新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初2872号原告：麻国良，男，1963年10月3日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：李琼，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭锐，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：陈爱祥，男，1976年3月22日出生，乌鲁木齐顺祥兴达养殖农民专业合作社法定代表人，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：王慧，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。原告麻国良与被告陈爱祥土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2019年5月10日受理后，依法适用简易程序审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年12月10日、2020年3月20日公开开庭进行审理。原告麻国良的委托诉讼代理人李琼，被告陈爱祥的委托诉讼代理人王慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麻国良向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《土地转让合同》，被告向原告退还租金357,500元；2、判令被告赔偿原告损失暂计1,684,000元（其中建房损失1,368,000元、屋内设施设备损失316,000元）；3、本案诉讼费、保全费、送达费由被告承担。审理过程中，原告申请撤回“判令解除双方签订《土地转让合同》”的诉讼请求，变更诉讼请求第一项为“被告向原告退还租金357,500元”。事实和理由：2016年9月1日，原告与被告陈爱祥签订《土地转让合同》，约定将陈爱祥承包米东区三道坝镇杜家村荒地417亩中的6.5亩转租给原告，转租期共计28年，费用共计357,500元，原告已足额支付给被告。合同中载明该地为荒地。合同约定原告有权根据自己的情况对该土地进行规划、开发、管理并收益，如果原告在生产经营厂房、住宅建设施工中，遇到有关单位及个人进行干涉，由被告出面解决。合同签订后，原告与刘原军签订《建房协议书》，约定由刘原军完成原告在米东区三道坝镇碱泉子北十二巷顺祥兴达养殖合作社院内承租土地上的房屋建设施工及装修，包含楼房一幢（二层砖混结构），总面积400平方米；厂房一幢为砖混结构，建筑面积1500平方米；锅炉房、修理房及公共厨房3间，建筑面积120平方米。2017年4月，原告所建房屋基本完工，投入使用，原告为此投入资金共计1,368,000元。2017年6月16日，米东区行政执法局以涉案建筑为违法建筑为由实施强制拆除，致使原告所建房屋内财产悉数被毁，导致原告房屋内财产损失共计约为316,000元。原告认为，被告作为该土地的出租人，为达到将土地出租的目的，该意向原告隐瞒土地是耕地的性质，谎称该地是荒地。被告向原告出示其与杜家庄村村委会签订的《荒地承包合同》，合同显示村委会同意被告将该村碱泉子荒地用于创办生产加工畜牧养殖基地，并且合同约定被告与村委会签订合同上的权利，原告同样享有，被告负责办理所有一切审批手续和营业执照。如果出现有关单位或者个人干涉，由被告无条件解决。因为被告上述的行为，原告才有理由相信在承包的土地上可以从事有关畜牧养殖的相关生产经营活动，所以投入资金进行养殖厂房建设。直至原告的养殖厂房被拆除，理由是养殖合作社占用耕地违法建设。原告律师经过调查才知道拆除的养殖厂房占地性质是国有农用设施地。被告将农用设施地按荒地转包给原告是欺诈行为。被告在未取得相关土地备案审批手续的情况下，从事畜牧养殖基地建设并将涉案土地外包，违反法律强制性规定。因此原告认为双方签订的合同是在被告欺诈原告的情况下签订的，同时违反国家强制性法律规定，应当认定为无效。即使被告创办畜牧养殖基地的申请得到批准，原告有权进行与畜牧养殖有关的建设。在被告收到行政处罚决定书的时候，被告应立即向有关行政主管机关解释，并及时通知原告，由原告进行解释或者依法行使权力。被告隐瞒收到处罚决定书的行为，也是导致原告遭受重大财物损失的直接原因，应对原告的损失进行赔偿。综上，因被告欺诈行为和损害国家利益的行为违反法律强制性规定，双方签订的合同应认定为无效合同。被告应返还租金357,500元，赔偿原告的建房损失1,368,000元、屋内设施设备损失316,000元。