四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终290号 上诉人（原审原告）：杨民全，男，1980年9月19日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：孟阳，北京国枫（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：黄菲，女，1985年4月4日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：孟阳，北京国枫（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：峨眉山市印象房地产开发有限公司，住所地：四川省峨眉山市峨山镇温泉大道333号9幢。 法定代表人：周金龙，董事长。 委托诉讼代理人：熊月杰，四川仙山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范志伟，四川仙山律师事务所律师。 上诉人杨民全、黄菲因与被上诉人峨眉山市印象房地产开发有限公司（以下简称印象房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2019）川1181民初2831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，经征得双方当事人同意，于2020年3月19日采取在线视频的方式开庭进行了审理。上诉人杨民全及其与黄菲共同的委托诉讼代理人孟阳，被上诉人印象房地产公司的委托诉讼代理人熊月杰、范志伟参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨民全、黄菲上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判印象房地产公司赔偿杨民全、黄菲损失150000元。事实与理由：一、杨民全、黄菲一审主张了合同约定燃气管道敷设至室内、厨房应通燃气及印象房地产公司明知燃气管道不能敷设至室内，厨房不通燃气，未告知未提示仍然订立合同存在恶意三项事实并提交了相应证据，一审法院仅审查了印象房地产公司交付的房屋不符合合同的约定，遗漏审查其他两项事实，实属事实认定不清，违反了《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十八条的规定。 二、一审判决认定印象房地产公司未将燃气管道敷设至室内已构成违约,但以杨民全、黄菲没有提交损失的证据予以驳回,实属事实认定错误,法律适用错误。首先,一审法院认定印象房地产公司违约,却以不存在实际损失为由直接判决驳回诉请,实属适用法律错误。特别是在本案中,印象房地产公司是房地产开发商,杨民全、黄菲作为购房人地位及信息严重不对等的情况下,法院认定印象房地产公司违约,但却不承担责任,实际上是保护了违约者,必然会助长开发商的违约行为,导致房地产市场进一步混乱,也造成对杨民全、黄菲的严重不公平。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百零七条所规定的是“不履行合同义务或者不适当履行”这两种违约形态,体现的是严格责任归责原则,在严格责任原则下,除非存在免责事由,否则只要有违约行为违约方即应承担责任。而《合同法》第一百一十三条所规定的是可预见规则,即损害赔偿包括直接损失和可预见利益,通过是否可预见进行限制。《合同法》关于违约责任、损失赔偿的法律规定,其立法目的在于维护合同约定,要求违约者承担责任。一审法院既然认定印象房地产公司有违约行为,其就应当承担责任。一般司法实践均是法院酌情认定损失。其次,涉案房屋未开通燃气对杨民全、黄菲的生活将会造成重大的影响,印象房地产公司存在重大恶意,秉承公平公正原则亦应当结合本案事实和证据及过错程度综合考量印象房地产公司也应承担赔偿责任。最后，就本案的情况而言，印象房地产公司在签订合同前明知燃气管道不能敷设至室内，厨房不通燃气，仍然在样板间摆设天然气灶，承诺水电气三通，并未尽告知或提示义务，即存在明显过错的情况下，一审判决仍判其无需承担责任，既不符合九民会议纪要中关于加大对违约行为的惩处的精神，更违背公平。 印象房地产公司辩称，一、双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系由四川省住房和城乡建设厅、四川省工商行政管理局结合我省实际制定，并非印象房地产公司自行提供的合同。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条第（一）项第3条中无下划线部分系行政机关强制使用的格式条款，不能更改，有下划线的部分是对没有下划线部分的特别约定，该条明确约定了燃气管道的敷设范围以燃气公司敷设的点位为准，最终目的是与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；双方签订的补充协议进一步明确了燃气管道的敷设范围以燃气公司敷设的点位为准，杨民全、黄菲对此是清楚的。