江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终29号上诉人（原审被告、反诉原告）：尚伟，男，1971年8月22日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：姜荣艳，江苏序阳律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：张海燕，女，1975年2月3日出生，住沭阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）:葛闪，男，1985年4月16日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：王奎，江苏怀容律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沭阳金利置业有限公司，住所地沭阳县人民路与天津路交叉路口。诉讼代表人：江苏宏亮律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：张戈，江苏宏亮律师事务所律师。上诉人尚伟、张海燕因与被上诉人葛闪及沭阳金利置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初6966号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚伟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回葛闪的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由葛闪负担。事实与理由：1.尚伟与葛闪之间不存在房屋买卖合同关系，双方于2012年7月19日签订的《房屋买卖合同》不是真实的房屋买卖意思表示，而是为尚伟欠案外人浦某的债务提供担保。且合同约定的房屋价格远低于市场行情，明显不符合房屋买卖合同的特征。2.一审判决认定尚伟收到葛闪10万元购房款无事实和法律依据。葛闪一审提供的谈话录音是在调解过程中形成，是尚伟为了解决纠纷，作出一并解决纠纷的妥协让步，依据相关法律规定，当事人在调解过程中作出妥协而认可的事实，不得在后续诉讼中作为其不利的证据。浦某与本案存在利害关系，一审采信其证言作为定案的依据错误。另外，没有直接证据证明尚伟委托浦某收取购房款。3.葛闪既未按照合同要求完成房屋产权登记手续，又未按照合同约定支付首付款，构成违约。4.一审判决认定涉案房产系尚伟个人财产错误，在农机公司破产前，涉案房屋为农机公司财产，尚伟只享有使用权，该事实有生效判决书认定。2002年农机公司破产时，才将涉案房屋安置补偿给下岗职工，当时，尚伟和张海燕均系农机公司下岗职工，故一审判决认定涉案房产系尚伟个人财产错误。综上，因葛闪违约、房屋共同所有人张海燕不同意出卖涉案房屋等原因，致使合同目的不能实现，尚伟主张解除涉案房屋买卖合同有事实和法律依据。张海燕上诉请求;撤销一审判决，改判驳回葛闪的一审全部诉讼请求;一、二审诉讼费由葛闪负担。事实与理由：1.按照政策，必须是双职工才能分房。张海燕与尚伟结婚时，张海燕亦为农机公司职工，因此，涉案房屋才能由尚伟和张海燕继续使用，两人共同享有使用权。2.尚伟与张海燕结婚后，又共同购置了车库和泵房，该车库和泵房在拆迁安置补偿时亦在拆迁补偿范围内，该车库和泵房作为夫妻共同财产应无异议。3.尚伟与葛闪签订涉案《房屋买卖合同》时，张海燕并不知晓，时隔多年后才得知，张海燕现无居所，不同意出售涉案房屋。葛闪二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1.葛闪与尚伟签订涉案《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同中有房屋总价、面积、房号、违约责任等条款，具备房屋买卖合同的要素。房屋的总价亦符合签订合同时当地房屋拆迁价格，不存在明显低价的情形。2.从谈话录音等证据能够证明葛闪已经支付了购房款10万元。余款4万元未支付的原因是涉案房屋的开发商破产清算，后来能够办理房屋登记手续时，尚伟拒不配合办理，故葛闪才未支付剩余购房款。