山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁民终528号上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦。法定代表人：陈一松，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈铮，北京市国联律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莅宾，北京市国联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏春玉，男，1967年4月25日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。原审第三人：海阳富达置业有限公司，住所地山东省海阳市凤城镇凤阳路西首。法定代表人：于明杰，该公司执行董事。原审第三人：山东富达幕墙有限公司，住所地山东省泰安市高新区中天门大街星火科技园综合楼三楼。法定代表人：吴华萍,该公司执行董事。上诉人中信信托有限责任公司(以下简称中信信托公司)因与被上诉人魏春玉、原审第三人海阳富达置业有限公司（以下简称富达置业公司）、原审第三人山东富达幕墙有限公司（以下简称富达幕墙公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省烟台市中级人民法院(2018)鲁06民初552号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。中信信托公司上诉请求:1.撤销一审民事判决；2.驳回魏春玉的诉讼请求。本案一审、二审诉讼费用由魏春玉负担。事实和理由：一审判决将魏春玉认定为消费者，进而认为魏春玉购买的涉案房屋享有的物权期待权优于中信信托公司享有的抵押权，其就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益是错误的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议案件规定》)第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。中信信托公司认为，于本案中，魏春玉并不符合该条任何一个条款的规定，其无权利就涉案房产排除执行。首先，魏春玉并未提供证据证明所购房产系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。基于“谁主张谁举证”的原则，魏春玉如认为其就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，则其应提供证据予以证明，包括应提供证据证明“所购房产系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。但在本案中，魏春玉未提供任何证据对此证明，仅是口头陈述其在海阳无其他房屋，一审判决即予以认可，反称中信信托公司没有证据证实魏春玉在海阳市辖区内还有用于居住的其他房产，进而认定魏春玉为普通消费者。一审判决这一认定错误的分配了举证责任，并导致对魏春玉是否是消费者进行了错误的认定。中信信托公司认为，第一，所购房产是否系用于居住及买受人名下是否无其他用于居住的房屋的举证责任在魏春玉。如魏春玉不能提供证据证明，则应承担举证不能的法律后果，不享有排除执行的权益。第二，魏春玉作为买受人名下是否有其他房产，不应仅局限于海阳市，而应是在烟台市、山东省及全国范围内其名下皆无其他用于居住的房屋。第三，除魏春玉本人外，其配偶及未成年子女在前述范围内也应无其他用于居住的房屋，否则魏春玉也不享有排除执行的权益。如魏春玉不能提供证据证明上述事项，则不应认定其享有排除执行的权益。其次，魏春玉提供的证据，不能证明其已支付的价款超过合同总价款的百分之五十。正如中信信托公司在一审时已指出，魏春玉提供的所谓付款证据在付款时间、付款金额、付款方式等方面皆与其所签订所谓《商品房(预)销售合同》的约定不符，不能证明是支付涉案房产的款项，且不排除其与富达置业公司之间存在资金往来或资金借贷关系。第三，鉴于魏春玉未支付涉案房产价款，一审判决以其已支付房款，履行合同主要义务为由认定《商品房(预)销售合同》有效亦不成立，故魏春玉在人民法院查封之前并未已签订合法有效的书面买卖合同。因此，魏春玉并不符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定，其无权阻却对涉案财产的执行，一审判决错误，应予纠正。魏春玉未作答辩。富达置业公司、富达幕墙公司未作陈述。魏春玉向一审法院起诉请求：1、确认原告与第三人富达置业公司签订的《商品房预（销）售合同》[合同编号：海房预（销）字201211第007号]合法有效，海阳盛龙国际小区A12号楼2单元403室归原告魏春玉所有；2、判令不得执行海阳盛龙国际小区A12号楼2单元403室；3、案件受理费由被告中信信托公司负担。