广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3201号 原告：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，统一社会信用代码：91450500763062146L,住所地广西北海市北部湾西路27号。 负责人：曾斌。 委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞菁，广西海鑫律师事务所律师。 被告：李玉凤，女，汉族，1964年4月11日出生，身份证地址：黑龙江省海林市。 被告：北海汇澳投资发展有限公司，统一社会信用代码：91450500799719226H,住所地广西北海市北海大道241号鸿源生态新城C栋104房。 法定代表人：黄重才，总经理。 委托诉讼代理人：黄志宇，广西仁学律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）诉被告李玉凤、北海汇澳投资发展有限公司（以下简称汇澳公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行云南路支行的委托诉讼代理人庞菁，被告汇澳公司的委托诉讼代理人黄志宇到庭参加诉讼。被告李玉凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告李玉凤签订的《个人购房借款/担保合同》;2、判决被告李玉凤归还原告借款本金268004.51元，从2016年11月28日至2019年2月27日拖欠的利息34486.3元（剩余利息从2019年2月28日计至还清所有欠款止）；3、判决被告李玉凤承担原告为实现债权发生的律师费14112.09元;以上合计人民币316602.9元。4、判决原告对被告李玉凤名下的坐落于北海市北海大道241号润和花园2幢3单元1905号房屋的处置所得价款享有优先受偿权；5、判决被告北海汇澳投资发展有限公司对上述借款本息及律师费承担连带清偿责任。事实和理由：2014年3月10日，被告李玉凤与原告签订了合同编号为：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2014]年[0212]号《个人购房借款/担保合同》。合同约定由被告李玉凤向原告抵押贷款290000元，用于购买北海市北海大道241号润和花园2幢3单元1905号房屋。合同签订后，原被告向北海市房地产交易中心申请抵押权登记，北海市房地产交易中心于2014年5月24日将《北海市房地产抵押权登记证明书》发放给原告，载明抵押权人为原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，抵押人为李玉凤。2014年5月27日，原告按约定将被告李玉凤所贷款290000元转入被告李玉凤指定的账户。被告李玉凤2014年5月27日借款至今，虽然有陆续还款，但一直都不能按时足额还款。自2016年11月29日起，被告李玉凤没有再归还任何贷款本息。截止至2019年2月27日，被告李玉凤己累计超过六次未按时足额偿还贷款本息，未偿还贷款本金268004.51元，拖欠利息34486.3元。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条第一款L项及第十四条第二款第4项、第5项的约定，原告有权解除借款合同，宣布贷款立即到期，要求被告李玉凤立即清偿借款本息及相关费用。根据《个人购房借款/担保合同》第十八至二十一条约定以及担保法的相关规定，被告李玉凤将其借款所购买的北海市北海大道241号润和花园2幢3单元1905号房屋抵押给原告，即原告对该房产享有抵押权及优先受偿权。被告李玉凤未能按照合同约定全面履行其还款义务，根据《个人购房借款/担保合同》第十七条的约定，原告为实现该债权所发生的全部费用包括律师费在内均应由被告李玉凤承担。根据《个人购房借款/担保合同》第二十六条、第二十七条，被告北海汇澳投资发展有限公司自愿为借款人提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，因此，被告北海汇澳投资发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任。为此，恳请人民法院依法判决支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告汇澳公司辩称：请求法院驳回原告对汇澳公司的诉讼请求。个人购房借款合同使用的公章是旧的，在相关的文件上盖章非汇澳公司的真实意思表示。这个事情汇澳公司的股东并不知情。此次行为超出其权利范围。 被告李玉凤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见或者证据材料。 综合全案证据，本院确认的事实如下： 案外人陈大山原是被告汇澳公司的法定代表人及股东。 2012年10月19日，陈大山与黄重才、黄波才签订《股权转让协议书》一份，将其原享有被告汇澳公司的26.6%股权以及其他股东享有的73.4%股权全部转让给黄重才、黄波才。根据《股权转让协议书》的约定，黄重才、黄波才将汇澳公司100%股权变更登记在自己名下后，据此拥有汇澳公司“北海润和花园”项目中M栋、R栋商住楼的开发经营权及财产处分权，但N栋商住楼的经营及收益权利仍归案外人陈大山所有。协议还约定双方按约定办理工商变更登记后，案外人陈大山仍有权以被告汇澳公司名义诸如使用被告汇澳公司之印鉴对其现所享有权属的N栋商住楼进行开发建设及销售。 2012年11月30日，陈大山、汇澳公司办理了经北海市公证处公证的《授权委托书》，载明：汇澳公司特别授权陈大山以汇澳公司名义对润和花园第二栋（原N栋）商住楼依法进行销售并办理有关预售备案登记及按揭贷款等各种手续；汇澳公司特别授权陈大山以汇澳公司名义办理润和花园第二栋（原N栋）商住楼的抵押借款、融资、抵债及担保等各项事宜；汇澳公司特别授权陈大山以汇澳公司名义对润和花园第二栋（原N栋）商住楼依法行使其他相应的各种处分权利。陈大山就“润和花园”第二栋（原N栋）商住楼之权属在该栋商住楼的财产范围内作出的经营及处置行为，本公司均予以承认。 被告汇澳公司旧印章一直由陈大山持有。汇澳公司于2016年3月9日向本院提起诉讼，请求陈大山将汇澳公司旧印章交还给汇澳公司。 