四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终1171号 上诉人（原审原告）：中国信达资产管理股份有限公司四川分公司，住所地四川省成都市青羊区金河路59号尊城国际1栋1单元4层、5层。 负责人：林华喆。 委托诉讼代理人：李波剑，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王思安，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都三益利合投资有限公司,住所地四川省成都市金牛区一环路西三段7号附4号。 法定代表人：付方云。 委托诉讼代理人：张剑，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐静怡，四川公生明律师事务所律师。 原审被告：成都海铁商贸有限公司,住所地四川省成都市武侯区航空路6号丰德国际广场81幢1101号。 法定代表人：付方云。 原审被告：李雄,男，1975年9月22日出生,汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人中国信达资产管理股份有限公司四川分公司（以下简称中国信达四川分公司）与被上诉人成都三益利合投资有限公司（以下简称三益利合公司）、原审被告成都海铁商贸有限公司（以下简称海铁商贸公司）、李雄金融借款合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01民初1440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月10日公开开庭进行了审理。本案系上海浦东发展银行股份有限公司成都顺城支行（以下简称浦发银行成都顺城支行）提起上诉，诉讼中，中国信达四川分公司向本院提交申请，以其与浦发银行成都顺城支行签订《单户债权转让协议》约定将案涉债权全部转让给中国信达四川分公司为由，向本院申请将上诉人变更为中国信达四川分公司，本院经审查依法裁定予以变更。上诉人中国信达四川分公司的委托诉讼代理人李波剑、王思安，被上诉人三益利合公司、原审被告海铁商贸公司、李雄的共同委托诉讼代理人张剑、徐静怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国信达四川分公司上诉请求：1.撤销四川省成都市中级人民法院（2018）川01民初1440号民事判决第四项，改判中国信达四川分公司对三益利合公司国有土地使用权（权证号为成国[2013]第228号）及其该土地的在建工程享有抵押权，就该抵押财产折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，并就三益利合公司已售房屋的应收账款全部划入监管账户。2.二审案件受理费由被上诉人三益利合公司承担。事实和理由：一、中国信达四川分公司对三益利合公司国有土地使用权（权证号为成国[2013]第228号）办理了抵押登记，且抵押登记合法有效，并未消灭。二、在建工程抵押的效力应及于“西城大厦”整个在建工程。编号为ZD7305201300000029的《最高额抵押合同》明确约定，抵押人承诺将抵押财产后续阶段的在建工程、现房一并作为主合同项下的抵押财产，该约定不违反法律的禁止性规定，属合法有效，因此抵押效力应及于案涉土地上修建的在建工程。三、编号为ZD7305201300000029的《最高额抵押合同》明确约定，抵押权人同意销售的，抵押物的销售回款应汇入监管账户，但三益利合公司没有按约履行，中国信达四川分公司有权要求三益利合公司继续履行将已售房屋的应收账款全部划入监管账户，一审法院遗漏该事实的审查。 三益利合公司、海铁商贸公司、李雄共同答辩称：一、本案在建工程是发生土地抵押登记后，新增的在建工程没有办理抵押登记，故中国信达四川分公司对新增部分即地面以上部分的在建工程不享有抵押权。二、抵押权人同意抵押人预售商品房，商品房已全部销售且已办理了商品房销售备案登记，抵押权人对国有土地使用权（权证号为成国[2013]第228号）不再享有抵押权。（一）根据《2015年全国民事审判会议纪要》第39条关于抵押权人与购房人住房保障权冲突的问题的规定，“取得了房屋预售许可或销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约定支付了全部或者大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买的房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持”以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、第二条之规定，购房人作为消费者的权利保护优先于抵押权人，意在保护消费者的生存权益，故对抵押权人要求行使抵押权的，人民法院应当驳回其诉请。