海南省海口市中级人民法院民事判决书                                                       （2020）琼01民终104号上诉人（原审原告）：毛瑞金，1955年4月8日出生，汉族，吉林省长春市人，住吉林省长春市朝阳区，公民身份号码：×××。被上诉人（原审被告）：海口美视国际高尔夫俱乐部有限公司，住所地：海口市秀英区滨海大道2185号,统一社会信用代码：9146010062006470XH。法定代表人：马麟，总经理。委托诉讼代理人：陈建，海南瑞来律师事务所律师。上诉人毛瑞金因与被上诉人海口美视国际高尔夫俱乐部有限公司（以下简称美视公司）买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初6234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。毛瑞金上诉请求：1.撤销（2018）琼0105民初6234号民事判决第二项；2.美视公司给付毛瑞金如果自行打井供应温泉水的造价；3.美视公司给付毛瑞金迟延供应温泉水的违约金24万元；4.美视公司承担一、二审案件受理费和保全费。事实与理由：一、原审法院适用法律错误，存在刻意选择性适用法律情况。《中华人民共和国合同法》一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所以，违约方在不能继续履行、采取补救措施的情况下，应承担赔偿损失等违约责任。原审法院裁判的依据为“依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条之规定”，但整个判决书对“第一百零七条”除在此处列明，其他任何一处都没有引用，也没有论证，更是刻意回避美视公司是否违约，是否应当适用“第一百零七条”的认定，甚至在附相关法律条文时只附了“第八条”、第第一百一十条”，单单不列其作为依据的“第一百零七条”，刻意选择适用法律意图明显。二、原审法院没有查清美视公司违约而不需要承担责任的事实及依据。美视公司在原审中提出的所有抗辩只是为了证明打井行为存在履行的障碍，并没有证明有法律规定或者双方约定其具有免责的事由，原审法院没有查清美视公司违约而不需要承担责任的事实及依据。三、美视公司违约，应当承担违约责任。美视公司未按照《商品房买卖合同》第十四条约定交付符合标准的房屋，构成违约。美视公司未按照《和解协议书》第一条约定为毛瑞金解决温泉水，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条均规定，违约应承担违约责任。美视公司违约事实是明确清楚的：1、2004年5月21日双方签订的《商品房买卖合同》及合同附件三中有明确约定提供温泉水。2、2010年5月5日的《和解协议书》中再次明确约定半年内要为毛瑞金提供“解决每天最少两个时段，每个时段不少于3个小时取自井深700米以下温泉水”。2、美视公司违约了就应承担相应的违约责任。毛瑞金在一审中提出参照提供温泉水需要打井供水所需要投入的资金额来进行索赔，只是一种计算损失或美视公司减少投资成本的思路，并不是毛瑞金就要用这笔资金来打温泉水地下井。如果金额有些不准确或思路欠妥，一审法院就当给予必要的释明，而不能简单的以在诉讼期间2018年8月30日海口水务局下发的封闭美视公司自备井的通知作为免除美视公司违约责任的主要理由。从购房2004年到2018年海口水务局下发封闭文件长达十四年，不供温泉水已经构成违约。3、即使按规定不能打井提供温泉水，美视公司也存在欺诈和虚假承诺毛瑞金的明显过错行为，应当依法承担相应的赔偿责任。美视公司在一审时引用《海南经济特区水务例》1996年1月18日海南省人民代表大会常务委员会公告第29号和《海口市城市供水排水节约用水管理条例》相关条款规定来作为其不能打井取水的抗辩理由，但这些规定早在其卖房给毛瑞金期间特别是本案两次诉讼期间均已生效实施。美视公司明知地方法规规定，不能打井或者打了井也要封闭，而美视公司却在卖房时、卖房后、甚至在2009年、2010年本案第一次诉讼期间还在购房合同中、和解协议中约定和承诺为毛瑞金常年提供其“自备温泉井”的温泉水，明显是为了增加卖点提高房价，甚至不惜违法违规对毛瑞金进行欺诈和虚假承诺。违约、违法都要是承担相应的责任和付出相应代价的，而一审判决对此却没有任何体现。毛瑞金作为一个没有过错的购买者，花了钱却没有买到想要的房子，比如买一部防弹玻璃的高级轿车，提车时给你一部普通轿车，理由是防弹玻璃轿车国家规定只能国家领导人用，这种违约理应部分退款吧。美视公司出售商品房包含温泉水的要约，是东北人毛瑞金购买其房屋的关键因素。