湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终305号上诉人（原审被告）：唐学兵，男，1990年9月8日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人。委托诉讼代理人：蒋凤仙，女，1966年5月8日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，系唐学兵之母。被上诉人（原审原告）：永州首开物业管理有限公司，住所地湖南省永州市零陵区。法定代表人：曹建忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：左建斌，男，1978年10月22日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，系该公司经理（特别授权）。委托诉讼代理人：张青松，湖南金钰律师事务所律师。上诉人唐学兵因与被上诉人永州首开物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初4712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问等方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐学兵上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判上诉人按1元/㎡/月的标准缴纳物业管理费。二、判令滞纳金无效。三、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、在双方签订的合同没有变更之前，被上诉人无权按1.2元/㎡/月的标准收取。二、上诉人是因为被上诉人的房屋存在质量问题，以及被上诉人未履行合同约定的义务，所以上诉人拖欠物业管理费是有原因的，不应该收取滞纳金。三、如果双方的合同不作为依据，那么被上诉人就没有收费的资格，上诉人不存在欠物业费的情况。被上诉人永州首开物业管理有限公司辩称，上诉人的上诉理由缺少法律依据，依法应该不予支持。被上诉人永州首开物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告交付拖欠的物业管理费5589元及滞纳金1705元。2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告唐学兵购买了苏通国际天韵苑小区3栋2单元302房屋，面积为129.4平方米。2014年3月26日，原告永州市首开物业管理有限公司（乙方）与被告唐学兵（甲方）签订苏通国际新城物业管理委托协议，协议第二项约定：开发商通知本小区交楼三日起，开始计算物业管理费用；甲方需预交第一年物业管理费用，在第一年物业管理费期满前一个月预交第二年物业管理费；电梯房物业费按建筑面积1.0元/㎡/月。协议第六条第二项约定：乙方需要提高收费标准的，须经当地物价部门审核、业主委员会同意；第三项约定，甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权通过停电、停水或其它方式追缴，也可通过法律途径追缴，并可加收每日万分之五的滞纳金。2013年7月10日，永州市零陵区物价局下发了零价服（2013）06号关于苏通国际新城天韵苑小区前期物业服务费的批复文件，该批复对苏通国际小区前期物业服务收费最高限价高层电梯住宅为1.2元/㎡/月。2013年8月1日，原告将1.2元/㎡/月的物业收费规定在小区内予以了张贴公示。被告入住后，因房屋出现质量问题，自2017年5月1日至2020年4月30日的物业管理费5589元被告一直未缴纳。经原告多次催收，被告仍未交纳。原告遂诉至法院。另查明，苏通国际新城天韵苑小区，至今未成立业主委员会。又查明，原告永州首开物业管理有限公司与被告唐学兵就其购买的苏通国际天韵苑小区3栋2单元302房的物业服务合同纠纷一案，法院曾于2016年12月16日已进行了一次立案审理，该案零陵区人民法院于2017年3月28日审理终结并下发了（2016）湘1102民初2988号民事判决书，该判决支持了原告首开物业公司按1.2元/㎡/月计算收取物业费的诉讼请求，判决被告唐学兵给付原告首开物业公司2014年5月1日至2017年4月30日的物业管理费5589元及滞纳金，后被告唐学兵不服判决，以一审法院判决按物业管理费每月1.2元/㎡/月收取，无合同依据等为由而提起上诉，二审法院于2017年6月6日以（2017）湘11民终1046号民事判决书判决认定被告唐学兵的上诉理由不能成立，而判决驳回上诉，维持原判。2017年5月25日，法院又立案受理了原告唐学兵与永州国泰置业有限公司、永州首开物业管理有限公司（即本案原告首开物业公司）合同纠纷一案，后该案经法院主持调解达成了调解协议，该协议规定：一、被告永州国泰置业有限公司自愿支付原告唐学兵房屋维修费12,000元（含此后可能出现的房屋渗漏开裂等质量通病维修费用），房屋由原告唐学兵自行维修，原告唐学兵不得再就质量通病问题向被告永州国泰置业有限公司主张权利，但若出现房屋主体结构安全质量问题原告唐学兵仍可向被告永州国泰置业有限公司主张权利；二、第三人永州首开物业管理有限公司与原告唐学兵物业服务合同纠纷已经执行立案【案号：（2017）湘1102执1498号】，双方同意在本案中一并处理，由被告永州国泰置业有限公司在2017年11月9日前代原告唐学兵支付物业费5589元，第三人永州首开物业管理有限公司自愿放弃滞纳金与迟延履行金，并在2017年11月9日之前向法院申请撤回执行，因该物业服务合同纠纷产生的诉讼费50元、执行费50元由第三人永州首开物业管理有限公司负担；三、上述第一、二项相抵后，由被告永州国泰置业有限公司在2017年11月9日前一次性支付原告唐学兵房屋维修费6411元；四、其他事项双方无争议。