广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终190号上诉人（原审被告）：广东欧亚龙腾投资发展有限公司，住所地广州市越秀区某某路30号2602房。法定代表人：阮君婷，执行董事。委托诉讼代理人：袁德，广东广信君达（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡远，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区华逸锦轩大厦业主委员会，住所地广州市越秀区某某路28-32号。法定代表人：李伟睦，主任。委托诉讼代理人：袁艾香，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广东欧亚龙腾投资发展有限公司（以下简称欧亚龙腾公司）因与被上诉人广州市越秀区华逸锦轩大厦业主委员会（以下简称华逸锦轩业委会）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初11324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。欧亚龙腾公司上诉请求：撤销原审判决，并依法改判驳回华逸锦轩业委会的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决将转换层交付给华逸锦轩业委会属认定事实错误及适用法律错误。第一，广州市房地产权属证明书足以证明转换层为源某公司所有。第二，转换层不属于建设工程规划范围内的共建配套或共有建筑，也不属于法律法规规定的共有建筑或共有设施。第三，转换层未计入公摊面积，还相应参摊了39.6041平方米的共有建筑面积，足以证明转换层不属于共有建筑。第四，从功能上讲，转换层为区分首二层商业用房和三层以上住宅用房而独立设置的独立楼层，功能是结构转换，不属于共有建筑或公共设施，更不属于业主共有部分。第五，源某公司与各业主签订的《商品房买卖合同》中，载明的公共部位与公用房屋分摊面积构成说明中也不包含转换层。《房屋使用、管理、维修公约》首页载明的“共用部位及共用设施设备”也不包括转换层。第六，涉案物业进行规划报建时，《物业管理条例》尚未施行，物业管理用房不是强制配套设施。因此，虽然转换层此前是物业管理用房，但这属于权属人源某公司的权利和使用的自由，源某公司没有法律义务一定要提供物业管理用房，物业管理用房也可以安排在其他处。二、一审判决欧亚龙腾公司将专变电房、设备用房移交给华逸锦轩业委会管理，事实不清、证据不足，适用法律错误。第一，一审判决没有查明专变电房和设备用房分别具体所指，而错误的判决欧亚龙腾公司将专变电房、设备用房移交给华逸锦轩业委会管理。实际上建筑规划中没有专变电房之规划，专变电房也不是法律用语或电力方面的专业术语。在广州市房地产测绘所出具的《房屋测量面积报告书》中，负一楼的几个电房全部标为“配电房”。负一层的“配电房”分为公变电房和专变电房，是源某公司根据供电房屋的性质自己划分的，供给住宅楼的配电房被称为公变电房，供商业楼房的配电房称为专变电房。公变电房与专变电房是两套完全独立分开供电系统，供电范围完全不同，电费标准也不同。第二，配电房及配电房内的设施的管理和使用属于供电部门，不存在向业主移交配电房和管理的问题。一审法院认定事实错误。第三，专变电房只为一楼和二楼的商业业主供电，不为三楼以上住宅用户供电，其共有权也只属于专变电房供电的业主，而不属于全体业主。业委会没有得到商业业主的委托提起诉讼，华逸锦轩业委会没有实体权利也没有诉权要求源某公司或欧亚龙腾公司移交专变电房的管理权。第四，欧亚龙腾公司是受源某公司委托管理专变电房。由于源某公司欠欧亚龙腾公司数百万元的债务，源某公司将专变电房交由欧亚龙腾公司管理并收取电费差价以抵偿其债务。三、一审判决欧亚龙腾公司将负一层、负二层移交业委会管理，没有事实和法律依据，认定负一、负二层的公共通道属于业主所有，判决欧亚龙腾公司向华逸锦轩业委会支付该通道的收益，属于认定事实错误，适用法律错误。