广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终15356号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东顺德品酒客贸易有限公司法定代表人：苏显忠，董事长。委托诉讼代理人：柯凌峰，广东君逸律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻新星，广东君逸律师事务所律师被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市喜悦商业管理有限公司法定代表人：刘凯松，总经理。被上诉人（原审被告）：深圳市大中华第一太平物业管理有限公司国际交易广场管理处负责人：林嘉青，总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张哲，北京德恒（深圳）律师事务所律师。上诉人广东顺德品酒客贸易有限公司（以下简称品酒客公司）因与被上诉人深圳市喜悦商业管理有限公司（以下简称喜悦公司）、深圳市大中华第一太平物业管理有限公司国际交易广场管理处（以下简称国际交易广场管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2017)粤0304民初8494号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人品酒客公司上诉请求：一、撤销一审判决;二、撤销品酒客公司与喜悦公司之间的租赁合同；三、喜悦公司赔偿品酒客公司房屋装修款及食材、餐饮厨具的购买费用及其它合理支出合计人民币4161816.77元；四、喜悦公司返还品酒客公司的租赁合同保证金100000元，国际交易广场管理处返还喜悦公司的装修押金100000元；五、一、二审诉讼费用、保全费由喜悦公司、国际交易广场管理处承担。上诉事实和理由：一、一审判决第20页第二自然段对品酒客公司关于涉案140平方米消防通道不可用导致合同目的不能实现、请求撤销涉案合同的分析违背常理。扣除这140平米区域后，剩余的670平米根本不足以实现品酒客公司经营高档西餐厅的目标。而且在扣除140平米的面积后，品酒客公司租赁营业区域的使用面积直接减少超过20%，合同实际履行标的与合同约定标的己经发生根本性变化。在这种情况下，品酒客公司仍然按合同原来约定的标准继续履行合同，显然是不符合常理的。二、一审判决中认定的案件事实遗漏案件的关键细节。1.喜悦公司在一审过程中向一审法院提供的证据2和证据3显示，品酒客公司向其提交的涉案租赁物业的装修图纸中虽然未在北面明确标明有玻璃隔断墙，那是因为该图纸是在第一次租赁的使用面积为852平方米经营场所的装修图纸的基础上修改而来，由于时间仓促，出现失误，未及时标明该处有玻璃隔断。但是从图纸上可以明显看出，在产生争议的140平方米消防通道的两端，均画有门的符号，通过这个简单的符号，都可以识别出在有门的地方，门一定安装在墙上。2.虽然在涉案物业装修图纸的北面未标注玻璃隔断，但是该玻璃隔断本身的存在并不会影响消防通道的使用，因为该北面区域是涉案物业的护栏，护栏外是楼中庭，从涉案租赁区域背面护栏至一楼地面的距离，约为8—10米，所以在紧急情况下，该处不会成为消防逃生的首选通道。此外，从品酒客公司在一审阶段提交的证据12中可以看出，该玻璃隔断与护栏之间存在一条宽度约为30-50厘米的通道，该通道就是在装修过程中喜悦公司要求品酒客公司将玻璃隔断从护栏处往内缩进而产生的。3.没有实体墙隔断经营区域内与经营区域外的空间，显然无法保证经营空间内消费者在消费过程中的私密性，无法达到品酒客公司经营高档西餐厅的目的。三、一审判决中认定的案件事实颠倒黑白。本案纠纷起因非常明确，因涉案140平方米区域为消防疏散通道，不能使用，且该不能使用的通知是由喜悦公司直接向品酒客公司发送的。也就是说改通道是否可以使用，喜悦公司己经直接给出了否定性的答案，是导致本案争议的源头所在。因此，该消防通道是否经过消防部门给出否定性结论已经与本案无关，一审法院以未申请消防部门审核为由认为品酒客公司在一审过程中的相关主张缺乏依据，显然是在颠倒黑白。四、一审判决书后面的内容中对案件的事实认定部分是基于对上述关键的案件事实的错误认定而形成的，因此，一审法院对于该部分事实的认定也是错误的，并因此导致了最终的法律适用错误。一审法院在“一审法院认为”部分认定品酒客公司与喜悦公司签署的租赁合同书合法有效，并以此为基础作出判决明显是错误的，一审判决理应被撤销。二审调查询问时，品酒客公司补充其上诉事实与理由称，在签署租赁合同时，喜悦公司隐瞒了租赁物北面高达140平方米的面积为消防疏散通道，无法占据经营的事实。导致品酒客公司作出了违背本意的意思表示，喜悦公司的行为构成欺诈，应当对涉案租赁合同予以撤销。被上诉人喜悦公司辩称，一、一审法院依法判决，合情合法合理。二、消防通道是否通过消防部门验收并给出结论是本案的关键点。此外，紧急情况下，北面消防通道是否会成为消防逃生的首选通道，不应凭任何一方的主观臆断，而应根据消防主管部门的权威认定。三、品酒客公司早就知悉是所涉地方是消防通道，且并未提出任何疑问，而喜悦公司曾经告知品酒客公司，该通道在不违反消防安全的前提下可以合理使用，即品酒客公司在不堵塞消防通道的前提下，可以正常合理使用。双方签订的租赁合同第一条第三点也能证明品酒客公司明知消防通道的现状。