北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3946号上诉人(原审被告)：张春来，男，1963年11月17日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：戴嘉鹏，北京市浩天信和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈杰聪，男，1979年12月30日出生，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：郇耀邦，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人张春来因与被上诉人陈杰聪房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初21633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，由审判员张帆独任审判，开庭进行了审理。上诉人张春来之委托诉讼代理人戴嘉鹏、被上诉人陈杰聪及其委托诉讼代理人郇耀邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张春来上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回陈杰聪对于停产停业损失补助费269．96万元、搬迁补助费18．8718万元、移机费0．12万元、房屋提前搬迁奖励费188．718万元的诉讼请求，陈杰聪承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：双方已就陈杰聪无法继续使用涉案场地的损失赔偿问题在《厂房租赁合同》中进行了明确约定，本案租赁合同关系项下的相关经济补偿问题应依据双方的约定予以解决。一审法院认定双方另行签订的《补偿款给付协议》属于独立于《厂房租赁合同》的约定，进一步认定应按照该协议判断补偿问题，属于认定事实不清。该协议的签订目的仅为张春来领取拆迁补偿款后及时按照《厂房租赁合同》9．4条的约定将相关经济补偿款支付给陈杰聪，而并非作为双方补偿数额的依据。一审法院在认为双方对各项补偿款约定不明后，仅根据陈杰聪在涉案场地处经营而将70%停产停业损失补助费、全部拆迁补助费、全部移机补助费及50%房屋提前搬迁奖励费判给陈杰聪，属于事实认定不清，适用法律错误。分配各项补助费，应从租赁期限、各方损失、实际经营状况等方面综合判断，张春来作为此次被拆迁场地的建造方、出租方及被拆迁人，经营遭受了重大损失，也应享有各项补助款的绝大部分。陈杰聪辩称，同意一审判决，不同意张春来的上诉请求和事实理由。陈杰聪向一审法院起诉请求：1．判令张春来按照《补偿款给付协议》约定给付陈杰聪停产停业损失补助费269．96万元，搬迁补助费18．8718万元，移机费0．12万元，房屋提前搬迁奖励费188．718万元，共计477．6698万元；2．判令张春来按照银行同期贷款利率给付陈杰聪上述补偿款自应给付之日起至陈杰聪收到上述款项之日止逾期产生的利息；3．判令张春来返还陈杰聪厂房租金5．8333万元；4．判令张春来支付陈杰聪财产保全费0．5万元；5．诉讼费由张春来承担。一审法院认定事实：2010年11月29日，张春来（出租方）与陈杰聪（承租方）签订《厂房租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定张春来将位于通州区土桥村东京津公路北侧原牛场院内的场地及地上建筑物（包括厂房、附属设施等）（以下简称“涉案场地”）租赁给陈杰聪，租赁场地约为3843．85平方米，占地面积为3843．85平方米，建筑面积为3000平方米；本租赁物采取包租的方式，由承租方自行管理；租赁期限为15年，从2011年1月1日起至2025年12月30日止；租金2011年1月1日至2011年12月30日年租金25万元，2012年1月1日至2015年12月30日年租金27万元，2016年1月1日至2020年12月30日年租金27．8万元，2021年1月1日至2025年12月30日租金28．6万元。租赁合同第9．4条约定“除因不可抗力的原因导致出租方无法履行合同外，如因出租方的原因导致承租方不能依本合同约定的租赁目的使用租赁物的，需赔偿承租方因投入本厂房所产生的全部费用以及不少于本合同1年的租金作为对承租方的经济补偿款。”双方还对其他权利义务进行了约定。2011年3月15日，张春来与陈杰聪签订《〈厂房租赁合同〉的补充协议》，约定变更租金条款，将原合同第4．