江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4949号上诉人（原审原告）：管延生，男，1976年3月18日生，汉族，居民，住江苏省灌南县。上诉人（原审原告）：李华兰，女，1974年1月17日生，汉族，居民，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：罗会阳，江苏兴宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港北海房地产开发有限公司，住所地江苏省灌南县新安镇人民东路北侧。法定代表人：张雪峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：詹恒展，江苏田湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：马乾云，江苏田湾律师事务所律师。上诉人管延生、李华兰因与被上诉人连云港北海房地产开发有限公司（以下简称北海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初3749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人管延生、李华兰上诉请求：1.请二审法院在查明事实后依法改判，支持上诉人的诉请；2.一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定的事实部分不清，导致作出错误判决。本案客观事实是：上诉人与被上诉人的售房人员王某就购买案涉房屋时，己有约定将案涉房屋（7.8米）由被上诉人隔成两层，且被上诉人已履行。1.2018年3月9日，被上诉人和案外人就上城国际（二区）商业4#-116室、商业4#-117室商铺达成的补充协议约定两套商铺隔层由被上诉人负责建成。2.2019年7月31日被上诉人发给3号商业楼113号商铺业主知悉并同意如下条款（上城国际商铺隔层协议）第四条“按照隔层的实际施工面积*350元/㎡折合工价为（18816）元，现金退还给业主，从房款中减除，开发公司不再承担隔层的任何工程施工工序”。（此证据在一审己提供，可以证明上诉人观点）被上诉人北海公司答辩称：一审判决认识事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉。1.关于违约金，一审法院已经按照合同约定依法进行了判决，事实和适用法律正确。关于隔为两层的费用是否有我方承担，一审判决是正确的。隔为两层并没有我方的承诺，上诉人所举的王某的谈话，因王某并不是我公司的员工，她口头向上诉人的承诺对我方没有约束力，强调王某的承诺属于违法行为，因为将一层房屋中间隔为两层属于改变房屋的结构，不受法律的保护。王某是否是我公司的员工，她的违法承诺都不应当是有效的。上诉人所买的房屋属于一楼，合同约定的建筑层数为两层，并非上诉人所购买的房屋为两层，否则房号就不是108，而是108和208。上诉人会提交一份证据一次证明5号楼一共是两层，上诉人只购买了一层的108。关于隔为两层的费用无论从合同约定还是法律强制性规定都与被上诉方无关。管延生、李华兰向一审法院起诉请求：判令北海公司给付逾期交付房屋违约金32090元，并且按照合同约定，将管延生、李华兰购买的房屋隔为两层，或支付隔层费用18816元。一审法院认定事实：2018年1月4日，管延生、李华兰与北海公司签订《商品房买卖合同》，管延生、李华兰购买北海公司开发的上城国际（二区）房号为5-108号的商铺，面积63.32平方米，价款1175472元，合同第八条约定于2018年10月31日前交付房屋，第九条约定，逾期交付房屋按交纳房款总额每日万分之一承担违约金，合同签订后，管延生、李华兰交付了全部购房款，北海公司未能按期交付房屋，管延生、李华兰于2019年7月30日收到北海公司领取房屋通知，于2019年8月3日拿到房屋，为此，管延生、李华兰诉至一审法院要求北海公司给付逾期交付房屋违约金32090元（按总房款日万分之一从2018年11月1日起至2019年8月3日）。管延生、李华兰对其主张的关于逾期交房的事实及诉讼请求，向一审法院举证了《商品房买卖合同》，交付房款收据等证据。对管延生、李华兰所举证证据，北海公司质证认为没有异议。