河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1138号上诉人（原审被告）：河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘梦浩，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：于彩霞，女，1978年1月4日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘娜娜，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宁月，河南仟问律师事务所实习律师。上诉人河南恒龙置业有限公司（以下简称恒龙公司）因与被上诉人于彩霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初26747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。恒龙公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项的利息部分、第四项，依法改判驳回被上诉人的诉求或发回重审；2.依法判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审事实认定不清，判决遗漏证据，且适用法律错误。一、一审法院对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。商品房买卖合同第九条明确约定：“逾期180日后，买受人有权单方解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”上述条款作为本案的违约金条款，理应适用于本案。《商品房买卖合同》对违约金的计算方式有明确的约定。而利息属于法定孳息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容，本案约定的违约金已弥补其损失，不应一并适用。一审法院却对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。二、一审法院案件事实认定不清，判决有失公允。上诉人已经按照合同约定支付了部分违约金给被上诉人，若被上诉人退房，则款项从总额中扣除，一审并未从判决中扣除，按揭费并非向上诉人支付，被上诉人向上诉人主张该笔款项，于法无据。三、一审法院在审理笔录中释明对合同备案一并处理，但判决并未体现，可能损害银行利益，且会增加三方当事人诉累。四、因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任。在郑州恒大悦龙花园项目的施工过程中，因近年来国家对于大气污染防治，每到秋冬季节，郑州地区出现雾霾重污染天气需要治理，涉案项目常常根据政府、管委会及相关部门的指令，采取封土令等暂停施工措施，严重影响了交房周期，恒龙公司对于逾期交房并不存在过错。因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任。一审法院对于恒龙公司的答辩意见不予采纳，属于事实认定错误。于彩霞辩称：一、违约金和利息应当一并得到支持，不存在重复认定。在房屋买卖合同纠纷中，利息的给付并非合同的本来目的，而是合同无法正常履行的法律后果。恒龙公司占有资金期间享受了利息收益，于彩霞因恒龙公司的违约行为受到了利息损失。因此，利息给付反映的应是合同法律关系被破坏后产生的民事法律责任，在当事人没有特别约定的情况下，合同解除返还购房款的同时对法定孳息利息当然应当一并返还。而对于违约金而言，合同中约定的违约金应视为对损害赔偿金额的预先确定，违约金的运用并不以实际损害为前提，不管是否发生了损害，当事人均应当支付违约金。不仅如此，双方约定的违约金仅针对恒龙公司逾期交房的违约行为，并不针对合同解除后恒龙公司依法应负的赔偿责任，两者依据不同，指向不同，可以一并主张。事实上，本案《商品房购房合同》对违约金约定过低，恒龙公司因违约行为给于彩霞造成的实际损失远高于此。二、一审法院认定事实清楚，并未遗漏证据，一审判决对上诉人已支付的违约金已进行了扣减。三、本案可以仅处理商品房买卖合同纠纷，不存在损害银行的利益。四、大气污染防治不属于情势变更。恒龙公司在其他案件中主张从2016年11月开始，各级政府发布通知限制施工作业，但大气污染防治开始的时间远早于本案合同的签订时间，恒龙公司能够预见到治理大气污染可能采取的限制措施。同时，对于开发商而言，大气污染防治是正常的经营风险，不应转嫁给购房人，且我国没有任何法律及相关司法解释规定政府政策调整就属于情势变更。不仅如此，恒龙公司并未提供证据证明相关行政主管部门确实向其下发过停工通知，不能证明其确实停工以及停工的期限。关于情势变更的法律规定主要来自于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，即:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，涉案购房合同签订之前客观情况已经存在，双方在签订合同时已经可以预见到实际情况，恒龙公司自愿承担相应的风险，因此订立合同前后均是公平的，不应当适用情势变更，故交房期限不应延期。恒龙公司逾期交房构成违约，应根据合同约定承担相关的法律后果。于彩霞向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同〉补充协议》；被告向原告退还全部房款5939709元和维修基金12935元，合计5952644元及利息（以5952644元为基数，从2017年1月20日起，按照按中国人民银行同期贷款利率的一倍计算至被告实际清偿之日止）；2、被告向原告赔偿按揭费2110元及利息（以2110元为基数，从2017年2月20日起，按照按中国人民银行同期贷款利率的一倍计算至实际清偿之日止）；3、被告向原告支付逾期交房的违约金59526.44元；4、被告承担本案原告律师费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月20日，原告与被告签订合同编号为D17003168959《商品房买卖合同》，约定：原告购买郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北5幢26层2601号房，户型为四室二厅；商品房价款总金额5939709元；付款方式及期限：约定金额1789709元，付款方式为现金，约定付款时间为2017年1月20日，交纳比例为30.13%；约定金额4150000元，付款方式为商业贷款，交纳比例为69.87%；备注余款415万元需在2017年1月24日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实；被告逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。当日，原、被告另签订《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》一份，约定经双方友好协商，就商品房买卖合同未尽事宜订立补充协议。2017年1月20日，被告出具《收据》一份，载明：兹收到于彩霞（5-2601）交来首付款（含定）1789709元。2017年6月15日，被告出具《河南省增值税普通发票》一份，载明收到于彩霞缴纳的郑州恒大悦龙花园（预收款）5号楼26层2601金额5939709元。2017年2月20日，郑州安家房地产经纪有限公司出具《收据》一份，载明：兹收到于彩霞交来按揭费2110元。2017年3月1日，被告出具《收据》一份，载明：兹收到于彩霞（5-2601）交来维修基金12935元。