广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终547号上诉人（原审被告）：广州市花都区恒发房地产开发公司，住所地广东省广州市花都区新华镇南北商贸城。法定代表人：高奕彬。委托诉讼代理人：朱建成，广东正善律师事务所律师。委托诉讼代理人：张纯，广东正善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州农村商业银行股份有限公司花都支行，住所地广东省广州市花都区新华街公益路21号南座。负责人：黄少珊，该支行行长。委托诉讼代理人：刘诗颖，广东广悦律师事务所律师。原审被告：甘肃省工矿材料集团公司，住所地甘肃省兰州市中林路6-8号。法定代表人：郭秀龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：李秀兰，甘肃正锦信律师事务所律师。原审被告：兰州和平房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区永昌路179号。法定代表人：周和平，该公司总经理。上诉人广州市花都区恒发房地产开发公司（以下简称恒发公司）因与被上诉人广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称农商行花都支行）及原审被告甘肃省工矿材料集团公司（以下简称甘肃工矿公司）、兰州和平房地产开发有限责任公司（以下简称兰州和平公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初3684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。恒发公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.改判恒发公司无需支付农商行花都支行违约金372974.76元；3.一、二审诉讼费由农商行花都支行承担。事实和理由：一审法院已经查明农商行花都支行的诉讼请求超过诉讼时效，但一审法院未在判决书进行阐明，径行判决恒发公司向农商行花都支行支付违约金372974.76元，严重侵害了恒发公司的合法权益。涉案《商品房买卖合同》约定农商行花都支行向恒发公司购买位于吉顺楼的涉案房屋，2002年5月30日，甘肃省兰州市城关区人民法院作出（2002）城法经破字第04号民事裁定书，裁定甘肃工矿公司及其子公司破产并制定清算组接管破产企业，2002年9月2日，甘肃工矿公司清算组与兰州和平公司签订协议将吉顺楼土地及地上烂尾工程以现状全部转让给兰州和平公司。2009年9月2日，甘肃省兰州市城关区人民法院作出（2009）城法再字第20号民事裁定书，以甘肃工矿公司破产申请不符合条件、一审程序违法为由，裁定撤销（2002）城法经破字第04号民事裁定，驳回甘肃工矿公司的破产申请。从恒发公司与农商行花都支行签订《商品房买卖合同》、甘肃工矿公司的整个破产过程期间，农商行花都支行从未向恒发公司、甘肃工矿公司以及兰州和平公司中的任何一方要求过户及主张违约金，农商行花都支行亦无任何法定中止、中断诉讼时效的事由，故农商行花都支行的诉讼请求早已超过诉讼时效。一审法院已查明上述事实，但在判决书中未作出认定，也未引用任何法律依据对该事实进行阐述，一审法院在遗漏重要事实的基础上作出的判决是错误的，对恒发公司不公平。农商行花都支行二审提交书面答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。（一）《广东省高级人民法院印发的通知》第四十七条规定“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”农商行花都支行诉请且被一审判决支持的“2016年3月22日至农商行花都支行提起本案诉讼之日的逾期办证违约金372974.76元”，按照上述规定，并没有超过诉讼时效，依法应予维持。（二）农商行花都支行向恒发公司购买涉案房屋后，恒发公司应当按照约定协助办理涉案房屋的房产证，但是涉案房屋一直未办理初始登记，且涉案房屋所在土地分别于2015年、2017年被法院查封，导致涉案房屋一直处于无法办理产权转让登记的状态。