浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0281民初5214号 原告（反诉被告）：包吉良，男，1963年7月8日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：毛留军，浙江红邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡祖红，浙江红邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙惠芳，男，1960年11月5日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：程晓莉，浙江义韬律师事务所律师。 原告包吉良与被告孙惠芳合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序并组成合议庭审理。被告孙惠芳提起反诉，本院予以合并审理。本案分别于2019年10月16日、2020年3月27日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告包吉良及其委托诉讼代理人毛留军、蔡祖红，被告孙惠芳及其委托诉讼代理人程晓莉到庭参加诉讼；第二次庭审，原告包吉良及其委托诉讼代理人毛留军，被告孙惠芳及其委托诉讼代理人程晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告包吉良向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签订的《房屋转让协议》、《房屋转租合同》及《房屋转租补充协议》无效；2.判令被告向原告返还房屋转让款人民币4130000元；3.判令被告赔偿原告损失人民币1677449元。上述二、三项合计人民币5807449元。事实与理由：原告经中介人员介绍，于2018年8月4日，原、被告双方签订了《房屋转让协议》，协议约定被告将其位于余姚市施家岭的10幢房屋，建筑面积计5500平方米及占地面积计15亩土地，以426万元的价格转让给原告等内容。同月6日，因被告要求又与原告签订《房屋转租合同》一份，合同约定被告将房屋5500平方米及占地面积计15亩的土地租给原告作工业厂房用途，租期10年，租金为人民币400万元，并于2018年8月接手了该房屋。房屋接手后，原告对房屋进行了装修及搭建钢棚，期间共花费装修费用及钢棚搭建费人民币130余万元。2018年9月23日，原、被告又签订了一份《房屋转租补充协议》，协议约定：房屋外的三间房屋及2.7亩土地转租给原告，由原告支付房屋转让款人民币3万元及塘渣款人民币10万元，协议签订后原告按约支付了该13万元款项。2019年3月初，原告将部分厂房出租给另两家企业。但同月17日，大隐镇镇长等镇政府工作人员在芝林村村书记徐如锋的带领下来到原告厂房内，口头通知：要求原告停产搬迁，并要求三日内腾空。无奈，原告与另两家企业解除了租赁合同，并赔偿了另两家企业损失人民币275000元。同月27日，镇政府工作人员在芝林村村书记徐如锋的带领下将10幢房屋拆除了5幢及1400余平方米新建钢棚。鉴于以上事实，原告认为，被告将没有合法手续的房屋转让给原告，违反了土地法的强制性规定，依据合同法的规定，该《房屋转让协议》、《房屋转租合同》及《房屋转租补充协议》属于无效。另，被告在明知房屋不合法的情况下转让房屋，还以转租方式来掩盖转让行为，并且一直欺骗原告说可以将该房屋做出国有出让土地使用证，可以作工业厂房用。但至今未能做出土地使用权证，而该房屋且被大隐镇人民政府按违法建筑拆除一半，致使原告的损失巨大，被告存在明显过错，依法应当予以赔偿原告的损失。并且，该行为已严重侵犯了原告的合法权益。因此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求为盼。 被告孙惠芳辩称：一、关于合同的性质部分。1.双方签订的是房屋租赁合同，并非房屋买卖合同。2018年8月4日，双方签订房屋使用意向合同一份，但这份合同性质并非是房屋买卖，而是房屋租赁。协议约定，甲方同意面上建筑、土地租用40年，总价426万元，合同签订时，原告一方清楚该房屋只能租用，而不能买卖。2018年8月6日，双方又针对8月4日签订的意向合同，在余姚市经济合作社的主持下，签订《房屋转租合同》一份，详细约定了双方的权利义务，2018年9月23日，又签署《房屋转租补充协议》一份，被告认为，双方签订合同的意思表示真实，不违反法律，是有效合同。