北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3625号上诉人（原审被告）：北京瑞金海通投资有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇岗山路42号10幢101室。法定代表人：李通，经理。委托诉讼代理人：孙宁，北京嘉善律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓娜，北京嘉善律师事务所律师。北京空港弘升汽车科技发展有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇岗山路42号楼10幢一层。法定代表人：吴幽，总经理。委托诉讼代理人：张海娇，北京市元坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛雷雷，北京市元坤律师事务所律师。上诉人北京瑞金海通投资有限公司（以下简称瑞金海通公司）因与被上诉人北京空港弘升汽车科技发展有限公司（以下简称空港弘升公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初28280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法由审判员赵霞适用独任制公开开庭进行了审理，瑞金海通公司之委托诉讼代理人孙宁、空港弘升公司之委托诉讼代理人张海娇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。瑞金海通公司上诉请求：请求撤销原判，发回重审或改判驳回空港弘升公司的一审全部诉讼请求。事由与理由：2018年6月空港弘升法定代表人刘岩、实际控制人吕岩，物业经理王伟，空港弘升公司指定的商户自律委员会会长张海涛先后因涉嫌恶势力团伙犯罪被顺义区公安分局刑事拘留，同年7月9日被逮捕，案件侦办期间，空港弘升公司的公章被扣押，账户被查封，公安机关取证调查期间，多次向×号院包括我公司在内的商户强调，在案件定论之前不能以任何方式向空港弘升公司支付奖金，否则会有责任，故我公司在2018年7月后未再向该公司支付租金。2019年6月13日，顺义区政府联合执法队在×号院向产权人及商户宣布，此是打黑除恶行动，要求商户不得向空港弘升公司支付奖金；空港弘升自营的建筑被认定为违法建筑，立即拆除，其他商户的建筑也属违章，也将陆续拆除。2019年10月12日是，顺义区法院判决认定空港弘升公司法定代表人、实际控制人、物业经营等为恶势力团伙，犯强迫交易罪。上述事实表明我公司的抗辩确人事实依据，一审对上述事实未予查明，属基本事实不清，据此认定我公司违约错误。司法机关及政府要求停付租金的情形构成不可抗力，我公司有理由不支付租金。此外，空港弘升公司主要人员犯罪，承租院落多处违章建筑被拆除的事实，导致我公司有理由认为其已经丧失履行能力，如果产权人解除与空港弘升公司的合同，则我公司预交的履约保证金难以回收，故我公司有据中止履行支付租金义务。在没有明确支付时间的情况下，不存在迟延付款违约金，即便支付违约金一审认定违约金标准亦过高。空港弘升公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。一审判决认定事实准确，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。空港弘升公司向一审法院起诉请求：1、判令瑞金海通公司立即向我公司支付欠付租金款人民币3562191元；2、判令瑞金海通公司立即向我公司支付迟延履行违约金（自2017年12月1日，按照年租金1820274.18元，按每日当年租金的千分之五，支付至2018年5月31日止；自2018年6月1日，按照年租金1896287.89元，按每日当年租金的千分之五，支付至2019年5月31日止；自2019年6月1日，按照年租金1976102.29元，计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费由瑞金海通公司承担。一审法院查明的事实：2014年7月1日，空港弘升公司（出租方，甲方）作为出租方与李通、崔海军（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋及场地租赁的有关事宜达成协议如下：乙方在此确认：甲方已将与本协议项下租赁的房屋及场第的权属、用途等情况全面、如实地告知了乙方。依据北京大鹏物流服务中心《委托租赁函》，由甲方代为出租给乙方。