四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20245号 上诉人（原审被告）：张祎，男，1986年4月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王彪，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川丹秋教育管理集团有限公司，住所地：成都市青羊区顺城大街269号1栋1单元4层10号。 法定代表人：李元渠，董事长。 委托诉讼代理人：余春燕，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭程杰，系公司员工。 原审第三人：成都立方房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区顺和街1号。 法定代表人：黄建，执行董事。 委托诉讼代理人：**，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高原羚，四川明炬律师事务所律师。 上诉人张祎因与被上诉人四川丹秋教育管理集团有限公司（以下简称“丹秋公司”），原审第三人成都立方房地产开发有限公司（以下简称“立方公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初917号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张祎上诉请求：请求依法撤销一审判决，发回重审或查明事实后依法改判。事实与理由：一、张祎享有向丹秋公司出租案涉房屋的权利。张祎与中新成公司签订了房屋租赁合同，合同约定张祎有权对案涉房屋进行转租，中新成公司向张祎出具了《授权委托书》，并在立方公司处进行了备案。且(2018)川01民终5609号判决第九页载明“合同履行期间，中新成公司已经对外签订的房屋租赁合同是基于《房屋销售代理及租赁合同》的授权。属合法有效合同，并不能因立方公司、中新成公司双方的《房屋销售代理及租赁合同》的解除而解除，其合同效力仍及于立方公司。”。立方公司于2019年1月23日向张祎发出《履行通知书》，通知书要求张祎按与中新成公司签订的租赁合同的标准直接向立方公司支付房租，该通知表明：立方公司追认了中新成公司与张祎之间的转租合同效力。故张祎就案涉房屋与中新成公司签订的《房屋租赁合同》应当约束张祎与立方公司，一审法院认定转租合同无法履行并解除属于认定事实错误。二、在本案中，一审判决认为张祎将房屋出租给丹秋公司的行为属于无权处分，并依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定认定案涉《房屋租赁合同》无效，该判决违背立法原意。依据买卖合同司法解释第三条及合同法司法解释（二）第十五条之规定，案涉合同不应认定为无效。 丹秋公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。 立方公司未发表陈述意见。 丹秋公司向一审法院起诉请求：一、确认丹秋公司与张祎之间签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令张祎返还首付租金134486.73元及按中国人民银行同期贷款利率支付利息；三、判令张祎返还商业服务费17077.68元及按中国人民银行同期贷款利率支付利息；四、判令张祎返还履约保证金44828.91元及按中国人民银行同期贷款利率支付利息；五、判令张祎返还装修保证金8000元及按中国人民银行同期贷款利率支付利息；六、判令张祎返还装修管理费4272元及按中国人民银行同期贷款利率支付利息。 一审法院认定事实：立方公司系案涉房屋的登记所有权人。2016年2月，立方公司与中新成公司签订《房屋销售代理及租赁合同》，约定立方公司将包括案涉房屋在内的商业用房出租给中新成公司并委托中新成公司销售代理及独家招商，租赁期限为2015年12月25日至2025年5月31日。2017年3月15日，中新成公司与张祎签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给张祎使用，租期2017年3月15日至2025年5月31日。同日，中新成公司向张祎出具《授权委托书》，同意张祎将案涉房屋出租给任何第三方。2018年10月24日，张祎与丹秋公司签订《房屋租赁合同》，约定张祎将案涉房屋出租给丹秋公司使用，租期2018年11月1日至2024年10月31日。