甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终52号 上诉人（原审被告）：肃南裕固族自治县人民政府。住所：肃南裕固族自治县红湾寺祁丰路2号。统一社会信用代码：11622222013927817D。 法定代表人：白勇，系该人民政府县长。 委托诉讼代理人：佘永升，系肃南县玉水苑管理委员会主任。 委托诉讼代理人：陆永达，甘肃祁峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：甘肃小哲实业发展有限公司。住所：张掖市甘州区滨河新区玉水苑水韵食尚街区15幢。统一社会信用代码：91620721MA72U2AQ70。 法定代表人：曾志辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：牛月，甘肃锦舒律师事务所律师。 原审被告：肃南裕固族自治县祁连玉文化产业开发有限公司。住所：甘肃省张掖市肃南裕固族自治县玉水苑西区6号楼6-2、6-6、6-7。统一社会信用代码：9162072156641283XT。 法定代表人：王师贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴娜，甘肃祁峰律师事务所律师。 上诉人肃南裕固族自治县人民政府（以下简称“肃南县政府”）因与被上诉人甘肃小哲实业发展有限公司（以下简称“小哲公司”）、原审被告肃南裕固族自治县祁连玉文化产业开发有限公司（以下简称“祁连玉文化公司”）租赁合同纠纷一案，不服山丹县人民法院(2019)甘0725民初1588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人肃南县政府的委托诉讼代理人佘永升、陆永达、被上诉人小哲公司的法定代表人曾志辉及委托诉讼代理人牛月、原审被告祁连玉文化公司的委托诉讼代理人吴娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 肃南县政府的上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决违反了民事诉讼法“不告不理”的原则，判令上诉人承担603972元的违约金，远远超出了被上诉人在一审当中71472元违约金的主张。二、2014年8月20日，上诉人与被上诉人签订《肃南裕固族自治县祁连玉文化产业园东商业街（水韵食尚街区）整体经营租赁合同》，根据合同约定，上诉人的义务仅是负责完成基础消防设施建设，合同并没有约定何时完成，也没有约定经改造后的消防设施也需要由上诉人负责完成验收工作。但是上诉人一审前就配合被上诉人完成了租赁房屋全部的消防设施验收、备案工作，已经严格履行了合同义务，不存在违约情形；三、一审认定事实不清，证据不足，判决结论自相矛盾，上诉人不应当承担2017年度租金15%的违约金。被上诉人的损失没有发生在2017年1月1日以后，2017年1月1日之前，上诉人也并没有向被上诉人收取租金，即使2017年1月1日前上诉人存在违约行为，在当年租金为零的情况下，承担当年租金的15%的违约金的结果依然归零，同理，若以2017年1月1日以后的年租金计算违约金，则需要证明上诉人在2017年1月1日以后存在违约行为，但是一审中被上诉人并没有证明上诉人在2017年1月1日以后存在违约行为，因此，上诉人不应承担2017年度租金15%的违约金。四、根据（2017）甘07民初75号判决书认定的事实，该判决解除双方的租赁合同的主要理由是被上诉人的根本性违约导致合同应该解除，因此被上诉人在合同履行期间有根本性的违约行为而不是上诉人有违约行为。该判决认定被上诉人向上诉人承担6%的违约金，但在本案一审中判决上诉人承担15%的违约金不合理。一审判决上诉人承担违约金的基础是以整个租赁合同租赁面积为依据，但本案上诉人诉请的损失依据是陈荣案（2016）甘07民初143号中上诉人承担的经济损失，该部分经济损失仅涉及6号楼4、5层酒店。综上，一审认定事实不清，证据不足，判决结论自相矛盾，请求二审法院予以改判或发回重审。 