福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0423民初245号 原告：李根基，男，汉族，1976年11月21日出生，住福建省清流县。 原告：舒水香，女，汉族，1981年2月1日出生，住福建省清流县。 委托诉讼代理人：李根基（系舒水香之夫），住福建省清流县。 被告：三明市光明地产有限公司，住所地福建省清流县水东路138号，统一社会信用代码91350423557580022W。 法定代表人：罗黎明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马仁芳，男，该公司工作人员。 原告李根基、舒水香与被告三明市光明地产有限公司（以下简称光明地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李根基即原告舒水香的委托诉讼代理人和被告光明地产公司的委托诉讼代理人马仁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李根基、舒水香向本院提出诉讼请求：判令光明地产公司支付自2014年11月2日起至2020年3月16日止的每日按已付款的0.01％计算的逾期办证违约金75498元。事实和理由：李根基、舒水香与光明地产公司于2012年3月17日签订一份《商品房买卖合同》，光明地产公司将位于清流县的商品房出售给李根基、舒水香，为此李根基、舒水香支付了购房款385194元。光明地产公司于2014年8月1日将商品房交付给李根基、舒水香使用。由于光明地产公司的原因，李根基、舒水香未在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，光明地产公司应按照《商品房买卖合同》的约定支付逾期办证违约金。为此，请求判如所请。 光明地产公司辩称，鉴于光明地产公司目前资金链已经断裂，无法支付违约金，请求法院考虑具体情况降低违约金。另外违约金应按《商品房买卖合同》约定的交房时间推后90天计算。 本院经审理认定事实如下：光明地产公司对陈坚、倪筱蓉提供的《商品房销售合同》《销售不动产统一发票（自开）》《协议书》无异议，故对其证明力予以认可。以上证据结合双方当事人的陈述，可以证明，（一）李根基、舒水香与光明地产公司于2012年3月17日签订了《商品房买卖合同》一份，约定李根基、舒水香向光明地产公司购买清流县龙津镇北大路1号第2幢16层1603室商品房（以下简称案涉商品房）；按建筑面积计价，每平方米单价为4,384.18元，总金额为385,194元，双方并就项目建设依据、商品房销售依据、面积确认与面积差异处理、付款方式及期限、交付条件与期限、产权登记、违约责任等进行了约定。其中，合同第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2015年10月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.该商品房所在建筑物不设管道燃气。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人1,000元违约金。”合同第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”合同第十一条约定“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收回本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……”合同第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”合同第二十条约定：“文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。” （二）光明地产公司于2012年5月29日、2012年9月12日、2013年1月25日向李根基、舒水香开具了金额为81,194元、54,000和250,000的《销售不动产统一发票（自开）》。 （三）2013年10月23日，李根基作为乙方与光明地产公司作为甲方签订一份《协议书》，约定，甲方依法取得“光明城市广场”（以下简称该项目）商品房预售许可证，根据双方签订的《商品房买卖合同》，该项目2号楼须经综合验收（2015年10月8日后）才能交付使用。鉴于2号楼买受人要求甲方提前交付装修，满足购买业主能提前入住的愿望，甲乙双方经友好、公平、公正协商后，自愿达成以下一致协议：1.甲方2号楼单体竣工验收合格交钥匙时间提前到2013年12月31日前，并将乙方所购房屋交付给乙方先期装修使用。2.乙方保证在甲方交付装修后，要严格执行小区管理服务公约，不得随意更改其所购房屋的外观及设备设施，不得随意改变使用功能，若由于乙方装修或使用不当而造成综合验收不合格，所有的后果由乙方承担，乙方应按照甲方的要求进行整改、赔偿，甲方保留向乙方进行经济索赔的权利。3.由于该项目2号楼是应乙方要求提前交付装修使用的，交付时道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区和管理服务等公共配套建筑、基础设施等可能无法依照双方所签署的《商品房买卖合同》约定全部竣工。对此，乙方已完全知晓、接受，不提出任何异议，并自愿承担可能带来的不利影响。4.甲方若逾期将2号楼交付给买受人装修，则按照双方签订《商品房买卖合同》第九页第九条款处理。5.本协议一式二份，甲方一份，乙方一份，自双方签字或盖章后生效。李根基、舒水香与光明地产公司于2014年8月1日就案涉商品房进行了交接。 （四）案涉商品房综合验收至今未通过。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法律的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，光明地产公司因自身原因，导致买受人无法在约定的期限内取得房屋权属证书，应承担支付逾期办证违约金的责任。现李根基、舒水香自认购买该商品房是为了自己居住使用，双方又没有举证证明因光明地产公司逾期办证给买受人造成的损失，考虑清流县辖区房地产业实际状况及逾期交房、办证纠纷的处理情况，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，酌定逾期办证违约金按日万分之零点五（即0.005％）计算。因此，光明地产公司应支付李根基、舒水香自2016年1月7日起至2020年3月16日的逾期办证违约金为29,486.60元（385,194元×0.005％×1,531天）。李根基、舒水香主张逾期办证违约金应从2014年11月2日起算，但《协议书》关于案涉商品房交付的约定违反了《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定而无效，故李根基、舒水香的上述主张不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第五项、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、三明市光明地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付李根基、舒水香逾期办证违约金29,486.60元； 二、驳回李根基、舒水香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,687元，减半收取计843.50元，由三明市光明地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  余忠发 二〇二〇年三月二十四日 书记员  赖金婷 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。 建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。