北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2344号上诉人（原审被告）：北京京开易购科技有限公司，住所地北京市大兴区海鑫路8号院6号楼4层402室。法定代表人：李秀兰，经理。上诉人（原审被告）：北京京安互联物业管理有限公司，住所地北京市大兴区海鑫路8号院6号楼4层403室。法定代表人：李秀兰，经理。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：蔡春玉，北京若愚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵琬琳，女，1991年5月20日出生，汉族，北京金亿马科技发展有限公司木樨园区校长，住北京市丰台区。委托代理人：邓淼今，北京大成律师事务所律师。上诉人北京京开易购科技有限公司（下称京开易购公司）、北京京安互联物业管理有限公司（下称京安物业公司）因与被上诉人赵琬琳房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初25553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。京开易购公司、京安物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回赵琬琳的全部诉讼请求。事实与理由：我们公司在一审审理中提交的北京市大兴区人民法院的（2015）大民初字第2062号民事调解书（下称民事调解书）用以证明赵琬琳出租的房屋经历过转让过程，各种手续完备，所有涉案房屋的合法性没有问题，一审法院认定租赁合同无效错误。赵琬琳辩称，同意一审判决，不同意京开易购公司、京安物业公司的上诉请求。房屋租赁合同是否有效是有明确的司法解释规定的，未取得建设规划许可证或未按照规划建设的房屋所签订的房屋租赁合同就是无效的，法院的民事调解书不是认定房屋租赁合同是否有效的依据，民事调解书也不能证明我们之间签订的合同是有效的，事实上我们之间租赁的房屋就是没有相关建设规划许可的，因此双方之间的《房屋租赁合同》就是无效合同。赵琬琳向一审法院起诉请求：1.确认我、京开易购公司、京安物业公司与马国胜于2017年5月1日所签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令京开易购公司、京安物业公司于判决生效后十日内腾退《房屋租赁合同》所租赁位于北京市大兴区磁各庄桥附近钢结构房屋7650平米，砖混结构1853平米房屋并返还给我；3.判令京开易购公司、京安物业公司支付房屋占用费1453959元（暂计至2019年10月1日，以实际腾退完毕房屋为止，2020年4月30日前日租金9503元，2020年5月1日日起租金11498.63元）。一审法院认定事实，2007年9月5日，北京黄村企业管理有限公司（甲方，下称黄村企业公司）与北京以食为天国际粮食贸易有限公司（乙方，下称以食为天公司）签订《土地租赁协议》，约定乙方租赁甲方土地位于北京市黄村镇孙村组团产业区规划横二路以北，地块总面积为39.57亩，其中使用面积37.5亩，代征面积2.07亩。2007年9月28日，双方再次签订《土地租赁协议书》约定乙方租赁甲方土地位于北京黄村镇孙村组团产业区规划更二路（物顺北路）以北，地块总面积为15亩，其中使用面积14.22亩，代征面积0.78亩。2014年3月20日，以食为天公司（甲方、转让方）与张建红（乙方、受让方）签订《转让协议书》，约定：甲方将所租用黄村企业公司的位于北京市黄村孙村组团产业区规划横二路（物顺北路）以北的地块，2007年9月5日《土地租赁协议》合同项下地块总面积为39.57亩及2007年9月28日《土地租赁协议》合同项下地块总面积为15亩的剩余使用年限土地使用权全部转让给乙方；自本协议签订之日起乙方享有甲方与黄村企业公司于2007年9月5日签订的《土地租赁协议》及2007年9月28日签订的《土地租赁协议》项下甲方所享有的全部权利，甲方对此不再享有任何权利。