湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终58号 上诉人（原审原告）：关养才。 上诉人（原审原告）：曾冬梅。 被上诉人（原审被告）：武冈市展辉房地产开发有限公司，住所地武冈市庆丰西路。 法定代表人：钟伦团，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁小平，湖南华硕律师事务所律师。 关养才、曾冬梅因与武冈市展辉房地产开发有限公司（以下简称展辉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2019）湘0581民初3194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。 关养才、曾冬梅上诉请求：1、撤销一审判决，依法支持关养才、曾冬梅全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由展辉公司承担。事实和理由：一审认定展辉公司不承担逾期交房违约责任错误，确定展辉公司逾期办证违约时间自2019年1月起算不当。展辉公司在交房时并未向关养才、曾冬梅出示或提供合同约定的房屋验收合格文件及《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，也未按合同约定将卫生间开排气孔，关养才、曾冬梅据此拒绝收房符合合同约定，展辉公司依约应承担逾期交房违约责任。展辉公司不仅逾期交房，也未在合同约定的期限内履行办证义务，应自2018年1月1日起承担逾期办证的违约责任。 展辉公司辩称，根据现有政策，房产证及土地使用证已二证合一为不动产权证，展辉公司按时为涉案房屋办理了不动产权证，不存在延期办证。涉案房屋在交房时已经竣工验收合格，符合合同约定的交房条件，不存在逾期交房。一审认定事实清楚，处理恰当，请求二审驳回上诉，维持原判。 关养才、曾冬梅向一审法院起诉请求：1、判令展辉公司支付关养才、曾冬梅逾期交房违约金10980元（2016年10月1日至2017年7月29日期间按每天36元计算）；2、判令展辉公司支付关养才、曾冬梅逾期办理房屋所有权证违约金21024元（2018年1月1日至2019年7月25日期间按每天36元计算）；3、判令展辉公司支付关养才、曾冬梅卫生间排风打孔费200元（100元×2个）；4、本案诉讼费由展辉公司承担。 一审法院认定事实：关养才、曾冬梅与展辉公司在2016年2月22日签订了《武冈市商品房买卖合同》，购买展辉公司开发修建的武冈市展辉中央新城1期1栋403房。双方在合同中对该房屋的面积、价款以及付款方式约定：商品房建筑面积110.5平方米，价格每平方米3259.19元，总价款为360140元；首付款110140元于2016年2月22日支付，余款采用银行按揭方式支付；房屋面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，超出3%时，买受人有权解除合同。对房屋交付以及逾期交房的违约责任约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、装修标准的商品房交付给买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人，买受人应在通知送达之日起30日内对房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，交接时出卖人应出示验收合格的证明文件、提供《住宅质量保证书》和《商品房使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；逾期未超过90日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，违约金从约定交房期限的次日起计算到实际交房日止；买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在30日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担延期交房的责任。对办理房屋产权登记约定的主要内容为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，完成该栋商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任未能在约定的期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，出卖人自合同约定期限的次日起至实际办妥登记之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。