浙江省义乌市人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙0782行初64号 原告黄润，男，1957年10月13日出生，汉族，住义乌市。 原告赵仙美，女，1962年7月6日出生，汉族，住义乌市。 二原告共同委托代理人史慧锋，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被告义乌市住房和城乡建设局，住所地：义乌市江滨北路281号行政3号楼。 法定代表人厉声振，局长。 委托代理人冯秀勤，浙江现代阳光律师事务所律师。 委托代理人方宜圣，浙江现代阳光律师事务所实习律师。 第三人义乌市人民政府稠城街道办事处，住所地：义乌市宾王路223号交通大厦。 法定代表人吴爽，主任。 委托代理人王虎华，浙江纵伸律师事务所律师。 委托代理人王英豪，浙江纵伸律师事务所律师。 第三人义乌市城市投资建设集团有限公司，住所地：义乌市北苑街道雪峰东路36号。 法定代表人张旭明，执行董事。 委托代理人赵芳，浙江红太阳律师事务所律师。 委托代理人王俊华，浙江红太阳律师事务所律师。 原告黄润、赵仙美不服被告义乌市城市管理委员会、义乌市住房和城乡建设局（以下简称住建局）房屋征收补偿协议一案，于2018年4月27日向本院提起诉讼，本院于同年5月3日受理。2018年9月17日，本院作出（2018）浙0782行初123号行政裁定书，驳回原告黄润、赵仙美的起诉。二原告不服，向金华市中级人民法院提起上诉。2019年1月22日，金华市中级人民法院作出（2018）浙07行终438号行政裁定书，撤销本院一审裁定，指令义乌市人民法院继续审理。2019年3月4日，本院重新立案受理。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。二原告申请撤回对义乌市城市管理委员会的起诉，本院予以准许。因义乌市人民政府稠城街道办事处（以下简称稠城街道）、义乌市城市投资建设集团有限公司（以下简称城投公司）与本案有法律上的利害关系，本院依法追加为第三人参加诉讼。2020年3月26日，本院再次公开开庭进行了审理。原告赵仙美及二原告的共同委托代理人史慧锋、被告住建局出庭行政负责人叶子旦及委托代理人冯秀勤、方宜圣，第三人稠城街道的委托代理人王虎华，第三人城投公司的委托代理人赵芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄润、赵仙美诉称，二原告系夫妻关系。义乌市稠城街道厚河街33弄4号房屋系二原告家庭共有财产。2017年5月8日，义乌市人民政府以推进城市有机更新为由作出义政征字(2017)第001号房屋征收决定，将二原告的房屋列入征收范围。因被告给予的征收补偿过低，二原告一直不肯签订房屋征收协议。直到2017年8月15日，原告黄润承受不住被告及其下属单位给予的压力，瞒着原告赵仙美，偷偷与被告的下属单位义乌市国有土地上房屋征收管理办公室、义乌市人民政府稠城街道办事处、义乌市城市投资建设集团有限公司就涉案房屋签订《义乌市国有土地上房屋征收补偿协议》。但该协议至今未实际履行，也无法履行。 原告认为，该征收协议违反了法律、行政法规强制性规定，依法应被确认无效。首先，房屋征收分为集体所有土地上的房屋征收和国有土地上的房屋征收，国有土地上房屋征收协议只能建立在被征收房屋系国有土地上房屋的基础之上。涉案房屋明显是农村宅基地上的自建房屋，被告却依据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定与原告签订补偿协议，显然不符合相关法律规定。另外，涉案房屋系二原告夫妻共同财产，被告明知原告赵仙美不同意签订涉案补偿协议，仍与原告黄润私自签订，这是对夫妻共有财产的侵犯，违反了婚姻法及妇女保护法的有关规定。其次，根据物权法第42条之规定，无论哪种土地性质上的房屋征收，征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。但涉案补偿协议只进行了货币补偿，未对原告及家属的居住条件进行安排。涉案房屋占地面积约192平方米，建筑面积共约960平方米。物权法第42条规定的保障居住条件，指的是保障被征收人的居住条件（包括面积不低于被征收前的居住条件）。但涉案补偿协议规定的六百多万现金补偿，在义乌市同地段只能够买到200平方米左右的房屋，远远达不到被征收前原告的居住条件，严重违反了物权法的规定。