上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终7388号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海佳华歌舞厅有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：徐勇，执行董事。委托诉讼代理人：郑舜卿，上海市百汇律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海巴士第五公共交通有限公司，实际经营地上海市宝山区。法定代表人：周建平，总经理。委托诉讼代理人：孙丽娜，上海思信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李平，上海思信律师事务所律师。原审第三人：刘文超，男，1992年5月19日生，汉族，户籍地湖北省广水市。上诉人上海佳华歌舞厅有限公司(以下简称“佳华公司”)因与被上诉人上海巴士第五公共交通有限公司(以下简称“巴五公司”)及原审第三人刘文超房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初16441号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人佳华公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人巴五公司的一审诉请、支持佳华公司的一审反诉请求。事实与理由：第一，一审法院认定巴五公司为涉案租赁标的物的权利人是认定事实错误。本市密山路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)并未办理房地产权利登记。根据巴五公司在一审中提供的证据材料显示，系争房屋的国有土地使用权人为上海宝山公共交通公司。巴五公司并非系争房屋的权利人，其向佳华公司主张返还租赁物缺乏请求权基础。第二，一审法院未查清巴五公司同意减免租金的相关情况。佳华公司承租系争房屋时间长达近二十年，承租期间始终合规经营，经营期间的租金、水电费已付清。2017年7月至12月，佳华公司根据要求配合停业，在此期间未实际经营，承受了巨大的经济损失。期间巴五公司还要求佳华公司出具派出所提供的书面证明作为减免2017年7月至12月租金的依据，佳华公司也按要求向巴五公司提交了相关证明材料。由于佳华公司已经将相关材料全部提供给巴五公司，所以佳华公司无法对此再另行举证证明。而在此之后，从双方进行磋商的情况来看，巴五公司分管房屋租赁工作的林经理从未提到过佳华公司存在拖欠租金及水电费的情况，相反，林经理还多次提及，只要佳华公司调整业态，不再从事娱乐行业，就同意就此后期间的租金予以适当减免。因此，佳华公司不存在拖欠2017年7月至12月租金的情况。第三，巴五公司存在恶意磋商行为，应当承担缔约过失责任。从佳华公司一审中提交的录音资料中可以明确反映出佳华公司法定代表人徐勇与巴五公司负责房屋租赁业务的主管人员之间就租赁期满后的合作模式多次进行沟通，巴五公司一方多次表示只要佳华公司不从事娱乐行业，即使佳华公司将租赁物进行转租亦可，根本就没有向佳华公司提出过租赁期满会收回房屋的主张。后佳华公司拟转型开健身房，巴五公司的主管人员是明确表示支持的。但在佳华公司与刘文超订立了转租合同，进行健身房装修后，巴五公司的主管人员又改口称经营健身房存在风险，需要佳华公司提供担保。佳华公司提供担保方案后，巴五公司仍找借口不与佳华公司订立租赁合同。在一审庭审中，巴五公司也表示符合需求可以续租，但巴五公司对其所谓的需求从未明确定义，巴五公司存在恶意磋商的主观故意。因此，对于佳华公司因业态转型而造成的全部损失，巴五公司应当依法承担赔偿责任。被上诉人巴五公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，一审法院认定事实清楚，巴五公司是本案适格的主体。第二，巴五公司从未同意佳华公司减免租金。佳华公司未提交证据证明巴五公司同意减免租金，不能因巴五公司没有提及拖欠租金的事情，就推断巴五公司同意减免租金。