苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初3844号 原告（反诉被告）：江苏金宝贝教育研究院有限公司，住所地张家港市杨舍镇沙洲湖科创园A1幢15楼。 法定代表人：张振宇，董事长。 委托诉讼代理人：陈尚，上海市协力（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯颖，上海市协力（苏州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张秀荣，女，1955年9月24日出生，汉族，住苏州。 委托诉讼代理人：汪彧杲，江苏简文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王沁雨，江苏简文律师事务所律师。 原告江苏金宝贝教育研究院有限公司（以下简称金宝贝公司）与被告张秀荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理过程中，张秀荣提出反诉，本院受理后与本诉合并，于2019年6月27日公开开庭审理。因案情复杂，本案转为普通程序并组成合议庭，于2019年12月20日公开开庭审理。原告（反诉被告）金宝贝公司的委托诉讼代理人陈尚、侯颖，被告（反诉原告）张秀荣的委托诉讼代理人汪彧杲、王沁雨到庭参加全部庭审。本案现已审理终结。 原告金宝贝公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租金及保证金共计1033336元及利息损失11112元（以1033336元为基数，自2019年2月1日起按中国人民银行同类贷款基准利率暂计算至2019年5月1日，请求计算至实际付款日）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月7日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定：原告承租被告位于苏州市姑苏区房屋用于经营教育托育机构；租赁期限10年，免租期为5个月；如房屋无法满足原告经营使用目的即开办托育中心，原告有权提前终止合同，无需承担任何违约责任。案涉合同签订后，原告依约支付了首期租金775002元，保证金258334元。原告承租房屋后，开始委托相关机构进行室内装修设计并准备向相关部门申请办理审批手续，后发现承租房屋的土地性质为“批发零售用地/商业服务”，不符合苏州市现行办理托育机构资质的要求，无法满足原告签订案涉合同的目的。2019年1月31日，原告向被告发送《告知函》，要求解除案涉合同，被告收函后未与原告协商解除合同事宜，亦未在法定期间内提出异议并向人民法院起诉。故案涉合同已于2019年1月31日解除，被告应当退还预先收取的租金和保证金。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望支持诉请。 被告张秀荣辩称，1、原告解除房屋租赁合同的行为已经构成违约，依法应承担违约责任；2、原告还应向被告支付免租期内的房屋租金和房屋租金；3、原告应当承担被告的装修损失。 反诉原告张秀荣向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告支付2018年11月11日至2019年3月3日的租金482223元；2、判令反诉被告将诉争房屋恢复原状或者承担50万元的装修损失；3、判令反诉被告支付违约金775002元；4、判令反诉被告承担本案反诉费用。事实与理由：原告和被告于2018年11月7日签署了一份《房屋租赁合同》，根据合同约定被告承租原告位于苏州市姑苏区的房屋作为商业使用，租赁面积：832.41平方米。合同约定该房屋仅限于经营教育托育机构，经营品牌暂定为金宝贝及其授权关联品牌。其中合同5.3约定：如甲方房屋无法满足乙方经营使用目的即开办托育中心，(如：因土地或房屋性质导致乙方无法办理相关证照的)，乙方有权提前终止本合同，无需承担任何违约责任。