江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终36号上诉人（原审原告）：曹新平，男，1964年5月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：钟力，江西钤阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何贤清，男，1940年10月28日出生，汉族，住分宜县。被上诉人（原审被告）：文良瑛，女，1948年7月18日出生，汉族，住分宜县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：何卫东（系两被上诉人儿子），男，1970年3月1日，汉族，住分宜县分宜镇昌山北路490号6栋1单元101室。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄勇，江西鑫淼犇律师事务所律师。上诉人曹新平因与被上诉人何贤清、文良瑛房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省分宜县人民法院（2019）赣0521民初2078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，通过互联网公开开庭进行了审理。上诉人曹新平及其委托诉讼代理人钟力，被上诉人何贤清、文良瑛的委托诉讼代理人何卫东、黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹新平上诉请求：1.改判位于分宜县分宜镇昌山北路490号6栋1单元101室房屋归曹新平所有。2.本案的一、二审诉讼费由何贤清、文良瑛承担。事实和理由：一审判决以曹新平所提交的6000元收条中没有注明系房屋买卖款而认定双方没有房屋买卖关系的事实系认定事实错误，导致错误判决，依法应予改判。1.虽然涉案收条没有注明是购房款，但注明房屋费5000元和厨房费1000元，可见双方在当初协商时有所指向：涉案房屋是房改房，颁发机关为煤炭工业部住房制度改革领导小组办公室，但何贤清、文良瑛所自行搭建的厨房是临时性建筑物，没有任何产权；2.何贤清、文良瑛答辩时认为该6000元系租金，且为无租期限制的房屋租赁关系，从该答辩意见也能证实其实就是房屋买卖关系，只是美其名曰，不想承认买卖但又无法否定该6000元，但一审判决对何贤清、文良瑛的该答辩意见是否符合客观实际情况没有进行任何评判；××.四处如曹新平与何贤清、文良瑛这种房屋买卖情形存在多起，有出卖人自行认可协商补偿了结，也有到法院起诉后通过法院调解结案的，虽说该房改房的产权证上注明5年后出售时本单位职工有优先购买权，但私下交易比比皆是，没有到原产权单位申请登记并不能据此否定双方的买卖关系；4.因曹新平与何贤清、文良瑛系同事关系又及系远方亲戚关系，因而，在曹新平装修入住后没有要求交付原产权证就如双方没有签订购房合同一样，虽然有交接手续上的瑕疵，但不能据此否定双方的交易事实；5.曹新平交付了6000元后，在2001年时即花费一万余元进行硬装修，如果只是租赁关系，充其量进行简易装修，何必进行硬件装修？6.曹新平及前妻在此后户籍办理时均迁至该房屋的门牌号，如果不是自己购买了该房屋，难道在10多年前就有预见此后会发生本案而提前做好准备？7.曹新平与前妻在2008年6月离婚时离婚协议中约定两处房产归曹新平所有，难道在11年前就有预见此后会发生本案而提前做好准备？只能说是自己凭着内心的确认而实事求是的反映相关的事实；8.对于操德信的收条效力，曹新平认为不管操德信是否收取了何贤清、文良瑛交付的10000元，但可以确定的是该10000元与曹新平之前所交付的6000元购房款没有关联性，在曹新平与前妻离婚后涉案房屋已经约定归曹新平所有的前提下，没有曹新平的授权或事后追认，操德信无权对该房屋的归属作出任何实质性的表态，操秀梅同样无权就此作出任何表态；9.关于何贤清、文良瑛自操秀梅搬离涉案房屋后曹新平没有对何贤清、文良瑛就该房屋出租提出异议，曹新平认为：没有提出异议并不能否定双方的买卖关系，曹新平自下岗后在广东省佛山市打工创业，没有过多的对此予以关注，再说曹新平始终认为双方系远方亲戚关系，何贤清、文良瑛均年近70岁，对于基本事实不至于持否定态度，此后经过自己的拼搏条件有所好转，再说曹新平在涉案房屋所在地即分宜县城也没有亲戚在此生活，加之租金不高，曹新平就此每年来回一次的成本与一年的租金持平，花了时间还没有经济效益；10.