新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新01民初526号 原告（申请执行人）：赵飞虎，男，1975年11月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。 委托诉讼代理人：魏继磊，新疆仕诚律师事务所律师。 被告（案外人）：张新华，女，1972年11月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 委托诉讼代理人：杨元辉，新疆边塞律师事务所律师。 被告（案外人）：张广飞，男，1968年8月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 委托诉讼代理人：王晓清（张广飞妻子），1967年7月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 被告（案外人）：张广龙，男，1974年11月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 被告（被执行人）：伊犁昊丰房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊宁市飞机场路26号3-16-74。 法定代表人：贾新东，该公司经理。 原告赵飞虎与被告张新华、张广飞、张广龙、伊犁昊丰房地产开发有限责任公司（以下简称伊犁昊丰公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告赵飞虎及委托诉讼代理人魏继磊，被告张新华及委托诉讼代理人杨元辉，张广飞的委托诉讼代理人王晓清，张广龙到庭参加诉讼，被告伊犁昊丰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵飞虎向本院提出诉讼请求：依法判决我对位于伊宁市（以下简称涉案104号商铺）享有抵押优先权，依法继续执行。事实和理由：2017年11月20日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2017）新民终400号民事调解书，郭恺煜、伊犁昊丰公司、贾仲培达成调解协议：伊犁昊丰公司向郭恺煜支付15913637.31元，贾仲培对上述债务承担连带清偿责任，郭恺煜对坐落于伊宁市的解放西路273号伊犁路政海事小区综合楼102、104号等47套商铺经折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。因伊犁昊丰公司、贾仲培未履行上述还款义务，郭恺煜向贵院申请强制执行，贵院于2018年5月9日作出（2018）新01执40号执行裁定书，裁定冻结、划拨伊犁昊丰公司、贾仲培的存款11176997.1元。2018年3月9日，郭恺煜与赵飞虎签订《债权转让协议》。我于2018年5月10日向贵院申请变更为申请执行人，贵院作出（2018）新01执异93号执行裁定书，变更我为本案申请执行人。张新华、张广飞、张广龙于2019年9月4日向贵院提出执行异议，贵院与2019年9月24日作出（2019）新01执异248号执行裁定书，中止对涉案104号商铺的执行。2014年8月26日，郭恺煜已经对涉案104号商铺进行了抵押登记，2017年11月25日又再次进行了抵押登记，郭恺煜将债权转让给我后，我享有对涉案104号商铺的抵押优先权，张新华、张广飞、张广龙虽与伊犁昊丰公司签订了购房协议，但涉案104号商铺已办理了抵押登记，这是涉案104号商铺无法办理备案登记的原因。请求法院支持我的诉讼请求。 张新华、张广飞、张广龙共同辩称，不同意赵飞虎的诉讼请求。1．赵飞虎不具备本案诉讼主体资格，郭凯煜与伊犁昊丰公司于2017年11月24日签订了商品房买卖合同，将涉案104号商铺低于我方三分之二的价格卖给郭凯煜，于2017年11月25日办理了房产备案，同日郭凯煜向贵院申请保全、查封了伊犁昊丰公司名下的涉案104号商铺。郭凯煜并未取得涉案104号商铺的所有权，郭凯煜在法院执行期间又将涉案104号商铺转让给赵飞虎，郭凯煜与赵飞虎的债权转让关系并没有通知伊犁昊丰公司，应属于无效行为。伊犁昊丰公司并不欠赵飞虎的钱，赵飞虎不能作为原告起诉我方；2．赵飞虎请求法院判决对涉案104号商铺房产享有抵押优先权，依法继续执行也是错误的。