广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3033号上诉人（原审原告、反诉被告)：姚建军，男，1966年10月6日出生，汉族，身份证住址：湖南省安乡县。委托代理人：张少星，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：丁自勇，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市三本投资顾问有限公司，住所地：广东省广州市白云区黄石东路299号。法定代表人：黎润妹，职务：执行董事。委托代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。委托代理人：陈庆鹏，广东中大圣律师事务所实习律师。原审第三人：广州市白云区黄石街江夏村第八经济合作社，住所地：广东省广州市白云区黄石街江夏村。法定代表人：李伟添，职务：社长。委托代理人：黄健，广东格林律师事务所律师。委托代理人：李伟文，广东格林律师事务所律师。上诉人姚建军因与被上诉人广州市三本投资顾问有限公司（下简称三本公司）、原审第三人广州市白云区黄石街江夏村第八经济合作社（下简称江夏第八经合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人姚建军上诉请求判令：l、改判原审判决第二项为：本判决生效之日起五日内，三本公司向姚建军退还赞助费150000元并支付资金占用利息(以150000元为本金，以年利率6％的标准，自2016年9月6日起计至三本公司实际返还之日止，按80％的比例计付)；2、改判原审判决第三项为：本判决生效之日起五日内，三本公司向姚建军退还押金109998元并支付资金占用利息(以109998元为本金，按年利率6％的标准，自2016年9月6日起计至三本公司实际返还之日止，按80％的比例计付)；3、撤销原审判决第四项，改判：三本公司向姚建军赔偿装修损失385048元(481380×80％)、三本公司承担本案评估费8000元(10000×80％)，且江夏第八经合社对三本公司的全部债务承担连带清偿责任；4、本案受理费由三本公司和江夏第八经合社承担。事实与理由如下：一、原审判决三本公司退还姚建军的入场费按无效合同剩余租赁期限折算，属于理解和适用法律错误。其一，涉案房屋属没有产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，姚建军与三本公司签订的《租赁合同》无效，应当按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定处理姚建军与三本公司之间的入场费纠纷。原审法院查明姚建军向三本公司一次性支付了赞助费150000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁合同无效的，出租人仅有权通过该司法解释第五条的规定参照合同约定的租金标准主张支付房屋占有使用费，继续占有其它任何费用均无法律依据。因此，三本公司应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的无效合同财产返还原则，全额退还赞助费并支付资金占用利息，除此以外，三本公司无权再占有其它费用。此外，《租赁合同》中虽有“如因甲方原因则按剩余年限比例退还赞助费”的表述，但该条款未明确出现何种情况可按租赁剩余年限比例退还赞助费，属于约定不明的情形，该约定也不应予以适用。再次，即使原审法院认为该约定属于合同解除或无效时赞助费的处理，但因该约定与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的强制性规定相冲突，亦属无效。