山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初1274号原告：青州王府角楼便民农贸市场有限公司，住所地：青州市王府街道办事处角楼村。法定代表人：宗静涛，经理。委托诉讼代理人：王者军，山东昌潍大鹏律师事务所律师。被告：青州角楼旅游文化有限公司，住所地：青州市角楼便民农贸市场内1号。法定代表人：王彦书，经理。原告青州王府角楼便民农贸市场有限公司与被告青州角楼旅游文化有限公司合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，裁定转为普通程序，二次公开开庭进行了审理。原告青州王府角楼便民农贸市场有限公司的委托诉讼代理人王者军，被告青州角楼旅游文化有限公司的法定代表人王彦书到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告青州王府角楼便民农贸市场有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的合同；2.判令被告返还全部商铺；3.判令被告赔偿原告建设费用127679元及房租（2019年3月1日之后每间每年10000元计算至被告腾空归还之日）；4.诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告明确第三项诉讼请求为：判令被告赔偿原告建设费用127679元并要求被告自2019年3月1日起按照每间每年3000元的租金向原告交纳占有使用费至实际腾空之日止。事实和理由：2018年5月22日，原被告签订合同，约定由原告在青州王府角楼便民农贸市场A区投资建设商铺22间，由被告负责运营，并保证从2018年7月1日起招商率和出勤率不低于70%。合同签订后，原告按照被告的要求建成商铺22间，并于2018年6月15日之前交付被告，由被告进行招商。自交付之后至起诉之日，22间商铺仅出租9间，招商率不到41%，出勤率更是不到10%，远远达不到合同的约定，致使原告通过招商增加交易的目的不能实现。因被告违约，原告要求解除合同并由被告承担违约责任。经协商，原被告不能达成一致意见，依据物权法第三十四条的规定，被告应予返还。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法处理。被告青州角楼旅游文化有限公司辩称，原告要想终止合同，应当先赔偿被告损失293000元。合同签订后，商铺的招商率达90%以上，出勤率也在90%以上，原告诉求的房屋建设费用被告拒绝承担，理由是原告没有按照被告规划图纸进行建设，并且在送达的费用单据里没有被告的确认，被告认为该费用不跟本案建设有关联。造成今天的矛盾点是原告见利忘义的行为，看到被告招商很好，然后出勤率也很高，原告就想毁约，想收回商铺，然后往外出租，以达到收益目的。原被告签订的合同中，第六条收费人员由原告指派，人工费用由原告承担，自从合同签订运营后至今，原告一直未指派人员工作，自从合同履行后，社会上的人看到角楼农贸市场有了希望，附近的商铺就有人购买了四间，当时原被告在签订合同时，双方都有提成，在合同的第五条第二款有明确约定，但是到现在原告也未支付。被告认为该合同是签订了三年，在运营了半年后，原告这样是不守信用违约的行为，2019年2月12日原告向招商来的客户发放了通知，要按每年3000元一间收取租金，被告不予认可，商户也没有交纳，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原告提交的双方签订的合同、涉案场地的监控视频、商户刘振刚的收据复印件、被告法定代表人王彦书签字的通知，被告经质证无异议；对于被告提交的通知一份，原告经质证无异议；对于本院到涉案场地拍摄的照片，双方经质证无异议。以上证据具备证据效力和证明力，能够证明本案待证事实，本院予以认定。对于当事人有争议的证据和事实，本院分析认定如下：1.被告提交2019年5月1日拍摄的全部商铺的照片六张，欲证明全部商铺几乎没有空余；原告经质证对照片真实性无异议，但主张是被告将自己的部分物品放置到商铺中占用了商铺，并非都是对外使用，不能证明招商率和出勤率；本院经审查认为，上述照片中虽可看出涉案商铺内摆放了物品，但无法体现商铺是否开门营业，无法体现招商率及出勤率高低，故不能证明本案待证事实。2.被告提交考勤表一份，欲证明其在2018年7月份至2019年2月份对商铺的考勤；原告不予认可；本院经审查认为，该证据中无考勤人员、负责人签字，亦无商户签字确认，无法证明真实性，本院不予采信。3.被告提交建设图纸一张，欲以此证明原告没有按照被告的要求进行商铺建设；原告不予认可；本院经审查认为，该图纸中无任何一方签字或盖章确认，无法证明真实性，本院不予采信。4.