甲方将租用黄村企业公司的位于北京黄村孙村组团产业区规划横二路（物顺北路）以北的地块，2007年9月5日《土地租赁协议》合同项下地块总面积为39.57亩及2007年9月28日《土地租赁协议》合同项下地块总面积为15亩土地上投入的全部资产（包括但不限于：所有库房、厂房、办公用房、地上地下全部附属设施、其它建筑物、地上附着物及附属设施等及其它全部投入资产等）一并转让给乙方，自本协议签订之日起全部归乙方所有。甲方在上述租用土地上已建有库房、厂房、办公用房等。2015年3月17日，北京市大兴区人民法院作出民事调解书，确认张建红与以食为天公司继续履行双方于2014年3月20日签订的《转让协议书》，且以食为天公司于2015年3月27日前向张建红交付合同约定的位于北京市大兴区黄村镇孙村组团产业区规划横二路以北的南门西侧平房6间。2016年1月14日，张建红（甲方、转让方）与赵琬琳（乙方、受让方）签订《转让协议书》，约定甲方愿将与以食为天公司于2014年3月24日签订的《转让协议书》项下甲方所享有的全部权利及应承担的全部义务一并转让给乙方，乙方同意受让甲方与以食为天公司于2014年3月24日签订的《转让协议书》项下甲方所享有的全部权利及应承担的全部义务。自乙方付清全部转让款之日起，甲方与以食为天公司于2014年3月24日签订《转让协议书》项下取得的以食为天公司与黄村企业公司于2007年9月5日《土地租赁协议》项下约定地块总面积为39.57亩（其中：使用面积37.50亩，代征面积2.07亩），以及2007年9月28日《土地租赁协议》项下约定地块总面积为15亩（其中：使用面积14.22亩，代征面积0.78亩）的土地使用权均归乙方使用；甲方取得的以食为天公司在上述地块上所投入的全部资产（包括但不限于所有库房、厂房、办公用房、地上地下全部附属设施、其它建筑物、地上附着物等级其它全部投入资产等），均归乙方所有。2017年5月1日，赵琬琳（甲方）与马国胜（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方所租赁的房屋位于大兴区磁各庄桥附近，钢结构房屋7650平米，砖混结构房屋1853平米，租赁期十年，实际面积双方以测量后交接单确认。乙方为使用本合同租赁物，拟设立“北京重久电商科技有限公司”（以最终核准登记为准）。乙方承诺：项目公司设立后，承接本合同项下全部权利和义务，甲方对此予以确认。为充分利用租赁物，甲方同意乙方对所租赁房屋增建二层隔离建筑。乙方所租赁房屋改造部分不动产权原则上归甲方所有，租赁期内遇到征收等需要终止合同的情形时，按本合同第七条7.3处理，可拆卸设备由乙方自行处理。租赁期间乙方有权将租赁房屋部分转租给第三方，但不得改变商业用途。本合同租金按房屋平方米计价，标准为1.10元/㎡/日（前三年甲方每天每平方米免收0.10元）。每三年递增10%，每年度期初开始20日内交付当年租金。乙方在租期内交纳保证金20万元（保证金不计利息，不抵房租），到期后返还乙方。仓库租赁期限为2017年5月1日至2027年5月1日。乙方在签署租赁合同后，有60天的免租期，便于施工改造。如遇国家或集体征用土地，甲乙双方应无条件撤出，甲方退回乙方租赁保证金及已缴纳未发生部分的房屋租金。租赁期间因租赁房屋被依法征收、征用、拆迁的，甲方有义务协助乙方取得相应的设备投入补偿或者赔偿，乙方增建二层隔离物的投资由甲方从所获补偿款中支付给乙方。乙方原承租相关合同，本年度期满之日，权利与义务由乙方参与设立的“北京重久电商科技有限公司”承接。本合同签订后，相关租赁物的使用与本合同租赁物一并策划和运营，甲方对此予以认可。2019年8月，赵琬琳（甲方）与马国胜（乙方），赵琬琳与京开易购公司（丙方1）、京安物业公司（丙方2）分别签订了内容一致的《确认书》两份，约定：鉴于1.甲方合法拥有位于北京市大兴区磁各庄桥附近，黄村镇孙村组团产业区规划横二路（物顺北路）以北地块54.47亩土地使用权，并合法拥有该土地地上建筑物的所有权；2.甲方与乙方于2017年5月1日签订《房屋租赁合同》，约定乙方自甲方租赁上述地块上钢结构房屋7650平米，砖混结构房屋1853平米；3.