涉案104号商铺目前并没有设定抵押，仅被郭凯煜申请诉讼保全，这个权利是郭凯煜而不是赵飞虎的，在未经执行程序的最终确认前，郭凯煜不能私下转让涉案104号商铺给赵飞虎，抵押权与诉讼保全是两个不同的法律关系；3．被查封的涉案104号商铺及其他房产价值约6000万元，伊犁昊丰公司截止到2019年10月只欠郭凯煜不足1200万元，而郭凯煜在2017年11月25日向贵院申请保全了伊犁昊丰公司价值近6000万元的房产，保全财产大于债权四至五倍，郭凯煜的申请保全行为侵害了我方的合法权益。我方在2015年11月30日就与伊犁昊丰公司签订了商品房买卖合同，缴付了全额房款并于2017年6月办理了交房验房手续，至今一直使用、管理和维护。请求依法驳回赵飞虎的诉讼请求。 伊犁昊丰公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张新华、张广飞、张广龙围绕争议焦点提交了以下证据：1．日期为2015年11月30日的商品房买卖合同及收据，用于证明伊犁昊丰公司与我方签订的合同有效；2．付款凭据6张，用于证明我方已经全额支付了涉案104号商铺的购买款；3．业主入住验房单，用于证明涉案104号商铺已经竣工并交付我方使用；4．装修协议书，用于证明我方收房后对涉案104号商铺装修营业；5．物业管理费收据，用于证明入住涉案104号商铺方后一直到现在都是我方使用；6．水、暖费收据、购买电卡、入住通知单，用于证明我方使用涉案104号商铺期间产生的各项费用；7．涉案104号商铺查档信息，用于证明涉案104号商铺自从2017年11月30日至今一直在查封阶段并未进行抵押。赵飞虎质证认为：对第一组证据的真实性、合法性、关联性不认可，认为在2015年11月30日时涉案小区分户中还没有涉案104号商铺，商品房的买卖合同没有进行登记备案，仅是私下签订的协议；对第二组证据的真实性认可，关联性和证明问题不认可，付款时间和收据时间不能对应，2013年6月24日涉案小区尚未建设，上述款项不是购房款；对第三组证据的真实性、合法性、关联性不认可，认为上述证据系在复印件上签的字，且签字人的身份无法核实，验房单上没有伊犁昊丰公司及物业公司的盖章；对第四组证据的真实性、合法性、关联性不认可，没有装修公司的签字盖章，协议也是在复印件上签的字；对第五组证据的真实性认可，关联性及证明问题不认可，两份收据的出具单位不一致，不能证明实际入住的事实；对第六组证据的真实性、合法性、关联性不认可，认为收据上没有签章，电费单的真实性认可，关联性及证明问题不认可，不能证明实际居住的事实；对第七组证据的真实性认可，证明问题不认可，2014年我们就进行预售备案登记，之后进行了司法查封。 本院对上述证据认证如下，对第一组证据中合同的真实性予以确认，但该合同中载明的商铺坐落位置与本院查封的商铺位置存在不一致，对收据的真实性予以确认，但该金额属于大额交易，应结合交易明细及收取款凭证确认与涉案房款的关联性，本院对上述证据的关联性结合其他证据综合认定；第二组证据中的票据的真实性予以确认，但该资金的收取方并非伊犁昊丰公司，与本案中的房款是否存在关联性无法核实，本院对上述票据的关联性不予确认；第三、四、五、六组证据系张新华、张广飞、张广龙占有使用涉案104号商铺期间的证据，综合张新华、张广飞、张广龙占有使用涉案商铺的情况及交费情况，上述证据之间可以相互印证，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认；第七组证据的真实性予以确认，但无法证实涉案104号商铺是否存在抵押的事实，对该证据的关联性不予确认。 赵飞虎围绕争议焦点提交以下证据：第一组，债务和解协议、商品房买卖合同4份、（2017）新01民初203号民事判决书、（2017）新01民终400号民事调解书；第二组，债权转让协议及通知、执行裁定书（2018）新01执40号、执行裁定书（2018）新01执异93号；第三组，商品房预售备案申请表、《伊犁路政海事小区项目房源信息表》、伊宁市住建局于2017年1月10日作出的《答复》。上述证据用于证实涉案104号商铺应当被依法执行。张新华、张广飞、张广龙质证认为：对债务和解协议，真实性认可，内容不认可，涉案104号商铺坐落于综合楼，而协议上的并不是综合楼，对商品房买卖合同不认可，该合同损害我方的合法权益，对（2017）新01民初203号民事判决书的真实性认可，但该判决上载明的是1号楼，而我方购买的是综合楼，对（2017）新民终400号民事调解书的真实性认可，但调解书中确定的欠款数额小，而法院查封的财产数额大，对债务转让协议的真实性不认可，损害了我方的合法权益，对其他证据的真实性不认可。