河南省灵宝市人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫1282民初5700号原告：张甲旭，男，1994年4月14日生，汉族，住灵宝市。原告：崔雅红，女，1970年7月9日生，汉族，住址同上，系原告张甲旭之母。委托诉讼代理人：陈本立，灵宝市金城法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：灵宝市购丰物业管理有限公司，住所地灵宝市北区购丰小区C幢1层。法定代表人：李建超，公司董事长。第三人：郭旭辉，男，1993年8月2日生，汉族，住灵宝市。原告张甲旭、崔雅红与被告灵宝市购丰物业管理有限公司(以下简称灵宝市购丰物业公司)、第三人郭旭辉排除妨害纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔雅红及其委托诉讼代理人陈本立、被告灵宝市购丰物业公司的法定代表人李建超、第三人郭旭辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张甲旭、崔雅红向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告停止侵权，排除妨害，停止对原告所有的玉兰苑-S-231号房屋的出租；2、要求被告赔偿因其侵权行为给原告造成的房屋租赁损失费25786元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与灵宝市购丰房地产开发有限责任公司（以下简称灵宝市购丰房地产公司）于2010年12月27日签订了商品房买卖合同，购买位于灵宝市××路北段××广场玉兰××号房屋，并交纳全部费用314500元，即取得该房屋的所有权，该房已于2009年12月27日交付原告使用。2017年4月14日，被告擅自将原告所有的上述房屋出租给第三人郭旭辉使用，并实际收取房屋租赁费，原告发现后，要求被告立即停止侵权行为，赔偿损失时，双方发生纠纷。无奈，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告灵宝市购丰物业公司辩称：被答辩人崔雅红、张甲旭对玉兰苑-S-231号房屋不具有所有权，其诉求无事实和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求，理由如下：1、根据灵宝市住房和城乡建设局登记备案的相关图纸可知，玉兰苑-S-231号房屋所处的位置属于消防通道，是不允许买卖的，假设被答辩人与灵宝市购丰房地产公司的《商品房买卖合同》真实存在，那该合同也违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条之禁止性规定，依法属于无效合同，被答辩人可另行向出卖方主张其债权权益；2、被答辩人声称其于2010年12月27日与灵宝市购丰房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买玉兰苑-S-231号房屋，并交纳全部费用，即取得了房屋的所有权，这种说法显然是错误的。房屋只有依法登记在权利人名下，权利人才享有该房屋的物权。而玉兰苑-S-231号房屋既未交付给崔雅红，也未在不动产登记部门登记其名下，被答辩人对该房屋没有物权，不享有所有权；3、2014年8月11日，郑州市中级人民法院作出（2014）郑执一字第250号执行裁定书，裁定“将被执行人灵宝市购丰房地产公司名下的位于灵宝市北区购丰生活广场北区C幢1-2层房产中的3000平方米房产以第三次拍卖保留价8550000元以物抵债给申请执行人郭凯”。其中，玉兰苑-S-231号房屋所处的消防通道属于这3000平方米房产的配套设施。2014年8月20日，郑州市中级人民法院向灵宝市房产管理局送达（2014）郑执一字第250号执行裁定书。2016年7月21日，郭凯将其以物抵债的3000平方米房产全部移交并授权给答辩人的法定代表人李建超进行全权管理、占有、使用。