江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4887号上诉人（原审被告）：费从将，男，1979年11月24日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：蔡成福，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宿迁经济技术开发区顺家房产中介服务部,住所地江苏省宿迁经济技术开发区中豪国际花园4幢1号商铺。经营者：周平，女，1982年6月13日出生，居民，住所地江苏省宿迁市经济开发区。上诉人费从将因与被上诉人宿迁经济技术开发区顺家房产中介服务部（以下简称顺家服务部）纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初2851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。费从将上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）被上诉人的主体不适格，被上诉人仅是见证房屋买卖过程的证明人。本案中，从合同的订立情况看，合同首部及尾部落款处均注明的为证明人而非居间人。即使认定本案中存在居间方，居间方也应当是周平个人，并非顺家服务部。（二）如法院认定被上诉人主体资格适格，虽然涉案房屋买卖合同系上诉人费从将签署，但房屋的实际出售系由两家中介共同完成，合同第八条约定的居间方费用均由甲乙双方各自承担费用，实际为由卖方支付卖方中介（光辉房产）居间费，由买家支付买家中介（顺家服务部）居间费。1.2019年3月，上诉人将涉案房屋交由光辉房产韩某打理出售，韩某掌握房源信息后进行推广，寻找买家。3月19日，被上诉人工作人员闫奎玲与上诉人联系看房事宜，因上诉人已将房屋交由光辉房产韩某，上诉人告知被上诉人联系韩某。2019年3月19日，韩某作为上诉人中介陪同被上诉人工作人员闫奎玲、被上诉人客户王奎松前往涉案房屋看房。被上诉人自3月19日起即知道韩某系中介工作人员。此后，被上诉人工作人员闫奎玲与韩某进行对接，由韩某陪同一起看房、签订合同、办理过户等相关事宜。2.涉案房屋由光辉房产为上诉人提供居间服务，被上诉人为案外人（买方王奎松）提供居间服务，在光辉房产和被上诉人两家中介的参与协调下才得以出售。被上诉人明知韩某（光辉房产）系上诉人委托的中介，可以代表上诉人出售房屋的基础上才向韩某支付了购房定金2万元。也正是基于此种居间关系，韩某收到案外人王奎松付的购房定金后，出具的收据落款也为“光辉房产韩某”。3.因房屋居间买卖合同为三方协议，无法完全体现两家中介共同完全居间服务的情况，因此在合同第八条约定对于双方各自委托中介所需要承担的中介费用各自负担。（三）一审法院按照1%认定居间费标准没有法律依据和合同依据。即使法院认定被上诉人主体适格且提供了居间服务，因上诉人支付居间费条件并未成就，上诉人也无需向被上诉人支付任何费用。无论是上诉人与闫奎玲的微信聊天记录还是韩某与闫奎玲的微信聊天记录，均可以提现对于涉案房屋出售款，128万元为上诉人净得价，超出128万元部分才算中介费。本案中房屋出售款上诉人仅得128万元，并未达到双方约定的居间费支付的条件，上诉人无需支付任何费用。顺家服务部辩称：1.顺家服务部从事居间合同一直用证明人的称呼，盖了公章在上面，所有的转账手续都要经过经营者周平，顺家服务部是为上诉人提供了居间服务的。主要体现在签买卖合同、过户、转账、交房、交物业费等。当时上诉人是到顺家服务部店里登记的，顺家服务部到涉案房屋里拍照，带客户去看房。2.上诉人称居间费由买家支付，他的居间费由光辉房产支付，但并不存在这种情况。2018年10月2日上诉人在店里登记后，一直与工作人员闫奎玲联系，2019年3月涉案房屋出售过一次，但最终没有出售成功，上诉人又发信息给闫奎玲委托帮他卖房，后来上诉人称他有小妹代表他联系相关事情，中间闫奎玲问过上诉人其妹妹是不是中介，上诉人告诉闫奎玲他妹妹是把关的，没有说是中介。后来谈好了价格之后，中介费由买卖双方各出各的，双方是在顺家服务部签的合同。关于中介费的标准顺家服务部的公示牌是有明确约定的。顺家服务部向一审法院起诉请求：要求被告费从将立即支付中介服务费12800元；本案诉讼费用由被告费从将负担。事实和理由：2019年3月19日，费从将联系顺家服务部工作人员闫奎玲希望通过原告中介服务平台将其所有的位于宿迁经济技术开发区产对外出售。顺家服务部接受委托后，立即开启工作，通过顺家服务部信息资源平台联洽有意向购买费从将委托出售房产的买方，于2019年3月25日在顺家服务部经营场所促成费从将与买方签订二手房买卖合同（存量房买卖合同）。合同签订后，买方如约支付了房屋价款以及相应的居间费用，而费从将在领取房屋价款后，却拒绝向顺家服务部支付合同约定的居间费用（合同第八条：居间方费用均由甲乙双方各自承担）。顺家服务部多次催要均未果，故诉至法院。