浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初8861号 原告：周伟方，男，1959年11月4日出生，汉族，住象山县。 被告：朱未维，女，1988年9月13日出生，汉族，住象山县。 第三人：邵振员，男，1969年10月26日出生，汉族，住象山县。 第三人：苏金女，女，1969年8月7日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：邵振员（系苏金女之夫），男，1969年10月26日出生，汉族，住象山县。 原告周伟方与被告朱未维、第三人邵振员、苏金女物权纠纷一案，本院于2019年11月21日受理后，依法由审判员陶振明独任审理。12月16日，本院对本案公开开庭进行了审理，原告周伟方，第三人邵振员到庭参加诉讼，被告朱未维、第三人苏金女未到庭参加诉讼。在审理过程中，发现本案案情复杂，不宜适用简易程序，故于2020年2月17日裁定转换为普通程序，并于同年3月25日公开开庭进行了审理，原告周伟方、被告朱未维、第三人及第三人苏金女的委托诉讼代理人邵振员到庭参加诉讼，第三人苏金女未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周伟方起诉请求判令：一、象山县丹东街道丹峰小区79幢东首3号车库不动产物权归属原告；二、被告返还原告象山县丹东街道丹峰小区79幢东首3号车库并排除妨碍，交出钥匙；三、被告赔偿因侵权造成车库租费等损失4500元。庭审中，原告要求变更第三项诉求为被告赔偿原告自2019年1月到实际归还车库之日止按月租费750元的租金损失。事实与理由：原告于1997年从象山县地产房产开发总公司（以下简称象山地产公司）购得丹峰小区79幢167梯302房屋和东首3号车库，并办理了产权证，后又购得6平方米的自行车棚，因不影响权属和使用，未补办自行车棚产权证。2010年11月，原告将房屋和自行车棚转让给案外人陈分配，合同明确标的物为自行车棚，不是车库。2011年9月，陈分配将房屋和自行车棚卖给第三人邵振员、苏金女，转让合同明确标的物为自行车棚，不是车库。2019年3月27日，第三人邵振员、苏金女将该房屋转让给被告朱未维，合同明确“附属用房随之转让，面积为0.00平方米”。三次房产转让，涉案的车库均不是合同的标的物。 由于原告未出卖涉案的车库，故原告一直拥有涉案车库的物权并支配使用车库，直至2019年3月27日，邵振员把不动产权证过户给朱未维后，第三人邵振员于2019年4月提出车库属于第三人所有，被告朱未维于2019年6月提出车库属于被告所有。被告并于同年6月30日逼迫原告的承租人搬离，擅自更换车库门钥匙，强行占用涉案车库至今，严重侵犯了原告的权益。 上述事实理由：原告与陈分配，陈分配与邵振员、苏金女的《存量房屋买卖中介合同》明确标的物为自行车棚，车库不是标的物。王小宏夫妻、陈分配妻子夏也芳曾出庭作证，证明陈分配未从原告处购买车库，也未把车库卖给邵振员、苏金女。邵振员、苏金女与朱未维的《存量房屋买卖合同》中明确“附属用房随之转让，面积0.00平方米”，这句话的文字是格式化合同统一规定的，而“0.00”是填写上去的，“0”的意思是“无”。第三人邵振员、苏金女本来就是没有车库，当然无车库卖给被告朱未维。 第三人邵振员通过从事房产中介的亲戚，于2011年购得302房屋和自行车棚，一直以来诚实信用，未对车库提出任何主张，当第三人邵振员于2019年3月27日将所购的房屋过户给被告后，反而提出拥有3号车库的主张，说明第三人邵振员没有把车库卖给被告。 原告房产证后附的车库示意图没有任何关于车库面积记载，但陈分配、邵振员房产证后附车库示意图明确记载面积为零，被告不动产权证里明确记载附属用房面积为零，不动产登记是非常严肃的法律行为，每一项登记都具有唯一、法定、科学的含义，“0”的含义就是无。 自2010年11月房屋出售至2019年6月底，原告一直拥有车库物权并支配使用，房租合同和电费发票也是证据。车库的价格20多万元，包含车库的房价与不含车库的房价是明显不一样。 另补充说明，2019年7月2日，被告单方将电费、水费的户头转到自己名下。