北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2320号上诉人（原审被告）：史某1，男，1968年10月26日出生，汉族，住北京市延庆区。上诉人（原审被告）：刘某1，男，1965年1月1日出生，汉族，住北京市延庆区。被上诉人（原审原告）：史某2，男，1988年2月25日出生，汉族，住北京市延庆区。法定代理人：杨某1，男，1933年8月28日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：乐某1，男，1952年2月17日出生，汉族，住北京市延庆区。上诉人史某1、上诉人刘某1因与被上诉人史某2房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初7451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史某1上诉请求：撤销一审判决，改判驳回史某2的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。史某1出售史某2的房屋，并非侵权行为，而系不得已而为之的权宜之计。史某3于2001年去世后家中经济状况不好，史某2正在上初中，出售房屋的款项一直用于史某2上学和看病治疗费用，且房屋出售价格属于当时的市场价格，并未侵害史某2的合法权益。2.史某1与史某2曾形成了监护与被监护的关系，史某1作为监护人，有权处分被监护人的相关财产。房屋买卖行为并未违反法律规定，应当被认定为有效。刘某1上诉请求：撤销一审判决，改判驳回史某2的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.刘某1于2002年出资2.5万元购买涉案房屋，刘某1系该村村民，该买卖属于本集体经济组织内部流转，不违反法律规定，刘某1已经善意取得了涉案房屋。2.史某2父母去世后，与其爷爷史某3、叔父史某1一起生活，史某1出售房屋系为用于给史某2上学、生活、看病，系为维护被监护人的利益而处分被监护人的财产，刘某1有理由相信史某1作为史某2的监护人享有代理权，其代理行为有效，不影响协议的效力。3.史某2及其父母均为非农业户口，并非涉案房屋所在的集体经济组织成员，无权取得或变相取得涉案房屋的宅基地使用权。史某2辩称，同意一审判决，不同意史某1、刘某1的上诉请求和理由。史某2向一审法院起诉请求：1.确认史某1、刘某1之间签订的《房屋买卖合同》无效；2.史某1、刘某1向史某2返还位于延庆区6号北房2间、南房3间及院落（308.8㎡）。一审法院认定事实：对有争议的证据和事实，法院认定如下：史某2举证如下：1、登记在杨某2名下的集体土地建设用地使用证，证明该诉争房屋是杨某2的财产。史某1与刘某1对该份证据均不予认可。法院对该份证据综合认定。2、杨某2交宅基地使用费收据，收据载明：“今收到杨某2交来1989年650平方米宅基地使用费人民币贰仟元整。”收据加盖延庆县城关乡某村民委员会财务专用章。史某1、刘某1均不认可该份证据。法院对该份证据予以确认。3、1994年10月30日史某2的母亲临终前留下的代书遗嘱，证明史某2母亲死后，名下财产由史某2（曾用名史某4）继承。史某1对该份证据认可，刘某1对该份证据不认可。法院对该份证据综合认定。4、2018年4月24日国家卫生计生委科学技术研究所司法鉴定所作出司法鉴定意见书，鉴定结论是“不排除乐某1是史某2的生物学父亲”。史某1与刘某1对该份证据均予以认可。法院对该份证据的证据效力予以确认。5、史某2的残疾证，证明史某2残疾类别是精神残疾，残疾等级为二级，监护人为杨某1。史某1与刘某1对该份证据均予以认可。法院对该份证据的证据效力予以确认。6、诉争房屋老照片一张，证明诉争房屋面积。史某1与刘某1对该份证据均不予认可。法院对该份证据不予认定。7、延庆公安局延庆派出所出具的证明复印件一份，证明史某4和史某2是同一人。史某1对该份证据予以认可，但对原审案件中史某2所提交的常住人口登记表不予认可。刘某1对该份证据不予认可。法院对该份证据的证据效力予以确认。8、史某2精神疾病诊断证明及病历，史某1对该份证据予以认可，刘某1对证据真实性认可，但表示具体情况不了解。法院对该份证据依法确认。刘某1举证如下：1、房屋买卖协议原件一份，证明史某1和刘某1之间的买卖关系。史某2对该份证据不予认可，史某1对该份证据予以认可。法院对该份证据的真实性认可。史某1未提交证据。一审法院经审理认定事实如下：史某2母亲杨某2与乐某1于1987年7月6日经延庆法院调解离婚。杨某2离婚后，与史某5（史某6）结婚。