天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7132号上诉人（原审被告）：天津国安社区科技有限公司，住所地天津市南开区长江道与南开三马路交口融汇广场1-1,2,3-1719,1720,1701,1702,1703,1704-1室。法定代表人：杨永锋，董事长。委托诉讼代理人：李琪，天津安久百承律师事务所律师。委托诉讼代理人：高明，天津安久百承律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津宝通科技发展有限公司，住所地天津市南开区长江道与南开六马路交口尚斓苑1-1-806。法定代表人：张静宇，经理。委托诉讼代理人：赵建林，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：权钟军，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人天津国安社区科技有限公司（以下简称“国安公司”）因与被上诉人天津宝通科技发展有限公司（以下简称“宝通公司”）租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院(2019)津0111民初3460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国安公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，请求依法改判驳回宝通公司原审全部诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用由宝通公司承担。事实理由：一、关于原审判决第一项：判决支付宝通公司房屋使用费192692元。原审法院确认，国安公司与宝通公司之间租赁合同于2019年1月22日予以解除，合同解除后，认定国安公司未将租赁房屋交还宝通公司，租赁房屋仍由国安公司占有使用，故原审法院判决国安公司支付宝通公司租赁房屋实际交还之前的房屋使用费。但国安公司认为，国安公司将房租付至2019年2月12日，于2018年10月22日即向宝通公司发出书面解约通知函，并于2019年1月即将租赁房屋腾空完毕并通知宝通公司解约收房事宜，国安公司早已撤出租赁房屋，并通知宝通公司解约，根据双方签订的房屋租赁合同第二条第（三）项规定，作为甲方的宝通公司完全有权收回房屋，系宝通公司单方拒绝收房导致国安公司逾期交房，因自身原因导致的损失应当由宝通公司自行承担，故国安公司对此项房屋占有使用费不予认可。二、关于原审判决第二项：判决支付宝通公司房屋恢复费用490064元。虽然国安公司在租赁期间对房屋进行了部分拆改及装修，但国安公司认为鉴定后的房屋恢复费用过高，故国安公司不予认可。三、关于原审判决的第三项：判决支付宝通公司提前解约违约金113750元（已扣除押金43750元）。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案国安公司虽因自身原因提前退租，但在支付押金及租金至2019年2月12日的情况下，提前3个月于2018年10月22日便书面通知宝通公司退租，且提前一个月于2019年1月初便将租赁房屋撤出腾空，事后亦一直积极同宝通公司沟通解约收房事宜，已尽力将宝通公司的损失降到最低，故国安公司认为原审法院确认的违约金金额过高，无法认可。综上，国安公司对一审判决不服，特依据我国民事诉讼法的相关规定，提起上诉，望依法裁判。宝通公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回国安公司上诉，维持原审法院判决。一、关于判决国安公司给付宝通公司房屋使用费192692元。房屋租赁合同签订后，国安公司租金给付至2019年2月12日，2018年10月22日国安公司发出《解约通知函》，双方确认租赁合同于2019年1月22日解除，并于2019年6月11日办理了房屋交接，但同时国安公司向法院申请给予其15天时间考虑是否申请重新申请鉴定，但在该期间内宝通公司虽然接收了房屋，但仍不能实际使用，故原审法院认定2019年1月23日至2019年6月26日的房屋使用费应由国安公司负担。因国安公司租金已付至2019年2月12日，故国安公司还需向宝通公司支付2019年2月13日至2019年6月26日的房屋使用费。原审法院判决国安公司给付宝通公司房屋使用费共计192692元，认定事实清楚，法律适用正确。二、关于判决国安公司给付宝通公司房屋恢复费用490064元。国安公司承租涉诉房屋后，未经宝通公司同意私自拆改房屋结构，依据房屋租赁合同第13条第一款，如乙方擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。