甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终122号 上诉人（原审被告）：甘肃小哲实业发展有限公司。住所：甘肃省张掖市肃南裕固族自治县玉水苑水韵食尚街区15幢。统一社会信用代码：91620721MA72U2AQ70。 法定代表人：曾某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闫某，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：肃南裕固族自治县人民政府。住所：肃南裕固族自治县红湾寺镇祁丰路2号。统一社会信用代码：11622222013927817D。 法定代表人：白某，肃南裕固族自治县人民政府县长。 委托诉讼代理人：陆某，甘肃祁峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴某，甘肃祁峰律师事务所律师。 上诉人甘肃小哲实业发展有限公司因与被上诉人肃南裕固族自治县人民政府租赁合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2019）甘0702民初5350号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人甘肃小哲实业发展有限公司法定代表人曾某及委托诉讼代理人闫某，被上诉人肃南裕固族自治县人民政府委托诉讼代理人陆某、吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甘肃小哲实业发展有限公司上诉请求：请求撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：1.被上诉人主张的占有使用费及损失应由实际占有人承担。上诉人与被上诉人签订的租赁合同解除后，上诉人通过诉讼解除了与部分商户之间的租赁合同，但部分商户仍占有着房屋，被上诉人是房屋的实际所有人，应向实际占有商铺的商户主张返还房屋和占有使用费及损失。2.一审判决上诉人承担的占有使用费的标准及费用计算错误。如果上诉人要承担占有使用费，也只能参照合同解除前的10元/每平米的租金标准计算占有使用费。即使按一审判决分段计算的标准进行计算，也有误，2018年、2019年的占有费金额应是2121659.10元。3.一审判决让上诉人承担51501.10元的经济损失，没有事实和法律依据。张掖市中级人民法院判决解除上诉人与被上诉人之间租赁时，上诉人已经承担了违约金。合同解除后，被上诉人也未向上诉人要求返还商铺，上诉人没有违约情况，不应当承担经济损失。4.一审程序违法。一审中上诉人向一审法院提出了要求追加商铺的实际占有者为被告的申请，一审法官未予准许，程序违法。 肃南裕固族自治县人民政府答辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，被答辩人应当承担租赁房屋占有使用期间的租赁费并赔偿损失。1.本案中，答辩人是基于双方签订的《肃南裕固族自治县祁连玉文化产业园东商业街（“水韵食尚街区”）整体租赁经营合同书》将涉案房屋整体租赁给被答辩人，由被答辩人进行经营管理。根据合同的相对性原理，被答辩人作为合同相对性的主体，应当由被答辩人向答辩人承担基于合同关系而产生的租赁费。2.本案中，因双方之间的《东商业街整体租赁经营合同》已经被张掖市中级人民法院作出的（2017）甘07民初75号生效判决书予以解除，根据《物权法》第245条规定，被答辩人合法占有答辩人所有的房屋的根据已经消灭，被答辩人对涉案房屋的占有已经从有权占有变成了无权占有，因此负有返还房屋的义务。同时，答辩人作为房屋的所有权人，当然有权利要求被答辩人返还房屋并支付其占有使用期间的租赁费并要求被答辩人赔偿损失。综上，答辩人认为，被答辩人作为合同的相对方，应当承担向答辩人返还其无权占有房屋的责任，并向答辩人支付因合同产生的给付租金的义务，同时更应该向答辩人承担其无权占有使用期间给答辩人造成的损失。