婚后，二人于1988年2月25日生育一子史某2。史某3系史某5之父，史某1系史某5之弟，杨某1系杨某2之父。1992年，史某5煤气中毒去世，生前未留遗嘱。1993年3月1日，杨某2收到加盖延庆县城关乡某村民委员会财务专用章的收据，收据载明“今收到杨某2交来1989年650平米宅基地使用费人民币贰仟元整。”此后，在办理农村土地登记时，北京市延庆区城关乡某村东南6号院登记在了杨某2名下。杨某2于1994年3月取得了集体土地建设用地使用证。1994年10月30日，杨某2留代书遗嘱一份；同年11月，杨某2癌症去世。杨某2去世后，史某2长期跟随史某3、史某1一起生活，2001年史某3去世后，史某2跟随史某1一起生活。史某2跟随史某1生活期间，诉争房屋院落被分为东西两院。2002年2月4日，史某1将史某2西院的房屋卖给同村村民刘某1。卖房时，史某2十四岁，正在读初中。史某1与刘某1在王某1、王某2的见证下签订了房屋买卖协议，约定“今有史某4（代理人史某1）愿将自己1994年4月测定住宅（308.8平方米）一处及附属物有偿转让给刘某1使用。经双方商定，有偿使用费贰万伍仟元人民币，使用期限终身。自双方签字后，永不反悔。此协议一式二份，双方各执一份”。经查，诉争房屋有北房五间、南房八间，分为东西两院。卖与刘某1的为西院，包括南房三间、西棚子两间。刘某1将25000元交付史某1，史某1将房屋院落交付刘某1，刘某1使用该院落至今。史某1卖掉史某2房屋院落后，同年将史某2送至其姥爷杨某1处，史某2跟随其姥爷杨某1共同生活至今。2002年2月4日史某1将诉争房屋卖与刘某1时，史某2并不知情。2019年10月28日，史某2在法定代理人杨某1与委托诉讼代理人乐某1的陪同下，到法院谈话，并提交亲笔书写的陈述事实经过。庭审中，史某1、刘某1均自认诉争房屋包括南房三间、西棚子两间及院落。另查明，2006年6月27日，史某2在亲戚家中突然砍伤自己的左手臂，史某1于当日带其至北京安定医院首次就诊，诊断为“偏执”。2010年7月16日至2010年9月1日，史某2首次收住北京安定医院，被诊断患有“偏执型精神分裂症”。2010年12月8日延庆区残疾人联合会向其发放了残疾人证，其残疾类别为精神残疾人，残疾等级为二级，监护人为杨某1。2018年4月17日，乐某1委托国家卫生计生委科学技术研究所司法鉴定所要求与史某2进行亲子关系鉴定。2018年4月24日，国家卫生计生委科学技术研究所司法鉴定所出具鉴定意见“根据现有资料和DNA分析结果，不排除乐某1是史某2的生物学父亲”。一审法院认定上述事实，有派出所证明、遗嘱、收据、集体土地建设用地使用证、房屋买卖协议、（2019）京0119民初105号庭审笔录与卷宗材料及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，史某1与刘某1签订的房屋买卖协议是否有效，需要明确两个焦点问题：一、史某1与刘某1签订房屋买卖合同时，史某1是否为史某2的监护人；二、监护人处分被监护人房产的行为是否有效。法院以庭审查明的相关事实为依据，以我国现行相关法律法规及司法解释为准绳，对上述两个争议焦点进行阐释和论证。一、史某1与刘某1签订房屋买卖合同时，史某1是否为史某2的监护人。监护人是对无行为能力人或限制民事行为能力人的人身、财产和其他一切合法权益负有监督和保护责任的人。对于未成年人的监护，以教养、保护为目的。本案中，史某2母亲杨某2于1994年去世后，史某2跟随其爷爷史某3与叔叔史某1共同生活。2001年史某3去世后，史某2自愿选择跟随史某1共同生活，史某1抚养史某2，期间供其读书、照顾生活，因此史某1与史某2之间形成了监护与被监护关系。2002年2月4日，史某1将诉争房屋以史某2名义卖与同村村民刘某1时，史某2十四岁，尚未满十八周岁，属于未成年人。故史某1处分史某2房屋的行为，侵犯了未成年人的合法财产权利，其行为不是为史某2房屋增值，而是使其丧失了房屋的所有权，其处分行为与法律规定相悖。刘某1与史某1签订的房屋买卖协议载明：“今有史某4（代理人史某1）愿将自己94年4月测定住宅（308.8㎡）一处及附属物有偿转让给刘某1使用……”可知，刘某1明知史某1所售房屋为史某2所有，其在明知史某2为未成年人且在史某2不知情未到场签字的情况下，购买诉争房屋及院落，其行为不构成善意取得，而是与史某1共同侵犯了未成年人史某2的财产权。二、监护人处分被监护人房产的行为是否有效。监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。本案中，诉争房屋登记在史某2母亲杨某2名下，杨某2生前留有遗嘱，载明“如果史某4（史某2）将来上大学经济不足时，可将房产变卖掉，供史某4上大学用，最终房产属于史某4所有”。