北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2161号上诉人（原审被告）：王晓雨，女，1981年12月8日出生，汉族，北京立思辰新技术有限公司职员，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：袁晓东，北京镜凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：向婕，女，1984年10月3日出生，土家族，北控水物（中国）投资有限公司职员，现住北京市朝阳区。上诉人王晓雨因与被上诉人向婕房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初31304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓雨上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回向婕的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定王晓雨存在拖延维修的情况与事实不符，向婕自行维修止损的说法不能成立，其造成的维修费用不应由王晓雨承担；2、向婕提出的维修费用存在过度维修，一审法院认定装修费用未超过合理限度缺乏事实依据和合理说明；3、向婕主张的房租损失属于间接损失，与房屋的卫生间漏水无必然因果关系。向婕辩称，不同意王晓雨的上诉请求及理由，同意一审法院判决。向婕向一审法院起诉请求：1、请求王晓雨赔偿因房屋漏水产生的维修费用16683.2元；2、请求王晓雨赔偿因房屋漏水给向婕造成的实际损失2万元（含房屋租赁费用16883.67元、交通费1000元、误工费2116.33元）。一审法院认定事实：2018年4月8日，王晓雨作为出卖人、向婕作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落在北京市朝阳区××号，房屋成交价格为308万元；出卖人确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水（漏水指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况，若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复；如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用；因维修费用影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失；但买受人使用不当，导致该房屋主体结构内发生漏水的不在本条款所约定之范围内。2018年9月15日，王晓雨将房屋交付给向婕。庭审中，向婕称其于2018年10月4日让装修公司进场装修，在换壁纸时发现房屋有渗水情况，另约在2018年10月4日，物业工作人员带着邻居找上来，邻居说其天花板出现渗水情况。王晓雨对上述陈述不认可，称其在涉案房屋居住3年多的时间里，楼下从来没有找过说有渗水情况发生。向婕提交其与王晓雨微信聊天记录，显示：2018年10月4日，向婕：“亲爱的，我们现在在装修房子，目前在拆开壁纸的时候发现厕所墙面渗水比较严重，已经从洗手间墙壁渗到了次卧衣柜那边，在把壁纸及踢脚线拆开后发现里面的墙有的都已经发粉发霉了，现在装修公司要解决这个问题需要了解下情况：一是厕所墙面打过胶，以前是有过渗水的问题吗？大概是这个啥情况，渗水点在哪儿？再就是以前有没有渗水到楼下过呢？了解具体情况后我们好和装修公司商量下一步怎么弄”，王晓雨：“你让物业来检查一下地暖”“看看地暖是不是漏水”“地暖在入户门鞋柜下面”“把那个里边的门板抽出来。藏在里边了”，向婕：“好的，我了解啦，对了，咱们之前卫生间做的防水木有啥问题哈？”，王晓雨称：“一直没事，楼下没说过漏水，也没找过我们”，向婕：“我知道了哈”，王晓雨：“之前一直很干燥啊，没发现漏水。踢脚线也很干燥，没发现问题”，向婕：“嗯，今天开始拆墙纸和踢脚线才发现这个问题”，王晓雨：“不过时间长了拖地的时候水渍肯定有，地板的踢脚线当时买的实木的，肯定不如塑料的防水，也有可能是潮湿”“厕所二台洗衣机好好处理一下，会反味”“如果你们放一台洗衣机的话，堵上一个下水口”，向婕：“目前看来应该是渗水的问题，我们再找物业沟通也了解下情况”“多谢哈”。