浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终105号 上诉人（原审被告）：杜俊甫，男，1974年4月10日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：柳柏松，浙江晟耀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：钟冬英，女，1963年9月26日出生，汉族，户籍所在地浙江省丽水市莲都区，现住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：王建荣，浙江泽厚（丽水）律师事务所律师。 上诉人杜俊甫因与被上诉人钟冬英房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院（2019）浙1102民初6376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杜俊甫上诉请求：⒈撤销（2019）浙1102民初6376号民事判决，并发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉请；⒉本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，导致判决错误。一、一审法院认为：案涉房屋的土地使用权人及建设单位为丽水市宏浦金属门窗装潢厂，根据丽经开［1995］2号批复，该厂投资人为杜俊甫，而该厂并未实际登记注册，故案涉房屋的权利人应为杜俊甫。前述认定违背了《中华人民共和国物权法》关于不动产权属的认定以登记为准的规定。本案不应当直接以杜俊甫为被告。二、一审法院认定案涉《房屋买卖协议》合法有效错误。⒈案涉房屋买卖，从卖房子的想法产生，到后续与钟冬英联系、商谈价格、签订协议等所有流程都是杜俊甫的父亲杜耀宗和钟冬英进行的。杜俊甫夫妻并没有和钟冬英有任何接触。杜耀宗对内对外均称案涉房屋是出租的。⒉根据《房屋买卖协议》，案涉房屋作价170580元，款项是否交付，杜俊甫并不清楚。钟冬英提供的收条仅盖了一个“杜俊甫”的章，并没有杜俊甫本人签字。这个章，杜俊甫从来没有使用过，杜俊甫本人也没有收到任何钱款。⒊案涉房屋在1995年审批的时候，批准的建筑面积是185.76㎡，但是实际建造面积是312.21㎡，在买卖当时，房屋大部分属于违章建筑。由于违章建筑违反了法律、行政性法规的强制性规定，具有先天的违法性。因此，订立的以违章建筑为标的物的买卖合同也就因违反法律、行政法规的强制性规定而随之无效。三、一审法院认为案涉房屋并非杜俊甫夫妻共同财产，认定事实不清，适用法律不当。⒈从时间上来讲，杜俊甫与妻子何建珍在1993年的时候就在一起了，成立事实婚姻。但是两个人一直拖到1997年1月22日（农历一九九六年十二月十四日）才办理结婚登记。案涉房屋土地审批于1995年，于1995年10月份动工建造，1997年年底完工，1999年与何建珍签订《房屋买卖协议》。房屋建成也是在办理结婚登记之后。⒉从建房资金来讲，案涉房屋都是杜俊甫夫妻二人出资建设的。建房之初，由于条件有限，大部分建房资金都是向亲戚借款，后来所有的借款都是杜俊甫夫妻二人共同归还。⒊杜俊甫各处寻找当初建房知情人员，负责案涉房屋建造的主要人员均可以证明案涉房屋是在1997年年底建成。基于此，案涉房屋应该属于杜俊甫夫妻的共同财产，包括现在要办理房产证，也是办在杜俊甫夫妻名下，而不是杜俊甫个人名下。但是整个房屋买卖的事情，都是在没有告知何建珍的情况下进行的。杜俊甫在《房屋买卖协议》上签字的行为也没有经过何建珍同意，至今何建珍也未进行追认，因此该行为属于无权处分行为。综上，特此提起上诉，望二审法院依法查明事实，支持杜俊甫的上诉请求。 被上诉人钟冬英辩称，一、上诉人认为一审判决适用法律不当，并没有说明具体的理由。二、上诉人并未就案涉《房屋买卖合同》的具体效力问题发表上诉意见。三、因1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施时上诉人尚未到法定结婚年龄，故上诉人与何建珍之间不是事实婚姻，应以结婚证上登记的时间确定婚姻关系成立时间。