第一，依《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，规划内停车位建成时应由开发商所有，由开发商按照规定通过买卖、出租等方式处分予业主。因此负一、负二层原属于源某公司所有，规划内的车位也属于开发商所有。业委会并未证明争议车位系商品房的组成部分或附属设施亦或公摊面积与商品房一并出售，业委会在没有合同约定的情形下，无权管理使用地下一、二层。第二，地下两层停车场为规划内的停车场，源某公司按照建设规划要求将停车场建设在地下建筑内，属于建筑区划内，并未占用业主共有道路或者其他场所，不属于全体业主共有。第三，1-27层的业主没有分摊负一、负二层的通道面积，通道不属于业主共有。第四，2014年负一、负二层有65个车位被拍卖，其他车位仍属于源某公司，负一、负二层的通道就变成属于源某公司和65个拍得车位的业主，不属于华逸锦轩388户业主全体共有。第五，源某公司将负一、负二层租赁给欧亚龙腾公司，根据买卖不破租赁原则，欧亚龙腾公司基于租赁合同，仍享有使用收益的权利，一审判决错误认定源某公司和欧亚龙腾公司之间只存在合同之债的关系，否定租赁关系，显然与客观事实不符。第六、欧亚龙腾公司租赁管理负一、负二层有成本支出，在一审中已经提交相关成本支出统计，但一审法院未予认定。综上，请求判如所请。华逸锦轩业委会辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。1.转换层应当属于全体业主所有，我方认可一审判决。虽然转换层没有纳入公摊面积，但根据《中华人民共和国物权法》第73条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条及《广州市房地产开发项目公共服务设施细则》第4条的规定都认定转换层为业主共有。并且在拍卖时，破产管理人就中止了对转换层的拍卖，且已经发函要求解封转换层，所以在破产程序中，破产管理人也是认定这不属于欧亚龙腾公司的资产，没有权利拍卖。2.关于专变电房，我方认为也是属于业主的配套设施，不论是商业业主还是住宅业主，开发商向商业业主以及住宅业主交付房屋时，供水供电是其基本义务，专变电房不应由欧亚龙腾公司掌管并从中牟利。既然配套设施是由业主共有的，那么就应当由业主决定由谁管理，欧亚龙腾公司应当交还给我方。3.关于车位公共部分，根据物权法的规定是属于全体业主所有，欧亚龙腾公司从未与开发商签订租赁合同，其只有委托经营管理合同，双方属于委托经营关系，而非租赁关系，并且这份委托经营管理合同是在车位被查封之后签订的。华逸锦轩业委会于2019年3月6日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.欧亚龙腾公司从广州市越秀区华逸锦轩大厦转换层、地下一层、二层撤出，并向华逸锦轩业委会移交物业服务用房、公共设施用房；2.欧亚龙腾公司向华逸锦轩业委会支付因侵占停车场获得的利益（从2016年3月起，以每月10500元的标准计至欧亚龙腾公司撤离华逸锦轩大厦为止）。一审法院经审理认定事实如下：2015年4月28日，华逸锦轩第二届业主委员会选定，由广州市越秀区人民政府梅花村街道办事处备案。2014年9月29日，一审法院作出（2012）穗越法执字第7294-9号执行裁定书，裁定：被执行人源某公司名下广州市越秀区某某路28号地下1层、2层65个已拍卖成交车位的所有权及相应的其他权利归各车位相应买受人所有等。2016年1月20日，华逸锦轩业委会（甲方）与至诚公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方选聘乙方为广州市越秀区某某路28号至32号华逸锦轩物业管理委托单位，商业建筑面积3111.5平方米，高层住宅建筑面积39257.24平方米，委托管理期限自2016年3月1日至2021年2月28日止；委托管理事项包括：物业管理范围内连接市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、停车场等；车库产权车位管理费待甲乙双方届时和车库产权人商议，主要征收车位管理、卫生、水电及设施维护成本费用，车库无产权车位管理费待甲乙双方在追回车库管理权后，再行商议和签订补充合同等。