浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初4825号 原告：宁波市奥丽赛置业有限公司（统一社会信用代码为91330212758879055N）。住所地：宁波市鄞州区。 法定代表人：庞赛君，该公司总经理。 委托代理人：徐超，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 委托代理人：张晓，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 被告：浙江亚太酒店物业服务有限公司（统一社会信用代码为91330203254152602K）。住所地：宁波市海曙区。 法定代表人：章波，该公司执行董事兼总经理。 被告：浙江亚太酒店物业服务有限公司高新区分公司（统一社会信用代码为913302016842806554）。住所地：宁波市。 负责人：谢呈先。 两被告共同的委托代理人：陈辉，浙江鄮城律师事务所律师。 两被告共同的委托代理人：肖玉兵，该公司员工。 被告：宁波国家高新区凤凰水岸业主委员会。住所地：宁波市。 主任：陈少云。 委托代理人：刘茹，浙江鄮城律师事务所律师。 原告宁波市奥丽赛置业有限公司为与被告浙江亚太酒店物业服务有限公司（以下简称亚太公司）、浙江亚太酒店物业服务有限公司高新区分公司（以下简称亚太高新区分公司）物权纠纷一案，于2019年3月18日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭进行审理。审理中，经原告申请，本院依法追加宁波国家高新区凤凰水岸业主委员会（以下简称凤凰业委会）为本案共同被告。本案于2019年8月12日、2020年3月12日两次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人徐超、张晓、被告亚太公司、亚太高新区分公司共同的委托代理人陈辉、肖玉兵、被告凤凰业委会委托代理人刘茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：宁波市奥丽赛凤凰水岸小区内的奥丽赛17-1商业广场及17-2住宅工程（凤凰水岸）地下室工程于2012年7月28日竣工验收，于2012年9月14日取得竣工验收备案。原告系奥丽赛凤凰水岸小区的开发建设单位及地下全部机械车位的投资建造方。2011年8月8日，原告与北京航天汇信科技有限公司签订《奥丽赛凤凰水岸机械停车设备采购与安装合同》，采购并安装机械车位共479个（其中升降横移381个，简易升降49组），用于案涉小区地下人防部分及非人防部分的机械车位，工程安装地点位于凤凰水岸小区地下室，并全额支付了案涉机械车位的采购安装费用。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，案涉小区的非人防部分机械车位未计入公摊面积且由原告出资建造，其所有权归属于原告。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，案涉小区人防部分机械车位由原告出资建造，人防部分车库共67组，239个机械车位（含上下层）的收益权应归属原告。自2016年8月起，被告未经原告允许擅自将案涉小区非人防部分机械车位和人防部分机械车位进行管理并收取停车费，应当返还给原告。故原告请求判令：一、三被告立即停止对宁波市奥丽赛凤凰水岸小区非人防部分机械车库共46组238个机械车位（含上下层）、人防部分机械车库共67组239个机械车位（含上下层）的出租、包月使用收费等侵权行为；二、三被告共同返还宁波市奥丽赛凤凰水岸小区非人防部分机械车位和人防部分机械车位收益共计1348320元（以非人防部分机械车位119个×220元/月，人防部分机械车位120个×250元/月为标准，自2016年8月起计算至2018年7月共计24个月，按照上述标准实际算至三被告返还之日）。 被告亚太公司和亚太高新区分公司共同答辩称：一、两被告是经过被告凤凰业委会选聘提供物业服务的公司，与被告凤凰业委会签署了物业管理合同，对机械车位的管理权来自于业委会授予。