广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终498号上诉人（原审被告）：广东合力建造科技有限公司，广州市越秀区xxx路176-178号二层。法定代表人：王育武，职务执行董事。委托诉讼代理人：郑灵丽、罗智仁，广东同福律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市交通物资有限公司，住所地广州市越秀区xxx路176号-178号。法定代表人：廖志军，职务执行董事。委托诉讼代理人：蔡安妮，广东金山石律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶林青，男，该公司职员，联系地址同该公司原审被告：广东境域投资咨询有限公司，住所地广州市越秀区xxx路176号-178号湖景华厦15楼01、04-06房。法定代表人：王育武，职务执行董事。委托诉讼代理人：郑灵丽、罗智仁，广东同福律师事务所律师。上诉人广东合力建造科技有限公司（以下简称合力公司）因与被上诉人广州市交通物资有限公司（以下简称交通物资公司）、原审被告广东境域投资咨询有限公司（以下简称境域公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初22298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。合力公司上诉请求：一、改判驳回交通物资公司要求合力公司支付租金（2017年11月1日至2018年4月30日）、逾期支付租金违约金（2017年11月6日起）、逾期交还房屋违约金的诉讼请求。二、由交通物资公司承担上诉费用。事实与理由：合力公司未签订案涉合同，不是合同当事人，不应对案涉合同承担责任。案涉的《房屋租赁合同》以及2018年4月23日《补充协议》均由交通物资公司与原审被告广东境域投资咨询有限公司（下称“境域公司”）签订，交通物资公司为约定的出租方，境域公司为约定的承租方。由于合力公司未参与签订上述合同，不是合同的当事人，而且合力公司也从未作出同意对上述案涉合同承担责任的意思表示。《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，故案涉合同载明的租金、违约金等条款对合力公司并无法律约束力。退一步来说，即使原审法院认为合力公司以案涉房屋地址为工商登记地址，从而推定合力公司是案涉房屋的使用人，但也应该只能要求合力公司支付2018年5月起的房屋使用费，而不应当以案涉合同的条款要求合力公司承担租期内的租金和违约金。综上所述，原审判决合力公司支付拖欠的租金、逾期支付租金违约金、逾期交房违约金是错误的，应当改判合力公司无须支付租期内的租金以及违约金。恳请贵院支持合力公司的全部上诉请求，维护合力公司的合法权益。交通物资公司辩称：我方同意原审判决，不同意合力公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。境域公司述称：我方的意见与合力公司的意见一致。交通物资公司向一审法院起诉请求：1.判令合力公司、交通物资公司支付拖欠的租金（从2017年11月1日至2018年4月30日止，每月按28370元计付）。2.判令合力公司、交通物资公司支付拖欠租金的违约金170220元给交通物资公司（从2017年11月6日起计至实际清偿租金之日止，每日按照当月所欠租金额的1%计算，违约金总额以不超过欠付租金总额为限）；3.判令合力公司、交通物资公司支付2018年5月1日至2018年7月7日期间的房屋使用费63970元（其中2018年5月按每月28370元计算，2018年6月按每月28938元计算，2018年7月1日至7月7日按28938元×12÷365×7=6659元计）；4.判令合力公司、交通物资公司支付逾期交付房屋的违约金6659元（参照2018年7月房屋使用费计算）。一审法院查明事实：广州市越秀区xxx路176、178号首层（建筑面积237.92平方米）、二层（建筑面积542.4平方米）为交通物资公司所有的房产，用途为商业。2008年7月25日，交通物资公司（甲方）与境域公司（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》及附件《补充协议》，约定：甲方同意将上述房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑面积780.3165平方米，租赁期限从2008年1月1日至2027年5月31日止，其中2017年6月1日至2018年5月31日期间月租金为28370元，2018年6月1日至2019年5月31日月租金为28938元，2019年6月1日至2020年5月31日月租金为29516元，租金按月结算，由乙方在每月第5日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方；乙方已向甲方交纳67161元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方；租赁期内，乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；如果逾期30日，甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期限租金外，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金等。