新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新27民终13号   上诉人（原审原告）：陈孝梅，女，1970年9月17日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州。被上诉人（原审被告）：博尔塔拉蒙古自治州浩天房地产开发有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市北京北路82号。法定代表人：刘翠花，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：风琴，女，汉族，1965年8月20日出生，系该公司员工，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州。委托诉讼代理人：邓桂芝，女，汉族，1989年1月15日出生，系该公司员工，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州。上诉人陈孝梅因与被上诉人博尔塔拉蒙古自治州浩天房地产开发有限公司（以下简称浩天房地产开发有限公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区博乐市人民法院（2019）新2701民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月8日公开开庭审理了本案。上诉人陈孝梅，被上诉人浩天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人风琴、邓桂芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈孝梅上诉请求：撤销一审判决第三项，发回重审或改判由浩天房地产开发有限公司向陈孝梅支付利息209485元，并承担已付房款一倍即697000元的赔偿责任。事实和理由：一审认定事实和适用法律有误。2014年3月20日双方签订的《商品房买卖合同》约定，陈孝梅从浩天房地产开发有限公司处购买其开发的涉案商铺，建筑面积为63.454平方米，每平米价格28000元，总价款为1776712元，2014年12月30日前交付房屋。陈孝梅支付购房款697000元后得知浩天房地产开发有限公司已将涉案商铺分别卖予案外人柯某某和陈某，并为陈某办理了商品房预售登记，出现了一房多卖情形，至今无法交付房屋，导致商品房买卖合同目的不能实现。经多次商议协调，浩天房地产开发有限公司始终拒绝向陈孝梅交付房屋，也拒不协助办理商品房预售登记和返还已付购房款。浩天房地产开发有限公司一房多卖的行为不仅违反诚实信用原则，也导致商品房买卖合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》的规定，请求解除合同，返还已付购房款及利息，并承担已付房款一倍的赔偿责任。一审判决以陈孝梅未按合同约定如期支付购房尾款600000元，存在违约行为为由不予认定利息及已付房款一倍的赔偿责任不当。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条第三款约定购房尾款600000元由陈孝梅以按揭贷款方式支付，但该合同签订之前，浩天房地产开发有限公已将涉案商铺预售登记在案外人陈某名下，无法为陈孝梅办理预售登记，导致陈孝梅不能办理按揭贷款。且浩天房地产开发有限公司对涉案商铺已出售并登记在他人名下是明知的，订立合同时已知道不能办理按揭贷款，该后果完全是隐瞒真相而导致，故陈孝梅不存在违约行为，不应承担责任。浩天房地产开发有限公司辩称：陈孝梅逾期付款首先应当承担相应的违约责任，浩天房地产开发有限公司依法享有先履行抗辩权。陈孝梅交付的预收房款不能冲抵参与利润分配，《房产委托管理协议》应属无效协议。陈孝梅于2014年3月20日签订的《商品房买卖合同》约定，建筑面积为63.454平方米，每平米价格28000元，房屋总价款为1776712元，按照合同约定陈孝梅于合同签订之日应当支付首付款1176712元，但陈孝梅截至2019年5月9日未支付房款余额，应向浩天房地产开发有限公司支付本金及利息。浩天房地产开发有限公司将房产备案在陈某名下是为了融资需要，如陈孝梅将全部房款付清后可以办理解押手续，商铺所有权才能归陈孝梅。因陈孝梅未支付全部房款，柯某某仅为临时用房，房款全部支付完毕浩天房地产开发有限公司可以将商铺交付给陈孝梅。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈孝梅向一审法院起诉请求：解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还购房款697000元及利息209485元，并承担已付房款一倍即697000元的赔偿责任，合计1603485元。一审法院认定事实：2013年8月21日，陈孝梅与浩天房地产开发有限公司签订一份《房屋订购单》，约定：陈孝梅购买浩天房地产开发有限公司开发的海西国际××栋房屋，注明位置为由南向北第四间，陈孝梅支付定金200000元。