四川省广元市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川08执监7号 申诉人（被执行人）：山东欧康置业有限责任公司，住所地山东省潍坊市潍城区和平路2669号万基商务公寓1701室。 法定代表人：徐名雷，执行董事。 委托诉讼代理人：孙兵，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王子睿，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 申请执行人：夏安翠，女，1952年3月8日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：陈伦，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖磊，男，1985年2月2日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 申诉人山东欧康置业有限责任公司（以下简称欧康公司）不服本院（2015）广执字第187-6号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月22日举行了听证，申诉人欧康公司的委托诉讼代理人孙兵、王子睿，申请执行人夏安翠的委托诉讼代理人陈伦、廖磊参加了听证。本案现已审查终结。 欧康公司申诉称，1.（2015）广执字第187-6号执行裁定执行处置财产超出申请执行债权范围；2.裁定在建工程项目以物抵债时价值已发生重大变化，因新增多处建筑及工程，《估价报告》已不能客观真实反映在建工程的实际价值，不应当继续适用；3.被执行人除承担生效判决确定的案款给付义务及执行中发生的延迟履行金外，不应当另承担任何其他财产责任，申请执行人无权取得除生效判决内容或法律规定以外的其他利益，以被执行人或者案外人不自动履行生效法律文书确定的义务为由剥夺其合法财产没有法律依据，违反民事执行中平等保护双方当事人合法权益原则；4.对部分在建工程项目未经查封程序而径行处置，严重违反相关执行规定；5.评估报告采用成本法，但并未将在建工程的全部板块纳入评估范围，违法处置了未经评估程序的相应财产，严重损害欧康公司合法权益；6.执行法院拍卖过程中未通知欧康公司及利害关系方；7.二次流拍后未依法启动变卖程序；8.（2015）广执字第187-6号执行裁定不具备实现的前提和基础，且不利于保障53套房屋买受人的合法权益。 夏安翠辩称，1.申诉申请书落款印章不清晰，存在影印件的可能，该申请是否是欧康公司的真实意思表示不得而知；2.申请以物抵债并提供了足额担保，且四川省高级人民法院（2018）川执复297号裁定已经确认以物抵债裁定合法，申诉人的请求没有事实基础和法律依据；3.执行法院不存在超标的查封，评估和拍卖程序符合法律规定、评估报告不存在漏评；4.申诉人不能证明在以物抵债前新增工程价值，新增工程系欧康公司与成都市金堂三星建筑有限公司（以下简称三星公司）在人民法院查封执行标的后的恶意违建，不利后果应由申诉人自行承担。综上，执行法院执行行为合法，欧康公司的申诉无事实和法律依据，不应予以支持。 本院查明，夏安翠、廖磊与欧康公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，四川省高级人民法院2015年6月26日作出（2014）川民初字第98号民事判决书，判决：（一）确认原告夏安翠、廖磊与被告欧康公司所签《投资合同》已于2014年4月29日解除；（二）被告欧康公司于本判决生效之日起十五日内向原告夏安翠返还投资款7136万元；（三）被告欧康公司于本判决生效之日起十五日内向原告夏安翠支付违约金1336万元；（四）被告欧康公司于本判决生效之日起十五日内向原告夏安翠支付730万元及利息，利息以730万元为基数，从2014年7月25日起计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准进行计算，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；（五）驳回原告夏安翠的其他诉讼请求。判决发生法律效力后，因欧康公司未能履行义务，夏安翠向四川省高级人民法院申请执行。