二、一审认定被答辩人应当向答辩人支付占有使用费2575054.82元的结论正确。一审庭审调查中，答辩人提交了答辩人在一审诉请当中要求被答辩人支付占有使用期间的租赁费的计算方式（详见《2018.8.7-2019.5.20期间房租统计表》），并且提交了该份统计表所依据的由双方签字确认的房屋移交清单。根据该《统计表》，未移交房屋的租赁费是按照具体时间进行分段计算的。其中，处于2018年12月31日之前（包括12月31日）的房租均是按照10元/㎡进行计算，处于2018年12月31日之后的房租均是按照25元/㎡进行计算。因此，一审认定被答辩人支付占有使用期间的租赁费2575054.82元所依据的证据准确无误，并不存在所有面积均按照25元计算的情形。三、一审认定被答辩人向答辩人支付经济损失51501.01元的结论正确。1.被答辩人应当向答辩人支付其无权占有使用期间给答辩人造成的损失。（2017）甘07民初75号判决中判令小哲公司向肃南县政府支付427825元的违约金是基于小哲公司违反了合同约定，不按期向肃南县政府支付房屋租金而产生的违约金。而本案一审当中判令被答辩人向答辩人支付51501.01元的经济损失是基于被答辩人在合同解除后未及时向答辩人返还占有使用的房屋而给答辩人造成的经济利益损失。二者虽然是基于一份合同而产生的纠纷，但是在法律关系上属于两种完全不同的法律关系。因此，一审认定被答辩人向答辩人支付经济损失51501.01元的结论正确。三、一审不同意追加案外人参加诉讼符合法律规定。本案合同解除后，上诉人仍然应该承担合同的法律责任，由于上诉人的原因和过错，导致租赁的房屋迟迟不能归还被上诉人，责任完全在于上诉人，对此整体租赁合同以及合同解除以后双方达成的两次移交补充协议均约定已经收回的房屋不再收取租金，其他房屋的权利和义务继续遵守整体租赁合同约定继续执行。并且特别约定，上诉人与各商户之间的合同关系与被上诉人无任何关联，据此，根据合同的相对性原则，一审不同意追加案外人参与诉讼，程序合法。 肃南裕固族自治县人民政府向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告支付实际向原告移交完毕租赁经营的××园）不动产、配套设施设备及其相关资料之日前应交纳的占有使用费，现计算至2019年5月20日为2575054.82元；2、请求判令被告支付损失386258.22元。以上合计：2961313.04元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年8月20日，原告肃南县政府作为甲方，被告小哲实业公司作为乙方，双方签订《肃南裕固族自治县祁连玉文化产业园东商业街（“水韵食尚街区”）整体租赁经营合同书》1份，约定甲方系“水韵食尚街区”不动产的产权方,乙方系“水韵食尚街区”项目的实际经营权控制人,肃南裕固族自治县玉水苑管理委员会协助甲、乙双方完成“水韵食尚街区”项目的综合商业运营。主要内容为：第一条“水韵食尚街区”项目概况。该项目位于玉水苑整体项目东后侧,东临312国道，北接滨河大道,西临玉水苑环路,项目是玉水苑综合商业配套项目,项目整体占地面积约10万平方米,商业建统面积33554平方米(以用地红线图为准)，共有主体建筑15栋,东街以及道路、桥梁、东街1号楼前、后停车场及部分景观绿化共同组成,包括公用设施、消防设施、通道、绿化设施等。第二条整体租赁的期限。1、“水韵食尚街区”项目整体租赁期限为20年,自2015年1月1日开始至2034年12月31日结束。自合同签定之日起至2017年1月1日年度视为项目培育期。2、甲、乙双方同意自本合同签订之日起甲方将“水韵食尚街区”项目租赁给乙方进行综合商业营运,乙方独立完成对“水韵食尚街区”项目的日常运营和实际管理。乙方应当在本合同约定的期限内将此街区建设成为:品牌特色餐饮、地方小吃、咖啡酒吧、连锁酒店、民俗文化产品、时间创意产品、娱乐、休闲等业态的以美食主题为特色的综合商业街区,特色综合商业街区建成标准由乙方确定。3、肃南裕固族自治县玉水苑管理委员会协助甲、乙双方完成“水韵食尚街区”项目的综合商业运营,其是经甲方授权与乙方进行日常业务活动及在本合同有效期内与乙方进行综合商业运营的经办单位。