浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终460号 上诉人（原审原告）：殷菊爱，女，1953年12月19日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：汤佳女,浙江月白律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵铁飞，男，1965年10月19日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：杨泽纪,浙江靖光律师事务所律师。 原审第三人：阮张里，男，1951年9月14日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：阮铁锋（系阮张里之子），男，1991年2月25日出生，汉族，住诸暨市。 上诉人殷菊爱因与被上诉人赵铁飞、原审第三人阮张里农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初17645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 殷菊爱上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一审法院认定协议有效，缺乏事实与法律依据。1、涉案协议未经村委会同意及备案，系违反法律强制性规定，该协议无效，一审法院对此认定有误。根据《物权法》第六十条“属于村农民集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权”、《土地管理法》第十条“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”、第十二条“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行”及第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”可以明确，农村宅基地所有权属于村集体，其使用权由集体按照法律规定的条件和程序交给村民登记使用，而本案原审第三人阮张里与被上诉人赵铁飞私自处分房屋所有权及土地使用权，结合一审中村委会相关证人陈述协议签订时村委会未派人在场，并不知晓房屋转让，转让未经村委会同意及备案的事实，涉案协议违反法律强制性规定，应为无效。2、被上诉人赵铁飞在私人建房用地呈报表中的分家书作假，赵铁飞实际已从父母处分得房屋，且该分家书中在场亲房“赵方云”字样非本人所签，被上诉人在一审中也未作出合理解释，显然该份分家书仅是被上诉人为违法审批宅基地作假所得。根据《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，本案被上诉人赵铁飞已从父母处分得房屋，已拥有宅基地，后又受让阮张里的房屋，又于2010年以无房户申请宅基地，显然违反了“一户一宅”的法律规定，违反公序良俗，故涉案房屋转让协议无效。一审法院认定房屋转让协议签订时，被上诉人名下无房，与事实不符，应当调取被上诉人兄弟的分家协议，查明上述事实。且被上诉人现拆除的房屋与其父母分家时的房屋相互连接，与一审法院认定签订协议时，被上诉人无房的事实不符。3、一审法院未经调查核实，在无任何依据的情况下断然认定上诉人知晓房屋转让行为，与事实不符。根据《物权法》第九十七条“共有物处分或者重大修缮处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，处分共有的不动产，应当经全体共有人同意。无权处分人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案被上诉人明知该房屋是家庭所有，但在签订协议时未通知上诉人及上诉人女儿，私自与原审第三人阮张里签订房屋转让协议，后原审第三人阮张里对上诉人也仅是谎称将房屋租赁给被上诉人赵铁飞，上诉人并不知晓该房屋已转让，且该房屋转让后也未办理过户登记手续，被上诉人赵铁飞并未善意取得该房屋的所有权，故原审第三人阮张里和被上诉人赵铁飞签订的房屋转让协议因侵犯房屋共有权人即上诉人的权益，违反法律强制性规定而无效，被上诉人应当返还房屋或折价补偿(预估10万)。且一审中第三人也明确表示其未告知上诉人及其子女房屋已转让，一审法院在无事实支持的情况下认定上诉人明知，严重侵犯了上诉人的权益。上诉人与被上诉人同居一村，并不代表知晓房屋转让。事实上，上诉人在知晓房屋被转让后直接提出了异议，否则也不可能产生本案争议。综上，根据《九民会议纪要》第30点：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定为“效力性强制性规定”，涉案房屋转让协议未经房屋共有权人即本案上诉人签字同意及追认，直接破坏了市场正常交易秩序，且被上诉人在已有宅基地的情况下再受让上诉人房屋，也违反了“一户一宅”的国家法律政策。结合最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的第二条第(二)项第4点：“依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效”，故本案协议应认定无效。 