贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初21号原告：龙岗，男，1969年4月20日出生，苗族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：孟维慧（原告龙岗之母），女，1946年11月12日出生，汉族，湖北省汉口市人，住贵州省铜仁市碧江区，特别授权。委托诉讼代理人：伍勋，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。被告：贵州交泰房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区五显庙路83号。法定代表人：付柯文，职务不详。委托诉讼代理人：崔明德，男，该公司办公室主任，特别授权。第三人：曾盛，男，1974年9月6日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：龙木远，贵州存正律师事务所律师，特别授权。原告龙岗与被告贵州交泰房地产开发有限公司（以下简称交泰公司）及第三人曾盛商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙岗的委托诉讼代理人孟维慧、伍勋，第三人曾盛的委托诉讼代理人龙木远到庭参加诉讼，被告交泰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。原告龙岗向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告龙岗与被告交泰公司于2008年7月30日签订的《商品房买卖合同》（编号：ＧＦ-2000-0171号）合法有效；2、依法判令立即撤销预售备案登记在第三人曾盛名下的坐落于贵州省铜仁市碧江区房屋的《商品房买卖合同》（编号：ＧＦ-2000-0171号）的备案登记；3、依法判令被告立即协助原告龙岗将坐落于贵州省铜仁市碧江区房屋的《商品房买卖合同》（编号：ＧＦ-2000-0171）预售备案登记在龙岗名下；4、诉讼费由被告和第三人共同承担。事实和理由：被告交泰公司系铜仁市碧江区解放路花鸟市场锦江花都房地产项目的开发商。2008年7月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＦ-2000-0171），约定由被告将锦江花都Ｃ3Ｃ4幢2-2、2-3号房屋出售给原告；购房单价2000元／平方米，购房总价款485420元；首付房款50%，余款以银行按揭贷款支付；交房时间为2008年8月10日前；被告自合同生效之日即签订之日起30日内向铜仁市房产局申办备案登记；合同签订当日，原告向被告支付了首付房款245420元（该事实被告交泰公司在贵阳市南明区人民法院一审庭审中已予以认可）。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。被告交泰公司于2008年8月10日将案涉房屋交付原告，原告接房后进行装修并以原告之弟龙清的名义开办经营东山招待所（后因与东山宾馆重名，经工商部门核准更名为下南门招待所）。之后因铜仁撤地建市，下南门招待所更名为“铜仁市碧江区下南门招待所”经营至今。原告从2008年接房后便占用、使用房屋至今。合同签订后，被告未按《商品房买卖合同》的约定为原告办理商品房预售备案登记。2009年，被告向第三人曾盛借款440万元，双方于2009年2月25日签订了与原告同一合同编号的意思表示虚假的《商品房买卖合同》，并向房产部门办理了商品房预售备案登记。后因交泰公司未偿还借款，第三人曾盛于2010年3月以民间借贷纠纷将交泰公司诉至贵阳市中级人民法院。2011年，贵州长城融资担保有限公司因债务纠纷，将交泰公司作为被告之一诉至贵阳市南明区人民法院，该院在执行该案过程中，查封了被告已出售给原告的案涉房屋。原告龙岗方知权利受到侵害，遂向贵阳市南明区人民法院提起案外人执行异议之诉。该院裁判后，龙岗不服，向贵阳市中级人民法院提起上诉。经审理，贵阳市中级人民法院做出（2018）黔01民终5510号终审判决，支持了原告的执行异议，并判决不得执行案涉房屋。原告在执行异议之诉二审过程中，按照法院要求将剩余房款240000元交至贵阳市南明区人民法院。2012年3月，被告交泰公司因欠下南门招待所服务费，原告龙岗之弟龙清以下南门招待所经营者的身份向铜仁市碧江区人民法院行使诉权，经铜仁市碧江区人民法院一审、铜仁市中级人民法院终审判决，交泰公司应支付下南门招待所住宿费214310元并承担诉讼费2400元。经铜仁市碧江区人民法院执行局执行，下南门招待将前述债权及另行支付现金120000元用于抵销龙岗欠交泰公司的购房尾款。综上所述，原告已于2008年占有、使用案涉房屋至今，并已付清全部房款，原告依法享有案涉房屋的物权。