四川省高级人民法院于2015年9月9日作出（2015）川执字第39号执行裁定书，裁定指定本院执行。同月28日，本院立案执行，案号为（2015）广执字第187号。 2015年10月15日，本院作出（2015）广执字第187号执行裁定，冻结、扣划被执行人欧康公司的银行存款9600万元，或查封、扣押被执行人欧康公司相当价值的财产。同月27日，向潍坊市房地产交易中心、潍城区国土资源局送达（2015）广执字第187号执行裁定和协助执行通知书，续查封欧康公司名下位于山东省潍坊市潍城区土地使用权【房地产权证号为：潍国用（2011）第Ｂ128号】及部分在建工程，其中土地125亩、在建房屋505套（以下简称案涉房产）。执行中，由欧康公司员工封祎伟签收执行通知书、执行裁定书、财产报告令等相关法律文书。 查封案涉房产后，案外第三人陆续以查封房屋系其购买或折抵工程款为由提出执行异议。经审查，除认定刘瑞国的异议成立，并解除对其所购买房屋查封外，均驳回其他案外人的异议申请。其他案外人未在法定期限内提出案外人异议之诉。2016年7月25日，本院作出（2015）广执字第187-2号执行裁定，对案涉房产进行评估、拍卖，并向双方当事人送达该裁定书。经本院技术室通知双方选择评估机构，欧康公司无正当理由拒不到场，故通过公开摇号方式确定四川大友房地产评估咨询有限公司（以下简称大友评估公司）为受托评估机构。同年12月15日，大友评估公司作出《房地产估价报告》【川友房估20160509号】。同月24日，欧康公司对评估结论提出异议，称土地评估价值过低、存在漏评。大友评估公司于2017年3月6日作出《关于山东欧康置业有限责任公司异议的回复》，认为《房地产估价报告》【川友房估20160509号】较为准确、客观地反映了估价对象在价值时点2016年10月21日的房地产市场价格水平。因查明被评估在建工程中有53套房屋已办理合同备案登记，且未查封，不应纳入执行处置范围，其对应的评估价值应予扣除。同年6月5日，大友评估公司出具《关于扣除53套未查封住宅评估价值的说明》称，53套未查封住宅在2016年10月21日的市场价值为1031.73万元，扣除53套未查封住宅在建工程后，评估对象于价值时点2016年10月21日的市场价值为20687.44万元。 2017年6月1日，本院作出（2015）广执字第187-4号执行裁定，对案涉房产进行整体拍卖。2017年7月25日、9月18日，在京东网络司法拍卖平台上发布《拍卖公告》，公告于2017年8月25日10时至2017年8月26日10时止、2017年10月3日10时至2017年10月4日10时止对欧康公司名下所有的位于山东省潍坊市潍城区“欧康·曼哈顿国际名都Ａ区一期”第6、9、10、12、13、14栋住宅、储藏室、综合楼商业、地下车库在建工程房地产及土地使用权（不含已办理合同登记备案未查封的53套住宅）进行拍卖，两次司法拍卖起拍价分别为165499520元、140674592元，在拍卖公告、竞买须知中特别注明与本案标的物有关当事人、优先购买权人、利害关系人等均可按拍卖文件的要求报名参加，两次拍卖均因无人报名而流拍。 2017年10月11日，夏安翠向本院提出书面申请，自愿以第二次流拍价140674592元抵偿债务，并将以物抵债的溢价款31325693元转入执行法院账户，另以现金13674308元及案外人谢佳自愿以依据以（2015）成民初字第2284号民事判决对星华昌源集团有限公司（以下简称星华集团公司）享有的债权、百信公司自愿以其名下位于彭州市的部分房产及四川名人房地产开发有限公司（以下简称名人公司）共同对三星公司、星华集团公司可能存在的建设工程款优先受偿权提供执行担保。同年10月20日，本院作出（2015）广执字第187-5号执行裁定，准许谢佳、名人公司、百信公司为本案承担保证责任；对百信公司名下位于彭州市锦绣·尚城共计378套房产予以查封。同日，本院作出（2015）广执字第187-6号执行裁定，将上述流拍财产抵偿给申请执行人夏安翠。同年11月27日向相关部门发出协助执行通知书，要求协助将案涉房产权属变更至夏安翠名下，并于11月30日完成现场交付，但案涉房产至今未在相关部门办理产权过户登记手续。 另查明，案涉房产分别由星华集团公司、三星公司承建。星华集团公司与徐天付签订《债权转让协议书》，将公司所承揽工程所形成的债权全部转让给徐天付。