新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初7544号原告（反诉被告）：乌鲁木齐乐活天下商业管理有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市水磨沟区安居南路802号鸿瑞豪庭商业楼1层11号。法定代表人：马炜，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：魏莉，新疆衡方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翠艳，新疆衡方律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆领先超市有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐高新区（新市区）长春中路1355号“澳龙广场”商业及商务综合楼第1栋第-1层超市42号。法定代表人：张健，该公司董事长。委托诉讼代理人：帅尊，男，汉族，1984年7月13日出生，该公司法务，住新疆乌鲁木齐市水磨沟区。原告（反诉被告）乌鲁木齐乐活天下商业管理有限公司（以下简称乐活天下公司）与被告（反诉原告）新疆领先超市有限公司（以下简称领先超市公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法适用普通程序于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乐活天下公司的委托诉讼代理人魏莉、王翠艳、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人帅尊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）乐活天下公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《场地租赁合同》；2.判令被告返还原告租赁场地及经营儿童娱乐场所期间投入的全部经济损失2,149,100元；3、判令由被告承担本案诉讼费及邮寄送达费。事实与理由：2016年5月13日，乐活天下公司与领先超市公司签订《场地租赁合同》，约定领先超市公司将位于乌鲁木齐市长春中路1355号澳龙门店儿童区，建筑面积2490平方米商铺租赁给乐活天下公司用于商业经营。同年6月1日双方达成《补充条款》，约定领先超市公司出租经营场地的消防设施符合行业规定，同时承诺在签订原合同时已经获得消防部门对儿童娱乐设施经营的行政许可，并向乐活天下公司提供管辖区防火部门出具的电、火检合格证书复印件，乐活天下公司承租的经营场地如遇消防验收不合格导致领先超市公司承诺的乐活天下公司所经营的儿童娱乐设施设备绝对允许进驻该经营场地的条件不能成就时，或者乐活天下公司经营的儿童娱乐设施在投入运营过程中由于行政许可的禁止性规定被责令停业时，领先超市公司需要向乐活天下公司返还包括但不限于：本合同所涉及的质量保证金（无条件以现金的方式全额向乐活天下公司返还）、合同已经实际交纳的全部租金、已经或者将要支付的人员工资、以及乐活天下公司用于购买该批儿童娱乐设施设备费用等的全部经济损失。2016年9月19日，乌鲁木齐市公安消防支队出具《建设工程消防设计审核意见书》（乌公消审字2016第0293号）认定：原告经营的儿童娱乐场所，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.4.4条和6.2.2条规定，责令乐活天下公司停产停业。因领先超市公司提供的租赁场地消防验收不合格，导致乐活天下公司无法继续经营，合同目的无法实现，按合同约定，领先超市公司应向乐活天下公司返还经营儿童娱乐场所期间投入的全部费用。为维护乐活天下公司合法权益，诉至法院，请求法院依法支持乐活天下公司诉讼请求。被告（反诉原告）领先超市公司答辩并反诉称：1.乐活天下公司诉请判令解除双方场地合同无事实及法律依据。乐活天下公司租赁房屋用于好孩子服装用品经营，租期为5年，并约定未经领先超市公司书面同意不得变更经营范围，乐活天下公司逾期缴纳租金、转租、分租或擅自销售消费卡，领先超市公司均有权解除上述合同。场地租赁合同签订后，领先超市公司将场地交给乐活天下公司使用，后双方签订补充协议，乐活天下公司将租赁场所进行分租，并分别开设儿童玩具店、儿童服装店、母婴用品店、餐饮及儿童游艺，其中儿童游艺面积为399平方米。2016年9月25日，新市区消防大队对租赁区域内儿童游艺区提出整改要求，乐活天下公司其他租赁面积继续正常使用正常经营。2017年6月，乐活天下公司不顾消防规范在可正常使用的租赁面积内开设面积为251平方米儿童轮滑场。双方合同约定的租赁场地用途在合同期内仍可正常使用，乐活天下公司违规操作导致损失扩大，其片面以消防为由申请解除合同，无事实法律依据。双方约定提供租赁场地用于经营儿童服装用品，未受任何不利影响，实际情况乐活天下公司使用了超过租赁面积三分之二以上的区域进行儿童服装、儿童玩具的经营，总体来说合同履行中虽然有部分问题，但不存在乐活天下公司所陈述的合同目的无法实现这一情况。