对于管延生、李华兰主张要求北海公司为房屋隔层，管延生、李华兰陈述在《商品房买卖合同》第三条明确，该商品房用途为商业用房，钢混结构，层高7.8米，建筑层数地上2层，认为该条款就是约定管延生、李华兰购买的房屋应该是2层，管延生、李华兰还举证了其与北海公司销售人员王某的通话录音记录，在整理录音笔录中，管延生问：那房多会能给啦？王某答：三、四月份吧，管延生问：三四月份啦，那二层隔没隔起来了？王某答：没呢，交房之前隔，管延生问：交房之前隔，估计那隔凝固还要一段时间，王某答：啊，管延生：那隔不是混凝土隔的吗？王某：我们给你隔啦，管延生：那是你们隔啦，是混泥土隔的？还是什么隔？王某：什么啦？我手机坏了也听不见。根据王某的通话，证明房屋隔层应该由北海公司负责。管延生、李华兰还提供了不动产登记中心档案查询表，查询表载明上城国际（二区）商业5幢1单元108室总层数为2，也证明北海公司应当为管延生、李华兰的房屋隔层。对于隔层费用，管延生、李华兰举证了与其同样商铺3号楼113号商铺业主与北海公司的一份协议，该协议第四条载明，按照隔层的实际施工面积350元每平方米折合工价（18816）元，现金退还业主，从房款中减除，开发公司不再承担隔层的任何工程施工工序，该协议证明，隔层的费用是按照350元每平方米计算。北海公司对管延生、李华兰举证证据质证认为，合同中约定的建筑层数2层，是指该房屋总共2层，不是管延生、李华兰的房屋2层，因为管延生、李华兰房屋上面还有一层。对王某的通话录音整理笔录，北海公司质证认为，王某不是北海公司的员工，北海公司的房屋是包给另外一个公司销售，王某与管延生、李华兰的对话不能代表公司，另外，王某在通话中，没有明确隔层由谁施工，隔层的费用由谁承担，笔录内容不能证明管延生、李华兰主张的观点；对于管延生、李华兰提供另外一家业主与北海公司的协议，管延生、李华兰断章取义，该协议第一条明确，商铺隔层由业主自理，恰恰证明了合同约定隔层不是由北海公司负责，且该协议是案外人与北海的公司协议，不能作为本案的证据，对不动产登记中心查询表的记载，北海公司质证认为，登记表上记载的2层是指房屋的总层数，管延生、李华兰购买的房屋是该幢房屋的底层。一审法院认为，双方签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。根据合同的约定，北海公司应于2018年10月31日前将符合合同约定条件的房屋交付管延生、李华兰，但北海公司未能按期交付房屋，应当认定北海公司违约，依法应承担逾期交付房屋的违约金，北海公司已经通知管延生、李华兰于2019年7月30日拿房，逾期交付房屋违约金应当计算至2019年7月30日，根据合同约定，逾期交房的违约金为已交房款的日万分之一，故违约金应当为31737.74元；对于管延生、李华兰主张要求北海公司为其房屋进行隔层的主张，因合同上并没有约定，管延生、李华兰也没有举证足够证据，证实管延生、李华兰与北海公司之间就隔层达成协议，并确定隔层的设计方案、隔层的标准、由谁负责施工、隔层费用如何计算及其隔层费用由谁负担的证据，故对管延生、李华兰的该项主张因证据不足，一审法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、北海公司于判决发生法律效力之日起十日给付管延生、李华兰逾期交房违约金31737.74元（从2018年11月1日起计算至2019年7月30日）。二、驳回管延生、李华兰要求北海公司为管延生、李华兰购买的房屋进行隔层的诉讼请求。一审案件受理费1074元，减半收取537元，由北海公司负担，管延生、李华兰已预交，北海公司在兑现上述款项时一并支付管延生、李华兰。二审期间，管延生、李华兰向本院提交：证据一，2019年8月1日上诉人与被上诉人售楼人员王某的通话录音。证明：王某表示隔层是350一平，如果自己隔也可以。证据二，《合同补充协议》，证明：一二楼之间隔层由被上诉人在通过消防验收后，交房前统一建成，交房前应将隔层隔好。被上诉人北海公司质证称：针对证据一，1.该录音内容不具有合法性，将一层楼房改为二层属于违法行为；2.王某不是我方员工，该录音内容与我公司没有关联性，她的陈述对我方没有任何约束力；针对证据二，对真实性有异议，该证据不是原件且有涂改；对关联性有异议，这是被上诉人与案外人达成的补充协议，是被上诉人对自己的权利的处分，并没有与上诉人达成过任何协议，我们与案外人的权利义务并不当然上诉人享有；该证据内容不具有合法性，违法改造不受法律保护，法院不会通过判决的形式将非法行为合法化。