贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 裁 定 书（2020）黔0602民初274号原告：四川美厦物业服务有限公司。住所：成都市武侯区武侯大道铁佛段1号1栋2单元14层1429号。法定代表人：秦敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：周宁强，男，1970年09月05日出生，汉族，住四川省成都市成华区花径路148号，系该公司员工，特别授权。被告：李啟文，男，1958年07月15日出生，住贵州省印江土家族苗族自治县洋溪镇柏杨村青杠咀组。第三人：铜仁市祺霖房地产开发有限公司。住所：贵州省铜仁市碧江区清水大道118号。法定代表人：杨健。委托诉讼代理人：罗丽，女，1981年06月21日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区环东路67号附122号，系该公司员工，特别授权。原告四川美厦物业服务有限公司与被告李啟文、第三人铜仁市祺霖房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年01月09日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周宁强、被告李啟文及第三人委托诉讼代理人罗丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2016年07月01日至2018年04月03日物业服务费1656.46元，违约金165.65元，合计1822.10元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：根据原告与铜仁市祺霖房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》的约定，被告因购买位于铜仁市碧江区祺霖庆泰苑7-4-3-2号住房，面积为112.15平方米，物业服务费标准为0.7元／平方米·月，拖欠原告2016年07月01日至2018年04月03日物业管理服务费及违约金等共计1822.10元。被告的行为已经严重违反物业管理条例及合同法的相关规定，原告为了维护自身合法权益，现根据中华人民共和国民事诉讼法、合同法、物管条例等相关规定，特诉至贵院，望支持原告诉求为盼！被告辩称：被告已向案外人铜仁市碧江区祺霖物业服务有限公司交纳2016年07月01日至2019年06月30日的物业费，故不用再交纳物业费。第三人述称：一、(2018)黔0602民初53号《民事判决书》系生效民事判决确认了所有缴纳的物业费，第三人不应承担本案的任何责任。第三人开发的庆泰苑住宅小区工程分别召开竣工验收会议，庆泰苑住宅小区工程竣工验收会议纪要，参加验收人员签到单、工程质量验收会议结论为证。被告提出的第三人不具备交房条件的抗辩不符合客观事实，第三人按《商品房买卖合同》的约定交付购房户（业主）的房屋全部已是经过有关部门验收合格的，具备交付房屋的条件并己交付实际入住。第三人与原告的物业服务合同纠纷己在法院作出的（2018)黔0602民初53号《民事判决书》中予以解决，第三人应交纳的物业费已经经过生效民事判决确认了所有缴纳的业主物业费，已判决认定的业主名单中予以全部缴纳，没有判决认定的第三人也不应再承担物业服务费，因此第三人不应承担本案的任何责任。二、本案关键应查明的是原告是否实际为被告提供了物业服务。原告与第三人签订了《物业服务合同》，原告己向第三人主张过了物业服务费，现原告又以被告和第三人作为当事人提起诉讼，要求被告承担物业服务费，法庭应当查明的是原告是否与被告签订有物业服务合同，是否实际提供了物业服务，提供了哪些具体的物业服务项目，这些客观事实都应由原告承担举证责任，请求法院依法予以查明。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实依据，应承担举证不能败诉的法律后果。请求法院查明上述事实真相，依法判决第三人不承担本案责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院认为，原告提供的（2018）黔0602民初53号判决书、（2018）黔06民终1054号判决书、（2018）黔0602民初1275号判决书、前期物业服务合同，被告提供的物业费收据、商品房买卖合同，以及第三人提供的营业执照、法人身份证复印件、（2018）黔0602民初53号判决书、交房单与收据，上述证据均来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院均予以认定作为本案定案依据。第三人提供的竣工验收会议纪要及附件与本案不具有关联性，本院不予认定作为本案定案依据。本院经审理认定事实如下：2016年03月23日，原告与第三人签订《前期物业服务合同》，约定：甲方（即第三人）选聘乙方（即原告）提供前期物业服务。甲方与物业买受人订立物业买卖合同时，将《临时管理规约》与本合同作为物业买卖合同的附件。