河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终644号上诉人(原审原告)：张素銮，女，1967年1月16日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。被上诉人(原审被告)：平顶山市和豫物业服务有限公司，住所地河南省平顶山市新华区公园北街中段路东（儒俊和园四楼），统一社会信用代码：914104000985699236。法定代表人：曾海军，该公司经理。上诉人张素銮因与被上诉人平顶山市和豫物业服务有限公司(以下简称和豫公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2019）豫0402民初5268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人张素銮到庭参加诉讼。被上诉人和豫公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张素銮上诉请求：一、撤销河南省平顶山市新华区人民法院(2019）豫0402民初5268号民事判决；二、依法判决和豫公司向张素銮支付租金回报以及违约金共计人民币9450元(暂计算至2019年8月30日,实际要求计算至和豫物业公司返还商铺之日止);三、本案上诉费等相关费用由被告承担。事实与理由:一、一审法院事实认定错误。上诉人与被上诉人之间签订的合同合法有效，人双方均应承担相应的履行责任。首先,上诉人与被上诉人之间签订的《商品房认购合同》、《商铺爱心补助协议书》均是合法有效的。平顶山市新华区人民法院作出的(2019)豫0402民初5270号判决书已经确认上述合同的有效性、合法性,确认了上诉人对案涉房屋享有所有权。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条:依法成立的合同,自成立时生效。第六十条:但是人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零八条:当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任等规定,上诉人依法享有合同约定的权利,被上诉人也应当依法履行合同约定的义务。二、一审法院作出的判决前后矛盾。根据新华区人民法院作出的(2019）豫0402民初5270号判决已经确认了上诉人与被上诉人之间的合同合法有效,上诉人对案涉房屋享有所有权，而又在（2019）豫0402民初5268号民事判决却否认了上诉人对案涉房屋享有的所有权。三、上诉人与儒俊公司签订《商品房认购合同》以及与和豫物业公司签订《商铺委托经营合同》早于案外人张秀红所签订的合同。并且上诉人购房款打到了和豫公司法人曾海军名下，和豫物业明知把商铺卖给了上诉人,现在又说卖给了张秀红,实属欺诈行为，上诉人购买的二层商铺编号与张秀红的商铺编号没有相同的，商铺应属张素銮所有。和豫公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。张素銮向一审法院起诉请求：1．判令和豫公司支付张素銮租金回报9000元及违约金450元，共计9450元（暂计算至2019年8月30日，实际要求计算至和豫物业公司返还商铺之日止）；2．本案诉讼费由和豫公司负担。一审法院认定事实：2016年12月27日，张素銮与和豫公司签订一份《商铺委托经营合同》，主要约定：“张素銮将其合法拥有的商铺位于平顶山市新华区公园北街九中对面儒俊和园01栋2层2-93#号商铺委托给和豫公司统一招租经营，委托经营管理期限为10年，自2016年12月27日起至2026年12月26日止。该商铺面积约15平方米；委托期间，该商铺的使用权、经营权、收益权归和豫公司所有，张素銮不得自行对外出租、自行经营或另行委托他人经营管理；张素銮委托经营管理期限内的收益由和豫公司给予固定回报；合同期满后，张素銮有权收回商铺自行经营或另行招租，双方也可以继续签订合同，委托和豫公司经营管理；委托期间，张素銮不得以任何理由收回商铺，影响和豫公司的统一经营、统一管理。