文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终282号上诉人（原审被告）：镇江瑞泰房地产开发有限公司，住所地镇江市丹徒区谷阳大道188号瑞泰城市花园26幢。法定代表人：苏渊瑞，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：凌光明，男，1963年10月12日生，汉族，住镇江市。被上诉人（原审原告）：汪霞，女，1964年12月15日生，汉族，住镇江市。上诉人镇江瑞泰房地产开发有限公司（以下简称“瑞泰公司”）因与被上诉人凌光明、汪霞商品房销售合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2019）苏1112民初1163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞泰公司上诉请求：撤销镇江市丹徒区人民法院（2019）苏1112民初1163号民事判决第二、三项，依法予以改判；案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：虽然双方合同约定交房时间是2015年1月3日，但是由于被上诉人原因没有按时交房，直至2017年11月21日才与上诉人办理交房手续，故被上诉人租金损失应当从2017年11月21日起算。一审法院认定给付被上诉人3000元误工费，无任何证据，应当予以改判。凌光明、汪霞向一审法院起诉请求：1.要求瑞泰公司对位于镇江市丹徒区瑞泰城市花园第55幢0404室房屋进行合理修缮，直至不渗水、不漏水时止；2.瑞泰公司赔偿其因不能入住房屋而造成的租金损失102000元（自2015年1月3日交付之日起至2019年4月3日止，按每月2000元房租计算损失，为102000元；2019年4月4日起至瑞泰公司修理完毕达到可使用状态之日止，以实际天数按每月2000元房租计算损失）；3.瑞泰公司赔偿其误工费5000元；4.瑞泰公司赔偿2015年1月3日至2018年12月31日的物业费3864元、公共能耗费950元；5.本案诉讼费由瑞泰公司承担。一审法院认定事实：2013年10月28日，凌光明、汪霞（买受人）与瑞泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定凌光明、汪霞购买瑞泰公司开发建设的丹徒区瑞泰城市花园二期（圣地雅阁）第055幢04层0404号房屋；出卖人应在2015年1月3日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《配套设施建设方案履行确认证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务……后瑞泰公司向凌光明、汪霞邮寄《瑞泰圣地雅阁花园交房通知书》等材料，要求凌光明、汪霞于2015年1月4日前至瑞泰圣地雅阁花园售楼处办理入住手续并支付相关费用。2017年11月21日,凌光明、汪霞与瑞泰公司办理了涉案房屋的入住手续，缴纳涉案房屋公共能耗费950元、物业费3864元。在涉案房屋交接现场查验表中明确注明“西北房墙渗水、西墙”等。根据住宅质量保证书记载涉案房屋于2014年10月8日竣工验收，于2015年1月3日交付使用，其中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为五年。2017年12月22日，凌光明、汪霞领取了涉案房屋的不动产权证书，该产权证书上记载的房屋坐落为丹徒区。关于房屋交付时间。凌光明、汪霞陈述，在收到瑞泰公司邮寄的交房通知书后，准备与瑞泰公司办理交房手续时，凌光明、汪霞发现墙面渗水严重，当时就要求瑞泰公司维修，待修好之后再办理交房手续，但瑞泰公司一直拖延，凌光明、汪霞无奈于2017年11月21日才办理了交房手续。瑞泰公司陈述，2015年1月3日是合同约定的交房时间，但凌光明、汪霞直到2017年11月21日才同瑞泰公司办理交接房手续。关于房屋漏水问题。凌光明、汪霞陈述，北边一间房屋的西面墙和北面墙渗水，西面墙还有两条裂缝，其他地方没有发现漏水情况，瑞泰公司多次组织人员进行维修，目前房屋还在渗水的情况。瑞泰公司对房屋存在渗水以及组织人员进行维修的事实予以认可，但认为涉案房屋已经维修完毕，如果凌光明、汪霞认为仍然存在漏水现象，应当提交相关证据，同时涉案房屋一间房屋的漏水问题不足以导致凌光明、汪霞完全不能使用房屋。