北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终2159号上诉人（原审被告）：北京天超仓储超市有限责任公司，住所地北京市东城区法华南里26号楼一层。法定代表人：王丽，董事长。委托诉讼代理人：张治国，北京天超仓储超市有限责任公司职员。委托诉讼代理人：邓丽萍，北京京知律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京智汇时尚文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园村中街6号吉里国际艺术区W3-H10。法定代表人：陈海东，执行董事。委托诉讼代理人：孙振民，北京东舜律师事务所律师。原审被告：北京天客隆集团有限责任公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17号楼419房间。法定代表人：王丽，董事长。委托诉讼代理人：邓丽萍，北京京知律师事务所律师。上诉人北京天超仓储超市有限责任公司(以下简称天超公司)因与被上诉人北京智汇时尚文化发展有限公司(以下简称智汇公司)、原审被告北京天客隆集团有限责任公司（以下简称天客隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初26106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天超公司上诉请求：撤销一审判决第一项至第五项，改判驳回智汇公司一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由智汇公司承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误，相关重要证据未经举证、质证；混淆合同内容和相关事实。1．一审判决认为“2018年6月28日，农工商公司、基业公司、智汇公司签订《三方协议》，就主体资格及权利、义务转移进行了约定。”在本案中，智汇公司自始至终未提交《三方协议》，该份证据也未进行举证质证，对其真实性、合法性不予以认可，未经过法定举证质证程序的证据不得作为定案的依据。况且，依据该《三方协议》的约定，基业公司及智汇公司应妥善处理包括天超公司在内的其他承租商户的接收工作，表明智汇公司及基业公司明知需与天超公司沟通协商相关转移工作并应签订相关书面协议，但智汇公司及基业公司从未向天超公司出示该《三方协议》，从未就天超公司签订的《房屋租赁协议》有过任何磋商或要求签订任何书面协议，该《三方协议》无权就天超公司与基业公司签署的《房屋租赁协议》的变更及履行进行任何处分或约定。2．一审判决认为“2018年6月29日，……会议名称为关于智汇接管兴福商厦的会议，并作出《说明》，称农工商公司与基业公司就租用案涉房屋的《房屋租赁合同》主体资格及项下所有承租人的权利和义务一并变更为智汇公司。”一审法院上述认定混淆了农工商公司与基业公司签订的《房屋租赁合同》与基业公司与天超公司签订的《房屋租赁协议》之内容，该《说明》并未表述基业公司与天超公司签订的《房屋租赁协议》之相关内容，一审法院在正文中引用的《房屋租赁合同》非案涉的天超公司承租的租赁房屋，一审法院对此事实认定错误：其次，一审法院就《说明》的叙述错误的表达了《说明》系会议之内容或与会议有关之内容，《说明》证据本身并未标注具体时间，也不能证明与会议的关系，且会议名称也非天超公司工作人员签到时即有的，而是后续添加的，天超公司对会议内容的部分不认可。3．一审判决认为，“后，基业公司与智汇公司办理了包括天超公司《房屋租赁协议》在内的相关材料等的移交手续，并于2018年7月13日签订了《结算书》。基业公司将天超公司已支付的至2018年12月31日的租金移交给了智汇公司。”一审法院对此部分的事实认定在本案中未经过举证、质证，对其真实性、合法性均不予以认可，未经过法定举证、质证程序的证据不得作为定案的依据。4．一审判决认为，“后，智汇公司以出租方的身份进行房屋的维护、检查等。”在一审庭审过程中，智汇公司并未提供证据证明其作为出租方对涉案房屋进行了维护，且根据《房屋租赁协议》之约定，房屋维护义务由天超公司承担，出租方仅有监督之权利。天超公司对智汇公司出租方主体身份一直予以质疑，天超公司与基业公司签订的《房屋租赁协议》不可能通过任何第三人所谓的安全检查就获得出租方的合同主体地位。