广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2525号上诉人（原审被告）：袁光明，男，1948年2月21日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审被告）：袁征，男，1975年9月22日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审被告）：杨娜，女，1955年12月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人袁征、杨娜共同委托诉讼代理人：袁光明。被上诉人（原审原告）：广州市住房保障办公室，住所地广州市豪贤路193号。法定代表人：王宏伟，该单位主任。委托诉讼代理人：朱延，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁鹏，广东国智律师事务所律师。上诉人袁光明、袁征、杨娜因与被上诉人广州市住房保障办公室（以下简称住房保障办）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初23918号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人袁光明、袁征、杨娜上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回住房保障办的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由住房保障办承担。事实与理由如下：一、陈雅文作为离休老红军袁功庭的遗孀，依照租赁合同的约定有权继续承租使用涉案房屋。1995年7月1日，广州市民政局房屋管理所与袁功庭签订《广州市房地产(住宅)租赁契约》，其中第一条约定，“甲方同意将座落在越秀区解放北路西华二巷14号403、404部位的房屋出租给乙方(包括乙方之家属)作住宅使用”。根据该条约定，有权承租该房的人员不仅是袁功庭一人，还包括袁功庭的家属。陈雅文作为离休老红军袁功庭的遗孀，由于其名下并无房产，虽然目前暂住于广州市越秀区水荫路45号大院8号202房，但该房属于袁征所有，故陈雅文在此房并不能长期居住，存在随时搬出的可能。在此情况下，陈雅文继续承租涉案房屋，具有合同依据。二、由于袁光明、杨娜并未居住在涉案房屋内，且袁征只是目前居住在该房屋，之前涉案房屋由谁居住一审法院并未查明，故一审法院仅凭三人的户籍登记在涉案房屋就判令支付租金，无事实依据。一审法院查明，袁光明、袁征、杨娜的户籍登记在涉案房屋，但袁光明及杨娜并未在涉案房屋居住，袁征也是目前居住在涉案房屋，但之前由谁居住，袁功庭的遗孀是否长期居住在涉案房屋，一审法院并未查明。三、一审判决袁光明、袁征、杨娜按照13.5元／平方米／月、15.5元／平方米／月的标准支付租金，违反法律的规定。（一）根据《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》第四条“优惠租金”第(六)款的规定“2001年7月31日前离、退休的公房住宅承租人，其住宅租金暂不调整”。由于涉案房屋是离休老红军袁功庭及家属(包括遗孀陈雅文)承租使用，陈雅文作为合同当事人，在2001年7月31日前已离休，依照该条款规定，其住宅租金暂不调整，仍应按照原合同标准缴纳租金。（二）即便要调整租金支付标准，依照前述通知第一条“基准租金”第(一)款“公产类租金”的规定，也应当按照每平方米使用面积平均月租金3.50元、2019年2月1日之后月租金4.00元的标准计付。（三）即便按照住房保障办主张的“成本租金”标准，依照前述通知第二条“成本租金”第(四)款的规定“无自有住房且只承租一套公房的承租人，对住房分配面积标准上限以内的部分执行基准租金标准，超过住房分配面积标准上限的部分按成本租金标准计租”。因陈雅文名下无住房且只是承租涉案房屋，故即便按照该条款的规定，也不能全部按照“成本租金”13.5元／平方米／月、15.5元／平方米／月的标准计算。综上所述，袁光明、袁征、杨娜上诉请求二审法院依法改判。被上诉人住房保障办二审答辩称：袁光明、袁征、杨娜的上诉主张缺乏依据，应予驳回。一、关于陈雅文的住房问题。