上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14657号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京众鼎羽体育发展有限公司，住所地北京市朝阳区南四环东路博大路西侧8-1号。法定代表人：史源，执行董事。委托诉讼代理人：许明杰，女，北京众鼎羽体育发展有限公司工作人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海柴火众创空间管理有限公司，住所地上海市松江区沪松路999号1幢101室。法定代表人：孙绍龙，董事长。委托诉讼代理人：蔡修浒，上海地球人律师事务所律师。上诉人北京众鼎羽体育发展有限公司（以下简称众鼎羽公司）因与被上诉人上海柴火众创空间管理有限公司（以下简称柴火公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初3792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众鼎羽公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五、九项主文，改判：1、众鼎羽公司支付柴火公司2018年10月1日至同年10月29日期间的租金和物业管理费，按实际租赁面积（即扣除3,975.80平方米）计算；2、柴火公司全额退还保证金；3、众鼎羽公司支付柴火公司2018年9月、10月水电费，其中电费分别按峰值最高价1.088元/度、1.046元/度计算，水费按5元/吨计算；4、支持众鼎羽公司其余反诉请求。事实和理由：1、众鼎羽公司与柴火公司签订的《房地产租赁合同》虽然明确了附件清单，但实际柴火空间并无证据证明其提交了附件。柴火公司称其曾经提供过旧版房产证并非事实，况且其举证的旧版房产证亦无附注表。双方实际系以公示在柴火公司办公楼的厂区平面图中的面积为依据约定租赁面积，但事实上该厂区平面图中的面积大于实际面积，柴火公司并未向众鼎羽公司告知存在面积差的情况，构成欺诈。柴火公司于一审中将园区内道路面积公摊算入承租面积，但其所示客观数据与平面图及房产证无法对应，双方亦从未达成将公摊面积计入租赁面积的合意。一审法院要求众鼎羽公司承担高于一般常理的注意义务，缺乏依据。2、柴火公司提供的其与关联公司签订的2019年4月租赁合同系属虚假，实际系争房屋早于2018年年底即已交付给案外人使用，一审法院判决众鼎羽公司继续承担使用费，明显不当。3、柴火公司并无证据证明其曾要求众鼎羽公司搬离而众鼎羽公司拒绝搬离的证据，实际柴火空间以系争房屋内物资为要挟要求众鼎羽公司支付高额费用，致众鼎羽公司未能腾退房屋。对此，一审法院分配举证责任有误。4、关于水电费收费标准，虽双方已履行2年，但众鼎羽公司系在本案审理中才发现收费标准偏高，一审法院应判决柴火公司退还众鼎羽公司多付的水电费用。5、柴火公司于2018年10月29日采取断水断电、封锁房屋的措施，影响众鼎羽公司经营，致损失扩大，柴火公司构成违约，应向众鼎羽公司退还保证金。请求二审法院支持众鼎羽公司的上诉请求。柴火公司辩称：不同意众鼎羽公司的上诉请求。双方签订租赁合同过程中进行反复磋商，众鼎羽公司对租赁面积是明知并认可的，况且众鼎羽公司对系争房屋进行过装修，不可能对面积不清楚，故本案所涉合同约定的租赁面积系双方合意，不存在欺诈。供水、供电部门向柴火公司开具总表收费单据，柴火公司对各分表进行核实后分别向承租人收取其租赁范围的水、电费，一贯以电费1.4元/度、水费5.5元/吨计算，以此标准已实际履行两年，众鼎羽公司从未提出异议应视为双方对此达成合意，现众鼎羽公司推翻该收费标准，要求返还水电费没有依据。双方合同约定承租人出现违约行为，应按六个月租金支付违约金，一审法院酌情按五个月租金计算已为众鼎羽公司的利益考虑，其已支付的保证金与上述违约金相抵消，柴火公司无需返还保证金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。