广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2438号上诉人（原审原告、案外人）：广州市越秀区房屋管理局（广州市越秀区城市更新局），住所地广东省广州市越秀区吉祥路28号。负责人：罗学文，该局局长。委托诉讼代理人：龚健，该局员工。委托诉讼代理人：周定阳，该局员工。被上诉人（原审被告、被执行人）：广州市广源实业总公司，住所地广东省广州市越秀区东风东路707号19楼自编1904之一房。法定代表人：朱明沛，该公司负责人。委托诉讼代理人：李琪珺，该公司员工。委托诉讼代理人：曾永萍，该公司员工。被上诉人（原审被告、申请执行人）：广州市广永国有资产经营有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路140-148号2201、2207-2212房。法定代表人：董志钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：周晓兵，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾梓乘，广东岭南律师事务所律师。上诉人广州市越秀区房屋管理局（广州市越秀区城市更新局）（以下简称越秀区房管局）因与被上诉人广州市广源实业总公司（以下简称广源公司）、广州市广永国有资产经营有限公司（以下简称广永公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。越秀区房管局公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判一审法院停止执行并解封广源公司位于广州市海珠区××房（以下简称涉案房屋）；3.一、二审诉讼费由广源公司、广永公司承担。事实与理由：一、原审法院对证据审查不细，查明事实有误。1.根据广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋海珠区某某路某某号xxx房首次查封是在2009年10月30日被广州市越秀区人民法院查封，查封时效是2009年10月30日至2011年10月29日。但该查封时效期间，越秀法院并没有对涉案房屋进行有关的执行措施。查封时效届满后也没有续封。我局与广源公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议》在2010年1月20日经广州市公证处公证合法有效，不违反法律法规的规定。虽然协议签订的时间是在越秀法院的首次查封时效内，但越秀法院的首次查封后并没有续封，也没有进行相关的执行处理措施，越秀法院的此次查封行为已结束。因此在2011年10月29日查封时效届满后，我局的拆迁补偿协议是可执行的。越秀法院对涉案房屋的第二次查封是在2012年1月4日，查封时效是2012年1月4日至2014年1月3日。后2014年1月3日续封至2015年1月2日。越秀法院的第三次查封是2015年1月7日至2017年1月6日。在此期间白云法院才对涉案房屋进行轮候查封。所有这些的查封均发生在我局与广源公司签订的拆迁补偿协议之后，因此我局的协议合法有效并可排除协议签订后所有查封执行。2.即使法院认为越秀法院的第二次查封即2012年1月4日的查封是延续2009年10月30日的查封，认为协议仍是在查封期内签订的，但这个查封是越秀区法院的执行案引起的查封，且越秀法院的查封已在2017年1月6日全部完结且没有对涉案房屋进行执行处理。本案的执行异议之诉是针对白云法院作出的（2013）穗云法执字第568号执行案的查封提起的，该（2013）穗云法执字第568号执行案是在2013年1月7日立案执行，2015年12月14日轮候查封，2017年1月7日才正式查封。白云法院的执行立案以及查封均在2013年后，是发生在我局与广源公司的拆迁补偿协议签订之后。原审法院将审查涉案房屋的查封时点与拆迁补偿协议签订的时点作对比，错误地把与本执行案无关的其他法院查封时点作为本案查封时点并成为判案的关键是对事实认定的根本性错误。3.我局与广源公司签订的拆迁补偿协议是真实合法有效，双方真实意思表示，并经过广州市公证处公证，并没有违反法律禁止性规定。若广永公司主张该协议无效，应由其提出相关证据及法律依据。二、原审法院忽略了一个重要民法原则，物权优于债权。本案是基于广永公司行使对广源公司的债权执行，根据民法“物权优于债权”法律原则，广永公司的债权不能对抗我局享有的物权。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，“拆迁人与被拆迁入按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，证明我局作为被拆迁房屋的产权管理人对涉案房屋享有的权利，是拆迁人用特定化的永迁房屋对被拆迁人进行安置补偿而产生的权利，是基于所有权的调换产生的一种接近所有权的优先权利，相比普通的商品房买受人享有的民事权益有更优先的保护效力，当然更优于广永公司作为广源公司债权人的执行权益，应当可以排除执行。三、原审法院对涉案房屋的占有、使用的理解过于单一狭隘。涉案房屋是我局与广源公司之间基于拆迁直管房产权补偿的房屋，并非我局向广源公司购买商品房，我局并非涉案房屋买卖买受人，要以实际占有、使用作为交付依据。