杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初7143号 原告（反诉被告）：胡志军。 委托诉讼代理人：朱伟，浙**浙律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘岗。 被告（反诉原告）：马艳芬。 两被告共同委托诉讼代理人：王炎军，浙江英普律师事务所律师。 第三人：杭州华邦房地产代理有限公司。 法定代表人：滕皋明，董事长。 委托诉讼代理人：周欣，男，系公司员工。 原告胡志军与被告刘岗、马艳芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日受理后，依法适用简易程序审理。刘岗、马艳芬申请追加杭州华邦房地产代理有限公司为本案的第三人，本院予以准许。刘岗、马艳芬在举证期限内提起反诉，本院合并审理后，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2020年1月19日第二次公开开庭进行了审理。胡志军的委诉讼代理人朱伟，刘岗、马艳芬及其共同委托诉讼代理人王炎军，第三人的委托诉讼代理人周欣到庭参加诉讼。本案经当事人和解未果。本案现已审理终结。 胡志军向本院提出诉讼请求：1.解除胡志军与刘岗、马艳芬所签订的《杭州市房屋转让合同》；2.刘岗、马艳芬向胡志军支付违约金280000元；3.本案诉讼费由刘岗、马艳芬承担。事实和理由：胡志军于2019年5月29日与刘岗、马艳芬签订了一份《杭州市房屋转让合同》，约定：刘岗、马艳芬向胡志军购买位于杭州市拱墅区商品房（以下简称涉案房屋）一套，建筑面积34.37平方米，房款总价为1480000元；刘岗、马艳芬须在2019年6月17日前将首期款890000元付至双方约定的监管账户（工商银行杭州朝晖支行，账号12×××80），剩余房款由刘岗、马艳芬申请银行贷款，刘岗、马艳芬须在2019年6月17日前向银行有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续。合同另约定：刘岗、马艳芬必须按照合同约定时间付款，逾期付款的，月利息按活期存款利率计算，逾期付款超过10天的，胡志军有权终止合同并有权要求刘岗、马艳芬支付违约金280000元，若胡志军遭受的实际经济损失与违约金之间有差额的，差额部分仍由刘岗、马艳芬予以赔偿。上述合同签署后，刘岗、马艳芬一直未在约定期限内支付首付款，也未提交相应的银行贷款申请材料。后经胡志军催讨，刘岗、马艳芬一直未支付首付款。综上，刘岗、马艳芬的行为已经违反合同约定并侵害了胡志军的合法权益，故诉至法院。 刘岗、马艳芬辩称，一、房屋买卖合同是刘岗、马艳芬基于重大误解所签，根据合同法相关规定，应当可以解除。二、假设刘岗、马艳芬违约，胡志军主张的违约金过高，没有法律依据，合同没有给胡志军造成相关损失。三、同意解除，要求返还定金。 第三人辩称，2019年5月29日签订房屋转让合同，房屋交易流程、上市条件符合法律法规，合同真实有效。房屋被鉴定为危房第三人不知情，目前该房屋是B级，不影响房屋安全使用。即便房屋存在争议，交易双方也应尽审慎义务，从第三人角度看合同继续履行不具备障碍。 刘岗、马艳芬向本院提出反诉请求：1.撤销胡志军与刘岗、马艳芬于2019年5月29日签订的《杭州市房屋转让合同》；2.胡志军向刘岗、马艳芬返还购房定金20000元；3.本案诉讼费由胡志军承担。事实和理由：2019年5月26日，刘岗、马艳芬委托第三人（经纪方）洽购房屋事宜，并支付给第三人20000元定金，该款项已支付给胡志军。刘岗、马艳芬与胡志军以及第三人于2019年5月29日签订《杭州市房屋转让合同》及其补充协议，约定：刘岗、马艳芬于2019年6月17日支付890000元至双方约定的第三方监管账户。