河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终133号上诉人（原审原告）：刘建党，男，1971年1月24日出生，汉族，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：李建亮，男，1969年7月15日出生，汉族，住河南省舞阳县。被上诉人（原审被告）：舞阳县新生房地产开发有限公司，住所地：河南省舞阳县人民路电信大厦南。法定代表人：胡红涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙志乐，河南银海律师事务所律师。上诉人刘建党因与被上诉人舞阳县新生房地产开发有限公司（以下简称新生公司）确认合同效力纠纷一案，不服河南省舞阳县人民法院（2019）豫1121民初2741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘建党的委托诉讼代理人李建亮、被上诉人新生公司的委托诉讼代理人孙志乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建党上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人于2015年2月14日签订的《商品房买卖合同》有效；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人对上诉人在一审中所提交的商品房买卖合同以及其所开具的购房款收据和水电入户费收据的真实性无异议，法院对此应当予以确认。本案上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，该合同并未违反法律和行政法规的强制性规定，因此双方签订的商品房买卖合同为有效合同。二、原审以上诉人没有证据证明被上诉人已经实际收到购房款为由，认定上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同为无效合同错误。1、债权债务关系的成立，不仅仅只有直接转账付款一种方式，而是现实存在的现金、转账、对账结算、指示交付、债权债务转让等为法律所认可的多种方式。本案被上诉人向上诉人出具有收到购房款的收款收据，加盖有被上诉人公司财务印章，应当认定被上诉人已经收到了购房款。虽然上诉人在一审庭审过程中并未提交关于购房款21万元直接支付的相关凭证，但根据被上诉人的答辩以及被上诉人证人张某到庭所提供的证据（委托投资理财合同回执单），结合被上诉人给上诉人出具的购房款的收据，可以认定购房款21万元为上述回执单中所涉款项。被上诉人作为房地产开发企业，理应知道签订商品房买卖合同并出具收据的法律后果，但在本案中被上诉人自愿将上述回执单中款项21万元作为上诉人的购房款向上诉人出具收据并与上诉人签订商品房买卖合同，同时在商品房买卖合同中确认上诉人于2015年2月14日一次性付清全部购买房款21万元，因此，可以认定被上诉人已经收到了全部购房款。所以，被上诉人以未收到购房款为由主张涉案合同无效，理由不成立。2、一审将被上诉人是否收到购房款与上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同是否有效予以挂钩错误，二者是两个不同的法律关系。只要上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，又不违反法律强制性规定，就应当认定该合同有效。至于被上诉人是否收到购房款，系双方因买卖合同产生的债务问题，不影响商品房买卖合同的效力。所以应当认定上诉人与被上诉人所签订的商品房买卖合同为有效合同。三、上诉人有相同案情的生效判决可以证明上诉人与被上诉人所签订的商品房买卖合同为有效合同。综上，上诉人的上诉理由正当且充分，请求依法支持上诉人的上诉请求。新生公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人的上诉理由不能成立。一、答辩人与被答辩人签订的合同并非双方真实意思表示，2015年初受全国金融大气候影响，群众理财的资金无法收回，情绪过激，为稳定社会，安抚群众，明珠公司、创景公司和润东公司的共同业务员张某和张伟红找到答辩人，答辩人为缓解社会矛盾，答辩人才与被答辩人签订了未取得预售许可证的商品房买卖合同，但实际上答辩人并没有将房屋出售给被答辩人的真实意思表示。二、一审法院判决被答辩人的依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法律规定，而并不仅仅是因为被答辩人未向答辩人支付购房款，被答辩人认为一审法院以未实际收到购房款从而认定买卖合同无效错误。