河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2128号上诉人（原审原告）：张俊杰，女，汉族，1992年4月7日出生，住河南省温县。委托诉讼代理人：李华金，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾梦婷，河南良仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州金山置业有限公司，住所地郑州市惠济区开元路109号。法定代表人：冼振源，系该公司总经理。委托诉讼代理人：安元星，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄晓敏，河南天基律师事务所律师。上诉人张俊杰因与被上诉人郑州金山置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法适用独任制，于2020年3月19日通过云间网上庭审系统公开开庭审理了本案。上诉人张俊杰的委托诉讼代理人李华金、贾梦婷，被上诉人郑州金山置业有限公司的委托诉讼代理人安元星、庄晓敏参加诉讼。本案现已审理终结。张俊杰上诉请求：1.查明事实后依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院故意遗漏证据来查明事实，无视上诉人提交材料，进而作出了对上诉人不利判决。被上诉人根本没有在合同约定的期限内将符合合同第八条约定条件的涉案房屋交付上诉人。在上诉人起诉后才得知被上诉人交房不符合条件，且逾期取得工程竣工验收备案表，2016年12月通知业主收房时根本不符合上述交房条件，不属于法律意义上的交付，不是实际交付，业主当时基于对开发商的信任才收房，后办理产权证日期一拖再拖才起诉违约赔偿。一审调取证据材料后才得知被上诉人没有取得验收备案，基础设施和公共设施不符合购房合同约定的第八条和十四条交付条件，上诉人保留向被上诉人索要逾期交房违约金的权利。故一审法院查明按合同约定交房错误。一审法院未查明被上诉人延期办理初始登记原因：建设工程规划的核实证明材料与房屋面积实测报告相冲突导致延期取得报送资料。规划局的规划图纸中没有将房前后的小庭院纳入房产规划图纸内，于是规划局到房屋现场核实时由于房屋门前的小庭院有围墙不能通过审查，被上诉人在办理首次登记时缺少“建设工程符合规划的证明”材料。房屋面积测绘报告和具结书延期取得，而该两项材料是政策变更前必备资料。房屋测绘也是办理初始登记的前置程序之一，涉案房屋交付最晚在2016年12月31日交付，按照规定，房屋测绘应在交房之前做完，根据上诉人提交证据三可查被上诉人首次测绘时间在2017年8月8日，测绘完毕于2018年5月29日才向房管局出具“具结书”。二、由于原审法院未查明所有事实，作出了错误的判决，进而适用法律错误。1.被上诉人在合同约定办理产权证期限内尚未取得政策变化前应当报送的资料。2.原审法院以政策及登记内容发生变化非被上诉人所能预见或控制属认定事实错误。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起实施，不动产首次登记适用条例。本案中，双方签订购房合同时间在2016年7月30日，在2015年3月1日后，作为专业的开发商完全知悉该文件生效，该政策的变化被上诉人在订立合同时完全能预见，其中有业主签订的购房合同时间在2016年8月20日之后，可原审法院照常驳回，因此作为提供格式合同的被上诉人承诺在2017年2月28日前办理首次登记备案是明知的、是可行的，根本不存在不能预见或控制的情形。3.办理备案登记部门的调整不影响被上诉人按期履行的义务。申请权属登记系双方签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初次登记申请还是首次登记申请，被上诉人均应当履行，（初次）首次登记是办理转移登记实现买受人购房目的的前提，故被上诉人仍应依该合同约定履行首次登记资料的报送义务。由于被上诉人未在合同约定的时间履行报送义务，应当承担相应的违约责任。综上所述，上诉人一审时提交七组证据，充足形成完整证据链条，足以证明被上诉人违约，再结合新政策颁布的时间、合同签订时间，足以证明政策及职能部门发生变化不是无法预见，因此不能免除被上诉人提交首次登记违约的责任。一审法院查明事实和认定事实均错误，请求二审法院依法改判。二审庭审中，上诉人补充意见称：一审程序严重违法，导致认定事实不清。对上诉人提交被上诉人又无异议的证据，一审法院在判决书中故意遗漏。一审完全以2016年8月20日为时间界点，不问理由实行一刀切的形式出具判决，一审时上诉人提交8组证据中的二、三、四证据（房屋测绘报告2017年8月8日开始办理，到2018年6月底取得）足以证明被上诉人违约行为与政策调整无关。依据上诉人提交的证据，即使没有新政策出台，被上诉人也会构成违约。请求二审法院查明事实，依法改判。郑州金山置业有限公司辩称：一审判决认定事实清楚、证据定性准确、适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、被上诉人已按照合同约定时间交付案涉房屋，不存在逾期交房。被上诉人已按照双方签订的《房屋买卖合同》约定时间向上诉人告知其认购的房屋已具备交付、入住条件，并通知其按照合同约定时间到天伦庄园交房。同时上诉人在上诉状中也自认收房的事实。上述行为均表明被上诉人按照合同约定时间向上诉人交付房屋，并不存在逾期交房。被上诉人在交付房屋时已取得案涉房屋的竣工验收备案证，且案涉房屋的供水设施、供电设施、燃气供应设施等已经齐备，具备入住和使用条件。上诉人接收房屋，这一行为应视为对被上诉人交房的认可。同时，建设工程符合规划证明是取得竣工备案证的前提条件，案涉房屋已取得竣工备案证，也就说明，案涉房屋符合建设工程规划，其办理的延迟系经政府同意认可后统一办理，若非经政府同意及认可，就不可能取得竣工备案证。二、被上诉人无法按照合同约定时间办理初始登记系因政府职能调整等情势变更所致，该情形系被上诉人无法预见的因素，被上诉人不应承担违约责任。且被上诉人已在不动产登记中心可以办理业务的第一时间将办理首次登记的所有资料递交不动产登记中心。不动产登记制度的实施，被上诉人不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记材料”的义务；同时向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送“初始登记”相关材料不同，客观上所需时限也不相同，且非开发商企业所能控制；另外政府职能部门的调整不属于商业风险，开发企业无法预见且不可避免。