浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初2113号 原告（反诉被告）：王银伦。 原告（反诉被告）：孟姜春。 两原告共同委托诉讼代理人：张飞，浙江乾盛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：俞量。 被告（反诉原告）：孟姜萍。 两被告共同委托诉讼代理人：周钓锋、黄冰，浙江道策律师事务所律师。 原告王银伦、孟姜春与被告俞量、孟姜萍合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭进行审理。审理中，被告俞量、孟姜萍提出反诉，要求原告王银伦、孟姜春支付实际占有使用房屋费用，赔偿车位损失。因案情复杂，本案转普通程序并组成合议庭，于2020年3月3日再次公开开庭进行审理。原告王银伦、孟姜春的委托诉讼代理人张飞、被告俞量、孟姜萍的委托诉讼代理人周钓锋均两次到庭参加诉讼，原告王银伦、孟姜春到庭参加第二次庭审，被告俞量、孟姜萍到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。 原告王银伦、孟姜春向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告741749.27元，其中2015年12月8日房贷10629元，2016年7月至2018年8月房贷26个月243077.38元，2018年10月房贷11079.12元，房屋契税37301.57元，物业费（含车位管理费）36662.2元，装修押金及保证金3000元，房屋装修款400000元。审理中，原告变更请求为353317.86元，放弃要求被告支付装修押金及保证金、房屋装修款，变更2018年10月房贷为10952.51元，物业费（含车位管理费）为36662.4元，增加要求被告承担因涉案房屋抵押贷款被农业银行越城支行起诉承担的受理费14695元。2、原告对位于柯桥区华舍街道自在城12号楼203室房屋[不动产权证号为（2016）绍兴市柯桥区不动产权第0008787号]拍卖或出售款项享有优先受偿权；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告孟姜春与被告孟姜萍系胞姐妹，原告王银伦、孟姜春与被告俞量、孟姜萍分别系夫妻，2011年，被告购买位于浙江省绍兴市柯桥区华舍街道自在城12号楼203室房屋登记在原告夫妻名下，2012年11月原告与绍兴市金地申兴房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买华舍街道自在城12号楼203室房屋，2013年1月8日，原告王银伦就上述房屋办妥1740000元按揭贷款。2016年6月，被告停止归还银行按揭贷款，随后原告继续归还贷款，并办理了该房屋的不动产登记证书，证号为（2016）绍兴市柯桥区不动产权第0008787号，并对该房屋进行装修并居住至今，2018年6月4日绍兴市柯桥区人民法院判决：确认座落浙江省绍兴市柯桥区华舍街道自在城12号楼203室房屋（其不动产权证号为（2016）绍兴市柯桥区不动产权第0008787号）及其配套234号车位归被告所有等。2018年8月16日绍兴市中级人民法院维持了该判决。为维护原告合法利益，起诉法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告俞量、孟姜萍答辩称：1、原告要求被告支付物业费（含车位管理费）36662.4元没有法律依据。2、原告要求被告支付2016年7月至2018年8月房贷26个月计243077.38元没有事实依据，对原告起诉的事实和理由部分，本案的房屋所有权已经柯桥法院和绍兴中院生效判决，两被告所有的车位原告在生效判决后擅自处分，相关的房屋一直由两原告占有至今，原告的起诉不符合事实，请求法院依法判决。 