山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终779号上诉人（原审被告）：山东万正网络科技有限公司，住所地德州市德城区湖滨中大道白天鹅科技大厦812室。法定代表人：张磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王爱英，山东弘正兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东康博物业管理有限公司，住所地德州经济技术开发区东风东路（康博实业公司院内）。法定代表人：高晓东，该公司董事长。委托诉讼代理人：李培，山东九公律师事务所律师。上诉人山东万正网络科技有限公司（以下简称万正公司）因与被上诉人山东康博物业管理有限公司（以下简称康博公司）物业服务合同纠纷一案，不服德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初1716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万正公司上诉请求：1、请求依法撤销德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初1716号民事判决书，发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、被上诉人起诉上诉人系诉讼主体错误,上诉人不是涉案房屋的承租方和实际使用人,康博物业公司要求万正科技公司支付物业费无事实和法律依据。涉案房屋的租赁方为德州驾航电子科技有限公司,康博物业公司还曾经就涉案房屋问题起诉过德州驾航电子科技有限公司,并有胜诉判决为证,现在康博物业公司又就同一间房屋的房租问题起诉万正科技公司系诉讼主体错误,系重复诉讼。2、涉案的房屋一直处于闲置状态,上诉人并未使用,被上诉人按每平方米3元收取上诉人物业费明显过高,根据山东省德州市中心城区物业服务收费标准,被上诉人康博物业公司应当按照60%的折扣收取物业费。3、违约金约定的过高,上诉人并未实际使用涉案房屋,房屋是闲置的。二、一审法院适用法律错误。一审法院在错误认定事实的基础上错误的适用法律,判决上诉人承担105740元显失公平,适用法律错误。补充：被上诉人于2018年12月份将涉案房屋出卖他人，承租人与出租人就本案的涉案房屋合同已经解除，上诉人未使用被上诉人所主张的涉案的房屋。被上诉人未给上诉人提供物业服务。上诉人不应承担物业费用。另，涉案房屋实际承租人投入了597000元装修费，被上诉人应当将装修费用返还给实际承租人德州驾航科技有限公司。康博公司辩称，1.万正公司与驾航公司实际控制人均为张磊，我方与上诉人签订的租赁协议为2016年，同年由驾航公司汇入我公司半年的物业费，但是上诉人万正科技与康博物业签订物业服务协议和临时管理规约时间是2017年7月17日，承诺按照管理规约的标准缴纳服务费用，上诉人在驾航电子汇款后仍自愿作为合同相对人与我公司签订物业服务协议，同意承担合同的义务。因此，诉讼主体没有问题。2.上诉人主张的山东省德州市物业服务标准适用的是住宅而本案的涉案房屋系商业用房，因此，不能按照空置房百分之六十的标准收取。关于违约金，一审法院已经在双方约定的基础上做出调整，并未支持双方签订的物业协议中日千分之三的诉求，因此，违约金符合法律规定。关于其补充的一点，一审中上诉人的答辩可以看出，驾航电子一直在使用涉案房屋，2018年12月份，康博公司意与他人签订合同卖出，但上诉人主张的违约金和赔偿过高导致被上诉人并未能将此房屋出售。因此，在（2019）鲁1491民初480号民事判决中，支持了康博公司关于租赁费的请求并已经执行完毕。由此，一审事实认定清楚，适用法律正确，应当维持。康博公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付2017年1月12日至2019年7月11日的物业费105740元及自逾期支付之日起按照每日千分之三支付违约金；2、诉讼费用由被告承担。另，2019年10月17日，康博公司向一审法院提交书面说明，主动调整违约金按年利率24%计算。一审法院认定事实：2016年7月12日,康博物业公司与万正科技公司签订《前期物业服务协议》一份,该协议约定,万正科技公司系康博商业广场1号楼A塔27层的业主,建筑面积1286平方米。由康博物业公司负责该物业区域的前期物业管理工作,万正科技公司应交纳物业管理费标准、时间:前三年按建筑面积每月3元/平方米收取,第四年以后按建筑面积每月4元/平方米收取。首年一次性缴纳半年物业费,首年后按季度收取。万正科技公司违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,康博物业公司有权要求万正科技公司补交费用并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。康博物业公司主张万正科技公司补缴物业费自2017年1月12日至2019年7月11日105740元(应付物业费1286平方米×3元×30个月=115740元,扣除装修保证金10000元)。