福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终345号 上诉人（原审原告）：王国勇，男，1976年12月21日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈淑媛，福建名仕律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：郑彬，男，1992年8月1日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：连美幸，福建泽方律师事务所律师。 原审第三人：福州东岸房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道福州国际金融中心（IFC）第19层02单元。 法定代表人：温飞燕。 委托诉讼代理人：蔡雪花，女，系该公司职员。 原审第三人：福州市长乐区航城嘉郡房产中介店，住所地福州市长乐区航城街道吴航路555-26号。 经营者：温飞燕，女，1981年9月26日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：蔡雪花，女，系该中介店职员。 上诉人王国勇、上诉人郑彬因与原审第三人福州东岸房产代理有限公司（以下简称“东岸房产公司”）、福州市长乐区航城嘉郡房产中介店（以下简称“嘉郡房产中介店”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2019）闽0182民初5606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王国勇上诉请求：撤销一审判决，改判支持王国勇一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实清楚，但判决的违约金金额过低。一、王国勇与郑彬签订的《房屋买卖合同》对违约金金额进行了明确约定，王国勇依约解除合同并主张30万元的违约金应予支持。如郑彬认为违约金金额过高而主张调整，应由郑彬承担举证责任。一审判决以王国勇未能举证证明实际损失为由将违约金金额调整为10万元，有失公平，是错误的。二、郑彬拖延交易时间并最终违约的行为，导致王国勇的购房目的无法实现，在同等地段购买同等面积房产需多支出100多万，一审法院判决的10万元违约金远远无法弥补王国勇的损失。三、根据一审法院判决的赔偿金额，郑彬可从违约中获利，这是变相纵容违约，鼓励不诚信行为。 郑彬辩称，1.郑彬在一审中提供的微信聊天记录、谈话录音等证据足以证实郑彬先行签字的案涉合同具有特定的交易对象，即案外人陈姓夫妇，郑彬与王国勇从未达成买卖案涉房屋的合意，王国勇在合同上签字的行为不能导致合同成立，王国勇主张的违约金没有依据，郑彬无需承担违约责任。2.即使认定郑彬违约，一审法院判决支付10万违约金已然过高，王国勇的诉讼请求不应得到支持。其一，案涉合同尚未实际履行，王国勇不存在任何损失。其二，王国勇不存在预期利益损失。郑彬在2019年1月27日即提出合同不成立，1月31日即与东岸房产公司、嘉郡房产中介店进行协商，王国勇直到2019年8月5日才提起诉讼，其怠于行使权利，在郑彬提出异议后造成的损失或扩大的损失应由王国勇自行承担。其三，2019年1月27日后福州地区房价普遍处于下行趋势，王国勇主张由于房价上涨给其造成损失，无事实依据且与客观情况不符。其四，王国勇与东岸房产公司、嘉郡房产中介店明知王国勇不具备买家资格，却未经郑彬同意擅自在合同上签字，对于合同无法履行的后果具有全部过错，相关损失应由其自行承担。 东岸房产公司、嘉郡房产中介店述称：案涉合同的买卖双方确认了房屋价格、状况并对合同条款没有疑义，我方也明确告知郑彬本人，王国勇因私无法来签字，征得郑彬同意先签字后，再由王国勇在合同上签字。案涉合同是成立的。我方对一审判决无异议。 郑彬上诉请求：撤销一审判决，依法改判或裁定将本案发回重审。一、一审判决未依法对郑彬一审中提交的证据作出认定，未对全案事实进行审查，对本案的基本事实认定不清。郑彬在一审中提交微信聊天记录与谈话录音，用以证明合同当事人先后签字的事实、合同条款的商定过程、合同的订立过程及王国勇、东岸房产公司、嘉郡房产中介店在合同订立过程中的过错情况等，但一审判决未对案涉合同具有特定的交易对象即案外人陈姓夫妇这一事实进行认定。