北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3378号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京玖亿柒餐饮服务有限公司，住所地北京市丰台区方庄南路9号院8号楼103。法定代表人：时萌，执行董事。委托诉讼代理人：赵丽赟，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱东涛，北京市浩天信和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张大英，女，1964年9月30日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王昌红叶，北京驰晟律师事务所律师。上诉人北京玖亿柒餐饮服务有限公司（以下简称玖亿柒公司）因与被上诉人张大英房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初65321号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。玖亿柒公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，将本案发回重审或改判支持玖亿柒公司一审诉讼请求，驳回张大英一审反诉请求。事实和理由：一、张大英未提交涉案房屋产权证明及其有权出租的证明，双方所签订的合同效力有待进一步审查，一审未对合同效力问题进行审查，该行为违法。二、一审法院对导致涉案合同无法履行的责任分配不当。张大英故意隐瞒涉案房屋底部不能下挖的事实，作出虚假承诺，导致玖亿柒公司被误导签订涉案合同。本案系张大英根本违约导致合同不能履行，一审法院未查明相关事实，认定玖亿柒公司对合同不能履行承担主要责任，该认定明显与事实不符。一审法院对于违约金的处理错误。三、一审法院对房屋空置费用处理不当。一审中双方均未提出房屋空置损失的诉求，法院径行判决属于超诉讼请求裁判。本案纠纷主要是张大英隐瞒重要事实导致，由玖亿柒公司承担空置费用损失明显错误。对于涉案房屋的下挖行为并不影响该房屋的使用及出租，涉案房屋一直空置系张大英自身原因造成，与玖亿柒公司无关。四、玖亿柒公司在一审中明确表示不同意鉴定，且对鉴定维修费用判决也没有支持，一审要求玖亿柒公司承担70%的鉴定费用不合理。张大英辩称，同意一审判决，不同意玖亿柒公司的上诉意见。玖亿柒公司向一审法院起诉请求：1.确认玖亿柒公司与张大英双方签署的《房屋租赁合同》于2019年6月27日解除；2.判令张大英返还玖亿柒公司支付的房租及押金共计200000元。张大英向一审法院反诉请求：1.判令玖亿柒公司支付租金350000元；2.判令玖亿柒公司承担违约金50000元；3.判令玖亿柒公司承担案涉房屋恢复原状的损失43281.69元；4.判令玖亿柒公司承担本案鉴定费10000元；5.本案诉讼费由玖亿柒公司承担。一审法院认定事实：2019年6月24日，张大英（出租人、甲方）与玖亿柒公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议），双方约定：租赁房屋坐落于北京市朝阳区东三环南路×号（新蕾百货商场）×排房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积335平方米，租赁用途为经营酒吧，租赁期限自2019年7月9日至2022年7月8日，年租金为500000元，押金为50000元。第八条：协议的变更、解除和终止1、在本协议有效期内，任何一方不得擅自变更协议，如需变更须经双方协商一致并签订补充协议。2、乙方有下列行为之一的，视同乙方违约，甲方有权立即无条件收回房屋，一切后果由乙方承担，乙方装修无偿归于甲方所有，本协议即行终止。（1）乙方逾期五日未向甲方缴纳租金的。（2）未经甲方同意，擅自拆、改、变动房屋的内外结构，损坏房屋设施设备的。（3）未经甲方同意擅自将房屋转租给他人。3、在租赁期内，如遇到国家征地或市、区、街道规划用地等原因，造成本协议无法履行的，甲乙双方要无条件服从，甲方应在获得补偿款以及签订补偿协议之时第一时间告知乙方，乙方可获得政府赔偿总额的百分之三十五作为因此给乙方造成的损失。第九条：双方违约及责任1、乙方有本合同第八条第二款约定的情形之一的，甲方可扣除乙方所缴纳的一个月押金作为违约金。……2019年6月18日，玖亿柒公司向张大英支付定金10000元，6月24日，玖亿柒公司向张大英支付房屋押金及租金共计190000元。玖亿柒公司租赁案涉房屋后，因经营酒吧需要向张大英提出将案涉房屋地基进行下挖改造，张大英同意玖亿柒公司对案涉房屋地基下挖改造的要求。玖亿柒公司在改造过程中，因案涉房屋地基无法下挖改造，于2019年6月27日向张大英提出解除合同的要求。一审庭审中，张大英对案涉房屋修复费用申请鉴定，经北京中威正平工程造价咨询有限公司鉴定，工程修复造价为43281.69元，鉴定作业日期为2019年9月26日至2019年11月12日。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张大英与玖亿柒公司签订案涉协议，张大英将案涉房屋出租给玖亿柒公司，并依约向玖亿柒公司交付了房屋，双方应当按照合同约定履行各自的义务。