其二，此外，原审法院对于按照未实际使用的租赁期限应退还赞助费的计算也有误，按照其计算方式的计算结果应为70000元[(28÷60)×150000元]；二、原审判决以租赁合同无效，姚建军亦存在错过为由不支持姚建军关于利息的主张，属于理解和适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。即使原审法院认定姚建军对于租赁合同无效有过错，也应按照双方的过错比例判决资金占用利息的承担，而非全部不予支持；三、原审判决认定姚建军支付的电力增容费以租金形式收取，姚建军未另行向三本公司支付电力增容费，且未能证明该费用应由三本公司承担，属于事实认定错误。姚建军提交的收据复写纸显示，电力增容预收款的字迹与租金的字迹明显非同一时间书写(租金收据开具在前，电力增容预收款83412元书写在后)，“电力增容预收款”系三本公司收到该款项后另行写在租金收据上，并在83412元下面备注“已结清”，且有三本公司员工的签字确认。三本公司主张该费用是姚建军预交2011年8月1日至2012年2月31日期间的租金，该主张明显不符合常理。如该款项系租金，则根本无需在收据复写纸上添加，而应直接作为收据原始内容予以记载，且该金额与收据记载的8个月租金185360元并不相符。而根据交易习惯，收款方必然是在全额收取租金后才会开具相应金额的收据，由此可证明，该83412元款项是在姚建军缴纳完8个月租金后才发生并结清的。如姚建军未另行实际支付该电力增容费，则三本公司根本不可能在收据上写“电力增容预收款”并在下面备注“己结清”。因此，原审判决认定姚建军支付的电力增容费以租金形式收取，姚建军未另行向三本公司支付增容费属于事实认定错误。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，租赁合同无效的，除房屋占有使用费外，三本公司无权再占有其它费用，三本公司应向姚建军全额退还电力增容费；四、三本公司作为《租赁合同》的出租人，将不具备合法报建手续的房屋出租予姚建军，且三本公司未提供证据证明与姚建军签订《租赁合同》时已明确将该情况告知姚建军，三本公司应当对《租赁合同》的无效承担主要责任(80％)；五、原审法院对于广州市白云区黄石湘味园家常菜馆(下简称湘味园)的经营者及装修归属的事实认定错误。其一，参照《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第二款的规定，虽然湘味园的工商登记经营者为姚建国，但姚建军作为实际经营者亦系法律上跟个体工商户有直接权利义务的主体，姚建军享有湘味园的装修；其二，退一步而言，即使原审法院认为相关证据不足以认定姚建军为单独的实际经营者，原审法院亦应综合考虑姚建军与登记的经营者姚建国为兄弟关系、姚建国出具的《证明》以及姚建军提交的证据，参照《中华人民共和国民法总则》第五十六条的规定，认定湘味园自2007年11月21日至2016年9月1日是由姚建军与姚建国家庭共同经营，姚建军享有湘味园的装修；其三，即使原审法院认定原租赁合同期间姚建军不属于单独的实际经营者或家庭共同经营者，但因原租赁合同的期限尚未届满(至2016年9月1日止)时姚建军即与三本公司签订《租赁合同》(租赁期限自2016年9月1日起算)，故原租赁合同并未因合同期限届满而终止，而是续期。因此，原租赁合同第八条“租赁期满合同终止，铺位一切装修设施属甲方所有”的约定并未生效，两份租赁合同具有连续性，而非相互独立的两个租赁关系，相应的装修应继受予姚建军所有，原审判决认定涉案房屋内的装修属三本公司所有属于事实认定错误；其四，如认定原租赁合同的承租人分别为不同独立主体，则按照交易习惯，因涉案房屋3间商铺的总建筑面积达291平方米，租金较为高昂，前一段租赁关系终止后出租人再招租必然需经过租赁信息发布、承租人现场查看、考虑、议价、协商并签订合同等需耗费较长时间的事宜，三本公司不可能当天即找到新的承租人并签订租赁合同，且前一段租赁关系的承租人亦需一定的撤场时间；其五，涉案房屋的租赁用途为餐饮经营。