广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终493号上诉人（原审被告）：广州易成酒店管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区林和西路167号2221房。法定代表人：李海涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：张杰，广东固信律师事务所律师。委托诉讼代理人：江琪，广东固信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：娄秋琴，女，1979年9月17日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人广州易成酒店管理有限公司（以下简称易成公司）因与被上诉人娄秋琴租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初2951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人易成公司委托诉讼代理人张杰、江琪，被上诉人娄秋琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人易成公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.娄秋琴承担本案的诉讼费用。事实与理由:一、一审法院对涉案合同的解除时间的认定适用法律错误，应依法撤销该项判决。一审法院认为易成公司于2017年10月17日向娄秋琴邮寄送达的《解除协议书》仅为协商解除合同，并非正式通知娄秋琴解除合同，该协议不发生通知解除合同的效力。易成公司根据《租赁合同》第十四条第5款及第十一条向娄秋琴邮寄送达解除协议书的行为，该行为符合合同的约定且该条款的约定并未违反《中华人民共和国合同法》，应视为双方的租赁关系自解除协议书送达之日起解除。一审法院的认定显然忽视《中华人民共和国合同法》第九十四、九十六条的规定，限制了易成公司对合同解除权的行使，加重了易成公司的义务，属于适用法律错误，依法应撤销该项判决。二、一审法院对占有使用费的判决，已超出娄秋琴在一审所提出的诉讼请求，属于适用法律错误，依法应撤销该项判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的基本原则，娄秋琴在一审期间并未提出关于占有使用费的诉讼请求，而一审法院却在一审判决中要求易成公司向娄秋琴支付占有使用费，超出了娄秋琴的诉讼请求，属于适用法律错误，依法应撤销该项判决。三、涉案租赁合同是易成公司单方解除并承担单方解除的违约责任，因此易成公司2017年10月17日向娄秋琴邮寄《解除协议书》的行为不应当认定为双方协商不成，而应当认定为是易成公司单方解除合同的通知。并且易成公司多次通过微信、短信以及电话等形式向娄秋琴表达解除合同的意思表示。并从2017年11月开始停止支付房屋租金。易成公司已用实际行动表达解除合同的意思表示。因此易成公司于2017年10月17日按照合同约定的联系方式向娄秋琴发函的行为属于单方解除合同的行为。因在报社公告的解除日期是2017年10月24日，所以《租赁合同》的解除时间应当为2017年10月24日。易成公司解除合同后，多次要求娄秋琴办理涉案房屋的交接手续，但娄秋琴以种种借口不予办理。易成公司通过各种手段要求娄秋琴办理交接不成的情况下在2019年2月24日将房屋钥匙邮寄给娄秋琴。因此，合同解除后未办理交接手续的责任在于娄秋琴，易成公司不应当承担合同解除后的房屋租金以及占用费。四、即使按照一审法院认定2018年9月16日为合同解除时间，易成公司在一审开庭时已提出要求娄秋琴办理房屋的交接，随后亦多次以微信、短信等方式要求其办理交接手续，娄秋琴均拒绝办理。因此，即使按照一审法院认定的解除合同的时间，之后的房屋占用费以及公摊的水电费、物业费也不应当由易成公司承担。被上诉人娄秋琴辩称：不同意易成公司的上诉请求。事实与理由：一、娄秋琴买了两套房屋，当时购买房屋的条件是必须与易成公司签订《租赁合同》。当时广告描述有8%的返租收益。娄秋琴与开发商签订买卖合同后便与易成公司签订《租赁合同》。当时该《租赁合同》约定业主要交纳接近12万元装修费用，条件就是可以租赁8年。易成公司所称的协议书以及通过微信、短信以及其他方式通知娄秋琴解除合同并不属实的，亦无证据予以证明。二、易成公司要求解除合同，最主要目的是免除另外一套房屋的违约金。现双方并无达成解除合同的意思表示，因此《租赁合同》继续有效。三、关于房屋使用费的问题，娄秋琴的诉讼请求是要求易成公司支付租金到2019年2月25日，所以一审法院的认定没有超出诉讼请求。