吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终10号上诉人（原审被告）：延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司，住所地吉林省延吉市延龙路南苑小区17号楼2楼4号。法定代表人：张钊，该公司经理。委托诉讼代理人：金小婷，吉林达公伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫成波，男，1956年12月15日出生，汉族，个体工商户，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。上诉人延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司(以下简称民俗风情园公司)因与被上诉人闫成波房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市市人民法院（2019）吉2401民初5105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。民俗风情园公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回闫成波的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由闫成波承担。事实与理由：1.延期交房的违约责任并不在于民俗风情园公司。双方之间的商品房买卖合同当中明确约定,出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格的商品房交付买受人使用,同时约定非出卖人原因即政府主管部门验收时间的滞后及市政配套安装的延误，出卖人可据实予以延期交付。本案中未能在合同约定的2014年12月31日、2015年6月30日按期交房的原因均不在于民俗风情园公司。首先，按政府开发协议，项目所需水、电、气、热、通讯等市政设施由政府负责接入开发区域用地红线内。但在实际操作过程中，延吉市政府没有履行该项义务，其中自来水管线于2015年才接入，暖气管线由风情园公司自己解决，供电线路至今还在使用临时线路。由于市政府不履行合同，严重影响了房屋建设进度及最后的综合验收。其次，政府“调规”行为使工程进度滞后未能按时完成综合验收程序。2013年3月，因在建设过程中发现原设计方案存在缺陷，经过延吉市规划委对原设计方案进行调整取消了山体建筑,重新调整了小区容积率。经过设计方案的调整、重新设计、建设等环节，小区整体完工的时间严重地超出了原来的计划,致使小区综合验收无法进行。再者，2016年5月，开发区域内发现了恐龙化石，剩余工程被叫停,小区规划需要重新进行调整,这也是小区未能完成综合验收的另一个重要原因。2.延期交房的违约责任应由第三人延边万佳建筑有限公司民俗风情园项目部费金伟、延边众星建筑公司张秀承担。本案涉及的两套房屋是闫成波从第三人延边万佳建筑有限公司（以下简称万佳公司）民俗风情园项目部费金伟和延边众星建筑公司（以下简称众星公司）张秀处购买，当时民俗风情园公司与闫成波以及万佳公司、众星公司分别签订了两份三方协议书,协议书明确约定房款分别由万佳公司，众星公司收取，一切由房屋产生的经济纠纷均由两公司与闫成波协商解决，民俗风情园公司不承担任何经济责任。三方协议由闫成波签字确认，属于合法有效的合同，合同各方当事人应严格按照合同约定执行。现出现延期交房的违约责任，闫成波应向万佳公司、众星公司主张。3.办理房屋备案登记手续属于行政行为，与民俗风情园公司无关。房屋备案登记是延吉市不动产登记中心的行政行为,民俗风情园公司并不能左右，民俗风情园公司已向闫成波出具了相应的购房合同以及购房收据，已履行了开发商应尽的义务。如闫成波要求办理备案登记应向延吉市不动产登记中心主张权利，不应要求民俗风情园公司办理备案登记手续。4.部分违约金已过诉讼时效。双方当事人签订的购房合同中约定了逾期交房的违约责任及其计算方式,即按日支付已交付房价款万分之二的违约金。就双方当事人约定的内容来看,违约金系每日产生，而且属于债权，应当适用诉讼时效。因此，闫成波主张的违约金（2015年1月1日至2019年8月6日，2015年7月1日至2019年8月6日期间的违约金)，其中2016年8月7日前产生的违约金已过诉讼时效，不应支持。综上，从政府不作为致使市政管网迟迟不能接入，至政府调规，最后在开发区域发现恐龙至剩余工程被叫停,致使迟迟无法进行综合验收,究其原因没有一项与民俗风情园公司有关。况且上述情形并非开发公司在订立合同时所能预见的，故不属于商业风险的范畴。根据双方合同约定，民俗风情园公司不应承担违约责任。闫成波答辩称，民俗风情园公司的上诉请求缺乏事实与法律依据。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。