北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3888号上诉人（原审被告）：北京市平谷区蓝逸幼儿园，住所地北京市平谷区迎宾花园住宅小区18号楼。法定代表人：刘文林，董事长。委托诉讼代理人：刘荣华，女，北京市平谷区蓝逸幼儿园董事。委托诉讼代理人：黄占启，北京市时雨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街8号院1号楼（京汉大厦）104-107号。法定代表人：段亚娟，董事长。委托诉讼代理人：冯雨澄，男，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司员工。上诉人北京市平谷区蓝逸幼儿园（以下简称蓝逸幼儿园）因与被上诉人乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称乐生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2019）京0117民初10214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蓝逸幼儿园上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判驳回乐生活公司的全部一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由乐生活公司承担。事实和理由：1.蓝逸幼儿园属于公益性幼儿园，系非营利性社会团体，一审法院未予以认定属认定事实不清、证据不足；2.一审法院未将幼儿园与商业用房区别对待，属于认定事实不清、证据不足；3.《民办教育促进法》明确规定民办教育系公益性事业，一审法院未予认定属认定事实不清、证据不足；4.乐生活公司提交的物业服务合同对蓝逸幼儿园不具有约束力。乐生活公司辩称，不同意蓝逸幼儿园的上诉请求和事实理由。乐生活公司向一审法院起诉请求：1.蓝逸幼儿园支付乐生活公司自2018年5月22日至2019年5月21日拖欠的物业服务费共计人民币64899.12元；2.蓝逸幼儿园支付乐生活公司违约金（自2018年5月22日起至实际支付交纳物业服务费之日止，按照已欠缴物业费总额、每日万分之三的标准计算，暂计算至2019年6月11日共385天违约金7495.85元）；3.蓝逸幼儿园承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年3月30日，刘玥辰、刘轩玮与北京乾元房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定刘玥辰、刘轩玮购买北京乾元房地产开发有限公司开发建设的北京市平谷区迎宾花园住宅小区25号楼（后楼牌号变更为18号楼），房屋为3层，其中地上2层，地下1层，房屋建筑面积共2704.13平方米，该商品房的用途为幼儿园。双方在合同中约定在前期物业管理期间，物业服务收费价格为每月每平方米1元。此后，蓝逸幼儿园使用该房屋办园。迎宾花园小区的前期物业服务由北京北宇物业服务公司提供。2015年9月1日至2017年8月30日期间，蓝逸幼儿园每年交纳物业费7200元。后因北京北宇物业服务公司提前撤离迎宾花园小区，2017年5月19日，北京市平谷区迎宾花园小区业主委员会在平谷区住建委、平谷区渔阳地区办事处、迎宾花园居委会的指导下，通过公开选聘的方式，与乐生活公司签订《北京市物业服务合同》，约定乐生活公司为迎宾花园小区（住宅、商业）提供物业服务。合同约定物业管理区域为：东至西环北路，南至岳各庄路，西至岳各庄路，北至顺平路；物业服务期限为3年，自2017年5月22日至2020年5月21日；物业服务收费方式为包干制，由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅每月每平方米0.9元，高层住宅每月每平方米1.6元，商业物业每月每平方米2元。在合同期内，业主按年交纳物业服务费，每次交纳物业服务费的具体时间为：2017年9月至10月交纳第一年度的物业服务费，2018年9月至10月交纳第二年度的物业服务费，2019年9月至10月交纳第三年度的物业服务费；业主违反本合同约定，经乐生活公司书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按逾期未交物业费总额每日万分之三的标准支付违约金。合同中未约定幼儿园的收费标准。合同签订后，乐生活公司即入驻迎宾花园小区提供物业服务，在征求业主意见后将小区内两条主路改成单向行驶，保障了消防通道畅通，为各单元安装了门禁系统，小区的设备设施、环境卫生均有改善。后，乐生活公司向蓝逸幼儿园催缴物业费，双方就物业费交纳数额问题产生争议。