二、一审判决既未严格遵守合同约定、意思自治之法定理念，也违反相关法律规定。1．基业公司变更合同主体身份未依约进行，不应认定为有效变更。2009年6月19日，天超公司与基业公司签订《房屋租赁协议》，就北京市朝阳区定福庄西街南口商业楼一层房屋约1350平米的租赁事宜约定双方权利义务，《房屋租赁协议》第六条协议的变更、解除和终止条款约定：在本协议有效期内，任何一方不得擅自变更协议，如需变更须经双方协商一致并签订补充协议。第九条争议与解决条款约定本协议的修改和变更只可通过双方或双方授权的代表签署书面协议进行。此份合同明确约定合同变更情形及变更形式，必须是协商一致签订书面协议。《合同法》第10条第2款也明确规定：当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。本案中，《房屋租赁协议》的变更从形式上拒绝了一切除书面形式之外的变更形式，不可能通过某个行为达到事实合同形成的目的。合同重要内容合同主体的变更可能导致房屋使用情况及履约能力等情况发生变化，具体的合同内容应以书面形式签订，否则不享有合同主体资格。天超公司严格遵守契约，回函要求智汇公司如取得合同主体地位应依约签订书面协议，对此，智汇公司及基业公司均不予以回应。因基业公司未向天超公司出具任何文件说明《房屋租赁协议》权利、义务转移给智汇公司之情况，天超公司对智汇公司合同主体身份不予认可，拒绝向智汇公司履行租金给付义务无任何不当。智汇公司也未履行任何与《房屋租赁协议》有关的主要义务，天超公司也从未接受，根本不存在法定合同成立情形。一审法院在判决书用“明知、知晓、不否认”等模糊用语来表明天超公司与基业公司签订的《房屋租赁协议》已实际变更承继且已得到继续履行，这种判定没有任何的事实和法律依据。2．基业公司概括转让合同权利义务未依法进行，智汇公司未能合法取得合同主体地位，不具有合同解除权。《合同法》第88条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，《房屋租赁协议》主体是否变更，天超公司并不知晓，基业公司从未向天超公司出示其与智汇公司权利义务转让的合同或文件，也从未向天超公司表示过要将《房屋租赁协议》中的权利和义务概括转让给智汇公司。2019年1月10日，天超公司致函基业公司、北京市朝阳北花园农工商公司、北京市朝阳区高碑店乡北花园村民委员会，要求基业公司及其他相关方确认是否由智汇公司取代基业公司成为《房屋租赁协议》的新出租方，如是则应依约签订相关协议。但基业公司收到天超公司的函件后，未给予任何答复。天超公司也从未向基业公司表示过，同意智汇公司不经签订书面协议，当然的承继《房屋租赁协议》的权利和义务。三、一审法院关于物业费收取及《物业合同》主体的认定错误。《物业合同》系独立的合同，与本案非同一法律关系，不应在本案中审理。此外，《物业合同》的签约主体及智汇公司也未就《物业合同》的主体变更情况进行任何的磋商，未达成任何一致意见。故，智汇公司单方变更行为对天超公司无效，智汇公司未取得《物业合同》主体地位，无权收取物业费。综上所述，智汇公司未承继诉争《房屋租赁协议》、未取得合同主体地位，不具有合同解除权及相应收取租金的权利。智汇公司辩称，同意一审判决，不同意天超公司的上诉请求和事实理由。天客隆公司述称：同意天超公司的上诉意见。智汇公司向一审法院起诉请求1．确认智汇公司与天超公司、天客隆公司间的《房屋租赁协议》《协议书》《物业合同》于2019年1月8日解除；2．天超公司腾退北京市朝阳区定福庄西街南口商业楼一层房屋并交还智汇公司；3．天超公司支付2019年1月1日至2019年4月25日期间的租金308766．95元、物业费3573．05元、卫生费2268．95元，并支付自2019年1月1日起至实际给付之日止的滞纳金（按照未支付金额的日0．5％计算）；4．天超公司支付自2019年4月26日起至实际腾退交还房屋之日止的租金（按照日2684．93元计算）、物业费（按照日31．07元计算）、卫生费（按照日19．73元计算），并支付滞纳金（按照未支付的租金、物业费、卫生费的总和的日0．5％计算）；5．天超公司支付律师费5000元；6．天客隆公司对第3、4、5项给付义务承担连带给付责任。一审法院认定事实：农工商公司为位于北京市朝阳区定福庄西街南口兴福商厦产权人。农工商公司曾将兴福商厦出租给北京市复兴商业城有限公司（以下简称复兴商业城）。