北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终13号上诉人（原审原告）：冯继红，女。委托诉讼代理人：高鹏，北京市中坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：仝超，北京市中坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京信达置业有限公司，公司住所地北京市西城区宣武区外大街20号二层0206室。法定代表人：范睿，董事长。委托诉讼代理人：王超，北京市安理律师事务所律师。上诉人冯继红因与被上诉人北京信达置业有限公司（以下简称信达置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2018)京0102民初18762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冯继红上诉请求：撤销一审判决，改判支持冯继红的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误。首先，信达置业公司发出的选房通知单是经双方认可的安置内容，房屋明确具体，是合法有效的协议，依据选房通知单提供XXX小区一套二居室是信达置业公司的合同义务。信达置业公司声称没有相关房源属于违约行为，应判令其继续履行合同义务提供承诺房源。信达置业公司称行政机关审批及房源需要缩减指标问题，不属于双方合同范围，信达置业公司应自行承担责任。冯继红在被拆迁房屋处有自建房，因此拆迁安置时对冯继红给予了相应考虑。二、选房通知单不存在无法履行的问题，一审法院认定选房手续客观无法履行与事实不符。三、冯继红的诉讼请求有法律依据，符合合同法第112条、第113条第1款等法律规定。信达置业公司辩称，同意一审判决。选房通知单并非合同，不具有合同必备的条款，即使该通知单认定为具有合同性质，信达置业公司亦仅有协助申请定向安置房指标的义务，而非审批机关。根据本案一审时审批机关答复法院的意见，上诉人没有安置房的指标，故其诉求无法履行，且XXX小区目前没有房屋能够安置。上诉人要求按照安置房的价格出售两居室一套的诉求属于其取得定向安置房指标后的定向安置房的配售问题，不属于人民法院判决范围。冯继红向一审法院起诉请求：1.请求判令信达置业公司履行XDZY-CQ-069《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，为冯继红办理选房手续并按照2014年定向安置房价格向冯继红出售XXX小区贰居室一套；2.判令信达置业公司向冯继红支付因信达置业公司不履行合同给冯继红造成的租房费用损失282000元（从2014年7月1日起至2019年6月30日止）；3.本案诉讼费用由信达置业公司承担。一审法院认定事实：孙某系孙某一之父。孙某于2005年1月21日去世。孙某一与冯继红原系夫妻关系，孙某二系二人之子。2004年10月20日，孙某一、冯继红离婚。孙某一、孙某二、冯继红为案涉被拆除房屋XXX7号的户籍人口。2002年3月5日，甲方北京宣房投资管理公司与乙方孙某签订购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书。双方约定：根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第87号）、《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼管理办法》（京国土房管方字[2001]1281号）、《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼补充规定》（京国土房管方字[2001]1286号）的规定，签订本协议。一、甲方经宣武区房改办批准出售XXX7号平房/简易楼/筒子楼。乙方承租上述地址房屋贰间并自愿购买住房。二、经实地测量，甲、乙双方共同认可上述房屋建筑面积28.70平方米。三、甲方根据《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼管理办法》规定的成本价1560元/平方米，计算所售上述房屋的房价款为人民币伍仟壹佰叄拾贰元整。四、乙方同意上述购房款直接从拆迁补偿款中划转至政府指定账户。五、甲方协助乙方到宣武区国土房管局权属登记部门办理房屋产权证明。六、甲方自拆迁公告发布之日次月起，停止收取乙方房租。……2014年6月30日，甲方信达置业公司与乙方孙某（已故）孙某一签订北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议，编号为XDZY-CQ-069。该协议约定：一、根据京西拆许字[2002]第001号-1变更及续《房屋拆迁许可证》，需要拆除乙方在拆迁范围内XXX7号所有的房屋及其附属物。