（二）结合本案事实，原抵押权人浦发银行成都顺城支行作为金融机构，具备较强的风控能力，其明知抵押土地上修建的房屋获行政机关的预售许可后，其享有的抵押权与购房人的利益发生冲突，仍同意办理预售房屋，现房屋已经销售并交付给购房人，办理不动产登记时势必要分割国有土地使用权，抵押权人浦发银行成都顺城支行对案涉土地享有的抵押权不复存在。请求驳回上诉，维持原判。 浦发银行成都顺城支行向一审法院起诉请求：1.判令三益利合公司归还欠款本金6640万元及相应的利息（包括应付未付的利息、复利、罚息等，且暂计算到2018年3月6日为1492985.90元，其余的利息、复利、罚息按照合同约定计算至实际清偿完毕之日）。2.判令浦发银行成都顺城支行对三益利合公司国有土地使用权（权证号为成国[2013]第228号）及其该土地的在建工程享有抵押权，就该抵押财产折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，并就三益利合公司已售房屋的应收账款全部划入监管账户。3.判令海铁商贸公司、李雄对上述借款本息承担连带清偿责任。4.判令三益利合公司、海铁商贸公司、李雄共同承担本案全部诉讼费用及其他实现债权的费用（包括但不限于已支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费等）。 一审法院认定如下事实：2014年8月19日，浦发银行成都顺城支行与三益利合公司签订《房地产开发项目贷款合同》（编号：73012014281183），约定为支持“西城大厦”项目，浦发银行成都顺城支行于2014年8月19日向三益利合公司提供人民币3000万元借款用于项目开发，借款期限为自2014年8月19日起至2017年8月18日止。借款利率为浮动利率，即合同项下每笔贷款发放时按发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同档次的贷款基准利率上浮15%计算，发放时利率为年利率7.0725%，按月结息（结息日为每月20日），利率按年调整，从贷款发放日算起，每满一年（每对月对日）调整。逾期罚息利率按计收罚息日适用的贷款利率加收50%执行。贷款人对借款人不能按时支付的利息（包括正常利息、逾期罚息、挪用罚息），自逾期之日起，按合同约定的逾期罚息利率按实际逾期天数计收复利。该借款约定三益利合公司于2016年6月30日还款50万元，2016年12月30日还款50万元，2017年6月30日还款50万元，2017年8月18日还款2850万元。该合同第五条约定，借款人在浦发银行开立监管账户，借款人确认，监管账户同时为本合同项下的收入账户，房地产开发项目的收入现金流或借款人的整体现金流应当进入监管账户。该合同第十三条第1款约定：该合同一方发往另一方的通知，均应发往本合同列明的地址，直到另一方书面通知更改该地址为止。只要按上述地址发送，则视为在下列日期送达：如是信函，则为按该合同列明的地址挂号寄发后的第七（7）个银行营业日；如果是专程送达，则为收件人签收之日。该合同第十四条第1款约定：有下列情况之一的，即构成借款人对贷款人的违约：……（3）借款人违反其所签署的其他任何借贷合同、协议的约定；或借款人到期应付而未付其签署的其他借贷合同、协议项下的债务的。……（12）借款人未按约定偿还贷款本息或未按约定用途使用贷款。……第十四条第2款第1项约定：当前款所列违约情形之一项或数项发生时，贷款人可酌情采取下列一种或数种措施：……（3）宣布合同项下贷款本金全部或部分立即提前到期，并要求立即归还部分或全部借款，所欠利息结清，并通过各种形式向担保人或借款人立即追索。（4）对逾期贷款和挤占挪用贷款计收罚息，并计收复利。《房地产开发项目贷款合同》签订后，浦发银行成都顺城支行于2014年8月19日向三益利合公司提供了3000万元借款，三益利合公司归还了150万元借款本金。2017年8月18日，浦发银行成都顺城支行与三益利合公司签订《贷款展期协议书》，约定上述借款中2850万元展期至2018年8月17日，展期期间利率为5.7%。担保人海铁商贸公司、李雄在展期协议后的担保人确认书上盖章签字。 2014年9月1日，浦发银行成都顺城支行与三益利合公司签订《房地产开发项目贷款合同》（编号：73012014281261），约定为支持西城大厦项目，浦发银行成都顺城支行于2014年9月1日向三益利合公司提供人民币1000万元借款用于项目建设，借款期限为自2014年9月1日起至2017年8月31日止。借款利率为浮动利率，即合同项下每笔贷款发放时按发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同档次的贷款基准利率上浮15%计算，发放时利率为年利率7.0725%，按月结息（结息日为每月20日），按年调整，从贷款发放日算起，每满一年（每对月对日）调整。逾期罚息利率按计收罚息日适用的贷款利率加收50%执行。贷款人对借款人不能按时支付的利息（包括正常利息、逾期罚息、挪用罚息），自逾期之日起，按合同约定的逾期罚息利率按实际逾期天数计收复利。