河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2285号上诉人（原审被告）：郑州金山置业有限公司，住所地郑州市惠济区开元路109号。法定代表人：冼振源，该公司总经理。委托诉讼代理人：安元星，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄晓敏，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王建敏，女，汉族，1975年6月4日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李华金，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾梦婷，河南良仁律师事务所实习律师。上诉人郑州金山置业有限公司(以下简称金山公司)因与被上诉人王建敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。金山公司上诉请求：1、依法改判金山公司支付给王建敏自2016年7月2日起至2016年8月19日止违约金3792元或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由王建敏承担。事实与理由：一审判决金山公司支付的违约金数额过高，计算违约金的截止期限有误。金山公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条和附件四第六条约定，出卖人（金山公司）应当在商品房交付使用后60日内（即2016年7月1日前），持办理权属证书登记需由出卖人（被上诉人）提供的资料到产权登记机关备案。但由于国家对不动产登记进行重大政策调整与变更，郑州市于2016年8月20日正式启动不动产登记，不动产登记部门的机构设立、人员、政策调整变更等客观原因，是金山公司所无法预料也无法避免的，这才导致金山公司未能按照合同约定期限办理案涉房屋所有权初始登记。且在机构变革的2016年8月20日之前，郑州市不动产登记中心已经停止办理商品房初始登记业务并暂停接收资料；在2016年8月20日之后也是分批次的进行接收。金山公司是在郑州市不动产登记中心能够办理初始登记的第一时间递交的材料和手续。所以金山公司支付违约金期限应从逾期办理不动产登记备案之日起计算至2016年8月19日止。另外，金山公司也已按照《商品房买卖合同》约定时间向被上诉人交付了具备入住和使用条件的房屋，虽逾期办理产权登记备案，但被上诉人也未受任何实际损失，一审判决金山公司支付过高违约金实有违公平与合理。另补充，在“房子是用来住的”国家号召已深入人心的今天，新购商品房的变现还受到税收政策上的限制，国家并不鼓励新购商品房在此变现转卖。而对于金山公司来说，若承担违约责任则可能产生危及生存的严重后果。同时，因政策变更、机构调整这一情势变更发生后，双方并未对办理首次登记事项的期限及违约责任承担进行重新约定。在此情形下，被上诉人依据已发生变化、不可能得到履行的合同主张违约责任无事实依据。另外，金山公司已于能够办理首次登记的第一时间将涉案房屋权属首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，在被上诉人不存在、也未提交证据证明其实际损失情况下主张高额违约金无法律依据。王建敏辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律适当，判决金山公司支付给被上诉人的违约金数额正确，截止日期正确。1、一审判决按双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条约定按日向被上诉人支付总房款十万分之五（0.005%）违约金不存在过高情形。本小区为独栋别墅群，购房款在300万至800万之间，所以违约金数额才会产生几万元。首先，合同中约定违约金的目的为了减少诉累，违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性。能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。根据《合同法》第114条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，被上诉人索要违约金有事实和法律依据。因此被上诉人无需提供任何证据证明其实际损失。其次，被上诉人造成实际损失远远高于一审判决金额，金山公司带庭院出售，但庭院又不在规划图纸内，金山公司高额利润差就是被上诉人的损失。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，双方约定按日十万分之五计算违约金远远低于逾期贷款利息。最后，金山公司提供的格式合同对被上诉人（××）违约，均是按日总房款的“万分之一”、“百分之一”等计算，远远低于开发商违约的“十万分之五”计算标准，说明金山公司在填此条款的违约金数额时已经非常谨慎处理。总之，由于金山公司未按约办理商品房所有权初始登记，必然使××不能在预期的时间内对房屋及时享有物权并及时行使处分权（如转让、抵押、子女入学等），××的利益受损是不争的事实。2、一审法院计算违约金期限起始点和截止点合理合法。按合同约定金山公司应当在政策调整前（2016年7月1日）办理产权登记备案，同时具备政策调整前的相关材料，可上诉人金山公司到合同约定届满期限尚不具备其材料，故上诉人金山公司违约与政策变化、调整无关。郑州市“初始登记”变为“首次登记”（之前是办理房产证，后来是办理不动产证）时间界点为2016年8月20日，即2016年8月20日之前房管局和不动产登记中心正常办公，按“初始登记”要求接收材料；2016年8月20日之后办理首次登记，只是名称的变更，程序相同，仅仅在初次登记的基础上增加了两项内容及（一）权籍调查表、（二）不动产测量报告（原件），可见增加的两项内容主要涉及土地使用权合法问题，如前期开发商取得初次登记的所有资料（包括土地使用权手续）合法的情况下，后两项的内容没有增加开发商的难度。本案中按商品房买卖合同附件四第六条规定，金山公司应当在2016年7月1日前到产权登记机关备案（初始登记），而一审时金山公司提交第二组证据《郑州市城乡规划局建设工程竣工规划核实意见书及附表》证明金山公司在2016年9月14日建筑工程规划核实才通过；第四组证据《郑州市房屋面积测绘报告书和具结书》证明2018年4月2日涉案楼盘才符合建设工程规划许可证记载的要求；而该两份材料是2016年7月1日之前办理初始登记时就应当具备资料，金山公司在2016年7月1日之前规划核实不能通过完全是金山公司原因造成的，被上诉人每户房产以总价出售，没有单平方价格，所以金山公司售房时为了追求利益最大化，为了高额的利润，出售房屋时故意将门前后小庭院赠送给购房者来提高房价，（涉案房屋与周边未带小庭院的房屋每平方米高5000元以上），被上诉人购房时根本不知赠送的小庭院未在规划图纸内，根本不知赠送面积是否合法，后在金山公司迟迟不能办理不动产证时，被上诉人才得知规划局的规划图纸中没有将房前后的小庭院纳入房产规划图纸内，于是规划局到房屋现场核实时由于房屋门前的小庭院有围墙一直不能通过审查。后金山公司通知业主将庭院围墙拆除，等有关部门检查通过规划许可核实后又复原，因而金山公司在办理初始登记时缺少“建设工程符合规划的证明”材料。