涉案房屋是广源公司作为拆迁人对被拆迁人住户的拆迁永迁安置房屋，涉案房屋里的住户是广源公司安置的并且作为产权补偿给我局的附带的直管房住户。广源公司通过安置这些住户并且移交给我局的行为，已视为广源公司已经交付涉案房屋给我局占有、使用的表象。四、我局极力保护的是国有资产不流失。广永公司是国有企业，我局是政府行政机关，我们两方都在保护国有资产。但对于涉案房屋的归属，广永公司只是拍卖实现债权，而涉案房屋具有特殊性，是带有永迁安置义务，隐含着社会维稳责任。在现实情况下，广永公司即使执行不到涉案房屋，仍可以将资产包转让方式处理债权；而我局与广源公司是拆迁直管房的产权补偿问题，万一失去涉案房屋，我局只能不断追索广源公司补偿被拆直管房的产权，但广源公司已无可供诉讼或执行的房产及财产。因此相较而言，法院保护我局权益才是更加保护国有资产不流失，且维护拆迁户的居住利益，维护社会稳定。综上所述，请求二审法院改判支持我方上诉请求。广源公司辩称，一、我方与越秀区房管局签订的拆迁补偿协议是双方真实意思表示，双方已就涉案房屋办理移交手续，虽然目前仍登记在我方名下，实际上房屋产权已属于越秀区房管局，只是越秀区房管局接收后没有去办理产权登记手续，因此请求法院停止对涉案房屋的强制执行并解除查封。二、我方与越秀区房管局已就涉案房屋办理了手续，且越秀区房管局所述的未通过外部审核，实际上是越秀区房管局与海珠区房管局之间的交涉问题，而非我司未移交涉案房屋，故越秀区房管局对延迟变更房屋权属存在过错，故诉讼费应由其自行承担。广永公司辩称，不同意越秀区房管局的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。一、本案的核心证据拆迁补偿协议是法院查封涉案房屋期间签订的，该拆迁补偿协议无效，越秀区房管局不能依据无效的拆迁补偿协议主张对涉案房屋的实体权利。该拆迁补偿协议签订的时间为2010年1月。涉案房屋的产权人至今仍为广源公司，在2009年10月30日至2011年10月29日涉案房屋仍被越秀法院查封。涉案房屋用作拆迁补偿是拆迁补偿协议的核心内容，越秀区房管局在涉案房屋被查封期间签订拆迁补偿协议应当无效，越秀区房管局不能依据无效的拆迁补偿协议主张对涉案房屋的实体权利。二、涉案房屋空置至少十几年，越秀区房管局不能证明其接收、使用、控制了涉案房屋。涉案房屋十几年来房门紧锁，一直未被任何人接收、占有、使用。本案审理中越秀区房管局与广源公司均确认该事实。三、越秀区房管局签订了无效的拆迁补偿协议，未能积极主动办理涉案房屋权属登记，未能积极接收、使用、控制涉案房屋，应当承担对其不利的法律后果。越秀区房管局作为政府房地产管理职能部门，具有房地产权属登记的专业知识和职务便利，其应当在知道或应当知道涉案房屋处于查封情况下仍与广源公司签订了无效的拆迁补偿协议，越秀区房管局对其不能取得涉案房屋的物权具有过错，应当承担不利法律后果。另一方面，2010年签订了拆迁补偿协议后，越秀区房管局未能积极主张办理涉案房屋的过户登记，也未能积极接收、使用、控制涉案房屋，只是在2019年才对涉案房屋提起了案外人执行异议，越秀区房管局应当对其怠于主张办理涉案房屋过户登记以及不能积极接收、使用、控制涉案房屋的过错承担不利法律后果。越秀区房管局于2019年8月2日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.停止执行并解封广州市广源公司位于广州市海珠区××房屋；2.广源公司、广永公司承担一切诉讼费用。一审法院认定事实：2001年11月13日，广州市公证处作出（2001）穗证内经字第1015302号《强制执行公证书》。该《强制执行公证书》显示，根据债权人中国建设银行广州市第三支行与债务人广源公司于2000年12月14日签订的《房地产贷款借款合同》及《房地产贷款抵押合同》，债务人广源公司应于2001年6月14日前，将人民币借款1570万元整偿还给债权人。还款期限已到，债务人未将上述借款偿还债权人，债权人可持该《强制执行公证书》向有管辖权的人民法院申请对债务人予以强制执行。执行标的为本金1570万元整人民币，计至2001年9月20日的利息558777.06元和执行终止前所欠的利息以及债权人为催收贷款本金、利息所需的律师费、公证费、执行费等费用。2002年1月15日，中国建设银行广州市第三支行依据上述《强制执行公证书》向广州市中级人民法院申请执行。执行过程中，该院查封了广源公司位于本市××层全层房产，并委托有关部门评估、拍卖。2003年6月20日该案以发放《债权凭证》方式结案。后广州市中级人民法院依申请恢复执行。2007年8月6日，该院依据中国建设银行广州市第三支行申请依法将申请执行人变更为中国东方资产管理公司广州办事处。该案继续拍卖上述解放北路970号1-5层全层房产，拍卖款在扣除有关费用后，该院已将其余1701342元支付给申请执行人中国东方资产管理公司广州办事处。2007年12月12日，该案中止执行。同日，广东省高级人民法院以（2007）粤高法执指字第1670号《指定执行决定书》，将该案指定给阳江市江城区人民法院执行，2010年6月2日，广东省高级人民法院以（2010）粤高法执指字第1904号《指定执行决定书》将该案指定回广州市中级人民法院执行，广州市中级人民法院以（2010）穗中法执字第1563号立案执行。