广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初2369号原告：周晨辉，女，汉族，1992年1月7日出生，住址：广东省深圳市南山区，原告：尹航，男，汉族，1990年2月28日出生，地址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：苏轲，广东银华律师事务所律师。被告：顾也达，女，汉族，1974年3月20日出生，住址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：马规化，广东深达律师事务所律师。委托诉讼代理人：林坎，广东深达律师事务所实习律师。第三人：深圳市平安家园房地产投资顾问有限公司，地址：广东省深圳市南山区蛇口街道春树里小区D栋101之十三号铺，统一社会信用代码：91440300072549537B。法定代表人：罗文。原告周晨辉、尹航与被告顾也达房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，追加深圳市平安家园房地产投资顾问有限公司为第三人，公开开庭进行了审理。原告周晨辉、尹航共同的委托诉讼代理人苏轲，被告顾也达的委托诉讼代理人马规化、林坎均到庭参加诉讼。第三人深圳市平安家园房地产投资顾问有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告周晨辉、尹航向本院提出诉讼请求：一、被告向原告返还其收取原告的个税减免费用13750元；二、被告立即与原告办理房屋交接手续，并向原告支付逾期办理交接手续的迟延履行金（自2018年11月21日起，按照房屋总价款2752000元为基数，按照日万分之五的标准计至被告向原告实际办理交房手续之日）；三、被告向原告返还已经向案外人宋国强收取的房屋押金9000元，2018年12月租金3750元，共计12750元；四、被告承担本案的诉讼费。原告于庭审中明确第二项诉讼请求要求“办理房屋交接手续”是指被告向原告交付租赁押金9000元及被告和租客宋国强签署的房屋租赁合同；第三项诉讼请求中的“2018年12月租金”是指2018年11月15日至2018年12月14日的租金3750元。事实和理由：2018年9月18日，原告与被告签订编号为1800694的《房产买卖合同》，约定被告将位于深圳市××白金假日公寓××房产以人民币2752000元的价格转让给原告，定金为5万元，赎楼方式为委托第三方公司赎楼，交易中产生所有相关税费均由被告承担。合同还约定，被告应当在收到全款（交房保证金除外）后十日内，将房产交付买方，如果因客观原因导致买方无法收楼的，被告应按照房款交易价格总额的日万分之五支付延期交房违约金。同日，双方签订了《补充协议》，约定房产交易结束后，收到全款，被告将租赁合同及二押房租转交原告。合同签订后，原告依约支付了定金，办理了首期款资金监管，并垫付交易过程中的各费用。2018年11月15日，房屋转移登记至原告名下。2018年11月20日，银行将尾款发放给了被告。但是被收到尾款后，拒不退还收取房客宋国强的押金，也拒绝与原告办理房屋交接手续，还要求房客宋国强继续交租，更不愿意向原告支付已经垫付的相关税费等费用。原、被告之间关于税费、赎楼费约定为被告承担，在实际履行中系原告承担。但涉案房产本身系“满五唯一”的房产，且被告在其提交的答辩状中也自认该房屋是按照满五唯—进行出售的，按照相关规定，“满五唯一”房屋交易免个税。被告伙同第三人工作人员刘朝红以个税减免费用为由，欺骗原告支付了13750元个税减免费用，严重违反合同约定及诚实信用原则。原告特诉至法院，请求判如所请。被告顾也达辩称，一、原、被告约定所有税费由原告支付，被告实收2752000元。涉案房产是被告满五唯一的房产，按照国家政策，被告不用交纳税费，只有买方应交纳契税。如果所有税费应由被告承担的话，为什么原告要把赎楼费在11月15日过户时交给中介（赎楼费原是由被告先行垫付的），12月1日中介把赎楼费转给了被告。二、原告起诉状中说被告在卖完房后原告要求房客宋国强继续交租，与事实不符，亦无证据证明。涉案房产于2018年11月15日办理过户后，就已经是原告的了。被告在11月下旬收到银行尾款，中介11月下旬帮原告办理了煤、电、水、管理处的更名，原告自12月份开始从租客处收取了房租，不应再向被告主张。三、原告主张被告拒不退还收取宋国强的押金亦不属实。现在租客用的家私、电器都是被告的，原告要求被告将家私电器无偿给租客使用，还要被告在不收回家私电器的情况下退还押金，毫无道理可言。