乙方与丁继东于2016年7月24日签订《仓库租赁合同》，约定乙方自丁继东租赁上述地块上仓库、冷库及生活办公区共计9734平米。现甲乙丙三方就上述协议相关主体及权利义务问题，出具如下确认书，将相关问题确认如下：一、根据甲乙双方于2017年5月1日签订《房屋租赁合同》第一条第三款约定，“乙方为使用本合同租赁物，拟设立‘北京重久电商科技有限公司’（以最终核准登记为准）。乙方承诺：项目公司设立后，承接本合同项下全部权利和义务，甲方对此确认。”现各方确认丙方京开易购公司、京安物业公司即为根据该合同乙方所设立的实际履行该合同权利义务的主体，该《房屋租赁合同》中乙方的权利义务实际上由乙方两公司享有和承担。二、鉴于甲方为乙方与丁继东于2016年7月24日签订《仓库租赁合同》标的房屋的所有权人，仅甲方有权出租该《仓库租赁合同》项下标的房产。各方在此确认并同意，标的房屋自2017年8月1日起，由甲方向乙方出租该标的房屋，乙方（承租方）实际为丙方两公司，丙方两公司已向赵琬琳支付该合同保证金及项下2017、2018年度两年租金，并将继续向赵琬琳支付租金，该合同自2017年8月1日起实际由赵琬琳及丙方两公司继续履行。乙丙双方与丁继东之间不再继续履行该协议，乙丙方与丁继东发生相关纠纷由乙丙方与丁继东自行解决。三、丙方两公司确认，目前仍实际占用上述两租赁合同中所涉房屋进行生产经营，在双方进行结算前，丙方将持续占用上述房屋。合同签订后，京开易购公司与京安物业公司交纳租金至2019年4月30日。庭审中，京开易购公司与京安物业公司称签订合同时赵琬琳承诺了两个月的免租期，但其实际交了一年的租金，如果要结算，要求扣除两个月的租金；赵琬琳称合同约定了60天的免租期，具体使用费由法院判决，该扣的同意扣除。经询问，双方均认可赵琬琳在场地上加建了房屋，京开易购公司与京安物业公司在涉案房屋上有添附。赵琬琳称涉案房屋未办理建设工程规划许可证。京开易购公司与京安物业公司称若法院判决合同无效，其将另案起诉要求赔偿损失。涉案房屋现仍由京开易购公司与京安物业公司占有使用。2019年4月30日，黄村镇东片区非住宅拆除腾退项目指挥部发出《拆除腾退公告》，涉案房屋被纳入拆迁范围。双方均表示就涉案房屋未签订拆迁补偿合同。为证明涉案房屋符合规划要求，京开易购公司与京安物业公司提交北京市规划委作出的《关于大兴区黄村镇孙村组团及北部区控制性详细规划的批复》复印件，该批复载明：一、黄村镇孙村组团及北部区位于黄村镇东南部，孙村组团规划范围东至三间房西规划路，西至现状孙村医院西，南至侯村南，北至南六环南辅路；北部区规划范围内东至中轴路南延线，西至现状区交通局，南至南六环北辅路，北至邢各庄养牛场。规划用地总面积390.5公顷。二、原则同意黄村镇孙村组团及北部区用地布局规划。规划产业用地104.1公顷，居住用地84.1公顷，公共设施用地20.1公顷，市政公用设施用地28.0公顷，道路广场用地69.5公顷，仓储用地13.2公顷，绿化用地59.5公顷，特殊用地10.9公顷，水域1.1公顷。三、原则同意黄村镇孙村组团及北部区各类建设用地的规划控制指标。工业建设项目用地的容积率不低于40%；在保证工业用地总体绿化率达到30%的前提下，工业建设项目用地绿化比例控制在10%-15%。四、原则同意黄村镇孙村组团及北部区道路系统、绿化系统和市政设施规划。五、请根据近期建设要求安排当前建设，应尽快研究提出具体管理措施，以确保规划的实施。京开易购公司与京安物业公司另提交《孙村组团入区企业示意图》复印件，该示意图中显示园区北部h区域为以食为天公司所在的区域。