四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终39号 上诉人（原审原告、执行案外人）：中国建银投资有限责任公司，住所地北京市西城区闹市口大街1号院2号楼7-14层。 法定代表人：仲建安，董事长。 委托诉讼代理人：文彬，四川卓乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周友琼，四川卓乐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：钟井钢，男，1965年12月3日出生，汉族，住江苏省海安县。 委托诉讼代理人:费永凤，男，1961年6月22日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区，系钟井钢妹夫。 委托诉讼代理人:谢康，攀枝花市东区攀西法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、被执行人）：攀枝花市华芝建筑安装有限责任公司，住所地四川省攀枝花市西区河石坝。 法定代表人：周海涛，董事长。 委托诉讼代理人：陈明东，四川攀法律师事务所律师。 上诉人中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）因与被上诉人钟井钢、攀枝花市华芝建筑安装有限责任公司（以下简称华芝公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省攀枝花市中级人民法院（2018）川04民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭审理本案。鉴于二审期间各方当事人均无新的事实和理由，本院依法决定不开庭审理。本案现已审理终结。 建银公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判不得执行案涉房屋，并确认建银公司对案涉房屋享有物权；一、二审诉讼费用由钟井钢、华芝公司承担。事实和理由：一、虽然案涉《营业用房协议》约定转让的是长期使用权，但约定房屋每平方米按1500元计价，总价11.9万元，一次性支付转让费，1500元每平方米的单价在1994年已高于同等地段的房屋买卖价格，且案涉房屋的房产税和城镇土地使用税都由建银公司缴纳，至今已缴纳10多万元的税费，华芝公司事实上认可建银公司为案涉房屋的真实权利人，建银公司对案涉房屋享有物权。双方于1994年签订的《营业用房协议》，在当时的历史背景条件下，使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，使用权相当于所有权。二、即使如一审法院认定的建银公司取得案涉房屋的长期使用权，该权利也可以阻却执行。使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，只要房屋没有因为自然灾害毁损或政府收回，建银公司就享有该房屋的物权。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，租赁关系都可以阻却法院的执行，何况在建银公司享有长期使用权的情况下更能阻却执行。 钟井钢答辩称：一、案涉房屋的权属早已依法登记在华芝公司名下，并未登记在建银公司名下，这是本案的基本事实。根据物权法的规定，不动产物权经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。建银公司享有案涉房屋的使用权，不能等同于所有权，其享有的使用权不能阻却法院的执行。二、《营业用房协议》约定转让的是案涉房屋的使用权，并未转让房屋所有权，建银公司认为《营业用房协议》是买卖合同关系，其认知与事实和法律规定不符，整个协议内容并无转让房屋所有权的意思表示。三、即使建银公司在使用房屋期间缴纳了房产税费，也不能必然推定其为房屋所有权人。四、建银公司称其取得房屋的长期使用权就可以阻却法院对该房屋的执行，其观点是错误的。1.“买卖不破租赁”原则只保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有权、使用权和收益权，不因租赁物所有权的变动而受影响。即使承租人对于执行财产享有的租赁权真实、合法、有效，也不得基于该权利对抗法院对该执行财产的处置，但承租人可以向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权、优先购买权和参与竞价权。2.建银公司引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定来阻却法院的执行，其理由不能成立。首先，该司法解释条文仅指承租人在租赁期限内可以拒绝向受让人移交被执行不动产的占有，并不能阻止法院的拍卖行为本身。其次，《营业用房协议》本质上转让的是案涉房屋的使用权，使用期限约定的是“长期使用”，可见，《营业用房协议》实质上是租赁期限约定不明的合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。《营业用房协议》的签订时间是1994年10月10日，建银公司占有、使用案涉房屋已达25年有余，早已超过了法律规定的20年最长租赁期限。20年届满，后面的时间就不属于租赁时间，而是占有时间。故建银公司以租赁期限是“长期”为由，来阻却法院执行租赁房屋的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚、正确，判决合法、合理，请求驳回上诉，维持原判。 华芝公司答辩称：一、建银公司认为其对案涉房屋享有物权，这在此前华芝公司向攀枝花市西区人民法院起诉解除《营业用房协议》的诉讼中，就没有得到法院的认可，物权法定是物权法的基本原则，不能因建银公司的主观认为而改变物权的登记效力。