河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终185号上诉人（原审原告）：何素月，女，1971年1月13日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：孙二兵，河南凌峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马森玲，河南凌峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程小周，又名程州、程舟，男，1970年8月18日出生，汉族，现住济源市。委托诉讼代理人：崔静静，河南艳阳天律师事务所律师。上诉人何素月因与被上诉人程小周房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2019）豫9001民初4707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何素月上诉请求：撤销济源市人民法院（2019）豫9001民初4707号民事判决第三项、第四项，改判程小周赔偿何素月房屋增值损失420000元（比原审判决增加126000元），按照中国人民银行同期贷款利率返还何素月已付购房款占用期间利息（以360000元为基数，从2013年4月2日起按年利率6%计算至实际返还完毕之日止）。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。（一）原审判决认定涉案房屋贷款金额及合同起始时间的证据不足。程小周提供的涉案房屋银行贷款对账单不符合证据要件，不应当作为定案依据。该对账单没有加盖银行印章，不能证明其来源合法，不符合证据真实性、合法性特征。该对账单也不能证明290000元用于购买涉案房屋，程小周取得该房屋并不是基于购买，而是其参与涉案房屋所在的商品房项目的开发而取得，因此，该对账单也不符合证据关联性的特征。（二）原审判决认定何素月应当于2014年3月6日开始主张权利，不符合本案客观事实。1、程小周于2018年5月才将涉案房屋钥匙交付给何素月，之后以其与第三人的债务纠纷阻拦何素月装修涉案房屋，因此，何素月此时只知道自己使用涉案房屋的权利被侵害，难以知道合同目的不能实现，在搜集证据并多次沟通无果后，于2019年1月提起排除妨害诉讼，何素月采取措施得当，没有扩大损失。何素月于2013年4月2日支付完购房款后，程小周让何素月等待交房消息，等待期间，何素月多次询问是否能交房，程小周始终称房子没有弄好，并承诺少不了何素月的房子。2017年涉案房屋所在的圣地华庭小区举办交房仪式，何素月再次向程小周询问为什么自己的房子还没有交付，程小周称小区没有彻底建完，还有一些手续要走，少不了何素月的房子。2018年5月份，何素月见到不少业主都装修入住了，非常着急，找到程小周，程小周给了何素月一把涉案房屋的装修钥匙，并实地查看房屋。装修钥匙交付后，程小周却以购房时的介绍人张鸿军欠其21万元为由，要求何素月代为偿还，并一再阻拦何素月装修。程小周始终认可涉案房屋在自己控制之下，也愿意将房屋出售给何素月，只是阻拦何素月装修，甚至又提出2019年春节后再与何素月见面说装修的事，何素月提供的2018年7月3日、2019年1月25日的录音可以充分证明上述事实。2、2019年3月，何素月提起的排除妨害诉讼一案庭审中，程小周否认交易标的，并称涉案房屋已经不在自己控制之下，属于备案人高国现所有，何素月直到此时才知道自己的交易目的难以实现，故在排除妨害的诉求被驳回后，又提起房屋买卖合同纠纷诉讼，何素月采取措施得当，没有扩大损失。排除妨害一案庭审中，程小周不仅否认交易标的是涉案房屋，而且否认其在2018年7月3日的录音中已认可的涉案房屋的备案人只是其找的名义购房人的说法，自称涉案房屋属于高国现所有，法院以不存在妨害行为驳回何素月的诉讼请求，至此何素月才知道自己买卖房屋的合同目的无法实现，立即提起了本案诉讼。因此，何素月不存在未采取适当措施防止损失扩大的行为。何素月不存在过错，本案不存在扩大的损失，房屋增值部分的损失应当全部由程小周承担。二、原审判决适用法律错误，何素月要求返还利息与赔偿房屋增值损失不属于重复请求。1、利息属于程小周签订合同时可以预见的损失，而且该损失不同于增值部分的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，违约损害赔偿应当以赔偿非违约方实际遭受的全部损害为原则，因此，利息部分也应当得到支持。2、返还已付购房款利息并赔偿损失有法律依据。何素月主张的利息为其所交付购房款被占用期间的法定孳息，与购房款具有整体性，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，出卖人恶意违约，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，因此，返还购房款利息与赔偿损失并不冲突，不属于重复主张。