浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0802民初467号 原告：衢州市柯城新伽房产中介所，统一社会信用代码92330802MA29UAF489，住所地衢州市柯城区。 实际经营人：郑勇，男，1978年10月13日出生，汉族，住衢州市柯城区航埠镇下缪村269号。 原告：衢州鸿图房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91330800MA29UU8W78，住所地衢州市柯城区吾悦华府13幢102。 法定代表人：饶建平。 两原告共同委托诉讼代理人：巫小勇，浙江律匠律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：陶文敬，浙江律匠律师事务所律师。 被告王双河，男，1950年1月5日出生，汉族，住衢州市柯城区。 被告吕金英，女，1950年10月11日出生，汉族，住衢州市柯城区。 被告王亚贞，女，1971年12月4日出生，汉族，住衢州市柯城区。 三被告共同委托诉讼代理人：黄军，浙江远图律师事务所律师。 原告衢州市柯城新伽房产中介所、衢州鸿图房地产营销策划有限公司与被告王双河、吕金英、王亚贞居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月5日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人陶文敬，三被告的共同委托诉讼代理人黄军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告衢州市柯城新伽房产中介所、衢州鸿图房地产营销策划有限公司的诉讼请求：1.判令三被告王双河、吕金英、王亚贞支付原告中介服务费35000元及违约金10500元；2.判令三被告承担原告的律师费5000元；3.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：王双河、吕金英系夫妻关系，被告王亚贞系王双河、吕金英的女儿。2019年4月15日，在两原告的居间下，王双河、吕金英与徐同猛、庄春燕签订《衢州市房屋转让合同》一份，约定将坐落于衢州宸园13幢2单元1801室的房屋出售。合同签订后，王双河、吕金英拒绝出售房屋，买卖双方遂起纠纷，经柯城区人民法院调解，达成调解协议：1.原《衢州市房屋转让合同》不再履行；2.王亚贞于2019年9月4日前支付155000元违约金给买方。原告认为，三被告签订《衢州市房屋转让合同》后，又拒绝履行，违法合同约定，故诉至法院，诉请如前。 庭审中，原告明确其诉讼请求中的中介服务费35000元及违约金10500元的计算方式是根据合同第五条第2点约定，即房屋总价的1%，且是由于被告违约导致原告无法取得期待利益5000元，应当由原告承担赔偿责任，同时按照合同第六条第6点的约定，支付原告中介费总价30%的违约金。合同签订时原告虽曾同意对中介服务费予以优惠，但因被告存在违约而不再适用原优惠，即便原告未提供后续代办按揭、过户等服务，仍应按照合同约定计算费用。 被告王双河、吕金英答辩称，一、原告衢州鸿图房地产营销策划有限公司并不具备诉讼主体资格，理应驳回其起诉。案涉《衢州市房屋转让合同》中并无衢州市鸿图房地产有限公司盖章，其并非居间服务合同的相对方,不具备诉讼主体资格；二、案涉合同对被告王双河、吕金英无法律效力，两原告无权要求其支付中介服务费、违约金及律师费。被告王双河、吕金英未在案涉合同中签字，也未以任何形式授权王亚贞签订案涉合同，且在（2019）浙0802民初4073号案件中，两被告也明确对案涉合同不予追认。故被告王双河、吕金英并非本案居间服务合同纠纷的当事人；三、被告王双河、吕金英与被告王亚贞并不构成表见代理。原告在明知被告王亚贞非涉案房屋产权人且无授权委托的情况下，在未与被告王双河、吕金英联系确认出售的情况下，让被告王亚贞以王双河、吕金英代理人的名义在合同中签字，由此，王亚贞不构成表见代理。