二、驳回双乐公司的其余本诉诉讼请求；三、双乐公司在判决生效后十日内支付朕昊公司租金478100元以及违约金20000元，以上款项合计498100元；四、驳回朕昊公司的其余反诉诉讼请求。如双乐公司、朕昊公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4782元，减半收取2391元，由双乐公司负担2366元，由朕昊公司负担25元；反诉案件受理费减半收取6756元，由朕昊公司负担2370元，由双乐公司负担4386元。 宣判后，双乐公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院“有合理理由相信双乐公司与朕昊公司之间关于5间办公室提前返还已经达成一致意见”属于事实认定错误。涉案5间办公室是由朕昊公司单方强势收回的，双乐公司与朕昊公司之间从未达成任何一致意见。荒谬的是，朕昊公司在庭审中同时主张：（1）5间办公室由杭州卓绣工艺花边厂占有使用，是由于双乐公司疏于管理造成的；（2）朕昊公司收回5间办公室系用于冲抵双乐公司拖欠的电费。进而一审法院就该等事实及证据的采信，亦存在法律适用错误。2、一审法院认为“再查明：双乐公司称其在2019年3月底前从案涉厂区的第3、5层腾退；朕昊公司则称双乐公司并未交换该两层钥匙，且租赁房屋仍在使用中”，该等事实未查明、未评价。双乐公司在2019年3月底即将第3、5层腾退，相应空间未有上锁；在本案多次调解、庭审中，双乐公司要求朕昊公司接收已腾退房屋。朕昊公司与双乐公司边谈边打，并最终推翻先前承诺的调解方案，因此，将“租赁房屋”查明为“仍在使用中”并不符合事实，由此引发的扩大损失的归属问题也无法得到正确的法律适用予以解决。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决支持双乐公司原诉讼请求二、三，即判决第一项，却未判令朕昊公司承担违约责任，属于法律适用错误。一审法院认为“虽然朕昊公司确实存在双乐公司主张的维修不及时问题，但该情形也不构成根本性违约，尚未达到法定解除之情形”，一审法院既然认定朕昊公司存在违约行为，就应当判令其承担相应的违约责任，而无涉该等违约是否属于“根本性违约”。2、一审判决驳回双乐公司其他诉讼请求，即确认合同于2019年3月31日终止的主张等，属于适用法律错误。双乐公司并未主张法定解除权，一审法院对朕昊公司是否构成根本违约并无需评价。双乐公司之所以要求根据合同约定提前通知朕昊公司终止，当然有朕昊公司在履行合同过程中“小动作不断”、“各项违约行为时有发生”等各种不诚实、不信用的情形发生的原因，但双乐公司根据合同第二条第2款的约定提前终止合同却无涉该等“不诚实、不信用”，亦无涉是否达到法律规定的“根本违约”，亦无涉双乐公司是否需要对朕昊公司存在的“不诚实、不信用”行为的事实进行证成。合同第二条第2款约定：“合同到期继续承租的，或合同未到期需要提前终止的，则乙方（双乐公司）应在租赁期满或提前终止前60天以书面形式通知甲方（朕昊公司），届时就有关继续承租或提前终止而引起的事宜另行订立合同规定。”在房屋租赁合同关系中，出租方通常处于明显的强势地位，但未闻法治社会有“强买强卖”的道理。双乐公司不论朕昊公司是否诚实信用、是否根本违约，竟然求“根据合同约定终止”而不得，非常荒谬。一审法院认为“双乐公司在本案中无权单方解除租赁合同”实属法律适用错误。双乐公司起诉时合同尚处于有效期内，开庭时已经超过2019年3月31日，因而当庭变更诉讼请求1为“请求法院确认合同已于2019年3月31日终止”。具体而言，双乐公司根据合同载明的字样，要求“合同终止”，属于要求确认合同的时间效力，一审法院亦无需评价为是否属于“单方解除权”。3、一审法院认为“调解笔录虽然当时双方达成了初步调解意向，但双方并未最终达成调解协议，故尚不能作为定案证据”，属于法律适用错误。2019年3月14日，双乐公司与朕昊公司代理人于法院组织调解过程中，经过反复磋商，慑服于出租人的强势地位、考量了就被告管辖的不便利条件、出于对次承租人负责的商业态度，双乐公司做出让步。调解过程中，双乐公司的基本态度为：（1）无力直接解决次承租人转租问题，要求由朕昊公司解决；（2）双方互不追究违约责任，同意对朕昊公司补偿。对于补偿问题，双方经讨价还价后，确定为“双乐公司支付租金至4月30日并且额外补偿朕昊公司25万元”。朕昊公司则同意“由朕昊公司与次承租人重新订立租赁合同（以双乐公司与次承租人签订的租赁合同条件为基础，如朕昊公司要求变更细节由朕昊公司负责协调）”。第三人的表态是一贯的，自始要求“不变更合同条件、继续承租”。