广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32687号上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳奥斯健身游泳培训有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区东门街道东门路2044号鸿业苑名豪居会所四楼，统一社会信用代码：91440300MA5ENUAK3P。法定代表人：黄飞来。委托诉讼代理人：杨帆，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市天顺电气有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区人民北路2202号3楼301、302，统一社会信用代码：91440300568523576D。法定代表人：陈绵珊。委托诉讼代理人：张天虹，广东扬权律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冬凌，广东扬权律师事务所律师。上诉人深圳奥斯健身游泳培训有限公司（以下简称奥斯公司）因与被上诉人深圳市天顺电气有限公司（以下简称天顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初17579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。奥斯公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决双方继续履行房屋租赁合同；3.判决确认奥斯公司垫付的装修款20万元抵付房租；4.判决天顺公司赔偿奥斯公司营业额损失319424元（以2018年12月份及之前半年月均营业总额131542元为标准，自2019年1月暂计至2019年3月）；5.判决天顺公司赔偿奥斯公司健身设施设备损失744632元；6.判决天顺公司赔偿奥斯公司招牌损失61088元；7.判决天顺公司承担本案诉讼费用；以上合计1325144元。事实和理由：一、一审判决未对证据的采纳情况进行公开，缺乏说理性，也违反法定程序。本案于2019年7月24日进行开庭，庭审过程中，合议庭要求天顺公司补交关于其所出租场地相关权属、且其取得了合法转租权的相关证据。庭审后，奥斯公司代理人多次询问相关材料是否已经补交，但获得的答复均称未看到相关补交材料。直至2019年10月22日，一审法院寄来了天顺公司相关补充证据，但根据内含的《被告补充证据目录》显示，天顺公司提交的时间为2019年7月31日，一审法院在收到材料后3个月才向奥斯公司进行送达，并且同时要求奥斯公司限期于2019年10月28日提交书面的质证意见。奥斯公司于限期内对上述补充证据提交了质证意见，并对其真实性、合法性、关联性提出了相应质疑，且多次强调由于没有看到相关文件的原件，故请求一审法院对证据原件进行核对。但本案的判决书中，没有对于证据采纳情况的任何说明，也未对奥斯公司请求对天顺公司补交证据的原件进行核验作任何回应。证据是查清案件事实的基础，案件的证据采纳情况对案件判决结果存在根本性影响，但一审判决却未对该部分情况进行公开，违反了法定程序。二、天顺公司无法证明其享有涉诉场地的合法转租权。天顺公司在第一次开庭后向合议庭提交了涉诉场地的产权证以及其与其上一手出租人的租赁合同。但天顺公司提交的产权证上的权利人是“深圳市鸿基房地产有限公司”（100%份额），但其租赁合同中所显示的出租方却为“深圳市鸿基物业管理有限公司”。渉诉场地权利人与出租方并不一致，也未有任何证据能显示深圳市鸿基房地产有限公司授权深圳市鸿基物业管理有限公司向外出租或管理涉诉物业。故而天顺公司提供的证据自相矛盾，未能实现证据链的闭环，不能证明天顺公司合法享有涉诉场地的转租权。三、奥斯公司提供的证据已经证明奥斯公司在涉诉场地的健身器材的价值，不能因奥斯公司未参与盘点而视为放弃了所有器材的所有权。且天顺公司所发出的《物资盘点通知》也已经表示如奥斯公司不盘点，则将由天顺公司进行盘点。