湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终194号上诉人（原审被告）：刘鹏，男，1988年11月20出生，汉族，住湖南省。上诉人（原审被告）：李巧云，女，1963年5月4日出生，汉族，住湖南省。上诉人（原审被告）：刘小爱，男，1962年7月28日出生，汉族，住湖南省。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：刘鹏（李巧云、刘小爱之子），男，住湖南省永兴县油市镇油市墟。被上诉人（原审原告）：郴州汇龙置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九厂）。法定代表人：汤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐军，北京中银（长沙）律师事务所律师。上诉人刘鹏、李巧云、刘小爱（以下简称刘鹏等三人）因与被上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初5706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘鹏、上诉人李巧云、刘小爱的委托诉讼代理人、被上诉人汇龙公司的委托诉讼代理人黄亚林、唐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘鹏等三人上诉请求：撤销原审判决并改判驳回汇龙公司的诉讼请求；本案诉讼费用由汇龙公司承担。事实与理由：1.一审法院查明增加的10.77平方米面积实属汇龙公司违规改建镂空房而引起的房屋增加面积。按照2013年4月21日双方签订的买卖合同第七条第二款规定，以房管局测绘部门实测面积即产权面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。汇龙公司认为案涉房屋是2014年10月30日竣工验收的，在之前逾期办证已提交了竣工验收报告，而汇龙公司办理首次不动产证登记面积的竣工验收时间为2016年6月30日。与合同约定的交付房实测面积竣工验收时间差距过大，不能证实是合同约定的实测面积。增加的房屋面积是竣工验收之后，汇龙公司违规改建的。合同第七条第二款的约定并没有包括竣工验收之后违规改建增加的面积在内。一审法院认定城乡规划局在2016年9月12日作出行政处罚，并作了规划设计调整，经国土资源局批准，将超国土批准建筑面积从多出的计容面积中扣除后就不存在违规改建的责任，属事实认定错误。违规改建的面积从何而来刘鹏等三人不知情，因此产生的法律责任应由汇龙公司承担。2.汇龙公司变更规划设计后按照合同应书面通知买受人，在买受人收到通知后如不解除合同，视为接受变更。而汇龙公司从未书面通知过刘鹏等三人。汇龙公司擅自将镂空部分改为房间，称只赠送镂空面积不赠送房屋面积属于欺诈行为，汇龙公司应承担违约责任。3.一审判决认定刘鹏等三人在一审提交了一份汇龙公司作出的《关于万宝国际业主有关问题的回复》，刘鹏等三人并未提交该证据，违背了以事实为依据，以法律为准绳的审判宗旨，严重违反法定程序。汇龙公司辩称：1.按照交易惯例，房屋交易普遍以产权登记面积为依据计算房屋价款，开发商宣称的赠送面积都是指不计入产权登记的面积，而是否赠送最终取决于政府主管部门的审批结果，且一审判决查明宣传资料中载明赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等，说明所谓赠送面积并非产权面积。同时，宣传资料亦明确双方的权利义务最终以商品房买卖合同的约定为准，而涉案《商品房买卖合同》第七条明确约定，房屋价款按产权登记面积进行结算。2.业主主张汇龙公司诉请购房款的差额面积是指其购房时汇龙公司承诺赠送的镂空部分，则其在购房时知道所谓赠送面积为不计入产权的面积。在此情况下，双方在涉案《商品房买卖合同》中又约定如存在面积差按实测面积多退少补，说明双方对于签订合同时，对不计入产权的面积在实测时计入产权面积的情况变化有预见，对此变化如何处理亦有约定。现镂空部分面积计入产权面积，根据涉案《商品房买卖合同》第七条的约定，业主应支付相应价款。涉案房屋再次转让时，亦按产权登记面积计价，业主因产权面积的增加获得了相应利益。3.镂空部分的加建并非汇龙公司擅自所为，而是应业主扩大房屋面积的要求所为，而因加建问题，汇龙公司后期的项目面积被扣除，而后期房屋的销售价格远高于涉案房屋的销售价格，汇龙公司为此承担了高额的成本。因此，从公平角度来说，业主应向汇龙公司支付房屋增加面积的差价。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。汇龙公司向一审法院起诉请求：1.判令刘鹏等三人支付购房款50066.6元；2.判令刘鹏等三人以应付购房款为基数，从起诉之日按每日万分之五向汇龙公司支付违约金至实际履行完毕之日止；3.本案受理费、保全费由刘鹏等三人承担。一审法院认定事实：一、2013年4月21日，汇龙公司与刘鹏（买受人）、李巧云、刘小爱（共有人）签订一份《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20130042903）。合同主要约定：1.刘鹏等三人购买汇龙公司开发的“汇龙，万宝国际城”第A7栋9层903号房，房屋建筑面积为114.64平方米，单价为每平方米4648.71元，房屋总价值为532928元；2.合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。双方签订合同后，刘鹏等三人按照约定将购房款交于汇龙公司。二、汇龙公司为了增加房屋销售，在对外的宣传广告单载明：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。三、2016年，由于汇龙公司擅自将开发的“汇龙，万宝国际城”一期项目每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改建为房屋，整体超计容建筑面积7642.02平方米。2016年9月12日，原郴州市城乡规划局做出行政处罚决定书：对超规划审批计容建筑面积7642.02平方米违法建设行为，进行罚款，罚款金额为684572.15元。