广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30822号上诉人（原审原告）：余显林，男。被上诉人（原审被告）：叶锦良，男。委托诉讼代理人：刘昕，广东宝城（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳颖，广东宝城（前海）律师事务所实习律师。上诉人余显林因与被上诉人叶锦良房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初21269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。余显林上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、支持上诉人一审的全部诉讼请求；3、被上诉人承担本案的全部诉讼费用。主要事实和理由如下：（一）一审法院以上诉人未能提供证据证明上诉人结清了转让前的全部费用，故认定案涉转让款的性质应当是为上诉人转让行为对被上诉人的补偿属事实认定不清。首先，在上诉人与被上诉人的聊天记录中，被上诉人明确表明需收取转让费三万元，后以第三年的租金不加为条件，一次性收取四万元，故案涉四万元名义上为“转让费”。其次，事实上，从被上诉人提供的其与案外人刘某订的《房屋租赁合同书》可知，“租金第一、第二年每月12500元，第三年每月13000……”被上诉人并未对租金进行“不加”，即被上诉人的利益并未受损。再者，暂且不论被上诉人主张的上诉人于租赁期间拖欠的费用5005.09元是否有收取的事实及法律依据，即便将该部分费用计作被上诉人的损失，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第2条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”，被上诉人的损失也仅为5005.09元，又何来案涉四万元系补偿款之说呢？最后，关于被上诉人主张的上诉人于租赁期间拖欠的费用5005.09元是否有收取的事实及法律依据。（1）深圳市xx物业管理有限公司收款收据，收据中明确载明房号为“坑边xx号”，即该项物业管理费系坑边xx号所有物业面积（第一层至第六层）产生的管理费，而上诉人仅承租了第三层至六层，故上诉人仅应承担属于上诉人的部分。（2）保安服务费收款收据：被上诉人未提供其与该公司签订的保安服务协议，且物业管理费中已包含聘用管理人员的费用支出。（3）中国南方电网缴费单，缴费单上记载的用电时间为2019.4.1-2019.6.1，然，上诉人早已于2019年5月7日即将房产交至案外人刘某使用并办理了“客户名称”的过户变更登记，且刘某也实际进行了缴交。（4）上诉人在与案外人刘某办理交接手续时已将所有的债权债务结清并对相关权利、义务进行了过户变更登记，根据交易习惯，理应由案外人刘某承接后续相关费用的支付义务。综上，被上诉人在此次转让过程中并未产生实际的损失，故案涉四万元不论名义上抑或性质上均属“转让款”。（二）法院以转让行为已履行完毕，案外人刘某与被上诉人的租赁关系正常持续，上诉人主张返还经上诉人、被上诉人协商一致的转让款无法律依据属法律适用错误。一审法院也已确认上诉人与被上诉人于2015年12月29日、2017年12月30日签订的《租赁合同书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”被上诉人基于与上诉人的租赁合同关系取得的转让费应当予以返还，一审法院以双方“协商一致”为由不予返还明显于法相悖，或有偏袒被上诉人之嫌！由此，一审法院事实认定不清、法律适用错误，上诉人为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款的规定，特提起上诉，请求法院依法查明事实，公正判决。余显林向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间签订的房屋租赁合同无效；2、被告返还原告转让费40,000元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、租赁合同签订时间：双方共同确认就租赁事宜签订了两份《房屋租赁合同》，第一份《房屋租赁合同》签订于2015年12月29日，第二份《房屋租赁合同》签订于2017年12月30日。二、涉案房屋的位置：深圳市宝安区西乡河东路xx号第三至六层。三、涉案房屋有无产权证或建筑规划许可证：均无。四、合同约定租赁合同履行期限：第一份合同期限从2016年1月1日至2017年12月31日；第二份合同期限从2018年1月1日至2019年12月31日。五、涉案租赁合同的履行情况：原、被告共同确认第一份《房屋租赁合同》已履行完毕，在2019年5月8日，双方协商一致终止履行第二份《房屋租赁合同》。因原告租赁涉案房屋用于经营旅馆，后转让给案外人刘某继续经营，故原告与被告协商一致终止履行第二份《房屋租赁合同》；2019年5月8日，刘某与被告签订了《房屋租赁合同》；原告确认收取刘某支付的转让款235,000元。另，被告提交了收款收据及缴费单，证明原告拖欠物业管理费1,317.88元、保安服务费800元及电费2,887.21元。原告对此不予认可，其主张虽然按月支付保安服务费，但没有收费依据，不应当支付该笔费用，且全部费用原告已与案外人刘某结清，但原告未能提供结算凭证，证明其已结清终止履行《房屋租赁合同》前的全部费用。经查，物业管理费的收款收据收费时段为2019年1月1日至2019年4月30日，金额与被告主张一致；保安服务费的收款收据背后写明系2019年3月、2019年4月的保安费，金额与被告主张一致；电费缴费单显示用电期间在2019年4月1日至2019年6月1日，金额与被告主张一致。六、租赁合同的效力：无效。因涉案房屋无房地产证或建设工程规划许可证，原、被告于2015年12月29日、2017年12月30日签订的两份《房屋租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同，原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。七、关于原告主张被告返还转让款：不予支持。原告主张因其与被告之间的《房屋租赁合同》系无效合同，被告收取转让费无法律依据，故要求被告予以返还。被告对此不予认可，其主张涉案款项系案外人刘某支付，因原告提前终止了《房屋租赁合同》并进行了转让，系对被告的补偿款。根据原、被告提交的短信记录显示，2019年5月6日被告向原告提出“如要转让我们协商过，转让费叁万，不多，也不要讨价还价，另外，签三年押金四万，第三年租金每月加五百元”，原告未给予明确否认；2019年5月7日被告向原告提出“第三年不加，一次收4万算”，原告回复称“我跟他说好了，他接受”……。2019年5月8日，原告通过微信向被告转账支付了40,000元。一审法院认为，根据查明事实，原告确将在涉案房屋上经营的旅馆进行了转让，在原、被告协商沟通中，原告明确同意向被告支付涉案转让款，且受让人刘某已与被告签订了新的《房屋租赁合同》；原告亦未能提供证据证明其结清了转让前的全部费用，故涉案转让款的性质应当是为原告转让行为对被告的补偿，被告的抗辩有事实和法律依据，法院予以采信。现转让行为已履行完毕，案外人刘某与被告的租赁关系正常持续，原告主张返还经原、被告双方协商一致的转让款，并无事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告和被告于2015年12月29日、2017年12月30日签订的《租赁合同书》无效；二、驳回原告的其他诉讼请求。一审案件受理费400元，由原告承担375元，由被告承担25元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，二审主要争议焦点为上诉人是否有权以原租赁合同无效为由主张返还4万元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，该因合同取得的财产，是指履行合同约定的权利义务应当交付的财产，如租金、房产。本案的4万元并非租赁合同约定的合同义务，因此不属上述第五十八条所指的因该合同取得的财产。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议的条款的效力。”从该规定可以看出，合同的无效涉及的是合同中的主义务，关于处理合同纠纷的约定并不因原合同无效而无效。本案的4万元是依据双方为终结原租赁合同权利义务而达成的解决争议的约定，该约定属于独立于原租赁合同的新的约定，不因原租赁合同的无效而无效。故上诉人主张返还该4万元，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人余显林负担，该款已由上诉人预交。本判决为终审判决。审判长  黎康养审判员  李东慧审判员  陈俊松二〇二〇年三月十九日书记员  陈 嘉附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。