上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终12225号上诉人(原审被告)：刘遵强，男，1980年7月16日出生，汉族，住安徽省宿州市。委托诉讼代理人：黄丹绮，上海市中浩律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：谭敏海，男，1988年2月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人刘遵强因与被上诉人谭敏海其他合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初14492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘遵强上诉请求：1.依法撤销上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初14492号民事判决并依法改判刘遵强只向谭敏海支付3万元(币种为人民币，以下同)；2.判令谭敏海承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审认定事实及适用法律均有错误。刘遵强已经尽到了在合同签订前的告知义务，谭敏海明确知道合同存在的风险以及房子会拆迁的问题，且已承诺愿意承担这个风险，故不应由双方各承担50%责任，刘遵强承担的风险应降低。谭敏海与案外人上海虾域投资管理有限公司(以下简称“虾域公司”)签订的《租赁协议》、二审中刘遵强所提交的与吴庆盼(系当初与谭敏海签订《租赁协议》的虾域公司负责人)的电话录音、与谭敏海的电话录音均能证明谭敏海知道房屋动迁风险仍承租了房屋，故应对其行为承担不利后果。即使存在过失、需承担一定责任，也应是作为《租赁合同》相对方的虾域公司而非刘遵强。此外，《租赁转让协议》签订过程中，一直是涂睿甫以谭敏海的合伙人身份与刘遵强一方接触，刘遵强一方已将涉案房屋可能会拆迁的风险告诉涂睿甫了。谭敏海辩称：不同意刘遵强的上诉请求，依法驳回上诉，维持原判。不论是认为《租赁转让协议》是谭敏海与虾域公司签订的《租赁协议》的一部分，还是认为《租赁转让协议》是《租赁协议》的从合同，因为涉案房屋是违法建筑，根据最高人民法院相关司法解释，《租赁转让协议》都是无效的，则刘遵强应当将17万元转让费全部返还给谭敏海。退一步讲，即便《租赁转让协议》有效，因刘遵强曾答应谭敏海涉案房屋至少可以租赁三年，但实际上谭敏海只使用了十几天的时间，合同目的没有实现，故刘遵强也应当返还17万元。再退一步讲，即便刘遵强未曾答应涉案房屋可租赁至什么时候，根据公平和诚信原则，刘遵强也应返还17万元。刘遵强承认其承租涉案房屋时未支付转让费，但转让给谭敏海时却收取了17万元转让费。刘遵强系经营水果，并无装修且转让时是关门状态，不存在任何经营的损失。而谭敏海实际使用涉案房屋仅十余天，且花费了大量资金装修、支付加盟费、购买设施设备等，故不返还17万元显不公平。至于谭敏海和虾域公司的《租赁协议》上租期约定“到政府房屋收回拆迁”是指拆除合法建筑，不包括拆除违建。谭敏海一审诉讼请求：判令刘遵强返还转让费17万元并支付利息(以17万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年9月13日起计算至实际还款日止)。一审法院认定事实：2018年7月9日，谭敏海、刘遵强签订《租赁转让协议》，由刘遵强将上海市国定路XXX弄XXX号虾域店门口右侧一间(约18平方米)店面租赁合同及权益转让给谭敏海。该房屋用途为经营小吃，谭敏海向刘遵强支付转让费为17万元，支付方式为签订协议时现金转账一次性支付。协议签订后，刘遵强将与房东签订的《租赁协议》以及对应的租赁使用权利全权转让谭敏海。同日，谭敏海通过手机银行向刘遵强转账支付转让费17万元。2018年7月19日(此系合同记载日期，一审中当事人确认实际系7月9日签约)，谭敏海与虾域公司(虾域尚蛙国定路店)签订《租赁协议》，约定虾域公司将上述店面出租，租赁期限自2018年7月19日至政府房屋收回拆迁(和虾域尚蛙大合同同步)。该房屋年租金为30万元，租约签订第一次支付9个月租金即22.5万元，如遇政府拆迁等不可抗力因素，虾域公司退回多余未使用租金。2018年9月13日，上海市杨浦区五角场街道、上海市杨浦区城市管理行政执法大队五角场中队发出告知书，称将开展无违建居村(街镇)创建工作，治理违法建筑。