此外，在喜悦公司提供的证据即深圳市公安局福田分局消防监督管理大队制发的抬头显示为品酒客公司法定代表人苏显忠的《建设工程消防设计审批意见书》，装修面积为731平方米。相比租赁合同显示的面积减少了近100平方米。实际上，品酒客公司为了获得消防管理部门审核通过，故意未将消防通道提交相关部门报审，如果品酒客公司将该通道进行报审，并明确表示将消防通道作落地玻璃隔断，是绝对无法通过消防行政部门审理通过的。喜悦公司也不会给予品酒客公司装修许可证。直到品酒客公司装修结束，喜悦公司才发现品酒客公司用落地玻璃隔断了消防通道的行为，为了避免喜悦公司被消防部门给予处罚，喜悦公司好心提醒该隔断会影响消防安全，建议整改，同时也提醒品酒客公司也可以向消防主管部门提出完工验收申请，但是因违反消防安全导致行政处罚的应由其自行承担。但至今品酒客公司既未整改也没有申请完工消防验收，同时一直占用喜悦公司场地并长期欠缴租金、管理费等费用，导致喜悦公司遭受巨额经济损失。事实上，喜悦公司多次要求品酒客公司尽快清空场地，及时止损，这样对双方均有利。但是品酒客公司一直不理会，一审判决后喜悦公司还联系品酒客公司尽快清场，以避免造成更大损失。但是品酒客公司一直未给予回应。直到上周才搬走了部分设施，仍然将大量设施留在涉案物业，占用喜悦公司场地，对喜悦公司造成更大经济损失。四、品酒客公司向消防主管部门递交审核的消防设计方案并未包含“北面玻璃隔断整改工程”。五、品酒客公司向喜悦公司备案的装修施工方案及涉及平面布置并未包含“北面玻璃隔断整改工程”。六、向消防主管机关申请消防设计审核及完工消防验收的责任人是品酒客公司。被上诉人国际交易广场管理处辩称，一、房屋租赁合同的相对方分别是品酒客公司及喜悦公司。国际交易广场管理处并不是合同主体，根据合同相对性原则，国际交易广场管理处不是适格的诉讼主体。品酒客公司一审法院起诉请求：1.撤销品酒客公司与喜悦公司之间的租赁合同；2.喜悦公司赔偿品酒客公司房屋装修款及食材、餐饮厨具的购买费用及其它合理支出合计4161816.77元；3.喜悦公司返还品酒客公司的租赁合同保证金10万元，国际交易广场管理处返还品酒客公司的装修押金10万元；4.本案所有诉讼费由喜悦公司、国际交易广场管理处承担。喜悦公司向一审法院反诉请求：1.确认合同已解除，喜悦公司无需退还品酒客公司已缴纳的合同保证金10万元，且品酒客公司需向喜悦公司支付违约金460880元；2.品酒客公司支付合同项下欠缴的租金、管理费及滞纳金共计2144793.4元（租金和管理费计至2017年4月12日，滞纳金计至2017年10月20日）；3.品酒客公司腾空返还涉案租赁场地并支付合同解除后租赁场地占用期间喜悦公司的租金损失1785468元（自2017年4月13日起按日租金1倍计算，暂计至2017年10月20日）；4.品酒客公司支付合同项下欠缴的水电费45107.17元（暂计至2017年10月20日）；5.品酒客公司承担本案全部费用，包括喜悦公司律师代理基础费用3万元，律师代理风险费用706604.83元，担保费用7700元以及诉讼费（含案件受理费、保全费）。一审法院认定事实：深圳国际交易广场裙楼202（建筑面积10215.84平方米）登记在大中华国际集团（中国）有限公司名下。2012年5月，大中华国际集团（中国）有限公司出具《交易广场商业裙楼招商运营授权证明》，将大中华国际交易广场之商业裙楼一至四楼授权喜悦公司进行招商、运营和出租管理，并授权喜悦公司以出租方名义签订租赁合同，授权期限为2012年5月1日至2027年12月31日。2016年6月29日，品酒客公司与喜悦公司签署了一份《租赁合同书》（以下简称涉案合同），约定喜悦公司作为出租人，将深圳市福田区深南路大中华国际交易广场二层L2-12（建筑面积1476平方米、使用面积812平方米）的物业出租给品酒客公司。合同约定：品酒客公司确认在签订合同时，知晓并确认租赁物面积及现状，并同意在合同履行期限内，无论租赁物使用面积为多少，均按合同约定的建筑面积作为租金缴纳标准；品酒客公司承租涉案物业用于经营进口红酒、主体餐饮、西餐，品牌为品酒客；租赁期限为2016年7月1日起至2021年6月30日止；租金每月140元/平方米，月租为206640元，第三年起每年递增5%；双方约定自2016年10月1日起开始计算租金，品酒客公司应每月5日前缴纳每月租金；合同签订后3日内，品酒客公司先向喜悦公司支付合同保证金10万元，剩余合同保证金460880元，于2016年10月1日前支付完毕；合同保证金是品酒客公司为了保证按合同的约定履行其义务而向喜悦公司缴纳的保证款项，若品酒客公司违约履行合同任何条款或违约提前解除合同和其他违约情形，则合同保证金为合同违约金的一部分，喜悦公司除可以直接予以没收保证金外还可以根据合同约定要求品酒客公司承担违约责任；物业管理费为50元/平方米/月，按建筑面积计算合计为73800元/月，每月5日前缴纳当月费用；水电、燃气费及其他费用按照品酒客公司实际使用的流量及当地有关部门的相应计费标准计算和收取，每月5日前向喜悦公司支付上月费用；品酒客公司在符合喜悦公司租赁物整体布局规划的前提下，可以根据自身经营特点、经营需求对租赁物予以装修、装饰，但应当在开工日前30日内向喜悦公司提交施工方案（包括设计方案、施工方案、施工工期等内容）；品酒客公司的装修、装饰方案若需经对应行政主管部门批准的，由品酒客公司自行取得批准（喜悦公司予以提供协助），并最终获喜悦公司书面同意后方