浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8975号 上诉人（原审被告）：裘利霞，女，汉族，1962年10月10日出生，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：闻华，浙江抱朴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙珍夏，女，汉族，1972年11月8日出生，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：马跃勋，浙江浙杭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄舜，浙江浙杭律师事务所实习律师。 原审第三人：杭州富阳江南新城建设投资集团有限公司，统一社会信用代码：913301836970840552，住所地：杭州市富阳区春江街道客运南站四楼。 法定代表人：朱国祥，董事长。 委托诉讼代理人：郦峰，浙江圣港律师事务所律师。 上诉人裘利霞与被上诉人孙珍夏、原审第三人杭州富阳江南新城建设投资集团有限公司（江南新投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初6100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明，一、2016年3月28日，孙珍夏向裘利霞租用位于杭州市富阳区，租期自2016年3月28日至2019年3月28日，租金为35000元/年，租金一年一付。孙珍夏已支付第二年即2018年3月28日至2019年3月27日的租金35000元。孙珍夏对案涉房屋装修后，经营杭州富阳区大源镇仁海快餐店。 二、因实施江南新城城市有机更新项目房屋搬迁的需要，案涉房屋由江南新投公司搬迁，获得腾退补贴、腾退奖励合计64882元，该款项目前仍未发放，获得停产停业损失补助160704元，获得经营性功能补助286254元。对于装修的补偿中，双方存在归属争议的为抛光砖、无框玻璃门、乳胶漆、PVC吊顶、杉木护墙、钢化玻璃、抛光砖护墙、化粪池及水电工程补差。裘利霞陈述，除化粪池及水电工程补差外，其他的确实是孙珍夏所装修，但孙珍夏是在敲掉裘利霞原有的装修的基础上所进行的装修。双方对于解除租赁关系及裘利霞应当退还孙珍夏租金20416元无异议。 三、根据《江南新城城市有机更新项目大源集镇房屋搬迁补偿安置方案》第十一条规定，住宅改成非住宅作经营性使用且具有合法有效营业执照的房屋，被搬迁人在规定期限内进行评估、签约、腾空交房的，按工商部门登记备案的营业面积结合实际认定的面积，给予一次性停产停业损失补助，补助标准参照同类地段经营性用房评估价（不含装饰装修）的6%计算；搬迁公告发布时实际经营或近三年有经营记录（有工商等部门审批记录）的沿主要街面底层房屋，鉴于该类房屋具有实际经营功能，按评估再给予经营性补助，其经营性补助标准由评估公司根据道路等级、商业氛围等综合评估确定；对在规定时间内腾空房屋且具有合法有效营业执照的经营户（承租人），按认定的经营面积，给予腾退补贴和腾退奖励，其标准根据道路等级、商业氛围等综合因素确定；住改非房屋存在租赁关系的，对原租（借）用人不予安置，涉及未到期租金、室内装修补偿款归属由被搬迁人和原租（借）用人依据租赁协议的相关约定自行解决。 孙珍夏提出诉讼请求：1、判令解除孙珍夏、裘利霞之间签订的房屋租赁协议；2、裘利霞支付孙珍夏房屋装修补偿款102201元、腾退补贴和奖励64882元、停产停业损失87000元，经营性功能补助265000元，水电补差、空调、宽带、搬迁费用10000元，共计529083元；3、本案诉讼费用由裘利霞承担；4、裘利霞返还孙珍夏租金20416元。审理中，孙珍夏撤回第一项诉讼请求。 原审法院认为，关于装修补偿款，其中裘利霞对于抛光砖、无框玻璃门、乳胶漆、PVC吊顶、杉木护墙、钢化玻璃、抛光砖护墙系由孙珍夏装修无异议，但认为孙珍夏是在敲掉裘利霞原有装修的基础上所进行的，故该笔补偿款应为裘利霞所享有。该院认为，装修补偿系对现有装修的补偿，应为装修人即孙珍夏所有，且裘利霞亦未提交证据证明该部分装修款应由其所享有，故对于裘利霞的该项辩解，该院不予采信。