吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)吉06民终146号 上诉人（原审原告）：刘万存，男，1961年8月15日生，汉族，白山市电业局职员，住白山市浑江区。 委托诉讼代理人：刘卫东，吉林汲润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：白山市凯厦房地产开发有限责任公司。住址：白山市浑江区东兴街49号。 法定代表人：刘建军，系经理。 委托诉讼代理人：张前程，男，1978年4月24日生，汉族，系白山市凯厦房地产开发有限责任公司职员，住白山市浑江区。 原审第三人：王鑫，男，1962年11月20日生，汉族，白山市广播电视台职员，住白山市浑江区。 原审第三人：王轩，男，1978年7月4日生，汉族，大连安得房地产代理有限公司职员，住白山市浑江区。 上诉人刘万存因与被上诉人白山市凯厦房地产开发有限责任公司（以下简称凯厦公司）、原审第三人王鑫、王轩所有权确认纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院(2019)吉0602民初1921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 刘万存上诉请求：依法撤销(2019)吉0602民初1921号民事判决，并依法改判凯厦公司给刘万存办理房屋过户手续。事实与理由：一审判决认定2015年4月1日刘万存与凯厦公司签订的委托协议合法有效错误。凯厦公司已将涉案房屋抵顶给王轩,王轩有权处置涉案房屋，刘万存已将全部房款给付了王轩。王轩欠凯厦公司实际房屋承建人或控制人赵伟的300000元，王轩以借款形式支付欠款利息，说明王轩只是欠300000元债务而不是房款。刘万存已向王轩交付全部购房款,怎么可能再与凯厦公司、王轩达成一份尚欠凯厦公司40余万元的协议。且该协议中还约定了违约金条款及其他严重损害刘万存利益的条款，足以证明该协议内容不是刘万存的真实意思表示。凯厦公司称2015年4月1日的协议合法有效这一事实，能够证明凯厦公司负责人与王轩共同对刘万存进行合同诈骗的事实成立，应依法将该案移送公安机关处理。 凯厦公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。对于协议的效力，可以通过解除或撤销予以解决，不是本案二审所能审理的事项；如刘万存认为案件触犯刑律，可依法到公安机关报案，也不是本案二审可以解决的事项。 王鑫辩称，王轩为凯厦公司代理销售房屋，凯厦给付王轩一套房屋抵顶佣金。王轩想出售，因王轩不认识刘万存,要求王鑫先与王轩签订买卖合同，再由王鑫与刘万存签订买卖合同。王鑫只是中间人，以3900元/平方米的价格卖给了刘万存，刘万存转账给王鑫妻子赵一梅账户277200元,王鑫将其中的200000元转给了凯厦公司，剩余77200元给付了王轩。另外300000元由刘万存转账给了王轩。 王轩辩称，王轩与赵伟产生债务关系，并已经支付了一年利息，这样等于已将房款给了赵伟。希望赵伟能完善刘万存的房屋手续，债务由王轩和赵伟通过协商或诉讼解决，不要牵扯到刘万存。王轩与赵伟形成借贷关系后，赵伟称需签署三方协议，方能让刘万存办理入户手续。而且，所有的入户手续是在赵伟认可的情况下由赵伟出具。综上，不能在购房一事上产生两种法律关系，既形成了王轩与赵伟的借贷，又形成了房屋买卖关系。王轩与赵伟的纠纷不应影响刘万存的利益。 刘万存向一审法院起诉请求：1、依法确认位于达林大厦小区3单元1102室（面积149.5平方米）房屋归刘万存所有；2、判令凯厦公司给刘万存办理刘万存所有的达林大厦小区3单元1102室（面积149.5平方米）房屋的登记过户手续；3、判令王鑫、王轩退还刘万存多交的房款17823元及利息；4、诉讼费用由凯厦公司及王鑫、王轩承担。庭审中，刘万存撤回第三项诉讼请求。 一审法院认定事实：2013年6月20日，刘万存通过银行转账的方式转入账号为6228658800043363026号账户（收款人为王轩）200000元。2013年6月24日，王鑫出具收据一张，证明已收到200000元购房款。2013年7月14日，刘万存通过银行转账的方式转入账号为6210952400000004804号账户100000元。当日，王鑫出具收据一张，证明收到该笔款项。2015年3月9日，刘万存转给赵一梅（王鑫的妻子）277200元，当日，赵一梅出具收条，证明已收到该笔房款。2015年3月31日，赵一梅将200000元转入凯厦公司的账户，剩余77200元，转给了王轩。2015年4月1日，刘诗云（刘万存女儿）与凯厦公司签订委托协议一份，协议内容为：“甲方为刘诗云、乙方为凯厦公司。一、甲方委托乙方在红旗街达林大厦为其建造楼房（毛坯房）一套，该楼房的编号为:1楼3单元1102室，建筑面积为:149.50㎡。每平方米甲方支付给乙方的建设费用为:4200元，合计委托支付建设费用为（大写):陆拾贰万柒仟玖佰零拾零元零角零分，￥:627900元。建筑面积以房产测绘中心最终测定为准，委托支付的建设费用多退少补。二、本协议签订之日，甲方向乙方交付该房屋建设费用全款的31.85%，即200000元。