河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1544号上诉人（原审被告）：郑州泽龙置业有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区科学大道89号升龙又一城2号院A座25楼329号。法定代表人：林挺，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡威，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴亚男，女，1981年3月13日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：吴磊松，河南太昊律师事务所律师。上诉人郑州泽龙置业有限公司（以下简称泽龙置业公司）因与被上诉人吴亚男房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初27989号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。泽龙置业公司上诉请求：1.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初27989号民事判决第二项，依法改判驳回吴亚男在一审中所提出的要求泽龙置业公司赔偿租金损失的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由吴亚男承担。事实与理由：一、一审法院未考虑双方在《商品房买卖合同》中对交房逾期时出卖人可予免责相关情形所做约定，在应据实延期交房的前提下仍要求泽龙置业公司向吴亚男赔偿租金损失，既缺乏合同与法律依据，更显失公平。1.案涉《商品房买卖合同》第八条约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：其他非出卖人原因造成该房屋不能交付使用的。2.案涉房屋于2015年8月26日竣工验收合格，并于2015年9月16日取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。泽龙置业公司此时已通知包括吴亚男在内的商铺业主前来办理交房手续，但吴亚男以正式电不通（当时已提供替代用电）为由拒不收房，而同地块乃至同楼栋的办公、公寓业主均已在该时间段内集中交付完毕。3.前述正式电不通的根本原因系市政配套基础设施变电站未能配建到位所致，而项目配套雪莲变电站迟至2019年8月底方予建成。待其建成后泽龙置业公司即向供电企业提交供电方案并于2019年9月23日取得答复单，现该项目供配电工程正在紧张施工中。而前述情形双方于合同签订时既无法预知，亦无法避免，更非泽龙置业公司故意所为，泽龙置业公司自身并不存在任何过错，不应由泽龙置业公司承担由此带来的不利后果，依据合同约定，泽龙置业公司有权据实延期交房，无须向吴亚男赔偿任何损失。二、即便泽龙置业公司应承担逾期交房责任，一审判令泽龙置业公司按吴亚男与第三人签订的《商业合作合同书》所约定标准支付其租金损失亦于法无据，且该标准明显过高，未曾考虑房屋出租的机会成本，明显加重了泽龙置业公司责任，依法应予纠正。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。2.案涉《商品房买卖合同》第九条约定，逾期后买受人要求继续履行合同的，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金”。一审法院即便认为该标准“明显过低，不能完全弥补原告的经济损失”，也应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定裁判。同时，因房屋出租存在一定的机会成本，即泽龙置业公司依约交付吴亚男并不必然完成出租，亦不必然持续稳定地实现出租收入，故应结合案涉房屋的面积、户型、位置、地段的稀缺程度在前述标准基础上再予酌定。吴亚男辩称：1.泽龙置业公司截止当前从未向吴亚男办理交房手续，也从未向吴亚男告知未能交房存在不可抗力或其他原因，泽龙置业公司理应承担不能交房的违约责任；2.泽龙置业公司称已经为案涉商铺提供临时用电与客观事实不符，倘若案涉房产存在交房条件，泽龙置业公司应向吴亚男提供交房手续，总之，泽龙置业公司违约。案涉房产2017年6月28日才通过消防验收，泽龙置业公司不可能在2015年9月份办理交房手续；3.泽龙置业公司与郑州又一城商业管理有限公司系关联公司，泽龙置业公司系郑州又一城商业管理有限公司的绝对控股股东，持有该公司99%的股份。