西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2019)陕0103民初9008号  原告：李圣，男，1996年4月13日出生，汉族，无业，住西安市碑林区级。委托诉讼代理人：吕琦，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭瑞，陕西恒达律师事务所律师。被告：张应昌，男，1959年7月6日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。被告：张应华，女，1955年9月14日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。被告：张应章，男，1954年1月27日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。被告：张荣，女，1957年12月19日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。共同委托诉讼代理人：张应昌，男，无业，住西安市碑林区。第三人：西安市双生大地房地产信息咨询中介服务部，住所地：西安市碑林区。经营者：曹芳芳，女，汉族，1974年XX月XX日出生，住该公司。原告李圣与被告张应昌、张应华、张应章、张荣、第三人西安市双生大地房地产信息咨询中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕琦、郭瑞、被告张应昌、被告张应华、张应章、张荣共同委托诉讼代理人张应昌、第三人经营者曹芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告赔偿原告损失256768.05元；3、判令被告双倍返还原告定金3万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月14日，原告委托其父李建康与张某某的监护人张应昌及第三人签订《房屋买卖定金协议》，约定原告购买张某某所有的位于西安市碑林区XX街XX小区XX幢XX室房屋，价款336000元。原告在同日向张某某支付定金30000元，但张某某和张应昌在办理产权变更登记时不予配合，经多次沟通后仍不与协助办理。被告张应昌、张应华、张应章、张荣共同辩称，四被告和张某某是亲兄弟姐妹，2018年12月16日张某某去世，去世时父母早亡，张某某亦无配偶和子女，四被告是张某某的继承人。当时张某某先天智力残障，由张应昌照顾，张某某的残疾证上的监护人也是张应昌，因此张应昌当时认为其是有权利办理本案房屋出售的事情。但在办理房屋过户的过程中，被房管局告知必须是“法定监护人”才能办理过户，经张应昌多方努力，未果，至今未过户。原告将被告张应昌、张某某诉至法院，请求继续履行买卖合同，已被法院认定为无效合同，故本案主张无事实和法律依据，应予以驳回。被告均同意原告诉请第一项，如果法院最终认定被告应当承担赔偿责任，则由被告张应昌承担。第三人西安市双生大地房地产信息咨询中介服务部述称，第三人是本案合同的居间人，被告张应昌委托第三人销售房屋时，隐瞒了家庭成员，说张某某的监护人为被告张应昌。当时第三人尽到了提示义务，告知被告张应昌必须是法定监护人才能办理过户。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月14日，原告委托李建康与张某某及第三人签订《房屋买卖定金协议》，约定原告购买张某某所有的位于西安市碑林区XX街XX小区XX幢XX室房屋，价款336000元；原告自本协议签订之日向张某某交定金30000元；三方协商在2018年3月29日之前将上述房产办理过户手续。该协议卖方处由被告张应昌签署“张某某”，买方处由李建康代原告签署“李建康”。同日，原告向张应昌支付购房定金30000元，被告张应昌向原告出具30000元收据，收据上由张应昌签署“张某某”。2018年3月10日，原告与被告张应昌对于上述房屋买卖签订了《西安市存量房买卖合同》，该合同上卖方处由被告张应昌签署“张某某”。同日，原告与被告张应昌对于上述房屋买卖签订了《二手房交易结算资金监管协议》，该协议上卖方处由被告张应昌签署“张某某”。2018年3月23日，原告将房款236000元转账支付到资金监管账户。上述合同和协议签订后，被告张应昌在协助办理过户过程中，因其无法向房屋登记机关提供其为张某某监护人的法律确认文书，导致房屋变更登记未办理。2018年6月，被告张应昌委托第三人告知原告本案合同无法履行，原告得知后，仍坚持要求原告进行履行。2019年4月2日，原告上述所交房款及定金均予以返还。另查，张某某与四被告系兄弟姐妹，张某某于2018年12月16日逝世，其父母早亡，未婚亦无子女，四被告为其继承人。2009年10月13日，中国残疾人联合会向张某某签发残疾人证，其中认定被告张应昌为其监护人。2018年4月12日，被告张应昌向本院申请宣告张某某无民事行为能力，并在此案中申请对张某某有无民事行为能力进行鉴定，鉴定结论为张某某无民事行为能力。2018年7月16日，被告张应昌申请撤诉。同日，本院作出（2018）陕0103民特45号民事裁定书裁定予以准许。2018年7月3日，原告将张某某和被告张应昌起诉至本院，要求履行本案所涉房屋买卖合同，协助办理过户。2018年12月26日，本院以被告张应昌构成无权处分为由作出（2018）陕0103民初11824号民事判决书判决驳回原告诉请。本案所涉房屋买卖合同经双方当庭明确表示均同意解除，本院予以准许。本案争议的焦点在于原告的赔偿主张应否支持。被告张应昌在本案中签署房屋买卖合同的行为，经（2018）陕0103民初11824号民事判决书认定为无权处分，直至本案法庭调查终结，权利人未予追认，被告张应昌亦未取得处分权，致使涉案房屋买卖合同无法实现证明目的，被告张应昌作为签订合同的主体，依法应承担相应的违约责任，其余被告对本案合同无法履行并无过错，故不应承担责任。原告主张的赔偿定金30000元，于法有据，本院予以支持。原告主张的贷款利息、手续费、他案诉讼费，本院认为均非直接性损失和必要性损失，故本院不予支持。原告主张的房屋差价损失，本院认为适用房屋买卖合同中的差价损失赔偿应满足以下条件：一是违约方在能够履行合同的情况下主观恶意不履行或迟延履行，致使合同最终无法履行或继续履行会造成守约方过多损失；二是违约方上述行为已然或必然使自己得到与房屋差价相当的利益。本案经过调查显示，被告张应昌基于自己已被中国残疾人联合会确认为张某某的监护人这一情形错误认为自己能够处分涉案房产，在短时间内配合原告办理网签备案，并前往房管部门办理过户手续，且在被房管部门告知无权处分涉案房屋时，又采取诉讼方式意图获得处分权，以上情形可以推定被告张应昌对涉案合同目的的实现态度积极，并不存在主观恶意；且被告张应昌的无权处分行为并不能够使其得到与房屋差价相当的利益；同时，被告张应昌在得知无法实现房屋过户时，也及时地向原告明示，原告仍坚持继续履行合同。因此，被告张应昌虽应承担赔偿责任，但基其过错和可得利益，本院认为在其承担定金赔偿的基础上再承担房屋差价损失赔偿，明显不妥，故本院对原告此诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告李圣与被告张应昌签订的《房屋买卖定金协议》和《西安市存量房买卖合同》； 二、被告张应昌于本判决生效后二十日内赔偿原告李圣定金30000元；三、驳回原告李圣其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5152元，由被告张应昌负担539元，原告李圣负担4613元。（此款原告已预交，二被告在付上款时一并直付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。              审  判  长        朱  璘人民陪审员        闫  玲人民陪审员        唐金琳                                               二〇二〇年一月二十二日                        书  记  员        寇蒙蒙 1