北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终2012号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈红梅，女，1969年9月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李法阳，北京市海淀区紫竹院街道法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：金明山（陈红梅之夫），住北京市海淀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京彩色环球技术开发有限公司，住所地北京市海淀区四季青乡双槐树。法定代表人：王军生，经理。上诉人陈红梅、上诉人北京彩色环球技术开发有限公司（以下简称彩色环球公司）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初20255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈红梅上诉请求：撤销一审判决，改判彩色环球公司赔偿陈红梅房屋装修损失2万元，租金差价损失24万元（每月2000元，剩余120个月），或将本案发回重审。事实和理由：1.房屋装修损失经过了评估，评估意见是真实准确的，法院应当按照评估意见全额支持装修损失，不应当对房屋装修损失进行酌减；2.房屋租赁合同无效是彩色环球公司的原因造成的，过错全部在于彩色环球公司一方，所以彩色环球公司应当赔偿陈红梅的租金差价损失；3.彩色环球公司一审中提供证人证言证明房租是每个月2000元，说明其认可这个标准，所以彩色环球公司应当按照2000元的租金差价赔偿陈红梅；4.彩色环球公司称涉案房屋拆迁没有补偿，但陈红梅二审中提供的证据能够证明此地是拆迁安置，彩色环球公司能够取得补偿。彩色环球公司对此辩称，生效判决已经确认合同无效，双方过错比例亦已确定。在腾房判决生效后，陈红梅仍没有搬离房屋，给我公司造成每个月2000元的损失，该损失与陈红梅主张的租金差价损失无关。彩色环球公司上诉请求，撤销一审判决第一项，改判我公司按照评估意见的30%向陈红梅赔偿房屋装修损失。事实和理由：1.一审法院将评估意见中的无争议部分和有争议部分均作为陈红梅的装修损失是错误的；2.评估意见对于装修现值认定的数额过高，不合常理，且陈红梅已就其装修使用了18年，超过了租期的三分之二，应当按照剩余租期所占比例，即30%对评估意见确定的装修损失进行折价，一审法院认定的赔偿数额明显过高有失公允。陈红梅对此辩称，不同意彩色环球公司的上诉请求，要求法院全额支持房屋装修损失。陈红梅向一审法院起诉请求：1.判令彩色环球公司赔偿我自2018年11月28日起至2028年11月28日期间另行租赁房屋所支付租金的差价损失（每月2000元），共计人民币24万元；2.判令彩色环球公司赔偿我装修损失人民币20000元；3.判令鉴定费、诉讼费由彩色环球公司承担。彩色环球公司向一审法院反诉请求：1.陈红梅向我公司支付2018年5月至今的水费及卫生费共1200元，支付自2019年1月起至其实际搬离时止的水费及卫生费用（按照每月100元支付水费及卫生费，其中水费每月90元，垃圾费每月10元。暂计算水费、卫生费共600元）；2.判令陈红梅向我公司按每月2000元的标准支付房屋使用费（自2018年12月至实际搬离时止），标准是对外零租的标准（暂计算6000元）；3.请求判令陈红梅支付场地占用费（包括阳台、煤棚，阳台和煤棚均按照每月1000元的标准计算，每月2000元）暂计16000元；4.本案诉讼费由陈红梅承担。一审法院认定事实：1998年11月14日，海淀区振兴林工商公司（甲方）与彩色环球公司（乙方）签订了《租用场地合同》，约定甲方向乙方提供场地一处，面积17亩，地点为双槐树四队。合同有效期为30年，即自1998年11月26日至2028年11月26日止。合同签订后，彩色环球公司在承租的土地范围内自行加建了平房,该房屋无建设工程规划许可证。2002年4月28日，出租方彩色环球公司与承租方陈红梅签订了《房屋租赁合同》，合同约定房屋座落在第七排十号壹室壹厅33平方米。使用期限从交款之日起至2018年12月31日。因多交了10年租房款，待到2019年元月1日，出租方应无条件与承租方续定合同至2028年11月28日止。同日，双方又签订了《补充协议》，就有关北京彩色环球公司单位房屋使用事宜，如遇国家占地承租方需选择其中一项达成协议：1、出租方退还剩余相应的租房款给承租方。则国家占地所补偿归出租方所有。2、出租方不负责退还任何费用，国家占地所补偿的费用由承租方收取。承租方：同意第1种情况，特定补充协议。协议签订后，陈红梅支付了房屋租金65000元，彩色环球公司向陈红梅交付了房屋。2017年12月23日，彩色环球公司发出退房公告称，因遇到政府占用场地需要腾退，现通知租户在接到本通知后，于一个月内，来我公司办理合同解除手续，将所租我单位院内房屋腾退并交还环球公司。环球公司按与租户签订的合同，退还剩余租金。特此通知。此后，陈红梅未腾房，彩色环球公司诉至法院要求陈红梅腾房，经北京市海淀区人民法院及北京市第一中级人民法院审理后，确认了双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；陈红梅退还房屋，彩色环球公司退还陈红梅使用至2018年11月28日止的剩余房屋租金24452元。现该判决已生效。判决生效后，陈红梅未搬离。本案中，陈红梅主张其承租涉案房屋后对房屋进行了装修，申请对涉案房屋阳台造价及屋内装修现值进行评估。经法院委托，首信（北京）国际资产评估有限公司于2019年5月15日作出资产评估报告，载明涉案房屋阳台造价及屋内装修现值，无争议项目11068元；有争议项目为8953元。