二、华芝公司从未告知建银公司已将案涉房屋向其出售，在此前的诉讼中，法院驳回华芝公司要求解除合同返还房屋的理由是华芝公司解除合同的条件不充分，并非认为房屋的所有权归属于建银公司而不能解除。三、建银公司认为案涉房屋的房产税和城镇土地使用税由其缴纳即由其享有房屋物权的观点，与《中华人民共和国物权法》第九条的规定相违背，双方如在税费缴纳问题上发生争议，当属另一法律关系，不能以此作为改变物权的理由。四、建银公司认为在1994年签订《营业用房协议》之时的历史背景下，使用权相当于物权的观点，完全没有法律依据。五、建银公司依据《营业用房协议》取得的房屋长期使用权，不具有阻却法院执行的效力。使用权仅是所有权当中的一项权能，并非独立的财产权，建银公司依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定进行类推，缺少相应的法律依据。请求驳回上诉，维持原判。 建银公司向一审法院起诉请求：1.不得执行位于四川省攀枝花市西区产权证号为攀房权证西字第××号、土地使用证号为攀国用（2016）第06080号的房屋；2.确认建银公司对案涉执行标的享有物权；3.由钟井钢与华芝公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：1994年10月10日，中国建设银行攀枝花市分行河门口支行作为甲方与乙方华芝公司签订《营业用房协议》一份。该协议载明：“一、甲方在攀枝花市建校临街职工住宅楼二楼商铺（新楼）新设建行河石坝储蓄所，其营业用房由乙方转让给甲方长期使用权；二、甲方一次性把转让费11.90万元付给乙方后，在不改变原楼房设计结构的情况下，甲方可以进行装饰装修……”，之后，中国建设银行攀枝花市分行河门口支行向华芝公司支付转让费11.9万元，并对《营业用房协议》所涉商铺予以占用。2004年9月17日，中国建设银行将名称变更为建银公司。 2016年，华芝公司取得《营业用房协议》所涉商铺权属登记，房屋产权证号为攀房权证西字第××号、土地使用证号为攀国用（2016）第06080号。2017年1月12日，华芝公司向四川省攀枝花市西区人民法院提起诉讼，要求建银公司返还《营业用房协议》所涉商铺房屋。四川省攀枝花市西区人民法院经审理认为，中国建设银行攀枝花市分行河门口支行依据其于1994年10月10日与华芝公司签订的《营业性用房协议》，对华芝公司所有的涉案房屋享有占有、使用和收益的权利。华芝公司不享有合同解除权，其要求解除《营业用房协议》，并返还房屋的请求法院不予支持，最终判决驳回华芝公司的诉讼请求。 四川省攀枝花市西区人民法院（2009）攀民初字第2号民事调解书载明：“一、刘明全、李林于2009年7月21日前偿付攀枝花市西区宏达租赁站（个体工商户、业主钟井钢）70万元（其中刘明全、李林各承担35万元，押金32000元不予退还）；如到期未能清偿完毕，华芝公司承担连带责任”。 四川省攀枝花市中级人民法院（2018）川04执恢10号之一执行裁定书载明：“对四川省攀枝花市西区人民法院（2009）攀民初字第2号民事调解书，立案恢复执行钟井钢申请执行华芝公司、李林、刘明全租赁合同纠纷一案，并对华芝公司的房产［攀房权证西字第××号、土地使用权证号：攀国用（2016）第06080号］予以查封，经双方当事人确认评估价为61万元……裁定如下：拍卖被执行人华芝公司所有的房产（攀房权证西字第××号、土地使用权证号：攀国用（2016）第06080号）”。在执行过程中，案外人建银公司对执行标的物提出书面异议，经该院审查作出（2018）川04执异5号执行裁定，裁定驳回建银公司的异议请求。随后，建银公司提起本案诉讼。 一审法院认为，建银公司作为案外人主张其对（2018）川04执恢10号之一执行裁定所执行的攀房权证西字第××号房屋享有实体权利，要求停止对该房屋的执行，本案系案外人执行异议之诉。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：建银公司对案涉房屋享有何种权利，此权利能否排除执行。 首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案已经查明，案涉房屋登记的所有权人为华芝公司，建银公司认为其对案涉房屋享有物权的主张不能成立。 其次，建银公司提出虽然《营业用房协议》约定转让的是长期使用权，但实为买卖合同的主张。该院认为，《营业用房协议》不仅明确约定华芝公司向中国建设银行攀枝花市分行河门口支行转让长期使用权，同时根据《营业用房协议》第二条关于“在不改变原楼房设计结构的情况下，甲方可以进行装饰装修”的约定，中国建设银行攀枝花市分行河门口支行使用房屋仍然要受华芝公司约束。从《营业用房协议》所载明内容，并不能得出在签订该份协议时，双方有转让房屋所有权的意思表示，协议不是双方签订的买卖合同。建银公司在庭审时提交的《中国建设银行单位客户专用回单》，其内容不能反映与本案事实的关联性，不能达到建银公司实际行使了所有权人权利、履行所有权人义务的证明目的。综上，针对案涉房屋，双方通过合同的形式，由华芝公司将房屋使用权让渡于建银公司，建银公司基于合同关系取得对房屋的长期使用权。 最后，虽然建银公司对案涉房屋享有使用权，但是该权利不能排除物的转让，不能阻却法院对该房屋进行拍卖。 综上，建银公司的诉讼请求不能成立。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百五十二条的规定，判决：驳回建银公司的诉讼请求。本案一审案件受理费2680元，由建银公司负担。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 对一审查明的案件事实，本院依法予以确认。 另查明：一、2004年6月10日，中国建设银行在《人民日报》发布进行股份制改革的公告。