新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0102民初6627号原告（反诉被告）：王澍,女，1975年5月7日出生，汉族，住乌鲁木齐市经济技术开发区。被告（反诉原告）：乌鲁木齐奥格瑞玛餐饮管理有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区红旗路26号1至-1层。法定代表人:李磊，乌鲁木齐奥格瑞玛餐饮管理有限公司总经理。被告：李磊，男，1984年2月20日出生，汉族，住新疆新源县。以上两被告的共同委托诉讼代理人：刘峰，新疆则冰律师事务所律师以上两被告的共同委托诉讼代理人：毛玉娇，新疆则冰律师事务所律师。原告（反诉被告）王澍与被告（反诉原告）乌鲁木齐奥格瑞玛餐饮管理有限公司（以下简称奥格瑞玛公司）、李磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王澍，被告（反诉原告）奥格瑞玛公司、被告李磊的共同委托诉讼代理人毛玉娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王澍向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告退还所交年租的剩余未使用房租21348元及押金5000元，合计26348元；2.判决被告承担1月29日、2月3日-4日、2月12日-3月13日本店两名员工误工工资9633元及后续解约金7000元；3.判决被告赔偿原告店铺装修费用及办理各项手续费用合计59850元；4.判决被告赔偿店内停电后物料损失费用2790元；5.判决被告赔偿原告本人误工损失费22000元；6.判决被告赔偿电信电话及宽带费1100元，美团业务金额1800元；7.判令被告承担鉴定费2000元；8.判令被告承担原告搬家费450元；9.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年7月1日，被告李磊将正在经营的位于乌鲁木齐市（鱼羊鲜）一层水吧出租给原告，合同期限自2018年7月1日至2022年7月1日，年租金55000元，押金5000元，自原告开始装修，被告即公示转让商铺负一层，自此开始原告的店铺经营受到影响，多次停电，造成店内物料进口芝士奶油等损坏。2019年1月29日，该店再一次停电，被告称是没有交电费房东停电，算清费用后再缴费，2月3日、2月12日多次停电，和被告沟通，希望保证原告经营，被告不予解决，称是因为原告没有交电费所致，但是原告联系到出租方，答复不是因为电费引起的断电，后得知是被告拖欠出租方租金造成，现原告商铺早已不能正常经营，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。被告（反诉原告）奥格瑞玛公司辩称，我方要求法院驳回原告诉请。双方租赁关系属实，双方确实签订了租赁协议，租期四年，签订协议后我方交付房屋，原告正常使用；原告在使用过程中，私自关闭自己的电源，偷接我方负一层的电源，致使原告一直没有产生电费，电费都计算在了我方公司的名下，我方发现之后与原告协商，双方产生争议，原告自己自行离开，水吧没有经营。本案产生纠纷的过错方都是原告，与我方无关，我方不应当承担责任，被告李磊履行的是职务行为，不应承担责任。请求法院驳回原告的诉请。双方没有继续履行合同的必要，我方提起反诉诉讼请求：1.判令原告向被告支付欠付电费3000元；2.判令解除双方的租赁合同；3.本案诉讼费及邮寄送达费等相关费用由原告承担。被告李磊辩称意见同被告奥格瑞玛公司一致。原告（反诉被告）王澍针对反诉辩称，被告的反诉与事实不符。我方通过被告一楼的电表分流了自己的电表，现在不知道电表是否被被告拆除。当时被告要求我方预交3000元水电费，这是合同中没有的条款，且被告并没有向我方出具缴纳水电费的通知，当时我就将电表读数拍照发给被告了，被告说需要核实。每个月被告都停水停电数次，严重影响我方经营水吧，不得已情况下我才停止经营的。大概是在2019年2月底三月初时开始搬离，期间我去拿过一次设备，大约7月份发现被告已经换锁了，我就进不去了。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告王澍提交租赁合同及收据，拟证明合同租期未到，双方的合同有效，我方缴纳了一年的租金55000元及押金5000元，被告奥格瑞玛公司、李磊对证据真实性认可，认为协议是被告奥格瑞玛公司与原告签订的，第五条约定，水电费等费用由原告负担，租赁结束时应当交清各项费用，原告确实缴纳了一年的租金及押金，但是至今合同没有解除，是原告自己没有经营，本院对证据真实性、合法性、有效性予以确认；2、原告王澍提交短信记录及微信记录，拟证明事件的真实过程，微信记录中的“念想”就是李奎，不存在我方偷接电源的事实，被告要求我预交水电费不是合同规定的，被告没有发出书面催缴单，是被告欠付原房东的水电费未交，所以才会产生停水停电的事实。