可施工，品酒客公司经批准的施工方案须报喜悦公司备案；喜悦公司交付的租赁物不符合合同约定的使用用途的，品酒客公司有权要求喜悦公司继续履行合同，也有权解除合同；品酒客公司没有在合同约定的时间内支付保证金，合同自品酒客公司逾期之日起自动终止，品酒客公司应当按照应支付保证金总额的30%向喜悦公司支付合同违约金；品酒客公司迟延支付租金和其他费用的，应当自逾期之日起按照应付未付额日千分之一的标准向喜悦公司支付滞纳金，逾期超过十日，品酒客公司除应承担继续支付租金、其他费用、滞纳金等责任外，喜悦公司直接没收品酒客公司所支付的合同保证金，同时喜悦公司有权解除合同；合同依照约定或者法定条件解除或终止后，品酒客公司应在合同解除后3日内向喜悦公司返还租赁物；品酒客公司未在合同解除或终止后3日内向喜悦公司交还租赁物的，品酒客公司遗留在租赁场地的所有物品归喜悦公司所有，喜悦公司有权自行处置，同时品酒客公司还应当承担租赁场地占用期间喜悦公司的租金损失，具体按日租金的3倍计算（日租金=月租金标准÷30日）；因合同发生纠纷而需要承担的律师代理费、案件受理费、调查取证费、评估费、保全费等费用由承担责任方承担。合同签订后，品酒客公司向喜悦公司支付了10万元合同保证金，喜悦公司向品酒客公司交付了租赁场地。2016年7月22日，国际交易广场管理处向品酒客公司开具《装修施工许可证》，载明施工区域为大中华交易广场北区二楼L2-12，施工日期为2016年7月22日至2016年9月30日，装修公司为广西建工集团第一建筑工程有限公司，装修内容：水电安装、门头招牌、消防工程、空调改造、室内装饰、隔墙工程、给排水工程。品酒客公司向国际交易广场管理处缴纳了10万元装修押金后即进场装修，于2016年9月下旬装修完毕。2016年10月8日，喜悦公司向品酒客公司发出《关于二楼品酒客装修完工后需整改项目的告知函》，函告品酒客公司：品酒客公司在装修完成后，消防并未通过消防局验收合格，请品酒客公司尽快督促二装消防公司，进行相关工程验收。经喜悦公司工作人员及消防维保公司现场查看，发现品酒客公司铺内仍有多处装修项目不合格，存在重大安全隐患，急需立即整改，需整改项目如下：一、北面玻璃隔断整改工程：根据消防要求，消防疏散通道必须保持畅通，品酒客公司靠北面的玻璃隔断墙并未符合，无法通过消防验收，并存在重大消防隐患。为了不影响品酒客公司正常营业并消除消防隐患，请品酒客公司尽快督促二装消防公司，进行相关工程验收。届时消防局将监督抽查，如发现存在消防安全隐患仍未整改的单元户，所引起的相关处罚由品酒客公司自行承担。二、厨房南侧墙壁漏水事项：喜悦公司工作人员在巡查过程中发现品酒客公司南面过道出现大量水渍，即安排工程人员现场查看，发现是由品酒客公司厨房洗碗间墙面未做防水导致积水渗出，并及时通知品酒客公司负责人员，为了不影响品酒客公司正常营业，请品酒客公司立即做出整改方案。三、西面过道排水管美化工程：在品酒客公司进驻大厦装修后，就排水管走向一事进行过多次工程会议，喜悦公司在装修期间与品酒客公司就此事进行过多次协商，直到现在喜悦公司仍未收到相关整改方案，为了不影响品酒客公司正常营业并消除安全隐患，请品酒客公司按照之前双方所沟通的方案尽快做出详细图纸，并交予喜悦公司相关审核。2016年11月18日，品酒客公司向喜悦公司发出《关于租赁物业使用有关问题的询问函》，函载：品酒客公司收到喜悦公司于2016年10月8日发出的《关于二楼品酒客装修完工后需整改项目的告知函》，称根据消防要求，消防疏散通道必须保证畅通，品酒客公司租用的靠北面玻璃隔断墙并未符合，无法通过消防验收，并存在重大消防隐患等需整改项目，并要求品酒客公司尽快整改。品酒客公司收到此函后，立即与喜悦公司及国际交易广场管理处、广东富盈建设有限公司（以下简称富盈公司）多次电话沟通和当面协商沟通解决，要求喜悦公司与国际交易广场管理处及富盈公司商量给予品酒客公司书面解决方案，到目前为止品酒客公司仍未接到喜悦公司的解决方案。事实上，品酒客公司于2016年6月29日与喜悦公司签订《租赁合同书》，由品酒客公司承租喜悦公司出租的涉案商铺，建筑面积1476平方米，使用面积812平方米，经营范围为“进口红酒、主题餐饮、西餐”，签订合同后，品酒客公司着手进入了该物业的装修设计，喜悦公司一直声称喜悦公司与物业管理处同属于大中华集团公司，喜悦公司是招商部，具体负责物业招商，国际交易广场管理处是物业管理处，具体负责物业管理，并建议由物业管理处推荐指定富盈公司负责租赁物业的消防验收，确保物业能验收过关，随后，品酒客公司多次与喜悦公司及物业管理处及富盈公司商量制定了物业装修方案，最终交给喜悦公司确认同意并转交物业管理处审批同意，物业管理处审核后于2016年7月22日向品酒客公司发出《装修施工许可证》，施工期限自2016年7月22日至2016年9月30日止，同时由富盈公司向消防管理部门申报装修工程，消防管理部门在2016年6月31日发出了深公福消审凭字【2016】第1399号《建筑工程消防设计审核申请受理凭证》，申请符合规定，同意工程开工。品酒客公司在上述期限内完成铺位装修工作，目前仍未收到富盈公司通知公安消防部门对物业装修工程进行消防验收。请求喜悦公司收到本询问函之日起5日内，书面答复品酒客公司以下问题：一、品酒客公司租赁物业的北面是否可以开展相关餐饮经营活动？二、经营区域的具体面积是多少？三、如果需要进行消防整改的，具体的整改区域请用规范的建筑图纸进行标志？以上问题，请尽快答复，以便品酒客公司向各位投资人汇报，并及时作出决策。