上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14685号上诉人（原审被告）：上海英泽律师事务所，注册地上海市中山北路2668号2713室,办公地上海市博山路11弄34号2406室。负责人：孙继承，主任。上诉人（原审被告）：孙继承，男，1966年3月6日出生，汉族，户籍地江苏省响水县,法律文书送达地上海市。被上诉人（原审原告）：上海颢闵文化发展有限公司，住所地上海市闵行区平阳路258号一层T1032室。法定代表人：王俊，执行董事。委托诉讼代理人：叶萍，上海刘春雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：金悦，上海刘春雷律师事务所律师。上诉人上海英泽律师事务所（以下简称英泽律所）、孙继承因与被上诉人上海颢闵文化发展有限公司（以下简称颢闵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初24210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人英泽律所、孙继承的上诉请求：依法改判撤销一审判决第五、六、七、八、九项。事实与理由：1、上诉人的证据证实被上诉人在2019年1月28日即实际控制上海市闵行区XX路XX号(上海XX广场)XX座XX室房屋（以下简称涉案房屋），上诉人已于同年4月28日退还房屋，一审法院未查清该节事实。2、上诉人缴纳租金的方式为付二押二，并非租赁保证金，一审法院认定被上诉人可以没收该押金错误，且本案因被上诉人单方行使合同解除权，故上诉人不应承担违约金、免租期租金及律师费。被上诉人于2019年1月28日对涉案房屋停水停电，上诉人不能正常使用该房屋，故也不应支付占有使用费。3、一审法院适用《律师法》判决上诉人孙继承承担连带责任没有依据。故请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人颢闵公司辩称，不同意上诉人英泽律所、孙继承的上诉请求。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的合同为双方的真实意思表示，合法有效，上诉人逾期30日未支付租金，构成根本性违约，被上诉人有权解除合同，上诉人应承担相应的违约责任。合同解除后，上诉人也未按期搬离涉案房屋，造成被上诉人损失，应承担占有使用费。上诉人律所为普通合伙性质，故孙继承应该承担连带责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。颢闵公司向一审法院提起诉讼，请求：1、判令颢闵公司与英泽律所之间的《上海市房屋租赁合同》于2019年2月18日解除；2、英泽律所搬离上海市闵行区XX路XX号(上海XX广场)XX座XX室房屋(实际楼层4楼,电梯内显示楼层为5层,名义室号为508室)；3、英泽律所向颢闵公司支付自2019年1月1日至2019年2月18日止的租金44,339.44元（人民币，下同），并偿付自2018年12月25日起至实际支付日止，以40,308.58元为基数，按每日1‰计算的逾期付款违约金（暂计至起诉日的违约金为5,643.20元）；4、英泽律所向颢闵公司支付2019年2月1日至2019年2月18日的物业管理费3,443.40元，并偿付自2019年1月25日起至实际支付日止，以3,130.20元为基数，按每日1‰计算的逾期付款违约金（暂计至起诉日的违约金为341.19元）。5、英泽律所向颢闵公司支付电费，电费按1.20元/度计算至英泽律所实际退还房屋之日为止（暂计算至2019年7月25日的电费为2,985.48元）；6、英泽律所向颢闵公司支付自2019年2月19日起至实际退还房屋之日止，按996.52元/天计算的占用费（暂计至起诉之日的占用费为83,707.68元）；7、英泽律所向颢闵公司支付2018年5月25日至2018年6月24日的免租装修期租金25,021元；8、英泽律所向颢闵公司支付房屋中介费损失17,202元；9、英泽律所向颢闵公司赔偿律师费7,000元；10、英泽律所向颢闵公司支付解约违约金50,000元；11、孙继承对英泽律所的上述债务承担连带清偿责任。一审诉讼中，颢闵公司撤回第8项关于居间费损失的诉讼请求，变更第10项关于解约违约金金额为67,202元。