海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0106民初11094号 原告：罗振锋，男，1986年3月24日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：张广强，海南瑞来律师事务所律师。 被告：绿地集团海口置业有限公司，住所地海南省海口市龙华区滨海大道。 法定代表人：黄高山，董事长。 委托诉讼代理人：郑杨，北京德和衡（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊靖，北京德和衡（海口）律师事务所实习律师。 原告罗振锋与被告绿地集团海口置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗振锋委托诉讼代理人张广强，被告绿地集团海口置业有限公司委托诉讼代理人郑杨和熊靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗振锋向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金60957.336元（以835032元为基数，自2019年1月1日起至2019年3月31日止按日万分之三计算；自2019年4月1日起至实际交房之日止按日万分之五的标准计算，暂计至2019年7月2日为182天）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，双方在合同中约定：原告以835032元的总价购买被告投资建设的位于海口市××区绿地海德公馆2幢2单元1007号房；被告应于2018年12月31日前交房（合同第八条）；逾期交房在90日之内，以原告已付房款为基数按日万分之三支付违约金，逾期交房超过90日的，以原告已付房款为基数按日万分之五向原告支付违约金（合同第十一条）。原告已支付了房款335032元并以贷款的方式向被告付清全部购房款。现距双方在合同中约定的交房日期已超过90日，被告逾期交房的行为已构成违约，原告认为，被告因自身原因延期交房的行为不仅构成违约，还侵犯了原告的合法权益，现特向贵院起诉，望判如所请。 被告辩称，一、被告不存在逾期交房之事实，原告要求被告赔偿逾期交房违约金的主张，与事实不符，无法律依据。1、涉案房屋于2018年12月26日在海口市××站）监督下完成四方验收合格，已达约定的交付标准，被告亦履行了通知义务。原、被告双方于2016年12月6日签订《海口市商品房买卖合同》(以下简称买卖合同)，原告购买被告位于海口市××区房，买卖合同第八条约定，被告在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，即该商品房经海口质监站验收合格，并取得验收文件。买卖合同签订后，被告排除万难，积极建设，涉案房屋于2018年12月26日完成竣工，在海口质监站的监督下，被告于当天组织勘察、设计、施工、监理各方进行验收，经验收组各单位组织验收后形成《工程竣工验收报告》，证明涉案房屋已达到合格标准具备交房条件。在此前提下，被告于2018年12月28日向原告发出《绿地海南海德公馆项目交房通知书》（以下简称《交房通知书》），符合买卖合同第九条关于在交付日3日前书面通知买受人的约定。被告已按合同履行通知交付的义务，原告在收到《交房通知书》后未及时收房造成的迟延收房的后果应由其自行承担。其后，被告又于2019年6月25日向原告发出《房屋交付温馨提醒函》，再次提醒原告前来办理房屋交付手续，原告仍然拒不收房，直到2019年7月10日原告才前来办理收房手续。2、涉案房屋在海口质监站的监督下经勘察、设计、施工、监理四方验收合格，符合交付条件。首先，依据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”之规定，经过建设部门组织的勘察、设计、施工、监理四方验收，并形成了验收合格的确认文件是现行法律法规和部门规章中对房屋交付使用的强制性规定。涉案商品房经过了开发商组织的勘察、设计、施工、监理四方验收，出具了四方签字盖章的验收合格证明，已达到法律强制性规定及合同约定的交付条件，可以交付。其次，依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第八条之规定，海口质监站的职责为：对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督。在2017年7月前，海口质监站就上述事项出具《施工质量监督的意见》，确认工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况符合规定，但2017年7月后，海口质监站不再出具该文件。