广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终121号 上诉人（原审被告）：广西防城港市合兴元投资有限公司。住所：广西上思县七门乡七门圩往百龙叉路口编外—208号房3楼。统一社会信用代码：91450621086546070K。 法定代表人：覃怀二。 委托诉讼代理人：潘志山，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱尉瑞，广西海狮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐凯琪，男，1993年2月9日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 原审被告：广西壹阳物业服务有限公司。住所：广西防城港市港口区行政中心区滨海大道南侧海岸红林海湾小区1幢住宅楼2单元4层3A01号房。统一社会信用代码：91450600061746922C。 法定代表人：张任。 上诉人广西防城港市合兴元投资有限公司（以下简称合兴元公司）因与被上诉人徐凯琪及原审被告广西壹阳物业服务有限公司（以下简称壹阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 合兴元公司上诉请求：1.将一审判决第一项利息的起算时间改成从2019年4月1日；2.本案诉讼费用由徐凯琪承担。事实和理由：一、徐凯琪在签订《房屋租赁合同》中有过错，应承担相应的责任。徐凯琪所出租的房屋属于住宅性质而非经营性用房，其将案涉房屋用于酒店经营及酒店配套客房使用并出租给合兴元公司，违反《物权法》第七十七条强制性规定及《旅馆业治安管理办法》第四条规定，错过明显。二、合兴元公司从未收到《房屋租赁合同》项下的房屋。徐凯琪于2019年1月10日邮寄的《催促前来接收房屋、装修房屋的律师函》，及2019年2月14日寄出的《解除房屋租赁合同律师函》，根据快递的物流信息显示，该邮件投递到邮政的代理站，代理站并未将该律师函转交给合兴元公司。通常而言，投递到代理站仅是将邮件投寄到某代收点或者邮件派送点，由派送点将邮件派送到收件人的手中，另外，收件人在签收邮件后，在邮件记载的物流消息中会显示:“已签收”等字样。然而，徐凯琪寄出的邮件显示，该代收点（代理站）并未将律师函派送到合兴元公司处，在物流信息里亦没有显示：“已签收”等字样。故合兴元公司未收到该函件，即徐凯琪未向合兴元公司表露交房的意思表示，一审认定徐凯琪已通知合兴元公司交房等，无证据佐证。三、利息应当以本案立案时间作为起算时间，一审确认计息日期从2014年12月19日计算欠妥。《房屋租赁合同》并未约定上诉人接收装修款期间应当支付利息，参照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第123条规定，应从徐凯琪主张权利之日起算利息，一审确定时间有误，应予纠正。 徐凯琪辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，应驳回上诉，维持原判。一、上诉人称涉案《出租合同》违法而要被上诉人承担责任，无事实和法律依据。如果该合同违法,那么自签定之日起无效的合同，上诉人为何还要收取77128元的装修费?这说明上诉人想以合法形式来掩盖其非法目的,想将装修费占为己有，该诈骗行为应追究刑事责任。二、上诉人以邮政送达没签收为理由而提出利息计算不合理的诉求完全不能成立。我方两次邮寄律师函，中国邮政的投递员都会电话通知并签字送达,如果真如对方所言“没有收到”,该邮件会被退回到寄件人手中,根本不存在“没有收到”的情况,上诉人提出“没有收到律师函”，无事实依据。 壹阳公司未作陈述。 徐凯琪向一审法院起诉请求：1.解除徐凯琪与合兴元公司签订的两份《红林海湾9号楼1单元房屋租赁合同》；2.合兴元公司与壹阳公司连带退还徐凯琪已支付77128元装修款及承担连带支付利息16516元（以77128元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年12月19日暂计至2019年2月20日，以后利息计算至清偿之日止），两项合计93644元；3.本案的诉讼费用由合兴元公司与壹阳公司承担。 一审法院认定事实：2014年12月19日，徐凯琪（甲方）作为出租方与合兴元公司（乙方）作为承租方签订两份《房屋租赁合同》，约定徐凯琪将位于广西壮族自治区防城港市行政中心区出租给合兴元公司，建筑面积分别为48.21平方米、48.2平方米。《房屋租赁合同》第三条对租赁期限、用途、租金、支付方式约定，1.该房屋租赁期限为10年，从2016年6月30日起至2026年6月30日止，因乙方承租甲方房屋用于酒店经营，因此在交付使用前乙方需要必要的装修改造，因此甲乙双方均同意自2016年6月30日至2016年8月31日为甲方交付标的租赁房屋于乙方经营前的装修时间。如果开发商交房时间超过了2016年5月31日，起租日、付款日、租金计收日、装修时间和租赁期也相应顺延。2.