湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终12号 上诉人（原审原告）：成明。 委托诉讼代理人：扶招兵，湖南云天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绥宁县农机事务中心。 负责人：陶光余，现主持该中心工作。 委托诉讼代理人：周勇，湖南方剑律师事务律师。 上诉人成明因与被上诉人绥宁县农机事务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省绥宁县人民法院（2019）湘0527民初1171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，并于2020年1月15日对本案进行了公开开庭审理。上诉人的委托诉讼代理人扶招兵、被上诉人的委托诉讼代理人周勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成明上诉请求：1、撤销湖南省绥宁县人民法院（2019）湘0527民初1171号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实及适用法律有误。1、上诉人完全有理由相信被上诉人在知晓上诉人已转租的情况下与上诉人续签房屋租赁合同的行为应视为被上诉人认可转租，其不能再享有转租事由的合同解除权。被上诉人以未经书面同意转租为由解除合同不成立；2、上诉人系该门面的合法租赁者，因政府政策调整也应保护合法租赁者的权益，不能直接粗暴解除合同。 绥宁县农机事务中心辩称，一审认定事实清楚、证据确凿充分、适用法律正确、程序合法。上诉人的上诉理由明显违背客观事实、合同约定、法律规定和法律逻辑。请求二审驳回上诉，维持原判。 成明向一审法院起诉请求：1、判令绥宁县农机事务中心继续履行双方2019年3月12日签订的《绥宁县国有资产租赁合同》，并确认绥宁县农机事务中心解除合同无效。2、绥宁县农机事务中心承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：成明长期租赁绥宁县农机事务中心的21、22号门面,绥宁县农机事务中心提交的2010年以来与成明签订的门面租赁合同都特别约定承租人不得擅自转租门面。2016年3月26日，县农机局（甲方）与成明（乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定：租赁时间自2016年3月26日起至2019年3月25日止，时间三年；门面租金为162600元。合同第四条乙方责任规定，不得擅自将门面转租、转让、或转借；合同第五条特别约定，“因政策因素变化，或县政府对该线门面进行统一规划和管理，或农机局按城市规划要求进行房屋改造、新建及拆迁，……乙方必须无条件交回门面。”“租赁期间乙方不得擅自转让、转租、转借所承租的门面。否则甲方有权无条件收回乙方所出租的门面，且不退所交的房租费及押金。”2018年10月25日，成明作为出租方，邓某某作为承租方，双方签订《门面出租合同》，成明将承租县农机局的21、22号门面转租给邓某某经营，转租期从2018年7月1日到2019年6月30日止。合同签订时，邓某某一次性交清门面租金145000元。2019年3月12日，县农机局作为甲方，成明作为乙方签订《绥宁县国有资产租赁合同书》，合同约定，甲方将县农机局的21、22号门面（40平方米）租赁给乙方成明，租赁期限三年，从2019年3月26日至2022年3月25日止。租赁期内三年租金168600元，年租金56200元。租赁期禁止乙方转租、转借、转让租赁物。合同期满，经甲方验收确认租赁物无毁损等情形且乙方付清全部租金后，将履约保证金（押金）退还乙方。如果乙方造成租赁物毁损应当赔偿;乙方若欠交租金，甲方有权从履约金中抵扣;如果发现乙方有转借、转租、转让租赁物的行为，视为乙方违约，其所交纳的履约保证金（押金）甲方不予退还。合同第三条甲方须遵守的权利、义务第1项约定，该租赁资产属国有资产，所有权属国家，乙方在合同期限内有使用权。第五条约定：1、甲乙双方协商经县国资办同意后变更或终止合同。2、甲方未尽租赁物修缮义务，严重影响乙方使用的，乙方有权解除合同。3、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：（1）未经甲方书面同意，擅自将租赁物转租、转借给他人使用的;（2）损坏租赁物，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（3）利用租赁物进行违法活动的；（4）乙方欠交租金一个月，经甲方催告后15天内仍不支付租金。甲方行使上述解除权时，以传真或信函等书面方式按照本合同约定的乙方地址通知乙方（包括转租户）之日起，解除行为即发生法律效力，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产（包括转租户的财产）并在解除合同的书面通知发出之日起5日后，将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。……5、租赁期间，任何一方提出解除合同，需提前3个月书面通知对方，双方协商一致经县国资办同意后，方可解除合同。第八条第2项约定，因政策原因使合同提前终止履行，甲方不承担责任，但甲方需提前两个月书面告知乙方。合同签订后，成明交清了三年的租金。