就涉案房屋，2018年12月26日，经海口质监站监督，被告组织勘查、设计、施工、监理验收认定其质量合格，共同出具了《工程竣工验收报告》后，海口质监站向被告出具《海口市建设工程质量安全监督站关于终止绿地海德公馆1#、2#、6#、7#楼项目施工安全监督告知书》，确认涉案房屋验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合规定，认定涉案房屋“经查验具备条件，同意终止施工安全监督”，涉案房屋已达交付标准。3、原告单方认为涉案房屋未通过综合备案而拒绝收房与合同约定及法律不符。依据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”之规定可见，国家在对商品房竣工验收的管理上已确立了由开发商申请、政府批准并组织验收向开发商自行组织、政府监督的制度性转变，取消了行政主管部门进行竣工验收及综合验收的行政审批项目，将完全由建设行政主管部门所行使的验收权部分交由建设单位行使，建设单位向建设行政主管部门备案即可。国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目、于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。因此，综合验收系建设行政主管部门履行建设行政管理职能的表现，商品房经验收合格与综合验收并非同一概念，是否综合验收不能作为评价开发商是否履行法定义务的标准。参照《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》“33、商品房交付标准如何确定？如果地方政府对于商品房交付有相关规定的，应当按照地方政府的规定执行。如果地方政府对此没有规定，当事人选择了经竣工验收合格，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案”之意见，结合本案的买卖合同第八条，双方明确将选项“1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”排除在外，故原告在诉状中单方认为“涉案房屋到目前为止仍未通过综合验收”而拒绝收房的理由与合同约定及法律不符。 二、被告亦完成了钥匙的移交，不存在逾期交房的事实。被告已于2018年12月26日依据《前期物业服务合同》，将已竣工合格的房产钥匙移交给长城物业集团股份有限公司，完成移交工作。 三、单就违约金数额来看，被答辩人诉请的违约金过高，超过双方约定，应不予支持。依据合同附件七《本合同补充协议》第九条第6款“买受人同意，出卖人就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产证、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限”，故原告本身诉请的违约金数额与约定不符，超过双方的约定。 四、恳请法院尊重民事自治原则，维护海南房地产行业的秩序稳定。根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》以及2015年12月23日最高人民法院首次明确民商事审判“六原则”中“民事商事审判工作应当坚持落实产权保护、尊重契约自由、坚持平等保护、坚持权利义务责任统一、维护诚实守信和坚持程序公正与实体公正相统一的六个原则”的精神，原、被告双方签订的买卖合同系海口市住房和城乡建设局、海口市工商行政管理局依法制定的格式合同，买卖合同第八条交付期限的约定系双方意思自治的体现且不违反法律规定。长久以来，海南房地产行业均采用上述格式合同，对经海口质监站监督建设部门组织的勘察、设计、施工、监理四方验收的交付标准已达成行业的共识。如该共识在人民法院得不到支持，不仅与最高院确立的民事自治原则和本地统一的司法实践相违背，更破坏了海南房地产行业的秩序稳定，这无疑是对目前萧条的海南房地产业雪上加霜，势必给整个海南房地产企业的正常发展造成重大损害，有悖海南自由贸易港的建设理念。绿地集团系世界500强的国有控股特大型房地产企业集团，被告作为旗下的海口公司也秉承“以人为本，和谐共存”的理念，致力于实现社会进步、客户满意的目标，竭尽全力地实现准时交房的承诺，原告应当看到这一点。根据合同附件七补充协议第九条第六项约定，原告的诉讼请求本身就不符合双方合同约定。原告有些是按照每日万分之五有些是万分之三，根据合同约定，原告的计算标准错误。由于原告迟迟没有按时收房，被告多次催告无果于2019年6月25日送达房屋交付温馨提示函再次告知原告收房。综上所述，被告不存在逾期交房的违约行为，原告的上诉请求没有事实根据和法律依据，请求法院依法公正判决。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《海口市商品房买卖合同》；2.补充协议；3.收据及发票；4.《中国银行股份有限公司海南省分行个人房屋贷款合同》。被告对上述证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。 被告依法提交了如下证据：1.