江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4567号 上诉人（原审被告）：南通玛雅服饰有限公司，住所地江苏省如皋市。 法定代表人：陆军，执行董事。 委托诉讼代理人：徐新建，上海兰迪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：如皋市磨头镇塘湾村村民委员会，住所地江苏省如皋市。 负责人：丁小平，村书记。 委托诉讼代理人：沙炳龙，如皋市磨头法律服务所法律工作者。 上诉人南通玛雅服饰有限公司(以下简称玛雅公司)因与被上诉人如皋市磨头镇塘湾村村民委员会(以下简称塘湾村委会)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院(2019)苏0682民初2454号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 玛雅公司上诉请求：维持一审判决第一项、第四项；撤销第二项、改判驳回塘湾村委会关于房屋占用费的诉讼请求；变更第三项为支付卫生费2833.33元。事实和理由：一审法院判决没有查明合同约定的租金支付具体时间，模糊了合同租金支付时间段，认为债务具有整体性，与事实不符。根据法律规定，主张租金的诉讼时效期间为1年，在《民法总则》变更关于租金诉讼时效期间的法律生效前，案涉合同2017年之前的租金均已超过1年的诉讼时效期间、不能适用新法关于诉讼时效期间3年的规定。2018年1月7日双方协商过租金支付事宜，但未达成一致，塘湾村委会向玛雅公司主张租金产生诉讼时效中断的效力只能及于未过诉讼时效部分，即2017年1月之后应支付的租金。塘湾村委会主张垃圾清运费1万元不符合事实，2015年12月底之前的垃圾清运费已超过诉讼时效，2017年5月租赁的房屋被塘湾村委会关门，2018年塘湾村委会扣押了玛雅公司负责人的汽车，玛雅公司自此已不再使用租赁的房屋，没有产生垃圾清运费，塘湾村委会可以主张的垃圾清运费只有2016年1月至2017年5月的2833.33元。塘湾村委会主张租金和垃圾清运费已超过诉讼时效期间，其一审中提供的证人证言均是其工作人员，证言没有效力。 塘湾村委会答辩称，一审法院查明租金分期履行正确，符合合同的约定。一审法院认为各期费用具有整体性、诉讼请求未超过诉讼时效正确。房屋租赁合同约定租期五年、租金分十次给付，因此各期占用费的支付具有整体性。分期履行的债务诉讼时效期间应当从最后一期履行期限届满之日开始计算，且案涉房屋玛雅公司持续使用至今。双方负责人的微信往来及一审中的证人证言也证明塘湾村委会每年都向玛雅公司索要租金，一审法院的认定是正确的。同理，关于生活垃圾卫生费1万元也没有超过诉讼时效。 塘湾村委会一审诉讼请求：判令玛雅公司给付欠付的租金766500元、生活垃圾卫生费1万元、自租金迟延给付之日至实际给付之日止的利息损失（按年利率6%计算）、自合同租期届满之日起至实际返还房屋之日止的按租赁合同约定的租金价格计算的房屋占有使用费；并承担本案的诉讼费用、保全费和保全责任保险费。 一审法院认定以下事实：2014年7月8日，如皋市磨头镇塘湾村村民委员会（出租方、甲方）与玛雅公司（承租方、乙方）签订《协议书》一份，主要内容为：“一、甲方将位于如皋市出租给乙方使用，主厂房面积约为3000平方米。…二、租赁期限5年，即从2014年7月8日至2019年7月7日止。三、租金前三年每月5元/平方米，后两年每月5.5元/平方米，租金每半年交一次，考虑到工厂搬迁需要一定的时间，乙方只需缴纳第三层房租，甲方减免第四、第五层房租用作乙方安装电梯、消防等设备，房租减免时间截止到2014年12月31日；四、1、协议一经签订后即生效，乙方在协议签订后3日内交纳2014租金；6、乙方向甲方缴纳生活垃圾卫生费每年2000元，于每年第一次缴租金时一并缴纳，生活垃圾必须按照甲方指定地方堆放，由甲方统一处理。当日，塘湾村委会将上述厂房交付给玛雅公司使用。