海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终272号上诉人（一审原告）：海南录德房地产股份有限公司，住所地海南省海口市金贸西路26号中城商住楼A座107铺面，统一社会信用代码91460000552762628J。法定代表人：邱廷录，董事长。委托诉讼代理人：冯桦，海南白驹律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡金彤，海南白驹律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：刘占锋，男，1981年6月1日出生，汉族，住黑龙江省肇东市，公民身份号码×××。上诉人海南录德房地产股份有限公司（以下简称录德公司）因与被上诉人刘占锋居间合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初16006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人录德公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.本案的一审、二审诉讼费用由刘占锋承担。事实与理由：一、本案事实认定不清。《房产买卖居间同》约定刘占锋支付的首付款80万元为用于卖方施某偿还房产的贷款以促使合同履行交易，但涉案房产与另外两套房产为共同抵押物，首付款80万元不足以清偿贷款以解除对涉案房产的抵押，《房产买卖居间合同》未能继续履行实现合同目的主要是因为涉案房产涉及的债务大于刘占锋应付的首付款。该事实为订立《房产买卖居间合同》的重要相关事实，一审法院认为录德公司与卖方共同隐瞒上诉事实，也致使刘占锋在2017年5月10日海南省发布实施房地产限购政策后失去购买资格，损害了刘占锋的利益。这与事实是不相符的，录德公司对于此事是完全不知情的，法院认定存在错误。一审法院对上述事实的认定，基于（2018）琼0106民初3964号民事判决认定的内容，但在庭审过程中，任何一方均未提及该判决书，庭后一审法院也未向录德公司提及和展示该份判决书，对于该份判决书是否真实存在且是否生效，录德公司无法核实。一审法院在该情况下即径行根据该份判决书作出与事实不相符的认定，这严重侵犯了录德公司的合法权益。二、本案法律适用错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形包括：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规强制性规定。《房产买卖居间合同》约定签订本合同的同时，录德公司一次性收取居间服务费，这是各方当事人意思自治的体现，是合法有效的，并未违反任何法律法规。一审法院认为录德公司隐瞒了重要事实从而认定该条款无效，这显然是法律适用的错误。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判。因此，为了维护录德公司的合法权益，依法向二审法院提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，并发回重审。被上诉人刘占锋答辩称：录德公司以案件事实认定不清、法院存在错误及案件法律适用错误的文字逻辑，要求二审法院重新审理是没有事实依据的，应驳回录德公司上诉请求，同时刘占锋保留反诉录德公司赔偿巨大经济损失及精神损失。一、对于刘占锋、录德公司及案外人施某在2017年3月24日所共同签署的《房产买卖居间合同》，刘占锋根本无法购买此套房产，因为签订合同的房屋先后被海口市美兰区人民法院、海口市龙华区人民法院、三亚市城郊人民法院等多达七家以上法院查封，房主施某也欠款百万被列入黑名单，至今失踪。录德公司以一套根本无法出售的房屋和刘占锋签订合同来索要中介费，导致刘占锋交款给录德地产转交房主购房定金，并放弃工作请假来到海口应诉和解决此事产生交通费、住宿费、起诉案外人的律师费等等各种费用5万多元和所交定金5万元，至今还未拿回。近三年来录德公司知道刘占锋未在海口工作及生活，录德公司依靠自己的律师团队和在海口的便利，以签订了房屋买卖合同，先后5次（其中2019年1月及2020年1月两次诉讼都在春节前几天）找刘占锋去海口协商及起诉刘占锋索要中介费及滞纳金，想以此给刘占锋工作家庭和精神身心造成影响，迫使刘占锋忍受不了骚扰达到索要中介费的目的。