浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0602民初287号原告马宝宏，男，1969年2月18日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人（特别授权）王立江，浙江龙山律师事务所律师。被告绍兴市越城区皋埠镇朱家泾村经济合作社，住所地绍兴市越城区皋埠镇朱家泾村。负责人王有良。委托诉讼代理人（特别授权）孙新育，绍兴市越城区为民法律服务所法律工作者。原告马宝宏与被告绍兴市越城区皋埠镇朱家泾村经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序独任审判，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告马宝宏及委托诉讼代理人王立江、被告绍兴市越城区皋埠镇朱家泾村经济合作社的委托诉讼代理人孙新育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马宝宏向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间订立的农贸市场一楼8#、9#店面租赁合同继续履行有效并至2021年12月31日止；2、所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年12月5日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定由原告租赁被告一楼8#、9#营业用房，租赁期限五年，二间营业用房租金29000元/年，管理费29000元/年（合计58000元一年）。该租赁合同第十条（四）明确约定，合同租赁期满后如乙方须继续续租，乙方应在合同届满前三个月向甲方交纳2万元保证金，下一年度五年租金价，经双方同意以甲方市场外围、东、南二侧14间营业用房即时新平均年租金订立续租合同。2016年12月8日，原告将二万元保证金汇入被告账户，被告收到后并未提出任何异议。2017年11月、2018年8月原告分二次将18万元（三年租金及管理费）汇入了被告账户，被告出具了相关收据，原告的续租行为为被告认同。2019年1月，被告不顾原告反对，也不顾8#、9#营业用房仍在续租状态之事实，通过招拍程序，将8#、9#营业用房租赁权直接拍卖他人，造成原告合法权益受损。被告的行为损害了原告的合法权益，依据法律规定起诉，盼判如所请。被告绍兴市越城区皋埠镇朱家泾村经济合作社辩称：该案原告系重复起诉，贵院已于2019年6月20日作出裁定，驳回原告起诉，再次起诉违反一事不再理原则。另原、被告之间签订的《租赁合同》于2016年12月31日届满后，由于原告未按合同第十条第（四）款在合同期届满前三个月向被告交纳二万元续租保证金（逾期68天以后才汇入该款，按合同规定逾期不交保证金应视放弃续租）。之后原、被告未签订书面续租合同。尽管自2017年1月1日起原告依旧使用涉案租房，但根据法律为不定期租赁，被告可随时解除。另2019年1月17日被告对涉案租房进行公开招投标，原告也报名参与其中，显然原告在此时已知被告要解除两者的租赁关系，不定期租赁已结束，被告在合理期限通知到位。另根据专项审计报告原告原租赁期于2016年12月31日届满后，按原告使用期限2017年1月1日至2019年2月28日止，原告应交8号、9号店面房租金216660元，原告实际累计所交20万元，至今尚有16660元拖欠未付。被告按原告所交租金测算原告不定期租赁使用期应为二年，而非原告诉称三年，早已到期。另按2011年12月5日双方《租赁合同》第十条第（四）款约定，下一年度租金价格以甲方市场外围东南二侧14间营业房新平均年租金为标准订立续租合同，凡逾期未交续租保证金经营户均按被告村民代表大会决议，届满后续租二年二个月，按每间50000元年租金收取执行，上述事实及合同依据可相互印证被告意见。另根据生效判决书认定，因8号、9号店面房在双方签订《补充合同》时已被原告改成家得利超市出入通道，原合同约定租期在2016年12月31日到期，后未续租，租期早已届满。改为通道后应属超市租赁范围，故原告应一并腾退。