呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4923号上诉人(原审被告)：袁成柱，男，无固定职业，住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：赵志忠，内蒙古典泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳青丽，内蒙古典泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：呼和浩特市智盛建材有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区兴安北路润宇国际家居中心E段9层9016。法定代表人：王毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴佩芳，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：马亚丽，内蒙古若辉律师事务所律师。上诉人袁成柱与被上诉人呼和浩特市智盛建材有限责任公司（以下简称智盛建材公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初1604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，经询问各方当事人，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。袁成柱上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回智盛建材公司的诉讼请求；2、本案一审、二审全部诉讼费用由智盛建材公司承担。事实与理由：一、一审法院以“袁成柱在履约过程中存在违约，另根据双方约定的乙方逾期付款的违约责任，袁成柱至今未向智盛建材公司支付全部首付定金，视为袁成柱不履行合同，智胜建材公司享有解除合同的权利，故依据相关规定依法应当予以解除”，属于认定事实错误，且适用法律错误。（一）双方于2009年6月23日签订《转让合同》的第四条约定逾期超过30日，袁成柱未按照第三条约定的数额付清全部购房款，智盛建材公司才有权解除合同。合同签订后，智盛建材公司将房屋交付使用，但未与袁成柱办理房屋产权过户登记，导致袁成柱未付清全部购房款，故《合同法》第九十三条第二款规定的解除合同的条件未成就，因此智盛建材公司不享有合同解除权。（二）依据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条“实际交付的定金数额多余或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并且拒绝接受定金的，定金合同不生效”。第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”。具到本案中，《转让合同》第三条约定“袁成柱于本合同签订之日向智盛建材公司支付定金750万元整”，已经超过主合同标的的20%（2500万元×20%=500万元），袁成柱已经实际向智盛建材公司支付了850万元，已经满足了法定定金上限的要求。退一步讲，就算智盛建材公司只认可袁成柱在期限内支付的670万元定金，智盛建材公司在收取定金时并未就定金数额提出异议，也未拒绝收取定金，按照上述法律规定双方已经变更了定金数额，视为变更定金合同。智盛建材公司仍继续收取袁成柱支付的定金，表明了其原意继续履行合同，况且解除合同条件未成就，智盛建材公司要求解除合同，于法无据。二、一审法院认为“被告不履行合同，原告享有解除合同的权利，故依据相关规定应当予以解除。故原告提出被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持”，违法了我国合同法的诚实信用、合同全面履行原则，不利于交易安全及稳定，导致法律效果与社会效果不统一。《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条确立了诚实信用原则及全面履行原则。具体到本案中，在合同签订当时，智盛建材公司对涉案房屋的真实情况是明知的，对其手续不全的状况也是知晓的。