福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0803民初101号 原告：张中华，男，1969年1月4日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 被告：龙岩市永定区万星置业有限公司，住所地：福建省龙岩市永定区凤城街道办事外东大道烨华大厦11层，统一社会信用代码：91350822084337128W。 法定代表人：薛佑许，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林秀榕，福建永宏律师事务所律师。 原告张中华与被告龙岩市永定区万星置业有限公司（以下简称：万星置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张中华、被告万星置业公司委托诉讼代理人林秀榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张中华向本院提出诉讼请求：1.判令万星置业公司双倍返还张中华购房定金款40,000元并支付以该款为本金从起诉之日起至付清之日止按年利率6%支付利息；2.本案诉讼费用由万星置业公司承担。事实和理由：2018年5月26日，张中华到万星置业公司售楼部，在售楼人员的介绍下，看中了万星置业公司所有的永定区万星悦府6号楼1603号套房，当日，张中华向万星置业公司支付了20,000元，作为购买万星悦府6号楼1603号套房的定金，万星置业公司出具了收款收据一张，盖有龙岩市永定区万星置业有限公司财务专用章，注明“收到万星悦府购房定金”。2019年元月，张中华到万星置业公司售楼部，欲办理购买手续，却被售楼部工作人员告知，该套房屋已被售出，工作人员无法给出解释，称具体详情应由售楼部经理才清楚。此后，张中华先后六次找售楼部经理，售楼部经理均避而不见，无奈，张中华只好向12315平台投诉，通过12315平台，万星置业公司答复称张中华已在认购书上签了名，认购书中包含了张中华放弃购买该套房产的内容，声称万星置业公司已向张中华发了有关该套房产处置的法律文书。事实上，张中华从未签过认购书，也未收到万星置业公司任何有关该套房产的法律文书。本案中，张中华已向万星置业公司支付购房定金，万星置业公司也向张中华出具定金的收款收据，说明双方已达成购房定金协议，但万星置业公司没有履行双方约定，将张中华预定的房屋未经张中华同意，私自转让给他人，万星置业公司的行为已违反《中华人民共和国合同法》关于合同约定的权利义务关系，按照《合同法》第115条规定，万星置业公司应双倍返还定金。 现为了维护张中华的合法权益，特根据《民事诉讼法》第119条规定，向法院提起诉讼，请依法支持张中华的诉讼请求。 万星置业公司辩称，一、万星置业公司与张中华之间签订的“万星悦府购房定购书”合法有效。本案张中华系委托林莉敏签订购房定购书定购万星置业公司万星悦府6号楼1603号房的，虽然没有书面的委托书，但林莉敏持张中华的银行卡支付了2万元的购房定金，并代为在持卡人签名栏中签署张中华的名字，据此，万星置业公司有理由相信他们之间构成了表现代理关系。这一委托事实从万星置业公司原负责万星悦府楼盘销售业务的负责人游**与林莉敏的微信聊天记录可得到证实。因此双方之间签订的“万星悦府购房定购书”合法有效，双方应受该定购合同的约束。根据定购书第三条的约定：乙方即定购人应在签订本定购书后10个工作日内持本定购书、定金收据及相关资料与甲方签署《商品房买卖合同》和其他相关文件，如乙方未在约定期限与甲方签订《商品房买卖合同》和提交相关材料的应承担违约责任，甲方有权将本定购书名下之房源转售他人，乙方无权要求甲方退还已支付的定金。本案中，因张中华未在约定的10个工作日（即2018年6月8日）内主动前来与万星置业公司签订《商品房买卖合同》，万星置业公司为了促成交易，已分别于2018年8月1日，8月24日，9月7日，9月10日四次向其发出了“签订《商品房买卖合同》通知”，“函告”，及敦促签订《商品房买卖合同》律师函，但张中华均以各种理由拒收。主要原因是张中华已在2016年万星置业公司开发的第一期“万星.首府”楼盘购买了一套商品房自住，其再次定购万星置业公司的“万星悦府”楼盘真正的目的是想在正式签订《商品房买卖合同》之前转手赚差价，而不是真正地想交易，但是由于楼市不景气，其目的无法实现，因此才迟迟不来签订《商品房买卖合同》并拒收万星置业公司的函件。其行为已构成违约，无权要求返还已支付的定金，更无权提出双倍返还定金的诉求，相反万星置业公司可以依法不予返还其已付的定金。 二、万星置业公司有权将涉案房屋转售他人，该行为没有违约。购房定购书明确约定张中华应在10个工作日（即2018年6月8日）内主动前来与万星置业公司签订《商品房买卖合同》，否则万星置业公司有权将房源转售他人，但张中华在2018年5月26日签订了购房定购书后不仅没有主动前来签订合同，相反拒不签收万星置业公司多次催促交易的函件。在此前提下，万星置业公司才于2019年2月份将涉案房源转售他人，距离张中华签订定购书的时间有七个月之久，万星置业公司在时间上已给予张中华充分的机会进行交易，但张中华拒不前来交易，其行为已构成违约，为此万星置业公司将房屋转售他人的行为不构成违约。 三、本案万星置业公司收取定金的前提条件是已经与买受人签订了定购书，定金是依附在定购书中的内容，二者不能分离，否则怎么制约双方？