北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终1349号上诉人（原审原告、反诉被告）：田华，女，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：马光辉，北京市浩风律师事务所律师。被上诉人：（原审被告、反诉原告）：常家升，男，住北京市东城区。原审第三人：北京天时佳阁房地产投资顾问有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业区A区天柱路28号1号楼7-B号。法定代表人：宣宁，总经理。委托诉讼代理人：苏群，男，北京天时佳阁房地产投资顾问有限公司副总经理。上诉人田华因与被上诉人常家升、原审第三人北京天时佳阁房地产投资顾问有限公司（以下简称天时佳阁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初27115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法适用独任制开庭进行了审理。上诉人田华之委托诉讼代理人马光辉，被上诉人常家升，原审第三人天时佳阁公司之委托诉讼代理人苏群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田华上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、五、六、七项，改判常家升向田华支付违约金4万元；3.全部诉讼费由常家升负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。田华向法院提交的证据中已经证明在合同签订前，田华就曾询问过常家升隔壁装修何时结束，当时常家升表示三、四个月就完成了，在此基础上田华才承租位于北京市顺义区×××61-2的房屋（以下简称涉案房屋）。常家升提供虚假信息，致使田华对该房屋周边环境是否适宜居住作出错误判断。装修噪音严重影响田华的居住生活，严重影响了田华的身体健康，据此，田华有权解除合同。2.一审判决在没有正确理解《房屋租赁合同》第9.1条和第10.2条内容的情况下，错误判决田华除支付4万元违约金外再向常家升支付佣金损失3.5万元。本案中，即使认定田华根本违约，其违约行为给常家升造成实际损失也没有超过4万元违约金的数额，一审判决田华支付4万元的违约金足以弥补常家升的实际损失，故一审判决田华另行支付常家升3.5万元的佣金损失缺乏依据。常家升辩称，同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，责任承担合理。天时佳阁公司述称，同意一审判决。。田华向一审法院起诉请求：1．判令常家升退还押金40000元；2．判令常家升支付违约金40000元；3判令常家升退还田华已支付但未使用的水、电、燃气等费用总计5774.2元；4．判令常家升承担全部诉讼费用。常家升向一审法院提起反诉请求：1.判令田华支付因违约给常家升造成的经济损失84165.8元，包括违约金40000元，田华临时退租造成的损失40000元，中介佣金40000元，自7月10日至13日超期三天的租金4000元，房间地毯污染清洗费800元，房间清洁费990元，二楼客卫淋浴喷头300元，家具损坏损失3000元，地下卫生间下水管疏通费840元，合计129930元，扣除40000元押金及未使用的水、电、燃气费用5774.2元，要求田华再行赔偿84165.8元；2.反诉的诉讼费由田华自行承担。一审法院认定事实：2019年3月，田华通过第三人天时佳阁公司经纪人刘硕的带看房源推荐，承租了常家升名下的涉案房屋用于家庭居住。承租前田华曾三次查看出租房屋，发现紧邻出租房屋的61-1号房屋外围有围挡，正在装修。2019年3月10日，常家升（出租方、甲方）与田华（承租方、乙方）及第三人（居间方、丙方）签订《房屋租赁合同》，其中2.1条约定：甲方将该房屋及其设备（见《物业交接单》）在良好的状态下出租给乙方作为居住用途使用。3.1条约定：该房屋租赁期自2019年04月10日至2021年04月09日止，共计贰年零个月。