如因乙方自身原因无法满足经营目的，乙方提前终止本合同，承担其相应违约责任。上述合同签署后，原告即将租赁房屋交付被告，被告依照合同约定向原告支付租金和保证金合计1033336元(其中租金775002元，保证金258334元)。2019年1月31日，原告收到被告《书面告知函》，称原告出租的房屋土地性质不符合苏州市现行的办理相关的托育机构教育资质的要求，故要求提前解除合同。原告认为：被告未能向原告提交任何证据表明其解除合同系基于合同约定的条件，其解除租赁合同的行为构成违约，被告应当按照合同5.3条款的约定承担违约责任。根据合同8.3的约定：“租赁期内，未经双方协商一致，乙方擅自提前解除本合同的，应提前30日书面通知甲方。根据乙方的实际使用天数计算租金，按解除当月租金的6倍支付违约金，违约金不足以抵付甲方经济损失的，乙方还应负责赔偿。”合同8.4还约定：“如乙方在免租期内退租，交纳的保证金和首期租金不予退还。”而合同2.3约定：免租期内免收房租，但该期间所实际发生的物业费、装修押金、建筑垃圾清运费、水、电、煤气等其他第三方费用按实结算，由乙方承担。如因乙方违约导致本合同提前解除的，乙方不享有本条款免租优惠，乙方须按首期租金标准补交免租期内全部房租。据上，原告认为，被告在免租期内违约，导致合同解除，故被告应当按照上述合同的约定承担合同义务和违约责任。 反诉被告金宝贝公司辩称：1、对于租金的请求，反诉原告依据的是合同8.3和2.3条，但是涉案合同是一个整体，对于合同条款应当整体解释，8.3条和2.3条是乙方擅自解除合同，和有违约有前提，我方解除合同是依据5.3条的约定解除，没有擅自解除，5.3条同时约定了我方无需承担违约责任，因此本案不适用8.3条和2.3条约定，故对租金的请求不予认可；2、对于装修损失，反诉原告未能提交房屋原状及损失的具体情况，我方也不予认可，反诉被告需要说明的是，当时承租房屋后发现一楼、二楼有漏水的情况，需要将原有的装修拆除，查找原因，另外，因为反诉原告未提交原图纸，反诉被告和设计师无法确认房屋的原始结构，不得不拆除确认，2018年11月8日反诉被告负责人郭建东已经将房屋问题和拆除的事实通知了秦宇星，秦宇星也予以了认可，另外租赁房屋原为售楼处，售楼处搬离后现场一片狼藉，该装修对于反诉原告来说也无意义。3、反诉被告不属于擅自解约，故不应支付违约金。另，反诉原告主张相当于六个月租金的违约金，再加上之前的近四个月的房租，明显过高。 本院经审理认定事实如下：金宝贝（GYMBOREE）是创建于1976年的早教品牌，源自美国。金宝贝在中国有超过500家儿童多元成长中心，覆盖170多个城市，金宝贝在苏州开设了苏州苏州中心、新区龙湖中心、吴中万达中心、吴江吾悦中心、昆山昆城广场中心等多家儿童多元成长中心。 金宝贝公司拟向张秀荣租赁房屋（张秀荣、康玉民所有的房屋位于苏州市姑苏区，该房屋的建筑面积为某平方米，土地用途为批发零售用地/商业服务）用于经营，金宝贝公司的陈炜与张秀荣一方的秦宇星于2018年9月下旬通过微信就涉及房屋租赁的相关事宜进行沟通。陈炜于2018年9月19日与秦宇星微信聊天时提及“如果是幼儿园，土地性质不符，再有关系的话也有风险”（金宝贝公司陈述，该聊天内容是陈炜向秦宇星询问，绿城公司是做托班还是幼儿园，与本案无关）、“实际上从我们战略上，早教、托育、幼儿园计划三个不同业务线品牌去做”。 2018年11月11日，张秀荣（甲方、出租方）与金宝贝公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》。双方约定由甲方向乙方出租上述房屋，由乙方用于经营“教育托育机构”，经营品牌暂定为金宝贝及其授权关联品牌。租赁期限为10年，自2018年11月11日至2019年2月10日为免租期。2019年2月11日至2019年8月10日期间的租金为129167元/月，共计775002元。免租期内免收房租，但该期间所实际发生的物业费、装修押金、建筑垃圾清运费、水电煤气等其他第三方费用按实结算，由乙方承担。双方合同第2.3条约定，“如因乙方违约导致本合同解除的，乙方不享有本条款免租优惠，乙方须按首期租金标准补交免租期内的全部房租”。