安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终330号 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园3#一层。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梦玉，安徽镜远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李龙海，男，1977年8月18日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李秀娥，女，1979年11月20日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 上诉人安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）因与被上诉人李龙海、李秀娥房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初4256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德城公司的委托诉讼代理人袁梦玉，被上诉人李龙海、李秀娥共同的委托诉讼代理人刘文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德城公司上诉请求：1.撤销一审判决,并依法改判驳回李龙海、李秀娥的诉讼请求,同时支持德城公司的反诉请求;2、本案一、二审诉讼费用由李龙海、李秀娥承担。事实与理由：1.德城公司未能及时办理产权登记手续不是德城公司本身原因导致，而是因为相关政策等客观原因，属于不可抗力。德城公司现已将申办总产权的材料上报有关部门,房产证已具备办理条件。一审判决德城公司全额支付违约金有失公平；2.李龙海、李秀娥逾期付款，也应承担相应的违约责任。逾期办证责任和逾期付款责任是同一合同中对双方的共同平等约束，一审应按照同等标准判断，仅以诉讼时效为由驳回德城公司一审反诉请求不当；3.李龙海、李秀娥已收取德城公司赔付的逾期办理房产证违约金,并签字认可表示再无其他异议,应视为其明确放弃主张全部逾期办证违约金的权利，其无权再就逾期办证违约金提起诉讼。一审认定德城公司仅支付了部分违约金,严重违背双方当事人的真实意思表示；4.本案系房屋买卖合同纠纷,但李龙海、李秀娥要求德城公司返还缴纳的契税、维修基金部分系基于委托合同关系,一审在未解除双方委托关系的前提下,判决德城公司返还契税、维修基金无事实和法律依据,只会降低办证效率。双方签订的《商品房买卖合同》并未约定德城公司代收代缴契税和维修基金需向李龙海、李秀娥支付利息,一审判决德城公司支付利息错误。 李龙海、李秀娥辩称，德城公司的上诉理由不能成立，应依法予以驳回。1.德城公司未按照双方签订的合同按期办理房屋登记手续，未能办理的原因在于德城公司，其应当支付违约金；2.德城公司向李龙海、李秀娥收取契税和维修基金系违法行为，且其在违法收取后并未进行代缴，一审判决其返还契税和维修基金并支付占用资金期间的利息正确；3.即使李龙海、李秀娥存在逾期付款的事实，德城公司也应当在诉讼时效期限内提起诉讼，现已超过诉讼时效，一审判决驳回其反诉请求合法有据。4.李龙海、李秀娥虽在《申请》上签字，但并未实际收到补偿费用，只是冲抵部分物业费，且即使存在实际收取，该费用数额也过低，不能弥补李龙海、李秀娥的损失，有违公平原则。李龙海、李秀娥也未在《申请》中明确表示放弃合同赋予的其他权利，包括主张逾期办证违约金的权利。 李龙海、李秀娥向一审法院起诉请求：1.依法判令德城公司立即支付逾期办证违约金3980.78元；2.依法判令德城公司立即返还李龙海、李秀娥缴纳的契税、维修基金、办证费合计24055.12元，并以上述金额为基数，按照同期银行贷款利率自2014年12月24日起支付占用资金的利息损失，至实际返还之日止；3.因本案产生的所有费用均由德城公司承担。 德城公司向一审法院反诉请求：1.依法判令李龙海、李秀娥支付逾期付款违约金19227.17元（398078元×0.03%×161天=19227.17元）；2.诉讼费等费用由李龙海、李秀娥承担。 一审法院认定事实：2013年8月8日，李龙海、李秀娥与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场5幢1402室出售给李龙海、李秀娥，房屋总价398078元，采用按揭方式付款，2013年8月8日前支付全部房款的60%，即239078元，剩余房款159000元于2013年8月15日前申请办理商业贷款。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第10条第（2）款约定“买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后25日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金”。第13条第（5）项约定“住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等……”合同签订当日，李龙海、李秀娥首付239078元，2014年2月10日办清按揭贷款手续，支付了剩余房款。2014年12月23日房屋交付给李龙海、李秀娥，同日李龙海、李秀娥向德城公司缴纳了契税、维修基金等费用共计24055.12元，德城公司至今未按合同约定期限协助李龙海、李秀娥办理涉案房屋权属登记，李龙海、李秀娥提起本案诉讼。因李龙海、李秀娥未在合同约定期限内办妥按揭贷款手续，德城公司提起反诉，请求判令李龙海、李秀娥支付逾期支付购房款的违约金。 一审法院另查明，李龙海于2018年10月9日从德城公司领取了290元逾期办证违约金。 一审法院认为，李龙海、李秀娥与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务，李龙海、李秀娥交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对李龙海、李秀娥要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金3980.78元（398078元×1%），李龙海已领取了290元应予扣除，德城公司还应支付3690.78元，对德城公司称系因政府机构调整等政策原因导致迟延办证的辩称不予采信。关于李龙海、李秀娥请求德城公司返还契税、维修基金等费用及占用资金利息的问题。因德城公司基于合同约定代向李龙海、李秀娥收取契税、维修基金等费用共计18055.12元，属于双方自愿行为。但德城公司收取该费用后并未将费用交给相关部门，存在占用资金的行为，李龙海、李秀娥请求返还上述费用并无不当，应予支持。今后，德城公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，再行支付。