江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣01民终177号上诉人（原审被告）：秦燕，女，1967年10月30日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。被上诉人（原审原告）：江西省城发物业管理有限公司，住所地：南昌市西湖区孺子路。法定代表人:刘淑华,该公司董事长委托诉讼代理人：曾艳娜，该公司员工。上诉人秦燕因与被上诉人江西省城发物业管理有限公司（以下简称城发公司）物业服务合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初7296号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦燕上诉请求：1.减免物业费70%；2.诉讼费由城发公司承担或双方平摊。事实和理由：1.2016年11月份，楼下门禁坏了，家里进了小偷，与物业交涉三十多次，门禁仍未见修复，致使邻居多次被盗，且门栋每层小广告无数，严重影响业主心情和正常生活。2.城发公司服务期间，经常无故对生活垃圾不予清除，有时长达一个多月，保洁员经常将生活垃圾扫入树丛草丛中，一名保洁员管五栋楼，从未对地下储藏室过道、楼梯间、墙角等处垃圾进行清除，业主多次向城发公司反映，但一直未能改善。3.15栋地下储藏室因为雨水和下水管渗漏，地面积水达数月，本栋业主多次与城发公司交涉，一直未曾解决。4.小贩小摊随意进入摆摊，城发公司不但从不干涉，还收摊位费，严重影响业主正常生活。5.城发公司在服务期间从未修补马路，导致路面到处可见坑坑洞洞，南大门墙壁砖掉了几年，也未见修补，严重影响业主正常生活。6.城发公司在服务期间从未给草地松土、树木浇水，导致草地到处裸着黄土，树木、竹子枯死无数。7.城发公司撤场时没有对小区垃圾进行清场，留下大批垃圾，新物业进场共清出五百多袋垃圾。综上，城发公司没有履行合同，未对公共设施、设备日常维修、养护、运行和管理，未对公共区域的绿化养护与管理，未对公共场所清洁卫生，未对垃圾收集清运，故要求减免70%的物业费。城发公司辩称：1.根据物业服务合同约定，如设备设施有缺损灭失的，由小区业委会负责修复或补齐（动用维修基金或经营收入），小区门禁都是按现状交接的，维修主体是小区业委会。2.我司专门请了垃圾清运人员，每天两次对日常的生活垃圾进行清理，不存在垃圾一个月不清理的情况。并且根据物业服务合同的要求，业主装修前必须到公司签订装修垃圾清运协议，建筑装修垃圾可由装修的业主自行清运，也可向我司支付清运费，由我司负责清运。个别业主既不付费，也不自行清运，将建筑垃圾杂物乱抛乱放，我司在未收取任何费用的情况下，依然对小区的建筑垃圾进行清运。3.储藏间、楼梯间的杂物垃圾都是十几年来堆积起来的，根据物业服务合同，并不属于日常的生活垃圾，不归我司清理，我司也提出过由社区、业委会、物业三家共同承担清运费用，但费用过大，社区和业委会不同意我司的提议。4.设施设备的维修都是我司进行，储藏室的渗水问题并不是下水管的原因，而是楼栋在建设时未做防水，造成地层积水渗漏，这个需要动用维修基金来修复，我司提出了解决方案，但是业委会并未采纳。5.根据物业服务合同约定，小区内的所有摆台及收费都是我司跟业委会报备，也是根据小区的需要来进行的商业活动，不存在小商贩能随意在小区进出摆摊的情况，收取的摆台费用也是跟业委会做了交接手续，业主可以向业委会申请查看相关的财务交接清单。6.业主所说的从未修补小区道路根本不成立，我司工作人员都对小区进行修补，至于南门的瓷砖掉落是由司机撞掉，楼栋的瓷砖掉落从未接到维修登记。7.我司在一审已经提供证据证明对树木进行了浇水，上诉人没有居住在小区，对小区的日常管理根本不知晓。8.我司在撤场前已经发了通知，由于临近国庆，9月26日垃圾场开始停运，由于千禧没有规划出停放建筑垃圾和杂物的地方，小区业主也随心所欲的乱丢垃圾，每次垃圾场关闭，小区的环境质量就不可避免出现下降，但是垃圾场恢复运营后，我司都会进行清理，由于撤场处于特殊时期，我司已经按照合同约定对小区完成了服务。业主提出新物业公司11月1日进场拖运了多少垃圾，与我司无关。综上，请求法院驳回秦燕的上诉请求。城发公司向一审法院起诉请求：1.依法判令秦燕缴纳物业管理费2918.4元，电梯专项性服务收费729.6元，水费654元，违约金1094.6元，共计5396.4元；2.本案全部诉讼费由秦燕承担。一审法院经审理查明：2016年10月14日，南昌市千禧颐河园住宅小区业主委员会与城发公司签订《物业服务合同》，合同约定服务期限为三年，自2016年10月1日至2019年9月30日止，高层住宅物业费单价为0.8元/月/平方米，业主无正当理由拖欠物业费及水费的，乙方可自送达费用缴纳单之日起第30日后，每日按应交费的千分之二收取违约金（特殊情形双方协商），但违约金数额不得超过欠交本金总额，并对物业服务范围及事项、标准、合同解除和终止等事项进行了详细约定。