西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0112民初14359号 原告：刘阳，女，1986年11月1日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王超，陕西诺灵律师事务所律师。被告：西安吉祥水暖五金机电市场管理有限公司。住所地：西安市未央区。统一社会信用代码 XXXXXXXXXXXXXX0004。法定代表人：高起和，董事长。委托诉讼代理人：唐军，男，系该公司员工，住西安市雁塔区。原告刘阳与被告西安吉祥水暖五金机电市场管理有限公司（以下简称吉祥水暖公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘阳的委托诉讼代理人王超，被告吉祥水暖公司的法定代表人高起和及委托诉讼代理人唐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘阳向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告双方签订的《租赁合同》；2、依法判令被告退还原告租金98850万元；3、依法判令被告承担因违约给原告造成的损失26360元；4、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为请求依法确认原、被告签订的《租赁合同》无效。事实和理由：2019年3月31日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于未央区XX路XX号XX城XX区XX号房屋用于经营石材，面积812㎡。双方约定租赁期限为半年，从2019年3月31日至2019年9月30日止；费用为13.18万元；被告未按时交付出租房屋供原告使用的，负责赔付年租金10%的违约金。合同签订同时，原告将上述租赁费全额支付给被告。2019年4月初，因被告行政手续特别是环评手续不全，未央区XX小组XX室XX城的总电源设备查封断电，导致原告无法经营。被告在断电期间，多次欺骗原告，称需要原告同其他租赁户一起努力改善环评设备就能继续经营，但原告出资购买各种环评设备后，却被告知根本不可能恢复经营。后原告接到未央区铁腕治霾工作领导小组办公室下发的通知，直接让其限期搬离，并未要求整改。现为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告吉祥水暖公司辩称，1、2019年3月，原、被告签订《租赁合同》，约定由原告承租位于未央区XX路XX号XX房。该合同是原来2018年8月合同的续签，当时原告已在此经营，被告已将库房交于原告。合同第5.11项明确约定严禁利用库房从事我国现行法律不允许的活动，否则因此造成的一切法律后果由原告承担。原告称被告未按时交付出租房屋供原告使用的，负责赔付年租金的10%违约金无任何理由,被告早已将库房交付原告使用。2、环评手续是根据不同的单位性质按照环境部门的要求办理，合同约定租赁的是库房，不是厂房，被告无义务为原告的经营活动办理环评手续。3、原告经营期间在库房内加工石材，违反国家法律进行石材加工，未央区铁腕治霾工作领导小组办公室向各商户下发通知，要求原告搬离石材加工设备。因原告未采取任何措施，造成政府部门采取断电措施治理污染。治霾办公室下发文件的抬头是各具体商户，和库房无任何关系，并未对库房有任何要求。原告提出的环评手续，购买环评设备，查无实据，与事实不符。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租房）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于未央区XX路XX号XX城XX区XX号XX房用于主营石材商品，面积812㎡；租赁期限半年，从2019年3月31日起至2019年9月30日止；库房单价25元/平房米/月，半年费用12.18万元，加二层1万元，共计租赁费13.18万元；乙方在租赁期内严禁利用库房生产、制造、储存、销售假冒伪劣产品，严禁利用库房从事我国现行法律不允许的活动，否则因此造成的一切法律后果由乙方负责。合同第7.1条还约定，甲方未按时交付出租房屋供乙方使用的，负责赔付年租金的10%违约金。2019年3月7日，原告将租赁费13.18万元全部交付被告。2019年5月15日，西安市未央区六村堡街道办事处向被告下发《六村堡街道办事处治污减霾整改通知书》，以石材加工未采取任何环保措施、未能提供环境监测等相关资料，被要求：“1、立即停止生产经营活动；2、按照散乱整治标准，限你单位通知各商户7日内自行搬离；3、未按照要求自行搬离，街道将配合相关部门采取强制措施”。同日，未央区铁腕治霾工作领导小组办公室将被告电箱封闭，致原告无法继续加工石材。庭审中，原告称西安市未央区六村堡街道办事处于2019年7月2日向其下发《六村堡街道办事处治污减霾整改通知书》，限七日内搬离。同日，其已将绝大部分材料、生产设备、机器搬离，即使存在剩余垃圾没有清理，钥匙没有交还的情况，也是因为被告无人管理，无人接收，且私自扣押原告的相关机器造成。被告认可原告于2019年9月28日腾交涉案库房。另外，被告未能提供涉案库房的产权证书及建设工程规划许可证。以上事实，有《租赁合同》、收款收据、《未央区六村堡街道办事处治污减霾整改通知书》、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，本案争议焦点1、原、被告签订的《租赁合同》的效力问题；2、原告主张退还租金是否成立；3、原告主张违约金是否成立。关于争议焦点1，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告在本案法庭辩论终结前，就其出租的库房未能提供建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的合法手续，故对原告要求确认涉案《租赁合同》无效的诉请，予以支持。关于争议焦点2，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定,房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告主张退还2019年5月15日至2019年9月30日的租金98850元，主要考察该期间原告是否继续占有使用涉案库房，如占有使用，则应当参照租金标准支付占有使用费；否则，被告应予退还租金。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二项规定，主张法律关系变更、消灭的当事人，应当对该法律关系变更、消灭的基本事实承担举证证明责任。据此，原告应当就其腾交库房的事实承担举证责任。现原告称其在2019年7月2日将绝大部分设备等搬离，仅剩有部分垃圾未清理，但不能提供有效证据加以证明，被告对此亦不予认可，原告应当就此承担举证不能的后果。现被告认可原告于2019年9月28日腾交涉案库房，故被告应向原告退还2019年9月28日至2019年9月30日的租金2197元，对原告主张超出部分，不予支持。关于争议焦点3，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告将不具有合法手续的房屋出租于原告，原告未对租赁的房屋手续履行审慎注意义务，且原告系因石材加工不符合环保要求而无法使用涉案库房，并非因涉案库房本身使用功能或被告其他违约行为所致，故双方均存在过错。原告主张按照《租赁合同》第7.1条规定要求被告赔偿违约金，因《租赁合同》无效，不再涉及违约的问题，有关违约金的条款不再适用。原告虽称被告应对涉案房屋办理环评手续，但未提交证据加以证明，且原告也未向本院提交出资购买、增设各种环评设备的证据，故对原告主张损失26360元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条第二项规定，判决如下：一、原告刘阳与被告西安吉祥水暖五金机电市场管理有限公司签订的《租赁合同》无效；二、被告西安吉祥水暖五金机电市场管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告刘阳租金2197元；三、驳回原告刘阳其余诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2804元（原告已预交），由原告刘阳负担2754元，由被告西安吉祥水暖五金机电市场管理有限公司负担50元。被告西安吉祥水暖五金机电市场管理有限公司负担部分于上述付款时一并给付原告刘阳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    （此页无正文）   审  判  长    杨若嘉审  判  员    焦秋景人民陪审员    李新平 二○二○年三月十一日 书记 员       惠嘉瑜       1