江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终396号上诉人（原审被告）:王凤兴，男，1959年7月17日出生，汉族，住苏州市相城区。被上诉人（原审原告）:苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司，住所地苏州市相城区望亭镇中心大道新镇区。法定代表人：陈晓斌，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郝玉、茅一帆，江苏瀛元律师事务所律师。上诉人王凤兴因与被上诉人苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司（以下简称望亭中心商业街管理公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初3790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王凤兴上诉请求:依法保护民事权利。事实和理由:上诉人没交物业费是因为当时并没有物业。一审法院2019年7月17日开庭结束为休庭，后来没再开庭就判了，上诉人增补相城公安部门出具的报警说明，证明2016年8月16日上诉人晾晒在屋外的两套婚纱被盗。望亭中心商业街管理公司辩称:一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。望亭中心商业街管理公司向一审法院起诉请求:1.王凤兴支付拖欠的物业费15358.72元；2.本案诉讼费由王凤兴承担。审理中，望亭中心商业街管理公司变更其第一项诉讼请求中主张的物业费为13303.68元。一审法院认定事实：位于苏州市相城区房屋登记的房屋共有权人为王凤兴及案外人王斌、张雪云，房屋建筑面积分别为36.54平方米、71.62平方米。又查明，2006年4月18日，王凤兴作为买房人，就上述两套房屋与案外人苏州市九洲置业投资有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，其中，“附件四：合同补充协议”中“其他”第四条约定：“双方同意本商业街市场经营管理与物业管理由苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司负责，商品房移交后，买受人承诺遵守苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司指定的物业管理规定与市场经营管理的业态划分等各项规定，并在交房时与该公司签订有关合同。”第七条第a项约定：“买受人须在出卖人寄发的书面通知规定的日期前来办理领房手续，并从领房之日起缴纳物业管理费用。”另查明，案外人徐俊系苏州市相城区望亭商业广场6幢103室、6幢202室房屋登记的房屋共有权人之一，徐俊曾于2007年4月5日望亭中心商业街管理公司就案涉商业广场签订《望亭商业广场前期物业管理服务协议》一份，其中约定的前期物业管理费为：普通商铺2.6元/月•平方米；综合商铺3.8元/月•平方米。审理中，望亭中心商业街管理公司表示，王凤兴所购买的两套房屋均为普通商铺，两套商铺面积合计为108.16㎡，王凤兴入住时间为2007年（具体时间不清楚），入住时交纳了一笔物业费（具体金额不清楚），现案涉商业体一直系其公司在提供物业服务，从未更换过，双方未签订过书面物业服务协议，但现物业费均是按1元/月/平方米的标准计算，其本案中向王凤兴主张的系自2007年10月1日至2017年9月30日期间共计123个月的物业费，且王凤兴已经按上述标准向其公司付清了2017年10月1日至2019年9月30日期间的物业费。另，案涉两套房屋系王凤兴及案外人王斌、张雪云共有，但本案中明确仅向王凤兴一人主张。以上事实，由望亭中心商业街管理公司提供的营业执照、王凤兴常住人口信息、《商品房买卖合同》、不动产登记簿查询记录、《望亭商业广场前期物业管理服务协议》及当事人陈述等证据附卷予以佐证，一审法院予以确认。审理中，王凤兴为反驳望亭中心商业街管理公司之主张，向一审法院提供如下证据：1.视频一段，其表示该视频系在优酷上所下载，反映的是10年左右之前案涉商业体的现状，拟证明望亭中心商业街管理公司没有提供相应的物业服务；2.苏州市九洲置业投资有限公司与望亭中心商业街管理公司共同向其出具的《免交物业管理费承诺书》一份，拟证明望亭中心商业街管理公司承诺过免除2007年1月-2010年12月共计4年的物业费。经质证，望亭中心商业街管理公司认为，对证据1，真实性、关联性均不予认可，该视频没有相应的拍摄人及拍摄时间，无法确认其真实性，且与本案不具备关联性；对证据2，认可，现愿意免除2007年1月-2010年12月共计4年的物业费。一审法院认为：房屋所有权人为业主。业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，以维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，业主应按物业服务合同规定向物业服务企业缴纳相关费用。