新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新23民终228号   上诉人（原审被告）：张乐星，男，1983年3月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：李永亮，新疆新途律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区北京北路260号“北京城”花园小区8栋01号商铺。法定代表人：陈铁力，该公司经理。委托诉讼代理人：刘冰，男，该公司员工。上诉人张乐星因与被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初5711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。上诉人张乐星及其委托诉讼代理人李永亮，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司的委托代理人刘冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张乐星上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：1．一审法院对涉案《前期物业服务合同》生效终止时间查明错误。《前期物业服务合同》作为特殊的物业合同在《物业管理条例》第二十四条有专门规定。本案中，昌吉市房管局批准通知文件落款时间为2013年12月2日，因此，生效时间应当为2013年12月2日。2016年7月28日，金帝华庭小区业主委员会与昌吉市嘉晟物业服务有限公司签订物业服务管理合同，此时《前期物业合同》终止；2．一审法院对合同终止后被上诉人拒绝撤离的行为性质认定错误，将强制交易的侵权行为认定为事实合同，属适用法律错误；3．原审法院没有对被上诉人是否按约履行服务行进审查。综上所述，一审法院的判决显失公平，恳请二审法院在查清事实的基础上依法判决。乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司辩称，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．被告立即缴纳2012年11月至2016年10月物业费4093元；2．被告给付所欠费用滞纳金211元（总额的5％）。一审法院认定事实：被告张乐星系昌吉市北京××路商铺业主，房屋建筑面积为32.8平方米。2012年10月31日，新疆鸿瑞房地产开发有限公司与乌鲁木齐恒信丰商贸有限公司签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告所在小区昌吉农业局家属院（高层）商业用房提供前期物业服务，合同期限自2012年11月1日至2015年10月31日，服务内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备运行的维护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公用绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案管理。物业服务等级标准为一级，物业费计算标准：商业物业2.60元／月／平方米。2015年6月30日，鸿瑞房产公司与恒信丰物业公司昌吉市分公司签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告所在小区昌吉农业局家属院（高层）商业用房提供前期物业服务，合同期限自2015年11月1日至业主委员会依法成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。协议约定的服务内容，物业服务费计算标准与2012年10月31日，鸿瑞房产公司与恒信丰物业公司签订《前期物业服务协议》一致。2013年1月15日，乌鲁木齐恒信丰商贸有限公司更名为乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司。一审法院认为，原告恒信丰物业公司与鸿瑞房产公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规禁止性规定，该协议合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故一审法院对于被告辩解其未与原告签订合同不予以采信。2012年11月1日至2016年10月被告未缴物业费，原告与鸿瑞房产公司签订《前期物业服务协议》两份协议，前一份协议期限自2012年11月1日至2015年10月31日；后一份《前期物业服务协议》自2015年11月1日至业主委员会依法成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，被告虽提交了2016年7月28日业主委员会与第三方物业公司签订的物业服务合同，但第三方物业公司并未实际入驻，在2016年7月28日至2016年10月期间，仍然由原告为被告提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应向原告交纳物业费4093元。原告主张由被告按照欠款总额的5％支付滞纳金，协议中并未对被告未按时缴纳物业费的违约责任作约定，且滞纳金指行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，而原告不属于行政机关，故一审法院对于原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。遂判决：一、被告张乐星于本判决生效之日起十日内向原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司支付自2012年11月起至2016年10月止的物业费4093元；二、驳回原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人张乐星为证实其主张向本院提交如下证据：1．昌吉市嘉晟物业服务有限公司向业主委员会及业主出具的证明一份，拟证实2016年，在昌吉市天池社区书记的主持下，达成将金帝华庭物业办公室的钥匙及相关资料移交给新的物业公司的协议，一直到2016年12月3日，业主委员会将部分资料和钥匙移交给昌吉市嘉晟物业服务有限公司，并要求物业公司正式入驻并进行物业管理，被上诉人公司不让入驻，该期间新的物业公司报警，延安路派出所出警处理，但没有有效制止，致使新的物业无法进驻。经质证，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司对证明的真实性不予认可，与事实不符。因该份证明并无经办人签字确认，且无法证实上诉人张乐星要证实的问题，本院对该证据不予确认。2．金帝华庭、商铺门前车辆管理处及门禁安保房位置照片3张，拟证实商铺前的入口没有任何门禁和车辆阻拦设施，车辆可以随意进出，但是物业合同规定物业公司对商铺具有车辆管理的服务内容和义务。