文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初25388号原告：重庆渝开发物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号25楼，统一社会信用代码9150010320329108X3。法定代表人：陈尉纲，重庆渝开发物业管理有限公司执行董事（总经理）。委托诉讼代理人：邓义红，重庆欧林律师事务所律师。被告：李苹，女，1972年9月22日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：冉洪，重庆法霖律师事务所律师。被告：赵昌波，男，1972年5月18日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：冉洪，重庆法霖律师事务所律师。原告重庆渝开发物业管理有限公司与被告李苹、赵昌波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆渝开发物业管理有限公司的委托诉讼代理人邓义红，被告赵昌波及其委托诉讼代理人暨被告李苹的委托诉讼代理人冉洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆渝开发物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即支付原告2016年11月1日至2019年11月30日期间的物业服务费6236.35元、公摊费370元，合计6606.35元；2.判令二被告向原告支付违约金，从2016年11月1日至2019年11月30日期间以每月应交物业服务费178.6元为基数，从次月第1日起，按每日千分之三的标准计算至付清所欠物业服务费和公摊费时止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告李苹、赵昌波系重庆市沙坪坝区某小区某号房屋所有权人，房屋建筑面积140.46平方米。2003年8月20日，重庆渝开发股份有限公司与原告签订了《某住宅小区前期物业管理托管合同》，合同期限为一年。合同期满后，原告多次与该小区业主委员会续签合同，原告从2003年进场为该小区提供物业服务至今。二被告作为该小区内的业主，从2016年7月至2019年5月期间一直未向原告支付物业服务费和公摊费，合计欠费金额达6606.35元。为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，原告诉至法院，要求判如所请。被告李苹、赵昌波辩称，原告所述案涉房屋信息属实；原告与案涉小区业委会签订的《物业服务合同》约定的合同有效期限自2011年7月1日至2016年6月30日终止；小区第三届业主委员会于2016年10月28日书面通知原告于2016年10月31日撤场，故原告主张此后的物业服务费用缺乏依据。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2011年6月24日，沙坪坝区某小区业主委员会（甲方）与原告重庆渝开发物业管理有限公司（乙方）签订《重庆市沙坪坝区某小区物业服务合同》（含附件），约定甲方聘请乙方对某小区进行物业服务，该合同第九条明确约定：（一）合同期限五年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止。本合同届满前三个月内，甲方作出续聘或者选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。（二）有以下情形的，可以提前解除合同：1、物业项目因拆迁等原因灭失的；2、因不可抗力因素，致使物业服务合同无法正常履行；3、乙方严重违反本合同约定，不按本合同履行义务的，经业主大会决定解除合同的；4、三分之二业主不履行本合同的约定，致使物业管理活动无法正常开展，乙方要求提前解除合同的。（三）需提前解除合同的，解除合同一方应提前两个月通知对方，在办理交接期间，乙方应维护本物业小区正常的生活秩序，业主和服务使用人应支付费用。该合同于2011年7月18日在重庆市沙坪坝区房屋管理局进行了备案。上述《重庆市沙坪坝区某小区物业服务合同》约定的合同期限届满后，该小区业主委员会与原告重庆渝开发物业管理有限公司未续签物业服务合同，但原告重庆渝开发物业管理有限公司继续为该小区提供物业服务。2016年9月11日，该小区业主委员会作出业委函（2016）第19号公告，该公告载明：经业主大会表决，选聘重庆市天骄爱生活服务股份有限公司为该小区下一任物业服务企业，该表决经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。2016年10月28日，该小区业主委员会向原告重庆渝开发物业管理有限公司作出业委函（2016）第26-2号撤场通知，要求原告重庆渝开发物业管理有限公司于2016年10月31日前撤离该小区。原告重庆渝开发物业管理有限公司收到上述要求其撤场的通知后，于2016年11月2日作出《关于依法认定某业主委员会〈撤场通知〉的回复》，不同意撤场。