河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初7092号原告刘宜厚（反诉被告），男，汉族，1989年5月12日出生，个体户，住信阳市浉河区。委托代理人张万永、张红，河南申威律师事务所律师。被告陈银星（反诉原告），男，汉族，1980年6月5日出生，个体户，住信阳市平桥区。委托代理人文厚成，河南冠南律师事务所律师。原告刘宜厚与被告陈银星合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘宜厚及其委托代理人张万永，被告陈银星及其委托代理人文厚成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘宜厚诉称，2019年7月27日，原被告双方签订了《转让协议》，该协议约定：被告转店方，原告接店方，丙方出租方。三方经友好协商将位于国际建材港9栋13、14号的门店，现被告将店铺转让于原告经营，丙方表示同意，经协商达成以下条款：一、转让金额120000元。被告签字陈银星，原告签字刘宜厚，丙方签字。协议签订后，原告支付了96000元给被告。根据《合同法》第224条规定，承租人需经出租人同意才可转租。在原告多次要求被告出示其和出租人之间签订的租赁合同后，被告迟迟不予配合，导致原告不知其和出租方的租赁期限是否已到期，出租人是否同意转租，以及《转让协议》中丙方即出租方并未在协议上签字。《合同法》第九十四条规定，由于被告违约，导致合同目的不能实现，故向本院提出如下诉讼请求：一、请求依法判决解除原、被告签订的《转让协议》；二、请求判令被告返还96000元转让费；三、由被告承担本案诉讼费用。被告陈银星辩称，1、被告与出租人之间的租赁期限未到期。被告与出租人胡兵就案涉房屋签订有房屋租赁合同，租赁期间自2017年1月1日至2025年12月31日。2、出租人胡兵同意被告转租房屋，转租行为合法有效。合同法224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。案涉《转让协议》签订时，出租人胡兵当时就在现场，并且在被告所持的《转让协议》上丙方签字处签字按手印，这足以证明出租人胡兵同意被告转租房屋，本案转租行为合法有效，依法受法律保护。3、被告不存在违约，相反是原告严重违约，本案不符合合同法定解除的条件，原告无权主张解除转让协议。转让协议签订后，被告按照合同约定多次通知原告支付转让尾款并办理店面交接，原告先是以各种理由搪塞，后来直接表示“朋友他们已经在搞的生意了，我一个人也没有那么多精力和财力去经营两个店面”，显而易见，原告已构成严重违约，恶人先告状，毫无事实依据。4、原告诉称“原告不知其和出租方的租赁期限是否已到期，出租人是否同意转租”，与事实严重不符，且明显不合常理。原告是个完全民事行为能力人，如果他不知道被告和出租方的租赁期限是否已到期，不知出租人是否同意转租，那他为什么会在2019年7月24日分两笔向被告转账支付转让款共计96000元？为什么会在2019年7月27日与被告签订《转让协议》？显然不合常理，原告根本无法自圆其说。综上，恳请贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告称，2019年7月27日反诉原告与反诉被告及房东签订《转让协议》约定反诉原告将位于建材港9栋13、14号门店转让给反诉被告经营，店面转让价120000元，门店转让交接日期约定为2019年7月31日，并约定2019年7月31日之后产生的房租、物业费、水电等费用由反诉被告承担。由于反诉原告已向房东预交房租至2019年12月31日，因此反诉被告应向反诉原告支付2019年8月1日至2019年12月31日期间的租金19165元。协议签订后反诉被告不按协议履行，在支付9.6万元后不再支付转让尾款及反诉原告垫付的5个月房租，反诉原告多次催促无果，反诉被告构成违约，反诉原告特向本院提出如下反诉请求：一、判令反诉被告继续履行合同；二、判令反诉被告支付店面转让尾款及5个月房租共计43165元及利息（按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；三、诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告辩称，1、反诉原告所称反诉原告与反诉被告及房东签订转让协议与事实不符，转让协议中的房东并没有签字，所有转让协议并未生效，无法履行，不产生法律效力，反诉被告拒绝支付剩余转让费的过错在于反诉原告，反诉被告支付96000元后多次要求与房东见面，但反诉原告拒绝出示租赁协议以及元房东的信息，导致反诉被告不确定该房屋原房东是否同意转租，也不确定反诉原告是否有权利转租，所以导致本案的产生。