广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终551号上诉人(原审被告)：梁燕虹，女，1965年10月4日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：黄蕴仪，广东经国律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：中共广东省委外事工作委员会办公室，地所地：广州市荔湾区沙面大街45号。负责人：陈秋彦，职务：主任。委托代理人：胡焱平,广东红棉律师事务所律师。委托代理人：毋莎莎，广东红棉律师事务所实习律师。上诉人梁燕虹因与被上诉人中共广东省委外事工作委员会办公室（下简称省委外事办）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁燕虹上诉请求判令：1、撤销原审判决，驳回省委外事办的原审诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由省委外事办承担。事实与理由如下：一、省委外事办非适格主体。双方不是平等主体，双方之间的法律关系不属于平等民事主体之间的法律关系。双方在签订台同之时，省委外事办在行使管理国家的行政职能，双方是管理与被管理的关系，故本案双方之间属于行政管理者与行政管理对象的行政法律关系。因此，原审判决回避梁燕虹在原审答辩中所提的“非适格原告”问题，在未有足够理由、充分论述的情况下，即认为省委外事办是适格的原告，是错误的；二、原审法院适用法律错误。涉案房屋产别属于由房管部门委托沙面街道管理的政府直管公房，相关事实在省委外事办提交的证据文件上均有显示。省委外事办签订该合同的目的是实现行政管理职能，维护公共利益，故双方签订的租赁合同具有行政协议性质，涉及该房屋的使用权问题应由具备相关职能的行政部门协调解决。根据法发(1992)38号《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，参照《城乡建设环境保护部印发《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见的通知》的规定，涉及社会主义改造等历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法裁定不予立案或者驳回起诉，故省委外事办起诉不符合法律规定。另，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款之规定的精神，含国家福利性质房屋的租赁纠纷不应循民事诉讼途径解决，不应适用民事法律规范；三、梁燕虹确实自1992年起便一直在省外事办机关系统内工作，省港澳办是2006年从省外事办拆分出来的一个机构部门，当时省外事办还从内部抽调了一部分人过去省港澳办工作，二者属于行政管理关系。梁燕虹也从未离开过该工作岗位，工作至法定退休年龄。省委外事办诱导梁燕虹办理离职手续，又继续将涉案房屋出租给梁燕虹，从而给梁燕虹编制“一切待遇不变”的错觉，规避对职工应承担的责任和义务，导致梁燕虹一直以来既享受不到房改福利待遇，晚年后又无法保障到自己的住处，现更因此案遭受无比巨大压力导致疾病缠身。因此，请求二审法院从实际情况出发对本案作出认定；四、在梁燕虹并无违约的情况下，出租方不应随意解除合同。《租赁合同》约定租赁期限已期满，但之后多年来双方仍继续履行合同，双方处于不定期租赁关系状态。至目前为止，梁燕虹均有缴纳涉案房屋月租金，并无违约行为，省委外事办从未提出异议。且省委外事办作为公权力机关代表，梁燕虹对其具有信赖利益，前期对房屋装修维护投入巨大。若随意解除合同，将会损害梁燕虹对公权力机关的信赖利益，且给梁燕虹造成重大损失。因涉案房屋一直以来的用途均是住宅，租金标准也是按照公房住宅标准收取，省委外事办擅自提高租金标准将住宅标准变更为办公用房标准收取租金，其行为显然违反公平合理原则；五、省委外事办在原审质证过程中，无法出示《关于催缴欠款和限期腾退房屋的通知》邮件的快递单原件，省委外事办所提交的复印件模糊不清，故无法证实省委外事办于2019年4月9日向梁燕虹送达上述通知，原审法院查明该项事实不清；六、原审法院认定梁燕虹应在判决发生法律效力之日起一个月内，腾空搬出房屋并交还给省委外事办，时间过短，并非合理期限，梁燕虹根本无法在该时间内重新找到合适的房屋，除非省委外事办能提供其他房屋对梁燕虹进行安置。被上诉人省委外事办答辩称：梁燕虹的上诉理由与一审陈述理由基本一致，在其未提供新的理由的情况下，其上诉不应得到支持。省委外事办于2019年5月16日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除省委外事办与梁燕虹双方于2006年12月30日签订的《广州市房屋租赁合同》；2、梁燕虹立即将位于广州市荔湾区沙面三街2号前座310、311房腾空交还省委外事办；3、梁燕虹支付自2018年7月起至交还房屋之日止的租金（2018年12月之前按每月245.56元计算，2018年12月开始按每月2429.26元计算）和水电费（2018年7月至2019年4月水费为17.58元、电费为464.21元）；4、梁燕虹支付逾期交租违约金，违约金按当月租金的每天1%计算，暂计至起诉之日为人民币16302.39元；5、本案诉讼费由梁燕虹承担。