2012年11月27日，广州市中级人民法院以（2010）穗中法执字第1563号执行裁定书将案件指定本案一审法院执行。2013年1月7日，一审法院以（2013）穗云法执字第568号立案执行。2013年11月11日，一审法院依当事人申请，以（2013）穗云法执字第568号执行裁定书变更广永公司为本案申请执行人。2015年12月14日，一审法院依法轮候查封位于海珠区××房房产。2017年1月7日，一审法院对上述房产的查封转为首轮查封。2017年6月30日，一审法院以（2017）粤0111执恢260号案恢复执行。2017年8月7日，一审法院作出执行裁定：拍卖被执行人广源公司名下位于广州市海珠区某某路某某号301、501、502、503、603、702、802、803、901、902房，位于广州市海珠区泰沙路68号401、601、701之1，702、901、903、904房的17套房产。后，一审法院发出（2017）粤0111执恢260号拍卖公告，其中拍卖标的物之一为广州市海珠区××房，房屋用途为住宅，建筑面积为59.95平方米，评估单价为20600元/平方米，评估值为1234970元。广州市房地产档案馆于2019年3月15日出具的《广州市不动产登记查册表》记载：位于海珠区××房房产登记在广源公司名下，占有部分为全部（所有权人），所有权来历为2000年10月经交易鉴证向广州市住宅建设发展有限公司买，产别为国有。涉案房屋于2009年至2011年10月29日期间被广州市越秀区人民法院查封。另查，2010年1月20日，广东省广州市广州公证处作出（2010）粤穗广证内经字第9887号《广州市城市房屋拆迁补偿协议书公证书》。该公证书显示，广源公司（拆迁人，甲方）与广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局（被拆迁人，乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议》，约定：越秀区沿江西路183号（原五仙路11号），测量1区/图2段/幅629之1、之2地号（下称原址房屋）。原址房屋为砖木结构1层，用途为住宅，产别：代管产，建筑面积627.8572平方米；双方同意按异地产权调换补偿的方式办理原址房屋的补偿，甲方以包含海珠区××房在内建筑面积共637.92平方米的9套房屋与原址房屋627.8572平方米作产权调换，差价互不补偿；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应在2010年6月30日前向乙方提供房屋的相关用地、报建、建筑质量、验证等证明文件，并协助乙方向房地产行政主管部门办理房屋所有权证手续；等等。越秀区房管局为证实其异议成立，还提交了《房屋移交接管表》《安排住户移交情况表》《接管房屋验收表》《关于一德路-五仙路地块移交补偿问题的函》等证据，拟证明广源公司已提交相关资料办理涉案房屋移交手续，且正在与越秀区房管局及广州市海珠区房屋管理局办理验收手续。因涉案房屋是属于未通过验收的房屋之一，故一直未能办理移交手续。涉案房屋查封、拍卖过程中，越秀区房管局提出执行异议，请求法院解除对涉案房屋的查封，并停止拍卖，一审法院受理后并于2019年7月19日作出（2019）粤0111执异141号执行裁定书，驳回越秀区房管局的异议请求。越秀区房管局对该裁定不服，向一审法院提起执行异议之诉，遂引起本诉。一审法院认为：越秀区房管局对一审法院作出的（2019）粤0111执异141号执行裁定书提起的诉讼为案外人执行异议之诉。涉案房屋的产权人为广源公司，因广源公司作为被执行人未履行法律文书确认的义务，人民法院查封、扣押、冻结、拍卖、变卖广源公司应当履行义务部分的财产符合法律规定，并无不当。本案中，越秀区房管局以涉案房屋系广源公司因拆迁越秀区房管局所有的直管房而进行产权调换补偿的房屋，且正在办理产权变更手续为由要求排除一审法院强制执行。鉴于越秀区房管局与广源公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议》的时间为2010年1月20日，而涉案房屋被查封时间为2009年10月30日，即在越秀区房管局与广源公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议》时涉案房屋已被查封，且越秀区房管局自签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议》后一直未对涉案房屋实际占有、使用，越秀区房管局就该涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故驳回越秀区房管局请求停止执行并解除对涉案房屋查封的诉请。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，一审法院于2019年11月27日作出如下判决：驳回广州市越秀区房屋管理局（广州市越秀区城市更新局）的全部诉讼请求。一审案件受理费8800元，由广州市越秀区房屋管理局（广州市越秀区城市更新局）承担。