浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终37号 上诉人（原审被告）：李昌法，男，1958年6月9日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：吴晓华，丽水市莲都区政通法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：陈凤珠，女，1964年4月12日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：蓝礼剑，浙江五豪律师事务所律师。 原审第三人：李余法，男，1956年9月4日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 原审第三人：李昌明，男，1965年11月28日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 原审第三人：李昌南，男，1973年1月16日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 上诉人李昌法因与被上诉人陈凤珠、原审第三人李余法、李昌明、李昌南房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院（2019）浙1102民初6718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李昌法上诉请求：⒈依法撤销（2019）浙1102民初6718号民事判决第二项、第三项、第四项，驳回被上诉人的该三项诉讼请求；⒉一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人与本案三第三人共同继承父母遗留商品房一套，坐落在莲都区金丰花苑13幢2单元504室。经兄弟四人协商，房屋无法分割，同意将上述房屋转让。后由上诉人与李余法二人到房屋中介挂牌出售，当时就告知中介案涉房屋系上诉人与三第三人兄弟四人共有。后被上诉人看中案涉房屋，中介联系上诉人一起协商房屋转让价格，上诉人因当时需资金周转，同意以86万元（略低于市场价）出售自己享有的四分之一房屋份额，剩余房屋部分由被上诉人和中介与三第三人自行协商。上诉人也将自身房屋份额以86万价格出售的事实告知了三第三人，并说明被上诉人和中介会与三第三人协商价格。后因被上诉人自身未与三第三人谈妥转让价款，随着市场行情发生变化，房价持续升高，想以上诉人同样的价格购买剩余房屋份额已然无法实现。故，被上诉人单方无理诉求显然没有事实和法律依据。二、关于违约责任。上诉人从与被上诉人签订房屋买卖合同时，就明确告知被上诉人案涉房屋系上诉人与三第三人共有，总房价86万元，上诉人仅仅出售自己的四分之一份额，剩余房屋份额要被上诉人自身与第三人协商，至于最终成交价多少与上诉人无关，上诉人只认86万元的四分之一即21.5万元。上诉人自始至终从未否认将自身享有的四分之一房屋出卖给被上诉人的事实，现上诉人仍然承认双方的买卖关系是自愿合法的。另，上诉人与被上诉人签订合同时约定，被上诉人与三第三人等全部谈妥房屋买卖事宜后，若因三第三人没有时间办理剩余手续（当时房屋无法办理过户）而需要办理公证或产权过户登记手续的，其他共有人出具委托手续后，上诉人可以配合被上诉人办理上述相关事宜。上述事实可以看出上诉人从未有任何违约行为，反而是被上诉人眼看房价拉升，无法与三第三人达成房屋买卖协议，就单方提出要求解除合同，明显是被上诉人单方违约，根据相关法律规定，上诉人可以没收被上诉人的购房定金。三、关于房屋买卖合同的理解问题。一审中，上诉人与被上诉人就合同第二条第四款和第六条发生争议。首先，第二条第四款最后手写部分，其中内容表述不清，完整内容是上诉人同意在不能办理过户手续的情况下，只要被上诉人与三第三人等谈妥房屋买卖事宜，同意在一年内配合被上诉人去公证处办理房屋买卖公证协议。但被上诉人因自身原因未能与三第三人达成房屋买卖协议，上诉人个人显然无法办理公证协议。其次，第六条手写部分约定也并非是上诉人的本意。当时上诉人与被上诉人约定由被上诉人和中介与三第三人谈妥后，剩余过户事宜可以委托上诉人代为办理。