辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终478号上诉人（原审被告）：邹政华，女，1953年11月3日出生，汉族，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：杜秋海，男，1979年1月14日出生，汉族，现住营口市站前区。被上诉人（原审原告）：营口金辉物业服务有限公司，住所地：辽宁省营口市站前区永江城市花园小区11-17号。法定代表人：胡泽浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：张帅，系该公司经理。上诉人邹政华因与被上诉人营口金辉物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院(2019)辽0802民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邹政华上诉请求：一、撤销一审判决；二、将本案发回重审或依法改判，判决营口金辉物业服务有限公司减收上诉人的物业服务费减收幅度为50%。事实和理由：一、被上诉人没有按照物业合同约定提供物业服务违约在先。物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点符合相关法律规定，但一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容。1、根据《永江城市花园物业服务合同》第三章明确约定了被上诉人负有维护小区内业主房屋主体结构安全，对物业公用设施设备的日常维修养护，运行和管理的义务。事实一：电子对讲门损坏已经超过三年（见照片），业主多次向物业反应，被上诉人一直没有维修，给业主的生活带来极大的不便和安全隐患，以前来客门卫第一时间通过电子对讲告知来客姓名是否放行，到达单元门后，业主可以通过视频对讲确认来客后，在自家房内控制开门，电子对讲门出现故障后，被上诉人迟迟不能修复，致使对讲门形同虚设。事实二：楼道内杂物堆积，墙面大面积脱落，一直没有清理和维修（见照片）。事实三：被上诉人对保安人员的管理不善，在单元门旁和楼道墙壁上贴有小广告和疏通下水之类的电话号码（见照片）。营口金辉物业服务有限公司接管永江城市花园小区以来，发生包括上诉人本单元二楼西户多起入室盗窃案件，均由站前区建丰派出所出警。事实四:业主住宅和车库大面积漏雨发霉，车库上面是小区公共网球场闲置多年，多次沟通物业不予修缮，导致上诉人价值二十万的车库不能正常停车，也卖不出去，经济上损失惨重（见照片）。事实五：业主购买小区房屋时，每户向物业交纳了四千多元购买太阳能热水器的费用，由物业统一供热水，每月收取热水费用，营口金辉物业服务有限公司接管小区后，提高物业费的同时减少服务项目，在被告正常交纳物业费和热水费的情况下，强行停止热水供应，导致上诉人家人在寒冬腊月的天气里，每天只能用冷水洗漱，没有热水洗澡,由于临近过年上诉人和家人多次找物业公司协商，能不能等过完年再给停热水，因为在零下十几二十度的东北，过年期间没有热水使用比平时的影响更大。物业人员态度强硬，说如果想要继续使用热水，让上诉人把整栋楼的欠费补齐，可以给打开热水阀。没有办法上诉人又花费了4760元重新购买了一台热水器，至今已经两年多时间没有见到物业人员，没有说法，没有歉意，让业主寒心。二、上诉人2003年买房入住永江城市花园小区十多年，没有拖欠物业费，营口金辉物业服务有限公司接管小区后，上诉人正常交纳了物业费用，因被上诉人不能履行物业服务义务，给上诉人生活带来诸多不便，并带来巨大的经济损失和精神损害，上诉人才从2016年下半年起停止交纳物业费。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在被上诉人没有正确履行物业服务义务之前，上诉人有权拒绝支付物业服务费用更不可能支付相应利息。一个物业公司能否做好并得到回报，应建立在提供优质服务并与业主建立良好的沟通基础上，被上诉人推卸服务义务，为法理不容，与法律相悖。被上诉人营口金辉物业服务有限公司辩称，上诉人提到的太阳能，首先永江小区2002年投入使用，是永江小区业主与开发商达成共识，交款集中安装太阳能配套设备，由于设备老化前期物业也投入大量资金最后弃管，金辉物业在2015年7月1日正式接管，仍然不放弃继续购买件，因开发商配备的加热系统是工业用的，不是民用的，只能寻找兼容代替的配件，由于兼容配件使用一段时间就坏了，物业无法维护太阳能供热水，到物业处打申请，启动房屋维修资金，进行拨款维修，回复意见是永江小区太阳能不属于公共设施设备，属于永江小区业主共有，不能予以拨款，所以太阳能设施瘫痪，物业公司没有能力承担更换设备，业主不拿钱更换设备，所以无法供应热水。邹政华提供的关于家中门禁系统，说物业没有提供服务的问题，是业主家中的楼宇对讲机需要更换配件，属于业主个人承担部分，不是主机的问题，主机是由物业公司负责维修，物业公司与上诉人邹政华一审开庭前，已经给上诉人家中对讲机帮忙维修；金辉物业已经对路灯、草坪灯等设备进行更换，小区楼道整体墙皮脱落，是由于小区维修的资金不足，维修金额较大，物业处没有给拨款，所以没有进行维修，只对局部严重的部位，漏墙体的进行维修，车库的问题，小区的车库是需要向物业公司提供车库的维修资金复印件，目前小区车库的房主没有一个人拿出车库的维修资金复印件，物业公司向物业处提出申请，物业处因业主拿不出复印件拒绝拨款。被上诉人营口金辉物业服务有限公司向一审法院起诉主张：1、请求判令被告给付2016年7月1日至2018年6月30日物业费4408.00元。