云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异17号案外人：谢冠宇,男,汉族,1989年7月3日出生,身份证登记住址:河南省太康县,委托诉讼代理人：谢伟超，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：娄招荣，男，汉族，1970年10月30日出生，身份证登记住所：浙江省温岭市。委托诉讼代理人：王汉政，云南法闻律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：王文斌，男，汉族，1970年3月1日出生，身份证登记住址:浙江省温岭市。本院在执行申请执行人娄招荣与被执行人王文斌民间借贷纠纷案件的过程中，案外人谢冠宇向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人谢冠宇提出异议请求称，一、请求人民法院依法中止对昆明市新祥云街51号一层房产的执行,二、请求人民法院在后续的执行中应当对房屋以负担租赁权的方式变现或以物抵债,并依法保证案外人的优先购买权。事实及理由为:案外人对被执行人王文斌名下的位于昆明新祥云街51号、52号房屋(产权证号:2Ｏ××12、20××13)及52号房靠近南屏街的一间等三间房屋享有租赁权,租赁期尚未届满。法院要求腾空昆明市新祥云街51号一层房产并移交执行的决定违反法律规定,严重影响案外人的租赁权利。2016年2月27日,案外人与被执行人王文斌签署《商铺租赁合同》,案外人承租王文斌所有的位于昆明新祥云街51号、52号房屋，租赁期间自2016年3月15日至2019年3月14日。合同签订后,案外人依约将租金支付给王文斌并占有使用该两间房屋。2018年11月21日,上述房屋租赁期限届满前,被执行人王文斌及其配偶王敏霞在原租赁房屋昆明新祥云街51号、52号房屋的基础上增加52号房靠近南屏街的一间,一并出租给案外人,租赁期间自2019年3月15日至2029年3月14日止,其中52号房靠近南屏街一间租期自2021年8月1日至2029年3月14日止。案外人与王文斌、王敏霞签署《房屋租赁合同》,并办理公证。昆明市国信公证处于2018年11月21日出具(2O18)云昆国信证字第80120号公证书。案外人依约支付了租赁期间的全部租金,并占有、使用租赁房屋。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”案外人认为,案外人与房屋所有人即被执行人王文斌及其配偶王敏霞签署房屋租赁合同并支付了房租,案外人的租赁权不因租赁房屋的物权变动而影响租赁合同的效力。因此,案外人认为法院要求自行迁出昆明市新祥云街51号一层房产并移交执行的执行决定不符合法律规定。案外人申请法院中止对昆明市新祥云街51号一层房产的执行,并在后续的执行中应当对房屋以负担租赁权的方式变现,并依法保证案外人的优先购买权。为维护案外人的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定,向法院提出异议,请法院依法予以审查并支持案外人的异议申请。申请执行人娄招荣答辩称，请求法院驳回案外人谢冠宇的全部执行异议请求,继续强制执行涉案房屋。针对案外人谢冠宇提出执行异议申请,答辩如下:一、案外人谢冠宇提出执行异议不符合提出执行异议主体资格要求,其拒绝配合法院强制执行,纯属无理取闹。根据西山区人民法院作出的(2019)云0112号公告内容,责令被执行人王文斌及居住在涉案房屋内的人员迁出涉案房屋。本案涉案房屋实际占有、使用的并不是案外人,而是实际承租人邓晓勤莫春良、陈姣三人,即迁出对象是实际承租人邓晓勤、莫春良陈姣,而不是谢冠宇。谢冠宇与王文斌之间的租赁合同关系,应该另案解决,故西山区人民法院的强制执行行为并没有损害谢冠宇的实际民事权益,其无资格提出执行异议。二、案外人谢冠宇提出的两项执行异议请求前后自相矛盾。本案中谢冠宇一方面请求法院中止执行,另一方面又要求在强制执行过程中保障其优先购买权。案外人明知道,为了实现债权,申请执行人娄招荣有申请强制执行的权利,而案外人与王文斌之司的租赁关系本质上还属于债权债务阶段,其并未行使债权请求权,请求法院中止执行无事实法律依据。据此,谢冠宇应该进一步明确自己的执行异议请求,否则法院完全可以以案外人执行异议请求自相矛盾,不明确为由驳回。三、涉案房屋早在2015年就设定了抵押权,抵押权人是兴业银行昆明分行,并且已经向西山区人民法院采取财产保全措施。申请执行人娄招荣在2018年11月份即向西山区人民法院提出了保全申请,西山法院在2018年12月18日即采取了保全措施,王文斌与谢冠宇之间的房屋租期是从2019年3月15日起算,约定租期在查封之后,王文斌将已经查封了的房屋再次出租违法了法律规定,约定租期在查封日期之后不受法律保护。四、谢冠宇与王文斌之间签订的房屋租赁合同,租期未生效时,涉案房屋已经被查封,此时谢冠宇还以承租人的名义对外出租,,其明知涉案房屋已经被查封,在王文斌构成根本性违约的情况下,可以向法院起诉解除合同,返还租金,但是案外人不但不解除合同,还对外公开出租,三间铺面全部高价转租给他人。谢冠宇承租1O年,每年租金只是30万元,而其中一间26平米的小铺面租给邓晓勤就是30万元,其他两间面积更大达到了100平米以上,一年租金不少于88万元,也就是说谢冠宇一年收取的租金就高达110万元,可能受损害的只是实际承租人邓晓勤、莫春良、陈姣。谢冠宇对外出租具有恶意处分租赁物的行为。五、申请执行人娄招荣在2018年11月份就亲自前往涉案房屋告知了,涉案铺面已经涉及诉讼,已经提出查封申请,并且在12月份拿到查封文书和房屋摘抄表之后再次前往涉案铺面,告知了承租人,告诉他们涉案铺面不能对外出租了,具体情况等法院处置。谢冠宇置若罔闻,在涉案房屋查封之后又将房屋转租给了邓晓勤和陈姣,将自己租来的房屋不使用,而是用于对外高额转租牟取利益,不具有善意。