云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7737号上诉人（原审原告）：蒋光华，男，汉族，1964年4月4日出生，四川省广安县人，个体工商户，现住云南省安宁市。被上诉人（原审被告）：云南乾泰投资有限公司，住所地：云南省安宁市连然街229号。法定代表人：吴国江，执行董事。被上诉人（原审被告）：云南润物商业管理有限公司，住所地：云南省安宁市大屯新区兴屯二期42幢。法定代表人：吴国江，执行董事。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈慧娟，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。上诉人蒋光华因与被上诉人云南乾泰投资有限公司（以下简称“乾泰公司”）、云南润物商业管理有限公司（以下简称“润物公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初1187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋光华上诉请求：一、维持一审判决第一项、第二项；二、撤销一审判决第三项，改判支持蒋光华一审主张的因装修商铺贷款而产生的利息53576元、因装修购买材料的材料款25600元及装饰设计合同费30000元（合计109176元）；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人因经营茶室店铺的需要，于2014年6月10日与两被上诉人签订了《安宁乾泰世贸广场房屋租赁合同》。合同签订后，上诉人为了茶室能按时营业，于2014年6月20日与案外人安宁龟鸿装饰服务部签订了《云南省家庭居室装饰装修工程施工合同》，并购买了工程施工所需材料，后上诉人又于2014年7月18日与案外人云南滇艺装饰工程有限公司签订了《设计合同》，并缴纳了装饰设计合同费，且因此产生相应的贷款利息。合同签订至今，被上诉人乾泰公司并未履行其作为出租人的义务，将涉案商铺交付上诉人使用，其行为构成根本违约。二、上诉人因此产生的损失均是在上诉人与两被上诉人签订涉案合同后产生的，上诉人在得知涉案商铺没有进行消防备案后便积极与被上诉人进行协商，但被上诉人均以消防备案马上可以办理完毕为由要求上诉人再等等。至于上诉人没有及时还款的问题，因该贷款具有特殊性，在贷款期间内上诉人是按季度支付利息，到期后一次性还本，因此不存在上诉人扩大损失而恶意不归还贷款的问题。故，上诉人在本案中并不存在一审法院所认定的恶意或故意扩大损失的情形，本案的违约方系被上诉人，其主观具有恶意，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定支付上诉人相应的损失。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判支持上诉人的全部上诉请求。乾泰公司、润物公司辩称，上诉人所述的《设计合同》、《施工合同》并未在涉案租赁物处实际履行，上诉人购买的水管材料也并未实际使用于涉案租赁物。上诉人与被上诉人乾泰公司签订的《安宁乾泰世贸广场房屋租赁合同》明确载明租赁物的交付为现状交付。合同签订时，安宁乾泰世贸广场正处于在建阶段，该事实众人皆知，上诉人对此情况也是明知的，上诉人在明知涉案租赁物尚处于在建阶段及未经消防备案的情况下签订的《设计合同》、《施工合同》的法律后果应由上诉人承担。上诉人在一审中提交的发票载明其是在2016年11月购买了水管材料，而装修合同签订于2014年6月20日，事隔两年之久购买的材料如何证明用于装修涉案租赁物，且也不符合常理，该批材料至今并未安装使用在涉案租赁物上。至于上诉人提到的贷款利息一事，上诉人并未举证证明该贷款的具体用途，且《设计合同》、《施工合同》并未实际履行，故其主张不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。蒋光华向一审法院起诉请求：一、依法判令解除蒋光华与乾泰公司签订的《安宁乾泰世贸广场房屋租赁合同》。二、依法判令由两被告向原告连带返还所缴纳的商管费52752元，物管保证金3663元，合同保证金、房管保证金、质量保证金计39304元，物业管理费43955元，及因贷款装修商铺而产生的利息53576元。