广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28012号上诉人（原审被告）：杜慎琼，女，土家族，1978年6月7日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：许晓钦，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：王惠萍，广东君言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈天龙，男，汉，1991年9月2日出生，身份证住址：广东省云浮市新兴县，委托诉讼代理人：张少武，广东红棉律师事务所律师。上诉人杜慎琼因与被上诉人陈天龙房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初11141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杜慎琼的上诉请求：1、撤销一审判决，并改判为驳回陈天龙的全部诉讼请求；2、本案一二审诉讼费由陈天龙承担。陈天龙向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》解除；2、杜慎琼退回押金35000元给陈天龙；3杜慎琼赔偿装修损失24360元给陈天龙；4、本案诉讼费用全部由杜慎琼承担。一审法院认定事实：2018年1月14日，周厚芳（出租人、甲方）与承租方、乙方签署《商铺租赁合同》约定，甲方愿意将深圳市福田区华强北赛格工业大厦二楼东A236铺位（下称涉案商铺）出租给乙方；租赁期限为1年，自2018年3月28日至2019年3月27日；乙方向甲方支付每月17500元的租金，租金不包含任何税金及其他任何费用；乙方在租金到期前10日即每月20日支清下期租金给甲方，不得以任何理由拖延；在签订本合同时，甲方需收取以约定月租金的两倍金额为押金即35000元；如有违反相关条款，甲方有权即日解除合同并收回商铺，并且不退回押金；免责条件，若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致毁损或造成承租人损失的，双方互不承担责任。合同尾部由杜慎琼以甲方代表人身份签名，承租方的签名字迹无法辨认。该合同首页另手书备注，合同空档期租金39080元，1月20日至3月20日共60天：17500×2,3月21日至3月27日共7天：17500÷30×7，此费用由现租户陈天龙支付。同日，杜慎琼出具收款收据，确认收到陈天龙支付的涉案商铺两个月押金35000元，由原租户周珍珠转。2018年1月15日，陈天龙向杜慎琼支付了押金35000元及2018年1月15日至20日期间的租金2916元。2018年1月22日，陈天龙向杜慎琼支付租金17500元。2018年3月1日，陈天龙向杜慎琼支付租金17500元。另查，2018年1月15日，陈天龙（甲方）与深圳市鑫润通实业有限公司（乙方）签署《店铺装修合同》约定，甲方委托乙方承包涉案商铺的装修，装修内容为砸墙、贴砖、改电路、吊顶、门头，玻璃展示架，面门的装饰等，总造价为24360元。2018年10月30日，深圳市鑫润通实业有限公司向陈天龙开具装饰材料的增值税发票24360元。陈天龙、杜慎琼通过微信沟通涉案商铺的租赁事宜，2018年3月14日陈天龙称，通信那边确定月尾就要改了，叫我们月底搬货出去，管理处的人过来说的，说月底要搬出去，市场装修。2018年3月16日杜慎琼回复称，现在市场很强势，他们已经决定要改造，所以你们要做好准备另找档口，建议做最坏准备。2018年3月26日，陈天龙询问道，现在跟市场那边怎么处理了，有些租户搬走了，现在我们一直不知道什么情况，签的合同是一年，实际才用了三个月，装修也用了1.5万左右，我们损失比较大。杜慎琼回复称，你们还是做其他打算吧，看形势迟早要改，我们一直没有得到正式通知，大家都在合同期内，都不希望改来改去，要求陈天龙先按合同20号交租。陈天龙回复称，但是市场叫我们月尾搬，今天去问了管理处，那个经理说4月初一定拆。杜慎琼称，如果2018年3月31日未收到陈天龙的租金则视为违反合同，装修期间市场不收租，杜慎琼一样不会收，杜慎琼和市场的合同还没有到期。2018年3月30日，陈天龙称现在市场装修不能等下去，想在4月重新找个档口做，4月退出来，陈天龙要求退押金，杜慎琼未回复。2018年4月10日，陈天龙将市场内部开始拆除的照片发送至杜慎琼，陈天龙称，开始动工了，管理处的说这个星期随时拆陈天龙这里，杜慎琼回复称，知道了，13号交钥匙，我让朋友过去拿钥匙，陈天龙到时候交给他，提前给也可。陈天龙回复称，可以的，我这两天安排搬货，12或者13交给你。2018年4月13日，杜慎琼称，你们那边派个人送下钥匙，市场要收走了，陈天龙回复称，货已经搬走完了，我同事说你们有人过去拿了钥匙了？杜慎琼回复称，好的。一审庭审时，双方确认陈天龙支付了租赁押金、2018年1月15日至20日期间的租金共计37916元，之后支付了两个月的租金至2018年3月20日。