吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民再18号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：张淑荟，女，汉族，1966年5月16日出生，无职业，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：赛庆丰,吉林仁佑律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：延边凯尔玛物业有限公司,住所地吉林省延吉市。 法定代表人:苏丹,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：樊璟，北京市汉卓律师事务所律师。 再审申请人张淑荟与被申请人延边凯尔玛物业有限公司（以下简称凯尔玛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2018）吉24民终2097号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月17日作出（2019）吉民申2830号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张淑荟、委托诉讼代理人赛庆丰，被申请人凯尔玛公司委托诉讼代理人樊璟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张淑荟申请再审称，二审判决作出了不利于申请人的事实判断、法律判断和价值判断。申请人将全款供热费交于被申请人，被申请人只向供热公司交纳了60%的供热费，俗称报停，该种行为属于违约行为，即被申请人提供的经营场所满足不了经营需要，导致申请人的门店顾客稀少，损失惨重。二审法院对此应该作出认定和评判，不应在热费交纳上做加减法处理。且被申请人已经在庭审中自认没有对进出申请人门店的电梯进行年检。由此可见，被申请人有二个违约行为。再者，一审时申请人已经对营业场所投入的损失进行了反诉，一审法院应该向申请人释明是否进行鉴定，二审法院应该对此进行审理。综上，被申请人提供的房屋及其配套设施不符合使用用途，其行为已构成根本违约，应当承担赔偿责任。再审请求撤销一二审判决，发回重审或依法改判。 凯尔玛公司辩称，1、凯尔玛公司向张淑荟提供了合法且符合合同目的的租赁房屋，不存在违约情况。2、张淑荟拖欠凯尔玛公司房租及相关各项费用，并擅自解除合同，属于违约行为，应当承担违约责任。3、张淑荟的主张没有法律依据。请求维持原审判决。 凯尔玛公司向一审法院起诉请求：1.要求自2016年11月20日起解除双方之间签署的《租赁合同》,张淑荟交纳的押金不予退还;2.要求张淑荟支付欠付的房租249916.67元及利息(自2016年2月1日计算至2016年11月19日,利息标准按中国人民银行同期银行贷款利息支付);3.要求张淑荟按照同期租金标准支付房租占用费(从2016年11月20日起至2018年9月25日实际腾退之日);4.由张淑荟承担本案诉讼费。事实与理由:2015年1月1日,凯尔玛公司与张淑荟签署了《租赁合同》,约定凯尔玛公司将延吉市泰华精品大世界三层、四层出租给张淑荟经营使用,每层租赁面积约599平方米,合计约1198平米。租赁期限为5年,自2015年1月1日至2019年2月1日,其中装修期免一个月。租金第一年至第三年每年33万元;第四年至第五年每年35万元。租金每半年支付一次,预付后六个月的。《租赁合同》签署后,凯尔玛公司即向张淑荟交付了租赁房屋,张淑荟也随即进场布置。其中3层经营“梦幻”儿童乐园、4层以“延吉市龙腾办公家俱商场”的名义经营办公家俱。两家店面于2015年1月下旬开业。房屋租赁第一年,张淑荟均交纳房租及相关费用,期间张淑荟没有提出过任何意见。自2016年2月开始,张淑荟即不再交纳房租及相关各项费用。2016年8月,在未做任何通知的情况下,张淑荟将四楼的办公家俱全部搬空后擅自撤租(龙腾办公家俱的工商执照至2018年5月8日才注销),留下三楼笨重且价值不高的大量塑料制品,仍然占用着三楼。凯尔玛公司多次向张淑荟索要欠付房租，张淑荟均不予理睬，遂凯尔玛公司于2016年11月向延吉市人民法院起诉,要求解除合同并要求张淑荟支付房租等欠款。至于张淑荟在第一次审判过程中提出的“因租赁房屋没有供暖而不同意支付租金”的理由是不存在的。