浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初4478号 原告（反诉被告）：滕宝宝，女，汉族，1977年10月11日出生，住江苏省徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：孙学清，浙江嘉杭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李云鹏，男，汉族，1988年12月30日出生，住所地浙江省杭州市江干区。 第三人：杭州泊之可物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道秋溢路606号4号楼101室，统一社会信用代码：91330108MA2B1DR2X8。 法定代表人：费滨，董事长。 委托诉讼代理人：姚杰、崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 第三人：上海银满谷商业管理有限公司，住所地上海市徐汇区桂林路656号6层619室，统一社会信用代码：91310104MA1FRE0240。 法定代表人：林丽贞，总经理。 委托诉讼代理人：袁峰，系公司员工。 原告滕宝宝与被告李云鹏及第三人杭州泊之可物业管理有限公司、上海银满谷商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序进行审理，李云鹏于2019年8月10日提起反诉，本院经审查受理并于2019年8月23日公开开庭进行了合并审理，原告及其委托诉讼代理人孙学清，被告李云鹏，第三人杭州泊之可物业管理有限公司委托诉讼代理人崔满兴，上海银满谷商业管理有限公司委托诉讼代理人袁峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滕宝宝向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告之间签订的《租赁合同》于2019年5月10日解除；二、请求判令被告立即退还8万元，并按照银行同期贷款基准利率赔偿该款自起诉之日起至实际付清之日止的利息损失；三、请求判令被告支付自2019年5月1日至生效法律文书确定的合同解除日止的违约金（暂计算至起诉之日的违约金为12元/天*30天=360元）；四、判令被告赔偿原告的律师费15000元；五、请求判令被告赔偿原告的各项损失合计78242元；六、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月31日，原告经第三人上海银满谷商业管理有限公司介绍与被告签订了《租赁合同》，约定被告从第三人杭州泊之可物业管理有限公司处承租的杭州市滨江区长河街道秋溢路606号4#楼万科时代公社4#楼地上1层102室内1012空间（以下简称“该档口“）转租给原告做餐饮使用，租赁期限为24个月，并约定了该档口的交付时间为2019年4月1日及由被告统一装修等事宜。签订租赁合同前，被告与中介公司均承诺该档口可以做对外经营的餐饮使用，并可办理营业执照。租赁合同签订之后，原告按照合同约定向被告及被告指定中介的法定代表人林丽贞的账户共支付了8万元，并为日后在档口经营而定作了相关设备、设施及聘用了员工，但被告并未按约交付该档口，装修义务也未全面履行完毕，致使原告遭受了巨大的经济损失。另外，原告向工商部门了解办理营业执照的手续时，被明确告知该档口不能做餐饮使用，因此无法办理营业执照。原告认为，被告在签订合同时故意隐瞒该档口不能做对外经营餐饮使用的事实，又未按照约定时间交付该档口，应对原告因此而造成的经济损失承担赔偿责任。无法办理营业执照导致合同目的不能实现，应依据《合同法》的规定予以解除。 被告李云鹏辩称，一、同意解除双方于2019年3月31日签订的《租赁合同》。二、原告的其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。被告装修前已经将涉案房屋实际交付给了原告，合同约定签约当日原告向被告支付3万元的装修费用，装修期间原告与装修公司直接对接装修方案，原告也对装修公司提出了追加电路改装等装修问题，故对于原告主张的，未交付未装修的主张，不应得到支持。