故案涉合同对被告王双河、吕金英不产生法律效力，其并非案涉合同相对方，请求驳回对被告王双河、吕金英的起诉。 被告王亚贞答辩称，一、原告衢州鸿图房地产营销策划有限公司并不具备诉讼主体资格，理应驳回其起诉。案涉《衢州市房屋转让合同》中并无衢州市鸿图房地产营销策划有限公司盖章，其并非居间服务合同的相对方,不具备诉讼主体资格，请求驳回原告衢州鸿图房地产营销策划有限公司的起诉；二、原告未能完成居间服务合同中约定的居间服务义务，依法无权向被告王亚贞主张中介服务费。通过（2019）浙0802民初4073号案件的庭审可确认，案涉房屋出售事宜并非被告王亚贞主动委托原告进行，原告在居间服务过程中亦未尽职尽责的完全履行居间服务义务。原告在王亚贞签订案涉合同之前并未主动核实授权委托情况，更未在签订合同之后要求王亚贞补办授权委托手续，以至于案涉合同中的房屋买卖不被王双河、吕金英追认而自始无效。本案中，原告作为提供房地产交易居间服务的专业主体，应当审慎核实房屋产权人对出售房屋的真实意愿及代为出售的委托代理人的授权资格以促成房地产交易的顺利进行。但其在明知被告王亚贞无授权委托、亦未与被告王双河、吕金英核实出售信息的情况下，仍极力促成王亚贞与案外人签订合同，导致案涉《房屋转让合同》因王双河、吕金英未予追认而不能有效成立。中介服务费系为促成合同成立并生效，且需提供办理房屋过户、交接、按揭贷款等劳务，但原告未全部履行上述义务，且对房屋买卖合同不能有效成立存在过错。且原告主张的违约金计算标准明显过高，仅能依据其从事的居间活动主张相应的必要费用；三、原告诉请要求支付违约金、律师费并无依据。《合同法》第四十条规定加重对方责任的格式条款系属无效条款。案涉合同第六条第六款关于支付违约金、律师费的规定，属于格式条款，且原告未以合理方式提醒被告王亚贞注意，而律师费发票的支付人系郑勇，而非本案原告，故原告要求被告王亚贞支付违约金、律师费缺乏事实和法律依据。综上，原告未能完全履行居间服务义务，对案涉合同的无法有效成立存在过错，应当承担相应的责任，若仍要求被告全额支付中介费并承担律师费及违约金，实属有违公平正义。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求，酌定其在本案中居间活动的必要费用。 庭审中，经法庭释明，原告坚持保留对案涉合同买受方徐同猛、庄春燕的诉讼权利。 两原告为证明其主张，共同向本院提交如下证据： 1.衢州市房屋转让合同一份，拟证明2019年4月15日，在原告的居间下，王亚贞代理王双河、吕金英与案外人就案涉房屋签订《衢州市房屋转让合同》一份，合同约定了双方的具体权利义务以及中介费、违约责任的承担等事项，原告已经促成了合同的有效成立； 2.（2019）浙0802民初4073号民事调解书，拟证明因被告拒绝出售房屋，案外人徐同猛、庄春燕向柯城法院提起诉讼，后经法院主持调解，双方达成调解协议，解除了案涉《衢州市房屋转让合同》，由被告承担相应的违约责任； 3.律师费发票，拟证明原告为本案花费了律师费5000元。 三被告共同向本院提交反驳证据如下： 第一组证据：1.录音及录音整理证据一份，2.（2019）浙0802民初4073号庭审录音录像一份，拟证明原告在明知王亚贞无授权的情况下，极力促成其签订案涉房屋买卖合同； 第二组证据：3.不动产权证书一份，拟证明案涉房屋的产权所有人系王双河、吕金英。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，并认证如下： 对原告提供的证据，被告王双河、吕金英质证认为对证据1真实性不清楚，对于王亚贞签订案涉合同的事实不知情，被告王亚贞对真实性无异议，但证明内容有异议，认为原告在明知其并非案涉房屋所有权人且无权处分的情况下极力促成被告王亚贞签订合同；对证据2真实性，被告王双河、吕金英及被告王亚贞均无异议，但对证明内容有异议，认为被告王双河、吕金英自始对合同不知情，亦未授权被告王亚贞签订合同，故在（2019）浙0802民初4073号案件中原告已经将王双河、吕金英撤诉；对证据3三被告对证据真实性无异议，但发票交款人系郑勇，并非案涉原告，且未提供支付凭证，仅有律师费发票并不能证明律师费已经实际产生。