湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终503号上诉人（原审被告）：株洲市九天置业有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区建设南路佳诚时代广场金钻阁D栋701、704室。法定代表人：林小香，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李谋琪，湖南法达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨雅斯，女，1993年12月18日出生，汉族，户籍所在地：湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：胡晓飞，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭湘，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。上诉人株洲市九天置业有限公司（以下简称九天置业公司）因与被上诉人杨雅斯商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2019）湘0203民初4351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人九天置业公司的委托诉讼代理人李谋琪、被上诉人杨雅斯及其委托诉讼代理人胡晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九天置业公司上诉请求：一、撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判。二、由杨雅斯负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定逾期办理产权证的原因归责于其公司错误。《商品房买卖合同》并未约定办理商品房产权证时间。其公司办理完毕楼栋总证后，已经通知买受人前来提交相关资料。因买受人未及时提交资料，九天置业公司于2017年5月29日在《株洲晚报》上刊登公告，要求买受人前来办理相关手续。由于买受人拒不配合，导致商品房产权证不能按期办理。由于逾期办证并非九天置业公司的原因导致，一审判决其公司承担违约责任，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。杨雅斯辩称：买受人购房时已经提供相关资料，并足额缴纳办证费用。即使确需另行提交资料，九天置业公司也未举证证明其已向买受人告知，仍应承担举证不能的责任。九天置业公司所称逾期办证的原因在于买受人，明显不合情理。杨雅斯的诉讼请求在一审判决中仅获得部分支持，其不愿增加诉累，未曾提出上诉，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨雅斯向一审法院起诉请求：一、被告向原告支付因违约逾期办理涉案商品房所在楼栋的楼栋产权证所产生的违约金101241元；二、被告向原告支付因违反法定义务未协助原告办理涉案商品房产权证产生的违约金共计143288元；三、判决被告向原告退还办证费13441元；四、被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：被告株洲市九天置业有限公司系2004年3月4日成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发、商品房出租服务、建筑材料销售等业务。2008年2月17日，原告杨雅斯与被告九天置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定“出卖人：株洲市九天置业有限公司。……买受人：杨雅斯。……第三条：买受人购买九天国际广场商住楼2121号房屋，该商品房建筑面积112.95平方米……第四条：计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房总金额为叁拾捌万肆仟零佰叁拾元整（按面积测量后实际应付房款为382908元）。……第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照补充协议的约定处理。……”同时，《商品房买卖合同》的附件四即《合同补充协议》约定：“……八、本合同第十五条关于产权登记的约定，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。”该《商品房买卖合同》签订之后，原告向被告支付购房款382908元，并向被告交纳了办证费13441元（该办证费用被告已经退还给原告）。被告九天置业公司于2009年11月27日将九天国际广场商住楼2121号房屋交付给原告。2014年4月28日，被告在房产局办理了九天国际广场商住楼的楼房总证。2017年5月29日，被告九天置业公司在株洲晚报上刊登《公告》，内容为：“九天国际广场商铺及住宅楼已具备办理不动产证的条件，且部分业主已办理完成，请还未办理不动产权证的业主，携带相关资料，前往九天置业客服中心办理相关手续”。九天国际广场商住楼2121号房屋的不动产权证至今尚未办理。原告认为被告迟延办证，构成违约，应当向原告支付逾期办证违约金，酿成本案纠纷。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：原告的诉请是否已过诉讼时效；被告是否应当向原告支付逾期办理楼栋产权证所产生的违约金人民币101241元以及逾期办理涉案商品房产权证所产生的违约金人民币143288元。评议如下：首先，关于逾期办理栋证的违约金是否已过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。……”之规定，结合查明的事实，被告九天置业公司办理涉案商品房所在楼栋的楼栋产权证的时间为2014年4月28日，原告起诉的时间为2019年10月18日，故原告要求被告赔偿逾期办理栋证违约金的诉讼请求已经超过了三年的诉讼时效。