新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初6339号原告：王惠敏，女，1965年3月3日出生，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：马志福，新疆井然律师事务所律师。被告：新疆宏锦天晟房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐市米东区。法定代表人：蔡文芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：马萍，女，1990年10月17日出生，回族，新疆宏锦天晟房地产开发有限公司员工，住乌鲁木齐市米东区。原告王惠敏诉被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司（宏锦房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王惠敏的委托诉讼代理人马志福，被告宏锦房产公司的委托诉讼代理人马萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王惠敏向本院提出诉讼请求：1．要求解除原、被告关于天晟·香榭丽都项目XXX号房屋买卖合同关系；2．要求被告返还购房款1,549,150元；3．要求被告支付赔偿款774,575元；4．要求被告承担保全费5,000元及保全保险费4,645.05元；5．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年原告通过认购方式，获得被告以上三套房屋，原告并交纳了房屋补差价，并且办理了交房手续，该房屋已经具备办理产权资格。2018年，被告在未告知原告的情况下，将以上三套房屋又分别出售给案外人，并且为他人办理了网签登记，但是被告迟迟不肯配合原告进行房屋产权登记。被告宏锦房产公司辩称，我公司与原告之间不存在商品房买卖合同关系，双方签订认购书后，被告没有支付涉案三套房屋的购房款，故认购书自动作废。原告的所有诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2016年4月19日，原告与被告签订“香榭丽都认购书”三份，约定原告购买被告所建香榭丽都小区XXX号房屋，单价为5,000元/平方米，总价款分别为606,050元、471,150元、471,150元。当日，被告向原告出具收款收据三张，收据分别载明“今收到王惠敏房款606,050元、471,150元、471,150元”。2018年10月22日，被告聘请的乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务公司与原告签订了涉案三套房屋的房屋装饰装修管理协议书、物业入住协议书，缴费协议书，向原告收取了涉案三套房屋的电费、水费、装修垃圾清运费、物业费、设施设备使用维护费等费用，并将涉案三套房屋的钥匙交付给原告。当日，原告向被告支付了涉案三套房屋的补差款300元、250元、250元，被告向其出具了收款收据三张。2019年4月8日，乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务公司通知被告验收涉案三套房屋，原告及物业工程部负责人均在三张交房验房单上签字确认。被告在未告知原告的情况下，将涉案XXX号房屋分别销售给案外人马春宝、赵志军、魏志萍，并签订商品房预售合同书，分别于2019年6月19日、2019年8月22日、2019年8月26日办理预售合同备案登记手续。另查明，2019年9月4日，原告向本院申请查封被告名下位于乌鲁木齐市米东区及对应的土地使用权，新疆前海联合财产保险股份有限公司新疆分公司为其提供担保。原告向本院支付了保全费5000元，向该保险公司支付了保全保险费4645.05元。以上查明的事实有：认购书、收款收据、房屋装饰装修管理协议书、物业入住协议书，缴费协议书、物业费、电费、水费、装修垃圾清运费、设施设备使用维护费票据、七把钥匙、交房验房单、转账汇款记录、住房情况查询记录及庭审笔录等证据在卷为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。关于原、被告之间房屋买卖合同关系是否成立的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”原、被告于2019年4月19日签订的三份“香榭丽都认购书”中对涉案三套房屋出售方、认购方、房屋的面积、坐落位置、房屋单价及总价、双方之间的权利义务等情况进行了约定，原、被告也按照合同要求在应签署的地方签字、盖章确认。签订该认购书的当日，被告向原告出具了收受涉案XXX号房屋购房款1,548,350元的收款收据，并于2018年10月22日将涉案三套房屋钥匙交付给原告，双方已基本履行完合同义务，且涉案三套房屋已于原告起诉前取得了商品房预售许可证。由此可见，原、被告之间商品房买卖合同关系已成立。被告辩解双方签订认购书系其委托销售代理新疆世纪天合置业顾问有限公司工作人员与原告私自签订，不属于其真实意思表示，物业公司错误操作导致与原告签订物业入住协议书并将涉案房屋钥匙交付给原告。被告对该项抗辩意见提供的证据不足以证明其主张，故本院不予采纳。关于案涉XXX号房屋购房款是否付清的问题。原告当庭陈述其与案外人马红军之间存在借贷关系，案外人马红军与被告之间存在借贷关系。原告、案外人马红军、被告协商一致，案外人马红军将其对被告享有的债权转让给原告，原告用于购买被告所建小区涉案三套房屋。庭审中原告提供了其向案外人马红军转账借款的银行凭据，被告亦认可其与案外人马红军之间存在资金往来的事实。从双方履行合同的实际来看，被告签订认购书当日向原告出具购房款收款收据，并办理入住手续时再次收受涉案三套房屋补差款800元的行为，可以认定原告根据双方约定已履行完支付全部购房款的合同义务。关于双方之间商品房买卖合同关系应否解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。被告将涉案三套房屋出售给案外人魏志萍、马春宝、赵志军，并完成预售合同备案登记手续的行为，导致其与原告之间的商品房买卖合同无法继续履行。故原告要求解除该商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故原告要求被告返还全部购房款1,549,150元的诉讼请求，本院予以支持。关于赔偿损失问题。原告要求被告赔偿其损失774,575元，由于被告确实存在违约行，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据双方应积极、全面履行合同义务的合同法精神与公平原则，酌情认定被告向原告赔偿损失542,202.50元（1,549,150元×35%），本院予以支持。关于原告主张的保全费、保全保险费。原告主张的保全费系原告为实现其权利而产生的合理费用，本院予以支持。保全保险费系原告为实现诉讼保全的目的，基于诉讼风险的不确定性而为自己购买财产保全责任保险，该费用不属于违约后所必然发生的损失，因此原告该项诉讼请求，缺乏法律已依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款之规定，判决如下：一、依法解除原告王惠敏与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司关于天晟·香榭丽都项目XXX房屋的商品房买卖合同关系；二、被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司向原告王惠敏返还购房款1,549,150元；三、被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司向原告王惠敏赔偿损失542,202.50元（1,549,150元×35%）；四、驳回原告王惠敏要求被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司承担保全保险费4,645.05元的诉讼请求。以上被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司应支付原告王惠敏款项合计2091352.50元，于本判决生效后十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,466.96元（原告王惠敏预交），由原告王惠敏负担2,801.37元，被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司负担22,665.59元；诉讼保全费5,000元由被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 马依热买买提人民陪审员 马  晓  红人民陪审员 孙  义  成二〇二〇年三月三十日书 记 员 侍    芳