车库按国家标准以22.042平方米计算得50353元，车库应作为基本单元登记，不是附属用房，应单独登记为22.042平方米；被告提供的答辩状中载明房产权证登记的申请书里由原告提交给登记部门里清楚写明车库架空层面积为22.042平方米，原告转移给陈分配的登记申请书中没有载明车库架空层面积，陈分配转让给第三人邵振员、苏金女，第三人邵振员、苏金女转让给被告的登记表中也没有车库面积；产权证中有车库示意图，没有面积表示，第三人陈分配、邵振员、被告朱未维产权证明确载明附属用房车库架空层面积为零；原告转让给陈分配的合同上明确写着自行车棚，斜杠汽车库，汽车库是卷帘门的，自行车棚是钢门的，是格式化合同，本来就考虑到车库和车棚的区别，陈分配转让给第三人邵振员的合同里去掉了汽车库，转让时只剩下自行车棚；第三人邵振员、苏金女转让给被告朱未维的合同也是格式化合同，车库转让面积也为零。 综上，请求查明事实，依法予以公正判决。 被告朱未维在法定期限内作书面答辩称：被告主体不适格。1997年，原告从象山地产公司购得位于象山县房屋，并办理相关产权证书，其中涉案的车库也在产权证范围内。因此，原告在起诉中陈述的车库买卖独立于房屋的买卖而存在，先买房后买车库，车库产权可分割的说法及依据根本不存在。2011年11月，原告通过买卖方式将房屋转让于陈分配，为此双方签订《存量房屋买卖中介合同》，其中没有约定原告保留所涉车库，而是一并转让。同样道理，在2011年9月，陈分配通过买卖方式将房屋转让于第三人，其中在转让合同中也包括了涉案的车库。2019年3月，第三人通过买卖方式将房屋转让给被告，当然也包括涉案的车库。被告依据《存量房屋买卖合同》办理不动产权证书（浙2019象山县不动产权第0007312号），对涉案的车库确定在产权范围内。综上，被告与原告之间没有直接法律关系，如原告要主张房屋产权或由此引发的赔偿权也不应向被告提出。 退一步而言，即使存在客观上原告没有将涉案车库转让给陈分配，那么基于上述事实，依据物权法第106条的规定，被告系善意取得涉案的车库。依据物权法第9条的规定，不动产所有权的确定以不动产权证登记为准，被告在买卖房屋时查看了权证并到实地查看，均发现涉案车库在不动产权证登记范围内，而且对原告实际占有、使用涉案的车库并没有任何人向被告提出，在买受该房屋时支付了合理的对价110万元。另被告认为，从建筑规划角度讲，涉案的车库也不能独立于房屋而存在。 原告直接向法院提起确权之诉错误。根据原告诉状的陈述，其认为不动产部门将其所有的涉案车库登记到了被告名下，那么根据物权法第19条规定，原告也应当先申请登记异议，而不是直接向法院提起诉讼。 综上，请求法院查明事实，依据法律规定依法驳回原告的诉讼请求。 第三人邵振员在法定期限内未作书面陈述，在庭审中作口头陈述：原告起诉第三人没有利害关系。事实和理由：涉案车库不属于原告所有。1998年10月8日，原告房产证登记有车库，所有的房产证均签字通过法律保护。2010年11月20日，原告过户给陈分配，中介、陈分配均知晓附属用房包含在内。2019年3月27日，在不动产登记时才知晓车库面积在第三人的房产证里。同年4月15日，第三人报警要求将涉案的车库拿回，一直拖到6月30日为止，“110”出警才将车库退回来。 经到庭的各方举证、质证，本院认证如下： 一、关于原告周伟方提供的证据 1.原告与陈分配房屋买卖合同1份，以证明本案所涉车库未在双方买卖范围内等事实。 2.陈分配与邵振员房屋买卖合同1份，以证明本案所涉车库未在双方买卖范围内等事实。 3.邵振员、苏金女与朱未维房屋买卖合同1份，以证明本案所涉车库未在双方买卖范围内等事实。 4.周伟方的房权证1份，以证明房屋登记情况的事实。 5.陈分配房权证1份，以证明本案所涉车库未在双方买卖范围内等事实。 6.邵振员、苏金女的房权证1份，以证明本案所涉车库未在双方买卖范围内等事实。 7.朱未维的不动产权证1份，以证明本案所涉车库未在双方买卖范围内等事实； 8.象山县地产公司商品房结算单1份，以证明原告与象山地产公司买卖房屋结算的事实。 9.原告与蒋海挺签订的租赁合同1份，以证明涉案车库由原告出租的事实。 10.以原告名义付的2019年1-6月电费发票1组，以证明涉案房屋由原告在支付电费的事实。 11.象山县地产房产开发总公司的证明1份，以证明涉案车库属原告所有的事实。 12.王小宏、杨振娣、夏也芳（陈分配的妻子）的证人出庭笔录1份，以证明涉案车库属原告所有的事实。 13.