对商品房前期物业管理服务约定：出卖人以聘请方式选聘武冈市展辉物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理，物业管理期限自2016年9月30日至2017年9月30日，收费标准为住宅1.2元/平方米/月，收费的起始时间为2016年9月30日。合同附件三约定了房屋装饰、设备标准，其中有厨房安装grc排烟管、卫生间排气孔等约定。 签订合同后，关养才、曾冬梅依约向展辉公司支付了购房款360140元。2016年9月22日，武冈市展辉中央新城一期工程1栋楼竣工并经验收合格，展辉公司委托武冈市展辉物业管理有限公司与业主办理商品房交接手续，同时通知业主在2016年10月初交接房屋。关养才、曾冬梅在2016年10月2日与物业公司交接房屋时，物业公司提出要关养才、曾冬梅交纳物业费才能交钥匙，关养才、曾冬梅提出要物业公司提供房屋验收合格的证明文件、《住宅质量保证书》和《商品房使用说明书》，双方发生争执，关养才、曾冬梅便拿起交房流程尚未完成的《交房会签单》离开。2017年7月29日，关养才、曾冬梅拿着《交房会签单》到物业公司办理了房屋交接手续，物业公司将房屋钥匙交付给了关养才、曾冬梅。关养才、曾冬梅接收房屋后在装修过程中，因内、外两个卫生间无排气孔，便请人打了两个通风排气孔，花费200元。 为整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，武冈市不动产登记中心于2016年6月成立，自此房产证、国土证由新的不动产权利证书替代。武冈市不动产登记中心在办理武冈市展辉中央新城一期1栋楼的不动产权利证书期间，展辉公司于2019年1月开始陆续向该栋楼的业主发放不动产权利证书。关养才、曾冬梅的不动产权利证书于2019年5月办好，因权利证书登记的房屋面积111.98平方米比合同载明的110.5平方米多出1.48平方米，展辉公司的售房工作人员在2019年5月要求关养才、曾冬梅按合同约定的每平方米3259.19元的价格补交4824元，关养才、曾冬梅通过微信聊天的形式向展辉公司的售房工作人员提出异议，首先认为面积误差比在合同约定的3%范围内不需要补交房款，后于2019年7月25日又以“展辉公司在约定的时间内交付房屋时，没有验收合格，业主有权不收房”为由，提出如果要补交房款则要求展辉公司承担逾期交房、逾期办证的违约责任。2019年9月27日，关养才、曾冬梅向展辉公司补交了4894元的房屋面积误差款并领取了不动产权利证书。 一审法院认为：关养才、曾冬梅与展辉公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的合同义务。合同约定展辉公司应于2016年9月30日前交房，展辉公司于2016年9月底通知关养才、曾冬梅在2016年10月初办理房屋交接手续，关养才、曾冬梅未提出异议，视为双方同意变更了交房时间。展辉公司出售的商品房在2016年9月22日前已竣工并通过相关验收，双方在2016年10月2日办理房屋交接手续时，应认定展辉公司向关养才、曾冬梅提供了验收合格的商品房。关养才、曾冬梅在验收房屋时如认为交接的房屋存在质量问题等，依照约定应在房屋验收交接单上注明，交由展辉公司在30日内整改，整改期间关养才、曾冬梅有权拒收房屋。关养才、曾冬梅在与展辉公司委托办理房屋交接手续的物业公司发生争执后，并未验收房屋也未向展辉公司提交书面意见与请求，要求整改，而是拿走会签单离开，其处理矛盾的方式欠妥，不符合双方的约定。在展辉公司庭审举证证明交房时房屋已经验收合格且能提供《住宅质量保证书》和《商品房使用说明书》的情形下，关养才、曾冬梅拒收房屋近一年之久，该责任不能归咎于展辉公司。合同约定在交付房屋后90日内办理初始登记，初始登记后365日内办好房产证，办好房产证后365日内办好国土证。依照该约定，展辉公司应在2017年1月初办理初始登记，在2018年1月初与2019年1月初分别办好房产证与国土证，因政策原因2016年6月成立武冈市不动产登记中心后，房产证与国土证已停办，只能办理不动产权利证书，双方在签订合同时均不能预见该事实，故展辉公司在2018年1月未办好房屋产权证属于不可抗力，对关养才、曾冬梅提出展辉公司应承担2018年1月未办好房屋产权证违约责任的主张，依法不予支持。