河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终549号上诉人（原审原告，反诉被告）:金伟，男，1982年10月10日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：倪苗兵，许昌市魏都区志信法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告，反诉原告）：马金风，女，1944年12月22日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：**奎，河南三兵律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：许昌巨擘房地产信息咨询有限公司，住所地河南省许昌市魏都区文峰路枫丹白露2幢西起1层第10间。法定代表人：王晓敏。委托诉讼代理人：司书豪，该公司员工。上诉人金伟与上诉人马金风，被上诉人许昌巨擘房地产信息咨询有限公司（以下简称巨擘房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服河南省许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初8436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金伟的委托诉讼代理人倪苗兵，上诉人马金风的委托诉讼代理人**奎，原审第三人巨擘房地产公司的委托诉讼代理人司书豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金伟上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。被上诉人多次拒绝上诉人继续履约，拒绝配合第三人履行承诺书，单方面提出合同未约定条款等行为，是造成本案纠纷的直接原因。对于解除合同通知书，如上诉人未及时履行支付房款的义务，被上诉人理应在催促后上诉人仍不履行的情况下，才能解除合同并追偿损失。事实情况是，上诉人具备按照约定时点支付对价的能力，并通过第三人多次表示支付意愿，但被上诉人一直拒绝上诉人支付剩余款项，又未按合同约定履行办理验收交付、网签、过户等义务，构成根本违约。一审未依据《居间服务合同》确定违约责任，认定事实有误。马金风辩称，金伟的陈述与事实不符，其违反合同约定，不向马金风交纳定金和后续款项，经多次催要还拒不履行，马金凤有权解除合同并要求赔偿。第三人没有尽到充分告知义务和安全提示义务，造成了被上诉人和金伟之间存在重大误解，应承担定金返还责任。马金风上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定部分事实不清，适用法律错误。本案发生完全是第三人提供有冲突的格式合同，隐瞒事实，所承诺的与合同不一致，收到定金后拒不交付上诉人，反而让上诉人出具收条，诱骗上诉人签订合同，属于合同欺诈行为，非上诉人真实意思的表示。金伟违反合同约定，在向第三人交付第一次定金后，未按合同约定交付剩余定金，经多次催交仍不交付，故上诉人发出解除合同的通知，一审对违约责任不予认定错误。金伟辩称，上诉人所称的金伟不按约交纳剩余款项不是事实，金伟不存在违约事实，不应承担违约责任。巨擘房地产公司辩称，金伟说的情况属实，请求依法判决。金伟向一审法院起诉请求：1、依法判定被告违约，解除原告、被告之间的《许昌市存量房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金人民币84000元；3、解除原告、被告、本案第三人之间《居间服务合同》，原告支付的居间服务费人民币4400元由被告承担；4、原告支出的代理费4000元由被告承担；5、本案诉讼费由被告承担。马金风向一审法院反诉请求：1、依法判令被反诉人向反诉人支付剩余定金人民币30000元；2．判令第三人向反诉人返还定金20000元，被反诉人连带返还；3．本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2019年8月份，原告（反诉被告）金伟在第三人巨擘房地产公司处获取被告（反诉原告）马金风出售涉案房屋的信息，三方经多次协商达成合意。2019年8月21日，原被告（反诉原被告）之间签订了《许昌市存量房买卖合同》（编号100004164142），合同主要内容为：“出卖人（甲方）：马金风买受人（乙方）：金伟……第一条、房屋基本情况（一）甲方所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落于魏都区六一路商务局家属院14号楼中单元1楼东户该房屋所在楼栋建筑总层数为4层，其中地上4层，地下0层，该房屋所楼层为1层，产权证明所在建筑面积共53平方米。（二）该房屋规划设计用途为：住宅……第五条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经甲方和乙方协商一致，该房屋成交价格为：人民币（小写）420000元（大写）肆拾贰万元整。……（二）乙方的付款方式为：…1．定金：定金总额为（小写）50000元（大写）伍万元整。（定金总额不得超过房屋总价款的20％）。（1）乙方于2019年8月21日以自行支付的方式向甲方支付第一笔定金人民币（小写）20000元（大写）贰万元整；（2）乙方于2019年8月31日以自行支付的方式向甲方支付第二笔定金人民币（小写）30000元（大写）叁万元整。本条所约定的定金如部分或全部通过理房通支付的，乙方将定金支付至理房通监管账户后，视为甲方收讫，发生定金效力…第十条违约责任…（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的…（三）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权书面通知的方式解除房屋买卖合同：…2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的…。2019年8月21日，原被告及第三人签订了《居间服务合同》，合同主要内容为：“甲方（出卖方）：马金风乙方（买受方）：金伟丙方（居间方）：许昌巨擘房地产信息咨询有限公司…第一条、居间服务内容及标准……2、甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。