广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初4256号原告（反诉被告）：深圳市凤凰股份合作公司，住所地深圳市宝安区福永街道凤凰社区，统一社会信用代码91440300192473928W。法定代表人：文建锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：王作辉，广东宽和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐祥全，广东宽和律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳利宾凤凰文化投资管理有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道凤凰社区凤凰艺展中心5楼，统一社会信用代码91440300334987001A。法定代表人：张丽贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：林逢龙，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：许柏鸣，该公司董事。原告深圳市凤凰股份合作公司（简称凤凰股份公司）与被告深圳利宾凤凰文化投资管理有限公司（简称利宾凤凰公司）合同纠纷一案，本院受理后，被告利宾凤凰公司提出管辖权异议，业经本院及深圳市中级人民法院裁定驳回，后被告利宾凤凰公司又向本院提起反诉，本院依法予以受理，并组成合议庭，适用普通程序公开开庭对两诉进行了合并审理。凤凰股份公司委托诉讼代理人王作辉、徐祥全，利宾凤凰公司委托诉讼代理人林逢龙、徐柏鸣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）凤凰股份公司向本院提出诉讼请求：1、解除凤凰股份公司与利宾凤凰公司签订的《中国艺术研究院凤凰创作研究基地租赁及建设合作协议》；2、利宾凤凰公司返还位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区的凤凰古村（占地面积约5.2万平方米，建筑面积约4.3万平方米）、位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区凤凰大道和凤凰山大道交汇处的凤凰艺展中心（占地面积为1.2万平方米，建筑面积为0.78万平方米）、位于深圳市××××街道凤凰山森林公园的凤凰书院（占地面积为0.5万平方米，建筑面积为0.15万平方米）；3、利宾凤凰公司支付租金24354000元、违约金1217700元（租金暂计至2018年12月31日，应计至利宾凤凰公司实际返还租赁物之日止）；4、利宾凤凰公司支付律师服务费769860元；5、利宾凤凰公司承担本案诉讼费用。庭审时，凤凰股份公司明确第3项诉求：1、租金起算日为2018年1月1日；2、凤凰古村租金计算标准为前三年租金标准为1070万元/年，凤凰书院参照政府扶持补贴计租标准为264万元/年，凤凰艺展中心参照政府扶持补贴计租标准为880万元/年，租金每三年递增10%。具体事实与理由：2014年1月2日，凤凰股份公司与中国艺术研究院、深圳市宝安区人民政府三方签订《中国艺术研究院深圳凤凰创作研究基地合作框架协议书》，就推进建设包括凤凰创作基地、凤凰艺展中心、凤凰研究基地在内的“凤凰创造研究基地”达成框架协议，约定了三方相应的权利义务。为具体运营管理凤凰基地，从2014年8月14日起，深圳市凤凰古村保护性开发领导小组办公室及深圳市××××街道办事处启动了凤凰基地公开征集运营商工作，并最终确定利宾空间设计（深圳）有限公司（简称利宾设计公司）作为凤凰创作研究基地的运营商。凤凰股份公司其后与深圳利宾当代文化投资管理有限公司（简称利宾文化公司）签订《中国艺术研究院凤凰创作研究基地项目运营管理合作框架协议》，约定由作为利宾设计公司关联公司的利宾文化公司和凤凰股份公司共同设立项目公司，作为凤凰基地的投资、运营及管理平台；项目公司注册资本定为5000万元，利宾文化公司出资66%，凤凰股份公司出资34%，首期出资不低于1000万元；利宾文化公司和凤凰股份公司按持有项目公司股权比例承担投资义务和分享投资权利。2015年4月20日，凤凰股份公司与利宾文化公司共同成立项目公司即被告利宾凤凰公司，凤凰股份公司持有利宾凤凰公司34%的股权，利宾文化公司持有其66%的股权；利宾凤凰公司注册资本5000万元，首期出资2000万元，其中凤凰股份公司出资680万元，利宾文化公司出资1320万元。