广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终535号上诉人（原审被告、反诉原告）：周锦基，男，1979年2月17日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：雷剑兵，广东穗峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市白云区同德街同德村第十经济合作社，住所地广州市白云区同德街同德村。负责人：周万佳，该合作社社长。委托诉讼代理人：严瑾，广东百越律师事务所律师。上诉人周锦基因与被上诉人广州市白云区同德街同德村第十经济合作社（以下简称白云区同德经合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初20606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周锦基上诉请求：1.撤销一审判决；2.周锦基无须向白云区同德经合社支付占有使用费116063.2元及违约金，驳回白云区同德经合社的全部诉讼请求；3.白云区同德经合社向周锦基返还违法收取的违约金528756.8元（已抵扣周锦基未支付的占有使用费71243.2元）；4.本案一、二审的全部诉讼费用由白云区同德经合社承担。事实和理由：（一）一审法院混淆了“合同无效”与“合同权利义务终止”的法律后果，属于法律适用错误。双方签订的《租赁协议》，因案涉物业属于无报建手续的违法建筑，属于无效合同。据此，双方基于《租赁协议》有效的前提下签订的《提前解除租赁合同》与《承诺还款保证书》自然也无效，故《提前解除租赁合同》中关于违约金的约定以及周锦基不得追讨或退回的约定也是无效的。根据无效合同的法律后果规定，合同中的“结算和清理条款”也应当无效。因《租赁协议》无效的责任在于案涉物业属于违法建筑，周锦基并不存在任何违约行为，故周锦基无需承担任何违约责任。一审法院无视合同无效的事实，仍判决周锦基承担违约责任，显属错误。（二）一审法院判决周锦基承担延迟支付占有使用费的违约金不当。首先，因合同无效，白云区同德经合社向周锦基收取60万元违约金理应退回。即使周锦基需要承担部分占有使用费，则该笔占有使用费可以在应退回的60万元中予以抵扣，未被抵扣的款项再予以退回。其次，《承诺还款保证书》是周锦基依据白云区同德经合社的要求出具，且周锦基已按远超该《承诺书》的约定还款，一审法院在认定该《承诺书》不具有约束力的同时，又采纳周锦基在承诺函中承诺按照银行贷款利息的2倍计算的约定，显属不公平。最后，白云区同德经合社拒不向周锦基发放2015-2018年的分红44820元，因双方互负债务、互负债权，属于同种类的给付，周锦基有权依据《中华人民共和国合同法》第八十三条、第九十九条的规定主张抵销，一审法院以白云区同德经合社不同意抵扣为由不支持周锦基进行抵销，不符合上述法律规定。综上，为维护周锦基的合法权益，恳请二审法院判如所请。白云区同德经合社二审辩称，不同意周锦基的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。一、一审法院适用法律正确。《提前解除租赁合同》是周锦基提出终止履行的情况下与我方就争议问题的解决达成的协议，是独立存在的协议，该协议对双方当事人具有约束力。周锦基在协议中承诺不再要求我方退还或通过司法途径要求退回，该承诺是对双方将来可能发生争议的解决条款和处理条款，现其主张返还，显然无合同依据，违反诚实信用原则。关于抵销的问题，根据相关法律规定，周锦基主张的分红已暂停发放，且不属于到期债务，故本案不属于法定抵销的情形，我方也明确表示不同意抵销。二、一审法院查明事实清楚。周锦基因未按照《提前解除租赁合同》的约定支付款项，其单方向我方提交的《承诺还款保证书》，我方并未同意《承诺还款保证书》的条款内容。因此，一审法院依照《承诺还款保证书》调整违约金，我方认为不妥。白云区同德经合社向一审法院起诉请求：1.周锦基向白云区同德经合社支付租金116063.2元及违约金（以拖欠租金额为基数自2016年6月16日起按每月百分之二计算）；2.本案诉讼费由周锦基承担。周锦基向一审法院反诉请求：1.白云区同德经合社退还违法收取周锦基的528756.8元广告咨询费（已抵扣周锦基实际欠付的租金71243.2元）；2.白云区同德经合社承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月18日，白云区集体经济组织资产和财务服务中心发布围仔新仓库招标公告，记载社区交易站受白云区同德经合社委托定于2014年3月28日10：00在社区交易站对位于围仔仓的粤溪南安大街16号1-3层仓库写字楼（以下简称案涉物业）进行竞投，租赁年限10年，交易底价300000元/宗，一至五年内月租金不变，第六年开始递增10%，每隔五年递增一次，至合同期满为止；等等。