一审中袁光明确认陈雅文居住在水荫路那里，且市民政局在2019年2月25日的信访事项告知书中明确老红军遗孀住房问题可由陈雅文提供证明，由市民政局房屋管理所审批从代管房中安排解决。二、袁光明、袁征、杨娜上诉主张未居住在涉案房屋不是事实。住房保障办提交的由对方签署的调查笔录中已有明确，后来由袁征一家人居住。三、一审法院已经认定住房保障办主张以公房租金标准计付租金，符合事实和法律规定。住房保障办于2019年6月5日诉至一审法院，请求判令：1.袁光明、袁征、杨娜及同住人员立即腾退广州市越秀区解放北路××、××房屋并返还给住房保障办；2.袁光明、袁征、杨娜按原公房租金标准13.5元/平方米/月交纳2012年1月1日至2019年1月31日期间的租金；按现行公房租金标准15.5元/平方米/月交纳2019年2月1日至实际交还房屋期间的租金。一审法院经审理查明：2011年7月13日，广州市财政局向广州市民政局发出《关于剩余存量公房无偿调拨问题的复函》，同意民政局将位于越秀区应元路应元宫道4号102房等209套（其中包括广州市越秀区解放北路西华二横巷14号403房、404房）剩余存量公房无偿调拨给广州市住房保障办公室（即本案住房保障办）。2012年8月22日，广州市国土资源和房屋管理局核发了广州市越秀区解放北路西华二横巷14号403房（建筑面积29.95平方米）、404房（建筑面积40.31平方米）权属人为住房保障办的房地产权证。杨娜是袁光明之妻，袁征是袁光明之子，三人的户籍均登记在上述403房，其中袁光明是户主。2018年12月11日，住房保障办通过广州珠江住房租赁发展投资有限公司向袁光明发出《限期腾退告知书》，以袁光明一家名下拥有3套自有产权住宅，不符合承租公房条件为由，要求袁光明一家腾退上述房屋。2019年1月10日，住房保障办向袁光明调查询问上述房屋的相关使用情况，并作了笔录。2019年3月5日，住房保障办向袁光明、袁征发出《广州市住房保障办公司收回公有住房告知书》，称：经市财政局批准，你家庭租住的越秀区解放北路××、××房已于2011年7月调拨到住房保障办，并于2012年8月办理房屋产权变更手续，上述房屋现产权人现为住房保障办。目前该住房的运营管理由广州珠江住房租赁投资有限公司负责，并委托广州市金誉安物业管理有限公司管理。经查，你家庭持有自有产权住房：（1)住房1，地址越秀区应元路九龙街12号地下，建筑面积159.77平方米，产权人袁光明；（2)住房2，地址越秀区水荫路45号大院8号202房，建筑面积108.54平方米,产权人袁征；（3)住房3,地址白云区机场路华明街65号605房，建筑面积123.46平方米，产权人杨娜、袁元。按照《广东省公有房产管理办法》第十一条规定，特告知如下，你家庭须在发出通知书之日起一个月内腾退上述403、404房等。2019年4月10日，住房保障办再次向袁光明、袁征发出《收回公有住房通知书》，要求袁光明一家在收到通知书之日起一个月内腾退上述403、404房等。据广州市房地产档案馆于2019年5月28日出具的《广州市不动产登记查册表》显示：越秀区应元路九龙街12号地下，住宅，建筑面积159.775平方米，产权人为袁光明；越秀区水荫路45号大院8号202房，住宅，建筑面积108.51平方米,产权人为袁征；白云区机场路华明街65号605房，住宅，建筑面积123.46平方米，产权人为杨娜、袁元。另查明，1995年7月1日，广州市民政局房屋管理所与袁功庭签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，将越秀区解放北路西华二横街14号403、404房出租给袁功庭作住宅使用；其中还注明：袁功庭同志是1930年5月参加革命工作的离休干部，根据穗府﹝1995﹞86号文第22条第（1）小点的精神“红军时期参加革命工作的离休干部全免”，1995年7月1日新增租金25.60元全免，现月租金25.60元等。2011年12月27日，广州市民政局机关服务中心出具上述房屋2012年1至12月的租金发票，证实袁光明一家已交纳2012年1月至12月的租金。2019年6月20日，广州市民政局向袁光明作出《关于袁光明信访事项的答复》，称：原我局管理的位于越秀区解放北路××、××房已于2011年7月调拨广州市住房保障办公室，该房屋现非我局管理的公房，如你对《广州市保障办公室收回公有住房告知书》的处理有异议，请按其指引办理。我局于2019年2月25日以《信访事项告知书》告知你。经查，你父亲袁功庭及其配偶陈雅文已享受房改政策，且房改面积已达省级待遇标准。