双方就此多次做出“邀约邀请”、“邀约”、“承诺”，最终已经达成了完整的一致意见。出于审慎态度，亦在法院签订《询问笔录》，双乐公司认为争议已经得到充分解决。该等协商也构成合同第二条第2款合同终止后引起事宜的具体安排。2019年4月4日，双乐公司代理人、朕昊公司代理人与第三人代理人再次前往法院落实合同签订事宜，朕昊公司增加提出要求“每层每月增加2000元，由第三人或双乐承担”并“不对该等变更负责”，导致另行订立合同至今未能达成。双乐公司对此等不诚实、不信用、有恃无恐的傲慢态度和做法表示惊讶。双乐公司认为，朕昊公司公然违反己方已作出的承诺，就该等行为引起的扩大损失部分应当由其自行负责。三、一审判决未解决问题和争议。一审判决没有正确认定事实、没有正确适用法律，未能对双方的请求做出恰当的判决评价。一审判决驳回双乐公司其他诉讼请求的同时，维持了合同的效力，违背合同的自愿原则、也违反了合同的约定。一审判决单方面的照顾了朕昊公司的经济诉求，而未能结合朕昊公司的诉讼请求做出恰当的判断。由于合同的维持，也将原本由朕昊公司原因造成的扩大损失，错误地分配给了双乐公司承担。一审法院的诸多观点和裁判结论是偏颇的、错误的、不公允的。故提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判支持双乐公司原诉讼请求一，即确认《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》已于2019年3月31日终止；3.改判支持双乐公司原诉讼请求四，即朕昊公司向双乐公司承担违约责任226963.50元；4.改判支持双乐公司原诉讼请求六，即要求朕昊公司履行2019年3月14日调解中承诺的义务，即与次承租人重新订立租赁合同（以双乐公司与次承租人签订的租赁合同条件为基础，如果朕昊公司要求变更细节由朕昊公司负责协调）；5.本案一审、二审的费用均由朕昊公司承担。 针对双乐公司的上诉，朕昊公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，双乐公司恶意否认事实。1、案涉5间办公室系双乐公司提出不再使用，将租金冲抵电费，该事实由双乐公司员工签字确认。自2015年至今已有4年之久，双乐公司从未向朕昊公司要求使用该5间办公室。双乐公司前后逻辑不一致，明显系故意伪造事实，达到解除合同的目的。实际上，根据朕昊公司与案外人杭州卓绣工艺花边厂签订的《房屋租赁合同》显示，朕昊公司未将5间办公室出租，朕昊公司也从未向杭州卓绣工艺花边厂收取案5间办公室的租金。双乐公司既享受了5间房屋冲抵电费的收益，又以此作为解除租赁合同的理由，是严重的不诚信和违约行为，应当予以驳回。2、案涉房屋之间仍未腾退，且处于持续的状态之中。双乐公司租赁5层楼房，至今为止仍在继续使用中，该使用状态持续至今，且次级承租人也没有解除合同的意思表示。双乐公司诉称有两层已经不再使用并予以归还不符合实际情况，双乐公司至今未予以归还，至于该房屋是否使用与朕昊公司无关，不能因为双乐公司不再使用，就想当然认为已经归还给朕昊公司，且双乐公司无法提供证据证明其已经交付给双乐公司。二、一审法院适用法律正确，应当予以维持。1、朕昊公司维修不及时并未导致合同目的不能实现，且次承租人均明确表示该情况并未严重到解除合同的程度。关于电梯问题，双乐公司已经提交证据证明不存在维修不及时的情况，经查明，系由于双乐公司和次级承租人使用不当造成的事故，且已经进行了维修。朕昊公司根据合同的约定，将电梯的保养和维护工作交由有资质的专业公司进行养护并支付费用，且通过质监局检测，可以安全使用。朕昊公司已经积极履行了出租人对电梯的养护义务。房屋漏水系当时连续下雨，未能及时安排修理，待天气晴朗后，朕昊公司已经安排专人全面维修了房屋问题。房屋漏水主要影响到7楼的次级承租人，该第三人已经在一审中提供了相应的证据表明要求维修，但是并没有提出解除合同的要求，且该情况也未影响到房屋的使用，更未达到解除合同的情形。2、一审法院驳回双乐公司的其他诉讼请求，适用法律正确。本案中不能适用合同第二条第2款，该条款约定“届时就有关继续承租或提前终止而引起的事宜另行订立合同规定”。根据该条款的规定，未赋予双乐公司无条件解除合同的权利，双方必须对提前终止引起的事宜达成一致并另行订立合同约定。本案中，双乐公司未与朕昊公司就解除合同达成一致意思表示。且朕昊公司未与本案第三人订立过租赁合同，次级承租人与朕昊公司之间不存在直接的房屋租赁关系。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。3、朕昊公司在一审中只是达成了初步的调解意向，并未形成最终的调解协议。