在此情况下，乙方同意租赁该房屋及场地。第一条、场地基本情况：该房屋及场地位于北京市顺义区区（县）岗山路（路／街）×号院内（具体位置以附件四：经双方签字确认的平面四至图为准），场地面积，1278平方米，房屋面积5521平方米。甲方向乙方承诺：上述场地的产权单位为北京戎利实业总公司，北京戎利实业总公司已经将该场地委托给北京大鹏物流服务中心经营管理（包括出租场地权利）：甲方已取得大鹏物流的书面授权，有代为出租场地的权利（附件二：北京戎利实业总公司给北京大鹏物流服务中心授权书）；甲方提供给乙方的有关北京戎利实业总公司的土地使用证和房屋产权证（附件三）、北京戎利实业总公司授权给北京大鹏物流服务中心（以下简称大鹏物流）的授权书（附件二），大鹏物流委托甲方代为租赁本合同所含房屋的委托租赁函（附件一），复印件均与原件一致，均真实有效；基于甲方的上述承诺，乙方愿意租赁上述场地。第二条用途：该房屋及场地用途为：酒店。甲方原则上同意乙方为经营所需对所租赁房屋及场地上重建、翻建、加建物业（包括建地下室）用来做酒店经营，租赁期内所建物业归乙方使用，建设的费用及开工前建设审批手续和安全责任均由乙方全部负责承担。乙方保证依法经营，在国家批准的经营范围内合法经营，需行政专项审批的应依法取得专项许可。第三条、租赁期限：房屋及场地租赁期限为15年，因酒店建设需要，甲方同意给予乙方6个月的免租期，起租期自2014年7月1日起算，有偿租赁期为且2015年1月1日至2029年6月30日止，共计180个月。第四条、租金：1、房屋租金：十五年共计750万元人民，合同期满后如双方续租的，续租期内不再交付甲方房屋租金。2、场地租金标难：年租金为人民币1613270元，以后场地租金每年按上年年租金5%比例递增，直至合同期满，如续租递增比例不变（其中在人民币三十万元租金的范用内在本合同期15年内不递增）。第五条、付款方式：（一）房屋租金合同签订后l0日内乙方一次性全部支付甲方，以现金或支票的方式支付租金。（二）场地租金乙方按半年支付甲方，以现金或支票的方式支付租金。付款日期：乙方须提前一个月交付下一周期场地租金。（三）甲方收取租金后，应向乙方开具收款凭证。第六条、房屋租赁保证金。（一）正式合同签订之前，乙方必须向甲方支付租赁保证金（保证金甲方不向乙方支付任何利息），具体金额为：人民币440000元。（二）租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。不足以抵扣的由乙方补足。第七条、其他费用（略）第八条、权利和义务：（一）甲方责任：1.甲方负责公共区域间的管理及公共区间的设施维护、保养。2.甲方不得无故终止合同，不得在合同履行期内不按合同约定提高租金。3.甲方保证在租赁期间，出租场地不设定抵押。4.乙方为办理酒店开业和经营所需的相关手续，甲方有义务在法律法规允许的范围内积极配合。5.甲方不得在乙方正常履行合同时掐断乙方水、电供应（正常检修及突发故障除外），由此造成的损失甲方应赔偿乙方。（二）乙方责任：1、乙方保证按合同第二条款规定使用向甲方承租的房屋及场地。2、乙方对场地翻建、重建、加建建筑物和构筑物的，须乙方自行负责办理所需的相关法律手续，并承担因此产生的全部费用。改造方案必须先提交书面文件及设计方案，经甲方书面同意，甲方应予以必要的配合。因翻建、重建、加建建筑物和构筑物而带来的包括但不限于：因违建被拆除、施工或使用过程中造成他人损失损害、被相关部门处罚等风险均由乙方自行承担。3、乙方不得私自占用承租地周边的公共场地。4、乙方任何形式的改善不得对周边建筑的通风、排水、采光、消防等造成影响。5、乙方保证按期缴纳本合同第四条至第七条约定的应有乙方支付的相关费用。7、乙方应妥善保管使用承租物内的设施，并负责“门前三包”。8、合同期满后乙方要求续租的，应当至少自合同期满时提前60日书面通知甲方续租，乙方若未按上述约定向甲方书面提出续签合同申请，甲方有权另行出租。9、合同解除或终止后乙方必须无条件完好返还本协议范围内建筑物、构筑物、场地及设备、设施。第九条、房屋改善及安全防范、设施维护（略）、第十条、交付及返还（略）、第十一条、续租（略）、第十二条、经营权变动。1、租赁期内如申方经营主体发生变动而导致本合同甲方权利义务必须转移给第三方的，甲方应当书面通知乙方，第三方即成为甲方，本合同在乙方与第三方之间具有法律效力，合同继续履行。2、租赁期内如乙方的经营主体发生变动而导致本合同乙方权利义务必须转移给第三方的，乙方应当书面经甲方同意：第三方即成为乙方，本合同在甲方与第三方之间具有法律效力，合同继续履行。