湖南省长沙市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）湘01民终12583号上诉人（原审原告）：肖晓白，男，1954年6月28日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：湖南大成酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平。被上诉人（原审被告）：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号。法定代表人：毛致平。上诉人肖晓白因与被上诉人湖南大成酒店管理有限公司（以下简称大成酒店管理公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初9828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人肖晓白向本院提出上诉请求:请求撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2019)湘0102民初9828号民事判决，并请求法院依法改判：1.判令大成酒店公司偿还肖晓白购房本金212400元；2.判令大成酒店管理公司从2018年6月1日起按合同约定租金返还标准向肖晓白支付至清偿日止(暂计算至2019年6月30止，租金24868.5元)，大成酒店公司为大成酒店管理公司的支付承担连带担保偿还；3.判令大成酒店管理公司从2018年6月1日起按合同约定违约责任向肖晓白支付客房租金款的3％违约金至清偿之日止(暂计算至2019年6月30日止，违约金746元)，大成酒店公司为大成酒店管理公司的支付承担连带担保偿还；4.判令大成酒店公司、大成酒店管理公司向肖晓白清偿和支付本金、租金和违约金，解除肖晓白与大成酒店公司、大成酒店管理公司签订的本案房屋买卖合同和房屋租赁合同；5.判令大成酒店公司、大成酒店管理公司承担本案的诉讼、审理、调查、执行、财产保全等相关全部费用。事实与理由:1.依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、三、四款的规定，大成酒店管理公司自2016年9月起就严重违反合同约定，不按期、不按约定款数额支付肖晓白，明确以行动表示不履行债务和合同约定，肖晓白经多次催要无果。2.大成酒店管理公司在2019年8月29日一审庭审中表示认可违约事实和不能按约定履行义务。大成酒店管理公司虽表示标的房屋(1-63A)已经出租给第三方，应由第三方履行向肖晓白的付款义务，但肖晓白已当场提出以下异议:大成酒店管理公司将该房屋出租给第三方，并未告知肖晓白，肖晓白亦没有在任何相关出租协议签字认可，没有构成肖晓白和大成酒店管理公司约定的权利、义务的变化或转让；肖晓白收到的租金分别为7月12日443元，8月12日445元，与合同约定的每月22125元相差甚远，大成酒店管理公司持续严重违约；3.肖晓白的诉讼请求属于同一标的物的相关事项，密切关联，依据当事人的合同约定和法律规定要求连带担保和解除合同等，诉请明确。故请求法院依法改判。被上诉人大成酒店公司、大成酒店管理公司未参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状。肖晓白向一审法院提出起诉请求：1.判令大成酒店公司向肖晓白偿还本金212400元；2.判令大成酒店管理公司从2018年6月1日起按照合同约定租金标准和委托装修款返还标准向肖晓白支付至清偿之日止（计算至2019年6月30日止为24868.5元），大成酒店公司为此提供担保；3.判令大成酒店管理公司从2018年6月1日起按合同约定违约责任向肖晓白支付违约期间内应支付租金的3%的违约金至清偿之日止（计算至2019年6月30日止，违约金746元），大成酒店公司为此提供担保；4.判令大成酒店公司、大成酒店管理公司向肖晓白清偿完结本金、租金和违约金之日起，解除肖晓白与大成酒店公司、大成酒店管理公司签订的本案合同；5.判令大成酒店公司、大成酒店管理公司承担本案诉讼的立案、审理、调查、执行、财产保全等相关全部费用。一审法院认定事实：2014年12月1日，肖晓白（买受人）与大成酒店公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定肖晓白以212400元的总价款购买了大成酒店公司开发的长沙市房屋，肖晓白支付房屋款212400元。同日，大成酒店管理公司作为承租方、大成酒店公司作为担保方，与肖晓白订立《房屋租赁合同》一份，约定：大成管理公司对1-63Ａ号2708号房屋进行租赁及管理，在租赁期内按12.5%的年回报率支付肖晓白，即月租金2213元；如逾期3个月大成酒店管理公司未向肖晓白支付租赁收益，除应付租赁收益之外，大成管理公司应另支付违约期内应支付的租金3%作为违约金。大成酒店公司以其不销售的负一楼、负二楼共约7085.05㎡的物业作为担保物，为大成酒店管理公司支付租金及转让款提供担保。大成酒店管理公司在庭审中表示该房屋已经被出租给第三方，肖晓白虽然对出租事宜存在异议，但认可收到了2019年7月、8月的租金。因诉讼请求存在重复、混合，且要求“担保”“解除合同”的诉请不明确，开庭前，一审法院建议肖晓白修改，但肖晓白仅删除第二条诉讼请求，不同意修改其余诉讼请求。一审法院认为：本案为买卖合同纠纷，故关于要求大成酒店公司、大成酒店管理公司解除租赁合同、支付租金及租金违约金的诉讼请求，因超出本案买卖合同纠纷处理范围，一审法院不予审理，肖晓白可另行主张权利。