四川省筠连县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1527民初85号 原告：沈中付，女，1937年12月出生，汉族，户籍地：四川省筠连县，现住四川省筠连县。 原告：魏品付，女，1972年3月出生，汉族，户籍地：四川省筠连县，现住四川省筠连县。 二原告共同委托的诉讼代理人：徐志文，宜宾市翠屏区李端法律服务所法律工作者。执业证号：32312121100004。特别授权代理。 被告：柳廷九，男，1951年6月21日出生，汉族，住四川省筠连县。 被告：柳付强，男，1980年5月20日出生，汉族，住四川省筠连县。 原告沈中付、魏品付与被告柳廷九、柳付强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏品付及原告沈中付、魏品付共同委托的诉讼代理人徐志文，被告柳廷九、柳付强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告沈中付、魏品付向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2012年1月口头约定的房屋租赁合同，并立即返还原告出租的房屋；2.判决被告支付尚差欠原告的房屋租赁费3600元；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，二原告将诉讼请求第2项变更为：判决二被告支付差欠二原告的房屋租赁费4200元，并支付从2017年11月15日至2019年3月1日止，二被告将该房屋转租他人增加的收益3875元，共计8075元。事实与理由：原告沈中付与魏品付系母女关系，在筠连县有石木结构土瓦房屋一间半。2012年1月，被告柳廷九、柳付强与原告达成口头协议，主要约定，1.原告将该石木结构土瓦房屋一间半出租给二被告开办酒厂使用；2.租赁期间10年；3.房屋租金按每月50元支付（600元／年），定于每年8月30日前支付下一年房租。口头合同达成后，二原告将该房屋交付二被告，被告也按约定支付了当年的租金。之后，被告就未向原告支付房屋租金，经原告催收，被告均以种种理由推诿，拒不支付原告租金。更为严重的是，二被告未经原告知晓和同意于2017年11月13日擅自将该出租房屋转租他人使用，从中牟利。因此，原告特向法院提起诉讼。 被告柳廷九、柳付强辩称，1.二原告所述不是事实；2.二原告因其他原因，搬迁至筠连县居住，其居住的房屋石木结构土瓦房屋空闲，也没人管理，而当时原、被告之间的关系较好，经双方友好协商，原告将该房屋一间半及房屋前的厂坝、部分土地出租给被告使用，被告用于开办酒厂，约定租金为每年共计300元，之后双方是补签了书面协议的；3.被告租赁了原告的房屋、厂坝、土地后，每年都按约定向被告支付了租金300元，支付至2018年8月；4.被告租赁原告的房屋开办酒厂使用，并未约定不能转租，且转租也未对原告的房屋实体造成损害，原告向他人出租的是原告投资开办的养猪场及酒厂的煮酒设施设备及其相关证照等，才会增加租金收益，原告要被告支付原告转租房屋增加的收益，没有事实依据和法律依据，被告不予认可；5.原告要求解除合同，需赔偿被告的经济损失60000元。 原告沈中付、魏品付为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.原告沈中付、魏品付的身份证复印件，拟证明原告基本情况及诉讼主体资格；2.筠连县及酸草村民委员会出具的证明1份，拟证明原告沈中付、魏品付在筠连县有自建石木结构土瓦房屋一间半；3.宜宾市中级人民法院《民事判决书》1份，拟证明被告柳廷九、柳付强未经原告知晓和同意于2017年11月13日擅自将该出租房屋转租他人使用，从中牟利的事实；4.原告沈中付、魏品付的土地承包登记薄，拟证明原告的房屋前有成包土地的事实；5.照片1份，拟证明原告所有的房屋状况。被告柳廷九、柳付强对原告提交的以上5组证据的真实性无异议，但对宜宾市中级人民法院《民事判决书》认为，该判决已清楚的载明被告租用原告空闲的房屋使用，由被告投资设施设备开办酒厂，将该酒厂的所有财产包括煮酒的设备设施以及被告投资建设的养猪场一起出租给被告，才整体提升了租金效益，该出租并未对原告的房屋实体造成损害，且原、被告双方当时的约定并未禁止被告出租或转租，对原告的无理要求，被告不予认可。 经审查，本院对原告提交的以上5组证据的真实性，本院予以采信。 被告柳廷九、柳付强为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.被告柳廷九、柳付强的身份证复印件，拟证明被告的诉讼主体；2.《协议》1份，拟证明原、被告双方约定的租赁时间是2012年7月开始，租金为每年8月底前支付，而不是原告诉称的2012年1月开始；该协议证明了被告向原告租用的事物有房屋、房屋前的厂坝、厂坝前的土地约0.3亩共计三样；也证明了被告租用原告的三样事物每年的租金共计为300元；同时，该协议还证明了被告租用原告的房屋开办酒厂建成后，原告不能反悔，否则要承担被告的一切损失。