目前，涉诉房屋处于闲置状态，因国安公司故意违约解除房屋租赁合同给宝通公司造成了巨大的损失，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。宝通公司向一审法院起诉请求：1.判令国安公司给付宝通公司提前解约违约金157500元；2.判令国安公司给付宝通公司2018年12月12日至2019年1月22日的未付房租58333元；3.判令国安公司给付宝通公司自2019年1月22日至房屋交接之日止的使用费，按月租金43750元计算；4.判令国安公司给付宝通公司自2019年1月22日至房屋交接之日止的逾期交房违约金，每日按月租金5%计算；5.判令国安公司给付宝通公司房屋拆改恢复费用490064元；6.诉讼费由国安公司负担。一审法院认定事实：2018年5月27日，宝通公司与案外人天津旭津房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定天津旭津房地产开发有限公司将天津市西青区旭辉御府底商5-107号一楼、5-108号一楼出租给宝通公司，租期自2018年5月27日至2024年5月26日。天津旭津房地产开发有限公司同意宝通公司对租赁房屋予以转租。2018年7月16日，宝通公司与国安公司签订《天津市房屋租赁合同》，约定宝通公司将坐落于天津市西青区旭辉御府底商5-107号一楼、5-108号一楼出租给国安公司，房屋建筑面积为250平方米；租赁期限自2018年7月13日起至2023年8月12日止；免租期间自2018年7月13日起至2018年8月12日止；租金每年525000元，租金每两年递增5%，按半年支付租金，即2018年7月26日支付第一期租金262500元，2018年12月26日支付第二期租金262500元……；押金为43750元，与第一期租金同时支付，租赁期满或合同解除后，扣除应由国安公司承担的费用后，余款于租赁期满或合同解除后5个工作日内退还给国安公司；租赁期内提前退租的，应提前90日书面通知对方，并按当年租金的30%向对方支付违约金；租赁期满或合同解除后，宝通公司有权收回房屋，国安公司应将房屋及其附属物品、设备设施按照符合合理正常使用后的自然损耗状态返还宝通公司；国安公司未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，违约方应按当期月租金5%标准向对方支付违约金。同日，宝通公司与国安公司签订《房屋租赁合同补充协议》,就支付租金和提供发票的时间进行了具体的约定。宝通公司于2018年7月13日将租赁房屋交付给国安公司使用。现国安公司已向宝通公司支付租金262500元，双方一致认可租金已经给付至2019年2月12日。国安公司另向宝通公司支付押金43750元。国安公司于2018年10月22日向宝通公司发出《解约通知函》，内容为国安公司于2018年7月13日与宝通公司就坐落于天津市西青区旭辉御府底商5-107号一楼、5-108号一楼的房屋签署了《天津市房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年7月13日至2023年8月12日止。现国安公司基于自身业务调整原因，拟与宝通公司解除租赁合同，现向宝通公司发出解约通知函，请宝通公司于收函后7日内，与国安公司就解约具体事宜协商一致并签署《房屋租赁合同解除协议》。宝通公司收到该《解约通知函》。双方就解约事宜未达成一致，双方对于租赁房屋亦未进行交接。一审庭审中，宝通公司与国安公司一致确认双方之间的房屋租赁合同及补充合同于2019年1月22日解除。2019年6月11日庭审过程中，国安公司明确表示案涉房屋内已没有国安公司财物，并请求将房屋钥匙一把移交给宝通公司，宝通公司当庭接受了国安公司移交的钥匙。国安公司承租房屋后，对房屋进行拆改及装修，现未施工完毕，已停工。宝通公司主张房屋恢复费用，并委托天津市博鉴建设工程咨询有限公司对案涉房屋恢复工程的造价进行鉴定，鉴定意见为490064元。国安公司认为该鉴定意见依据不足，金额过高，对鉴定意见不予认可，国安公司未提供相反证据证明。国安公司申请给予其15日时间（即2019年6月26日前）考虑是否申请重新鉴定。国安公司未在规定时间内提出重新鉴定申请。一审法院认为：宝通公司与国安公司签订的书面租赁合同及补充合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。宝通公司与国安公司双方均应依约履行。依据合同约定2018年7月13日至2018年8月12日为免租期，现国安公司已给付宝通公司六个月的租金262500元，故国安公司主张租金已经给付至2019年2月12日，宝通公司对此无异议，法院予以确认。一审庭审中，双方一致确认租赁合同于2019年1月22日予以解除，法院对此予以确认。合同解除之前的租金，理应由国安公司负担，此部分租金国安公司已经给付完毕。