河南省通许县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0222民初4048号原告：王振彦，男，1981年12月14日出生，汉族，住河南省通许县。原告：代娜，女，1981年2月16日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：王振彦，男，1981年12月14日出生，汉族，住河南省通许县。系原告代娜丈夫。代理权限为特别授权。被告：开封市宏大房地产开发有限公司，统一社会信用代码:914102226646915614。住所地通许县文卫路东段。法定代表人：周德才，职务董事长。委托诉讼代理人：**鹏，男，1989年2月28日出生，汉族，住河南省武陟县。系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张晨光，系河南龙洁律师事务所律师。代理权限为特别授权。王振彦、代娜诉开封市宏大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。经本院依法传票传唤，原告王振彦（同时为原告代娜委托诉讼代理人）、被告开封市宏大房地产开发有限公司委托诉讼代理人**鹏、张晨光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王振彦、代娜诉称，原告于2013年1月10日和被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的中央公园居民小区5幢2单元401号房屋一套，购房款总金额343271元，现在房款已经全部结清，合同签订后还应被告要求缴纳了契税、维修基金、测绘登记费及相关配套费用。《商品房买卖合同》第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备“该商品房验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如违约按已付房价款的万分至0.5的违约金按日支付给买受人。当时被告将房屋交给原告使用，只是形式上的交房，由于被告在交房时并没有将房屋产权证交给原告，因此，被告没有达到完全意义上的交房，等于没有实际交房，被告已违约六年的时间，至今没有办理房产证，严重违背合同约定，应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求：1.判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.判令被告支付逾期交房违约金37449元（自2013年10月1日至起诉之日计算六年，每天按17.1元计算）：3、判令被告支付逾期办证违约金343元；4.诉讼费由被告承担。被告开封市宏大房地产开发有限公司辩称，我公司已经于2013年10月1日将王振彦、代娜所购买的房屋交付使用，根据《最高院关于审理商品房买卖纠纷适用法律若干问题的解》释第十一条第一款规定，对房屋的转移占有视为对房屋的交付使用，故原告诉求被告支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，请求法院依法驳回该诉讼请求。我公司的确未给原告方办理房产证，因为办理房产证需要多方面的条件，因前几年业主闹事和不动产登记改革，导致我公司的房产证迟迟没有办下来，目前县政府和县住建局正在协调处理此事，我们会尽快给原告办理房产证，关于逾期办证的违约金我们愿意承担。经审理查明，2013年1月7日，原告王振彦、代娜与被告开封市宏大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为王振彦购买被告开发建设的中央公园居民小区第5幢2单元4层401号房屋一套，建筑面积120.79平方米，购房款总金额343271元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理:2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。另查明，原告王振彦和代娜是夫妻关系，二人于2005年1月28日登记结婚。原告王振彦、代娜于2012年10月20日向被告开封市宏大房地产开发有限公司缴纳了案涉房屋首付款103271元，并缴纳了地下室款项、契税、维修基金、测绘费、产权登记费、抵押登记费等费用。原告方就下余房款240000元按合同约定办理了按揭贷款。2013年10月29日，被告开封市宏大房地产开发有限公司取得竣工报告，同日，涉案楼盘经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位共同验收合格，2013年12月20日，涉案房屋经过建设单位、施工单位和监理单位验收合格。2013年10月1日，被告开封市宏大房地产开发有限公司将案涉房屋交付原告。以上事实，有《商品房买卖合同》、收据、业主入住情况登记表、结婚证、竣工报告、工程质量竣工验收记录、质量分户验收表、询问笔录、法庭笔录等在卷佐证。本院认为，原告王振彦、代娜与被告开封市宏大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政性法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应按照合同的约定全面履行合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。”本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”故案涉房屋经竣工验收合格是双方合同约定的房屋交付条件之一，也是当事双方对案涉房屋交付使用的特殊约定。即，案涉房屋的交付使用，除被告开封市宏大房地产开发有限公司将案涉房屋使用权转移给原告占有外，还应满足案涉房屋经验收合格这一条件。因此，案涉房屋虽于2013年10月1日转移占有，但此时并未进行验收，案涉房屋不符合双方约定的交付条件。原告王振彦、代娜请求被告开封市宏大房地产开发有限公司支付逾期交房违约金具有事实和法律依据，应当予以支持。关于违约金的计算问题，根据涉案合同的约定，房屋的交付标准是“该商品房验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”，故房屋验收合格是双方约定的交付标准。涉案楼盘于2013年10月29日竣工，取得竣工报告，同日，涉案楼盘经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位共同验收合格，且涉案房屋于2013年12月20日由建设单位、施工单位和监理单位三方责任主体出具工程质量验收合格表，故工程已经竣工验收合格。涉案房屋已于2013年12月20日达到合同约定的交付条件。据此，原告主张的违约金应自逾期交房之日（2013年10月1日）计算至房屋经验收合格之日（2013年12月20日）止。原告主张按每天17.1元的标准计算，未超出合同约定，且不违反法律法规的强制性规定，予以支持。本案中，《商品房买卖合同》约定出卖人应当在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依照合同约定向被告交清了房价款、契税、维修基金、测绘费及产权登记费用，原告已履行合同义务并接收了房屋，被告开封市宏大房地产开发有限公司未按合同约定履行义务，构成违约，被告开封市宏大房地产开发有限公司对此予以认可，并同意支付逾期办证违约金，故对原告王振彦、代娜关于逾期办证违约金的诉求，予以支持，数额按合同约定标准计算。且被告开封市宏大房地产开发有限公司应按合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理案涉房屋的房地产权属证书。综上所述，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决如下：一、被告开封市宏大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日将办理位于通许县中央公园小区第5幢2单元4层401号房屋权属登记资料报产权登记机关备案，并协助原告王振彦、代娜办理该房屋的房地产权属证书；二、被告开封市宏大房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告王振彦、代娜没有竣工验收逾期交房违约金1385.1元；三、被告开封市宏大房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告王振彦、代娜因未办理房地产权属证书的违约金343元；四、驳回原告王振彦、代娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的债务利息。案件受理费744.8元，原告王振彦、代娜共同负担710.8元，被告开封市宏大房地产开发有限公司负担34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  翟国强审 判 员  杨冻化人民陪审员  景富仙二〇二〇年三月十三日书 记 员  杜圆圆