众所周知，因油烟等污染及使用频率高等自然损耗大，餐饮行业每过三年左右就需要装修翻新，以便吸引顾客和维持经营，必然要对墙面、天花面、桌椅、空调、冰箱、包间、排污系统系统、排水系统及消防系统等相关配套设施进行装修改造和更换，对此需投入大量的资金和物料。原审法院以现有证据无法证明姚建军在承租涉案房屋后有新的添附行为属于事实认定错误，且不符合常理及日常生活经验。对此，姚建军提交装修前后的图片和视频可予以证明装修事实的存在；其六，造成涉案租赁合同无效的根本原因是涉案房屋未经规划审批，进而被行政机关认定为违法建设，三本公司应当对姚建军的装修损失以及评估费用承担主要责任(80％的责任)。由于涉案房屋现己被拆除无法重新鉴定且无其他书面资料反映涉案房屋的装修价值，在此情况下，评估公司作出的《报告书》是涉案房屋装修价值最具参考性和最接近装修实际价值的资料，对姚建军的装修损失应当以《报告书》为依据；六、原审判决认定江夏第八经合社是涉案房屋所在地的出租人，并以合同相对性为由判决江夏第八经合社无需对三本公司的债务承担连带清偿责任，属于认定事实和适用法律错误。三本公司和江夏第八经合社均确认《房屋租赁证明》的真实性，该证明明确记载涉案房屋经江夏第八经合社改造后租赁给三本公司(其员工陈永强代签)作商业用房(而非用地)，且江夏第八经合社允许其转租等使用，故江夏第八经合社是涉案房屋的实际权属人和原始出租人，三本公司为承租人，姚建军为次承租人。造成涉案租赁合同无效的根本原因是涉案房屋未经规划审批，进而被行政机关认定为违法建设。江夏第八经合社和三本公司作为出租人、承租人的出租行为，是导致姚建军损失的共同过错方，应共同承担相应的法律后果。被上诉人三本公司答辩称：一、针对姚建军的第一项上诉请求，原审已经对此请求进行了查明和认定，原审对该事实的认定清楚，适用法律正确。三本公司将姚建军尚未实际使用涉案房屋的租赁期限内的赞助费予以退还。赞助费实际是姚建军对租赁物装饰装修在租赁期限内的使用费，是合同无效后房屋占有使用费的一部分，只是以赞助费的名目收取。双方签订的合同中明确约定了赞助费按年收取，一次性共收五年，租期也是五年，即赞助费实际是租金性质，只是名目不同。合同无效时，该费用自然属于房屋占有使用费的构成部分，姚建军也自愿一次性交付并同意放弃利息。姚建军现要求支付利息，违反了双方签订合同时的预期，即使合同无效，也不应当让三本公司承担超过预期的支付义务。因此，姚建军要求全部返还赞助费及利息没有依据；二、针对姚建军的第二项上诉请求，原审对资金占用利息的问题已经进行了查明和认定，原审对该事实的认定清楚，适用法律正确，三本公司无需支付押金及赞助费的资金占用利息。姚建军对租赁合同无效也存在过错，且押金和赞助费是姚建军自愿交付，并非三本公司强占，姚建军要求支付押金及赞助费的资金占用利息没有依据；三、针对姚建军的第三项上诉请求，姚建军不存在装修事实和损失。其一，原审法院认定姚建军在2007年到2016年9月1期间不是湘味园的实际经营者，该事实认定清楚，适用法律正确。首先，没有证据证明姚建军是湘味园在2007年至2016年9月1日期间的实际经营者，姚建军提供的《生产经营单位主要负责人安全培训合格证》显示其在2016年6月7日才取得该合格证，根据《中华人民共和国安全生产法》及相关法律规定，此合格证是上岗条件，最多是姚建军为在2016年9月接手湘味园而提前准备，由此也可证明在2007年到2016年9月1日期间，姚建军不具备湘味园负责人的必要条件，更不可能是实际经营者。其次，姚建军主张湘味园是其与案外人姚建国家庭经营的理由更加毫无依据。《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定的家庭经营是以家庭财产为责任财产经营的，《民通意见》第四十二条也明确，家庭经营个体户是以家庭共有财产投资的。姚建军和案外人姚建国均已成家立业，各自组建家庭，按照常理，其财产是相互区分的，并非共有关系，且姚建军也没有提供证据证明其与案外人姚建国是共同出资或财产共有关系。最后，姚建军主张其是在原租赁合同未届满前签订《租赁合同》的，应当是原租赁合同的续期，三本公司对此不予认可。