柴火公司向一审法院起诉请求：1、确认众鼎羽公司、柴火公司签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》于2018年11月30日解除；2、判令众鼎羽公司支付柴火公司自2018年10月1日至2018年11月30日租金2,339,721.04元；3、判令众鼎羽公司以两倍租金标准即每月2,339,721.04元支付柴火公司自2018年12月1日起至2019年3月31日的房屋占有使用费；以10,240元/天标准支付冰场（面积3,200平方米）2019年4月1日至实际返还之日止的房屋占用使用费；4、判令众鼎羽公司支付柴火公司以每月67,112.64元为标准，自2018年10月1日起至2019年3月31日止的物业管理费；以每日320元标准支付自2019年4月1日至实际返还之日止的物业管理费。5、判令众鼎羽公司支付柴火公司垫付的2018年9月、10月水电费464,633.84元；6、判令众鼎羽公司支付柴火公司违约金（以6个月租金为标准，以众鼎羽公司已付的保证金作抵扣，即没收保证金）。7、判令众鼎羽公司将冰场恢复原状。众鼎羽公司向一审法院反诉请求：1、判令柴火公司退还众鼎羽公司虚报租赁面积所超收的2016年11月20日至2017年9月30日期间的租金、物业费2,047,952.48元和上述费用的资金占用费（以2,047,952.48元为本金，从2016年11月25日起计算至实际返还之日止，按年利率24%计算）；2、判令柴火公司退还众鼎羽公司虚报租赁面积所超收的自2017年10年1日至2018年9月30日期间租金及物业费2,492,454.37元和上述费用的资金占用费（以2,492,454.37元为本金，从2017年10月30日起计算至实际返还之日止，按年利率24%计算）；3、判令柴火公司退还虚报租赁面积所超收的6个月租金、押金1,118,726.04元、不应收取的押金中包含的6个月物业费402,675.79元和上述费用的资金占用费（以1,521,401.83元为本金，从2016年11月25日起计算至实际返还之日止，按年利率24%计算）；4、判令柴火公司退还2016年11月至2018年9月违法超收的差额水电费876,959.03元和上述费用的资金占用费（以876,959.03元为本金，从各期实际支付之日起计算至实际返还之日止，按年利率24%计算）；5、判令柴火公司退还押金5,247,861.41元（实际支付为6,769,263.24元，扣除已经超收的1,521,401.83元）；6、判令柴火公司支付众鼎羽公司资产转让费250,000元。一审法院认定事实如下：案外人上海XX企业（集团）有限公司（以下简称XX公司）为上海市松江区XX路XX号房屋的所有权人。该房屋土地用途为工业用地，房屋用途为厂房，房屋建筑面积合计56,788.93平方米。XX公司曾于2006年8月28日取得上述房屋产权证，后于2016年10月28日重新进行申领。2016年7月19日，XX公司将XX路XX号、XX路XX号厂房建筑面积为74,336平方米的房屋出租给柴火公司用于科创、办公商用、宿舍、智能仓储使用，租赁期限为2017年1月1日至2028年12月31日。合同约定租赁期限内，柴火公司可按照约定的使用用途进行分租。双方还对租金、双方权利义务等进行了约定。2016年10月28日，众鼎羽公司、柴火公司签订《房地产租赁合同》，由众鼎羽公司租赁柴火公司系争房屋。合同第一条约定，租赁物业情况为：4号厂房，11、13号整栋公寓，10号公寓5套房（3套2房一厅、2套3房一厅），12号食堂。租赁物业面积为22,370.88平方米（该租赁物业的具体面积位置见《租赁物业平面图》（本合同附件一）。合同第二条约定，众鼎羽公司承诺租赁物业作为体育科技、教育、培训、餐饮（含冰场综合体建设等使用）。合同第三条约定，租赁期限从2016年10月1日起至2025年9月30日止，厂房、食堂面积共13,290.93平方米，首年租金价格按1.6元/天/平米，首年租金7,761,903.12元。宿舍公寓面积为9,079.95平米，首年租金按1.5元/天/平米，首年租金4,971,272.63元。物业管理费用为3元/月/平米，年管理费805,351.68元，合计13,538,527.43元。免租期自2016年10月1日到2016年11月20日。合同第四条约定，众鼎羽公司第一年支付18个月租金，租赁期满后，如双方不再合作，柴火公司需退还众鼎羽公司6个月租金。第二年起众鼎羽公司每年支付12个月的租金，每期租金需提前15日支付。租赁期限内租金前三年每年递增百分之五，第四年起每年递增百分之十。