由于双方在调解过程中已经明确表示为调解意向，并未最终确认，因此一审法院认定并无不当。三、朕昊公司的诉讼请求为要求朕昊公司与第三人直接签订房屋租赁合同，超越了法院的裁判范围，变成了强迫交易。朕昊公司未与本案第三人即次级承租人订立过租赁合同，次级承租人也是直接支付房租给双乐公司，次级承租人与朕昊公司之间不存在直接的房屋租赁关系。一审法院就双乐公司的该诉讼请求予以驳回，认定事实清楚，适用法律正确。综上，恳请法院驳回双乐公司的全部诉讼请求。 针对双乐公司的上诉，方大公司、旗奥公司、恒阳公司共同陈述：一、《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》并未赋予双乐公司单方解除合同的权利，双乐公司2019年1月24日的《通知》不产生合同解除的法律后果。合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”首先，《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》第二条第2款约定：“合同到期继续承租的，或合同未到期需提前终止的，则乙方（双乐公司）应在租赁期满或提前终止前60天以书面形式通知甲方（朕昊公司），届时就有关继续承租或提前终止而引起的事宜另行订立合同规定。”该约定表明，双乐公司提前60天通知朕昊公司，并不是合同解除的条件，不能达到立即解除合同的效果，而仅仅是启动解除合同的协商程序，合同是否解除还需要双方另行签订合同予以约定。换言之，该合同并未赋予双乐公司约定解除权。其次，在该通知中，双乐公司并未表明要求终止合同的法律依据和合同依据，即未表明是行使约定解除权，双乐的行为构成单方违约。二、双乐公司2019年1月24日的《通知》也不属于行使法定解除权。本案中，尽管朕昊公司未及时履行出租人的维修义务，构成违约，但该违约行为并未导致合同目的不能实现，朕昊公司也并非完全不履行维修义务，故不符合法律规定的可以解除合同的情形。事实上，旗奥公司、恒阳公司、方大公司、新春天公司、琵玛公司等五个次承租人作为房屋实际使用人，对于该房屋是否能继续使用，是否能实现次承租人的合同目的感受是最真切的，均尚且未要求提出合同，双乐公司作为转租人更无权以此为由解除合同。因此，因本案不符合法定解除的条件，双乐公司2019年1月24日的《通知》也不属于行使法定解除权，不产生合同解除的法律后果。三、双乐公司仅考虑一己私利而主张单方解除合同，完全忽视次承租人的利益，有违诚实信用原则。首先，双乐公司从朕昊公司处租赁房屋的租金为7.5元/平方米，随后转租给旗奥公司、恒阳公司、方大公司等第三人，租金为10元/平方米，赚取四分之一的利润。而根据双乐公司与朕昊公司的合同约定，双乐公司应付的房租上涨到10元/平方米后，双乐公司不再有利润差价，便借口朕昊公司未履行维修义务而要解除合同，显然有违商业道德和市场规则。其次，双乐公司将房租转租给旗奥公司、恒阳公司、方大公司等第三人时，签订的合同期限长达十年，总面积高达5000余平方米，双乐公司作为市场主体应该足以预见到第三人为履行合同，必然会在装修、设施设备、人员配置等方面进行大量投入，而且一旦合同效力受损，也必将给第三人造成难以估量的损失。在此种情形下，双乐公司自始至终都未正面通知第三人解除转租合同，导致第三人的利益和合同预期处于极度不确定的状态。四、双乐公司单方要求解除合同的行为，将极大地浪费社会资源和司法资源，引发新的社会矛盾。如果双乐公司与朕昊公司的合同被解除，将必然引发下列纠纷：一方面，朕昊公司如果依据生效的裁判文书要求第三人腾退房屋，很可能与第三人产生纠纷，甚至引发诉讼。如果第三人被迫腾退房屋，则面临搬迁损失，产生另寻租赁场所的成本，造成资源浪费，正常经营无法维持。另一方面，双乐公司因单方违约解除与朕昊公司的合同后，必然对第三人构成违约，第三人将会无奈地走上司法维权之路，导致司法资源浪费。综上，保护商事主体之间的交易稳定、安全，是合同法的宗旨，法律对轻微的违法行为应当有适当的容忍，在可以通过其他方式矫正违法行为、弥补当事人损失的情况下，应当最大限度地保护交易进行，不可轻易解除合同，更不能使解除合同成为不诚信的市场主体谋取私利、逃避法律义务的手段。同时，任何市场主体都应当对自己的商业行为负责，承担商业风险，不可肆意假借法律之名转嫁风险而损害他人的利益。综上，一审法院认定事实正确、适用法律正确，恳请依法驳回双乐公司的上诉请求，维持原判。 针对双乐公司的上诉，琵玛公司称：同意方大公司、旗奥公司、恒阳公司的陈述意见。 针对双乐公司的上诉，新春天公司未作陈述。 