2016年5月5日，广州市越秀区房屋管理局向华逸锦轩业委会出具越房管告字【2016】43号信访事项告知函，写明：一、基本情况，华逸锦轩现由至诚公司进行管理，开发商为源某公司，欧亚龙腾公司为开发商委托的经营管理公司……二、调处情况，2016年3月14日，我局派员到现场调查，大厦原管理用房在转换层、现场可见转换层、地下一二层多处地方贴有封条，地下一层停车场有欧亚龙腾公司人员收取停车费，调查中未能联系上欧亚龙腾公司。经核查，华逸锦轩转换层、地下一二层（裁定过户的除外）产权人为源某公司、2009年被越秀区人民法院查封，查封时限至2018年7月，关于小区设备电房问题，我局已多次联系欧亚龙腾公司，都未能联系上，我局将继续跟进联系。三、由于转换层和地下一二层现处于查封状态，建议华逸锦轩业委会向法院提起诉讼，通过司法途径予以解决等。2017年2月17日，广州市不动产登记中心作出穗登记群字【2017】10号告知函，写明经调阅档案，根据原广州市城市规划局的《建设工程报建审核书》报建图（穗规建字【1998】第342号）和广州市房地产测绘所的《广州市房地产查丈原图》（测字：110106499号）显示，该项目地下层为车库及设备用房，首二层为配套公建、商场，第三至二十七层为住宅，其中转换层位于第二、第三层之间，建筑面积1588.6721平方米，规划用途为转换层，未纳入分摊面积；鉴于上述住宅楼的转换层目前处于查封状态，建议向法院提出查封异议等。另查，2006年1月1日，源某公司（甲方）与欧亚龙腾公司（乙方）签订《经营管理委托协议》，写明委托经营管理的范围：1、转换层，建筑面积1588平方米，2、夹层，建筑面积469.829平方米，3、负一层专变用高压和低压配电房及对外供电，4、转换层总水表及对外供水；委托经营管理期限为30年，自2006年1月1日起至2035年12月31日止；乙方应妥善管理上述物业，有权自行使用或对外出租转换层、夹层，但乙方未经甲方同意，不得对转换层、夹层进行出售和设立抵押，有权以自己名义与第三方建立供水、供电合同关系，并在法律允许的范围内自行决定水、电的供应价款，供水、供电合同的相关权益归乙方所有，责任由乙方自行承担等。2011年3月15日，一审法院作出（2011）越法民一初字第521号民事调解书，写明源某公司于2011年3月31日前偿还借款本金4,880,000元以及资金占用期间的补偿费2,020,000元给欧亚龙腾公司等。2011年4月13日，欧亚龙腾公司（甲方）与源某公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方已于2011年3月起诉乙方，越秀区人民法院2011年4月13日作出民事调解书确认乙方拖欠甲方借款690万元；乙方同意提供某某路28-32号的负一层、负二层停车场及夹层所有房产的经营管理权予以甲方，以抵上述债务，经营期限从2011年4月13日至2031年4月13日；乙方无偿提供自己名下产权的物业600平方米给甲方车场的全体员工办公和宿舍之用（期限20年），地址转换层指定部位，以实物为准；如乙方将负一层、负二层停车场及夹层所有房产出售或因乙方债务导致该位置被法院拍卖，甲方拥有优先购买权，如因乙方原因知道甲方无法继续行使经营管理权，乙方按未履行期限向甲方支付相应的应付未付借款，并应承担违约责任等。同年10月1日，双方签订《补充协议》，约定双方于2010年6月3日签订《华逸锦轩室内停车场经营权租赁合同》，原租赁合同期限延长10年，自2010年7月1日起至2030年6月30日止，由于源某公司没有履行（2011）越法民一初字第521号民事调解书，自2011年10月1日起，华逸锦轩业委会无需再向源某公司支付租金等。