合同签订后，交通物资公司将涉案房屋交付给境域公司使用。境域公司亦向交通物资公司支付了67161元租赁保证金。此后，合力公司以涉案广州市越秀区xxx路176-178号二层房屋为住所地办理工商登记注册手续，成立日期为2012年8月6日。2018年4月23日，交通物资公司与境域公司签订《补充协议》，约定：一、双方同意上述《广州市房地产租赁合同》及补充协议于2018年4月23日解除。二、乙方在2018年5月30日前向甲方支付2017年11月1日至2018年4月30日期间的租金170220元，以及2017年11月6日至2018年4月30日期间的违约金（违约金按合同约定标准分段计算）。三、乙方在2018年6月30日前将上述租赁的场地全部交还甲方，乙方交还场地时应结清全部自用水电费、公摊费用，按合同约定办理场地交接手续，逾期不交还，按合同约定标准支付占用房屋期间的违约金。并且，甲方有权根据实际需要，停水停电，强制收回场地而不需事前通知乙方。四、乙方应在2018年6月30日前清空场地，将自有物品搬走，逾期不搬走的，视为乙方放弃所有权，由甲方自行处置。五、乙方在交还场地时结清2018年5月1日起至实际交还场地之日止的房屋使用金给甲方（房屋使用金标准按合同约定的租金标准），乙方结清一切应付费用及交还场地后，甲方将乙方已交押金无息退回给乙方等。关于境域公司交还涉案房屋的日期，交通物资公司主张境域公司于2018年7月7日才交还房屋钥匙。境域公司表示交通物资公司在2018年6月30日强行锁门，从该日起境域公司不能自由进出房屋，控制权已经在交通物资公司手上，对此，境域公司未能提供证据证明。交通物资公司称涉案场地是由于境域公司没有缴清水电费，物业公司把场地外的大门关上，不是交通物资公司上锁。交通物资公司为证明涉案房屋由境域公司交给合力公司使用，向一审法院提供日期为2017年4月6日、2017年11月1日中国建设银行单位客户专用回单2张，其中载明付款人为合力公司，收款人为交通物资公司，金额分别为27814元、112651.18元，用途分别注明为租金、办公室租金。此外，交通物资公司还表示，涉案房屋现场是挂了境域公司、合力公司的两个牌子。合力公司、交通物资公司对上述回单真实性、合法性没有异议，合力公司只是受境域公司委托向交通物资公司支付过租金，不能证明合力公司与交通物资公司有租赁关系，且双方实际也没有签订过租赁合同。本案诉讼期间，交通物资公司表示：境域公司已交纳的保证金67161元用于抵扣2018年5月1日以后的房屋使用费及逾期交房违约金。一审法院认为：交通物资公司与境域公司自愿签订的上述2008年7月25日的《广州市房地产租赁合同》及附件《补充协议》及于2018年4月23日签订的《补充协议》，出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。境域公司逾期至今未向交通物资公司支付《补充协议》约定的租金、逾期付款违约金，亦未在该协议约定的期限内交还涉案的广州市越秀区xxx路176、178号首、二层房屋，已构成违约，应承担违约责任。故交通物资公司现要求境域公司支付拖欠的2017年11月1日至2018年4月30日的租金、拖欠上述租金的违约金，以及按合同约定的租金标准计付自2018年5月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费，合法有理，一审法院对此予以支持。至于实际交还房屋的日期，在境域公司未能提供证据证明的情况下，一审法院采信交通物资公司的陈述，即以2018年7月7日为准。因上述《补充协议》约定境域公司应于2018年6月30日前将涉案房屋交还给交通物资公司，逾期不交还，按合同约定标准支付占用房屋期间的违约金，而上述《广州市房地产租赁合同》约定租赁期限届满，甲方除有权限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金，故交通物资公司现主张境域公司参照2018年7月的房屋使用费计付逾期交还房屋的违约金欠妥，一审法院予以调整为按逾期交还房屋期间的房屋使用费总额的50%计付。关于逾期支付租金的违约金计算标准，因上述《广州市房地产租赁合同》约定的违约金标准过分高于交通物资公司所受损失，境域公司据此要求调整，故一审法院根据公平合理原则，酌情调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，且由于境域公司至今未能支付拖欠的租金，故违约金应计至境域公司实际清偿所欠租金之日止。此外，关于本案承责主体的问题，因合力公司以涉案的其中广州市越秀区xxx路176、178号二层房屋作为工商登记住所地址，现合力公司亦未能提供证据证明其另有营业场所，故一审法院据此认定合力公司为涉案房屋的实际使用人，因此，合力公司应与承租人境域公司共同承担向交通物资公司支付房屋租金、房屋使用费及逾期支付租金的违约金等责任。因交通物资公司、境域公司均同意以境域公司已付的租赁保证金67161元抵扣境域公司欠付的费用，一审法院对此予以照准。