2014年3月20日原告与浩天房地产开发有限公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约定：陈孝梅购买浩天房地产开发有限公司开发的位于博乐市××路、和平路交汇处海西商业广场X号楼X层XX号商铺，单价为28000元，面积为63.454平方米，房款为1776712元，房屋首付款1176712元于合同签订之日付清，剩余600000元应于2014年4月20日前付清。浩天房地产开发有限公司应当在2014年12月30日前交付房屋，如逾期交付超过30日，陈孝梅有权解除合同，并按陈孝梅已付款的3%支付违约金。同时双方签订附件及补充协议，补充协议约定：房屋朝向以该房屋实际坐落为准，如陈孝梅采用抵押贷款方式支付房屋价款且浩天房地产开发有限公司作为上述贷款的阶段性担保方，当因陈孝梅原因致使贷款银行要求浩天房地产开发有限公司承担连带担保责任时，自浩天房地产开发有限公司替陈孝梅偿还贷款及其他费用之日起，浩天房地产开发有限公司对陈孝梅享有代偿款的追偿权，陈孝梅按合同约定承担违约责任。合同签订后，陈孝梅于2013年8月22日支付房款200000元，于2013年11月13日支付房款50000元，于2013年11月28日支付房款80000元，于2014年3月1日支付房款180000元，于2014年5月12日支付房款120000元，于2014年6月19日支付房款59000元，于2014年7月2日支付房款8000元，陈孝梅共计支付房款697000元。2015年5月12日陈孝梅与浩天房地产开发有限公司签订一份《房产委托管理协议》，协议约定：陈孝梅将海西商业广场X号楼X层XX号商铺，面积63.454平方米的房产委托给浩天房地产开发有限公司进行经营，其中房产价值1776712元，委托管理期限自2014年9月1日至2017年8月31日，共计3年，以不低于总房款的9%作为前3年回报结算依据。双方补充约定：在委托管理期限2014年9月1日-2017年8月31日三年期间所有费用（包括房屋租赁收入税）均由浩天房地产开发有限公司承担，陈孝梅不承担，每年收益159904元，3年共计479712元，一次性冲抵房款，剩余房款600000元。2013年7月10日，浩天房地产开发有限公司与案外人博乐市XX蔬菜有限责任公司签订一份《拆迁房屋置换协议》，协议约定：浩天房地产开发有限公司向博乐市XX蔬菜有限责任公司提供海西国际商业房产一楼，房号05、06、07、13、14，面积310.67平方米，二楼房号01、19号面积247.246平方米的房产置换博乐市XX蔬菜有限责任公司位于博乐市南方大厦一楼面积199.58平方米及地下室面积208平方米的房产。2019年4月25日博乐市房地产管理局出具一份证明，内容为：经查询我局房产交易系统，海西国际X幢X层X室（建筑面积63.45平方米），于2013年7月9日办理商品房买卖合同备案登记，买受人陈某。一审法院认为，陈孝梅与浩天房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》为当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，双方应当合同履行权利义务。签订合同后陈孝梅向浩天房地产开发有限公司支付房款697000元，后双方又签订委托经营协议，变更房款支付方式，属于对合同的协议变更，予以确认。陈孝梅向浩天房地产开发有限公司支付房款697000元，且已经依据合同约定将房屋交付给浩天房地产开发有限公司经营，但浩天房地产开发有限公司未能在委托经营协议期限届满后将房屋归还给陈孝梅，且将陈孝梅购买的房屋已经备案给案外人并另行签订置换协议，浩天房地产开发有限公司辩称房屋备案系融资需要，在陈孝梅支付剩余房款后可以解押，但未能提供证据，确认房屋所有权依据房屋备案登记，现浩天房地产开发有限公司将陈孝梅购买的房屋过户给他人，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，浩天房地产开发有限公司构成违约，对陈孝梅要求解除与浩天房地产开发有限公司于2014年3月20日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。陈孝梅要求浩天房地产开发有限公司返还支付房款697000元，提供了浩天房地产开发有限公司出具的收据及银行转账凭证，浩天房地产开发有限公司辩称房款未入其账户，但答辩意见中确认收到陈孝梅交付的697000元，对浩天房地产开发有限公司辩称不予采信，解除合同后，浩天房地产开发有限公司应当返还陈孝梅支付的房款，对陈孝梅要求浩天房地产开发有限公司返还房款697000元的诉讼请求，予以支持。陈孝梅要求浩天房地产开发有限公司支付利息209485元，双方属于委托经营合同，用收益抵偿房款，且未约定利息计算方式，陈孝梅要求被告支付利息没有事实及法律依据，不予支持。