四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初8701号 原告：中建海峡建设发展有限公司，住所地福州市马尾区儒江西路60号中建海峡商务广场A座（自贸试验区内）。 法定代表人：林向武，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李婷，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王华学，四川衡平律师事务所律师。 被告：陈勤，男，1975年1月22日出生，汉族，住成都市新都区。 第三人：成都万科蓉北置业有限公司，住所地成都市新都区三河大道23号2楼5号。 法定代表人：胡平，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人:蒋晶晶，女，该公司工作人员。 原告中建海峡建设发展有限公司（以下简称中建海峡公司）与被告陈勤、第三人成都万科蓉北置业有限公司（以下简称成都万科公司）所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。中建海峡公司的委托诉讼代理人李婷和王华学到庭参加诉讼；陈勤到庭参加诉讼；成都万科公司的委托诉讼代理人蒋晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中建海峡公司向本院提出诉讼请求：一、判令确认以陈勤名义购买的万科金域缇项目一期3幢1层13号、1层14号、2层1号房屋归中建海峡公司所有；二、判令陈勤将前述房屋配合过户到中建海峡公司名下并移交中建海峡公司占有和使用。本案审理中，中建海峡公司将诉讼请求变更为：判令解除其与陈勤的借名购房合同（具体表现形式为2018年12月14日《约谈记录》、《申请暨承诺函》三份）。事实和理由：中建海峡公司与成都万科公司订立了《金域缇香三期总承包工程合同》，关于中建海峡公司应向成都万科公司收取的工程进度款，双方达成了以成都万科公司开发的房屋折价抵偿的协议。具体操作办法是，由中建海峡公司指定自然人与成都万科公司签订商品房买卖合同，所涉购房款以相应工程进度款抵扣。为实现该目标，中建海峡公司决定借用陈勤名义作为购房合同的买受人。2018年12月14日，中建海峡公司工作人员与陈勤、成都万科公司工作人员共同签署了《约谈记录》，该记录载明“1.中建海峡公司确定指定人陈勤（身份证号码：5129281975××××××××）拟购买万科金域缇香项目一期3栋3-113、3-114、3-201号共三套房屋；与陈勤签订商品房买卖合同后，该房屋的购买价为：5425536元。该价款从中建海峡公司与成都万科公司签订的《金域缇香三期总承包工程补充合同》（合同编号为ＣＤ-ＪＹＴＸ-03Ｑ-施工-0002）中2018年11月进度款中抵扣。2.合计抵房总金额5425536.00元。”同时，中建海峡公司与陈勤签署了三份《申请暨承诺函》，分别就中建海峡公司确定陈勤拟购买万科金域缇香项目一期3栋3-113、3-114、3-201号房屋的事宜作出承诺，该内容是前述《约谈记录》的分解和细化。《约谈记录》、《申请暨承诺函》是中建海峡公司与陈勤建立借名购房合同的体现形式。2018年12月26日，陈勤与成都万科公司分别就万科金域缇香项目一期3栋3-113、3-114、3-201号房屋签订了三份《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。2019年7月，中建海峡公司找到更为合适的购房合同出名人，以替换临时出名人陈勤，陈勤拒不配合与成都万科公司办理购房人更名手续。中建海峡公司认为，陈勤拒绝变更购房人更名手续致使其购房目的无法实现，请求法院判令解除双方借名购房合同。 陈勤辩称，中建海峡公司与成都万科公司订立的《金域缇香三期总承包工程合同》，中建海峡公司是总包方，其将工程劳务分包给了四川三鼎汇建筑工程有限公司。对于劳务分包合同的履行，四川三鼎汇建筑工程有限公司应中建海峡的要求赶工（压缩工期，加快进度），导致人工费、材料费大幅超支，中建海峡公司口头承诺结算时就超支部分给予四川三鼎汇建筑工程有限公司补偿。但因中建海峡公司系国有企业，其口头上的承诺无法形成书面文件，为了保障该承诺兑现，中建海峡公司提出将其在成都万科公司以物抵债的房屋抵押给四川三鼎汇建筑工程有限公司。因成都万科公司与中建海峡公司尚未就抵债的房屋订立买卖合同，所以就由陈勤作为四川三鼎汇建筑工程有限公司的代理人，然后由中建海峡公司将陈勤作为其指定购房人的名义与成都万科公司签订用于抵债房屋的买卖合同。这样操作的根本目的是，中建海峡公司将其抵偿而来的房屋作为其承诺补偿四川三鼎汇建筑工程有限公司劳务分包合同价款的履行担保。