六、谢冠宇与王文斌房屋租赁合同进行了公证,但合同公证并不具有强制性,合同公证只能证明合同签订的真实性,但是他们之间存在恶意串通损害债权人(第三人)利益行为,合同应该被撤销,确认无效。紧挨南屏街的临街铺面在2016年3月到2O19年3月,前两年租金是80万元一年,第三年开始就是88万元一年,这是谢冠宇和王文斌在2016年2月份签订的承租合同中明确约定的,此合同来源于谢冠宇本人,其已经作为证据提交。而到了2019年3月再次签订房屋租赁合同,原来一间铺面26平米就要30万元一年,而新签订的合同三间铺面的总租金变成了30万元一年,而谢冠宇又转租给其他人收取的租金高达110万元一年,这是双方恶意串通,以签订长期租赁合同的方式利用“买卖不破租赁”的法律规定对抗法院强制执行,帮助王文斌达到赖账目的,损害债权人(第三人)利益。即谢冠宇与王文斌签订的合同存在恶意串通,明显低于市场价方式转移财产,逃避执行,损害债权人(第三人)利益,约定的租期不应该受法律保护。七、谢冠宇是在王文斌涉案房屋同一条街卖板栗的外地人,还是一个近90后的年轻人,一次性支付10年租金300万元违反商业经营模式和违反常理,而王文斌还不收取房屋押金,这种一次性交易模式就是在帮助老赖“跑路”。现有银行流水从表面上看,王文斌账户只收到了200万元,其他银行流水都是与本案无关的武翠梅支取行为,款项去向不明,也无收款人,并且有一笔是转给王文明的,结合谢冠宇提交的所有银行流水进行汇总,总额也不到300万元。王文斌出具的收条300万与实际收款金额也不符,明显是虚假的。结合以上客观事实,请求法院查明案件事实,驳回执行异议请求,同时请求人民法院继续执行涉案房屋。案外人谢冠宇为支持其主张，向本院提交了以下证据材料：1，《商铺租赁合同》一份；2，公证书一份（含《房屋租赁合同》）；3，转账凭证三份；4，谢冠宇父母谢述成、武翠梅银行交易明细四份；5，收条一份。以上证据材料均为复印件。申请执行人娄招荣为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据材料：1，谢冠宇与邓晓勤等人签订的《商铺租赁合同》；2，王文斌与谢冠宇2016年签订的《商铺租赁合同》；3，房屋信息查询摘抄表。以上证据材料均为复印件。本院查明，娄招荣与王文斌民间借贷纠纷一案，本院作出的（2019）云0112民初497号民事判决书已生效，该民事判决书载明由被告王文斌于本判决生效之日起十日内返还原告娄招荣借款本金人民币2450000元及相应利息，并承担案件受理费34400元、保全费5000元。判决生效后，义务人王文斌未按照生效民事判决书履行义务，权利人娄招荣向本院申请执行，本院于2019年1月23日立案执行，执行案号为（2019）云0112执7387号。进入执行程序后，本院依法查封被执行人王文斌名下位于昆明市新祥云街51号一层房产（产权证号：20××12、20××13），并于2019年11月11日张贴腾房公告，责令被执行人及居住在上述房产的所有人员于2019年11月26日之前将自行迁出并移交本院评估、拍卖以偿还案款，案外人对此不服，提出以上执行异议。本院认为，首先，生效法律文书确定的义务是当事人必需履行的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款规定：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”本案中，由于义务人王文斌未按照生效法律文书履行还款义务，进入执行程序后仍不按执行通知书履行还款义务，本院依法查封被执行人王文斌名下位于昆明市新祥云街51号一层房产（产权证号：20××12、20××13）符合法律规定。其次，对于案外人主张案涉房屋尚处于有效租赁期内并提出排除执行或者负担租赁权执行的异议请求，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本条规定了案外人主张不动产租赁权异议的审查标准，对于本案中案外人主张案涉房屋尚处于有效租赁期内并提出排除执行或者负担租赁权执行的异议请求，应当适用上述法律规定予以审查。具体而言，案外人提交的证据材料及其自述显示，案外人与被执行人于2018年11月21日签订房屋租赁合同，双方约定被执行人将位于昆明市新祥云街51号一层房产（产权证号：20××12、20××13）出租给案外人，租期十年，自2019年3月15日起至2029年3月14日止，总租金人民币3000000元，租金支付方式为2018年11月18日案外人已向被执行人及其配偶王敏霞支付租金人民币500000元；2018年11月24日以前案外人向被执行人及其配偶支付租金人民币2500000元。本院认为，其一，该租赁合同约定的租期较长，租金一次性支付不符合交易习惯，且案外人提交的银行转款凭证与支付租金并无直接关联，根据现有证据材料无法认定案外人与被执行人之间签订真实有效的租赁合同法律关系；其二，案外人主张案涉房屋尚处于有效租赁期内，但案外人并未提交的相应的物业费收据、水电煤气费缴费记录等证据材料证明案外人在人民法院查封之前占有使用案涉房屋，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，应当由案外人承担举证不能的不利后果。综上所述，本院无法认定案外人与被执行人之间就案涉房屋建立真实合法有效的租赁合同法律关系，故案外人主张案涉房屋尚处于有效租赁期内并提出排除执行或者负担租赁权执行的异议请求依法不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十六条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人谢冠宇的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李江永人民陪审员  邓文美人民陪审员  孙昆琼二〇二〇年三月二十四日法官助理周志良书记员曾子媚