北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3362号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋鸽，女，1984年1月12日出生。委托诉讼代理人：苑晓波，北京市闻泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秋，北京市闻泽律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙佳蕊，女。委托诉讼代理人：谭洁，北京市君泽君律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘倩，北京市君泽君律师事务所律师。原审被告：刘默，男，1981年12月3日出生。委托诉讼代理人：苑晓波，北京市闻泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秋，北京市闻泽律师事务所实习律师。原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陈淑萍，女，1990年11月3日出生。上诉人宋鸽因与被上诉人孙佳蕊、原审被告刘默、原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初60417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人宋鸽及原审被告刘默之委托诉讼代理人苑晓波、王秋，被上诉人孙佳蕊之委托诉讼代理人谭洁、刘倩，原审第三人麦田公司之委托诉讼代理人陈淑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋鸽上诉请求：1.请求撤销一审判决第一、二项，改判驳回孙佳蕊的全部诉讼请求；2.上诉费由孙佳蕊承担。事实与理由：一、一审判决归纳的本案焦点问题是“未签订买卖合同的原因是否构成违约”，该焦点问题的归纳是片面的、错误的。因为《定金协议书》第5条第1段对违约以及违约责任已经做了明确约定，一审法院归纳的焦点问题是针对《定金协议书》第5条第2款的，与《定金协议书》第5条第1款的规定是矛盾的。二、根据《定金协议书》第5条第1款，本案的焦点问题是未按本协议约定条件签订合同的原因。三、关于未按本协议约定条件签订合同的原因。孙佳蕊与麦田公司一直在协商担保协议的问题，麦田公司并未让宋鸽参与协商，可以视为担保协议与宋鸽无关，未按本协议约定条件签订合同的原因或者过错在于孙佳蕊。按照《定金协议书》的约定，视为孙佳蕊违约，定金由孙佳蕊受偿。对于上述事实，麦田公司在一审庭审中的陈述可作为依据。四、一审判决的逻辑和说理不成立，有失公允。一审法院没有完整考察《定金协议书》第5条的全部内容，仅关注了第5条第2款，且认为担保协议关系到担保款项的支付，该观点没有事实依据，从目前已经查明的事实来看，担保协议对《定金协议书》约定的定金金额、通过担保支付的金额没有影响。一审法院后又认定是宋鸽提高了解抵押款项，导致孙佳蕊前期支付的款项提高，孙佳蕊才提出降低定金金额，该逻辑不成立。五、一审法院事后给孙佳蕊找的“原因”不能作为定案依据，《定金协议书》限定了要在“本协议约定时间”前签署《合同》。六、根据4月16日孙佳蕊与麦田公司的员工杨某的微信聊天记录，孙佳蕊在4月16日明确在微信当中说如果还按照昨日的担保协议去计算，让业主把定金退了，根据该微信聊天记录，4月15日没有签订合同的原因是孙佳蕊对于担保协议有异议。孙佳蕊辩称：一审法院适用法律正确，查明事实清楚，请求维持一审判决。4月15日孙佳蕊与刘默见面，因为担保协议无法达成一致，以及宋鸽提供的房产、资质证明有瑕疵导致未签订合同；4月23日至4月28日，宋鸽回北京，与孙佳蕊沟通增加首付款，后又提出增加定金，且还接触了其他买家导致交易失败。孙佳蕊在此过程中没有任何过错。根据《定金协议书》第5条第2款，担保条件属于《定金协议书》未约定事宜。4月7日至4月10日，双方洽谈房屋交易，孙佳蕊被告知为了办理解除抵押事项，需要支付较高的首付款，麦田公司提出可以由担保公司提供担保，基于此，双方达成了初步的付款安排，即定金协议。但直至4月15日的前一晚，麦田公司才提供了担保协议书，孙佳蕊发现其中的关键条款对孙佳蕊不利，其中有关担保范围、担保形式等条款影响了孙佳蕊的权利，孙佳蕊提出修改。4月15日，孙佳蕊与刘默见面，但刘默没有提供授权委托书原件，房本扫描件也一直没有提供最新的，租户放弃优先购买权的承诺书也没有，房产和资质证明存在较多瑕疵。