第三，巴五公司不存在恶意磋商行为，不应当承担缔约过失责任。虽然在租赁期限届满之前，双方进行了沟通，考虑到佳华公司的实际情况巴五公司愿意在佳华公司转业态的情况下继续续租，但巴五公司明确表示转业态不能盲目转，在没有得到巴五公司书面许可的情况下合同不能续签，佳华公司也承诺在没有得到巴五公司许可的情况下不能增加投资项目，如增加则由自己承担。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人刘文超未作出陈述。巴五公司向一审法院起诉请求：1、判令佳华公司向巴五公司返还系争房屋，并要求刘文超一并腾退系争房屋；2、判令佳华公司支付房租及使用费人民币(以下币种均为人民币)119万元(其中2017年7月1日起至2017年12月31日止，按每季度85,000元计算；2018年1月1日起至实际腾退房屋之日止，按每季度85,000元的三倍计算)。佳华公司向一审法院提起反诉请求：判令巴五公司赔偿损失106万元。一审法院认定事实：1、巴五公司原名上海宝山巴士公共交通有限公司。2015年1月1日，出租方(甲方)上海宝山巴士公共交通有限公司与承租方(乙方)佳华公司签订《房屋租赁合同(商用)》，主要约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市宝山区密山路XXX号，建筑面积900平方米，房屋用途歌舞厅；租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方如需继续承租该房屋的，则应于租赁期限届满前三个月，向甲方提出书面续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；该房屋季租金85,000元；如乙方确因经营需要拟整体改造、装修、增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；甲方按租赁标的物内现有的水、电、煤气容量将全部设施和表具提供给乙方使用，如乙方需要扩容，可由乙方以甲方名义办理申请手续并承担费用，租赁期满，乙方应将所有设施和表具随租赁标的物一并无偿交付甲方，由甲方所有；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的3倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方返还该房屋时，应符合正常使用后的状态，撤走所有物品；乙方在租赁期间内，不得将该房屋转租给第三方，如有特殊原因确需转租的，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。一审审理中，巴五公司、佳华公司一致确认租金付至2017年6月30日，未付押金。2017年11月8日，佳华公司法定代表人徐勇与巴五公司林光富经理等人进行磋商，内容有：“林：现在我跟你讲，小徐，就分两步，第一，你就快点转业态，第二步，就是把你装潢的，包括你损失的情况，等我们上头来人，你赶紧情况和他反映反映，说不定他同情后，或许还赔点给你……吴：因为这个政策没法变的呀，你逃不过的呀，比方说我继续做，但这我不开了，我转，这个你行吗？徐：不行的，问题就是不行的……”。同年11月13日，徐勇与巴五公司林光富经理等人再次进行磋商，内容有：“林：……你现在经营我也不管你，反正也赶不掉你，等12月底就关掉，就绝对不能开……我给你一点时间，你两个月或者几个月叫朋友去转让，你转掉，你先前谈到过年还有两个月的时间，不要紧的，我房钱这次不要开，不就解决问题了嘛。你去转啊，我给你时间，过了两个月我再收你啊……他现在转来转去，他如果转给人家做娱乐场所也不可以的，原则是要关娱乐场所……等1月1号开始，如果上头没人批示的，我肯定叫你关掉，这东西肯定不能开了，或许你做别样东西，或许房钱上差一两个月的话，还可以商量商量……”。一审审理中，巴五公司表示，当时考虑到佳华公司的实际情况，告知其进行业态转型，巴五公司审批，若符合需求可以续租，但从未告知过只要不做娱乐业即可，转型后的业态是否可以经过审批不确定。涉案房屋租赁合同租期届满后，佳华公司未向巴五公司返还系争房屋。