2019年3月22日，于彩霞出具《收条》一份，载明：今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园5号楼1单元2601号房延期交房违约金55239元（截止2019年1月31日），以本人银行卡到账为准。后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的房款中扣除。当日，被告通过中国银行郑州商鼎路支行向原告于彩霞支付逾期交楼违约金55239元。工程竣工验收备案表显示恒大悦龙花园5号楼工程于2019年6月19日竣工验收备案。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园商品房买卖合同补充协议（不备案）》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过180日的，原告有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2018年10月30日，涉案房屋于2019年6月19日竣工验收备案，被告逾期交房已超过180日，故原告要求解除《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》符合合同约定，且符合法律规定，该院予以支持。原告诉请被告返还原告购房款、维修基金及利息，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，商品房买卖合同及补充协议解除后，被告亦应将原告支付的购房款返还原告，并赔偿原告因此产生的损失，故被告应返还原告购房款5939709元、房屋维修基金13935元及利息（以1789709元为基数，自2017年1月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止；以4150000元为基数，自2017年6月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止；以12935元为基数，自2017年3月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止）。关于原告要求被告返还原告按揭费2110元及利息的诉讼请求，现因为被告的违约行为导致商品房买卖合同被解除，被告应当返还原告并支付相应利息（以2110元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年2月20日起计算至被告实际清偿之日止）。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。”原告已付了全部房款5939709元，按照1%计算，被告应当支付原告违约金为59397.09元。原告已经实际收取被告支付的逾期交房违约金55239元，故被告应当退还原告违约金4158.09元。被告辩称因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，不应当承担违约责任，并无事实和法律依据，该院不予采纳。关于原告同时主张违约金及利息，是否违反了民法“损失填补”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原被告双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，原告在追究被告违约责任时要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害并无不当。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告于彩霞与被告河南恒龙置业有限公司于2017年2月20日签订的合同编号为D17003168959《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园补充协议》；二、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告于彩霞购房款5939709元、房屋维修基金12395元及利息（以1789709元为基数，自2017年1月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止；以4150000元为基数，自2017年6月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止；以12935元为基数，自2017年3月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止）；三、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告于彩霞违约金4158.09元；四、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告于彩霞按揭费2110元及利息（以2110元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年2月20日起计算至被告实际清偿之日止）；五、驳回原告于彩霞的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30939元，由原告负担3405元，被告河南恒龙置业有限公司负担27534元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。本案中，于彩霞已按照合同约定支付了购房款，恒龙公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限，向于彩霞交付房屋。双方约定的交房时间为2018年10月30日前，但涉案房屋于2019年6月19日才竣工验收备案，根据合同第九条的约定，于彩霞作为守约方，有权解除合同，一审法院判决解除双方《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》，返还购房款，符合法律规定和合同约定，并无不当。关于恒龙公司认为一审判决违约金条款与房款利息系重复认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，于彩霞在追究恒龙公司违约责任时要求恒龙公司按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定。但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补于彩霞的实际损失，一审判决利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。对恒龙公司的该项上诉理由本院不予采纳。一审判决对上诉人已支付的违约金已进行了扣减，判决违约金的数额是扣减后确定的数额，所以，一审并未遗漏证据。关于恒龙公司认为因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任的理由，事实和法律依据不足，本院不予采纳。虽然按揭费并非向上诉人支付，但由于上诉人的违约行为导致商品房买卖合同被解除，上诉人应当赔偿该项损失，原审判决上诉人支付该项费用及利息亦无不当。涉案房屋买卖合同的双方当事人为上诉人和被上诉人，在案外人贷款银行未对本案提出诉请的情况下，原审法院判决解除《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》，并不损害银行的利益。综上所述，河南恒龙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13935元，由河南恒龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年三月三十日书记员  娄杨杨