原审判决认为利息与增值部分的损失相互重复，没有法律依据。另外，何素月请求按照中国人民银行同期贷款利率即年利率6%计算从交清全部购房款之日起至购房款实际返还之日止的利息符合客观事实及法律规定。综上，程小周先是在出售涉案房屋时隐瞒其与第三人的债务，并以此债务阻拦何素月使用涉案房屋，后又在上述目的无法实现时否认涉案房屋在其名下的事实，存在主观恶意，一审法院让何素月承担30%即126000元的房屋增值损失，于法无据，与事实不符。程小周辩称，1、程小周提供的银行流水，虽然没有加盖银行公章，但不能否认其客观真实性，且与本案具有关联性，能够证明涉案房屋最迟在2014年3月份便能办理登记手续。程小周未参与涉案房屋的开发建设，涉案房屋的开发企业是河南省隆发置业有限公司，该事实在何素月起诉程小周等人排除妨害一案中，何素月起诉时称涉案房屋的开发单位是河南省隆发置业有限公司，河南省隆发置业有限公司也已经举证证明。何素月称程小周参与开发建设属于主观臆断，没有证据证明。2、从程小周提供的银行流水可以证明涉案房屋最迟在2014年3月6日能够办理登记手续，而何素月自交付房款后一直没有主张权利，而直到2018年在没有取得房屋产权的情况下，提起排除妨害诉讼，后又提出本诉，其怠于行使自己的权利，存在一定过错。3、一审法院适用法律正确，何素月引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并不适用于本案，司法解释第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。也就是说，司法解释第八条仅适用于出卖方是开发企业的情况，并不适用于本案。何素月请求的房屋增值损失和占用资金利息损失存在竞合，何素月的购房款要么存入银行要么购买房屋，不可能存在既存入银行又购买房屋的可能性，其损失要么按照银行利率计算利息损失，要么按照房屋增值部分计算损失，不能同时主张。何素月向一审法院起诉请求：1、依法判令解除其与程小周之间的房屋买卖合同；2、依法判决程小周返还其购房款360000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息；3、依法判决程小周赔偿其房屋增值损失440000元；3、案件受理费由程小周负担。一审法院认定事实：2011年何素月、程小周口头约定，程小周向何素月出售其位于济源圣地华庭2号楼2单元二楼东户的房屋，价款为360000元。合同签订后，何素月分两次支付程小周房款共计360000元，付清了全部房款。程小周也分别于2011年10月15日、2013年4月2日给何素月出具了两张收据。后程小周以何素月亲戚张鸿军欠其款项为由让何素月偿还该款项而双方发生纠纷，程小周一直未交付该房屋，现该房备案在案外人高国现名下。何素月提供的（2018）豫9001民初866号民事判决书以及程小周提供的涉案房屋的银行贷款对账单客观真实，且与本案有关联，予以认定。根据该判决书查明的内容可以证明双方争执的涉案房屋是济源圣地华庭2号楼2单元二楼东户的房屋；根据银行对账单载明的内容，证明该房产的户名为高国现，贷款金额为290000元，合同起始日为2014年3月6日。诉讼中，何素月要求对该房屋的增值金额进行鉴定。为缩短办案周期，减少何素月、程小周诉讼成本，经多次组织何素月、程小周进行调解，2019年12月19日，何素月、程小周对解除房屋买卖合同无异议，并且对涉案房屋的增值金额达成一致意见为420000元。一审法院认为，2011年何素月、程小周虽未签订书面合同，但是庭审中双方均认可口头签订了房屋买卖合同，该合同是双方当事人真实意思表示，且内容并不违反法律禁止性规定，为有效合同，予以确认。因该合同为口头合同，程小周辩称其出卖给何素月的房屋是鑫源花园的房屋，并不是何素月所主张的圣地华庭2号楼2单元二楼东户涉案房屋。但是根据已经生效的（2018）豫9001民初866号民事判决书的查明内容，能够证明双方争执的涉案房屋是圣地华庭2号楼2单元二楼东户的房屋，对此予以确认。诉讼中，何素月、程小周均同意解除该房屋买卖合同，予以确认。何素月要求程小周返还购房款360000元。理由正当，符合法律规定，予以支持。何素月要求程小周支付占用期间的利息，又要求程小周赔偿其该房屋的增值损失，因该两项要求相互重复，故对何素月要求程小周支付占用期间的利息的诉讼请求不予支持。何素月要求程小周赔偿其购买房屋的增值损失，经多次调解，何素月、程小周最终达成一致意见为增值金额为420000元，予以确认。程小周辩称何素月对造成房屋增值的损失存在重大过错，何素月应该承担主要责任。经查明，涉案房屋现备案在高国现名下，其办理房贷的借款合同起始日为2014年3月6日，而何素月支付程小周第二次房款的时间为2013年4月2日。