之后，周锦基以600000元竞投成功。2014年3月31日，白云区同德经合社（甲方、出租方）与周锦基（乙方、承租方）签订《租赁协议》，约定甲方将案涉物业出租给乙方，租金为29015.8元/月，协议签订时，乙方应向甲方缴纳3个月租金87047.4元作为租金按金及水电按金10000元，按金合计97047.4元，按金在协议期满后由甲方一次性无息返还给乙方，若租赁协议期未满，甲方不能退回按金给乙方，租赁期限自2014年6月1日至2024年5月31日，第六年租金开始递增10%，每月电费每度1.6元，每月水费每度5.3元，垃圾费每月每平方米0.2元；等等。2016年6月16日，白云区同德经合社（甲方）与周锦基（乙方）签订《提前解除租赁合同》，约定乙方认为因全球经济环境衰退、租金成本过高、造成乙方严重亏损达一年多，确实无法继续承租经营下去，于今年初口头要求协商拖欠租金事宜……乙方于2016年5月30日正式向甲方提交《提前解除租赁协议申请报告》，乙方提出要求从2016年6月正式解除于2014年3月31日共同签订的《租赁协议》……乙方自愿承担因提前解除合同造成的违约责任，双方协议一致，甲乙双方同意在2016年6月正式解除于2014年3月31日签订的《租赁协议》，租金计算至2016年5月止；《租赁协议》解除后，乙方必须在2016年6月20日前将租用位于粤溪南安大街16号1-3层整体物业及其所有附属设备、设施、装修等按照现状完好无损并腾空后无条件退还给甲方对外公开招租，如逾期退还该物业给甲方，乙方应当按照原《租赁协议》约定租金标准29015.8元继续支付每月租金给甲方，租金计算至乙方实际将该物业退还给甲方书面签收当天为止；乙方确认拖欠自2015年7月1日起至12月共6个月租金合计174094.8元，乙方保证在2016年8月30日前付清给甲方，逾期则按每日3%计算违约金；2016年1月至5月租金，由于乙方经营严重亏损，甲乙双方同意将《租赁协议》的全部按金97047.4元用于抵扣2016年租金；因提前解除《租赁协议》是乙方单方违约行为，乙方自愿承担违约责任，并同意支付违约金给甲方，乙方同意以2014年4月3日支付的中标费（广告咨询费）600000元用于抵作违约金，乙方保证不再向甲方要求退回或通过司法途径要求追讨退回该笔中标费（广告咨询费），乙方同意将《租赁协议》原件、中标费收据原件及租赁按金、水电费的收据原件交回给甲方或作废；等等。2016年6月16日，周锦基出具《承诺书》，承诺在2016年7月5日前将案涉物业上的建筑物及物品清理搬走，拆除腾空交还给白云区同德经合社。2018年，周锦基再次出具《承诺还款保证书》，记载周锦基申请继续履行2016年6月签订的《提前解除租赁合同》，并承诺在2019年2月28日前还款50000元、2019年12月底前还款50000元、2020年3月30日前将所有欠款全部还清，如果逾期还款，同意从欠款之日起计算双倍银行同期贷款利息，并愿意承担赔偿诉讼费、律师费等实际损失，希望白云区同德经合社同意此承诺还款方案。2018年4月19日，白云区同德经合社发布南安大街16号1至3层仓库写字楼中标公告，标价为16元/平方米·月。2019年4月1日，周锦基向白云区同德经合社转账支付50000元；2019年4月22日，周锦基向白云区同德经合社转账支付8031.6元。2019年7月24日，广州市规划和自然资源局向白云区同德经合社委托代理人严瑾出具政府信息公开告知书，告知根据严瑾申请政府信息公开提供的内容描述进行核查，未查到相关“建设工程规划许可证”信息；等等。审理中，白云区同德经合社、周锦基均确认周锦基已向白云区同德经合社缴纳广告咨询费600000元，确认白云区同德经合社于2016年7月5日将案涉物业收回。白云区同德经合社确认周锦基的分红暂停发放，但不同意用分红抵扣租金。另，白云区同德经合社称若白云区同德经合社、周锦基之间的租赁合同无效，白云区同德经合社将诉讼请求中的租金名称变更为占有使用费。一审法院认为，鉴于案涉物业无合法的报建手续，属于违法建筑，白云区同德经合社、周锦基就案涉商铺签订的《租赁协议》属无效合同。白云区同德经合社、周锦基于2016年6月16日签订了《提前解除租赁合同》，该协议约定白云区同德经合社、周锦基双方自愿解除《租赁协议》，因双方《租赁协议》自始无效，故《提前解除租赁合同》中关于解除双方《租赁协议》的约定亦属无效，但《提前解除租赁合同》中关于租金的支付约定及广告咨询费600000元转为违约金的约定属于合同结算和清理条款，该约定对白云区同德经合社、周锦基具有约束力。周锦基单方面出具的《承诺还款保证书》，并无证据证实已取得白云区同德经合社同意，故不具有双方约束力。