广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终391号上诉人（原审原告）：曾宪高，男，1985年4月5日出生，汉族，住广东省连平县。委托代理人：吴骏，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托代理人：洪超楠，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州市荔湾实业开发公司，住所地：广东省广州市荔湾区荔湾路48号。法定代表人：马慧敏，职务：经理。委托代理人：谢开玫，广东海际明律师事务所律师。委托代理人：胡圣根，广东海际明律师事务所律师。上诉人曾宪高因与广州市荔湾实业开发公司（下简称荔湾实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曾宪高上诉请求判令：1、维持原审判决第一项、第二项；2、撤销原审判决第三项，改判荔湾实业公司每日按照月租金23980元的5％向曾宪高支付违约金，直到涉案房屋整体公开招租完成之日止。事实与理由如下：一、荔湾实业公司的违约责任明确。首先，曾宪高一直合法承租涉案房屋，荔湾实业公司应当按照《广州市房屋租赁合同》约定的标准支付未能向曾宪高交付涉案房屋的违约金。《广州市房屋租赁合同》至2018年8月28日租期到期，但荔湾实业公司多次向曾宪高发函，同意曾宪高承租涉案房屋直到整体公开招租为止，且荔湾实业公司一直在收取涉案房屋的租金。由此可知，《广州市房屋租赁合同》虽然到期，但双方对继续履行《广州市房屋租赁合同》并无异议。因此，《广州市房屋租赁合同》的效力得到延续，对应的违约责任条款仍然适用于荔湾实业公司。其次，即使是按照《和解协议》的约定，荔湾实业公司也应当承担违约责任。《和解协议》约定：曾宪高在公开招租完成后未成为涉案房屋的新承租人的，应在公开招租完成后一个月内将涉案房屋退回荔湾实业公司，否则应每月支付违约金23980元。可见，关于场地占有使用的违约金标准是明确的。为保证《和解协议》的公平，该违约金标准应适用于双方。也就是说，当荔湾实业公司不能依约保证曾宪高使用涉案房屋时，同样要按照前述违约金标准承担违约责任；二、荔湾实业公司作为国有企业，却毫无诚信，应受到法律的严厉惩罚，以彰显社会公平正义。在签订《和解协议》时，荔湾实业公司明确承诺曾宪高可以使用涉案房屋直至公开招租完成，但事后却将曾宪高赶走，完全无视法律。原审庭审时，荔湾实业公司公然声称涉案房屋不再进行公开招租，单方面变更了合同履行的条件，规避了己方的责任与义务，严重损害法律公平、正义的价值。荔湾实业公司对曾宪高的上诉请求答辩称：不同意曾宪高的上诉请求，其第二项上诉请求已经超过原审的诉请范围，不应支持。曾宪高在原审中所主张的违约金只计至2019年11月11日，而在二审中却要求计至整体公开招租之日，已经超过了11月的截止期限。且，目前荔湾实业公司暂时没有决定要对涉案房屋进行公开整体招租，故曾宪高主张的违约金计算截止时间不确定，其该项请求没有依据。荔湾实业公司上诉请求判令：l、撤销原审判决第一项，改判荔湾实业公司无需向曾宪高支付违约金；2、本案二审诉讼费由曾宪高承担。事实与理由如下：原审法院根据公平合理原则酌定一个月租金金额作为违约金，明显过重，违反了不告不理的诉讼原则。其一，在签署《和解协议》后，荔湾实业公司己立即告知曾宪高因上级单位需要立即收回房屋，故该协议并未实际履行，原审法院依据《和解协议》酌定违约金标准欠妥。其二，曾宪高请求法院判决荔湾实业公司支付的违约金金额为399.76元，而原审判决金额为23980元，达到诉讼请求金额的60倍，相距甚远，有失公平。其三，综合关联诉讼发生的背景，涉案房屋的租赁合同自2018年8月27日到期，至荔湾实业公司于2019年9月21日实际收回房屋，已超过一年时间。曾宪高通过拒绝谈判、拒收交房催告函、拒收法院送达文书等方式拖延时间，目的在于能够以低于市场价格的租金标准继续使用涉案场地，牺牲了荔湾实业公司通过顺利整体招租获得高收益的利益。原审判决荔湾实业公司还需承担高额的违约金，实际上是对承租人不按时交还房屋、拒绝签收法院文书等不诚信行为的鼓励。曾宪高对荔湾实业公司的上诉请求答辩称：荔湾实业公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。