湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘01执异32号案外人：张轩齐，男，1996年3月出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：陈龙生，湖南唯楚（湘潭）律师事务所律师。申请执行人：湖南雷锋建设有限公司。住所地湖南省长沙高新开发区。法定代表人：刘泽奇，执行董事。委托诉讼代理人：张淑元，湖南仁润律师事务所律师。被执行人：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司。住所地湖南省长沙市望城区经济技术开发区。法定代表人：沈宏波，董事长。委托诉讼代理人李幼德，男，1976年9月出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，该公司工作人员。委托诉讼代理人：侯蕾，女，1993年1月出生，汉族，住湖南省长沙市望城区，该公司工作人员。在本院执行湖南雷锋建设有限公司与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张轩齐向本院提出书面异议。本院受理后，于2020年1月7日举行了听证。案外人张轩齐委托诉讼代理人陈龙生，申请执行人湖南雷锋建设有限公司委托诉讼代理人张淑元，被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司委托诉讼代理人李幼德、侯蕾参加了听证。现已审查终结。案外人张轩齐向本院提起异议称，2014年1月27日，案外人张轩齐与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买湖南裕田奥特莱斯置业有限公司名下长沙市望城区高塘岭镇裕田·奥莱小镇B区第xx栋101、102房。此后湖南裕田奥特莱斯置业有限公司以规划修改调整已无法交付原房、提出以房换房进行置换。经协商一致，2018年1月16日，张轩齐与严萍、谢东湘、周心怡与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司签订《换房协议》，约定“以奥莱小镇B区十三套房屋置换张轩齐与严萍、谢东湘、周心怡四人所购买的七套房屋;张轩齐与严萍、谢东湘、周心怡支付6617458元给湖南裕田奥特莱斯置业有限公司后,所置换的十三套房源钱货两清。”案外人全权委托严萍负责后续房款支付并办理更名手续等事宜。2018年5月14日严萍代付房款6617458元(含转售胡芸P024-102房款)支付给湖南裕田奥特莱斯置业有限公司,湖南裕田奥特莱斯置业有限公司开具了编号4054574收据,编号03980728、03980729增值税发票。2018年5月15日，案外人与被执行人办理了“入伙会签”手续，收房领取了钥匙。但因房屋限购政策原因，致使案外人无法办理房屋网签手续认购。为维护合法权益，特向贵院提出执行异议，请求贵院解除对奥莱小镇B区房屋采取的查封等执行措施。申请执行人湖南雷锋建设有限公司称，案外人应当要提交无房产信息证明，现有证据不能查清案外人名下是否有其他住房，其也不一定符合长沙市的限购政策，其异议理由不能成立。被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司称，张轩齐已支付了全部购房款，办理收房手续，领取了钥匙形成了事实占有，可以排除执行。本院查明，原告湖南雷锋建设有限公司与被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司建设工程合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、双方确认“奥莱小镇”Ｂ区项目总造价22600万元，湖南雷锋建设有限公司承担工程造价审计费100万元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司需支付湖南雷锋建设有限公司总工程款22500万元，截止至今日，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司已付工程款151245354元，商铺价款抵工程款428万元，尚欠湖南雷锋建设有限公司工程款69474646元。二、对于上述欠付工程款69474646元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司按以下方式支付给湖南雷锋建设有限公司：1.2019年1月28日前支付1300万元；2.2019年2月28日前支付300万元；3.2019年3月31日前支付500万元；4.2019年4月30日前支付300万元；5.2019年5月31日前支付700万元；6.2019年6月30日前支付300万元；7.2019年7月31日前支付300万元；8.2019年8月31日前支付300万元；9.2019年9月11日前支付700万元；10.2019年10月31日前支付300万元；11.2019年11月30日前支付300万元；12.2019年12月31日前支付300万元；13.2020年1月20日前支付700万元；14.2020年2月29日前支付300万元；15.2020年3月31日前付清余款3474646元。三、湖南雷锋建设有限公司为此次诉讼花费的律师费30万元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司自愿承担15万元，此款由收款单位向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司开具发票。另中国平安保险公司的保全担保费87600元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司自愿赔偿给湖南雷锋建设有限公司。以上两项共计237600元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于2019年4月30日前与上述第4笔工程款一起支付给湖南雷锋建设有限公司。四、如湖南裕田奥特莱斯置业有限公司未按上述第二、三条约定的时间、金额付款，拖欠任一笔款项，则视为剩余未付款项全部一次性到期，湖南雷锋建设有限公司可就所欠全部款项申请法院强制执行，并自2018年11月1日起以实际欠款数额为基数按每日万分之三向湖南雷锋建设有限公司支付违约金。