河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终705号上诉人（原审被告）：陈培娟，女，汉族，1983年8月14日出生，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：吴庆红，河南子午律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李燕燕，女，汉族，1981年6月27日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：边喜峰，河南怡和律师事务所律师。上诉人陈培娟因与被上诉人李燕燕合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2019)豫1303民初7962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈培娟上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回李燕燕的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由李燕燕负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.李燕燕与陈培娟之间的法律关系为店面转让关系，一审认定二人达成的是房屋转租协议没有任何事实依据。从收条的字面意思及交易内容来看，双方属于店面转让关系；从李燕燕与房东李珂签订的租赁协议来看，李燕燕的租赁期限、租金标准以及支付方式等租赁合同内容与意向，陈培娟不了解、不负责、不参与，均由李燕燕与房东直接洽谈、商定，印证了双方之间系转让关系，不是转租关系；陈培娟一审提交的录音内容进一步印证了双方是店面转让关系，不是转租。2.一审判决认定李燕燕与7号房屋房东李珂签订租赁合同是违背诚信原则的行为，错误。陈培娟与李燕燕签订的是店面转让合同，根本不存在签订租赁合同的事实，所以才由李燕燕与房东之间签订租赁合同。3.一审仅凭一张公示照片就认定6号房屋房东鲍宛平收回租赁房屋、不再续签租赁合同，错误。首先，真实性无法核实；其次，该房屋现已出租他人，说明6号房屋房东并未收回房屋，不再出租，故一审认定陈培娟违背诚信原则、违约，错误。二、从李燕燕偷录音时，实际上已经反悔，为不继续履行转让合同做准备。纠缠双方原本沟通过的房屋转让及租赁信息；与李珂签订租赁合同后，一直不交房租；自行与房东鲍宛平联系，不让陈培娟参与，后又推脱说该房东要收回房屋。三、因李燕燕的违约行为，给陈培娟造成了巨大的经济损失，支付的5万元定金不应退还。李燕燕辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，陈培娟的上诉理由不能成立，应当驳回上诉，维持原判。1.陈培娟与李燕燕口头协商房屋转租协议，陈培娟诉称双方是店面转让关系与事实不符。首先，陈培娟不是涉案房屋的所有权人，无权转让房屋。其次，房东鲍宛平不同意转租并收回房屋，陈培娟已经丧失了转租的权利。最后，双方协商转租的是“阿丽思曼”两间门店，转租一间门面无法实现李燕燕经营医疗器械的目的。李燕燕与李珂签订的租赁协议实际是通过陈培娟协助签订的。2.陈培娟称李燕燕录音是为反悔做准备不能成立。只有完成与房东签订转租协议，李燕燕才能交付剩余款项。陈培娟一方面否认鲍宛平张贴不出租告示，一方面又承认鲍宛平张贴了不出租告示，自相矛盾。3.一审判决适用法律正确。陈培娟明知租期届满，房东不同意转租，但仍与他人签订转租协议，具有明显过错。陈培娟没有协助李燕燕与房东签订转租协议，致使李燕燕无法实现协议目的。李燕燕要求恢复原状、退还预付定金，符合法律规定。李燕燕向一审法院起诉请求：陈培娟返还李燕燕定金人民币5万元；本案诉讼费由陈培娟承担。一审法院认定事实：李燕燕是经营助听器的经销商,陈培娟是南阳市卧龙区阿丽思曼名品女鞋门店的经营者,双方经营的门店均位于南阳市××路。其中，“阿丽思曼”名品女鞋门店包括南阳市××路中段西侧139号市公共汽车公司门口北楼第6、7号两间房屋，该两间房屋的租赁期限均为2019年9月30日到期。