北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终760号上诉人（原审原告）：王猛，男，1987年10月9日出生，汉族，房山区国资委职员，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王杰，北京熙明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京兆俊华商贸有限公司，住所地北京市房山区城关街道燕房路小区22号楼1层105。法定代表人：赵喜庆，总经理。被上诉人（原审被告）：北京世纪盛坤国际购物中心有限公司，住所地北京市房山区良乡地区拱辰星园1号楼1A-11。法定代表人：郭蕾，总经理。委托诉讼代理人：朱宝侠，北京市京泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京新隆家商贸中心，住所地北京市房山区良乡地区拱辰星园1、2号楼1层1B-15。法定代表人：刘广禄，经理。委托诉讼代理人：张剑，男，北京新隆家商贸中心员工。上诉人王猛因与被上诉人北京兆俊华商贸有限公司（以下简称兆俊华商贸公司）、北京世纪盛坤国际购物中心有限公司（以下简称世纪盛坤公司）、北京新隆家商贸中心（以下简称新隆家中心）、房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初1949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王猛上诉请求：改判兆俊华商贸公司、世纪盛坤公司、新隆家中心：1.立即腾退我的房屋并将房屋返还给我；2.向我支付自2018年4月2日到2019年12月1日止的房屋占有使用费3884420元（不服少判的155368元），以及2019年12月2日之后的房屋占有使用费，按每日每平方米4元计算至实际腾退房屋之日。事实与理由：本案是租赁合同纠纷，应适用合同法有关于租赁合同相关规定以及物权法第三十四、三十七条的规定，一审判决适用民法总则第六、七、八条和物权法第七条规定，适用法律错误。我具有独立的产权证，对涉案房屋具有占有、使用、处分、收益的权利。开发商将拱辰星园1、2号楼底商划分并分别出售给多位业主，每个业主都具有独立的房屋产权证书，房屋是彼此独立的，我的房屋产权证中明确登记了房屋的位置和面积。我购买涉案房屋时，出卖人明确涉案房屋可以自行打隔断并给了我书面装修标准。经询问北京市房山区建委关于涉案房屋的产权情况，答复是房本关于面积和房屋位置明确，是个人产权。涉案房屋位置在商场门口位置，具备单独打隔断的条件，不会侵犯第三人利益，涉案房屋有返还的现实可能性。我与兆俊华公司的租赁合同因租赁期届满而终止，我不同意继续出租，兆俊华公司应将房屋腾退返还给我。我有权选择收回房屋或继续出租。按照一审判决的逻辑，必须少数服从多数，否认了我房屋所有权证的效力，违反自愿原则。我与世纪盛坤公司不具有合同关系，其将我的房屋转租没有法律依据，属于非法占有，其对我房屋的收益属于不当得利，即便考虑到其他业主利益不便返还房屋，也应将世纪盛坤公司收益全部返还给我，按照世纪盛坤公司出租给新隆家中心的价格向我支付占有使用费。涉案房屋是整个商场最好的位置，购买时价格高于其他房屋，一审判决世纪盛坤公司按照与其他签订租赁合同的业主的标准向我支付占有使用费，有失公平。兆俊华商贸公司、世纪盛坤公司、新隆家中心未提出上诉。王猛向一审法院起诉，请求判令兆俊华商贸公司、世纪盛坤公司、新隆家中心：1.立即腾退王猛的房屋并将房屋返还给王猛。2.向王猛支付自2018年4月2日到2018年11月12日止的房屋占有使用费247785元；支付2018年11月13日之后的房屋占有使用费，每日每平方米7元计算至实际腾退房屋之日。一审法院认定事实：2004年9月23日，王猛与北京港龙房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，购买位于北京市房山区良乡地区拱辰星园1、2号楼1B-1号房，商品房用途为商业，属框架结构，层高4.8米，面积139.16平方米；另签订合同购买位于北京市房山区良乡地区拱辰星园1、2号楼1B-16号房，商品房用途为商业，属框架结构，层高4.8米，面积20.29平方米。合同约定，买受人的房屋仅做商业使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。2005年7月20日，王猛取得诉争两套房屋的房屋所有权证。