同日，喜悦公司向品酒客公司发出《告知函》，函载：品酒客公司自2016年9月18日试营业至今，合同约定的剩余保证金未到账，请品酒客公司尽快安排在2016年11月22日之前支付合同保证金460880元、2016年11月租金206640元、管理费73800元，合计741320元，否则喜悦公司将按逾期之日起每日千分之一的标准收取滞纳金。2016年11月23日，品酒客公司向喜悦公司发出《关于催收保证金等费用的告知函的答复》，表示品酒客公司已收到2016年11月18日喜悦公司发出的《告知函》，并表示因喜悦公司未书面回函给出针对北面玻璃隔断进行整改的具体方案，品酒客公司可暂停向喜悦公司支付保证金、租金、管理费等费用。2016年11月30日，喜悦公司向品酒客公司发出《工作函》，针对品酒客公司2016年11月18日的询问函作出回复：1、北面区域为品酒客公司承租面积范围，品酒客公司可以在不违反有关消防安全情况下使用；2、根据合同约定，品酒客公司租赁的L2-12商业铺位，建筑面积1476平方米，使用面积812平方米；3、经过现场检查发现以下三项施工不符合施工图：①现场落地隔断玻璃不符合施工图，将原设计安装于柱子旁请参考品酒客公司10月12日予我方的图纸；②厨房防水工程没做好墙体及地面全是水，现已渗透楼板漏到北大厅，已及时通知商户负责人做整改及做出停水处理；③厨房排烟经现场检查，风管直接排往西区客梯后面洗手间排气井并未按图纸施工，而排气井并不具备排油烟功能，现油烟风管接驳排气井直接排到40F，直接造成楼层各单元内有油烟味，厨房排烟需要整改，风管改接驳到西南角裙楼洗手间排气井。2017年3月22日，喜悦公司委托律师向品酒客公司发出《律师函》，催告品酒客公司支付拖欠的保证金、租金、管理费及滞纳金。品酒客公司于次日签收。2017年4月11日，喜悦公司又委托律师向品酒客公司发出《律师函》，通知品酒客公司解除租赁合同，并要求品酒客公司在合同解除后3日内支付欠款并将租赁物内的物品清理完毕交还喜悦公司。品酒客公司于2017年4月13日签收。另查，品酒客公司与喜悦公司均确认：经品酒客公司申请，喜悦公司在2016年10月19日同意延长品酒客公司装修期至2016年10月31日，自2016年11月1日起算租金。又查，喜悦公司向一审法院提交了一份深圳市公安局福田分局消防监督管理大队于2016年6月13日向品酒客公司法定代表人苏显忠出具的深公福消审字【2016】第1109号《建设工程消防设计审核意见书》（喜悦公司称该审核意见书系品酒客公司提交给喜悦公司备案的），该审核意见书载明：深圳市公安局福田分局消防监督管理大队对苏显忠报送的餐厅室内装修工程消防设计（装修及消防设计均由广东富盈建设有限公司设计，设计文件号：ZCW-2077）进行了审核，工程位于深圳市福田区金田路与福华路交汇处大中华国际交易广场第二层L2-12，装修面积为731平方米，装修后做餐厅使用。顶棚装修材料为A级轻钢龙骨石膏板，墙面装修材料为A级乳胶漆，地面装修材料为A级地砖，隔断装修材料为A级轻质砖，其他无。设置原有室内消火栓、自动喷水灭火系统、火宅自动报警系统、机械排烟设施等消防设施。经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，同意该工程消防设计。该工程竣工后，应向该大队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。品酒客公司称在2016年3月份曾与喜悦公司签署过另一份租赁合同，约定的使用面积为852平方米，后因喜悦公司告知该份租赁合同中所约定的走廊不能使用，故将走廊换成靠近中庭部分的通道（即喜悦公司提出需整改的北面隔断玻璃所涉及的消防通道），深公福消审字【2016】第1109号《建设工程消防设计审核意见书》系针对第一份租赁合同所做的消防设计审核，与涉案租赁合同无关。品酒客公司还表示其与喜悦公司推荐的富盈公司签订消防改造工程合同，消防整体设计申报均由富盈公司负责，品酒客公司未直接与富盈公司沟通，都是由喜悦公司与富盈公司沟通，故品酒客公司对消防设计申报的装修面积不清楚。一审庭审后，品酒客公司持一审法院开具的调查令，向深圳市公安局福田分局消防监督管理大队调取了该大队于2016年7月7日出具的深公福消审字【2016】第1399号《建设工程消防设计审核意见书》，该审核意见书内容除装修面积改为629平方米外，其余内容均与深公福消审字【2016】第1109号《建设工程消防设计审核意见书》一致。喜悦公司确认与品酒客公司签订过两份租赁合同，第一份合同约定使用面积为852平方米，第二份合同约定使用面积为812平方米，双方履行的是第二份合同，但认为品酒客公司作为消防设计及验收审核申报人，其向消防审核部门申报的装修面积即为品酒客公司自身确认的装修面积，并表示品酒客公司向消防部门申报的消防设计图以及交给喜悦公司备案的平面布置图均没有北面消防通道的玻璃隔断，认为品酒客公司在北面消防通道处安装玻璃隔断系未按照报备的装修设计方案进行，且违反了消防安全规定。品酒客公司称喜悦公司在与品酒客公司签署涉案租赁合同前并未告知品酒客公司涉案争议的北面玻璃隔断所涉及的通道系消防通道或该区域不能使用，品酒客公司主张因该区域面积达140平方米无法使用，导致品酒客公司合同目的无法实现，因此请求撤销双方的租赁合同，喜悦公司退还已收款项并赔偿损失。