贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终384号 上诉人（原审原告，反诉被告）：班勇，男，1972年9月15日生，布依族，贵州省长顺县人，住贵州省长顺县。 上诉人（原审原告，反诉被告）：罗忠云，女，1972年12月16日生，布依族，贵州省长顺县人，住贵州省长顺县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：何健，贵州秀岳律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杨昌国，贵州秀岳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：陈廷伦，男，1964年2月16日生，布依族，贵州省长顺县人，原住贵州省长顺县水晶花城1栋5单元201号，现住贵州省长顺县。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：王英，女，1966年12月23日生，布依族，贵州省长顺县人，原住贵州省长顺县水晶花城1栋5单元201号，现住贵州省长顺县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李庆祝，贵州典正律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李龙泽，贵州典正律师事务所律师。 原审第三人：陈治宇，男，1993年1月22日生，布依族，贵州省长顺县人，住贵州省长顺县。 上诉人班勇、罗忠云因与被上诉人王英、陈廷伦、原审第三人陈治宇房屋买卖合同纠纷一案，不服长顺县人民法院于2019年11月8日作出（2019）黔2729民初675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人班勇、罗忠云向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判确认上诉人与被上诉人所签订的两份《二手房屋买卖合同》有效，判令被上诉人向上诉人赔偿因违约给上诉人造成的损失415237.15元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 上诉理由：第一，一审判决不予认定上诉人与被上诉人于2018年8月24日签订的《二手房屋买卖合同》，属事实认定错误。该份合同虽无被上诉人王英签字确认，但应当认定被上诉人陈廷伦的行为构成表见代理，上诉人完全有理由相信被上诉人陈廷伦能够代表被上诉人王英对房屋买卖一事进行补充，同时合同签订日期为2018年8月24日，更能反映双方“从取得使用权之日起，涉案房屋的出租、转让、拆迁补偿等一系列事宜，都由乙方负责洽谈，甲方不再参与”的约定是真实意思表示，上诉人将房屋租赁给被上诉人的行为应当视为一种占有改变的交付方式，故本案取得使用权这一条件实际已经成就，不能仅凭日期不符就否认全部合同内容的效力。故应当认定上诉人与被上诉人于2018年8月24日签订的《二手房屋买卖合同》真实有效，从而可以明确被上诉人签订该份合同时，已经预见到上诉人取得房屋后可以获得的利益，即获取房屋拆迁款项。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，故本案因被上诉人违约给上诉人造成的损失应为涉案房屋拆迁款项即415237.15元。第二，一审判决认定上诉人与被上诉人之间的二手房屋合同关系存在以物抵债的情形，属基本事实认定错误。从本案双方当事人提交的录音及证据材料中，并未体现上诉人与被上诉人之间存在以物抵债的情形。在被上诉人提交的陈廷伦与班勇通话录音中，即便被上诉人陈廷伦多次向上诉人班勇进行诱导性发问，反复提及高利借贷事宜，班勇始终并未认可，反观上诉人提交双方在涉案房屋中的谈话录音，可以明确双方之间存在房屋买卖合同关系，同时被上诉人在几次庭审中都反复提到在签订合同和书写收条时受到上诉人胁迫，却无法提供证据证明该事实，这点恰恰反映了被上诉人的虚假陈述，主要原因是涉案房屋即将被征收，被上诉人意图毁约而捏造的事实。上诉人出示的收条能够证明涉案购房款已实际交付。被上诉人并未提供有效的证据证明其主张的本案24万元系由1万元借款“利滚利”转化而成，并未举证证明双方存在的1万元借款，比如借条等债权债务凭证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，应当认定被上诉人所主张的以物抵债情形不存在。