北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2962号上诉人（原审原告）：北京京奥港置业有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区机场东路2号。法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：潘峰，北京市世纪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京鸿腾伟业物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-0836室。法定代表人：岳忠东，总经理。委托诉讼代理人：王忠，男，北京鸿腾伟业物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：史小勇，北京龙朔律师事务所律师。上诉人北京京奥港置业有限公司（以下简称京奥港公司）因与被上诉人北京鸿腾伟业物业管理有限公司（以下简称鸿腾伟业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初7531号民事判决，向本院提起上诉。本案于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。京奥港公司上诉请求：1．依法撤销一审判决第一项，并改判京奥港公司与鸿腾伟业公司的物业服务合同关系于2018年6月30日正式解除；2．上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人无解约权，属于事实认定错误。《枫泉花园项目前期物业管理服务委托合同》约定的物业管理服务截止时间为2017年12月1日，自2017年12月2日起双方已无书面物业管理服务合同，上诉人可以随时向被上诉人行使解除权，并不受前期物业管理委托合同的条件限制；二、2018年6月14日的解除通知被上诉人收到即生效，并不需要被上诉人同意其内容。一审判决对该通知的效力认定有误；三、一审判决漏认定《北京市建设单位合同备案申请表》，导致本案部分事实认定不清。自2018年7月1日起，上诉人自己组建的物业管理团队正式入驻枫泉花园小区，同时上诉人启动向政府部门的备案工作。2018年10月15日，备案工作正式完成，一审中上诉人向法庭提交了备案表，但一审判决对此并未认定。备案申请表进一步证明，被上诉人的管理服务工作2018年10月15日前已经结束。四、一审判决认定双方现在无合同基础，故自2019年12月31日起合作关系解除。其实，双方的合作基础在2018年6月30日后已不存在。一年半期间被上诉人并未提供物业管理服务，仅仅是占着被上诉人的物业管理用房不移交，并严重破坏枫泉花园小区的物业管理工作。故一审判决2019年12月31日为解除合同的最后日期对上诉人严重不公平。鸿腾伟业公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人京奥港公司的上诉请求和理由。京奥港公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令鸿腾伟业公司立即退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施；2．判令鸿腾伟业公司向京奥港公司交还物业服务所必需的相关资料；3．案件受理费由鸿腾伟业公司承担。一审诉讼中，京奥港公司变更诉讼请求为：1．确认双方的物业服务合同于2018年6月30日正式解除；2．判令鸿腾伟业公司立即退出物业服务区域，移交占有的物业用房即枫泉花园六号楼的6-1、6-2的整个一层；3．案件受理费由鸿腾伟业公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院组织当事人进行了证据交换和质证。该院经审理认定事实如下：京奥港公司系顺义区枫泉花园小区的开发商。2015年4月30日，京奥港公司（委托方、甲方）与鸿腾物业公司（受托方、乙方）签订《枫泉花园项目前期物业管理服务委托合同》，约定甲方将其开发的“枫泉花园”项目及相关配套设施的物业委托乙方进行管理，合同期限乙方向甲方承诺物业服务自本合同签署进场之日起生效，暂定自2015年4月30日至2017年12月1日止，合同期限未满、园区业主大会（筹委会）成立，在业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效的同时，本合同自然终止。第九条第二款第14项约定：本合同期满终止或者提前解除、提前终止，乙方应当在合同解除、终止之日起30日内，向业主委员会（如未成立业主委员会则向甲方）办理下列移交事项：移交全部物业管理用房、场地和属于业主共同所有的其他财物；物业管理账户和信托账户的全部资料、经审计确认的预收的物业服务费、场地占用费、利用物业共用设施所得收益等余额和管理期间的账务账册等全部物业管理财务资料；物业档案资料；根据相关规定应移交的其他事项。合同第十条约定，本合同期满，甲方决定不再委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方或业主大会（筹委会）、业主委员会。第十一条约定，合同到期后，乙方应在合同终止之日起十五日内撤出本物业，移交物业管理用房以及与本物业管理有关的全部档案资料。第十二条约定：本合同终止后，甲乙双方应做好债权债务的处理，包括物业管理费用的清算，对外签署的各种协议等；乙方应协助甲方和业主大会、业主委员会作好物业服务的交接和善后工作。