浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终332号 上诉人(原审被告)：何振平，男，1955年11月25日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：魏立业，绍兴市柯桥区越州法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审原告)：杨国荣，男，1978年11月24日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：王凯，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。 上诉人何振平因与被上诉人杨国荣房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初6964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何振平上诉请求：撤销原判，依法改判支持杨国荣起诉时的诉讼请求，继续履行涉案合同。事实和理由：一、涉案房屋不能依约过户的责任不在何振平，一审法院没有查明认定，于法不符。1.本案争议焦点是涉案《房屋买卖合同》在2019年3月29日签订时，原约定在2019年5月1日前办理相应的过户手续，但因2019年4月12日被法院查封而不能办理过户手续。根据何振平提供的证据显示的查封原因是绍兴市时运纺织整理有限公司(以下简称时运公司)向上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行(以下简称浦发银行)贷款380万元未还，浦发银行申请越城区人民法院不仅查封了时运公司价值4600万元的厂房、土地，还查封了作为保证人的何振平的涉案房屋。依据民事诉讼法第一百零二条“保全限于请求的范围”的明确规定，浦发银行申请查封时运公司的财产价值超过诉讼请求的10倍还不够，还要申请查封何振平的涉案房屋，法院依法不应支持。所以何振平对于涉案房屋的查封不存在过错，一审法院没有认定。2.一审法院以涉案房屋设定有抵押，支持杨国荣变更后的诉讼请求，理由亦不成立。阻碍涉案房屋不能过户是法院的查封，而不是抵押。涉案合同第一条第一款对抵押金额的存在作了二项约定：一是由出卖人负责还清；二是若乙方(买受人)还清，则以后抵冲购房款。因为涉案合同的性质为中介方起草的格式合同，并非是示范本《商品房买卖合同》，所以涉案房屋是否存在抵押状况，尚无须在涉案合同中体现，只须将如有抵押的情形作出处理约定便可。一审法院将须在签订示范本《商品房买卖合同》中明确的“设定抵押”的情形，作为评判依据，显属错误。3.一审法院以何振平“退还房款”的事实作为评判的说辞，更没有事实依据。一审引用合同法第四十四条，即认为涉案合同“自成立时生效”。所谓“成立时”也即“生效时”。涉案合同第四条明确，除了在合同签订日，买受人须支付出卖人20万元定金外，还应将房屋总价156万元的“余额在合同生效之日起由乙方(买受人)一次性支付给甲方(出卖人)”。该余额的数额为136万元，根据该条款的约定，杨国荣在2019年3月30日起，便应将该136万元一次性支付给何振平。但杨国荣只在2019年4月29日支付购房款20万元，没有全额支付。对杨国荣没有一次性支付的违约行为，何振平不能允许，便于2019年6月11日将该20万元退还。而杨国荣收到后，误以为何振平要解除合同，先委托律师于8天后的6月19日发给何振平律师函，继而于一个月后的7月12日提起本案诉讼，发律师函的目的及向法院的诉请均为要求继续履行涉案合同。所以一审法院将何振平以杨国荣未依约全额支付购房款的理由退还20万元的事实，作为不采信何振平辩称意见的评判，存在文不对题的逻辑错误。二、何振平遵循一审法官在第一次开庭时的限时告知，在2019年9月30日之前办妥申请解除涉案房屋的手续，不存在违反诚实信用原则的情形，一审法院引用合同法第六十条作为判决的法律依据，于实无据。一审第一次开庭的时间是2019年8月12日，鉴于开庭时何振平关于涉案房屋因法院查封不能过户的原因不是何振平过错的辩称言之有理，且考虑到何振平正在依法申诉的理由成立，主审法官限何振平在2019年9月底之前办好涉案房屋的解封手续，则作继续履行合同的处理。对此，杨国荣表示同意，应视为讼争双方在2019年8月12日达成了案件处理的合意。何振平努力依法申诉，终在2019年9月30日办妥了涉案房屋的解封手续。但因国庆长假的原因，法院在2019年10月15日才签发解封裁定。这一迟延情形的出现，理由正当，不应视为何振平没有遵循诚实信用原则。而对于杨国荣来说，在第二次开庭时表示不同意继续履行涉案合同，显然是推翻了第一次开庭双方达成的合意，没有遵循诚实信用原则。因此，依据“禁反言”原则，不应支持杨国荣变更后的诉讼请求。 