保证金相当于两个月的租金，为258334元。第5.3条约定“签订本协议前，乙方已现场查看并仔细了解该房屋及其附属设施设备配置与状况，认可符合其租赁要求。如甲方房屋无法满足乙方经营使用目的，即开办“托育中心”（如土地或房屋性质导致乙方无法办理相关证照的），乙方有权提前终止本合同，无需承担任何违约责任。如因乙方自身原因无法满足经营的，乙方提前终止本合同，承担相应的违约责任”。第8.3条约定“租赁期间内，未经双方协商一致，乙方擅自提前解除本合同的，应提前30日书面通知甲方。根据乙方的实际使用天数计算租金，按解除当月租金的6倍支付违约金，违约金不足以抵付甲方经济损失的，乙方还应负责赔偿”。第8.4条约定“如乙方在免租期内退租，交纳的保证金和首期租金不予退还”。租赁期满或者合同解除后,乙方应在五个工作日内腾空并完好返还房屋(设施设备处于正常可使用状态)，逾期返还的，每逾期一天应按最后一期日租金的两倍为标准向甲方支付违约金。逾期超过20天的，甲方有权自行腾空房屋、乙方滞留在房屋内的设施设备、装潢等视为乙方放弃，且相关费用由乙方承担（甲方可从保证金中扣除）。 上述合同签订后，张秀荣于2018年11月11日向金宝贝公司交付了上述房屋。金宝贝公司于2018年11月13日向张秀荣支付了租赁保证金258334元及首期租金775002元。 后，金宝贝公司进场拆除房屋内的原有装修并开始着手新的装修设计、规划审批、证照办理等工作。陈炜在咨询相关审批事宜时遇到问题，遂于2019年1月10日微信联系秦宇星，“那个场地完全不可以做全日制的幼儿园或者托班，因为日照只有一小时”、“幼儿园是有明确的连续三个小时日照要求，这个我是知道的，但我以为独栋就是OK的”、“原先是计划做成0-6岁托幼一体的，是一定要有政府批准的”、“幼儿园日照不够我也知道是完全不会批的，以后教委也不会给证的”；于2019年1月11日微信联系秦宇星，“鉴于日照问题3岁以上的幼儿园是不可行了，这样的话和我们原先对这个场地的预期上差异就很大”、于2019年1月18日微信联系秦宇星，“现在我们面临两个严峻的选择：1、彻底放弃该场地；2、做0-3岁的托班，但是需要和你们商谈租金上的降低调整”、于2019年1月23日微信联系秦宇星，“秦总，今天和张院长及他的团队负责人沟通下来，凤凰胥岸的土地性质是不符合办理全日制的托班和幼儿园的，他们说这个源头上就不符合，后面的设计，包括采光都不是重点了”、“张院长今天说，目前的土地性质只有做商业的业态，如果是教育的，像培训类的可以。上海是直接出了政策，教委下面也设置了托育指导中心，苏州没有政策出来，我当时就是想着参照上海的就好，即非住宅用地性质即可，可谁知道苏州因为没有对接窗口，现在苏州教委的人说我们就是托班和幼儿园是一样的政策。”、“第一次接触政策性影响这么大的业务，真是一个教训”。 因金宝贝公司认为租赁的上述房屋无法实现其合同目的，遂与张秀荣一方协商合同解除事宜并于2019年1月31日向张秀荣一方的秦宇星、张鑫发送《告知函》，称：我司与贵方签订了《房屋租赁合同》并承租贵方位于某幢的房屋用于经营教育托育机构。经过我司项目负责人多次与市、区教育局沟通，与贵方联络人员一起与建筑设计院研究确认，贵方房屋土地性质不符合苏州市现行的办理相关托育机构教育资质的要求，致使我司无法办理托育机构资质相关证照，无法满足我司经营使用目的即开办托育中心，为此，希望于2019年1月31日终止房屋租赁合同。烦请贵方协助于2019年2月20日前退还我司已支付的租金及保证金1033336元。 因金宝贝公司提出解约，为了解决问题，金宝贝公司与张秀荣一方于2019年2月15日见面协商未能达成一致。2月26日，金宝贝公司与张秀荣一方共同至江苏简文律师事务所对于双方在房屋租赁上的分歧进行协商。协商时，律师提出先解除合同并进行房屋交接，有争议的费用再谈，但未见金宝贝公司、张秀荣一方当即采纳律师的建议。 2019年3月1日，陈炜微信联系秦宇星称，“上次和张鑫及你们的律师沟通后我们想着就把房租协议先交接了，有争议的费用再谈。现在张鑫和郭总谈，郭总又和我谈，我觉得复杂了”。 