河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初15845号原告：冯茁，女，1983年12月7日出生，汉族，住郑州市郑东新区。委托诉讼代理人：钱俊伟，河南建创律师事务所律师。委托诉讼代理人：付玉，河南建创律师事务所律师。被告：郑州威利实业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯4号楼112铺。法定代表人：金小兵，总经理。委托诉讼代理人：谷聪慧，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。原告冯茁与被告郑州威利实业有限公司（以下简称威利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告冯茁的委托诉讼代理人付玉，被告威利公司的委托诉讼代理人谷聪慧、原甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯茁向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即按照房屋管理及产权登记机关的要求，协助原告办理涉案房屋的不动产权证书；2.判令被告向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；3.判令被告支付逾期办理产权证书违约金（以总房款1041443元为基数，自2016年6月1日至实际办证之日止，按照银行同期活期存款利率计算）；4.判令被告支付逾期交房违约金（以总房款1041443元为基数，自2016年3月1日至2017年12月19日共658天，按照每天按日万分之二的标准计算）；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年11月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号ZM150××××7816），由原告购买被告开发的位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧D座4单元10层1002号商品房一套，总价款为1041443元，被告应于2016年2月28日之前将取得商品住宅交付使用审批文件的商品房交付给原告，同时，被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款，被告未按照合同约定履行义务，原告多次催促被告交房并办理产权证，被告一再拖延推诿。原告为维护自身合法权益，诉至法院。威利公司辩称:1.被告根据涉案小区业主代表要求其公司进行消防设施改造，由此引发的交房时间顺延及权属登记办理手续延后，该不利后果应当由业主自行承担。2.涉案房屋已经交付原告使用，原告已装修入住，房屋经原告验收后接收，交房时间应为原告实际接收房屋之日，不存在逾期交房给原告造成损失的情况。3.根据合同约定及法律规定，涉案房屋建设过程中发生不可抗力情形，被告有权顺延交房日期，不应承担逾期交房责任；此外，原告逾期支付购房款，被告有权拒绝交房，根据原告逾期付款期间，顺延交房时间。4.原告主张的逾期交房违约金过高，请求法院依职权予以调整。5.原告诉请存在矛盾，逾期交房违约金与逾期办理权属登记违约金不能一并主张，逾期交房违约金已经能够弥补原告的损失。6.双方签订的《商品房买卖合同》附件四第四条明确约定了办理房产证及权属证书的程序，原告可自行办理或委托被告办理，若委托被告办理的，应在房屋交接后十五日内向被告出具委托书，但原告并未向被告出具委托书，被告没有为原告办理权属证书的义务，不存在逾期办理权属证书的行为，不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月16日，被告（××）与原告（××）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：1.××购买位于郑州市××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××房屋××套，建筑面积142.68平方米，总价款1041443元。其中，现金支付260443元,付款时间为2015年11月16日,商业贷款781000元。××逾期付款的,除按照合同约定承担违约责任,交房日期相应顺延。2.××应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”并符合合同约定的商品房交付××使用；××如未按合同规定的期限将商品房交付××使用，逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金。3.商品房达到交付使用条件时，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。4.××应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房价款的银行同期活期存款利率向××支付违约金。上述合同签订后，原告于2015年11月23日向被告支付房屋首付款260443元，于2016年4月12日向被告支付剩余房款781000元。根据被告提交的《业主入住手续办理流转单》显示，原告于2016年3月14日收到房屋钥匙，被告向原告交付涉案房屋。原告对《业主入住手续办理流转单》上其本人签字予以认可，但称落款时间不是其本人书写，原告表示其收到房屋钥匙是在2016年5月份左右，但未提交证据予以证明。被告于庭审中认可其未向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，现同意交付该两份文件。另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由郑州市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到郑州市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。涉案房屋于2017年10月14日经消防部门验收合格，2017年10月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案。另，被告于2019年1月22日向房屋登记机关办理房屋权属首次登记，并取得不动产权证书，载明:“权利人：郑州威利实业有限公司；坐落：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区2号楼4单元10层1002。”郑州市公安局龙子湖分局治安管理服务大队于2018年11月14日出具《证明》一份，载明:“郑州威利实业有限公司开发的中央花园（安泰银座）项目位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧，经我局实地勘察，按照门牌号编排规划，该项目门牌号为：郑东新区永顺路50号。原E座现编排为1号楼，原D座现编排为2号楼，原C座现编排为3号楼，原A座现编排为4号楼，原B座现编排为5号楼，原F座现编排为6号楼。”本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应当在房屋交付使用后60日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告在规定的时间内不能取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的银行同期活期存款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款，被告向原告交付了涉案房屋，但未按约定办理涉案房屋的权属登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。郑州市于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房××取得不动产权属证书的前提。取得不动产权属证书是购房者应享有的权利，协助办理不动产权属证书亦为××必然义务。因此，××仍然应当遵循诚实信用原则及全面履行原则，根据政策变化，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。故原告主张被告协助其办理涉案房屋的不动产权属证书，理由正当，本院予以支持。原告依据合同约定主张被告交付房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，正当合理，本院予以支持。关于逾期办证违约金：《商品房买卖合同》约定被告应于2016年4月30日前到产权登记机关备案，该时间早于不动产登记管理部门及房地产权属登记政策的变化时间；而涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案，被告于2019年1月22日向房屋登记机关办理了房屋权属首次登记；由此可见，被告逾期报送备案登记资料时间明显过长，且不动产登记管理部门及房地产权属登记政策的变化不构成被告免责的理由；故被告应承担逾期办证的违约责任。原告主张被告自2016年6月1日起支付逾期办证的违约金，正当合理，本院予以支持。被告应当以已付房款1041443元为基数，按照银行同期活期存款利率，自2016年6月1日起至房屋权属首次登记之日2019年1月22日止，向原告支付逾期办证违约金。原告超出该范围部分的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期交房违约金：《商品房买卖合同》约定被告应于2016年2月28日前将涉案房屋交付原告使用，被告称于2016年3月14日将涉案房屋交付原告，并提交原告签字确认的《业主入住手续办理流转单》为证，原告对该《业主入住手续办理流转单》上其本人签字予以认可，本院对此予以采信。原告称其于2016年5月左右收到房屋钥匙，但未提交证据予以证明，本院不予采信。综合考虑《商品房买卖合同》的实际履行过程，合同约定的支付房款时间和交房时间，原告实际支付房款的时间以及被告实际的交房时间，因被告违约情节显著轻微，结合当事人过错程度以及预期利益等综合因素，原告主张被告支付自2016年3月1日至2017年12月19日期间逾期交房的违约金，理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告冯茁办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区2号楼4单元10层1002）；二、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯茁交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；三、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯茁逾期办理不动产权证书违约金（违约金以1041443元为基数，自2016年6月1日起至2019年1月22日止，按照中国人民银行同期活期存款利率的标准计付）；四、驳回原告冯茁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3476元，由原告冯茁负担3183元，被告郑州威利实业有限公司负担293元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吕璐璐二〇二〇年三月十八日法官助理王尚任书记员扈静致