贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终237号 上诉人（原审原告）：惠水瑞星房地产开发有限责任公司,地址惠水县涟江街道道背后20号,组织机构代码证06308442-4。 法定代表人：黄某民，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：余某林，男，1962年12月5日生，汉族，住惠水县。 原审原告：都匀鹏达房地产开发有限责任公司，地址都匀市剑江中路91号2单元405号，统一社会信用代码91522701714326395F。 法定代表人：孔某汉，该公司总经理。 上诉人惠水瑞星房地产开发有限责任公司（以下简称“瑞星公司”）因与被上诉人余某林及原审原告都匀鹏达房地产开发有限责任公司（以下简称“鹏达公司”）合同纠纷一案，不服贵州省惠水县人民法院所作的（2018）黔2731民初2443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人瑞星公司上诉请求:一、撤销(2018)黔2731民初2443号民事判决中的第二项,改判支付被上诉人向上诉人支付补差款为139959.3元；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担；事实及理由：1、案涉的《房屋拆迁安置合同》第二条被拆迁房屋现状（一）“乙方在拆迁范围内持有房屋产权证登记的门面面积为：底层面积45平方米（该建筑面积不含公摊部分）。《房屋产权证》登记的面积为建筑面积或套内面积，此处因明确不含公摊部分即不是建筑面积，显然此处的面积为门面套内建筑面积。根据该合同第四条被拆迁房屋补偿第1款约定按照1:1按建筑面积补偿给被上诉人。依据有测绘资质的惠水方圆测绘公司出具的测绘数据5号门面的套内建筑面积为47.39平米为依法认定，并符合合同的真实意思表示，因此应以此数据为基础计算超赔面积，减掉实际面积减少1.54平米，减掉依合同约定应赔偿的45平米,该项超赔部分面积为47.39-45-1.54=0.85平米，金额为0.85*75300元／平米=64005元。本案中昊天评估公司作为价格鉴定机构在本案中仅是针对“交付不符合约定的损失”进行鉴定其无权对面积进行认定，因此其确定的45.504平米，不具有法律效力，一审法院以45.504平米为基础计算超赔面积，存在错误导致二者相差1.886平米，相差金额为1.886平米*75300元／平米=142015.8元，即少计算142015.8元超赔补差价款;2、《鉴定报告>中已对实际面积减少1.54平米鉴定损失为115962元，一审法院在计算超赔面积时己扣除1.54平米，在计算损失时再次计算115962元，系重复扣减，计算价款错误。 被上诉人余某林未答辩。 原审被告鹏达公司未答辩。 原审原告瑞星公司向一审法院提出如下诉讼请求：1、判令被告限期接收拆迁安置住房及门面；2、判令被告向原告支付超赔面积价款297985.5元（其中住房部分118018.5元、门面部分179967元）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院审理查明：2013年初，被告余某林将位于惠水县涟江街道办园塘坎的自有房屋交由被告鹏达公司拆迁开发商品房。2013年3月14日，被告余某林与鹏达公司、瑞星公司法定代表人黄某民签订《房屋拆迁安置合同》，合同约定：1、鹏达公司拆除被告房屋一套后将瑞星大厦商住楼新房一套，建筑面积按原房地产证为准，按1：1.8的比例赔付给被告（赔付面积含公摊面积）；门面按双方实际丈量内空面积为准，按1：1比例原街道原顺位按内空面积返还被告；被告原有门面面积为45㎡，应赔付原顺位面积为45㎡门面一间，规格为净空开间8米×进深5.62米；被告原有住宅66.49㎡，赔付总面积为119.68㎡的住房两套；住房面积（以当地房管所核定的含公摊面积为准）超过应补偿面积部分，被告以市场价格计算向原告补偿面积差价款。