台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初465号原告（反诉被告）：富尔达集团有限公司，住所地浙江省台州市市府大道289号。法定代表人：孙仁富，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄正洲，浙江新台州律师事务所律师。被告（反诉原告）：新华人寿保险股份有限公司，住所地北京市延庆区湖南东路1号。法定代表人：黎宗剑。委托诉讼代理人：刘溪洋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘浩，北京市东卫（广州）律师事务所律师。原告富尔达集团有限公司（以下简称富尔达公司）与被告新华人寿保险股份有限公司（以下简称新华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理过程中，被告新华公司向本院提起反诉，本院依法受理了反诉。本院于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告富尔达公司的委托诉讼代理人黄正洲与被告新华公司的委托诉讼代理人刘溪洋、刘浩到庭参加诉讼。诉讼过程中，因被告新华公司申请，本院于2019年4月18日委托司法鉴定，但因样本无法确定退回。本案现已审理终结。原告富尔达公司向本院提出诉讼请求：被告新华公司支付原告违约金499054.34元。事实与理由：2016年10月16日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方共签订了四份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号分别为：2016销0003062、2016销0003064、2016销0003065、2016销0003066）。2016年11月1日，原被告双方签订了一份《商品房买卖合同补充协议》。上述四份《浙江省商品房买卖合同》及一份《商品房买卖合同补充协议》约定，被告向原告购买位于台州市物业（主楼1-6层及6个地下车位），合同总价款为41761870元，款分三期支付。《商品房买卖合同补充协议》还约定，发生争议由标的物业所在地法院管辖。上述五份合同及协议签订后，原告公司于2016年11月18日将标的物业全部移交给被告公司，双方签署了《移交确认书》。2017年1月6日，标的物业已办理完毕产权过户登记至被告名下的手续。原告已按照有关协议约定全面履行了自己作为物业出卖方的义务。按照《商品房买卖合同补充协议》约定，被告向原告支付第二期、第三期房款的付款条件，被告应于2017年1月20日前付清第二期房款27145215.50元，2017年11月18日前付清第三期房款2088093.50元。但被告对第二期房款、第三期房款均未按约支付。按照《商品房买卖合同补充协议》约定，如买受人未能按照本补充协议约定的期限付款，每延迟一日，应当按照当期应付而未付款项金额的千分之一向出卖人支付违约金；如果延迟付款超过三十个工作日，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人按照当期应付而未付款项金额的20%支付违约金。经原告计算，被告第二期房款27145215.50元于2017年1月23日支付，逾期3日，违约金为81435.64元。第三期房款2088093.50元延期支付已超过三十个工作日，违约金417618.70元。两笔违约金合计499054.34元。被告新华公司辩称，被告不存在原告所说的迟延履行的问题，原告的诉求没有依据，应予以驳回。一、被告的第二笔付款是在合同约定的付款期限内支付，不存在迟延履行的问题。依据《商品房买卖合同补充协议》约定，第二笔付款在满足两个条件后10个工作日内支付，条件一是原告会同原告办理完毕标的物业的产权过户登记手续，被告已经被登记为标的物业不动产权证的权利人；条件二是标的物业经被告接收符合主合同及其附件（包括本补充协议）约定的交接标准，完成交接手续并移交由买受人占有，并就交付标的物业签署了《移交确认书》。首先，标的物业是2016年11月18日办理的移交，并签订《移交确认书》，但该移交并不完全，原告尚有原始竣工图和6套地下车库门禁卡并没有交接给被告。因此，不符合第二笔款的付款条件。其次，被告是在2017年1月12日才收到房管局的产权登记证书，并签字确认签收，这在房管局均有备案。