合同签订后，袁成柱依约履行完毕了合同约定的付款义务，智盛建材公司却违约未按照合同约定办理房屋过户手续。更为严重的是，智盛建材公司又在合同履行10年后，诉称“认为因涉案房屋在集体土地上建造至今未能办理产权登记手续，致使买卖合同的目的无法实现”为由，要求法院解除合同并返还房屋，明显违背诚实信用原则及全面履行原则。呼和浩特市人民政府于2018年4月27日印发《呼和浩特市集中治理房地产遗留项目实行“费证分离”的实施意见的通知》，该意见中指出“对于2015年12月31日前开工建设遗留问题的项目，列入集中治理的项目，由国土资源部门与开发单位签订《国有建设用地使用权出让合同》”，呼和浩特市人民政府又于2018年5月31日印发《呼和浩特市集中治理房地产遗留项目实施意见的通知》，该意见中明确指出“对2015年12月31日前开工建设的遗留项目，对已取得建设项目前期各项审批手续，未完成竣工验收和未办理不动产权登记的项目，由市政府办公厅统筹督导相关地区和有关部门，尽快完成不动产登记工作。由市国土资源局牵头，指导市四区政府完成项目征转及组卷报批，并完善项目用地手续”。中共呼和浩特市委办公室、呼和浩特市人民政府办公室又于2019年4月印发了《关于2019年解决城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题的通知》，明确了解决“办证难”问题程序。在《呼和浩特市房地产项目建设手续存在问题责任清单》清单中，列出有477个（包括本案涉案房屋所在的西龙王庙村祥龙小康示范村二期工程）住宅项目存在房屋权属登记发证困难、无法按期回迁安置等问题。法院判决解除合同，将会对我市乃至全国造成示范效应，出现大量诉讼，对房地产交易安全和稳定造成巨大冲击，最终导致法律效果和社会效果的不统一，造成新的社会矛盾。并且与涉案房屋同时建设的祥龙小区共有300多住房，若法院判决解除合同，将导致该300多住户均因房屋买卖问题诉至法院，造成群体诉讼。其他地区的房屋出现卖方看到土地升值、房价上涨等原因也可能效仿袁成柱以房屋未能办理产权登记手续为由，纷纷起诉要求解除合同，致使遵守诚实信用原则的买房者蒙受损失，从而损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。三、双方签订的《转让合同》中，高峰作为委托代理人签字，并且在智盛建材公司认可的670万元中，收款方皆为高峰，另智盛建材公司从出具的250万元收据和600万元收据也均有高峰的签字。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，高峰对袁成柱出具的收条有其签字即可。故一审法院对袁成柱付款850万元的事实不予确认，属于认定事实错误。四、一审法院适用简易程序审理本案，程序违法。本案中，涉案祥龙小区2#商业楼整栋房产，面积5400平方米，地处巴彦淖尔南路路东，属于临街旺铺，预估市值至少8000余万元。故本案涉及标的物价值较大，又因呼和浩特市存在较多房屋、楼盘与本案涉案房屋类似，本案的处理结果将会形成示范效应，社会影响较大。故为了维护各方当事人的合法权益，更好查明案件事实，不应适用简易程序审理。况且根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条“下列案件，不适用简易程序：（二）发回重审的”之规定，本案为呼和浩特市中级人民法院于2018年8月7日作出的（2018）内01民终954号发回重申案，一审法院仍适用简易程序进行审理，明显程序违法。智盛建材公司辩称，1、双方签订的《转让合同》合法有效，合同约定的解除条件已经成就，袁成柱的第一项上诉理由不成立。《转让合同》第三条约定，袁成柱应于合同签订之日向智盛建材公司支付定金750万元，在房屋过户手续办理完毕之日付1350万元，余款400万元，一个月之内付清。合同签订后，智盛建材公司如约交付房屋，袁成柱仅支付定金670万元，余款至今未付。关于智盛建材公司给袁成柱所打的收条，2009年11月23日的600万元的收条金额中包含了2009年6月20日的250万元，其余70万元因当时有争议，就没有打在收条中。在智盛建材公司多次催要下，袁成柱从未对合同中就定金数额的约定提出质疑，因此智盛建材公司认为合同约定的首期付款金额750万元不论是否为定金性质，均对双方有效。袁成柱违反诚实信用原则未如约支付，其行为已构成违约。《转让合同》第四条约定的解除条件已经成就，一审法院认定事实正确。