北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1538号上诉人（原审被告）：赵健楠，男，1988年12月20日出生。上诉人（原审被告）：佟瑶，女，1989年2月11日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：姚鹏琳，河北冀石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：恒建宏业（北京）建筑工程装饰有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：张维红，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：姚琦，河北庄铭律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：麻雅强，男，1989年12月8日出生。上诉人赵健楠、佟瑶因与被上诉人恒建宏业（北京）建筑工程装饰有限公司（以下简称恒建公司）、麻雅强装饰装修合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初1048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵健楠、佟瑶上诉请求：撤销原判，改判驳回恒建公司的一审诉讼请求；所有诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.恒建公司完工时间是2017年12月，一审法院认定的完工验收日期为2018年6月26日错误。2.一审法院认定上诉人用其行为取消对恒建公司委托租赁的事实错误，恒建公司迟延完工，上诉人有权要求恒建公司履行房屋租赁合同。恒建公司拒不履行租赁合同内容，上诉人为减少损失，无奈在2018年将房屋低价出租。上诉人的行为是为了避免损失进一步扩大，并未解除对恒建公司的委托，不符合法律规定的合同权利义务终止的情形。3.恒建公司未按期完成施工，上诉人有权拒绝支付装修工程款的60%。恒建公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。2017年12月装修完工后，上诉人自行出租了。双方不存在真实的委托租赁合同关系，系为了保证装饰装修合同增加了一个限定性合同。麻雅强辩称，麻雅强与恒建公司系合作关系，不存在代收装修款的情形，赵健楠、佟瑶给付的22万应归麻雅强所有。恒建公司向一审法院起诉请求：1.判令赵健楠、佟瑶立即支付恒建公司装饰装修工程款40万元；2.判令麻雅强立即返还恒建公司装饰装修工程款220000元及逾期返还利息（自2017年6月12日起算，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付完毕之日止）；3.诉讼费由赵健楠、佟瑶承担。一审法院认定事实：2017年5月3日，发包方（甲方）佟瑶、赵健楠与承包方（乙方）恒建公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》（以下简称《工程施工合同》）。合同载明麻雅强为乙方委托代理人、本工程设计人、施工队负责人。甲乙双方约定恒建公司承包佟瑶、赵健楠位于北京市石景山区苹果园地铁苹果汇6层601、602、603、635、636的装饰装修工程。工程采取乙方包工、包全部材料的方式承包。工程期限60日（以实际工作日计算），开工日期2017年5月8日，竣工日期2017年7月6日，工程款78万元。第六条工程变更：在施工期间对合同约定的工程内容如需变更，双方应当协商一致。由合同双方共同签订书面变更协议，同时调整相关工程费及工期。工程变更协议，作为竣工结算和顺延工期的根据。第八条工期延误8.1对以下原因造成竣工的日期延误，经甲方确认，工期应当顺延：（1）工程量变化式设计变更……第十条工程验收10.2工程完工后，乙方应通知甲方验收，甲方自接到竣工验收通知单后3天内组织验收。验收合格后，双方办理移交手续……10.6本工程自验收合格双方签字之日起，在正常使用条件下室内装饰装修工程保修期为五年，有防水要求的厨房、卫生间防渗漏工程保修期限为五年。第十一条工程款支付方式：合同签字生效后，甲方于工人及主材进场后支付40%工程款312000元，验收完毕后支付20%工程款156000元，房屋出租后支付40%工程款312000元。第十二条违约责任12.3甲方无正当理由未按合同约定期限支付第二、三次工程款，每延误一日，应当向乙方支付迟延部分工程款2‰的违约金。第十五条其他约定事项（3）本合同生效前提基于甲乙双方共同签订的《北京市石景山区苹果汇5套房屋委托租赁合同》，如果该合同未生效，则此合同自动作废。