《房产转让合同》1份，以证明涉案车库属原告所有的事实。 第三人邵振员对原告的上述证据质证后认为，对证据8的真实性无异议，所有的事情均通过房产公司进行，原告不可能不知道车库包含在内；对证据13的真实性有异议，《房产转让合同》中的补充协议内容不是同一支笔书写，属于后补；对于其他证据没有意见。本院认为，对于原告提供的证据8，系象山地产公司的结算书，且系原件，本院予以采信；原告提供的证据13，结合原告提供的证据12相印证，且为原件，本院予以采信；其余证据鉴于第三人无异议，本院予以采信。 二、关于被告朱未维提交的证据 1.房屋买卖合同1组，以证明后手通过房屋买卖继受取得前手的土地使用权和房屋所有权及附属用房，继受取得出让合同和登记文件中所载明的权利和义务的事实。 2.原告周伟方的登记材料、土地使用权证和附图【象国用（1999）字第1999-01-1122号】、房屋所有权证及附图（象房权证丹城镇字第××号）1组，以证明在1998年9月，原告从象山地产公司买卖取得丹峰小区4-302室房屋所有权及车棚架空层的所有权，并办理登记，当时登记的附属用房为东首第4间，而原告名下依法登记的丹峰小区79幢167梯302室只有一个东首4号架空层的事实。 3.原告周伟方与陈分配权属登记申请书、证明、土地使用权证及附图（象国用2010第093932号）、房屋所有权证及附图（象房权证丹城镇第2010-0107263号）、象山地产公司东首第4间应为东首第3间证明等1组，以证明原告将不动产和附属用房过户给陈分配，并将附属用房从东首第4间变更为东首第3间的事实。 4.陈分配与第三人邵振员、苏金女权属登记申请书、象山县房屋登记询问表（陈分配、邵振员、苏金女）、房屋所有权证（象房权证丹东街道字第××号）、土地使用权证（象国用2011第05213号）、象房权证丹东街道字第××号1组，以证明第三人邵振员、苏金女继受取得该不动产的使用权和所有权，附属用房过户到邵振员、苏金女名下的事实。 5.邵振员、苏金女与朱未维不动产权登记申请书、不动产登记询问表（邵振员、苏金女、朱未维）、朱未维不动产权证及附图【浙（2019）象山县不动产权第0007312号】1组，以证明朱未维继受取得该不动产的使用权和所有权，附属用房过户到朱未维名下的事实； 6.电费充值账单1份，以证明电费过户到被告朱未维名下的事实。 原告、第三人邵振员对被告提供的上述证据质证后没有异议，本院对此予以采信。 综上原、被告的诉辩陈述，结合本院认证，案经审理本院可确定的本案事实如下： 1997年10月28日，象山地产公司向原告出具《象山县地产房产开发总公司商品房结算通知书》一份，其中载明架空层（车库）编号C3，面积22.042平方米等。1998年4月18日，原告申请房屋所有权登记，其中申请书中载明车棚、架空层1间混合结构22.042平方米。9月18日，《市、县房屋所有权转移申请表》载明正屋93.53平方米、其他22.042平方米。1999年4月28日，原告取得土地使用权证，9月28日，原告取得丹峰小区4号楼302室房屋所有权证，其中附图中架空层为东首第四间，配有比例尺。2010年11月20日，原告与陈分配签订《存量房屋买卖房屋中介合同》，将丹峰小区79幢167梯302室转让给陈分配，其中载明房屋价款和其他价款总计为100万元，合同并载明了付款方式及违约责任等，该房屋买卖由象山丹城诚意房产中介服务部（以下简称诚意中介）为中介，并在合同上签章。11月26日，象山地产公司出具证明一份，载明“原丹峰小区4＃302室（现丹峰小区79幢167梯302室）东首3号车库为周伟方所有，原房产证上车库位置标示系工作失误造成”。陈分配购得房后，并未入住所购的房屋，相应的房款均由王小宏支付给原告。2010年12月9日，陈分配取得涉案的丹峰小区79幢167梯302室房屋所有权证、土地使用权证，其中附图中架空层为东首第三间，产权面积为0.00。2011年9月5日，第三邵振员、苏金女通过诚意中介与陈分配签订《存量房屋买卖中介合同》，其中载明自行车棚一间，房屋和其他转让价总计为100万元。9月15日，第三人邵振员、苏金女取得丹峰小区79幢167梯302室房屋所有权证和土地使用权证，其中附图中架空层为东首第三间，产权面积为0.00。陈分配将丹峰小区79幢167梯302室出售，房款由王小宏所得。