小哲公司辩称，1.上诉人错误理解了被上诉人一审诉讼请求的法律属性。本案中一审原告起诉主张的532500元和71472元本质上都属于违约金性质。这些都是根据与县政府签订的《整体经营租赁合同》中的明确合同约定。532500元和71472元相加之和就是603972元，是一审诉讼请求合计，也是一审判决的下判数额。而532500元正是由张掖中院已经生效的法律文书确定作为中间整体承租人的小哲公司因为业主即县政府的主体消防验收责任没有验收完成，最终导致实际承租人陈荣不能正常经营并产生实际损失判决由小哲公司承担532500元，且该532500元小哲公司已经实际履行完毕。这笔本该就由县政府原因承担的法律责任一审判决县政府承担没有任何问题。2.针对上诉人认为县政府不存在违约责任的上诉主张，被上诉人认为县政府有无违约责任自己辩解说了不算，应该让事实和客观证据予以证明。上诉人作为一级地方人民政府，如果没有责任，就不会被判决承担违约责任。3.至于上诉人提出的“本案一审事实不清，证据不足，判决结论自相矛盾的问题”，被上诉人认为这种说法罔顾事实，无视基本客观证据和包括政府在内的所有市场经济主体，都首先应当遵守的契约精神。本案双方当事人在合同中明确约定了违约责任的承担，一审判决上诉人肃南县政府按照4020480元的15%向被上诉人支付违约金完全符合合同约定。上诉人主张按照酒店面积计算损失没有任何依据。综上所述，请求二审依法驳回上诉人维持原判，依法驳回全部上诉请求。 祁连玉文化公司述称，1、我方对上诉人的上诉状中的诉请和理由均无异议；2、一审判决中判定原审被告不承担责任的结论正确，因为我公司并非本案所涉合同的主体，但是根据2014年8月20日上诉人及被上诉人之间的合同当中约定，受上诉人委托的单位是肃南裕固族自治县玉水苑管理委员会并不是原审被告，但是在一审判决中第15页倒数第六行认定原审被告是受上诉人委托对涉案的商业街进行管理属认定错误；3、虽然一审中被上诉人诉请的违约金是71412元，但是一审判决违约金是603972元，因此一审判决不仅仅违反了不告不理原则，而且是根据整条街的总面积33554平方米为基础进行计算，这就远远超过了6号楼4、5层1406.2平方米推迟消防验收的面积，因此一审判决严重错误。 小哲公司向一审法院起诉请求：1.判令二被告承担原告损失532500元；2.判令被告肃南县政府承担违约金71472元；3.诉讼费用由二被告全部承担。1、2两项合计603972元。 一审法院认定的事实：2014年8月20日,被告肃南县政府(甲方)与原告(乙方)签订了《肃南裕固族自治县祁连玉文化产业园商业东街(水韵食尚街区)整体租赁经营合同书》一份,合同约定：甲方是祁连玉文化产业园项目中综合商业配套项目东商业街（乙方租赁后命名为“水韵食尚街区”项目），系“水韵食尚街区”不动产的产权方,乙方愿意并有能力接受按照甲方的要求承担该项目的租赁服务工作，系“水韵食尚街区”项目的实际经营权的控制人,肃南裕固族自治县玉水苑管理委员会在本合同有效期内协助甲、乙双方完成“水韵食尚街区”项目的综合商业运营；第一条水韵食尚街区项目概况。该项目位于玉水苑整体项目东侧,东临312国道,北接滨河大道,西临玉水苑环路,项目是玉水苑综合商业配套项目,项目整体占地面积约10万平方米,商业建筑面积33554平方米(以用地红线图为准),共有主体建筑15栋,东街以及道路、桥梁、东街1号楼前、后停车场及部分景观绿化共同组成,包括公用设施、消防设施、通道、绿化设施等；第二条整体租赁的期限。1.“水韵食尚街区”项目整体租赁的期限为20年,自2015年1月1日开始至2034年12月31结束。自合同签定之日起至2017年1月1日年度视为项目培育期。2.甲、乙双方同意自本合同签订之日起甲方将“水韵食尚街区”项目租赁给乙方进行综合商业营运,乙方独立完成对“水韵食尚街区"项目的日常运营和实际管理。乙方应当在本合同约定的期限内将此街区建设成为:品牌特色餐饮、地方小吃、咖啡酒吧、连锁酒店、民俗文化产品、时间创意产品、娱乐、休闲等业态的以美食主题为特色的综合商业街区,特色综合商业街区建成标准由乙方确定；3.