被告提交商铺使用协议复印件15份；原告主张对真实不能判断；本院经审查认为，因上述协议系被告与案外人所签，本院对证据真实性不能认定。5.原告提交费用凭证复印件一宗，欲证明其为建设涉案商铺的花费；被告不予认可；本院经审查认为，因上述证据中均未有被告签名或盖章，无法证实花费的真实性及与本案的关联性，本院对该组证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告青州角楼旅游文化有限公司原称为青州艺贝艺术品有限公司。2018年5月22日，原、被告签订合同一份，主要约定由原告在青州王府角楼便民农贸市场A区投资建设商铺22间，由被告负责招商运营，被告承诺自2018年7月1日起招商率和出勤率不低于70%，如达不到，被告赔偿原告22个商铺的建设费用，并解除合同。合同另对于合作期限及收益、运营费用分配方式进行了约定。合同签订后，原告建成临时商铺22间交付被告，由被告进行了招商使用。后因招商率及出勤率达不到合同约定，原告诉至本院。同时查明，原告曾于2019年2月12日在每家商户门口张贴通知，主要内容为自2019年3月1日收取房租，3000元/间/年。但未有商户向原告交纳房租。庭审过程中，双方均认可合同中约定的出勤率是指商铺每天都要开门营业。本院于2020年1月15日到涉案现场进行了勘查，涉案商铺大多处于关门状态，商铺内能看到较多尘土。本院认为，原告与被告经协商签订的合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。故各方均应按照合同约定的内容，积极履行义务。《中华人民共和国合同法》九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的合同中约定“甲方承诺自2018年7月1日起招商率和出勤率不低于70%，如达不到甲方赔偿乙方22个商铺的建设费用，并解除合同。”根据原告提交的监控视频及本院到现场勘查的情况，能够看出涉案商铺自2019年2月24日起确未达到招商率和出勤率不低于70%的要求，故原告根据合同约定要求解除合同，具备事实及法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告返还全部商铺的诉讼请求，本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故在本案合同解除后，被告负有将涉案商铺予以返还的义务。但因上述商铺中有一部分已由被告与案外人签订了合同，在案外人占有部分商铺且未参与本案的情况下，本院无法直接判决被告返还全部商铺。但对于无案外人占用的商铺，被告应当及时返还；对尚处于案外人占有状态的商铺，被告应予协调以促成返还。对于原告要求被告赔偿原告建设费用127679元的诉讼请求，被告不予认可。本院经审查认为，原告所提交的场地建设证据不足以证明其实际建设花费，且导致双方合同解除的原因亦无法认定为系被告过错导致，故对于原告要求被告赔偿建设费用127679元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告自2019年3月1日起按照每间每年3000元的租金向原告交纳占有使用费至实际腾空之日止，被告不予认可。本院经审查认为，原告提交的2019年2月12日的通知书中虽有被告法定代表人王彦书签名，但该通知书内容为由使用商铺的案外人向原告交纳房租，被告法定代表人王彦书无权对案外人是否交纳房租作出认定。而在此情况下，判令被告自2019年3月1日起向原告支付占有使用费亦有失公平。但是，对于已无案外人占用的商铺，被告应当在本判决生效后及时返还，如不返还则应当自逾期之日起按照每间每年3000元向原告支付占有使用费；对于尚有案外人占用的商铺，因涉及案外人的权利，本院暂不予认定。若案外人占有商铺不予返还，原告可依据事实和法律另案处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告青州王府角楼便民农贸市场有限公司与被告青州角楼旅游文化有限公司（原称：青州艺贝艺术品有限公司）于2018年5月22日签订的合同；二、被告青州角楼旅游文化有限公司于本判决生效之日起十日内返还无案外人占用的商铺，若逾期不能返还，应当自逾期之日起按照每间每年3000元向原告支付占有使用费；三、驳回原告青州王府角楼便民农贸市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1427元，由原告青州角楼旅游文化有限公司负担713.50元，由被告被告青州角楼旅游文化有限公司负担713.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  冀迎磊人民陪审员  周顺民人民陪审员  蔡相红二〇二〇年三月十三日书 记 员  铁继华