广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2585号上诉人（原审被告）：胡惠莉，女，1965年3月8日出生，回族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：吕华兴，浙江丽阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪国凯，男，1973年9月29日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。委托诉讼代理人：李辉洪，广东启源律师事务所律师。上诉人胡惠莉因与被上诉人汪国凯租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初28581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人胡惠莉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由汪国凯承担。事实和理由：（一）一审已查明汪国凯尚欠胡惠莉2017年11月和12月份店租和水、电费38041.4元，该款项依约应从75000元保证金中扣除。2017年11月3日，胡惠莉向汪国凯开具了店租金额为25000元和水电费金额为4753.4元的两份催缴《收据》，2017年12月5日，胡惠莉又向汪国凯开具了一份12月店租25000元、水电费3288元的催缴《收据》，但汪国凯直到2018年1月23日才汇来2万元。至今尚欠胡惠莉2017年11月和12月份店租和水、电费3804l.4元。一审仅以胡惠莉在与广州市三元里实业有限公司（以下简称三元里公司）租赁合同纠纷一案中确认汪国凯己付清2017年10月至12月份租金，以及汪国凯陈述2017年11月、12月份水、电费已直接向三元里公司缴纳为由，否定了该事实。汪国凯既没有向胡惠莉缴纳该款项，也没有向三元里公司缴纳。汪国凯向三元里公司缴纳店租和水、电费是从2018年1月才开始。一审对该款项不予认定并从保证金中抵扣，实属认定事实错误，应予改正。（二）依据双方签订的《旺铺租赁合同》第三条第4项、第5项以及第九条第3项之约定，汪国凯直到2018年1月23日才汇来2017年11月和12月份店租2万元，并且至今拖欠胡惠莉2017年11月和12月份店租和水、电费38041.4元，远远超出了双方约定的“承租方拖欠租金累计达30天的”违约“红线”，该行为己构成严重违约。胡惠莉作为出租方可以中止合同，收回房屋，并追究汪国凯的违约责任。在一审庭审过程中，胡惠莉多次指证汪国凯该违约事实，主张汪国凯违约，并要求汪国凯承担相应违约责任；但一审却以三元里公司曾于2017年1l月9日发送过《关于机场路26号首层2017年10月-12月租、费缴纳通知》为由不予支持，反而认定胡惠莉违约。确属认定事实错误，依法应当予以改正。（三）在涉案租赁合同履行过程中，胡惠莉不存在违约行为，依法、依约不应该承担违约责任，支付违约金。1.生效法律文书（2017）粤0111民初15759号民事判决书认定“2018年1月1日开始，汪国凯、温世飞、陈大直接向其（三元里公司）交纳租金”；“三元里公司明确第三人温世飞、汪国凯、陈大2018年1月1日以后已实际向其交租，故三元里公司已实际收回编号为之一、之二、之五的商铺”；（2019）粤0111民初854l号民事判决书认定“胡惠莉与汪国凯之间的《旺铺租赁合同》于2017年11月29日提前终止，三元里公司于2018年1月1日开始实际向汪国凯收取租金，……2018年1月1日以后，胡惠莉与汪国凯不存在租赁合同关系”。2.从上述两生效判决书认定的事实可知，《旺铺租赁合同》于2017年11月29日提前终止，2018年1月1日以后，胡惠莉与汪国凯不存在租赁合同关系。从2018年1月1日以后，汪国凯已与三元里公司形成了新的赁合同关系。2019年7月1日汪国凯与三元里公司解除租赁合同与胡惠莉无关。一审认定2019年7月1日汪国凯与三元里公司解除租赁合同与胡惠莉有关，且判令胡惠莉支付25万元违约金，属认定事实错误，依法应予改正。被上诉人汪国凯二审提交书面答辩意见，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，无任何不当，请求依法驳回胡惠莉的全部上诉请求。具体理由如下：（一）关于是否拖欠胡惠莉店租、水电费问题。胡惠莉辩称汪国凯至今还拖欠被告2017年4月份、11月份、12月份的店租、水电费，完全是在说谎，故意颠倒客观事实。胡惠莉提交了的证据材料及（2017）粤011l民初15759号、（2019）粤0111民初8541号生效民事判决的相关事实认定，均可证实胡惠莉上述意见及相关上诉主张，严重违背客观事实。