浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终2514号 上诉人（原审原告）：椒江区新明半岛业主委员会，住所地：椒江区新明半岛25幢一楼。 负责人：王华良，主任。 委托诉讼代理人：冯伟飞，浙江多联律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：台州市新明房地产开发有限公司，住所地：台州市椒江区葭沚街道杨家桥104号。 法定代表人：郑翔天，执行董事。 委托诉讼代理人：周源，北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁泽，北京观韬中茂（杭州）律师事务所实习律师。 上诉人椒江区新明半岛业主委员会（以下简称新明半岛业委会）、台州市新明房地产开发有限公司（以下简称新明公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2018）浙1002民初5833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新明半岛业委会上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的全部原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、要求被上诉人将新明半岛小区会所按设计图纸的功能向小区业主提供服务是有事实和法律依据的。1.根据台州市发改委对小区工程的设计批复以及《商品房买卖合同》的约定，涉案会所是小区公共配套设施之一，理应向小区业主提供会所服务。2.会所建成后，一楼处于封闭状态，二楼用于被上诉人办公，至今未向业主提供服务，显属违约。二、被上诉人应对涵碧轩北大门进口等多处路面沉降、渗水、走砂以及电梯基坑积水、防水层脱落等承担保修责任，一审相关认定是错误的。1.保修期的起算点应当为物业交付消费者之日，保修期应以《浙江省住宅物业保修金管理办法》规定为准。2.上诉人主张需要被上诉人修复的几个质量问题并未过保修期，且被上诉人一直未能解决。三、一审对会所的所有权作出认定，有违诉讼程序规定。四、一审认定部分事实不清。1.对于《商品房买卖合同》约定的保修责任，是否适用全体业主未查清。2.未查清全体业主的《商品房买卖合同》对于会所的约定内容是否相同。3.对会所的配套属性未作审查与区分。4.对会所审批用途与实际用途是否匹配未查清。5.小区道路属于基础设施，其保修期限应进一步查清。 新明公司上诉请求：判令撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人开发的新明半岛共三期，并建有一座会所。上诉人在与业主签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定会所“不计入公摊范围的配套性经营设施（包括会所、幼儿园等），其所有权归出卖人所有，为小区内业主及周边居民提供有偿服务”。同时，上诉人应当在保修期间内承担保修责任。原审法院要求上诉人承担新明半岛小区地下室渗漏水部分维修系法律适用错误。根据《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，在上诉人开发的房产中，地下室的作为主体工程结构，使用年限为50年、70年，但不应当与地下室防水年限混为一谈，原审法院认为上诉人对地下室的防水保修义务为50年，加重了上诉人的地下室防水保修义务。上诉人在地下室防水保修应当适用防水保修的相关法律，原审法院适用法律错误。 针对新明公司的上诉，新明半岛业委会答辩称，一审认定地下室的保修期限是正确的，新明公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。 针对新明半岛业委会的上诉，新明公司答辩称，一审认定的保修责任超出法定范围，认定会所所有权并不违反程序，上诉所提事实问题在一审中未提出。新明半岛业委会的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。 新明半岛业委会向一审法院起诉请求：1.判令新明公司立即将椒江区新明半岛的会所按照设计图纸的功能（包含超市、干获房、淋浴房、大堂、中餐厅、模牌室、健身房、阅览室、健美操房、台球室、乒乓球室、包厢等）向椒江区新明半岛小区业主提供服务；2.