凤凰股份公司与利宾凤凰公司其后签订《中国艺术研究院凤凰创作研究基地租赁及建设合作协议》，约定凤凰股份公司将包括位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区的凤凰古村、位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区凤凰大道和凤凰山大道交汇处的凤凰艺展中心和位于深圳市××××街道凤凰山森林公园的凤凰书院在内的凤凰基地租赁给利宾凤凰公司运营管理并负责相关开发建设，租赁期18年，自2015年1月1日起至2032年12月13日止；凤凰古村的租金首三年为每年1070万元，租金每三年递增10%，鉴于政府部门从2015年1月1日起给予凤凰古村三年、每年1056万元的发展扶持补贴，故该三年利宾凤凰公司无需缴纳租金，不足部分由凤凰股份公司承担；2018年1月1日起，政府如继续给予凤凰古村发展扶持补贴的，利宾凤凰公司承担政府补贴之外的租金；政府如不再给予租金补贴的，利宾凤凰公司按照《租赁及建设合作协议》约定的租金标准全额向凤凰股份公司支付租金，支付时间为每季度首月10日前；鉴于政府部门从2015年1月1日起给予凤凰书院三年、每年264万元及凤凰艺展中心三年、每年880万元的发展扶持补贴，故该三年内利宾凤凰公司无需缴纳凤凰书院、凤凰艺展中心的租金，2018年起凤凰书院、凤凰艺展中心的租金另行商议；利宾凤凰公司负责凤凰基地的全面运营与管理，其中期目标是在2018年前为将凤凰基地打造成深圳市文化创意产业园区或文化创意产业基地创造成熟条件，在2022年前为打造成国家级文化产业示范园区或示范基地创造成熟条件，在全国或本市区域内具有代表性和示范性；利宾凤凰公司逾期交付租金的，除应按照年租金总额5%的标准向凤凰股份公司支付违约金外，还应承担由此给凤凰股份公司造成的全部损失；利宾凤凰公司逾期60天未交付租金或未按约定达到中期目标，凤凰股份公司有权解除《租赁及建设合作协议》。凤凰股份公司、利宾凤凰公司、福永街道办其后签订《中国艺术研究院深圳凤凰创作研究基地（深圳凤凰古村落文化旅游集聚区）运营扶持与监管协议》，约定利宾凤凰公司在2015年2月10日前制定凤凰基地建设规划和经营业态规划报福永街道办审定，并严格按照审定后的规划组织实施；在2015年2月10日前制定投资规模不低于4.3亿元的凤凰基地三年（2015年至2017年）投资计划及项目建设进度计划报福永街道办审定，并严格按审定后的计划执行；利宾凤凰公司负责每年在园区内举办不少于3场符合园区产业业态定位的“文化+旅游”品牌推广活动。上述协议签订后，政府部门于2015-2017年三年内向凤凰股份公司支付了每年2200万元的凤凰基地租金补贴。但利宾凤凰公司几乎没有履行其在《扶持及监管协议》项下的义务，没有履行其在《租赁及建设合作协议》项下的开发与建设义务，没有实现《租赁及建设合作协议》约定的中期目标，并从2018年1月1日起未按照《租赁及建设合作协议》的约定向凤凰股份公司缴纳凤凰基地租金至今。期间，凤凰股份公司曾多次发函要求利宾凤凰公司按时交纳租金并按照《扶持与监管协议》约定履行规划及投资义务，利宾凤凰公司均以各种理由拖延搪塞。凤凰股份公司遂起诉，请求判如所请。被告（反诉原告）利宾凤凰公司辩称：1、本案《租赁及建设合作协议》与其他三份协议是一个整体，是政府主导下多方合作的法律关系，四份协议的权利义务是互相关联不能分割。凤凰股份公司将其中租赁关系分割出来起诉利宾凤凰公司，不能全面、客观公正反映本案事实。本案应将宝安区人民政府、宝安区福永街道办事处追加为第三人参与诉讼，才可查清各方的权利义务及本案的事实。2、在未经宝安区人民政府和宝安区福永街道办事处的同意并提出之前，凤凰股份公司无权单方面要求解除《租赁及建设合作协议》和收回租赁物业。3、凤凰股份公司和宝安区人民政府违约在先，根据合同和法律的规定，利宾凤凰公司有权顺延租期和免除交租的义务。凤凰股份公司没有按约定建设停车场、没有支付1100万元修缮费用，还严重干预影响利宾凤凰公司正常经营活动；凤凰股份公司至今没有按约定向利宾凤凰公司交接租赁物业，根据合同的约定和法律的规定，利宾凤凰公司有权顺延交租和拒绝交租。凤凰股份公司至今没有按合同约定向利宾凤凰公司支付民居修缮三年补贴费1100万元。凤凰股份公司采取了各种手段控制影响利宾凤凰公司经营管理。4、在宝安区人民政府没明确不再支付租金补贴之前，凤凰股份公司不能向利宾凤凰公司主张要求支付租金。《租赁及建设合作协议》第二条第4款第（2）项约定“2018年1月1日后，政府如果继续给与租金补贴的，乙方承担政府补贴之外的租金，政府如不再给与租金补贴的，乙方按照本协议约定的租金标准全额向甲方支付租金。”第七条第11款“非乙方原因，政府未能提供承诺的补贴，甲方应当履行配合、协助乙方向政府追讨义务，还应在政府应补未补范围内顺延乙方的履行义务。”可见，签订协议当时，双方是认为到2018年之后政府还是会继续支付租金补贴的，时至今日，政府也从来没有明确说不再给予凤凰股份公司租金补贴，而事实上2017年底至2018年宝安区福永街道办事处还向宝安区人民政府申报本案的租金补贴，只是区财政会议还没有最终明确下来，这是政府的财政政策和程序问题，不等于政府不再支付租金补贴。5、本案客观上造成利宾凤凰公司不能交租的根本原因是宝安区人民政府叫停利宾凤凰公司招商经营，宝安区人民政府应为此承担责任，继续支付租金补贴。2016年11月期间，宝安区政府对凤凰片区进行重新规划，在“凤凰创作研究基地”上准备与华侨城集团筑造凤凰文化小镇，2016年11月23日宝安区人民政府与华侨城集团公司签订了《凤凰文化小镇战略合作框架协议》，引进了华侨城对“凤凰创作研究基地”在内的片区打造建设凤凰文化小镇，为此，宝安区福永街道办事处多次召见利宾凤凰公司和凤凰股份公司，通过会议形式要求利宾凤凰公司配合，以大局为重，停止全部招商经营行为，等待华侨城进入。为了保住凤凰古村现状，利宾凤凰公司本着高度的历史责任感，自2017年初全面停止了招商，等待宝安区人民政府的安排和华侨城的进入。