合同解除后，国安公司未将租赁房屋交还给宝通公司，租赁房屋仍由国安公司占有使用，故房屋实际交还之前的房屋使用费，亦应由国安公司负担。2019年6月11日，一审开庭审理过程中，宝通公司接受国安公司移交的钥匙，同意接受房屋，但同时国安公司亦申请给予其15日时间考虑是否申请重新鉴定，在该15天内，宝通公司虽接受了房屋，但仍不能实际使用，故一审法院确认2019年1月23日至2019年6月26日的房屋使用费，应由国安公司负担。现国安公司租金已经给付至2019年2月12日，故国安公司还需给付宝通公司2019年2月13日至2019年6月26日的房屋使用费192692元。在合同履行期间，国安公司提前解约，宝通公司请求国安公司赔偿提前解约违约金157500元，符合双方合同约定及相关法律规定，法院予以支持。合同法第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，合同解除后，国安公司应将符合继续使用状态的租赁房屋返还给宝通公司，但国安公司在租赁期间已对房屋进行了拆改、装修，且工程未完工，房屋处于不符合继续使用的状态，国安公司应承担将租赁房屋予以恢复的义务，故宝通公司请求国安公司给付恢复费用的诉讼请求，法院予以支持。天津市博鉴建设工程咨询有限公司是具有相关鉴定资质的鉴定机构，其作出的鉴定意见，合法有效，一审法院予以采信，确认房屋恢复费用为490064元。国安公司认为该鉴定意见依据不足，金额过高，但未提供相反证据证明，亦未在规定时间内提出重新鉴定申请，故对国安公司的辩解意见不予采信。国安公司发出解约通知后，双方就解约及房屋交还事宜未能达成一致意见，对于房屋交还时间也没有协商一致，故宝通公司请求国安公司给付自2019年1月22日至房屋实际交接之日止的逾期交房违约金，依据不足，不予支持。国安公司向宝通公司交纳的押金43750元，在国安公司负担的费用中予以折抵。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、天津国安社区科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付天津宝通科技发展有限公司房屋使用费192692元；二、天津国安社区科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付天津宝通科技发展有限公司房屋恢复费用为490064元；三、天津国安社区科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付天津宝通科技发展有限公司提前解约违约金113750元（已扣除押金43750元）；四、驳回天津宝通科技发展有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7247元，由天津宝通科技发展有限公司负担1146元，由天津国安社区科技有限公司负担6101元；保全费5000元，全部由天津国安社区科技有限公司负担（天津国安社区科技有限公司负担的诉讼费、保全费于判决生效之日起十日内交付一审法院）。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明事实依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应给付被上诉人一审判决确定的房屋使用费、房屋恢复费、提前解约违约金。关于上诉人是否应给付被上诉人一审判决确定的房屋使用费、房屋恢复费、提前解约违约金的问题。首先，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效，上诉人单方提前解约，已构成违约，应承担相应违约责任；其次，合同解除后，上诉人未将租赁房屋交还给被上诉人，应给付其占有使用期间的房屋使用费；第三，合同解除后，上诉人应承担将租赁房屋恢复原状的义务，房屋恢复费用以一审期间的鉴定意见为准并无不当；第四，被上诉人请求上诉人给付的提前解约违约金，符合合同约定和法律规定，上诉人主张该违约金过高，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，上诉人应给付被上诉人一审判决确定的房屋使用费、房屋恢复费、提前解约违约金。综上所述，国安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1755元，由上诉人天津国安社区科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 炜审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年三月十七日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……