三、判令两被告连带向原告赔偿因装修购买的材料费25600元，装饰设计合同费30000元，以上费用合计人民币248850元。四、本案诉讼费由被告承担。一审判决认定以下案件事实：2014年6月10日，由乾泰公司作为甲方出租人，蒋光华作为乙方承租人，润物公司作为丙方商业管理公司签订租赁合同，约定：乾泰公司是位于安宁乾泰商业世贸广场内商业物业的建设单位，房屋所有人或房屋承租人。乾泰公司同意在世贸广场建设完成后将7a号楼4层01-11号商铺出租给蒋光华使用。润物公司作为乾泰公司授权委托商业管理机构，在本合同中将根据授权，代行合同中约定需要乾泰公司同意、批准、管理、收取租金等各项权利。进场日为《进场确认书》确定的乾泰公司移交、蒋光华进入该房屋之日。《进场确认书》签署日晚于实际进场日的，以实际进场日为准。免租装修期为自进场日起至开业日前一日的期间。但如该房屋在前述期间内开业经营的，免租装修期截止至该房屋对外营业之日的前一日。计租日为免租装修期届满次日，租赁期限为六个租约年，自计租日开始计算。房屋的租赁使用费用由租金和设备租赁维护运行费用构成。蒋光华第一个租约年实际应交租金及租赁维护运行费为149446.3元，租金支付方式为年付，蒋光华的经营项目为茶室。双方约定进场日为2014年7月1日，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付。物业管理的相关内容，详见双方签订的《安宁世贸广场前期物业服务协议》，作为乙方的蒋光华应遵守甲方乾泰公司和物业管理公司制定并不时修改的关于安宁世贸广场各方面管理的一切规章制度。乙方蒋光华在安宁世贸广场前期物业服务协议义务和责任构成对甲方乾泰公司的单方承诺，甲方乾泰公司有权直接援引向乙方蒋光华主张权利。同时合同中对违约责任、转租、分租的权利义务作出约定。同日，蒋光华与云南依诺物业管理公司（以下简称“依诺物业公司”）签订《商业物业服务协议》，约定物业管理服务期限为六年，自2014年7月1日起至2020年6月30日止，并对双方的物业服务协议的权利义务作出约定。合同签订后，蒋光华向依诺物业公司交纳物管保证金3663元、物业管理费43955元，向润物公司交纳合同保证金、商管保证金、质量保证金合计39304元，商管费52752元。另查明，截止2018年12月26日包含涉案租赁物在内的“乾泰公司建设的安宁乾泰世贸广场”项目未向消防支队申报消防验收的相关信息。蒋光华至今未实际使用租赁物。一审法院认为，双方争议焦点为：一、涉案合同是否应解除；二、被告是否应向原告退还及赔偿相关费用。一、关于涉案合同是否应当解除的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原被告签订的租赁合同，系在自愿平等的基础上签订，内容未违反国家法律法规的禁止性规定，合同自成立时生效。双方理应按照合同约定履行义务。经庭审查明，涉案租赁物因乾泰公司的原因至今未取得相关部门的消防验收，以致原告签订租赁合同的目的即经营茶室不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第（四）项：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，原告解除《安宁乾泰世贸广场房屋租赁合同》的诉请，依法予以支持。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告有权按照上述法律规定提出诉请。二、关于两被告的责任承担的问题。虽然双方在租赁合同第三条中约定：“由丙方润物公司作为甲方乾泰公司授权委托商业管理机构，在本合同中将根据甲方乾泰公司授权，代行合同中约定需要甲方乾泰公司同意批准、管理、收取租金等各项权利。”但在合同的其他条款中约定的权利义务两被告存在混同，两被告之间权利义务约定不清，因此对原告要求恢复原状、赔偿损失的诉请，应承担共同责任。在两被告承担责任后，两被告之间的责任承担另行处理。三、关于原告诉请的返还商管费52752元、合同保证金、商管保证金、质量保证金39304元，由于被告乾泰公司未办理消防审批手续导致原告不能按约使用，因此对原被告之间合同的解除负有违约责任，因此由两被告对原告承担共同返还责任。四、关于原告诉请的物管保证金3663元、物业管理费43955元，属于原告因被告违约行为造成的损失，应由两被告共同赔偿。