安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初396号 原告：芜湖好吃佬商业运营管理有限公司，住所地芜湖市弋江区花津南路德盛广场C区C325-C333，统一社会信用代码91340200MA2NWP6P79。 法定代表人：崔翠翠，总经理。 委托诉讼代理人：周涌，安徽君宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦华，安徽君宏律师事务所律师。 被告：雷正高，男，1967年6月6日出生，汉族，住浙江省平阳县。 原告芜湖好吃佬商业运营管理有限公司诉被告雷正高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法由审判员程叙强适用简易程序于2020年2月25日公开开庭进行了审理。原告芜湖好吃佬商业运营管理有限公司（以下简称好吃佬公司）委托诉讼代理人韦华到庭参加诉讼。被告雷正高经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告于2018年10月24日签订的《商铺联营合同》；2、依法判令被告腾空并归还德胜广场C区三楼C3号商铺；3、依法判令被告向原告支付2019年9月19日至商铺实际返还之日应付租金(固定分成费)和物业费,暂计至2020年1月1日为人民币77591.62元【租金(固定分成费)260300元/年、物业费每月3.5元/平方米】；4、依法判令原告依法没收被告履约保证金30000元；5、依法判令被告支付原告违约金130150元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月24日原告与被告签订《商铺联营合同》，约定原告将德胜广场C区三楼C3号商铺出租给被告，被告用于经营杨国福麻辣烫。合同期限共计五年，自2018年10月24日开始计算，首次固定分成(租金)由被告一次性支付222790元，包含租期2018年10月24日至2019年9月18日。2019年9月19日至2021年9月19日间固定分成(租金)每年为260300元，2021年9月19日至2023年9月19日间固定分成(租金)每年为279800元，物业费、水费等费用由被告自行承担。2019年6月19日被告开始暂停经营。2019年9月8日原告发《通知》给被告，通知被告于2019年9月15日前缴纳2019-2020年度的租金，但被告一直不予回应。2019年9月17日原告委托律师发律师函给被告，告知被告应于2019年9月20日前缴纳下一年固定联营分成（租金），否则原告将解除合同，没收其缴纳的履约保证金，要求其承担违约金。但被告拒绝签收律师函。此后原告多次电话联系被告，被告拒绝接听。综上，被告已经停止经营，但一直没有归还商铺，租金到期后多次催缴，拒绝回应，其行为已经构成根本违约，原告按合同有权解除合同并没收履约保证金，要求被告承担违约金。为了维护原告自身的合法权益，故诉至法院。 被告雷正高未进行答辩。 经审理查明：原告好吃佬公司系2017年8月9日成立的从事商业运营管理、旅游信息咨询、餐饮管理、餐饮服务、市场营销策划等经营项目的有限责任公司。2017年5月，案外人安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司（甲方）与芜湖市畅想娱乐服务有限公司（乙方）签订《德盛广场C区三层整层及四层KTV租赁合同》，约定甲方将坐落于中国安徽芜湖“外经德盛广场”三层部分区域套内使用面积3719.64㎡及四层部分区域套内使用面积699.86㎡出租给乙方作为小吃街、大型餐饮、KTV及娱乐配套项目使用，租赁期限为15年，自2018年1月1日起算至2032年12月31日止。双方约定C区三层红线内区域套内使用面积3719.64㎡的租金按40元/㎡/月计算（包含管理费50%），每三年租金上浮6%，按季度支付，先付后用。此后，案外人安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司（甲方）、芜湖市畅想娱乐服务有限公司（乙方）与原告芜湖好吃佬商业运营管理有限公司（丙方）三方又签订《德盛广场C区三层整层及四层KTV租赁合同补充协议》，补充协议约定：乙方将原租赁合同中三层部分责权利全部转让统一大股东的丙方，丙方对原租赁合同的权利和义务全部承接和履行；协议生效后，丙方向甲方另行缴纳履约保证金60000元；本协议为原《德盛广场C区三层整层及四层KTV租赁合同》的有效组成部分，与原合同具有同等法律效力，原合同没有约定或与本协议相冲突的内容均以本协议约定为准，本协议未涉及事项仍以原合同的约定为准。 