安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终273号上诉人（一审被告）：芜湖润泰房地产开发有限公司。法定代表人：李桦，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱迪杰，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志钧，安徽纬纶律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：方全。委托诉讼代理人：冯承明，安徽陵阳律师事务所律师。上诉人芜湖润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司）因与被上诉人方全合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院（2019）皖0223民初3974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润泰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回方全的一审诉讼请求。事实和理由：1、双方签订的《安徽省南陵县商品房买卖合同》并非基于真实意思表示，应属无效，方全应向原债务人主张债权，而非润泰公司。方全在一审庭审中自认冯祥胜对其负有债务，润泰公司欠付天强建设公司工程款，天强公司欠付冯祥胜材料款，故润泰公司和天强公司约定如按约定数额足额抵充，润泰公司可以名下房产抵偿工程款。民法总则第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。方全与润泰公司签订合同的目的并非购房，而系抵偿债务，双方签订的购房合同应属无效。天强公司未按约足额抵偿工程款，方全可以起诉冯祥胜、天强公司主张债权，如强行要求润泰公司交付房屋，会给润泰公司造成不可挽回的损失。2、方全并未履行合同义务，其无权要求润泰公司交付房屋及支付违约金。方全截止起诉之日仅支付润泰公司1万元，润泰公司因此未向其出具正式购房发票。合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。方全主张其为购房者，但未向润泰公司支付足额购房款，润泰公司拒绝交付房屋符合法律规定，方全在未按约定未支付购房款的情形下主张润泰公司承担违约金，于法无据。3、方全关于润泰公司交付房屋并支付违约金的请求权，已逾诉讼时效。即使双方之间形成房屋买卖合同关系，方全基于《安徽省南陵县商品房买卖合同》主张润泰公司交付房屋及支付违约金，亦应适用诉讼时效的规定。物权法第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。方全与润泰公司尚未办理物权移转登记，方全仅基于买卖合同享有债权。民法总则第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。润泰公司未依照合同约定于2015年10月30日前交付房屋，自2015年11月1日起，应当计算诉讼时效。方全于2019年8月12日向法院起诉，其未能证明诉讼时效存在中止、中断的情形，其该债权请求权已逾诉讼时效。方全辩称：1、双方签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，不存在无效及可撤销的情形。润泰公司应当履行合同项下的交房义务。2、物权不存在诉讼时效。且方全签订合同后一直向润泰公司主张交付房屋。润泰公司关于方全的诉请已逾诉讼时效的主张，无事实和法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。方全向一审法院起诉请求：1、润泰公司立即将位于南陵县籍山镇大公馆5幢2单元701室的房屋交付给方全；2、润泰公司立即按合同约定支付逾期交付房屋违约金56647元；3、润泰公司承担从起诉之日按总价款的日万分之一承担违约金至交付房屋之日；4、润泰公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月22日，方全、润泰公司签订《安徽省南陵县商品房买卖合同》，约定方全购买润泰公司开发的南陵县籍山镇大公馆5幢2单元701室的房屋，房屋价款410194元整，润泰公司在2015年10月30日前交付经竣工验收备案、分期综合验收合格的房屋，逾期不超过90日，按已交房款的日万分之一支付违约金，逾期超过90日，按交房款的日万分之二支付违约金。经润泰公司与天强公司及材料供应商三方协商以案涉房屋冲抵部分工程款，并由方全、润泰公司签订房屋买卖合同冲抵润泰公司具欠天强公司工程款400194元。方全实际支付润泰公司购房款10000元。一审法院认为：合同当事人应全面履行合同约定的义务；双方当事人签订的《安徽省南陵县商品房买卖合同》不违反法律规定，系双方真实意思表示合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务；故对于方全要求润泰公司按合同交付房屋并支付逾期交房违约金的请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：润泰公司于判决生效后十五日内向方全交付案涉房屋（南陵县籍山镇大公馆5幢2单元701室），并自2015年10月31日起，以410194元为基数、按日万分之一支付逾期交房违约金至案涉房屋交付时止。一审案件受理费608元，由润泰公司负担。双方当事人二审中均未提交新证据，本院对一审查明的案件事实予以确认。二审另查明：方全与润泰公司签订的《安徽省南陵县商品房买卖合同》第十条约定：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、案涉房屋买卖合同是否有效；2、方全是否可以基于案涉房屋买卖合同主张润泰公司交付房屋并承担迟延履行的违约责任；3、方全关于润泰公司交付房屋及承担逾期交房违约金的请求是否已逾诉讼时效。关于争议焦点1。合同履行期届满后，当事人为清偿债务达成的以房抵债协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。天强公司与润泰公司的工程款纠纷已经由法院作出生效判决，该生效判决认定双方达成以案涉房屋抵偿工程款的协议，并将双方约定的房屋价款数额计入已付工程款。当事人达成以房抵债的合意后，为转移房屋的占有、进行产权移转登记、明确债务人对该房屋的瑕疵担保责任等签订房屋买卖合同，其目的在于签订书面协议并使以房抵债合意实际履行。润泰公司关于该房屋买卖合同并非双方当事人真实意思表示，应属无效的主张，不能成立。关于争议焦点2。合同法第八十条规定债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。冯祥胜对方全负有债务，天强公司对冯祥胜负有债务，依据法律规定，天强公司、冯祥胜、方全可以协商将天强公司对润泰公司享有的债权直接转让给方全，从而使天强公司对冯祥胜负有的债务，冯祥胜对方全负有的债务在约定范围内均视为已经清偿，由方全作为债权人对润泰公司主张权利。润泰公司就债务的履行已与方全签订书面房屋买卖合同，应视为其对方全受让的该债权并无异议且同意清偿。故方全并非润泰公司受天强公司指示交付合同项下标的物的受领辅助人，而是对润泰公司享有债权的债权人，其可以依据该房屋买卖合同主张润泰公司交付房屋。方全系以受让的债权作为取得房屋的对价，其并不负有支付购房款的义务，方全与润泰公司签订的房屋买卖协议的目的在于确定润泰公司转移房屋的占有和进行产权移转登记义务以及瑕疵担保责任，润泰公司以方全未按照房屋买卖合同约定支付房款为由主张履行抗辩权，显无事实依据。双方签订房屋买卖合同的原因虽然并非消费性购房，而系以房抵债，但关于房屋交付、产权移转、瑕疵担保，迟延履行责任可以参考适用法律关于买卖合同的规定，故润泰公司应当按照房屋买卖合同的约定承担迟延履行的违约责任。关于争议焦点3。依据房屋买卖合同关于“商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的约定，润泰公司应在房屋符合使用条件后通知方全受领该房屋，但润泰公司未提供证据证明案涉房屋在合同约定的交付期限届满前已经符合合同约定的使用条件，方全怠于行使房屋交付请求权，且在润泰公司与天强公司就工程款纠纷诉讼期间，应视为诉讼时效中断，润泰公司关于应自合同约定的交付期限起算诉讼时效期间的主张，不符合法律规定。方全关于润泰公司交付房屋及承担逾期交房违约金的主张，未逾诉讼时效。综上所述，润泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1216元，由芜湖润泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年三月十三日书记员  陈少哲附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。