北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2055号上诉人(原审被告)：刘宏圳，男，1983年4月20日出生，汉族，环卫局工人，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李法阳，北京紫竹苑街道法律服务所主任。被上诉人(原审原告)：北京彩色环球技术开发有限公司，住所地北京市海淀区四季青乡双槐树。法定代表人：王军生，经理。上诉人刘宏圳因与被上诉人北京彩色环球技术开发有限公司（以下简称彩色环球公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初60624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘宏圳上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定主要事实不清，适用法律错误。涉案房屋是否取得建设工程规划许可证，一审法院并未向有关部门调查。涉案房屋是否为违法建设应当由政府确认，而并非由法院判决认定。涉案房屋是单位宿舍，属单位直管公房，在当时（1998年）的历史条件下，乡政府有一定的审批权，当时有很多单位均属此类情况，并不要求办理规划许可证，这是当时特定历史条件下的产物。单位的工作纪要、批复也同样可以建房，况且此房竣工后，解决了近百户拆迁工薪阶层住房难问题，区、乡领导参加召开了竣工剪彩表彰大会，当时情况下百姓足以相信他的合法性，而现在此地面临拆迁，区里已有规划，并成立了拆迁指挥部，刘宏圳交了近30年的费用至2028年11月止。一审法院在未到现场调查取证的情况下，按现在的标准来衡量未取得建设工程规划许可证的房屋，确认合同无效极不负责任。本案的缔约过失主要在彩色环球公司，彩色环球公司应该承担缔约过失责任，应该给刘宏圳赔偿损失，合同尚有近十年未到期,刘宏圳一家在北京无其他住房，将面临强权腾退，无家可归。彩色环球公司辩称，同意一审判决。彩色环球公司向一审法院起诉请求：1、确认彩色环球公司与刘宏圳的租赁合同无效；2、刘宏圳腾出位于海淀四季青双槐树环球公司院内宿舍房1排6号（以下简称1排6号房屋）。一审法院认定事实：1998年11月14日，海淀区振兴林工商公司（甲方）与彩色环球公司（乙方）签订了《租用场地合同书》，约定甲方向乙方提供场地一处，面积17亩，地点为双槐树四队。合同有效期为30年，即自1998年11月26日至2028年11月26日止。合同签订后，彩色环球公司在承租的土地范围内自行加建了平房,该房屋无建设工程规划许可证。2018年1月3日，彩色环球公司发出退房公告称，因遇到政府占用场地需要腾退，现通知租户在接到本通知后，于一个月内，来我公司办理合同解除手续，将所租我单位院内房屋腾退并交还彩色环球公司。彩色环球公司按与租户签订的合同，退还剩余租金。特此通知。刘宏圳称彩色环球公司确实贴出了上述公告。此后，双方因房屋腾退问题产生争议，刘宏圳未腾房。现1排6号房屋由刘宏圳居住使用。一审庭审中，双方均认可就1排6号房屋双方并未签订书面合同。刘宏圳主张其于2001年10月31日购买了1排6号房屋使用权，租期自实际缴费之日至2028年11月止，并提交了彩色环球公司出具的发票一张，上载明：“客户名称：一排六号刘宏圳，商品名称：租金，房屋使用费缴费之日起至2028年11月止，金额：98000元”，彩色环球公司对上述证据予以认可，并表示同意按照原租金标准，退还刘宏圳搬离房屋后至2028年11月份的剩余租金。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据双方提交的证据及双方庭审中的陈述，彩色环球公司与刘宏圳就1排6号房屋租赁一事达成一致意见，刘宏圳向彩色环球公司支付了房屋租金，彩色环球公司向刘宏圳交付了房屋，故双方之间形成了事实上的租赁合同关系。但因彩色环球公司用于出租的房屋未取得建设工程规划许可证，故彩色环球公司与刘宏圳之间的房屋租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对于彩色环球公司要求刘宏圳腾退房屋的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审庭审中，双方共同确认租赁期限自2001年10月31日起至2028年11月止。刘宏圳实际使用1排6号房屋至今，且已经按照约定的租金标准支付房屋占有使用费，该院不持异议。对于刘宏圳腾退后，已交纳的剩余租金部分，彩色环球公司在本案中明确表示同意按照已交纳租金标准退还，该院不持异议，在本案中一并处理。对于彩色环球公司应退还刘宏圳的租金部分，该院根据刘宏圳实际支付给彩色环球公司的租金标准及房屋租赁期限予以判定。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款之规定，判决：一、彩色环球公司与刘宏圳就北京市海淀区四季青双槐树村彩色环球公司院内1排6号房屋订立的租赁合同无效；二、刘宏圳于判决生效后15日内将其承租的北京市海淀区四季青双槐树村彩色环球公司院内1排6号房屋腾空，交还给彩色环球公司；三、彩色环球公司于刘宏圳将其承租的北京市海淀区四季青双槐树村彩色环球公司院内1排6号房屋全部腾空，交还给其公司之日的次日起,按照每日10元的标准退还刘宏圳至2028年11月30日止的剩余房屋占用使用费；刘宏圳实际全部腾退房屋后7日内执行。二审中，彩色环球公司未向本院提交证据,刘宏圳向本院提交以下证据:北京市发展和改革委员会[京发改（2013）843号]文件、北京市规划委员会建设用地规划许可证附件[（2014）规海地字0004号]，证明涉案的地块有政府的批示文件，进行了规划，应当有安置补偿。经质证，彩色环球公司对前述证据的真实性均认可，但不认可证明事项，本院经审查认为，刘宏圳并非前述文件的相对人，前述文件从内容上看与涉案的房屋租赁纠纷并无关联，不影响本案的处理结果，故，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一、二款关于本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋；乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理的规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效的规定，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十五条关于本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释的规定，涉案的房屋即便建设于1998年，涉案的房屋租赁合同的效力亦应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定无效。关于合同无效的后果，《中华人民共和国合同法》第五十八规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。一审法院根据本案一审诉辩的实际情况作出的处理并无不当，本院不持异议。综上所述，刘宏圳的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由刘宏圳负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘 洁审 判 员  梁 睿审 判 员  张 静二〇二〇年三月二十五日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强