广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终107号 上诉人（原审被告）：合浦县美华置业有限公司，住所地合浦县廉州镇还珠南路8-8号。统一社会信用代码：91450521771712524H。 法定代表人：俞进美，该公司董事长。 委托诉讼代理人：纪红光，广西衡诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢洪波，男，1979年6月7日出生，汉族，住址合浦县。 委托诉讼代理人：黄琪发，广西先导联合律师事务所律师。同为被上诉人陈义祥的委托诉讼代理人。 被上诉人（原审原告）：陈义祥，女，1977年7月4日出生，汉族，住址北海市海城区外沙二巷38号，住合浦县。 上诉人合浦县美华置业有限公司因与被上诉人谢洪波、陈义祥商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初2223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：1.撤销原判；2.改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。 一审法院判决：一、被告合浦县美华置业有限公司应于本案判决生效之日起30日内协助原告谢洪波、陈义祥将位于合浦县廉州镇还珠大道9号美华新城C幢一单元404号房屋的权属办理登记到原告名下；二、被告合浦县美华置业有限公司应支付原告谢洪波、陈义祥违约金（违约金以380380元为基数按每日万分之一点五计算，从2016年7月4日起至房屋的权属办理登记到原告名下之日止）；三、被告合浦县美华置业有限公司应退还原告谢洪波、陈义祥可视对讲防盗门铃安装费550元；四、驳回原告谢洪波、陈义祥的其他诉讼请求。案件受理费2636元，因适用简易程序减半收取1318元，由被告合浦县美华置业有限公司负担。 案件相关情况 双方有争议的事项为第四项、第七项、第八项，其他事项双方无争议。 一、《商品房买卖合同》的签订时间:2013年11月9日。 二、房屋地点:合浦县廉州镇还珠大道9号美华新城C幢一单元404号。 三、合同约定房屋面积及总价款:108.77平方米，380380元。 四、房屋买受人支付的其他款项：2013年11月9日支付办证费15000元、2015年4月29日支付房屋维修基金7128元和可视对讲防盗门铃安装费550元。 上诉人主张：本案是商品房买卖合同纠纷，被上诉人请求返还门铃安装费的诉讼请求应另案处理。 被上诉人答辩：一审对此处理正确，应予维持。 一审法院认定及理由：上诉人在收取550元门铃安装费之后未履行安装义务，故应予返还。 本院二审认定及理由：可视对讲门铃安装费550元与本案商品房买卖合同具有关联性，在本案中一并处理并无不当，上诉人的上诉请求缺乏依据，故本院不予支持。 五、合同对房屋产权登记的约定：《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理。……3.买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一点五的违约金”。同时还约定办理产权证费用由买受人支付。 六、交房时间：2014年3月。 七、买受人是否取得房屋权属证书：否。 上诉人主张：涉案房屋不能办理权属证书的原因在于被上诉人。 被上诉人答辩：涉案房屋不能办理权属证书系上诉人的原因所致，一审认定正确。 一审法院认定及理由：一审诉讼期间查明被上诉人未取得房屋权属证书，且涉案合同约定的办理期限已届满，故判令上诉人协助将涉案房屋的权属办理登记到被上诉人名下。 本院二审认定及理由：在商品房买卖合同关系中，上诉人作为出卖人所负义务为转移标的物的所有权，即协助完成不动产所有权转移至被上诉人名下，即便涉案合同未明确约定出卖人代为办证，其仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，向登记机关提交齐备材料，在本案中上诉人也以“办证费”的名义向被上诉人收取相应款项以及收取了房屋维修基金，而其也无证据证明不办理产权过户的原因是被上诉人所致，故上诉人应继续履行协助办理产权过户的义务。 八、本案逾期办证违约金如何计付： 1.起始日期及截至日期：2016年7月4日至涉案房屋的权属办理登记到买受人名下之日止； 2.合同约定的逾期办证违约金标准：每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一点五的违约金。 上诉人主张：涉案合同未明确约定办理涉案房屋权属证书的具体期限，且根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，办理房产证的义务人是被上诉人而非上诉人，在本案中是被上诉人不办理房产证，故上诉人不应对此承担责任；一审法院认定违约金给付之诉的诉讼时效从2016年7月4日起算错误，应从被上诉人知道或应当知道其权利受侵害之日起计算，本案系被上诉人未及时行使诉讼权利，扩大了违约金赔偿数额；违约金不是诉讼前就客观存在，而是法院判决违约事实成立才可计算违约金。 被上诉人答辩：一审法院对此认定正确，应予维持。 一审法院认定及理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，本案不管是从房屋交付使用时起算还是从合同签订之日起算，至今均超过90日，被上诉人至今未取得房屋权属证书；双方签订合同后，上诉人向被上诉人收取办证费和办证所需缴纳的房屋维修基金，其行为表明承诺承担为原告办证的义务，上诉人收取上述费用后既不履行办证义务，也未将上述费用退还被上诉人并说明不办证的理由，因此被上诉人至今未取得房屋权属证书是上诉人原因所致，上诉人对此承担违约责任，故依法支持被上诉人的违约金请求。涉案合同约定了逾期办证违约金系按日计付，故被上诉人行使违约金请求权的诉讼时效起算点因日而异，被上诉人于2019年7月4日向法院起诉请求上诉人支付违约金，从该日前溯3年即2016年7月4日以后产生的违约金未超过诉讼时效，该日之前产生的违约金已超过诉讼时效故不予保护。 本院二审认定及理由：关于被上诉人至今未取得房屋权属证书是否上诉人原因所致的问题，在商品房买卖合同关系中，上诉人作为出卖人所负义务为转移标的物的所有权，即协助完成不动产所有权转移至被上诉人名下，即便涉案合同未明确约定出卖人代为办证，其仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，向登记机关提交齐备材料，在本案中上诉人也以“办证费”的名义向被上诉人收取相应款项以及收取了房屋维修基金，而被上诉人至今未取得房屋权属证书，上诉人应承担逾期办证的违约责任，即按照涉案合同的约定向被上诉人支付违约金。关于被上诉人请求支付违约金的诉讼时效问题，涉案合同已约定违约金为按日计付的继续项违约金，应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，被上诉人起诉时所请求的违约金起算时间为2014年，本案一审的立案时间为2019年7月4日，且上诉人在一审诉讼中提出了时效抗辩，依照《民法总则》的规定，被上诉人请求上诉人支付违约金的诉讼时效为三年，对于2016年7月4日起至涉案房屋的权属办理登记到买受人名下之日期间产生的违约金依法予以支持，一审对此认定正确，应予维持。 裁判理由与结果 综上所述，上诉人合浦县美华置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1508.86元，由上诉人合浦县美华置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶长程 审 判 员 刘 曦 审 判 员 王雅新 二〇二〇年三月二十六日 法官助理 李晓新 书 记 员 罗 杏