二、被拆迁房屋基本情况。乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋2间，建筑面积28.70平方米。户籍人口：户主1：孙某三、之子周某；户主2：孙某四，之子孙某五；户主3：孙某一、之子孙某二、之非亲属冯继红。三、根据评估，被拆迁房屋的区位补偿单价为8090元/平方米，甲方综合当前房地产市场价格，给予拆迁补偿款共计：1639010元。四、被拆迁房屋补助费……六、扣除相关费用后甲方向乙方实际支付拆迁补偿款1722056元。七、乙方搬迁期限，乙方应在签订本协议之日起7个自然日内完成搬迁，完成搬迁指将被拆迁房屋及自建房腾空并交付甲方予以拆除，自行结清水、电等费用，同时在《拆除房屋通知单》及附图上签名确认。八、付款期限及领款方式。甲方应在乙方完成搬迁之日7个工作日内向乙方支付实际搬迁补偿款，乙方应在完成搬迁之日起7个工作日内持《拆除房屋通知单》、身份证原件领取实际拆迁补偿款……A-G地块拆迁款领款明细表显示，孙某一领款时间为2014年7月18日，领款金额为5377944元及1722056元。庄胜二期A-G地块危改项目拆迁补助明细单显示：因信达置业公司（拆迁人）拆迁孙某（已故）孙某一（被拆迁人）所在XXX7号所有的房屋，经双方协商，拆迁人给予被拆迁人补助费共计5377944元。加盖有信达置业公司章的编号为XDZY-CQ-069被拆迁家庭购买定向安置房选房通知单载明：申请人：冯继红，申请人所选定向安置房房源地点为：XXX（小区）贰居室定向安置房。请您于年月日前交付被拆迁房屋，逾期未交付被拆迁房屋则视同自愿放弃购买定向安置房权利，本通知单无效。2014年，孙某六、孙某七诉孙某一、孙某四、孙某三分家析产纠纷一案中，二原告诉请分割孙某名下位于XX7号平房拆迁所得的拆迁利益，判令三被告支付给原告拆迁补偿款260万元及判令拆迁安置的8个购房指标的五分之二归二原告。法院经审理作出（2014）西民初字第21348号民事判决，该判决中认为“涉诉房屋原为孙某承租的公房，后购买成为产权房，2014年6月房屋拆迁时，孙某及其妻李某均已死亡。根据拆迁政策，被拆迁人为被拆迁房屋所有权人，涉诉房屋因拆迁获得的拆迁补偿款1639010元应为原房屋的转化，孙某及其妻李某的继承人，即本案原、被告，应享有上述拆迁补偿款利益，二原告可主张分割。在扣除公房购房款5132元后，剩余部分1633878元可由二原告各分得五分之一，即326775.60元。虽然被告认可其获得的拆迁款总额高于拆迁协议中列明的数额，但称差额部分为在住人员的安置补偿款。现无其他证据证明差额部分的款项为涉诉房屋的拆迁补偿款，故对二原告向被告主张拆迁补偿款一项的合理部分，法院予以支持，其余不予支持。被告辩称已就拆迁补偿款分配事宜与原告协商达成一致，无证据支持，法院不予采信。定向安置房购房指标的性质是经有关部门核准基于拆迁行为给予符合条件的特定人的优惠购房权利，该权利只在购买房屋时享受优惠政策，但并不能转化成实体利益，购房指标本身没有分割的条件。另外，经向拆迁人了解，本案购房指标是根据北京市及西城区建委及住保办的规定（即一份拆迁协议给一个购房指标），另结合家庭在册户口和居住结构分配的，且指标均已落实到个人名下。二原告及其家人户籍及实际居住地均不在涉诉房屋处，且原告之一的孙某七之子已取得一个购房指标，现二原告向被告主张购房指标的诉讼请求于法无据，法院不予支持。”遂判决：一、判决生效后十五日内，被告孙某一、孙某四、孙某三给付原告孙某七拆迁补偿款三十二万六千七百七十五元六角，给付原告孙某六拆迁补偿款三十二万六千七百七十五元六角。二、驳回原告孙某七、孙某六的其他诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，从前面查明可以看出，被拆除房屋原系孙某一之父孙某的房屋，在孙某去世后，被拆除房屋属于孙某的继承人共有，即孙某一为共有权人之一。本案冯继红与孙某一原系夫妻关系，冯继红户籍在案涉被拆除房屋上，二人离婚后，冯继红户籍未迁走。在案涉房屋的拆迁协议签订后，被拆迁人家庭履行了腾房交房的义务。信达置业公司作为拆迁人向冯继红制发了被拆迁家庭购买定向安置房选房通知单。该通知单载明：“请您于年月日前交付被拆迁房屋，逾期未交付被拆迁房屋则视同自愿放弃购买定向安置房权利，本通知单无效。”在该通知单中没有约定的时间，但在拆迁协议中有腾房交房的时间约定，信达置业公司未以冯继红方迟延交房抗辩，且从信达置业公司向孙某一等支付拆迁补偿款等的时间来看，被拆除房屋上不存在人员滞留，被拆除一方在拆迁协议约定的期限内履行了腾房及交房的义务。由此，该选房通知不存在无效的情形，即应认定有效。选房通知单为拆迁人信达置业公司发出的选房通知，而不是被拆迁人或户籍人口的申请书，且该通知单上有定向安置房的小区项目名称，有居室情况。故信达置业公司作为拆迁人向被拆迁人或被拆迁房屋上的户籍人口送达了选房通知单，即应视为拆迁人在拆迁时向被拆迁人或被拆迁房屋上的户籍人口承诺了其能获得的定向安置房情况。