（4）备注：c.装修期间内，乙方应帮甲方把5套房屋全部出租，具体细则参照《北京市石景山区苹果汇5套房屋委托租赁合同》及《房屋租赁合同》。同日，出租人（甲方）佟瑶、赵健楠与委托租赁人（乙方）恒建公司签订《北京市石景山区苹果汇5套房屋委托租赁合同》（以下简称《委托租赁合同》），约定乙方承诺在装修工期内以不低于9元/天/平米出租甲方位于北京市石景山区苹果园地铁嘉行广场601、602、603、635、636室。乙方在装修工期结束前如未能全部出租甲方共计5套房屋，甲方有权拒付装修总工程款的60%及要求乙方必须履行如下《房屋租赁合同》。同日，出租人（甲方）赵健楠与承租人（乙方）恒建公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方应于2017年7月7日前将房屋按约定条件交付给乙方，租期自2017年7月6日至2019年7月6日。该合同还约定了租金标准及支付方式、押金及违约责任等。2017年5月10日，恒建公司进场施工。2017年5月29日，赵健楠向张维红汇工程款10万元。2017年7月7日，赵健楠向张维红汇工程款8万元。2017年8月5日，赵健楠向张维红汇工程款4万元。2017年9月10日，张维红因急需工程款向赵健楠借款，并向赵健楠出具承诺书。该承诺书载明：（甲方）本人张维红自愿向（乙方）赵建楠借款2万元用于装修乙方位于石景山苹果汇（601、602、603、635、636）的五套房，并承诺于2017年10月10日前全部完工、并由乙方验收签字，如果继续拖延工期，甲方赔付乙方3倍借款额（即6万元整）。经询问，恒建公司与佟瑶、赵健楠均认可赔付3倍借款额系对违约责任的约定。同日，赵健楠给张维红汇款2万元。2017年11月下旬，因602号房屋需装修第三层，工程发生增量，增量工程款为8万元，双方对增量工期未进行约定。另赵健楠两次向麻雅强汇工程款，分别是2017年6月6日汇款10万元，2017年6月12日汇款12万元。赵健楠出具的《转账证明》，载明：本人赵健楠于2017年6月6日和2017年6月12日分别转账给麻雅强壹拾万元和壹拾贰万元整，用于苹果汇（601、602、603、635、636）的装修款项，共计贰拾贰万元整。麻雅强在《转账证明》上签字确认。2018年6月26日，涉案装修工程经赵健楠、物业验收合格。2018年10月10日，赵健楠、物业对涉案装修工程进行了第二次验收，并在《装修竣工验收表》上签字。经询问，恒建公司表示承诺书中的借款2万元全部用于工程装修，并计算在赵健楠、佟瑶已支付的工程款内。佟瑶、赵健楠对2万元作为工程款无异议。双方一致确认恒建公司已支付工程款46万元。佟瑶、赵健楠认可因房屋未装修，故未按照房屋租赁合同的约定于2017年7月7日前将房屋交付给恒建公司。涉案5套房屋均由佟瑶、赵健楠自行对外出租，其中603号房屋于2017年12月19日签订租赁合同，并于2018年1月1日对外出租；602号房屋于2018年3月15日签订租赁合同；601号房屋于2018年6月16日签订租赁合同；635号房屋于2018年6月26日签订租赁合同；636号房屋于2018年7月23日签订租赁合同。另，佟瑶、赵健楠主张涉案工程在保修期内出现问题，并因此支出维修费2000元。经释明，恒建公司同意在本案主张的工程款中扣除维修费2000元及承诺书中的违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于恒建公司提出，判令佟瑶、赵健楠支付工程款40万元的诉讼请求。经查，第一，根据恒建公司与佟瑶、赵健楠签订的《工程施工合同》，涉案装修工程为固定价78万元，后装修工程发生增量。增量造价为8万元。故装修工程总价款为86万元。第二，佟瑶、赵健楠已经支付工程款46万元。现涉案工程已经竣工验收且对外出租，符合合同约定的工程款支付条件。佟瑶、赵健楠应当支付剩余工程款。对此，佟瑶、赵健楠提出恒建公司存在拖延工期、装修不合格及未按照委托租赁合同将房屋出租，可拒付乙方装修总工程款60%的答辩意见。关于房屋装修存在质量问题，佟瑶、赵健楠在本次庭审中提出为修护装修问题花费2000元，除此未提出其他证据证实涉案工程存在装修质量问题。恒建公司同意在工程款中扣除装修维修费2000元。关于拖延工期问题，张维红在2017年9月10日的《承诺书》中表示于2017年10月10日前全部完工，如果继续拖延工期，甲方赔付乙方3倍借款额（即6万元整）。恒建公司未在其承诺的期限前完工，在诉讼中表示同意在工程款中扣除6万元作为向赵健楠、佟瑶应支付的违约金。关于未按照委托租赁合同将房屋出租，可拒付乙方装修总工程款60%的答辩意见。因《委托租赁合同》约定，由恒建公司代为租赁涉案5套房屋。