广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初19412号原告：颜裕源，男，汉族，1943年9月28日出生，住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：颜伦灿（系原告之孙），男，住址：广东省深圳市宝安区，被告：叶孝顺，男，汉族，1963年9月9日出生，住址：广东省深圳市宝安区，被告：苏玉妹，女，汉族，1956年10月16日出生，住址：广东省深圳市宝安区，第三人：大悦城控股集团股份有限公司，地址：广东省深圳市宝安区新安街道3区龙井二路3号中粮地产集团中心第一层101室，统一社会信用代码：914403001922471899。法定代表人：周政。委托诉讼代理人：冷志豪（系该公司员工），男，住址：广东省深圳市宝安区，上述原告颜裕源与被告叶孝顺、苏玉妹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，追加大悦城控股集团股份有限公司为第三人，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人颜裕源到庭参加诉讼。被告叶孝顺、苏玉妹、第三人大悦城控股集团股份有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告颜裕源向本院提出诉讼请求：1、被告叶孝顺、被告苏玉妹将位于深圳市宝安区××区××302(宝房证字××号)的房产过户至原告名下;2、本案的案件受理费，由二被告承担。事实与理由:被告叶孝顺原拥有位于深圳市宝安区××区××302的(宝房证字××号)房产，后叶孝顺将该房产转让予被告苏玉妹。因当时政策的原因，该房产尚不具备登记过户的客观条件，故叶孝顺将该房产连同房产证(原件)、钥匙及购房合同一并交付苏玉妹，即视为双方已完成房产转让。2003年9月22日，原告与叶孝顺在广东深义律师事务所李迎春律师的见证下，签订《房屋转让合同》及《凭证》，约定苏玉妹将上述房产以人民币5.1万元的价款转让予原告。合同签订后，原告已付清转让价款，苏玉妹亦将房产连同房产证(原件)、钥匙及购房合同一并交付原告。但同样因当时政策原因，该房产仍未具备登记过户的客观条件，双方并未办理过户手续。原告自2003年受让该房产起，一直占有、使用、出租至今，该房产的租金收益均归原告享有，从未曾有过任何纠纷。且该房产的邻居、所属的社区居委会、小区管理处多年来均知悉原告为该房屋业主。现原告亲属在整理房产资料时，发现该房产至今仍未办理转红本房的手续，也未办理房产过户登记。后经原告多番打听，仍未能找到叶孝顺、苏玉妹的下落，故无法配合原告办理房产过户手续。另原告已向深圳市不动产登记中心宝安登记科咨询，得知根据2007年颁布的国家政策，涉案房产在补交土地出让金后，允许依法变更为可自由流通的市场商品房，并具备登记过户的条件。此外，因该房屋的转让行为发生于深圳市房屋限购政策实施以前，故不受限购政策影响，因此，将涉案房产过户至原告名下，不存在政策上的障碍。综上，原告认为，涉案房产的转让行为均系各方当事人真实的意思表示，合法有效，各方应全面遵照履行。原告自2003年以来实际占有使用该房产并持有房产证（原件）至今，具有合法的来源及充分的依据，且从未有任何人对此提出任何异议，足以认定二被告均自知其对涉案房产已不享有、不主张任何权利。因此，原告要求被告履行其作为卖方的随附义务，将涉案房产转移登记至原告名下，于法有据，请求判如所请。被告叶孝顺、苏玉妹均未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。第三人大悦城控股集团股份有限公司述称，一、虽然深圳市不动产登记中心回函称涉案房屋初始登记是由第三人办理，但第三人在初始登记后已将房屋转让并完成相关权利变更。根据第三人提交的证据可以看出，宝安县县城建设发展总公司（第三人的前身）作为案涉房屋的承建人，在受宝安县外贸局委托完成房屋建设后，因宝安县外贸局无力支付房款，已来函将案涉房屋转让给宝安县科学技术开发有限公司，三方也均已在住宅统建委托合同书上盖章。