安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1802民初4903号 原告：王明和，男，1968年1月15日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 原告：杨贤斌，男，1972年2月15日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 两原告共同委托诉讼代理人：汪寨，安徽师阳安顺律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：吴坤，安徽师阳安顺律师事务所律师。 被告：宣城市鑫达房地产幵发有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区溪口镇新大街8号商住楼9室。 法定代表人：李红霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：费文武，该公司副总经理。 被告：汤学辉，男，1964年8月10日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 原告王明和、杨贤斌与被告宣城市鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达公司）、汤学辉合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告王明和、杨贤斌的共同委托诉讼代理人汪寨，被告鑫达公司的委托诉讼代理人费文武，被告汤学辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王明和、杨贤斌向本院提出诉讼请求：1.两被告共同向原告支付转让款155万元及应付利息152.7万元（自2013年元月1日起按月息2分计算至实际给付之日止，其中2013年元月1日至2019年8月1日期间利息为207.7万元，减去被告期间已支付利息55万元，截止2019年8月1日被告尚欠利息152.7万元），自2019年8月2日起被告仍应按月息2分计算至实际给付之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年，案外人李腊新从宣城市产权交易所竞得宣城市宣州区原乡政府办公用房及其占用的土地。之后，李腊新将上述房屋及土地又转让给原告。原告在上述地段上进行开发，后因资金等原因，原告将上述房屋、土地使用权及与之相关的开发权转让给被告，为此双方于2011年5月2日签订一份《转让协议》，双方约定上述转让价款为375万元，被告汤学辉与被告鑫达公司系合作开发上述项目。协议签订后，原告退出上述项目，截止2013年元月1日被告共计支付转让款220万元，尚欠转让款155万元未付。2016年8月1日，被告出具欠条一份，尚欠原告转让款155万元，约定月息6分，自2013年元月起计算，现原告只要求被告按月息2分计算。期间，被告支付了55万元的利息，截止2019年8月1日被告尚欠利息152.7万元。后原告多次催要无果。 鑫达公司辩称，一、其公司和王明和签署的房地产项目转让协议，该协议由杜平签字、公司盖章，汤学辉出具给王明和、杨贤斌的欠条与其公司无关；更何况欠条月利息高达6分，该欠条不受法律保护、违法，王明和、杨贤斌凭该欠条起诉其公司，其公司不能接受。二、根据2008年5月29日出让人宣城市国土资源局宣州区分局、原受让人王明和、现受让人宣城市宏程房地产开发有限责任公司（以下简称宏程公司）三方签署的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，由宏程公司履行《国有土地使用权出让合同》一切权利和义务，因此“宣州区房地产开发项目”的转让方是宏程公司，而非王明和，杨贤斌与此事更是无关。三、《宣州区房地产开发项目（含已建3号楼）》履行过程中，转让方多次违约，给其公司造成巨大损失：1.按照协议约定，其公司在支付转让方50万元后，转让方要将建设用地上的杆线清理完毕，转让方拒不履行，直到2013年7月，其公司才与中国电信宣城分公司等单位协商将杆线清理，致使其公司建设工程受到很大影响；2.按照协议约定，转让方转让的土地使用权及项目开发权是合法拥有，不存在产权瑕疵，而由于转让方在该项目上实际投入房屋建设的资金124万元，该项目的总投资为700万元，实际投入的资金只占总投资的17.7%，按规定投入建设的资金达25%以上才允许转让，因此房地产开发管理部门不予其公司办理与项目转让有关的权属变更登记，致使其公司重新进行招拍挂程序，付出巨大的人力和财力；另转让方隐瞒事实真相，将出让土地私自卖给中国电信宣城分公司，致使其公司3号楼建设受到严重影响；3.转让方在协议中声称转让的土地除已建3号楼未完工外，其余为净地，实际情况是转让土地多处与周边居民存在纠纷，致使其公司该项目建设严重受阻，至今仍处于烂尾状态。