第十三条约定：本合同终止或者出现法定及约定解除条件导致合同解除时，双方应于终止或者解除合同之日起十五日内结清全部费用并交接相关物品；乙方应于终止或解除合同之日起十五日内，将本合同约定物业的管理权交给新聘物业服务公司，退出本合同约定的物业管理区域。第十四条约定：甲乙双方同意如发生下列情况可终止此合同，但需提前以书面形式通知对方：甲乙双方经协商一致并达成书面协议，终止合同……第十五条约定，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。上述物业服务委托合同签订后，双方依约履行。合同期限届满后，鸿腾伟业公司未撤出并继续为枫泉花园小区提供物业服务。双方在2018年1月还协商由鸿腾伟业公司协助京奥港公司办理交房手续，以十年的物业费折抵京奥港公司应向业主支付的逾期交房违约金。在此期间，京奥港公司欠付鸿腾伟业公司物业服务费，鸿腾伟业公司向京奥港公司发送催款函。2018年6月14日，京奥港公司回函鸿腾伟业公司，要求鸿腾伟业公司在2018年6月30日之前办理完成结算、配合政府部门变更等交接工作，待双方移交、交接完成，京奥港公司将依据合同约定支付相应款项。2018年8月13日，鸿腾伟业公司回函：1．双方前期物业服务合同2017年12月31日到期后双方就合同续期问题一直在协商并已就新合同条款达成一致，因京奥港公司原因未能及时签字盖章。该委托合同商定物业服务期限自2018年1月15日至2021年1月15日，根据双方合意鸿腾伟业公司继续为枫泉花园项目持续提供物业服务至今；2．关于京奥港公司来函称“2018年5月与你司商定，你司应于2018年6月30日前撤场，由我司接管小区服务……”，这一说法没有依据，首先你方近期确实单方提出终止物业服务委托的意向，但双方并未就此达成一致和前述任何书面合同解除文件。关于贵司提出的终止双方的前期物业服务委托一事，我司的答复是任何合同、协议都具备在协商一致的情况下由双方当事人合意解除的机制，对此应严格按照协议的相关约定，明确责任并就合同解除及后续事项进行磋商，妥善解决。京奥港公司提出在其向业主交房后，业主反映鸿腾伟业公司在物业服务方面存在严重问题，业主反映强烈，政府相关部门也要求其更换物业公司，故其行使合同法定解除权要求解除双方的物业服务合同关系。鸿腾伟业公司认为双方形成事实上的物业服务合同关系，合同解除应由双方达成合意，京奥港公司作为违约方无权单方行使合同解除权解除合同。另查，因京奥港公司拖欠鸿腾伟业公司物业费，鸿腾伟业公司已起诉京奥港公司索要2017年的部分物业费及2018年全年物业费。后经询鸿腾伟业公司意见，鸿腾伟业公司同意于2019年12月31日解除双方的物业服务合同。该院认为：《枫泉花园项目前期物业管理服务委托合同》是京奥港公司、鸿腾伟业公司双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。鸿腾伟业公司作为枫泉花园小区的前期物业服务公司，接受京奥港公司委托对小区进行物业管理，上述委托合同期限已届满，但鸿腾伟业公司并未撤场仍继续为小区提供服务，虽未签订书面合同，但双方对在2018年6月30日之前存在事实上的物业服务合同关系并无异议。现京奥港公司要求行使合同解除权解除物业服务合同，但京奥港公司未向鸿腾伟业公司支付物业费、且京奥港公司并未举证证明鸿腾伟业公司提供物业服务存在根本违约的情形，故该院认定京奥港公司无单方合同解除权。但鉴于双方纠纷现状，已丧失合作基础，且鸿腾伟业公司表示愿意在2019年12月31日解除合同，该院对此予以确认。合同解除后，鸿腾伟业公司应将占用的物业用房腾退给京奥港公司。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京京奥港置业有限公司与北京鸿腾伟业物业管理有限公司之间的物业服务合同关系于二〇一九年十二月三十一日解除；二、北京鸿腾伟业物业管理有限公司于双方物业服务合同解除后十日内将占用的物业用房即枫泉花园六号楼6-1、6-2整个一层腾退交付京奥港公司北京京奥港置业有限公司；三、驳回北京京奥港置业有限公司其他诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人京奥港公司主张因被上诉人鸿腾伟业公司物业服务存在严重问题，依据行使法定解除权主张双方的物业服务合同于2018年6月30日解除。对此，《枫泉花园项目前期物业管理服务委托合同》是京奥港公司、鸿腾伟业公司双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方的权利义务均应受本合同的约束。委托合同期限已届满，但鸿腾伟业公司仍继续为小区提供服务，双方对在2018年6月30日之前存在事实上的物业服务合同关系亦无异议。现京奥港公司要求行使合同解除权解除物业服务合同，但并未举证证明鸿腾伟业公司提供物业服务存在根本违约的情形，故一审法院认定京奥港公司无单方合同解除权并无不当。上诉人京奥港公司的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。综上所述，京奥港公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京京奥港置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁审 判 员 张清波审 判 员 高 贵二〇二〇年三月三十一日法官助理 郭 莹书 记 员 徐 曼