河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2144号上诉人（原审被告）:河南恒龙置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘梦浩，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：靳亚楠，女，1985年1月22日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：刘娜娜，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宁月，河南仟问律师事务所实习律师。上诉人河南恒龙置业有限公司（以下简称恒龙公司）因与被上诉人靳亚楠房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初26742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒龙公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审民事判决书第二项、第四项，依法改判驳回靳亚楠的诉求或发回重审。2.请求二审法院依法撤销一审民事判决书第三项的利息部分，依法改判驳回靳亚楠的诉求或发回重审；3.依法判令靳亚楠承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决解除《停车位合同》，违反合同法律规定。本案中，《停车位合同》是基于双方意思表示一致的基础上签订的，合法有效，与本案《商品房购买合同》非同一法律关系，也非附属关系，且不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的任何一条解除条件。法院以“因商品房买卖合同解除，致使停车位使用协议的目的无法实现”为由，解除双方合法有效的《停车位合同》，有违法律规定。根据该约定，被上诉人单方解除《停车位合同》的，需按车位总价款的10%向上诉人支付违约金，其无权要求上诉人全额退还车位款及支付利息。一审判决第二项、第四项要求支付利息，无法律依据。二、一审法院对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。商品房买卖合同第九条明确约定:逾期180日后，买受人有权单方解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。上述条款作为本案的违约金条款，理应适用于本案。而利息属于法定孳息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，属于损害赔偿责任的内容，本案约定的违约金已弥补其损失，不应一并适用。三、一审法院认定事实认定不清，遗漏证据，判决有失公允。上诉人已向被上诉人支付部分违约金，一审法院并未从判决中扣除。四、一审法院在审理笔录中释明对合同备案一并处理，但判决并未体现，可能损害银行利益，且会增加三方诉累。五、因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任。靳亚楠辩称，一、《停车位合同》应当与《商品房买卖合同》一并解除。《商品房买卖合同》和《停车位合同》具有从属性，被上诉人是基于商品房买卖合同的前提才签订的停车位合同。商品房买卖合同基于恒龙公司违约行为被解除，致使停车位的合同目的无法实现。故，停车位合同应予解除，被上诉人有权要求恒龙公司退还全部车位款及支付利息。再者，根据《物权法》第74条规定，最高院及各级法院的相关判例均支持为了保证首先满足业主的需要，开发商不能将规划修建的车库、车位出卖给业主之外的第三人。商品房买卖合同解除后被上诉人不再是业主，亦无权持有车位。二、利息和违约金应当一并得到支持。在房屋买卖合同纠纷中，利息的给付并非合同的本来目的，而是合同无法正常履行的法律后果。恒龙公司占用被上诉人所支付的购房款资金期间享受了利息收益，被上诉人因恒龙公司的违约行为受到了利息损失。因此，利息给付反映的是合同法律关系被破坏后产生的民事法律责任，在当事人没有特别约定的情况下,合同解除返还购房款的同时对法定孳息利息应当一并返还。就违约金而言，合同中约定的违约金应视为对损害赔偿金额的预先确定，违约金的运用并不以实际损害为前提，不论是否产生了损害，当事人均应当支付违约金。不仅如此，双方约定的违约金仅针对恒龙公司逾期交房的违约行为，并不针对合同解除后恒龙公司依法应负的赔偿责任，两者依据不同，指向不同，可以一并主张。事实上，本案《商品房购房合同》对违约金的约定过低，低于购房款按照银行同期同类贷款利率计算的利息数额，恒龙公司因违约行为给被上诉人造成的实际损失远高于合同约定的违约金数额。三、一审法院认定事实清楚，并未遗漏证据。关于恒龙公司上诉状中提到已支付了部分违约金，靳亚楠认可已收到恒龙公司支付的违约金56648元。一审法院判决书对此证据已经在一审判决书中审理查明部分中予以认定，并在本院认为中，将恒龙公司应支付的违约金与恒龙公司已支付的56648元违约金进行扣减，并对恒龙公司扣减后多支出的违约金从购房款中予以了折减。且一审法院在判决主文中也予以认定。本案认定事实清楚，并未遗漏证据。四、本案可以仅处理商品房买卖合同纠纷，不存在损害贷款银行的利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。贷款银行可以作为独立请求权第三人提出诉讼请求，但本案贷款银行并未提出诉讼请求，依据上述规定，一审法院可以仅处理商品房买卖合同纠纷，并未损害贷款银行的任何利益。五、上诉人声称大气污染防治导致上诉人逾期交房，不构成情势变更。鉴于恒龙公司在其他案件中的主张自2016年11月开始，各级政府发布通知限制施工作业，但大气污染防治开始的时间远早于本案合同的签订时间，恒龙公司能够预见到治理大气污染可能采取的限制措施。同时，恒龙公司作为颇有经验的房地产开发公司，大气污染防治属于其正常的经营风险，不应转嫁给买受人，且我国没有任何法律及相关司法解释规定政府政策调整属于情势变更。不仅如此，恒龙公司并未提供证据证明相关行政主管部门确实向其下发过停工通知，不能证明其确实停工以及停工的期限。本案中，涉案购房合同签订之前客观情况已经存在，双方在签订合同时已经可以预见到实际情况，恒龙公司自愿承担相应的风险，因此订立合同前后均是公平的，不应当适用情势变更，故交房期限不应延期。