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2016年12月24日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，德城公司未缴纳并继续占用，李龙海、李秀娥请求支付资金占用利息有理，应予支持，超出部分不予支持。关于德城公司请求李龙海、李秀娥支付逾期付款违约金的问题。李龙海、李秀娥于2014年2月10日办妥贷款手续，自此时起至德城公司提起本案反诉，已超过法律规定的3年诉讼时效，李龙海、李秀娥抗辩有理，应予采信，对该反诉请求不予支持。综上，判决：一、德城公司于判决生效后十日内支付李龙海、李秀娥逾期办理房屋所有权证书违约金3690.78元，返还契税、维修基金等费用24055.12元及利息（自2016年12月24日起至实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回李龙海、李秀娥的其他诉讼请求；三、驳回德城公司的反诉请求。本诉案件受理费401元，因本案适用简易程序审理，减半收取200.5元，由德城公司负担；反诉案件受理费140元，由德城公司负担。 本院二审期间，德城公司向本院提交物业专项维修基金交存通知书、徽商银行电子回单及物业权属初始登记审批表各一份，拟证明德城公司已按照淮北市相山区物业管理中心的通知要求缴纳了涉案德城新天地项目的物业专项维修基金，已经履行了合同约定的代缴义务。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李龙海、李秀娥对该证据的质证意见为：对真实性无异议，即使德城公司缴纳了维修基金，也不能免除其违约行为所造成的法律后果，其仍应当支付逾期办理产权登记手续的违约金并返还收取的契税、办证费等，如德城公司确已代缴，可在执行中予以扣除。 经审核，本院认为，该组证据虽然载明德城公司已于2020年3月13日代为缴纳德城新天地5号楼项目的物业专项维修基金1025716元，但该组证据并未载明5号楼共有多少户，各户应缴纳的金额与德城公司已实际代收的金额是否一致，无法达到其证明目的，本院不予采信。同时该组证据拟证明的事项系发生于一审判决之后、二审审理期间，如德城公司确已履行了代缴义务，双方可在执行程序中另行解决。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.德城公司应否支付李龙海、李秀娥逾期办证违约金；2.德城公司应否支付已收取李龙海、李秀娥的契税、维修基金、办证费及其利息；3.李龙海、李秀娥是否存在逾期付款违约行为，德城公司主张李龙海、李秀娥违约是否超过诉讼时效期间。 关于争议焦点1。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该合同第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后730日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。德城公司于2014年12月23日将涉案房屋交付于李龙海、李秀娥,则德城公司至迟应于2016年12月24日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,为李龙海、李秀娥办理产权证,但德城公司并未在该期限内完成产权证办理手续,已构成违约，应承担相应的违约责任。故一审认定德城公司应当按照已付房价款的1%支付逾期办证的违约金并无不当。德城公司上诉称未能及时办理产权登记手续系因相关政策等客观原因，其不应全额支付违约金，但其并未提供充分证据证明其已在约定期限内履行了提交办证资料的义务，也未提供证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。德城公司该项上诉理由并非法定或约定的免责事由，本院不予支持。 德城公司上诉称李龙海已收取德城公司赔付的逾期办理房产证违约金,并签字认可表示再无其他异议,其无权再主张逾期办证违约金。但民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力，不宜在无明确约定或者法律无特别规定的情况下，推定当事人对权利进行放弃。李龙海并未在其签署的《申请》中以明示方式放弃主张逾期办证违约金的权利，本案亦不存在法律有明确规定或当事人有特别约定的情形，故李龙海、李秀娥仍应享有主张逾期办证违约金的权利。且一审在计算德城公司应支付的违约金数额时已将李龙海领取的费用予以扣除，德城公司的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点2。李龙海、李秀娥接收房屋时即2014年12月23日向德城公司支付了契税、维修基金及办证费等费用，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未将代收李龙海、李秀娥的契税、维修基金及办证费等费用交到相关部门，故一审判决其返还相关费用并无不当。德城公司上诉称其不应支付利息，但经本院审查核实，德城公司系于2014年12月23日代收了契税、维修基金及办证费，并未将该费用交至相关部门，德城公司长期占用该资金未予代缴，应当向李龙海、李秀娥支付利息损失。故德城公司的该项上诉理由依法不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点3。双方合同约定买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后25日内办妥按揭贷款。一审已查明李龙海、李秀娥系选择商业贷款方式按揭付款。购房合同系签订于2013年8月8日，则李龙海、李秀娥至迟应于2013年9月3日前办妥银行按揭贷款。但李龙海、李秀娥直至2014年2月10日才办妥贷款手续，已构成违约。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。合同明确约定了李龙海、李秀娥办理贷款的期限为签订合同后25日内，但李龙海、李秀娥未在约定的期限届满前即2013年9月3日前办妥银行按揭贷款，此时德城公司应当知道其权利受到损害，故其应在此后三年内向李龙海、李秀娥主张或提起诉讼，但其直至一审审理过程中才提起反诉，已超过诉讼时效期间，德城公司亦未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断等情形，故一审认定其主张李龙海、李秀娥违约超过诉讼时效期间并无不当。 综上所述，德城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费882元，由上诉人安徽省德城投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  葛 侠 审判员  刘 静 二〇二〇年三月二十六日 法官助理周梦漪 书记员李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。