第三人曾盛系在原、被告签订《商品房买卖合同》后与被告就同一房屋再次签订《商品房买卖合同》，曾盛至今未向被告交泰公司支付房款，曾盛与交泰公司之间系借贷关系，而非真实的商品房买卖合同关系。案涉房屋预售备案登记在第三人曾盛的名下，侵犯了原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，原告特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告交泰公司未到庭参加诉讼，未提交答辩状，亦未提交证据材料。第三人曾盛述称：曾盛与被告交泰公司签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上达成的，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。曾盛已支付全部购房款且已办理网签，已获得案涉房屋的期待权，曾盛无法定或约定的协助撤销办理网签手续的义务。原告的第二项诉讼请求不明确，未明确商品房预售备案登记的撤销主体。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的以下证据：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》及购房收据，拟证明：原、被告于2008年7月30日就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，约定购房总款为485420元，首付50%，余款以银行按揭贷款支付；原告于签约当日支付了购房首付款245420元；被告应于2008年8月10日前交付房屋，并于合同生效之日起30日内向铜仁市不动产登记中心办理商品房预售备案登记；原、被告签订合同后，被告与第三人曾盛就同一房屋于2009年2月25日签订了《商品房买卖合同》的事实。第三人曾盛质证表示，对合同的真实性无异议，但认为合同是补签的。本院认为，该组证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，予以采信。第三人提出合同是事后补签，其没有提交证据予以充分证明，对其观点，本院不予采纳。2、（2017）黔0602民初521号民事判决书、（2017）黔06民终934号民事判决书、（2018）黔0602执392号执行裁定书、债权转让协议、执行和解协议、诉讼费票据、交泰公司出具的领条，拟证明：交泰公司应向原告和龙清经营的下南门招待所支付住宿费214310元，并承担诉讼费2400元；在执行过程中，经双方和解，原告已超额向交泰公司支付房款。第三人质证表示，对法院的法律文书及收据无异议，对债权转让协议不予认可，达不到原告的证明目的。该组证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。3、（2014）南民执字第12号查封公告、（2017）黔0102执异43号执行裁定书、（2017）黔0102民初7652号民事判决书、（2018）黔01民终5510号民事判决书、24万元汇款凭证、电汇手续费、贵阳市南明区人民法院收到24万元的收据，拟证明：原告龙岗购买的案涉房屋被贵阳市南明区人民法院查封，龙岗提出执行异议被该院驳回，第三人曾盛向贵阳市南明区人民法院承诺，案涉房屋预售备案登记在其名下，曾盛并未向交泰公司支付房款，案涉房屋仍属交泰公司所有，曾盛不主张任何权益的事实；龙岗提出的执行异议之诉一审被贵阳市南明区人民法院驳回后，龙岗不服，上诉至贵阳市中级人民法院，该院终审判决：撤销贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初7652号民事判决；不得执行贵州省铜仁市碧江区房屋；同时该终审判决书载明：上诉人龙岗可依据其与交泰公司签订的《商品房买卖合同》的约定，依法要求被上诉人交泰公司协助办理涉案房屋的产权变更登记；受托人孟维慧通过贵阳银行电汇转账至贵阳市南明区人民法院账户24万元购房尾款；贵阳市中级人民法院作出的上述终审判决认定原、被告签订的《商品房买卖合同》的时间发生在被告与第三人曾盛签约之前；被告已将案涉房屋交付原告，原告从2008年12月以家庭经营的方式开办招待所占有、使用房屋至今；被告与第三人曾盛之间未发生真实的商品房买卖合同关系，双方间名为买卖，实为借贷；原告系涉案房屋的唯一权利人；原告已超付案涉购房款。第三人质证表示，对法院的判决无异议，对原告的部分证明目的不予认可；原告已经超付房款的事实第三人不认可，根据生效判决认定的事实，原告仅支付24万余元首付款，且至2018年才予付清。该组证据合法有效，本院予以认定。