该借款约定三益利合公司于2016年6月30日还款50万元，2016年12月31日还款50万元，2017年6月30日还款50万元，2017年8月31日还款850万元。该合同第五条约定，借款人在浦发银行开立监管账户，借款人确认，监管账户同时为本合同项下的收入账户，房地产开发项目的收入现金流或借款人的整体现金流进入监管账户。该合同第十三条第1款约定：该合同一方发往另一方的通知，均应发往本合同列明的地址，直到另一方书面通知更改该地址为止。只要按上述地址发送，则视为在下列日期送达：如是信函，则为按该合同列明的地址挂号寄发后的第七（7）个银行营业日；如果是专程送达，则为收件人签收之日。该合同第十四条第1款约定：有下列情况之一的，即构成借款人对贷款人的违约：……（3）借款人违反其所签署的其他任何借贷合同、协议的约定；或借款人到期应付而未付其签署的其他借贷合同、协议项下的债务的。……（12）借款人未按约定偿还贷款本息或未按约定用途使用贷款。……第十四条第2款第1项约定：当前款所列违约情形之一项或数项发生时，贷款人可酌情采取下列一种或数种措施：……（3）宣布合同项下借款本金全部或部分立即提前到期，并要求立即归还部分或全部借款，所欠利息结清，并通过各种形式向担保人或借款人立即追索。（4）对逾期贷款和挤占挪用贷款计收罚息，并计收复利。《房地产开发项目贷款合同》签订后，浦发银行成都顺城支行于2014年9月1日向三益利合公司提供了1000万元借款，三益利合公司还借款本金150万元。2017年8月31日，浦发银行成都顺城支行与三益利合公司签订《贷款展期协议书》，约定上述借款中850万元展期至2018年8月17日，展期期间利率为5.7%。担保人海铁商贸公司、李雄在展期协议书后的担保人确认书上盖章签字。 2014年11月12日，浦发银行成都顺城支行与三益利合公司签订《房地产开发项目贷款合同》（编号：73012014281700），约定为支持“西城大厦”项目，浦发银行成都顺城支行于2014年11月12日向三益利合公司提供人民币1000万元借款用于项目建设，借款期限为自2014年11月12日起至2017年11月11日止。借款利率为浮动利率，即合同项下每笔贷款发放时按发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同档次的贷款基准利率上浮15%计算，发放时利率为年利率7.0725%，按月结息（结息日为每月20日），按年调整，从贷款发放日算起，每满一年（每对月对日）调整。逾期罚息利率按计收罚息日适用的贷款利率加收50%执行。贷款人对借款人不能按时支付的利息（包括正常利息、逾期罚息、挪用罚息），自逾期之日起，按合同约定的逾期罚息利率按实际逾期天数计收复利。该借款约定三益利合公司于2016年6月30日还款20万元，2016年12月31日还款20万元，2017年6月30日还款20万元，2017年11月11日还款940万元。该合同第五条约定，借款人在浦发银行开立监管账户，借款人确认，监管账户同时为本合同项下的收入账户，房地产开发项目的收入现金流或借款人的整体现金流应当进入监管账户。该合同第十三条第1款约定：该合同一方发往另一方的通知，均应发往本合同列明的地址，直到另一方书面通知更改该地址为止。只要按上述地址发送，则视为在下列日期送达：如是信函，则为按该合同列明的地址挂号寄发后的第七（7）个银行营业日；如果是专程送达，则为收件人签收之日。该合同第十四条第1款约定：有下列情况之一的，即构成借款人对贷款人的违约：……（3）借款人违反其所签署的其他任何借贷合同、协议的约定；或借款人到期应付而未付其签署的其他借贷合同、协议项下的债务的。……（12）借款人未按约定偿还贷款本息或未按约定用途使用贷款。……第十四条第2款第1项约定：当前款所列违约情形之一项或数项发生时，贷款人可酌情采取下列一种或数种措施：……（3）宣布合同项下借款本金全部或部分立即提前到期，并要求立即归还部分或全部借款，所欠利息结清，并通过各种形式向担保人或借款人立即追索。（4）对逾期贷款和挤占挪用贷款计收罚息，并计收复利。《房地产开发项目贷款合同》签订后，浦发银行成都顺城支行于2014年11月12日向三益利合公司提供了1000万元借款，三益利合公司归还借款本金60万元。2017年11月10日，浦发银行成都顺城支行与三益利合公司签订《贷款展期协议书》，约定上述借款940万元展期至2018年3月12日，展期期间利率为5.9375%。担保人海铁商贸公司、李雄在展期协议书后的担保人确认书上盖章签字。 2015年1月12日，浦发银行成都顺城支行与三益利合公司签订《房地产开发项目贷款合同》（编号：73012015280084），约定为支持西城大厦项目，浦发银行成都顺城支行于2015年1月12日向三益利合公司提供人民币2000万元借款用于项目建设，借款期限为自2015年1月12日起至2018年1月11日止。借款利率为浮动利率，即合同项下每笔贷款发放时按发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同档次的贷款基准利率上浮20%计算，发放时利率为年利率7.2%，按月结息（结息日为每月20日），按年调整，从贷款发放日算起，每满一年（每对月对日）调整。