租金计算及装修事宜：甲万以毛坯交付乙方，双方约定由甲方出资，乙方负责酒店装修、家具电器购买，以及后期的运营和管理,装修标准按800元/㎡计算(装修标准详见附件二明细表），即1810号房屋为38568元、1811号房为38560元，甲方签订《商品房买卖合同》时一次性付清给乙方。房屋装修期限为二个月，自2016年6月30日至2016年8月31日为装修期，装修期不计算租金。从2016年9月1日起开始计算租金，具体租金见附件一明细表。3.租金支付方式：按季度支付，乙方应在每季度第一个月10号前将该季度的租金汇入甲方指定账户（如异地转账，则由甲方支付手续费）。《房屋租赁合同》第五条对关于装修、用途及交付的约定，1.甲方以毛坯形将房屋交付乙方，甲方同意乙方在不损坏房屋主体结构的前提下，对该房屋进行该间隔、改造、并与其他物业进行整体装修，所产生的费用由甲方承担。甲方同意物业整体规划及酒店所有服务项目配套。2.甲方应在2016年6月31日前将已办妥收房手续的房屋移交给乙方,如果交房时间逾期，则装修时间、租金起付时间、租赁期限相应顺延。甲方可以委托乙方与开发商办理房屋交接手续。在办理房屋交接手续时，乙方的签收行为对甲方具有法律效力。《房屋租赁合同》第十条对违约责任的约定，1.任何一方均不得单方修改或者解除本合同，否则视为违约。违约方除应向守约方赔偿全部经济损失外，还应赔偿由此给守约方造成的一切间接损失。守约方要求继续履行合同的，还应继续履行合同。6.因甲方原因导致装修期间乙方无法正常装修或装修期间及装修完成后甲方单方面表示拒绝履行租赁合同的，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失，即乙方为此房屋支付的全部费用和预期收益，预期收益则按同等酒店级别每日同面积房屋房费门市价标准计算损失金额，赔偿的计算期限为合同期限的50%。《房屋租赁合同》还对其他事项作了约定。2014年12月19日，壹阳公司分别向徐凯琪出具两张《收据》（编号分别为：024523、024522），确认收到徐凯琪交来案涉1811、1810号房屋装修款分别为38560元、38568元，共计77128元。 另查明，2019年1月10日，徐凯琪委托的广西精一律师事务所向合兴元公司发送《催促前来接收房屋、装修房屋律师函》，通知合兴元公司自本律师函发出之日5日内（即2019年1月15日前）与委托人的律师联系，前来接收上述两套房屋及装修上述房屋，逾期不联系委托人律师，也不前来接收上述两套房屋及装修上述房屋，视为合兴元公司拒绝继续履行上述两份合同，届时委托人有权解除合同，要求合兴元公司退回已付装修款等事宜。2019年2月14日，徐凯琪委托的广西精一律师事务所向合兴元公司发送《解除房屋租赁合同律师函》，通知合兴元公司在2019年2月19日前，与委托人或致函律师联系，协商解除合同、退还装修款等相关事宜。 一审法院认为，一、关于解除徐凯琪与合兴元公司签订的两份《房屋租赁合同》的问题。徐凯琪与合兴元公司签订的两份《房屋租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,当事人均应履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合兴元公司抗辩称徐凯琪未将合法出租权及完整手续的房屋交付给合兴元公司，但其与徐凯琪签订两份《房屋租赁合同》时，合兴元公司作为承租方，也应适当审查案涉房屋的产权状况，且在租赁关系存续期间，案涉房屋所有权变动并不影响《房屋租赁合同》的效力，其在签订《房屋租赁合同》后以此为理由拒绝接收房屋，不予采纳。徐凯琪已履行了通知合兴元公司收房的义务，合兴元公司拒不收房也不按约定装修案涉房屋，合兴元公司以其行为表示拒不履行《房屋租赁合同》的义务，且经徐凯琪催告后仍不履行，故徐凯琪请求解除其与合兴元公司签订的两份《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。 关于徐凯琪要求合兴元公司和壹阳公司连带退还装修款及支付利息的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，两份《房屋租赁合同》因合兴元公司违约被解除，合兴元公司应退还装修款，并承担相应的违约责任。经查实，壹阳公司代合兴元公司共收取徐凯琪装修款合计77128元，徐凯琪要求合兴元公司退还徐凯琪装修款77128元并支付利息（利息的计算方法：以77128元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年12月19日起计算至款项实际付清之日止）的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，一审庭审中合兴元公司与壹阳公司均认可合兴元公司委托壹阳公司代为收取装修款，壹阳公司代合兴元公司收取装修款的行为产生的法律后果由合兴元公司承担，故徐凯琪要求壹阳公司对合兴元公司的上述债务承担连带退还责任的诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决：一、合兴元公司在判决生效之日起十日内向徐凯琪退还装修款77128元并支付利息（利息的计算方法：以77128元为基数，从2014年12月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项实际付清之日止）；二、驳回徐凯琪的其他诉讼请求。