广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终554号上诉人（原审原告）：广州市俊逸科技有限公司，住所地广东省广州市南沙区双山大道北30号越秀国际总部广场1-1栋509房。法定代表人：罗艳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蔡俄，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海霞，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州城建开发南沙房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区广隆管理区。法定代表人：赖雅，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚良兴，该公司员工。原审第三人：广东绿之洲建筑装饰工程有限公司，住所地广东省江门市蓬江区广新路9号市总工会综合大楼第五层。法定代表人：梁子达，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张顺来，该公司员工。上诉人广州市俊逸科技有限公司（以下简称俊逸公司）因与被上诉人广州城建开发南沙房地产有限公司（以下简称城建南沙公司）、原审第三人广东绿之洲建筑装饰工程有限公司（以下简称绿之洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初5632号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人俊逸公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.城建南沙公司向俊逸公司支付逾期交房违约金112575元（以804107元为基数，按每日0.05％计算，时间自2018年2月21日起计至2019年10月30日止）；3.城建南沙公司支付因推迟交付导致俊逸公司损失的租金36000元（按每月3600元计算，时间自2019年1月1日起计至2019年9月30日止）；4.本案诉讼费用由城建南沙公司、绿之洲公司承担。事实与理由如下：一、城建南沙公司未按时交付涉案房屋。2018年7月12日，俊逸公司、城建南沙公司之间签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201807158142），约定俊逸公司以804107元向城建南沙公司购买涉案房屋。《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201807158142）第十三条“房屋交付”约定城建南沙公司应当在2018年12月20日前将房屋交付俊逸公司使用，并且在交付时，应当向俊逸公司发出收楼通知书。二、城建南沙公司属于无权代理。附件七《合同补充协议》3.1“收楼手续办理”约定俊逸公司应于买卖合同第十三条约定的交付日期持本人有效身份证明及有关文件，亲临城建南沙公司或城建南沙公司的委托代理机构办理商品房的交付手续。因此，合同要求俊逸公司亲自办理交房手续。即使俊逸公司欲与绿之洲公司签订合同，将涉案房屋交于绿之洲公司进行装修工作，依据合同相对性，也仅能证明俊逸公司与绿之洲公司之间存在委托装修合同关系，并不能据此认定俊逸公司授权给绿之洲公司代为收楼。城建南沙公司提交《商品房交付使用通知书》《商品房交付书》《授权委托书》，表示俊逸公司委托绿之洲公司办理涉案房屋的接收手续。事实上，俊逸公司从未见过城建南沙公司提交的证据，更不曾在授权委托书上写过任何字，且《授权委托书》上未显示授权绿之洲公司于2018年12月20日代委托办理房屋接收手续。三、城建南沙公司应支付违约金及可得租金损失。涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条“延期交房的违约责任”约定城建南沙公司如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，城建南沙公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向俊逸公司支付违约金，本合同继续履行。逾期超过180日后，俊逸公司有权单方面解除合同，俊逸公司要求继续履行的，合同继续履行，城建南沙公司应自本合同第十二条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向俊逸公司支付违约金。城建南沙公司拒不向俊逸公司交付楼房的行为已严重违反合同约定，应按照合同约定足额向俊逸公司支付违约金。同时，因城建南沙公司未按时交房，致使俊逸公司可得利益即租金遭受损失，也应当一并予以支付。综上所述，俊逸公司上诉请求二审法院依法改判。