在场地租赁合同签订后，乐活天下公司仅支付了2016年一期租金，后续再未支付任何租金，并存在转租、分租、擅自出售消费卡等违约行为。领先超市公司已于2017年3月27日向乐活天下公司做出了书面合同解除通知，乐活天下公司置之不理继续使用租赁场地。2018年4月28日，领先超市公司再次明确通知乐活天下公司合同已经解除的事实并要求返还场地，《场地租赁合同》已经解除，现乐活天下公司要求判令解除合同无事实法律依据。2.租赁场地已经消防验收合格，可作为商业用途使用，租赁合同约定的目的未受到不利影响。乐活天下公司在实际履行过程中也证明合同目的主要作为儿童玩具和销售场所，乐活天下公司要求领先超市公司返还其投入的损失无事实法律依据。综上，请求法院驳回乐活天下公司诉讼请求。另外，领先超市公司提出反诉：1.请求法院确认《场地租赁合同》已解除，被反诉人即日返还租赁场所；2.判令被反诉人给付租金及场地占用费4,471,110元（暂计算至2018年8月10日，要求承担至实际返还租赁场地之日）；3.判令被反诉人给付未缴纳的暖气和空调冷气费用219,120元；4.判令被反诉人承担全部诉讼费用。原告（反诉被告）乐活天下公司对反诉辩称：1.乐活天下公司同意解除合同，但解除日期为2017年9月23日。因为新市区消防大队出具查封通知书，合同事实上已经无履行可能，所以解除合同时间为2017年9月23日。2.领先超市公司要求返还场地占用费无事实及法律依据，领先超市公司未向乐活天下公司提供符合合同约定的租赁物导致合同无法履行，致使乐活天下公司停业，合同目的无法实现。3.按补充协议约定，如遇消防不合格，领先超市公司须向乐活天下公司返还已缴纳租金并赔偿乐活天下公司全部损失。4.领先超市公司要求返还租赁场地没有事实及法律依据，自2017年9月23日消防部门出具查封通知，场地由领先超市公司实际控制，并且起诉前领先超市公司对场地进行装修、改造，改变场地现状，实际返还日期应为2017年9月23日。5.关于暖气费与空调费补充协议有明确约定，即使乐活天下公司缴纳，领先超市公司违约在先也应返还，故乐活天下公司不同意支付。请求法院驳回领先超市公司的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年5月13日，被告领先超市公司（甲方）与原告乐活天下公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定领先超市公司将位于乌鲁木齐市长春中路1355号澳龙门店儿童区，建筑面积2490平方米商铺租赁给乐活天下公司用于商业经营好孩子系列服装用品。本合同乙方承租场地租赁期限为5年，自2016年5月1日起至2021年4月30日止，以实际开业时间为准。租赁期内，场地租赁费2016年5月1日至2017年4月30日250万元，2017年–2018年租金为300万元，2018年–2019年租金为318万元，2019年–2021年期间递增10%。租金每半年支付，第一次缴纳的租金为125万元，在合同签订之日起3日内缴纳，以后租金在承租期届满前30日交付租金。空调使用费按22元/平米/年收取，暖气费按22元/平米/年收取，至迟在相关部门出具缴费单一周内缴纳完毕。乙方在本合同签订后3日内一次性支付履约保证金10万元……。同年6月1日双方达成《补充条款》，约定：一、甲方对所出租的经营场地具有合法产权或出租许可证相关资料原件。二、甲方为乙方提供的场地含有：消防设施及供配电等设备。上述设备的运行及维修费，包含在租金之内，乙方不再另行付费。三、甲方应保证所出租的场地及设备完好并能够正常使用，符合合同约定的使用用途，保证正常的水电供应等；对直接影响乙方正常经营活动使用情形时，甲方应在接到乙方通知的1天内予以解决，并负责年检及日常维护保养、卫生、安全、维修；凡遇到政府部门要求需对有关设施进行改造时，所有费用由甲方负责。四、负责协调本地区各有关部门的关系，并未乙方办理相关手续。五、甲方保证室内原有的电线、电缆满足乙方正常营业使用，并经常检查其完好性，发现问题应及时向乙方通报，由于供电线路问题给乙方造成经济损失，甲方应给予乙方全额赔偿。六、在合同期内，甲方不得再次引进乙方经营同类商户。如有违约应向乙方赔偿一个月的房租作为经济损失费，并清除该商户出场，保证在乙方租赁期间经营的唯一性。七、甲方保证出租经营场地的消防设施符合行业规定，同时承诺在签订原合同时已经获得消防部门对儿童娱乐设施经营的行政许可，并向乙方提供管辖区防火部门出具的电、火检合格证书复印件。租赁场地应取得该租赁区域内之消防单项验收合格或承诺终验合格，并获得相关部门的批准，可以开展商业经营活动。乙方承租的经营场地如遇消防验收不合格导致甲方承诺的乙方所经营的儿童娱乐设施设备绝对允许进驻该经营场地的条件不能成就时，或者乙方经营的儿童娱乐设施在投入运营过程中由于行政许可的禁止性规定被责令停业时，甲方需要向乙方返还包括但不限于：本合同所涉及的质量保证金（无条件以现金的方式全额向乙方返还）、合同已经实际交纳的全部租金、已经或者将要支付的人员工资、以及乙方用于购买该批儿童娱乐设施设备费用等的全部经济损失。八、上述设备、设施出现问题甲方应及时修复或更换，如甲方不能及时实施，乙方有权代为修复或更换，费用（以发票为准）由租金中扣除。九、甲方和乙方中任何一方法定代表人变更、企业迁徙、合并，不影响本合同继续履行。