恒发公司一直未主动办理涉案房屋的初始登记，亦未积极解决法院查封的问题，其逾期办理房产证的违约行为一直处于持续状态，并且在恒发公司办理完毕涉案房屋的初始登记之前，农商行花都支行都无法向法院请求恒发公司履行协助办证义务，农商行花都支行的权利一直处于受侵害状态，因此农商行花都支行关于逾期办证违约金的诉请没有超过诉讼时效。甘肃工矿公司、兰州和平公司二审提交书面意见称，（一）一审法院认定事实、适用法律错误，应予以纠正，驳回农商行花都支行的诉讼请求。合同的违约责任为侵权之债，系一般性债权，合同的违约责任从约定或者法定的期限届满之次日起算诉讼时效为众所周知，一审法院已认定涉案合同约定的办证为2003年10月31日前，逾期为违约，故逾期违约后农商行花都支行应在法定期限内依法主张违约方承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十八条、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，农商行花都支行主张逾期办证违约时，应受合同约定及诉讼时效的限制，诉讼时效期间届满，买受人的该项债权请求权即失去法律的保护。一审法院明知农商行花都支行的诉请已丧失权益，却支持其诉请，判决错误。（二）一审法院认定事实错误，二审法院应依法驳回农商行花都支行的诉讼请求。农商行花都支行应自行撤回全部诉讼请求，兰州和平公司在一审的调解意见中提到的关于在农商行花都支行撤回全部的诉讼请求前提下，愿在具备办理不动产登记手续的条件时与农商行花都支行协商办证事宜的主张理应支持。一审法院认定涉案《商品房买卖合同》以及《协议书》合法有效，甘肃工矿公司、兰州和平公司不持异议，涉案吉顺楼的项目的权属，依据协议已属兰州和平公司所有，只是因甘肃工矿公司的其他债务，导致吉顺楼项目被甘肃省兰州市中级人民法院2015年4月20日作出的（2015）兰执恢字第2号执行裁定书、（2015）兰执恢字第2号协助执行通知书查封、冻结，由此导致兰州和平公司无法取得办证资格，无法给农商行花都支行办理不动产权过户手续。现兰州和平公司正通过诉讼解除对吉顺楼房屋、土地的查封、冻结，故待兰州和平公司取得办证权利后，兰州和平公司愿意协商后给农商行花都支行办理不动产权过户手续及产权证。农商行花都支行向一审法院起诉请求：1.恒发公司、甘肃工矿公司、兰州和平公司协同农商行花都支行办理位于广州市花都区新华镇****城118室、117室、116室、207室的产权过户及不动产登记手续；2.恒发公司、甘肃工矿公司、兰州和平公司向农商行花都支行支付逾期办理不动产权证书的违约金，违约金以已付购房款2072082元为基数，按年利率6%的标准计算，从2016年3月12日起计至前述房屋的产权过户及不动产登记手续实际办理完毕之日止，暂计至2019年3月11日为372974.76元；3.农商行花都支行尚欠恒发公司、甘肃工矿公司、兰州和平公司的剩余房款107797.60元与农商行花都支行第二项诉讼请求中主张的违约金中的107797.60元部分予以抵消；4.恒发公司、甘肃工矿公司、兰州和平公司承担本案的全部诉讼费用。一审诉讼中，农商行花都支行变更诉讼请求为：1.恒发公司、甘肃工矿公司、兰州和平公司协同农商行花都支行办理位于广州市花都区新华镇****城118室、119室、120室以及二层东南角343.28平方米商铺的产权过户及不动产登记手续；2.恒发公司、甘肃工矿公司、兰州和平公司向农商行花都支行支付逾期办理不动产权证书的违约金，违约金以已付购房款2072082元为基数，按年利率6%的标准计算，从2016年3月12日起计至前述房屋的产权过户及不动产登记手续实际办理完毕之日止，暂计至2019年3月11日为372974.76元；3.恒发公司、甘肃工矿公司、兰州和平公司承担本案的全部诉讼费用。之后，农商行花都支行再次变更诉讼请求，撤回了上述诉讼请求的第1项，其他诉请不变。一审法院认定事实：涉案的吉顺楼位于广州市花都区****城内，吉顺楼系甘肃工矿公司挂靠恒发公司开发，开发商名义上是恒发公司，实际业主是工矿公司。吉顺楼项目已取得预售商品房许可证，编号为粤花预许字第93001号。涉案项目登记在花都市恒发房地产开发公司、甘肃省工矿材料公司广州房地产开发部名下。