鉴于照顾离休老红军遗孀住房问题的需要，建议袁功庭遗孀陈雅文提供无房证明，由广州市民政局房屋管理所在我局管理的代管房中安排合适房源供其租住，租金标准参照《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》执行。请你提供相关证明材料向广州市民政局房屋管理所提出申请，广州市民政局房屋管理所将按有关规定进行审批。一审诉讼中，袁光明称：现上述403、404房现由袁征一家三口居住使用，我和杨娜没在那居住，陈雅文居住在水荫路那里。一审法院认为：广州市越秀区解放北路西华二横巷14号403房、404房原是广州市民政局房屋管理所出租给袁光明父亲袁功庭使用的公房。2012年8月22日，上述房屋的产权经调拨登记在住房保障办名下。鉴于上述房屋的产权变更由住房保障办所有，相关出租人的权利也应转由住房保障办享有和行使。原房屋产权人广州市民政局对此亦无异议。而袁光明不认可与住房保障办的公房租赁关系，于法无据，一审法院不予支持。根据《广东省公有房产管理条例》第十一条的规定，公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。本案中，袁光明名下已有越秀区应元路九龙街12号地下（建筑面积159.775平方米）住宅一套，袁征名下已有越秀区水荫路45号大院8号202房（建筑面积108.51平方米）住宅一套,杨娜名下已有白云区机场路华明街65号605房（建筑面积123.46平方米）住宅一套，均不符合承租公房的条件，理应将承租的上述公房腾空交还住房保障办，以便分配给其他更需要承租公房的住户使用。住房保障办诉请要求袁光明、袁征、杨娜及同住人员将上述公房腾空交还，合法合理，一审法院予以支持。至于袁功庭配偶陈雅文的居住问题，广州市民政局已对此作出答复处理，袁光明的相关抗辩，一审法院不予采纳。关于租金的问题。袁光明已交纳了2012年1月至12月的租金，未付2013年1月1日起的租金。住房保障办诉请要求袁光明、袁征、杨娜支付，一审法院予以支持。因租金优惠政策只适于袁功庭本人，不适于袁光明、袁征、杨娜，故袁光明要求租金优惠按照公房租金标准的一半来计付，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第八条之规定，一审法院于2019年12月2日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告袁光明、袁征、杨娜及同住人员将广州市越秀区解放北路西华二横巷14号403房、404房腾空交还给原告广州市住房保障办公室。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告袁光明、袁征、杨娜向原告广州市住房保障办公室支付上述房屋2013年1月1日至2019年1月31日期间的租金（以建筑面积70.26平方米，按13.50元/平方米/月计即948.51元/月）、2019年2月1日起至本判决发生效力之日止的租金（以建筑面积70.26平方米，按15.50元/平方米/月计即1089.03元/月）；自本判决发生法律效力之次日起，被告袁光明、袁征、杨娜按上述标准1089.03元/月逐月支付租金给原告广州市住房保障办公室，至交还上述房屋之日止。三、驳回原告广州市住房保障办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1952元，由原告广州市住房保障办公室负担258元，被告袁光明、袁征、杨娜负担1694元。二审期间，袁光明、袁征、杨娜提交：陈雅文个人名下房地产登记情况查询证明，拟证明陈雅文名下没有房产，陈雅文作为老红军遗孀，应当作为本案被告，而不是袁光明、袁征、杨娜作为本案被告。住房保障办质证称：对证据的真实性、合法性予以认可，关联系不认可，与对方诉求没有关联。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明，一、1995年7月1日，广州市民政局房屋管理所（甲方）与袁功庭（乙方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定：租赁期限自1995年7月1日至1997年6月30日；租赁期限届满或解除契约之日应交还承租房屋和设备给甲方，如须继续承租房屋，应提前三十日与甲方协商，双方另签订契约。