海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初10515号原告：王鸿儒，男，1963年8月25日出生，汉族，公民身份号码×××，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：吉才虹，海南云帆律师事务所律师。被告：陈红山，男，1961年3月3日出生，黎族，公民身份号码×××，住海南省三亚市。被告：周昌霞，女，1965年6月29日出生，汉族，公民身份号码×××，住海南省三亚市。第三人：程依兰，女，1962年6月25日出生，汉族，公民身份号码×××，住海南省琼海市。委托诉讼代理人：颜彦，山东国杰（琼海）律师事务所律师。原告王鸿儒与被告陈红山、周昌霞、第三人程依兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告王鸿儒及其委托诉讼代理人吉才虹，被告陈红山、周昌霞，第三人程依兰及其委托诉讼代理人颜彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王鸿儒向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方于2007年10月20日签订的购买陈辉胜名下位于原三亚市××区第三幢306房买卖《房屋合同》有效；并判令二被告及第三人立即配合原告办理涉案房屋的过户登记手续；2.案件受理费由二被告承担。原告于2020年3月19日申请撤回第一项诉讼请求中的“并判令二被告及第三人立即配合原告办理涉案房屋的过户登记手续”。事实与理由：第三人及其丈夫陈辉胜（2001年4月已去世）于1996年9月1日与海南南海石油服务总公司（以下简称南油公司）签订《三亚市职工公有住房买卖合同》购买取得位于原三亚市××区第三幢306房，建筑面积为98㎡。三亚市土地房产管理局于1997年6月18日颁发了三改房字第6110号《房屋所有权证》确认房屋的建筑面积为95㎡。而后，第三人于2007年6月6日通过三亚公证处（2007）三证内字第1444号《公证书》公证将涉案房屋与二被告拥有的坐落于三亚市××区的旧房一栋406的坐落于三亚市××区房交换，并由二被告向第三人交付了15000元作为涉案房屋的交换补偿。同日，涉案房屋就交由二被告所有。2007年10月20日，二被告又将涉案房屋出售予原告，并签订买卖《房屋合同》一份。当天，二被告收到原告支付的购房款180000元后，将涉案房屋及《房屋所有权证》原件等交由原告所有。原告装修并居住至今，但一直未办理过户。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告陈红山辩称，1、《房屋合同》是无效合同。我与周昌霞系夫妻，涉案房屋系被告周昌霞擅自转让，应属无效；且涉案房屋并非个人拥有的百分百产权，故原告诉求全部拥有，应属无效；原告在买后三年内都对过户不闻不问，现在起诉主张，无依据。2、我们和陈辉胜换房是事实，是换的公司内部的集资购房指标。被告周昌霞辩称，我与原告同是南油公司的员工，我们在签订《房屋合同》时，原告是知道涉案房产是登记在陈辉胜名下的。我在卖方后的三年里三次催促原告办理过户，但是原告以自己居住，不需要过户为由拒绝了。我与陈红山系夫妻，我卖房时，陈红山是不同意的，所以《房屋合同》上的“陈红山”的签字是我代签的。现在是因为涉案房产涉及政府拆迁，原告才想过户。但涉案房产有20%的产权是南油公司的，故我转让的是剩余的属于个人的80%的产权。原告只有在认可我转让的是80%的部分，该《房屋合同》才是有效的。第三人程依兰述称，1、涉案房产是登记在陈辉胜名下的，陈辉胜去世后，该房产应归陈辉胜的继承人所有；2、二被告陈述的换房一事，需要证据证明，我对此不予认可；3、我没有去过公证处，也没有申请做过公证书，上面的签字也不是我签的；4、原告与二被告签订的《房屋合同》无效。本院经审理，认定事实如下：1995年2月27日，陈辉胜与被告周昌霞签订《协议书》，约定将被告周昌霞名下的406房与陈辉胜的306房对换。同日，陈辉胜、第三人与二被告签订《确认书》，载明：“陈辉胜、程依兰同意以壹万伍仟元的现金买断南油宿舍集资楼指标。”1995年2月15日，南油公司作出《关于陈辉胜、周昌霞住房指标对换申请的答复》（以下简称《答复》），载明：“……总公司分房领导小组根据双方的意愿和实际情况，同意双方换房购买，但由于总公司分房方案在换房申请之前已经上报市房改办，故周昌霞只能以陈辉胜的名义缴付购房款。”后周昌霞缴纳涉案房产购房款共计47582元。1996年9月1日，陈辉胜与南油公司签订《三亚市共有住房买卖合同》，约定陈辉胜购买位于××区房，该房总价款为59479元，扣除20%的折扣，实付房款为47583元。1997年6月18日，海南省人民政府颁发三改房证字第6110号《房屋所有权证》，所有权人为陈辉胜，所有权性质为私有，所有权人占有份额为80%，房屋坐落于三亚市××区第三幢306房。2007年6月6日，第三人出具《声明书》，载明：“……我与陈辉胜系夫妻关系。本人的丈夫陈辉胜系海南南海石油服务总公司的职工，已于二〇〇一年四月去世。一九九六年该公司将位于海南省三亚市河西区正南路的南油大楼的公房出售给公司职工。依照该公司公房出售的有关规定，我丈夫应购得南油大楼3栋306号的住房一套，三房二厅，建筑面积为98.5平方米。但由于当时我俩经济困难，无能力购买上述房屋，在取得该公司的同意下，我夫妇俩自愿将应购得南油大楼3栋306号的住房与陈红山、周昌霞夫妇拥有的坐落于三亚市××区的旧房壹栋406房交换。由陈红山、周昌霞夫妇支付南油大楼3栋306号的购房款。因是新房换旧房，故陈红山、周昌霞夫妇还补偿了我夫妻俩人民币壹万伍仟元整。