湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终612号上诉人（原审被告）：吴春红，女，1970年2月10日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：黄文明，湖南湘永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓中华，男，1983年10月12日出生，汉族，住永州市冷水滩区。上诉人吴春红因与被上诉人邓中华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初5346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴春红上诉请求：一、请求法院依法撤销一审判决中第一、第二、第三项判决内容，发回重审或依法改判；二、一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。一、上诉人于2019年10月17日已缴纳房屋超出面积罚款，有永州市自然资源和规划局罚没收入缴款发票为证；二、《二手房屋买卖合同》中双方约定2019年6月10日之前甲乙双方到永州市公证处做全权委托公证，而未约定为邓中华办理涉案房屋的不动产权过户登记手续；三、被上诉人未向上诉人支付购房余款47.5万元，也拒绝公证，被上诉人构成违约；上诉人直到2019年7月4日办出房屋分户的不动产登记手续，系政府行为造成，故上诉人并未构成违约，无须向被上诉人支付律师诉讼代理服务费7000元。邓中华辩称，一、对方说罚款交了，我没有看到任何交款依据，没有事实依据；二、不做公证，只要补交所有罚款我们可以接受，是因为他们罚款没交，所有房子无法交易；三、房产到我名下我才能支付尾款，不存在先付钱后公证。邓中华向一审法院起诉请求：1、判令被告履行《二手房买卖合同》及其《购房补充协议》约定的义务,缴纳超出面积的罚款等费用，为原告办理不动产过户登记；2、判令被告承担劝告所支付的律师代理费7000元；3、判令被告因违约向原告支付赔偿款5万元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年5月5日，原告与被告及中介方永州市冷水滩区广源中央鑫地房产信息咨询服务部三方签订了《二手房买卖合同》。其主要内容为：原告购买被告位于永州市冷水滩区河东永富街D座第六号201、401、501号住房，建筑面积为336平方米，总价款107.5万元。合同签订之日，原告向被告支付定金5万元。双方同意一次性付款，约定在2019年6月10日之前双方到永州市公证处做全权委托公证给原告，待被告领出公证书当日，原告支付余款47.5万元。原告垫付赎楼款55万元，从首付款中扣除。被告应于收到原告全额房款当天内将交易的房屋全部交付给原告使用。若原告中途违约，应书面通知被告，被告应在3日内将原告已付款不计利息返还给原告，定金归被告所有。若被告中途违约，应书面通知原告，并自违约之日起3日内双倍返还定金。合同三方任何一方追究违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。三方还对合同进行了备注：1、每套房屋面积以不动产中心测绘面积为准。2、拿到不动产证2个工作日之内到公证处做公证。3、若有超出面积罚款，本协议可以终止，三方均不承担违约责任。被告在2个工作日之内返还定金和房款给原告。2019年5月8日，双方签订《购房补充协议书》，约定该房产在办理分户时，以房产证上的实际面积为准。如在办理分户时，超出面积的罚款一切费用由被告承担。《二手房买卖合同》签订后,原告于2019年5月5日向被告支付了定金5万元，支付中介费15000元。《购房补充协议书》签订后，原告于2019年5月8日向被告支付了赎楼款55万元。被告将401、501号房屋交付给了原告使用。后被告没有在约定的时间内办理委托公证，拒不缴纳房屋超面积罚款，导致不能办理房屋不动产过户手续，原告遂诉之法院。另查明，2002年，被告吴春红在政府分配的建房用地自建七层住宅楼。2007年1月29号，永州市房产局颁发了被告房屋的所有权证。2019年7月2日，永州市自然资源和规划局做出了《关于三多亭社区吴春红办证情况的说明》，认定被告吴春红房屋主体超占国有土地5.47平方米，阳台超占国有土地11.89平方米。现按原土地发证面积落宗，待被告再办理其他登记时，再对违法超占土地进行处罚。2019年10月17日，被告向永州市自然资源和规划局缴纳房屋超出面积罚款486.08元。原、被告约定在2019年6月10日之前双方到永州市公证处做全权委托公证给原告，待被告领出公证书当日，原告支付余款47.5万元。被告吴春红于办理2019年7月4日办理了201、401、501号三套房屋的不动产权证，房屋所有权人是被告吴春红，被告没有委托原告办理，也没有为原告邓中华房屋过户登记手续。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《二手房买卖合同》以及《购房补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，双方都没有解除合同的意思表示，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据原、被告双方签订的《二手房买卖合同》和《购房补充协议》，每套房屋面积以不动产中心测绘面积为准，房产在办理分户时，以房产证上的实际面积为准。