安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终507号上诉人（原审被告）：芜湖上林置业有限公司。法定代表人：查涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪彪，广东广和（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴国庆，广东广和（芜湖）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张君。委托诉讼代理人：周世景，安徽皖通律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹永军，安徽皖通律师事务所律师。上诉人芜湖上林置业有限公司（以下简称上林置业公司）因与被上诉人张君商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初3635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上林置业公司上诉请求：1.依法撤销原判第一项，改判为“芜湖上林置业有限公司于判决生效后十日内给付张君逾期交房违约金69440元”；2.本案上诉费用由张君承担。事实和理由：1.上林置业公司已于2018年7月1日前完成了向张君交付房屋的义务，双方以实际交房行为变更了《商品房买卖合同》的约定；2.上林置业公司在向张君交付房屋后，未给其造成任何损失，故自2018年7月1日起，张君不应再以逾期交房向上林置业公司主张逾期交付违约金；3.交付未竣工验收房屋只是违反了法律、行政法规的管理性规定，并非违反效力性规定，上林置业公司向张君交付房屋应为有效交付；4.2016年8月29日的《协议》只有上林置业公司一方，没有其他合同相对方，因此该协议欠缺一方主体，该协议并未成立，且一审法院判决自2016年4月1日起逾期交房违约金的标准按照日万分之1.5，明显过高。张君辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。张君向一审法院起诉请求：1.判令上林置业公司支付延期交房违约金66929元（此利息以房款总金额635204元为基数，从2016年1月1日至2016年3月31日止，按照日息万分之1.2计算；从2016年4月1日至2017年4月30日，按照日息万分之2.4计算，并顺延至实际交房之日止）；2.判令上林置业公司支付延期办证违约金1493元（此利息以房款总金额635204元为基数，从2016年3月31日至2019年6月19日，按照日息万分之0.02计算，并顺延至实际办证之日止）；3.诉讼费用由上林置业公司承担。一审法院认定事实：2014年11月17日，张君与上林置业公司签订《商品房买卖合同》一份，双方在该合同中约定：张君购买上林置业公司开发的位于芜湖市弋江区上林春天里3#楼1单元801室商品房一套；建筑面积为122.39平米，房价款为635204元；付款方式为买受人于2014年11月17日前付房款人民币255204元，余款380000元由买受人在2014年11月24日前内办理银行贷款或付款；出卖人应在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人逾期交房的，买受人应于逾期之日催告出卖人。逾期不超过90日的，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；超过90天出卖人逾期交房，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，超出90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。合同签订后，张君于合同签订当日交付了255204元，余款380000元后于2014年12月29日以银行按揭贷款的方式支付。合同约定的交房日期（2015年12月30日）届满后，上林置业公司未能依约向张君交房。2016年8月29日，上林置业公司出具协议向含张君在内的上林2#、3#、4#楼业主承诺其所购房屋于2016年11月30日前竣工并确保入住，2#、3#楼自2016年3月31日起，4#楼自2016年9月30日起逾期交房违约金由合同约定的日万分之1.2调至日万分之2.4。2018年6月1日张君实际收取案涉房屋，但该房屋至2019年1月28日才完成综合验收合格备案具备交付条件。因双方未能就上林置业公司违约交房赔偿一事协商一致，遂成讼。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规等强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有约束力。张君向上林置业公司交付购房款后，上林置业公司未能依约向张君按期交付验收合格的商品房,故张君可以依约向其主张逾期交房的违约责任。现张君要求上林置业公司按日万分之1.2标准给付2016年1月1日至2016年3月31日期间违约金符合合同之约定，且上林置业公司不持异议，可予支持。根据法律规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现张君依据上林置业公司于2016年8月29日向含其在内的上林2#、3#、4#楼业主出具的协议要求上林置业公司按日万分之2.4标准给付2016年4月1日后违约金，上林置业公司以该约定的违约金已过分高于造成张君之损失为由抗辩主张减少。法院根据上林置业公司逾期交房的违约情形并结合当时市场房租标准并兼顾惩罚性原则，酌定上林置业公司按日万分之1.5的标准给付张君2016年4月1日后逾期交房违约金；违约金计算的基数按照合同约定的价款635204元计。张君虽在2018年6月1日取得涉案房屋，但该房屋至2019年1月28日才完成综合验收合格备案具备交付条件，根据双方合同的约定，上林置业公司应在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付张君，因此上林置业公司于2018年6月1日交付的房屋尚未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，故上林置业公司应支付的逾期交房违约金应计算至完成综合验收合格备案之日即2019年1月28日。双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料。超过90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。合同约定交房时间为2015年12月30日，张君据此主张自2016年3月31日起按每日总房款的万分之0.02支付未办理房屋产权证的违约金亦符合合同之约定，应予支持。判决：一、芜湖上林置业有限公司于判决生效后十日内支付张君逾期交房违约金105361元；二、芜湖上林置业有限公司于判决生效后十日内支付张君逾期办理房地产权证违约金（以635204元为基数按日万分之0.02计算，自2016年3月31日起至上林置业公司向张君提供办理房地产权证需要上林置业公司提供的全部材料之日）；三、驳回张君其余诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，上林置业公司未能依照合同约定将经验收合格的房屋交付给张君，显属违约，其应向张君支付逾期交房违约金。另，2016年8月29日的《协议》已经上林置业公司签章确认，其实质是上林置业公司向包含张君在内的部分业主作出的承诺，一审法院据此酌情调整逾期交房违约金的计算标准，并无不当。综上所述，芜湖上林置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费699元，由芜湖上林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇二〇年三月三日法官助理张录书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。