河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1348号上诉人（原审原告）：郑州天丰节能保温材料有限公司，住所地河南省新郑市梨河镇七里闫村韩城东路南侧。统一社会信用代码：914101846672427532。法定代表人：杨美，执行董事。委托诉讼代理人：韩向前，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牛跃，男，汉族，1975年6月12日出生，住河南省叶县。委托诉讼代理人：甘晓东，河南亚洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵建忠，男，汉族，1979年2月27日出生，住河南省睢县。委托诉讼代理人：甘晓东，河南亚洋律师事务所律师。上诉人郑州天丰节能保温材料有限公司（以下简称天丰公司）因与被上诉人牛跃、赵建忠租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初6958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天丰公司上诉请求：1、依法改判新郑市人民法院（2019）豫0184民初6958号民事判决第二项“牛跃、赵建忠于本判决生效后十日内向郑州天丰节能保温材料有限公司支付租金325600元、滞纳金和违约金1123650元。”2、依法改判新郑市人民法院（2019）豫0184民初6958号民事判决第三项为“牛跃、赵建忠于本判决生效后十五日内将《厂房租赁合同》设计的3#4#厂房腾空后返还郑州天丰节能保温材料有限公司，并恢复原状。”3、依法改判新郑市人民法院（2019）豫0184民初6958号民事判决第四项为“牛跃、赵建忠于本判决生效后十日内向郑州天丰节能保温材料有限公司支付3#4#厂房使用费（按照188000元/年的标准自2019年6月7日起计算至返还厂房之日止）。”4、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人牛跃、赵建忠欠付租金的行为违反合同约定，构成违约，应当承担违约责任。但一审判决没有按照《厂房租赁合同》的约定计算违约金、滞纳金错误。《厂房租赁合同》第七条第2款约定“在租赁期内，乙方缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按照上述租金总额的1%支付甲方滞纳金”。该条中约定的乙方逾期缴纳的费用当然包括租金，一审判决认为该条款约定的费用包括租金，上诉人没有举证证明，不合常理，应当予以改判。二、一审判决按照116690元/年的标准自2019年6月7日起计算至返还厂房之日止判决3#4#厂房使用费不正确。本案1#2#3#4#厂房是各自独立，大小面积相同，一审法院对本案厂房的现状进行了勘查。《厂房租赁合同》第一条第2款和第三条第1款约定，4个厂房面积2900㎡，4个厂房年租金为376000元/年，每1个厂房的面积为725㎡，每1个厂房租金为94000元/年。合同解除后，对于没有腾退的3#4#厂房适用费应当按照（94000元/年×2）188000元/年的标准计算。三、一审应当判决被上诉人对厂房恢复原状。被上诉人租赁本案厂房生产砂浆和腻子粉，安装了砂浆和腻子粉生产设备，对厂房结构进行了改动。租赁合同解除后，被上诉人应当腾退厂房，恢复原状。牛跃、赵建忠辩称，一、一审法院按照《厂房租赁合同》第七条第1款约定判定违约金数额为39600元，事实清楚，适用法律正确，应予维持。《厂房租赁合同》第7条第1款第4项约定，拖欠房屋累计1个月以上的，被上诉人需按照合同总租金39600元的10%向上诉人支付违约金39600。且依照合同约定，被上诉人不需要支付滞纳金。一审判决被上诉人向上诉人支付违约金39600元，已充分弥补了上诉人的经济损失，应予以维持。二、一审判决按照116690元/年的标准自2019年6月7日起计算后期的厂房使用费事实清楚，证据充分。上诉人从被上诉人处收回的1#2#厂房面积约2000平方米，一审法院从被上诉人的总租赁面积中减去2000平方米后，按照剩余面积计算后期的厂房占用费并无不当，应予维持。三、一审判决驳回上诉人的恢复原状的诉请，事实清楚，证据充分。一审中，上诉人并未提供证据证明被上诉人对厂房结构进行了改动，也没有证据证明涉案房屋在被上诉人租赁使用前的原貌与现状不符，一审法院以此驳回，证据充分，应予维持。