对于孙珍夏主张的其中一个化粪池由孙珍夏所建，因孙珍夏未提供证据予以证明，故对该项费用，该院不予支持。综上，结合孙珍夏、裘利霞庭审认可的装修款项，该院经核算，孙珍夏所享有的装修款应为102201元（包括装修评估明细表中的抛光砖、无框玻璃门、乳胶漆、PVC吊顶、杉木护墙、铝合金移门、抛光砖护墙、大衣柜、大理石台板、地砖、不锈钢水池、钢化玻璃、PVC吊顶、抛光砖护墙、烟罩、铁皮烟管、广告牌）。对于其中水电工程补贴，双方均认可该款项系对整幢房屋的水电工程补差，因孙珍夏对一楼房屋进行过装修，包括水电等，现其主张70224元中的10000元，未超过该楼层按楼房比例所占有的金额，故该院予以支持。关于腾退补贴和奖励64882元，因该笔款项尚未发放至裘利霞处，故孙珍夏要求裘利霞支付该笔款项，条件尚未成就，该院不予支持。关于停产停业损失补助及经营性功能补助，第三人及《江南新城城市有机更新项目大源集镇房屋搬迁补偿安置方案》已明确系对房屋所有人的补助，孙珍夏主张该两笔款项，于法无据，该院不予支持。对于孙珍夏主张要求裘利霞退还租金20416元，裘利霞无异议，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、裘利霞于本判决生效之日起十日内支付原告孙珍夏房屋装修补偿款102201元、水电工程补差10000元，合计112201元；二、裘利霞于本判决生效之日起十日内退还孙珍夏租金20416元；三、驳回孙珍夏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9295元，减半收取4647.50元，由孙珍夏负担3517.50元，裘利霞负担1130元。孙珍夏于本判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；裘利霞于本判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，裘利霞不服上述判决，向本院提起上诉称：本案原审法院认定事实不清。1、本案因拆迁而起，拆迁法律关系发生在上诉人与第三人之间。本案中《江南新城城市有机更新项目集体土地住宅搬迁补偿协议（经营性用期房）协议》是杭州富阳江南新城建设投资集团有限公司与上诉人签订的，法律关系发生在上诉人与杭州富阳江南新城建设投资集团有限公司之间，相应的款项也是补偿给上诉人的。而且《宣传手册》也规定：“住改非房屋存在租赁关系的，对原租（借）人不予安置，涉及未到期租金、室内装修补偿归属由被搬迁人和原租（借）用人依据租赁协议的相关约定自行解决。”按上述规定，上诉人与被上诉人之间的未到期租金、室内装修补偿款归属应当由上诉人与被上诉人自行解决。2、上诉人有基础装修，这从被上诉人一审自己提交的证据7照片及光盘可以证明。3、被上诉人是从董惠群处转租而来。上诉人与董惠群租赁合同到期后，装修添附物归上诉人所有。另外即使被上诉人又投入了装修，但是即使没有这些装修只是基本的白墙按《江南新城城市有机更新项目大源镇集镇房屋搬迁补偿安置方案宣传手册》（以下简称“宣传手册”）也有250元/平方米的补贴。4、水电工程补差是针对上诉人所有的整幢房屋的补差，这是补偿水电基础工程的。被上诉人即使装修也没有对水电工程进行过装修，所以水电工程补差款被上诉人不能获得。另外，化粪池这些设施均是在建房之前就是建好的，这些属于房屋的配套设施，根本不属于装修。被上诉人只是承租上诉人的房屋从事快餐店经营，不可能还有水管、电线的投入，更不可能去挖化粪池。二、适用法律不当。原审法院裁判的法律依据是《民法总则》第一百一十三条规定，民事主体的财产权利受法律平等保护。《合同法》第二百一十二条规定，定义租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，由于政府拆迁导致合同解除，双方对剩余租赁期限内的装饰装修残值损失没有约定，本案如果上诉人与被上诉人之间对于剩余租赁期限内的装饰装修残值损失无法协商一致的，那么依据上述司法解释的规定，双方应当对残值分担。即上诉人是分担被上诉人的装修损失，而且该损失应当是残值损失。杭州富阳江南新城建设投资集团有限公司对案涉装修评估依据的是重置价，上述重置价值均是补偿给上诉人的。原审法院将第三人补偿给上诉人财物，直接判给被上诉人没有任何法律依据。