天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终258号上诉人（原审被告）：天津市洋洲家房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道与南丰路交口处信诚大厦1-1111。法定代表人：纪红超，经理。被上诉人（原审原告）：史红，女，1967年6月5日出生，汉族，住天津市南开区。上诉人天津市洋洲家房地产经纪有限公司（以下简称洋洲家公司）因与被上诉人史红房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初11825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。洋洲家公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.判令上诉人与被上诉人解除争议房屋委托代理合同关系，被上诉人退还上诉人已交付的房屋押金5350元；3.判令被上诉人向上诉人赔偿因违约给上诉人造成的维修及赔偿客户的经济损失共计15434.75元；4.判令由于被上诉人不能及时维修出租房屋，造成上诉人无法出租房屋，不再支付2019年1月14日至2019年10月8日期间房屋租金28966.4元；5.因被上诉人违约，不能履行三年房屋租赁期限，致使房屋委托代理合同的解除，请求判令被上诉人赔偿不能履行合同给上诉人造成的装修装饰及未使用的宽带费用一半的损失费共计2565元；6.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：在租赁期间，被上诉人房屋水管老化，经常漏水，造成被上诉人无法对外出租，被上诉人也不能按照合同约定及时对房屋进行修缮，造成上诉人对外出租的房客无法正常居住、使用该房屋。此间被上诉人多次推诿让上诉人代为修理，并代垫维修费用。2018年12月1日上诉人正式告知被上诉人解除委托代理租赁合同关系，被上诉人予以拒绝，对于房屋漏水问题也不予维修，造成既不能退租也无法出租。被上诉人违背代理租赁合同约定，不履行合同应尽的房屋修缮义务，致使上诉不能达到签订合同之目的，属于被上诉人实质性违约，造成很大经济损失。一审法院对于被上诉人不能及时维修房屋，造成上诉人无法出租的事实没有客观认定，对于上诉人请求解除合同的答辩意见也没有客观考虑。对于上诉人在2018年12月1日提出解除合同的事实亦没有给予客观认定，判令上诉人支付2019年1月14日至2019年10月8日期间的房屋租金，不符合本案事实，应当予以撤销和改判。史红辩称，同意一审法院判决。史红向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告向原告支付截至2019年10月8日的租金47258元（5350元/月*8个月+5350元/月/30天*25天）、利息997元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月14日，原、被告签订《房屋出租委托代理合同》，约定原告将其名下坐落于天津市河西区宾水道增9号B座2402室的房屋独家委托被告代理出租；期限自2018年7月14日至2021年7月13日，免租期为30天/年；委托出租价格为每月5350元，租金支付方式为押一付三，被告应于当季首月三日内将该季度的租金汇入原告银行账户中，被告首次支付租金的时间为2018年7月17日之前；被告承担水费、电费、有线电视费、燃/煤气费、卫生费、因居住而发生的费用（含公共电费等），原告承担供暖费、物业管理费；原告可以委托被告代理维修应由原告进行的维修项目、代理缴纳应由原告承担的欠缴费用，因以上服务产生的第三方费用由原告承担，被告可以从应付原告租金款中扣除；因原告出租房屋存在的安全隐患（包括但不限于卫生间或厨房防水层损坏、管道损坏；自行改动房屋附属物品、设备设施或供暖期间设备老化或自行改动过供暖设施而发生漏水，供暖障碍）而给该房屋租客及楼下业主造成相关损失，原告应积极履行维修义务并与受损方协商、决定解决赔偿事宜；原告同意被告按客户需求对房屋进行改造分割、装修装饰，原告有权要求被告在房屋返还时恢复原状；原告同意被告为房屋进行家具家电配置或进行装饰装修，装修方案由被告在保障居住安全的情况下自行决定，由此产生的相关费用由被告承担；在租赁期内原告承担非使用原因造成的物品及设施的老化，更换或维修的费用，应由原告承担维修责任，紧急情况被告通知原告维修后48小时内原告未予以回复则默认为被告可以找第三方维修，维修费用从支付给原告的租金中扣除；原告不承担约定的维修义务致使被告无法出租房屋的，被告有权单方解除合同。