吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民初336号原告：李万洙，男，1946年1月25日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市河畔花园小区1号楼1单元1101号。委托诉讼代理人：郑花，吉林华烁律师事务所律师。被告：延吉市宇航房地产开发有限公司，住所地吉林省延边朝鲜族自治州延吉市朝阳街。法定代表人：孙作魁，该公司经理。破产管理人：吉林达公伟业律师事务所。负责人：张树阁，该所主任。委托诉讼代理人：路颖超，吉林达公伟业律师事务所律师。第三人：中共延边朝鲜族自治州直属机关工作委员会，住所地吉林省延边朝鲜族自治州延吉市公园路。法定代表人：孙自立，该委员会副书记。委托诉讼代理人：梁洪涛，男，汉族，1973年9月22日出生，该机关工作人员，住吉林省延吉市园华委。第三人：中国银行股份有限公司延边分行，住所地吉林省延边朝鲜族自治州延吉市人民路。负责人：崔耕，该行行长。委托诉讼代理人：谭宝臣，男，汉族，1960年10月25日出生，该行工作人员，住吉林省延吉市健康路25号。委托诉讼代理人：李钟学，吉林孚达律师事务所律师。第三人：黄平，男，汉族，1963年9月20日出生，其他情况不详。原告李万洙与被告延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称“宇航公司”）、第三人中共延边朝鲜族自治州直属机关工作委员会（以下简称“党工委”）、中国银行股份有限公司延边分行（以下简称“中国银行延边分行”）、黄平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李万洙及其委托诉讼代理人郑花，宇航公司的委托诉讼代理人路颖超，党工委的委托诉讼代理人梁洪涛，中国银行延边分行的委托诉讼代理人谭宝臣、李钟学到庭参见诉讼。被告黄平经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。原告李万洙向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决原告与被告签订的产权调换协议书、回迁房协议有效;2.请求法院判决被告与第三人中共延边朝鲜族自治州直属机关工作委员会、黄平立即协助原告办理房屋权属证书;3.请求法院判决第三人中国银行股份有限公司延边分行对诉争房屋的抵押权预告登记失效，并判令其解除抵押权预告登记;4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2005年8月13日，原告与被告签订《产权调换协议书》，约定被告因建设延边州党工委集资楼项目需要拆迁原告位于延吉市啤酒厂南侧，房屋产权证号为31298号、建筑面积为63.34平方米房屋，被告在原地将7号楼3单元201号，建筑面积为78.5平方米的房屋作为产权调换房屋回迁给原告。原告于2005年10月28日向被告支付70%的房屋差价款8000元。嗣后，原、被告于2011年12月8日另签订《回迁房协议》，被告承诺其在公新街一废弃锅炉房位置拟建设多层商住楼，并在其中给原告一套80平方米以上的三层住房,如果在2012年内建不了给原告另加补偿，或在公新街附近给原告购买一套面积80平方米以上的三层住宅，并约定83平方米以内不收费，超出83平方米以上的部分按动迁时价格计算。最终，因被告拟开发的项目未获批准，被告于2012年11月18日将诉争房屋,即河畔花园3号楼1单元1101号房屋(现1号楼1单元1101号）调换给原告，原告向被告另支付房屋差价款55492元，并支付煤气管道初装费、印花税、电费、契税、两证费、绿化费、物业管理相关费用、装修保证金等，原告领取了钥匙入住并居住至今。嗣后，因被告迟迟未办理房屋产权证，原告经多方了解诉争房屋早已在2008年1月15日被第三人黄平抵押给了第三人中行延边分行，该抵押性质为期房抵押登记，即抵押预告备案登记。但该房屋已竣工验收合格，在竣工验收后第三人中行延边分行并未办理抵押设立登记,故中行延边分行的抵押预告登记已失效。被告与第三人中行延边分行及黄平的行为侵害了原告的合法权益。据原告了解，为防止被告将房屋一房多卖，侵害购房人权益,现该房屋大照已办理至第三人党工委名下。被告宇航公司已进入破产清算程序。宇航公司辩称：破产管理人至今没有接手宇航公司的文件及财务账册，经过破产管理人调查和了解该公司现今已无任何资金。宇航公司是否签订协议管理人不清楚。宇航公司无法协助原告办理产权过户手续。党工委述称：要求依法判决。中国银行延边分行述称：1.原告主体不适格。案涉房屋办理按揭贷款的合同当事人为第三人。至于原、被告是否签订产权调换协议书不清楚。2.答辩人对涉案房屋办理的抵押登记备案证明有效。在办理抵押登记备案证明时，延吉市房地产交易中心严格按照法律规定进行办理，符合《物权法》规定的预告登记。与整体项目为同一批件的银浦桑拿浴9层违反消防有关规定装修，导致一直没有验收。