陕西省汉中市中级人民法院民事判决书(2019)陕07民终162号 上诉人(原审原告)：孙勇斌，男，汉族，1979年6月30日出生，住陕西省勉县。上诉人(原审被告)：汉中泽顺房地产开发有限公司。住所地:陕西省汉中市汉台区。法定代表人：张顺军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓婕，该公司员工。上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司(以下简称“泽顺公司”)因与上诉人孙勇斌商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初2919号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙勇斌上诉请求：撤销原审判决第二项，改判泽顺公司按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证的违约金，日期自2015年10月30日起算。事实与理由：1.原审判决程序违法，上诉人在原审中提出对违约金的确定应当适用商品房买卖司法解释第18条，但原审判决书中未体现这一争议理由，也未对为何不适用该条款进行说明；2.适用法律错误。商品房买卖司法解释第18条对违约责任已明确规定，应当适用于法律规定而非原判中的酌定。上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、依法改判上诉人不应为孙勇斌办理房屋产权证，不支付违约金；三、本案诉讼费由孙勇斌承担。主要事实和理由：一、涉案房屋的房产证办理并未约定于《商品房预售合同》中，而系另一委托代办合同关系，一审法院按照《商品房预售合同》的规定适用违约责任，并无事实依据；二、一审法院参照合同法有关被上诉人逾期付款违约金比例的约定，对违约金进行调整不符合事实和法律规定。泽顺公司与孙勇斌均未发表书面答辩意见。孙勇斌向一审法院提出以下诉讼请求：1、判令被告继续履行合同义务，立即将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，并办理产权证书；2、被告向第三人书面说明房屋登记情况，及房屋系原告所有；3、判决被告支付违约金78159元，以房屋总价款295815为基数，按照逾期银行贷款利率（同期银行贷款利率上浮50%的标准）支付，暂计算至起诉之日，实际计算至办证之日止。一审法院认定事实：2013年10月9日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于汉中市汉台区住房一套，房屋建筑面积为88.78平方米，单价为3332元/平方米，合同总价款为295815元（实际交付房款295782元）。原告应于2013年3月18日交清首付款185815元，剩余110000元由原告通过银行按揭贷款方式向被告支付。关于原告逾期付款的违约责任，合同第八条约定：“……（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出买人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金”。关于房屋的交付期限，合同第九条约定，出卖人应当于2014年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，在具备以下两种条件的情况下向买受人交付房屋：1、该商品房经验收合格；2、买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用。关于产权登记，合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告向被告支付清购房款295782元，被告向原告出具了购房发票。2017年9月11日，原告向被告缴纳了办理产权证书涉及的维修基金、契税及其他费用合计12228元，被告向原告出具收款收据一份，同日被告向原告交付了所购房屋，原告在被告出示的接房手续书、收楼书上签字确认。被告至今仍未将原告所购房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，亦未将办理产权登记所需要的费用交纳至相关机关，导致原告至今未能办理房屋权属证书，故原告诉至该院。另查明，庭审中原告自愿放弃第二项诉讼请求。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合同真实、合法、有效，当事人应依约履行。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，并按照被告的要求向其交纳了办理房屋权属证书的维修基金、契税及其他费用，原告已履行了合同义务。被告虽然向原告交付了房屋，但因其至今没有按照合同第十六条的约定将需由被告提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，致使原告无法办理房屋权属登记证书，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告起诉要求被告限期协助办理房屋权属证书，并要求被告支付迟延办证违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，该院酌定由被告在判决书生效后三个月内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并协助原告办理好房屋权属登记手续。关于迟延办证违约金，该院认为，首先，合同约定：出卖人应当于2014年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，在具备以下两种条件的情况下向买受人交付房屋：1、该商品房经验收合格；2、买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用，本案中原告于2017年9月11日才交清相关费用，收房条件才成熟，因此本案中涉案房屋的交房时间是2017年9月11日；同时合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；根据上述两条约定，那被告应该在2018年9月11日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。其次，按照合同约定的迟延办证违约金标准，时至今日被告应支付违约金金额仅为29元，确实有失公平，也不能弥补原告因未能及时取得房屋权属证书而导致其物权受限造成的损失，原告要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金无法律依据，结合本案实际，参照合同第八条的约定以及同类型案件的裁判标准，该院酌定按照合同约定的按已付房价款的日万分之0.5支付违约金确定迟延办证违约金比例，即被告应当自2018年9月11日起，以实际购房款295782元为基数，按照每日万分之0.5的标准向原告支付逾期办证违约金至被告将办理原告孙勇斌购买的位于汉中市汉台区的房屋权属登记资料报产权登记机关备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十六条的规定，遂判决一、被告汉中泽顺房地产开发有限公司在判决书生效后三个月内，将办理原告孙勇斌购买的位于汉中市汉台区的房屋权属登记资料报产权登记机关备案，并协助原告办理好房屋权属登记手续；二、被告汉中泽顺房地产开发有限公司在判决书生效后二十日内，以购房款295782元为基数，自2018年9月11日起，按照每日万分之0.5的标准向原告孙勇斌支付逾期办证违约金至被告将办理原告房屋权属登记资料报产权登记机关备案之日止；三、驳回原告孙勇斌其他诉讼请求。一审案件受理费1854元，减半收取927元，由被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。一审认定的事实有双方当事人的陈述及提交的证据在卷，并经一审庭审举证、质证，依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为一、泽顺公司是否应当为孙勇斌代办房屋产权证以及是否应当支付逾期办理房屋产权证的违约金；二、原审认定的违约金计算标准及起算时间是否合理合法。关于焦点一：案涉《商品房预售合同》虽未明确约定孙勇斌的房屋产权证是否应由泽顺公司代办，但明确约定房屋交付使用时“买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用”，其中“契税”及“维修基金”系住户办理房屋产权证时应当向有关部门缴纳的费用，收取住户的契税、维修基金即表示愿意为住户代办房屋产权证。因此泽顺公司主张其不应代办房屋产权证的上诉理由不能成立，本院不予支持。泽顺公司于2017年9月11日收取了向被告缴纳了办理产权证书涉及的维修基金、契税及其他费用合计12228元，但因其未按《商品房预售合同》第十六条的约定将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案，也未及时向相关部门移交孙勇斌预交的大修基金、契税等费用，致使孙勇斌至今未办理房屋权属登记证书，故泽顺公司对于逾期办理房屋产权证具有过错，理应承担逾期办理房屋产权证的违约责任，泽顺公司主张不支付违约金的上诉理由不能成立。关于焦点二：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)……；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，孙勇斌与泽顺公司签订的《商品房预售合同》第十六第二项为双方约定的违约金条款，且原审作出不利于提供格式条款一方泽顺公司的解释，本案并不符合商品房买卖合同解释第十八中“合同没有约定违约金”的情形。《商品房预售合同》第十六条也明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，原审按照双方约定的期间计算延迟办证的起止期间，符合客观实际。综上，本院认为原审计算违约金的计算标准及起算时间并无不当，应予维持。综上所述，孙勇斌与泽顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3708元，由孙勇斌和汉中泽顺房地产开发有限公司各负担1854元。本判决为终审判决。审判长王潇浴审判员舒  胜审判员曹建祥二〇二〇年三月三十一日法 官 助 理肖 晗书记员熊俪雅