除不可抗力外，租赁期内提前止约解除合同属违约行为。3.3条约定：租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方将该房屋原状返还甲方（含该房屋内属于甲方的附属物品、设备设施）。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。4.2条约定：本合同生效后，租金按租赁期的季度支付，第一季租金为12万元整，于2019年04月01日以前付清，以后应在本期租金到期日前七日支付下一期租金，先付后用。押金部分5.1条规定：甲乙双方商定租赁押金为40000元；5.4条约定：本合同因甲方违约提前终止的，甲方应在乙方退房并乙方结清所有乙方应付费用后五个工作日内将押金如数退还乙方（不计利息）；5.5条约定：本合同因乙方违约提前终止的，甲方应在乙方按照本合同的规定全额支付相关违约金，并在乙方退房并乙方结清所有乙方应付费用后五个工作日内将押金如数退还乙方（不计利息）；5.6、5.7条规定：本合同因任何原因终止，如发生应由乙方支付的相关违约金及其他费用乙方拒不支付的，甲方均有权使用押金抵扣，抵扣上述相关费用后押金仍有结余的，甲方应在乙方退房并乙方结清所有乙方应付费用后五个工作日内将押金抵扣上述费用后的剩余部分如数退还乙方（不计利息）；押金不足以抵扣上述费用的，乙方应在接到甲方付款通知之日起三日内将不足部分支付给甲方。7.1条规定：租赁期内，乙方如（因非正常使用及使用不当）对该房屋及其设施（故意或过失损毁）造成人为损坏，应由乙方负责修缮和恢复原状，发生的费用全部由乙方独自承担……如房屋及设备正常使用状况下因设施本身存在的质量原因或老化发生的故障及损坏，应由甲方负责修缮和恢复原状，所发生的一切费用由甲方独自承担（房屋内的灯泡除外）。提前止约解除合同部分8.2条规定：甲方有下列情形之一的，视为甲方违约，乙方有权单方解除合同：8.2.2甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。8.3条规定：乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，收回该房屋另行处置，乙方应配合退还房屋：8.3.6因非甲方原因或本合同规定的条件乙方单方面提前终止本合同的。违约处理部分9.1条规定：甲、乙双方中的任何一方有本合同第八条之违约情形的，守约方除有权解除合同外，违约方仍应向守约方支付违约金40000元整，若违约金不足以弥补守约方之损失，则违约方还需另行支付守约方实际损失与违约金的差额金额的赔偿金。9.6条规定：乙方因乙方原因不履行本合同需提前退租的，视为乙方违约，应提前三十日通知对方，并按规定支付对方违约金。佣金部分10.1条规定：基于丙方在促成租赁中所提供之服务，甲方同意支付丙方，40000元整作为丙方佣金。10.2条规定：甲乙双方中，如有一方违约致使合同履行进程受阻，或者租赁双方提前解除租赁关系，如佣金已支付，由违约方向守约方赔偿该笔损失。田华自入住房屋后，分别在2019年4月、5月、6月就隔壁61-1房屋砸墙、电钻等装修噪音问题与物业管家张磊联系，要求物业与隔壁施工人员沟通并解决相关问题，物业均出面解决并回复大的噪音很快就结束。2019年6月12日，田华自行与61-1房屋业主取得联系，之后就装修工期、噪音影响孩子学习等问题进行沟通，该业主表示前期因为春节放假以及邻居投诉等原因，房子正式装修是从2019年3月开始，随后业主也根据田华要求对装修时间作出调整。2019年6月22日，田华首次就邻居装修噪音大、白天无法在家中居住等问题与常家升沟通，常家升提出2019年7月-12月房租每月减少5000元的补偿方案，但双方终因对减租期限有争议未能达成一致意见。2019年7月9日，常家升联系田华称如果田华接受2019年7月-12月房租每月减少5000元房租的意见就签订补充协议，抓紧付房租；如果选择搬家就告知具体时间并将未付房租结清，并要求田华当日17点前作出答复；同日，田华就地下一层管道堵塞、地漏反水的问题与常家升沟通，常家升表示已安排疏通管道工人上门处理，并表示如田华决定搬走常家升理解，但必须把7月至搬走前的房费及相关费用结清。