喜悦公司表示其在签署合同时有告知品酒客公司在不违反消防安全的前提下可以使用消防通道，包括在不堵塞消防通道的情况下可以摆放桌椅。一审庭审中，品酒客公司、喜悦公司均确认品酒客公司对涉案租赁物业已装修完毕，但未申请消防验收，品酒客公司没有开业，大门锁住，钥匙由品酒客公司保管。品酒客公司为证明其为在涉案租赁物业处经营进口红酒、西餐厅做准备已支付的装修费用、购买设备费用等，提交了其与多家公司、个人签署的装修设计合同、施工合同、购买设备的合同以及付款凭证，主张装修费及设备购买费用等4161816.77元。喜悦公司还提交了喜悦公司及国际交易广场管理处与北京德恒（深圳）律师事务所于2017年8月签署的《诉讼委托代理合同》、2017年3月31日喜悦公司转账3万元给北京德恒（深圳）律师事务所的银行客户回单及北京德恒（深圳）律师事务所于2017年5月4日向喜悦公司开具的3万元律师费发票。《诉讼委托代理合同》约定：喜悦公司、国际交易广场管理处委托北京德恒（深圳）律师事务所指派律师作为本案喜悦公司、国际交易广场管理处的代理人，基本费用3万元，风险费用为本诉中品酒客公司方诉求被否定而减少款项数额的8%及反诉中喜悦公司诉求获得支持并取得款项数额的8%支付风险律师费；基本费用由喜悦公司于代理合同签订之日起3日内支付，本诉风险费用由喜悦公司于生效法律文书作出之日起3日内支付，反诉风险费用由喜悦公司于取得款项之日起3日内支付。喜悦公司据此主张品酒客公司应赔偿喜悦公司因本案诉讼支出的律师基本费用3万元及风险费用706604.83元。喜悦公司在诉讼过程中申请财产保全，提供了深圳市金富泰融资担保有限公司的保函作为担保，并于2017年11月29日向深圳市金福泰融资担保有限公司支付担保费7700元。喜悦公司还提交了2016年10月至2017年10月的水电费收费通知单，主张品酒客公司拖欠该期间水电费及滞纳金45107.17元。一审法院认为，品酒客公司与喜悦公司于2016年6月29日签署的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。品酒客公司主张喜悦公司在签署合同时，未告知租赁合同中所涉及的140平方米通道系消防通道，不可使用，致使品酒客公司达不到租赁合同目的，故请求撤销该份合同。对品酒客公司的该项主张，一审法院分析如下：首先，品酒客公司无证据证明喜悦公司隐瞒消防通道的实际情况，从品酒客公司申报消防设计审核可见，品酒客公司申报的装修面积少于租赁合同约定的使用面积，从侧面可反映品酒客公司未将合同约定的全部使用面积作为消防设计审核申报的装修面积，不排除品酒客公司明知消防通道不可作为装修面积范围而未报送该部分面积的可能；其次，品酒客公司提交给喜悦公司、国际交易广场管理处的装修平面布置图中没有喜悦公司要求其整改的北面玻璃隔断，品酒客公司在实际装修施工时在消防通道处做了北面玻璃隔断，从而导致喜悦公司向品酒客公司发出告知函要求整改，进而引发双方矛盾；再次，品酒客公司在装修工程完毕后一直未申请消防验收，未有消防部门对消防通道的具体使用作出否定性的结论，品酒客公司主张喜悦公司出租给品酒客公司的涉案租赁场地使用面积中有140平方米的消防通道无法使用，缺乏依据。综上，品酒客公司请求撤销涉案租赁合同的理由不成立，一审法院不予支持。如上所述，品酒客公司与喜悦公司签署的租赁合同书合法有效，双方均应按合同约定全面正确履行合同义务。喜悦公司已将涉案租赁物业交付品酒客公司使用，品酒客公司应依约交纳租金、管理费等费用，品酒客公司未依约交纳，已构成违约，喜悦公司有权没收品酒客公司缴纳的合同保证金，品酒客公司请求喜悦公司返还合同保证金10万元，没有合同依据，一审法院不予支持。品酒客公司要求喜悦公司赔偿品酒客公司支出的装修及购买设备的费用，亦没有依据，一审法院不予支持。品酒客公司向国际交易广场管理处缴纳的10万元装修保证金，系基于品酒客公司与国际交易广场管理处之间的物业管理关系而缴纳，涉案租赁合同中没有相关约定，品酒客公司不应在本案租赁合同纠纷中请求国际交易广场管理处退还该装修押金，品酒客公司的该项诉请，一审法院予以驳回。依租赁合同及品酒客公司与喜悦公司的约定，品酒客公司应自2016年11月1日起向喜悦公司支付租金和管理费，品酒客公司未依约支付，已构成违约，喜悦公司有权依约解除合同。喜悦公司于2017年4月11日发送《律师函》通知品酒客公司解除合同，品酒客公司于2017年4月13日签收该律师函，喜悦公司请求确认涉案租赁合同已解除，一审法院予以确认涉案租赁合同于2017年4月13日解除。合同解除后，品酒客公司应向喜悦公司返还租赁场地并支付拖欠的租金、管理费。至一审庭审之日，品酒客公司确认涉案租赁场地仍存放品酒客公司的物品并由品酒客公司上锁保管钥匙，喜悦公司有权请求品酒客公司腾空返还租赁场地，支付租金、管理费及占有期间的租金损失。关于喜悦公司请求的2016年11月-2017年4月12日的租金和管理费合计1514376元【（206640元+73800元）×5个月+（206640元+73800元）/30天×12天】，符合合同约定，一审法院予以支持。关于喜悦公司请求的迟延支付租金、管理费的滞纳金，虽合同约定滞纳金标准为每日千分之一，品酒客公司抗辩其未违约，视为对滞纳金过高提出抗辩，一审法院兼顾品酒客公司的过错程度、涉案合同的履行情况等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量，酌情调整迟延支付租金、管理费的滞纳金标准为日万分之五，喜悦公司过高请求部分，一审法院不予支持。