湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘05民终2937号 上诉人（原审原告）：谭智明。 上诉人（原审原告）：王玲娜。 被上诉人（原审被告）：李跃。 被上诉人（原审被告）：付桂。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨美球，湖南桔城律师事务所律师。 原审第三人：洞口县龙腾盛世营销策划有限公司。 法定代表人：任建文。 委托诉讼代理人：任建平，该公司天坤西郡网点负责人。 上诉人谭智明、王玲娜因与被上诉人付桂、李跃、原审第三人洞口县龙腾盛世营销策划有限公司（以下简称龙腾盛世公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省洞口县人民法院（2019）湘0525民初2663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 谭智明、王玲娜上诉请求：1、撤销湖南省洞口县人民法院（2019）湘0525民初2663号民事判决，改判被上诉人双倍返还上诉人定金；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审适用法律错误。一审法院把房屋买卖合同中的合同有效与物权取得混为一谈，虽然被上诉人付桂属于无权处分，但本案无法证明被上诉人李跃是否知情。上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同均是自愿合法的，并不存在无效行为。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。所以本案虽被上诉人付桂属于无权处理，但并不影响《房屋买卖合同》的效力，该合同有效。上诉人不能取得房屋所有权，被上诉人付桂应承担违约责任。二、本案应推定被上诉人付桂是有处分权。上诉人是通过第三人在网上发布的卖房信息而购买涉案房屋，被上诉人付桂都已经通过第三人公示房产的一切信息，可以推定被上诉人李跃是知情并同意的，是夫妻商议后的共同行为，作为有资质正规的房屋中介公司发布的卖房信息，上诉人没有理由怀疑卖房人属于无权处分。 付桂、李跃答辩称，上诉人要求双倍返还定金的上诉请求，属于上诉阶段提出的新的诉讼请求，二审可以组织调解，但不是二审的审理范围。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但在程序上偏袒了上诉人。请求二审驳回上诉，或将本案发回重审。 谭智明、王玲娜向一审法院起诉请求：1、判令依法解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令付桂、李跃退还谭智明、王玲娜房屋定金30000元；3、判令付桂、李跃支付违约金60000元；4、判令付桂、李跃承担本案诉讼费、律师费4000元。 一审法院认定事实：2019年6月22日，付桂作为委托人与第三人龙腾盛世公司签订《不动产出售委托合同书》，付桂委托龙腾盛世公司代理出售某某小区某栋1单元3楼301房（包含家私、家电、杂屋），委托期限为2019年6月22日至2020年6月22日止，支付售价3%作为劳务费，一旦委托方授权受托方收取了客户定金，若不想再卖则有按定金法则双倍赔偿的风险。合同签订后，付桂将房屋钥匙交付龙腾盛世公司，该公司遂发布售房信息。2019年7月2日，在龙腾盛世公司的参与下，谭智明、王玲娜与付桂签订《房屋买卖合同》，合同中付桂、李跃共同为卖方，但李跃并未参与签订合同，合同中李跃签名为付桂代签。合同约定：总价款为300688元，合同签订时买方向卖方支付定金30000元，双方同意将上述定金交由第三人账户监管，买方在将定金存入监管账户后，卖方向买方开具定金收据，即视为卖方收讫，卖方拒绝向买方出具定金收据，不影响定金生效；买卖双方须于合同签订之日起8日内向银行提交按揭贷款相关资料，配合办理面签手续，买房须于贷款审核通过之日起3日内只付除定金外的首期款30688元。如任何一方未按本合同约定期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如任何一方逾期履行义务超过十五日，守约方有权解除合同并要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金的双倍返还。2019年7月2日，付桂与谭智明及龙腾盛世公司还签订一份《二手房贷款居间协议书》。2019年7月2日、2019年7月4日，龙腾盛世公司开具收据，分别收取谭智明定金10000元、20000元。合同签订后，谭智明要求付桂履行合同办理过户及按揭贷款手续，付桂遂提出其丈夫李跃不同意卖房，无法到场参与面签。经谭智明、龙腾盛世公司业务员多次催告后，付桂、李跃仍不履行合同遂酿成本案诉讼。 另查明，某某小区某栋1单元3楼301房房产证登记所有权人为李跃，共同共有人为付桂，李跃庭审时明确表示签订合同其不知情，对合同不予认可。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。付桂未取得丈夫李跃同意下，以个人名义与龙腾盛世公司签订《不动产出售委托合同》，并以夫妻二人的名义与谭智明、王玲娜及龙腾盛世公司签订《房屋买卖合同》，并代李跃签名，而谭智明、王玲娜和龙腾盛世公司明知房产证登记的所有人为李跃而未要求李跃签订合同，现合同未取得李跃追认，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意，共有人未经共有人同意擅自处分共有物属于无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，该合同因未取得李跃同意和追认，该合同无效，无效的合同自始没有法律约束力，对谭智明、王玲娜要求解除合同的诉讼请求不予支持。