本院二审期间，各方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审期间，越秀区房管局补充提交广州某信土地房地产与资产评估咨询有限公司出具的[某信Z字（09）113xxxJXM号]评估报告，显示广源公司因办理拆迁安置用房进行产权交换事宜于2009年10月15日签署《房地产估价委托方承诺函》委托广州某信土地房地产与资产评估咨询有限公司对包括涉案房屋在内的拆迁安置用房进行评估，拟证明广源公司与越秀区房管局在涉案房屋被法院查封前已经开始办理拆迁安置产权交换事宜，签订拆迁补偿协议时不知晓涉案房屋被法院查封的情况。经广源公司质证，对该评估报告的真实性、合法性、关联性均予以认可。经广永公司质证，对评估报告的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为该评估报告中无涉案房屋查册表，证明越秀区房管局在2009年处理涉案房屋拆迁补偿过程中没有尽到审慎注意义务，越秀区房管局在未明确涉案房屋权属、抵押、查封等情况下仍作出拆迁补偿手续，应承担对其不利的后果。关于涉案房屋查封情况，根据2019年3月15日《广州市不动产登记查册表》显示，广州市越秀区人民法院发出（2001）东法执字第994、994-2号协助执行通知书及执行裁定书查封涉案房屋，查封期限2009年10月30日至2011年10月29日，后该院于2012年1月4日发出（2001）东法执字第994-1、994-4号协助执行通知书及执行裁定书查封该业，查封期限2012年1月4日至2014年1月3日。其后该院又多次续封，期限至2017年1月6日，所涉案号均为（2001）东法执字第994号。本案一审法院于2015年12月14日发出（2013）穗云法执字第568号协助执行通知书及执行裁定书轮候查封涉案物业。该查封于2017年1月7日转为首轮查封。越秀区房管局、广永公司均确认涉案房屋现只存在本案查封。广永公司确认本案申请执行的债权与广州市越秀区人民法院查封涉案物业的执行依据没有关系。各方均确认涉案房屋空置。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是越秀区房管局对登记在被执行人广源公司名下的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。本院分析如下：一、关于涉案房屋查封是否影响拆迁补偿协议效力的问题。广源公司拆迁越秀区房管局代管的越秀区沿江西路183号（原五仙路11号）房屋，需对原住户进行安置，并对产权进行补偿。根据查明事实，广源公司在2009年10月15日委托对补偿调换的房屋进行评估以便办理补偿手续。由此可见，广源公司将涉案房屋作为拆迁越秀区房管局房屋产权补偿的意思表示明确。虽然涉案房屋一直空置，但广源公司已办理移交手续，越秀区房管局未实际占有使用存在管理不足，但不影响其对涉案房屋享有的权利。双方于2010年1月20日签订拆迁补偿协议并办理公证，再次确认将包括涉案房屋在内的九套房屋作为拆除原址房屋的异地产权调换补偿，是双方的真实意思表示，并不违反法律法规规定。广州市越秀区人民法院查封涉案房屋不影响拆迁补偿协议的效力。即使拆迁补偿协议签订时已经存在的查封行为可能对协议的履行存在影响，该查封也曾出现断封，并因期限届满而解除，协议履行障碍已消除。本案一审法院于2015年才对涉案房屋轮候查封，且本案查封与补偿协议签订时的查封属于不同执行依据的查封，因此本案查封在涉案拆迁补偿协议签订之后，亦不影响拆迁补偿协议的效力。广永公司关于拆迁补偿协议无效的抗辩，本院不予采纳。二、关于越秀区房管局对涉案房屋的权利能否排除执行的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”如前所述，本案涉案房屋系因广源公司拆迁越秀区房管局代管房进行产权调换补偿的房屋。虽然越秀区房管局未及时办理权属过户登记具有一定的过错，但作为被拆迁房屋的产权管理人，其对涉案房屋享有的权利，是基于所有权的调换产生的一种接近所有权的权利，相较于广永公司作为广源公司普通债权人的执行权益，理应予以优先保护。因此，越秀区房管局对涉案房屋的权利可以排除本案执行。越秀区房管局请求停止本案对涉案房屋的执行，应予以支持。综上所述，越秀区房管局上诉请求停止对涉案房屋的执行，具有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决处理不当，本院予以纠正。因越秀区房管局作为专业房屋管理机构，未及时办理拆迁补偿房屋的过户登记具有过错，是导致本案争议发生的原因，故应承担全部诉讼费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27869号民事判决；二、本案不得执行广州市海珠区某某路某某号xxx房；广州市白云区人民法院（2019）粤0111执异141号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。一、二审案件受理费各8800元，均由广州市越秀区房屋管理局（广州市越秀区城市更新局）负担。本判决为终审判决审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年三月三十一日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