云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0323民初195号原告：云南华升房地产开发有限公司。法定代表人：高绍华职务：总经理统一社会信用代码：91530000719407522C。地址：云南省昆明市官渡区关兴路239号901-904号。委托代理人：周国劲、邓绪春，云南万青律师事务所律师，特别授权委托代理。被告：钱家兴，男，汉族，1973年11月22日生，大专文化，教师，云南省师宗县人，住师宗县，现住。被告：向美焕，女，汉族，1973年10月2日生，初中文化，农民，云南省师宗县人，住师宗县，现住，（未到庭）共同委托诉讼代理人：冯永孝，云南规源律师事务所律师，特别授权委托代理。原告云南华升房地产开发有限公司诉被告钱家兴、向美焕商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云南华升房地产开发有限公司的委托代理人周国劲，被告钱家兴及钱家兴、向美焕的共同委托代理人冯永孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南华升房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付原告违约金人民币73066.6元；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告就信合怡苑小区商品房签订了《商品房购销合同》，该合同约定被告购买原告开发的位于师宗县信合怡苑小区商品房，合同总价款为365333元，合同约定的房屋交付日期为2016年8月31日前，同时合同第十条也约定了逾期接房的违约责任。我公司于2016年8月31日前电话通知了包括被告在内的业主接房，交房当时水电路畅通，物业公司（云南鑫翌物业有限公司）已经进驻信合怡苑小区，经电话通知也有29户业主已经于2016年9月3日至12月14日办理了接房证明等手续装修入住。被告等业主不愿接房一直拖着。为解决接房问题，2017年7月20日、21日公司再次在信合怡苑小区内、曲靖日报上刊载了接房公告，但被告一直不来接房，直到2018年12月11日被告才办理完毕接房手续，交清了物管费等费用。综上所述，我们与被告签订了商品房购销合同，双方都应按照合同约定履行义务，我公司已经按照合同约定向被告交付了房屋，被告却不履行接房的合同义务，根据合同第十条的约定，被告应向我公司承担违约责任，据此，特诉至法院，请求判如所请。被告钱家兴、向美焕及其共同委托代理人辩称：一、原告没有诉权：被告钱家兴、向美焕于2018年向师宗县人民法院起诉云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司商品房销售合同纠纷，云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司提起反诉，师宗县人民法院于2018年11月19日上午8点30分开庭审理，庭审中法庭主持双方进行调解，2018年11月26日15时30分，庭审后再一次主持双方进行调解，达成了调解协议，师宗县人民法院制作了(2018)云0323民初1613号《民事调解书》，调解协议确认：1.原告及云南华升房地产开发有限公司师宗分公司构成违约，由其赔偿两被告违约金32457元；2.原告及云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于2018午12月1日前将信合怡苑住房4-1-1401移交给钱家兴、向美焕管理使用：3.具备办理不动产权属证明条件的情况下，原告无条件协助钱家兴、向美焕办理不动产权属证书。在第二次调解时原告的特别授权代理律师明确表示“因本案已调解结案，我们明确不再提起反诉”，在这种情况下，本案原告应当支付给本案两被告违约金49393元，在调解结案的情况下，两被告才同意原告支付人民币32457元的违约金，故原告的诉权已经不再存在；二、在2018年11月19日庭审中，云南华升房地产开发有限公司及云南华升房地产开发有限公司师宗分公司明确承认延期交房客观存在，也就是说违约方是原告；三、双方签订的《商品房购销合同》约定原告应于2016年8月31日前将经建设单位组织验收合格的房屋交给乙方，但原告是在被告起诉要求其移交房屋，人民法院制作调解书后（2018年12月1日）才将房屋移交给两被告的，客观上原告就已经违约。四、原被告双方在《商品房购销合同》中约定“原告（甲方）应当以电话或者公告形式通知乙方办理交接手续”而不是以电话或者公告形式办理交接手续，原告方明显的混淆了这一概念，企图以无法确认的形式证明完成交房义务，综上，原告没有诉权，原告的起诉违反了一案两诉的原则，请法院依法驳回其起诉。原告云南华升房地产开发有限公司针对其诉讼主张，向本院提交了如下证明材料（以下证明材料均为复印件）：1.营业执照、法定代表人身份证、法定代表人的身份证明书复印件，被告钱家兴、向美焕身份证复印件，证实原、被告的基本信息及诉讼主体适格；2.《商品房购销合同》，证实原告与被告就信合怡苑小区商品房签订了《商品房购销合同》，该合同约定被告购买原告开发的位于师宗县信合怡苑小区商品房，合同总价款为790073元，合同第七条约定的房屋交付期限为2016年8月31日前，同时合同第十条约定：被告应于合同第七款约定的期限内到甲方处办理房屋交接手续，逾期未办理房屋交接手续的，甲方通知交房之日起，由被告承担房屋毁损的风险及拖欠的费用同时按照银行贷款利率的4倍计收利率，被告超过一年未接房的，原告有权解除合同，乙方应增加赔偿甲方总价款的20％的违约金。合同第十三条第三款约定，一方当事人违约的，违约方承担违约金最高额为合同总价款的20％；3.