房屋交换后，南油大楼3栋306号一直由陈红山、周昌霞夫妇居住。我郑重声明上述房屋自相互交换后，南油大楼3栋306房的房屋已系陈红山、周昌霞夫妇的共同财产，与我们无关。如周昌霞需要到有关房屋管理部门办理该房屋产权变更登记手续，本人愿协助周昌霞办理相关手续。若日后该房屋被征用、拆迁，则由周昌霞办理有关手续并领取征用、拆迁款项，本人对周昌霞签署的相关文件均予以承认……”。2007年6月7日，海南省三亚市公证处颁发（2007）三证内字第1444号《公证书》，证明第三人于2007年6月6日在公证员邓兴中的面前，在《声明书》上签名、捺手印。庭审中，第三人自认其于2001年4月21日收到二被告支付的10000元换房差价款，于2007年收到二被告支付的5000元换房差价款。2007年10月20日，二被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋合同》，载明：“经甲、乙双方友好协商，双方于2007年10月20日，在双方自愿的基础上，签订套房买卖合同，条款如下：一、甲方卖出三亚市南海石油服务总公司宿舍区第三幢B座306房套房给乙方（原房主名陈辉胜）。二、乙方于2007年10月20日付给甲方买房款人民币壹拾捌万元整（￥18万元）。三、今后，乙方需办理房产证过户，甲方必须无条件协助，单位出具证明书等一切过户手续。四、双方签订合同后，306房套房的全部房产权、使用权、及征用拆迁、赔偿权完全归属于乙方，乙方有权处理房屋的一切事宜，从此，306号套房与甲方没有任何关系。五、合同一式二份，双方各持一份，合同于2007年10月20日签名生效。”同日，原告支付180000元购房款给被告周昌霞，被告周昌霞在《房屋合同》上载明“收到房款壹拾捌万元正”。合同签订后，二被告将《房屋所有权证》及购房发票等交与原告，原告入住该房至今。庭审中，被告陈红山否认《房屋合同》上的“陈红山”的签字及捺印是其签署。其自述虽不愿意卖房，但是也并没有阻止被告周昌霞卖房，对周昌霞卖房一事持放任态度。另，《房屋合同》的签订发生在二被告夫妻关系存续期间。另，第三人表示其将另案主张《公证书》系无效，涉案房屋应属第三人，但至今未提交任何影响本案事实认定的相关证据材料。以上事实，有各方当事人的陈述、《房屋所有权证》、《三亚市共有住房买卖合同》、《公证书》、《协议书》、《关于陈辉胜、周昌霞住房指标兑换申请的答复》、《房屋合同》、发票等证据在案佐证，可作为认定事实之依据。本院认为，依法订立的合同，自成立时生效。本案的争议焦点为原、被告签订的《房屋合同》是否真实有效。根据陈辉胜与周昌霞签订的换房《协议书》、南油公司作出的《答复》以及三亚市公证处颁发的《公证书》看出，换房系二被告与第三人夫妇的真实意思表示，且经得南油公司同意。被告周昌霞实际支付了涉案房产80%产权部分的房款，第三人也收到二被告支付的换房差价15000元。第三人出具《声明》将整个换房过程进行了说明，并进行了公证。虽然第三人抗辩《公证书》中的《声明》及《协议书》上的签字均是伪造的，其并未办理过公证，但未提供相关证据推翻《公证书》的证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条的规定，“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。”，故本院对第三人的抗辩其并未与二被告换房，涉案房屋应属陈辉胜的继承人所有的意见不予采纳。被告周昌霞有权对涉案房屋80%的产权部分进行处分。另，被告陈红山抗辩合同上的签名非其本人签署，故《房屋合同》无效，但未提交相关证据予以证明。被告陈红山表示对其被告周昌霞卖房一事持放任态度，且在原告入住涉案房屋长达十三年的时间里也未向原告主张过权利，应视为被告陈红山对被告周昌霞卖房给原告一事进行了确认。《房屋合同》签订后，原告依约向二被告支付了购房款，二被告向原告交付了涉案房屋，原告办理入住至今。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，对原告主张确认《房屋合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。原告在宣判前申请撤回诉求二被告及第三人立即配合原告办理涉案房屋的过户登记手续的诉讼请求，是当事人对诉讼权利的自行处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条、第一百四十五条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告王鸿儒与被告陈红山、周昌霞于2007年10月20日签订的《房屋合同》合法有效。案件受理费100元（原告王鸿儒已预缴），由原告王鸿儒负担50元，被告陈红山、周昌霞负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 欧阳敏 二〇二〇年三月二十七日书记员 王碧姬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A113741&tiao=2“”释义“”“”http://192.0.100.105/lib/Zyfl/_blank)《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。第一百四十五条宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。人民法院裁定不准许撤诉的，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。窗体底端《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。