闫成波向一审法院起诉请求：1.民俗风情园公司赔偿逾期交房违约金297710.33元；2.民俗风情园公司依法在延吉市不动产管理局将闫成波所购买的房屋备案登记，且签订的《商品房买卖合同（预售）》需与闫成波与民俗风情园公司签订的《海兰江花园商品房认购协议书》中所涉及的违约金赔付比例和交房时间内容一致；3.诉讼费由民俗风情园公司负担。一审法院认定事实：2014年6月13日，闫成波与民俗风情园公司及案外人万佳公司民俗风情园项目部签订三方协议书，约定由闫成波购买民俗风情园公司开发的××园，建筑面积为90.82平方米，房款为473672元的房屋。上述房款由闫成波于2014年6月13日前直接支付给案外人万佳公司民俗风情园项目部，以此冲抵民俗风情园公司应支付给万佳公司民俗风情园项目部的工程款。签订上述协议书当日，闫成波与民俗风情园公司就上述涉案签订《海兰江花园商品房认购协议书》，双方约定闫成波购买民俗风情园公司开发的位于延吉市××路，建筑面积90.82平方米，每平方单价5215.5元，房屋总价473672元的房屋。付款方式为2014年6月13日一次性支付全部购房款，房屋交付时间为2015年6月30日前。民俗风情园公司如逾期交付房屋，闫成波要求继续履行合同的，自2015年7月1日起至实际交付之日止，民俗风情园公司按日向闫成波支付已付房款万分之二的违约金。2014年6月13日，闫成波向万佳公司支付全部购房款，民俗风情园公司为闫成波出具了购房款收据。交付涉案房屋的期限届满后，民俗风情园公司于2019年8月1日起向业主交付房屋，但闫成波接到交付房屋通知后，因民俗风情园公司要求其向相关部门交付一定金额的公司备案履行保证金，故闫成波未受领该房屋。另根据合同约定，民俗风情园公司逾期交付房屋应向闫成波支付违约金为473672元*0.0002*1498天=141912.13元（自2015年7月1日至2019年8月6日为止）。另查，2013年9月25日，闫成波与民俗风情园公司签订《海兰江花园商品房认购协议书》，双方约定闫成波购买民俗风情园公司开发的位于延吉市××路，建筑面积91.81平方米，每平方单价5068.7元，房屋总价465357元的房屋。付款方式为2013年9月25日一次性支付全部购房款，房屋交付时间为2014年12月31日前。民俗风情园公司如逾期交付房屋，闫成波要求继续履行合同的，自2015年1月1日起至实际交付之日止，民俗风情园公司按日向闫成波支付已付房款万分之二的违约金。2013年10月27日，闫成波与民俗风情园公司及案外人众星公司就上述涉案房屋签订三方协议书，约定由闫成波购买民俗风情园公司开发的××园，建筑面积为91.81平方米，房款为465357元的房屋。上述房款由闫成波于2013年10月27日前直接支付给案外人众星公司，以此冲抵民俗风情园公司应支付给众星公司的工程款。2013年10月27日，闫成波向众星公司支付全部购房款，民俗风情园公司为闫成波出具了购房款收据。交付涉案房屋的期限届满后，民俗风情园公司于2019年8月1日起向业主交付房屋，但闫成波接到交付房屋通知后，因民俗风情园公司要求其向相关部门交付一定金额的公司备案履行保证金，故闫成波未受领该房屋。另根据合同约定，民俗风情园公司逾期交付房屋应向闫成波支付违约金为465357元*0.0002*1679天=156266.88元（自2015年1月1日至2019年8月6日为止）。一审法院认为：闫成波与民俗风情园公司签订的两份《海兰江花园商品房认购协议书》系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效。民俗风情园公司未按协议书约定的时间交付涉案房屋，构成违约，应承担违约责任。关于民俗风情园公司主张违约金过高。本案中闫成波主张的违约金为155987.67元+141722.66元=297710.33元，未超出合同约定及相关法律规定，故民俗风情园公司的主张不成立。关于闫成波主张民俗风情园公司在延吉市不动产管理局将涉案房屋进行备案登记，且签订的《商品房买卖合同（预售）》需与双方签订的《海兰江花园商品房认购协议书》中所涉及的违约金赔付比例和交房时间内容一致。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款之规定，闫成波的上述主张符合法律规定，予以支持。关于民俗风情园公司主张因市政配套安装的延误导致涉案房屋延期交付，按照双方签订的商品房买卖合同书约定，该情形不属于违约。民俗风情园公司上述主张非不可抗力情形，不构成免责，且与本案无因果关系，故不予支持。关于民俗风情园公司主张闫成波购买的房屋分别系从案外人众星公司及万佳公司处购买，当时与民俗风情园公司三方进行协议，约定闫成波向众星公司及万佳公司付房款，之后出现任何经济纠纷由案外人与闫成波协商解决，民俗风情园公司不承担任何经济责任。