四、上诉人与被上诉人及上诉人与案外人签订的两份《厂房租赁合同》，对比可以看出，两份合同的违约责任条款一致，系上诉人为了重复使用而预先拟定的，且在订立合同时未与被上诉人协商，该条款系格式条款，加重了被上诉人的责任，应属无效。对该格式条款的解释，应按照不利于上诉人的理解去解释。一审庭审中查明，涉案厂房的1#2#厂房及北侧办公用房，于2019年6月7日交还上诉人，故上述房屋的租金计算周期应截至到2019年6月7日，租金拖欠的合计金额应改为325600元。天丰公司向一审法院起诉请求：1.解除天丰公司与牛跃、赵建忠之间的厂房租赁合同；2.牛跃、赵建忠向天丰公司支付欠付的租金352000元，以及自2019年7月1日起按年租金396000元的标准计算至实际腾退厂房办公用房之日止的占有使用费；3.牛跃、赵建忠立即腾退并返还其租赁占用的1#2#3#4#厂房和北一层办公用房；4.牛跃、赵建忠向天丰公司支付滞纳金、违约金1123650元。诉讼中，天丰公司增加诉讼请求，请求判令牛跃、赵建忠对厂房损害恢复原状（修复费用50000元），承担案件受理费、保全费及因财产保全支出的保险费。一审法院认定事实：2018年1月1日，天丰公司（甲方）与牛跃、赵建忠（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将其所有的厂房出租给乙方，位置在新郑市××村××东路南；1#2#3#4#厂房面积2900㎡，北一层办公用房约400㎡，共计约3300㎡；租赁期为10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止；乙方承诺租赁该厂房仅作为挤塑板、外墙保温砂浆、内外墙腻子粉生产车间使用；该车间年基准租金为376000元/年，2018年1月1日至2027年12月31日另加一层北办公用房租金20000元/年，车间及办公室合计租金为396000元/年，以后每4年调整一次，年租金每4年按照上年度年租金额的10%递增；乙方在使用该厂房、土地期限内，因使用该厂房所产生的土地使用税及各类税费，均由乙方缴纳并承担；首次租金自合同签订三日内一次性付清，此后每年度租金，自每年期满前15日内一次性交纳下一年租金；水、电路设施由乙方架设并维修。电费按供电局电价收费由乙方负责承担，并按照供电部门要求及时缴费；租赁期间，乙方拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述租金总额的1%日支付甲方滞纳金；乙方在租赁期间所发生的水、电费及其他与之生产经营相关的各类费用，由乙方自行缴纳、承担。赵帮付在合同甲方处签名，并加盖天丰公司合同专用章，牛跃、赵建忠在乙方处分别签名按指印。合同签订后，牛跃、赵建忠向天丰公司支付租金242000元，并按合同约定支付土地使用费及相关水电费用。2019年6月6日，天丰公司（甲方）与毛东晓（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将其所有的厂房出租给乙方使用，位置在新郑市××村××东路南侧；1#2#厂房面积约2000㎡，北一层办公用房约500㎡，食堂约300㎡，共计约2800㎡；租赁期为10年，自2019年7月1日起至2029年7月1日止；该车间年基准租金为300000元/年，2019年7月1日至2022年7月1日租金不变，以后每一年调整一次，年租金每一年按照上年度年租金额的5%递增；乙方自本合同签订时缴纳押金20000元。赵帮付在合同甲方处签名，并加盖天丰公司合同专用章，毛东晓在乙方处签名按指印。2019年6月4日，毛东晓向天丰公司支付押金20000元，6月中旬向天丰公司支付租金300000元。另查明，1.牛跃、赵建忠提交的来自牛会玲2019年5月17日发送的图片显示：出租厂房，内有两个车间，每厂车间1000平方，办公楼、住宿500平方，厨房300平方。有意致电185××××6368。2.牛跃提交2019年6月7日其与赵帮付之间的通话录音，其中赵：他们那换防盗门那个，后边三个都换，你们那个换不换？牛：我不换门、我不换。赵：我说哩，你要换，都换成一样的好看。牛：叫他们换吧。赵：他们明天都装了。牛：叫他们装吧。3.褚晓琼出庭作证称，2017年6月其被牛跃聘请做兼职会计，今年5月15日左右牛跃对她说和天丰公司赵总协商好退房的事，要出一个纸质文件，由牛跃和赵总签字确认，文件上需要签字的地方打好日期是5月15日，还写有因交接时间较早，租金计算到5月30日。