本院认为，原告提供的证据来源客观真实，原告衢州市柯城新伽房产中介所系个体工商户，郑勇系原告衢州市柯城新伽房产中介所的实际经营人，由其作为律师费的交款人，并无不妥，故对原告提供证据的真实性及证据3的证明内容均予以确认。 对被告提供的证据，原告质证认为对证据1中的录音的真实性无异议，但对录音整理文字稿真实性有异议，对证据的合法性、关联性均有异议，认为证据1的录音内容不完整，且是在2019年4月28日发生的录音，不能如实还原2019年4月15日合同签订时的情况，尤其是录音的文字整理稿中有多处重要内容未如实誊写；对证据2的庭审录音录像三性均无异议，但认为从录音证据和（2019）浙0802民初4073号案件的庭审录音中可以看出，王双河、吕金英对于案涉房屋确实有过挂牌出售的意向，且签订合同时王亚贞能够提供购房合同，原告有充分理由相信王亚贞已取得王双河、吕金英的代理权，构成表见代理；对证据3不动产权证书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该产权证是在合同签订之后取得的，与本案无关联。本院认为，被告提供的证据1、2、3来源客观真实，对其真实性予以采纳，至于其证明内容，将结合案件其他事实予以综合评判。 根据认定的证据，结合庭审查明的事实，本院认定本案事实如下： 王亚贞系王双河、吕金英女儿。2019年4月15日，王双河、吕金英作为甲方与作为乙方的案外人徐同猛、庄春燕签订《衢州市房屋转让合同》一份，约定甲方将位于衢州市（房屋面积143.86平方米），出售给乙方，总价款300万元，该房屋过户所需要缴纳的费用、营业税和个人所得税由乙方承担；乙方须于2019年4月15日前支付定金10万元，于甲方办出房产证前支付首期款170万元，余款乙方申请银行贷款，须于过户当日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，银行贷款130万元发放至双方约定的银行账户，款清交房。若甲方未违反合同，不予出卖的，由甲方支付本合同第五条第二、第三款约定的所有费用给中介方。同时，《衢州市房屋转让合同》第五条第二款约定“下列费用由乙方在办理产权交易日支付给中介方：（1）中介服务费：总房价的1%；（2）代办按揭服务费：总房价的0.8%；（3）代办产权过户费：每套房屋2000元；（4）水电过户费：每套房屋600元。”第三款约定“乙方如逾期支付中介费，中介方有权按本条第二款地（1）至（4）项所有费用的总和为基数向乙方追究违约利息，自乙方办理产权交易日之第二天起至实际付款之日止，月利息按3%计算。”第六条第六款约定“若因甲方违反合同不予出卖或乙方违法合同不予购买或甲、乙双方均违反合同，发生不买或不卖的同时违约学行为（或双方自行协商解除合同），则由甲、乙双方共同支付本合同第五条第二、第三款约定的相关费用外，还需以此费用为基数，向中介方支付所有费用总和30%的违约金，并承担中介方为实现上述费用而支付的所有费用（包含但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、误工费）”。同时，《衢州市房屋转让合同》中手写约定“中介服务费共计35000元，评估费乙方自己付。”王亚贞作为王双河、吕金英的代理人在合同甲方处签字捺印，案外人徐同猛、庄春燕在合同乙方处签字捺印。衢州市柯城新伽房产中介所在合同上加盖骑缝章。后因房屋实际产权人王双河、吕金英不同意出卖案涉房屋，该合同未实际履行。2019年7月5日，案外人徐同猛、庄春燕以王双河、吕金英、王亚贞为被告向本院提起诉讼，后经调解，徐同猛、庄春燕与王亚贞达成调解协议，约定徐同猛、庄春燕与被告王亚贞于2019年4月15日签订的《衢州市房屋转让合同》不再继续履行；被告王亚贞于2019年9月4日前支付徐同猛、庄春燕155000元违约金。 本院认为，本案所涉《衢州市房屋转让合同》中包括两个法律关系，一则房屋买卖合同关系，一则居间服务合同关系。