具有本地生活经验的人都应该知道延吉市每年一、二月份是最寒冷的,如果没有供暖,室内温度将达到零度以下,别说经营了,坐都坐不住。双方于2015年1月1日签署《租赁合同》之后张淑荟在租赁房屋内进行布置装潢,后正常开业,期间不是一天两天的时间。张淑荟当时必然充分了解房屋的供暖情况。如果当时室内没有供暖,张淑荟就不可能租赁该房屋,更不可能在此营业。从2015年1月至2016年8月,张淑荟在该租赁房屋内渡过了两个供暖季。在此期间,张淑荟从未向凯尔玛公司提出任何关于温度的意见。如果当时张淑荟提出温度不足问题,则凯尔玛公司必然会通过增加空调、增加保暖层等多种方式提高室内温度。换句话讲,即使张淑荟体感室内温度较低,也有各种解决办法,温度问题并非构成租赁合同目的无法实现的根本障碍。另外,需要提示法庭注意的是,张淑荟虽然主张是由于温度问题致使其解除合同,而事实上张淑荟是在夏季撤店的,这说明撤店根本不是由于温度问题所致。温度问题,仅仅是张淑荟为了提前擅自解除租赁关系所找的借口。张淑荟提前撤店的根本原因在于违法经营和经菅不善。三层的“梦幻”儿童乐园,属于无照经营。根据国务院于2016年2月修订的《娱乐场所管理条例》,经营娱乐场所需要依法取得《娱乐经营许可证》,而张淑荟的儿童乐园不仅未取得《娱乐经营许可证》,甚至连营业执照也没有。所以该儿童乐园在经营期间曾被行政机关查处,致使张淑荟无法继续经营。而对于四层的办公家俱销售,既不存在张淑荟所谓的室温问题,也不存在证照问题,而张淑荟不再继续经营,只有可能是由于经营不善,不挣钱的原因。对于房屋租赁关系来说,出租人的核心义务是提供安全的房屋,承租人的核心义务是支付房租。在凯尔玛公司提供安全的租赁房的前提下,张淑荟理应支付租金,这是天经地义的。而张淑荟拖欠租金的行为,构成根本违约,给凯尔玛公司造成了严重的经济损失，张淑荟理应支付拖欠的款项并承担相应的违约责任。综上,张淑荟的行为已经违反了有关法律、法规的规定,损害了凯尔玛公司的合法权益,现诉至法院,维护凯尔玛公司的合法权益。 张淑荟向一审法院提出的反诉请求:1.要求凯尔玛公司因其未履行义务构成违约,返还房屋租赁押金3万元及利息(从2016年6月15日起至给付之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计算);2.要求凯尔玛公司退还已收取的取暖费3.9万元及利息(从2015年11月5日起至给付之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计算);3.要求凯尔玛公司赔偿张淑荟因无法经营所造成的投入损失30万元;4.反诉费由凯尔玛公司负担。事实与理由:凯尔玛公司的电梯没有在张淑荟承租房屋期间进行年检,存在安全隐患和事故,导致客流量下降;张淑荟的外置灯箱和LED电子屏在2016年4月份无法正常显示即因凯尔玛公司的原因导致上述用电设备不能正常工作,严重影响了张淑荟的对外宣传和招揽顾客。综上,凯尔玛公司提供的房屋和配套服务设施不符合使用用途。 一审法院认定事实：2015年1月1日,凯尔玛公司(甲方与张淑荟签订(乙方)《租赁合同》,约定凯尔玛公司将延吉市泰华精品大世界三层、四层出租给张淑荟经营使用;租赁期限为5年,自2015年1月1日至2019年2月1日,其中装修期免一个月;租金第一年至第三年每年33万元,第四年至第五年每年35万元,租金按半年支付;装修所需各种费用由乙方自付,租赁期满装修部分不得拆除,归甲方所有;乙方在租赁未到期期间,需要解除合同时,须提前30日书面通知甲方,如乙方违约需向甲方支付相当于六个月的租金并抵押金不予退还归甲方所有,乙方装修部分不得拆除,归甲方所有;本合同订立之日起,乙方交纳3万给甲方,作为租赁押金,合同期满,如果乙方没有违约情形,甲方将所有押金一并退还乙方;甲方通知单下单后乙方超过3日,逾期未付清租金的,甲方有权单方解除合同,并收回店面,乙方装修无偿归甲方所有,乙方交纳的押金,甲方不予退还;乙方未按时交纳水费、电费、空调费、取暖费、物业管理费,工商、税收卫生、房屋出租税费等一切费用的,甲方有权从押金中代为缴纳,乙方应承担每日3%的违约金。合同签订后,张淑荟向凯尔玛公司支付押金3万元并支付34.5万元租金(从2015年2月1日至2016年2月1日)。2015年11月4日,张淑荟向凯尔玛公司支付了2015年10月20日至2016年4月20日的取暖费3.9万元。凯尔玛公司2015年至2016年度应交取暖费37515.12元,但其仅按60%的标准交纳了基础热费22509.07元。