2008年4月10日，王猛（甲方）与（乙方）兆俊华商贸公司针对1B-1号房签订商场租赁合同，约定二层房产证面积139.16平方米，租期为十年，自2008年4月2日起至2018年4月1日止，租金交纳方式为分段式交纳方式，其中2017年4月2日至2018年4月1日，租金每平方米每日人民币1.5元；另，针对1B-16号房签订商场租赁合同，约定一层房产证面积20.29平方米，租期为十年，自2008年4月2日起至2018年4月1日止，租金交纳方式为分段式交纳方式，其中2017年4月2日至2018年4月1日，租金每平方米每日人民币1.5元。合同第九条约定，本合同履行届满，如甲方继续出租，在同等条件下，乙方有继续承租的优先权。特别约定：1.租赁合同期满后乙方如不再承租该底商，在乙方租赁期间为该底商所做的内部装修、设施及外部广告和经营设施，还有在租赁期间乙方为商场经营所添置的附属设施及财产归甲方所有。以上甲方取得的所有附属物甲方不向乙方支付任何款项。2.甲方对该底商的出租权的取得是按一、二层底商，业主少数服从多数的方式取得的，自租赁合同签订日始乙方取得该底商现状约定面积的使用权。3.乙方按应付租金的4%向业主委员会支付服务费用。4.如甲乙双方出现纠纷，先由业主委员会协商解决。5.业主委员会按时督促乙方在租赁期间产生费用的交纳情况。另查，诉争房屋所在楼层，现名为拱辰星园1、2号楼天伊广场，共有73个业主。2008年全部集体出租给了兆俊华商贸公司。一审审理过程中，兆俊华商贸公司法定代表人赵俊军称，其是四套房的业主，2007年到2018年由兆俊华公司实际经营，是整体承租人；我公司与世纪盛坤公司是合作关系，我方经营不下去了，在2010年找世纪盛坤合作的；2018年签订新的合同时，正式开过会，当时50多人到会，没有开会记录。王猛表示，2017年年底左右，打过电话给他，但没有开会，让签字，但其没有签订合同，也不清楚有多少人签订了合同。审理中，兆俊华公司称其与世纪盛坤公司之间有协议，但未提交，后又主张没有相应协议。审理中，世纪盛坤公司提交72个业主的租赁合同复印件，显示，除靳春红一家是5年租赁期限外，其他均是10年期限，自2018年4月2日起至2028年4月1日止，租金缴纳为分段式缴纳，其中商业一层，第一阶段二年，2018年4月2日起至2020年4月1日，租金每平方米每日人民币2.4元；第二阶段二年，2020年4月2日起至2022年4月1日，租金每平方米每日人民币2.5元；之后每两年租金增长0.1元，2026年4月2日起至2028年4月1日，租金每平方米每日人民币2.8元。其中商业二层，第一阶段二年，2018年4月2日起至2020年4月1日，租金每平方米每日人民币2.3元；之后每两年租金增长0.1元，2026年4月2日起至2028年4月1日，租金每平方米每日人民币2.7元。租金给付方式为：租金实行季度支付制，支付日期为提前三天付清下一季度的租金。2017年4月16日，世纪盛坤公司与北京新隆家超市管理有限公司（新隆家中心）签订房屋租赁合同，约定租赁标的为位于北京市房山区良乡地区拱辰星园1、2号楼天伊广场一层，租赁面积840平方米，租赁期限自2017年5月10日至2023年7月9日止。双方合同继续履行中。王猛一直未与世纪盛坤公司签订房屋租赁合同，王猛曾诉至法院，要求返还房屋，后撤诉，现王猛再次诉至法院。审理中，法院依法向北京市规划和自然资源委员会调取了不动产登记资料，双方均认可真实性。审理中，王猛主张其房屋在新隆家中心承租的范围内，但并未提供充足证据证明。经询问，各方一致确认，王猛房屋并没有相应的物理隔断。一审法院认为，一般建筑物在构造上具有独立性，表现在建筑物经过区分而形成的特定部分，系以墙壁、楼板等建筑构造物与建筑物其他部分相隔离，达到适合作为物的支配的程度，客观上足以明确区划其范围；在利用上具有独立性，强调建筑物经过区分而形成的特定部分，必须可作为一建筑物单独使用，如同一般的建筑物，具有独立的经济效用，能够满足社会经济生活目的。但诉争房屋具有其独特性，除了进行概念上的区域划定之外，并无实体墙体隔离，不具备法律所要求的构造上和利用上的独立性，在学理上通常称为虚拟产权式商铺，且属于可以登记虚拟产权式商铺。虚拟产权式商铺作为一种新型的产权形式，法律、行政法规虽无明文规定，但应符合物权法的一般规律。根据我国物权法的规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。虚拟产权式商铺的实际状态是多个购买人对一个商场按照其所拥有面积对其各自拥有，每个购买人的物权权利相互依存，相互影响，其特殊状态决定了，每个个体所有权人的物权权利应当受到一定的限制。