关于占有使用费，周锦基仍欠付116063.2元，白云区同德经合社要求周锦基支付，一审法院予以支持。周锦基主张可将村社分红抵扣租金，现白云区同德经合社未表示同意，一审法院亦不予采纳。关于违约金，虽《提前解除租赁合同》约定违约金为每日3%，但白云区同德经合社未能提供证据证实因周锦基未及时支付占有使用费造成白云区同德经合社的损失情况，故周锦基主张该违约金标准过高合理，现周锦基在承诺函中承诺按照银行贷款利率的2倍计算，一审法院予以采纳，故周锦基应自2016年8月31日起按照中国人民银行同期贷款利率的2倍支付违约金至付清之日止。关于反诉的广告咨询费，现周锦基已在《提前解除租赁合同》中确认该费用转为违约金，且承诺不再通过任何途径追讨，故周锦基现要求白云区同德经合社退还理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年10月21日判决如下：一、自判决生效之日起3日内，周锦基向白云区同德经合社支付占有使用费116063.2元并支付违约金（自2016年8月31日起以116063.2元为本金按照中国人民银行同期贷款利率2倍计算至付清之日止）；二、驳回白云区同德经合社的其他诉讼请求；三、驳回周锦基的全部反诉诉讼请求。一审案件本诉受理费4607.8元，由白云区同德经合社负担2182.6元，由周锦基负担2425.2元；本案反诉受理费4543.78元由周锦基负担。双方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人对于以下事实存在争议：1.周锦基缴纳60万元款项的性质。周锦基表示：租赁合同中并无约定60万元的缴纳，在招投标公告上我方以60万元竞投成功，因此该款项性质为中标费；白云区同德经合社则表示：虽然该费用在租赁合同中未约定，但是是租赁物成交时双方口头达成一致的费用，性质为广告咨询费，即为周锦基提供广告咨询服务，但是无法提交提供服务的相关依据。2.《提前解除租赁合同》的签订目的。周锦基表示：由于租赁物是通过三资平台竞标所得，基于对于该平台的信赖不清楚租赁物未经合法报建，因此，该解除协议的签订是建立在合同合法有效的基础上，我方愿意以没收60万元作为违约责任解除合同。白云区同德经合社则表示：该协议的签订是双方对存在的全部问题的清理解除协议，因此，周锦基保证了不再追回该费用。二审中，周锦基表示：对于一审法院判决第一项中的争议使用费数额是同意的，但认为应与我方应取得的份额及白云区同德经合社应退还的费用进行抵扣。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：争议的60万元应否予以没收。关于《提前解除租赁合同》的效力认定问题。从解除协议的签约目的、签约内容审查来看，该协议签订的基础是建立在《租赁协议》合法有效的前提下，因此，解除协议的性质应作为《租赁协议》的从合同，其效力亦因《租赁协议》违反法律的强制性规定而应认定为无效合同。违约金责任，作为一种从债务，成立的前提是存在着有效的合同关系，如果主债务不成立、无效、不被追认或被撤销时，违约金债务也就不成立或无效。据此，一审法院认定《租赁协议》效力不影响解除协议中结算和清理条款效力，显然不符合《中华人民共和国合同法》第九十八条中“合同的权利义务终止”的适用条件，在合同自始无效的情形下，不应适用上述法律规定，一审法院适用法律错误，本院予以纠正。依据合同无效法律后果处理原则，白云区同德经合社依据解除协议主张逾期支付占有使用费的违约金、以及不予退还争议的费用均不应予以支持。据此，在扣除××向白云区同德经合社支付的占有使用费116063.2元的情况下，白云区同德经合社应向周锦基退还483936.8元。一审法院判决处理欠妥，本院予以撤销。综上所述，周锦基上诉请求成立，本院予以支持。一审法院判决处理欠妥，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初20606号民事判决；二、自本判决生效之日起10日内，广州市白云区同德街同德村第十经济合作社向周锦基退还483936.8元；三、驳回广州市白云区同德街同德村第十经济合作社的其他诉讼请求；四、驳回周锦基的其他反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费4439元，由广州市白云区同德街同德村第十经济合作社负担1977元，由周锦基负担2462元；本案一审案件反诉受理费4544元，由周锦基负担385元，由广州市白云区同德街同德村第十经济合作社负担4159元。二审案件受理费10635元，由周锦基负担3105元，由广州市白云区同德街同德村第十经济合作社负担7530元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年三月二十六日书记员  杨希曾龙辉