3.涉案房屋为尚伟所有，张海燕主张其是涉案房屋的共有人无事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。葛闪向一审法院提出诉讼请求：1.确认葛闪与尚伟签订的沭阳县房屋买卖合同有效；2.尚伟向葛闪交付涉案房屋；尚伟、沭阳金利置业有限公司协助葛闪办理上述房屋不动产权证书。尚伟向一审法院提出反诉请求：解除尚伟与葛闪于2012年7月19日签订的房屋买卖合同。一审法院经审理查明：2009年10月30日，尚伟与沭阳金利置业有限公司及沭阳顺达房屋拆迁公司签订《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》，载明补偿安置的方式为产权调换，尚伟安置房屋为沭阳县房屋。2012年7月19日，葛闪与尚伟签订《房屋买卖合同》，约定葛闪购买尚伟位于沭阳县拆迁安置房屋一套，价款140000元；葛闪于合同签订之日起向尚伟给付房屋首付款40000元，尚伟向葛闪交付拆迁合同、奖金单，余款于同年8月10日前付清；如尚伟未能于同年8月10日前完成产权转让手续，尚伟须按葛闪要求将首付款退还给葛闪（双倍赔偿）等事项。后葛闪通过案外人浦某向尚伟支付购房款100000元，由案外人浦某向葛闪出具金额为100000元的代收条一份。同时，尚伟向葛闪交付涉案房屋的拆迁补偿安置协议及奖金单。但截止至今，尚伟未与沭阳金利置业有限公司破产管理人就涉案房屋办理结算、交房手续。另查明：尚伟与第三人张海燕于1999年3月4日办理婚姻登记手续，而在此之前，产权调换的原沭阳县农机公司西家属区前楼306室房屋经宿迁市中级人民法院于1997年10月28日作出宿某终字（1997）第373号民事判决确认归尚伟使用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，葛闪与尚伟于2012年7月19日签订的《房屋买卖合同》载明了房屋具体座落位置、房屋价款、付款时间等事项，根据通话录音及证人浦某证言能够证实葛闪向尚伟支付购房款的事实，结合尚伟向葛闪交付涉案房屋的拆迁补偿安置协议及奖金单，足以印证双方之间存在真实的买卖合同关系，签订合同行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家和社会公共利益，故双方之间的房屋买卖合同合法有效。综上，葛闪要求确认其与尚伟签订的《房屋买卖合同》有效，依法予以支持。因尚伟与沭阳金利置业有限公司破产管理人就涉案房屋尚伟办理结算、交房手续，葛闪要求交付房屋并协助其办理房产过户手续，条件尚未成就，依法不予支持。葛闪自愿申请撤回对第三人沭阳金地建设开发有限公司的起诉，系对其民事权利的自由处分，不违反法律规定，予以准许。涉案房屋产权转让手续至今未能办理系因尚伟与沭阳金利置业有限公司原因所致，葛闪并未构成违约，且要求继续履行合同，故尚伟反诉要求解除与葛闪房屋买卖合同，依据不足，依法不予支持。产权调换的原沭阳县农机公司西家属区前楼306室房屋经宿迁市中级人民法院于1997年10月28日作出宿某终字（1997）第373号民事判决确认归尚伟使用，而当时尚伟与第三人张海燕尚未登记结婚，因此，应认定拆迁安置的涉案房屋系尚伟的个人财产。第三人张海燕称该房屋系夫妻共有，证据不足，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、葛闪与尚伟于2012年7月19日签订的关于位于沭阳县房屋的《房屋买卖合同》有效。二、驳回葛闪的其他诉讼请求。三、驳回尚伟的反诉请求。案件受理费3100元，反诉费1550元，合计4650元，由尚伟负担。尚伟对一审法院查明的事实有如下异议：1.尚伟未委托浦某收取购房款，也未收到葛闪交付的购房款10万元。2.尚伟未向葛闪交付拆迁补偿安置协议及奖金单。张海燕认为一审法院漏查车库和水泵房系张海燕和尚伟共同购买的事实。葛闪对一审法院查明的事实部分无异议。本院对各方当事人对一审法院查明的无异议的事实部分予以确认。对于有异议的事实，在证据认证及判决说理部分予以阐述认定。