北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终282号上诉人（原审被告）：张国林，男，1960年1月19日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王淑桂（张国林之妻），1959年3月3日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：周宏军，男，1972年2月18日出生，住北京市顺义区。上诉人张国林因与被上诉人周宏军农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初10784号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，适用独任制开庭进行了审理。上诉人张国林及其委托诉讼代理人王淑桂，被上诉人周宏军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国林上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判赔偿周宏军207522元。事实和理由：涉案宅基地之买卖系出于双方自愿，双方皆清楚此中风险，对于此种买卖行为被确定无效之后果，双方应承担同等责任，一审法院确定的责任比例与双方过错明显不符。一审法院进行了评估，但却并未按照评估报告确定的价值确定损失，违背双方自愿原则。一审法院酌定的损失金额，缺乏合理依据，明显大幅度超过周宏军的实际经济损失。一审法院支持周宏军信赖利益损失，明显属于臆断，缺乏事实依据。周宏军辩称，同意一审判决，不同意张国林的上诉意见。周宏军向一审法院起诉请求：1.张国林对因合同无效而给周宏军造成的经济损失进行赔偿（具体数额待法院就涉诉房屋及宅基地现值进行评估后予以确认）；2.诉讼费用由张国林负担。一审法院认定事实：张国林系顺义区北小营镇马辛庄村村民，其父亲张礼中（已于1996年去世）在该村有宅院一处（集体土地建设用地使用证号为北小营镇集建（证）字第x号），该宅院内建有正房六间、厢房两间。周宏军系北京市顺义区居民。2002年11月29日，张国林与周宏军签订了《房屋买卖协议》，在该协议中载明：今有顺义区北小营镇马辛庄村村民周宏军购买本村村民张国林正房六间、厢房两间，实付人民币五万九千元，一次付清，立据为证。协议签订后，张国林将涉诉宅院交由周宏军使用，周宏军支付了房款。2017年张国林将周宏军诉至法院，以周宏军非顺义区北小营镇马辛庄村村民为由，要求确认双方2002年11月29日所签订的《房屋买卖协议》无效。后法院于2017年12月作出了（2017）京0113民初17377号民事判决书，判决张国林与周宏军于二○○二年十一月二十九日签订的《房屋买卖协议》无效。在该案中，对因《房屋买卖协议》无效引发的赔偿、腾退等问题未予处理。一审诉讼中，周宏军申请对涉诉宅院的房屋重置成新价和宅基地的区位补偿价进行评估。经北京市高级人民法院摇号确定，法院依法委托了北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对涉案宅院进行了鉴定。该公司依法出具了《报告书》。《报告书》载明：一、宅基地区位补偿价：拆迁补偿认定的宅基地面积应当经过合法批准，1982年以前划定的宅基地，可按每户最高不超过0.4亩（折合267平方米）的标准认定，超过0.4亩的部分，可以按拆迁范围内宅基地区位补偿价的30%给予补偿，则评估对象宅基地区位补偿总价为383104元；1982年以后划定的宅基地，不超过控制标准（最高不得超过0.3亩，折合200平方米），经合法批准的宅基地超过控制标准的部分，不予补偿，则估价对象宅基地区位补偿总价为216000元。二、房屋重置成新价：46080元；三、附属物重置成新价：28181元。周宏军为此预交了评估费5000元，并明确自己要求张国林给付的损失赔偿金额为90万元。周宏军对该《报告书》予以认可，称涉诉的宅基地是在1982年之前所批，因此应当按照383104元予以计算。张国林对《报告书》亦予以认可，但称自己宅基地是在1982年之后批的，因此应当按照216000元来计算。为证明涉诉宅基地的审批时间，张国林提交了2019年9月11日马辛庄村村民委员会出具的《证明》一份予以证实。在该《证明》中载明：经马辛庄村往任书记马庆仁说明：张礼中宅基地（第361号）为村委会1986年1月审批（马庆仁提供的书面文字已存档），村委会仅对审批时间给予说明，不作为其他证明材料。周宏军对该《证明》不予认可，称与事实不符，要求法院予以核实。法院就此事依法对马辛庄村委会进行了调查。马辛庄村负责人对此称该《证明》确实是村委会出具的，但是对于《证明》中载明的审批时间，村委会并无相关的手续存档，村里是根据当时的书记马庆仁的回忆而出具的，并承认张国林家的宅院应当是祖宅，是张国林从其父亲张礼中处继承而来，应该不是新批或新购的。另查，因在（2017）京0113民初17377号案件中，对房屋腾退等问题并未做出处理，故周宏军表示现房屋处于空置状态，可以腾退房屋并返还给张国林。