在此情况下，双方没有签订合同。4月15日未达成协议不是孙佳蕊的原因，是未约定事宜导致，孙佳蕊不构成违约。在4月15日后，孙佳蕊也一直努力促成交易，在得知宋鸽到京后，也赶回北京与宋鸽面谈，在得知宋鸽过桥资金需要增加时，孙佳蕊也同意提高首付款，之后孙佳蕊也积极解决担保协议条款的问题，并发送了修改稿。4月28日，孙佳蕊被告知需要增加定金，在双方的沟通过程中，孙佳蕊发现涉案房屋被挂牌且于5月8日被出售。综上，房屋买卖合同未签订的原因是《定金协议书》未约定的担保事宜导致，后续也因宋鸽擅自出售房屋而无法签订，孙佳蕊无任何违约行为。刘默述称：同意宋鸽的上诉请求,不同意一审判决,不同意孙佳蕊的答辩意见。麦田公司述称：同意一审判决，陈述意见同一审陈述。孙佳蕊向一审法院起诉请求：1.要求解除《定金协议书》；2.要求宋鸽、刘默连带退还定金5万元；3.要求宋鸽、刘默连带支付利息（以5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年4月16日起支付至实际退还5万元之日止）。宋鸽、刘默向一审法院反诉请求：1.要求孙佳蕊赔偿宋鸽、刘默提前解除租赁合同的租金损失27000元；2.要求孙佳蕊赔偿宋鸽、刘默机票损失16802元；3.要求孙佳蕊赔偿宋鸽、刘默房屋差价损失1万元。一审法院认定事实：涉案房屋登记于宋鸽名下，房屋所有权证记载为其单独所有。一审庭审中，刘默、宋鸽称双方系夫妻关系，并提交了结婚证复印件予以佐证。2019年4月10日，刘默作为宋鸽（甲方）的代理人与孙佳蕊（乙方）签订《定金协议书》，约定，乙方经麦田公司居间拟购买涉案房屋，成交价为988万元。签订本协议当日，乙方向甲方支付定金5万元。乙方拟贷款264万元，除贷款外，乙方以自行交接方式支付55万元，以资金监管方式支付139万元，其他：定金50万元（其中2019年4月7日已支付5万元），2019年4月30日前通过担保公司优家付手续支付270万元，2019年6月18日前通过担保公司优家付手续支付260万元。双方于本协议书签署后于2019年4月15日前（含当日）内按本协议约定条件签署《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》等。甲乙双方任何一方未于本协议约定时间按本协议约定条件签署《北京市存量房屋买卖合同》视为违约，若乙方违约，定金由甲方受偿，若甲方违约，应双倍返还定金。甲乙双方对本协议未约定事宜无法达成一致意见导致未能签署《北京市存量房屋买卖合同》的，则不视为任一方违约，本协议解除，甲方退还乙方支付的全部定金。另，2019年4月7日，孙佳蕊向刘默支付定金5万元。一审庭审中，就未签订买卖合同的原因，孙佳蕊主张：第一，孙佳蕊应与案外人签订的《履约担保协议书》诸多条款与事先得知的信息不符，且严重影响其权益，就此提交了其与中介工作人员的微信聊天记录及相关合同文本打印件。刘默、宋鸽称对此不知情，表示因担保协议未达成一致意见导致买卖合同未签成，刘默、宋鸽对此无过错。麦田公司称签订定金协议时未谈到如何签署担保协议，该协议并非其公司出具，孙佳蕊未提出看担保协议，故其公司亦未进行解释。第二，定金协议中约定530万元系替宋鸽垫资解抵押，后发现所需解抵押款项较高，宋鸽一方提出增加解抵押款项，解抵押款项需提高至585万元，故其相应提出降低定金数额至10万元，但宋鸽一方坚持要求定金为15万元，对定金不满意故未签约。宋鸽、刘默表示不清楚增加解押款的情况，但根据其提交的刘默与中介工作人员的微信沟通记录可看出，其曾提出前期款项增加至600万元，孙佳蕊同意585万元，定金10万元。宋鸽、刘默还表示，孙佳蕊自愿增加垫资款用于解押，不意味着孙佳蕊享有降低定金的权利。麦田公司表示对此不知情。孙佳蕊另提出，买卖合同未签订还因未看到房屋产权证原件、无法确定抵押情况，承租人放弃优先购买权声明迟迟未出具，刘默未提供宋鸽授权委托书原件等原因。宋鸽、刘默对此均不认可，表示买卖合同未签订系孙佳蕊原因所致。就反诉请求，刘默、宋鸽提交了如下证据：1.与租户微信聊天记录打印件及租金支付凭证，证明涉案房屋月租金1.3万元，原租期到2019年7月19日，租户2019年5月8日搬走，按照13500元标准主张两个月租金损失；微信记录显示，刘默2019年4月16日向租户称“不管房子卖不卖，你们租期到期前都不会过户交房的，放心吧”，对方回复“没事，正好你也卖房子，我们就想提前搬了，要不我们就差不多住到4月底的样子”，刘默2019年4月19日称“我们这房子今年一定会出售，但是最后快过户也得七月后了，所以我们觉得还是按照原有租期履行”，对方回复“我问了下我老公，后面两个月他应该会一直出差，还是决定提前退租吧”。