广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终408号上诉人（原审被告）：祝惠芳，女，汉族，1968年12月21日出生，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李嘉健，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐哲，广东连越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨少辉，男，汉族，1970年6月2日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：黄慧，广东华首律师事务所律师。委托诉讼代理人：许静纯，广东华首律师事务所实习律师。原审被告：陈祺，男，汉族，1959年7月26日出生，户籍地广东省广州市海珠区。上诉人祝惠芳因与被上诉人杨少辉、原审被告陈祺房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初19703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祝惠芳上诉请求：1、撤销广州市海珠区人民法院作出的一审判决，改判驳回杨少辉的诉讼请求；2、判令一审、二审诉讼费均由杨少辉承担。事实与理由：一、一审法院并未对祝惠芳提出的周小菁与杨少辉涉嫌套路贷进行审查，导致对本案认定事实不清。一审法院在开庭过程中，祝惠芳多次提出周小菁以祝惠芳欠款为由，伙同杨少辉利用祝惠芳出具的公证书签订房屋买卖合同、涉嫌通过黑社会强行占有涉案房屋等行为达成侵占祝惠芳房屋的答辩意见，但是一审法院不仅不采纳，还多次要求祝惠芳停止陈述上述答辩意见，同时在庭审明确不予审查。祝惠芳认为，一审法院此举导致未能全面看待本案事实，相反，仅凭证一份房屋买卖合同就简单认定合同有效并判决祝惠芳败诉，属于未查清事实的行为，请二审法院全面审查本案，并在查清事实的情况下改判。过程l：2007年，周小菁与祝惠芳存在经济纠纷，故祝惠芳委托周小菁办理涂销抵押及安排祝惠芳与吴会签订《房屋买卖合同》。基于对于周小菁的信任，祝惠芳办理了公证书。过程2：2007年2月，周小菁利用祝惠芳缺乏文化水平和对其的信任，利用公证的委托书，企图通过签订买卖合同侵占祝惠芳的房屋。双方达成合意的是由吴会签署《房屋买卖合同》，但周小菁利用祝惠芳对其的信任，要求祝惠芳先签名，然后找了一个不认识的人签署《房屋买卖合同》，也就是杨少辉，两人串通以通过签订房屋买卖合同的方式侵占祝惠芳的房产，祝惠芳自始至终都从不认识杨少辉。过程3：2007年2月-5月，合同签订后，周小菁签署收款收据、扣款收据，确认收到杨少辉支付的房款。然而，周小菁并未将任何房款支付给祝惠芳。过程4：2007年5月，杨少辉通过聘请黑社会人员强行驱逐原租赁人，并且霸占涉案房屋。过程5：祝惠芳意识到上当受骗后，于2007年7月12日到公证处办理撤销委托书的公证，终止了周小菁的代理权。过程6：近期，祝惠芳通过多处的努力，终于收回房屋并准备使用，然而该房屋已经遭到涉黑人员的恶意破坏，同时，祝惠芳也多次遭遇不明人士的骚扰。上述为杨少辉串通周小菁企图通过签订房屋买卖合同的方式侵占祝惠芳房产的全过程。周小菁以祝惠芳欠钱为由，通过利用委托书，伙同与杨少辉企图将祝惠芳名下唯一的房屋占为己有，并涉嫌通过黑社会强行占有房屋，环环相扣，属于空手套白狼的行为，涉嫌套路贷。二、一审法院也并未审查本案是否涉嫌涉黑性质的情况，从而未能查清本案事实。祝惠芳请求二审法院在查清事实的情况下移送公安机关处理。根据杨少辉提交的多份判决书显示，祝惠芳均提出杨少辉通过涉黑的手段进行强行占有房屋，基于此，祝惠芳已向公安机关报案，为查清本案的背后事实和还祝惠芳十几年来的公道，故请求二审法院在查清事实的情况下移送公安机关处理，维护祝惠芳的合法权益。三、一审法院并未审查杨少辉的购房资格，且杨少辉拒不提供现时的购房资格。杨少辉的一审诉求为要求祝惠芳将房屋过户其名下，并根据一审法院的要求下提供了购房资格证明。然而，该《证明》只能证明杨少辉于2007年2月3日签订《房屋买卖合同》时具备购房资格，但是并不能证明杨少辉现时具备购房资格。故祝惠芳多次请求一审法院要求杨少辉提供现时购房资格，但是一审法院拒之不理，杨少辉也拒不提供。