陈红梅对评估报告无异议，彩色环球公司对此不予认可，主张评估报告所涉全部装修项目除暖气外陈红梅承租涉案房屋前即已存在，且不认可阳台为陈红梅所建，陈红梅只是加装了门窗，其他为其找人进行建造，但未提交为其所建的相应证据，亦不能说明钱款的支付情况。对于彩色环球公司的反诉，陈红梅同意按原判决标准支付此后的占用费。对于水费及卫生费的标准，陈红梅认可在2018年12月前是每月50元，2018年12月之后为每月100元，其自2018年5月起未交纳。对于场地占用费，陈红梅认为无依据，不同意支付。一审法院认为，关于陈红梅诉请彩色环球公司赔偿的因合同被确认无效所受损失问题，一、应综合考虑双方举证情况、陈红梅实际居住使用房屋多年的事实、装修价值鉴定所涉项目及现状情况等，对于陈红梅主张的其对涉案房屋进行了鉴定所涉装修及加建阳台的事实，法院予以采信，彩色环球公司应予赔偿陈红梅的装修损失，具体数额法院酌情判定；二、陈红梅以腾退涉案房屋后其另行承租其他房屋的租金远高于涉案房屋租金为由主张租金差价损失，对此法院认为，合同被确认无效后，对于合同无效负有过错的一方应就其过错向对方承担缔约过失责任，赔偿对方因信赖合同有效而产生的信赖利益损失，合同一方所获信赖利益损失的赔偿数额，不应超过合同实际履行的情况下其所获履行利益，综合考虑双方过错、合同履行情况，现陈红梅诉请彩色环球公司赔偿其以腾退房屋后的租金差价为据计算的损失，事实及法律依据不足，金额过高，对于彩色环球公司应赔偿陈红梅的损失金额，法院酌情判定。房屋租赁合同无效，彩色环球公司要求陈红梅支付继续占用房屋的使用费一节，于法有据，法院予以支持，但彩色环球公司主张过高，法院予以调整，具体数额参照双方约定的租金标准支付。对于在占用房屋期间产生的水费、卫生费，虽然合同无效，但陈红梅作为实际使用人，应当支付此项费用。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决：一、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿陈红梅损失33200元；二、陈红梅于本判决生效后七日内按每月204元的标准支付北京彩色环球技术开发有限公司自2018年12月至搬出时止的房屋使用费；三、陈红梅于本判决生效后七日内支付北京彩色环球技术开发有限公司2018年5月至12月的水费及卫生费400元；四、陈红梅于本判决生效后七日内支付北京彩色环球技术开发有限公司自2019年1月起至搬出时止的水费及卫生费，每月按100元标准计算；五、驳回陈红梅的其他诉讼请求；六、驳回北京彩色环球技术开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，陈红梅向本院提交了以下证据：证据1.北京市发展和改革委员会[京发改（2013）843号]文件；证据2.北京市规划委员会建设用地规划许可证附件[（2014）规海地字0004号]，证明涉案的地块建设有政府的批示文件，涉案土地要进行房地产开发，政府对安置房的建设进行了规划，所以涉案房屋拆迁应当有安置补偿。证据3.彩色环球公司建设涉案房屋时签订的建设工程施工合同，证明涉案房屋属于商业住宅用房，现在发生了住宅房屋的拆迁，应当有安置补偿。4.首都图书馆检索证明，证明1990年10月-12月期间彩色环球公司在北京晚报上刊登了广告，该广告构成欺诈，彩色环球公司具有过错，应当承担对于陈红梅损失的全部赔偿责任。彩色环球公司不认可证据1的真实性，认可证据2、3、4的真实性，但不认可陈红梅的证明目的，主张上述证据与其公司无关，无法证明其公司能够取得安置补偿。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，（2018）京0108民初54348号判决确认陈红梅与彩色环球公司之间的房屋租赁协议以及补充协议无效，认定彩色环球公司承担合同无效的主要责任，并据此判令陈红梅腾退涉案房屋、彩色环球公司向陈红梅退还剩余期限的房屋租金。该判决已经发生法律效力，陈红梅上诉主张彩色环球公司的单方过错导致合同无效、彩色环球公司应全额赔偿合同无效给其造成的损失的上诉理由，与生效判决的认定相矛盾，本院对此不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。该条款所规定的合同无效的赔偿责任在性质上属于缔约过失责任，赔偿的范围限于信赖利益的损失，不得超过合同履行后可以获得的利益。关于房屋装修损失问题，因房屋装修系陈红梅的实际投入，属于其信赖利益损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款之规定，该项损失应由彩色环球公司依其对于合同无效的过错比例承担相应的赔偿责任。一审法院参考房屋装修价值的评估结果，依据双方过错比例所确定的赔偿数额并无不当。陈红梅上诉要求彩色环球公司赔偿其房屋装修损失2万元，彩色环球公司要求按照评估价值的30%确定赔偿数额，均缺乏事实及法律依据，本院对双方的上诉意见均不予采纳。陈红梅要求彩色环球公司赔偿其未履行期限内的房屋租金差价损失，实质是要求取得合同有效情况下，其能够取得的履行利益，该项主张超出了信赖利益赔偿的范围，本院对此不予支持。对于陈红梅损失的具体数额，一审法院综合合同性质、双方过错程度、合同履行情况等因素，酌情确定的数额并无不当，本院不持异议。陈红梅与彩色环球公司之间房屋租赁合同无效所受有损失的确定，与彩色环球公司是否可能依据其他法律关系取得补偿无关，陈红梅上诉所持彩色环球公司能够取得拆迁安置补偿的上诉理由，不能支持其上诉请求，本院对此不予采纳。综上所述，陈红梅、彩色环球公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4852元，由陈红梅负担4702元(已交纳)，由北京彩色环球技术开发有限公司负担150元。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  金 莙审 判 员  刘 婷二〇二〇年三月二十五日法官助理  叶康喜书 记 员  侯顺淼