甘肃省秦安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0522民初4号 原告：王某。 被告：甘肃楠林房地产开发有限公司（以下简称：楠林公司），地址：甘肃省平凉市浙江街3号。 法定代表人：蔡财斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：胡耀明，甘肃胡耀明律师事务所律师。 原告王某诉被告甘肃楠林房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告王某及被告委托诉讼代理人胡耀明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金57714.00元；2、依法判令被告支付原告逾期办理房产证的违约金9369.00元；3、诉讼费用全部由被告承担。事实和理由:2016年7月1日原被告双方签订了合同编号为GF-2004-O171《商品房买卖合同》，合同约定“原告购买被告位于某县滨河路某商住小区第二幢二单元702号房屋一套，建筑面积共99.93平方米，每平方米4687.86元，房屋总价款468458.00元；第八条规定出卖人应当在2016年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第一项第二款约定，出卖人逾期交房，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金；第十五条关于产权登记的约定中出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的2％向买受人支付违约金。”合同签订后，被告应本着诚实信用原则，按照合同约定按期交房，按期办理房屋产权证书，但因被告无故拖延，实际交房日期为2017年6月4日，房屋产权证书也延期办理，按照双方合同约定，被告的行为已明显构成违约，被告理应支付原告逾期交付房屋的违约金57714.00元，逾期办理房产证的违约金9369.00元，共计67083.00元。 被告楠林公司答辩称：一、原告的起诉已超过诉讼时效。我们约定的向被告交房的时间是2016年12月31日；二、原、被告签订合同后，被告已在相关部门办初始登记，不属违约；三、原告主张的违约金没有任何根据，即便被告构成违约，但因合 同约定违约金过高，根据相关法律规定，应予调整。 通过以上双方当事人的诉辩称及陈述，本案的争议焦点为： 1.原告方的起诉是否超过诉讼时效？2.原告主张的损失应如何计算？具体是多少？3．被告逾期办理原告房产证是否有过错？应不应当承担违约责任？ 庭审中，当事人为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，提供了以下证据材料： （一）王某提供的证据及证明的事项： 1．预订房凭证、房屋入住验收交接表、增值税发票、承诺书，证明被告方承诺2016年12月31日交房，结果超过约定的时间了，实际交房日期是2017年6月4日； 2．契税发票1张证明买卖成功，双方签订的合同生效。 3.商品房销售合同1份，证明双方已约定好交房日期是2016年12月31日，被告未按期交付房屋。 （二）楠林公司提供的证据及证明的事项： 4.建筑工程施工许可证，证明由某县城乡建筑审批中心审批的建筑工期是2015年5月29日至2017年5月28日，双方在签订合同时确实存在重大失误，误将2017年12月31日写为2016年12月31日； 5.鉴定评估结论，证明在2017年同地段的商品住房简装房租赁价格为月10.78元/平米，毛坯房平均租赁价格为月7.65元/平米。同地段房屋的租金价格，是原告实际受到的损失。 经质证，对证据1、2，被告无异议；对证据3的真实性无异议，对其证明目的不予认可；对证据4，原告质证称不予认可；对证据5，原告称不予认可。 本院对双方提交证据经综合评判认定如下：对证据1、2、3经被告质证无异议，故对其真实性认可；对证据4，合同载明交房日期为2016年12月31日且为手写，被告称误写，与原告同起诉有该小区其他住户，所有住户时间均手写错误，不符合常理，且被告系专业房产公司，对房屋交付时间有充分注意义务，故对其辩称不予采信，对该证据予以认可；对证据5，该鉴定意见系专业鉴定机构出具，能证明该地段2017年的房屋租赁价格，确定某县某镇滨河北路：“某小区”2017年期间该地段同类商品住房简装房租赁价格为月10.78元/平米，毛坯房平均租赁价格为月7.65元/平米，对该鉴定结论真实性本院予以认可。 本院经审理认定的事实如下：原、被告于2016年7月1日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告在建中的位于某县滨河路东的某小区第二幢二单元702号住房，面积为99.93平方米，房屋总价款为468458.00元，被告之后进行了房地产权属备案登记。交房日期为2016年12月31日前。实际上被告于2017年6月4日向原告交付了该商品房，2019年4月8日办理了房屋产权证。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项对逾期交房约定为“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之8（该比率应该不小于第（1）项中的比率）的违约金”。对于被告逾期办理产权证，根据合同第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人没有在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。3、商品房交付使用后，由出卖人办理初始登记”。在原告起诉后，被告楠林公司认为合同约定违约金过高，认为应按照原告实际损失赔偿，并已原已申请对秦安县滨河北路：“某小区”2017年期间该地段同类商品住房每平米的租赁价格进行计算。经甘肃省金诚信房地产估价有限责任公司评估该地段同类商品住房简装房平均租赁价格为月10.78元/平方米，毛坯房平均租赁价格为月7.65元/平方米。原告于2019年12月6日向认民法院提起了诉讼。 本院认为，楠林公司与王某签订的商品房买卖合同，对房屋坐落、面积、单价、交付时间等均进行了约定，该约定是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，楠林公司与王某之间形成商品房买卖合同关系，依法应予保护。按照合同约定，被告方逾期交房5个月零4天，原告要求被告按照合同约定承担违约责任，但被告认为双方约定的违约金过分高于原告实际损失，请求本院予以调整。根据《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人双方约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定违约金过分高于造成实际损失。本案中，原告要求被告按照合同承担逾期交房的违约赔偿57714.00元，该约定数额明显超过原告的实际损失，且被告已申请对违约金进行调整，故对原告要求按照合同约定赔偿的请求不予支持。对原告的实际损失参照同地房地产鉴定报告的评估，2017年某小区同地段同类毛坯房租赁价格为月7.65元/平方米，简装房的租赁价格为月10.78元/平方米。原告购买房屋面积为99.89平方米，被告迟延交付房屋5个月零4天，因原告向被告交付房屋为毛坯房，故按照毛坯房的月租赁价格，原告的实际损失为3923元。现被告要求对违约金进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、中华人民共和国司法解释（二）第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六规定“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”。据此，本院酌情对于违约金进行调整，违约金调整为实际损失的30%，故被告应赔偿原告因逾期交房造成损失共5100元（3923+3923*30%）。被告的辩称于法有据，应予支持。原告要求按约定赔偿不予减少的理由不能成立。对于逾期办理房屋产权的纠纷，按照合同约定，“出卖人应当在房屋交付使用后30日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房屋产权证书的，双方同意按照下列第1、2、3项处理;1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。3、商品房交付使用后，由出卖人办理初始登记。”现原告主张被告违约，被告称其已按照合同约定在30日内向产权登记机构办理初始登记。根据合同条款原告方迟延取得房屋权属证是因被告方的责任，原告方才取得赔偿请求权，庭审中原告方未举出因被告方的责任造成原告迟延取得房产证的证据。故对原告要求被告承担未按期取得房地产权属证书违约金9369.00元的请求不予支持。被告辩证原告已超过诉讼时效的理由不能成立，原告已在诉讼时效期限内向人民法院递交了起诉状。 据此，依照根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六规定，判决如下： 一、被告甘肃楠林房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告王某、逾期交房赔偿金5100元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费1478元,适用简易程序审理,减半收取计739元，由原告王某承担539元，被告甘肃楠林房地产开发有限公司承担200元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 杨边江 二〇二〇年三月三日 法官助理 杨 锐 书 记 员 高艳红