云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终100号上诉人（原审被告）：文山市信诚房地产开发有限公司。住所地：云南省文山市卧龙街道七花社区开化北路润丰小区二期。法定代表人：唐可均，职务：总经理。委托诉讼代理人：何家纯，诚实法律服务所法律工作者。特别授权。被上诉人（原审原告）：郭全梅，女，汉族，1972年7月1日生，云南省马关县人，住云南省马关县。委托诉讼代理人：罗灵，云南汇欣律师事务所律师。特别授权。上诉人文山市信诚房地产开发有限公司（以下简称信诚公司）因与被上诉人郭全梅商品房销售合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2019）云2601民初3626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人信诚公司的委托诉讼代理人何家纯，被上诉人郭全梅的委托诉讼代理人罗灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信诚公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回郭全梅不合理的诉讼请求；2。一、二审诉讼费由郭全梅承担。事实和理由：一、一审法院对部分证据采信错误。1.一审法院对郭全梅提交的第二组证据采信错误。和园小区商品房认筹及交款方式宣传单上载有的内容，只是信诚公司在前期对项目的一个宣传，并不作为对客户和业主的承诺，郭全梅与信诚公司签订的《商品房认购协议书》第7条已经对此进行了明确约定，郭全梅就应当知道自己应承担的风险和之前的宣传内容已经失效。2.一审法院对信诚公司提交的第二组证据不予采信是错误的，因为信诚公司已经出具了400000元的发票给郭全梅，信诚公司为此已经缴纳了税费，然而因为郭全梅的转让行为，信诚公司又需再次缴纳税费，重复缴税直接导致了信诚公司的经济损失，故税费应当由郭全梅承担。二、一审法院认定的第一部分事实错误，信诚公司没有任何违约行为。三、一审判决信诚公司支付资金占用费错误。信诚公司与郭全梅签订的《商品房认购协议书》中没有约定任何违约情形及违约责任承担方式，郭全梅的转让行为使其400000元没有任何亏损反而赚取了高额利润。信诚公司只剩100000元未退还给郭全梅，即便要计算资金占用费，也只应当以100000元来计算，时间从2018年11月23日起算。郭全梅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法不应当改判，请求驳回信诚公司的全部上诉请求。一、一审法院采信我方提交的证据正确。一审中我方提交的第二组证据是由信诚公司向我方出具，对双方合同的签订起到了至关重要的作用，应当视为双方合同的内容，对信诚公司应具有约束力。信诚公司违约逾期交房，导致了我方损失巨大，应当由信诚公司承担违约责任。二、信诚公司提出的因重复开具发票要求我方承担损失的主张，无事实和法律依据。三、一审判决由信诚公司支付我方资金占用费事实清楚，符合法律规定。信诚公司未按双方合同约定交付房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，信诚公司应按照同类同地段的房屋租金标准进行赔偿，但为了减轻信诚公司的赔偿责任，我方才主张按照年利率6%进行计算。郭全梅向一审法院起诉请求：1请求人民法院判决被告返还原告购房款100000元，并要求被告支付原告资金占用费134531.40元(资金占用费以本金400000元按年利率6%计算自2013年8月31日至2018年11月23日;以本金300000元按年利率6%计算自2018年11月24日至2019年2月1日;本金200000元按年利率6%计算自2019年2月2日至2019年7月10日;以本金100000元按年利率6%计算自2019年7月11日至2019年8月1日)。之后的资金占用费继续以本金100000元按年利6%计算至被告履行还款义务之日。2.请求判决被告支付原告因被告未按约定还款而产生的贷款利息32000元;3.判决被告承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2012年1月6日，原、被告签订《商品房认购协议书》，原告认购“和园小区”联排商住7栋9号房。原告于2012年1月6日、6月2日分别向被告支付购房款200000元。和园小区商品房认筹及交款方式载明：和园小区开竣工时间为2011年12月15日至2013年8月31日。至2018年，原、被告双方仍未签订《商品房购销合同》，被告亦未向原告交房。经被告同意原告将自己认购的房屋转让给程联蔚。程联蔚于2018年5月9日将购房款420029.00元(含税)以转账的形式支付给被告。被告于2018年11月23日、2019年2月1日、20l9年7月10日分别退还原告l00000元。剩余的100000元购房款被告至今仍未退还。另查明，经郭全梅申请，本院对被告文山市信诚房地产开发有限公司在中国建设银行文山文龙分理处账号53×××44内的存款150000元进行了冻结。一审法院认为，原告与被告信诚地产签订的《商品房认购协议书》，双方意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效，本院予以确认。和园小区选房认购卡属于被告信诚地产就和园小区商品房开发对外发布的广告，其对双方当事人之间签订《商品房认购协议书》起着重大影响力，应视为《商品房认购协议书》的组成部分，是被告信诚地产对客户的承诺。