北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3641号上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡宇翔，男，1968年8月24日出生，住香港特别行政区元朗区。委托诉讼代理人：杜洵，北京君颜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁时顺，男，1993年6月9日出生，住江苏省丰县。上诉人蔡宇翔因与被上诉人丁时顺房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初58465号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡宇翔上诉请求:1．判令撤销原审判决第二项蔡宇翔于判决生效后十五日内退还丁时顺装修押金二万元的内容,驳回丁时顺的相应诉讼请求。2．判令撤销原审判决第三项蔡宇翔于判决生效后十五日内赔偿丁时顺装修损失四万元的内容、驳回丁时顺的相应诉讼请求。3．判令撤销原审判决第五项,支持蔡宇翔要求丁时顺腾退房屋并按原租金标准支付使用费的诉讼请求。事实和理由:一、原审判决事实不清,且认定有误。1．原审判决判令蔡宇翔返还丁时顺装修押金二万元缺乏事实依据。首先,装修押金系蔡宇翔代收,由蔡宇翔转交中广国际文化发展（北京）有限公司（以下简称中广公司）的物业公司。其次,装修押金的退还是以装修期间丁时顺是否有违规行为,是否符合物业公司的相关规定为前提。而本案当中丁时顺并没有向法院出示由物业公司出具的装修合格,准予退还装修押金的任何证据,法庭也没有就此进行调查,因此,在此种情况下蔡宇翔无法退还代收的装修押金。2．蔡宇翔没有任何违约行为,不应对丁时顺的装修损失进行赔偿。在本案当中,丁时顺自认未与蔡宇翔进行交接房屋,2019年4月24日丁时顺承租的房屋装修被拆除并非蔡宇翔所为,同时,另案中中广公司并不承认将丁时顺的房屋装修拆除。因此,蔡宇翔不应承担赔偿责任。3．丁时顺应立即腾退承租房屋向蔡宇翔交付,并按原租金标准承担占用房屋使用费。丁时顺一直未向蔡宇翔交付承租的房屋，且丁时顺也没有任何证据证实其与中广公司做了房屋交接,在此种情况下,原审判决驳回蔡宇翔要求腾退房屋并支付使用费的诉讼请求缺乏事实依据。二、原审判决适用法律错误。原审判决对某些案件事实没有查清,认定有误,必然会导致适用法律的错误。请二审法院在查明案件事实的基础上支持蔡宇翔的上诉请求,维护当事人的合法权益。补充意见：一审法院确认了双方签订的房屋租赁合同的效力，合同中有约定合同解除后关于装修的相关规定，蔡宇翔是不予任何赔偿的，合同是合法有效的。丁时顺辩称：1．押金是丁时顺直接交给蔡宇翔的，必须是他本人退。2．合同约定不用支付赔偿是建立在正常履行的情况下，本案丁时顺是被强制搬离的，装修损失费蔡翔宇应该返还给丁时顺。3．关于继续支付租金，丁时顺已经被强制清退，没有占有使用，不应支付任何的租赁费、使用费。丁时顺向一审法院提出诉讼请求：1．要求确定丁时顺与蔡宇翔于2018年11月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月16日解除；2．要求蔡宇翔返还房屋押金80884元、装修押金2万元、电费押金500元；3．要求蔡宇翔赔偿装修损失10万元；4．要求蔡宇翔赔偿经营损失2万元。蔡宇翔提出反诉请求为：1．要求解除蔡宇翔与丁时顺的租赁合同；2．要求丁时顺将位于北京市朝阳区朝阳路28号“云影小镇”二层×号房屋腾空交还给蔡宇翔；3．要求丁时顺支付房屋使用费，自2019年6月22日起至房屋实际腾空交还给蔡宇翔之日止，按每月26961．33元计算。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区朝阳路28号“云影小镇”二层×号房屋（以下简称涉案房屋）系蔡宇翔自中广公司承租而来。