2.被告取得房屋的使用权，是响应芝林村危房改造决定取得，转租给原告一方，是经过村经济合作社同意的。为了转租，被告也做了改造。为此，投入变压器扩容、路面平整、通路等。为了转租，流转土地花费168000元、通路占用土地，赔偿地面青苗费用140000元，垫塘渣、浇水泥花费290905元、变压器安装96000元、平整场地费等56700元、小工工资30000元，共花费781605元。3.房屋转租后，由于原告盲目违建，导致政府要求其整改，整改通知书下达后，原告不自行整改，政府对其采取强制拆除，将被告交付的原有建筑拆除5幢，面积约2700平方米。二、关于损失部分。1.原告诉讼中要求被告赔偿部分，被告认为该损失与被告没有关系，造成其损失并非被告的原因，责任应当由原告本人承担，整改拆除时因为原告盲目扩张所致，并非被告所致。2.原告再转租造成的损失，是因为政府要求原告停产搬迁，是政府行为，并非被告掌控的。三、原告应当恢复租赁房屋的原状。原告租赁期间，由于原告的违建行为，导致租赁物灭失，造成了出租人损失，承租人应当恢复原状。将违建整改中拆除的房屋5幢，面积2700平方米恢复原状。2018年8月，被告与原告签订房屋转租协议，将原众兴养殖场的设施等用房建筑面积共5500平方米转租给原告，被告履行交付手续后，原告违建房屋一幢，被告他人举报，大隐镇土管所发出整改通知，原告未自行拆除。由于反诉被告的违建，导致交付使用的建筑被拆除，面积2700平方米。综上所述，被告认为，房屋转租是双方真实意思表示，合同有效，被告已履行了出租方的义务，原告在使用期间导致房屋被毁，是其自身原因造成租赁物毁坏，应由其承担责任，故其诉讼无法律依据，请求驳回原告的事实请求。 反诉原告孙惠芳向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告对租赁期间损毁房屋恢复原状；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年8月，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁协议，将原众兴养殖场的房屋及设施等出租给反诉被告及第三人乐某，乐某租赁用于菜鹅养殖。房屋建筑面积共5500平方米，反诉原告履行交付手续后，反诉被告对房屋进行改造并违建房屋一幢，被告他人举报，主管单位要求反诉被告自行拆除。反诉被告未自行拆除，连带导致反诉原告的部分租赁物灭失。反诉原告认为，反诉原告交付租赁物，反诉被告使用管理期间，导致部分组领悟灭失，反诉被告应承担责任，故反诉原告要求反诉被告对该损毁房屋恢复原状，特提起反诉。 反诉被告包吉良辩称：1.本案中反诉原告的房屋系违法、违章建筑，被政府部门拆除，是反诉原告自己与政府部门达成一致意见拆除，反诉被告不存在过错。2.反诉原告称是因为反诉被告违建房屋一幢，被他人举报，连带将反诉原告的部分租赁房屋灭失，更是缺乏事实根据，本案拆违系是反诉原告的违法、违章建筑被国土部门卫星拍到，要求政府部门整治拆除，而被认定的违章建筑是2000平方米，政府部门拆除的也是2000平方米左右。根本不存在什么连带被拆除的说法。3.反诉原告的房屋被政府部门拆除，反诉被告不存在任何过错，现要求反诉被告恢复原状，缺乏法律依据。综上，反诉原告的诉请缺乏事实及法律依据，反诉被告请求法庭驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 一、原告包吉良向本院提交了下列证据，经庭审质证，本院作如下认定： 1.房屋转让协议、房屋转租合同、房屋转租补充协议1组，拟证明原、被告之间实为房屋买卖的事实。被告孙惠芳认为房屋转让协议是房屋转租合同的意向书，里面已经明确土地的性质，对房屋转租合同、房屋转租补充协议无异议。本院认为，上述证据与本案相关，证明力强，可作为定案依据； 2.借条、银行卡交易明细清单1组，拟证明原告向被告支付了房屋转让款及塘渣款413万元的事实。被告孙惠芳对借条的真实性无异议，对其中6万元的关联性有异议，认为不属于本案的范围，6万元已经归还给原告方，13万元是汇给周委军的，被告方总共收到的款项是395万元，不是413万元。本院认为，上述证据与本案相关，证明力强，故予以采信； 3.退股协议1份，拟证明原告适格的主体。被告孙惠芳对真实性无异议，对关联性有异议。