湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终168号上诉人（原审被告）：钟映君，女，1978年7月19日出生，汉族，户籍地长沙市开福区，现住湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：张志农，男，1975年3月19日出生，汉族，系上诉人钟映君之夫，住湖南省湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊西路958号克拉美丽山庄会所一楼。法定代表人：曹丰。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。上诉人钟映君因与被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称天环物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出的（2019）湘0304民初4331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人钟映君上诉请求：依法核减上诉人应缴纳的物业费，由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：上诉人在一审中列举了大量物业管理服务存在诸多问题的证据，可以看出天环物业公司提供物业管理服务存在重大瑕疵，具体包括：1、没有履行公共设施管理维修义务；2、没有履行绿化养护义务；3、没按时打扫公共区域卫生；4、对公共收益没有按时公示；5、没有对公共设施及时维护，导致业主电动车遗失。综上，天环物业公司的物业管理服务与合同约定的标准差距明显，给业主造成了无法挽回的损失，在此期间的物业费应该减免50%以上。被上诉人天环物业公司答辩称，天环物业公司与钟映君之间的物业服务合同合法有效，且已履行了合同约定的保洁、绿化、消杀、安保、公共设施维护等物业服务，上诉人享受以上服务后应按时、足额支付相应的物业费。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。天环物业公司向一审法院起诉请求：判令钟映君支付拖欠的物业管理服务费4629.54元、资金占用费损失358.94元，合计4988.48元。一审法院认定事实：一、涉案房屋坐落：湘潭市岳塘区板塘铺。二、钟映君系房屋所有权人，房屋坐落于盛世融城（中央一品）小区，房产产权面积为112.88平方米。三、天环物业公司于2012年8月30日至2019年3月17日为上述小区提供物业服务；天环物业公司向钟映君收取物业费的依据为：盛世芙蓉（中央一品）前期物业服务合同。四、天环物业公司是否与小区开发建设单位签订过前期物业合同：是，物业费标准为高层住宅2016年8月31日之前按1.5元/月·㎡收取，2016年9月1日起至2019年8月31日期间按1.3元/月·㎡。五、天环物业公司起诉要求钟映君缴纳物业费的期限2016年8月1日至2019年3月17日。六、钟映君拖欠天环物业公司2016年8月1日至2019年3月17日期间的物业费4629.54元（112.88㎡*1.3*31.55个月），至今尚未缴纳。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。开发商湖南德客隆置业投资有限公司与天环物业公司签订的前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，原审法院予以认可。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，天环物业公司向钟映君提供了物业服务，钟映君应履行交纳相应物业服务费用的义务。钟映君自2016年9月起至2019年3月期间尚欠物业服务费，因天环物业公司提供物业服务有瑕疵，原审法院酌情支持物业服务费4166.59元（4629.54元×90%）。天环物业公司诉请资金占用费，因天环物业公司、钟映君在物业服务合同中没有约定经催交不给应承担的违约责任，故对天环物业公司主张资金占用费的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，原审判决：一、钟映君于判决生效之日起五日内一次性支付天环物业公司物业管理服务费4166.59元；二、驳回天环物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由钟映君负担。经本院二审审理查明，钟映君向一审法院提交了拍摄于2018年7月17日、2018年8月13日的一组照片。照片显示中央一品小区楼梯间堆积有零碎杂物，小区电梯旁的瓷砖有破损。另查明，2019年3月17日，湖南泰弘物业管理有限公司湘潭分公司正式进驻中央一品小区。2019年3月25日，该公司出具一份文件，指出天环物业公司一直没有与其进行交接，经该公司多次检查及排查，中央一品小区的部分设施、设备缺失。再查明，中央一品小区业主多次向湘潭民情在线等新闻媒体反映天环物业公司的物业管理工作存在种种问题。有关媒体的记者将天环物业公司在中央一品小区的物业管理存在的问题进行了报导。除上述事实外，一审查明的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是原审判决钟映君按照90%的标准交纳物业管理服务费是否适当。开发商湖南德客隆置业投资有限公司与天环物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，天环物业公司应按照该合同约定的服务事项及服务标准进行物业服务。从钟映君在一审提交的照片、新闻报导、湖南泰弘物业管理有限公司湘潭分公司出具的情况汇总表来看，天环物业公司在环境卫生及日常管理方面的服务质量存在瑕疵，一审法院依法对天环物业公司主张的物业费予以减少，处理于法有据，但扣减数额不适当，应予纠正。至于钟映君的物业管理费应当如何扣减的问题，根据物业服务收费标准与服务水平相适应的原则，参照本地区物价行政部门对物业服务标准方面出具的相关管理办法，针对天环物业公司未完全履行的服务，在双方当事人约定的收费标准基础上，对钟映君应交的物业费酌情扣减30%。即：钟映君自2016年8月1日至2019年3月17日应向天环物业公司缴纳的物业管理服务费为112.88㎡×1.3元/㎡·月×31.55个月×70%=3240.84元。上诉人钟映君认为天环物业公司提供的物业服务质量存在重大瑕疵，物业管理费应至少核减50%的上诉理由，因无足够的证据证实，本院不予支持。综上，上诉人钟映君的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决部分事实认定不清，实体处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初4331号民事判决；二、上诉人钟映君于本判决生效之日起五日内向被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司支付物业管理服务费3240.84元；三、驳回被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人钟映君负担17.5元，被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司负担7.5元，二审案件受理费50元，由上诉人钟映君负担35元，被上诉人南天环物业管理有限责任公司负担15元。本判决为终审判决。审 判 长  刘东妮审 判 员  陶 玲审 判 员  赵 倩二〇二〇年三月二十三日代理书记员  罗春艳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……