福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终212号 上诉人（原审被告）：福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司，住所地武夷山市五九路余庆园A座303室。 法定代表人：张萍，董事长。 委托诉讼代理人：黄争，北京大成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：连盛田，男，1979年4月29日出生，汉族，户籍地址为武夷山市，现住武夷山市。 被上诉人（原审原告）：李红燕，女，1983年4月5日出生，汉族，户籍地址为武夷山市，现住武夷山市。 共同委托诉讼代理人：衷孙连，福建合立律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：詹祝权，福建合立律师事务所律师。 上诉人福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司（以下简称汇华公司）因与被上诉人连盛田、李红燕商品房预售合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院(2019)闽0782民初1361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇华公司上诉请求：撤销一审判决，改判违约金计算基数应扣除首付款，调整违约金截止时间为2019年1月3日。事实和理由：一、汇华公司未实际收到连盛田、李红燕的购房款，购房款系通过实际施工人鲍兴旺的预付工程款抵销。连盛田、李红燕未实际支付购房款，没有实际损失，汇华公司对此也未产生收益，因此应以连盛田、李红燕实际支付给汇华公司的款项作为违约金的计算基数。一审以购房款全额为基数计算违约金有违公平原则。二、一审判决认定逾期交房违约金的截止点至2019年3月31日汇华公司通知交房之日止有误。1.汇华公司虽负有通知交房的义务，但在其他业主与汇华公司此前发生的诉讼中，汇华公司已向人民法院提交证明其完成竣工验收备案等证据材料，衷孙连律师亦曾收到该证据材料，应当视为或推定连盛田、李红燕已经明确知道涉讼商品房具备交房条件和具备办证条件的准确时间。2.通知义务只是合同的附随义务，并非主要义务，本案从业主信访至汇华广场项目具备交房条件时隔2年，业主主张不知道涉讼商品房具备交房条件或办证条件与事实不符，亦不符合日常生活经验。3.连盛田、李红燕系因自身原因没有及时接收房屋，不应获得更多违约金。因此本案应当以汇华公司完成竣工验收备案之日即2019年1月3日作为计算逾期交房违约金的截止时间。 连盛田、李红燕辩称，一、1.汇华公司开据发票行为本身就说明其确认收到购房款的事实；2.就付款方式而言，是作为开发商的汇华公司为主导的，连盛田、李红燕根据其指示及同意的方式付款并无过错，故汇华公司同意连盛田、李红燕以工程款抵销购房款的方式应视为连盛田、李红燕已支付完毕购房款，汇华公司当然应按合同约定支付违约金；3.本案的纠纷是连盛田、李红燕与汇华公司之间，不论汇华公司与施工方如何结算，有何纠纷，与本案均无关联。二、汇华公司在其他业主提起的诉讼中仅向一审法院提供竣工验收备案表，未出示房屋测绘报告等材料，衷孙连律师此前在代理其他业主参加诉讼时对竣工验收备案表合法性就已提出明确质疑，因此汇华公司认为衷孙连律师知道涉讼房产具备交房条件无事实依据。同时，衷孙连律师亦无义务代表汇华公司履行通知交房义务。逾期交房违约金本应计算至实际收房之日或一审开庭之日，一审中，连盛田、李红燕作出让步，同意将通知交房时间确定为2019年3月31日，汇华公司亦明确认可该时间，现提出上诉，违背诚信原则。 连盛田、李红燕向一审法院起诉请求：汇华公司向连盛田、李红燕支付逾期交房违约金158357元（从2017年1月1日起至2017年6月30日，按房价款总额的每日万分之二标准计算违约金为22234元；从2017年7月1日起至2019年1月3日，按房价款总额的每日万分之四标准计算违约金为136123元），此后的逾期交房违约金继续照此计至汇华公司通知连盛田、李红燕交房并履行交房义务之日止。 一审法院认定事实：连盛田、李红燕与汇华公司经过协商于2015年8月23日签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：1.连盛田、李红燕向汇华公司购买的商品房坐落在武夷山市，总价款为617616元；2.付款方式及期限：2015年8月23日前支付现金617616元。3.商品房交付条件：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房，该商品房交付时应当符合：已取得建设工程竣工验收备案证明文件……；4.逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按下列方式处理：（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。5.房屋登记：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。附件十一《补充协议》第五条第一项约定：房屋交付时如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：特殊原因是指火灾、水灾……战争、刑事犯罪、24小时内降雨量达到中雨或以上级别，或24小时内气温达到35℃或以上温度的，或24小时内遇六级或六级以上强风的，发生当天可顺延一天。 