江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4558号上诉人（原审被告）：连云港宏峰房地产开发有限公司，住所地东海县海陵东路126号。法定代表人：吴长春，总经理。委托诉讼代理人：隋新明，江苏顺维律师事务所。被上诉人（原审原告）：东海县颐和美地小区业主委员会，住所地东海县菜市街东路186号颐和美地小区。负责人：王兆利，主任。委托诉讼代理人：成娣，女，1985年9月10日生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：唐兆成，男，1981年8月5日生，汉族，住东海县。上诉人连云港宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）因与被上诉人东海县颐和美地小区业主委员会（以下简称颐和美地小区）返还财产纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初6484号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏峰公司上诉请求：1、依法撤销江苏省东海县人民法院（2019)苏0722民初6484号民事判决，并改判驳回被上诉人颐和美地小区的原审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用均由颐和美地小区承担。事实与理由：一、原审认定的部分事实错误。1、原审认定“2018年12月17日依法成立了业主委员会后实行自治”明显错误，因为，颐和美地小区并非是根据《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》等相关规定成立的业主委员会，且没有任何证据证明该业主委员会是“依法”成立的。2、原审认定“2019年3月18日，颐和美地小区与连云港友善物业有限公司签订物业服务合同，后来与友善物业解除了合同，实行业主自治”的证据未经上诉人质证或无证据证明。3、原审认定2018年12月21日下午上诉人拒绝向被上诉人移交物业用房和资料与事实不符。二、原判超出了被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人要求上诉人向其移交1-2-01号物业用房，而在原审中各方已确定此房不是物业用房，既然如此，被上诉人的要求向其移交1-2-01物业用房的诉讼请求就不能成立，应予驳回。虽然双方在庭审时对物业用房的位置进行了确定，但在被上诉人没有变更诉讼请求的情况下，原判判决上诉人向其移交物业用房明显超出了被上诉人的原审诉讼请求。三、原判适用法律错误。原判是依据《物业管理条例》第六条、第八条、第二十九条、第三十七条、第三十八条的规定作出判决的，而依据上述规定建设单位根本就没有向业主委员会移交物业用房及物管资料之义务。被上诉人颐和美地小区答辩称：1、上诉人说“原审认定2018.12.7依法成立业委会是错误的”没有依据,小区业委会是合法成立的且在相关部门备案并批准的，上诉人指责小区业委会成立是毫无道理的。2、上诉人提出“原审认定2019.3.18与友善物业签订的物业合同，后来与友善物业有限公司解除合同，实行业主自治，业主自治的证据未经上诉人质证或无证证明。”没有依据，一审中有与友善物业签订物业合同和房管局备案证明相佐证，也证实了上诉人拒不配合物业公司的事实。上诉人拒绝移交物业用房及相关资料，导致小区无物业公司能进驻，业委会与友善物业公司解除了合同。3、上诉人称“原审认定2018.12.21下午上诉人拒绝向被上诉人移交物业用房和资料”与事实不符。在一审中社区委员会出具了上诉人拒绝移交的证明，目前物业用房等资料实际占有者还是上诉人。一审法院认定清楚，上诉人的说法不成立。4、上诉人称“一审判决超出了被上诉人的诉讼请求。”上诉人移交1-2-01号物业用房，上诉人占有物业用房，后将原物业用房与相邻的第二间中间墙体打通，连成一体，从外表看，和第二间连为一体，一审判决按照物业管理条例第六条、第八条、第二十九条、第三十八条规定作出的判决完全正确。上诉人提出的观点是偷换概念。前期物业退出时，小区业委会尚未成立，前期物业退出后只能移交给上诉人，上诉人也出具了相关证明，且目前实际占有物业用房和相关资料的仍然是上诉人。据此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。颐和美地小区向一审法院起诉请求：1、立即向颐和美地小区移交1-2-01号物业用房，小区门卫值班室。2、判令宏峰公司移交物业管理资料，包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。3、承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，颐和美地小区由宏峰公司开发建设，前期由连云港恒景物业服务有限公司提供物业管理服务。后期恒景物业公司退出了小区管理，由宏峰公司代为管理，相关资料也由宏峰公司代为保管。2018年12月17日，小区业主依法成立了业主委员会后实行自治，并在东海县房管局进行了业主委员会备案。东海县房管局出具了《东海县颐和美地小区业主委员会成立备案证明》。2019年3月18日，颐和美地小区与连云港友善物业服务有限公司签定了物业服务合同，后颐和美地小区与友善物业解除了合同，实行业主自治。2018年12月21日下午，东海县果园居民委员会、东海县房管局、颐和美地小区、宏峰公司四方就小区物业用房、门卫值班室及小区相关资料移交问题进行协调，宏峰公司拒绝移送上述房屋及资料给颐和美地小区。一审庭审中，对涉案标的房屋，颐和美地小区、宏峰公司双方一致同意以小区物业用房和小区门卫值班室这两个名称来表述，并在房屋照片上签名确认该标的物的具体位置。一审法院认为，颐和美地小区依法成立，并经东海县房管局备案，是适格的原告，对宏峰公司称颐和美地小区主体不适格的抗辩不予采信。物业用房及物业管理资料的所有权属于全体业主共同所有，宏峰公司占有使用该物业用房及物业管理资料没有合法依据，宏峰公司应将物业用房及物业管理资料交付给颐和美地小区。宏峰公司抗辩称只能将物业用房和物业管理资料移交给物业管理公司，该抗辩没有法律依据，对该抗辩不予采信。