湖南省津市市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0781民初303号 原告：彭丁玉，女，1968年7月15日出生，汉族，津市家居建材广场经营商户，住津市。 委托诉讼代理人：陈湘，湖南津正律师事务所律师。 被告：津市智博商业管理有限公司，住所地津市市汪家桥办事处澹津社区九澧大道与洞庭大道交汇处。 法定代表人：江力，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡勇，湖南城头山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张治华，男，津市智博商业管理有限公司员工。 原告彭丁玉诉被告津市智博商业管理有限公司（以下简称智博公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法由审判员周业平担任审判长，与审判员张林、人民陪审员王学珍组成合议庭公开开庭进行了审理，书记员庞芳担任记录。原告彭丁玉及其委托代理人陈湘，被告智博公司的委托代理人胡勇、张治华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭丁玉向本院提出诉讼请求：1.要求智博公司对津市家居建材广场（下简称建材广场）内人为设置的连廊、过道封闭等妨碍予以排除，并赔偿由此造成的彭丁玉经营损失40000元（按2万元∕年计算2年）；2.要求智博公司返还2年租金中占比为30%的市场培育推广费8924元，剩余租期租金按70%交纳；3.要求智博公司赔偿彭丁玉因水淹事故所造成的经济损失230000元。事实和理由：彭丁玉与智博公司就建材广场的商铺系租赁关系。彭丁玉进场经营后，智博公司未实现“栋栋相连，廊廊相通”的承诺，导致大市场变成小阁楼，妨碍客户自由流动，给商家租赁经营造成诸多不便。经与智博公司多次沟通，智博公司虽然发出整改通告，但未见实际行动，客观妨碍至今存在，对彭丁玉的经营造成实质影响与经济损失。彭丁玉与智博公司商定租金时，租金包含30%的市场培育推广费，但智博公司未实际履行相关义务，理应返还。剩余租期租金应按70%交纳。2018年8月30日晚天雨，次日清晨彭丁玉发现经营场地进水，水深不低于5公分，木地板浸水，全部陈设家具被淹。彭丁玉向智博公司报告后，双方共同查找原因确认为下水道设计不合理，2楼排水弯管与下水道相连，管径小排水不畅，导致雨水回流楼层。事后智博公司虽采取了整改措施，但是对于水淹事故造成的彭丁玉经济损失，经双方多次协商未果。综上，彭丁玉为保护自身合法权益，特具状起诉。 智博公司辩称：1.彭丁玉排除妨碍并赔偿经济损失的诉讼请求没有事实和法律依据，损失的标准和依据彭丁玉没有提交。若法院判决彭丁玉该项损失成立，智博公司将以法院判决生效为依据向设置妨碍的商租户提起诉讼，要求赔偿损失；2.双方签订合同的第4条明确约定被告收取的仅为租金，市场培育推广费在合同中无约定，也无30%的标准约定。市场培育推广应由智博公司按照市场需求自行决定，不属于合同义务。智博公司在合同签订之前、2017年5月、10月及2018年5月组织过市场培育推广，之后没有再行推广是因为租金没有收取到位，智博公司无力进行；3.彭丁玉水淹的损失客观属实，双方曾就损失多次磋商,因金额差异额未能达成一致。若彭丁玉能就损失标准提出相应合法的依据，智博公司将予以认可，若无合法依据应由彭丁玉承担举证不能的后果。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议并经本院予以确认的证据，予以在卷佐证。对有争议的证据，本院依法认定如下： 一、彭丁玉提交招商照片，拟证明智博公司对建材广场存在“栋栋相连，廊廊相通”的招商承诺。智博公司质证表示，照片拍摄的广告非智博公司发布，与智博公司无关联。经本院审查，津市博联置业有限公司（下简称博联公司）系建材广场开发商，上述照片反映的招商广告系博联公司向社会公开发布，且不违法，故该证据具有真实性与合法性，但关于智博公司应否就“栋栋相连，廊廊相通”承担法律责任，本院另行综合全案证据予以阐述认定。 二、彭丁玉提交建材广场楼道、连廊照片，拟证明建材广场存在人为客观妨碍的事实。智博公司质证对证据真实性未表示异议，但表示不能证明彭丁玉所主张的40000元的损害后果。