安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖17民终210号 上诉人（原审原告）:姜万胜，男，1975年12月17日出生，汉族，个体工商户，住安徽省池州市青阳县。 被上诉人（原审被告）:李月友，男，1954年11月25日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 被上诉人（原审被告）：李明，男，1983年10月23日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 上诉人姜万胜因与被上诉人李月友、李明房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2019）皖1723民初2078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜万胜上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持姜万胜的一审全部诉讼请求；本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定承租人姜万胜不是征收补偿合同中的权利人错误。姜万胜基于租赁关系占有、使用承租房屋，将承租的房屋用于生产经营，一旦房屋被征收，必然产生相应的经济损失。因此，就政府的征收行为而言，姜万胜是利害关系人，因政府征收行为产生经济损失，应当是补偿对象，享有补偿请求权，部分地方立法及司法判例中也承认承租人是房屋征收过程中的补偿对象；2.本案应依据李明与青阳县政府签订的《房屋征收补偿安置协议书》认定姜万胜相关损失数额。因征收行为房屋无法使用，姜万胜的权利受到损害，有权要求补偿实际损失。青阳县人民政府根据《房屋征收补偿安置方案》确定的标准，结合第三方评估公司的评估报告，对被征收房屋的房屋价值、装修及附属物补偿费、临时安置费、搬迁费、停产停业损失等进行了确认，并与李明签订《补偿安置协议书》。《补偿安置协议书》对因征收行为造成的各项损失进行了客观认定。停产停业损失应根据该协议书确定的金额予以确定。3.姜万胜要求李月友、李明支付根据《补偿安置协议书》而获得的停产停业费具有事实和法律依据。停产停业损失费是根据实际经营情况确定并补偿给实际经营者的损失。一审法院酌情认定停产停业损失2800元错误，应全额支付给姜万胜。 李月友、李明未提交答辩意见。 姜万胜向一审法院起诉请求：1.依法判决解除姜万胜与李月友、李明之间的《房屋租赁合同》；2.判令李月友、李明向姜万胜支付经营损失费53622元、搬迁费800元、广告牌拆除赔偿费640元、停电停水后期损失5500元，合计60526元，姜万胜主张50000元；3.判令李月友、李明承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：李月友与李明系父子关系。青阳县，共五间二层，建筑面积为173.28㎡，所有权人登记为李月友。2012年2月18日，李月友作为甲方，姜万胜作为乙方，双方签订了一份内容为：“甲方（李月友）现有门面房一间，租给乙方（姜万胜）使用期为五年。每月租金（伍佰元整）。付款方式半年一付。另外，甲方要提供乙方做饭地方，还同意在门前搭建铁棚一间。以上协议双方同意签字生效。甲方签字：李月友，乙方签字：姜万胜2012年2月18日”的《租房协议书》。，姜万胜办理了名称为“青阳县蓉城镇万胜修理店”，经营场所为安徽省池州市青阳县蓉城镇塔桥新村，经营者为姜万胜的个体工商户《营业执照》。租赁期间，李月友、李明均有收取姜万胜缴纳的房租，并向姜万胜出具收据。该份租房协议到期后，双方未再签订书面租赁协议，但姜万胜仍继续使用租赁房屋，双方就租金也口头约定由原先一年6000元变更为一年7000元。2019年2月18日，姜万胜向李明支付租金3500元，李明向姜万胜出具了一张内容为“现收到房租叁仟伍佰元整，房租期限2019.02.18至2019.08.18止，李明2019.02.18”的收据。因公共利益的需要，青阳县人民政府决定对县城区“东门酒厂”及周边地块城改（棚改）工程项目规划红线范围内国有土地上的房屋等附属物实施征收。2019年3月27日，县政府发布青政房征字［2019］2号文件《征收公告》及附件“补偿安置方案”，对土地和房屋征收范围、补偿安置方式、奖励及补助等进行了规定:一、货币化补偿安置款主要由被征收房屋市场评估价值（含土地价值）、被征收房屋装修及附属物补偿费、6个月的临时安置费、搬迁费、签约与搬迁奖励等6个部分构成。