山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终146号上诉人（原审被告）：余江，女，1970年3月22日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：孔维明，山东润银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘杰，女，1963年10月17日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：王淼，山东锦鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙娜，山东锦鼎律师事务所律师。上诉人余江因与被上诉人刘杰房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初4969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余江上诉请求：1.撤销一审判决，改判刘杰因过错导致转让协议无效而承担60%的赔偿责任。2.一、二审诉讼费用全部由刘杰承担。事实和理由:（一）一审判决没有对涉案房屋的投入情况以及导致合同无效的双方过错情况进行认定，属于事实认定不清。首先，购买涉案房屋是刘杰的积极主动行为。刘杰之所以能和余江达成买卖协议，是因为刘杰从他人那里知悉余江欲出售涉案房院后，主动联系余江表达想购买的意愿。其次，刘杰是在明知涉案房院没有产权证的情况下自愿购买的。在余江告知了涉案房院的基本情况后，双方经过商谈，确定交易价格为29万元。该价格既包括了余江从他人处购买时的买入价12万元，也包括购买后进行装饰装修、购置家具电器、栽种各种名贵花草、水果等投入的费用和精力。刘杰对于余江的原买入价以及后续投入的费用和精力都是认可的，其主动出价29万元也正是考虑到了余江的投入和付出。总之，刘杰在明知涉案房院没有产权证，而主动与余江签订转让协议，表明其愿意承受因没有合法的产权证而被当做违章建筑予以拆除的风险和不利后果。依据交易中应遵守的诚实信用原则，刘杰作为过错方，应当承担与其过错相适应的责任。一审判决没有就涉案房屋的投入情况以及双方在转让协议无效中的过错情况予以认定，属于案件事实认定不清，直接导致判决结果对余江不公。（二）一审判决适用法律不当。一审判决认定转让协议无效，却没有完全按照无效合同的法律后果作出判决。《合同法》第58条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”首先，余江在从第三人处购买涉案房院后，投入了大量的费用和精力，他们当中有的财物是不能作为违法物品处理的，需要由刘杰依法予以返还。其次，刘杰明知涉案房院没有产权证而主动购买，说明刘杰对于转让协议无效存在同样的过错，依据合同法的规定，对于涉案房院被拆除造成的损失刘杰应负同样的赔偿责任。因此，根据刘杰的过错情况，我们认为其应当赔偿给余江造成的不低于房屋总价60%的损失。（三）本案应当追加第三人参加诉讼，一审法院没有追加，属于程序不当。本案余江交付给刘杰的房院系余江从第三人济南市历城区久安生态农业观光专业合作社（以下简称“久安合作社”）处购买。本案判决最核心的依据是刘杰的房院转让协议无效，而要认定协议无效必须查明涉案房院的违法性。而本案中，只有第三人久安合作社最清楚涉案房院未经批准，私自占用集体农用地建设包括涉案房院在内建筑物的详情。因此，只有把久安合作社列为第三人才有利于案件事实的查明。刘杰起诉时把久安合作社列为了被告，在一审法院的要求下，撤回了对久安合作社的起诉。久安合作社作为原审被告的地位不适格，不代表其不应当以辅助第三人的身份参与诉讼。因此，为了便于查清事实，一审判决应当依职权把久安合作社列为第三人。一审法院没有把久安合作社列为第三人参加诉讼，属于程序上存在不当。（四）一审判决对于刘杰支付房院使用费的适用标准不够公平合理。依据合同法的规定，合同无效后，取得的财产应当返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。一审判决刘杰向余江支付涉案房院占用期间的使用费适用标准有失公平：包括涉案房院在内的建筑物是第三人久安合作社投资开发的生态园，位于风景优美的南部山区。涉案房屋如果不出售给刘杰，而是按照当地农家乐价格出租，收益远超一审判决确定的使用费。一审判决适用标准的显示公平之处在于：首先，一审判决以房屋使用年限70年为标准计算显然不符合我国的实际情况。我国国有土地用于住宅建设的使用年限是70年，而地上建筑物房屋的设计使用寿命却远达不到70年。其次，涉案房院占用的土地原是基本农田，属于耕地，而依据法律规定，耕地的使用年限仅为30年。总之，原审对于支付房院使用费适用标准的判决对于余江有失公平。综上，刘杰违背诚实信用原则，明知签订转让协议存在被拆除风险的情况下，仍甘愿承担该风险，对此其应当承担因协议无效造成不利后果的同等责任。一审判决在认定事实和适用法律上都存在错误，审理程序也存在瑕疵，导致判决结果对余江极为不公，请求二审法院依法支持余江的上诉请求。刘杰辩称，一审判决认定刘杰与余江之间签订的二手房转让协议无效，且依据合同约定的购房金额及使用期限计算刘杰应支付自2016年4月30日至2019年3月14日的使用费为13053元事实清晰，适用法律正确。