即使要判也只能按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，对被上诉人的装修残值按剩余年限分担，所以原审法院适用法律错误。综上，因原审法院认定事实不清，适用法律错误，希望二审法院依法查明事实后改判。上诉人支付被上诉人装修补偿48918元，水电工程补差不予支付。请求撤销杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初6100号民事判决书第一项，依法改判上诉人支付被上诉人装修补偿48918元，水电工程补差不予支付。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人孙珍夏答辩称：1、关于房屋装修补偿款102201元，装修补偿系对现有装修的补偿，而现有装修系被上诉人在敲掉上诉人原有装修基础上进行的重新装修，故该装修补偿款应为装修人即被上诉人所有，不存在任何争议。2、关于水电工程补差10000元，上诉人和被上诉人在原审中均认可该款项系对整幢房屋的水电工程补差，答辩人对一楼房屋进行过装修，包括水电等，被上诉人主张整幢房屋水电补差70224元中的10000元，未超过该楼层按楼房比例所占有的金额，故该水电工程补差款应为被上诉人所有，不存在任何争议。综上，被上诉人认为本案原审法院认定的事实清楚，适用法律正确，上诉人要求撤销原审法院（2019）浙0111民初6100号民事判决书第一项的诉讼请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人江南新投公司答辩称：装修与水电补差也是按照认定的部分计算的。按照原来的补偿办法，即使是毛坯的，也是有250元/平米的补偿的。对原审法院判决没有意见。 本院审理期间，上诉人裘利霞提交《江南新城城市有机更新项目大源镇集镇房屋搬迁补偿安置方案宣传手册》，原件，证明根据该手册规定，即使是房东没有装修，补偿标准也有250元/平米的补偿；装修补偿按照双方的约定解决。 被上诉人孙珍夏、原审第三人江南新投公司均没有提交新证据。 被上诉人孙珍夏对上诉人裘利霞提交证据的真实性、合法性没有意见。关联性有异议，补偿是对现有装修的补偿。如果这个房子没有租给被上诉人，被上诉人没有装修，第三人补偿给上诉人250元一个平方，被上诉人没有意见。但是现在这个房屋，由被上诉人租赁经营，并且整个家庭以此为收入。这个装修也是由被上诉人装修的，所以这个装修补偿款应该给被上诉人。双方是协商不好才起诉到法院，法院也有了公正判决。 江南新投公司对上诉人裘利霞提交的证据的真实性、合法性没有异议。对关联性有异议。装修补偿基于现有装修已经覆盖了250元/平米的补偿，不可能再重新给上诉人裘利霞250元/平米的补偿。江南新投公司评估好以后，补偿款已经给了所有权人，至于上诉人与被上诉人之间的纠纷，跟江南新投公司无关。 上诉人裘利霞提交的证据，经被上诉人孙珍夏、原审第三人江南新投公司质证，本院认证如下：对该证据的真实性、合法性本院予以确认，但对证明目的不予采纳。 各方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，并非拆迁征收补偿纠纷。孙珍夏向裘利霞租用案涉房屋一层，开快餐店。因城市需要，案涉房屋拆迁。根据《江南新城城市有机更新项目大源镇集镇房屋搬迁补偿安置方案宣传手册》的要求，涉及未到期租金、室内装修补偿款归属由裘利霞和孙珍夏自行解决。现因双方无法达成一致，孙珍夏诉至法院。对装修补偿款，江南新投公司明确按现有装修重置，成新率97%计算评估价值。一审法院根据《装修评估明细表》所评估的项目，计算孙珍夏所享有的装修款为102201元并无不当。且该装修款并没有包括裘利霞所主张的一个化粪池的费用。裘利霞上诉主张只需支付一半该装修款的理由不能成立，本院不予支持。关于水电工程补贴，一审时双方当事人均认可该款项系对整幢房屋的水电工程补差，因孙珍夏对租赁的一层进行了装修，包括水电等，故原审法院认定水电工程补差10000元并无不当。上诉人裘利霞主张无需支付该款的主张不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2544元，由上诉人裘利霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年一月十七日 书记员  何英杰