江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终1420号上诉人(原审原告，反诉被告)：王允东，男，1971年3月7日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：刘阳，江苏行于思律师事务所律师。上诉人(原审被告，反诉原告)：刘国庆，男，1986年10月1日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：孙步锦，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人王允东与刘国庆因租赁合同纠纷一案，均不服徐州市铜山区人民法院（2018）苏0312民初6547号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王允东上诉请求：撤销（2018）苏0312民初6547号民事判决，查明事实依法改支持全部支持王允东的诉讼请求。事实和理由：刘国庆租用王允东的房屋做早点生意，用电标准应视为非居民生活用电，其使用期间的电费应按非居民生活用电标准计算。对于用电数额，王允东把刘国庆用电数额写在墙上，刘国庆当时在场，视为对用电数额的认可，一审法院未判决支持刘国庆支付电费，明显不当。被上诉人刘国庆答辩称：双方口头约定电费标准以居民生活用电标准计算，对于用电度数，王允东应负举证责任，现有证据不能证明刘国庆应向其支付电费2098.94元。刘国庆上诉请求：撤销（2018）苏0312民初6547号民事判决，查明事实依法改判驳回王允东的诉讼请求并支持刘国庆的反诉请求。事实和理由：一、王允东于2017年10月16日停止向刘国庆经营的早点部供电，其行为表明双方的租赁合同已经解除，王允东应向刘国庆返还租金6550元。二、由于王允东的停电行为给刘国庆的经营造成了损失，故其应向刘国庆赔偿损失3000元。被上诉人王允东答辩称：由于刘国庆自身原因导致停电，但并不是合同解除的法定构成要件。由于租赁合同未解除，刘国庆应继续支付租金，其所谓的经营损失应由其自己承担。王允东向一审法院起诉请求判令：刘国庆给付2018年6月1曰至2018年7月1日的房屋租金750元、垫付的2017年6月1曰至2017年10月16曰的电费2098.94元，合计2848.98元。事实和理由：2017年6月1日，刘国庆租用王允东位于徐州市铜山区的门面房两间，用于做早点生意。至2018年7月9日，刘国庆尚欠房屋租金750元。在租用期间，刘国庆没有缴纳电费，王允东代为缴纳2098.94元。经多次催要，刘国庆始终拒付，故起诉来院刘国庆向一审法院提出反诉请求判令：王允东返还房租6550元，赔偿经营损失3000元，合计9550元。事实和理由：2017年5月，刘国庆与王允东口头订立房屋租赁合同，双方约定刘国庆租用王允东房屋做生意，每月750元，租期一年，从刘国庆实际经营之日计算租期，电费按照生活用电计算，双方达成协议后，刘国庆于2017年5月28日一次性将一年租金打入王允东账户，于2017年7月9日开始实际经营。经营过程中，王允东违反诚实信用原则，单方面将租期从刘国庆实际经营起计算提前到支付房租之日，并将房屋租赁用电由生活用电改为非生活用电，后又在刘国庆不知情情况下单方将房屋用电掐断，导致刘国庆无法正常经营。一审法院查明：2017年5月，刘国庆租赁王允东位于徐州市铜山区的门面房用于经营早餐，双方约定租期1年，月租金750元，但双方未签订书面租赁合同。2017年5月28日，刘国庆将房租9000元通过银行转账的方式支付给王允东。租赁房屋共计两层，一层除涉案房屋租赁给刘国庆外，一层另一房屋还租赁给他人经营饭店，二层房屋由王允东居住。2017年7月18日，王允东缴纳电费1654.63元。2017年9月18日，王允东缴纳电费3115元。2017年10月16日，王允东缴纳电费1116.16元，该电费是根据两层房屋总电表度数缴纳。2017年10月16日，双方在王允东家中因租赁房屋缴纳电费问题发生纠纷，王允东报警，铜山区公安局大彭派出所出警后做民事纠纷调解处理，但调解未果。当天，王允东将租赁房屋断电。至刘国庆搬出租赁房屋时仍未恢复。