河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终387号上诉人（原审原告）:丁爱今，男，1945年2月21日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：丁超勋，男，1974年9月12日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。系丁爱今之子。被上诉人（原审被告）:碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司周口分公司。住所地：周口市文体路南侧、桂园路北侧周口碧桂园一期86幢。统一社会信用代码：91411600079449969K。负责人：陈真，该分公司经理。委托诉讼代理人：苏书奇，男，1982年7月15日出生，汉族，住河南省叶县。系该公司员工。上诉人丁爱今因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司周口分公司（以下简称碧桂园物业周口公司）物业服务合同纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初7148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丁爱今的委托诉讼代理人丁超勋，被上诉人碧桂园物业周口公司的委托诉讼代理人苏书奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁爱今上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项；3.一、二审费用全部由碧桂园物业周口公司承担；4.单个车位收费标准按子母车位收费标准的一半收取。事实和理由：第一，碧桂园物业周口公司提供的周口碧桂园方云房地产开发有限公司与碧桂园物业周口公司签订的周口碧桂园前期物业服务协议是无效协议。周口碧桂园方云房地产开发有限公司没有通过招投标的方式与碧桂园物业周口公司签订了前期物业服务协议，协议是无效的。第二，碧桂园物业周口公司提供的周口碧桂园方云房地产开发有限公司与碧桂园物业周口公司签订的周口碧桂园前期物业服务协议对于涉及车位物业服务费部分（汽车车位：室内30元/月·个）的内容是无效的、违背国家政策。周口碧桂园方云房地产开发有限公司与碧桂园物业周口公司签订的周口碧桂园前期物业服务协议的日期是2014年1月21日，在2014年12月17日之前住宅小区停车服务属于政府指导价，且丁爱今与碧桂园物业周口公司签订的前期物业服务协议的约定，车位服务费的计价标准有乙方报政府相关部门备案或批准后执行，因此，碧桂园物业周口公司关于车位服务费的收取标准无政府批准，是明显违背国家政策，属于无效协议。第三，丁爱今对周口碧桂园方云房地产开发有限公司和碧桂园物业周口公司前期服务协议中涉及车位物业服务费部分，汽车车位：室内30元/月·个的物业服务费的“3”“0”存在怀疑，现提出对该前期物业服务协议的笔迹形成时间进行鉴定，尤其是对涉及车位物业服务费部分，汽车车位：室内30元/月·个的物业服务费的“3”“0”两个阿拉伯数字与本案协议中其他笔迹的形成时间是否相同进行鉴定，鉴定费用由丁爱今先行垫付，如果鉴定结果是伪造协议，鉴定费用由碧桂园物业周口公司承担，并依法追究伪造人的法律责任。第四，地下车库有单个车位和母子车位两种，而收费标准都是30元/月.个，丁爱今的车位是单车位，开庭前第三天口头向一审法官提出车位收费标准按照子母车位收费标准的一半收取，并没有得到答复。碧桂园物业周口公司辩称，丁爱今要求撤销第二条，碧桂园物业周口公司不接受，碧桂园物业周口公司于2014年1月与周口碧桂园签订了前期物业合同，其余答辩意见同一审答辩意见。丁爱今向一审法院起诉请求：1.要求碧桂园物业周口公司退回所收丁爱今的车位物业服务费630元及诉讼费；2.门禁卡授权到2083年9月17日；3.碧桂园物业周口公司就侵犯丁爱今的出入自由权向丁爱今书面道歉。一审法院认定事实：丁爱今系周口碧桂园一期93号楼2单元603房的业主。2014年10月31日，丁爱今为乙方与其所在小区的开发商周口碧桂园方云房地产开发有限公司为甲方签订了车位租赁协议书，该协议书约定，“甲方同意将位于周口碧桂园一期093幢地下车位015号车位提供给乙方使用，该车位租金总额为人民币70000元，乙方于2014年10月31日前向甲方一次性支付该租金。该车位租赁给乙方使用期限为二十年，自所购买房屋甲方通知交付日期60天起。该车位租赁期届满后，在乙方没有违反本协议的前提下，甲方自愿同意该车位继续使用至2083年9月17日止，乙方无须支付使用费。在乙方使用该车位期间，该车位的物业服务费由乙方承担，乙方自行支付给该车位所在区划的物业服务公司。”丁爱今在租赁该车位后，按照每月30元，向碧桂园物业周口公司交纳了2017年3月至2018年11月30日的车位物业费共计630元。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司周口分公司在2019年7月1日之前的名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司周口分公司。