山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初2284号原告（反诉被告）：青州泰华城房地产开发经营有限公司，住所地青州市范公亭路与昭德路交叉路口东南角。法定代表人：刘云江，执行董事。委托诉讼代理人：吴维志，男，1976年1月5日出生，汉族，该公司法律顾问，住潍坊市奎文区。委托诉讼代理人：朱丽丽，女，1983年6月6日出生，汉族，该公司法务人员，住潍坊市奎文区。被告（反诉原告）：范志军，男，1971年6月29日出生，汉族，居民，住青州市。委托诉讼代理人：杨海滨，山东鹏华律师事务所律师。原告（反诉被告）青州泰华城房地产开发经营有限公司（以下简称泰华城公司）与被告（反诉原告）范志军商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，经审理于2018年9月6日作出（2018）鲁0781民初3102号民事判决。原告不服该判决，向山东省潍坊市中级人民法院提起上诉，二审认为，双方当事人在涉案合同履行过程中产生争议，一方当事人主张解除合同，一方当事人要求继续履行合同，一审应当根据双方当事人之间的合同履行情况，结合涉案现场的实际情况，对双方当事人签订的合同应否继续履行依法作出认定。必要时可对合同履行及违约责任的相关法律规定向当事人予以释明，以便更妥善、更合理的保护当事人合法权益。并于2019年4月10日作出（2018）鲁07民终5936号民事裁定，撤销（2018）鲁0781民初3102号民事判决，发回重审。本院于2019年5月7日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰华城公司的委托诉讼代理人吴维志、朱丽丽，被告范志军的委托诉讼代理人杨海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰华城公司向本院提出诉讼请求：依法判令解除与范志军签订的《商品房买卖合同（预售）》。事实和理由：2014年12月6日，泰华城公司与范志军签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定范志军购买泰华城公司位于青州市东圣水××商品房××套，建筑面积27.97㎡。因网购电商的冲击及社会需求结构变更等影响，截至2017年年初，泰华城789淘宝城格子铺实体零售店已不再盈利，无法继续经营，为减少范志军等投资商户的损失，泰华城公司积极与范志军等投资商铺业主协商解决方案。在征求广大投资商铺业主意见后，最终决定采取退换等方式由泰华城公司回购格子商铺，为此泰华城公司付出巨大代价。截至2017年12月，绝大多数格子铺商户已达成退换回购协议，但仍有包括范志军在内的部分投资商铺业主未达成回购协议，期间泰华城公司多次与范志军沟通未果。为此，泰华城公司于2017年11月25日发出书面告知书，要求范志军十日内前来泰华城公司解除商品房买卖合同，且泰华城公司将承担合同约定的责任，但范志军至今未予理会。基于对广大投资商铺业主的考虑，泰华城公司因经营需要对商铺重新规划改造成大卖场，原来的格子铺形态已不复存在，此后也无法复原。目前改造工程已全部完工，达到消防验收条件，已整体出租经营超市。泰华城公司已无法向范志军交付商铺，买卖合同无法履行，合同目的无法实现。综上，根据《合同法》规定及双方买卖合同的约定，特诉至法院，请求判决解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。被告范志军辩称，请求贵院依法驳回泰华城公司的诉讼请求。1.答辩人履行了自己应履行的全部合同义务，没有任何违约行为。2013年11月26日，答辩人与原告签订《商品房买卖合同（商业）》一份，合同约定答辩人购买泰华城公司位于青州市东圣水××房，建筑面积29.17平方米，层高5.1米，每平方米12833.60元，合计购房款374356元。上述合同并未实际履行，双方已于2014年12月6日协商解除，并重新签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同约定答辩人购买泰华城公司位于青州市东圣水××房，建筑面积27.97平方米，层高4.7米，每平方米12780.29元，合计购房款344684元。合同签订当天，答辩人已按照合同约定交纳了全部购房款，履行了合同义务，没有任何违约行为。2.泰华城公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，既没有合同约定，也不符合法律规定的要件，该合同应继续履行。首先，在答辩人没有违反合同约定及法律规定的前提下，泰华城公司没有权利单方面解除合同。其次，泰华城公司陈述是基于广大投资商户考虑，承租方因经营需要对商铺重新进行了规划改造，完全是在欺骗广大投资商户。原本属于广大投资商户的房屋，最终却要改变权属性质归属泰华城公司，这就是泰华城公司所说的基于广大投资商户考虑？可以清楚看出，泰华城公司是打着基于广大投资商户考虑的幌子，实际就是强取豪夺，完全是为了自己的利益。3.答辩人已全部履行合同义务，泰华城公司也已向答辩人交付了涉案房屋，泰华城公司仅仅是依据《商铺委托经营管理协议书》的约定，对涉案房屋经营管理。难道已经交付的涉案房屋，未经答辩人同意，泰华城公司说收回就收回？不知其何来此特权？涉案房屋已经具备办理不动产登记手续的条件，泰华城公司只有协助答辩人办理涉案房屋不动产登记手续的义务，绝无将答辩人的涉案房屋强行非法占为己有的权利。