押金为宋国强所有，原告不是适格主张的主体。四、原告应当自行承担本案诉讼费用，及诬告所造成被告精神损失。五、减免个人所得税13750元是第三人中介收取的，与被告无关，被告也没有收取该费用，且原告也未提交被告收取该费用的证据。第三人深圳市平安家园房地产投资顾问有限公司的法定代表人罗文于庭前向本院提交书面意见如下，买卖双方当事人相约到第三人处做涉案房产买卖合同。他们私下已沟通好，到第三人处做代办过户手续，并于2018年9月18日做了2752000元的买卖合同。买方支付了10000元中介费，卖方没有支付。涉案房产于2018年11月15日转移登记至原告夫妻名下，银行于2018年11月20日将尾款发放给了卖方。2018年12月2日，第三人员工约买卖双方办理交接手续，卖方称身体不好，没有去。第三人员工刘朝红带买方夫妻到涉案房产楼下，买方称管理处、水电过户登记已在手机上处理好，第三人员工即带买方夫妻到宝安区煤气公司过户煤气。当场写了一张手续房产交接完成单。第三人员工陈小雷与刘朝红两个员工办理过户，领取房产证的手续。第三人已于2018年12月2日前办理房产所有手续及服务，尽到中介公司的义务。关于费用，买卖双方自己沟通处理，第三人只起配合作用。第三人承诺没有乱收买卖双方一分钱。房产买卖成交后，买卖双方吵过架，中介也调解过，后面情况第三人就不知道了。目前第三人已经停止经营。本案当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告周晨辉、尹航作为买方，被告作为卖方签署了一份编号为NO.1800694的《房产买卖合同》，约定如下：1、卖方将涉案的位于深圳市宝安区××街道××路白金假日公寓××房产出售给买方，交易价格为2752000元，定金50000元，由买方在签订合同当日支付；2、房产有抵押，卖方应委托担保公司赎楼；3、该房地产之上存在有租约，卖方承诺承租人已放弃优先购买权，否则将由卖方承担由此而引起的一切责任。卖方须于该房地产交付买方使用前解除原租赁合同，买方对因原租赁而产生之纠纷不承担任何责任；4、买方须于2018年9月20日之前预付首期购房款2752000元；5、房产过户税费由卖方承担，如在合同正常履行过程中，因国家或地方政府原因，增设税费种类或提高税、费的，双方约定按买方承担；6、卖方应当在收到全款（交房保证金除外）后10日内，将房产按合同约定的条件交给买方；如卖方收到全款（交房保证金除外）后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房款交易价总额的日万分之五支付延期交房违约金。原、被告于庭审中均确认上述第5项中约定“房产过户税费由卖方承担”是笔误，应由原告承担。2018年9月8日，原告向被告支付了定金50000元。原、被告签署《房产买卖合同No.1800694合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定涉案房产买卖合同结束、收到全款后，租赁合同转交周晨辉、尹航，及二押房租。原告主张该补充协议签署时间为2018年9月18日，被告认为补充协议上该日期的笔记与协议内容明显不一致，2018年11月7日，原告向第三人工作人员刘朝红支付了中介佣金及赎楼费12400元，另支付了一笔13750元的费用，原告主张该款项系第三人应被告要求收取的办理免征个税手续的费用。第三人的工作人员刘朝红主张其收到13750元当天即向被告微信转账10000元，向案外人陈小雷支付1000元作为其办理过户手续的费用，后于2018年12月1日向被告支付2000元，剩余750元以现金方式支付给被告。刘朝红提交了其微信转账记录以证明其主张。被告代理人当庭陈述未收到上述费用，在庭后对刘朝红提交的微信转账记录质证时称证据无法证明上述费用为个税减免费用，但未对款项用途作说明。2018年11月14日，原告支付登记费80元，契税及印花税27525元。2018年11月15日，涉案房产转移登记至原告名下。2018年11月20日，被告收到银行发放的购房尾款1250000元。原告于庭审中确认2018年11月28日办理了水电过户手续，因涉案房产系带租约出售，故房产交付过程中不涉及交付房产钥匙，原告认为应当按照《补充协议》的约定，被告将租赁合同及租赁押金交付给原告才完成交付。被告于庭审中确认其向宋国强收取了租赁押金9000元及2018年11月15日至2018年12月14日的租金，因宋国强违反了租赁合同的约定，被告对租赁押金9000元作没收处理，未退还宋国强。