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方当事人均未就涉案租赁房屋提交合法的建设审批手续;京开易购公司与京安物业公司提交的《关于大兴区黄村镇孙村组团及北部区控制性详细规划的批复》及《孙村组团入区企业示意图》仅能证明涉案房屋所在的园区经北京市规划委员会同意进行控制性详细规划，但并不能证明涉案房屋的建设取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设;京开易购公司与京安物业公司民事调解书并未就涉案房屋权属情况进行认定，亦不能证明涉案房屋的建设已经取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设；综上，赵琬琳与马国胜签订的《房屋租赁合同》应属无效，赵琬琳与马国胜之间，赵琬琳与京开易购公司、京安物业公司之间所签订的《确认书》基于上述《房屋租赁合同》而签订，故该两份《确认书》亦属无效。合同无效后，京开易购公司与京安物业公司应将涉案房屋腾退返还给赵琬琳。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。京开易购公司与京安物业公司向赵琬琳交付租金至2019年4月30日，并至今仍占用涉案房屋，赵琬琳请求依照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，法院予以支持。根据双方合同约定及庭审陈述，法院对京开易购公司与京安物业公司请求扣除60天免租期内租金的主张予以支持。对京开易购公司与京安物业公司在涉案房屋内的添附，因双方均表示就涉案房屋尚未签订拆迁补偿合同，对此，京开易购公司与京安物业公司可待拆迁腾退后依法另行主张。据此，一审法院于2019年12月31日判决：一、赵琬琳与马国胜于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京京开易购科技有限公司、北京京安互联物业管理有限公司于判决生效后三十日内将位于大兴区磁各庄桥附近钢结构7650平米、砖混结构1853平米的房屋腾退返还给赵琬琳；三、北京京开易购科技有限公司、北京京安互联物业管理有限公司于判决生效后十日内向赵琬琳支付自2019年5月1日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（2020年4月30日前按每日9503元的标准计算，2020年5月1日起按每日11498.63元的标准计算，扣除已支付的570180元）；四、驳回赵琬琳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，经询问，京开易购公司、京安物业公司与赵琬琳均认可赵琬琳未在涉案场地上加建房屋。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，因涉案房屋未取得建设规划证，故赵琬琳与京开易购公司、京安物业公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效，一审法院依据赵琬琳诉请判决双方租赁合同无效并判决京开易购公司、京安物业公司腾退涉案房屋，并无不当。虽在一审审理中，京开易购公司、京安物业公司主张《房屋租赁合同》合法有效，并据此提交了：1.《关于大兴区黄村镇孙村组团及北部区控制性详细规划的批复》及《孙村组团入区企业示意图》，但上述证据仅系对涉案房屋所在园区的规划，并非涉案房屋的建设规划；2.民事调解书，但该调解书并未涉及涉案房屋的合法产权问题，故京开易购公司、京安物业公司提交上述证据的证明目的不能实现，京开易购公司、京安物业公司的抗辩主张，缺乏事实依据，本院不予支持。另，关于房屋占有使用费，经查，京开易购公司、京安物业公司支付涉案房屋租金至2019年4月30日，但其公司仍占用涉案房屋至今，故一审法院依据赵琬琳诉请判决京开易购公司、京安物业公司向赵琬琳支付涉案房屋占有使用费，并无不妥。综上所述，京开易购公司、京安物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17886元，由北京京开易购科技有限公司、北京京安互联物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年三月二十七日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