河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终120号上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司济源市分公司，住所地：济源市济水大道西段北2号。法定代表人：刘宝兴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：任磊磊，河南艳阳天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王立才，男，1972年10月18日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：杨武祥，河南涛声律师事务所律师。上诉人中国邮政集团公司济源市分公司（以下简称中国邮政济源分公司）因与上诉人王立才房屋租赁合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2019）豫9001民初7342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中国邮政济源分公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项判决，改判王立才立即搬离济源市宣化大街大十字东南角土产公司东临邮政综合商务楼，改判王立才向中国邮政济源分公司支付损失54万元，支付2019年8月31日至实际交还房屋之日的租金；一二审诉讼费用由王立才承担。事实与理由：一、一审法院酌定的搬离时间过久。一审法院判决王立才在一审判决生效后三个月内搬离时间过长，这样给其公司带来更多的损失，王立才应当立即搬离涉案房屋。二、一审法院不支持其公司的损失是错误的。2016年9月1日至今，王立才已经长达三年零四个月没有交纳租金，客观上已经给公司造成了很大的损失，理应支持其公司的损失54万元。王立才辩称：1、如果判决解除合同，判决王立才搬离房屋，因商户在此经营多年，有许多商品和设施需要妥善处理，处理过程不是短期能完成的，所以一审判决3个月搬离合理；2、基于中国邮政济源分公司单方解除合同，给王立才造成巨大损失，中国邮政济源分公司同意在合同到期后延长租期和减免租金，双方一直在就此进行协商，因为租期不定、租金不定，中国邮政济源分公司没有向王立才主张到期后租金，所以王立才不应支付中国邮政济源分公司的损失。王立才上诉请求：一、撤销一审判决，改判王立才继续租赁中国邮政济源分公司坐落于宣化街大十字东南角土产公司东邻邮政局综合商务楼的房屋，判决王立才在2016年8月31日之后装修的中央空调、电梯、台阶所支出的费用共计1170691.06元在王立才应交的租赁费中抵销；一二审诉讼费用由中国邮政济源分公司承担。事实与理由：一、人民法院应当判决王立才继续租赁宣化街综合商务楼的房屋。双方签订合同后，王立才依照合同积极履行义务，并将王屋山大酒店后边的房屋部分转租给了其他商户。2014年济源市邮政局强行终止合同，并找人与王立才协商，愿意对王立才的巨大损失给予赔偿，并于2014年2月11日给王立才出具一份承诺书，承诺书首先认定提前解除合同给王立才造成了很大财产损失，并承诺宣化街邮政局商务楼租赁到期后延长租期以弥补王立才损失。邮政局在给王立才出具承诺书后，又对延长期限召开了会议，在会议上决定给王立才延长6年3个月。一审法院不考虑这一实际情况，判决王立才于判决生效后三个月内搬离济源市宣化大街大十字东南角土产公司东邻邮政局综合商务楼房屋，就违背了邮政局的有效承诺(即宣化街邮政局商务楼租赁到期后延长以弥补王立才损失)，违背了双方当事人的真实意思表示，明显错误。一审中，王立才提出反诉，请求一并解决，而一审法院驳回了王立才的反诉，实际上是人为地割裂了邮政局的承诺。二、从2016年8月31日之后王立才的装修费用应当予以抵销租赁费。正是有了中国邮政济源分公司的承诺，王立才才在合同到期后又安装了中央空调、电梯和修建台阶，支出费用1176091.6元。现中国邮政济源分公司违背承诺起诉王立才请求解除合同。一审法院以“根据合同约定，如需对房屋进行装修或増扩设备时，费用由被告自理，故被告辩称原告应给付其租赁期间为安装中央空调、电梯及修建台阶支出的费用不符合合同约定，本院不予支持。”显然不当，因为这些费用是发生在宣化街综合楼合同到期之后，王立才基于中国邮政济源分公司2014年2月11日给其出具一份承诺书，合同到期后，继续使用宣化大街综合楼，邮政局又未提出异议，说明双方都有继续租赁宣化大街综合楼的意思。因邮政局解除王屋山大酒店后边的租赁合同给王立才造成巨大损失，短期续租宣化大街综合楼又不足以弥补王立才的损失，所以王立才才有投入百万多资金安装了电梯、中央空调和修建台阶。