四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终82号 上诉人（原审被告）：覃顺融，女，汉族，1970年4月8日出生，住四川省绵竹市。 委托诉讼代理人：刘文峰，四川豪迈律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：卢珍妮，女，汉族，1998年5月2日出生，住四川省绵竹市。 委托诉讼代理人：王强，绵竹市城中法律服务所法律工作者。 原审被告：颜珊珊，女，汉族，1991年9月25日出生，住四川省绵竹市。 上诉人覃顺融因与被上诉人卢珍妮、原审被告颜珊珊租赁合同纠纷一案，不服四川省绵竹市人民法院（2019）川0683民初2162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人覃顺融的委托诉讼代理人刘文峰、被上诉人卢珍妮、原审被告颜珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人覃顺融的上诉请求：一、撤销四川省绵竹市人民法院（2019）川0683民初2162号民事判决第二项“被告覃顺融应于本判决生效之日起十五日内向原告卢珍妮退还转让费22252.96元”的判决内容。事实和理由：一、被上诉人的转让费并非由上诉人收取，故不应当承担退还责任；二、2019年4月18日上诉人、被上诉人及原审被告颜珊珊签订的《协议书》约定，“遇到银行强制收房”时，上诉人才向被上诉人退还30000元。鉴于转让费的性质是为了让承租人获得利用案涉房屋进行商业活动的机会，因此“遇到银行强制收房”应当理解为抵押权实现致使上诉人无法再利用案涉房屋从事商业活动，目前被上诉人卢珍妮仍在案涉房屋中从事经营活动，不满足“遇到银行强制收房”的条件，故其不应当承担退还责任。 被上诉人卢珍妮辩称，2019年4月18日，卢珍妮、覃顺融、颜珊珊三方签订的协议真实有效，约定若遇到银行强制收房则覃顺融退还卢珍妮30000.00元转让费。现抵押权人向法院申请执行，案涉房屋已变更所有权人，满足约定的“遇到银行强制收房”条件，故上诉人应当按照约定向被上诉人退还转让费。 原审被告颜珊珊辩称，卢珍妮支付了35000元转让费，现因抵押权人申请执行，案涉房屋已经被拍卖，《协议》约定条件成立，对于一审法院判处其向卢珍妮退还5000元转让费无异议。 卢珍妮向一审法院提出诉讼请求：一、解除卢珍妮与覃顺融签订的《房屋租赁协议》；二、判令覃顺融、颜珊珊返还收取的转让费35000.00元，房租8个月（2019年9月1日至2020年4月30日）共计8个月×1800元/月=14400.00元；三、判令覃顺融、颜珊珊退还押金1000.00元；四、损失费：本案保全费520.00元由覃顺融、颜珊珊承担；五、本案诉讼费由覃顺融、颜珊珊承担。 一审法院经审理查明，案涉租赁房屋位于绵竹市商业用房，颜珊珊从覃顺融处租赁此房屋，后颜珊珊与卢珍妮达成协议，由卢珍妮租赁该房屋，卢珍妮于2019年4月3日向颜珊珊支付了转让费35000.00元、押金1000.00元及一年（2019年4月30日至2020年4月30日）房租1600元／月×12个月＝19200.00元，共计55200.00元，颜珊珊向卢珍妮出具了收据一张。另卢珍妮通过支付宝转账向颜珊珊支付了2019年4月的租金1600.00元。 2019年4月18日，卢珍妮与覃顺融、颜珊珊三方达成《协议》，《协议》约定若案涉房屋遇到银行强制收房，则颜珊珊退还卢珍妮5000.00元，覃顺融退还卢珍妮30000.00元和已缴纳的房屋租金，（已使用的除外）房租租期内。同日，卢珍妮与覃顺融签订《个人房屋租赁》合同，约定由卢珍妮租赁覃顺融的位于绵竹市的门面房；房屋租赁期限共三年，自2018年4月30日起至2021年4月30日止；房屋租金每月1800.00元等，实际卢珍妮系从2019年4月3日开始使用案涉房屋，《个人房屋租赁》合同实际系卢珍妮与覃顺融于2019年4月18日签订，租赁期限实际为2019年4月3日起至2021年4月30日止。 案涉房屋由覃顺融于2011年11月7日抵押给案外人四川绵竹农村商业银行股份有限公司，并办理了抵押权登记。