江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4890号上诉人(原审原告):灌云九龙港投资管理有限公司，统一社会信用代码证91320723697850346K，住所地江苏省灌云县城九龙港水街16号楼。法定代表人：章伟炳，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾东杰，江苏新浦律师事务所律师。委托诉讼代理人：伏倩（实习律师），江苏新浦律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：李文清，男，汉族，1955年3月16日出生，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：李华成、陈福梅，灌云县四队法律服务所法律工作者。上诉人灌云九龙港投资管理有限公司（以下简称九龙港投资管理公司）因与被上诉人李文清房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初5493号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人九龙港投资管理公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉求或发回重审。1.一审判决认定事实错误，证据不足。⑴不论依据双方合同约定还是相关法律规定，被上诉人在租赁期满后均应当与上诉人办理租赁交接手续将涉案房屋交还上诉人，被上诉人在租赁期满后未向上诉人返还涉案房屋，其继续占有使用涉案房屋的行为，侵犯了上诉人对涉案房屋的处分权。⑵上诉人对被上诉人转租的情况并不知情，与案外人韩某就涉案房屋从未交涉过租赁事宜，一审判决认定上诉人与禅金瑜伽交涉涉案房屋的续租一节没有事实依据。⑶按照双方合同约定，被上诉人对上诉人负有支付商业管理费的义务。一审法院认为被上诉人不履行合同义务而不能归责于被上诉人的观点，系用公权力变更当事人之间的约定，干扰正常的民事交易行为，没有事实和法律依据。同时一审判决所谓的上诉人未向有关租户收取商业管理费的认定也没有任何证据予以证明，系一审法院主观臆断。2.一审判决适用法律错误。⑴租赁期限届满，被上诉人应当及时向上诉人返还涉案房屋，即使涉案该房屋由“次承租人”韩某占有，被上诉人也应当向上诉人返还涉案房屋。⑵依据双方合同约定及相关法律规定，租赁期满后，负有腾房义务的被上诉人继续占有并使用涉案房屋，上诉人有权要求被上诉人腾空并返还房屋、支付逾期腾房的占有使用费、商业管理费和违约金。⑶被上诉人未经上诉人同意将涉案房屋转租给第三人，上诉人有权按照合同约定追究被上诉人的违约责任。一审判决驳回上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求，没有法律依据。被上诉人李文清答辩称：1.上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院不予支持。2.一审判决认定事实清楚，证据充分：双方签订的租赁合同约定使用期限为一年，合同没有载明涉案房屋不得在使用期间转租他人；被上诉人已按约交付了租金及保证金；租赁期间，被上诉人将房屋转租韩某前已经口头通知被上诉人的管理人员，并得到管理人员允许，且韩某转租后将门牌变更为禅金瑜伽馆，该馆与上诉人物业管理办公室相邻，从门牌上可知转租事实；租赁期满，按照上诉人的《租赁合同到期通知书》上诉人可自行对涉案房屋另行行使权利；被上诉人对上诉人下发通知、通知内容及商谈续租事宜均不知情，不存在任何过错。综上，上诉人在涉案房屋租赁期满后，怠于行使权利，因此造成的损失，应当由上诉人自行承担。请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。九龙港投资管理公司向一审法院起诉请求：1.判令李文清腾空并返还位于灌云县商铺;2.判令李文清支付截至2019年5月31日的商铺占有使用费20599.42元，并按合同约定的2元/天/平方米的标准支付自2019年6月1日起至实际腾退商铺之日止的占有使用费;3.判令李文清支付2019年1月1日至2019年5月31日的商业管理费204.63元，并以0.6元/月/平方米标准支付自2019年6月1日起至实际腾退商铺之日止的商业管理费；4.判令李文清支付违约金4929元；5.判令李文清承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：一、2017年7月25日，九龙港投资管理公司（甲方）与李文清（乙方）签订商铺租赁合同，主要内容如下：第一条：租赁场地、租赁期限及经营范围1-1.