福建省龙岩市新罗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0802执异20号 案外人：曾文英，女，1986年2月23日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 申请执行人：刘维亮，男，1984年1月21日出生，汉族，居民，住陕西省安康市汉阴县，现羁押于漳州监狱。 被执行人：张祎，男，1982年6月18日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 在本院执行申请执行人刘维亮与被执行人张祎民间借贷纠纷案件过程中，案外人曾文英对本院查封属被执行人张祎所有的坐落于龙岩市新罗区提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人曾文英称：2019年8月28日，在中介服务方龙岩市新罗区阳光房产经纪有限公司的居间服务下，案外人曾文英作为买方（乙方）与卖方（甲方）张祎、邓继彪签订《房地产经纪买卖合同》，以人民币1138000元的价格购买登记于张祎名下位于龙岩市新罗区房屋。合同约定的主要交易方式为：“1、在签订本合同时，乙方支付甲方人民币（大写）贰拾万元整（￥200000.00）作为购房首付款（含购房定金），该笔款项直接给甲方。2、乙方于2019年11月30日前（即甲方将上述房产产权过户至乙方名下并取得相关部分收件单当日）再交向甲方支付房款人民币（大写）壹拾叁万捌仟元整（￥138000.00），该笔款项直接给甲方。3、剩余房款人民币（大写）捌拾万元整（￥800000.00）由乙方向银行申请个人住房按揭贷款支付给甲方。如经银行审批贷款仍不足全部购房款时，乙方应在银行放款之日起贰日内现金向甲方补足差额款，如经银行审批贷款金额超出全部房款时，甲方应在银行放款之日起贰日内将多余金额部份付清给乙方。贷款银行根据上述提交的材料办妥相关手续后，将乙方所贷购房款直接打入甲方指定账户。4、甲方同意在收到乙方购房首付当日将房屋交付给乙方使用。”《房地产经纪买卖合同》签订时，曾文英按约定向张祎支付购房首付款20万元，并向中介服务方龙岩市新罗区阳光房产经纪有限公司支付中介服务费17000元。2019年11月26日，买卖双方共同委托龙岩市住房置业担保有限公司办理房屋的卖方银行解押手续、买方的贷款手续及房屋变更登记，曾文英按要求向龙岩市住房置业担保有限公司支付了房屋买卖需缴交的税费30000元及监管资金55000元。龙岩市不动产登记中心受理龙岩市住房置业担保有限公司代为的不动产变更登记申请后，对房屋买卖合同进行备案登记（备案登记合同编号：201911563），但是在该房屋变更登记过程中，法院因申请执行人刘维亮与被执行人张祎民间借贷纠纷执行一案，查封了该房屋，致使案涉房屋无法变更登记至曾文英名下。案外人曾文英认为，其与张祎、邓继彪签订《房地产经纪买卖合同》在法院查封之前，曾文英已按约定向卖方支付两笔购房款338000元及向龙岩市住房置业担保有限公司支付55000元监管资金，并对案涉房屋进行装修入住；龙岩市不动产登记中心亦已受理案涉房屋的变更登记申请并登记备案。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人曾文英的异议理由符合上述法定情形且权利能够排除执行，且曾文英同意将剩余的80万元购房款按照法院的要求交付执行，因此请求法院解除对涉案房产的查封，立即停止对该房屋的委托评估、拍卖等执行措施，以维护案外人的合法财产权益。 经本院审查查明：刘维亮与张祎民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，在本院主持调解下，双方达成协议如下：一、截止至2019年7月16日，张祎尚欠刘维亮借款本金17万元。上述款项张祎分期返还。自2019年8月起，张祎应于每月20日前返还刘维亮借款本金8500元至上述款项清偿完毕之日止。二、若张祎如有任何一期未按上述约定履行足额还款义务，由刘维亮有权于张祎违约次日起，就张祎尚欠的全部款项一次性向人民法院申请强制执行，并要求张祎以尚欠借款本金为基数，支付自2019年5月28日起至款清之日止，按月利率2%计算的利息。并于2019年7月作出（2019）闽0802民初4681号民事调解书予以确认。该民事调解书生效后，张祎未能履行生效法律文书所确定的义务，刘维亮向本院申请强制执行。2019年11月17日本院依据（2019）闽0802执4772号之一执行裁定书向龙岩市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封属被执行人张祎所有的坐落于龙岩市××××号（禹洲城上城）12幢2502、16幢401【不动产权证号：闽（2017）龙岩市不动产权第××号、闽（2019）龙岩市不动产权第××号】，查封期限为三年。对此，案外人曾文英向本院提出执行异议，并向本院提供《房地产经纪买卖合同》、收条、转账记录、收款收据、监管资金凭证、不动产登记信息证明、强制执行申请书、民事调解书、执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、查封／结果信息表、龙岩市不动产登记信息查询结果信息一览表、限期履行通知书、公告、照片等证据，用以证明案涉房产系案外人曾文英向被执行人张祎购买的事实。 上述事实，有强制执行申请书、民事调解书、执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、查封/结果信息表、龙岩市不动产登记信息查询结果信息一览表、限期履行通知书、公告及照片等证据在案佐证。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，坐落于龙岩市新罗区房屋登记在张祎名下，且张祎未能履行生效法律文书所确定的给付义务，本院查封涉案房产合法有据，并对涉案房产进行处置并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户”，案外人所提供的证据并不足以证明其提出的异议符合该条规定的情形；因此，案外人所提异议的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人曾文英的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 陈    颖 审判员 江    彬 审判员 林  朝  晖 二〇二〇年三月九日 书记员 汤芹娟(代) 附相关法条： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分 3、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。