首先，被答辩人认可其并未向答辩人支付过购房款，在庭审中也未提供证据证明由其他人代替其向答辩人交付购房款；其次，合同的内容必须确定或可能。本案中，被答辩人提供“商品房买卖合同”除了商品房的基本情况、价款、付款方式进行约定外，对交付商品房最重要的构成部分之一交付期限却约定在签订合同之前，致使合同根本无法履行，也能证明双方之间的合同是无效的；第三，《商品房销售管理办法》第六条规定“商品房预售实行预售许可证制度”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中双方签订的《商品房买卖合同》第一条项目建设依据和第二条商品房销售依据均系借用其他地块的证件，实际该地块手续并不齐全，达不到法律规定的销售条件，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，一审法院认定商品房买卖合同无效是正确的。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。刘建党向一审法院起诉请求：确认原、被告于2015年2月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效。一审法院认定事实：新生公司在舞阳××××东段南侧以出让方式获得编号为舞国用（2005）第980号地块的土地使用权，并在该土地使用权证范围内开发有舞阳县华夏住宅小区项目。2015年2月14日，刘建党与新生公司签订《商品房买卖合同》，约定刘建党购买新生公司所开发舞阳县华夏住宅项目第11幢1单元4层402号房，建筑面积共123.31平方米，单价为每平方米1703.1元，总金额210000元。该合同第六条付款方式及期限约定：买受人一次性付款“本人于2015年2月14日付清房款贰拾壹万零伍元整（￥210005.00元）”。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2008年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。2015年2月14日，新生公司向刘建党出具收到210000元购房款的“收款收据”一份。同日，刘建党向新生公司交纳水电入户费900元，新生公司向刘建党出具“收据”一份。2019年10月14日，刘建党以涉案商品房买卖合同系双方自愿签订，应合法有效为由，诉至法院，请求依法判决确认双方于2015年2月14日签订的《商品房买卖合同》有效。一审另查明，本案在庭审过程中，新生公司辩称本案刘建党并未向其支付购房款210000元，因刘建党将其钱款支付至河南润东投资有限公司、漯河创景投资咨询有限公司参与集资，与新生公司有关联的河南明珠投资有限公司与上述两个公司有共同的业务站点和业务员，集资问题无法兑付后，为稳定群众，新生公司与业务员协商，与刘建党签订了“商品房买卖合同”，当时约定上述公司偿付资金后，刘建党向新生公司支付购房款或者交回合同，但刘建党至今未支付购房款。新生公司为证明自己的上述主张，申请张某作为证人到庭作证，证人张某到庭陈述：2014年底至2015年初，因为群众存至担保公司的钱款无法取出，为安抚群众，妹妹张伟红与群众一起找新生公司协商，请求新生公司帮忙。当时约定先签订购房合同，等钱款回来后，如果要购买房子，就将钱款支付给新生公司，不要房子的，就将钱款支付群众。涉及有漯河的润东公司、创景公司和舞阳的明珠公司，上述公司都签订了还款协议，但是一直没有履行还款，因为张伟红涉及刑事犯罪被羁押，所以一直没有给新生公司出具什么手续，问题也未得到解决。购房合同涉及的钱款的票据也一直在我手里存放。证人张某向法院提交分别加盖“漯河创景投资咨询有限公司业务专用章”的委托投资理财合同回执单四份（投资人为刘国珍，金额28000元）和加盖“河南省润东投资有限公司业务专用章”的委托联合投资合同回执单七份（投资人为：刘建党，金额共计182000元）。刘建党认可上述回执单的真实性，主张刘国珍系其父亲，上述回执单中所涉款项共计210000元即商品房买卖合同中所涉购房款210000元。但证人张某陈述上述回执单在其手中存放与事实不符，在2015年签订商品房买卖合同时新生公司与回执单所涉及的公司已经确认将票据中款项折抵刘建党应支付新生公司的购房款，刘建党当时将上述回执单交给了新生公司，且无论票据在谁手中存放，均不影响新生公司已经在合同中认可刘建党已经交付购房款的事实。