福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初119号 原告：王晓俊，男，1979年8月5日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告：周玉芳，女，1952年12月11日出生，汉族，住厦门市思明区。 共同委托诉讼代理人：王鑫，福建明经律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：宋超，福建明经律师事务所律师。 被告：朱闽君，男，1979年5月11日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：陈兴漂，福建万融律师事务所律师。 原告王晓俊、周玉芳与被告朱闽君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓俊、周玉芳共同委托诉讼代理人王鑫，被告朱闽君及其委托诉讼代理人陈兴漂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王晓俊、周玉芳向本院提出诉讼请求：判令1.朱闽君支付王晓俊、周玉芳尚欠房屋租金22500元（一层欠租4个月共16000元、二层欠租6500元）；2.朱闽君支付王晓俊、周玉芳租赁房屋期间尚欠的电费1370.84元；3.朱闽君支付王晓俊、周玉芳租赁房屋期间尚欠的物业费1259元；4.朱闽君支付王晓俊、周玉芳因搬离案涉房屋时对案涉房屋进行破坏的赔偿款12600元（以评估认定金额为准）；5.朱闽君支付王晓俊、周玉芳因搬离案涉房屋时向王晓俊、周玉芳借的买材料款（电缆）3500元。事实和理由：2015年王晓俊购买案涉房屋店（梅列区碧桂园X号XXX幢一层1号、一层1号跃）并办理不动产所有权证（闽2017三明市不动产权第XXXXXX号），后用于出租。因王晓俊日常工作繁忙，遂将案涉房屋出租事宜委托给母亲即周玉芳全权代办。2018年4月13日，周玉芳和朱闽君就租赁案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期2018年5月1日至2024年4月30日，月租金为7500元（共二层），物业费和水电费等由朱闽君负担，保证金22500元（只交付12500元，另10000元未支付），乙方提前终止合同未通知保证金不退还等内容。合同签订当日双方交付案涉房屋，朱闽君自行对案涉房屋进行装修，期间因购买材料（电缆）向王晓俊、周玉芳借款3500元。但是，从2018年10月至2019年3月朱闽君未支付部分租金，共计16000元。朱闽君于2019年3月底未再租用案涉房屋一层，仍继续租用案涉房屋二楼。2019年8月底，朱闽君搬离案涉房屋二楼，但一直未缴纳电费1370.84元，且搬离时对房屋所有的开关、水管、电线等进行恶意损坏，导致房屋无法使用，损失估计12600元。 朱闽君辩称，1.其不欠王晓俊、周玉芳房租，相反是在扣除租金后王晓俊、周玉芳还有大部分押金未退还给其，对此未退还的押金其将继续追讨；2.其不欠王晓俊、周玉芳的其他相关费用；3.其不存在对涉租的店面进行破坏及向王晓俊、周玉芳借款购买电缆一事。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1.王晓俊于2017年11月23日取得坐落于梅列区碧桂园X号XXX幢一层1号、一层1号跃房产，即店的不动产所有权证，该房产为其单独所有，王晓俊于2018年2月8日委托其母亲周玉芳全权处理租房事宜。