徐天付向山东省潍坊市中级人民法院提出诉讼，该院于2017年10月9日立案审理，于2019年1月30日作出（2017）鲁07民初986号民事判决，判决欧康公司支付徐天付工程款22123402.2元及2000000元保证金，同时驳回徐天付的其他诉讼请求。后，徐天付向山东省高级人民法院上诉，该院于2019年9月23日作出（2019）鲁民终1354号民事判决，判决驳回上诉，维持原判，判决书中载明徐天付对案涉房产不享有工程价款优先受偿权。 三星公司也向山东省潍坊市中级人民法院起诉，要求欧康公司支付工程款并确认优先受偿权。山东省潍坊市中级人民法院于2018年6月10日作出（2017）鲁民初580号民事裁定，以原告不是真正的三星公司，不符合起诉条件为由，驳回起诉；同年10月15日，三星公司再次向山东省潍坊市中级人民法院起诉欧康公司，请求判令欧康公司支付欠付工程款并确认其对涉案工程折价或变卖价款享有优先受偿权。2019年12月3日，山东省潍坊市中级人民法院作出（2018）鲁07民初773号民事判决，判决欧康公司偿还所欠三星公司工程款5751950.37元，同时驳回其他诉讼请求。三星公司不服，已向山东省高级人民法院提出上诉，该案目前尚在审理中。本案听证过程中，各方均认可在案涉房产查封及现场评估之后仍继续施工，完成了部分工程。 本院认为，本案的争议焦点为执行查封、评估和拍卖、以物抵债是否合法，是否损害欧康公司和53户房屋买受人利益，是否需要撤销拍卖行为及以物抵债行为。 一、关于查封、评估和拍卖程序是否合法的问题 1.本案未明显超标的查封。人民法院在执行中对债务人的财产采取查封措施，其目的是为了保障债权人债权的实现，确保实际变价处分时债权能够得到足额受偿。认定执行实施案件是否存在明显超标的查封，首先应对财产价值进行评估，还要考虑确定起拍价的下浮比例、主债权及利息、违约金、被执行人欠缴的各种税费、执行费用及其他为实现债权而支出的合理费用，对于不动产还要考虑其是否有其他影响债权实现的权利。所以，执行实践中，执行实施案件客观上无法做到查封财产与执行金额的完全一致。本案中，欧康公司提出执行异议称超标查封，经本院审查后裁定驳回其该异议申请，欧康公司在法定期限内也未申请复议；经评估案涉房产价值206874400元，两次网络司法拍卖后流拍价140674592元，夏安翠申请以物抵债时应享有的债权总额为109348899元。单纯从案涉房产流拍后以物抵债的金额看，确实超出应执行债权数额，但考虑到案涉房产暂未办理产权过户，由欧康公司承担的税费、案件执行费和案涉房产上正在诉讼中的建设工程优先受偿权等客观情况。因此，从处置查封的财产价值看，并未明显超标的查封。 2.本案评估程序合法。关于欧康公司提出案涉评估报告在具体评估方法、评估标准等方面存在问题，致使评估价值过低的问题。首先，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，人民法院对于评估报告的异议，重点应针对评估机构、评估人员是否具备相应的评估资质以及评估程序是否严重违法进行审查。审查查明，在选定评估机构中，欧康公司没有按照通知要求无正当理由拒不到场参与选定评估机构，本院通过公开摇号确定评估机构并通知了欧康公司，该程序符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条和《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条之规定。其次，大友评估公司的《房地产估价报告》详细阐述了选择评估方法的过程及原因。本案评估对象为在建房地产，尚未实际投入使用，无现实收益产生，故采用成本法进行评估。再次，评估报告系专业机构根据人民法院委托作出，欧康公司曾提出异议称存在严重漏评，评估公司就该异议进行回复，本院也已送达告知回复意见，欧康公司至今未提出证据证明评估报告违反法定程序或评估机构没有评估资质等证据，不能否认该评估报告的法律效力。最后，大友评估公司的评估人员经实地勘验、调查后作出《房地产估价报告》【川友房估20160509号】载明被查封财产估价总值为20687.44万元，本院根据评估报告确定评估价后已组织了两次网络司法拍卖，均因无人报名竞买而流拍。两次竞买的市场反应从一个角度反映评估报告的评估结果并无严重过低问题。