这表明，在涉诉场地存在着器械等各种物资，但本案进行过程中，天顺公司未提交任何盘点的记录。且天顺公司作为奥斯公司的股东之一，其也有义务对物资进行盘点并做处理，以防止双方产生扩大损失。但天顺公司既没有按市场价值对物资器械进行处理，也未将相关价值冲抵相关费用，却将相关物资及器械无偿据为己有，天顺公司的此种处理方式与合同法相关法律相悖，不应当得到支持。一审判决认定因奥斯公司未配合盘点，而应承担器械及物资价值灭失归零的责任，无疑是超出法律范围，加重了奥斯公司的责任，于法无据。事实上物资的盘点天顺公司也可单方制作盘点清单而后发奥斯公司确认，不存在奥斯公司不配合就无法盘点物资的情况。四、一审既支持了天顺公司的租金利息损失，又支持了高额的违约金，属于重复支持；且一审判决所确定的违约金明显过高。1.利息损失与违约金不应重复支持。天顺公司所主张的利息为所欠租金的利息损失，该利息已经完全可以弥补天顺公司的损失，而一审判决在支持了损失赔偿的情况下，又对违约金进行支持，让奥斯公司重复承担了违约责任，对奥斯公司极其不公。2.一审判决确定的违约金明显高于损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。我国合同法对违约金的规定侧重违约金的补偿性，同时有限制地承认违约金的惩罚性。违约金的支付数额是“根据违约情况”确定的，即违约金的约定应当估计到另一方违约可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额。对于当事人约定的违约金过高的情况下，合同法第一百一十四条第二款又规定“……约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，一审判决所支持的违约金数额明显过高，本案所涉及的未付租金金额为198027元，而一审却判奥斯公司赔偿499687.5元的违约金，该标准明显过高。天顺公司单方书面解除租赁合同之后，自2019年1月开始即已经将涉诉场地重新投入了经营，其没有产生除利息损失以外的其他损失。天顺公司违约金不应超出所欠租金利息的130%。五、天顺公司的行为构成根本违约，应承担违约责任。1.根据《股东出资协议书》及股东约定，经营场所的装修由天顺公司负责，天顺公司委托徐宏亮具体经办。2017年7月25日，徐宏亮代表天顺公司与深圳市十米装饰设计工程有限公司签订《深圳市小型装饰装修工程施工合同》。在工程施工完毕后，天顺公司未能依承诺支付工程款，导致施工队多次带工人前来奥斯公司追款，严重影响了奥斯公司的正常经营。奥斯公司及其他股东，为了避免公司声誉受损，避免影响正常经营,无奈之下代垫了装修款20万元，双方因此产生纠纷。2.在双方纠纷未实际解决的情况下，天顺公司单方对经营场所停水停电，导致奥斯公司无法经营。将奥斯公司所有的设施设备霸占，并将相关设施设备进行处置，私自毁坏、更换奥斯公司的招牌。3.天顺公司的上述行为构成根本违约，但奥斯公司基于合法有效的租赁合同，仍选择继续履行合同，但要求天顺公司承担违约责任，依法赔偿诉讼请求中所述奥斯公司的损失。奥斯公司在二审法庭调查程序中补充如下事实和理由：一、天顺公司同时是奥斯公司的股东，而且占股51%，具有双重身份，不单纯是涉诉场地的出租人，对于奥斯公司财产盘点，天顺公司有权以其股东身份进行盘点，不需要取得奥斯公司的同意，其作为奥斯公司的股东，也应当有更高的注意义务，避免奥斯公司财产受到损失。二、鉴于双方复杂的关系，有租赁合同关系，有投资关系和股东关系，在租赁合同履行的过程中，奥斯公司与天顺公司在股东层面有一些纠纷，但是双方一直有相互沟通。即使认定奥斯公司违约，奥斯公司逾期的租金期数不长，其违约行为并不严重。三、天顺公司发出解除租赁合同的通知后，就已经将涉诉场地自行使用，其将涉诉场地及相关设备提供给由其创办的泰诺博（深圳）健康管理有限公司使用，其因为合同的解除并未受到租赁损失，天顺公司的损失仅是逾期租金的逾期损失，而一审中已经支持了相关的利息损失，又再一次支持违约金损失，并且该违约金远远超过天顺公司的损失，有失公平原则。