云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0112执异231号案外人：李天华，男，汉族，1964年9月19日生，身份证登记住址：云南省昆明市富民县。案外人：张菊华，女，汉族，1963年3月12日生，身份证登记住址：云南省昆明市富民县。申请执行人：昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社。住所：云南省昆明市西山区西园路与人民西路交叉口先初生物技术有限公司综合大楼一楼。法定代表人：陆睿。统一社会信用代码：915301126682571561。被执行人：李再文，男，汉族，1962年2月17日生，身份证登记住址：云南省昆明市富民县。被执行人：张配珍，女，汉族，1964年12月5日生，身份证登记住址：云南省昆明市富民县。本院在执行申请执行人昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社（以下简称：“西山农信社棕树营社”）与被执行人李再文、张配珍金融借款合同纠纷一案中，案外人李天华、张菊华向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人李天华、张菊华称，被执行人李再文、张配珍与案外人李天华为亲表弟、表妹关系。被执行人自2012年3月起前后向案外人借走人民币贰佰余万元，到2015年底一直都未能归还借款,案外人李天华多次催要无果,被执行人将名下的房屋的所有权、产权、使用权转让给案外人李天华以抵扣借款,案外人李天华不同意要房屋只要归还借款。2O17年底,经过双方协商,案外人李天华同意受让被执行人名下位于款庄镇灯光球场大门口的房屋产权。该房屋实为被执行人李再文和李加映共同所有，房屋作价人民币197万元,以房屋抵扣借款197万元,余下借款70万元,双方户主都在转让协议签字并按手印，被执行人写下该幢房屋的转让收款收条，且余下借款70万元写下欠条，被执行人承诺所欠款在2018年5月3O日前全部还清，但至今被执行人也未归还所欠下的70万元借款。另外，被执行人一直处于失踪状态，无法联系上。被执行人于2016年将上述房屋的房屋所有权证号：昆明市富民县第20080285号,集体土地证号:富集用(2OO8)第043号,地类(宅基地),不动产权证号:昆明市房权证富民县字第××号，三证向西山农信社棕树营社抵押贷款,案外人并不知情，2019年8月24日早租户打电话称房屋被昆明市西山区人民法院执行才知晓。根据《中华人民共和国土地法》和相关法律的规定,此类房屋是不能抵押贷款。案外人对被执行人在富民县土地管理局不动产办证中心所办的三证存疑，案外人向富民县不动产办证中心查询,办理不动产证要收回二证并注销,才能办理不动产证。综上所述，案外人认为执行标的物不具备抵押和执行的条件，没有落实执行标的物的实际情况，请求昆明市西山区人民法院停止（2019）云0112执3641的执行行为。申请执行人西山农信社棕树营社答辩称，一、被执行人李再文、张配珍于2014年12月12日与西山农信社棕树营社签订《借款合同》,约定借款金额50万元，借款期限24个月，自2014年12月19日至2016年12月19日，同时李再文、张配珍以其名下位于富民县款庄乡马街有自建房屋[不动产权证号：昆明市房权证富民县字第××号，土地证号：富集用(2008)第043号]作为抵押并签订《抵押合同》，并办理了抵押登记手续，西山农信社棕树营社取得《房屋他项权证书》(证书编号：昆明市房他证富民县字第××号)，抵押权依法设立。2016年12月18日，李再文、张配珍与西山农信社棕树营社对上述借款签订《借款展期协议》，展期金额40万元，展期1年，自2016年12月19日至2017年12月18日；李再文、张配珍继续以上述抵押房屋为展期借款提供抵押担保签订《抵押合同》，并办理了抵押登记手续，西山农信社棕树营社取得《不动产登记证明》(证书编号:云2016富民县不动产证明第000168号)，抵押权依法设立。借款到期后，李再文、张配珍未依照借款合同约定履行还款义务，西山农信社棕树营社于2018年10月10日向昆明市西山区人民法院提起诉讼，西山区人民法院于2018年10月10日立案并于2019年2月27日作出(2018)云0112民初11443号民事调解书，经昆明市西山区人民法院组织调解，西山农信社棕树营社与李再文、张配珍自愿达成如下协议：1、被告李再文、张配珍应向原告西山农信社棕树营社共同偿还借款本金216503元，具体支付方式及时间为:被告李再文、张配珍于2019年3月21日前向原告棕树营信用社共同归还16503元，被告李再文、张配珍自2019年4月起至2019年11月止,于每月21日前向原告西山农信社棕树营社归还20000元,被告李再文、张配珍于2019年12月21日前向原告西山农信社棕树营社共同归还40000元。2、被告李再文、张配珍于2019年12月21日前向原告西山农信社棕树营社共同支付2018年9月22日起至借款本金还清之日止的利息、罚息、复利(利息、罚息、复利均按月利率千分之10.0344计算)。