甲乙双方同意按照本合同列明的条款及条件，乙方承租甲方位于灌云县城九龙港水街编号为2号楼104号商铺。1-2.本合同的租赁期限为1年，即2018年01月01日起至2018年12月31日止。1-3.乙方经营范围为贪吃小站，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更商铺号、租赁区域的用途和在租赁区域的经营范围；对该条款的违反将构成根本违约……1-5.乙方应在租赁期满之日，将该商铺按规定交还甲方，逾期未将商铺交还，商铺内所有物品视为乙方主动放弃所有权及相关法律权利，甲方有权自行安排处置，并保留向乙方追诉的权利。乙方逾期归还商铺，应向甲方支付商铺占有使用费（按本合同2元/天/平方米的标准据实支付)、水电费、商业管理费、违约金。乙方未经甲方书面同意而导致商铺破损的，除向甲方支付违约金外应赔偿甲方一切经济损失。本款所列违约金按本合同约定的最后一年的年租金30%计算，即肆仟玖佰贰拾玖元整(￥4929元整)。第二条：合同期限、租赁费用和支付方式2-1.租赁费按如下标准执行：合同总金额16431元，商铺面积为68.21平方米。2-2.在本合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金合计贰仟元整（￥2000元）。第三条：商业管理费、物业管理费、水某、电费及其他相关费用3-2.商铺区域的商业管理费收费标准：0.6元/月/平方米。第八条：合同的变更及终止8-5.合同期满后自动终止。如乙方无其他违约事项，需继续租赁本商铺，必须在本合同期满前2个月向甲方提出书面申请，经甲方审核书面同意后另行签订租赁合同，否则视为乙方放弃优先承租权。第九条：违约责任9-4.乙方应在本合同解除或终止之日将该商铺按规定交还甲方，逾期未将商铺交还，商铺内所有物品视为乙方主动放弃所有权及相关法律权利，甲方有权自行安排处置，并保留向乙方追诉的权利。乙方逾期归还商铺，应向原告支付商铺占有使用费（按本合同2元/天/平方米的标准据实支付)、水电费、商业管理费、物业管理费、违约金。乙方未经甲方书面同意而导致商铺破损的，除向甲方支付违约金外应赔偿甲方一切经济损失。本款所列违约金按本合同约定的最后一年的年租金30%计算，即肆仟玖佰贰拾玖元整(￥4929元整)。2017年7月25日，九龙港投资管理公司向李文清出具收据两张确认收到2018年度租金16400元及保证金2000元。二、2018年12月3日，九龙港投资管理公司向案外人韩某送达了致“李文清”的租赁合同到期通知书，通知如下：“《合同》将于2018年12月31日到期，如贵方继续租赁本商铺，请在2018年12月20日前正式通知我司并到我司办公室办理续租事项。逾期未告知，我司将按不续租处理。如不续租，请您在租赁合同到期前把店铺内所有可移动的物品搬离，租赁铺位附属装饰及装修不得拆除、破坏，不得破坏房屋整体结构，并到我司办公室办理租赁交接手续，我司将对该房屋另行出租。如贵方逾期搬离，我司将依法维护我司的合法权益，并追究贵方的违约责任，贵方应按合同约定的逾期占用费用的标准向我司支付占用租赁物期间的占用费用。”三、租赁期间，李文清将涉案房屋转租给案外人韩某经营禅金瑜伽，转租期限截至2018年12月31日。2018年3月16日，案外人韩某向李文清转账支付15000元。案外人韩某为案外人连云港禅金健身服务有限公司监事。租赁期间届满，李文清既未与九龙港投资管理公司续签租赁合同，也未继续使用涉案房屋。目前，涉案房屋基本处于空置状态（有少许杂物）。一审法院认为：九龙港投资管理公司与李文清签订的租赁合同已于2018年12月31日期满，且李文清在期满后并未继续使用涉案房屋，故双方之间已不存在租赁合同关系（包括但不限于不定期租赁合同）。李文清在租赁期间将涉案房屋转租给案外人韩某经营禅金瑜伽，转租期限截至2018年12月31日，九龙港投资管理公司对此亦予认可（九龙港投资管理公司直接向案外人韩某送达租赁合同到期通知书，即可见一斑）。另外，九龙港投资管理公司在2019年1月1日之后相当长的一段时间内与禅金瑜伽就有关房屋是否续租以及如何续租处于交涉过程中。综上所述，九龙港投资管理公司要求李文清返还涉案房屋，缺乏依据，依法不予支持。租赁期间届满后，若有案外人无正当理由妨害九龙港投资管理公司就涉案房屋行使权利，则应直接向其主张；若九龙港投资管理公司怠于行使权利，则因此所受损失应当自行承担。对九龙港投资管理公司要求李文清支付占有使用费及2019年1月1日之后商管费用的诉讼请求，因李文清在2019年1月1日之后并未租赁或占用涉案房屋，依法不予支持。