被告陈爱祥辩称:原告与我签订的合同是有效合同。我与杜家庄村村委会签订的《荒地承包合同》明确载明经镇政府批准，村党支部、村委会及村民代表大会讨论同意，将该村碱泉子荒地417亩承包给我创办生产加工畜牧养殖基地。村两委班子成员、党员和村民代表都在会议记录上签字同意。我没有欺瞒原告,不存在欺诈行为，应该继续履行合同。按照合同约定，我转租的土地是用于养殖，原告建房是原告自己的行为，建房时应该履行合法的审批手续。原告所建房屋没有按照相关规定办理审批手续，被认定为非法建筑，由行政执法部门予以拆除。造成的损失是原告的行为造成的，我没有过错。我也没有收到过行政处罚决定书。原告仅凭建房协议计算损失没有事实及法律依据，我方不予认可。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年9月1日，原告麻国良（乙方）与被告陈爱祥（甲方）签订《土地转让合同》，合同载明：“甲方就承包米东区三道坝镇杜家庄村荒地417亩，自愿转租给乙方6.5亩使用28年，达成以下协议：一、甲方将自己承包地自愿转租给乙方，时间从2016年9月1日至2044年10月1日。所有承包费用一次性付清，并无偿提供水、电、路使用。水电费用乙方自理。二、甲方保证乙方在土地使用权利的同时，乙方同样享受。三、乙方一次性付清甲方土地转包费共计357500元。四、使用期间，如遇害政府拆迁等，不可抗拒的征用该土地，所赔偿费用全部归乙方所有，与甲方无关”。合同还约定了其他内容。原告向被告足额支付了转租费357500元。合同签订后，原告麻国良未办理建设规划许可手续，在转租的土地范围内投资建设楼房、厂房及附属设施。被告陈爱祥是乌鲁木齐市顺祥兴达养殖农民专业合作社（以下简称顺祥兴达养殖合作社）的法定代表人，被告转租给原告的土地位于顺祥兴达养殖合作社范围内。该土地性质为耕地。2017年6月，原告建设的楼房、厂房及附属设施被行政部门强制拆除。以上查明的事实有《土地转让合同》、收条、营业执照及本院庭审笔录在卷为证。本院认为：原告麻国良与被告陈爱祥于2016年9月1日签订的《土地转让合同》，合同性质实际为土地承包经营权出租合同。《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款规定：“前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；…”；第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；…”。本案中被告将耕地以荒地的名义转租给原告进行非农业建设，违反了上述法律的禁止性规定，涉案土地承包经营权出租合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告麻国良要求被告陈爱祥返还租金357,500元的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原告提供了土地承包经营权出租合同以及顺祥兴达养殖合作社的营业执照，拟证明其有理由相信在该土地上可以建设楼房、厂房及附属设施，建房损失1,368,000元是因为被告陈爱祥的欺诈行为所导致。根据我国城乡规划法的相关规定，进行建设要取得乡村建设规划许可证。原告建设楼房、厂房及附属设施未申请办理乡村建设规划许可证，因此，建房损失是因原告自身的过错行为所引起，故建房损失应由原告自行负担。原告要求被告赔偿建房损失1,368,000元的诉讼请求，本院不予支持。原告在本案中未提供有效的证据证明屋内设施设备损失是因被告的过错行为而造成，亦未提供有效的证据证明其存在屋内设施设备损失316,000元的事实，对原告要求被告赔偿屋内设施设备损失316,000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款、第六十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈爱祥于本判决生效之起十日内向原告麻国良返还租金357,500元；二、驳回原告麻国良要求被告陈爱祥赔偿建房损失1,368,000元的诉讼请求；三、驳回原告麻国良要求被告陈爱祥赔偿屋内设施设备损失316,000元的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,132元，由被告陈爱祥负担4,050.79元；其余案件受理费19,081.21元由原告麻国良自行负担。以上款项已由原告预交，被告应当于判决主债务履行之日一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  乔 军审 判 员  赵 亮人民陪审员  孙义成二〇二〇年三月二十八日书 记 员  石 豪