2018年10月21日，向婕：“晓雨，卫生间渗水的问题唯一的解决方案只能全部刨了重新弄重新做防水，我们现在刨开之后发现在淋浴的地漏管道里面还接了一个管道，应该是空调的冷凝管，这个管道当初装的不是很好也是导致回流渗水的一个原因，那个空调冷凝管是当时开发商这么装的还是你们自己后来弄的？我们得了解情况看看怎么改一下，不然渗水的问题不能完全解决”，王晓雨：“空调是开发商送的”“中央空调是开发商带的”。上述聊天中，向婕另发送照片若干，显示壁纸和踢脚线拆除后发现的墙面潮湿霉变情况。王晓雨认为上述聊天记录表明向婕已于2018年10月4日和2018年10月21日表示其自己找装修公司解决问题，没有提出诉求。向婕提交其与房屋买卖合同中介人员焦华锋沟通渗水事宜的聊天记录，显示经中介与王晓雨沟通后，2018年11月12日、11月13日均无人与王晓雨联系处理渗漏问题。王晓雨提交微信聊天记录，证明其第一时间联系了原来的装修公司并协调维修事宜，经沟通该装修公司于2018年11月14日上门检修处理，2018年11月16日王晓雨联系中介询问房屋检修情况时，中介回复说向婕已经将房屋翻新了，无法查看漏水处，故无法确认是否是原装修漏水。向婕称其等不到王晓雨的解决为防止损失扩大，自己找工人解决。王晓雨提交其与北京阔达建筑装饰工程有限责任公司于2014年12月27日签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，附件六《家装工程保修单》注明“自竣工验收之日起，装饰装修工程保修期为两年，有防水要求的厨房、卫生间防渗漏工程保修期为五年”，认为向婕自行维修导致王晓雨无法在原质保期内让装修公司维修。向婕认为上述证据与其无关。王晓雨提交其于2018年8月1日至2019年7月31日的租房合同，证明其自2018年7月16日搬家以来，未在涉案房屋居住，无法查看并判断房屋漏水的事实。向婕认为该证据与本案无关。为证明损失，向婕提交如下证据：1、订货时间为2018年10月27日、送货时间为2018年11月7日、金额为5000元的购买墙地砖的《定/销货单》一份。2、北京京平恒远建筑装饰工程有限公司于2018年11月20日开具的金额为2500元的涉案房屋贴砖工时费收据一张。3、廊坊冀雄建筑工程有限公司盖章确认的《装修工程结算单》，显示涉案房屋发生装修费用共计9183.2元，装修项目包括：拆除、墙面地面清理及抹灰、做防水、刷胶拉毛、玄关次卧墙面除霉和维修、安装、垃圾清运、地暖打压测试、装修管理费（代缴）、装修标识工牌（代缴）。4、2017年11月26日至2018年11月18日《房屋租赁合同》一份（租金总计52274元）及2018年11月19日至2018年12月28日《房屋租赁合同一份》（租金总计7039元），欲证明2018年9月15日至2018年12月28日房屋租赁费用为16883.67元。5、廊坊冀雄建筑工程有限公司于2018年10月12日作出的工程预算表一份，内容为对涉案房屋卫生间漏水处理工程发生费用共计8883.2元。6、廊坊冀雄建筑工程有限公司于2019年4月22日出具的情况说明一份，主要内容为该公司对涉案房屋实施装修，在卫生间发现两处漏点，漏水范围涉及卫生间、入门过道、客厅和次卧墙面和地面，由于向婕要尽快入住，该公司进行了防水处理，发生卫生间漏水修复工程费用。王晓雨对证据1、2、3无异议，但认为上述费用不应由其赔偿，对证据4、5、6均不认可。向婕另称其发生误工损失，均为处理漏水装修事宜不定期向单位请一两个小时的假，其基本月薪为12000元。王晓雨对此不认可。一审法院认为，向婕、王晓雨之间《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其补充协议系双方真实意思表示，双方均应依约履行。合同约定，若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复；如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用；因维修费用影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失。根据漏水照片可见，涉案房屋的漏水痕迹是一个成就性漏水痕迹，且向婕在交付房屋后不久即发现渗水，故可认定涉案房屋在交付之前就因漏水对墙壁造成损害。向婕在房屋交付验房时未能当场发现上述漏水部分，并不能免除王晓雨的维修义务或赔偿责任。从双方微信聊天记录来看，2018年10月4日向婕即已告知王晓雨发现房屋漏水情况，王晓雨已知晓其可能就此担负相关合同责任，在向婕并未明确免除王晓雨责任的情况下，王晓雨直到2018年11月中旬仍未对妥善完成其维修义务，就一般居民家庭装修期限来看，王晓雨长达一个多月未完成维修，具有明显拖延，向婕自行修复及时止损于法有据，亦符合情理。