两被告根据业委会的授权委托，对小区车位进行维护和设施改造，车位的收费标准、用途、支出等均根据业委会要求进行，收取的租金用于弥补相关费用的支出。两被告并非案涉机械车位产权人，仅是受委托进行管理，两被告主体不适格。二、原告以机械车位系其出资建造为由主张车位所有权，缺乏依据。案涉机械车位构筑在小区地下部分，产权应归全体业主所有。 被告凤凰业委会答辩称：一、案涉机械车位所在的地下室未计入容积率，表明地下室是占用小区业主共有的土地使用权所建设，该土地上附着物，包括建筑物、构筑物及其附属设施均属于全体业主，故地下室属全体业主共有，被告凤凰业委会有权占有、收益和处分。二、案涉地下室无法办理产权登记，所有权有争议，地下室占用了全体业主的土地使用权，原告建造地下室的成本是否摊入房价现有证据无法证明，故原告的请求权有瑕疵。三、即便涉及侵权，但原告在前期物业退管时未与三被告就案涉地下室机械车位进行交涉，未就地下室权属、管理等问题进行商讨，且在退管之后至起诉前两年多时间均未提出，三被告有理由相信地下室是属于全体业主所有或是原告作为开发商附赠。四、如原告能证明建设地下室的建筑成本、机械车位设备成本确未摊入房价，其可拆卸设备、恢复原状，因目前小区所使用的也仅是机械车位的下一层。 原告为查明本案事实，向本院提交了如下证据： 1.《宁波市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》、《商品房现售备案书》、《商品房买卖合同》各1份，拟证明案涉机械车位产权归属原告的事实； 2.《奥丽赛凤凰水岸机械停车设备采购与安装合同》1份、付款凭证1套，拟证明案涉机械车库由原告出资建造，原告享有所有权的事实； 3．《房屋建筑面积测绘成果书》、《凤凰水岸小区情况说明》、《宁波市建设工程竣工测量审核意见》各1份，拟证明案涉小区建筑测绘时未将地下部分机械车库列入业主分摊面积的事实； 4．照片1份，拟证明案涉机械车位的收费标准； 5.《建设规划许可证》1份，拟证明案涉小区地下室建筑面积未计入容积率的事实； 6．《机械式停车设备使用和运营安全管理制度》1份、《特种设备注册登记材料审核确认单》3份、《特种设备使用登记表（起重机械）》和《机械式停车设备安装改造重大维修监督检验证书》各1套，拟证明案涉机械车库产权人为原告的事实。 被告亚太公司和亚太高新区分公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 1.《物业管理服务委托合同》1份，拟证明被告亚太公司和亚太高新区分公司系受被告凤凰业委会委托对案涉小区实施物业管理的事实； 2.会议纪要、《机械车位交接情况说明》、《特种设备使用登记变更证明》（复印件）各1份，拟证明三被告对案涉机械车位的收费标准、管理费等进行约定的事实； 3.凤凰水岸业主代表会议决议4份（复印件），拟证明被告亚太高新区分公司根据被告凤凰业委会要求垫资对小区相关设施进行改造的事实； 4.凤凰水岸业主委员会及业主代表会议纪要1份、机械车位包月停车费用分配结算表2份，拟证明被告亚太高新区分公司根据被告凤凰业委会要求对小区设施进行改造，垫资761797元，经与业委会结算，将截止2017年12月底的机械车位收入用以偿还被告亚太高新区分公司垫付费用的事实； 5.凤凰水岸小区总平面图、宁波市建设工程停车配建指标规定各1份，拟证明根据凤凰水岸小区建设规模应配备的停车位为828个，实际配备固定车位400个，将机械车位数量纳入后才符合住户与停车位的配置比例要求，原告建设机械车位是为了符合房屋竣工验收和销售要求的事实。 被告凤凰业委会为证明自己的主张，向本院提交了凤凰水岸小区业主代表会议纪要、2018年和2019年机械车位包月停车费收支结算表各1份，拟证明案涉机械车位的收支情况。 对原告提供的证据，三被告的质证意见及本院认定意见如下:对证据1，三被告对真实性无异议，但认为《商品房买卖合同》中的约定与法律规定相冲突，机械车位并无产权。对证据2，三被告对真实性无异议，但认为该组证据无法证明机械车位建设费用没有摊入小区的建设成本。