山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0911民初879号原告：刘某，男，汉族，1987年9月10日出生，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：王群，山东泰山蓝天律师事务所律师。被告：泰安华易置业有限公司。住所地泰安市泰山钢材大市场。法定代表人：陈玉华，总经理。委托诉讼代理人：李利元，男，汉族，1988年9月2日出生，系被告公司职工。原告刘某与被告泰安华易置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2019）鲁0911民初1552号民事判决，被告泰安华易置业有限公司不服提出上诉后，泰安市中级人民法院以（2019）鲁09民终3396号民事裁定，撤销原审判决，发回本院重审。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王群、被告的委托诉讼代理人李利元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付因无法在约定期限内办理所有权转移登记的违约金（暂计算至2019年3月11日，共计：40754元）；2、被告继续履行合同，为原告及时办理房屋产权登记；3、诉讼费、送达费等由被告承担。事实和理由：原被告于2013年5月9日签订《商品房预售合同》一份，约定原告支付购房款，被告在房屋建成后向原告支付房屋并配合办理房屋所有权转移登记等事项。原告在支付完毕全部购房款后，被告交付了房屋，但是被告并未按照合同约定履行办理房屋所有权登记手续的义务，所以，按照合同约定，原告为了维护自身的合法权益，故诉至贵院，请求贵院依法判如所诉。被告泰安华易置业有限公司辩称：房产交付使用后，答辩人一直在积极为业主办理相关产权登记手续。由于本小区既涉及旧小区的改造工程又涉及新小区的建设，建设审批手续比较复杂，需要提供材料的部门较多，办证所需材料不能在较短时间内办全，本案因客观原因未办理相应的产权登记手续。对此，答辩人不存在任何过错，对于办理产权登记的时间，答辩人无法掌控。本案非因答辩人原因导致无法办理产权登记，不适用合同第20条的约定，答辩人无赔偿的义务。被答辩人向答辩人主张违约金无事实和法律依据。并且，答辩人与被答辩人签订的合同第十条约定，2013年12月31日交付房屋，第二十条约定，交房后365天内办理产权登记。因此，如果被答辩人认为答辩人存在违约，因该合同签订于2013年，我方认为应适用《民法通则》诉讼时效两年的规定，被答辩人依据法律规定应当自其知道或应当知道违约之日起两年内主张权利，超出两年的诉讼时效，其主张不应支持。因此，本案被答辩人如果主张违约责任其最迟应于2016年12月31日之前主张权利，本案被答辩人现在才向法院提起诉讼，已经超出了法律规定的两年的诉讼时效，其主张不应支持。综上，被答辩人的诉求无事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明，2013年5月9日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的东华易青年城F号楼#单元10层1004号房屋，预测建筑面积144.52m2，房屋总价款为744134元。被告应在2013年12月31日前向原告交付该商品房。合同第二十条规定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起x日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的x%向买受人支付违约金。2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。申请登记方式：商品房交付使用后，双方共同向登记机关申请办理房屋所有权转移登记。合同签订后，原告按约支付被告全部购房款。2014年2月19日，被告将房屋交付给原告。被告开发的华易青年城F号楼在2019年3月29日取得不动产登。以上事实，由原、被告陈述、《商品房预售合同》、购房发票、等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，形式要件齐全，属有效合同，双方应自觉履行。结合原告提交的缴纳物业费、装修押金等收据，交房时间认定为2014年2月19日。合同第二十条约定：被告应于商品房交付使用后365日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记。如因被告的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列方式处理：即自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，办理产权职能部门受理时间除外。根据上述约定，被告应于2015年2月19日前保证原告办理该商品房的所有权转移登记。由于被告原因华易青年城F号楼于2019年3月29日才取得不动产登记证书，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件，并于2019年3月29日通过张贴方式通知业主提交身份证、购房合同等相应材料办理产权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。合同第十二条第一款第二项的约定，买受人不退房的合同继续履行，庭审辩论结束前被告未履行该约定，故被告应当根据合同约定继续履行办理产权登记。另被告辩称，因旧校区改造及新小区建设导致审批手续繁琐，所有权转移登记延迟并非其过错，并未提供相应证据予以证实，对其陈述本院不予采信。关于本案诉讼时效是否届满，被告辩称依据法律规定应当自其知道或应当知道违约之日起两年内主张权利，超过两年的诉讼时效，其主张不应支持，其最迟应于2016年12月31日前主张权利。但本案约定的违约金系按日计付的连续性债权，应当以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。其中原告起诉日期为2019年3月20日，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效应为3年；原告主张的自2016年3月11日起至2019年3月11日期间逾期交房的违约金，其中2016年3月20日前的违约金的诉讼时效均已届满，原告主张2016年3月20日前的违约金，本院不予支持；对于原告主张的自2016年3月21日起至2019年3月20日期间的违约金，诉讼时效未超过法定诉讼时效期间，由此被告应当承担自2016年3月21日起的违约责任，被告开发的华易青年城F号楼在2019年3月29日取得不动产登记证书，被告亦在2019年3月29日通过张贴等形式告知业主办理产权登记，故认定2019年3月29日为计算被告违约金的终止日期。综上，自2016年3月21日至2019年3月29日被告的违约天数为1103天，每日违约金标准按合同约定的总房款744134.00元的万分之零点五计算，共计41038.99元。关于原告为实现债权支出的律师费合同中没有明确约定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定之规定，判决如下：一、限被告泰安华易置业有限公司自本判决生效之日起十日内协助原告刘某办理泰安市长城路华易青年城F号楼#单元10层1004室房产的所有权登记手续；二、限被告泰安华易置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘某违约金41038.99元；三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费825元，由被告泰安华易置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  杨玉娟人民陪审员  张 伟人民陪审员  孙冬梅二〇二〇年三月二十六日法官助理王瑞亮书记员刘东婧