2018年11月28日，蔡宇翔（甲方）与丁时顺（乙方）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给丁时顺，租赁期限自2018年12月23日至2020年12月22日，免租及免租装修期30天，即2018年11月23日至2018年12月22日，乙方无需承担该免租装修期内的租金。第一年月租金为26961．33元（房屋面积110．8平方米，第一年租金8元每日每平方米），押三付三，交租日期及应缴款项如下：2018年11月29日80884元，2019年3月8日80884元，2019年6月8日80884元，2019年9月8日80884元。乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方一次性支付相当于3个月房屋租赁保证金80884元，如乙方违反本合同之约定，甲方提出合理证明并书面通知，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，根据本合同规定不予返还。甲方应按照本合同规定的条件向乙方提供可以正常使用的房屋，甲方不得对乙方正常合理使用房屋进行干扰或妨碍。乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同并收回该房屋，如给甲方造成损失的由乙方承担。乙方应于租赁期限届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离房屋，将不可移动的物品拆除，以使房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。经甲方同意保留房屋原状的，乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿或赔偿。合同签订后，丁时顺向蔡宇翔交纳了首期三个月租金及押金，租金付至2019年3月22日。2019年3月12日，中广公司向蔡宇翔租赁区域租户发出《商户告知函》，称其于2018年2月1日与蔡宇翔签订“云影小镇”商铺《房屋租赁合同》，蔡宇翔自签约起未履行合同约定，没有按时缴纳相应租金及其他相关费用并在经营期间涉及违反合同约定超范围经营现象，已造成蔡宇翔单方面的严重违约，且在日常管理中一直处于无序状态，根据其与蔡宇翔双方合同约定，其已于2019年3月12日终止与蔡宇翔的合作，并已发函告知蔡宇翔本人，同时要求蔡宇翔在3月15日完成相关撤场交接事宜。2019年3月29日，蔡宇翔向丁时顺发送《告知书》，就中广公司前述《商户告知函》进行解释，称因中广公司原因给各商户造成损失，中广公司为推卸责任，无理由单方面解除合约，其已提起诉讼。2019年4月3日，蔡宇翔向丁时顺发出《商户告知函》，称经友好协商，给予丁时顺支持优惠政策，减免本租赁季度租金至7元每日每平米，请丁时顺于2019年4月8日前交付租金70733．5元。2019年4月8日，中广公司向蔡宇翔租赁区域租户发出《关于商铺自行清退的通知》，称蔡宇翔欠缴租金超过30日，且明确表示不会再支付任何房屋租金，故其将从2019年4月16日起将蔡宇翔承租的租赁商铺的全部物品搬离，将该场地腾空收回，为避免不必要的损失，望广大商户在2019年4月15日前做好租赁商铺的自行清退工作。2019年4月11日，丁时顺向蔡宇翔邮寄函件，称鉴于蔡宇翔与中广公司的纠纷已造成其无法正常经营，双方合同目的无法实现，要求蔡宇翔在2019年4月15日前出具有中广公司盖章认可的中广公司与蔡宇翔合同正常存续且保证其承租期内可正常营业的相关函件，否则其有理由相信双方签订的租赁合同存在无法继续履行的风险，届时其将解除双方的租赁合同，并按照中广公司的要求于2019年4月16日清场。2019年4月17日，蔡宇翔向丁时顺发出《告知书》，称收到租户反映2019年4月16日上午“云影小镇”物业公司对租户采取了强制停电措施，请各位租户留好证据，统计好相关损失，以便追讨，有鉴于此，其决定免除自2019年4月16日起至物业公司重新供电期间的租金。