5月17日经联系，赵总说不租就是不租了，不需要签字。退租厂房应该5月15日前就已交接，牛跃原话说前几天就交接完了。一审法院认为，天丰公司与牛跃、赵建忠签订的《厂房租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，当事人应当依约履行合同。当事人协商一致，可以变更合同；当事人协商一致，亦可以解除合同。合同履行过程中，因牛跃、赵建忠未按时足额支付租金，经双方协商一致，牛跃、赵建忠退租1#2#厂房及北一层办公用房，现天丰公司要求解除与牛跃、赵建忠之间的《厂房租赁合同》，牛跃、赵建忠亦表示同意，对天丰公司该项诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《厂房租赁合同》解除后，天丰公司要求牛跃、赵建忠腾退厂房的诉讼请求，于法有据，但鉴于该公司庭审时自认1#2#厂房已经交接、办公用房已经腾空，故牛跃、赵建忠应当及时腾退3#4#厂房。天丰公司以牛跃、赵建忠安装的砂浆生产设备、腻子粉生产设备对厂房造成损坏并更改屋顶材料为由，要求牛跃、赵建忠对厂房损害恢复原状（修复费用5万元），鉴于双方在合同中明确约定租赁厂房作为挤塑板、外墙保温砂浆、内外墙腻子粉生产车间使用，亦没有证据证明涉案厂房的原有状况，故天丰公司提交的证据不足以证明其事实主张，其该项诉讼请求，该院不予支持。天丰公司对牛跃、赵建忠提交的牛会玲发送的图片不予认可，但该图片载明的内容与天丰公司提交的其与毛东晓签订的《厂房租赁合同》承租范围高度一致，该院对此予以采信。天丰公司与牛跃、赵建忠对1#2#厂房及北一层办公用房的退租交接时间存在争议，天丰公司虽然早在2019年5月即对外进行招租，但2019年6月6日才与毛东晓签订《厂房租赁合同》，天丰公司负责人赵帮付于2019年6月7日就更换防盗门事宜与牛跃进行了沟通，毛东晓已向天丰公司支付相应的租金，牛跃、赵建忠称双方已于2019年5月15日办理完交接手续，但提交的证据不足以证明其事实主张。根据现有证据，该院认定天丰公司与牛跃、赵建忠就1#2#厂房及北一层办公用房的退租事宜于2019年5月达成合意，但实际于2019年6月6日交接完毕。据此，牛跃、赵建忠应当支付1#2#3#4#厂房及北一层办公用房自2018年1月1日至2019年6月6日的租金共计567600元。扣除已付242000元，下余租金325600元应及时支付。自2019年6月7日起，至牛跃、赵建忠搬退之日，牛跃、赵建忠需向天丰公司支付3#4#厂房的租金。根据双方约定的租金标准来推算，牛跃、赵建忠应以116690元/年（376000元/年÷2900㎡×900㎡）的标准支付租金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实,牛跃、赵建忠欠付租金的行为违反合同约定,已构成违约,应承担相应的违约责任。天丰公司主张滞纳金、违约金1123650元，双方约定按合同总金额的日1%支付滞纳金的前提是牛跃、赵建忠在租赁期内逾期交纳合同约定的应由其负担的费用，但双方并未就该费用的范围作出明确约定，天丰公司也未提供证据证明该费用中应包含租金，且在牛跃、赵建忠未按合同约定支付租金的很长一段时间里，天丰公司并未据此要求牛跃、赵建忠承担责任，加之滞纳金的特有含义，天丰公司主张的滞纳金，该院不予支持。现天丰公司已将涉案1#2#厂房及北一层办公用房出租并实际收取租金，提交的证据不足以证明其实际损失的数额，结合本案具体情况，根据双方在合同中“乙方拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金”的约定,牛跃、赵建忠应向天丰公司支付违约金39600元。牛跃、赵建忠辩称39600元违约金约定过高,该院认为,双方对违约金的约定系当事人的真实意思表示,结合牛跃、赵建忠的违约行为及欠付金额,该院对其该辩解意见不予采信。天丰公司因申请财产保全而支出的保险费2971.3元，理应由牛跃、赵建忠承担。