二、对按照规定签订协议书、在规定时间内搬迁完毕并交付拆除的，按经认定的主房面积给予搬迁奖励，奖励标准为160元／㎡。三、经营、生产、仓储用房依据实际经营面积按10元／㎡计付搬迁费。四、实行货币化补偿的门面房，按照被征收房屋市场评估价的10％计付停产停业损失费；实际正在生产、商业经营用房按每月25元／㎡标准一次性计付12个月的停产停业损失费。本案李月友所有的在拆除范围内。2019年3月27日至6月6日期间，受青阳县蓉城镇土地和房屋征收安置工作领导小组办公室的委托，安徽中安房地产评估咨询有限公司（以下简称中安评估公司）对案涉房地产、装潢及附属物公开市场价值进行了评估，并于2019年6月6日制作了青阳县城区“东门酒厂”及周边地块城改（棚改）工程项目房屋征收范围内天柱路李月友（李明）（户）建筑面积为165.729平方米被征收房屋的《房地产估价报告》，评估总价：1263097.42元，其中门面（一层）804333.13元，住宅458765.293元。2019年6月3日，李明作为乙方（产权人）与甲方县政府签订《补偿安置协议书》,主要约定有：一、由县政府对李明的建筑物、附属物拆除；被征收的房屋选择货币化补偿方式；县政府补偿李明房屋门面804333.13元、奖励9860.80元、经营损失费80433.31元，以上三项应补偿金额合计894627.24元，李明可在搬家结束后十日内凭《搬迁完毕证明》等到县政府一次结清。二、县政府补偿李明搬迁费经营生产仓储用房：按实际经营面积计800元，由李明凭《搬迁完毕证明》到县政府一次结清。三、如李明在本协议生效之日起7日内未能按期搬迁，不得享受相关奖励。姜万胜以李月友、李明所签订的《补偿安置协议书》上的征收补偿款部分项目应当归其所有，遂成此讼。一审法院另查明，2019年8月13日姜万胜搬离租赁房屋，2019年8月26日案涉房屋被拆除。李明与县政府签订《补偿安置协议书》后，已实际领取补偿款。姜万胜所经营的修理店于2019年8月13日在青阳县对面的河滩佳苑开张。 一审法院认为，青阳县所有权人虽登记为李月友，但李月友、李明为父子关系，且姜万胜在与李月友签订书面《租房协议书》后，李月友、李明均有收取姜万胜支付租金并出具相应条据的行为。《租房协议书》到期后，双方虽未签订书面租房协议，但姜万胜继续使用租赁房屋，李明也于2019年2月18日收取姜万胜2019年2月18日至2019年8月18日房租3500元，故姜万胜主张李月友、李明作为本案租赁关系的诉讼主体并无不当。李明虽于2019年6月3日作为乙方（产权人）与甲方县政府签订《补偿安置协议书》并实际领取补偿款，但根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“为了公共利益的需要、征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”之规定,被征收人与补偿对象为被征收房屋所有权人。县政府对青阳县房屋进行征收，并与作为乙方（产权人）的李明签订《补偿安置协议书》，根据《补偿安置协议书》的约定，征收补偿权利人是房屋产权人，承租人姜万胜并不是征收补偿合同中的权利人。本案李月友、李明收取了姜万胜的租金与姜万胜之间为房屋租赁合同法律关系,双方应当依据租赁合同及合同法的约定，主张权利承担义务。则对姜万胜的诉请，作如下认定:1.关于要求判决解除双方之间租赁合同的诉请。本案姜万胜与李月友于2012年2月8日签订书面的《租房协议书》，约定租赁期限为五年。双方在合同约定的租赁期间届满后，未再续签书面租赁合同，但姜万胜继续使用租赁房屋，李明于2019年2月18日收取姜万胜缴纳的2019年2月18日至2019年8月18日的房租3500元。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。姜万胜于2019年8月6日起诉要求判决解除双方之间的房屋租赁合同，一审法院立案受理后于2019年8月7日向李月友送达了诉状及证据副本等法律文书，依照《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方之间的不定期租赁合同自2019年8月7日李月友收到诉状及证据副本时解除。2.关于搬迁费800元的诉请。虽然双方未签订书面租赁合同，对相关搬迁费也未进行约定，但经审查，因该项费用的产生系由于拆迁人对被拆迁房屋需搬迁而支付的一项补助费,姜万胜租赁李月友房屋用于经营“青阳县蓉城镇万胜修理店”在房屋征收公告之后，案涉租赁房屋系姜万胜实际占有使用，且在案涉租赁房屋强拆时，姜万胜系租赁房屋的搬离主体之一，另县政府也是依据经营生产仓储用房的标准进行补偿的，依据公平原则，案涉房屋的相关搬迁费用应当归姜万胜所有。