北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1098号上诉人（原审原告）：远大创展（北京）资产管理有限公司,住所地北京市海淀区。法定代表人：顾小锋，董事长。委托诉讼代理人：步巍，女，该公司法务。被上诉人（原审被告）：北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街11号。法定代表人：常金海，总经理。委托诉讼代理人：王文彩，女，该公司法务。上诉人远大创展（北京）资产管理有限公司（以下简称远大创展北京公司）因与被上诉人北京中实杰肯道夫物业管理有限公司(以下简称中实杰肯道夫物业公司)合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初44050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，因无新事实、新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。远大创展北京公司上诉请求：撤销一审判决，改判中实杰肯道夫物业公司继续履行2019年2月1日协议书第四条并赔偿未履行该条款给远大创展北京公司造成的损失（自2019年2月19日至实际履行之日，按每天1100元计算）。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，一审认定涉案停车场仍实际由小区业主停车使用，部分业主明确表示不同意关闭停车场缺乏合法证据支撑；中实杰肯道夫物业公司签署协议可以认定其对履行协议没有任何异议，涉案停车场是中实杰肯道夫物业公司租赁取得，其与车位租赁人解除或终止租赁关系的后果是其签协议时可以预见，涉案停车场关闭并不必然导致小区业主无处停车；本案系合同纠纷并非侵权，双方恢复小区围墙是协议约定，而非谁拆除谁恢复，远大创展北京公司不负有举证责任；中实杰肯道夫物业公司未按合同约定履行义务，应承担违约赔偿责任。中实杰肯道夫物业公司辩称，同意一审判决，不同意远大创展北京公司上诉主张和理由。远大创展北京公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令中实杰肯道夫物业公司继续履行2019年2月1日《协议书》第4条，即关闭私自开立的位于北京市朝阳区团结湖东里12号团结公寓西侧的停车场，并恢复西侧原有的小区围墙；2.判令中实杰肯道夫物业公司赔偿因未履行《协议书》第4条给我公司造成的损失（自2019年2月19日至实际关闭之日，按每天1100元计算）。一审法院认定事实：中实杰肯道夫物业公司系受位于北京市团结湖东里12号的团结公寓前业委会委托，自2011年始对该小区实施物业管理服务的物业管理企业，合同期限至2014年1月30日，期限届满后未续签合同，双方于事实上延续原服务关系至今。原名“第三开关厂改建工程地下停车库”工程位于上述团结公寓院内（现简称团结公寓地下车库），系于2000年经规划许可建设，地上1层、地下1层，地下含6层夹层（备注：地下深13.550米，为立体停车库，车辆分六层停放）。2007年9月4日，因案件被执行人北京富亿通房地产开发有限责任公司（以下简称富亿通公司）未全部履行生效法律文书确定的义务，北京市第二中级人民法院依法委托拍卖公司对富亿通公司所有上述位于北京市朝阳区团结湖东里12号的271个地下车位进行拍卖，其中2个车位成交，其余269个车位二次拍卖流拍。申请执行人中国信达资产管理公司北京办事处（后改制更名为中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司，以下简称信达资产北京分公司）申请将剩余269个车位以二次拍卖的保留价为准作价抵债，故该院于2009年作出（2007）二中执字第00654-5号民事裁定书，裁定：位于北京市朝阳区团结湖东里12号的269个地下车位的所有权及相应的其他权利归申请人信达资产北京公司所有，所有权自本裁定送达申请人信达资产北京公司时起转移。