原告王银伦、孟姜春对其起诉主张向本院提供下列证据： 柯桥区法院民事判决书1份、绍兴中院民事判决书1份，证明涉案房屋法院判决归被告所有，其原登记人为原告，原告垫付了部分按揭款及契税的事实。被告俞量、孟姜萍质证认为，没有异议，可以证明涉案房屋和车位归被告所有，两原告占有该房屋并使用至今，内容在柯桥法院判决书第三页和绍兴中院判决书第三页。 契证及契税缴款书各1份，证明原告方为涉案房屋办理了契证，并缴纳了契税37301.57元。被告质证无异议。 物业费和车位管理费缴纳发票6份，证明原告方对该房屋垫付了物业管理费和车位管理费36662.4元的事实。被告质证认为，真实性没有意见，物业服务费系住在小区里所产生的费用，应该由原告承担，车位管理费因车位出卖前由原告使用，也应该由原告自行承担。 中国农业银行转账流水，证明原告总垫付房屋贷款264658.89元的事实。被告质证认为，对按揭款交款情况无异议。 （2019）浙0602民初2027号民事判决书及绍兴银行缴费凭证各1份，证明因涉案房屋两被告支出诉讼费14695元。被告质证无异议。 被告俞量、孟姜萍对其本诉辩述向本院提供广发银行信用卡交易明细1份，证明物业管理费5390.40元是被告支付。原告质证认为，同意该笔钱是被告支付。 被告俞量、孟姜萍向本院提出反诉请求：1、判令两反诉被告支付反诉原告实际占有使用房屋费用32000元（暂计自2018年8月17日起至2019年8月16日）；2、判令反诉被告赔偿反诉原告234号车位损失267000元。审理中，反诉原告变更上述诉请为要求反诉被告支付房屋占有使用费80000元，计算时间自2017年2月1日到2019年8月16日；要求判令反诉被告赔偿234号车位损失30万元。3、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告孟姜萍与反诉被告孟姜春系姐妹关系，反诉原告俞量、孟姜萍与反诉被告王银伦、孟姜春分别系夫妻，2011年反诉原告通过反诉被告购买了浙江省绍兴市柯桥区华舍街道自在城12号楼203室，并登记在反诉被告名下。2017年2月反诉被告在未经反诉原告同意的前提下对该房屋进行装修并居住至今。2017年12月，反诉原告向诸暨市人民法院起诉要求确权房屋归反诉原告，后因管辖权移送至绍兴市柯桥区人民法院审理，2018年6月4日柯桥区人民法院作出（2018）浙0603民初2697号民事判决书，判决浙江省绍兴市柯桥区华舍街道自在城12号楼203室及配套车位234号归反诉原告所有，2018年8月16日，绍兴市中级人民法院作出（2018）浙06民终2456号判决书维持柯桥区人民法院的一审判决。2018年10月2日，反诉被告在反诉原告不知情的情况下，将反诉原告的车位出售给丁佳杰，给反诉原告造成了严重的损失，为维护反诉原告自身的合法权益，起诉法院，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。 原告王银伦、孟姜春答辩称：不应该由原告支付，房屋被告不要了，自己放弃使用和管理，只是法院判决的时候判给了被告，虽然实际是原告使用，但是不应该承担这些费用。车位是原告卖掉的，车位买的时候是8万元，卖掉是13万元，法院把房子判给被告了，银行一直催原告还贷款，被告一直没有给原告钱，所以原告把车位卖了还贷款。 被告俞量、孟姜萍对其反诉主张向本院提供下列证据： （2018）浙0603民初2697号民事判决书、（2018）浙06民终2456号民事判决书各1份，证明涉案的房屋和车位是被告所有，原告是自2017年2月占有涉案房屋至今。原告质证认为，对判决书没有意见，对法院确认的事实没有异议，但原告不应该支付占有使用费用。 绍兴市柯桥区柯桥宜居房屋中介服务部出具的证明1份，证明涉案房屋租赁的价格是32000元每年，房屋状态是毛坯。原告质证认为，对证据的三性有异议，对租金的数额不认可。 浙江经纬房地产评估有限公司绍兴分公司房地产评估报告1份，证明涉案房屋所在的234号车位的市场评估价值为30万元人民币。