福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0702民初5066号 原告：陈瑞达，男，1978年7月9日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：苏应秋，福建联政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑建铭，福建联政律师事务所律师。 被告：李文，女，1966年12月10日出生，汉族，住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：黄腾，福建武夷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林相琴，福建武夷律师事务所律师。 原告陈瑞达与被告李文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈瑞达的委托诉讼代理人郑建铭及被告李文的委托诉讼代理人林相琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈瑞达向本院提出诉讼请求：1.判令李文立即腾空坐落于延平区的房屋（产权证号：南房权证字第××号，国有土地使用证号：南国用（2015）字第××号），并将该房屋交付给陈瑞达；2.判令李文支付拖欠房屋租金5万元（暂从2015年9月23日起计算至2019年11月22日止，共计50个月，每个月租金1000元），剩余租金从2019年11月23日起按每月1000元支付至李文将房屋交付陈瑞达之日止；3.判令李文支付拖欠租金产生的滞纳金3万元（以1000元为基数，每天按2%计算滞纳金，从2015年9月23日计算至2019年11月23日共计50个月）；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼请求中，陈瑞达放弃第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：判令李文支付拖欠房屋租金5万元（从2015年9月23日起计算至2019年11月22日止，共计50个月，每个月租金1000元）。 事实和理由：李文于2015年7月向陈瑞达租赁坐落于延平区的房屋。双方于2015年7月24日签订《房屋租赁合同》，合同约定：“租金人民币1000元；租赁期限3个月，从2015年7月23日至2015年10月22日止；押金人民币3000元；租赁期间如有拖欠租金的，每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金。”，合同还就其他事项进行了约定。 合同签订后，李文支付了2个月的租金和3000元的押金。合同到期后，李文拒不支付房租，也不将房屋退还给陈瑞达，一直占用房屋至今，多次协商无果，故依法向人民法院提起诉讼。 李文辩称，(一)李文未付租金及占有租赁物有正当理由。 2012年8月13日应代娣因公司经营需要，由姚成、李文与金昌源签订抵押借款合同，约定借款30万元，并办理涉案房产抵押登记；2015年4月30日姚成、李文公证委托吴兰常出售抵押房产偿还借款，吴兰常随之将抵押房屋出售还债，并从未告知出售价款及对象。后陈瑞达以房屋所有人名义将房屋出租给李文居住并签订本案《房屋租赁合同》。 租赁合同到期前，李文经了解发现，吴兰常将抵押房屋登记至弟弟陈瑞达名下，并且，所谓抵押房屋交易价格明显低于市场价值；同时，金昌源也没有按照《声明书》约定将借款30万元交付指定账户。为此，李文多次找金昌源、吴兰常、陈瑞达交涉未果，由此姚成、李文判定，这些人恶意串通并以明显不合理低价将抵押房屋出售用以偿付所谓不真实借款30万元，遂于2016年2月1日起提讼维权，期间经多次审理，该诉讼于2019年10月息讼。 由上，涉案租赁物的原产权人系姚成、李文，后陈瑞达取得并返租李文居住与使用，由于李文对陈瑞达取得房屋产权有疑议并依法主张房屋产权恢复原状，那么在此期间李文占有租赁物并未付租金，显然有事实依据与正当理由。 (二)原告将租赁物停电、停水至今，应当扣减租金。 租赁合同到期后，李文对陈瑞达等人取得房屋产权有疑义并多次交涉未果，2015年12月31日、2016年1月6日陈瑞达强行将涉案租赁物销户停电、停水至今，完全不管不顾仍在租赁物内生活与居住的李文及其85周岁高龄的母亲张素娥，严重影响正常的生活与居住，徒增生活支出与成本，亦严重贬损租赁物的使用价值，故陈瑞达主张仍按照原《房屋租赁合同》约定1000元/月支付每月租金，有违事实与法律，应当扣减至每月租金为500元/月并支付至2019年11月22日前。 (三)陈瑞达主张拖欠租金的滞纳金3万元，显属错误。 