对证据3，三被告对真实性无异议，对证明目的有异议。对证据4，三被告对真实性无异议，但对收费标准有异议，认为所有机械车位的价格均为220元每月每个，包月为2500元一年，赠送一个月，折算后价格为192.30元每月，且所有机械车位都没有作为临时停车使用。对证据5，三被告对真实性无异议，对证明目的有异议。对证据6，三被告对真实性无异议，但认为无法证明机械车位产权归属。本院对证据1、2、3、4、5、6的真实性予以认定，对机械车位归属问题，将在说理部分综合阐述。 对被告亚太公司和亚太高新区分公司提供的证据，被告凤凰业委会无异议，原告的质证意见如下：对证据1，原告对真实性无异议，但认为物业合同中并未将机械车位授权给被告亚太公司和亚太高新区分公司出租。对证据2，原告对会议纪要的真实性无异议，对关联性有异议，认为不排除后补可能；对《机械车位交接情况说明》真实性无异议，关联性有异议；对《特种设备使用登记变更证明》的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，会议纪要系原件，与《机械车位交接情况说明》对应，原告认为后补但未能举证证明；《机械车位交接情况说明》交接的系案涉机械车位，与本案具有关联；《特种设备使用登记变更证明》虽系复印件，但与原告自认的车位报停情况以及原告提供的《特种设备使用登记表（起重机械）》能够对应，故本院对该组证据的真实性均予以认定。对证据3，原告对真实性有异议，因原件未能提供，故本院对真实性不予认定。对证据4、5，原告对形式真实性无异议，对关联性有异议。本院对证据的真实性予以认定，对证明目的将在说理部分综合阐述。 对被告凤凰业委会提交的证据，被告亚太公司和亚太高新区分公司无异议；原告对形式真实性无异议，对内容真实性有异议，认为该份证据在庭审后形成，无对应审计报告，无法客观反映费用实际情况；会议纪要显示，被告亚太公司、亚太高新区分公司未对机械车位进行维修，相关公共设施维修产生的费用应由业主共同承担，三被告擅自决定从机械车位收益中由物业公司提取垫付的维修资金，损害原告利益；车位管理费100元每月每个标准过高，应参照普通车位30元每月每个计算；代为租赁人工费过高，且因业委会无权授权物业公司出租车位，故双方约定的代为租赁人工费收取无效；税金应以扣除车位管理费后的金额为基数计算。本院对证据的真实性予以认定，对证明目的将在说理部分阐述。 根据原、被告诉辩意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：奥丽赛17-1商业广场及17-2住宅工程（凤凰水岸）地下室工程于2012年7月28日组织验收，于2012年9月14日备案;项目建筑面积24200平方米，造价6050.56万元，建设单位为原告。奥丽赛.凤凰水岸项目的建设工程规划许可证记载，17-1地块竣工复核总建筑面积34958.14平方米，计容积率建筑面积27464.42平方米，不计容积率建筑面积（地下室）7493.72平方米；17-2地块竣工复核总建筑面积72287.08平方米，计容积率建筑面积54387.53平方米，不计容积率建筑面积17899.55平方米，其中地下室16929.66平方米，架空层969.89平方米。 案涉位于宁波市鄞州区高新区居住启动区17-2地块的凤凰水岸小区《商品房买卖合同》记载，该地块土地使用证号为甬国用（2008）第0102428号，总土地面积为21758平方米；合同第四条约定，在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设物业用房686.79平方米，坐落凤凰水岸小区5号，凤凰水岸小区10号，属于业主共有，下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有，1、车位，地下非人防，2、车库，3、买卖双方确认，项目内的所有建筑物除人防工程、规划或国家法律、法规明确规定属于业主共同所有的除外，其余物业均归出卖人所有。