原告诉称，其于起诉之前即2019年才知道被告办理了栋证，诉讼时效的起算之日应当从原告知道被告办理了栋证之日计算。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规禁止性规定，成立并合法有效，对双方均具有法律约束力。根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照补充协议的约定处理。”以及附件四《补充协议》第八条“……自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。”之约定，因原、被告双方对办理栋证所需的资料交付备案时间以及逾期办理栋证的违约金及违约金的支付时间均进行了约定，原告应当在合同约定的办证资料交付备案期限届满时积极行使自身的合同权利，及时了解被告办理栋证的相关信息：包括及时了解被告是否在约定的期间内向产权登记机关交付办证资料进行备案、被告是否履行合同义务积极办理栋证等。根据生活常理，一审法院认为原告应当知道权利受到损害之日应为《商品房买卖合同》第十五条约定的“商品房交付使用后730日”届满之日；又因被告迟延办理栋证系持续性违约行为，结合双方在《补充协议》中约定：逾期办理栋证的违约金计算至被告实际取得栋证权属证明之日止；违约金的支付时间为“实际取得权属证明之日起30日内”。故原告诉请逾期办理楼房栋证违约金的诉讼时效起算点为自被告实际取得栋证之日起第31天开始计算。故对原告诉称的其于2019年知道被告办理了栋证、其该主张未超过诉讼时效的意见依法不予采纳。其次，关于本案案涉商品房九天国际广场商住楼2121号房屋的产权证逾期办理违约金是否已过诉讼时效以及是否应当支付逾期办证违约金的问题。因原、被告在《商品房买卖合同》中没有对涉案的2121号商品房产权证的办理时间进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，又根据原、被告双方在《商品房买卖合同》对办理栋证的时间进行了概括约定，故一审法院认定涉案2121号商品房产权证的办理时间应当为九天国际广场商住楼栋证办理之日（2014年4月28日）起90日内，即2014年7月27日内办理。又因被告至今未为原告办理涉案的2121号商品房产权证。故被告依法应当向原告支付自应当办理2121号商品房产权证之日即2014年7月27日起至实际办理产权证之日止的违约金。又因逾期办证违约金属于继续性债权，即在被告逾期办证期间，逾期办证违约金的数额随着时间推移而不断增长，随着时间的经过在合同当事人之间不断产生新的权利义务；再结合诉讼时效“督促权利人积极行使自身权利，避免当事人权利义务长期处于不确定状态，维护交易秩序”的立法目的；一审法院认为，涉案的2121号商品房产权证逾期办理的违约金的诉讼时效应当自每天违约金产生之日起算。本案中，原告于2019年10月18日起诉，因此，从原告起诉之日向前推三年，即2016年10月18日,之前的违约金已经超过诉讼时效，对原告主张2016年10月18日之前的违约金的诉讼请求依法不予支持，对2016年10月19日至起诉之日即2019年10月18日期间的逾期办证违约金依法予以支持。关于逾期办理涉案的2121号商品房产权证的违约金的计算标准，因双方在合同中没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，现原告在诉请中主张按照年利率7.125%的标准计算过高，一审法院酌情按照年利率6%的标准计算。经计算，自2016年10月19日起至2019年10月18日止的逾期办证违约金为69816.89元（382908元×6%÷360日×1094日）。另原告要求被告退还办证费13441元的诉讼请求，经查明，该办证费被告已经退还给原告，故对原告的该退还办证费的诉讼请求依法予以驳回。被告辩称，逾期办理产权证系原告等业主违章搭建等行为所致，因被告未提交证据证明，对该辩称意见依法不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、限被告株洲市九天置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨雅斯支付因逾期办理株洲市芦淞区房屋的产权证所产生的违约金人民币69816.89元；二、驳回原告杨雅斯的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5170元，减半收取人民币2585元，由原告杨雅斯承担人民币1885元，被告株洲市九天置业有限公司承担人民币700元（原告已预交）。二审中，当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：本案是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同，系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为九天置业公司是否存在逾期办证的违约行为。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的合同当事人承担举证责任。”本案中，《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”九天置业公司并未举证证明其于涉案房屋交付使用后730日内，已将办理产权变更登记所需资料报产权登记机关备案。该公司存在逾期办证的违约行为，应当承担违约责任。其主张系因买受人未及时提交资料造成逾期办证，缺乏事实根据，本院不予支持。综上所述，九天置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1545元，由上诉人株洲市九天置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄胤彪审 判 员 唐俊平审 判 员 胡 芸二〇二〇年三月三十一日法官助理 成 静书 记 员 刘 娜