即使政策发生变化与办理产权登记有关，也是金山公司未及时按照合同约定期限交付材料的违约行为，至于后期政策变更无法通过登记手续是由金山公司违约行为造成，就如金山公司上诉状中陈述2016年8月20日之后暂停接收材料，若金山公司按照合同的约定时间（2016年7月1日）履行登记备案的义务，也就不会受2016年8月20日变化影响。根据《合同法》第117条第一款、第121条的规定，当事人迟延履行后发生新情况，不能免除责任之规定，金山公司迟延履行后不可抗力的行为亦不能免责，何况政府调整政策不属于不可抗力范畴，更不能成为金山公司免责事由。二、本案是一系列案件，涉案小区总共也没有多少户，一审以2016年8月20日政策及登记内容发生变化为由驳回28户业主的诉讼请求，仅仅支持了合同约定2016年7月1日前办理产权登记备案手续11户业主的诉求，一审法院完全偏向金山公司做出的判决，显失公平。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王建敏向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期办理产权登记违约金31284元（以已付房屋总价款158万元为基数按日0.005%计算，从2016年7月2日计算至涉案房屋办理产权登记备案之日止，现暂计算至2017年8月1日）；2、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将上述第1项诉请明确为：判令被告支付原告逾期办理产权登记的违约金52377元（违约金以已付房屋总价款158万元为基数按日0.005%计算，从2016年7月2日计算至2018年4月24日止）。一审法院认定事实：2014年10月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发位于郑州市××区××、××路东××城小区住宅××套，建筑面积为162.26平方米，房屋总价款158万元；关于交房问题，合同约定被告应在2016年5月1日前将具备交房条件的房屋交付给原告使用，交付的房屋建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实等；关于产权登记，合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同附件约定执行即出卖人应当在2016年7月1日（商品房交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。上述合同签订后，原告向被告支付房屋价款158万元。另查明，涉案房屋于2016年4月27日经有关主体验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表，被告开发的该小区中包括原告在内的涉案房屋基本在原被告双方合同约定的期限内交付；2018年4月4日，被告将涉案房屋权属首次登记资料递交郑州市不动产登记中心,郑州市不动产登记中心于当日出具了不动产登记受理凭证，包括原告在内的房屋产权证书大部分已办理完毕。一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方产生约束力，双方应按照约定积极全面履行合同义务。关于原告要求被告向其支付逾期办理房屋产权初始登记违约金的诉请，因双方在合同中约定被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，否则按日向原告支付违约金；但被告于2018年4月4日才将资料报送至郑州市不动产登记中心，被告违约事实清楚，故应自2016年7月2日起按日向原告支付总房款的0.005%的逾期办理初始登记的违约金至2018年4月3日，共计641天，合计50639元（以房屋登记主管部门受理被告报送的房屋权属初始登记资料文书为准，违约金计算方法为158万元×0.005%×641天）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条之规定，判决：一、被告郑州金山置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王建敏违约金50639元；二、驳回原告王建敏的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费555元（已减半），由被告负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的基本事实与一审法院认定的事实相同。另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局在其官网发布通告告知自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王建敏、金山公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。案涉合同约定，金山公司应当在2016年7月1日（商品房交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人（金山公司）在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。合同签订后，王建敏按照合同约定支付了全部房款，金山公司向王建敏交付了案涉房屋，但金山公司未按约办理案涉房屋的权属登记，已构成违约，应向王建敏支付相应的违约金。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，且办理产权首次登记与房屋初始登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等客观上存在较大差异。鉴于2016年8月20日之后房屋权属登记政策的变化情况，客观上存在报送房屋权属登记资料及流程增加的因素，且涉案房屋也已依约交付使用，综合本案合同履行情况及王建敏的实际损失，金山公司请求减少违约金的主张成立，本院酌情在合同约定违约金标准的基础上予以核减，即按日0.003%的标准计算违约金。金山公司于2018年4月4日将涉案房屋权属首次登记资料递交郑州市不动产登记中心并被受理，故金山公司应以王建敏已付房款158万元为基数，按日0.003%的标准向王建敏支付自2016年7月2日起至2018年4月3日的违约金30383.4元（158万元×0.003%×641天）。综上所述，金山公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6535号民事判决；二、郑州金山置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付王建敏违约金30383.4元；三、驳回王建敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取555元，由郑州金山置业有限公司负担。二审案件受理费1110元，由郑州金山置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二〇年三月二十六日书记员  刘佳辉