湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终458号 上诉人（原审原告）：郴州市城市广场商业综合小区业主委员会。 负责人：郭年生，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：王松鹿，男，1959年1月22日出生。 委托诉讼代理人:郭昌明，男，1974年11月24日出生。 被上诉人（原审被告）：郴州市北湖区总工会。 法定代表人：廖立新，该工会副主席。 委托诉讼代理人:朱晓刚，郴华律师事务所律师。 上诉人郴州市城市广场商业综合小区业主委员会（以下简称城市广场业委会）因与被上诉人郴州市北湖区总工会（以下简称北湖区总工会）物权确认纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初6870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人城市广场业委会的负责人郭年生及其委托诉讼代理人王松鹿、郭昌明，被上诉人北湖区总工会的委托诉讼代理人朱晓刚到庭接受本院询问。本案现已审理终结。 城市广场业委会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判位于城市广场小区一期东南角的首层公共卫生间所在的房间产权归城市广场全体业主共有；2.一、二审诉讼费由北湖区总工会负担。事实和理由：一、诉争房屋的性质应根据规划文件和竣工图所记载的事项认定。小区的不动产是否属于公共设施，应当根据规划和竣工图认定。本案中，小区为商业综合小区，争议房屋应归全体业主共有；二、根据物权法和物业管理条例的规定，物业小区的公共设施部分开发商和建设单位均无权处分，开发商与北湖区总工会协议处分案涉房屋的行为应属无效。案涉房屋经过规划和竣工验收定性为“首层公共卫生间”该房屋应为业主共有，在没有变更规划之前，任何人均无权处分该房屋，处分该房屋的行为无效；三、北湖区总工会提供的施工图未标明诉争房屋为“工会公厕”，其提供的施工图不能作为诉争房屋定性的依据；四、根据开发商与北湖区总工会关于城市广场面积分配协议，北湖区总工会只能享有8000平方米的面积。现即便扣除首层公共卫生间的面积，北湖区总工会所分得的面积也大于8000平方米，故诉争房屋应属于城市广场小区业主委员会共有；五、城市广场小区的规划和竣工图并没有对房屋进行编号，对工会的房屋仅写明“工会用房”，故房屋权属应以竣工图为准。 北湖区总工会辩称，城市广场综合商住楼由北湖区总工会与郴州创世经纬房地产开发有限公司联合开发，共同建设，案涉1231号工会公厕是依据联合开发合同由经纬公司与北湖区总工会约定将房产分配给北湖区总工会。北湖区总工会依据工程建设的投资行为而取得案涉房屋，属于物权的原始取得。城市广场业委会无权对其成立前已经形成的房屋分配协议主张无效，亦无权对北湖区总工会分得的房产主张权利。双方在一审提交的合同、施工设计图、测绘图、租赁协议均已证实案涉房屋属北湖区总工会所有，城市广场业委会的上诉主张没有事实和法律依据，不应得到支持。 城市广场业委会向一审法院提出诉讼请求：一、依法确认位于城市广场小区一期东南角的首层公共卫生间所在的房间产权归城市广场全体业主共有；二、本案诉讼费由北湖区总工会承担。 一审法院认定事实：郴州市城市广场综合商住楼是由郴州创世经纬房地产开发有限公司（以下简称经纬公司）与北湖区总工会联合开发、共同建设的项目工程，职工活动场馆建设项目系其项目之一。 2001年12月28日，以北湖区总工会为甲方、经纬公司为乙方签订了《职工活动场馆建设合同书》，约定：1.职工活动场馆的位置确定为城市广场项目规划设计方案图临街面的第四楼至七楼，面积为6753.7㎡。归甲乙方共用的四楼平台面积不在此面积内，另在附楼底层南侧确定一层商铺归北湖区总工会所有，面积为1057.7㎡。（实际面积以市规划局批准的设计图纸面积为准，总面积不低于8000㎡）。2.职工活动场馆建设项目的结算依据包括工程设计图及工程竣工图。3.工程竣工验收后，甲方拥有对职工文化活动场馆及归属于职工文化活动场馆的土地使用权的产权。