1999年，复兴商业城与天客隆公司签订《租赁合同》，将兴福商厦一层部分房屋转租给天客隆公司。2006年5月，农工商公司、复兴商业城、基业公司向天客隆公司通知，将复兴商业城与天客隆公司签订的《租赁合同》进行变更，变更出租方为基业公司。2006年8月，基业公司与天客隆公司签订《房屋租赁合同》，约定双方继续履行复兴商业城与天客隆公司签订《租赁合同》。后，天超公司（乙方）与基业公司（甲方）、天客隆公司（丙方）于2009年6月19日签订《房屋租赁协议》，由天超公司继续承租案涉房屋（约1350平方米），天客隆公司作为担保方，约定：租期自2009年7月1日至2021年6月30日；2014年7月1日至2021年6月30日每年租金标准为98万元；2014年7月1日至2021年6月30日租金的支付方式应在每年的6月20日支付租金58万元，每年的12月20日支付租金40万元，每次提前10天付款，先付后用，每年的6月20日和12月20日前支付下个半年的租金；在本协议有效期内，任何一方不得擅自变更协议，如需变更须经双方协商一致并签订补充协议；乙方有下列行为之一的，视同乙方违约，甲方有权立即无条件收回房屋……本协议即行终止：……（2）乙方逾期15日未向甲方交纳租金及按本协议约定应由乙方负担的各项费用的。违约责任：……2、乙方如未能按期足额缴纳房屋租金及相关费用，除补足欠款外，乙方每日需按逾期支付金额的0．5%向甲方支付滞纳金，并承担违约责任；丙方为乙方履行合同的连带担保人。如乙方不履行合同，丙方承担连带责任担保；本协议的修改及变更或对其附件的修改及变更只可通过双方或双方授权的代表签署书面协议进行。2009年9月，基业公司与天超公司签订《协议书》，约定天超公司可以将部分房屋转租。2017年，基业公司与天超公司签订《物业合同》，约定：物业费自2017年1月1日收取，每年收取一次，每年十二月十五日收取下一年的物业费，按承租面积以0．7元/平方米收取，应年交物业费11340元。在合同履行过程中，2018年5月16日农工商公司作出《意见书》，将其与基业公司就兴福商厦于2006年5月8日签订的《房屋租赁合同》项下的主体资格及权利和义务一并转让给智汇公司。2018年6月28日，农工商公司、基业公司、智汇公司签订《三方协议》，就主体资格及权利和义务转移等进行了约定。2018年6月29日，农工商公司、村委会、基业公司、智汇公司组织包括天超公司等在内的兴福商厦所有租户召开会议，会议名称为“关于‘智汇’接管兴福商厦的会议”并作出《说明》，称“农工商公司与基业公司就租用案涉房屋的《房屋租赁合同》主体资格及项下所有承租人的权利和义务一并变更为智汇公司。自2018年7月1日起《房屋租赁合同》的主体资格及项下承租人的权利和义务全部由智汇公司享有和承担。”后，基业公司与智汇公司办理了包括天超公司《房屋租赁协议》在内的相关材料等的移交手续，并于2018年7月13日签订了《结算书》。基业公司将天超公司已支付的至2018年12月31日的租金移交给了智汇公司。后，智汇公司以出租方的身份进行房屋的维护、检查等。2018年11月2日，智汇公司向兴福商厦各租户发出《告知书》，称“我公司是兴福商厦产权方授权的物业管理方，对兴福商厦享有使用、出租、收益等权利……我公司将……贯彻落实北京市人民政府对三合一、多合一场所疏解腾退、优化首都功能的重要工作要求，于2019年10月1日前，完成商厦的疏解腾退的工作。为做好兴福商厦的疏解腾退工作，我公司特向各租户出具本告知书……。”2018年11月27日，天超公司向智汇公司发出《致函》，称“……鉴于我司租赁合同尚未履行届满，而贵司已获得相关方授权承继我司合同，我司望贵司协调各方完成相关合同主体变更工作以便更好履行合同相关约定……。”2018年12月11日，智汇公司向天超公司发出《房租催缴单》《催缴单》《物业费催缴单》。2018年12月24日，天超公司向农工商公司、村委会发出《关于合同继续履行的函》，称“……贵方、基业公司、智汇公司并未明确自2018年7月1日起，智汇公司在取得贵方房屋的出租权后，是否继续履行基业公司与我方签订的租赁合同问题……我公司希望贵方明确说明智汇公司在取代基业公司与贵方继续合作的同时，是否继续履行基业公司与我方租赁合同，如其继续履行，则望贵方协调智汇公司、基业公司与我方签订相关变更协议……。”2019年1月6日，智汇公司向天超公司和天客隆公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，以天超公司拖欠房屋租金、卫生费、物业费，提出解除《房屋租赁协议》。