河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终63号上诉人(原审被告)：尚伟，女，1968年4月8日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：王伟杰，河南百特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝红燕，女，1972年8月8日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：邱太康，男，1966年2月1日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。被上诉人（原审被告）：濮阳高新技术产业开发区经济贸易区经济发展总公司，住所地濮阳市华龙区黄河路中段。法定代表人：刘跃记，该公司经理。委托诉讼代理人：王秀峰，河南逐鹿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王康，河南逐鹿律师事务所律师。上诉人尚伟因与被上诉人郝红燕、被上诉人濮阳高新技术产业开发区经济贸易区经济发展总公司（以下简称经贸总公司）案外人执行异议之诉一案，不服濮阳市华龙区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0902民初7685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人尚伟委托诉讼代理人王伟杰、被上诉人郝红燕及其委托诉讼代理人邱太康、被上诉人经贸总公司的委托诉讼代理人王康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚伟上诉请求：1、请求撤销一审法院（2019）豫0902民初7685号民事判决；2、改判恢复执行位于濮阳市市辖区华阳国际公寓064-12-006-09-19-1905号房屋或者发回重审；3、由郝红燕和经贸总公司负担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1.案涉房屋预告登记在尚伟名下，具有排他效力，并不是登记在被执行人经贸总公司名下，一审判决适用最高法执行异议复议规定第28条适用法律错误。2.一审中，经贸总公司称《商品房买卖合同》中加盖的不是经贸总公司的印章，案涉房款是2013年4月11日刘振江交纳，而非郝海燕本人交纳，根据合同相对性不能认定郝海燕已交清房款。经贸总公司也没有收到的房款，双方未成立合同关系，郝海燕是在恶意阻碍案件的执行。3.本案事实涉及到与三方当事人均有关系的濮阳市华阳置业有限公司（以下简称华阳置业公司），有关郝海燕与华阳置业公司是否签订了商品房买卖合同，款项是否已经缴纳，购买行为是否真实，是否在备案后又对外出售等相关事实与华阳置业公司有关，法院应以职权追加华阳置业公司参加诉讼，但一审法院遗漏了该事实，属于认定事实不清程序违法。郝红燕辩称，1.2013年8月21日，郝红燕与经贸总公司签订《商品房买卖合同》，2013年4月11日华阳置业公司出具的收据显示交款人是刘振江，但交款事由是郝红燕房款，郝海燕付清房款后，经贸总公司于2016年4月29日向郝红燕出具销售不动产发票，确认收到了案涉房款4,584,652元。该房于2014年3月23日交付后，郝红燕对该房进行装修使用，并自2017年4月份开始产生物业费、水电费和公摊费等各项生活支出。至于经贸总公司与华阳置业公司内部之间的销售、收款、收益分配、是否私刻公章等问题，均不能否认经贸总公司为合同主体的事实故《商品房买卖合同》及购房发票应认定有效。至于案涉房产作为借款担保被预告登记在尚伟名下，导致郝海燕无法办理网签和过户手续在案涉小区并非个例。2.一审法院适用法律正确，郝海燕对案涉房产具有排除强制执行的民事权益，应当驳回尚伟的上诉请求不能成立，维持原判。经贸公司辩称，本案应当发回重审。理由如下:1.从程序上讲，一审遗漏了必要共同诉讼当事人华阳置业公司。案涉房屋所在楼盘“华阳国际公寓”系经贸总公司和华阳置业公司合作开发建设，经贸总公司提供土地并享有固定收益，华阳置业公司负责项目筹资、建设、销售。本案纠纷即是华阳置业公司在筹资建设过程中向尚伟借款，并以案涉房屋担保，又在经贸总公司不知情的情况下，为便于销售房屋，通过私刻经贸总公司公章出售房屋给赵凯。因此，华阳置业公司应当参加本案诉讼，一审法院应依职权追加而不追加，程序违法。2.