广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申10482号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：卢俊彬，男，1972年1月5日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区。委托诉讼代理人：赵蔚，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴烨，广东普罗米修律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：郑鑫全，男，1972年12月27日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：严艺锋，广东博伦律师事务所律师。再审申请人卢俊彬因与被申请人郑鑫全房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03民终8977号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。卢俊彬申请再审称，一、涉案房产未按照建设工程规划许可证的规定建设，且郑鑫全在一审辩论终结前也未能补充法定相关证明，案涉《租赁协议》依法应属无效合同，一、二审判决适用法律错误。涉案厂房存在两层与房产证不符的加建部分，该部分与厂房主体建筑融为一体，案涉《租赁协议》因违反强制性规定，应属无效。被申请人收取的200万元押金应全部退还。二、本案一、二审判决以申请人的装修队如期入场施工为由，认定涉案房屋已按双方约定时间交付以及申请人在2017年3月30日至2018年10月31日期间仍占有涉案房屋的基本事实，缺乏证据证明。（一）2016年6月，郑鑫全仅通知申请人可以进入已清空租户的涉案厂房二、三层进行前期规划及装修，合同约定的大部分涉案房屋均未交付。对涉案房屋交付的证明责任应由郑鑫全承担，被申请人未提交任何证据证明其已经按《租赁协议》约定完成了全部涉案房屋的交付。（二）申请人因郑鑫全的通知及停水停电等客观原因已于2016年7月26日停止了涉案厂房二、三层的前期规划与装修，自此未进入过厂房。此后，郑鑫全屡次故意阻止申请人进入涉案房屋内清运装修材料，其恶意制造涉案房屋被卢俊彬占用的事实，郑鑫全应就扩大的损失自行承担责任。经法院主持，双方曾同意2017年7月22日、23日搬离建材，但因申请人对郑鑫全临时增加的条件不同意，郑鑫全拒绝移交建材。直至郑鑫全已将案涉房屋转租案外人，也未将建材交还。郑鑫全采取故意拖延、放任的方式，致使损失扩大，其应承担全部责任。一、二审判决要求申请人承担50%的巨额占有使用费，实属不公。三、《限期拆除通知书》及《复函》内容相互矛盾，一、二审法院依据《复函》内容认为涉案房屋受相关执法部门断电强拆是由于申请人违法改公寓的行为造成，缺乏事实依据。《限期拆除通知书》载明的内容，明显是指涉案房屋违建部分，与申请人对二、三层的装修无关。《复函》将后续厂房改宿舍的违建行为与之前厂房连体违建行为混为一谈。一、二审法院对之前厂房连体违建行为导致的《限期拆除通知书》视而不见。四、申请人有新的证据足以推翻二审判决。（一）郑鑫全在2016年8月8日提交的一份《关于申请对西乡街道乐群社区共和工业路33号房屋升级改造报告》,该证据证明一、二审法院认为卢俊彬装修方案未经郑鑫全书面同意，从而构成违约的结论错误。（二）涉案租赁房屋原租户的证人证言。证明2016年7月涉案厂房停水停电后，涉案厂房与宿舍楼均在郑鑫全的实际控制之下。五、郑鑫全从始至终都知悉申请人对租赁房屋的用途，申请人不存在任何违约行为，郑鑫全的行为却严重违反诚信原则。请求：撤销一、二审判决，对本案再审。郑鑫全提交意见称，一、卢俊彬称《租赁协议》因涉案房产未按照建设工程规划许可证的规定建设，应属无效合同，该主张歪曲事实。（一）郑鑫全已提交十本房产证，证明涉案厂房及宿舍均是合法建筑。（二）《租赁协议》已明确约定租赁范围是厂房及宿舍各一栋，不包括厂房前的“原管理处办公室”，该办公室是2000年才建成，其地基、主体框架、楼面和墙体都是独立的，与厂房彼此独立，毫不相干。《租赁协议》已特别约定租赁范围不包括该两层办公室，125平方米仅是约数。（三）卢俊彬在2017年1月17日的起诉状中已确认了《租赁协议》的效力，后来才变更诉讼请求与理由，企图歪曲事实自圆其说。二、卢俊彬称郑鑫全只交付了涉案厂房二、三楼，又称因郑鑫全故意拖延才导致其建材未搬离，该主张是强词夺理。