合同还对临时安置补助过渡费、楼层、搬迁时间等作了约定。当日，原告瑞星公司、都匀鹏达房地产开发有限责任公司惠水项目部与被告签订《补充协议》，协议约定：鹏达公司补偿被告住房两套，面积分别为:120㎡、90㎡（即由119.68㎡增加为210㎡）。房屋面积以当地房管所核定含公摊的面积为准，实际面积允许正负1㎡公差，双方互不补差；超出或不足的面积按《房屋拆迁安置合同》的约定执行（即面积超出部分按市场价格计算面积差价）。协议还对车位、装修费等进行了约定。项目开发过程中，被告鹏达公司退出该项目，由瑞星公司进行开发。2018年7月9日，原告瑞星公司通知被告接收住房及门面，被告对原告计算赔付门面的面积及补差金额提出异议，双方未完成交接手续。为此,原告以被告拒接接收住房及门面、拒补住房及门面差价为由，诉至本院，请求判如所请。 一审另查明：1、原告瑞星公司2013年3月20日成立；2、原告瑞星公司拟赔付的门面、住房已竣工且可以交付；3、根据2016年11月17日惠水县方园房产测绘有限公司出具的《惠水瑞星大厦房屋面积测绘报告》，原告瑞星公司拟赔付给被告余某林的5号门面套内面积47.39㎡，拟赔付给被告余某林的1-6-4 号、1-6-5号两套住房建筑面积分别为127.09㎡、124.32㎡。 一审再查明：审理过程中，原、被告双方对互补房屋、门面差价提出异议，均同意本院委托皓天评估集团有限责任公司对5号门面内2根柱子，右侧墙体一凹入空间，正门位置左右靠墙侧两面挡墙造成的价值贬损进行评估。2019年3月15日，皓天评估集团有限责任公司出具《评估报告》确定：门面的市场交易价格为75300元／㎡；门面的净空开间为净空开间7.9米×5.76米；共有两根柱子右侧墙体有一凹入空间，正门位置左右靠墙侧两面档墙；左右两根柱子尺寸：0.3M×1.53M、0.93M×0.53M,一凹入墙体空间尺寸：0.15M×0.59M,正门左右挡墙体尺寸：0.17M×0,41M、0.28M×0.55M；面积减少为：1.54㎡；门面价值贬损115962元；门面使用功能受限的租金损失为1605489元，即5号门面因存在使用瑕疵造成门面价值贬损共计276451元。 一审法院审理认为：《房屋拆迁安置合同》、《补充协议》均是原、被告双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。诉讼过程中被告要求原告瑞星公司就门面贬损的价值进行赔偿，且双方均同意对门面价值贬损进行评估，应视为本案诉争，故本案也应对房屋差价、门面贬损一并进行裁判。 一、关于双方诉争的门面、住房能否交付的问题，庭审中已查明原告瑞星公司修建的涉案房屋已竣工验收合格，交房条件已经成就，被告应及时履行合同义务，故对原告要求被告立即接收房屋、门面的主张，本院予以支持。 二、关于住房补差的问题：《补充协议》约定：补偿被告住房两套，两套面积分别为120㎡、90㎡。实际面积允许±1㎡公差，双方互不补差；双方确认住房市场价2850元/㎡，超出或不足的面积按2850元/㎡计算面积差价。原告选择的两套住房总面积为251.41㎡，超出合同约定面积41.41㎡，故应由原告支付给被告41.41㎡×2850元/㎡＝118018.5元。因《补充协议》已约定住房的实际面积在±1㎡内双方互不补差,超出或不足的面积按市场价格计算面积差价，故对被告提出应以41.41㎡（41.41㎡-2㎡）计算补差面积的意见，本院不予采纳。 三、关于门面补差的问题：原、被告双方签订的《房屋拆迁安置合同》约定原告赔付给被告原顺位面积为45㎡的门面一间，规格为净空开间8米×5.625米。《评估报告》明确：为净空开间7.9米×5.76米,即门面的面积为:45.504㎡，超出0.504㎡(45.504㎡-45㎡),被告应补给原告37951.2元（0.504㎡×75300元/㎡）；同时《评估报告》明确：5号门面内不相邻的两根柱子及凹入墙体的空间影响而使用面积减少的面积为1.54㎡，造成门面价值贬损：276451元（115962+160489），应由原告赔付被告。