陕西省铜川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019)陕02民再6号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陕西铜川立林置业有限公司。住所地：陕西省铜川市王益区。 法定代表人：张忠维，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦玉铜，该公司员工。 委托诉讼代理人：崔海江，该公司法律顾问。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：董建娥，女，汉族，1979年1月30日出生，现住宜君县。 委托诉讼代理人：张丹红，陕西维谨律师事务所律师。 再审申请人陕西铜川立林置业有限公司（以下简称立林公司）与被申请人董建娥房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）陕02民终511号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2019年6月27日作出（2019）陕民申1469号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人立林公司的委托诉讼代理人崔海江、韦玉铜，被申请人董建娥及其委托诉讼代理人张丹红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 立林公司再审称，1、请求撤销陕西省宜君县人民法院（2018）陕0222民初249号民事判决和铜川市中级人民法院（2018）陕02民终511号民事判决；2、驳回被申请人董建娥的诉讼请求；3、由被申请人董建娥承担本案一审、二审及再审诉讼费用。事实与理由：1、一、二审法院认定的基本事实，缺乏证据证明。一、二审法院仅凭董建娥自认的房屋实际占用时间（2014年10月）计算诉讼时效，无事实依据。2013年12月23日，董建娥为了装修涉案房屋，在物业公司向涉案房屋电表充值100元，并对该房屋内的二层阁楼砸楼梯费用进行了预算，12月25日从立林公司领取了砸楼梯费用1800元，足以说明董建娥在此期间已实际占用了涉案房屋。本案的诉讼时效应从2013年12月23日起算，至2015年12月23日届满，2015年6月9日向宜君县信访局上访的相关材料，该证据没有涉及本案争议的事实，该案已过诉讼时效。陕西省宜君县人民法院（2017）陕0222民初325号生效判决认定了“立林公司已于2013年12月23日将房屋交付董建娥使用”的事实，该时间应当作为本案诉讼时效的起算点。董建娥于2016年6月6日向宜君县信访局主张权利，已经超出诉讼时效。同时，该判决认定“董建娥提出立林公司销售房屋存在虚假宣传抗辩，但立林公司已经将该房屋交付董建娥，董建娥近亲属亦在该房屋经营几年，交付房屋时，董建娥已经知道立林公司赠送的是店铺上部建筑，当时并未提出异议，董建娥接收了该房屋，视为其对赠送店铺上部建筑的认可。”董建娥再次以同样的诉求起诉，违反了民事案件“一事不再理”的原则。2、一审判决超出董建娥的诉讼请求标的。一审庭审中董建娥确定的违约金为127417.44元，赔偿损失10000元，一审判决立林公司给付董建娥违约金和赔偿损失合计230973.13元，超出董建娥诉讼请求标的近100000元。 董建娥辩称，1、立林公司诉董建娥房屋买卖合同纠纷一案，即（2017）陕0222民初325号民事判决与本案一审判决认定房屋交付时间不一致，应以本案一审交房时间作为认定案件事实的依据。（2017）陕0222民初325号民事判决中关于交房时间的论述只是一个陈述性的论述，并没有进行法律上的认定。在本案中，一、二审法院将董建娥自认的2014年10月认定为交房时间无疑是正确的。2、董建娥要求立林公司赔偿损失及承担逾期交房违约金的请求权并没有超过诉讼时效。本案一审查明涉案商铺楼下负一、负二层房屋已经销售，立林公司无法继续履行合同，所以立林公司应当向董建娥承担赔偿损失的违约责任。本案的诉讼时效应当从董建娥领取一审判决时起算，故本案没有超过诉讼时效。退一步讲，无论从何时开始计算诉讼时效，因董建娥一直以各种方式主张自己的权利，本案诉讼时效已发生中断，也没超过诉讼时效。3、按合同约定，立林公司至今仍未向董建娥交付符合条件的房屋，所以根本不存在诉讼时效的问题。 董建娥向一审法院请求：1、请求依法判令立林公司履行双方签订的《商品房买卖合同》的相关义务，向董建娥交付其承诺“买一送一”的商铺，并为其办理按揭手续；或请求依法解除双方签订的《房屋买卖合同》，并向董建娥退还已收取的购房款。诉讼中确定为请求解除合同，退还购房款并承担违约责任。2、请求依法判令立林公司承担违约责任，支付违约金、赔偿给董建娥造成的相关损失（暂定5万元）诉讼中确定主张逾期交房违约金127417.44元，并要求赔偿因立林公司逾期交房造成董建娥误工损失及交通费损失10000元。3、本案诉讼费由立林公司负担。 一审法院认定事实：2012年12月5日，立林公司（出卖人）与董建娥（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定，立林公司将位于宜阳步行街商铺，建筑面积34.75㎡的商铺以预售方式出售给董建娥，该商铺单价为每平方米19206元，总价667409.001元整。合同第八条约定，出卖人应在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行……。合同第十一条约定交接方式：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……并签署房屋交接单……。另查明，2013年12月23日董建娥向涉案房屋缴纳电费100元，2013年12月25日董建娥领取立林公司支付的砸楼梯费用1800元，双方未按照合同第十一条约定办理房屋交付手续。2016年6月6日董建娥向宜君县信访局反映所购涉案房屋存在违约，主张权利，董建娥已支付购房款367409元，剩余房款已经另案审理确定支付义务。2012年房地产销售公司立林公司印制对外宣传单，销售其位于宜君县宜阳步行街二期商铺，宣传单记载：“结构与功能：一层11间商铺，每间约20㎡，买一送一。负一层、负二层。面积各约400㎡，纯框架结构，西面朝阳，适合做餐饮、娱乐、茶秀、办公等。选择宜阳步行街的四大理由中理由四记载超值性价比：附楼一层买一层赠送一层，掏一层的钱，用两层的铺。”