关于判令大成酒店公司、大成酒店管理公司向肖晓白清偿完结本金、租金和违约金之日起，解除肖晓白与大成酒店公司、大成酒店管理公司签订的本案合同以及返还本金的诉讼请求，该诉讼请求关于判令合同解除时间不明确，且因该房屋处于出租状态、肖晓白收取了租金，无证据证明本案《商品房买卖合同》符合法定解除的条件。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，一审法院判决：驳回肖晓白的全部诉讼请求。本案一审受理费4870元，适用简易程序减半计2435元，由肖晓白负担。二审中各方当事人均未提交新证据。本院二审查明：2014年12月1日，肖晓白与大成酒店公司签订《长沙市商品房买卖合同》，该合同约定买受人（肖晓白）购买的商品房为座落于长沙市房屋，规划用途为商业，约定建筑面积为3.54ｍ2，该商品房总房价为212400元。同日，双方又签订《商品房买卖补充合同》，该合同主要内容为：乙方（肖晓白）所购房屋是位于长沙市“新成大厦”（湖南大成国际酒店）第1层1-63Ａ号房屋，该房屋是湖南大成国际酒店整体经营不可分割的一部分，乙方同意将该房屋租赁给大成酒店管理公司统一经营管理。该房屋在租赁期内，如乙方进行转让、抵押、赠与时必须书面通知甲方及大成酒店管理公司后方可实施。乙方必须在与第三方的转让抵押、赠与协议中，明确告知并约定该房屋的受让人继续履行完该房屋的全部权利和义务。同时，肖晓白（甲方）与大成酒店管理公司（乙方）、大成酒店公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，该租赁合同约定:甲方（肖晓白）将上述该房屋交乙方（大成酒店管理公司）统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按星级酒店标准装修后对外统一经营管理；甲方授权委托乙方按该房屋之《商品房买卖合同》中约定的时间与丙方办理该房屋交接手续；甲乙双方协商同意该物业的租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；甲乙双方协商同意该房屋的租赁期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算；乙方按2213元每月支付租金；租赁期满三年后，甲方可向丙方申请转让该房屋，但应按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价，以下简称“该房屋原始总价值”），转让该物业，丙方须接受转让；租赁期满五年后，甲方应无条件按该房屋原始总价值将该物业转让给丙方，丙方须接受转让；甲方向丙方提出转让该物业的，须提前90个工作日提出书面申请，丙方在接到甲方书面转让申请后30个工作日内办理完相关转让手续，甲方须配合丙方办理转让手续，该房屋转让手续办妥之日丙方须一次性将转让款支付给甲方。上述三条约定中，任何一方若逾期60天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋原始总价值千分之五的违约金;逾期60天内因丙方违约造成甲方投资益损失或因甲方违的造成丙方的经济损失由的违约方负责赔偿；在该物业租赁期限内，丙方应监督乙方全面地履行本合同的各项义务，如乙方不能按时支付甲方租赁收益时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的租赁收益按时收取；丙方以大成国际大酒店不销售的负1楼、负2楼共约7085.05平米的物业作为担保物，为乙方向甲方支付租金及转让款提供担保；本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3％作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。2014年12月1日，肖晓白向大成酒店公司交纳了1-63A房款212400元。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，肖晓白的诉讼请求包括大成酒店公司偿还购房本金、大成酒店管理公司支付租金、解除肖晓白与大成酒店公司、大成酒店管理公司的房屋买卖合同和房屋租赁合同。合同约定涉及的法律关系包括房屋买卖、房屋租赁、附条件回购等内容。因肖晓白并未依房屋租赁合同约定主张回购，而是主张违约解除房屋买卖合同、房屋租赁合同。此时，本案涉及到房屋买卖合同、房屋租赁合同的法律关系。肖晓白在法院释明后，仍坚持偿还本金、解除房屋买卖合同，并主张解除房屋租赁合同、支付租金、违约金，而该两类诉讼的诉讼请求不同、法律关系不同、权利请求权基础不同，并不符合诉的合并的条件。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，本案中，肖晓白不直接作出选择，其诉讼请求不具体，不符合起诉条件，应予以裁定驳回起诉，待其明确权利请求权基础后再行起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2019)湘0102民初9828号民事判决；二、驳回肖晓白的起诉。本案一审案件受理费4870元，二审案件受理费4870元，退还给肖晓白。本裁定为终审裁定。审判长  王力夫审判员  何 鑫审判员  戴 静二〇二〇年三月二日法官助理周政国书记员王嘉翌附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。