上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终986号上诉人(原审原告、反诉被告)：陈科烨，男，1984年10月11日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：孙慧卿，上海德禾翰通律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：**，女，1981年11月18日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人陈科烨因与上诉人**房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初14550号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈科烨上诉请求：撤销一审判决第四项，改判**支付陈科烨实际损失，以转租获得的收益人民币(以下币种均为人民币)9,500元与实际支付的房租6,300元的差额3,200元/月为标准，自2018年11月1日起算至2019年7月31日止。事实和理由：**擅自将上海市宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)转租他人的行为构成违约，故**应向陈科烨赔偿合同解除而产生的损失。**将系争房屋转租他人的租金价格为每月9,500元，该价格与双方合同约定的租金价格之差即为陈科烨的实际损失，**应予赔偿。综上，陈科烨请求二审法院支持其上诉请求。**上诉请求：撤销一审判决第五项，改判支持其一审反诉请求。事实和理由：**只是在其外出旅游期间，让朋友在系争房屋内小住几日。在案证据不能证明**将系争房屋转租他人，一审法院对此事实认定错误。现租赁合同因陈科烨违约而解除，故陈科烨应按照合同约定赔偿25,200元及全部的开锁费用750元。综上，**请求二审法院支持其上诉请求。双方均不同意对方的上诉请求。陈科烨向一审法院起诉请求：一、确认《房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)于2019年4月7日解除；二、判令**支付陈科烨实际损失(以转租获得的收益9,500元与实际支付的房租6,300元的差额3,200元/月为标准，自2018年11月1日起算至2019年7月31日止)；三、判令**搬离系争房屋。**向一审法院提起反诉请求：一、陈科烨赔偿**25,200元；二、陈科烨赔偿**开锁费750元。一审法院认定事实：一、陈科烨是系争房屋的权利人。二、2015年3月24日，出租方(甲方)陈科烨与承租方(乙方)**签订《租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，面积198平方米；承租日自2015年4月5日至2021年4月5日止；每月租金6,300元，每2个月支付一次，共计12,600元，乙方必须提前7天支付下次租金给甲方，先付后租；保证金12,600元，乙方交还房屋并结清租金、水电等费用后三天内无息返还乙方。其中，第五条甲方义务及违约责任约定，如需出卖前述房屋，甲方须提前三个月通知乙方；甲方于签订本合同后，未经乙方同意，擅自提前解除本合同，甲方须双倍赔偿贰月房租即装修。第六条乙方义务及违约责任约定，乙方必须按规定用途使用所承租之房屋，不得在租用之房屋内为非法营业之行为；乙方应按时交付租金，如乙方拖欠租金过20日时则视为乙方构成严重违约，甲方有权提前终止合同；该房屋所有公用事业费如水、电、煤气、电话等费用由乙方负担，若乙方过期交付水、电等费用，过期1个月的，视为乙方严重违约，甲方有权提前终止合同。第九条其他事项约定，承租期内物业费由乙方支付。三、租赁期间，**未按2019年2月电费账单支付2019年1月的电费。2019年3月22日，电力公司发欠费停电通知书，主要内容为系争房屋因欠付电费将于2019年3月29日起停止供电。2019年3月24日，陈科烨代为支付了2019年2月电费账款含滞纳金共计844.8元，以及3月电费账款311.3元。2019年3月29日，陈科烨向物业公司支付了1,602.75元，物业公司向陈科烨开具了2019年第一季度物业费发票。2019年3月29日，**将陈科烨代付的电费1,156.1元支付给了陈科烨。2019年3月31日，**支付了物业费1,602.75元，物业公司向**开具了2019年第二季度物业费发票。2019年6月11日，**支付2019年6月至8月的房租12,600元。2019年8月3日，**将陈科烨代付的物业费1,602.75元支付给了陈科烨。四、2019年4月2日，陈科烨向**发违约解除公函，主要内容为**拖欠三个月物业费，拖欠2019年2月、3月电费等，并溢价转租用于商业办公，严重违反租赁合同，故提前终止合同。同年4月7日，该函被签收。五、一审审理中，双方一致确认涉案租赁合同于2019年4月7日解除，**向陈科烨支付租金至2019年10月4日，支付物业费至2019年9月30日，并均同意所涉租金、水电费、物业费等费用及押金由双方于实际腾房之日自行结算，无需在本案中处理。六、为证明己方主张，陈科烨另向法院提交了下列证据：1.房屋中介戚剑的情况说明，主要内容为2019年3月24日房东微信联系戚剑说电力公司通知有两个月电费未交，让戚剑前去了解下，戚剑后于次日前去实地查看，发现系争房屋内居住人员并不是**，在双方了解中，现居住人员也不清楚具体情况。2.陈科烨妻子与次承租人之间的聊天记录。3.陈科烨与次承租人之间的录像。4.陈科烨与次承租人之间的通话录音。5.停车照片。6.2019年3月29日拍摄的视频，视频中系争房屋内有若干第三方人员居住，现场有若干直播拍摄器材，陈科烨与他人就涉案房屋的租赁进行了交涉。