文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3834号上诉人（原审被告）：葛晓峰，男，1975年12月12日出生，汉族，住丹阳市。委托诉讼代理人：蔡志鑫，江苏君合力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡建民，男，1964年3月26日出生，汉族，住丹阳市。委托诉讼代理人：钱鑫，江苏金矛律师事务所律师。上诉人葛晓峰因与被上诉人胡建民房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2019）苏1181民初6468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛晓峰上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.涉案合同约定，房屋租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前3个月通知对方，并偿付对方10万元违约金。因此，本案不存在协商告知解除合同，涉案合同也未达到解除合同的条件，胡建民应当承担违约责任，向葛晓峰赔偿10万元违约金并赔偿涉案房屋装修费40万元。2.葛晓峰系合同的承租方，而非贺江伟。事实上，胡建民收取的租金均为葛晓峰安排贺江伟支付。贺江伟并不当然取得承租人的权利，其出具的《承诺书》未得到葛晓峰的授权，对葛晓峰也无约束力。故胡建民无权据此要求解除涉案合同。3.葛晓峰为胡建民装修住宅的装修款仅抵扣了10万元，实际价款应当是17万元。请求对工程价款进行司法鉴定并予以抵扣租金。且一审法院认定葛晓峰支付租金16万元是错误的，葛晓峰本人及委托案外人贺江伟共实际支付了19万元。胡建民辩称：其在2018年2月14日曾向案外人贺江伟出借了3万元，所以葛晓峰主张的19万元中有3万元是还款。至于葛晓峰为胡建民住宅装修的事实与本案无关，双方应另行处理。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。胡建民向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁协议》；2.判令葛晓峰支付拖欠租金7万元，并按照合同约定支付至其实际搬离之日止的租金；3.葛晓峰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月25日，本案双方签订《房屋租赁协议》一份，协议约定胡建民将位于华阳商厦三楼北，租赁面积1000平米的房屋出租给葛晓峰使用，租赁期限自2017年7月1日至2022年6月30日。年租金22万元，租金在上一年的基础上每年递增1万元至租期结束。在承租期间，未经胡建民同意，葛晓峰无权转租房屋。2019年3月21日，葛晓峰的下属经理贺江伟向胡建民出具承诺书一份，言明于2019年3月21日共结欠胡建民房租7万元，于2019年3月31日支付4万元，于2019年4月16日支付3万元，如到期不能履行，视为违约，承诺人直接清场走人。胡建民可以直接向法院起诉，并将房屋恢复原状。一审法院认为：本案双方签订的房屋租赁协议合法有效，双方应按租赁合同的约定履行合同的义务，胡建民已按合同约定交付了租赁的房屋，葛晓峰未按约支付租金，应属违约，故胡建民要求解除租赁合同，一审法院应予支持。关于胡建民主张的租金问题，因葛晓峰于何时搬离涉案房屋尚不确定，故一审法院支持合同期内租金7万元，其余租金等葛晓峰搬离之后另案主张。葛晓峰经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自担未能抗辩及质证的法律后果，且不影响一审法院依据已查明的事实作出缺席判决。一审法院判决：一、解除胡建民、葛晓峰于2017年5月25日签订的《房屋租赁协议》；二、葛晓峰于本判决生效之日起十日内给付胡建民租金7万元；三、驳回胡建民的其他诉讼请求。本院二审期间，葛晓峰围绕其上诉请求提供了以下证据：1.付款凭证一组，拟证明其已累计支付租金19万元；2.装修图纸两份，拟证明其为胡建民住宅装修造价17万元，应当在租金中予以抵扣；涉案房屋的装修残值也应当在5年合同租期范围内按比例予以抵扣租金。3.微信转账记录一份，拟证明其2017年6月2日支付胡建民第一年的租金7万元。胡建民质证认为：1.对证据1的真实性有异议，且根据相关凭证，其付款的数额也是17万元，而非19万元。贺江伟在微信中所说的付给胡建民会计的2万元现金，胡建民并无实际收到。且葛晓峰提供的贺江伟的转账凭证并不能全部视为缴纳的涉案租金，双方之间系存在其他往来。故应当以贺江伟出具的《承诺书》作为租金的结算依据。2.对证据2中个人住宅的装修图纸和预算表真实性不予认可。实际装修面积及内容与预算表的内容出入很大，实际装修价值不到10万元，且如葛晓峰认为应当对超出10万元部分予以认定和抵扣，应当另行诉讼。对涉案房屋的装修金额也不予认可，且本案中因葛晓峰违约导致合同解除，其应当拆除装修并恢复原状，涉案合同约定的胡建民补贴的拆除费用5万元，葛晓峰也应当另行返还。3.对证据3的真实性无异议，但该证据不属于新证据。胡建民提供转账凭证2张，拟证明胡建民在2018年2月14日转账给案外人贺江伟3万元，故贺江伟支付给胡建民的17万元中有偿还借款的部分。葛晓峰质证认为，对上述证据的真实性不予认可，该转账与葛晓峰无关，胡建民应提供证据证明该款项系其与案外人的其他往来，而不应直接在本案葛晓峰支付的租金中扣减。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方合同约定，房屋年租金为22万元，每年以签订日提前一个月向甲方（胡建民）支付年租金，……租金在上一年的基础上每年递增1万元至租期结束。双方一致认可2017年7月1日至2018年6月30日的租金，葛晓峰已缴纳。根据合同的约定，葛晓峰应当在2018年6月向胡建民缴纳2018年度（2018年7月1日至2019年6月30日）的租金23万元。现葛晓峰未按约足额支付上述租金，属于违约，故胡建民有权要求解除双方的租赁合同。二审中，葛晓峰陈述，案外人贺江伟系其员工，贺江伟向胡建民缴纳租金系受其委托。其在二审中提交的相关支付凭证也显示，涉案房屋租期内，相关租金的缴纳均由贺江伟经手。因此，胡建民有理由相信贺江伟有权代表葛晓峰处理涉案租赁合同的具体履行和租金支付事宜。贺江伟2019年3月21日向胡建民出具的承诺书表明，葛晓峰在租赁期间并未按约及时支付2018年度的租金，双方结欠租金7万元。对于该欠付的金额，葛晓峰认为与事实不符，其主张2018年度的租金其已缴纳19万元。胡建民虽认可其实际收到贺江伟转款17万元，但其抗辩其中包括与贺江伟之间的其他往来。二审中，胡建民表示仅向葛晓峰主张2018年度的欠付租金4万元，此系当事人自主处分自身权利的行为，不损害他人合法权利，本院予以确认。因此，葛晓峰还应支付胡建民2018年度合同期内的租金4万元。至于葛晓峰为胡建民装修住宅的装修款争议，属于另一法律关系，双方可另行处理。综上所述，一审判决应当予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持江苏省丹阳市人民法院（2019）苏1181民初6468号民事判决第一项；二、变更江苏省丹阳市人民法院（2019）苏1181民初6468号民事判决第二项为：葛晓峰于本判决生效之日起十日内给付胡建民租金4万元；三、驳回胡建民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费775元，保全费820元，合计1595元，由胡建民负担684元，由葛晓峰负担911元；二审案件受理费1550元，由胡建民负担664元，由葛晓峰负担886元。本判决为终审判决。审判长  王政兴审判员  张 剑审判员  田 原二〇二〇年三月十六日书记员  柳婷婷