合同第五条约定，租赁期间，使用该租赁物业所发生的水、电、燃气、通讯、设备等费用均由众鼎羽公司自行承担。合同第六条约定，柴火公司于2016年10月1日前向众鼎羽公司交付物业，交付状态为目前租赁物业现状。除柴火公司同意众鼎羽公司续租外，租赁期满或双方依约解除或终止合同后，众鼎羽公司应在本合同的租期届满之日向柴火公司返还租赁物业和有关设施设备，并结清应承担的各项费用。未经柴火公司同意逾期返还的，每逾期一日，众鼎羽公司应按5元/平方米向柴火公司支付占用期间的使用费。众鼎羽公司返还该租赁物业和有关设施设备，应当符合正常使用的状态。合同第十、十一条约定，众鼎羽公司逾期一个月不按期支付完整租金的，柴火公司有权解除合同并收回租赁物业并有权要求众鼎羽公司缴纳违约金。租赁期内，众鼎羽公司提前退租的，须提前60日通知柴火公司，租金按实际使用时间计算。此外，众鼎羽公司应将6个月租金作为违约金赔付给柴火公司。众鼎羽公司不按约定支付租金但未达成解除合同条件的，众鼎羽公司自本合同约定的租金支付时间之第二日起至实际全额支付当期租金之日止，每逾期一日，众鼎羽公司应按5元/平方米向柴火公司支付违约金。该合同附件清单载明：附件一、租赁物业平面图，附件二、交付状态，附件三、业主房产证复印件，附件四、业主委托书，附件五、物业职能。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。同日，双方签订《补充协议》，对于首期租金的支付、众鼎羽公司办理手续、柴火公司提供用电负荷要求等进行了约定。2018年9月30日，众鼎羽公司向柴火公司出具《承诺函》，载明众鼎羽公司应于2018年9月15日支付14,843,677.94元租金和物业管理费。现由于众鼎羽公司内部市场调整，承诺将于2018年10月22日支付500万元，2018年11月22日支付500万元，2018年12月22日，支付4,843,677.94元。2018年10月8日，柴火公司向众鼎羽公司发送《催讨房租律师函》，载明众鼎羽公司应于2018年9月15日开始支付下期租金和物业管理费，但未能支付。据此柴火公司委托律师函告众鼎羽公司，要求众鼎羽公司尽快履行付款义务，否则将成就柴火公司解约权，众鼎羽公司将承担合同约定的违约责任。2018年10月29日，众鼎羽公司向柴火公司发送沟通函，提出：1、继续使用所租赁场地中冰球场馆运营部分至2018年11月30日，冰球场馆旁未开发部分将于2018年10月31日移交柴火公司；2、继续使用所租赁场地中二号专家楼2单元10套房屋至2018年11月30日，其余宿舍及公寓部分（员工宿舍楼、餐厅楼等）将于2018年10月31日移交柴火公司。同日，柴火公司向众鼎羽公司发送《电费欠缴通知》，载明众鼎羽公司欠付柴火公司9、10月份水电费464,633.84元。柴火公司要求众鼎羽公司在2018年10月29日16点前将欠付水电费交至柴火公司，否则将于当日16点30分采取停电处理，造成的损失由众鼎羽公司自行承担。当日，众鼎羽公司未能交付上述费用。柴火公司便对众鼎羽公司租赁场地采取了停电措施，并将部分区域进行上锁。2018年11月27日，众鼎羽公司的工作人员史某向柴火公司的谢某发送《柴火公司解除协议》并询问该协议文本是否可以。2018年11月29日，谢某回复称，增加“若因乙方的处理不当，造成甲方的经济损失，乙方应承担相应的赔偿责任”。2018年11月30日，史某再次将解除协议发送给谢某，谢某回复称昨晚上那个我看了一下，没有问题，就是有一个时间啊，就是我们这个协议签好了之后叫你们加一下，一个时间限制多长时间，这个。200打给我们写个时间。好不好，要把时间写好，就是几个工作日之内打过来，你商量一下，大概写几天好。后谢某再次向史某发送微信，载明：史总您好，我们双方就房屋租赁合同的解除事宜已达成一致、你方主动提出2018年12月底向我公司支付200万元。现月底已至，钱款还未到账。不至于合同违约，却连解除违约事宜的约定也要违背。若是如此，我公司也只能通过诉讼解决，届时给你公司造成的损失将更大，希望尽快解决为宜。史某回复称，收到，谢总，我都给公司转过去了。另查明，除众鼎羽公司欠缴的水电费外，众鼎羽公司均按照柴火公司开具的电费缴纳通知书中载明的水电费金额进行缴纳，已缴纳的水费单价按照5.5元/吨标准计费，已缴纳的电费按照1.4元/度标准计费。