3、若被告李再文、张配珍未按照上述1、2项约定的期限足额支付任意一期款项，则原告西山农信社棕树营社有权就全部未付款项申请强执行。4、若被告李再文、张配珍未按照上述1、2项约定的期限足额偿还借款本息的，原告西山农信社棕树营社对位于富民县款庄乡马街自建房1幢(登记的所有权人为李再文，产权证号为昆明市房权证富民县字第××号)的房屋折价或者变卖、拍卖所得的价款享有优先受偿权。5、案件受理费5794元(原告已预交)，减半收取计2897元，被告李再文、张配珍自愿负担，并于2019年3月21日前共同支付给原告西山农信社棕树营社。二、案外人李天华、张菊华2019年9月3日向昆明市西山区人民法院提出《执行异议申请书》，提出其与被执行人李再文、张配珍于2018年2月12日达成房屋转让协议,将案涉抵押房屋以物抵债转让给李天华、张菊华,但其签署房屋转让协议时该案涉不动产仍处于抵押给西山农信社棕树营社的状态且所担保的借款尚未结清,李天华、张菊华与李再文、张配珍达成房屋转让协议时李再文、张配珍并未通知西山农信社棕树营社，而且李再文、张配珍也未告知李天华、张菊华房屋已经被抵押的情况，依据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定:“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况,抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。李天华、张菊华与李再文、张配珍达成转让案涉抵押房屋的行为是无效的。三、案外人蒋文娟向昆明市西山区人民法院提出《执行异议申请书》提出其系案涉不动产租赁权人,据其提供的《房屋租赁合同》所载，租赁期限自2017年5月1日至2024年4月30日,租赁合同封面所载出租人为李加映但签章处由张配珍签字,且张配珍签字日期为2017年4月30日,而蒋文娟签字日期为2017年4月3日。西山农信社棕树营社取得《不动产登记证明》(证书编号:云2016富民县不动产证明第000168号)的证载时间为2016年12月19日,无论是以《房屋租赁合同》签字日期或租赁起始日期计算,租赁关系均成立在抵押权设立之后，依照相关法律法规的规定,蒋文娟的租赁权不得对抗成立在先的西山农信社棕树营社的抵押权。另外,现在被执行人李再文无法联系，张配珍也拒绝配合西山农信社棕树营社的任何情况询问，西山农信社棕树营社对案外人提交的《房屋权属转让协议》、《房屋租赁合同》的真实性也无从查证。综上所述，案外人李天华、张菊华、蒋文娟所提出的执行异议,在法律上不能成立，真实性不能查证的情况下，西山农信社棕树营社请求驳回其提出的执行异议并尽快恢复对案涉抵押房屋的执行程序。案外人李天华、张菊华为支持其异议主张，向本院提交了房屋权属转让协议、收条、欠条各一份，以上证据材料均为复印件。申请执行人西山农信社棕树营社为支持其答辩主张，向本院提交了贷款台账、（2019）云0112执3641号之一执行裁定书、（2018）云0112民初11443号民事调解书、房屋他项权书、不动产登记证明、抵押人承诺保证函、借款借据、抵押物抵押告知书、商铺租赁合同各一份，抵押合同、抵押物清单、抵押承诺书、抵押物状况声明书各两份，以上证据材料均为复印件。本院查明，西山农信社棕树营社与李再文、张配珍金融借款合同纠纷一案中，本院于2019年2月27日作出了（2018）云0112民初11443号民事调解书，调解书确认的主要内容为，一、李再文、张配珍偿还西山农信社棕树营社本金216503元及相应利息，并承担案件受理费2897元。具体支付方式及时间为：于2019年3月21日前归还16503元，2019年4月至2019年11月止，每月21日前归还20000元，于2019年12月21日前归还40000元；二、若李再文、张配珍未按约定期限足额支付任意一期款项，西山农信社棕树营社有权九未付款项申请强制执行，且有权对李再文名下位于富民县款庄乡马街自建房（不动产权证号：昆明市富民县字第××号）的房屋折价或者变卖、拍卖所得的价款享有优先受偿权。上述调解书生效后，由于李再文、张配珍没有履行生效法律文书确定的义务，西山农信社棕树营社向本院申请强制执行，本院于2019年4月16日立案受理（2019）云0112执3641号西山农信社棕树营社申请执行李再文、张配珍借款合同纠纷一案。本院于2019年8月23日查封了李再文名下位于富民县款庄乡马街房产一套[不动产权证号：昆明市房权证富民县字第××号，土地证号：富集用(2008)第043号]，并于2019年8月23日张贴了房屋腾房公告，要求李再文于2019年9月7日前将上述房屋腾空并移交本院评估拍卖。案外人李天华、张菊华对此不服，向本院提出执行异议，请求终止对案涉不动产的执行。