4、民事起诉状、（2012）黔高民终字第37号民事调解书、被告与第三人曾盛签订的两份《商品房买卖合同》、商品房预售备案登记表、铜仁市房地产交易管理处出具的《查询结果》，拟证明：被告交泰公司因向第三人曾盛借款440万元未偿还，曾盛诉至贵阳市中级人民法院；被告交泰公司将已出售给原告的案涉C3C4幢2-2、2-3号房屋虚假备案登记在曾盛名下，曾盛认可与交泰公司签订商品房买卖合同后，并未实际付款，其对案涉房屋并不享有权属的事实；贵州省高级人民法院作出的（2012）黔高民终字第37号民事调解书载明解除被告与曾盛签订的《商品房买卖合同》及撤销备案登记的事实；被告交泰公司与曾盛在原告未参与、不知情的情况下，就案涉房屋违法约定在被告清偿债务的前提下，才解除案涉房屋的备案登记。为查清案件事实，本案原告龙岗曾于2019年5月诉至本院，本院于2019年6月21日公开开庭进行了审理，本院依法调取了该次庭审笔录。经质证，原告对2019年6月21日的庭审笔录表示无异议。第三人表示，对该组证据的真实性、合法性和关联性无异议，但认为贵州省高级人民法院作出的（2012）黔高民终字第37号民事调解书明确载明，被告须向第三人曾盛偿还完毕借款本金及利息后，被告与第三人才能解除《商品房买卖合同》，商品房预售备案登记才能撤销，现在该条件尚未成就；原告在与被告签约之前，双方间实际是房屋租赁合同关系，且是租赁给招待所的经营者龙清，在被告与第三人曾盛签订了《商品房买卖合同》后，原、被告才补签了《商品房买卖合同》。本院认为，该组证据合法有效，予以采信。第三人提出原、被告补签合同的质证观点，其未提交证据予以证明，对此，本院不予采纳。5、（2019）黔0102执38号执行裁定书、送达回证，拟证明：贵阳市南明区人民法院执行贵阳市中级人民法院（2018）黔01民终5510号民事判决，解除铜仁市碧江区房屋的查封。第三人曾盛质证表示无异议。该组证据，本院予以采信。庭审中，第三人曾盛向本院提交了2009年2月25日其与被告交泰公司签订的《商品房买卖合同》、商品房预售备案登记表、收款收据一张，拟证明：被告交泰公司于2009年2月25日将案涉房屋出卖给第三人曾盛，并办理了商品房预售备案登记，曾盛已向交泰公司支付全部房款的事实。经质证，原告表示，《商品房买卖合同》及商品房预售备案登记表的真实性无异议，证明目的有异议，交泰公司与曾盛之间不是真实的商品房买卖合同关系，实质是用案涉房屋为曾盛向交泰公司的借款提供担保；第三人并未支付购房对价；曾盛与交泰公司报送房产部门备案登记的材料不真实；对收款收据的真实性、合法性和关联性均有异议，在此之前的诉讼中，曾盛均未提出已向交泰公司存有支付房款的行为；法院生效判决已确认曾盛未向交泰公司支付房款；即使存在支付行为，但收款收据体现的支付对象和支付范围不具体，且高达370余万元的款项应通过对公账户进行支付，曾盛对此也应当提供对应的银行交易流水予以佐证。本院认为，综合全案证据，证明了交泰公司与曾盛之间不存在真实的商品房买卖合同关系，双方间系民间借贷关系；交泰公司与曾盛签订的《商品房买卖合同》及商品房预售备案登记表的真实性予以采信，收款收据及该组证据的证明目的不予采信。经审理，本院查明事实如下：2008年7月30日，原告龙岗与被告交泰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），约定被告将其开发建设的下南门旧城改造项目C3C4幢二层房屋出售给原告，合同中双方未明确房屋编号及面积；房屋用途为商住，属框混结构；按建筑面积计价，单价2000元/㎡，购房总价款485420元；付款方式为首付50%，余款240000元以银行按揭贷款支付；出卖人（被告交泰公司）应于2008年8月10日前将案涉房屋交付买受人（原告龙岗）使用；出卖人应当在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；本合同自双方签订之日起生效；出卖人自合同生效之日起30日内向铜仁市房产局申请备案登记。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告龙岗于签约当日即2008年7月30日向被告交泰公司支付了首付房款245420元，交泰公司向龙岗出具了收到龙岗交来门面购房款245420元的收据，并将案涉房屋交付原告使用，但交泰公司未按合同约定为原告办理案涉房屋的商品房预售备案登记。原告取得案涉房屋后，用于开办招待所并以其弟龙清的名义办理了相关营业执照经营使用至今。后原告未能办理银行按揭贷款手续，被告交泰公司也未通知原告交纳剩余房款。2009年2月25日，被告交泰公司与第三人曾盛签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＦ-2000-0171），约定被告将其开发建设的现定名下南门旧城改造“锦江花都”Ｃ4幢2层201、202号房屋出售给曾盛；建筑总面积212.68㎡，购房单价3400元／㎡，总价款723112元；付款方式为签订合同时一次性付清；交房时间为2009年5月1日前。合同签订后，第三人曾盛并未实际向交泰公司支付房款，交泰公司也未将房屋实际交付给曾盛使用。