抵押权人四川绵竹农村商业银行股份有限公司因与覃顺融的金融借款合同纠纷向法院申请执行，现案涉房屋已经由绵竹市人民法院经过网上拍卖，绵竹市人民法院于2019年8月27日出具《成交确认书》，确认案涉房屋已由案外人黄影在绵竹市人民法院于京东网司法拍卖项目竞价中，以最高价胜出，标的物最终成交以绵竹市人民法院出具拍卖成交裁定为准。绵竹市人民法院于2019年9月10日出具（2019）川0683执恢34号之二执行裁定书，裁定覃顺融名下位于绵竹市的商业用房的所有权及相应的其他权利归买受人黄影所有，上述财产的财产权自本裁定送达买受人黄影时起转移等。上述执行裁定书于2019年9月18日送达买受人黄影。 2019年10月9日，卢珍妮与案涉房屋现房屋所有权人黄影签订《房屋租赁合同》，约定由卢珍妮租赁案涉房屋，租赁期限自2019年8月27日至2020年4月27日止，房屋租金每月1600.00元，每年12800.00元等相关权利义务。卢珍妮于案涉房屋处于2019年4月22日成立的绵竹市剑南镇食者餐饮店截止目前处于正常营业状态。 认定上述事实的证据有《房屋租赁合同》《协议》《收据》《成交确认书》、（2019）川0683执恢34号之二执行裁定书、当事人陈述等。 一审法院认为，卢珍妮与覃顺融签订的《个人房屋租赁》合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应合法有效，现案涉租赁房屋所有权已发生转移，卢珍妮请求解除与覃顺融签订的《个人房屋租赁》合同，覃顺融同意解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，依法予以认可。 关于卢珍妮请求覃顺融、颜珊珊退还8个月（2019年9月1日至2020年4月30日止）租金，按每月1800.00元计算，共计14400.00元，一审法院认为，卢珍妮缴纳租金时系按每月1600.00元计算，现退还租金亦应按每月1600.00元退还，对超出的部分不应予以支持。另因卢珍妮系与覃顺融签订《个人房屋租赁》合同，覃顺融亦表示愿意将除2019年4月30日至2019年8月30日外的8个月房租共计1600元/月×8个月=12800.00元退还给卢珍妮，依法予以认可。关于卢珍妮请求颜珊珊承担连带责任，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定：“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”本案中，当事人并未约定由覃顺融、颜珊珊承担连带责任，法律也未规定此种情形应承担连带责任，故对该主张依法不予支持。 关于卢珍妮请求覃顺融、颜珊珊退还卢珍妮押金1000.00元，因卢珍妮与覃顺融之间的《个人房屋租赁》合同解除，原告缴纳的1000.00元押金理应予以退还，覃顺融亦表示愿意退还1000.00元押金，故判令由覃顺融向卢珍妮退还1000.00元押金。关于卢珍妮请求由覃顺融、颜珊珊承担连带责任，与上述不应承担连带责任理由一致，不再阐述。 关于卢珍妮请求二被告退还转让费35000.00元，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”本案中，卢珍妮与覃顺融、颜珊珊于2019年4月18日签订的《协议》是三方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，应合法有效。《协议》中约定若遇到银行强制收房，因三方签订《协议》系在卢珍妮知晓案涉房屋存在抵押权的背景下，其本意应为在房屋租赁期限内，若抵押权人即四川绵竹农村商业银行股份有限公司实现其抵押权，覃顺融对案涉租赁房屋不再享有所有权和使用权，则应按照《协议》约定由二被告支付卢珍妮相关费用。现抵押权人四川绵竹农村商业银行已向绵竹市人民法院申请实现抵押权，案涉租赁房屋已经被拍卖成功，房屋所有权已经发生转移，故一审法院认为《协议》中约定的条件已经成就。关于覃顺融辩称若卢珍妮不能正常营业，《协议》中约定的条件才成就，目前卢珍妮仍在正常营业，不应予以退还转让费的辩解意见，一审法院认为，卢珍妮在知晓案涉房屋被四川绵竹农村商业银行股份有限公司向绵竹市人民法院申请实现抵押权时，主动与房屋买受人进行协商租赁事宜，取得产权人同意继续租赁至2020年4月27日止，系减损行为，若产权人不同意将案涉房屋租赁给卢珍妮，卢珍妮起诉覃顺融，覃顺融应当按照《协议》约定支付相关费用，不能简单理解为现卢珍妮在继续使用房屋，实际没有损失而不予退还费用。