双方另对其他权利义务作出了相关约定。合同签订后，原告于2018年7月14日向被告交付涉案房屋，被告共向原告支付32100元，其中包括截至2019年1月13日的租金26750元、押金5350元，此后被告未再支付任何款项，故成讼。庭审中，被告提交了其员工马文强与原告丈夫李月强之间的微信聊天截屏。该证据显示：2018年11月22日，被告方主张涉案房屋公共卫生间马桶堵塞、独立卫浴手盆不出水、卧室柜门拉不动、独立卫浴马桶上水慢；2018年11月23日，原告方回复“该房有两路水管，厨房有没有水，如也没有，则是阀门未开，开关在厨房门后的维修竖井白色铁门儿内”；当日，被告还提出原告拖欠了快一年的物业费，望其尽快处理；原告回复告知被告先交纳当月的物业费，并表示以前的租户都是这样；2018年11月24日，双方语音沟通涉案房屋相关维修事宜；2018年11月27日，原告要求被告先帮其代缴一个月的物业费；2018年12月1日，被告向原告发送了《解除合同告知函》，被告认为因原告隐瞒房屋重大瑕疵影响其对外出租或承租人使用，主张解除合同，赔偿损失；当日，被告另告知原告物业不给检查独立卫浴的问题，也不收取一个月的物业费，希望原告能就此问题与其店长沟通；2018年12月2日，原告就合同解除告知函向被告回复称该函件漏洞百出，如该函件正式生效，要求被告抓紧办交接手续，免得影响原告房屋的自行出租；2018年12月20日、2018年12月23日，双方就交纳物业费的问题进行了沟通，同时原告提出被告未交纳第二季度租金；2019年2月26日至2019年3月13日，被告提出卫生间漏水，双方协商维修事宜，并于2019年3月13日进行维修；2019年3月23日，双方协商小区停止热水供应，安装热水器事宜，被告告知原告住户要求赔偿其损失；2019年3月24日，被告告知原告住户要搬走了；2019年4月13日，原告告知被告热水供应已无异常，如有问题让其直接联系物业。被告另提交了其员工马文强与租户之间的微信聊天截屏。被告欲以上述证据证明涉案房屋存在漏水等问题，还证明因上述问题被告向租户进行了赔偿。原告对此不予认可，表示被告提供的微信聊天记录并不完整性，称2018年8月底涉案房屋确实漏水了，但已于10月6日维修完毕；被告虽然发出了2018年10月15日的解除通知函，但其并未盖章，也未实际解除，被告仍继续使用涉案房屋；关于被告称2018年10月20日马桶堵了、独立卫浴不出水等问题，原告已于当天晚上到涉案房屋去看了，上述问题均不存在，所以被告所称的2018年12月11日的事实并不存在；关于物业费问题，原告已交至2019年2月，被告仅垫付了后期四个月物业费；关于被告所称2019年2月26日公共卫生间漏水问题，是因为小区热水打压，导致大量的水流到卫生间，也因为2018年10月6日那次就没修好，但双方也于2019年3月1日就把上述问题解决了，当时原告丈夫称其在场，并支付了150元的维修费及材料费，但这次只解决了漏水源，具体的漏水问题还要等上次维修的师傅来修；2019年3月5日原告主动联系被告，问其维修师傅是否回来，要求尽快解决维修问题，被告回复这一两天，但一直没修，直至2019年3月11日因为住户使用洗衣机时没把出水管放在地漏里，又导致漏水，所以当天原告丈夫和被告一起找维修师傅上门来维修，因为上次没修好，所以也没收钱。关于停热水问题，涉案小区确实于2019年3月23日停止了热水的供应，但2019年4月4日已恢复热水供应。审理过程中，被告另向法庭提交了8张收据，欲证明被告垫付物业费841.6元、维修费1400元、装修费1510元、宽带费1598元。对此，原告表示认可被告代垫物业费的事实。另，表示虽有维修事实，但因被告提供的票据非正式发票，且无相关单位盖章，故对该维修费收据不予认可。关于装修费，合同第10.1条明确约定由被告承担。宽带费非必需支出。另查，被告于2019年10月9日向原告发送了《解除合同通知书》，原告认可收到该通知书。一审法院认为，原、被告签订《房屋出租委托代理合同》，系双方当事人真实意思表示，于法不悖，该合同合法有效，双方均应恪守合同约定履行合同义务。原告依约将涉案房屋交付被告委托出租，被告理应按照合同约定支付相应租金。