毛瑞金因为美视公司承诺供应温泉水而购买了此房，其支付的房屋价款也包含了能够常年使用温泉水这一重要因素及价值。在毛瑞金购买涉案房屋之时，周边不包含温泉水配套的房地产项目销售价格远低于涉案房屋价格。美视公司于2018年8月30日收到《关于封闭美视高尔夫俱乐部有限公司自备井的通知》，在此之前美视公司完全能够履行打井义务且亦实际在A区别墅和酒店东侧建造了两口地下井和地热井。因此，美视公司以建造地下井不合法为由进行抗辩，仅能证明在海口市水务局的通知下达后，不能再履行合同约定义务，而在此之前没有履行的行为则必然构成违约。美视公司应当对毛瑞金的损失进行赔偿，赔偿金额以毛瑞金购房时涉案房屋价格与周边同等地段不含温泉供应的房产价格）（或按照经评估的购买涉案房屋时不含温泉温泉供应的房产价格）之间的差价为准，且应给付自购房之日起至实际给付之日以上述差价为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。四、美视公司免责事由抗辩不成立。根据《中华人民共和国民法总则》的一百八十条、一百八十一条、一百八十二条等及民法传统理论，免责事由共5种：1、受害人故意；2、第三人过错；3、不可抗力，4、正当防卫；5、紧急避险。美视公司没有履行《商品房买卖合同》、《和解协议书》约定的供应温泉水的义务，不存在上述免责事由，依法应承担违约责任。五、诚实信用原则及公平原则。在双方签订了合同，毛瑞金支付了相应的对价后，美视公司交付的房屋却未按约定提供温泉水入户，也不继续履行，也不采取补救措施，如果再不承担违约责任进行赔偿，而由信守约定的买受人独资承担所有损失，有违诚实信用原则及公平原则。综上，希望二审能公正改判，让违约、违法者承担应有的责任，维护毛瑞金的合法权益。美视公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，毛瑞金的上诉请求完全没有依据。一、本案是毛瑞金为了达到拒交物业管理费的目的而提起的，就诉讼标的而言为双方之间签订的商品房买卖合同。海口市秀英区人民法院（2009）秀民一初第135号民事判决书已认定美视公司已基本履行商品房买卖合同的义务。此外，在双方所签的和解协议书中，美视公司也履行了向其支付8万元现金的义务，但是毛瑞金并没有按照和解协议的约定向美视公司支付物业管理费。二、毛瑞金的上诉请求没有事实根据。正如毛瑞金庭审陈述，美视公司之前是有自备井，根据海南省海口市相关的规定，美视公司不可以再打井，毛瑞金也不可能自己去打井，而且打井是一种采矿行为，依法应当得到相关部门的批准，毛瑞金不具有申请采矿打井的资格，其主张所谓打井的费用显然没有依据，要求美视公司为其支付违约金也没有合同依据和法律依据。三、毛瑞金就和解协议提起的本案超过诉讼时效，这点一审未审理，双方签订的协议是2010年1月5日，最长的起诉期限应是在2013年11月6日就已到期，而毛瑞金2018年才提起本案诉讼明显已超过了诉讼时效。最关键的是在打井的问题上，根据和解协议的第一条，美视公司也是采取了相应的赔偿措施的，也向其支付了安装太阳能热水器的相关费用。综上，毛瑞金的上诉请求没有事实根据，二审法院应予驳回。毛瑞金向一审法院起诉请求：1.判决美视公司立即履行《和解协议书》第一条约定的供应温泉水的义务。如果美视公司明确表示不履行，判决解除《和解协议书》第一条约定，由美视公司给付毛瑞金自行打井供应温泉水的造价（由3部分构成：打700米深水井费用、供应温泉水水管费用、水净化设备费用）60万元（以造价鉴定为准）；2.判决美视公司履行《和解协议书》第二条约定的将毛瑞金安装的防盗监控系统接入物业监控室的义务；3.判决美视公司给付毛瑞金迟延供应温泉水的违约金24万元〔标准为以诉讼请求第一项美视公司给付毛瑞金自行打井供应温泉水的造价为基数，按照人民银行公布的银行贷款利率，从2010年11月5日起计算至给付完毕止）；4.诉讼费用由美视公司承担。一审法院认定事实：2004年5月21日，毛瑞金、美视公司签订《房屋买卖合同》，约定由毛瑞金购买位于海口市××路，建筑面积217.07平方米商品房一套，美视公司于2004年7月1日将房屋交付毛瑞金使用。2009年1月15日，毛瑞金向海口市秀英区人民法院起诉，诉讼请求：1.美视公司在三个月内为毛瑞金办理取得所购房屋的土地使用证；2.美视公司半年内安装完善合同约定的基础设施、公共配套建筑；3.美视公司支付逾期办理土地使用权证违约金及利息；4.美视公司支付配套设施不完善违约金。2009年11月26日，海口市秀英区人民法院作出(2009)秀民一初字第135号民事判决书。2010年5月5日，双方签订《和解协议书》，约定：一、甲方（海口美视公司）同意本协议签字生效后，半年内为乙方（毛瑞金）解决每天最少两个时段，每个时段不少于3个小时，供取自井深700米以下的温泉水。