西安市长安区人民法院陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0116民初322号原告：孙龙飞。委托诉讼代理人：刘敏。被告：陕西长建房地产开发集团有限公司。法定代表人：付合理。委托诉讼代理人：王小虎。委托诉讼代理人：王围。原告孙龙飞与被告陕西长建房地产开发集团有限公司（以下简称长建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙龙飞及其委托诉讼代理人刘敏、被告长建公司之委托诉讼代理人王小虎、王围到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙龙飞向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付延期交房违约金共计人民币3233.8元（以总房款581793元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.35％，自2018年7月1日起计算至2018年8月16日止）；2.请求人民法院依法判令被告支付原告租金损失3000元；3.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2017年3月26日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的XX城XX幢XX单元XX层XX号XX房一套，总价款581793元。合同约定交房时间为2018年6月30日，原告要求被告交付房屋，被告以其未开具正式发票不能缴纳大修基金为由拒绝办理交房手续，并承诺按照合同约定向原告支付违约金，承担因其延期交房给原告造成的租金损失。2018年8月16日，被告为原告办理了交房手续，但拒绝支付违约金或承担房租损失。故起诉要求被告承担违约责任。被告长建公司辩称：1.被告不存在迟延交付行为，实际交房时间是原、被告互相配合的结果。被告为促销楼盘并减轻购买人首期付款的资金压力，采取首付分期策略。原告与被告的关联公司新知物业共同签订了《协议书》，由新知物业向原告出借130000元，作为原告向被告支付首付款。新知物业向原告出借了款项，缓解了原告的资金压力。2018年5月31日，原告的商品房通过竣工验收合格，被告公司销售人员通知原告因财务需要报税期，在2018年4月前还清首付分期的首付款，但原告执意拖后还款，被告协调财务给原告出具发票、通知原告缴纳大修基金、验收房屋，因原告原因未能按合同约定期限交房，原告却以被告迟延交房为由追究法律责任，有悖诚信原则；2.即使被告存在迟延交付行为，也不应该以同期同类贷款利率计算违约金，而应遵从商品房买卖合同相关条款约定；3.《合同法》规定违约金以填补损失为原则，原告向被告主张违约金的同时又主张赔偿损失，无法律依据；4.诉讼费应按照谁败诉谁承担的原则，原告诉请的律师费既无合同约定，也无法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2017年3月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于西安市长安区XX街道办事处XX社区XX城XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，该商品房用途为住宅，建筑面积共92.79平方米；总价款为581793元。合同第六条约定：“买受人于2017年3月26日前支付定金（人民币）叁万元整；于2017年3月26日前支付首付款（人民币）壹拾伍万壹仟柒佰玖拾叁元整（含定金）；余款肆拾叁万元办理公积金贷款。”合同第八条约定：“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.由建设单位组织验收合格，经质检部门验收合格……”合同第九条约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）.逾期时间不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行……”第十一条：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”被告在与原告签订商品房买卖合同之前，为促销采取了“首付分期”策略。2016年12月31日，原告与被告的关联公司西安新知物业管理有限公司签订了《协议书》，协议约定，原告为购买长建公司开发的XX城XX幢XX单元XX层XX号商品房，向西安新知物业管理有限公司（以下简称新知物业公司）借款130000元，其委托新知物业公司将该款项直接给付于被告长建公司，并承诺于2017年6月25日前还款50000元，2017年12月25日前还款40000元，2018年5月25日还款40000元，于2018年5月25日前还清所有借款；如原告到期未还清借款，新知物业公司有权要求长建公司不得将该套房屋交付给原告。2016年8月28日，原告向被告交纳定金10000元，2016年12月31日，原告向被告交纳房款11793元，2017年1月21日，新知物业公司代原告向被告公司交纳了首付款130000元。2017年6月10日，原告给新知物业公司还款50000元，2017年12月24日，原告给新知物业公司还款40000元，2018年5月23日，原告给新知物业公司将所欠款项全部还清。2017年6月27日，原告申请西安个人住房公积金将贷款430000元全部支付给被告公司。2018年5月31日，被告公司就原告所购住宅的楼栋取得了竣工验收备案表。2018年6月26日，被告公司在西安晚报登交房公告，内容为其公司开发建设的13、15、16、18号楼工程已竣工，定于2018年6月30日起办理交房手续，请业主携带相关资料到售楼部办理交房手续。原告于2018年7月19日开具了增值税发票，2018年8月3日在被告处领取了交大修基金手续，同日交纳了专项维修资金，并于8月14日交纳了契税。被告于2018年8月16日向原告交付了房屋。原告认为被告迟延交房属违约行为，且给其造成损失，起诉要求被告承担违约金并赔偿损失。因双方分歧较大，本案未能调解。以上事实，有商品房买卖合同、协议书、交款票据、个人住房公积金借款凭证、财务明细表、增值税普通发票、房屋专项维修资金缴存收据、税收完税证明、竣工验收备案表、大修基金领取登记表、钥匙发放表等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力，原、被告应按照合同约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未按合同约定时间向原告交付房屋，被告辩称其在2018年5月31日前已具备交房条件，未能按期交房是因原告不配合，但由双方提交的证据证明，原告按双方合同约定的时间向被告交纳了首付款及银行按揭贷款，按期履行了其与新知物业公司的协议书，并无任何违约行为；且双方房屋买卖合同约定，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，但被告未书面通知原告办理相关的交付手续，而是在报纸进行公告，其通知方式不符合双方合同约定，其提交证据不足以证明原告有不配合交房的行为，故其辩解意见本院不予采纳，被告应向原告承担违约责任。双方合同约定了违约金的计算方法，按此方法计算，被告迟延交房47天，共应给付原告违约金2734.43元。原告主张违约金低于给其造成的损失，要求以中国人民银行同期贷款利率4.37％计算，但原告未提交被告违约给其造成损失的相关证据，仅提供现阶段房屋租赁情况的相关网络信息，综合同时间段房屋租赁价值情况，合同所约定的违约金并未明显低于给原告造成的损失，故对原告多主张的违约金部分，本院不予支持。原告要求被告赔偿租金损失3000元，因其合理损失已由违约金弥补，再主张赔偿损失为重复主张，与法无据，本院不予支持。原告要求被告承担的律师费，原告诉讼中请律师代理为其个人意愿，非法律强制项目，且双方合同并未对此作以约定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西长建房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起五日内向原告孙龙飞支付逾期交房的违约金2734.43元；二、驳回原告孙龙飞的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告已预交，本院减半收取，退回原告25元，另25元由被告承担，与上述案款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员  徐向云 二〇二〇年 三 月 二十六 日 书 记 员  张朝阳