涉案房屋是有房产证书的，只是未办理红本房手续，故第三人与宝安县科学技术开发有限公司之间已经完成了合同约定的权利义务并且完成了案涉房屋的相关权利变更，房屋可以被合法转让，第三人的所有义务均已完成。该房屋在出售给被告叶孝顺之前的实际权利人应该为宝安县科学技术开有限公司。二、由第三人直接出售给被告叶孝顺的房屋实际为19区66栋303房，而并非涉案的302房，故涉案房屋在第三人转让给宝安县科学技术开发有限公司后的实际情况及转让情况第三人并不知情，第三人在案涉房屋的买卖上与被告叶孝顺也并无相关联系，故本案与第三人并无直接关联。请法院查明案件事实，依法判决。当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年9月22日，原告颜裕源作为买方（乙方），与作为卖方（甲方）的被告苏玉妹，签署了一份《房屋转让合同》，约定如下：1、甲方将涉案的位于深圳市××区××号（居委会后）房产（建筑面积64.34平方米）转让给甲方，广东省房产所有证证号为：宝房证字××号，原业主系叶孝顺，叶孝顺将该房屋转让给甲方；2、转让价格为5.1万元，本合同签字后，乙方一次性将房款付清给甲方；3、甲方须于乙方付清房款之日将房屋交付给乙方使用，房屋一经交付，乙方即享有该房屋居住、出租、转让、处分等权利，任何人均不得有异议及干涉；4、双方在今后国家允许的情况下，应当办理房屋产权过户手续，甲方应当协助办理；5、甲方保证在交接时该房没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交接时已清除该房原由甲方设定的抵押权。如交接后发生该房交接前即存在的财务纠纷，由甲方承担全部责任。甲方保证房屋原业主（及其继承人、相关关系人）或其他任何人不会向乙方主张该房屋权利。如因主张权利导致乙方需退房时，甲方自愿退还购房款5.1万元（不计利息），如乙方对房屋进行了装修，甲方自愿赔偿乙方的装修费（但最高赔偿额不超过2万元），且不收取乙方房租。房屋转让给乙方后，如遇国家征收、拆迁、改变土地用途等，甲方不承担任何责任。上述合同经广东深义律师事务所见证，《见证书》中附有一份《商店、住宅购销合同书》复印件，系由作为购买方的叶孝顺与作为销售方的宝安县县城建设发展总公司于1986年1月14日签署，其中约定销售方向购买方出售位于十九区一组团第一幢三层二房一厅房产一套，建筑面积约70平方米，合计总造价为40600元。该合同与第三人向法庭提交的《商店、住宅购销合同书》内容一致。2003年9月22日，颜裕源与苏玉妹签署一份《凭据》，确认颜裕源把上述房产转让款51000元一次性付清于苏玉妹。原告主张，涉案房产系被告苏玉妹自被告叶孝顺处转让而来，苏玉妹称其丈夫与叶孝顺是长期的合作伙伴关系，双方在交易房产时没有签订书面合同，无法确认苏玉妹于何时向叶孝顺购买涉案房产。上述合同签订后,被告苏玉妹即将房产证原件、房屋钥匙、购房合同等连同房屋一起交付给原告，房屋至今由原告用于出租，原告提交了如下证据予以证明：1、2017年10月19日的电费发票及2017年3月至2020年3月的电费账单记录，均显示用电地址为深圳市宝安区19区66栋302，用户名为颜裕源；2020年3月12日查询的用户水费清单，显示用水地址为新安街道前进路十九区灵芝新村66栋302，用户名为颜裕源。2、部分房屋租赁合同及银行账户交易明细，显示原告于2014年8月31日将涉案房产出租给案外人贺陆军，租期自2014年9月5日至2016年9月5日，租金为2500元，贺陆军于2014年9月30日至2018年2月28日期间没有向原告转账支付租金；原告于2018年4月8日将涉案房产出租给案外人郭发林，租期自2018年4月8日至2019年4月8日，租金为3350元，2018年5月7日至2018年8月8日，郭发林每月向原告转账支付租金。3、编号为宝房证字××号的《广东省房产所有证》，发证日期为1986年8月5日，载明新安镇十九区一组一幢303号房，建筑面积64.34平方米，所有权人为“叶考顺”，权利来源为购买。