2014年6月，信达资产北京公司就上述裁定项下269个车位，委托北京金融资产交易所有限公司进行公开转让，顾小锋参加公开转让并竞买成功，双方为此签订《资产转让合同》，顾小锋取得该269个车位的权利。另于富亿通公司破产清算中，顾小锋通过拍卖及协商，另取得上述团结公寓地下车库其余31个车位的权利，北京市密云区人民法院于2018年作出（2015）密破字第00004号之二民事裁定书，裁定：位于北京市朝阳区东三环团结湖东里12号的31个地下停车位的所有权归买受人顾小锋所有，所有权自本裁定送达买受人顾小锋时起转移。顾小锋为远大创展北京公司的法定代表人。2016年1月1日，远大创展北京公司与顾小锋签订《停车场租赁合同》，主要约定顾小锋将上述团结公寓地下停车库出租予远大创展北京公司，期限至2023年12月31日止。2018年，中实杰肯道夫物业公司与北京大梦同圆投资发展有限公司就团结湖东里10号4号楼西侧场、北侧场地（以下简涉案停车场）作为团结公寓业主停车场使用事宜签订《协议书》，主要内容为：“1、为解决团结公寓停车问题甲方同意乙方使用4号楼西侧场地、北侧场地作为团结公寓业主停车场，车位数共计60个。2、使用期限三年：2018年9月1日至2021年8月31日。3、停车场年使用费：第一年：贰拾肆万元整：第二年，贰拾伍万元整；第三年，贰拾陆万元整。4、停车场使用期间，乙方应认真履行甲方的各项安保管理规定，积极配合甲方的安全检查，对停车场范围内的消防安全、车辆安全、行人安全负全面责任，概与甲方无关。乙方应随时保持车场的整洁卫生并每天派专人打扫。7、乙方应履行相关物业职责，确保甲方车辆正常进入团结公寓。8、如乙方不再对团结公寓进行物业服务或甲方与停车场产权单位解除承租协议，本协议自动失效，甲乙双方互不承担责任；如本协议存续期间，乙方不再对团结公寓物业服务，乙方无条件将车场交还与甲方，并有责任做好停车场的交接工作。9、如遇车场产权单位或甲方需将车场改造成立体停车楼的情况下，甲方应优先保证原车位数不减少情况下，乙方应无条件服从产权方和甲方规划。”2019年2月1日，远大创展北京公司（甲方）与中实杰肯道夫物业公司（乙方）就电费收取及北京市朝阳区团结湖东里12号团结公寓西侧停车场（以下简称涉案停车场）等事宜签订《协议书》，主要内容为：“甲乙双方经协商一致，达成如下协议：1、2019年2月2日前，乙方督促其下属的团结公寓项目部将甲方经营管理的北京市朝阳区团结湖东里12号车库的计量用电总表连接至小区居民用电总表之下，乙方于本协议签订后按照居民用电电价向甲方收取电费。2、2019年2月4日前，乙方向甲方退还其多收取的自2014年10月至今的电费人民币190000元。3、2019年2月2日前，乙方督促其下属的团结公寓项目部将车库入口处的停车场道闸杆交予甲方管理。4、2019年2月18日前，乙方督促其下属的团结公寓项目部关停其私自开立的位于北京市朝阳区团结湖东里12号团结公寓西侧的停车场，并恢复西侧原有的小区围墙。5、北京市朝阳区团结湖东里12号车库由甲方自行管理，乙方自始不向甲方收取物业管理费。6、本协议履行完毕后，甲方不再追究乙方下属的团结公寓项目部负责人员的任何法律责任。”该协议书签订后，中实杰肯道夫物业公司未按上述约定内容关闭西侧停车场并恢复西侧小区围墙，由此引发双方争议。现远大创展北京公司主要以中实杰肯道夫物业公司未履行上述协议为由，要求该公司继续履行并赔偿损失，中实杰肯道夫物业公司则主要以该西侧停车场系为解决团结公寓小区业主停车使用且小区业主不同意关闭及围墙非本公司拆除为由予以反驳，其提供经部分小区业主签署的“关于团结公寓西侧停车场场及小区围墙问题征求意见”表，显示部分小区业主表示不同意关闭停车场。另根据中实杰肯道夫物业公司提供的《租赁合同》、《协议书》，证实在中实杰肯道夫物业公司对团结公寓小区提供物业管理服务之前，前物业公司北京银达物业管理有限责任公司（以下简称银达物业公司）因团结公寓小区没有停车场，早于2001年既与北京市果品公司朝阳批发部协商签订《租赁合同》，租赁涉案停车场使用，租赁期限10年，且约定内容已得到实际履行。