原审法院经审理查明：广州市荔湾区沙面三街2号前全幢、后首层、4楼部分为省委外事办向广州市荔湾区沙面街道办事处房地产管理科承租之房产，约定用途为办公，承租建筑面积2714.26平方米，原月租32571.1元。2006年12月30日，省委外事办的机关服务中心房管科（甲方，出租人）与梁燕虹（乙方，承租人）签订最后一份《广州市房屋租房合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区沙面三街2号310、311房的房地产出租给乙方作住宅用途使用，套内使用面积52.81平方米；租赁期限为2007年1月1日至2013年3月31日，每月租金245.56元；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同；如乙方逾期不提出或不愿意续签上址房屋的租赁合同并继续在该屋居住，甲方有权按乙方非法占住该房屋的行为处理，并可以随时强制乙方搬离上址房屋以及收回甲方应收取的房租费、水电费、管理费和滞纳金等费用；乙方应根据甲方通知的缴交房租时间和期限一并向甲方缴交水、电费、管理费（如有发生），逾期交付上述费用的，参照第七条第1款逾期缴交租金规定的方法，从逾期第二天开始，每逾期一日，乙方须按当期应缴总金额的1%向甲方支付违约金；本合同有效期超出乙方在甲方单位服务期无效。在本合同有效期内，如乙方离开甲方单位，本合同自动终止，甲方视实际情况可给予乙方三个月的过渡期，乙方必须在三个月内搬离上址房屋，并结清一切相关的费用；如经甲方同意，乙方可以在离开甲方单位一周内按新约定条件另行签订上址房屋的租赁合同。等等。梁燕虹租赁涉案房屋用于居住使用。省委外事办一向按每月231.23元的标准向梁燕虹收取租金。2019年4月13日梁燕虹向省委外事办转账付款2317.51元（即2018年7月至2018年11月的租金1156.15元，2018年7月至2018年12月的水费199.24元、电费788.12元、管理费174元）。2019年5月27日梁燕虹向省委外事办转账付款1547.87元（即2018年12月至2019年4月的租金1156.15元，2019年1月至2019年4月的电费275.72元、管理费116元）。2019年9月3日梁燕虹向省委外事办转账付款1156.15元（即2019年5月至2019年9月的租金）。2019年4月8日，省委外事办向梁燕虹发出《关于催缴欠款和限期腾退房屋的通知》，要求梁燕虹于2019年4月15日前将所居住的房屋完好移交给省委外事办，缴清房租、水电费及相关费用12122.55元。该通知于2019年4月9日实际到达梁燕虹。原审庭审中，省委外事办表示：涉案房屋从1997年开始给梁燕虹使用，当时梁燕虹是省委外事办的职工，2006年12月31日省委外事办与梁燕虹解除劳动合同。原审法院认为：省委外事办与梁燕虹已解除劳动关系，因为离职后梁燕虹已不是省委外事办职工，原梁燕虹双方是平等的民事主体，省委外事办的原告诉讼主体是适格的。省委外事办与梁燕虹梁燕虹在广州市荔湾区沙面三街2号前座310、311房建立的房屋租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，省委外事办、梁燕虹签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是梁燕虹一直有向省委外事办支付租金，因此，省委外事办、梁燕虹之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。第二百三十二条的规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”省委外事办在2019年4月8日向梁燕虹发出《限期腾退房屋通知书》，明确要求梁燕虹腾空交还房屋，该通知于2019年4月9日实际到达梁燕虹，原审法院确定省委外事办解除租赁合同关系的诉求已于此时实际到达梁燕虹，因此，确定双方的租赁合同关系在2019年4月9日起解除。梁燕虹应将广州市荔湾区沙面三街2号前座310、311房及时腾空交还省委外事办。现涉案房屋梁燕虹只用于居住，省委外事办要求按办公用房的租金标准即46元/平方米/月收取租金依据不足，不予采纳。省委外事办一向按每月231.23元的标准向梁燕虹收取租金，视为梁燕虹对原合同约定租金的变更，梁燕虹搬迁交还房屋前仍应按231.23元/月标准向省委外事办交纳租金（或使用费）。现梁燕虹已向省委外事办支付租金至2019年9月，水电费支付至2019年4月，省委外事办要求梁燕虹2019年9月前的租金及2019年4月前的水电费依据不足，不予支持。