西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初17979号 原告：王婉霞，女，1975年XX月XX日出生，汉族。委托诉讼代理人：潘晓堂，陕西淙远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娟，陕西恒达律师事务所律师。原告：张某某，男，1964年XX月XX日出生，汉族。委托诉讼代理人：潘晓堂，陕西淙远律师事务所律师。被告：王某某，男，1973年XX月XX日出生，汉族。委托诉讼代理人：曹晓斌，男，陕西平曲法律咨询服务有限公司法律工作者，住该公司。第三人：西安汇乙创业投资有限公司。。法定代表人：陈军健，董事长。委托诉讼代理人：汤颖韬，男，陕西平曲法律咨询服务有限公司法律工作者，住该公司。原告王婉霞、被告王某某与第三人西安汇乙创业投资有限公司（以下简称汇乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月13日受理后，依法进行了审理并作出判决后，原告不服，提出上诉。西安市中级人民法院审理并判决后，原告王婉霞仍不服，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院指令西安市中级人民法院再审本案。西安市中级人民法院再审后，裁定撤销了西安市中级人民法院（2017）陕01民终6457号民事判决及本院（2016）陕0112民初3458号民事判决，发回本院重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，追加张某某作为共同原告参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告王婉霞及其委托诉讼代理人潘晓堂、李娟，原告张某某的委托诉讼代理人潘晓堂，被告王某某的委托诉讼代理人曹晓斌，第三人汇乙公司的委托诉讼代理人汤颖韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其与张某某1995年12月29日在凤翔县民政局登记结婚，现婚姻关系存续。双方在1999年6月20日从西安东南房地产开发公司购买了该公司开发建设的西安市未央区XX街XX小区XX号楼XX单元XX层XX室商品房一套，合同价款214390元。2002年6月30日涉案房屋实际交付使用，但西安东南房地产开发公司至今没有为涉案房屋办理房屋产权登记。2010年4月23日，张某某与王某某签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁给王某某，租赁期限五年，自2010年5月10日起至2015年5月10日止，每年租金三万六千元。自2014年5月10日起，王某某以各种理由推诿，拒不交付租金，2015年5月10日，涉案房屋租赁期限届满，王某某拒不腾交房屋。故起诉，请求判令：1、被告王某某立即腾房。2、判令被告立即支付2014年5月10日至2016年5月10日期间的房屋租金72000元。3、本案全部诉讼费用由被告承担。现变更诉讼请求第二项为:判令被告王某某立即支付2015年5月10日至实际腾房之日止的租金每年租金3.6万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年5月10日起至实际腾房之日止的利息。被告王某某辩称，王某某和张某某签订租赁合同属实。涉案房屋是二原告抵押给第三人汇乙公司的，在汇乙公司和张某某达成抵押前，王某某将租金交给了张某某，在汇乙公司和张某某达成抵押后，经张某某同意，王某某之后把租金交给了汇乙公司，故被告不欠原告的租金。租赁合同期满后，其与汇乙公司签订了租赁合同，将房租交给了汇乙公司。原告张某某曾以同一事实理由即索房屋租金为由诉至未央法院，但被法院驳回。对于原告的诉讼请求，不予认可。请求驳回诉讼请求。第三人汇乙公司述称，被告所述事实属实。答辩意见与被告王某某的意见一致。经审理查明， 2010年4月23日，张某某与被告王某某签订《房屋租赁合同》，张某某将其与原告王婉霞婚姻关系存续期间购买的、位于西安市XX街XX号楼XX单元XX号房出租给被告王某某。合同约定租赁期限自2010年5月10日至2015年5月10日，每年租金3.6万元，一年交纳租金一次，于年前一月付清。