同时，卢珍妮庭审中同意在房屋所有权2019年9月18日转移前，将其实际使用的2019年4月3日至2019年9月17日之间的转让费从覃顺融应退还的转让费中扣除，依法予以认可，卢珍妮实际于2019年4月3日开始使用租赁房屋，实际租赁期限至2021年4月30日止，卢珍妮共缴纳转让费35000.00元，经计算，卢珍妮于2019年4月3日至2019年9月17日期间应抵扣转让费7747.04元。综上，一审法院认为应由覃顺融向卢珍妮退还30000.00元-7747.04元=22252.96元转让费，由颜珊珊向卢珍妮退还5000.00元转让费。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十八条、第一百七十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款规定，判决如下：一、卢珍妮与覃顺融签订的落款日期为2018年4月30日的《个人房屋租赁》合同予以解除；二、覃顺融应于判决生效之日起十五日内向卢珍妮退还房租12800.00元、押金1000.00元、转让费22252.96元，共计36052.96元；三、颜珊珊应于判决生效之日起十五日内向卢珍妮退还转让费5000.00元；四、驳回卢珍妮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1060.00元，减半收取计530.00元，保全申请费520.00元，共计1050.00元，由卢珍妮负担195.00元，覃顺融负担751.00元，颜珊珊负担104.00元。 二审查明的事实与证据与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人覃顺融是否应当向被上诉人卢珍妮退还转让费。 上诉人覃顺融称该转让费并非由上诉人收取，并且根据2019年4月18日上诉人、被上诉人及原审被告签订的《协议书》约定“遇到银行强制收房”时才向被上诉人退还30000元，目前被上诉人卢珍妮仍在案涉房屋中从事经营活动，不满足“遇到银行强制收房”的条件，故其不应当承担退还责任；被上诉人卢珍妮称抵押权人已经向法院申请执行，案涉房屋已变更所有权人，满足约定条件，故上诉人应当按照约定向被上诉人退还支付的转让费；原审被告颜珊珊辩称，因抵押权人申请执行，案涉房屋已经被拍卖，约定条件成立，对于一审法院判处其向卢珍妮退还5000元转让费无异议。 本院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外……”。本案中，现有证据可以证实，被上诉人卢珍妮在得知案涉房屋已被抵押后与上诉人覃顺融、原审被告颜珊珊签订了《协议书》，约定若案涉房屋“遇到银行强制收房，则乙方退还给丙方5000元整，甲方退还给丙方30000元整”。至于何谓“遇到银行强制收房”，上诉人覃顺融称系因抵押权实现导致被上诉人无法经营，被上诉人卢珍妮及原审被告颜珊珊均称系因抵押权实现导致案涉房屋被拍卖，故三方对于退还条件的约定存有争议。但是，根据该协议系在卢珍妮知晓案涉房屋存在抵押权的背景下签订，且卢珍妮与覃顺融签订房屋租赁合同不久，案涉房屋便因抵押权人申请而被人民法院拍卖，致使卢珍妮面临无法继续承租或增加承租成本的风险，一审法院根据公平原则以及交易习惯，将2019年4月3日至2019年9月17日之间的转让费从覃顺融应退还的费用中扣除，判令由上诉人覃顺融向被上诉人卢珍妮退还22252.96元并无不当。 综上所述，上诉人覃顺融的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，建议判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费356元，由上诉人覃顺融负担。 本判决为终审判决。 审判长  费元汉 审判员  秦 欣 审判员  李 庆 二〇二〇年三月四日 书记员  成京蔓