丁时顺表示，2019年4月16日涉案房屋被断电，其无法经营，4月18日其物品被中广公司搬至一楼；其未与蔡宇翔进行交接，2019年4月24日发现涉案房屋装修已被拆除。蔡宇翔对涉案房屋装修在2019年4月24日已被拆除一事予以确认。就涉案房屋装修情况，丁时顺表示涉案房屋原系毛坯的大场地，其根据承租的号码加装隔断和门，进行装修；丁时顺提交了装修合同及收据三张，以证明其装修花费。蔡宇翔认可其向丁时顺交付的房屋系毛坯大场地，无装修，需自行安装隔断及门、进行装修；蔡宇翔对丁时顺证据真实性认可，证明目的不认可，称仅有合同无法确定装修内容。另，丁时顺向蔡宇翔支付了2万元装修押金，就此提交了蔡宇翔出具的相关票据，丁时顺还称向蔡宇翔支付了500元电费押金。蔡宇翔认可收取了装修押金及电费押金一事，但称系应物业公司要求代为收取，不应由其退还。就电费使用情况，双方确认系根据实际使用量向蔡宇翔交纳；丁时顺称除1月22日转账交纳2000元电费外，2月、3月分别以现金形式交纳两次电费，每次2000元，搬离时未进行查表。就经营损失，丁时顺表示系估算的。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，丁时顺、蔡宇翔签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。根据庭审中双方证据，可以看出系因蔡宇翔与其前手出租人中广公司发生争议，影响丁时顺使用涉案房屋，自3月起经过多次沟通蔡宇翔均未能解决相关问题。在中广公司明确将采取断电措施、强制清场的前提下，丁时顺自知无法经营，其合同目的无法实现，故而要求解除合同，其主张符合法律规定，法院对此予以支持，双方合同于2019年4月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，蔡宇翔收取的房屋押金应予返还。就装修押金，蔡宇翔虽称系代收，但款项系蔡宇翔实际收取，且蔡宇翔出具收据，故丁时顺现向蔡宇翔主张返还法院予以支持。就电费押金，丁时顺未与蔡宇翔进行交接，亦未查看电表数额，就电费押金可待双方确认电费欠费明细后另行解决，对丁时顺要求退还电费押金的诉讼请求法院不予支持。就装修损失，合同提前解除系因蔡宇翔原因所致，蔡宇翔应对丁时顺装修损失进行赔偿，但合同解除后丁时顺未与蔡宇翔及时进行交接，导致装修被拆除，丁时顺亦应承担部分责任，鉴于装修现已不存在，法院根据装修合同所附装修清单的装修内容，酌情判决蔡宇翔支付装修损失4万元。就经营损失丁时顺未提交任何证据，法院无法支持。就蔡宇翔反诉请求，鉴于前述情况，对蔡宇翔第一项、第二项反诉请求不予支持。就第三项反诉请求，丁时顺在2019年4月16日前仍使用房屋，应支付相应租金，就租金标准，以蔡宇翔函件中减免后的数额为准，经核算应为18614．4元，该笔款项在房屋押金中进行抵扣，抵扣后，蔡宇翔返还丁时顺房屋押金62269．6元即可。2019年4月16日以后丁时顺实际无法使用房屋，且涉案房屋装修已被拆除，法院酌情考虑此情节，对2019年4月16日至4月24日期间的房屋占有使用费不予判处。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、丁时顺与蔡宇翔于二〇一八年十一月二十八日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年四月十六日解除。二、蔡宇翔于判决生效后十五日内退还丁时顺房屋押金六万二千二百六十九元六角、装修押金二万元。三、蔡宇翔于判决生效后十五日内赔偿丁时顺装修损失四万元。四、驳回丁时顺其他诉讼请求。五、驳回蔡宇翔其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本院总结本案的争议焦点如下：一、蔡宇翔是否应当返还丁时顺装修押金？