2017年5月12日，重庆市沙坪坝区人民政府覃家岗街道办事处作出覃街发〔2017〕47号文件《关于协调解决某小区物业企业服务的联系会议纪要》，该会议纪要载明，2017年5月8日沙坪坝区覃家刚接到召开协调解决某小区物业服务企业问题的物业管理联席会议，区房管局、覃家岗街道、覃家岗派出所、凤天路社区、某小区业委会、重庆渝开发物业管理有限公司、重庆天骄年华物业服务中心、重庆天骄爱生活服务股份有限公司等单位参加会议，会议主要内容如下：1、会议通过由覃家岗街道再次核实2015年12月业委会在书面征求业主意见后作出的“关于不再与重庆渝开发物业管理有限公司续签下一年度合同”决议的程序是否合法。2、会议通过街道已对2016年9月业主大会选聘“重庆天骄爱生活服务股份有限公司为某小区下一任物业服务企业”的表决结果予以否决，因此重庆天骄爱生活服务股份有限公司目前不能进入该小区进行物业服务。3、会议通过该小区可以按照《重庆市国土房管局关于加强物管市场监管防控物业服务风险的通知》（渝国土房管（2016）95号）文件规定启动应急物业服务，由街道确定应急物业服务方案并公告。4、会议通过街道将指导社区在应急物业服务期间组织召开业主大会对下一任服务企业的选聘进行表决。还载明参会人员有：沙坪坝区房管局雷全胜、李桂涛，覃家岗街道：向桂琴.....，某小区业委会：陈金沙、赵昌波、卢......。2017年9月18日，该小区业主委员会作出业委函（2017）第0908-1号撤场通知，要求原告重庆渝开发物业管理有限公司立即与业委会办理交接手续，从该小区撤场。原告重庆渝开发物业管理有限公司收到通知后仍未撤场。2019年11月30日，原告重庆渝开发物业管理有限公司从该小区撤场。另查明，李苹、赵昌波系沙坪坝区某号房屋的登记所有权人，该房屋建筑面积140.46平方米，所在小区为案涉小区。该房屋在2016年10月31日前产生的物业服务费，被告李苹、赵昌波已支付原告重庆渝开发物业管理有限公司。自2016年11月1日起，被告李苹、赵昌波未再向原告重庆渝开发物业管理有限公司交纳物业服务费及水电公摊费。现重庆渝开发物业管理有限公司向本院提起诉讼，要求被告陈金沙、邓榕春支付2016年10月31日之后的物业服务费、公摊费及违约金等。被告陈金沙、邓榕春坚持认为，物业服务合同到期终止后，小区业主委员会已通知原告撤场，原告主张2016年10月31日之后的物业服务费用缺乏依据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本案因双方分歧较大，本院调解未成。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。该条第二款规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，原告与被告房屋所在小区业主委员会签订的物业服务合同于2016年6月30日到期。合同到期后，原告继续为该小区提供物业服务，被告也继续向原告交纳了物业服务费用至2016年10月30日。2016年10月28日，该小区业主委员会向原告发出撤场通知，要求原告于2016年10月30日前撤离该小区，但原告拒不撤场。根据相关规定，原告与被告之间的物业服务权利义务关系于2016年10月30日终止。原告在业主委员会要求其撤场后拒绝退出、移交物业服务，现以与业主存在事实物业服务关系为由，要求被告支付物业服务费用，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告提出的原告是依据重庆市沙坪坝区人民政府覃家岗街道办事处于2017年5月12日出具的覃街发〔2017〕47号文件《关于协调解决某物业企业服务的联系会议纪要》继续为案涉小区提供物业服务的意见，本院认为，原告提供的该会议纪要主要证明本次联席会议否决了2016年9月业主大会选聘“重庆天骄爱生活服务股份有限公司为某小区下一任物业服务企业”的表决结果，重庆天骄爱生活服务股份有限公司目前不能进入某小区进行物业服务；确定由小区业主委员会根据相关规定启动应急物业服务，由街道确定应急物业服务方案并公告，并由街道指导社区在应急物业服务期间组织召开业主大会对下一任服务企业的选聘进行表决。该会议纪要并不能证明原告可以拒不撤场，并继续为该小区提供有偿物业服务。因此，原告上述意见不成立，本院不予采纳。关于原告提出的原告是依据其于2011年6月24日与该小区业主委员会签订的《重庆市沙坪坝区凤天锦园小区物业服务合同》（含附件）第九条的约定的意见，因前述《物业服务合同》第九条系有关合同期限、合同提前终止及解除的约定，并无沙坪坝区某小区业主委员会在合同期限届满后向原告发出撤场通知后原告可以拒不撤场并仍有权继续提供有偿物业服务的约定。故原告上述理由不成立，本院不予采纳。综上，原告要求被告支付2016年10月31日之后的物业服务费用的诉讼请求不成立，依法应予驳回。据此，《中华人民共和国民法总则》第八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告重庆渝开发物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告重庆渝开发物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  刘 淇二〇二〇年三月十一日法官助理  袁 琴书 记 员  邹德芳