肃南裕固族自治县玉水苑管理委员会协助甲、乙双方完成“水韵食尚街区”项目的综合商业运营,其是经甲方授权与乙方进行日常业务活动及在本合同有效期内与乙方进行综合商业运营的经办单位；第三条权利、义务。……2.甲方义务。①保证祁连玉文化产业园项目中综合商业配套项目水韵食尚街区整体租赁的商业合法性，合法开展各项法律、法规许可的商业业态。②对”水的食尚街区”项目基础设施的维修维护包含变压器以外的主高压电缆;供水主管道分支以内;排水主管网(具体详见附件一:维护物业清单)。③协助乙方对入住商户的相关证件的办理及在相关优惠政策方面提供便利。④协助乙方对大型活动组织实施与政府相关部门沟通及审批。⑤“水韵食尚街区”项目的基础设施水、电、天然气、排污、通信、消防、地暖等设施均由甲方负责实施至完工。3.乙方权利。①在整体租赁期间内对“水韵食尚街区”项目的完整的经营管理权。②享有对“水韵食尚街区”项目范围内的不动产及相关设施出租给承租户并向承租户收取租金的权利，……⑤本合同签订之日起至2017年1月1日视为项目的培育期，培育期乙方无需向甲方支付租赁租金。4.乙方义务。①依本合同约定向甲方支付租金。②保证甲方物业主体结构完整及基础设施不人为损害（自然折旧及老化不计）。③对入住的承租户进行有效的综合管理。……第四条租金数额及支付方式。1.“水韵食尚街区”项目实际计算租赁房屋的面积是33554平方米。2.甲、乙双方约定支付租赁期限为20年,自2015年1月1日开始计算,2034年12月31结束。自2015年1月1日至下一自然年度同一天为一个整体租赁年度,合同签定之日起至第2租赁年度结束时为项目培育期,甲方免除乙方的租赁租金。但乙方根据项目运作情况并不必然免除承租户的租金。并附“水韵食尚街区”项目前15年具体租金支付数额的支付表。其中第3年、第4年年租金均为4026480元。……第五条履约保证金约定。……第六条物业交接细则。1.本合同签订之日起60个工作日内，甲方必须完成甲、乙双方所达成的商业街运营所需满足的基本要求，对于水、电、气所存在的问题及时整改，确保所有基础设施正常运作。3.甲方应将该商业街设计、修建及后续附属设施的所有图纸、合同及其附属技术资料等全部文件的复印件或电子文档交予乙方,原件经向甲方申请后可以随时查阅。4.在商业街交由乙方管理时,甲、乙双方就应进行涉及物业管理等所有设施的合格验收和交接管理工作。交接工作包含但不限于接通水电暖。商业街区内场地平整及铺设、所有施工现场的清理完毕。甲方应确保无建筑垃圾、无泥土侵占路面,给排水管道正常使用和畅通。道路绿化和景观附属设施应完工。所有交接工作应当在2014年9月底前完成。……第七条特别约定。……4.甲方提供相应“水韵食尚街区”所有项目资料及产权资料，乙方提供公司相关证照。……第十三条违约责任及争议的解决。1.违约方应当承担因自己的违约行为而给守约方造成的经济损失,以当年租金的15%由违约方向守约方支付。本合同终止时,对尚未履行的金钱义务继续履行完毕,造成损失的承担赔偿责任。……3.本合同所称之损失包括实际损失和合同履行后可以获得的利益、诉讼或仲裁以及合理的调查费、律师费等相关费用。合同签订后,被告于2014年9月28日至2015年4月23日,对原告租赁的房屋钥匙陆续进行了交付。2015年4月6日、6月11日,被告对其他设施向原告交付,双方制作了交接清单。 2015年4月20日,张掖市公安消防支队出具给被告祁连玉文化公司的张公消验字(2015)-第-0017号建设工程消防验收意见书,载明祁连玉文化公司申报的产业园新建工程经验收合格,该工程如需改建、扩建应申报设计审核和消防验收。2016年12月8日,被告祁连玉文化公司向张掖市公安消防支队申报对上述产业园东区6#楼建设工程消防验收工程进行竣工验收消防备案备案,2016年12月14日,张掖市公安消防支队出具了张公消竣备字(2016)第0052号建设工程竣工验收消防备案凭证。 另查明，2016年11月24日，案外人陈荣作为原告，以小哲公司、肃南裕固族自治县祁连玉文化开发有限公司作为被告，向张掖市中级人民法院起诉，提出诉讼请求：1、要求解除与被告签订的《水韵食尚街区商铺租赁合同》;2、要求两被告赔偿原告损失2738500元,其中包括停业损失2130000元,违约金532500元,地暖改造费用76000元;3,要求被告承担本案诉讼费用。