1条第四行“租金2021年1月1日至2025年12月30日租金28．6万元”变更为“2021年1月1日至2025年12月30日年租金28．6万元”，同时增加条款，约定“经双方协商同意，由出租方在原有的地块增建厂房一座和生活用房一座，合计面积800平米，出租给承租方，租金按每年10万元，起租期按出租方建筑建设完毕，交承租方验收合格开始，租期和原协议相同”。双方签订租赁合同后，张春来将涉案场地交付给陈杰聪用于经营，陈杰聪按照约定向张春来支付租金。在合同履行过程中，因涉案场地可能涉及到拆迁，双方口头约定自2018年1月1日起，租金按每四个月10万元支付，双方均认可陈杰聪租金已支付至2018年8月31日。陈杰聪于2018年6月23日撤出涉案场地，并将钥匙交付张春来。在承租期间内，陈杰聪未在涉案场地上新建地上物，双方均认可涉案场地所有地上物均为张春来所建。2018年3月2日，北京市通州区东方厂周边棚户区改造项目正式启动，涉案场地在项目范围内。2018年6月22日，张春来（甲方）与陈杰聪（乙方）签订《补偿款给付协议》，约定：“根据《东方厂周边棚改项目集体土地上非住宅房屋及地上附着物搬迁补偿方案》、《厂房租赁合同》、《〈厂房租赁合同〉的补充协议》及相关国家法律法规，双方经友好协商一致制定如下补偿款给付协议，以供双方遵守。一、补偿认定。因政府实施东方厂周边棚改项目，乙方向甲方承租的位于通州区土桥村东京津公路北侧原牛场院内的场地及地上建筑物在本次搬迁安置的范围内，乙方租赁厂房及生活用房建筑面积共3800平方米，在租赁的建筑内实际生产经营至今。甲方签订相关拆迁安置补偿协议之前，应秉持不损害乙方利益的原则，将涉及乙方利益的停产停业损失补助费、搬迁补助费、移机费等补偿情况详细告知乙方，必要时提供相关协议文书的复印件或图片，听取征询乙方的意见和建议，并取得乙方认可；签订相关拆迁安置补偿协议后，甲方应在3天内，将相关协议文书通过复印或图片等形式详尽通报乙方。二、对甲方付款的规定。甲方收到补偿款后，应在10天内将属于乙方的相应款项，包括但不限于停产停业损失补助费、搬迁补助费、移机费等补偿以银行汇款方式一次性打入乙方的账户，建设银行户名：陈杰聪，建行卡号：×××，开户行：北京市通州杨庄路支行。超过付款时间，甲方承担违约责任。三、其他规定，双方应信守本协议，如果发生纠纷，当事人应及时友好协商解决，协商不成的，双方同意向合同签约所在地北京通州的法院提起诉讼”。2018年10月29日，张春来（被搬迁人、乙方）与北京城市副中心投资建设集团有限公司签订《非住宅房屋、青苗及地上附着物搬迁补偿协议》（档案编号：1-东非（企）土01-007）（以下简称“补偿协议”），约定主要内容如下：“第一条，被搬迁房屋及经营面积。甲方因通州区东方厂周边棚改项目（以下简称“本项目”）建设，需要搬迁本项目范围内张家湾镇土桥村的乙方房屋及地上附着物。依据六方工作小组的认定结果：乙方非住宅占地面积为4079．41平方米；2013年3月28日（含本日）前因历史原因形成，存在翻建、改扩建情况的房屋建筑面积为3774．36平方米；经认定房屋经营面积为3374．5平方米。第二条，搬迁货币补偿明细。1、被搬迁房屋各项补偿补助费。2013年3月28日（含本日）前因历史原因形成，存在翻建、改扩建情况的被搬迁房屋重置成新价、附属物、设备及房屋装修补偿价经北京潞通房地产土地评估有限公司评估确定，被搬迁房屋重置成新价为3514794元，附属物、设备及房屋装修补偿价为417978元（详见估价结果报告）；2、搬迁各项补偿补助费，（1）移机费：1200元，（2）停产停业损失补助费：2699600元，（4）搬迁补助费：188718元；以上（1）至（4）项合计2889518元；3、本条款上述各项补偿款共计6822290元。第四条，提前搬迁奖励费。乙方在规定的奖励期限内第1天完成签约并按照本协议约定搬迁并交予甲方拆除的，则甲方应根据认定面积给予乙方提前搬迁奖励费，乙方未在规定的奖励期限内完成签约并按照本协议约定搬迁并交予甲方的，则甲方有权不予支付该项费用。1、房屋提前搬迁奖励费1887180元，本条上述各项提前搬迁奖励费共计1887180元。第五条，合同总金额。上述第二条、第三条、第四条非住宅搬迁补偿补助及奖励费总金额共计8709470元。”双方还对其他权利义务进行了约定。张春来已于2019年1月4日收到上述全部拆迁款项。庭审中，陈杰聪向法庭提交以其为负责人的“北京菁华昱创节能设备有限公司第二分公司”的营业执照，证明其在涉案场地设立公司经营，该公司登记的营业场所为北京市通州区张家湾镇土桥村委会北800米；张春来认可该营业执照的真实性。