祝惠芳认为，若杨少辉现时不具备购房资格，则该合同也无法继续履行，涉案房屋也无法继续交易，构成杨少辉违约的情形。基于对本案事实的认定，请求贵院要求杨少辉提供现时的购房资格。四、一审法院认为杨少辉并未超过诉讼时效，从而错误适用法律，本案应适用民法总则第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，杨少辉提起诉讼己超过诉讼时效，理应驳回杨少辉的诉讼请求。1、本案属于债权请求权。本案中，周小菁指使杨少辉签署《房地产买卖合同》后，祝惠芳并未与杨少辉就涉案房屋办理产权过户手续和交付，涉案房屋曾通过黑社会暴力手段强行占有，双方并无交付手续，杨少辉也并未合法占有该房屋，且杨少辉并未将剩余的24万元购房款支付给祝惠芳。涉案房屋现由祝惠芳合法占有并正常支付管理费、水电费。祝惠芳认为，房屋作为不动产，在没有办理变更登记之前，仍然由祝惠芳享有房屋的所有权，根据物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，杨少辉不享有物权，只享有对祝惠芳的债权。因此，本案应界定为债权请求权，适用诉讼时效的规定。2、本案己过诉讼时效，一审法院认定杨少辉提起的诉讼具有发生诉讼时效中断效力的事由。杨少辉于2010年申请撤诉，直至2015年才提起执行异议，在此期间被上诉入并未主张任何权利或者提起诉讼。民法总则规定一般债权向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，约定的房屋交付期间为2007年5月20日，杨少辉于2007年提起诉讼，其后法院作出不予支持过户的判决。杨少辉于2010年4月6日以涉案房屋的查封均己解封为由提起诉讼，其2010年9月28日申请撤诉，案号为(2010)海民三初字第1213号。2015年，杨少辉向山东省泰安市中级人民法院对泰安市海丰劳务职业服务有限公司与祝惠芳合作合同纠纷一案提起执行异议。一审法院认定杨少辉向法院申请解封或者提出执行异议之诉，实质上是向法院请求保护权利，属于发生诉讼中断的事由，然而，根据民法总则第一百九十五条的规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求；(二)义务人同意覆行义务；(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁；(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”，诉讼时效应由程序终结时重新计算。杨少辉于2010年4月6日提起诉讼，构成诉讼时效中断的情形，杨少辉于2010年9月28日申请撤诉，该案件的程序已经终结，故诉讼时效应由2010年9月29日重新计算，而杨少辉于2015年才提起执行异议，期间长达4年多，已超过法律规定的诉讼时效，且杨少辉在此长达4年的时问并未向祝惠芳主张任何权利，并无任何产生诉讼时效中断的案由。杨少辉提起本案诉讼已超过诉讼时效，理应不受保护，请求驳回杨少辉的诉讼请求。杨少辉二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意祝惠芳的上诉请求。原审被告陈祺经本院合法传唤，未到庭陈述意见。杨少辉于2018年12月29日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.祝惠芳、陈祺继续履行与杨少辉签订的《房地产买卖合同》，协助将广州市海珠区南洲路万华北街房的不动产权证办至杨少辉名下；2.祝惠芳、陈祺承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：祝惠芳、陈祺原是夫妻关系，双方均是广州市海珠区南洲路万华北街8号202房的所有权人(《房地产证》号：穗房地证字第××号)。2007年1月24日，祝惠芳、陈祺签署《委托书》，载明他们是坐落在广州市海珠区南洲路万华北街房的产权人，委托周小菁为其合法代理人，在广州代表其出售、出租、转按、赎契、涂销抵押、抵押登记等上述房屋的手续并签署有关的法律文件；全权决定售房价格及租金并处置售房款；办理房屋买卖交易过户、房地产转移登记、领取房产证等相关手续；代表其提前清偿银行贷款及利息；收取上述出租、出售及抵押贷款的款项等。该委托书经公证处公证。