2018年3月15日，徐勇向巴五公司出具承诺书，主要内容为本人徐勇与巴五公司综合管理部就佳华转业态一事，本人承诺在未得到转业态许可的前提下，不增加项目投资的各项费用，如发生增项投资的费用，由本人承担，与巴五公司无关。2、出租方佳华公司(甲方)与承租方刘文超(乙方)签订《房屋租赁合同(商用)》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积1,100平方米，房屋用途健身房；租期自2018年4月20日至2021年4月19日，每季度租金24万元；等。刘文超承租后，对系争房屋进行了装饰装修，用于经营健身房。2018年7月17日，刘文超起诉佳华公司、徐勇，要求确认刘文超与佳华公司签订的房屋租赁合同无效，并判令佳华公司返还押金、赔偿损失，徐勇对上述款项承担连带清偿责任。巴五公司作为第三人参加了诉讼。本案一审审理期间，该案尚在审理中。3、2018年7月24日，徐勇与巴五公司刘晓宇经理等人就租赁事宜再次商谈，内容有：“……徐：这转型我已经转好了，你说公司为啥道理不和我签合同？当初，我不肯转型，后来公司派人，督办过来再做我父母的思想工作，这我才能转型的，现在我转好了，弄得来我没办法了，公司不和我签合同，这不是死掉了嘛……刘：这哪能办呢？……刘：所以你再想想办法，再去转型呀……徐：……你原来公司同意我转型，后来弄了之后你半当中说不好做……我现在已经转型转好了，公司还要规避风险，我小徐可以再提供东西，那你和领导说说看，还需要什么东西的，你公司实际就是要规避风险……刘：现在几家公司帮你作担保的？徐：两家公司担保，原先说5万保证金，后来你说10万，我也硬着头皮……刘：再去争取争取。徐：我争取，除了就是跑公司，跑集团，我外面也在打听……刘：现在不说这句话，到我这里很清楚的，这个业态是不允许申报。徐：那么当初时候你不要叫我转这个业态，叫我转型了呀。刘：当时的时候，转型是可以转，但是转的业态是不是接受，还有待商榷……”。4、1988年11月，上海市公共交通公司汽车九场建制撤销，建立上海市公共交通总公司宝山公交公司。1996年，上海市公共交通总公司宝山公交公司正式启用“上海宝山公共交通公司”印章。2016年，上海宝山公共交通公司更名为上海交投场站企业管理有限公司。对有争议的事实和证据：1、关于租赁标的物。巴五公司、佳华公司一致确认租赁标的物为密山路XXX号房屋，建筑面积900平方米，位于密山路和友谊支路转角处。一审审理中，为证明己方主张，巴五公司向一审法院提供了房屋所有权证、国有土地使用权证、规划许可证项目表及图纸。根据房屋所有权证，密山路友谊路口(85幢至90幢)房屋的权利人为上海市公共交通公司汽车九场。根据国有土地使用权证，上海市公共交通总公司宝山公交公司于1993年取得密山路南友谊路西(用地面积4,553平方米)国有土地使用权证。佳华公司发表如下质证意见：土地使用权证真实性不认可，其他证据的真实性由法院核实，无法证明系争房屋是合法建筑。刘文超对上述证据无异议。对此，一审法院认为，巴五公司提供的上述证据可以相互印证，佳华公司也未提交证据反驳，故一审法院对上述证据的真实性予以确认。2、关于权利主体。一审审理中，为证明己方主张，巴五公司向一审法院提供了上海交投场站企业管理有限公司出具的情况说明，主要内容：上海交投场站企业管理有限公司与上海宝山巴士公共交通有限公司同为上海久事公共交通集团有限公司旗下全资子公司，在1999年组建上海宝山巴士公共交通有限公司时，上海交投场站企业管理有限公司名下位于友谊支路密山路口的密山路XXX号房屋被无偿划转给上海宝山巴士公共交通有限公司，该房屋的权利义务由上海宝山巴士公共交通有限公司承继，其享有使用权以及处分权。佳华公司发表如下质证意见：无法确认情况说明的真实性，并认为未办理变更登记，故权利人依然是上海交投场站企业管理有限公司。刘文超对上述证据无异议。对此，一审法院认为，巴五公司提供了该份证据的原件，佳华公司虽未确认其真实性，但也未提交证据反驳，故一审法院对其真实性予以确认。3、关于2017年下半年租金。佳华公司表示，2017年下半年，巴五公司要求佳华公司停业三个月，并同意免除2017年下半年租金。巴五公司对此不予认可。