广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31703号上诉人（原审原告、反诉被告）：周敏敏，女，汉族，1991年11月14日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：李祖科，广东桦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴聪聪，广东桦仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙常超，男，汉族，1982年10月22日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：段若愚，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宜寒，广东晟典律师事务所实习律师。上诉人周敏敏因与被上诉人孙常超房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初38003号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周敏敏上诉请求：1、依法改判一审判决第二、三、四、五项；2、周敏敏没收孙常超支付的106万元购房定金;3、孙常超按照每月15000元的租金标准向周敏敏支付占用涉案房产期间的租金，自2016年9月2日计算至2019年8月6日，租金合计527419元；4、孙常超承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认为双方之间签署的合同和补充协议对购房款的放款方式约定不明，是错误的。双方签署的《补充协议》第2条约定“付款方式：在此期间（即2017年10月30日前）买方（即孙常超）或由买方指定的符合深圳购房资格的第三方申请银行贷款亦可以一次性全额付款”，根据这一约定，对于付款时间和付款方式作出了明确约定，付款时间为2017年10月30日前，付款方式由买方选择，有四种方案：第一，买方申请银行贷款付款；第二，买方一次性全额付款；第三，买方指定符合深圳购房资格的第三方申请银行贷款付款；第四，买方指定符合深圳购房资格的第三方一次性全额付款。如此明确的付款方式，且约定有利于孙常超，怎么在一审法院就被认定为付款方式约定不明呢？付款方式的约定并非应周敏敏要求而定，而是由孙常超自行选择，不论何种方式，只需要2017年10月30日前付清即可完成过户。况且合同和补充协议均未有任何关于孙常超对于付款方式的选择需要周敏敏配合和许可的约定，无论孙常超选择何种方式，一旦选定，对于周敏敏而言即视为唯一的付款方式，周敏敏必须接受，因此，这一条约定对于付款方式是明确的，一审法院的认定错误，应当予以纠正。2、一审法院认为双方之间签署的合同和补充协议对于赎楼具体由谁承担没有明确约定，是错误的。双方签署的《补充协议》第3条约定“卖方（即周敏敏）只按合同收取价款580万，赎楼时间和方式由买家（即孙常超）决定，卖方配合买方办理房子相关过户手续，卖方如有不配合视为违约”，第4条约定“本物业尚欠银行贷款为4336591元，卖方实收金额为580万元。买方付款总定金为146.34万元，签合同当天支付定金10万元，七天内支付定金96.34万元，过户当日补足剩余40万元”。根据上述两款的约定可以看出，双方对于涉案房产在过户过程中产生的赎楼问题进行了明确的约定，赎楼方式和赎楼时间由买方即孙常超决定，卖方负责配合，对于这一点，从第4款的卖方实收580万元约定也可以佐证。我国合同法第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能迗成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。由此可见，在条款约定不明的情况下，应当适用交易习惯。根据深圳市二手房交易实务，如卖家选择实收，又未明确约定卖家自行赎楼的情况，均意味着由买家负责赎楼，不但负责解决赎楼本金，亦负责承担赎楼产生的一切费用，包括委托公证费、提前还款可能产生的违约金、罚息、委托担保公司赎楼产生的短期借款利息。