曾宪高于2019年10月11日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、荔湾实业公司支付不能将案涉房屋出租给曾宪高的违约金399.67元(从2019年9月21日起算，每日按月租金额23980元的5%暂算至2019年9月30日，实际主张至庭审之日2019年11月11日）；2、荔湾实业公司返还保证金共合计45000元及利息（从2019年9月21日起算，以45000为本金按同期银行贷款利率计算，直到清偿为止）；3、本案的全部诉讼费用由荔湾实业公司承担。原审法院经审理查明：2015年9月17日，荔湾实业公司（甲方）与曾宪高（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市中山七路135号、137号首层铺面出租给乙方作商业用途使用，建筑面积：127.73平方米，租赁期限自2015年8月28日起至2018年8月27日止；租金按月结算，乙方在每月的第10日前按转账付款方式缴付租金给甲方2015年8月28日至2017年8月27日每月租金21800元，2017年8月28日至2018年8月27日每月租金23980元；乙方向甲方交纳43000元保证金以及2000元水电保证金，甲方应在租赁期届满或解除合同之日将保证金无息退还乙方；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的5%向乙方支付违约金，等等。合同签订后，荔湾实业公司依约向曾宪高交付了上址物业，曾宪高也一直按约交纳租金。2018年10月12日，荔湾实业公司作出《收回物业通知》，其中载明：……根据我司于2015年9月17日与曾宪高就广州市荔湾区中山七路135、137号首层（建筑面积共127.73平方米，下称该物业）所签订的《广州市房屋租赁合同》的约定，该物业租赁期已于2018年8月27日期满。由于公开招租在处理程序中，我司已于2018年8月23日书面通知贵方从2018年8月28日起，仍按原租金标准收取房屋占用费，至完成公开招租相关程序止。由于业务调整需要，提升物业服务使用功能，加强日常综治、消防安全管理，我司将对所拥有的广州市荔湾区中山七路135、137号首层、二路、三楼及159号二楼、三楼物业（建筑面积共1399.16平方米）委托第三方机构面向社会进行整体公开招租。2018年8月29日，我司书面通知贵方该物业已纳入整体招租范围，由于贵方不同意参加该物业整体招租，现请贵方收到本通知后三十日内搬离该物业，主动与我司结清该物业在使用期间所产生的房屋占用费及水电等费用，并将该物业现场腾空交回我司……荔湾实业公司在2018年10月16日将上述《收回物业通知》邮寄至曾宪高承租的荔湾区中山七路135、137首层，但被曾宪高拒收。2019年1月11日，荔湾实业公司起诉曾宪高房屋租赁合同纠纷至原审法院【案号：（2019）粤0103民初1056号】，要求曾宪高返还案涉物业，没收曾宪高缴纳的保证金43000元和水电保证金2000元并赔偿因无法整体出租导致的损失，从2018年11月16日至实际交还物业之日的违约金，按每月23980元计算。该案经审理认为在原租赁合同到期后，双方实际就涉案房屋形成了不定期租赁房屋。曾宪高未提交证据证明其在2018年9月15日前向荔湾实业公司书面回复参与上述（整体）物业公开招租，故双方之间就涉案房屋的不定期租赁关系应当解除，曾宪高应在合理期限内将涉案房屋腾空交还给荔湾实业公司。2019年8月5日，该案判决：一、在本判决发生法律效力之日起十日内，曾宪高将广州市荔湾区中山七路135号、137号首层商铺腾空交还给广州市荔湾实业开发公司；二、驳回广州市荔湾实业开发公司的其他诉讼请求。该判决已经生效。2019年8月20日，鉴于案涉租赁合同已经到期，案涉场地纳入公开招租工作范围，荔湾法院对案涉场地的租赁纠纷已作出初审判决，荔湾实业公司（甲方）和曾宪高（乙方）签订《和解协议》，约定：乙方同意参加中山七路135、137号首层、二楼、三楼、159号二楼、三楼整体公开招租，如乙方在公开招租结束后未能摘牌成为新承租人，乙方同意在公开招租最终结果公布之日起一个月内将案涉场地清空退回甲方，甲方同意免除乙方一个月租金，场地交付当天，甲方向乙方退还乙方房屋保证金及水电保证金共45000元，其中乙方预留水电费保证金5000元作为水电费抵扣，待结清所有水电费后多退少补；乙方同意就本案有关问题不上诉；如乙方没有在约定时间内清退该场地，乙方同意甲方根据判决书向法院申请执行收回场地，同时追缴乙方应付的全部租金或场地使用费，并收取违约金23980元/月，从租赁期满起计至乙方搬出之日止，等等。该协议签订后，曾宪高继续使用案涉场地，并向荔湾实业公司交租至2019年9月20日。因荔湾实业公司申请执行（2019）粤0103民初1056号民事判决书，2019年9月20日，经强制执行，曾宪高将案涉场地交还给了荔湾实业公司。