4、一审审理中，巴五公司表示，租期届满前和届满后，巴五公司多次明确告知佳华公司终止合同并要求收回系争房屋，但佳华公司拒不配合。为证明己方主张，巴五公司向一审法院提供2017年12月1日通知、2017年12月1日告示、2017年12月11日告示、2017年12月12日挂号信及邮寄凭证。佳华公司发表如下质证意见：对通知真实性不认可，没有收到；对告示真实性不认可，没有收到；挂号信没有收到。刘文超对上述证据均表示不清楚。5、一审审理中，佳华公司表示，水电管道基础设施的相关费用包括在装饰装修合同中。为证明己方主张，佳华公司向一审法院提交了装修合同。巴五公司发表如下质证意见：对该份证据不予认可。6、一审审理中，佳华公司表示，若存在逾期返还房屋的情况，相应违约责任约定过高，望法院进行调整。一审法院认为：巴五公司与佳华公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。一审审理中，巴五公司提供了房屋所有权证、土地使用权证、规划许可证项目表及图纸等证据，可形成证据链，证明系争租赁标的物的合法性。故，佳华公司抗辩认为租赁标的物不具有合法性，一审法院不予采纳。一审审理中，巴五公司提供了上海交投场站企业管理有限公司出具的情况说明。根据情况说明，巴五公司为系争租赁标的物的权利人。故，佳华公司抗辩认为巴五公司非权利人，一审法院不予采纳。关于本诉部分。根据涉案租赁合同约定，租期至2017年12月31日。现租期已届满，巴五公司未与佳华公司就续租事宜达成一致意见，故巴五公司要求佳华公司返还系争房屋，于法有据，予以准许。佳华公司将系争房屋转租给刘文超，刘文超作为次承租人，应一并腾退并迁出系争房屋。关于租金。一审审理中，佳华公司抗辩认为巴五公司免除了2017年下半年租金，但巴五公司予以否认，佳华公司也未提交证据证明，故不予采信。佳华公司应按每季度85,000元的标准向巴五公司支付2017年7月1日起至2017年12月31日止的租金。关于房屋使用费。一审法院认为，涉案租赁合同中关于租期届满后逾期返还房屋按租金三倍支付房屋使用费的约定具有一定惩罚性。根据谈话录音及双方的陈述，巴五公司与佳华公司于2017年11月起就续租事宜进行磋商，巴五公司要求佳华公司业态转型，若转型的业态经审批同意可续签租赁合同。佳华公司为转业态需要，将系争房屋转租给了刘文超，刘文超进行了装饰装修后用于经营健身房。巴五公司对系争房屋用于经营健身房不予认可，拒绝与佳华公司续签租赁合同，于2018年8月8日提起本案诉讼。因此，一审法院认为，巴五公司在租期届满后并未明确要求佳华公司即刻返还系争房屋，而是与佳华公司磋商业态转型，易致使佳华公司对续签租赁合同产生误解，故其要求自2018年1月1日起，按租金标准的三倍计算房屋使用费，依据不足。一审审理中，佳华公司认为房屋使用费约定标准过高，申请进行调整。一审法院根据本案实际情况，综合考虑到上述因素，对房屋使用费酌情确认如下：自2018年1月1日起至2018年8月7日止的房屋使用费，参照租金标准即每季度85,000元标准计算；自2018年8月8日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，按每季度24万元标准计算。关于反诉部分。涉案房屋租赁合同租期届满，佳华公司主张巴五公司承担歌舞厅的装饰装修损失，于法无据，不予准许。佳华公司主张上述损失还包括水电管道等设施进行的更新改造，但仅提供了装修合同，也未提供证据证明在更新改造前曾向巴五公司提出或在更新改造后曾向巴五公司主张过，故一审法院对此不予采信。涉案房屋租赁合同租期届满后，佳华公司在与巴五公司磋商续租事宜的过程中，未经巴五公司同意，擅自将系争房屋转租给了刘文超，刘文超对系争房屋进行了装饰装修，为此所造成的损失，佳华公司要求巴五公司承担，依据不足，不予支持。