贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终85号上诉人（一审被告）：楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。经营场所：贵州省黎平县德凤镇港澳新区A1号楼。负责人:彭章龙，总经理。委托诉讼代理人：杜严威，男，系该公司职工。被上诉人（一审原告）：杨永术，男，1979年6月25日出生，侗族，住贵州省黎平县。上诉人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司（以下简称：楚国城房产公司）因与被上诉人杨永术商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2019）黔2631民初1554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结上诉人楚国城房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回杨永术的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》虽约定于2013年6月30日之前将房屋转移登记的有关文书交付给被上诉人，但在黎平商品房买卖的交易习惯是由开发商将房屋转移登记的材料交办证部门备案，购买人只要交纳契税和房屋维修基金后，由开发商协助，就可办理不动产权证书。被上诉人请求上诉人交付办理房屋转移登记的有关文书，而没有请求上诉人协助办证，只是为了获取违约金，交付办理房屋转移登记的有关文书和协助办证实际是同一诉讼，一审应当向被上诉人释明，尊重本地交易习惯，变更诉讼请求，要求上诉人协助办证，上诉人不能协助，才应承担违约责任。一审没有正确理解双方签订合同的真实意思，存在适用法律错误，导致判决结果错误，依法应予以撤销。2.上诉人于2019年4月9日公告通知港澳新区居住的各位业主于2019年6月10日前，将相关材料交上诉人公司售楼部，为没有办理不动产权证书的业主办理，但被上诉人至今没有向上诉人提交办证材料，也未到公司进行询问，被上诉人不履行自己的义务，应当由其承担责任。一审没有查明事实，要求上诉人承担违约责任，判决不公平。被上诉人杨永术辩称：一审认定事实清楚，上诉人违反双方签订的《商品房买卖合同》，构成违约应当承担违约责任。被上诉人请求上诉人继续履行《商品房买卖合同》，将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给被上诉人应当得到支持。杨永术向一审法院起诉请求：1.判决被告全面履行《商品房买卖合同》约定的权利和义务，立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告；2.判令被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金65979.225元（房屋总价款355875元，暂从2016年9月2日起计算到2019年9月2日期间，共计3年，按商业银行同期贷款年利率6.18%计算，违约金为355875元×6.18%×3=65979.225元）；3.判决被告继续承担后期逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（从2019年9月3日计算到被告将商品房转移登记有关文书交付给原告之日止，计算标准参照诉讼请求第二项）；4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于黎平县港澳新区,商品房的用途为住宅。合同约定商品房建筑面积142.35㎡，套内面积126.36㎡，单价2816.3元／㎡，房屋总价款355875元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2.约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付房款355875元，并已向被告交纳维修基金、契税等费用，并装修入住。同时查明，原告购买的Ａ9幢楼宇至今尚未综合验收合格，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。本案中，原告已履行了支付购房款的义务，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，显然已构成违约，理应承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。根据上述规定，原、被告于2013年7月17日签订《商品房买卖合同》中，被告承诺于2013年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告（合同约定转移登记时间与合同签订时间矛盾），但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故对原告请求继续履行《商品房买卖合同》，将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告的请求，予以支持。关于违约金的问题，按合同第二十二条第三款（二）中第2点第（2）项约定，买受人选择不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金，原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，予以支持。被告逾期交付办理房屋转移登记有关文书给原告的违约时间合同约定为2013年6月30日的次日即2013年7月1日至今，双方合同约定转移登记时间与合同签订时间矛盾，不可能先办房屋转移登记，双方后签订商品房买卖合同，因A9栋房项目是王定友挂靠被告公司开发，被告对原告购买房屋的具体情况不知情，原告对该房屋早已装修入住，无法查实被告实际的交房时间及按相关法律规定房屋转移登记时间。双方签定《商品房买卖合同》后原告支付房屋首付款115875元，于2013年9月4日住房按揭借款240000支付给被告，原告的购房款支付完毕，被告应在商品房交付给原告后90日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因被告违约系持续的，本案原告于2019年9月2日向起诉主张权利，根据2017年10月1日施行的《民法总则》关于诉讼时效的规定，诉讼时效为3年，超过3年的部分不予支持。原告于2019年9月2日起诉，故从2019年9月2日倒推三年系法定保护时间，违约时间为从2016年9月2日至2019年9月2日，共计3年，2016年9月2日前的违约金因已超3年时效，不受法律保护。原告请求违约金按3年计算，从2016年9月2日至2019年9月2日予以支持，违约金应为：355875元×6.18%×3年=65979元，原告请求65979元，予以支持。至于2019年9月3日以后产生的违约金，按购房价款355875元的年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止。被告关于A9幢楼宇系王定友开发，该项目独立核算，被告应予免责的辩解意见，一审法院认为，原告是与被告签订的商品房买卖合同，且购房款系被告公司收取，对被告提出应予免责的辩解意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司继续履行与原告杨永术签订的《商品房买卖合同》，将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告。二、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在本判决生效后十日内支付原告杨永术逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金65979元。三、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司支付原告杨永术从2019年9月3日起直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金按已交购房款355875元的年利率6.18%计算，从2019年9月3日起计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，减半收取725元，由被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：楚国城房产公司是否应承担迟延交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。根据查明的案件事实，杨永术与楚国城房产公司签订的《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同，合同应受法律保护，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方签订合同后，杨永术已按合同约定付清购房款，并交纳了房屋维修基金。双方签订《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定：“（一）出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2.约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金”。房屋出卖人楚国城房产公司应当于商品房交付后90日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人杨永术，但其既未按合同约定交付给买受人，也未交到办证部门备案。因出卖人交付的初始登记证及其他相关文书，是房屋买受人办理取得房屋产权证的重要文书资料，由于楚国城房产公司迄今，未能按照合同约定向杨永术交付办理商品房转移登记的有关文书，导致作为买受人杨永术不能办理房屋产权证，楚国城房产公司的行为显然违反双方在合同中的上述约定，构成违约，应依法承担违约责任。现杨永术以低于合同“按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金”的约定计算比例，主张按年利率6.18%的违约金赔偿，是买受人对自己权利的处分，没有违反法律规定，更没有加重出卖人的义务。对于楚国城房产公司在上诉中提出房屋转移登记的材料文书已交办证部门备案，2019年4月9日已公告通知港澳新区居住的各位业主，于2019年6月10日前将相关材料交上诉人公司售楼部，为没有办理不动产权证书的业主办理等辩解理由，楚国城房产公司并未提供相关证据证明，也没有提交涉案房屋已经符合办证条件，以及履行了相应的通知义务，或者导致不能办证原因属买受人杨永术自己等相关证据。同时，楚国城房产公司既未有证据证明已经按照合同约定将办理商品房转移登记的有关文书已经交付给买受人杨永术，也没有证据证明已经将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门备案。因此，楚国城房产公司的辩解理由既没有事实依据，也不符合合同约定。其提出一审判决没有查明事实，不尊重当地交易习惯，存在判决不公，要求改判驳回杨永术的诉讼请求，缺乏事实依据，理由不充分，本院不予支持。综上所述，楚国城房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1450元，由上诉人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 吴竹春二〇二〇年三月二日法官助理罗惠书记员熊慧灵