甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终120号 上诉人（原审被告）：张掖市中诚房地产开发有限公司。住所：张掖市馨宇丽都小区会所。统一社会信用代码:91620702670805588X。 法定代表人:宋某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钱某，该公司经理。 委托诉讼代理人：张某，甘肃正峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李某，男，汉族，1993年4月29日出生，个体工商户，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：王某，女，汉族，1966年10月27日出生，甘肃省张掖市人，个体工商户，住甘州。公民身份号码：×××。系被上诉人李某之母。 上诉人张掖市中诚房地产开发有限公司因与被上诉人李某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2019）甘0702民初9780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张掖市中诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人钱某、张某，被上诉人李某及其委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张掖市中诚房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销甘州区人民法院作出的（2019）甘0702民初9780号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人不能交房是由建设单位甘肃第六建设集团股份有限公司导致的，作为建设单位未将工程按时交付导致工程不能竣工验收，上诉人不能将未经竣工验收合格的房屋交付被上诉人使用，这属于法律法规的强制性规定。故导致上诉人不能交房不是上诉人故意违约造成的。2、本案涉及的是房屋买卖合同纠纷，合同中也只是对房屋买卖进行了相关约定，并未涉及车位款、地下室款、维修基金、天然气费的约定，而且车库早在2016年9月就已经交付使用，不存在违约的情形，一审法院将以上费用都认定为购房款是错误的。3、双方在合同中关于交房的时间应当视为没有明确的约定，故不存在计算违约金的问题，庭审中被上诉人提交的入住通知单并不具有交房的性质，仅是被上诉人结清房款的证明，依据交易习惯交房的时间应当以实际交付钥匙的时间为准，一审法院依据该证据认定交房时间与事实不符。4、双方在合同中对于逾期交房的责任承担有明确的约定，被上诉人在签订合同时对合同内容是知晓的，作为完全民事行为能力人，应当对其参与的民事行为所导致的后果负责，合同的约定应当约束双方当事人，一审法院应当依据双方合同的约定计算违约金。 李某辩称：1、我方要求上诉人按合同规定履行责任。上诉人应该知道给被上诉人出具入住通知单的意义和法律后果，一审按照入住通知单计算违约金是正确的。2、天然气、车位费、地下室款和维修基金都是同房款一起缴纳的，应当计算违约金。3、合同约定的违约金计算条款明显与被上诉人的所受损失不相当，应当参照人民银行逾期贷款利率计算。综上，请求维持一审判决。 李某向一审法院起诉请求：1、要求被告赔偿违约损失20万元；2、要求被告承担本案诉讼费用。庭审中，被上诉人变更诉讼请求，要去上诉人赔偿违约损失80000元。 一审法院认定事实:2015年11月16日，被告中诚房地产公司作为出卖人，原告李某作为买受人，双方签订商品房买卖合同一份（合同编号：201511160023），合同约定：出卖人以出让方式取得位于滨河新区昭武北路、编号为7-17-79地块的国有土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设的××路。买受人购买该商品房第2号楼幢2单元10层2-1001室号房。建筑面积共162.82平方米，单价为每平方米2539.32元，总金额为413452元。买受人以首付124452元，余289000元买受人必须在七日内交备银行按揭全部审批手续购买该商品房。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按自行约定方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到的之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。（3）出卖人逾期交房赔付金额最高不超过总房款的1‰。合同签订当日，原告向被告交纳首付房款124452元、车位款98000元、地下室款46742元、维修基金11397元、天然气入户费2300元，被告分别向原告出具了收款收据各1张。2015年11月26日，原告在张掖市房产管理局办理涉案商品房的抵押登记，花费住房登记登记费80元。2015年12月1日，原告向被告交纳剩余房款（购房贷款）289000元，被告向原告出具收款收据一张。2015年12月8日，被告中诚房地产公司向原告出具入住通知单，被告中诚房地产公司财务出纳**福、会计任江涛在入住通知单中签字，并加盖有中诚房地产公司财务专用章。 一审法院另查明，2015年，被告以建设工程施工合同纠纷将甘肃第六建设集团股份有限公司诉至张掖市中级人民法院。经审理，张掖市中级人民法院作出（2015）张终民初字134号民事判决书，甘肃第六建设集团股份有限公司不服，向甘肃省高级人民法院提起上诉，后又撤诉，甘肃省高级人民法院作出（2017）甘民终187号民事裁定书。2017年5月16日，被告向张掖市中级人民法院申请强制执行，执行过程中，甘肃第六建设集团股份有限公司于2017年8月2日向被告移交了中和园2、3号楼钥匙，张掖市中级人民法院以甘肃第六建设集团股份有限公司提交相关施工资料并协助被告履行了甘州区中和园2号、3号住宅楼工程验收协助义务作出（2017）甘07执53号执行裁定书，终结案件的执行。