中实杰肯道夫物业公司接管该小区后，先后与历次该相关土地的使用人签订有《协议书》、《场地使用协议》等，继续延续该停车场地的租赁使用。另经现场勘查及中实杰肯道夫物业公司陈述，涉案停车场位于团结公寓小区西侧围墙外，西侧围墙形成一缺口，现作为车辆进出涉案停车场的唯一出入口，涉案停车场内施划有停车位，中实杰肯道夫物业公司将车位有偿出租予团结公寓小区业主停车使用。中实杰肯道夫物业公司另称上述围墙缺口（现为涉案停车场出入口）在其接手管理前既已存在，并非本公司拆除，远大创展北京公司亦未能述明该缺口拆除的情况。一审法院认为，合同双方当事人应当履行合同中约定的义务，当事人一方不履行债务或履行债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，远大创展北京公司与中实杰肯道夫物业公司签订有协议，因中实杰肯道夫物业公司未按协议约定内容履行，从而引发双方争议。根据现有证据查明，涉案停车场系团结公寓小区前期物业管理企业为解决小区没有停车位问题，早于2001年租赁小区院外相邻土地而开设，中实杰肯道夫物业公司接管后继续延续租赁该场地，并有偿提供小区业主停车使用至今，具有长期的历史沿革。该小区内立体停车库建成较晚，远大创展北京公司现为该立体停车库的经营管理者，其于2016年取得相应经营权。双方当事人签订协议的内容，反映出小区立体停车库与停车场经营管理冲突的实质。根据现场勘查并查明，现涉案停车场仍实际由小区业主停车使用，且部分业主已明确表示不同意关闭涉案停车场，围墙缺口实际作为涉案停车场车辆进出的唯一出入口，与涉案停车场的使用不可分离。关闭涉案停车场及恢复围墙等内容，实际上系中实杰肯道夫物业公司向远大创展北京公司作出的单方承诺，该涉案停车场的关闭实际影响到小区不特定多数业主现实的停车利益，该单方承诺于事实上无法履行。故法院对远大创展北京公司要求中实杰肯道夫物业公司关闭涉案停车场并恢复西侧原有小区围墙的诉讼请求无法支持，双方当事人应当本着维护小区良好管理秩序的原则，对现存小区停车问题通过协商解决。远大创展北京公司要求中实杰肯道夫物业公司赔偿损失的请求，是以《协议书》第4条能够实际履行为前提，在法院确认上述协议内容事实上无法履行的情况下，远大创展北京公司的请求缺乏事实基础，法院对远大创展北京公司的该项请求亦不予支持。关于协议内容不能履行，中实杰肯道夫物业公司是否应承担赔偿责任的问题，远大创展北京公司可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项之规定，判决：驳回远大创展（北京）资产管理有限公司的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提供新证据，一审法院根据本案现有证据查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于中实杰肯道夫物业公司能否依据双方2019年2月1日签订的合同条款关闭停车场、封堵围墙并承担违约责任。本案中，根据一审法院现场勘查可知，停车场现由小区业主实际使用，部分业主明确提出不同意关闭停车场，中实杰肯道夫物业公司与他人签有租赁合同且未到履行期限的情况下与远大创展北京公司就停车场签署的合同，已妨碍到小区不特定的业主权益。同时考虑到中实杰肯道夫物业公司一直将涉案停车场服务小区业主的历史沿革，现远大创展北京公司与中实杰肯道夫物业公司对停车管理经营所发生的争议不应影响小区业主的利益。一审法院对远大创展北京公司的诉讼请求不予支持并无不妥。至于中实杰肯道夫物业公司未能履行合同的违约责任问题，远大创展北京公司未能提供有效证据证明合同未能履行给其造成的实际损失情况，该项主张亦无法支持。综上所述，远大创展北京公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由远大创展（北京）资产管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 伟审 判 员  张永钢审 判 员  丁少芃二〇二〇年三月二十三日法官助理  陈大林书 记 员  赵倬希