物业公司设置的保安室在小区内部，车辆进出门禁也在楼道和保安室之间，没有对商铺进行安保及车辆管理的服务。经质证，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司对照片的真实性无异议，对证实的问题不予认可。因被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司对照片的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。3、上诉人张乐星申请证人姜宗志出庭，拟证实2012年入驻后，前期物业公司服务不到位，车辆管理，安保，清洁以及下水漏水的维修义务在合同中均进行约定，但被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司未实际履行上述义务。经质证，上诉人张乐星对该证人证言的真实性、合法性关联性均予以认可，认为被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司未履行物业服务的行为属于违约行为。被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司对以上证人证言不予认可。本院对证人证言综合全案予以评定。被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司未向本院提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，对一审法院查明事实本院予以确认。二审庭审中，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司认可其向金帝华庭商铺提供的物业服务为：水电暖在大楼内管线维护、消防维护、门口的监控、小区档案管理及与上级部门的对接。门口属于公共部分及道路垃圾有被上诉人负责。门面的门前三包由业主自己负责，垃圾转运由环卫处负责。冬天积雪由业主自行打扫后由被上诉人清理。本案争议焦点：1．上诉人张乐星与被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司之间物业服务关系的期间如何确定；2．上诉人张乐星应当缴纳的物业费数额应当如何确定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，虽然上诉人张乐星未直接与被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司签订物业服务合同，但被上诉人与开发企业新疆鸿瑞房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》，对上诉人具有约束力，且被上诉人新疆鸿瑞房地产开发有限公司自《前期物业服务协议》签订后就开始向小区业主提供物业服务。故上诉人张乐星与被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司之间物业服务关系的起始时间应当确定为2012年10月31日，上诉人张乐星以被上诉人的选聘应当经行政主管部门批准，并以批准时间确定双方物业服务起始的时间的抗辩意见不能成立。上诉人张乐星认为《前期物业服务合同》的终止时间应当以金帝华庭小区业主委员会与案外人昌吉市嘉晟物业服务有限公司签订物业服务管理合同，即2016年7月28日为终止时间，但根据双方举证、质证及陈述可以证实，虽然金帝华庭小区业主委员会与案外人昌吉市嘉晟物业服务有限公司签订物业服务管理合同，但案外人昌吉市嘉晟物业服务有限公司并未实际履行相应的物业服务，小区的物业管理及服务依然由被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司履行。上诉人张乐星认为是被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司拒绝撤离导致案外人昌吉市嘉晟物业服务有限公司无法为小区业主提供相应的物业服务，但上诉人张乐星未能提交有效证据证实。故双方物业服务关系的终止时间应当确定为上诉人张乐星将涉案商铺出售的时间，即2016年10月。关于双方物业服务合同履行情况。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司与新疆鸿瑞房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，协议中就双方的权利、义务及被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司所要履行的服务范围均进行了明确，但在实际履行过程中，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司自认针对商铺部分提供的物业服务仅包括水电暖在大楼内管线维护、消防维护、门口的监控、小区档案管理及与上级部门的对接，故可以确认被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司并未完全履行《前期物业服务协议》的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。本案中，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司未完全履行其物业服务内容，本院按照合同内容结合实际履行情况扣减物业费50%，即上诉人张乐星应当向被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司物业服务费2046.5元（4093元×50%）。综上，一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。上诉人张乐星的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初5711号民事判决；二、上诉人张乐星于收到本判决之日起十日内向被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司支付自2012年11月至2016年10月期间物业费2046.5元；三、驳回被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司一审其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由上诉人张乐星负担50元，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司负担50元。本判决为终审判决。   审  判  长   张 华审  判  员   李静蓉审  判  员   王 鑫   二 ○ 二 ○ 年 三 月 二 十 六 日 法 官 助 理   宋雪倩书  记  员   邱文丽