第十三条、合同的解除、终止（略）、第十四条、拆迁补偿分配（略），第十五条违约责任：（一）甲方违约责任：I、租赁期内，甲方需提前收回场地的，应提前6个月通知乙方，按当时建筑现状（包括地下地上全部建筑）市场评估价格80%比例补偿乙方，并同时按当时建筑现状（包括地下地上全部建筑）赔付市场评估价格80%比例的等值违约金，款项到位后乙方办理腾退，双方办理解除合同相关手续。2、租期满时，乙方按照本合同第八条第（二）款第8项约定提出续租的，甲方应与乙方签订续租合同。甲方不同意乙方续租的，甲方应按当时建筑现状（包括地下地上全部建筑）市场评估价格80%比例赔偿乙方的损失并同时应按当时建筑现状（包括地下地上全部建筑）市场评估价格80%比例赔偿乙方违约金，收到赔偿后乙方保证3日内按当时建筑现状完好腾退。如签订了续租合同本条款自动废止。3、如甲方延迟交付本合同约定场地的，每迟一日，按乙方交纳租金总额的千分之五支付违约金，超过三十日仍未交付的，乙方有权单方面解除合同，所收取乙方的全部金额退还乙方。4、租赁期内，由于产权人对北京大鹏物流服务中心所出具《委托授权书》（附件二）产权人不予认可，北京大鹏物流服务中心给甲方出具的《委托租赁函》（附件一）北京大鹏物流服务中心不予认可或甲方所提供给乙方的土地证、房产证不真实的，本合同归于无效，除甲方收取乙方租金全部返还乙方外，甲方还应按照本条第一项第一款标准向乙方支付赔偿违约金。（二）乙方违约责任。1、租赁期内，因乙方原因提前解除或终止合同，应提前6个月书面通知甲方，乙方扩建、改建、另建形成的全部房屋及装饰装修无偿归甲方所有，甲方对乙方的所有投入没有任何补偿义务，乙方并保证三十日内全部腾退撤出并按当时建筑现状（包括地下、地上全部建筑）市场评估价值等值金额赔付给甲方违约金。双方办理解除合同相关手续。2、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，租赁关系终止，收回乙万承租区域内全部建筑物、构筑物、场地及附属设施包含乙方投资新增建筑物、构筑物及附属设施等，乙方承担全部责任，甲方不予以任何形式的补偿：（l）不按合同约定支付款项的；（2）如整体转租或转让需经甲方书面同意，本合同乙方承担连带担保责任，并从新签订安全保障协议；（3）乙方利用该租赁地从事违法活动的；（4）乙方延迟缴纳租金，每迟一日，按年租金的千分之五支付违约金，超过壹佰捌拾日仍未缴纳的，同时对欠缴租金及其他费用有权继续追缴；3、因乙方原因造成租赁物灭失的，乙方须全价赔偿，赔偿范围包括但不限于因灭失造成的实际损失、预期利益、诉讼费、鉴定费、律师费等全部损失。4、若乙方未履行本合同或法律规定的其他义务的，应当在甲方指定期限内补充完毕。第十六条、不可抗力（略）、第十七条、合同争议的解决办法（略）、第十八条、其他条款（略）。合同附件包括：附件一：北京大鹏物流服务中心《委托租赁函》复印件；附件二：产权人对北京大鹏物流服务中心的《委托授权书》复印件；附件三：房产证、土地证复印件；附件四：租赁地四至平面图；附件五：场地及房屋《交接确认书》。上述合同签订后，空港弘升公司将涉案房屋场地交给李通、崔海军使用。2014年10月16日，空港弘升公司（出租方，甲方）与瑞金海通公司（承租方、乙方）、原合同乙方李通、崔海军签订《补充协议》，约定甲方与李通、崔海军于2014年7月1日签订了《租赁合同》，根据合同履行中的实际情况，双方经协商签订补充协议如下：一、合同主体的变更。根据原《租赁合同》第12条的约定，合同主体乙方变更为北京市公司，法定代表人为李通，原《租赁合同》中乙方的权利义务由新的主体瑞金海通公司来承担，甲方对此认可；二、原《租赁合同》中约定的乙方应付房屋租金，乙方保证在2014年11月11日前支付300万元，第一年租金余款130万元在2015年2月1日前付清，如未按约定期限付清上述款项则由乙方承担一切违约责任。三、双方同意免租期在原《租赁合同》6个月的基础上，再增加三个半月，免租期总计9个月另15天。新增免租期的具体分摊办法如下：在2016年交11个月场地租金，2017年交11个月场地租金，2018年交10个月另15天场地租金。四、以上补充条款与原合同具有同等法律效力，如有与主合同相驳之处以原合同为准，自双方签字盖章和原合同当事人李通、崔海军签字之日起生效。上述补充协议签订后，双方依约履行，但瑞金海通公司未按协议约定时间支付2018年和2019年应付的场地租金3562191元。瑞金海通公司持答辩意见不同意支付。法院另查，空港弘升公司的原法定代表人刘岩和公司的原实际控制人吕岩涉嫌犯罪分别于2018年6月1日、2018年6月16日被羁押后被判刑。