《绿地海德公馆项目（1/2/6/7#住宅）竣工验收会议纪要》、现场照片；2.《工程竣工验收报告》（1-1#、1-S1#、1-2#、1-S2#楼）；3.《工程竣工验收报告》（2-1#、2-S1#、2-2#、2-S2#楼）；4.《工程竣工验收报告》（6#楼）；5.《工程竣工验收报告》（7#楼）；6.《关于办理终止安全监督的申请》；7.《海口市建设工程质量安全监督站关于终止绿地海德公馆1#、2#、6#、7#楼项目施工安全监督告知书》；8.《海口市建设工程质量安全监督站关于海口市灵山西片区旧改项目A-41地块2号、3号商铺、4号商住楼工程施工质量监督的意见》；9.《移交单》、《移交清单》；10.《交房通知书》、快递单、快递记录；11.《关于绿地海德公馆项目施工情况的说明》；12.《海南省住房和城乡建设厅行政复议建议书》、《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》；13.《房屋交接温馨提示函》；14.快递单；15.快递记录；16.《改造协议》、《收据》。原告对证据9、10的真实性有异议，对其他证据的真实性没有异议，本院对证据1-8、证据11-16的真实性予以确认；证据9、10被告均提供了原件，本院对其文本的真实性予以确认，对其证明力在查明及认定事实部分一并论述。 本院在审理过程中，依职权调取了《建筑工程质量监督报告》，原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 海口市盐灶路北侧绿地海德公馆项目的开发商为被告，被告于2016年11月25日取得绿地海德公馆2#、8#楼的《海口市商品房预售许可证》，证号为：〔2016〕海房预字（0145）号。2016年12月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《海口市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人投资开发的位于海口市盐灶路北侧Y-01地块海口市龙华区滨海大道35号绿地海德公馆2#楼（幢）2单元10层1007号房，房屋建筑面积80.59平方米，其中套内建筑面积为59.75平方米，房价为按套内建筑面积每平方米13975.43元，总金额人民币835032元。买受人应于2016年11月30日支付房款175032元，第二期房款人民币660000元原告应当自合同签署之日起60日内，即2017年1月29日前完成贷款审批手续，并向出卖人支付相应房款。合同第八条约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并缺的建筑工程竣工验收备案证明文件。2.该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。3.该商品房经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件。但如遇下列特殊原因，处双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的。2.买受人未按本合同约定向甲方支付购房款或未履行合同约定的其他义务的。合同第九条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日3日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起7日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。如果买受人因故不能亲自到场查验，可以出具书面授权文件委托他人办理。在双方进行交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接。买受人拒绝交接的，出卖人应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知买受人办理交房手续。合同第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。另外，该合同附件七补充协议第二条约定：......5.若出现以下情形之一，导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间：（1）因不可抗力或意外事件，包括但不限于导致该房屋交付拖延的重大自然灾害、恶劣天气、施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等的禁令、市政规划基础设施和配套要求更改、非典等重大流行性疾病等不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况；（2）因政府政策变化或为遵守政府法令；（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的；（4）因政府报批时间超过政府已公布的办事时限而导致延误交房的；（5）因动拆迁原因或者项目的市政配套设施原因造成延迟的；（6）军用设施规划及其施工的影响。