虽然房屋产权登记证书登记日期是2017年1月6日，但实际送达被告是在2017年1月12日，因此，即使符合付款条件，也应该自2017年1月13日起算10个工作日即2017年1月26日前支付原告第二笔款项即可，而被告在2017年1月23日支付的第二笔款项是在付款期限内的，并不存在迟延履行的问题。二、原告房屋存在质量问题，一直未予解决，也没有承担相应维修费用，第三笔款项的付款条件未成就。自2016年12月18日房屋移交被告（尚缺原始竣工图，移交不完整）后一年内，在被告装修入住后不久，2017年10月10日该物业1号电梯上行至6楼时突然发生坠落，坠至4楼处突然停止且紧闭不开，经电梯公司维保人员火速赶来抢修将被困人员解救出来，险些发生无法挽回的后果。经电梯公司维修人员检修确认，1号电梯故障因主板严重损坏导致。2号电梯故障因光幕损毁导致。出现电梯质量问题后，被告与原告进行多次交涉，希望原告能承担起房屋质量保证责任，妥善解决房屋质量问题，但原告没有采取任何解决措施。因仅有的两台电梯均因故障无法使用，已严重影响房屋正常使用和被告日常经营，故被告在原告拒绝承担房屋质量保证义务的情况下主动联系电梯维修公司进行维修，由此产生的电梯维修费合计11543元。被告垫付该部分款项后向原告主张，但均未得到回应。另外，房顶大面积漏水，房外大理石脱落等质量问题非常严重，原告经被告交涉后均置之不理。根据《商品房买卖合同补充协议》约定“标的物业经买受人占有且接收通过后一年，且买受人已被登记成为标的物业的不动产权证的权利人，且房屋未发生质量问题或有质量问题但已由出卖人承担全部费用并解决的，买受人应向出卖人支付总价款的5%”。本案中，标的物业不仅移交不完整，且在一年时间内发生严重质量问题，原告不仅不按照合同约定解决，也没有承担维修费用，根本没有达到付款条件，原告诉称的迟延履行付款的说法违背合同约定，是不能成立的。被告并没有迟延付款，而是原告违约在先，应承担合同违约责任。同时，原告对于第三笔付款的违约金计算方式也是错误的。《商品房买卖合同补充协议》约定“如果迟延付款超过30个工作日，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人按照当期应付未付款项金额的20%支付违约金”。本款只约定只有在解除合同时，原告才同时有权主张20%的违约金。而本案中，双方之间的合同已经履行完毕，并不存在解除的情况，故原告主张违约金没有依据。而且，原告并没有实质上的损失，20%的违约金也明显过高。综上，原告交付的标的物存在质量问题，原被告约定的付款条件并未成就，故被告并不存在迟延支付购房款的问题，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告新华公司向本院提出反诉请求：反诉被告支付反诉原告垫付的电梯维修费11543元，并支付该款自2018年5月10日起至实际付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年10月16日签订了四份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号分别为：2016销0003062、2016销0003064、2016销0003065、2016销0003066）。2016年11月1日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，反诉原告购买反诉被告开发的台州市物业，房屋总价款为41761870元。《住宅质量保证书》及相关商品房买卖合同及补充协议约定，在质保期内房屋发生质量问题的，由反诉被告解决并承担费用。在质量保障期内，2017年10月10日、2017年10月15日，房屋附属设备的两部电梯相继出现坠落和夹人等事故。事故发生时，为保障乘梯人安全，反诉原告第一时间通知物业公司和电梯公司，由电梯公司将被困人员救出。后经电梯公司检测，1号电梯故障系主板严重损伤导致，2号电梯故障系光幕损毁导致。出现电梯质量问题后，反诉原告与反诉被告进行多次交涉，希望反诉被告能承担起房屋质量保证责任，妥善解决房屋质量问题。但反诉被告没有采取任何解决措施并置之不理。因仅有的两台电梯均因故障无法使用，已严重影响房屋正常使用和反诉原告的日常经营，故反诉原告在反诉被告拒绝承担房屋质量保证义务的情况下主动联系电梯维修公司进行修理，由此产生电梯维修费11543元。反诉原告垫付相关电梯维修费用后，一直要求反诉被告支付反诉原告垫付的该笔费用，但反诉被告未予理会。反诉被告富尔达公司对反诉原告新华公司的反诉辩称，反诉原告在反诉时曲解双方签订的合同条款，没有按照合同约定通知反诉被告。