一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，虽然新生公司对刘建党提交的“商品房买卖合同”以及其所开具的收据的真实性予以认可，但辩称其公司并未收到刘建党所缴纳购房款，且该合同是在与其公司有关联的河南明珠投资有限公司集资钱款无法兑付情形下无奈签订，该合同应为无效合同。答辩人申请证人张某出庭作证，证明讼争合同签订的背景并提供“委托投资理财合同回执单”，刘建党认可上述回执单中所涉钱款即为“商品房买卖合同”中所涉的购房款，刘建党未提供证据证明新生公司已经实际收到本案所涉“委托投资理财合同回执单”中所涉钱款，同时，“委托投资理财合同回执单”中所涉及的河南省润东投资公司、漯河创景投资咨询有限公司、河南明珠投资有限公司均涉及非法集资问题。结合本案所涉“商品房买卖合同”中双方除了就商品房的基本情况、商品房价款、付款方式等进行约定外，其余合同条款均未进行明确约定，同时该合同约定的交房日期2008年6月1日明显早于双方认可的合同所签订的日期2015年2月14日的事实。因此，刘建党请求确认本案所涉《商品房买卖合同》为有效合同，证据不足，理由不充分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告刘建党的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告刘建党负担。二审中上诉人刘建党另提供一份舞阳县人民法院（2019）豫1121民初1492号民事判决书，欲证明上诉人在三个投资公司明珠投资公司、创业咨询公司、润东公司，三个投资公司在舞阳县××乡××了一个业务点专门吸收存款，包括上诉人的存款，这些钱全部用到被上诉人开发的城中村项目世纪东方城了，该判决的案情事实跟本案是一样的，判决合同有效。另外本案上诉人的商品房买卖合同有预售许可证。新生公司质证称，判决书真实性没有异议，但是该判决书没有说三个投资公司吸收的存款全部用于被上诉人了，该判决不能适用于本案，该判决商品房手续齐全，而本案的手续不齐全，本案商品房手续是借用其他地块的。1492号判决被上诉人准备上诉，但双方又协商了所以没有再上诉。本案的业务员不同意调账，因为涉及刑事案件也调不了账。二审经审理查明的其他事实与原审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十五条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章的地点为合同成立的地点。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，1、新生公司对刘建党所提交的商品房买卖合同的真实性无异议。双方均在商品房买卖合同上签字及盖章，应系双方当事人的真实意思表示。2、新生公司称刘建党并未向其交付购房款210000元，而是交付给了其他投资公司。但已经发生法律效力的舞阳县人民法院（2019）豫1121民初1492号判决书认定，投资公司吸收资金用于新生公司开发房地产，且新生公司自愿将刘建党的210000元款项作为刘建党的购房款向刘建党出具“收据”并与刘建党签订商品房买卖合同，同时在商品房买卖合同中确认刘建党于2015年2月14日付清全部房款210000元，且收取了刘建党的水电入户费等，应视为新生公司同意将刘建党的210000元款项转化为购房款，双方产生商品房买卖合同关系。3、新生公司称其与刘建党签订商品房买卖合同只是为了安抚刘建党等群众，签订商品房买卖合同并不是其真实意思表示，但并未提供证据证明，本院不予支持。4、新生公司在本案商品房买卖合同中认可有预售许可证，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定本是为了约束房地产开发企业规范开发和销售商品房，并非限制购房人的权利。另外在一审庭审中新生公司认可合同上的交房日期系笔误。故刘建党与舞阳县新生房地产开发有限公司2015年2月14日签订的《商品房买卖合同》已经成立并生效，新生公司称商品房买卖合同无效没有依据，本院不予支持。另外，新生公司与其他投资公司之间如有债权债务纠纷可以另行处理。综上所述，刘建党的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销河南省舞阳县人民法院（2019）豫1121民初2741号民事判决；二、确认刘建党与舞阳县新生房地产开发有限公司2015年2月14日签订的《商品房买卖合同》有效。一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，均由舞阳县新生房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 曹光辉审判员 缑兵伟二〇二〇年三月十一日书记员 卫鸣晓