娄秋琴也向一审法院提交了上诉状，对于一审判决部分认定也是有不同的意见。娄秋琴认为房屋占有使用费应当按照合同约定的第3年的租金标准3990元计算至2019年2月25日。娄秋琴于2019年2月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.易成公司支付2017年7月、2017年11月至2019年2月25日的租金60300元；2.易成公司支付延迟支付租金的违约金141360元；3.易成公司支付单方终止合同的违约金22800元；4.易成公司支付2214房屋的管理费以及水电费等费用4642.56元；5.易成公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2015年11月25日，娄秋琴（甲方、出租人）与易成公司（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市番禺区奥园城市xxx2214房，出租给乙方，建筑面积47.58平方米，房屋可以被乙方承租用作酒店公寓；租赁期限共8年，正式起租日为2016年7月1日至2024年6月30日；甲方应于签订本合同同时与乙方签署《装修委托协议书》，将房屋委托乙方统一装修，甲方给予乙方120天免租装修期，免租装修期由甲方移交物业及钥匙的次日起计算）；乙方租赁涉案房屋用于经营性公寓式酒店出租，月租金标准第一年、第二年为3800元，第三年、第四年为3990元，第五年、第六年为4189元，第七年、第八年为4398元；乙方需于每月5日前支付当月租金；如乙方未能在约定的时间内支付租金，每迟延一日，按迟延支付的租金金额的1%向甲方支付违约金，若延迟支付租金超过2个月，甲方解除合同，乙方应按当年租金总额的0.5倍向甲方支付违约金；乙方如欲提前终止合同，须提前1个月书面通知甲方，通知到达后甲方即视为合同终止，乙方应按当年租金总额的0.5倍向甲方支付违约金；本合同项下甲乙双方通知按首页地址为送达地址；联系方式发生变更的，任何一方应及时书面通知另一方，在被通知方收到有关通知之前，被通知方根据变更前的联络方式所做出的送达视为有效送达；本合同经甲乙双方签字盖章后生效；等等。同日，双方签订《装修委托协议书》，约定：甲方委托乙方代为装修涉案房屋、购买家私家电、软性装饰等，乙方代甲方完成委托事项费用标准为118950元，每平方米2500元；甲方向乙方移交物业及钥匙后，甲方支付合同总价款30%共35685元，工期进行30天后，且在完成整体硬装部分后（以第一笔款交付后的第二天算起）甲方支付合同总价款的60%计71370元，完成验收合格之日起7日内甲方支付合同余款10%计11895元；等等。2016年7月9日，娄秋琴向易成公司支付装修款35685元，同年9月12日支付装修款71370元。2016年11月，易成公司逐月向娄秋琴支付租金，其中2017年6月的租金，易成公司工作人员于2017年6月5日向娄秋琴转款3800元，2017年8月、9月的租金及10月的部分租金以娄秋琴支付的三期工程款11895元予以抵扣，剩余10月部分租金由易成公司于2017年10月24日支付完毕。另外，刘哲宇于2017年6月10日向娄秋琴银行转款3800元，备注为“1-2214娄秋琴6月租金”，娄秋琴否认刘哲宇支付的3800元为涉案房屋的租金，易成公司则认为刘哲宇上述转款实际为2017年7月的租金。2017年9月29日，易成公司工作人员通过微信向娄秋琴发函告知：由于当前经济持续低迷，旅游市场环境恶劣，又因周边公寓数量盲目增长，长期处于恶性竞争环境，为保证业主利益能够持续稳定，本酒店能够继续生存，现本酒店从2017年10月1日起租金下降调整为3000元/月租，如果您不同意签订“关于租金调整补充协议”，请您在2017年10月5日前到我司办理相关手续。2017年10月12日，易成公司作出《解除协议书》，该协议书内容为：甲、乙双方于2015年11月25日签订《房屋租赁合同书》租赁涉案房屋，因房屋租赁纠纷原因致使原合同无法继续履行，现经甲乙双方协商一致，达成如下协议：1.租赁合同自2017年10月1日解除，自解除之日起，原合同中约定的双方权利义务终止；2.甲方确认租赁合同解除日开始之前乙方应支付的租金应经甲方同意于甲方未支付的第三期装修工程款中抵扣，此后甲乙双方无关于未付租金的任何争议与纠纷；3.本协议由甲乙双方签字盖章后生效，本协议生效之日，租赁合同解除，双方互不承担违约责任；4.乙方在该房屋所进行的固定装修归甲方无偿所有，由甲方自行处置；5.本协议一式2分，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。易成公司于2017年10月17日按照娄秋琴合同载明地址邮寄上述协议书，2017年10月19日的快递退件底单显示，退件原因为原址查无此人。