案件受理费2141.1元，减半收取计1070.55元，由合兴元公司负担。 本院二审期间，各方当事人均无新证据提交，一审判决认定事实属实，本院予以确认。 本院另查明，2019年1月10日，徐凯琪委托的广西精一律师事务所向合兴元公司发送的《催促前来接收房屋、装修房屋律师函》以快递单号为“1078092021129”的EMS邮政特快专递寄出，物流信息显示该快递于2019年1月11日“投递到代理站”。2019年2月14日，徐凯琪委托的广西精一律师事务所向合兴元公司发送的《解除房屋租赁合同律师函》以快递单号为“1078092030029”的EMS邮政特快专递寄出，物流信息显示该快递于2019年2月15日“投递到代理站”。 再查明，合兴元公司于一审庭审后陈述：“原告将住宅改变为经营性用房（酒店），时至今日，原告也未向主管部门审查批准，经当地公安机关签署意见，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照；也没有经过有利害关系的业主同意。虽然原告向被告发来律师函催促被告进行装修，但被告认为原告并未完整履行合同项下约定的义务，交付的房屋并不合法，故被告拒绝受领。” 本院认为，各方当事人对一审判决合兴元公司向徐凯琪退回装修款77128元均无异议，本院予以确认。 关于徐凯琪与合兴元公司签订的两份《房屋租赁合同》效力问题。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”该条款并未对住宅商用采取完全禁止的态度，经有利害关系的业主同意，业主可将住宅改变为经营性用房，即使有利害关系业主不同意，其可依据该条规定主张排除妨害、财产损害赔偿，但不影响房屋租赁合同的效力。因而，该条款并非效力性强制性规定。至于住宅出租后可否用于经营，则属于行政部门管辖范围。本案中，徐凯琪与合兴元公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。 关于两份《房屋租赁合同》的解除问题。经查，合兴元公司于一审庭审后陈述，认为徐凯琪违反《中华人民共和国物权法》第七十七条及《旅馆业治安管理办法》第四条规定，未完整履行合同项下约定的义务，交付的房屋并不合法，故拒绝受领。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，徐凯琪通过EMS邮政特快专递向合兴元公司发送《催促前来接收房屋、装修房屋律师函》，虽物流状态未显示“已签收”或“拒收”等字样，但合兴元公司于一审庭审后明确表示其知悉该邮件但因认为徐凯琪交付房屋不合法而拒绝受领，因此可以推定快递员已联系合兴元公司，合兴元公司主观上具有拒不签收的故意，视为《催促前来接收房屋、装修房屋律师函》已经送达。合兴元公司关于未收到《催促前来接收房屋、装修房屋律师函》的辩解，本院不予采纳。徐凯琪已通知合兴元公司收房，合兴元公司拒不收房也不按约装修案涉房屋，以其行为表示拒不履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，徐凯琪有权解除涉案两份《房屋租赁合同》。徐凯琪委托的广西精一律师事务所于2019年2月14日向合兴元公司发送《解除房屋租赁合同律师函》，如前所述，应视为已送达给合兴元公司。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，涉案两份《房屋租赁合同》已经解除，徐凯琪起诉要求解除，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于本案利息的计算问题。合兴元公司主张应从2019年4月1日开始计算利息。本院认为，本案因合兴元公司的原因致使《房屋租赁合同》被解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，徐凯琪要求合兴元公司以77128元为基数，支付自装修款项支付之日，即2014年12月19日起至款项付清之日止的利息，有法律依据，应予支持。一审判决合兴元公司在判决生效之日起十日内向徐凯琪退还装修款77128元并支付利息并无不当，应予维持。但需要指出的是，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后的利率应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，合兴元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，论述虽有瑕疵，但判决结果正确，尚可维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费210.83元，由上诉人广西防城港市合兴元投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年三月二十五日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