被告王某某按照合同约定向张某某支付了2010年5月10日至2014年5月10日期间的房租。2014年元月16日，张某某（丙方）、第三人汇乙公司（乙方）以及案外人东南公司（甲方）签订《抵押担保协议书》，协议书约定：“……王婉霞与张某某夫妇，现决定自愿将坐落于西安市XX街XX小区XX号楼XX单元XX层XX号的房产为东南公司所欠汇乙公司的债务提供抵押担保，且自即日起张某某及王婉霞把该房产及有关全部手续（购买合同，付款凭证和有关票据）交付于汇乙公司……”；“若甲方不能在六个月以内清偿全部债务，丙方的抵押物以不超过购买价格的80%的最高限价抵偿给乙方”。等等。2014年4月10日，被告王某某将剩余租赁期间的房租3.6万元交付给汇乙公司，汇乙公司向王某某出具《收条》，载明：XX小区XX号楼XX单元XX层XX室房屋租金叁万陆仟元整正（36000元）。租金从2014年4月10日至2015年4月9日。注：此租金张某某不得再次收取。”另查，张某某与王某某签订的《房屋租赁合同》期满后，被告王某某一直居住在涉案房屋内。原告张某某曾以同一事实理由提起诉讼，追索涉案房屋租期内租金，但被法院以债权转让成立为由驳回诉讼请求。原告遂于2016年4月13日以其系涉案房产共有人的身份诉来本院，请求如前所述。庭审中，二原告均称《抵押担保协议书》上“王婉霞”的签名并非本人签名，二被告对此未持异议，但主张该协议有效，又称其双方就本案涉案房屋也签订有租赁合同，实际上把房屋交付给了汇乙公司，且汇乙公司因涉嫌非法集资被起诉，要求将本案移交给相关法院审理，但未提交相关证据。因原、被告意见分歧较大，致本案调解未果。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人不得擅自解除或变更。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告张某某与被告王某某签订《房屋租赁合同》出于当事人自愿，亦不违反法律强制性规定，为有效合同。在该合同履行期间，原告张某某与第三人汇乙公司以及案外人东南公司签订《抵押担保协议书》，约定原告张某某以涉案房屋为案外人东南公司所欠第三人汇乙公司的债务提供抵押担保，并约定张某某在六个月内不能清偿债务的情况下，将涉案房屋抵偿给第三人。但该合同所设定的权利义务与原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》所设定的内容并不冲突，两者之间并无必然因果关系，亦不必然影响原、被告之间权利义务的履行。第三人收取被告应付给原告的房屋租金，仅表示原告以此方式向第三人给付了部分担保债务，并不代表原、被告之间的租赁合同已经解除，也不代表被告有权在租赁合同期限届满之后继续占有涉案房屋。原告与第三人及案外人东南公司签订的《抵押担保协议书》，虽然约定“若甲方不能再六个月以内清偿全部债务，丙方的抵押物以不超过购买价格的80%的最高限价抵偿给乙方”，但合同双方并未履行相关登记手续，并不产生涉案房产物权转移的法律后果，第三人并不享有基于物权所产生的涉案房产的相关权益。在本案中，第三人未提交证据证实其存在有依照《抵押担保协议书》的约定取得了抵押物或实现了优先受偿权的事实，被告亦未提交证据证实其继续占有使用涉案房屋并向第三人支付房租的合法依据及证据，故被告的抗辩理由，本院不予采信。原告要求被告王某某在合同期限届满后，将涉案房屋交付给原告，并按照原租赁合同约定支付实际占有期间的房屋租金之诉讼请求，依法应予支持。但原告要求被告支付租金利息的请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、被告王某某在本判决生效后三十日内，将西安市未央区XX街XX小区XX号楼XX单元XX层XX室房屋清腾后交付给原告王婉霞、张某某，并按照每年租金3.6万元的标准，向原告支付自2015年5月10日起至实际腾房之日止的租金。二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，原告已预交，现由原告承担300元，被告承担1300元。被告承担部分连同上述应付款项一并付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长    孙勇安人民陪审员    高  鹞人民陪审员    王巧娥   二〇二〇年二月二十日 书  记  员    汪德见   1