现该调解协议原、被告已履行完毕。首开物业公司又向法院申请执行（2017）湘11民终1046号民事判决书，经法院立案执行，被执行人唐学兵已自动履行执行完毕，即按1.2元/㎡/月的物业管理费收费标准付清了2014年5月1日至2017年4月30日所欠原告的5589元物业管理费。一审法院认为：本案的争议焦点为物业管理费是否应按调价后的1.2元/㎡/月计算。首先，本案双方签订的《苏通国际新城物业管理委托协议》第九条第三款约定，乙方需要提高收费标准的，须经当地物价部门审核，业主委员会同意，本案原告永州首开物业管理有限公司申请提高物业收费标准的申请已于2013年7月即经永州市零陵区物价局审核通过，审核通过按1.2元/㎡/月收取物业费，且于2013年8月进行了公示。虽然合同约定还需经业主委员会同意，但苏通国际新城小区至今尚未成立小区业主委员会，其原因并非原告永州首开物业管理有限公司所控，因而原告永州首开物业管理有限公司要求按审核通过后的物业费标准1.2元/㎡/月收取物业费并不违反合同约定。再是本案原、被告为收取物业费之事于2017年已经法院进行了依法判决，法院判决支持了本案原告要求按1.2元/㎡/月计算收取物业管理费的诉请。判决生效后，被告唐学兵又已自动按1.2元/㎡/月的标准计算付给了原告其所欠的全部物业管理费，故被告唐学兵的这一行为也就事实认可、事实履行了1.2元/㎡/月的收费标准。综上所述，原告有权对被告应交的物业管理费按1.2元/㎡/月收费，因而法院对于原告要求被告付给其5589元物业管理费的请求，依法予以支持，而对于被告要求按1元/㎡/月计算物业管理费，不同意按1.2元/㎡/月计算收费的辩称观点，法院不予支持。被告尚欠原告物业管理费5589元经原告多次催收仍久拖不付，已构成违约，理应承担相应的违约责任。现原告要求被告支付拖欠物业管理费的滞纳金1705元,因滞纳金是双方在合同违约条款中约定如一方违约，给对方造成的损失的惩罚性赔偿方式，实则为合同法中的违约金，其约定的违约金明显高于原告的实际损失，法院调整为按资金占用期间年利率6%计算滞纳金为宜。因而对于原告要求被告支付滞纳金的诉请，法院部分支持。关于被告提出的房屋质量问题，不属于物业服务合同约定的原告义务，因此，被告拒交物业管理费的抗辩理由不能成立，被告的这一辩称观点，法院不予采纳。关于被告又提出物业管理未管好，小区内车辆乱停乱放，垃圾未及时清理等问题，因被告没提交证据，故法院对被告的这一辩称观点不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告唐学兵在本判决生效后十日内向原告永州首开物业管理有限公司支付自2017年5月1日至2020年4月30日期间的物业管理费5589元及滞纳金（以每年拖欠的物业费为基数自逾期之日起按年利率6%计算至2019年12月31日）；二、驳回原告永州首开物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告唐学兵负担。二审期间，上诉人向本院提供照片十三张，拟证明小区管理混乱，车乱停，垃圾乱倒，消防通道不通。被上诉人质证认为，1、上诉人提供的是小区的照片，但不能证实上诉人想证明的内容，从照片拍摄的时间看是早上，有些照片拍摄时间是晚上，这两个时间点刚刚是物业公司安排清理垃圾人员来之前拍的。2、照片拍摄的垃圾乱倒的情况全是垃圾桶旁边，因为有些是装修垃圾，装修垃圾太大垃圾桶装不下，物业不可能24小时不间断清理，从垃圾倾倒的位置来看不能证实物业公司没有清理垃圾这一事实。3、上诉人所说的消防通道的问题是不存在的，这些照片拍摄的都是单元门口停放的摩托车，这些摩托车是业主自有车辆不是外来车辆，这也不是消防通道。本院认证认为，上诉人提供的照片虽为小区内照片，但被上诉人质证的理由能够成立，故该证据不能证实上诉人拟证明的内容。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争执的焦点是物业管理费应当按照什么标准收取。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。本案中，双方当事人因物业费之事于2017年已经法院进行了依法判决，法院判决按1.2元/㎡/月的标准计算物业费，上诉人在该判决生效后，也已实际履行了1.2元/㎡/月的收费标准，故本案物业管理费的计算标准应按1.2元/㎡/月的标准计算。上诉人提出其未缴纳物业管理费的原因是房屋存在严重质量问题，房屋质量问题并非物业服务合同约定的被上诉人的义务，故上诉人拒交物业管理费的抗辩理由不能成立，因上诉人经被上诉人多次催收仍拒交物业管理费，上诉人已构成违约，故应当承担滞纳金。综上所述，上诉人唐学兵的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人唐学兵负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年三月十六日书记员  鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。