广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终476号上诉人（原审被告）：姚周，男，1986年11月1日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：陈文胜，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶敬文，男，1972年9月8日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原审被告：魏建飞，男，1990年11月13日出生，汉族，住福建省建阳市。原审第三人：李丽芳，女，1984年10月13日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人姚周因与被上诉人叶敬文、原审被告魏建飞、原审第三人李丽芳物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初14138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚周上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回叶敬文的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费及姚周的律师费由叶敬文承担。事实和理由：（一）一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十五条之规定，本案租赁物上的原租赁关系继续有效，可以对抗抵押物的受让人及买受人。但一审法院未对案涉租赁合同的真实性及合法性作出审查，仅以“付清15年租金有违常理”判决，缺乏事实及法律依据。根据姚周提供的证据可证明案涉租赁关系的真实、合法、有效。一审法院不能以姚周没有在拍卖期间申报权利就否认当事人的租赁权，根据相关法律规定，承租人享有优先购买权，当事人未申报权利仅表示放弃优先购买权。事实上，姚周也不知道法院拍卖广州市天河区员村二横路兰亭街3号1404房（以下简称案涉房屋）。（二）一审法院审查事实错误。姚周在2017年12月未收到房屋租金才得知，叶敬文取得法院裁定后向三手租户李莎收取租金，并通知李莎从2017年11月26日起向其交纳租金，李莎也承诺自此交租给叶敬文。自此，姚周未再收过租金。一审法院判决姚周自2018年1月起付钱给叶敬文，缺乏事实依据。叶敬文二审辩称，同意一审判决，请求驳回姚周的上诉请求。一、一审法院认定事实清楚。叶敬文作为案涉房屋的权属人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。叶敬文于2017年11月26日通过司法拍卖取得案涉房屋，同时也办理了房屋的产权证。姚周在司法拍卖期间内未主张租赁权，拍卖公告也未注明房屋的租赁情况，叶敬文也多次上门了解情况，均无人回应，房门上张贴欠水电费及管理费的通知，由此表明案涉房屋已处于无人居住的状态。二、案涉房屋不存在真实的租赁关系。案涉房屋于2012年11月5日抵押给银行，姚周于抵押权设立后的2014年1月20日签订长达15年的租赁合同，且约定一次性支付15年的租金，此种高风险的交易明显有违常理。且姚周一审提供的证据均互相矛盾，转账记录与收款收据及合同约定的交租日期等均未相互映衬。另，姚周有捏造虚假租赁合同的习惯。在2018年5月20日，姚周明知叶敬文为案涉房屋的合法产权人仍自行捏造虚假租赁合同将案涉房屋出租给案外人魏建飞。姚周等人是恶意的炒房者，并未实现房屋居住的目的。因此，案涉房屋的租赁关系是不真实的。三、即使案涉房屋存在租赁关系，2014年1月20日签订的租赁合同也不能对抗叶敬文的物权关系。本案抵押权发生在“租赁关系”之前，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。且即使有租赁关系，姚周也未有证据证明其交付了45万元的房租。四、姚周非法占用叶敬文的房屋，多次敲诈叶敬文，叶敬文作为案涉房屋的善意受让人且支付了房款和税费后，因姚周的侵权行为无法收回房屋，由此造成的经济损失及精神困扰，姚周应赔偿叶敬文的直接损失及间接损失等费用。叶敬文于2018年6月4日向一审法院起诉请求：1.姚周、魏建飞立即搬离案涉房屋，将此房产交给叶敬文使用；2.姚周向叶敬文支付使用费（按照每月6500元的标准计算，自2017年12月7日起计至姚周实际搬迁之日止）；3.姚周向叶敬文支付水费1366.38元、电费152.57元；4.