黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑执异45号案外人：乔君，女，1970年7月2日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。申请执行人：中建二局第四建筑工程有限公司，住所地天津经济技术开发区洞庭路131号新天地科技大厦六层。法定代表人：马立功，该公司董事长。被执行人：黑龙江省日出康城房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市宾县宾西镇经济技术开发区。法定代表人：刘长旭，该公司董事长。本院在执行中建二局第四建筑工程有限公司（下称中建二局四公司）与黑龙江省日出康城房地产开发有限责任公司（下称日出康城公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人乔君对本院查封日出康城公司开发建设的坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区天悦国际小区M3号楼2单元2702号房屋提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人乔君称，其已于2014年12月24日取得了天悦国际小区上述房屋的所有权，并装修居住至今，在办理房屋产权证照过程中获悉该房屋被本院（2015）黑民初字第11-1号民事裁定查封，查封行为侵害了案外人合法权益，请求解除查封。申请执行人中建二局四公司称，1.案外人提交的商品房认购书并非正式买卖合同；2.案外人未能证明案涉房屋用于居住且无其它居住的房屋；3.被执行人单方面出具的收据，不能证明案外人已经实际支付了购房款；4.案外人未能证明案涉房屋是否实际入住。综上，案外人提交的相关证据无法证明其已符合法定排除执行的情形，其异议不应得到支持。被执行人日出康城公司称，1.中建二局四公司申请诉讼保全查封的房产（含案涉房屋在内）总价值5.37亿元，已严重超出终审判决确认的1.3亿元标的；2.对于案外人在执行异议书中所附的证据材料，其中凡加盖该公司印章或财务专用章的证据材料，该公司均予以认可。根据案外人提供的相关证据，天悦国际小区住宅业主的购买时间或拆迁安置时间，均在中建二局四公司申请法院诉讼保全查封之前。因此，中建二局四公司申请诉讼保全查封房产已经损害了案外人作为业主的合法权益，应依法予以解除。该公司提出了以天悦国际小区商场一整层的商服担保并同意法院查封，置换263套案涉房屋，凡案外人未按销售合同约定付清房款的，该公司同意将这部分房款的本金及利息全部转让给中建二局四公司等意见。本院查明，本院在审理本案过程中，依据中建二局四公司诉讼保全申请，于2015年12月18日作出（2015）黑民初字第11-1号民事裁定，查封天悦国际小区508套房屋（含案涉房屋），同年12月22日向哈尔滨市房地产交易中心送达前述裁定书及协助执行通知书，同年12月24日向日出康城公司送达。2017年11月17日，本院作出（2015）黑民初字第11-2号民事裁定，续行查封上述房屋。2018年5月9日，本院作出（2015）黑民初字第11号民事判决：一、日出康城公司于判决生效后十日内给付中建二局四公司工程款136240342.69元；二、中建二局四公司在日出康城公司尚欠其工程款136240342.69元范围内，对本案工程折价或者拍卖的价款中享有优先权；三、中建二局四公司于判决生效后十日内给付日出康城公司遗留工程外委差价损失2694854.90元；四、中建二局四公司于判决生效后十日内向日出康城公司开具344942100.92元工程款的发票；五、驳回中建二局四公司的本诉其他诉讼请求；六、驳回日出康城公司的反诉其他诉讼请求。判后中建二局四公司不服，上诉至最高人民法院。2018年11月27日，最高人民法院作出（2018）最高法民终922号民事判决：一、维持黑龙江省高级人民法院（2015）黑民初字第11号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、变更黑龙江省高级人民法院（2015）黑民初字第11号民事判决第一项为：日出康城公司于判决生效后十日内给付中建二局四公司工程款136240342.69元及利息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2015年1月1日起计算至给付之日止）；三、驳回中建二局四公司其他上诉请求。另查明，案外人乔君与日出康城公司签订的案涉房屋《商品房认购书》约定，乔君购买天悦国际小区M3号楼2单元2702号房屋，该房屋参考建筑面积105.71平方米，总价款130586.00元。2015年1月25日，乔君与日出康城公司签订《补充协议》约定，买受人向出卖人补交面积差价款1606.00元。2015年1月25日，日出康城公司为乔君开具了130586.00元购房款和1606.00元差价款的收据。哈尔滨市不动产登记交易事务中心出具的《不动产登记信息查询结果证明》显示，截止2019年11月13日，案外人乔君名下未查询到房屋信息。再查明，2015年5月8日，日出康城公司取得了案涉房屋的预售许可证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”因此，房屋消费者物权期待权依法应优先于建设工程价款优先受偿权予以保护。《异议复议规定》第二十九条对优先保护房屋消费者物权期待权作出了规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人乔君与被执行人日出康城公司签订案涉房屋《商品房认购书》虽未注明签订日期，但双方《补充协议》签订日期为2015年1月25日，且日出康城公司为乔君开具房款收据时间亦为2015年1月25日，据此可以推定双方签订的案涉房屋《商品房认购书》应早于2015年1月25日，亦早于本院查封案涉房屋日期。日出康城公司具有案涉房屋的预售许可证，且案涉房屋认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。案外人乔君交纳了全部房款且无其它用于居住的房屋。因此，根据《异议复议规定》第二十九条之规定，案外人乔君可以被认定对案涉房屋享有房屋消费者物权期待权。本案执行依据即最高人民法院作出的（2018）最高法民终922号民事判决，虽确认申请执行人中建二局四公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，但根据前述司法解释的规定，案外人乔君对案涉房屋享有房屋消费者物权期待权应优先于申请执行人中建二局四公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权加以保护，从而排除对案涉房屋的执行。综上，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：中止对坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区天悦国际小区M3号楼2单元2702号房屋及该房屋占用范围内土地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  于效国审判员  刘 洋审判员  李 滨二〇二〇年三月二十七日书记员  毕鹏坤