河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终128号上诉人（原审被告）：唐兰玉，女，1973年12月28日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：贾辉，北京华泰（郑州）律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。被上诉人（原审原告）：鹤壁市业晟房产置业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区兴鹤大街213号。法定代表人：王栋军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余秀青，河南明星律师事务所律师。代理权限为一般代理。原审第三人：鹤壁市泰昌房地产营销有限公司，住所地鹤壁市淇滨区淇滨大道西段。法定代表人：杨曙光，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘地泰，男，1964年4月14日出生，汉族，住鹤壁市山城区。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。原审第三人：刘地泰，男，1964年4月14日出生，汉族，住鹤壁市山城区鹿楼乡大胡村127号。上诉人唐兰玉因与被上诉人鹤壁市业晟房产置业有限公司（以下简称鹤壁业晟公司）、原审第三人鹤壁市泰昌房地产营销有限公司（以下简称鹤壁泰昌公司）、刘地泰房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2019）豫0611民初2825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐兰玉上诉请求：依法撤销原审判决，驳回鹤壁业晟公司的诉讼请求。事实与理由：1、唐兰玉与鹤壁业晟公司签订的《商品房买卖合同》交款方式为刘地泰以其享有处分权的涉案房屋代牛玉红履行债务，鹤壁泰昌公司出具房款收据，由牛玉红为刘地泰出具借据的方式履行。2、鹤壁泰昌公司、刘地泰与鹤壁业晟公司系房地产联合开发法律关系，根据双方协议约定，刘地泰对抵偿给唐兰玉的房屋享有处分权。3、本案系债务代为履行法律关系，刘地泰以涉案房屋清偿牛玉红债务，属于债务的代为履行而非抵押担保行为。鹤壁业晟公司辩称，1、虽然唐兰玉和鹤壁业晟公司在买卖合同中约定为已付房款，只是属于合同约定，但实际上唐兰玉没有履行支付房款的义务。本案唐兰玉与牛玉红等之间的协议不是约定以物抵债，该协议书明确了刘地泰的房屋是抵押物，是为了用于对浚县油磨坊食品有限公司（以下简称浚县油磨坊公司）资产解冻提供担保，不是以物抵债。2、唐兰玉没有证据证明本案办理了解冻手续，结合协议书约定并不是仅仅唐兰玉提供解封申请即可。房屋是抵押性质，如果抵押没有成功，唐兰玉应当退还房屋。3、刘地泰擅自和唐兰玉签订抵押，协议签订的是刘地泰和鹤壁泰昌公司，鹤壁业晟公司无任何签字盖章，该性质不是代理销售，不符合房地产管理法的相关规定。综上，本案合同应当解除，刘地泰对案涉房屋没有处分权，唐兰玉上诉请求不能成立。鹤壁泰昌公司、刘地泰述称，1、协议不能成立，唐兰玉未完成约定义务，未完成解封。2、鹤壁泰昌公司、刘地泰和鹤壁业晟公司没有收到任何房款或定金。3、唐兰玉享有查封权利，同时还想得到房产，不合情理，也不公平。如果判定房产登记成立，鹤壁泰昌公司、刘地泰和鹤壁业晟公司在没有收到任何房款情况下将房屋交给唐兰玉不合理。鹤壁业晟公司向一审法院起诉请求：1、解除鹤壁业晟公司与唐兰玉签订的《商品房买卖合同》；2、唐兰玉协助鹤壁业晟公司办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记。一审法院认定事实：2015年1月21日，刘地泰（甲方）与唐兰玉（乙方）签订《协议》1份，主要内容为：“1、甲方为乙方提供的抵押物为漓江公馆商品住宅房，用于乙方解除对浚县油磨坊公司资产的解封；2、甲方提供的漓江公馆抵押商品住宅房为3号楼西单元11楼西户123.69平方米，单价每平方4400元，地下室为负1楼16号，面积20.65平方米，单价每平方米1600元；开口费、维修基金等21164元，合计价值598440元。3、甲乙双方签订本合同，并填写房管局统一编号发放的商品房购买合同后，乙方启动对浚县油磨坊公司资产的解冻手续；同时甲方办理房屋备案手续。乙方如果不能及时办理解冻手续，须退还甲方抵押房屋，发生的税费由乙方承担。”