二审期间，双乐公司、朕昊公司、方大公司、旗奥公司、恒阳公司、新春天公司、琵玛公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据双乐公司的上诉请求、朕昊公司的答辩意见并结合方大公司、旗奥公司、恒阳公司、琵玛公司的相关陈述，本院将围绕二审期间各方当事人之间的争议焦点进行分析认定。（一）关于双乐公司要求确认其与朕昊公司之间的《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》已于2019年3月31日终止的请求。双乐公司上诉认为，其该项诉讼请求的依据为：双乐公司于2019年1月24日向朕昊公司发出了书面终止合同的通知，且确认朕昊公司已经收到；同时，依据租赁合同第二条第2款的约定以及于2019年3月14日在法院调解时达成的一致意见。本院经审查后认为，根据双乐公司与朕昊公司之间的租赁合同第二条第2款约定，合同未到期需提前终止的，则双乐公司应在提前终止前60天以书面形式通知朕昊公司，届时就有关提前终止而引起的事宜另行订立合同规定。也即，根据该条款的约定，提前终止合同的，双乐公司须提前60天以书面形式通知朕昊公司，且双方应就提前终止合同的相关事宜另行签订合同。本案中，虽然双乐公司于2019年1月24日向朕昊公司发出通知并载明租赁合同于2019年3月31日后终止，但朕昊公司在回复函中认为双乐公司提出解除合同于法无据并要求双乐公司按照合同履行相关义务。显见，双乐公司与朕昊公司并未就租赁合同于2019年3月31日终止而达成一致意见。因此，根据前述租赁合同中关于提前终止合同的相关约定，在双方未就提前终止合同的相关事宜另行达成协议的情形下，双乐公司于2019年1月24日向朕昊公司发出通知的行为并不当然产生租赁合同提前终止的效力。另外，关于双乐公司以双方在诉讼过程中的调解意见作为终止合同依据的主张。本院认为，根据在案现有证据及当事人相关陈述，双乐公司与朕昊公司并未就本案纠纷达成最终的调解协议；在此情形下，双方在调解过程中所表达的未有其他有效证据予以佐证的意见，不宜作为审理案件的依据。综前所述，双乐公司要求确认涉案《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》已于2019年3月31日终止的请求依据不足，原审法院驳回双乐公司的该项请求并无不当，应予以确认。（二）关于租金及违约金的支付。首先，关于租金的支付。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用及收益，承租人支付租金的合同。本案中，在租赁合同期限内，双乐公司负有按约定支付租金的义务。双乐公司逾期支付租金的，应承担继续支付租金的责任。因此，本案中，朕昊公司依法有权要求双乐公司支付租金。故原审法院判定由双乐公司向朕昊公司支付相应期间的租金也无不当，应予以确认。其次，关于违约金的支付。本案中，双乐公司作为涉案《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》约定的承租人，其负有向朕昊公司及时支付租金的义务。双乐公司逾期支付租金，其行为构成根本性违约，故应承担违约责任。同时，涉案租赁房屋确实发生过电梯故障及顶层漏水的情形；对此，朕昊公司虽然存在维修不及时的情形，但其均已作出维修。也即，涉案房屋在使用过程中出现的局部故障或问题，并未达到足以影响租赁合同主要权利义务享有及履行的程度。因此，原审法院认定朕昊公司在本案中不构成根本性违约，并无不当。在朕昊公司构成一般性违约的情形下，其应承担与之相适应的违约责任。根据双方当事人在合同履行过程中的过错程度及违约责任的大小，并参照租赁合同相关约定，两者违约责任折抵后，原审法院所酌情确定的由双乐公司尚应向朕昊公司支付的违约金，已适度平衡了当事人之间的利益，数额在合理范围内，亦应予以确认。故双乐公司关于租金及违约金支付的上诉请求，难以予以支持。（三）关于双乐公司要求朕昊公司与次承租人重新签订租赁合同的上诉请求。双乐公司上诉认为，朕昊公司应履行在调解中所承诺的义务，即与次承租人重新签订租赁合同。本院经审查后认为，如前所述，双乐公司与朕昊公司迄今并未就本案纠纷达成最终的调解协议，双乐公司要求朕昊公司履行所谓的与次承租人重新签订租赁合同的承诺，缺乏事实与法律依据，不应予以支持。综上，双乐公司的上诉请求均依据不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11051元，由浙江双乐休闲用品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年二月二十六日 法官助理秦海龙 书记员董悦