周玉芳作为出租方（甲方）与朱闽君作为承租方（乙方）于2018年4月13日签订《房屋租赁合同》，约定：周玉芳将位于店出租给朱闽君使用，租赁期限六年，自2018年5月1日至2024年4月30日，注：一楼由乙方指定位置只允许摆放烟和烟花爆竹，甲方无权经营、无权干涉（春节期间归甲方经营烟花爆竹）；月租金7500元，按月结算；乙方租赁期间，物业管理费和水电费分摊以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时乙方须交清欠费；乙方同意预交22500元作为保证金，先交甲方12500元，余10000元半年后交付；乙方如有要求终止合同，须三个月通知对方，否则保证金不退还，合同期满双方无异议保证金退还乙方；乙方自行装修，合同终止后甲方有权对店内设施进行处理；在承租期间，乙方如有转租或转借该店面，乙方将提前与甲方协商。2.朱闽君于合同签订时交纳了保证金12500元，于2018年10月25日又交纳了保证金10000元，合计22500元。3.朱闽君租用案涉房屋的一层至2019年3月底，租用案涉房屋的二层至2019年8月底。上述事实有王晓俊、周玉芳提供的《房屋租赁合同》、代收租金授权委托书、闽（2017）三明市不动产权第XXXXXX号不动产所有权证，朱闽君提供的由周玉芳出具的收条2张，及双方的陈述等证据予以佐证。上述证据经庭审核实，本院予以确认。 对于当事人双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.朱闽君租赁房屋期间尚欠房租的认定问题。 王晓俊、周玉芳主张，朱闽君租赁房屋期间尚欠房租22500元，其中：尚欠房屋一层的租金，自2018年12月至2019年3月即4个月，月租4000元，为16000元；尚欠房屋二层的租金，2019年2月的月租3500元、2019年7月的租金1500元（调为3000元，已付1500元）、2019年8月的租金1500元（调为3000元，已付1500元），为6500元。 朱闽君辩称，其与魏秀琴合伙经营包子店，经魏秀琴介绍由其与周玉芳签订店面租赁合同，后将该店面的二层用于其妻子肖百花经营美容店。三人商量确定按房屋一层的租金4000元，房屋二层的租金3500元计算，并对该店面花费7万多元装修；周玉芳已于2019年1月收回房屋一层，自行经营烟花爆竹，故其只欠房屋一层的2018年12月租金4000元；因周玉芳亲戚在其处作美容未付美容费用，已对抵房屋二层的2019年2月租金3500元；周玉芳同意降租，其才会支付房屋二层的2019年7月、8月租金各1500元，周玉芳应是同意的，否则就会按往常规律一直催促其缴交房租。并提供以下证据用以证明：（1）其妻肖百花与周玉花的微信聊天记录；（2）周玉芳（喜洋洋阿姨老板）的微信朋友圈内容，[2019年1月29日]年关将至，热热闹闹过大年！需要烟花爆竹的朋友们可以加群，满额者免费送货到家哦！附有柜台中摆放有烟花爆竹的照片2张；（3）烟花爆竹订货群的微信内容，[2019年1月29日19：35]，年关将至，热热闹闹过大年！需要烟花爆竹的朋友们可以加群，满额者免费送货到家哦！附有柜台中摆放有烟花爆竹的照片2张。 王晓俊、周玉芳对朱闽君提供的上述证据质证后认为，肖百花与周玉花的微信聊天记录中就房屋二层的2019年7月、8月租金未达成一致，周玉花只是说可以考虑再降点租金；双方合同约定房屋一层的指定地点平时摆放烟花爆竹，春节期间由周玉芳经营销售烟花爆竹，不能就此认为周玉芳已收回房屋一层。 本院认为，朱闽君提供的上述证据，王晓俊、周玉芳对其真实性没有异议，予以采信。微信聊天记录能够证明肖百花与周玉花就降低房屋二层的租金进行协商，但不能证明周玉芳已同意降低。微信朋友圈内容、烟花爆竹订货群的微信内容能够证明周玉芳于2019年1月29日在店内经营销售烟花爆竹，但这一行为符合双方合同约定，不能证明周玉芳收回房屋一层的时间。朱闽君关于“周玉芳已于2019年1月收回房屋一层，自行经营烟花爆竹”的辩解，因其提供的上述证据不足以证明，且周玉芳予以否认，本院不予支持。双方约定所涉租赁房屋两层每月房租为7500元，朱闽君按房屋一层的租金4000元、二层的租金3500元分开，王晓俊、周玉芳没有异议，视为双方对房租的补充约定，本院予以认可。朱闽君关于“因周玉芳亲戚在其处作美容，未付的美容费用对抵房屋二层的2019年2月租金3500元”的辩解，因未提供证据证明，且周玉芳予以否认，本院不予支持。