2018年9月，根据上述标准，众鼎羽公司应当缴纳的水费为5,114.34元、电费264,740元。2018年10月，根据上述标准，众鼎羽公司应当缴纳的水费为4,603.50元、电费190,176元。众鼎羽公司对于柴火公司水电费通知单中载明的水电费用量无异议，但不认可柴火公司主张的支付标准。再查明，柴火公司曾同案外人Z公司（以下简称Z公司）签订《房地产租赁合同》，该合同的条款内容同众鼎羽公司、柴火公司签订的内容一致。2016年10月28日，柴火公司同Z公司签订《合同解除协议书》，约定双方协商一致由众鼎羽公司与柴火公司按原合同同等条款重新签署《房地产租赁合同》及补充协议，原合同自本协议签署之日起予以解除。就众鼎羽公司物品搬离事宜，众鼎羽公司陈述柴火公司于2018年10月29日采取断水断电措施、关闭众鼎羽公司的承租房屋并控制众鼎羽公司资产和设备作为解约的谈判筹码。柴火公司则陈述确实采取了停电措施，之后众鼎羽公司从未提及搬离设施物品，柴火公司也不存在扣留众鼎羽公司物品的行为。双方之后就冰场事宜进行处理，众鼎羽公司也没有提出将物品搬离。审理中，一审法院要求双方于2019年5月10日就系争房屋内众鼎羽公司物品进行交接。当日双方除公寓楼的空调、热水器等物品因由案外人使用以外，其他物品均交接完毕。2019年7月24日，众鼎羽公司、柴火公司签署《确认书》，约定鉴于双方在设施设备交接中，因第三人的原因造成公寓内67台空调、38台热水器及办公设备、弱电系统未能交接，双方确认上述未交接的物品、设施以柴火公司购买的方式接受。物品的全部价值确定为250,000元。物品的全部钱款由法院以判决的形式确认由柴火公司支付给众鼎羽公司。一审中，双方确认合同中载明的面积系根据柴火公司展厅示意图中载明的面积汇总而来。柴火公司认可展厅中平面图面积比产权证载明面积更大，其将专有部分房屋旁边的空地也计算到房屋面积中。但是柴火公司在签订合同时已经向众鼎羽公司出具了系争房屋的产权证，故众鼎羽公司对该面积计算是认可的。冰场的面积众鼎羽公司认为2,750平方米。柴火公司在本案中同意按冰场2,750平方米面积主张2019年4月1日起的占有使用费。柴火公司为证明系争房屋其在主张的期限内并未出租给案外人使用，向一审法院提交了其同案外人上海A有限公司签订的《租赁合同》（该租赁合同约定的租赁位置为XX公路XX号XX幢部分，面积约为8,408.75平方米，租赁期限从2019年4月2日至2028年12月31日）和其同案外人上海B有限公司签订的《租赁合同》（该租赁合同约定的租赁位置为XX公路XX号3、4、5幢部分，面积约为10,739.07平方米，租赁期限从2019年4月5日至2028年12月31日）。众鼎羽公司对上述证据的真实性不予认可。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，众鼎羽公司逾期支付2018年10月1日开始的房屋租金，经柴火公司催告仍未能支付，据此柴火公司行使合同解除权符合双方租赁合同的约定。就合同解除的时间上，鉴于2018年10月29日柴火公司已经采取了断电等措施，已经以实际行动行使解约权，故一审法院认定众鼎羽公司、柴火公司合同于2018年10月29日解除。就众鼎羽公司提出的土地未能变性致使其无法正常使用的辩称意见，一审法院认为根据众鼎羽公司自述其于接到诉讼材料后才注意到该问题，庭审中也并无证据证明众鼎羽公司曾就该事宜同柴火公司提出交涉并行使合法的解除权，故就该辩称意见一审法院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。以下结合双方本反诉主张，就合同解除后果进行解析：一、众鼎羽公司要求返还超收的租金、物业费主张。众鼎羽公司认为柴火公司就租赁面积存在欺诈并称在收到柴火公司诉讼资料后才发现面积差进而主张超付费用。一审法院认为，租赁合同中关于面积的约定为“该租赁物业面积为22,370.88平方米”。上述物业面积并未明确约定为建筑面积。而根据双方签订的租赁合同，系争房屋的产权证系合同的附件之一，故平面图和产权证当中的面积差在签订合同时已经存在且众鼎羽公司应当就该事宜负有合理的注意义务。双方对于租金范围、租金总价均予以认可且实际履行2年，现因柴火公司主张众鼎羽公司欠付租金众鼎羽公司才提出该项质疑，一审法院不予采信。综上，对于众鼎羽公司要求柴火公司返还收取的超付面积的租金和物业费主张，一审法院均不予支持。