一审法院认为：康博物业公司与万正科技公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示,应认定有效。双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。康博物业公司已按照合同约定履行物业服务义务,万正科技公司应按照协议约定向康博物业公司交纳相应的物业管理服务费。万正科技公司未按时交纳物业费,其行为已构成违约,应承担相应的违约责任。万正科技公司自2017年1月12日至2019年7月11日应缴纳物业管理费共计105740元,故康博物业公司要求万正科技公司支付拖欠物业费105740元的主张未超过合同约定,应予以支持。对于违约金,因合同约定的违约金过高,应按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算。综上,康博物业公司要求万正科技公司支付拖欠物业费及违约金的诉讼请求,予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定,判决:山东万正网络科技有限公司向山东康博物业管理有限公司支付自2017年1月12日至2019年7月11日的物业管理费105740元及违约金(以105740元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%自合同约定的逾期之日分段计算至给付之日)。限判决生效后五日内一次付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1207元。由被告山东万正网络科技有限公司承担。二审中，上诉人万正公司提交如下证据：1.2018年11月6日申请一份，上诉人、被上诉人和德州驾航电子科技有限公司在该申请中加盖公章，以证明上诉人未实际租用涉案房屋，被上诉人没有给上诉人提供物业服务，证明双方签订的物业服务合同没有履行，一审判决支付物业服务费用没有事实和法律依据。2.微信截屏四份，证明被上诉人的物业经理张智胜与驾航公司进行过沟通，将涉案租赁房屋对外出售，并且双方协商合同解除事宜，以证明本案的被上诉人在房屋租赁合同中存在违约行为，另证明被上诉人未给上诉人提供物业服务，其索要物业费没有事实和法律依据，证明被上诉人认可涉案的承租方支付的装修费用为597000元，没有到期的租赁费预期利润是1077648元，被上诉人应当对承租人承担返还给付装修费及损失费用一百多万元。3.2018年12月份拍照照片一份，以证明涉案房屋已由被上诉人使用，房屋里面物品是被上诉人的，上诉人未实际使用，也不应当支付物业费。涉案的房屋的租赁是开放式的，并没有由承租人进行控制，是被上诉人自己控制的。上诉人申请证人张某出庭作证，证人张某称其为哈哈智能驾校工作人员，曾作为驾航公司和康博公司之间的中间人去处理过两公司之间的事情，以证明涉案房屋为开放式的，没有人办公，一直由驾航公司承租，证人推断万正公司与康博公司的物业合同没有履行，上诉人提交的微信截图中的人是张磊。被上诉人质证称，认可申请的真实性，最初与康博签订合同的是万正，是由于驾航营业地址需要更改，所以重新用驾航的名义与康博物业签订的租赁协议。但是2016年万正网络使用涉案房屋时缴纳的第一笔半年的物业费就是从驾航账户转入我公司的，而双方签订的物业管理协议是2017年7月份，该涉案协议的合同主体并未发生变更。因此，我公司向万正主张权利有事实及法律依据。被上诉人对于聊天记录真实性、关联性不予认可，不能证实房屋已经实际出售。对于第六页的照片，真实性和关联性均不认可。对于证人证言，与涉案的物业合同本身没有关联性。其仅能证实张磊曾与康博公司协议过出售赔偿的问题，不能证实物业服务协议没有履行。二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，康博公司与万正公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示,合法有效，双方均应按照协议约定全面履行自己的义务，因此本案诉讼主体并无不当。万正公司提交的申请中的申请原因是因德州驾航电子科技有限公司需将营业地址改至涉案房屋处才将房屋租赁合同的承租方申请改为驾航公司，并未约定康博公司与万正公司之间的物业合同不再履行。康博公司曾就租赁费提起诉讼，与本案不是同一法律关系，上诉人主张本案系重复起诉不能成立。康博公司已按协议约定履行了物业服务义务,万正公司如何使用房屋是否使用房屋不影响万正公司按约向康博公司交纳物业管理服务费，涉案房屋并非住宅，其要求按60%标准支付物业服务费没有法律依据，本院不予支持。万正公司未按时交纳物业费,其行为已构成违约,应承担相应的违约责任，一审法院已对违约金按照法律规定作出调整，本院依法予以维持。综上所述，山东万正网络科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2415元，由上诉人山东万正网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孔祥波审判员  魏 涛审判员  赵立英二〇二〇年三月二十日法官助理李悦书记员于超