2019年3月29日，金宝贝公司委托上海市锦天城律师事务所致函张秀荣，称：我方已于2019年1月31日发函告知租赁合同解除事宜。《房屋租赁合同》中明确写明租赁房屋的经营使用目的为开办托育中心，且该合同第5.3条约定如租赁房屋无法满足开办托育中心，我公司有权提前终止合同，无需承担任何违约责任，故我方有权解除合同并要求退还保证金。我方已于1月31日解除合同并不再使用租赁房屋。随后，我公司通过微信以及面谈等多种方式就房屋交接及租金及保证金的返还多次沟通，包括2019年2月26日至贵方律所江苏简文律师事务所会议沟通，但贵方虽表示同意租赁合同终止，却既不实际办理房屋交接事宜，也拒不退还我公司已支付的租金及保证金。鉴于此，请贵方在收到本律师函后三日内向我公司退还已付租金及保证金1033336元。否则，我司将采取诉讼手段寻求法律救济。 因金宝贝公司与张秀荣就房屋租赁事宜解约及违约责任问题未能达成一致，金宝贝公司于2019年5月5日提起本次诉讼。案件审理过程中，金宝贝公司认为租赁房屋对应的土地用途为批发零售用地/商业服务，该用途不符合办理托育机构的条件（案件审理中，金宝贝公司陈述“不能满足原告的合同目的，无法开办我们期望的0-3岁托儿所、3-6岁幼儿园”），故依据《房屋租赁合同》第5.3条的后半部分“如甲方房屋无法满足乙方经营使用目的，即开办托育中心（如土地或房屋性质导致乙方无法办理相关证照的），乙方有权提前终止本合同，无需承担任何违约责任。”张秀荣则认为，首先，根据金宝贝公司陈炜与张秀荣一方秦宇星的微信聊天记录可以看出，金宝贝公司在租赁合同签订前即已经知晓租赁房屋不符合开办幼儿园的条件，因此在租赁合同签署时书写的合同用途为开办托育中心，但在合同签订后，金宝贝公司仍按照幼儿园的开办要求实施并造成了金宝贝公司所认为的不能实现合同目的。其次，根据《房屋租赁合同》第5.3条的前半部分“乙方已现场查看并仔细了解该房屋及其附属设施设备配置与状况，认可符合其租赁要求”，且金宝贝公司在租赁前已经查看过案涉房屋的权属证书，张秀荣并未隐瞒土地用途，故即便发生不能办理证照的情形也非张秀荣的原因。金宝贝公司无法以不能实现合同目的为由解约，金宝贝公司不继续使用案涉房屋构成违约，张秀荣就金宝贝公司的违约行为提出了反诉。金宝贝公司陈述，张秀荣引用的《房屋租赁合同》第5.3条的前半部分的含义是指金宝贝公司认可租赁符合在物理现状上符合租赁要求，而非在法律性质上的符合。 案件审理过程中，对于“教育托育机构”、“托育中心”的含义及与“早教”、“幼儿园”区别，金宝贝公司陈述“根据2019年3月26日发布的全国托育服务机构认证标准，托育机构针对0-3岁婴幼儿实施保育教育，及0-6岁学龄前婴幼儿提供早期教育服务的机构。从字面意义上看，托育其实包含了托管、托儿、教育等含义，与张秀荣所谓的商业培训机构无关联”。张秀荣陈述“托育中心是比较民间的称呼，官方文件中没有出现托育中心的表述，经我方查阅托育中心微信公众号，春田花花等托育中心有很多，和金宝贝公司在苏州开办的数十家成长中心是一样的”。针对上述两概念的含义等问题，本院致函姑苏区教育体育和文化旅游委员会（以下简称姑苏区教体文旅委）询问：1、现行法律、法规、规章、规范或我区的规范、规定中有无涉及“教育托育机构”、“托育中心”？如有，前述名词的概念？前述名词与幼儿园有何区别？2、姑苏区某幢房屋（用途：批发零售用地/商业服务）能否用于开办幼儿园？该委回复：1、依据《江苏省学前教育条例》，教育行政部门负责审批各类幼儿园。举办幼儿园应取得教育行政部门的行政许可，不存在“教育托育机构”、“托育中心”的行政许可。2、在幼儿园开办是否许可的过程中，其用地属于教育设施，是否许可的标准为：幼儿园用地管理参照公共管理与公共服务用地(A)中的教育科研用地(A3)进行管理。 案件审理过程中，金宝贝公司陈述，租赁房屋原处于空置状态，其接收房屋时房门已损坏，对于交还事宜，在微信中多次沟通，但张秀荣一方一直拖延，对于房屋的交还日期，以合同解除日为准。张秀荣陈述，认可于2019年3月3日实际收回房屋，金宝贝公司在3月29日还在提解约手续，故不认可金宝贝公司陈述的于2019年1月31日为房屋交还日期。