本院认为，该协议反映了本案的相关事实，故予以采信； 4.中介协议、退厂房协议、协议书（复印件）、租赁合同1组，拟证明原告支付中介费及赔偿损失35.5万元的事实。被告孙惠芳认为上述证据的真实性、合法性无法确认，因为是原告与第三人之间的协议，关联性有异议，与本案无关联。经审查，本院仅对中介协议、退厂房协议、租赁合同形式上的真实性予以采信；协议书系复印件，不予采信。 5.工程结算表、人工费用清单、领（付）款凭证、收条、收款收据、送货单、销售单、销货清单、提货单、收据、收据1组，拟证明原告装修厂房支付了人工费、材料款1322449元损失的事实。被告孙惠芳认为上述证据的真实性、合法性无法确认，关联性有异议，这是原告方自己造成的后果不应当由被告方承担。经审查，本院仅对上述证据形式上的真实性予以采信； 6.视频资料（光盘1份），拟证明涉案房屋系违法建筑，部分被拆除的事实。被告孙惠芳认为房屋被拆除是事实，关联性有异议，是因为原告方自行建造了房屋，导致村民举报，原告没有自行拆除，导致连带将被告方的房屋也被拆除了。经审查，本院对该视频资料的真实性予以采信。 7.原告方申请向余姚市大隐镇人民政府调取涉案房屋拆除的资料（通知、情况表、通报、上报表等），拟证明涉案的房屋不管是租赁还是买卖都是无效行为，因为房屋是违章非法建筑。被告孙惠芳对上述证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为文件没有明确说。本院认为，上述证据反映了本案的相关事实，证明力强，可作为本案的定案依据。 二、被告孙惠芳向本院提交了下列证据，经庭审质证，本院作如下认定： 1.询问笔录1份、录音资料（光盘1份），拟证明本案房屋是租赁协议而不是房屋买卖协议，房屋是租赁的事实；乐某租赁用途；租赁房屋交付时是完整的；违建的事实；出租房屋有审批手续，该手续在原告手上的事实。原告包吉良认为询问笔录属于言词证据，应该与证人出庭作证一起认定，对光盘的真实性有异议。经审查，本院对该询问笔录、录音资料形式上的真实性予以采信； 2.收款收据6份，拟证明被告方为了转租给原告方也花费了78万元多。原告包吉良对真实性、关联性有异议，认为在2018年8月房屋已经交付了，所有的投入都是原告方在投入，无法证明是用在原告方的厂房上面的。经审查，本院仅对上述证据形式上的真实性予以采信； 3.被告孙惠芳申请证人乐某出庭为其作证，拟证明本案房屋是租赁协议而不是房屋买卖协议以及整个过程的事实。原告包吉良认为证人证言、询问笔录的内容不真实，因为房屋的审批手续，证人没有看到，笔录里面她说看到了，不能证明房屋是合法建筑，证人不认识字，她只是签字了，证人一直说房屋是租赁的，因为当初谈的时候其实房屋就是买卖，证人有说谎的情况，因为证人退出以后，原告方还欠证人6万元钱，她心里有恨，也有利害关系在；被告孙惠芳认为证人证言的真实性、合法性无异议，认为很明确是租赁，履行的也就是一份协议。本院认为，该证人证言反映了本案相关事实，故予以采信。 三、反诉原告孙惠芳向本院提交了下列证据，经庭审质证，本院作如下认定： 询问笔录1份，拟证明租赁房屋在交付时是完整的，反诉原告将房屋交付给反诉被告以后，反诉被告在使用房屋时被拆除的事实。反诉被告包吉良认为没有关联性，因为房屋交付以后，反诉被告方只是造了一间厕所，跟房屋违建被拆除没有关系。经审查，本院对该询问笔录形式上的真实性予以采信。 四、反诉被告包吉良向本院提交了下列证据，经庭审质证，本院作如下认定： 1.卫星图、情况台账1组，拟证明反诉原告的房屋系违法建筑的事实。反诉原告孙惠芳对真实性、合法性、关联性均有异议，认为是否为涉诉的案件不清楚。本院认为，上述证据的真实性难以确认，故不予采信； 2.整治对比图片1份，拟证明反诉原告的房屋是违法建筑被余姚市大隐镇镇政府整治拆除的事实。反诉原告孙惠芳对关联性有异议，认为从图片看不出所涉房屋是违法建筑的房子。本院认为，上述证据与本案的关联性难以确认，故不予采信； 3.照片3份，拟证明反诉原告的房屋禁止养畜禽的事实。反诉原告孙惠芳对真实性、关联性有异议，认为严禁非法畜禽养殖的牌子不是在所涉房屋的旁边，而是在上游。经审查，本院对上述证据形式上的真实性予以采信； 4.经营场所证明、营业执照1组，拟证明村、镇政府都同意反诉被告在施家岭开办企业的事实。反诉原告孙惠芳对经营场所证明的真实性有异议，认为房屋所有权一栏孙惠芳的名字不是反诉原告本人所签，对营业执照的真实性无异议，形式由法院确认。