万星置业公司系房地产开发企业，出售的房屋系商品房，在预售“万星.悦府”房源时，通过定购书的形式向买受人收受定金，作为订立商品房买卖合同的担保，该行为符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定。现张中华不承认签订了定购书，仅抓住已支付定金的事实要求万星置业公司承担违约责任，没有客观陈述，是一种故意混淆事实的行为。首先，商品房买卖与普通的房屋买卖不同，开发商有权以定购书或认购书的形式收取定金作为双方签订商品房买卖合同的担保，也就是说定购书和定金是不可分割的，收取定金的前提条件是双方已签订了定购书，而普通的房屋买卖不存在定购书这一形式。其次，不论是商品房买卖合同还是普通的房屋买卖合同在正式签订前收取的定金都是作为签订买卖合同的担保，既然定金是促成交易的担保，就要有何时签订合同的约定，否则交易如何完成。如果买受人都像张中华一样不讲诚信拒不前来签订合同，岂不扰乱了房地产市场的交易秩序。 综上所述，张中华与万星置业公司之间的定购书合法有效，张中华未在约定的时间内与万星置业公司签订商品房买卖合同已构成违约，万星置业公司依法可以不予返还其定金，请求法庭驳回张中华的诉请。 本院经审理对本案事实认定如下：对当事人没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实的认定：张中华是否有委托万星置业公司置业顾问林莉敏代理签订《购房定购书》？万星置业公司主张张中华委托林莉敏签订《购房定购书》定购万星悦府6号楼1603号房，张中华则认为其没有委托林莉敏代理，是其自己到场缴纳定金的,其本人从未签订《购房定购书》。万星置业公司为证明其主张，提供了林莉敏代为签字的《万星悦府购房定购书》（编号：0000129）和中国工商银行POS机消费凭证（商户存根）、游**与林莉敏的微信聊天记录等证据。本院认为，当时林莉敏是万星置业公司员工，微信聊天记录体现，张中华未向林莉敏出具委托书，因此，林莉敏并未得到张中华授权，其代签的《购房定购书》对张中华没有生效，该《购房定购书》本院不予认定。 经审理查明：2018年5月26日，张中华万星置业公司定购万星悦府6号楼1603号套房，当日向万星置业公司支付了购房定金20,000元，万星置业公司向张中华出具了“收到万星悦府购房定金”的《收款收据》一份，收据上注明的房号为“6－1603”。支付定金后，因张中华一直未与万星置业公司签订购房合同，万星置业公司分别于2018年8月2日、8月24日、9月8日、9月10日四次向张中华邮寄《签订〈商品房买卖合同〉通知》、《函告》和《敦促签订〈商品房买卖合同〉律师函》，欲催促张中华前来签订商品房买卖合同，但以上邮件均已退件，未实际送达给张中华。2019年1月1日，万星置业公司将张中华订购的万星悦府6号楼1603号套房出售给他人，之后张中华要求办理购房手续时，被告知该房已出售而无法办理。 另查明，张中华在永定城区工作，其居住在永定万星首府小区3号楼，住所与万星置业公司售楼部相邻（约300多米），。 本院认为，张中华向万星置业公司认购万星悦府6号楼1603号套房，并支付了定金20,000元，因万星置业公司已将张中华订购的万星悦府6号楼1603号套房出售给他人，双方无法再签订商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”张中华未与万星置业公司签订定购合同，未对商品房买卖合同签订时间进行约定，在其提出签订商品房买卖合同时所订购的房屋已出售给他人而无法再签订，其对商品房买卖合同未能订立没有责任。万星置业公司收到张中华订购万星悦府6号楼1603号套房的定金后，双方未签订定购合同确认张中华的邮件送达地址，万星置业公司曾多次尝试通过邮寄方式通知其前来签订商品房买卖合同，虽然均未实际送达，但张中华的住所与万星置业公司售楼部相邻，又在本城区工作，要了解万星悦府商品房销售进度非常方便，却在支付定金后不主动前往签订商品房合同，万星置业公司已给予张中华合理的交易时间，在收到定金半年多时间后才将案涉房产出售给他人，其对商品房买卖合同未能订立也没有责任。因此，导致商品房买卖合同未能订立，不可归责于本案双方当事人，万星置业公司仅应当将收取的定金20,000元返还给张中华，张中华请求双倍返还并要求支付利息，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、龙岩市永定区万星置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还张中华购房定金20,000元； 二、驳回张中华的其他诉讼请求。 如果龙岩市永定区万星置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，减半收取计400元，由张中华负担250元，龙岩市永定区万星置业有限公司负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必 需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  卢海标 二〇二〇年三月十日 书记员  游秀红 附本案适用的主要法律条款及执行申请提示 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。