江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4876号上诉人（原审被告）:沭阳华希南岸房地产开发有限公司,住所地江苏省沭阳县沭城镇上海南路西侧苏州路北侧。法定代表人：谭强，该公司总经理。委托诉讼代理人：马泽，江苏引航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢雰,女,1989年11月25日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：李树林，江苏名典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:沭阳县理想之家商业管理有限公司,住所地江苏省沭阳县浙江商城B8幢18-20号。法定代表人：蒋世新，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：周慧，女，1970年5月3日出生，住江苏省沭阳县。上诉人沭阳华某南岸房地产开发有限公司（以下简称华某公司）因与被上诉人卢雰、沭阳县理想之家商业管理有限公司（以下简称理想公司）、周慧商品房销售合同、房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华某公司向本院提出上诉，请求撤销一审判决，改判驳回卢雰对华某公司诉讼请求。理由：1.卢雰主张逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效。2.卢雰主张华某公司应当与理想公司共同承担租金解除合同违约金无事实和法律依据。3.对于租金及违约金标准，卢雰与理想公司、周慧之间存在恶意串通的嫌疑。被上诉人卢雰二审辩称，卢雰的母亲刘某及其他业主，为了给所购商铺办产权证及主张逾期办证违约金，2015年、2016年多次到主管部门和政府上访，每人凑钱100元，并建立微信群用于集体维权，华某公司对上述事实认可，故卢雰主张权利未过诉讼时效。华某公司是案涉商铺销售和包租的合同主体，与理想公司之间存在委托关系，而理想公司与卢雰签订的委托经营合同是华某公司兑现售后包租的履约行为。相对于普通房屋的租赁而言，以及华某公司严重不诚信行为，华某公司对产权式商铺售后包租负有更多的合同义务和更大的违约赔偿责任，因此，本案一审判决的违约金并不明显过高。综上，一审判决正确，请二审法院维持。卢雰向一审法院提出诉讼请求：1.判令华某公司赔偿卢雰逾期办证违约金（以506582元为基数自2015年4月1日起至办证之日止，按年利率6%计算）；2.判令华某公司、理想公司共同支付商铺租金60789元（租赁期限自2016年12月1日至2018年6月1日止）；3.华某公司、理想公司承担解除合同违约金253291元；4.周慧对上述第2、3项承担连带还款责任。一审法院认定事实：2010年4月1日，华某公司与周慧、理想公司签订合作协议一份，约定周慧和华某公司合作销售和经营管理华某·南岸丽景项目南侧沿苏州路的家居名品商场。该合作协议第5.5条约定：华某公司确保在2012年5月31日前可以装修，项目以外的楼施工等因素不影响商场正常营业。在合同履行过程中，华某公司代表谭强与周慧另签订补充协议书一份，双方对周慧负责销售华某·南岸丽景项目房屋的溢价分成款、租金收入、违约责任等分别作出约定。该补充协议第6条约定：双方在履约过程中均有违约行为，其中周慧未按约交足保证金；华某公司未按协议第5.5条于2012年5月31日将商场交付周慧装修；现经双方协商，互不追究违约责任。第7条约定：商场三年返租期之前试营业阶段（2014年3月8日至2014年12月30日）的租金收入，其中2014年3月8日至2014年7月7日的租金收入归周慧所有，其余2014年7月8日至2014年12月30日的租金收入由周慧负责支付华某公司。2013年6月27日，卢雰与华某公司签订商品房买卖合同两份，约定卢雰购买华某公司开发的华某﹒南岸丽景1247、1248号商铺，商铺价款分别为188891元、196111元。两份商品房买卖合同均约定：出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。涉案商铺目前尚未通过综合竣工验收，卢雰至今对商铺未取得权属登记证书。