泽龙置业公司为便于销售，向所有购房者出示《升龙又一城AB区商业首批开盘优惠说明》，承诺凡是参与返租的，优惠为前三年每年返租6%折抵购房款，第四年返租6%，第五年返租7%，在签订正式《商品房买卖合同》时，泽龙置业公司又以郑州又一城商业管理有限公司的名义与吴亚男等签订《商业合作合同书》，将案涉房屋返租给郑州又一城商业管理有限公司，返租时间为五年，前四年的租金均为总房款的6%，第五年的租金为总房款的7%，第四、五年的租金均是按月支付，即双方在签订《商品房买卖合同》时，已经对案涉房屋租金收益以及收益标准均是明知的，在泽龙置业公司逾期交房后，理应按照该约定赔偿吴亚男经济损失。先前案涉项目的其他业主已经起诉，相关判例与本案的裁判尺度一致。泽龙置业公司在2018年时候对部分案件上诉，但是随后又撤回上诉，对2019年除本批案件外，全部未上诉，相关判例已经生效，且泽龙置业公司大部分义务已经履行完毕，本案也不应当支持其上诉观点。吴亚男向一审法院起诉请求：1.判令泽龙置业公司向吴亚男交付符合合同约定标准的、位于郑州高新技术产业开发区××大道××楼××号房屋；2.判令泽龙置业公司协助为吴亚男办理本案争议房屋的不动产权属证书；3.判令泽龙置业公司支付吴亚男逾期办证违约金（以总房款为基数，按照日万分之0.1，自2014年8月31日起计算至房屋产权登记办理完毕之日）；4.判令泽龙置业公司赔偿吴亚男因不能按约定时间交付房屋而造成的租金损失（租金损失从2019年5月29日起，按照每月60085元的标准计算至实际交付符合《商品房买卖合同》约定标准的本案争议房屋之日止）。一审法院认定的事实：2013年5月6日，吴亚男作为买受人，泽龙置业公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，约定：1.吴亚男购买位于郑州高新技术产业开发区××大道××楼××房屋××套（即本案争议房屋），房屋价款为8446216元，该商品房用途为商业服务。2.泽龙置业公司应当于2014年6月30日前向吴亚男交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2014年6月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；电话、网络线路等弱电设施于2014年6月30日敷设到户，达到申请使用条件。3.泽龙置业公司未按照本合同规定期限将本案争议房屋交付吴亚男使用，逾期超过60日后，吴亚男有权解除合同，吴亚男解除合同的，泽龙置业公司应当自吴亚男解除合同通知到达之日起60天内退还已付款，并按吴亚男累计已付款1%向吴亚男支付违约金。吴亚男要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，泽龙置业公司按日向吴亚男支付已交付房价款万分之0.1的违约金。4.泽龙置业公司应当在2014年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局，泽龙置业公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向吴亚男支付总房款万分之0.1的违约金。5、泽龙置业公司在取得该房屋初始登记后，吴亚男自行申请办理转移登记，泽龙置业公司应在吴亚男提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。2013年5月6日、2013年6月23日，泽龙置业公司分别向吴亚男开具了金额为506216元、5000000元、2940000的销售不动产统一发票。吴亚男与又一城商业管理公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.吴亚男将本案争议房屋出租给又一城商业管理公司，2017年8月29日至2018年8月28日期间租金为51501元/月，2018年8月29日至2019年8月28日期间租金为60085元/月，自2017年8月起，每三个月为一个支付周期，每个支付周期的第一个月的20日前以银行转账方式支付给吴亚男当期应得租金。2.吴亚男必须保证又一城商业管理公司在租赁期间内，能正常使用本案争议房屋，如因吴亚男原因致使又一城商业管理公司正常使用中断的，每中断一日，吴亚男按照合同项下当年租金总额的0.5%每日向又一城商业管理公司支付违约金，不能正常使用超过15日的，又一城商业管理公司有权选择按照前述标准双倍收取违约金直至又一城商业管理公司恢复正常使用或解除合同并要求吴亚男承担违约责任。2015年9月16日，本案争议房屋取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。庭审中，吴亚男、泽龙置业公司均认可本案争议房屋没有正式供电，导致无法交付吴亚男。在吴亚男与又一城商业管理公司的租赁期间内，吴亚男正常收取2019年5月28日之前的租金，之后的租金至今未收到。泽龙置业公司未按照《商品房买卖合同》约定期间履行交房义务后，吴亚男多次到泽龙置业公司处要求尽快交房给予补偿。现吴亚男、泽龙置业公司因合同纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。