据此，一审法院作出判决：一、佳华公司于判决生效之日起二十日内，腾退上海市宝山区密山路XXX号房屋，并将上述房屋返还给巴五公司；二、佳华公司于判决生效之日起十日内，按每季度85,000元的标准向巴五公司支付自2017年7月1日起至2017年12月31日止的租金；三、佳华公司于判决生效之日起十日内，向巴五公司支付自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(自2018年1月1日起至2018年8月7日止，按每季度85,000元的标准计算；自2018年8月8日起至实际返还房屋之日止，按每季度24万元的标准计算)；四、刘文超于判决生效之日起二十日内，从上述房屋内腾退并迁出；五、驳回巴五公司的其余诉讼请求；六、驳回佳华公司的全部反诉请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：一审法院于2019年5月23日就前述刘文超起诉佳华公司、徐勇一案作出(2018)沪0113民初14371号民事判决，判定佳华公司与刘文超就系争房屋签订的租赁合同无效，并判令佳华公司退还刘文超押金8万元、赔偿刘文超各项损失共计100万元，徐勇对佳华公司的上述债务承担连带责任。该判决现已生效。本院认为：第一，巴五公司在一审中提供的房屋所有权证、土地使用权证、规划许可证项目表及图纸等证据，以及上海交投场站企业管理有限公司出具的情况说明，可以证明系争房屋的合法性及巴五公司对系争房屋享有使用及处分权。佳华公司称巴五公司并非系争房屋的权利人，故无权要求佳华公司返还房屋的意见，缺乏依据，不能成立。第二，佳华公司与巴五公司就系争房屋签订的租赁合同已于2017年12月31日到期，后双方未就续租事宜达成一致，故巴五公司要求佳华公司及其次承租人返还系争房屋，于法有据。关于2017年7月1日至2017年12月31日的租金，佳华公司称巴五公司已免除了该期间的租金，但巴五公司对此予以否认，而佳华公司也未提供充分证据证明其主张，故佳华公司应当依合同约定的标准向巴五公司支付2017年7月1日至2017年12月31日的租金。关于2018年1月1日之后的房屋使用费，由于巴五公司未明确要求佳华在合同到期终止后立即搬离，而是在与佳华公司协商续租事宜时，要求佳华公司进行业态转型，若转型经审批同意可续签租赁合同，后佳华公司因欲转型经营健身房而将系争房屋出租给刘文超装修后使用，因此未能在合同期限届满后及时向巴五公司交还系争房屋，巴五公司对此亦负有责任。巴五公司提起本案诉讼后，双方仍就转型续租问题进行了协商。故巴五公司要求按照合同约定的三倍租金标准计算房屋使用费，依据不足；佳华公司亦主张合同约定的房屋使用费过高，申请进行调整。本院综合考虑案件具体情况，酌情确定2018年1月1日后的房屋使用费参照租金标准即每季度85,000元的标准计算。第三，佳华公司要求巴五公司承担其因业态转型而遭受的损失，但佳华公司在未获得巴五公司同意的情况下将系争房屋转租给刘文超经营健身房，因此而产生的损失，佳华公司要求巴五公司承担，缺乏依据，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初16441号民事判决第一、二、四、五、六项；二、变更上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初16441号民事判决第三项为：上海佳华歌舞厅有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海巴士第五公共交通有限公司支付自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，按每季度人民币85,000元的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费9,285元，由上海巴士第五公共交通有限公司负担4,500元，由上海佳华歌舞厅有限公司负担4,785元；一审反诉案件受理费7,170元，由上海佳华歌舞厅有限公司负担；二审案件受理费24,000元，由上海巴士第五公共交通有限公司负担4,800元，由上海佳华歌舞厅有限公司负担19,200元。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 张常青审判员 姚 跃二〇二〇年三月十六日书记员 陈雅葳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。