乙方另有房屋居住的应交还承租房屋给甲方。二、袁光明二审中陈述称：（一）一审判决后，广州珠江住房租赁投资发展有限公司曾电话给袁光明、要求陈雅文去办理涉案房屋的租赁手续，袁光明回复称该案已经进入二审。（二）陈雅文的户口不在涉案房屋，其户口登记在广州市越秀区水荫路45号大院8号202房；（三）广州市民政局2019年6月20日作出的《关于袁光明信访事项的答复》中“你父亲袁功庭及其配偶陈雅文已享受房改政策，且房改面积已达省级待遇标准”所涉及的房改房就是广州市越秀区水荫路45号大院8号202房，该房屋于1996年左右经过房改给袁功庭、陈雅文，陈雅文至今居住使用，但已经过户给了袁征。三、住房保障办陈述称：（一）涉案房屋原为民政局所有，在2011年经过市财局批准，调拨给了住房保障办，提供给符合条件的保障人群居住；我方在对涉案房屋进行调查时，袁光明确认袁光明、袁征、杨娜在居住使用涉案房屋，故我方起诉对方主体适格。（二）关于袁光明提到的陈雅文身份问题，无论是陈雅文还是袁功庭的居住福利问题，与本案住房保障办作为住房保障部门和涉案房屋产权人所主张的腾退房屋、退还租金的诉讼请求是两个不同的法律关系，并且市民政局也已经明确答复袁光明如果陈雅文存在住房问题的需要，可以向民政局申请安排合适房源居住。单位的福利住房和公共保障性住房的性质是完全不同的。四、袁光明于二审庭后向法院提交其与杨娜的离婚证，载明两人于2019年12月3日登记离婚。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对袁光明、袁征、杨娜的上诉主张，认定如下：一、袁光明、袁征、杨娜上诉主张其不是本案适格被告，本案应将陈雅文列为被告的问题。因袁光明的父亲袁功庭于1995年7月1日与广州市民政局房屋管理所就涉案房屋签订了租赁合同。按袁光明所述，袁功庭及配偶陈雅文亦通过房改政策，按省级待遇标准取得广州市越秀区水荫路45号大院8号202房的产权，并从涉案房屋实际搬迁至该202房居住，且户口亦未再登记在涉案房屋。袁功庭去世后，陈雅文近几年将该202房过户至袁征名下。住房保障办在2012年8月22日取得涉案房屋时，袁功庭已经过世，陈雅文亦未继续使用涉案房屋。住房保障办在对涉案房屋进行调查了解情况时，袁光明确认涉案房屋由袁光明、袁征、杨娜使用，一审诉讼中亦确认由袁征一家三口在使用，并明确陈雅文现并未实际使用涉案房屋。因此，一审法院认定袁光明、袁征、杨娜为涉案房屋使用人，应承担相应法律责任并无不妥。袁光明、袁征、杨娜上诉主张应将陈雅文列为本案被告，依据不足。二、关于袁光明等人是否应将涉案房屋交还给住房保障办的问题。根据《广东省公有房产管理条例》第十一条的规定，公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。依照一审查明的事实，上诉人袁光明、袁征、杨娜每人名下各有住宅一套且每套面积均达100平方米以上，三人均不符合承租公房的条件，亦未实际与住房保障办就承租涉案房屋达成新的租赁意向，故理应将涉案公房腾空交还给住房保障办，以便分配给其他更需要承租公房的住户使用。住房保障办诉请袁光明、袁征、杨娜及同住人员将上述公房腾空交还，公平合理。至于袁光明所述照顾离休老红军袁功庭遗孀陈雅文的居住问题，因陈雅文目前仍居住在房改给其夫妻的位于广州市越秀区水荫路45号大院8号202房，且广州市民政局也明确作出答复处理，袁光明以陈雅文的住房问题抗辩其与袁征、杨娜不予将涉案房屋腾空交还，不能成立。三、关于租金标准的问题。袁光明已交纳了2012年1月至12月的租金，未付2013年1月1日起的租金。因住房保障办作为涉案国有公房管理的相关部门，其审查认定袁光明、袁征、杨娜不具有适用租金优惠相关政策的资质，故主张袁光明、袁征、杨娜应按公房租金标准计付租金，应予支持。袁光明、袁征、杨娜作为涉案房屋的实际使用人，其上诉主张应按已故老红军袁功庭享有的租金优惠政策计付租金，缺乏充分依据。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人袁光明、袁征、杨娜的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1694元，由上诉人袁光明、袁征、杨娜负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年三月三十日书记员  纪惠敏