7.陈科烨妻子与物业公司的聊天记录。上述证据均证明**存在转租行为。对上述证据，**均不予认可，确认2019年3月29日视频的地址是系争房屋，但表示不认识房屋里的人员。一审审理中，陈科烨申请中介公司业务员戚剑作为证人出庭作证。证人戚剑作如下陈述：情况说明是戚剑所写，房东打电话给戚剑说房屋欠水电费，让戚剑去房屋看一下，戚剑去了两次没人，第三次去的时候门开着就进去了，发现里面的家具都不在了，人也换了。戚剑就问一个小伙子，他说这个房屋是他们老板租下来的，他们在里面做直播。戚剑将情况和房东说了。2019年3月29日，房东来上海和戚剑一起去房屋查看，房东拍了视频。进去以后，一楼房间有个小伙子出来说是老板安排住在里面做直播的，楼上住了两个小姑娘。后来，他们的肖老板也到场了，肖老板说他是通过中介公司向**租过来的，不清楚有大房东，后来肖老板就打电话给了他找的中介公司，之后那家中介公司的业务员也到场了，那个业务员说是姓肖的租了系争房屋。肖老板说租金8,000多，租了几个月不到一年，当时肖老板提出来让房东便宜点直接租给他，他才同意把转租合同给房东，但是房东和肖老板没有谈妥。对上述证人证言，**认为无法证明存在转租。一审审理中，**表示，2019年2月6、7日**到国外旅游，将系争房屋交给朋友代管，期间有人进来做拍视频和直播，但不是转租，2019年4月**回国知道后就将朋友和其他人赶走了，之后是**的新疆朋友带了几个学生住在里面，目前系争房屋由**自用。陈科烨则表示，2019年3月是转租，目前系争房屋内也仍由他人使用，但不清楚与**之间的关系。七、一审审理中，为证明己方主张，**另向法院提交了下列证据：2019年3月27日金额为400元收据一张及2019年4月2日金额为350元收据一张，证明陈科烨于2019年3月27日换锁，**于当日将锁换了回来，后陈科烨又于2019年4月2日换锁，**当天又将锁换了回来。对上述证据，陈科烨不予认可，陈科烨表示，2019年3月26日陈科烨换锁后，次日**就将锁换了回来，第二次换锁是2019年3月29日，次日或隔日**又将锁换了回来。一审法院认为，陈科烨与**之间签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。本案争议主要在于**是否转租。法院认为，陈科烨虽未提供转租合同直接证明**存在转租行为，但提供了视频资料，根据视频资料，可以看出系争房屋内确有第三方人员在居住使用，且在相关交涉对话中也可以看出系争房屋是**转租给他人。上述事实也与中介公司业务员戚剑的证言相吻合。同时，**虽否认存在转租行为，但也认可其出国期间由他人代管房屋，当时有几个朋友住在里面，后来又有新疆朋友带了几个学生住在里面。从**的上述陈述来看，系争房屋内确有其他第三方人员在居住使用，现**主张是朋友借住，但也未向法院提供证据证明。综上，根据双方的陈述及相关证据，法院认为，陈科烨的主张具有更高盖然性，法院予以采信。**未经陈科烨的同意擅自将系争房屋转租他人，已构成违约，陈科烨主张解除涉案租赁合同，符合相关规定，法院予以准许。结合双方的意见，法院确认涉案租赁合同于2019年4月7日解除。涉案租赁合同解除后，**应将系争房屋返还给陈科烨。对陈科烨所主张的转租租金溢价损失。法院认为，双方签订的涉案租赁合同对租期、租金均有明确约定，现陈科烨主张租金溢价损失，于法无据，法院不予准许。关于反诉部分。涉案租赁合同约定，甲方擅自提前解除本合同，甲方须双倍赔偿贰月房租即装修。现涉案租赁合同是因**擅自转租，陈科烨行使合同解除权，故不适用上述条款的约定，且**作为违约方，其向陈科烨主张赔偿损失，也与相关规定不符，故法院不予准许。至于开锁费750元。审理中，陈科烨确认两次更换门锁。法院认为，陈科烨在涉案租赁合同解除前更换系争房屋的门锁，确有不妥之处，同时又考虑到陈科烨更换门锁是因**擅自转租，故法院酌情确认陈科烨支付开锁费用350元。审理中，双方一致确认租金、水电费、物业费等费用及押金于实际腾房之日自行结算，法院予以认可，本案中不予处理，若有未决事宜，双方可另行主张。一审法院作出判决：一、确认陈科烨与**就上海市宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同于2019年4月7日解除；二、**于判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给陈科烨；三、陈科烨于判决生效之日起十日内，向**支付开锁费用350元；四、驳回陈科烨的其余诉讼请求；五、驳回**的其余反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于**是否将系争房屋转租他人这节事实争议，一审法院结合双方当事人陈述及证人证言等相关证据作出的具体认定，本院予以认同。**上诉称其未转租，但没有提供充分的证据加以证明，故本院不予采信。陈科烨上诉主要认为其所受损失应按照租金差价进行赔偿，本院认为，在双方租赁合同对租金已有明确约定的情况下，该上诉主张，难以支持。鉴于**违约，**提出陈科烨应按照合同约定赔偿其相关损失，本院同样不予支持。综上所述，陈科烨及**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币744元，由上诉人陈科烨负担人民币520元，由上诉人**负担人民币224元。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长 余 艺审判员 姚 跃审判员 徐 江二〇二〇年三月二十日书记员 黄一鹤附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……