又查明，凌光明、汪霞陈述因房屋漏水，无法居住，故一直在外租房居住。根据凌光明、汪霞提供的租赁合同，汪霞自2015年2月1日起租赁案外人颜贤芳所有的位于镇江市京口区象山花园二期的房屋，房屋面积为130平方米，租金为2000元/月。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，瑞泰公司作为涉案商品房的开发方，对自己开发的房屋在保修期间应承担保修责任，并对造成的损失承担赔偿责任。涉案房屋在交付时，就存在渗水问题，期间瑞泰公司亦派人进行了维修，凌光明、汪霞陈述涉案房屋现仍存在渗水问题，有其提供的照片及陈述等证据予以证明，现凌光明、汪霞要求瑞泰公司对涉案房屋进行合理修缮，直至不再渗水时止，该项诉讼请求符合法律规定，予以支持。瑞泰公司辩称，涉案房屋已维修完毕，不存在渗水问题，因其未提供证据证明，对该辩解，不予采信。关于损失认定问题。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。1.租金损失问题。虽然涉案房屋存在渗水问题，瑞泰公司多次维修，但在瑞泰公司未在合理期限内完成修复的情况下，凌光明、汪霞应及时自行或委托他人维修，或者及时向瑞泰公司主张权利，避免损失的扩大，凌光明、汪霞怠于履行该项义务，应对其扩大部分损失承担责任。结合双方的过错因素及本案的实际情况，一审法院酌定支持凌光明、汪霞主张的四年六个月（参照五年的保修期）的房屋租金损失。凌光明、汪霞主张租金按2000元/月计算，参照涉案房屋所在地区的租赁市场情况及本案实际情况，一审法院酌定按每月1200元计算四年六个月为64800元（1200元×54个月）。瑞泰公司辩称，即使有租金损失，也应从2017年11月21日起算，但双方合同约定2015年1月3日交房，因涉案房屋存在渗水问题导致无法及时交房，责任在于瑞泰公司，故对瑞泰公司的该项辩解，一审法院不予采信。2.误工费。凌光明、汪霞虽未提供证据证明，但考虑到该损失的客观存在，一审法院酌定为3000元。3.物业费、公共能耗费。缴纳物业费、公共能耗费系凌光明、汪霞基于物业服务合同关系所应承担的义务。本案中，一审法院已支持了凌光明、汪霞的部分租金损失，为了平衡双方当事人的利益，该损失不再予以支持。一审法院判决：一、镇江瑞泰房地产开发有限公司于判决生效后三个月内对位于丹徒区房屋进行合理修缮，直至不再渗水时止；二、镇江瑞泰房地产开发有限公司于判决生效后三个月内支付凌光明、汪霞房屋租金损失64800元；三、镇江瑞泰房地产开发有限公司于判决生效后三个月内支付凌光明、汪霞误工费3000元；四、驳回凌光明、汪霞的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，交付符合质量要求的商品房是瑞泰公司的合同义务，瑞泰公司交付的商品房漏水导致案涉房屋无法实现居住功能，瑞泰公司应当承担违约责任，被上诉人凌光明、汪霞要求上诉人承担因无法居住的产生的租房损失，符合法律规定，应当予以支持。根据一审查明事实，案涉商品房买卖合同约定，双方房屋交付日期为2015年1月3日，但实际交付日期为2017年11月21日。瑞泰公司上诉认为，2015年1月3日至2017年11月21日未实际交付，是上诉人自己不愿意交接房屋，导致案涉房屋没能如期交付，故不应当承担该期间租房损失。本院审查认为，因双方当事人均认可案涉房屋至一审起诉时仍然存在漏水问题没有解决，在该期间瑞泰公司对案涉房屋进行过多次维修。故被上诉人一审中陈述，在2015年1月3日交付验房时，因房屋漏水迟迟没有维修好，导致案涉房屋没能按时交付，更为符合客观事实。因此根据现有证据无法认定在2015年1月3日至2017年11月21日期间，未交付案涉房屋是由于被上诉人的故意不愿意交接所致。一审法院认为，应当从2015年1月3日开始计算租房损失，并无不当。本院对瑞泰公司该上诉意见，不予支持。因案涉房屋漏水迟迟地不得解决，上诉人多次与被上诉人进行协商，客观上存在误工情况。虽然没有提供相关证据，一审法院根据实际情况，酌定误工费3000元，并无不当。本院对瑞泰公司不应当支付上诉人误工费的上诉意见，也不予支持。综上所述，上诉人镇江瑞泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2536元，由上诉人镇江瑞泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜 玲审判员 张玉宽审判员 谢 铭二〇二〇年三月二十七日书记员 周旻晶