经本院审查，上述证据形式与来源合法，内容真实，与本案存在关联，系合法有效证据，本院依法予以采纳。但是该证据能否充足证明彭丁玉所主张的40000元的损害后果，本院另行结合全案证据与事实予以阐述认定。 三、彭丁玉提交承诺书，拟证明智博公司收取市场培育推广费的事实。智博公司质证表示承诺书体现的金额与合同租金金额一致，不能证明双方存在30%市场培育推广费的约定。经本院审查，双方当事人对承诺书的真实性、合法性均认可，本院认为上述证据与本案存在关联，故在本案中予以采纳。但是关于承诺书能否证明双方存在市场培育推广费的约定，本院另行结合全案证据与事实予以阐述认定。 四、彭丁玉提交水淹现场照片（视频截图），拟证明水淹损害现场。智博公司质证表示对证据的真实性与合法性无异议，但不能证明彭丁玉所主张的230000元的损害后果。经本院审查，上述证据形式与来源合法，内容真实，与本案存在关联，系合法有效证据，本院依法予以采纳。但是该证据能否充足证明彭丁玉所主张的230000元的损害后果，本院另行结合全案证据与事实予以阐述认定。 五、彭丁玉提交水淹损失清单，拟证明水淹后的损失明细及金额。智博公司质证表示该证据实质属于当事人陈述，在彭丁玉没有对损失现场进行证据保全，然后进行损失评估的情况下，对于彭丁玉自书的经济损失，智博公司不予认可。经本院审查，上述证据属于当事人陈述，在相对方当事人存在异议，且另无充分有效证据予以佐证的情况下，上述证据不足以证实彭丁玉的损失金额主张，故本院依法不予采纳。 六、智博公司提交智博公司与彭丁玉签订的建材广场商铺租赁合同，拟证明合同中未约定30%的市场培育推广费。彭丁玉质证对证据真实性无异议，但对智博公司证明目的不予认可。经本院审查，上述证据形式与来源合法，内容真实，与本案存在关联，系合法有效证据，本院依法予以采纳。但是关于租赁合同能否证明双方存在市场培育推广费的约定，本院另行结合全案证据与事实予以阐述认定。 七、彭丁玉提交森顿家居销售订单、神鹰家私订货合同、福盈家具厂订（送）货单、成都家友家居订（送）货单、童趣儿童家具订货单、成都圣诺兰家俱有限公司产品结算单、郁木成林实木家具销售单、南康华友（原华宏物流）有限公司货物运单、欧款茶几、地柜（单据编号SHTF01.11.03）发货单、上样明细表等证据以及经彭丁玉提出鉴定申请，受本院委托湖南德源资产评估有限责任公司出具关于对彭丁玉受损家具及装修损失鉴定的说明的证据，因彭丁玉在本案诉讼活动中对相关联的诉讼请求予以撤回，该部分证据已失去与本案的关联，故本院依法无需在本案中予以认证。 根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下： 博联公司系建材广场开发商。开发期间，博联公司向社会发布招商广告，其中有“首创空中连廊，好做生意好赚钱；二层空中连廊设计，栋栋互通，层层皆旺；业态统一规划，专业管理，铺铺无死角”的内容。建材广场开发建设完毕后，博联公司即将广场内商铺向社会公众进行发售。 2015年11月17日智博公司经工商注册成立，经营范围为：物业管理、物业租赁、五金交电、建材、家具、建筑装饰材料销售。智博公司成立后，经与建材广场的相关业主签订商铺委托经营管理协议，取得建材广场11栋2层201-207商铺的使用、经营、出租、收益及管理的权利。 2016年智博公司与彭丁玉签订建材广场商铺租赁合同，合同主要约定：智博公司将建材广场11栋2层201-207商铺出租给彭丁玉使用，租期2016年11月1日至2021年10月31日，5年租金共计150224元，一年一付。合同另有商铺交付、履约保证、租赁期装修、双方权利与义务、商铺归还及回收、合同变更、解除及终止等等约定。其中合同第四条第3款约定为“乙方（彭丁玉）未能按合同约定按时向甲方（智博公司）交纳租赁费、市场培育推广费等，每逾期一天需要向甲方支付全年租赁费、市场培育推广费等总额的1%的滞纳金。乙方逾期交付租赁费、市场培育推广费等超过一个月的，收取总租赁费10%违约金”，第七条之义务第2条约定“甲方必须给予乙方同津市家居建材广场经营者平等的经营条件，为乙方经营活动提供方便”，第十五条第1条约定“本协议签订同时，乙方须与津市家居建材广场签订物业管理合同、进场装修协议”，第十六条约定“本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，备案一份，乙方与津市家居建材广场签订物业管理合同、进场装修协议，且本合同双方签字盖章后生效”。