2009年2月27日，交泰公司为曾盛办理了商品房预售备案登记。2010年，曾盛因借贷纠纷向贵阳市中级人民法院起诉交泰公司及该公司法定代表人付柯文，请求交泰公司及付柯文连带支付其欠款6407653元及利息。贵阳市中级人民法院判决后，双方均不服，上诉至贵州省高级人民法院，经该院调解，双方达成调解协议，其中第一条协议内容对借款金额及时间进行了明确：借款本金440万元（其中2009年2月28日借款为152万元；2009年3月11日借款为133万元；2009年4月16日借款为35万元；2009年9月6日借款为120万元）。2011年，贵州长城融资担保有限公司因债务纠纷，将被告交泰公司作为该案被告之一起诉至贵阳市南明区人民法院。该案判决生效后，在执行过程中，贵阳市南明区人民法院查封了登记在曾盛名下的位于铜仁市碧江区房屋。2017年4月10日，该院在前述被查封的房屋处张贴了查封公告。原告龙岗遂向贵阳市南明区人民法院提出执行异议。2017年7月13日，该院作出（2017）黔0102执异43号执行裁定书，以该案涉及的锦江花都Ｃ3Ｃ4幢2-2、2-3号两套房屋系商业用房，该房预售备案登记在曾盛名下，曾盛向该院承诺不对该两套房屋主张权利，房屋仍为交泰公司所有，且仅凭龙岗提供的收据不能证明龙岗已支付完购房款等为由，裁定驳回龙岗的异议。龙岗不服，遂向贵阳市南明区人民法院提起案外人执行异议之诉。在该院一审过程中，交泰公司认可被查封的锦江花都Ｃ3Ｃ4幢2-2、2-3号两套房屋，确系2008年7月30日交泰公司与龙岗签订的《商品房买卖合同》中出售给龙岗的房屋。该院另查明，2017年3月1日，原告之弟龙清以铜仁市碧江区下南门招待所的名义将秦锦秀、谢承芬、秦云及交泰公司诉至本院，请求该四被告支付住宿费228000元、违约金28000元。本院于2017年5月4日作出（2017）黔0602民初521号民事判决书，判决认定秦锦秀、谢承芬、秦云系交泰公司安排入住铜仁市碧江区下南门招待所，并判决交泰公司支付铜仁市碧江区下南门招待所住宿费214310元，秦锦秀、谢承芬、秦云支付铜仁市碧江区下南门招待所住宿费20955元，驳回铜仁市碧江区下南门招待所的其他诉讼请求。该判决现已生效。贵阳市南明区人民法院认为，龙岗仅提交了收款收据，无其他证据佐证，且虽然根据法院生效判决，交泰公司应向铜仁市碧江区下南门招待所支付住宿费214310元，对于该款能否抵扣龙岗的剩余房款，双方未达成合意，不足以证明龙岗已向交泰公司支付了全部房款。即使龙岗提供的收据真实，也仅能证明其已支付房款超过合同约定的50%，龙岗所购房屋系商业用途，并非用于居住。龙岗与交泰公司签订的《商品房买卖合同》虽系合法有效，但因不符合法律规定的全部条件，龙岗对案涉房屋所享有的物权期待权，并不足以排除人民法院对案涉房屋采取的执行措施。因龙岗尚未付清全部房款，且未办理相应的备案登记手续。综上，贵阳市南明区人民法院判决驳回龙岗的诉讼请求。龙岗不服，上诉至贵阳市中级人民法院，该院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，二审期间，龙岗表示愿意将案涉房屋的剩余房款按照人民法院的要求交付执行，并于2018年10月8日将剩余房款240000元交付至贵阳市南明区人民法院执行专户。贵阳市中级人民法院认为，综合案件审理查明的事实和证据，龙岗就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益；龙岗与交泰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方签订合同后，交泰公司即将案涉房屋交付龙岗使用；龙岗在人民法院查封之前已合法占有、使用案涉房屋；交泰公司在将该房屋出售给龙岗后，又在并未发生真实商品房交易关系的情况下与曾盛签订《商品房买卖合同》，并将案涉房屋备案登记在曾盛名下，导致案涉房屋未能办理过户登记，其非龙岗自身原因所导致。综上，贵阳市中级人民法院判决撤销贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初7652号民事判决，不得执行贵州省铜仁市碧江区房屋。因案涉房屋至今不能备案登记在原告龙岗名下，从而导致龙岗诉至本院，产生本次诉讼。本院认为，本案当事人双方争议的焦点为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、被告交泰公司与第三人曾盛实施的签订《商品房买卖合同》的民事行为是否合法有效；3、原告主张撤销案涉商品房预售备案登记在第三人曾盛名下的诉讼请求是否属于本案审理范畴；4、原告主张案涉商品房预售备案登记在其名下的条件是否具备。关于焦点一，本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告龙岗与被告交泰公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或者解除。