逾期罚息利率按计收罚息日适用的贷款利率加收50%执行。贷款人对借款人不能按时支付的利息（包括正常利息、逾期罚息、挪用罚息），自逾期之日起，按合同约定的逾期罚息利率按实际逾期天数计收复利。该借款约定三益利合公司于2017年6月30日还款20万元，2017年12月31日还款20万元，2018年1月11日还款1960万元。该合同第五条约定，借款人在浦发银行开立监管账户，借款人确认，监管账户同时为本合同项下的收入账户，房地产开发项目的收入现金流或借款人的整体现金流进入监管账户。该合同第十三条第1款约定：该合同一方发往另一方的通知，均应发往本合同列明的地址，直到另一方书面通知更改该地址为止。只要按上述地址发送，则视为在下列日期送达：如是信函，则为按该合同列明的地址挂号寄发后的第七（7）个银行营业日；如果是专程送达，则为收件人签收之日。该合同第十四条第1款约定：有下列情况之一的，即构成借款人对贷款人的违约：……（3）借款人违反其所签署的其他任何借贷合同、协议的约定；或借款人到期应付而未付其签署的其他借贷合同、协议项下的债务的。……（12）借款人未按约定偿还贷款本息或未按约定用途使用贷款。……第十四条第2款第1项约定：当前款所列违约情形之一项或数项发生时，贷款人可酌情采取下列一种或数种措施：……（3）宣布合同项下借款本金全部或部分立即提前到期，并要求立即归还部分或全部借款，所欠利息结清，并通过各种形式向担保人或借款人立即追索。（4）对逾期贷款和挤占挪用贷款计收罚息，并计收复利。《房地产开发项目贷款合同》签订后，浦发银行成都顺城支行于2015年1月12日向三益利合公司提供了2000万元借款。 2013年12月9日，浦发银行成都顺城支行与三益利合公司签订编号为ＺＤ7305201300000029的《最高额抵押合同》，约定三益利合公司以位于成都市金牛区.95平方米的商业用地（权证编号：成国用［2013］）第228号）为浦发银行成都顺城支行在2013年12月9日起至2016年12月9日期间内，与主合同项下债务人三益利合公司办理各类融资业务所发生的债权和约定的在先债权所签订的合同提供抵押担保。同时约定主债权余额在债权确定期间内以最高不超过等值人民币9000万元为限。担保范围为上述主债权及由此产生的利息（包括利息、罚息和复利）、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行抵押合同而发生的费用、以及抵押权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）。2013年12月11日，浦发银行成都顺城支行及三益利合公司在成都市国土资源局办理了土地抵押登记，其登记号为成他项（2013）第639号。 2015年9月10日，浦发银行成都顺城支行与三益利合公司签订编号为ＺＤ7305201500000008的《最高额抵押合同》，约定三益利合公司以位于成都市金牛区一环路西三段“西城大厦”在建工程的车位为浦发银行成都顺城支行在2014年1月1日起至2018年12月31日期间内，与主合同项下债务人三益利合公司办理各类融资业务所发生的债权和约定的在先债权所签订的合同提供抵押担保。同时约定主债权余额在债权确定期间内以最高不超过等值人民币9000万元为限。担保范围为上述主债权及由此产生的利息（包括利息、罚息和复利）、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行抵押合同而发生的费用、以及抵押权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）。2015年9月30日，浦发银行成都顺城支行及三益利合公司在成都市房屋产权登记中心进行了在建工程车位抵押登记，其登记号为成房建抵字第××号（车位具体见登记附件：在建工程抵押楼盘明细清单）。 2014年8月18日，浦发银行成都顺城支行与海铁商贸公司签订编号为ZB7305201400000025的《最高额保证合同》，约定海铁商贸公司为浦发银行成都顺城支行在2014年8月18日起至2017年8月18日期间内与三益利合公司办理各类融资业务所发生的债权和约定的在先债权所签订的合同提供连带责任保证，主债权余额在债权确定期间内以最高不超过等值人民币15000万元为限。2017年8月18日，浦发银行成都顺城支行与海铁商贸公司签订编号为ZB7301201700000257的《最高额保证合同》，约定海铁商贸公司为浦发银行成都顺城支行在2014年8月1日起至2020年8月1日期间内与三益利合公司办理各类融资业务所发生的债权和约定的在先债权所签订的合同提供连带责任保证，主债权余额在债权确定期间内以最高不超过等值人民币9000万元为限。上述合同均约定，保证期间为自每笔债权合同债务履行期届满之日起至该债权合同约定的债务履行期届满之日后两年止。