河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终17号上诉人(原审被告):张猛，男，汉族，1980年10月3日生，河南省商水县。被上诉人(原审原告)商水盛华物业管理有限公司，统一社会信用代码91411623581712101Q，住所地：商水县周商大道北段（高速公路北侧）。法定代表人：罗允文，职务经理。委托诉讼代理人：胡红强，男，汉族，1991年10月6日生，住河南省商水县。委托诉讼代理人：夏晨朋，北京安理（郑州）律师事务所律师。原审被告：岑应芳，女，汉族，1983年8月22日生。住商水县。上诉人张猛因与被上诉人商水盛华物业管理有限公司（以下简称盛华物业公司）及原审被告岑应芳物业服务合同纠纷一案，不服河南省商水县人民法院（2019）豫1623民初4935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张猛上诉请求：1、请求撤销商水县人民法院(2019)豫1623民初4935号民事判决；2、判决驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:原审认定上诉人与被上诉人之间的物业服务合同已经实际变更，进而支持了被上诉人的诉讼请求错误。本案中关于物业费的上调事项，未见到被上诉人提交的任何业主本人签名的书面意见或任何业主大会的决定。被上诉人单方上调物业费超出了业委会的职责范围，是无效的，对业主没有约束力。《河南物业管理条例》第三十八条规定“未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位。被上诉人所称的业委会张贴的三份公告，只是业委会单方面作出的告知公示，不是业主大会的决定，不能作为业主同意物业服务费上调的依据。把半数业主已按新标准缴纳物业费的事实作为认定物业服务合同已经实际变更的逻辑违背法律法规，更有悖于法理、情理。很多业主按照新标准缴纳物业费并不是业主真实的意志反映，且被上诉人采取的催缴手段是恐吓业主。被上诉人于2017年8月1日，未经业主大会、业主委员会同意私自上调物业费的行为，违反了法律规定，应当驳回被上诉人的诉讼请求，盛华物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告岑应芳未答辩。盛华物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令张猛、岑应芳支付物业管理费1998元，公摊能耗费224元及滞纳金5799元，三项合计8021元（物业费计算至2019年12月31日）。一审法院认定事实：岑应芳、张猛系商水源盛房地产开发有限公司开发的融辉城A12栋4单元601室的业主，房屋面积为114.64平方米，并于2010年11月10日交房验收。岑应芳、张猛与商水源盛房地产开发有限公司签订了交房手续。2017年7月11日，融辉城业主委员会在所在小区发布告示，内容为：“尊敬的一期广大业主：针对盛华物业公司物业费资费标准上调一事，业委会在未能与全体业主取得共识的情况下，不能擅自与盛华物业签订物业管理服务合同。业委会定于2017年7月17日、7月18日两日的早上：5：00-9：00、晚上18：-20：00点将分班、组分别在小区的四个大门口广泛征询广大业主的意见，请大家积极配合，按时踊跃填写《征询意见表》，如不能亲临现场者，请通过网络投票（群号：20188052业委会指定QQ群），表达自己真是的意愿。如不在规定时间内填写，将视同默认多数业主的意见。填表地点：南区：东、西大门北区：南、北大门填表时间：2017年7月17、18日（早上5：00-9：00晚上：18：00-20：00）融辉城业主委员会2017年7月11日。”2018年11月28日，融辉城一期业主委员会在小区发布公告书一份：“告知书，融辉是我家，和谐、文明、友善、诚信管理靠大家，融辉城一期业委会温馨提示，一期广大业主自2017年8月1日融辉集团物业服务中心推行物业新资费（多层0.60元／平方米、高层1.2元／平方米）”以来，数据显示业主交费率70%；业委会现将广大业主交费情况以每栋楼为单位，逐单元张贴业主交费信息，望一期广大业主对号自查，业委会期待业主们自查后心声，以便业委会后期规范化管理。融辉城一期业主委员会电话182××××2018.11.28:”告知书后附每栋楼各个单元业主交费信息。2018年12月18日，融辉城一期业主委员会又在小区发布公告一份，内容为：“融辉城一期业主：鉴于业委会2018年11月28日温馨提示广大业主新资费情况（温馨提示已公布一期南、北区各单元），截止今天，一期业主缴费率70％以上数据真实有效，已无任何异议。为了保障70％以上业主的利益，按照缴费业主的意愿，一期业委会拟定于2019年元月份开始签订新的物业服务合同，以合同的方式制约物业服务，提高物业服务水准。希望广大业主们给予充分理解与支持。特此公告融辉城一期业主委员会2018年12月16日一期业委会服务电话：182××××0868。”2019年1月1日，融辉城一期业主委员会代表与盛华物业公司签订融辉城一期物业服务合同一份。合同第十三条约定，通过近两年来物业公司与广大业主的密切配合，和睦相处，大部分业主为提升物业服务品质，提高设备设施的完好率，提高物业员工的福利待遇，已经原有的物业资费标准提升至多层住宅：0.60元／月．平方米、高层住宅：1.20元／平方米、（不包含公共区域水电费）进行交费，迄今收费率已达70％以上。第十四条规定，本物业管理区域物业管理费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳。没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：多层住宅：0.60元／月．平方米、高层住宅：1.20元／月.平方米、（不包含公共区域水电费）；高层住宅一层不再享受8折优惠。岑应芳、张猛的物业费交至2017年7月30日，公摊能耗费交至2017年6月30日。