在买家负责赎楼的情况下，卖家的义务就是配合，是应买家的要求提供配合，协助赎楼完成，一般包括配合办理委托公证手续，配合办理原贷款银行的提前还款申请手续等。因此，在补充协议明确约定赎楼方式由买家即孙常超决定的情况下，卖家的配合义务始于买家的通知。就本案而言，买家从未通过明确的方式告知周敏敏准确的赎楼时间和赎楼方式，因此卖家根本无从启动配合赎楼的行为，造成这一后果的根本原因是孙常超的拖延和违约，与周敏敏无关。因此，一审法院罔顾补充协议中关于赎楼方式的明确约定，脱离二手房交易市场习惯，作出错误认定，应当予以纠正。3、一审法院将合同无法履行归咎于双方的“和稀泥”做法是错误的，应当予以纠正。在上述上诉理由的基础上，认定涉案合同及补充协议无法履行的责任人已经呼之欲出，就是孙常超。因为涉案合同及补充协议的约定义务，在二手房交易实务中是存在先后顺序的，就本案而言，既然约定了赎楼方式和赎楼时间由买方决定，那么卖方所负的申请提前还款和办理委托公证手续就依赖于赎楼方式的确定，只有确定了赎楼方式和赎楼时间，才能明确卖方申请提前还款的时间，亦才能确定何时需要办理委托公证手续。因此，一审法院未结合二手房买卖实务，审理双方履行涉案合同和补充协议的先后顺序，作出归咎于双方的错误判决，应当由二审法院予以纠正。4、一审法院适用房屋租赁指导租金标准认定孙常超占用涉案房产产生的占有使用费没有法律依据，应当予以驳回。在孙常超占有使用涉案房产期间，双方并未对占有使用费标准进行提前约定，因此，按照上述法律规定，应当按照订立合同时履行地的市场价格履行。而根据周敏敏在一审期间提供的二手房网站截图显示，与涉案房产同一小区，相同面积、格局的房屋月租金区间为8500-11000元不等。而按照一审法院采用的标准，涉案房产128.38平方米，按照45元/平方米的指导价，租金仅为5777元，不论是就高还是就低，都远远低于涉案房产的市场平均租金。况且，无合同约定的房屋占用费必须适用政府公布的房屋租赁指导租金标准并无任何法律依据。因此，一审法院对于孙常超占有使用涉案房屋期间应向周敏敏支付的占有使用费标准认定无法律依据，应当予以纠正。孙常超辩称，孙常超已经举证证明，孙常超在2017年4月25日就办理了离婚手续，在2017年6月19日出售了自己名下的房产，依据当时深圳市的房地产市场政策，孙常超在2017年10月30日过户期限届满前是具有购房资格的，并不存在周敏敏主张的违约情形。周敏敏在上诉状中变更了自己在一审的主张，但事实上，买卖合同双方的基本义务就是“一方交钱、一方交货”，周敏敏应当在2017年10月30日前办理完毕赎楼手续以备过户。周敏敏在上诉状中主张的“补充协议约定买家也就是孙常超决定赎楼时间和方式”，纯粹是对《补充协议》条文的曲解，周敏敏在上诉状中主张“约定不明的依据交易习惯应由孙常超负责赎楼”也是无稽之谈。综上，周敏敏在二审中主张的上述观点是不能成立的，孙常超并不存在违约行为，周敏敏一审关于要求没收定金的诉求不被支持，是符合法律规定的，应当予以维持。原审法院关于“孙常超没有违约、周敏敏诉求不应被支持”的结论是正确的，认为赎楼款具体由谁承担没有约定也是正确的，基于买卖合同法律规定应有之意，还是解除抵押申请主体的客观实际，还是所谓的交易习惯，赎楼都是周敏敏作为卖方的义务，周敏敏没有按照约定的期限完成赎楼，本身已经构成违约，如果严格按照法律规定，周敏敏应当承担双倍返还定金的责任，但本案背景具有特殊性，交易双方并非陌生人而是朋友关系。原审法院运用自由裁量权酌定租金金额并无不当，依法应当被维持。周敏敏向一审法院起诉请求：1、解除周敏敏与孙常超签订的房地产买卖合同及补充协议；2、周敏敏没收孙常超支付的106万元购房定金；3、孙常超按照每月15000元的租金标准向周敏敏支付自2016年10月3日起至实际交还涉案房屋之日止的占用期间租金，暂计至2018年7月3日为315000元；4、孙常超限期搬离涉案房屋并将涉案房屋交还周敏敏；5、孙常超支付使用涉案房屋期间的水电费3000元；6、孙常超承担本案全部诉讼费用。