北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终48号上诉人（原审原告）：陈斌斌，男，1983年3月21日出生。被上诉人（原审被告）：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安定路33号化信大厦905房间。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：李云省，女，北京中天置地房地产经纪有限公司法务专员。上诉人陈斌斌因与被上诉人北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初29095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈斌斌上诉请求：1、撤销原判第二项；2、判令中天置地公司向陈斌斌退还押金2400元，并支付该押金自租赁合同期满日2016年3月21日至二审判决之日（暂按四年计算）的银行同期存款利息264元（按年利率2.75%，年利息66元）；3、判令中天置地公司向陈斌斌退还房租预付款22880元，并支付该房租预付款自最后付款日2015年11月25日至二审判决之日（暂按四年零四个月计算）的银行同期存款利息2726元（按年利率2.75%，年利息629.2元）；4、判令中天置地公司向陈斌斌支付违约金4800元；5、一、二审诉讼费用由中天置地公司承担。事实与理由：1、中天置地公司收款后不移交钥匙和门禁卡，不履行交房义务，是明显的合同欺诈。一审法院调取的报警记录证明中天置地公司没有交房。房屋租赁合同明确约定《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成，《房屋交割清单》没有中天置地公司和陈斌斌双方的交房记录，证明中天置地公司没有交房。2、陈斌斌在无法入住的情况下先继续支付预付款，是受“押一付三并且提前一个月付款、两个月违约金、每天100元滞纳金”的霸王条款逼迫所致，并非本人实际意愿。3、中天置地公司拒不履行交房义务，陈斌斌只能另租房屋，给陈斌斌造成重大经济损失，理应退还押金和房租预付款，并支付违约金和赔偿金。4、诉争房屋属于打隔断分割出租的群租房，房间门玻璃多处明显破裂，窗户无法安装窗帘，存在明显安全隐患，甲醛浓度严重超标，中天置地公司拒不整改，构成严重违约。中天置地公司辩称，不同意陈斌斌的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。我公司完成了房屋交付义务，并且陈斌斌入住北京市海淀区3A01号房屋（以下简称诉争房屋），不存在安全卫生不符合条件的情况。王某把房屋钥匙交付给了陈斌斌，陈斌斌也支付了租金，我公司没有考察陈斌斌是否实际居住。我公司没有房屋钥匙，因为诉争房屋是王某转租给陈斌斌的，王某说因为工作调动不能在北京，所以将房屋转租，陈斌斌看到招租信息后跟王某联系的。我们可以帮客户转租，也可以客户自己转租，业务员为了省事把房屋租赁合同中王某的名字涂掉直接改成陈斌斌。陈斌斌向一审法院起诉请求：1、判令中天置地公司返还租赁押金2400元并自2016年3月21日起至判决之日止支付利息，利率为年息2.75%；2、判令中天置地公司支付违约金4800元；3、判令中天置地公司返还已经支付的房租22800元并自2015年11月25日起至判决之日止支付利息，利率为年息2.75%。一审法院认定事实：2015年3月24日，中天置地公司(甲方)与案外人王某(乙方)签订房屋租赁合同。该合同约定：中天置地公司将诉争房屋出租给王某；租赁期限为2015年3月25日至2016年3月21日；租金为每月2400元，押金为2400元。同时，该合同还约定：甲方有迟延交付房屋达5日的，交付的房屋严重不符合合同约定的情形，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金。2015年6月4日，王某、陈斌斌到中天置地公司的门店。陈斌斌与中天置地公司未重新签订租赁合同，而是将王某签订的租赁合同的承租人变更为陈斌斌，租赁期限为2015年6月6日至2016年3月21日。陈斌斌于2015年6月4日支付给王某租金8720元、押金2400元，于8月23日支付中天置地公司租金7200元，于11月24日支付中天置地公司租金6960元。陈斌斌主张，其与中天置地公司、王某协商，由中天置地公司向王某收回房屋钥匙及门禁卡，再于2015年6月6日由中天置地公司将钥匙及门禁卡交给其。2015年6月6日，其找中天置地公司，中天置地公司说王某没有将钥匙及门禁卡交出来，故无法交付给其，让其找王某要。其电话联系了王某，王某说手中没有钥匙及门禁卡。其于当日报警，警察要求中天置地公司退还租金，中天置地公司说是总公司管钱，无法退还，说让其找王某退钱；王某说已经退房，不同意退还钱款。后其又多次报警，但中天置地公司表示无法退款，但可以将房屋另行出租，再将收回的租金及押金转给其。之后，其另行租赁了房屋。其从未实际入住诉争房屋。2015年8月，中天置地公司的人员给其打电话说如果不交下一期的租金就算违约，需要支付违约金4800元，原来的租金也不能退，还需要支付每天100元的滞纳金。其计算了一下，违约金与滞纳金比其还要支付的款项多三倍，故其按约支付了后续租金。另外，诉争房屋是三居室，其租住的是小间，该房屋至少出租给10个人。