租赁合同签订同时，应智博公司的要求，彭丁玉向智博公司出具承诺书一份。承诺书由智博公司草拟打印并就相关金额填写完毕后，交由彭丁玉签名出具。主要载明“本人（彭丁玉）租赁建材广场内经营铺位：11栋201-217号……本人在遵守建材广场商铺租赁合同前提下，就有关商铺租金及支付方式向智博公司做出以下承诺：第一年……8924元；第二年……20823元；第三年……35697元；第四年……40159元；第五年……44621元，租赁费、市场培育推广费合计人民币（5年实际应交租金）150224元。第一年实际租金8924元，于签订合同时交纳足额租金及费用。第二、三、四、五年租金交付日期与第一年起租日为时间节点，商户对租金及相关费用的交付不得推迟。若租户未按时交纳费用，则市场有权取消其优惠期。若本人未能按上述约定按时向甲方（智博公司）交纳租赁费、市场培育推广费等，每逾期一天需要向智博公司支付全年租赁费、市场培育推广费等总额的1%的滞纳金。如逾期交付租赁费、市场培育推广费等超过一个月的，本人愿支付总租赁费10%违约金，并服从建材广场商铺租赁合同、建材广场物业管理合同中相关约定”。此后，彭丁玉取得相关商铺，进场装修后在商铺内经营家居商品。现彭丁玉已经向智博公司交纳第一年款项8924元，余款尚未交纳。 上述合同约定年租金，经本院折算，日租金（取小数点后2位，后均同）第四年为110.02元/日，第五年122.24元/日。自2016年11月1日彭丁玉承租之日至2020年3月6日止，彭丁玉商铺租金共计79416.54元（65444元+127天×110.02元）。 2016年9月20日彭丁玉与智博公司签订津市家居建材广场物业管理合同（消防责任书与治安、消防责任赔偿规定为合同包含附件）与进场装修协议，对相关事项双方进行约定。其中物业管理合同约定“本合同一式二份，双方各执一份。（租赁户与租赁合同合组成为完整协议）”。 建材广场整体系整体联通建筑体，其设计及建设现状，可以实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态。彭丁玉进场经营后，因存在其他商户在楼道、走廊设置障碍的情况，上述栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态没有客观实现。以上情况发生后，智博公司于2016年11月16日向相关商户发出整改通知，要求对封闭的连廊与过道进行整改，确保市场通畅。但未能取得整改效果，上述妨碍至今仍旧存在。 智博公司取得建材广场商铺的使用、经营、出租、收益及管理的权利后，在2017年的5月、10月、11月及12月各组织了一次市场培育推广活动，此后至今未再组织此类活动。 2018年8月30日晚天雨，次日清晨彭丁玉来到建材广场自己经营商铺内时，发现商铺内地面地板浸水，陈设家具的底部被水淹。彭丁玉向智博公司反映情况后，经双方确认系该楼层排水弯管与下水道相连，其中存在设计缺陷，导致夜晚雨水回流所致。后双方就赔偿事宜多次协商，但未果。 本案诉讼过程中，经彭丁玉申请，本院依法委托湖南德源资产评估有限责任公司对彭丁玉受水淹的经济损失进行评估，2020年1月16日上述鉴定机构出具关于对彭丁玉受损家具及装修损失鉴定的说明，结论为无法完成评估工作。2020年3月6日彭丁玉对要求智博公司赔偿彭丁玉因水淹事故所造成的经济损失230000元的诉讼请求项目当庭予以撤回，表示另行再向智博公司主张相关权利。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。彭丁玉与智博公司签订的商铺租赁合同、承诺书、物业管理合同及附件等均属于双方租赁合同的组成部分，该合同形式合法，内容真实，系有效民事合同，双方当事人应依法履行各自合同义务，并以此为基础依据划分与承担本案民事责任。 本案争议焦点为：1.建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态未能实现，智博公司有无民事责任及责任程度？ 建材广场属于商业广场，商业广场的通常属性中，商品集中、物流便利、客流通畅是重要一环，故保证商品与客流的方便流通是商业广场经营管理责任的当然之义。