关于维修费用，向婕提交证据证明其共花费16683.2元，该费用未超过合理限度，一审法院予以支持。关于向婕主张的租房损失，其中2017年11月26日至2018年11月18日《房屋租赁合同》期内的租金在发现漏水之前早已发生，不应认定为向婕的实际损失；关于2018年11月19日至2018年12月28日《房屋租赁合同一份》期内租金7039元，一审法院根据实际维修时间等情况予以支持。关于交通费和误工费，向婕未能提交证据，一审法院不予支持。综上，一审判决如下：一、王晓雨于判决生效之日起七日内赔偿向婕维修费16683.2元、租房损失7039元，以上共计23722.2元；二、驳回向婕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王晓雨提交的证据：1、第一家装修公司施工报价表（地面修复），证明第三方装修公司对王晓雨出卖给向婕的房屋单独就卫生间地面修复的报价为4097.8元，地面瓷砖的费用市场合理价格为695元；2、第一家装修公司施工报价表（全部重做），证明第三方装修公司对王晓雨出卖给向婕的房屋就卫生间全部重做的报价为9779元，全部瓷砖的费用市场合理价格为2300元；3、第二家装修公司修复地面漏水报价费用，证明另一家装修公司对于王晓雨出卖给向婕的房屋单独就卫生间地面漏水修复的报价为2753.6元；4、第二家装修公司厕所全部翻新报价费用，证明另一家装修公司对于王晓雨出卖给向婕的房屋就卫生间全部重做的报价为7662.7元；5、卫生间漏水解决方案，证明卫生间地面漏水需要的修复时间为4天，无法确定具体漏水位置的卫生间全部重做也仅为10天。向婕的质证意见：上述证据无法核实真实性，证明目的不认可，与本案没有关联性。向婕提供的证据：小区物业出具的装修管理费和装修标牌费收据，金额分别是436.6和200元，证明目的是《装修工程结算单》中列明的装修管理费和装修标牌费是真实的。王晓雨的质证意见：认为不能作为新证据，真实性由法院核实。本院认为，本案的争议焦点有二：一是涉案房屋漏水的责任是否应由王晓雨承担，二是因房屋漏水所造成的损失如何认定。关于争议焦点一，王晓雨上诉认为涉案房屋漏水与其没有关系，双方在合同第五条第三款约定的是在房屋交付前已经发现房屋漏水而拒不维修的情况，本案中没有证据显示交房前及验收房屋时发现房屋存在漏水，故其不应承担赔偿责任。应指出的是，虽然双方约定若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复；如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用；因维修费用影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失。但是根据漏水照片可见，涉案房屋的漏水痕迹存在于拆除墙壁上挂着的镜子、墙壁踢脚线内及卫生间门框内等隐蔽位置，如非装修工程不可见也无法发现，且从漏水痕迹看属于成就性漏水痕迹，据此可以认定涉案房屋在交付之前就已存在漏水情况，向婕在房屋交付验房时未能当场发现上述漏水部分并不能免除王晓雨的维修义务或赔偿责任。关于争议焦点二，王晓雨上诉认为一审法院认定的赔偿费用不合理，主要包括施工范围只需对漏水点进行局部防水，没有必要将卫生间整个拆除；墙面防水不必要，与漏水无关；装修管理费和装修标识工牌未提供发票；地砖墙砖及施工费用超出合理范围；房租损失属间接损失。本院认为，根据漏水照片可见，漏水导致房屋部分墙壁、踢脚线、卫生间门框均有不同程度的漏水痕迹，为了彻底杜绝漏水，向婕选择拆除卫生间重新进行装修、进行墙面防水属合理行为；在本院审理期间向婕提交了物业公司出具的装修管理费和装修标牌费收据，可以认定上述费用真实发生；关于墙砖地砖及施工费用，王晓雨在本院审理中虽提供了其他公司的报价单及施工流程用以证明向婕主张的费用过高，但本院无法核实相关材料的来源及真实性，即使报价单为真也不能证明报价单的价格即为最后的结算价格，本院认为其提供的报价单等材料与本案缺乏关联性，一审法院认定的维修费用并无不当；关于房租费用，向婕因房屋漏水需要维修不能居住，一审法院根据实际维修时间认定亦无不当，本院均予以确认。综上所述，王晓雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费394元，由王晓雨负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  张 帆审 判 员  周 易二〇二〇年三月二十四日法官助理  胡 实书 记 员  王秋岩