河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终39号上诉人(原审原告)：焦作市安瑞置业有限公司，住所地：河南省焦作市解放西路红太阳家具城西300米路南。法定代表人：张红云。委托诉讼代理人：袁伟，河南因明律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王紫，女，2000年3月3日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：于小五，女，1972年12月29日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：张趁义，河南河阳律师事务所律师。上诉人焦作市安瑞置业有限公司（以下简称安瑞置业公司）因与被上诉人王紫确认合同效力纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初3919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安瑞置业公司上诉请求：1、撤销(2019)豫0811民初3919号民事判决,依法改判上诉人与王元庄在2015年8月10日签订的购房协议无效,判令被上诉人返还上诉人位于山阳区××路××号的房屋；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案涉及的房屋买卖合同因违反法律强制性规定属于无效合同。本案中,涉案房屋并没有依法登记领取权属证书，依照法律规定是不能够转让的。依据相关规定，出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。上诉人与王元庄的买卖转让行为明显违反了上述法律的强制性规定,应当认定合同无效并判令被上诉人返还涉案房屋。二、王元庄没有依据2015年8月10日签订的《购房协议》、《协议》支付276万元的购房款。1、2015年8月10日，上诉人与王元庄、董林吉又签订三方协议,约定由董林吉代付房款,付款时间为2016年12月25日之前,如王元庄或董林吉未将房款打入上诉人账户,则《购房协议》、收据视为无效，由王元吉返还房屋。但至今上诉人未收到上述房款。另根据协议反映的事实,开收据的行为在前,付款时间在后,因此,收据不能作为王元吉已经支付过房款的证据。涉案房屋售价高达276万元,不能仅凭一张收据来判断276万款项已经交纳的事实，其应将款项交纳的时间、地点、款项来源、交付方式、款项流向提供相应证据。2、原庭审中,被上诉人称房屋是以物抵债取得,这说明被上诉人也认可没有支付276万购房款。3、被上诉人主张有以物抵债的事实,其应当提供相关证据予以印证,不能仅凭其一面之词就认定其履行了支付房款的义务。王紫辩称，涉案购房协议系现房销售合同，不是预售合同，且该协议已经履行完毕，涉案房屋已交付给王元庄且王元庄及其家人多年来一直占有使用和出租，合同目的已经全部实现。《购房协议》不违反法律强制性规定，应为有效。上诉人第一次诉讼的请求是解除合同，说明其承认了涉案购房协议成立并生效。本案系上诉人恶意串通，侵害妇女儿童权益。安瑞置业公司向一审法院起诉请求：⒈确认原告与王元庄在2015年8月10日签订的购房协议无效，被告返还原告位于山阳区××路××号房屋；⒉诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：王元庄系被告王紫的父亲，已于2017年2月21日死亡。位于焦作市××路××号，暂命名为景苑商住楼的共七层单栋多层框架结构商品房系原告安瑞置业公司所开发，商住楼开发建设所应办理的五证，该商住楼仅办理了国有建设用地使用权证。2015年8月10日，原告与王元庄分别作为甲方、乙方，签订了购房协议，约定王元庄向原告认购景苑商住楼一层108号房屋，建筑面积368平方米，总价276万元；王元庄应于2015年8月10日一次性向原告付清房款，房款付清后该房归王元庄全权所有；交房时间为2015年8月10日；如遇不可抗力因素或者王元庄未能按时支付房款等特殊原因，原告可将该商品房根据实际影响的时间予以延期交付使用；本协议双方签字盖章后生效。原告在合同中甲方落款处加盖合同专用章并由张红云签名，王元庄在乙方落款处签名。原告于当日向王元庄出具收款2760000元的收据，并注明系购买景苑商住楼壹层108号房款。