而非是合同上载明的委托上诉人来签合同。在一审庭审中上诉人表明自身系文盲，在签订合同时双方所约定内容与合同上所载明的内容明显不一致，上诉人是根据中介要求需要哪里签字、捺印就配合中介签字、捺印，其内容并非是上诉人的本意，上诉人也无权做主出售整套房屋，这是在双方协商时已明确告知被上诉人和中介的。四、关于借条。根据被上诉人提供的证据借条，其内容明确约定为借款，并按月利率1%计算利息，等上述售卖房屋过户后，全部房款结清时借款本金及利息抵扣房款。本案中，房屋买卖因被上诉人自身原因终止，单方毁约与上诉人解除合同，显然无法办理过户事宜，那么抵扣条件不成就，自然不能抵扣房款，该5万元被上诉人应当另行主张。五、关于案件受理费。一审中，被上诉人的诉讼标的为771700元，判决上诉人承担给付义务只有三十多万元，超出部分产生的案件受理费应当由被上诉人承担，一审法院将全部案件受理费判决要求上诉人承担，没有法律依据，明显显失公平。综上，中介作为专业从事二手房买卖事宜的主体，对相关的法律关系的理解非普通百姓可比，明知上诉人挂牌出售的房屋系上诉人兄弟四人共有，在没有亲眼看到三第三人等当面出具委托书授权上诉人的情况下，没有与三第三人等确定价款，不应认定三第三人等同意委托上诉人代为签订售房合同。当时签订合同时的价格明显略低于市场价，如果不是像上诉人一样刚好需要用钱，是很难达成交易的，明显是被上诉人和中介为达成房屋买卖合同，实现各自利益，在手写添加合同内容时利用上诉人不识字的弱点，擅自改变上诉人的合意，做局设计上诉人，而非是上诉人当时的真实意思表示。同理，被上诉人在未见到其他房屋共有人的情况下，就敢购买案涉房屋，明显不合常理。上诉人无非就是想利用合同漏洞，即使与其他共有人达不成买卖事宜，也可以将风险转嫁给上诉人。一审法院对被上诉人偏听偏信，对案件事实审理不清，适用法律错误，导致误判。为此，上诉人特向提起上诉，望二审法院秉公审理，查明事实，支持上诉人的上诉请求，保障上诉人的合法权益。 二审审理过程中，经本院向上诉人释明，虽然被上诉人最初的起诉金额为七十余万元，但一审中被上诉人撤回了针对其中四十余万元的起诉，故一审法院最终系按照被上诉人撤回部分起诉后的三十余万元标的收取一审诉讼费，上诉人撤回了关于即使按照一审判决一审法院确定的诉讼费分担比例亦不当的上诉主张。 被上诉人陈凤珠辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果亦是正确的；上诉人李昌法的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。首先，被上诉人与李昌法签订《房屋买卖合同》买卖的标的物为丽水市莲都区（119.32平方米）及14号柴间（23.1平方米）。对此，在李昌法收取定金时（2017年7月9日）以及其后两次收取购房款时（2017年7月27日、2019年1月28日）亦同样在相关条据上都很明确载明是前述房屋的定金及购房款。李昌法诉称仅出售其享有的四分之一房屋份额完全是罔顾事实，试图颠倒黑白。其次，《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同有效，双方应按约履行；李昌法违约，故其应当承担违约责任。李昌法在《房屋买卖合同》当中承诺“李余法、李昌明、李昌南、李昌凤、李昌玉、李玉凤全权委托李昌法前来签合同。如有意外，一切经济及法律责任全部由李昌法承担”。根据查明的事实，本案三第三人对李昌法将案涉房屋出售给被上诉人并不知情，且现第三人亦不同意将共有房屋出售给被上诉人；被上诉人曾多次要求李昌法履行合同，将案涉不动产予以过户，但其以各种理由推脱。且案涉房屋在一审法院受理本案之日前就已被一审法院查封，鉴于此，被上诉人签订合同的目的已然不能实现。因此，李昌法应承担违约责任，即被上诉人有权请求解除与李昌法签订的《房屋买卖合同》并按照合同第四条第1项的约定要求李昌法双倍返还定金20万元，以及要求李昌法返还购房款11万元并赔偿利息损失等。再次，被上诉人支付案涉5万元项款之性质为案涉房屋的购房款的认定。再则，就上诉人之上诉理由存在诸多断章取义、歪曲事实之陈述及缺乏事实依据的推测，在此就不再一一予以赘述。 