向乙方支付建设费用 肆拾贰万柒仟玖佰零拾零元零角零分，￥:427900元，甲方自本协议签订后7日内给付乙方100000元，剩余327900元1个月内付清，若不能按期付清则每月按5%承担违约金。三、甲方委托乙方建设的楼房、户型、房屋结构等均按规划设计部门的设计方案和图纸执行，在签订本协议时，甲方对乙方提供的户型平面设计图等资料没有异议。四、乙方受托为甲方建设的楼房于2015年4月1日交付给甲方入户，甲、乙双方签订房屋买卖合同并办理产权登记手续。甲方入户时所产生的税务、物业等税费，按国家规定上缴。五、如乙方逾期向甲方交付房屋，每逾期一日，按中国人民银行同期活期利率，向甲方支付首付建设费用的违约金。因自然灾害等不可抗拒的客观原因造成的逾期入户，乙方不承担责任。六、 甲方委托乙方建设的房屋在交付使用时，因政府房屋价格调整和房屋市场价格变动所带来的房屋价格上涨或下调，甲、乙双方都能够接受，互不要求对方承担责任。七、甲方同意并遵守按揭贷款支付乙方建设费用的下列约定:1、甲方首次按揭购买商品房的，应积极向乙方提供办理按揭贷款需要甲方提供的各种有效证件及手续，如经市产权处和按揭银行审核甲方提供的文件，不符合贷款规定或甲方本人不具备贷款主体资格的，甲方同意按揭贷款支付给乙方的房屋建设费用部分在乙方受托建设的房屋主体封闭的后的30日内，一次性用现金支付给乙方,如甲方不能将余款用现金支付给乙方，乙方按中国人民银行同期活期利率收取甲方首付的建设费用200000元费用违约金后，余款退还给甲方,乙方有权将甲方委托建设的房屋另行出售。2、甲方在本协议签订前已按揭贷款购买过一套(含一套）以上商品房的，需由市产权处和按揭银行审核甲方是否符合二次购买商品房贷款条件，计算贷款利率。余下部分均按本协议第七条第1款的约定处理。本委托协议未尽事宜，甲、乙双方协商解决并作出补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。”王轩、刘诗云、刘万存在委托协议甲方处签名，乙方凯厦公司加盖公章并有经办人曲慧刚的签名。至今，凯厦公司收到刘万存房款200000元。 一审法院认为，刘万存（刘诗云之父）与凯厦公司于2015年4月1日签订的委托协议，双方约定了房屋的价款、面积及付款方式，该份协议是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，该委托协议合法有效。基于合同的相对性，刘万存仅将200000元购房款转入凯厦公司，剩余房款至今尚未支付给凯厦公司。依据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”合同尚未履行完毕，所有权未发生移转，刘万存尚未取得该房屋的所有权。王轩经传票传唤，无正当理由未到庭，视为其自愿放弃举证、质证等权利。据此，刘万存要求依法确认位于达林大厦小区3单元1102室（面积149.5平方米）房屋归刘万存所有；要求判令凯厦公司给刘万存办理刘万存所有的达林大厦小区3单元1102室（面积149.5平方米）房屋的登记过户手续的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”规定，判决：“驳回刘万存的诉讼请求。案件受理费5129元，由原告刘万存承担。” 本院二审查明，红旗街达林大厦为案外人赵伟实际投资所建，赵伟委托大连安得房地产代理有限公司（法定代表人王轩）销售房屋，并约定销售佣金用案涉房屋以每平方米4200元价格抵顶给王轩，销售结束后多退少补。刘万存通过王鑫购买案涉房屋，共给付王轩房款577200元，其中转入凯厦公司账户200000元。2015年4月1日，刘万存、刘诗云（刘万存女儿）、王轩与凯厦公司签订委托协议一份后，凯厦公司为刘万存办理了房屋入户手续。王轩自认与赵伟对房款和销售佣金尚未结算，并称与赵伟约定300000元房款为其向赵伟所借，并按月向赵伟支付利息。其他事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，当事人一方履行合同不符合约定，另一方当事人有权拒绝其相应的履约要求。本案案涉房屋为凯厦公司以销售佣金抵顶给王轩，并约定销售结束后多退少补。凯厦公司已按约定将房屋交付给王轩。刘万存向王轩购买案涉房屋并将购房款交付给王轩后，凯厦公司亦为刘万存办理了房屋入户手续。现王轩对案涉房屋的房款和销售佣金并未与凯厦公司或与案涉房屋的实际投资人赵伟进行结算，亦不将刘万存交付的购房款给付凯厦公司，王轩与凯厦公司以销售佣金抵顶房屋的合同尚未履行完毕，故凯厦公司有权拒绝为案涉房屋办理房屋登记过户手续，刘万存要求依法确认案涉房屋应归其所有并为其办理房屋登记过户手续的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。刘万存主张王轩与赵伟已口头约定将王轩所欠的房款转变成王轩向赵伟借款，应视为案涉房屋的房款已不拖欠，对此凯厦公司不予认可，故对刘万存的该项主张，本院不予认定。 综上，刘万存的上诉请求，理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币5192元，由刘万存负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 伟 审 判 员  迟吉岩 审 判 员  兆艳红 二〇二〇年三月二十日 法官助理  杨鸿宇 书 记 员  戴兵兵