同年9月14日，中国银监会作出银监复[2004]144号《关于中国建设银行重组改制设立建银公司的批复》，记载：“同意中国建设银行承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，并改制成建银公司”。同年9月17日，中国建设银行的企业名称变更为建银公司。 二、根据一审庭审笔录记载，1994年《营业用房协议》签订之时，由于土地性质原因，案涉房屋当时在客观上不具有办理过户登记的条件。华芝公司与建银公司曾于2016年协商案涉房屋办理过户登记至建银公司名下的事宜，华芝公司要求建银公司再支付20万元且相关税费由建银公司承担，建银公司仅同意再支付10万元并承担相关税费，双方为此未能最终协商一致。 三、2017年1月12日，华芝公司向四川省攀枝花市西区人民法院提起诉讼，要求解除案涉《营业用房协议》，由建银公司向其返还案涉商铺房屋，如不能返还房屋，则赔偿华芝公司房屋损失610000元。该院于2017年12月5日作出（2017）川0403民初161号民事判决，驳回华芝公司的诉讼请求。该案判决后，各方当事人均未上诉，该判决已生效。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审争议问题为：建银公司对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 案外人执行异议之诉的目的是要解决案外人对执行标的享有 的实体民事权益是否足以排除强制执行的问题。目前，由于相关法律、司法解释对于执行异议之诉中案外人享有的足以排除强制执行的民事权益的类型、范围及条件等尚无明确规定，对案外人就执行标的所主张的足以排除强制执行的民事权益的判断标准，可以参照执行异议审查程序中对案外人实体权利的判断标准进行审查。 就本案而言，首先，诉争房屋依法登记于华芝公司名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，其所有权由华芝公司享有。建银公司关于在《营业用房协议》签订当时的历史背景条件下，使用权相当于所有权的主张，于法无据，对其要求确认其对诉争房屋享有物权的诉讼请求，本院不予支持。 其次，对于案涉《营业用房协议》的性质是否实为房屋买卖合同的问题。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，其核心的权利义务内容应在于出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款。而《营业用房协议》明确约定的是华芝公司向中国建设银行攀枝花市分行河门口支行转让长期使用权，而无转让所有权的意思表示，故该协议不属于严格意义上的房屋买卖合同。但《营业用房协议》的签订确有其特殊的背景，其签订时间早在1994年，且根据一审庭审中各方当事人并无异议的事实，在该协议签订之时，诉争房屋客观上不具有办理产权登记的条件；在此情况下，结合协议关于长期使用权转让的约定和转让价款一次性支付的特定安排，以及在2016年房屋具备产权登记条件之时双方就产权登记过户事宜进行协商的客观事实等情况来看，双方之间的法律关系显然又不同于一般的房屋租赁合同关系，而更类似于一种房屋登记过户具体事宜有待补充完善的房屋买卖合同关系，在房屋具备办理过户登记条件的情况下，当事人应及时协商予以补充明确。故依照《中华人民共和国合同法》第一百二十四条关于“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”的规定，将该协议参照房屋买卖合同关系处理，更符合当事人的真实意思表示及签约时的客观实际情况。以此为基础，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，只有当上述四个要件同时具备时，建银公司对案涉房屋所享有的权利，才可能产生阻却人民法院强制执行的效果。但如前所述，建银公司与华芝公司之间对于诉争房屋何时办理过户登记以及办理过户登记之前是否还需增补价款等问题尚存争议，有待进一步确定，即使建银公司与华芝公司之间类似于一种房屋买卖合同关系，基于本案的特殊情况，在房屋已具备过户登记条件的情况下，建银公司作为买受人理应积极提出办理产权过户的请求，以获得完整的房屋所有权。而根据现有证据显示的事实，建银公司最迟于2016年即已得知诉争房屋已具备办理过户登记的条件，在与华芝公司就过户登记事宜协商未果的情况下，其并未进一步向华芝公司提出办理过户登记的积极请求，直至2017年华芝公司主动起诉要求解除《营业用房协议》的诉讼过程中，建银公司也未积极主张产权过户事宜，此后更无证据显示建银公司存在要求办理产权过户登记的积极行为，由此，建银公司自身怠于主张权利应是诉争房屋未能过户登记至其名下的主要原因。故建银公司并不能全部满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，其权利不能够产生阻却执行的效果。 最后，如前所述，尽管钟井钢关于案涉《营业用房协议》实质上属于租赁期限约定不明的租赁合同的抗辩主张，与客观事实不符，不能成立，但建银公司援用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，并不适用于本案，其以此主张其对诉争房屋享有的长期使用权能够阻却执行的上诉理由，亦缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。 综上，建银公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2680元，由中国建银投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  许 静 审 判 员  段 玲 审 判 员  邓长玉 二〇二〇年三月二十日 法官助理  彭晓瑞 书 记 员  梁 冬