保证范围为上述主债权及由此产生的利息（包括利息、罚息和复利）、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行保证合同而发生的费用、以及债权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等），以及根据主合同经债权人要求债务人需补足的保证金。保证人确认，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），债权人均有权先要求本合同项下任一保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。保证人确认，债权人给予债务人的任何宽限或债权人与债务人对主合同的任何条款的修改或变更等情形，如未加重保证人责任的，无需经保证人同意，债权人在本合同项下的权利和权益将不受该等变更的影响，保证人的担保责任不因此而减免。 2014年6月23日，浦发银行成都顺城支行与李雄签订编号为ZB7305201400000019的《最高额保证合同》，约定李雄为浦发银行成都顺城支行在2014年6月23日起至2017年6月23日期间内与三益利合公司办理各类融资业务所发生的债权和约定的在先债权所签订的合同提供连带责任保证，主债权余额在债权确定期间内以最高不超过等值人民币15000万元为限。2017年8月18日，浦发银行成都顺城支行与李雄签订编号为ZB7301201700000258的《最高额保证合同》，约定李雄为浦发银行成都顺城支行在2014年8月1日起至2020年8月1日期间内与三益利合公司办理各类融资业务所发生的债权和约定的在先债权所签订的合同提供连带责任保证，主债权余额在债权确定期间内以最高不超过等值人民币9000万元为限。上述合同均约定，保证期间为自每笔债权合同债务履行期届满之日起至该债权合同约定的债务履行期届满之日后两年止。保证范围为上述主债权及由此产生的利息（包括利息、罚息和复利）、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行保证合同而发生的费用、以及债权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等），以及根据主合同经债权人要求债务人需补足的保证金。保证人确认，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），债权人均有权先要求本合同项下任一保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。保证人确认，债权人给予债务人的任何宽限或债权人与债务人对主合同的任何条款的修改或变更等情形，如未加重保证人责任的，无需经保证人同意，债权人在本合同项下的权利和权益将不受该等变更的影响，保证人的担保责任不因此而减免。 2018年2月12日，浦发银行成都顺城支行向三益利合公司、海铁商贸公司、李雄发出并送达了《提前到期通知书》，以三益利合公司未按约定偿还贷款本息为由，宣布案涉编号：73012014281183、73012014281261、73012014281700《房地产开发项目贷款合同》及编号：73012017281493、73012017281547、73012017282034《贷款展期协议书》均提前到期。案涉编号73012015280084《房地产开发项目贷款合同》已于2018年1月11日到期。 另查明，1.编号为73012014281183号《房地产开发项目贷款合同》及73012017281493号《贷款展期协议书》所涉本金2850万元，利息已支付至2017年9月20日，从2017年9月21日开始逾期。 2.编号为73012014281700号《房地产开发项目贷款合同》及73012017281547号《贷款展期协议书》所涉本金850万元，利息已支付至2017年9月20日，从2017年9月21日开始逾期。 3.编号为73012014281261号《房地产开发项目贷款合同》及73012017282034号《贷款展期协议书》所涉本金940万元，利息已支付至2017年9月20日，从2017年9月21日开始逾期。 4.编号为73012015280084号《房地产开发项目贷款合同》，三益利合公司于2018年4月2日归还8万元本金，利息已支付至2017年9月20日，从2017年9月21日开始逾期。 2015年10月10日，浦发银行成都顺城支行出具《同意函》，载明：三益利合公司位于成都市金牛区在建工程已抵押给我行，并办理了抵押登记。国有土地使用权证号：成国用（2013）第228号，使用权面积：3094.95平方米。现三益利合公司申请办理该宗土地上“西城大厦”项目1号楼及地下室的商品房预售许可证。在上述在建工程抵押的状况下，我行同意办理西城大厦项目1号楼及地下室的商品房预售许可证，并同意三益利合公司销售该房屋，同意办理该房屋的初始登记、转移登记，以及同意房屋买受人办理预告登记、抵押登记。 三益利合公司于2015年10月15日取得了成都市城乡房产管理局颁发的《商品房预售许可证》（成房预售中心城区字第11066号），并将房屋全部予以销售，购房人均办理了预售备案登记。