原告质证认为，评估机构没有评估资质，不认可评估的价值，原告实际就卖了13万元。 原告王银伦、孟姜春对其反诉答辩主张向本院提供车位转让协议1份，证明车位实际卖掉的价格。被告质证认为，有异议，原告无权处分车位，车位卖掉的价格不认可，市场价格应该以评估报告为准。 上述证据本院分析认定如下：对本诉部分原告王银伦、孟姜春提供的柯桥区人民法院（2018）浙0603民初2697号民事判决书、绍兴市中级人民法院（2018）浙06民终2456号民事判决书、越城区人民法院（2019）浙0602民初2027号民事判决书以及中国农业银行交易明细清单、绍兴银行缴费凭证、契证和契税缴款书，被告俞量、孟姜萍质证无异议，本院确认其证明效力。对被告提供的广发银行信用卡交易明细，原告质证无异议，认为2013年4月12日发票中交给物业公司的5390.40元是被告支付，本院对该证据予以确认，并认定2013年4月12日缴纳给物业公司的5390.40元物业管理费系被告支付。对原告提供的6份物业费和车位管理费缴纳发票，被告质证对其形式上的真实性没有异议，但认为2013年4月12日发票中的钱是被告支付给物业公司的，是通过广发银行信用卡支付的，对其他发票的款项没有异议，2017年2月以后的物业费应由原告承担，2017年2月起原告占有房屋到法院拍卖为止。本院对被告无异议的5份物业费和车位管理费发票予以确认，并认定上述款项系原告缴纳。 对反诉部分被告俞量、孟姜萍提供的（2018）浙0603民初2697号民事判决书及（2018）浙06民终2456号民事判决书，原告质证对判决书确认的事实无异议，本院予以认定，原告是否应支付占有使用费用，本院在处理意见中予以阐述。对被告提供的绍兴市柯桥区柯桥宜居房屋中介服务部出具的证明，原告质证对证据三性提出异议，对租金数额不认可，经本院审查，该证据符合证据的形式要件，因原告未提供任何反驳证据，本院对其质证意见不予采纳，对该证据的证明效力予以确认，认定涉案房屋租金为每年32000元。对被告提供的浙江经纬房地产评估有限公司绍兴分公司出具的房地产评估报告，原告质证认为评估机构没有评估资质，不认可车位市场估价30万元。经本院审查，该房地产评估报告中所附房地产估价机构备案证书明确载明浙建房估证字【2016】001号有效期限为2019年6月6日至2022年6月6日，评估报告出具日期为2020年1月17日，浙江经纬房地产评估有限公司具备评估资质，原告提出的异议不能成立，且原告对其不认可涉案234号车位评估价值30万元未能提供相反的证据证明，本院对该房地产评估报告确认为有效证据，认定涉案234号车位评估价值为30万元。原告提供车位转让协议以证明涉案234号车位其卖掉的价格为13万元，被告提出异议，本院认为，原告未能提供其他证据佐证车位卖掉的价格，即使原告实际卖掉车位的价格为13万元，这与本案被告俞量、孟姜萍反诉要求原告赔偿损失缺乏关联性，赔偿的数额根据损失填补原则应以该车位的实际价值为限，本院对该证据不予确认。 综合对上述证据的分析认定，结合原被告庭审中的陈述，本院认定下列事实： 孟姜萍与孟姜春系姐妹，原告王银伦、孟姜春，被告俞量、孟姜萍均系夫妻。2012年11月，王银伦、孟姜春与出卖人绍兴市金地申兴房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人向出卖人购买华舍街道自在城12号楼203室房屋，房屋建筑面积224.64平方米，总价2487214元，买受人于本合同签订之日支付首付款747214元，剩余房款1740000元于2011年7月17日前付清，可办理按揭，交房时间为2012年12月20日等。2013年1月8日，王银伦就上述房屋办妥1740000元按揭贷款。2011年11月19日、2013年4月12日，绍兴市金地申兴房地产发展有限公司开具二份销售不动产统一发票，载明付款方均为王银伦、孟姜春，其中房屋交易金额2486771元、234号车位交易金额80000元。2013年4月，俞量从物业处领取案涉房屋的钥匙。