五、关于原告诉请的贷款及利息、装修材料费，原告未能举证证实贷款与涉案租赁物存在实质关联性，且原告在租赁合同签订一个月就已知道涉案租赁物没有进行消防备案不能使用，此时原告已得知被告违约，应当采取适当措施防止损失的扩大，但原告未能采取适当措施如立即归还贷款或不再继续采购装修材料等措施防止损失扩大，因此根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，本院不予支持。关于原告诉请的装修设计费损失，本院认为，原告提交的证据证实装修施工合同及工程预算表形成在先，设计合同形成在后，不符合交易习惯，且施工合同中未提及按照装修设计图纸施工而是按照工程预算书进行施工，原告未能进一步提交证据证实，因此该组证据不能相互印证该费用的实际产生，故对原告的该诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告蒋光华与被告云南乾泰投资有限公司、云南润物商业管理有限公司签订的《安宁乾泰世贸广场房屋租赁合同》于本判决生效后立即解除；二、由被告云南乾泰投资有限公司、云南润物商业管理有限公司于本判决生效后立即返还原告蒋光华商管费52752元、合同保证金24908元、商管保证金4396元、质量保证金10000元；由被告云南乾泰投资有限公司、云南润物商业管理有限公司于本判决生效后立即赔偿原告蒋光华损失即物管保证金3663元、物业管理费43955元；上述款项合计139674元；三、驳回原告蒋光华的其他诉讼请求。一审案件受理费5033元，由两被告共同承担2818元，原告承担2215元。双方当事人在二审中均无新证据提交。经二审审理查明的案件事实与一审审理查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。针对双方当事人的诉辩主张，归纳本案争议焦点为：上诉人主张的贷款利息53576元、购买材料款25600元及装饰设计合同费30000元是否应予支持。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，被上诉人交付的租赁物未通过消防验收，不能实现合同目的，导致租赁合同解除，被上诉人除返还上诉人已经交纳的费用外，还应当承担因其违约行为给上诉人造成的损失；上诉人基于对合同相对人的信赖，在签订合同后为实现正常经营进行了装修准备，包括订立装修设计合同、购买材料等，必然产生相应的损失，根据上诉人的举证情况，结合本案实际，本院酌情支持上诉人主张的违约损失30000元；至于蒋光华主张的因贷款装修产生的利息损失，并非必然产生的损失，也不是被上诉人违约直接造成的损失，本院不予支持；一审判决仅仅判决返还上诉人已交纳的款项，未支持相应的违约损失不当，本院予以改判。综上所述，蒋光华的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚、但适用法律不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初1187号民事判决第一项、第二项即：“一、原告蒋光华与被告云南乾泰投资有限公司、云南润物商业管理有限公司签订的《安宁乾泰世贸广场房屋租赁合同》于本判决生效后立即解除；二、由被告云南乾泰投资有限公司、云南润物商业管理有限公司于本判决生效后立即返还原告蒋光华商管费52752元、合同保证金24908元、商管保证金4396元、质量保证金10000元；由被告云南乾泰投资有限公司、云南润物商业管理有限公司于本判决生效后立即赔偿原告蒋光华损失即物管保证金3663元、物业管理费43955元；上述款项合计139674元；”二、撤销云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初1187号民事判决第三项即：“三、驳回原告蒋光华的其他诉讼请求。”三、由云南乾泰投资有限公司、云南润物商业管理有限公司于本判决生效后立即支付蒋光华违约损失30000元。四、驳回蒋光华的其他诉讼请求。一审案件受理费5033元，由被上诉人云南乾泰投资有限公司、云南润物商业管理有限公司负担；二审案件受理费5033元，由上诉人蒋光华负担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  邓林春二〇二〇年三月三十日法官助理熊金华书记员蔡磊