但该房屋相应抵押车位均未销售，在本案诉讼中，一审法院依据浦发银行成都顺城支行的申请查封了车位。三益利合公司陈述部分购房款进入了与浦发银行成都顺城支行约定的监管账户。 本案审理中，三益利合公司向一审法院提出，在本案诉讼过程中，浦发银行成都顺城支行已将案涉借款债权转让给中国信达四川分公司，并在2018年11月24日的《金融时报》上刊登了该债权转让公告。但中国信达四川分公司未向一审法院申请变更当事人。 一审法院认为，浦发银行成都顺城支行与三益利合公司签订的《房地产开发项目贷款合同》《贷款展期协议书》《最高额抵押合同》，与海铁商贸公司、李雄签订的《最高额保证合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对缔约各方具有约束力。 关于三益利合公司主张浦发银行成都顺城支行已将案涉借款债权转让给中国信达四川分公司，浦发银行成都顺城支行已不具备诉讼主体资格。一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》二百四十九条“在诉讼中，争议的民事权利义务转移的，不影响当事人的诉讼主体资格和诉讼地位。人民法院作出的发生法律效力的判决、裁定对受让人具有拘束力。受让人申请以无独立请求权的第三人身份参加诉讼的，人民法院可予准许。受让人申请替代当事人承担诉讼的，人民法院可以根据案件的具体情况决定是否准许；不予准许的，可以追加其为无独立请求权的第三人”之规定，在本案诉讼中浦发银行成都顺城支行将案涉借款债权转让给中国信达四川分公司，并不影响当事人的诉讼主体资格和诉讼地位，且中国信达四川分公司未要求参加诉讼和申请变更当事人，故浦发银行成都顺城支行仍是本案适格的原告。 一、关于借款本金及利息等。浦发银行成都顺城支行按照与三益利合公司签订的《房地产开发项目贷款合同》《贷款展期协议书》的约定，向三益利合公司发放了7000万元的贷款，三益利合公司仅归还了368万元，尚欠本金6632万元未偿还。贷款中4640万元浦发银行成都顺城支行已于2018年2月12日宣布提前到期，另2000万元借款已于2018年1月11日到期，三益利合公司仅归还本金8万元，利息从2017年9月21日开始欠付。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，三益利合公司应向浦发银行成都顺城支行偿还借款本金66320000元，并从2017年9月21日起按合同约定利率支付利息、罚息、复利至借款本金实际还清之日为止。浦发银行成都顺城支行的该项诉讼请求成立，一审法院予以支持。 二、关于保证。根据浦发银行成都顺城支行与海铁商贸公司、李雄签订的《最高额保证合同》约定，海铁商贸公司、李雄自愿分别为三益利合公司的上述债务在最高担保额限额内承担连带保证责任，因本案借款本金7000万元主债权余额在《最高额保证合同》约定的范围之内，浦发银行成都顺城支行请求海铁商贸公司、李雄对三益利合公司的上述债务承担连带保证责任具有事实和合同依据，一审法院予以支持。海铁商贸公司、李雄承担保证责任后，有权向三益利合公司追偿。 三、关于抵押。浦发银行成都顺城支行与三益利合公司签订的《最高额抵押合同》约定，三益利合公司自愿以位于成都市金牛区.95平方米的商业用地（权证编号：成国用［2013］第228号）及该块土地上由三益利合公司修建的“西城大厦”在建工程中车位在最高额限额内为三益利合公司的上述债务提供最高额抵押担保，且办理了抵押登记。1.关于土地抵押，浦发银行成都顺城支行于2015年10月10日出具《同意函》，同意“办理西城大厦项目1号楼及地下室的商品房预售许可证，并同意成都三益利合投资有限公司销售该房屋，同意办理该房屋的初始登记、转移登记，以及同意房屋买受人办理预告登记、抵押登记。”现在土地上修建的房屋三益利合公司已全部预售，且已经全部办理了房屋预售备案登记，而浦发银行成都顺城支行向房管局出具的同意函应视为浦发银行成都顺城支行同意三益利合公司预售房屋并放弃房屋对应土地抵押权的利益，故浦发银行成都顺城支行要求对该土地享有优先受偿权，一审法院不予支持。2.关于在建工程抵押，三益利合公司以在建工程中的车位对案涉借款提供的最高额抵押担保，并办理了抵押登记，一审法院予以支持。 海铁商贸公司、李雄经一审法院合法传唤，既未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为放弃举证、质证、抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百四十八条第一、二、三款规定，判决：一、三益利合公司于判决生效之日起十日内向浦发银行成都顺城支行支付借款本金46400000元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算方法为：1.