根据双方陈述一致内容，姜万胜租赁的是李月友楼下一间，根据《补偿安置协议书》所载搬迁费为800元，姜万胜主张搬迁费800元，且李月友对此无异议，予以支持。3.关于经营损失费53622元及停电停水后期损失5500元的诉请。本案双方形成不定期租赁关系，后因产权人与县政府签订《补偿安置协议书》，姜万胜认为其中部分项目应归其所有双方产生争议，诉至法院，致双方不定期租赁关系解除，则由此可见，县政府征收行为应为不可归责于双方事由导致双方不定期租赁关系解除的唯一客观因素。虽然根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条之规定，产权人与县政府签订的《补偿安置协议书》中的经营损失系房屋征收部门对被征收人即房屋所有权人给予的补偿。但本案因政府征收行为这一客观因素导致双方不定期租赁合同解除，作为长期承租李月友房屋的承租人姜万胜，必然存在另寻场地，需要一定的期限恢复经营，可能存在一定的经营损失，而其自身对此应无过错，其损失亦应得到适当补偿。姜万胜对其经营损失及停电停水后的损失未能提供证据证明，根据政府征收致姜万胜诉至法院解除不定期租赁合同及县政府对案涉房屋经营损失予以补偿的客观实际，根据公平原则，结合姜万胜2019年2月18日缴纳之后半年房租及其于2019年8月13日搬离租赁房屋的事实，同时考虑其经营性质，租金缴纳及2019年8月13日另寻他地开张经营的情况，一审法院酌情确定由李月友、李明支付姜万胜经营损失2800元。4.对于广告牌拆除费640元的诉请。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第十一条第一款第四项规定:“因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”本案姜万胜主张的广告牌，李月友、李明认可系姜万胜所做，姜万胜提供的证据虽不足以证实广告牌大小及拆除费损失金额，但李月友、李明承认广告牌拆除县政府是按照40元／㎡，面积为2.5ｍ×3.6ｍ计9㎡进行补偿,补偿费用为360元，则按照公平原则，对姜万胜主张的广告牌拆除费，确认为360元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第一款第五项、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决:一、确认姜万胜与李月友、李明之间的租赁合同关系自2019年8月7日解除；二、李月友、李明于判决生效后十日内给付姜万胜搬迁费800元、经营损失2800元、广告牌拆除费360元，合计3960元；三、驳回姜万胜的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由姜万胜负担460元，李月友、李明负担65元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确规定“对被征收房屋所有权人给予公平补偿”，故案涉房屋所有权人是征收补偿合同中的权利人。因姜万胜系案涉房屋的承租人而非所有权人，一审法院认定其不是征收补偿合同中的权利人并无不当。姜万胜的此节上诉理由不能成立，本院不予支持。本案中，姜万胜未举证证明其停产停业的实际损失，其主张参照案涉《房屋征收补偿安置协议书》认定相关损失，但李明与青阳县人民政府之间的拆迁安置补偿合同关系，与本案并非同一法律关系，姜万胜在承租过程中产生的损失，与李明作为被拆迁人享有的拆迁补偿收益无必然联系，且姜万胜承租的房屋仅为被拆迁房屋的一部分。一审法院结合不定期租赁合同解除的原因、姜万胜承租房屋的经营性质、租金缴纳及另行开业经营情况，酌情确定李月友、李明支付姜万胜经营损失2800元并无不当。姜万胜的此节上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，姜万胜的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费951元，由姜万胜负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴冬生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇二〇年三月三十日 法官助理段贵峰 书记员刘铮