青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终92号上诉人（原审原告）：陈智良，公民身份证号码×××，男，1963年9月11日出生，汉族，住青海省大通县，现住陕西省宝鸡市扶风县。委托诉讼代理人：沙启春，青海君剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘海霞，公民身份证号码×××，女，1963年10月2日出生，汉族，住青海省大通县。被上诉人（原审被告）：张文柱，公民身份证号码×××，男，1979年11月8日出生，汉族，住青海省大通县。上诉人陈智良因与被上诉人刘海霞、张文柱确认合同无效纠纷一案，不服青海省大通回族土族自治县人民法院（2019）青0121民初3413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈智良上诉请求：1、依法撤销（2019）青0121民初3413号民事判决，并依法改判确认二被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效。2、本案诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一、陈智良与刘海霞系夫妻关系，二人共同共有位于××县房屋一套。陈智良于2018年退休后回老家陕西省扶风县照看84岁高龄的老母亲，长期在老家居住。2019年6月，刘海霞在未征得陈智良同意的情况下与张文柱签订《房屋买卖合同》，将双方夫妻共有的××县房屋出售给张文柱。刘海霞在未经陈智良授权且未征得同意的情况下自行处分共有房产应属无效民事行为。二、一审判决认定事实错误。根据刘海霞与张玉柱签订的《房屋买卖合同》第八条第四项“本合同自甲乙双方签订之日起生效”的约定，该合同是约定了生效条件的，而合同甲方显示有“陈良智”的姓名，而在签署页甲方一栏中并没有本人的签名，故依照《合同法》第四十五条的“附生效条件的合同自条件成就时生效”，因陈智良作为合同甲方没有签字，故该房屋买卖合同未生效。一审判决对此并未做出认定，显属认定事实错误。一审判决适用法律错误。根据《合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于合同无效的情形。首先，根据法律规定无处分权人处分他人财产属于无效民事行为，其次，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产不得转让；（四）共有房产未经其他共有人书面同意的”。因刘海霞未经陈智良书面同意，与张文柱签订合同明显违反法律强制性规定，依法应认定为无效合同。一审判决适用《物权法》第十五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明显属于适用法律错误。首先，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效”。本条法律规定的主体指的是当事人之间，而陈智良并非合同当事人；本条法律规定的前提是除法律另有规定或者合同另有约定外，而本涉案合同明显违反了法律强制性规定。其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”同样规定的主体是“当事人一方”，而陈智良并非合同当事人，而是涉案合同被侵权一方，故一审判决适用法律明显错误。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求撤销原判支持上诉人的上诉请求。刘海霞辩称，当时买房子的时候就是为了还债，我就低价出售了房子，当时房产证是我一个人的名字，我就没有考虑这些，我也认为合同无效。张文柱辩称，首先确认房屋买卖合同的真实性，合法性。当时签订合同的时候，我明确要求刘海霞通知其老公，期间我也多次要求刘海霞联系其老公，我有电话录音为证。这中间存在欺骗因素，我们之间商议房屋价格为380000，最后确定为375000元，当时为了这5000元，刘海霞就和陈智良通话，我也向法院提交了证据，我也履行了向刘海霞支付定金20万元，刘海霞后期因为房屋价格过低，要求我加价，这才引起诉讼。一审中上诉人有义务向法庭提交证据证明自己毫不知情。一审判决适用法律得当，请求驳回上诉，维持原审判决。陈智良向一审法院起诉请求：1、依法确认二被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，陈智良与刘海霞于1987年12月12日登记结婚。2012年刘海霞取得涉案房屋即位于××县的房屋所有权证。陈智良与刘海霞均认可该房屋系二人的夫妻共同财产。2019年6月17日，刘海霞与张文柱签订了《房屋买卖合同》，约定刘海霞将涉案房屋以375000元的价格转让给张文柱，双方对付款方式约定：乙方于合同签订后一星期内向甲方交付定金200000元。合同签订后，乙方同意按照约定的方式支付房屋成交价款，乙方于2019年8月1日前将175000元转入甲方指定账户。双方还对其他权利义务进行了约定。