案外人李天华、张菊华提供的《房屋权属转让协议》载明，2018年2月12日，出让方李再文、张配珍，受让方李天华、张菊华，以人民币1970000元转让位于马街环城路·体育场正大门私有房屋一套（李再文房产证面积404.70平方米和李加映房产证面积362.72平方米，共计767.4平方米）。收条载明收到李天华购房款1970000元，收款人签字为李再文。欠条载明欠李天华700000元，欠款人签字为李再文、张配珍。申请执行人西山农信社棕树营社提交的证据显示，被执行人李再文于2014年12月19日向西山农信社棕树营社借款500000元，借款合同编号为0105090151141219510000001，合同到期日为2017年12月18日，担保方式为抵押担保。2014年12月19日，被执行人李再文与西山农信社棕树营社签订了《抵押合同》（合同编号：0105090151141218110000017），约定以被执行人李再文名下案涉不动产作为抵押为借款担保。西山农信社棕树营社于2014年12月22日办理了案涉不动产他项权证，证号为昆明市房他证富民县第20140506号。2016年12月17日，被执行人李再文与西山农信社棕树营社再次签订了《抵押合同》（合同编号：2016年棕抵字第01号），以案涉不动产作为抵押担保，西山农信社棕树营社取得《不动产登记证明》(证书编号:云2016富民县不动产证明第000168号)。另外，依双方当事人陈述，被执行人李再文、张配珍与案外人李天华、张菊华签署《房屋权属转让协议》之前达成了借款合意，该《房屋权属转让协议》实为以物抵债协议。本院认为，首先，关于本案的法律适用，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。”本案中，案外人李天华、张菊华既基于《房屋权属转让协议》认为二人系案涉不动产实际权利人提出排除案件执行的异议，又作为利害关系人认为本院在执行过程中没有落实执行标的物实际情况而执行案涉不动产提出执行行为异议，案外人提出的执行行为异议的出发点为认为其系案涉不动产的实际权利人，该执行行为异议与实体权利相关，因此，本案应按照民事诉讼法第二百二十七条进行审查。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”本案执行过程中，本院依法对被执行人李再文名下案涉不动产采取查封措施，而后腾空房屋拟对案涉不动产进行拍卖，并无不当。再次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件是对无过错买受人物权期待权保护的要件，本案中，本院于2019年8月23日查封了李再文名下案涉不动产，被执行人李再文、张配珍与案外人李天华、张菊华于2018年2月12日签订了《房屋权属转让协议》。2018年2月12日前被执行人李再文、张配珍与案外人李天华、张菊华双方达成的是民间借贷合意，案外人李天华、张菊华为民间借贷关系的债权人，被执行人李再文、张配珍为债务人，双方虽于借款形成后签订了案涉《房屋权属转让协议》，但并无进行房屋买卖的真实意思表示，双方之间的基础法律关系为民间借贷法律关系，并非房屋买卖法律关系，后在被执行人李再文、张配珍到期无力偿还借款时，双方约定借款1970000元转为房款，其实质是被执行人李再文、张配珍欲以李再文名下的案涉不动产作价1970000元抵偿案外人李天华、张菊华的借款，以保障李天华、张菊华债权的实现。故案外人李天华、张菊华并非普通房屋买卖关系中的买受人，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错不动产买受人物权期待权的保护，其主张的权利不能排除本院对案涉不动产的执行，对其异议请求，本院不予支持。最后，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十六条规定：“人民法院对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书依法决定再审，依照民事诉讼法第二百零六条规定，需要中止执行的，应当在再审裁定中同时写明中止原判决、裁定、调解书的执行；情况紧急的，可以将中止执行裁定口头通知负责执行的人民法院，并在通知后十日内发出裁定书。”本案中，案外人李天华、张菊华认为案涉不动产不能办理抵押登记，该主张系对生效法律文书（2018）云0112民初11443号民事调解书的异议，不属于执行异议审查范围，目前尚未有裁定中止（2018）云0112民初11443号民事调解书执行的法律文书，该调解书仍是发生法律效力的法律文书，义务人必须履行，故对李天华、张菊华的异议请求，本院不予支持。综上，案外人李天华、张菊华的异议主张不成立，其异议请求应予驳回，据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人李天华、张菊华的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 刘 龙人民陪审员 王 苹人民陪审员 李沙佧二〇二〇年三月四日法官助理杨海曼书记员曾子媚