然而，时至今日，华侨城还没有明确的时间表。而利宾凤凰公司已经停业近三年时间，客观上造成利宾凤凰公司没有任何营业收入。6、利宾凤凰公司已经尽了最大的努力履行合同配合各方当事人的要求，为“凤凰创作研究基地”的现状得以保存做出巨大贡献，自己却遭受了巨大的损失，利宾凤凰公司保留追究各方当事人责任的权利。综上，利宾凤凰公司请求人民法院驳回凤凰股份公司的诉讼请求。被告（反诉原告）利宾凤凰公司提出反诉请求：1、凤凰股份公司立即建设停车场并交付利宾凤凰公司使用；2、凤凰股份公司支付民居修缮补贴费1100万元；3、凤凰股份公司承担诉讼费。具体事实和理由：根据《中国艺术研究院凤凰创作研究基地租赁及建设合作协议》第七条第7款“甲方（凤凰股份公司）负责建设停车场，并租赁或委托乙方（利宾凤凰公司）运营管理，以解决凤凰古村的停车问题”的约定，凤凰股份公司应履行建设停车场的义务，但其未履行该义务。另外，根据上述协议第七条第13款“甲方给予乙方凤凰古村二期历史民居修缮三年补贴费1100万元”的约定，利宾凤凰公司多次要求凤凰股份公司按协议约定支付民居修缮费1100万元，但凤凰股份公司至今不予支付。凤凰股份公司的上述行为已构成严重违约，从而导致项目不能正常经营，凤凰股份公司不履行协议的行为不仅造成了利宾凤凰公司的损失，同时也造成宝安区政府、福永街道办的政府项目受到严重影响。利宾凤凰公司遂提起反诉。原告（反诉被告）凤凰股份公司辩称：1、自利宾凤凰公司收到本案起诉状之日起，《中国艺术研究院凤凰创作研究基地租赁及建设合作协议》已解除，利宾凤凰公司要求凤凰股份公司建设并移交停车场，实质是要求继续履行《租赁及建设合作协议》，其请求没有依据。从本案事实看，利宾凤凰公司在未履行约定义务的情况下，也无权要求凤凰股份公司建设停车场。《租赁及建设合作协议》也未约定停车场的建设时限，凤凰股份公司可以根据凤凰创作研究基地建设进度和需求决定建设时间。2、《租赁及建设合作协议》已依法解除，而利宾凤凰公司要求支付民居修缮补贴费用，其实质也是要求继续履行《租赁及建设合作协议》，其请求显然不能成立。古村二期工程房屋修缮工程由利宾凤凰公司负责，凤凰股份公司仅仅负有支付补贴费的义务。且根据约定，只有同时满足如下条件时，凤凰股份公司方需支付该民居修缮补贴：（一）利宾凤凰公司制定了古村二期工程房屋修缮规划；（二）利宾凤凰公司根据古村二期工程房屋修缮规划进行了投资；（三）双方应根据利宾凤凰公司的投资规划及投资进度就支付方式达成补充协议。事实上，利宾凤凰公司既未制定古村二期工程房屋修缮规划，也未根据古村二期工程房屋修缮规划进行投资，更未与凤凰股份公司达成任何补充协议，因此，即使根据协议本身，其也无权向凤凰股份公司主张该民居修缮补贴费用。综上，凤凰股份公司请求驳回利宾凤凰公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2014年1月2日，中国艺术研究院、深圳市宝安区人民政府、凤凰股份公司三方共同签订一份《中国艺术研究院深圳凤凰创作研究基地合作框架协议书》，就位于深圳市凤凰社区的深圳凤凰创作研究基地共建事宜达成框架性协议；合作发展的基本项目及内容包括中国艺术研究院凤凰创作基地、中国艺术研究院凤凰艺展中心、中国艺术研究院凤凰研究基地[中国非遗凤凰保护研究（传承）基地、凤凰书院]。2014年8月，中国艺术研究院深圳凤凰创作研究基地（凤凰古村落文化旅游集聚区）公开征集运营商。利宾空间设计（深圳）有限公司（简称利宾设计公司）参与投标并中标成为该项目运营管理单位。2015年3月24日，深圳利宾当代文化投资管理有限公司（甲方，简称利宾文化公司）与凤凰股份公司（乙方）签订《中国艺术研究院凤凰创作研究基地项目运营管理合作框架协议》，约定主要内容如下：1、签约背景：深圳市宝安区人民政府公开征集中国艺术研究院凤凰创作研究基地运营商，利宾设计公司参与投标并成为该项目运营管理单位，利宾设计公司作为甲方关联公司，特委托甲方作为项目投资运营管理单位，与乙方签订本合作框架协议；2、合作项目：由甲乙双方共同投资设立项目公司负责执行、落实前述《中国艺术研究院深圳凤凰创作研究基地合作框架协议书》的内容，基地包括凤凰古村落、凤凰艺展中心、凤凰书院以及配套设施；3、合作模式：本协议生效30日内，双方共同出资设立项目公司即利宾凤凰公司作为凤凰创作研究基地的投资、运营及管理平台；项目公司注册资本为5000万元，其中甲方出资66%，乙方出资34%，首期出资不低于1000万元，在公司设立后30日内缴纳，双方按照持股比例承担投资义务、分享投资权益；项目公司按照自己订立的商业模式，具体负责实施凤凰创作研究基地项目的运营和管理。此外，协议还对双方权利义务作了详细约定。2015年3月24日，深圳市××××街道办事处（甲方）、利宾凤凰公司（乙方）与凤凰股份公司（丙方）共同签订《中国艺术研究院深圳凤凰创作基地（深圳凤凰古村落文化旅游集聚区）运营扶持与监管协议》，约定主要内容为：1、合作方式和合作内容：三方对凤凰创作基地运营按照“政府支持指导、企业自主经营、坚持高端定位、确保可持续发展”的方式开展合作。甲方作为运营扶持与监管方，既对凤凰创作研究基地的运营依据相关法律法规及本协议的约定进行监管，又根据有关促进社区股份公司转型升级和扶持文化创意产业政策给予政策支持、资金补贴。