孙常超反诉请求：1、解除周敏敏与孙常超签订的房地产买卖合同及补充协议；2、周敏敏双倍返还孙常超定金212.68万元；3、周敏敏返还孙常超代为偿还的月供46万元；4、周敏敏承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月22日，周敏敏（卖方）与孙常超（买方）签订房地产买卖合同（编号No:3152412），约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市××区××大道南侧××22-Ｃ，建筑面积128.38平方米，用途为住宅；转让成交价580万元，不含税费；定金支付、付款方式及过户约定见补充协议，买方自愿支付全部税费；涉案房屋按现状转让；买方支付完106.34万元定金后，卖方应于2016年9月10日前将钥匙交付给买方，买方有权先行装修；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，逾期履行超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。同日，周敏敏与孙常超签订补充协议，约定：过户时间为2017年10月30日前；付款方式为在此期间买方或由买方指定的符合深圳购房资格的第三方申请银行贷款亦可以一次性全额付款；过户方式：（1）买方在过户时间截止前过户（2）或指定由符合购房条件的第三方过户（3）或转售给第三方，售价多少卖方需配合买家，但卖方只按合同收取价款580万元，赎楼时间和方式由买家决定；卖方配合买方办理房子相关过户手续，卖方如有不配合视为违约；买方付款总定金为146.34万元，签合同当天支付定金10万，七天内支付定金96.34万元，过户当日补足剩余40万元；买方支付10万定金后需承担卖方月供，买方需在每个月3号提前1天存入足够一个月供（以银行为准）金额，不能造成卖方贷款逾期，否则视为违约；如有违约，守约方可单方取消合同，对方赔偿总定金金额146.34万元，并有追索房产的权利。孙常超分别于2016年8月23日、8月26日、8月31日、9月1日向周敏敏支付定金10万元、28万元、50万元、18万元，合计106万元。自2016年9月2日至2018年9月2日，孙常超每月向周敏敏转账支付涉案房屋的月供款。庭审时，孙常超提交了大部分月供款的银行流水，合计506181.62元（20700元＋2030.81元＋22730.81元＋5895元＋10000元＋5225元＋23000元×13＋22800元×2＋24000元×3＋13000元＋10000元），其中2018年7月至8月月供款46000元（23000元×2）被周敏敏退回。2018年6月28日，周敏敏委托广东桦仁律师事务所向孙常超发出《关于解除合同并腾退房产事宜的律师函》，称孙常超未按时、足额支付购房定金，未按时支付供楼月供，未按时办理过户手续的行为构成根本违约，应承担违约责任。请孙常超在收到律师函之日起3日内将涉案房屋移交周敏敏，恢复原状，并按照每月1.5万元的标准向周敏敏支付自接收房产之日起至移交给周敏敏期间的租金。同年7月3日，孙常超回函周敏敏，称其已足额支付定金，也已实际居住使用涉案房屋，每月按约定支付月供款，请周敏敏尽快配合办理赎楼等过户手续。2019年8月6日，孙常超搬离涉案房屋。另查明，周敏敏是涉案房屋100%的所有权人。又查明，“新洲南路以西、滨河路以南、福荣路以北（小区花园）”带电梯住宅房屋租赁指导租金2016年为45元/月?平方米，2017年为50元/月?平方米。一审法院认为，首先，涉案房屋买卖合同及补充协议是周敏敏与孙常超的真实意思表示，合法有效。但合同及补充协议对购房款的付款方式约定不明，对赎楼款具体由谁承担也没有明确。庭审中，周敏敏与孙常超均称曾于约定过户日期前多次与对方联系，希望明确赎楼事宜、交易流程以便尽快过户，但均未提供证据证明。其次，涉案房屋买卖合同及补充协议的无法履行归咎于周敏敏与孙常超双方。合同的履行有赖于遵从契约精神，周敏敏与孙常超在明知付款方式、赎楼流程的约定存在瑕疵的情况下，非但未及时签订新的补充协议或采取其他措施防止损失扩大，反而从2017年10月以来拖延合同履行事宜直至起诉之日，双方也从朋友关系演变为原孙常超关系，庭审时仍然互相推托责任，故对于合同目的的无法实现，双方均存在过错。由于周敏敏从2018年7月份开始拒收孙常超转账支付的月供款，涉案房屋买卖合同及补充协议已经实际履行不能，周敏敏与孙常超亦均诉请解除，故该院依法予以准许。