2016年8月15日，王银伦、孟姜春就案涉房屋办妥契税缴纳手续。2016年11月，案涉房屋的不动产权利人登记于王银伦、孟姜春名下，其证号为浙(2016)绍兴市柯桥区不动产权第0008787号。2017年2月，王银伦、孟姜春交纳装修押金并对案涉房屋进行装修，并实际占有使用。2017年8月，案外人俞银富向诸暨市人民法院提起诉讼，要求孟姜萍、俞量归还借款300000元及利息。法院审理查明孟姜萍、俞量曾欲以其购买登记在王银伦名下的房屋抵偿给俞银富后未果，并对上述民间借贷纠纷一案审理后作出(2017)浙0681民初10088号民事判决，确定孟姜萍、俞量应归还俞银富欠款30万元及利息、律师代理费。俞量、孟姜萍与王银伦、孟姜春在案涉房屋购买之前达成口头协议，约定俞量、孟姜萍购房前已有住宅，如以俞量、孟姜萍名义购买案涉房屋则银行首付比例为60％，而以王银伦、孟姜春名义购买案涉房屋则银行首付比例为30％，由俞量、孟姜萍借用王银伦、孟姜春名义购买案涉房屋。案涉房屋的首付款实际由俞量、孟姜萍出资。2013年2月至2016年6月期间的银行按揭贷款以王银伦名义还贷，除孟姜春于2015年12月8日汇入还贷账户10629元之外，其它还贷款项实际由俞量、孟姜萍出资。2016年6月之后的银行按揭贷款由王银伦、孟姜春实际还贷。 2017年12月，俞量、孟姜萍向柯桥区人民法院提起诉讼，要求判令以王银伦、孟姜春名义购买的坐落于华舍街道自在城12号楼203室房屋及配套车位归俞量、孟姜萍所有，判决王银伦、孟姜春归还上述房产并协助将该房产办理变更登记至俞量、孟姜萍名下。2018年6月4日，柯桥区人民法院作出（2018）浙0603民初2697号民事判决书，判决：一、确认坐落于华舍街道自在城12号楼203室房屋及配套234号车位归俞量、孟姜萍所有；二、王银伦、孟姜春应于判决生效后十五日内将坐落于华舍街道自在城12号楼203室房屋及配套234号车位返还给俞量、孟姜萍；三、驳回俞量、孟姜萍的其他诉讼请求。王银伦、孟姜春不服该判决，向绍兴市中级人民法院提起上诉。绍兴市中级人民法院于2018年8月16日作出（2018）浙06民终2456号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年10月，原告王银伦、孟姜春腾退涉案房屋。 另查明，涉案房屋的按揭贷款2015年12月8日的10629元，2016年7月至2018年8月的243077.38元，2018年10月的10952.51元均由原告王银伦、孟姜春支付。办理涉案房屋房产证的契税37301.57元也由王银伦、孟姜春支付。2014年1月1日至2016年12月31日的物业费16171.20元，2017年4月1日至2019年3月31日的物业服务费10780.8元、2013年1月1日至2018年12月31日车位服务费4320元，均由王银伦、孟姜春缴纳。绍兴市柯桥区柯桥宜居房屋中介服务部出具证明，自在城一期26幢1单元0102，楼层1，房型4-2-2，面积229，租价32000元/年，装修毛坯，委托日2019年2月18日。俞量、孟姜萍委托浙江经纬房地产评估有限公司绍兴分公司对柯桥区华舍街道自在城12号楼203室房屋配套234号车位市场价值进行评估，评估机构于2020年1月17日出具房地产评估报告，234号车位市场价值（含税）为300000元。 再查明，2019年3月，农行越城支行向越城区人民法院提起诉讼，要求王银伦、孟姜春支付涉案房屋的贷款本金1589544.31元以及利息，并要求上述本息债权对华舍街道自在城12幢203室房地产经折价、拍卖或变卖后所得价款享有优先受偿权。越城区人民法院于2019年4月3日作出（2019）浙0602民初2027号民事判决书，判决王银伦、孟姜春归还农行越城支行借款本金1589544.31元，支付至2019年2月7日利息31493.92元，并支付自2019年2月8日至款清日止的利息、罚息、复利（按中国人民银行有关规定及合同约定），农行越城支行就其上述债权对华舍街道自在城12幢203室房地产经折价、拍卖或变卖后所得价款享有优先受偿权。