二、柴火公司主张的租金和房屋占有使用费。本案中柴火公司按合同租金标准主张2018年10月1日至2018年11月30日期间的租金，按两倍租金标准主张2018年12月1日起至2019年3月31日的房屋占有使用费，按10,240元/天标准要求支付冰场部分2019年4月1日至实际返还之日止的房屋占用使用费。一审法院认为，2018年10月29日前系众鼎羽公司正常使用房屋期间，故应当按照合同约定标准支付租金。然而，2018年10月29日之后，柴火公司采取了停电、关闭众鼎羽公司部分经营场所的措施，导致众鼎羽公司客观上无法正常使用房屋，其行为存在一定失当之处，故柴火公司要求众鼎羽公司按照两倍租金标准支付剩余期间的房屋使用费并不合理。考虑到众鼎羽公司物品未能搬离给柴火公司造成使用上的影响，且众鼎羽公司并未举证证明其要求搬离物品遭到柴火公司的阻止，故应当承担2018年10月30日至实际搬离之日止的占有使用费。该期间费用标准一审法院根据双方实际履行情况酌定按照合同约定的租金1/3标准计算。鉴于柴火公司提供的证据显示2019年4月初大部分租赁物已经另行出租，故2018年10月30日起至2019年3月31日止的租金按全部面积计算，2019年4月1日至2019年5月10日期间仅按冰场面积计算。以上欠付租金和房屋占有使用费合计为2,966,833元。三、柴火公司主张的物业管理费。众鼎羽公司实际将系争房屋用于经营系2018年10月29日前，2018年10月1日至2018年10月29日期间的物业费众鼎羽公司应全额缴纳。之后的物业费用，一审法院参照房屋占有使用费的计算方法，酌定众鼎羽公司应当支付1/3的物业费用。以上众鼎羽公司欠付物业费合计180,541元。四、水电费主张。众鼎羽公司对于欠缴2018年9、10月份水电费的事实予以认可，也认可柴火公司主张的使用量，但对于水电费的计算标准提出异议。一审法院认为，众鼎羽公司、柴火公司合同履行已逾两年，该期间众鼎羽公司均按照5.5元/吨水费标准计费、按照1.4元/度电费标准计费，应当视为双方对于上述标准在实际履行中达成一致，故就柴火公司主张的464,633.84元水电费，一审法院予以支持。对应的，对于众鼎羽公司提出返还超付水电费的反诉主张，一审法院不予认可。五、柴火公司主张的违约金。解除合同系因众鼎羽公司逾期缴纳租金所致，故柴火公司有权要求众鼎羽公司承担违约责任。根据合同约定，在众鼎羽公司提前退租的应当将6个月租金作为违约金赔付柴火公司。现就违约金的金额双方发生争议，柴火公司认为应当按众鼎羽公司提前多支付的总额6,769,263元计算，众鼎羽公司认为应当扣除超付面积及物业费部分。一审法院认为，合同约定违约金为“6个月租金”，而在合同第4.1、4.3条均确认首期支付的18个月为20,307,791元，该金额包含物业费和房屋实际租金的金额。因此违约金中约定“6个月租金”应包含了租金和物业费。现众鼎羽公司于2019年4月1日已经将租赁房屋大部分另行出租，故一审法院酌定违约金为5个月租金（含物业费），即5,641,053元。剩余1,128,210元租金（含物业费）由柴火公司返还众鼎羽公司。六、柴火公司恢复原状主张。根据合同约定众鼎羽公司返还该租赁物业和有关设施设备，应当符合正常使用的状态。柴火公司明知众鼎羽公司将部分房屋用于冰场经营，故众鼎羽公司冰场经营的状态即为房屋正常使用状态，无需另行恢复。故就柴火公司该项主张，一审法院不予认可。七、众鼎羽公司主张的资产购买费。双方就众鼎羽公司部分资产的转让达成协议，柴火公司也同意支付该部分款项，故就该项主张，一审法院予以支持。一审法院审理后，于2019年9月23日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、确认上海柴火众创空间管理有限公司与北京众鼎羽体育发展有限公司签订的《房地产租赁合同》及补充协议于2018年10月29日解除；二、北京众鼎羽体育发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海柴火众创空间管理有限公司2018年10月1日至2019年5月10日期间的租金和房屋占有使用费2,966,833元；三、北京众鼎羽体育发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海柴火众创空间管理有限公司2018年