乙方作为运营企业，独立负责凤凰创作研究基地的具体运营工作，独立对外承担法律责任。丙方作为物业方，将凤凰古村、凤凰书院、凤凰艺展中心等凤凰片区物业出租给乙方运营管理。2、权利义务：甲方从2015年1月1日起，按照扶持社区股份公司转型升级有关政策给予丙方三年发展扶持补贴，总额为6600万元，其中每年补贴凤凰古村1056万元、凤凰书院264万元、凤凰艺展中心880万元；三年后支持凤凰书院、凤凰艺展中心继续由乙方运营，政府发展补贴政策另行商议；甲方每年给予丙方的发展扶持补贴需扣留本协议第四条约定的履约保证金及补贴金额的20%后直接支付给丙方；从2016年起，甲方于每年度1月份根据乙方、丙方对本协议的履行情况，以及法律法规、政策文件，决定是否返还上述履约保证金。乙方于2015年2月10日前按照甲乙双方1:4投入比例，制定投资规模不低于4.3亿元的凤凰创作研究基地三年投资计划及项目建设进度计划报甲方审定，并严格按审定计划执行。丙方有权按照约定向乙方收取租金，丙方在建成凤凰社区停车场之前开放凤凰广场部分空间作为临时停车场以支持古村运营，停车场建成后租赁或委托乙方运营管理，丙方在租赁期间将凤凰古村各广场委托给乙方管理并不收取租金。协议第四条约定，甲方将凤凰古村发展扶持补贴的20%作为履约保证金，并在每年支付丙方的发展扶持补贴中予以扣留，如乙方、丙方对凤凰创作研究基地运营管理符合约定，甲方于下一年度1月份返还上述履约保证金，否则不再返还并由乙方根据乙、丙之间的《中国艺术研究院凤凰创作研究基地租赁及建设合作协议》自行补足。2015年3月24日，凤凰股份公司（甲方）与利宾凤凰公司（乙方）签订《中国艺术研究院凤凰创作研究基地租赁及建设合作协议》，约定：1、甲方将凤凰创作研究基地以租赁或者提供场地方式交给乙方，由乙方运营管理、开发建设。2、研究基地：（1）凤凰古村。位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区古村紫线保护范围，占地面积约5.2万平方米，建筑面积约4.3万平方米，租赁期内，凤凰古村主广场及各入口广场无偿提供给乙方使用，且不得提供给乙方以外的第三方使用（经乙方同意且不影响整体业态的非商业性质活动除外），作为运营管理本项目的配套。租期为18年，自2015年1月1日至2032年12月31日止。租金首三年为1070万元/年，租金每三年递增10%。租金支付方式：2015年1月1日至2017年12月31日期间，政府发展扶持补贴由政府直接支付甲方，剩余租金差额由甲方自行承担，如乙方未违反《扶持与监管协议》的约定，无需支付该期间的租金，如因乙方违反《扶持与监管协议》的约定导致政府不再返还上述履约保证金或在上述期间停止给予租金补贴，则由乙方自筹资金在政府决定不再返还履约保证金后二个月内向甲方支付相应租金；2018年1月1日后，政府如继续给予租金补贴的，乙方承担政府补贴之外的租金，政府不再给予租金补贴的，乙方按照本协议约定的租金标准向甲方全额支付租金。乙方应在每季度首月10日前向甲方支付相应租金。（2）凤凰艺展中心、凤凰书院。凤凰艺展中心位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区凤凰大道与凤凰山大道交汇处，占地面积1.2万平方米，建筑面积0.78万平方米；凤凰书院，位于深圳市××××街道凤凰山森林公园内，占地面积为0.5万平方米，建筑面积为0.15万平方米。运营期限18年，自2015年1月1日至2032年12月31日止。2018年后凤凰书院、凤凰艺展中心继续由乙方负责运营但须交纳租金，租金另行商议。3、保证金：乙方同意于2018年1月1日后5个工作日内一次性支付甲方200万元作为保证金，如乙方无违约行为，合同期满后，甲方无息退还保证金。4、合作期间：乙方负责凤凰创作研究基地的全面运营与管理；根据宝安区政府提供的凤凰创作研究基地年度公益文化活动计划，在政府扶持期间免费给予场地和服务保障，除完成政府活动计划外，负责每年在园区内举办不少于3场推广活动；甲方为乙方运营、管理凤凰创作研究基地提供协助与支持。5、开发与建设合作：合作期间，乙方负责以下开发建设项目：拟定凤凰古村空间规划方案，与甲方共同审定；按照经审定的古村规划方案，负责落实和建设；与甲方共同审定古村功能区域的划分及建设；负责古村二期工程房屋修缮工程；配合政府按照文物保护法规做好凤凰古村文物修缮；负责制定凤凰艺展中心立面提升方案和改造等。6、中期目标：在2018年前，为将凤凰创作研究基地打造成深圳市文化创意产业园区或文化创意产业基地创造成熟条件；在2022年前，为打造成国家级文化产业示范园或示范基地创造成熟条件，在全国或本市区域内具有代表性和示范性；文化产业园区及文化产业基地的认定标准以政府颁布的为准。7、权利义务：甲方权利义务包括：协助乙方各项开发与建设；古村改造工程方案由甲方审批，双方合作建设，共同办理建设手续；对房屋修缮工作进行监督；负责建设停车场，并租赁或委托给乙方运营管理，以解决凤凰古村停车问题；在停车场建成前，免费开放凤凰广场部分空间作为临时停车场以支持古村运营。甲方给予乙方凤凰古村二期历史民居修缮三年补贴费1100万元，具体支付方式根据乙方投资规划及投资进度另行签订补充协议。