河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终461号上诉人（原审被告）：河南德通置业有限公司，住所地林州市太行路北段739号。法定代表人：于江海，职务董事长。委托诉讼代理人：李志锋，河南瀛睿源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝艳军，男，1980年10月27日出生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：张相周，河南相州律师事务所律师。上诉人河南德通置业有限公司（以下简称德通公司）因与被上诉人郝艳军房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省林州市人民法院（2019）豫0581民初4409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人德通公司上诉请求：撤销原审判决并改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。事实与理由：1、上诉人德通公司与被上诉人郝艳军之间不存在实际的房屋买卖合同关系。该房屋是上诉人与郭晓庆之间防盗门安装工程产生的，因为郭晓庆为上诉人安装防盗门，期间为能够实现郭晓庆工程款，在2015年7月由上诉人向郭晓庆出具了五套房为郭晓庆提供担保，其中有被上诉人郝艳军名下两套，方付广名下两套，被上诉人妻子郝会芳名下一套。期间为了支付郭晓庆的工程款，把被上诉人郝艳军名下的另一套，方付广名下两套和郝会芳名下的一套房屋通过售房卖了，把工程款给了郭晓庆，剩下的本案涉及的房屋没卖，因工程款未结算完毕，说以后多退少补。另外四套处置的时候都有郭晓庆的签字，都是经郭晓庆的手。从另外四套的处置可以看出，上诉人与被上诉人、方付广、郝会芳之间不存在真实的房屋买卖关系，只是对郭晓庆防盗门安装工程的担保，需要支付郭晓庆工程款时即出售担保的房屋，支付郭晓庆工程款。2、本案不属于以物抵债构成的买卖合同，上诉人与被上诉人之间没有债权债务关系，上诉人与郭晓庆之间也不存在以物抵债。即使是以物抵债，合同相对人也是上诉人对郭晓庆，不对被上诉人，被上诉人即使与郭晓庆形成买卖合同关系也与上诉人无关。被上诉人的合同相对人是郭晓庆，本案应追加郭晓庆作为当事人参加诉讼，一审未追加程序错误。3、被上诉人从未支付过上诉人购房款，被上诉人当庭认可，从而说明上诉人给被上诉人出具的收据并不是真实的房屋买卖收据。被上诉人又称将购房款给了郭晓庆，但分几次支付，几次开庭及起诉书中陈述均不一致，又未作出解释，显然是虚假的。且一审法院对郭晓庆调查时，其也认可双方未进行结算，一审法院认定上诉人与郭晓庆之间已经结算错误。上诉人与郭晓庆之间的纠纷是否结清，也直接关系到本案被上诉人的买卖合同效力问题，应将郭晓庆追加为本案当事人，请求二审法院发回重审，依法追加郭晓庆参加诉讼。4、本案涉案房屋因郭晓庆与他人民间借贷纠纷已被林州人民法院查封，一审判决与一审法院给我公司的协助执行通知相悖，也违背了民事诉讼法。上诉人认为，被上诉人应按民事诉讼法的规定提起案外人异议，而不应提起确权性质的诉讼。被上诉人郝艳军辩称，1、上诉人德通公司和被上诉人郝艳军之间系房屋买卖合同关系。被上诉人与上诉人签订的认购协议书，完全符合买卖合同司法解释规定的合同成立的邀约、承诺两个要件，本案房屋买卖合同的相对人为上诉人与被上诉人，一审判决对此书证认定符合客观事实，上诉人主张所谓的“担保”、不是真实的房屋买卖合同关系没有任何事实与法律依据。2、上诉人已实际支付清被上诉人房款，有上诉人出具的收据可以证实。关于收款收据上所标注“抵账防盗门”，客观事实和真实意思是上诉人自愿将应付郭晓庆的防盗门款以该房产的应收房款予以抵账，并且已实际进行了抵顶，这是上诉人对被上诉人付款方式事实的认可，而不是上诉人主张的为履行防盗门合同的履约保证，被上诉人已经支付清郭晓庆所有款项，有借款协议、借据及承诺书，有一审到监狱对郭晓庆的询问笔录为证，被上诉人与郭晓庆之间是否结清款项与本案没有任何关系。