2013年7月30日，卢雰作为甲方（委托方）签署一份商铺委托经营管理合同，合同内容为：“乙方（受托方），公司名称沭阳县理想之家家居购物中心……；商铺购置总价为甲方与开发单位签订的认购书确认的表价折扣后的价格，共计为人民币506582元；委托经营期限：（一）该商铺的委托经营期限共计10年，自甲方与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定的交房之日起计算10年，如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算；（二）未经甲乙双方协商一致，不得变更委托经营的期限；（三）在开发单位房屋符合交付条件或者符合其他条件能够使用房屋时，甲方委托乙方与开发单位直接办理房屋交接手续；委托经营条款：（一）、甲方购买该商铺时，前三年的商铺租金已经由开发单位在签订商品房买卖合同时一次性计算并冲抵甲方的购房款，故在委托经营期限前三年，乙方无须向甲方支付任何费用；（二）、委托经营期内第四年、第五年，乙方每年应当向甲方支付的租金标准为，合同第一条第二款约定的购房总价的8%即人民币40526元……（四）、商铺租金支付方式按半年支付，先付后用，由乙方在租赁年度开始第一个月和第七个月的10日前分两次支付给甲方（遇法定假日顺延至节假日后的第一个工作日内）；商铺租金支付形式为，银行汇款至甲方指定的账户内；违约责任：（二）委托经营期间，乙方需提前终止合同的，应提前90日通知甲方，乙方按照本合同确认的商铺总价的50%向甲方支付违约金，并赔偿由此造成的一切经济损失……。”理想之家公司作为乙方于2015年3月31日在该合同上签章。2013年11月份，华某公司将涉案商铺交付理想之家公司经营管理。之后，理想之家公司一直未向卢雰支付商铺租金。2017年5月，理想公司向卢雰发出解除委托经营管理合同的通知书。案件审理过程中,卢雰申请对华某公司名下房产进行保全,一审法院于2019年4月9日作出（2019）苏1311民初1367号民事裁定,查封华某公司名下华某南岸丽景13号楼2单元101室房屋一套,查封期限为三年。一审法院认为：本案一审争议焦点为：一、卢雰主张的逾期办证违约金请求有无超过诉讼时效及违约金数额如何认定；二、卢雰主张理想公司给付租金有无事实和法律依据；三、卢雰主张的解除合同违约金数额如何认定；四、华某公司对上述第二、三项费用应否承担责任。关于第一争议焦点。一审法院认为，根据卢雰与华某公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应在2014年12月31日前交付涉案房屋，第十五条约定了办理权属登记应在商品房交付后90日内将相关材料提交登记机关备案。而根据宿迁市中级人民法院（2018）苏13民终777号案件听证笔录及民事判决书，已对刘某等人的证人证言予以采信，能够认定商铺业主因华某公司逾期办证事宜成立维权群进行维权，系群体性维权活动，卢雰等人亦于2015年、2016年向某公司主张过逾期办证违约金。故无论是按照理想公司实际接收房屋时间还是按合同约定的交房时间计算诉讼时效，卢雰主张违约金的诉讼时效都产生中断。而卢雰于2017年8月1日向沭阳县人民院起诉，并未超过诉讼时效。关于卢雰主张的逾期办证违约金，一审法院认为，华某公司自应办理相关权属证书的时间至今时间较长，现仍无法办理相关登记，客观上确实给卢雰造成损害，而卢雰和华某公司合同约定的按已付购房款1%支付违约金较低，应当予以调整。结合合同约定的违约金数额、逾期时间及逾期原因等因素，一审法院酌定华某公司支付卢雰违约金数额为10000元。关于第二争议焦点。一审法院认为，卢雰和理想公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定，商铺的委托经营管理期限共计10年，自甲方与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定交房之日起计算10年，如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算。因涉案商品房买卖合同约定涉案房屋的交付时间为2014年12月31日，故卢雰对涉案房屋享有租金收益的起算时间应确定为2014年12月31日。因合同约定前三年的商铺租金已经由开发单位在签订商品房买卖合同时一次性计算并冲抵购房款，故卢雰已经实际取得了2014年12月31至2017年12月31日期间的租金收益。卢雰的租金损失应自2018年1月1日起按照已付购房款总价即506582元的8%/年的标准计算至2018年6月1日，共计16886元。关于第三争议焦点。一审法院认为，卢雰和理想公司在《商铺委托经营管理合同》第七条约定，委托经营期间，理想公司需提前终止合同的，应提前90日通知卢雰，并按照合同确认的商铺总价的50%支付违约金。而理想公司于2017年5月通知卢雰解除合同，已构成违约，应承担违约责任。卢雰主张按商铺总价款的50%即253291元计算违约金符合双方约定且不违法法律规定，予以支持。关于第四争议焦点。