2015年1月28日，在刘地泰协调下，鹤壁业晟公司与唐兰玉签订《商品房买卖合同》，主要内容为：鹤壁业晟公司将其公司开发的位于鹤壁市淇滨区漓江路南侧、华夏南路西侧“漓江公馆”小区3号楼东2单元11层西户住宅房以544236元价格出售给唐兰玉，付款方式为一次性付款（已交全部房款叁拾柒万壹仟零玖拾陆元整），如唐兰玉逾期付款超过30日，鹤壁业晟公司有权与唐兰玉解除合同。该合同已在鹤壁市房管局办理备案手续。2015年1月30日，鹤壁泰昌公司按照《商品房买卖合同》约定的价款向唐兰玉出具了收款收据。2015年7月10日，鹤壁业晟公司以唐兰玉未交纳购房款为由，以邮寄方式向唐兰玉送达解除合同通知书，要求唐兰玉办理撤销合同备案登记的相关手续。2016年6月29日，一审法院向牛玉红调查询问，牛玉红陈述：因浚县油磨坊公司对案外人胡艳行、康鸿艳的债务纠纷，浚县油磨坊公司的房产和土地被法院查封，为了解封土地，其通过熟人介绍找到刘地泰，约定用刘地泰在鹤壁业晟公司的房产进行抵押置换，当时和刘地泰约定用9套房产进行置换，如果胡艳行等人申请法院解封油磨坊公司财产，那么刘地泰提供的房产就归康鸿艳等人所有，如果不解封那么9套房屋归还刘地泰。该9套房屋的合同备案之后，浚县油磨坊公司的房产和土地没有得到解封。牛玉红另陈述在9套房屋备案之后由浚县油磨坊公司、牛玉红本人一起向刘地泰出具金额为400万元左右的借据，庭审中，刘地泰认可案外人牛玉红就9套购房款向其出具了欠据。2015年7月29日，鹤壁业晟公司向一审法院提起诉讼，2017年1月26日，一审法院作出（2015）淇滨民初字第2247号民事裁定书，驳回鹤壁业晟公司的起诉。鹤壁业晟公司不服该裁定书，向鹤壁市中级人民法院提起上诉。2017年7月11日，鹤壁市中级人民法院作出（2017）豫06民终626号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。2018年11月26日，一审法院作出（2017）豫0611刑初408号刑事判决书，认定刘地泰将上述9套房屋中的4套以鹤壁泰昌公司名义与案外人王华、户爱红签订了商品房认购书并收取相应款项的行为构成非法经营罪，判处：一、刘地泰有期徒刑六个月，并处罚金2万元；二、责令刘地泰退赔被害人损失113万元。该判决现已生效。另查明：鹤壁业晟公司（甲方）和刘地泰及案外人李永革（乙方）签订《楼房建设协议书》，主要内容为：“1、甲方需取得住宅性质的国有出让土地一块，面积约60亩，容积率约1.8，建筑面积约7.2万平方米，其中2栋楼由乙方承包，乙方须具有投资开发建设的组织实施能力和资金能力，乙方为甲方漓江花园部分项目负责人；2、工程项目位于鹤壁市淇××区××路与华夏××交叉口西南角，工程名称暂定名为“漓江花园”；3、本小区初步规划住宅楼11栋，物业管理楼及配套楼1栋（具体以规划批准的总图为准），乙方承包小区西南角住宅楼2栋建设工程，面积约1.32万平方米，并按甲方要求代理销售；4、甲方将现有土地按规划建筑面积每平方米单价承包给乙方，乙方按上述承包建筑内容进行施工投资建设，达到预售条件后，乙方可将其承包范围内的住宅楼以市场价出售，所得效益归乙方，外网配套工程（地面停车位由乙方建设销售）无条件交给小区物业，归全体业主；5、承包单价为1530元平方米，承包总价为2019.6万元（面积以批准的规划图为准，多退少补）……”此外该协议还约定了地下室、地下停车位的建设和利润分配，双方的各自职责等，其中刘地泰、李永革职责第4项显示“负责所承包项目的销售工作，售房款当日交鹤壁业晟公司”。一审法院认为，本案的争议焦点为鹤壁业晟公司主张解除《商品房买卖合同》并要求唐兰玉协助办理撤销备案登记的诉讼请求有无事实和法律依据。鹤壁业晟公司与唐兰玉签订《商品房买卖合同》，系浚县油磨坊公司对唐兰玉负有债务，因浚县油磨坊公司资产被法院查封，为了解封土地，牛玉红通过熟人介绍找到刘地泰，约定用刘地泰在业晟公司开发的房产进行抵押置换，该行为属于双方当事人约定由第三人履行的合同。但案外人刘地泰履行债务的方式系处分鹤壁业晟公司开发的房产。漓江公馆小区开发企业为鹤壁业晟公司，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件……”第六十五条规定：“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”本案中，鹤壁业晟公司和刘地泰、李永革签订的《楼房建设协议书》中，关于由刘地泰和李永革销售房屋的约定违反上述禁止性规定，该约定应属无效，即《楼房建设协议书》约定刘地泰和李永革承包的漓江公馆小区两栋楼房仍属鹤壁业晟公司所有，因楼房开发引起的民事权利义务仍然应由鹤壁业晟公司承担，故刘地泰和唐兰玉及胡艳行签订《协议》，对属于鹤壁业晟公司所有的房屋进行抵押的行为属于无权处分，该协议对鹤壁业晟公司并无约束力。