湖南省芷江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1228民初138号原告：钦代娥，女，侗族，农民。特别授权委托诉讼代理人：蒲永根，湖南杰达律师事务所专职律师。被告：李静，男，汉族，农民。委托诉讼代理人：滕久余，湖南维清律师事务所专职律师。原告钦代娥与被告李静合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钦代娥及其特别授权委托诉讼代理人蒲永根，被告李静的委托诉讼代理人滕久余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钦代娥向本院提出诉讼请求：判令李静立即向钦代娥返还购房预付款62800元。诉讼过程中，钦代娥增加诉讼请求：确认钦代娥与李静签订的预购房转让协议无效。事实和理由：2012年2月28日，李静与成都智洪房地产开发有限公司（智洪公司）侗锦苑项目部签订侗锦苑二期房屋保留申请书，约定智洪公司为李静保留侗锦苑、水岸明珠项目8栋4层401号房，建筑面积约为120.27平方米，每平方米2143元，总价为257739元。李静预付了50000元定金，2014年6月26日双方一致同意将预留房屋401房变更为302房。2015年5月27日，李静与钦代娥签订房屋转让协议书，约定李静将上述预留的侗锦苑二期项目8栋1单元302房转让给钦代娥，转让价款为62800元，合同签订后，钦代娥向李静全额支付了上述转让价款，李静向钦代娥交付了购房合同及发票。后钦代娥多次找智洪公司唐卫华交付房产，唐卫华均以未完工为由拖延交房。经查，侗锦苑二期的开发商为四川欣润房地产开发有限公司(欣润公司)，智洪公司并无开发资格，早在2013年5月4日，欣润公司已将争议房产出售给唐卫华，唐卫华于同一天将该房产转让给杨红松。2019年12月，杨红松已将该房屋装修并入住。综上所述，智洪公司并无侗锦苑二期的开发资格，也未取得预售许可，并无资格出售侗锦苑二期房屋，故与李静签订的房屋预购合同无效。因原合同无效，转让预购合同当然无效。钦代娥为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向法院提起诉讼，目的如请求事项。李静辩称，《协议书》并非无效合同，请求依法驳回钦代娥的诉讼请求。事实和理由：一、智洪公司与李静签订的《侗锦苑二期房屋保留申请书》为商品房预约合同，钦代娥认为该申请书为商品房预售合同是错误的。依据《最高人民法院民事案件案由规定理解与适用》关于商品房预约合同、商品房预售合同、商品房销售合同的定义，可以说明。再依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因智洪公司与李静签订的《侗锦苑二期房屋保留申请书》约定，待侗锦苑•水岸明珠取得预售许可以后，以2143元每平方米的价格签订《商品房买卖合同》，可以看出该约定系商品房预约合同，不符合《商品房买卖合同》的构成要件。二、《侗锦苑二期房屋保留申请书》为预约合同，不因是否取得预售许可证而影响其效力。三、钦代娥认为侗锦苑•水岸明珠项目与侗锦苑二期项目为同一项目是错误的。依据芷江县自然资源局在红网上的答复及钦代娥提交的规划许可证等材料显示，侗锦苑二期项目为沅洲公司开发的项目。四、《侗锦苑二期房屋保留申请书》为有效合同。依据《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”智洪公司与李静签订《侗锦苑二期房屋保留申请书》所保留的是侗锦苑•水岸明珠项目房屋，并非侗锦苑二期项目房屋，智洪公司系有权处分。五、《协议书》不符合《合同法》第五十二条所规定合同无效的构成要件。首先，李静与钦代娥双方根本就不认识，钦代娥是由唐老板及其侄子介绍而来的，自愿作为受让方。双方签订的《协议书》为权利义务概括性转让合同。其次，经相关生效民事判决书所查明的事实可以证明，在2013年侗锦苑二期房屋就可以办理网签手续，说明智洪公司已经取得预售许可证。四川欣润公司系智洪公司变更而来，后四川欣润公司变更登记为四川沅洲公司，由此来说智洪公司有权处分沅洲公司开发的房屋。