根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期限的延续是合同的变更，合同主体的变更是合同概括的转让，均需要当事人协商一致或经当事人同意。本案中，既没有原合同双方当事人对于合同变更的合意，也没有合同概况转让的合意，不能认定姚建军与三本公司签订的《租赁合同》是原合同的延续。事实上，该两份合同从内容上明显可以反映是相互独立的。其二，原审法院认定姚建军未在承租涉案房屋后有新的添附行为的事实，该事实认定清楚，适用法律正确。姚建军认为，餐饮行业每三年一装修为众所周知的事实，三本公司对此不予认可，及时和定期的清洗和清洁已足以保持干净和整洁。桌椅、冰箱、空调等可拆卸的部分不属于损失范围。经三本公司比对姚建军提供的图片和视频，从时间节点看2015年至2016年以后，并未看到明显的区别。如姚建军确实进行了装饰装修，应当有关于装饰装修的相关合同、图纸和支出，但是姚建军均未提供。关于鉴定报告的内容，三本公司在原审期间已对此进行了详细的质证；四、关于合同无效的过错划分问题，姚建军要求三本公司承担80％的责任没有依据。合同行为是双方行为，姚建军在签订合同时负有审慎义务。姚建军在签订合同时明知涉案房屋存在瑕疵，应承担相应的后果。从湘味园的工商资料中的数份房屋租赁合同可以反映，涉案租赁房屋的房地产权证号码处已被划掉，显示内容为空白。姚建军作为案外人姚建国的亲兄弟，且在2016年9月1日继受姚建国的湘味园，应当明知涉案租赁房屋的产权情况，故姚建军主张三本公司对合同无效承担80％的责任没有依据；五、关于电力增容费的问题，姚建军未就此项提起上诉请求，不属于二审审理范围，且三本公司无须返还电力增容费。电力增容费是案外人姚建国通过预付租金形式交付的，该笔费用也与姚建军无关，且该费用实际上是由三本公司支付的。姚建国除提前交8个月租外，没有额外支付过该笔费用，姚建军也没有提供证据证明，姚建军主张收据左上角显示的数字83412为额外缴纳电力增容预收款的金额没有依据。首先，数字83412是在收据的左上角，电力增容预收款字样是写在收据中间，每月租金之后用括号括住。如果83412是额外缴纳的电力增容预收款，则应在左上角一并表述83412元电力增容预收款或电力增容预收款83412元。如姚建国在当时有额外支付83412元，则姚建国就无需提前支付8个月租金作为电力增容预收款。显然姚建军的说法与收据字面内容矛盾。原审第三人江夏第八经合社述称：不同意姚建军的全部上诉请求。其一，原租赁合同的承租人是姚建国，租金及各项费用的缴纳人也是姚建国。姚建军主张其才是实际经营者没有事实依据，三方签订合同时已经固定下来。其二，没有证据证明姚建军有在涉案房屋上进行过装修。其三，江夏第八经合社是涉案土地的出租人，仅收取三本公司的土地租金，没有收取姚建军的房屋租金、按金、入场费等任何费用。且本案是房屋租赁合同纠纷，是因房屋的建设没有办理规划报建手续导致合同无效，与江夏第八经合社无关。姚建军主张江夏第八经合社承担连带清偿责任没有事实和法律依据。姚建军于2019年9月16日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认姚建军与三本公司签订的《租赁合同》无效；2、三本公司向姚建军返还赞助费150000元并支付资金占用利息（以150000为本金，按年利率6%的标准，自2016年9月6日起计至三本公司实际返还之日止）；3、三本公司向姚建军返还押金109998元并支付资金占用利息（以109998元为本金，按年利率6%的标准，自2016年9月6日起计至三本公司实际返还之日止）；4、三本公司向姚建军返还电力增容预收款83412元；5、三本公司赔偿姚建军的装修损失481310元；6、三本公司赔偿姚建军自2019年6月1日至2021年8月31日的经营利润损失270000元；7、江夏第八经合社对第一至第六项诉讼请求承担连带清偿责任；8、本案的评估费10000元、诉讼费用由三本公司和江夏第八经合社承担。