贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初49号原告：朱维仙，女，1969年12月28日出生，汉族，住贵州省黎平县。被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人：庄朝本，男，该公司总经理。委托代理人：黄玮镜，男，1988年12月27日出生，住福建省南靖县，现住贵州省黎平县。系该公司职工。原告朱维仙诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周之勇独任审判，于2020年3月3日公开开庭进行了审理。原告朱维仙、被告委托诉讼代理人黄玮镜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱维仙向本院提出的诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告。2、判决被告承担逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金104720元（暂从2017年7月30日起计算到2019年12月30日，共计880天，房屋总价款801880元×6.18%除以365天×880=104720元）(目前商业银行同期存款年利率为6.18%)。3、判决被告继续履行后期逾期办理商房转移登记违约金，从2020年1月1日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并办付到原告止，计算标准参照上述第2条；4、退还原告交给被告的维修基金8018元(庭审时增加该项诉讼请求)；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年1月13日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县商铺，该合同约定商品房面积为86.01平方米，房屋单价9323.10元每平方米，房屋总价801880元，合同约定被告应当于2017年7月30日前将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部房款，房屋维修和水电开户、物业管理等费用全部交清。合同签订以来，被告无故违约不履行合同约定，由被告方协助完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠、搪塞原告，至今没有把商品房转移登记的相关文书交付给原告，也没有任何通知协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定，特依法向人民法院起诉，请立案审理，并请支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、原告提出的违约金过高，请求法院予以调整；2、办理不动产权证是由多方面因素造成的，不应该由被告单方面承担全部责任；3、被告作为房地产开发公司，预售的商品房数量较多，现在起诉要求被告支付违约金的购房业主也较多，被告所要承担的违约金已明显过高，被告已经没有实际履行的能力，违约金过高不利于纠纷的解决，也无法达到预期的效果，请求法院考虑上述情况，酌情调整违约金；4、被告已于2015年交房给原告使用，原告没有实际由于购房带来的过多的利益损失；5、关于维修基金，根据购房合同及相关的法律法规执行。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明房屋系向被告开发商购买。2、《农信借据》，证明原告已与银行产生借贷关系。3、《购房收据》（两张），证明购房首付款已交房开商。4、《身份证》，证明原告身份。5、《收据》，证明原告已交房屋维修基金给被告。6、《商品房备案表》，证明原告向被告购买的房屋已备案。7、《发票》，证明原告购房款已经交清。经庭审质证，被告对原告在举证期限内提交的证据均表示认可，没有异议。被告在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：原告于2014年1月13日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县房屋，该合同约定商品房套内建筑面积为86.01平方米，房屋单价每平方米9323.10元，房屋总价801880元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2017年7月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代收买受人向相关单位缴纳的维修基金等费用，出卖人应当于缴费后5日内向买受人交付相应缴款凭证。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款801880元及维修基金8018元，但被告至今未将原告缴纳的维修基金交到相关单位，未取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。从2017年7月31日起至2019年12月30日止，已经超期883天。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定，但是被告没有履行合同第二十二条第三款转移登记约定的义务，被告未在约定期限内取得初始登记，亦没有将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于逾期交付商品房转移登记有关文书违约金问题。按照合同约定，被告违约的时间应当从2017年7月30日的下一日即从2017年7月31日起算，即违约金应当从2017年7月31日起算至原告请求的2019年12月30日止，共计883天，原告请求按880天计算，本院予以认可。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.1%计算违约金，违约金的确过高，但原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，符合法律规定，本院予以支持。因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为：801880元×6.18%÷365天×880天=119477.9元，原告只请求104720元，本院予以支持。关于原告请求被告退还原告所交的维修基金8018元的问题。根据合同第十四条第四项约定原告已经向被告交付了维修基金，而至今被告未有将委托收取的维修基金交到相关单位，显然违反了委托的事项，损害了原告的权益，原告有理由请求被告返还收取的维修基金，故对原告的该项请求予以支持。关于原告请求被告立即将办理商品房转移登记有关文书办结交付给原告及支付后续违约金的诉讼请求，因被告开发的利南家园楼盘至今尚未综合验收备案，其尚无法取得办理商品房转移登记有关文书，后续违约金的计算节点亦无法确定，故对原告的上述两项请求，本院不予支持。原告可在被告开发的利南家园楼盘综合验收合格、具备交付条件后，另行起诉主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后15日内支付原告朱维仙逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金104720元；二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后15日内返还原告朱维仙交付的维修基金8018元。三、驳回原告朱维仙的其他诉讼请求。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2394元，减半收取1197元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  周之勇二〇二〇年三月二十六日书记员  王钰亨