玖亿柒公司作为承租人，应当保证合理使用租赁房屋，除房屋正常损耗外，防止造成房屋及设施的损坏。根据本案查明事实，玖亿柒公司在签订案涉协议时，对案涉房屋是否能满足其自身需求，未尽到审慎审查义务，与张大英签订案涉协议后，在改造房屋过程中，才发现案涉房屋无法满足其经营条件，遂向张大英提出解除协议，玖亿柒公司对于协议不能继续履行负有主要责任，应当承担主要的违约责任。张大英向玖亿柒公司租赁案涉房屋时，未及时全面告知案涉房屋情况，在玖亿柒公司提出对案涉房屋改造要求时，未提供案涉房屋是否适合改造的必要信息，同意玖亿柒公司对房屋地基改造的要求，最终因房屋无法改造导致协议无法继续履行，张大英对此亦负有一定责任，法院将综合考虑双方责任大小，考量玖亿柒公司的违约责任。因案涉房屋无法满足经营需要，玖亿柒公司提出解除案涉协议，并要求确认案涉协议于2019年6月27日解除，法院认为案涉协议已经无继续履行的基础，故对于玖亿柒公司的该项诉讼请求予以支持。根据张大英与玖亿柒公司签订的案涉协议的约定，因玖亿柒公司违约行为导致协议无法履行的，张大英可以扣除玖亿柒公司支付的押金作为违约金，故玖亿柒公司支付的50000元押金应当作为违约金予以扣除。玖亿柒公司改造案涉房屋导致纠纷产生，在诉讼期间案涉房屋处于空置状态，截止鉴定机构鉴定结束，在此期间产生的案涉房屋空置费应当由玖亿柒公司承担，但是张大英对改造案涉房屋亦持同意态度，故张大英对此亦应承担部分损失，玖亿柒公司具体承担的房屋空置费由法院结合双方责任大小予以酌定为125000元。张大英在扣除违约金50000元和房屋空置费125000元后，将剩余的房屋租金25000元返还给玖亿柒公司。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、北京玖亿柒餐饮服务有限公司与张大英之间的签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年六月二十七日解除；二、张大英于判决生效之日起七日内返还北京玖亿柒餐饮服务有限公司剩余的房屋租金二万五千元；三、驳回北京玖亿柒餐饮服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回张大英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2150元，由北京玖亿柒餐饮服务有限公司负担（已交纳）；鉴定费10000元，由北京玖亿柒餐饮服务有限公司负担7000（于判决生效之日起七日内交纳），由张大英负担3000元（已交纳）。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，涉案合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。玖亿柒公司主张涉案合同可能存在无权处分的情况，但并未提交相应证据证明其主张，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院判决解除涉案合同，双方当事人对此均未提出异议，本院对此亦予确认。关于合同解除后的责任承担问题，本院认为，玖亿柒公司作为市场经营主体，对其经营项目所需的租赁房屋条件应当具有相应的认识，且在寻找合适的租赁房屋过程中亦应根据自身实际需要进行必要的审查。玖亿柒公司在未尽到必要审查义务的情况下即与张大英签订合同，在后续合同履行过程中才发现涉案房屋不能满足其经营条件，并提出解除合同的主张，玖亿柒公司就合同不能继续履行应承担主要责任。张大英在交付涉案房屋时未能全面告知玖亿柒公司相关情况，并提供了对玖亿柒公司可能产生误导的相关信息，对合同不能履行亦应承担一定责任。玖亿柒公司关于张大英系根本违约，应当承担全部违约责任的上诉主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据双方约定，因玖亿柒公司违约行为导致合同不能继续履行的，张大英有权扣除玖亿柒公司支付的押金作为违约金，一审法院据此认定玖亿柒公司支付的50000元押金作为违约金予以扣除，处理正确。本案纠纷期间，因玖亿柒公司对涉案房屋进行改造，导致出租人在房屋复原前无法继续出租，并需进行造价鉴定工作，必然会造成涉案房屋一定时间的空置，对于空置期间的相关损失，应当根据双方对于合同解除的不同责任进行分担。张大英在一审中虽未明确提出房屋空置损失的主张，但其基于合同应当继续履行的认识而提出关于支付租金的主张，其实质与合同不能继续履行情况下的空置损失是一致的，故玖亿柒公司关于张大英一审未提出相关主张，一审超范围裁判的上诉理由，本院不予支持。一审法院根据本案实际情况酌定玖亿柒公司应当承担的空置损失数额为125000元，与本案租赁物的实际情况及双方原约定之租金情况相适应，并无不当，本院予以维持。一审法院在此基础上，对于玖亿柒公司起诉请求返还的数额予以确定，处理正确，本院予以确认。本案中发生的鉴定费用，一审法院根据案件情况，酌情判定双方分担，处理正确，本院予以确认，玖亿柒公司相关上诉请求与理由不能成立，本院不予支持综上所述，玖亿柒公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由北京玖亿柒餐饮服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 黄海涛二〇二〇年三月三十日法官助理 刘艳辉法官助理 王永基书 记 员 李月明