三本公司反诉请求判令：1、姚建军按每月38899元向三本公司支付自2019年5月5日起至2019年7月25日止的房屋占有使用费，共计103730.67元；2、本案诉讼费用由姚建军承担。原审法院经审理查明：2016年9月2日，姚建军（乙方）与三本公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云大道北12号之一01、3A、A3号房屋出租给乙方作铺面项目，建筑面积291平方米；租赁期限2016年9月1日起至2021年8月31日止；每月租金126元/平方米小计36666元/月。该场地租金由第二年起在每年租金的基础上每年递增3%，乙方在每月5日前将当月的租金及其他费用缴交给甲方；乙方必须在与甲方签订本合同时向甲方缴交三个月的场地租赁按金109998元，预付场地首月租金36666元，合计146664元；按合同计租时间，乙方向甲方每年每间缴纳赞助费壹万元整，三间共3万元整，一次性支付五年，合计共15万元整等。甲乙双方均在合同落款处签名捺印。合同签订后，姚建军向三本公司支付了赞助费150000元及押金109998元。姚建军将涉案房屋用于经营湘味园饭店。2019年4月至5月期间，涉案房屋所在黄石街拆违办公室等部门多次发出通知，告知根据相关违法建设拆除计划等通知要求，将对包括涉案房屋在内的违法建设进行清拆，并限期商户清场撤离。后涉案房屋外围于2019年6月初开始被围弊。2019年7月25日，涉案房屋被停水停电。2019年9月10日，涉案房屋被拆除。原审另查明，江夏第八经合社是涉案房屋所在土地的出租人。原审诉讼过程中，姚建军陈述并提交姚建国出具的说明和仁寿村村民委员会出具的证明等证据拟证明，涉案房屋于2006年9月由三本公司员工与其弟弟姚建国签订《租赁合同》承租用于经营湘味园，合同期限至2016年9月1日。上述租赁合同虽是其弟弟姚建国签订，但实际经营人为其本人。上述租赁合同期限届满后，其与三本公司另行签订了涉案《租赁合同》，继续经营湘味园，并在签订该合同后对涉案房屋内的桌椅板凳、空调进行重新装修和更换，也重新做了消防，当时消防方面均由三本公司去处理。三本公司不确认姚建军为湘味园实际经营者的事实，并表示从水电费收据显示2016年8月份的水电费由姚建国缴纳，表明2007年至2016年9月1日期间，涉案场地经营的湘味园由姚建国经营，不能证明姚建军从2007年起承租涉案房屋。另认为由于涉案房屋是违法建筑，故该租赁合同是无效，且此前签订的租赁合同已履行完毕，涉案房屋的附属物归其所有，姚建军与其签订的租赁合同中约定的赞助费，即为存在使用其提供的装修所支出的费用，故姚建军不存在任何损失。姚建军提交由其单方委托广州粤国房地产土地与资产评估有限公司于2019年8月22日出具的涉案房屋《资产评估报告书》一份，拟证明涉案房屋内的装饰装修及配套设施设备在2019年7月31日装修的市场价值为481310元。该报告书所附《资产评估明细表》显示，评估公司对宾馆各房间及走廊、大堂、洗手间等共同区域的装饰装修进行了清点和评估，另还包括了广告牌、窗帘、圆桌、木柜、空调等设施设备，并按49%至89%不等的成新率进行折旧评估得出评估结果。三本公司对评估报告书的真实性予以确认，但对合法性、关联性不予确认、证明内容亦不予确认，并表示该评估事项涉及三本公司，姚建军单方委托评估，没有通知三本公司，违反了资产评估法第22条的规定。该报告上资产评估专业人员签字是王珂珂与胡德华，但整份评估报告中评估人员均为王珂珂与谭卓军，未曾出现胡德华的名字，违反了资产评估法第28条的规定，该报告虽形式合法，但实质是违法的。评估报告中认定涉案房屋的装修、安装以及构筑物的购建时间是2017年4月，设施设备的购建时间为2016年2月没有事实依据，此时间的错误认定，使评估结果错误。江夏第八经合社对上述报告书的三性均不予确认。另，姚建军为证明三本公司收取其电力增容预收款提交了电力增容预收款收据予以证明。