10月1日至2019年5月10日期间的物业管理费180,541元；四、上海柴火众创空间管理有限公司没收北京众鼎羽体育发展有限公司已付保证金5,641,053元；五、北京众鼎羽体育发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海柴火众创空间管理有限公司欠付的2018年9月、10月的水电费464,633.84元；六、上海柴火众创空间管理有限公司于判决生效之日起十日内支付北京众鼎羽体育发展有限公司250,000元物资转让费；七、上海柴火众创空间管理有限公司于判决生效之日起十日内返还北京众鼎羽体育发展有限公司1,128,210元保证金；八、驳回上海柴火众创空间管理有限公司其余诉讼请求；九、驳回北京众鼎羽体育发展有限公司其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费141,480元，反诉案件受理费57,233元，合计诉讼费198,713元，由上海柴火众创空间管理有限公司负担99,657元（已付），由北京众鼎羽体育发展有限公司负担99,056元（已付57,233元，剩余41,823元于判决生效之日起七日内交付一审法院）。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定，全面履行各自义务。当事人在签约前对合同约定内容均应尽审慎义务，众鼎羽公司和柴火公司签订的《房地产租赁合同》系双方经磋商后，就租赁房屋位置、面积、租金等达成的一致合意。本案中，合同约定的是租赁物业面积，并未特指建筑面积，众鼎羽公司以系争房屋建筑面积不足对抗其给付租金、物业管理费义务，缺乏依据。况且，该合同履行过程中，众鼎羽公司装修、使用系争房屋已超过两年，但从未向柴火公司提出关于面积的异议，其2018年9月30日确认的承诺函也系按照合同约定的面积计算租金，故其主张租金计算面积有误，无事实依据，本院不予支持。众鼎羽公司拖欠柴火公司自2018年10月1日起的租金未付，亦未履行其出具的分期付款的承诺，故柴火公司有权单方解除合同。鉴于柴火公司已于2018年10月29日采取停电措施，故该日为双方合同解除之日。合同解除后，众鼎羽公司应向柴火公司返还系争房屋，否则应承担支付房屋使用费的义务。众鼎羽公司主张其搬离系争房屋中的物品时遭受柴火公司阻拦，但其并未提供证据予以证明，本院难以采信。一审法院考虑到合同解除后众鼎羽公司对系争房屋实际使用情况，酌情确定使用费按合同约定租金标准的1/3计算，属于合理范围。鉴于柴火公司将系争房屋的大部分于2019年4月1日前另行出租给案外人，故该部分房屋面积使用费计算至2019年3月31日；双方于一审中就系争房屋中众鼎羽公司的物品搬离问题达成合意，故冰场部分的使用费、物业管理费计算至众鼎羽公司实际腾退房屋之日即2019年5月10日，于法有据。众鼎羽公司主张柴火公司于2018年年底前即已将系争房屋另行出租，但并未提供充分证据予以佐证，故众鼎羽公司对房屋使用费判项的异议，本院不予采信。鉴于众鼎羽公司违反合同约定未履行支付租金义务，致双方合同解除，根据合同约定，众鼎羽公司应支付合同约定的相当于六个月租金的违约金，一审法院酌情确定违约金按五个月租金标准计算，并无不当，可与众鼎羽公司已付的保证金中相抵扣。合同约定系争房屋所发生的水、电费由众鼎羽公司承担，合同履行过程中，众鼎羽公司系根据柴火公司开具的水电费缴纳通知书所载明的单价和用量付款，应视为双方就水电费的付费标准达成一致意见。柴火公司要求众鼎羽公司该此标准支付拖欠的实际使用的水、电费，于法有据，应予支持。众鼎羽公司要求柴火公司退还其超付的水、电费，缺乏依据，本院不予支持。众鼎羽公司主张柴火公司支付其超收的租金、物业管理费、水电费、押金等费用的资金占用费，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，众鼎羽公司的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费99,056元，由上诉人北京众鼎羽体育发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年三月十日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……