山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终54号上诉人(原审被告)：北京华图宏阳教育文化发展股份有限公司山西分公司，住所地山西省太原市小店区平阳路229号金洋会馆大厦6、7层。负责人：袁根东。委托诉讼代理人：秦飞，山西化晴律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈小珠，男。委托诉讼代理人：李向春，山西健杰律师事务所律师。上诉人北京华图宏阳教育文化发展股份有限公司山西分公司因与被上诉人陈小珠房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2019）晋403民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人北京华图宏阳教育文化发展股份有限公司山西分公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决。2.依法改判上诉人不应向被上诉人赔偿损失175000元。3.依法改判上诉人不应向被上诉人支付逾期腾房租金49730元。4.依法改判上诉人不应向被上诉人支付违约金29838元。5.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定基本事实不清，上诉人作为房屋的承租方已依合同约定充分履行交付义务，反而是被上诉人百般阻挠，上诉人不存在滞于履行的情形，不应承担违约责任。(一)上诉人与被上诉人双方签署的《房屋租赁合同》第2.2条规定“乙方有优先承租权但乙方必须在合同到期日之前90天向甲方申请，并经双方协商一致签订续租合同。如在本合同到期之前双方未签订续租合同，视为乙方不再续租，乙方必须在本合同到期之日无条件将房屋返还甲方。”，上诉人依据该约定，没有向被上诉人申请已表明不再续租该房屋，但被上诉人却以锁电梯、防盗门等方式百般阻挠上诉人正常退房、腾房，上诉人无奈只好在合同到期日前(腾房时间2019年3月28日、合同到期2019年4月1日)，趁晚上被上诉人不留意的情形下将房屋腾空。(二)《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满。承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态”；《房屋租赁合同》第4.2约定“租赁期满或本合同解除，乙方按正常使用状态返还该房屋，附属设施，甲方有义务按时接受；”第9.2约定“租赁期或者本合同解除，乙方应按时腾空房屋并保证房屋内部设施完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用，乙方返还房屋无需将房屋恢复原状”。根据上诉规定及约定，租赁物的返还应以是否实际转移占有为依据。无论从法律规定还是双方约定，不存在以所谓办理房屋交接手续作为认定租赁房屋已返还的条件(实际被上诉人百般阻挠，恶意制造违约的不诚信做法，已根本不存在办理交接手续的可能性)。为此，上诉人腾空房屋并转移占有的行为已实际向被上诉人返还租赁房屋。不仅如此，上诉人所腾出的租赁房屋完全符合《合同法》第二百三十五条规定的使用状态。一审法院不查明事实，以所谓的“房屋交接手续”就随意臆断上诉人未如期履行合同义务，属于明显违背事实，偏袒被上诉人。二、被上诉人所主张的损失纯属虚构，相关损失无合法、有效的证据予以证明，更未就损失进行司法鉴定，而一审法院却将肆意确定该金额，实属枉法裁判。其一，一审庭审中，被上诉人为证明其所谓的“损失”向法庭提交的证据有“房屋破损照片、视频资料、工程维修合同、工程承包合同、付款凭证等”。就上述证据，首先，房屋破损照片，从照片上显示被上诉人房屋损害的部分仅仅为一块天花板和两个线头”，再次工程维修合同系上诉人与没有任何施工资质的个人所签订，关于修复工程的范围，修复工程图、修复材料的花费均没有体现，且该修复工程合同明确记载其修复的是其他房屋，而非本案涉及的房屋”，最后，付款凭证更是形同虚设。综上证据，退一步讲，即便房屋所有损害，从照片上显示也仅仅是一块天花板破损和线头的损坏，被上诉人十几万的损失纯属编造。而一审法院却枉法认定该证据，在没有合法、有效的司法鉴定下就肆意认定十几万的损失，纯属违背事实、错误裁判、偏袒被上诉人。其二，关于户外广告，双方签署的《房屋租赁合同》第2.4约定“甲方免费赠送乙方户外广告位置”第5.1条“乙方根据自己的需要在承租房屋内外进行装修和改造，装修及改造的费用由乙方承担，租赁期满装修及改造的工程无条件归甲方所有”。根据前述约定，户外广告系被上诉人免费赠送给上诉人使用，且同意上诉人悬挂广告属于合同约定被上诉人同意装修和改造的项目，依照合同约定，租赁期满后该广告系归被上诉人所有，所以关于该项广告的拆除费用及被上诉人自行拆除的费用理应由被上诉人承担，拆除不当造成的损害也应由被上诉人自行负责。综上所述，上诉人作为外地公司、在长治地区从事教育培训行业，一贯遵纪守法、诚信履约。一审法院审判明显偏离法律原则，肆意主观臆断，明显偏袒被上诉人。为此，恳请二审法院依法查明事实，维护上诉人合法权益，支持上诉人的上诉请求，维护社会最基本的善良风俗。被上诉人陈小珠辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人陈小珠向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿房屋维修损失175000元，支付租金49730元，支付广告位租金3750元；2.支付违约金29838元；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月1日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，主要约定，由被告承租原告所有的位于长治市××区房屋五套，用于被告公司的办公及培训用房。租期从2018年4月1日至2019年3月31日，期限为一年，年租金共计298380．20元。且因被告在2016年承租房屋时已经交付押金18000元，本次续租被告不再支付押金。租赁期满后被告享有续租，应当提前九十日书面申请，并协商一致签订续租合同。如本合同到期日之前双方未签订续租合同，视为被告不再续租，必须在本合同到期之日无条件将房屋返还原告。并约定在租赁期届满或本合同解除，原告给予被告五天时间进行搬迁，此期间不计租期，逾期归还房屋的，每逾期一天，被告应向原告支付双倍租金。被告应按时腾空返还房屋并保证房屋及内部设施的完好，并结清应当由承租方承担的各项费用。