四川省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川民申6619号 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：罗大川，男，1973年1月5日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。 委托诉讼代理人：彭思源，北京市天钰衡律师事务所律师。 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：曹红萍，女，1978年5月10日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：胡红飞，男，1963年12月18日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：曾敏，男，1963年9月27日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：谢明朋，男，1992年10月12日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 以上四再审申请人共同委托诉讼代理人：王江槐，四川新大律师事务所律师。 再审申请人罗大川因与再审申请人曹红萍、胡红飞、曾敏、谢明朋房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市中级人民法院（2019）川03民终1398号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 罗大川申请再审称，二审判决事实认定错误，适用法律不当，且有新的证据足以推翻。（一）新的证据包括东兴街派出所《地址证明》、钟云山社区《地址证明》、现不动产登记证书、曹红萍、曹敏、吴丽与罗大川签订的《房屋买卖合同》、支付定金100万元的《收条》，足以证明：1.曹红萍等四人已对案涉房屋充分考察和调研、明知申报幼儿园条件的情况下，为逃避曹红萍、曾敏、吴丽与罗大川于2018年10月31日签订的《房屋买卖合同》中100万元购房定金被没收的违约责任之目的，才签订了本案《房屋租赁合同》；2.二审判决错误认定本案适用不可抗力；3.二审判决错将罗大川2018年10月31日收到的100万元购房定金认定为曹红萍等四人支付的租金。（二）《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，曹红萍等四人违法解除应当承担违约责任。曹红萍等四人明知案涉房屋开办幼儿园可能存在的风险。案涉房屋处于地面之上，符合开办幼儿园对场所的要求，行政机关应进行实质审查而非形式审查。案涉房屋原房产登记证书上标有“地下室”，现房产登记证书已取消“地下室”的描述。曹红萍等四人可以通过合法渠道在案涉房屋处正常办园。（三）曹红萍等四人系违法解除合同，应按约承担违约责任。二审判决认定《房屋租赁合同》因不可抗力导致合同目的不能实现，又确认曹红萍等四人解除合同系违约，属于自相矛盾。罗大川依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第四项、第六项的规定申请再审。 曹红萍、胡红飞、曾敏、谢明朋申请再审称，（一）在申办幼儿园的行政许可未被批准后，曹红萍等四人于2019年1月17日就及时向罗大川发出了解除合同通知，罗大川也于当日收到，应以此为合同解除时间。罗大川收到解除通知后，未提出确认解除合同效力的诉讼，只是在本案中提起反诉，要求继续履行合同。二审判决认定《房屋租赁合同》的解除时间为二审判决生效之日，没有事实和法律依据。（二）一、二审判决曹红萍等四人承担损失或者违约金没有事实和法律依据。因不可抗力解除合同不存在违约金。罗大川拒不办理房屋交接手续，对扩大的损失结果应自行承担。（三）《房屋租赁合同》约定了2018年11月11日至2019年2月28日为免租期，二审法院不应判决曹红萍等四人承担自2018年11月11日至判决生效之日的租金。二审判决罗大川返还租金144万元，又同时判决曹红萍等四人承担房租，自相矛盾。曹红萍、胡红飞、曾敏、谢明朋依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 本院经审查认为，罗大川向本院申请再审所提交的证据中，四川省自贡市自流井区东兴寺街道钟云山居民委员会（社区）《地址证明》与现不动产登记证书，罗大川已在二审中提交并交由对方质证，故不属于再审新证据；东兴寺街派出所的《地址证明》，只能证明案涉租赁房屋的地址属于钟云山社区，无法推翻一、二审判决认定的基本事实；至于曹红萍、曾敏、吴丽与罗大川签订的《房屋买卖合同》以及支付定金100万元的《收条》，因罗大川于本案《房屋租赁合同》签订当日向曹红萍等四人出具的收条上明确载明，其已收到曹红萍等四人支付的案涉房屋2019年3月1日至2022年2月28日的租金144万元，足以表明罗大川认可曹红萍此前支付的100万元购房定金已转化为房屋租赁关系项下的房屋租金。因此，罗大川关于有新证据足以推翻二审判决的再审理由不能成立。 根据《房屋租赁合同》约定，曹红萍等四人向罗大川承诺租赁房屋仅用于开办幼儿园，罗大川也通过合同违约条款限制曹红萍等四人不得擅自改变房屋用途，故一、二审法院认定案涉租赁房屋用于开办幼儿园系本案双方当事人签订合同的合同目的，正确。因在案涉租赁房屋处开办幼儿园的申请未通过相关行政审批，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”之规定，特别约定了房屋租赁用途的《房屋租赁合同》在法律上已不能继续履行，而曹红萍等四人在本案中又提出了解除《房屋租赁合同》的诉请，故一、二审判决在驳回罗大川要求继续履行合同的诉请的同时，支持曹红萍等四人要求解除《房屋租赁合同》的诉请，并无不当。一、二审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定虽有不妥，但实体处理结果正确。 根据一、二审查明事实，曹红萍具有从事开办幼儿园的经历和经验，与房屋出租人罗大川相较，更加了解幼儿园的办园要求和标准，且曹红萍等四人在与罗大川签订《房屋租赁合同》期间，已查看了租赁房屋的现场位置、产权证明等情况，理应知晓案涉租赁房屋存在不符合开办幼儿园的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，加之本案并非依据一方当事人的通知而解除合同的情形，二审法院判令曹红萍等四人承担2个月租金的违约金以及自2018年11月11日起至二审判决生效之日即合同解除之日止的房屋租金，符合本案客观实际，并无不当。关于行政机关应否批准曹红萍等四人在案涉租赁房屋处开办幼儿园的问题，已超出了本案作为民事诉讼案件的审理范围，本院不予审查。 《房屋租赁合同》虽然约定承租方在租赁期内单方面终止合同需赔偿出租方三年租金作为违约金，但是，如前所述，本案并非仅仅因为曹红萍等四人的单方面原因而解除，同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，二审判决在认定曹红萍等四人应当承担的赔偿数额时，已综合考虑了实际损失、合同实际履行情况、双方的过错程度等因素。二审判决作出时，尚无法确定其最终生效时间，故为了方便计算，未直接进行品迭，而是分别作出两个判项，并无不妥。另，《房屋租赁合同》关于免租期的约定，应当适用于租赁合同正常履行时，而不能适用于本案中租赁合同被判令解除的情形。罗大川申请再审时虽引用了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第四项，但未提出具体的理由和依据，该再审事由亦不能成立。 综上，罗大川的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第四项、第六项规定的情形；曹红萍、胡红飞、曾敏、谢明朋的再审申请亦不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 一、驳回罗大川的再审申请； 二、驳回曹红萍、胡红飞、曾敏、谢明朋的再审申请。 审 判 长 刘丽君 审 判 员 郭张锋 审 判 员 蔡莹莹 二〇二〇年三月四日 法官助理 陈明克 书 记 员 张凌燕