三、原告迟迟未向被告提交健康证等办理许可证需要的材料，致使相应执照至今未能办理。租赁合同明确约定由原告负责提供健康证等办理营业执照和餐饮许可证的相关材料和文件，并保证上述文件在租赁期内完全有效，随后由被告上交给杭州泊之可物业管理有限公司进行统一的办理。四、原告存在不支付租金等严重违约行为，被告根据合同约定，没收相关费用并无不当，原告要求退还相关费用，缺乏事实和法律依据。 第三人杭州泊之可物业管理有限公司述称，一、原告系与被告存在房屋租赁合同法律关系，杭州泊之可物业管理有限公司系与被告存在房屋租赁合同法律关系，杭州泊之可物业管理有限公司与原告之间不存在房屋租赁合同法律关系，根据合同相对性原则，原告无权突破合同相对性原则直接起诉杭州泊之可物业管理有限公司，至于被告与原告之间的合同约定，对杭州泊之可物业管理有限公司不发生法律效力，且本案原告的诉讼请求亦未直接针对杭州泊之可物业管理有限公司，故杭州泊之可物业管理有限公司依法无需对原告承担责任。二、被告未经杭州泊之可物业管理有限公司同意擅自转租涉案物业，被告与原告签订的租赁合同应属无效，各方承担的是过错赔偿责任，而非违约责任。三、即使原告与被告签订的租赁合同有效，原告诉请解除也没有依据，其主张被告违约要求承担违约责任亦缺乏依据，且其诉请的违约金标准和损失数额亦缺乏依据，依法应予驳回。 第三人上海银满谷商业管理有限公司辩称，同意被告李云鹏的答辩意见。 反诉原告李云鹏向本院提出诉讼请求：一、确认双方于2019年3月31日签订的《租赁合同》的解除日为2019年5月31日；二、判令反诉被告立即腾退租赁的杭州市滨江区“万科时代公社项目”4#楼地上1层1012室房屋；三、判令反诉被告立即付清尚欠反诉原告的房屋租金12000元（自2019年4月1日计至2019年5月31日）；四、判令反诉被告按400元/天的标准支付自合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；五、判令反诉被告结清至实际腾退房屋之日止的水费、电费、空调费（暂计200元）；六、判令反诉被告立即将后期改造的门头恢复原状；七、判令反诉被告支付违约金31500元（21*6000*25%）。事实和理由：2019年3月31日，反诉被告与反诉原告签订一份《租赁合同》，向反诉原告租赁坐落于杭州市滨江区“万科时代公社项目”4#楼地上1层1012室的房屋。双方约定，租赁合同期限为24个月，每月租金按反诉被告所开办的档口当月销售额的20%计付，若当月销售额低于30000元的，则按6000元计算保底租金。若反诉被告单方面解除合同则需向反诉原告支付剩余租期租金的25%作为违约金。事后，反诉原告按约对案涉档口进行了基础装修，反诉被告也对档口进行了部分改装，但在反诉原告通知反诉被告办理交付手续时，反诉被告拒不签署交付书，并在己方未提供健康证等材料的情况下强行要求反诉原告办理餐饮许可证等证件。此外，反诉被告自2019年4月1日起拒不支付租金、水电费并将案涉档口霸占至今，未予腾退。 反诉被告滕宝宝辩称，一、双方真正解除《租赁合同》的时间是在2019年5月的上旬，双方已经约定了可以解除，就赔偿退款的问题，反诉原告当时是承诺5月15号之前款项会到位，但是一直没有到位，因此反诉被告才提起诉讼。二、至于其他的诉讼请求，因为反诉原告一直没有交付涉案的档口，反诉原告就无权向反诉被告主张任何权利。三、反诉被告从来没有对涉案档口进行部分改装，反诉原告也没有要求反诉被告提供健康证，同时反诉被告也不存在拒不签署交付书的情况。四、涉案租用的地方属于工业用地，因反诉原告的原因导致店铺无法办理餐饮执照及卫生许可证等，导致反诉被告无法正常经营，故请求驳回反诉原告的诉请。 第三人杭州泊之可物业管理有限公司辩称，反诉原告与反诉被告之间的关系跟第三人没有关系，请求法院依法判决。 第三人上海银满谷商业管理有限公司表示其没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据：1.电商平台转账记录，被告李云鹏、第三人杭州泊之可物业管理有限公司经质证认为设备已经搬走了，无法进行确认，第三人上海银满谷商业管理有限公司表示没有异议，本院经审查认为，即使转账记录均属实，其购买的物品基本可搬离继续利用，故无法证明系损失，故本院不予认定。 