贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终495号上诉人（一审被告）:胡修志，男，1983年10月1日出生，侗族，住贵州省天柱县。被上诉人（一审原告）：姚元岩，男，1963年9月8日出生，侗族，住贵州省天柱县。一审第三人：天柱县瑞丰汽车销售有限责任公司，住所天柱县凤城镇鉴江桥头。法定代表人：胡修志。上诉人胡修志因与被上诉人姚元岩、一审第三人天柱县瑞丰汽车销售有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服贵州省天柱县人民法院(2019)黔2627民初2092号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡修志上诉请求：1．撤销一审判决；2.改判被上诉人姚元岩继续履行与被上诉人胡修志签订的《土地租赁协议》。事实及理由：一、一审法院以被上诉人姚元岩与被上诉人胡修志在《土地租赁协议》中已约定支付租金期限，而上诉人胡修志未按照约定履行为由，认定上诉人胡修志构成违约，从而支持被上诉人要求解除《土地租赁协议》的诉求无法无据。被上诉人姚元岩要求上诉人胡修志交付2018年3月18日至2018年4月23日期间的租金，即是按照法律规定向上诉人胡修志提出变更支付租金的履行方式的要约，而上诉人胡修志按要求交付了租金的行为即是对被上诉人姚元岩的承诺，说明双方已经通过该行为变更了合同中支付租金的履行方式，即上诉人胡修志同意按姚元岩要求随时履行支付租金义务。二、被上诉人姚元岩主张发出《解除合同通知书》即发生解除《土地租赁协议》的效力，没有法律依据。被上诉人姚元岩在没有向上诉人胡修志催要租金和履行解除合同的告知义务的情况下，分别于2019年6月5日、2019年7月25日向上诉人胡修志发出《解除合同通知书》，属于滥用解除权。姚元岩、天柱县瑞丰汽车销售有限责任公司未作出答辩。姚元岩向一审法院起诉请求：一、判决解除原、被告之间2015年3月18日签订的《土地租赁协议》，由原告收回该租赁土地的使用权。二、判决被告与第三人连带支付拖欠的原告土地租金8.8万元并承担延迟支付利息。三、案件受理费由被告承担及第三人承担。一审法院认定事实：2015年被告胡修志与张言晶、姚波等人准备成立汽车销售公司，经被告胡修志与原告姚元岩协商，以被告胡修志的名义租赁原告姚元岩位于天柱县公路边的土地，用于汽车经营销售。2015年3月18日被告胡修志与原告姚元岩签订了《土地租赁协议》。合同约定租赁范围包括天柱县鉴江桥头东抵小路，南抵已被征收土地，西抵友爱花园进出口，北抵里坎。租赁土地总面积约为400平方米。土地租赁期限八年（2015年3月18日至2023年3月18日）。前四年租金为人民币8万元／年，第五年后年租金按10％比例涨浮。前三年租金24万元由被告胡修志分三期交付给原告姚元岩，之后租金交付采取按年交付的方式，由被告胡修志于每年的2月1日交付原告姚元岩。同时还约定如被告胡修志交纳租金逾期30日，原告姚元岩有权解除合同。合同签订后，被告胡修志的合伙人张言晶按合同约定向原告姚元岩交付了前三年的租金，原告姚元岩则将土地交给被告胡修志等人使用。2015年11月11日被告天柱县瑞丰汽车销售有限责任公司成立，张言晶为公司的法定代表人。2016年4月14日天柱县瑞丰汽车销售有限责任公司公司的法定代表人变更为姚波，现该公司法定代表人已变更为胡修志。被告天柱县瑞丰汽车销售有限责任公司成立后的租金均是由公司交付原告姚元岩。2017年12月4日原告姚元岩向被告天柱县瑞丰汽车销售有限责任公司的法定代表人姚波借款30万元，借款期限四个月，并约定该借款到期未还款，则用被告天柱县瑞丰汽车销售有限责任公司支付的租金抵扣。2018年2月1日后原告姚元岩打电话给被告胡修志要求其交付租金，被告胡修志没有答复。2018年4月4日原告姚元岩偿还了姚波的借款30万元。2018年4月7日原告姚元岩将解除《土地租赁协议》通知书送给被告胡修志。在原告姚元岩的要求下，2018年4月23日第三人天柱县瑞丰汽车销售有限责任公司向原告姚元岩交付了2018年3月18日至4月23日期间的租金7700元。后姚波的母亲吴秀梅几次到原告姚元岩家要求交付2018年3月18日至2019年4月18日期间尚未交纳的租金，原告姚元岩均拒收租金。2018年6月5日原告姚元岩以被告胡修志严重违约为由向一审法院起诉，请求解除其与胡修志签订的《土地租赁协议》，2018年9月2日一审法院作出（2018）黔2627民初1299号民事判决书，判决驳回原告姚元岩的诉讼请求。原告姚元岩因不服该判决书而提出上诉，贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院于2018年12月11日作出（2018）黔26民终2366号民事判决书，判决驳回其上诉，维持原判。2019年1月1日天柱县瑞丰汽车销售有限责任公司办公用房屋顶被大雪压垮，三天后被告胡修志开始拆除重建。在拆除重建过程中，原告姚元岩于2019年1月15日上午8时到公司销售展厅准备砌围墙，阻止第三人天柱县瑞丰汽车销售有限责任公司的工人施工，被告胡修志于当日8时35分到天柱工商银行以转账的方式将2018年4月23日至2019年4月23日的租金8万元交付原告姚元岩。转账后被告胡修志接到工人电话即赶到现场与原告姚元岩协商未果，原告姚元岩强行在天柱县瑞丰汽车销售有限责任公司销售展厅砌围墙。