反诉原告与反诉被告仅仅签订了转让协议，反诉原告没有将店面交付给反诉被告使用过一天，自2019年8月1日至2019年12月31日一直都是反诉原告在使用该店面，反诉被告不应该替反诉原告支付房租。根据合同法第96条，违约方和守约方均有权要求解除合同，并且房屋租赁合同不具有强制执行的义务，作为反诉被告有权解除合同，反诉原告要求继续履行合同也违背了合同法平等自愿的基本原则。经审理查明，被告陈银星与案外人胡兵于2017年1月1日签订《房屋出租合同》，约定胡兵（合同甲方）将位于信阳市国际建材港9栋13、14号门店（以下简称13、14号门店）出租给被告陈银星（合同乙方）使用，租赁期限自2017年1月1日至2025年12月31日止，租金为每年46000元，于每年元月付清。如乙方经营不善，需要转让，应经甲方同意。在上述租赁期限内，原告刘宜厚（合同乙方）与被告陈银星（合同甲方）于2019年7月27日签订《转让协议》，将上述13、14号门店（不含品牌使用权）转让给原告刘宜厚。上述《转让协议》合同文本一式两份，内容不完全相同，两份合同文本载明的内容中，相同部分如下：1.转让金额为120000元。2.店铺租金2019年7月31日之前由甲方全部付清，并结清物业及水电相关费用，2019年7月31日之后由乙方和丙方（注：指××胡兵）另行签订租房协议。3.转让所含物品：全店整体装修，上样样品、空调、窗帘、装饰等物，及协商达成所含的配套吧台、家具等（茶桌、办公桌、电脑、保险柜、冰箱等不在其内）。四、店铺转让原样品只能处理不能正常经营销售，门头飞宇品牌字样在乙方装修之日拆除，不得使用。原店铺营业执照由甲方在十日内予以注销，乙方另行处理。五、店铺2019年7月31日之前所牵扯到的任何费用及涉及到的相关法律问题与乙方无关，由甲方负全责。2019年7月31日之后产生的问题及费用由乙方负责。被告陈银星在合同签订后在其所持的该合同文本上单方添加了其他内容。对于其单方添加的合同内容，原告刘宜厚表示非双方达成的合意，不予认可。《转让协议》文本上列明的合同主体为甲乙丙三方（注：丙方为房东、××胡兵），丙方因故未在该《转让协议》文本签名。事后，胡兵在被告陈银星所持的《转让协议》文本的丙方处补签，并在本案审理过程中出庭作证中陈述其知晓被告陈银星将上述13、14号门店转让给原告刘宜厚的事实，并且明确表示同意原告刘宜厚与被告陈银星之间的转让行为。另查明，原告刘宜厚于2019年7月24日向被告陈银星转账支付转让款96000元。收到该款后，被告陈银星将其中的46000元转付给胡兵。《转让协议》签订后，原、被告双方通过电话方式就该协议是否终止或解除进行过协商，在协商过程中双方意见不同，最终未达成一致意见。在协商期间，被告陈银星主动向原告刘宜厚交付13、14号门店及转让协议约定的装修装饰物及相关物品，并要求原告刘宜厚继续履行合同，支付剩余转让费及转让协议签订后新产生的房租。原告刘宜厚以未面见房东、不知房东是否同意转让该店铺为由，拒绝接收13、14号门店、支付剩余转让费及转让协议签订后新产生的房租，并要求解除转让协议。在《转让协议》签订及部分履行过程中，原告刘宜厚承租13、14号门店的行为未受到房东胡兵（××）的任何阻挠。上述事实有当事人陈述、证人证言、转让协议文本、房屋租赁合同文本、转让费支付凭证等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订并已实际部分履行的《转让协议》是双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。虽然在《转让协议》签订后，双方当事人对该合同的履行与变更、解除、终止等进行过协商，但是在协商过程中，双方的意思表示不明确、不具体，且在意思表达上存在反悔、相互矛盾地方，最终没有达成一致意见。该协商过程中的意思表示，不构成要约、承诺的法定要件，对双方当事人不具有约束力。故，原告主张以《转让协议》签订后双方在协商中的意思表示否定《转让协议》约定内容的意见不成立，本院不予采纳。《转让协议》中约定的被告的合同义务，主要有二项：一是交付13、14号门店（包括相应的装修装饰物及相关物品）；二是协助、促使原房屋出租人与原告重新签订13、14号门店房屋租赁合同，并在该房屋租赁合同签订后，终止或解除其与原房屋出租人签订的原房屋租赁合同。