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信。 综合以上举证、质证、认证情况，结合双方在庭审中的陈述，本院认定如下案件事实： 2018年8月4日，原告包吉良（乙方）与被告孙惠芳（甲方）签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方拥有河姆渡施家岭农业设施用房5500平方，经甲、乙双方友好协商，甲方同意面上建筑、土地租用40年以总价426万元一次性卖给乙方，该房屋土地租用租期40年，租金一次性由甲方付芝林村股份经济合作社付清；协议签定后，乙方于2018年8月5日支付定金100万元；甲方负责通电、通水泥路后，剩余房款，乙方一次性付清；经后乙方如需要做土地证的，甲方需配合协调等。2018年8月6日，原告包吉良（乙方）、乐某（乙方）与被告孙惠芳（甲方）签订《房屋转租合同》一份，约定：甲方现将坐落在大隐镇芝林村原众兴畜禽养殖场设施等用房共建筑面积5500平方米，占地面积共15亩，现经双方多次协商后，甲方愿将该房屋及土地转租给乙方；租赁期限，该租期确定土地租期共40年（即2018年4月1日起至2058年3月31日为止），对面上建筑的房屋确定为永久性，另外附加墙外面东北一块土地约1.5亩，租期也为40年，而且该土地甲方铁丝网围进；确定总租金426万元；付款方式，由甲乙双方签字后及村同意转租盖章后正式生效才由乙方现预付定金100万元，然后待水电路安装完工后，交付时乙方再交付300万元，其余26万元待甲方协助作出6-8亩的土地证后，乙方付清余款；甲方应在2018年8月底对全部房屋及土地交于乙方使用；甲方对该房屋等设施保证没有第三方债务抵押等问题，如有第三方抵押等一切问题都由甲方自行处理，并承担一切责任，与乙方无涉；如今后乙方如需做土地证时，甲方应积极配合协调，办证费用由乙方负责；所在村乙方在租赁期内在不影响环保前提下应同意用作其他工业用途，乙方并在房屋之间搭建钢棚等。余姚市股份经济合作社在该《房屋转租合同》中加盖印章。2018年9月23日，原告包吉良（乙方）、乐某（乙方）与被告孙惠芳（甲方）签订《房屋转租补充协议》一份，约定：甲方将坐落在河姆渡村、芝林村施家岭，原众兴养殖场建筑面积5500平方米，面积15亩，转租给乙方，租期40年，将甲乙双方多次协商，互利为原则，特订以下补充协议；房屋外水泥路跟三间房屋，共约2.7亩土地转租乙方使用，费用由甲方承担，租期40年（2018年4月1日至2058年3月30日止），乙方租赁期内发生纠纷，由甲方承担解决，与乙方无涉；房屋外1.2亩塘渣款100000元，猪舍30000元，乙方支付给周委军，共计130000元，其中塘渣款纠纷由周委军解决等。原告包吉良分别于2018年9月22日、2018年9月30日通过银行转账汇给周委军50000元、80000元。 2019年2月19日，原告包吉良与乐某签订《退股协议》一份，载明：“今由包吉良与乐某曾在2018年8月份合股租赁余姚市施家岭原养殖场的投资，现经俩人多次商量，为了今后便于管理，今乐某自愿退股收回所有投资资金共2267600元，指乐某投入部份，但该款分三次归还给乐某，第一次即日给乐某2000000元，第二次得营业执照全部变更给包吉良后支付200000元，余额67600元确定在2019年8月底全部结清，该协议双方签字后生效，今后乐某绝不反悔，具体由包吉良1人接管。”被告孙惠芳在该《退股协议》“中见人”处签名。2019年3月8日，被告孙惠芳向包吉良出具《借条》一份，载明：“芝林村村民孙惠芳向薛家村包吉良借人民币陆万元（60000元）无利息借期6个月正。特此证明。借款人孙惠芳大隐镇芝林村施家岭租金肆佰万元全部付清。收款人孙惠芳。”另，余姚市人民政府于2018年9月30日印发《余姚市大棚房问题专项清理整治行动方案》，要求各乡镇人民政府、街道办事处对占用耕地特别是永久基本农田建设非农设施，改变土地性质和用途的违法违规建设行为，依法依规进行全面清理整治，重点清理整治工商资本和城市居民到农村非法占用耕地变相开发房地产和建设住房行为。2019年3月17日，余姚市“大棚房”问题专项清理整治协调小组下发《关于抓紧上报“大棚房”问题遥感比对疑似图斑核查情况的通知》，要求各乡镇人民政府、街道办事处抓紧于3月18日下班前将“大棚房”问题遥感比对疑似图斑核查情况内容再次确认上报至“大棚房”问题整治小组办公室。涉案土地上所搭建钢棚与部分房屋属此次“大棚房”问题专项清理整治行动清理整治的范围，被行政部门（余姚市大隐镇人民政府）强制拆除。 