姚周承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：叶敬文领有案涉房屋的不动产权证书。据2019年6月14日《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋的权属登记人为叶敬文，建筑面积为99.3687平方米，所有权来历为拍卖，登记时间为2018年1月9日，登记附注显示为依据（2017）粤0104执恢127号《协助执行通知书》予以登记等。另据2017年12月15日《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋的权属登记人为梁婉玲，2014年4月16日永亨银行（中国）有限公司广州分行办理抵押权登记等，2014年4月21日核准抵押登记，另案涉房产于2014年12月3日被一审法院查封，2015年12月18日被广州市越秀区人民法院轮候查封等。案涉房屋为叶敬文于2017年11月25日参加广州市越秀区人民法院司法拍卖取得，据《网络司法拍卖公告》显示中瑕疵说明有：案涉房屋由被执行人自用，具体使用情况不详，没有钥匙，按现状拍卖，法院不负责清场。2017年12月6日，广州市越秀区人民法院作出（2017）粤0104执恢127号执行裁定书，载明：于2017年11月25日，依法通过淘宝网网络拍卖、变卖被执行人梁婉玲名下案涉房产，同日买受人叶敬文以4707067元的最高价竞得，裁定：案涉房屋的产权及相应的其它权利归叶敬文所有，上述房屋产权及土地使用权自本裁定书送达买受人叶敬文时转移；买受人叶敬文可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。姚周为支持其抗辩，出示下列证据：1.显示为梁婉玲（甲方、出租方）、姚周（乙方、承租方）于2014年1月20日签订的《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租赁期限为15年，自2014年1月26日至2029年1月25日，房屋不带家私且租金在短时间内支付，故每月租金2500元，租金总额450000元。乙方在正式签订本合同之前已支付10万元定金作为认租定金，签订本合同后，自动转为租金，在签订本合同之日支付5万元，在交房之日起10天内，支付15万元租金，2014年3月30日前支付15万元租金，甲方于2014年1月26日将房屋交付乙方使用，在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，向广州仲裁委员会适用简易程序仲裁等；2.显示为梁婉玲出具的2014年1月20日的《收款收据》，内容为：本人是案涉房屋之业主，现收到租客姚周承租租金30万元；3.显示为梁婉玲出具的2014年3月29日的《收款收据》，内容为：本人是案涉房屋之业主，现收到租客姚周承租租金15万元；4.显示为梁婉玲出具的2014年1月20日的《通知书》，内容为：本人按合同约定，现将你承租本人的房屋交付予你使用等；5.《存款账户回单》多张，显示姚周于2014年2月28日转账吕奇峰80228元、姚周于2014年3月24日转账吕奇峰132400元、姚周于2014年2月20日转账吕奇峰90220元等内容；6.2013年12月13日，梁婉玲出具的经广东省广州市南方公证处公证的《委托书》，内容有：梁婉玲系案涉房屋的产权人，委托吕奇峰办理事项，其中有：订立租赁合约、收取租金并出具有效的收据等。庭审时，一审法院询问姚周是否在广州市越秀区人民法院司法拍卖时提交上述证据1-6，向广州市越秀区人民法院申报权利，其称未向广州市越秀区人民法院申报权利。对于为何一次性支付15年租金，姚周表示因觉得租金便宜、投资回报高，一次性支付租金有折让。姚周表示其与梁婉玲没有其他债权债务关系，仅存在租赁合同关系，并称吕奇峰与梁婉玲有债权债务关系，是吕奇峰介绍才认识梁婉玲进而承租案涉房屋。另姚周确认曾向魏建飞、李丽芳出租案涉房屋，现两人已实际搬迁，房屋现由姚周使用。叶敬文确认案涉房屋现由姚周使用。关于占用费标准，叶敬文表示按照其向中介咨询的案涉房屋每月租金6000元至6500元计算，姚周表示案涉房屋租金的市场价为每月3000元至4000元。庭审后，叶敬文表示参照广州市房地产租赁管理所发布的《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》所列的案涉房屋所在小区的每月每平方米租金计算其第2项诉讼请求，亦即每月每平方米55元。关于电费，叶敬文出示广州供电局有限公司发票及微信记录，发票显示案涉房屋2018年3月1日至2018年5月1日期间电费152.57元；对于水费1366.38元，叶敬文未出具有效发票及付款凭证。2018年5月13日，叶敬文前往收回案涉房屋发生争执，报警处理未果。