因该房屋涉及拆迁，而文良瑛的姐姐同在佛山，曹新平为此事而与其姐姐联系时，其姐姐也认为何贤清、文良瑛的行为不合适。综上所述，一审判决认定事实错误，导致错误判决，恳请二审法院依法查明事实，依法改判位于分宜县分宜镇昌山北路490号6栋1单元101室房屋归曹新平所有。何贤清、文良瑛辩称，驳回曹新平的上诉请求，维持一审判决。理由如下：涉案6000元收条不能证明该6000元是购房款，不能反映双方存在房屋买卖关系。实际上该6000元是房屋租金，且在2010年何贤清、文良瑛支付了房屋装修补偿款10000元给曹新平，双方的租赁关系已经终结。曹新平向一审法院起诉请求：1.判令位于分宜县分宜镇昌山北路490号6栋1单元101室房屋归曹新平所有；2.本案诉讼费由何贤清、文良瑛承担。一审法院认定事实：曹新平与何贤清、文良瑛系远亲关系，曹新平及何贤清曾为分宜四处职工。2000年11月14日，文良瑛向曹新平出具一张收据，收据注明收到曹新平现金6000元，其中房子费5000元，厨房费1000元。涉案房屋位于分宜县分宜镇昌山北路490号6栋1单元101室。此后曹新平及前妻对该房屋进行了装修并一直居住于此。2008年6月，曹新平与前妻操秀梅协议离婚，协议约定夫妻有共同房屋两套归曹新平所有，但未注明具体房屋位置。离婚后，操秀梅仍然居住在涉案房屋处，直到2010年搬离该房屋。操秀梅的父亲操德信向何贤清、文良瑛出具一张收到10000元的收条，但未注明款项的用途及来源。2012年何贤清、文良瑛将该房屋租住给他人至今，并收取租金。另查明，涉案房屋为以前煤炭部门职工公有住房，该房屋建造时间为1982年。房改后房屋于1998年6月19日办理了房屋产权证，登记购买公有住房人为何贤清，颁发机关为煤炭工业部住房制度改革领导小组办公室，该房屋没有在房管部门登记。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的主要争议焦点为：1.曹新平支付给文良瑛的6000元是否为购房款，曹新平与何贤清、文良瑛双方是否系房屋买卖关系；2.涉案房屋归谁所有。1.关于6000元是否为购房款及曹新平与何贤清、文良瑛是否为房屋买卖合同关系的问题。本案中，6000元收据上仅注明收到曹新平现金6000元，其中房子费5000元，厨房费1000元，没有示明是否为购房款，曹新平与何贤清、文良瑛双方也没有另行签订房屋买卖合同。涉案房屋于1998年办理了房屋产权证，因该房屋为公有住房，单位亦占有部分产权。前煤炭工业部颁发的房产证遵守事项第三条规定：“本系统职工购买公有住房，按规定满五年以后出售时，产权单位或本单位职工有优先购买权。如果办理买卖、继承、转让等事项，应事先及时向原产权单位房改、房管部门申请登记”，据此可知该房屋五年内不得出售，满五年后买卖也应事先向原单位相关部门进行告知。2000年时房屋还在五年限制出售期，曹新平作为四处职工，与何贤清系同事关系，应当知晓相关交易的规定。如果双方系房屋买卖合同关系，即使该房产不能办理变更手续，但房产证应当会交付曹新平，而本案中，涉案房产证一直在何贤清、文良瑛处，并不符合交易常理。综上，一审法院认为，2000年11月14日文良瑛向曹新平出具的6000元款项不宜认定为购房款，双方的房屋买卖合同关系并不成立。2.关于涉案房屋归谁所有的问题。因曹新平与何贤清、文良瑛双方的买卖合同关系不成立，涉案房屋登记购买公有住房人为何贤清，且该房产证一直由何贤清、文良瑛保存，并没有交付给曹新平或其他人。2012年1月后该房屋一直由何贤清、文良瑛出租于他人，并收取租金。虽然曹新平陈述房屋系其购买并进行过装修，但曹新平自其前妻操秀梅2010年搬离至今都未曾向何贤清、文良瑛主张过权利，且曹新平前岳父向何贤清、文良瑛出具了一张10000元的收条，虽然该收条不是曹新平或其前妻操秀梅出具，但该收条与何贤清、文良瑛辩称的为补偿的房屋装修款的辩论意见及双方的陈述能够相互印证。据此，一审法院认为，曹新平并不享有该房屋的产权，不是房屋所有权人。