三本公司对该证据的关联性不予认可，并表示该费用是姚建国通过预交2011年8月1日至2012年2月31日期间租金的形式交付的，没有额外交付任何费用。江夏第八经合社对该证据的三性均不予确认。三本公司为证明姚建军欠付房屋占有使用费的情况，提交2019年5月至7月期间的缴费单予以证明，姚建军对缴费单予以确认。但认为从2019年5月至7月的缴费单可见，其中的场地费为0，由此表明，三本公司已同意免除自2019年5月开始的租金，另姚建军表示在其知悉涉案房屋要拆迁后，其就与三本公司协商免除租金问题，在双方协商未果的情况下还通过政府部门调解了三次，最后三本公司的经理同意免除5月份起的租金。三本公司确认双方曾到城管科就免租事宜进行调解，当时政府部门希望通过免除租金安抚租户以尽快收回场地，但因调解的不是老板，只表示回去跟老板反映后再作答复，并未达成协议。原审法院认为：根据涉案房屋所在建筑物因违法建筑而被拆除的事实表明，涉案房屋属未有产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，姚建军与三本公司之间就涉案房屋签订的《租赁合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。现姚建军要求确认双方签订的《租赁合同》无效有据，予以支持。合同签订后，姚建军已向三本公司支付租赁押金共计109998元，该款项为担保租赁合同履行的费用，上述合同无效后，根据无效合同财产相互返还的原则，三本公司应将上述租赁押金返还给姚建军，故现姚建军要求三本公司退还租赁押金109998元有据，予以支持。关于姚建军要求三本公司返还赞助费150000元的问题。双方签订的租赁合同约定赞助费按年收取，一次性共收五年，现双方签订的租赁合同无效，姚建军无法继续使用涉案场地，三本公司应当将姚建军尚未实际使用涉案房屋租赁期限内的赞助费退还给姚建军。经核算，姚建军要求三本公司退还63125.17元有据，予以支持，对姚建军主张多出上述数额的诉请予以驳回。关于姚建军要求三本公司返还电力增容预收款的问题。姚建军提交的证明交纳电力增容费的收据显示，款项的内容为租金的形式收取，无证据证明姚建军另行向三本公司支付了除上述租金之外的增容费，且该费用应由三本公司承担，故姚建军要求三本公司退还电力增容预收款缺乏依据，不予支持。关于姚建军要求三本公司赔偿装修费损失的问题。姚建军主张其为涉案房屋所在湘味园的实际经营者，根据其现有举证不足以证明该主张，故对姚建军的主张不予采信。根据三本公司提交的与姚建国签订的租赁合同显示，双方的租赁合同届满后，铺位一切装修设施属甲方所有，故姚建国与三本公司原签订的租赁合同到期后，涉案房屋内的装修应属三本公司所有，姚建军在姚建国与三本公司签订的租赁合同届满后再另订合同未取得涉案房屋原装饰装修价值的权益，现有证据无法证明姚建军在承租涉案房屋后有新的添附行为，故姚建军要求三本公司赔偿装修损失缺乏依据，不予支持。关于姚建军要求三本公司赔偿经营利润损失的问题。经营利润损失属于合同履行产生的预期利益损失，现双方签订的租赁合同无效，且姚建军作为承租人亦存在过错，故姚建军要求三本公司赔偿经营利润损失缺乏依据，不予支持。双方签订的租赁合同无效，姚建军亦存在过错，故姚建军要求三本公司支付上述要求返还费用的利息缺乏依据，不予支持。关于姚建军要求江夏第八经合社对三本公司应承担的义务承担连带清偿责任的问题。因本案为租赁合同纠纷，涉案《租赁合同》的合同相对方为姚建军和三本公司，根据合同相对性原则，姚建军要求江夏第八经合社对三本公司应承担的义务承担连带清偿责任无据，不予支持。关于姚建军要求三本公司承担因鉴定产生的评估费10000元的问题。因涉案姚建军提交的评估报告是其单方委托鉴定评估，并未经三本公司的同意，且三本公司对此不予确认，故该费用的产生应由姚建军自行承担，故对姚建军该主张不予采纳。关于三本公司要求姚建军支付2019年5月5日起至2019年7月25日止的房屋占有使用费问题。