一审法院曾在以往审理双方物业纠纷案件时，发现乐生活公司提供的物业服务存有瑕疵；在本案审理过程中，通过现场勘查，发现乐生活公司提供的物业服务仍然存在以下瑕疵：蓝逸幼儿园附近存在杂草丛生、水壁子破损未及时修理、未及时清理天然气设施附近的枯树枝存有安全隐患等现象。一审法院认为，依法成立的合同，对于当事人具有法律约束力。迎宾花园小区业主委员会系经业主大会选举产生，其在征求广大业主意见后，通过公开选聘的方式与乐生活公司签订物业服务合同，符合法律规定，是合法有效的，该合同对乐生活公司以及全体业主均具有约束力，双方均应依照该合同履行各自义务。蓝逸幼儿园所持该物业服务合同无效，对其没有约束力的辩解，不符合法律规定，一审法院不予采纳。乐生活公司在签订物业服务合同后，为迎宾花园小区提供了物业服务，包括蓝逸幼儿园在内的业主或物业使用人享受了物业服务，即应当按照物业服务合同交纳物业服务费。蓝逸幼儿园未就其主张的其系公益性幼儿园提供充分证据，其提交的商品房买卖合同亦显示此前应按照1元每平方米的标准交纳前期物业费，故对蓝逸幼儿园所持其系公益性事业单位，不能按照商业物业标准交纳物业费的辩解意见，一审法院不予采纳。乐生活公司与迎宾花园小区业主委员会签订的物业服务合同中未明确约定对幼儿园的物业收费标准，一审法院结合乐生活公司为蓝逸幼儿园提供的服务、前期物业公司每年向蓝逸幼儿园收取7200元、前期合同约定收费标准为1元的情况，确定蓝逸幼儿园的交费金额。以前一审法院在审理过程中，认定乐生活公司提供的物业服务存有瑕疵；在本案审理过程中，发现其提供的物业服务仍有瑕疵。综上，并鉴于乐生活公司未积极整改，为蓝逸幼儿园提供的物业服务多次存在瑕疵的情况，对于其应向蓝逸幼儿园收取的物业费数额，一审法院予以酌定。因乐生活公司为蓝逸幼儿园提供的物业服务存在一定瑕疵，对于乐生活公司主张的违约金，一审法院不予支持。应当指出，物业公司与广大业主应当相互配合，才能实现好双方的利益。广大业主应当及时交纳物业费，才能保障物业公司正常运行，为广大业主提供服务。物业公司在提供物业服务的过程中，应当积极为业主提供服务，解决问题，虚心接受业主提出的合理化建议，不断提高物业服务水平，与广大业主共创和谐社区。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、北京市平谷区蓝逸幼儿园于判决生效后十日内，给付乐生活智慧社区服务集团股份有限公司2018年5月22日至2019年5月21日期间的物业服务费共计38939元；二、驳回乐生活智慧社区服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，结合二审期间双方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案物业服务合同对蓝逸幼儿园是否具有约束力；二、蓝逸幼儿园物业费收取标准的认定问题。关于争议焦点一。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。迎宾花园小区业主委员会系经该小区业主大会选举产生，其通过公开选聘的方式与乐生活公司签订的物业服务合同，符合法律规定，是合法有效的，该合同对乐生活公司以及全体业主均具有约束力，双方均应依照该合同履行各自义务。蓝逸幼儿园关于涉案物业服务合同对其不具有约束力的上诉主张不符法律规定，本院不予采纳。关于争议焦点二。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，乐生活公司提交《北京市物业服务合同》对其主张的物业费收取标准予以证明，蓝逸幼儿园反驳称其不应按照该合同约定的商业物业标准交费，则应对此承担举证责任，蓝逸幼儿园虽提交证据证明其系非营利性普惠民办幼儿园，但其并未提交任何有关非营利性普惠民办幼儿园无需交纳物业费或按照特殊标准交纳物业费直接相关的法律依据，在此情况下蓝逸幼儿园未进一步举证，故应承担举证不能的不利后果，对于蓝逸幼儿园的该项上诉主张，本院不予采纳。乐生活公司在签订物业服务合同后，为迎宾花园小区提供了物业服务，包括蓝逸幼儿园在内的业主或物业使用人享受了物业服务，蓝逸幼儿园即应当按照物业服务合同交纳物业服务费。鉴于乐生活公司为蓝逸幼儿园提供的物业服务确实存在一定瑕疵，未完全履行物业服务义务，一审法院对于蓝逸幼儿园应交纳的物业费数额予以酌减，并对于乐生活公司主张的违约金不予支持并无不当，本院不持异议。综上所述，蓝逸幼儿园的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费773元，由北京市平谷区蓝逸幼儿园负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张海洋审 判 员 高 贵审 判 员 张清波二〇二〇年三月二十四日法官助理 胡 婧书 记 员 马雪骁