汇龙公司按时缴纳罚款。后经原郴州市城乡规划局规划设计调整，郴州市国土资源局批准：超国土批准建筑面积7408.36平方米，将本次多出的计容面积在第三期中扣除。四、刘鹏于2019年3月29日在郴州市不动产登记中心查询房产信息，查询证明显示合同编号20130042903号关于万宝国际一期A7栋903室的建筑面积为114.64㎡，该面积为合同备案时的登记面积。涉案房屋不动产首次登记证证号为：湘（2018）北湖不动产权第0023740号，载明案涉房屋建筑面积125.41㎡。刘鹏等三人房屋实际面积比合同约定面积增加10.77㎡。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。现就双方争议焦点问题评议如下：一、增加房屋面积的认定。刘鹏对涉案房屋增加面积有异议，认为建筑面积没有增加，理由是其在郴州市不动产登记中心的查询证明，显示合同编号20130042903（权证号）万宝国际一期A7栋903室的建筑面积为114.64㎡，因该面积为合同备案登记时的约定面积，与实测面积还是有一定差异。涉案房屋不动产首次登记证证号为：湘（2018）北湖不动产权第0023740号，载明案涉房屋建筑面积125.41㎡，不动产首次登记作为物权登记，具有公示效力、公信效力、对抗效力和权利正确性推定效力，故一审法院认定万宝国际一期A7栋9层903室建筑面积为125.41㎡。由于汇龙公司未提交证据证实增加部分的面积是否含有设计图与实际施工存在差异而引起面积的增加，故一审法院认定增加的10.77平方米全部为汇龙公司改建镂空房而引起的房屋面积增加。二、汇龙公司是否承诺赠送镂空部分面积。汇龙公司在房屋销售时承诺：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。一审法院由此认定：汇龙公司承诺赠送业主的是镂空部分的面积，并未承诺赠送房屋。三、增加部分房屋的面积如何计算价款及违约金是否支付。本案中，汇龙公司将不具有使用功能的镂空部分改建为房屋，且将增加部分的房屋办理产权登记手续，汇龙公司为此花费一定的成本，同时为将扩建部分合法化，规划、国土部门要求汇龙公司在第三期开发时将扩建部分面积从原审批的面积中扣除，势必影响汇龙公司第三期开发项目及第三期利润。同时，刘鹏等三人作为受益方，该增加部分的面积已经办理产权初始登记，物权已经形成，房屋价值随之增加，根据等价有偿、公平原则，刘鹏等三人应承担汇龙公司为改建房屋花费的相应费用。综上，一审法院认为刘鹏等三人支付的房价款应以双方约定房价的50%即2324.35元为宜，故刘鹏等三人应承担的费用为10.77平方米×2324.35元/每平方米＝25033元。由于双方对增加面积的价款如何支付并未达成协议，汇龙公司要求刘鹏等三人按每日万分之五计算违约金缺乏事实及法律依据，故汇龙公司该项诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决：“一、被告刘鹏、李巧云、刘小爱应支付原告郴州汇龙置业有限公司购房款25033元，此款限被告刘鹏、李巧云、刘小爱于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告郴州汇龙置业有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取526元，由原告郴州汇龙置业有限公司负担263元、由被告刘鹏、李巧云、刘小爱负担263元。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明：（一）涉案《商品房买卖合同》第七条“面积确认及面积差异处理”约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：1.双方同意按以下原则处理，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同……；2.双方自行约定：以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。”（二）其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为房屋产权登记面积增加10.77平方米是否应由刘鹏等三人给付对价。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。案涉《商品房买卖合同》第七条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。汇龙公司将镂空部分改建成房屋，引起房屋面积增加10.77平方米，该部分面积办理了产权登记手续，产权登记面积比合同约定面积有所增加。根据案涉合同第七条约定当实际面积与约定面积不符时多退少补，无须书面询问当事人是否解除合同，现该部分面积已经改建成房屋并办理产权登记，形成了物权。案涉房屋不动产登记权证上载明的竣工验收时间为2016年6月30日，该时间与实际竣工时间是否一致，并不影响案涉房屋实测面积增加、刘鹏等三人因此受益的事实。而汇龙公司亦实际支出了改建成本、缴纳了罚款且被规划国土部门调减了三期建筑面积，刘鹏等三人应向汇龙公司支付增加产权面积的购房款。一审判决以合同约定房价的50%计算涉案房屋增加面积的价款并无不当，本院予以确认。经过查阅案卷，刘鹏等三人一审确未提交《关于万宝国际业主有关问题的回复》，一审判决不应在本案中对该证据予以分析评判，但该证据的采信与否，不影响本案事实认定与实体处理结果，不属于严重程序违法。综上，刘鹏、李巧云、刘小爱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1052元，由上诉人刘鹏、李巧云、刘小爱负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢末钢审 判 员 张九香审 判 员 廖 军二〇二〇年三月十八日法官助理 李言琦书 记 员 聂莎莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。