姚建军抗辩在涉案房屋通知需要拆迁后，双方曾经过协商，三本公司已同意免除2019年5月起的租金，虽姚建军未能提供书面协议，但从双方的陈述看，因涉案房屋面临拆迁问题，双方确实曾就免租问题通过房屋所在地的城管部门进行协商，而三本公司提交的每月缴费单对比显示，三本公司每月向姚建军提供的缴费单是包括水电费、场地费等各项费用的，而自5月起缴费单“场地费”一栏中费用均为0，由此反映，双方经过协商后，三本公司确实是同意免除2019年5月起的场地费的，故对姚建军抗辩三本公司已同意免除2019年5月起的场地费的意见予以采信。据此，三本公司要求姚建军支付2019年5月5日至2019年7月25日期间的占用费缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年12月3日判决如下：一、确认姚建军与广州市三本投资顾问有限公司于2016年9月2日签订的《租赁合同》无效；二、本判决生效之日起五日内，广州市三本投资顾问有限公司向姚建军退还赞助费63125.17元；三、本判决生效之日起五日内，广州市三本投资顾问有限公司向姚建军退还押金109998元；四、驳回姚建军的其他诉讼请求；五、驳回广州市三本投资顾问有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费6780元，由姚建军负担4898.77元，由广州市三本投资顾问有限公司负担1881.23元；本案反诉受理费1187.3元，由广州市三本投资顾问有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，姚建军向本院提交如下证据：1、2016年9月1日前后的湘味园现场照片、大众点评截图、视频光盘，以证明姚建军在2016年9月1日后对涉案房屋有新的装修添附行为；2、《生产经营单位主要负责人安全培训合格证书》、《广东省餐饮服务食品安全管理员培训证书（中级）》，以证明：在原租赁合同期间，姚建军即作为湘味园的主要负责人多次参加广东省食品药品监督管理局、广州市白云区安全生产宣传教育中心、广州市白云区安全生产协会、广州市白云区饮食行业商会组织的安全生产培训，涉案房屋所在的湘味园在原审租赁合同期间的实际经营者为姚建军，装修费应归姚建军所有；3、证人证言、职业资格证书、湖南省室内装修协会专业会员证书，以证明：姚建军于2006年6月承接涉案房屋后进行多次装修升级，涉案房屋的第一次租赁期限届满后姚建军续租，2016年11月姚建军再次对涉案房屋进行全面装修升级。三本公司对以上证据发表如下质证意见：一、对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据没有原始载体，且其中的内容不能反映与本案有关；二、对证据2的真实性、合法性予以确认，关联性不确认。该证书是在2016年6月7日取得，2017年有培训的记录。根据安全生产法及相关规定，该证据是上岗条件，只能证明姚建军为在2016年9月份以后接管湘味园而做准备。因湘味园之前已经租赁十年，姚建军没有提供相关证据佐证其是之前的负责人，且该培训证也没有明确负责人就是企业经营者，不能就此印证姚建军就是实际经营者；三、关于证据3，由于证人未到庭，对证人证言的三性均不予认可。对于证人的资质证书，由于没有原件，故对三性均不予认可。江夏第八经合社对以上证据发表如下质证意见：一、对证据1的三性均不予确认。该证据第10页反映的是湘味园2015年11月的现状，第17页反映的是2019年6月的现状，姚建军称在2016年9月后有进行装修，但两张照片反映同一位置的墙面、天花和地板基本一致，不同之处在于进行了设施的拆卸，由此可印证姚建军所称其在2016年9月进行了装修不属实；二、对证据2的三性不确认。姚建军以该证据证明其是实际经营者没有依据。餐饮服务食品安全培训是每个食品安全管理人员必须进行的培训，该组证据不能证明姚建军就是湘味园的实际经营者；三、对证据3的三性不予确认。证人未到庭作证，本身就不符合证人证言的要求，且证人称其进行了消防设计，但涉案场所属于公众场所，相关的装修、设计必然会有消防设计验收，但姚建军未提供，也未提供相应的装修设计合同和支付费用的票据等予以证明其所陈述的装修事实。