一审法院认定事实：2019年3月25日，原告费从将与案外人王奎松签订《存量房买卖合同》一份，约定：出卖方（以下简称甲方）：费从将买受方（以下简称乙方）：王奎松证明人（以下简称丙方）：顺家房产甲方现有房屋一套。现自愿出售给乙方。根据《合同法》……特订立以下协议，以资共同遵守：一、甲方所售房屋坐落于宿迁市中豪国际星城4-601室。二、房屋面积约为136.75平方，（以实际为准）。车位位于3号楼下附一楼A30号一并出售给乙方。三、房产成交房款为人民币壹佰贰拾贰万元整（￥1220000.00元）。车位价陆万元整.房屋合计壹佰贰拾捌万元整（￥1280000.00）四、乙方于签订本合同时支付购房定金人民币贰万元整给甲方……五、付款方式：经协商，甲乙双方付款方式及时间约定。1、一次性付款，乙方要在2019年4月20日之前再首付甲方壹佰贰拾陆万元整。付款方式王奎松过户交税之前当天把剩余尾款壹佰贰拾万元整直接居间方周平账号里。乙方拿到不动产证后居间方周平把尾款壹佰贰拾万元整转给甲方。车位过完户乙方再转陆万给甲方。（过完户居间方要扣留甲方购房款壹万元整作为交房押金。交房后无任何欠费壹万押金转给甲方）六、违约责任……八、居间方费用均由甲乙双方各自承担费用。……如任何甲乙双方违约都要支付居间方佣金的总房款2%。……2019年03月25日。费从将在甲方落款处签字捺印，王奎松在乙方落款处签字捺印，闫奎玲在证明人落款处签字捺印。在合同主文第二页下方，周平手写字样“乙方交契税，甲方交个人所得税。如果有房屋过户产生其他费用.由居间方承担。必须甲方满五唯一住房”处，加盖了“宿迁经济技术开发区顺家房产中介服务部”公章。该合同经费从将、王奎松多次协商在原告顺家服务部签订。合同签订后，在原告顺家服务部的协助下，费从将和王奎松均按合同完成了房款及房屋、车位的交付和办证。另查明，周平系顺家服务部经营者，闫奎玲系顺家服务部的员工。涉案房屋买卖完成后，顺家服务部多次向费从将索要中介费未果，因而成讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，顺家服务部与费从将、案外人王奎松签订的《存量房买卖合同》未违反法律法规强制性规定，合法有效。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，顺家服务部提供媒介服务，促成费从将与案外人王奎松之间签订《存量房买卖合同》，同时顺家服务部亦履行了相应的协助交付过户等附随事项工作，应视为全面履行了居间服务义务，故顺家服务部有权向费从将主张居间费用。费从将辩称，顺家服务部主体不适格。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人,但应同时注明该字号经营者的基本信息……故顺家服务部作为原告，并无不当。此外，费从将辩称，涉案房屋买卖交易系由两家中介完成，其已经支付了另外一案中介（光辉房产）4000元中介费，不应再向顺家服务部支付中介费。在庭审中，费从将申请光辉房产中介的员工韩某出庭作证，韩某的证言中并未反映两家中介系合作关系，顺家服务部对涉案房屋买卖交易系由两家中介合作不予认可，费从将亦未提供其他证据证明，故对该辩称，一审法院不予采信。关于费从将辩称，闫奎玲和顺家服务部系证明人证明周平以个人名义参加了此次交易，周平的居间事项是代收代付房款。一审法院认为，合同首部将丙方顺家服务部前标注为证明人以及合同尾部落款处顺家服务部员工闫奎玲在证明人处签字确有不妥，但该瑕疵不影响顺家服务部作为居间方促成费从将与案外人王奎松签订涉案房屋买卖合同的事实；闫奎玲作为顺家服务部的员工在合同上签字系职务行为，合同中多次提到房款打到居间方周平的账号，再由周平将款项转给甲方，更印证了顺家服务部作为居间方提供了附随工作的事实。关于收费标准，顺家服务部主张按照合同成交价的1%收取，即12800元，依据是顺家服务部店里的收费公示标准。对此费从将称没见过，顺家服务部也没有提过。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，《存量房买卖合同》第八条约定居间方费用均由甲乙双方各自承担费用。……如任何甲乙双方违约都要支付居间方佣金的总房款2%。首部虽未约定甲方乙方各自承担的费用数额或标准，但尾部确约定了双方违约支付的标准，同时结合本地二手房市场交易习惯，一审法院认为顺家服务部向费从将主张按照合同成交价的1%收取中介服务费并无不当，一审法院予以认可。本案经多次调解未果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第四百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告费从将于本判决生效后三日内支付原告宿迁经济技术开发区顺家房产中介服务部中介费用12800元。二审期间，费从将向本院提交以下证据：1.费从将与光辉房地产经济有限公司韩某的微信聊天记录。拟证明2019年3月费从将将涉案房屋交由韩某打理出售，实际上光辉房产是涉案房屋的出售居间方。2.费从将与被上诉人工作人员闫奎玲微信聊天记录。