河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2277号上诉人（原审原告）：毛慧玉，女，汉族，1976年1月2日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李华金，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾梦婷，河南良仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州金山置业有限公司，住所地郑州市惠济区开元路109号。法定代表人：冼振源，该公司总经理。委托诉讼代理人：安元星，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄晓敏，河南天基律师事务所律师。上诉人毛慧玉因与被上诉人郑州金山置业有限公司(以下简称金山公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毛慧玉上诉请求：1、请求二审法院查明事实后依法改判;2、本案一、二审诉讼费由金山公司承担。事实与理由：一、一审法院故意遗漏毛慧玉的证据来查明事实，仅对金山公司有利事实进行查明，对金山公司不利事实没有查明。（一）金山公司根本没有在合同约定的期限内将符合合同第八条约定条件的涉案房屋交付上诉人毛慧玉。在毛慧玉起诉后才得知金山公司交房不符合交房条件，且逾期取得工程竣工验收备案表，2017年7月通知业主收房时根本不符合交房条件，不属于法律意义上的交付，不是实际交付，业主当时基于对开发商的信任才收房，收房后业主多次对基础设施及配套设施提出异议，可金山公司均以各种理由搪塞过去，后办理产权证日期一拖再拖，才起诉违约赔偿。一审时，毛慧玉提交郑州市不动产中心出具“郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表”足以证明金山公司在2018年5月18日取得工程竣工验收备案，故一审法院查明按合同约定交房的事实错误。一审判决未查明涉案楼盘工程竣工时间，至于金山公司交房违约，毛慧玉保留起诉的权利。（二）一审法院查明事实里缺少金山公司取得“郑州市城乡规划局建设工程竣工规划核实意见书及附表延期”时间，毛慧玉提交由郑州市不动产登记中心出具的第二、三组证据，在金山公司无异议情况下，说明涉案房屋建设工程符合规划的证明于2018年5月11日规划局才出具。据毛慧玉得知：金山公司售房时为了追求利益最大化，为了增加高额的利润，出售房屋时故意将门前后小庭院赠送给购房者来提高房价（本属于公共面积），当时涉案房屋与周边未带小庭院的房屋每平方米多5000元以上，金山公司为了规避小庭院未在规划图纸内和担心购买者详查，每户没有平方单价房产以总价出售，所以毛慧玉在购买时根本不知赠送面积是否合法，是否在规划图纸中显示？后在金山公司迟迟未办理产权备案登记后，才得知规划局的规划图纸中没有将房前后的小庭院纳入房产规划图纸内，于是规划局到房屋现场核实时由于房屋门前的小庭院有围墙不能通过审查，后与业主协商拆除之前围墙，等规划局审查通过再围，因而涉案房屋的工程在2018年5月11日才通过，其原因是金山公司欺骗购房者、售高价房造成，与不动产登记中心政策调整无关。（三）一审法院未查明涉案房屋取得房屋测绘报告时间，一审时毛慧玉递交第四组证据“郑州市房屋面积测绘报告书”足以证明金山公司于2018年6月29日才取得房屋测绘报告。毛慧玉提交的不动产登记中心出具涉案房屋的“工程竣工备案证明、建设工程规划核实意见书和郑州市房屋面积测绘报告”，金山公司取得上述三份材料时间分别为：2018年5月18日、2018年5月11日、2018年6月29日，金山公司在整理好资料于2018年10月31日才向不动产登记中心递交办理产权证相关资料。二、由于一审法院未查明所有事实，做出错误的判决、进而适用法律错误。（一）金山公司在合同约定办理备案期限内尚未取得政策变化前应当报送的资料。根据相关判决和《房屋登记办法》《不动产登记暂行条例》等规定，郑州市房屋产权登记以2016年8月20日为界点，之前叫初始登记需要提交资料为1.登记申请书；2.申请人身份证明；3.建设用地使用权证明；4.建设工程符合规划的证明；5.房屋已竣工的证明；6.房屋测绘报告；7.其他必要材料；而2016年8月20日之后办理首次登记，只是名称的变更，程序相同，后者仅仅在初次登记的基础上增加了两项内容及权籍调查表、不动产测量报告（原件），可见增加的后两项内容主要涉及土地使用权合法问题，准备时间非常短。本案中金山公司延期取得的三项重要证明材料是办理初始登记中4、5、6项材料的必须事项，与不动产中心办理首次登记中增加的后两项材料无关，即使没有2016年8月20后政策调整，金山公司所需要的材料也不符合初始登记条件，根据诚实信用原则，金山公司的违约行为必须承担责任。一审法院以“鉴于政策及登记内容发生变化······该因素并非开发企业所能预见或控制”为由，不审查金山公司违约的任何原因，以一刀切的形式出判决，毛慧玉及众多业主相信即使依据有相关法院会议精神，也会考虑特殊情况，区别对待，如至今也未办理产权登记证，也属于政策原因么？（二）一审法院以政策及登记内容发生变化非金山公司所能预见或控制的属认定事实错误。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起实施，不动产首次登记适用条例。2016年8月16日，郑州市人民政府发布《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的公告》，第四条规定了不动产登记启动时间节点：自2016年8月20日起，郑州市国土、房管、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发国有土地使用权证、房屋所有权证、林权证及他项权利证等相关登记证明。