甲方同意出资为乙方安装一套皇明太阳能热水加热系统及水质净化系统，也可折算1.3万元付给乙方，由乙方自行安装；二、乙方自己出资安装的防盗监控系统，由甲方负责接入甲方物业监控室，乙方安装防盗监控系统费用3.7万元由甲方在本协议签订后三日内付给乙方指定账户乙方接入甲方二期工程保卫部总监控室的时间不超过2011年3月底，费用由甲方承担。一审另查明：2018年8月30日，海口市水务局向美视公司下发了《关于封闭美视国际高尔夫俱乐部有限公司自备井的通知》，决定分别位于A区别墅的地下井（1口）和位于酒店东侧的地热井（1口），要求美视公司在此通知书下达之日起三个月自行封闭该井。一审法院认为，关于美视公司能否继续提供温泉水给毛瑞金使用的问题。虽然美视公司在《和解协议书》中承诺向毛瑞金每日最少两个时段，每个时段不少于3个小时，供取自井深700米以下的温泉水，但根据海口市水务局向美视公司下发的《关于封闭美视国际高尔夫俱乐部有限公司自备井的通知》可知，美视公司的地下井（1口）和位于酒店东侧的地热井已要求封闭，美视公司已无法向毛瑞金提供温泉水，现毛瑞金要求美视公司履行《和解协议书》第一条约定的温泉水供应的义务，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定的:“法律上或者事实上不能履行”的情形。所谓“履行不能”是指债务人由于某种原因使合同丧失了履行合同的可能性，使履行的标的客观不能和永久不能，或者履行标的物毁损、灭失，事实上无法继续履行，故毛瑞金要求美视公司履行供应温泉水义务或支付毛瑞金自行打井费用的诉讼请求，一审法院不予支持。毛瑞金主张美视公司向其支付迟延供应温泉水违约金24万元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于是否应当将毛瑞金出资安装的防盗监控系统接入美视公司物业监控室的问题。双方签订的《和解协议书》系双方的真实意思表示，美视公司在《和解协议书》中承诺同意将毛瑞金的防盗监控系统接入美视公司监控室，美视公司应按双方约定履行《和解协议书》应尽的义务，故毛瑞金主张美视公司履行将毛瑞金的防盗监控系统接入美视公司物业监控室的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条之规定，一审判决:一、美视公司于本判决书生效后十日内将毛瑞金的防盗监控系统接入物业监控室；二、驳回毛瑞金其他诉讼请求。案件受理费12300元和保全费4720元，由毛瑞金负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为,根据双方当事人的诉辩主张,本案的争议焦点为:美视公司是否应向毛瑞金给付自行打井供应温泉水的造价及迟延供应温泉水的违约金。毛瑞金与美视公司于2010年5月5日签订的《和解协议书》，系双方真实意思表示，内容符合法律法规规定，应认定有效。根据该协议的约定，美视公司应在协议签字生效后半年内为毛瑞金解决每天最少两个时间段，每个时段不少于3个小时，供取自井深700米以下的温泉水。协议生效后，美视公司未按该协议的约定向毛瑞金提供温泉水，其行为已构成违约。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。美视公司未按约定在2010年11月5日前向毛瑞金提供温泉水，毛瑞金就应知道自己的权利受到侵害。此外，毛瑞金在本案诉讼中也未提供诉讼时效中止或中断的证据。因此，从2010年11月6日起至毛瑞金起诉主张权利之日（2018年8月28日），毛瑞金请求美视公司履行《和解协议书》向其提供温泉水的诉讼请求已超过法定二年的诉讼时效期间，本院依法不予支持。一审法院对美视公司提出诉讼时效的抗辩理由未作审查不当。毛瑞金请求美视公司给付其自行打井供应温泉水的造价60万元缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。毛瑞金请求美视公司给付迟延供应温泉水的违约金24万元，因双方在《和解协议书》中对违约责任并未有约定，毛瑞金也未能提供证据证明美视公司迟延供应温泉水造成其实际损失的数额，故本院对毛瑞金此项诉讼请求不予支持。综上，毛瑞金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12300元，由上诉人毛瑞金负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋 泽审 判 员 符玉梅审 判 员 李玉民 二〇二〇年三月二十四日法官助理 覃 文书 记 员 武梅帆