综上所述，一审法院判决如下：一、解除原告郑州天丰节能保温材料有限公司与被告牛跃、赵建忠签订的《厂房租赁合同》；二、被告牛跃、赵建忠于本判决生效后十日内向原告郑州天丰节能保温材料有限公司支付租金325600元、违约金39600元，共计365200元；三、被告牛跃、赵建忠于本判决生效后十五日内将《厂房租赁合同》涉及的3#4#厂房腾空后返还原告郑州天丰节能保温材料有限公司；四、被告牛跃、赵建忠于本判决生效后十日内向原告郑州天丰节能保温材料有限公司支付3#4#厂房使用费(按照116690元/年的标准自2019年6月7日起计算至返还厂房之日止)；五、被告牛跃、赵建忠于本判决生效后十日内向原告郑州天丰节能保温材料有限公司支付因财产保全而支出的保险费2971.3元；六、驳回原告郑州天丰节能保温材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18531元，保全费5000元，共计23531元，由原告郑州天丰节能保温材料有限公司负担13396元，被告牛跃、赵建忠负担10135元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院另查明，天丰公司（甲方）与牛跃、赵建中（乙方）签订的《厂房租赁合同》中第四条第二项乙方的权利义务约定：1、在乙方进行装修时未经甲方同意不得损坏房屋结构。在合同期限内如因乙方处理不当等原因造成对出租房屋影响问题，由乙方负责维修。对乙方使用过程中以及装修装饰部分的修缮义务，由乙方负责。2、乙方应合理使用所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。3、乙方如改变房屋的内部结构、装修或者设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工租赁期满后或因乙方原因导致退租的，除双方另有约定外，不可拆除的房屋产权归甲方所有，一切机器设备，设施由乙方自行拆走。本院二审对案涉厂房的现状进行了勘查，经查，案涉1#2#3#4#各厂房长均为57.25米，宽均为16米，各厂房是各自独立且面积相同。本院认为，天丰公司与牛跃、赵建忠签订的《厂房租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当依照合同约定积极履行合同。本案中，由于牛跃、赵建忠未按时足额支付租金，双方协商一致，牛跃、赵建忠退租1#2#厂房及北一层办公用房，天丰公司要求解除与牛跃、赵建忠之间的《厂房租赁合同》，双方当事人已协商一致，一审法院判决解除天丰公司与牛跃、赵建忠之间的《厂房租赁合同》，于法有据，并无不当。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条约定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为寄存，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据查明的事实,牛跃、赵建忠欠付租金的行为违反合同约定,已构成违约,应承担相应的违约责任。双方签订的《厂房租赁合同》第七条约定：租赁期间，乙方拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述租金总额的1%日支付甲方滞纳金。双方在《厂房租赁合同》中关于违约金、滞纳金的约定均是实为违约金性质。理由如下：首先，根据合同法的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的以及诚实信用原则来探究当事人真实的意思表示。本案中，天丰公司与牛跃、赵建忠签订的《厂房租赁合同》中按上述租金总额的日1%支付甲方滞纳金的约定”。综合分析本案实际履行事实可知，以上约定系牛跃、赵建忠未按时足额支付租金构成违约的情况下，双方经由协商形成的对牛跃、赵建忠逾期未支付租金等相应费用所应承担法律责任的合意。就该法律责任性质，本院认定双方关于滞纳金的约定系对逾期付款违约行为承担违约责任方式进行的约定，实为违约金性质。双方关于“每逾期一天，则应按上述租金总额的日1%支付甲方滞纳金”的约定实际上明确了一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金的计算方式，故对于牛跃、赵建忠提出的其不应向天丰公司支付滞纳金的辩称，无事实及法律依据，本院不予支持。综合分析本案，《厂房租赁合同》中乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金及按租金总额的日1%支付甲方滞纳金的约定，经计算违约金和滞纳金共计为1123650元，违反了合同法解释（二）第二十九条的规定。