因此，反诉被告对反诉原告的损失不知道也不清楚，即使有也应该由其自行承担，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理，认定本案事实如下：原被告于2016年10月16日签订了四份《浙江省商品房买卖合同》，合同编号分别为2016销0003062号、2016销0003064号、2016销0003065号、2016销0003066号。合同主要约定原告将坐落于台州市物业（主楼1-6层及6个地下车位）销售给被告，合同总价款为41761870元，分三期支付。2016年11月1日，原被告签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议主要约定第二期付款条件为在下列先决条件全部获得满足之日起10个工作日内，买受人向出卖人支付总价款的65%，即27145215.50元。如该条约定的付款先决条件中的任何一项未获满足，买受人有权相应推延当期及后续付款直至先决条件全部满足之日起10个工作日内支付，且不需负担任何延期付款的违约责任。条件一为出卖人会同买受人办理完毕标的物业的产权过户登记手续，买受人已被登记为标的物业不动产权证的权利人；条件二为标的物业经买受人接收符合主合同及其附件（包括补充协议）约定的交接标准，完成交接手续并移交由买受人占有，并就交付标的物业签署了《移交确认书》。第三期付款条件为在标的物业经买受人占有且接收通过后一年，且买受人已被登记成为标的物业的不动产权证的权利人，且房屋未发生质量问题或虽有质量问题但已由出卖人承担全部费用并解决的，买受人应向出卖人支付总价款的5%，即2088093.50元。双方对买受人逾期付款的违约责任作了约定。如买受人未能按照该协议约定的期限付款，每延迟一日，应当按照当期应付而未付款项金额的千分之一向出卖人支付违约金，如果延迟付款超过三十个工作日，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人按照当期应付而未付款项金额的20%支付违约金。双方还对房屋质量、保修进行了特别约定。自该标的物业交付之日起，出卖人及施工单位、设备及服务单位应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》及《建设工程质量管理条例》等规定对该商品房承担保修责任。在保修范围内，出卖人或出卖人委托的物业服务企业应当在接到买受人的修理通知后7日内进行修理，紧急情况则应按买受人的要求在8个小时内维修。如无法联络到出卖人或出卖人委托的物业服务企业，或出卖人或出卖人委托的物业服务企业无法在前述时限内进行修理，买受人有权自行委托其他单位人员修理，出卖人应承担相关维修费用，并赔偿因此给买受人造成的实际损失。因买受人未及时通知而导致损失扩大的，出卖人对扩大的损失不承担责任。原被告双方于2016年11月18日签署了怡心苑8号楼1-6层及6个地下车位移交确认书。被告工作人员于2016年12月9日在该移交确认书尾部备注为“1、原始竣工图按所需去档案馆调取；2、已收到6张地下车库门禁卡”。被告于2017年1月12日向台州市人民政府行政服务中心领取了涉案房屋的不动产权证，案涉不动产产权登记日期为2017年1月5日。被告于2017年1月23日支付原告第二期购房款27145215.50元。被告于2018年3月20日支付原告第三期购房款2088093.50元。被告于2018年5月9日向案外人永大电梯设备（中国）有限公司（以下简称永大公司）支付了电梯维修费11543元。另查明，被告曾与原告工作人员苏卫国于2018年1月份就案涉电梯问题进行过沟通，并且就关于电梯维修费用的承担致函被告公司。上述事实由原告富尔达公司提供的《浙江省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、移交确认书，被告新华公司提供的《浙江省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、移交确认书、不动产权证存根、住宅质量保证书、汇款凭证、增值税发票、公证书、电梯维修费催告函、录音资料、中国工商银行托管业务划款确认单以及原被告庭审陈述等证据证实。本院认为，原被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。关于第二期款项是否逾期支付问题。原告主张自案涉不动产产权登记之日起10个工作日内支付，产权登记日期为2017年1月5日，而第二期款项的付款日期为2017年1月23日，故其主张逾期3天，违约金为81435.64元。