（二）关于汪国凯是否存在违约问题。双方签订《旺铺租赁合同》后，汪国凯均是如期、如数向胡惠莉履行、支付对应的月份租金和水电费等义务，不存在任何违约行为。汪国凯不存在任何违约行为的事实，生效民事判决【（2017）粤0111民初15759号、（2019）粤0111民初8541号】及一审判决均有相关的事实认定及详细的论述。（三）关于胡惠莉是否存在违约问题。《旺铺租赁合同》约定租期自2016年5月24日起至2022年5月23日止；任何一方出现违约行为，违约方应赔偿给非违约方违约金50万元整。根据生效民事判（2017）粤0111民初15759号民事判决书，广州市白云区机场路26号首层之一(以下简称涉案商铺)租赁权的丧失，是基于胡惠莉拖欠了三元里公司租金，被三元里公司依法违约解除，解除的时间是2017年11月29日。《旺铺租赁合同》是因胡惠莉的违约行为而提前终止。涉案商铺被权属人收回，胡惠莉已经构成根本性违约，给汪国凯造成了巨额的经济损失，该损失包括但不限于直接和间接损失、经营损失和可期利润损失等。一审认定胡惠莉违约，并判令其承担对应的违约责任，事实认定清楚、适用法律正确，并无不当。汪国凯于2019年8月9日向一审法院起诉请求：1.判令胡惠莉立即返还汪国凯保证金75000元及利息（利息以75000元为本金，自2018年1月1日起按月利率2%支付至全部付清之日）；2.判令胡惠莉向汪国凯支付违约金500000元；3.案件受理费及其他相关费用由胡惠莉承担。一审法院认定事实：白云区三元里机场路26号系登记在广州市白云区三元里街三元里村经济联合社名下的产业。2016年5月30日广州市三元里实业有限公司出具《证明》，内容为：兹有广州市白云区三元里街三元里村经济联合社属下的物业同意胡惠莉将广州市白云区机场路26号首层之一的商铺租给汪国凯作餐饮用途，时间为2016年5月24日至2022年5月23日。2016年5月24日，胡惠莉作为出租方，汪国凯作为承租方签订《旺铺租赁合同》，约定：出租方出租的旺铺坐落地址：广州市白云区机场路26号首层之一；租期六年，自2016年5月24日至2022年5月23日止；自起租日至2018年5月23日，每月租金为25000元；自2018年5月24日至2020年5月23日，每月租金为26250元。自2020年5月24日至2022年5月23日止每月租金为27562元。租金按月支付，承租方自收到出租方收据后五个工作日内付清，如无故拖欠租金，出租方向承租方每天按实欠租金数额的3%加收滞纳金。承租方须于2017年5月23日前缴纳给出租方守法经营保证金75000元。此保证金在合同期满后一个月内，出租方未接到税务、工商、水电、通信等部门欠费通知，原额无息退还承租方。逾期退还的，出租方按每天3%的标准支付违约金。承租方拖欠租金累计达30天，视为承租方违约，出租方可中止合同，收回房屋，承租方承担违约责任。双方中任何一方出现违约行为，违约方应赔偿非违约方违约金50万元。合同签订后汪国凯向胡惠莉支付了75000元保证金。胡惠莉将涉案商铺交付汪国凯使用。汪国凯在涉案商铺地址上登记成立了广州予家餐饮管理有限公司机场路店。一审法院于2019年4月10日受理了胡惠莉就本案涉案场地以及涉案《旺铺租赁合同》起诉汪国凯、广州予家餐饮管理有限公司机场路店房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2019年6月24日作出（2019）粤0111民初8541号《民事判决书》，该案中查明：涉案合同签订后，汪国凯按每月25000元的标准向胡惠莉支付租金至2017年10月。2017年11月、12月两个月，汪国凯每月向胡惠莉支付租金10000元，并按胡惠莉的要求，每月代胡惠莉向三元里公司支付租金15000元。一审法院于2017年12月25日受理了三元里公司与胡惠莉，第三人汪国凯、温世飞、陈大房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2018年5月30日作出（2017）粤0111民初15759号《民事判决书》，该案中查明：三元里公司和胡惠莉于2013年12月9日签署了《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》，约定三元里公司将广州市三元里机场路26号大楼首层租给胡惠莉，租赁期限自2014年1月1日起至2017年12月31日等。胡惠莉将承租的商铺分割为六个商铺（编号为之一至之六）出租给他人，其中之一的承租人为汪国凯。