1997年6月1日，花都市信用合作社联合社变更名称为花都市农村信用合作社联合社；2000年9月12日，经批准，花都市农村信用合作社联合社变更名称为广州市花都农村信用合作社联合社；2006年9月5日，广州市农村信用合作联社开业，广州市辖区内各农村信用合作社、农村信用合作社联合社自行终止，其债权债务转为该联社债权债务；2008年7月10日，广州市新华农村信用合作社并入广州市农村信用社合作联社花都信用社；2009年12月9日，广州市农村信用合作联社花都信用社经改制变更名称为广州农村商业银行股份有限公司花都支行。恒发公司原名称为花都市恒发房地产开发公司，经撤市改区，变更为现名称。甘肃工矿公司原名称为甘肃省工矿材料公司，于1996年9月24日变更为现名称；兰州和平公司原名称为兰州畅顺房地产开发公司。甘肃省工矿材料公司广州房地产开发部为甘肃工矿公司开设的未办理工商登记的临时机构。1993年12月3日，花都市信用合作社联合社作为乙方、买方，花都市恒发房地产开发公司作为甲方、卖方签订《商品房买卖合同》，约定：1.乙方向甲方购买位于花都市商贸城吉顺楼，编号118室，建筑面积58.02平方米，编号117室，建筑面积62.78平方米，编号116室，建筑面积152.24平方米，编号207室，建筑面积343.28平方米，总面积616.32平方米。2.甲方将于1994年7月31日前将该商品房交付乙方使用，该房屋必须经当地建筑质量检验部门验收合格。二、出售金额：1.出售单价：118室5080元/平方米，117室5180元/平方米，116室4880元/平方米，207室2380元/平方米，平均价3536.93元/平方米。2.出售总金额：2179879.6元。三、付款方式：1.签订合同之日交付总金额10%定金。2.1993年12月10日前付总金额30%预付款。3.工程进行至三楼结构时付总金额20%预付款。4.工程进行至八层结构封顶付总金额30%预付款。5.由甲方发出合同商品房交付使用通知书之日起计，十天内付清剩余款。四、违约责任：1.甲方如逾期三十日仍未按合同规定的时间提供本合同商品房给乙方使用，甲方以每逾期三十日计算，按该商品房出售总金额的1‰向乙方偿付逾期违约金。2.乙方如不按合同规定的时间和金额交付购房款，除应向甲方按银行迟延付款的规定偿还违约金外，甲方有权收回本合同商品房。五、其他……4.甲方负责代办房产证（房产证费用按政府有关规定计算，甲、乙各占50%），购房契税由乙方负责。1993年至1994年期间，农商行花都支行以转账支票方式向恒发公司支付四笔购房款共计1882000元，对此，恒发公司出具收据予以确认。2002年5月30日，兰州市城关区人民法院作出（2002）城法经破字第04号民事裁定书，裁定甘肃工矿公司及其子公司破产还债并指定清算组接管破产企业。2002年9月2日，甘肃工矿公司破产清算组与兰州和平公司签订协议将吉顺楼土地及地上烂尾工程以现状全部转让给兰州和平公司。2002年9月17日，恒发公司作为甲方、广州市花都区农村信用合作联社作为乙方，甘肃省兰州市畅顺房地产开发有限公司（以下简称畅顺公司）作为丙方共同签订《协议书》，约定达成如下协议：一、由于甲方原投资商进行破产程序，无法完成“吉顺楼”后续工作，所以甲方及原投资商协调将该工程全部移交给丙方，为保证乙方的合法权益，乙方同意在将来办理房产证时向丙方提供相关手续。二、甲方与乙方原签订的合同继续有效，在此基础上将交付使用及办理房产证手续时间确定为2003年10月31日，自2003年1月1日至2003年10月31日期间原合同之违约金免除。三、乙方所欠购房余款297879.6元，抵减1994年8月1日至2002年12月31日违约金计190082.00元，余款在办理房产证提供相关手续时一次性付清给丙方。四、若在2003年10月31日仍未办理好房产证，乙方有权从2003年11月1日起向甲、丙双方继续追偿原合同规定的违约金，直至房产证办好交付使用为止。2009年9月2日，兰州市城关区人民法院作出（2009）城法再字第20号民事裁定书，以甘肃工矿公司破产申请不符合条件、一审程序违法为由，裁定撤销（2002）城法经破字第04号民事裁定书，驳回甘肃工矿公司的破产申请。一审法院另查，经2019年6月5日的不动产登记查册表显示，涉案土地分别于2015年4月22日、2017年1月6日、2017年7月20日被兰州市中级人民法院三次查封；2017年4月1日，被广州市花都区人民法院裁定该土地上部分房地产（不包括涉案房屋）以物抵债过户转移给周应良。