张春来同时也提交以其为法定代表人的“北京通运来门窗有限公司”的营业执照复印件，证明其亦在涉案场地经营，而该营业执照载明的住所为北京市通州区张家湾镇土桥村东。法庭询问张春来提交的营业执照上载明的住所地址与涉案场地是否为同一地址，张春来称系同一地址，而陈杰聪认为该地址与其提交的营业执照上登记的营业场所地址不一致，不予认可，并称张春来系将所有场地整体包租给陈杰聪，张春来并未在营业场地上实际经营。法庭进一步询问张春来在涉案场地具体经营的位置，其称很多地方都是双方共用的场地，但未能指出具体位置，仅以拆迁时测绘报告载明的建筑面积与《厂房租赁合同》约定的出租面积存在差距为由佐证其主张。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。根据庭审查明的事实，张春来与陈杰聪签订租赁合同，将涉案场地包租给陈杰聪，陈杰聪自2010年起即在涉案场地上经营至2018年，因涉及到拆迁，陈杰聪已于2018年6月23日撤离涉案场地并将钥匙交付张春来，但其已将租金支付至2018年8月31日，对于2019年6月24日至2018年8月31日的租金，张春来应当返还陈杰聪，因双方在合同履行过程中约定自2018年1月1日后租金按照每四个月10万元支付，故张春来应返还租金的数额应以该标准计算为55833元。因涉案场地涉及拆迁，双方针对拆迁补偿分配签订的《补偿款给付协议》属于独立于厂房租赁合同的约定，系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应为有效。但《补偿款给付协议》中约定张春来向陈杰聪支付“属于乙方（陈杰聪）的相应款项，包括但不限于停产停业损失补助费、搬迁补助费、移机费等补偿”，该约定属于约定不明，理由如下：第一，拆迁方案中并未明确拆迁标的上存在多个利益主体时停产停业损失补助费、搬迁补助费、移机费、提前搬迁奖励等补偿项目所针对的具体主体及不同主体所占的比例；第二，张春来与搬迁人签订的拆迁补偿协议中以涉案场地作为拆迁标的进行补偿，在计算各补偿项目时并未对涉案场地上涉及的不同主体进行利益区分；第三，无论从拆迁方案或是补偿协议的约定，均不能体现陈杰聪所主张的停产停业损失补助费、搬迁补助费、移机费及提前搬迁奖励费四项补偿均为全部补偿给陈杰聪的款项，从拆迁方案或补偿协议中也无法得出应属于陈杰聪的补偿款的具体数额，而双方在签订《补偿款给付协议》时又未对具体数额进行约定，故《补偿款给付协议》中“属于乙方（陈杰聪）的相应款项，包括但不限于停产停业损失补助费、搬迁补助费、移机费等补偿”的约定属于在给付数额上约定不明。在双方约定不明的情况下，由法院根据款项的性质及案件的具体情况予以确定张春来应向陈杰聪支付的补偿数额。陈杰聪主张的补偿项目为：停产停业损失补助费、搬迁补助费、移机费及房屋提前搬迁奖励费，因上述四项补偿项目均为涉及陈杰聪利益的款项，属于《补偿款给付协议》中约定的“属于乙方（陈杰聪）的相应款项”的范围，法院对陈杰聪主张该四项补偿项目不持异议。各补偿项目下属于陈杰聪的补偿款数额具体分析如下：（1）停产停业损失补助费，陈杰聪在涉案场地办理营业执照并实际经营，拆迁必然导致其存在停产停业损失，而张春来将涉案场地出租并收取租金，涉案场地的房屋性质系以租赁为主要用途，拆迁也将导致张春来作为出租方存在租金利益的损失，故停产停业损失补助费应当在张春来和陈杰聪之间进行分配，考虑到涉案场地剩余租赁期限，停产停业损失补助费2699600元中的30%为张春来应取得停产停业损失补助费，剩余70%的款项即1889720元为陈杰聪应获得的补偿款项；（2）搬迁补助费，该项费用系对因搬迁产生费用的补偿，因陈杰聪承租涉案场地并实际经营，其作为实际搬迁的主体应当获得搬迁补助费，故搬迁补助费188718元应全部归陈杰聪所有；（3）移机费，因陈杰聪在涉案场地实际经营并实际搬离场地，移机费1200元应全部归其所有；（4）房屋提前搬迁奖励费，根据拆迁方案，奖励期限内完成签约并按照协议履行约定的，按房屋认定面积给予最高500元/平方米的提前搬迁奖励费，张春来于2018年10月29日签订补偿协议，陈杰聪于2018年6月23日搬离涉案场地，涉案场地拆迁时存在房屋提前搬迁奖励费与张春来在奖励期限内签订补偿协议具有直接的关系，但另一方面，陈杰聪在签约前撤离涉案场地也是补偿协议可以顺利签订的重要条件，故提前搬迁奖励费1887180元应在张春来与陈杰聪之间平分，各获得50%的费用，即943590元。综上，陈杰聪在涉案场地拆迁中应获得的停产停业损失补助费、搬迁补助费、移机费及房屋提前搬迁奖励费共计3023228元。现张春来已收到涉案场地全部拆迁补偿款项，应将上述属于陈杰聪的款项支付给陈杰聪。