综上，被告认为由于原告逾期交纳续租保证金，之后又未签订书面续租合同，双方已构成不定期租赁，被告可随时解除；原告参与案涉房屋竞标，应视双方租赁已结束。现原告要求继续履行合同至2021年12月31日止没有事实和法律依据，原告再次主张房屋租赁优先权早已超过诉讼时效，应予驳回。另原告在被告合理催示后仍占用8号、9号店面房，拒不腾退，已给被告造成损失，保留主张赔偿权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审组织证据交换的质证。原告马宝宏为主张的事实、理由和诉讼请求向本院提供证据：1、《租赁合同》1份，证明原、被告双方订立二泾农贸市场一楼4幢8、9号营业用房之间租期五年，到期交二万元租金可续租五年；2、营业执照1份，证明原告在租赁房屋中开设家得利超市；3、被告统一收据、原告现金缴款单，证明原告在第一个五年期限满后，依合同约定向被告交付了二万元保证金及3年租金（交付到2019年12月31日止）；4、原告等七人函告及EMS凭证，证明2017年1月3日，七位租户共同向被告发函，被告未予回复；5、光盘刻录及书面说明，证明原告在拍卖现场主张原租赁合同未曾终止，并有消防安装及装饰损失260万元；6、被告提示，证明被告要求原告在2019年3月1日腾空租赁房屋；7、原告回复函及凭证，证明原告要求被告协调处理租房后续事项。被告绍兴市越城区皋埠镇朱家泾村经济合作社质证。对租赁合同真实性无异议，证明目的有异议，原租赁合同约定租期五年，至2016年12月31日止，之后续租必须按第十条第（四）款约定执行，由于原告没有在合同期届满前三个月向被告交纳续租保证金，故视为放弃续租，原告已没有再订五年租赁资格，同时由于双方未签订续租合同，构成不定期租赁，该合同条款明确续租的租金标准以外围东南二侧14间营业房新年租金为标准；对营业执照真实性无异议；对被告统一收据、现金缴款单真实性无异议，证明目的有异议，首先对2016年12月8日的2万元缴款单原告汇出时间已超过合同规定68天，按合同逾期不交视为放弃续租，另若不按时签订续租合同，原告已交的保证金作违约金处理归被告所有；对二份收据合计20万元，根据财务审计该款仅是交纳2017年1月1日至2018年12月31日止8、9号店面房租金，目前原告尚欠二个月租金计16660元；对原告等7人签订《函告》是原告单方意思，被告不认可函中原告本人曾来公司，公司出纳不予收缴及公司法人王有良对续租宜需开会讨论回复等内容，该函原告是在被告发函告知，原告未按合同申请续租及交纳保证金情况下，原告为找借口，在2017年1月3日的回函，合同租期届满后回复已不符合合同规定续租的前置条件；对光盘刻录书面说明，在招投标过程中对话被告不清楚，原告说260万元是否有这么多，被告无法核实，有经营必有投入，风险自负，合同第七条明确租赁期届满或合同解除，乙方应返还房屋及附属设施，结清各自承担费用，乙方添置的财物由乙方自行收回，对装饰、装修部分，可移动的由乙方自理，不可拆卸的墙面附属物在租期届满后归甲方所有，甲方不承担补偿，原告要求投入补偿不成立；8、9号房是营业房，原告打隔墙系改变房屋结构，违反合同，另租期早已到期，原告所交租金仅到2018年12月底，不存在房租未到期问题，原告证明目的不成立，与事实不符；对被告提示真实性无异议，可证明被告已按合同约定及合同法规定履行了告知义务，但原告收函后至今仍擅自占用营业，拒不腾退腾空租房，给被告造成重大损失，被告保留起诉赔偿的权利；对原告回复函及EMS凭证，这是原告单方面意思，被告为避免损失进一步扩大发函提示原告，也特约请原告到皋埠司法所面谈，但在协调过程中，由于原告自身原因，坚持打官司，双方不欢而散，原告回函不能证明任何目的。本院认证，原告提供的证据，被告无异议部分，予以认定，可证明本案相关事实；存有异议部分结合被告举证和当事人陈述综合认定。