四、天顺公司是涉案场地上健身器材的初始购置者，其购置健身器材后交给奥斯公司使用，奥斯公司也将相应的价款转给天顺公司，可以证明相应的健康器材是在涉诉场地内。由于天顺公司是出租人，没有其放行条奥斯公司无法将器材搬出，从高度盖然性的层面奥斯公司举证的证据已经形成了证据链，对于天顺公司单方发的盘点通知，是其单方意思表示，奥斯公司并未进行确认。即使认定奥斯公司违约，在没有约定的情况下，不应当然认定因奥斯公司未进行盘点即视为放弃健身器材的财产权利。天顺公司辩称，本案的股东出资协议可以看出小股东郑某就是健身教练，负责公司的运营管理，是公司总经理，徐某亮只是负责接洽租赁事宜和装修事宜，郑某经营手法是零转让月卡，收取了费用后把场地交给了徐某亮，钥匙是郑某自愿给徐某亮。其撤出后会员闹事，一审支持20多万元的违约金未超过合理范围。天顺公司一审提交了街道办的承诺书及会员签名的证据，所以20多万元的违约金远远不足弥补损失。奥斯公司向一审法院起诉请求:一、判决双方继续履行房屋租赁合同；二、判决确认奥斯公司垫付的装修款20万元抵付房租；三、判决天顺公司赔偿奥斯公司营业额损失319414元；四、判决天顺公司赔偿奥斯公司健身设施设备损失744632元；五、判决天顺公司赔偿奥斯公司招牌损失61088元；六、判决天顺公司承担本案诉讼费用。天顺公司反诉请求：一、确认房屋租赁合同于2018年12月24日解除；二、判令奥斯公司立即向天顺公司支付拖欠租金198027元，以及逾期付款的利息损失（自2018年10月5日起至实际给付之日止，以198027元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、判令奥斯公司承担违约金499687.5元；四、判令奥斯公司承担本诉和反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：一、涉案租赁物业深圳市罗湖区××阁××的所有权人系深圳市鸿基房地产有限公司，其将该物业租赁给天顺公司使用，租赁期限自2017年8月1日至2022年7月31日。二、奥斯公司、天顺公司签订的《房屋租赁合同》约定，1.天顺公司将位于深圳市罗湖区××所××、以及园林集团××楼物业租赁给奥斯公司使用，用途健身游泳培训，建筑面积为712平方米。2.租期五年，自2017年8月1日至2022年7月31日。3.租金为第一年75048元/月，第二、三年为81615元/月，第四、五年为93245元/月。合同签订后双方一致同意将租金变更为租期第一年的前半年为78190元/月，第一年后半年递增至80190元/月。第二、三年递增至88009元/月。此费用包括管理费及专项维修基金。4.租赁期间，经天顺公司同意，奥斯公司可在租赁标的所在大楼内外设置奥斯公司标识或摆放广告牌，户外广告标识按每平方米150元核算。5.奥斯公司如需对所使用的房产进行装修，必须申请取得天顺公司书面同意。奥斯公司装修申请获天顺公司同意后，在任何情况下，装修与施工费用均由奥斯公司承担。6.物业保证金234570元，在使用期间，奥斯公司若有合同第九条约定的违约行为，此保证金不予退还，用以抵扣违约金。7.第九条违约责任，奥斯公司有下列情形之一的，天顺公司可以单方面解除本协议，并收回物业使用权，奥斯公司应向天顺公司支付违约金，违约金的数额为本协议一年租金总额的50%，若奥斯公司给天顺公司造成的损失超过违约金数额的，超过的部分奥斯公司应予赔偿。天顺公司的损失包括不限于奥斯公司拖欠的租金、物业管理费、专项维修资金、水电费及逾期腾房占房使用费等，以及因奥斯公司违约导致天顺公司增加的费用，如恢复原状的费用、搬迁清理费、律师费、诉讼费等。（1）拖欠租金、水电费任一项达15天；……奥斯公司于2017年10月10日向天顺公司转账支付了保证金234570元。三、2017年7月25日，案外人徐某亮与深圳市十米装饰设计工程有限公司签订《深圳市小型装饰装修工程施工合同》，约定由深圳市十米装饰设计工程有限公司负责涉案租赁物业的AOS健身装饰工程，合同价款为125万元（不含税），工期为50天，自2017年7月26日至9月15日。2018年11月16日，深圳市十米装饰设计工程有限公司向奥斯公司出具《收款确认书》，确认收到奥斯公司支付的20万元装修款。