（一）刘杰与余江之间签订的二手房转让协议所涉房屋未取得规划和建设审批手续，已于2019年3月15日被拆除，因此，该转让协议违反法律的强制性规定，应为无效合同。依据《合同法》第58条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；……”，无效合同自始无效，并不因当事人的意思表示而转变为有效合同。该涉案房屋的转让，无论是基于谁主动，均不能改变涉案协议为无效合同的事实，且余江声称购买涉案房屋是刘杰的积极主动行为并不恰当，买卖双方之间之所以能达成合意，首先在于出卖人愿意出卖在先，购买人愿意购买在后。（二）余江声称一审判决没有考虑余江就涉案房屋的投入情况属于认定事实不清得说法是错误的。首先，余江声称在购买涉案房屋后进行装饰装修、购买家具电器、栽种名贵花草、水果并没有任何证据支撑；其次，即便余江所言的上述投入有证据支撑，其损失是因违建被拆而造成，并非因刘杰的行为而造成；再次，刘杰与余江签订合同的时间为2016年4月30日，当时的房价早已远远高于余江2010年购买涉案房屋时的价格，怎样证明刘杰购买房屋的价格包含那些所谓投入的费用，而不是买房赠送呢。（三）济南市历城区久安生态农业观光合作社并不属于一审程序中必须参加审理的第三人，其不参与庭审，一审判决一样可以查清案件事实，该久安合作社的参与并不能改变涉案房屋系违章建筑的事实。此外，余江声称刘杰是在一审判决的要求下才撤回了对久安合作社的起诉实属无稽之谈，因刘杰在起诉之后认真考虑，认为该久安合作社并不属于交易相对方，依据合同相对性原则，才自愿撤回对该合作社的起诉。综上所述，一审判决在审理程序上并不存在任何不当之处。（四）一审判决认定刘杰支付房屋使用费的使用标准公平、公正、合理。刘杰基于诚实信用原则认可应当支付给余江一定的房屋使用费，但并不认可余江在上诉状中提到的标准。第一，余江即便不将涉案房屋卖给刘杰，其也未必能以农家乐价格出租，存在极大不确定性，况且，余江在出卖涉案房屋之前也并没有以农家乐价格出租；第二，涉案房屋的实际使用寿命是否能达到70年不影响双方是以70年使用标准来进行买卖，否则70年的房屋使用年限在法律上也没有存在的必要；第三，涉案房屋占用的土地是否为基本农田同样也不影响双方以70年使用标准来进行买卖，且余江与久安合作社签署的合同中明确载明使用年限为70年，证明刘杰与余江购买房屋的价格是基于70年使用年限的基础上才达成的，如果合同上写的是30年使用年限，肯定不会是一样的合同价格。因此，法院认定的支付房屋使用费的标准是合情合理的。综上所述，一审判决认定的事实清晰，适用法律正确。请求法院驳回余江的上诉请求，依法维护刘杰的合法权益。刘杰向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令余江返还购房款29万元；2.判令余江支付自2016年5月4日至还清之日止的利息；3.诉讼费由余江负担。一审法院认定事实：2010年3月12日，甲方济南市历城区久安生态农业观光专业合作社与乙方余江签订《房屋买卖合同》。该合同主要内容为:“生态园所属建筑物为农家院，均为一层，使用年限70年。第一条：乙方所购房屋的名称及地点。济南市历城区久安生态农业、观光、休闲合作社简称避暑泉休闲生态园，位于历城区柳埠吴家村村西头砂岭子地段……第三条：乙方在对甲方所盖房屋规划、布局、设施、房型现状等方面基本了解的基础上自愿购买C区3号房院，房屋建筑面积60-平方米。小院面积80-平方米，总计140-平方米。第四条：计价方式与价款：甲方与乙方约定按建筑面积计算该房屋单价为-元/平方米，金额为-元，其他费用-元，合计总款为12万元（大写壹拾贰万元整）。”2016年4月30日，甲方余江和乙方刘杰签订《二手房院转让协议》。该合同主要内容为:“1、甲乙双方自愿将其2010年3月12日购买的位于及济南市历城区柳埠镇吴家村村西头砂岭子地段，避暑泉生态园C区3号房院及一切附属设施卖给乙方，其中房屋建筑面积为：60-平方米，小院面积80平方米……4、该房院转让总价款为人民币：贰拾玖万元整（29万元）。协议签订时由乙方支付甲方购房定金伍仟元人民币，剩余房款乙方于2016年5月5日前支付甲方（汇入甲方指定账号）。”同日，余江出具收条一份，载明：今收到刘杰购房定金伍仟圆整。2016年5月4日，刘杰通过平安银行济南历山路支行（4710）账户转账285000元至余江兴业银行股份有限公司济南市中支行（7818）账户。2019年3月15日，涉案房屋被拆除。另查明，济南市国土资源局做出的济国土罚字（2011）第246号《土地行政处罚决定书》，该决定书被处罚单位为济南市历城区久安生态农业观光专业合作社，认定济南市历城区久安生态农业观光专业合作社未经批准，于2009年11月占用历城区柳埠镇吴家村委会集体农用地3223.27平方米（含4.83亩），陆续开始动工整平土地，修路、筑坝、种树、建设平房，目前已建成建筑物面积860.79平方米，该宗地占用前为集体农用地（基本农田）。