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广东境域投资咨询有限公司、广东合力建造科技有限公司应共同向广州市交通物资有限公司支付拖欠的租金（自2017年11月1日起至2018年4月30日止，每月按28370元计付；其中应扣除广东境域投资咨询有限公司已付的租赁保证金67161元）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广东境域投资咨询有限公司、广东合力建造科技有限公司应共同向广州市交通物资有限公司支付逾期支付上述租金的违约金（自2017年11月6日起至实际付清上述所欠租金之日止，以当月所欠租金总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广东境域投资咨询有限公司、广东合力建造科技有限公司应共同向广州市交通物资有限公司支付房屋使用费（自2018年5月1日起至2018年7月7日止，其中2018年5月按每月28370元计，2018年6月按每月28938元计，2018年7月1日至7月7日按28938元×12÷365×7=6659元计）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，广东境域投资咨询有限公司、广东合力建造科技有限公司应共同向广州市交通物资有限公司支付逾期交还上述房屋的违约金（按2018年7月1日至7月7日的房屋使用费即28938元×12÷365×7×50%=3329.5元计）。五、驳回广州市交通物资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费7466.04元、诉讼保全费2222.2元，由广东境域投资咨询有限公司、广东合力建造科技有限公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于，合同相对方的认定。案涉租赁合同由交通物资公司与境域公司签订，故本案合同的相对方系境域公司。根据合同相对性原则，应由境域公司承担合同责任。案涉场地在实际使用过程中，虽然合力公司与境域公司共同使用案涉场地，合力公司并支付了部分租金，但这属于合力公司与境域公司内部之间的法律关系，在没有证据证实合力公司自愿加入合同并承载合同的相关权利义务的情形下，不宜认定合力公司作为合同相对方并承担履行合同的责任，且在2018年4月，交通物资公司解除合同时亦是与境域公司签订，由此可见交通物资公司并未认同合力公司系合同相对方，故交通物资公司诉请合力公司为合同相对方承担相关合同责任不当，一审判令合力公司承担2017年11月1日至2018年4月30日的租金、违约金及逾期交房的违约金有误，予以纠正。在合同解除后，合力公司实际使用案涉场地，一审判令由合力公司与境域公司共同承担房屋占有使用费责任符合法律规定，予以维持。综上，原审判决对于合同相对方的认定有误，应予以纠正。上诉人合力公司上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初22298号民事判决第三项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初22298号民事判决第五项；三、变更广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初22298号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广东境域投资咨询有限公司应向广州市交通物资有限公司支付拖欠的租金（自2017年11月1日起至2018年4月30日止，每月按28370元计付；其中应扣除广东境域投资咨询有限公司已付的租赁保证金67161元）。四、变更广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初22298号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广东境域投资咨询有限公司应向广州市交通物资有限公司支付逾期支付上述租金的违约金（自2017年11月6日起至实际付清上述所欠租金之日止，以当月所欠租金总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）。五、变更广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初22298号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广东境域投资咨询有限公司应向广州市交通物资有限公司支付逾期交还上述房屋的违约金（按2018年7月1日至7月7日的房屋使用费即28938元×12÷365×7×50%=3329.5元计）。六、驳回广州市交通物资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费7466.04元、诉讼保全费2222.2元，由广东境域投资咨询有限公司负担。二审受理费2593.12元，由广州市交通物资有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年三月二十四日书记员 王日平郭丽淳