2017年11月9日，三元里公司向汪国凯等次承租人发出《2017年10-12月租、费缴纳通知》，主要内容为胡惠莉在2017年9月28日后至今未按合同约定向三元里公司交纳租费，因此通知各租户在收到此通知后暂停向胡惠莉缴费，并在2017年11月15日前将租、费交由三元里公司暂收待结算直至2017年12月31日。汪国凯自2018年1月1日开始直接向三元里公司支付租金。该案中法院认为：胡惠莉拖欠三元里公司的租金已经达成到双方约定的合同解除的条件……双方2013年12月9日签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》自三元里公司解除合同的通知送达胡惠莉时即2017年11月29日解除……双方租赁合同解除后，胡惠莉应当将涉案房屋交还三元里公司……三元里公司明确第三人温世飞、汪国凯、陈大自2018年1月1日开始以后已实际向其交租，故三元里公司已实际收回编号为之一、之二、之五的商铺。该案判决：一、确认胡惠莉与三元里公司于2013年12月9日签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》自2017年11月29日解除；等等。该判决书已经发生法律效力。在该案的审理过程中，胡惠莉确认汪国凯已付清2017年10月至12月的租金。为证明涉案商铺已经被权属人收回，汪国凯向一审法院提交了三元里公司于2019年6月14日向其发出的《房屋不再续租告知书》、《交还租赁场地通知书》，主要内容为胡惠莉与三元里公司的租赁合同于2017年11月29日解除后，汪国凯一直占用涉案商铺，未与三元里公司签订书面租赁合同。自2019年7月1日起，三元里公司与汪国凯之间的租赁关系自行终止，要求汪国凯于2019年7月10日前自行搬离。汪国凯陈述其于2019年7月9日搬离涉案商铺。汪国凯提交了收款收据、银行账户交易明细、电子银行回单显示，汪国凯已经向胡惠莉支付了2017年4月份的租金25000元，水电费2611.2元。汪国凯还于2018年1月23日向胡惠莉转账20000元，用于支付2017年11月、12月的租金。汪国凯陈述其2017年11月、12月的水电费其已直接向三元里公司缴纳。汪国凯向一审法院提交了《酒店用品买卖合同》及附件、《店铺装修工程合同》及附件、《购销合同》及附件、《搬迁协议》、铺位转让费收款收据、转行转账凭证等证据，拟证明因胡惠莉违约致使《旺铺租赁合同》解除而导致其损失662792.7元。胡惠莉对上述证据的质证意见为：对真实性不予以确认，后买的日常用品用于何处无法确认，都没有开具正规的发票，都是属于非常随意的收据，对关联性也不予确认。一审法院认为，生效判决已确认胡惠莉与三元里公司之间的租赁合同自2017年11月29日解除，故2017年11月29日后，胡惠莉丧失对涉案商铺的租赁权，胡惠莉与汪国凯之间的《旺铺租赁合同》也因其赖以存在的基础不复存在而提前终止。汪国凯与胡惠莉之间的《旺铺租赁合同》因胡惠莉的违约行为而提前终止。对于汪国凯所交纳的保证金，根据《旺铺租赁合同》的约定，保证金在合同期满后一个月内，甲方（胡惠莉）未接到税务、工商、水电、通信等部门欠费通知，原额无息退还承租方，逾期退还的，出租方按每天3%的标准支付违约金。现胡惠莉并未提交证据证明其有接到上述部门的欠费通知，现双方《旺铺租赁合同》于2017年11月29日提前终止，因此其应当在合同终止后一个月内即2017年12月29日前将保证金退还给汪国凯。故汪国凯要求胡惠莉立即返还其保证金人民币75000元及并支付以75000元为本金，自2018年1月1日起按年利率6%支付至全部付清之日的利息的诉讼请求一审法院予以支持。汪国凯与胡惠莉之间的《旺铺租赁合同》因胡惠莉的违约行为而提前终止，故汪国凯要求胡惠莉按照支付违约金符合双方合同约定，一审法院予以支持。胡惠莉抗辩称汪国凯存在拖欠租金及水电费的情况构成违约的问题，根据本案查明的事实和胡惠莉在（2019）粤0111民初8541号案中确认的事实，一审法院确认汪国凯已向胡惠莉支付了2017年11月29日之前的租金，及2017年11月30日至2017年12月31日的占有使用费。汪国凯并已向胡惠莉支付了2017年4月的水电费。对于汪国凯于2018年1月23日向胡惠莉支付20000元款项作为2017年11、12月租金是否存在逾期的问题，根据（2017）粤0111民初15759号民事判决书中查明的事实，三元里公司于2017年11月9日以胡惠莉拖欠其租金为由向汪国凯等次承租人发出通知，要求汪国凯等次承租人暂停向胡惠莉交纳租金并将租、费交由三元里公司暂收待结算直至2017年12月31日，鉴于胡惠莉与三元里公司之间租赁合同的争议影响到胡惠莉与汪国凯之间租赁合同的履行，汪国凯暂停向胡惠莉支付租金并无不当，其行为并不构成违约。