四、即使何建珍对案涉房屋买卖事宜确不知情，也是上诉人的过错，与被上诉人无关。五、案涉《房屋买卖协议》已经写明案涉房屋于1996年上诉人结婚前建成。相关主管部门在案涉《行政处罚决定书》和《丽水市建设局违法建筑处理补办手续审批表》中也已经确定案涉房屋建成于1996年前。六、案涉《丽水市建设局违法建筑处理补办手续审批表》已经明确未批加建的126.45平方已经处理到位。综上，上诉人的上诉既没有事实依据，也没有法律依据。既然上诉人出卖并交付了案涉房屋，就应当遵守诚实信用原则，在购买人的要求下及时过户。 被上诉人钟冬英向一审法院起诉请求：⒈判令杜俊甫立即协助办理其与钟冬英合法买卖的丽水市莲都区房屋不动产产权登记及过户给钟冬英的有关手续；⒉本案诉讼费由杜俊甫承担。 一审法院认定事实：钟冬英与杜俊甫于1999年4月20日签订了一份房屋买卖协议。双方约定：杜俊甫将其之前以开办“市宏浦金属门窗装璜厂”名义批建的坐落于丽水市城关后甫行政村奚渡处330国道东侧（现为丽水市莲都区一幢五层厂房（批准用地l98㎡，建筑占地59.4㎡，建筑面积185.76㎡，实建312.21㎡），出卖给钟冬英为业，房屋时价人民币170580元，钟冬英于签订协议当日即全额支付给杜俊甫。杜俊甫即将出卖的前述房屋交付给了钟冬英使用。协议还约定：甲方（杜俊甫）必须协助乙方（钟冬英）办理房屋产权证，不得借故推托，因甲方未办房屋产权证，办理房屋产权的经费由乙方负责支付，超层规划审批面积的罚款均由乙方负责支付。由于该房屋部分建筑存在违章，杜俊甫一直未办理有关的土地使用及房屋产权证。为使该房星顺利过户，钟冬英于2005年7月解决处理了该房屋建筑的违章处罚。2019年5月8日，丽水市自然资源和规划局等三个主管部门联合以［2019］1号《市区补缴土地出让金第十六次陪审会议纪要》方式同意案涉房屋的土地及房屋使用用途在补交有关的土地出让金后，由厂房改变为住宅，并确定有效办理期为一年。后钟冬英多次催促，但杜俊甫怠于履行办理案涉房屋相关权证登记并过户给钟冬英之义务。另查明，案涉房屋于1996年建成。杜俊甫与案外人何建珍于1997年1月22日登记结婚。莲都区市场监督管理局于2019年10月21日出具证明，内容为“经查，在本局市场准入系统中查找不到‘丽水市宏浦金属门窗装璜厂’为名称登记的工商登记档案材料”。 一审法院认为，案涉房屋的土地使用权人及建设单位为丽水市宏浦金属门窗装璜厂，根据丽经开［1995］2号批复显示，该厂投资人为杜俊甫，而该厂并未实际注册登记，故案涉房屋的权利人应为杜俊甫。钟冬英与杜俊甫签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。故钟冬英诉请要求杜俊甫办理相应的不动产产权登记手续并过户给钟冬英，符合法律规定和双方的合同约定，予以支持。杜俊甫辩称案涉房屋系夫妻共同财产，从在案证据来看，双方签订的《房屋买卖协议》明确提到案涉房屋建成于1996年，早于杜俊甫与何建珍登记结婚时间，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，故杜俊甫的该辩解，不能成立。杜俊甫辩称合同无效，于法无据，不予采纳。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：杜俊甫于该判决生效之日起十日内协助钟冬英办理坐落于丽水市莲都区房屋的不动产产权登记手续并将该房屋过户给钟冬英。本案案件受理费80元，减半收取40元，由杜俊甫负担。 二审中，被上诉人钟冬英未提交新证据。上诉人杜俊甫向本院提交了下列证据材料：一、何有龙和杜耀青出具的证明各一份，共同待证案涉房屋系杜俊甫夫妇共同出资建造。二、李锋出具的证明一份，待证案涉房屋于1995年开工，1997年完工。三、证人吴某出庭所作证言，待证事实同证据二。被上诉人钟冬英质认为，一、证据一、二证据形式不符合法律规定，且没有原始凭证佐证，对证据一、二的真实性有异议，另，本案其他证据已经证明案涉房屋建成于1996年之前，证据一、二与本案也没有关联，不能推翻本案其他证据。