该证件原件由原告持有，但其认为其中记载的房号及名字均系登记错误，本院向深圳市不动产登记中心及深圳市宝安区档案馆去函查询，均查询不到该份《房产所有证》及相关登记资料。第三人主张涉案房产系由宝安县外贸局委托第三人的前身即宝安县县城建设发展总公司统一建设的住宅，因宝安县外贸局无力支付工程款，故将该房屋转让给了宝安县科学技术开发公司，第三人仅为房屋的承建人，其原权利人应为宝安县科学技术开发公司。第三人提交了以下证据以证明其主张：1、《住宅统建委托合同书》，由宝安县外贸局与宝安县县城建设发展总公司于1984年10月5日签署，宝安县外贸局委托宝安县县城建设发展总公司在第十九区统一兴建住宅第一、二幢，主体结构六层，展开建筑面积约3698平方米。2、字据一份，由宝安县对外贸易公司于1985年8月10日向宝安县县城建设发展总公司出具，内容如下：因其无款付出购买上述两栋住宅，同意将这两栋住宅的合同转给县科技开发公司，一切手续由县科技开发公司负责办理。宝安县科学技术开发公司在上述《住宅统建委托合同书》的落款“甲方”处加盖了公章。上述证据文本中均未注明房号，仅在《住宅统建委托合同书》上方空白处手写了“19-66-102、202、302、4-2、502、504、602、604”。原告认为合同文本中未明确载明宝安县外贸局委托第三人的前身所承建的具体房产的位置及栋号，与本案无关。为查明案件事实，本院向深圳市不动产登记中心去函查询涉案302号及相邻的303号房产信息，1、深圳市不动产登记中心向本院复函称，A010-0086宗地及机上建筑物“灵芝新村六十五栋、六十六栋”已于1996年11月由深圳宝恒（集团）股份有限公司办理了初始登记，其中六十六栋302房的房屋性质为商品房，未办理分户产权登记。2、303房的不动产权资料电脑查询结果表及登记内档资料显示，灵芝新村六十六栋位于A010-086宗地，303房业主为案外人张美金、修文洁，产权份额为各50%，其二人于1991年12月3日向深圳市宝安区科技开发公司购买准成本商品房，并于2007年6月15日根据深圳市人民政府住房制度改革办公室批复取得该房产全部产权。另查，1、第三人大悦城控股集团股份有限公司，原名称为深圳市宝安区城建发展总公司，企业名称于1993年10月8日变更为深圳宝恒（集团）股份有限公司，1996年12月18日变更为深圳市宝恒（集团）股份有限公司，2006年4月13日变更为中粮地产（集团）股份有限公司，2019年3月20日变更为现名称。2、2019年1月24日，深圳市不动产登记中心开具《购房资格证明》，经核查，2019年1月18日，颜裕源家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。3、原告于庭审中表示自愿承担各次转让发生的税费。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告颜裕源与被告苏玉妹签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制规定，为有效合同，双方均应依约履行。原告提交的《房屋转让合同》及见证书、《凭据》、租赁合同及银行账户交易记录，足以证明其已向苏玉妹付清了购房款和苏玉妹已将涉案房产交付给其占有使用的事实。现涉案房产已办理了初始登记，具备办证条件，依照合同约定，苏玉妹还应履行将涉案房产的产权登记到颜裕源名下的义务。本案的争议焦点在于被告叶孝顺及第三人大悦城控股集团股份有限公司是否应当协助原告办理涉案房产的房产证。对此，本院分析如下：一、关于第三人的责任承担问题。首先，根据深圳市不动产登记中心的复函可知，涉案的66栋房产已于1996年11月由第三人的前身深圳宝恒（集团）股份有限公司办理了初始登记，其中六十六栋302房的房屋性质为商品房，未办理分户产权登记，第三人作为初始登记权利人，应当协助办证。