广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初32025号原告深圳市德利高物业管理有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处塘尾社区面前岭4排4栋202，统一社会信用代码91440300074360308M。法定代表人麦胜强。委托诉讼代理人江伟清，广东旭晨律师事务所律师。委托诉讼代理人梅园，广东旭晨律师事务所律师。被告麦惠康，男，汉族，1981年8月15日出生，住址深圳市光明新区，委托诉讼代理人陈赞文，广东世纪华人律师事务所律师。原告深圳市德利高物业管理有限公司诉被告麦惠康物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人梅园、被告委托诉讼代理人陈赞文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付原告水电费及物业管理费人民币23033.7元及滞纳金2000元（滞纳金以23033.7元为基数，自2015年8月1日起按银行同期同类贷款利率计算，暂计至2019年4月20日，应计至所有款项付清之日止）；2.本案受理费由被告承担。原告当庭明确第一项诉讼请求中具体为物业管理费12618元、电费9360元、水费1505.7元，合计23033.7元；利息起算点变更为2018年8月1日起计算。明确诉讼请求第二项具体为受理费213元。具体事实与理由：2013年8月1日，原告与深圳市公明塘尾股份合作公司（以下简称“塘尾公司”）签定《物业管理服务合同》，约定塘尾公司委托原告对深圳市××新区公明办事处塘尾社区商贸大厦（以下简称“塘尾商贸大厦”）提供物业管理和服务，相关物业管理服务费由原告向塘尾商贸大厦业主（住用户）收取，其中高层住宅每月每平方米为2.8元。合同期限至2018年7月30日止。合同签定后，原告对塘尾商贸大厦的全体住户提供物业管理和服务，并为住户统一代缴水、电费，然后根据住户的水电表数向住户收取水电费及管理费。被告为塘尾商贸大厦A座1703的住户，原告自《物业管理服务合同》签定后为被告提供了物业管理服务，并为被告代缴了2018年7月30日前的水电费。但被告尚欠原告自2015年8月1日至2018年7月30日的水费、电费、管理费共计23033.70元。上述费用经原告多次催收，但被告一直拖延至今未付。被告拒不支付水电费及物业管理服务费的行为损害原告的合法权益，故提起诉讼，请求支持原告的诉请。被告辩称，一、被告拒绝支付管理费、水费、电费是因为原告擅自提高居民用水、用电价格，其物业管理费也明显高于同一地段小产权房收费标准；二、原告诉请2015年8月1日起至2018年7月的水费、电费及管理费，但其起诉时间为2019年4月20日，因此被告认为2016年4月20日之前的管理费、水费、电费已经超过了三年的诉讼时效；三、被告愿意按同地段同性质楼房的物业服务费标准，及深圳市居民用水用电固定价格标准向原告支付相关费用。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2013年8月1日，原告作为受托方、案外人深圳市公明塘尾股份合作公司作为委托方，双方签订《物业管理服务合同》，约定由原告为位于深圳市××新区公明塘尾社区商贸大厦提供物业服务，合同期限自2013年8月1日至2018年7月31日，物业服务费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，其中高层住宅每月每平方米为2.8元（其中包含0.3元/月公用设施专用维修基金，由原告负责收取并在每月10日前交付给深圳市公明塘尾股份合作公司），逾期未交纳的，从逾期之日起每日按应交纳管理费的万分之一交纳滞纳金。原告与案外人深圳市公明塘尾股份合作公司签订的《物业服务合同》约定的服务期限届满后，涉案物业所在小区已选聘新的物业服务企业。庭审中，被告确认涉案深圳市××新区公明塘尾社区商贸大厦A座XX号房屋系其于2013年1月24日通过与深圳市公明塘尾股份合作公司签订合作建房协议取得，建筑面积120.59平方米，涉案物业所在小区2015年8月1日至2018年7月30日期间确由原告提供物业服务。被告在2015年8月1日前，按照2.8元/平方米的标准每月向原告交纳物业管理费338元，分别按照1元/度、6.3元/立方米的标准向原告交纳了代缴的电费和水费。2015年8月1日后，被告因对原告的收费标准有异议，实际未缴纳物业管理费、水费、电费等费用。另查，1.被告陈述其及涉案物业所在小区其他业主对原告提供的物业服务和收费标准有异议，并召开了业主会议，其曾向涉案物业所在村委反映相关问题。2.原告陈述多次催缴物业管理费，曾于2017年4月10日在被告涉案物业大门处张贴催款通知书。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与案外人深圳市公明塘尾股份合作公司签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。