根据《房屋租赁合同》第五条：“租赁期间如有拖欠租金的，每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达天的，甲方有权提前解除合同，并收回房屋，且有权收回所欠租金及滞纳金”之约定，每天按拖欠租金部分33.33元（即，1000元/月÷30天）的2%计算滞纳金为0.67元/天，那么每月拖欠租金的滞纳金为20.1元/月（即，0.67元/天×30天），按照陈瑞达主张50个月拖欠的滞纳金应当为1005元。 同时，由于陈瑞达主张已停电、停水期间的房屋租金，明显已严重贬损出租物的使用价值与效能，并徒增承租人的生活支出与成本及严重不便，应当按照扣减后的租金来计算拖欠的滞纳金。 (四)陈瑞达主张所谓拖欠租金5万元，部分已超过诉讼时效。 依据《民法通则》第163条：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”；同时，依据《民法总则》第188条规定三年的诉讼时效，本案原告于2019年11月4日提讼主张拖欠租金，明显已部分超过诉讼时效，依法应当扣减超出时效之外的租金。 综上所述，李文占用租赁物并拖欠租金有正当理由，并且，陈瑞达主张的部分事实不能成立。望法庭根据本案事实，依法作出客观公正的裁判。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月24日，陈瑞达（出租方）与李文（承租人）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：出租房屋坐落于南平市延平区房屋，租赁期限从2015年7月23日至2015年10月22日，每月租金1000元，合同签订之日，交纳押金3000元，租赁期间如有拖欠租金的，每天按拖欠租金部份的2%加收滞纳金。 李文交纳了2000元租金及3000元押金后，未再交纳租金，陈瑞达分别于2015年12月31日、2016年1月6日对出租房屋进行停电、停水。 2019年12月3日，李文腾空承租房屋，并将房屋交还陈瑞达。 另查明：案涉房产原为姚成及李文所有，2015年7月8日转移登记至陈瑞达名下。姚成、李文于2016年2月1日以房屋买卖合同纠纷起诉吴兰常、陈瑞达，于2016年12月30日撤回起诉，于2017年2月4日以相同案由再次起诉金昌源、吴兰常、陈瑞达，本院于2018年11月28日判决驳回姚成、李文的诉讼请求，姚成、李文不服该判决，向南平市中级人民法院提起上诉，审理过程中，姚成、李文申请撤回上诉，南平市中级人民法院于2019年9月30日准许姚成、李文撤回上诉。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，陈瑞达对租赁房屋停电、停水，致使租赁房屋未能达到房屋租赁合同的根本要求，导致租赁房屋居住舒适度大幅度下降，为此，李文可要求减少租金，本院酌定每月支付750元。李文实际租赁期间应是从2015年7月23日至2019年12月3日，陈瑞达只主张至2019年11月23日的租金，2015年7月23日至2015年12月23日这5个月，李文应按1000元支付租金，2015年12月24日至2019年11月23日这47个月，李文应按750元支付租金，扣除李文已支付的租金2000元、押金3000元，李文尚需支付租金35250元。 关于陈瑞达要求李文支付拖欠租金产生的滞纳金30000元的诉讼请求，本院认为，《房屋租赁合同》对此的约定是：租赁期间如有拖欠租金的，每天按拖欠租金部份的2%加收滞纳金。根据此计算，滞纳金明显过高。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款第一项规定：既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。因租金是每月支付，经计算，截至2019年11月23日的滞纳金应为4230元(750×(47+46+……+1）÷12×6%=4230元)，李文还需支付自2019年11月24日起至租金实际支付完毕之日止按年利率6%计算的滞纳金，同时滞纳金的支付以陈瑞达请求的30000元为限。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款第一项规定，判决如下： 一、李文应于本判决生效之日起十日内向陈瑞达支付租金35250元及滞纳金4230元，并支付自2019年11月24日起至租金实际支付完毕之日止按年利率6%计算的滞纳金，所支付的滞纳金以30000元为限； 二、驳回陈瑞达的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800.00元，减半收取计900.00元，由陈瑞达负担506.50元，由李文负担393.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  黄笑梅 二〇二〇年三月五日 书记员  魏 晔 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。