汇华广场系案外人鲍兴旺以浦城恒鑫建筑工程有限公司（下称恒鑫公司）名义向汇华公司垫资承建，鲍兴旺系实际施工人。鲍兴旺在承建过程中，多方筹措资金，鲍兴旺为偿还债务，要求汇华公司以房抵工程款，在鲍兴旺的要求下，汇华公司拿出包括案涉商品房在内的26套商品房作为工程预付款交与鲍兴旺。 合同签订后，双方完成了商品房买卖合同信息备案登记，汇华公司于2015年8月23日向连盛田、李红燕开具617616元的购房款发票一张。2016年12月29日，汇华公司向购房户发出《延期交房通知函》称，因天气影响不能按时交房，愿意按合同约定支付业主实际支付到公司账户实际资金日万分之二的费用至交房时止。因汇华公司未按约交付商品房，导致汇华广场众多业主到武夷山市政府信访，2017年3月7日，在武夷山市住建局等有关部门工作人员的参与下，汇华公司与汇华广场部分业主签订《协议书》，协议书约定，甲方（汇华公司）必须于2017年6月30日前交房，并于2017年9月30日（交房后90日内）前完成房产初始登记（具备办理产权证明的条件）并协助乙方（买受人）办理房产产权证明，如甲方未能于2017年6月30日交房的，自2017年7月1日起按照购房合同所规定的日万分之二利率作出双倍赔偿（即为日万分之四）。本案连盛田、李红燕未在协议书中签名。 2019年1月3日，汇华广场建设工程项目已通过行政主管部门的竣工验收备案，同年3月14日，汇华公司办理了所有权人为汇华公司的不动产权初始登记，同年3月31日汇华公司电话通知业主办证。另查明，2018年11月6日，武夷山市气象局出具《天气情况证明》称，日降水达到中雨以上天数，2014年为1天，2015年为72天，2016年为78天，2017年为50天，2018年至今为19天；日气温达到35度以上天数，2015年为15天，2016年为31天，2017年为40天，2018年为2天。 一审法院认为，1.关于该案购房款是否应计入违约金计算基数问题。经查，连盛田、李红燕根据汇华公司的指示履行了购房款交付义务，汇华公司亦出具发票予以认可，现汇华公司以未实际收到购房款为由主张不应纳入违约金的计算基数，于法无据，不能成立。2.关于2017年3月7日协议书对连盛田、李红燕是否有效的问题。签字是认定自然人是否为合同当事人的重要依据，连盛田、李红燕未在《协议书》上签字，亦无证据证明其委托他人代签，故其不是《协议书》的当事人，《协议书》对其不发生效力。3.关于是否存在可以延期交房的事由。就刑事犯罪而言，实际施工人鲍兴旺仅是涉嫌犯罪。武夷山市气象局的气象资料，没有标明具体的时间。根据协议书，汇华公司应举证证明在2017年3月7日至2017年6月30日这一期间如发生不可抗力的事由才有权延期交房，但汇华公司没有完成该举证责任，故认定本案不存在可以延期交房的事由。4.关于逾期交房违约金计算截止时间的问题。依合同约定，汇华公司应于2016年12月31日前交房，涉案商品房虽于2019年1月3日通过竣工验收备案，但没有证据证明汇华公司履行了交房通知义务，故逾期交房违约金计算的起止时间为2017年1月1日合同约定的交房次日起至2019年3月31日汇华公司通知交房之日止。综上，汇华公司应支付的逾期交房违约金为按连盛田、李红燕已支付的617616元购房款，自2017年1月1日起以日万分之二计算至2019年3月31日止为137203元，共计101166元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付连盛田、李红燕逾期交房违约金101166元；二、驳回连盛田、李红燕的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、以工程款抵付方式支付的617616元购房款是否应作为逾期交房违约金的计算基数；二、逾期交房违约金的计算截止时间。 一、以工程款抵付方式支付的617616元购房款是否应作为逾期交房违约金的计算基数。 经查，本案连盛田、李红燕的购房款是以案外人鲍兴旺对汇华公司享有的工程预付款用于履行，对此汇华公司出具了购房发票。由此可见，汇华公司在出具购房发票时对已获得连盛田、李红燕购房款的事实是认可的。至于鲍兴旺如何与连盛田、李红燕及汇华公司结算，与连盛田、李红燕是否履行完毕购房款的事实无关联。汇华公司以其未实际收到购房款为由，主张不应纳入违约金的计算基数，没有事实与法律依据，本院不予支持。 二、关于逾期交房违约金的计算截止时间点问题。 根据《商品房买卖合同》约定，汇华公司应当在商品房具备交付条件后履行通知义务。汇华公司作为承担交房义务的主体，在已经构成迟延交房的情况下，本应在汇华广场项目满足交付条件后积极向购房者发出通知，以阻却逾期交房违约金的持续计算。但汇华广场项目于2019年1月3日通过竣工验收备案，汇华公司迟至2019年3月31日方向连盛田、李红燕发出交房通知，一审判决以该日作为计算逾期交房违约金的截止时间并无不当。汇华公司以连盛田、李红燕通过汇华公司与其他业主的诉讼等途径应当明知涉讼商品房满足交付条件，主张通知交房义务得以免除，既违背诚实信用原则，亦于法无据，本院不予采纳。一审判决所确定的逾期交房违约金计算截止时间正确，二审亦予以维持。 综上所述，汇华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2323元，由上诉人福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年三月三十一日 书记员 薛 景 本案所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。