北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3251号上诉人（原审被告）：北京林大林业科技股份有限公司，住所地北京市海淀区清华东路35号。法定代表人：王健民，董事长。委托诉讼代理人：靳万保，河南佑祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：万润弘康（北京）健康管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘杨，总经理。委托诉讼代理人：王永帅，男，1985年11月20日出生。原审第三人：北京满易何房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇顺畅大道14号院3号楼2层1单元214室。法定代表人：何红波，总经理。委托诉讼代理人：葛立志，男，1982年4月8日出生。上诉人北京林大林业科技股份有限公司（以下简称林大公司）因与被上诉人万润弘康（北京）健康管理服务有限公司（以下简称万润公司）、原审第三人北京满易何房地产经纪有限公司（以下简称满易何公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2019）京0117民初12827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人林大公司之委托诉讼代理人靳万保，被上诉人万润公司之委托诉讼代理人王永帅，原审第三人满易何公司之委托诉讼代理人葛立志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林大公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一、二项，依法改判，或者发还一审法院重新审理；2.判决万润公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。林大公司的行为没有构成违约，万润公司对办理过户时间的推迟认可，是对合同的实质性变更，本案不存在混合过错的情形。二、一审法院适用法律错误。1.本案应适用定金罚则，合同对违约责任有明确的定金条款，万润公司给付了50万元的定金，但是不履行约定的义务，已经构成违约，万润公司无权再索要定金。2.万润公司主张解除合同的理由不成立，合同的解除必须有法定或者约定的理由，万润公司提出解除合同的理由不充分。3.万润公司的行为给林大公司造成重大损失。涉案房屋一直无法交易，林大公司也没有对外出租，且北京市平谷区的房地产市场价格呈下降趋势，这也是万润公司违约的根本原因，给林大公司造成重大的损失。三、一审法院程序违法。本案的案由是房屋买卖纠纷，房屋买卖纠纷仅存在于林大公司与万润公司之间，林大公司与万润公司、满易何公司是居间合同关系，一个案件中存在两个法律关系的审理是错误的，一审法院程序违法。另补充：在签订合同后，林大公司积极履行合同，万润公司从2018年4、5月开始以各种理由不配合满易何公司以及林大公司办理购房手续，不履行配合义务，一审法院采用混合责任，认定林大公司在前期存在违约是错误的。一审法院适用法律错误，一审法院认定林大公司存在违约并承担责任错误。双方在交易过程中，通过满易何公司进行沟通，万润公司认可时间向后推移，合同条款在履行过程中发生了变更，双方达成了一致意见，是合法有效的。关于合同的解除，万润公司提出解除合同没有约定和法定情形，一审法院应当适用定金罚则。万润公司辩称：根据双方签订的合同及补充协议，甲方取得房产证10日内，双方去办理权属过户手续，林大公司没有在取得房产证10日内，办理权属过户手续，其行为构成违约，并非万润公司违约。万润公司购房意愿非常明显，是因为林大公司自身公司程序的沟通接洽问题，才导致了房屋过户延迟。对于林大公司主张的损失，万润公司不认可。房子是否涨价降价，不是最终影响万润公司是否购买房屋的最主要原因。关于林大公司所说的程序违法，万润公司不认可。满易何公司述称：对一审判决没有意见。万润公司向一审法院起诉请求：1.要求解除万润公司与林大公司之间签订的房屋买卖合同及万润公司、林大公司与满易何公司之间签订的居间服务合同、补充协议。2.要求林大公司退还房屋定金500000元，并赔偿万润公司违约金100000元（定金20%）及退还居间费36000元。一审法院认定事实：1.2018年2月7日，万润公司与林大公司签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定：林大公司将1301号房屋出让给万润公司；房屋建筑面积100.82平方米；房屋成交价格为2400000元；定金500000元。违约责任：林大公司应当在房屋权属转移登记后3日内将该房屋交付给万润公司；逾期在15日之内，林大公司按日计算向万润公司支付已交房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向万润公司支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日，万润公司有权退房；万润公司退房的，林大公司应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照万润公司全部已付款的20%向万润公司支付违约金。