原审第三人李余法述称，其和李昌法去过中介要把房子卖掉，但后来具体如何处理其不清楚。 原审第三人李昌南述称，案涉房屋被出售其不知情，当时其人在江苏。 原审第三人李昌明未作陈述。 被上诉人陈凤珠向一审法院起诉请求：⒈解除陈凤珠与李昌法于2017年7月9日签订的《房屋买卖合同》；⒉李昌法向陈凤珠双倍返还定金20万元；⒊李昌法返还陈凤珠购房款11万元并赔偿利息损失（利息以5万元为基数，从2017年7月27日起按月利率10‰的标准计算至款项还清之日止）；⒋本案诉讼费、财产保全申请费及担保费由李昌法负担。 一审法院认定事实：2017年7月9日，陈凤珠经丽水市百福信息服务部居间介绍，与李昌法签订了《房屋买卖合同》。合同约定，甲方（李昌法）将其坐落于丽水市莲都区（建筑面积：119.32平方米）及14号柴间（面积23.1平方米）以86万元的价格转让给乙方（陈凤珠）。乙方于2017年7月9日预付购房定金人民币10万元，给付定金后无论房价涨跌，双方均不得反悔，就此房产买断、卖断；双方还约定于2017年8月20日前办理房屋产权买卖委托公证时，乙方付给甲方人民币76万元，乙方办理过户手续需要有效证件等，甲方必须提供齐全，任何一方不按期办理，则按照违约责任第一条处理，即给付定金的一方不履行合同，无权要求返还定金，接受定金的一方不履行合同的，应当双倍返还定金；甲方同意给乙方先装修（2017年7月9日交房）；交接手续（附加事项）：交房前的物业费及一切费用全部由甲方承担付清，交房后由乙方支付，李余法、李昌法、李昌明、李昌南、李昌凤、李昌玉、李玉凤全权委托李昌法签合同，如有意外，一切经济及法律责任全由李昌法承担等。合同签订当日，陈凤珠向李昌法支付了10万元购房定金。此后，李昌法亦将上述房屋的钥匙交给陈凤珠。由于合同签订时，前述房屋尚未办理不动产权证。陈凤珠为督促李昌法尽快办理不动产首次登记及过户手续，陈凤珠于2017年7月27日向李昌法支付了5万元的款项（特别约定按月利率10‰计算至金丰花苑13幢2单元504室房屋过户后房款结清日抵房款扣除本金加利息）。后陈凤珠又于2019年1月28日向李昌法支付了6万元购房款。2019年9月19日，李昌法办理了前述不动产首次登记［不动产权证号：浙（2019）丽水市不动产权第0030330号；权利人：李昌法、李昌南、李余法、李昌明；权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；共有情况：共同共有］。陈凤珠曾多次要求李昌法履行合同，将案涉不动产过户至陈凤珠名下。但李昌法不仅以各种理由推脱，还擅自更换了房屋钥匙。另查，案涉房屋系李昌法与李昌南、李余法、李昌明共同共有。案涉房屋于2019年9月24日被陈凤珠申请财产保全查封外，还于同年10月10日因他案被一审法院执行查封。 一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。因此，陈凤珠与李昌法签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应按约履行。李昌法在明知案涉房屋系其与三第三人共同共有且自己没有独立处分权的情况下，仍与陈凤珠签订《房屋买卖合同》，并在合同中承诺“李余法、李昌明、李昌南、李昌凤、李昌玉、李玉凤全权委托李昌法前来签合同。如有意外，一切经济及法律责任全部由李昌法承担”。现共有人不同意出卖，且案涉房屋已被一审法院执行查封，陈凤珠订立合同的目的已然不能实现。因此，陈凤珠有权请求解除其与李昌法签订的《房屋买卖合同》，并按照合同第四条第1项的约定要求李昌法双倍返还定金20万元。陈凤珠主张返还购房款11万元并赔偿利息损失。李昌法认为，其中有5万元系借贷法律关系，对另外的6万元予以认可。一审法院认为，李昌法虽然于2017年7月27日向陈凤珠出具了5万元的借条，但该借条是基于双方此前签订的《房屋买卖合同》，且借条亦写明“等到金丰花苑13幢2单元504室房屋过户后房款结清日抵房款扣除本金加利息”。可见，双方之间形成的并非借贷的合意，而是陈凤珠购买房屋并支付购房款的合意。因此，陈凤珠支付的11万元属于购房款，合同解除后李昌法应予返还并赔偿利息损失。