判令新明公司对涵碧轩北大门进口路面沉降、云水轩27幢北面、29幢南北面、西面的路面沉降、电梯基坑积水、云水轩外墙涂料及防水层脱落、涵碧轩通向梦庭轩的地下室伸缩缝漏水、二期和三期的地下室路面渗水、走砂等问题进行修复。 一审法院认定事实：位于台州市椒江区的椒江区新明半岛小区系由新明公司开发建设，新明公司将该小区工程发包给方远公司建设，分三期（即一期、二期一阶段、二期二阶段）建设而成。2007年7月17日，台州市发展和改革委员会向新明公司批复关于台州新明半岛居住区一期工程初步设计，确定南区一期规划建设用地面积26500m，含会所面积4316m在2007年8月台州市城乡规划设计研究院出具的规划图中，会所设计有二层，其中第一层设计功能区包含超市、干燕房、淋浴房、大堂、中餐厅等；第二层设计功能区包含棋牌室、健身房、阅览室、健美操房、台球室、兵丘球室、中餐厅、包厢等。新明半岛一期血标工程15#-18楼、南区3#地下室及会所于2010年7月20日竣工验收，一期I标工程6#-13#楼及北区3地下室于2010年7月21日竣工验收，一期I标工程1#5楼、14楼及人防地下室于2010年11月12日竣工验收，二期一阶段工程19-25楼及地下室、36#-53#楼于2012年10月19日竣工验收。二期二阶段工程人防地下车库、26-35楼及北侧商业用房（小酒楼）于2013年12月27日竣工验收。案涉小区《建筑施工图设计说明》载明，除人防地下室的合理使用年限为50年外，地下室的合理使用年限为70年。新明公司与方远公司之间的《工程质量缺陷保修书》《房屋建筑工程质量保证书》约定，质量缺陷保修期从工程实际竣工之日起算起，其中地基基础工程和主体结构工程设计为设计文件规定的该工程合理使用年限，装修工程为2年，住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为2年。新明公司曾发放过新明半岛一期规划图的宣传资料，该宣传资料载有“音乐庭园、浪没庭园、私人庭园、豪华会所”等内容。新明公司与部分业主签订的《商品房买卖合同》中约定，“第十七条保修责任买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品房住宅的，双方应当以合同附件的形式详细阅读保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。《住宅质量保证书》应当符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十九条的有关规定。如买受人私自改变或移动商品房结构所产生的所有责任、由买受人自行承担，出卖人不承担保修及赔偿责任。本合同规定的保修范围、保修期限和保修责任在争议处理时按国家法律和行政法规中规定进行理解和使用”，附件四《商品房买卖合同补充协议》约定“不计入公摊范围的配套性经营设施（包括会所、幼儿园等），其所有权归出卖人所有，为小区内业主及周边居民提供有偿服务”；与部分业主签订的《商品房买卖合同》中约定，“第十八条保修责任商品房实行保修制度。有关商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六。买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起、按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》应当包含本合同附件六约定的主要内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，维修费用由出卖人承担。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏、出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。约定主张保修责任，应当符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十九条的有关规定”，其中附件六约定，“按国家相关法律规定执行。本合同规定的保修范围、保修期限和保修责任，均按国家法律和行政法规中的规定进行执行。因买受人原因未能按期交付的，保修期限自出卖人书面通知的交房截止日次日开始计算”、附件八补充协议内容约定，“未计入公共部位、公用房屋公摊范围，且又不属于法定必须移交给业主、物业管理单位和社区机构的配套经营性设施（会所），其产权归属于出卖人，出卖人有权自主使用、有偿转让及出租，或利用其进行经营为小区业主及周边居民提供有偿服务”。