故一审判决认定上诉人与被上诉人之间的二手房屋合同关系存在以物抵债的情形，属认定事实错误。第三，一审判决为本案双方签订的《二手房屋买卖合同》自合同成立时生效，但双方签订《二手房屋买卖合同》后，被上诉人一直在争议的房屋中居住直到拆迁，双方一直没有办理房屋变更登记手续，房屋所有权证书上的权利人仍然是被上诉人，故本案争议的房屋没有实际交付，房屋所有权没有发生转移，被上诉人仍然是争议房屋的所有权人，但并不影响双方签订《二手房屋买卖合同》的效力。但被上诉人实际并不是在争议的房屋中居住，而是在上诉人租赁给被上诉人的房屋中居住。既然认可了《二手房屋买卖合同》的效力，却又反复说到合同存在以物抵债的情形，以及认定上诉人履行的购房款不是现金支付，而是用24万元的债权折抵，该债权虽然可以确定，但是债权本身却存在包含高利息等其他可能，故赔偿数额应以24万元进行确定符合本案实际，不宜再计算利息损失，明显自相矛盾且罔顾事实。在案证据完全能够认定本案《二手房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人应当按照合同约定履行合同义务，上诉人已将购房款足额支付给被上诉人，被上诉人也已出具24万元购房款收条，足以证实双方买卖房屋的客观真实性，被上诉人主张签订《二手房屋买卖合同》及书写欠条时受到上诉人胁迫，但没有证据证实，一审判决也对该事实不予认可。因此在没有相反证据推翻收条的情况下，不应当否定收条的效力，故应当认定上诉人已履行合同义务，如数支付购房款。之后被上诉人一直基于租赁关系享有涉案房屋的居住使用权，但却迟迟不办理过户手续，并将涉案房屋转移给原审第三人陈治宇，违反了合同义务，其行为已构成根本违约。现涉案房屋已被长顺县人民政府征收，为此应当向上诉人赔偿因违约给上诉人造成的损失，具体就是实际损失的24万元购房款，以及可预见利益即房屋拆迁增值利益，两项共计415237.15元。 被上诉人王英、陈廷伦、原审第三人陈治宇二审未作答辩。 原审原告班勇、罗忠云向一审法院起诉请求：1、判令原、被告双方签订的《二手房屋买卖合同》有效；2、判令位于长顺县水晶花城1栋5单元201号房屋归原告所有；3、案件受理费由被告承担。在开庭审理的过程中，经释明原告变更第2项诉讼请求为：由被告赔偿因违约给原告造成的损失41万元（价款以房屋征收补偿款为依据）。 原审被告陈廷伦、王英向一审法院提出反诉请求：1、依法解除反诉原告与反诉被告于2016年1月18日所签订的《二手房屋买卖合同》；2、本案的诉讼费等费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2011年7月18日，被告陈廷伦与惠水县城建房地产开发公司签订商品房买卖合同，合同编号为：GF-2000-0171，购买惠水县城建房地产开发公司修建位于长顺县水晶花城第1栋5单元201号商品房，建筑面积为125.02平方米，购房价为183244元；2013年6月20日，陈廷伦、王英作为夫妻共同共有人办理了房屋所有权证，并作为个人购房担保按揭贷款13.1万元，借款至2023年10月25日止，共144个月，月按揭1239.7元。交房后，陈廷伦、王英一家搬入居住，陈廷伦、王英在长顺县城仅拥有该套房屋。 2013年开始，陈廷伦、王英参与由罗忠云组织成立的民间互助会，在做会期间，王英多次向罗忠云借款，金额达10余万元。2016年1月，由罗忠云组织，龙米英、王英、陈廷伦等29人参与的民间互助会，会首由罗忠云担当，每月每人3000元，其中罗忠云收第一会，王英收第五会，陈廷伦收第七会。2016年1月11日，陈廷伦向罗忠云出具收条一份，内容为“今收到罗忠云处3000元会钱共计87000元（29人）”。 2016年1月18日，被告陈廷伦、王英作为甲方与作为乙方的原告班勇、罗忠云签订《二手房屋买卖合同》，合同约定：甲方将位于长顺县水晶花城第1栋5单元201号房屋出卖给乙方，价格为24万元，购房款于当日一次性付清；甲方于当日将房屋交付给乙方，并于同月30日前将房产证交给乙方（甲方过户给乙方）；甲方要配合乙方办理相关手续，过户费用由甲方承担。签订合同当日，陈廷伦、王英向罗忠云出具一份收条，内容为“今收到罗忠云购房款24万元”。合同签订后，陈廷伦、王英一家一直在水晶花城第1栋5单元201号房屋居住，双方没有办理房产过户手续。 2018年，因水晶花城第1栋5单元201号房屋列入房屋征收拆迁范围，原、被告双方为房屋所有权发生了争议。2018年8月24日，原告到被告家里与被告陈廷伦补签二手房屋买卖合同，甲方为陈廷伦，乙方为班勇、罗忠云，有陈廷伦的签名按印和班勇、罗忠云的签名，订立日期为2016年1月18日，合同内容在原2016年1月18日双方签订的二手房屋买卖合同内容的基础上增加“从取得使用权之日起，该套房屋的出租、转让、拆迁补偿等一系列事宜，都由乙方来洽谈，甲方不得参与”的内容。