关于第一项义务，被告已向原告发出交付13、14号门店的请求，但原告拒绝接收。关于第二项义务，虽然××未及时在《转让协议》上签名，但是其事后补签的行为，以及其当庭作证时的陈述及意思表示，均可以证明其愿意将13、14号门店出租给原告，同意与原告重新签订新的房屋租赁合同的事实。并且××从未实施过阻挠原告承租13、14号门店的行为。故，原告仅以××未及时在《转让协议》签名为由，主张其合同目的不能实现应归责于被告的意见，无事实依据，本院不予采纳。从本案证据证明的事实来看，原告的合同目的不仅可以实现，而且可以在《转让协议》约定的期限内实现。合同目的未实现的原因应归责于原告一方，原告的行为构成违约。虽然被告在履行上述第二项合同义务上存在一些瑕疵，但该瑕疵并不对该项义务的履行构成较大或者实质性的影响。可视为被告履行了合同的主要义务。原告请求解除《转让协议》的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。本案现有证据证明并不存在原告所主张的《转让协议》不能继续履行的事由，《转让协议》的履行并不存在障碍。原告按合同约定接收店铺并与××签约，是其合同权利，也是合同义务。合法的合同内容依法受法律保护。合同当事人均负有全面履行合同的义务。被告反诉请求原告继续履行合同有事实和法律依据，本院予以支持。原告对《转让协议》的履行间接影响到被告与××之间签订的原《房屋出租合同》的终止或解除。原告怠于履行与××重新签订的合同的义务给被告所造成的损失，依法应当由原告承担。按照《转让协议》第五条约定，2019年7月31日后产生的费用由原告负责，因原告未及时与××重新签订新的租房协议，导致被告与××之间签订的原《房屋出租合同》无法终止或解除，该合同不得不继续履行，同时，因《转让协议》的签订，被告又不能再继续占有并使用该店铺，不能享有承租利益，由此产生的租金系被告因此所受的损失，依据合同法的相关规定及合同约定，应当由原告承担。综上所述，原告所举证据不能证明因被告的根本违约行为导致其合同目的不能实现的事实存在。相反，被告所举证据足以证明《转让协议》不存在履行障碍，原告的合同目的可以实现。原告不积极主动继续履行合同，人为地阻碍其合同目的的实现，违反合同法中关于当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则的规定，构成违约。原告主张的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。合法的合同权益，依法应予保护，被告反诉合同继续履行，要求原告支付剩余转让费24000元，有事实和法律依据，本院予以支持。如原告按《转让协议》约定，与××重新签订新的房屋租赁合同，作为衔接，被告在该合同签订的同时，可以解除或终止与××签订的原《房屋出租合同》，新产生的租金按原告与××新签订的房屋租赁合同约定，转由原告承担。《转让协议》约定2019年7月31日之后产生的费用由原告承担，实质上是对原告不履行及时与××签订的新的房屋出租合同所造成损失的约定。2019年7月31日之后，被告因履行《转让协议》而不得使用13、14号门店，但又因与××签订的原《房屋出租合同》未终止或解除，不得不按该合同约定继续支付约定新产生的租金，该租金支出应视为原告不履行及时与××签订的新的房屋出租合同所造成损失，依据合同法的相关规定及《转让协议》约定，应当由原告承担。被告反诉请求2019年7月31日之后已实际发生的5个月租金损失19165元，本院予以支持。但其主张相应的利息损失，无法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告刘宜厚的全部本诉请求；《转让协议》继续履行；原告刘宜厚支付被告陈银星转让尾款24000元及5个月租金损失19165元，合计43165元；于本判决生效之日起十日内付清；驳回被告陈银星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2200元，反诉受理费430元，均由原告刘宜厚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳市分行，账户：46×××16。审判长  易艳玲审判员  王晓蕾审判员  蒋 荟二〇二〇年三月三十一日书记员  卢晓莉