本案建材广场整体系整体联通建筑体，其设计及建设现状，可以实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态，现在状态的未实现属于智博公司对当然之义的违反。另，智博公司与彭丁玉签订有建材广场商铺租赁合同、建材广场物业管理合同、消防责任书、治安、消防责任赔偿规定、建材广场进场装修协议，且建材广场物业管理合同、消防责任书、治安、消防责任赔偿规定属于建材广场商铺租赁合同的组成部分，故智博公司既属于建材广场商铺的出租方，亦属于建材广场的整体经营管理方，再结合双方当事人签订的商铺租赁合同中关于智博公司“必须……为乙方（彭丁玉）经营活动提供方便”的义务约定，上述当然之义亦应归属于该项义务约定的内涵之义，故智博公司未能保证建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态，属于对双方商铺租赁合同义务的违反，依法应承担违约责任。“首创空中连廊，好做生意好赚钱；二层空中连廊设计，栋栋互通，层层皆旺；业态统一规划，专业管理，铺铺无死角”等招商广告内容虽然由建材广场开发商博联公司发布，但依据本院上述认定，亦属于智博公司应承担的合同义务，故对智博公司关于上述广告承诺与其无关的抗辩主张，本院依法不予采信。 智博公司未能保证建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊状态的实现，系因其他商户在楼道、走廊设置障碍所导致，非因智博公司自身单独因素产生，故本院在本案中不宜直接判决由智博公司单方对该妨碍予以排除，可由智博公司另行依法主张权利予以排除。 智博公司上述违约行为造成彭丁玉的经营损失属于客观上可以充分推定的事实，但彭丁玉对其主张的40000元经济损失系自我估算，未能提供充足证据予以证实，本院考虑双方未在商铺租赁合同中就此事项进行具体违约约定，且流通障碍造成客流量减少导致的经营损失客观上确难以准确评估，故依法参照商铺租赁合同中“乙方（彭丁玉）未能按合同约定按时向甲方（智博公司）交纳租赁费、市场培育推广费等，每逾期一天需要向甲方支付全年租赁费、市场培育推广费等总额的1%的滞纳金。乙方逾期交付租赁费、市场培育推广费等超过一个月的，收取总租赁费10%违约金”的违约款项，由智博公司按租金额度10%的金额承担违约损失责任，直至智博公司排除妨碍时止。 2.智博公司收取的商铺租金是否包含30%比例的市场培育推广费，应否据此返还及租金折价？ 彭丁玉与智博公司签订的商铺租赁合同及承诺书中虽然有市场培育推广费的措词，但是没有相应的明确内容约定，也没有标准约定，不能充分证明智博公司收取的租金中包含30%的市场培育推广费以及智博公司收取了市场培育推广费，故对彭丁玉要求智博公司返还市场培育推广费及租金折价的诉讼请求，本院依法不予支持。 彭丁玉对要求智博公司赔偿彭丁玉因水淹事故所造成的经济损失230000元的诉讼请求项目予以撤回，相关权利另行予以主张的诉讼权利处分不违背法律规定，本院予以认可，本院在本案中不做实体处分，彭丁玉的相关经济损失可由彭丁玉另行依法主张权利。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、津市家居建材广场连廊、过道的流通妨碍造成彭丁玉的经济损失，截至判决之日止，由津市智博商业管理有限公司对彭丁玉赔偿7941.65元（79416.54元×10%），于判决生效之日起三日内一次性偿清； 二、判决之日后至妨碍消除之日止，津市家居建材广场连廊、过道的流通妨碍造成彭丁玉的经济损失，继续由津市智博商业管理有限公司按照双方租赁合同约定租金10%的金额予以即时赔偿； 三、驳回彭丁玉其他的诉讼请求。 如果津市智博商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1023元，由彭丁玉负担857元，智博公司负担166元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  周业平 审 判 员  张 林 人民陪审员  王学珍 二〇二〇年三月六日 代理书记员  庞 芳 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。