被告奥格瑞玛公司、李磊对证据真实性无法确认，认可139××××9732是李磊的电话号码，但认为不是被告给原告停电，被告自行使用的是负一层，门厅是租给了原告，整栋楼的电费是地税局统一管理的，负一层和门厅都有各自的电表，水电费是地税局自己收取的，1月29日，原告要求解决停电问题，地税局回复交清电费后就会通电，说明是原告欠付电费导致的停电，短信中载明原告的冰柜和灯的电是连在负一层的，断电是整栋楼断电，不是我方断电，被告告知原告如果不缴纳电费就停电了，停电的过错是原告自己造成的，与被告无关，微信记录中对方表明，电是他停的，原被告之间的事与对方无关。本院对微信记录的真实性、有效性、关联性予以确认；3、原告王澍提交催缴单一份原件，拟证明房主自治区地税局将房屋租赁给李奎，李奎又将房屋租赁给了被告，被告欠付租金和各项费用。被告奥格瑞玛公司、李磊对证据真实性认可，关联性不认可，认为与被告无关，被告的合同是与地税局签的，关君是地税局的委托人，李奎是关君的管理人员，被告分接电表是地税局同意的，负一层是欠付电费，但负一层停业了，与门厅无关，被告确实是欠付了地税局的相关费用，本院对证据的真实性、有效性、关联性予以确认；4、被告奥格瑞玛公司、李磊提交委托书，拟证明关君是受地税局委托，管理涉案房屋，原告对真实性无异议，本院对委托书真实性、关联性、有效性予以确认；5、被告奥格瑞玛公司、李磊提交证明，证明被告电表由关君查抄，被告关门停业后没有再经营，只有一楼原告的水吧在经营，但是被告的电表却一直在走。原告对证明的真实性不予认可，本院对证明的真实性不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，原告王澍与被告奥格瑞玛公司签订《奥格瑞玛房屋租赁合同》，约定被告奥格瑞玛公司将位于乌鲁木齐市天山区水吧出租给原告王澍使用，租期四年，被告奥格瑞玛公司从2018年7月1日其将出租房交付给原告王澍使用，至2022年7月1日收回；年租金55000元，每年7月1日前向被告支付租金，原告王澍在租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业及其他由原告王澍居住而产生的费用由原告负担；原告王澍不得随意损害房屋设施、如需装修或改造，需征得被告奥格瑞玛公司的同意，并承担装修改造费用，租赁结束时，原告王澍必须将房屋设施恢复原状，在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%的违约金。合同签订后，原告王澍交纳了55000元租金及5000元押金后开始装修。2019年2月12日，因被告奥格瑞玛公司拖欠出租人自治区地税局的费用，自治区地税局的委托人关君停止对涉案房屋的供电，原告王澍无法继续经营。庭审中，经原告王澍申请，本院委托新疆天丰建设工程项目管理有限公司对原告王澍装修造价进行评估。2019年12月12日，新疆天丰建设工程项目管理有限公司作出天丰基鉴字［2019］第188号鉴定意见书，鉴定意见为：（一）可以确定造价28452.91元；（二）争议部分造价：1、店面挡风门帘432元，原告认为店面挡风门帘是自己装的，被告认为是出租前装的；2、ＬＥＤ发光灯片造价613.84元，原告认为是装修时重新配置的，被告认为是被告出租前就配置好的；3、艺术吊灯造价813.49元，原告认为在装修时安装了艺术吊灯，停业后被告将锁换了，原告无法进入，现场艺术吊灯已被拆除，被告认为勘验现场没有艺术吊灯，被告也没拆除；4、给排水项目造价为306.63元，原告认为装修后重新做了排水，被告认为给排水是原来安装的，鉴定单位意见认为因现场条件限制，鉴定单位只测量了吧台背景墙下面的给排水，此部分造价只包含了吧台地面部分给排水，未包含地下室部分的给排水；（三）因拆除工程现场已不存在，根据原告提供的照片及测量现场工程量推测此部分造价估值在700元至900元之间。审理中，原告认可未交纳电费1900元，同意支付。本院认为，被告李磊系被告奥格瑞玛公司法定代表人，庭审中，被告奥格瑞玛公司认可被告李磊履行职务行为，故被告李磊在本案中不承担民事责任。被告奥格瑞玛公司从出租人自治区地税局承租涉案房屋后，将其中一部分房屋转租给原告王澍。