故，原告龙岗与被告交泰公司于2008年7月30日签订的《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。关于焦点二，被告交泰公司于2008年7月30日将案涉房屋出售给原告龙岗并实际交付给龙岗使用后，交泰公司基于借贷关系于2009年2月25日与第三人曾盛就案涉房屋在没有发生真实商品房交易关系的情况下签订《商品房买卖合同》，并于2009年2月27日将该商品房预售备案登记在曾盛名下。根据《中华人民共和国民法总则》第八条“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”第一百三十一条“民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。”第一百三十二条“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”及第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”之规定，本案被告交泰公司与第三人曾盛之间系借贷关系，而非商品房买卖合同关系，曾盛对交泰公司享有的是债权，而非对案涉房屋享有物权。交泰公司在将案涉房屋出售并实际交付给真实的购房人即本案原告龙岗占用、使用后，又在不存在真实商品房交易关系的情况下以虚假的意思表示与曾盛签订《商品房买卖合同》，并将房屋预售备案登记在曾盛名下，从而对原告龙岗的物权产生影响，交泰公司与曾盛因此所实施的民事行为无效，且侵犯了原告龙岗的合法权益。关于焦点三、焦点四，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”所谓商品房预售合同登记备案，是指取得商品房预售许可资格的商品房预售人，在与购房人签订《商品房买卖合同》后，按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门登记备案的制度。该制度设立的目的，是通过行政管理手段，保护商品房交易安全，最大限度保障商品房买卖合同目的的实现，具有公示效力，非经法定程序，不得变更或撤销。本案中，房产管理部门将案涉商品房预售备案登记在曾盛名下，其系行政机关作出的行政行为，不属于本案民事诉讼审理范畴，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一项“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；”之规定，庭审中，本院已向原告释明，交泰公司与曾盛之间系借贷关系，而非商品房买卖合同关系，交泰公司在将案涉房屋出售并实际交付给真实的购房人龙岗占用、使用后，又在不存在真实商品房交易关系的情况下以虚假的意思表示与曾盛签订《商品房买卖合同》，并将房屋预售备案登记在曾盛名下，交泰公司与曾盛因此所实施的民事行为无效。案涉商品房预售备案登记在曾盛名下对原告龙岗的物权产生了影响。该商品房预售备案登记行为系行政机关作出的行政行为，龙岗可提起行政诉讼，在非经法定程序对该备案登记依法撤销的情形下，不得变更或撤销。故原告的该项主张不属于本案审理范围。对原告请求将案涉商品房预售备案登记在其名下的主张，因该主张建立在是否依法撤销案涉商品房预售备案登记在曾盛名下的基础上，待行政机关依法撤销该备案登记后，龙岗的该项合法权益方才能够得以实现。故，原告的该项主张尚不具备条件，待条件成就后，原告可另行主张权利。综上所述，对原告龙岗主张其与被告交泰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院依法予以支持，对原告的其他诉讼请求，本院予以驳回。被告交泰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可依法对本案进行缺席判决。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百三十三条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第八条、第四十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告龙岗与被告贵州交泰房地产开发有限公司于2008年7月30日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171号）合法有效；二、驳回原告龙岗的其他诉讼请求。案件受理费200元，已减半收取计100元，由被告贵州交泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  饶和秀二〇二〇年三月六日法官助理何婧代理书记员  杨婷婷