3、一审判决认定上诉人与郭晓庆之间以物抵债事实清楚，证据充分。上诉人以商品房抵账与第三人（即本案原告郝艳军)来实现债权债务消灭的方式是上诉人与郭晓庆之间的真实意思表示，应属有效。根据合同相对性原则并且结合一审双方提交的书面证据及经查证认定的事实，本案无须追加郭晓庆为本案第三人，故本案不存在遗漏第三人问题，程序合法，且一审也对郭晓庆进行了询问，征求了其意见，有在卷证据为证。4、上诉人主张的协助查封的事实与本案争议事实无关，被上诉人如何主张权利具有选择权。郝艳军向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告河南德通置业有限公司向原告郝艳军履行交付林州市开元国际公寓B座14层07户房屋的义务，并与原告签订房屋买卖合同和进行登记备案，协助原告办理房产证、土地使用证等相关手续；2.判令被告河南德通置业有限公司自2015年12月31日起每日按已交房款的万分之三支付原告郝艳军逾期交房违约金（至起诉日违约金为44530元）。请求的违约金计算至诉讼请求中第一项诉讼请求履行完毕之日止，标准按日万分之三。一审法院认定事实：2015年6月6日，德通公司与案外人郭晓庆签订产品购销合同，双方约定“以林州市红旗渠大道与太行路交叉口开元国际小公寓抵相应的货款，乙方（即郭晓庆）可以在签订合同后自行销售开元国际小公寓，不指定哪几套，房价按售房部标价执行”。2015年7月1日，因抵顶郭晓庆为被告德通公司安装防盗门所产生的款项，被告德通公司同意为原告郝艳军开具B座1406户、1407户两套房屋（共价值329846元）收款收据两张，其中一套即本案涉及纠纷的房屋1407户的收据内容如下：今收到郝艳军开元国际公寓房款（B座14层07户）人民币壹拾陆万肆仟玖佰贰拾叁元，抵账防盗门，被告德通公司在单位盖章处盖章，法定代表人于江海在经手人处盖章。同日，郭晓庆出具一张收到条，确认收到开元国际防盗门工程款（制作、安装）329846元。原告郝艳军与被告德通公司亦于当日签订认购协议书一份，合同约定：“乙方（本案原告郝艳军）认购甲方（本案被告德通公司）位于太行路、××大道交汇处东南角××广场××07户房屋，面积50.59平米，每平米3260元，总金额164923元整，甲方应当在2015年12月31日前，将合同约定的住房交付乙方使用，如甲方逾期交房，将每日按客户已交房款的万分之三进行赔付。”被告至今未将房屋交付原告郝艳军。经过与郭晓庆调查核实，郭晓庆亦认可该房屋是以认购房者（即原告郝艳军）的名义从德通公司开具收款收据，后交于郝艳军。原告将购房款付与郭晓庆，公司出具收据抵顶公司应付给郭晓庆的工程款。郭晓庆承认与德通公司之间未结清工程款，但其表明公司出具收款收据即意味着德通公司还欠其工程款，如超过工程款，则公司不再会出具收款收据。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：1.原被告之间是否构成房屋买卖合同法律关系；2.本案争议的房屋性质，房屋是不是因为以物抵债构成的买卖；3.购房款的支付情况。原、被告双方于2015年7月1日签订认购协议书，该行为是被告对案涉房屋的有权处分，被告于当日向原告郝艳军出具收款收据可以认定原告已通过被告认可的其他方式向被告进行了钱款交易。该认购协议书系双方自愿依法成立且有效，且此种交易行为符合日常生活中对房屋进行买卖时的交易习惯，双方形成房屋买卖合同法律关系。被告与郭晓庆签订产品购销合同，项目进行中，被告以转移一定面积房屋的所有权（即B座1406户及1407户两套房屋）给原告郝艳军以抵顶应支付给郭晓庆的防盗门工程款，并与郝艳军签订认购协议，由原告郝艳军享有涉案房屋的所有权。这种以商品房抵账与第三人（即本案原告郝艳军）来实现债权债务消灭的方式是被告与郭晓庆之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。