浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0523民初1527号 原告：林某，女，2007年1月4日出生，汉族，住安吉县。 法定代理人：林惠，男，1972年12月25日出生，汉族，住安吉县，（系原告的父亲）。 委托诉讼代理人：陈涛、陈赛，浙江浦源律师事务所律师。 被告：张艺，女，1978年12月28日出生，汉族，住安吉县。 被告：胡格凡，男，1960年7月4日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：戴先顺，浙江振源律师事务所律师。 原告林某与被告张艺、胡格凡确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告林某的法定代理人林惠及其委托诉讼代理人陈涛、陈赛，被告胡格凡及其委托诉讼代理人戴先顺均到庭参加诉讼。张艺经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林某向本院起诉，诉请判令：1.二被告签订的关于丰食溪安置地A9地块的宅基地转让合同无效；2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：林某系被告张艺与林惠的婚生女，林某出生后户籍地一直随母亲张艺在安吉县。2010年张艺与林惠因感情不和，经安吉县人民法院调解，协议离婚（案号：2010湖安民初字第448号），协议内容为：张艺与林惠离婚，婚生女林某由林惠抚养。离婚协议签订后，林某一直随父亲林惠共同生活，但其户籍一直随母亲张艺在安吉县。2016年12月，林某户籍所在地土地被征用，林某与其母亲张艺安置取得丰食溪安置地A9宅基地一块。2017年张艺在未取得林某及其父亲林惠的同意下，擅自将该宅基地转让给胡格凡。林某认为，其作为安吉县的村民，与其母亲张艺由于安置取得宅基地一块，该宅基地系与张艺共同共有的财产，张艺在未取得其本人及父亲林惠的同意下，擅自转让宅基地使用权的行为，属于无效的民事行为，且胡格凡作为本村村民，也应该知道该宅基地属于林某与张艺的共同财产，但仍然与张艺达成宅基地转让协议，其行为也存在着重大过错。另外，根据法律的规定，农村的宅地转让行为是属于违法行为，故林某有权要求法院确认二被告签订的转让协议无效。 张艺未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状。 胡格凡答辩称，原告的诉请缺乏事实和法律依据，依法不能成立，理由如下：1.原告诉称的部分与事实不符。原、被告离婚以及子女的抚养、监护与事实相符。但其诉称2016年12月，其户籍所在地万亩村施家上队土地被征用，与母亲张艺取得安置宅基地与事实不符，实际上征用安置是在2012年，2012年11月份张艺父母的房子就拆迁了。张艺取得这块宅基地是因为2010年离婚之后，2014年11月与现任丈夫结婚满两年，申请了这块宅基地，原告诉称宅基地属于原告与张艺共有共同的财产，没有依据，原告不享有该宅基地的使用权。至于原告认为，胡格凡明知该宅基地属于原告与张艺共同共有的财产，没有依据，虽然胡格凡与张艺是同村村民，但是分属不同的村民小组，相距也有一段距离，合同签订的时候，张艺也没有将原告列为共有人，而且胡格凡当时也不知道原告的户籍是落户在张艺处。2.原告诉称本案农村宅基地转让是违法行为没有法律依据。胡格凡与张艺同属一个村民组织的成员，根据现行的法律法规和政策的规定，同村村民之间转让农村宅基地是合法、有效的。原告是否享有该宅基地的使用权，从被告举证的村委会及村民小组的村规民约或者规定来看，原告是不享有宅基地的使用权。另外，该块宅基地是基于张艺离婚后又结婚满两年，享受政策申请取得，并不是基于原告的户籍在张艺处取得宅基地使用权。3.退一步讲，即使原告享有该宅基地使用权，张艺与胡格凡签订的转让合同也是有效的，根据《物权法》以及买卖合同司法解释的相关规定，两被告的转让行为是合法、有效的。综上，原告的诉请应当予以驳回。 经审理，本院认定本案事实如下： 原告林某系林惠与被告张艺婚生女。2010年5月19日，本院立案受理张艺与林惠离婚纠纷一案，2010年6月7日，经本院主持调解，双方达成婚生女林某由林惠抚养、张艺支付抚养费等内容的离婚协议。虽然林某由林惠抚养，但其户籍一直落在，未予迁出。2017年6月10日，张艺与胡格凡签订《宅基地转让合同》一份，张艺作为转让方，将坐落在递铺街道万亩村丰食溪小区A9号宅基地转让给胡格凡，价格750000元，并约定双方权利义务等内容。2017年6月10日，陶骏（胡格凡女婿）向张艺一次性支付该款项。胡格凡分别于2017年11月23日、24日、2018年2月14日将该款归还陶骏。后胡格凡在该宅基地上建造了房屋。2018年10月22日，林惠以其女儿林某也享有该宅基地使用权为由，叫他人用挖机将部分围墙推到，双方发生争执，安吉县公安局灵峰派出所出警予以处理。 本院另查明，2014年11月11日，张艺与彭大洪（江苏省宜兴市丁蜀镇里油车34号）登记结婚。