孙佳蕊表示微信记录证明租户提前解约系因其个人原因，与孙佳蕊无关；麦田公司表示，房屋要出售肯定要解决租户问题，租金损失与本案无关。2.微信记录打印件，证明涉案房屋其另行出售，成交价946万元，差价损失应由孙佳蕊承担。孙佳蕊表示证明目的不认可；麦田公司表示真实性无异议。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应全面履行。本案中，刘默系作为宋鸽的代理人，以宋鸽的名义与孙佳蕊签订合同，相关权利义务应由宋鸽承担，刘默作为代理人并非合同主体，孙佳蕊相关诉讼请求刘默无需承担责任。本案争议焦点在于未签订买卖合同的原因是否构成违约。根据庭审查明的事实，双方未签订买卖合同的主要原因在于孙佳蕊方对担保协议相关条款不认可、不接受，无法签订担保协议。虽《定金协议书》中对担保协议的签订情况是否属于无责解约未进行明确，但担保协议关系到担保款项的支付，该款项的支付在《定金协议书》中系明确约定的，担保协议条款未能达成一致意见关系到《定金协议书》关键条款的履行，而《定金协议书》中对担保协议仅有笼统约定，具体条款内容并不明确，留有进一步协商的空间，故担保协议的条款内容应属《定金协议书》第五条第二款“甲乙双方对本协议未约定事宜无法达成一致导致未能签署《北京市存量房屋买卖合同》”的情况，因该原因未能签署买卖合同，不视为任一方违约，《定金协议书》应予解除，宋鸽应退还孙佳蕊已支付的5万元定金。就利息，孙佳蕊主张缺乏合同依据，法院不予支持。就孙佳蕊提出的其他解除合同的原因，根据双方沟通过程，并非导致交易终止的根本原因。值得指出的是，刘默、宋鸽称孙佳蕊提出降低定金金额构成违约，根据其自行提交的微信沟通记录可见，系宋鸽方需提高解抵押款项，导致孙佳蕊前期支付款项提高，孙佳蕊才相应提出降低定金金额，刘默、宋鸽因此主张孙佳蕊违约没有依据。就刘默、宋鸽反诉请求，就租金损失一节，根据刘默、宋鸽提交的与租户的微信沟通记录可见，刘默一方已在2019年4月明确告知租户租赁合同期满前无需搬离，系租户因自身原因坚持要求提前解除合同，故刘默、宋鸽主张因孙佳蕊导致其产生租金损失没有依据，法院不予支持。就机票损失及差价损失，刘默、宋鸽未提交充分证据予以证明，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除孙佳蕊与宋鸽于二〇一九年四月十日签订的《定金协议书》。二、宋鸽于判决生效后七日内向孙佳蕊返还定金五万元。三、驳回孙佳蕊的其他诉讼请求。四、驳回刘默、宋鸽的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为未签订房屋买卖合同的原因是否构成违约。根据《定金协议书》第5条，甲乙双方任何一方未于本协议约定时间按本协议约定条件签署《北京市存量房屋买卖合同》，视为违约。若乙方违约，定金由甲方受偿；若甲方违约，应双倍返还定金。甲乙双方对本协议未约定事宜无法达成一致导致未能签署《北京市存量房屋买卖合同》的，则不视为任一方违约，本协议解除，甲方退还乙方支付的全部定金。根据查明的事实及当事人陈述，各方均认可未签订房屋买卖合同的主要原因为孙佳蕊与担保公司就《履约担保协议书》的具体条款未能达成一致，无法签订担保协议。孙佳蕊主张担保协议的签订属于《定金协议书》第5条第2款所说的“未约定事项”，而宋鸽则主张《定金协议书》已对后续部分购房款通过担保公司支付进行了约定，故担保协议的签订不属于《定金协议书》第5条第2款所说的“未约定事宜”，应适用《定金协议书》第5条第1款的约定，孙佳蕊未能与担保公司就担保协议达成一致导致房屋买卖合同未签订构成违约。担保协议具体条款的约定关系到后续购房款项的支付，《定金协议书》虽对后续部分购房款通过担保公司优家付手续支付进行了约定，但该约定较为笼统，对于具体的担保形式、担保范围、担保责任的承担等均未进行明确约定，一审法院认定担保协议条款内容属于《定金协议书》第5条第2款所说的“未约定事宜”并无不当，本院对此予以确认。根据《定金协议书》第5条第2款，双方签订的《定金协议书》解除，宋鸽应退还孙佳蕊已支付的定金5万元。宋鸽上诉主张《定金协议书》已对担保协议的主要条款进行了约定，担保协议未签订不属于《定金协议书》第5条第2款所说的“未约定事宜”，缺乏依据，本院对其该项上诉主张不予支持。综上所述，宋鸽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由宋鸽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王东军二〇二〇年三月三十一日法官助理 薛俣潇法官助理 李海龙书 记 员 高 媛