综上，陈凤珠的诉请合理合法，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》九十四条第四款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条的规定，判决：一、解除陈凤珠与李昌法于2017年7月9日签订的《房屋买卖合同》；二、李昌法于该判决生效之日起十日内向陈凤珠双倍返还定金20万元；三、李昌法返还陈凤珠购房款11万元并赔偿利息损失（利息以5万元为基数，从2017年7月28日起按月利率10‰计算至款项还清之日止）；四、诉前财产保全申请费1570元，由李昌法负担。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费6145元，减半收3072.5元，由李昌法负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，一、关于上诉人李昌法与被上诉人陈凤珠买卖的标的物应如何确定的问题。根据案涉《房屋买卖合同》（以下简称案涉合同）的约定，上诉人与被上诉人买卖的标的物为坐落于丽水市莲都区（建筑面积119.32平方米）及14号柴间（23.1平方米）即案涉房屋整体，而非案涉房屋的四分之一，且被上诉人应支付上诉人的购房款亦为案涉房屋总价款860000元，亦非860000元的四分之一，同时，因案涉房屋在买卖时并未办理初始权属登记，故合同还就案涉房屋可能存在的权属瑕疵进行了约定，明确系李余法、李昌法、李昌明、李昌南、李昌凤、李昌玉、李玉凤全权委托上诉人签订案涉合同，如有意外，全部责任由上诉人承担，现上诉人主张案涉合同的买卖的标的物并非案涉房屋整体依据不足，本院不予支持。上诉人辩称出售案涉房屋整体并非其真实意思表示，但对案涉合同中其签字和所按指印的真实性并无异议，本院认为，上诉人作为完全民事行为能力人，应当知晓在合同上签字和按指印的法律后果，其在案涉合同上签字并按指印后辩称案涉合同明确的合同标的物为案涉房屋整体并非其真实意思表示，于法无据，本院不予支持。至于上诉人提出的其对案涉房屋无全部处分权及案涉合同中手写部分文义不明确的问题，因法律规定出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权并不影响合同效力，且根据案涉合同手写部分的文义并不能推翻案涉合同标的物为案涉房屋整体的结论，故上诉人仅凭其对案涉房屋无全部处分权及案涉合同手写部分的表述，主张出售案涉房屋整体并非其真实意思表示，亦依据不足，本院亦不予支持。一审法院认定案涉合同成立并生效，上诉人应按照案涉合同约定履行相应的义务，并无不当，本院予以确认。二、关于一审法院确定案涉合同系因上诉人违约被依法解除是否正确的问题。上诉人主张案涉合同系因被上诉人违约而解除，但未提供充分的证据予以证据，本院不予支持。根据案涉合同约定，上诉人应于2017年7月9日前将案涉房屋交付上诉人，并于2017年8月20日前办理案涉房屋产权买卖委托公证，但上诉人并未按照案涉合同约定履行上述义务，故一审法院认定上诉人违约，并结合案涉房屋无法实际过户的事实依法解除案涉合同并无不当，本院予以确认。三、关于一审法院认定被上诉人于2017年7月27日支付给上诉人的50000元款项系购房款是否恰当的问题。本院认为，债权凭证的名称并非确定债权凭证所涉款项性质的唯一依据，债权凭证所涉款项性质应当综合债权凭证的内容及其出具情况等综合判断。案涉债权凭证借条明确上述款项可在结算房款时抵扣，虽因案涉合同解除，总房款已无实际结算必要，但合同解除后的法律后果仍须由合同当事人承担，被上诉人仍应针对上诉人已经支付的购房款与被上诉人进行结算，结合被上诉人支付上诉人上述款项的时间在双方履行案涉合同过程中，一审法院认定上述款项为购房款并无不当，本院亦予以认定。 综上所述，上诉人李昌法的上诉请求均不成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6145元，由上诉人李昌法负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 金红萍 审 判 员 汤丽军 审 判 员 刘 斐 二〇二〇年三月四日 代书记员 汪鑫莹