为查明涉案房屋办理登记的情况，一审法院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查，该局复函表示：（一）来函所涉商铺所在建筑项目经《建设工程规划许可证》（穗花规建字95080号）批准建设，项目地址：107国道西地段，建设规模：1幢8层，项目名称：****城吉顺楼。后经穗规函[2006]6158号文同意调整《建设工程规划许可证》及其附图、附件。2007年9月17日，该建筑项目取得《广州市建设工程规划验收合格证》（编号：穗规验证[2007]2159号），建设单位：广州市花都市恒发房地产开发有限公司，建设项目：****城吉顺楼，建设规模：12544.6平方米。（二）未检索到广州市花都区新华镇****城118、119、120号商铺以及201号东南角343.28平方米商铺办理首次登记及转移登记的记录，房产所在地块的登记详情及其他限制情形见附件。二、相关法规及处理意见：（一）根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。（二）根据《广州市城镇房地产登记办法》第十九条（十）点规定，房地产权利被司法机关、行政机关依法以查封等形式限制的，房地产行政主管部门应当作出不予登记的决定。（三）根据《广州市不动产登记规程》第五条第（二）点规定，房屋等建筑物、构筑物及森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一体登记，并保持权利主体一致。因涉案房产均未办理首次登记，且所在地块已被法院查封，根据上述法规，暂无法办理转移登记手续。根据从广州市花都区土地房产档案室调取的涉案项目《房屋面积测量成果报告书》显示，吉顺楼118号商铺总面积122.25平方米，套内面积118.35平方米；119号商铺总面积62.84平方米，套内面积60.83平方米；120号商铺总面积59.17平方米，套内面积57.28平方米；201房总面积2940.59平方米，套内面积2531.75平方米。农商行花都支行及恒发公司均确认涉案《商品房买卖合同》所记载的118、117、116室、207室即上述房屋面积测量成果报告书载明的118、119、120号商铺以及201房东南角的343.28平方米面积。关于涉案房屋的现状，农商行花都支行表示涉案房屋自2007年竣工验收后交付给其，闲置至今；恒发公司认为未办理交付手续，房屋一楼已经上锁，但不知是何人上锁，二楼未上锁；甘肃工矿公司认为其已将房屋全部移交给兰州和平公司，不清楚房屋现状；兰州和平公司认为房屋已经交付给农商行花都支行，但不清楚具体交付时间。一审法院认为，农商行花都支行与恒发公司签订的《商品房买卖合同》，以及农商行花都支行与恒发公司、兰州和平公司签订的《协议书》，均是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。根据合同以及协议书的约定，恒发公司应于2003年10月31日前协助农商行花都支行办理涉案房屋的不动产权证，因涉案房屋至今都不具备办理不动产权证的条件，恒发公司构成违约，农商行花都支行要求恒发公司按照约定向其支付逾期办证违约金合法有据。关于已付购房款的金额，农商行花都支行已支付1882000元，各方在2002年9月17日签订的《协议书》中约定将1994年8月1日至2002年12月31日的逾期办证违约金190082元抵减尚未支付的房款，故农商行花都支行已支付的房款应为1882000元+190082元=2072082元。关于逾期办证违约金的计付标准，因合同及协议书未对此进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故恒发公司要求逾期办证违约金以已付房款2072082元为本金，按年利率6%标准计付合法有据，一审法院予以采纳。关于违约金计付的起止时间，因逾期办证违约金属于继续性债权，其诉讼时效应从各自产生之日起分别计算，故农商行花都支行主张的自提起本案诉讼之日往前三年（即2016年3月22日）之前的逾期办证违约金已超过法定的民事诉讼时效期间，一审法院不予支持。2016年3月22日（含当日）之后产生的逾期办证违约金未超过诉讼时效期间，应予支持。因目前涉案房屋尚未具备办证条件，在符合办证条件之前的事实尚未固定，故判决逾期办证违约金暂计至农商行花都支行提起本案诉讼之日为宜，此后的违约责任暂不处理，当事人可待相关事实固定后另行主张。