做出决定处罚如下：1、限济南市历城区久安生态农业观光专业合作社15日内自行拆除在非法占用的历城区柳埠镇吴家村民委员会3223.27平方米土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，将所占土地退还给济南市历城区柳埠镇吴家村委会；2、对济南市历城区久安生态农业观光专业合作社非法占用3223.27平方米集体土地（基本农田）行为，按非法占用每平方米30元处以96698元（玖万陆仟陆佰玖拾捌元整）罚款。一审法院认为，刘杰与余江签订房屋使用权协议所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2016年4月30日双方所签房屋使用权协议违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故余江应当返还刘杰购房款29万元。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付刘杰，亦不影响占用期间的合理使用，其应支付自2016年4月30日至2019年3月15日的使用费，其中2016年4月30日至2019年3月15日的使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为13053元（290000元÷766.5个月×34.5个月）。余江在扣除使用费后，余款276947元应当返还给刘杰。关于刘杰主张的利息损失，刘杰在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，余江没有及时返还相应购房款，应当赔偿刘杰利息损失，以276947元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法确认刘杰、余江于2016年4月30日签订的《二手房院转让协议》无效；二、余江于判决生效之日起十日内返还原告刘杰购房款276947元；三、余江、余江于判决生效之日起十日内赔偿原告刘杰利息损失（以276947元为基数，自2019年3月16日起至购房款还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回刘杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2825元，由刘杰负担127元，由余江负担2698元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。余江向法庭提交证据一照片18张，拟证明余江从第三人处购买涉案房院户进行了装饰装修，购置了家居、电器、种植了名贵的花草、树林，投入了人力物力财力，涉案房院被拆迁后，所购置的家居、家电、花草、树林、水果等应当予以返还；证据二（2019）豫16民终4393号民事判决书一份，拟证明房屋买卖合同无效，买受人未尽到审慎的审查义务主观上具有过错，应当承担过错相适应的责任，本案中买受人即刘杰，明知涉案房屋无合法的手续仍主动联系余江购买涉案房屋，其具有较大的过错，应当承担其过错相适应的责任。刘杰经质证认为，对证据一为余江自行拍摄是否与拆迁房屋存在关联性刘杰不予认可，在该组照片中也未发现余江主张的名贵花草、也未有高端家居；在一审时余江并没有提及反诉，在二审中要求返还原物的上诉请求是程序违法的；对证据二为余江自行打印，对真实性无法确认，另判决书载明的内容、情况与本案情况不一致，该判决书不能证明余江的主张。本院认定如下：一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点合同效力及其后续问题的处理。案涉房屋未取得规划和建设审批手续，故涉案《二手房买卖协议》属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中的涉案房产系违章建筑，余江作为出卖方明知涉案房产系违章建筑，而根据双方合同载明的内容，能够证实刘杰作为买受方对该房屋的规划等现状已知晓，即亦明知该房产系违章建筑，故双方在上述情形下仍形成买卖的合意，则对最终导致的合同无效均负有过错，双方责任各占50%。因案涉违建房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还的问题，针对房屋价款的返还，结合双方均有过错，本院酌定余江返还刘杰50%的购房款138473.5元。综上所述，余江的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律欠妥，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初4969号民事判决第一项；二、撤销济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初4969号民事判决第二、三、四项以及案件受理费的负担；三、上诉人余江于本判决生效之日起十日内返还被上诉人刘杰购房款138473.5元；四、驳回被上诉人刘杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2825元，由被上诉人刘杰负担；二审案件受理费2825元，由上诉人余江负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇二〇年三月九日书记员  田 琳