2019年3月27日，第三人邵振员、苏金女经象山好房多房产中介服务部有限公司中介，将丹峰小区79幢167梯302室转让给被告朱未维，并签订《存量房屋买卖合同》一份，其中约定房屋权证记载的独用附属用房随之转让，面积0.00平方米，转让价为110万元，以及相关双方的权利和义务等。2019年3月27日，被告取得了（2019）象山县不动产权第0007312号权证，其中附图架空层为第三间，产权面积登记为空白。 另查明，2010年11月9日，原告与陈分配、王小宏签订《房产转让合同》一份，约定将丹峰小区79幢167梯302室转让给陈分配、王小宏，其中包括自行车棚约6平方米，房屋价格为1126000元，备注中载明“甲方原房产证包括车库，现虽然将车库产权证转入乙方名下，但车库的所有权证仍归甲方所有，如乙方转让房屋，乙方必须通知甲方，并无偿为甲方车库转入下一房主提供帮助。甲方有权自行处置车库，乙方无权干涉”。王小宏借用陈分配的名义向原告购房，其妻杨振娣系诚意中介的经营者。2019年4月15日，被告主张涉案的车库，因车库由原告出租于他人，第三人遂向丹东派出报警处理，原告、第三人后经调解无果。第三人要求承租涉案车库的租户搬迁，6月30日，承租人搬出涉案的车库，将涉案的车库交于被告。7月2日，被告将涉案的车库用电户名由原告更名为被告。 再查明，原告于2019年6月21日起诉被告，后撤诉。此后，原告又就涉案的车库权属提起行政诉讼，后又撤诉。 本院认为，根据物权法的规定，不动产物权的所有经过不动产登记，并取得不动产权证书，不动产权属证书是不动产权利的证明。本案中，涉案的车库属丹峰小区79幢167梯302室的附属用房，并不能单独作为房屋予以登记，否则原告就在从象山地产公司所购时即可单独产取得产权证书，但是事实并不能如此，只是在附图中予以标注，而该附图是有相关出图比例，对此原告也予认可自己的权证，否则原告与陈分配、王小宏并不需签订另行协议予以说明，也即原告认可将涉案的车库登记在陈分配名下，而实际由其使用出租，但是原告与陈分配、王小宏有关涉案车库的协议仅对原告与陈分配、王小宏之间有约束力，对外并无涉及力，也即对外显示该涉案的车库为陈分配所有，并不是原告所有。当事人对自己拥有的物权具有处分的权利，陈分配及第三人对其拥的有物权也即有相应的使用、出租、处置等权利。陈分配、第三人处置涉案的房屋，系其行使物权的权利表现，符合法律规定。陈分配将所购的房屋转让于第三人时，权属证书包括涉案的车库在内。同样，被告向第三人购房时，被告取得的权属证书也是包括丹峰小区79幢167梯302室及涉案的架空层车库在内。原告申请时表明为车库为22.042平方米，涉案的车库自原告取得起在不动产登记证书显示为面积为零，但有相应的附图及比例尺予以表明范围，此后原告转让于陈分配、陈分配再转让于第三人、第三人又转让于被告均显示附属用房面积为零，而权证附图中同样均有显示。被告通过交易从第三人处取得相应不动产，与原告之间并不存在合同上的相对关系，而被告与第三人之间合同中约定房屋权证记载中的附属用随之转让，第三人取得权证记载的附图中有架空层即涉案的车库，故被告取得的不动产也是基于第三人不动产证书载明的相关内容。不动产权属证书具有对抗他人的权利主张，此其效力性。原告向被告提出主张，鉴于原告现在并没有涉案车库的权属证书，被告有理由相信第三人取得的权属证书的真实、合法和对外的抗拒力，在被告给付对价之下取得相应的物权，被告即为善意的一方，显然被告的主体不适格。原告以原告与陈分配、王小宏之间对涉案的车库有相应的协议、实际出租使用为由，否定权属证书登记的不真实，不符合物权法的规定。第三人邵振员主张原告应赔偿租金损失69000元，但未在本案庭审辩论之前予以主张，不符合民事诉讼规定，本院对此不予涉及。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十三条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 驳回原告周伟方的诉讼请求。 本案案件受理130元，减半收取65元，由原告周伟方负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  张丛书 人民陪审员  郑存祥 人民陪审员  杨玲娜 二〇二〇年三月三十一日 代书 记员  罗 芝