一审法院认为，开发商和业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明的，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理依赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。本案中，根据卢雰提供的广告宣传单，该宣传单明确注明“十年返租、终身包租”“包租十年”，购铺预算表中亦载明“返还24%折后总价”的字样，该内容与华某公司、理想公司之间的合作协议及商品房买卖合同等内容相印证，华某公司、理想公司均在宣传单中署名，该广告宣传单中并未就双方的合作关系进行明确的说明，容易让业主对开发商产生信赖。华某公司辩称不知情明显不符合常理，对该辩解不予采纳。故华某公司应对理想公司未按合同约定履行应承担的租金及违约金承担责任。一审法院认为，卢雰本案中主张的逾期办证违约金、租金等损失系因商品房销售合同产生的纠纷，合并处理并不违反法律规定，故对于华某公司的辩解，不予采纳。卢雰要求周慧承担责任没有事实及法律依据，不予支持。理想公司及周慧经合法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃相关诉讼权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、沭阳华某南岸房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付卢雰逾期办证违约金10000元；二、沭阳县理想之家商业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付卢雰商铺租金16886元及解除合同违约金253291元；三、沭阳华某南岸房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回卢雰的其他诉讼请求。案件受理费6087元，保全费2120元，合计8207元，由卢雰负担2517元，华某公司、理想公司负担5690元。二审查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审争议焦点：1.卢雰主张逾期办证违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效。2.华某公司是否应当与理想公司共同承担商铺租金及解除合同违约金。3.卢雰与理想公司、周慧之间是否存在恶意串通。关于第一争议焦点。本院认为，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履和义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。因本院（2018）苏13民终777号案件听证笔录及民事判决已对卢雰的母亲刘某等人的证人证言予以采信，认定了商铺业主因华某公司逾期办证事宜成立维权群进行维权，于2015年、2016年向某公司主张过逾期办证违约金,一审法院据此认定卢雰主张违约金请求的诉讼时效中断符合法律规定。卢雰于2017年8月1日未超过诉讼时效。关于第二争议焦点。本院认为，华某公司的该上诉请求不能成立，理由：本案中，根据卢雰提供的广告宣传单，该宣传单明确注明“十年返租、终身包租”“包租十年”，购铺预算表中亦载明“返还24%折后总价”的字样，该内容与华某公司、理想公司之间的合作协议及商品房买卖合同等内容相印证，华某公司、理想公司均在宣传单中署名，该广告宣传单中并未就双方的合作关系进行明确的说明，容易让业主对开发商产生信赖。开发商和业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明的，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。一审法院据此判决华某公司承担连带责任正确。关于第三争议焦点。本院认为，当事人对恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实不存在。本案审理过程中，华某公司未提供证据证明卢雰与理想公司、周慧之间存在恶意串通的事实，仅以卢雰未提供证据证明存在损失以及理想公司、周慧应当不同意卢雰的请求为由，推定卢雰与理想公司、周慧之间存在恶意串通的事实,无法律依据。因华某公司未提供充分证据证明自己的主张，应当承担举证不能的后果，对华某公司的该上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6087元，由上诉人沭阳华希南岸房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 兵审 判 员  孙 权审 判 员  朱 海二〇二〇年三月十二日法官助理  刘 川书 记 员  赵媛媛