云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终303号上诉人（原审原告）：弥勒市弥阳镇吉山社区居民委员会小新寨居民小组。住所地：弥勒市弥阳镇吉山社区居民委员会小新寨居民小组。代表人：陈树宝，该居民小组组长。委托诉讼代理人：谭斌，云南众序律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：陈聪，男，2002年2月11日生，汉族，住弥勒市。被上诉人（原审被告）：陈某，女，2008年11月9日生，汉族，住弥勒市弥阳镇吉山村委会小新寨村135号。陈某的法定代理人暨被上诉人（原审被告）：郭丽芬，女，1978年9月12日生，汉族，农民，住弥勒市弥阳镇吉山村委会小新寨村135号。三被上诉人的委托诉讼代理人：苏建良，云南砝达律师事务所律师。代理权限：特别授权。诉讼继承人：陈志才，男，1969年12月29日生，汉族，农民，住弥勒市弥阳镇吉山村委会小新寨村民小组134号。系付桂仙之子。诉讼继承人：陈志英，女，1967年10月15日生，汉族，农民，住弥勒市弥阳镇弥东村委会烧酒塘村141号。系付桂仙之女。上诉人弥勒市弥阳镇吉山社区居民委员会小新寨居民小组因与被上诉人陈聪、陈某、郭丽芬、付桂仙租赁合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2019）云2504民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因付桂仙已在一审判决送达后死亡，本院二审中依法追加付桂仙的法定继承人陈志才、陈志英参加诉讼。本案现已审理终结。弥勒市弥阳镇吉山社区居民委员会小新寨居民小组上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定“被告仅逾期4个月未按约定支付租金”，这是上诉人提起诉讼时主张的事实，但一审法院回避了一个重要事实“每年9月1日交租金”，虽然上诉人起诉之时只逾期4个月，但一审开庭、判决之时己经逾期近13个月。《合同法》第94条规定“有下列情形之一的当事人可以解除合同：。（三）当事人一方迟延履行主要债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”，第227条规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，上诉人出租土地的最根本的目的就是收取租金，而被上诉人长达13个月不交租金，难道上诉人的合同目的实现了？被上诉人长达13个月不交租金，难道其提供了合理的理由，出租人的解除权得不到法律的保护，公平何在？二、被上诉人转租的行为不能作为上诉人与被上诉人之间合同不能解除的理由。1、被上诉人转租的行为，没有经过上诉人的同意和认可，根据合同相对性原则，与上诉人无关。2、一审认为“被告与周海英签订的《和解协议》正在履行中，故原告与陈志云签订的土地租赁合同不宜解除，这种论述过于主观和片面，更是无任何法律依据，如果只要转租的事实存在，转租关系不了断，原合同就永远解除不了，承租方就可以永远不交租金，那么出租方的合法权益如何保护。目前，小组2018年的租金没有收到、2019年度的租金没有收到，出租土地却收不回来，请给小组512名群众一个合理的说法。综上，请二审法院支持小新寨小组的上诉请求。陈聪、陈某、郭丽芬辩称：一审判决事实清楚，程序合法，判决公正，请求维持原判。弥勒市弥阳镇吉山社区居民委员会小新寨居民小组向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与陈志云于2014年8月6日签订的《小新小组土地租赁合同》；2.判令被告将承租土地交还原告；3.判令被告支付原告2018年9月1日至2018年12月31日的租金13126.72元（37726.4元/年÷365天×127天），以及自2019年1月8日起被告将承租土地交还原告之日止的租金，租金按每天103.36元计算。一审法院认定事实：被告付佳仙是陈志云母亲，被告郭丽芬与陈志云系夫妻，被告陈聪、陈某系郭丽芬与陈志云子女。2014年4月，弥勒市大树村委会小新寨村民小组将本小组位于弥勒大道2219.20平方米的空地公开对外出租，2014年5月经层报弥勒市人民政府批准后，于2014年6月3日经公开竞价三轮后，陈志云以最高价17元/平方米取得承租权。