浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初466号 原告：绍兴屿森科技有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区创意路199号1幢108-1室，统一社会信用代码91330621MA2BDHLNXX。 法定代表人：张飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈薛阳、王良，浙江学通律师事务所律师。 被告：绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥经济开发区轻纺城创意园A幢501室，统一社会信用代码91330621577731254G。 法定代表人：徐杏木，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王维永、陈华，浙江亿旺律师事务所律师。 被告：徐杏木，男，1968年9月25日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被告：梅东英，女，1972年2月22日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被告：徐志江，男，1991年10月1日出生，汉族，住浙江省乐清市。 原告绍兴屿森科技有限公司（以下简称屿森公司）与被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司（以下简称瑞雪公司）、徐杏木、梅东英、徐志江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，审理期间，被告徐杏木在提供答辩状期间届满后提出管辖权异议，本院对该异议不作审查。本院于2020年3月6日公开开庭进行了审理，原告屿森公司的委托诉讼代理人沈薛阳，被告瑞雪公司的委托诉讼代理人陈华到庭参加诉讼。被告徐杏木、梅东英、徐志江经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告屿森公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认屿森公司与瑞雪公司签署的《土地及房屋权属转让合同》及其《补充协议》有效；2.请求判令瑞雪公司协助屿森公司办理瑞雪创意园1幢108室房屋的过户手续，将该房屋过户至屿森公司名下；3.请求判令瑞雪公司支付补偿款111340元(补偿款以总房款的日万分之五标准自2019年12月1日计算至办理房屋过户手续完成之日止，现暂计至起诉之日)。徐杏木、梅东英、徐志江对上述补偿款承担连带责任；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年2月1日，屿森公司与瑞雪公司签署一份《土地及房屋权属转让合同》及一份《补充协议》，约定屿森公司以5859375元购买瑞雪公司名下位于瑞雪创意园1幢108室房屋的所有权及其分摊土地的使用权，房屋建筑面积781.25平方米，土地使用权属期限至2055年12月11日止；瑞雪公司应当于2019年11月30日前将瑞雪创意园1幢108室房屋所有权及其分摊土地的使用权转让给屿森公司，并办理房屋过户手续；瑞雪公司若未于2019年12月1日前办理过户网签手续，应当向屿森公司支付总房款的日万分之五的违约金(每日2930元)等。 2018年9月12日，屿森公司已全额付清房款，并要求瑞雪公司履行过户义务，但瑞雪公司至今未履行过户义务。屿森公司于2018年12月对上述房屋装修完毕并开始使用，2019年8月，瑞雪公司在未告知屿森公司的情况下，私自将瑞雪创意园1幢108室房屋抵押给天津滨海农村商业银行股份有限公司绍兴支行。瑞雪公司又于2019年10月26日出具一份《承诺书》，其中徐杏木、梅东英、徐志江作为连带保证人在《承诺书》中签字，愿意承担连带责任。据此，屿森公司为维护自己的合法权益，向法院呈讼。 被告瑞雪公司辩称，瑞雪公司与屿森公司间签订《土地及房屋权属转让合同》及其《补充协议》属实，该合同系签约真实意思表示。瑞雪公司目前已将案涉房屋交付给屿森公司。同时，因买卖标的物目前处于抵押状态，瑞雪公司无法协助办理房产过户，瑞雪公司在具备过户条件后将协助办理过户手续，对此由此产生的逾期办理过户违约金，瑞雪公司愿意按合同约定支付给屿森公司。综上，请求法院依法处理。 被告徐杏木、梅东英、徐志江未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 瑞雪公司法定代表人为徐杏木，梅东英、徐志江分别为徐杏木的妻子、儿子。案涉房屋为柯桥创意路199号1幢108室，为瑞雪公司自建房，其房屋建筑面积781.25平方米，土地使用权面积489.63平方米，所有权登记于瑞雪公司名下。2018年2月1日，甲方出卖人瑞雪公司与乙方买受人屿森公司签订一份《土地及房屋权属转让合同》，另签订一份《补充协议》，其中《土地及房屋权属转让合同》约定甲方向乙方转让案涉房屋，转让总价5859375元；付款方式采用银行按揭付款，首付款应于本合同签订之日支付房屋款1859375元，剩余房款4000000元由乙方于一个月内通过银行贷款付清。