利息以46400000元为基数，从2017年9月21日始计算至2018年2月12日，以年利率5.7%为标准进行计算；复利以应付未付利息为基数，从2017年9月21日始计算至2018年2月12日，以年利率8.55%为标准进行计算，按照《房地产开发项目贷款合同》约定计收；2.罚息以46400000元为基数，从2018年2月13日计算至本判决确定的本金给付之日止，以年利率8.55%为标准进行计算，对应付未付罚息按照《房地产开发项目贷款合同》约定以年利率8.55%为标准计收复利。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述罚息、复利计算至本金付清之日止）；二、三益利合公司于本判决生效之日起十日内向浦发银行成都顺城支行支付借款本金19920000元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算方法为：1.利息以20000000元为基数，从2017年9月21日始计算至2018年1月11日，以年利率5.7%为标准进行计算；复利以应付未付利息为基数，从2017年9月21日始计算至2018年2月12日，以年利率8.55%为标准进行计算，按照《房地产开发项目贷款合同》约定计收；2.罚息以20000000元为基数，从2018年2月13日计算至2018年4月2日，以19920000元为基数，从2018年4月3日至计算本判决确定的本金给付之日止，以本笔借款发放日中国人民银行公布的与合同约定的贷款期限同档次的贷款基准利率上浮20%为标准进行计算［利率按年调整，从贷款发放日算起，每满一年（每对月对日）调整］；对应付未付罚息按照《房地产开发项目贷款合同》约定计收复利。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述罚息、复利计算至本金付清之日止）；三、海铁商贸公司、李雄对上述债务承担连带保证责任，海铁商贸公司、李雄承担保证责任后，有权向三益利合公司追偿；四、浦发银行成都顺城支行对三益利合公司提供的位于成都市金牛区一环路西三段“西城大厦”在建工程的车位【抵押登记号：成房建抵字第××号（车位具体见登记附件：在建工程抵押楼盘明细清单）】享有抵押权，有权在三益利合公司不履行上述第一、二项债务时，与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；五、驳回浦发银行成都顺城支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案受理费381264.93元，财产保全费5000元，共计386264.93元，由三益利合公司、海铁商贸公司、李雄负担。 各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院经审查予以确认。 二审中，中国信达四川分公司向本院提交了三份新证据： 证据一，三益利合公司在浦发银行成都顺城支行开设的账号为73×××89的账户的《交易对手批量查询导出》。拟该账户收到贷款本金后三益利合公司用于支付相关建设费用。 证据二，三益利合公司在浦发银行成都顺城支行开设的账号为73×××78的账户的《银行对公账户对账单》。拟证明该账户是双方约定的房地产收入的监管账户，账户有6000余万元购房款转入，但根据三益利合公司的申请用于支付工程款。 证据三，《单户债权转让协议》、催收公告。拟证明浦发银行成都顺城支行于2018年6月20日将本案债权及相应的担保权利转让给中国信达四川分公司，中国信达四川分公司对该债权登报进行催收公告。 三益利合公司、海铁商贸公司、李雄质证认为，对证据一的真实性、合法性无异议，但认为该账户反映出贷款本金使用情况，与本案不具有关联性。对证据二的真实性、合法性无异议，确有6000余万元进入监管账户，但资金流出是经浦发银行成都顺城支行同意支付的，现该账户已无余额，该证据不能证明中国信达四川分公司的主张。对证据三的真实性、合法性、关联性均予以认可。 本院经认证，上述三份证据具备证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。 本院二审补充查明，案涉《房地产开发项目贷款合同》第一部分约定，双方同意对本合同项下的项目进行财务监管并签署相应的《财务监管协议》，监管账户为三益利合公司在浦发银行成都顺城支行银行开设的账号为73×××78的账户，结算账户为三益利合公司在浦发银行成都顺城支行银行开设的账号为73×××89的账户。第二部分第五条关于专用账户的开立和监管（签署《财务监管协议》适用）约定，借款人同意根据贷款人的要求与贷款人签订《财务监管协议》，合同有效期内对借款人按规定开立的监管账户进行监管，开立监管账户的其中一项职能是核算包括预售款在内的所有项目收入的回收，房地产开发项目的收入现金或者借款人的整体现金流应当进入监管账户，监管账户除借款人预留印鉴外，还需要同时预留贷款人的监管印鉴。第二部分第七条关于支付监管约定，借款人同意贷款人有权通过受托支付和借款自主支付的方式对监管账户或者贷款专用账户中的贷款资金的支付进行监管和管理，借款人向贷款人申请对外支付监管账户的贷款资金，须提交相应符合要求的证明材料，贷款人进行审核。 