河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终966号上诉人（原审被告）：刘京丰,男,1995年3月6日出生,汉族,住山西省曲沃县。委托诉讼代理人：范磊，河南邵晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：石剑，河南邵晟律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：祖同蔚，男，1985年11月15日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人:马元珏,河南汉景律师事务所律师。原审第三人:河南中崟物业服务有限公司,住所地河南省郑州市通泰路。法定代表人:陈保国,执行董事。上诉人刘京丰因与被上诉人祖同蔚及原审第三人河南中崟物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初24635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘京丰上诉请求：1、撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初24635号民事判决，查明本案事实后依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院送达程序违法；二、涉案租赁合同因被上诉人未按时足额缴纳房租已经解除，上诉人不存在违约情形。一审法院认定被上诉人向上诉人缴纳了8万元房租存在错误，一审法院既已认定2019年1月25日至2019年7月25日之间的房租及押金共计15万元，却又认定先期缴纳的8万元全部为房租，有违常理。被上诉人先期缴纳的8万元中有2万元为房屋押金，剩余的6万元为房租，且上述款项被上诉人也未按约定缴纳。剩余的7万元房租直至涉案合同解除，被上诉人仍未缴纳，最终导致案涉合同解除。三、一审判决结果超出了当事人的诉讼请求，被上诉人向一审确认上诉人与被上诉人口头约定无效起诉，一审法院判决双方协议终止，违反不告不理原则，双方协议合法有效。四、双方确认的15万元租金包括了押金20000元、转让费2000元及租金26100元，租期到6月底，上诉人不存在违约，被上诉人未按时足额缴纳全部租金，上诉人不应当返还。综上，一审法院程序违法，认定事实错误，请求支持上诉人的全部上诉请求。祖同蔚辩称，一审程序合法，适用法律正确。上诉人无权擅自转租，且未按照承诺履行，导致本案合同无法履行，应当赔偿被上诉人全部损失。一审法院认定事实清楚，上诉人隐瞒事实擅自转租，且无法为被上诉人办理营业执照及变更手续，导致被上诉人不能正常开展经营活动实现租赁合同目的，上诉人应当赔偿全部租金损失，被上诉人保留另行起诉要求赔偿茶叶、财产损失的诉讼权利。上诉人隐瞒郑州市郑东新区叶吧餐饮店的实际出资人及老板不是刘京丰，而是张婷，刘京丰为挂名法人对叶吧餐饮店不享有任何财产权利，本案中的租赁协议系无效合同。在一审过程中，物业公司出具与刘京丰签订租赁协议明确约定，刘京丰不得擅自转租，被上诉人与上诉人签订的租赁协议因违反合同约定，无法实现合同目的，上诉人应当承担全部损失赔偿责任。综上，请求依法判决驳回上诉人刘京丰上诉请求，维持一审民事判决；依法判决本案全部诉讼费用由上诉人承担。河南中崟物业服务有限公司未到庭，亦未陈述意见。祖同蔚向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告口头约定的蓝天空港小区售楼部房屋租赁协议无效；2、依法判令被告刘京丰退还原告已支付房租8万元并自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付占用期间的利息；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年1月25日，原告与被告刘京丰达成口头租赁协议，承租位于蓝天空港小区1号楼原售楼部(面积约180㎡)的房屋,用于经营茶叶店。当天，原告添加被告刘京丰为微信好友,并向被告刘京丰微信转账2000元。2019年1月26日，被告刘京丰通过微信向原告提供了其尾号4777的银行卡账号，原告于当天从其中国农业银行账户向被告刘京丰指定的上述账户转入8000元。后原告于2019年1月28日向被告尾号4777的账户转款20000元。2019年2月1日，原告向被告刘京丰微信转账15000元，2019年2月20日，微信转账5000元。2019年2月21日，原告向被告刘京丰尾号4777的账户转账30000元。以上原告共向被告刘京丰支付80000元。2019年2月25日，原告开始装修涉案房屋，当天遭到案外人阻拦。被告在微信中告知原告称“你给工人通一下气，让工人撤出来，给我们这边合伙人打发走，这边继续就可以了”。后原告称房屋自2019年3月25日开始被断电，原告自接收房屋一直未能正常营业，5月份无法使用房屋。另查明：涉案房屋系被告从第三人处租赁，2018年5月9日，刘京丰就房屋租赁事宜与第三人签订了租赁合同，约定租赁期1年。2019年5月7日，刘京丰与第三人签订协议书，协商提前解除双方签订的房屋租赁合同。同日，被告将已经腾空的涉案房屋交还给第三人。以上案件事实由原告提交的微信聊天记录、手机转账记录及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告口头约定租赁房屋，原告已向被告缴纳各项费用80000元，被告应当保障原告正常使用房屋。但因涉案房屋系被告与他人合伙从第三人处租赁，因被告与其他的纠纷导致原告未能正常使用房屋，且房屋已被第三人收回，双方的租赁合同无法实际履行，原告的租赁合同目的无法实现，双方的口头租赁合同已经实际终止。因原告未能正常使用房屋，对于原告已缴纳的80000元房租，被告应当退还。关于原告主张的自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付占用资金的利息，该院认为，原告的该项主张不违反法律规定，该院予以支持，但因自2019年8月20日中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算。被告刘京丰、第三人中崟物业经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，一审法院判决如下：一、确认原告祖同蔚与被告刘京丰于2019年1月25日达成的口头租赁协议已经终止；二、被告刘京丰于本判决生效后十日内向原告祖同蔚退还房租80000元并支付自2019年7月5日起至债务实际清偿之日止占用资金的利息（以80000元为基数，2019年7月5日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由被告刘京丰负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，上诉人与被上诉人口头约定租赁涉案房屋，双方确认被上诉人向上诉人共缴纳各项费用80000元。经查，涉案房屋系上诉人从第三人处租赁，2019年5月7日，上诉人与第三人签订协议书，协商提前解除双方签订的房屋租赁合同，且上诉人将已经腾空的涉案房屋交还给第三人，上诉人无法保障被上诉人正常使用房屋，双方的租赁合同无法实际履行，案涉租赁合同目的已无法实现，案涉租赁合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的认定合同无效的情形，一审法院认定双方的口头租赁合同已经终止，于法有据，并无不当。另，一审程序并无不当，符合法定程序。对于上诉人提出的案涉合同系因被上诉人过错解除，其不应当返还的主张，其一、二审过程中，均未提出有力证据予以证明，应当承担举证不利的后果，本案所涉房屋租赁合同中，被上诉人未能正常使用房屋，合同目的无法实现，故一审法院认定对于被上诉人已缴纳的80000元房租，上诉人应当退还，有事实及法律依据，应予维持。综上所述，刘京丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由刘京丰负担。本判决为终审判决。审判长  王东黎审判员  王明振审判员  徐勤焱二〇二〇年三月二十日书记员  张 悦