一审庭审中，华逸锦轩业委会提交如下证据：1、华逸锦轩大厦关于委托第二届业主委员会提起诉讼以维护大厦转换层、负一、负二车库、公共设施等合法权益的事项表决结果统计表，赞成人数比例为56.19%，建筑面积比例为57.41%。2、华逸锦轩业委会于2019年6月8日在小区公告栏张贴《关于召开业主大会临时会议授权第二届业主委员会委员提起诉讼的通知》的照片，通知要求业主在指定地点集中征求意见填写授权书等。3、业主于2019年6月23日参加业主大会临时会议签名的照片。4、华逸锦轩大厦车位业主、A栋业主、B栋业主授权书。欧亚龙腾公司对上述证据不予确认。欧亚龙腾公司提交如下证据：1、2010年12月8日的《华逸锦轩物业小区管理规则》第四条写明：根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权：（一）住宅主体承重结构部位、户外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间等；（二）住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；（三）其他依据法律法规属于全体业主共有的物业等。2、2012年3月15日，广州市国土资源和房屋管理局出具【2012】58号依申请公开政府信息答复书，写明越秀区某某路28-32号华逸锦轩地下一、二层及夹层（转换层）的产权人为源某公司，不属公摊面积等。3、2002年5月8日，源某公司与广电集团广州供电分公司签订《供用电方案协议》，写明用电地址五羊新城杨箕西路广铁一中旁，用电性质永久，行业类别商业、住宅，用电设备容量：商业原报0KVA（KW）、新增630KVA（KW），住宅原报0KVA（KW）、新增1970KVA（KW），商业、住宅分开独立供电系统，独立装表计费等。4、2002年6月3日，源某公司与广州电力工业局东区供电局签订《电房供用协议》，写明用电地址五羊新城杨箕西路广铁一中旁，永久用电变压器设置：专变630KVA，公变2×1000KVA等。5、2002年3月28日，源某公司与广州名力电气安装工程有限公司签订《永久性10KV电力电缆敷设、高低压变配电设备安装承发包合同》，工程名称华逸锦轩永久用电工程。双方于2002年12月18日签订结算协议。6、《工程验收鉴定书》，鉴定源某公司用电工程，新增2×1000KVA公变+1×630KVA专变用电，新建开关房一间，公变房2间，专变房各一间……工程施工质量总评为A等级。2002年12月30日，源某公司与广州电力工业局签订《高压供用电合同》，用电地址五羊新城某某路28号，用电性质永久性，变压器容量为630KVA，用电方自备保安电源等。华逸锦轩业委会对上述证据不予确认。一审法院认为：华逸锦轩业委会作为业主委员会提供了其向小区业主征询本案诉讼意见收集的授权书等资料，获得了小区业主的授权，有权以自己的名义提起本案诉讼，欧亚龙腾公司辩称华逸锦轩业委会没有起诉资格，没有依据，一审法院不予接纳。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”；第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。本案中，涉案小区负一、二层性质为车库及设备用房，欧亚龙腾公司将该区域的公共通道划作23个车位对外经营并控制专变电房。根据上述规定，负一、二层的设备用房、专变电房属于小区公用设施，与负一、二层公共通道均属于业主共有，在成立业主委员会的情况下，上述公共部分应由华逸锦轩业委会管理。负一、二层全部车位已出售给小区业主，欧亚龙腾公司并非车位的产权人，也不是小区物业服务企业，无权管理负一、二层，故华逸锦轩业委会要求欧亚龙腾公司撤出涉案小区负一、二层，移交专变电房、设备用房合法，一审法院予以支持。