江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民初901号原告：朱建华，男，1963年3月13日出生，，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：陆启同，沭阳县耿圩法律服务所法律工作者。被告：张小兵，男，1963年10月19日出生，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：范庄林，江苏序阳律师事务所律师。被告：江苏正宏置业有限公司，统一社会信用代码91321322591171126K，住所地江苏省沭阳县软件产业园8栋12楼。法定代表人：林敦宏，该公司董事长。原告朱建华与被告张小兵、江苏正宏置业有限公司（以下简称正宏公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告朱建华的委托诉讼代理人陆启同，被告张小兵的委托诉讼代理人范庄林到庭参加诉讼，被告正宏公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱建华向本院提出诉讼称，2015年9月18日，朱建华与正宏公司签订房屋买卖合同，由正宏公司将位于沭阳县房屋以100000元出售给朱建华，双方并签订了认购书。原告签订合同后将房款交给正宏公司，正宏公司将房屋交付给朱建华，后朱建华装潢入住。请求：1.对位于沭阳县房屋停止执行；2.本案诉讼费用由被告负担。张小兵辩称，2013年5月13日，正宏公司以冲抵工程款的方式，将包括案涉房屋在内的10套房屋和9个杂物间出卖给张小兵，双方签订了房屋买卖合同，并由正宏公司将上述房屋和杂物间交付给张小兵。朱建华主张的案涉房屋系被他人强制占有使用，且朱建华未提供证据证明其向正宏公司支付购房款，其对案涉房屋不享有排除执行的民事权益，请求驳回其诉讼请求。被告正宏公司未发表答辩意见。经审理查明：张小兵与正宏公司建设工程施工合同纠纷一案，在案件审理过程中，张小兵向江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）提出财产保全申请，沭阳法院于2017年3月7日作出（2016）苏1322民初14438号民事裁定，裁定：一、对正宏公司开发的位于沭阳县北丁集乡XXXXX小区3幢1单元402室房屋、3幢2单元401室房屋、3幢2单元402室房屋、3幢3单元401室房屋、7幢1单元302室房屋、7幢2单元301室房屋、7幢2单元302室房屋、7幢1单元402室房屋、7幢2单元401室房屋、7幢2单元402室房屋以及7幢北001号杂物间、7幢北006号杂物间、7幢北007号杂物间、7幢北011号杂物间、7幢北012号杂物间、7幢北013号杂物间、7幢南001号杂物间、7幢南007号杂物间、7幢南011号杂物间予以查封，查封期间，由正宏公司保管、使用，但不得转让、出租、毁损及设定他项权利；二、上述查封期限自2017年3月7日至2020年3月6日。2017年3月24日，沭阳法院作出（2016）苏1322民初14438号民事判决，判令：正宏公司于判决发生法律效力之日起十日内给付张小兵工程款1518624.27元及逾期付款利息（利息以1518624.27元为基数，自2013年7月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。上述判决生效后，正宏公司未自觉履行判决义务，根据张小兵的申请，沭阳法院于2017年7月5日立案执行，案号为（2017）苏1322执5059号。后因案件执行需要，本院于2019年4月19日作出（2019）苏13执监15号执行裁定：沭阳法院（2017）苏1322执5059号案件，由本院执行。在本院执行过程中，本院于2019年6月25日作出（2019）苏13执102号拍卖公告，拟对上述已查封的房产进行评估、拍卖，并限期要求占有使用人在2019年7月15日前搬离。朱建华对上述查封行为向本院提出异议，请求对沭阳县停止执行。2019年10月21日，本院作出（2019）苏13执异56号执行裁定，裁定驳回朱建华的异议请求。朱建华不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。另查明：2015年9月18日，朱建华与正宏公司签订XXXXX认购书1份，载明朱建华认购正宏公司开发的7栋2单元302室房屋，建筑面积为97.1平方米，认购价为100000元。正宏公司在认购书尾部加盖公司印章，案外人耿某作为正宏公司代表在正宏公司印章下方签字。认购书右上角同时注明“房款已付清”字样，并加盖了正宏公司印章。同日，朱建华与正宏公司签订房屋买卖合同1份，该合同约定朱建华向正宏公司购买XXXXX7幢2单元302室，面积为97.1平方米。正宏公司在合同尾部加盖公司印章，案外人耿某作为委托代理人在正宏公司印章下方签字。2016年11月15日，正宏公司向朱建华出具收据一份，载明收到朱建华上房费用5500元，该收据加盖正宏公司财务专用章。本院审理期间，正宏公司工作人员耿某出庭作证，认可案涉房屋出售事实和收款及交付情况。位于沭阳县北丁集乡XXXXX小区未取得规划用地审批手续。本院已于2020年3月4日作出（2019）苏13执102号执行裁定，裁定对案涉房屋继续查封，查封期限至2023年3月5日。上述事实，有原告朱建华提交的合同、认购书、上房费用收据、耿某证人证言等证据证实，足以认定。本院认为，本案系因案外人对被执行财产主张民事权益引发的执行异议之诉案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，朱建华对本院在执行程序中处置的案涉房产主张享有排除人民法院强制执行的民事权益，故其应当就其主张承担举证责任。首先，因案涉房产系正宏公司建设，虽然该房产未取得建设用地规划手续，无法办理不动产权属证书，但其具有一定的使用价值和经济价值，可以成为人民法院强制执行的对象。同时，由于该房屋具有一定的使用价值和经济价值，其也具备了流转和交易的属性。案外人从正宏公司受让该房屋，在取得该房屋对应的使用价值和经济价值的同时，亦应当承担该房屋无法办理登记手续以及拆迁、拆除或无法获得补偿等风险。本案中，朱建华与正宏公司签订的认购书、房屋买卖合同就朱建华购买房屋的位置、面积、价格等内容作了约定，该约定客观真实，且认购书、买卖合同的形成时间系在法院对案涉房屋查封之前。其次，根据认购协议右上方载明的“房款已付清”字样以及证人耿某的陈述，可以认定朱建华在与正宏公司签订认购书和购房合同的当天，已经向正宏公司支付了约定的对价。正宏公司在“房款已付清”字样上加盖公司印章的行为，亦是对朱建华已经付清房款行为的认可。再次，朱建华提供的正宏公司于2016年11月15日出具的加盖该公司财务专用章的收据一份，载明收到朱建华上房费用5500元，该证据可以证明朱建华在2016年11月15日已取得对案涉房屋的占有使用，该时间亦早于本院对案涉房屋的查封时间，印证了朱建华在人民法院对案涉房屋查封前已实际占有使用案涉房屋的事实。最后，因案涉房屋未取得规划用地审批手续，朱建华对于案涉房屋无法办理不动产登记手续这一客观事实并无过错。综上，原告朱建华的诉讼请求依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：不得执行江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初14438号民事裁定查封、江苏省宿迁市中级人民法院（2019）苏13执102号执行裁定续查封的位于沭阳县房屋。案件受理费2300元，由被告江苏正宏置业有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审 判 长  徐淮成审 判 员  吴军良人民陪审员  高 梅二〇二〇年三月三十一日法官 助理  丁涛涛书 记 员  于 青附录本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。