江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终207号上诉人（原审被告）：乐平市金源房地产开发有限公司，住所地：江西省乐平市南方翡翠城一期8#楼。法定代表人：张少军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王德发，江西景之元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王京，江西景之元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李水华，女，1975年1月10日出生，汉族，住江西省乐平市。上诉人乐平市金源房地产开发有限公司因与被上诉人李水华房屋买卖合同纠纷一案，不服乐平市人民法院（2019）赣0281民初3715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。乐平市金源房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回李水华的全部诉讼请求，乐平市金源房地产开发有限公司不承担违约责任；2.一、二审诉讼费由李水华承担。事实与理由：一审在我公司没有收到任何应诉通知的情况下，违法缺席审理导致案件事实没有查清。涉案《商品房买卖合同》第十五条对逾期办证的相关责任有明确约定，一审认定无约定错误。本案中，李水华没有取得权属登记的原因是由李水华造成的，我公司已经将需办理权属登记的资料报给产权登记机关备案，并且积极办理产权登记的业主已经取得登记证书了。李水华不提供材料积极办理产权登记才是李水华至今没有取得产权登记证书的原因。我公司在2018年10月19日和2019年4月19日分别在东门市场张贴了办证通知，通知产权人提交相关办证材料进行权属登记，李水华没有与我公司联系或者提供办证所需材料才导致其没有取得权属登记证书。因此，李水华主张不能办证导致合同目的不能实现是不成立的。一审认定我公司没有在合同约定的时间内为李水华办理权属登记，导致合同目的不能实现，是错误的。首先，我公司早就将摊位交付给李水华使用了，作为商品房买卖的最重要的目的之一的取得房产的合同目的已经实现。其次，未取得权属登记证书是李水华自身原因造成的，一审认定因我公司原因导致合同目的不能实现是错误的。第三，我公司履行的是协助义务，即提供相应的证明文件，只有在由于出卖人一方原因致使买受人无法办理房屋所有权证的情况下，买受人才能行使合同解除权。而且，案涉东门农贸市场的其他产权人已经办理了产权登记，取得了产权证书，案涉摊位不存在无法办理权属证书的情形，没有合同目的不能成立的情况，李水华不享有约定或法定的解除权。李水华答辩称，东门菜市场的摊位是2008年签订的合同，2008至2009年期间所有的费用我都交齐了，最晚到2018年证应该要办下来，但到现在都没有办理，没有办证的过错不在我。李水华向一审法院起诉请求：1.判令解除李水华、乐平市金源房地产开发有限公司于2010年7月4日签订的购房合同；2.乐平市金源房地产开发有限公司返还李水华购房款32179元及违约金22470元；3.本案诉讼费用由乐平市金源房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2010年，李水华向乐平市金源房地产开发有限公司购买位于乐平市东门农贸市场H19号的铺位。李水华（作为买受人）与乐平市金源房地产开发有限公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：0924-230）1份，主要内容：出卖人向买受人出卖位于乐平市东门农贸H19房，总价款为32179元，签订合同时支付购房16179元，余款16000元于3月15日前办理银行按揭等手续；出卖人应当在2010年2月1日前交付该房，并在商品房交付使用后210日内，办理权属登记。上述合同签订后，李水华于2010年3月3日交付了房款16179元，并于2010年9月通过银行贷款16000元付清了全部房款。后乐平市金源房地产开发有限公司向李水华交付了案涉房屋，但截止目前，乐平市金源房地产开发有限公司尚未为李水华办理好权属登记手续。一审法院认为，合同解除分为约定解除和法定解除。本案中，李水华与乐平市金源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》未对逾期办证买受人解除合同的情形进行约定，但乐平市金源房地产开发有限公司没有在合同约定的时间内为李水华办理权属登记，导致李水华不能实现合同的目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，买受人李水华在不能实现办理产权证的情况下，有权要求解除合同。合同解除后，双方当事人的合同权利义务终止。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李水华要求乐平市金源房地产开发有限公司返还购房款32179元，符合法律规定，予以支持。对于李水华要求乐平市金源房地产开发有限公司支付违约金的诉请，合同双方没有明确约定，但考虑到双方合同签订时间较长，根据合同解除的过错原则，李水华已于2010年9月付清了全部购房款，乐平市金源房地产开发有限公司未在约定的期限内办理产权登记，李水华有权要求乐平市金源房地产开发有限公司支付相应的违约金。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总价款，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准自2010年10月计算至2019年9月止。而李水华诉请违约金22470元，超过部分，不予支持。乐平市金源房地产开发有限公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、抗辩权利，应承担对其不利的法律后果。判决：1.解除李水华与乐平市金源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0924-230）；2.乐平市金源房地产开发有限公司在判决书生效之日起十日内一次性返还李水华购房款人民币32179元及违约金（以本金32179元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自2010年10月1日始计算至2019年9月30日止）；3.