2018年10月24日，原告好吃佬公司（甲方）与被告雷正高（乙方）就安徽省芜湖市弋江区德盛广场三楼小吃街旁边第C3号商铺联营事宜经协商签订《商铺联营合同》（合同编号20181018），合同主要约定：甲方（原告）将德胜广场三楼小吃街旁边第C3号商铺（即德胜广场C区三楼C3号商铺）共给乙方（被告）使用，商铺套内面积约为197.2平方米，为甲乙双方联营和其他需要按照面积计算的费用或款项的计算依据；乙方承接该商铺的用途为（经营）麻辣烫和轻餐产品，不得做烧烤和重餐饮以及和小吃街冲突的产品；合作联营期限至2023年9月18日，自商铺交接之日开始计算固定分成；双方采取固定分成办法进行联营分成。自交接之日至2019年3月18日的固定分成为92638元，自2019年3月19日至9月18日的固定分成为130152元，由乙方在签订合同之日向甲方一次性缴纳，即首次缴纳固定分成为222790元。2019年9月19日至2021年9月18日期间的两年固定分成每年为260300元。2021年9月19日至2023年9月18日两年间的固定分成为每年279800元。首期固定分成一次性交纳，以后每期固定分成在上期（上一年）期满前一个月向甲方一次性支付。乙方经营期间与经营有关的水、电、物业管理费等由乙方按德盛广场物业收费标准向甲方支付，甲方统一与物业管理方结算；甲、乙双方约定本合同项下乙方缴纳履约保证金数额为30000元，作为乙方履行本合同的担保。乙方发生违反本合同或应向甲方承担赔偿责任等情形时，甲方有权根据具体情况没收全部或部分履约担保。（1）直接用于抵扣乙方未支付的联营分成、水电费及其他费用，金额不足的，甲方有权向乙方继续追偿。（2）直接用作乙方应支付的违约金、赔偿金、费用等；乙方未按合同规定的时间支付联营分成的，每逾期一天，乙方应按固定分成0.2%向甲方支付违约金。如乙方逾期支付超过15天，甲方有权立即解除合同、收回商铺，并没收全部履约保证金、已交全部款项不予退还，同时乙方应支付年固定分成50%等额款项作为违约金；本合同无论因何种原因解除或终止，乙方都应及时将房屋场地返还甲方。乙方未按时将该商铺交还甲方的，应就其对商铺逾期交还按实际天数及日固定分成标准的两倍计向甲方支付违约金。本合同无论因何种原因解除或终止后，如乙方未在规定期限内腾清，拆除并向甲方交还商铺的，甲方有权采取断水、断电等措施，并有权自行腾空乙方物品，乙方承担全部相关责任及由此产生的费用、损失；任何一方依法或依据本合同约定解除合同，本合同自相关书面通知到达相对方时解除。甲乙双方关于本合同相关事宜的通知，应当按照合同载明的地址发出通知，一般以对方或授权代表签名或盖章视为送达。如果以特快专递、挂号信、电子邮件、传真形式寄送的，自发出之日起第4日视为送达之日。在合同有效期内，任何一方的联系方式发生变更的，应当及时通知对方，否则因此产生的一切不利后果自行承担。被告雷正高在合同落款处签名并捺手印，落款注明联系地址为浙江省平阳县山门镇上垟村，联系电话136××××5818。合同签订后，被告雷正高支付了2019年9月18日前的首次固定分成222790元并开始经营杨国福麻辣烫。2019年6月19日被告开始暂停经营。2019年9月8日，原告好吃佬公司通过顺丰快递向被告雷正高寄送了催交2019-2020年度的固定联营分成《通知》，通知被告应在2019年9月15日前缴纳2019-2020年度的固定联营分成260300元，但被告一直不予回应。2019年9月17日原告委托安徽君宏律师事务所周涌律师向被告发送律师函，督促被告应在2019年9月20日前缴纳下一年固定联营分成（租金），否则原告将依据《商铺联营合同》约定解除合同并收回商铺，没收履约保证金，并要求被告方承担该年度固定联营分成的50%数额的违约金。该律师函于2019年9月17日以EMS特快专递寄出，载明：收件人雷正高，电话136××××5818，地址为浙江省平阳县山门镇上垟村。后该特快专递于2019年9月20日被退回，退回原因标注为原写地址不详和人在外地。此后原告曾多次电话联系被告，但被告雷正高一直拒绝接听。后原告为维护自身权益故诉至本院。 另查明：2018年10月24日被告雷正高签订联营合同时缴纳当期物业费7477元，单价为每平方米3.5元。2020年1月8日，原告好吃佬公司于起诉前到案涉商铺内拍照取证，商铺已经搬空。 