四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1936号 原告：肖星，女，1979年4月28日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：罗良，四川信善律师事务所律师。 被告：都江堰市百货有限责任公司。住所地：成都市都江堰市幸福路。 法定代表人：古明辉，公司董事长。 委托诉讼代理人：张国祥，四川法隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨红玉，四川法隆律师事务所律师。 第三人：四川省江海（集团）置业开发有限责任公司。住所地：成都市武侯区二环路南三段5号B座11楼。 法定代表人：李再江，公司董事长。 第三人：四川省江海（集团）置业开发有限责任公司都江堰三分公司。住所地：成都市都江堰市幸福路169号。 负责人：汪文戡。 第三人：汪文戡，男，1951年10月23日出生，汉族，住四川省大邑县。 原告肖星与被告都江堰市百货有限责任公司（以下简称百货公司）、第三人四川省江海（集团）置业开发有限责任公司（以下简称江海公司）、四川省江海（集团）置业开发有限责任公司都江堰三分公司（以下简称江海三分公司）、汪文戡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，因被告江海公司、江海三分公司、汪文戡下落不明，本案依法转为普通程序，因（2019）川0181民初1935、1936、1937、1938四案案情相同，故于2019年9月20日公开开庭进行了合并审理。原告肖星及其委托诉讼代理人罗良，被告百货公司的委托诉讼代理人杨红玉到庭参加了诉讼，第三人江海公司、江海三分公司、汪文戡经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 肖星向本院提出诉讼请求：1、判令百货公司及江海公司、江海三分公司、汪文戡办理位于都江堰市幸福路“幸福路商场”房屋不动产首次登记（总证），并为肖星办理位于都江堰市“幸福路商场”底层建筑面积分别为74.8平方米两间商业铺面的不动产权证书；2、判令江海公司、江海三分公司、汪文戡承担房屋所占用土地的土地出让金的义务；3、本案诉讼费用由被告及第三人承担。事实与理由：2002年，汪文戡挂靠江海公司，设立江海三分公司对都江堰市幸福镇片区（Ｃ区）进行旧城改造开发，旧城改造开发项目经都江堰市人民政府批准。旧城改造所修建的商业用房命名为“幸福路商场”。百货公司与江海三分公司签订《都江堰市营业房屋拆迁产权调换协议书》《以下简称协议书》，百货公司的旧房依约拆除后产权调换取得营业铺面五间。2003年11月21日，肖星与百货公司签订《房屋买卖合同》，约定“百货公司将产权调换取得的其中一间位于都江堰市，建筑面积74.8平方米的商业铺面出卖给肖星，每平方米单价为中标价15000元，总价112.2万元，合同签订5个工作日内付总房款90%，余款10%在移交房屋所有权证、土地使用权证时付清；房屋买卖包括土地使用权转让在内，不另计费；百货公司在拆迁开发商为肖星办理产权证后三日内开始为其办理过户登记。”同日，肖星与百货公司又签订另一份《房屋买卖合同》，百货公司将产权调换取得的另一间位于都江堰市，建筑面积74.8平方米的商业铺面出卖给肖星，两份合同约定的内容一致。2003年ｌ1月2ｌ日，百货公司向肖星出具承诺书，“承诺2004年12月3ｌ日前为原告办结房屋所有权手续，土地使用权手续。用地性质为新办出让商业用地。”两份合同签订后，肖星依约支付购房款共计2030820元，百货公司向肖星交付了房屋。但百货公司及江海公司、江海三分公司、汪文戡至今未办理“幸福路商场”不动产首次登记（总证），未履行为肖星办理房屋不动产权证书的义务。原告为维护其合法权益，遂诉至法院，请求法院依法裁判。 百货公司辩称，1、百货公司与肖星签订《房屋买卖合同》并按合同约定收取房款，向肖星交付房屋是事实，且对整个交易过程申请办理了公证。2、百货公司主观上愿意按照合同约定配合肖星办理房屋的产权手续，但在签订合同达成房屋买卖交易时，已明确肖星所购的房屋系本案第三人为拆迁开发商，且在交易时并未取得产权手续，百货公司也是被拆迁方，百货公司的产权至今因为第三人及政府政策调整等原因未取得产权证，主观上没有配合肖星办理，不动产权证，按照双方合同第9条的约定，百货公司应当在拆迁开发商为其办结产权后30日内为肖星办理产权证。3、关于肖星诉请的房屋位置及面积的问题，肖星诉求的面积与双方约定的面积一致，但最终应以产权登记为准，关于房屋的位置，双方在签订合同时，附有房屋示意图，具体位置应以合同所附的房屋示意图结合房屋测绘位置予以确认。 江海公司、汪文戡未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 江海三分公司未到庭参加诉讼，但于庭审后提交书面答辩状称：1、江海三分公司与肖星不存在合同关系，基于合同相对性原则，肖星只能要求百货公司协助办理房屋产权变更登记，不能直接向江海三分公司主张办证登记；2、土地出让金已由政府免收，如果政府政策变化，属于情势变更范围，肖星请求江海三分公司支付土地出让金无事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：江海公司于1997年7月31日成立，主营房地产开发等。2002年4月3日，江海三分公司成立，汪文戡为负责人，主营承担都江堰市幸福路旧城改造工程C区（幸福路商场，以下简称案涉项目）的开发、经营。 