海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终184号上诉人（原审原告）：刘航果，女，1987年10月19日出生，汉族，住河南省汝州市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：陈琨，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦苗，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南观志实业有限公司，住所地海南省海口市龙华区龙桥镇海口观澜湖大道1号A25房。统一社会信用代码：91460000589261501J。法定代表人：李佳琦，执行董事。委托诉讼代理人：毕建国，海南昌宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晨希，海南昌宇律师事务所律师。上诉人刘航果因与被上诉人海南观志实业有限公司（以下简称观志公司）商品房预约合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初10369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘航果上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持刘航果一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由观志公司承担。事实和理由：第一，一审认定刘航果收到观志公司销售员补缴定金的短信通知，未补缴定金，因而违约，属于认定事实错误。首先，刘航果并未收到观志公司的短信通知。证人陈彦淇当庭陈述观志公司曾指示其向曹某发短信要求补缴定金，刘航果对证人短信记录的真实性有异议，证人陈彦淇为观志公司员工，与观志公司存在利害关系，其所作证言证明力极低，不能作为认定事实的依据。刘航果仅指示曹某支付定金，并未授权其代为购房，即便其收到过短信，该补缴定金的通知亦不能视为到达刘航果。其次，观志公司要求刘航果补缴定金无法律依据。观志公司提供的《定金登记协议》系其单方制作，不具备真实性、合法性，一审法院对该《定金登记协议》的真实性不予确认，且双方并未签订书面定金合同，无关于补缴定金方面的约定，因此，观志公司要求刘航果补缴定金无事实和法律上的依据。最后，刘航果并未收到观志公司所称的解除《定金登记协议》通知，观志公司也无证据证明刘航果签收了该通知。第二，一审法院认定刘航果未能按照观志公司的要求补足定金，构成根本违约，观志公司据此解除预约关系符合法律规定，系适用法律错误。首先，双方成立定金合同关系。2017年2月11日、13日，刘航果指示曹某通过其中国农业银行账户向观志公司支付定金32万元，用于订购海口观澜湖旅游风情小镇SOHO中心D2#-701室、D2#-501室、D2#-301室、D2#-302室、D2#-202室、D2#-201室、D2#-601室、D2#-1201室房屋。刘航果付款后，观志公司为此出具定金收据。定金合同是实践性合同，只要实际给付定金的，定金合同即生效。因此，双方已建立定金合同关系。其次，观志公司要求刘航果补缴定金于法无据，刘航果未能补缴定金并不违约。刘航果已按约定交付了定金，观志公司出具了定金收据。双方并不存在书面的定金协议，即便观志公司单方要求刘航果补缴定金，也是没有法律依据的，况且刘航果并未收到任何关于补缴定金的通知。最后，观志公司单方解除定金合同系违约，应适用定金罚则，承担双倍返还定金义务。刘航果支付定金后，观志公司未正式通知刘航果签订《商品房买卖合同》，单方将刘航果订购的商品房另售他人，观志公司以行为表示拒绝订立主合同违反了定金合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，应适用定金罚则，双倍返还定金。观志公司辩称，案外人曹某是代刘航果向观志公司支付的定金，该事实观志公司是清楚且没有提出异议的。因为当时签订《定金登记协议》，刘航果和曹某是一起在场的，并且观志公司向刘航果书面寄达了解除定金登记协议的通知，该通知内已说明了双方签署定金协议的内容，并说明了因刘航果违约，故解除《定金登记协议》并没收定金。刘航果违反双方约定，根据协议和法律规定，已付定金不应退还。另外，观志公司在2017年3月已通知刘航果解除协议并没收定金，刘航果直至2019年才向法院提起诉讼，已过了解除协议期间。刘航果向一审法院起诉请求：1.判令观志公司双倍返还刘航果定金64万元；2.判令观志公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月11日，刘航果以曹某的名义向观志公司缴纳了定金32万元，用于订购观志公司开发的海口观澜湖旅游风情小镇SOHO中心D2#-701室、D2#-501室、D2#-301室、D2#-302室、D2#-202室、D2#-201室、D2#-601室、D2#-1201室。观志公司向刘航果开具了八张收据，同时代刘航果签订了八份《定金登记协议》。2017年2月27日和28日，观志公司的销售员通过短信的方式通知刘航果补交定金，但刘航果此后并没有补交定金。2017年3月15日，观志公司向刘航果寄发了解除《定金登记协议》通知。一审法院认为，刘航果与观志公司就观志公司开发的海口观澜湖旅游风情小镇SOHO中心八套商品房的买卖达成了意向，刘航果为此向观志公司支付了部分定金，双方因此形成了预约关系。但此后刘航果未能按观志公司的要求补足定金，构成了根本性违约，观志公司据此解除了双方之间的预约关系，符合法律规定，予以支持。由于观志公司提供的《定金登记协议》并非是刘航果亲自签订，其中的内容对刘航果并不具有约束力，故观志公司应将刘航果所交纳的定金退还给刘航果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决：一、限观志公司于本判决生效之日起十日内返还刘航果定金32万元；二、驳回刘航果的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5100元，由刘航果承担2550元，观志公司承担2550元。二审中，刘航果未提交证据。观志公司提交以下证据：1.涉案房屋所在楼栋已售房屋收取定金的收据及付款凭证，2.涉案房屋所在楼栋已售房屋的部分《物业认购书》，拟共同证明观志公司所售商品房定金均为20万元。经质证，刘航果对观志公司提交的上述证据不予认可。经审查，本院认定如下：观志公司提交的证据经核对与原件一致，本院对三性予以确认。本院二审经审理查明，刘航果向观志公司交纳的定金系刘航果委托曹某代为交纳。2017年2月27日和28日，观志公司的销售员向曹某发短信通知补交曹某代刘航果认购的房屋的定金。另查明，刘航果一审提交的定金收据系复印件。观志公司并未提交证据证明刘航果或曹某曾授权观志公司的员工代为签署《定金登记协议》。观志公司二审提交的证据显示的涉案房屋所在楼栋其他已售房屋所收定金均为20万元，部分房屋定金系分期交纳且根据分期交纳的定金数额分别开具收据。本院二审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷，本案二审争议焦点为：观志公司是否应向刘航果双倍返还定金。本案中，刘航果虽委托曹某向观志公司交纳了涉案八套房屋定金共计32万元，但观志公司并未向刘航果交付收据原件，刘航果亦未在合理期限内要求观志公司向其交付收据原件，该行为与交易习惯不符。结合涉案房屋所在楼栋其他房屋定金交纳情况及收据开具情况可见，刘航果交纳的定金数额并非涉案房屋全额定金。2017年2月27日和28日，观志公司的销售员向曹某发短信通知补交曹某代刘航果认购的房屋的定金，但曹某及刘航果并未补交。在观志公司未举证证明双方当事人在此之前已就定金总额协商一致的情况下，应视为双方当事人对于定金总额未能协商一致。由于双方当事人对定金总额未协商一致，导致商品房买卖合同未能订立，该事由不可归责于当事人双方，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，观志公司应当将收取的定金返还给刘航果。刘航果主张双倍返还定金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘航果的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元（刘航果预交10200元），由刘航果负担。本判决为终审判决。审 判 长 何姿玲审 判 员 谭晓梅审 判 员 赵 曼 二Ｏ二Ｏ年三月三十一日法官助理 王曼娜书 记 员 沈 婕速 录 员 吴虹瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。