第二条居间代理费及支付甲、乙双方同意，应向丙方支付的居间代理费为人民币8400元，其中，由甲方承担零元整，乙方承担人民币（小写）8400元（大写）捌仟肆佰元整，并应于本合同签订当日一次性向丙方足额支付…”。同日，原被告签订交易资金监／托管提示函一份，一致同意将交易资金委托第三人监管。2019年8月21日，被告马金风向原告出具收到条一份，内容为：“今收到金伟（411528198210105896）购买魏都区六一路商务局家属院14号楼中单元1楼东户房屋定金贰万元整（￥20000.00）收款人：马金风4110021944122210282019年8月21日”。2019年10月30日，被告（反诉原告）马金风向原告（反诉被告）金伟发出解除合同通知书且原告已收到。原告（反诉被告）金伟所缴纳的定金20000元在第三人巨擘房地产公司处存放；原告（反诉被告）金伟已向第三人巨擘房地产公司支付居间服务费4400元。2019年8月21日，第三人巨擘房地产公司向被告（反诉原告）马金风出具承诺书一份，内容为：承诺书我公司承诺为马金风办理许昌市魏都区六一路商务局14号楼中单元1楼东户房屋交易和相关过户手续，包括：1、该房屋原房主变更为马金风；2、马金风名下另一房屋过户给沈东辉；3、马金风过户给金伟4、沈东辉过户给马金风。我公司愿意提供免费服务，期间产生的各种费用由我公司承担（注：马金风过户给金伟所缴契税除外，由金伟个人承担）我公司保证马金风在上述全部事宜办理完毕后，最终马金风的实际净收益不低于人民币肆拾万元整。如遇该房屋无法上市交易或上述任一过户环节手续无法办理或者马金风最终实际净收益低于人民币肆拾万元整，则所签订的房屋买卖合同，合同编号：10000164142，自动作废，相关责任以及与买方的合同解除事宜由我公司承担解决。若该承诺书与所签订的房屋买卖合同有不一致的地方，则以该承诺书为准。许昌巨擘房地产信息咨询有限公司（印章）经办人：杨华日期：2019年8月21日。另，本承诺书第三人书写的“马金凤”实为本案被告（反诉原告）马金风。原告（反诉被告）金伟在支付20000元定金后未支付剩余定金及房款。一审法院认为，当事人应该按照约定全面履行自己的合同义务。本案中，被告（反诉原告）马金风于2019年10月30日因原告（反诉被告）金伟未能按合同约定履行义务向其发出了解除合同的通知且原告已收到，现原告金伟向法院主张解除双方签订的存量房买卖合同，因双方均同意解除该合同，故原告金伟主张解除该存量房买卖合同的诉讼请求，予以支持。原告金伟主张被告向其支付违约金84000元的诉讼请求，因未能提供证据证明被告违约，故对原告该项诉请不予支持。原告金伟关于解除原被告及第三人签订的居间服务合同并由被告承担居间费用4400元的诉讼请求，根据居间合同条款约定原被告双方房屋买卖合同签订后，居间行为完成，居间合同当事人依据合同约定支付居间费用，本案中原被告（反诉原被告）之间已经签订了房屋买卖合同，第三人的居间服务已经完成，故原告金伟该项诉讼请求，不予支持。原告金伟要求被告承担代理费4000元的诉讼请求，证据不足，不予支持。被告（反诉原告）马金风关于要求原告（反诉被告）金伟支付剩余定金30000元及与第三人连带返还定金20000元的诉讼请求，因被告（反诉原告）马金风已于2019年10月30日向原告发出解除合同通知，且双方对解除签订的存量房买卖合同均无异议，故被告（反诉原告）马金风的反诉请求不予支持。依法判决：一、解除原告金伟、被告马金风于2019年8月21日签订的《许昌市存量房买卖合同》；二、驳回原告金伟的其他诉讼请求；三、驳回被告马金风的反诉请求。案件本诉受理2110元，减半收取1055元，由原告金伟负担；案件反诉受理费1050元，减半收取525元，由被告马金风负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，在涉案的2019年10月23日录音证据中，第三人巨擘房地产公司员工称“买之前知道这个房子满五不唯一，为了促成房子的成交，想着让弄成满五唯一”“给姨（指马金风）说的就是，到时候可能会有2万的活动经费或者是啥的”。其他查明事实与一审相一致。本院认为，关于违约责任的认定问题。结合当事人陈述意见，以及巨擘房地产公司出具的承诺书和案涉录音证据，本案三方当事人在明知涉案房屋不具备“满五唯一”交易条件的情况下，签订房屋买卖合同和居间服务合同，并约定在后续的履行过程中以虚假过户的方式规避国家税收，扰乱市场正常监管秩序，损害国家利益，相关合同条款应认定无效。因税费承担方式对交易价格存在重大影响，当事人各方不能协商一致，一审认定解除合同并无不当。对于合同解除的法律后果，暂不论马金风是否存在悔约的事实，巨擘房地产公司作为专业中介机构，未尽到必要的合同交易安全保障义务，存在过错，应退还金伟向其交付的4400元居间服务费和20000元定金。马金风主张对方向其承担违约责任没有事实和法律依据，不能成立。金伟的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但处理结果部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和第二项规定，判决如下：一、维持河南省许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初8436号民事判决第一项和第三项；二、撤销河南省许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初8436号民事判决第二项；三、许昌巨擘房地产信息咨询有限公司于本判决生效后三日内返还金伟居间服务费4400元和代收定金20000元；四、驳回原告金伟的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费共计3160元，由许昌巨擘房地产信息咨询有限公司负担1610元，由马金风负担1050元，由金伟负担500元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  胡琰峰审判员  吕军尚审判员  肖永强二〇二〇年三月三十日法官助理刘贺举书记员韩笑执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口