玛雅公司至今未能履行协议约定的“租金”即占用费，2018年1月13日，塘湾村委会负责人丁小平通过微信给玛雅公司法定代表人陆军发了补充协议一份，主要内容为：一、甲方（原告）对乙方（被告）提出的2014年7月8日至2017年12月31日租金减免申请，经村两委会分析核实，同意减免乙方部分租金；二、甲乙双方已协商，乙方于2018年2月5日前与甲方结清2014年7月8日至2017年12月31日租金贰拾万元（2018年1月20日结10万，2018年2月5日前结10万元）；三、乙方结清租金后，原2014年7月8日签订的合同就此终止；四、此协议乙方履行后生效，如不按期履行，甲方将按原2014年7月8日签订的协议执行。玛雅公司法定代表人在微信中回复：在外出差，空了回复您，后双方对此协议未签字盖章确认，亦未实际履行。2019年1月31日，塘湾村委会向玛雅公司发出催交租金通知书，2019年3月13日，塘湾村委会诉至法院，要求判如所请。双方于2019年7月31日为“租金”发生纠纷并报警。 审理中，塘湾村村委会表示，如法院认定2014年7月8日租赁协议无效，要求返还租赁房屋，并参照协议的租房标准计算自2014年7月8日至返还房屋之日的占用费，承担每期逾期之日至实际给付之日按6%计算的利息；玛雅公司认为其于2017年5月8日已交还使用房屋。塘湾村村委会未能举证证明案涉房屋有建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。 一审法院认为，一、关于诉讼时效问题。塘湾村委会所主张的占用费虽参照协议约定每年分两期履行，但各期占用费具有债务的整体性，且案涉标的物玛雅公司持续使用，结合双方负责人的微信往来及证人证言，法院认定塘湾村委会提起本案诉讼请求并未超过诉讼时效期间。 二、双方签订的房屋租赁协议无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订房屋租赁协议应为无效合同。塘湾村委会主张返还租赁房屋，玛雅公司作为承租人应当返还。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。玛雅公司至今没有给付占用费，应参照协议约定的标准给付占用费，玛雅公司未能提供证据证明已将房屋交还塘湾村委会，故占用费应当参照协议标准计算至其返还房屋之日，即2014年下半年，计算第三层875（2625÷3）平方*5元*6个月=26250元；2015年上半年，2625*5元*6个月=78750元；2015年下半年，2625*5元*6个月=78750元；2016年上半年，2625*5元*6个月=78750元；2016年下半年，2625*5元*6个月=78750元；2017年上半年，2625*5元*6个月=78750元；2017年下半年，2625*5.5元*6个月=86625元；2018年上半年，2625*5.5元*6个月=86625元；2018年下半年，2625*5.5元*6个月=86625元；2019年上半年，2625*5.5元*6个月=86625元；2019年7月8日至返还房屋之日按2625平方米每月每平方5.5元的标准计算。至于塘湾村委会主张的逾期利息，因双方租赁协议无效，该主张与法无据，法院不予支持，玛雅公司应当参照每年2000元的标准给付生活垃圾卫生费。 据此，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、南通玛雅服饰有限公司于判决发生法律效力三日内返还如皋市磨头镇塘湾村办公楼3－5层给如皋市磨头镇塘湾村村民委员会；二、南通玛雅服饰有限公司于判决发生法律效力十日内给付如皋市磨头镇塘湾村村民委员会房屋占用费766500（2014年7月8日至2019年7月7日的占用费）；并承担自2019年7月8日至返还房屋之日按2625平方米每月每平方米5.5元标准计算的占用费；三、南通玛雅服饰有限公司于判决发生法律效力十日内给付如皋市磨头镇塘湾村村民委员会生活垃圾卫生费1万元；四、驳回如皋市磨头镇塘湾村村民委员会主张利息的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费12740元，保全费用6840元（含保全保险费1840元），合计19580元，由塘湾村委会负担1180元，玛雅公司负担18400元。 