要求驳回原告的诉讼请求。 汤学辉辩称，一、两原告诉称的欠条是其所写，但其与两原告从未有经济上的往来。两原告诉称的涉案155万元是王明和与鑫达公司、杜平等签订协议，后因该协议履行发生分歧所致，但其不欠两原告的钱。二、其过去与王明和认识，杜平与王明和几次谈黄渡乡峄山街道房地产开发项目转让时其都在场。后来由于该转让协议的履行双方发生分歧。两原告多次到其单位，胁迫其写下欠条，两原告的行为违法；本案是房地产开发项目转让引起的，非民间借贷。三、转让协议中没有出现过杨贤斌的名字，杨贤斌不具有债权人资格，不能作为原告；协议转让方主体应是宏程公司，王明和同样不具有作为原告的资格。四、虽然鑫达公司的法定代表人李红霞与其系夫妻关系，但鑫达公司是李红霞独资，其不在鑫达公司占有股份，也不在鑫达公司任职。要求驳回起诉或驳回原告对其的诉讼请求。 原告、被告鑫达公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告汤学辉未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证，当事人对对方相关证据的证明目的有异议，不影响本院对该相关证据的认定，本院结合其他证据予以认定证据的证明目的。 对原告、被告鑫达公司的下列证据，对方有异议： 原告证据一中的宣城宏程房地产开发有限责任公司于2019年7月25日出具的《关于宣城宏程房地产开发有限责任公司黄渡分公司债权债务的声明》复印件1份，证明原告取得本案债权的依据；证据二、欠条复印件1份，证明被告欠原告转让款155万元、双方约定利息6分及从2013年元月起计算利息；证据三、转让协议复印件2份【《宣州区房地产开发项目（含已建3＃楼）转让协议》、《关于峄山乡政府所在地转让协议》】、《产权竞价转让确认书》复印件1份，证明原告取得诉争房屋及土地使用权等相关权利，转让价款为375万元；证据六、建设工程规划许可证附件、宣城市商品房退房房源销售公告复印件各1份，证明涉案土地开发项目不违法，且已进入市场销售。 被告鑫达公司质证意见为：对原告证据一中的声明有异议，无效，只承认法人代表；证据二不是被告鑫达公司的行为，不认可；对证据三中的王明和与鑫达公司之间的转让协议真实性无异议，对另一份协议及转让确认书不清楚；证据六与本案无关联。 被告汤学辉质证意见为：对原告证据一中的声明有异议，无效，应为公司行为；证据二欠条上的字是其写的，但是在被胁迫的情况下写的，涉案土地及房屋转让价款375元其清楚，鑫达公司已给了275万元，后期原告认为应支付55万元的6分利息，就胁迫其出具了该张155万元的欠条；对证据三中的王明和与鑫达公司之间的转让协议真实性无异议，对另一份协议及转让确认书与本案无关；证据六与本案无关。 被告鑫达公司证据二、照片1份，证明王明和私自将宏程公司转让给鑫达公司的土地中的一部分出售给电信公司，建造了机房，影响到三号楼的建设；证据四、峄山新城全面合作协议复印件1份，证明涉案土地上的杆线应该由原告移除，但原告一直未处理，鑫达公司与电信公司签订了协议。 两原告质证意见为：对被告鑫达公司证据二的真实性无异议，与本案无关，原告与被告鑫达公司签订转让协议第二条第三项约定事项与甲方无关，不能达到证明目的；对证据四的真实性无异议，关联性有异议，双方已经在合同中约定转让价款的支付方式，已经支付完毕没有分歧，与原告合同约定的事项没有关联性，之后被告鑫达公司也未就此事项的履行不符合协议约定向原告主张过权利，故被告鑫达公司不能达到证明目的。 被告汤学辉对被告鑫达公司的上述证据均无异议。 本院对原告、被告鑫达公司的上述证据认证如下： 原告证据一中的宣城宏程房地产开发有限责任公司于2019年7月25日出具的《关于宣城宏程房地产开发有限责任公司黄渡分公司债权债务的声明》、证据二、证据三中的《宣州区房地产开发项目（含已建3＃楼）转让协议》、证据六，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定，本院结合其他相关证据予以确认各证据的证明效力；原告证据三中的其他证据，与本案不具有关联性，本院不予认定。 被告鑫达公司证据二、四，被告鑫达公司无相关证据佐证与本案具有关联性，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年2月25日，宣城市国土资源发展中心就项目名称：宣州区黄渡乡集镇建设2008年3号地土地使用权价格评估出具宣地评（2008）017号《土地估价报告》，该报告估价结果为：评估土地总面积：3056.0平方米；单位地价：323.0元/平方米；评估土地总地价：98.7088万元。 2008年3月24日，宣城市国土资源局宣州区分局在报纸上刊登《宣城市国土资源局宣州区分局国有建设用地使用权挂牌出让公告》，以挂牌方式出让黄渡乡集镇建设3号地块的国有建设用地使用权，该土地位置：黄渡乡峄山街道；土地面积：3056平方米；土地用途及出让年限：住宅70年商服40年等。 