2002年史某1将诉争房屋卖与刘某1时，史某2对于自己的房屋被卖一事并不知情，且未在房屋买卖协议上签字。史某1将房屋卖与刘某1，属于擅自处分了被监护人史某2的财产，其行为并未使房屋增值而使史某2从中获益，而是使史某2丧失了房屋。史某1也没有任何证据证明该项处分对史某2可能存在何种利益，当时史某2在读初中，其上学并不需要大笔费用。史某2于2006年首次出现精神疾病，2002年史某2并未生病，亦不需要大额钱款治病。相反，史某1擅自处分史某2房屋的行为，致使史某2失去了唯一住所，严重侵害了未成年人史某2的合法权益。庭审中，史某1未提交其为史某2上学、治病支出相应费用的证据，其应承担举证不能的法律后果。史某1处分史某2房屋的行为，违反了法律的强制性规定，因此史某1与刘某1签订的房屋买卖协议无效。根据相关法律规定，因无效合同取得的财产，应当相互予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上所述，史某1作为史某2监护人期间，其与刘某1签订的协议违反国家法律的强制性规定，应属无效。现史某2主张该合同无效，事实清楚、证据充分，法院予以支持。为了保护未成年人的合法权益不受侵害，依照《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款、《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认被告史某1与被告刘某1之间签订的房屋买卖合同无效；二、被告刘某1将位于北京市延庆区6号院南房三间、西棚子两间及院落返还原告史某2（于判决生效后六十日内履行）；三、驳回原告史某2的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院另查，1994年10月30日史某2的母亲杨某2临终前留下的代书遗嘱，载明：“如果史某4（史某2）将来上大学经济不足时，可将房产变卖掉，供史某4上大学用，最终房产属于史某4所有”等内容。经审查，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，监护人是对无行为能力人或限制民事行为能力人的人身、财产和其他一切合法权益负有监督和保护责任的人。监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。史某1在其与史某2之间形成监护与被监护关系期间，作为史某2的代理人出售了涉案房屋，并于同年将史某2送至其姥爷杨某1处，史某2跟随杨某1共同生活至今。史某1擅自处分被监护人史某2的财产，并非为了被监护人史某2的利益，反而侵害了被监护人史某2的利益，故史某1作为史某2的代理人与刘某1签订的房屋买卖协议应属无效，一审法院对此认定正确，本院予以维持。史某1上诉所称其出售房屋的款项一直用于史某2上学和看病治疗费用，但并未就此提供证据予以证明，本院对其该项主张不予支持。刘某1上诉所称其购买涉案房屋系善意取得，但善意取得不动产的构成要件之一即转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，但刘某1在签订房屋买卖协议之后并未依法取得宅基地和地上物的相应登记，故对其前述主张，本院不予支持。史某2之母杨某2已经于办理农村土地登记时将涉案宅院登记在其名下，且于1994年3月取得了集体土地建设用地使用证，史某2作为杨某2的继承人，有权取得前述宅院的相应权利。对于刘某1上诉所称史某2及其父母并非该房屋所在集体经济组织成员一节，不影响对本案所涉农村房屋买卖合同效力的认定，本院对于刘某1的前述上诉理由，不予支持。鉴于史某1作为史某2的代理人将西院卖与刘某1时，地上物仅包括南房三间、西棚子两间，史某2对一审法院判令刘某1将南房三间、西棚子两间及院落予以返还，并未提出异议，本院对此不持异议。对于史某2一审诉求中所提北房2间，并非史某1作为史某2的代理人将西院卖与刘某1时所含标的物，如对北房2间的腾退或赔偿问题存有争议，各方当事人可另行解决。综上所述，史某1、刘某1的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元，由史某1负担213元（已交纳），由刘某1负担213元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 黄晓丰二〇二〇年三月二十日法官助理 刘 瑾法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