虚拟产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益必须服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺符合整体利益。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，个人利益应当服从整体利益。王猛属于诉争房屋的所有权人，其享有相应的所有权，但其权利应当受到限制，权利的行使应当符合全体业主共同的利益。本案审理中，世纪盛坤公司提交了除王猛之外的其他业主的租赁合同，虽然王猛不予认可，但其并未提交证据予以反驳，并无证据证明其他绝大多数业主作出了不同意出租给世纪盛坤公司的决定，法院对世纪盛坤公司及兆俊华公司整体出租给世纪盛坤公司的辩称予以采信，世纪盛坤公司应属于诉争房屋所在商场的整体承租人。兆俊华公司与王猛具有租赁合同关系，该租赁合同已经履行完毕。世纪盛坤公司将包含王猛大部分房屋在内的场地，出租给了新隆家中心，新隆家中心是王猛部分房屋的现有承租人。根据查明情况，诉争商场其他绝大多数业主同意将自有房屋出租给了世纪盛坤公司，根据本案虚拟产权式商铺的特性，王猛应当少数服从多数意志，其房屋亦应当与世纪盛坤公司签订房屋租赁合同。对于王猛请求兆俊华商贸公司、世纪盛坤公司、新隆家中心腾退返还王猛房屋的诉求，王猛本意是将诉争房屋收回，然后自己单独开门，自己经营，该意愿并无证据证明得到了其他全体业主的同意，已经侵犯了其他业主的合法权益；另外，诉争房屋并无具体的物理分割，具体所在位置，无法确定，不具有返还的可操作性，且若实际返还的话，势必进行物理分割，相应界限如何划分，涉及到全体业主的权益，并非本案能够处理的范围；故王猛请求返还，并不具备可行性，法院不予支持。关于王猛请求给付房屋占有使用费的诉求，兆俊华公司并未实际占有使用诉争房屋，其不必承担房屋占有使用费；新隆家中心与世纪盛坤公司具有租赁合同关系，该租赁合同未被宣告无效之前，其有权占有使用相应的房屋，其已经支付了相应的租金，不应承担房屋占有使用费；世纪盛坤公司系商铺的整体承租人，其应当承担给付占用使用费的义务。因王猛并未与世纪盛坤公司签订书面的房屋租赁合同，法院酌定王猛房屋的占有使用费按照世纪盛坤公司与其他业主签订房屋租赁合同的标准支付，酌定计算至2019年12月1日。若将来王猛与世纪盛坤公司签订了租赁合同，可按照租赁合同约定的标准支付。若王猛认为自己的物权权利受有损害，主张赔偿或者主张分割分离其房屋，其应当向其他所有将房屋出租给世纪盛坤公司的业主去主张。王猛合理请求，予以支持，不合理过高部分不予支持。兆俊华商贸公司、世纪盛坤公司、新隆家中心合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。据此，一审法院判决：一、北京世纪盛坤国际购物中心有限公司于判决生效之日起十日内给付王猛位于北京市房山区良乡地区拱辰星园1、2号楼1B-1号、1B-16号房屋2018年4月2日至2019年12月1日的占有使用费233052.12元。二、驳回王猛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，新隆家中心表示其已于2019年12月底从涉案商场撤出。对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案中虽然王猛主张其对涉案铺位享有独立的房产证，房产证亦登记了房屋位置和面积，但是，根据当事人的陈述，开发商交付时铺位四面并无墙体与相邻铺位进行区分，涉案商场内的相邻铺位之间亦未预留通道，而商场内铺位的规划、布局关系到全体业主的共同利益，在涉案商场内全体业主未对此作出明确约定或者依法决议的情况下，王猛以其铺位在商场门口并自愿在铺位四面预留通道为由，主张单独打隔断，依据并不充分。另考虑到目前商场内绝多数业主已经将各自铺位出租给世纪盛坤公司，一审判决未支持王猛返还房屋的诉讼请求，并判决由世纪盛坤公司向王猛支付占有使用费，处理结果并无不当，王猛就此提出的上诉意见，依据不足，本院不予支持。关于占用费标准，根据本案情况，一审判决酌情按照世纪盛坤公司与其他业主签订的租赁合同标准计算至2019年12月1日，如果将来世纪盛坤公司与王猛签订了租赁合同，可以按照双方约定标准支付，并无明显不当，王猛上诉要求按照每日每平方米4元计算，依据并不充分，本院不予支持。综上，王猛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费299元，由王猛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年三月三十一日法官助理 耿 玉书 记 员 祝 石