云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7030号上诉人（原审原告）：赵丽红，女，1978年10月31日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区，现住石林县。委托诉讼代理人：李照宗，云南薄法律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：石林源晨实业有限公司。住所地：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处石林中路石林县钰鑫酒店401室。法定代表人：刘仁彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：王祥华，男，1970年5月10日生，彝族，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。系该公司法务专员，特别授权代理。上诉人赵丽红因与被上诉人石林源晨实业有限公司（以下简称“源晨公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省石林彝族自治县人民法院（2019）云0126民初957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，于2019年11月28日依法组成合议庭审理了本案，并依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人赵丽红上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：一审法院认定未交房的原因和适用法律错误。未交房的原因是因为被上诉人开发的商品房至今未能验收合格，被上诉人自签订合同至今，超过六年未能依法交房，显然构成违约，违约就应当承担违约责任。一审法院还将商品房返租合同与商品房买卖法律关系混淆在一起，导致错误判决。故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人源晨公司答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。上诉人赵丽红向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决被告承担逾期交房应支付的违约金301292.59元（计算说明：自2013年6月30日至2013年7月30日，每天50.00元，合计1500.00元；自2013年7月30日至2019年5月8日，合计2108天，依照约定按已付款乘以每天0.02%计算，即（30天×50元）+（711083元×0.02%×2108天）=301292.59元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2013年1月，原告赵丽红与被告源晨公司经协商，由原告赵丽红向被告购买由被告源晨公司开发的位于石林县“金色时代商贸城”10栋06号商品房，并针对该房屋于2013年1月24日签订了《房屋租赁合同》，约定原告赵丽红将其购买的上述房屋租给被告源晨公司使用，租期为三年，三年租金共计127995.00元。2013年2月28日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买石林县“金色时代商贸城”10栋10-06号商品房，套内建筑面积为99.54平方米，单价为每平方米7143.69元，总金额为711083.00元（柒拾壹万壹仟零捌拾叁元），双方在附件中约定交房标准为：1.装修：外墙用外墙专用涂料，柱子局部石板材贴面，屋顶局部琉璃瓦斜坡顶，内墙水泥砂浆找平；2.室内地面：现浇砼找平；3.门：卷帘门；4.卫生间：地面防水处理，卫生洁具自理；5.给水：给水管敷设到户；6.供电：室内普通照明；7.弱电：电话、有线电视、宽带网络穿线管敷设到位（另以成本价收取配套设施费）；8.楼梯：砼现浇楼梯；9.阳台（部分）：地面同2，墙面按外墙作法，栏杆为方管制作；并于当天对该购房合同作了备案登记。2017年12月14日，原、被告双方签订《成交确认书》，约定：原告购买的“金色时代商贸城”10栋10-06号房屋销售面积（建筑面积）为101.91㎡，《商品房购销合同》总价为711083.00元，首付款为361083.00元，由于本人（原告）自愿享受售后三年“稳定租约保障”政策，即三年租金收益为总房款的18%，共计127995.00元，在首付房款中抵扣。本人于2013年1月24日前交纳该房的首付款，享受首付款减免贰万元的优惠政策，因此该套房屋的首付款实际为213088.00元。2013年12月24日，被告源晨公司向原告出具收到售房款711083.00元的发票，但双方在庭审中均认可在支付购房款时扣减了三年的租金127995.00元及20000.00元优惠后，原告实际支付被告购房款563088.00元，付款时间为2013年3月12日。另查明，石林县农资交易市场及配送中心与石林县“金色时代商贸城”系同一工程项目；2012年12月27日，被告组织勘察、设计、施工及监理单位对包含案涉房屋在内的工程项目进行了验收；至判决前案涉房屋尚未通过综合验收，原告方也未到被告处办理接房手续。现原告以被告逾期交房构成违约为由诉至法院，要求被告支付违约金301292.59元。一审法院认为，根据双方签订《商品房购销合同》约定，在原告按照约定支付购房款后，被告应当于2013年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告。因房屋属于不动产，其交付应包含事实上的交付及产权证的办理。对于事实上的交付，根据双方签订《房屋租赁合同》约定原告将案涉房屋租赁给被告公司统一经营管理，约定三年的租金共计127995.00元也在购房款中作了扣减，即原告实际享受了租赁案涉房屋的利益，庭审中被告也认可租期从2013年6月30日至2016年6月30日，应视为该《房屋租赁合同》已得到实际履行，因房屋交付是原告对房屋行使管理使用及收益的前提，原告享受此租金的行为表明其自愿接受及认可案涉房屋已于2013年6月30日完成事实上的交付。租期满后，原告以案涉房屋未通过综合验收无法办理产权证为由未到被告处办理接房手续及对案涉房屋进行管理使用，系原告未积极行使自身权利所致。因双方所签《商品房购销合同》并未约定必须以通过综合验收作为房屋交付的条件，故一审法院认为原告怠于行使自身权利所带来的不利后果不应转嫁由被告承担。关于房屋产权证的办理，因被告所开发承建的房屋至今未通过综合验收，案涉房屋的确不具备办理房屋产权证的条件，但在本案中，原告并未主张逾期办理房产证的违约金，在本案中不作处理。对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。针对诉讼时效，因双方于2019年4月23日协商时，被告公司工作人员表示愿意承担自2017年以后的违约金每年10000.00元，故应视为义务人同意履行，义务人不得再以诉讼时效期间届满为由抗辩，故对被告认为本案已过诉讼时效的辩解，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决，驳回原告赵丽红的诉讼请求。二审中，双方当事人对于一审法院所确认的事实均无异议，本院依法予以确认。上诉人同时提出补充，被上诉人开发的涉案房地产项目在一审法院判决前没有通过验收备案，对此，被上诉人无异议，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人应否向上诉人支付逾期交房违约金？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，上诉人根据其与被上诉人签订的《商品房购销合同》、《房屋租赁合同》已经享受了涉案房屋自2013年6月30日至2016年6月30日的租金抵扣房款的利益，一审法院认为该情况视为上诉人已经接收了涉案房屋并无不妥之处，且双方当事人所签订的《商品房购销合同》中对于涉案房屋的交接约定的是“……经建设单位组织验收合格后……”，故上诉人现提出因被上诉人对于涉案房屋未办理竣工验收备案而未交付给上诉人，要求被上诉人向其支付逾期交房违约金的主张，因无事实及法律依据，本院不予支持，至于双方当事人在《房屋租赁合同》租期届满后的相关问题，应当另行处理。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5820元由上诉人赵丽红负担。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年三月四日书记员  郭亭恋