乙方符合贷款条件的，甲方协助乙方办理贷款手续；若由于乙方自身原因不符合银行贷款条件的，经甲方同意可选择变更为一次性付款或分期付款方式；乙方全额付清本合同约定的转让价款之日起十二个月内，甲方应完成权属转让的变更登记手续；乙方交清以上所有房款后即可交付使用上述房屋；甲方未按照本协议约定的期限向乙方交付房屋，按照合同总价款的每日万分之五的标准给乙方支付违约期间的违约金，本合同继续履行。违约期限超过60日，乙方有权解除合同，甲方退还已支付转让价款，并按合同总价款的5%支付违约赔偿金；乙方未按照本协议约定的期限向甲方支付转让价款时，按照合同总价款的每日万分之五的标准给甲方支付违约期间的违约金，本合同继续履行。违约期限超过60日，甲方有权解除合同，甲方扣除合同总价款的5%作为违约赔偿金，余款退还乙方；甲方办理本合同转让标的物权属过户时，乙方需提供相关资料或交纳过户规费的，甲方应以书面形式通知乙方，乙方自收到书面通知之日起七个工作日内未能提供相关资料或交纳过户规费造成权属未能及时过户的，由乙方承担相应责任等。《补充协议》中则约定乙方将房款按照如下付款进度向甲方支付：乙方应于2018年2月10日前向甲方支付房款500000元，于2018年3月15日前向甲方支付房款509375元，于2018年4月25日前向甲方支付房款285000元，于2018年5月25日前向甲方支付房款285000元，于2018年6月25日前向甲方支付房款280000元，于原合同签订之日一个月内通过银行按揭向甲方支付房款中的4000000元等。 上述合同签订之后，屿森公司向瑞雪公司付清购房款5859375元。2018年6月，瑞雪公司将案涉房屋交付给屿森公司。2019年8月，瑞雪公司将案涉房屋抵押给银行，迄今未涂销抵押登记。2019年10月26日，瑞雪公司作为承诺单位、徐杏木，梅东英、徐志江作为担保人共同向屿森公司出具一份承诺书，载明因案涉房屋延迟过户，瑞雪公司承诺在2019年11月30日前必须办理过户网签手续，若不能在2019年11月30日前办理过户网签的，屿森公司可提出退房，若屿森公司不申请退房，瑞雪公司承诺从2019年12月1日起开始算到办理过户手续之日止，按总房款金额的日万分之五补偿给屿森公司；该承诺书由徐杏木，梅东英、徐志江提供个人连带责任的担保。 本院认为，屿森公司与瑞雪公司就案涉房屋的买卖事宜签订《土地及房屋权属转让合同》、《补充协议》的事实清楚，可以认定，该两份合同系签约双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律法规禁止性规定，应认定为合法有效。据此，屿森公司请求确认该合同合法有效，本院依法予以支持。 针对屿森公司请求协助办理案涉房屋产权过户手续的诉求，本院认为，瑞雪公司作为房屋出卖人，有义务配合屿森公司办理房屋过户手续。本案事实表明，案涉房屋目前处于抵押状态，且抵押权尚未注销。屿森公司亦未提供证据证明抵押权人同意抵押房屋转让，而屿森公司又不愿意选择退房，在此情形下，瑞雪公司无法履行为屿森公司办理案涉房屋产权过户登记的义务，故本院对屿森公司的该项诉求亦不予支持。 针对屿森公司要求承担逾期办理产权转移登记而产生的补偿款诉求。本院认为，根据瑞雪公司、担保人徐杏木，梅东英、徐志江共同出具的承诺书，案涉房屋延迟过户的责任在于瑞雪公司，瑞雪公司对于其应从2019年12月1日起开始算到办理过户手续之日止，按总房款金额的日万分之五补偿给屿森公司的约定不持异议并愿意承担该项补偿款，本院予以照准。关于逾期办证补偿款的计算期间，根据前述以及当事人陈述，本院认定本案中违约金的计算起讫时间可为2019年12月1日起至2020年1月8日，按总房款金额的日万分之五即2930元计算，瑞雪公司应承担补偿款111340元。徐杏木，梅东英、徐志江作为保证人为债务人瑞雪公司向债权人屿森公司就上述补偿款提供连带责任保证，理应按约履行连带保证责任。该三位保证人未到庭应诉，不影响本院根据查明的事实作出处理。 综上所述，本院对屿森公司诉求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告绍兴屿森科技有限公司与被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司于2018年2月1日签订的《土地及房屋权属转让合同》、《补充协议》有效。 二、被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司应向原告绍兴屿森科技有限公司支付截至本案起诉日止逾期办证补偿款111340元，限于本判决生效后十日内履行完毕。 三、被告徐杏木，梅东英、徐志江对上述第二项款项承担连带清偿责任。被告徐杏木，梅东英、徐志江在承担付款责任后，有权向被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司追偿。 四、驳回原告绍兴屿森科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2527元，减半收取计1264元，由原告绍兴屿森科技有限公司负担40元，被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司负担1224元，当事人负担的受理费限于本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  冯春盛 二〇二〇年三月六日 书记员  陈鑫星 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。