2010年6月至2014年1月间，原告的法定代表人为王香平。2013年10月1日，时任原告法定代表人的王香平作为出租方，与承租方张海金签订房屋租赁合同，将上述房屋出租与张海金用于经营超市，协议载明的该房屋编号为3685号，租赁期限四年。2015年10月1日，由王元庄作为出租方，就该房屋的出租事宜重新与张海金签订了房屋租赁协议，租赁期限两年。2017年10月1日，由被告王紫作为出租方，就该房屋的出租事宜与张海金续签了房屋租赁协议，租赁期限三年。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告安瑞置业公司提起本案诉讼，以被告王紫的父亲王元庄与原告签订购房协议购买案涉房屋后，王元庄本人及王元庄委托支付房款的董林吉均未支付房款为由，请求确认原告与王元庄签订的购房协议无效，并要求被告返还案涉房屋。但原告就其主张未能举出有效证据予以证明原告称王元庄与董林吉协商，由董林吉代王元庄支付房款而未支付，但原告与王元庄所签订的购房协议对此无一字提及由他人代付房款事宜；即使如原告所言董林吉同意代王元庄支付房款，其仅在原告持有的购房协议和收据中签名，而未在王元庄所持购房协议和收据中签名的行为亦不合常理。现王元庄已死亡，原告主张董林吉代王元庄支付房款而未付，其证据疑点甚多且不能形成完整的链条，故原告的诉讼请求理由不足，不予支持。被告辩解称购房协议已履行完毕，案涉房屋已交付给王元庄，王元庄及家人多年来一直占有使用和出租，并举证了原告出具的收据、三份房屋租赁合同等，该辩解理由正当，应予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回原告焦作市安瑞置业有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取为14440元，由原告焦作市安瑞置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。为支持自己的主张，上诉人安瑞置业公司提交以下两组证据：1、三方协议一份（复印件），证明被上诉人没有交房款之前，购房收据已经开出，并约定房款在约定时间没有进入上诉人的账户，该协议以及收据应无效。2、董林吉出具的证明以及董林吉的录音一份，证明董林吉将欠王元庄的款已经全部支付给王元庄，并没有替王元庄支付本案房款。王紫质证后认为，第一组证据系复印件，不予认可，如果对方提供原件，则申请鉴定。对第二组证据不认可，董林吉欠王元庄钱，现在还有好多未还清，涉案房屋从2015年10月1日至今房租均由被上诉人收取，王元庄是2017年才遇害，中间近两年时间不解决问题不符合常理。关于录音，该证据不真实且并不完整，也不能证明其证据指向。本院对证据的分析与认定：关于第一组证据，由于该证据系复印件，被上诉人又不予认可，故其真实性无法核实，本院不予采纳。关于第二组证据，由于证人本人未出庭作证，故无法核实证据真实性，本院亦不予采纳。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于安瑞置业公司上诉称案涉《购房协议》由于开发商没有取得商品房预售许可证明应当认定为无效合同的理由，经查，本案双方当事人交易的房屋系现房，且该房屋已经实际交付多年，现安瑞置业公司作为开发商以其自身未办商品房预售许可证的原因主张《购房协议》无效的理由亦有违诚信原则，本院不予支持。安瑞公司上诉称王元庄与董林吉协商，由董林吉代王元庄支付房款而实际未支付，但其并未提供“三方协议”的原件，被上诉人又不予认可，王元庄本人现已死亡，其生前签订的《购房协议》上对由董林吉代付房款一事并未提及，且根据在卷证据，董林吉仅在安瑞置业公司持有的购房协议和收据中签名，而未在王元庄所持购房协议和收据中签名的行为亦不合常理，故安瑞置业公司以王元庄本人及王元庄委托支付房款的董林吉均未支付房款为由，请求确认购房协议无效，并要求被上诉人返还案涉房屋的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，焦作市安瑞置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28880元，由上诉人焦作市安瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李艳敏审判员员 娜 娜审 判 员 宋德勇二〇二〇年三月十六日法官助理李志国书记员王宜丛