2014年8月6日在弥勒市法律服务所的见证下，陈志云与小新寨村民小组签订《小新小组土地租赁合同》，约定租期20年即2014年9月1日至2034年8月31日，2014年9月1日至2019年8月31日的租金每年37726.40元（2219.20平方米×17元/平方米），2019年9月1日至2024年8月31日每年的租金为39612.72元（2219.20平方米×17.85元/平方米），2024年9月1日至2029年8月31日每年的租金为41499.04元（2219.20平方米×18.70元/平方米），2029年9月1日至2034年8月31日每年的租金为43385.36元（2219.20平方米×19.55元/平方米），2014年9月1日至2015年8月31日的租金于2014年9月1日前一次性付清，之后每年9月1日前一次性付清次年的租金。合同第四条约定，出租的空地属农业用地，若陈志云改变用途必须办理用地手续，陈志云在出租的土地上建盖房屋等建筑物小新寨村民小组不予干涉，合同期限届满租赁土地上建盖的建筑物无偿归小新寨村民小组所有。合同第九条约定，合同履行期间若小新寨村民小组违约，应赔偿陈志云在该空地上的全部损失，并承担20年租金总额811117.60元的20%的违约金，若陈志云违约陈志云在该空地上的一切附着物无偿归小新寨村民小组所有，并承担20年租金总额811117.60元的20%的违约金。2015年2月5日陈志云与案外人周海英签订《农村土地承包经营权流转协议书》，将承租赁的上述土地转租给周海英经营管理，土地的用途同《小新小组土地租赁合同》，租期自2014年9月1日起至2034年8月31日止。2015年2月5日至2034年8月31日的租金按28元/平方米计算，以后每5年递增5%，租金于每年9月1日前一次性付清。租赁期间陈志云有义务协助周海英完善相关用地手续，协助处理好与村民的关系及边界等方面的关系，周海英可以在租赁的土地上建盖房屋、修建道路和沟渠等，租期届满不动产归小新寨村民小组。租赁期内如一方违约，需赔偿租赁土地上附属物价值三倍以上的损失。周海英承租后，未经相关部门比准，在该租赁的土地南边的土地上建盖了砖混结构房三层（第三层尚未建盖完毕），在中间的土地上建盖了砖混结构小仓库一间，在北边的土地下建造了一个储物地窖，三块土地上均支砌了部分石脚和空心砖、小砖围墙。周海英已付清2014年9月1日至2017年2月5日的租金124275.20元。2016年10月陈志云病故。2017年9月1日支付租金的期限届满后，案外人周海英未依约履行给付租金义务，2017年10月9日本案被告向本院起诉，本院于2017年12月31日作出（2017）云2504民初2156号民事判决，判决周海英支付本案被告租金62137.6元，周海英不服提起上诉，在二审过程中，本案被告与周海英于2018年7月25日签订《和解协议》，本案被告申请撤诉，云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院于2018年7月28日作出（2018）云25民终623号民事裁定，撤销（2017）云2504民初2156号民事判决，准许本案被告撤回起诉。因周海英未按协议履行义务，本案被告遂依法起诉。2019年7月9日本院作出（2019）云2504民初181号民事判决，判决：一、陈聪、陈某、郭丽芬、付桂仙与周海英于2018年7月25日签订的《和解协议》继续履行。二、由周海英于判决生效之日起三日内支付陈聪、陈某、郭丽芬、付桂仙2017年2月5日至2018年8月30日的租金93206.40元、2018年9月1日至2019年8月31日的租金37726.4元，合计130932.8元；并支付自逾期之日2018年8月30日起至付清之日止的利息（以未付租金93206.40元为本金按年利率4.75%计算）。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”。本案原告与陈志云签订《小新小组土地租赁合同》，约定租赁相关事宜，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。陈志云死亡后，其继承人即本案被告未按约定全面履行合同义务，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，原告要求被告支付2018年9月1日至2018年12月31日的租金13126.72元（37726.4元/年÷365天×127天）的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。