湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终94号上诉人（原审原告）：湖南顺天洋沙湖置业有限公司，住所地湘阴县洋沙湖吴家渡口。法定代表人：苏行，该公司董事长。委托诉讼代理人：张可柔，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘语瞳，湖南金州律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙铺聂，女，1997年5月7日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：彭利平，湘阴县新朝法律服务所法律工作者。上诉人湖南顺天洋沙湖置业有限公司（以下简称顺天公司）、上诉人孙铺聂因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖南省湘阴县人民法院（2019）湘0624民初1778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。顺天公司上诉称，请求二审维持一审判决的第一、第二项；撤销一审判决的第三、四项，并改判为由孙铺聂向上诉人支付租金11693.85元（租金计算至2019年6月30日），房屋占用费1543.50元/月（占用费自2019年7月1日起计算至实际交还商铺之日止），滞纳金5554.22元（暂计算至2019年6月30日，后续滞纳金按照合同约定标准判令至被告支付完毕全部欠付款项之日止），违约金3630.90元，律师费1043.95元；并判令由孙铺聂承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决法律适用错误。本合同约定的“滞纳金”属双方当事人意思自治的约定，是对逾期缴纳租金这一违约行为的惩罚，系违约金的性质，不属于行政强制执行中的“滞纳金”，该约定合法有效，应当得到支持。孙铺聂逾期缴纳租金应当按约承担违约责任。二、原审判决关于孙铺聂欠付的租金、合同解除的违约金及律师费计算错误。1、孙铺聂拖欠的租金为11693.85元，一审认定为11386.5元错误。2、解除合同违约金为合同当年度年租金的20%即3630.90元，而合同约定的律师费是本案诉讼标的的5%即1043.95元，但一审判决认定的违约金却仅有2277.3元，律师费仅为683.19元，认定错误。孙铺聂辩称，顺天公司的上诉请求不能成立，孙铺聂虽差欠租金但责任在顺天公司，答辩人没有过错，不承担任何违约责任。孙铺聂上诉称，请求二审撤销一审判决，改判孙铺聂不支付顺天公司租金、违约金、律师费共14346.99元；全部诉讼费用由顺天公司承担。事实和理由：上诉人租赁的顺天公司门面，因防洪设计存在过错，2017年夏季被淹，造成上诉人无法经营的损失。灾后恢复营运后，顺天公司仅以减免45天的租金了结此事，基本的设备维修也不解决，显失公平。造成本案的原因在于顺天公司，损失扩大的责任也在顺天公司。上诉人是被害者，没有过错。顺天公司辩称，孙铺聂上诉理由与事实不符，请求二审驳回孙铺聂的上诉请求。一审法院认定事实：2017年3月23日原、被告签订了《顺天洋沙湖国际旅游度假区商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），双方在合同中约定：1、被告承租Ｂ12栋113-114号一层商铺（建筑面积42平方米）用于经营奶茶、冰淇淋系列饮品、小吃。2、租金一楼35元／平方米／月。从2019年6月1日起每年租金递增5%，按季度结算租金，于每季度的前5个工作日内支付。被告应于合同生效之后三个工作日内按照“押金加首期租金”的方式向原告支付押金人民币贰仟玖佰肆拾元整（2940元）以及首期壹拾伍个月租金人民币肆仟肆佰壹拾元整（4410元），押金于合同届满后甲方对商铺进行验收合格且乙方无违约情形下一次性无息返还乙方。3、租期2017年6月18日至2022年6月17日。4、被告在租赁期间所发生的水、电、煤气、空调、物管、租赁车位等费用由物业公司收取。5、终止合同的约定：擅自闭店，歇业连续两天（含）以上或者一个月内累计超过五天（含）以上的。6、租赁期满后本合同终止，被告须如期将商铺退还给原告，如被告逾期归还，则每逾期一天向甲方支付原日租金两倍的违约金。