被告绍兴市越城区皋埠镇朱家泾村经济合作社对陈述的事实、理由和主张向本院提供证据：1、房产租赁竞标公告，证明2019年1月17日被告已对涉案房屋（10标）公开进行了竞标公告，在合理期限通知了原告；2、竞投登记表、身份证、10标签到表，证明原告闻讯后也参与家得利超市（10标）竞标登记、报名签到；3、越城区农村产权交易凭证，证明10标家得利超市已由案外人以122.5万元/年中标；4、资产评估报告书，证明现经营家得利超市建筑面积2052.63平方米，案涉8、9号店面房已被原告擅自改变为出入口通道；5、现金缴款单，证明原告续租保证金缴纳时间为2016年12月8日按合同已逾期68天，应视原告已放弃优先续租权；6、财务审计报告，证明原告自2017年1月1日8、9号店面房到2019年2月28日应付租金216660元，原告先后支付三笔共计20万元，目前尚拖欠16660元未缴，按此测算使用二年，而非原告诉称三年；7、村民代表大会决议，证明2016年12月27日，因原告等七人未按期交纳续租保证金，被告根据原告等人申请，通过召开村民代表大会，同意再延长租期二年二个月，每间每年收5万元租金的决议；8、周国军等租户的《续租合同》，证明周国军等承租人均认可二年二个月续租期，租期到2019年2月底，租金标准按5万元交纳，唯一仅有原告未签续租合同；9、图片，证明原告至今仍擅自占用案涉8、9号店面房拒不腾退；10、（2019）浙0602民初3161号民事裁定书，证明原告重复起诉的事实。原告马宝宏质证，对竞标公告原告从未收到过，原告是打听到之后才赶过去的；对竞投登记表、身份证、10标签到表真实性没有异议，合法性和关联性有异议，原告拍卖现场提出异议，到拍卖现场需要交保证金才能进去；交易凭证不能证明已包含二间店面，只是有个图形，实际上是两个合同，资产评估报告是被告单方制作，原告没有认可过，所以合法性和关联性都有异议；现金交易单，当时是被告拒收，所以只好找到账户自己打进去；财务审计报告三性均有异议，是被告单方制作，原告也不知被告财务如何计算，与原告没有关联；村民代表决议原告不知情，三性均有异议，是被告单方意思表示，就是看超市生意好了，有些村民跳出来了，合同确定每年5万元，被告在收到后没有提出异议；周国军等承租合同和原告没有关系，不能约束原告；图片确实在使用，真实性没有异议；3136号裁定书关联性有异议，不能达到被告的证明目的，该裁定书是主体不符，没有具体事项，9618号裁定书是对3136号做出的修正。本院认证，被告提供的证据，原告无异议部分，予以认定，可证明本案相关事实；存有异议部分结合原告举证和当事人陈述综合认定。本院为案件审理出示（2019）浙0602民初5484号民事判决书，经原、被告质证，原告认为合法性没有异议，但判决时8、9号营业房的诉讼主体还在二泾，主体不对，不能把两个主体判决到一个里面。被告对证据三性均无异议。本院认证，上述判决书为生效法律文书，依法有效，可证实相关事实。审理认定：2011年12月5日，原告马宝宏与绍兴市越城区二泾综合农贸市场有限公司签订《租赁合同》，约定：绍兴市越城区二泾综合农贸市场有限公司将位于其名下一楼4标8#-9#店面房二间建筑面积88平方米出租马宝宏使用，租期2012年1月1日至2016年12月31日，年租金29000元、年管理费29000元，五年合计290000元一次性支付……其他约定：合同租赁期满后，如乙方须继续续租，则乙方必须在合同期届满前三个月向甲方交纳二万元续租保证金（逾期不交视为放弃续租），下一五年度租金价格双方同意以甲方市场外围东南二侧14间营业房的即时新平均年租金为标准订立续租合同，如乙方不按时不签订续租合同，乙方已交的二万元续租保证金作违约处理，归甲方所有。后原告租用上述二间店面房。2012年1月9日，出租方（甲方）绍兴市越城区二泾综合农贸市场有限公司与承租方（乙方）原告马宝宏签订《租赁合同》，约定二泾市场西面约4700平方钢棚市场及市场内配套的33间内部营业房由甲方出租给乙方使用。2013年5月17日，包括案涉房屋在内的银桥路175号“农贸市场交易区及附属用房”（建筑面积12631.07平方米、套内建筑面积12434.34平方米）房屋登记在被告绍兴市越城区皋埠镇朱家泾村经济合作社名下。2013年10月18日，绍兴市越城区二泾综合农贸市场有限公司（甲方）与原告马宝宏（乙方）又签订《补充合同书》，约定甲方同意乙方承租农贸市场允许三分之一面积经营超市，三分之二面积经营农贸市场摊位。