王国勇并非受要约人，其在案涉合同上签字的行为并不能导致合同成立，一审判决以郑彬与王国勇先后在合同上签字来认定案涉合同成立是错误的。二、由于案涉合同不成立，王国勇主张违约金没有事实及法律依据，且即使应由郑彬承担违约责任，一审判决的违约金数额亦明显过高，依法应予以驳回或调低违约金数额。其一，案涉合同并未实际履行，王国勇不存在任何损失。其二，王国勇不存在预期利益损失。其三，王国勇、东岸房产公司、嘉郡房产中介店在合同缔结过程中存在过错，对因合同不成立或解除而产生的相关损失，应由王国勇自行承担或由东岸房产公司、嘉郡房产中介店承担。 王国勇辩称，1.原审事实认定清楚。其一，通过中介达成的二手房交易，买卖双方通常没有私下联系，且根据郑彬一审代理人在庭审中的陈述，郑彬跟所谓的案外人陈姓夫妇没有见面联系，也没有电话或书面联系。其二，从郑彬所提供的微信聊天记录来看，在王国勇与郑彬签订合同之前，所有的微信内容没有体现过所谓的陈姓夫妇，在合同签订之后，郑彬才提到了陈姓夫妇，该微信聊天记录的真实性存疑。其三，案涉合同的签订时间虽然存在先后，但法律并没有因此排除合同的效力。郑彬作为民事行为能力人，对合同主体内容负有审查义务，并知悉签字的效力。合同中未体现陈姓夫妇的内容，郑彬在合同签订后才提出陈姓夫妇这一说辞来辩驳，明显不合理。2.判决赔偿标准过低。该部分内容在上诉状中已进行说明。 东岸房产公司、嘉郡房产中介店述称，签订合同的程序为郑彬告知出售房屋情况及价格，由公司匹配多个客户带看，正常情况下不会指定客户卖房。我们是根据合同买卖房屋，双方对合同履行内容无异议，我们就视为合同成立，继续履行。 王国勇向一审法院起诉请求：判令郑彬向王国勇支付违约金300000元。 一审法院认定事实：郑彬拟将案涉其所有的位于福州市长乐区出售，经东岸房产公司及嘉郡房产中介店介绍，2019年1月25日，郑彬先签署《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》，2019年1月27日，王国勇作为买方也签署了以上三份合同，东岸房产公司作为交易服务方在《交易服务合同》上盖章，嘉郡房产中介店作为居间方在《居间服务合同》上盖章。其中《房屋买卖合同》约定：郑彬将案涉房产以3380000元出售给王国勇，王国勇应在本合同签订时支付购房保证金150000元，暂时存入交易服务方账户；在签订该《房屋买卖合同》当日，王国勇明确知晓郑彬未能提供该房屋的《商品房买卖合同》等原件，此套房屋的权属原件已在开发商处办理郑彬名下《不动产权证书》，郑彬保证签订该合同后在开发商通知可以领取《不动产权证书》后三个工作日内将其名下此套房屋的《不动产权证书》原件交于交易服务方，否则视为郑彬违约；房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按合同的成交价万分之五向守约方支付违约金，自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催告其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金300000元。以上三份合同签订后，王国勇依约向东岸房产公司支付了购房保证金150000元。郑彬在2019年4月12日取得案涉房产《不动产权证书》，但郑彬以其仅与陈姓夫妇形成买卖合意为由，不愿意将该案涉房产卖给王国勇，拒不将《不动产权证书》交给第三人保管，为此，东岸房产公司于2019年5月21日函告郑彬，要求郑彬交来《不动产权证书》。王国勇于2019年7月4日致信给郑彬，要求郑彬履行交付《不动产权证书》给东岸房产公司的义务，于2019年7月17日致信给郑彬，提出解除与郑彬签订的《房屋买卖合同》。郑彬均不予以回复。2019年8月5日，王国勇提起本案一审诉讼。在一审审理中，东岸房产公司向王国勇退回购房保证金150000元。 一审法院认为，郑彬与王国勇先后签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立且合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务，王国勇依约向东岸房产公司支付了购房保证金150000元，郑彬未依约于2019年4月15日（取得《不动产权证书》第3日）前向东岸房产公司提交《不动产权证书》，且在东岸房产公司、王国勇先后致信后，仍拒不提交，明显构成违约。