2016年6月15日,张淑荟向凯尔玛公司送达了解除租赁合同通知书并陆续腾空了四楼。2016年11月16日,凯尔玛公司向一审法院提起诉讼,要求解除租赁合同。2017年12月28日,在对张淑荟的调查笔录中,张淑荟自认租赁房屋内的物品不要了,让凯尔玛公司处理。 一审法院认为:凯尔玛公司与张淑荟签订《租赁合同》,凯尔玛公司将延吉市泰华精品大世界三层、四层出租给张淑荟经菅使用,张淑荟向凯尔玛公司支付租金,双方形成了租赁合同关系根据双方租赁合同“张淑荟在租赁未到期期间,需要解除合同时,须提前30日书面通知凯尔玛公司”的约定,张淑荟于2016年6月15日通知凯尔玛公司解除租赁合同,故其解除租赁合同的时间应为2016年7月15日。关于凯尔玛公司要求解除双方之间签署的《租赁合同》的诉讼请求,因双方均认可已解除该租赁合同,故对该诉讼请求予以支持。关于凯尔玛公司要求张淑荟支付欠付租金及房租占用费的诉讼请求,张淑荟应支付其使用租赁物即2015年2月1日至2016年7月15日期间的租金48.12万,因张淑荟已支付34.5万元,尚欠租金13.62万元;对于房物占用费不予支持。关于张淑荟反诉要求凯尔玛公司返还3万押金诉讼请求,予以支持。关于张淑荟反诉要求凯尔玛公司返还3.9万元的供暖费的诉讼请求,因凯尔玛公司仅按60%的标准交纳了基础供暖费,凯尔玛公司应返还张淑荟多缴纳的1.56万元(3.9万元x40%)供暖费。关于张淑荟反诉要求凯尔玛公司赔偿经营损失30万元的诉讼请求,因是张淑荟主张解除合同且未提供证据予以证明存在经营损失,故对该诉讼请求不予支持。综上,根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定,判决：1、解除延边凯尔玛物业有限公司与张淑荟签订的租赁合同；2、张淑荟于本判决生效后立即向延边凯尔玛物业有限公司支付租金13.62万元及利息(自2016年6月16日起计算至全部租金支付之日止,利息标准按中国人民银行同期银行贷款利息支付)；3、延边凯尔玛物业有限公司于本判决生效后立即向张淑荟返还押金3万元及供暖费1.56万元,合计4.56万元及利息(自2016年6月16日起计算至全部租金支付之日止,利息标准按中国人民银行同期银行贷款利息支付)。案件受理费10222元,由凯尔玛公司负担;案件受理费6835元,由张淑荟负担。 张淑荟上诉请求：1.请求人民法院撤销一审判决,发回重审或依法改判;2.一、二审诉讼费用由凯尔玛公司承担。事实和理由：原审判决作出了不利于张淑荟的事实判断、价值判断和法律判断。第一，张淑荟不欠凯尔玛公司租金，反而凯尔玛公司应返还张淑荟的租金。如果张淑荟需要支付租金，租金不应该是13.62万元，应扣减一个月的租金，即自2016年6月15日到2016年7月14日（一个月30天），因为一审法院已经认定张淑荟递交解除合同通知书的时间是2016年6月15日，所以欠付的租金应该是到2016年6月15日。第二，凯尔玛公司的行为给张淑荟的经营活动造成了重大影响,致使惨淡经营,损失包括营业损失、装修装潢损失和儿童游乐设备损失等。张淑荟在采暖期内向凯尔玛公司交付了取暖费3.9万元，该费用属于超额交纳，凯尔玛公司每平方米加收了一元钱，却只交纳了基础热费（报停），导致房屋寒冷，已构成违约。因此在采暖期内（2015年10月20日到2016年4月20日）无权收取租金。第三，张淑荟对原审法院取暖费的计算方式有异议，凯尔玛公司向张淑荟应返还的取暖费不应当是1.56万元（3.9万元×40％），我方认为3.9万元取暖费应该全额返还给张淑荟。如果按照一审计算方式凯尔玛公司2015年至2016年度应交取暖费为37515.12元，返还的取暖费应该是15006.048元加上1484.88元（39000元-37515.12元），共计16490.928元。另,凯尔玛公司在张淑荟承租期内没有对顾客乘坐的宅梯进行年检,亦属于违约行为。综上,张淑荟认为凯尔玛公司不应从其违约行为中获取不当利益。原审判决认定事实不清,适用法律错误。 凯尔玛公司辩称:同意一审判决，请求二审法院维持一审判决，驳回张淑荟的上诉请求。张淑荟的主张没有事实和法律依据。凯尔玛公司向张淑荟提供了合法且符合合同目的的租赁房屋，凯尔玛公司不存在违约情况。张淑荟拖欠凯尔玛公司房租及相关各项费用，并擅自解除合同属于根本违约，给凯尔玛公司造成了严重的经济损失，张淑荟理应支付拖欠的款项并承担相应的违约责任。第一，《租赁合同》约定张淑荟承租凯尔玛公司出租的“延吉市泰华精品大世界大厦”三层、四层，每层租赁面积约599平方米，合计约1198平方米。