（一）卢俊彬擅自改造涉案厂房为公寓，被土地规划监察队强制拆除，其每一层的违规隔离墙被拆除后，郑鑫全已将当时拍的照片提交给法庭，卢俊彬留在工地的装修平面图和消防设计图足以证明卢俊彬不但接收了全部租赁房屋，还对租赁房屋各层进行过违规施工。卢俊彬提交的《关于租赁相关事宜的致函》的内容完全是捏造，其从未在2016年12月16日前催告郑鑫全交付物业。（二）厂房、宿舍内的建材及垃圾都是政府强制拆除后遗留的，在一审阶段法院要求卢俊彬先行搬走遗留在工地的建材，但其借故拖延，最后不了了之，其长期占据租赁物业，法院判决其承担占有使用费正确。三、卢俊彬曲解当地土地规划部门给一审法院的复函，其目的是掩盖其根本违约行为。案涉《限期拆除通知书》针对的是厂房前面的单体违建发出，不管提到多少面积，均与本案租赁范围无关。卢俊彬将厂房改造为公寓，法院认定其根本违约不仅有《复函》为依据，还有当地派出所和土地监察大队发出的有关通知及采取贴封条、拆除违法改建等相应措施证实。四、卢俊彬提交的所谓新证据，不具备合法性、真实性和关联性。从卢俊彬提交的《房屋升级改造报告》的落款日期看，其不属于法律规定的新证据。（一）该报告是卢俊彬自己制作并让当地居委会盖章，该报告没有郑鑫全签名，也没有郑鑫全公司的盖章，与郑鑫全无关。（二）根据《租赁协议》的约定，郑鑫全没有必要代卢俊彬向居委会提交该报告。（三）作出证人证言的黄世祝是涉案物业前租户之一，因长期拖欠郑鑫全租金，郑鑫全早已与其解除租赁协议，其根本不清楚郑鑫全与卢俊彬之间物业移交情况。五、卢俊彬的违约行为造成郑鑫全巨额经济损失，一、二审判决涉案厂房前的两层单体建筑有一部分属于租赁范围是错误的。但为不浪费司法资源，郑鑫全未进行申诉，但卢俊彬却试图歪曲事实误导法院，请求驳回卢俊彬的再审申请。本院经审查认为，本案系民事再审审查案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本案应对再审申请人卢俊彬主张的再审事由进行审查。一、关于涉案《租赁协议》的效力问题。卢俊彬以涉案厂房存在两层违法加建的房屋为由，主张《租赁协议》全部无效。但根据一、二审法院查明的事实，涉案《租赁协议》涉及的租赁范围包括厂房、宿舍及厂房前两层违法建筑物，而其中的厂房、宿舍均已取得房产证，属于合法建筑。《租赁协议》中涉及厂房前的两层违法建筑的部分因违反法律法规的强制性规定，应属无效。属于租赁范围内的厂房、宿舍是合法建筑，而郑鑫全也享有合法的出租权，故一、二审法院认为《租赁协议》涉及有合法证明的厂房和宿舍的部分有效，涉及两层违法建筑的部分无效，并无不当。二、关于《租赁协议》解除原因的问题。卢俊彬主张当地土地监察部门发出的《限期拆除通知书》与回复法院的复函在内容上存在矛盾，认为一、二审法院仅依据复函即认定卢俊彬存在根本违约缺乏事实依据。但根据一、二审法院查明的事实，除当地土地监察部门发出的《限期拆除通知书》及给法院出具的复函外，当地派出所也在卢俊彬对案涉厂房改造为公寓期间先后两次向卢俊彬发出《责令改正通知书》，上述事实均表明卢俊彬将工业厂房改为公寓违反法律规定，受到相关部门的制止。故一、二审法院认为卢俊彬的行为已构成根本性违约，对郑鑫全要求解除《租赁协议》的诉请予以支持，并无不当。三、关于涉案房屋的交付时间的问题。一、二审判决认定郑鑫全已按合同约定按时将涉案房屋交付给卢俊彬使用，卢俊彬对此予以否认，认为郑鑫全仅通知其进入涉案厂房二、三层进行规划及装修，大部分涉案厂房及整栋宿舍楼均未交付。但卢俊彬的施工队在租赁协议约定的交付时间前即已进场施工，而《租赁协议》对个别租户延迟搬离的情况也已作出约定，在卢俊彬未能提交相反的证据证明大部分房屋在协议约定的时间仍未交付的情况下，一、二审法院对卢俊彬的主张不予采纳，并无不当。四、关于占有使用费的问题。合同解除后，双方并未对涉案房屋进行移交，涉案厂房内还留有装修建材，而双方也未按案件审理过程中约定的2017年7月22日至2017年7月23日处理遗留的建材。对未能搬离建材的原因，双方均认为是对方的责任，但又未能提供充分的依据予以佐证。因此，一、二审法院认为双方对合同解除后的损失继续扩大均有责任，并酌定卢俊彬应支付合同解除后至郑鑫全收回房屋期间的50%房屋占有使用费，并无不当。卢俊彬申请再审提交的证据也不足以推翻一、二审法院认定的事实，本院不予采纳。综上，卢俊彬的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回卢俊彬的再审申请。审判长 赵 虹审判员 赖尚斌审判员 王 凯二〇二〇年三月五日法官助理罗伟恒书记员苏惠如