被上诉人赵铁飞答辩称：1、上诉人殷菊爱的第一个上诉理由适用法律不当。上诉人殷菊爱在一审民事起诉状中明确表明本案为“房屋转让协议无效”纠纷，一审法院确认本案为“农村房屋买卖合同纠纷”，而上诉人在第一个上诉理由中适用《物权法》第六十条、《土地管理法》第十条、第十二条、第六十二条规定，证明被上诉人赵铁飞与原审第三人阮张里所签订的“房屋买卖协议”无效。但上述法条是规范“用益物权纠纷”中的“农村宅基地使用权纠纷”，而不是规范“农村房屋买卖合同纠纷”的法条，所以，上诉人第一个上诉理由不能成立的。2、上诉人主张《分家书》作假，没有证据证明，只是一种猜测。上诉人一审提交了被上诉人赵铁飞家1989年11月15日《分居证明》一份、1995年农历正月初八《分家书》一份，用来证明被上诉人赵铁飞在2010年向诸暨市国土资源局申请农村私人建房用地时，被上诉人已经存在一处宅基地。但是，在一审中上诉人并未对上述《分居证明》、《分家书》的真实性提出过异议。但在二审中被上诉人却主张私人建房用地呈报表中的《分家书》作假，但不能提供证据证明。从上述文书制作时间的顺序来看，《分居证明》的制作时间是1989年，《分家书》的制作时间是1995年，《农村私人建房用地呈报表》制作时间是2010年，从逻辑上分析，不存在《分居证明》、《分家书》作假的可能性。3、一审法院结合本案所有证据综合分析采信被上诉人关于上诉人知晓涉案房屋买卖的意见，正确。4、《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第19点指出：“农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效”，这也说明，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织的个人，该房屋买卖合同是有效的。上诉人户在2001年以前，已从本村村民赵芳处购得一块宅基地开始建造住宅。2001年，上诉人因无资金继续建造，将本村二处老房出售，一处老房出售给其兄弟阮张水，一处老房出售给被上诉人赵铁飞，现上诉人一家居住在从赵芳处购得的宅基地上建造的住宅中。从《分居证明》、《分家书》等有效证据来看，2001年6月27日被上诉人赵铁飞与原审第三人阮张里签订《房屋转让协议》时是无房户，从2019年5月14日《诸暨市人民政府暨阳街道办事处会议纪要》来看，到目前为止，被上诉人赵铁飞户向政府提交的《农村私人建房用地呈报表》还在行政审批之中。从2010年6月27日原审第三人阮张里与被上诉人赵铁飞签订《房屋转让协议》后，被上诉人一家就入住该房屋，并对该房进行了装修，同时借用该房的一面墙违章建房，上诉人一直在同村居住，对被上诉人的行为从来没有提出过异议。上诉人现在称其以为被上诉人是租赁房屋违背诚实信用原则。在将近二十年时间里，上诉人一家从来没有向被上诉人一家提出过房屋租赁费之事。对被上诉人借墙进行违章建房从来没有进行阻止。本村村民之间房屋买卖行为按照最高院八民会议纪要精神是合法行为，不涉及破坏市场正常交易秩序的问题。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，判决结果公正，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审第三人阮张里陈述：2001年6月27日与被上诉人签订房屋转让协议，是原审第三人的个人意思表示，未与家人商量。上诉人的上诉理由是事实。房屋转让款上诉人也不知道。涉案房屋是家庭共有财产，原审第三人个人无权出卖。 殷菊爱一审起诉请求：1.要求判令原告丈夫阮张里和被告于2001年6月27日签订的房屋转让协议无效；2.判令被告立即返还原物即争议房屋，如不能返还上述原物，则要求被告折价赔偿115000元（房屋价值预估100000元加上转让费15000元）。一审庭审中，原告变更第2项诉讼请求中折价赔偿115000元为折价补偿100000元（房屋价值预估100000元）。 一审法院认定：原告和第三人系夫妻，阮铁锋、阮铁美系两人子女。1989年，阮张里户申请审批宅基地一间，当时的农村私人建房用地呈报表中载明现有在册人口为原告、第三人和女儿阮铁美。1999年9月1日，集体土地使用权登记呈报表载明土地使用者为第三人，土地坐落于诸暨市，地号1-12-989，土地使用面积为40平方米，建筑占地面积39.37平方米，建筑面积78.74平方米，家庭人口三人。后原告和第三人在其上建造了三层楼房一幢（即涉案房屋）。2000年9月22日，涉案房屋的集体土地使用证登记于第三人名下。2001年6月27日，第三人和被告签订房屋转让协议一份，约定卖方阮张里，买方赵铁飞，经双方协议阮张里有一间三楼计39.4平方米卖给被告，东靠铁飞屋，南大路，西自地1.60米地，北靠铁南道地，折价为15000元，协议上代笔处载明“赵方耘”。协议签订后，被告支付了房款，第三人将涉案房屋的集体土地使用证[诸暨集用（2000）字第1-666号]及房屋交付给被告，被告对其进行了装修并入住。