江苏省淮安经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏0891执异50号 案外人：张庆林，男，汉族，1958年3月10日出生，住淮安经济技术开发区。 委托诉讼代理人：张永岗，淮安市淮安区钦工法律服务所法律工作者。 申请执行人：高德法，男，汉族，1956年3月27日出生，住淮安经济技术开发区。 委托诉讼代理人：邱玉洪，淮安市淮安区席桥法律服务所法律工作者。 申请执行人：高成，男，汉族，1966年6月8日出生，住淮安经济技术开发区。 被执行人：张林山，男，汉族，1965年5月4日出生，住淮安经济技术开发区。 本院在执行高德法、高成申请执行张林山民间借贷纠纷二案过程中，案外人张庆林向本院提出书面异议。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2016年12月29日，本院对高成诉张林山民间借贷纠纷一案作出（2016）苏0891民初2194号民事判决书：张林山于判决生效之日起十日内归还高成借款20000元及利息（从2014年1月30日起至实际履行之日止，按月利率2%计算），案件受理费300元（原告已预交150元），公告费600元，合计900元，由张林山负担。 2018年3月28日，本院对高德法诉张林山民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0891民初875号民事调解书：一、张林山欠高德法借款123000元及利息（自2013年9月4日起，按月息2%标准计算至实际偿还之日），于2018年4月30日前偿还本金50000元，于2018年5月30日前偿还本金50000元，于2018年6月30日前偿还本金23000元，关于利息部分，高德法自愿放弃；二、如张林山未按上述约定履行还款义务，高德法可就张林山未履行的全部款项申请执行，张林山承担违约金（以未偿还部分为基数，自2013年9月4日起，按月息2%标准计算至实际还款之日止）；三、案件受理费2300元，减半收取1150元，由张林山承担。 根据高成、高德法的申请，本院分别于2017年7月19日、2018年5月11日立案强制执行，案号分别为（2017）苏0891执1309号、（2018）苏0891执976号。在二案执行过程中，本院于2019年3月18日作出（2017）苏0891执1309号、（2018）苏0891执976号执行裁定书及查封公告，查封张林山位于淮安经济技术开发区××楼××室房屋。 案外人张庆林提出异议称,张林山和其儿子张正泉已于2014年8月31日自愿以16万元将淮安经济技术开发区××楼××室房屋出售给案外人，双方签订了协议并在淮安经济技术开发区徐杨法律服务所见证。虽然该房屋是拆迁安置房，政府没有发放房屋登记，没有办理产权登记手续，但案外人已实际装修居住近五年半时间，该房屋所有权已发生转移，属于案外人的合法财产。请求：解除（2017）苏0891执1309号、（2018）苏0891执976号执行裁定书对淮安经济技术开发区××楼××室房屋的查封。 申请执行人高德法辩称，张庆林与张林山是同村人，相互之间存在利害关系。张庆林不是以16万元价款购买张林山的涉案房屋，而是以放贷的本金和利息盘剥了该房屋。案外人没有16万元的银行转帐记录，是和张林山恶意转移财产，对抗第三人。涉案房屋现还登记在张林山名下，法院查封涉案房屋有事实和法律依据，并无不当。 申请执行人高成、被执行人张林山未作答辩。 另查明，2014年8月31日，张林山、张正泉（甲方）与张庆林（乙方）签订《房屋预购协议》，约定将甲方淮安经济技术开发区××楼××室（85.52平方米简装，车库3号，11.87平方米）以16万元转让给乙方，甲方2014年8月31日将房屋钥匙、水、电、煤气缴费卡交付给乙方；房屋所在小区统一办理房屋产权证时，甲方保证积极配合提供相关证件，顺利转户；双方签订协议之日起，房屋所有权和使用权均属乙方所有等内容。同日，双方委托淮安经济技术开发区徐杨法律服务所对上述房屋预购协议的事项进行见证，该服务所出具了《见证书》，张林山、张正泉出具收到房款16万元的收条。协议签订并经见证后，案外人张庆林取得房屋钥匙及水、电、煤气缴费卡等，之后对房屋进行简单装修并居住，该房屋的水电等相关费用均由案外人张庆林实际缴纳。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人张庆林在法院查封涉案房屋前已在淮安经济技术开发区徐杨法律服务所见证下和被执行人张林山及张正泉签订房屋预购协议、支付全部房屋价款，并已实际占有该涉案房屋，虽未办理涉案房屋过户登记手续，但非案外人张庆林自身原因造成，而是因涉案房屋系拆迁安置房屋，暂不具备办理产权登记条件，故案外人张庆林的异议成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对淮安经济技术开发区××楼××室房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长  孔令媛 审 判 员  徐 蓉 人民陪审员  陈 乔 法官 助理  刘明明 二〇二〇年三月二十四日 书 记 员  陈姜晔 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。