欧亚龙腾公司将负一、二层公共通道划作车位对外经营获取收益，侵犯了业主共有权，应向华逸锦轩业委会返还收益，欧亚龙腾公司确认公共通道车位从2016年3月至2019年4月收入为849488元，该部分收益应属业主共有。欧亚龙腾公司陈述该部分收益不足以支付管理成本，华逸锦轩业委会曾多次向相关部门反映负一、二层情况主张权利，欧亚龙腾公司没有与华逸锦轩业委会协商移交物业导致亏损，自身存在过错，华逸锦轩业委会自行估算诉请要求欧亚龙腾公司按照每月10500元的标准支付从2016年3月至欧亚龙腾公司交还负一、二层之日止的收益，没有超过欧亚龙腾公司陈述的车位收益标准，一审法院予以照准。涉案小区开发商源某公司曾与欧亚龙腾公司签订经营管理委托协议，委托欧亚龙腾公司经营管理涉案小区转换层、负一层专变电房等物业，该协议明确了欧亚龙腾公司经营管理权的范围，如欧亚龙腾公司违反约定，源某公司有权随时解除委托协议等。首先，欧亚龙腾公司不是涉案小区的物业服务企业，上述协议并非开发商与前期物业服务企业签订的物业服务合同，根据合同相对性原则，上述协议对小区业主没有约束力。其次，从内容上看，该协议属于委托合同，没有约定欧亚龙腾公司向源某公司租赁上述物业并支付租金，不具有租赁合同的性质。再次，小区业主是根据法律规定对上述物业享有业主共有权，华逸锦轩业委会与源某公司之间只是合同之债关系，根据物权优于债权的原理，华逸锦轩业委会对上述物业享有的物权优先于欧亚龙腾公司与源某公司依约设立的经营管理权而受到保护。最后，华逸锦轩业委会成立后，对欧亚龙腾公司与源某公司之间的上述协议并未表示同意与接受，故欧亚龙腾公司的经营管理权不能对抗华逸锦轩业委会对上述物业的业主共有权。欧亚龙腾公司还曾与源某公司签订协议书，约定因拖欠欧亚龙腾公司借款，源某公司提供涉案小区负一、二层停车场的经营管理权给予欧亚龙腾公司以抵债，即源某公司是将停车场收费权让渡给欧亚龙腾公司。但是无证据证明源某公司有权收取负一、二层车位管理费，且上述协议没有约定源某公司将车位使用权抵债给欧亚龙腾公司，不具有租赁合同性质，在本案中不适用所有权变动不破租赁的规则。负一、二层65个车位均已经司法拍卖出售给小区业主，上述协议对车位业主不具有约束力。在此情况下，欧亚龙腾公司无法继续对负一、二层车位行使经营管理权，更无权基于上述协议占用停车场公共通道。转换层是建筑区楼层上部与下部因平面使用功能不同，通过该楼层进行转化的设备（结构）转换层，属于建筑物的公用部分及必须具备的附属物，涉案小区转换层此前是物业管理用房，虽然没有计入公摊面积，但是根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，该转换层作为公用设施应当属于业主共有部分，同理，欧亚龙腾公司应将转换层交还给华逸锦轩业委会管理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第七十三条、第七十四条、第八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，一审法院于2019年11月5日作出如下判决：一、广东欧亚龙腾投资发展有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区华逸锦轩转换层、负一、二层及专变电房、设备用房移交给广州市越秀区华逸锦轩大厦业主委员会管理。二、广东欧亚龙腾投资发展有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市越秀区华逸锦轩大厦业主委员会支付负一、二层公共通道从2016年3月至本判决发生法律效力之日止的收益（每月按10500元计算）；此后的收益由广东欧亚龙腾投资发展有限公司按照上述标准向广州市越秀区华逸锦轩大厦业主委员会支付至移交华逸锦轩负一、二层之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2400元，由广东欧亚龙腾投资发展有限公司负担。