2019年1月16日原告姚元岩向被告胡修志退还了3个月（2019年2月至4月）的租金。2019年1月21日被告胡修志及第三人天柱县瑞丰汽车销售有限责任公司起诉原告姚元岩至一审法院，提出与姚元岩继续履行其于2015年3月18日与胡修志签订的《土地租赁协议》等请求。2019年2月25日姚元岩又将胡修志承租的土地水沟以南部分的土地用砖围砌，一审法院工作人员多次做原告姚元岩的思想工作，劝其自行拆除围墙，并停止侵害、排除妨碍未果。一审法院于2019年3月4日作出（2019）黔2627民初222号民事判决书，判决姚元岩继续履行其于2015年3月18日与胡修志签订的《土地租赁协议》。姚元岩不服，提起上诉，贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院于2019年7月8日作出（2019）黔26民终993号终审判决，驳回其上诉，维持原判。原告姚元岩于2019年6月5日向被告送达了《解除合同通知书》。在（2019）黔26民终993号民事判决书生效后，被告及第三人未能按该判决履行支付2019年2月1日至今的土地租金义务，2019年7月25日原告再次以邮寄方式向被告送达了《解除合同通知书》，要求解除双方的土地租赁协议。原告姚元岩于2019年9月11日诉至一审法院，请求判决解除原、被告签订的《土地租赁协议》并要求被告及第三人支付所拖欠的土地租金及利息。一审法院认为：原、被告签订的《土地租赁协议》是双方真实意思表示，内容不违反相关法律的规定，系合同有效合同，受法律保护，双方当事人均应按协议的约定履行自己的义务。本案原、被告的协议约定有租金支付期限，虽在支付期限内双方因产生纠纷导致租金支付延期，但（2019）黔2627民初222号民事判决书判决双方继续履行协议并生效后，被告及第三人应及时支付当年的租金而没有支付，属于不按协议约定履行自己的义务，已构成违约。原告姚元岩关于解除双方《土地租赁协议》的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于延期支付租金及其利息的问题，租金系双方合同约定内容，原告关于租金请求一审法院予以支持；因双方协议未有关于延付租金利息的约定，对原告关于延期租金的利息的请求不予支持。被告胡修志与原告姚元岩签订《土地租赁协议》，租原告姚元岩的土地用于第三人天柱县瑞丰汽车销售有限责任公司经营汽车销售，且之前的租金均由第三人支付，所以延期支付的租金应由第三人支付，被告胡修志不承担连带支付的责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告姚元岩与被告胡修志于2015年3月18日签订的《土地租赁协议》，该协议所租的土地使用权于本判决生效之日起一个月内交还给原告姚元岩。二、第三人天柱县瑞丰汽车销售有限责任公司于本判决生效之日起一个月内支付延期支付的租金（按8.8万元一年计算，从2019年2月1日起至交还租赁土地之日止）。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2000元，减半收取1000元，由被告胡修志和第三人天柱县瑞丰汽车销售有限责任公司承担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本案二审争议焦点：围绕上诉人胡修志的上诉理由，被上诉人姚元岩与上诉人胡修志签订的《土地租赁协议》是否应当解除？本院认为：为了减少双方的损失，涉案《土地租赁协议》应当解除。理由如下：1.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”之规定，因胡修志未能按约定支付租金，2019年6月5日姚元岩向胡修志邮寄送达了《解除合同通知书》，向胡修志进行了催告，经催告后，胡修志仍未交纳租金，2019年7月25日姚元岩再次向胡修志邮寄了《解除合同通知书》进行催告。姚元岩经过两次催告后，胡修志仍未支付租金。因此，胡修志已经构成根本违约，符合合同法定解除的情形。2.姚元岩与胡修志之间多次发生纠纷诉至法院，矛盾较深。对于案涉长期租赁合同，上诉人的行为已经构成根本违约，其虽不同意解除合同，但又未履行支付租金的义务；而另一方当事人坚决要求解除合同，双方已无继续履行合同的基础，此时应当解除合同。若不解除合同，则会扩大双方损失，导致租赁标的物闲置，造成资源浪费。故本案《土地租赁协议》已经没有继续履行的意义，应当解除。对于胡修志上诉称与姚元岩变更了合同，本院认为其理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，本案姚元岩与胡修志并未协商一致变更合同，姚元岩对此不予认可。胡修志以双方第二次诉讼判决结果为由主张双方变更合同无法律依据，本院不予支持。中华人民共和国民事诉讼法一百七十条综上所述，上诉人胡修志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《》第第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人胡修志负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 吴竹春二〇二〇年三月二十七日法官助理罗惠书记员熊慧灵