乙方权利义务包括：有权依据本协议对凤凰创作研究基地运营管理并负责相关的开发建设并获得经营收益；通过本协议约定的合作方式与内容，实现本协议约定的目标及目的，履行各项义务；依法依规进行运营管理与开发建设，承担违法责任；租赁期内，乙方负责承租房屋的装饰、修缮、自然损耗的维护，费用由乙方自行负担等。8、合同解除和变更：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本协议：（1）未按约定期限交付租金，超过60天以上的；（2）从事非法经营及违法犯罪活动，被政府追究责任的；（3）违反《扶持及监管协议》而被深圳市宝安区人民政府停止政策支持或资金补贴，或被追究责任的；（4）未按本协议约定达到中期目标的。9、违约责任及赔偿：甲方未能按照本协议约定向乙方移交凤凰创作研究基地的，应当顺延租金期限，免除延误期间的租金；乙方未经甲方同意逾期交付租金的，应按照年租金总额5%的标准向甲方支付违约金；除支付违约金外，乙方还应承担甲方为维权而支付的费用和损失赔偿责任；逾期60天未支付租金的，甲方有权解除本协议。2015年4月20日，利宾凤凰公司注册成立，认缴注册资本5000万元，股东为利宾文化公司、凤凰股份公司，两主体出资比例分别为66%、34%。2015年5月20日，凤凰股份公司向利宾文化公司支付第一期投资款680万元。另外，利宾文化公司实际出资1320万元。2016年7月8日，凤凰股份公司向利宾凤凰公司发送《关于办理凤凰创作研究基地移交手续及缴付水电安保费的函》，主张凤凰股份公司已于2015年4月1日将凤凰创作研究基地交付利宾凤凰公司使用，经多次催促利宾凤凰公司仍未办理移交手续，要求利宾凤凰公司于2016年7月15日前办理移交手续并交纳2015年4月1日至2016年5月31日期间的水电费、安保费。2016年7月11日，利宾凤凰公司复函，对凤凰股份公司主张的上述交付时间未提出异议，但主张因其于2015年11月股权重组、筹备举办文博会等事宜，希望调整时间，争取在该年度完成交接工作，有关水电费应与政府协调解决厘清费用后再行承担。2016年1月起，利宾凤凰公司陆续将凤凰创作研究基地的房屋部分转租给案外人使用。2016年2月，利宾凤凰公司向福永街道办申请凤凰古村二期给排水和电力按商用进行设计、配置。2016年12月，凤凰股份公司、利宾凤凰公司申请办理凤凰古村变压器结算户变更手续。2017年4月，利宾凤凰公司召开董事会审议相关商户进驻凤凰古村、凤凰艺展中心事宜。2016年11月24日，《宝安携手华侨城筑造凤凰文化小镇》网文在搜狐、深圳大件事、网易等互联网站上发布。网文附有签约图片，并记载宝安区政府与华侨城集团签署凤凰文化小镇战略合作框架协议，双方将通过新型城镇化、“文化+旅游+城镇化”、“文化+互联网+金融”等多元模式将凤凰文化小镇片区打造成“深圳生态旅游新名片，中国复合式城市更新范本”。2017年6月5日，凤凰股份公司向利宾凤凰公司送达《关于收回凤凰楼相关事宜的函》，主张收回凤凰楼作为凤凰古村办公场所。利宾凤凰公司按照该函要求已向凤凰股份公司返还凤凰楼。凤凰楼已于2017年7月由凤凰股份公司收回使用，建筑面积约为203平方米，具体位于凤凰古村内。2017年6月5日，凤凰股份公司向利宾凤凰公司发送《关于凤凰古村危房相关事宜的函》，提出因利宾凤凰公司未及时维护保养凤凰古村房屋，造成危房63间，大多为屋面坍塌、墙身风化、墙体倾斜，要求利宾凤凰公司尽快处理。2017年6月6日，利宾凤凰公司复函，提出因华侨城集团将进驻，整体项目可能发生变化，建议延缓启动修缮工作，如情况紧迫需修缮的，凤凰股份公司应按《租赁及建设合作协议》约定安排1100万元修缮补贴费以进行维修。2017年7月13日，凤凰股份公司向利宾凤凰公司发送《关于要求履行凤凰创作研究基地规划和投资义务的知会函》，要求利宾凤凰公司：1、在收函30日内按照《扶持与监管协议》的约定制定凤凰创作基地4.3亿元的投资计划及项目建设进度计划，报福永街道办审定后执行，并确保在2017年年底前投资4.3亿元；2、在收函10日内书面说明4.3亿元资金来源和安排；3、投资计划经福永街道办审定并正式执行前，未经凤凰股份公司同意不得擅自使用凤凰股份公司的出资款680万元。2017年7月20日，利宾凤凰公司复函，提出如下主张：1、鉴于政府将引入华侨城对凤凰片区进行大开发，利宾凤凰公司不同意盲目投资4.3亿元；《扶持与监管协议》约定利宾凤凰公司制定建设规划和经营业态规划报福永街道办审定的日期为2015年2月10日，而该协议签订时间为2015年3月24日，故应视为合同各方已认可利宾凤凰公司已完成上述约定义务；2、凤凰股份公司、福永街道办未履行《扶持与监管协议》约定义务，如有关停车场尚未建设、项目基础设施不能支持项目的按期推进、凤凰古村二期工程尚未移交使用等。2017年8月14日，凤凰股份公司向利宾凤凰公司发送《关于再次督促履行凤凰创作研究基地规划和投资义务的函》，要求利宾凤凰公司按照凤凰股份公司前述2017年7月13日函件提出的要求履行相应义务。2018年3月9日，凤凰股份合作公司向向利宾凤凰公司发送《凤凰古村租金催缴通知书》、《凤凰书院、凤凰艺展中心租金催缴通知书》，要求利宾凤凰公司在收函5个工作日内支付凤凰古村2018年第一季度租金及违约金，并派员与凤凰股份公司商议2018年起凤凰书院、凤凰艺展中心的租金标准。