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张海燕、尚伟二审提供以下证据：房屋拆迁补偿安置协议一份、结婚登记申请书及结婚证复印件各一份、证人仲某等5人出具的书面证明，拟证明涉案拆迁房屋的车库及水泵房系尚伟与张海燕婚后购买取得，且纳入了房屋拆迁面积，属于夫妻共同财产。葛闪对张海燕、尚伟二审提供的房屋拆迁补偿安置协议、结婚登记申请书及结婚证的真实性不持异议，但拆迁协议上被拆迁人是尚伟，因此，尚伟有权处置其个人财产，葛闪有理由相信尚伟对涉案房屋有处置权。对证人仲某等5人出具的书面证明的三性均有异议，均不属于新证据，且证人亦不能明确拆迁补偿协议上15.67平方米是如何组成。本院认证意见，葛闪对张海燕、尚伟二审提供的房屋拆迁补偿安置协议、结婚登记申请书及结婚证的真实性不持异议，本院对上述证据的真实性予以确认。葛闪对证人仲某等5人出具的书面证明的三性均有异议，因证人均未出庭接受法庭质询，且张海燕、尚伟未提供其他证据予以佐证，故对仲某等5人出具的书面证明的证据三性均不予确认。本案二审争议焦点：1.涉案房屋买卖合同是否系合同双方尚伟和葛闪的真实意思表示，是否产生法律效力。2.尚伟主张解除涉案房屋买卖合同是否有事实和法律依据。3.涉案房屋是否为张海燕与尚伟共同所有，张海燕不同意出售涉案房屋是否影响涉案房屋买卖合同的效力。对于第一个争议焦点，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。具体到本案，应认定涉案房屋买卖合同是合同双方尚伟和葛闪的真实意思表示，对合同双方产生约束力。理由是：1.尚伟对签订涉案《房屋买卖合同》的事实无异议，该合同载明了房屋具体座落位置、房屋价款、付款时间等房屋买卖合同的主要要素，形式上能够证明双方之间的房屋买卖合同关系。2.尚伟上诉主张签订涉案合同的目的是为尚伟欠案外人浦某的债务提供担保，但其并未提供充分的证据予以证实。相反，葛闪提供的录音证据中，尚伟认可出售房屋给葛闪的事实，也认可收到葛闪10万元购房款，葛闪、尚伟及案外人浦某亦就尚伟因不愿出售房屋赔偿事宜进行的多轮协商的事实。3.涉案《房屋买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，且无其他导致合同无效的情形，依法对合同双方产生约束力。对于第二个争议焦点，本院认为，尚伟主张解除涉案房屋买卖合同没有事实和法律依据。理由是：1.尚伟主张葛闪未按合同第六条约定在限定时间与开发商完成房屋产权登记手续，构成违约。但涉案合同第六条并非对葛闪设定合同义务，相反，是要求合同出卖方尚伟限时完成产权转让手续，否则应承担相应的赔偿责任。2.尚伟主张葛闪未按合同约定支付首付款及剩余购房款构成违约。从葛闪提供的录音证据中，能够证实尚伟收到葛闪10万元购房款，该录音证据还能反映葛闪、尚伟及案外人浦某亦就尚伟因不愿出售房屋赔偿事宜进行协商的事实。因此，葛闪提出的因尚伟反悔不愿出售涉案房屋及不配合办理房屋登记手续，导致葛闪未支付剩余房款的解释，符合客观事实，葛闪不存在违约行为。3.对于尚伟提出的沭阳金利置业有限公司对尚伟与葛闪之间概括转移的合同义务未予认可，相关合同权利义务无法得到履行，导致合同目的无法实现的上诉主张。本院认为，沭阳金利置业有限公司对尚伟与葛闪之间概括转移的合同义务是否予以认可，并不影响本案合同目的的实现。且沭阳金利置业有限公司认为涉案争议的房屋已具备办理房屋产权登记的条件，尚伟作为房屋拆迁补偿协议中约定的被拆迁人，其已经可以办理相关登记手续。因此，尚伟的该上诉理由不能成立。对于第三个争议焦点，本院认为，生效判决确认尚伟对涉案房屋享有使用权，尚伟当然享有涉案房屋房改后的相关权益。张海燕与尚伟之间的婚姻关系形成于该生效判决之后，且涉案房屋拆迁安置补偿协议上并没有张海燕签字，再加之张海燕本案中提供的证据并不足以证明其为涉案房屋的共有权人，因此，张海燕不同意出售涉案房屋的上诉主张并不影响涉案房屋买卖合同的效力，对其上诉请求依法不予支持。综上，尚伟、张海燕的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4650元，由尚伟、张海燕负担。本判决为终审判决。审判长  赵振亚审判员  仲召虎审判员  吴雪林二〇二〇年三月三十日书记员  潘为芳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。