广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终390号上诉人(原审被告)：梁兵，女，1977年7月12日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托代理人：张廖，男，1970年12月22日出生，汉族，身份证住址：广东省高州市，系梁兵的丈夫。委托代理人：杨山，广东海法（东莞）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：广州成功文昌房地产有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区十三甫路聚寿里16号301房。法定代表人：邓耀文，董事长。委托代理人：杨宇鹏，广东富来之正律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：冯镇业，男，1964年9月2日出生，汉族，住广东省高州市。委托代理人：陈明全，广东信广律师事务所律师。委托代理人：江润凯，广东信广律师事务所律师。上诉人梁兵因与被上诉人广州成功文昌房地产有限公司（下简称成功文昌公司）、冯镇业房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7227号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁兵上诉请求判令：1、撤销原审判决第一、二、三项，改判梁兵无需腾空交还房屋及支付房屋占用费给成功文昌公司；2、本案一、二审诉讼费用由成功文昌公司及冯镇业承担。事实与理由如下：一、原审判决梁兵、冯镇业及其他房屋实际使用人共同腾空广州市荔湾区宝华路十五甫正街xx号之x房屋并交还给成功文昌公司错误。其一，根据原审法院查明的事实，梁兵与成功文昌公司于2014年9月11日签订的《广州市房屋租赁合同》约定，该房屋租赁期限为3年，即从2014年9月15日起至2017年9月14日止。在租赁期届满前的一个半月即2017年8月1日，在成功文昌公司向梁兵发出《关于收回房屋的通知》时，梁兵已明确告知成功文昌公司，因冯镇业(次承租人)欠付租金而致梁兵无法按时交租，且房屋由冯镇业租用可能无法按时交还，此时成功文昌公司已经清楚知晓房屋的实际使用人是冯镇业，在合同期满后该房屋的实际占用人也是冯镇业，而不是梁兵。在租赁合同期满后，梁兵需承担的义务是足额支付租期内拖欠的相应租金，而没有腾房交还房屋给成功文昌公司的义务。其二，《广州市房屋租赁合同》约定租期期满后，冯镇业占用成功文昌公司的房屋，该行为已属侵权，而在该行为实施中梁兵不但没有过错，还积极协助成功文昌公司收回上述房屋，亲自找冯镇业协商，并找当地的消防安全委员会、派出所及出租屋管理服务中心等部门施加压力给冯镇业退还房屋给成功文昌公司，至后来甚至作为成功文昌公司的代理人到涉案房屋张贴限期搬迁通告等。在本侵权纠纷中，梁兵不是侵权人，也没有过错，因而不应承担腾房及交还房屋给成功文昌公司的责任。其三，原审法院判决的“其他房屋实际使用人”是一个不确定的对象，由一个不确定的对象来承担共同腾房和还房的义务显然是没有任何意义的，也是无法执行的；二、原审判决梁兵及冯镇业以20800元/月标准共同向成功文昌公司支付自2017年9月15日至实际腾空并交还房屋之日止的房屋占用费也是错误的。理由如前所述，双方签订的房屋租赁合同期限已届满，且实际占用该房屋的是冯镇业而非梁兵，故涉案房屋占用费与梁兵无关，应由冯镇业支付给成功文昌公司；三、原审判决梁兵向成功文昌公司支付拖欠租金83200元及违约金是错误的。根据双方所签订的《广州市房屋租赁合同》第四条的约定：乙方(梁兵)向甲方(成功文昌公司)交纳人民币36000元(实际为41000元)保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方(梁兵)或抵偿租金，而在原审期间，梁兵在答辩及庭审中均多次提出将该保证金抵偿欠付成功文昌公司的租金，但原审法院对此却不作任何释明或处理。因此，实际上梁兵到合同期满时止，用其保证金抵偿租金后，梁兵事实上只拖欠成功文昌公司两个月的租金，即41600元，其违约金也只能按实际拖欠金额计算，且不能超过相应月份之租金额。被上诉人成功文昌公司答辩称：不同意梁兵的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人冯镇业答辩称：其与梁兵均无需腾空涉案房屋，本案一、二审诉讼费、涉案房屋占用费应由梁兵承担，与冯镇业无关。成功文昌公司于2019年8月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、梁兵、冯镇业（包括实际使用人）立即腾空位于广州市荔湾区宝华路十五甫正街xx号之x房屋（交还给成功文昌公司；2、梁兵、冯镇业（包括实际使用人）向成功文昌公司支付拖欠的租金83200元（自2017年5月15日起至2017年9月14日止的租金，共4个月，按合同第三条约定的20800元/月标准计算）及违约金83200元（以当月拖欠租金20800元/月为基数，按合同第七条每日0.5%的标准计算至清偿之日，每月违约金计算公式为20800元/月×0.5%×30天=3120元，因按上述公式计的违约金超出本金，故成功文昌公司主张违约金以本金为限）；3、梁兵、冯镇业（包括实际使用人）向成功文昌公司支付逾期腾空涉案房屋的占有使用费478400元（以合同租赁标准20800元/月计算，自2017年9月15日至实际腾空之日止）；4、梁兵、冯镇业（包括实际使用人）承担本案受理费。