秦燕系西湖区建设西路58号千禧颐河园中林苑15栋Ｂ单元xx室的业主，建筑面积为121.63平方米，每月应缴物业管理费97.28元。上述合同签订后，城发公司入驻小区进行物业服务，并按约履行了义务，秦燕自2016年12月1日至2019年5月31日一共30个月未缴纳物业费，城发公司多次催缴未果。秦燕在一审庭后已向城发公司结清水费及电梯专项服务费用，在这两项中，双方都均已履行完毕，故在本案中不作处理。秦燕已于2019年3月8日将位于南昌市西湖区建设西路8号千禧颐河园中林苑15栋B单元xx室变更给其儿子秦天昊，秦天昊系未成年人。一审法院认为：南昌市千禧颐河园住宅小区业主委员会与城发公司所签订《物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对小区业主具有法律约束力。城发公司作为物业企业，已履行对小区的日常工作进行了维护及管理，秦燕理应履行交纳物业费的义务，故城发公司要求秦燕交纳2016年12月1日至2019年5月31日的物业费2918.4元，于法有据，一审法院予以支持。但是城发公司在物业服务中也确实存在一定的瑕疵，对小区的门禁、小广告、小区内环境卫生等方面，也未完全尽到管理义务，对业主正常生活确实产生了影响，故对城发公司要求秦燕支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。业主和物业服务企业之间在合作当中难免产生纠纷，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通，就物业服务企业而言，对业主反映的问题应及时回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题也要做好解释和疏导工作，就业主而言，对物业服务企业存在的问题，要选择正确积极的方式提出整改意见，而不能采取拖欠物业服务管理费的消极方式来对抗。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、秦燕于本判决生效之日起十日内支付江西省城发物业管理有限公司物业服务费2918.4元；二、驳回江西省城发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由江西省城发物业管理有限公司预交的案件受理费50元，减半收取计25元，由秦燕承担，随上述款一并偿付。二审中，秦燕提交了照片若干张，证明城发公司在服务期间没有修补路面、没有松过黄土。城发公司质证认为，对照片真实性、合法性和关联性均有异议，这些照片不能证明是在我公司服务期间的，我公司在服务期间有进行修补路面、浇水、垃圾清运、小广告铲除等服务。城发公司提交了物业公司与业主交流群内的聊天记录截屏照片若干张，证明我方进行过修补路面、浇水、垃圾清运、小广告铲除等服务。秦燕质证认为，认可这些照片，但其认为城发公司只做了30%的服务，物业服务不到位。经举证质证，本院认定如下：城发公司在千禧小区提供物业服务的时间为三年，秦燕提交的照片仅能证明小区内特定位置在某一时间点的现状，不能达到其证明目的，且其认可城发公司提交的聊天记录截屏，故对秦燕提交的照片，本院不予认定。秦燕对城发公司提交的截屏照片不持异议，本院予以认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，南昌市千禧颐河园住宅小区业主委员会与城发公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对小区业主具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。城发公司已为小区提供了相应的物业服务，秦燕作为该小区业主，自然应当承担交纳物业费的义务。秦燕上诉称城发公司物业服务不到位，其只需承担30%的物业费。本院认为，如果城发公司确实存在提供的服务达不到约定的标准等违反合同约定的行为，业主可以依法主张权利，但不能以拒交物业费来进行对抗，且秦燕提交的照片、视频等并不能认定城发公司存在根本性的违约行为，一审法院已就城发公司在物业服务中存在的瑕疵行为驳回了其要求秦燕支付违约金的诉请，故对秦燕要求少交物业费的主张，本院不予支持。综上，秦燕的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人秦燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓 晖审 判 员  王革生审 判 员  俞志翀二〇二〇年三月十八日法官助理  谢 颖书 记 员  李盼盼