案涉房屋的厨房是开放式厨房，在其室内敷设燃气管道则违反了法律强制性规定，故案涉房屋室内不能敷设燃气管道不应归责于印象房地产公司。二、印象房地产公司已按合同约定将案涉房屋供气管道与城镇燃气管网连接，保证了燃气供应，同时该公司在房屋外侧安装了热水器，提供了厨房灶具，满足了杨民全、黄菲的生活所需；杨民全、黄菲主张燃气管道未敷设至厨房给其造成了损失，但其没有提交任何证据予以证明，故印象房地产公司不存在任何违约的情形，杨民全、黄菲要求赔偿损失的请求无事实依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 杨民全、黄菲向一审法院提出诉讼请求：1.印象房地产公司向向杨民全、黄菲支付逾期交房违约金3873元（按照总房价日万分之一计算至交房之日止，暂计算至2019年8月30日）；2.印象房地产公司向杨民全、黄菲赔偿损失150000元；3.诉讼费用由印象房地产公司承担。 一审法院认定的事实：2018年1月7日，杨民全、黄菲与印象房地产公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定由杨民全、黄菲购买印象房地产公司开发的峨眉时光商住房（三期）项目A区27栋6-2号的商品房。《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定以下内容：1.商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列符合该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【建设工程竣工验收合格证明】以及房屋面积实测报告书；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。2.该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件：燃气，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接,保证燃气供应。3.出卖人在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。同时，补充协议上还约定以下内容：“1.该商品房满足合同约定的交付条件时，乙方不得拒绝收房。如乙方对房屋质量有异议的，应在约定的期限内具体、详细地以书面形式提出，否则，视为乙方无异议。对乙方提出的质量问题双方有争议的，由双方共同委托乐山市具备资质的建设工程质量检测机构进行检测，费用由乙方先行支付。双方同意以机构出具的书面质量鉴定意见作为处理争议的依据。经检测乙方异议成立的，费用由甲方承担，甲方按照合同约定标准进行整改；异议不成立的，费用由乙方承担。2.房屋交付时，乙方认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向甲方提出，甲方核实后应按照合同约定承担保修责任，但交房时间不顺延且整修期间不视为甲方逾期交房，乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续。乙方未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付，甲方不承担逾期交付的责任。” 买卖合同签订后，杨民全、黄菲按约缴纳了房款。2019年6月30日，印象房地产公司通知杨民全、黄菲到印象房地产公司处办理案涉房屋的交房手续,并在6月30日前取得了案涉房屋的《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》《建设工程竣工验收备案书》《建设工程竣工验收合格证》。杨民全、黄菲验房时认为案涉房屋在卫生间处LEB电位没有连接、公示的工程基本情况表上没有登记消防备案号无法证明房屋通过了消防验收以及房屋存在各种装修瑕疵故而拒绝收房。后，印象房地产公司在7月底再次催告杨民全、黄菲办理案涉房屋的验房交房手续，杨民全、黄菲均以上述理由拒绝收房。 另查明，2019年5月30日，峨眉山市燃气有限责任公司出具《关于峨眉时光三期A区项目开放式厨房不能使用燃气的情况说明》，上载明“现我公司针对峨眉山市印象房地产开发有限公司开发的位于峨眉山市温泉大道333号峨眉时光三期A区项目部分房屋的厨房不能使用燃气的相关事宜，特做如下说明：据我公司现场查看，峨眉时光三期A区有部分房屋属于开放式厨房，即厨房与卧室或客厅联通为一体。根据《城镇燃气设计规范》及《城镇燃气技术规范》之规定，开放式厨房房屋不满足燃气使用条件，故该类房屋的厨房不能使用燃气，同时也不得在卧室、起居室、卫生间安装燃气管道和燃气设施。峨眉时光三期A区开放式厨房的房屋在室外安装了燃气热水器，具备良好的通风环境，符合安全使用要求，其供气管道已与城市燃气管道接驳，具备通气条件。