陈天龙称商铺都被拆除了，在原址上找不到了，租赁物已经不存在，微信上称装修费1.5万是因为当时还没有核实损失，也未开具发票。杜慎琼代理人不清楚商铺权利人是谁，杜慎琼与权利人的合同还有一年到期，商场因为重新装修而清场，什么时候装修完毕杜慎琼代理人不清楚。一审法院认为，陈天龙提交的《商铺租赁合同》中约定的出租方为案外人周厚芳，承租方的签名无法辨认，杜慎琼作为出租方的代理人在合同上签字，但合同首页备注1月20日至3月27日期间的租金由陈天龙承担、杜慎琼实际将涉案商铺交付陈天龙占有使用、陈天龙实际向杜慎琼支付租金、杜慎琼一直以出租方的身份与陈天龙进行微信沟通，协商租金交付、合同解除等相关事宜，杜慎琼在答辩时亦称在商场整改完成之后陈天龙、杜慎琼之间的租赁合同可以继续履行，一审法院据此认定《商铺租赁合同》是陈天龙与杜慎琼双方的真实意思表示，陈天龙与杜慎琼之间成立房屋租赁合同关系。本案中，因涉案商铺整体改造，具体的改造时间亦不确定，陈天龙在合同目的不能实现的情况下，陈天龙可以解除涉案合同。陈天龙实际被迫于2018年4月13日搬离，双方之间的租赁合同关系实际于该日解除。虽然商铺整体改造非杜慎琼的原因所导致，但是杜慎琼作为出租方，其主要义务是提供适租的商铺给陈天龙使用，在双方签署的合同未对此类特殊情况作出明确约定的情况下，陈天龙无法继续使用涉案商铺的责任应由杜慎琼承担。合同约定每月20日支付租金，陈天龙虽于2018年3月1日支付2018年2月21日至3月20日期间的租金，在合同并未明确约定逾期支付租金达多少天时杜慎琼可以行使合同解除权且陈天龙在杜慎琼催告后即支付了该期间的租金，因此，陈天龙逾期支付租金，并不构成根本违约。陈天龙未按合同约定支付2018年3月21日之后的租金的主要原因在于当时已知晓涉案商铺要改造装修且需搬离，在陈天龙已向杜慎琼支付相当于两个月租金数额的押金的情况下，陈天龙未支付2018年3月21日后的租金是履行不安抗辩权，陈天龙亦不构成违约。综上，陈天龙并不构成根本违约，反而杜慎琼未能提供适租的商铺导致合同不能继续履行而被迫解除，杜慎琼应向陈天龙返还租赁押金并赔偿装修损失。陈天龙支付的押金本来就是为履行合同所作的担保，陈天龙实际未支付2018年3月21日至4月13日期间的租金，且杜慎琼亦抗辩陈天龙未支付，为避免诉累，一审法院直接在杜慎琼应返还的押金中扣除陈天龙应支付的上述期间的租金，扣除后，杜慎琼还应向陈天龙返还押金21583元（35000-17500×23/30），对陈天龙主张返还押金超出的部分，一审法院不予支持。陈天龙主张的装修损失有合同及发票予以佐证，一审法院予以采信。陈天龙与杜慎琼签署的合同约定的租赁期限为1年，但实际起租日为2018年1月15日，因此，双方实际约定的承租期限约为14个月，至陈天龙搬离时止，陈天龙实际使用了涉案商铺约3个月，陈天龙主张的装修损失应按照实际占有使用期间及实际的租赁期间的比例计算，杜慎琼应向陈天龙赔偿装修损失19140元[24360×（1-3/14）]，对陈天龙主张装修损失超出的部分，一审法院不予支持。至于杜慎琼对赔偿的装修损失部分，其可依据合同的相对性另循途径向出租方主张。一审法院判决：一、确认陈天龙与杜慎琼签署的《商铺租赁合同》已解除；二、杜慎琼应于本判决生效之日起十日内向陈天龙退还租赁押金21583元；三、杜慎琼应于本判决生效之日起十日内向陈天龙赔偿装修损失19140元；四、驳回陈天龙的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1284元（已由陈天龙预交），由陈天龙负担403元，杜慎琼负担881元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为涉案《商铺租赁合同》履行过程中当事人违约责任的认定问题。根据涉案合同关于租金支付时限的约定，陈天龙在2018年1月22日、3月1日支付租金的行为虽存在一定迟延，但杜慎琼已实际收取该部分租金，并且在合同履行过程中并未以陈天龙存在上述迟延行为为由要求解除合同，因此并不能认定陈天龙迟延付租行为是涉案合同无法继续履行的原因。涉案租赁商铺因案外人要求进行装修改造并要求陈天龙限期搬离，由此导致陈天龙无法继续使用商铺，属第三人原因造成杜慎琼无法按约履行提供租赁商铺的合同义务，根据合同法的规定，杜慎琼仍应向陈天龙承担相应的违约赔偿责任。对于陈天龙所主张的装修损失，陈天龙已提供相应的装修合同及装修费发票予以证实，金额并未超出合理范围，杜慎琼亦无相反证据予以推翻，一审法院经核算判令杜慎琼赔偿装修损失19140元，实体处理并无不当，本院对此予以维持。综上所述，上诉人杜慎琼的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币881元，由上诉人杜慎琼负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年三月二十三日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。