江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终439号上诉人（原审被告）：苏州墨竹轩艺术培训有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇中山南路988号华邦中央广场3号楼2层211。法定代表人：谭世钱，总经理。委托诉讼代理人：吕端国，系公司员工。被上诉人（原审原告）：江苏金坤置业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇长板路南侧中山路东侧地块。法定代表人：严古华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周世林，江苏恒渊律师事务所律师。上诉人苏州墨竹轩艺术培训有限公司（以下简称墨竹轩公司）因与被上诉人江苏金坤置业有限公司(以下简称金坤公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院作出的(2019)苏0509民初6557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。墨竹轩公司上诉请求:二审法院撤销原审判决并依法改判，案件受理费由金坤公司承担。事实和理由：一审判决在墨竹轩公司缴纳租金的金额上认定事实不清。墨竹轩公司与金坤公司于2017年3月9日签订的房屋租赁合同约定，2017年5月起至2019年5月，日租金为1.32/日/平方米，租金每月应支付金额为7706元，三个月房屋租金应为23118元，但金坤公司实际收取墨竹轩公司前三个月租金金额为38530元，超出约定应缴租金金额15412元。墨竹轩公司认为该超出金额应依法折抵墨竹轩公司拖欠金坤公司的租金。金坤公司辩称:不同意上诉人的上诉，一审法院查明事实清楚、适用法律正确。同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。金坤公司向一审法院起诉请求:1.解除金坤公司与墨竹轩公司之间的租赁合同并判令墨竹轩公司恢复原状。2.判令墨竹轩公司支付金坤公司拖欠的租金64688元。3.墨竹轩公司承担违约责任，支付履约保证金38530元。4.墨竹轩公司支付实际占用期间的费用按日租金1.32元/平方米计算（2019年5月1日起按日租金1.43元/平方米计算）从解除合同之日起至实际腾退房屋为止。一审法院认定事实：2017年3月9日，金坤公司作为出租方（甲方），谭世钱作为承租方（乙方），双方签订《华邦·商务广场租赁合同》（合同编号：2016/0300215-JSJK-HB）一份，合同约定如下：第一条甲乙双方之法律关系条款约定：鉴于吴**邦商务广场的经营特点，甲乙双方为平等的民事主体之间的租赁法律关系及广场经营管理、服务关系。甲方作为出租方和受托管理方对吴**邦商务广场负有管理和服务的权利和义务，并以自己的经营场地、声誉和管理，为乙方提供经营平台。乙方作为承租、委托管理方和吴**邦商务广场的商户，借助甲方提供的经营场所、经营管理和服务，发挥自己的经营优势；乙方有服从甲方管理、接受甲方服务，支付租金和管理服务等相关费用的权利和义务。第二条租赁场地条款约定：甲方将位于苏州市吴江区柜台，建筑面积为191.93平方米（包括分摊公摊面积在内），租赁给乙方从事经营活动使用。第三条租赁用途3.2约定：乙方向甲方承诺，在租赁期间内始终保持该房屋的经营业态，即配套（墨竹轩国学），并且有权使用该房屋经营前述约定之业态3.5约定：乙方违反本合同第三条规定的视为违约，甲方有权单方解除本合同。第四条租赁期限条款约定：租赁期限为5年，即从2017年5月至2022年5月止；免租期为3个月，即从2017年5月至2017年8月。甲方从乙方办理接收租赁铺位/柜台交接手续之日起计算装修期。第五条租金、履约保证金及其支付方式条款约定：5.1租金计算方式为月固定租金，以日租金乘以365天与该房屋租赁面积所得除以12个月所得之平均值（日租金×租赁面积×365/12），标准为：自2017年5月起至2019年5月止，日租金为人民币1.32元/日/平方米,即月租金为人民币7706元;自2019年5月起至2020年5月止，日租金为人民币1.43元/日/平方米,即月租金为人民币8348元；自2020年5月起至2021年5月止，日租金1.55元/日/平方米,即月租金为人民币9049元；自2021年5月起至2022年5月止，日租金1.67元/日/平方米,即月租金为人民币9749元。5.2租金的支付方式为先付后用，乙方须在每个季度最后十五天前向甲方交纳下季度租金，在接到甲方交款通知的日期内乙方须及时支付。乙方未按期缴纳各项费用，逾期每日按应交金额的3‰计付滞纳金。5.3乙方自行承担物业费以及各项能源费用。5.4履约保证金。于本合同签订之日起5工作日内乙方需向甲方交纳租金的履约保证金38530元，在乙方全面履行本合同各项条款的约定和保证甲方出租物业完好的情况下，租赁期满，乙方退还租赁场地（商铺），结清应交的各项费用之后三个月内甲方不计利息退还履约保证金。合同期内，乙方因违约而导致履约保证金被扣款的，乙方应在甲方通知补交的日期内补足履约保证金。