一审法院认定的事实：2018年5月，颢闵公司作为甲方（出租方），英泽律所作为乙方（承租方），双方签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将涉案的408室房屋出租给乙方，建筑面积200.64平方米；甲方于2018年5月25日向乙方交付房屋，租期自2018年5月25日至2020年5月24日；房屋租金单价为4.10/平方米/天（未含税金，税金由乙方支付），月租金25,021元，租金支付以每二个月为一个周期；乙方应于已付租金周期到期前7日向甲方支付下期租金。逾期支付的，逾期一日,则乙方需按日租金总额的0.5%支付滞纳金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月租金加2个月物业管理费之和，即60,476元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。如乙方逾期不支付租金累计超过2个月的，甲方可书面通知解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。在租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的一倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付。合同附页的补充条款约定：免租装修期为30天，自2018年5月25日至2018年6月24日；房屋交付日期为2018年5月25日；甲方收到乙方应付租金后的20个工作日内，甲方依法开具全额租赁发票给乙方，所产生的税费由乙方承担；双方确认，物业管理费（含中央空调能耗费）每月5,217元；乙方应缴纳公用事业费用包括电费、电讯费、电话费等公共事业费用；租金、物业管理费的支付方式为预付，乙方应在每期（以二个月为一期）开始前七日，向甲方付清该期租金、物业管理费；乙方逾期支付租金、管理费，每逾期一日，乙方按所欠款项的0.5%支付逾期违约金；若乙方拖欠租金、管理费、电费或其他应付费用（包括但不限于乙方原因造成甲方损失的违约金、赔偿款、补偿款等），甲方有权（但并非必须）立即从保证金中直接扣除相应数额的款项以支付乙方拖欠的费用。如因本合同履行，双方产生争议而最终导致诉讼，则败诉方应承担与诉讼相关的全部费用（包括但不限于仲裁费、法院诉讼费、执行费、律师费、争议过程中的取证费及公证费等）；乙方明确同意及声明,当发生一项或多项违约事件后的任何时间,甲方有权单方面解除本合同,切断该房屋的所有电力、空调、水电、互联网及其他设施的服务,并合法地提前收回该房屋及甲方提供之设备,乙方还需向甲方承担如下违约责任:(1)按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租装修期期间之租金;(2)按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额(如有);(3)按逾期应付款项的日0.5%标准向甲方支付违约金(仅适用于违约事件第1项)……。乙方的违约事件包括:乙方逾期未足额支付或不支付其应支付的租金、管理费、公共事业费、滞纳金及其他费用(如有)之任何一项累积拖欠天数达到三十日或以上的……。合同对其他事项亦作了详细约定。2018年5月25日，颢闵公司将涉案房屋交付给英泽律所，双方签订进场移交表。在该移交表中注明了移交的设备名称和数量。表中记载电表读数为149.97度。英泽律所支付了保证金60,476元，接收了涉案房屋并作办公使用。在合同履行过程中，英泽律所拖欠了自2019年1月1日起的租金、自2019年2月1日起的物业管理费。颢闵公司于2019年1月24日向英泽律所发函催款。但英泽律所未能支付欠款。2019年2月13日，颢闵公司向英泽律所寄发律师函，通知英泽律所解除合同，并要求英泽律所退还房屋、付清欠款、承担违约责任。该律师函于2月18日送达英泽律所。2019年4月16日，颢闵公司将由物业公司开具的《XX广场物业缴付通知书》转送给了英泽律所，该通知单的内容为涉案房屋自2018年3月1日至2019年3月14日的应缴电费2,747.80元。现颢闵公司以诉称理由诉至一审法院。