2019年7月31日，县农机中心向成明发出《解除租赁合同通知函》，认定成明在履行合同过程中存在未经甲方书面同意，擅自将租赁物转租给他人的违约行为，根据双方签订的《绥宁县国有资产租赁合同书》第五条第三款第一项之约定及合同法第九十三条、第九十六条的规定，解除与成明签订的租赁合同，所涉国有门面资产所有权、经营权收回该单位。另查明，2019年5月5日，中共绥宁县委办公室、绥宁县人民政府办公室印发《绥宁县国有资产专项整治工作实施方案》的通知，《绥宁县国有资产专项整治工作实施方案》（以下简称《方案》）专项整治的单位包括县直行政事业单位，专项整治资产范围包括用于出租（出借）的房产、门店、土地及非办公存量公房等国有资产，“各单位用于经营的国有资产，清理整顿后原单位不得再擅自对外出租（出借）,其产权全部收交，统一移交县城投公司实行集中管理，由县城投公司对上收的国有资产整体进行登记备案、管理、出租。所有国有资产收益通过县城投公司统一解缴财政。”《方案》同时规定，各单位要妥善处理矛盾纠纷，在县委、县政府规定的期限内收回所有出租（出借）资产的经营权，及时解除现有租赁合同。及时将产权及所属国有资产相关资料一并移交县城投公司，实行集中管理。……涉及单位与经营者或承租人及转租人利益纠纷的由利益纠纷方协商解决，协商不成的，依照司法程序处理。根据2019年5月8日中共绥宁县委深化机构改革领导小组关于印发《绥宁县深化事业单位机构改革实施方案》的通知，绥宁县现有事业单位和整合组建事业单位均不得再使用“委、办、局、处”等称谓，统一使用“院、中心、站、所”等带有公益单位性质的名称，改革后，绥宁县农业机械管理局改称绥宁县农机事务中心。 一审法院认为：县农机局与成明签订的《绥宁县国有资产租赁合同书》,经绥宁县国有资产管理办公室盖章确认，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照合同约定履行。县农机局与成明于2016年3月26日签订的《门面租赁合同》，租赁期限从2016年3月26日至2019年3月25日，每年租金为54200元。成明将其所承租的门面转租给邓某某经营，转租一年的租金为145000元，且转租合同的期限超越了成明从县农机局承租门面期限。本案中成明在2019年3月26日至2019年6月30日履行绥宁县国有资产租赁合同期间，将门面继续交给案外人邓某某经营，履行与邓某某签订的转租合同，明显违反了双方签订的《绥宁县国有资产租赁合同书》，且绥宁县农机事务中心对成明擅自转租门面的行为没有追认，成明亦无证据证实绥宁县农机事务中心书面认可其转租行为。绥宁县农机事务中心于2019年7月31日向成明发出解除合同的通知函符合双方签订的《绥宁县国有资产租赁合同书》有关单方解除合同的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。故绥宁县农机事务中心解除合同的通知送达成明时，双方所签的租赁合同即已解除。成明诉称“任何一方提出解除合同，需提前3个月书面通知对方，协商一致经国资办同意方可解除”，该内容系合同第五条第五款约定协商解除合同的情形，而本案绥宁县农机事务中心行使解除合同权是根据该条第三款第1项成明擅自转租门面单方行驶解除权的情形，不受合同第五条第五款的约束。绥宁县农机事务中心辩称其主体资格不符的问题。县农机局作为与成明签订合同的相对方，县农机局机构改革后称绥宁县农机事务中心，绥宁县农机事务中心承继了原县农机局的资产，其送达给成明的《解除合同通知函》明确规定“所涉国有门面资产所有权、经营权收回本单位”，根据合同的相对性原则，绥宁县农机事务中心是适格的被告。综上，绥宁县农机事务中心解除与成明签订的《绥宁县国有资产租赁合同》符合法律规定和双方所签合同的约定，成明的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回成明的诉讼请求。本案诉讼费1830元，由成明负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，对原判认定的事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人成明与被上诉人绥宁县农机事务中心签订的《绥宁县国有资产租赁合同书》系双方当事人真实意思表示,且经绥宁县国有资产管理办公室盖章确认，合同合法有效，成明对该合同效力亦无异议。合法有效的合同对合同双方都有约束力，受法律保护。绥宁县农机事务中心依合同的约定在成明未经出租方书面同意，擅自将租赁物转租给他人使用的情况下，行使合同解除权符合合同的约定和法律规定。成明明知合同约定租赁期间禁止租赁物转租、转借给他人使用，却以在与绥宁县农机事务中心签订合同时该中心个别工作人员对其转租的情况应是知晓的，而否定绥宁县农机事务中心不具有单方解除权，既不符合同的约定也与法律规定不符。成明与绥宁县农机事务中心所签的合同约定转租需征得出租方书面同意，是绥宁县农机事务中心的法人行为，也是绥宁县对国有资产管理的监管要求。原审以绥宁县农机事务中心解除与成明签订的《绥宁县国有资产租赁合同》符合法律规定和双方所签合同的约定，并对成明的要求继续履行合同的诉讼请求不予支持，并无不当。 综上所述，上诉人成明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3660元，由上诉人成明负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审 判 长  王文俊 审 判 员  申 杰 审 判 员  李 鹏 二〇二〇年三月九日 法官 助理  蒋秋韵 代理书记员  谢心瑜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……