和豫公司经营管理期限内，给张素銮固定回报，按本合同约定商铺建筑面积（前三年）每平方米支付30元／月，三年后50元／月，每月支付一次，采用预付方式，提前3日支付；自本合同签订之日起一年内张素銮不向和豫公司要求任何回报，一年期满后，不管是否招租成功，自第二年开始，和豫公司按照合同约定向张素銮支付固定回报；和豫公司未按照本合同约定向张素銮支付回报的，应支付逾期未付回报5％的违约金，支付违约金后，和豫公司仍向张素銮支付回报。张素銮若在签订本合同后擅自终止合同，除全额返还和豫公司已经支付的汇报外，还应向和豫公司支付10％的违约金；……本合同在履行过程中发生争议，双方可协商解决，协商不成的，由商铺所在地人民法院管辖；2018年元月1日起返租。”该合同签订后，和豫公司以涉案商铺已经由儒俊公司出售给案外人张秀红，张秀红已经给和豫公司签订租赁合同为由，未向张素銮支付任何回报。案外人张秀红与儒骏公司因商品房销售合同纠纷，张秀红于2017年11月向一审法院提起诉讼，一审法院审理后于2017年12月26日作出（2017）豫0402民初5459号民事判决，该判决认定自2014年到2017年间，儒俊公司将儒俊和园小区项目1号楼二层整层（包括涉案争议的商铺）及三层部分商铺卖给了张秀红，并认定双方之间的买卖合同协议有效，判决儒俊公司于判决生效后30日内将上述房屋的产权过户给张秀红。该判决生效后，张秀红向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年4月16日向和豫物业公司下发了（2108）豫0402执436号协助执行通知书，要求和豫物业公司协助将上述房产过户给张秀红。2017年4月24日，张秀红与和豫物业公司签订一份《房屋租赁合同》，约定由张秀红将儒俊和园小区二层整层（包括本案争议的商铺）及三层部分出租给和豫公司，租赁期限11年，自2017年5月1日至2028年4月30日。该租赁合同现已实际履行。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。诉讼中，张素銮提供一份《商铺委托经营合同》，依据该合同主张和豫公司支付2018年1月1日之后的租金回报，作为原告张素銮主张涉案商铺的租金的前提是其对涉案商铺享有所有权或使用权，或者经涉案商铺的所有权人同意将租金支付给张素銮。但在庭审中，和豫公司提供了一审法院已生效的（2017）豫0402民初5459号民事判决，证明儒俊公司在2014年到2017年间已将儒俊和园小区1号楼二层整层（包括涉案争议的商铺）及三层部分商铺卖给给案外人张秀红，且和豫公司也于2017年4月24日就包括涉案商铺在内的儒俊和园小区1号楼二层整层及三层部分商铺与本案争议的商铺所有权人张秀红签订了房屋租赁合同，由和豫公司租赁本案争议的商铺，并向张秀红支付租金，且该租赁合同和豫公司与张秀红已实际履行。据此，张素銮对其不享有所有权和使用权的商铺要求和豫公司支付其租金汇报没有事实和法律依据，其诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：驳回张素銮的诉讼请求。案件受理费50元，由张素銮负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案属于租赁合同纠纷，而租赁合同属于实践性合同，即出租房将租赁物交付给承租方，承租方按照约定向出租方支付相应租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”而本案中，尽管张素銮与和豫公司签订了《商铺委托经营合同》，约定张素銮将其从儒骏和园的商铺委托给和豫公司统一招租经营，但张素銮未提供证据证明其已经该合同中约定的商铺交付给和豫公司,且另案生效判决确认租赁合同中载明的商铺所在的楼层，整层都属于案外人所有，并已经通过执行程序执行给案外人。张素銮认为和平顶山市儒骏房地产开发有限公司签订有认购合同，故认购合同上载明的商铺应归其所有。但本院认为，尽管张素銮和平顶山市儒骏房地产开发有限公司签订了平顶山市儒骏房地产开发有限公司签订有认购合同，但该合同是否履行，认购合同上所指向的房屋是否交付给张素銮占有或变更登记在张素銮名下，均无法确认，张素銮也未提供证据证明，故张素銮的上诉理由不能成立。综上所述，张素銮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.0元，由张素銮负担。本判决为终审判决。审判长 郭国会审判员谢小丽审判员李泉钦二〇二〇年三月三十日法官助理孔宪宇书记员张皓硕