8月20日至8月24日，相关部门与郑州市不动产登记中心进行业务系统对接及登记资料整理、移交。8月25日开始恢复办理，本案中，双方签订购房合同时间在2016年5、6月份均在2015年3月1日后，作为专业的开发商完全知悉该文件生效，该政策的变化金山公司在订立合同时完全能预见，其中有业主签订的购房合同时间在2016年8月20日之后，可一审法院照常驳回，因此作为提供格式合同的金山公司承诺在2017年9月1日前办理首次登记备案是明知的、是可行的，根本不存在不能预见或控制的情形。办理备案登记部门的调整不影响金山公司按期履行的义务。申请权属登记系商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记申请还是首次登记申请金山公司均应当履行，初次、首次登记是办理转移登记实现买受人购房目的的前提，故金山公司仍应依该合同约定履行首次登记资料的报送义务。由于金山公司未在合同约定的时间履行报送义务,应当承担相应的违约责任。综上所述，毛慧玉一审时提交七组证据充足形成完整证据链条，足以证明金山公司违约，再结合新政策颁布的时间、合同签订时间足以证明政策及职能部门发生变化不是无法预见的。因此不能免除金山公司提交首次登记违约的责任。一审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判。金山公司辩称：一、金山公司已按照合同约定时间交付案涉房屋，不存在逾期交房，即使案涉房屋存在毛慧玉所述的不满足规划核实、未办理竣工备案证情形，毛慧玉对此也是明知和认可的，并已得到相应补偿。金山公司已按照双方签订的《房屋买卖合同》约定时间向毛慧玉告知其认购的房屋已具备交付、入住条件，并通知其按照合同约定时间到天伦庄园交房。同时毛慧玉在上诉状中也自认收房的事实。上述行为均表明金山公司按照合同约定时间向毛慧玉交付房屋，并不存在逾期交房。即使金山公司在交付房屋时未取得竣工备案证，但案涉房屋的供水设施、供电设施、燃气供应设施等已经齐备，具备入住和使用条件，竣工备案证的迟延不影响案涉房产的正常使用。毛慧玉接收房屋，这一行为应视为对金山公司交房的认可。为提高住户生活质量，金山公司将院落赠送购房者。为办理竣工备案需拆除院落，为此金山公司已经给毛慧玉做出了必要了补偿，并签订了《协议书》，同时约定“乙方（购房者）不得以庭院整修为由主张逾期交房的权利”。这就意味着毛慧玉对案涉房屋当时不满足规划许可、未办理竣工备案是明知和认可的，也意味着毛慧玉放弃以此为由主张相应的权利，现毛慧玉在接受金山公司因拆除院落减免两年物业费的补偿后，又主张因此引发的违约责任，有违诚实信用原则。二、金山公司无法按照合同约定时间办理初始登记系因政府职能调整等情势变更所致，该情形系金山公司无法预见的因素，金山公司不应承担违约责任。且金山公司已在不动产登记中心可以办理业务的第一时间将办理首次登记的所有资料递交不动产登进中心。不动产登记制度的实施，金山公司不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记材料”的义务；同时向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送“初始登记”相关材料不同，客观上所需时限也不相同，且非开发商企业所能控制；另外政府职能部门的调整不属于商业风险，开发企业无法预见且不可避免。因此若继续按照初始登记的约定履行，将导致当事人权利义务严重失衡，引发不良社会后果。如果买受人不急于将新购商品房变现，未办理不动产权登记就不会给买受人带来直接损失。在“房子是用来住的”国家号召已深入人心的今天，新购商品房的变现还受到税收政策上的限制，国家并不鼓励新购商品房在此变现转卖。而对于金山公司来说，若承担违约责任则可能产生危及生存的严重后果。同时，因政策变更、机构调整这一情势变更发生后，双方并未对办理首次登记事项的期限及违约责任承担进行重新约定。在此情形下，毛慧玉依据已发生变化、不可能得到履行的合同主张违约责任，无事实依据。另外，金山公司已于能够办理首次登记的第一时间将涉案房屋权属首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，在毛慧玉不存在、也未提交证据证明其实际损失情况下主张高额违约金，无法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回毛慧玉的上诉请求，维持一审判决。毛慧玉向一审法院起诉请求：1、判令金山公司向毛慧玉支付逾期办理产权登记违约金66811元（以已付房屋总价款303万为基数按日0.005%计算，从2017年9月2日计算至涉案房屋办理产权登记备案之日止，现暂计算至2018年11月15日）；2、本案的诉讼费用由金山公司承担。一审法院认定事实：2016年5月21日，毛慧玉与金山公司签订《商品房买卖合同》一份，约定毛慧玉购买金山公司开发位于郑州市××区××、××路东××城小区住宅××套，建筑面积为188.54平方米，房屋总价款303万元；关于交房问题，合同约定金山公司应在2017年6月30日前将具备交房条件的房屋交付给毛慧玉使用，交付的房屋建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实等；关于产权登记，合同第十五条约定，金山公司应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由金山公司提供的资料到产权登记机关备案，如因金山公司的责任，毛慧玉不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同附件约定执行即出卖人应当在2017年9月1日（商品房交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。