上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终740号上诉人(原审原告)：孙敏铮，女，1983年2月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：赖碧君，上海博和律师事务所律师。委托诉讼代理人：高敏，上海博和律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：金梦涛，男，1981年10月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人孙敏铮因与被上诉人金梦涛房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初13879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙敏铮上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持孙敏铮在一审中的诉讼请求。事实和理由：金梦涛同意2019年过年以后再交房，双方约定逾期交房的，按人民币(以下币种均为人民币)170元每日支付违约金。孙敏铮从未与金梦涛约定过按照8,000元每月支付租金。一审中证人王某陈述交房当天孙敏铮同意按照8,000元每月计算，是不属实的，孙敏铮交房当天并没有去，而是委托了曹旭峰代为交房。2018年9月28日和9月29日孙敏铮转账给王某的两笔2万元中，有一笔是代金梦涛支付的款项，金梦涛应当在支付尾款5万元时返还2万元。被上诉人金梦涛未做答辩。孙敏铮向一审法院提起诉讼，请求判令：1、金梦涛支付上海市杨浦区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的售房尾款34,130元；2、案件受理费由金梦涛承担。一审法院认定事实：2018年8月29日,孙敏铮作为卖售人(甲方)与作为买受人(乙方)的金梦涛签订一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定：甲乙双方通过上海云房数据服务有限公司丁香路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，甲方依法取得的房地产权证号为：杨XXXXXXXXXX，房地产座落地址为周家嘴路XXX弄XXX号XXX室，房屋类型为公寓，房屋建筑面积92.18平方米，房地产转让价款共计5,000,000元。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2018年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产抵押注销、房地产权利转移、房地产交接及户口迁移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过45日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付45日违约金外，乙方应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的百分之二十。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款(一)交房约定：甲方于房地产交易中心出具乙方为权利人的房屋不动产权证后30日内将房屋交付给乙方，交付标志为甲乙双方签订《房屋交接书》。合同附件三付款协议明确：乙方于2018年8月30日前(包含当日内)支付甲方房款5,000,000元整。同日，孙敏铮作为甲方(转让方)与作为乙方(受让方)的金梦涛签订一份《协议》，约定：甲乙双方于2018年8月29日签订了关于座落于上海市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》，该买卖合同中约定的成交价格为5,000,000元，该价格未包含该房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用，现双方友好协商，达成如下协议：一、乙方同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方1,020,000元整并签订装修补偿协议，该价格不体现于双方签订的该房屋的《上海市房地产买卖合同》内，该笔款项具体支付方式为：1、乙方于2018年8月29日前支付甲方20,000元，甲方向乙方出具收款收据，该款项打入甲方指定账号；2、乙方于房地产交易中心出具乙方为权利人的房屋不动产权证后当日内支付甲方950,000元，该款项打入甲方指定账号；3、乙方于甲方迁出该房屋内全部户口后且甲乙双方办理该房屋交房手续后当日内支付甲方(尾款)50,000元，该款项打入甲方指定账号。