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，三本公司退还姚建军的赞助费应如何计算；其二，三本公司是否应向姚建军支付赞助费、押金等费用的利息；其三，三本公司是否应赔偿姚建军装修费；其四，三本公司是否应返还姚建军电力增容预收款；其五，江夏第八经合社是否应与三本公司在本案中承担连带清偿责任。关于三本公司退还姚建军的赞助费应如何计算的问题。依据已查明的事实，姚建军在与三本公司签订《租赁合同》之后，向三本公司支付了赞助费150000元。《租赁合同》约定该项费用按年收取，一次性支付共收五年，故三本公司主张该费用属于租赁费用的组成部分符合合同约定及租赁交易习惯，原审判决对此予以采纳，并根据姚建军实际使用涉案房屋的期限占《租赁合同》约定期限的比例判决三本公司予以返还，合理适当，可予维持。姚建军以合同对该项费用约定不明，且《租赁合同》无效为由，上诉认为三本公司应全额返还该项费用，依据不充分，本院不予采纳。姚建军上诉认为原审法院核算该项费用的折算存在错误，理由亦不成立，本院亦不予采纳。关于三本公司是否应向姚建军支付赞助费、押金等费用的利息的问题。虽然《租赁合同》无效，但姚建军系依据合同约定履行支付押金及赞助费的义务，即三本公司系基于姚建军的意思表示占有赞助费及押金，故姚建军诉请三本公司支付占用期间的利息缺乏充分理据，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。关于三本公司是否应赔偿姚建军装修费的问题。姚建军主张其就涉案房屋支付了装修费481380元，但其提供的《资产评估报告书》系其单方委托的中介机构出具，且该报告书载明的装修价值包括窗帘、圆桌、木柜、空调等可拆除可移动的设施设备的价值，姚建军提交的照片反映在姚建军承租涉案房屋前后，涉案房屋的局部装修风格及材质等并未发生改变，姚建军也未提供装修合同、付款凭证以印证其委托装修及支付装修款的事实。在此情况下，原审判决驳回姚建军要求三本公司赔偿装修费的诉请并无不妥，可予维持。关于三本公司是否应返还姚建军电力增容预收款的问题。姚建军以其就涉案房屋支付了电力增容预收款83412元为由，诉请三本公司对此予以返还，但其一，姚建军主张支付该费用的时间系在2011年，但姚建军与三本公司签订《租赁合同》的时间是在2016年9月2日，姚建军虽主张在此之前其借用他人名义实际承租了涉案房屋，但未就此充分举证证明；其二，姚建军并未就其实际支付了该项费用充分举证证明；其三，即使该项费用有实际发生，该项费用的支出也应是为满足涉案房屋的经营需求而支付，且涉案房屋已被拆除，三本公司并未就该项费用的支出获取利益。综上，姚建军诉请三本公司返还电力增容预收款83412元，缺乏充分事实根据与法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。关于江夏第八经合社是否应与三本公司在本案中承担连带清偿责任的问题。姚建军基于其与三本公司之间的房屋租赁合同关系提起本案诉讼，江夏第八经合社并非姚建军的合同相对方，也无证据反映江夏第八经合社曾作出自愿承担前述租赁合同关系项下的出租人义务的意思表示，故姚建军诉请江夏第八经合社与三本公司在本案中承担连带清偿责任，缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。另，三本公司曾就本案提起上诉，但未在指定期限内预缴上诉费，故本院裁定按三本公司撤回本案上诉处理，对此不再另行制作民事裁定书。综上所述，上诉人姚建军的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8498.84元，由上诉人姚建军负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年三月三十日书记员  王文杰唐颖琪