2017年7月7日，新明半岛业委会向新明公司发送《关于要求台州新明房地产开发有限公司修复房产和设备及设施的函》，罗列了包含诉称主张需修复问题在内的11个问题，要求新明公司进行解决。同年12月20日，新明半岛业委会再次向新明公司发送《关于要求新明公司加快房产、设备及设施修复工作的函》，要求新明公司对上述11项问题的修复进度、保质期限进行明确。并加快修复进度。2018年1月10日，新明公司向新明半岛业委会回函，认为部分问题已完成修复，部分问题需要业委会证明该问题在质量保修期内已经出现，部分问题已超过质量保修期，不予修复。同年2月2日，新明半岛业委会针对新明公司的回函予以回复，其中表示对涵碧轩通向梦庭轩的地下通道（也就是一期与二期交接处）伸缩缝的漏水问题，新明公司采取排水沟方法修复，不予认同。2018年6月2日，新明半岛业委会召开业主大会，业主大会表决通过业主大会授权业委会就新明半岛小区会所设置和使用问题、二三期地下室地面质量问题、南区北门入口地面泥降问题依法向开发商提起诉讼等事项。诉讼过程中，该院组织双方当事人对新明半岛小区进行现场勘查。经勘查，会所二楼房间有放置模牌桌、乒乓球桌、跑步机等。 一审法院认为，该院对本案的争议焦点进行逐一分析：一、关于新明半岛业委会主体是否适格问题。该院认为，合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的其他组织可以作为民事诉讼的当事人。本案中，新明半岛业委会是依据《物权法》相关规定，由新明半岛全体业主选举产生，并向政府行政主管部门备案依法成立的组织，符合民事诉讼法意义上的其他组织。业主对小区内专有部分以外的共有部分享有共有、共同管理的权利以及对物业管理区域内进行物业管理的权利。现业主就相关共有建筑物的质量问题以及物业管理区域内会所设置和使用问题等召开业主大会形成决议，系业主行使上述权利的表现。同时，业主大会就上述事项的诉讼已经由专有部分占建筑总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意，授权业委会提起本案诉讼，符合法律规定。同时，根据《浙江省物业管理条例》第十六条的规定，对于涉及业主共同利益的需要，经业主大会决定，新明半岛业委会可以以自己的名义提起诉讼。因此，新明半岛业委会提起本案诉讼主体适格。二、关于会所问题。该院认为，《物权法》未对会所所有权归属予以规定。本案中，涉案会所不属于国家规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施，故应根据有约定从约定的原则确定会所的权属。根据新明公司与业主签订的《商品房买卖合同》的约定，会所的所有权归新明公司所有。现新明半岛业委会要求新明公司按照规划设计的图纸上所标明的位置、功能予以设置，但该图纸仅是新明公司建造会所时拟设置的初步功能，新明公司未对业主作出明确承诺按照图纸设置会所功能，仅在《商品房买卖合同》约定“会所为小区内业主及周边居民提供有偿服务”、“或利用其进行经营为小区业主及周边居民提供有偿服务”，则该图纸并不能视为新明公司对业主或者业主委员会的承诺。新明半岛业委会提供的一期规划图宣传资料，虽然新明公司否认该资料的真实性，但结合生活经验以及该资料载明的内容来看，由新明公司制作并发放的可能性极大，因此，该院确认该宣传资料真实。但该宣传资料仅载明“豪华会所”字样，对建设会所的情况并未具体且明确的描述，且新明公司与买受人签订的《商品房买卖合同》中也未将该资料作为合同附件，故该宣传资料不能视为要约，仅能视为要约邀请。因此，新明半岛业委会要求对会所功能具体设置的主张，依据不足，该院不予支持。但会所作为提升小区品质的公共配套设施，新明公司即使为会所所有权人，其使用权能应有所限制，不能随意经营会所，设置会所功能用途应当优先考虑业主的需要，并且根据合同约定向业主提供服务。三、关于相关共有建筑物的修复问题。商品房实行质量保修制度，在保修期内发生质量问题的，房地产经营者应当承担维修等责任。新明公司认可新明半岛业委会主张的涵碧轩北大门进口、云水轩27幢北面、29幢南北面、西面的路面沉降、映荷轩2号楼2单元地下室墙壁漏水以及二期和三期的地下室路面渗水、走砂严重等确实需要维修，该院予以确认。但新明公司认为上述问题均已超过保修期，不应承担维修责任。该院认为，《商品房买卖合同》约定，保修期按照《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十九条以及国家相关法律规定执行。