然，被告仅交付租金至2019年1月13日，故原告有权向被告主张拖欠款项。关于被告提出曾因涉案房屋漏水于2018年10月15日向原告发出《解除合同告知函》，故双方合同早已解除。就该事实，被告仅提交了微信聊天记录。该证据显示被告于2018年12月1日向原告发送了《解除合同告知函》，向原告主张解除合同，赔偿损失。原告于2018年12月2日回复称该函件漏洞百出，如该函件正式生效，要求被告抓紧办交接手续，免得影响原告房屋的自行出租。此后双方未再对该解除事宜发表任何言论，被告仍继续使用涉案房屋至今。结合双方提交的微信聊天记录及双方当事人陈述可以看出，双方对解除合同并未达成合议，被告仍继续使用涉案房屋对外出租，被告亦未提交证据证明已将涉案房屋腾交原告，即使认定双方已于2018年12月1日解除了涉案合同，此后被告继续使用涉案房屋，且原告亦未提出异议，可认定双方建立了不定期租赁关系，权利义务仍参照原合同执行。另，原告虽承认收到了被告于2019年10月9日向其发出的《解除合同通知书》，但因原告仅主张2019年10月8日前的租金，故该部分事实本案并未涉及。关于各项费用一节。就租金问题，因原告对涉案房屋曾存在漏水及停止热水供应的事实表示认可，再结合双方提交的证据及庭审陈述，扣减漏水、停止热水供应，及拖欠物业费影响涉案房屋使用的期间（约三个月）的相应租金后，被告仍应给付原告自2019年1月14日至2019年10月8日的租金31208元（5350元/月*8个月+5350元/月/30天*25天-5350元/月*3个月）。就被告主张垫付各项费用问题。被告提交的维修费票据虽非正式发票，但考虑到原告对卫生间漏水，及曾委托被告进行维修并无异议，且依合同约定维修系原告应履行之义务，故结合维修次数、维修部位，一审法院酌定维修费用为1400元。另，原告对被告垫付841.6元物业费表示认可。综上，应对被告垫付的上述费用予以扣减。关于被告主张向住户赔偿问题，其仅提交了微信聊天记录，无法说明赔偿依据及赔偿事实，不足以证明其该部分主张，故不予采信。关于装修费和宽带费，合同约定应由被告负担，故对被告该部分扣减主张亦不予支持。考虑到涉案房屋曾存在漏水及停止热水供应的情形，故对原告主张逾期交租的利息损失不予支持。一审法院判决：“一、被告天津市洋洲家房地产经纪有限公司于本判决生效后三十日内，给付原告史红自2019年1月14日2019年10月8日的租金28966.4元（31208元-代垫物业费841.6元-代垫维修费1400元）；二、驳回原告史红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478元，原告史红负担200元，被告天津市洋洲家房地产经纪有限公司负担278元，被告天津市洋洲家房地产经纪有限公司负担部分于本判决生效后三十日内给付原告史红。”本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案二审期间，上诉人提出要求与被上诉人解除合同及赔偿损失等上诉请求，系二审期间提出新的诉讼请求，上诉人可另行解决，对此本院不予审理、置评。上诉人与被上诉人签订的《房屋出租委托代理合同》合法、有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务，上诉人应依约履行交付租金的义务。关于上诉人是否已依法行使合同的解除权一节，上诉人虽向被上诉人做出通知解除双方合同的意思表示，但被上诉人拒绝，加之上诉人垫付物业费、双方对房屋进行维修等情形，能够证明现实中上诉人仍继续占用涉案房屋，故上诉人关于双方合同已解除的主张，依法不予认定。对于被上诉人委托出租的房屋存在的问题，一审法院已扣减相应的租金，本院予以认可。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉主张，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项,《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计956元，由上诉人天津市洋洲家房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年三月十九日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。