杨国荣答辩称，一、何振平与杨国荣于2019年3月29日签订《房屋买卖合同》，约定由杨国荣向何振平购买其名下所有的房屋，合同签订之日杨国荣向何振平支付购房定金20万元。合同约定何振平应当于2019年5月1日前办理房屋的过户手续，办完过户手续后，杨国荣向何振平支付清剩余的购房款项。之后，在何振平的一再要求下，杨国荣于2019年4月29日在房屋过户前另行将20万元购房款打入至何振平名下。至此，杨国荣一直遵守合同项下的约定，履行合同项下的义务。二、由于何振平的过错行为致使其无法按期办理房屋的过户手续，造成了杨国荣合同目的无法实现，何振平的行为业已构成根本性违约，一审认定事实清楚。第一，杨国荣的合同目的为在2019年5月1日购买并过户案涉房屋(该房屋系学区房)，以确保家中儿女能够顺利地在9月份开学并办理入学手续。但由于何振平的自身过错造成合同标的房屋被司法机关查封，致使无法进行房屋产权的过户。双方约定的过户时间为2019年5月1日，而截至一审诉讼，案涉房屋还处于司法机关的查封之中，比合同约定的过户时间超期达五个月之久，造成了杨国荣子女无法正常入学，导致杨国荣的合同目的无法实现。第二，何振平在出售房屋时，应当确保所出售的房屋不存在任何的诉讼风险，这是何振平的合同义务。根据《房屋买卖合同》第九条之规定，甲方(即何振平)应当保证所出售房屋产权清楚，绝无其他权利的设定或者其他纠纷，若产生纠纷的，则概由出售人负责清理，并赔偿买受人相应的经济损失。本案之所以案涉房屋被查封，系由于何振平不履行其他案件之中的债务而导致了其名下房屋被查封，究其根本原因也是因为何振平的过错行为。第三，本案何振平从未告知过杨国荣房屋存在抵押的事项，签订合同时杨国荣根本不知晓房屋存在抵押的事实。同时，何振平业已承诺，所售的不动产上不存在其他权利的设定，否则应当向买受人承担相应的赔偿责任。但截至2019年7月23日，杨国荣才知晓，案涉不动产之上一直以来存在着抵押权，且抵押权一直存续至今。何振平一直对杨国荣谎称产权清晰，不存在其他权利的设定，何振平的行为纯属恶意隐瞒重大客观事实。同时，在设定抵押权的前提下，案涉房屋根本不可能办理有关的产权过户手续。倘若，杨国荣知晓上述房屋中存在抵押的事实，杨国荣也绝不会向何振平购买该房屋。何振平严重违背其合同中的自身承诺事项，违背合同项下的义务，恶意隐瞒并欺骗杨国荣，何振平的行为业已构成根本性违约。在此情形下，杨国荣有权依照何振平合同之中的承诺，要求其承担违约责任。第四，本案合同第五条明确，所涉房屋应当于2019年5月1日前办理过户手续，过户后买受人应支付给出卖人剩余购房款。双方业已明确了支付剩余购房款项的前提条件即为办理过户手续。在付款条件未成就的情形下，买受人当然有权依照先履行抗辩权的有关规定，要求出卖人先行履行合同项下的义务。故何振平所称要求2019年3月30日支付款项的理由，无任何事实上和法律上依据。第五，2019年6月11日，由于何振平的过错致使房屋无法进行过户的情况下，何振平向杨国荣退还杨国荣提前支付的购房款20万元。何振平以其自身行为业已确认了其无法履行合同项下的义务。这足以印证何振平明确知晓合同根本无法履行；另一方面，何振平也明确不再履行合同项下的义务。三、杨国荣已于2019年6月19日向何振平寄送律师函，要求何振平在收到律师函之日起三日内立即办理房屋的产权过户手续。且对于该律师函及律师函之中的相关事实，何振平在一审的诉讼过程中均予以认可，并表示无异议。同时，在原一审第一次开庭过程中，何振平也明确房屋无法进行过户，并向杨国荣表示深深的抱歉。四、第一次开庭审理过程中，杨国荣已明确了诉讼请求，即鉴于房屋无法办理过户手续，且延误了合同约定的交付时间，明确要求解除房屋买卖合同。在诉讼过程中，在庭审笔录中，在法庭一再明确询问杨国荣是否坚持要求解除合同的诉讼请求时，杨国荣明确坚持诉讼请求。而只是何振平一而再再而三地向法庭请求要求在给予宽限期。至于，何振平所称的“宽限赶在2019年9月30日之前办妥申请解除涉案房屋的一应手续”的事实根本不存在。何振平一方面基于自身的过错和原因导致了合同无法予以履行，同时又以自身行为明确合同不再履行，何振平现将其过错和违约事项推得一干二净，还推卸至杨国荣，其行为违背诚实信用原则。 杨国荣向一审法院起诉请求：继续履行双方2019年3月9日签订的《房屋买卖合同》，并要求何振平立即办理房屋产权过户手续。诉讼中，杨国荣变更诉讼请求为解除双方于2019年3月9日签订的《房屋买卖合同》，并要求何振平双倍返还定金40万元。 