2019年6月20日，张文柱按约向刘海霞转账支付了200000元。2019年7月20日，刘海霞与张文柱再次协商后，在该合同上补充书写了两条补充条款，具体内容为：1、将房屋交付时间延迟至2019年11月30日前，乙方给付房屋余款的时间也相应延迟至2019年11月30日前。2、乙方另增加购房款2000元，即购房总价款由人民币375000元变更为377000元。另查明，该《房屋买卖合同》首页上陈智良的名字是刘海霞代签的。一审法院认为，1、根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，可以看出在房屋买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对房屋没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的房屋买卖合同的效力。2、本案中二被告签订房屋买卖合同时，张文柱一再要求刘海霞跟其丈夫陈智良沟通，刘海霞在电话中跟张文柱说其与丈夫沟通过了。在此情况下，张文柱已尽到善意第三人的注意义务，且买卖合同约定的对价合理，张文柱也已按约给付了刘海霞200000元。综合上述分析意见，二被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之无效情形，故一审法院确认上述《房屋买卖合同》合法有效。判决：驳回陈智良的诉讼请求。二审经审理查明事实与一审一致，应予确认。二审中，双方当事人均未提交新的证据。另查明，张文柱于2019年9月11日向青海省大通回族土族自治县人民法院提起诉讼，要求解除与刘海霞签订的房屋买卖合同，并要求退还已付房款、赔偿损失的诉讼。本院认为，夫妻一方与第三人所签订的房屋买卖合同的效力与其是否属于无权处分行为无关，只要该合同符合《中华人民共和国合同法》关于合同效力的规定，即为有效。本案中，陈智良以刘海霞无权处分为由主张房屋买卖合同无效。依据法律规定，无权处分不是确认合同无效的法定事由，故以无权处分确认买卖合同无效没有法律依据。婚姻家庭领域亦适用善意取得制度，房屋只有登记在夫妻一方名下，该方处分的情形，才产生善意取得制度的适用。但善意取得应当符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的构成要件，即受让人受让该不动产或者动产时善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，案涉房屋登记在刘海霞名下，从权利外观显示张文柱有理由相信刘海霞有权处分，张文柱也已交给20万元作为定金，但涉案房屋并未登记变更。因此，不能确认张文柱已善意取得涉案房屋。对于夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋的行为构成无权处分的，无权处分行为不影响房屋买卖合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。也就是说，夫妻一方未经另一方同意转让夫妻共有房屋的，夫妻另一方不能再以无权处分主张该房屋买卖合同无效，在第三人构成善意取得的情况下，应由第三人取得房屋所有权。本案中，涉诉房屋虽属于陈智良和刘海霞的夫妻共同财产，但涉诉房屋的所有权人登记在刘海霞名下。物权登记具有公示、公信的效力，张文柱依据物权登记与涉诉房屋的权利人刘海霞进行房屋交易，有理由相信刘海霞有权出售涉诉房屋，陈智良以原审判决适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定了共有房地产转让，该规定应属于管理性强制性规范，共有人之一的登记权利人违反该规定的所引起的后果是登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时的限制，但并不能据此认定房屋买卖合同无效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。如受让人善意取得不动产或动产所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求损害赔偿，现张文柱已向原审法院提起诉讼，要求解除与刘海霞签订的《房屋买卖合同》，并要求退还已付房款、赔偿损失。原审法院以陈智良提起确认合同无效的理由不符合法律规定，驳回其诉讼请求并无不当，应予维持。综上，出卖人转让仅登记在自己名下的共有房屋，未征得其他共有人同意，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，一般不予支持。陈智良以刘海霞出售房屋未经得其同意，属无权处分为由，主张诉争合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人陈智良负担。本判决为终审判决。审判长 付元泰审判员 马秀芬审判员 刘 红 二○二○年三月三十日书记员 李申年附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。