对《商品房认购协议书》、选房认购卡所记载内容，双方均应当诚信遵守和履行。被告信诚地产未在合同约定的交房时间内向原告交付房屋，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第二十九条规定，被告信诚地产应予支付逾期资金占用费。从竣工时间2013年8日31日起算资金占用费，即按年利率6%计算，合计134531.40元(资金占用费：1.本金400000元按年利率6%计算自2013年8月31日至2018年11月23日共计1910天，即400000元;2.以本金300000元按年利率6%计算自2018年11月24日至2019年2月1日计69天，即300000元;3.本金200000元按年利率6%计算自2019年2月2日至2019年7月10日计158天，即200000元;4.以本金100000元按年利率6%计算自2019年7月11日至2019年8月1日计21天，即100000元)。之后的资金占用费继续以本金100000元按年利率6%计算至被告履行还款义务之日。关于原告要求被告支付因原告欠银行贷款向他人借款所支付的利息32000元的主张无事实和法律依据，不予支持。关于被告辩称：原告要求支付资金占用费不应得到法律的支持，以及其缴纳的30640元税款应予扣减的主张，因其提供的证据不足以支持其辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告文山市信诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭全梅购房款100000元;支付2013年8月31日起至2019年8月1日的资金占用费134531.40元，二项合计234531.40元。2019年8月1日之后的资金占用费以本金100000元按年利率6%计算至被告履行还款义务之日。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5300元，减半收取2650元，保全费1270元，合计3920元，由被告文山市信诚房地产开发有限公司负担。本案二审审理期间，郭全梅无新证据提交，信诚公司向本院提交如下新证据：第一组：郭全梅与刘晨的房产转让协议书，用以证明郭全梅于2018年2月5日在公司见证下将和园小区7-9号住房转让给刘晨。第二组：商品房认购协议书，用以证明2018年2月5日公司与刘晨签订了和园小区7-9号商品房认购协议书。第三组：刘晨及父母刘贵昌、程联蔚的户口册、结婚证及身份证，用以证明刘晨与程联蔚、刘贵昌为一家人。第四组:刘晨父母刘贵昌和程联蔚交款日期及金额，用以证明：郭全梅和刘晨一家通过银行贷款于2018年8月31日交清7-9号房款。经质证，郭全梅对第一、二组证据的三性均予以认可，认为两份证据正好能与我方在一审提交的第四组证据《云南省增值税普通发票》相互印证，更能证明我方一审的证明目的；对第三组证据的三性予以认可，证明目的予以认可；对第四组证据的三性予以认可，对证明目的不予认可，认为此时郭全梅已经退出了房屋买卖关系，并且该购房款全部是由刘晨一家人交付给信诚公司的，与郭全梅无关。本院认为，信诚公司提交的第一、二、三组证据客观真实，与本案具有关联性，郭全梅对证据的三性均予以认可，该三组证据能够证实刘贵昌、程联蔚系刘晨父母，郭全梅将房屋转让给刘晨，刘晨与信诚公司签订了《商品房认购协议书》，本院予以采信。第四组证据虽然客观真实，但信诚公司用于证明郭全梅和刘晨一家通过银行贷款于2018年8月31日交清7-9号房款观点不能成立。因郭全梅转让涉案商品房的行为是得到信诚公司的认可的，从信诚公司与刘晨签订《商品房认购协议书》时，郭全梅与信诚公司签订的《商品房认购协议书》就已解除。故信诚公司用该组证据来证明郭全梅和刘晨一家通过银行贷款于2018年8月31日交清7-9号房款的观点本院不予采信。经征询双方当事人对一审认定法律事实的意见，郭全梅无异议，信诚公司提出如下异议：1.对一审认定的“和园小区商品房认筹及交款方式载明：和园小区开竣工时间为2011年12月15日至2013年8月31日”有异议，载明的内容是开竣工计划时间，不是开竣工时间，少了“计划”二字。2.对一审认定的“至2018年，原、被双方仍未签订《商品房购销合同》，被告亦未向原告交房。”有异议，在2018年2月，郭全梅就已经将该房屋转让给了第三人刘晨，双方签订了《房产转让协议书》，因为该房屋已经转让给了刘晨，刘晨又与信诚公司签订了《房屋认购协议书》，基于以上两个原因，信诚公司才没有将房屋交付给郭全梅。对信诚公司提出的异议1，本院认为，一审中郭全梅提交的《和园小区商品房认筹及交款方式》，双方均认可其真实性，其上载明内容为：“和园小区开竣工计划时间为2011年12月15日至2013年8月31日”，故一审遗漏认定“计划”二字，信诚公司的异议成立，本院予以支持。对信诚公司提出的异议2，本院认为，信诚公司所提出的异议仅是对未将房屋交付给郭全梅的原因进行说明，但对房屋未交付给郭全梅的事实并无异议，故一审认定并无不当，对于房屋未交付的原因及责任，本院将结合案件事实和证据予以综合评判。经二审审理，本院认定本案法律事实除将一审认定的“和园小区商品房认筹及交款方式载明：和园小区开竣工时间为2011年12月15日至2013年8月31日”变更为“和园小区商品房认筹及交款方式载明：和园小区开竣工计划时间为2011年12月15日至2013年8月31日”外，其余法律事实与一审认定的一致，对一审认定的其余法律事实本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：1.