因被告奥格瑞玛公司欠付出租人相关费用，2019年2月12日出租人停止对涉案房屋的供电，原告王澍停止经营，合同已实际无法继续履行，原告王澍亦同意解除合同，故被告奥格瑞玛公司要求解除合同的反诉诉讼请求，本院予以支持，因原告王澍于2019年9月6日收到被告奥格瑞玛公司要求解除合同的反诉状，故原告王澍与被告奥格瑞玛公司之间的租赁合同于2019年9月6日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告奥格瑞玛公司欠付出租人费用致使出租人对涉案商铺停电导致涉案合同无法继续履行，被告奥格瑞玛公司存在违约行为，应当赔偿原告王澍的损失，故被告奥格瑞玛公司应退还原告王澍自2019年2月13日至2019年7月1日期间的租金20794.52元（55000元÷365天×138天）及押金5000元。被告奥格瑞玛公司还应赔偿原告王澍剩余租期内装修损失，关于装修造价，新疆天丰建设工程项目管理有限公司作出天丰基鉴字[2019]第188号鉴定意见书客观公正，本院予以采纳。根据该鉴定报告，双方无争议部分造价28452.91元，本院予以确认。对于有争议部分造价，庭审中，原告王澍提供了安装门帘工人的收条以及店内工作人员与工人的聊天记录，故门帘造价432元应计入原告王澍装修造价中；对于LED发光灯片造价613.84元，原告王澍未对其产生更换费用予以举证，此项费用不应计入装修造价；对于艺术吊灯造价813.49元，原告王澍提交购货收据予以证实，此项费用应计入装修造价；对于排水项目造价306.63元及拆除工程造价，因该部分工程系原告王澍承租后对负一层房屋部分位置进行改建，建造了吧台等设施，故该吧台地面部分的排水工程造价及拆除费用应计入原告王澍的装修造价，本院酌定计入装修造价的拆除费用为800元。综上，原告王澍承租房屋后装修造价为30805.03元（28452.91元+432元+813.49元+306.63元+800元），被告奥格瑞玛公司应赔偿原告王澍自2019年2月13日至2022年7月1日期间剩余租期的装修费用26036.58元（30805.03元÷4年÷365天×1234天）。原告王澍为支持其装修损失而支出的鉴定费用2000元，系原告王澍诉讼中产生的损失，被告奥格瑞玛公司应当予以负担。原告王澍未提供有效证据证实其支付员工误工工资9633元及解约金7000元，亦未提供其产生了物料损失2790元、搬家费450元，故对原告王澍主张的上述费用本院不予支持。原告王澍系个体经营者，其主张误工损失22000元无事实和法律依据，对原告王澍此项诉讼请求，本院不予支持。原告王澍提交微信转账记录用以证明其支付美团费用1800元，本院认为该转账记录中未载明1800元的用途及权利义务关系，故对原告王澍主张被告赔偿美团损失1800元，本院不予支持。关于电话及宽带费1100元，原告王澍与其雇佣人员的微信记录可以证实该费用包括宽带及移动电话的共同费用，原告王澍不能证实宽带损失相关费用，对其该项诉讼请求，本院亦不予支持。被告奥格瑞玛公司未提供有效证据证实原告王澍欠付电费的数额，庭审中，原告王澍认可欠付电费1900元，对此本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王澍与被告（反诉原告）乌鲁木齐奥格瑞玛餐饮管理有限公司之间签订的《奥格瑞玛房屋租赁合同》于2019年9月6日解除；二、被告（反诉原告）乌鲁木齐奥格瑞玛餐饮管理有限公司返还原告（反诉被告）王澍租金20794.52元；三、被告（反诉原告）乌鲁木齐奥格瑞玛餐饮管理有限公司退还原告（反诉被告）王澍押金5000元；四、被告（反诉原告）乌鲁木齐奥格瑞玛餐饮管理有限公司赔偿原告（反诉被告）王澍装修费26036.58元；五、被告（反诉原告）乌鲁木齐奥格瑞玛餐饮管理有限公司支付原告（反诉被告）王澍鉴定费2000元；六、原告（反诉被告）王澍支付被告（反诉原告）乌鲁木齐奥格瑞玛餐饮管理有限公司电费1900元；七、驳回原告（反诉被告）王澍的其他诉讼请求。以上款项经折抵，被告（反诉原告）奥格瑞玛公司应给付原告（反诉被告）原告王澍款项合计51931.1元，须于本判决生效后立即付清，如未按指定时间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉请求标的132971元，核定给付标的53831.1元，占请求标的的40.48%，案件受理费2959.42元（原告已预交），由原告（反诉被告）王澍负担1761.45元，被告（反诉原告）奥格瑞玛公司负担1197.97元。反诉费25元（被告奥格瑞玛公司已预交50元），由原告（反诉被告）王澍负担。剩余反诉案件受理费25元，由本院退还被告（反诉原告）奥格瑞玛公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 曹   玮审 判 员 柳 玉 辉人民陪审员 巴合提别克二〇二〇年三月十二日书 记 员 兰 婷 婷