广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2544号上诉人（原审被告）：戴金连，女，1969年3月6日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：杜宇，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：康泳君，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟焕佳，男，1948年9月3日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：湛凤棉，广东穗益律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄灼桃，钟焕佳妻子。上诉人戴金连因与被上诉人钟焕佳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴金连上诉请求：1.撤销一审判决第一项并改判；2.本案诉讼费由钟焕佳承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，本案房屋占有使用费适用诉讼时效的规定，本案的诉讼时效为3年，故本案2017年以前的占有使用费已过诉讼时效，不应得到支持。一审法院无视戴金连庭审中提出的诉讼时效的抗辩，属于适用法律错误。综上，恳请二审法院判如所请。钟焕佳二审辩称，不同意戴金连的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。一、钟焕佳持续向戴金连催收租金，不存在诉讼时效经过。根据钟焕佳一审提供的水电费及租金收据，可证明戴金连欠缴租金的事实，钟焕佳也一直催收租金。二、钟焕佳的房屋是出租给戴金连使用，而非用于担保借款而提供给其居住。戴金连已经确认其在2010年6月至2019年3月期间居住在案涉房屋，钟焕佳每月记载其所欠的租金，双方并未约定支付租金的期限，因此，钟焕佳有权主张其欠付的租金。戴金连持续占有使用钟焕佳的房屋，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，诉讼时效期间应从债务最后一期履行期限届满之日起计算，即本案应从最后一期租金的履行期限届满之日即2019年3月计算诉讼时效。三、戴金连主张诉讼时效期间经过的抗辩是为了拒绝支付租金，其起诉钟焕佳儿子的民间借贷纠纷也经法院作出生效判决，且已经执行钟焕佳儿子的车子，其权利义务得到保障。现其又以诉讼时效抗辩拒付租金，显属不公平。戴金连于2019年5月20日向一审法院起诉请求：1.戴金连支付2010年5月至2019年3月的房屋占用费47600元及逾期付款利息（利息自起诉之日起按中国人民银行同期逾期贷款利率计算至实际付清之日止）；2.本案所有诉讼费用由戴金连承担。一审法院认定事实：钟xx向戴金连借款，并于2009年1月23日在钟xx的身份证复印件上立下借条给戴金连收执，借条中载明：本人钟xx将房屋抵押给戴金连暂借5万元正，限2010年底前还清，立此为证，借款人钟xx。后钟xx未偿还借款，戴金连起诉至一审法院。一审法院于2019年2月21日作出（2018）粤0118民初6042号《民事判决书》，认为“钟xx向戴金连借款，立下借条交戴金连收执，借条是钟xx确认向戴金连借款5万元的凭证，一审法院确认双方成立民间借贷关系。借条作为戴金连对钟xx享有债权的凭证，且双方约定的借款期限届满，现戴金连持借条原件主张钟xx偿还借款本金5万元及按年利率6%计算的逾期利息，证据充分，符合法律规定，法院予以支持。”。为此，判决：“被告钟xx应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告戴金连偿还借款本金5万元及利息（利息自2011年1月1日起按年利率6%计至还清款日止）。”判后，钟xx不服提出上诉，广州市中级人民法院于2019年6月14日作出（2019）粤01民终10076号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。另查明，1994年9月1日，增城市新塘镇国土管理所颁发的《集体土地建设用地使用证》记载：土地使用者为钟焕佳，地址位于东洲格一社，地号A98，土地类别宅基地，用地面积93.5平方米，用途住宅，四至为东至焕佳，南至巷，西至河，北至焕佳。钟焕佳为证明戴金连租赁案涉房屋期间产生的水电费及租金以及租赁的起止时间向一审法院提交一百多份收据，收据中记载收到“金连”的水电费、租金。庭审期间，钟焕佳陈述：1.戴金连在2010年3月开始进入案涉房屋居住，租赁房屋位于新塘镇××村××水大道××号整栋楼，共两层半，面积200平方米左右。案涉房屋所在土地是农村宅基地，是1994年左右建的农村房屋，当时不需要报建手续，只要村里面集体去报建就行了，村里面有进行报建。戴金连的丈夫常年吸毒，戴金连带着小孩没有地方居住，戴金连认识钟焕佳儿子，就租案涉房屋居住，房屋钥匙是钟焕佳的妻子黄灼桃交给戴金连。戴金连一开始有交纳租金给钟焕佳，钟焕佳年纪大，是通过现金收取租金的。钟焕佳提交的所有收据都是出示给戴金连看的，租金收据和水电费收据都是没有戴金连签名的，钟焕佳没有法律意识。钟焕佳一直都有向戴金连主张租金，钟焕佳写的收据都有出示过给戴金连看。大部分水电收据已经给了戴金连，只有少部分戴金连没有支付水电费收据才在钟焕佳手上。因戴金连一直拖欠租金和部分水电不支付，所以第二联才会在钟焕佳手上。2.戴金连在2019年3月30日搬离案涉房屋，因为钟焕佳向村委会反映戴金连长期占用房屋，在村委会的帮助下戴金连才搬离的。3.钟焕佳没有授权亦没有同意儿子钟xx将案涉房屋给戴金连无偿使用。一开始钟焕佳也不知道钟xx拖欠戴金连的款项，戴金连租赁房屋后交纳了两个月租金，2010年5月钟焕佳向戴金连催缴租金，戴金连以钟焕佳儿子欠款为由拒绝交纳租金，钟焕佳才知道。