但房产证、国土证统一为不动产权利证书后，展辉公司应依约在办好国土证的期限内即2019年1月初为关养才、曾冬梅办好不动产权利证书，展辉公司直到2019年5月才为关养才、曾冬梅办好不动产权利证书，其行为已违反合同约定。虽然展辉公司以关养才、曾冬梅所购买该栋房屋的部分业主的不动产权利证书在2019年1月初已办好为由，主张关养才、曾冬梅的产权证到2019年5月才办好的责任不在于展辉公司，是因为不动产登记中心办证需要时间，但第三人的原因不能改变展辉公司已违约的事实，依法不能免除展辉公司的违约责任。2019年1月至2019年5月约4个月期间的违约金，依合同约定计算为4322元。在产权证书办好后，展辉公司及时通知关养才、曾冬梅补交房屋面积误差款并领取产权证书，关养才、曾冬梅提出异议不愿补交房价款，展辉公司为此在产权证办好后迟延约两个月交付给关养才、曾冬梅有合法的抗辩理由，对关养才、曾冬梅要求展辉公司承担该期间的违约责任，不予支持。合同附件三中约定交付的房屋卫生间应有通风排气孔，因展辉公司违约未设置，关养才、曾冬梅为打排气孔支付了200元，该损失应由展辉公司承担。因此，双方在履行合同过程中，展辉公司有逾期办理不动产权利证书与未按装饰、装修标准设置卫生间通风排气孔的违约行为，应向关养才、曾冬梅承担相应的违约责任。关养才、曾冬梅在交接房屋时不愿交纳物业费与物业公司发生争执后，在展辉公司能够出示商品房合格验收的证明文件、使用说明书与质量保证书等情形下，以展辉公司不能提供验收合格的房屋为由未完成交房流程便离开，不应认定为展辉公司违约逾期交房，故对关养才、曾冬梅的该部分诉讼请求，不予支持。据此判决：一、被告武冈市展辉房地产开发有限公司在判决生效后10日内向原告关养才、曾冬梅支付逾期办理不动产权利证书的违约金4322元；二、被告武冈市展辉房地产开发有限公司在判决生效后10日内向原告关养才、曾冬梅赔偿未按合同装饰、装修约定设置卫生间通风排气孔的损失200元；三、驳回原告关养才、曾冬梅的其他诉讼请求。 本院对一审认定的事实全部予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是展辉公司应否承担逾期交房的违约责任及一审确定展辉公司逾期办证的起止时间是否正确。经查，双方在办理房屋交接手续时，关养才、曾冬梅与展辉公司委托的物业公司因物业费的交纳问题发生争执，关养才、曾冬梅遂以展辉公司未能提供合同约定的房屋验收证明及《住宅质量保证书》和《商品房使用说明书》为由拒绝收房。本案中，涉案商品房在合同约定的交房时间内，已通过竣工验收，具备交房条件，展辉公司本应在交房时依约向关养才、曾冬梅出具相关验收证明及《住宅质量保证书》和《商品房使用说明书》，展辉公司因关养才、曾冬梅不愿交纳物业费未将上述文件提供给关养才、曾冬梅欠妥。因合同约定出卖方在交房时提供房屋验收证明文件的目的是为了确保涉案商品房在交房时必须经竣工验收合格，以确保商品房的质量，而本案中涉案商品房在交付时已经验收合格完全具备交房条件，展辉公司也自行印制好《住宅质量保证书》和《商品房使用说明书》，导致未能如期办理房屋交接手续的原因是双方在交房时因物业费的交纳问题发生争执后关养才、曾冬梅拒绝收房，并非涉案商品房存在质量问题不能交付，一审据此判决展辉公司不承担逾期交房的违约责任并无不妥。合同约定涉案商品房交付后于一年内办好房产证、二年内办好国土证，后因国家政策原因，将房产证及国土证统一整合为不动产权证，合同约定的房产证及国土证已改办为不动产权利证书，故一审以合同约定的房屋权属证的最后办理时间即2019年1月为逾期办证起始时间并无不当。展辉公司应于2019年1月前为关养才、曾冬梅办理好涉案商品房的不动产权利证书，其于2019年5月才将上述证书办好，存在违约，依约应承担2019年1月至2019年5月逾期办证的违约责任，一审确定展辉公司承担4个月的逾期办证违约责任正确。关养才、曾冬梅要求展辉公司自2018年1月起至2019年7月承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，处理恰当，关养才、曾冬梅的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费600元，由上诉人关养才、曾冬梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  谭晓飞 审 判 员  李玉芳 审 判 员  莫佩华 二〇二〇年三月三日 法官 助理  王巾英 代理书记员  李林玉 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……