信达置业公司即应协助冯继红申请上述选房通知单内的定向安置房。然而，本案当中，信达置业公司并没有按照自己发出的选房通知单情况向相关行政机关提交选房申请。从房屋拆除至今，冯继红已在外居住多年，故信达置业公司应当赔偿冯继红的租房损失。但因即便当时立即申请定向安置房，因行政审批等环节，到实际交付房屋，亦需要一定的时间。同时，被拆除的正式房仅2间，面积28.7平方米；被拆除房屋与冯继红主张的另行租住的房屋面积、结构等条件亦不相同。鉴于上述原因，对于冯继红主张的租房损失部分，法院酌情予以确定。对于信达置业公司所持的其多次告知冯继红申请两居室定向安置房不符合政策，要求冯继红变更申请的抗辩，信达置业公司未提交证据予以证明，故法院不予采信。对于冯继红要求信达置业公司履行为其办理选房手续并按照2014年定向安置房价格向其出售XXX小区贰居室一套的诉讼请求，法院认为，相关审批机关明确复函法院，定向安置房的购房主体需为被拆迁人或其直系亲属。故冯继红无法作为单独的主体购买定向安置房。在庭审中，信达置业公司也同意按照政策协助为冯继红及其子孙某二合并申请两居室，冯继红对此不予同意，坚持其诉讼请求。故因为冯继红办理选房手续的该项诉求客观无法履行，法院无法支持该部分诉讼请求。此外，按照定向安置房价格向冯继红出售定向安置房不属于信达置业公司义务范围，而为取得定向安置房资格后的定向安置房的配售问题，不属于人民法院民事案件裁处范围。鉴于定向安置房的配售不属于人民法院民事案件的裁处范围，故该部分诉求，法院不计收案件受理费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，于2019年10月判决：“一、被告北京信达置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告冯继红租房损失70000元；二、驳回原告冯继红的其他诉讼请求。”二审中，当事人没有提交新证据。本院补充查明：除冯继红提起本案诉讼外，冯继红之子孙某二以及孙某一亦分别起诉信达置业公司请求出售定向安置房等。一审法院审理期间向北京市西城区住房和城市建设委员会函询，核实如信达置业公司上报孙某一、冯继红、孙某二选择两居室定向安置房的申请，能否获得批准，如要获得批准需要具备什么条件等。北京市西城区住房和城市建设委员会复函载明，涉案拆迁安置补偿协议签订时西城区定向安置房购房资格及配售标准执行《北京市西城区住房和城市建设委员会关于印发的通知》，根据该户签订拆迁安置补偿协议时家庭情况最大可配售2套安置房，购房人为孙某一及孙某一之子孙某二，孙某一可配售一套一居室，孙某二及其母亲可配售一套两居室。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案冯继红持信达置业公司出具的《被拆迁家庭购买定向安置房选房通知单》，请求信达置业公司向其出售该选房单载明的定向安置房，并请求信达置业公司支付因未履行义务造成的租房损失。本案争议焦点为冯继红提出的上述两项诉讼请求能否获得支持。首先，关于双方权利义务关系的认定。案涉被拆迁房屋为孙某生前所有，冯继红与孙某之子孙某一原系夫妻关系。信达置业公司作为拆迁人与孙某法定继承人之一就案涉房屋拆迁补偿事宜签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，冯继红为该协议所载明的户籍人口。信达置业公司作为拆迁人向冯继红制发了《被拆迁家庭购买定向安置房选房通知单》，载明了申请人冯继红所选定向安置房房源地点等内容。该选房通知单加盖信达置业公司公章，信达置业公司未能提出通知书存在无效情形等理由，故该通知书合法有效。一审法院认定信达置业公司作为拆迁人，向被拆迁房屋户籍人口制发选房单的行为，应当视为拆迁人在拆迁时向对方承诺了其能够获得定向安置房的情况，并无不当，本院予以确认。其次，根据本案查明事实，信达置业公司至今未向相关行政机关提交定向安置房申请，未能依约履行己方义务。双方虽未约定履行期限，但是自房屋拆除至今已过数年，超出信达置业公司履行义务的合理期限。故冯继红请求信达置业公司赔偿租房损失，有充分理由，应予支持。一审法院酌情确定合理租金损失，本院不持异议。最后，关于冯继红请求信达置业公司向其出售该选房单载明的定向安置房的诉讼请求。根据本案查明事实，定向安置房的配售需经北京市西城区住房和城市建设委员会等行政机关审批，故对于该项诉讼请求本院暂难支持。一审法院对该项诉讼请求未予处理，并无不当。双方应依据诚实信用原则积极通过协商等合法途径解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4480元，由冯继红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽杰审 判 员 陈 妍审 判 员 杨志东二〇二〇年三月三十一日法官助理 王继玉书 记 员 黑梦雪