欧康公司所称评估报告作出之后至拍卖期间案涉房产有新增建设工程属实，但该部分工程是在案涉房产已被查封、开展司法评估工作后及本院多次要求暂停施工避免损失扩大的情况下修建。如允许案涉房产评估期间继续修建，即使估价对象在某一时间点确定了估价值，但后续新增工程必然导致被查封标的物价值一直无法确定，致使人民法院司法评估及执行后续工作无法正常进行。故欧康公司请求认定评估程序违法没有事实依据，本院不予支持。 3.本案拍卖程序合法。首先，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”。本案中，案涉房产目前整体仍为在建工程，地下室、地下车库及综合楼均为地上住宅的配套工程，尚未进行不动产登记。本院在执行中对案涉土地使用权及地上建筑物已向潍坊市房地产交易中心、潍城区国土资源局发出协助执行通知书，办理了分别查封登记，进行了有效公示。按照“人民法院查封的土地使用权效力及于地上建筑物”的原则，本院当然有权对案涉房产的土地、地上建筑物及附属配套工程进行处置。其次，关于案涉房产是整体拍卖还是分体拍卖的问题，《中华人民共和国物权法》确立了土地使用权与地上建筑物、构筑物及附属设施一体化处理原则，人民法院在执行程序中处置相关财产应遵循该原则，将土地使用权与地上建筑物、构筑物一并处分。案涉房产规划为住宅小区，相比较于分散拍卖，整体拍卖更有利于实现拍卖价值最大化，也有利于53户已购买房屋买受人后续利益保护。故本院为利于作为住宅小区的案涉房产统一规划使用，予以整体拍卖未有不妥。再次，依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，在对案涉房产拍卖前，本院已将拍卖裁定书送达欧康公司,告知了其不履行生效文书的法律后果。两次司法拍卖前也均在京东网络司法拍卖网上发布了拍卖公告、竞买须知，就拍卖标的物、时间、地点等事项进行了公告，并特别注明有关当事人、优先购买权人、利害关系人可按要求报名参加，欧康公司、三星公司均可参与竞拍。欧康公司未提出证据证明该拍卖有违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条应予撤销的情形，本院拍卖程序合法有效。 二、关于本案裁定以物抵债是否合法的问题 依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、第二十三条、第二十九条的规定，拍卖时无人竞买或者竞买人的最高价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接收拍卖财产的，应当裁定将该财产交其抵债。 本案中，申请执行人夏安翠在案涉房产两次拍卖后，申请以第二次流拍价以物抵债，本院予以准许并作出裁定，符合相关法律规定，无需再启动司法变卖程序。在裁定以物抵债前已要求申请执行人交纳抵债后剩余的款项，并就案涉房产上可能存在的在建工程优先受偿权以责令担保的方式予以保护，不损害欧康公司及其他利害关系人的合法权益。因本案标的物“欧康.曼哈顿国际名都”项目为在建工程，从规划设计要求、目前建筑物的现状及建成后完善备案、登记等法定手续应具备的条件，根据相关法律规定不应分割处理。如按欧康公司所称夏安翠应选择部分拍卖物受偿，则以物抵债裁定将导致未抵偿部分建筑物的产权人与该建筑物所占用范围内的土地使用权人不一致，故不宜对在建工程在整体拍卖流拍后将其中部分财产抵偿给债权人。在对案涉房产进行司法拍卖时，本院已如实公示该财产信息及瑕疵，流拍后申请执行人表示愿以物抵债时，亦明确告知能否完善行政审批手续，取得案涉房产的权属登记，风险是由申请执行人自行承担。欧康公司主张（2015）广执字第187-6号执行裁定抵债给个人不具备实现的前提和基础，不能保障53套房屋买受人的利益，但无法提供司法程序中禁止此类以物抵债的相关证据。故欧康公司关于执行法院超出申请执行金额以物抵债，严重损害欧康公司实体权益的主张，没有法律依据。 综上，欧康公司的申诉事由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》129条规定，裁定如下： 驳回山东欧康置业有限责任公司的申诉请求。 审判长 党 群 审判员 梁晓斌 审判员 李 华 二〇二〇年三月十七日 书记员 侯 超