原告沈中付、魏品付对该证据无异议，认为原告认不了字，有些内容也不是很清楚，并且原告签字时原告提出过每年租金300元少了，要求增加50元，即每年350元的租金，但被告只向原告支付了第一年的租金300元，之后又付了一年的300元，迄今原告共计只收到600元，而该协议被告只写了1份自留，原告至今都没有协议留存。经审查，本院对被告提交的以上证据的真实性予以采信； 庭审中，本院出具了2019年10月9日原告魏品付的一份询问笔录，证实了原告向被告出租的事物共计三样，即：房屋1间半、房屋前的厂坝、厂坝前的土地约0.3亩，每年租金共计300元，补签协议时，原告提出要求每年增加租金50元，但未写上协议，之后被告向原告支付了第一年的租金300元，后又付了一年的租金300元，共计原告收到租金600元。原、被告对该询问笔录的内容均无异议。 根据以上举证、质证及认证，结合双方在庭审中的陈述，本院经审理认定本案事实如下：原告沈中付与原告魏品付系母女关系，被告柳廷九与被告柳付强系父子关系。原告沈中付、魏品付在四川省筠连县小地名为柿子坝有石木结构土瓦房共1间带一票角（即约一间半房屋），因原告魏品付结婚迁至筠连县居住，其母即原告沈中付也随迁居住，该房屋闲置没人居住，房屋前的承包土地也没人耕种。2012年7月初，被告柳廷九、柳付强与原告沈中付、魏品付协商，被告租用原告的房屋、厂坝及房屋前的承包土地，用于原告开办酒厂使用，双方达成口头协议，主要约定：1.租赁范围：原告的房屋、厂坝及房屋前的0.3亩承包地；2.租金及给付时间：每年租金人民币300元，定于每年8月份前给付原告沈中付，一年一付。之后，被告柳廷九、柳付强找他人代书，将双方的口头约定内容草拟写成1份书面协议，于2012年7月7日双方签字。《协议》的内容为：为了搞活经济，柳付强在七组发展养殖，由于地理条件不好，需要加宽建筑面积，为此与七组沈中付租用房前的长坝和前面的土地0.3亩做饲料房，具体租用的条件如下（含房屋一间）：1.柳付强租用的租金为300元；2.租金每年的8月底付清，租用时间由柳付强不用时止；3.租金要交付沈中付手中，不能交给任何一个子女；4.从协议之日起，柳付强要搞修建，沈中付不得干涉；5.如柳付强建好后，要反悔，一切损失由沈中付负责；6.以上几条，柳、沈二人共同遵守，从签字之日起生效；7.如果沈中付过世后，租金魏品付收取。同意以上协议，柳、沈二人签字柳付强、沈中付2012年7月7日。签订协议后，被告柳廷九、柳付强向原告沈中付支付了300元，完成了协议约定的第一年（即2012年7月7日至2013年7月6日）给付租金的义务，原告沈中付、魏品付也交付了该房屋及土地与被告使用。被告柳廷九、柳付强利用原告的房屋，购买了煮酒的相关设施设备，办起了酒厂经营，原告魏品付自认之后被告又向原告沈中付支付了一年的租金300元，其后就未再给付。2017年11月13日，被告柳廷九、柳付强将利用租赁原告的房屋开办的酒厂（包括煮酒的全体设施、设备）及另一个属于被告投资建设的养猪场（约500平方米）出租给案外人徐中会、杨培生经营，约定年租金16800元，案外人徐中会、杨培生经营期间，与出租人即本案被告柳廷九、柳付强发生纠纷，该纠纷本院（2019）川1527民初286号《民事判决书》和中级人民法院（2019）川15民终2253《民事判决书》已作出处理。现原告沈中付、魏品付以被告柳廷九、柳付强租用原告的房屋及承包土地（已另案起诉）从2012年起至今只支付了两年的租金共计600元，其余都未给付，并且被告柳廷九、柳付强在租用原告的房屋期间，将原告的房屋另行转租他人使用，从中牟利，被告的行为已构成严重违约，特向本院提起诉讼，请求判如所请。 另查明，被告柳廷九、柳付强租用原告沈中付、魏品付的房屋、厂坝及房屋前的承包土地三样事物，分别以房屋租赁合同纠纷和承包土地流转合同纠纷，向本院提起诉讼，本院对两案均已立案受理。本案处理的是同一协议中的房屋及房屋前的厂坝租赁合同纠纷，其房屋前的承包土地流转合同纠纷另案处理。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告沈中付、魏品付与被告柳廷九、柳付强经协商达成的租赁协议，是双方当事人真实、自愿的意思表示，合法有效。本案争议焦点为1.本案房屋租赁合同的租金如何认定；2.租赁合同是否应该解除，违约责任如何确定。 针对争议的焦点1，本案房屋租赁合同的租金该如何认定。原告沈中付、魏品付主张的被告租用原告的房屋及厂坝，每月租金50元，即每年600元，被告柳廷九、柳付强辩称根据双方的协议，租用原告的房屋、厂坝及房屋前的承包土地共计三样事物，共计每年租金共计为300元。