合同补充协议第五条约定，买受人购买该商品房的总价款是指该商品房（含附件四的装饰、设备价格）和相应比例的土地使用权的总价，不含地下层人防车位使用权、非人防车位产权、未计入公摊面积部位等其他部分的价款。 案涉凤凰水岸小区的建筑施工设计图显示，17-1地块配备机动车停车位461个，其中地上80个，地下381个（标准车位48个，微型车位18个，机械车位317个），17-2地块配备机动车停车位367个，其中地上35个，地下332个（标准车位209个，微型车位12个，机械车位111个）。案涉机械车位由原告委托北京航天汇信科技有限公司施工建造，工程款亦由原告支付。在宁波市特种设备检验研究院存档的《特种设备使用登记表（起重机械）》显示，凤凰水岸小区地下室机械车位的使用单位和产权单位均为原告，初始登记时间为2012年9月4日，并在2014年8月27日办理了特种设备使用登记证注销手续。 2012年9月10日，宁波市天一测绘有限公司（以下简称天一测绘公司）出具凤凰水岸小区《房屋建筑面积测绘成果书》，该成果书显示，项目分为两个地块，其中商业办公楼1、商业办公楼2为17-1地块，1-6号楼、2幢门卫、1幢垃圾站为17-2地块，测绘结果为105671.82平方米。测绘明细记载，报告数据（已经分摊）分为地下部分和地上部分，地下部分总计24099.88平方米，包含了人防部分9309.85平方米，其他部分（汽车库255个3289.13平方米，机械车库46组1862.14平方米，公建用房1398.25平方米，位于.40平方米，地下公用8229.11平方米）；地上部分总计81571.94平方米，包含了住宅461套52440.04平方米，办公478套16370.34平方米，商业16套11600.94平方米，社区用房3套285.69平方米，物业经营2套331.06平方米，物业办公1套355.73平方米，其他公建用房188.14平方米。2012年9月11日，奥丽赛17-2住宅工程和17-1商业广场规划竣工测量报告经宁波市规划局审核合格。2018年4月20日，天一测绘公司出具《凤凰水岸小区情况说明》，记载“我公司测绘的凤凰水岸小区项目，房屋建筑面积测算的基本单元是幢，地下室作为独立一栋进行测算，人防面积，机械车位，汽车库等地下部分总计240099.87平方米，这些面积单列计算，未列入分摊。另实测报告第6页‘报告数据（已经分摊）’是按照浙江省测绘局、浙江省建设厅关于使用《房屋建筑面积测绘成果书（示范文本）的通知（浙测【2007】3号）执行的写法”。 被告凤凰业委会与被告亚太公司签署了《物业管理服务委托合同》，委托后者对凤凰水岸小区进行物业管理，在合同的收费中记载，物业服务采取包干制计取物业综合服务费，其中室内、地下车位30元每月每个，机械车位管理费为100元每月每个；日常维修费按照2元每平方米每年向业主收取，属于全体业主所有，由物业公司专款专用；其他经营性收入，包括临时停车费、经营用房出租、公共部位经营，所产生的经营性收入由被告亚太公司收取并保证每年提取8万元用于业委会运作经费如聘请第三方测评、招投标代理、奖励突出表现物业员工及日常运作开支等，其他部分用以补充综合服务费，业委会运作经费每年剩余部分纳入日常维修费，用于小区日常维修。 2016年7月20日，被告凤凰业委会与被告亚太高新区分公司召开凤凰水岸业主委员会及业主代表大会，会议纪要记载，凤凰水岸小区于2012年10月交付，开发商配备的非人防部分建有的机械车库共46组238个（含上下层），人防部分建有的机械车库共67组239个（含上下层），共计477个，在2016年6月份物业公司交接时排查发现，所有机械车位处于报停状态，后经现场踏勘，发现因机械车位自2012年交付至今未进行维护、保养及年检，机械车位长期处于停用状态，个别机械车位因位置原因不能正常使用（非人防5个和人防9个），实际可使用的非人防机械车位119个，人防机械车位120个，共计239个；为解决小区停车难问题，经过业委会及业主代表会议商议，暂时使用机械车库下层用于停放业主车辆，收费标准为地下人防车位（非机械车位）包月250元，包年3000元，非人防部分机械车位（公寓楼下）与人防部分机械车位（住宅楼下）包月220元，包年2500元，其中第一年包年赠