其次，原告及第三人均提交了一份叶孝顺与原宝安县县城建设发展总公司（即第三人前身）于1986年1月14日签署的《商店、住宅购销合同书》，载明第三人向叶孝顺出售位于十九区一组团第一幢三层二房一厅房产一套，合同中未注明具体房号，原告主张该合同中交易的房产即为涉案的302房，第三人则主张其依据上述合同向叶孝顺出售的为303房。经查，该份合同系原告与苏玉妹就302房交易签署的《房屋转让合同》附件，亦即苏玉妹在出售涉案房产时以此作为权属凭证文件，表明其认可该《商店、住宅购销合同书》交易的房产即为302房。而经本院向深圳市不动产登记中心查询303房信息显示，该房产系案外人张美金、修文洁于1991年12月3日向深圳市宝安区科技开发公司购买而来，买卖双方均非本案当事人，购买时间亦与前述合同不一致。再次，第三人主张其为涉案房屋的承建人，房屋的原权利人应为宝安县科学技术开发公司。而第三人提交的证据表明，宝安县对外贸易公司、宝安县科学技术开发公司及第三人于1985年协议将第三人承建的十九区两栋房产转让给宝安县科学技术开发公司，但协议中未注明具体房号。第三人主张涉案的房产即包含在转让范围内，第三人却在1986年将房产出售给叶孝顺，并办理了房地产初始登记，显然有悖常理。综上，第三人的主张存在多处矛盾之处且缺乏证据支持，本院不予采纳，本院确认涉案的302房系由第三人于1986年出售给叶孝顺，第三人应当协助办理302房的房产证。二、关于叶孝顺的责任承担问题。原告主张苏玉妹自称涉案房产系从叶孝顺处购买而来，但未能提交相应的交易文件或付款凭证。本案中，苏玉妹在出售涉案房产时出示了第三人与叶孝顺签署的《商店、住宅购销合同书》以证明其权利来源，与第三人提交的合同内容一致，涉案房产由苏玉妹自2003年交付原告后，一直由原告占有使用，苏玉妹或叶孝顺均未就涉案房产归属提出异议并寻求司法保护。在被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，亦未提交答辩意见或证据予以反驳的情况下，视为其放弃对原告主张的抗辩，本院依原告主张予以认定。以上事实足以表明，涉案房产系由第三人转让予叶孝顺，再由叶孝顺转让予苏玉妹，最后由苏玉妹转让予原告，各方之间的房屋买卖合同关系均为有效，各方当事人应当依约履行。第三人将房产出售给叶孝顺以及叶孝顺将房产出售给苏玉妹的两次房屋转让中，卖方均已完成了房产的交付，而无证据证明买方尚欠付购房款项。现原告已向苏玉妹付清了购房款项，房产亦自2003年交付原告使用至今，涉案的灵芝新村66栋房产已以第三人的名义办理了初始登记，涉案的302房已具备办证条件，故被告及第三人均应当履行其作为卖方的合同附随义务，为买方办理房地产证，即应当由叶孝顺向第三人申请将灵芝新村六十六栋302房登记在叶孝顺名下，然后由叶孝顺将该房产过户登记到苏玉妹名下，再由苏玉妹将该房产过户登记到原告名下。至于办理各次产权登记手续的费用，原告明确表示愿意承担，属于原告自行处分权利的范畴，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告叶孝顺应于本判决发生法律效力之日起十日内就位于深圳市宝安区灵芝新村六十六栋302房向行政主管部门申请办理权利人为叶孝顺的房地产证，将上述房产过户至被告叶孝顺名下，第三人大悦城控股集团股份有限公司应协助被告叶孝顺办理上述手续；二、被告叶孝顺于上述房产登记至叶孝顺名下之日起十日内，协助被告苏玉妹将深圳市宝安区灵芝新村六十六栋302房的转移过户至被告苏玉妹名下；三、被告苏玉妹于上述房产登记至苏玉妹名下之日起十日内，协助原告颜裕源将深圳市宝安区灵芝新村六十六栋302房的转移过户登记至原告颜裕源名下；四、上述第一至三项产生的过户税费均由原告颜裕源承担。本案受理费人民币538元，公告费人民币450元，由原告负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判长 柯 德审判员 陈蕾仰审判员 娄 靓二〇二〇年三月二十二日书记员 席俊奇书记员 李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。