山东省东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0502民初3726号原告:东营区萱草园饺子店,住所地东营市东营区文汇街道济南路利群瑞泰购物广场一楼南门。统一社会信用代码92370502MA3N4RJG01。经营者：董瑞婷，女，1953年4月3日出生，汉族，东营区萱草园饺子店经营者，住东营市东营区。委托诉讼代理人:国丽娜，山东恒岳律师事务所律师。委托诉讼代理人:王辉，山东恒岳律师事务所实习律师。被告:利群商业集团股份有限公司,住所地山东省青岛市经济技术开发区香江路78号。统一社会信用代码91370200863877764G。法定代表人：徐恭藻，董事长。被告:利群集团东营瑞泰购物广场有限公司,住所地东营市济南路以南、西四路以东。统一社会信用代码91370500562515321Y。法定代表人：郭伟，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：张鲁滨，山东正义之光律师事务所律师。原告东营区萱草园饺子店（以下简称萱草园饺子店）与被告利群商业集团股份有限公司（以下简称利群公司）、利群商业集团东营瑞泰购物广场有限公司（以下简称瑞泰购物广场）场地经营租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年9月5日，原告萱草园饺子店申请对其室内装修及增添经营设施进行价值司法鉴定，本院依法委托东营九洲和信资产评估事务所进行了鉴定。原告萱草园饺子店委托诉讼代理人国丽娜、王辉，被告利群公司及瑞泰购物广场委托诉讼代理人张鲁滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。萱草园饺子店向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除董瑞婷与瑞泰购物广场2019年1月30日签订的房屋租赁合同（租赁合同总标的额110000元）；2.请求依法判令利群公司、瑞泰购物广场共同赔偿萱草园饺子店房屋装饰装修、设备损失174285元，加盟费损失35000元，保证金10000元，以上实际支出损失合计219285元；3.请求依法判令利群公司、瑞泰购物广场共同赔偿萱草园饺子店自2019年3月1日起至实际搬离之日止的营业损失，按照每月23958元计算，暂计至2019年6月30日损失为95832元；4.请求依法判令利群公司、瑞泰购物广场共同赔偿萱草园饺子店合同租赁期内正常营业情况下可得利益损失76611元；以上二、三、四项损失共计（暂计）391728元。5.本案全部诉讼费用均由利群公司、瑞泰购物广场共同承担。事实与理由：董瑞婷与瑞泰购物广场于2019年1月30日签订房屋租赁合同，将瑞泰购物广场一楼一处经营区域（面积约85平方米）租赁给董瑞婷作为饺子店经营使用。合同约定租期一年，租期自2019年2月1日起至2020年1月31日止。合同签订后，董瑞婷投入大量的人力物力和财力进行经营，并且加盟全国知名品牌“老王头饺子”连锁，正常营业状态下营业额每月达到40000元左右，发展前景稳定、良好。但利群公司、瑞泰购物广场在没有任何事先通知的情况下，于2019年3月1日凌晨突然撤离并且关闭商场，各种配套设施停止使用，天然气断供，导致萱草园饺子店营业场所无法正常经营。被告撤场后，萱草园饺子店积极与利群东营地区相关人员沟通无果下，在坚持营业三个月后，为防止损失扩大，只能关门停业，并于6月26日向利群公司发出解除合同通知书。两被告的恶意行为给原告造成了巨大的经济损失，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判若所请。利群公司辩称，利群公司的被告主体不适格，利群公司与萱草园饺子店不存在任何合同关系，无需承担任何责任。与萱草园饺子店存在租赁合同关系的为瑞泰购物广场，而非利群公司，相关的权利义务由萱草园饺子店与瑞泰购物广场约定和履行，他们之间的合同不能约束利群公司。利群公司与瑞泰购物广场均系独立法人，各自均能依法独立承担民事责任。瑞泰购物广场独立经营，独立核算，自负盈亏，对外独立的签订合同并承担合同义务，与利群公司无关，利群公司无需对瑞泰购物广场的债务承担共同付款责任或连带责任。综上，萱草园饺子店起诉利群公司属主体错误，要求利群公司承担赔偿责任或连带责任的主张无任何事实与法律依据，应当依法驳回萱草园饺子店的诉讼请求。瑞泰购物广场辩称，1.董瑞婷与瑞泰购物广场签订的第二份《经营管理及服务合同》已于2019年7月1日协商解除。2.解除合同系萱草园饺子店提出并与瑞泰购物广场协商解除，双方无需向对方承担赔偿责任，其主张的诸多损失并不存在，即使存在损失，也应由其自行承担。萱草园饺子店是一楼沿街商铺，对外有独立的门，消费者完全可以进入经营场所内，也完全满足原告的正常经营需要，其在诉状中称瑞泰购物广场的撤离行为导致原告无法正常使用，不属实。