辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终432号 上诉人（原审被告）：丹东市锦绣物业服务有限公司，住所地丹东市振兴区人民街49号。 法定代表人：王美蓉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何晓东，辽宁乾朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨明月，辽宁乾朗律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王猛，男，1978年10月7日出生，汉族，住丹东市振安区。 被上诉人（原审被告）：丹东瀚星房地产开发有限公司，住所地丹东市振安区珍珠街249号。 法定代表人：柴永生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜勇，辽宁凡响律师事务所律师。 原审被告：丹东市长隆物业管理有限公司，住所地丹东市振安区珍珠街28-51号。 法定代表人：孟庆艳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何晓东，辽宁乾朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨明月，辽宁乾朗律师事务所律师。 上诉人丹东市锦绣物业服务有限公司（以下简称锦绣公司）因与被上诉人王猛、被上诉人丹东瀚星房地产开发有限公司（以下简称瀚星公司）、原审被告丹东市长隆物业管理有限公司（以下简称长隆公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服丹东市振安区人民法院(2019)辽0604民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人锦绣公司、原审被告长隆公司共同的委托诉讼代理人何晓东、杨明月，被上诉人王猛以及被上诉人瀚星公司的委托诉讼代理人姜勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦绣公司上诉请求：依法撤销原审判决第二项，依法改判。事实和理由：原审判令上诉人承担涉案房屋顶楼漏水部位的维修义务没有事实和法律依据。涉案房屋的漏水事实发生在王猛入住房屋即2013年11月4日之后，按照《商品房销售管理办法》第33条和《建设工程质量管理条例》第40条的规定，该漏水事实发生在房屋保修期内，房地产开发企业应当对上述所售房屋承担维修责任，王猛在质保期内多次要求维修，瀚星公司予以推辞，拒绝维修，现不能因时间的推移而将相应的维修义务转嫁给上诉人。 王猛辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，没有其他意见。 瀚星公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。 长隆公司辩称：对上诉请求及理由没有异议。 王猛向一审法院起诉请求：1、判令三名被告履行维修义务，对原告房屋漏水处进行全面维修；2、判令被告瀚星公司赔偿原告因房屋漏水产生的室内装修损失19600元。 一审法院认定事实：2013年9月28日，原告与被告瀚星公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告瀚星公司开发的位于丹东市振安区房屋，《商品房买卖合同》第十六条关于保修责任约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”2013年11月4日原告办理了进户手续。原告在装修房屋时发现阁楼屋顶漏水，原告找到被告瀚星公司，被告瀚星公司对房屋进行了维修。之后，房屋又出现漏水，但三名被告均未予以维修。2015年5月8日，被告瀚星公司与被告长隆公司签订《前期物业服务合同》及补充协议，由被告长隆公司对紫光福郡小区提供前期物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理。被告长隆公司接受物业管理后，被告瀚星公司不再负责对小区的公共设施及物业设施进行投入和维护，相关的维护由被告长隆公司负责，相关费用从物业费或公共设施维修基金中支付。2015年10月9日，双方又签补充协议(二)，约定针对2015年5月19日前小区房屋质量问题及部分业主雨损处理、补偿等问题，被告瀚星公司一次性支付给被告长隆公司6万元，由被告长隆公司全权处理。且今后此类问题由被告长隆公司负责。2016年9月13日，被告瀚星公司、长隆公司与紫光福郡一期业主委员会签订《紫光福郡小区一期物业交接协议》，主要内容是：根据业主大会表决解除与被告长隆公司的管理服务，重新聘请被告锦绣公司对紫光福郡一期物业进行服务管理，交接完毕后，该物业管理区域内发生的问题与被告瀚星公司、长隆公司无任何关系。 另查明，紫光福郡小区一期于2014年2月12日完成综合验收。庭审中，原告与被告瀚星公司均认可被告瀚星公司未向原告提供《住宅质量保证书》。在被告长隆公司与被告锦绣公司为紫光福郡小区提供物业服务期间，原告因房屋漏水问题一直未缴纳物业费。 诉讼期间，经原告申请，一审法院委托辽宁新时代资产评估事务所对原告房屋漏水造成的室内装修、物品等损失进行评估。2019年10月8日，该所出具资产评估报告，评估范围为房屋中的内墙面、天棚、地板、天窗等，评估结论是：本次评估值为19600元。原告交纳鉴定费2000元。 一审法院认为，公民合法的财产权益受法律保护，损害他人财产的，应当恢复原状或者赔偿损失。原告购买被告瀚星公司开发建设的商品房，并就购买的商品房进行装修使用，被告瀚星公司负有在质量保证期间内保证房屋质量的义务。《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，建设工程的最低保修期为5年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”本案中，由于原告与被告瀚星公司在《商品房买卖合同》中未就保修期限做出约定，被告瀚星公司也未向原告提供《住宅质量保证书》，因此依据上述法律规定，原告房屋的保修期应从房屋交付之日即2013年11月4日起计算为5年。原告在房屋装修时，在房屋质保期内，房屋便出现漏水问题，并给原告造成财产损失，现经评估损失数额为19600元，故被告瀚星公司应对此承担赔偿责任。关于房屋漏水维修责任问题，小区的房顶平台属于共用部位，其漏水问题属于物业公司管理服务的范畴，现原告房屋质保期已过，依据被告瀚星公司、长隆公司与紫光福郡一期业主委员会签订的《紫光福郡小区一期物业交接协议》中关于“根据业主大会表决解除与被告长隆公司的管理服务，重新聘请被告锦绣公司对紫光福郡一期物业进行服务管理，交接完毕后，该物业管理区域内发生的问题与被告瀚星公司、长隆公司无任何关系。”这一约定，原告房屋的维修责任应由被告锦绣公司承担，原告要求被告瀚星公司、长隆公司承担连带维修责任，没有事实及法律依据，不予支持。 一审法院判决：一、被告丹东瀚星房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告王猛经济损失19600元；二、被告丹东市锦绣物业服务有限公司于判决生效后三十日内对原告所有的位于丹东市振安区房屋顶楼漏水部位进行维修；三、驳回原告王猛的其他诉讼请求。案件受理费290元，减半收取145元，鉴定费2000元，共计2145元，由被告丹东瀚星房地产开发有限公司负担。 二审期间，各方均未提交新证据。 本院对各方当事人在一审提供的证据的认证意见与一审法院相同。 本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为：关于锦绣公司提出的涉案房屋漏水的维修责任应由瀚星公司承担的主张。瀚星公司与长隆公司于2015年10月9日签订的《前期物业服务合同》补充协议第三条约定，针对2015年5月19日前小区房屋质量问题及部分业主雨损处理、补偿问题，瀚星公司一次性支付长隆公司6万元，由长隆公司全权处理。此后瀚星公司、长隆公司与紫光福郡一期业主委员会签订的《紫光福郡小区一期物业交接协议》再次约定，该协议签订之前长隆公司对本小区物业管理一切正常，交接完毕后，该物业管理区域内发生的问题与瀚星公司、长隆公司无关。依据上述协议，上诉人接受物业管理职责时，瀚星公司、长隆公司与紫光福郡一期业主委员会已对业主雨损责任进行了约定，且瀚星公司也支付了相关费用。因此，虽然漏水发生在房屋的保修期内，一审法院依据协议判令锦绣公司承担维修责任，并无不当。故对上诉人的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人锦绣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人辽宁锦绣物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  孔亮亮 审判员  张峻峰 二〇二〇年三月二十七日 书记员  宋 鹤