另孙常超已经实际搬离涉案房屋，无需再判决搬离。最后，关于已经发生的金额往来。如前所述，周敏敏与孙常超均有过错，合同也已无法履行，故周敏敏应当退还孙常超已经支付的定金106万元及月供款，孙常超应向周敏敏支付占有使用涉案房屋期间的费用。孙常超已经举证证明其向周敏敏转账支付月供款460181.62元（506181.62元－46000元），故其请求周敏敏退还46万元，该院予以支持。周敏敏要求孙常超按照每月15000元的标准支付租金，没有事实和法律依据，该院酌定孙常超按照福田区房屋租赁指导租金的标准支付占有使用费，其中2018年、2019年参照2017年的指导租金标准。庭审调查时，周敏敏与孙常超均称涉案房屋是在支付定金后交付，但双方所称交付时间相差甚远。按照合同约定，孙常超支付完106.34万元定金后周敏敏应在2016年9月10日前将涉案房屋的钥匙交给孙常超。孙常超于9月2日支付完106万元定金，故该院认定涉案房屋的交付时间为9月2日。因此，周敏敏应支付的占有使用费2016年为22915.83元（45元/月?平方米×128.38平方米×4个月－45元/月?平方米×128.38平方米÷30天），2017年为77028元（50元/月?平方米×128.38平方米×12个月），2018年为77028元，2019年为45968.32元（50元/月?平方米×128.38平方米×7个月＋50元/月?平方米×128.38平方米÷31天×5天），合计222940.15元。周敏敏的诉讼请求部分成立，该院予以部分支持。周敏敏请求孙常超支付水电费，没有证据证明，孙常超也不认可，该院不予支持。孙常超要求周敏敏双倍返还定金，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认周敏敏与孙常超签订的房地产买卖合同（编号No:3152412）及补充协议于2019年8月6日解除；二、周敏敏应在该判决生效之日起十日内，向孙常超返还定金106万元、月供款46万元，合计152万元；三、孙常超应在该判决生效之日起十日内，向周敏敏支付占有使用费222940.15元；四、上述二、三两项相抵，周敏敏尚应支付给孙常超1297059.85元，应在该判决生效之日起十日内付清；五、驳回周敏敏的其他诉讼请求；六、驳回孙常超的其他反诉请求。本诉案件受理费17202元（已由周敏敏预交），由周敏敏负担12558元，孙常超负担4644元；反诉受理费13747.2元，由周敏敏负担4507.2元，孙常超负担9240元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，周敏敏与孙常超签订的房地产买卖合同和补充协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方应当依约履行。虽然孙常超存在迟延三天支付剩余定金的行为，但周敏敏对此没有提出异议，孙常超亦按月向周敏敏转账支付月供款，故应视为周敏敏同意继续履行合同和补充协议。双方约定涉案房产过户时间是2017年10月30日，但直至2018年9月周敏敏提起诉讼，涉案房产仍未完成过户。双方均称催促对方履行过户手续，但均未提交充分的证据，而双方对于过户的步骤没有做详细约定，一审认定双方对于合同未能履行均有过错，处理正确。周敏敏上诉要求没收孙常超定金106万元，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。周敏敏上诉要求孙常超按照每月15000元支付租金，并称二手房网站截图显示，涉案房产同一小区、相同面积、格局的房屋月租金在8500至11000元不等。对此，本院认为，周敏敏提交的截图仅是单方意向，不能证明与涉案房产相同的房产实际成交的租金，一审按照指导租金标准计算占有使用费，处理合理，本院予以维持。综上，周敏敏的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21247.31元，由周敏敏负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年三月二十四日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。