2019年6月2日，有案外人向刘岗、马艳芬告知，涉案房屋有地基下沉、墙体开裂的安全隐患。刘岗、马艳芬就该情况询问胡志军及第三人，未得到有效答复。鉴于此，刘岗、马艳芬委托浙江英普律师事务所于2019年6月3日给胡志军及第三人发函，要求对房屋的地基下沉及修复情况给予合理解释，并告知在对方给出合理解释之前暂停合同履行，胡志军未给出任何答复。现已确定事实：涉案房屋曾于2014年5月26日被鉴定为C级危房，后经修缮加固，2019年3月被鉴定为B级危房；经刘岗、马艳芬多方了解，房屋所属社区曾就房屋修缮加固征求过业主意见，并对房屋所在栋的所有业主给予过补偿，胡志军及第三人从未向刘岗、马艳芬告知该重大缺陷情况。鉴于胡志军故意隐瞒房屋存在的重大修缮状况，导致刘岗、马艳芬陷入错误认识，根据合同法第五十四条第一款之规定，该合同系刘岗、马艳芬基于重大误解而订立，依法应予撤销；同时，由于涉案房屋经过地基加固的重大修缮，其价值应大大降低，胡志军隐瞒该状况，按正常市场价出售给刘岗、马艳芬，亦属于合同法第五十四条第二款订立合同时显失公平之情况，亦应依法撤销。根据合同法第五十八条之规定，胡志军应依法返还刘岗、马艳芬20000元购房定金。 针对刘岗、马艳芬的反诉，胡志军辩称，刘岗、马艳芬所称陷于错误认识且显失公平，合同依法应当予以撤销，其反诉理由不能成立，具体如下：一、胡志军并不存在任何欺诈，且不存在应告知而未告知的情况。胡志军是在2019年4月4日才取得涉案房屋，且原先并未居住在涉案房屋内，所以胡志军并未就房屋状况对刘岗、马艳芬进行任何隐瞒。二、从刘岗、马艳芬一开始看房及委托专业中介公司与胡志军签署的三方居间协议等合同内容上看，也证实了刘岗、马艳芬事先已对涉案房屋进行了全面了解，且无异议，所以刘岗、马艳芬提出事后才了解到房屋存在开裂等情况及存在安全隐患的说法不能成立。三、刘岗、马艳芬提出的因为房屋经过地基加固，其价值大大降低，现胡志军按照市场价格出售属于显失公平。胡志军认为，涉案房屋的价值及出售价格完全是市场行为，且涉案房屋属于卖鱼桥小学的学区房，合同中的价格属于市场价值，不存在显失公平一说。四、涉案房屋即使是B级危房，刘岗、马艳芬也无权以合同法中的重大误解为由要求撤销。在胡志军委托中介机构挂牌时，是经过杭州房管部门登记的，是符合上市交易条件的房屋且该房屋允许过户交易，不存在不能交易的情形，刘岗、马艳芬无权以重大误解为由要求撤销合同。五、刘岗、马艳芬在购买涉案房屋前，肯定对相关房屋情况进行过了解，且也委托了专业中介机构进行代理。现其以事先不知情等理由提出撤销合同显然不能成立。而且，就如刘岗、马艳芬所说，涉案房屋的情况在网上都能搜到，那刘岗、马艳芬怎么可能不去事先了解呢?这显然也不符合常理。如果刘岗、马艳芬是基于所谓自己的不知情而要求对合同进行撤销，显然对胡志军是极其不公的，因为房地产市场行情的变化，将导致胡志军丧失最好的市场交易机会，可以说现阶段的市场行情已经发生变化，如果现在重新进行交易，价格也将降低。所以如果刘岗、马艳芬认为购买涉案房屋使其遭受了所谓的经济损失，其完全可以向中介机构主张索赔，而不能以所谓的事先不知情、不了解等理由拒绝支付房款。 针对刘岗、马艳芬的反诉，第三人辩称，同本诉意见。房屋转让合同的履行主体是买卖双方，对自身信息的陈述义务由买卖双方承担，订立合同时均由义务履行人如实陈述。 胡志军举证如下： 1、不动产权证书。证明涉案房屋系胡志军单独所有。 2、《杭州市房屋转让合同》。证明刘岗、马艳芬向胡志军购买涉案房屋，双方对房款支付方式、逾期付款违约责任予以约定，现刘岗、马艳芬逾期付款已构成违约，胡志军有权向刘岗、马艳芬主张违约责任。 3、通知函、快递单、快递单查询记录、微信记录打印件。证明胡志军向刘岗、马艳芬发函催讨首付款及违约金。 