谭智明、王玲娜要求付桂、李跃退还定金并支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同涉及房屋登记所有权人为李跃，共有人为付桂，卖房过程中及上述合同签订过程中，李跃均没有参与，龙腾盛世公司及谭智明、王玲娜也未与李跃联系确认其意愿，龙腾盛世公司作为中介机构及谭智明在明知房产证为共同共有及夫妻处置共同财产应经双方同意，且在李跃未到场也未直接联系李跃取得其同意的情况下，仅凭付桂单方意思表示与付桂个人签订代理合同及房屋买卖合同，导致合同无效，在合同签订过程中双方均存在一定过错，考虑谭智明、王玲娜支付了定金30000元，并未实际支付价款，故对谭智明、王玲娜要求退还定金的诉讼请求予以支持，根据双方过错酌情认定由付桂赔偿谭智明、王玲娜经济损失10000元。因定金由龙腾盛世公司代付桂收取，现仍由龙腾盛世公司保管，应由该公司退还谭智明、王玲娜。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十七条、第五十八条的规定，判决：一、由洞口县龙腾盛世营销策划有限公司在本判决生效之日起十日内退还谭智明、王玲娜定金30000元。二、由付桂在本判决生效之日起十日内赔偿谭智明、王玲娜经济损失10000元。三、驳回谭智明、王玲娜其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1075元，由付桂负担。 本案二审审理期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审查明的一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。上诉人谭智明、王玲娜上诉要求被上诉人付桂双倍返还定金，被上诉人李跃、付桂答辩主张该诉请不属于二审审查范围，是上诉人在二审阶段提出新的诉讼请求，经查，双倍返还定金在双方的房屋买卖过程中，既有付桂委托原审第三人龙腾盛世公司卖房时所签订的《不动产出售委托合同书》中有明确约定，也在买卖双方及中介公司三方参与下签订的《房屋买卖合同》有约定，谭智明、王玲娜在一审诉请中除要求付桂、李跃退还定金，还要求付桂、李跃承担违约责任，故上诉人在二审期间更进一步明确变更要求双倍返还定金并非二审阶段提出的新的诉讼请求，被上诉人提出该上诉请求不属二审审查范围的主张，不予支持。定金是二手房交易过程中常见的支付，是买方有意愿购买卖方名下的房屋时，买卖双方之间约定的一种担保金，用于保证买卖协议的履行。支付定金后如果买方不买定金则不退，如果业主收到定金后反悔不卖了则双倍返还。定金合同从实际交付定金之日起生效。适用双倍返还定金的基本条件是合同目的落空即合同目的不能实现。我国《合同法》、《民法通则》和《担保法》对此都有明确规定，一般情况下，主合同无效，从合同自然也自始无效;但在特殊的情形之下，保证合同具有相对于主合同的独立性，当事人可以对主从合同的关系作出特殊约定，保证合同依然有效，则应当按照当事人的约定，保证人应当承担保证责任。另保证人对被担保事实是明知的也应承担保证责任。主合同无效导致保证条款无效时，保证人自不应受保证合同的约束，即保证人不承担保证责任，但这并不意味着保证人对其行为不承担任何法律效果。《担保法》第5条规定，“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任”。本案付桂在委托龙腾盛世公司售房时所签订的《不动产出售委托合同书》中就约定，保证本案涉案房屋为自己所有或有权出售，并愿意为此承担一切相关责任；同时约定一旦授权龙腾盛世公司收取客户定金，若不想再卖则有按定金法则双倍赔偿的风险。在买卖双方及中介公司三方参与下签订的《房屋买卖合同》中也确定了支付交易定金条款，付桂既是二份合同的缔约人也是担保条款的保证人。付桂在《不动产出售委托合同书》的保证条款具有相对于《房屋买卖合同》的独立性，保证条款依然有效，在主合同无效的情况下，付桂对保证条款仍需承担保证责任。而非缔约过失责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条司法解释规定旨在依据《物权法》第15条关于物权变动与结果区分之精神，理顺《合同法》第51条与第132条之关系。合同由《合同法》来调整，物权变动由《物权法》来调整。买卖合同法律关系中，买卖行为是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。一方缔约时不具有所有权或处分权，不影响合同的效力。但能否发生物权变动，则取决于一方的嗣后状态，此过程中，物权变动处于效力待定状态。相对方不能以一方缔约时无处分权或所有权来主张合同无效。因此，付桂、李跃方以在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院应不予支持，原审确定本案《房屋买卖合同》无效适用法律不当，应予纠正。在不能实现合同目的的情况下，谭智明、王玲娜上诉变更要求付桂双倍返还定金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，对其其他诉讼请求应予驳回。鉴于定金30000元由原审第三人龙腾盛世公司代付桂收取，现仍由龙腾盛世公司保管，应由龙腾盛世公司退还谭智明、王玲娜。由付桂支付给谭智明、王玲娜定金30000元。 综上所述，谭智明、王玲娜的上诉请求成立，本院予以支持，一审认定事实清楚，但适用法律不当，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持湖南省洞口县人民法院（2019）湘0525民初2663号民事判决第一项； 二、撤销湖南省洞口县人民法院（2019）湘0525民初2663号民事判决第二、三项； 三、付桂在收到本判决书之日起十日内支付给谭智明、王玲娜定金30000元； 四、驳回谭智明、王玲娜的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费1075元、二审案件受理费2150元，共计3225元由付桂负担（一、二审案件受理费已由谭智明、王玲娜预交，由付桂直接支付给谭智明、王玲娜）。 本判决为终审判决。 审 判 长  王文俊 审 判 员  申 杰 审 判 员  李 鹏 二〇二〇年三月六日 法官 助理  徐志平 代理书记员  谢心瑜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 …… 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 ……