江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)苏12执复6号 复议申请人（利害关系人）：江苏良工精密合金钢有限公司，住所地靖江市中洲西路16号。 法定代表人：张晓琴，该公司总经理。 申请执行人:俞立毅，男，汉族. 被执行人：江苏正祥冶金科技有限公司，住所地靖江市新桥镇礼圣村礼士桥北首。 法定代表人:耿何英，该公司执行董事。 被执行人：江苏正祥轧辊有限公司，住所地靖江市开发区。 法定代表人:耿何英，该公司执行董事。 被执行人：王厚祥，男，汉族。 被执行人：高翠华，女，汉族。 复议申请人江苏良工精密合金钢有限公司（以下简称良工公司）不服江苏省靖江市人民法院（以下简称靖江法院）（2019）苏1282执异105号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2015年3月4日，本院对中国银行股份有限公司靖江支行（以下简称中行靖江支行）诉江苏正祥冶金科技有限公司（以下简称冶金公司）、江苏正祥轧辊公司（以下简称轧辊公司）、王厚祥、高翠华金融借款合同纠纷一案作出（2014）泰中商初字第0190号民事判决：一、冶金公司于判决发生法律效力起十日内偿还中行靖江支行融资本息44951514.67元及利息（以4400万元为本金，按合同约定的利率、罚息给付自2014年6月20日起算至实际给付之日止），并赔偿律师代理费1010000元；二、中行靖江支行对轧辊公司所有的位于国有土地使用权、××开发区北六村的合计面积为29372.15㎡的7幢房产以及55台套设备（详见抵押物清单）经折价或者以拍卖、变卖的价款分别在2085.078万元、1908万元、1007万元范围内享有优先受偿权；三、王厚祥、高翠华对冶金公司上述债务承担连带清偿责任；王厚祥、高翠华承担担保责任后有权向冶金公司追偿；四、轧辊公司在中行靖江支行实现抵押权后，有权向冶金公司追偿。如果冶金公司、轧辊公司、王厚祥、高翠华未按判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费271892元、保全费5000元，合计276892元，由冶金公司、轧辊公司、王厚祥、高翠华共同负担。 中行靖江支行将判决确认债权转让给中国东方资产管理公司南京办事处（以下简称东方公司），东方公司向本院申请执行，本院于2016年4月15日立案强制执行，案号为（2016）苏12执96号。2016年7月25日，本院作出（2016）苏12执96号执行裁定，将该案指定靖江法院执行。靖江法院于2016年8月10日立案执行，案号为（2016）苏1282执2002号，于同年11月30日裁定终结本次执行程序。2017年3月29日，靖江法院立案恢复执行，案号为（2017）苏1282执恢140号。执行过程中，俞立毅申请变更其为本案申请执行人，靖江法院经审查作出（2017）苏1282执异11号执行裁定：（2017）苏1282执恢140号执行案件申请执行人由东方公司变更为俞立毅。执行过程中，南京市鼓楼区人民法院作为首查封法院于2017年4月26日回函靖江法院，同意将轧辊公司名下的靖房权证城字第××、00××26号房产及靖国用（2016）第146号土地的处置权移交靖江法院处置。 2017年10月17日，靖江法院作出（2017）苏1282执恢140号执行裁定：拍卖被执行人轧辊公司所有的位于靖江市××北六村的面积为77225平方米的国有土地使用权（土地使用权证号：靖国用2016第146号）及该土地上的房屋（详见附表）；拍卖被执行人轧辊公司抵押给中行靖江支行的机器设备（详见附表）；拍卖被执行人轧辊公司的其他机器设备及附属设施（详见附表）。在本案执行过程中，良工公司于2019年8月8日以该司系本案拍卖标的物的承租人和实际使用人为由，请求终止对被执行人轧辊公司名下的靖江市开发区中洲西路16号（北六村）的国有土地使用权、土地上房屋（含无证建筑）、机器设备及附属设施的拍卖。申请执行人俞立毅于当月12日以被执行人轧辊公司逃避执行，案涉租赁关系不得对抗已登记的抵押权为由，申请涤除良工公司与被执行人轧辊公司之间的房屋租赁关系。靖江法院于2019年8月29日作出（2017）苏1282执恢140号执行裁定：除去良工公司在轧辊公司名下位于靖江市开发区北××村房屋及国有土地使用权上的租赁权。同年9月12日，靖江法院发出（2017）苏1282执恢140号公告，责令被执行人冶金公司、轧辊公司、王厚祥、高翠华及案外人良工公司在2019年9月27日前迁出相关房屋、土地。