2007年2月3日，杨少辉与祝惠芳、陈祺签订《广州市房地产买卖合同》，订明祝惠芳、陈祺将自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给杨少辉；该房地产坐落在广州市海珠区南洲路万华北街房，房地产权证号：穗房地证字第××号；商定房地产交易价格为480000元；杨少辉按首期60000元正，尾期在入住前支付完毕的方式按期付款；祝惠芳、陈祺应当在2007年5月20日前，将符合本合同约定的房地产交付给杨少辉占有使用；自本合同生效之日起180天内，双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续；本合同自双方当事人签字或者盖章时成立，自成立时生效；等。该合同的签章处乙方（买方）原本是周小菁签名，后周小菁签名被去掉，改为杨少辉的签名。祝惠芳、陈祺于同日出具《首期楼款收据》给杨少辉，载明收到杨少辉付首期买楼款60000元。2007年5月20日，周小菁出具《收款收据》，载明收到杨少辉楼款24645l元。杨少辉持有上址房屋的《房地产证》的原件，该《房地产证》上载明涉案房屋曾抵押给中国农业银行广东省分行营业部，该抵押于2007年5月30日被注销。2007年6月，陈祺作为原告，以祝惠芳作为被告向广州市海珠区人民法院提起离婚诉讼。广州市海珠区人民法院依据陈祺的申请，作出(2007)海民一初字第1163号民事裁定书，裁定：查封涉案房屋的产权。2007年7月，广州市海珠区人民法院作出(2007)海民一初字第1163号民事调解书，调解书内容之一为：离婚后，夫妻共同财产之涉案房屋的所有权归陈祺所有。事后，祝惠芳、陈祺没有办理涉案房屋的转名手续。2007年7月9日，杨少辉向广州市海珠区人民法院提起诉讼[案号：（2007）海民三初字第2731号]，请求：1.确认双方签订的《广州市房地产买卖合同》合法有效；2.祝惠芳、陈祺继续履行上述合同，协助完成房屋转移登记手续以取得涉案房屋的所有权证并排除妨碍；3.由祝惠芳、陈祺承担本案诉讼费。广州市海珠区人民法院于2008年1月8日作出民事判决书，判决：一、杨少辉与祝惠芳、陈祺于2007年2月3日签订的《广州市房地产买卖合同》有效；二、驳回杨少辉的其它诉讼请求。判后，杨少辉和祝惠芳均不服判决，上诉至广州市中级人民法院[案号：(2008)穗中法民五终字第1603号]。二审期间，杨少辉向广州市中级人民法院提出财产保全申请，广州市中级人民法院于2008年8月作出(2008)穗中法民五终字第1603号民事裁定书，裁定：查封涉案房屋的产权。广州市中级人民法院审理后认定：杨少辉先行于2007年4月27日接收了涉案房屋，并支付了全部购房款，也先行向法院起诉，故祝惠芳、陈祺应协助杨少辉办理涉案房屋的过户手续。虽然韩湛图（案外人、另案的原告）不能将涉案房屋过户到自己名下，但其可另循途径向祝惠芳、陈祺主张权利。杨少辉上诉要求祝惠芳、陈祺协同办理涉案房屋的产权过户手续虽然合法有理，但由于涉案房屋分别被(2007)海民一初字第1163号案裁定、（2007）海民三初字第3573－1号裁定予以查封，杨少辉上诉要求祝惠芳、陈祺继续履行上述合同，协助其完成房屋过户手续的请求的条件尚不具备，广州市中级人民法院不予支持。待条件成就后杨少辉可另循途径解决。2008年12月5日，广州市中级人民法院作出(2008)穗中法民五终字第1603号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查，2007年1月5日，祝惠芳、陈祺(乙方)与韩湛图(甲方)、广州凌智物业发展有限公司（丙方）签订了《房地产买卖合同》，该合同主要内容为：1.祝惠芳、陈祺将涉案房屋以360000元出售给韩湛图；2.双方同意该物业交付使用的时间为2007年1月5日；3.在签合同的当天祝惠芳、陈祺收取韩湛图购房定金60000元，购房余款300000元在2007年3月1日前支付完毕；另双方在付款方式中约定：（1）购房余款30万元冲销祝惠芳、陈祺于2006年11月6日所欠韩湛图的借款30万元（已冲销）；（2）祝惠芳、陈祺协助韩湛图办理过户手续，广州凌智物业发展有限公司对此已予以认可等。同日，祝惠芳、陈祺与韩湛图签订了《办理房屋交易手续委托书》，共同委托广州凌智物业发展有限公司办理涉案房屋的交易过户手续。2007年3月1日，祝惠芳、陈祺与韩湛图签订《交易房产交吉状况确认表》，约定：祝惠芳、陈祺于2007年3月1日将涉案房屋交吉给韩湛图，交吉状况：带家居、家电出售。后双方没有办理房屋交易过户手续。