江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终1985号上诉人（原审被告）：段修进，男，1964年4月8日生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：李明，江苏时务律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑鹏森，男，1974年9月4日生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：付长平，沛县金诺法律服务所法律工作者。上诉人段修进因与被上诉人郑鹏森租赁合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2018）苏0322民初7084号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人段修进的委托诉讼代理人李明、被上诉人郑鹏森的委托诉讼代理人付长平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人段修进上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求，并判令被上诉人赔偿损失17.2万元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。一、一审根据租赁合同认定被上诉人预付租金30万元，认定事实错误，对30万元的组成和性质没有查清。本案存在两个阶段的租赁合同，第一阶段从2015年4月4日至2018年4月4日，第二阶段从2017年8月1日起。但一审仅认定双方从2017年起签订厂房租赁合同，未查清双方从何时开始产生租赁关系，认定事实不清。二、本案的事实是：2015年4月4日双方签订厂房租赁合同，合同约定年租金24万元;租期从2015年4月4日起至2018年4月4日止。2017年8月双方协商拆除旧厂房重新扩建，于2017年8月1日重新签订厂房租赁合同，约定租金每年49万元。被上诉人于2017年10月暂时迁至沛县经营，待厂房建成后，才重新搬迁回新厂房。2015年4月4日至2017年10月期间，被上诉人共欠上诉人租金10万元。一审庭审中，被上诉人陈述该期间房租已付清，应承担证明责任。但经一审法官要求，被上诉人并未就自己的主张提供证据证明已付清2015年4月4日至2017年10月期间的厂房租金。被上诉人是否拖欠上诉人2015年4月至2017年10月期间租金，一审未查明，属于事实不清。2017年10月5日，上诉人因修建厂房需要问被上诉人借款20万元，被上诉人于次日向上诉人转款20万元。被上诉人一审提供的收条证明上诉人收到被上诉人现金20万元整，而非被上诉人主张的“预付30万元租金”。虽然上诉人收到被上诉人30万元现金，但该30万元的组成和性质，一审亦未查明。如果是预付租金，按照交易习惯，上诉人应向被上诉人出具收到预付30万元租金的收条，但上诉人仅向被上诉人出具收到20万元现金的收条，足以证明被上诉人支付的30万元中，有10万元系欠付以前的租金，20万元是新签订租赁合同的租金。一审未在被上诉人出具相关证据的前提下，认定30万元全系预付租金，没有足够证据证实，属认定事实不清。三、上诉人于2018年2月将新厂房建成，因被上诉人迟迟不从杨屯搬回，后经2个月协商未果，上诉人才无奈将厂房以低于被上诉人年租金3万元的条件对外出租。被上诉人以自己的实际行为违约在先，而非上诉人违约。一审法院认定上诉人厂房建成后将厂房租赁给他人，造成双方无法履行合同，亦属认定事实不清。上诉人已与被上诉人签订了租赁合同并收取了被上诉人20万元现金，如违约，必然要承担违约责任。如果上诉人主动违约，另行对外出租，相应的租金应高于与被上诉人约定的租金。而被上诉人于新厂房建成后2个月因被上诉人迟迟不从杨屯搬来，才以低于原租金3万元的价格出租，实属无奈之举。是被上诉人违约在先，不履行租赁合同，被上诉人应承担相应的违约责任，赔偿上诉人损失。被上诉人郑鹏森辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分。一、上诉人主张的被上诉人支付的30万元系之前欠付的租金不能成立，违背常理。厂房租赁的惯例均是先交租金，再使用房屋，本案被上诉人均是在使用厂房之前将租金支付完毕，根本不欠任何租金。二、上诉人的主张不构成反诉，在本案中不应审理。一审中上诉人主张被上诉人欠付租金，没有提出反诉，在二审中要求被上诉人赔偿损失17.2万元没有事实和法律依据。二审程序中也不存在反诉，因此上诉人要求赔偿17.2万元不成成立。三、上诉人应当返还被上诉人预付的30万元租金。