广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初77号原告：广州力派咨询服务有限公司，住所地广州市天河区花城大道3-7号第六层F2-IB，统一社会信用代码914401017733118471。法定代表人：简健伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张俊强，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告:曾献铁，男，1985年6月5日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被告:王莎，女，1988年1月8日出生，汉族，住广州市花都区,原告广州力派咨询服务有限公司（以下简称力派公司）与被告曾献铁、王莎居间合同一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告力派公司的委托诉讼代理人张俊强、被告曾献铁及其委托诉讼代理人王启星、被告王莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告力派公司向本院提出诉讼请求：1.王莎、曾献铁共同向力派公司返还租赁保证金4426元；2.王莎、曾献铁支付逾期返还保证金违约金1069.05元；3.本案诉讼费由王莎、曾献铁承担。事实和理由：2018年3月，经力派公司介绍，王莎与案外人康奈可（中国）投资有限公司（以下简称康奈可公司，承租人）签订一份《广州市房地产租赁合同》，合同约定王莎将其名下位于广州市花都区XX房（该房）出租给承租人使用，租赁期至2019年4月2日，力派公司按照约定缴纳了租赁保证金11700元。2019年3月14日，双方续签租赁合同，租期延长至2020年4月2日，租赁期间，曾献铁从王莎处以转让方式获得该房所有权并同意继续履行原租赁合同。2019年6月6日，力派公司依据合同约定提前通知王莎、曾献铁解除租赁合同，请求王莎、曾献铁协助退房并将租赁保证金按照合同约定退还力派公司。然而，王莎、曾献铁直至2019年8月5日才办理退房并擅自扣除部分租赁保证金。经多次协商无果，力派公司遂诉至法院，望法院依法查明事实，判如所请。被告王莎辩称，本人为房屋租赁合同纠纷的原业主王莎，2019年3月本着“买卖不破租赁”的原则，本人在微信告知力派代表莫娟女士该房屋已开始转让程序。2019年5月我在微信告知力派代表莫娟女士该房屋已完成房屋转让手续，力派代表莫娟女士数次提出了住到八月份的诉求。考虑到实际承租人在过往的租赁过程中素质较高，在征求了力派代表和买家的意见后我建立微信群，群内有我、新业主曾生，力派代表两位（莫娟女士当时怀孕待产，告知我工作转交力派员工王思斐女士）。我在群内告知新业主和力派代表王思斐女士联系签合同，力派代表王思斐女士在微信书面表示合同不用重签，买家曾生回复“合同不用重签，可以省点事”。本人将2019年6月房租3500元和所有押金11700元转至新业主曾生银行卡并提供转账记录至微信群，自此本人不再持有该房屋的租赁保证金。本人完成作为原业主应尽义务和责任后退群。2019年5月房屋已转让至曾生名下，力派公司知情且同意该事实。后续事情与本人无关。请求诉讼费用无需本人承担。请求本人无需支付任何租赁保证金和违约金。被告曾献铁辩称，请求法庭驳回对我方的起诉。力派公司不具备主体资格，根据现有的证据显示，合同为王莎与康奈可公司签订，力派公司不是合同签订的一方，其仅作为受托人，因此力派公司不具备主体资格，不适格。关于双方办理交接的时间是在2019年8月5日，作为占有使用人的力派公司尚欠我方租金以及各项水电费杂费。本院经审理认定事实如下：王莎是位于广州市花都区XX房的原权属人，该房屋的权属于2019年5月15日变更至曾献铁名下。2018年4月1日，王莎将涉案房屋租赁给康奈可（中国）投资有限公司广州分公司（以下简称康奈可公司）使用。2018年4月2日，力派公司向王莎支付了14967元，其中包含11700元租赁保证金，2018年4月3日至2018年4月30日的首月租金。2019年3月14日，王莎（甲方）与力派公司（乙方）签订《租赁房屋管理合同》，约定，鉴于甲方拟将其享有合法所有权的坐落在广州市花都区XX房用于出租，乙方作为具有丰富租赁房屋管理及服务之专业公司，具有为业主管理房屋及为租客提供优秀服务的实力。甲方有意聘请乙方为其房屋提供租赁管理服务。乙方提供服务范围如下：1、为甲方寻找恰当的承租人，并协助甲方与承租人康奈可公司签订《广州市房地产租赁合同》。