上述事实有原告向本院提交的营业执照、租赁合同、补充协议、商铺联营合同、商铺现场照片、催交通知、顺丰快递单、律师函、EMS快递单、物业费缴费收据存根及原告当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案原告好吃佬公司通过与案外人安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司（甲方）、芜湖市畅想娱乐服务有限公司（乙方）三方签订《德盛广场C区三层整层及四层KTV租赁合同补充协议》的方式取得德盛广场C区三层小吃街（套内使用面积3719.64㎡）15年的承租经营权，后原告将其中C3号商铺实际转租给被告雷正高经营麻辣烫，双方为此签订了《商铺联营合同》。该联营合同系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。该联营合同虽然约定采取固定分成办法进行联营分成，但根据合同约定，原告方仅提供一定期限的商铺供被告经营使用，被告方则按期支付固定分成给原告，原告并不参与经营，故双方联营行为实质是商铺租赁合同关系，原告是出租方，被告是承租方。原告在本案诉讼中亦按租赁合同纠纷进行诉讼、主张租金，故本案应按租赁合同纠纷来处理。根据双方合同约定，被告雷正高应于2019年9月18日前一个月支付原告2019年9月19日至2020年9月18日的固定分成（租金）260300元，但被告雷正高在原告于2019年9月5日和9月17日分别寄送催交通知和律师函后仍未能按合同约定缴纳下一年度固定分成（租金），也未和原告协商缓交相关费用，反而在2019年6月关门停止经营后至今不与原告联系，其行为明显违反合同约定，构成根本性违约。原告依据合同约定解除合同、收回商铺、主张商铺占用期间租金损失和物业费、支付违约金、没收履约保证金符合法律规定。因双方合同约定，任何一方依法或依据本合同约定解除合同，自相关书面通知到达相对方时合同解除。同时合同还约定相关通知按照合同载明的地址发出之日起第4日视为送达之日，故原告律师函2019年9月17日寄出后的第4日即2019年9月21日律师函通知解除合同条款生效，故双方商铺联营合同实际上已于2019年9月22日经原告通知解除。原告在本案中诉请解除合同不符合本案实际情形，本院无法支持，只能依法确认双方合同解除。根据商铺联营合同约定，无论何种原因解除或终止合同后，乙方未在规定期限内腾清、拆除并向甲方交还商铺的，甲方有权自行腾空乙方物品。因本案原告律师函明确给予被告十天时间腾退商铺，故原告好吃佬公司从2019年10月3日开始有权自行腾退收回商铺。另从原告提交的案涉商铺现场照片显示，案涉商铺早已清空，除玻璃门上还有门锁外，原告实际已经能够掌控该商铺，故对因原告未行使收回商铺权利导致商铺占用费本院不再支持，对原告诉请被告返还商铺的诉请不予支持。本案合同通知解除后被告实际占用商铺14天，占用期间的租金和物业费应按合同约定的固定分成标准计算确定，分别为9984.11元（260300元/年÷365天×14天）和322.09元（197.2平方米×3.5元/平方米/月÷30天×14天）。原告主张被告应支付原告违约金130150元符合合同约定，本院予以支持。原告主张依法没收被告履约保证金30000元符合合同约定，但根据合同约定，没收的履约保证金应直接用于抵扣未支付的联营分成、水电费、违约金、赔偿金及其他费用，故履约保证金应优先抵扣被告应支付的租金、物业费或违约金。综上，为维护公民、法人及其他组织的合法权益，维护正常的市场经营秩序，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告芜湖好吃佬商业运营管理有限公司与被告雷正高于2018年10月24日签订的《商铺联营合同》已于2019年9月22日解除； 二、被告雷正高应于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖好吃佬商业运营管理有限公司商铺占用的租金9984.11元和物业费322.09元； 三、被告雷正高应于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖好吃佬商业运营管理有限公司违约金100150元（已抵扣履约保证金30000元）； 四、驳回原告芜湖好吃佬商业运营管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2593元，原告芜湖好吃佬商业运营管理有限公司负担1093元，被告雷正高负担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  程叙强 二〇二〇年三月二日 书记员  吴宗易 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。