2007年8月28日，韩湛图向广州市海珠区人民法院提起诉讼[案号：（2007）海民三初字第3573号]，请求：1.祝惠芳、陈祺继续履行合同，协同韩湛图办理涉案房屋的交易过户手续；2.案件受理费由祝惠芳、陈祺承担。韩湛图并向广州市海珠区人民法院提出财产保全申请，广州市海珠区人民法院以（2007）海民三初字第3573－1号民事裁定书，裁定：查封了涉案房屋。广州市海珠区人民法院于2007年11月作出民事判决书，判决：祝惠芳、陈祺自本判决生效之日起10日内协同韩湛图办理涉案房屋的产权过户手续，将该房屋转到韩湛图的名下；案件受理费50元由祝惠芳、陈祺负担。祝惠芳、陈祺均不服判决，上诉至广州市中级人民法院[案号：(2008)穗中法民五终字第1602号]。广州市中级人民法院最终判决：一、撤销（2007）海民三初字第3573号民事判决；二、驳回韩湛图的诉讼请求。2010年4月6日，杨少辉以(2007)海民一初字第1163号案、（2007）海民三初字第3573号案对涉案房屋的查封均已解除为由，向广州市海珠区人民法院提起诉讼[案号：（2010）海民三初字第1213号]，请求：1.祝惠芳、陈祺继续履行双方于2007年2月3日签订的《广州市房地产买卖合同》，协助杨少辉完成涉案房屋的过户登记手续；2.祝惠芳、陈祺承担本案诉讼费。后因涉案房屋于2010年8月被山东省泰安市中级人民法院查封[案号：（2010）泰民四初字第12号]，杨少辉于2010年9月28日向广州市海珠区人民法院申请撤诉，同日，广州市海珠区人民法院以口头裁定的方式准予杨少辉撤诉。再查，2009年6月23日，杨少辉因（2007）海民三初字第3573号案件查封了涉案房屋的产权，向广州市海珠区人民法院提出解封的申请。2015年，杨少辉向山东省泰安市中级人民法院对泰安市海丰劳务职业服务有限公司与祝惠芳合作合同纠纷执行一案提出了书面异议，因为该纠纷的诉讼阶段查封了祝惠芳在涉案房屋占有的产权份额，查封的裁定书情况如下：（2010）泰民四初字第12号民事裁定书、（2013）泰民四重初字1号民事裁定书、（2014）泰执字第22－2号执行裁定书。该院审查后，于2015年8月10日作出（2015）泰执异字第6号执行裁定书，裁定：驳回了杨少辉的异议。杨少辉向该院提起案外人执行异议之诉，山东省泰安市中级人民法院于2016年3月作出（2015）泰民一初字第64号民事判决书，判决：停止对涉案房屋的强制执行；等。判后，各方当事人均不服判决并上诉，山东省高级人民法院于2016年12月作出（2016）鲁民终1526号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。经杨少辉申请，山东省泰安市中级人民法院于2017年3月16日作出（2014）泰执字第22恢1－2号执行裁定书，裁定：解除对祝惠芳在涉案房屋占有的产权份额的查封。2017年6月，杨少辉对广州市荔湾区人民法院轮候查封涉案房屋提出书面异议，广州市荔湾区人民法院于2017年8月17日作出（2017）粤0103执异193号执行裁定书，裁定：驳回杨少辉的异议申请。杨少辉不服并提出复议，广州市中级人民法院查明：经向广州市住房和城乡建设委员会查询，广州市荔湾区人民法院（2005）穗芳法民二执字第24号案于2013年8月9日轮候查封涉案房屋属祝惠芳占有的产权份额，2017年3月24日山东省泰安市中级人民法院解封后，转为正式查封。广州市中级人民法院于2018年5月28日作出（2018）粤01执复121号执行裁定书，裁定：撤销（2017）粤0103执异193号执行裁定，指令广州市荔湾区人民法院对杨少辉的异议申请进行审查；等。广州市荔湾区人民法院于2018年9月14日作出（2018）粤0103执异120号执行裁定书，裁定：中止该院（2005）穗芳法民二执字第24号案对涉案房屋的执行。2018年12月29日，杨少辉提起本次诉讼，并向广州市海珠区人民法院提出查封涉案房屋的保全申请，广州市海珠区人民法院于2019年1月16日作出（2018）粤0105民初19703号民事裁定书，裁定：查封涉案房屋的产权。据广州市海珠区人民法院作出的（2019）粤0105执保53号财产保全告知书反映，涉案房屋的部分产权首封，部分产权作轮候查封。2019年7月31日，广州市荔湾区人民法院以（2005）穗芳法民二执字第24号之一执行裁定书裁定，裁定：解除对祝惠芳在涉案房屋占有的产权份额的查封。