本院对上述证据综合认证如下，上述证据系人民法院作出的裁判文书及本案执行过程中形成的相关证据，可以证实涉案104号商铺执行的过程，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院认定事实如下：2014年5月29日，郭恺煜与伊犁昊丰公司签订《商品房买卖合同》，约定郭恺煜购买伊犁昊丰公司开发的位于伊宁市，预测面积1825.04平方米，总金额3650080元。该合同于2014年5月29日在伊宁市房产管理局进行备案。2014年8月22日，郭恺煜与伊犁昊丰公司签订《商品房买卖合同》，约定郭恺煜购买伊犁昊丰公司开发的位于伊宁市，预测面积2382.04平方米，总金额3800000元。该合同于2014年8月26日在伊宁市房产管理局进行备案。2014年8月22日，郭恺煜与伊犁昊丰公司签订《商品房买卖合同》，约定郭恺煜购买伊犁昊丰公司开发的位于伊宁市，预测面积141.06平方米，总金额139万元。该合同于2014年8月26日在伊宁市房产管理局进行备案。2017年1月10日伊宁市住房和城乡建设局于作出“关于房屋备案注销后的房屋分割、重新合同备案的答复”，内容为：伊犁昊丰公司，关于你公司申请提及的伊犁路政海事小区1号楼1层101室、4层401室和综合楼的1层102室、103室4间房屋分割后网签备案登记问题，现答复如下：“贵公司提出申请上述的4间房屋现已出售于他人并办理了商品房合同备案登记手续，若经购房人于贵公司达成退房协议，申请办理商品房合同备案登记注销和合同签约注销手续后，在无任何抵押、限制等不予出售的情况下，我局将依据房屋测绘规范审核测绘公司出具的房屋分割预测报告，审核通过后，对涉及的房屋进行楼盘信息的房屋分割，分割后可以进行商品房买卖合同网上签约和办理商品房合同备案登记手续”。2017年11月24日，郭恺煜与伊犁昊丰公司签订《商品房买卖合同》，约定郭恺煜购买伊犁昊丰公司开发的位于伊宁市，预测面积122.45平方米，总金额1469400元。该合同于2017年11月25日在伊宁市房产管理局进行备案。 2015年8月10日，郭恺煜向本院起诉伊犁昊丰公司、贾仲培、朱咏梅，本院于2016年8月8日作出（2015）乌中民一初字第115号民事判决，郭恺煜不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起上诉，2017年2月17日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2016）新民终745号民事裁定，将该案发回本院重审，本院于2017年7月20日作出（2017）新01民初203号判决，郭恺煜、伊犁昊丰公司不服该判决向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起上诉，2017年11月20日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2017）新民终400号民事调解书，郭恺煜、伊犁昊丰公司、贾仲培达成调解协议：伊犁昊丰公司向郭恺煜支付15,913,637.31元，贾仲培对上述债务承担连带清偿责任，郭恺煜对坐落于伊宁市的解放西路273号伊犁路政海事小区综合楼102、104号等47套商铺经折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。因伊犁昊丰公司、贾仲培未履行上述还款义务，郭恺煜向本院申请强制执行，本院于2018年5月9日作出（2018）新01执40号执行裁定书，裁定冻结、划拨伊犁昊丰公司、贾仲培的存款11,176,997.1元。2018年3月9日，郭恺煜与赵飞虎签订《债权转让协议》，并通过登报的方式通知了伊犁昊丰公司。赵飞虎于2018年5月10日向本院申请变更为申请执行人，本院作出（2018）新01执异93号执行裁定书，变更赵飞虎为本案执行申请人。 本院于2017年11月25日作出（2017）新01民初203号之四协助执行通知书，查封伊犁昊丰公司名下位于伊宁市及所对应的土地使用权。张新华、张广飞、张广龙于2019年9月4日向本院提出执行异议，本院于2019年9月24日作出（2019）新01执异248号执行裁定书，中止对位于伊宁市的执行。 庭审中，张新华、张广飞、张广龙向法庭提交了与伊犁昊丰公司于2015年11月30日签订的《商品房买卖合同》一份，该合同载明：张新华、张广飞、张广龙购买位于伊宁市的天马国际广场综合楼第Ａ单元1层104号，测绘建筑面积为147.49平方米，单价每平方米30000元，总价4424700元。