一审庭审中，英泽律所表示颢闵公司于2019年2月18日已停水停电并锁门。对此颢闵公司表示，颢闵公司曾于2019年2月底3月初对涉案房屋停水停电，于3月中旬恢复水电供应；颢闵公司从未锁门，涉案房屋使用门禁卡，颢闵公司无法进入，房屋由英泽律所控制且未返还颢闵公司。颢闵公司从未阻止英泽律所搬离房屋内的物品。在2019年4月，英泽律所仍向物业公司申请使用货运电梯；涉案房屋仍由英泽律所的行政人员办公，颢闵公司不清楚英泽律所何时搬离涉案房屋；对于英泽律所已付的保证金,在本案处理中可以抵扣租金。另英泽律所表示，由于颢闵公司在2019年1月28日锁门，故英泽律所自此不再于涉案房屋内办公。从3月开始寻找搬场公司搬场，又因需要颢闵公司打开门锁，颢闵公司仅允许在周六、周日搬场，因此直至4月由英泽律所通过颢闵公司向物业公司申请使用货运电梯，将房屋内办公设备搬离。房屋门禁卡已还给了颢闵公司，但具体归还时间记不清了。结欠颢闵公司的租金、物业管理费属实，如法院认定英泽律所构成迟延付款，则对于每日1‰标准计算违约金无异议。颢闵公司自行降低违约金标准，也说明颢闵公司知道合同约定的违约金过高，已违反法律规定。2019年7月26日的法庭审理中，一审法院要求颢闵公司于当日自行收回房屋。颢闵公司向一审法院提供一份受托人落款处加盖北京XX有限公司上海分公司合同专用章、签署日期为2018年6月22日的《服务确认书》，内容是颢闵公司委托该公司就涉案房屋的出租提供居间服务，委托期限为2018年4月1日至2018年7月1日，居间服务费17,202元。颢闵公司另提供一份工商银行业务回单，内容为2018年7月5日颢闵公司向该公司支付17,202元服务费。颢闵公司向一审法院提供一份聘请律师合同一份，7,000元律师费发票1张、7,000元律师费的网上银行电子转账回单1份。颢闵公司从上海市律师行业信用信息服务平台打印了英泽律所的登记信息，显示：英泽律所的组织形式为普通合伙，孙继承为负责人，人员名单为合伙人孙继承，执业律师为陈岳辉、孙继承、郑笑梅。一审法院认为：颢闵公司与英泽律所签订的房屋租赁合同合法有效，对双方均有法律约束力，双方应按约履行各自义务。英泽律所按时支付租金、物业管理费是其合同主要义务，但在合同履行过程中，英泽律所未能支付自2019年1月1日起的租金，自2019年2月1日起的物业管理费，且逾期支付超过三十天，因此英泽律所已构成根本性违约。鉴于英泽律所的违约行为，颢闵公司据此享有合同解除权。颢闵公司的解除合同通知于2019年2月18日到达英泽律所，因此租赁合同于该日解除。合同解除后，英泽律所负有向颢闵公司返还房屋的义务，但英泽律所未能及时返还。英泽律所的庭审陈述可以证实，至少截止至2019年4月，英泽律所尚未全部搬离办公设备用品。英泽律所关于颢闵公司在2019年1月28日即已控制房屋的辩称意见，无相关证据证明，且英泽律所也未提供证据以证明其已将房屋退还给颢闵公司。在本案诉讼期间，经一审法院释明并要求颢闵公司于2019年7月26日自行收回涉案房屋。因此，涉案房屋已由颢闵公司收回，颢闵公司主张要求英泽律所退还涉案房屋的诉讼请求无需再行处理。英泽律所应当支付拖欠的截止2019年2月18日的租金、物业管理费。英泽律所对于颢闵公司主张的截止至2019年2月18日的租金和物业管理费（均含税）的金额无异议，且同意支付。合同约定的每一期租金和物业管理费的支付期限，即提前七日预付租金和物业管理费。英泽律所未能按时付款，应当承担逾期付款的违约责任。现颢闵公司要求按每日1‰标准计算违约金，低于合同约定的计算标准，英泽律所对此亦无异议，故一审法院予以准许。关于电费，自英泽律所承租房屋后进行装修、入驻办公，从未支付过电费。英泽律所于2019年4月16日签收了物业公司开具的缴付电费通知单，该通知单记载涉案房屋应付电费为2,747.80元，英泽律所对此通知未持异议，因此英泽律所应当支付此笔电费。颢闵公司主张的电费为2,985.48元，但其提供的电表读数照片不清，且英泽律所不予认可，因此一审法院以2,747.80元作为英泽律所应付之电费。关于颢闵公司主张的自2019年2月19日起的房屋占有使用费，一审法院认为，在合同解除后，英泽律所负有立即退还房屋的义务。如英泽律所仍占有房屋，则构成不当占有，损害颢闵公司的利益，应向颢闵公司支付占有使用费。占有使用费可以参照租金标准计算，并结合物业管理费的支出成本。