本院认为：原告包吉良与被告孙惠芳签订的《房屋转租合同》、《房屋转租补充协议》系双方的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照该协议的约定履行自己的义务，非因法定事由或双方协商同意，不得擅自变更或者解除合同。 本案，原告包吉良认为被告孙惠芳将没有合法手续的房屋转让给原告，违反了土地法的强制性规定，该《房屋转让协议》、《房屋转租合同》及《房屋转租补充协议》属于无效，因此诉请判令确认原告与被告签订的《房屋转让协议》、《房屋转租合同》及《房屋转租补充协议》无效。依据本院采信的证据，《房屋转让协议》虽有“房屋转让”之名，但该协议以及《退股协议》中明确有“土地租用40年”、“2018年月份合股租赁”的内容表述，且之后双方又签订了《房屋转租合同》、《房屋转租补充协议》，实则系原、被告双方协商一致以《房屋转租合同》、《房屋转租补充协议》变更、代替该《房屋转让协议》，余姚市股份经济合作社也在《房屋转租合同》中加盖了印章，原告包吉良亦非涉案土地与房屋的所有权人。因此，原告包吉良称“被告孙惠芳将没有合法手续的房屋转让给原告，违反了土地法的强制性规定”显然与上述实际情形不符（但合同中约定租期共40年，违反“租赁期限不得超过二十年”的法律规定，超过部分无效），故对该项诉请本院不予支持。 依照法律规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告包吉良与被告孙惠芳签订了《房屋转租合同》、《房屋转租补充协议》，在合同履行过程中，被告孙惠芳所出（转）租的房屋（包括原告方自己在该土地上搭建的钢棚与建造的房子）因系违法违规建筑而被行政机关予以强制拆除，致原告包吉良承租使用该房屋与土地的合同目的不能实现，因此原告包吉良诉请确认合同无效，被告返还房屋转让款，其实质在于解除原、被告双方之间的合同，被告孙惠芳返还租金。原告包吉良认为其共支付给被告方413万元，被告孙惠芳辩称其只收到395万元。依据被告孙惠芳向原告包吉良出具的《借条》，其中明确记载“大隐镇芝林村施家岭租金肆佰万元全部付清。收款人孙惠芳”；《房屋转租补充协议》中约定“房屋外1.2亩塘渣款100000元，猪舍30000元，乙方支付给周委军，共计130000元，其中塘渣款纠纷由周委军解决等”，因此本院认定被告孙惠芳实际收到原告方支付的租金款项为400万元。原告包吉良又诉请被告赔偿中介费、赔偿款、人工、材料款等损失1677449元，但未提供有力的证据予以证明，且原告方所称的损失，其根由皆可归咎于当事人自己在涉案土地上违法违规搭建钢棚等行为——房屋与钢棚被强制拆除与案涉土地原为农业养殖场而被当事人方以工业用途用于开办企业（余姚市包乐机械配件厂）不无关联，故本院对原告包吉良的该项诉请不予支持。关于反诉案件部分，反诉原告孙惠芳诉请反诉被告对租赁期间损毁房屋恢复原状，如上所述，涉案土地上的房屋系因违法违规而被行政机关强制拆除，因此对该项反诉诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告包吉良与被告孙惠芳之间签订的《房屋转租合同》、《房屋转租补充协议》； 二、被告孙惠芳返还原告包吉良租金4000000元，并支付利息损失（支付自2019年3月8日起至2019年8月19日止以4000000元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的利息；支付自2019年8月20日起至实际履行之日止以4000000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息），款限于本判决发生法律效力后十日内付清； 三、驳回原告包吉良的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告孙惠芳的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费52452元，由原告包吉良承担14452元，被告孙惠芳承担38800元；反诉案件受理费40元，由反诉原告孙惠芳承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  朱章程 审 判 员  尚 洁 人民陪审员  姜加良 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  史钟林