广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初4044号原告：开平市金鸡镇向北村民委员会，住所地：广东省开平市金鸡镇向北村委会。法定代表人：曾国栋。该村民委员会主任。被告：郑致远，男，汉族，1980年7月6日出生，住福建省龙海市。委托诉讼代理人：曾晓明，福建仁胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯爱玲，福建仁胜律师事务所律师。原告开平市金鸡镇向北村民委员会与被告郑致远租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告开平市金鸡镇向北村民委员会的法定代表人曾国栋、被告郑致远及其委托诉讼代理人曾晓明、柯爱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开平市金鸡镇向北村民委员会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2012年5月11日签订的《向北小学校舍校区租赁合同》。合同标的约1300000元；2、判令被告返还上述《向北小学校舍校区租赁合同》约定的位于开平市××××向北小学校舍校区给原告；3、判令被告向原告支付2013年5月10日起至合同解除之日止的承包款（暂算至2019年9月10日为490000元）；4、判令被告向原告赔偿向北小学校舍校区占有使用费/承包款损失（自合同解除之日至2022年5月10日期间按每年90000元的标准；自2022年5月11日以后按每年100000元的标准，从合同解除之日起算至其实际返还上述土地给原告之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年5月11日，原告与被告签订《向北小学校舍校区租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由被告向原告承租向北小学校舍校区，2012年5月11日至2017年5月10日的租金为70000元/年；2017年5月11日至2027年5月10日的租金为100000元/年，被告应于每年5月10日缴纳下一年的租金给原告。上述合同签订后，原告依约交付租赁物给被告使用，但被告仅支付了第一年的租金后，没再向原告支付过租金。根据约定，被告逾期缴纳租金，原告有权解除租赁合同。截止至2019年9月10日，被告合计拖欠原告到期租金490000元。原告曾多次向被告追讨，未果。为维护自身权益，原告根据法律规定特提起诉讼。被告郑致远辩称，一、涉案租赁物向北小学属于教育用地，产权依法应该属于金鸡镇政府所有，因此，本案应由租赁物的所有人行使诉讼权利，原告在本案中主体不适格，应驳回起诉。二、退一步，假如该租赁物所有权为原告所有，本案的《向北小学校舍校区租赁合同》也是无效的，应当驳回原告的诉讼请求。首先，假设该租赁物为向北村民集体所有，根据《村民组织法》第二十四条第八款的规定，通过租赁方式处分村集体财产需经村民会议讨论决定方可办理，但本案租赁合同的签订并没有经过村民会议决议，而且被告也并非本集体组织村民，因此，涉案租赁合同未经合法程序签订应认定为无效合同。其次，涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证，没有办理审批建设的手续，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，双方签订的租赁合同是无效的。三、假如合同有效，原、被告已于2015年底协商终止了《向北小学校舍校区租赁合同》，原告收回租赁物后已出租给第三人使用。原告要求被告支付2013年5月10日起的租金、赔偿占有使用费没有事实与法律依据，应予以驳回，具体理由如下：1、签订合同时，答辩人依约支付了第一年的租金，原告才交付租赁物给答辩人使用，2014年1月23日支付了第二年的租金（2013年5月1日-2014年5月10日）70000元。2、被告承租向北小学场地是用于经营“开平市金鸡镇闽鑫木材加工场”，但在使用租赁物过程中遇到很多障碍，租赁目的无法实现，于2015年底停产关闭。第一、当地村民收购的大量鸡屎一直堆放在租赁场地的门口，导致被告的大货车出入大门存在障碍无法正常使用租赁物。第二、原告之后又许可第三人在租赁物区域内占有租赁场地翻建房屋经营小卖部。第三、当地村民认为村委会无权出租，经常有村民上门闹事阻碍生产经营，要求被告搬离。为此被告无法安心继续经营，经营出现困难。四、原告主张的租金已经超过法定一年的诉讼时效，也不应得到支持。原告主张2013年5月10日起至今的租金，而起诉时间为2019年8月28日，已经超过六年，依法不受保护。五、2015年底，原、被告已终止租赁合同，且原告已经收回租赁物，因此，关于原告主张的赔偿自合同解除之日至2022年5月10日期间的占有使用费，没有任何事实与法律依据，应予以驳回。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月11日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《向北小学校舍校区租赁合同》，依合同：甲方将位于开平市金鸡镇向北村的向北小学校舍校区和正前门约三亩土地及学校正前门左手围墙外约49米以内的土地，以水、电、路、三通现有模式租赁给乙方从事生产经营；租赁期限为15年，即从2012年5月11日起至2027年5月10日止；租金分三阶段递增方式交付。即从2012年5月11日至2017年5月10日每年各付70000元。2017年5月11日至2022年5月10日每年各付90000元。2022年5月11日至2027年5月10日每年各付100000元。首年乙方另外支付20000元给甲方作为收回学校养鸡场部分土地的补偿金，其余部分补偿金由甲方负责。甲方负责按每年租金的20%上缴镇府作为教育专项经费；租金交付时间按年度一次性付清。具体交款时间是：在2012年5月15日前付清第一年度的租金，以后每年度的租金在每年的5月10日前付清。逾期不交的，甲方有权终止合同；租赁期满后，乙方的机器设备、晒板铁架由乙方自行处理。扩建设施、改建部分无偿交给甲方。此外，合同还约定其他条款。以上合同签订后，原告依约交付租赁物给被告使用，被告于2014年1月23日支付租金70000元给原告。现原告以被告逾期缴纳租金，并经多次追讨未果，遂成讼。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、要求解除原、被告双方于2012年5月12日签订的《向北小学校舍校区租赁合同》；2、本案诉讼费由被告承担。明确起诉状请求的第2、3、4项在本案放弃不再主张。被告对原告变更诉讼请求后辩称，同意解除《向北小学校舍校区租赁合同》，解除的时间是在2015年年底，双方之间的权利义务已经全部终止，诉讼费由原告承担。原来提供的答辩状不作为答辩意见。本院认为，本案属租赁合同纠纷。原、被告签订的《向北小学校舍校区租赁合同》是双方真实意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……。”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，首先，合同解除的方式包括约定解除和法定解除。依涉案合同“租金逾期不交的，甲方有权终止合同。”的约定，原、被告就合同解除予以约定；其次，支付租金是被告作为承租方的义务，据现有证据显示被告于2014年1月23日支付租金70000元后，未能提供证据予以证明其依约支付余下租金；再次，原告于2019年8月28日诉至本院，请求解除涉案合同。本院通过EMS邮政速递将原告的起诉状副本送达至被告的户籍地址，该快递件于同年9月28日由被告父母方代为签收，应认定被告此时收到原告的合同解除通知；最后，被告辩称同意解除涉案合同，庭审中虽认为与原告于2014年年底口头协议解除涉案合同，但未能提供证据予以证明，且原告又不予认可。据此，原告主张解除涉案合同，理据充足，应予支持。被告抗辩涉案合同已协议解除的理由不成立，不应予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告开平市金鸡镇向北村民委员会与被告郑致远于2012年5月11日签订的《向北小学校舍校区租赁合同》于2019年9月28日解除。本案受理费16500元(已由原告预交)，由被告负担。原告预交的受理费16500元，由本院予以退回；被告应向本院补缴本案受理费16500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  甄灼辉人民陪审员  周全胜人民陪审员  吴彦慧二〇二〇年三月十一日法官助理梁伟青书记员关嘉欣