从实体上讲，华阳置业公司与尚伟之间系民间借贷关系还是商品房买卖关系，买卖房屋的磋商、付款情况等基本事实经贸公司均不知情，确需向华阳置业公司核实。郝红燕向一审法院起诉请求：不得执行位于濮阳市华阳国际公寓6-1905号房产，并由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月26日，经贸总公司向尚伟借款150万元。同日，经贸总公司与尚伟签订商品房买卖合同十份，约定将包括涉案房屋在内的十套房屋出售给尚伟。2013年12月27日，尚伟向濮阳市房产局申请办理了上述房屋的预告登记。尚伟与经贸总公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年3月6日作出（2016）豫0902民初10839号民事判决书，该判决书认定尚伟与经贸总公司签订的编号分别为00049579、00049580、00049581、00049582、00049583、00049584、00049585、00049586、00049587、00049588《商品房买卖合同》十份，约定购买“华阳国际公寓”6-2504、6-2404、6-2505、6-1905、6-1405、6-2411、6-0405、6-2608、6-2111、6-0505号房屋共十套，并进行预告登记，该预告登记的行为实为借款合同的担保。一审法院判决经贸总公司偿还尚伟借款本金150万元及利息。经贸总公司不服提起上诉，濮阳市中级人民法院于2017年10月25日作出（2017）豫09民终1108号民事判决书，维持原判。2018年2月2日，尚伟向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年1月7日作出（2018）豫0902执字第713号执行裁定书，将经贸总公司所有的“华阳国际公寓”6-1905号房产予以查封、评估、拍卖。原告以其于2013年8月21日已经购买涉案房屋为由，向一审法院提出执行异议，一审法院执行局于2019年6月13日作出（2019）豫0902执异114号执行裁定书，驳回了郝海燕的异议请求。另查明，2009年12月9日，经贸总公司与华阳置业公司签订房地产合作开发协议一份，约定：经贸总公司出地、华阳置业公司出资合作开发建房，经贸总公司分得一、二层建筑面积的50%（不少于1750㎡），其他部分及三层和三层以上归华阳置业公司所有。2013年4月11日，华阳置业公司为郝海燕出具了收款收据一份，显示交款人为刘振江，交款金额为40万元，交款事由为郝红燕1905号房款。2013年8月21日，郝海燕与经贸总公司签订商品房买卖合同，约定：郝海燕以484,652元的价款购买经贸总公司开发的华阳国际公寓006幢19层1905号房，该房屋用途为商业服务；付款方式为买受人已一次性付款484,652元，交房期限为2014年6月30日前。2016年4月29日，经贸总公司为郝海燕开具了收取购房款484,652元的购房发票一份。2014年3月23日，郝海燕与华阳置业公司签订了一份领取钥匙缴费单，该缴费单显示郝海燕房款已付清，天然气接头费为2,850元、有线电视接头费为360元。根据濮阳市亿方物业服务有限公司出具的收据显示，郝海燕自2017年起交纳涉案房屋水、电及物业费。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。关于郝海燕对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益问题。经查：郝海燕购买的是商业用房，用于经营性目的，属于“一般买受人”，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行处理。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，第一，郝海燕与经贸总公司签订商品房买卖合同的时间为2013年8月21日，而一审法院查封涉案房产的时间在2019年1月7日，签订房屋买卖合同的时间早于查封的时间；第二，郝海燕在人民法院查封之前已合法占有涉案房产。根据郝海燕与华阳置业公司签订的领取钥匙单，显示郝海燕领取房屋钥匙的时间为2014年3月23日，根据郝海燕提供的物业收费票据，显示郝海燕交纳水、电、物业费的时间为2017年，故郝海燕在查封前已经占有涉案房屋；第三，郝海燕已支付全部房款。