第三条权利、义务。1.甲方权利①甲方依本合同第四条之约定收取乙方的租赁租金。②在本合同约定的租赁期限内，甲方可以抵押或出售“水韵食尚街区”项目范围内的不动产以及相关设施，但不得影响乙方的经营管理权。③甲方有权向乙方收取水、电、气、排污等相关费用。2.甲方义务……。3.乙方权利①在整体租赁期限内对“水韵食尚街区”项目完整的经营管理权。②享有对“水韵食尚街区”项目范围内的不动产及相关设施出租给承租户并向承租户收取租金的权利，同时有权对入住的承租户所使用的水、电、气、排污等基础设施进行统一收费及综合管理。③……4.乙方义务①依本合同约定向甲方支付租金。②……第四条租金数额及支付方式1.“水韵食尚街区”项目实际计算租赁房屋的面积是33554平方米。2.甲、乙双方约定支付租赁的期限为20年,自2015年1月1日开始计算,2034年12月31结束。自2015年1月1日至下一自然年度同一天为一个整体租赁年度,合同签定之日起至第2租赁年度结束时为项目培育期,甲方免除乙方的租赁租金。但乙方根据项目运作情况并不必然免除承租户的租金。3.水韵食尚街区项目前15年具体租金支付数额进行了约定,其中2017年、2018年,租金均为每平方米10元,年租金为4026480元。2019年租金为每平方米25元,年租金为10066200元。……4.自2017年1月1日至2029年12月31日期间,每一年度全额租金乙方采取半年一支付方式足额向甲方支付,时间为每年6月25日前和12月25日前。……第十三条违约责任及争议的解决1.违约方应当承担因自已的违约行为而给守约方造成的经济损失,以当年租金的15%由违约方向守约方支付。本合同终止时,对尚未履行的金钱义务继续履行完毕,造成损失的承担赔偿责任。该合同还就其他事宜进行了约定。合同签订后,原告于2014年9月28日至2015年4月23日对被告租赁的房屋钥匙陆续进行了交付。2015年4月6日、6月11日，原告对其他设施向被告交付,双方制作了交接清单。2017年8月17日，被告以租赁合同纠纷为由向甘肃省张掖市中级人民法院提起诉讼，原告提出反诉，该案经张掖市中级人民法院审理后作出（2017）甘07民初75号民事判决书，判决：一、解除原告甘肃小哲实业发展有限公司与被告肃南裕固族自治县人民政府于2014年8月20日签订的《肃南裕固族自治县祁连玉文化产业园东商业街（水韵食尚街区）整体租赁经营合同书》；二、原告甘肃小哲实业发展有限公司支付被告肃南裕固族自治县人民政府租金4278253.38元，承担违约金427825元，合计4706078.38元，于本判决生效后30日内付清；三、驳回被告肃南裕固族自治县人民政府其他反诉请求；四、第三人肃南裕固族自治县祁连玉文化开发有限公司不承担责任。该判决现已生效。再查明：被告至今还有面积为12858.54平方米的商铺未向原告交付。2018年8月7日至2019年5月20日，被告未交付商铺租金合计为2575054.82元。 一审法院认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告之间签订的《肃南裕固族自治县祁连玉文化产业园东商业街（“水韵食尚街区”）整体租赁经营合同书》虽已解除，但被告并未向原告交付全部商铺，就未交付商铺，被告占有使用，依法应承担支付占用使用费的民事责任。关于使用费数额，原告主张自2018年8月7日至2019年5月20日共计12858.54平方米的房屋占有使用费2575054.82元，对2019年5月20日之后的房屋占有使用费原告保留诉权，待后另行主张。被告辩称原、被告之间签订的合同已解除，原告应向实际占有使用涉案商铺的商户主张占有使用费，不应该向被告主张。原告提交的商铺面积统计表系原告自己制作，被告无法确定是否与实际面积一致，商铺面积统计表中序号为60的通道面积119.49平方米，原告不应计算在未返还面积中，该通道属于公共人行通道，原告可随时收回占有。房租统计表亦是原告自己制作，不具有证明力，且租金应按甘肃省张掖市中级人民法院作出的（2017）甘07民初75号民事判决书中认定的每平方米10元计算，不应按合同约定的2019年每平方米25元计算。