如在办理分户时，超出面积的罚款一切费用由被告承担。因该房屋超出占国有土地面积，超出占国有土地面积的责任在被告，且有合同约定，被告应承担缴纳超面积罚款的民事责任。原告请求判令被告履行缴纳超出面积罚款的诉讼请求，符合法律规定，有合同约定，能够成立，法院依法予以支持。原、被告双方在合同中约定于2019年6月10日之前办理委托公证给原告，全权委托原告办理不动产过户手续。但被告于2019年7月4日才办理了房屋所有权人为吴春红的不动产权证。被告没有委托原告办理，也没有为原告邓中华房屋过户登记手续,被告的行为构成违约。原告请求判令被告为其办理所购买房屋的不动产过户登记的诉讼请求，符合法律规定，有合同约定，能够成立，法院依法予以支持。因被告还有一套房屋没有交付，且原告下欠购房款人民币47.5万元没有支付，在被告为原告办理了所购买房屋的不动产过户登记后，原告应支付下欠的购房款47.5万元，被告交付另外一套房屋。若协商不行，可依法利另行提起民事诉讼。因被告没有按合同约定为原告办理房屋的不动产权证，导致原告委托律师作为诉讼代理人依法提起诉讼，增加了诉讼成本，且双方合同约定，违约方承担守约方为追究责任而发生的包括律师费等所有费用。原告请求判令被告承担原告所支付的律师代理费人民币7000元的诉讼请求，符合法律规定，有合同约定，能够成立，法院依法予以支持。本案被告已将二套房屋交付给了原告使用，还有一套房屋没有交付，且原告下欠购房款人民币47.5万元没有支付，原告只是承担了房屋未过户的风险，并未造成实际损失，且被告只是一般违约，没有根本违约，原告请求判令被告支付赔偿款人民币50,000元诉讼请求，不符合法律规定，不能成立，法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告吴春红在本判决生效之日起十日内向有关部门缴纳房屋超出面积的罚款；二、被告吴春红于在本判决生效之日起十日内为原告邓中华办理位于永州市冷水滩区河东永富街D座第六号201、401、501号三套房屋的不动产权过户登记手续；三、限被告吴春红在本判决生效之日起十日内支付原告邓中华的律师诉讼代理服务费人民币7000元；四、驳回原告邓中华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案诉讼费1825元，减半收取912.5元，由被告吴春红负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审另查明，上诉人与被上诉人约定以一次性付款方式付款，并约定双方在2019年6月10日前到永州市公证处做全权委托公证给被上诉人，待上诉人领出公证书当日，被上诉人向上诉人支付余款475,000元。同时备注约定，“拿到不动产证2个工作日内到公证处做公证”。合同签订后，双方并未在2019年6月10日前到永州市公证处做全权委托公证给被上诉人，被上诉人亦未向上诉人支付余款。在上诉人于2019年7月4日办出房屋分户的不动产登记手续后，双方亦并未在2个工作日内到公证处公证。二审查明的其他事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方签订的《二手房买卖合同》以及《购房补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。一、根据双方约定，如在办理分户时，超出面积的罚款一切费用由上诉人承担。现因房屋超出国有土地面积，上诉人应当依照约定及时缴清罚款。上诉人诉称其已于2019年10月17日缴纳房屋超出面积罚款，但被上诉人辩称上诉人不能证明已经缴清全部罚款，且房产证上仍明确标注了超出面积部分。本院认为，为实现双方交易目的，上诉人应当确保缴清全部超面积罚款。故对上诉人主张撤销原判决第一项内容的诉请不予支持。二、双方签订的《二手房买卖合同》系双务合同，即被上诉人负有支付全部购房款的义务，上诉人负有交房和过户的义务。故上诉人主张撤销原判决第二项内容，即不为被上诉人办理涉案房屋不动产权证的诉请，本院不予支持。依据双方约定及交易目的，避免造成当事人诉累，上诉人应当为被上诉人办理好涉案房屋的不动产权证，被上诉人亦应及时履行支付余下购房款的义务。三、双方未依照约定在2019年6月10日前到永州市公证处做全权委托公证，被上诉人亦未履行一次性付款义务。在上诉人于2019年7月4日办出房屋分户的不动产登记手续后，双方亦并未在2个工作日内到公证处公证。对此，双方均负有过错责任，故上诉人主张无需向被上诉人支付律师诉讼代理服务费7000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，上诉人吴春红的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初5346号民事判决第一、二、四项；二、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初5346号民事判决第三项；三、被上诉人邓中华在本判决生效之日起十日内支付上诉人吴春红购房余款475,000元；一、二审案件受理费共计1687.5元，由上诉人吴春红与被上诉人邓中华各负担843.75元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇二〇年三月十九日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。