2013年12月9日，浦发银行成都顺城支行与三益利合公司签订编号为ZD7305201300000029的《最高额抵押合同》第六条1、（6）约定，如抵押财产为土地使用权或者在建工程的，抵押人承诺将抵押财产后续阶段的在建工程现房一并作为主合同项下抵押财产，并在具备抵押条件时在房地产登记机关或者有权部门所允许的最早时间内及时签署相关文件并办理有关抵押手续。 2018年6月20日，浦发银行成都顺城支行与中国信达四川分公司签订《单户债权转让协议》约定，浦发银行成都顺城支行将本案债权及相应的担保权利转让给中国信达四川分公司。中国信达四川分公司对该债权登报进行催收公告。 二审中，中国信达四川分公司陈述，浦发银行成都顺城支行对销售款的监管确不到位，浦发银行成都顺城支行相信三益利合公司会按约将预售款打入监管账户，但大部分预收款没有进入监管账户，没有进入监管账户的钱是没有办法监管的。 各方当事人一致认可，账号73×××78的账户是合同约定的监管账户，三益利合公司“西城大厦”房屋已销售完毕，购房人已付清房款，售房款中有部分未转入该监管账户，但约有6000余万元转入该账户，经浦发银行成都顺城支行核准，三益利合公司将该账户内的资金用于支付“西城大厦”项目工程款，目前余额为零。 案涉土地上的房屋是在案涉土地办理抵押登记后修建的，双方未就新修房屋办理抵押登记。 根据当事人的上诉理由及答辩意见，本案二审争议焦点为：中国信达四川分公司对案涉土地及土地上修建的房屋是否享有抵押权。 第一，中国信达四川分公司对案涉土地上修建的房屋不享有抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，以地上建筑物进行抵押的，应当依法办理抵押登记，抵押权始成立。根据编号为ZD7305201300000029的《最高额抵押合同》第六条1.（6）的约定，抵押财产后续阶段的在建工程现房一并作为抵押财产，而本案土地上的房屋修建时间发生在案涉土地办理抵押登记以后，且双方未就修建后的房屋办理抵押登记，故中国信达四川分公司对案涉土地上修建的房屋不享有抵押权。中国信达四川分公司的该上诉主张缺乏法律依据，本院依法不予支持。 第二，中国信达四川分公司要求对案涉土地享有抵押权并要求将已售房款划入监管账户的主张于法无据。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，在有效平衡抵押权人、抵押人、受让人之间利益的基础上，为充分发挥物的效益，我国法律并不禁止抵押财产的转让行为。该条第一款规定的是在抵押权人同意的情况下，抵押人可以转让抵押财产，此时抵押权人通过使抵押物提前变现的方式，将其支配权的客体从抵押物转移到变现价金上来实现抵押权，受让人则获得对抵押物的完整权利；该条第二款则是规定在未经抵押权人同意转让抵押物的情况下，抵押权人可追及物之所在行使其抵押权，除非受让人通过行使涤除权代为清偿债务后，消灭抵押物上的抵押权负担。本案中，浦发银行成都顺城支行出具《同意函》表明其同意抵押人三益利合公司销售该房屋、办理初始登记、转移登记以及同意买受人办理预告登记、抵押登记等，也就是抵押权人对案涉土地享有的抵押权已因抵押物的提前变现，转化为对案涉房屋出售价款中的土地价值部分享有优先受偿权，购房人则可排除抵押权的追及效力，获得无抵押负担的完整权利。据此，浦发银行成都顺城支行对抵押期间三益利合公司销售房屋所得的价款中的土地价值部分享有优先受偿权。因浦发银行成都顺城支行将案涉债权及相应的担保权益转让给了中国信达四川分公司，相应的中国信达四川分公司享有案涉债权及相应的担保权益，换言之，中国信达四川分公司对抵押期间三益利合公司销售房屋所得的价款中的土地价值部分享有优先受偿权。 浦发银行成都顺城支行与三益利合公司在《房地产开发项目贷款合同》中约定了本案房地产项目收入的监管账户及具体的监管办法。而本案房地产项目收入，有一部分未流入双方约定的监管账户即账号73×××78的账户，而流入该监管账户的6000万余元经浦发银行成都顺城支行核准同意三益利合公司用于支付项目工程款，目前该账户已无款项。从本案事实及当事人的二审陈述看，“西城大厦”房屋销售款流失系浦发银行成都顺城支行的自身原因所致，浦发银行成都顺城支行应承担相应的法律后果，其要求对案涉房屋变现款打入监管账户，已不具备履行的现实基础，相应的中国信达四川分公司作为抵押权益的合法受让人，上诉主张对案涉土地抵押权及要求将变现款打入监管账户，于法无据，本院依法不予支持。 综上，上诉人中国信达四川分公司的上诉主张和理由于法无据，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 第二审案件受理费381264.93元，中国信达资产管理股份有限公司四川分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 莉 审 判 员  蒋 濒 审 判 员  兰 娟 二〇二〇年三月二十六日 法官助理  李 璐 书 记 员  贾春丽