2002年3月12日，都江堰市发展计划局对江海公司就幸福路商场的立项进行了批复，同意其对案涉项目进行开发（都计项目【2002】34号），建设年限为2002年6月至2003年1月。2002年4月3日，都江堰市规划管理局向江海公司颁发《建设用地规划许可证》（都规建【2002】013号），用地面积为3.2亩；2002年4月17日，都江堰市规划管理局向江海公司颁发《房屋拆迁许可证》（拆许字（2002）第9号），允许江海公司在的范围内进行拆迁。2002年11月22日，都江堰市建设局建筑管理办公室向江海公司颁发《建筑工程施工许可证》（编号：510181200211220101）。江海三分公司为案涉项目的拆迁开发商，百货公司与江海三分公司签订了《都江堰市营业房屋拆迁产权调换协议书》，根据协议，百货公司的旧房拆除后经产权调换取得案涉项目的商业铺面五间。 2003年11月29日，肖星向百货公司支付了购房保证金20万元。2003年11月21日，肖星（乙方）与百货公司（甲方）签订《房屋买卖合同》，案涉条款约定：一、甲方将位于都江堰市幸福路原三门市拆迁还房五间中的C间，建筑面积74.8平方米卖与乙方。房屋所有权所涉装饰装修标准、配套设施、产权手续以现状为准，乙方自行实地考察。权属登记手续正在办理，甲方保证产权清白。房屋具体位置见房屋示意图。二、每平方米单价为中标价15000元，按74.8平方米计算总价为112.2万元，结算时以房屋所有权证登记面积为准，多退少补。三、乙方所交的履约保证金视为乙方首笔付款。此外本合同签订后五个工作日内乙方应付至总款90％,余款10％在移交房屋所有权证、土地使用权证时付清。四、乙方付款至90％时，双方应办理房屋交接手续。交接行为作为双方划分意外损毁风险、保管维护责任的基准点。交接前由甲方承担风险，交接后由乙方承担风险，交接后乙方自行行使所有者权益。五、房屋拆迁、修建、办证所涉的债权债务与乙方无关，由甲方处理。六、本合同房屋买卖包括土地使用权转让在内，不另计费。房地产转让所涉交易、过户的所有税费按国家规定各自负担。七、办理产权交割时,乙方可另行提供名单,甲方可根据乙方的指定名单办理产权过户登记，本合同双方的权利、义务不变。八、甲方在拆迁开发商为甲方办结产权证后三十日内开始为乙方办理过户登记。九、甲方保证转让的房地产无抵押担保等他项权利，无出租等权利行使限制。十、乙方在中标后十日内按中标总价的0.5％向甲方另支付招标服务费。十一、如因甲方产权不清或设定他项权利或其他纠纷，影响乙方行使权力的，甲方负责处理，并赔偿乙方损失。同日，百货公司还向包括肖星在内的中标方出具了《承诺书》，承诺：不迟于2004年12月31日前为中标人办结房屋所有权手续，土地使用权手续，用地性质为新办出让商业用地。 2003年11月25日，都江堰市公证处对百货公司营业铺面招标出具（2003）都证字第6774号《公证书》，载明“经审查和现场监督，招标方、招标项目与招标以及投标方肖星、吴勇的代理人袁玉华、肖星、张蓉均具有合法的招标、投标资格。招标活动的整个过程符合有关法律的规定。经现场竞标，投标人罗世菊（A房）、吴勇的代理人袁玉华（B房）、肖星（C房、E房）、张蓉（D房）分别以每平方米15000元的价格中标都江堰市百货有限公司位于幸福路的营业铺面。本次招标活动及投标人中标的结果均真实、合法、有效。” 合同签订后，肖星先后于2003年11月21日、24日、26日、28日向百货公司支付了20万元、50万元、50万元、630820元，连同购房保证金20万元，共计已付2030820元购房款，百货公司向其交付了房屋。目前案涉房屋所在楼栋尚未进行不动产首次登记，案涉房屋亦未取得不动产权证书。 本院于2015年5月26日作出的（2014）都江民初字第161号生效民事判决书中，查明事实“2002年6月18日都江堰市人民政府以《关于幸福路片区（C区）旧城改造优惠政策的函》（都府函【2002】31号）……为加快幸福路片区旧城改造工程进程，根据2002年5月16日市规划委员会会议精神，特对四川省江海集团置业开发有限公司开发幸福路片区C区（即市政府大门右侧至井福街口左侧）给予如下优惠政策：一、免收征用土地涉及的土地出让金……。2008年11月30日都江堰市国土局以《关于四川省江海集团置业开发有限责任公司原2003年协议出让申请办理土地证的处理意见》（都土发【2008】507号）1、……四川省国土资源厅出台了解决历史遗留的紧急通知（川国土资发【2003】106号）,要求各地政府对遗留问题进行清理，我市共有25宗地符合协议出让条件，四川省江海集团置业开发有限责任公司属此次协议出让宗地。2、……四川省江海集团置业开发有限责任公司宗地已全部实施了旧城改造，并已建成使用，原协议出让面积为2279.2平方米，应缴出让总金额为605811.4元。3、2002年，该单位属我市招商引资项目，市政府给予了相关优惠政策，同意免交土地出让金（都府函【2002】31号）。……三、处理意见……3、鉴于2002年市政府给予了优惠政策，建议该宗地出让金实行先征后返。……”。 2014年1月27日，都江堰市国土资源局就江海公司原旧城改造项目用地有关问题向都江堰市政府进行请示并提出相关建议（都土报【2014】63号）。 2014年6月3日，都江堰市国土资源局管理委员会在国土资源管理委员会第2次会议中，审议并同意都江堰市国土局处置江海公司旧城改造遗留问题的建议方案，由市房管局、市国土局加快办理。 