2010年9月，被告向行政机关申请建房用地，并获批120平方米的建房用地。2019年5月14日，暨阳街道办事处会议纪要载明：被告户宅基地移位问题：会议决定由街道发函给市自然资源和规划局，确认原批文是否有效，如果有效，则在拆除从阮张里处购买的房子并注销集体土地使用证及对连体违章建筑处置到位后允许进行移位审批，但必须将审批所需要的所有材料上交后才可以放样。另查明，涉案房屋出卖后，被告未经审批在涉案房子旁建造了违章建筑，该房屋及违章建筑已经于2019年10月被拆除，但其集体土地使用证至今尚未被注销。房屋转让协议签订时，被告名下无房，也无宅基地。原告一家人和被告一直居住于同村，系同一集体经济组织成员。 一审法院认为：本案的争议焦点为：涉案房屋转让协议的效力。对此，原告认为系无效，理由如下：一是协议签订时五浦头村委会未派员在场，不知晓转让事实，协议未经村委会同意和备案；二是根据一户一宅的规定，被告在受让涉案房屋时已从父母处分得房屋，在2010年又申请宅基地，其行为违反了上述规定；三是涉案房屋系原告夫妻和子女的共同财产，第三人未经其他共有人同意擅自处分房屋，侵犯了其余共有人的共有权，房屋也未办理过户手续；四是前述第二、三项涉及的法律规定属于效力性强制性规定，如有违反，合同应为无效。被告认为，协议系第三人和被告自愿签订，签订时未有村委会派员在场及未备案等不影响协议效力，一户一宅原则系管理性强制性规定，且被告受让涉案房屋时名下无房屋及宅基地，不违反一户一宅的原则，原告以及其家人对转让行为应为明知，但未提出异议，故协议应属合法有效。该院认为，首先，五浦头村委会是否派员在场及协议是否经村委会同意和备案并不影响协议本身的效力。其次，根据本案查明的事实，被告未从其父母处分得房屋，在2001年协议签订时其名下也无其他宅基地，虽其在2010年申请审批宅基地，但该行为并不影响在先的转让行为的效力，原告以违反一户一宅原则为由主张无效，于法无据。再次，本案系农村房屋买卖合同纠纷，原、被告之间系农村房屋买卖合同关系。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。换言之，如果关于物权变动的合同签订双方具有民事行为能力，意思表示真实，对合同内容协商一致，并且不违反法律和行政法规的强制性规定，就应属合法有效。本案中，一方面，涉案房屋登记在第三人名下，其虽系原告、第三人和两人子女的家庭共同财产，但集体土地使用证载明登记人系第三人阮张里，由第三人出面签订房屋转让协议，后第三人还将涉案房子的土地使用权证及房屋均交付给了被告，被告支付了合理的对价，且在我国农村传统上一般均由父亲作为家长代表全家行使权利，故被告有理由相信第三人有权处分涉案房产；另一方面，在房屋交付至今将近20年的时间中，原告一家和被告同居一村，但对被告居住使用房屋，且在旁边搭建违章建筑一直未提出异议，说明他们对本案的买卖行为是明知且认可的。故第三人签订涉案房屋买卖协议的行为对其余共有人发生法律效力。综上，本案协议系被告和第三人自愿签订，系两人真实意思之表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。现原告要求确认涉案房屋转让协议无效，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。原告要求被告方返还涉案房屋，如不能返还则补偿相应款项，鉴于该院确认涉案房屋转让协议有效，故该请求亦于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决：驳回殷菊爱的诉讼请求。案件应收案件受理费2600元，依法减半收取1300元，由殷菊爱负担。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审判决认定的一致。 本院围绕当事人的上诉请求与理由审理认为,上诉人主张涉案房屋转让协议因未经村委同意及备案故而无效，但上诉人就该主张未提供相应的法律依据，本院对此不予采信。上诉人主张被上诉人的《分家书》作假，亦未提供相应依据。上诉人主张被上诉人实际已从父母处分得房屋，与一审法院查明的事实不符，本院对此不予采信。上诉人主张其并不知晓房屋转让事宜，然如一审法院所述，涉案房屋虽系家庭共同财产，但集体土地使用证登记在原审第三人阮张里名下，由第三人出面签订房屋转让协议，符合我国农村传统上一般均由父亲作为家长代表全家行使权利的行为习惯，且被上诉人赵铁飞在本次交易中支付了合理对价，原审第三人亦向其交付了涉案房屋及相应土地使用权证，被上诉人完全有理由相信原审第三人有权处分涉案房产。且涉案房屋交付至今已将近二十年，上诉人与被上诉人同居一村，涉案房屋一直由被上诉人居住使用，被上诉人亦在涉案房屋旁边搭建违章建筑，上诉人对此并未提出异议，现上诉人主张其对涉案房屋的转让情况不知情，不符合生活常理，本院对此难以采信。 综上所述，上诉人殷菊爱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2600元，由上诉人殷菊爱负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  韦 玮 审判员  姚 瑶 二〇二〇年三月三十日 书记员  余建维