鉴于三元里公司在上述通知中明确要求汪国凯等次承租人将租、费交由三元里公司，现胡惠莉未能提供证据证实其实际已向三元里公司支付了2017年11月、12月的水电费，在此情况下，一审法院采信汪国凯关于其已将2017年11月、12月的水电费直接支付给三元里公司的主张。据此，胡惠莉主张汪国凯构成违约的抗辩意见一审法院不予采纳。对于违约金的金额，合同约定为50万元，考虑到汪国凯实际使用涉案商铺至2019年7月9日，已超过合同约定的租赁期的一半，另外汪国凯主张的损失中有部分属于购置动产的损失，合同提前终止后该部分动产仍可回收利用，胡惠莉在本案中亦提出要求调低违约金，故一审法院酌情将违约金调低为25万元，汪国凯主张的超出部分一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百一十四条之规定，于2019年11月8日作出如下判决：一、在判决生效之日起三日内，胡惠莉向汪国凯退还保证金75000元并支付利息（利息以75000元为本金，自2018年1月1日起按年利率6%支付至全部付清之日）；二、在判决生效之日起三日内，胡惠莉向汪国凯支付违约金250000元；三、驳回汪国凯的其他诉讼请求。一审案件受理费4775元，由汪国凯负担1687.50元，胡惠莉负担3087.50元经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，胡惠莉在（2019）粤0111民初8541号案的审理过程中，确认汪国凯已付清2017年10月至12月的租金。同时，胡惠莉在上述案件中还申请撤回要求汪国凯向其支付2017年10月至12月的租金及差价的诉讼请求，一审法院对胡惠莉撤回的部分诉请当庭口头裁定予以准许。二审中，各方当事人均同意本院采用书面审理形式审处。且各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合胡惠莉的上诉请求和理由以及汪国凯的答辩，本院确定本案争议的焦点是：胡惠莉抗辩无需向汪国凯退还保证金及其利息和支付违约金应否支持问题。现评析如下：其一，胡惠莉已在（2019）粤0111民初8541号案中确认汪国凯向其支付了2017年10月至12月的租金，现胡惠莉上诉认为汪国凯未支付2017年11月和12月租金，与其上述自认事实不符，本院不予采纳。关于2017年11月和12月的水、电费用问题，汪国凯陈述其已直接支付给三元里公司，对此，胡惠莉不予确认。但胡惠莉也未举证证明其向三元里公司支付了上述期间的水电费，或者三元里公司至今仍向其主张该期间水电费的依据，再结合（2017）粤0111民初15759号案中查明，三元里公司于2017年11月9日以胡惠莉拖欠其租金为由向汪国凯等次承租人发出通知，明确要求汪国凯等次承租人将租、费交由三元里公司的事实，一审法院合理采信汪国凯的上述主张，并无不当，本院予以确认。汪国凯并不存在欠付胡惠莉2017年11月和12月的店租和水电费，胡惠莉上诉要求从保证金抵扣上述欠付费用，缺乏事实依据，本院不予支持。其二，虽然汪国凯于2018年1月23日才向胡惠莉转账20000元，用于支付2017年11月、12月的租金，但根据一审查明的事实可知，胡惠莉与三元里公司之间租赁合同纠纷的确影响到胡惠莉与汪国凯之间租赁合同的履行，且三元里公司于2017年11月9日以胡惠莉拖欠其租金为由向汪国凯发出通知，要求汪国凯暂停向胡惠莉交纳租金并将租、费交由三元里公司暂收待结算直至2017年12月31日，故一审法院认定汪国凯暂停向胡惠莉支付租金不构成违约，并无不妥，本院予以认可。至于2017年11月和12月的水电费问题，前述已认定汪国凯直接向三元里公司支付，就此不再赘述。胡惠莉上诉坚持认为汪国凯上述行为构成违约，依据不充分，本院不予采纳。同时，胡惠莉要求确认其本人不存在违约，欠缺依据，本院不予支持。其三，鉴于胡惠莉的原因，导致双方合同无法继续履行，而双方当事人在《旺铺租赁合同》中约定，任何一方出现违约行为，违约方应赔偿非违约方违约金500000元。因此，一审法院根据上述合同约定以及考虑到合同具体履行等情况，酌情判决胡惠莉向汪国凯支付违约金250000元恰当，本院予以维持。胡惠莉认为生效判决已认定其与汪国凯之间的租赁合同关系于2017年11月29日提前终止，之后不存在租赁合同关系为由，抗辩无需向汪国凯支付违约金，与双方合同约定不符，亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，胡惠莉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6175元，由上诉人胡惠莉负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年三月二十五日书记员 李志康谢金泽