原审法院经审理查明：广州市荔湾区宝华路十五甫正街xx号之x房屋，建筑面积442.65平方米（另有92.42平方米不能确认权属），为居住用房，属于成功文昌公司所有。2014年9月11日，成功文昌公司（出租人、甲方）与梁兵（承租人、乙方）签署《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋全栋出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积535平方米。租赁期限及月租金额，2014年9月15日至2015年9月14日，18000元，2015年9月15日至2016年9月14日，19000元，2016年9月15日至2017年9月14日，20800元。租金按每月结算，由乙方在每月的第5日前缴付给甲方。乙方向甲方交纳36000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同。乙方在租赁期限第2年和第3年各补差额2000元和3000元合同保证金，等等。该《广州市房屋租赁合同》在房管部门办理了房屋租赁登记备案。《广州市房屋租赁合同》签订后，成功文昌公司将房屋交付给梁兵。梁兵对涉案房屋进行分隔及水电安装。此后，梁兵又将涉案房屋交给冯镇业使用。涉案房屋租赁过程中，梁兵向成功文昌公司支付租金至2017年5月14日。2017年8月1日，成功文昌公司向梁兵发出《关于收回房屋的通知》，要求梁兵于合同期届满当日空置交还房屋，并结清租金及水电等费用。梁兵于2017年8月3日签收签署通知。合同期限届满后，成功文昌公司又分别于2017年10月17日、2018年10月30日向梁兵发出《关于催促收回房屋的通知》，催促梁兵交还房屋、结清租金及水电等费用。前述两次催促通知均已由梁兵的丈夫张廖代为签收。原审过程中，冯镇业陈述梁兵将涉案房屋给其包工包料承建，梁兵拖欠工程款后，将涉案房屋出租给其，并承诺其可以租赁使用10年；涉案房屋目前仍由其承租，但实际使用人是其出租的租户。2019年9月19日，原审法院在涉案房屋张贴通知，限期涉案房屋承租人、实际使用人到原审法院进行登记并办理相关手续。在通知规定的期限内，除冯镇业登记申请参加本案诉讼外，无其他相关主体向原审法院进行登记。梁兵为证明其积极履行收回涉案房屋，提交了与成功文昌公司公司高管凌炽标的微信聊天记录、成功文昌公司委托梁兵收回房屋的委托授权书、出租屋消防安全隐患整改通知书、向多宝街十五甫出租屋管理专员申请临时封屋的短信以及在涉案房屋张贴限期搬迁通知的照片。冯镇业也提交了承建房屋合同书、十五甫路20号工程进度及付款办法、承建房屋合同、开工进度款、开工进度及结算情况记录等证据，证明梁兵欠付冯镇业，将涉案房屋出租给其。同时冯镇业还提交了租赁协议，证明涉案房屋目前处于出租状态，租期未到，难以腾空。原审法院认为：成功文昌公司、梁兵所签署的《广州市房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力，成功文昌公司、梁兵均应依约全面履行自己的义务。合同签订后，成功文昌公司已将涉案房屋交付给梁兵使用，梁兵亦应依约履行承租人的义务，而梁兵拖欠自2017年5月15日始的房屋租金，且在合同期限届满后，经成功文昌公司催告仍未将房屋交还给成功文昌公司，应承担相应责任。成功文昌公司要求梁兵腾空交还涉案房屋，并按约定支付自2017年5月15日至2017年9月14日止的租金及违约金，依据充分，予以支持。结合涉案房屋实际使用情况，酌定给予梁兵60日的腾空搬迁期。关于租金违约金，合同约定按当月租金额每日0.5%标准计算，庭审中梁兵主张该违约金标准过高，结合当事人举证及日常实际情形，对梁兵所提异议予以接纳。原审法院调整租金违约金参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率（至2019年8月19日止）、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起）标准计算。2017年5月15日至6月14日的租金违约金以该月租金20800元为本金，按前述标准自5月20日起计至付清该月租金之日止；后续租金违约金依前述方式确定。租金违约金不超过相应月份的租金额。关于成功文昌公司要求冯镇业支付拖欠租金及违约金的请求，由于冯镇业并非租赁合同的相对方，成功文昌公司的此项请求缺乏依据，不予支持，应依法予以驳回。租赁合同到期解除后，梁兵仍未腾退涉案房屋，其应当支付自2017年9月15日起的房屋占用费。该房屋占用费可以参照合同解除前的房屋租金标准即20800元/月计算。依本案查明事实看，梁兵与冯镇业之间实际为转租关系，冯镇业作为涉案房屋的实际使用人，在成功文昌公司、梁兵签订的租赁合同期满解除后，其与梁兵一并负有腾空房屋并支付房屋占用费的责任。本案中冯镇业有关其腾空房屋及支付房屋占用费责任的抗辩意见，难以成立，不予支持。