本案中，虽望亭中心商业街管理公司与王凤兴之间未签订书面物业服务协议，但根据《商品房买卖合同》补充协议的约定（双方同意由望亭中心商业街管理公司负责案涉商业体的物业管理）及2007交房时王凤兴交纳过物业费、王凤兴提供了有望亭中心商业街管理公司盖章的《免交物业管理费承诺书》与王凤兴已向望亭中心商业街管理公司交纳了2017年10月1日至2019年9月30日期间的物业费的事实，再结合案涉商业体其他业主（徐俊）于2007年4月5日望亭中心商业街管理公司就案涉商业广场签订过《望亭商业广场前期物业管理服务协议》的事实，一审法院可以认定自2007年案涉两套房屋交付王凤兴时，王凤兴与望亭中心商业街管理公司之间已经形成了事实上的物业服务关系，王凤兴作为案涉两套房屋的业主，应按约向物业服务提供方即望亭中心商业街管理公司交纳物业费。至于物业费的计算标准，望亭中心商业街管理公司主张按1元/月/平方米的标准计算案涉房屋的物业费，王凤兴也按该标准支付过近期的物业费，且其他业主与望亭中心商业街管理公司之间的前期物业服务协议中约定的案涉商业体中商铺的物业费收费最低类型为普通商铺的2.6元/月•平方米，故望亭中心商业街管理公司现自愿按1元/月/平方米的标准计算案涉房屋的物业费，较为合理，一审法院依法予以认定。根据上述《免交物业管理费承诺书》，望亭中心商业街管理公司自愿免除案涉两套房屋自2007年1月-2010年12月期间共计四年的物业费，此系其对自身权利的处分，一审法院依法予以准许。经一审法院核算，自2011年1月至2017年9月30日期间，案涉两套房屋（面积合计108.16平方米）应支付的物业费合计为8760.96元（1元/月/平方米×81个月）。审理中，虽望亭中心商业街管理公司在庭审中陈述不清楚王凤兴首次交纳物业费的具体金额，但其于诉状中事实与理由部分明确表示2007年7月1日前王凤兴支付过1000元，王凤兴亦表示其收房时交纳了物业费1000元，现2007年1月-2010年12月期间共计四年的物业费已经减免，故为避免双方之诉累，该1000元在本案中可与2011年1月至2017年9月30日期间王凤兴应支付的物业费8760.96元相抵扣，即王凤兴尚需支付望亭中心商业街管理公司2011年1月至2017年9月30日期间物业费7760.96元。虽王凤兴抗辩望亭中心商业街管理公司前期未提供物业服务，但其对此仅提供视频一份，按其陈述，该视频为优酷上所下载，故现并不能确认该视频具体的拍摄人、拍摄时间及原始载体等，且从视频的拍摄内容来看，也仅体现了拍摄时一定区域内的状况，望亭中心商业街管理公司现对此视频亦不认可，故仅凭王凤兴现提供的该份视频，尚不足以充分证明望亭中心商业街管理公司前期未提供过任何物业服务，故一审法院对王凤兴上述抗辩意见不予采纳。据此，一审法院依照《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第（五）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：王凤兴于判决生效之日起十日内支付苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司2011年1月至2017年9月30日期间物业费人民币7760.96元。案件受理费减半收取为人民币92元，由苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司负担45.5元，王凤兴负担46.5元。二审中，王凤兴提交了当地公安机关出具的报警说明、业主承诺书、公司法人异常信息、物业交费凭证、视频截图等材料，用以证明当时商业广场无物业服务;报警说明记载2016年8月16日其家人晾晒在屋外的两套婚纱被盗，价值500元左右。望亭中心商业街管理公司质证认为，上述证据与本案没有关联性，不能达到证明目的，不予认可。二审查明的事实与一审相一致。本院认为：根据现有证据证明，自2007年案涉两套房屋交付王凤兴时，双方即已形成事实上的物业服务关系。王凤兴作为房屋的业主，应按约向物业服务提供方交纳物业费。望亭中心商业街管理公司曾作出书面承诺，自愿免除王凤兴自2007年1月-2010年12月期间的物业费，此系其对自身权利的处分，对王凤兴该期间发生的物业费，望亭中心商业街管理公司应予免除。王凤兴自2011年1月至2017年9月30日期间未交物业费，经核算为8760.96元（1元/月/平方米×81个月），王凤兴应予交纳。王凤兴在收房时曾交纳物业费1000元，可在本案应交物业费8760.96元中抵扣，故一审判决王凤兴还应向望亭中心商业街管理公司支付拖欠物业费7760.96元并无不当。王凤兴认为望亭中心商业街管理公司前期未提供物业服务，故其无需交纳该期间物业费的上诉理由，没有确凿证据证明，本院不予支持。综上所述，上诉人王凤兴的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184元，由上诉人王凤兴负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  徐 辉审判员  杨 兵二〇二〇年三月三十日书记员  许 炯法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。