四、天顺公司授权徐某亮代表天顺公司参与健身房项目的合作，负责提供与签署确认一切文书资料。五、天顺公司于2018年12月通知奥斯公司支付2018年10月至12月3个月欠付的租金198027元。奥斯公司对于该欠付的数额无异议。2018年12月25日，天顺公司向奥斯公司邮寄了《场地回收公告》，奥斯公司于12月26日签收。该公告主要内容为：自2018年10月起，贵司恶意拖欠3个月房租，税前应付租金总金额共计198027元。天顺公司决定于2018年12月30日前收回场地，要求奥斯公司在此之前将自有物品搬离现场。天顺公司通过微信方式向奥斯公司发送了《物资盘点通知》，具体内容是：由于贵司于2018年10月起，恶意拖欠房租3个月，根据我方多次向贵司发出警示（包括当面通知、EMS快递签收告知信、微信、电话等告知方式），贵司没有在最后期限2018年12月30日前妥当解决拖欠房租问题和清场，仅于2018年12月29日晚交还场地钥匙。贵司于2018年12月30日失去经营场所，我方正式回收场地。现通知你方及股东们今天到场进行物资盘点，若你方逾期不到场处理，将由我方自行盘点。盘点时间：2018年12月31日。奥斯公司确认收到该通知。六、天顺公司与案外人郑某、钟某成共同投资设立奥斯公司，三方于2017年7月6日签订《股东出资协议》，协议约定了天顺公司委托人徐某亮具体负责场地，即深圳市罗湖区××阁××、以及园林集团××楼部分的装修设计以及后续维护。奥斯公司于2017年8月10日登记设立。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。奥斯公司、天顺公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同约定，奥斯公司拖欠租金、水电费任一项达15天，保证金不予退还，用以抵扣违约金，天顺公司有权单方面解除合同，收回物业使用权，并要求奥斯公司支付一年租金的50%作为违约金。租赁期间，奥斯公司拖欠天顺公司2018年10月至12月的房租，天顺公司有权按照合同约定解除涉案租赁合同，并要求奥斯公司支付拖欠的租金和违约金。天顺公司向奥斯公司邮寄了《场地回收公告》，该院确认涉案租赁合同于该公告到达奥斯公司之日，即2018年12月26日解除。天顺公司要求奥斯公司支付拖欠的2018年10月至12月房租198027元，该院予以支持，但相应的利息损失应当自应付租金的次日开始计算。租赁合同约定租金支付时间为每月3日，奥斯公司在庭审中确认从应付租金当月的5日开始计算利息，该院予以支持。奥斯公司主张装修款20万元应由天顺公司支付，其垫付的20万元抵付租金。但根据租赁合同的约定，装修与施工费用由奥斯公司承担。奥斯公司所称的20万元装修款是设立中的奥斯公司与装修方深圳市十米装饰设计工程有限公司因装修涉案租赁物业产生的债务，天顺公司人员徐某亮代表设立中的奥斯公司与施工方签订施工合同，不能据此认定由天顺公司承担该债务。奥斯公司该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。关于奥斯公司需向天顺公司支付的违约金数额，自2018年1月至2018年12月，租金总额为999375元，相应的违约金为499687.5元，合同约定保证金可用于抵扣违约金，则奥斯公司支付的234570元保证金抵扣违约金后，奥斯公司尚需向天顺公司支付违约金265117.5元。奥斯公司主张天顺公司造成其营业损失394626元，健身设备损失720518元及招牌损失61088元，但奥斯公司未就营业损失提供证据，其提供的健身设备和招牌安装的票据亦不足以证明损失具体数额。且天顺公司在解除合同后亦通知奥斯公司盘点物资，但奥斯公司未予配合，即使存在损失，奥斯公司应当承担相应的责任。