二、对吴某系案涉房屋承包人的身份有异议，吴某是否是案涉房屋的实际承包人无法确认，吴某与上诉人有利害关系，可能会作出对被上诉人不利的证言，且吴某的证言含糊其辞，不应予以采信。本院经审查认为，证据一、二证据形式不合法，且上诉人提交的证据均系言词证据，效力低于案涉《房屋买卖协议》等书面证据，故本院对上诉人基于其提交的证据主张的待证事实均不予认定。 二审经审理查明，一审法院认定“2019年5月8日，丽水市自然资源和规划局等三个主管部门联合以［2019］1号《市区补缴土地出让金第十六次陪审会议纪要》方式同意案涉房屋的土地及房屋使用用途在补交有关的土地出让金后，由厂房改变为住宅”不当，本院更正认定“2019年5月8日，丽水市自然资源和规划局等三个主管部门联合以［2019］1号《市区补缴土地出让金第十六次陪审会议纪要》方式确认：对案涉房产原批准的185.76㎡建筑面积由工业用途改变为住宅用途，依照误登处理相关文件精神，按住宅用途误登时点评估确认价的50%补缴土地出让金；如9.71㎡处罚后予以补办的，按住宅用途评估确认价的50%补缴土地出让金。”本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 二审另查明，2005年7月26日丽水市城市管理行政执法局作出丽执法（北）罚字［2005］第0398号行政处罚决定书，确认案涉房屋未批三层以下超建及未批加建四、五层均发生于1995年，决定对未批三层以下超建筑面积9.71㎡予以罚款，并责令补办手续，对未批加建四、五层建筑面积116.74㎡予以罚款。另，市区查处违法建筑执法组及丽水市建设局在案涉《丽水市建设局违法建筑处理补办手续审批表》中亦明确案涉房屋未批三层以下超建及未批加建四、五层均发生于1995年，案涉房屋四、五层暂时保留使用权。 另，案涉《房屋买卖协议》（以下简称案涉协议）明确约定案涉房款于1999年4月20日案涉协议签订当日一次性给上诉人杜俊甫收讫。二审中，上诉人杜俊甫认可案涉协议签订后案涉房产一直由被上诉人占有；被上诉人钟冬英自愿承诺办理案涉房产产权证书所需的过户费用及土地出让金由其承担。 本院认为，一、关于上诉人杜俊甫是否系本案适格被告的问题。本案系房屋买卖合同纠纷，被上诉人钟冬英系根据案涉协议对案涉房产主张相应的合同权利，而上诉人系被上诉人在案涉协议中的合同相对人，故上诉人系本案适格一审被告。上诉人主张其并非本案适格一审被告，依据不足，本院不予支持。 二、关于上诉人对案涉房产是否享有完整处分权的问题。虽然根据案涉房产的批建手续，案涉房屋所附土地的用地单位及案涉房屋的建设单位均为丽水市宏浦金属门窗装璜厂，但该厂并未实际注册登记，不具有民事主体资格，一审法院根据“谁投资谁所有”的原则确定案涉房产的原始权属归上诉人所有，并确定上诉人对案涉房产享有完整处分权，并无不当，本院予以确认。上诉人主张因其与何建珍早在1993年就形成了事实婚姻关系，案涉房产于1995年开建，于1997年年底方建成，系其与何建珍婚姻关系存续期间建造，且系其与何建珍共同出资建造，故何建珍亦系案涉房产的共有权人，其对案涉房产不具有完整处分权。对此，本院认为，首先，因《中华人民共和国婚姻法》第五条规定，结婚年龄，男不得早于二十二周岁，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第五条第（一）项规定，1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前，男女双方已经符合结婚实质要件的，按事实婚姻处理，而本案中1994年2月1日时上诉人尚不足二十二周岁，未到法定结婚年龄，不符合结婚实质要件，上诉人主张其与何建珍存在事实婚姻关系，于法无据，本院不予支持。其次，对于案涉房屋的建成时间，案涉房产的主管部门均确认案涉房屋未批三层以下超建及未批加建四、五层均发生于1995年，案涉协议又进一步明确案涉房屋建成于1996年，现上诉人仅凭言词证据主张案涉房屋于1997年年底方建成，依据不足，本院不予支持。一审法院认定案涉房屋建成于1996年，并无不当，本院予以确认。