河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终201号上诉人：胡延召，男，1984年10月13日生，汉族，住汝州市。上诉人:杨朝强，男，1978年4月13日生，汉族，住汝州市。委托诉讼代理人：杨素红，女，1975年11月25日出生，汉族，住汝州市，系杨朝强之妻。被上诉人：李要军，女，1984年8月19日生，汉族，住汝州市小屯真周庄村2组，公民身份证号码：410482198408195948。被上诉人：胡怡林，女，2007年10月14日生，汉族，住汝州市。法定代理人：李要军，系胡怡林之母。上诉人杨朝强、胡延召因与被上诉人李要军、胡怡林合同纠纷一案，不服河南省汝州市人民法院（2019）豫0482民初5580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人胡延召，上诉人杨朝强的委托诉讼代理人杨素红，被上诉人李要军（胡怡林的法定代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨朝强、胡延召上诉请求：一、撤销原判改判驳回李要军、胡怡林的诉讼请求或发回重审；二、本案诉讼费由李要军、胡怡林承担。事实和理由：一、杨朝强、胡延召与李要军、胡怡林的纠纷实属土地权属争议，不属于人民法院受理范围。1.杨朝强与胡延召签订的房屋买卖协议是有效协议，原审认定无效是错误的。首先，胡延召将其居住的房屋以28万元的价格出卖给杨朝强，是建立在真实、合法、有效的情况下实施的，协议生效后，杨朝强支付了全部款项，胡延召交付了房产，且已实际履行合同。其次，买卖房屋是建立在双方自愿情况下实施的买卖行为，且在原审理过程中，胡延召予以认可买卖房屋的真实性的实施，故该房屋买卖协议合法真是、客观、有效，认定协议无效证据不足。二、《土地管理法》第十六条，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成，由人民政府处理。单位之间的争议由县级以上人民政府处理，个人之间，个人与单位之间的争议，由县级人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以直接到处理决定通知之日起三十日内向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。同时根据《民事诉讼法》相关规定：“对于未登记的应由人民政府先行处理，而不能直接提起民事诉讼，请求行使物权权利。”显然原判审理此案违反法定程序，即以司法审判代替行政管理。三、李要军、胡怡林不具有诉权，不是适格的原告。根据民事诉讼法第119条的规定及《物权法》物权法定原则，李要军、胡怡林对争议的房产及土地，既没有确认土地权属更没有办理土地及权属登记。因此李要军、胡怡林原审诉称杨朝强、胡延召侵犯了其合法权益，不知道李要军、胡怡林哪些权利被侵害，请问原审法院依据何在？四、原判程序违法。汝州市人民法院在审理案件时发现不符合受理范围，应当告知李要军、胡怡林向行政部门处理，或者在李要军、胡怡林不撤诉的房屋情况下驳回起诉。而原审法院对该案审理查明实属不易违法审理。该案从表面上看，是一份确认协议无效纠纷，而实际是房产争议纠纷。李要军、胡怡林辩称，原审法院认定事实清楚，使用法律得当，因此请求贵院依法驳回上诉人胡延召与上诉人杨朝强的诉讼请求，维持原判。1.法院审理已认定该涉案房建造于胡延召与李要军夫妻关系存续期间，并与2017年建造完成，包括地下室、一层、二层。2.“离婚协议”（三）写的清清楚楚“婚后位于汝州市小屯镇××组的房产一处，离婚后归女方李要军和长女胡怡林、长子胡玉林共同所有。3.“离婚协议”上已写明，“自胡延召拿到民政部门颁发的《离婚证》之日起，胡延召已与该涉案房所有权无关。如在执行过程中有争议，可协商或直接向人民法院提起诉讼。”4.2019年2月13，胡延召在与本涉案房所有权无关的情况下，偷偷将李要军及儿女的居住房变卖，且当庭承认变卖事实。5.胡延召如果对自己签订的“离婚协议”反悔了，完全可以通过正当的法律途径解决，而不是捏造事实，转移涉案房产，侵害李要军及儿女的合法居住权利。6.胡延召转移涉案房产，主张是父母的房子，其父胡春营以此为由起诉到汝州市人民法院，上诉到平顶山市中级人民法院，由于证据不足，两审法院依法驳回了胡春营的诉讼请求，维持原判。7.胡延召主张涉案房是其父母的，且法庭上多次随从父亲其说“该涉案房是婚前2002年父母为自己与女方李要军建的婚房二层楼房”，这与法院认定的事实该涉案房建造于婚后夫妻关系存续期间相互矛盾。胡延召主张涉案房是父母婚前所建，与自己在父亲起诉状二审中说的婚前没有涉案房相互矛盾。李要军、胡怡林向一审法院起诉请求：1.依法确认胡延召、杨朝强的房屋买卖合同无效;2.本案的诉讼费、律师费等费用由杨朝强承担。一审法院认定事实：2007年1月23日,李要军与胡延召登记结婚,婚后生育女儿胡怡林、儿子胡玉林。2018年5月29日,李要军与胡延召签订离婚协议在汝州市民政局协议离婚,离婚协议第三项写明“婚后位于汝州市小屯镇××组房产一处,离婚后归女方和长女胡怡林、长子胡玉林共同所有。”。2019年2月13日,胡延召将房屋以28万元的价格出卖给杨朝强,签订了相关手续。