根据合同约定，双方第一份合同已经履行完毕，权利义务已经终止，装饰装修及设备已归瑞泰购物广场所有。萱草园饺子店主张的加盟费亦无事实和法律依据。关于保证金，萱草园饺子店自2019年5月1日至2019年6月30日的租金未支付，已经构成了违约，瑞泰购物广场有权从保证金中扣除，未支付的租金数额远超过质保金的数额，因此不存在退还保证金的问题，租金不足部分保留继续主张的权利。综上所述，合同解除系原告提出请求并与瑞泰购物广场协商解除，双方无需向对方承担赔偿责任。萱草园饺子店主张的各项损失不存在，其主张由瑞泰购物广场承担毫无事实与法律依据,请求依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年5月1日，董瑞婷（乙方）与瑞泰购物广场（甲方）签订《经营管理及服务合同》，合同期限自2018年5月1日至2019年4月30日。2019年1月30日，双方又签订《经营管理及服务合同》，合同期限自2019年2月1日至2020年1月31日。两份合同的内容除期限和固定费用外基本相同。2019年1月30日的合同约定乙方在甲方所属的瑞泰购物广场一楼一处经营区域（面积约85平方米）经营老王头饺子，甲方为乙方提供统一物业服务、水电设施、经营管理、安保服务等经营所需的各项管理服务。双方约定费用110000元，每季度缴纳一次；乙方向甲方支付保证金10000元，保证金在协议期间不计利息，如乙方依协议规定需承担赔偿金、违约金、滞纳金等款项时，甲方可从保证金中扣除；如协议期内无任何问题，协议期满后三个月，甲方返还保证金。合同约定甲方商场格局变动，致使乙方经营区域没有相应销售环境时乙方有权解除合同。在合同终止、解除服务关系时，乙方装修或改造与该经营区域有关的设施全部归甲方所有（乙方的可移动设施除外）。2018年4月28日，萱草园饺子店向瑞泰购物广场缴纳保证金10000元，该保证金未退还；瑞泰购物广场于2019年3月1日停业。萱草园饺子店支付租金至2019年4月30日，经营至2019年6月30日。2019年6月26日，萱草园饺子店向利群公司发出解除合同通知书，瑞泰购物广场同意2019年7月1日解除合同。2018年4月5日，王奇（系董瑞婷女婿）（乙方）与秦皇岛老王头企业管理有限公司（甲方）签订《单店经营合同书》，约定乙方加盟甲方旗下老王头饺子项目，甲方接受乙方在山东省东营市东营区的终端市场以本项目技术依法从事经营，有效期限两年，自2018年4月5日至2020年4月4日；原告方支付加盟费35000元。董瑞婷签订加盟合同书后从案外人张伟处以130000元的价格转让店面后又添置了部分用品，改变了部分装修；以此主张房屋装饰装修、设备损失174285元；利群公司、瑞泰购物广场对此不予认可。2019年9月5日，萱草园饺子店申请本院依法委托有资质的鉴定机构对其经营区域室内装修及增添经营设施（餐厅内所有设备）进行价值评估。本院依法委托东营九洲和信资产评估事务所出具资产评估报告，评估结论为在评估基准日2019年10月31日案涉损失价值为73793.87元，评估资产的详细情况见《资产评估明细表》。该明细表中1-61项系可移动并可继续利用的设备，评估价值为37818.65元；62-82项系装饰装修及不可移动的设施，评估价值为35975.22元。萱草园饺子店为此支出评估费5000元。萱草园饺子店提交的点餐机系统输出打印的《堂食营业统计月报表》记载：原告2018年5月份营业额为14005元，2018年6月份营业额为36271元，2018年7月份营业额为40747元，2018年8月份营业额为43662元，2018年9月份营业额为34022元，2018年10月份营业额为41186元，2018年11月份营业额为36068元，2018年12月份营业额为39149元，2019年1月份营业额为46455元，2019年2月份营业额为22956元，2019年3月份营业额为20633元，2019年4月份营业额为14176元，2019年5月份营业额为15003元，2019年6月份营业额为7020元。萱草园饺子店主张正常经营下营业额平均为38302元，利群撤场后营业额平均为14344元，因撤场造成的每月营业损失为38302-14344=23958元。营业损失共计23958元×4个月=95832元；萱草园饺子店主张的可得利益损失为：3个人员工资每月5700元，房租每月为9167元，水电气每月为1000元，原料每月为营业额的30%（38302元×30%=11490.6元），成本合计为27357.6元，利润为38302元-27357.6元=10944.4元；剩余租赁期内正常营业情况下可得利益损失为10944.4元×7=76611元。利群公司、瑞泰购物广场对此不予认可。以上事实有原被告当庭陈述、经营管理及服务合同、票据、收据、明细、单店经营合同书、堂食营业统计月报表、解除合同通知书、资产评估报告、发票等证据在案佐证。