北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终968号上诉人(原审被告)：北京五色土农业观光种植园，住所地北京市海淀区上庄镇东小营村北。法定代表人：张凯旗，总经理。上诉人(原审被告)：张凯旗，男，1969年7月4日出生，汉族，北京五色土农业观光种植园总经理，住海淀区。上诉人(原审被告)：高星伟，女，1970年6月6日出生，汉族，住海淀区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：张晨辉，北京市鑫诺律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京金满鑫业餐饮有限公司，住所地北京市海淀区东黄家坟1号4幢平房。法定代表人：刘金平，总经理。委托诉讼代理人：张永新，北京市京大律师事务所律师。上诉人北京五色土农业观光种植园（以下简称五色土种植园）、张凯旗、高星伟因与被上诉人北京金满鑫业餐饮有限公司（以下简称金满鑫业公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初62371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。五色土种植园、张凯旗、高星伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回金满鑫业公司诉讼请求。事实和理由：1．金满鑫业公司向五色土种植园支付的950万元转让金实际是对五色土种植园退出租赁关系的经济补偿，并非转租费用；2．五色土种植园在签订转租协议后，已将权利义务概括转移给金满鑫业公司，此后发生的事宜均与五色土种植园无关；3．涉案林地被征收改造后，是金满鑫业公司与北京市海淀区温泉镇太舟坞村委会（以下简称太舟坞村委会）签订了补偿协议，可见金满鑫业公司是涉案林地的承租主体；4．转租协议为太舟坞村委会、金满鑫业公司、五色土种植园三方签订，一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人太舟坞村委会，程序违法；5．本案当事人没有行使解除权，法院强行解除转租协议，超出当事人诉讼请求。金满鑫业公司辩称，同意一审判决。根据《转租协议》《转让金协议》等证据可以证明五色土种植园经太舟坞村委会同意将其承租的540亩林地转租给金满鑫业公司，本案与太舟坞村委会无任何关系，五色土种植园在一审中当庭认可所收取的是我方支付的转租租金。鉴于因政府改造涉案林地，只是我方自2015年4月2日以后不能在继续使用，《转租协议》只好被迫中止，应当退还我剩余租金。950万元租金的收款人是高星伟，且张凯旗与高星伟是夫妻关系，应当承担连带退还义务。金满鑫业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令五色土种植园、张凯旗、高星伟退还租金人民币9099255．45元；2、请求判令五色土种植园、张凯旗、高星伟赔偿经济损失40万元；3、本案诉讼费由五色土种植园、张凯旗、高星伟承担。一审法院认定事实：五色土种植园系个人独资企业，投资人为张凯旗。2010年4月1日，太舟坞村委会（甲方）与五色土种植园（乙方）签订《租地协议》，约定：甲方将太舟坞村东生态林地775亩出租给乙方用于苗木种植和一些适合林下生长的经济作物，租期为2010年4月1日至2025年3月31日。2014年4月1日，北京市海淀区温泉镇太舟坞村委会（甲方）与五色土种植园（乙方）、金满鑫业公司（丙方）签订《转租协议》，约定：甲、乙方同意将原乙方承租的775亩林地中的500亩转租给丙方使用，原合同内容不变，转租日期自2014年4月1日起。五色土种植园和金满鑫业公司在该协议上盖章，张凯旗、刘建生、刘国启在该协议上签字，太舟坞村委会未盖章。2014年6月13日，五色土种植园（甲方）与金满鑫业公司（乙方）签订《转让金协议》，约定：甲方自愿将位于太舟坞村东生态林地面积500亩转租给乙方，乙方自愿接收。转让费为每亩1．8万元，共计900万元，此款分三次付清，期限为40天，从2014年6月13日至7月25日。此款付清之后，此地块甲方享有的承租权归乙方所有。庭审中，金满鑫业公司另提交一份北京市海淀区温泉镇太舟坞村委会（甲方）与五色土种植园（乙方）、金满鑫业公司（丙方）签订的《转租协议》，约定：甲、乙方同意将原乙方承租的775亩林地中的540亩转租给丙方使用，原合同内容不变，转租日期自2014年4月1日起。该协议甲、乙、丙三方均盖章，张凯旗、刘建生在该协议上签字，落款日期为2014年4月1日。金满鑫业公司主张该协议实际签订日期为2014年6月15日，而非2014年4月1日。五色土种植园主张该协议签订日期就是落款日期即2014年4月1日。上述协议签订后，张凯旗指定其妻高星伟作为金满鑫业公司支付转租费的收款人。刘某1的前妻李某通过银行转账方式一共向高星伟支付了租金730万，刘某1的女儿刘某2通过银行转账方式向高星伟支付租金30万，刘某1的前岳父熊某通过银行转账方式向高星伟支付租金90万，刘某1的朋友周某通过银行转账方式向高星伟支付租金100万，上述共计950万。庭审中，五色土种植园、张凯旗、高星伟对上述事实予以认可。双方当事人均认可上述款项是金满鑫业公司向五色土种植园一次性支付的转租租金。庭审中，金满鑫业公司主张刘某1以现金方式向张凯旗支付了22万元的转租租金，但未提交相应证据予以证明，五色土公司、张凯旗、高星伟对此予以否认。