小哲公司在该案中提出反诉，要求陈荣支付租金1330000元，支付首期物业费300000元、迟延利息290400元等。该案经张掖市中级人民法院审理后，于2018年12月24日作出（2016）甘07民初143号民事判决，认定小哲公司未按与陈荣签订的《水韵食尚街区商铺租赁合同》约定向陈荣交付给经消防验收合格的房屋,已构成违约,陈荣以一个月的租金及物业费的3倍主张违约金532500元,符合合同约定,应予以支持。判决：一、解除原告(反诉被告)陈荣与被告(反诉原告)小哲公司于2014年11月10日签订的《水韵食尚街区商铺租赁合同》;二、被告(反诉原告)小哲公司支付原告(反诉被告)陈荣违约金532500元;三、原告(反诉被告)陈荣支付被告(反诉原告)小哲公司租金2455000元(计算至2018年8月1日),并承担逾期支付租金的利息303750元;四、原告(反诉被告)陈荣支付被告(反诉原告)小哲公司物业费300000元(计算至2017年12月30日);五、驳回原告(反诉被告)陈荣的其他诉讼请求;六、驳回被告(反诉原告)小哲公司的其他诉讼请求。七、被告祁连玉文化公司在本案中不承担责任。2017年8月17日，小哲公司以肃南县政府为被告、祁连玉文化公司为第三人向张掖市中级人民法院起诉，提出要求解除与被告签订的《整体租赁经营合同》，偿付基础设施建设费用约600万元的诉讼请求。肃南县政府在该案中提出反诉，请求确认双方签订的《整体租赁经营合同》已解除，并要求小哲公司支付租金5285433.8元、违约金584076.24元。该案经张掖市中级人民法院审理后，于2018年8月27日作出（2017）甘07民初75号民事判决，判决：一、解除原告小哲公司与被告肃南县政府于2014年8月20日签订的《肃南裕固族自治县祁连玉文化产业园商业东街(水韵食尚街区)整体租赁经营合同》;二、原告小哲公司支付被告肃南县政府租金4278253.38元,承担违约金427825元,合计4706078.38元,于本判决生效后30日内付清;三、驳回被告肃南县政府其他反诉请求;四、第三人祁连玉文化公司不承担责任。上述判决现均已生效。 一审法院认为，原告与被告肃南县政府于2014年8月20日签订的《肃南裕固族自治县祁连玉文化产业园商业东街(水韵食尚街区)整体租赁经营合同书》业经张掖市中级人民法院已生效的（2017）甘07民初75号民事判决确认合法有效，并依法判决予以解除。双方在该合同中明确约定，“本合同签订之日起60个工作日内，甲方必须完成甲、乙双方所达成的商业街运营所需满足的基本要求，对于水、电、气所存在的问题及时整改，确保所有基础设施正常运作。”。根据《中华人民共和国消防法》及相关法律法规的规定，建设工程竣工验收时必须进行消防验收和备案。本案被告肃南县政府作为合同所涉商业街整体出租的建设方和产权方，对对外出租商业街建设工程必须办理完备的消防许可等其他国家规定的申请报批手续是其法定义务，同时也是双方在合同中约定商业街运营所需满足的基本要求。而受被告肃南县政府委托进行经营管理的被告祁连玉文化公司直至2016年12月14日才经相关部门验收取得建设工程竣工验收消防备案凭证，显然违背了双方合同关于“本合同签订之日起60个工作日内，甲方必须完成甲、乙双方所达成的商业街运营所需满足的基本要求”的约定，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在合同中明确约定“违约方应当承担因自己的违约行为而给守约方造成的经济损失,以当年租金的15%由违约方向守约方支付。本合同终止时,对尚未履行的金钱义务继续履行完毕,造成损失的承担赔偿责任。”，故被告肃南县政府应当根据上述约定，按照2017年（第3年）的年租金4026480元的15%计算向原告支付相应的违约金。至于被告肃南县政府抗辩提出双方约定该合同签订之日起至2017年1月1日视为项目的培育期，培育期乙方无需向甲方支付租赁租金。经审查，一审法院认为，双方约定培育期的目的是为了开展正常的商业运营，如不能具备基本的运营条件，则有悖于合同目的。