河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀09民终1224号上诉人（原审被告、反诉原告）：王蕾，男，1985年9月27日出生，汉族，住河北省泊头市。委托诉讼代理人：陈健英，河北衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何静贤，女，1975年11月9日出生，汉族，住河北省沧州市沧县。委托诉讼代理人：袁宏伟，河北冀恒达律师事务所律师。原审被告：侯海萍，女，1962年2月18日出生，汉族，住河北省泊头市。上诉人王蕾因与被上诉人何静贤、原审被告侯海萍房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初3300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人王蕾委托诉讼代理人陈健英，被上诉人何静贤委托诉讼代理人袁宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王蕾上诉请求:一、依法撤销河北省沧州市运河区人民法院(2019)冀0903民初3300号民事判决书,将本案发回重审,或依法改判上诉人不承担协助被上诉人办理过户手续的义务。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。一、一审法院认定上诉人收取房款,同意卖房是认定事实不清。1、涉案房屋是上诉人的婚房,被上诉人明知房屋所有权人是上诉人的情况下,与原审被告签订了本案房屋买卖合同,被上诉人本身有过错。并且上诉人对其二人签订房屋买卖合同一事毫不知情。2、上诉人银行卡于2016年8月收到过转款58万元,但对于打款人是谁,打的是什么款毫不知情,也没有任何人询问过这笔款项。2017年春节回家过年时,母亲侯海萍才告知是卖其婚房的房款,并让其给被上诉人出具一张收条。上诉人明确表示不同意卖房,除非在原房款的基础上多加5万元房款才同意出卖,并就此意向与被上诉人沟通,但被上诉人一直不同意,双方没有达成共识。一审法院以上诉人收到房款,推断上诉人同意出卖房屋是认定事实不清。3、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条,房地产转让,应当签订书面转让合同,本案房屋登记在上诉人名下,只有上诉人才有权签订房屋买卖合同,出卖房屋。被上诉人与原审被告签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定侯海萍是房屋出资人,有权出卖房屋,是认定事实错误。4、被上诉人购买上诉人的房屋,却与原审被告签订的合同,还要求上诉人协助办理房屋产权过户手续,违反合同相对性的原则。一审法院判决上诉人协助过户,是认定事实不清。二、一审法院认定上诉人同意卖房证据不足。一审法院在没有任何证据的情况下,认定上诉人对房屋买卖知情,证据不足。一审法院仅通过上诉人收取了被上诉人支付的58万元款项,推断上诉人同意卖房,证据不足。三、一审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条判决上诉人协助办理过户手续,适用法律错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条,明确规定,下列房产第三十八条下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。本案房屋买卖合同签订时,符合该条第六项之规定的情形,属于该条法律规定不得转让的房产,一审法院根据该法条判决合同有效,上诉人协助办理过户手续是适用法律错误。综上所述,一审判决认定事实不清,证据不足,望二审法院查明事实,将本案发回重审,或依法改判上诉人不承担协助办理房屋过户义务,以维护上诉人的合法权益。被上诉人何静贤辩称，原审判决认定事实清楚,证据确实充分,适用法律正确,请依法驳回上诉,维持原判。1、案涉房屋权利证书办理到上诉人王蕾名下的日期是2017年5月19日,在答辩人与原审被告侯海萍于2016年7月22日签订《沧房经纪房屋居间合同》(以下简称居间合同)时,案涉房屋尚未办理下来房屋所有权证。在这之前,案涉房屋系原审被告侯海萍从案外人季彦成手中购买,是侯海萍与季彦成签订的房屋买卖合同,答辩人购买房屋时,侯海萍向答辩人出示了其与季彦成的房屋买卖合同,故答辩人有理由相信侯海萍购买了案涉房屋,自己购买后将来会取得房屋所有权。2、案涉房屋上诉人王蕾在居间合同签订当时在现场,其也同意出售该房屋,而且其也实际收到大部分房款,其上诉状中所述对出售房屋毫不知情是没有依据的。居间合同签订地点是在案涉房屋内,当时上诉人在场并同意出售案涉房屋给答辩人,有沧房经纪公司的证明为据。3、《房地产管理法》第38条关于未依法取得登记领取权利证书的房屋不得转让的规定,属于管理性规定,而非效力性强制规定。本案中,关于房屋买卖合同的关系是债权行为,答辩人起诉的也是要求上诉人及原审被告侯海萍继续履行合同,并不直接发生物权转移的效果,故出卖方未取得房屋权利证书不影响居间合同的效力。上诉人的主张与法无据。4、本案没有需要发回重审的法定理由。原审判决事实清楚,证据确实充分,没有遗漏当事人,没有违法缺席判决,不存在《民事诉讼法》规定的应当发回重审的情形,不应当发回重审。以上事实在一审之中,答辩人已经提交了充足的证据,请二审法院依法核实。何静贤向一审法院起诉请求：一、依法判令二被告继续履行合同，配合原告将沧州市运河区塞纳左岸8-1-1901号房产过户到原告名下。二、诉讼费用由被告承担。