哈尔滨铁路运输中级法院 执 行 裁 定 书 （2020）黑71执异议2号 案外人：柴岩，女，住黑龙江省七台河市桃山区。 委托代理人：**，北京市海勤律师事务所专职律师。 申请执行人：海天建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市江北街道甘溪东街5号。 法定代表人：应培新，该公司董事长。 委托代理人：**，上海段和段（沈阳）律师事务所律师。 委托代理人：张杨，上海段和段（沈阳）律师事务所律师。 被执行人：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区宝隆大厦一楼。 法定代表人：鲍建胜，该公司董事长。 委托代理人：刘翼鑫，该公司工作人员。 本院在执行海天建设集团有限公司（以下简称海天公司）申请执行牡丹江均胜房地产置业有限公司（以下简称均胜公司）建设工程施工合同纠纷一案中，于2019年11月18日作出（2018）黑71执7号之四执行裁定，对被执行人均胜公司位于牡丹江市牡丹城一期的299套房产进行查封。本院采取查封措施后，案外人柴岩对查封其中房产编号为XXX的房屋不服，向本院提出书面异议，请求中止对该房屋的执行。本院依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 柴岩称，上述被查封的房屋虽然由均胜公司开发，但系柴岩购买并所有，在查封前其已向牡丹江市西安区人民法院起诉交付房屋和车库。柴岩买受和拥有该房屋的证据如下：1、2013年12月4日，柴岩与均胜公司签订《商品房买卖合同》；2、柴岩已实际全额付清房款，案涉房屋总价为1705765元，柴岩支付现金515765元，以均胜公司应付钢材款折抵购房款1190000元；3、柴岩与均胜公司签订的《商品房买卖合同》已在牡丹江市房地产管理局登记备案，合同备案登记编号为XXX，备案日期为2013年12月4日。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条及相关的《物权法》司法解释的规定，本案的商品房买卖合同合法有效，合同签署在房产查封前，且柴岩已付清全部购房款，并进行了预售登记，柴岩的合同权利和房屋所有权依法应予保护。海天公司与均胜公司的建设工程合同纠纷，系与柴岩无关的争议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和第三十条，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。海天公司申请执行的标的依法不应指向和包括柴岩所有的房屋。柴岩基于实体权利对执行标的提出排除执行的异议，案件尚未执行终结，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第六条第二款的规定。根据《民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，柴岩特此提出排除执行异议，请求依法中止对异议房屋的执行。 海天公司称，1、海天公司对案涉房屋的建设工程款享有优先受偿权，优先于柴岩通过以物抵债方式取得的一般债权。本案中，案涉房屋价款为1705765元，柴岩用119万元钢材款债权抵购房款，余款用现金支付，抵债比例超过70%，其交易本质属于以物抵债。2、柴岩非真正消费者，不能对抗申请人海天公司享有的优先受偿权。首先柴岩与均胜公司系以物抵债的意思表示交易案涉房屋，不是买卖的意思表示，柴岩支付的现金51万元也仅仅是支付以物抵债的差价，并非为消费而支付。其次，案涉房屋不是柴岩名下唯一住房，本案未侵害其居住权。3、案涉房屋在房产部门的相关手续，并不能排除本案查封。《城市商品房预售管理办法》第三条规定“本办法适用于城市商品房预售的管理”。第十条规定“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”买卖合同预售备案(网签备案)具有行政管理属性,不发生物权效力,柴岩对争议房屋不享有物权，不能对抗海天公司的优先受偿权。此外，柴岩所提交的预告登记申请也仅仅是申请,并不发生预告登记的法律效力。综上所述,柴岩的异议明显不符合法律规定，应予驳回。 均胜公司称，1、对购房票据、购房合同的真实性均无异议，但没有银行流水佐证，不能证明债权债务、房屋交易真实发生；2、预告登记是因为借款办理，柴岩未交付过购房款，没有购房，只是抵押；3、此房现在仍由施工单位使用，未交付均胜公司；4、柴岩没有入住；5、柴岩若想要此房，必须全额交付房款，但施工单位主张优先权除外。 本院查明，海天公司申请执行均胜公司建设工程合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案，因被执行人均胜公司未能自动履行生效法律文书确定的义务，经过海天公司申请，本院于2019年11月18日作出（2018）黑71执7号之四执行裁定，并委托牡丹江铁路运输法院于2019年12月3日将（2018）黑71执7号之四执行裁定书及协助执行通知书送达牡丹江市不动产登记中心，对案涉房屋进行查封。本院于2020年1月20日委托牡丹江铁路运输法院到牡丹江市房地产产权市场管理处查询，经查，柴岩在牡丹江市无房屋登记信息。均胜公司成立于2010年8月30日，经营范围为“房地产开发（按资质许可证规定的范围内经营）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”2013年8月17日，均胜公司取得了坐落于海浪路以南、西九条路以东，牡丹城一期20幢住宅、非住宅预售总建筑面积为239523.02平方米房屋的预售许可证。 另查明，2013年12月4日柴岩与均胜公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为XXX，合同约定案涉房屋价格为1705765元。同日，柴岩向均胜公司支付购房款515765元，均胜公司向柴岩出具了牡丹江市商品房销售预收款专用票据，并加盖公章。2014年9月3日,柴岩用钢材款抵账剩余房款1190000元，均胜公司向柴岩出具了收据，收据写明“牡丹城一期XXX钢材款抵账”，并加盖公章。 经过柴岩自认，案涉房屋提交了预告登记申请，但并未成功办理预告登记。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，均胜公司系房地产开发企业，案外人柴岩于2013年12月4日与均胜公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，早于我院查封案涉房屋时间，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要求；案涉房屋的用途为成套住宅，系用于居住，且根据本院查询信息显示，柴岩在牡丹江市无房屋登记信息，符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的要求；柴岩先后通过支付购房款、用钢材款顶账的方式，向均胜公司支付了全部购房款，符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的要求。故柴岩请求排除对案涉房屋的执行，符合上述规定要求，本院予以支持。 海天公司认为其对案涉房屋的建设工程款优先于柴岩通过以物抵债方式取得的一般债权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二项规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该规定是为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，也就是说，如果案外人所购房屋的性质为居住用房，则应认定为消费者。本案中，柴岩所购房屋的性质是住宅，并非写字楼、商服等经营性房屋，应认定柴岩是消费者。柴岩先后通过支付购房款、用钢材款顶账的方式，向均胜公司支付了全部购房款，符合上述批复的规定，海天公司享有的工程价款优先权不得对抗柴岩对房屋享有的权利。故对海天公司的上述请求，本院不予支持。 均胜公司认为柴岩提供的证据缺少银行流水佐证，仅凭购房票据、购房合同等证据不能证明柴岩与均胜公司的交易真实发生。本案中，柴岩提供了与均胜公司签订的购房合同、发票及收据，且均胜公司对证据的真实性无异议，从形式审查标准来看，均胜公司与柴岩就案涉房屋进行了房屋买卖交易。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 中止对牡丹江市牡丹城一期房产编号为XXX房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 陈学民 审 判 员 黄晓萍 审 判 员 李颖异 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 王 彬 书 记 员 王晓晶