被上诉人北海公司向本院提供：上城国际（二区）商业5幢楼盘表截图2份。证明：《商品房买卖合同》第三条基本情况第二段中的“建筑物层数地上2层”系涉案楼盘为两层，并非管延生、李华兰购买的108室隔为两层。上诉人管延生、李华兰质证称：对三性均有异议，应该按照上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定去处理。结合双方当事人的质辩意见，本院对上诉人管延生、李华兰所举证据的质证意见如下：对于证据1，因与上诉人在一审期间提供的其与王某的另一段录音内容相一致，故本院对该证据的真实性予以确认。对于证据2，虽然该证据系复印件且有涂改，但从证据内容来看，仅是涂改了双方当事人的信息，对于隔层事实的描述是清晰的，无涂改。且该证据内容与王某的录音内容以及管延生、李华兰在一审期间提供的《上城国际二区商铺隔层协议》能够相互印证，故本院对该证据的真实性予以采信。对于北海公司提交的证据，本院在二审庭审期间通过访问连云港房地产网能够查询到北海公司提供证据的原始网页，故对北海公司提交证据的形式真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：上诉人主张的隔层费用能否获得支持。本院认为，关于该争议焦点，分述如下：对于管延生、李华兰购买的房屋是否是2层的问题，本院经审查后认为，首先，从连云港房地产网公示的情况来看，涉案房屋一共两层，一层分割成小间销售，包含管延生、李华兰购买的108在内；二楼整体未分割，统一为201室。其次，从涉案的《商品房买卖合同》来看，涉案房屋的层高为7.8米，且未写明为两层。结合上述两点，管延生、李华兰主张其购买的房屋为两层不能成立，一审法院对此认定并无不当，本院依法予以维持。对于北海公司是否承诺为管延生、李华兰分隔房屋的问题，本院经审查后认为，首先，王某系涉案房屋的销售顾问，管延生、李华兰购买涉案房屋就是由王某促成，管延生、李华兰有理由相信王某能够代表北海公司。其次，从王某的两次通话录音来看，其均表示涉案房屋的隔断由北海公司施工或者由北海公司退还部分款项，由业主自行施工，且明确表明按350元/㎡计算工价。该点亦与管延生、李华兰在一审期间提供的《上城国际二区商铺隔层协议》中隔层单价按350元/㎡计算的表述以及二审提供的《合同补充协议》相互印证。由此可见，对于隔层的费用由北海公司承担是北海公司面向全部业主的承诺并非仅是对涉案商铺的特殊承诺。再次，即使王某不是北海公司的员工，其作为北海公司委托的销售公司的人员，其所作出的承诺应视为委托人北海公司的承诺，该承诺对北海公司有效。最后，北海公司辩称将涉案房屋隔层系违反消防管理规定，不应获得支持。本院认为，涉案房屋是否可以隔层应严格按照《中华人民共和国消防法》以及相关法律法规的规定执行。但北海公司亦承诺可以将隔层部分变现退还给购房者，应视为是北海公司的让利，该承诺并不违反法律规定，应予执行。对于返还的金额，本院经审查后认为，从王某的录音以及《上城国际二区商铺隔层协议》中均可以看出单价系按350元/㎡计算工价，而涉案房屋的室内面积系61.6平方米，小计21560元（61.6*350）。上诉人管延生、李华兰主张18816元，系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院依法予以支持。综上，上诉人管延生、李华兰的上诉请求及理由能够成立。北海公司应向管延生、李华兰支付18816元。因二审出现新证据致使一审判决事实认定错误，适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初3749号民事判决第一项；二、撤销江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初3749号民事判决第二项；三、连云港北海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向管延生、李华兰支付18816元。一审案件受理费1074元，减半收取537元，由连云港北海房地产开发有限公司负担，二审案件受理费1074元（管延生、李华兰已预交），由连云港北海房地产开发有限公司负担1074元。本判决为终审判决。审 判 长 乔永礼审 判 员 严伟晏审 判 员 吴雪莹二〇二〇年三月五日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。