特此说明！” 再查明，案涉房屋为精装修房屋，合同约定房屋的建筑面积为53.19平方米，套内建筑面积为36.47平方米，房屋结构为一室（卧室）、一厅（客厅，厨房为开放式厨房，与客厅相通、厨房处没有窗户）、一卫。目前，天然气管道敷设在案涉房屋的室外并与城镇燃气管网连接。案涉房屋已安装天然热水器，厨房灶台处系安装的电磁炉器具。2019年10月14日，杨民全、黄菲申请法院到印象房地产公司修建的一室一厅样板房以拍照的方式进行证据保全，经法院拍照确认其修建的一室一厅样板房中厨房处展示的系天然气灶具。 在诉讼过程中，2019年11月18日，杨民全、黄菲委托四川弗里曼环境科技有限公司对案涉房屋进行空气检测，检测结果为卧室甲醛不合格，卧室甲醛检测结果为0.107mg/m3（限量标准为0.1mg/m3）。2019年12月9日，印象房地产公司委托四川中测华科环境监测有限公司对案涉房屋进行空气检测，检测结果为所测房间空气中甲醛、苯、TVOC的浓度符合标准要求。 一审法院认为，杨民全、黄菲与印象房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，双方应严格遵守合同的有关规定，诚实信用的履行合同约定的义务。现该院归纳本案争议焦点并逐一评析如下： 一、印象房地产公司应否承担逾期交房的责任。 该院认为，杨民全、黄菲与印象房地产公司应按照《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的有关规定履行各自的义务，合同对于印象房地产公司何时交房以及交房时应当具备何种手续有明确的约定。印象房地产公司已经按照合同的约定在2019年6月30日通知杨民全、黄菲到印象房地产公司处办理案涉房屋的交房手续，并按照合同的约定在交房时取得了案涉房屋的《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》及《建设工程竣工验收备案书》《建设工程竣工验收合格证》，印象房地产公司已尽到了交房及通知杨民全、黄菲收房的义务。同时，针对杨民全、黄菲提出的几点拒绝收房的理由，该院逐一评析：1.杨民全、黄菲主张涉案房屋存在严重的装修质量问题及甲醛超标的问题，就本案而言，杨民全、黄菲与印象房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是集合房屋买卖合同和装饰装修合同的复合合同关系，故印象房地产公司交付的房屋条件确实不单指商品房所应当具备的交付条件，还应包括装饰装修工作成果应当具备的交付条件。本案中，印象房地产公司已按照合同的约定完成了房屋的装修且未有遗漏装修配件的行为，对于存在的装修瑕疵，杨民全、黄菲可通过提出整修以及质量保修的约定保障自己的权利，且就本案杨民全、黄菲主张的装修问题来说，并不存在严重影响正常居住使用程度的装修问题。据此，杨民全、黄菲提出的装修质量问题未到达严重影响正常居住使用的程度，杨民全、黄菲不得据此理由拒绝受领房屋。同时，杨民全、黄菲在诉讼过程中委托监测机构进行了空气质量监测，但其在未收房也未通知印象房地产公司参加的情况下单方进行的空气质量监测，无法确定该空气质量监测结果的真实性，该院不予采信，且根据合同约定，即使空气质量不合格，杨民全、黄菲应向印象房地产公司提出整改而非拒绝受领房屋。2.杨民全、黄菲提出的卫生间未安装LEB电位联结违反了《住宅建筑电气设计规范J1193-2011》中的国家强制性规定，而实际上该规定为行业标准，非国家强制性规范。3.关于杨民全、黄菲认为公示的工程基本情况表上没有登记消防备案号无法证明房屋通过了消防验收的问题。印象房地产公司提供的《竣工验收备案书》中已载明本工程所需的竣工验收备案文件第4项为“法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件”已于2019年6月28日收讫，足以说明印象房地产公司已按时通过了消防验收，对杨民全、黄菲的推测不予采信。 二、印象房地产公司是否违反了《商品房买卖合同（预售）》第十六条第（一）项第3款的约定。 印象房地产公司在合同中承诺关于燃气交付时的条件需具备以下条件，“完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应。”该条件应分为两层含义，一层为首先要完成室内燃气管道的敷设，二层含义为与城镇燃气管网连接，保证燃气供应。现印象房地产公司虽在室外敷设燃气管道并与城镇燃气管网连接，保证了燃气供应，但并未按合同约定完成室内燃气管道的敷设，应认定印象房地产公司违反了关于完成室内燃气管道敷设的约定。 三、杨民全、黄菲要求赔偿损失的诉求能否予以支持。 该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定可知，上述两条是对违约赔偿的规定，根据该两条的规定，损失赔偿责任的承担，必须具备三个要件须有违约行、须受害人有损失及须违约行为与损失之间有因果关系。