2014年1月21日，周口碧桂园方云房地产开发有限公司与碧桂园物业周口公司签订周口碧桂园前期物业服务合同，对于涉及车位物业服务费部分，该合同的第三条第一款的第三项约定，“甲方或业主所有的物业若为停车位，车位的物业服务费由甲方或业主按以下第一种方式及标准交纳，计收标准为：第一种计收方式及标准：按个为计价单位，其中，汽车车位：室内30元/月/个，室外车位只收取租金不收取室外车位物业服务费。”一审法院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力，故碧桂园物业周口公司与丁爱今所居住小区的开发商周口碧桂园方云房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同对本案丁爱今具有约束力。在该前期物业服务合同中，开发商周口碧桂园方云房地产开发有限公司与碧桂园物业周口公司约定的汽车室内车位的车位物业服务费为每月30元，丁爱今在向碧桂园物业周口公司交纳车位物业服务费后又要求返还的诉讼请求，于法无据，不予支持。丁爱今因碧桂园物业周口公司侵犯其出入自由而要求碧桂园物业周口公司书面向其道歉的诉讼请求，因未向本院提供碧桂园物业周口公司侵犯其出入自由的证据，难以支持。丁爱今要求碧桂园物业周口公司将其门禁卡授权到2083年9月17日，该日期与丁爱今所购房屋的土地使用权年限相一致，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司周口分公司于判决书生效后七日内将发放给丁爱今的门禁卡授权至2083年9月17日；二、驳回丁爱今的其他诉讼请求。案件受理费25元，由丁爱今负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。丁爱今在二审提供照片2张、视频4个，证明：丁爱今出入受限，碧桂园物业周口公司强制收费。碧桂园物业周口公司发表质证意见为：碧桂园物业周口公司不存在强制收费，协议约定每月30元的收费，丁爱今没有交纳，并且碧桂园物业周口公司多次发通知说明什么时间收费。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：丁爱今提供的照片和视频并无其他证据予以印证，本院对丁爱今提供证据的证明目的不予认可。本院对一审查明的事实予以印证。本院认为，本案争议的焦点为：丁爱今的上诉请求是否能够成立。关于丁爱今的上诉请求是否能够成立的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条之规定:合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定，而《物业管理条例》第二十四条规定为:“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业”，且《物业管理条例》在第五十六条中对违反该规定的行为所应承担的法律责任进行了具体规定。因此,该规定仅为管理性强制规定,而并非《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的效力性强制规定,本案周口碧桂园方云房地产开发有限公司即使没有通过招投标方式选聘碧桂园物业周口公司为该小区物业服务企业,亦不必然导致双方所签订的前期物业服务合同无效。2014年1月21日，周口碧桂园方云房地产开发有限公司与碧桂园物业周口公司签订了周口碧桂园前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力；丁爱今应当按照前期物业服务合同的约定交纳相关费用，丁爱今关于前期物业服务合同无效的上诉理由，本院不予支持。丁爱今上诉主张的退还车位物业服务费的问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”由于丁爱今并未提供充分的证据证明前期物业服务合同关于车位物业服务费的约定存在上述应当认定无效的法定情形，其主张车位物业服务费标准没有经过政府批准属于无效协议的上诉理由，本院不予支持。周口碧桂园方云房地产开发有限公司与碧桂园物业周口公司签订的周口碧桂园前期物业服务合同中，有关于车位物业服务费的约定，且碧桂园物业周口公司按照合同约定，为丁爱今提供了车位物业服务，丁爱今应当按照前期物业服务合同的约定支付车位物业服务费；丁爱今申请对前期物业服务合同中的“3”“0”与合同中其他笔迹的形成时间进行鉴定，由于丁爱今已经按照前期物业服务合同约定的数额履行了交纳部分车位物业服务费，其申请对前期物业服务合同中的“3”“0”与合同中其他笔迹的形成时间进行鉴定，并不影响本案事实的认定，因此，本院对丁爱今的鉴定申请，不予准许。由于丁爱今提供的证据并不足以证明碧桂园物业周口公司侵犯了其出入自由权，因此，丁爱今主张碧桂园物业周口公司进行书面道歉的诉讼请求，本院不予支持。关于单个车位的收费标准按照子母车位收费标准的一半收取的问题，虽然丁爱今的该项上诉请求是关于车位物业服务费的，但是并不同于丁爱今关于诉请碧桂园物业周口公司退回已经收取的车位物业服务费的诉讼请求，由于丁爱今在一审并未提出该项诉讼请求，其在二审上诉增加该项诉讼请求，本院不予审理。综上所述，丁爱今的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人丁爱今承担。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张 杰审判员  金 薇二〇二〇年三月二十四日法官助理石磊书记员马家欣