六、钦代娥请求返还合同转让款已经超过诉讼时效，请法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，其中钦代娥提交的证据，本院认定如下：1.商品房买卖合同及合同备案确认表、唐卫华出具的收据，李静对以上证据的真实性提出异议。本院经审查、核实认为，以上证据涉及案外人，且没有其他证据相佐证，本院仅将其作为查明本案有关事实的参考。2.四川沅洲房地产开发有限公司出具的证明，李静对该证据的真实性提出异议，认为该公司存在一房多卖行为。本院经审查、核实认为，该证明无其他证据相佐证，故本院不予采信。3.营业执照、变更登记通知书、规划、施工、预售许可证，李静对以上证据的真实性提出异议。本院经审查、核实认为，以上证据为四川沅洲房地产开发有限公司在有关部门登记的营业执照、准予变更登记通知书，四川欣润房地产开发有限公司的建设用地规划许可证、建筑工地施工许可证及预售许可证，符合证据规则的真实性、合法性及关联性要求，故本院依法予以采信。对于李静提交的证据，本院认定如下：1.四川智洪房地产开发有限公司的工商登记信息、行政处罚公告，钦代娥对真实性、合法性没有异议。本院经审查、核实认为，以上证据符合证据规则的要求，故本院依法予以采信。2.置业顾问张钰的名片，钦代娥对真实性提出异议，本院经审查、核实认为，名片上面的联系电话与《侗锦苑二期房屋保留申请书》上的一致，故本院对该证据予以采信。3.《侗锦苑二期房屋保留申请书》与《协议书》，钦代娥认为以上证据不能达到李静的证明目的。本院经审查、核实认为，因钦代娥对真实性、合法性及关联性没有异议，故本院对以上证据予以采信。4.红网“百姓呼声”资料两份，钦代娥对以上证据的真实性、合法性提出异议，本院经审查、核实认为，该证据对反应本案有关事实有帮助，故将其作为查明本案事实的参考依据。5.民事判决书两份，钦代娥对证明目的提出异议，本院经审查、核实认为，以上生效判决所确认的内容符合真实性、合法性及关联性要求，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月28日，作为甲方的成都智洪房地产开发有限公司侗锦苑项目部与作为乙方的李静签订了《侗锦苑二期房屋保留申请书》，双方约定：“对甲方正在开发的“侗锦苑二期”项目，乙方进行了充分阅读并了解该物业未取得预售的相关内容，乙方向甲方申请保留该项目房屋。内容如下：1、乙方于2012年2月28日向成都智洪房地产开发有限公司提交保留‘侗锦苑-水岸明珠’项目房屋的申请书。2、乙方申请保留成都智洪房地产开发有限公司开发的‘侗锦苑-水岸明珠’项目房屋。该商品房为‘侗锦苑’8座4层401号房。该房屋的建筑面积约为120.27平方米，单价为2143元/平方米，总价为257739元整……7、本协议一式三份，甲方两份，乙方一份；双方签字盖章后生效。待签订正式《商品房买卖合同》的同时，本认购书自动失效……。”并附加了备注：“因401房是张军的安置房，将李静购的401房换到302房。”李静向成都智洪房地产开发有限公司侗锦苑项目部支付了定金50000元，支付给置业顾问张钰12800元。2014年11月左右，李静因资金问题向成都智洪房地产开发有限公司侗锦苑项目部提出退房。后钦代娥及其女婿张伟（本案证人）欲购买房屋，经案外人唐卫华介绍，李静与钦代娥于2015年5月27日签订了《协议书》，约定：“李静自愿退出购房，由钦代娥自愿接手购买侗锦苑二期项目八栋一单元302房，并一次性付给李静62800元预付款，协议生效后此房与李静无任何关系……。”协议签订后，钦代娥支付给李静62800元。另查明，钦代娥向本院提供了案外人唐卫华出具的一份房款为175000元的收据。另向本院提供了四川欣润房地产开发有限公司与唐卫华签订的商品房买卖合同，合同签订时间为2013年5月4日，合同约定四川欣润房地产开发有限公司将侗锦苑二期第8栋1单元302号房出卖给唐卫华，并附有一份买受人为杨红松的四川沅洲房地产开发有限公司合同备案确认表。本院认为，本案有如下争议焦点：一、钦代娥与李静于2015年5月27日所签订《协议书》的效力问题。包括《侗锦苑二期房屋保留申请书》的性质问题；从债权债务的概括转移理论来看《协议书》的效力问题；《协议书》是否违反法律、行政法规的强制性规定问题。