蔡宇翔上诉提出装修押金系蔡宇翔代收,由蔡宇翔转交中广公司的物业公司，且装修押金的退还是以装修期间丁时顺是否有违规行为,是否符合物业公司的相关规定为前提。丁时顺并没有向法院出示由物业公司出具的装修合格,准予退还装修押金的任何证据，因此,在此种情况下蔡宇翔无法退还代收的装修押金。对此本院认为，涉案房屋的装修押金系由蔡宇翔实际收取，并且出具了相应单据，蔡宇翔并未向丁时顺出具任何接受第三方委托代收押金的手续；且涉案房屋的装修早已完工，房屋亦实际投入使用，蔡宇翔虽主张丁时顺并未证明其符合退还装修押金的条件，但其并未提交任何证据证明丁时顺存在违反装修的相关规定，不应予以退还押金的情形，鉴于双方的租赁合同关系已经确认于2019年4月16日解除，一审法院判决蔡宇翔退还涉案房屋相应的装修押金，于法有据，亦符合情理，本院应予支持。二、蔡宇翔是否应当赔偿丁时顺的装修损失？蔡宇翔上诉提出自己没有任何违约行为,丁时顺承租的房屋装修被拆除并非蔡宇翔所为，故其不应对丁时顺的装修损失进行赔偿；且根据租赁合同中关于合同解除后房屋装修的相关规定，蔡宇翔是不予任何赔偿的，因此,蔡宇翔不应承担赔偿责任。对此本院认为，根据一审法院查明的事实，涉案房屋的租赁合同系由于蔡宇翔与其前手出租人中广公司之间发生争议，影响了丁时顺对于涉案房屋的正常使用，从而导致合同解除的。造成合同提前解除的过错方在于蔡宇翔一方，丁时顺要求蔡宇翔对于因此造成装修损失予以赔偿，于法有据，本院应予支持。对于蔡宇翔上诉提出依照合同约定，合同提前解除后，蔡宇翔对于房屋的装修不予赔偿一节，本院认为，首先，涉案租赁合同中对于因蔡宇翔一方违约等原因造成的合同提前解除的情形及解除后的责任承担问题并未作出明确约定；其次，如合同提前解除，不分过错的将房屋的装修、设备、设施都无偿归蔡宇翔所有，蔡宇翔不予以任何补偿和赔偿亦显失公平；另外，依照法律规定，对于合同解除负有责任的违约方亦应当承担赔偿损失的违约责任。故蔡宇翔的该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院亦不予采信。三、丁时顺是否应当向蔡宇翔腾退交付涉案房屋及按原租金标准承担占用房屋使用费？蔡宇翔上诉提出丁时顺一直未向蔡宇翔交付承租的房屋，且丁时顺也没有任何证据证实其与中广公司做了房屋交接,在此种情况下,原审判决驳回蔡宇翔要求腾退房屋并支付使用费的诉讼请求缺乏事实依据。对此本院认为，根据一审法院查明事实，由于蔡宇翔与其前手出租人中广公司就房屋租赁发生争议，已经实际影响到了丁时顺正常使用涉案租赁房屋，丁时顺自2019年3月起亦多次与蔡宇翔沟通该情况，在2019年4月11日的函中，丁时顺明确表示如蔡宇翔无法保证合同的正常履行，其将解除租赁合同，并按照中广公司的要求于2019年4月16日清场。但蔡宇翔仍未实际解决涉案出租房屋的正常使用问题。在中广公司发出通知明确表示将于2016年4月16日采取断电措施、强制清场的情况下，蔡宇翔既并未向承租人丁时顺提供任何有效的合同继续履行的保障；亦未在强制清场后及时到场与丁时顺就合同解除后的房屋使用情况及交接问题予以协商处理；且2019年4月16日以后丁时顺亦实际无法使用房屋，涉案房屋装修在2019年4月23日也已被拆除完毕，故丁时顺早已丧失对于涉案房屋的实际控制和使用，一审法院驳回蔡宇翔要求丁时顺腾退交还房屋及给付房屋占有使用费的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。蔡宇翔的该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，蔡宇翔的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由蔡宇翔负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  张丽新审 判 员  田 璐二〇二〇年三月二十四日法官助理  沈 力书 记 员  张晓华