一审法院认为，根据《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力……”的规定，以及《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，有关共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对于物业收费标准的调整属于对物业服务合同的变更，物业服务企业提出收费标准调整的意向后，在已经成立业主大会并选举业主委员会的情况下，应当采取召开业主大会的方式由业主大会的方式由业主对是否同意调整方案进行表决。结合本案，盛华物业公司调整后的收费经过有关行政机关备案，该小区业主委员会多次在小区内张贴公告告知业主，且调整后的物业收费标准也已经过公告及催收，虽然该小区在物业费涨价之初未签订融辉城一期物业服务合同，但截止至2019年1月1日，涉案小区业主中70％的业主已经按照调整后收费方案缴纳了物业费，表明多数业主已经同意物业调整方案，其调价行为一审法院认定合法。本案小区已成立业主大会，单个业主应当受业主团体意志的约束。涉案小区超过70％的业主已经同意物业调整方案并实际交纳了调价后的物业管理费，应视为物业服务合同的内容发生变更，盛华物业公司按调整后收费标准每平方米0.6元向岑应芳、张猛主张物业费，一审法院予以支持。岑应芳、张猛在2017年8月1日之后的物业费应按调整后的价格每平方米0.6元交纳。对张猛辩称盛华物业公司物业费涨价违反法律规定的理由不予支持。盛华物业公司要求岑应芳、张猛按照日收取千分之三的滞纳金，一审法院审查后认为，双方签订的前期物业管理服务协议已经实际变更，对盛华物业公司要求的违约金结合实际情况，应调整为年利率24％。张猛、岑应芳应交纳的物业管理费以签订的购房合同面积计算其费用为1995.2元（114.64平方米×0.6元×29个月，从2017年8月1日计算至2019年12月31日），公摊能耗费用224元（24个月×9.33元，自2017年7月1日起至2019年6月30日止）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张猛、岑应芳于判决生效后十日内支付给商水盛华物业管理有限公司物业服务费、公摊能耗费用2219.2元及违约金（物业服务费计算至2019年12月31日，公摊能耗费计算至2019年6月30日，违约金从张猛、岑应芳实际违约之日起至履行完毕之日止，按违约部分年利率24％收取）。二、驳回商水盛华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由岑应芳、张猛负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审相同。本案争议的焦点是被上诉人调高物业费的标准是否合理合法。二审审理中,张猛认可其未按被上诉人调整后的物业费的标准交纳物业服务费,称被上诉人上调物业服务费的收费标准未经过该小区业主大部分以上业主的同意,未重新签订物业服务合同,被上诉人无权就是否同意物业费涨价单方面征求业主的意见。上诉人称应以物业公司拟调价前通过书面征询的方式征得小区过半数以上业主同意的意见为准。对此,张猛诉讼中又未提供其他直接证据证明其所提供的证据不同意涨价的意见确系大部分业主的真实意思表示,对被上诉人提供的证据真实性无法核实。同时,本案中,因张猛诉讼中对被上诉人上调涉案小区物业服务费收费标准的合法性提出异议,被上诉人一审中提供了自2017年8月1日之后按照新收费标准交纳物业费的已交房户数同意上调后物业收费标准并实际履行的比例达到70%，从被上诉人诉讼中提供的证据来看,该公司具有合法的物业管理资质和收费许可资质。被上诉人在拟上调诉争的此次涉案小区物业服务费的收费标准之前进行了公示,并采取书面形式征询了涉案小区业主对于调价的意见,亦按程序进行了行政备案,履行了相关的告知义务。虽然张猛诉讼中对被上诉人提供的证据的真实性不予认可,但被上诉人所提供的交纳物业费的票据,可直接证明涉案小区有大部分户业主自2017年8月1日起先后按照上调的物业服务费的收费标准交纳了物业服务费。故该交费票据亦可证明该小区约有70%的业主认可了本案所争议的物业服务费的上调收费标准。因此,根据《物业管理条例》第十一条、第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”、规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定,结合本案情况,可认定被上诉人上调涉案小区物业服务费收费标准的事项作为条例规定的其他事项已取得该小区“双过半数”业主的同意。而被上诉人一审中提供的证据可证明被上诉人上调物业服务费收费标准的行为得到相关单位的同意或认可。虽然被上诉人未与张猛另行签订物业服务合同,但商水源盛房地产开发有限公司明确选聘被上诉人负责涉案小区在销售期间和后续的管理问题至今,被上诉人一直为涉案小区提供物业服务,张猛亦按照0.4元/㎡/月的收费标准交纳了该户2017年8月1日日之前的物业服务费,其实际认同了与被上诉人之间所形成的新的物业服务关系,因此上诉人张猛的该项上诉理由不能成立,本院不予支持。故综合以上情况,原判认定被上诉人的此次物业服务费上调的程序合理有据,对被上诉人要求张猛按照调整后的标准交纳所欠物业费的诉请予以支持并无不当,本院予以维持。另上诉人诉称的被上诉人向上诉人收取公摊费无法律依据的理由，依据《物业管理条例》的相关规定：物业管理区域内、供水、供电、供气、等单位应当向最终用户收取有关费用。故原判被上诉人收取上诉人公摊费符合相关规定。综上所述，张猛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张猛负担。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张 杰审判员  金 薇二〇二〇年三月九日法官助理石磊书记员潘克宇