至于逾期交租利息，因梁燕虹主要对租金标准有异议，并非故意拖欠租金，故省委外事办要求收取逾期交租利息，不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2019年9月26日判决如下：一、确认中共广东省委外事工作委员会办公室与梁燕虹关于广州市荔湾区沙面三街2号前座310、311房房屋的租赁合同关系于2019年4月9日起解除；二、在判决发生法律效力之日起一个月内，梁燕虹（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区沙面三街2号前座310、311房房屋并交还给中共广东省委外事工作委员会办公室；三、自本判决发生法律效力之日起一个月内，梁燕虹按231.23元/月标准向中共广东省委外事工作委员会办公室支付从2019年10月起至梁燕虹实际搬迁之日的使用费；四、驳回中共广东省委外事工作委员会办公室其它诉讼请求。本案受理费289元，由中共广东省委外事工作委员会办公室负担239元，梁燕虹负担50元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，梁燕虹向本院提交如下证据：1、住院手术病案记录、出院诊断证明书及医院检查报告，以证明：其身体虚弱病情恶化，如涉案房屋被强制收回，形同将其逼上绝路；2、银行流水（其中显示，梁燕虹于2020年2月18日向省委外事办支付1771.02元，于3月6日支付693.69元）及缴费明细（其中载明：2019.7-2019.12“本期房租”为1387.38元，截至2019年12月需缴费1771.02），以证明梁燕虹一直依约按时向省委外事办缴纳租金；3、无房证明，以证明梁燕虹名下无房属困难户；4、通知，以证明省委外事办应免收2020年2-3月期间的租金。省委外事办对此发表如下质证意见：1、对证据1的三性不予确认，无法核实其真实性，且与本案没有关联性；2、证据2因系当庭提交，无法核实省委外事办是否实际收到该款项。即使已经收到该款项，也与本案无关，省委外事办并非因为梁燕虹欠缴费用而提起本案诉讼；3、证据3的真实性无法判断。且，梁燕虹名下是否有房也与本案无关。即使梁燕虹名下无房，也应由其通过向公房管理部门申请公租房解决住房问题，而省委外事办并非公房管理部门；4、对证据4的真实性、合法性予以确认，但与本案无关。二审庭询后，省委外事办向本院书面确认梁燕虹在二审中提交的缴费单系由其向梁燕虹发出，并确认其已收取梁燕虹支付的1771.02元（2019年欠款）及693.69元（2020年1-3月租金）。本院认为：本案的争议焦点是梁燕虹是否应承担向省委外事办腾空交还涉案房屋及支付相应使用费的责任。依据已查明的事实，涉案房屋系由省委外事办向广州市荔湾区沙面街道办事处承租后再交由梁燕虹承租，故双方之间成立租赁合同关系。依据双方在2006年12月30日签订的《广州市房屋租赁合同》中的约定，租期至2013年3月31日届满之后，梁燕虹应将涉案房屋交回省委外事办，逾期不交还，则按梁燕虹非法占用处理。在上述租期届满之后，梁燕虹继续使用涉案房屋，省委外事办继续收取梁燕虹支付的租金，双方之间因此而成立不定期租赁关系。省委外事办后于2019年4月8日向梁燕虹发出《关于催缴欠款和限期腾退房屋的通知》，要求梁燕虹腾空交还涉案房屋，至此，双方之间的不定期租赁关系因此而解除。因此，省委外事办诉请梁燕虹腾空交还涉案房屋及支付相应的占用费合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。梁燕虹以双方之间的法律关系不属于平等民事主体之间的法律关系为由，上诉认为省委外事办的起诉应予驳回，但如前所述，涉案房屋系由省委外事办向案外人承租之后再交由梁燕虹承租，而梁燕虹与省委外事办之间的劳动关系已解除，无充分证据反映省委外事办系基于房改福利政策的实施而将涉案房屋交由梁燕虹承租，故梁燕虹的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。梁燕虹以其未拖欠租金为由，上诉认为省委外事办无权主张解除合同关系，但依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，在不定期租赁关系存续期间，省委外事办作为出租人，可随时主张解除该合同关系，故梁燕虹的该项上诉理由亦不成立，本院亦不予采纳。另，梁燕虹上诉认为原审判决确定一个月的搬迁期限不合理，亦缺乏充分理据，本院不予采纳。鉴于省委外事办在二审中确认梁燕虹已按每月231.23元的标准向其支付租金至2020年3月，故该已付款项应从梁燕虹应付使用费中作相应扣减。综上所述，上诉人梁燕虹的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。鉴于二审中发生了新的事实，本院据实对原审判决作相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4113号民事判决第一、二、四项及案件受理费负担部分；二、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4113号民事判决第三项为：自本判决发生法律效力之日起一个月内，梁燕虹按231.23元/月标准向中共广东省委外事工作委员会办公室支付从2020年4月起至梁燕虹实际搬迁之日止的使用费。本案二审案件受理费100元，由上诉人梁燕虹负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年三月二十五日书记员  王文杰唐颖琪