2018年7月9日，双方在再次因租赁费及电费问题发生纠纷，王允东报警，铜山区公安局大彭派出所出警后做民事纠纷调解处理，但调解未果。一审法院另查明：王允东自述2017年6月1日将钥匙交付给刘国庆，刘国庆自述在2017年11月中旬搬出租赁房屋，并于2018年7月9日将租赁房屋钥匙返还。一审法院经审理后认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。租赁期间届满时，承租人应当返还租赁物。对于王允东要求租赁费的诉讼请求，该院认为双方约定租赁期限为一年，虽然王允东对房屋断电导致刘国庆不能经营早点，但双方并未协议提前解除合同，刘国庆也未能举证证明其将租赁房屋提前返还给王允东，故刘国庆仍应对实际租赁期间的租金承担给付责任。因王允东自认在2017年6月1曰将钥匙交付给刘国庆，刘国庆自认在2018年7月9曰将钥匙返还，故租赁期间自2017年6月1日至2018年7月9日止，王允东要求2018年6月1日至2018年7月1日的房租，有事实和法律依据，其主张的日期应自2018年6月2曰起计算，该院予以部分支持。对于王允东要求给付2017年6月1日至2017年10月16日的电费2098.94元的诉讼请求，该院认为双方在交付租赁房屋时并未对电费度数进行确认，王允东虽然在租赁房屋中的电表墙上书写了电费度数，但该证据不足以支持其主张，故王允东主张的数额缺乏事实依据，不予支持。对于刘国庆要求给付租金6550元的诉讼请求，该院认为虽然王允东断电导致其不能实际经营，但是否实际经营与租赁合同的解除并非同一概念，并且其自述于2017年11月腾空租赁房屋也无证据支持，故其要求返还租金无法律依据，不予支持。对于刘国庆要求赔偿经营损失3000元的诉请，因其未提供证据支持，该院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘国庆于判决生效后十日内给付王允东2017年6月2日至2018年7月1日的房租750元；二、驳回王允东的其余诉讼请求；三、驳回刘国庆的诉讼请求。本诉案件受理费50元，由本诉王允东负担35元，刘国庆负担15元；反诉案件理费50元，由刘国庆负担。二审期间双方当事人均未提供新证据。本案二审期间的争议焦点为：一、涉案租赁合同效力应如何认定；二、刘国庆是否应向王允东支付电费2098.94元；三、王允东是否应向刘国庆返还租金6550元并赔偿经营损失3000元。本院认为：王允东与刘国庆达成的口头租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，且合同已实际履行，双方应按照合同约定行使各自权力、履行各自义务。一、关于王允东主张2099.94元电费问题。王允东在2017年6月1日向刘国庆交付租赁房屋时没有标明电表的度数，其在2017年10月16日将刘国庆使用的租赁房屋进行断电时也没有标明用电度数，因此刘国庆在2017年6月1日至2017年10月16日的租赁期间的用电度数不确定，双方虽然两次因房屋租赁问题发生纠纷并经当地派出所处理，但双方对房租数额和电费数额未达成一致意见，因此，王允东以其单方记录在墙上的度数向刘国庆主张电费2098.94元证据不足，其可在补强证据后就电费问题另行主张权利。二、关于刘国庆主张的返还租金6550元、赔偿经营损失3000元的问题。虽然王允东在2017年10月16日对涉案房屋进行断电，但该行为并不必然导致双方租赁合同的解除，刘国庆在二审期间陈述其没有将房屋钥匙交给王允东是因为其还想继续经营，且此后多次找王允东协商，因此一审法院将刘国庆把房屋钥匙返还给王允东的日期2018年7月9日作为合同终止日期，有事实和法律依据，刘国庆要求返还2017年10月16日之后的租金，无事实和法律依据，不应得到支持。刘国庆虽然主张王允东赔偿经营损失3000元，但未提供相应的证据证实，故对其该项主张，亦不予支持。综上，上诉人王允东、刘国庆的上诉请求均没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王允东负担50元，由刘国庆负担50元。本判决为终审判决。审判长 郭 宏审判员 冯昭玖审判员 苏 团二〇二〇年三月十一日书记员 秦 丹