7、违约责任：任何一方违反合同规定，擅自单方终止本合同的，须向对方交纳当年年度租金的20%作为违约赔偿。如被告逾期未交付租金的，原告有权按欠缴租金千分之三每日计算向被告加收滞纳金。若被告逾期付款时间超过30天的，原告有权单方终止本合同。8、本合同履行过程中，任何一方出现违约的则由违约方另行赔偿守约方主张权利时所发生的诉讼费、律师代理费（按照诉讼标的5%计算）等费用损失。签订合同当日，被告孙铺聂向原告缴纳押金2940元及三个月租金4410元。2017年7月26日原、被告就洪灾影响被告经营达成补充协议：1、原告在商铺租赁合同的基础上再给予被告增加45天时间的免租期。2、免除被告一辆车在年度的停车费用。湖南顺时物业管理有限公司湘阴分公司证实自2018年6月1日起被告孙铺聂未缴纳物业费，其经营的商铺处于关门状况，未正常营业。原告提供照片证实被告经营的商铺处于关门歇业状况。2019年5月20日原告在张贴了致商户函：1、如果愿意在剩余租赁期限内按合同约定在继续每日开门营业并按时交纳后续租金的，原告将给予如下优惠条件：2019年5月31日之前欠缴的合同租金将给予全部减免，2019年6月1日至2019年12月31日按双方原租赁合同租金标准的50%收取租金。2、如果无意愿履行合同继续经营，在2019年6月1日前办理相关退租及商铺正常回收手续后，原告将减免2019年5月31日前所欠租金，并在无欠水、电、物业费以及房屋无损坏的情况下退还相应押金。2019年6月6日原告委托湖南金州律师事务所向被告孙铺聂邮寄了律师函，律师函说明了被告孙铺聂违约事实及要求被告孙铺聂在2019年6月15日前与原告协商处理，否则通过诉讼途径解决。但被告孙铺聂仍未按时缴纳租金、也未开门营业。被告孙铺聂实欠原告租金、违约金计算明细如下：应缴租金日期为2018年11月3日（合同租赁日是2017年6月18日，减免租期12个月减已交租金3个月减洪灾补租45天，每季度结算租金）1、2018年11月3日至2018年12月31日，应缴租金为2793元（月租金1470元）。2、2018年12月31日至2019年3月31日，应缴租金为1470元×3＝4410元。3、2019年3月31日至2019年5月31日应缴租金为1470元×2＝2940元。4、2019年6月1日至2019年6月30日应缴租金为1543.5元（月租金1543.5元）。5、2019年7月1日以后的租金，按月租金1543.5元计算至被告实际将商铺交还给原告之日止。1—4共计欠租金为11386.5元，共计违约金2277.3元，原告律师费683.19元。以上事实有原告提供的《租赁合同》，《补充协议》，押金、租金收据，照片，致商户函，律师函，湖南顺时物业管理有限公司湘阴分公司出具的情况说明及庭审笔录在卷证实，足以认定。一审法院认为：原、被告双方签订的《租赁合同》、《补充协议》均真实合法有效，原、被告均应全面履行合同约定的义务，被告未按约定缴纳租金，关闭商铺停止营业事实存在、证据确凿，原告要求解除双方签订的《租赁合同》符合《合同法》规定的解除条件，故其诉求本院予以支持。被告孙铺聂应承担本案支付原告租金及违约金的责任。原告请求被告支付自2019年7月1日以后的商铺占用费的，实际上就是主张自2019年7月1日至本判决生效之日止的租金和本判决生效之日起至实际交还原告之日止的商铺占用费，这段期间租金及商铺占用费另行计算。原告诉求被告支付滞纳金，因滞纳金属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，《合同法》仅规定了违约金及其计算方式，故原告诉求被告支付滞纳金本院不予支持。因双方在《租赁合同》中已约定律师费由违约一方承担，故原告的这一诉求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十二条、第一百三十四条第一款第（七）（八）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除湖南顺天洋沙湖置业有限公司与孙铺聂于2017年3月23日签订的《顺天洋沙湖国际旅游度假区商铺租赁合同》；二、限孙铺聂于本判决生效之日起十日内腾空洋沙湖Ｂ12栋113-114号一层商铺交还原告；三、限孙铺聂于本判决生效起十日内一次性支付原告湖南顺天洋沙湖置业有限公司至2019年6月30日止的租金11386.5元，支付违约金2277.3元，律师费683.19元，共计14346.99元。