客观上，原告有两个已经成年且即将成家的儿子，6百多万的现金所能维持的居住条件及生活水平根本无法满足原告家庭实际需要。再次，补偿协议严重违反公平、合理补偿的法律规定。《民法总则》第一百一十七条规定，为了公共利益需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿；第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。本案中，涉案房屋尽管1988年审批时只批了落地面积117平方米，建三层，共371.9平方米，但原告实际建设了落地面积220平方米，5层，总面积1100多平方米的涉案房屋。根据《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》(浙政办发〔2014〕73号）以及《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（浙政办发〔2017〕43号）第一条第一款第2项的规定，原告的房屋应全部认定为合法建筑，全部应得到拆迁安置补偿。但涉案补偿协议却只补偿了审批的371.9平方米，明显不公平。而且，即便是补偿的371.9平方米，也是远远低于同地段类似房地产市场价格。另外，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一十七条的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿除了被征收房屋价值的补偿之外，还应当包括因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。涉案房屋20多年来一直作为商业用房使用，长期办有营业执照，依法应获得停产停业损失赔偿。但补偿协议并没有这一项补偿，显然不公平，也不合法。最后，补偿协议的签订不符合法定程序。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三条规定，房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。第二十一条第三款规定，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。第二十四条第二款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。而被告并未对原告未经登记部分的建筑进行调查、认定和处理，就作出了房屋征收决定，并进一步签订了涉案补偿协议，显然不符合法定程序，违反了房屋征收程序正当性原则。综上所述，涉案补偿协议不具有合法性，请求法院依法撤销黄润与义乌市国土有土地上房屋征收管理办公室、稠城街道、城投公司于2017年8月15日签订的《义乌市国有土地上房屋征收补偿协议》（件袋号J-XYXP-0783）。 原告黄润、赵仙美向本院提交以下证据： 1、征收补偿协议复印件一份。证明原告黄润和被告下属单位征收办签订房屋征收补偿协议的事实。 2、义乌县稠城镇房屋拆迁地基审批表复印件一份，证明原告房屋土地性质为宅基地的事实。 3、房地产估价报告书复印件一份，证明评估报告只对原告1-3层173平方的面积进行评估，而原告房屋实际有五层，建筑面积有1100多平方米，评估报告不客观、不合法。 4、营业执照复印件13份、个体户登记基本情况，证明原告房屋实际用途为商用。 5、视频、照片光盘一份，证明原告房屋共五层，每层近220平方米的事实。 6、投诉状复印件一份。 7、举报处理答复书复印件一份。 证据6、7证明涉案房屋评估报告涉嫌违法，原告向浙江省住建厅投诉的事实，该案现在浙江省人民政府行政复议中。 被告住建局辩称，一、住建局不是适格的被告。义乌市人民政府确定的征收部门是义乌市国有土地上房屋征收管理办公室，与原告签订《义乌市国有土地上房屋征收补偿协议》的也是义乌市国有土地上房屋征收管理办公室，根据行政诉讼法司法解释第二十五条的规定，应以房屋征收部门为被告，因此列住建局为被告，系主体不适格，请求裁定驳回原告起诉。二、讼争的补偿协议合法有效。2017年5月8日，义乌市人民政府作出义政征字[2017]第001号房屋征收决定，对向阳下片区块国有土地上房屋进行征收，原告的房屋位于征收范围之内。原告房屋进行了调查和认定后，经评估机构浙江国信房地产土地估价咨询有限公司依法评估，出具了估价报告。