同月26日，原告班勇、罗忠云与被告陈廷伦、王英在商量争议房屋相关事宜时，班勇用手机所作录音，主要内容为：双方对房屋买卖的相关事宜发生争议。同年9月4日，被告登记离婚，并在离婚协议中约定争议的水晶花城第1栋5单元201号房屋归儿子陈治宇所有。同年10月10日，陈治宇作为被征收人与征收单位贵州黔瑞达房屋征收政策咨询服务有限公司和拆除单位长顺县腾建建筑有限公司签署被征收房屋验收单，将水晶花城第1栋5单元201号房屋移交拆除公司实施拆除，达成征收补偿协议，确定货币补偿款为415237.15元（因发生纠纷尚未支付，现该房屋已腾空交付，正在拆迁的过程中）。同年10月24日，原告向法院提起诉讼。同年11月5日，被告陈廷伦与原告班勇通话时陈廷伦作电话录音，主要内容为：在电话中陈廷伦一直提出24万元是高利息抵的，班勇表示晓得是高利息，不管那样，是王英找上门来要的，双方达成协议，按手印。 一审法院认为：原告与被告于2016年1月18日签订的《二手房屋买卖合同》形式合法，内容客观真实，是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2018年8月24日，原告与被告陈廷伦补签的《二手房屋买卖合同》，因被告王英没有签字确认，订立日期为“2016年元月18日”，明显与事实不符，况且增加“从取得使用权之日起，该套房屋的出租、转让、拆迁补偿等一系列事宜，都由乙方来洽谈，甲方不得参与”的合同内容，设置的条件是从取得使用权之日起，该条件一直没有成就，没有现实意义，故对原告与被告陈廷伦补签的《二手房屋买卖合同》，不予认定。对原告提出判令原、被告双方签订的《二手房屋买卖合同》有效的诉讼请求，认定2016年1月18日签订的《二手房屋买卖合同》有效，对2018年8月24日原告与被告陈廷伦补签的《二手房屋买卖合同》不予认定。 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。国家对作为不动产的房屋，实行统一登记制度，房屋登记簿是房屋所有权归属和内容的根据，而房屋所有权证书是权利人享有该房屋所有权的证明，商品房所有权作为不动产物权，它的变更、转让，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力。本案原、被告双方签订的《二手房屋买卖合同》，自合同成立时生效，但原、被告双方签订《二手房屋买卖合同》后，被告一直在争议的房屋中居住直到拆迁，双方一直没有办理房屋变更登记手续，房屋所有权证书的权利人仍然是被告，故本案争议的房屋没有实际交付，房屋所有权没有发生转移，被告仍然是争议房屋的所有权人，但并不影响原、被告双方签订《二手房屋买卖合同》的效力。 原告以被告出具的收条主张已履行支付24万元购房款的合同义务，但被告以24万元收条系用所欠债务折抵，原告并没有实际支付24万元购房款，原告并没有履行付款义务。综合原、被告双方职业收入，民间互助会情况，被告方在县城只有一套房屋的现实，以及双方提供的银行流水明细、借条、欠条等证据，特别是双方分别提交的手机录音，能够认定原告没有向被告完全现金交付24万元购房款这一事实，但能够认定双方存在24万元债权债务关系，用于折抵购房款这一事实，故原、被告之间的二手房屋买卖合同关系存在“以物抵债”的情形。“以物抵债”在了结债务、化解矛盾纠纷、节约成本等方面是有积极作用的，但对“以物抵债”协议的履行应以尊重当事人意思自治为原则，而本案原、被告双方没有实际交付房屋，没有办理房屋变更登记手续，现争议的房屋已依法被征收并进行拆迁，交付争议房屋已经不能履行，何况原告已反悔不愿履行，故对被告要求继续履行并确认房屋所有权归自己的主张，不予支持。因被告反悔而违约，致使不能实现合同目的，被告提出解除2016年1月18日签订的《二手房屋买卖合同》的反诉请求，符合法律规定，予以支持，但因违约给原告造成的损失应当予以赔偿。经释明，原告在庭审结束前变更第2项诉讼请求为由被告赔偿因违约给原告造成的损失41万元（价款以房屋征收补偿款为依据），对原告变更提出赔偿损失的诉讼请求，予以支持，但对赔偿数额不符合本案实际，不予采信，考虑到原告履行的购房款不是现金支付而是用24万元的债权折抵，该债权虽然可以确定，但是债权本身却存在包含高利息等其他可能，故赔偿数额应以24万元进行确定符合本案实际，不宜再计算利息损失。