2、在房屋租赁期间，对房屋的使用监督管理，促使承租人合法和正常使用房屋、爱护房屋及其设备，督促承租人按时缴纳租金，并代甲方收取租金。3、在房屋租赁期间，即2019年4月3日至2020年4月2日止，为承租人提供管理费、合同税金、宽带包月、有线电视等各项租赁期间所发生费用的服务。4、在房屋《广州市房地产租赁合同》终止或解除时，协助甲方与承租人办理相关交接手续，包括租赁保证金的退还事宜。5、乙方应协助承租人到有关部门办理临时居住登记手续。乙方协助甲方与承租人于2019年4月3日前签订每月租金5850元的《广州市房地产租赁合同》。该租金内包含两部分费用：一为甲方收取的净租金3500元；二为乙方向承租人提供第一条第3点所述服务之费用2350元。甲方同意，每月租金由乙方向承租人直接收取。乙方在收取租金后，于每月最后一日前以银行转账方式缴交次月净租金给甲方。甲方已收取乙方保证金11700元。租赁期满或合同解除时，承租人付清应付的相关费用之后（清点家私、家电等相关退居手续），甲方应将租赁保证金11700元于7个工作日之内无息退还给承租人。如甲方未能按时退还租赁保证金，每逾期一日就须按未退还保证金额的3%向承租人支付违约金。合同并对其他权利义务进行了约定。2019年3月14日，王莎（出租方、甲方）与康奈可公司（承租方、乙方）、力派公司（受托方、丙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定，甲方授权丙方代表甲方履行本合同规定的甲方权利义务，并对丙方履行本合同行为所产生后果承担法律责任，乙方有权要求丙方向乙方履行本合同规定的甲方义务和承担相应法律责任。乙方向丙方履行了本合同规定的乙方义务视为乙方已经向甲方履行了该义务，甲方对此无异议。甲方出租给乙方的房屋坐落在广州市花都区XX房，甲乙双方约定房屋租赁期限为自2019年4月3日起至2020年4月2日止，其中2019年4月3日起至2020年4月2日为活动合同期间，活动合同期间双方可根据自身情况提前一个月通知对方解约，不承担违约责任。甲、乙、丙三方约定，该房屋每月租金为5850元，该租金已经包含该房屋的租金、租金税金、物业管理费、垃圾处理费，及水电公摊费，每周1次房间清洁人工费，舒适生活俱乐部会员（设备的维护和保养、各种杂费的代缴、入住时更换门锁、临时居住证登记、购物代行），自动坐便器1台等费用。租金按月结算，由乙方在每月月末通过银行转账付款方式缴付下月租金支付给甲方指定的受托方丙方。在乙方支付租金前丙方应向乙方提供以甲方名义开具的符合乙方要求的房屋租赁发票。丙方在每月最后一日以银行汇款的方式支付次月净租金给甲方。甲、乙双方同意继续沿用乙方已支付的保证金11700元，乙方不再另行支付保证金，如合同终止，退还给乙方，甲方表示同意。根据甲方指示在乙方交付保证金给丙方时，丙方应提供保证金收据给乙方，收据用以退款。租赁关系终止时，结清所有的费用后，丙方应在7个工作日内，将收取的房屋租赁保证金全额无息归还给乙方。如丙方未能按时退还保证金，则每逾期一日须按保证金金额的千分之三向乙方支付延迟违约金。租赁期满乙方承租人必须结清水、电、煤气、通讯等费用，如租赁期满交房时若发现水、电、煤气、通讯费用等还没有结清，丙方可直接在乙方保证金里面扣除，但丙方需事先通知乙方并向乙方提供相关欠费证明。在租赁期内，甲方如需出售或抵押该房屋，应提前三个月通知乙方并保证本租赁合同的继续履行。如甲方违反本合同规定迟延退还保证金给乙方的，则每延迟一日，甲方应按照保证金金额的千分之三向乙方支付迟延违约金，但由于乙方原因造成的除外。合同并对其他权利义务进行了约定。2019年3月14日，王莎（出租人、甲方）与康奈可公司（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定，甲方同意将坐落在广州市花都区XX房出租给乙方使用，租赁期限2019年4月3日至2020年4月2日，每月租金5850元，乙方已于入住前向甲方缴纳11700元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同后，承租人付清应付的相关费用之后7个工作日内将保证金本金退回乙方。乙方向甲方支付的保证金，由乙方委托力派公司向甲方支付，甲方表示同意；退回的保证金，由乙方委托力派公司代为收取，甲方表示同意。合同并对其他权利义务进行了约定。