河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫96民终1229号上诉人（原审被告）：济源泰宏置业有限公司，住所地：济源市愚公路88号。法定代表人：聂小丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小飞，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：郭卫涛，男，1982年11月3日出生，汉族，住济源市。被上诉人（原审原告）：张静，女，1982年4月7日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：郭卫涛，系张静丈夫。上诉人济源泰宏置业有限公司（以下简称泰宏置业公司）因与被上诉人郭卫涛、张静商品房预售合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2019）豫9001民初3094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人泰宏置业公司的委托诉讼代理人吴小飞、被上诉人郭卫涛及被上诉人张静的委托诉讼代理人郭卫涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰宏置业公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回郭卫涛、张静的一审诉讼请求；二、本案的一审二审费用由郭卫涛、张静承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，应当子以改判。一审法院认为泰宏置业公司没有证据证明迟延交付房款的责任在郭卫涛、张静，不支持泰宏置业公司符合延期交房条件的辩解，明显错误。根据双方签订的《商品房预售合同》第六条约定，郭卫涛、张静应当于合同备案完成之日起30日内办理完成按揭抵押贷款手续，并将剩余房款转至泰宏置业公司账号。本案中，合同备案的时间为2014年6月16日，郭卫涛、张静应当于2014年7月16日之前将余款转至泰宏置业公司账号，但郭卫涛、张静余款到账的时间是2015年3月18日，逾期付款245天。根据合同第八条约定，如果郭卫涛、张静逾期付款的，除双方协商同意或变更合同外，泰宏置业公司可据实予以延期交房。在合同纠纷中，确定合同违约责任应采取无过错责任原则，只要查明当事人确没有履行合同的事实，只要排除了不可抗力的外在原因，即可认定当事人的违约成立，就应当依据合同约定内容来履行违约责任。且在合同纠纷中，守约方不负举证责任，而违约方必须证明其没有过错，否则，将推定他有过错。本案中，泰宏置业公司已提供充分证据证明，郭卫涛、张静未按合同约定履行的事实。郭卫涛、张静持有的《商品房预售合同》加盖有备案登记专用章，郭卫涛领取合同时是明确知道备案已经完成的，且办理银行按揭贷款时需要提供经备案登记的合同，也就是说至少在郭卫涛、张静申请银行按揭贷款时是明确知道备案已经完成的。郭卫涛、张静作为逾期付款的违约方，无证据证明是因不可抗力原因造成未按约定履行，更无证据证明其不存在过错。一审法院将是否存在过错的举证责任强加给泰宏置业公司，明显错误。因此，泰宏置业公司符合合同约定的据以延期交房的条件。二、一审法院适用法律存在错误。郭卫涛、张静主张逾期交房违约金自2015年6月1日计算至2016年10月17日，泰宏置业公司以已超过诉讼时效为由进行抗辩，一审法院仅以郭卫涛、张静接受房屋时间(2016年4月17日)至起诉之日未超过法律规定的诉讼时效为由，认为泰宏置业公司抗辩理由不成立，其实质上是将逾期交房违约金视为一个整体的债权，而不是按照违约天数具体分割为每个个别债权分别单独适用诉讼时效。双方当事人在合同中明确约定以日为单位计算违约金，因违约金数额随着违约行为的持续不断增加，对这一违约金的给付请求为继续性债权，继续性债权随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效。在没有时效中断、中止事由的情况下，应以债权人起诉之日倒推三年作为计付违约金的起算时间。本案中，郭卫涛、张静于2019年4月9日起诉，因不存在诉讼时效中断、中止的事由，其诉讼时效应自起诉之日倒推三年，自2016年4月9日起算至2016年10月27日止。郭卫涛、张静辩称，1、按照合同第八条约定，泰宏置业公司交房时需要提供商品房验收合格证明，根据第十一条约定，泰宏置业公司交房时需要提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，根据第十四条的约定，泰宏置业公司交房时水电、电话、燃气、暖气、消防设施应达到相关要求，直到现在，泰宏置业公司未能提供住房质量保证书、住宅使用说明书，业主使用的是工地临时用电，用电没有保障，经常停电，对电器损伤很大。泰宏置业公司至今还处于违约状态，所以郭卫涛、张静的一审起诉未超过诉讼时效。2、根据补充协议第九条第二项约定，买受人接到出卖人的通知后，协助出卖人办理贷款手续，签订合同后，郭卫涛、张静一直打电话找泰宏置业公司要求办理贷款手续，但泰宏置业公司因自己原因称不能办理贷款手续，迟延办理贷款手续的责任在出卖人。郭卫涛、张静向一审法院起诉请求：判令泰宏置业公司因逾期交房向郭卫涛、张静支付违约金22185元（按合同约定房价429944元的万分之一从2015年5月31日计算至2016年10月27日）。一审法院认定事实：2014年5月17日，郭卫涛、张静与泰宏置业公司签订一份《商品房预售合同》，约定泰宏置业公司将济源市宏泰天安广场9号楼2单元16层1601号商品房卖给郭卫涛、张静，建筑面积123.38平方米，房屋总价款429944元，合同约定交房时间为2015年5月31日。