原审法院认为：荔湾实业公司与曾宪高在前案判决作出后签订的《和解协议》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应依约切实履行。该协议是对前案判项协商一致的变更，但荔湾实业公司随即表示案涉房屋不再进行公开招租，故该协议因前提条件不存在而无法履行。对此荔湾实业公司存在违约行为，应承担相应违约责任。《和解协议》并无约定双方的违约责任，现曾宪高依据原租赁合同的约定向荔湾实业公司主张逾期交房违约金，因双方依该份租赁合同建立起来的租赁关系已经解除，曾宪高该主张依据不足，不予采纳。考虑到双方在《和解协议》中约定荔湾实业公司免除曾宪高清空交还场地前的一个月的租金，根据公平合理的原则因此酌定荔湾实业公司承担一个月租金的金额作为违约金。关于保证金45000元的返还问题，因荔湾实业公司表示同意返还，不再赘述。至于该保证金的利息，因双方约定保证金返还日期为场地交付当天即2019年9月20日，该日之后荔湾实业公司再占有该笔费用已无合法依据，并给曾宪高带来利息损失。故曾宪高主张从2019年9月21日起的保证金利息有理有据，予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年11月27日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市荔湾实业开发公司向曾宪高支付违约金23980元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市荔湾实业开发公司向曾宪高返还保证金45000元并支付保证金的利息，该利息以45000元为本金，按中国人民银行指定的同期同类贷款利率计算，从2019年9月21日起至广州市荔湾实业开发公司实际返还之日止；三、驳回曾宪高的其他诉讼请求。本案受理费1200元，由曾宪高负担438元，广州市荔湾实业开发公司负担762元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点是荔湾实业公司是否应付曾宪高违约金及违约金金额应如何确定。依据双方在《和解协议》中的约定，在曾宪高未通过公开招租成为新承租人的情况下，曾宪高可使用涉案房屋至公开招租结果公布之日起一个月届满，而依据已查明的事实，在未进行公开招租的情况下，荔湾实业公司通过申请法院强制执行收回涉案房屋，故荔湾实业公司的行为已违反《和解协议》的约定。虽然双方未在前述《和解协议》中约定荔湾实业公司在单方收回房屋的情况下应如何承担违约责任，但该协议约定了曾宪高在未依约交还房屋的情况下应承担的违约责任。经综合双方租赁关系实际履行情况及《和解协议》的相关约定，本院认为，原审酌情确定荔湾实业公司向曾宪高支付违约金23980元合理适当，可予维持。因双方于2015年9月17日签订的《广州市房屋租赁合同》已由荔湾实业公司依法主张解除并经生效判决确认，故曾宪高上诉请求改判荔湾实业公司依照《广州市房屋租赁合同》约定标准支付交房违约金至公开招租完成之日，缺乏法律依据，本院不予采纳。另，曾宪高在原审中明确其诉请为违约金每日按月租金额23980元的5%的标准自2019年9月21日起计至2019年11月11日，该诉请金额已超出23980元，故荔湾实业公司上诉认为原审判决的违约金金额超出曾宪高的原审诉请，与事实不符，本院不予采纳。鉴于中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每日公布贷款市场报价利率，故本院对原审判决第二项有关利息标准作相应变更。综上所述，上诉人曾宪高与荔湾实业公司的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8926号民事判决第一、三项及案件受理费负担部分；二、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8926号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市荔湾实业开发公司向曾宪高返还保证金45000元并支付保证金的利息（以45000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年9月21日起至广州市荔湾实业开发公司实际返还保证金之日止）。本案二审案件受理费1276元，由上诉人曾宪高负担876元，上诉人广州市荔湾实业开发公司负担400元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年三月十三日书记员  王文杰唐颖琪