2008年5月29日，宣城市国土资源局宣州区分局（出让方）、王明和（原受让人）、宏程公司（现受让人）三方签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，该协议约定：王明和于2008年4月23日通过公开挂牌方式竞得宣州区黄渡乡集镇建设三号地地块国有建设用地使用权，已签订《国有土地使用权出让合同》。根据集镇开发建设的有关规定，王明和与宏程公司联合进行开发建设，公司法人代表黄宏程。根据受让人的申请，依据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）国土资发【2006】114号文件中第10条第2项第6款规定，与受让人签订《国有土地使用权出让合同变更协议》，由宏程公司履行已签订的《国有土地使用权出让合同》中原受让人王明和约定的一切权利和义务。受让人须向出让人提供宏程公司的公司章程、营业执照等资料复印件作为备案。本协议一式4份，与《国有土地使用权出让合同》具有同等法律效力。 2008年7月25日，宣城市宣州区建设委员会的《建设工程规划许可证附件（公建）》载明内容有：建设单位：宏程公司；建设项目名称：黄渡乡峄山太子参商贸城；经审查，宣城市宣州区建设委员会同意宏程公司的该项目建设等。 2011年5月2日，王明和（转让方甲方）、鑫达公司（受让方乙方）签订《宣州区房地产开发项目（含已建3＃楼）转让协议》，该协议约定内容有：“甲方拥有位于宣州区，总面积约为7650平方米（其中出让面积3056平方米）的土地使用权。甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方……第一条转让土地使用权及其项目开发权之状况（一）土地使用权状况1.土地座落位置：宣州区2.土地使用权面积：总面积约为7650平方米（其中出让面积3056平方米）。3.土地规划用途：商服用地4.土地使用期限：2048年5月29日止5.土地现状：已建3＃楼（未完工），其余为净地；另临宣城到新田镇公路峄山街道处一幢四间三层建筑物（不含在总面积和出让面积内）为甲方所有，现该一幢四间三层建筑物随本转让协议一并转让给乙方。（二）项目开发权状况1.甲方已领取了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；2.甲方已经政府批准在拟转让的地块上取得单项开发权，并与区建委签订了开发合同；（三）……第二条本协议之转让价格1.甲乙双方确认本协议的转让价格计人民币叁佰柒拾伍万元（其中，购地面建筑物103万；出让金99万；3＃楼建设124万；其他49万元含一幢4间3层建筑。）2.上述转让价格包含甲方取得转让土地的使用权与项目开发权所已付和未付的一切款项、费用；3.协议签订后3＃楼后续维修或重建等一切事宜与甲方无关。第三条转让价款之支付（一）支付：1.在本协议生效之日，乙方支付甲方转让价款伍拾万元（同时甲方将财务账目全部移交乙方）。2.本协议签定之日起拾伍日内，在甲方和乙方共同将涉及转让地块的使用权和项目开发权资料，包括土地出让合同书、国有土地使用证、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证，建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文等原件资料办理完毕后，且甲方将建设用地清理完毕（原施工单位的建筑设备，建设用地上的杆线）交给乙方，乙方付甲方本协议转让价款伍拾万元人民币。3.本协议签定之日起叁个月内，乙方付甲方本协议转让价款壹百万元。4.余款壹佰柒拾伍万元人民币，自本协议签定之日起陆个月内付清。第四条税费之负担在本协议土地使用权转让和项目开发权更名过户过程中，涉及到政府主管部门及政府部门指定的机构应收取的各种税费，均由甲乙双方共同承担。第五条土地使用权转让的法律状况1.甲方转让本协议所涉及之土地使用权后，该土地使用权出让合同及登记文件中所载明的权利和义务随之转移给乙方；2.在土地使用权的转让登记以前，有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任，由甲方承担；转让手续完成后，有关该地块的风险、责任由乙方承担，其余风险自本合同签订之次日起由乙方承担。第六条违约责任（一）甲方的违约责任……（二）乙方的违约责任……甲方（盖章）：法定代表人（签字）：王明和2011年5月2日乙方（盖章）：宣城市鑫达房地产幵发有限公司法定代表人（签字）杜平2011年5月2日”。 2011年5月2日至2013年1月1日期间，王明和、杨贤斌共计收到鑫达公司支付的转让款220万元。之后，王明和、杨贤斌收到鑫达公司支付的55万元。 杜平与王明和几次商谈上述项目转让时，汤学辉都在场。汤学辉知道上述转让协议及转让价款375万元。2016年8月1日，汤学辉向王明和、杨贤斌出具欠条一张，内容为：“欠条今欠到王明和杨贤斌人民币（本金）壹佰伍拾伍万元整（￥1550000.00元），2013年元月开始计息，月利息6分。