2013年6月24日，张新华向贾仲培转账100万元，2013年6月26日，张新华向贾仲培转账100万元，2014年3月13日，张新华向贾新东转账915000元，2015年11月30日，伊犁昊丰公司向张新华出具收据一张，载明收到4424700元房款。张新华已于2017年6月1日办理了涉案104号商铺的入住手续。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案的争议焦点是：张新华、张广飞、张广龙对涉案房屋是否依法享有受法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。本院对双方诉争的问题分析如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。张新华、张广飞、张广龙就涉案104号商铺所享有的权利是否足以排除强制执行，可参照上述司法解释的相关规定及原则予以认定。 首先，张新华、张广飞、张广龙与赵飞虎均提交了分别与伊犁昊丰公司签订的《商品房买卖合同》，但两份合同存在以下区别：1．张新华、张广飞、张广龙与伊犁昊丰公司签订的合同中载明的104号商铺的坐落位置、面积及平面布置图与涉案104号商铺在不动产登记部门登记的坐落位置、面积、分层平面图载明的不一致，赵飞虎提交的郭恺煜与伊犁昊丰公司签订的合同中载明的104号商铺的坐落位置、面积与涉案104号商铺在不动产登记部门登记的坐落位置、面积一致；2．张新华、张广飞、张广龙与伊犁昊丰公司签订的合同未在不动产登记部门备案，赵飞虎提交的郭恺煜与伊犁昊丰公司签订的合同在不动产登记部门进行了预售备案。结合伊宁市住房和城乡建设局出具的答复及当事人提供的证据证实，涉案综合楼的102室、103室办理了重新测绘分割，涉案104号商铺系基于重新分割面积于2017年11月24日在不动产登记部门进行了预售备案。张新华、张广飞、张广龙与伊犁昊丰公司签订合同的时间为2015年11月30日，该期间涉案104号商铺并无不动产登记信息记载，结合涉案104号商铺的面积、具体位置及重新分割登情况，张新华、张广飞、张广龙与伊犁昊丰公司签订合同中约定的104号商铺与不动产登记部门记载及本院依法查封的涉案104号商铺无法对应，该合同无法确认系与涉案104号商铺具有关联性的合法有效书面买卖合同。 其次，张新华、张广飞、张广龙提交了张新华向贾新东、贾仲培转款2,915,000元的凭证，以及张新华从银行取款28万的凭证，庞晓勇给李婕转账50万的凭证，上述证据可以证实张新华向贾新东、贾仲培、李婕转账以及张新华支取现金的事实，但上述款项转款的时间均远早于合同载明的签订时间，收款人亦非伊犁昊丰公司，张新华提交收据的金额与上述转款、支取明细的金额亦不能相互印证，且上述款项的累计总金额亦未达到合同载明的金额4,424,700元，不能以此认定张新华、张广飞、张广龙足额支付了涉案104号商铺的全部价款。 最后，张新华、张广飞、张广龙等人是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。本案庭审中，张新华等人陈述未对商品房买卖合同办理备案的原因系伊犁昊丰公司的土地使用证已抵押，其在与伊犁昊丰公司签订合同时，并未对涉案房屋的初始登记情况及是否能够正常交易进行核实，张新华、张广飞、张广龙等人在与伊犁昊丰公司交易过程中存在注意义务缺失，对交易标的物是否能够依法进行备案、办理权属登记等未尽到审查注意义务，存在一定过错。 综上所述，张新华、张广飞、张广龙就涉案104号商铺所享有的权利不足以排除强制执行，赵飞虎主张继续执行涉案104号商铺的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 准许执行登记在被告（被执行人）伊犁昊丰房地产开发有限责任公司名下的位于新疆维吾尔自治区伊宁市。 案件受理费23,894.02元（赵飞虎已预交），由被告张新华、张广飞、张广龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。 本院（2019）新01执异248号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  陈 琛 审判员冯宁 人民陪审员  刘英 二〇二〇年三月二十四日 书 记 员  史龙飞