5.5甲乙双方特别约定，如本合同解除或者乙方终止履行本合同，甲方有权将剩余的履约保证金移交本合同租赁物相应的物业管理公司，用于抵扣乙方拖欠物业管理等应交纳的费用。第八条装修及保险条款约定：8.1.乙方签订本合同后的装修期为90天，装修保证金为5000元，装修期自铺位/柜台交付乙方之日起计算，装修期包含在租赁期限内。8.8合同期内，装修物属于乙方所有，由乙方负责管理和维护保养。因乙方原因造成合同提前终止的，或合同期满双方不再续约的，甲方有权要求乙方进行拆除或者要求固定装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除。第九条违约责任条款约定：9.3.合同期内，乙方下列情形之一，属乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，没收履约保证金，要求乙方支付装修免租期的租金损失以及乙方应另行按季度租金及物业管理费的3倍金额补偿甲方，并且甲方有权自行处理乙方承租铺位的物品，由此产生的责任由乙方承担。若履约保证金不足以补偿甲方损失，甲方有权留置乙方货物抵押并向乙方追偿。A、乙方拖欠应缴任何款项及费用达十日以上，或擅自终止营业时间达24小时以上。2017年3月9日，金坤公司将涉案商铺交付谭世钱。其提供的《租户/业主入伙手续书》载明：谭世钱先生，你所认购的“华邦国际”3幢211号已具备装修施工条件，从即日起开始计算装修期及免租期。租户/业主签字处有谭世钱签名。2017年3月9日，谭世钱在《华邦商业广场交房验收表》上注明验房结果：1、漏水，三楼水直流到本层……谭世钱填写《客户进场装修申请表》，载明：我向金坤公司申请2017年3月9日在华邦商务广场3幢211号，经营项目为艺术培训，本公司保证不随意改变墙体主体结构……2017年3月16日，谭世钱填写《室内装修申请表》，申请装修期限：2017年3月6日至2017年5月1日。2017年3月23日，墨竹轩公司经工商部门核准登记。由于墨竹轩公司自2017年11月1日起一直拖欠租金，金坤公司于2018年7月12日向墨竹轩公司发送《律师函》，要求：1、自通知之日起解除双方间的商务广场租赁合同，并限期三日内搬离、腾退涉案商铺。2、墨竹轩公司接函后3日内支付拖欠的租金64688元及滞纳金36351元。2018年7月14日，墨竹轩公司签收了上述《律师函》，并于2018年8月16日回复称：1、……乙方应按甲方安排的开业日期自行完成租赁铺位柜台的内装修、备货等各项工作。乙方开业日期定于2017年5月。如因甲方原因开业延期合同租赁期限相应顺延。2、请问华邦商务广场商管中心，贵司何时履行合同义务？何时作运行开业仪式？3、按照合同法规定，商品房在租赁和销售期间贵司是否取得相关手续？另查明：2018年8月15日，金坤公司就华邦商务广场3幢211房屋办理了不动产登记手续，登记面积合计191.73㎡。涉案租赁房屋对应的不动产登记证明载明的坐落位置为松陵镇中山南路988号华邦商务广场3幢203、205、206、218、219、223、225。庭审中，谭世钱对案涉房屋的编号及测绘结果表示认可。以上事实，有金坤公司提供的不动产权登记证、测绘编号及面积表、《华邦·商务广场租赁合同》、华邦商业广场交房验收表、客户进场装修申请表、律师函及回执，墨竹轩公司提供的回复函，一审法院调取的房屋建筑面积计算成果表，以及双方当事人的到庭陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：金坤公司与墨竹轩公司于2017年3月9日签订的《华邦·商务广场租赁合同》（双方确认仅履行此份合同）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应当认定为有效合同，各方当事人均应依约履行各自的义务。合同签订后，金坤公司依约将案涉房屋交付墨竹轩公司使用，墨竹轩公司理应按约支付租金。依据租赁协议第5.2条之约定，租金为先付后用，下季度租金的履行期限截至当季度最后十五天前，但墨竹轩公司自2017年11月起未履行支付租金义务，已构成根本违约，金坤公司有权依据租赁协议第九条之约定行使约定解除权，因金坤公司诉前（2018年7月14日）已将合同解除的通知送达墨竹轩公司，故一审法院认定金坤公司与墨竹轩公司签订的《华邦·商务广场租赁合同》于2018年7月14日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，金坤公司依据租赁协议第8.8条之约定明确表示要求墨竹轩公司恢复原状返还租赁房屋，因此合同解除后，墨竹轩公司作为承租人应将房屋恢复原状返还金坤公司，并支付截至合同解除日的租金以及合同解除次日起至迁出之日止的占有使用费。金坤公司请求按照合同约定的租金标准计算占有使用费，并无不当，一审法院予以支持。对于墨竹轩公司主张金坤公司在租赁期间违反招租时的承诺及自身管理经验不足，投入不足，造成包括墨竹轩公司在内的相关承租户大面积亏损，由此认为金坤公司存在过错，应当适当减免墨竹轩公司租金的答辩意见，一审法院认为，根据租赁协议第一条之约定，金坤公司与墨竹轩公司之间除租赁法律关系外，还存在广场经营管理、服务关系，但纵观整个租赁合同文本，双方仅约定金坤公司为墨竹轩公司提供经营平台，并未将墨竹轩公司辩称的金坤公司承诺五星级的物业管理服务，并进行宣传等具体内容作为广场经营管理方的义务写入合同，且墨竹轩公司经营上的盈亏取决于其自身的商业判断以及经营管理，与金坤公司是否提供五星级服务等无直接因果关系，因此对墨竹轩公司以金坤公司未兑现承诺为由要求减免租金的理由，一审法院不予采纳。