一审法院认定事实:2014年6月9日，第三人富达置业公司与被告中信信托公司办理了盛龙国际：A1、2、3、6、9、10、11、12、21-27、32-37、42-45号楼的在建工程抵押。2014年6月17日，第三人富达置业公司出具承诺函，载明：我公司承诺位于海阳旅游度假区凤凰路南、湿地公园东的盛龙锦地二期房地产中A：1、2、3、6、9、10、11、12、21-27、32-37、42-45号楼（共25栋楼），建筑面积40037.21平方米，在本次抵押前均未对外销售。2016年7月7日，北京市方圆公证处作出（2016）京方圆执字第0077号《执行证书》载明：申请执行人：中信信托公司。被申请执行人：富达幕墙公司、富达置业公司、于明杰。该证书查明，申请执行人与富达幕墙公司于2014年6月4日签订了《人民币资金贷款合同》，由申请执行人向富达幕墙公司提供固有资金贷款7000万元，贷款期限为12个月…，为保障申请执行人债权的实现，富达置业公司愿意为富达幕墙公司在上述《人民币资金贷款合同》项下的债务提供抵押担保，为此，富达置业公司与申请执行人经协商一致，于2014年6月4日签订了《抵押合同》（抵押物为《抵押合同》之附件“抵押财产清单”所列财产）…。上述合同均在我处办理了具有强制执行效力的公证，公证书编号为：（2014）京方圆内经证字第13510-13512号。2014年6月9日，申请执行人对富达置业公司提供的上述在建工程办理了抵押登记手续。申请执行人于2014年6月10日向富达幕墙公司发放了贷款7000万元。上述贷款于2016年6月12日到期，但富达幕墙公司未向申请执行人完全履行还款义务。经申请执行人多次催收，富达幕墙公司、富达置业公司、于明杰均未向申请执行人偿还上述欠款，因此申请执行人向我处申请签发《执行证书》，并向有管辖权的人民法院申请对被申请执行人予以强制执行，执行标的为：…。本公证处受理了上述申请，对中信信托公司提交的上述证明材料进行了审核…。依据上述事实，应中信信托公司的申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《中华人民共和国公证法》第三十七条、《最高人民法院、司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》、《公证程序规则》第五十五条的规定，特出具本执行证书：一、被执行人：1、富达幕墙公司；2、富达置业公司；3、于明杰。二、执行标的：1、贷款本金7000万元；三、被执行人可供执行的财产：1、富达幕墙公司的全部财产；2、富达置业公司拥有的位于海国用（2011）第1406、海国用（2011）第4054号《国有土地使用权》所载土地上的盛龙国际A1、2、3、6、9、19、11、12、21-27、32-37、42-45号楼在建工程及相应土地使用权；3、于明杰的全部个人财产…。2016年10月27日，北京市方圆公证处出具（2016）京方圆执字第0129号补正执行证书，载明，被执行人可供执行的财产：富达置业公司拥有的位于海国用（2011）第1406号、海国用（2011）第4045号《国有土地使用证》所载土地上的盛龙国际A1、2、3、6、9、10、11、12、21-27、32-37、42-45号楼在建工程及相应土地使用权。申请执行人对（2014）京方圆内经证字第13511号《公证书》项下《抵押合同》约定的富达置业有限公司拥有的位于海国用（2011）第1406号、海国用（2011）第4045号《国有土地使用证》所载土地上的盛龙国际A1、2、3、6、9、10、11、12、21-27、32-37、42-45号楼在建工程等抵押财产折价、变卖、拍卖所得款项，享有优先受偿权。2016年7月26日，中信信托公司依据上述（2016）京方圆执字第0077号《执行证书》向一审法院申请强制执行。2016年8月1日，一审法院作出（2016）鲁06执203号执行裁定书，查封富达置业公司名下，位于海阳度假区凤凰路南、湿地公园东盛龙国际在建工程中A：1、2、3、6、9、10、11、12、21-27、32-37、42-45号，共25栋楼全部共计面积40037.21平方米的房产。执行过程中，原告魏春玉以案外人的身份向一审法院执行部门提出异议。一审法院执行部门经审查认为，案外人魏春玉虽然在一审法院查封之前已与被执行人富达置业公司签订书面买卖合同，支付全部价款，但是案外人并未主张所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，且申请执行人中信信托公司对上述房屋享有依法对抗案外人的抵押权，案外人的权利不能排除执行，故对案外人的异议请求，不予支持。一审法院于2018年9月27日作出（2018）鲁06执异123号民事裁定书：驳回案外人魏春玉的异议请求。案外人魏春玉不服上述裁定以诉请的理由诉至一审法院。对双方有异议的事实和证据一审法院查明如下：原告针对其诉请提交以下证据：一、（2018）鲁06执异123号执行裁定书一份，证明：原告对执行标的提出的书面异议被驳回，起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定。