再查明，该涉案商铺地下有负一层、负二层建筑，立林公司以负一层每平方米7254元已出售案外第三人，负二层以每平方米4500元出售，负一层的售房合同签订日期为2012年11月30日，负二层的售房合同签订日期为2012年10月16日。 一审法院于2018年10月16日作出（2018）陕0222民初249号民事判决，判决如下：一、陕西铜川立林置业有限公司于本判决生效之日起十五日内给付董建娥违约金26747.38元，赔偿损失204225.75元，两项共计230973.13元；二、驳回董建娥其他诉讼请求。案件受理费1524元（董建娥已预交525元），由陕西铜川立林置业有限公司负担。 立林公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销陕西省宜君县人民法院（2018）陕0222民初249号民事判决，驳回董建娥的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由董建娥承担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据，二审对一审查明事实予以确认。 二审认为，本案争议焦点为：董建娥的起诉是否超过诉讼时效。立林公司与董建娥在双方签订的《宜君县商品房买卖合同》第十一条中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。立林公司在一、二审审理中未提交其向董建娥交付房屋的证据，董建娥领取砸楼梯费用及买电行为也不足以推定董建娥接收房屋，故对立林公司主张董建娥接收房屋时间为2013年12月23日的上诉请求不予支持。董建娥自认房屋实际占用时间是2014年10月，一审以该时间计算诉讼时效并无不妥，应予维持。董建娥于2016年6月6日通过宜君县信访局向立林公司主张权利，至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施时，诉讼时效期间未满，故本案可以适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效三年的规定，立林公司认为董建娥的起诉超过诉讼时效的主张不能成立，应予驳回。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 再审审理查明的事实除交房时间和“买一送一”的具体内容外与一、二审查明的事实一致。本案的房屋交付时间与陕西省宜君县人民法院作出的（2017）陕0222民初325号民事判决认定的交房时间一致，即2013年12月23日。另查明，董建娥于2015年6月9日向宜君县信访局反映：“1、立林置业有限公司开发的宜阳步行街门面房屋顶漏水，多次找开发商维修，无果。2、未支付延期交房违约金。3、水电费收费不合理。4、未按约定安装防盗门。5、物业管理跟不上经常发生打砸门窗事件。要求处理。”该信访诉求中未涉及“买一送一”内容。 本院再审认为，本案争议的焦点为：1、本案所涉房屋交付的具体时间；2、本案是否超过诉讼时效。 关于第一个焦点。本案一审法院因以董建娥自认其实际占有涉案房屋的时间为依据，认定立林公司于2014年10月向董建娥交付房屋，进而认定董建娥于2016年6月6日通过宜君县信访局向立林公司主张权利引起诉讼时效中断，并认定董建娥提起本案诉讼未超过诉讼时效，二审对一审法院该项认定予以确认。根据立林公司一审提交的其诉董建娥房屋买卖合同一案陕西省宜君县人民法院作出的（2017）陕0222民初325号民事判决，该判决认定立林公司已于2013年12月23日将房屋交付董建娥使用。本院对该案作出的（2018）陕02民终23号民事判决，对一审判决的上述认定予以确认。另外，董建娥在（2017）陕0222民初325号案件中卷一第145页2017年11月1日的质证笔录中自认本案所涉房屋的交付时间为2014年4月与本案中自认房屋的交付时间2014年10月两个自认的时间明显不一致，结合2013年12月23日董建娥向涉案房屋缴纳电费100元及随后从立林公司领取砸楼梯费用1800元的事实，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；前款第五项至第七项规定的事实，当事人有相反的证据足以推翻的除外。”本案在审理之前，本院（2018）陕02民终23号民事判决、陕西省宜君县人民法院（2017）陕0222民初325号民事判决已经发生法律效力。本案中，董建娥未向法院提供足以推翻上述判决认定事实证据。综上所述，本院对（2018）陕02民终23号民事判决、（2017）陕0222民初325号民事判决中认定的本案所涉房屋的交房时间2013年12月23日依法予以确认。 关于第二个焦点问题，本案是否超过诉讼时效。董建娥主张因信访发生诉讼时效中断。经查，董建娥于2015年6月9日向宜君县信访局信访，信访内容未涉及“买一送一”的诉求，故该信访行为不发生诉讼时效的中断。 本案所涉房屋的交房时间为2013年12月23日，自交付之日起，被申请人应当知道已经交付房屋没有其预期的负一层或负二层赠送的面积，其向法院主张该权利应自房屋交付之日起2年内提起，而被申请人董建娥直至在（2017）陕0222民初325号案件中才提出“买一送一”抗辩，已超过2年诉讼时效。本案一审中立林公司已提出诉讼时效抗辩，现有证据无法证明其被申请人在诉讼时效内曾向立林公司主张过权利，故本案已超过诉讼时效，立林公司提出诉讼时效的抗辩理由成立，依法予以支持。对于董建娥主张的逾期交房违约金请求，因在（2017）陕0222民初325号民事判决中，对立林公司要求董建娥支付逾期付款违约金的请求时已考虑到立林公司的违约问题而未支持，所以本案中对董建娥主张的逾期交房违约金请求不予支持。因此，一、二审判决错误，依法应予以撤销。 综上，立林公司以本案已超过诉讼时效的再审申请理由成立，依法予以支持。该案经本院审判委员讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）陕02民终511号民事判决及陕西省宜君县人民法院(2018)陕0222民初249号民事判决； 二、驳回董建娥对陕西铜川立林置业有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费1524元、二审案件受理费4765元由被申请人董建娥负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宋超宁 审 判 员 段建纲 审 判 员 杨 阳 二〇二〇年三月三十日 法官助理 苗 琴 书 记 员 陈 曦