被上诉人城建南沙公司二审答辩称：不同意俊逸公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，俊逸公司的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、城建南沙公司与俊逸公司关于房屋交付的问题。根据约定，双方的交付应当依据商品买卖合同交付，城建南沙公司应在2018年12月20日前，将具备条件的商品房交付给俊逸公司。该房屋已经具备交付条件，城建南沙公司在2018年12月19日已经向绿之洲公司发出交付通知书，通知书上关于收楼手续的第一项是，商品房交付通知书的原件，授权委托书以及公司营业执照复印件，根据绿之洲公司通知提交收楼资料后，城建南沙公司已于2018年12月20日将房屋交付给绿之洲公司，完成交付手续。二、城建南沙公司一审提供的授权委托书，一份是罗艳委托绿之洲公司收楼的委托书，另外一份是俊逸公司委托绿之洲公司收楼的委托书。双方对该证据均无异议。绿之洲公司的收楼行为是合法有效的。关于收楼指引，城建南沙公司在一审已经回应，该指引非强制性的，在俊逸公司代理人能够证明其合法身份，以及具有合法委托手续的情况下，城建南沙公司没有权利拒绝向其代理人交付房屋。因此涉案房屋已经在2018年12月20日完成交付，俊逸公司的上诉请求不合理，应予驳回。原审第三人绿之洲公司二审书面答辩称：同意一审判决。俊逸公司于2019年8月2日诉至一审法院，请求判令：1.城建南沙公司支付2018年12月21日至2019年10月30日的逾期交房违约金112575元；2.城建南沙公司向俊逸公司支付因城建南沙公司推迟交房导致俊逸公司应收2019年1月1日至2019年9月30日的租金36000元（一个月4000元）。一审法院经审理查明：2018年7月12日，俊逸公司（乙方、买方）与城建南沙公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201807158142），约定：甲方向乙方购买广州市南沙区南沙滨海花园七期1-1栋商业办公楼xxx房，房价总金额为804107元；第十二条、交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条、房屋交付：甲方应当在2018年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条、延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件六、装饰、设备标准（南沙滨海花园七期一区办公物业毛坯交楼标准）：1.地面：混凝土；2.内墙：内墙批荡；3.天花：混凝土；4.门窗：高级入户门、铝合金门窗；5.供电设施：设独立电表；6.供水设施：设独立水表；7.电视：设IPTV电视端口；8.电话/网络：光纤到户、设置电话/网络点等。附件七：本合同补充协议。2.甲乙双方同意买卖合同第十二、十三、十五条补充及修改为：2.1该商品房现实交付应满足如下全部前提条件：（1）乙方应付清该商品房之全部房屋价款（含按揭款）；（2）乙方付清应缴交的全部税、费（契税除外）及甲方代缴的物业专项维修资金（即买卖合同第二十六条之“住宅专项维修资金”，以下同）；（3）乙方付清买卖合同及其补充协议约定所应承担的其他费用及违约金（如有）；（4）乙方已办妥预告登记（即买卖合同约定之“预购商品房预告登记”，以下同）手续，并提供房管部门要求具备的办理不动产权证书所需的相关资料。注：（1）-（3）项所涉款项，均以甲方收到银行发出的“到账通知”作为收妥确认依据。如存在上述任一条件未能满足的，甲方有权顺延该商品房的现实交付时间而无需承担任何逾期交付的责任。2.2甲乙双方同意，买卖合同第十二条约定的交房条件变更为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供电及通邮等必要使用条件。同时，乙方确认，由于供水、供电和邮政等公共服务水平受本项目所在当地整体服务水平所限，且上述公共服务单位并非必然向本项目出具相关证明文件，因此，如该商品房供水、供电及通邮等可正常使用的，则乙方确认，该部分设施已满足必要使用条件，甲方无需承担任何责任。2.3如乙方申请提前收楼，则乙方同意，买卖合同第十二条、十五条约定的交房条件变更为“该商品房的供水、供电、电梯和消防验收合格”。甲方可在该商品房的供水、供电、电梯和消防验收合格后，同意乙方提前收楼的要求。3.甲乙双方同意买卖合同第十三条补充及修改为：3.1收楼手续办理：乙方应于买卖合同第十三条约定的交付日期持本人有效身份证明及有关文件，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续；如乙方未能于上述日期前满足本补充协议第2.1款约定的交付条件的，则乙方应于满足本补充协议第2.1款约定的交付条件之日起20个工作日内，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续。