北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2866号上诉人（原审被告）：陈清森，男，1976年3月15日出生，汉族，北京达仁资产管理有限公司职员，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：北京凯祥物业管理有限公司，住所地北京市丰台区科学城恒富中街2号院1号楼六层6018室。法定代表人：刘长彬，总经理。上诉人陈清森因与被上诉人北京凯祥物业管理有限公司（以下简称凯祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初35729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈清森上诉请求：撤销一审判决第一项，将本案发回重审或改判驳回凯祥物业公司的诉讼请求，判决凯祥物业公司将所侵占的恒富花园2号院2号楼地下室立即归还给恒富花园2号楼全体业主，将恒富花园2号院东侧墙体恢复原状，将恒富花园2号院2号楼大门与各楼层住户之间的门铃接口恢复原状，凯祥物业公司停止恒富花园2号院2号楼楼梯间、电梯内的广告投放，将广告经营收益归还全体业主，将侵占期间的恒富花园小区内部道路和花坛中间的快递柜租赁收入、广告费收入、车位费收入等归还全体业主，凯祥物业公司赔偿陈清森误工费及劳务费3000元，诉讼费由凯祥物业公司负担。事实及理由：陈清森主张其与凯祥物业公司无合同关系，凯祥物业公司入驻恒富花园小区无合法依据，凯祥物业公司未能提供合法的小区物业服务，一审判决适用法律错误，判决支付物业服务费无合法依据。凯祥物业公司同意一审判决。凯祥物业公司向一审法院起诉请求判决：1.陈清森支付恒富花园小区物业服务费人民币9762.48元、车位费5400元、违约金2279.7元；2.本案诉讼费用由陈清森承担。一审法院认定事实：陈清森于2007年入住北京市科学城恒富中街恒富花园小区2-1103号房屋，系该房屋业主，该房屋建筑面积为135.59平方米。2015年10至11月起，凯祥物业公司为包括陈清森居住房屋在内的北京市丰台区科学城恒富中街恒富花园2号院2号楼提供物业服务至今。凯祥物业公司收取物业费的计费年度为每年9月1日至次年8月31日，收费项目和标准为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等0.65元/㎡·月；物业公共部位、公共设施设备的日常运行、维护费用0.55元/㎡月；物业管理公共区域清洁卫生费用0.28元/㎡·月；物业管理公共区域绿化养护费用0.20元/㎡·月；物业管理区域秩序维护费用0.25元/㎡·月；办公费用0.03元/㎡·月；院区公共照明电费0.04元/㎡·月。一审中，凯祥物业公司称在与其他业主签订的物业服务合同中有关于向车位使用人收取机动车服务费的约定，据此向陈清森主张车位费。陈清森不同意支付。陈清森主张因凯祥物业公司无合法依据接管案涉小区物业服务，故其不同意支付物业费。为此，陈清森提交2015年10月27日北京市丰台区新村街道科学城第二社区居民委员会（以下简称科学城第二社区居委会）出具的《物业应急接管证明》，该证明载明：位于北京市丰台区科学城恒富中街1号、2号院的恒富花园小区现由北京首欣物业管理有限责任公司；根据北京首欣物业管理有限责任公司的撤管计划，其决定于2015年10月31日正式撤出对恒富花园小区，停止各项管理服务工作；由于恒富花园小区业主委员会于2008年4月13日届满自解散后，至今没有成立新的业主委员会，根据恒富花园小区的实际情况，召开业主大会选聘物业公司存在困难，在此情况下，为了保持小区的和谐稳定，保证居民的正常生活秩序不受影响，北京森德物业管理有限公司应急接管恒富花园小区；北京首欣物业管理有限责任公司与北京森德物业管理有限公司的交接分界点为2015年10月31日上午9点，届时起，恒富花园小区的物业管理服务工作由北京森德物业管理有限公司负责；待恒富花园小区业主委员会成立后，由业委会依法续聘或选聘物业公司。凯祥物业公司认可其在接管案涉小区物业服务进行应急服务时借用其他物业公司资质进行接管，但认为应急服务后其履行了相关手续且已与部分业主签订物业服务合同，其主张其已为陈清森提供了全面的物业服务。为此，凯祥物业公司提供的2015年11月30日科学城第二社区居委会出具的《物业应急接管证明》、与其他业主的物业服务合同等证据，其中《物业应急接管证明》内容与陈清森提供的10月27日《物业应急接管证明》内容中原物业公司撤管时间、与新物业公司交接时间变更为11月30日，新物业公司由北京森德物业管理有限公司变更为凯祥物业公司。涉诉小区现未成立业主委员会，陈清森与凯祥物业公司未签订物业服务合同。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。凯祥物业公司与陈清森之间虽未签订物业服务合同，但凯祥物业公司为陈清森居住房屋提供了物业服务，陈清森实际享受凯祥物业公司提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。关于陈清森主张的凯祥物业公司无合法依据接管案涉小区的问题，法院认为，凯祥物业公司虽在接管案涉小区物业服务过程中存在瑕疵，但双方之间已形成事实上的物业服务合同关系且凯祥物业公司亦提供了相应的物业服务，陈清森应支付物业费，故对凯祥物业公司要求陈清森支付物业费的诉讼请求，法院予以支持。因凯祥物业公司与陈清森未签订物业服务合同，双方对于车位费及物业费违约金并无明确约定，对于凯祥物业公司车位费、违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，法院不予支持。关于陈清森主张凯祥物业公司霸占业主共同财产并进行牟利的问题，法院认为，凡涉及全体业主共同利益的事项均须由业主共同决定，陈清森可通过合法途经另行解决。关于陈清森主张小区卫生管理混乱、物业服务态度等问题，其提供的证据不足以证明凯祥物业公司在提供物业服务过程中存在重大瑕疵，因此，对陈清森的该项辩称意见，法院不予采信。应当指出凯祥物业公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量，同时，业主也应在出现问题后与物业公司理智沟通，双方共同努力营造良好的沟通途径。据此，一审法院于2019年12月判决：一、陈清森于判决生效之日起十五日内给付北京凯祥物业管理有限公司2016年9月1日至2019年8月31日物业管理服务费9762.48元；二、驳回北京凯祥物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，凯祥物业公司与陈清森虽然未签订书面的物业服务合同，但凯祥物业公司为陈清森居住的小区提供了物业服务，一审法院认定双方形成事实上的物业服务合同关系，并无不当。因考虑到凯祥物业公司在接管物业服务的过程中存在瑕疵，一审法院仅判决陈清森支付物业费，对凯祥物业公司提出的其他诉讼请求未予支持，公平合理。陈清森在上诉过程中提出的有关要求凯祥物业公司将所侵占的恒富花园2号院2号楼地下室立即归还给恒富花园2号楼全体业主，将恒富花园2号院东侧墙体恢复原状，将恒富花园2号院2号楼大门与各楼层住户之间的门铃接口恢复原状，凯祥物业公司停止恒富花园2号院2号楼楼梯间、电梯内的广告投放，将广告经营收益归还全体业主，将侵占期间的恒富花园小区内部道路和花坛中间的快递柜租赁收入、广告费收入、车位费收入等归还全体业主及要求凯祥物业公司赔偿误工费及劳务费3000元的各项诉讼请求，均应依法另案主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费236元，由陈清森负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二〇年三月二十六日法官助理  方浩然书 记 员  王远征