对此，按照原、被告签订的《肃南裕固族自治县祁连玉文化产业园东商业街（水韵食尚街区）整体租赁经营合同书》，原告将“水韵食尚街区”整体出租于被告，被告管理涉案所有商铺及设施。被告将涉案商铺以自己的名义出租给他人，根据合同的相对性原理，应由被告负责收回涉案商铺并交付原告，而非原告直接要求商户返还。另在张掖市中级人民法院（2017）甘07民初75号民事判决书中事实认定部分中载明，被告已向原告移交部分商铺及设施，并制作了移交表，双方签字确认，对未交付设施进行了登记注明。现被告认为原告统计的商铺面积不准确，其完全可以提出相应的反驳证据，但庭审中，被告明确表示对此没有证据提交，应由被告承担举证不能的法律后果。对被告提出的商铺面积统计表中序号为60的通道属于公共人行通道，原告可随时收回占有，该通道不应计算在未返还面积中，被告未提交证据证明该通道无需被告移交，原告可自行收回占有使用，对被告的抗辩理由，本院不予支持。对被告辩称应按每月10元/平米计算未交付商铺面积，本院认为，原、被告签订的合同中明确约定，2017年、2018年租金按照每月10元/平米计算，2019年租金按照每月25元/平米计算，在（2017）甘07民初75号民事判决书中，原告主张的2017年、2018年期间租金，现原告在本案中主张的既有2018年、2019年期间占有使用费，应比照合同约定的租金标准计算，故对被告的此辩解理由，不予支持。关于原告主张的损失386258.22元。被告辩称原、被告签订的租赁合同已解除，不存在损失，原告主张损失于法无据。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，原、被告签订的合同虽已经解除，但被告并未履行全部义务，尚有部分商铺未向原告交付，对该部分商铺，被告仍在占有使用，应比照原合同约定的期限及标准向原告支付占有使用费，现被告未向原告支付，应承担相应责任。原告要求被告比照合同约定违约金比例15%承担损失386258.22元（2575054.82元×15%），该约定明显过高，原告亦没有提交因被告未按期支付占用使用费给其造成损失的证据，本院酌定由被告按照银行同期贷款年利率6%承担占用资金期间的利息的方式计算损失51501.10元（2575054.82元×6%÷12月×4月=51501.10元），对原告主张的损失的合理部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：1.被告甘肃小哲实业发展有限公司支付原告肃南裕固族自治县人民政府占用使用费2575054.82元（自2018年8月7日至2019年5月20日止）；2.被告甘肃小哲实业发展有限公司向原告肃南裕固族自治县人民政府承担经济损失51501.10元；3.驳回原告肃南裕固族自治县人民政府的其他诉讼请求。上述一、二项合计2626555.92元，限于本判决生效之日起三十日内一次性履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30491元，减半收取15245.50元，由原告肃南裕固族自治县人民政府负担1723.50元，被告甘肃小哲实业发展有限公司负担13522元。被告负担的案件受理费直接给付原告，本院给原告退还案件受理费15245.50元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求向本院提交了三份证据。1.张掖市中级人民法院（2016）甘07民初143号民事判决书，拟证明2018年12月24日，张掖市中级人民法院判决陈荣（炫辉酒店）与上诉人之间的商铺租赁合同解除，所以在2018年12月24日以后，房屋占有使用费上诉人不应该承担；2.2018年12月11日由肃南县玉水苑管理委员会向上诉人出具的借条一张，拟证明祥泰牧业承租的房屋没有壁挂炉采暖设施，致使祥泰牧业租赁房屋后无法正常使用房屋，导致祥泰牧业不向上诉人交纳租赁费，在此情况下肃南县玉水苑管委会向上诉人拆借了其他房屋的采暖设备，在2018年12月11日以后才向祥泰牧业承租的房屋进行了安装。