辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终485号上诉人（原审被告）：调兵山市嘉纳置业有限公司，住所地辽宁省铁岭市调兵山市中央大街嘉纳观山郡小区7楼104号。法定代表人：王福贤，该公司经理。委托诉讼代理人：孙壮飞、陶翎，该公司文员。被上诉人（原审原告）：马飞，男，1981年9月21日生，汉族，住辽宁省调兵山市。被上诉人（原审原告）：刘金玲，女，1976年11月24日生，汉族，住辽宁省调兵山市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱志华，内蒙古巨鼎律师事务所律师。上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司因与被上诉人马飞、刘金玲房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省铁岭市清河区人民法院(2019)辽1204民初776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司的委托诉讼代理人孙壮飞、陶翎，被上诉人马飞、刘金玲的委托诉讼代理人朱志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。调兵山市嘉纳置业有限公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回马飞、刘金玲的诉讼请求。事实和理由：（一）被上诉人所举证的大宣传册为复印件，当庭只由被上诉人的原审代理人提供一份原件，该代理人代理本次诉讼共144户，只当庭出示了同一份宣传册原件，当庭提交的是复印件并不能证明该证据的来源是上诉人处，该复印件的来源是该代理人处，至于该代理人所持宣传册原件来源的合法性，该代理人也不能够合理说明，并且所举证的复印件部分模糊不清，甚至有些复印件只有半张只复印了自认为对被上诉人有利的部分，这是对事实的误导。且该宣传册是上诉人在2009年印制，用于2009-2010年销售宣传所用，被上诉人是2012年购房，故该宣传册不可能适用于被上诉人。该宣传册在显著位置已注明“一期仅余30户”，即使有“户户赠送露台”字样也不能说明上诉上承诺被上诉人赠送露台，庭审时被上诉人代理人辩称“一期仅余30户”为上诉人的销售手段，同理那“户户赠送露台”也可以称作是销售手段，也就是要约邀请，不应认定为要约。（二）被上诉人在诉讼请求中提出上诉人按露台面积的一半收取房款的起诉理由，被上诉人在2012年办理房产证时，由调兵山市房产局下发的房产证的附图中，明确标注了该争议露台的一半面积，且该附图中也标注了套内面积和公摊面积，套内面积+公摊面积+露台一半面积=该房屋的实际面积，按一般人的常识判断应当知道该争议露台的一半面积计算到了房屋面积中，故在2012年办理房产证时被上诉人不论是在客观上还是主观上都应当知道该争议的事实。综上，原审判决在对要约及诉讼时效的事实认定错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，撤销一审判决并依法改判。马飞、刘金玲辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，请求驳回上诉请求，维持原判。理由如下：1.上诉人对大宣传册的真实性没有异议，故在上诉人与买房人并未明确约定大宣传册的效力不及于买房人的情况下，大宣传册的证据效力应当及于被上诉人；上诉人在一审中所举的协议书，也能够证明上诉人承诺赠送半封闭阳台的事实；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，上诉人的宣传资料应属于要约。2.被上诉人在调兵山市人民法院在小区内显著位置张贴公告后方才知道上诉人未按允诺赠送露台的事实，故被上诉人的主张未超过诉讼时效。马飞、刘金玲向一审法院起诉请求：1.请求依法判令调兵山市嘉纳置业有限公司返还多收马飞、刘金玲的购房款4611.81元；2.诉讼费由报告承担。一审法院认定事实：2012年2月，原告与被告协商购房事宜，被告在售楼处以宣传画册等书页公开明确表示赠送露台。2012年2月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告自被告处购买位于调兵山市嘉纳观山25号楼2单元2层201号，合同约定房屋面积为86.77平方米，每平方米2562.12元。2012年2月8日，原告向被告交纳房款222315元。现原告得知被告并未赠送露台，而是按露台面积的一半即1.8平米收取原告购房款4611.81元。另查明，2012年2月8日，被告返还原告房屋面积差额款7994元。一审法院认为，原、被告之间房屋买卖合同合法有效，双方应严格履行各自的义务。针对原告的诉讼请求，被告称已于2012年2月8日全额返还原告露台款，不应再予返还。因此，本案的争议焦点即为被告返还的房款中是否包含了露台款。对此，本院认为，被告返还的房款中并未包含此款，其理由如下：一、原、被告于2012年2月7日签订了《商品房买卖合同》，并约定了房屋面积、单价等内容，而原告支付购房款发票的日期则为2012年2月8日，支付金额为222315元，显然，被告于原告交款之日前便超出合同约定，向原告超额收取了购房款，否则便不会在交款当日便返回面积差额款。鉴于原告购买的商品房不动产，因此，双方理应签订有具体内容的书面合同，否则，被告作为房地产开发公司不可能仅与购房者达成口头协议，便要求购房者超额支付购房款，此举既违反法律规定，亦不符合大宗商品的交易习惯，此外，被告所辩称的预测面积亦可佐证预测面积的存在，但本案中，被告并未向本院提交该上述证据，本院有理由认为，被告应存有上述证据，否则，便无法计算出应予返还的面积差额，因此，被告应承担对己不利的法律后果；二、从被告提交的收款收据来看，该收据记载的项目仅为面积差，并未载有返还露台款，因此，在无其他证据佐证的情况下，该部分款项应为返还的房屋面积差。关于诉讼时效的问题，被告称退款时已知晓争议，但因退款收据并未记载退还露台款等相关事宜，因此，在被告无其他证据证明的情况下，此证不足以证明原告已知被告违约行为的存在，故对其该项辩解意见，本院不予采纳。综述，返还的房屋不应包含露台款，则对此款被告应予返还，至于金额，本院酌情确定被告返还原告露台款的85%即3920元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告调兵山市嘉纳置业有限公司于判决生效后三十日内返还原告马飞、刘金玲房屋露台款3920元；二、驳回原告马飞、刘金玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告调兵山市嘉纳置业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：（一）调兵山市嘉纳置业有限公司的房屋销售宣传资料属于要约还是要约邀请；（二）被上诉人的主张是否超过诉讼时效。分析如下：（一）关于调兵山市嘉纳置业有限公司的房屋销售宣传资料属于要约还是要约邀请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，本案中，宣传资料中载明的商品房所在小区的名称为嘉纳观山郡，该宣传资料所涵盖的商品房范围应当包括案涉房屋；并且，宣传资料中载明的“户户赠露台”具体明确，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，故调兵山市嘉纳置业有限公司的房屋销售宣传资料应属于要约，该要约即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，对双方当事人均具有约束力。（二）关于被上诉人的主张是否超过诉讼时效一节。诉讼时效期间应当自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，本案中，双方当事人并未约定对多收房屋价款的返款期限，调兵山市嘉纳置业有限公司亦未向被上诉人明确表示不再返还多收的房屋价款，故本案的诉讼时效并未开始起算，亦不存在被上诉人的主张超过诉讼时效的问题。综上所述，上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  顾大鹏审判员  张 杰审判员  关铁强二〇二〇年三月十七日法官助理王铜书记员王兴旭