恒龙公司逾期交房构成违约，应根据合同约定承担相关的法律后果。靳亚楠向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《室内装修委托合同》；被告向原告退还全部房款5544960元、装修代理服务费546270元、维修基金11835元，合计6103065元及利息暂计612807元（利息计算标准为：以6103065元为基数，自2017年5月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计算至起诉之日，以后应继续计算至被告实际清偿之日止）；2、解除原告与被告签订的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，被告退还原告停车位价款470000元及利息（自2018年1月18日起按照按中国人民银行同期贷款利率计算实际清偿之日止）；3、被告向原告支付逾期交房的违约金61030.65元；4、被告承担本案原告律师费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月23日，原告与被告签订合同编号为D180××××6654的《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买的商品房为预售商品房，房屋位于郑东新区××外环路以东、××街以北××房，户型为四室二厅；付款方式及期限：约定金额1664960元，付款方式为现金，约定付款时间为2017年6月3日，交纳比例30.03%；约定金额3880000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间为2017年6月5日，交纳比例69.97%；备注：余款388万元需在2017年6月5日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。被告逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。被告在合同出卖人处加盖公章确认，原告在买受人处签字捺印确认。中信银行面签确认函显示面签日期为2018年4月8日，贷款金额388万元，贷款年限360月，还款方式等额本息。庭审时，被告确认原告按照合同约定时间节点支付了全部房款。2017年5月30日，原告支付被告首付款（含定）1664960元、维修基金11835元。2018年1月18日原被告签订《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，被告同意原告使用郑州恒大悦龙花园楼盘C区C1-295号车位，该车位总金额为240000元。付款方式为，签订合同前原告支付定金20000元，原告应当在2018年1月20日前一次性支付首期款240000元。2018年1月18日，被告出具收据两份，分别载明：兹收到靳亚楠（C1-295）交来车位款（含定）240000元、兹收到靳亚楠（B1-068）交来车位款（含定）230000元。原告提交收据4份，其分别于2017年5月30日、2017年8月16日、2017年11月28日、2017年12月18日支付被告装修代理服务费136568元、136568元、136568元、136566元。2019年7月25日，原告提交收条一份，载明：今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园8号楼1单元702号房延期交房赔付违约金56648元（截止2019年1月31日），以本人银行卡到账为准！后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的房款中扣除。2019年8月13日，中国银行郑州商鼎路支行国内支付业务付款回单显示原告收到被告支付的逾期交楼违约金56648元。工程竣工验收备案表显示恒大悦龙花园8号楼工程于2019年6月19日竣工验收备案。以上事实由《商品房买卖合同》、《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》、收据、中信银行面签确认函、邮寄回单一份、收条、国内支付业务付款回单及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过180日的，原告有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2018年10月30日，涉案房屋于2019年6月19日竣工验收备案，被告逾期交房已超过180日，故原告要求解除《商品房买卖合同》符合合同约定，且符合法律规定，该院予以支持。原告诉请被告返还原告购房款、维修基金及利息，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，商品房买卖合同及补充协议解除后，被告亦应将原告支付的购房款返还原告，并赔偿原告因此产生的损失，故被告应返还原告购房款及利息（以未返还购房款数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至被告实际清偿之日止）。原告也应返还房屋维修基金11835元及利息（以11835元为基数，自2017年5月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止）。《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的目的亦无法实现，故对于原告主张解除《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的诉讼请求，该院予以支持。停车位协议解除后，被告应当返还原告车位款470000元并支付利息（以470000元为基数，自2018年1月18日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际清偿之日止）。原告要求解除《室内装修委托合同》，但并未提供该合同，故对于原告的该项诉讼请求，该院不予支持；但原告所缴纳的装修代理服务费从属于涉案房屋的买卖行为，《商品房买卖合同》的解除亦将导致原告装修房屋的目的无法实现，被告恒龙公司应返还原告所缴纳的装修代理服务费546270元并支付利息（以136568元为基数，分别自2017年5月30日、2017年8月16日、2017年11月28日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际清偿之日止；以136566元为基数，自2017年12月18日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际清偿之日止）。