如果恒建公司在装修工期结束前未能全部出租甲方共计5套房屋，甲方有权拒付装修总工程款的60%及要求乙方必须履行《房屋租赁合同》。事实上，2018年6月26日，恒建公司、赵健楠才对装修工程进行验收，此前恒建公司未完成装修工作。佟瑶、赵健楠却于2017年12月19日就将房屋对外出租，并在2018年6月26日之前完成了四套房屋的出租事宜。故法院能够认定佟瑶、赵健楠已用其行为取消对恒建公司的委托。赵健楠、佟瑶据此不履行支付工程款的答辩意见无法律依据，法院不予采信。基于上述分析，佟瑶、赵健楠应当支付恒建公司工程款33.8万元。关于恒建公司提出，判令麻雅强立即返还恒建公司装饰装修工程款220000元及逾期返还利息（自2017年6月12日起算，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付完毕之日止）。经查，麻雅强在《工程施工合同》中系恒建公司的委托代理人，赵建楠向麻雅强汇款22万元，应当视为向恒建公司支付的工程款。因本案为装饰装修合同纠纷，恒建公司的该诉求与本案并非同一法律关系。法院不予处理，恒建公司可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、佟瑶、赵健楠于本判决生效后七日内支付恒建宏业（北京）建筑工程装饰有限公司装饰装修工程款33.8万元；二、驳回恒建宏业（北京）建筑工程装饰有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，赵健楠、佟瑶与恒建公司签订的《工程施工合同》《委托租赁合同》《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。恒建公司已经完成房屋的装修工程，其要求赵健楠、佟瑶支付欠付装修工程款，但是赵健楠、佟瑶以恒建公司未履行《委托租赁合同》中约定的代为出租房屋的合同义务为由，拒绝支付剩余装修款。本案的争议焦点是赵健楠、佟瑶是否已经以其实际行为解除了《委托租赁合同》。委托人或者受托人可以随时解除委托合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，上述情况下，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。赵健楠、佟瑶与恒建公司之间合同涉及的房屋为5套，除602号房屋外，其余4套房屋未发生装修增量。根据现有证据，恒建公司不仅未在约定的工期内将除602号房屋外的4套房屋装修完毕，亦未能将上述房屋对外出租。在2018年6月26日涉案装修工程已经验收合格后，恒建公司仍未能将636号房屋代为出租，直至2018年7月23日赵健楠、佟瑶才将该套房屋对外出租。恒建公司对未发生装修增量的房屋负有按时完工并对外出租的义务，恒建公司未提供证据证明其将除602号房屋外其他四套房屋按期完成施工并对外出租，已经构成违约。赵健楠、佟瑶在恒建公司未能代为出租房屋的情况下，以远低于《委托租赁合同》约定的租金将涉案房屋代为出租，并不构成对委托合同的解除。退一步讲，即便赵健楠、佟瑶在房屋竣工验收前将4套房屋对外出租，在二人未通知恒建公司解除《委托租赁合同》的情况下，恒建公司仍负有将636号房屋代为出租的义务，但恒建公司在房屋竣工验收后仍未能将636号房屋代为出租。恒建公司未能履行《委托租赁合同》约定的合同义务，已经构成违约，赵健楠、佟瑶有权依据合同拒付装修款的60%，现赵健楠、佟瑶已经支付给恒建公司46万元装修款，其支付比例已经超过40%，故其有权拒绝支付剩余工程款。一审法院以佟瑶、赵健楠已用其行为取消对恒建公司的委托为由认定其二人仍需支付剩余装修款错误，本院对此予以纠正。有关恒建公司要求麻雅强返还其22万元装修工程款并支付利息的问题，一审法院认定与本案非同一法律关系，故未支持恒建公司的相应主张，对此恒建公司及麻雅强均未提出上诉，故本院对此予以确认。综上所述，赵健楠、佟瑶的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初1048号民事判决；二、驳回恒建宏业（北京）建筑工程装饰有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费10000元，由恒建宏业（北京）建筑工程装饰有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费10000元，由恒建宏业（北京）建筑工程装饰有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 范 磊审 判 员 黄晓丰二〇二〇年三月二十四日法官助理 黄旭宁法官助理 李昊婷书 记 员 明 玥