陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民事判决书                      （2019）陕0302民初5005号原告:宝鸡惠诚物业管理有限公司，住所地：宝鸡市楼，统一社会信用代码9161030156379377XU。法定代表人：蒋宏山，总经理。委托诉讼代理人：吴学林，男，该公司工作人员。被告：柯锦杰，男，1981年12月12日生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区。原告宝鸡惠诚物业管理有限公司（以下简称惠诚物业公司）与被告柯锦杰物业服务合同纠纷一案本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠诚物业公司法定代表人蒋宏山及其委托诉讼代理人吴学林，被告柯锦杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告惠诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业管理服务费1590.2元、电梯费1954.1元、生活垃圾费276元、水费527.8元，二次管网改造费345.7元，封铅费50元，共计4743.8元。2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年7月1日，原告与阳光上东小区开发公司签订《阳光上东小区前期物业管理合同》，并从2010年7月1日起至今服务于该小区业主。被告系小区业主，自2016年1月1日起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约。被告在原告多次催收的情况下仍拖欠不交，侵害了原告的权益。被告作为小区业主接受了原告的服务，理应按照《陕西省物业管理条例》和合同规定向原告缴纳费用但一直未交。小区业主生活水费用由原告代收代缴，业主使用产生水费理应及时缴纳，但被告至今未交。二次管网改造费是2015年小区接市政大网铺设管道所产生费用，铅封费是2015年小区未供暖用户由热力公司铅封暖气管道所产生费用，两项费用由原告向施工单位及热力公司代缴，被告应该给原告缴纳，被告至今一共欠原告各项费用共计4743.8元。为维护原告合法权益，诉至人民法院。被告柯锦杰辩称，原、被告签订的前期物业服务协议是单方面的协议，不属于正式合同，且该协议于2016年9月30日到期，后双方再未签订物业服务合同，不构成物业服务合同关系，原告属于强行服务收费，被告不同意支付上述费用，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交《前期物业服务协议》、《物业管理服务合同》、(2017)陕03民终1308号民事裁定、（2018）陕03民终661号民事裁定、（2017）陕0302民初4011号民事判决、物业催费单、二次改网合同、铅封费、转款记录和发票等证据，本院组织进行了举证、质证和审查，在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告系阳光上东小区1栋1单元16层07号业主。2011年8月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定甲方提供前期物业服务；乙方所购房屋建筑面积为51平方米；物业服务费高层住宅为每月每平方米0.7元；电梯费基价每月每平米0.3元，每上一层每平方米增加0.04元；生活垃圾费（代收代缴）每户6元；合同期限自2011年1月1日起，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该协议加盖原告公章并有被告签名。合同签订后，原告依约提供物业服务。被告房屋建筑面积为49.39平方米。被告支付物业服务费、电梯费、垃圾费截止日期为2015年12月31日；支付水费截止日期为2017年6月30日。原告已将其代收代缴的水费、垃圾费向相关服务企业缴纳。另外，2015年阳光上东小区热力管网进行二次改造时被告向相关企业支付了管网改造费，经分摊每户每平方米产生二次管网改造费7元，铅封费每户50元，对此原告向小区业主发出了通知。至今二次管网改造费和铅封费被告未缴纳。本案审理中，被告对于原告主张的截止2019年9月被告用水114方按照每方4.63元计算的案涉水费527.8元，表示同意支付，但是至今未提交支付凭证。另查明，宝鸡市阳光上东小区业主委员会（以下简称阳光上东业委会）于2016年9月29日与案外人宝鸡市嘉运物业管理有限公司（以下简称嘉运物业公司）签订《物业管理服务合同》，约定由嘉运物业公司为阳光上东小区提供物业服务。阳光上东业委会与原告因物业服务合同发生纠纷诉至本院，本院于2017年6月13日作出（2017）陕0302民初302号民事判决书。阳光上东业委会不服，向宝鸡市中级人民法院（以下简称市中院）提起上诉。市中院于2017年10月12日作出(2017)陕03民终1308号民事裁定书，撤销原判，发回重审。经本院重审，于2018年3月12日作出（2017）陕0302民初4011号民事判决书，判决原告向阳光上东业委会移交与物业服务相关的法律规定的资料、用水用电设施及物业用房。原告不服，向市中院提起上诉，市中院于2018年8月2日作出（2018）陕03民终661号民事裁定书，撤销原判，驳回阳光上东业委会的起诉。裁定发生法律效力后，阳光上东业委会向陕西省高级人民法院（以下简称省高院）申请再审。省高院于2019年4月26日作出(2019)陕民申289号民事裁定书，指令市中院再审。市中院于2019年9月25日作出（2019）陕03民再21号民事判决书，撤销市中院(2018)陕03民终661号民事裁定，维持本院（2017）陕0302民初4011号民事判决书。现该判决已经发生法律效力。再查明，阳光上东业委会于2019年11月28日向各业主、商户发出《通知》，载明“经阳光上东业委会和部分业主研究决定，由宝鸡市嘉运物业管理有限公司对小区物业服务从2019年10月31日之后，开始对阳光上东小区进行全面管理……”。原告提供物业服务至2019年10月31日。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应受该合同约束。该合同载明“本合同期限自2011年1月1日起，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”结合本院经审理查明的事实及已经发生效力的人民法院判决认定内容，阳光上东业委会代表全体业主与新的物业服务企业签订了合法有效的合同，且已生效并履行，原告与业主签订的《前期物业服务协议》应当终止。此后，原告继续提供物业服务至2019年11月9日，故本院认定，原、被告之间形成事实物业服务关系。阳光上东业委会虽聘选新的物业服务企业，但由于原告与其因物业服务合同发生纠纷并由人民法院审理，在市中院（2019）陕03民再21号民事判决发生法律效力后双方权利义务始确定，并非原告自身原因拒绝退出物业服务区域及移交相关资料，结合阳光上东业委会于2019年11月28日发出的《通知》内容，对于截止2019年10月31日发生的物业管理服务费、电梯费、生活垃圾费、水费，被告应当履行继续支付的义务。对于欠费起始期限，双方均无异议，本院予以认定。因原、被告签订的《前期物业服务协议》已经终止，本院参照该协议约定确定上述各项费用数额。故，被告应当支付原告自2016年1月至2019年10月物业管理服务费1590.2元（49.39平方米×0.7元/平方米·月×46月），电梯费1954.1元[49.39平方米×（0.3元+14层×0.04元）/平方米·月×46月]，生活垃圾费276元（46月×6元/月），支付原告自2017年7月至2019年9月水费527.8元（4.63元/方×114方）。二次热力管网改造最终用户是业主，业主应承担因热力管网改造产生的相应费用，故被告应支付原告垫付的二次热力管网改造费345.7元(49.39平方米×7元/平方米)和铅封费50元，上述费用共计4743.8元（1590.2元+1954.1元+276元+527.8元+345.7元+50元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告柯锦杰于本判决生效之日起十日内支付原告宝鸡惠诚物业管理有限公司物业管理服务费1590.2元、电梯费1954.1元、生活垃圾费276元、水费527.8元、热力管网改造费345.7元、铅封费50元，共计4743.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告柯锦杰承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。                     审    判    长    白  丽                   人 民 陪 审 员    张  彪                   人 民 陪 审 员    田志军                         二〇二〇年三月二十日                  书    记    员    邵  丹   1