被告质证意见：对证据一的真实性无异议，该执行裁定书已经明确说明原告作为案外人没有证据证明涉案商品房用于居住，且其名下没有用于居住的其他房屋。二、pos单三张（原件），证明：2011年1月15日，原告向富达置业公司支付购房款824407元。三、《商品房预（销）售合同》一份（原件），证明：2012年11月10日，原告与富达置业公司签订了合法有效的商品房买卖合同，原告购买富达置业公司盛龙国际小区A12号楼2单元403室，合同价款为794193元。证据二、三证据共同证明：原告与富达置业公司就盛龙国际小区A12号楼2单元403室签订了合法有效的书面合同，并且交付了全部购房款。被告质证意见：对证据二的真实性无异议，该三笔付款是在2011年1月15日支付，与销售协议不符，交款在先签订合同在后且金额不一致，无法证明是购买涉案房屋的汇款。对证据三预售合同的真实性无异议，合同第二十三条约定了合同由出卖人和买受人到房产管理部门办理备案，合同自登记备案之日起生效，该合同至今没有办理登记备案，基于合同约定合同并未生效，不属于合法有效地房屋买卖合同。另查，涉案房产于2013年10月31日取得预售许可证。包括案涉房产在内的在建工程已于2014年6月9日办理抵押权登记，抵押权人为被告。一审法院认为，本案的焦点为：一、涉案房产的所有权是否归原告所有；二、原告是否享有对涉案房屋阻却执行的权益。关于焦点一涉案房产的所有权是否归原告所有。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房产系海阳富达公司合法建造，原告魏春玉尚未取得涉案房产的权属证书，因此其对涉案房产不享有所有权。关于焦点二原告是否享有对涉案房屋阻却执行的权益。一审法院认为，原告魏春玉在涉案房屋被查封前已与第三人海阳富达公司签订了书面买卖合同，虽然合同中约定双方到房管局备案时生效，但根据原告提交的pos单能够证实其已全额交付了房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”之规定，原告与第三人签订的商品房买卖合同应为有效合同。被告主张原告的pos单付款并非是支付涉案房款，但未提交相反证据予以推翻，故对被告的异议一审法院不予采信。被告亦没有证据证实原告在海阳市辖区内还有用于居住的其他房产，因此在涉案房屋买卖合同中原告的身份系普通消费者。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”工程价款优先受偿权属于法定抵押权，按照上述规定，消费者享有的权益优于法定抵押权。因此本案中原告作为消费者对其购买的涉案房屋享有的物权期待权优于被告享有的抵押权。综上，原告的诉请部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对海阳盛龙国际小区A12号楼2单元403室房屋的执行；二、驳回原告魏春玉的其他诉讼请求。案件受理费11742元，由被告中信信托有限责任公司负担。一审法院（2018）鲁06执异123号执行裁定书于本判决生效时自动失效。二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题是：一审认定案外人魏春玉对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，并据此判决停止对涉案房产的执行是否具有事实和法律依据。对此，本院认为一审判决并无不当。具体理由如下：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条分别规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。据此，建设工程价款优先权优先于抵押权,建设工程价款优先权不能对抗已经交付所购商品房全部或者大部分价款的消费者。基于此，从逻辑上可以推论，抵押权和一般债权均不能对抗消费者的物权期待权。本案中，魏春玉与富达置业公司签订的商品房买卖合同为有效合同,其提交的证据能够形成较为完整的证据链证实其已经全额支付了房款，中信信托公司虽有异议但未提交相反证据予以推翻。综合考量魏春玉于2011年即开始交款购买涉案房屋，但涉案房屋迟迟未能交付等因素，故目前魏春玉名下房产的情况不应影响其为涉案房屋消费者身份的判断。魏春玉作为房屋消费者的物权期待权优先于中信信托公司的抵押权。因此，一审判决认定魏春玉对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，并据此判决停止对涉案房产的执行具有事实和法律依据。综上所述，中信信托公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11742元，由上诉人中信信托有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王海娜审判员  陈东强审判员  陈 浩二〇二〇年三月十二日法官助理李明明书记员马抒祺