2019年7月29日，李燕燕与陈培娟协商“阿丽思曼”名品女鞋门店两间房屋的相关事宜，双方口头约定转让费为21万元,李燕燕向陈培娟支付5万元定金,陈培娟向李燕燕出具收条一份,内容是:“收条,今收到李燕转让费定金五万元整，(50000.00),注:转让费全款贰拾壹万元整,下欠拾陆万元整。陈培娟,188××××7939,2019年7月29日”。2019年8月14日，关于南阳市××路中段西侧139号市公共汽车公司门口北楼第7号房屋，李燕燕作为承租方乙方与出租人甲方李珂签订《房屋租赁合同》。该合同租赁期限2年，从2019年9月30日至2021年9月30日止，该房屋租金为年租金4万元，租金一年结算一次。合同签订后，李燕燕未向李珂交付租金，后陈培娟向李珂交付租金4万元，李珂向陈培娟出具收条一份，该收条内容为“收条今收到房租肆万元整，系付南阳市××路中段139号公交公司门口北楼7号2019年9月30号-2020年9月30号，李珂2019年9月26号”。关于南阳市××路中段西侧139号市公共汽车公司门口北楼第6号房屋。房东鲍宛平于2019年8月27日，在其门口张贴告示：“陈培娟人民路公交公司门口北侧的租赁屋，租赁期将于2019年9月30日届满。租赁期限届满之后，出租人决定收回租赁物，不再续签租赁合同，请你及早准备并于2019年9月30日之前腾空该房屋，将该房屋恢复至最初交付租赁物状态，交还给出租人鲍宛平2019年8月27日”。后李燕燕未向陈培娟支付下余16万元转让费，李燕燕已支付的5万元定金，陈培娟不予退还。双方协商未果，李燕燕诉至一审法院。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李燕燕与陈培娟达成的房屋转租协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应按照约定全面履行各自义务。现李燕燕与陈培娟支付定金50,000元的根本目的是两间房屋同时使用，现市公共汽车公司门口北楼第6号房屋，房东不同意继续续租，市公共汽车公司门口北楼第7号房屋李燕燕在已和陈培娟达成租赁关系的情况下，李燕燕又自行与房东李珂签订房屋租赁合同。李燕燕、陈培娟在履行合同中均违背诚实信用，存在违约行为，致使合同目的不能实现，合同应予以解除。根据双方的过错程度，陈培娟应返还李燕燕50,000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，陈培娟返还李燕燕50,000元。二、驳回李燕燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1,150元，由李燕燕承担500元，陈培娟承担650元。本院二审期间，陈培娟提交了以下证据：1.照片一张，证实鲍宛平的房屋已经实际出租，说明鲍宛平同意出租，李燕燕一审提交的告示是虚假的。2.租赁合同一份、陈培娟与鲍宛平的微信聊天截图两张，证明陈培娟与鲍宛平就房屋租赁情况进行协商并确认的事实，但是后来因为李燕燕拖延，合同没有签成。李燕燕质证称，对证据1真实性无异议，对证明方向有异议，这间门面房东没有出租给李燕燕，导致李燕燕的合同目的无法实现。对证据2，对协商的过程予以认可，但最后并未协商成功，鲍宛平拒绝续租。本院对上述证据的真实性予以采信，但上述证据尚不足以证明与鲍宛平最终未能签订租赁协议的过错在于李燕燕，故对其证明方向本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，陈培娟与李燕燕未签订书面合同，双方对彼此之间法律关系的性质认识不一，但陈培娟在自己的租赁合同临近期满时与李燕燕口头达成该协议，在没有房东明确授权、陈培娟亦未提供证据证明其对店面内设施享有处分权的情况下，无论是转租或是店面转让，依照上述法律规定，陈培娟都不具备该项权利。且现因其中一间房屋已被房东出租给他人，李燕燕与陈培娟之间协议的目的已无法实现，陈培娟应当返还李燕燕为该协议所支付的定金。鉴于陈培娟的无权处分行为，对陈培娟关于自己因该协议遭受损失、故不应返还李燕燕定金的上诉理由本院不予支持。一审判决结果适当，本院予以维持。综上所述，陈培娟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由陈培娟负担。本判决为终审判决。审判长  卢国伟审判员  王 彬审判员  孙 娟二〇二〇年三月二十五日法官助理郝一帆书记员周道佳