至于冯镇业所称其将涉案房屋出租给实际租户的问题，在原审法院于2019年9月19日发出关于涉案房屋承租人、实际使用人向原审法院登记的通知后，并无相关主体进行登记，在成功文昌公司要求梁兵、冯镇业腾空交还房屋的情况下，若存在前述冯镇业所称实际租户，则该实际租户亦负有协助腾空交还房屋的义务。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，于2019年11月29日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起六十日内，梁兵、冯镇业及其他房屋实际使用人共同腾空广州市荔湾区宝华路十五甫正街xx号之x房屋并交还给广州成功文昌房地产有限公司；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，梁兵向广州成功文昌房地产有限公司支付拖欠的租金83200元及违约金（各月租金违约金均以20800元为本金，2017年5月15日至6月14日的违约金自5月20日起计，6月15日至7月14日的违约金自6月20日起计，7月15日至8月14日的违约金自7月20日起计，8月15日至9月14日的违约金自8月20日起计，前述违约金均计至付清相应月租金之日止；违约金计算标准，自起算日至2019年8月19日参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率，2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；违约金不超过相应月份的租金额）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，梁兵及冯镇业以20800元/月标准共同向广州成功文昌房地产有限公司支付自2017年9月15日至实际腾空并交还房屋之日止的房屋占用费；四、驳回广州成功文昌房地产有限公司的其他诉讼请求。本案受理费5124元，由梁兵负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审庭询后，针对梁兵提出的用租赁保证金抵扣部分欠租的问题，成功文昌公司向本院提交书面意见称：其一，经核查，并未发现曾向梁兵出具过涉案房屋保证金的收款底单或其他协议，也未发现梁兵所称合同期限内对应的收款记录，故无法确认梁兵所提出的已缴交保证金的陈述；其二，保证金应在梁兵交还房屋之后方能主张退还，而梁兵存在逾期交租的违约责任，故不能直接将保证金抵扣租金本金，否则等同于变相免除了梁兵的违约责任。综上，不同意梁兵的抵扣主张。本院认为：本案二审的争议焦点是，梁兵是否应向成功文昌公司承担腾空交还房屋、支付2017年5月15日至2017年9月14日止的租金及相应的违约金和腾空房屋之前的使用费的责任。梁兵与成功文昌公司之间成立租赁合同关系。依据双方在2014年9月11日签订的《广州市房屋租赁合同》中的约定，梁兵应依约按时向成功文昌公司支付租金，逾期交租的，应向成功文昌公司支付违约金，同时，租期至2017月9月14日届满之后，梁兵应将涉案房屋交还成功文昌公司。而依据已查明的事实，成功文昌公司在约定租期届满之前的2017年8月1日向梁兵发出《关于收回房屋的通知》，明确要求梁兵期满后交回房屋，租期届满之后，成功文昌公司也多次发函催促梁兵交还房屋并结清租金等费用，但梁兵一直未向成功文昌公司支付自2017年5月15日至2017年9月14日止的租金，也未将涉案房屋腾空交还。因此，成功文昌公司诉请梁兵腾空交还涉案房屋并支付至租期届满之日止的欠付租金和相应的违约金及腾空交还房屋之前的使用费，符合合同约定和法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。梁兵以其已将涉案房屋转租给冯镇业，而冯镇业未向其交租并交还涉案房屋为由，上诉认为其无需向成功文昌公司承担腾空交还涉案房屋、支付租金和相应违约金及使用费的义务，但梁兵作为成功文昌公司的合同相对方，其基于租赁合同关系对成功文昌公司负有按时交租及期满后交还租赁物的约定和法定义务，即使其因合同以外的当事人即冯镇业的原因无法向成功文昌公司履行前述义务，也应当在向成功文昌公司承担相应的违约责任之后，再另行与冯镇业循法定或约定途径解决。因此，梁兵的上诉理由不成立，本院不予采纳。对于梁兵提出的以租赁保证金抵扣部分欠租的问题，因双方对梁兵是否已交纳保证金存在争议，且梁兵未在本案中就此提出反诉请求，成功文昌公司也表示不同意梁兵提出的抵扣主张，故本院对此不予处理，双方可另循法律途径解决。另，冯镇业曾就本案提起上诉，但在二审审理过程中以其已与成功文昌公司自行达成和解为由，向本院申请撤回本案上诉。因冯镇业自愿撤回上诉系当事人依法处分自己的诉讼权利，且不损害国家利益、社会公共利益及他人合法权益，本院依法裁定准许冯镇业撤回上诉，对此不再另行制作民事裁定书。综上所述，上诉人梁兵的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15372元，由梁兵负担10248元，冯镇业负担5124元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年三月三十日书记员  王文杰唐颖琪