本案中签订认购协议的真实目的是消除被告与郭晓庆之间的债权债务关系，可以认定涉案房屋系以物抵债方式形成的房屋买卖。认购协议书签订的双方为郝艳军与河南省德通置业有限公司，根据合同相对性原则并且结合原、被告双方提交的书面证据及经查证认定的事实，本案无须追加郭晓庆为本案第三人。被告于2015年7月1日向原告出具收款收据，表明被告认可收到该笔款项，此种以物抵债进行的房屋交易，可以认定买受人郝艳军已经向出卖人被告德通公司给付了房屋全部购房款。对被告庭审中所说的该1407户房屋用于抵顶被告与郭晓庆之间的工程款，而郭晓庆实际上未结清工程款的辩称，依据现有的证据即原告提供的2017豫0581刑初763号刑事判决书，该份证据中显示被告德通公司已与郭晓庆之间完成工程款的结算，且被告方未提交相关证据证明该套房屋未结清，故对被告辩称不予支持。对被告德通公司与郭晓庆之间的其他纠纷，当事人可另案主张。关于被告应否承担违约金问题，因本案原、被告之间的房屋买卖是通过郭晓庆与被告的货款抵顶实现的特殊原因，此种买卖交易容易发生纠纷，在通过司法确认前，非因被告完全故意造成，因此，对原告主张的违约金，法院予以部分支持，即在本判决限定的履行期届满后，被告仍不向原告交付房屋的逾期履行期间被告应按合同约定的标准承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决：一、被告河南德通置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将林州市开元国际公寓B座14层07户房屋交付原告郝艳军（并与原告郝艳军签订商品房买卖合同、进行登记备案、协助原告办理房产证、土地使用证等相关手续）；二、被告河南德通置业有限公司向原告郝艳军承担自判决限定的履行期届满之日起至房屋实际支付之日止的违约金，以房屋价款164923元为标准，按每日万分之三计算违约金；三、驳回原告郝艳军的其他诉讼请求。案件受理费3598.46元，由被告河南德通置业有限公司负担。本院二审期间，双方均未提供新证据。二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，上诉人德通公司主张其与被上诉人郝艳军之间不存在实际的房屋买卖合同关系，只是对郭晓庆防盗门安装工程的担保，就其主张上诉人并未提供充足证据予以证实，也未否认其与被上诉人郝艳军之间签订的认购协议书及其出具的收到郝艳军购房款收据的真实性。郭晓庆在一审法院对其调查笔录中认可收到被上诉人郝艳军购房款，并表示其收取被上诉人的购房款，上诉人德通公司出具收据以抵顶上诉人应支付郭晓庆的货款。从对郭晓庆的调查笔录内容看，可以证明上诉人将涉案房屋出售给被上诉人来消除其与郭晓庆之间的债权债务关系，故涉案房屋系以物抵债式的房屋买卖。上诉人与被上诉人之间签订的认购协议书，符合买卖合同司法解释规定的合同成立的要件，且系双方自愿达成，合法有效，双方均应全面按照合同约定履行义务。上诉人以商品房抵账来实现债权债务消灭的方式是上诉人与郭晓庆之间的真实意思表示，根据合同相对性原则并且结合一审双方提交的书面证据及经查证认定的事实，本案无须追加郭晓庆为本案第三人，且一审也对郭晓庆进行了询问，并征求了其意见，一审不存在遗漏第三人问题，程序合法。上诉人主张其与郭晓庆之间的工程款尚未结清，涉案房屋是对未结清工程款的担保，多退少补，并未提供证据证明该工程款未结清即是本案涉案房款未结清，且一审法院已告知上诉人与郭晓庆之间的其他纠纷，其可另案主张。关于上诉人主张的涉案房屋已被法院查封的问题，因上诉人主张的协助查封与本案争议事实无关，且被上诉人如何主张权利其具有选择权。综上，上诉人河南德通置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3598.46元，由上诉人河南德通置业有限公司负担。本案为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年三月三十日书记员 赵 洋