2018年6月4日，叶敬文提起本案诉讼。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，已发生法律效力的（2017）粤0104执恢127号执行裁定确认叶敬文竞买案涉房屋合法有效，叶敬文及后取得案涉房屋的《不动产权证》，系案涉房屋的权属人，依法享有上述法定权利。姚周抗辩其享有租赁权利，其主张为单方主张，未有证据证实司法拍卖附带租约瑕疵拍卖，其主张不能对抗叶敬文法定的物权权利。叶敬文要求姚周搬出案涉房屋，具有法律依据，一审法院予以支持。至于搬迁时间，一审法院酌情判令自判决发生法律效力之日起30日内搬迁。叶敬文主张魏建飞搬迁缺乏事实依据，不予支持。叶敬文依法享有案涉房屋的收益权利，姚周占用房屋应承担房屋使用费的损失，叶敬文主张使用费具有法律依据，予以支持。姚周抗辩已付清15年房租继续占用房屋缺乏依据，有违交易常理，不予采纳。对于使用费标准，双方未达成一致意见。现叶敬文主张参照广州市房地产租赁管理所发布的《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》所列的案涉房屋所在小区的每月每平方米租金计算使用费，亦即每月5465元（55元/月/平方米×99.3687平方米），并无不当，予以照准。使用费的起算日期为登记之日（2018年1月9日）起算，计算至姚周实际交还案涉房屋之日为止。叶敬文主张的超出部分，予以驳回。姚周抗辩主张案涉房屋市场出租价为每月3000元至4000元，缺乏事实依据，不予采纳。关于电费，叶敬文提交转账记录及发票原件，其主张代垫电费152.57元予以采纳，姚周应予返还；对于水费垫付，叶敬文未提交有效证据证实其代为垫付，其主张返还该费用缺乏事实依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年7月23日判决如下：一、姚周自判决发生法律效力之日起30日内，将占用的广州市天河区员村二横路兰亭街3号1404房腾空并交还叶敬文；二、姚周自判决发生法律效力之日起10日内，向叶敬文支付自2018年1月9日至实际交还上述房屋之日止的使用费（按照每月5465元的标准计）；三、姚周自判决发生法律效力之日起10日内，向叶敬文返还电费152.57元；四、驳回叶敬文的其他诉讼请求。一审案件受理费2550元，由叶敬文负担50元，由姚周负担2500元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审另查明，叶敬文、姚周一审中共同确认案涉小区是都市兰亭，根据广州市房地产租赁管理所发布的《关于公布2014年广州市房屋租金参考价的通知》（穗房地租﹝2014﹞43号），案涉小区2014年的租金参考价为每月每平方米55元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合姚周的上诉请求和理由以及叶敬文的答辩，本院确定本案争议的焦点是：姚周主张的租赁关系是否可以对抗房屋的合法物权人。现评析如下：《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”依据本案查明事实，叶敬文作为案涉房屋的权属人，依法享有上述法定的权利。姚周主张的租赁关系是否可以对抗叶敬文的法定权利，关键在于审查其主张的租赁关系是否真实，鉴于姚周提供租赁期限为15年的长期租约，本院主要从以下几点审查租赁关系是否真实：第一，案涉租赁合同约定的租金是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平。根据广州市房地产租赁管理所发布的《关于公布2014年广州市房屋租金参考价的通知》，案涉房屋所在小区房屋租金参考价为每月每平方米55元，而15年的长期租约约定的租金均为每月2500元且并无递增，显然低于正常水平；第二，租金的支付是否违反常理。案涉合同约定租金2500元，租期15年，租金金额共45万元，合同约定15年租期的租金于短时间内支付完毕，这显然与租金按约或按年支付的交易习惯相悖，违反交易常理；第三，是否办理房屋租赁登记备案手续。根据案件查明事实，姚周并未提供案涉租赁合同已办理备案登记的证明。综上，姚周主张的租赁关系不具有真实性，故不能对抗房屋合法权属人叶敬文的法定权利。因此，一审法院判决并无不当，本院予以维持。综上所述，姚周的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2500元，由姚周负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年三月二十六日书记员  杨希曾龙辉