二者相互折抵，多退少补。 综上，原告瑞星公司应支付给被告5号门面的补差款为276451元-37951.2元＝238499.8元。原告瑞星公司提出应以惠水县方圆房产测绘有限公司出具的《房屋面积测绘报告》认定门面面积为47.39㎡，因该面积指的是套内建筑面积（套内建筑面积指的是套内房屋使用空间的面积，其中包含套内墙体面积），而《房屋拆迁安置合同》约定的是净空面积，净空面积不包含墙体面积，故对原告提出的该意见本院不予采信。 原告主张：套内面积为：47.39㎡，超赔2.39㎡(47.39㎡-45㎡)。要求被告补差179967元。一方面，47.39㎡是套内面积，并非净空面积,净空面积为：45.504㎡。另一方面，《评估报告》已载明：5号门面内两根柱子及凹入墙体的空间影响而使用造成门面的实际面积减少1.54㎡；原告并未扣除两根柱子及凹入墙体的空间影响而使用造成实际面积减少1.54㎡。故对原告的主张，本院不予支持。 一审庭审中已查明，在项目开发过程中，原告鹏达公司退出该项目，由原告瑞星公司对该项目进行开发，原告瑞星公司自认概括继受原告鹏达公司在本案中的权利义务，并实际享有合同 权利，履行合同义务，原告鹏达公司也未提出异议，被告也以 事实行为认可与瑞星公司的合同关系，故本院对此予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院》第二条之规定，判决：一、被告余某林在本判决生效之日起五日内接收原告惠水瑞星房地产开发有限责任公司交付的位于惠水瑞星大厦1-604号、1-605号住房及5号门面；二、原告惠水瑞星房地产开发有限责任公司自被告余某林接收门面之日起五日内一次性支付门面补差款人民币238499.8元给被告余某林；被告余某林于接收住屋之日起五日内一次性支付原告惠水瑞星房地产开发有限责任公司住屋补差款人民币118018.5元；相互折抵后，由原告惠水瑞星房地产开发有限责任公司应补给被告余某林人民币120481.3元;三、驳回原告惠水瑞星房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；案件受理费5770元，鉴定费22000元，共计人民币277708元，由原告惠水瑞星房地产开发有限责任公司承担27000元，被告余某林承担770元。 二审审理过程中，上诉人、被上诉人双方均未提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为：各方当事人对交付住房、门面及住房补差计算没有异议，本院予以确认。 《房屋拆迁安置合同》已约定按1:1比例赔付余某林门面，而双方所确认的赔付面积45㎡是双方实地测量所得，且又在《房屋拆迁安置合同》约定了门面面积为开间8米×进深5.625米。因此，可以确定《房屋拆迁安置合同》赔偿门面45㎡应属于套内的净空面积。而惠水县方园房产测绘有限公司《惠水瑞星大厦房屋面积测绘报告》测绘的本案5号门面套内面积47.39㎡不是套内净空面积。一审认定的本案5号门面套内净空面积45.504㎡是在评估时实地测量净空开间7.9米×5.76米得出。故一审认定本案5号门面套内净空面积45.504㎡并无不当，本院予以确认。本案5号门面套内净空面积45.504㎡中又包含了影响该门面使用而造成价值贬损两根柱子等因素。因此，由此造成5号门面价值贬损和租金损失应补偿被上诉人余某林。 综上所述，上诉人瑞星公司的上诉理由不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5170元，由上诉人惠水瑞星房地产开发有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  刘国红 审判员  倪 安 审判员  熊元伦 二〇二〇年三月十三日 法官助理何青峰 书记员齐雯