陈孝梅要求浩天房地产开发有限公司支付697000元赔偿款，陈孝梅购买房屋总价为1776712元，陈孝梅支付房款697000元，扣除三年委托经营收益，陈孝梅还应支付剩余房款600000元，但陈孝梅至今未支付，可视为陈孝梅亦未按合同约定支付全部房款，双方均有违约行为，陈孝梅对其自身的违约行为应当承担相应责任，对陈孝梅要求浩天房地产开发有限公司支付赔偿款697000元的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、解除陈孝梅与博尔塔拉蒙古自治州浩天房地产开发有限公司于2014年3月20日签订的《商品房买卖合同》；二、博尔塔拉蒙古自治州浩天房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内向陈孝梅返还购房款697000元；三、驳回陈孝梅的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。陈孝梅提交了照片一张（打印件），证实：其所购买的涉案商铺被浩天房地产开发有限公司已卖给案外人经营，每年租金100000元左右，购买之前已经卖给另外两家了。浩天房地产开发有限公司质证认为：对该照片的真实性认可，备案在陈某名下是为了融资，不办理融资就无法盖房，如陈孝梅想要涉案商铺可以还款后再转到陈孝梅名下。因陈孝梅未支付首付款，所以涉案商铺由柯某某租赁。根据双方当事人的举证、质证情况，本院认为，浩天房地产开发有限公司对陈孝梅提交的照片真实性认可，对此予以确认。对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，双方当事人对解除《商品房买卖合同》以及浩天房地产开发有限公司向陈孝梅返还购房款697000元的事实均无异议，对此予以认定。当事人应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务。本案中，双方当事人签订《商品房买卖合同》后陈孝梅向浩天房地产开发有限公司支付房款697000元，后双方又签订委托经营协议，变更了房款支付方式，但浩天房地产开发有限公司未按合同约定的交付期限内向陈孝梅交付房屋，且涉案房屋已经备案给案外人，导致合同目的无法实现，浩天房地产开发有限公司构成违约，故陈孝梅要求返还购房款及利息的请求，于法有据，应予支持。陈孝梅的购房款一直由浩天房地产开发有限公司占有使用，浩天房地产开发有限公司应当自为陈孝梅出具房款结算票据之日起至起诉之日向陈孝梅支付法定孳息，故利息的计算方式为：房款200000元的利息为65000元[200000元×6%÷12×65个月（2013年8月至2019年1月）]＋房款50000元的利息为15500元[50000元×6%÷12×62个月（2013年11月至2019年1月）＋房款80000元的利息为24800元[80000元×6%÷12×62个月（2013年11月至2019年1月）]＋房款180000元的利息为52200元[180000元×6%÷12×58个月（2014年3月至2019年1月）]＋房款120000元的利息为33600元[120000元×6%÷12×56个月（2014年5月至2019年1月）]＋付房款59000元的利息为16225元[59000元×6%÷12×55个月（2014年6月至2019年1月）＋房款8000元的利息为2160元[8000元×6%÷12×54个（2014年7月2日至2019年1月）]，上述合计房款为697000元，利息为209485元，故陈孝梅要求浩天房地产开发有限公司支付利息209485元的诉讼请求，应予支持。对于陈孝梅要求浩天房地产开发有限公司承担已付房款一倍即697000元的赔偿责任的诉讼请求无依据，对此不予支持。综上所述，陈孝梅的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区博乐市人民法院（2019）新2701民初501号民事判决第一、二项，即：一、解除原告陈孝梅与被告博尔塔拉蒙古自治州浩天房地产开发有限公司于2014年3月20日签订的《商品房买卖合同》；二、被告博尔塔拉蒙古自治州浩天房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内向原告陈孝梅返还购房款697000元；二、撤销新疆维吾尔自治区博乐市人民法院（2019）新2701民初501号民事判决第三项，即：三、驳回原告陈孝梅的其他诉讼请求；三、被上诉人博尔塔拉蒙古自治州浩天房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向上诉人陈孝梅支付房款利息209485元；四、驳回上诉人陈孝梅要求被上诉人博尔塔拉蒙古自治州浩天房地产开发有限公司支付已付房款的一倍损失697000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19301元，二审案件受理费12864.85元，合计32165.85元，由上诉人陈孝梅负担13982.49元，由被上诉人博尔塔拉蒙古自治州浩天房地产开发有限公司负担18183.36元。本判决为终审判决。   审  判  长   张涛         审  判  员   宇斯呼林     审  判  员   郝斯力汗努尔海   二 〇 二 〇 年 三 月 二 十 日 法 官 助 理   布阿依夏胡拉木书  记  员   张丽娜