贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终148号 上诉人（原审被告）：贵州睿屹盛房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南州福泉市。 法定代表人：谢林，该公司经理。 委托诉讼代理人：杜会，贵州煜众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何东，贵州煜众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：樊安梅，女，1994年3月2日生，汉族，贵州省福泉市人，住贵州省福泉市。 上诉人贵州睿屹盛房地产开发有限公司因与被上诉人樊安梅商品房销售合同纠纷一案，不服福泉市人民法院（2019）黔2702民初2758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 贵州睿屹盛房地产开发有限公司上诉请求：撤销(2019)黔2702民初2758号民事判决书第一项,并依法改判将逾期交付办理转移登记有关文书的违约金标准降低至日万分之零点五予以计算。事实和理由：关于逾期交付办理转移登记有关文书的责任,不应当完全由贵州睿屹盛房地产开发有限公司承担。贵州睿屹盛房地产开发有限公司因缺乏管理经验,在通知业主领取办理转移登记相关材料时没有保留证据造成本案的发生。即便本案真的存在违约,也没有给被上诉人造成实际的经济损失,双方合同约定的违约金过高,请求二审法院予以降低违约金的计算标准。虽然双方签订了《商品房买卖合同》，详细载明了双方的权利义务，但贵州睿屹盛房地产开发有限公司目前已被60多家业主起诉，赔付违约金已高达70万元，若继续按照原合同判决履行义务，公司将面临破产，并可能引发后期几百位业主起诉等连锁反应。请求二审法院以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则，将逾期交房违约金和逾期交付办理转移登记有关文书的违约金计算标准调整到日万分之零点五。综上,请求二审依法改判支持贵州睿屹盛房地产开发有限公司的上诉请求。 樊安梅二审答辩称：上诉人贵州睿屹盛房地产开发有限公司认为违约金过高的理由不能成立，双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，合法有效，不符合违约金过高的情形，调低违约金标准的要求没有依据。 原审原告樊安梅向一审法院起诉请求：1.被告按照双方签订《商品房买卖合同》第十三条约定支付逾期交房违约金和第二十二条的约定逾期交付有关文件办理房屋移转登记违约金共计19015.07元。2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年9月24日，原告樊安梅与被告睿屹盛公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的福泉市美盛观邸，房屋建筑面积为89.75m2，总价款为314819.00元，付款方式为银行按揭付款。合同第十一条约定：出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；第十三条约定逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金；第二十二条约定：出卖人承诺于2016年8月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人逾期90日以后，买受人不退房的，自约定日期至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2016年4月28日支付了全部房款314819元，并向税务机关缴纳了相应税款。2016年5月24日，原告与贵州银湾物业管理有限公司签订了《入住协议》，实际接收了该房屋。2017年7月12日，被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。本案原、被告2014年9月24日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且该合同没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，双方在合同中约定的交房时间为2015年12月30日，原告实际收到房屋的时间为2016年5月24日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”的规定，原告在2016年5月24日收到房屋时已知自己的权利受损害，其最迟向人民院主张权利的时间为2019年5月23日，但原告在2019年10月18才起诉要求被告支付逾期交房约金，超过了法定的诉讼时效，且未提交证据证实有诉讼中止的情形存在，故对原告的该项诉请不予支持，对被告辩称该项诉请超过诉讼时效的意见予以采信。关于原告诉请逾期交付办理房屋转移登记有关文件违约金的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方约定交付办理房屋转移登记有关文书的时间为2016年8月31，被告收到办理房屋转移登记有关文书的时间为2017年7月12日，原告请求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金9885.32元于法有据，其计算违约金的方法系双方合同约定，予以支持。为此依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州睿屹盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告樊安梅逾期交付办理转移登记有关文书的违约金九千八百八十五元三角二分（￥9885.32元）；二、驳回原告樊安梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费276元，减半收取138元，由被告贵州睿屹盛房地产开发有限公司承担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：双方约定的逾期交付办理转移登记有关文书违约金是否过高，是否应当调整。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方当事人已在《商品房买卖合同》中约定了办理商品房转移登记的有关文书的时间，以及相应的违约责任，但贵州睿屹盛房地产开发有限公司未在约定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给樊安梅，已经构成了违约，应依法承担违约责任。贵州睿屹盛房地产开发有限公司主张逾期交付办理转移登记有关文书的责任不应完全由其承担，但其并未举证证实其已在合同约定的期限内向樊安梅履行了通知义务，也未举证证实系樊安梅的原因拖延领取资料并拖延办理证书，故，对其该项主张，本院不予采纳。贵州睿屹盛房地产开发有限公司请求本院调减违约金，本院对此认为，当事人双方在合同中约定违约金的目的在于督促当事人积极履行合同义务，同时通过制裁违约方，补偿违约方给守约方造成的损失，故违约金具有补偿性和惩罚性。而本案双方签订的合同中约定的违约金计算方式并不高，贵州睿屹盛房地产开发有限公司也未举证证实合同约定的违约金过高。因此，贵州睿屹盛房地产开发有限公司的该项主张不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人贵州睿屹盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州睿屹盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  陈福江 审判员  罗 莎 二〇二〇年三月十日 法官助理罗燕玲 书记员杨洁