驳回李水华的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1166元，因适用简易程序减半收取计583元，决定由乐平市金源房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。乐平市金源房地产开发有限公司提交了以下证据：1.竣工验收备案表一份，旨证我公司作为出卖人已经履行了提供资料报产权登记机关备案的合同义务；2.东门市场权属登记证书一份，旨证已有业主办好不动产权证，本案不存在不能办理产权登记的情况；3.乐平市自然资源和规划局微信公众号截屏两张，旨证在2018年11月9日前案涉商铺就已经符合登记发证条件；4.乐平市政府官网截屏一张，旨证案涉商铺不动产登记一定程度受到机构调整的影响；5.东门农贸市场领证明细表一份，旨证已经有26户业主领取了不动产权证。李水华质证称，1.真实性无异议，证明目的有异议；2.真实性无异议，但这个产权证是一楼店铺的，我是一楼摊位；3.不清楚；4.与本案无关联性；5.这些证是2019年领的，已经过了交房的最晚时限，在2018年之前我没有听说任何人领证，我起诉是合法合理的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.竣工验收备案表中载明东门农贸市场的开工日期为2009年，竣工验收日期为2010年，竣工验收备案文件已于2013年4月20日收讫，文件齐全，对该证据予以采信；2.东门市场权属登记证书系东门农贸市场第一层A21摊位的不动产权证，发证时间为2019年，对该证据予以采信；3.李水华未对乐平市自然资源和规划局微信公众号截屏的真实性提出异议，对该证据的真实性予以认定，该微信公众号于2018年11月9日发布的《乐平市各小区符合办理不动产权证情况的公告》显示东门农贸市场符合登记发证条件；4.乐平市政府官网截屏与本案无关联性，不予采信；5.李水华未对东门农贸市场领证明细表的真实性提出异议，对该证据的真实性予以认定，已有部分业主于2019年11月11日取得东门农贸市场的不动产权证。二审谈话中，李水华认可涉案摊位的交付时间符合合同约定。二审法院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1.涉案《商品房买卖合同》能否解除；2.乐平市金源房地产开发有限公司应否承担违约责任。关于涉案《商品房买卖合同》能否解除的问题。涉案《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2010年2月1日前交付涉案摊位。同时，合同第十五条“关于产权登记的约定”部分载明：“出卖人应当在商品房交付使用后210内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2-3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.因政府原因和买受人原因除外。”本案中，乐平市金源房地产开发有限公司本应在交付房产后210天内办证，但至今未办。对于未办证原因，双方当事人各执一词。但根据乐平市金源房地产开发有限公司二审提交的竣工验收备案表可知，涉案工程的竣工验收备案文件于2013年4月20日收讫，超出了合同约定的“商品房交付使用后210内”，乐平市金源房地产开发有限公司存在违约行为，违约事实是无法推脱的。针对乐平市金源房地产开发有限公司违约行为的违约责任，李水华与乐平市金源房地产开发有限公司已有约定，排除了“买受人退房”的第一种处理方案，因此本案不存在合同约定解除的情形。根据乐平市金源房地产开发有限公司二审提交的东门市场权属登记证书、乐平市自然资源和规划局微信公众号截屏和东门农贸市场领证明细表可知，东门农贸市场于2018年11月9日已符合登记发证条件，并有部分业主于2019年11月11日取得了东门农贸市场的不动产权证。涉案摊位于2010年2月1日前已交付李水华使用、收益，交付时间符合合同约定，乐平市金源房地产开发有限公司虽存在逾期办证的违约情节，但该违约情节不足以影响合同目的的实现，且截至2019年9月26日李水华起诉之日，东门农贸市场已符合登记发证条件，故李水华诉请解除合同无事实和法律依据。关于乐平市金源房地产开发有限公司应否承担违约责任的问题。如前所述，乐平市金源房地产开发有限公司存在违约行为，应当承担违约责任。根据涉案《商品房买卖合同》第十五条之规定，出卖人应按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，即乐平市金源房地产开发有限公司应向李水华支付违约金32.2元（32179元×0.1%=32.179元）。本案中，若按合同约定计算违约金，貌似严格遵守合同约定，实则有违公平。如果按此条款，卖方几十年不办证，也仅是承担32余元违约金，显然有失公平，且该违约金条款为格式条款，属于乐平市金源房地产开发有限公司免除、限制自身责任，排除对方权利的不公平条款，该条款应认定无效。涉案摊位于2018年11月9日才符合登记发证条件，以致该房产的融资变现功能多年来受到限制，乐平市金源房地产开发有限公司对李水华的损失应当予以赔偿。李水华诉请以购房款为基数按照银行同期贷款利息自2010年10月起至2019年9月止计算违约金。本院认为，按常理，买方若反悔不要房，则不存在收房，即使收房后后悔，也应该早提出解除合同，主张违约责任。李水华于2019年才诉至法院，怠于主张权利，现诉请9年的违约损失过高，本院酌情调整为3年，故乐平市金源房地产开发有限公司应支付的违约金为以购房款32179元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算3年的利息损失，即32179元×4.75%×3年=4585.5元。综上所述，乐平市金源房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销乐平市人民法院（2019）赣0281民初3715号民事判决；二、乐平市金源房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内一次性支付李水华违约金4585.5元；三、驳回李水华的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1166元，减半收取583元，由乐平市金源房地产开发有限公司负担83元，李水华负担500元。二审案件受理费1166元，由乐平市金源房地产开发有限公司负担166元，李水华负担1000元。本判决为终审判决。审判长  刘亮常审判员  欧阳国审判员  余 佳二〇二〇年三月二十日书记员  徐娟娟