抵除被告孙铺聂的押金2940元，实付11406.99元（未含2019年7月1日以后的租金及商铺占用费，2019年7月1日以后的租金及商铺占用费另行计算，按月租金1543.5元计算至孙铺聂实际交还商铺给原告之日止）；四、驳回湖南顺天洋沙湖置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费386元，减半收取193元，由孙铺聂承担。孙铺聂在本院二审中提供了以下证据：与物业公司的微信聊天记录，证实与物业公司的协商情况。证明不交物业费的责任在于顺天公司。顺天公司对该证据的三性均不予认可。本院认证认为，孙铺聂提供的该证据不能达到其证明目的。一审在计算孙铺聂差欠租金的数额上有误，其计算为：1、2018年11月3日至2018年12月31日，应缴租金为2793元（月租金1470元）；2、2018年12月31日至2019年3月31日，应缴租金为1470元×3=4410元；3、2019年3月31日至2019年5月31日应缴租金为1470元×2=2940元；4、2019年6月1日至2019年6月30日应缴租金为1543.5元（月租金1543.5元）。1—4共计欠租金为11386.5元。而上述1—4共计数额应为11686.5元，而非11386.5元。且其第四项确定的2019年6月1日至2019年6月30日应缴租金为1543.5元亦不妥，因递增5%后的月租金1543.5元应从2019年6月18日起算。故2019年6月1日至2019年6月17日按月租金1470元标准计算，2019年6月18日至2019年6月30日按月租金1543.5元标准计算，该月租金共应为1502元（尾数略）。故孙铺聂在2019年6月30日前实际所差欠的租金数额应为2793+4410+2940+1502=11645元。本院二审对一审法院所查明的其他事实予以确认。针对双方当事人上诉所争议的焦点问题，本院评析如下：一、双方签订的《租赁合同》及《补充协议》真实、合法、有效，双方均应按照合同的约定履行相关的义务。孙铺聂未按约定支付商铺租金的事实客观存在，其行为已经构成违约。一审判决解除双方的租赁合同，并由孙铺聂返还承租门面的内容双方无异议，本院予以确认。二、按照合同约定及免租期承诺的内容，孙铺聂差欠租金为11645元。故其违约金为2329元，律师费为582元。2019年7月1日以后的租金，按月租金1543.5元计算。三、本案双方合同约定的“滞纳金”虽系对逾期缴纳租金行为而承担违约金的性质，但在孙铺聂已承担了逾期缴纳租金而解除合同的违约责任情况下，可不再承担该“滞纳金”责任。四、孙铺聂在租赁门面时理应充分考虑到其商业风险和行为后果，其租赁的门面未正常营业，生意不好，经常处于关门状态的事实客观存在，但其不能成为不支付租金的理由。孙铺聂上诉称其没有过错，造成本案损失的责任在顺天公司的理由没有事实和法律依据。综上所述，顺天公司上诉的部分理由成立，本院予以支持。孙铺聂的上诉理由不能成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省湘阴县人民法院（2019）湘0624民初1778号民事判决的第一、二项；二、变更湖南省湘阴县人民法院（2019）湘0624民初1778号民事判决的第三项为：限孙铺聂于本判决生效起十日内一次性支付湖南顺天洋沙湖置业有限公司2019年6月30日以前差欠的租金11645元，并承担违约金2329元，律师费为582元，该三项合计为14556元，抵除孙铺聂的押金2940元，实付11616元。孙铺聂并应自2019年7月1日起按月租金1543.5元的标准向湖南顺天洋沙湖置业有限公司支付至实际交还商铺之日止的租金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回湖南顺天洋沙湖置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费193元，由孙铺聂负担143元，由湖南顺天洋沙湖置业有限公司负担50元；二审案件受理费545元，由孙铺聂负担200元，由湖南顺天洋沙湖置业有限公司负担345元。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年三月三十日书记员  周师师