经刘地泰与鹤壁业晟公司协调，鹤壁业晟公司和唐兰玉签订《商品房买卖合同》，此时鹤壁业晟公司和唐兰玉买卖合同关系成立并生效，双方应该按照《商品房买卖合同》约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外……”本案中，《商品房买卖合同》约定买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。该合同附件四补充条款约定，“因买受人违约，致使出卖人行使单方面解除权时，买受人承诺授权出卖人发出解除合同通知的证明，双方到房产交易中心办理撤销合同备案登记手续。”该补充条款同时约定了邮寄送达方式，鉴于唐兰玉未按合同约定履行交付房款的义务，鹤壁业晟公司以邮寄方式向唐兰玉送达解除合同通知书，故鹤壁业晟公司要求与唐兰玉解除2015年1月29日签订的《商品房买卖合同》及要求唐兰玉协助办理撤销商品房买卖合同备案手续的诉讼请求符合法律规定，亦予以支持。关于唐兰玉认为本案属于重复起诉的辩称意见，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条规定，“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”本案中，（2015）淇滨民初字第2247号民事裁定书以刘地泰、浚县油磨坊公司法定代表人牛玉红涉嫌经济犯罪为由，驳回鹤壁业晟公司的起诉，现（2017）豫0611刑初408号刑事判决书已对刘地泰涉嫌犯罪进行处理，本案并不构成重复起诉，故对唐兰玉的上述辩称意见，不予采信。关于唐兰玉认为涉案房款的交纳系通过债权转让的方式履行的辩称意见，因刘地泰签订《协议》处置鹤壁业晟公司房产系无权处分，且依据涉案《协议》及刘地泰、牛玉红陈述均表明签订《商品房买卖合同》系起到抵押的效力，故对唐兰玉该辩解理由亦不予采信。一审法院判决：一、鹤壁业晟公司与唐兰玉于2015年1月29日签订的《商品房买卖合同》自判决生效之日起解除；二、唐兰玉于判决生效之日起十日内协助鹤壁业晟公司办理上述《商品房买卖合同》的撤销备案手续。案件受理费9242元，由唐兰玉负担。在二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查当事人一审提交的有效证据，并充分听取当事人的诉辩意见，本院审理查明确认的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人唐兰玉所提出的鹤壁泰昌公司、刘地泰与鹤壁业晟公司系房地产联合开发法律关系，根据双方协议约定，刘地泰对涉案房屋享有处分权，刘地泰以涉案房屋清偿牛玉红债务，属于债务的代为履行而非抵押担保行为的上诉理由。本案中，刘地泰与唐兰玉于2015年1月21日签订的《协议》约定，刘地泰为唐兰玉提供涉案房屋作为抵押物用于解除对浚县油磨坊公司资产的查封，办理房屋备案手续，唐兰玉如果不能及时办理解冻手续，须退还刘地泰抵押房屋。2015年1月28日，在刘地泰协调下，鹤壁业晟公司与唐兰玉签订《商品房买卖合同》，并办理备案手续。鹤壁业晟公司以唐兰玉未交纳购房款为由，请求解除《商品房买卖合同》，撤销合同备案登记。综合本案商品房买卖合同订立的起因、签订合同及关联协议的签订、履行情况来看，涉案商品房抵押协议、买卖合同的订立及备案的目的均是用于解除对浚县油磨坊公司资产的查封。上述协议订立后，当事人进行了房屋买卖无偿备案登记，但浚县油磨坊公司的资产并未得到解封。涉案房屋无偿备案登记后，唐兰玉未向鹤壁业晟公司交纳涉案房屋购房款，未履行房屋买卖合同主债务。唐兰玉主张刘地泰以涉案房屋清偿牛玉红债务，属于债务的代为履行，因双方明确约定以涉案房产为抵押物、以签订房屋买卖合同备案方式，用以解除对浚县油磨坊公司资产的查封，并不涉及以涉案房产抵消债务，该主张无事实及法律依据。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，解除涉案《商品房买卖合同》并无不当。上诉人唐兰玉的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人唐兰玉的上诉理由不能成立，本院不予支持。鹤壁市淇滨区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9242元，由唐兰玉负担。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  祁 祎审判员  苗国庆二〇二〇年三月十三日书记员  王 琦