权属转移登记：自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；万润公司未能在过户后3个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照如下方式处理：如因林大公司的责任万润公司有权退房，万润公司退房的，林大公司应当自退房通知送达之日起15日内退还万润公司全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息；万润公司不退房的，自万润公司应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，林大公司按日计算向万润公司支付全部已付款万分之五的违约金，并于万润公司实际取得房屋所有权证书之日起15日内向万润公司支付。2.万润公司与林大公司及满易何公司签订《居间服务合同》，该合同约定：万润公司向满易何公司支付居间代理费36000元。权利义务：林大公司和万润公司应积极配合满易何公司的居间活动，按照满易何公司的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照合同的约定及时足额向满易何公司支付居间代理费；林大公司与万润公司应保证其提交的资料及签名真实合法有效；满易何公司应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；满易何公司不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，林大公司与万润公司授权满易何公司办理网上签约手续；本次交易的后续手续，满易何公司将积极督促后续事宜的办理。违约责任：第三方违反本合同权利义务约定的，满易何公司应承担相应的违约责任；林大公司和万润公司违反本合同权利义务约定，导致满易何公司不能继续履行义务的，满易何公司不承担责任，且满易何公司有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还；如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。3.万润公司与林大公司及满易何公司签订《补充协议》。该协议约定：鉴于林大公司尚未取得交易房屋的所有权证书，如出现房屋产权证书下发前万润公司、林大公司及满易何公司签署的合同中所记载的房屋地址、面积等信息与房屋产权证书记载不一致（无论面积增加或面积缩小）的情况，万润公司、林大公司及满易何公司一致同意放弃异议的权利，不因此追究他方的任何责任；房屋价款、居间服务费等所有已签署的合同条款内容不变；万润公司与林大公司双方协商一致，在该房屋交易中林大公司净得房价款2400000元；万润公司与林大公司自行交割房款，万润公司在签约当日向林大公司支付定金500000元，林大公司须同时出具同等金额的定金收到证明，该定金在交易中自动转为首付款的一部分；林大公司取得房产证后10个工作日内，万润公司与林大公司双方共同前往办理权属过户手续。若任何一方拖延办理，每延期一天违约方须向守约方支付200元违约金（延期在30日内），若延期超过30日，则按照违约责任赔偿标准执行。违约责任：如果出现因林大公司提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整或无效，从而导致房屋产权无法过户；或者在签订本协议后，林大公司不将房屋出售给万润公司；或者在签订本协议后，林大公司提高房屋交易价格；或者林大公司将房屋出售给第三方的情形，均为林大公司违约；若林大公司违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向万润公司支付违约金；满易何公司收取万润公司的费用不予退还，由林大公司直接赔付万润公司。其他约定：鉴于林大公司房屋不动产权证正在办理中，房屋契税正在办理中，林大公司已将该情况告知万润公司和满易何公司，若因房屋契税和不动产权证问题影响过户交易，与林大公司无关。如存在与本协议不一致或有冲突的原合同条款，均以本补充协议为准。4.2018年2月7日，万润公司向林大公司交纳购房定金500000元，并于当日向满易何公司交纳购房服务费36000元。2019年4月26日，满易何公司向万润公司发送催告函。催告函显示：万润公司与林大公司的纠纷问题导致居间服务未能继续进行，满易何公司要求万润公司与林大公司解决纠纷，并配合满易何公司办理网签等手续。2019年5月2日，万润公司向满易何公司回函。该回函显示：满易何公司在此事中存在违规从事中介服务、网签与实际交易价格不一致等违法行为，要求解除合同并退还定金及中介费。5.双方就违约责任存有争议。万润公司认为林大公司未按合同约定办理过户手续，存在违约行为。