2014年4月23日，原告工行云南路支行（贷款人）、被告李玉凤（借款人、抵押人）、被告汇澳公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行（2014）年（0212）号），主要约定：被告李玉凤向原告贷款290000元用于购买坐落于北海市北海大道241号润和花园2幢3单元1905号房屋，贷款期限为19年，贷款利率以中国人民银行发布的同期同档次贷款利率为基准上浮5%确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第A种方式处理：A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率，并按月等额本息还款；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同提前到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用或解除合同；贷款人为实现合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费等由借款人承担；被告李玉凤以其购买的北海市北海大道241号润和花园2幢3单元1905号房屋作为抵押物提供担保，担保范围为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金以及实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定：10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续己办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。合同还约定了其他事项。 合同签订后，原告领取了登记时间为2014年5月24日的《北海市房地产抵押权登记证明书》（北房地交押字［2014］第07556号）（附记：预购商品房抵押）。 2014年5月27日，原告依约将贷款290000元转入被告汇澳公司的银行账户。被告李玉凤贷款后未能按约还本付息，现已累计超过六次未按时足额偿还贷款本息，拖欠贷款本金268004.51元、利息34486.30元。 另查明，为实现本案债权，原告支出律师代理费14112.09元。 本院认为：原告与被告李玉凤、汇澳公司签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。原告已依约向被告发放贷款，履行了出借义务，被告李玉凤应按约履行还款义务，但被告李玉凤借款后未能按期归还，致使原告不能实现贷款合同目的，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告按照合同的约定要求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》并要求被告李玉凤偿还相应借款本息的诉讼请求，于法有据，对此本院予以支持。 关于原告要求对被告李玉凤名下位于北海市北海大道241号润和花园2幢3单元1905号房屋享有优先受偿权的诉讼请求，因被告李玉凤名下位于北海市北海大道241号润和花园2幢3单元1905号房屋办理的是预购商品房抵押，而不是正式的抵押权登记，原告对此并没有取得抵押权，故对于原告要求对该房屋的折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。 对律师费的主张，因原被告双方当事人在合同中已就该费用作明确约定，且未该费用超过相关收费标准，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 对于被告汇澳公司的连带责任问题，汇澳公司辩称涉案《个人购房借款/担保合同》系汇澳公司原法定代表人在超越代理权限并使用公司作废的公章的前提下做出的行为，且该担保未经股东（大）会决议，属于无效行为，汇澳公司不应承担连带清偿责任。对此本院认为，一、陈大山作为汇澳公司的原法定代表人，其在涉案《个人购房借款/担保合同》中使用的印章虽是汇澳公司的旧印章，但根据汇澳公司提供的证据显示，在本案借款合同签订前，被告汇澳公司未对外做出股权变动及印章作废的声明，汇澳公司旧印章一直由陈大山持有，直至2016年3月9日，被告汇澳公司才向本院提起诉讼，请求陈大山将汇澳公司旧印章交还。而根据汇澳公司与陈大山于2012年11月30日办理的《授权委托书》，汇澳公司授权陈大山继续以汇澳公司的名义处理涉案房屋的抵押借款、融资及担保等事宜，故汇澳公司主张陈大山超越代理权限的观点，本院不予采纳；二、涉案房屋系被告汇澳公司出售给被告李玉凤，汇澳公司系为其开展经营活动向债权人提供担保，应当认定担保合同符合公司的真实意思表示。综合上述情况，本院认为原告作为善意相对人，有理由相信与被告汇澳公司签订的《个人购房借款/担保合同》是被告汇澳公司的真实意思表示，合同有效。依照合同约定，原告请求被告汇澳公司对被告李玉凤的上述债务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。被告汇澳公司承担保证责任后，有权向被告李玉凤追偿。 综上所述，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告李玉凤、北海汇澳投资发展有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号为：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行（2014）年（0212）号）； 二、被告李玉凤须归还借款本金268004.51元及支付利息（2019年2月27日前的利息为34486.30元，此后的利息以本金268004.51元为基数，按（合同编号为：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行（2014）年（0212）号《个人购房借款/担保合同》约定的利率为计算标准，从2019年2月28日起计至实际清偿之日止）给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 三、被告李玉凤须支付律师代理费14112.09元给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 四、被告北海汇澳投资发展有限公司对被告李玉凤的上述债务承担连带清偿责任，被告北海汇澳投资发展有限公司承担保证责任后，有权向被告李玉凤追偿； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的其他诉讼请求。 案件受理费6049.04元，公告费260元，合计6309.04元，由被告李玉凤、北海汇澳投资发展有限公司共同负担（该费用原告已预交，两被告在归还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费6049.04元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  罗传晖 人民陪审员  张伟兰 二〇二〇年三月十九日 法官 助理  孟 伟 书 记 员  熊谋华