没有验收导致答辩人无法办理正式抵押登记。而且按揭协议抵押备案证明及延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明的原件至今由答辩人保管，因此不具备预告登记失效问题。3.答辩人对预告登记无法转为正式抵押登记并无过错。综上，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。黄平未提交书面的陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据，本院认定如下事实：2005年8月13日，原告与被告签订《产权调换协议书》，约定被告因建设延边州党工委集资楼项目需要拆迁原告位于延吉市啤酒厂南侧，房屋产权证号为31298号、建筑面积为63.34平方米房屋。被告在原地将7号楼3单元201号，建筑面积78.5平方米的房屋作为产权调换房屋回迁给原告。2005年10月28日原告向被告支付70%房屋差价款8000元。原、被告又于2011年12月8日签订《回迁房协议》，被告承诺其在公新街一废弃锅炉房位置拟建设多层商住楼，并在其中给原告一套80平方米以上的三层住房,如果在2012年内楼房建不了给原告另加补偿，或在公新街附近给原告购买一套面积80平方米以上的三层住宅，并约定83平方米以内不收费，超出83平方米以上的部分按动迁时价格计算。另查明，因被告拟开发的项目未获批准，被告于2012年11月18日将诉争房屋,即河畔花园3号楼1单元1101号房屋(现1号楼1单元1101号）调换给原告，原告向被告另支付房屋差价款55492元，并支付煤气管道初装费、印花税、电费、契税、两证费、绿化费、物业管理相关费用、装修保证金等，原告领取了钥匙入住并居住至今。再查明，诉争房屋于2008年1月15日被第三人黄平抵押给了第三人中行延边分行，该抵押性质为期房抵押登记，即抵押预告备案登记。该房屋已竣工验收合格，竣工验收后第三人中行延边分行并未办理抵押设立登记。现该房屋大照已办理至第三人党工委名下。被告宇航公司已进入破产清算程序。本院认为：原告与被告签订的《产权调换协议书》、《回迁房协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告与被告签订上述《产权调换协议书》、《回迁房协议》后，未按照回迁房协议的约定回迁安置房，而是在2012年11月18日经双方协商后将河畔花园3号楼1单元1101号房屋（现1号楼1单元1101号房屋）作为回迁房安置给原告。虽然双方就河畔花园3号楼1单元1101号房屋未签订安置回迁合同，但被告收取了原告支付的房屋差价款，原告亦缴纳了煤气管道初装费、印花税、电费、契税、两证费、绿化费、物业管理相关费用、装修保证金等各项费用后，领取钥匙入住至今。因此原告与被告就争议房屋的回迁安置协议事实上已经履行，故可以认定双方之间的房屋拆迁安置合同成立并合法有效。被告宇航公司有义务为原告办理涉案房屋的房屋产权登记。现争议房屋的大照办理在党工委名下，因此宇航公司与党工委应共同协助原告办理产权变更登记。原告要求黄平协助办理产权变更登记没有事实及法律依据，不予支持。关于原告提出的中国银行延边分行对诉争房屋的抵押权预告登记失效，并判令其解除抵押权预告登记的诉讼请求，因抵押权的设立以登记为准，中国银行延边分行作为该涉案房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，抵押权并未设立。预购商品房抵押预告登记的有效期自在登记机构完成预告登记时起，至债权消灭时止，或者至预购商品房开发办理完毕房屋所有权首次登记日起三个月止。因中国银行延边分行在房屋所有权首次登记日起三个月未申请登记，预告登记失效。原告主张诉争房屋的抵押权预告登记失效的主张本院予以支持。原告要求解除抵押权预告登记的诉讼请求，因其对抵押权预告登记不享有解除权，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、五十二条第二项，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李万洙与被告延吉市宇航房地产开发有限公司签订的产权调换协议书及回迁房协议有效；二、被告延吉市宇航房地产开发有限公司与第三人中共延边朝鲜族自治州直属机关工作委员会于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告李万洙办理河畔花园1号楼1单元1101号房屋的房屋产权登记；三、中国银行股份有限公司延边分行对诉争房屋的抵押权预告登记失效；四、驳回原告李万洙的其他诉讼请求。案件受理费用3605元，由被告延吉市宇航房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  朴美兰审判员  咸柱英审判员  张 丽二〇二〇年三月十六日书记员  金慧敏