现双方继续成交案涉房产已经成为不可能，双方签订的《房屋买卖合同》已实际解除，王国勇有权依合同约定向郑彬主张违约金300000元。郑彬提出其并未与王国勇形成买卖案涉房产合意，《房屋买卖合同》不成立的抗辩，因郑彬签订的《房屋买卖合同》并未有案涉房产仅卖给陈姓夫妇的特别约定，郑彬的抗辩无合同依据，亦无法律依据，一审法院不予采信。鉴于王国勇支付的购房保证金已全部退回，王国勇未提供证据证明其实际损失，在郑彬主张调整违约金的情况下，一审法院可对违约金予以调整。一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定郑彬支付给王国勇违约金100000元。综上所述，判决：郑彬应于本判决生效之日起十日内向王国勇支付违约金100000元。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取计2900元，由王国勇负担1750元、郑彬负担1150元。 二审中，王国勇向本院提交在房天下、安居客网站上查询的案涉小区房产价格，证明案涉房产均价已上涨到30000元/㎡左右，一审判决违约金金额过低，无法弥补损失。郑彬经质证认为，对证据的三性均有异议，该证据已超过举证期限，且仅是复印件没有提交原件，对真实性有异议；该证据并非权威机构出具的认证，中介机构挂在网上的房屋价格一般虚高，结合2019年1月27日郑彬就已明确提出买卖合同不成立的异议，之后的损失也应由王国勇自行承担。东岸房产公司、嘉郡房产中介店经质证认为，认可该证据。郑彬向本院提交一份微信聊天记录，证明东岸房产公司擅自更换了交易对象，将合同买家从陈姓夫妇变更为王国勇；在郑彬提出合同不成立的异议后，东岸房产公司强调房屋的真实买家仍是陈姓夫妇；东岸房产公司变更合同交易对象事先未通知郑彬，事后也未取得郑彬的认可。王国勇经质证认为，该证据并非二审新证据，且截图中聊天内容是否删减、账号是否中介本人账号均无法核实，对该证据的真实性不予认可。东岸房产公司、嘉郡房产中介店经质证认为，无法确定微信对话账号是否中介本人，亦无法核实对话内容是否有删减。本院经审查认为，王国勇提交的证据系网页打印件，郑彬对该证据的真实性有异议，且该证据亦不能作为直接认定案涉房屋价格的依据，该证据不予采纳。郑彬提供的微信聊天记录即使真实，亦系其与中介人员在合同签订后就合同相关问题进行的交流，与本案的待证事实不相关，不予采纳。 根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的事实属实。 本院认为，关于王国勇与郑彬签订的《房屋买卖合同》是否成立生效的问题。虽然郑彬主张其交易对象系陈姓夫妇，而不是王国勇，故王国勇在案涉《房屋买卖合同》上签字的行为无效。但从在案证据来看，郑彬在2019年1月25日在案涉《房屋买卖合同》签字时，并未对案涉房屋的买家只能为陈姓夫妇作出特别约定，王国勇于2019年1月27日在案涉《房屋买卖合同》上签字时合同即已成立并生效。至于郑彬是否向中介方明确表示只将案涉房屋卖给陈姓夫妇，中介方是否按照其要求提供中介服务，不影响对案涉《房屋买卖合同》已成立并生效的认定，双方均应按照合同约定履行义务。郑彬未按合同约定时间向东岸房产公司提交《不动产权证书》，且在东岸房产公司、王国勇均致信后仍不提交，构成违约，王国勇有权解除合同并要求郑彬承担违约责任。 关于违约金数额的认定。案涉《房屋买卖合同》虽然约定了一方违约导致合同解除的，违约方应当向守约方支付违约金30万元，但鉴于郑彬在一审中提出30万元违约金过高，综合考虑合同履行时间不长，王国勇支付的购房保证金已全部退回，在平衡各方利益的情况下，一审法院酌定调整本案的违约金为10万元，并无不当，予以维持。 综上所述，王国勇、郑彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由王国勇、郑彬各负担2900元。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇二〇年三月五日 法官助理龚蓉 书记员林婷