河南省正阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1724民初114号原告河南省鼎达物业管理有限公司，住所地，河南省正阳县真阳镇北关正付公路东侧。法定代表人谢进前，该公司总经理。委托诉讼代理人周伟，河南文苑律师事务所律师。被告石梅，女，汉族，1970年10月9日出生，住河南省正阳县。原告河南省鼎达物业管理有限公司诉被告石梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告河南省鼎达物业管理有限公司委托诉讼代理人周伟、被告石梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河南省鼎达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠原告的物业管理服务费及违约金共计7581.6元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与原告签订了物业管理服务协议，原告为被告提供了实际的物业服务，被告拖欠原告的物业管理服务费及违约金共计7581.6元，经原告多次追要，被告拒不支付。为此，特向法院提起诉讼。被告石梅辩称，1、物业管理服务协议应属无效协议，签订时违反了法律规定的协商、自愿原则。原告是开发商指派进驻的，与业主所签订的协议是“霸王条款”协议，业主如拿到钥匙必须交纳各种费用后与原告签订不合理的协议。2、原告现不是合法进驻小区物业。原告是开发商交房、业主入住前开发商临时指派替开发商管理物业的，代表开发商的意志，没有取得全体业主的认同，只能属于全部业主入住前期的临时性物业管理。按照法律规定，小区进驻后应当给全体业主或业主委员会协商，得到认同后，重新签订物业服务协议，对收费项目、收费价格等进行约定，前期物业服务协议无效。2018年业主及业主委员会找到原告协商，原告拒不协商，并随后加收应该免除的物业费，打压业主及业主委员会，恶意诉讼。3、答辩人与原告签订的协议是被迫的。答辩人是于2015年拿的钥匙，而原告把签订协议的时间提前至2014年11月1日，当时答辩人就提出了异议，但物业要求必须这样签，否则就不给钥匙。答辩人没有办法，只好在原告填好的协议上签了字。本次诉讼，原告要求交纳物业费的时间从2014年11月1日算起，根据《中华人民共和国物业管理法》第四章第41条的规定，2014年的物业费不应由答辩人承担，应由建设单位缴纳。4、三年的物业费必须免除。答辩人是被拆迁户，与开发商签订的有免除三年物业费的协议。5、原告所诉没有事实根据。按照原告计算的期间，答辩人应交纳26个月的物业费2315.586元。而答辩人在原告处交纳了3615元的各项费用。原告交付的房屋质量极差，房顶多处漏水、窗户破烂、窗户封钩断裂、墙壁钉有木板悬挂油壶铁丝、室内狼藉一片，此前让别人住过，无法装修居住。答辩人向原告反映此事，原告说质量问题找开发商解决。根据《中华人民共和国物业管理法》第2条之规定，原告应承担责任。因问题未得到解决，答辩人就没有装修。答辩人向原告提出免3年物业后，3615元各项压金冲抵物业费，回答是可以的，3615元压金减去2315.586元等于1299.414元，即原告还拿有答辩人1299.414元现金。本次诉讼是原告恶意虚假诉讼，法院应该驳回。6、起诉书的陈述不实。原告在起诉前，歪曲伪造不实的《欠费催缴通知书》，违约金多的让人可笑。答辩人既没有装修，又没人居住，哪来生活垃圾？原告说电话通知不到更是无稽之谈，答辩人认为原告未尽到通知义务，违约在先。7、判决应降低答辩人的物业费的缴费数额。理由为以上所述。经审理查明：河南省鼎昌置业有限公司开发的位于正阳县真阳镇斜王路南侧的“舒雅轩小区”于2014年5月1日委托给驻马店市鼎达物业管理有限公司（即原告的前名称）管理，双方签订了《物业委托管理合同》。被告石梅系涉案小区开发前的居民，与开发商签订有《拆迁安置户协议》。小区交付后，被告石梅在该小区有一套住房：D栋1单元201室、建筑面积127.23㎡，并于2014年11月1日与原告签订《物业管理服务协议》，协议约定：物业服务费按住宅0.7元/月.平方米、电梯管理费300元、垃圾处理费每月5元；《业主临时公约》约定：办理装修手续时收取装修履约金（押金）每套2000元、建筑垃圾清运费每平方2元、房屋装修管理费500元。被告石梅对该套房屋未予装修入住亦未交纳2014年11月1日至2019年12月31日期间的物业费。双方因物业服务费问题，原告向被告下发《欠费催缴通知书》，通知被告于2019年12月2日前交纳于2014年11月1日至2019年12月31日欠物业费和生活垃圾处理费5832元、违约金52488元。因被告未交纳，原告诉至本院,请求判令被告支付拖欠物业费5832元、违约金1749.6元。另查明，1、2012年6月18日，该小区开发商负责人袁子杰与被告石梅签订《补充协议》，该协议第六条约定免除物业费3年。2、2014年11月1日，被告石梅向原告交纳装修垃圾清运费、生活垃圾处理费、电梯费615元，装修押金2000元，水电押金1000元。上述事实，有原告提供的营业执照、法人证明、私营企业基本注册信息查询单、《物业管理合同》、《物业管理服务协议》、《拆迁安置户协议》、欠费计算统计表，被告提供的《补充协议》、《欠费催缴通知书》、缴费收据及原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，涉案的小区建成后，开发商与原告签订了《物业管理合同》，委托原告对涉案小区进行管理、服务，原告具有合法的管理服务职责。原、被告之间所签订的《物业管理服务协议》的内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽被告辩称房屋漏水、窗户破烂、窗户封钩断裂等情况，但存在的问题与物业管理并无关联性，亦不足以证明原告未履行物业管理服务义务，不能否认原告确对涉案小区进行了日常的物业管理服务，被告未按约向原告支付物业服务费，现原告请求被告支付物业服务费，于法有据、理由正当，本院予以支持。关于被告的物业服务费该如何计算的问题，因被告与小区开发商签订有免除三年物业服务费的《补充协议》，根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十五条的规定，该协议的内容属于前期物业服务合同，对被告理应有效，即被告支付物业服务费的期间应为2017年11月1日至2019年12月31日，根据合同约定，被告住房的建筑面积为127.23㎡，应交物业服务费为2315.59元（127.23㎡×0.7元/月.㎡×26个月）、垃圾处理费310元（5元/月×62个月），以上共计应交物业费为2625.59元。关于原告所请求的违约金问题，因被告交纳了装修押金、装修垃圾清运费、生活垃圾处理费、电梯费、水电押金等费用而未实际装修入住，原告当时是否同意这些押金冲抵物业费，但原告的从业人员的答复亦使被告有理由相信能够冲抵，原告亦未提供被告违约的其他证据，因此原告请求被告支付违约金的证据不足，本院不予支持。关于被告辩称的用押金冲抵物业费问题，因被告所交纳的各项押金未与原告实际结算，被告可与原告另行结算或者另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告石梅于本判决生效后十日内支付原告河南省鼎达物业管理有限公司物业服务费2625.59元；二、驳回原告河南省鼎达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告石梅负担。本判决为终审判决。审判员  张凌飞二〇二〇年三月二十四日书记员  李 蝶