后管道工人证实管道堵塞是卫生纸等杂物所致。2019年7月9日晚18：32分，刘硕告知常家升，田华不租了，明天搬走。2019年7月10日，田华搬家完毕，留存两件家具在常家升家中。2019年7月11日田华联系刘硕，要求当日办理物业交接和退房事宜，并就常家升是否要两件家具让刘硕询问常家升，刘硕经询问后回复田华，常家升不需要该家具，要求田华拉走；同日，常家升委托物业主管张磊协助办理房屋交接事宜。常家升提交照片以证明交接时屋内地毯污染严重，二楼客卫淋浴头丢失，二楼客房实木家具上有几处钉子，家具受损，房间未进行清洁等问题。田华不认可照片的关联性，认为上述损失与田华无关。第三人于庭审中称，交接当天田华就房屋内做了保洁，但后来搬家具的时候又将室内弄脏且未再清洁。经一审核实，61-1装修许可证有效时间为2018年11月14日至2019年11月15日，装修时间为8：00-12：00，14：00-18：00（其余时间及法定节假日须静音作业），2019年4月1日至2019年7月10日期间装修内容为排除原有室内施工装修，外立面拆除重新装修。就噪音何时结束的问题，田华于签约前的3月6日通过同住该小区的朋友询问物业，常家升知大的装修噪音再有一个月就能结束，在今年7月份就能结束。田华庭审中称就装修何时结束的时间亦曾问过刘硕和常家升，其称刘硕的答复和物业差不多，常家升回答在5、6月就能结束。常家升对此不予认可，称签合同前田华没有问过其装修何时结束，只是在6月份发现噪音之后问过常家升，常家升回答还得几个月。询问刘硕装修多长时间结束，刘硕称因业主在国外准备第二天问业主，但第二天田华就通过同小区的朋友询问物业管家得知隔壁装修在7月份结束。田华已按约交纳押金40000元及第一季度2019年4月10日至2019年7月9日房租12万元，田华交纳的水、电、燃气费用尚有部分结余，其中水费剩余1220.5元，电费剩余172元，燃气费剩余4381.7元，共计5774.2元。一审法院认为，田华与常家升及天时佳阁公司签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。双方争议焦点主要在于常家升提供的房屋是否严重不符合合同约定或影响田华安全、健康，田华能否据此单方解除合同。根据《房屋租赁合同》约定常家升将房屋及其设备在良好的状态下出租给田华作为居住用途使用，但未就房屋周边环境作出约定。田华在租赁房屋前先后三次查看房屋情况，对于邻居正在装修的事实明知，田华签订租赁合同即视为对租赁房屋周边环境的认可和接受。关于装修何时结束，在签订合同之前常家升并没有给田华相应的承诺，反而是田华自行通过朋友向物业公司工作人员进行询问，在得到答复后才最终签订的协议，隔壁业主超出田华预计的时间装修，常家升对此无过错。同时，61-1业主装修已经物业许可，也未在许可时间范围外从事装修活动，且在田华的要求下也多次调整装修时间给予田华便利和配合。田华提交的证据无法证明装修噪音超过国家规定的标准，在得知田华受装修噪音困扰之后，常家升提出每月减少租金的补救措施，但田华不予同意，且径直单方搬走，构成根本违约。就田华要求解约的另一个原因，即地下室管道堵塞致无法正常使用卫生间和淋浴的问题，该问题发生时已租住房屋有三月，在此之前田华能够正常使用房屋，此时发生管道堵塞问题，属于田华在使用房屋的过程中产生的问题，在没有充分证据证明系房屋原有问题所致之外，一审法院认定该堵塞问题系田华使用不当所致，且田华在提出该问题后，常家升已安排人员积极进行了维修，田华无权以此为由单方解约。据此，一审法院于2019年12月作出判决：一、常家升于判决生效之日起七日内退还田华押金四万元；二、被告常家升于判决生效之日起七日内退还田华水、电、燃气费用合计五千七百七十四元二角；三、田华于判决生效之日起七日内支付常家升违约金四万元；四、田华于判决生效之日起七日内支付常家升租金费用四千元；五、田华于判决生效之日起七日内支付常家升管道疏通费用八百四十元；六、田华于判决生效之日起七日内赔偿常家升中介费损失三万五千元；七、驳回田华其他诉讼请求；八、驳回常家升其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合全案案情及诉辩称意见，本案的二审主要争议焦点为：一、田华是否有权单方解除合同，是否构成违约；二、赔偿的数额如何确定。