二、李静是否应当返还钦代娥所给付的62800元的问题。对于以上争议焦点，本院作如下评析：一、关于钦代娥与李静于2015年5月27日所签订《协议书》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的,合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，钦代娥主张其与李静于2015年5月27日签订的《协议书》无效，但钦代娥提供的证据不能证明该《协议书》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条及其他法律、行政法规所规定合同无效的情形。（一）、《侗锦苑二期房屋保留申请书》的性质问题。《侗锦苑二期房屋保留申请书》的性质是预约合同。因为：合同有预约和本约之分，他们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同，判断当事人之间订立的合同是本约还是预约的根本标准是当事人的意思表示，即当事人是否约定将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。本案《侗锦苑二期房屋保留申请书》第7条明确约定：“待签订正式《商品房买卖合同》，本认购书自动失效。”成都智洪房地产开发有限公司侗锦苑项目部与李静当时明确在将来订立《商品房买卖合同》，以此最终明确房屋买卖关系，因此《侗锦苑二期房屋保留申请书》的性质是预约合同，并非商品房销售合同中的商品房现售合同和商品房预售合同。现钦代娥没有证据证明《侗锦苑二期房屋保留申请书》为无效合同，故其认为与李静于2015年5月27日签订的《协议书》当然无效的意见，没有事实和法律依据，本院不予认可。（二）、从债权债务的概括转移理论来看《协议书》的效力问题。钦代娥提出成都智洪房地产开发有限公司未认可李静与钦代娥签订的协议书，根据债权债务的概括转移理论，该协议书无效的意见，本院不予认可。因为：李静与钦代娥于2015年5月27日签订的协议书，是针对《侗锦苑二期房屋保留申请书》中合同权利义务的概括转移，现没有证据显示一方或者双方当事人已向成都智洪房地产开发有限公司进行了披露，亦无证据证明成都智洪房地产开发有限公司对李静与钦代娥所签订协议书的效力做出相关评价或提出反对意见。故现有证据不能证明《协议书》当然无效，也没有证据证明《协议书》存在法律、行政法规规定的合同绝对无效或者相对无效的情形。（三）、《协议书》是否违反行政法规的强制性规定的问题。钦代娥提出与李静签订的协议书是预售商品房的再转让，违反了法律强制性规定的意见，本院不予认可。因为：首先，《侗锦苑二期房屋保留申请书》的性质是预约合同，钦代娥与李静签订的《协议书》，是对预约合同的权利义务进行转移；其次，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》系政府管理性规定，并非法律或行政法规的效力性强制性规定。钦代娥以《协议书》违反该规定为由主张合同无效，于法无据，本院不予支持。二、李静是否应当返还钦代娥所给付的62800元的问题。对于钦代娥要求李静返还62800元的诉讼请求，因双方签订的《协议书》并非无效合同，该协议未被撤销、解除，李静亦未存在过错，因此钦代娥要求李静返还62800元的诉讼请求没有法律依据。综上所述，依法成立的合同，自成立时生效。本院对于钦代娥要求确认其与李静于2015年5月27日签订的协议书无效、要求李静返还62800元的诉讼请求，依法不予支持。对于李静在答辩中提出钦代娥的诉讼请求超过诉讼时效的意见，因李静已认可确认合同无效不受诉讼时效的限制，且如果合同确属无效，那么因该无效合同取得的财产亦应当予以返还，故对于该答辩意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回钦代娥的全部诉讼请求。案件受理费1370元，减半收取计685元，由钦代娥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员 向芳洪二〇二〇年三月十二日法官助理 邓国金书 记 员 杨 林