2018年9月30日前，请搭建、使用位于国定路485弄国定路桥西侧违法建筑的业主、经营者、使用者将违建内的物品自行搬离，并拆除违法建筑。拒不拆除或逾期未拆除违法建筑的，区相关部门将代为拆除。后涉案门店被钢筋封门，谭敏海无法继续经营。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。谭敏海、刘遵强签订的《租赁转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行义务。本案的争议焦点为，涉案门店被封门，谭敏海无法继续经营，责任应由何方承担。对此，一审院认为，谭敏海、刘遵强双方均有责任。就谭敏海而言，其签订涉案《租赁转让协议》时，未对房屋的产权情况进行核实，存在过失。其与虾域公司签订的《租赁协议》中明确了租赁期限为2018年7月19日起至政府房屋收回拆迁，如遇政府拆迁等不可抗力因素，虾域公司退回多余未使用租金。上述条款证明谭敏海对涉案房屋的收回拆迁风险明知，应对该风险可能产生的后果承担一定责任。谭敏海主张刘遵强承诺其可租赁涉案房屋三年，但其提供的微信聊天等证据并无法证明。就刘遵强而言，一审法院认为，刘遵强与谭敏海签订《租赁转让协议》已明知涉案房屋无法办理产权证，是临时备案，如果政府要求虾域公司迁走，刘遵强需一起迁移。刘遵强称已将该风险告知谭敏海，但并无相关证据予以证明，对此亦应承担一定责任。综上，一审法院认定谭敏海、刘遵强双方对谭敏海无法继续经营的后果，各承担50%的责任。谭敏海要求刘遵强支付利息的诉讼请求无事实与法律依据，难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、刘遵强应于判决生效之日起十日内返还谭敏海转让费8.5万元；二、驳回谭敏海其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,700元，由谭敏海、刘遵强各半负担1,850元。本院审理中，刘遵强提交以下证据：刘遵强与吴庆盼的电话录音、刘遵强与谭敏海的电话录音、上海甫柱餐饮管理有限公司的企业信用信息公示报告、刘遵强向涂睿甫支付2万元凭证，证明涂睿甫系谭敏海合伙人，刘遵强已告知涂睿甫房屋动迁风险且向涂支付了2万元，谭敏海知道房屋动迁风险；照片两张，证明二审审理当天涉案房屋隔壁的店铺在正常营业，说明谭敏海的店铺也能正常经营。谭敏海质证意见为：对刘遵强与吴庆盼电话录音的真实性不予认可，吴庆盼的陈述属于证人证言，应到庭作证，且无法证明待证事实；对刘遵强与谭敏海的电话录音真实性认可，但该录音未经谭敏海同意，属于非法证据，不能作为定案证据，也无法证明待证事实；对企业信息真实性认可，但与本案无关；对转账凭证的真实性认可，但无法证明待证事实，相反证明了涂睿甫与刘遵强相互勾结欺诈谭敏海；对照片的真实性认可，但照片所反映的开业手机店并非涉案房屋，涉案房屋一直处于被封死状态不能使用。本院审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2018年7月4日谭敏海方人员战祥轩与刘遵强有微信往来，战祥轩：“老板，你问问大老板签四年可不可以，我刚刚问了合伙人，我们做三年风险也很大，得做四年”；刘遵强：“自己去问吧”。本院认为，由上述刘遵强与战祥轩的微信记录可见，谭敏海对于房屋承租期能否达到四年是比较在意的，依常理分析，若明知涉案房屋系违法建筑且很快会被拆迁，谭敏海应当不会接受转让。现刘遵强虽提供了与吴庆盼的电话录音，然因吴庆盼未到庭，无法核实其身份及录音的真实性，该证据无法采纳，故而不能证明已告知谭敏海或涂睿甫违章拆迁风险；而刘遵强与谭敏海的电话录音，虽真实性可确认，但通话内容仅反映谭敏海表示“我肯定不知道的，要是知道要拆迁了，我还我还(被打断)”，并未确认已被告知违法建筑拆迁风险。而作为转让协议的双方，出让方当保证出让资产的合法性，受让方则负有对受让资产的合法性进行核实的义务，现刘遵强所转让的《租赁合同》项下涉案房屋并未依法取得产权证，谭敏海受让时亦未对此加以核实，均存在过错，一审法院据此认定双方对谭敏海无法经营的后果各承担50%的责任，并无明显不当。刘遵强的上诉理由，依据不足，本院难以支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,925元，由上诉人刘遵强负担。本判决为终审判决。法官助理李麦颀审判长 李 蔚审判员 王逸民审判员 张明良二〇二〇年三月十日书记员 张蓉霞附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……