第九条第6项约定：买受人同意，出卖人就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产证、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限。上述合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款。 2017年7月8日，原告（甲方）与长城物业海南分公司（乙方）签订《改造协议》，约定甲方委托乙方对其购买的绿地海德公馆2栋2单元1007的室外结构板进行填板改造，甲方知悉事外结构板填板需对房屋进行局部改造，并同意对改造后的房屋结构进行收楼，乙方改造时间为2019年6月30日前交付，事外结构板改造费用为3000元。上述《改造协议》签订后，原告向长城物业海南分公司支付了改造费用3000元。 2018年12月26日，被告向绿地海德公馆项目的勘察单位中冶集团武汉勘察研究院有限公司（以下简称武汉勘察院）、设计单位海南珠江建筑设计院有限公司（以下简称珠江公司）、施工单位成都建工第二建筑工程有限公司（以下简称成都二建）、监理单位广东鲁班行技术管理有限公司（以下简称鲁班公司）申请对对绿地海德公馆1#、2#、6#、7#号楼进行竣工验收，并制作了绿地海德公馆1-1#、1-S1#楼，1-2#、1-S2#楼，2-1#、2-S1#楼，2-2#、2-S2#楼，6#楼，7#楼的《工程竣工验收报告》及《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，被告、武汉研究院、珠江公司、成都二建、鲁班公司于同日分别在该《工程竣工验收报告》及《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》中作出了工程质量合格或同意通过竣工验收、验收合格、符合要求的意见。同日，被告向海口质监站提交《关于办理终止安全监督的申请》，内容为：绿地海德公馆项目-1#、2#、6#、7#楼已完成工程设计和合同约定各项内容，施工现场各类防护措施已拆除，经检查已无安全隐患，施工现场为完工状态，施工单位人员已于2018年12月25日全部退场，特此申请办理终止项目安全监督手续，请予尽快办理。2018年12月28日，海口质监站对被告作出《关于终止绿地海德公馆1#、2#、6#、7#楼项目施工安全监督告知书》，内容为：接你单位对绿地海德公馆1#、2#、6#、7#楼项目的《终止施工安全监督申请》，经查验具备条件。同意终止施工安全监督，终止监督时间自你单位签收此告知之日起。2018年12月31日，被告签收该《关于终止绿地海德公馆1#、2#、6#、7#楼项目施工安全监督告知书》。 2018年12月26日，被告海德公馆项目部（移交人）与长城物业集团股份有限公司海南分公司海德公馆管理处（接收人）签订《移交单》，内容为：根据移交人与签收人签订的《前期物业服务合同》相关约定，双方于2018年12月26日起组织对海德公馆项目地块1#、2#、6#、7#号楼进行承接查验。经现场查验，上述楼栋符合移交要求，接收人同意对上述物业进场开展物业服务。2018年12月27日，被告作出《绿地海南海德公馆项目交房通知书》，通知原告自2018年12月31日至2019年1月1日至海德公馆售楼处办理涉案房屋交付手续，要求原告在前来办理交付手续之前最好先与置业顾问预约联系，并告知了原告需要携带的资料及相关款项；如原告未能在上述办理时间内办理交房，下次办理时间提前致电进行预约。2018年12月29，被告向原告邮寄了该通知书，原告于2018年12月30日签收了该通知书。原告认为涉案房屋未达到交付条件，未按通知要求与被告办理交房手续。2019年6月25日，被告作出《房屋交付温馨提醒函》，内容为：按照原告与被告签订的《商品房买卖合同》相关约定，原告所购买的涉案房产已具备交付条件；截止今日，原告还未到场办理房屋交付手续；提醒原告尽快办理房屋交付手续。被告于2019年6月25日向原告邮寄了该通知书，原告于2019年6月26收了该通知书。2019年7月10日，原、被告双方办理了房屋交付手续，被告向原告交付了房屋及钥匙，原告签收了房屋交接书、商品房交付使用单、住宅质量保证书、住宅使用说明书、验房单等资料。 另查明，2019年4月8日，海口质监站就绿地海德公馆项目向海口市住房和城乡建设局作出《建筑工程质量监督报告》，内容为：绿地海德公馆1#、2#、6#、7#楼工程建设单位于2019年3月28日按照《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收规定》，组织参建各方组成验收组进行了竣工验收；我站对该工程的建设和验收过程实施了监督。