因此，本案实际上是四川三鼎汇建筑工程有限公司借用了陈勤的名义，中建海峡公司依据四川三鼎汇建筑工程有限公司对名义购房人的指定，完成了案涉房屋买卖合同的签订；陈勤与中建海峡公司不构成借名购房合同关系，中建海峡公司无权向陈勤主张解除借名购房合同，而应根据其与四川三鼎汇建筑工程有限公司的口头担保协议向四川三鼎汇建筑工程有限公司主张权利。 成都万科公司陈述，成都万科公司对陈勤答辩的事实主张并不知情，且该事实与其无关。成都万科公司从未与四川三鼎汇建筑工程有限公司就案涉房屋有意思表示。对中建海峡公司的诉讼请求，成都万科公司作出如下意见：第一，成都万科公司与陈勤签订的商品房买卖合同合法有效，中建海峡公司与陈勤共同向成都万科公司出具的《约谈记录》、《申请暨承诺函》中关于中建海峡公司以工程款替陈勤支付购房款的意思表示合法有效，应当依约履行。并且，双方均已履行完毕，即商品房买卖合同项下的房款已付清，成都万科公司应支付中建海峡公司的工程款亦支付完毕。第二，《约谈记录》、《申请暨承诺函》中关于中建海峡公司代陈勤支付房款、工程款抵扣的约定合法有效，不存在可以解除的事实和法律依据，商品房买卖合同亦不存在可以解除的事实和法律依据。中建海峡公司与陈勤之间的任何纠纷不影响商品房买卖合同、房款支付及工程款抵扣的效力。第三，中建海峡公司与陈勤之间是否存在借名购房或其他法律关系，成都万科公司均不知情且与其无关，请法院根据本案证据对中建海峡公司与陈勤关系进行认定。中建海峡公司与陈勤之间如存在其他法律关系，或该法律关系发生变动，均不影响《申请暨承诺函》关于房款支付及债权债务抵消的效力，也不影响成都万科公司与陈勤本案商品房买卖合同效力。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1、中建海峡公司与陈勤向成都万科公司出具的《约谈记录》一份、《申请暨承诺函》三份，根据其内容能够证明中建海峡公司、陈勤、成都万科公司三方达成一致意见，由中建海峡公司指定陈勤为案涉房屋买卖合同的买受人一方当事人，不能证明陈勤代表四川三鼎汇建筑工程有限公司签订房屋买卖合同。故关于陈勤对该组证据的质证意见，本院不予采纳。2、中建海峡公司申请其职工郑文棋、郑智溢出庭作证，拟证明其与陈勤口头达成借名购房协议，陈勤只是出名人，对案涉房屋买卖合同无实际权利义务。陈勤不予认可。鉴于证人系中建海峡公司员工，存在利害关系，故该证人证言不能作为认定借名（购房）合同成立的有效证据，本院不予采信。3、陈勤举示四川三鼎汇建筑工程有限公司于2018年12月17日出具的《授权委托书》，拟证明其与成都万科公司签订购房合同是受四川三鼎汇建筑工程有限公司的委托。中建海峡公司、成都万科公司均不予认可，称从未收到过该委托书。因陈勤未举证证明该委托书送达至中建海峡公司与成都万科公司，也无证据证明三家公司就案涉房屋有何种共同约定，故该证据不能证明陈勤的主张，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中建海峡公司与成都万科公司订立了《万科金域缇香三期总承包工程合同》，由成都万科公司将万科金域缇香三期1-3号楼、地下室、总平、垃圾房、门卫室及1、2栋精装修发包给中建海峡公司。关于工程进度款，中建海峡公司与成都万科公司达成了以成都万科公司开发的房屋作价抵偿工程进度款的协议。2018年12月14日，中建海峡公司作为乙方（工程承包方）与陈勤、成都万科公司工作人员共同就以房抵债（工程款）相关操作模式进行商谈，确定了由中建海峡公司指定陈勤与成都万科公司签订房屋买卖合同，购房款从成都万科公司应付中建海峡公司的工程进度款中抵扣的方案，并就该方案共同签署了《约谈记录》。该约谈记录载明“1.乙方确定指定人陈勤（身份证号码：5129281975××××××××）拟购买万科金域缇香项目一期3栋3-113、3-114、3-201号房屋；与陈勤签订商品房买卖合同后，该房屋的购买价为：5425536元，其中定金／元。除定金外房屋剩余房款5425536元从下列合同中予以折扣：乙方与成都万科公司签订的《金域缇香三期总承包工程补充合同》（合同编号为ＣＤ-ＪＹＴＸ-03Ｑ-施工-0002）中2018年11月进度款中抵扣5425536元。2.合计抵房总金额5425536.00元。”同时，中建海峡公司与陈勤共同向成都万科公司出具了《申请暨承诺函》，分别就中建海峡公司确定陈勤拟购买万科金域缇香项目一期3栋3-113、3-114、3-201号房屋事宜作出具体承诺。在三份承诺函上，中建海峡公司向成都万科公司表示：“1.陈勤确系我公司指定第三人，本公司对此事实的真实性予以保证和承诺。4.本承诺函是贵公司从约定工程进度款中扣除款项来折抵我司同志陈勤购房款的唯一、合法有效的凭证，贵公司凭此函扣除进度款项后，由此产生的法律、财务后果均由我司全部承担，一概与贵公司无关”；陈勤向成都万科公司表示：“本人陈勤（身份证号码：5129281975××××××××）对该函内容完全认可，无任何异议，并愿意承担此函和将来签订《商品房买卖合同》相关的全部法律、财务责任”。