如果判决解除合同，则中国邮政济源分公司存在过错，邮政局就应当承担王立才安装的电梯、中央空调和台阶的费用。电梯、中央空调和台阶是可以长期使用的固定设施，如果解除合同则给王立才造成很大损失，给中国邮政济源分公司带来百万固定资产，这显然是不公平的。综上，王立才认为，中国邮政济源分公司应依据承诺书，与王立才续租宣化大街大十字东南角土产公司东邻邮政局综合商务楼的房屋，王立才在2016年8月31日之后装修的中央空调，电梯，台阶所支出的费用应在租赁费中抵销。中国邮政济源分公司辩称，王立才的上诉理由不能成立，1、双方于2006年8月31日签订的房屋租赁合同约定，合同期满后王立才投资的电梯、空调和附属设施归公司所有，依据该约定，上述附属物的权属应归公司所有，王立才提出的抵销没有事实与法律依据；2、2016年8月房屋租赁合同到期后，双方并未签订新的租赁合同减免租金，此时即便双方形成了不定期租赁关系，王立才仍应按时缴纳租金，但王立才在长达三年的时间内经多次催要拒不缴纳，已经构成对合同的根本违约，其公司才要求王立才退房搬离，一审判决王立才搬离并无不当，但其公司认为一审判决王立才三个月搬离期间过长，且未计算王立才占用房屋给其公司造成的损失明显不当。中国邮政济源分公司向一审法院起诉请求：1、判令王立才立即搬离宣化大街大十字东南角土产公司东临邮政局综合商务楼；2、判令王立才支付2016年9月1日至2019年8月31日三年租金2250000元，并按年息24%赔偿其损失540000元；3、本案诉讼费用由王立才承担。一审法院认定事实：2006年8月31日济源市邮政局与王立才签订房产租赁契约，合同约定：中国邮政济源分公司自愿将坐落在宣化大街大十字东南角土产公司东临邮政局综合商务楼的房产（除地下一层全部，一层东北角两间约180平方米）出租给王立才使用，双方约定的上述房产每年租金为750000元，租赁期限10年，自2006年8月31日至2016年8月31日止，租金每月6.25万元，年合计75万元，王立才应在每次付款期前30日内交纳给中国邮政济源分公司，如需对房屋进行装修或增扩设备时，应征得中国邮政济源分公司同意，费用由王立才自理，本房产的附属设施如装修部分、中央空调、用电设施、变压器、防火卷帘等由被告投资，合同期满后产权属中国邮政济源分公司所有，王立才租赁期满后不得拆卸拿走。合同签订后双方开始履行。约定的租赁期限到期后，王立才继续使用中国邮政济源分公司房屋至今，王立才未向中国邮政济源分公司交纳租赁费，双方也未签订租赁合同。济源市邮政局于2015年4月1日更名为中国邮政集团济源市分公司。2014年2月11日济源市邮政物业公司出具一份说明，载明：由于济源市邮政物业公司需提前解除合同，给王立才经营造成很大损失，经双方协商：宣化街邮政局商务楼租赁到期后延长以弥补王立才损失，具体事宜双方协商解决并签订协议。王立才在租赁期间出资安装了中央空调、电梯及修建台阶，共支出费用1176091.6元。一审法院认为，济源市邮政局王立才签订的“房产租赁契约”是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。2015年4月1日济源市邮政局更名中国邮政集团济源市分公司即本案一审原告后，济源市邮政局的合同权利义务由中国邮政济源分公司承接。双方约定的租赁期限到期后，王立才继续使用中国邮政济源分公司房屋，中国邮政济源分公司在起诉之前也没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。根据原租赁合同约定，王立才每年应支付中国邮政济源分公司租金750000元，王立才拖欠2016年9月1日至2019年8月31日的租金共计2250000元。中国邮政济源分公司要求王立才支付该款，理由正当，该院予以支持。王立才辩称中国邮政济源分公司于2014年在其不同意的情况下将王立才租赁济源市王屋山大酒店后边三层房产全部收回，初步达成一致意见，中国邮政济源分公司以其在涉案房产租赁到期后延长租期并减免租金的方式弥补其损失，2016年9月之后的租金未交纳其有正当理由，中国邮政济源分公司无权向其主张租金。因双方并未达成抵偿协议，故王立才拒付租金的理由不能成立，关于租赁济源市王屋山大酒店后边三层房产的损失，王立才可另案主张权利。因双方确有意向协商此事，中国邮政济源分公司在王立才未交租金的三年间也未向王立才催要租金，故中国邮政济源分公司要求王立才支付其违约金的诉讼请求，该院不予支持。自2016年8月31日双方约定的租赁到期后，双方的租赁合同为不定期租赁，根据法律规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合同期限之前通知承租人，故中国邮政济源分公司要求王立才搬离房屋，该院予以准许，但应给予王立才3个月合理期间。