《和园小区商品房认筹及交款方式》是否属《商品房认购协议书》内容的补充，其载明的内容对双方是否具有约束力；2.信诚公司是否应当承担郭全梅已交房款的资金占用费，其占用费的标准和起止时间应如何确定；3.信诚公司主张到税务机关开具郭全梅所交的400000元款正式发票所缴纳的税费应由谁承担。一、关于《和园小区商品房认筹及交款方式》是否属《商品房认购协议书》内容的补充，其载明的内容对双方是否具有约束力的问题。本院认为，信诚公司制作的《和园小区商品房认筹及交款方式》上载明了房屋认筹时间、交款流程、优惠付款方式、开竣工计划时间，双方对以上内容均知晓和了解，郭全梅据此认购了和园小区7-9号商品房，该《和园小区商品房认筹及交款方式》应为双方《商品房认购协议书》内容的补充，对双方均具有约束力。二、关于信诚公司是否应当承担郭全梅已交房款的资金占用费，其占用费的标准和起止时间应如何确定的问题。如上所述，《和园小区商品房认筹及交款方式》对双方均具有约束力，双方应当按照所载内容履行。其上载明“和园小区开竣工计划时间为2011年12月15日至2013年8月31日”，该开竣工时间为“计划时间”，“计划”是指预先拟定的打算、谋划，具有不确定性，具体的开竣工时间须进一步明确，但双方于2012年1月6日签订的《商品房认购协议书》并未对开竣工时间进行约定，其后，双方也一直未签订商品房买卖合同，未确定具体的开竣工时间。从2012年1月6日签订《商品房认购协议书》直至2018年2月5日郭全梅将房屋转让给刘晨，在长达6年的时间里，双方均对签订商品房买卖合同持消极态度，均未积极促成商品房买卖合同的签订。信诚公司主张其通知过郭全梅签订商品房买卖合同，但其并未提交证据证实，对其主张本院不予支持。故双方长期未签订商品房买卖合同，从而未明确开竣工时间及房屋交付事宜，致双方权利义务不明确，对此双方均有过错，郭全梅关于信诚公司存在逾期交房的行为，应承担自2013年8月31日起至2018年2月5日郭全梅将房屋转让给刘晨之前的资金占用费的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。但在2018年2月5日郭全梅将房屋转让给刘晨后，信诚公司与郭全梅之间的房屋买卖关系即解除，双方之间已不存在房屋买卖关系，对于郭全梅已经支付的购房款400000元，信诚公司应当予以退还。但信诚公司并未及时履行退款义务，至今尚有100000元未退还给郭全梅，对郭全梅主张的此期间的资金占用费，本院予以支持。一审认定信诚公司存在逾期交房的违约行为，判决信诚公司支付郭全梅自2013年8月31日起至还清之日止的资金占用费不当，本院予以纠正。对于资金占用费的计算标准，可以参照民间借贷相关规定进行计算。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……。”的规定，对此期间的资金占用费，郭全梅主张按照年利率6%进行计算，应予支持。对资金占用费，本院计算如下：1.本金400000元按年利率6%计算，自2018年2月6日至2018年11月23日共计290天，合计为19068.5元（400000元×6%÷365天×290天）;2.本金300000元按年利率6%计算，自2018年11月24日至2019年2月1日共计69天，合计为3402.7元（300000元×6%÷365天×69天）;3.本金200000元按年利率6%计算，自2019年2月2日至2019年7月10日共计158天，合计为5194.5元（200000元×6%÷365天×158天）;4.本金100000元按年利率6%计算，自2019年7月11日至2019年8月1日共计21天，合计为345.2元（100000元×6%÷365天×21天），以上共计28010.9元。2019年8月1日之后的资金占用费以本金100000元按年利率6%计算至信诚公司还清之日止。三、关于信诚公司主张到税务机关开具郭全梅所交的400000元款正式发票所缴纳的税费应由谁承担的问题。根据查明的案件事实，郭全梅将房屋转让给第三人刘晨系经过信诚公司同意，信诚公司对该转让行为认可并且未提出异议，现信诚公司要求郭全梅承担因其到税务机关开具郭全梅所交的400000元款正式发票所缴纳的税费无充分有效的证据予以证明，故对其主张本院不予支持。综上所述，信诚公司的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。一审法院认定事实部分不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省文山市人民法院（2019）云2601民初3626号民事判决；二、由文山市信诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还郭全梅购房款100000元;支付郭全梅自2018年2月6日起至2019年8月1日止的资金占用费28010.9元，以上两项合计128010.9元。2019年8月1日之后的资金占用费以本金100000元按年利率6%计算至文山市信诚房地产开发有限公司还清之日止；三、驳回郭全梅其他诉讼请求。一审案件受理费5300元，减半收取2650元，由文山市信诚房地产开发有限公司负担1458元，郭全梅负担1192元。二审案件受理费5300元，由文山市信诚房地产开发有限公司负担2915元，郭全梅负担2385元。本判决为终审判决。本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。审判长 杨 琴审判员 刘 曼审判员 贺雯琦二〇二〇年三月六日书记员 张 艾