2、袁成柱提出的第二项上诉理由与本案无关。智盛建材公司从未否认合同当事人要诚实信用履约这一客观事实，但综合合同的履行情况来看，是袁成柱违约在先，而且如果一直让该种违约行为持续下去，因涉案房屋在集体土地上建造，该土地至今未完成性质转变，何时可以完成过户遥遥无期，且袁成柱所谓的政府文件并不能立刻改变该种不确定状态。3、土地性质所限，交易长达10年之久，仍未能完成土地性质转变，涉案合同中所约定的后续付款条件亦无法成就。首先，从签订合同的目的来看，签订转让合同，对出卖人而言最重要的目的是取得购房款，但现实情况确实因袁成柱违约付款及土地性质所限，致使智盛建材公司一直无法取得购房款。其次，从违约形态来看，本案中房屋不能办理过户登记的原因并不受智盛建材公司的控制，而且袁成柱购买当时亦应尽到合理注意义务，土地性质无法转变不受双方当事人的控制，智盛建材公司并未违约。最后，从合同履行的具体情况来看，2009年交易，时至今日10年之久，智盛建材公司仅收到定金670万元，而袁成柱不仅未支付购房款，反而一直将房屋出租盈利。如果合同继续履行下去，无疑对智盛建材公司更加不公。4、一审法院对袁成柱已付款金额的认定正确无误，袁成柱的第三项上诉理由不能成立，应予驳回。袁成柱认为其持有850万元的收据，故主张已付款850万元，但因其收据无智盛建材公司法定代表人的签章及单位盖章，且因双方交易金额达数百万元，仅有收据根本不能证明袁成柱付款的事实。反倒是，根据袁成柱在另案（2015）回民一初字第816号案件中所举的转账凭证可知，袁成柱实际向智盛建材公司支付的款项为670万。四、一审法院适用普通程序审理，判决书所写内容为笔误，袁成柱的第四项上诉理由不能成立，应予驳回。因本案原审一审适用简易程序审理，后在发回重审之后，一审法院将案件转普审理，并要求智盛建材公司补交另一半诉讼费，智盛建材公司也予以进行了补交，因此一审法院审理程序正确，袁成柱的上诉理由不能成立。智盛建材公司向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的《转让合同》；2、依法判令袁成柱向智盛建材公司返还位于呼和浩特市××区商业楼整栋房产；3、依法判令本案的全部诉讼费由袁成柱承担。一审法院认定事实：2002年4月24日，祥龙小康示范村二期工程取得《建设用地批准书》，用地单位：西龙王庙村委会，建设项目：西龙王庙村小康文明示范村二期工程，建设用地批准：准予使用土地。2002年9月，呼和浩特市规划局颁发《建设工程规划许可证》，建设单位：回民区攸攸板镇西龙王庙村，建设项目：祥龙小康示范村二期工程，建设工程符合城市规划要求，准予建设。2004年5月，涉案土地取得《集体土地使用证》，土地使用者：回民区攸攸板镇西龙王庙村民委员会，土地所有者：回民区攸攸板镇西龙王庙村村委会，农村集体所有的土地依法用于非农业建设，确认建设用地使用权。2009年4月7日，内蒙古自治区人民政府下发《关于回民区人民政府实施城镇规划2008年第三批次建设用地的批复》：同意回民区人民政府将西龙王庙村集体建设用地0.2656公顷征收为国有，并将农用地转为建设用地，作为实施城镇规划2008年第三批次建设用地。2009年6月23日，智盛建材公司（甲方）、袁成柱（乙方）签订《转让合同》，将位于呼市××区#商业楼整幢转让给袁成柱，双方约定付款方式为袁成柱于合同签订之日向智盛建材公司支付750万元整，在房屋过户手续办理完毕之日付1350万元，余款400万，一个月之付清。同时在袁成柱逾期付款的违约责任中约定，袁成柱逾期超过30日，未按照本合同第三条约定的数额付清全部购房款，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同。智盛建材公司向袁成柱交付了涉案房屋。截至目前，智盛建材公司收到袁成柱转账金额共计670万元。一审法院认为，本案争议焦点为：一、智盛建材公司与袁成柱所签的《转让合同》的效力；二、智盛建材公司主张返还房屋的诉讼请求是否有事实及法律依据，应否支持。针对第一个争议焦点：双方签订的《转让合同》是双方真实意思表示，并不违反法律规定。智盛建材公司将位于呼市××区#商业楼出售并将交付于袁成柱，按照合同的约定，袁成柱应当于合同签订之日向智盛建材公司支付定金房款750万元。