在合同履行过程中上诉人为扩大、改造厂房，因没有资金，被上诉人提前预付租金30万元，后上诉人违约将厂房另租他人。双方的录音足以证实被上诉人是预付租金，而非上诉人主张的欠付租金。录音中上诉人明确许诺到2019年年前偿还5万元，2019年6、7月份偿还剩余款项。从录音中陈述的还款计划足以证明上诉人应当返还被上诉人租金。其次，2018年11月19日上诉人将被上诉人的机器贱价处理，通过银行转账上诉人10000元，该款是在被上诉人起诉之前，假如被上诉人仍欠付租金，上诉人完全可以将此10000元扣下，为何还要转账给被上诉人。郑鹏森向一审法院请求：1、判决段修进返还预付的租金30万元；2、诉讼费由段修进负担。一审法院认定事实：郑鹏森租赁段修进的厂房（位于沛县周田工业园区），约定租金24万元/年，2017年郑鹏森开始扩建厂房，2017年双方签订厂房租赁合同，约定厂房扩建后的租金为49万元/年。现该厂房已租赁给他人。2017年10月5日段修进向郑鹏森出具收条，内容为：“今收到郑鹏森现金贰拾万元正（￥200000元正）收款人段修进2017.10.5号”。郑鹏森于2017年10月6日、11月1日、11月14日通过浙江苍南农村商业银行分别向段修进转账20万元、5万元、5万元，合计30万元。一审法院认为：郑鹏森、段修进之间的厂房租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。因段修进扩建厂房，郑鹏森预付30万元租金，但厂房建成后段修进将厂房租赁给他人，双方的租赁合同无法履行，段修进应返还郑鹏森预付的30万元租金，故对郑鹏森要求段修进返还30万元租金的诉讼请求，一审法院予以支持。段修进虽抗辩郑鹏森向其交付的30万元系郑鹏森欠付的租金，但段修进未提供相应的证据予以证明，且段修进在双方的通话录音中认可收到郑鹏森30万元，并许诺于2019年年前偿还5万元，2019年6、7月份偿还剩余款项，结合郑鹏森提供的租赁合同、收条、银行转账明细等证据可以认定郑鹏森交付的30万元系预付租金，而非欠付租金，故对段修进的该项抗辩意见一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决：段修进于判决生效之日起十日内返还郑鹏森预付的租金30万元。二审期间，上诉人段修进未提交新证据。被上诉人郑鹏森为证明其主张，提交一下证据：证据一、厂房租赁协议复印件，证明郑鹏森从2015年4月开始租赁段修进的厂房，年租金21万元，不是上诉人主张的24万，到2017年9月份终止，段修进重建厂房，双方签订一审中提供的厂房租赁合同；证据二、浙江省农村信用社凭证三张、中国农业银行交易明细三张，证明郑鹏森已将2017年1到9月租金付清，不欠房租。根据合同约定，年租金21万元，每月租金17500元，9个月租金为157500元。郑鹏森实际使用不足9个月按照15万元计算，郑鹏森已转账15万元；证据三、中国农业银行交易明细一张，证明2018年11月19日上诉人出卖被上诉人的机器将货款1万元转账给被上诉人，从而否决上诉人主张的被上诉人欠付房租。本院依法组织当事人对上述证据进行了质证。本院认为，被上诉人郑鹏森提交的证据一厂房租赁协议，因是复印件，上诉人不予认可，本院不予确认。被上诉人郑鹏森提交的证据二、证据三，上诉人对其真实性不持异议，本院予以确认。本院审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：一审时，郑鹏森提交其与段修进的对话录音一份，录音中段修进陈述“过了春节给你5万，整个2019年过了6月份差不多该回收了”，郑鹏森陈述“总共30万是吧”，段修进陈述“对，30万”，郑鹏森陈述“30万你写个数字，什么时候给我，你写”，段修进陈述“已经承认说给你……不会骗一分钱”，郑鹏森陈述“你讲年底给我5万，那个25万什么时候给”，段修进陈述“等到2019年6、7月份……尽量的给清你……说到做到”。本院认为，从郑鹏森一审提交的对话录音可以明确确认段修进承诺在2019年6、7月份前偿还郑鹏森30万元，现已届清偿期间，郑鹏森要求段修进偿还30万元，一审法院判决予以支持，并无不当。双方当事人争议的郑鹏森向段修进支付的涉案30万元性质如何，不影响本案实体判决，本院不予理涉。二审中，段修进上诉要求郑鹏森赔偿损失17.2万元，因段修进一审中就此未提起反诉，故本院二审亦不予理涉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8380元，由上诉人段修进负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宏审判员 冯昭玖审判员 徐海青二〇二〇年三月四日书记员 李昱莹