闫成波从众星公司、万佳公司购买涉案房屋后，其与民俗风情园公司签订了涉案商品房买卖合同，双方当事人构成债权债务概括性转移，闫成波与民俗风情园公司形成了新的债权债务关系，故民俗风情园公司的上述抗辩主张不成立。关于民俗风情园公司主张本案部分违约金已过诉讼时效，涉案违约金持续发生至今，违约金诉讼时效不能分段计算，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，民俗风情园公司上述主张于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司于本判决生效后立即给付闫成波违约金297710.33元。二、延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司于本判决生效后十五日内到延吉市不动产管理中心为闫成波购买的位于延吉市××园、68栋4单元201室房屋办理备案登记手续。一审案件受理费5766元，减半收取2883元（闫成波已预交），由延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。经审理，本院对一审法院判决书认定的事实予以确认。本院认为，闫成波与民俗风情园公司签订的《海兰江花园商品房认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。民俗风情园公司未能按期交付验收合格的房屋构成违约，应当承担违约责任。虽然民俗风情园公司主张按照合同约定因政府主管部门验收时间滞后及市政配套安装延误未按约定期限交付房屋，不构成违约，但其未能对其主张的事实提供充分证据予以佐证，故其主张本院不予支持。民俗风情园公司主张闫成波购买的房屋系从案外人众星公司及万佳公司处购买，当时约定闫成波向众星公司及万佳公司支付房款，之后出现任何经济纠纷由案外人与闫成波协商解决，民俗风情园公司不承担任何经济责任，闫成波应向万佳公司、众星公司主张权利。经查，闫成波从案外人众星公司、万佳公司和民俗风情园公司约定，闫成波从案外人处购买涉案商品房后，向案外人支付的购房款冲抵民俗风情园公司应付案外人的工程款，在当事人之间形成债权债务概括转移，据此民俗风情园公司与闫成波签订了涉案商品房买卖合同，该合同合法有效，民俗风情园公司应按合同约定履行义务。民俗风情园公司应按约定承担逾期交房的违约责任，故民俗风情园公司的上述主张，本院不予支持。本案中，双方约定违约金按日计算，根据逾期时间每日发生的违约金为单独产生的新债务，应分别适用诉讼时效三年的法律规定。闫成波向一审法院起诉主张违约金的时间为2019年8月7日，其并未举证证明2016年8月7日前的违约金诉讼时效中断或中止的事实，故对民俗风情园公司提出部分违约金已超过诉讼时效的主张本院予以采纳。虽然闫成波主张其于民俗风情园公司延期交房后，就向民俗风情园公司主张过违约金，但未提供充分的证据证明违约金的诉讼时效中断或中止，故该主张本院不予采纳。本案中，民俗风情园公司应付违约金自2016年8月7日计算至2019年8月6日（共计1095天），即205647.35元（473672元×0.0002×1095天=103734.17元；465357元×0.0002×1095天=101913.18元）。闫成波请求判令民俗风情园公司在延吉市不动产管理局将涉案房屋进行备案登记，且签订的《商品房买卖合同（预售）》需与双方签订的《海兰江花园商品房认购协议书》中所涉及的违约金赔付比例和交房时间内容一致。闫成波的该诉求符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，一审法院支持闫成波的该诉求正确，应予维持。综上，民俗风情园公司的上诉请求部分成立，本院予以支持，其他诉讼请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初5105号民事判决第二项；二、变更吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初5105号民事判决第一项为：延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司于本判决发生法律效力后立即向闫成波支付逾期交房违约金205647.35元；三、驳回闫成波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5766元，减半收取2883元，由延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司负担。二审案件受理费5766元，由延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司负担4385元，由闫成波负担1381元。本判决为终审判决。审判长 林 一审判员 董志忠审判员 崔 玉二〇二〇年三月二十三日书记员 宋晓旭