原告委托诉讼代理人何健、杨昌国提出原、被告双方签订的二手房买卖合同真实有效，被告出具的收条是被告真实意思表示，被告提出签订合同及出具收条时受到胁迫没有提供证据证实，被告提出原告通过高利贷利滚利、威逼、胁迫，没有证据证实的意见，予以采信，其他意见不符合本案实际，不予采信。被告委托诉讼代理人张时凤提出应认定房屋所有权归被告所有，本案中的房屋并没有实际交付，购房款没有实际交纳，原告提出24万元是一次性交付没有相关证据证实，合同具备解除条件，应予解除的意见，予以采信，其他意见不符合本案实际，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十一条第三款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）班勇、罗忠云与被告（反诉原告）陈廷伦、王英于2016年1月18日签订的《二手房屋买卖合同》；二、由被告（反诉原告）陈廷伦、王英于本判决生效之日起二十日内赔偿原告（反诉被告）班勇、罗忠云损失贰拾肆万（240000）元；三、驳回原告（反诉被告）班勇、罗忠云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4900元（原告已预交2450元），反诉案件受理费4900元（被告已预交2450元），共计9800元，由原告（反诉被告）班勇、罗忠云承担2450元，由被告（反诉原告）陈廷伦、王英承担7350元。 二审中，当事人没有提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1、双方于2018年8月24日签订的二手房屋买卖合同是否有效；2、双方签订的二手房屋买卖合同是否存在以物抵债情形；3、上诉人主张的损失415237.15元是否成立。 本院认为：第一，对于双方2018年8月24日签订的二手房屋买卖合同的效力问题。因2018年8月24日补签订的二手房屋买卖合同，被上诉人一方只有陈廷伦签字，同时根据合同约定从取得使用权之日起，上诉人才对该套房屋享有权利。根据一审查明的事实，被上诉人及原审第三人一直在该房屋中居住至被拆迁，被上诉人未向上诉人交付房屋，上诉人并未取得使用权。而上诉人主张双方从签订合同后转为租赁关系，上诉人并不能提供充分的证据证实双方存在房屋租赁关系，故一审结合本案的客观事实，对2018年8月24日补签的《二手房屋买卖合同》不予认定并无不当，应予确认。 第二，对于双方签订的二手房屋买卖合同是否存在以物抵债情形问题。上诉人主张双方签订二手房屋买卖合同后，当即向被上诉人通过现金方式支付了24万元购房款，被上诉人并向上诉人出具了收条，不存在以物抵债情形。而被上诉人主张因双方之间存在民间互助会，被上诉人向上诉人借款，之后以利滚利的形式形成了欠上诉人24万元债务并用该债务折抵，上诉人并未实际支付24万元的购房款。因上诉人对其该主张只提供有收条，没有其他证据印证，而被上诉人对其该主张提供了双方之间做民间互助会的相关凭证，一审结合双方的证据采纳了被上诉人的主张，即上诉人用被上诉人所欠债务24万元折抵购房款事实成立，应予确认。一审认定双方签订二手房屋买卖合同存在以物抵债情形不当，应予纠正。 第三，对于上诉人主张的损失415237.15元问题。虽然双方于2016年1月18日签订的《二手房屋买卖合同》有效，但因被上诉人一直未交付涉案房屋，现该涉案房屋已被政府部门依法征收，被上诉人已无法交付房屋，致使合同目的不能实现，被上诉人提出解除的理由成立，一审认定予以解除正确，应予确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，经一审法院向上诉人释明房屋不能交付后，上诉人变更第2项诉讼请求为要求被上诉人赔偿其损失415237.15元，因双方签订二手房屋买卖合同后，上诉人并未实际支付被上诉人24万元购房款，是以被上诉人差欠上诉人24万元债务进行的折抵，虽然该24万元债务中还可能存在有超过法律保护的部分利息，但一审基于被上诉人自愿支付上诉人24万元债务，认定被上诉人的违约给上诉人造成的损失为24万元并无不当，应予确认。上诉人主张其损失为415237.15元的理由不成立，不予支持。 综上所述，上诉人班勇、罗忠云的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定双方签订房屋买卖合同存在以物抵债情形虽然不当，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7529元，由上诉人班勇、罗忠云负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年三月二十三日 书记员  刘 皓