2.录音光碟及录音笔录，被告李云鹏、第三人杭州泊之可物业管理有限公司经质证认为录音与本案没有关联性，对录音的内容有异议，第三人上海银满谷商业管理有限公司表示没有异议，本院经审查认为，无法核实录音双方当事人身份及内容的真实性，故本院不予认定。 3.证人周某的证言，被告李云鹏对其真实性不予认可，认为其不能证明原告的损失，第三人杭州泊之可物业管理有限公司、上海银满谷商业管理有限公司无意见。本院经审查认为，根据证人的陈述，证人系在原告经营的其他店铺上班，故不能证明原告存在员工工资的损失。 被告提交的证据：1.杭州市滨江区内部分商户在美团外卖上的店铺截图两份，原告经质证对真实性有异议，第三人对其真实性无异议。本院经审查认为，店铺截图与本案没有关联，故本院不予认定。 2.租赁空间照片，原告经质证对其真实性有异议，认为即使真实也与原告无关，第三人对真实性无异议。本院经审查予以认定。 3.被告李云鹏与第三人杭州泊之可物业管理有限公司员工微信聊天记录及电子邮件截图，原告经质证对其真实性有异议，第三人对真实性无异议。本院经审查认为，聊天记录及电子邮件截图系被告李云鹏与第三人杭州泊之可物业管理有限公司员工微信聊天记录及电子邮件截图，第三人杭州泊之可物业管理有限公司对其真实性表示认可，故本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月31日，李云鹏与杭州泊之可物业管理有限公司签订《万科时代公社房屋租赁合同》两份及补充协议，约定由李云鹏承租杭州市滨江区4号楼101室等房屋，租赁期限为2018年8月10日至2023年8月9日。 2018年8月10日，李云鹏（乙方）与杭州泊之可物业管理有限公司（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方同意乙方在合同期内以分租的形式经营杭州市滨江区长河街道秋溢路606号4#楼地上1层101室及102室。乙方在合同期内进行的分租，针对所引进的所有商户及品牌，需提前向甲方报备，征得甲方同意后方可实施，若未征得甲方同意，李云鹏私自进行分租，甲方有权单方面终止合同，并按照原合同内容中乙方违约方式处理。 2019年3月31日，滕宝宝（乙方）经第三人上海银满谷商业管理有限公司介绍与李云鹏（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：（1）乙方租赁甲方位于杭州市滨江区的“万科时代公社项目”4#楼地上1层101室内1012空间，面积11.7平方米。该空间的经营范围为办公及配套，乙方应按规定使用该空间。若生产食品经营安全问题，由乙方自行承担责任。甲、乙双方约定，甲方于2019年4月1日将该空间交付给乙方，该日为交付日，乙方在此特别同意给予甲方三十天的宽限期，宽限期内甲方交付该空间的，甲方不承担违约责任。甲方延迟交付的，乙方租金计算起始日期顺延。租赁期限共24个月，自2019年4月16日起至2021年4月15日止。本合同签订当日，乙方必须向甲方支付入场费2万元，该入场费用甲方不予退还。双方约定，该空间由甲方统一装修。本合同签订当日，乙方须向甲方支付装修费3万元，自本合同签署之日起一年内甲方双方协商解除合同或因乙方违约解除合同，甲方仅退回装修费1万元；若本合同签署之日起超过一年，不论何种原因解除合同，甲方均不予退还以上装修费。自本合同签订当日，乙方须向甲方支付3万元作为租赁保证金。该空间月租金为当月销售额的20%，乙方月销售额未超过3万元的月份，当月的租金为6000元。租金仅限于该房屋租赁使用费，不包括乙方自行承担的物业费及电费、水费、通讯等因使用该房屋所实际发生的其他费用。如一方违反合同中的任何规定，即视为违约，违约方应就其违约造成守约方的损失（包括律师费等）进行赔偿。甲方于宽限期限后交付该空间的，每逾期一日，按乙方已付保证金金额万分之四向乙方偿付违约金。乙方未能在甲方书面通知的最后接受期限之次日起的30日内办理空间交接手续的，甲方有权单方面解除本合同。甲方解除本合同的，甲方有权没收租赁保证金。乙方逾期支付的租金及其他各项费用，每逾期一天，按所欠款项的万分之五向甲方偿付违约金。租赁期间，非因不可抗力或非因本合同约定原因，乙方提前终止租赁或解除合同的，乙方应按照6000元/月向甲方支付剩余租期租金25%的违约金，但不得低于三个月的当期租金金额。