涉案房屋的权属变更至曾献铁名下后，王莎于2019年6月6日、2019年7月5日共计向曾献铁转账支付11700元保证金，2019年8月6日，曾献铁将7274元保证金退还至力派公司指定的账户，曾献铁称退还7274元是双方协商后的结果，是其自愿作出让步的行为。2019年8月5日，曾献铁与康奈可公司进行了场地交接。2020年2月27日，康奈可公司出具《租金保证金情况说明》，载明，本公司于2018年4月3日起承租王莎名下位于广州市花都区XX房并与该业主签订《广州市房地产租赁合同》，2019年6月25日力派公司协助我公司搬离该房屋并将该房屋交还给力派公司，由力派公司向业主交还房屋，期间租金已足额支付。根据上述租赁合同约定，本公司交付给力派公司的租赁保证金11700元由力派公司负责直接向业主缴纳，并且按照合同约定，在租赁关系终止时，力派公司已经将该租赁保证金退还给本公司。对力派公司向业主要求返还该保证金，本公司无任何异议，另外，力派公司与业主有关保证金的争议与本公司无关。诉讼中，各方关于租金等费用的支付、实际使用房屋的情况各执一词。关于租金等费用的支付，力派公司陈述，租金是由承租人转给力派公司后，力派公司将租金3500元转给王莎，水电费杂费是我方去涉案房屋的物业管理处以现金的方式支付，租金支付到2019年6月30日，2019年7月1日前的水电费和其他费用已经付清。王莎陈述，每月租金由力派公司交3500元给我，2019年6月30日之前的租金力派公司已经向我付清，我与曾献铁约定在银行放款当月的月底，房屋的租金才转由曾献铁收取，而不是房产证出证的时间。2019年5月31日之前的租金由我收取，2019年6月1日之后的租金由曾献铁收取。水电费杂费由承租人自行缴纳至2019年5月31日，其缴纳方式我不清楚。曾献铁陈述，我方不确认与王莎约定从2019年6月1日才开始收取租金，而是以房产证出证时间来收取租金，2019年6月15日前的租金已经付清。水电费和其他费用一直没有交，我在取得房产证后没有交纳过水电费、杂费。物管向我催缴的水电费、杂费是从2019年5月1日至今的。关于房屋的使用情况，力派公司陈述，承租人使用涉案房屋至2019年6月24日，场地交接的时间是在2019年8月5日。承租人在我方协助下撤走是在2019年6月24日，当时曾献铁认为承租人应当租到2019年8月5日，因为该原因曾献铁没有收房，也没有拿走钥匙。我方尝试过向管理处交钥匙，但管理处不愿意，所以我方在撤走之后告知曾献铁房屋已经清空，该房屋曾献铁可以自行使用。曾献铁陈述，力派公司陈述不属实，我方没有收到承租人任何要退出的请求。按照书面合同约定，需要提前30天书面通知解除合同，但承租人没有提前30天书面通知我方，已经产生违约行为，我方可以完全扣除该笔保证金。我方没有钥匙，力派公司更加没有通知我方拿钥匙。2019年8月5日我方与承租人进行了场地交接。本案立案时的案由是房屋租赁合同纠纷，庭审中，力派公司表示以居间合同纠纷提起本案诉讼，力派公司陈述其在租赁合同中是特殊的中介方，由力派公司垫付租赁保证金，享有租赁保证金的返还请求权，力派公司是居间人，王莎和康奈可公司是交易双方，有签订书面的居间合同，但涉及到商业秘密，暂时不提交证据。力派公司于庭后向本院提交2019年3月14日与王莎签订的《租赁房屋管理合同》以及与王莎、康奈可公司签订的《广州市房屋租赁合同》等证据。本院认为，本案立案时的案由是房屋租赁合同纠纷，力派公司于庭审中表示以居间合同纠纷提起本案诉讼，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担”，力派公司基于居间合同享有的是向居间合同的委托人收取居间劳务报酬的权利，租赁合同保证金是承租人与出租人基于履行租赁合同支付的款项，且根据力派公司与王莎、康奈可公司签订的数份合同来看，力派公司是王莎、康奈可公司的受托人，保证金应当由出租人与承租人就租赁合同中的各项费用进行结算后再予处理，并无证据显示出租人与承租人已经进行了租赁费用的结算，双方就保证金是否返还及返还金额达成一致意见，居间合同纠纷中无法解决租赁合同的履行事宜，在此情况下，力派公司以其是承租人受托人的身份在居间合同纠纷中要求出租人退还保证金及支付违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州力派咨询服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告广州力派咨询服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年三月三十日法官助理李诗琪书记员孙诗韵