根据合同约定，如需对房屋进行装修或增扩设备时，费用由王立才自理，故王立才辩称中国邮政济源分公司应给付其租赁期间为安装中央空调、电梯及修建台阶支出的费用，不符合合同约定，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、王立才于判决生效后三个月内搬离济源市宣化大街大十字东南角土产公司东临邮政局综合商务楼房屋；二、王立才于判决生效后十日内给付中国邮政济源分公司租金2250000元；三、驳回中国邮政济源分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29120元，由王立才负担24800元、中国邮政济源分公司负担4320元，保全费5000元，由王立才负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，2006年8月31日济源市邮政局与王立才签订房产租赁契约，合同约定：中国邮政济源分公司自愿将坐落在宣化大街大十字东南角土产公司东临邮政局综合商务楼的房产（除地下一层全部，一层东北角两间约180平方米）出租给王立才使用，双方约定的上述房产每年租金为750000元，租赁期限10年，自2006年8月31日至2016年8月31日止，租金每月6.25万元，年合计75万元，王立才应在每次付款期前30日内交纳给中国邮政济源分公司，如需对房屋进行装修或增扩设备时，应征得中国邮政济源分公司同意，费用由王立才自理，本房产的附属设施如装修部分、中央空调、用电设施、变压器、防火卷帘等由被告投资，合同期满后产权属中国邮政济源分公司所有，王立才租赁期满后不得拆卸拿走。合同签订后双方开始履行。约定的租赁期限到期后，王立才继续使用中国邮政济源分公司房屋至今，王立才未向中国邮政济源分公司交纳租赁费，双方也未签订租赁合同。济源市邮政局于2015年4月1日更名为中国邮政集团济源市分公司。2014年2月11日济源市邮政物业公司出具一份说明，载明：由于济源市邮政物业公司需提前解除合同，给王立才经营造成很大损失，经双方协商：宣化街邮政局商务楼租赁到期后延长以弥补王立才损失，具体事宜双方协商解决并签订协议。本院认为，第一、济源市邮政物业公司于2014年2月11日给王立才出具了一份承诺书，承诺宣化街邮政局商务楼租赁到期后延长租期以弥补王立才的损失，但同时该承诺书还显示：具体事宜双方协商解决并签订协议。在本案诉讼过程中，王立才认可双方未就延长租期弥补损失问题签订书面协议。王立才上诉称中国邮政济源分公司曾就此开会研究，并决定给王立才延长6年3个月租期，且有会议记录，但其未提供证据证明该主张，故王立才上诉请求继续租赁涉案房屋的理由不能成立，本院不予支持。第二、关于王立才请求以其支出的装修中央空调、电梯以及修建台阶的费用折抵租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，自2016年8月31日双方签订的租赁合同到期后，王立才继续使用涉案房屋，中国邮政济源分公司也未提出异议，双方也未签订新的租赁合同，故原租赁合同继续有效。根据双方在租赁合同中的约定，如需对房屋进行装修或增扩设备时，费用由王立才自理，本房产的附属设施如装修部分、中央空调、用电设施、变压器、防火卷帘等由王立才投资，合同期满后产权属中国邮政济源分公司所有，王立才租赁期满后不得拆卸拿走。故王立才的该项请求不能成立，本院不予支持。第三、自2016年8月31日双方约定的租赁到期后，双方的租赁合同为不定期租赁，根据法律规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故应给予王立才合理期间搬离房屋，一审法院酌定3个月合理期间并无不当。第四、关于中国邮政济源分公司主张的540000元损失应否支持的问题。因双方确有意向协商此事，中国邮政济源分公司在王立才未交租金的三年期间也未向王立才催要过租金，且双方在原租赁合同中也没有对损失进行约定，所以中国邮政济源分公司要求王立才按照按年息24%赔偿其损失540000元的诉讼请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上，中国邮政济源分公司与王立才的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24585元，由上诉人中国邮政集团济源市分公司负担9200元，由上诉人王立才负担15385元。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  邓 燕审判员  李 芳二〇二〇年三月二十三日书记员  丁冉冉