因此，奥斯公司主张天顺公司赔偿上述损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认奥斯公司与天顺公司签订的《房屋租赁合同》于2018年12月26日解除；二、奥斯公司应于判决生效之日起十日内向天顺公司支付拖欠的租金198027元并支付利息（利息以中国人民银行同期贷款利率为标准，其中66009元自2018年10月5日开始计息，66009元自2018年11月5日开始计息，66009元自2018年12月5日开始计息，均计至款项付清之日止）；三、奥斯公司应于判决生效之日起十日内向天顺公司支付违约金265117.5元；四、驳回天顺公司的其他反诉请求；五、驳回奥斯公司的全部诉讼请求。如果奥斯公司未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费8363元，由奥斯公司负担。反诉受理费5389元，由奥斯公司负担。反诉受理费5389元，天顺公司已预付，该院予以退回，奥斯公司应在判决生效之日起七日内向该院缴纳案件受理费5389元，拒不缴纳的，该院依法强制执行。二审中，奥斯公司向本院提交了其工商登记信息，用以证明其股东持股情况。天顺公司对该证据的真实性和合法性予以认可，对其关联性不予认可。本院认为，奥斯公司提交的该证据与本案基本事实无关，缺乏关联性，本院不予采信。天顺公司向本院提交了深圳市鸿基物业管理有限公司、深圳市鸿基房地产有限公司企业信用报告，用以证明深圳市鸿基物业管理有限公司系深圳市鸿基房地产有限公司的全资子公司，有权代表产权人深圳市鸿基房地产有限公司将涉案场地出租给天顺公司，天顺公司亦有权向奥斯公司出租涉案场地。奥斯公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，天顺公司提交的该证据与可公开查询的企业工商信息相互印证，具有真实性、合法性，且该证据与天顺公司是否享有涉案场地出租权利等情况相关，具有关联性，故依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条第一款的规定，本院予以采信。天顺公司还拟向本院提交750份《泰诺博健身入会协议书》、187份《泰诺博健身私教协议》以及《零元转卡会员统计表》和泰诺博（深圳）健康管理有限公司企业信用报告，用以证明奥斯公司的违约行为给天顺公司造成的损失。本院认为，天顺公司未在举证期限届满前向一审法院提交上述证据，违反了法律关于举证期限的规定，而且上述证据的真实性存疑且不具有关联性，故本院不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明：天顺公司向一审法院提交的《物业租赁协议补充说明》显示，深圳市鸿基物业管理有限公司于2018年11月29日盖章确认其同意天顺公司将涉案场地转租给奥斯公司。天顺公司向一审法院提交的短信记录显示，“翠竹维稳林先生”曾于2018年12月30日发出短信，内容为“徐总，我们是翠竹街道维稳办的，根据上级要求，你们健身会所绝对不能关门，如果你们关门可能会产生后果你们要承担，有问题好好跟会员沟通”。天顺公司向一审法院提交的其于2018年12月30日作出的《承诺书》载明：“致奥斯公司全体会员：因前期奥斯公司经营管理不善给各位造成不良影响深表歉意，本公司作为奥斯公司大股东，特此承诺2019年元月10日前将原奥斯公司会员所有权益（会员卡、私教课）由天顺公司承担，并保证在原会所场地正常经营，否则愿意承担由此造成的一切后果。”天顺公司向一审法院提交了“肖某”于2019年7月31日出具的说明，载明：“本人肖某作为原奥斯公司的会员代表，于2018年12月30日与部分会员见证了天顺公司徐某亮出具《承诺书》，并证明其按约定履行了承诺”，同时附有肖某的身份证扫描件。奥斯公司出具书面质证意见，对天顺公司提交的上述《物业租赁协议补充说明》、短信记录、《承诺书》、肖红出具的说明均不予认可。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。奥斯公司与天顺公司签订的涉案《房屋租赁合同》系其真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行各自义务。该租赁合同明确约定，奥斯公司如拖欠租金、水电费任一项达15天，天顺公司可单方解除合同。由于奥斯公司拖欠天顺公司2018年10月至12月期间的租金198027元至今未付，故天顺公司有权依照上述合同约定解除合同。