根据合同法及司法解释的规定，约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院基于牛跃、赵建忠逾期付款的事实，综合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金为10万元。关于天丰公司提出的将案涉3#4#厂房腾空并恢复原状后予以返还的上诉请求。经查，《厂房租赁合同》中第二项乙方的权利义务中对牛跃、赵建忠改变房屋的内部结构、装修或者设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案有明确约定。牛跃、赵建忠租赁本案厂房安装了砂浆和腻子粉生产设备，对厂房结构进行了改动，故对天丰公司提出的牛跃、赵建忠应当对案涉厂房恢复原状的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。关于房屋使用费的数额的认定。经查，案涉1#2#3#4#各厂房面积相同，故3#4#厂房使用费应以（376000元/年÷2）188000元/年的标准计算。一审法院根据双方约定的租金标准推算以（376000元/年÷2900㎡×900㎡）的标准计算厂房使用费，有失妥当，应予纠正。案涉1#2#厂房及北一层办公用房的退租事宜天丰公司与牛跃、赵建忠于2019年5月达成合意，实际于2019年6月6日交接完毕，1#2#3#4#厂房租金合计为376000元/年。天丰公司一审起诉要求2019年7月1日起按年租金396000元的标准计算至实际腾退厂房办公用房之日的占有使用费，一审法院判决厂房使用费计算的起始日期为2019年6月7日，应予纠正，故牛跃、赵建忠应以188000元/年的标准自2019年7月1日起至返还厂房之日止向天丰公司支付租金。综上所述，郑州天丰节能保温材料有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新郑市人民法院（2019）豫0184民初6958号民事判决第一项，即“解除原告郑州天丰节能保温材料有限公司与被告牛跃、赵建忠签订的《厂房租赁合同》”；二、维持新郑市人民法院（2019）豫0184民初6958号民事判决第五项，即“被告牛跃、赵建忠于本判决生效后十日内向原告郑州天丰节能保温材料有限公司支付因财产保全而支出的保险费2971.3元”；三、撤销新郑市人民法院（2019）豫0184民初6958号民事判决第二项，即“被告牛跃、赵建忠于本判决生效后十日内向原告郑州天丰节能保温材料有限公司支付租金325600元、违约金39600元，共计365200元”；四、撤销新郑市人民法院（2019）豫0184民初6958号民事判决第三项，即“被告牛跃、赵建忠于本判决生效后十五日内将《厂房租赁合同》涉及的3#4#厂房腾空后返还原告郑州天丰节能保温材料有限公司”；五、撤销新郑市人民法院（2019）豫0184民初6958号民事判决第四项，即“被告牛跃、赵建忠于本判决生效后十日内向原告郑州天丰节能保温材料有限公司支付3#4#厂房使用费(按照116690元/年的标准自2019年6月7日起计算至返还厂房之日止)”；六、变更新郑市人民法院（2019）豫0184民初6958号民事判决第二项为，被上诉人牛跃、赵建忠于本判决生效后十日内向上诉人郑州天丰节能保温材料有限公司支付租金325600元、违约金100000元；七、变更新郑市人民法院（2019）豫0184民初6958号民事判决第三项为，被上诉人牛跃、赵建忠于本判决生效后十五日内将《厂房租赁合同》涉及的3#4#厂房腾空、并将房屋恢复原状后返还上诉人郑州天丰节能保温材料有限公司；八、变更新郑市人民法院（2019）豫0184民初6958号民事判决第五项为，被上诉人牛跃、赵建忠于本判决生效后十日内向上诉人郑州天丰节能保温材料有限公司支付3#4#厂房使用费(按照188000元/年的标准自2019年7月1日起计算至返还厂房之日止)”；九、驳回上诉人郑州天丰节能保温材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18531元，保全费5000元，共计23531元，由郑州天丰节能保温材料有限公司负担13396元，牛跃、赵建忠负担10135元；二审案件受理费18531元，由郑州天丰节能保温材料有限公司负担7412元，由牛跃、赵建忠负担11119元。本判决为终审判决。审判长  王东黎审判员  王明振审判员  徐勤焱二〇二〇年三月二十五日书记员  张 悦