根据经贸总公司2016年4月29日开具的购房发票显示，郝海燕交纳房款的金额为484,652元，郝海燕已支付了全部房款；第四，非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房产在郝海燕购买后一直未将产权办理至郝海燕名下，没有证据证明系郝海燕自身原因导致，或郝海燕对此负有过错。经贸总公司与郝海燕签订房屋买卖合同后，长期不为郝海燕办理预售合同的备案及房产的预告登记等，在不具备偿债能力的情况下，与他人签订借款合同，并以借款担保的名义将涉案房屋预告登记至他人名下，经贸总公司存在明显过错，将其过错转嫁于善意的房产买受人不妥。基于以上分析，应认定原告对涉案房产享有排除强制执行的民事权益。因此，郝海燕的物权期待权应当受法律保护。尚伟虽取得了涉案房产的预告登记，但该预告登记非基于取得所有权而办理，系为借款提供担保，其好好呀签订购房合同在前，尚伟取得预告登记在后，故其权利不能阻却执行。经贸总公司辩解涉案房屋买卖合同、收据上加盖的其公司公章系华阳公司私刻，对合同及收款是否真实不知情，对此一审法院认为，涉案房产项目系经贸总公司与华阳置业公司联合开发，但登记公示的开发主体为经贸总公司，根据法律规定，项目销售主体只能为经贸总公司；同时根据经贸总公司庭审中的陈述，项目销售由合作另一方即华阳置业公司操作，经贸总公司对该项目以其名义销售明知且认可，基于经贸总公司与华阳置业公司合作开发关系，故就对外关系而言，经贸总公司与合作方约定谁销售、谁收款以及收益的分配均系合作关系的内部问题，在外部关系上，为保护交易，维护合同相对方对外观信赖利益，因认定经贸总公司为对外销售行为的主体，故即便涉案合同、票据上加盖的经贸总公司公章系私刻，仍不能否认经贸总公司为合同主体这一事实，故涉案商品房买卖合同及购房发票应认定为有效。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项之规定，判决：不得执行位于濮阳市市辖区华阳国际公寓064-12-006-0-19-1905号房屋。本案受理费8,570元，由尚伟、濮阳高新技术产业开发区经济贸易区经济发展总公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院另查明：经贸总公司与华阳置业公司合作开发的华阳国际公寓项目系商住两用，由华阳置业公司负责对外负责销售。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、郝海燕与经贸总公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，并且付清了房款。二、一审法院是否适用法律错误，本案是否应当追加华阳公司为本案第三人。关于第一个争议焦点，本院认为经贸总公司与华阳置业公司合作开发华阳国际公寓后，二者之间约定的提供土地、出资、销售、收取收房款以及以经贸总公司的名义出具房款发票，均是二者之间的约定，即使二者之间因为开发该公寓存在经济纠纷，经贸总公司也不能否认其与赵凯签订了《商品房买卖合同》的事实，另再根据华阳置业公司出具的房款中明确注明了交款人刘振江交款40万元的事由为郝海燕1905号房款以及经贸总公司已经为郝海燕出具484,652元全款房款发票的事实，足以认定郝海燕与经贸总公司签订了合法有效的《商品买卖合同》，并且付清了房款。关于第二个焦点中，一审法院参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定是否错误的问题。该规定第二十八条规定的是在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议时，规定了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。本案执行异议之诉的提起，源于尚伟在对经贸总公司的金钱债权的执行中，因查封案涉房屋赵凯才提起的执行异议之诉，故一审法院参照适用该规定并无不当。关于第二个焦点中本案是否应当追加华阳公司为本案第三人问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本条是关于案外人执行异议之诉当事人的规定。而华阳置业公司并非尚伟申请执行经贸总公司民间借贷纠纷一案的被执行人，其仅是与经贸总公司之间存在经济纠纷，不应当列为本案的第三人。综上所述，尚伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,570元，由尚伟负担。本判决为终审判决。审判长  苏章臣审判员  李光胜审判员  张慧勇二〇二〇年三月二十四日书记员  管婷婷