到期仍不迁出的，将依法强制执行。 另查明，（2014）泰中商初字第0190号民事判决书确认：中行靖江支行与轧辊公司于2012年4月16日签订编号为靖中银抵字第2012ZX01号的《最高额抵押合同》，约定为担保中行靖江支行与冶金公司之间债权，轧辊公司以其名下的位于国有土地使用权、××开发区北六村的合计面积为29372.15㎡的7幢房产以及54台设备等财产设立抵押。当月19日，双方办理了抵押物登记。南京市鼓楼区人民法院裁定对轧辊公司名下房屋（房屋所有权证号：38126、27676）予以查封，查封期限自2013年12月3日起，并于2015年11月26日对轧辊公司名下房屋进行续封，此后上述房屋被轮候查封。 再查明，案涉执行过程中，靖江法院曾依法委托江苏先河房地产土地评估有限公司对轧辊公司名下房屋、土地进行评估，委托泰州中兴房地产估价资质评估有限公司对轧辊公司名下机器设备等资产进行评估。后良工公司对泰州中兴房地产估价资质评估有限公司作出的[2017]0010号资产评估报告中设备提出书面执行异议。靖江法院以（2018）苏1282执异13号立案受理，并于2018年3月11日裁定驳回良工公司的异议请求，后良工公司提起执行异议之诉，靖江法院以（2018）苏1282民初2011号立案受理。因良工公司未在缓交期限内预交诉讼费用，靖江法院于2018年11月28日裁定按良工公司撤回起诉处理。 良工公司向靖江法院提出异议称：首先，其是案涉标的物的实际承租人和使用人，权利应受保护。其于2014年12月、2015年3月于轧辊公司签订房屋租赁合同及补充协议，支付租金使用租赁物同时新添行车并对旧行车维护与改造，屋面更换彩钢瓦、铺设道路、地下管网等红线内开发，电弧炉扩容，精炼炉配气搬迁并进行改造，新添屋顶除尘。新添冷凝器、除尘器。新建工人宿舍、扩建食堂、新装大型太阳能热水器。其次，法律规定可以带租拍卖，且保证承租人的优先购买权，其未看到相关查封、抵押公告，其作为租赁合同的善意第三人，法院涤除租赁权和其他用益物权不合法。再次，其目前正在洽谈军工项目，一旦涤除租赁权及其他用益物权，异议人的巨资投入和心血将付之一炬。请求：不得涤除其对轧辊公司名下的靖江市开发区中洲西路16号（北六村）的国有土地使用权、土地上房屋（含无证建筑）、机器设备及附属设施的租赁权及其他用益物权。 靖江法院认为，法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。由于租赁权利继续存于拍卖财产上，对在先的担保物权的实现有影响的，在抵押权人要求涤除租赁关系进行公开拍卖时，法院亦应依法解除承租人对抵押物的占有使用。对于承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。结合（2014）泰中商初字第0190号民事判决书确认的设定抵押时间点和异议人所述占有使用案涉抵押财产时间点可知，良工公司作为承租人占有使用轧辊公司设定抵押的不动产的时间在中行靖江支行设立抵押权之后，故形成于抵押权之后的租赁关系不能对抗已登记的在先抵押权。需要说明的是，案涉执行标的负载了多项权利，在发生权利冲突时，异议人所主张的租赁损失并不能排除本案执行，救济途径亦非仅通过执行异议而主张。综上，良工公司请求排除阻止涤除租赁的请求，于法无据，不予采信。 据此，靖江法院于2019年10月23日作出（2019）苏1282执异105号执行裁定：驳回良工公司的异议请求。 良工公司不服上述裁定，持原异议理由向本院申请复议，请求：撤销靖江法院（2019）苏1281执异105号执行裁定。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案中行靖江支行的抵押权设定在先，良工公司所持租赁合同签订在后，因此无论该租赁合同是否合法有效，良工公司的承租权是否合法存在，都不能产生阻却人民法院对案涉土地使用权、房屋及设备予以执行的法律效果。良工公司以其享有合法承租权为由，要求停止人民法院对抵押物执行的复议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回江苏良工精密合金钢有限公司的复议申请，维持江苏省靖江市人民法院（2019）苏1282执异105号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙金录 审 判 员 潘贻杰 审 判 员 陈海涛 二〇二〇年三月二日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