文书内容重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0155民初667号原告:唐昭干，男，生于1973年8月7日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。原告:吴小洪，女，生于1980年5月12日，汉族，四川省渠县人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：唐昭云，男，生于1971年2月17日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。被告：重庆市顺盛实业有限公司。住所地：重庆市九龙坡区科园一路6号未来大厦16-5号。统一社会信用代码：91500107709315288N。法定代表人：黄建福，该公司董事长。委托诉讼代理人：向凤，女，生于1972年9月13日，汉族，住重庆市大渡口区。原告唐昭干、吴小洪与被告重庆市顺盛实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法由审判员张中波独任审判，公开开庭进行了审理。原告唐昭干、吴小洪的委托诉讼代理人唐昭云，被告重庆市顺盛实业有限公司的委托诉讼代理人向凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐昭干、吴小洪向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告向原告支付逾期办理房屋产权所有权证的违约金8305元；2、判令被告履行房屋渗漏的修复义务，承担对原告房屋的质量保修责任，在合理期限内进行维修、整改；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告唐昭干、吴小洪于2015年2月14日与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，从被告处购得位于梁平区××号住房一套，交房日期为2015年6月29日前，应于2015年9月30日前办理该房屋产权所有权证，但被告于2017年5月16日才办理产权所有证，该合同第十三条约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……逾期超过90日……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”原告接房后对房屋进行装修，装修后卧室墙壁出现渗漏导致卧室无法居住，影响房屋保用。根据有关法律规定，该房屋仍在质量保修期内，被告应当继续履行修缮义务，保障房屋的正常保用。为维护原告的合法权益，现根据有关法律规定，特依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告重庆市顺盛实业有限公司辩称，涉案房屋的接房时间是2015年11月7日，接房后60日至今已超过三年，但我司交件时间滞后，故应从诉状时间倒推三年为起算时间，其余部分已超过诉讼时效，未超过诉讼时效部分，同意给予合理的与其他相同案件的处理方式及折扣支付违约金。对于房屋质量问题，卧室阳台渗漏处属于已改阳台柱体，原外墙砖已经拆除，是否已经破坏防水涂层，有待核实确认。第二处客厅已改动的生活阳台柱体，不但外墙砖已拆除，落水管也已经移除，不排除因落水管移除原因导致，及外墙砖拆除破坏防水层导致。2020年3月17日上午11时左右，已与法庭到现场确认过，如果能够确定是质量问题造成，同意按房屋质量保证书中约定的防水工程质保期为5年，装饰装修工程质保期为2年，通知施工方来维修，如果发函两次施工方均不到场，则由第三方或业主自行维修，我司从施工方中的质保金中扣除相关费用。经审理查明，2015年2月14日，原告唐昭干、吴小洪（乙方）与被告重庆市顺盛实业有限公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方约定：被告将坐落于重庆市梁平区××号号的房屋一套出售给原告，房屋总价款为408147元，交房日期为2015年6月29日前，该合同第十三条第2项约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”第3项约定“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”，第4项约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：…（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同第十八条约定：“《新建商品房质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任……。”合同签订后，二原告向被告缴纳了购房款123147元，其余285000元，原告以该房向银行抵押贷款支付给了被告。原告还向被告缴纳了契税等税费及产权登记费、办证费。该房于2015年6月23日竣工验收，于同月26日取得备案登记，被告于2015年11月7日向原告交付了房屋，于2017年4月17日向梁平区土地房屋权属登记中心提交了办理房屋产权证的书面申请及相关资料。二原告接房后，对该房屋进行了装修，在装修过程中，将主卧室飘窗窗台拆除，将客厅的大门拆除，将阳台面积封入室内。二原告将房屋装修完毕后进行居住、使用。二原告在居住使用该房期间，发现主卧室空调机位外墙、窗台右侧外墙柱体、客厅大门（原客厅阳台）右侧外墙处渗水，并于2017年8月26日和2018年8月7日两次向该小区物业管理处进行过反映，但被告一直未进行整改。为此，原告选择继续履行合同，诉讼来院，请求人民法院支持其诉讼请求。庭审过程中，本院组织被告及原告家人到现场查看，确认上述三处内墙有渗水及涂料脱落痕迹。被告未对漏水原因申请司法鉴定。以上事实有原、被告提供的证据，本院现场拍摄的照片，以及原、被告的委托诉讼代理人的当庭陈述予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力…”，第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原、被告签订的合同合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。双方签订的《合同》第十三条第2项约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。被告接受了原告要求其向土地房屋权属登记中心提交办理房屋产权证的申请及相关资料的委托，被告应当按照合同约定的时间向该中心提交前述申请和资料；被告于2015年11月7日向原告交付房屋，按前述约定，被告应于2016年1月7日前向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请及相关资料，并取得该机构出具的登记受理单，而被告于2017年4月17日才向梁平区土地房屋权属登记中心提交办理房屋产权证的书面申请及相关资料，被告迟延提交办理房屋产权证的书面申请及资料的行为已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年……”。被告向原告支付违约金的起算时间本应为2016年1月8日，止算时间为2017年4月17日。因原告于2020年1月17日才向本院起诉，要求被告支付迟延办证的违约金，因此原告主张的2016年1月8日至2017年1月17日期间的违约金已超过诉讼时效，本院不再予以保护和支持。原告主张的2017年1月17日至2020年4月17日期间的违约金，不违反法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由于原告已接受争议房屋，被告的迟延办证行为并未对原告使用该房造成影响，原告购买的该房屋已在原告按揭贷款购房时进行了抵押，不能再次用于贷款时进行抵押，原告也未列举被告的迟延办证行为对其是否造成了其他何种损失，更未提供证据加以证明是否对其造成了损失，根据前述法律和司法解释的规定，对于被告要求调整（减少）违约金的抗辩主张，应予以支持。对于违约金的具体数额，本院酌定为1151元。根据《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。案涉房屋的竣工验收合格日期为2015年6月23日，原告提起诉讼的时间为2020年1月17日，涉案房屋的外墙面尚在保修期内。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”通过原告提交的证据和本院现场勘查，二原告的房屋以上三处渗水，二原告虽然将客厅阳台面积封入了室内，但未对渗水处的外墙进行改动，被告又未对房屋渗水原因申请进行司法鉴定，而房屋外墙防水尚在保修期内，故应该由被告承担对争议墙体外墙的修复责任。外墙渗水进入室内后，导致内墙的涂层受损，故也应由被告承担修复责任。二原告对其主卧室的窗台进行了改动，因此被告对该房屋原窗台以下的部分，不应承担维修责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、由被告重庆市顺盛实业有限公司向原告唐昭干、吴小洪支付迟延办证的违约金1151元，限本判决生效后十日内付清。二、由被告重庆市顺盛实业有限公司对原告唐昭干、吴小洪位于梁平区××号的房屋主卧室空调机位外墙、主卧室窗台右侧外墙（原窗台以上部分）、客厅大门（原客厅阳台）右侧外墙进行维修至不渗水为止，并对前述部位的相对应内墙涂料脱落部分进行修复，限本判决生效后一月内完成。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25元，由被告重庆市顺盛实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。在递交上诉状后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审判员  张中波二〇二〇年三月二十四日书记员  冯显莉