4、《杭州市房地产经纪服务合同》。证明刘岗、马艳芬已对涉案房屋的情况做了充分了解，愿意对涉案房屋进行购买。 5、房屋产权信息查询记录。证明胡志军在2019年4月4日才取得涉案房屋，并不存在对刘岗、马艳芬隐瞒及欺诈的事实。 6、网页照片打印件。证明事实上涉案房屋在网上查询，显示房屋当时及现在的基本情况，刘岗、马艳芬在购买房屋时可以从网上查询到涉案房屋的具体情况，不存在其所述以前不知情直到后面才知情的说法。 经质证，对胡志军提供的证据，刘岗、马艳芬发表质证意见如下：证据1，真实性、合法性、关联性认可。证据2认可，违约金过高。证据3认可。证据4，真实性认可，关于“刘岗、马艳芬对胡志军所要转让的房屋做了充分了解”是格式合同，对刘岗、马艳芬有重大义务限制的内容没有做出任何标注，对房屋情况的查清是第三人的责任，现在将该义务给予了刘岗、马艳芬，没有相应效力。证据5认可。证据6，没有反映查询时间，不能证明是发生纠纷时的记录，真实性、合法性、关联性不予认可。第三人发表质证意见如下：证据6的真实性、合法性、关联性有异议，其他证据没有异议。 刘岗、马艳芬举证如下： 1、房屋检测与鉴定报告打印件；与案外中介微信记录。证明刘岗、马艳芬经案外人提醒得知涉案房屋为危房；经核实，由房屋检测与鉴定报告得知，房屋确实曾为C级危房，原因为地基下沉重大瑕疵，后经过重大修缮，变为B级危房。 2、刘岗、马艳芬与第三人业务人员电话录音及文字。证明房屋经纪方及胡志军从未就房屋重大修缮问题告知过刘岗、马艳芬，且胡志军也从未告知过第三人。 刘岗、马艳芬与房屋所在街道工作人员电话录音及文字。证明房东曾就房屋修缮从社区领过补偿款，即胡志军明知该房屋存在重大缺陷。 3、律师函。证明合同履行期限内，刘岗、马艳芬曾就相关房屋缺陷问题发函，要求对该问题进行解释，否则暂停合同履行。 刘岗、马艳芬与第三人微信记录。证明胡志军在合同期限内收到刘岗、马艳芬的律师函，但未给予任何答复。 经质证，对刘岗、马艳芬提供的证据，胡志军发表质证意见如下：证据1，房屋检测与鉴定报告的真实性无异议。微信记录的真实性、合法性、关联性有异议，该房屋虽被鉴定为B级危房，但鉴定报告中明确不影响房屋使用，房屋可以经过主管部门备案交易过户，即使房屋是B级危房，刘岗、马艳芬也无权以该理由提出撤销房屋买卖合同。证据2，真实性、合法性、关联性均有异议。通话双方不是胡志军，真实性无法核实，通话对象身份无法确认；录音属于证人证言，通话对象应出庭作证；内容上无法证实胡志军明确知道房屋具体状况，也无法证实胡志军从社区领取过相应补偿款。证据3，律师函的真实性予以认可，虽然没有直接收到过律师函，但中介公司转发给胡志军，胡志军回函给刘岗、马艳芬要求其支付首付款及逾期付款违约金，不存在没有回复的说法，律师函的签发不影响合同效力的履行及胡志军行使解除合同的权利。刘岗、马艳芬与第三人微信记录的真实性没有异议，中介公司通过微信发给胡志军，证明对象有异议。第三人发表质证意见如下：证据1，房屋检测与鉴定报告的真实性、合法性、关联性无异议，微信记录的真实性、合法性、关联性有异议。证据2，涉及本案第三人的真实性无异议，第三人不知道房屋有大修，与房屋所在街道工作人员电话录音对象不是第三人，不作质证。证据3，无异议。 第三人未提供证据。 本案审理期间，本院向杭州市拱墅区湖墅街道双荡弄社区居民委员会调取有关房屋修缮的领款表一份。经质证，胡志军对该证据的真实性不持异议，是其母亲领取的。刘岗、马艳芬认为，即使是胡志军母亲领取的，对如此重大事项，可以合理推测胡志军是知道的，只不过当时确实是其母亲在住。 本院经审理认定事实如下：涉案房屋系胡志军单独所有，于2019年4月4日通过继承取得。