原告承认其于2018年12月15日开始向宋国强收取租金，当天收取的为2018年12月15日至2019年1月14日的押金，宋国强已于2019年4月退租，因原、被告尚存争议，原告亦未向宋国强退还租赁押金。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告周晨辉、尹航与被告顾也达签订的编号为NO.1800694的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。上述合同签订后，原告已依约付清了购房款，房产亦过户至原告名下，但双方对房产交付尚存争议。关于房产交付。原、被告协商涉案房产带租约出售，被告应当在收到全款（交房保证金除外）后10日内，将房产交付给原告。双方另约定在涉案房产买卖合同结束、收到全款后，租赁合同转交原告，及二押房租。本案中，被告已确认于2018年11月20日收到尾款，则被告应当在2018年11月30日前向原告交付房产。由于涉案房产系带租约出售，双方约定被告须在收到尾款后将租赁合同及租赁押金交付给原告，因此，涉案房产虽办理了水电过户，但被告应依约将租赁合同及租赁押金交付原告方为完成房产交付。被告未在2018年11月30日前完成上述交接手续，已构成逾期交付，应承担相应的违约责任。由于原告于2018年12月15日已向租客收取租金，即已实际接收房屋，故被告应按照购房总价款每日万分之五的标准，向原告支付自2018年12月1日起至2018年12月14日期间的逾期交房违约金，计为19264元。由于原告已实际管理控制涉案房产，故对于原告诉请被告办理房屋交接手续的诉讼请求，本院予以驳回。关于租赁押金及租金。本案中，被告确认收取了涉案房产的租赁押金9000元及2018年11月15日至2018年12月14日的租金4500元。由于双方约定被告在收到尾款后将租赁合同及租赁押金交付给原告，涉案房产已于2018年11月15日转移登记至原告名下，被告已于2018年11月20日收到购房尾款，其已丧失保留原承租人的租赁押金及此后租金的合法依据。原告诉请被告向其支付租赁押金9000元及租金3750元，未超过原告应得之数，属于其自行处分权利的范畴，本院予以支持。关于个税减免费用13750元。原告主张其已向被告支付了个税减免费用13750元，该费用系被告要求原告支付，并以此作为是否配合办理个税减免费用的条件。经查，原告于2018年11月7日向第三人的工作人员刘朝红支付了13750元，刘朝红已提交了证据证明其将其中的12000元支付给被告，1000元支付给案外人用于办理按揭手续，并主张剩余750元系以现金方式支付给被告。被告的委托诉讼代理人当庭否认收到上述款项，在第三人提交相应支付凭证后，又辩称付款凭证无法表明原告支付的款项为个税减免费用，但未对款项用途作任何说明。被告对于有无收取款项含糊其辞，其陈述可信性极低，本院对其主张不予采纳。本院认为，原告支付的该项费用，并非双方约定的交易款项，亦不属于应由原告承担的交易税费，被告收取其中的12000元无合法依据，应当返还原告。由于无证据证明剩余的1750元亦已由被告收取，原告要求被告返还的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告顾也达于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周晨辉、尹航返还租赁押金人民币9000元、租金人民币3750元、个税减免费用人民币12000元；二、被告顾也达于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周晨辉、尹航支付违约金人民币19264元；三、驳回原告周晨辉、尹航的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币969元，由被告承担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日时内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 陈  蕾  仰人民陪审员 张  汉  梅人民陪审员 张  丽  群二〇二〇年三月二十六日书 记 员 席俊奇(兼)书 记 员 张  雪  娜附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。