一审法院经审理认为：空港弘升公司与瑞金海通公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，关于涉案场地租金约定内容不违反法律法规禁止性规定，应属有效。瑞金海通公司应当按照约定时间和标准支付场地租金，现有证据不能认定空港弘升公司因履行租赁合同涉黑恶势力犯罪，故其该点答辩意见法院不予采纳。瑞金海通公司提出的其他不同意支付场地租金的意见，没有法律依据，法院不予采纳。瑞金海通公司欠付场地租金，还应当按照合同约定给付违约金，但双方约定的违约金过高，瑞金海通公司提出的违约金过高的意见，法院予以考虑，对违约金的数额予以调整。判决：一、北京瑞金海通投资有限公司于判决生效后七日内给付北京空港弘升汽车科技发展有限公司二〇一八年、二〇一九年场地租金三百五十六万二千一百九十一元；二、北京瑞金海通投资有限公司于判决生效后七日内给付北京空港弘升汽车科技发展有限公司违约金一百万元；三、驳回北京空港弘升汽车科技发展有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费一万七千六百四十九元，由北京瑞金海通投资有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，空港弘升公司未提交新证据。瑞金海通公司提交一审法院《司法建议书》，大鹏公司与空港弘升公司签订的《委托协议书》，大鹏公司出具的情况说明、空港弘升公司企业信息等，欲证明空港弘升公司主要负责人涉黑涉恶，在上述刑事案件侦办过程中，相关部门要求其不得向空港弘升公司交纳租金，且该公司银行账户被冻结，未年检也未正常经营，其客观上也无法如约交纳租金。空港弘升公司认为上述证据与本案无关，且其与大鹏公司现因租赁合同纠纷存在诉讼，大鹏公司与其存在利害关系。瑞金海通公司同时提供燃气押金银行回单及押金收据，主张以此抵销租金；空港弘升公司表示对方一审未提出过抵销主张。审理中，瑞金海通公司主张因空港弘升公司负责人涉及刑事犯罪，且涉案×号院内部分建筑被认为违建拆除，故其有权行使不安抗辩权，停止租金的支付。经询问，瑞金海通公司认可未就不安抗辩权的行使通知对方，并要求对方提供履行担保。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案诉讼标的系场地租金，双方《租赁合同》中该部分内容系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效。经查，瑞金海通公司未按约定期限支付2018年、2019年租金，其称因空港弘升公司法定代表人、负责人涉嫌犯罪，相关司法机关要求其停止支付，此构成不可抗力，其不应承担违约责任。但此事项并非法律规定的不可抗力事由，瑞金海通公司所提现有证据并不足以佐证上述陈述，且依据相关刑事判决，吕岩、刘岩等人所涉刑事犯罪事实并不包括与本案相关的场地租赁合同事项，故对该项上诉意见不予采纳。瑞金海通公司另上诉称，因空港弘升公司负责人涉及刑事犯罪，且涉案×号院内部分建筑被认为违建拆除，故其有权行使不安抗辩权停止租金的支付，但本案涉及的系场地租金，且瑞金海通公司一直正常使用涉案的场地以及房屋，同时瑞金海通公司亦未按法律规定，在行使不安抗辩权时，履行通知对方提供相应担保等通知义务，故对该项上诉主张，本院亦不予支持。此外，瑞金海通公司称因空港弘升公司相关人员涉及犯罪有关部门曾要求其暂缓支付租金，但其同时认可此前是通过转账支付租金，且空港弘升公司账户已被相关部门冻结，故其向上述账户支付租金不会产生其所谓“为犯罪行为提供资金支持的效果”，同时，结合《租赁合同》约定租金支付时间以及欠费期间，可以表明在此之前瑞金海通公司即已经存在逾期支付租金的事实，且直至一审诉讼中其仍表示拒绝支付租金，故即便其所述上述情形存在亦不能否定其违约事实。综上，一审判决认定瑞金海通公司逾期付款的行为构成违约，判令其支付所欠租金，并支付违约金均无不当。关于违约金数额，考虑到双方约定标准过高并结合本案具体情况，一审判决酌定数额在合理范畴，本院不持异议。关于以押金抵销租金一节，双方租赁合同尚在履行过程中，且瑞金海通公司一审未提出该主张，本院不予处理。综上所述，瑞金海通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43297元，由北京瑞金海通投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  赵 霞二〇二〇年三月三十日法官助理  杨俊逸书 记 员  卢园园