曹新平主张确认涉案房屋归其所有的诉请没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百一十九条第三项之规定，一审法院判决：驳回曹新平的全部诉讼请求。案件受理费××800元由曹新平负担。本院二审期间，何贤清、文良瑛未提供新的证据。曹新平提供了五组证据，即第一组证据：朱安泉出具的证明及其身份证复印件各一份。拟证明：1.单位对之前以折价的方式出售给职工的房屋在单位职工内部进行买卖时没有过问干预；2.朱安泉知道曹新平与何贤清、文良瑛就案涉房屋买卖的事实，也知道曹新平对涉案房屋装修入住的事实。何贤清、文良瑛质证称，对该组证据的真实性不认可，不能确定是本人的言论，且不是新证据；证明内容是根据曹新平陈述做出的，不能达到证明目的。本院认为，该组证据不属新的证据，且不能证明曹新平与何贤清、文良瑛之间就涉案房屋存在买卖关系，故对该组证据本院不予认定。第二组证据：曹东凯与郭时福的购房协议、协议书、曹东凯的证明及其身份证复印件各一份。拟证明：1.曹东凯与郭时福于2002年5月28日签订买卖房屋协议；2.现留守处见证曹东凯与郭时福的儿子就之前的房屋买卖签订协议，同时将房屋过户给曹东凯；××.单位认可双方之间的房屋买卖行为，与证据一相吻合；4.曹东凯知道曹新平与何贤清、文良瑛房屋买卖的事并为涉案房屋装修进行了拖运材料的活动。何贤清、文良瑛质证称，关于曹东凯的证明，因其与曹新平系兄弟关系，且旁听了一审庭审，不具备证据的三性。其他证据没有看到原件，不予质证。本院认为，曹东凯的证明及身份证复印件不属新的证据，且与曹新平系兄弟关系，又旁听了一审庭审，故本院不予认定。该组证据中的其他证据因与本案无关联性，故本院不予认定。第三组证据：余桥鲍的证明及身份证复印件各一份。拟证明：余桥鲍知道曹新平与何贤清、文良瑛就涉案房屋的买卖行为并参与装修。何贤清、文良瑛质证称，该证人没有出庭作证，也不能证明存在买卖关系。本院认为，该组证据不属新的证据，且证人未出庭作证，故本院不予认定。第四组证据：操秀梅的证明一份。拟证明：1.曹新平与操秀梅在2000年购买了案涉房屋并装修入住，当时购房款为6000元；2.其本人户籍已迁至该门牌号；××.是何贤清、文良瑛强行要求操秀梅搬出案涉房屋；4.双方离婚时约定案涉房屋归曹新平所有。何贤清、文良瑛质证称，不属新的证据，是一审双方质证过的证据，真实性有异议。本院认为，该组证据是一审已提供且已质证过的证据，不属新的证据，故本院不作为二审证据予以认定。第五组证据：留守处的证明一份。拟证明：双方的原单位对于之前的以折价方式出售给职工的住房在此后单位内部职工之间进行转让时不过问干预，即不予限制。何贤清、文良瑛质证称，对该组证据的真实性不予认可，不符合证据的形式要件。本院认为，该单位证明没有材料制作人和法定代表人签名，不符合单位证明的形式要件，且不属新的证据，故本院不予认定。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。根据诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：曹新平支付给何贤清、文良瑛的6000元是购房款还是房屋租金？就该争议焦点，本院评述如下：经查，曹新平出具给文良瑛的收据上并没有载明6000元款项为购房款，涉案房屋的房产证一直由何贤清、文良瑛持有，并没有交付给曹新平。虽然曹新平陈述房屋系其购买并进行过装修，但曹新平自其前妻操秀梅2010年搬离至今都未曾向何贤清、文良瑛主张过权利，尤其是2012年1月后涉案房屋一直由何贤清、文良瑛出租于他人，并收取租金，曹新平对此亦未提出异议，且曹新平前岳父操德信向何贤清、文良瑛出具了一张10000元的收条，尽管该收条不是曹新平或其前妻操秀梅出具，但该收条与何贤清、文良瑛辩称的为补偿的房屋装修款的意见及双方的陈述能够相互印证。鉴于上述事实，本院难以认定曹新平支付给何贤清、文良瑛的6000元是购房款，即双方存在房屋买卖合同关系。故，曹新平所提双方系房屋买卖合同关系，涉案房屋归其所有的上诉理由，不成立。综上所述，曹新平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由曹新平负担。本判决为终审判决。审判长  艾力钊审判员  赵卫珍审判员  甘致易二〇二〇年三月十九日法官助理黄艳君书记员周美娟