物业交付前，乙方提供服务的受益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；物业交付后，乙方提供服务的受益人为业主（包括物业实际使用人，下同），业主有本合同约定的相关权利，履行本合同约定的相关义务。委托物业项目名称为铜仁市庆泰苑小区，物业类型为居住物业（含多层住宅、高层住宅）、公共物业（含商业），坐落于铜仁市碧江区快速干道南路杨寨站，建筑规划面积为179349㎡。本合同履行期限自2016年06月30日起至2019年06月29日止。物业服务费为包干制计费，由甲方、业主向乙方交纳物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取。其中，多层住宅为0.7元／㎡／月，高层住宅为1.4元／㎡／月，公共物业类（商业）为2.00元／㎡／月。自本同生效之日起，甲方尚未出售的物业不支付物业服务费，未交付的物业半年后物业费甲方承担；已交付的物业，物业服务费由业主承担。甲方、业主于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费，逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。同时，该合同对甲、乙双方的权利义务、违约责任等事宜均予以明确约定。合同签订后，原告按约提供了物业服务，第三人却未完全履行支付物业费的义务，双方为此发生纠纷。2018年01月03日，原告将第三人诉至本院，本院于2018年06月29日作出（2018）黔0602民初53号民事判决书，判决第三人支付原告截止2017年12月31日的“铜仁市庆泰苑小区”物业服务费490269.504元，第三人不服该判决上诉至铜仁市中级人民法院，铜仁市中级人民法院于2018年10月16日作出（2018）黔06民终1054号判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年04月03日，第三人单方解除《前期物业服务合同》，并强制原告退场，后由案外人铜仁市碧江区祺霖物业服务有限公司为涉案小区提供物业服务。2018年04月09日，原告再次将第三人诉至本院，本院于2018年10月29日作出（2018）黔0602民初1275号民事判决书，判决第三人支付原告2018年01月01日至2018年04月03日多层住宅物业服务费40364.98元、电梯住宅物业服务费148857.8元，两项共计189222.8元；同时判决第三人支付原告违约金200000元。第三人不服该判决上诉至铜仁市中级人民法院，铜仁市中级人民法院于2019年05月23日作出（2019）黔06民终430号判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，被告购买的位于铜仁市庆泰苑小区7栋4单元3层2号房，建筑面积为112.15㎡，第三人已于2016年12月01日将该房屋交付给被告使用。2019年03月22日，被告向案外人铜仁市碧江区祺霖物业服务有限公司交纳2016年07月01日至2019年06月30日期间的物业费共计3238元。原告未书面通知被告交纳物业服务费即向本院提起诉讼。以上事实，有原告诉称及其提供的证据材料、被告辩称、第三人述称及其提供的证据材料以及本案庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本案争议焦点：一、原告与被告之间是否成立物业服务合同民事法律关系？二、原告是否为被告提供物业服务、被告是否尚欠原告物业服务费及尚欠金额、应否承担违约责任？现对焦点问题作如下分析：焦点之一：原告与被告之间是否成立物业服务合同民事法律关系？本院认为，虽然被告没有与原告签订《前期物业服务合同》，并非该合同的主体，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，《前期物业服务合同》对被告具有法律上的拘束力，即原告依法享有该合同的权利并承担相应的义务，故原被告之间依法成立物业服务合同民事法律关系。焦点之二：原告是否为被告提供物业服务、被告是否尚欠原告物业服务费及尚欠金额、应否承担违约责任？根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”由此可见，物业服务企业只有通过书面方式向未交纳物业服务费的业主催交后，在业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳的情况下，物业服务企业才有权要求业主交纳物业服务费，换言之，物业服务企业主张物业服务费须以书面催交为前提，即书面催交系主张物业服务费的前置程序。本院认为，原告并未举证证明已向被告进行了书面催交，在原告未经书面催告被告交纳物业服务费之前即向本院提起诉讼，违反法定程序，其诉请要求被告支付物业服务费，暂不符合起诉条件，故本院对其起诉依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第三项之规定，裁定如下：驳回原告四川美厦物业服务有限公司的起诉。本案诉讼费已减半收取25元，由本院退还原告四川美厦物业服务有限公司。本裁定一经作出即发生法律效力。审 判 员  李枝彬二〇二〇年三月二十五日法官助理丁雄代理书记员  杨子坤