二审中玛雅公司提供证人顾某,4、熊某,4证言，以证明2018年玛雅公司负责人的汽车被扣押在厂区、塘湾村委会把租赁的房屋门锁了、不让玛雅公司使用，2017年5月之后玛雅公司就没再使用厂房，不应当支付房租和生活垃圾卫生费。 本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 另查明，玛雅公司负责人陆军与塘湾村委会返还原物纠纷一案，一审法院作出了（2019）苏0682民初7875号民事判决，判令塘湾村委会返还陆军苏Ｆ×××××东风牌小型普通客车，目前该案在本院二审中。 一审中塘湾村委会会计孙国林作证称，其2001年至2016年都在村里担任会计，其任会计期间向玛雅公司要过钱，按照合同数字让他结账，打电话催要；塘湾村委会原村书记许伟作证称，其2017年6月之前任村支书，在这期间，每年年底统一索要租金，其向玛雅公司法定代表人陆军打电话索要租金，陆军以各种理由要求宽限几天，每年年底催要；塘湾村委会团支部书记章开圣作证称，其知道村委会每年年底要租金，2014年12月陆军本人在村办公室，向其要租金，以后不光年底问他要，看到他本人就会问他要，不是说不给，一直说过段时间。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。本案为房屋租赁合同纠纷，房屋租赁合同中的租金是分期履行合同之债。对于分期履行合同之债是否属于上述法律规定的“同一债务”、能否参照上述法律规定确定诉讼时效期间，在审判实践中有一定争议，但为平衡保护双方利益，在法定诉讼时效期间较短的情况下，并从合同具有整体性、保护债权人合理信赖利益考虑，对房屋租赁合同租金请求权的诉讼时效期间多从最后一期履行期限届满之日起计算。但本案中不涉及以上争议，塘湾村委会一审提供证人证言以及双方2018年曾经协商自合同订立起的租金给付补充协议，塘湾村委会还曾留置陆军的车辆、双方发生纠纷报警等事实均与案涉房屋租赁合同要求支付租金有关，这些证据对于塘湾村委会就案涉租金不间断的向玛雅公司主张这一事实认定具有高度盖然性。玛雅公司称一审到庭作证的证人是塘湾村委会人员、证言不具有真实性，但催要租金的参与人或知情人是出租人的关联人员是常态，不能因其身份而绝对否定其证言真实性，其证言与案涉其他证据及双方认可的事实可以相互印证。一审法院认定案涉请求诉讼时效期间未超过成立。 玛雅公司称塘湾村委会2018年把出租房屋的门锁上、不允许其使用，但未提供充分证据证明；其称自2017年5月8日起不能使用房屋，但玛雅公司的机器设备等至本案诉讼中仍在租赁房屋中，玛雅公司并未提供证据证明其曾向塘湾村委会主张其使用房屋受阻、要求塘湾村委会停止阻挠其使用房屋、要求根据合同约定正常使用房屋。玛雅公司二审中申请其原工人证明其不能使用房屋，但到庭证人均称是“听说”，且作为接受加工任务在家加工后交货的工人，亦称对玛雅公司租赁厂房事宜并不清楚。本院对玛雅公司所称的2017年5月8日起不能使用房屋故不予支付租金不予采纳。案涉租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人应参照合同支付房屋占有使用费，一审法院处理并无不当。至于卫生费，是案涉房屋租赁合同约定的一部分，也是租赁、使用房屋的对价，应与房屋租金以同一原则处理。 综上，玛雅公司的上诉理由本院不予采纳，一审法院查明基本事实清楚，处理并无不当，可以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12740元，由上诉人南通玛雅服饰有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 金 玮 审判员 刘彩霞 审判员 杜太光 二〇二〇年三月十一日 书记员 翟羽佳