李要军以胡延召和杨朝强,要求确认该房屋买卖无效。庭审中，胡延召主张该争议房产系其父亲胡春营的房产,本案在审理过程中,胡延召之父胡春营作为原告起诉李要军、胡延召等合同纠纷一案,一审法院(2019)豫0482民初5842号民事判决驳回了胡春营的诉讼请求,平顶山中级人民法院(2019)豫04民终3201号民事判决书维持原判。该生效判决已认定涉案房产于2017年建造完成,包括地下室、一层、二层。另查明该房屋没有农村集体土地使用证。一审法院认为，本案涉案房产建造于李要军与胡延召夫妻关系存续期间,并于2017年完成。2018年5月29日李要军与胡延召在汝州市民政局协议离婚,该离婚协议第三项约定“婚后位于汝州市小屯镇××组房产一处,离婚后归女方和长女胡怡林、长子胡玉林共同所有”。据此主张李要军、胡怡林没有诉权不能成立。胡延召提出该争议房产系其父亲胡春营的房产,汝州市人民法院(2019)豫0482民初5842号民事判决驳回了胡春营的诉讼请求,平顶山中级人民法院(2019)豫04民终3201号民事判决书维持原判。本案涉案房产位于汝州××小屯镇周庄村,应属农村村民住宅,农村村民建造住宅应当取得宅基地使用权,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。第七十七条规定农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。本案中胡延召将涉案房产卖于被告杨朝强,房产的买卖、转让涉及宅基地使用权,该涉案房产没有土地使用证,尚未取得宅基地使用权,该涉案房产建筑不合法。根据房地一体原则,没有合法取得宅基地使用权的农村房屋买卖转让不易认定为合法有效,否则将使违法占地行为的合法化。综上,胡延召与杨朝强房产买卖转让违反法律相关规定,应当认定为无效,涉及其他相应权利的当事人可另行主张其权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款、第七十七条之规定,判决：确认胡延召与杨朝强之间签订的房屋买卖无效。案件受理费100元,由胡延召、杨朝强承担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院与一审法院查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、李要军、胡怡林是否具备诉讼主体资格；二、胡延召和杨朝强签订的协议是否是无效协议。对此，本院评析如下：一、关于李要军与胡怡林的诉讼主体资格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，根据李要军和胡延召签订的离婚协议约定的内容，涉案房屋归李要军及李要军和胡延召的长女胡怡林、长子胡玉林所有。无论本案所涉房屋是否属于违法建筑，都不影响该离婚协议对房屋归属约定的效力。即使该房屋被认定为违法建筑而需要拆除，其法律后果也是由李要军、胡怡林、胡玉林承担房屋被拆除的风险，而非其他。在离婚协议或离婚协议中关于财产分割的条款未被撤销或被认定为无效的情况下，李要军、胡怡林可以依据此协议主张相应的权利；况且，诉争房产属于李要军、胡怡林安身立命之所，如果剥夺李要军、胡怡林的诉权，则可能会导致李要军、胡怡林居无定所，这种做法于理不通，于情难容，于法相违。因该房屋直接关系到李要军、胡怡林的居住权，故其二人属于与本案有直接利害关系的人，可以作为原告提起诉讼。关于本案是否属于人民法院受理民事诉讼的范围问题。胡延召、杨朝强上诉认为，本案纠纷属于土地权属争议，不属于人民法院受理范围。对此，本院认为，就目前的证据看，诉争房屋建造于李要军和胡延召婚姻关系存续期间，因此，房屋应属双方共同财产；只是在离婚时，协议约定房屋归李要军及胡怡林、胡玉林所有。而这种约定，属于当事人对自己财产的处分，并不违反法律规定。至于房屋所占用的土地，其权属在李要军、胡延召婚姻关系存续期间并无争议，只是在双方离婚胡延召将房屋出卖后才出现所谓的争议，而该争议是基于房屋权属延伸而来，这与《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定的并不相同。故胡延召、杨朝强关于本案不属于人民法院受案范围的上诉理由不能成立。二、关于合同效力问题。依据2018年5月29日李要军与胡延召在汝州市民政局协议离婚时所签订的离婚协议所载明的“婚后位于汝州市小屯镇××组房产一处，离婚后归女方和长女胡怡林、长子胡玉林共同所有”的内容可知，诉争房屋归李要军、胡怡林、胡玉林所有。在未得到李要军、胡怡林、胡玉林授权的情况下，胡延召将房屋出售于杨朝强，且该出售行为在事后未得到李要军追认，结合本案的实际情况，不宜认定本案所涉合同为有效合同。关于本案所涉房屋是否为违法建筑问题，属于相关行政机构的职权范围，应由相关行政机构依法处理，人民法院不宜直接对此作出认定。一审判决认为诉争房屋属于违法建筑不恰当，本院依法予以纠正。综上所述，杨朝强、胡延召的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由杨朝强负担50元、胡延召负担50元。本判决为终审判决。审判长 郭国会审判员谢小丽审判员李泉钦二〇二〇年三月二十三日法官助理孔宪宇书记员张皓硕