一审法院查明事实：2019年3月29日，杨国荣（乙方）与何振平（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市胜利西路765号207室房屋转让给乙方所有，建筑面积为125.71平方米，房屋产权证号06××99，土地证号1-××5；房屋的净成交价总款为人民币156万元整，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币20万元作为购房定金，定金抵充购房款，余款在合同生效之日起由乙方一次支付给甲方；甲乙双方约定于2019年5月1日前办理过户手续，过户后乙方应支付给甲方购房款计人民币136万元整；甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚合法，绝无其他权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方相应的经济损失。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，杨国荣向何振平支付案涉房屋购房定金20万元，何振平向杨国荣出具收条一份。2019年4月29日，杨国荣向何振平支付购房款20万元。何振平于2019年6月11日退还杨国荣购房款20万元。2019年6月19日，杨国荣向何振平发出律师函一份，要求杨国荣按照合同约定办理案涉房屋产权过户手续。另查明，案涉房屋因（2019）浙0602民初3157号案件，于2019年4月12日被查封，后于2019年10月15日解除查封。同时，案涉房屋上设定有抵押。 一审法院认为，杨国荣、何振平在自愿的基础上签订《房屋买卖合同》，主体适格，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。本案中，双方约定在2019年5月1日前办理过户，但何振平未能在约定的过户日协助过户，后于2019年6月11日退还杨国荣提前支付的购房款20万元，并在杨国荣发出要求过户的律师函后，仍未能协助杨国荣过户的事实清楚，且该房屋存在抵押、查封的事实。何振平的违约行为符合合同法规定的法定解除条件，杨国荣要求解除双方之间的房屋买卖合同，符合法律规定，该院予以支持。因双方在合同履行过程中约定杨国荣向何振平给付定金作为合同债权的担保，现何振平作为收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金，故杨国荣要求何振平双倍返还定金40万元的诉讼请求,该院依法予以支持。何振平虽辩称系因案外人超额查封才导致无法及时过户，但根据不动产查询结果显示，案涉房屋上设定有抵押，即便存在案外人超额查封的事实，案涉房屋上仍存在有抵押阻碍按约过户，结合双方合同载明抵押情形为未设定抵押及何振平退还房款等的事实，该院对何振平的该辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条,第一百一十五条之规定，判决：一、杨国荣与何振平于2019年3月29日签订的《房屋买卖合同》解除；二、何振平应于该判决生效之日起三十日内向杨国荣双倍返还定金人民币40万元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由何振平负担，于该判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理，二审查明的事实与一审判决认定的事实相一致。 本院认为，首先，杨国荣与何振平签订的《房屋买卖合同》中明确约定了房屋过户时间，因讼争房屋设定了抵押权且存在法院查封，何振平在杨国荣发送律师函催告后仍未能办理房屋产权过户手续，杨国荣变更诉讼请求以合同目的不能实现为由要求解除《房屋买卖合同》合法有据，应当予以支持。何振平主张法院查封讼争房屋是案外人超额查封所致，自己不存在过错，但根据合同相对性原则，讼争《房屋买卖合同》未能按约过户确因何振平一方原因，何振平对杨国荣仍构成根本违约。且从《房屋买卖合同》第一条的内容看，房屋是否设定抵押均为划线，表明房屋不存在抵押，何振平抗辩签订《房屋买卖合同》时已将房屋设定抵押告知杨国荣，显然与合同约定不符，本院难以采信。其次，何振平主张杨国荣在2019年3月30日起应当一次性支付136万元，杨国荣在2019年4月29日支付购房款20万元属于违约故而将20万元退还，但《房屋买卖合同》第五条约定过户后杨国荣应支付给何振平购房款136万元，故杨国荣在过户前并无义务一次性支付136万元，现何振平的主张与合同约定相悖。最后，何振平还主张双方在一审中就房屋过户达成了新的合意，但杨国荣予以否认，何振平也未提供有效证据证明双方重新协议在2019年9月30日前办理房屋产权过户。更何况，何振平在2019年9月30日前也未能解除房屋的查封，甚至至今还设定有抵押权。据此，何振平要求继续履行合同，本院不予采纳。 综上所述，何振平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由何振平负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 瑜 审判员 梅 云 审判员 张百元 二〇二〇年三月十一日 书记员 叶 婷