一审法院另查明：根据吴亚男与又一城商业管理公司签订的《房屋租赁合同》显示，又一城商业管理公司的法定代表人与泽龙置业公司的法定代表人一致。一审法院认为，吴亚男、泽龙置业公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律或者事实上不能履行”。本案中，根据《商品房买卖合同》约定，泽龙置业公司应当于2014年6月30日前将符合该合同约定条件的本案争议房屋交付吴亚男，但本案争议房屋至今没有正式供电，不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，在事实上不具备交付吴亚男使用的可能性。吴亚男请求泽龙置业公司交付本案争议房产，本案中不予支持。吴亚男请求泽龙置业公司协助办理本案争议房产的产权证，该院认为，根据吴亚男、泽龙置业公司签订的《商品房买卖合同》约定，泽龙置业公司在取得该房屋初始登记后，吴亚男自行申请办理转移登记，泽龙置业公司应在吴亚男提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。因此，在本案争议房屋取得首次登记后，泽龙置业公司应当协助吴亚男办理本案争议房屋的不动产权属证书。吴亚男请求泽龙置业公司支付逾期办证违约金（以总房款为基数，按照日万分之0.1的标准，自2014年9月1日计算至房屋产权登记办理完毕之日），该院认为，根据吴亚男、泽龙置业公司签订的《商品房买卖合同》约定，泽龙置业公司应当于2014年8月30日（房屋交付使用后60日）前将应由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房管局，未在约定时限内报送或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日支付总房款万分之0.1的违约金。本案中，《商品房买卖合同》约定的向房管局办理初始登记现已实际变更为向不动产登记中心报送首次登记，本案争议房屋至今不具备交付条件，泽龙置业公司向不动产登记中心报送首次登记资料的条件尚未成就。因泽龙置业公司应当在本案争议房屋实际交付使用后60日内履行报送首次登记资料的义务，故在本案争议房屋至今未交付使用的情况下，吴亚男的该项诉讼请求，该院不予支持。吴亚男请求泽龙置业公司赔偿因不能按约定时间交付房屋而造成的租金损失（租金损失从2019年5月29日起，按照每月60085元的标准计算至实际交付符合《商品房买卖合同》约定标准的本案争议房屋之日止），该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。本案中，泽龙置业公司应当于2014年6月30日前将符合该合同约定条件的本案争议房屋交付吴亚男，但截至本判决作出之日，本案争议房屋仍不符合法定交付条件，泽龙置业公司应当赔偿逾期交房给吴亚男造成的经济损失。根据吴亚男与又一城商业管理公司签订的《房屋租赁合同》约定，2017年8月29日至2019年8月28日期间，吴亚男将本案争议房屋交付给又一城商业管理公司承租，其中2018年8月29日至2019年8月28日期间的租金为60085元/月。现因泽龙置业公司逾期交付本案争议房屋，导致吴亚男无法获得2019年5月28日之后的租金，又一城商业管理公司与泽龙置业公司之间存在关联关系，泽龙置业公司在与吴亚男签订《商品房买卖合同》时应当能够预见到吴亚男的上述租金收益。因此，泽龙置业公司应当赔偿吴亚男2019年5月29日至2019年11月30日期间的租金损失360510元（60085元/月×6个月）。本判决作出之后至实际交付本案争议房屋之日止的租金损失尚未实际产生，本案暂不予处理。泽龙置业公司辩称应当按照《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准承担逾期交房的违约金，对吴亚男请求的租金损失不应当予以支持。该院认为，根据《商品房买卖合同》约定，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，泽龙置业公司按日向吴亚男支付已交付房价款万分之0.1的违约金。因本案争议房屋的用途为商业，其价值并非居住，而是在于出租或自营获取经济回报，泽龙置业公司作为房地产开发企业，应当预见到逾期交房行为必然造成吴亚男的租金损失。吴亚男、泽龙置业公司《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金标准明显过低，不能完全弥补吴亚男的经济损失，因此，吴亚男请求按照双方能够预见的租金收益标准赔偿租金损失，具有合理性，对泽龙置业公司的该答辩意见，该院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑州泽龙置业有限公司协助吴亚男办理位于郑州高新技术产业开发区××大道××楼××号房屋的不动产权属证书，于上述房屋取得首次登记后30日内协助办理；二、郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内，支付吴亚男租金损失360510元；三、驳回吴亚男的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3228元，减半收取1614元，由郑州泽龙置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。