2018年12月26日，陈勤与成都万科公司分别就万科金域缇香项目一期3栋3-113、3-114、3-201号房屋签订了三份《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。在本案诉讼前，中建海峡公司要求陈勤联系成都万科公司就三份房屋买卖合同办理更名手续，将买受人由陈勤替换为中建公司指定的其他自然人，陈勤予以拒绝。庭审中，中建海峡公司对为何要以自然人名义与成都万科公司签订买卖合同实现以物抵债的目的作出的解释是：“中建海峡公司是国用企业，按有关规定不能以企业名义购房。” 另查明，案涉房屋已交付，现由中建海峡公司控制房屋并缴纳物业费。 上述事实有当事人陈述、《约谈记录》、《申请暨承诺函》、《万科金域缇香三期总承包工程合同》、《四川省商品房买卖合同（预售）》等证据，以及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点为：中建海峡公司主张的其与陈勤之间的借名购房关系是否成立；如果成立，中建海峡公司能否解除。本院逐一分析论证如下： 关于中建海峡公司主张的其与陈勤之间的借名购房关系是否成立。陈勤与成都万科公司签订案涉商品房预售合同，中建海峡公司与陈勤之间没有订立书面的借名购房协议。但是，中建海峡公司所举《约谈记录》、《申请暨承诺函》能够证明案涉房屋系中建海峡公司指定以陈勤名义购买，全部购房款由中建海峡公司以其在成都万科公司的工程进度款支付，陈勤并未出资。再结合，房屋交付后由中建海峡公司实际控制并承担物业费及陈勤个人与中建海峡公司事前并无债权债务关系等事实，足以认定中建海峡公司是案涉房屋买卖合同买受方当事人权利义务的实际享有和承担者。陈勤辩称中建海峡公司确定以其个人名义购房系中建海峡公司履行与四川三鼎汇建筑工程有限公司间的担保协议的方式，其是受四川三鼎汇建筑工程有限公司的委托。但是，陈勤所举证据并不能证明该主张。因此，根据《中华人民共和国合同法》第十条与《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条的规定，本院推定中建海峡公司借用陈勤个人名义与成都万科公司签订案涉房屋买卖合同，双方形成借名购房法律关系。 关于中建海峡公司能否解除与陈勤的借名购房法律关系。中建海峡公司请求解除与陈勤的借名购房法律关系，主张该法律关系具体表现形式为2018年12月14日的《约谈记录》、《申请暨承诺函》三份。本案中，中建海峡公司系借用他人名义购房的借名人，陈勤系借出自己名义的出名人。双方建立本案借名购房法律关系的目的是，由陈勤代中建海峡公司向成都万科公司购得案涉房屋，其本质属性为隐名委托合同关系。陈勤的合同义务是，接受委托并以受托人名义完成与成都万科公司之间的案涉房屋买卖交易。中建海峡公司作为受托人有权指示受托人陈勤办理购房人更名手续，陈勤拒绝办理（而非履行不能）构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，中建海峡公司作为委托人享有任意解除权，故对中建海峡公司解除其与陈勤委托合同关系的诉请，本院予以支持。但本案需要指出的是，中建海峡公司在案涉房屋买卖合同签订时未明确告知成都万科公司其与陈勤的委托关系，而本案通过司法裁判展现了该委托关系，裁判结果与成都万科公司有法律上的利害关系；对案涉房屋买卖合同后续履行事宜，成都万科公司可以根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定行使对合同相对人的选择权。如果成都万科公司选择受托人陈勤为合同相对人，则中建海峡公司只能在陈勤取得房屋所有权后另向陈勤主张委托合同违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三百九十六条、第四百零三条、第四百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 解除中建海峡建设发展有限公司与陈勤本案借名（购房）合同。 案件受理费24889元（已因适用简易程序减半收取）、保全费5000元，合计29889元，全部由中建海峡建设发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  冯文旭 二〇二〇年三月十六日 书记员  杨 名 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。 第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。