具欠人：汤学辉2016.8.1”。 2019年7月25日，宏程公司出具《关于宣城宏程房地产开发有限责任公司黄渡分公司债权债务的声明》，内容有：“各有关单位和个人：宣城宏程房地产开发有限责任公司和王明和于2008年2月合作开发峄山太子参商贸城项目并为此设立黄渡分公司。王明和为分公司负责人，且为该项目实际投资人代表。之后，王明和于2011年5月2日与宣城市鑫达房地产幵发有限公司签订的《宣州区房地产开发项目（含已建3＃楼）转让协议》，该协议中所有权利和义务均由王明和享有和承担，我公司及其黄渡分公司不再享有和承担。” 王明和、杨贤斌系个人合伙关系。鑫达公司系有限责任公司（自然人独资），其股东及法定代表人为李红霞。李红霞与汤学辉系夫妻关系。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告王明和与被告鑫达公司签订《宣州区房地产开发项目（含已建3＃楼）转让协议》，两原告系合伙关系，两原告向被告鑫达公司转让土地使用权等，被告鑫达公司应向两原告支付相应的转让价款。 本案主要争议为如何认定被告汤学辉向两原告出具欠条的性质。该欠条中包括欠款金额与利息等的约定。原告虽诉称两被告系合作开发上述项目，但原告无相关证据予以佐证，且两被告不予认可，本院对原告该诉称不予认定。因被告鑫达公司的法定代表人、股东李红霞与被告汤学辉系夫妻关系；被告汤学辉知道原告王明和与被告鑫达公司商谈转让协议的事项，及知道原告与被告鑫达公司的转让协议及转让价款，两原告认可被告鑫达公司于2013年1月1日前支付两原告转让价款220万元，故被告汤学辉出具该欠条时对被告鑫达公司尚欠两原告转让款155万元的事实清楚，被告汤学辉知道该债务系被告鑫达公司的债务。在此情形下，被告汤学辉仍向两原告出具欠条，表明被告汤学辉愿意成为该债务的债务人，加入原告与被告鑫达公司的债权债务关系中，该行为是被告汤学辉的真实意思表示，被告汤学辉对该155万元的债务加入行为，不损害被告鑫达公司的利益，也不违反法律规定。被告汤学辉应向两原告支付其认可的该债务。 因原告王明和与被告鑫达公司签订的上述转让协议中约定有转让价款及价款支付时间，上述欠条中关于自2013年1月开始计算利息不违反上述转让协议的转让价款支付期限的约定，本院予以支持；但因上述转让协议中未约定逾期支付转让价款时继续履行协议的逾期付款违约金，且两原告无相关证据佐被告鑫达公司对被告汤学辉出具的欠条上的利息“月利息6分”认可，故对于该欠条中约定“月利息6分”的内容不予认定。 两原告现要求两被告支付转让款155万元及利息，因原告认可被告鑫达公司在2013年1月1日之后支付两原告55万元，原、被告对该款项系支付转让款还是利息有异议，现双方均无证据证明，本院予以确定该款项按先支付逾期利息、后支付主债务的顺序抵充。本院确定逾期利息按年利率6%予以计算。因两被告无相关证据佐证支付两原告该55万元的时间，自2013年1月计算至本案起诉前，应支付的利息已超过55万元，故该55万元视为支付利息。本院予以支持两被告支付两原告转让款155万元及利息（自2013年1月1日起按照年利率6%计算至给付之日止，扣减已支付的利息550000元）；对于多出部分，本院不予支持。 被告汤学辉辩称受到胁迫出具欠条，无相关证据予以佐证；且即使其认为受到胁迫出具欠条，也应在法定期限内行使撤销权，故本院对被告汤学辉的该辩称不予采信；其他辩称与上述内容不符的部分，本院一并不予采信。 被告鑫达公司的辩称与上述内容不符的部分，本院不予采信；辩称其公司建设工程受到严重影响及受阻的内容，因未在本案中提起反诉，故本案中对该内容不予审查，如认为系两原告违反合同所致，被告鑫达公司可另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决如下： 一、被告宣城市鑫达房地产开发有限公司、汤学辉于本判决生效之日起十日内支付原告王明和、杨贤斌转让款1550000元及利息（自2013年1月1日起按照年利率6%计算至给付之日止，扣减已支付的利息550000元）； 二、驳回原告王明和、杨贤斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31416元，由原告王明和、杨贤斌负担7330元，被告宣城市鑫达房地产开发有限公司、汤学辉负担24086元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  王晓红 人民陪审员  吴晏萍 人民陪审员  刘顺莲 二〇二〇年三月三日 书 记 员  王鑫宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充： （一）实现债权的有关费用； （二）利息； （三）主债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。