湖南省桃江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0922民初594号 原告：曹雪红，女，1977年7月16日出生，汉族，住桃江县。 委托诉讼代理人：杨乐华，湖南理定明律师事务所律师。 被告：桃江大汉城镇建设有限公司（以下简称大汉公司）。 住所：桃江县桃花江镇芙蓉路34号。 法定代表人：邹明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙静韬，湖南天声律师事务所律师。 原告曹雪红与被告桃江大汉城镇建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告曹雪红的委托诉讼代理人杨乐华、被告大汉公司的委托诉讼代理人孙静韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：要求被告支付逾期办证违约金14705元，并承担本案诉讼费用。 被告的答辩意见为：逾期办证是实，逾期办证起始时间应当从交付使用后满18个月的次日开始计算；但因不可抗力等特殊原因导致不能办证的时间应当予以扣除；违约金的标准过高，应依法计算。 本案涉及的主要内容有以下十六项： 一、桃江县商品房买卖合同签订时间：2013年2月28日； 二、涉案房屋：大汉龙城4栋2401室； 三、房屋产权面积：80.24m2； 四、房屋已付价款：210039.43元； 五、合同约定房屋交付时间：2014年5月28日前； 六、房屋实际交付使用时间：2014年8月22日； 七、合同约定办理权属证书时间：交付使用后18个月内即2016年2月22日前； 八、实际办理产权证书时间：2017年10月26日； 九、逾期办证的原因：被告违约； 十、依合同约定的计付逾期办证违约金的起始日期：2016年2月22日前； 十一、合同约定的计付逾期办证违约金的截止日期：2017年10月26日； 十二、计付逾期办证违约金的天数：591天； 十三、合同约定计付逾期办证违约金的方式：按日支付已付房款的日万分之一； 十四、逾期办证违约金数额：12413元； 十五、合同约定的免责事由：无； 十六、需要说明的其他事项：为实施不动产统一登记，2016年6月6日起至6月26日止，桃江县范围内停止办理各类不动产登记业务，即停止办证时间共21天。 双方当事人对上列第六、七、十、十二、十四项外的事实无争议，本院依法予以确认： 本案当事人的争议焦点为：1、房屋实际交付使用时间问题；2、停止办证时间是否应当扣除；3、政府部门对大汉一期用地重新规划的时间是否应当扣除；4、合同约定计付逾期办证违约金的标准日万分之一是否过高。 本院认为，原告曹雪红与被告大汉公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。就房屋交付时间的确认问题，根据被告大汉公司提供的房屋验收资料、交房通知、迟延交房协商意见书和补偿款收据等证据，本院综合考虑，确认以2014年8月22日为正式交房日期为宜；根据合同约定，大汉公司应当于房屋交付后18个月内即2016年2月22日前办理权属证书，而大汉公司实际办理权属证书的时间是2017年10月26日，大汉公司构成违约，故应当按照合同约定承担违约责任。 关于停止办证时间是否应当扣除的问题。双方当事人当庭核对并经法庭确认的本案办证期间为2016年2月22日至2017年10月26日，该时段涵盖停止办证时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，2016年6月6日起至6月26日停止办证时间21天，可以酌情认定为不可抗力，应当免除被告的责任，故该时间段不应当计入逾期办证违约天数。 关于政府部门对大汉一期用地重新规划的时间是否应当扣除的问题。根据合同法第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。政府行为中，制定颁布行政法规、规章、政策性文件，其效力范围内的任何单位和个人都必须执行，不得抗拒，因而导致合同终止或无法履行的，应属不可抗力；因重大公共利益调整和公共危机管理的需要所作出的行政行为或采取的应急手段，应属不可抗力；因一般公共利益和公共管理的需要所作出的行政行为，不应列入不可抗力范围。被告提供的2016年8月12日《会议纪要》（桃城拍联阅〔2016〕01号），第二项是关于“大汉风情街占用大汉龙城一期用地的处理办法”，载明：“风情街用地占用一期用地894.64平方米，造成一期用地（2011年取得的商住用地）和风情街用地（2014年取得的商服用地）都无法进行不动产登记。”该证据证明，上述两宗用地出让后的初始使用权人均为被告；在实际建设过程中，若不发生占用情形，不改变用地性质，则无须对该两宗用地控制指标进行重新调整（重新规划），也不会出现不动产无法进行登记的结果。由此可见，该情况系被告的不当行为引起，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定的不可抗力的情形，且该事件发生在被告逾期办证之后，其逾期办证的违约责任，不能归责于原告。因此，政府部门对大汉一期用地重新规划不属不可抗力范围，所延误的时间，不应从计付逾期办证违约金的天数中扣除。 关于合同约定计付逾期办证违约金的标准日万分之一是否过高的问题。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定；合同没有约定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定（即年利率6％）处理。故逾期办证违约金应按照合同约定计算。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、由被告桃江大汉城镇建设有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告曹雪红逾期办证违约金12413元； 二、驳回原告曹雪红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费384元，减半收取84元，由被告桃江大汉城镇建设有限公司负担（该受理费已由原告预交，原告同意由被告于本判决指定的履行期间内直接支付给原告）。 本判决为终审判决。 审判员  宋照林 二〇二〇年三月二十三日 法官助理苏谷良 书记员刘亚飞 附：本案相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。