2019年5月29日，胡志军（卖方、甲方）与刘岗、马艳芬（买方、乙方）在第三人居间下签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：甲方将涉案房屋转让给乙方，转让总价1480000元；乙方须于2019年6月17日前支付首期款890000元至双方约定的银行第三方监管账户，余款乙方申请银行贷款，须于2019年6月17日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，银行贷款590000元发放至双方约定的银行第三方监管账户；乙方逾期付款超过10天，应向甲方支付违约金280000元，合同终止。刘岗、马艳芬曾向胡志军支付20000元。 2019年6月2日，刘岗、马艳芬从案外人处得知湖墅新村36幢存在安全问题，经询问第三人的业务人员表示不清楚房屋系危房的情况。后买卖双方沟通未果。6月13日，刘岗、马艳芬委托律师发送律师函给第三人和胡志军，要求限期解释危房情况并提出妥善解决方案，否则中止合同履行，此外还要求限期返还购房意向金20000元。6月18日，胡志军回函要求刘岗、马艳芬支付首付款及逾期付款利息，但未回应危房问题。 另查明，2014年5月涉案房屋所在的湖墅新村36幢经检测房屋危险性等记被评定为C级。2018年6月至12月间，该幢房屋进行了加固修缮施工。2019年4月，经检测该幢房屋危险性鉴定等级被评定为B级，主体结构基本满足安全使用要求。涉案房屋曾因修缮施工发放过1500元，领款人是王金妹。 以上事实有胡志军提供的不动产权证书、《杭州市房屋转让合同》、通知函及快递单、快递单查询记录、微信记录、《杭州市房地产经纪服务合同》、房屋产权信息查询记录以及刘岗、马艳芬提供的房屋检测与鉴定报告、与案外中介微信记录、与第三人电话录音及微信记录、律师函以及本院调取的领款表结合当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为，重大误解是指行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的。本案交易时涉案房屋的危险性鉴定等级为B级，主体结构虽经检测基本满足安全使用要求，但对于房屋交易而言，该情况应当作为重大信息向买受人进行告知，使得买受人在房屋交易中全面了解房屋真实情况并能够对房屋交易做出真实的意思表示。出卖人称在缔约过程中对该情况并不清楚而未能告知，但因此并不能免除其对房屋重大信息未尽告知义务的法律责任。且如果作为出卖人对房屋安全情况都不清楚的话，当然也就不能因买受人在签约前进行实地察看，就认为其当然应了解房屋潜在的安全问题。本案中，出卖人未履行适当的披露义务，使买受人对买受房屋的情况陷于错误认识，并基于该错误进行法律行为的事实清楚，对于买受人关于撤销《杭州市房屋转让合同》的请求应予支持。房屋转让合同被撤销后，根据合同法第五十八条的规定，胡志军应返还刘岗、马艳芬已支付的20000元。鉴于此，胡志军的本诉请求，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、撤销胡志军与刘岗、马艳芬就杭州市拱墅区房屋所签订的《杭州市房屋转让合同》。 二、胡志军于本判决生效之日起十日内返还刘岗、马艳芬20000元。 三、驳回胡志军的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5500元，由胡志军负担。反诉案件受理费减半收取150元，由胡志军负担。 刘岗、马艳芬于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；胡志军于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长 吴 凯 人民陪审员 陈 英 人民陪审员 姜克宁 二〇二〇年三月十八日 书 记 员 赖 芳