同时双方补充约定原告同意被告将承租房屋部分改动，合同到期后，由被告按照房屋交接是的图纸将前提恢复，双方另约定一处广告位由被告使用。双方签订本合同后，未按本合同约定履行责任和义务，属违约行为，违约方将赔偿另一方年租金10％作为违约金。同日双方还签订了租赁房屋交接书、威鹏大厦装修项目明细表等合同附件。合同签订后双方依约履行了各自的义务。合同到期后，被告未依约向原告申请续租，亦未按约定向原告履行交付房屋的相关手续，即于2019年3月28日自行搬离承租房屋。原告在4月1日书面通知被告要求在4月2日前按照合同约定条件返还房屋，签订房屋返还交接书，否则视为继续使用，按合同支付双倍租金。但是在约定时间双方就租赁房屋损坏进行核对后，被告未在共同确认的损坏工程情况清单上签字确认，亦未与原告签订房屋返还交接书。为此原告于当日委托山西健杰律师事务所向被告出具律师函，要求被告在2019年4月5日前就房屋损失224750元等事项协商处理，如不及时回复，将视为同意所产生的各项费用，并依法处理。2019年4月17日原告再次委托向被告出具律师函，言明双方在4月2日对损坏房屋进行确认，造成费用为224750元，如被告及时维修原告同意退房，要求在2019年4月20日前由被告自行修复，逾期则由原告自行修复费用由被告承担，如被告未办理房屋返还手续，所逾期退房的双倍租金由被告承担，直到办理房屋返还手续为止，如广告位未在2019年4月20日之前拆除，则按年租金45000由被告承担。但是在向被告送达后该未与原告协商联系处理相关事项。为此原告自行委托他人对被告承租使用的房屋进行维修，项目包括吊顶、电线、插座、墙面、安装轻型隔音墙板、不锈钢扶栏、地板砖、铝合金窗、踢脚线。共计支付工程款85000元，维修时间为10天。又将被告的外墙广告拆除，形成费用90000元，致原告诉讼在案。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。房屋租赁合同履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附着的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同及所附附件系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，故一审法院就该租赁合同效力予以确认，双方均应当依据合同履行各自的义务。在合同约定的期限届满后，被告未能依约履行交付义务，虽经原告两次以律师函的形式告知，但是仍然滞于履行，应当视为违约，并承担相应的违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告就其主张所提交的证据能够相互印证被告违约所产生的损失。据此，被告应当赔偿原告的各项违约损失。但是就原告主张的广告位租金，双方就此未无约定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（七）项、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十二条、第二百二十七套，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十八条规定，判决如下：一、限被告北京华图宏阳教育文化发展股份有限公司山西分公司于判决生效后七日内赔偿原告陈小珠损失共计175000元，支付逾期腾房租金49730元，支付违约金29838元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2587元，由原告承担100元，被告北京华图宏阳教育文化发展股份有限公司山西分公司承担2487元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据双方的上诉及答辩，本案双方的争议焦点为：一、上诉人在涉案合同的履行过程中是否存在违约及逾期交还租赁物的事实，是否应承担相应的违约责任和逾期交还租赁物造成被上诉人的租金损失。二、上诉人在涉案房屋的租赁期间是否对租赁物造成损害，是否应承担因造成损害上诉人支付的维修及恢复原状的费用，及涉案维修及恢复原状费用的具体数额一审认定是否适当。针对以上焦点,本院评议如下：针对第一个焦点，首先，双方合同中明确约定，租赁期满或本合同解除，乙方按正常使用状态返还该房屋，附属设施，甲方有义务按时接受。而本案中，上诉人在合同约定的期限届满后，并未能依约履行交付义务，而是在被上诉人不知情、未履行交付义务的情况下，自行搬离。搬离后，也未履行通知被上诉人的义务。据此，一审认定上诉人的交付行为构成违约，并承担相应的违约责任并无不当。其次，由于上诉人未按照合同的约定正常履行交付义务，因此，一审依照双方合同的约定和房屋租赁合同履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持的法律规定。判决上诉人承担在其未正常履行交付义务期间的逾期腾房占有使用费也并无不当。针对第二个焦点，首先，双方合同约定：租赁期满或本合同解除，乙方按正常使用状态返还该房屋，附属设施，甲方有义务按时接受。本案中，被上诉人并未提供证据证明，其是按正常使用状态返还该房屋，附属设施。而被上诉人提供的证据却能证明，上诉人并未按照正常的使用状态交付租赁物，而是对租赁物造成了部分的损害，并为此支付了相应的维修费用。因此，一审按照优势证据原则，认定上诉人在租赁期间造成部分租赁物的损害，并判决上诉人支付被上诉人维修租赁物而支付的维修费并无不当。其次，双方合同中虽约定，甲方免费赠送乙方户外广告位置，乙方根据自己的需要在承租房屋内外进行装修和改造，装修及改造的费用由乙方承担，租赁期满装修及改造的工程无条件归甲方所有。但由于广告牌的设立并不属于对租赁物的装修和改造，合同中也无明确约定广告牌拆除费用的承租方式。被上诉人在恢复原状的过程中又产生了拆除广告牌的相关费用，虽上诉人不予认可，但未提供相反证据予以证明。因此，一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及优势证据原则。认定相关费用并判决由被上诉人承担并无不当。综上所述，上诉人北京华图宏阳教育文化发展股份有限公司山西分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2587元，由上诉人北京华图宏阳教育文化发展股份有限公司山西分公司负担。本判决为终审判决。审判长 姬国强审判员 张国刚审判员 郭玉霞 二〇二〇年三月九日书记员 宋 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