二审过程中，欧亚龙腾公司当庭提交《房屋面积测量成果报告书》、2006年6月1日《华逸锦轩室内停车场经营权租赁合同》、2010年6月3日《华逸锦轩室内停车场经营权租赁合同》、（2012）穗越法执字第7294-8号《执行裁定书》、《商品房买卖合同》5份证据，拟证明转换层、地下负一、负二层的物权所有权属于源某公司，源某公司将上述物业租赁给欧亚龙腾公司，以抵偿源某公司所欠欧亚龙腾公司的债务。华逸锦轩业委会无权要求收回上述物业的管理权。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，转换层、地下负一、负二层初始登记产权人为源某公司。2009年7月8日，一审法院以（2009）越法民三初字第1007-2,1008-2号协助执行通知书、裁定书对源某公司名下的物业（包含转换层、地下负一、负二层）进行了查封。2015年7月7日，一审法院以（2010）越法执字第6100号恢字1-2号协助执行通知书对转换层进行续封。有效期至2018年7月10日。再查明，华逸锦轩业委会未向一审法院就涉案物业的查封提出执行异议，也未通过其他法律程序对转换层进行确权。本院认为，本案为物权保护纠纷。欧亚龙腾公司于二审中提交的证据，其主要证明的事实为物权的归属及共有权的区分，不属本案审理的范围。且部分证据为一审已经质证的证据，故对于欧亚龙腾公司二审提交的证据本院不予采信。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。欧亚龙腾公司主张，一审判决欧亚龙腾公司向华逸锦轩业委会交付转换层、地下负一、负二层、专变电房、设备用房管理权，并向华逸锦轩业委会支付地下负一、负二层收取的通道停车费收益，在认定事实和适用法律上均存在错误。故本案二审争议的焦点在于：一、转换层、地下负一、负二层、专变电房、设备用房管理权的归属；二、地下负一、负二层通道收取的停车费用的归属。一、关于转换层、地下负一、负二层、专变电房、设备用房管理权的归属问题，本院分述如下：1、关于转换层的管理权问题。物权保护纠纷应是在产权明晰的前提下，物权人针对侵犯物权而提出的诉讼请求。根据查明的事实，转换层原登记于开发商源某公司名下。欧亚龙腾公司根据其与源某公司签订的《经营管理委托协议》对转换层物业进行管理，系合法管理和使用转换层。2009年7月8日，转换层被一审法院另案查封。华逸锦轩业委会未向查封法院提出查封异议，也未通过其他程序对转换层进行确权。表明该转换层目前权属形式上仍属于源某公司。二审过程中，华逸锦轩业委会虽称转换层被查封后法院并未作为源某公司的财产进行拍卖，现已解封。但华逸锦轩业委会对此并未提供证据证实。故一审法院在查封未予以解除的前提下，直接在本案中对转换层进行确权，并判决欧亚龙腾公司向华逸锦轩业委会移交管理权不当。该判决结果与已生效的（2010）越法执字第6100号恢字1-2号执行裁定内容冲突，本院对此予以纠正。华逸锦轩业委会应另循途径解决转换层的物权归属，并依法向人民法院申请解除查封后，方可寻求物权保护。2、关于地下负一、负二层的管理权问题。2014年9月29日，一审法院作出（2012）穗越法执字第7294-9号执行裁定，将原属源某公司名下的涉案楼盘地下负一、负二层共计65个车位所有权及相应的其他权利裁定归各车位相应买受人所有。故该物权权属至此已经发生变更。因新的物权人已授权华逸锦轩业委会接管该物业的管理权，欧亚龙腾公司基于原物权人源某公司与其签订的《经营管理委托协议》取得的管理权已经丧失。欧亚龙腾公司依据与源某公司签订的《协议书》取得的租赁权，系在法院查封后自行订立，不具有对抗强制执行的效力。故欧亚龙腾公司应当将该物业的管理权移交给华逸锦轩业委会。一审法院对此作出的判决合法有据，本院予以支持。3、关于专变电房、设备用房的管理权问题。本院认为，专变电房、设备用房是用于安装、存放住宅小区电力设备的专用房屋，不属可独立出售的商业用房。根据相关法律规定，配备永久用电设施，是住宅小区必须具备的交付使用条件之一。