乙方逾期返还该空间的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的二倍向甲方支付该空间占用期间的占用费，并赔偿甲方因逾期收回物业而遭受的其他损失。 2019年3月31日，滕宝宝向上海银满谷商业管理有限公司法定代表人林丽贞转账支付2万元，向上海银满谷商业管理有限公司支付中介费1000元。2019年4月1日，滕宝宝向李云鹏转账支付6万元。 李云鹏认可涉案档口需由杭州泊之可物业管理有限公司统一办理餐饮许可证等经营证照，涉案餐饮许可证等经营证照尚未办理成功。2019年5月中上旬，李云鹏与滕宝宝等其他商家协商合同解除事宜。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。双方均认可涉案档口应依照相应规定办理经营证照，且李云鹏认可需由杭州泊之可物业管理有限公司统一办理餐饮许可证等经营证照。但由于涉案档口至今未成功办理餐饮许可证等经营证照等原因，导致合同无法继续履行。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。李云鹏作为出租人，其提供的房屋应符合租赁目的，且现有证据无法得出滕宝宝在证照办理过程中存在过错，故涉案合同无法继续履行，李云鹏应当向滕宝宝承担相应的违约责任，故滕宝宝有权依法解除涉案合同。关于合同的解除日期，因滕宝宝未提交证明其向李云鹏提出解除合同的日期，故本院将李云鹏认可滕宝宝提出解约的日期为合同解除日，即2019年5月31日。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于李云鹏主张滕宝宝支付2019年5月31日以前的租金的请求，由于涉案档口未成功办理餐饮许可证等经营证照，滕宝宝未入驻并实际经营，故要求滕宝宝承担租金的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于李云鹏要求滕宝宝腾退房屋的请求，滕宝宝当庭陈述房屋内已无其物品，故李云鹏可自行处理涉案房屋。 关于滕宝宝的主张的各项损失，由于涉案合同已解除，且无证据证明滕宝宝存在过错，滕宝宝亦无实际经营，故李云鹏应当返还滕宝宝支付的8万元，关于原告主张的损失赔偿，一是对应返还款项自起诉之日起的利息损失，因中国人民银行基于利率市场化改革已取消了贷款基准利率，故计息标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；二是律师费15000元，案涉合同对赔偿损失包括律师费进行了明确约定，本院予以支持；三是因前期准备经营产生的损失，关于中介费1000元，李云鹏的违约行为导致的租赁合同无法继续履行，原告亦未实际开始经营，故对于原告的该项损失，李云鹏应承担赔偿责任；关于滕宝宝主张的物品、员工工资等损失，因物品可另作他用，且滕宝宝庭审中陈述其已将物品运走，而员工工资等缺乏证据证明，故本院均不予支持。 综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告滕宝宝与被告李云鹏签订的《租赁合同》已于2019年5月31日解除； 二、被告李云鹏于判决生效之日起十日内返还原告滕宝宝8万元并支付利息损失（自2019年7月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 三、被告李云鹏于本判决生效之日起十日内赔偿原告滕宝宝律师费15000元、中介费1000元； 四、驳回原告滕宝宝的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告李云鹏的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1886元，由滕宝宝负担900元，由李云鹏负担986元。反诉案件受理费734元，由李云鹏负担。原告滕宝宝于本判决生效之日起十日内来本院退费；被告李云鹏本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  靳幸佳 二〇二〇年三月九日 书记员  濮卒燕