案件受理费9695元，财产保全费5000元，由王银伦、孟姜春负担。 本院认为，被告俞量、孟姜萍系华舍街道自在城12号楼203室房屋及其配套234号车位的意向购买人和实际购买者，法院的生效判决已确认该房屋及车位归俞量、孟姜萍所有，但在涉案房屋办理按揭贷款后，其中2015年12月8日的房屋贷款10629元，2016年7月至2018年8月的贷款243077.38元，2018年10月的贷款10952.51元以及办理房屋产权证的契税37301.57元均由原告王银伦、孟姜春缴纳，原告王银伦、孟姜春起诉要求被告俞量、孟姜萍支付上述款项，理由正当，本院予以支持。鉴于原告自2017年2月至2019年10月居住使用涉案房屋，而物业管理费、车位服务费系居住使用产生的费用，故该时间段内的物业管理费、车位服务费应由原告承担，其中2013年1月1日至2013年12月30日的物业管理费5390.40元系被告交纳，2013年1月1日至2018年12年31日的车位服务费以及2014年1月1日至2016年12月31日、2017年4月1日至2019年3月31日的物业服务费由原告王银伦、孟姜春缴纳，鉴于被告俞量、孟姜萍系涉案房屋、车位权利人，非原告居住使用期间的物业管理费、车位服务费不应由原告承担，原告已缴纳部分费用中2013年1月1日至2017年1月的车位服务费计2940元，2014年1月1日至2016年12月31日的物业管理费16171.20元，共计19111.20元，应由被告承担，原告诉请中的合理部分本院予以支持。涉案房屋系俞量、孟姜萍借用王银伦、孟姜春的名义购买，银行按揭贷款也以王银伦、孟姜春的名义办理，首付款实际由俞量、孟姜萍出资，部分按揭贷款由王银伦、孟姜春实际还贷，因俞量、孟姜萍未按时归还银行按揭贷款，导致农行越城支行起诉王银伦、孟姜春偿还涉案房屋按揭贷款本息，越城区人民法院经审理后判决王银伦、孟姜春归还余下的贷款本息，并承担受理费、财产保全费14695元。该案诉讼费系俞量、孟姜萍未按时支付涉案房屋的按揭贷款所引起，故王银伦、孟姜春起诉要求俞量、孟姜萍负担该案诉讼费，理由正当，本院也予支持。鉴于涉案房屋、车位系被告俞量、孟姜萍所有，而2017年2月至2019年10月由原告王银伦、孟姜春居住使用，被告反诉要求原告支付实际占有使用房屋费用，并参照涉案房屋所在的华舍街道自在城房屋租金支付占有使用费用，理由正当，诉请的80000元在合理范围内，本院予以支持。因原告已将涉案房屋的配套车位出卖给他人，被告要求原告按照评估价赔偿损失，符合法律规定，本院也予支持。原告要求对涉案房屋拍卖或出售房屋所得款项享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 被告俞量、孟姜萍支付原告王银伦、孟姜春房屋还贷的款264658.89元，代为缴纳的契税37301.57元； 被告俞量、孟姜萍支付原告王银伦、孟姜春代为支付的物业管理费、车位服务费19111.20元； 被告俞量、孟姜萍支付原告王银伦、孟姜春代为负担的诉讼费、保全费14695元； 原告王银伦、孟姜春支付被告俞量、孟姜萍房屋占有使用费用80000元，赔偿被告俞量、孟姜萍经济损失300000元； 一、二、三、四项相抵，原告王银伦、孟姜春应支付被告俞量、孟姜萍44233.34元，限判决生效之日十五内付清； 驳回原告王银伦、孟姜春的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6600元，财产保全费4270元，合计10870元，由原告王银伦、孟姜春负担400元，被告俞量、孟姜萍负担10470元；反诉案件受理费7000元，由原告（反诉被告）王银伦、孟姜春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  郦武亮 人民陪审员  赵伯明 人民陪审员  傅佩磊 二〇二〇年三月六日 书 记 员  黄潮娜