乙方应按照上述约定（包括上述两种情形）办理收楼手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。3.2如因异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的任何原因导致该商品房延迟交付的，乙方同意甲方顺延交房时间。上述迟延原因的认定标准为：（1）异常天气：甲方应当预见台风、暴雨天气对建设工程的影响，如当年台风次数、影响天数或暴雨量超过本地区前三年平均数值的，甲方应向本地气象部门索取广州地区台风、暴雨天气资料或报告，连同施工日志、施工现场照片，作为延期交楼依据。（2）异常地质状况：由于异常地质状况影响建设工程基础施工的，甲方应提交相关证明文件，作为延期交楼依据。（3）政府行为：由于市、区人民政府有关部门改变用地规划、进行市政工程施工建设而影响甲方工程建设，以致甲方不能按期交楼。（4）公用事业部门的原因：由于水、电等公用事业部门的原因致使该商品房的水、电等基础设施、公共配套设施的安装不能按计划完成，以致甲方不能按期交楼。4.甲乙双方同意买卖合同第十五条修改为：4.1甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（2）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（3）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（4）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（5）《房地产（住宅）质量保证书》；（6）《房地产（住宅）使用说明书》；（7）《临时管理规约》或《管理规约》：上述第（1）至（4）项甲方提供加盖甲方公章的复印件在交付现场供乙方查阅，经乙方书面申请，甲方可向乙方提供复印件；第（5）（6）项，甲方在乙方签署收楼确认文件之同时提供已加盖公章的原件给乙方；第（7）项，乙方确认，在签订买卖合同之同时已签署。俊逸公司已于2018年9月5日付清全部购房款。双方在一审庭审中确认涉案房屋于2018年7月30日通过环评验收，于2018年9月26日具备供电条件，于2018年10月28日通过消防验收，于2018年11月19日具备通邮条件，于2018年12月5日具备供水条件，于2018年12月7日取得竣工验收备案表。涉案房屋属于商业办公用房，无需具备燃气条件。根据广州市南沙区房地产交易中心2019年9月3日出具的《房屋信息》显示，涉案房屋开发企业名称为城建南沙公司，预售证号为20170654，合同编号为201807158142，姓名为俊逸公司。城建南沙公司为证明俊逸公司委托绿之洲公司办理收楼手续、城建南沙公司于2018年12月20日向绿之洲公司交付涉案房屋并由绿之洲公司对涉案房屋进行装修，在庭审中向一审法院提交《商品房交付使用通知书》《商品房交付书》《授权委托书》和《1-1栋委托装修协议》，其中《商品房交付使用通知书》载明：“尊敬的绿之洲公司：阁下受托接收的南沙滨海花园七期项目南沙滨海花园七期-7-1区-1栋办公-1栋办公-509单元已具备《商品房买卖合同》约定的交付条件。请您于2018年12月20日，携带以下资料前往南沙越秀国际总部广场物业服务中心办理签领《商品房交付书》等收楼手续。1.商品房交付使用通知书（本通知书）原件。2.授权委托书及营业执照复印件。”《商品房交付书》载明：“俊逸公司：阁下购买的南沙滨海花园七期项目南沙滨海花园七期-7-1区-1栋办公-1栋办公-509单元已于2018年12月20日前具备合同约定的交付条件，现予交付，该商品房交付日期为2018年12月20日。（商品房买卖合同约定的交付日期为2018年12月20日前）。”业主（或代理人）处有“广东绿之洲建筑装饰工程有限公司”盖章印样，发展商签章处有：“广州城建开发南沙房地产有限公司”盖章印样；《授权委托书》载明：“委托方为俊逸公司、受托方为绿之洲公司，授权委托范围：兹授权绿之洲公司于2018年12月20日代委托方办理南沙滨海花园七期1-1栋509单位的房屋接收手续，具体包括：（1）接收房屋钥匙；（2）签署、接收房屋交付的相关文件；（3）查验并确认房屋交付标准。有效期限：自2018年12月20日至2019年10月30日止。本委托书一经出具即为不可撤销的委托，委托方承诺不得撤销本委托。”首部和尾部委托方处均有“广州市俊逸科技有限公司”盖章印样，首部受托方处有“广东绿之洲建筑装饰工程有限公司”盖章印样。《1-1栋委托装修协议》载明：“甲方与发展商城建南沙公司签署了《商品房买卖合同》，向发展商购买了南沙区南沙街道金洲管理区双山大道北侧、金隆路西侧、上隆岭路南侧南沙滨海花园七期一区1-1栋509单元，甲方拟委托乙方对该房屋进行装修改造施工等”，委托方（甲方）处有“广州市俊逸科技有限公司”盖章印样，受托方（乙方）处有“广东绿之洲建筑装饰工程有限公司”盖章印样。