张国林则表示同意接受房屋，双方均请求法院在本案中对房屋腾退问题一并予以处理。一审法院认为，周宏军与张国林签订的《房屋买卖协议》已被生效判决确认无效，根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于过错责任的划分，因张国林对外转让房屋及宅基地违反我国法律、行政法规的禁止性规定，在周宏军占有使用多年后，又以出售房屋违法为由主张合同无效，故其对合同无效应承担主要责任，法院确定张国林承担70%的责任；周宏军系城镇户口，未经主管部门批准，违反相关法律规定擅自购买农村宅院及房屋，亦应对合同无效承担相应责任，故法院确定周宏军承担30%的责任。基于农村房屋买卖合同无效之法律后果的处理原则，张国林应参照评估结果给付周宏军房屋重置成新价、设备附属物及装修重置成新价并赔偿信赖利益之损失。根据《报告书》，涉诉宅院的房屋重置成新价、设备附属物及装修重置成新价分别为46080元、28181元，双方对此未持异议，故法院对此予以确认。至于周宏军因合同无效所遭受的信赖利益之损失，具体到本案中，主要体现为其今后可以获得的涉案宅院的土地区位补偿款。根据《报告书》，显示涉案宅院的土地区位补偿款因审批时间是在1982年之前还是在1982年之后而数额不同，张国林称其宅基地审批时间为1986年1月，并提交了村委会的《证明》予以证实，但是经法院调查核实，该《证明》系根据往任书记马庆仁的个人回忆而出具，该村并无任何其他档案材料等可以证实该审批时间，因此仅凭其个人回忆认定涉诉宅基地审批时间为1982年之后显然缺乏依据，并且根据该村相关负责人核实，涉诉宅院系张国林家的祖传宅院，是其从父亲张礼中手中继承而来，因此从该事实推断，涉诉宅院的宅基地也不太可能是在1986年才审批。综上，法院推定涉诉宅院宅基地的审批时间应为1982年之前，故确定该宅院宅基地区位补偿总价为383104元。同时，经法院审查，该《报告书》所依据的部分标准已远远低于本地区土地、房屋交易的实际价格，根本不足以弥补周宏军因《房屋买卖协议》无效而返还涉案宅院后遭受的损失，因此法院对周宏军所遭受的信赖利益损失，参考《房地产评价报告》并结合本地区的实际情况，酌情确定涉案宅院的土地区位补偿款。根据导致合同无效的过错责任程度，并结合区位补偿价所确定的信赖利益损失，法院最终确认周宏军的合理损失为878778元。在张国林给付该赔偿款后，周宏军所取得的涉诉宅院，应当腾退并返还给张国林。周宏军、张国林对腾退问题均同意在本案中予以处理，因此为减少当事人诉累，法院对此亦不持异议，一并予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、张国林赔偿周宏军损失八十七万八千七百七十八元，于判决生效之日起七日内执行；二、周宏军自收到张国林给付的八十七万八千七百七十八元赔偿款之日起三十天内，将张国林位于北京市顺义区北小营镇马辛庄村的宅院（集体土地建设用地使用证号为北小营镇集建（证）字第361号）腾退并返还给张国林；三、驳回周宏军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费六千四百元、鉴定费五千元，由周宏军负担两千五百元，由张国林负担八千九百元，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此而遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张国林与周宏军签订的《房屋买卖协议》已被生效判决确认无效。关于该协议无效的责任划分，张国林先是违反国家法律、行政法规的强制性规定向他人出售宅基地上的房屋，在其取得房款并将房屋交付周宏军多年后，又提出合同无效的主张，明显违反诚实信用原则，故张国林应当对涉案协议无效承担主要责任。一审法院考虑本案实际情况确定张国林对合同无效承担70%的责任，并无不当，本院予以维持。张国林关于双方应当承担同等责任的上诉理由，本院不予支持。关于张国林应当承担的赔偿数额问题。一审法院认定周宏军的损失主要包括房屋及附属物的重置成新价和信赖利益损失，并确认该信赖利益损失主要体现为周宏军今后可获得的涉案宅院的区位补偿价，这一认定符合农村房屋买卖合同无效后的一般处理原则及本案的实际情况，本院予以确认。关于房屋及附属物的重置成新价，张国林予以认可，本院不持异议。关于信赖利益损失，即区位补偿价问题，一审法院根据评估报告所依据的部分标准远远低于该地区土地、房屋交易实际价格的现实情况，在参考评估报告的基础上，结合当地的实际情况，酌情确定的区位补偿价款，并无不当，本院予以维持。张国林关于不应支持周宏军信赖利益损失及一审法院酌定损失数额不合理的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，张国林的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由张国林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 黄海涛二〇二〇年三月二十六日法官助理 刘艳辉法官助理 王永基书 记 员 卢园园