关于违约责任问题。租赁协议第5.4条约定，乙方于本合同签订之日起5工作日内需向甲方交纳租金的履约保证金38530元。墨竹轩公司至今未按合同支付该保证金，故金坤公司要求其支付履约保证金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于墨竹轩公司的租赁面积问题，金坤公司提交的不动产权登记证已明确载明面积为191.73㎡，在第二次庭审中墨竹轩公司亦表示认可，一审法院予以确认。综上所述，金坤公司与墨竹轩公司签订的《华邦·商务广场租赁合同》于2018年7月14日解除，墨竹轩公司应将案涉商铺恢复原状并返还金坤公司，并应按合同约定支付拖欠金坤公司租金64688元（以1.32元/日/㎡为标准，自2017年11月1日至2018年7月14日止应为64789.40元）以及房屋占有使用费（自2018年7月15日起计算至实际迁出之日止，截至2019年5月31日以7706元/月为标准计算；自2019年6月1日起至2020年5月31日止，以8348元/月为标准计算；自2020年6月1日起至2021年5月31日，以9049元/月为标准计算）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、江苏金坤置业有限公司与苏州墨竹轩艺术培训有限公司于2017年3月9日签订的《华邦·商务广场租赁合同》于2018年7月14日解除。二、苏州墨竹轩艺术培训有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于苏州市吴江区恢复原状并返还江苏金坤置业有限公司。三、苏州墨竹轩艺术培训有限公司应于本判决生效之日起十日内支付江苏金坤置业有限公司租金64688元（以1.32元/日/㎡为标准，自2017年11月1日至2018年7月14日止）以及房屋占有使用费（自2018年7月15日起计算至实际迁出之日止，截至2019年5月31日以7706/月为标准计算，自2019年6月1日起至2020年5月31日止，以8348元/月为标准计算；自2020年6月1日起至2021年5月31日，以9049元/月为标准计算）。四、苏州墨竹轩艺术培训有限公司应向江苏金坤置业有限公司支付履约保证金38530元，于本判决生效之日起十日内履行。案件受理费2364元、保全费1213.33元，合计3577.33元，由苏州墨竹轩艺术培训有限公司负担。二审中，金坤公司提供一份2016年11月2日签订的《商务管理服务合同》，证明合同当中约定墨竹轩公司租赁的商铺每个月的商管费是3853元。墨竹轩公司质证认为，现在是房租的事情，与商管无关，当时签过这份合同，但没有备案。金坤公司还提供了一份由金坤公司、苏州市兴邦资产管理有限公司、苏州市温馨物业管理有限公司盖章的情况说明，内容为：墨竹轩公司与金坤公司租赁合同纠纷一案，当初新入住的租户墨竹轩公司统一按照“交三押三”的原则收取费用，这三个月的费用包括了租金、商管费和物业费，总体是按照2.2元/平方米/天计算的（租金：商管费：物业费=6:3:1），墨竹轩公司交三应缴为38530元，押三也是这个数字，对于墨竹轩公司交三押三中已交的商管费和物业费，我们不会向墨竹轩公司重复收取，由公司内部结算即可。墨竹轩公司对此认为其认可发票上注明的租金，而不是所谓的商管费和物业费，因此对金坤公司三费合一的主张不予认可，要求按照票面记载为租金确定所收款性质。二审另查明，金坤公司提供的2016年11月2日签订的《商务管理服务合同》主体为甲方苏州市兴邦资产管理有限公司与乙方墨竹轩国学艺术馆，合同22.1条约定：“本合同与《租赁合同》共同组成一份完整的合同”，22.2条约定：“本合同的效力从属于《租赁合同》的效力，《租赁合同》无效、解除或者终止的，本合同无效、解除或者终止。”二审经审理查明的其他事实与原审法院一致。本院认为，金坤公司为证明38530元包含了其代为收取的商管费、物业费提供了2016年11月2日的商务管理服务合同以及金坤公司、苏州市兴邦资产管理有限公司、苏州市温馨物业管理有限公司盖章的情况说明，情况说明中明确对于墨竹轩公司交三押三中已交的商管费和物业费不会重复收取，由公司内部结算，结合商务管理服务合同中有关本合同与《租赁合同》共同组成一份完整的合同的约定，本院采信金坤公司该主张。综上所述，墨竹轩公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费185.3元，由上诉人苏州墨竹轩艺术培训有限公司负担。上诉人苏州墨竹轩艺术培训有限公司多预交的上诉费2178.7元，本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇二〇年三月十六日书记员 徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。