4.在对不影响房屋结构和城市广场整个外观的前提下，作出合理变更。同日，北湖区总工会（甲方）、经纬公司（乙方）又签订了《关于职工活动场馆位置安排及面积分配协议书》，约定：甲、乙就郴州城市广场内职工活动场馆位置安排和面积分配一事进行友好协商，在平等互利基础上达成一致意见：1.职工活动场馆总面积不低于8000㎡。2.职工活动场馆的位置及面积分配包括：附楼底层D轴南侧商铺约1057.7㎡；附楼底层西北部分门厅约88.6㎡；附楼第二、三层西北部分的楼梯、电梯面积各约50㎡合计约100㎡；其余面积安排在附楼西北部分的第4至7楼，约6753.7㎡；实际面积以市规划局批准的设计图纸面积为准。2003年10月16日，郴州城市广场综合商户楼竣工验收合格。2003年12月25日，北湖区总工会（甲方）、经纬公司（乙方）签订了《工会职工活动场馆建设合同书之补充协议》，约定：经实地测量和计算，实际建筑面积已经确定，其中乙方为甲方代建的职工活动场馆的总建筑面积为8605.49㎡，其中一层南面商铺1470.57㎡，北面四至七层办公楼7134.92㎡。经双方友好协商：1.甲方同意实际总建筑面积超出8000㎡的605.49㎡全部返还给乙方。2.根据甲乙双方的需要，甲方同意在北面办公楼的第七层11～15轴交G～K轴范围划出建筑面积等于444.70㎡的区域（实际具体位置及建筑面积以市房产局测绘大队的计算报告书为准）作为乙方的办公室；同时，在一层南面商铺划出12～1/13轴交A～D轴的区域即1232#商铺归乙方，该商铺的实际建筑面积为160.79㎡。3.甲乙双方同意按上述划分的区域界定甲方活动场馆须返还乙方部分的位置，并签订本补充协议，作为市房产局准确计算返还后工会职工活动场馆实际建筑面积，办理双方房屋产权证书以及双方核算建造成本的法律依据。4.本协议是原双方签订的建设合同及面积分配协议书的补充组成部分，与其享有同等法律效力。经北湖区总工会与经纬公司确定，郴州市城市广场综合商住楼除第一层的1232号商铺面积160.79㎡、第七层面积444.70㎡归经纬公司所有，其余面积归北湖区总工会所有。2004年2月22日，北湖区总工会（甲方）、经纬公司（乙方）对职工活动场馆建设项目进行最终确认，签订了《工会职工活动场馆竣工面积确认协议书》，约定：乙方为甲方代建的职工活动场馆现已通过竣工验收并交付使用，根据此前签订的协议，最终核定职工活动场馆的竣工建筑面积为8000.61㎡。现根据《城市广场综合商住楼房产测绘报告书》将属于甲方产权的房屋房号与相应建筑面积抄列如下：1.一层南面商铺：房号1231、1233、1234、1235、1236，建筑面积1309.78㎡；2.北面四至七层办公楼：房号413、513、613、713、714、715、716、717、718，建筑面积6690.83㎡。甲乙双方均认可上述结果并签订协议，同意据核算职工活动场馆的建造成本和办理房屋权证。本协议书是原双方签订的建设合同及面积分配协议书的补充组成部分，与其享有同等法律效力。至此，经北湖区总工会与经纬公司多轮协商确定，北湖区总工会实际分配所得建筑总面积为8000.61㎡的房产，包括了1231号房屋，面积为126.37㎡。该1231号房屋原设计为“工会公厕”，经经纬公司将职工活动场馆交付给北湖区总工会使用后，2007年年底北湖区总工会将1231号房屋由此前的公厕改造为商铺，并由其下属机构郴州市北湖区工人文化宫出租收取租金。此后，城市广场业委会认为职工活动场馆东南角第一层卫生间是公共区域属于城市广场小区全体业主共有，遂与北湖区总工会酿成纠纷。一审诉讼过程中，经北湖区总工会与城市广场业委会确认，双方所争议的位置城市广场业委会依据竣工平面图纸所指称的城市广场小区一期东南角首层公共卫生间与北湖区总工会依据施工平面图纸所指称1/13～15轴交A～D轴区域（即1231号工会公厕）一致。 一审法院认为，本案系物权确认纠纷。本案中，双方所争议的位置是城市广场业委会依据竣工平面图纸所指称的城市广场小区一期东南角首层公共卫生间与北湖区总工会依据施工平面图纸所指称1/13～15轴交A～D轴区域（即1231号工会公厕）一致。