4.合同目的完全可以实现，双方签订的商品房买卖合同应继续履行。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十四条第一款约定：“出卖人（即原告）应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。”而泰华城公司对涉案商铺进行重新规划改造，既没有经过答辩人的同意，也未经规划主管部门的批准，完全是一种违法行为。对于自己的违法行为，泰华城公司当然有责任有义务恢复原状，且涉案房屋也完全能够恢复原状。综上，答辩人已经全部履行合同义务，不存在任何违约；泰华城公司已将涉案房屋交付答辩人逾二年，现涉案房屋已具备办理不动产登记手续的条件，泰华城公司只有协助答辩人办理不动产登记手续的义务，绝无将被告涉案商铺强行非法占为己有的权利。反诉原告范志军向本院提出反诉请求：依法判令泰华城公司协助办理位于青州市东圣水××房的不动产登记手续。事实和理由：2014年12月6日，范志军与泰华城公司签订《商品房买卖合同（预售）》，范志军购买泰华城公司开发的位于青州市东圣水××号商铺，并按合同约定付清了全部购房款，履行了自己全部合同义务。涉案房屋早已具备办理不动产登记条件，但泰华城公司拒不协助办理不动产登记手续。反诉被告泰华城公司辩称，范志军的反诉请求已无法实现，包括涉案格子商铺在内的“789淘宝城”已作转型调整，拆除了格子商铺之间的隔挡，重新进行了规划改造，进行了消防验收，形成了整体大卖场，已整体租赁给潍坊世纪泰华福乐多超市有限公司经营超市。涉案格子商铺形态已不复存在，之后也无法复原，答辩人已无法按照合同约定交付格子商铺，也不能办理不动产手续，请求依法驳回范志军的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，泰华城公司提交了《商品房买卖合同书（商业）》一份、征求意见信函一份，范志军提交了《商品房买卖合同（预售）》一份、《商铺委托经营管理协议书》一份、增值税普通发票四张、收款收据一份、告知书回复函一份、邮寄告知书复函回执一份、青州市房地产交易中心关于被告反映问题信访事项答复意见书一份。当事人对上述证据进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经当事人陈述及庭审确认的证据，本院认定事实如下：泰华城公司于2013年在青州市东圣水××号建成青州泰华城一期大风车游乐园商业楼项目，用于经营购物、饮食、娱乐、酒店、公寓及超市等，共四层，建筑面积33265.05平方米。2013年11月份，泰华城公司将青州泰华城一期大风车游乐园商业楼的一层，建筑面积9781平方米，隔断分成每套（间）约30平方米的格子商铺，共计368套对外销售。2013年11月26日，泰华城公司与范志军签订《商品房买卖合同（商业）》一份，合同约定范志军购买泰华城公司位于青州市东圣水××房，建筑面积29.17平方米，层高5.1米，每平方米12833.60元，合计购房款374356元。上述合同签署后并未实际履行，经协商双方于2014年12月6日变更签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定范志军购买泰华城公司位于青州市××城××风车游乐园商业楼内××号商铺一处，建筑面积为27.97㎡，价款为344684元，付款时间为2014年12月6日，出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房；同时约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书，双方同意协商解决。合同签订后，范志军已按合同约定于2014年12月6日向泰华城公司支付购房款344684元，后于2017年11月12日补交房屋差价款1887元，合计346571元。2016年10月25日，范志军作为委托方（甲方），泰华城公司作为受托方（乙方），签订了《商铺委托经营管理协议书》一份，该协议书约定，甲方同意将其购买的涉案商品房（商铺）委托给乙方或乙方指定的经营方经营及管理，乙方全权负责商铺招商及培育市场工作，甲方将全力配合乙方的商铺招商及市场培育工作，甲乙双方按照本协议约定的方式分配收益。委托期限5年（自2013年11月26日起至2018年11月25日止），从2013年11月26日起至2016年11月25日为市场培育期及装修期，双方一致确认该期间乙方不向甲方支付收益及任何费用。故乙方从2016年11月26日开始向甲方支付年固定收益，由乙方按半年度向甲方支付。甲方授权乙方代甲方全权办理商铺收房手续，收房手续办理完毕后，商铺即正式移交给乙方经营管理。甲方同意乙方对商铺进行装修，委托经营期届满后10日内，乙方应将商铺交付给甲方，商铺返还的标准双方根据商铺的实际使用状况协商解决，若协商不成恢复至委托经营管理前状态，自然损耗属于正常现象。该协议同时还约定了双方的权利义务及违约责任等其他事项。泰华城公司已按委托经营管理协议书的约定，于2017年5月18日向范志军支付收益3347.03元、2017年7月13日支付17308.91元、2017年11月10日支付17595.80元。同时查明，青州市房地产管理局于2015年12月11日为泰华城公司颁发了青州泰华城一期大风车游乐园商业楼颁发房产证总证，证号为：青房权证云门山字第××号。