河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初29816号原告田明辉，男，1976年11月29日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术产业开发区。委托代理人梁中青，河南天基律师事务所律师。委托代理人祝海朋，河南天基律师事务所实习律师。被告孙文彬，男，1966年10月6日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。被告孙智群，男，1989年12月29日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。被告孙某。法定代理人孙文彬，男，1966年10月6日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。法定代理人蒋俊霞，女，1967年9月22日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。三被告共同委托代理人王建国，河南兰博律师事务所律师。被告蒋俊霞，女，1967年9月22日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。原告田明辉与被告孙文彬、被告孙智群、被告孙某、被告蒋俊霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁中青、祝海朋、被告孙文彬、被告孙文彬、被告孙智群、被告孙某共同委托代理人王建国、被告蒋俊霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年6月3日，原告与四被告共同签订《房屋买卖协议书》，约定原告以30万元的价格购买被告位于高××××村拆迁房，其中27万元交入孙文彬购房指定银行账户，3万元现金交给孙文彬，被告应于3年后房屋建成时交付给原告，被告如违反协议约定，则双倍返还原告所付购房款项。同日，原告与被告孙文彬签订《房屋买卖补充协议》，约定四被告自愿将孙文彬增购的100平方米住宅用房以30万元价格转让给原告，原告向孙文彬支付了全部购房款，被告向原告出具《借据》一份。之后被告未按照协议约定交付房屋，原告多次要求交房和办理过户手续，均被拒绝。故原告起诉请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋买卖协议书》《房屋买卖补充协议》；2、被告孙文彬向原告支付35万元及利息（以35万元为本金，按照全国银行间同期银行贷款利率的4倍计算至实际还款之日止）；3、被告孙智群、被告孙某、被告蒋俊霞对上述债务在60万范围内向原告承担连带清偿责任；4、四被告承担案件受理费。四被告辩称：原告起诉不属实，不同意解除《房屋买卖协议》，被告并不是违约不交付，该情况属于情势变更。在2013年签订协议后约定的是政府允许被告一家五口每人以成本价2700元/平方米增购二十平方米，五口人共计100平方米转让给原告，并非是将被告一家五口人分的安置房出售给原告；该协议订立后由于被告父亲去世，根据政策和政府的规定，去世后的人不再享有增购的房屋面积，故现在只有73平方米，该房屋一直闲着没有装修，随时可以交付；原告将房款并没有直接交给三被告，而是将该款交给拆迁办指定的郑州银行；2015年9月18日，政府撤销了原来购置安置房的协议中的第二条第一项，不再生效，原交100平方米房款退还，退还时间为同年9月30日退50%、12月31日退还完毕，该行为并不是被告违约造成；被告孙智群、被告孙某不应承担连带清偿责任；不同意原告诉请赔偿金额及利息，我方愿意将该房屋继续履行合同交付原告，不足面积愿意按市价每平方米6000元补偿给原告。经审理查明：2013年6月3日，原告作为买方（乙方），四被告作为卖方（甲方）签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将坐落在郑州市××（××新区××村拆迁补偿的未建楼房）（100平方米）出卖给乙方，总价款为贰拾柒万元整，乙方于2013年6月3日向甲方支付房款总价款30万元（其中270000元房款交入孙文彬购房指定银行账户，银行收据由田明辉保管，30000元现金交给孙文彬）；甲方于三年后楼房建成时，将该楼房购房合同及楼房一并交给乙方所有；甲方如违反本协议，则双倍返还乙方所付购楼房款项，乙方如违反本协议，返还乙方所付购楼房款项。甲乙双方分别在该协议书上签字并摁手印予以确认。当日原告与孙文彬又签订《房屋买卖补充协议》，约定孙文彬增购100平方米住宅用房，合计270000元。（孙文彬家庭共计5人，每人可购买20平米，合计100平方米）。孙文彬及家庭成员自愿将此套房屋以叁拾万元的价格转让给原告；新房建成约在三年后，现约定好将政府补偿的房屋和本次购买的房屋其中一套过户给原告，面积合计100平方米，选房顺序是第三套归于原告所有，具体房屋为牛寨村拆迁时政府统一安排的所建房屋其中一套；卖方家庭成员五人全部通过同意本协议所有内容，因身体原因不能亲临现场在本协议上签字，委托家庭成员签字即可生效。