对此，根据被告提交的经双方协商达成口头约定内容，请他人代书形成的草拟书面协议，有双方签字，结合庭审中，本院出具的2019年10月9日原告魏品付的1份询问笔录，证实了原告向被告出租的事物共计三样，即：房屋1间半、房屋前的厂坝、厂坝前的土地约0.3亩，每年租金共计300元，补签协议时，原告诉称提出要求每年增加租金50元，但未写上协议，之后被告向原告支付的第一年的租金为300元，后又付了一年的租金也是300元，共计原告收到租金600元。原、被告对该询问笔录的内容均无异议。因此本院确认被告柳廷九、柳付强租用原告沈中付、魏品付的房屋、厂坝及房屋前的承包土地三样事物，每年租金共计为300元。该租金见于原告沈中付、魏品付将其中的房屋前的0.3亩承包土地，另案以承包土地流转合同纠纷提起了诉讼，因此本院根据出租房屋的状况和当地的实际，酌情进行分配，本案房屋租赁合同纠纷案租金确定为每年200元，另一案承包土地流转合同纠纷租金确定为每年100元。对原告沈中付、魏品付自认已收到被告支付了两年的租金，本院不持异议；对被告柳廷九、柳付强辩称支付原告的租金已支付至2018年8月的辩解意见，因被告未提供证据予以证明，本院不予采信。对原告沈中付、魏品付诉称要求被告支付从2017年11月15日至2019年3月1日止期间，被告将原告出租的房屋转租给案外人徐中会、杨培生经营使用，从中牟利，要求被告支付转租收益3875元的请求，因被告租赁原告的房屋开办酒厂使用，并未约定不能转租，且转租也未对原告的房屋造成实体性的损害，原告向他人出租的是原告投资开办的养猪场及酒厂煮酒的设施设备及其相关证照等，才会增加租金收益，原告要被告支付原告转租房屋增加的收益，没有事实依据和法律依据，被告又不予认可，对原告的该请求，本院不予支持。 针对争议的焦点2，虽然原、被告双方的协议，有“租用时间由柳付强不用时止”的约定，但租用的前提是每年8约定前要按期支付租金。被告柳廷九、柳付强租用使用后，根据原告的自认，共计支付了两年的租金600元，就未再支付，虽然被告柳廷九、柳付强辩称每年都向原告支付了租金，直至2018年8月，之后才未支付，但没有证据向法庭提交，从现有证据分析，不能证明被告每年都向原告支付了租金，且根据被告的自认2018年8月以后至今未再给付原告租金，属于逾期不支付租金，已构成违约，原告要求解除租赁合同有事实和法律依据，本院予以支持。对被告柳廷九、柳付强辩称根据双方的协议内容，“从协议之日起，柳付强要搞修建，沈中付不得干涉”、“如柳付强建好后，要反悔，一切损失由沈中付负责”，但现无证据证明原告在租赁合同履行期间存在违约行为，对被告柳廷九、柳付强要求原告沈中付、魏品付赔偿损失60000元的要求，本院不予支持。 其租金的计算应为：从2012年7月7日起至2020年3月6日止共计7年零9个月时间，租金为200元/年÷12月×（7年×12月＋9个月）=1550元，扣减已支付的租金400元（按本院租金的分配方案本案房屋和厂坝每年租金200元计算），被告柳廷九、柳付强尚应支付原告沈中付、魏品付租金1150元。 综上所述，对原告沈中付、魏品付的诉讼请求，本院部份予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告沈中付、魏品付与被告柳廷九、柳付强口头约定的房屋租赁合同【含2012年7月7日双方签字的协议】； 二、被告柳廷九、柳付强于本判决生效后十日内退还所租赁原告沈中付、魏品付的房屋及厂坝，并支付原告沈中付、魏品付房屋租赁费1150元； 三、驳回沈中付、魏品付的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告沈中付、魏品付负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  刘勇 二〇二〇年三月十七日 书记员  黎翀 附法律条文如下： 1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 3.《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 4.《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的； （五）法律规定的其他情形。 5.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。 6.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 7.《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。 8.《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出资人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 9.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。