经核算，2016年3月22日至农商行花都支行提起本案诉讼之日的逾期办证违约金为372974.76元（2072082元×6%×3年）。农商行花都支行要求恒发公司支付违约金372974.76元，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。关于农商行花都支行要求甘肃工矿公司支付逾期办证违约金的请求，因涉案的《商品房买卖合同》是由农商行花都支行与恒发公司签订，购房款亦是由农商行花都支行支付给恒发公司，恒发公司应是涉案合同的相对方。根据合同相对性原则，农商行花都支行要求甘肃工矿公司承担逾期办证的违约责任依据不足，一审法院不予支持。至于恒发公司与甘肃工矿公司之间因挂靠开发产生的权利义务问题，属于双方之间的内部关系问题，不影响恒发公司作为涉案商品房买卖合同相对方的事实。关于农商行花都支行要求兰州和平公司支付逾期办证违约金的请求，虽然2002年9月17日签订的《协议书》约定农商行花都支行有权向恒发公司、兰州和平公司追偿逾期办证违约金，但该《协议书》的签订是基于兰州市城关区人民法院裁定甘肃工矿公司及其子公司破产还债的背景和事实，之后甘肃工矿公司的破产申请因不符合破产条件、一审程序违法，被法院再审裁定驳回甘肃工矿公司的破产申请，涉案土地及房产亦没有转到兰州和平公司名下，农商行花都支行要求兰州和平公司承担逾期办证的违约责任理据不足，一审法院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年10月22日作出如下判决：一、广州市花都区恒发房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州农村商业银行股份有限公司花都支行支付逾期办证违约金372974.76元；二、驳回广州农村商业银行股份有限公司花都支行的其他诉讼请求。案件受理费6894.62元，由广州市花都区恒发房地产开发公司负担。本院二审期间，各方当事人无提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，各方当事人同意本案书面审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：农商行花都支行主张的2016年3月22日（含当日）之后产生的逾期办证违约金有无超过诉讼时效。虽然涉案《商品房买卖合同》中对于恒发公司协助农商行花都支行办理涉案房屋的不动产权证的时间并无作出约定，但是在恒发公司、农商行花都支行、畅顺公司于2002年9月17日签订的《协议书》中，已明确约定恒发公司应于2003年10月31日前协助农商行花都支行办理涉案房屋的不动产权证，恒发公司未在2003年10月31日前为农商行花都支行办理涉案房屋的不动产权证，已构成违约。因前述《商品房买卖合同》、《协议书》中对于逾期办证违约金并无明确约定，一审法院认定恒发公司应承担的逾期办证违约金应以农商行花都支行已付房款为本金，按照年利率6%计付，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院予以认同。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。从本案查明事实来看，涉案房屋至今不具备为农商行花都支行办理不动产权证的条件，恒发公司逾期办证的违约行为一直持续存在，农商行花都支行于2019年3月22日诉至一审法院要求恒发公司承担逾期办证的违约责任，已构成诉讼时效的中断，一审法院认定2016年3月22日（含当日）之后产生的逾期办证违约金未超过诉讼时效，并无不当，本院予以维持。恒发公司以农商行花都支行在起诉前未主张过逾期办证违约金为由，认为农商行花都支行要求其支付逾期办证违约金的诉讼请求全部超过诉讼时效，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，恒发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6894.62元，由广州市花都区恒发房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年三月二十三日书记员  贾妍胡秀红