本院认为根据补充协议约定支付第二期款项需满足两个条件，条件一为出卖人会同买受人办理完毕标的物业的产权过户登记手续，买受人已被登记为标的物业不动产权证的权利人；条件二为标的物业经买受人接收符合主合同及其附件（包括补充协议）约定的交接标准，完成交接手续并移交由买受人占有，并就交付标的物业签署了《移交确认书》。根据证据显示，条件二早于条件一完成，故本案付款时间只需考虑满足条件一后10个工作日内付款。本院对条件一的理解，认为被告只有领取到不动产权证时才能知晓案涉物业已被登记至其明下。虽然从证据显示案涉不动产产权登记日期为2017年1月5日，但被告实际取得上述权证时间为2017年1月12日，且该领取时限也符合一般习惯。因此，本院认为被告支付第二期款项宜从实际领取权证该日起算10个工作日，结合被告实际的付款时间，确定其并未逾期支付第二期款项，故无须承担违约责任。关于第三期款项是否逾期支付问题。根据补充协议约定，标的物业经买受人占有且接收通过后一年，且买受人已被登记成为标的物业的不动产权证的权利人，且房屋未发生质量问题或虽有质量问题但已由出卖人承担全部费用并解决的，买受人应向出卖人支付总价款的5%，即2088093.50元。又根据双方签订的移交确认书，被告于2016年11月18日已实际占有了该房屋，因此第三期付款时间应为2017年11月17日前。现被告支付第三期款项的时间为2018年3月20日，因此，被告逾期支付第三期购房款，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据补充协议对违约责任的约定，每延迟一日应当按照当期应付而未付款项金额的千分之一支付违约金。本院认为上述约定的违约金过高，予以调整，宜按照月利率2%计算。因此，违约金应以2088093.50元为基数，自2017年11月18日起按月利率2%计算至2018年3月20日止，确定为169831.60元。原告主张按照当期应付而未付款项金额的20%计算违约金。本院认为，根据补充协议，如果延迟付款超过三十个工作日，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人按照当期应付而未付款项金额的20%支付违约金。故原告主张的该部分违约金的计算方式只能限定在出卖人解除合同后。现合同已实际履行完毕，因此原告主张对该部分违约金的计算方式，缺乏依据，本院不予支持。被告在诉讼过程中抗辩涉案物业存在房屋质量问题。一是房顶大面积漏水，房外大理石脱落等质量问题，但缺乏依据，本院不予采信。二是案涉物业中包含的两部电梯出现故障，原告未予解决，也未承担该电梯维修后的费用，导致第三期款项付款条件未成就，故而延迟付款。本院认为电梯故障是否归属于质量问题无法确定。虽然被告在诉讼过程中申请质量鉴定，并提供其存放于永大公司的电梯拆卸更换的零部件作为样本。但本院认为永大公司系电梯的实际维修人，与被告之间存在利益关系，在鉴定过程中由其提供的检测样本未能得到原告确认，且被告又未能提供其他证据证明上述检测样本系案涉电梯原始配套一致的零部件，因此，对样本的真实性无法确定。被告应承担举证不能的法律后果。本院对被告关于房屋质量问题的抗辩主张不予采信。针对反诉原告主张要求反诉被告支付电梯维修费及相关利息的反诉请求，缺乏依据，本院亦不予支持。综上，原告（反诉被告）诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。被告（反诉原告）的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）新华人寿保险股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）富尔达集团有限公司违约金169831.60元；二、驳回原告（反诉被告）富尔达集团有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）新华人寿保险股份有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4393元（已减半），由原告（反诉被告）富尔达集团有限公司负担2898元，被告（反诉原告）新华人寿保险股份有限公司负担1495元；反诉案件受理费44元（已减半），由被告（反诉原告）新华人寿保险股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  王 波二〇二〇年三月十三日代书记员  陈肖倩