北湖区总工会与经纬公司联合开发、共同建造郴州市城市广场综合商住楼，包括职工活动场馆的建设。建设过程中，北湖区总工会与经纬公司就该建设项目签订《职工活动场馆建设合同书》、《关于职工活动场馆位置安排及面积分配协议书》、《工会职工活动场馆建设合同书之补充协议》、《工会职工活动场馆竣工面积确认协议书》四份协议，城市广场业委会对上述协议均无异议。上述协议中补充协议确认了北湖区总工会与经纬公司约定的面积为126.37㎡的1231号房屋属于北湖区总工会所有，系工会所有，工会有权处置其财产，包括改变房屋的功能、用途。一审诉讼中，经城市广场业委会在竣工图纸上所指认的城市广场小区一期东南角首层公共卫生间与北湖区总工会在竣工图纸上所指认的1231号工会公厕，双方一审当庭确认均认可为设计平面图纸中的1/13～15轴交A～D轴区域位置，即城市广场业委会所指的城市广场小区一期东南角公共卫生间位置与北湖区总工会所指的1231号工会公厕房屋位置一致。由此可见，涉案房屋为北湖区总工会所有，并非城市广场小区公共区域。城市广场业委会主张涉案房屋为城市广场小区全体业主共有，无事实及法律依据，依法予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“驳回原告郴州市城市广场商业综合小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原告郴州市城市广场商业综合小区业主委员会负担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。城市广场业委会向本院提交了一份证据：陈忠华的不动产证书，拟证明该不动产证书附图（房产测绘图）对本案诉争的1231号房屋并没有体现是北湖区总工会所称的“工会公厕”，与北湖区总工会所称的1231号房屋系来源于房产测绘图相矛盾。北湖区总工会质证认为该证据无原件，无法核实真实性，对该证据不认可。本院认证认为，城市广场业委会未提交证据原件，真实性无法核实，且该份证据无论是否标明诉争1231号房屋为“工会公厕”均不是判定诉争房屋所有权性质的文件依据，本院对该份证据不予采信。 本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案为物权确认纠纷。本案二审的争议焦点是规划设计图与竣工图所标明的首层公共卫生间是否具有确定产权性质的功能，北湖区总工会与经纬公司是否可以通过分配产权合同进行产权分配。本案中，城市广场业委会与北湖区总工会均确认双方争议的城市广场小区一期东南角公共卫生间位置与1231号工会公厕位置是一致的。郴州市城市广场综合商住楼是由经纬公司与北湖区总工会联合开发、共同建设，案涉的职工活动场馆建设项目亦属于该项目。根据北湖区总工会与经纬公司签订的《职工活动场馆建设合同书》、《关于职工活动场馆位置安排及面积分配协议书》、《工会职工活动场馆建设合同书之补充协议》、《工会职工活动场馆竣工面积确认协议书》四份协议约定，双方争议的房屋属北湖区总工会所有。城市广场业委会上诉提出规划设计图及竣工图纸均载明该房屋为“公共卫生间”，应属城市广场业主共同所有。规划设计及施工图纸是建筑工程的设计、施工的依据，仅表明建筑物的相关位置及用途，其并不具有确定建筑物权属的作用，故案涉房屋所有权根据北湖区总工会与其合作开发方经纬公司签订的系列开发合作协议确定，上述系列协议已明确诉争房屋应属北湖区总工会所有。城市广场业委会上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，城市广场业委会上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人郴州市城市广场商业综合小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 廖志刚 审 判 员 杨爱华 二〇二〇年三月十一日 法官助理 郝 敏 书 记 员 曹 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。