如果按照承租实际面积计算，应该为每年39元/平方米×1198平方米=46722元，而凯尔玛公司实际只按照每年39000元向张淑荟收取取暖费，已经让予了张淑荟巨大的利益，张淑荟主张凯尔玛公司“多收了取暖费”不太合适。房屋租赁的第一年期间，张淑荟能够缴纳房租及相关费用，却没有向凯尔玛公司提出过任何问题。自2016年2月开始，张淑荟不再交纳房租及水、电、物业、供暖等各项费用，凯尔玛公司多次所要未果。第二，张淑荟在诉讼中着重强调的所谓的房屋供暖问题是不存在的。租赁房屋始终有供暖，且符合本市相关规定。根据延吉市集中供热有限责任公司的承诺，供热期内，营业性门市房的达标温度仅为16摄氏度以上。从2015年1月至2016年8月，张淑荟在该租赁房屋内度过了两个供暖季。在此期间，张淑荟从未向凯尔玛公司提出任何关于供暖问题的异议。另外，张淑荟虽然主张是由于供暖问题致使其解除合同，而事实上张淑荟是在夏季撤店的，这说明撤店根本不是由于供暖问题所致。至于张淑荟所主张的租赁房屋在供暖中心仅缴纳基础费用的事实，凯尔玛公司在本次诉讼之前并不了解，经向供暖公司查询，该房屋是由原承租户“全友家居”在其租赁期间私自办理的手续。然而，即便仅缴纳基础费用，也并不能直接证明租赁房屋没有供暖。本案所涉《租赁合同》内并未明确约定租赁房屋内的温度标准，在前述租赁合同时，室内温度是符合张淑荟的要求的。第三，张淑荟所主张的电梯问题，租赁房屋的电梯一直能够正常运行，凯尔玛公司将提供最近一期的电梯年检报告，足以证明该电梯正常使用的事实。另外，租赁房屋除了电梯，还有两处楼梯通道，均可以使用。第四，张淑荟终止租赁房屋的真正原因在于经营不善。三层的儿童乐园属于无照经营，在经营期间曾被行政机关查处，致使张淑荟无法继续经营。四层的办公家具销售，既不存在张淑荟所谓的室温问题，也不存在证照问题，而张淑荟不再继续经营，只有可能是由于经营不善，不挣钱的原因。综上所述，是由于张淑荟的违约行为致使双方的租赁合同无法继续履行，因此张淑荟的反诉请求没有法律依据。《租赁合同》明确约定，承租方违约，押金不退；凯尔玛公司和张淑荟双方对取暖费的约定属于固定金额，出租房收取的取暖费，已经全部交给房屋产权人“延吉市泰华精品大世界有限公司”，且房屋实际始终有供暖，因此不存在退费的理由。对于张淑荟所主张的装修损失，根据《租赁合同》明确约定，承租方违约的情况下，出租房有权单方解除合同，并收回店面，装修无偿归出租方所有。 二审中，双方当事人未提交新证据。 二审法院对一审审理查明的事实予以确认。 二审法院认为：凯尔玛公司与张淑荟签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。张淑荟于2016年6月15日通知凯尔玛公司解除租赁合同，按照案涉租赁合同第九条的约定，一审认定租赁合同解除日期为2016年7月15日并无不当。张淑荟应向凯尔玛公司支付租金至2016年7月15日。张淑荟要求从拖欠的租金中扣除一个月租金的主张无事实及法律依据，不予支持。张淑荟要求凯尔玛公司返还3.9万元供暖费的请求，从双方订立租赁合同的内容及实际履行来看,取暖费用3.9万元系固定费用,凯尔玛公司收取该款后有义务向供热公司交纳全部供热费,但凯尔玛公司仅交纳了2015-2016年度应交取暖费37515.12元的60%，即22509.07元，因此凯尔玛公司应返还应交取暖费37515.12元的40%，一审判决按照3.9万元的40%予以返还有误，但凯尔玛公司对此未提起上诉，故不予调整，张淑荟要求凯尔玛公司返还3.9万元供暖费的请求，没有事实及法律依据，不予支持。关于张淑荟提出的凯尔玛公司只交纳了基础热费，导致房屋寒冷，凯尔玛公司构成违约，无权收取2015年10月20日至2016年4月20日的租金的主张，虽然凯尔玛公司只交纳了基础热费，但并未导致张淑荟无法经营，实际上张淑荟也在此期间，在承租的租赁物上经营，因此应交纳其拖欠的租金。 综上所述，张淑荟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2065元，由张淑荟负担。 本院再审期间双方当事人没有提供新证据。 本院再审认为，2015年1月1日,凯尔玛公司与张淑荟签订《租赁合同》,约定凯尔玛公司将延吉市泰华精品大世界三层、四层出租给张淑荟经营使用，租赁期限为5年,自2015年1月1日至2019年2月1日,其中装修期免一个月。