浙江省松阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1124民初2969号原告：松阳县新华房产中介服务部，统一社会信用代码：92331124MA2FXR0X8D。住所地：松阳县西屏街道新华路6-3号。经营者：翁慧青。委托诉讼代理人：翁成军，男，1974年11月16日出生，汉族，住松阳县。委托诉讼代理人：潘伟杰，男，1995年2月9日出生，汉族，住松阳县。被告：梁旻，男，1978年11月3日出生，汉族，住松阳县。被告：杨慧瑛，女，1981年7月6日出生，汉族，住松阳县。原告松阳县新华房产中介服务部与被告梁旻、杨慧瑛居间合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月30日公开开庭审理。原告松阳县新华房产中介服务部的委托诉讼代理人翁成军、潘伟杰，被告梁旻、杨慧瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告松阳县新华房产中介服务部起诉称：被告梁旻、杨慧瑛因需出卖其坐落于松阳县的房产，于2018年12月29日与原告签订了《房产出卖委托合同》。之后，原告于2019年7月24日带客户潘宗清、杨利英实地察看了该房产，并看中该房产，且看房时被告杨慧瑛在场。但两被告与潘宗清、杨利英却故意避开原告以163.5万元的价格私下进行交易。其行为违反了《房产出卖委托合同》关于“甲方委托乙方在合同签订之日起二年内进行独家房产出卖居间活动”及“甲方和乙方介绍的顾客进行私下交易，则甲方按该物业成交价2%计赔损失给乙方”、“若甲方和乙方介绍的顾客通过其他第三方交易成功的，则甲方按该物业成交价2%计赔损失给乙方”等内容，应当承担违约责任。故原告诉至法院，请求判令：一、两被告支付原告中介服务费32700元；二、由被告承担本案诉讼费用。被告梁旻、杨慧瑛答辩称：答辩人与买房者系通过其他正规中介公司进行的交易并支付了合理的中介费用，并非私下交易，不构成违约。购房者通过其他中介向答辩人买房，系购房者的权利，答辩人只要认为该交易合理合法即可。原告与被告签订的《房产出卖委托合同》，原告并未告知合同里面主要的权利义务。答辩人对合同里的内容一无所知。对于原告合理的付出，答辩人同意支付部分劳务费及其他合理费用，对于其他请求请法庭予以驳回。原告松阳县新华房产中介服务部为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：一、《房产出卖委托合同》一份，待证2018年12月29日，被告将其所有的松阳县西屏街道桃花源小区29幢三单元501室房屋委托原告居间进行出卖，并约定2年独家委托买房及私下成交或通过第三方成交的按房产成交价2%赔偿原告损失的事实；二、微信聊天记录一份，待证原告于2019年8月22日通过微信告知过被告私下交易违约风险的事实。经质证，被告对证据材料一的真实性无异议，但该合同原告未告知被告合同主要的权利义务；对证据材料二真实性无异议，但系被告为了推诿原告随意答复的内容。本院认为，原告提供的证据材料被告对真实性无异议，本院予以采信。被告梁旻、杨慧瑛为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据材料：一、《房产委托中介代理销售》一份，待证2019年6月5日，被告将其所有的松阳县的房产委托松阳县老王房产服务部出卖并约定按实际成交价1%支付中介费的事实；二、《房屋买卖合同》、《转账记录》各一份，待证被告在松阳县老王房产服务部居间下以163.5万元的价格将房屋出卖给潘宗清、杨利英，并支付中介费15000元的事实。经质证，原告认为证据材料一、二与其无关，系被告与购房者、其他中介之间的交易，原告不知情。本院认为，被告提供的证据材料原告对真实性无异议，本院予以采纳。根据本院确认的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：被告梁旻、杨慧瑛系夫妻关系。2018年12月29日，被告梁旻与原告松阳县新华房产中介服务部签订《房产出卖委托合同》，并在合同落款的“甲方（签字）”处签名确认。该合同第一条中介服务内容约定，“甲方委托乙方在本合同签订之日起二年内进行独家房产出卖居间活动，至甲方与顾客签订买卖合同为居间义务完成”；第二条房产情况约定，“甲方所有的房屋坐落在松阳县，总预售价180万等”；第三条中介服务报酬约定，“成交后甲方向乙方支付所售房产交易总价的1%”；第五条违约责任约定，“甲方和乙方介绍的顾客进行私下交易，则甲方按该物业成交价2%计赔损失给乙方；若甲方和乙方介绍的顾客通过其他第三方交易成功的，则甲方按该物业成交价2%计赔损失给乙方”等内容。2019年7月24日，原告带客户潘宗清、杨利英（已另案起诉）实地察看了涉案的房屋并为房屋交易进行了居间服务但因价格问题未成交。而后被告通过松阳县老王房产中介部以163.5万元出卖了松阳县房屋，并与潘宗清、杨利英签订《房产买卖合同》。之后，原告以被告私下成交，构成违约为由诉至本院，提出如上诉求。另查明，2019年6月5日，被告与松阳县老王房产服务部签订《房产委托中介代理销售合同》。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告将其所有的房屋委托原告松阳县新华房产中介服务部进行房产出卖居间活动，并签订《房产出卖委托合同》，故原、被告之间居间合同成立并生效。本案中，《房产出卖委托合同》中的条款均系原告为重复使用而事先拟定的，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，涉案合同中的条款为格式条款。《房产出卖委托合同》第五条“违约责任”的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”的格式条款。其本意是为了防止卖方利用房产中介的客户及订立合同的机会“跳”过中介出卖房屋，从而使房产中介无法得到应有的佣金。该约定并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的情形，应认定有效。根据《房产出卖委托合同》的约定，衡量卖方是否“跳单”构成违约的关键，是看卖方是否利用了该中介公司提供的客户信息、交易机会等条件，故意避开中介公司私下与客户交易。如果卖方并不存在上述情形，而是选择其他服务好、效率高的其他中介促成房屋买卖合同成立的，则不构成违约。本案中，原告提供的《房产出卖委托合同》中第一条约定“甲方委托乙方在本合同签订之日起二年内进行独家房产出卖居间活动”，而该格式条款未予以加粗、加黑等合理方式提示被告注意。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第九条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”的规定，被告以该格式条款原告未尽提示说明义务应予撤销，不具有法律效力的抗辩，本院予以采纳。故被告将其所有的房屋委托其他中介机构实施居间活动，并不构成违约。当原告在未获得“独家委托”情形下，买方通过其他公众可知的正当途径获得相同房源信息并与被告在其他房产中介居间下促成房屋买卖合同成立，并不构成违约。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。原告未举证证明被告利用了其提供的客户信息、交易机会促成了房屋交易构成违约，故原告以此为由，诉请被告支付物业成交价的2%作为损失赔偿的依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。鉴于原告为促成房屋买卖合同的成立，付出了实际劳动，并有必要的成本支出以及被告愿意支付一定的合理费用，故根据公平原则并结合本案原告提供居间服务的实际情况，酌情认定被告向原告支付合理费用5000元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告梁旻、杨慧瑛于本判决生效之日起十日内支付原告松阳县新华房产中介服务部费用5000元；二、驳回原告松阳县新华房产中介服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取309元，由原告松阳县新华房产中介服务部负担259元，被告梁旻、杨慧瑛负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员 章晓风二〇二〇年三月六日代书记员 叶晓婷??