五、本案案件受理费403600元，减半收取201800元，保全费5000元，共计206800元，由湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于2019年4月30日前与上述第4笔工程款一起将湖南雷锋建设有限公司垫付的受理费支付给湖南雷锋建设有限公司。六、对全部已付款和2019年1月20日前应支付的应付款，湖南雷锋建设有限公司尚欠38825354元的建安发票，湖南雷锋建设有限公司在2019年3月底前向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司提交2000万元的建安发票，剩余18828354元的建安发票在2019年5月底前向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司提交。除此以外，对本协议第二条约定的其他付款计划，湖南雷锋建设有限公司应当在付款日十日前向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司提交足额发票，否则湖南裕田奥特莱斯置业有限公司拒绝付款并不构成违约；七、无论出现任何情况，湖南雷锋建设有限公司不得冻结查封处置湖南裕田奥特莱斯置业有限公司正在开发的奥莱小镇Ｃ区“望变更国用（2011）0085”号国土证对应的土地使用权、在建工程和预售房屋。八、本协议签订后，双方再无争议。本院于2018年12月24日作出（2018）湘01民初6936号民事调解书对上述调解协议予以确认。在诉讼过程中，本院于2018年11月23日作出（2018）湘01民初6936号之一民事裁定，冻结被申请人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司银行账户存款7236万元或查封、扣押湖南裕田奥特莱斯置业有限公司相当于7236万元其他财产。2018年11月28日，本院向长沙市望城区住房保障局发出（2018）湘01民初6936号之一协助执行通知书：查封湖南裕田奥特莱斯置业有限公司位于长沙市望城经济技术开发区共计31套房产，查封期限为三年，自2018年11月28日至2021年11月27日止。该调解书发生法律效力后，因湖南裕田奥特莱斯置业有限公司未履行调解书确认的义务，湖南雷锋建设有限公司向本院申请强制执行申请，本院于2019年4月4日立案执行，执行案号为（2019）湘01执762号。2019年11月11日，本院作出（2019）湘01执762号之四执行裁定：拍卖被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司名下位于长沙市望城经济技术开发区。案外人张轩齐不服，向本院提出异议，其异议请求如前所述。另查明，2014年1月27日，案外人张轩齐与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买湖南裕田奥特莱斯置业有限公司名下长沙市望城区高塘岭镇裕田·奥莱小镇B区第xx栋101、102房，101号房屋为预售商品房，规划用途为住宅，建筑面积363.41平方米，单价5800元/平方米，总房价2107778元；102号房屋为预售商品房，规划用途为住宅，建筑面积363.13平方米，单价5800元/平方米，总房价2106154元。首付款（每套1000000元）于2013年6月5日支付，剩余房款于开发商取得预售证后一次性付清。湖南裕田奥特莱斯置业有限公司开具了编号20064494、20064495两种销售不动产统一发票，已收张轩齐房款2000000元（每套1000000元）。出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。此后湖南裕田奥特莱斯置业有限公司以规划修改调整已无法交付原房、提出以房换房进行置换。经协商一致，2018年1月16日，张轩齐与严萍、谢东湘、周心怡与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司签订《换房协议》，约定“以奥莱小镇B区十三套房屋置换张轩齐与严萍、谢东湘、周心怡四人所购买的七套房屋;张轩齐与严萍、谢东湘、周心怡支付6617458元给湖南裕田奥特莱斯置业有限公司后,所置换的十三套房源钱货两清。”“双方一致同意解除1.1所列七套房屋的购房合同，张轩齐与严萍、谢东湘、周心怡在本协议签订后六个月内支付房款6617458元给湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司同意按照总房款付款进度配合张轩齐与严萍、谢东湘、周心怡签订十三套房屋的购房网签合同或者文本合同；”四人全权委托严萍负责后续房款支付并办理更名手续等事宜。2018年5月14日严萍代付房款6617458元(含转售胡芸P024-102房款)支付给湖南裕田奥特莱斯置业有限公司,湖南裕田奥特莱斯置业有限公司开具了编号4054574收据,编号03980728、03980729增值税发票。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”案外人张轩齐与被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司签订的《换房协议》约定：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司与张轩齐、严萍、谢东湘、周心怡还需签订十三套房屋的购房网签合同或者文本合同，故该换房协议不能认定为商品房买卖合同。本案中，案外人张轩齐要求排除对奥莱小镇B区房屋的执行，但并未与被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司签订合法有效的书面买卖合同，不符合排除执行的情形。综上所述，案外人张轩齐的异议请求及理由不能成立，本院不予支持。双方当事人如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定在本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人张轩齐的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  郭天剑审判员  贺元芳审判员  谭斯元二〇二〇年三月三十一日书记员  韩东旭附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。