庭审中，经询问，五色土公司、张凯旗、高星伟无法说明高星伟收取的950万元转租租金的去向。上述协议签订后，五色土种植园将涉案540亩林地交给金满鑫业公司使用。2015年，根据相关文件，北京市海淀区发展和改革委员会关于2016年海淀区平原地区重点区域绿化造林工程——温泉地区景观生态林建设项目实施方案的批复，金满鑫业公司承租的涉案540亩林地在此次改造范围内，金满鑫业公司无法继续使用涉案林地，租赁合同被迫于2015年4月2日终止。上述事实，有北京市海淀区温泉镇太舟坞村经济合作社出具的《情况说明》予以证明。金满鑫业公司主张其使用涉案林地后考虑用于种植药材，出资购买并按照钢丝护网，对土地除草翻地并试种了一些药材，以上实际投入超过40万元，合同被迫终止时相关部门将其地上物全部推平，造成其损失，其在本案中主张被告应赔偿其以上损失40万元，但金满鑫业公司就其上述损失未提交充分有效证据予以证明。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，太舟坞村委会与五色土种植园、金满鑫业公司就涉案540亩林地签订的《转租协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属有效。双方虽就该合同签订时间有争议，但合同中明确约定转租日期自2014年4月1日起，故法院认定该转租协议的转租期限为2014年4月1日至五色土种植园租期截止日即2025年3月31日。金满鑫业公司主张刘建生以现金方式向张凯旗支付了22万元的转租租金，但未提交相应证据予以证明，五色土公司、张凯旗、高星伟对此予以否认，故法院对金满鑫业的该项主张不予采信。根据现有证据查明，金满鑫业共向五色土种植园支付转租租金950万元。金满鑫业公司在使用涉案林地过程中，因相关部门对涉案林地改造导致无法继续使用，租赁合同被迫于2015年4月2日解除，故金满鑫业公司要求五色土种植园退还未使用租期对应的租金的诉讼请求，具备事实及法律依据，法院予以支持。就退还租金的具体数额，五色土种植园应返还金满鑫业公司已支付的转租费用950万元中尚未使用的2015年4月2日至2025年3月31日期间的转租费用，经计算为8633997．5元。因五色土种植园系张凯旗的个人独资企业，张凯旗要求将应由五色土种植园收取的转租费交给其妻高星伟收取，故张凯旗应就五色土种植园应承担的债务承担连带给付责任。因高星伟代五色土种植园收取了金满鑫业公司支付的转租租金950万元，且五色土种植园、张凯旗、高星伟无法说明高星伟收取的950万元转租租金的去向，故高星伟应就五色土种植园应承担的返还转租租金义务承担连带给付责任。金满鑫业公司主张其使用涉案林地后实际投入超过40万元，但就其上述损失未提交充分有效证据予以证明，故其要求五色土种植园、张凯旗、高星伟赔偿其损失40万元的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定判决：一、北京五色土农业观光种植园于本判决生效后七日内退还北京金满鑫业餐饮有限公司租金8633997．5元；二、张凯旗、高星伟就北京五色土农业观光种植园的上述债务承担连带给付责任；三、驳回北京金满鑫业餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，五色土种植园、张凯旗、高星伟提交租地协议、收据、情况说明等证据材料，证明五色土种植园承租涉案土地后，投入大量人力、物力、财力对土地进行维护，在签订转租协议后，五色土种植园就退出了原租赁关系，由金满鑫业公司直接向太舟坞村委会交纳租金形成新的租赁关系,并在2016年单独与太舟坞村委会签订补偿协议，其自愿配合政府的林地改造工程，如有损失应向太舟坞村委会主张赔偿；金满鑫业公司认为五色土种植园、张凯旗、高星伟提交的证据与本案无关。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，五色土种植园经太舟坞村委会同意，将涉案540亩林地转租给金满鑫业公司，《转租协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因相关部门对涉案林地改造导致无法继续使用，合同目的已无法实现，《转租协议》被迫解除，五色土种植园据此收取的剩余租金应退还金满鑫业公司，一审法院对此认定正确，本院予以确认。五色土种植园关于950万元并非租金，而是经济补偿，以及五色土种植园已经基于《转租协议》退出租赁关系，后续事宜与其无关的上诉主张，均与法律规定和协议明确约定为转租关系及五色土种植园、张凯旗、高星伟收取租金等事实不符，本院不予采纳。因五色土种植园为个人独资企业，金满鑫业公司基于张凯旗要求将租金交付给高星伟，故张凯旗、高星伟均应对退还剩余租金承担连带责任，一审法院对此认定正确，并未遗漏其他当事人，本院对此予以确认。金满鑫业公司是否因涉案林地改造而获得经济补偿，与本案无关，当事人可另行解决。综上所述，五色土种植园、张凯旗、高星伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78295元，由北京五色土农业观光种植园、张凯旗、高星伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年三月二十五日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一