故自2014年3月6日至今何素月一直没有主张权利，加上在此期间我市房价大幅上涨，何素月未及时主张权利，对房屋增值的损失具有一定过错，根据本案具体案情和双方过错程度，酌定何素月对该增值损失承担30%的责任126000元（420000元*30%），程小周应赔偿何素月房屋增值损失为294000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除2011年何素月和程小周签订的圣地华庭2号楼2单元二楼东户的房屋买卖合同；二、程小周在判决生效后十日内返还何素月购房款360000元；三、程小周在判决生效后十日内赔偿何素月购房增值损失294000元；四、驳回何素月的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13143元，由何素月负担3944元，程小周负担9199元。二审中，程小周向本院提交证据如下：1、商品房买卖合同一份以及个人住房借款合同一份，证明：高国现与河南省隆发置业有限公司于2013年11月11日签订涉案房屋的买卖合同，约定价款是439582元，首付149582元、贷款29万元，2013年12月3日高国现与中国建设银行签订个人住房借款合同，贷款金额29万元；2、高国现中国建设银行账户交易明细一份，证明：高国现在该银行贷款29万元，并于2014年3月6日归还贷款。证据1、2共同证明：涉案房屋能够办理备案手续的时间是2013年11月份，而何素月怠于行使自己的权利，应当承担相应的责任，上述证据是程小周在高国现处取得。何素月质证认为，对证据1的形式真实性无异议，对内容有异议，何素月一审提交的2018年7月3日双方录音资料显示，高国现是程小周所找的名义上的购房人，高国现与程小周有比较近的亲属关系；对证据2的形式真实性无异议，因为程小周是高国现找的名义上的购房人，也是以高国现名义借款并还款，借款合同的签订时间是2013年12月3日，而房屋信息查询告知单载明该房屋办理抵押手续时间是2013年12月11日，首次还款时间是2014年3月6日，由此可知该借款不属于正常的商品房贷款，程小周所称的能够办理备案手续时间为2013年11月，何素月并不知情，程小周并未提供证据证明其告知何素月可以办理备案手续，因此程小周所称的怠于行使权利不能成立，结合何素月一审提供的两份录音资料，可以证明何素月一直在向程小周主张装修权利，但是程小周一直予以拖延，也可以说明何素月并未怠于行使权利。证据2载明的结清金额是234117.13元，当前本金为56149元。本院对证据分析认为，程小周提供的证据是商品房买卖合同、银行个人借款合同及账户交易明细，该证据有相关单位的盖章确认，何素月对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。本院经审理查明的案件事实与一审查明事实一致。本院认为，何素月与程小周口头约定了本案房屋买卖事项，何素月在双方达成口头约定后陆续向程小周交付了购房款360000元，程小周向何素月出具了收据，双方之间形成房屋买卖合同关系。现双方均同意解除房屋买卖合同，一审法院判决解除双方之间的房屋买卖合同关系正确，应予维持。程小周最后一次向何素月出具收取购房款收据的时间是2013年4月2日，程小周在2019年1月25日的录音中称“一几年的房，房早都弄成了，在那放呢”，说明房屋早已能够交付，但程小周以何素月亲戚张鸿军欠其款项为由让何素月偿还该款而迟迟不交付房屋，程小周的行为已经构成违约，双方房屋买卖合同解除后，程小周应返还何素月交付的房款，并承担违约赔偿责任。何素月要求程小周赔偿房屋增值损失，双方达成一致意见为房屋增值420000元，何素月2011年10月15日、2013年4月2日分两次共计交付360000元房款后程小周在数年内一直未交付房屋，而何素月直至2019年5月23日才提起本案诉讼，期间房价大幅上涨，何素月未及时主张权利，对房屋增值损失存在一定过错，一审法院酌定何素月对房屋增值损失承担30%责任，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，并无不当。何素月向程小周交付购房款的目的是为了购买房屋，何素月主张房屋增值损失目的在于保障其以市场价格购买房屋，该项主张包含了何素月已经支付的360000元购房款被占用期间的利息损失，一审法院认定何素月主张的资金占用期间利息损失和房屋增值损失相互重复，对资金占用期间利息不予支持，并无不当。综上所述，何素月的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由上诉人何素月负担。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  邓 燕审判员  李 芳二〇二〇年三月二十六日书记员  段晨晓