2018年3月11日，利宾凤凰公司向凤凰股份公司发送《关于催缴租金的回复函》，主张：1、《租赁及建设合作协议》约定2018年后政府如继续给予凤凰古村租金补贴的，利宾凤凰公司承担政府补贴之外的凤凰古村租金；《扶持与监管协议》约定福永街道办事处三年后支持凤凰书院、凤凰艺展中心继续由利宾凤凰公司运营，政府发展补贴政策另行商议。利宾凤凰公司已向政府提交继续给予补贴的申请，有关租金支付应待政府决策后再行协商履行。2、按照《扶持与监管协议》、《租金及建设合作协议》的约定，在凤凰股份公司未能完全履行约定义务或福永街道办事处未依约给予政策或资金补贴情况下，利宾凤凰公司有权免交租金或顺延交租。3、近两年来，由于政府对凤凰片区重新规划，实施引进华侨城战略，明确要求利宾凤凰公司停止招商引资，利宾凤凰公司已全面停止招商工作，凤凰创作研究基地至今未能符合合同约定的运营条件是客观原因所致，不应归责于利宾凤凰公司。2018年5月2日，凤凰股份公司向利宾凤凰公司发送《关于凤凰古村危房抢修的告知函》，要求对凤凰古村内63间危房进行维修。2018年5月7日，利宾凤凰公司复函，内容与前述2017年6月6日复函内容基本相同。另查明，利宾凤凰公司在合同签订后，招商引进了约5家商户进驻凤凰创作研究基地，利宾凤凰公司在凤凰古村内承办了2015年、2016年、2017年三届文博会。利宾凤凰公司未支付2018年起凤凰古村、凤凰艺展中心、凤凰书院的租金。凤凰股份公司未施工建设停车场，未向利宾凤凰公司支付凤凰古村二期历史民居修缮三年补贴费1100万元。又查明，2005年7月18日，凤凰社区古建筑群被纳入宝安区第三批文物保护单位，建筑时代为明清时期，建筑面积18000平方米。经本院庭审释明，双方未能提交凤凰艺展中心、凤凰书院的房地产证、建设工程规划许可证或经行政主管部门批准建设等手续，凤凰股份公司主张凤凰艺展中心、凤凰书院约于2004年建成使用。本院于2020年3月4日到案涉物业现场进行勘察，在凤凰广场附近有一停车场空间可供停车。2019年1月，凤凰股份公司与广东宽和律师事务所签订《委托代理协议》，约定凤凰股份公司委托广东宽和律师事务所代理本案诉讼，律师费为769860元。凤凰股份公司已支付律师费30万元。本院认为，本案为合同纠纷。一、有关合同效力的认定。凤凰股份公司与利宾凤凰公司签订的《中国艺术研究院凤凰创作研究基地租赁及建设合作协议》，从双方约定的权利义务看，协议同时兼具了合作开发运营凤凰创作研究基地的内容，及租赁凤凰古村、凤凰艺展中心、凤凰书院的内容，属混合型合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案凤凰古村属历史文物，而凤凰艺展中心、凤凰书院均约于2004年建成使用，鉴于本案双方当事人均无法提供凤凰艺展中心、凤凰书院的建设工程规划许可证、不动产权证，或行政主管部门同意建设等合法报建手续，双方就凤凰艺展中心、凤凰书院所作的租赁部分约定内容，因违反了法律的禁止性规定，应当认定为无效，该部分约定内容无效为自始无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。除上述租赁内容外，协议其他部分属双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为有效，该部分约定内容对双方均具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行各自的义务。二、有关合同解除和无效的处理凤凰股份公司主张解除合同的理由如下：1、利宾凤凰公司未按约定支付案涉三处物业自2018年起的租金。2、利宾凤凰公司未按约定实现项目运营的中期目标。利宾凤凰公司提出如下异议：1、凤凰股份公司未将案涉物业移交利宾凤凰公司管理，利宾凤凰公司除举办三届文博会使用了凤凰古村范围内的凤凰广场及附近四间房屋外，未使用其余空间；2、凤凰股份公司未建设停车场并交付利宾凤凰公司经营，违反合同约定；3、《租赁及建设合作协议》约定的中期目标没有具体标准，且政府已就案涉三大物业在内的凤凰小镇项目与华侨城集团签订战略合作协议，并告知利宾凤凰公司停止运营，再谈中期目标已无意义。本院具体分析如下：1、有关案涉凤凰古村、凤凰艺展中心、凤凰书院交付使用的认定。从本案证据看，凤凰股份公司曾于2016年7月8日向利宾凤凰公司发送《关于办理凤凰创作研究基地移交手续即缴付水电安保费的函》，主张其已于2015年4月1日将凤凰创作研究基地交付利宾凤凰公司使用，经多次催促利宾凤凰公司仍未办理移交手续，要求利宾凤凰公司尽快办理移交手续。然而利宾凤凰公司2016年7月11日复函，并未对凤凰股份公司主张的上述实际交付时间提出异议，仅主张因其股权重组、筹备举办文博会等原因希望调整时间，争取在该年度完成交接工作。可见，案涉三处物业已经实际交付利宾凤凰公司使用，双方未及时办理实际移交手续责任在于利宾凤凰公司。且从利宾凤凰公司已利用凤凰古村、凤凰广场等举办了2015年至2017年三届文博会，并实际引进了5家商户进驻凤凰创作研究基地并收取租金等事实看，利宾凤凰公司亦已实际使用了案涉物业。利宾凤凰公司主张案涉物业尚未交付其使用和管理，缺乏事实和法律依据，且与常理不符，本院不予采纳。2、有关中期目标的认定。