2016年11月至2017年3月期间租金、管理费的滞纳金以每月应交未交的租金、管理费合计280440元（206640元+73800元）为基数，2017年4月1日至4月12日期间租金、管理费的滞纳金以112176元【（206640元+73800元）/30天×12天】为基数，自当月6日起计算，计至实际付清款之日止。关于喜悦公司请求的占有期间的租金损失即占有使用费，租赁合同约定品酒客公司未在合同解除后三日内向喜悦公司交还租赁物，应承担租赁场地占用期间的租金损失，按日租金的3倍计算。租赁合同于2017年4月13日解除后，品酒客公司未向喜悦公司交还租赁物，应承担占用期间的租赁损失。喜悦公司自行将租金损失计算标准降低为日租金的1倍，属于当事人自行处分权利的行为，一审法院予以照准。至一审庭审日即2017年10月20日，品酒客公司仍未将涉案租赁场地交还给喜悦公司，喜悦公司请求品酒客公司支付2017年4月13日至2017年10月20日占有租赁场地期间1倍租金额的租金损失，在合同约定的范围内，一审法院予以支持。经核算，2017年4月13日至2017年10月20日期间共计191天的租金为1315608元（206640元/月÷30天×191天），品酒客公司反诉请求1785468元属计算错误，一审法院予以纠正。关于喜悦公司请求的水电费，一审法院认为，喜悦公司向品酒客公司收取水电费的行为属于代收费行为，无证据显示喜悦公司已代为缴纳其请求的水电费，故喜悦公司的该项诉讼请求，一审法院无法支持。关于喜悦公司请求的没收品酒客公司已交纳的合同保证金10万元及支付违约金460880元。一审法院认为，合同保证金条款属于实践性合同条款，以交付为生效条件。涉案租赁合同虽约定了合同保证金为560880元，但品酒客公司仅实际缴纳了10万元，没有交纳的部分，视为未生效，在合同解除后，喜悦公司亦不得再要求品酒客公司缴纳。故喜悦公司以违约金的名义要求品酒客公司支付剩余的合同保证金460880元，一审法院不予支持。因品酒客公司违约，故品酒客公司已交纳的10万元合同保证金，喜悦公司有权依据合同约定予以没收，喜悦公司请求不予退还品酒客公司已缴纳的合同保证金10万元，一审法院予以支持。关于喜悦公司请求的律师费。根据喜悦公司提交的2017年8月签署的《诉讼委托代理合同》的约定，基本律师费3万元于签署合同之日起3日内支付，但喜悦公司提交的3万元律师费转账凭证时间为2017年3月31日，律师费发票的开具时间为2017年5月4日，律师费支付时间早于《诉讼委托代理合同》的签署时间，无法证明喜悦公司已实际支付涉案《诉讼委托代理合同》中所约定的基本律师费3万元，一审法院无法支持。《诉讼委托代理合同》约定的风险律师代理费因尚未实际发生，且具有不确定性，喜悦公司在本案中的该项主张，一审法院暂不予处理，喜悦公司可待该费用实际发生后另行主张。关于喜悦公司请求的担保费。涉案租赁合同约定，因合同发生纠纷而需要承担保全费等费用由承担责任方承担。喜悦公司因本案诉讼，已支付财产保全担保费7700元，喜悦公司请求违约方品酒客公司承担，符合合同约定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、确认品酒客公司与喜悦公司签署的《租赁合同书》于2017年4月13日解除；二、品酒客公司应于判决书生效之日起三十日内向喜悦公司腾空返还深圳市福田区深南路大中华国际交易广场二层L2-12铺位；三、品酒客公司应于判决生效之日起十日内向喜悦公司支付2016年11月1日至2017年4月12日期间的租金、管理费合计1514376元；四、品酒客公司应于判决生效之日起十日内向喜悦公司支付2016年11月至2017年4月12日期间租金、管理费的逾期支付滞纳金，滞纳金标准以每日万分之五计算，其中2016年11月至2017年3月期间租金、管理费的滞纳金以每月应交未交的租金、管理费280440元为基数，2017年4月1日至4月12日期间租金、管理费的滞纳金以112176元为基数，自当月6日起计算，计至实际付清款之日止；五、品酒客公司应于判决生效之日起十日内向喜悦公司支付2017年4月13日至2017年10月20日占有房屋期间的租金损失1315608元；六、品酒客公司应于判决生效之日起十日内向喜悦公司支付财产保全担保费7700元；七、驳回品酒客公司的诉讼请求；八、驳回喜悦公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费41695元（品酒客公司已预交），由品酒客公司负担；反诉案件受理费21795元（喜悦公司已预交），由品酒客公司负担14751元，由喜悦公司负担7044元；保全费5000元（已由喜悦公司预交），由品酒客公司负担。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。喜悦公司对一审判决没有提起上诉，视为其对自身权利的处分。针对品酒客公司的上诉请求，本院对本案二审争议焦点逐一分析如下：关于焦点一，合同撤销问题。本案中，品酒客公司上诉主张，涉案合同签订时喜悦公司隐瞒涉案租赁面积中存在140平方米的消防疏散通道，其就此存在欺诈情形，导致品酒客公司作出不符真意的意思表示、合同目的无法实现，故涉案合同应予撤销。喜悦公司抗辩主张，合同双方均知悉涉案租赁场地包含消防疏散通道，品酒客公司签订合同前已查看场地，且喜悦公司有告知该通道在只摆放可移动桌椅、保持畅通情形下可予使用，故喜悦公司不存在欺诈情形。