钟焕佳得知儿子拖欠戴金连款项而戴金连拒绝交租金以后，钟焕佳不同意戴金连在案涉房屋居住，但是戴金连霸占着案涉房屋不肯搬走。钟焕佳多年来持续向戴金连追付租金，戴金连以钟焕佳儿子拖欠其借款为由拒绝交纳租金且长期霸占钟焕佳的房屋，水电费也长期拖欠，2019年3月30日才把拖欠的水电费缴清。4.不申请对占用费标准进行评估，因为钟焕佳戴金连双方对租金标准有约定为每月400元，收据记账也是每月400元，所以我方请求参照租金标准计算占用费。戴金连陈述：1.戴金连在2010年6月左右搬进案涉房屋居住，案涉房屋位于新塘镇××村××水大道××号整栋两层楼，不清楚面积。钟焕佳儿子拖欠戴金连借款，戴金连一人带着两个小孩生活，钟焕佳出于愧疚把案涉房屋给戴金连使用。借据中提到抵押案涉房屋，但是没有办理抵押登记，如果没有还钱就把案涉房屋给戴金连居住。2.戴金连没有向钟焕佳支付租金，戴金连居住在案涉房屋，如果需要支付租金，钟焕佳不可能不拿收据给戴金连签字，在村委调解时也没有说支付租金。戴金连没有看过钟焕佳出示的收据。3.戴金连于2019年3月30日搬离案涉房屋。4.钟焕佳、戴金连之间属于无偿使用关系，双方不属于租赁关系。一审法院认为，钟焕佳主张其与戴金连存在房屋租赁关系，但是双方并未签订书面租赁合同或协议，亦未有其他证据证明钟焕佳、戴金连之间存在房屋租赁关系；戴金连仅承认其借款给钟焕佳儿子钟xx，且钟xx将案涉房屋给戴金连使用，戴金连借款给钟焕佳儿子钟xx的事实在（2018）粤0118民初6042号《民事判决书》中予以认定；因此，钟焕佳主张其与戴金连存在房屋租赁合同关系，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。由钟焕佳是案涉房屋所在土地权属人，案涉房屋由钟焕佳使用，而戴金连未提交合法有效证据证明钟焕佳同意其无偿使用案涉房屋，且戴金连亦确认其从2010年6月起至2019年3月期间在案涉房屋居住。另外，戴金连亦已起诉钟xx请求钟xx偿还借款及利息，生效的法律文书已经判决钟xx向戴金连偿还借款及支付利息，因此，戴金连主张其占用案涉房屋所基于的债权已经得到保护，戴金连无占用案涉房屋的合法依据。因此，钟焕佳实质上是基于物权保护而请求戴金连支付占用费，故本案属于物权保护纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，钟焕佳请求戴金连支付案涉房屋的占用费及利息，理据充分，一审法院予以支持。关于占用费，由于钟焕佳明确表示不对租金标准进行评估，考虑钟焕佳主张租金标准每月400元与案涉房屋所在地段的其他房屋租金标准基本相符，故一审法院予以支持，即占用费从2010年6月起按每月400元计算至2019年3月，合计42400元（400元/月×106个月）；对于钟焕佳请求过高的部分占用费，不予支持。关于利息，钟焕佳请求戴金连从起诉之日（2019年5月20日）起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至实际付清之日止，与钟焕佳的实际损失基本相符，一审法院予以采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年10月25日判决如下：一、戴金连于判决发生法律效力之日起十日内向钟焕佳支付房屋占用费42400元及利息（利息以42400元为本金，从2019年5月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；二、驳回钟焕佳的其他诉讼请求。一审案件受理费495元，由钟焕佳负担65元，由戴金连负担430元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人对于戴金莲入住案涉房屋的原因存在争议，钟焕佳表示：因双方之间是邻居关系，故不需要签订书面租赁合同，双方是事实上的租赁合同关系，但对对方交租的依据无法提供。戴金莲则表示：钟焕佳交付房屋给其居住是用以担保儿子的借款，借条出具后对方即将房屋交付我方居住。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案中，钟焕佳主张戴金莲向其支付2010年5月至2019年3月的房屋占用费，上述主张属于债权请求权，应当适用上述司法解释规定的三年诉讼时效期间的规定，一审法院在戴金莲已经提出诉讼时效抗辩的情况下未适用上述法律，属于法律适用错误，本院予以纠正。在未有充分证据证明本案起诉前，即2019年5月前钟焕佳向戴金莲主张过上述期间的房屋占用费，故2016年5月前的房屋使用费因超出法定诉讼时效期间而丧失胜诉权，一审法院对于2016年5月前的费用予以支持欠妥，本院予以纠正。据此，戴金莲应向钟焕佳支付2016年5月至2019年3月期间的房屋占用费14000元以及利息。戴金莲的上诉具有法律依据，本院予以采信。综上所述，戴金莲上诉请求成立，本院予以支持。一审法院对于2016年5月前的费用予以支持欠妥，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4353号民事判决第二项；二、变更广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4353号民事判决第一项为：戴金连于本判决发生法律效力之日起十日内向钟焕佳支付房屋占用费14000元及利息（利息以14000元为本金，从2019年5月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；三、驳回钟焕佳的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费495元，由钟焕佳负担349元，由戴金莲负担146元；二审案件受理费1039元，由戴金莲负担306元，由钟焕佳负担733元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年三月二十七日书记员  杨希曾龙辉