因此，被答辩人对玉兰苑-S-231号房屋不具有所有权，该房屋所处的消防通道依法属于3000平方米的配套设施，答辩人不存在对被答辩人的侵权问题；4、被答辩人在起诉状中称其于2010年12月27日与灵宝市购丰房地产公司签订《商品房买卖合同》，却又声称2009年12月27日已交付使用，这完全是虚假的。因为该玉兰苑-S-231号房屋至今未竣工、未验收、更未进行初始登记，从来就没有向被答辩人交付，10年来，被答辩人也从来没有占有使用过。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人郭旭辉陈述，我是2017年和购丰物业公司签订了4年租赁合同，现在是第三年，前两年的租金已交给购丰物业公司，现原告说房子是她的，在原告和购丰物业公司把房屋所有权确定之后，我再向房屋所有人缴纳之后的租金。原告张甲旭、崔雅红向本院提交的证据材料有：1、崔雅红、张甲旭身份证复印件各一份，证明原告身份；2、商品房买卖合同一份，证明原告崔雅红、张甲旭于2009年12月27日与灵宝市购丰房地产公司签订一份商品房买卖合同；3、收据3张，证明原告已交付314500元购房款；4、商铺投资委托管理合同一份，证明原告购买该房屋后，原告将房屋交给三门峡市圣途投资有限公司经营管理；5、租房合同一份，证明被告灵宝市购丰物业公司于2017年4月14日将原告购买的房屋出租给第三人郭旭辉及造成原告房屋租赁损失的事实；6、手机照片一张，证明原告曾找到被告，被告方提交了一份电子档案，档案可以证明房子登记在原告本人名下；7、从灵宝市房管局调取的玉兰苑二层商铺平面图一张，证明灵宝市购丰房地产公司抵押给王志双的3000平方米房屋中不包含原告的玉兰苑-S-231号房屋；8、原告崔雅红与被告灵宝市购丰物业公司、第三人郭旭辉签订的《协议书》一份，证明原被告和第三人同意通过法律途径解决讼争房屋的所有权问题。被告向本院提交的证据材料有：1、河南省郑州市中级人民法院（2014）郑执一字第250号执行裁定书一份，证明郭凯对该商铺享有所有权；2、2016年7月21日，郭凯出具的委托书一份，证明被告对该商铺具有管理、占有、使用和出租的权利；3、灵宝市购丰物业公司和郭旭辉签订的租房合同一份，证明被告自2016年7月21日起具有该商铺的管理、占有、使用和出租权；4、灵宝市购丰生活广场C区二层消火栓设计施工图、灵宝市购丰生活广场C区玉兰苑消防（自动喷淋）设计施工图各一张，证明该商铺属于消防通道，属于内铺的出入口和消防通道，也是郭凯拥有的3000平方米的一部分；5、原告崔雅红、被告灵宝市购丰物业公司、第三人郭旭辉于2019年10月28日签订的协议书一份，证明被告不认可原告对玉兰苑-S-231号房屋享有所有权，由于原告的多次无理阻挠、骚扰和堵门，造成被告的租户无法正常经营，为了不影响租户的正常经营，无奈才签订协议书以求依法解决，被告根本不存在侵权。第三人郭旭辉未提交证据。根据被告的申请，本院从灵宝市房产管理局调取了王志双和灵宝市购丰房地产公司签订的借款合同两份、房地产抵押合同一份、王志双出具的房屋他项权利登记申请表、房屋他项权证，证实2011年8月17日，灵宝市购丰房地产公司将购丰广场C区玉兰苑二层的3000平方米商铺作抵押向王志双借款，上述在建房屋已办理了他项权抵押登记。经庭审质证，被告对于原告提交的证据有异议，认为证据2、3显示原告交房款的时间在先，签订房屋买卖合同的时间在后，原告陈述的事实虚假；认为证据6、7只是购丰公司售房时的平面图，房屋应以建设局审核的施工图纸为准，对原告的其他证据无异议；原告对被告提交的证据真实性无异议，但认为被告的证据不能证明涉案房屋包括在抵押给王志双的3000平方米内；第三人郭旭辉对原被告的证据无异议；对本院调取的证据，被告、第三人无异议，原告认为抵押的房产不包括自己购买的房屋。经审核，本院对双方无异议的证据予以确认，对双方有异议的证据结合双方的陈述客观分析认定。