刘占锋有理由怀疑录德公司和房主施某提供无法出售的房屋信息促成买卖合同，合谋骗取委托人中介费，根据《合同法》第四百二十五条规定:“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”故刘占锋有权拒绝支付佣金及违约金，并保留反诉录德公司的权利。二、刘占锋2019年12月15日签收邮政快递看到答辩通知书，刘占锋想问离一审法院判决书过去10个月才收到上诉通知质疑录德公司的上诉是否已过上诉时限，是否有在上诉期内的证据。综上所述，请求驳回录德公司的上诉请求，并判决由录德公司承担本案的所有诉讼费用。录德公司向一审法院起诉请求：1.判决确认录德公司、刘占锋之间存在合法有效的居间服务关系；2.判决刘占锋向录德公司支付佣金30800元；3.判决刘占锋向录德公司支付佣金的30%作为违约金，即9240元。一审法院认定事实：根据一审法院于2018年8月17日作出的已发生法律效力的（2018）琼0106民初3935号民事判决书及2018年5月20日作出的已发生法律效力的（2018）琼0106民初5790号民事判决书认定，2011年6月22日，施某与平安银行海口分行签订《个人循环授信额度合同》约定，施某向该行借款2700000元，借款期限自2011年6月22日至2021年6月22日；同日，双方签订《最高额抵押担保合同》约定，施某以其名下位于海口市龙昆北路2号珠江广场帝晶大厦第21层D房、海口市海德路1号耀江花园A3栋1-1301房及本案涉案房产向该行提供抵押。一审法院经审理判决，施某应向平安银行海口分行偿还贷款本金1680462.45元，截止2017年12月31日的利息、复利合计1904246.42元。2015年8月20日，施某与平安银行海口分行签订《贷款合同》约定借款800000元，借款期限自2015年8月28日至2016年8月28日。一审法院经审理判决，施某应向平安银行海口分行偿还贷款本金700000元，截止2017年12月31日的利息、复利合计894188.34元。另经查明，在一审法院（2018）琼0106民初3935号案中，本案涉案房产抵押物认定价值为1440186元，另两套房认定价值为1630947元，本案涉案房产占三套房产抵押价值的46.89%；该三套房产于2011年6月29日共同在海口市房产管理部门办理了抵押登记，平安银行海口分行取得他项权利证书，证号为海口市房他证海房字第T018347号。2017年3月24日，经录德公司居间服务，录德公司（居间方）、刘占锋（买方）与案外人施某（卖方）签订了《房产买卖居间合同》约定，施某将其名下位于海口市××区（房屋所有权证号：HK140500）以1540000元卖给刘占锋，确认房产已抵押给平安银行的贷款余额为约800000元，以买方首付款偿还；买卖双方同意买方采取贷款方式购买，签订本合同时，买方向卖方支付首付款800000元，含已支付定金50000元，余款买方向银行申请贷款740000元，并于办理完过户登记和抵押登记手续后由贷款银行直接发放给卖方；并约定了房屋过户及交付等内容。合同同时约定买卖双方确认，双方达成本次交易是基于原告所提供的居间服务，在签订本合同的同时原告一次性收取居间服务费30800元，由买方承担；本合同约定的居间服务费用的承担方若未按合同约定如期支付居间服务费用，则居间服务费用的承担方须按照本合同约定居间服务费用总额的5‰/日向丙方支付违约金等。合同签订后，刘占锋已向卖方施某支付定金50000元，但未依约向录德公司支付居间服务费。三方到平安银行海口分行核实涉案房产的贷款余额时，发现施某在该行的贷款为2700000元，因刘占锋应付的首付款800000元未能还清贷款，经买卖双方协商，由施某在一个月内筹款还清银行贷款以解除抵押，继而履行合同办理房产交易过户，但施某未能筹足款项，造成涉案房产无法继续交易。2018年3月19日，刘占锋以施某为被告、录德公司为第三人向一审法院起诉房屋买卖合同纠纷一案，请求施某双倍返还定金100000元等。经一审法院审理，于2018年9月18日作出（2018）琼0106民初3964号民事判决，认定施某在签订合同时故意隐瞒其房屋按揭贷款超出双方约定的首付款800000元的事实，且在录德公司得知后亦未及时将房屋按揭贷款及时还清以便合同的继续履行，导致刘占锋因海南省房产政策调控影响，丧失了在海口市的购房资格，三方的房屋买卖目的亦不能实现，施某的行为构成违约，故判决施某向刘占锋双倍返还购房定金100000元。该案已发生法律效力。