新疆生产建设兵团第六师中级人民法院     民 事 判 决 书     （2019）兵06民终431号   上诉人（原审被告）：五家渠千和康居房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市东城区人民南路781号恒翔大厦四楼。   法定代表人：王春华，该公司董事长。   委托诉讼代理人：魏有明，新疆渠成律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：张朋鹏，男，1990年1月5日出生，汉族，乌市甘泉堡新疆阜丰生物科技有限公司员工，住乌鲁木齐市甘泉堡新疆阜丰生物科技有限公司员工宿舍。   委托诉讼代理人：蒲云荣，新疆塞北律师事务所律师。   上诉人五家渠千和康居房地产开发有限公司（以下简称千和康居公司）因与被上诉人张朋鹏商品房预约合同纠纷一案,不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，上诉人千和康居公司的委托诉讼代理人魏有明，被上诉人张朋鹏的委托诉讼代理人蒲云荣到庭就案件事实及法律适用阐述了自己的意见，并接受法庭询问。本案现已审理终结。   千和康居公司上诉请求：1、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初993号民事判决，驳回被上诉人张朋鹏一审诉讼请求；2、由被上诉人张朋鹏承担本案一、二审的诉讼费用。事实及理由：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的，并且买受人已经按照约定收受房屋的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方签订的《千和康居房产认购协议书》中对出售房屋的坐落、面积、单价、总房款等商品房买卖合同的主要条款做了明确约定，完全符合商品房的主要内容，且在签订认购协议时缴纳了定金，后续又缴纳了部分首付款。由此可以认定，张朋鹏履行了认购协议约定的付款义务，故本案双方签订的《千和康居房产认购协议书》应当认定为商品房买卖合同；2、涉案房屋在开盘前，千和康居公司已在销售部墙上将商品房预售许可证等五证进行了悬挂。在开盘现场，通过LED显示屏对涉案房屋的五证进行反复播放。在开盘当日，双方签订了认购协议，张朋鹏也向千和康居公司缴纳了购房定金，且后续又缴纳了部分首付款，张朋鹏对涉案房屋为公寓式住宅，土地年限为40年应是明知的，故一审法院解除双方签订的《千和康居房产认购协议书》无事实和法律依据，请求二审法院查明事实，依法判决。   张朋鹏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   张朋鹏向一审法院起诉请求:1、判令解除千和康居公司与其签订的《认购协议书》；2、判令千和康居公司返还定金20000元；3、判令千和康居公司返还首付款40000元，合计60000元；4、判令由千和康居公司承担诉讼费用。   一审法院认定事实：2018年9月22日，千和康居公司与张朋鹏双方签订《千和康居房产认购协议书》一份，协议约定，乙方（张朋鹏）自愿认购五家渠北海壹号院7号楼1单元504室房产。建筑面积为134.88平方米，付款方式为银行按揭付款，认购单价3532元/平方米，房屋总价476396.16元。首付款为总房价的30%，乙方（张朋鹏）同意缴纳认购定金20000元，并于签订认购协议之日起7个工作日内补齐余款。协议还约定，双方签署《商品房（预售）买卖合同》后收回本《认购协议》，二者有不一致之处，以《商品房（预售）买卖合同》为准。协议签订当日，张朋鹏缴纳定金20000元。2018年10月7日缴纳首付款40000元。因双方在签订正式《商品房买卖合同》时，对房屋土地性质及使用年限问题未能达成一致意见，导致《商品房买卖合同》未能签订。另查明，涉案房屋土地用途为商服用地，千和康居公司所售张朋鹏房屋为公寓式住宅，使用年限为40年。   一审法院认定上述事实的证据有：千和康居房产认购协议书、收款收据、六师部局委办师国土资发[2012]140号文件、商品房预销售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证及双方当事人的当庭陈述。   一审法院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同而签订的协议，一般以认购书的形式表现。本案双方当事人签订的《千和康居房产认购协议书》对所出售房屋的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作了约定，虽符合商品房买卖合同的基本特征，但因认购协议明确约定“双方签署《商品房（预售）买卖合同》后收回本《认购协议》，二者有不一致之处以《商品房（预售）买卖合同》为准”，从该约定可以探寻当事人本意为还有不可或缺的内容需另行签订合同的意思表示，认购协议书只是双方当事人为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，故双方签订的《千和康居房产认购协议书》为预约合同。在双方就签订《商品房买卖合同》的磋商过程中，因房屋使用年限发生争议，致合同未能签订。该院认为，房屋的使用年限系购房者考虑是否购买房屋的重大因素。张朋鹏拟购买产权为70年的住宅，千和康居公司作为开发商，在与张朋鹏签订认购协议时未将房屋产权40年的事实明确告知张朋鹏，千和康居公司仅以在售楼部墙上悬挂相关证书并在电子显示屏上播放为由认为已告知张朋鹏，明显证据不足；张朋鹏作为购房者理应对其所购房屋的性质进行审核，其未尽到最基本的审慎义务，也有一定责任，故本案应认定为不可归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同未能订立的情形。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，千和康居公司应将收取的定金20000元及购房款40000元返还张朋鹏。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除张朋鹏与千和康居公司于2018年9月22日签订的《千和康居房产认购协议书》；二、千和康居公司于判决生效之日起十日内返还张朋鹏已付定金20000元，购房款40000元，合计60000元。一审案件受理费650元，由千和康居公司负担。    二审期间，双方当事人均未提交新证据。   本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。   本院认为，张朋鹏与千和康居公司签署的《千和康居房产认购协议》合法有效，双方均应按照协议约定的内容履行。张朋鹏与千和康居公司之所以未按双方签署的《千和康居房产认购协议》签订《商品房买卖合同》，是因为千和康居公司在与张朋鹏签订《千和康居房产认购协议》时未全面告知张朋鹏涉案商品房为公寓式住宅，使用年限为40年，张朋鹏亦未对涉案商品房使用年限作充分了解，以致双方未能就订立《商品房买卖合同》协商一致，这应属于不可归责于双方当事人的事由。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，千和康居公司应将依据双方签订认购协议所收取的定金20000元、购房款40000元返还给张朋鹏。千和康居公司上诉请求，无法律依据，本院不予支持。   综上，千和康居公司的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   本案二审案件受理费1300元，由千和康居公司负担。   本判决为终审判决。       审 判 长渠  源   审 判 员赵  群   审 判 员刘  君                                                            二〇二〇年一月十三日                                                                书 记 员刘 慧 君      1