2018年10月26日，丹秋公司向张祎支付租金134486.73元，押金44828.91元。2018年10月30日，丹秋公司向张祎支付物管费（商业服务费）17077.68元，装修保证金8000元，装修管理费4272元。2018年11月2日，立方公司向丹秋公司发出《告知书》，要求丹秋公司停止装修。 一审法院另查明，一审法院于2017年9月20日受理了立方公司与中新成公司租赁合同纠纷一案，并于2017年11月1日判决解除了立方公司与中新成公司的《房屋销售代理及租赁合同》。中新成公司不服一审判决，提起上诉。2018年5月21日，四川省成都市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。该判决于2018年6月4日生效。2018年10月8日，一审法院向中新成公司发出公告，责令中新成公司向申请执行人立方公司腾退并交付包括案涉房屋在内的商铺。 一审法院认为，本案的争议焦点为张祎与丹秋公司签订的《房屋租赁合同》的效力问题。立方公司通过法院生效判决于2018年6月4日解除了与中新成公司之间的租赁合同，中新成公司与张祎的转租合同因无法继续履行而随之一并解除。合同解除后，张祎丧失了对案涉房屋对外转租的合法权源，其将案涉房屋出租给丹秋公司的行为属于无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，立方公司作为权利人拒绝追认，因此张祎与丹秋公司签订的《房屋租赁合同》应属无效。基于合同无效之法律后果，且丹秋公司未使用案涉房屋，张祎因该合同取得的租金134486.73元、商业服务费17077.68元、履约保证金44828.91元、装修保证金8000元、装修管理费4272元，应当予以返还。综上所述，对于丹秋公司的诉讼请求，一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决：一、确认丹秋公司与张祎于2018年10月24日签订的《房屋租赁合同》无效；二、张祎于判决生效之日起十日内向丹秋公司返租金134486.73元、履约保证金44828.91元，共计179315.64元，并支付资金占用利息（以179315.64元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年10月27日起计算至实际返还之日止）；三、张祎于判决生效之日起十日内向丹秋公司返商业服务费17077.68元、装修保证金8000元、装修管理费4272元，共计29349.68元，并支付资金占用利息（以29349.68元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年10月31日起计算至实际返还之日止）。一审案件受理费4471元，因简易程序减半收取2235.5元，由张祎负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了如下新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 二审期间，张祎向本院提交新证据：证据1.2019川0107执异216号《执行裁定书》、（2019）川01执复271号《执行裁定书》，证据2.《解除租赁关系协议书》及《中铁骑士公关现场移交确认单》，拟证明张祎对诉争的房屋享有对外出租、转租的权利。证据3.《房屋租赁合同》、（2019）川中证字第8900号《公证书》,拟证明诉争房屋无使用障碍，张祎能与丹秋公司履行租赁合同。 对张祎提交的上述证据，丹秋公司发表质证意见称，对证据1.的真实性和合法性予以认可，关联性不予认可；该裁定书表达的内容系对成都市武侯区人民法院执行局的腾退公告予以撤销，但无需实际腾退并不代表张祎对房屋享有出租权。证据2.中的合同系张祎与立方公司恶意串通形成，对该证据中的合同及公证书均不予认可。 立方公司未发表质证意见。 对于张祎上述证据1及证据2中的公证书，本院对其真实性、合法性予以确认。对证据2中的合同，因与张祎签订合同的案外人未到庭接受核实，本院无法确认其真实性、合法性，不予采信。对上述已确认真实性、合法性的证据，对其关联性与证明力于本院认为部分结合相关争议焦点问题进行认定。 本院经审理查明的事实与一审一致，对此本院予以确认。另补充查明，丹秋公司于审理中自认其并未对案涉房屋进行装修。（2018）川01民终5609号《民事判决书》载明“中新成公司对外转租情况如下：……与张祎签订《房屋租赁合同》，约定出租9栋1-222、202、203、204号商铺”。