2018年4月8日，因施某未依约偿还涉案房产的贷款，平安银行海口分行向一审法院起诉施某金融借款合同纠纷一案，经一审法院审理，于2018年6月26日作出（2018）琼0106民初5790号民事判决，判令施某偿还平安银行海口分行贷款本金元及利息元。该案已发生法律效力。一审法院认为：居间人应当对委托人负有忠实义务，即应当如实报告订立合同的有关事项和其他有关信息。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，三方《房产买卖居间合同》约定刘占锋支付的首付款800000元为用于施某偿还房产的贷款以促使合同履行交易，但根据发生法律效力的民事判决的认定，涉案房产等三套房产的贷款最高余额达2700000元，虽然截止2017年12月31日的借款债务合计1904246.42元，但三套房产为共同抵押物，涉案房产的价值占三套房产价值的46.89%，且施某另拖欠平安银行海口分行借款债务合计894188.34元，《房产买卖居间合同》约定刘占锋的首付款800000元不足以清偿贷款以解除对涉案房产的抵押，履行房屋买卖合同，《房产买卖居间合同》未能继续履行实现合同目的主要是涉案房产涉及的债务大于刘占锋应付的首付款，该事实应为三方《房产买卖居间合同》订立相关的重要事实，录德公司与施某共同隐瞒了上述事实，也致使刘占锋在2017年5月10日海南省发布实施房地产限购政策后失去购买资格，损害了刘占锋作为委托人的利益，因此，录德公司请求刘占锋支付佣金及违约金的请求，没有充分的事实和法律依据，一审法院不予支持；三方合同虽然约定签订本合同的同时录德公司一次性收取居间服务费30800元，该约定显然排除了《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定的居间人的责任，应为无效；因此，录德公司因违反如实报告有关订立合同的事项和故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，其请求确认双方之间存在合法有效的居间服务关系，不符合法律规定，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回海南录德房地产股份有限公司的全部诉讼请求。案件受理费401元，由海南录德房地产股份有限公司负担。二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：录德公司上诉请求将本案发回重审，故本案的争议焦点为：本案是否具有发回重审的法定情形。其一，录德公司上诉主张一审法院基于一审庭审中未出示的（2018）琼0106民初3964号、5790号民事判决书认定本案事实属基本事实认定不清、程序违法，对此，由于依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款“人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”的规定以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的规定，一审法院自行收集已发生法律效力的（2018）琼0106民初3964号、5790号民事判决书以查明本案的有关基本事实并无不当，且二审询问中本院已让录德公司查看一审卷宗中的上述判决并发表意见，故录德公司的该上诉主张不成立，本院不予采纳。其二，录德公司上诉主张一审法院认定《房产买卖居间合同》约定的“在签订本合同的同时录德公司一次性收取居间服务费”为无效条款属适用法律错误，对此，由于法律适用错误并非发回重审的法定事由，况且录德公司作为专业的中介机构，其促成刘占锋（买方）与施某（卖方）签订买卖合同的前提应当是尽到合理注意义务以确保买卖合同顺利签订并履行，但录德公司对涉案房屋不能实现解押的情况疏于审查，具有较大过失，以致损害了刘占锋的利益，一审法院判决驳回录德公司诉请刘占锋支付佣金和违约金并无不当，故录德公司的此项上诉主张不成立，本院不予采纳。综上所述，录德公司上诉请求将本案发回重审不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费802元，由上诉人海南录德房地产股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林志勇审判员 杨 曦审判员 范 晨 二〇二〇年三月二十四日书记员 李 晶速录员 郑珊珊附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。