前述物业服务合同对涉案物业所在小区全体住户具有约束力，被告作为涉案的桃源居住宅区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定的标准缴纳物业管理费。依据本院认定的事实，被告按照物业服务合同约定每月应交纳物业管理费338元（2.8元/平方米×120.59平方米），因此，被告应向原告交纳欠付的2015年8月1日至2018年7月30日期间物业服务费（含公用设施专用维修基金）12618元（338元/月×36个月）。被告辩称原告主张的物业管理费已超过诉讼时效。原告主张有向被告催缴物业管理费。本院认为，原告于2018年7月30日后停止向涉案物业所在小区提供物业服务，涉案物业的管理费为按月交纳每月产生，最后一期物业管理费于2018年7月10日届至履行期限，开始计算诉讼时效。因此原告于2019年9月24日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效。合同未约定物业服务费的具体交纳期限，参照公用设施专用维修基金应于每月10日前转交，而该维修基金包含在原告收取的物业服务费中的情况，推定为应于每月10日前交纳。物业服务合同约定，逾期未交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日万分之一的标准交纳滞纳金，本院认为该约定中的“滞纳金”实为违约金。原告主张按照中国人民银行同类同期银行贷款利息标准计算违约金，该主张超过合同约定的标准，缺乏依据。原告主张被告自2018年8月1日起，支付上述逾期交纳物业服务费的违约金，本院予以支持。综上，被告应向原告支付欠付物业管理费12618元及违约金，违约金以12618元为基数，按日万分之一的标准，自2018年8月1日起向原告支付逾期交纳物业服务费违约金至清偿之日止。原告诉请超出认定部分本院不予支持。原告另要求被告支付拖欠的水费、电费属被告实际使用发生的费用，被告对应缴纳上述费用无异议，亦确认原告主张的水电表读数，但认为原告应按照合表居民用电0.717元/度、合表居民用水3.16元/平方米的标准代收。原、被告均未提交关于用水、用电代收代缴的书面材料。原告当庭陈述，其向业主收取的水费、电费确实与代缴给供水、供电企业的费用有差价，系因合表读数至分表之间存在损耗且原告提供了代收代缴服务，具体收费标准与合同相对方深圳市公明塘尾股份合作公司有口头约定。依据本院认定的事实，原告为涉案物业所在小区提供物业服务期间一直按照相同标准代收水费、电费，被告于2015年8月1日前亦按该标准向原告交纳了水费、电费，应视为其知晓且接受原告代收水费、电费的标准。结合同小区其他住户在原告提供物业服务期间均按照同样的标准足额交纳了水费、电费，可以认为该收费标准并未显失公平。因此，被告的抗辩主张本院不予采纳，被告应按原标准向原告支付2015年8月1日至2018年7月30日期间欠付的水费1505.7元、电费9360元。原告主张被告应就欠付水电费自2018年8月1日起，按照中国人民银行同类同期银行贷款利息标准支付滞纳金，本院认为原告主张的“滞纳金”应为违约金或损失。结合本案具体情况，原告未能按期足额收取水费、电费的损失为欠付款项的法定孳息，因此，原告的主张不违反法律规定，本院予以支持。综上，被告应原告支付欠付水费1505.7元、电费9360元及利息，利息以10865.7元（1505.7元+9360元）为基数，按照中国人民银行同类同期贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年8月1日起计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告麦惠康于本判决生效之日起三日内向原告深圳市德利高物业管理有限公司支付物业管理费12618元及违约金（违约金以12618元为基数，按日万分之一的标准，自2018年8月1日起计至清偿之日止）；二、被告麦惠康于本判决生效之日起三日内向原告深圳市德利高物业管理有限公司支付水费1505.7元、电费9360元及利息（利息以10865.7元为基数，按照中国人民银行同类同期贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年8月1日起计至清偿之日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费213元，由被告麦惠康负担。受理费原告已预交213元，被告应在本判决生效之日起三日内将213元迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄   靓二〇二〇年三月二十七日书记员 黄蓉（兼）书记员 林   倩附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。