二、双方在此同意将该房屋连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道管线畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。三、交房：甲方于房地产交易中心出具乙方为权利人的房屋不动产权证后30日内将房屋交付给乙方，交付标志为甲乙双方签订《房屋交接书》，如甲方未按约定日期逾期交房，每逾期一日按170元/天违约金支付给乙方。2018年8月25日，孙敏铮的“指定账户”收到“房款定金”转账款20,000元；2018年8月30日，金梦涛通过转账将5,000,000元转至中国光大银行资金托管账户；2018年9月29日，孙敏铮的“指定账户”收到购房转账款950,000元。2018年9月28日和2018年9月29日，孙敏铮通过转账方式将两笔20,000元转至为系争房屋买卖提供居间服务的中介工作人员王某账户。2018年9月27日，系争房屋产权登记至金梦涛名下，金梦涛并取得系争房屋的不动产权证。金梦涛取得系争房屋的不动产权证后，孙敏铮未依约办理交房手续和履行交房义务，为此金梦涛曾通过报警方式要求解决纠纷。2019年5月28日，孙敏铮、金梦涛签订《房屋交接书》，明确：甲、乙双方同意于2019年5月28日将周家嘴路XXX弄XXX号XXX室顺利交接完毕，甲方承诺屋内所有东西于2019年6月3日前搬清，屋内无物品。一审法院另查明，2019年8月20日，上海市杨浦区大桥街道富阳居民委员会出具一份《证明》，载明：2019年5月28日，本小区居民金梦涛前来居委反映其房屋27号201室，2018年9月27日已售出，产权人金梦涛曾多次催促原房东搬离无果，请求居委会做协调工作一事。2019年8月21日，证人王某向法院出具一份《证人证词》，载明：我是原上海云房数据服务有限公司的销售人员王某，孙敏铮请金梦涛帮忙提前将500万元房款汇入第三方(中国光大银行)资金托管，孙敏铮愿意补偿金梦涛利息损失费2万元，当时我在场。本人承认因工作疏忽，在房屋买卖过程中有漏洞，金梦涛明显吃了亏，孙敏铮得了便宜不应该告金梦涛，不能因为金梦涛大度好讲话而得寸进尺，在此对金梦涛表示歉意！2019年7月25日，孙敏铮向法院提起本案诉讼。一审审理中，经金梦涛申请，证人宓某某、王某到庭作证。证人宓某某陈述：我是金梦涛的未婚妻，原定于今年结婚，本案系争房屋是我方原本准备购买的婚房。2018年5月25日，金梦涛和其母亲到了中介公司付了2万元定金，中介也给了我方定金收条。签协议的时候孙敏铮说系争房屋上有抵押，我方就和孙敏铮沟通，孙敏铮说抵押的事情自己解决，后其解决不掉，就联系金梦涛，说我们本来就要付房款，让我方帮忙将房款一次性支付给孙敏铮，以便将其银行的抵押款项涤除，孙敏铮还说可以补贴我方支付大额房款的利息。2018年8月29日，我方将500万元房款支付给了孙敏铮指定的光大银行做托管。2018年9月29日房产证才办出来，当天我方将剩余款项95万元支付给了孙敏铮，总房价款是602万元，我们共付款597万元，还有5万元购房尾款，说好等房屋交接后再支付。但是孙敏铮家庭内部存在矛盾，在买卖合同签订时我方不知道孙敏铮的家庭内部矛盾这么严重，我方就给了孙敏铮一个月的时间清房，但是孙敏铮还是没有处理完毕。到了2018年10月27日，我方联系孙敏铮，孙敏铮还是要我方给其时间，并称在2019年1月底前搬离，如果不搬走该房屋就由金梦涛出租给孙敏铮使用，租金从5万元尾款中抵扣。2019年1月底2月初的时候我方又去找了孙敏铮，金梦涛还去了居委会，当时孙敏铮、金梦涛口头约定按照8,000元的协议价确定租赁价格，房产中介工作人员王某也在场。从2018年10月28日开始计算逾期交房违约责任，前两个月按照每日170元的违约金标准计算逾期交房违约金，两个月后按照市场租赁价格8,000元每月的计算标准计算孙敏铮占用房屋的使用费直至实际交房时止，孙敏铮并承诺其在2019年1月底前会搬离。到了2019年1月底孙敏铮并没有依约搬离，金梦涛再次与孙敏铮交涉，就房屋逾期交房违约金和每月8,000元使用费我方提出要求，但是孙敏铮方一直在拖延拒绝搬离。我方实在没有办法，我方希望中介可以参与沟通，有几次是由中介人员王某一起去催促交房的。2019年5月28日，我方清算了一下所有的孙敏铮逾期交房应支付的违约金和房屋占用使用费，与孙敏铮应得的购房尾款已抵消，我方就强制性要求孙敏铮搬离并报警，在交房当天也签订了房屋交接书，注明交接完毕，房屋交给我方，当时双方均已明确表示房屋交接完毕各项费用均已结清，不存在金梦涛拖欠孙敏铮剩余房款的情况，交接的时候中介人员王某在场，在交接的时候我方提过利息的事情，但是孙敏铮说其资金困难没有钱，我方为了快点收房，就签了房屋交接书，不要其利息了。