2018年6月1日，娄秋琴向一审法院起诉易成公司，要求继续履行租赁合同至2024年6月30日、支付租金及违约金等[（2018）粤0113民初5110号]。该案于2018年9月6日开庭审理，易成公司答辩认为涉案房屋所在楼宇的其他租赁房屋要么已转让，要么终止合同，均已妥善解决，现仅剩余涉案房屋未处理完毕，无法经营酒店业务，认为租赁合同不具有继续履行的可能性，且易成公司已向娄秋琴邮寄《解除2214房屋租赁合同协议》，租赁合同于2017年10月24日正式解除。该案因娄秋琴逾期未补缴诉讼费，一审法院依法裁定按娄秋琴撤诉处理。由于双方一直未办理交接手续，2019年1月10日，易成公司在《南方都市报》发出声明，表示娄秋琴与易成公司的租赁关系已于2017年10月24日正式解除，要求娄秋琴于2019年1月15日前往易成公司办理交接手续。2019年2月22日，易成公司将登报声明及2214房屋的钥匙2把邮寄给娄秋琴，娄秋琴表示已收到钥匙。娄秋琴提交了2019年1月10日打印的缴费通知单，载明涉案房屋应缴纳的物业管理费、公共电费、水费、普通水费、电费等共4642.56元，其中2017年10月1日至2019年1月31日应交的物业管理费为2893.12元，2018年2月28日至2018年3月31日应缴纳的普通水费为5.35元，2017年9月1日至2019年1月1日应缴纳的普通电费为1280.05元，其余为2017年8月31日至2019年1月1日的部分分摊水电费等公共费用共464.04元。一审另查明，2016年7月1日，易成公司（甲方）、广州亚丁酒店管理有限公司（乙方）与奥园城市天地的其他业主（丙方）签订了《租赁物业补充合同》：丙方同意将甲方将自己位于奥园城市天地的房屋转给乙方使用，乙方保证同等条件承接甲方和丙方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；丙方与甲方签订了租赁合同，房屋转让给乙方后，乙方代替甲方向丙方履行原租赁合同中所规定的条款，并定期缴纳租金及合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他费用；接收后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责，甲方退出后不再承担原甲、丙双方房屋租赁合同中的任何权利和义务。一审庭审中，娄秋琴确认本案主张的月租金标准为3800元。一审法院认为:娄秋琴与易成公司就涉案房屋签订的《租赁合同》主体适格，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当遵照执行。关于合同解除的问题。1.易成公司主张2017年10月17日已向娄秋琴邮寄送达《解除协议书》，双方合同于2017年10月24日解除。一审法院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致可以解除合同。该协议书也载明协议生效条件为双方签字盖章时生效。因娄秋琴未在协议书上签字确认，故双方未能就协商解除合同的事宜达成一致意见，协议书尚未发生法律效力。其次，该协议书仅为协商解除合同，并非正式通知娄秋琴解除合同。即便按照合同约定该协议书视为送达给娄秋琴，该协议书也不发生通知解除合同的效力。因此，易成公司以解除合同协议书已送达给娄秋琴主张合同已解除，理由不成立，一审法院不予采纳。2.根据合同约定，易成公司享有提前解除合同的权利，解除合同意思到达对方后合同解除，但易成公司需为此承担违约金。在（2018）粤0113民初5110号案件中，娄秋琴主张继续履行合同，易成公司则在2018年9月6日开庭时主张解除合同，该解除合同意思已明确到达娄秋琴，故合同已于该日解除。根据合同约定，一方提前解除合同的，应当支付相当于当年租金0.5倍的违约金。易成公司违约解除合同，娄秋琴主张易成公司应支付违约金22800元，符合合同约定，一审法院予以支持。合同解除日之前的租金，易成公司应当按照约定支付给娄秋琴。根据易成公司提供的证据显示，易成公司工作人员于2017年6月5日向娄秋琴转款3800元，刘哲宇于2017年6月10日向娄秋琴支付3800元，备注为“1-2214娄秋琴6月租金”，虽然娄秋琴否认刘哲宇支付的3800元为涉案房屋的租金，但从该款项的金额及备注内容可以确定，刘哲宇转账的3800元即为涉案房屋的租金，至于支付租金的月份，由于2017年6月支付了两次租金，易成公司主张刘哲宇代为支付的租金用于抵扣2017年7月的租金，符合交易习惯，一审法院依法予以采信。故娄秋琴要求易成公司支付2017年7月的租金，一审法院不予支持。易成公司自2017年11月开始未支付租金，应支付租金至合同解除之日2018年9月6日的租金38760元（3800元×10个月+3800元/30天×6天）。