针对前述双方诉辩意见，本院认为，依本案查明事实，一、品酒客公司与喜悦公司先后签订两份租赁合同，品酒客公司称因喜悦公司告知第一份合同中约定的走廊不能使用，故将走廊换成靠近中庭的通道（即涉案消防疏散通道），双方因此签订第二份租赁合同即涉案合同。本院认为，涉案双方就租赁事宜先后签订两份合同，前述合同签订过程可见，双方均审慎关注租赁场地的具体情况并就此积极磋商，品酒客公司亦称第二份合同将原约定的走廊换成通道，表明其知悉涉案租赁场地中包含通道；结合涉案合同中约定，品酒客公司签订合同时知晓并确认租赁物面积及现状。故本院认为，喜悦公司主张品酒客公司签订涉案合同前已查看场地并知悉场地中包含消防疏散通道，该主张具高度可能性，应予采纳。二、从品酒客公司向消防行政主管部门提交的《建设工程消防设计审核意见书》可见，其申报的涉案租赁场地装修面积为629平方米，显少于涉案合同约定的租赁使用面积812平方米。前述情形下，喜悦公司主张品酒客公司明知涉案租赁场地中包含消防疏散通道、该通道面积不能作为装修面积申报，故在申报时扣减部分面积。该主张具一定合理性，本院予以采纳。三、从品酒客公司向喜悦公司提供的装修平面布置图看，该施工图纸并无标识通道处设置北面玻璃隔断。喜悦公司据此主张品酒客公司明知涉案租赁场地中包含消防疏散通道、为满足喜悦公司关于保持畅通的要求，故未作隔断标识以获取喜悦公司同意其装修方案。本院认为，喜悦公司前述主张亦具一定合理性，本院予以采纳。四、从双方往来函件的内容看，喜悦公司于2016年10月8日发出函件，告知品酒客公司其在通道处设置的北面玻璃隔断墙不符合消防疏散通道保持畅通的要求、应予整改；品酒客公司于2016年11月18日向发出函件，向喜悦公司表明其装修方案已通过消防行政主管部门审批同意且经喜悦公司同意施工。前述沟通情形可见，品酒客公司并未对其设置玻璃隔断所涉通道为消防疏散通道提出质疑，仅对该通道装修使用的方式提出异议。据此，本院认为，喜悦公司主张合同双方均知悉涉案租赁场地包含消防疏散通道，该主张具高度可能性，应予采纳。综上所述，本院对喜悦公司关于品酒客公司签订合同时知悉消防疏散通道的主张予以采信。品酒客公司上诉主张喜悦公司隐瞒消防疏散通道、构成欺诈导致合同目的无法实现，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。品酒客公司据此诉请撤销合同，于法无据，本院不予支持。关于焦点二，违约方的认定和合同解除问题。依前述分析，涉案合同双方签订合同时均已知悉租赁场地中包含消防疏散通道，双方于此情形下约定的租赁面积仍包含该部分通道面积。本院认为，消防疏散通道系火灾发生时消防人员实施营救和建筑内人员疏散逃生的通道，保持消防疏散通道不被占用、堵塞、封闭，事关公众消防安全。《中华人民共和国消防法》第二十八条亦明确规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。本案中，涉案合同双方约定将涉案建筑内的消防疏散通道面积作为租赁面积使用，由品酒客公司占有使用该通道、由喜悦公司就该通道占用收取租金。该情形显已违反前述法律规定，亦妨害公众消防安全，损害社会公共利益。据此，依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定，涉案合同双方就消防疏散通道面积部分签订的租赁合同无效。一审关于涉案合同效力的部分认定有误，本院予以纠正。依《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故本案中，关于涉案消防疏散通道部分的租赁合同无效，并不影响其他租赁面积部分的合同效力。依本案查明事实，涉案合同双方约定自2016年11月1日起算租金、管理费，然至2017年4月11日喜悦公司发出合同解除通知，品酒客公司于前述期间未向喜悦公司支付任何租金、管理费。本院认为，涉案合同约定逾期支付租金超过十日即可解除合同，前述品酒客公司占用场地而拒付任何租金、管理费的情形亦已致喜悦公司关于涉案合同的目的无法实现，故喜悦公司主张解除合同，具合同和法律依据，本院予以支持。一审认定合同违约方系品酒客公司，并据此认定涉案合同于品酒客公司收到合同解除通知时即2017年4月13日解除。本院在纠正一审关于部分合同效力认定有误的基础上，对前述一审处理结果予以维持。在涉案合同部分无效、部分因品酒客公司违约已导致解除的情形下，品酒客公司应腾空涉案租赁场地并向喜悦公司返还。一审处理结果正确，本院亦予维持。关于焦点三，品酒客公司诉请赔偿的装修款、食材设备购买费用及其他支出。本院认为，如前述，品酒客公司系导致涉案合同（有效部分）解除的违约方，且就涉案合同无效部分，品酒客公司对于涉案消防疏散通道设置玻璃隔断的装修系其擅自实施，喜悦公司对此并无过错。据此，品酒客公司诉请喜悦公司赔偿其前述损失，于法无据，本院不予支持。一审就此处理结果正确，本院予以维持。关于焦点四，2016年11月1日至2017年10月20日期间品酒客公司应付的租金、管理费认定问题。依前述分析，涉案合同双方关于消防疏散通道部分的租赁合同无效，故喜悦公司诉请品酒客公司支付该部分租赁面积相应的租金、管理费，于法无据，本院不予支持。品酒客公司主张该消防疏散通道的面积为140平方米，喜悦公司未持异议亦未提交证据予以反驳，故本院据此认定涉案消防疏散通道的面积为140平方米。