天超公司和天客隆公司于2019年1月8日收到通知书。2019年1月10日，天超公司向智汇公司发出《关于智汇公司尚不具备出租方主体资格的函》，称“……贵司尚不具备《房屋租赁协议》项下出租方的主体资格，不享有出租人的全部权利和义务……《房屋租赁协议》主体的变更必须与我司协商一致并签订书面协议……。”，并向农工商公司、村委会和基业公司发出《关于继续履行的函》。另查，在智汇公司向法院提出本案诉讼之后，天超公司则在2019年4月1日，以智汇公司、基业公司为共同被告向法院提出诉讼，要求确认其公司与基业公司间的《房屋租赁协议》继续有效，确认智汇公司承继基业公司与其公司间的《房屋租赁协议》约定的权利义务，并判令智汇公司与其公司签订相关的书面协议，判令智汇公司和基业公司继续履行《房屋租赁协议》中约定的合同义务。后案审理过程中，天超公司变更诉讼请求为判令基业公司继续履行与我公司于2009年6月19日签订的《房屋租赁协议》。庭审中，天超公司认可参加了2018年6月29日的“关于‘智汇’接管兴福商厦的会议”，但称于2018年11月2日才收到《说明》，《说明》未涉及其公司与基业公司间《房屋租赁协议》的内容，也无智汇公司印章，不是履行合同主体资格变更的告知义务，智汇公司并非《房屋租赁协议》相对方，因此未向智汇公司支付相关费用，智汇公司不享有合同解除权。一审法院认为，本案当事人争议的焦点在于基业公司与天超公司间的《房屋租赁协议》中基业公司的权利义务是否已由智汇公司承继。根据查明的事实，基业公司与房屋产权方的租赁合同中基业公司的主体地位已由智汇公司取代，智汇公司成为房屋的出租主体，基业公司已不再作为出租的主体。对于这一事实，天超公司是明知的。房屋产权方、基业公司、智汇公司组织包括天超公司在内的承租户就合同承继变更事宜召开会议，明确告知了相关情况。天超公司在给智汇公司的《致函》中也认可智汇公司获得相关方授权承继其公司的合同。对此，智汇公司也明确予以认可。在此过程中，智汇公司以出租方的身份享有和履行权利、义务，进行房屋维护、检查等，天超公司亦继续使用案涉房屋，享有合同权利。从天超公司的证据及陈述来看，其对智汇公司取得房屋的出租权，承继其与基业公司的《房屋租赁协议》是知晓的。智汇公司也以发出《说明》《告知书》《房租催缴单》《催缴单》《物业费催缴单》等形式予以确认。天超公司认为不符合其公司与基业公司间《房屋租赁协议》约定的形式，但不足以否认《房屋租赁协议》已实质变更承继，且已得到继续履行。故，对于天超公司提出的抗辩意见一审法院不予采纳，天超公司应当按照《房屋租赁协议》的约定对智汇公司予以履行。现天超公司未按约定支付租金等，经智汇公司催要后，至今仍未支付，已构成违约。智汇公司按照合同约定提出解除合同，有事实和法律依据，符合合同约定，一审法院予以支持，认定合同于2019年1月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。天超公司应当将所占用的案涉房屋腾空交还智汇公司，并支付2019年1月1日至1月8日租金及之后至实际腾退交还之日止的占有使用费（按照日2684．93元的标准计算）和物业费（按照日31．07元的标准计算）。智汇公司主张卫生费，无合同约定和法律规定的依据，一审法院不予支持。同时，按照合同约定，天超公司应当在2018年12月20日前支付2019年前半年的租金，但至今未支付，构成违约，应当支付逾期支付租金的滞纳金，天超公司主张按照日0．5％计算，明显过高，一审法院根据合同履行和实际损失情况，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算逾期支付2019年1月1日至1月8日期间租金的滞纳金。2019年1月9日后双方合同已经解除，合同权利义务终止，智汇公司主张支付之后占有使用费的滞纳金，无法律规定和合同约定的依据，一审法院不予支持。智汇公司主张支付物业费和卫生费的滞纳金，无法律规定和合同约定的依据，一审法院不予支持。智汇公司主张支付律师费，无法律规定和合同约定的依据，一审法院亦不予支持。