另据本院现场勘查及当事人确认，目前百货公司取得的五间铺面两侧标识的门牌号自宣化门往井福街方向依次为196-198、198-200、200-202、202-204、204-206，《房屋转让合同》中所涉C、E间铺面为靠井福街方向的196-198号、200-202号，铺面门牌号按小号确认。 上述事实，有各方当事人的身份信息、《房屋买卖合同》、房屋位置图、承诺书、收据、公证书、（2014）都江民初字第161号民事判决书、都江堰市政府及相关部门的文件、现场勘查房屋位置图以及当事人的庭审陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，江海公司、江海三分公司、汪文戡经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响依据现有的证据及查明的事实依法作出裁判。肖星与百货公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规等强制性规定，依法成立并有效，各方应按照合同约定全面履行各自义务。百货公司出具的《承诺书》系对《房屋买卖合同》中关于办证条款的变更，该变更为中标人所认可，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”，故百货公司与肖星对案涉房屋相关权属证书办理期限的有效约定应为2004年12月31日前，该变更合法有效，本院予以确认。本案的争点为：一、办理“幸福路商场”不动产首次登记的责任方；二、协助办理案涉房屋不动产权证的责任方；三、土地出让金支付问题。 对争点一，关于办理“幸福路商场”不动产首次登记的责任方。据肖星与百货公司签订的《房屋买卖合同》，载明“甲方在拆迁开发商为甲方办结产权证后三十日内开始为乙方办理过户登记”，即签订合同时百货公司尚未对案涉房屋取得产权证书，百货公司履行其办证的合同义务须以江海三分公司为百货公司办结产权证为前置条件，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”的规定，案涉房屋交付使用至今已有十余年时间，肖星作为拆迁修建房屋的购买人，在请求百货公司办理案涉房屋不动产权证的同时，请求作为案涉项目拆迁修建主体的江海三分公司办理案涉房屋所在楼栋的不动产首次登记，合理有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国公司法》第十四条：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”规定，江海三分公司系江海公司为承建案涉工程而成立的不具法人资格的分公司，其民事责任应由江海公司承担。汪文戡与肖星之间不存在合同关系，对肖星请求汪文戡承担相应义务，本院不予支持。因百货公司并非案涉房屋所属楼栋的所有权人，对肖星请求百货公司办理房屋所在楼栋的不动产首次登记，本院不予支持。 对争点二，协助办理案涉房屋不动产权证的责任方。根据《中华人民共和国物权法》第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，《不动产登记暂行条例》第五条第一款第（二）项“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（二）房屋等建筑物、构筑物所有权”之规定，为合同项下所约定的房产办理不动产权证是百货公司的法定义务，肖星已按约向百货公司交付购房款2030820元并实际控制房屋，百货公司负有按照《承诺书》期限办理案涉房屋不动产权证的先履行义务，百货公司未按约履行其办证义务导致肖星不能在规定期限内取得不动产权属证书，其行为确已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，百货公司应当协助肖星办理案涉房屋的不动产权证书。但，肖星购买案涉房屋的合同相对方为百货公司，江海公司、江海三分公司、汪文戡并非其合同相对方，不负有协助肖星办理案涉房屋不动产权证的义务，故对肖星请求江海三分公司、汪文戡及江海公司协助其办理案涉房屋的不动产权证，本院不予支持。 对争点三，关于土地出让金问题，土地出让金的缴纳与本案不属于同一法律关系，故本案中本院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十条第二款、第十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条、第四十三条，《不动产登记暂行条例》第五条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告四川省江海（集团）置业开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内办理位于都江堰市幸福路“幸福路商场”底层商业铺面所在楼栋的不动产首次登记； 二、被告都江堰市百货有限责任公司于被告四川省江海（集团）置业开发有限责任公司履行完毕前述第一项义务之日起三十日内协助原告肖星办理位于都江堰市幸福路“幸福路商场”底层196号、200号，建筑面积分别为74.8平方米两间商业铺面的不动产权证书； 三、驳回原告肖星的其他诉讼请求。 案件受理费200元，由被告四川省江海（集团）置业开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并根据对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 周 平 人民陪审员 蒲 强 人民陪审员 刘正超 二〇二〇年三月三日 书 记 员 胡小雪