经审理查明：2009年12月27日，原告崔雅红与灵宝市购丰房地产公司协商购买该公司开发的购丰广场玉兰苑C区231号商铺，原告向公司缴纳购房款314500元，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：1、买受人为崔雅红，共有人张甲旭；2、房屋位置：购丰广场玉兰苑-S-231号房屋，面积68.4平方米；3、商品房总价款叁拾壹万肆仟伍佰元；4、付款方式为一次性付清；5、房屋交付期限：出卖人应在2010年9月30日前将商品房交付买受人使用，合同对设计变更、房产证的办理、双方的违约责任等事项也做了约定（合同中的签订时间为2010年12月27日）。2009年12月27日，灵宝市购丰房地产公司（丙方）以三门峡圣途投资有限公司代理人的身份与原告崔雅红（甲方）签订了一份《商铺投资委托管理合同》，约定甲方将玉兰苑-S-231号房屋委托给三门峡圣途投资有限公司进行统一管理经营，期限八年，前三年每年经营回报为22015元，从第四年开始每年为47175元。投资委托管理合同签订后，灵宝市购丰房地产公司先后给原告支付了前两年的租金。2011年8月17日，灵宝市购丰房地产公司为向案外人王志双借款，购丰公司将在建的灵宝市北区购丰生活广场C区中的3000平方米房屋作抵押并办理了抵押登记。借款到期后，购丰公司无力偿还，王志双将债权转让给郭凯，郭凯向郑州市中级人民法院起诉，判决生效后，郭凯申请强制执行，郑州市中级人民法院于2014年8月11日作出（2014）郑执一字第250号执行裁定书，裁定将被执行人灵宝市购丰房地产公司名下的购丰生活广场北区C幢1-2层房产中的3000平方米房产以第三次拍卖保留价8550000元以物抵债给郭凯。郭凯于2016年7月21日向李建超出具了一份委托书，委托其全权管理北区购丰生活广场北区C幢1-2层房产中的3000平方米房产。李建超于2016年10月28日注册设立了灵宝市购丰物业公司开始对该3000平方米房屋进行管理。之后，灵宝市购丰物业公司在原告崔雅红认为系玉兰苑S-231号房屋所在的位置安装了卷闸门，并于2017年4月14日与第三人郭旭辉签订一份《租房合同》，郭旭辉在租用的329平方米的场地中修建了隔墙，开始使用该场地。原告崔雅红发现自己购买的房屋被出租后，向灵宝市购丰物业公司主张权利，双方发生争执，引起诉讼。本案审理中，因原被告意见分歧较大，调解无法达成协议。本院认为：合法的民事权益受法律保护。原告崔雅红与灵宝市购丰房地产公司签订了《商品房买卖合同》并交纳了购房款，原告与灵宝市购丰房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同依法成立。根据购房合同约定，灵宝市购丰房地产公司应在2010年9月30日向原告交付房屋，因原告所购买的房屋属于在建工程，2014年8月11日郑州市中级人民法院裁定将灵宝市购丰房地产公司名下的购丰生活广场北区C幢1-2层中的3000平方米房产以物抵债给郭凯时，原告所购买的房屋一直未建成。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，房屋买卖属于不动产交易，不动产所有权的转移是以办理过户登记为条件，当事人买卖房屋后未办理产权过户登记手续，房屋产权不发生转移。原告崔雅红购买灵宝市购丰房地产公司的玉兰苑-S-231号房屋一直未交付，也未办理过户登记，因此，原告对其主张的玉兰苑-S-231号房屋不享有所有权。因原告不是该房屋的权利人，原告无权对被告将玉兰苑-S-231号房屋对外出租的行为主张权利，故原告的起诉应予驳回。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，原告的《商品房买卖合同》签订后，灵宝市购丰房地产公司一直未给原告交付房屋，原告可以依法向灵宝市购丰房地产公司主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告张甲旭、崔雅红的起诉。案件受理费445元，退还原告张甲旭、崔雅红。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判长  聂全国审判员  彭贯斗审判员  杜秋平二〇二〇年三月二日书记员  张梦雪