另，张秀荣陈述，案涉房屋于2019年9月底出租给案外人。 另查明：陈炜是案外人上海杨浦锦晨托育有限公司（以下简称上海锦晨托育公司）的法定代表人，该公司为根据《上海市3岁以下幼儿托育机构管理暂行办法》设立的营利性托育机构，经营范围为托育服务（全日制），经营地点位于上海市杨浦区，房屋对应的土地用途为商办。 《上海市3岁以下幼儿托育机构管理暂行办法》第二条规定，“本市行政区域内3岁以下托育机构的设立、运营、管理、监督等，适用本暂行办法。本暂行办法所指的托育机构，是指在本市行政区域内，由社会组织、企业、事业单位或个人举办，面向3岁以下由其是2-3岁幼儿实施保育为主、教养融合的幼儿照护的全日制、半日制、计时制机构。幼儿园托班和托儿所不适用本暂行办法。”第七条规定，“……新建、改建、扩建托育机构（点）应当符合《托儿所、幼儿园建筑设计规范》（JGJ39）……”。 《托儿所、幼儿园建筑设计规范》（JGJ39-2016）第2.0.1规定，托儿所是指用于哺育和培育3周岁以下婴幼儿使用的场所。第2.0.2规定，幼儿园是指对3周岁至6周岁的幼儿进行集中保育、教育的学前使用场所。第3.2.8条规定，托儿所、幼儿园的幼儿生活用房应在当地最好朝向，冬至日底层满窗日照不应小于3h。 以上事实由金宝贝公司提交的房屋租赁合同、转账记录两份、托儿所、幼儿园建筑设计规范、不动产权证、微信聊天记录、告知函及邮件、律师函及邮寄凭证、上海市3岁以下幼儿托育机构管理暂行办法、营业执照、依法开展托育服务告知书（营利性）、上海市房地产权证，张秀荣提交的房屋租赁合同、照片四张、金宝贝的网页资料，姑苏区教育体育和文化旅游委员会的回函及双方当事人的陈述予以证实。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方均应按约履行，但对于法律上或事实上不能履行而导致合同无法继续履行的，双方应及时协商解除合同，不能协商一致的，在特定情形下允许违约方解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 本案中，双方对于《房屋租赁合同》已解除的事实无异议，但对于解约的原因及解约后的责任承担产生重大争议。该争议围绕“教育托育机构”、“托育中心”的含义展开，双方均援用自己对“教育托育机构”、“托育中心”的理解来判断案涉合同目能否实现，进而得出截然相反的结论。 对于“教育托育机构”、“托育中心”的概念及该两概念与“早教”机构、“幼儿园”机构的区别与联系，本院经审查后认为，根据姑苏区教体文旅委的回复及本院的查询，在双方的纠纷发生之前，除《上海市3岁以下幼儿托育机构管理暂行办法》中对“托育机构”作出界定之外，未发现相关行政机关对上述概念作出界定。金宝贝公司引用的“2019年3月26日发布的全国托育服务机构认证标准”并非国家卫生健康委发布并已被该委于2019年3月30日辟谣。另，根据2019年12月19日，国家卫生健康委办公厅、中央编办综合局、民政部办公厅、市场监管总局办公厅发布了《关于印发托育机构登记和备案办法（试行）的通知》，该通知第二条提及“本办法适用于为3岁以下婴幼儿提供全日托、半日托、计时托、临时托等服务的托育机构”。因陈炜为上海锦晨托育公司的法定代表人，该公司又为根据《上海市3岁以下幼儿托育机构管理暂行办法》设立的营利性托育机构，结合双方在签订《房屋租赁合同》之前，陈炜在微信中提及了“早教”、“托育”、“幼儿园”，故应认定案涉《房屋租赁合同》中“教育托育机构”、“托育中心”与“托育”机构同义，前述两概念适用《上海市3岁以下幼儿托育机构管理暂行办法》对“托育机构”的定义。根据该定义，“托育”机构区别于“早教”机构、“幼儿园”机构。 基于上述，对于张秀荣提出的金宝贝公司承租案涉房屋后可以开办与其他金宝贝培训机构相同的机构，故而可以实现合同目的的意见，本院审查后认为，根据张秀荣提交的金宝贝网页资料，该资料中显示金宝贝为“源自美国42年早教品牌”，由此可以认定金宝贝在建筑综合体内开设的培训机构的性质与陈炜提及的“早教”相同，而金宝贝公司租赁案涉房屋用于经营“托育”机构，故本院对张秀荣提出的上述意见不予采纳。 