送一个月，优惠后包月费为192.30元每月；由物业公司代为办理车位租赁事宜，收取的停车费用扣除车位管理费（不含车位代为租赁人工费）、标识标牌制作费、车位代为租赁人工费、税金后，结余部分归属凤凰水岸小区全体业主所有，纳入小区日常维修费中，如申请使用该项资金，须经小区业委会同意后，方可使用；其中人防部分机械车位收取的停车费，在扣除物业公司管理费用及税金后结余部分，根据人防法规定用于人防设施的管理和养护，不纳入小区日常维修费中；非人防部分机械车位收取的停车费分配比例测算如下，机械车位包月费用220元，物业管理成本（60元+15.4元=75.4元，管理费60元每月含照明、卫生打扫、人员管理费，代开发票税费7%即15.4元），标识标牌制作费用12元（按12元每个制作车位牌），扣除物业管理成本结余部分为132.60元，其中业委会提取占比65%，物业公司占比35%（35%部分为代为办理车位租赁人工费及奖励费）；凤凰水岸小区自2016年8月20日开始收取临时停车及包月停车费用，其中非人防部分机械车库包月停车费每年与凤凰水岸业委会进行一次结算。案涉实际启用的人防部分机械车位120个、非人防部分机械车位119个，在2016年7月由被告凤凰业委会移交给被告亚太高新区分公司。案涉凤凰水岸小区张贴在门卫岗亭上的停车收费标准显示，机械车位只限包月，220元每月，人防车位只限包月，250元每月。 2018年1月16日，凤凰水岸小区召开业主委员会及业主代表大会，记载截止2017年12月31日止，被告亚太公司已经为凤凰水岸小区共用设备设施进行维修和更新、改造垫资761798元，2016年6月至2017年12月小区共产生收入如下：1、小区公共收益每年提取八万元用于业委会运作，结余部分用于归还垫资维修费用（其中2017年1月-2017年3月，业委会已提取1.5万元，结余14.5万元），2、根据2016年7月20日《关于凤凰水岸小区机械车库和停车费收取标准及停车费结算事宜》会议纪要约定，2016年8月至2017年12月业委会提取机械车库停车费收入共计166642.35元，3、2017年8月份由业委会委托被告亚太公司从凤凰水岸小区专项维修资金账户中申领以上维修费共计279858元，以上公共收益及申领的维修资金合计为591500.35元；经业委会及业主代表会议讨论商议，现就以上垫资费用归还进行年度结算，2016年6月至2017年12月被告亚太公司共垫资维修费761798元，减去公共收益及申领的维修资金591500.35元，凤凰业委会仍需归还垫资费用170297.65元，该笔垫资费用继续从小区每年提取的公共收益及非人防机械车库收益中进行归还。《机械车位包月停车费用分配结算表》记载，收取的机械车位停车费在扣除车位管理费用、税金、标识牌制作费、代为租赁人工费后，2016年8月至2017年12月的结余为166642.35元（扣除管理成本后总的结余256372.85元，其中代为租赁人工费89730.50元），2018年1月至7月的结余为98606.62元（扣除管理成本后总的结余151702.49元，其中代为租赁人工费53095.87元）。2020年3月15日，被告亚太高新区分公司与凤凰业委会经结算，确认2018年、2019年的机械车位结余分别为132625.02元（扣除管理成本后总的结余204038.49元，其中代为租赁人工费71413.47元）、149689.76元（扣除管理成本后总的结余230291.93元，其中代为租赁人工费80602.18元），并经业主代表会议决定，上述机械车位结余提取后用于抵扣被告亚太高新区分公司所垫付的维修款。 本院认为，本案的争议焦点在于案涉人防部分机械车位和非人防部分机械车位的权利归属。对于非人防部分机械车位，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，原告与案涉凤凰水岸小区各业主签署的《商品房买卖合同》约定，“下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有，1、车位，地下非人防。”