本案中的居间服务合同内容系委托方和居间方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并有效。本案的争议焦点在于： 首先，关于合同相对人的确认。其一，从事居间活动的公民或法人，需依法经国家机关登记核准。案涉合同主文首页中的“房地产经纪人”一栏由饶建平、郑勇签字，落款处仅有衢州市柯城新伽房产中介所在合同中加盖公章，无衢州鸿图房地产营销策划有限公司的盖章，故衢州鸿图房地产营销策划有限公司并非案涉居间服务合同的服务提供方，原告衢州鸿图房地产营销策划有限公司提起本案诉讼缺乏事实和法律依据。其二，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，王双河、吕金英未在《衢州市房屋买卖合同》中签字，事后亦未对案涉合同予以追认，并非本案居间合同纠纷的相对人，被告王亚贞自知其非案涉房屋的实际产权人，但却签订了案涉《衢州市房屋买卖合同》，相应的法律后果应由其承担。 其次，付款人应付居间服务费用的确认。合同一经成立，居间人就有按照委托人的指示从事居间服务的义务，居间人的活动一旦取得结果，委托人就有支付报酬的义务。本院认为，涉案合同系由原告提供的格式合同，根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务。本案原告作为格式条款的提供者，其应特别注意公平、合理的确定合同当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。但涉案合同第六条却并未遵循公平、合理原则，其对居间费用的约定显然不合情理，亦不符合法律规定。根据法律规定，在居间合同中，居间人所获得的最大报酬应为居间成功时委托人应支付的报酬。原告依据《衢州市房屋转让合同》第六条第6点的约定，要求被告王亚贞按照房款总额（300万元）的1%支付居间服务费，并支付原告期待利益5000元，以及所有费用总和30%的违约金，该主张的合计数额已经高于合同约定居间成功时原告应获得的报酬，明显不合情理，亦不合法，故本院认定该条款为无效条款。本案中，原告衢州市柯城新伽房产中介所向王亚贞提供了居间服务，并促成了合同的成立，虽之后因房屋实际所有人王双河、吕金英未予追认，导致房屋买卖合同不能继续履行，但居间服务合同依然成立并生效。但原告作为具有资质的中介服务提供方，在王亚贞未取得实际房屋产权人授权的情况下促成案涉合同的签订，最终导致案涉房屋买卖合同无法履行，其提供的服务存在瑕疵。根据案涉《衢州市房屋买卖合同》第五条约定，中介服务费的内容包括中介服务、代办按揭服务、代办产权过户服务、水电过户服务等，经协商，双方约定上述全部中介服务费用优惠后价格为35000元。现因原告中介服务提供方未实际提供代办按揭、代办产权过户、水电过户等服务，结合前述原告在提供居间服务中存在的瑕疵，故原告依约不能在被告处获得全额居间报酬，本院酌情确定被告支付原告居间服务报酬3000元。 最后，关于原告要求被告承担律师费的诉讼请求。虽在前文评判中，本院对第六条第6点的合同内容确认无效，但律师费确系原告为维护自身权利产生的合理支出，且未高于市场价。应当予以支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第四百二十六条之规定，判决如下： 一、被告王亚贞于本判决生效之日起十日内支付原告衢州市柯城新伽房产中介所居间报酬3000元，并赔偿律师费损失5000元； 二、驳回原告衢州市柯城新伽房产中介所的其他诉讼请求； 三、驳回原告衢州鸿图房地产营销策划有限公司的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2126元，减半收取1063元，由原告衢州市柯城新伽房产中介所、原告衢州鸿图房地产营销策划有限公司承担1038元，由被告王亚贞负担25元，限于本判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  吴晔 二〇二〇年三月十六日 法官助理金佳慧 书记员方胜绮