基于上述，对于金宝贝公司提出的，该公司无法使用租赁物开办“托育”机构，也即无法开办0-3岁的托儿所和3-6岁的幼儿园的意见，本院经审查后认为，上已述及，陈炜为上海锦晨托育公司的法定代表人，该公司为根据《上海市3岁以下幼儿托育机构管理暂行办法》设立的营利性托育机构，而《上海市3岁以下幼儿托育机构管理暂行办法》第二条中已明确“幼儿园托班和托儿所不适用本暂行办法”，故双方在租赁合同中约定的“教育托育机构”、“托育中心”并非“0-3岁的托儿所”、“3-6岁的幼儿园”。虽然不排除金宝贝公司签订租赁合同的真实目的为开设“托儿所”、“幼儿园”，但在判断合同目的能否实现时只能以租赁合同中约定的合同目的，即租赁房屋能否用于开办“托育”机构进行判断。如不能满足开办“托育”机构的要求，在进行责任判定时，也应依据租赁房屋如何影响了“托育”机构的开办进行判断，而不应该根据租赁房屋如何影响了“托儿所”、“幼儿园”的开办进行判定。陈炜在微信中提及的“早教”、“托育”、“幼儿园”并非指金宝贝公司要利用案涉租赁物同时开办“早教”、“托育”、“幼儿园”。通过本案中陈炜与秦宇星的聊天记录也不能得出张秀荣认可金宝贝公司租赁房屋用于开设“托儿所”、“幼儿园”的结论。 根据上述界定，对于金宝贝公司能否实现合同目的，即能否开办“托育”机构的问题。上海锦晨托育公司能够设立、运营依据的是《上海市3岁以下幼儿托育机构管理暂行办法》，但未见苏州市尤其是姑苏区范围内有类似的暂行办法出台。根据国家卫健委人口监测与家庭发展司于2019年12月24日发布的《国家卫生健康委在上海召开全国托育服务工作现场推进会》这一工作动态消息，国家卫健委于2019年12月19日，在上海召开全国托育服务工作现场推进会，总结推广上海等地的好经验好做法，研究部署下一阶段工作，加快推动托育服务高质量发展。根据上述，1、“托育”为刚刚起步的行业，面临着很多问题和挑战。2、上海等地为先行先试地区。3、“托育”由卫生健康部门牵头，并且需要各相关部门协同配合，需抓好规划制订、试点示范等。在张秀荣未举证证明金宝贝公司可以设立“托育”机构的情况下，根据现有证据无法认定金宝贝公司可以实现2018年11月11日《房屋租赁合同》的合同目的。 在合同目的无法实现而应解除时，双方的责任如何界定？金宝贝公司主张依据合同第5.3条后半段约定的免责条款免责，张秀荣则认为，第5.3条前半段的约定与后半段的约定冲突，不应予以适用。本院经审查后认为，在5.3条后半段明确约定了如因土地或房屋性质导致金宝贝公司无法办理相关证照这一免责条款的情况下，对5.3条前半段的理解只能限于其字面意思，即现场查看的内容为房屋及其附属设施设备的配置与“物理”现状。基于上述，本院对张秀荣的前述意见不予采纳。因金宝贝公司已经现场实地查看，而租赁房屋与周边建筑物的间距及周边建筑物的高度对租赁房屋采光、日照的影响在现场查看时便可直观感受并得出初步结论，如经现场查看后认为租赁房屋的采光、日照可能不足的，应进一步明通过日照分析模拟软件等确定采光、日照对租赁要求的影响程度。金宝贝公司经现场查看后认为租赁房屋的物理现状符合租赁要求，故金宝贝公司不能以租赁物的日照时间不符而免责。 合同5.3条后半段约定的免责条款能否适用？本院经审查后认为，民事主体在订立合同时应充分协商，合理分配各方的权益与风险。在“特定情形”发生导致“约定目的”不能实现的免责条款中，一方要避免的是“特定情形”的发生对“约定目的”产生的不利影响，但该约定免责条款能够有效适用的隐含前提为“约定目的”具有可实现性。如“约定目的”本身无法被实现，则该免责条款失去适用的意义。如忽略“约定目的”可以被实现的隐含前提而强制适用该免责条款，条款适用的后果便是使得对方当事人陷入无论采取何种措施均无法摆脱最终承担民事责任的困境。由此，“约定目的”本身无法被实现的免责条款违反公平原则，应进行否定性评价。具体到本案中，“特定情形”为“如因土地或房屋性质导致乙方无法办理相关证照”，“约定目的”为“开办教育托育机构、托育中心”。