诉讼中，广州市不动产登记中心于2019年8月9日出具《购房资格证明》{穗登记业务函〔2019〕01855号}，内容为：“根据杨少辉（身份证号码：离异，涉案房屋地址：广州市海珠区南洲路万华北街8号202房）的申请及《提交〈购房资格证明〉告知书》，经核查，鉴于（2007）海民三初字第2731号《民事判决书》已审理查明杨少辉购买该套房屋的时点为2007年2月3日，广州市住房限购政策从2010年10月15日开始实施。因此，杨少辉具备该套房屋的购买资格。特此证明。”同日，杨少辉向广州市海珠区人民法院出具《承诺书》，内容为：“……现杨少辉就本案所涉广州市海珠区南洲路万华北街房屋的抵押、查封情况向贵院承诺如下：广州市海珠区南洲路万华北街8号202房屋目前没有抵押登记，也没有抵押权人，该房屋现除了本案杨少辉申请的财产保全查封外，其他查封均己过期或解封。特此承诺。”一审法院认为：杨少辉与祝惠芳、陈祺签订的《广州市房地产买卖合同》上有各方当事人的真实签名，内容合法，没有违反法律法规的强制性规定，该买卖合同合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。杨少辉以现金形式支付了全部的购房款，又于2007年4月27日接收了涉案房屋，且持有涉案房屋的房地产证的原件的事实，业经广州市中级人民法院作出的（2008）穗中法民五终字第1603号生效民事判决书认定，该判决并认定祝惠芳、陈祺在涉案房屋过户手续条件具备时，应协助杨少辉办理涉案房屋的过户手续。经审查，杨少辉具备涉案房屋的购买资格，且现在涉案房屋的过户法律障碍已消除（除本案的保全查封外，已没有抵押登记和其他有效的查封），祝惠芳、陈祺协助杨少辉完成房屋过户手续的条件已具备。因此，杨少辉于本案请求祝惠芳、陈祺继续履行买卖合同，并协助其办理涉案房屋的产权过户手续的请求合法有理，理由正当充分，一审法院予以支持。涉案房屋先后被各地法院查封或轮候查封，后杨少辉又在各地法院申请解封或者提出执行异议或者提起执行异议之诉，杨少辉的上述诉讼行为实质上是向相关的人民法院请求保护权利。此期间，杨少辉具有发生诉讼时效中断效力的事由，因此，杨少辉的诉讼请求的诉讼时效并未届满，被告祝惠芳提出诉讼时效已过的抗辩意见理由不充分，故一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，于2019年9月19日作出一审判决：祝惠芳、陈祺在本判决生效之日起十日内协助杨少辉办理广州市海珠区南洲路万华北街的房屋过户登记至杨少辉名下的房地产登记手续。本案受理费100元，诉讼保全费5000元，由杨少辉负担诉讼保全费5000元，祝惠芳、陈祺共同负担受理费100元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：祝惠芳、陈祺应否继续履行与杨少辉签订的《广州市房地产买卖合同》，协助将广州市海珠区南洲路万华北街8号202房的不动产权证办至杨少辉名下。杨少辉与祝惠芳、陈祺2007年2月3日所签《广州市房地产买卖合同》，本院（2008）穗中法民五终字第1603号生效民事判决，已认定合法有效。该判决明确陈祺、祝惠芳应在涉案房屋所存查封解除、过户手续条件具备时，协助杨少辉办理涉案房屋的过户手续。案件事实表明，涉案房屋除因杨少辉本案申请财产保全而存有查封外，已没有其他查封事项，涉案房屋产权过户条件业已具备。在此情况下，杨少辉本案诉讼请求祝惠芳、陈祺继续履行买卖合同、协助办理涉案房屋的产权过户手续，一审法院予以支持，并无不当。在生效民事判决已认定涉案房屋买卖合同合法有效的情况下，祝惠芳以周小菁与杨少辉涉嫌套路贷为由对涉案合同效力及履行所提异议，当应不予支持。关于杨少辉购房资格问题，广州市不动产登记中心出具《购房资格证明》已明确，杨少辉购买涉案房屋的时间在广州市住房限购政策开始实施之前，具备该套房屋的购买资格。对涉案房屋存在的查封事项，依（2008）穗中法民五终字第1603号生效民事判决要求，杨少辉先后在各地法院申请解封、提出执行异议、提起执行异议之诉进行处理，并无不妥。祝惠芳以杨少辉本案诉讼请求诉讼时效已过所作抗辩，所提理由不能成立。综上所述，祝惠芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由祝惠芳负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  白小云审判员  刘 卉二〇二〇年三月三十日书记员  张家齐吴敏玲