李文清在签订租赁合同时就将16400元租金和2000元保证金支付给九龙港投资管理公司，却未交纳491元的商业管理费，九龙港投资管理公司将此归责于李文清，有违常理。事实上，九龙港投资管理公司并未向有关租户（进入诉讼的除外）收取该项费用。综上，对九龙港投资管理公司要求李文清支付违约金4929元的诉讼请求，依法不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回九龙港投资管理公司的诉讼请求。案件受理费减半收取222元，由九龙港投资管理公司负担。本院二审期间，上诉人向本院提交江苏省灌云县人民法院（2018）苏0723民初4482号民事判决书一份，江苏淮海大地物业管理有限公司出具的“针对九龙港水街一期物业相关情况的说明”一份，证实上诉人向租户主张商业管理费的事实，且该主张已经被生效判决予以支持，一审法院认定上诉人未向有关租户收取该项费用舒适与事实认定错误；涉案房屋的物业管理公司为大地公司，与上诉人并非关联企业，其系开发商聘请的前期物业，因为被上诉人不配合，没有收取过涉案房屋的物业费。被上诉人经质证认为，判决书的真实性由法庭核实，对证明目的有异议，我国实行的不是判例法，每个案件都有不同的事实和理由；物业公司与上诉人是不是同一单位由法庭核查，经营期间物业费没有交，转租后，韩某是否交不清楚。本院经审查认为，上诉人提交的证据真实、合法，与本案有关联性，本院依法予以确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间另查明，租赁期满后，韩某未向被上诉人交还涉案房屋，涉案房屋如今被韩某上锁，处于闲置状态。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自的义务。依据上诉人与被上诉人之间签订的《九龙港商业水街营业房（商铺）租赁合同》第一条约定，被上诉人的经营范围为贪吃小站，未经上诉人书面同意，被上诉人不得擅自变更商铺号、租赁区域用途和租赁区域的经营范围，否则构成根本违约。依据合同第三、七条约定，被上诉人负有按照0.6元/月/平方米向上诉人缴纳商业管理费的义务。上述合同于2018年12月31日到期后，依据合同第八条约定，被上诉人未在合同期满前2个月向上诉人书面申请续租，该合同已自动终止。合同终止后，依据合同第九条约定，被上诉人应当在合同终止之日将涉案商铺交还上诉人。但是被上诉人在合同履行期间，未按约缴纳商业管理费，擅自转租，且在合同终止后未按合同约定履行交还商铺义务，致使涉案商铺至今处于案外人韩某控制之下，侵犯了上诉人对涉案商铺的使用权，依据合同第一、九条约定，被上诉人的行为构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。合同第九条约定，被上诉人逾期归还商铺，应当向上诉人支付商铺的占有使用费（按合同2元/天/平方米的标准据实支付）、水电费、商业管理费、物业管理费及违约金，违约金按照合同约定的最后一年的年租金30%计算，即4929元。被上诉人称上诉人知晓并同意其在租赁期间将商铺转租案外人韩某，但是不能提供充分证据证明。一审判决对此节的认定，亦缺乏相应依据。综上，一审判决认定事实有误，判决驳回上诉人九龙港投资管理公司的诉讼请求不当，本院依法予以纠正。上诉人诉求被上诉人返还涉案商铺，支付逾期交还商铺期间的占有使用费、商业管理费及相应的违约金符合双方合同约定，与法有据，本院依法予以支持。但是因双方约定的违约金过高，二审期间，经本院释明，被上诉人李文清向本院申请调整违约金，本院酌情将违约金调整为按照合同约定的最后一年的年租金15%计算，即2464.5元综上，上诉人九龙港投资管理公司的上诉理由成立，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初5493号民事判决；二、被上诉人李文清于本判决生效后十日内腾空并向上诉人灌云九龙港投资管理有限公司返还位于江苏省灌云县九龙港水街2号楼104商铺；三、被上诉人李文清于本判决生效后十日内向上诉人灌云九龙港投资管理有限公司支付自2019年1月1日至实际腾退商铺之日止的占有使用费及商业管理费（其中占有使用费按照2元/天/平方米的标准支付，商业管理费按照0.6元/月/平方米的标准支付）；四、被上诉人李文清于本判决生效后十日内上诉人灌云九龙港投资管理有限公司支付违约金2464.5元。一审案件受理费222元，二审案件受理费444元，均由被上诉人李文清负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年三月十六日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。