该报告载明：工程名称为绿地海德公馆1#、2#、6#、7#楼，开工时间为2016年11月17日，竣工验收时间为2019年3月28日，实施质量监督起止时间为2016年11月17日至2019年3月28日；工程竣工验收监督意见为：经我站监督，绿地海德公馆1#、2#、6#、7#楼工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合《房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收规定》等有关规定；监督结论及意见为：根据我站对绿地海德公馆1#、2#、6#、7#楼工程的监督情况，同意申请工程竣工验收备案。 2018年12月26日，被告海德公馆项目部（移交人）与长城物业集团股份有限公司海南分公司海德公馆管理处（接收人）签订《移交单》，内容为：根据移交人与签收人签订的《前期物业服务合同》相关约定，双方于2018年12月26日起组织对海德公馆项目地块1#、2#、6#、7#号楼进行承接查验。经现场查验，上述楼栋符合移交要求，接收人同意对上述物业进场开展物业服务。2018年12月27日，被告作出《绿地海南海德公馆项目交房通知书》，通知原告自2018年12月31日至2019年1月1日至海德公馆售楼处办理涉案房屋交付手续，要求原告在前来办理交付手续之前最好先与置业顾问预约联系，并告知了原告需要携带的资料及相关款项；如原告未能在上述办理时间内办理交房，下次办理时间提前致电进行预约。2018年12月29日，被告向原告邮寄了该通知书，原告于2018年12月30日签收了该通知书。原告认为涉案房屋未达到交付条件，未按通知要求与被告办理交房手续。2019年6月25日，被告作出《房屋交付温馨提醒函》，内容为：按照原告与被告签订的《商品房买卖合同》相关约定，原告所购买的涉案房产已具备交付条件；截止今日，原告还未到场办理房屋交付手续；提醒原告尽快办理房屋交付手续。被告于2019年6月25日向原告邮寄了该通知书，原告于2019年6月26日签收了该通知书。 另查明，2019年4月8日，海口质监站就绿地海德公馆项目向海口市住房和城乡建设局作出《建筑工程质量监督报告》，内容为：绿地海德公馆1#、2#、6#、7#楼工程建设单位于2019年3月28日按照《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收规定》，组织参建各方组成验收组进行了竣工验收；我站对该工程的建设和验收过程实施了监督。该报告载明：工程名称为绿地海德公馆1#、2#、6#、7#楼，开工时间为2016年11月17日，竣工验收时间为2019年3月28日，实施质量监督起止时间为2016年11月17日至2019年3月28日；工程竣工验收监督意见为：经我站监督，绿地海德公馆1#、2#、6#、7#楼工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合《房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收规定》等有关规定；监督结论及意见为：根据我站对绿地海德公馆1#、2#、6#、7#楼工程的监督情况，同意申请工程竣工验收备案。 本案审理过程中，本院于2019年11月25日向海口质监站作出《关于建设工程质检验收有关问题的征询函》，向其函询涉案建设工程质检验收的相关问题，具体如下：1.贵单位是否对绿地公司开发建设的“绿地海德公馆”项目进行工程质量验收并出具相关验收文件？请就建设工程质检验收的组织形式、验收程序、执行验收标准、验收结论等相关情况予以函告并附相关文件材料；2.贵单位于2018年12月28日向绿地公司作出的《关于终止绿地海德公馆1#、2#、6#、7#楼项目施工安全监督告知书》，明确终止对该工程项目的施工安全监督，能否据此认定上述建设工程项目完成了质检验收程序？3.绿地公司是否向贵单位提交“绿地海德公馆”项目的《工程竣工验收报告》？如已提交，贵单位何时收到？4.贵单位分别于2019年4月8日、5月5日作出“绿地海德公馆”项目的《建筑工程质量监督报告》是否向绿地公司出具？2019年12月4日，海口质监站向本院出具《关于建设工程质检验收有关问题的复函》，就本院函询问题回复如下：一、根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条、第六条规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施，绿地海德公馆项目质量竣工验收由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位实施，监督机构对项目验收情况进行监督。建设工程质量竣工验收的组织形式、验收程序、执行标准、验收结论等相关情况详见《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条、第七条有关规定；二、绿地海德公馆项目建设单位分别于2018年12月26日和2019年3月26日向我站提交1、2、6、7号楼及3、5、9号楼的终止安全监督的申请，我站根据《房屋建筑和市政基础设施工程施工安全监督规定》查验具备终止安全监督的条件，同意终止施工安全监督，发放《终止施工安全监督告知书》。