证人王某陈述：2018年8月上旬，孙敏铮来上海云房数据服务有限公司要出售系争房屋，后金梦涛来我门店提出购房需求，我就作为房屋中介机构的工作人员为孙敏铮、金梦涛就系争房屋的买卖提供中介服务，作为房屋中介工作人员我全程参与了本案系争房屋的购房买卖事宜。根据约定，金梦涛应先向孙敏铮支付定金2万元，在2018年8月25日，我通过我的账户将金梦涛支付的2万元定金转账给了孙敏铮，各方对2万元定金金额进行了确认，并签收了定金收据。在购房过程中，我作为中介服务人员有权利收取中介服务佣金，约定的佣金标准是4万元，该佣金费用应当由孙敏铮予以支付，孙敏铮在2018年9月28日、2018年9月29日分两次各支付我2万元，共支付了4万元的房屋中介服务佣金，该款项与孙敏铮、金梦涛之间的购房款无关。金梦涛还有5万元的购房尾款没有向孙敏铮支付，因为孙敏铮未按合同约定交付房屋，属于逾期违约交房。在2019年5月28日，孙敏铮、金梦涛就系争房屋办理交接手续签订交接书时，双方均确认房屋所有交接手续均已经办理完毕，不存在后续交付钱款或履行其他义务的责任，孙敏铮应当获取的购房尾款已经作为逾期交房违约金进行了抵扣。双方并就逾期交房的违约责任进行了约定，逾期交房前两个月按照170元每日计算，此后按照8,000元每月违约责任计算违约金，之所以按照8,000元每月违约金标准计算逾期交房违约金，是因孙敏铮在约定的收款日期前已经先取得了购房款500万元，孙敏铮先用此款涤除了房屋上设定的抵押，故考虑到金梦涛先支付房款的利息损失，双方才约定了8,000元每月的逾期交房违约金标准。在2019年5月28日签订交房交接书的时候，逾期交房违约金和购房尾款已经折抵完毕，双方也明确互不追究违约责任。孙敏铮、金梦涛对证人宓某某、王某的证人证言均无异议。一审法院认为，双方就系争房屋的买卖事宜于2018年8月29日签订了《上海市房地产买卖合同》和《协议》，买卖合同和协议均系当事人各方的真实意思表示，且不违反法律规定，签约各方均应依约履行。签约后金梦涛依约支付了购房定金2万元、买卖合同约定的房价款500万元及协议约定的装潢设施补偿款95万元，购房尾款5万元约定在系争房屋交接当日支付。双方并就交房期限和逾期交房违约责任进行了约定。孙敏铮在取得除购房尾款5万元外的其余房款并办理完毕系争房屋产权变更手续后，未在约定期限内履行完毕交房手续，显属违约，且在金梦涛及房屋中介工作人员等多方催告下仍迟延履行交房义务。2019年5月28日，孙敏铮、金梦涛签订房屋交接书，明确双方的权利义务履行完毕，孙敏铮的逾期交房违约金与金梦涛的购房尾款相互折抵，在场的房屋中介工作人员亦予以证明。由此可见，双方就系争房屋的买卖手续已全部履行完毕，孙敏铮现主张要求金梦涛支付尚欠部分购房尾款的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。一审法院判决：孙敏铮要求金梦涛支付上海市杨浦区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋的售房尾款34,130元的诉讼请求不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为逾期交房违约金的计算标准。孙敏铮上诉提出，按照双方约定逾期交房的违约金为每日170元。而金梦涛认为，双方协商变更了逾期交房违约金的计算方式，为：逾期交房的前两个月为170元每日，之后按照8,000元每月计算。对此，金梦涛在一审中申请证人王某、宓某某出庭作证，证人均陈述双方达成过逾期交房两个月之后按照租金计算的协议。孙敏铮对证人的陈述没有异议，且证人陈述的两个月之后按照8,000元每月计算，计算至2019年5月28日双方签署《房屋交接书》之日，逾期交房违约金的数额与购房尾款金额基本一致，故金梦涛的陈述更具有可信性，可以认定双方签订《房屋交接书》时已结清了房款与违约金，故本院对孙敏铮的上诉理由不予采纳，对其上诉主张不予支持。至于孙敏铮上诉提出其代金梦涛支付给王某2万元，因金梦涛对此予以否认，且孙敏铮的款项系支付给案外人王某，故本院对该上诉理由不予采纳。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币654元，由上诉人孙敏铮负担。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  丁康威审判员  刘海邑审判员  王 伟二〇二〇年三月五日书记员  张文如附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……