协议签订后，孙文彬向原告出具《借据》载明：“今借到田明辉叁拾伍万元整（小写350000.00元），利息为同期银行利率的四倍，借款期限四年。到期孙文彬将购买的高××××村拆迁增购的壹佰平方米（100㎡）房屋免费过户给田明辉（办理房屋过户的手续费，税费由田明辉承担，购房款田明辉不负责）。此房过户完成后，此借款及利息抵消。若孙文彬到期不能将此房屋过户给田明辉，将退还田明辉叁拾伍万元本金及由此产生的利息，利息为同期银行利率的肆倍。”当日，孙文彬将27万元交于安置房指挥部的郑州银行账户，原告称其他款项均以现金形式支付给被告孙文彬。郑州市高新区沟赵办事处合村并城牛砦村项目指挥部出具《收据》一份，载明：“兹收到牛寨八组孙文彬交来增购住房100㎡×2700元人民币贰拾柒万元￥270000元”，该单位在收据上加盖财务专用章予以确认。牛砦村物业客户服务中心出具《证明》载明：“兹证明我小区10-1-2902房75㎡、14-1-2802房89㎡登记在蒋俊霞名下，9-2-1802房73㎡登记在孙文彬名下，12-2-3102房118㎡登记在孙智群名下，特此证明”。被告至今未向原告交付房屋，也未返还款项，被告称因增购房屋权有73平方米，无法交付100平方米的房屋，故引起本诉。以上事实有下列证据及本案开庭笔录在案佐证：《房屋买卖协议书》《房屋买卖补充协议》、郑州银行现金缴款单、《收据》《借据》《证明》。被告提交《郑州市高新区沟赵办事处牛寨村改造拆迁补偿安置协议补充协议》《牛砦村安置房分配房源抽取登记表》，证明该房屋买卖标的物发生情势变更，被告不存在违约，原告对此证据真实性不予认可，本院认为，该证据并不影响本案裁判结果，故对该份证据不予采信。本院认为：本案《房屋买卖协议书》的内容均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告孙某虽尚未成年，不具有完全民事行为能力，但其父母孙文彬、蒋俊霞作为其法定代理人有权代理其从事民事活动，且本案合同约定出售房屋并收取房款等行为未损害其利益，综合考虑参加诉讼时被告孙某的智力、年龄等因素，能够认定《房屋买卖协议书》的内容对其具有拘束力。合同约定原告需要购买的是100平米的房屋，现被告仅愿意交付其73平米的房屋，虽然《房屋买卖补充协议》对房屋的来源进行了约定，被告也愿意补偿原告房屋面积差价，但至今尚未实际履行，故被告在履行合同中有违约行为，应当承担相应的违约责任。现因被告违约，合同目的已不能实现，故原告主张解除《房屋买卖协议书》《房屋买卖补充协议》，本院予以支持。在签订上述房屋买卖合同的基础上，被告孙文彬于同日又以其个人名义向原告出具《借据》一份，明确原告支付给被告孙文彬的款项为35万元，如按期过户房屋，则35万元及利息不再收取，否则将按照借款退还本金及约定的利息。上述《借据》所约定的款项实质上是房款，但与《房屋买卖协议书》中约定的房款30万元数额不一致，且无被告蒋俊霞、孙智群、孙某的签字或授权，按照《借据》的约定，现该笔款项已转化为借款，故本院认为，该《借据》仅对被告孙文彬及原告有约束力，原告主张被告孙文彬向原告支付35万元及利息损失，本院予以支持。被告蒋俊霞、孙智群、孙某不应承担因《借据》所约定的违约责任，仅应按照《房屋买卖协议书》的约定，在30万元购房款的双倍即60万元范围内与被告孙文彬承担共同还款责任。经查，本案被告孙某系未成年人，在本案中其签订的合同虽然有效，但随后的违约行为是由其监护人不履行职责所引起，根据《中华人民共和国民法通则》第十八条第三款的规定，并参照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百五十九条的规定，应由其监护人孙文彬、蒋俊霞承担相应的民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第十八条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除2013年6月3日原告田明辉与被告孙文彬、蒋俊霞、孙智群、孙某签订的《房屋买卖协议书》及原告田明辉与被告孙文彬签订的《房屋买卖补充协议》。二、被告孙文彬于本判决生效后10日内返还原告田明辉35万元，并支付自2013年6月4日起至实际履行之日止的利息（以35万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍支付至被告实际还款之日）。三、被告蒋俊霞、孙智群对上述第二项判决内容在60万元范围内承担共同还款责任。四、驳回原告田明辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11723元，由被告孙文彬、被告孙智群、被告蒋俊霞共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈晓菲二〇二〇年三月五日书记员  韩万花