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，田华以常家升提供的房屋周边存在装修噪音，严重影响其安全、健康，其无法正常居住使用涉案房屋为由，主张常家升违约，其有权单方解除合同。对此，本院分析如下：首先，从《房屋租赁合同》签约之前，田华在承租涉案房屋之前曾先后三次查看涉案房屋情况，其对于涉案房屋隔壁邻居正在装修的事实系明知，其应当对承租后邻居装修带来的影响有所预见。关于田华主张常家升在签约之前提供虚假信息，致使田华对该房屋周边环境是否事宜居住作出错误判断的问题。一方面，根据现有证据不足以证明常家升对隔壁邻居装修结束时间曾向田华作出肯定性承诺，影响田华承租涉案房屋与否的正确判断。另一方面，结合各方所述，田华签约前系基于向其同住在一个小区的朋友通过物业公司进行询问核实装修时间才最终签约，故田华对于隔壁邻居装修时间及是否足以影响承租系出于其自身判断，并未受常家升的直接影响或干扰。另，涉案房屋隔壁邻居的装修许可证有效时间为2018年11月14日至2019年11月15日，因隔壁邻居装修时间超出田华认定的装修结束时间，亦不属于常家升出租涉案房屋事宜的控制范围内，故常家升对此并无过错，田华的上述主张，本院不予采信。其次，从《房屋租赁合同》约定的内容来看，常家升交付的房屋严重不符合合同约定或影响田华安全、健康的，视为常家升违约，田华有权解除合同。该合同并未明确约定隔壁邻居装修噪音达到何种条件即属于常家升交付的房屋严重不符合约定，或影响田华的安全、健康。根据公平原则及生活常理，就如何认定田华安全、健康之必要条件，应当以符合老百姓一般生产、生活为认定标准，不应当将安全、健康范围任意扩大解释。本案中，田华并未就常家升提供的涉案房屋隔壁邻居的装修噪音已超过《中华人民共和国环境噪声污染防治法》之建筑施工噪声排放标准，严重影响田华的安全健康提供证据证明，因此，田华主张隔壁邻居装修噪音已严重影响其安全、健康，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。最后，从《房屋租赁合同》履行情况来看，田华曾与涉案房屋隔壁邻居就装修事宜自行联系，隔壁邻居已经根据田华的要求对装修时间进行调整；田华与常家升就装修噪音等进行沟通，常家升表示其愿意将2019年7月至12月的房屋租金每月减少5000元予以补偿，但双方最终因减租期限而未能达成一致意见；《房屋租赁合同》的实际履行情况亦未达到双方无法继续履行之情形。综上，田华径直单方搬走，不同意继续履行合同，已经构成违约，应当支付违约金。田华主张常家升构成违约，缺乏事实依据，本院不予支持。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于中介费损失，双方约定的承租期限为两年，常家升为签约亦支付了中介费，现田华承租三个月后就擅自解除合同，常家升需要再次出租并支付费用，故对于常家升主张的中介费损失，田华应予赔偿。田华主张其支付的违约金已经足以弥补常家升的损失，并未提供证据予以证明，本院不予采信。关于管道疏通费用，双方交付房屋时并未出现管道堵塞的问题，田华承租使用涉案房屋一段时间后，管道出现堵塞之情况，现田华虽主张系涉案房屋管道自身存在问题造成堵塞，与其无关，但并未举证证明，本院不予采信。管道疏通费用应由田华负担。关于占用使用费，根据已查明的事实，双方于2019年7月11日完成物业交接及退房事宜，视为《房屋租赁合同》于该日解除并无不当，基于田华在合同解除后并未及时将其家具搬走擅自占用涉案房屋，故一审法院判定田华应支付该期间的占用费用，并无不当。综上所述，田华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2697元，由田华负担（已交纳1796元，剩余901元于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  姜 君二〇二〇年三月二十九日法官助理  张燕欣书 记 员  李 峥