同时，被告提出该建筑工程消防未能达到验收合格的原因系原告或案外人陈荣造成的理由并无充分证据予以证实。审理中，已查明被告祁连玉文化公司并非本案所涉合同的主体，是受被告肃南县政府委托对涉案商业街商铺进行经营管理，已经张掖市中级人民法院生效的（2017）甘07民初75号民事判决予以认定，故原告要求被告祁连玉文化公司在本案中承担连带责任的请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对于原告要求二被告承担张掖市中级人民法院法院已生效（2016）甘07民初143号民事判决确认其应向案外人陈荣支付的违约金的诉讼请求，经审查，根据该生效民事判决的认定，原告小哲公司与案外人陈荣签订的《水韵食尚街区商铺租赁合同》中约定以一个月的租金及物业费的3倍计算承担违约金532500元,本案被告肃南县政府并非该合同的相对人，本案原告与案外人陈荣的该项约定对于本案被告肃南县政府并不具有合同约束力。且原告在接收整体租赁的商业街建设工程后，在未与二被告核实取得消防验收或备案凭证，明知出租商铺存在瑕疵的情况下，仍然将商铺对外出租进行商业经营，造成了损失的扩大。故对原告主张的违约金仍应以双方合同约定的计算方式予以确定。 综上所述，一审法院为保护权益人的合法利益，维护正常的社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告肃南县政府支付原告小哲公司违约金603972元（4026480元×15%），限于本判决生效后三十日内付清；二、被告祁连玉文化公司在本案中不承担责任。案件受理费9840元，由被告肃南县政府负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实及证据，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当严格按照约定诚信履行，违反合同约定应当承担相应的法律责任。本案中，上诉人与被上诉人签订《肃南裕固族自治县祁连玉文化产业园东商业街（水韵食尚街区）整体经营租赁合同》明确约定“本合同签订之日起60个工作日内，甲方必须完成甲、乙双方所达成的商业街运营所需满足的基本要求，对于水、电、气所存在的问题及时整改，确保所有基础设施正常运作。”根据《中华人民共和国消防法》及相关法律法规的规定，建设工程竣工验收时必须进行消防验收和备案。本案上诉人肃南县政府作为合同所涉商业街整体出租的建设方和产权方，对对外出租商业街建设工程必须办理完备的消防许可等其他国家规定的申请报批手续是其法定义务，同时也是双方在合同中约定商业街运营所需满足的基本要求。而受上诉人肃南县政府委托进行经营管理的祁连玉文化公司直至2016年12月14日才经相关部门验收取得建设工程竣工验收消防备案凭证，显然违背了双方合同关于“本合同签订之日起60个工作日内，甲方必须完成甲、乙双方所达成的商业街运营所需满足的基本要求”的约定，已构成违约。上诉人以其一审前就配合被上诉人完成了租赁房屋全部的消防设施验收、备案工作，已经严格履行了合同义务，不存在违约情形的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审依据双方合同约定计算违约金数额并无不当，且该违约金数额与造成的被上诉人的实际损失相当，本院予以支持。被上诉人在一审起诉时主张的损失及违约金均系违约损失范畴，故上诉人提出一审判决超出诉请的理由与事实不符，本院不予支持。综上所述，上诉人肃南裕固族自治县人民政府的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9840元，由上诉人肃南裕固族自治县人民政府负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡宏睿 审判员  李永春 审判员  宋 睿 二〇二〇年三月二十三日 书记员  张梦婷 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。