综上，王晓俊、周玉芳关于“朱闽君租赁房屋期间尚欠房租22500元”以及“该22500元的具体构成”的主张，本院予以支持。 2.朱闽君租赁房屋期间尚欠电费的认定问题。 王晓俊、周玉芳主张，朱闽君租赁房屋期间尚欠电费1370.84元，并提供2019年4-8月历月电费明细为证。 朱闽君质证后认为，电费为滞后一个月收取，王晓俊、周玉芳主张的实际是2019年3-7月尚欠电费；此时房屋一层已经由其他人承租走了，因房屋一、二层同装一个电表，无法区分各要多少电费，其无法交付，但2019年7月有交了118.7元给周玉芳，并提供微信转账记录为证。微信转账记录载明：（张＊金134××××1407）［2019年8月12日晚上22：17］7月电费88.7元，微信转账88.7已被领取；［2019年9月10日下午15：59］微信转账7月份电费30元已被领取。 王晓俊、周玉芳对微信转账记录质证后认为，不确定微信内容是案涉房屋一层的情况，无法证实朱闽君需要证明的事实。 本院认为，对王晓俊、周玉芳提供的历月电费明细，朱闽君没有异议，予以采信。历月电费明细能够证明2019年3-7月案涉租赁房屋电费为1370.84元。对朱闽君提供的微信转账，内容体现的是2019年8月、9月转款，与2019年7月交款给周玉芳无关联性，且王晓俊、周玉芳对其真实性有异议，本院不予采信。朱闽君关于“其已支付118.7元电费给周玉芳”的辩解，因其提供的证据不足以证明，本院不予支持。涉案租赁房屋一层、二层系朱闽君一并承租，按《房屋租赁合同》约定应由朱闽君交清所欠电费，故朱闽君以房屋一层、二层未分表为由拒交电费，本院不予支持。鉴于房屋一层、二层同装一个电表的事实，上述欠交电费中包括2019年4-7月房屋一层的电费金额，朱闽君可另案主张相关权利。 3.朱闽君租赁房屋期间尚欠物业费的认定问题。 王晓俊、周玉芳主张，房屋二层的物业费为每月252元，朱闽君已付清了2018年10月以前的物业费，而自2018年10月至2019年8月为11个月的物业费共计2772元，朱闽君仅由肖百花代支付了1513元（即2019年2月25日的505元、2019年5月28日的504元、2019年8月7日的504元），故朱闽君租赁房屋期间尚欠物业费1259元。 朱闽君辩称，其于2018年11月、2018年12月直接到碧桂园物业管理中心各支付了物业费505元。 本院认为，庭审中王晓俊、周玉芳认可朱闽君已支付给碧桂园物业管理中心的物业费1010元可对抵，故王晓俊、周玉芳关于“朱闽君租赁房屋期间尚欠物业费1259元”的主张，按尚欠物业费249元予以部分支持。 4.朱闽君是否应支付王晓俊、周玉芳因搬离案涉房屋时对案涉房屋进行破坏的赔偿款的认定问题。 王晓俊、周玉芳主张，朱闽君肆意破坏案涉房屋的装修，导致王晓俊、周玉芳于2019年12月才将房屋租出，朱闽君应支付王晓俊、周玉芳因搬离案涉房屋时对案涉房屋进行破坏的赔偿款12600元。并提供以下证据用以证明：（1）向原装修师傅询问后的碧桂园店面修缮表；（2）照片、视频（光盘）。 朱闽君质证后认为，修缮表是王晓俊、周玉芳单方制作，其不认可；其只是拆除可移动的设施。 本院认为，对王晓俊、周玉芳提供的修缮表，是其单方制作，不予采信。王晓俊、周玉芳提供的照片、视频（光盘），朱闽君对其真实性没有异议，予以采信。王晓俊、周玉芳提供的照片、视频（光盘）不足以证明朱闽君肆意破坏案涉房屋的装修，加上提供的证据不能证明案涉房屋遭破坏需花费修缮费用的金额，且王晓俊、周玉芳未再要求对损失作评估鉴定，故王晓俊、周玉芳关于“朱闽君应支付王晓俊、周玉芳因搬离案涉房屋时对案涉房屋进行破坏的赔偿款12600元”的主张，本院不予支持。 5.朱闽君是否应支付王晓俊、周玉芳因搬离案涉房屋时向王晓俊、周玉芳借的买材料（电缆）款的认定问题。 