合同中还约定张淑荟未按时交纳水费、电费、空调费、取暖费、物业管理费,工商、税收卫生、房屋出租税费等一切费用的,甲方有权从押金中代为缴纳,乙方应承担每日3%的违约金。2015年11月4日,张淑荟向凯尔玛公司支付了2015年10月20日至2016年4月20日的取暖费3.9万元。凯尔玛公司2015年至2016年度应交取暖费37515.12元,但其仅按60%的标准交纳了基础热费22509.07元。 张淑荟租赁凯尔玛公司房屋作为经营场所，足额支付了2015年至2016年度采暖期的取暖费，目的是享有供热服务，凯尔玛公司有义务保证租赁房屋有供热服务。但实际上凯尔玛公司在该供热期只交纳了基础热费，俗称“报停”，违反了合同约定。凯尔玛公司诉讼中称即使交纳基础热费，也不能证明没有供暖等主张，即缺乏基本的生活常识，与延吉冬季寒冷的客观事实不符，也没有提供证据证明。其没有提供供热服务，就不应收取供热费，基础热费应由其自负，故收取张淑荟2015年至2016年度采暖期的取暖费3.9万元应全部退还。一二审判决部分退还即不符合合同约定，也不符合合同目的，亦有失公平，应予纠正。另，一审判决中关于利息计算起止时间错误，予以纠正。租金利息计算起始时间应为合同解除时间即2016年7月15日的次日计算，从2016年6月16日起计算错误，利息截止时间应为判决生效之日，而不是不确定的租金支付之日。张淑荟所交3万元押金的利息亦应从合同解除次日，即2016年7月16日计算，取暖费的利息应从交纳之日，即2015年11月4日的次日计算。关于张淑荟再审中主张的电梯未年检问题，电梯年检是安全生产部门的职责，也没有证据证明电梯未年检给张淑荟的经营造成损失，故该请求不予支持。张淑荟在原审中主张营业损失，因其未提供证据证明，原审未予保护并无不当，如有证据可另行主张。原审其他判项，因张淑荟并未申请再审，不予审理。 综上，一二审判决认定事实清不清，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条规定，判决如下： 一、维持吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初3273号民事判决主文第一项； 二、撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2018）吉24民终2097号民事判决和吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初3273号民事判决主文第二、三项； 三、张淑荟于本判决生效后立即向延边凯尔玛物业有限公司支付租金13.62万元及利息(利息自2016年7月16日至2019年8月19日,按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至本判决生效之日按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)； 四、延边凯尔玛物业有限公司于本判决生效后立即向张淑荟返还押金3万元及供暖费3.9万元,合计6.9万元及利息(押金3万元的利息自2016年7月16日至2019年8月19日,按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至本判决生效之日按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；供暖费3.9万元的利息自2015年11月5日至2019年8月19日,按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至本判决生效之日按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)； 五、驳回延边凯尔玛物业有限公司其他诉讼请求； 六、驳回张淑荟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10222元，一审反诉费6835元，二审案件受理费2065元，共计19122元。由延边凯尔玛物业有限公司负担10222元，张淑荟负担8900元。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯志毅 审 判 员 王 亮 审 判 员 杨丽娜 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 郞 静 书 记 员 李 贺