双方的土地租赁合同约定的租期为20年，原告起诉时，双方的合同仅履行了四年零五个月，被告仅逾期4个月未按约定支付租金，未达到《合同法》第九十四条规定的情形，并且被告与周海英之间签订的《和解协议》正在履行中，故原告与陈志云签订的土地租赁合同不宜解除，原告要求解除2014年8月6日签订的《小新小组土地租赁合同》及要求被告将承租土地交还原告并支付自2019年1月8日起至交还土地之日止的租金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、由被告陈聪、陈某、郭丽芬、付桂仙于判决生效之日起三日内支付原告弥勒市弥阳镇吉山社区居民委员会小新寨居民小组2018年9月1日至2018年12月31日的租金13126.72元。二、驳回原告弥勒市弥阳镇吉山社区居民委员会小新寨居民小组的其他诉讼请求。案件受理费128元，由被告陈聪、陈某、郭丽芬、付桂仙负担。二审中，当事人未提交新证据。经征询当事人对原判认定事实的意见，上诉人弥勒市弥阳镇吉山社区居民委员会小新寨居民小组提出：原判认定“2014年4月，弥勒市大树村委会小新寨村民小组将本小组位于弥勒大道2219.20平方米的空地公开对外出租”中“弥勒市大树村委会”错误，应当是“弥勒市吉山村委会”，对其余认定事实无异议。被上诉人陈聪、陈某、郭丽芬对原判认定事实无异议。本案二审审理查明的事实，除将原判认定“2014年4月，弥勒市大树村委会小新寨村民小组将本小组位于弥勒大道2219.20平方米的空地公开对外出租”中“弥勒市大树村委会”更正为“弥勒市吉山村委会”外，其余事实与一审法院查明的事实相同，二审予以确认。二审法院还另查明：一审判决送达后，付桂仙于2019年10月去世。付桂仙的法定继承人有陈志才、陈志英。陈志才、陈志英已向本院书面声明自愿无条件放弃对母亲付桂仙在弥勒市弥阳镇吉山社区居民委员会小新寨居民小组与陈聪、陈某、郭丽芬土地租赁合同中享有的权利，也不承担因该租赁合同应承担的义务。被上诉人陈聪、陈某、郭丽芬愿意承担付桂仙在本案土地租赁合同中应承担的义务，上诉人已经表示同意。本院认为：上诉人弥勒市弥阳镇吉山社区居民委员会小新寨居民小组与陈志云签订的《小新小组土地租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。陈志云死亡后，其继承人陈聪、陈某、郭丽芬、付桂仙未按照合同约定履行给付土地租金的义务，应承担违约责任。一审法院判决由陈聪、陈某、郭丽芬、付桂仙支付上诉人2018年9月1日至2018年12月31日的租金13126.72元符合法律规定，本院予以支持。因付桂仙在一审判决后已经去世，本院二审中依法追加其法定继承人陈志才、陈志英参与本案诉讼，但二人已向本院书面声明自愿无条件放弃对付桂仙在弥勒市弥阳镇吉山社区居民委员会小新寨居民小组与陈聪、陈某、郭丽芬土地租赁合同中享有的权利，也不承担因该租赁合同应承担的义务。陈聪、陈某、郭丽芬愿意承担付桂仙在本案土地租赁合同中应承担的义务，上诉人已经表示同意。故一审判决由陈聪、陈某、郭丽芬、付桂仙四人承担的支付租金义务二审改判为由陈聪、陈某、郭丽芬三人承担。诉讼继承人陈志才、陈志英在本案中不承担民事责任。上诉人与陈志云签订的《小新小组土地租赁合同》约定的租期为20年，合同签订后，陈志云又将该租赁土地转租给案外人周海英，周海英不是本案当事人，本案中不能对该转让合同出租的土地进行处理，故上诉人要求解除合同及交还承租土地的请求，本院不予支持。弥勒市弥阳镇吉山社区居民委员会小新寨居民小组的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省弥勒市人民法院（2019）云2504民初218号民事判决；二、由陈聪、陈某、郭丽芬于本判决生效之日起三日内支付弥勒市弥阳镇吉山社区居民委员会小新寨居民小组2018年9月1日至2018年12月31日的租金13126.72元。三、驳回弥勒市弥阳镇吉山社区居民委员会小新寨居民小组的其他诉讼请求。一审案件受理费128元，由陈聪、陈某、郭丽芬负担；二审案件受理费128元，由上诉人弥勒市弥阳镇吉山社区居民委员会小新寨居民小组负担。本判决为终审判决。审判长 魏 伟审判员 何玉琼审判员 陆 斌二〇二〇年三月二十三日书记员 张 飞