该告知书只是证明施工现场各类防护措施已拆除，无安全隐患，为建设单位组织竣工验收前置条件之一，并不能作为项目竣工验收合格的证明；三、绿地集团海口置业有限公司2019年3月28日组织勘察、设计、施工、监理单位对“绿地海德公馆”项目进行质量竣工验收，经验收各方签署意见形成《工程竣工验收报告》并向我站提交。四、根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，工程质量监督机构在工程竣工验收后，向建设行政主管部门（备案机关）提交工程质量监督报告，该监督报告由监督机构向备案机关提交作为备案机关办理竣工验收备案手续依据之一，不向项目参建各方出具，我站未向绿地公司出具《建设工程质量监督报告》。 本院认为，原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。双方合同约定，被告应当于2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口质监站验收合格，并取得验收文件的商品房交付原告使用；在双方进行交接时，被告应当向原告出示上述证明文件及有关资料，若交付商品房时不出示或出示不齐全，原告有权拒绝交接，原告拒绝交接的，被告应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知原告办理交房手续。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务，但被告于2018年12月29日向原告发出《绿地海南海德公馆项目交房通知书》时，尚未取得海口质监站出具的《建筑工程质量监督报告》，涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，原告有权依据合同约定拒绝交接，被告上述通知行为不能视为已履行交房义务。被告辩称其发送通知之时四方验收已通过，房屋已符合交付标准，故其发出《绿地海南海德公馆项目交房通知书》时已履行交房义务，该主张与双方合同约定的交付条件不符，本院不予采纳。被告辩称其已于2018年12月28日依照《前期物业服务合同》将房屋移交给前期物业管理单位长城物业海南分公司，应视为其已将涉案房屋交付给原告，但被告此后于2019年6月25日作出《房屋交付温馨提醒函》，载明涉案房屋已具备交付条件，原告还未办理房屋交付手续，要求原告收到函件后尽快办理房屋交付手续，说明被告对于尚未将房屋交付给原告一事是明知的，因此，对于被告该抗辩理由，本院不予采纳。双方在涉案房屋买卖合同中约定交房的条件是房屋经海口质监站验收合格并取得验收文件。根据本案查明的事实，建设单位提出工程竣工验收报告后，工程质量监督机构才对工程竣工验收的各项情况进行监督，并作出《建筑工程质量监督报告》。海口质监站于2019年4月8日作出《建筑工程质量监督报告》上载明的涉案工程竣工验收时间均为2019年3月28日，虽政策变化后质监站对《建筑工程质量监督报告》不予主动公开，但即便公开也只能是2019年4月8日之后，故应认定涉案房屋满足交房条件的时间是2019年4月8日。在交房条件成就后，被告于2019年6月25日以邮寄《房屋交付温馨提醒函》的形式通知原告办理交房手续，至原告2019年6月26日收到该函，应视为被告已履行了通知交房义务，即被告存在逾期交房的违约行为，应当承担相应的违约责任，逾期交房时间应计算至2019年6月26日止，共计177天。原告主张应计算至实际交房之日止，因原告收到该函后未及时办理房屋交接手续延误的时间，不应由被告承担责任，故对原告主张中2019年6月27日以后的违约金，本院不予支持。被告辩称不存在逾期交房的行为，应视为其对逾期交房违约金的约定提出异议，结合本案的实际损失情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将逾期交房违约金调整至按日万分之一计算，即被告应向原告支付逾期交房违约金为人民币14696元（835032元×0.1‰×176天），对原告请求中超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、限被告绿地集团海口置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗振锋支付逾期交房违约金14696元； 二、驳回原告罗振锋的其他诉讼请求。 案件受理费1323.93元，由原告负担1006.19元，被告负担317.74元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判长  林梅意 审判员  张运坤 审判员  张 萍 二〇二〇年三月三十日 书记员  夏 夏 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。