合同约定每月5日前支付当月租金，易成公司未按约定支付上述租金的应按照租金每日1%的标准支付违约金，易成公司主张该违约金过高，请求一审法院调低。根据本案实际情况，一审法院酌情调整违约金为以未支付租金为本金，按照月利率2%的标准，自每月6日起计付违约金至实际清偿之日。合同解除后，双方应及时办理租赁物的交接，未及时办理交接手续的，承租方应承担相应的占有使用费。易成公司于2018年9月6日庭审中明确表示易成公司已退出涉案楼宇的经营管理，要求交还房屋给娄秋琴，娄秋琴应及时收回房屋，以减少房屋闲置损失。虽然易成公司于2019年2月才将钥匙通过邮寄方式交还给娄秋琴，但不影响娄秋琴自行收回房屋。因此，根据双方在收房过程中的过错，一审法院酌情支持易成公司在合同解除后应支付3个月的房屋占有使用费11400元，超过3个月的占有使用费属于娄秋琴未及时采取措施造成的扩大损失，一审法院不予支持。关于涉案房屋的管理费、水电费等费用，易成公司应支付租赁期间及占有房屋期间产生的管理费、水电费等费用。根据娄秋琴提供的2019年1月10日的通知单显示，每月管理费180.82元，则易成公司应支付管理费2385.65元（180.82元×13个月+180.82元/31天×6天）。关于公摊水电费、自用水电费等共1749.44元，娄秋琴未能提供逐月的水电费数据，故一审法院酌情支持水电费共1500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年8月18日作出一审判决：一、广州易成酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内向娄秋琴支付2017年11月至2018年9月6日的租金38735元及迟延支付租金的违约金（以当月未支付租金为本金，自迟延支付租金当月6日起，按照月利率2%的标准计算违约金至实际支付之日）；二、广州易成酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内向娄秋琴支付2018年9月7日至2018年12月6日的占有使用费11400元；三、广州易成酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内向娄秋琴支付水电费用、管理费等共3885.65元；四、广州易成酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内向娄秋琴支付提前解除合同的违约金22800元；五、驳回娄秋琴其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4737元，由娄秋琴承担226元，广州易成酒店管理有限公司承担4511元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：《租赁合同》的解除时间；易成公司应当支付占有使用费及物业费、水电费用的认定。根据《解除协议书》所记载内容，其中“3.本协议由甲乙双方签字盖章后生效，本协议生效之日，租赁合同解除，双方互不承担违约责任”，显示合同解除需经双方协商确定。现该协议仅有易成公司签章，娄秋琴并无在该协议书上签字确认，该协议书的名称也并非解除合同通知书，因此易成公司发出《解除协议书》的行为并不发生合同解除的法律后果。根据《租赁合同》约定，易成公司享有以支付违约金为代价，提前解除合同的权利。在（2018）粤0113民初5110号案件中，易成公司于2018年9月6日开庭时明确表示解除租赁合同，该意思表示已到达娄秋琴，据此，《租赁合同》解除时间为2018年9月6日。一审法院关于《租赁合同》解除时间的认定正确，本院予以维持。《租赁合同》解除后，易成公司应及时将房屋交还娄秋琴，娄秋琴亦应及时收回房屋，但双方均未及时办理房屋交接手续，在交还房屋环节上双方均存在一定过错。一审法院酌情认定易成公司在解除合同后应支付3个月的占有使用费，并无不妥，本院予以维持。易成公司在交还房屋前仍继续占有房屋，故一审法院判决易成公司支付占有期间的管理费、水电费，并无不当。另外，娄秋琴一审诉讼请求为，易成公司支付2017年7月、2017年11月至2019年2月25日的租金，租金与占有使用费均为占用房屋的对价，故一审法院判决易成公司支付合同解除后3个月的占用费并未超过娄秋琴的诉讼请求，易成公司认为一审法院超出诉讼请求裁判，本院不予支持。娄秋琴提交上诉状的时间已超过法定上诉期限，其对一审判决不服部分，本院不予审处。综上所述，易成公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1053.38元，由上诉人广州易成酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年三月二十六日书记员 冯冠豪郭丽淳