金宝贝公司约定该条要排除的是“土地或房屋性质”的风险，而非“政策缺失”的风险。对于“土地或房屋性质”，无论张秀荣将出租房屋的土地用途做何种变更，金宝贝公司均无法在《房屋租赁合同》解除之前利用出租房屋开办“托育”机构。如租赁房屋的用途变更为基础教育用地的，金宝贝公司可能可以利用租赁房屋开办“托儿所”、“幼儿园”，但前述两种并非《房屋租赁合同》约定的“托育”机构。由此，因“托育”机构这一“合同目的”本身无法实现，该免责条款失去适用意义，金宝贝公司不能引用该条款免责。 上述免责条款不能适用时，双方的损失以过错的有无以及过错的大小进行确定。对于金宝贝公司而言，金宝贝创立于1976年，2003年进入中国并在上海开设了第一家早教中心。金宝贝公司作为金宝贝的子公司，该公司的陈炜又是上海锦晨托育公司的法定代表人，应当对托育机构设立的各项要求有着清晰的认识。如金宝贝公司先行了解了苏州市关于开办托育机构的政策，案涉租赁合同可能没有签署的必要。因陈炜在与张秀荣一方洽谈并签订《房屋租赁合同》时忽视不同地域的政策对开办托育机构的影响，当托育机构因无相关政策支持而无法开办时，金宝贝公司对合同无法继续履行具有主要过错，本院酌情确定金宝贝公司因其过错应承担损失的70%。对于张秀荣而言，张秀荣一方虽非早教、托育领域的专业人士，但其在从事出租大面积商业用房这一商业活动时，承租方的履约能力、租赁用途、拟设立的业态、拟设立业态的商业前景等因素是其在选择签约相对方、确定租金标准、租赁时长的重要考量因素。从张秀荣提交的金宝贝网页资料看（该资料中显示了“42年早教品牌”、“在苏州开设了14家儿童多元成长中心”。金宝贝在2018年时设立42周年，目前在苏州的成长中心也并非14家。详见金宝贝主页），张秀荣在签订租赁合同时应当清楚金宝贝公司的特长为早教。在金宝贝公司承租房屋用于经营托育机构并约定有免责条款时，如张秀荣进一步了解了托育机构开设条件，案涉租赁合同可能没有签署的必要。由此，张秀荣对合同无法继续履行具有次要过错，本院酌情确定张秀荣因其过错应承担损失的30% 基于上述，针对双方的各项请求，逐项分析如下： 1、对于金宝贝公司要求返还租金（2019年2月11日至2019年8月10日）775002元的请求，本院经审查后认为，审查该问题应首先明确合同解除的时间点、房屋交接时间点。根据已查明的事实，双方对于合同事宜的协商及房屋交接事宜的时间节点为：2019年1月31日发函解除，2月15日见面协商，2月26日至江苏简文律师事务所再次协商，协商时律师提及合同先行解除及房屋尽快交接，有争议的费用再协商，3月3日张秀荣认可收回房屋。上已述及，金宝贝公司不能使用合同5.3条的约定解除租赁合同，故1月31日的解约函件不能产生合同解除的法律效果。因双方经过两次后续协商，第二次协商时虽未见双方达成先行解除合同的一致，但可以认定张秀荣一方已基本接受了合同应予解除的观点，故本院依职权认定双方的租赁合同于2019年2月26日解除。因金宝贝公司未举证证明向张秀荣进行了房屋交还或催促过张秀荣收回房屋，故房屋交接的时间以张秀荣自认的2019年3月3日为准。对于2019年2月11日至2019年3月2日的房租或占有使用费86111.33元（129167元/月×20天），由金宝贝公司承担其中的70%，剩余的714724.07元（775002元-60277.93元）由张秀荣在扣除金宝贝公司应付的其他款项后予以退还。 2、对于金宝贝公司要求返还保证金258334元的请求，本院经审查后认为，因张秀荣已经提出了反诉要求支付违约金的请求，故保证金应予退还并进行相应抵扣。 3、对于金宝贝公司要求支付利息损失的请求，利息损失的承担前提为双方当事人对于一方应向对方履行金钱给付义务无争议或虽有部分争议但一方不承担或不及时承担该项义务的理由明显超出了社会大众对公平正义的朴素认识。在此前提下，负有金钱给付义务的一方逾期或拒绝履行该项义务给对方造成资金占有利益损失的，应当承担对方的利息损失。本案中，双方对于哪方违约、责任如何承担等问题产生重大争议，从本案查明的案件事实及责任的判定来看，合同解除的责任由哪方承担及是否需要按比例分担等问题均需综合认定。