2019年12月2日，立方公司与张祎签订的《解除租赁关系协议书》载明“鉴于：1、2018年6月，成都市中级人民法院作出生效判决，解除了甲方与成都中新成资产管理有限公司2015年签订的《房屋租赁及销售合同》，据此成都中新成资产管理公司应当向甲方返还……；2、根据乙方与成都中新成资产管理有限公司签订的房屋租赁合同，乙方实际承租的房屋范围为：……”，该协议对房屋移交的具体内容进行了约定。 根据双方当事人的诉辩意见，现将双方当事人争议的焦点问题阐述如下： 关于张祎与立方公司是否已形成直接的租赁关系问题。本案中，张祎认为其承接了案外人中新成公司的合同权利义务，并与立方公司形成了直接的租赁合同关系。对此，本院认为，依（2018）川01民终5609号《民事判决书》确认的事实，张祎系通过中新成公司的转租获得案涉房屋的占有，且并无足以采信的证据证实张祎直接与立方公司签订过合同，亦无足以采信的证据证实张祎、立方公司及中新成公司已达成了合同权利的概括转移，故张祎该上诉主张缺乏依据。对于张祎提交的其与立方公司签订的《解除租赁关系协议书》，本院认为，该协议签订的原因系“根据乙方与成都中新成资产管理公司签订的房屋租赁合同，乙方实际承租……”，故该协议的签订仍系基于中新成公司的转租，且该解除协议仅涉及到因中新成公司的转租而对法律关系进行清理，包括房屋移交等，但并不能证实张祎已承接了中新成公司对立方公司的权利义务。于审理中，张祎亦自认其并未直接向立方公司给付租金，可佐证其仅系次承租人的基本事实。故，本院对张祎该上诉主张不予采纳。 鉴于立方公司与中新成公司的租赁合同已经生效判决解除，该生效判决于2018年6月4日已发生法律效力。故，自2018年6月4日，中新成公司已失去占有的合法根据，并因中新成公司丧失合法占有，作为次承租人的张祎亦丧失合法占有。申言之，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，于上手出租合同解除之后，出租人可对次承租人主张逾期腾退的占有使用费。该规定系认为，由于转租是以承租人租赁权的存在为基础，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭，次承租人继续主张租赁权利也就没有了根据。次承租人继续占有租赁房屋就构成了侵权，故应当支付房屋使用费。结合本案，因已有生效判决解除了出租人立方公司与中新成公司之间的《房屋销售代理及租赁合同》，故中新成公司与张祎之间的转租合同失去了履行的基础和条件，转租合同因无法履行而应终止。同时，张祎随之丧失了对案涉房屋的合法占有。 鉴于张祎已丧失了对案涉房屋的合法占有，故其于此之后的2018年10月24日向丹秋公司进行转租则构成了无权处分。对于该无权处分的合同效力问题，应区分不同法律关系的性质进行认定。本案系租赁合同法律关系，于租赁合同司法解释有规定时，应按租赁合同司法解释的规定处理，而非参照适用买卖合同司法解释及其他规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”确立了未经同意的转租行为应认定为无效的处理原则；且该规定表明，即使在前手租赁合同未解除时，出租人此时亦可主张转租无效；举轻以明重，本案则系在前手租赁合同已解除、承租人已丧失占有的合法根据的情形下进行出租，鉴于张祎因前手出租合同解除后丧失合法权源，且于之后未重新取得出租人的授权，故其在丧失合法占有之后再行对外出租属无权处分行为，亦应认定无效。另，关于张祎认为转租不构成无权处分的问题，本院认为，依租赁合同上述司法解释的制定精神，系认为承租人在未经出租人同意时签订转租合同，将房屋交付给次承租人使用，实际上行使了承租房屋的处分权，必然损害所有权的权益，按照无权处分的原则，应当认定未经出租人同意的转租合同无效。故对于其该上诉理由，本院不予采纳。 基于合同无效，张祎理应就丹秋公司的给付进行返还，并支付资金占用费。另，关于张祎是否已向丹秋公司实际交付的问题。本院认为，张祎并未提交足以采信的证据证实案涉房屋已完成实际交付和转移占有，故对张祎主张案涉房屋已实际交付的事实不予认定。故一审认为丹秋公司所交款项均须返还并无不当，本院予以确认。 综上，张祎的上诉请求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4471元，由张祎负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年三月四日 书记员  符 莎