智汇公司要求天客隆公司承担连带责任，但未提交证据证明合同变更取得了天客隆公司的同意，故对于智汇公司要求天客隆公司承担连带责任的请求部分，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认北京智汇时尚文化发展有限公司与北京天超仓储超市有限责任公司、北京天客隆集团有限责任公司间的《房屋租赁协议》，与北京天超仓储超市有限责任公司间的《协议书》及《物业合同》均于2019年1月8日解除；二、北京天超仓储超市有限责任公司于判决生效后十五日内腾退占用的北京市朝阳区定福庄西街南口商业楼一层的房屋并交还北京智汇时尚文化发展有限公司；三、北京天超仓储超市有限责任公司于判决生效后十五日内支付北京智汇时尚文化发展有限公司2019年1月1日至2019年1月8日租金二万一千四百七十九元及滞纳金（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2018年12月21日计算至实际支付之日止）；四、北京天超仓储超市有限责任公司于判决生效后十五日内支付北京智汇时尚文化发展有限公司2019年1月9日至实际腾退交还房屋之日止的占有使用费（按照日2684．93元的标准计算）；五、北京天超仓储超市有限责任公司于判决生效后十五日内支付北京智汇时尚文化发展有限公司2019年1月1日至实际腾退交还房屋之日止的物业费（按照日31．07元的标准计算）；六、驳回北京智汇时尚文化发展有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，农工商公司将2006年5月8日签订的《房屋租赁合同》项下的主体资格及权利义务由基业公司转移至智汇公司，智汇公司成为包括本案涉案房屋在内的兴福商厦房屋的出租主体，基业公司已不再作为本案《房屋租赁协议》出租的主体。天超公司于2018年6月29日参加“关于‘智汇’接管兴福商厦的会议”时即已明知上述事实，天超公司当时并未对智汇公司承继基业公司出租房屋的权利义务提出异议，亦未在合理期间要求与智汇公司重新签订《房屋租赁协议》。在此过程中，智汇公司以出租方的身份享有和履行权利、义务，天超公司亦继续使用案涉房屋，享有合同权利。天超公司与智汇公司已实际履行了《房屋租赁协议》、《协议书》、《物业合同》等相关合同权利义务。天超公司认为智汇公司的承继形式不符合天超公司与基业公司签订的《房屋租赁协议》之约定，但不足以否认《房屋租赁协议》已实质变更承继，且已实际履行的事实。2018年11月2日，智汇公司向兴福商厦各租户发出的《告知书》中，虽然提及将对现有租赁商户进行疏解腾退，天超公司随后亦向智汇公司发出《致函》，要求与其变更合同主体，智汇公司虽未与天超公司签订新的合同，但智汇公司后续发出《房租催缴单》《催缴单》《物业费催缴单》等一系列书面文件，可以证明智汇公司已实际继续履行了涉案的《房屋租赁协议》。故本院对天超公司上诉主张不予采纳，天超公司应当按照约定对智汇公司履行合同义务。现天超公司未按约定支付租金等费用，经智汇公司催要后仍未支付，已构成违约。智汇公司按照合同约定提出解除合同，有事实和法律依据。一审法院确认合同于2019年1月8日解除，并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院判决天超公司腾空并交还案涉房屋，并支付2019年1月1日至1月8日租金及滞纳金，2019年1月9日起至实际腾退交还之日止的占有使用费和物业费，于法有据，本院予以确认。就一审法院确定的租金滞纳金的标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），故一审法院所采标准应做相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初26106号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初26106号民事判决第三项为：北京天超仓储超市有限责任公司于本判决生效后十五日内支付北京智汇时尚文化发展有限公司2019年1月1日至2019年1月8日租金21479元及滞纳金（以21479元为基数自2018年12月21日起计算至实际付清之日止，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费26317元，由北京天超仓储超市有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  张 帆审 判 员  周 易二〇二〇年三月三十一日法官助理  胡 实法官助理  张钰鑫书 记 员  王秋岩