浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1024民初97号 原告：仙居县福应街道月塘社区居民委员会，住所地仙居县福应街道月塘村。 法定代表人：王增朝，该社区居民委员会主任。 委托诉讼代理人：滕军杰，浙江金舟律师事务所律师。 被告：李永明，男，1968年12月8日出生，汉族，住仙居县。 原告仙居县福应街道月塘社区居民委员会（以下简称月塘居委会）与被告李永明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告月塘居委会的委托诉讼代理人滕军杰、被告李永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告月塘居委会向本院提出诉讼请求：1、判决自本案起诉状副本送达给被告之日起解除双方于2012年7月2日签订的《租赁协议书》，并判决被告返还坐落在仙居县城区厂房；2、判决被告立即向原告支付截止解除原被告于2012年7月2日的《承包协议书》之日尚欠的租金（截止2019年9月30日尚欠租金为162500元）及违约金（自愿将违约金标准从协议约定的日千分之三降低至年利率24%的标准计算，截止2019年10月9日违约金为134177.33元）；3、判决被告支付解除原被告于2012年7月2日签订的《租赁协议书》之日起至被告返还租赁物即坐落在仙居县城区厂房之日止按照约定租金标准计算的占有使用费；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与仙居县明权冲件加工厂在2012年7月2日签订《租赁协议书》，该协议书约定租赁物为：发展一路3-1号厂房；租赁时间为：2012年7月1日至2015年6月30日止；租赁金额为柒万捌仟元；交款时间为：每半年缴一次租金壹万叁仟元，逾期未缴租赁费，按日千分之三计算滞纳金等。协议书签订后，原告依约向仙居县明权冲件加工厂交付发展一路3-1号厂房，仙居县明权冲件加工厂于2012年7月31日支付租金13000元，于2013年3月19日支付租金13000元，之后租金一直未支付，截止2019年9月30日，被告尚欠租金162500元。另，仙居县明权冲件加工厂系个体工商户，工商登记注册日期为2010年6月22日，注册地址为仙居县南峰街道发展一路3号，被告系该个体工商户的经营者，2016年2月2日，被告注销了该个体工商户。综上所述，原告认为，原被告签订的《租赁协议书》依法有效，被告应当依约履行支付租金的合同义务，被告拖欠租金的行为显属违约。为维护原告的合法民事权益，特提起诉讼，请依法判决。 被告李永明辩称：其向原告月塘居委会租赁涉案厂房事实，但租赁期间因拆迁问题工厂停业一年多，且因原告出租相邻厂房失火至其停业一个月，停业期间的房租不应支付。此外，原告月塘居委会主张的违约金过高，愿意按银行利息计付。 经审理，本院认定：被告李永明于2010年6月22日在工商登记注册了仙居县明权冲件加工厂（下称加工厂），性质为个体工商户，2016年2月2日，该加工厂被注销登记。2012年7月2日，原告月塘居委会与加工厂签订《租赁协议书》，约定租赁物为发展一路3-1号厂房，租赁时间2012年7月1日至2015年6月30日止，租赁总金额78000元，交款时间每半年缴一次租金13000元，逾期未缴租赁费，按日千分之三计算滞纳金等。协议书签订后，原告月塘居委会依约向加工厂交付发展一路3-1号厂房，加工厂于2012年7月31日支付租金13000元，于2013年3月19日支付租金13000元。2019年10月16日，被告李永明支付租金28000元，2020年2月27日，被告李永明支付租金42000元。2020年2月27日，原告月塘居委会向被告李永明出具证明一张，证明被告李永明经营的加工厂，于2014年间因隔壁出租房屋发生火灾，导致停工十来日的事实。2019年10月9日，原告月塘居委会向被告李永明发送《通知书》，主要内容为解除双方2012年7月2日签订的《租赁协议书》，要求在2019年10月16日前办理协议解除后的结算和交接事宜。 审理中，原告月塘居委会确认因拆迁问题，被告李永明经营的工厂于2017年停业，并愿意免收该年度租金。对此，被告李永明表示认可。 认定上述事实的证据：《土地使用权证》、《租赁协议书》、《农村集体经济组织统一收据》、《通知书》和当事人的陈述。 本院认为：原、被告之间签订的《租赁协议书》，除违约金条款约定过高外，其余内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。现双方均确认上述合同的租赁期限届满后，被告继续向原告承租涉讼厂房，租金标准没有变更，但双方并未签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告于2012年7月20日签订的《租赁协议书》继续有效，租赁期限为不定期。被告作为承租人，应当履行支付所欠涉讼厂房租金的义务。因火灾、拆迁问题，造成被告停业可扣减其承租期限一年零15天，故计算至2020年3月2日，被告应支付原告的租金172200元，扣除已付租金96000元，尚应支付76200元。关于逾期支付租金的违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，鉴于原告出租的与被告相邻的房屋失火、厂房拆迁等情形，对被告经营造成一定影响，故本院对违约金予以适当减少，按年利率12%的标准计算。逾期支付租金的违约金经计算为64982.87元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告仙居县福应街道月塘社区居民委员会与被告李永明之间的不定期房屋租赁合同； 二、被告李永明应于本判决发生法律效力之日起三十日内将承租的厂房返还原告仙居县福应街道月塘社区居民委员会； 三、被告李永明应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告仙居县福应街道月塘社区居民委员会支付拖欠至2020年3月2日的租金76200元（该日后至返还厂房之日止产生的租金仍按原协议约定年租金26000元计算，在返还厂房时付清）、违约金64982.87元； 四、驳回原告仙居县福应街道月塘社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元，减半收取900元，由原告仙居县福应街道月塘社区居民委员会负担200元，被告李永明负担700元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  崔 明 二〇二〇年三月十二日 代书记员  杨锦秀 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 -8- -7-