经质证，俊逸公司认为上述证据原件与复印件核对一致，但对真实性不确认，俊逸公司从来没有见过这四份证据，也没有委托过绿之洲公司办理收楼手续，授权委托书上的所有文字（日期、营业执照证号、房号）均非俊逸公司法定代表人罗艳书写。经一审法院释明，俊逸公司不申请对上述《授权委托书》和《1-1栋委托装修协议》中俊逸公司公章的真实性进行鉴定。绿之洲公司对上述四份证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。一审法院认为：俊逸公司与城建南沙公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。虽然俊逸公司否认城建南沙公司提交的《授权委托书》及《1-1栋委托装修协议》中俊逸公司方公章的真实性，但经一审法院释明，俊逸公司不申请对上述公章的真实性进行鉴定，亦未提交相反证据否定上述公章的真实性，俊逸公司应当承担举证不能的不利后果，故对城建南沙公司提交的上述《授权委托书》及《1-1栋委托装修协议》的真实性，一审法院予以采信。双方确认涉案房屋于2018年9月26日具备供电条件，于2018年10月28日通过消防验收，于2018年11月19日具备通邮条件，于2018年12月5日具备供水条件，于2018年12月7日取得竣工验收备案表，涉案房屋属于商业办公用房，无需具备燃气条件。俊逸公司委托绿之洲公司办理收楼手续，绿之洲公司于2018年12月20日办理收楼手续，城建南沙公司已于合同约定的期限内向俊逸公司委托的绿之洲公司交付房屋，按约定履行合同义务。俊逸公司诉请城建南沙公司支付延迟交房违约金及租金损失，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2019年10月28日判决如下：驳回原告广州市俊逸科技有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费1636元，由原告广州市俊逸科技有限公司负担。二审期间，俊逸公司提交：涉案房屋所在楼盘其他房屋存在交付弄虚作假的视频光盘，视频是在2019年11月曝光的，内容是广东公共电视台的记者到涉案楼盘拍摄的视频，拟证明涉案房屋的交付不符合交付条件，交楼时间隔墙并没有恢复；视频中采访了一个业主，业主陈述有的东西在收楼时存在，收楼后又不存在，比如墙和卫生间，开发商砸了业主的墙和卫生间；目前涉案楼盘没有一个收楼的。城建南沙公司质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，与涉案房屋无关，且视频反映的是隔壁业主实际砸墙行为，并没有证实是开发商实施的行为。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，一审法院认定俊逸公司与城建南沙公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，各方均无异议，不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对俊逸公司的上诉主张，认定如下：俊逸公司上诉主张城建南沙公司未履行交楼义务，应向其支付逾期交房违约金以及赔偿租金损失的问题。因城建南沙公司一审提交了俊逸公司出具的《授权委托书》及《1-1栋委托装修协议》，证明俊逸公司已委托绿之洲公司代为收楼。俊逸公司对前述资料的真实性不予认可，但并未申请对上述文件上俊逸公司的公章进行鉴定，亦未提供证据推翻上述公章的真实性，故一审法院认定前述《授权委托书》及《1-1栋委托装修协议》真实有效，并无不当。另外，双方均确认涉案房屋已经具备供电条件、通邮条件、供水条件，通过消防验收，取得竣工验收备案表，且涉案房屋属于商业办公用房，无需具备燃气条件。俊逸公司二审对交楼条件提出异议，依据不足。由于俊逸公司与绿之洲公司之间存在委托合同关系，城建南沙公司已于合同约定的期限内向绿之洲公司交付房屋，绿之洲公司于2018年12月20日办理收楼手续。俊逸公司亦未能提供证据证明其于交楼前明确向城建南沙公司表示反对绿之洲公司代其收楼。据此，俊逸公司诉请城建南沙公司支付逾期交房违约金，并赔偿其租金损失，缺乏事实依据，本院不予支持。另外，俊逸公司二审提交的视频资料并不能证明涉案房屋现状以及因城建南沙公司的原因导致房屋交付不能，故该证据不足以支持俊逸公司的本案诉请。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人俊逸公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3271.5元，由上诉人广州市俊逸科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年三月三十日书记员  莫善友