上述合同签订后，毛慧玉已按照合同约定向金山公司支付房屋价款。一审法院另查明，金山公司开发的该小区中包括毛慧玉在内的涉案房屋基本在合同约定的期限内交付；2018年10月31日，金山公司将涉案房屋权属首次登记资料递交郑州市不动产登记中心,郑州市不动产登记中心出具了不动产登记受理凭证，包括毛慧玉在内的房屋产权证书大部分已办理完毕。一审法院再查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局在其官网发布通告告知自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。一审法院认为，毛慧玉、金山公司签订的《商品房买卖合同》及其附件内容，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该院予以确认。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的约定，出卖人应当在2017年9月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。鉴于相关政策及登记内容发生变化，对开发企业办理权属登记的周期确实产生较大影响，该因素并非开发企业所能预见或控制，因此完全按照原合同约定来确定违约责任有失公允，且金山公司办理不动产权属证书的义务也已履行完毕，故毛慧玉要求金山公司支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，该院不予支持。毛慧玉称金山公司涉案项目楼盘存在有在建工程抵押情况，影响了有关登记手续的办理，未提供有力证据佐证，该院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告毛慧玉的诉讼请求。案件受理费735元（已减半），由原告负担。二审期间，金山公司向法庭提交以下证据：2018年3月26日双方签订《协议书》及收条/代签声明各一份，证明目的：因拆除院落，经双方协议一致并签订《协议书》，对毛慧玉所述情形，毛慧玉是明知和认可的，并已经得到相应补偿，同时放弃依此主张违约责任的权利。毛慧玉对金山公司提交的证据发表以下意见：上述证据不属新证据，且该协议签名不是毛慧玉所签，也与本案索要违约金无关。金山公司要求签协议的原因，是其销售时带院高价出售给毛慧玉，致使涉案房屋规划和实测不一致，规划局来核实不能通过，与业主签完协议后才拆除围墙，规划局实测通过后又复原，直到2018年5月11日才通过检测。该协议中没有约定毛慧玉放弃交房和办理产权的违约责任。恰恰证明金山公司自身原因导致违约，与政策调整无关。本院经审查认为，金山公司提交的上述证据不构成二审新证据，且不足以支持其证明目的，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。毛慧玉、金山公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，且办理产权首次登记与房屋初始登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等客观上存在较大差异。虽然办理房屋权属登记的客观情况已发生变化，但出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行房屋权属登记的义务，以期实现双方合同目的。本案中，案涉合同约定，金山公司应当在2017年9月1日（商品房交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人（金山公司）在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。合同签订后，毛慧玉按照合同约定支付了全部房款，金山公司向毛慧玉交付了案涉房屋。虽然办理房屋权属登记的客观情况发生了变化，但金山公司仍负有办理案涉房屋权属登记的义务，其逾期办理应承担相应的违约责任。鉴于2016年8月20日之后房屋权属登记政策的变化情况，客观上存在报送房屋权属登记资料及流程增加的因素，且涉案房屋也已交付使用，综合本案合同履行情况及毛慧玉的实际损失，本院酌情在合同约定违约金标准的基础上予以核减，即按日0.003%的标准计算违约金。金山公司于2018年10月31日将涉案房屋权属首次登记资料递交郑州市不动产登记中心并被受理，故金山公司应以毛慧玉已付房款303万元为基数，按日0.003%的标准向毛慧玉支付自2017年9月2日起至2018年10月30日的违约金38541.6元（303万元×0.003%×424天）。综上所述，毛慧玉的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6516号民事判决；二、郑州金山置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付毛慧玉违约金38541.6元；三、驳回毛慧玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取的735元，由郑州金山置业有限公司负担382元，由毛慧玉负担353元。二审案件受理费1470元，由郑州金山置业有限公司负担763元，由毛慧玉负担707元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年三月二十六日书记员 董琳斐