关于陈杰聪要求张春来支付利息的诉讼请求，因双方在《补偿款给付协议》中的约定属于约定不明确，涉案场地拆迁款项中涉及陈杰聪利益的补偿项目下应属于陈杰聪的款项数额不确定，而双方又未能协商明确，张春来不存在违反《补偿款给付协议》延迟给付补偿款的行为，故对于陈杰聪要求利息损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于张春来主张其在涉案场地实际经营，是停产停业损失费补偿的主要主体的辩解意见，其一，张春来提交的营业执照载明的住所与陈杰聪提交的营业执照载明的营业场所不是同一地址，且营业执照本身无法证明实际经营的地址及情况，而张春来又未能提交其他证据证明其在将涉案场地出租出去后仍在涉案场地出租的事实，故张春来未能提供证据证明其在涉案场地实际经营的事实；其二，张春来以补偿协议核定的面积与《厂房租赁合同》约定的面积存在差距为由辩解其主张，因张春来确已将涉案场地出租给陈杰聪，不同主体在面积测量上存在差距不可避免，与涉案场地的整体面积进行比较，两份合同中的面积差距应属于合理范围，在张春来未能提供其他证据证明其确实在涉案场地上经营的情况下，其仅以面积差距为由辩解其主张，依据不足；因此，法院对于张春来的上述辩解意见不予采纳。一审法院判决：一、张春来返还陈杰聪自2018年6月24至2018年8月31日的租金55833元，于判决生效之日起七日内执行清；二、张春来给付陈杰聪所得拆迁补偿款中的停产停业损失补助费1889720元、搬迁补助费188718元、移机费1200元、房屋提前搬迁奖励费943590元，以上合计3023228元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回陈杰聪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。张春来与陈杰聪签订的《厂房租赁合同》和《补偿款给付协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。鉴于张春来对一审判决第一项未提起上诉，本院对此不持异议。本案二审争议焦点为拆迁补偿款的分配问题。就《补偿款给付协议》。该协议系涉案场地遇拆迁情况下双方针对拆迁补偿分配另行签订，就拆迁补偿款的分配问题，双方均应按该协议履行。该协议仅就补偿款项目，即包括但不限于停产停业损失补助费、搬迁补助费、移机费等项目的分配主体作出了约定，但并未明确具体的分配比例和金额，现陈杰聪主张的补偿项目为停产停业损失补助费、搬迁补助费、移机费及房屋提前搬迁奖励费，根据合同约定、补偿款性质及案件的具体情况，上述四项补偿项目均为涉及陈杰聪利益的款项。就上述各项补偿款的具体金额。1．停产停业损失补助费。陈杰聪在涉案场地办理营业执照并实际经营，拆迁必然导致其存在停产停业损失，而张春来将涉案场地出租并收取租金，涉案场地的房屋系以租赁为主要用途，拆迁也将导致张春来作为出租方存在租金利益的损失，故停产停业损失补助费应当在张春来和陈杰聪之间进行分配，考虑到涉案场地剩余租赁期限，一审法院确定停产停业损失补助费2699600元中的30％归张春来取得，剩余70％的款项即1889720元归陈杰聪取得并无不当。2．搬迁补助费。该项费用系对因搬迁产生费用的补偿，因陈杰聪承租涉案场地并实际经营，其作为实际搬迁的主体应当获得搬迁补助费，故搬迁补助费188718元应全部归陈杰聪所有。3．移机费。因陈杰聪在涉案场地实际经营并实际搬离场地，移机费1200元应全部归其所有。4。房屋提前搬迁奖励费。根据拆迁方案，奖励期限内完成签约并按照协议履行约定的，按房屋认定面积给予最高500元／平方米的提前搬迁奖励费，张春来于2018年10月29日签订补偿协议，陈杰聪于2018年6月23日即搬离涉案场地，涉案场地拆迁时存在房屋提前搬迁奖励费与张春来在奖励期限内签订补偿协议具有直接的关系，另外，陈杰聪在签约前撤离涉案场地也是补偿协议可以顺利签订的重要条件，故一审法院将提前搬迁奖励费1887180元在张春来与陈杰聪之间予以平分亦无不当，本院予以确认。综上，陈杰聪在涉案场地拆迁中应获得的停产停业损失补助费、搬迁补助费、移机费及房屋提前搬迁奖励费共计3023228元。现张春来已收到涉案场地全部拆迁补偿款项，应将上述属于陈杰聪的款项支付给陈杰聪。综上所述，张春来的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30986元，由张春来负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张 帆二〇二〇年三月三十一日法官助理  张钰鑫书 记 员  王秋岩