，合同补充协议第五条约定，“买受人购买该商品房的总价款是指该商品房（含附件四的装饰、设备价格）和相应比例的土地使用权的总价，不含地下层人防车位使用权、非人防车位产权、未计入公摊面积部位等其他部分的价款”，同时，根据天一测绘公司出具的《凤凰水岸小区情况说明》，案涉小区地下室的机械车位面积并未列入分摊。故本院认为，原告与小区业主通过合同约定了地下非人防车位属于原告所有，业主也通过合同明确了房价中不包含非人防车位产权、未计入公摊面积等其他部分的价款，机械车位属于规划内设施，并非占用业主共有的道路或者其他场地所建造，且案涉非人防部分机械车位面积未列入分摊，综上，本院认定案涉非人防部分机械车位归车位建造者即原告所有。对于人防部分机械车位，本院认为，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案中，案涉人防机械车位由原告出资建造，业主也通过合同明确了商品房的总价款中不含地下层人防车位使用权、未计入公摊面积部位等其他部分的价款，而案涉人防机械车位未列入公摊，故本院认定人防部分机械车位应由原告使用管理，收益归原告所有。在宁波市特种设备检验研究院存档的《特种设备使用登记表（起重机械）》显示凤凰水岸小区地下室机械车位的使用单位和产权单位均为原告，亦能佐证这一点。三被告抗辩称，案涉机械车位构筑在小区地下室部分，地下室未计入容积率，表明地下室是占用小区业主共有的土地使用权所建设，该土地上附着物，包括建筑物、构筑物及其附属设施均属于全体业主，被告凤凰业委会有权占有、收益和处分机械车位。对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的表面、地上或者地下分别设立。故被告仅以案涉机械车位建设在小区业主共有的土地使用权上为由，主张案涉车位属于业主共有，缺乏依据，本院不予采纳。 鉴于案涉的非人防部分机械车库共46组238个机械车位（含上下层）、人防部分机械车库共67组239个机械车位（含上下层）相应的管理权、收益权归属于原告，故对于原告要求三被告立即停止对宁波市奥丽赛凤凰水岸小区机械车位的出租、收费等行为的诉讼请求，本院予以支持。但是，因案涉机械车位位于凤凰水岸小区地下室，属于小区规划内车位，即便原告接管上述机械车位，也应当严格遵守《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，确保案涉机械车位首先满足小区业主需要。 对于原告要求三被告返还机械车位收益的诉讼请求，本院认为，案涉机械车位的收益应当返还给原告，但同时，本院认为，原告确认向初始的小区物业管理公司移交了案涉机械车位的管理权，后续物业公司变更，原告、被告凤凰业委会以及新旧物业公司未对案涉机械车位的权属进行明确，车位长期处于闲置状态，故被告凤凰业委会在小区车位紧张的情况下，启用报停的机械车位一层，并委托被告亚太高新区分公司进行管理，系出于优化小区运行的目的，具体操作中并不存在明显瑕疵，对于费用的收取标准、分配等也提供了业主代表大会会议纪要、机械车位包月费用分配结算表等证据，故本院对被告凤凰业委会和被告亚太公司高新区分公司之间就机械车位进行的结算金额予以确认。至于需返还金额，本院认为，案涉机械车位出租需产生相应管理费、税金，被告凤凰业委会和物业公司就车位出租事宜召开会议，定期结算，尤其是物业公司还充当了中介机构的作用，付出了相应的人力、物力，故本院结合机械车位包月停车费用分配结算表的记载，将扣除车位管理费、税金、标识牌制作费后的结余按照原告、被告亚太高新区分公司、被告凤凰业委会各70%、20%、10%的比例进行分配。经核算，2016年8月至2019年12月底扣除管理成本后的总金额为690703.27元，上述三方的应分配金额为483492.29元、138140.65元、69070.33元。其中448957.13元业委会结余部分已由被告凤凰业委会抵作应付物业公司的垫付维修费，故该部分中的379886.80元应当由被告凤凰业委会返还给原告；其中241746.15元由被告亚太高新区分公司所得的代为租赁人工费，应返还103605.50元给原告。 