合同第六条第三款规定，买受人应于合同签订之日支付首付款129944元，剩余房款300000元，买受人向银行申请个人按揭抵押贷款，并承担办理手续所产生的相关费用，买受人应在合同备案完成之日起30日内办理完成按揭抵押贷款手续，并将剩余房款转至出卖人账号。合同第九条约定，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，郭卫涛、张静按约定办理了银行贷款手续，银行贷款于2015年3月18日到泰宏置业公司账户。郭卫涛、张静于2016年10月27日接收房屋钥匙，交纳住房专项维修资金，现房屋已装修。上述事实有郭卫涛、张静提交的商品房预售合同、商品房买卖合同登记备案证明、河南省住房专项维修资金专用票据以及中国建设银行单位客户专用回单等证据在卷佐证。一审法院认为，郭卫涛、张静与泰宏置业公司之间签订的合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后双方均应按合同约定履行各自义务。合同生效后郭卫涛、张静向泰宏置业公司交付了首付款，并按合同约定办理了银行贷款手续，银行于2015年3月18日将贷款发放给泰宏置业公司，泰宏置业公司没有证据证明其将合同备案时间明确告知郭卫涛、张静，也没有证据证明迟延交付剩余房款的责任在郭卫涛、张静，故泰宏置业公司辩称郭卫涛、张静逾期付款的理由不能成立，不予采纳。现郭卫涛、张静要求泰宏置业公司承担违约金，符合合同约定，予以支持，依据合同约定，泰宏置业公司应从逾期交付期限的第二天起按日向郭卫涛、张静支付已交付房款万分之一的违约金，所以，泰宏置业公司应从2015年6月1日起向郭卫涛、张静支付已付房款429944元万分之一的违约金，至2016年10月27日郭卫涛、张静实际收房之日共计515天，违约金为22142元，郭卫涛、张静主张的超出部分，不予支持。泰宏置业公司辩称郭卫涛、张静请求超过诉讼时效，但郭卫涛、张静于2016年10月27日从泰宏置业公司处接收房屋，自2016年10月27日起至郭卫涛、张静起诉之日未超过法律规定的诉讼时效，对泰宏置业公司的该辩称不予采纳。泰宏置业公司另辩称郭卫涛、张静未按期缴纳维修金其可以延期交房，但郭卫涛、张静未按期交纳维修金不违背合同约定，泰宏置业公司该抗辩理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：泰宏置业公司在判决生效后十日内支付郭卫涛、张静违约金22142元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费355元，减半收取为177.5元，由泰宏置业公司被告负担。本院二审期间，郭卫涛、张静向本院提供证据如下：2014年5月17日郭卫涛、张静和泰宏置业公司签订的合同补充协议一份，根据补充协议第九条第二项约定，买受人接到出卖人的通知后，协助出卖人办理贷款手续，签订合同后，郭卫涛、张静一直打电话找泰宏置业公司要求办理贷款手续，但泰宏置业公司因自己原因称不能办理贷款手续，迟延办理贷款手续的责任在出卖人。泰宏置业公司对上述证据的质证意见为：对证据真实性无异议，该份补充协议与商品房预售合同是同一天所签订，在商品房预售合同第六条中对办理按揭贷款的主体、时间有明确约定，该补充协议第九条也明确指出是以买受人的名义向银行申请个人住房贷款，买受人与出卖人签订买卖合同后3日内按银行要求向出卖人提供所需资料，这也是对办理按揭贷款的主体、时间的具体要求，无需出卖人另行通知。本院认证如下：泰宏置业公司对郭卫涛、张静提供的合同补充协议的真实性无异议，本院对该协议的真实性予以认定。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，郭卫涛、张静与泰宏置业公司签订的《商品房预售合同》中明确约定交房时间为2015年5月31日，泰宏置业公司在合同约定的交房日期届满未交付房屋即构成违约，郭卫涛、张静就应当知道其权利被侵害，可以开始主张逾期交房的违约责任，所以郭卫涛、张静主张逾期交房违约金的诉讼时效期间应当自合同约定的交房期限届满之次日即2015年6月1日开始起算；从2015年6月1日至郭卫涛、张静2019年4月9日起诉请求泰宏置业公司支付逾期交房违约金，已超过法律规定的三年的诉讼时效期间，郭卫涛、张静也未提供证据证明诉讼时效中断、中止的事由，故郭卫涛、张静对泰宏置业公司逾期交房违约金的请求权已经超过诉讼时效期间，不应予以支持，一审判决认定从郭卫涛、张静2016年10月27日在泰宏置业公司接收房屋之日开始计算诉讼时效不当，二审予以纠正。泰宏置业公司在本院二审期间表示，愿意支付郭卫涛、张静11608.5元，该款项系泰宏置业公司自愿支付，不违反法律规定，本院予以确认。综上，一审查明事实清楚，但处理结果不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济源市人民法院（2019）豫9001民初3094号民事判决；二、济源泰宏置业有限公司在本判决生效后十日内支付郭卫涛、张静11608.5元。三、驳回郭卫涛、张静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费355元，减半收取为177.5元，由郭卫涛、张静负担；二审案件受理费355元，郭卫涛、张静负担264元，济源泰宏置业公司负担91元。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  董 慧审判员  李 芳二〇二〇年三月二十七日书记员  张二鑫