一审法院遂依照《物业管理条例》第六条、第八条、第二十九条、第三十七条、第三十八条之规定，判决宏峰公司应于判决发生法律效力之日起三日内向颐和美地小区移交小区物业用房、小区门卫值班室、小区物业管理资料（包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料）。案件受理费4400元，减半收取计2200元，由宏峰公司负担（颐和美地小区已垫付，宏峰公司于判决书生效后三日内给付颐和美地小区）。二审中，上诉人宏峰公司提交以下证据提交：第一组证据，关于颐和美地小区业委会调查表（65份），证明本案的被上诉人业委会成立的程序不合法，不是经过全体业主选举产生。第二组证据，牛山街道办事处受理告知书一份，证明相关业主到街道办事处反映颐和美地小区业委会选举存在弄虚作假、违规操作的问题，并要求推翻已选出的业委会重新选举，牛山街道办事处决定予以受理。第三组证据，物业用房移交确认表（复印件，上诉人称原件在份，证明2016年6月上诉人就将物业用房移交给前期物业管理公司连云港恒景物业服务有限公司。即便业委会主体合格，也应当依法向连云港恒景物业服务有限公司主张移交物业用房。被上诉人颐和美地小区质证意见：业委会所有手续都是有备案的，从成立到现在有两年时间，如果真的不合理，也不会成立这么久。对第一组证据，签字的这部分人员至少有一半的人员都是开发商的亲戚及朋友、同事，所以真实性不认可。对第二组证据，不真实的，业委会是在居委会指导下成立的，所有材料都是交给居委会报牛山街道审核，报房管局备案的。对第三份证据，前期连云港恒景物业服务有限公司只干了一年多就退出了，我们小区属于无物业状态。被上诉人提交以下证据：第一组证据，照片一组，证明小区现状是无物业的状态，小区现在所有的事情都还是由开发商操作的，小区出现围墙被违规拆除，公摊面积被私人占有。第二组证据，房管处备案证明一份，证明业委会的合法性。上诉人质证意见：对第一组证据，真实性无异议，但与本案无关联性，证明目的有异议。对第二组证据，真实性无异议，但业委会成立存在违规和程序违法的情况，部分业主已经向牛山街道办事处提出异议，且已被受理。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、被上诉人是否具备诉讼主体资格。2、上诉人是否已经将物业用房及资料移交给了前期物业。3、上诉人作为一审被告是否属于主体错误。4、一审判决是否超出被上诉人的原审诉讼请求。5、一审判决适用法律是否正确。关于争议焦点1被上诉人颐和美地小区是否具备诉讼主体资格问题。本院认为，被上诉人颐和美地小区在一审起诉时，向一审法院提交了东海县房产管理局于2018年12月17日出具的东海县颐和美地小区业主委员会成立备案证明。该证明载明，东海县颐和美地小区业主委员会：你们报送的颐和美地小区业主委员会成立备案材料收悉，根据《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会与指导规则》等规定，经我局审查，符合法定程序和要件，现予以备案。被上诉人还向一审法院提交了东海县颐和美地小区业主委员会公章备案证明，故一审法院认定被上诉人已依法成立没有错误，被上诉人具备诉讼主体资格。关于争议焦点2上诉人是否已经将物业用房及资料移交给了前期物业问题。本院认为，上诉人一审答辩时认为，接受建设单位移交物业用房及物管资料的是物业服务企业，而不是业主委员会。并未提出已将物业用房及物管资料移交其他单位。另外，东海县房产管理局和东海县牛山街道果园社区居民委员会共同出具的事实说明载明，2018年12月21日下午，东海县果园居民委员会、东海县颐和美地小区业主委员会、连云港宏峰房地产开发有限公司、东海县房产管理局一起就小区物业用房、门卫值班室及小区相关资料协调进行移交给小区业主委员会，现场协调未成功，连云港宏峰房地产开发有限公司拒绝移交上述房屋和资料。且上诉人没有提交已向其他物业公司移交了上述房屋和资料的证据。故上诉人称其已经将物业用房及资料移交给了前期物业公司的理由不能成立。关于争议焦点3上诉人作为一审被告是否属于主体错误问题。本院认为，因为上诉人宏峰公司是颐和美地小区的开发建设单位，其控制了小区的物业用房和物管资料，被上诉人将其作为被告向法院起诉并无不当。关于争议焦点4一审判决是否超出被上诉人的原审诉讼请求问题。本案被上诉人颐和美地小区一审中起诉请求是：1、立即向颐和美地小区移交1-2-01号物业用房，小区门卫值班室。2、判令宏峰公司移交物业管理资料，包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。3、承担本案诉讼费用。一审法院判决结果是：宏峰公司应于判决发生法律效力之日起三日内向颐和美地小区移交小区物业用房、小区门卫值班室、小区物业管理资料（包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料）。案件受理费4400元，减半收取计2200元，由宏峰公司负担（颐和美地小区已垫付，宏峰公司于判决书生效后三日内给付颐和美地小区）。故一审法院判决没有超出颐和美地小区的诉讼请求。关于争议焦点5一审判决适用法律是否正确问题。《物业管理条例》第六条、第八条、第二十九条、第三十七条、第三十八条主要内容分别为：第六条业主在物业管理中享有以下权利；第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权；第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主；第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。从以上可以看出，一审判决引用的法律条款都是本案所涉相关问题处理的依据，一审判决适用法律正确。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4400元，由上诉人连云港宏峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年三月九日法官助理  蒋 寻书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。