反诉原告王蕾向一审法院提出反诉请求：一、判令被反诉人解除合同；二、判令被反诉人承担诉讼费用等一切费用。一审法院认定事实：2012年6月12日，被告侯海萍与季彦成签订《房屋买卖合同》，约定：季彦成将坐落在运河区塞纳左岸8#-1-19B01的房屋出售给侯海萍。房款系侯海萍出资。2016年7月22日，侯海萍和何静贤签订《沧房经纪房屋居间合同》，约定：侯海萍将坐落在塞纳左岸8-1-1901的房屋出售给何静贤，房屋总价为600000元。何静贤在签订本合同时应向侯海萍支付购房定金10000元。侯海萍保证所提供的该房屋信息真实有效，如有虚假，属于侯海萍违约，并无条件配合何静贤将该房屋产权过户至其指定人名下，过户费用由何静贤承担。何静贤于2016年7月27号之前将前期房款120000元打入侯海萍账户，剩余房款460000元约定于2016年8月30号前打入侯海萍账户。侯海萍同意何静贤滞留10000元作为过户保证金，于侯海萍办出房证配合何静贤签字过户完毕当天，何静贤支付侯海萍。此房面积为开发商预售合同面积，最终面积以房管局确权面积为准。此房价格包括该房屋的所有后期费用。此合同一经签订，侯海萍、何静贤均不可无故违约，若双方有任何一方违约，均赔偿对方总房款的20%违约金及中介佣金费用和其他经济损失。2016年7月22日，侯海萍出具收条，载明：今收到何静贤交来的购买塞纳左岸8-1-1901室定金10000元。2017年2月9日，王蕾出具收条，载明：今收到何静贤购房款580000元整。坐落在塞纳左岸8-1-1901的房屋已交付何静贤占有、使用。2017年5月23日，王蕾将坐落于塞纳左岸小区8#1-1901的房屋办理了冀（2017）沧州市不动产权第00083036号产权证书。一审法院认为，案涉房屋居间合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故法院予以确认。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八第六项规定，未取得房屋权属证书的房屋不得转让。但该规定是有关房地产物权转让的管理性规定，即未依法登记权属、领取权属证书的房地产，不能进行物权转让，但当事人就该房屋签订的买卖合同系债权行为，不直接发生物权转移的效果，因此出卖方未取得房屋所有权证不影响买卖合同的效力。故法院对被告王蕾根据上述规定主张本案所涉房屋居间合同签订时无房证，不能买卖，合同内容因违反法律规定而无效的辩称不予认可。虽现案涉房屋登记在王蕾名下，但之前系侯海萍与季彦成签订的房屋居间合同，并由侯海萍出资，故原告购买该房屋时，原告有理由相信侯海萍购买的该房屋，并将来会取得房屋所有权；虽王蕾未在案涉房屋居间合同上签字，但合同签订后，王蕾收取了原告580000元购房款，故王蕾明知原告与侯海萍之间的房屋买卖合同关系，其收取购房款的行为应视为对向原告出卖该房屋的认可；原告已经按照约定支付除了10000元作为过户保证金的购房款，且已经实际占有、使用案涉房屋；另，王蕾未举证证明本案存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他事由。故综上，法院对王蕾主张因自己未在合同上签字要求确认合同无效的请求不予支持，对原告要求继续履行合同的主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，判决：一、被告王蕾、侯海萍于判决生效后十日内配合原告何静贤办理沧州市运河区房屋的过户手续；二、原告何静贤于房屋过户手续办理完毕当日支付被告王蕾、侯海萍购房款10000元；二、驳回反诉原告王蕾的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由被告王蕾、侯海萍承担；反诉案件受理费4900元，由反诉原告王蕾承担。本院二审期间，被上诉人提交新证据：他项权业务办理信息表。证明一审判决事实很清楚。上诉人发表质证意见：对真实性没有异议，王蕾与自己的房产进行贷款，与本案房屋买卖合同无关，与被上诉人无关，对于贷款的情况刚才已经向法庭陈述了，目前贷款仅剩下2019年1月15日的一笔，并且实际贷款金额不是债权金额，因为这是一个最高额的点，目前只剩下这一笔，并且上诉人在本案一审以及一审之前一直到现在都非常明确的表示，不同意卖房以及收售的58万元房款退还被上诉人，王蕾拿自己的房屋贷款，与被上诉人没有关系，王蕾说过在候海萍与被上诉人签订的房屋买卖合同价格的基础上，再加5万块钱，才能同意卖房，并不是认可该合同条款，否则就给他退钱，在一审的时候就已经提交了。本案其他案件事实本院审理查明与原审法院查明一致。本院认为，本案房屋居间合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被上诉人在购买涉案房屋时，原审被告侯海萍向被上诉人出具了其与案外人季彦成签订的房屋买卖合同，被上诉人有理由相信将来会取得房屋所有权，且上诉人收取了被上诉人580000元购房款，上诉人主张对出售房屋毫不知情无事实依据，本院不予支持。上诉人主张签订买卖合同时涉案房屋未取得房屋所有权证，其合同无效，但当事人签订房屋买卖合同系债权行为，物权是否发生转移不影响买卖合同的效力，上诉人亦没有举证证明本案房屋买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他事由，故对上诉人的该项主张本院不予支持。原审判决具有事实和法律依据，并无不当，本院予以支持。综上，王蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王蕾负担。本判决为终审判决。审判长  齐桂苓审判员  刘晓莉审判员  张友僧二〇二〇年三月二十七日书记员  韩 烨