金宝贝公司在本案中主张利息损失缺乏正当性，本院不予支持。如生效判决确定张秀荣负有金钱给付义务但其逾期或拒绝履行的，金宝贝公司可要求其加倍支付迟延履行期间的债务利息。 4、对于张秀荣要求支付免租期内（2018年11月11日至2019年2月10日）租金387501元、合同期内（2019年2月11日至2019年3月3日）租金94722元的请求，本院经审查后认为，首先，双方合同约定了“如因乙方违约导致本合同提起解除的，乙方不享有免租优惠”以及免租期内租金的支付标准。其次，免租期的约定对于出租方而言是为了承租方更长久的履行租赁合同以便于出租方获取长久的租金收益，对于承租方而言有助于承租方减轻承租之处的资金压力。本案中，双方合同约定租期为十年，但合同签订不久便已实际解除，扣除免租期内的租金对张秀荣有失公允。综上，本院对张秀荣要求金宝贝公司支付免租期内租金的请求予以支持，根据双方的过错程度分摊后，由金宝贝公司支付271250.7元（129167元/月×3个月×0.7）。对于张秀荣要求支付合同期内（2019年2月11日至2019年3月3日）租金94722元的请求，该部分租金已由金宝贝公司在合同签订后支付完毕，不存在再次支付的问题。 5、对于张秀荣要求将诉争房屋恢复原状或者承担50万元的装修损失的请求，本院经审查后认为，因案涉房屋已由张秀荣另行出租，故无恢复原状的必要。因案涉房屋原为售楼处，该房屋出租时原售楼处的装修无法继续利用，金宝贝公司将案涉房屋内的原有装修拆除，减少了其他承租方的原有装修拆除成本，并未给张秀荣造成损失。综上，本院对张秀荣的该项请求不予支持。 6、对于张秀荣要求支付违约金775002元（129167元/月×6个月）的请求，张秀荣提出该项主张的合同依据为租赁合同8.3条，金宝贝公司认为其解约的理由为张秀荣违约，故该条不能适用。本院经审查后认为，案涉合同解除的原因为法律上履行不能，不属于8.3条约定的金宝贝公司擅自提前解除合同，故该条不能适用。从张秀荣提出违约金请求的本意来看，张秀荣主张的是空置期的租金损失，因金宝贝公司在答辩时亦提出了“反诉原告所谓的空置损失实际上是依据8.3条主张的违约金”的抗辩，为全面解决双方的纠纷，避免讼累，本院按照空置期损失来审查张秀荣的该项主张。因金宝贝公司在1月31日便通过寄发解除函的方式表达了强烈的解约意愿，张秀荣对于双方的租赁合同最终无法摆脱解除的结局应有合理的预见，加之案涉房屋的面积较大，本身亦不易出租，故本院酌情确定张秀荣的空置期为收回房屋后的三个月。对于该期间的损失387501元（129167元/月×3个月），由金宝贝公司承担其中的70%，即271250.7元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条之规定，判决如下： 一、本诉被告张秀荣于本判决生效之日起十日内向本诉原告江苏金宝贝教育研究院有限公司退还合同期内的租金714724.07元、保证金258334元。 二、驳回本诉原告江苏金宝贝教育研究院有限公司的其他诉讼请求。 三、反诉被告江苏金宝贝教育研究院有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告张秀荣支付免租期内的租金271250.7元、违约金（空置损失）271250.7元。 四、驳回反诉原告张秀荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14200元、财产保全费5000元，合计19200元，由本诉原告江苏金宝贝教育研究院有限公司承担11285元，本诉被告张秀荣承担7915元。反诉案件受理费减半后收取10308元，由反诉原告张秀荣承担6772元，反诉被告江苏金宝贝教育研究院有限公司承担3536元。双方各自承担的诉讼费用由双方于本判决生效之日起十日内相互结算。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  凌 晨 审 判 员  张花锋 人民陪审员  孙毓平 二〇二〇年三月二十三日 书 记 员  蒋志芳