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。”庭审时，被告自称原告已付了全部房款即5544960元，按照1%计算，被告应当支付原告违约金为55449.6元。原告已经实际收取被告支付的逾期交房违约金56648元，并承诺后期如退房，同意将被告赔付的违约金从购房款中扣除，现合同解除，应将该部分款项从被告应当支付给原告的款项中予以扣除，扣除被告多支付给原告的违约金1198.4元，被告应当退还原告的购房款数额为5543761.16元（5544960元-1198.4元）及利息（以1664960元为基数，自2017年5月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止；以3880000元为基数，自2018年4月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止）。被告辩称因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，不应当承担违约责任，并无事实和法律依据，该院不予采纳。关于原告同时主张违约金及利息，是否违反了民法“损失填补”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原被告双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，原告在追究被告违约责任时要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告靳亚楠与被告河南恒龙置业有限公司于2018年6月23日签订的合同编号为D180××××6654《商品房买卖合同》；二、解除原告靳亚楠与被告河南恒龙置业有限公司于2018年1月18日签订的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》；三、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告靳亚楠购房款5543761.16元、维修金11835元（以1664960元为基数，自2017年5月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止；以3880000元为基数，自2018年4月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止；以11835元为基数，自2017年5月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止及利息）；四、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告靳亚楠车位款470000元并支付利息（以470000元为基数，自2018年1月18日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际清偿之日止）；五、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告靳亚楠装修代理服务费546270元并支付利息（以136568元为基数，分别自2017年5月30日、2017年8月16日、2017年11月28日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际清偿之日止；以136566元为基数，自2017年12月18日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际清偿之日止）；六、驳回原告靳亚楠的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31264元，由原告靳亚楠负担2362元，被告河南恒龙置业有限公司负担28902元。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。本案中，靳亚楠已按照合同约定及时、足额支付购房款，恒龙公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限，向靳亚楠交付房屋。双方约定的交房时间为2018年10月30日前，涉案房屋于2019年6月19日竣工验收备案，恒龙公司逾期交房已超过180日，靳亚楠有权解除合同，一审法院判决解除双方《商品房买卖合同》，判决返还购房款、房屋维修基金等，符合法律规定和合同约定，并无不当。关于双方签订的《停车位合同》，因停车位的使用与商品房的居住使用紧密相关，商品房买卖合同被解除，停车位使用协议的目的无法实现，一审法院判决解除《停车位合同》具有法律依据。关于恒龙公司认为一审判决违约金条款与房款利息系重复认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，靳亚楠在追究恒龙公司违约责任时要求恒龙公司按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定。但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补靳亚楠的实际损失，一审判决利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。对恒龙公司的该项上诉理由不予采纳。关于恒龙公司认为因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任的理由，事实和法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，恒龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15772元，由河南恒龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张晶晶审判员  周 金审判员  扈孝勇二〇二〇年三月二十四日书记员  景慧洁