泽龙置业公司提交证据二组：第一组证据为：证据1、《高压供电方案答复单》原件1份共10页。证明目的：案涉房屋所在升龙又一城AB地块，早于2013年6月20日即向国网河南省电力公司郑州供电公司申请用电，但于2019年9月23日即雪莲变电站建成后始取得供电答复单。第二组证据为：证据2、郑州市房屋租赁信息服务与监管平台网页打印件1份共3页。证明目的：郑州市房屋租赁信息服务与监管平台（网址：××）系由郑州市住房保障和房地产管理局上线运行的官方房屋租赁信息发布平台；郑州市房屋租赁信息服务与监管平台显示，案涉房屋坐落位置所属板块近期房屋租赁均价为76元/月/平方米。证据3、河南谦茂置业有限公司与周顺《长期租赁合同》（编号233036）复印件1份共8页。证明目的：同地段（该合同租赁房屋所在项目谦祥万和城位于高新区长椿路与莲花街交汇处）商铺租赁合同约定2019年11月16日至2020年8月31日期间租金标准为97.20元/月/平方米。证据4、郑州高新区梧桐办事处洼刘村村民委员会与河南巨正酒店管理有限公司《房屋租赁合同》复印件1份共9页。证明目的：该租赁合同签订于2019年3月6日并由高新区梧桐办事处作为监管方，该合同显示同地段（该合同租赁房屋位于高新区春藤路与科学大道交汇处东南角）房屋租金双方约定的租金标准为27元/月/平方米，自免租期后起算。证据5、（2016）豫0102民初1512号民事判决书复印件一份。第二组证据整体可以证明：一审法院所认定的案涉房屋租金损失标准与当前房屋租赁市场租金水平相较明显过高，违背了公平原则，更未考虑房屋出租的机会成本，依法应予纠正。吴亚男质证称：对第一组证据的真实性没有异议，但是对关联性有异议，泽龙置业公司向吴亚男提供正常的供电设施系其应该履行的基本义务，即使存在其他客观原因，泽龙置业公司应当与对待其他住宅用户一样，向吴亚男提供替代性的供电。在符合交房条件时候，向吴亚男办理交房手续，正常履行合同义务，否则应当承担违约责任，泽龙置业公司与供电公司之间的纠纷与吴亚男无关，对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，泽龙置业公司应当按照《升龙又一城AB区商业首批优惠说明》以及商业合作合同书所载明的租金标准赔偿吴亚男租金损失；证据3、4、5与本案无关，其他质证意见同证据2的质证意见。综合说明，泽龙置业公司二审提供的所有证据均非新证据，若泽龙置业公司无法说明延期举证的说明，该证据均不应该被采纳。吴亚男未提交新的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为提供正常供电设施是泽龙置业公司的合同义务，其提交的第一组证据不能成为免除其承担违约责任的合法理由，本院不予采信；吴亚男对泽龙置业公司提交第二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，且不能支持其证明目的，本院亦不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，泽龙置业公司、吴亚男签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依约履行。案涉《商品房买卖合同》约定，泽龙置业公司应当于2015年6月30日前将符合该合同约定条件的案涉房屋交付吴亚男，但因案涉房屋至今没有正式供电，不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，因此，泽龙置业公司应承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，虽然双方当事人在合同中没有约定损失赔偿额计算方法，但吴亚男就案涉房屋与又一城商业管理公司签订有《房屋租赁合同》，约定：吴亚男将本案争议房屋出租给又一城商业管理公司，2017年8月29日至2018年8月28日期间租金为51501元/月，2018年8月29日至2019年8月28日期间租金为60085元/月，自2017年8月起，每三个月为一个支付周期，每个支付周期的第一个月的20日前以银行转账方式支付给吴亚男当期应得租金。吴亚男已正常收取2019年5月28日前的租金，故一审法院按照该租金标准计算吴亚男的租金损失有事实和法律依据。综上所述，郑州泽龙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3228元，由上诉人郑州泽龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年三月三十一日书记员 郭新新