《租赁及建设合作协议》约定利宾凤凰公司有义务拟定凤凰古村空间规划方案并与凤凰股份公司共同审定实施，有义务制定凤凰古村及周边建筑风貌整体提升方案、凤凰艺展中心立面提升方案；并约定开发建设的中期目标为，在2018年前，为将凤凰创作研究基地打造成深圳市文化创意产业园区或文化创意产业基地创造成熟条件；在2022年前为打造成国家级文化产业示范园区或示范基地创造成熟条件，在全国或本市区域内具有代表性和示范性；文化产业园区及文化产业基地的认定标准以政府颁布的为准。虽然上述约定对于中期目标的表述较为抽象，但结合双方有关租赁期、中期目标时间的约定，从生活经验法则和常理判断，规划方案的拟定和落实应早于中期目标的实现。然而从合同实际履行的情况看，利宾凤凰公司除承办三届文博会、引进5家商户外，并未按约定拟定凤凰古村空间规划、凤凰艺展中心立面提升等方案，显然并未达到中期目标的要求。至于利宾凤凰公司提出抗辩，认为政府因与华侨城集团就凤凰小镇项目签订战略合作协议已通知利宾凤凰公司停止运营，利宾凤凰公司为证实其主张提供了《工作备忘录》佐证。然而《工作备忘录》仅有利宾凤凰公司监事韦德庆的签名，凤凰股份公司不确认该证据的真实性，并主张宝安区政府与华侨城集团如何磋商不影响本案合同履行且从未被告知停止案涉项目的招商运营。本院认为《工作备忘录》系利宾凤凰公司单方制作的证据，凤凰股份公司不予认可，根据民事诉讼证据规则，不能单独作为认定案件事实的依据，本院不予采信并对该项抗辩不予采纳，利宾凤凰公司应承担未能充分举证的不利后果。3、有关停车场建设的认定。《租赁及建设合作协议》约定，凤凰股份公司负责建设停车场，并租赁或委托利宾凤凰公司运营管理，以解决凤凰古村停车问题；在停车场建成前，免费开放凤凰广场部分空间作为临时停车场以支持古村运营。凤凰股份公司主张虽未建设停车场，但已开放凤凰广场部分空间及凤凰古村周边空间作为临时停车场，足以满足利宾凤凰公司现有运营需求。从上述约定情况看，双方未明确约定停车场建设的期限，凤凰股份公司虽未建设停车场，然而结合本院现场勘察的情况，凤凰广场附近有一专门停车空间可以集中停放车辆，凤凰股份公司提出可以满足利宾凤凰公司现有运营需求的主张具有合理性。利宾凤凰公司上述主张不构成拒付租金、未完成中期目标的有效抗辩。4、有关欠付2018年起租金及占有使用费的认定。《租赁及建设合作协议》约定，2018年1月1日后如政府继续给予凤凰古村租金补贴的，利宾凤凰公司承担政府补贴之外的租金，政府不再给予租金补贴的，利宾凤凰公司则应按协议约定的租金标准全额支付租金；同时约定2018年后凤凰书院、凤凰艺展中心的租金由利宾凤凰公司交纳，租金标准另行商议。利宾凤凰公司主张其曾向福永街道办申请发放2018年的补贴，但事实上政府部门并未向凤凰股份公司继续支付2018年起的补贴，利宾凤凰公司应当向凤凰股份公司支付相关租金或占有使用费。对于《租赁及建设合作协议》有效部分的处理。1、协议约定，如利宾凤凰公司存在下列情形，凤凰股份公司有权单方解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过60天以上的……（4）未按本协议约定达到中期目标的。鉴于利宾凤凰公司未按照合同约定向凤凰股份公司给付凤凰古村2018年起的租金、未按约定完成合作开发的中期目标，构成根本违约，凤凰股份公司有权解除双方合同关系。合同自通知到达对方时起解除。结合本案诉状送达利宾凤凰公司的时间，本院确认本案合同有效部分于2019年3月30日解除。2、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。利宾凤凰公司应当向凤凰股份公司返还凤凰古村物业，并支付2018年起的相应租金。鉴于位于凤凰古村内的凤凰楼已于2017年7月由凤凰股份公司收回使用（建筑面积约为203平方米），该部分租金应予扣减。故本院核算，凤凰古村的2018年至2020年3月的租金为26357477.97元[1070万元/年×（43000-203）平方米÷43000平方米×（1+10%）×2.25年]。2020年4月起的租金，按照合同约定的计付标准（扣减凤凰楼租金）给付至凤凰古村返还之日止。3、合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《租赁及建设合作协议》约定，利宾凤凰公司逾期交付租金的，应按照年租金总额5%的标准支付违约金，并承担凤凰股份公司为维权而支付的费用。结合本案，利宾凤凰公司迟延支付租金，应向凤凰股份公司支付违约金535000元（1070万元×5%）。对于《租赁及建设合作协议》无效部分的处理。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。有关凤凰艺展中心、凤凰书院租赁部分的协议无效，有关欠付占有使用费的违约金的约定亦属无效，本院对该部分违约金不予支持。根据合同无效的处理原则，利宾凤凰公司应当向凤凰股份公司返还凤凰艺展中心、凤凰书院，并支付相关房屋占有使用费。鉴于双方合同未就2018年起的占有使用费标准进行约定，双方亦未达成补充协议，结合政府发放补贴的租金补偿性质，本院参照凤凰书院每年264万元、凤凰艺展中心每年880万元的政府补贴标准计算占有使用费，核算2018年至2020年3月的费用为2574万元[（264万元/年+880万元/年）×2.25年]，2020年4月起的占有使用费按上述标准计付至上述房屋返还之日止。