2017年8月15日，原告黄润自愿与征收部门签订了《义乌市国有土地上房屋征收补偿协议》，于8月16日领取了补偿款。被告认为，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《义乌市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，《补偿协议》合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。 被告住建局在法定期限内向法庭提交了作出行政行为的事实依据和法律依据： 事实证据： 1、征收决定书一份。证明原告房屋依法征收。 2、征收范围红线图及国土局证明复印件各一份。证明征收范围内系国有土地。 3、选择评估机构的公告、张贴照片复印件各一份。 4、评估机构选择结果公告、张贴照片复印件各一份。 5、向阳下片初评结果公示复印件一份。 6、评估报告、送达回执复印件一份。 证据3-6证明原告的房屋经评估机构依法评估。 7、义乌县稠城镇房屋拆迁地基安排审批表复印件一份。证明原告房屋系住宅。 8、征收补偿协议生效通告及照片复印件各一份。 9、义乌市国有土地上房屋征收补偿协议复印件一份。 10、黄润的银行账号、中国农业银行接管业务申请书及付款凭证复印件各一份。 证据8-10证明讼争的补偿协议生效、内容合法且已履行。 法律依据： 1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条。 2、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条。 3、《义乌市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十八条。 第三人稠城街道述称，同意被告的答辩意见。补充：被告和第三人稠城街道不存在胁迫原告签订协议的行为，该征收协议是原告的真实意思表示，也未违反法律或行政法规的强制性规定，协议合法有效，且依约履行，不存在合同法第五十四条规定的可撤销情形，请求法院驳回原告诉请。 第三人城投公司述称，同意被告答辩意见及第三人稠城街道的陈述。补充：协议真实性无异议，但是拆房子的过程我司不清楚。 第三人稠城街道、城投公司未向本院提供证据。 经庭审质证，本院对原、被告提供的证据作如下认定： 对于原告提供的证据，被告与第三人对证据1、2、3的真实性、合法性与关联性无异议，本院对上述证据的证明力予以认定。对于证据4，被告与第三人对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为土地性质在审批时的用途为住宅，不能按实际使用情况将涉案房屋的土地认定为商用。本院对证据4的真实性予以认定，但不能达到原告的证明目的。对于证据5，被告与第三人对真实性、合法性与关联性有异议。本院认为，该证据反映的是涉案房屋被拆除前的状况，故本院对证据5的真实性予以认定。对于证据6、7，被告对真实性无异议，但认为与本案缺乏关联。本院对上述证据的真实性予以认定。 对于被告提供的证据，第三人稠城街道、城投公司无异议。对于证据1、原告对合法性不予认可。原告认为，关于征收决定的合法性问题，目前关联案件在浙江省高级人民法院二审审理过程中。结合原告的质证意见，经调查，案外人叶平诉义乌市人民政府向阳下片房屋征收决定案件，经浙江省高级人民法院二审，浙江省高级人民法院作出的（2019）浙行终号行政判决已发生法律效力，其合法性经已得到确认，故本院对证据1的证明力予以认定。对于证据2，原告认为涉案房屋未经依法征收，事实上原告的房屋是宅基地安置，应视为集体土地。本院认为，涉案房屋在本次征收的红线范围内，故对其证明力予以认定。对于证据3-6，原告对真实性无异议，但对合法性有异议。原告认为，涉案房屋实际上有1100多平方米，实际上仅评估了371平方米，且原告对评估的合法性已经向浙江省住建厅投诉。本院认为，原告主张评估报告违法未向本院提供证据，本院对上述证据的证明力予以认定。对于证据8-10，原告认为，涉案房屋征收补偿协议未生效，也未实际履行。协议载明的补偿款还差200万元未支付给原告。本院对上述证据的真实性予以认定。 经审理查明，2017年5月8日，义乌市人民政府作出义政征字（2017）第001号房屋征收决定，对向阳下片区块旧城区改建项目国有土地上房屋征收作出房屋征收补偿方案，征收范围：城中中路—工人西路—义东路—稠州中路—篁园路围合而成的区域（不含稠城一小及稠城中心幼儿园）；征收部门为义乌市国有土地上房屋征收管理办公室（以下简称征收办）；实施单位为稠城街道。