王晓俊、周玉芳主张，合同约定朱闽君自行对案涉房屋进行装修，期间朱闽君因购买材料（电缆）向王晓俊、周玉芳借款3500元，这在周玉芳与朱闽君2018年11月30日的微信聊天记录、周玉芳与朱闽君妻子肖百花2019年9月6日微信聊天记录中均有明确体现。并提供微信聊天记录为证。微信转账记录载明：（周玉芳）[2018年11月30日上午7：05]小朱，我回来三明了，你还有欠我的三千五百元钱还没还给我。希望尽快还给我。因为你没有写欠条给我，时间长了会乱的。（朱闽君）阿姨我知道我还欠你3500元，我现在暂时没钱，你再让我缓一缓，或者我打个欠条给你；（肖百花）[2019年9月30日上午10：32]…总共楼下装修的6万多，光览（缆）线1万多你自己也买过4千多。这个价格你比我更清楚。 朱闽君质证后认为，作为出租人交付出租店面，其最基础的交付出租店面的条件是店内水电要接通。周玉芳从其它地方将电接至店面，不是用于店面装修，所产生购买电缆的费用要由周玉芳自行承担，且3500元没有任何凭据。 本院认为，王晓俊、周玉芳提供的微信聊天记录，朱闽君对其真实性没有异议，予以采信。王晓俊、周玉芳提供的与朱闽君的微信聊天记录，能够证明周玉芳与朱闽君于2018年11月30日存在欠款3500元的事实，但不能证明朱闽君借此3500元购买电缆的事实；王晓俊、周玉芳提供的与肖百花的微信聊天记录，能够证明肖百花知道店面楼下装修时周玉芳花费4000多元买电缆，但不能证明肖百花知道朱闽君向周玉芳借钱买电缆。且王晓俊、周玉芳主张的3500元与肖百花所述的4000多元金额不同，故王晓俊、周玉芳关于“朱闽君应支付王晓俊、周玉芳因搬离案涉房屋时向王晓俊、周玉芳借的买材料（电缆）款3500元”的主张，本院不予支持。 综上所述，本院认为，王晓俊、周玉芳与朱闽君签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。王晓俊、周玉芳依照合同约定履行了出租房屋的义务，朱闽君依照合同约定应履行交纳租金、电费、物业费的义务。合同解除后，王晓俊、周玉芳要求朱闽君支付尚欠房租22500元、支付朱闽君租赁房屋期间尚欠的电费1370.84元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因王晓俊、周玉芳认可朱闽君已支付给碧桂园物业管理中心的物业费1010元可对抵，故王晓俊、周玉芳关于“朱闽君租赁房屋期间尚欠物业费1259元”的主张，本院按尚欠物业费249元予以部分支持。王晓俊、周玉芳要求朱闽君支付因搬离案涉房屋时对案涉房屋进行破坏的赔偿款12600元，以及支付装修案涉房屋时向其借的买材料（电缆）款3500元的诉讼请求，因其提供的证据不足，本院不予支持。因双方同意将朱闽君交纳的保证金22500元在本案中一并处理，本院作相应对抵。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决如下: 一、朱闽君应支付给王晓俊、周玉芳尚欠房屋租金22500元； 二、朱闽君应支付给王晓俊、周玉芳租赁房屋期间尚欠的电费1370.84元； 三、朱闽君应支付给王晓俊、周玉芳租赁房屋期间尚欠的物业费249元； 以上合计24119.84元，对抵朱闽君交纳的保证金22500元，朱闽君还应支付给王晓俊、周玉芳1619.84元，该款应于本判决生效之日起十日内支付。 四、驳回王晓俊、周玉芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费831元，减半收取计415.5元，由王晓俊、周玉芳负担172.5元，朱闽君负担243元，于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  杨伟光 二〇二〇年三月二十三日 书记员  李志强 附：本判决所依据的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承包人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。