因此颢闵公司要求按每天996.52元计算占有使用费的请求，一审法院予以采纳。虽然英泽律所表示颢闵公司曾在2019年2月底3月初切断了水电供应,但此系颢闵公司对英泽律所迟延支付租金等费用所采取的一种催讨措施，且合同上对此也有相应约定。英泽律所应当支付自2019年2月19日起至2019年7月26日止的占有使用费，共计：161天X996.52元/天=160,439.72元。关于装修免租期内的租金，颢闵公司基于对英泽律所履行合同义务至合同期届满的可得利益的信赖，而给予英泽律所一个月的免租期，但涉案合同履行未满一年，因英泽律所的违约行为而导致合同解除，因此颢闵公司按合同约定可以要求英泽律所支付免租期租金。但考虑到合同已履行了将近一年时间，故一审法院酌情确定由英泽律所支付半个月免租期的租金计12,510.50元。关于颢闵公司主张的律师代理费7,000元，符合合同约定，颢闵公司提供的证据证明了为本次诉讼已实际支付了7,000元律师代理费，因此颢闵公司此项诉讼请求，一审法院予以支持。关于颢闵公司要求英泽律所偿付解约违约金67,202元，一审法院认为，违约金具有弥补守约方损失的功能，也体现对违约方进行惩罚的功能。英泽律所已向颢闵公司支付了租赁保证金60,476元，该金额相当于两个月租金和物业管理费的总额，该笔保证金由颢闵公司作为违约金予以没收，应当可以弥补颢闵公司因英泽律所违约而造成的大部分损失。因此，颢闵公司在已没收英泽律所保证金的情况下再要求英泽律所支付67,202元违约金，对英泽律所而言，违约责任确实过重，英泽律所要求调低的意见，一审法院予以采纳，一审法院酌情调整解约违约金至3万元。根据《律师法》第十五条第二款规定，合伙律师事务所可以采用普通合伙或者特殊的普通合伙形式设立。合伙律师事务所的合伙人按照合伙形式对该律师事务所的债务依法承担责任。目前从颢闵公司提供的英泽律所的登记信息显示孙继承是英泽律所的合伙人，因此对于英泽律所的上述债务承担连带责任。一审法院于2019年8月23日作出民事判决：一、上海颢闵文化发展有限公司与上海英泽律师事务所签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年2月18日解除；二、上海英泽律师事务所于判决生效之日起十日内支付上海颢闵文化发展有限公司截止2019年2月18日的租金（含税）44,339.44元，并偿付以40,308.58元为本金，按每日1‰标准计算自2018年12月25日起至实际支付之日为止的逾期付款违约金；三、上海英泽律师事务所于判决生效之日起十日内支付上海颢闵文化发展有限公司截止2019年2月18日的物业管理费（含税）3,443.40元，并偿付以3,130.20元为本金，按每日1‰标准计算自2019年1月25日起至实际支付之日为止的逾期付款违约金；四、上海英泽律师事务所于判决生效之日起十日内支付上海颢闵文化发展有限公司电费2,747.80元；五、上海英泽律师事务所于判决生效之日起十日内支付上海颢闵文化发展有限公司自2019年2月19日起至2019年7月26日止的房屋占有使用费160,439.72元;六、上海英泽律师事务所于判决生效之日起十日内支付上海颢闵文化发展有限公司免租期内部分租金12,510.50元；七、上海英泽律师事务所于判决生效之日起十日内赔付上海颢闵文化发展有限公司律师代理费7,000元；八、上海英泽律师事务所于判决生效之日起十日内偿付上海颢闵文化发展有限公司解约违约金3万元；九、孙继承对于上海英泽律师事务所上述债务承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币3,023.11元，财产保全费人民币1,747.40元，合计人民币4,770.51元，由上海颢闵文化发展有限公司负担858.69元，上海英泽律师事务所、孙继承负担3,911.82元。二审期间，上诉人英泽律所、孙继承提交录音光盘及文字稿一份，旨在证明被上诉人颢闵公司于2019年1月28日对涉案房屋进行了断水、断电、锁门的措施，其已实际控制房屋。被上诉人颢闵公司发表质证意见称，对上诉人提交的证据真实性予以认可，但因该证据不完整，系上诉人选择性截取及摘录，且该证据于一审举证期间就已获得，不属于二审新证据，故对其证明目的不予认可。被上诉人颢闵公司提交两份涉案房屋照片，旨在证明至今上诉人未搬空涉案房屋。