对于原告就费用标准提出的异议，本院论述如下。1、要求按照非人防部分机械车位119个×220元/月，人防部分机械车位120个×250元/月为标准计算。本院认为，车位对外出租无法保证可以达到100%的满租率，原告要求按车位数量计算缺乏依据；对于收费标准，虽然原告提供的岗亭收费照片上记载“机械车位只限包月，220元每月，人防车位只限包月，250元每月”，根据物业合同及会议纪要，可以确认250元每月为人防非机械车位的收费标准，人防机械车位按照220元每月收费，故本院认定机械车位租费标准为220元每月每个。2、2018年和2019年的机械车位包月停车费用分配结算表系在第二次庭审后才形成，无法客观反映费用实际情况。本院认为，被告亚太公司和亚太物业公司在第一次庭审前就已提供了2016年7月20日的凤凰水岸业主委员会及业主代表大会会议纪要及截止2018年7月的机械车位包月停车费用分配结算表，即早在2016年7月决定启用机械车位时，被告凤凰业委会及被告亚太高新区分公司已就机械车位的收费标准、管理费收取、业委会及物业公司费用分配等进行了约定。如前所述，业委会及物业公司对案涉机械车位进行管理系在新旧物业公司未清晰交接的情况下，基于小区业主利益所实施的行为，相关手续亦齐备，故本院对双方的结算进行确认，后续2018年、2019年的结算均基于会议纪要确定的标准进行，本院亦予以认定。原告虽不认可三被告提供的结算依据，但也未能提供相应的反驳证据，故本院对原告上述意见不予采纳。3、车位管理费应按普通车位30元每月每个标准计算。本院认为，案涉车位系机械车位，分上下两层，尽管实际启用的系下面一层，但机械车位系特种设备，构造复杂、危险系数高，相应的清洁、管理和维护成本亦有别于普通车位，会议纪要约定的60元每月每个的物业管理成本费并不存在明显不合理之处。4、代为租赁人工费不合理。对该部分费用，本院已在返还金额计算时结合物业付出扣除了一定比例的费用。5、税金需以扣除车位管理费后的金额为基数计算原告应承担金额。本院认为，税金为物业公司代开发票的成本，而发票开具的对象系车位承租人，开具的金额亦以租赁费全额开具，故原告上述意见不合理，本院不予采纳。因机械车位租金收费系持续行为，且每月收取租金的金额均不相同，还涉及管理成本等核算，故本院对于本案的返还金额仅计算至2019年12月底，对于后续费用，原告可另行主张。被告亚太公司作为总公司应对被告亚太高新区分公司的民事诉讼后果承担责任。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百七十九条第一款第（一）项、第（四）项、第三款，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告宁波国家高新区凤凰水岸业主委员会停止委托被告浙江亚太酒店物业服务有限公司、浙江亚太酒店物业服务有限公司高新区分公司对宁波市奥丽赛凤凰水岸小区内地下车库机械车位的管理，被告浙江亚太酒店物业服务有限公司、浙江亚太酒店物业服务有限公司高新区分公司停止对上述机械车位的对外出租、收费行为； 二、限被告宁波国家高新区凤凰水岸业主委员会于本判决生效后十日内向原告宁波市奥丽赛置业有限公司返还机械车位收益（截止2019年12月底）379886.80元； 三、限被告浙江亚太酒店物业服务有限公司、浙江亚太酒店物业服务有限公司高新区分公司于本判决生效后十日内向原告宁波市奥丽赛置业有限公司返还机械车位收益（截止2019年12月底）103605.50元； 四、驳回原告宁波市奥丽赛置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费16935元，由原告宁波市奥丽赛置业有限公司负担7565元，宁波国家高新区凤凰水岸业主委员会负担6998元，被告浙江亚太酒店物业服务有限公司、浙江亚太酒店物业服务有限公司高新区分公司负担2372元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  徐旭霞 人民陪审员  应丽春 人民陪审员  闻文波 二〇二〇年三月十八日 代书 记员  钟利杰