林大公司及满易何公司对此均不予认可。为此，万润公司提供满易何公司与林大公司微信聊天记录，该记录显示截至2018年5月6日因林大公司单方因素尚未能办理房屋权属转移登记手续，且林大公司在2018年3月19日之前已完成涉案房屋的产权登记工作。林大公司及满易何公司均以公司具体负责事项人员将手机中的记录删除为由，对此证据真实性不予认可，但认可在林大公司办理房屋产权过户登记后10日内因林大公司原因未能完成房屋过户手续。林大公司提交经公证处公证的微信聊天记录显示：万润公司负责人在2018年8月16日表示因其原因尚不能办理产权登记手续。万润公司对此解释为，在此时万润公司还希望购买涉案房屋，但随后至2018年年底万润公司不想再购买涉案房屋，故提出解除合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，万润公司与林大公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》，万润公司与林大公司及满易何公司签订的《居间服务合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。万润公司与林大公司就涉案房屋买卖时，林大公司尚未办理涉案房屋产权登记手续，且现涉案房屋亦未进行实际交付。双方对未办理房屋转移登记手续的责任存有争议。根据万润公司提供的证据可以证实林大公司在履行完毕产权登记后，并未能及时为万润公司办理产权过户手续违背了双方签订的补充协议。此后，万润公司并未提出解除合同，而继续与林大公司洽商。根据林大公司提供的证据可以证实，在2018年8月，未办理产权登记的责任转移至万润公司。综上所述，双方对于现在出现的合同僵局均存在一定过错。庭审中，万润公司明确表示不再购买涉案房屋，考虑到本案的具体情节，万润公司主张要求解除与林大公司之间签订的房屋买卖合同及万润公司与林大公司、满易何公司之间签订的居间服务合同、补充协议，法院予以支持。林大公司收取万润公司的房屋定金，法院根据万润公司在此事中的过错程度酌情扣减后，由林大公司予以返还。因万润公司在林大公司违约的情况下并未立即提出解除合同，且后续长时间与林大公司协商购房事宜，故万润公司主张要求林大公司在合同解除后承担违约责任及退还中介费用的请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、万润弘康（北京）健康管理服务有限公司与北京林大林业科技股份有限公司之间签订的房屋买卖合同及万润弘康（北京）健康管理服务有限公司与北京林大林业科技股份有限公司、北京满易何房地产经纪有限公司之间签订的居间服务合同、补充协议解除；二、北京林大林业科技股份有限公司于判决生效后十日内给付万润弘康（北京）健康管理服务有限公司购房定金400000元；三、驳回万润弘康（北京）健康管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：林大公司与万润公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》，林大公司与万润公司、满易何公司签订的《居间服务合同》、《补充协议》系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约遵守。根据《补充协议》的约定，林大公司在取得房产证后10个工作日内，林大公司与万润公司共同前往办理权属过户手续。现双方均确认林大公司取得房产证的日期为2018年3月19日，林大公司亦认可在其取得房产证后的10个工作日内，系因其原因未能办理涉案房屋权属过户手续，一审法院认定林大公司对此存在过错并无不当。后双方对于房屋过户事宜继续沟通，至2018年8月，万润公司负责人表示因其原因尚不能办理产权登记手续，故自2018年8月，涉案房屋未能办理房屋权属过户手续的原因移至万润公司。结合本院查明事实及证据，林大公司与万润公司对于涉案合同出现僵局均存在过错，现万润公司明确表示不再购买涉案房屋，要求解除其与林大公司之间的《北京市存量房屋买卖合同》及其与林大公司、满易何公司之间的《居间服务合同》、《补充协议》，一审法院对此予以支持并无不当，本院对此予以确认。一审法院综合双方在合同履行过程中的过错程度，将定金酌情扣减后由林大公司返还万润公司亦无不当，本院对此予以支持。林大公司上诉主张其在合同的履行过程中并不存在过错，双方通过微信沟通的形式对延期办理房屋权属登记进行了确认，但万润公司对此不予认可，且林大公司亦未提供证据证明其主张，故本院对其该项上诉主张不予支持。另，关于林大公司所述本案同时审理了房屋买卖合同关系与居间合同关系，程序违法的上诉主张，亦缺乏依据，本院对此亦不予支持。综上所述，林大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由北京林大林业科技股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王东军二〇二〇年三月三十日法官助理 薛俣潇法官助理 李海龙书 记 员 高 媛