变更、合并后的一方即成为本合同当然执行人，并承诺本合同的内容之权利和义务。十、因甲方原因致使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。十一、本合同的某项条款需要更换时，必须用书面方式进行确定，双方订立补充协议，接到函件方在十天内书面答复对方，在十天内得不到答复视同同意，最后达成补充协议。十二、双方各自办理财产保险，互不承担任何形式之风险责任。十三、因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失……合同签订后，乐活天下公司于2016年7月10日支付领先超市公司场地使用费125万元，7月15日支付质量保证金10万元。后，领先超市公司将场地交付乐活天下公司使用，乐活天下公司进行了装饰装修。乐活天下公司从事儿童服装、玩具及儿童游艺等项目经营。双方确认从2016年9月9日开业作为租期起点。同年9月15日，新市区消防大队因地下一层超市内设置儿童活动场所，对儿童活动场所进行了临时查封，用封条查封配电箱。2017年9月23日，新市区消防大队又有对儿童区“龍之影轮滑体验馆”设备间的配电箱进行了查封。后，乐活天下公司相继撤离了儿童服装区域，现仍有儿童娱乐设施设备未搬离。审理中，根据乐活天下公司申请，本院委托新疆华鼎资产评估事务所（以下简称华鼎事务所）分别对位于乌鲁木齐市长春中路1355号澳龙门店儿童区建筑面积2490平米商铺已经形成符合的装饰装修物残值进行鉴定，对儿童娱乐设施设备价值进行鉴定。华鼎事务所出具新华评报字[2019]第5–011号资产评估报告书及新华评报字[2019]第5–012号资产评估报告书，装修残值为53.16万元，儿童娱乐设施设备价值为26.75万元。领先超市公司对装修残值资产评估报告书存有异议，认为出租场地内地砖由其铺设并提供《领先超市地砖铺贴施工合同》复印件。乐活天下公司对该证据真实性、合法性、关联性均不认可。该证据为复印件，无其他证据佐证，本院对其真实性、合法性、关联性均不予确认，对领先超市公司的主张不予采信。以上事实有《场地租赁合同》、《补充条款》、收据、公证书、资产评估报告书等以及庭审笔录存卷为证。本院认为，乐活天下公司与领先超市公司签订的《场地租赁合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应认真履行。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，承租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案领先超市公司未按合同约定向乐活天下公司交付获得消防部门对儿童娱乐设施经营的行政许可的租赁物，致使乐活天下公司经营的儿童活动场所被临时查封，乐活天下公司可以要求解除《场地租赁合同》。领先超市公司辩称其两次通知乐活天下公司解除合同，但出示证据不能证实通知到达乐活天下公司，且领先超市公司作为违约方不享有法定解除权，对领先超市公司辩解意见本院不予采信。乐活天下公司请求于法有据，本院予以支持。领先超市公司请求确认《场地租赁合同》已解除的请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。乐活天下公司主张领先超市公司退还实际支付租金125万元、质保金10万元，赔偿装修残值损失53.16万元、儿童娱乐设施设备价值26.75万元，本院认为，《补充条款》约定领先超市公司违约需返回本合同所涉及的质量保证金、合同已经实际交纳的全部租金、已经或者将要支付的人员工资以及乐活天下公司用于购买该批儿童娱乐设施设备费用等的全部经济损失，该条款不违反民事行为自愿原则，双方应当认真履行。原告上述主张有事实依据，本院予以支持。领先超市公司反诉乐活天下公司给付租金及场地占用费4,471,110元及暖气和空调冷气费用219,120元的请求不符合《补充条款》的约定，故本院不予支持。领先超市公司反诉乐活天下公司返还租赁场所，乐活天下公司已将除儿童娱乐设施设备外的区域清空，本院已判决领先超市公司赔偿乐活天下公司儿童娱乐设施设备价值，故儿童娱乐设施设备应归领先超市公司所有，由其处置，对领先超市公司该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）乌鲁木齐乐活天下商业管理有限公司与被告（反诉原告）新疆领先超市有限公司签订的《场地租赁合同》；二、被告（反诉原告）新疆领先超市有限公司赔偿原告（反诉被告）乌鲁木齐乐活天下商业管理有限公司损失2,149,100元；三、驳回被告（反诉原告）新疆领先超市有限公司的反诉请求。上述款项，领先超市公司于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费23,992.80元（乐活天下公司已预交），由领先超市公司负担。反诉案件受理费22,160.92元（领先超市公司已预交），由其自行负担。领先超市公司应负担的诉讼费、邮寄送达费在履行义务时一并支付乐活天下公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  刘 萌人民陪审员  周丽玲人民陪审员  史翠梅二〇二〇年三月九日书 记 员  张钟月