现其认为：中天置地公司未交付房屋；交付的房屋严重不符合约定，交付的房屋存在群租现象；其承租的房间门上玻璃严重破裂，窗上没有窗帘，也没有可以安装窗帘的设施；承租房屋内甲醛严重超标。基于上述几点，其于2018年3月提起诉讼。陈斌斌为证明其主张，提供了律师函。该律师函为打印件。该律师函显示受托的律师事务所为北京市中关律师事务所，执业律师为王某1；该函的收件人中天置地公司。该函显示的出具时间为2015年6月5日。北京市中关律师事务所在该函中要求中天置地公司移交全套房间钥匙，并结清交房之前的各项费用。中天置地公司表示其从未收到过律师函。陈斌斌提供其与他人的租赁合同及租金支付手续。上述证据显示陈斌斌另行承租了房屋，租赁期限为2015年7月6日至2016年7月5日，陈斌斌通过转账方式支付了租金。中天置地公司表示与本案无关。陈斌斌提供照片及视频。上述照片无法明确显示诉争房屋存在群租现象。上述照片显示陈斌斌购买甲醛检测仪情况及检测甲醛情况，但无法明确显示检测的时间及地点。上述照片显示房门的内嵌玻璃存在破裂情况。上述视频显示屋内窗户没有窗帘，也没有安装窗帘的设备。同时，陈斌斌表示：群租现象是其让保安开门进去看到的；屋门及窗户情况是其在租赁之前看房看到的；甲醛是其在2015年6月5日检测的。中天置地公司不认可上述证据的真实性。中天置地公司主张，其公司当时让王某将钥匙及门禁卡直接交给陈斌斌，具体因何没有交付，其公司不清楚。后来陈斌斌与王某沟通产生问题才报了警，与其公司无关。2015年6月6日，王某在派出所将钥匙及门禁卡交付给陈斌斌，当时其公司人员也在场。陈斌斌实际入住了诉争房屋。租赁期限届满后，其公司通知陈斌斌做退房交接，陈斌斌要求将全部租金退还，其公司无法答应，故双方一直未办理交接，陈斌斌也没有退还钥匙及门禁卡。另外，诉争房屋是三居室，其公司将房屋打隔断对外出租，承租人数记不清了，陈斌斌承租的是次卧。一审法院认为，陈斌斌与中天置地公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于房屋交付问题。陈斌斌主张中天置地公司未实际交付诉争房屋，中天置地公司主张其公司已经按照约定交付了诉争房屋。现陈斌斌、中天置地公司在庭审中均未能提供充足有效的证据证明各自的主张。根据陈斌斌、中天置地公司的陈述及陈斌斌提供的证据看。陈斌斌虽主张中天置地公司未按照合同约定交付诉争房屋，但陈斌斌在租赁合同期间未明确提出异议，亦未主张相应的权利；在租赁合同期限届满后，陈斌斌亦未及时主张相应的权利，而是在租赁期限届满近两年后才提起诉讼，这从客观上造成中天置地公司难以提供证据。加之，陈斌斌主张中天置地公司未按照合同约定交付诉争房屋，但之后陈斌斌却按照合同约定分别支付了剩余的租金，陈斌斌虽表示支付原因是其计算违约金与滞纳金比其还要支付的款项多三倍，但该解释显然不符合交易惯例，亦不符合常理。基于上述原因，法院判定中天置地公司已按照合同约定交付了房屋。关于陈斌斌主张中天置地公司交付的房屋不符合约定一节。陈斌斌针对其主张，并未提供充足有效的证据证明；加之，陈斌斌亦存在未在合理期限内及时主张权利的情形，故法院对于陈斌斌的该主张，亦不予采信。综上，陈斌斌要求中天置地公司返还租金，支付利息及违约金的诉讼请求，缺乏相应的事实与法律依据，法院均不予支持。关于押金一节。现中天置地公司同意返还陈斌斌押金，法院对此不持异议。至于陈斌斌要求中天置地公司支付押金利息一节，因双方在租赁期限届满后未办理房屋交接手续，且陈斌斌亦未及时主张其权利，故法院对于陈斌斌的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决：一、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内返还陈斌斌租金押金2400元。二、驳回陈斌斌的其他请求。如果北京中天置地房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈斌斌与中天置地公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。陈斌斌与中天置地公司未重新签订租赁合同，而是将王某签订的租赁合同承租人变更为陈斌斌，由此承租关系发生变更。关于房屋交付问题。陈斌斌主张中天置地公司未按照合同约定交付诉争房屋，但未能提供充分证据证明。综合双方当事人庭审陈述及在案证据，陈斌斌在合同履行期间内未提出异议，亦未提出解除合同，主张相关权利，而是持续交纳租金，在租赁期限届满近两年后才提起诉讼，客观上造成举证困难。因此一审法院判定中天置地公司已按照合同约定交付了房屋并无不当，本院予以确认。陈斌斌主张中天置地公司交付的房屋不符合约定，未提供充分证据证明，本院不予采信。因陈斌斌未在合理期限内及时主张权利，其主张的租金损失本院不予支持。故一审法院驳回陈斌斌要求中天置地公司返还租金、支付利息及违约金的请求正确，本院予以维持。陈斌斌上诉要求中天置地公司支付押金利息，没有合同依据，双方在租赁期限届满后亦未办理房屋交接手续，本院不予支持。综上所述，陈斌斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由陈斌斌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二〇年三月二十五日法官助理 李 想书 记 员 罗娇杨