涉案专变电房、设备用房虽为开发商源某公司出资建设，但属于房屋建设的一部分，是涉案楼盘必不可少的配套设施。房屋出售后，作为配套设施的专变电房、设备用房应交付给全体业主或全体业主委托的物业管理公司进行管理。欧亚龙腾公司在华逸锦轩业委会另行聘请的物业管理公司进驻后，对华逸锦轩大厦已无权进行管理。故欧亚龙腾公司有义务将专变电房、设备用房的管理权移交给华逸锦轩业委会。至于欧亚龙腾公司称，华逸锦轩大厦住宅电力设施与商业电力设施是各自独立的，为商业性用房配套的电力设施及用房属于源某公司或全体商铺业主所有，华逸锦轩业委会未能得到商业业主的委托授权，无权要求源某公司或欧亚龙腾公司移交专变电房的管理权的问题。本院认为，华逸锦轩大厦虽然部分为住宅性用房，部分为商业性用房，且大厦商业性用房的房屋产权不属于全体业主。但因专变电房、设备用房未区分哪一部分属于住宅用房配套，哪一部分属于商业用房配套。从华逸锦轩大厦结构看，商业性用房位于大厦首、二层，与大厦公共通道、居委会等公用用房、公建配套混合一体。故即便商业用电的电房是独立于住宅，也与住宅的公共配套设施混同。华逸锦轩业委会与至诚公司签订的物业管理合同中包含了对商业用房共有空间的管理，属于商业用电设施的电房也应当移交给华逸锦轩业委会。退而言之，即便商业性用房配套的电力设备用房不属于华逸锦轩业委会可接管的部分，也应属于商铺所有权人，而不属于欧亚龙腾公司。同理，欧亚龙腾公司以源某公司同意其以收取的电费差价抵偿债务的主张，在物业所有权及管理权发生变更后，欧亚龙腾公司不得以此对抗第三人。欧亚龙腾公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。一审法院判决欧亚龙腾公司将专变电房、设备用房的管理权移交给华逸锦轩业委会具有充分的事实和法律依据，本院予以认可。二、关于地下负一、负二层通道停车费的利益归属问题。如前说述，2014年9月开始，地下负一、负二层物权已不属于源某公司。欧亚龙腾公司在未征得新业主许可及丧失对地下负一、负二层车库管理权的前提下，无权利用地下负一、负二层通道收取停车费，已经收取的费用应当返还。至于该利益应属华逸锦轩全体业主所有还是依据（2012）穗越法执字第7294-9号执行裁定，归属全体车位业主所有，属于另一法律关系，不应成为欧亚龙腾公司据不返还该利益的理由。2016年3月后，欧亚龙腾公司继续收取通道停车费已无合法依据，故其支出成本应自行承担。其主张即便应当返还该利益，也应扣除相应成本的理由不能成立。华逸锦轩大厦超过三分之二的业主委托华逸锦轩业委会提起本案诉讼，其中包含了地下负一、负二层车位业主，故一审判决欧亚龙腾公司将该利益返还给华逸锦轩业委会并无不妥。华逸锦轩业委会与地下负一、负二层车位业主之间对于该利益归属问题，可另循途径解决。综上所述，欧亚龙腾公司部分上诉请求成立，本院予以支持；部分上诉理由不成立，本院予以驳回；一审判决适用法律正确，但认定事实部分不清，导致判决结果部分有误，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初11324号民事判决第二项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初11324号民事判决第一项为广东欧亚龙腾投资发展有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区华逸锦轩负一、二层及专变电房、设备用房移交给广州市越秀区华逸锦轩大厦业主委员会管理；三、驳回广州市越秀区华逸锦轩大厦业主委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各2400元，由广东欧亚龙腾投资发展有限公司各负担2160元，广州市越秀区华逸锦轩大厦业主委员会各负担240元。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年三月二十六日书记员  陈婷婷郭蔚琳