二原告所有的位于义乌市××号（以下简称涉案房屋）被列入本次征收范围。同日，被告住建××××义乌市国有土地上房屋征收管理办公室（以下简称征收办）颁发《关于协商选定向阳下片区块国有土地上房屋征收评估公司的公告》。同年5月12日，被告下属征收办经征求下阳下片区块被征收人意见，选定浙江国信房地产土地估价有限公司（以下简称国信评估公司）作为本次征收的评估机构，并予以公告。同年7月3日，义乌市人民政府作出《向阳下片区块旧城区改建项目国有土地上房屋征收补偿协议生效通告》。2017年8月7日，国信评估公司根据市政府有关部门对涉案房屋调查认定的结果，出具了涉案房屋的浙国房估（2017）征字第4010号估价报告。该估价报告载明：涉案房屋未办理国有土地使用权证和房屋所有权证；占地面积117.28平方米，房屋建筑面积371.9平方米；土地性质为住宅用地；总价值为人民币6024206元，其中房屋评价值为5869904元，装修价值为154302元。同年8月15日，被告下属征收办将上述评估报告送达给原告黄润。同日，原告黄润与被告下属征收办、第三人稠城街道、城投公司签订涉案房屋征收补偿协议。协议约定：被征收房屋坐落于义乌市××号，房屋类型为垂直房，用途为住宅，总建筑面积371.9平方米，其中主体建筑面积371.9平方米，土地类型未确认，土地面积117.28平方米；房屋总价值补偿款6024206元，住宅房屋综合补偿费56710元，被征收人选择货币补偿安置，补助金额为1204841元，各项奖励包括评估奖5000元，签约奖532566元，被征收人承诺于2017年8月30日前腾空的搬迁奖120484元，合计658050元。次日，第三人城投公司将房屋补偿款6080916元支付给原告黄润。2018年3月29日，义乌市人民政府组织将涉案房屋强制拆除。 另查，2017年9月5日，案外人叶平等向金华市中级人民法院提起诉讼，请求确认义乌市人民政府作出的义政征字（2017）第001号房屋征收决定违法。2018年9月6日，金华市中级人民法院于作出（2017）07行初662号行政判决，驳回叶平等的诉讼请求。2019年5月9日，浙江省高级人民法院作出（2019）浙行终60号行政判决，维持了金华市中级人民法院作出的（2017）07行初662号行政判决。 本院认为，义乌市人民政府因公共利益需要，对向阳下片区块旧城区改建项目发布房屋征收决定，该征收决定经浙江省高级人民法院判决，其合法性已得到确认。原告黄润与被告下属征收办、第三人稠城街道、城投公司签订的涉案房屋征收补偿协议属行政协议。对于行政协议，依法可适用除行政法律规范以外的，还可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定，行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的;(三)违反法定程序的;(四)超越职权的;(五)滥用职权的；(六)明显不当的。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。第五十四条第二款规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。涉案房屋所在的向阳下片区块房屋征收决定业经人民法院生效判决确认合法有效。被告经法定程序选定评估机构并在涉案房屋的合法权属面积经政府相关部门认定后委托国信评估公司评估，原告黄润作为户主签订涉案房屋征收补偿协议，且协议已实际履行完毕，该行为对原告赵仙美产生拘束力。综上，涉案房屋征收补偿协议并不存在违反法律、行政法规强制性规定等导致合同可撤销的法定情形，二原告的诉讼请求于法不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第四十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告黄润、赵仙美的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告黄润、赵仙美负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  朱海玉 人民陪审员  杜志贵 人民陪审员  朱国君 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  叶 昕