最后，上诉人虽在上诉状及二审举证过程中主张案涉房产系其与何建珍共同出资建造，但其在二审谈话过程中又主张案涉房产系其父杜耀宗全额出资建造，陈述相互矛盾，且其提供的其他证据亦不足以证明何建珍对案涉房屋进行了出资。综上，上诉人主张何建珍亦系案涉房产的共有权人，上诉人对案涉房产不具有完整处分权，无事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于被上诉人是否已经实际支付购房款的问题。虽然被上诉人提供的上诉人出具的收条上仅有上诉人的私章，而上诉人对该私章的真实性持有异议，但在此前签订的案涉协议中亦加盖有该私章，结合案涉协议明确约定案涉购房款于签订协议当日一次性给上诉人收讫（即收清），和被上诉人自案涉协议签订至今二十余年一直实际占有案涉房产的事实，及被上诉人曾代为处理案涉房产违章事宜的事实，足以认定被上诉人已经实际支付购房款。上诉人主张被上诉人未支付购房款，依据不足，本院不予支持。 四、关于案涉协议的效力应如何确定的问题。上诉人主张案涉房产系其父杜耀宗出租给被上诉人，且其并未实际参与案涉房产的出卖事宜，故案涉协议并非其真实意思表示，不应认定有效。然上诉人就双方之间存在租赁合意及租金等涉及租赁合同履行的事宜未提供任何证据予以证明，且其对其在案涉协议上签字的真实性并无异议，本院对其上述主张不予支持。上诉人又主张因案涉房屋存在违章，故案涉协议无效。因《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。可见，对未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应由相关行政主管部门进行处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。本案中，案涉房屋未按照建设工程规划许可证的规定进行建设已经过相关行政主管部门处罚，且相关行政主管部门并未要求限期拆除，反而并责令未批三层以下超建筑面积9.71㎡补办手续，未批加建四、五层暂时保留使用权，故人民法院不宜认定案涉协议无效。但因案涉房屋未批加建的四、五层确实尚未取得补办合法审批手续的依据，一审法院认定被上诉人有权要求上诉人协助其办理案涉房产整体的不动产产权登记手续并将案涉房产整体过户给被上诉人，依据不足，本院不予确认，并依法更正确认被上诉人有权要求上诉人协助其办理案涉房产合法部分即一至三层的不动产产权登记手续并将案涉房产一至三层过户给被上诉人。 综上所述，上诉人杜俊甫的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，实体处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《民法总则》第五十八条、第五十九条、第一百零三条、《中华人民共和国物权法》第三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国婚姻法》第五条、第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第五条第（一）项、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条、第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省丽水市莲都区人民法院（2019）浙1102民初6376号民事判决； 二、上诉人杜俊甫于本判决生效之日起十日内协助被上诉人钟冬英办理坐落于浙江省丽水市莲都区房屋一至三层的不动产产权登记手续并将上述房屋过户给被上诉人钟冬英； 三、驳回被上诉人钟冬英的其他诉讼请求。 一审案件受理费80元，减半收取40元，由被上诉人钟冬英负担；二审案件受理费80元，由上诉人杜俊甫负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 金红萍 审 判 员 汤丽军 审 判 员 刘 斐 二〇二〇年三月九日 代书记员 汪鑫莹