上诉人英泽律所、孙继承发表质证意见称，对该证据真实性予以认可，但不认可关联性，其已经和保安明确表示放弃室内的物品，且已归还了门禁卡。经审查，上诉人、被上诉人提交的材料均不属于二审新证据，且不能实现其证明目的，故本院在本案中不作认定。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，二审法院根据上诉人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于上诉人英泽律所、孙继承拒绝支付被上诉人颢闵公司解约违约金、房屋占用使用费、免租期租金及律师费，上诉人孙继承拒绝承担连带责任是否有相应的依据。对此，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市房屋租赁合同》为双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同义务。现上诉人拖欠自2019年1月1日起的租金及自2019年2月1日起的物业管理费，并经被上诉人书面发函催告后仍未按时支付，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据双方《补充条款》16.2条约定，若上诉人违约：（iv）被上诉人有权没收上诉人已支付的全部费用（包括但不限于保证金、水电费押金等）；（v）被上诉人有权要求上诉人支付合同解除前6个月上诉人实际支付平均月租金6倍的违约金。且根据《上海市房屋租赁合同》第5-1条及《补充条款》9.1条约定，上诉人缴纳钱款的性质为租赁保证金，并非押金，故上诉人主张其不应承担违约金，被上诉人应返还押金，缺乏依据，本院不予采纳。对于房屋占用使用费及免租期租金，根据双方《补充条款》14.1条约定，返还房屋应当经双方对房屋进行验收，并就该房屋的返还情况签署确认文件。上诉人辩称被上诉人于2019年1月28日就实际控制涉案房屋，但这系被上诉人根据合同约定对房屋进行断水、断电以达到催讨目的。上诉人又辩称其于4月28日将房屋退还，但未提供确实、充分、有效的证据证明双方已进行房屋验收并签署交接确认文件，故本院不予采信。涉案房屋系在一审法院要求下由被上诉人于2019年7月26日自行收回。根据《补充条款》16.2条约定，上诉人若发生违约行为：（ii）需按合同租金标准向被上诉人补足其已经享用的免租期租金。现上诉人已实际享有1个月免租期，故一审法院根据实际情况，计算上诉人应付的占用使用费及免租期租金，并无不当，本院依法予以维持。对于律师费，根据《补充条款》7.4条约定，双方因合同产生争议导致诉讼，败诉方应承担与诉讼相关的全部费用。被上诉人因本案诉讼支出的律师费，已由其提交的《聘请律师合同》、律师费支付电子回单及发票予以佐证，上诉人对此不予认可，但未提供充足的证据对该节事实予以反驳，故对上诉人的该项上诉意见，本院不予采信。对于上诉人孙继承拒绝承担连带责任，《律师法》规定，合伙律师事务所的合伙人按照合伙形式对该律师事务所的债务依法承担责任。现上诉人英泽律所为普通合伙形式，孙继承为合伙人，故根据《律师法》及《合伙企业法》的规定，英泽律所不能清偿到期债务的，由孙继承承担无限连带责任。有必要指出的是，一审判决第九项“上述债务”是指英泽律所到期不能清偿部分的债务。综上所述，上诉人上海英泽律师事务所、孙继承的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国律师法》第十五条第二款、《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,449.25元，由上诉人上海英泽律师事务所、孙继承负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年三月九日书记员 林佳豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国律师法》第十五条……合伙律师事务所可以采用普通合伙或者特殊的普通合伙形式设立。合伙律师事务所的合伙人按照合伙形式对该律师事务所的债务依法承担责任。二、《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……