2016年11月27日，张艺向安吉县城西北开发区有限公司提出宅基地安置申请，认为其与前夫林惠离婚后双方均未再婚，不具备安置条件，后与彭大洪再婚，已满两年可以享受宅基地安置。2016年12月27日，安吉县城西北开发公司同意张艺在万亩村丰食溪安置区A9号地块放样建房。 根据法庭调查、双方提交的证据、法庭辩论以及当事人陈述，本案主要争议归纳如下： 一、原告林某对涉案宅基地是否享有使用权？ 根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本基地所有的土地，实行的是一户一宅。本案中，林某在其父母离婚后随林惠生活，户籍从出生时就一直落在，未曾迁出。在安吉县公安局递铺派出所、灵峰派出所出具的居民户口薄上，也证明张艺和林某同属一户。虽然张艺在离婚两年后再婚符合宅基地安置政策，但是宅基地安置是以户为单位进行安置，原告林某也属于安置对象，该宅基地使用权属于张艺为户主家庭成员共同共有，林某对涉案宅基地享有使用权，故对胡格凡认为该块宅基地取得是基于张艺离婚后又结婚，符合安置政策申请取得的，原告不享有该宅基地使用权的辩称不予采纳。 二、张艺、胡格凡签订的《宅基地转让合同》是否违反法律、行政法规强制性规定？ 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”，第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”一户一宅应理解为一户已经拥有一处宅基地的，则不能再申请宅基地，如果将其出售，同样也不能再申请宅基地。法律规定禁止将宅基地使用权流转至本集体经济组织以外，否则丧失了宅基地使用权的农民依法将无法再申请宅基地，还将构成本集体经济组织在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空，故在我国宅基地制度改革非试点地区，农村村民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人的，房屋买卖合同应认定为无效，但法律并未禁止同村村民之间通过合法方式流转、出让宅基地。根据庭审查明的事实，张艺与胡格凡系同一农村集体经济组织成员，被告胡格凡已取得涉案宅基地使用权，支付对价并建房居住，林某未能提供证据证实被告张艺与胡格凡之间的买卖行为存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，即违反法律、行政法规强制性规定，故张艺、胡格凡签订的《宅基地转让合同》未违反法律、行政法规强制性，并不当然无效。即使胡格凡已经拥有宅基地再另行购买宅基地，其应当将其中一块恢复土地功能，但其是否具体实施恢复行为不影响合同效力，故对原告以农村的宅地转让行为是属于违法行为，涉案宅基地转让合同无效的诉称不予采纳。 三、张艺处分宅基地行为法律效力如何认定？ 林某认为，涉案宅基地属于其与被告张艺共同共有的财产，张艺在未经原告及其父亲林惠的同意下擅自转让宅基地使用权的行为应属无效。胡格凡则认为，购买宅基地属于善意取得，其已经按照市场对价支付转让款，新建了房屋并进行了装修，合同已经履行完毕，即使原告主张共同共有，在张艺无权处分的情况下，也是善意取得。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。 本案中，虽然张艺在处分宅基地时未征得林某及其法定代理人的意见，事后也未予追认，但本案所涉及的情形，从深层次来看，实质上涉及宅基地共有使用人的物权利益保护和买受人的合理信赖保护二者之间的平衡，关键在于胡格凡的购买宅基地的行为是否属于善意取得。根据《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”经本院查明的事实，胡格凡受让宅基地主观上相对善意。林某于2007年1月出生，父母离婚时仅3周岁，一直随其父亲生活。2014年11月，张艺与他人再婚，安吉县城西北开发区有限公司根据安置政策，给予张艺宅基地安置，且安置建房户宅基地建房发放联系单也明确户名为张艺。胡格凡虽然与张艺同属一个自然村，但属于不同的村民小组，刻意要求其知晓林某与张艺同属一户，实属牵强。同时，胡格凡购买宅基地已经支付合理价款。涉案宅基地使用权转让协议中不仅有张艺及其丈夫签字确认，还有第三人作为证人予以证明，可以认定该交易行为系双方真实意思表示，交易自愿、平等、等价有偿，也不违背公序良俗。现胡格凡在涉案宅基地上已经建造了房屋，从遵循诚实信用和维护稳定社会关系的角度出发，应维持居住使用现状，张艺与胡格凡之间签订的宅基地使用权买卖协议不应认定为无效。故对于原告的诉讼请求，本院实在难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下： 驳回原告林某的诉讼请求。 本案受理费40元（已减半），由原告林某负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  孙红波 二〇二〇年三月十日 书记员  俞步步 ?