因此若继续按照初始登记的约定履行，将导致当事人权利义务严重失衡，引发不良社会后果。如果上诉人不急于将新购商品房变现，未办理不动产权登记就不会给买受人带来直接损失。在“房子是用来住的”国家号召已深入人心的今天，新购商品房的变现还受到税收政策上的限制，国家并不鼓励新购商品房在此变现转卖。而对于被上诉人来说，若承担违约责任则可能产生危及生存的严重后果。同时，因政策变更、机构调整这一情势变更发生后，双方并未对办理首次登记事项的期限及违约责任承担进行重新约定。在此情形下，上诉人依据已发生变化、不可能得到履行的合同主张违约责任，无事实依据。另外，被上诉人已于能够办理首次登记的第一时间将涉案房屋权属首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，在上诉人不存在、也未提交证据证明其实际损失情况下主张高额违约金，无法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。就上诉补充意见答辩如下：一审程序并不违法，统一审理系经双方同意。张俊杰向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理产权登记违约金127612元（以已付房屋总价款523万为基数按日0.005%计算，从2017年3月1日计算至涉案房屋办理产权登记备案之日止，现暂计算至2018年7月1日）；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发位于郑州市××区××、××路东××城小区住宅××套，建筑面积为241.61平方米，房屋总价款523万元；关于交房问题，合同约定被告应在2016年12月31日前将具备交房条件的房屋交付给原告使用，交付的房屋建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实等；关于产权登记，合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同附件约定执行即出卖人应当在2017年2月28日（商品房交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。上述合同签订后，原告已按照合同约定向被告支付房屋价款。另查明，被告开发的该小区中包括原告在内的涉案房屋基本在原被告双方合同约定的期限内交付；2018年5月30日，被告将涉案房屋权属首次登记资料递交郑州市不动产登记中心,郑州市不动产登记中心出具了不动产登记受理凭证，包括原告在内的房屋产权证书大部分已办理完毕。再查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局在其官网发布通告告知自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件内容，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该院予以确认。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的约定，出卖人应当在2017年2月28日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。鉴于相关政策及登记内容发生变化，对开发企业办理权属登记的周期确实产生较大影响，该因素并非开发企业所能预见或控制，因此完全按照原合同约定来确定违约责任有失公允，且被告办理不动产权属证书的义务也已履行完毕，故原告要求被告支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，该院不予支持。原告称被告涉案项目楼盘存在有在建工程抵押情况，影响了有关登记手续的办理，未提供有力证据佐证，该院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张俊杰的诉讼请求。案件受理费1426元（已减半），由原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郑州金山置业有限公司与张俊杰签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，且办理产权首次登记与房屋初始登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等客观上存在较大差异。虽然办理房屋权属登记的客观情况已发生变化，但出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行房屋权属登记的义务，以期实现双方合同目的。本案中，案涉合同约定，郑州金山置业有限公司应当在2017年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。合同签订后，张俊杰按照合同约定支付了全部房款，郑州金山置业有限公司向张俊杰交付了案涉房屋。虽然办理房屋权属登记的客观情况发生了变化，但郑州金山置业有限公司仍负有报送办理案涉房屋权属登记资料的义务，其逾期报送应承担相应的违约责任。鉴于2016年8月20日之后房屋权属登记政策的变化情况，客观上存在报送房屋权属登记资料及流程增加的因素，且案涉房屋也已交付使用，综合本案证据及合同履行情况，本院酌情在合同约定违约金标准的基础上予以核减，即按日0.003%的标准计算违约金。郑州金山置业有限公司于2018年5月30日将案涉房屋权属首次登记资料递交郑州市不动产登记中心并被受理，故郑州金山置业有限公司应以张俊杰已付房款523万元为基数，按日0.003%的标准向张俊杰支付自2017年3月1日起至2018年5月29日的违约金71389.5元（523万元×0.003%×455天）。综上所述，张俊杰的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6531号民事判决；二、郑州金山置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付张俊杰违约金71389.5元；三、驳回张俊杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1426元，由郑州金山置业有限公司负担793元，由张俊杰负担633元；二审案件受理费2852元，由郑州金山置业有限公司负担1585元，由张俊杰负担1267元。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年三月三十日书记员  李志琳