2017年初，泰华城公司以租赁格子商铺业主拖欠租金严重、托管收益入不敷出、为避免给投资格子商铺的业主带来更大的损失为由，向购买格子商铺的368户业主征求意见，其中325户业主认可泰华城公司关于789淘宝城转型调整方案，同意了泰华城公司回购或置换住宅房等优惠条件，陆续签署了协议书。泰华城公司在未与剩余43户业主达成协议的情况下，对全部368套格子商铺进行了拆除，统一改造建成超市大卖场，整体出租给潍坊世纪泰华福乐多超市有限公司经营超市，并于2017年年底开业运行，租赁期限20年。泰华城公司在与范志军等未达成协议业主的协商过程中，范志军等9人分别到青州市信访局、山东省信访局及北京等有关部门上访，要求办理所购格子商铺产权登记。2017年10月23日，青州市房地产交易中心为范志军出具青房信访[2017]13号关于范志军反映问题信访事项答复意见书，主要内容为：“经调查，泰华城一期大风车游乐园（包括格子铺部分）已于2015年10月份办理了初始登记，已经达到办理不动产登记条件，现经协商，开发企业承诺尽快为业主办理房产手续，业主可直接与企业工作人员联系办理。”2017年11月25日，泰华城公司向范志军等部分购买格子商铺业主邮寄《告知书》，要求范志军等未与泰华城公司达成回购退换协议的业主收到告知书后十日内到泰华城公司处协商解除合同事宜。2017年12月9日，范志军等17名业主联合签名回复泰华城公司，明确拒绝泰华城公司对范志军等所购房屋的回购，并要求泰华城公司协助办理不动产权证书。本院认为，本案应解决的争议焦点问题是：涉案的商品房买卖合同应当继续履行还是解除？《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人都有约束力。合同签订后，范志军履行了给付价款的义务，泰华城公司也根据委托经营协议支付范志军收益，应认定已将商铺交付给范志军。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，泰华城公司与范志军在商品房买卖合同中已约定：因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书，双方同意协商解决。现在绝大部分购买格子商铺业主已经同意泰华城公司对789淘宝城转型调整方案，泰华城公司基于已与大多数业主解除合同的事实对原房产整体结构进行了重新规划改造，形成超市大卖场，不再具有格子商铺经营的氛围和条件。在以分割物为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。范志军购买泰华城公司分割出售368间格子商铺中的1间，面积仅为27.97平方米，所占的比例较小，另十三案所涉格子商铺也分散布局，且已全部拆除改造。因此，本案范志军反诉请求继续履行涉案商品房买卖合同，不仅违背大多数格子商铺业主的意愿，也影响超市大卖场物业整体功能的发挥。范志军关于继续履行合同这种非金钱债务的要求，已经处于法律上或事实上不能履行的情形，也符合债务标的不适于强制履行或者履行费用过高的情形，因此从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，结合合同履行情况，基于泰华城公司与绝大部分购房户已解除合同并已对整体布局重新改造的事实，根据涉案现场的实际情况，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间存在商铺买卖合同关系且合法有效，尽管范志军在履行合同过程中没有任何违约行为，本案的格子商铺买卖合同也应当予以解除，故对泰华城公司要求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商铺买卖合同解除后，泰华城公司依此收取的被告购房款346571元已无法律依据，应予返还。鉴于范志军在履行商铺买卖合同中没有任何过错，其因商铺买卖合同而获得的利益应当得到合理充分的补偿，但是范志军在反诉中并未主张违约损失，经本院释明后，仍坚持在本案中的反诉请求不变更，系对自己享有诉讼权利所作的处分，对此，本院予以尊重。范志军今后如主张商铺买卖合同解除后的损失赔偿问题，可另行处理。泰华城公司对涉案房产协助办理不动产权登记手续是履行《商品房买卖合同（预售）》的附随义务，因本诉判决解除涉案商品房买卖合同，范志军反诉要求泰华城公司协助办理产权过户登记手续，已没有事实和法律依据，因此对范志军的该反诉请求，本院不予支持。本案经审判委员会决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第一百三十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）青州泰华城房地产开发经营有限公司与被告（反诉原告）范志军签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、原告（反诉被告）青州泰华城房地产开发经营有限公司返还被告（反诉原告）范志军购房款346571元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回范志军的反诉请求。本诉案件受理费100元，由青州泰华城房地产开发经营有限公司负担；反诉案件受理费100元，由范志军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  李荣江人民陪审员  牛英春人民陪审员  蔡相红二〇二〇年三月二十六日法官助理徐铭利书记员李建慧