所以，在2018年12月11日以前，该房屋上诉人也不应该向被上诉人承担租金或房屋占有使用费，并应该向上诉人赔偿损失。3.通话录音一份，该录音形成于2018年11月5日，是由上诉人公司的法定代表人曾某与被上诉人工作人员潘永刚就房屋交接的通话录音，拟证明上诉人曾多次与被上诉人沟通房屋的移交事宜，但被上诉人不予接收房屋，导致房屋使用费的产生，我们认为该责任应由被上诉人承担。针对上诉人提交的以上三份证据，被上诉人质证认为：上诉人提交的上述三份证据均不属于新证据，视为对一审、二审举证权利的放弃，且上述三份证据与本案的焦点无关联。其中上诉人与陈荣的转租合同纠纷与本案无关，不能排除上诉人继续向被上诉人交付租赁物的合同义务。关于通话录音，即便该录音真实，也不能证明我公司无故不接收房屋，真实情况恰恰是被上诉人律师向上诉人发函，多次要求上诉人交回房屋，上诉人逃避或者第三人占有致使房屋不能移交。被上诉人自始至终不存在不接收房屋的情况。一审中，我们向法庭提交的两份补充协议就是移交协议，被上诉人是积极配合的，不存在上诉人主张不接收的情形，今天我们当庭继续提出要求上诉人继续向我们移交房屋。关于上诉人提交的借条，租赁合同签订以后，被上诉人将该设施向上诉人进行了移交，在使用过程中，对使用锅炉进行了搬移，但该锅炉的搬移并不影响上诉人房屋的使用。本院认为，本院（2016）甘07民初143号民事判决生效后，上诉人向被上诉人交付租赁房屋，是上诉人应当履行的法律义务。上诉人提交的本院（2016）甘07民初143号民事判决和通话录音，无法证明被上诉人有拒绝接收上诉人移交涉案租赁房屋的事实。上诉人提交的借条，仅证明2018年12月11日肃南县玉水苑管理委员会向上诉人拆借壁挂炉采暖设施用于祥泰牧业承租房屋的采暖，无法证明上诉人与被上诉人在履行合同过程中是由于被上诉人的违约行为而致使祥泰牧业承租的上诉人的房屋因采暖原因而无法正常使用房屋的事实。故对上诉人提交的三份证据，本院不予采信。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的《肃南裕固族自治县祁连玉文化产业园东商业街（水韵食尚街区）整体租赁经营合同书》（以下简称《水韵食尚街租赁合同》）的约定，被上诉人将“水韵食尚街区”整体出租于上诉人，上诉人管理涉案所有商铺及设施。上诉人将涉案商铺以自己的名义又出租给他人，根据合同相对性原则，《水韵食尚街租赁合同》解除后，上诉人应积极收回涉案商铺及设施并交付被上诉人，现上诉人未能如期向被上诉人交付涉案的租赁商铺及设施，应向被上诉人支付涉案的租赁商铺及设施占有期间的使用费。上诉人与被上诉人签订的《水韵食尚街租赁合同》第四条租金数额与方式明确约定，2017年、2018年租金按照每月10元/平米计算，2019年租金按照每月25元/平米计算，被上诉人本案中主张的占有使用费既有2018年期间的，又有2019年期间的，故2018年、2019年期间的占有使用费应分别比照合同约定的租金标准计算，一审判决对占有使用费数额的认定正确无误。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、九十八条的规定，判处上诉人赔偿被上诉人基于合同解除后未及时向被上诉人返还涉案的租赁房屋而给被上诉人造成的经济利益损失51501.10元于法有据。一审根据本案的事实及合同的相对性原则，对上诉人要求追加次承租人为被告的申请未予准许，不违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款的规定，并无不当。 综上，上诉人甘肃小哲实业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30491元，由上诉人甘肃小哲实业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永春 审判员  宋 睿 审判员  胡宏睿 二〇二〇年三月二十五日 书记员  魏文婧 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。