拟证明闫奎玲在房屋交易过程中始终知晓韩某的身份为中介，系涉案房屋卖方的居间方；虽然闫奎玲代理居间的为买方，但如果闫奎玲能让房屋出售款高于128万元净得价，费从将出于感谢才需向被上诉人支付中介费，本案中房屋出售净得款并未高于128万元，约定的支付条件并未成就。3.闫奎玲与韩某的微信聊天记录。拟证明：案涉房屋的实际出售系由两家中介共同完成的，合同第八条约定的居间方费用均由甲乙双方各自承担费用，实际为由卖方支付卖方中介居间费，由买家支付买家中介居间费；韩某作为房屋出售居间方已经明确告知闫奎玲，支付被上诉人方中介费的前提条件为费从将得到房款净得价128万元，超出该价格费从将才需要支付中介费。4.被上诉人经营者与韩某的微信聊天记录。拟证明被上诉人经营者知晓韩某的身份为中介，系费从将委托的居间方，被上诉人对于案涉房屋的出售系由两家中介共同完成是认可无异议。5.宿迁市光辉房地产经纪有限公司出具的《情况说明》。拟证明案涉房屋的实际出售系由两家中介共同完成的，合同第八条约定的居间方费用均由甲乙双方各自承担费用，实际为由卖方支付卖方中介居间费，由买家支付买家中介居间费；房屋出售后，费从将已经向光辉房产支付居间费4000元。顺家服务部质证意见：对证据1；买家是我们联系的，房源也是上诉人进店提供给我们的，跟韩某没有关系。对证据2；我们联系费从将，费从将让我们联系他的妹妹韩某，由他的妹妹把关，当时我们还不知道她的名字叫韩某。对证据3；我们联系了韩某后才知道她是中介，就问费从将，你的妹妹是中介跟卖房子有关系吗，他说没有关系只是让她把把关。微信聊天内容对此也有反映。对证据4，我们合同上写了中介费有买卖双方各自负担，上诉人理解成卖方的中介是光辉房产，向光辉房产支付中介费，买方的中介是顺家房产，向顺家房产支付中介费；上诉人的这种理解和我们的合同没有任何关系，他委托他的妹妹去看房，是他和他妹妹的事情，和我们顺家服务部没有任何关系，我们的合同上也没有出现光辉房产。对证据5，上诉人和光辉房产之间的聊天记录和我们无关，我们也不知情。本院将在本院认为部分对上述证据予以综合分析评价。二审查明事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本案的二审争议焦点为：一、顺家服务部是否系本案的适格原告。二、费从将主张，根据合同约定其不应向顺家服务部支付居间费；该主张能否成立。三、费从将主张，其向顺家服务部支付居间费的条件并未成就；该主张能否成立。四、一审法院认定居间费标准为合同成交价的1%是否正确。关于争议焦点一。本院认为，虽然在2019年3月25日签订的《宿迁市存量房（二手房）定金买卖合同》中，顺家服务部作为“证明人”签字盖章，但根据本案查明事实，顺家服务部为涉案房屋买卖提供了居间服务，促成了费从将与案外人王奎松之间的房屋买卖交易，履行了相应的协助交付过户等附随事项工作，且合同中亦载明了居间费用条款，故应认定顺家服务部系涉案居间合同的合同当事人，其有权依据合同主张权利，在本案中具有适格原告主体资格。至于周平作为顺家服务部的经营者代收代付房款，正是顺家服务部履行涉案合同的体现，不影响顺家服务部的诉讼主体地位。故对费从将提出的顺家服务部主体不适格的上诉主张，本院不予支持。关于争议焦点二、三。本院认为，如前所述，顺家服务部为费从将与王奎松之间的房屋买卖交易提供了居间服务，根据涉案合同第八条规定“居间方费用均由甲乙双方各自承担费用”，应理解为费从将、王奎松各自向顺家服务部支付居间费用。费从将主张其只应向案外人光辉房产支付居间费用，但得不到合同相关条款的支持，其于一审中提供的韩某证言，亦不能证实顺家服务部与光辉房产之间存在合作关系。费从将又于二审期间向本院提交其与韩某、闫奎玲之间以及韩某与闫奎玲之间的微信聊天记录等证据，但从微信聊天记录的内容来看，仅能证明费从将委托韩某与被上诉人一方联系房屋买卖相关事宜，并不能证明费从将与被上诉人之间已达成免收居间费的约定。至于费从将与光辉房产或韩某之间存在何种合同关系，并不影响其与顺家服务部之间的合同约定。故费从将提出的其不应向顺家服务部支付居间费的上诉主张不能成立，本院不予支持。费从将还上诉提出，支付居间费的条件并未成就。经查，费从将提供的微信聊天记录内容能够反映出费从将一方提出“128万净得，多了算你中介费”，但并不能反映出被上诉人对此认可并将128万元净得价作为是否收取中介费的条件，双方于之后签订的合同亦没有体现出该方面的内容。故对费从将该上诉主张本院亦不予支持。关于争议焦点四。本院认为，因双方在所签订的涉案合同中并未明确约定居间费的数额标准，一审法院根据合同中对于违约金标准的约定，同时结合当地二手房市场交易习惯，对顺家服务部主张的合同成交价1%收费标准予以支持，并无不当。综上，费从将的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人费从将负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  覃卫东审判员  庄云扉二〇二〇年三月十三日书记员  刘小青汪小婉