需要说明的是，损害赔偿责任与违约金责任不同，违约金责任不以损失发生为要件，而损害赔偿责任必须要非违约方有实际损失，违约人才承担损害赔偿责任。本案中，杨民全、黄菲主张15万元损失赔偿的理由系室内未敷设天然气管道，造成厨房不能使用天然气而只能使用电磁炉，客观上造成房屋的贬值，杨民全、黄菲所购的案涉房屋每平方均价约1.2万元，但周边地段的房屋每平方均价约7000元，案涉房屋贬值后参考周边地段的房价，杨民全、黄菲估算印象房地产公司的违约行为造成了杨民全、黄菲房屋贬值15万元。该院认为，首先，当事人对自己的主张应当提供证据予以证明。杨民全、黄菲主张15万元的房屋贬值损失属于杨民全、黄菲个人的猜测和推断，并未有证据证明印象房地产公司未将天然气管道敷设至室内对其造成了实际的损失。同时，案涉房屋系一室一厅开放式厨房的房屋结构，根据《城镇燃气设计规范》和《城镇燃气技术规范》的规定，此种房屋结构即使是将天然气管道敷设至室内，也不满足在室内使用燃气的条件。综上，杨民全、黄菲未能证明其有实际损失以及延期收房责任在印象房地产公司，故对杨民全、黄菲主张15万元的损失赔偿以及迟延交房违约金的诉求不予支持。据此，依照《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回杨民全、黄菲的全部诉讼请求。案件受理费3378元，由杨民全、黄菲负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院除对一审法院所查明的事实予以确认外，另查明：杨民全、黄菲与印象房地产公司签订的《峨眉时光补充协议（三期）》第九条第（七）项约定：“甲方售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门批准的文件为准，如有变化不另行通知。甲方售楼书、模型及装修示范单位所展示房屋功能仅为其空间布局导向、装修装饰和家具摆放指引，仅作为购房行为参考，而非要约，双方所有约定均以《商品房买卖合同》及其附件为准。甲方对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为乙方提供参考信息，不构成甲方的允诺。但甲方就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”杨民全、黄菲与印象房地产公司均认可该条约定的意思是案涉房屋交付标准以双方约定为准，样板房不作为房屋的交付标准。 本院认为，杨民全、黄菲对一审判决驳回其要求印象房地产公司支付逾期交房违约金3873元未提起上诉，本院予以确认。 根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：燃气管道是否应敷设至案涉房屋室内及燃气管道未敷设至案涉房屋室内是否给杨民全、黄菲造成了损失。 《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）、《城镇燃气技术规范》（GB50494-2009）是我国建设部、住房与城乡建设部基于安全生产、保障人身与公共安全等目的分别发布的国家标准。其中《城镇燃气技术规范》（GB50494-2009）的全部条文为强制性条文，必须严格执行。因燃气管道能否在室内敷设属于前述国家标准规定的范畴，故商品房买卖合同的当事人关于燃气管道敷设至室内的约定不能违反国家强制性标准。本案中，首先，双方均认可《峨眉时光补充协议（三期）》第九条第（七）项约定的真实含义是案涉房屋交付标准以双方约定为准，样板房不作为房屋交付的标准，故印象房地产公司与其他业主签订的补充协议与本案没有关联性，而且杨民全、黄菲以样板房摆设燃气灶具与销售人员承诺水、电、气三通为由主张印象房地产公司误导其认为案涉房屋厨房应通燃气的上诉理由不能成立。其次，杨民全、黄菲与印象房地产公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条虽然约定“交付时完成室内燃气管道的敷设”，但根据本案查明的事实，按照国家标准的规定，案涉房屋的开放式厨房不能使用燃气，同时也不得在卧室、起居室、卫生间安装燃气管道和燃气设施，该约定违反了国家强制性标准。印象房地产公司已在案涉房屋室外敷设了燃气管道，并与城市燃气管道接驳，具备了通气条件，故应该认定该房屋的燃气供应设施设备已经符合交付使用条件。另外，杨民全、黄菲在本案中未提交证据证明燃气管道未敷设至案涉房屋室内给其造成的损失，故杨民全、黄菲的上诉理由不能成立。 综上所述，杨民全、黄菲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由杨民全、黄菲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 乌建英 审 判 员 黎 琳 审 判 员 王 进 二〇二〇年三月二十四日 法官助理 朱保见 书 记 员 吴秋芸 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。