依涉案合同约定，双方以租赁场地的建筑面积1476平方米计付租金、管理费，故扣减前述消防疏散通道面积140平方米后，品酒客公司仍应就1336平方米的租赁面积计付租金、管理费。关于该1336平方米租赁面积的租金、管理费计付标准，本院认为，虽该部分租赁面积相应的租赁合同有效，但考虑到品酒客公司承租包含消防疏散通道在内的租赁场地，系作为整体经营使用；双方关于消防疏散通道部分的租赁合同自始无效，确会对品酒客公司整体经营使用租赁场地产生一定影响。故依公平原则，本院酌情调整品酒客公司就该1336平方米租赁面积每月应支付的租金、管理费为：（140元/平方米+50元/平方米）×1336平方米×80%=203072元；至于喜悦公司诉请租金、管理费的滞纳金，本院亦酌情将合同约定的滞纳金标准日千分之一调整为日万分之五。据此，关于涉案合同解除前即2016年11月1日至2017年3月31日、2017年4月1日至2017年4月12日期间，品酒客公司应付的租金、管理费及其滞纳金为：2016年11月1日至2017年3月31日期间，品酒客公司应付租金、管理费为1015360元（203072元/月×5个月=1015360元），滞纳金以每月203072元为基数，自该期间各月的每月6日计至本判决确定的支付之日止；2017年4月1日至2017年4月12日期间，品酒客公司应付租金、管理费为81228元（203072元/月÷30天×12天=81228元），滞纳金以81228元为基数，自2017年4月6日计至本判决确定的支付之日止。关于涉案合同2017年4月13日解除至2017年10月20日期间，因品酒客公司未向喜悦公司腾空返还涉案租赁场地，故其应就该期间占有使用场地向喜悦公司支付租金损失。喜悦公司关于品酒客公司应向其支付该期间租金损失的诉请，理据充分，本院予以支持。至于该期间租金损失计付标准，亦应参照前述租金计付标准予以支付。故品酒客公司应向喜悦公司支付该期间租金损失952708元（140元/平方米×1336平方米×80%÷30天×191天=952708元）。综上，品酒客公司上诉主张其无需向喜悦公司支付租金、管理费和租金损失，理据不足，本院不予支持。一审关于涉案租金、管理费及租金损失的处理亦部分欠妥，本院予以纠正。另，关于涉案合同保证金、装修押金、保全担保费，一审就前述问题的分析正确，本院不再赘述。一审就前述问题的处理结果亦正确，本院予以维持。综上，品酒客公司的部分上诉请求成立，就其成立部分，本院予以支持。一审判决认定部分事实有误，导致处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院(2017)粤0304民初8494号民事判决第一、二、六、七项；二、撤销深圳市福田区人民法院(2017)粤0304民初8494号民事判决第四、八项；三、变更深圳市福田区人民法院(2017)粤0304民初8494号民事判决第三项为：广东顺德品酒客贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市喜悦商业管理有限公司支付2016年11月1日至2017年3月31日期间的租金、管理费合计1015360元，滞纳金以每月203072元为基数，自该期间各月的每月6日计至本判决确定的支付之日止；广东顺德品酒客贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市喜悦商业管理有限公司支付2017年4月1日至2017年4月12日期间的租金、管理费81228元，滞纳金以81228元为基数，自2017年4月6日计至本判决确定的支付之日止。四、变更深圳市福田区人民法院(2017)粤0304民初8494号民事判决第五项为：广东顺德品酒客贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市喜悦商业管理有限公司支付2017年4月13日至2017年10月20日期间的租金损失952708元。五、驳回深圳市喜悦商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费41695元（广东顺德品酒客贸易有限公司已预交），由广东顺德品酒客贸易有限公司负担；反诉案件受理费21795元、保全费5000元（深圳市喜悦商业管理有限公司已预交），由广东顺德品酒客贸易有限公司负担18077元，由深圳市喜悦商业管理有限公司负担8718元。本案二审案件受理费41694元（广东顺德品酒客贸易有限公司已预交），由广东顺德品酒客贸易有限公司负担28769元，由深圳市喜悦商业管理有限公司负担12925元。一审法院向深圳市喜悦商业管理有限公司退回诉讼费用18077元，本院向广东顺德品酒客贸易有限公司退回诉讼费用12925元。广东顺德品酒客贸易有限公司应于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳诉讼费用18077元；深圳市喜悦商业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院交纳诉讼费用12925元。逾期不交纳的，法院强制执行。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年三月二十七日书记员 陈晓莹（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。