根据《建筑工程施工质量验收统一标准》的规定，地下防水属于地基与基础分部工程，地下室地面为建筑地面，属于建筑装饰装修工程，小区道路路面属于室外工程。根据《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”，设计文件规定的涉案地下室的合理使用期限为50年、70年，因此，新明半岛业委会主张的映荷轩2号楼2单元地下室墙壁漏水以及二期、三期的地下室路面渗水未超过保修期，同理，涵碧轩通往梦庭轩地下室伸缩缝漏水也未超过保修期；建筑装饰装修工程保修期为自竣工验收之日起2年，则新明半岛业委会主张的修复地下室的走砂问题已超过保修期；小区道路的室外工程属于《建设工程质量管理条例》规定的其他项目，应按照由发包方与承包方约定的保修期限确定，而新明公司与方远公司之间的《工程质量缺陷保修书》《房屋建筑工程质量保证书》约定，住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程的保修期限为自竣工验收之日起2年，因此，新明半岛业委会主张的修复涵碧轩北大门进口、云水轩27幢北面、29幢南北面、西面的路面沉降问题也已超过了保修期。综上，对上述超过保修期的质量问题，新明半岛业委会未能举证证明该质量问题在保修期内就已经产生，故应当承担举证不能的法律后果，新明公司对超过保修期的质量问题不承担修复责任；对于上述未超过保修期的质量问题，虽然新明公司对涵碧轩通往梦庭轩地下室伸缩缝漏水问题采用导水槽施工方法，将渗水引至集水坑，但新明公司未能证明该方法已达到修复的标准，仍应当承担维修责任。综上所述，新明半岛业委会诉讼请求的合理部分，该院予以支持，不合理部分，该院予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《建设工程质量管理条例》（2000年修订）第四十条，《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》（2000年修订）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条的规定，判决：一、被告台州市新明房地产开发有限公司于判决生效后十日内对新明半岛小区地下室渗漏水部分（映荷轩2号楼2单元地下室墙壁漏水、涵碧轩通往梦庭轩地下室伸缩缝漏水以及二期和三期的地下室路面渗水部分）进行维修；二、驳回原告椒江区新明半岛业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费40元（已减半计算），由原告椒江区新明半岛业主委员会负担20元，被告台州市新明房地产开发有限公司负担20元。 本院查明事实与一审认定一致。 本院认为，（一）关于会所，其所有权问题非本案处理范围，故不宜对此进行评判。被上诉人新明公司虽然在台州市发展和改革委员会关于台州新明半岛居住区一期工程初步设计批复中，有提及分层设计功能区包含超市、淋浴房、大堂、中餐厅、棋牌室、健身房、中餐厅等等，新明公司亦曾向购房意向客户发放过载有“音乐庭园、浪没庭园、私人庭园、豪华会所”等内容的宣传资料，但这些内容未达可具体实施的程度，也并没有载明为双方签订《商品房买卖合同》的合同附件内容，故不能认定双方就会所使用等问题已达成一致意见。一审对新明半岛业委会关于会所功能具体设置的主张不予支持，并无不当，本院予以认同。（二）关于相关共有建筑物的保修责任，双方在《商品房买卖合同》（包括相关附件）中约定，保修期按照《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十九条以及国家相关法律规定执行。该约定系双方当事人真实意思表示且不违反法律禁止性规定，应当认定有效，双方均应遵照执行。一审根据上述约定并结合相关共有建筑物的使用年限，对本案相应的保修责任作出认定于法有据，本院予以确认。（三）关于上诉人新明半岛业委会提出异议的几点事实，根据谁主张谁举证的原则，新明半岛业委会应就其主张的事实承担相应的举证责任，否则应承担举证不能的诉讼后果。二审中，新明半岛业委会虽然提供了若干证据，但不能证明其主张的待证事实。综上，新明半岛业委会、新明公司的上诉请求均不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人椒江区新明半岛业主委员会、台州市新明房地产开发有限公司各半负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 龙 审 判 员  张妙君 审 判 员  戴莹莹 二〇二〇年三月二十三日 代书记员  王煜涵