本院认为，董瑞婷与瑞泰购物广场签订的《经营管理及服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用原则依约全面履行各自的义务。合同履行过程中，瑞泰购物广场未经任何通知停业，已经构成违约，萱草园饺子店向利群公司发出通知要求解除合同，瑞泰购物广场同意解除，对于双方2019年7月1日合同已经解除的事实，本院依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。萱草园饺子店虽然位于一楼沿街商铺，对外有独立的门，具有营业条件，但是根据合同约定，瑞泰购物广场应当为萱草园饺子店的经营活动提供相应的销售环境。瑞泰购物广场停止营业的行为对萱草园饺子店的经营环境、客流量、物业管理、安保服务等产生重大影响，导致萱草园饺子店的经营活动失去了原来的销售环境，致使其合同目的受到重大影响，瑞泰购物广场应当对其损失承担赔偿责任。关于萱草园饺子店主张的房屋装饰装修、设备损失，瑞泰购物广场主张双方2018年5月1日合同中约定了在合同终止、解除服务关系时，乙方装修或改造与该经营区域有关的设施全部归甲方所有（乙方的可移动设施除外），现该合同已经终止，涉案房屋中全部装饰装修及设施设备已经归瑞泰购物广场所有。本院认为，萱草园饺子店与瑞泰购物广场在2018年5月1日合同履行过程中，又签订了2019年1月30日的合同，合同内容基本相同，该合同应视为2018年5月1日合同的延续，且该条款系格式条款，并存在瑞泰购物广场违约导致合同解除的情形，双方在解除合同时对装修装饰部分未作处理；故瑞泰购物广场的该项主张，本院不予支持。本院根据萱草园饺子店的申请依法委托东营九洲和信资产评估事务所出具的资产评估报告程序合法、事实清楚，本院依法作为认定案件事实的有效证据使用。对于该报告中资产评估明细表中装饰装修及不可移动设备价值35975.22元属于被告不能履行合同给原告造成的损失，本院予以支持。对于可移动并可继续利用的设施，萱草园饺子店有积极止损的义务，自行处理，继续利用，对该部分物品价值作为其损失的主张，本院不予支持。评估费5000元，萱草园饺子店与瑞泰购物广场各自承担2500元。关于萱草园饺子店主张的保证金10000元，依据双方合同约定，瑞泰购物广场可以从保证金中扣除原告需承担的滞纳金等款项，萱草园饺子店营业至2019年6月26日，仅支付租金至2019年4月30日，关于瑞泰购物广场从保证金中扣除租金的主张，本院予以支持；萱草园饺子店主张退还保证金，本院不予支持。关于萱草园饺子店主张的2019年3月1日至2019年6月30日的营业损失，该4个月萱草园饺子店继续营业，从原告提交的月报表可以看出该4个月的营业额在逐月减少，但影响营业额的因素有多方面，瑞泰购物广场停止营业造成客流量减少应该是其中一个因素，但该因素对其营业额下降额占比多少无法计算，原告主张营业损失的计算方式不合理，本院不予采信；对于萱草园饺子店主张的该项损失，本院酌情支持2000元；关于萱草园饺子店主张的可得利益损失，萱草园饺子店解除合同后，应积极寻找新的经营场所，努力减少损失，对于其寻找场所合理期间的损失，本院予以支持。对于该损失本院参照2018年山东省餐饮服务业年均收入53126元的标准酌情支持一个月4400元；多出部分，本院不予支持。关于萱草园饺子店主张的加盟费，加盟费应为经营成本的一部分，摊入原告的经营成本，本院已经依法支持了原告的经营损失和可得利益损失，萱草园饺子店请求瑞泰购物广场支付加盟费损失，证据不足，本院不予支持。利群公司与瑞泰购物广场均为独立法人，各自依法独立承担民事责任；本案租赁合同关系的主体为董瑞婷与瑞泰购物广场，瑞泰购物广场应对租赁合同相关的权利义务独自承担相应的法律责任。故萱草园饺子店请求利群公司与瑞泰购物广场共同承担责任的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认解除原告东营区萱草园饺子店与被告利群集团东营瑞泰购物广场有限公司签订的《经营管理及服务合同》；二、被告利群集团东营瑞泰购物广场有限公司于本判决生效之日起十内日赔偿原告东营区萱草园饺子店装饰装修损失35975.22元、营业损失2000元、经营可得利益损失4400元，共计42375.22元；三、被告利群集团东营瑞泰购物广场有限公司于本判决生效之日起十日支付原告东营区萱草园饺子店评估费2500元；四、驳回原告东营区萱草园饺子店其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7175.92元，减半收取3587.96元，原告东营区萱草园饺子店负担3176.96元，被告利群集团东营瑞泰购物广场有限公司负担411元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  徐敏二〇二〇年三月六日书记员  常琪