奥斯公司关于应继续履行合同的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。由于系因奥斯公司的违约行为导致天顺公司依约解除合同，故奥斯公司要求天顺公司向其赔偿因合同解除而导致的营业损失的主张，亦缺乏法律依据，本院不予支持。关于合同约定违约金是否过高的问题。双方签订的《房屋租赁合同》约定，因奥斯公司迟延支付租金导致天顺公司单方解除涉案合同，奥斯公司应向天顺公司支付违约金。“违约金的数额为本协议一年租金总额的50%，若奥斯公司给天顺公司造成的损失超过违约金数额的，超过的部分奥斯公司应予赔偿。天顺公司的损失包括不限于奥斯公司拖欠的租金、物业管理费、专项维修资金、水电费及逾期腾房占房使用费等，以及因奥斯公司违约导致天顺公司增加的费用，如恢复原状的费用、搬迁清理费、律师费、诉讼费等。”如果单从奥斯公司迟延支付三个月租金198027元的金额来看，一审法院判令奥斯公司应依约支付“一年租金”999375元的50%，即499687.5元的违约金确属过高，但是，天顺公司向一审法院提交的短信记录、《承诺书》、肖某出具的说明等证据，能够印证天顺公司在二审法庭调查中的相关陈述，即天顺公司及其控股子公司须为奥斯公司已收取费用的健身会员继续提供服务，天顺公司因此损失较大。同时，奥斯公司亦未举证证明违约金过分高于天顺公司的实际损失。因此，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，一审法院在判令奥斯公司支付租金逾期利息的基础上再判令奥斯公司依约支付违约金而未予调整，并未明显过当，本院不予调整。关于装修款的问题。涉案《房屋租赁合同》约定，装修施工等费用由奥斯公司负担，故奥斯公司主张该款项应由天顺公司负担，与合同约定相悖，本院不予采信。关于健身设施设备损失的问题。2018年12月25日，天顺公司向奥斯公司邮寄了《场地回收公告》，告知奥斯公司应于2018年12月30日前自行清场，奥斯公司于2018年12月26日签收该公告，并于2018年12月29日自愿向天顺公司交付场地钥匙且一直未再安排人员前往配合清点物品。按照生活常理，奥斯公司的该行为应当视为其已自行完成清场并向天顺公司交还场地，现奥斯公司要求天顺公司向其赔偿价值720518元的健身设备损失，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。关于招牌损失的问题。由于天顺公司已解除涉案租赁合同，故奥斯公司用于宣传的外挂招牌应予拆除。奥斯公司在天顺公司多次要求清场的情况下未能自行拆除，故天顺公司有权清理拆除。现奥斯公司主张天顺公司应向其赔偿招牌损失费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于天顺公司是否有权向奥斯公司转租涉案场地的问题。根据产权登记信息显示，涉案场地的产权人为深圳市鸿基房地产有限公司，其全资子公司深圳市鸿基物业管理有限公司作为场地租赁方向天顺公司出租涉案场地并出具《物业租赁协议补充说明》同意天顺公司向奥斯公司转租，在相关民事主体一直未提出异议且奥斯公司并未提交反证的情况下，本院认为深圳市鸿基物业管理有限公司有权代表涉案场地的产权人深圳市鸿基房地产有限公司作出相关意思表示的事实具有高度可能性。奥斯公司以天顺公司无权转租涉案物业为由主张天顺公司存在根本违约情形，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，奥斯公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16726元，由深圳奥斯健身游泳培训有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 康  春  景审判员 陈  朝  毅审判员 李  兴  旺二〇二〇年三月二十日书记员 许蓓珣（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。