有关本案律师费的处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条明确规定，“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条规定，“引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。”当事人在民事诉讼过程中，应当选择合法、合理、适当的方式解决纠纷，滥用管辖异议权、拖延承担诉讼义务均属非诚信诉讼的行为。利宾凤凰公司在本院充分释明情况下，坚持提出管辖权异议并上诉，既增加对方当事人的诉累，又严重浪费司法资源，存在明显不当，依法应当承担相应的诉讼风险和法律责任。依照上述规定，结合本案《租赁及建设合作协议》有关利宾凤凰公司逾期交付租金的，还应承担凤凰股份公司维权费用的约定，斟酌凤凰股份公司主张的律师费769860元并未超出律师收费标准的合理限度，本院认定利宾凤凰公司应向凤凰股份公司支付律师费769860元。三、有关建设停车场、支付修缮补贴费的认定利宾凤凰公司请求凤凰股份公司建设停车场并交付使用。《租赁及建设合作协议》约定凤凰股份公司负责建设停车场，并租赁或委托给利宾凤凰公司运营管理，以解决凤凰古村停车问题；在停车场建成前，免费开放凤凰广场部分空间作为临时停车场以支持古村运营。利宾凤凰公司提出的此项请求属继续履行合同的范围，鉴于凤凰股份公司已提出解除《租赁及建设合作协议》，本院对本案合同已作无效和确认解除处理，故本院对此项请求不予支持。利宾凤凰公司请求凤凰股份公司支付凤凰古村二期历史民居修缮三年补贴费。凤凰股份公司主张未支付上述补贴原因在于：1、利宾凤凰公司并未实施修缮，凤凰股份公司无需支付修缮补贴；2、《租赁及建设合作协议》约定该1100万元的具体支付方式应根据利宾凤凰公司投资规划及投资进度另行签订补充协议，利宾凤凰公司并未制定任何的投资规划，双方亦未形成补充协议，有关修缮补贴尚未符合支付条件。本院认为，《租赁及建设合作协议》约定，凤凰股份公司给予利宾凤凰公司凤凰古村二期历史民居修缮三年补贴费1100万元，具体支付方式根据利宾凤凰公司的投资规划及投资进度另行签订补充协议。双方在协议履行过程中，并未针对补贴的支付签订补充协议，利宾凤凰公司亦未拟定投资规划和投资进度，且利宾凤凰公司此项诉求亦属继续履行协议的范围，结合本案有关协议解除和无效的处理，本院对此项请求亦不予支持。综上，对于凤凰股份公司诉求超过本院认定的部分，本院不予支持；对于利宾凤凰公司的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市凤凰股份合作公司与被告（反诉原告）深圳利宾凤凰文化投资管理有限公司签订的《中国艺术研究院凤凰创作研究基地租赁及建设合作协议》有关凤凰艺展中心、凤凰书院租赁部分的约定内容无效；二、确认原告（反诉被告）深圳市凤凰股份合作公司与被告（反诉原告）深圳利宾凤凰文化投资管理有限公司签订的《中国艺术研究院凤凰创作研究基地租赁及建设合作协议》除凤凰艺展中心、凤凰书院租赁部分以外的约定内容于2019年3月30日解除；三、被告（反诉原告）深圳利宾凤凰文化投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）深圳市凤凰股份合作公司返还位于深圳市福永街道的凤凰古村、凤凰艺展中心、凤凰书院；四、被告（反诉原告）深圳利宾凤凰文化投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）深圳市凤凰股份合作公司支付2018年1月1日起凤凰古村租金[截至2020年3月为26357477.97元，2020年4月起的租金按照合同约定计付标准（扣减凤凰楼部分租金）付至凤凰古村返还之日止];五、被告（反诉原告）深圳利宾凤凰文化投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）深圳市凤凰股份合作公司支付2018年1月1日起凤凰艺展中心、凤凰书院的占有使用费（截至2020年3月费用为25740000元,2020年4月起的占有使用费按照凤凰书院每年2640000元、凤凰艺展中心每年8800000元的标准，计付至相应房屋返还之日止）；六、被告（反诉原告）深圳利宾凤凰文化投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）深圳市凤凰股份合作公司支付违约金535000元；七、被告（反诉原告）深圳利宾凤凰文化投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）深圳市凤凰股份合作公司支付律师费769860元；八、驳回原告（反诉被告）深圳市凤凰股份合作公司其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）深圳利宾凤凰文化投资管理有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费173508元、反诉费43900元，由被告（反诉原告）利宾凤凰公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  冼晓莉人民陪审员  朱 勇人民陪审员  梁蓉芳二〇二〇年三月三十日书 记 员  陈丽君