车库费280.00元，共计：4688元；2、请求判令被告按照中国人民银行同期贷款利率给付相应的利息；3、请求判令被告承担诉讼费用。一审法院认定的事实：2015年7月1日，营口市永江城市花园业主委员会(甲方)与营口金辉物业服务有限公司(乙方)签订《物业服务合同》，约定由原告金辉物业向营口市永江城市花园业主委员会提供物业服务，原告为该小区业主、物业使用人提供物业服务。物业服务期限为一年，自2015年7月1日起至2016年6月30日止，服务期限届满前，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方(即原告)的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。物业服务费实行包干制，由业主按照按其拥有物业的建筑面积交纳：[多层住宅]1.2元/平方米/月，[电梯费]0.3元/平方米/月，[车库管理费]：0.5元/平方米/月；业主应当按半年交纳物业费，每次交费的具体时间为每年2月15日和8月15日前(超过此期限应该交纳日万分之五的滞纳金)；2017年7月1日，合同双方再次签订了《物业服务合同》，服务期限为2017年7月1日至2018年6月30日，其他合同条款未变更。另查，被告邹政华是永江城市花园业主，自2016年7月1日起至今未交纳物业费。一审法院认为，根据营口市永江城市花园业主委员会与营口永江物业服务有限公司签订《物业服务合同》，由营口金辉物业有限公司向营口市永江城市花园业主委员会提供物业服务，原告已经依照合同约定为该小区提供了物业服务，其有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费，被告居住该小区，其接受了原告提供的物业服务，应向原告缴纳物业服务费，现被告经原告告知仍逾期交纳物业费，故原告主张被告支付物业服务费及利息的请求，予以支持。综上，判决：被告邹政华于本判决生效之日起十日内给付原告营口金辉物业服务有限公司自2016年7月1日起至2018年6月30日的物业服务费4408元、车库费280元及其相应利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年7月1日起至实际支付之日止。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告承担。原告已预交本院，由被告给付原告。本院二审期间，上诉人提供了一组照片，证明门禁依然损坏，楼道堆积的杂物越来越多没有给清理，最主要车库依然漏水。被上诉人认为车库受损的业主没有提供维修资金复印件。二审庭审中，被上诉人认可扣减上诉人物业费500元。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，营口市永江城市花园业主委员会与被上诉人营口金辉物业服务有限公司签订《永江城市花园物业服务合同》约定由被上诉人为案涉小区提供物业服务，并对全体业主产生效力。上诉人作为案涉小区的业主，接受了被上诉人金辉物业提供的直接、间接服务，享受物业管理服务的成果，双方之间的物业管理服务关系成立，上诉人邹政华理应按物业服务合同约定向被上诉人缴纳相应的物业管理服务费用。上诉人二审期间提出的电子对讲门、楼内杂物堆积、墙皮脱落、楼内贴小广告等物业服务问题，被上诉人表示在积极解决，并主动认可扣减上诉人的物业费500元，对于被上诉人自愿认可扣减物业费的行为，本院予以确认。同时，本院认为，如果物业服务企业在对小区提供物业服务的过程中出现瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费则势必会导致物业服务企业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于小区乃至整个社会的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提供合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务水平。因此，一审法院判决上诉人承担物业服务费给付义务正确。如上诉人有证据证明因被上诉人的违约行为给其造成损失，可以另行主张权利。现上诉人二审请求减收50%的物业费用没有事实和法律依据，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更辽宁省营口市站前区人民法院(2019)辽0802民初1599号民事判决“被告邹政华于本判决生效之日起十日内给付原告营口金辉物业服务有限公司自2016年7月1日起至2018年6月30日的物业服务费4408元、车库费280元及其相应利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年7月1日起至实际支付之日止。”为：上诉人邹政华于本判决生效之日起十日内给付被上诉人营口金辉物业服务有限公司自2016年7月1日起至2018年6月30日的物业服务费3908元、车库费280元及其相应利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年7月1日起至实际支付之日止。如上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由上诉人承担。被上诉人已预交，由上诉人给付被上诉人。二审案件受理费50元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 宋福田审判员 徐 丹二〇二〇年三月二十六日法官助理张文生书记员李琳