2017年8月2日，被告通知原告领取房屋钥匙，办理入住手续，但原告至今未领取房屋钥匙，亦未办理入住手续。 一审法院认为，关于本案原告李某的主张能否成立。原告购买被告开发销售的商品房，按照约定向被告交纳了房款及相关费用，被告作为出卖人应按照合同约定及时向原告交付房屋。原、被告双方合同约定，被告应当于2015年10月31日前将验收合格的商品房交付原告，但双方合同签订时间为2015年11月16日，约定的交付时间早于合同签订时间，该约定矛盾且有违常理。庭审中，原、被告对此未作出合理解释，且双方在合同履行过程中未就交房时间达成一致意见或达成补充协议，故原、被告合同对交房时间的约定视为约定不明。根据本案查明的事实，2015年12月8日，被告中诚房地产公司向原告出具了入住通知单。被告抗辩称该通知书并不具有交房的性质，仅是原告房款结清证明，依据被告公司规定及交付习惯，交房时间应以交付房屋钥匙为准。对此一审法院认为，被告中诚房地产公司作为依法成立的从事房地产开发的公司，应当清楚给原告出具“入住通知单”的意义及法律后果。原告作为购买商品房的消费者，完全有理由相信该通知单是其交纳全部房款及相关费用后被告通知其可得以入住的凭证，且被告的内部规定或交付习惯不得对抗善意的商品房消费者，故对被告的辩解理由不予采信，入住通知单的出具时间可以认定为是被告向原告交付房屋的时间。入住通知单出具后，原告并未领取到涉案房屋的钥匙并办理入住，直至2017年8月2日，被告才通知原告领取房屋钥匙，办理入住手续。对此，被告辩称是因其与修建涉案房屋的承包方甘肃第六建设集团股份有限公司就工程价款结算问题未达成一致意见，工程未正式竣工验收，未交付工程，双方诉至法院，导致被告未按合同约定交付房屋。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。该辩解不能成为免除被告延期交房责任的理由，被告未按时交付房屋的行为已构成违约。原、被告所签订的合同第九条第二款第三项约定“出卖人逾期交房赔付全额最高不超过总房款的1‰”，该条款的约定明显与原告所受损失不相当，如执行该条款明显不利于保护购房人的合法权益，在原告的损失数额难以确定的情况下，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定予以确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”故原告有权向被告主张赔偿资金占用期间的经济损失，但其损失的大小应当依法主张。庭审中，被告对原告所交纳房款及相关费用合计571891元无异议。对原告交纳的住房登记登记费80元，系原告购买房屋后办理商品房抵押登记所必须缴纳的税款，应由其自己承担。被告于2015年12月8日向原告出具入住通知单，于2017年8月2日通知原告领取房屋钥匙，办理入住手续，期间共计1.65年，原告经济损失应以其所交纳房款及相关费用合计571891元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为44822元【571891元×4.75%年息×1.65年】，对原告主张中上述合理部分，依法予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决：一、被告张掖市中诚房地产开发有限公司支付原告李某已付房款及相关费用的经济损失44822元，限于本判决生效之日起三十日内付清；二、驳回原告李某的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由张掖市中诚房地产开发有限公司负担921元，原告李某负担879元。一审法院向被上诉人退还诉讼费2500元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，合同是当事人之间设立、变更或终止债权债务关系的协议。合同关系不同于其他民事法律关系的重要特点在于合同关系的相对性，主要包含主体的相对性、内容的相对性和责任的相对性。本案中，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人作为出卖方，其主要义务是向被上诉人交付合同约定的房屋，上诉人于2015年12月8日就向被上诉人发出入住通知单，但直至2017年8月2日才通知被上诉人领取房屋钥匙，其迟延交付房屋的行为明显构成违约，应承担违约责任。上诉人认为被上诉人迟延交付房屋是由于第三方原因导致。根据合同的相对性，上诉人与第三人之间的纠纷，可另行解决，在本案中该理由不能成为上诉人免责的事由，故上诉人认为不应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。自2015年12月1日被上诉人付清了所有购房款及附属设施的费用，至上诉人通知被上诉人领取房屋钥匙之前，上诉人占用被上诉人资金的行为客观上给被上诉人造成了经济损失，上诉人要求仅以房款为基数，按合同约定的违约金计算方式承担违约责任。经审查，上诉人不能向被上诉人交付房屋，相关的附属设施对被上诉人而言并不能发挥其使用价值，但购买附属设施的资金上诉人并未主动退回，故就附属设施的费用上诉人应向被上诉人承担资金占用损失。而就合同约定的违约金计算方法，与其违约行为给被上诉人造成的损失明显过低，一审法院根据客观实际予以调整并无不当。 综上，上诉人张掖市中诚房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人张掖市中诚房地产开发有限公司负担。上诉人预交二审案件受理费4300元，本院退还2500元。 本判决为终审判决。 审判长 宋 睿 审判员 陈建武 审判员 李永春 二〇二〇年三月二十日 书记员 张孜瑾 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 窗体顶端