庭审中，袁成柱向法庭提交智盛建材公司法定代表人高峰出具的收到250万元的收条、智盛建材公司盖章确认的600万元的收据，证明智盛建材公司收到了袁成柱付款850万元，智盛建材公司对此不予认可且仅认可其收到袁成柱转账支付的670万元。对于付款事实，一审法院认为，双方交易金额较大，袁成柱向智盛建材公司付款250万，不应仅提供智盛建材公司法定代表人的收条进行证明，且上面并无智盛建材公司的盖章确认，故一审法院对该组证据不予认可，对袁成柱付款850万元的事实不予确认。智盛建材公司提交的该公司及其法定代表人与袁成柱之间的转账凭证保留了双方的交易痕迹，故一审法院认为，智盛建材公司收到袁成柱付款670万元符合事实，予以确认。故此，袁成柱在履行过程中存在违约。另根据双方约定的乙方逾期付款的违约责任，袁成柱至今未向智盛建材公司支付全部首付定金，视为袁成柱不履行合同，智盛建材公司享有解除合同的权利，故依据相关规定依法应当予以解除。故智盛建材公司提出袁成柱返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，判决：一、解除原告呼和浩特市智盛建材有限责任公司与被告袁成柱于2009年6月23日签订的《转让合同》；二、被告袁成柱于本判决生效之日起三十日内向原告呼和浩特市智盛建材有限责任公司返还位于呼市××区#商业楼。案件受理费46800元，由被告袁成柱承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，2009年6月20日，高峰为袁成柱出具了250万元的房款定金收条；2009年11月23日，高峰在“收款人”处签字的600万元收据，有智盛建材公司盖章。本院认为，本案的争议焦点是：智盛建材公司主张解除《转让合同》是否有事实及法律依据。首先，智盛建材公司所举2009年6月17日至2009年7月1日8张银行转账凭证的收款人均为“高峰”，且在《转让合同》落款处“委托代理人”处也有高峰的签名，故高峰具有代智盛建材公司处理涉案商业楼转让事务的权利。智盛建材公司对此未提出异议。2009年6月20日，高峰为袁成柱出具了250万元的房款定金收条；2009年11月23日，高峰在“收款人”处签字的600万元收据，有智盛建材公司盖章。袁成柱主张这两张收条、收据是独立的两笔款项，已支付的850万中的670万元通过银行转账、80万元由朋友代付、100万元由现金直接支付；智盛建材公司抗辩称2009年11月23日所打的600万元收条中包含了2009年6月20日250万元，该公司收到了670万元的银行转账，但因其中的70万元存在争议，故未将70万元打到收条中。本院认为，从证据形式上看2009年11月23日的600万元收据上并未注明包含前一笔款项的情况，两张收条相互独立，并无包含关系，故对智盛建材公司的以上抗辩理由不予采信。智盛建材公司所举示的证据不足以否定袁成柱所举两张收据证明的共计收到850万元的购房款，应承担不利的法律后果。故本院认定，袁成柱已向智盛建材公司支付房屋转让款共计850万元整，已完成了双方《转让合同》第三条约定的首期付款义务。其次，袁成柱虽未按照《转让合同》第三条约定的于合同签订当日付清第一笔款项，但智盛建材公司2009年6月20日及2009年11月23日两次出具收条，接受了共计850万元的款项。该公司并未因袁成柱未按合同约定的时间支付第一笔款项而拒绝接收，且未对袁成柱迟延付款提出异议，在2009年11月23日后的多年也未提异议。故智盛建材公司出具收条的行为，视为对《转让合同》约定的第一笔付款时间的条款进行了更改。依据《转让合同》第四条的约定，袁成柱付清了第一笔全部购房款，合同约定的解除条件并未成就，智盛建材公司不享有解除《转让合同》的权利。综上，智盛建材公司请求解除《转让合同》，并由袁成柱返还涉案商业楼整栋房产的诉讼请求并无事实和法律依据，对袁成柱请求驳回智盛建材公司的诉讼请求的上诉请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初1604号民事判决；二、驳回呼和浩特市智盛建材有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费46800元，二审案件受理费23400元，由呼和浩特市智盛建材有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴玉英审 判 员 鄂晓红审 判 员 姜 怡 二〇二〇年三月五日法官助理 贾沛然书 记 员 李静茹