2015年11月4日，被告绍兴市越城区皋埠镇朱家泾村经济合作社（甲方）与原告马宝宏（乙方）签订《补充合同》，约定：……曾于2012年1月9日甲方以绍兴市越城区二泾综合农贸市场名义与乙方签订《租赁合同》壹份，合同约定属甲方所有的二泾市场西面约4700平方米钢棚式市场及市场内配套的33间内部营业房，由甲方出租给乙方使用，租赁期限原定五年，自2012年3月1日起到2017年3月1日止；合同同时对租赁物用途、租赁物维护及安全措施、违约责任承担等条款作了明确约定；现根据乙方要求，甲方经村民代表大会讨论决定，甲、乙双方就租赁范围调整、租赁期限延长、租金重新结算、水电费结算等内容达成以下补充条款：一、甲方同意乙方调整缩小租赁范围，从2015年11月1日起将二泾农贸市场（南）21只大摊位、7只小摊位及17间内部营业房归还甲方，由甲方直接出租给自然人王国良，乙方退出部份的租赁费由自然人王国良直接交给甲方；二泾农贸市场北面超市仍由乙方继续租赁；二、按《租赁合同》约定，乙方确认应支付甲方2015年度半年租金20万元，现由于乙方承租面积已调整缩小，甲方同意乙方支付12万元，乙方承诺在30天内支付给甲方；……四、根据乙方实际现状，甲方同意乙方继续租赁的二泾农贸市场北面超市，在原《租赁合同》约定五年租赁期限的基础上再顺延二年（即自2012年3月1日起到2019年3月1日止），并逐年递增15%租金；以后乙方应交年租金如下：2016年3月1日至2017年3月1日，乙方交年租金16万元，2017年3月1日至2018年3月1日，乙方交年租金18.4万元，2018年3月1日至2019年3月1日，乙方交年租金21.16万元，上述租金乙方应提前二个月支付给甲方，先付后用；……六、甲乙双方共同确认该《补充合同》与原《租赁合同》约定的条款内容有矛盾冲突的，以《补充合同》为准；另除上述调整补充内容外，原《租赁合同》其余条款内容不变，双方仍需严格履行……。2018年3月31日，原告马宝宏向被告绍兴市越城区皋埠镇朱家泾村经济合作社交纳“2018年3月1日至2019年3月1日超市租金”计211600元。2019年1月17日，被告和绍兴中兴拍卖有限公司、绍兴市越城区皋埠镇农村产权交易分中心发布《皋埠镇朱家泾村经济合作社房产租赁权竞投公告》，其中第10标为案涉银桥路营业房租赁权（所在层数一层，现经营家得利超市），建筑面积约2052.63平方米。原告于2019年1月24日填写《竞投登记表》申请10标竞投，并签名参与竞标。后由案外人沈云花以122.5万元/年竞得。2019年2月8日，被告向原告发送《温馨提示》：请于2019年3月1日前做好腾空准备，并前来本村委办公室办理移交手续，结清相关费用。后原告回复：“……2019年2月14日，本人与经济合作社负责人王有良通电话沟通，王有良书记答应待过了正月十五向镇政府汇报后给我们当面协调，本人等待至今尚无接到协调通知；请接到本回复函后及时进行协调”。现原告起诉，要求继续履行原、被告之间订立的农贸市场一楼8#、9#店面租赁合同至2021年12月31日止。本院认为，2013年5月后含案涉房屋在内的银桥路175号“农贸市场交易区及附属用房”登记在被告名下，原、被告双方2015年11月4日签订《补充合同》，就绍兴市越城区二泾综合农贸市场与被告原签订的《租赁合同》等进行了重新补充约定，故原、被告双方存在房屋租赁关系事实清楚，证据确凿；鉴于原、被告双方签订《补充合同》时8#-9#店面房已为家得利超市的出入通道，当时是就租赁范围调整、租赁期限延长、租金重新结算、水电费结算等内容达成补充条款，故达成的“二泾农贸市场北面超市仍由乙方继续租赁”应包含已为超市通道的8#-9#店面房，且上述8#-9#店面房的原合同约定租期至2016年12月31日，后未有续租，租期早已届满，改为超市通道后，应属超市租赁的范围，构成不定期租赁，已经本院（2019）浙0602民初5484号民事判决书判决一并腾退。综上所述，原告诉讼的案涉8、9号店面房已为皋埠镇银桥路二泾农贸市场北面家得利超市的出入通道，本院（2019）浙0602民初5484号民事判决书已判决一并腾退，现原告再行诉讼主张继续履行合同，已无事实和法律依据。为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马宝宏的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原告马宝宏负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  蒋震锋二〇二〇年三月二十六日书记员  娄莹莹附页：相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。