商品房购销合同补充协议，证实该补充协议第六条约定，被告未向原告足额支付合同违约金的购房款、公共维修基金、印花税、契税、违约金等款项前，被告无权要求原告交付房屋和代被告办理相关权证；4.主体结构工程验收记录、前期物业公司办理交接房手续统计表、物业费等费用收费收据、接房证明书、物业管理服务此而已、装修协议、装修管理协议、装修信合怡苑装修管理规定、业主临时公约师宗信合怡苑业主登记表、接房证明书，证实信合怡苑一期工程在2016年3月份之前已经全部主体验收合格，原告按照上述《商品房购销合同》约定在2016年8月31日前已通知全体购房人按时接房，期间已有29户业主实际接房；并办理相关手续；5.接房公告，证实由于被告等业主不愿意接房一直拖着，原告为解决接房问题，于2017年7月20日、21日再次在信合怡苑小区、曲靖日报上刊载了接房公告；6.接房流程手续表、收据一张均为复印件，证实2018年12月11日，被告办理接房手续。被告钱家兴及代理人质证后认为：第一组证据只能证明原告的基本信息，不能证明是否是适格的诉讼主体；第二组证据中的合同是不完整，原告所举证据除了保证三性以外，应该保证完整性，且合同中没有列举若甲方违约的责任情况，双方在违约中规定，尤其是对于交房的规定，按照合同必须在2016年8月31日，甲方也是有违约责任；被告在交接房时全部的费用都已经交完，所以对第三组不认可；第四组证据中，对于房屋验收，收费的相关票据都是复印件，我们需要见到证据原件，我们才能确认，因为上面连日期都没有，无法辨别是否是我们的，也需要提供原件，装修协议也无法确认，与本案也无关，都是复印件无法确定客观真实性；物管公司找的这个云南鑫翌物业的装修管理规定，连公司的章都没有，我们对其三性都不认可；登记表也看不来谁填写的，没有签字盖章，日期也没有写；接房证明也无法核实客观真实性，对三性都不予认可，对原告说的29户实际接房是无法证明的，并且房屋每栋的交接时间不一定；第五组证据中公告报头也没有在，公告时间是2017年的7月21日，我们认为双方通过电话公告通知，违反了商品房一般的交接规则，扩大自己的权利，损害他人利益，既不知道哪家报纸的，而且这只是通知的方式，不代表被告已经违约，通知手续也需要双方签字认可；第六组证据，只看出签了字，但证明不了被告拒绝接收房屋，所以综合全面，我们无法知道被告有违约行为，要承担违约后果。被告钱家兴、向美焕针对其答辩意见，向本院提交了如下证明材料：1.被告钱家兴、向美焕身份证复印件，证实被告的基本信息，但不是本案的主体；2.（2018）云0323民初1613号民事调解书及开庭笔录、调解笔录，证实（1）本案已于2018年11月26日调解结案；（2）原告在（2018）云0323民初1613号开庭笔录中承认与当时的原告存在延期交房的客观情况，同时承认案件已经调解结案，原告的诉权已行使完毕，现原告起诉，明显违反了一案不两审的原则，人民法院应当驳回其起诉；3.购房合同、物管费、装修垃圾清运费收据、接房流程表，证实原、被告双方在《商品房购销合同》中第7条约定，原告必须在2016年8月31日前将经验收单位组织验收合格的房屋交给购房方，但原告实际交房日期是2018年12月11日，进一步的证明违约方是原告而非被告。原告云南华升房地产开发有限公司代理人质证后认为：对第一组证据的三性没有意见；第二组证据民事调解书、开庭笔录及调解笔录没有意见，但该案中的本次代理人没有参加调解，其他代理人参加调解，该证据是之前被告起诉原告的案子，对其真实性、合法性没有意见，但是本案的关联性不予认可，本案中原告所提的诉请时间主要以2017年7月20日公告以后到实际接房2018年12月11日的违约责任；对第三组证据的真实性没有意见，但是被告的证明目的不予认可，恰好证明被告逾期接房的违约事实。本院对原、被告提交的证据审核后认为：原告所举证明材料1、2客观真实，本院依法予以采信；对所举证明材料3、4、5的真实性本院予以采信，但综合全案事实，对其欲证实目的不予采纳；所举证明材料6属双方履行调解协议的约定，对其真实性本院予以采信，对其欲证实目的本院不予采信。被告所举证明材料1客观真实，本院依法予以采信；所举证明材料2、3反映了被告向法院起诉要求原告承担逾期交房违约责任及经人民法院处理后双方履行调解书确定内容的事实，本院对该事实依法予以采信。根据庭审和质证，本院依法确认如下法律事实：原告云南华升房地产开发有限公司是师宗县信合怡苑小区的开发商，云南华升房地产开发有限公司师宗分公司系原告云南华升房地产开发有限公司的分支机构。2015年7月12日，云南华升房地产开发有限公司师宗分公司作为甲方，被告钱家兴、向美焕作为乙方，双方签订了商品房购销合同，被告购买位于师宗县。合同第七条约定：“甲方应于2016年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”合同第九条对原告逾期交房的违约责任作了约定:“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金，逾期交房90日以上，甲方、乙方有权解除合同，甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担。”该合同第十条对交接作了约定:“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话或公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担，甲方按合同第九条承担违约责任。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担，乙方应于合同第七条约定的期限内到甲方处办理房屋交接手续，逾期未办理房屋交接手续的，自通知交房之日起，由乙方承担房屋空置损毁的风险及拖欠的、维修基金、税费、物业费等，按照同期银行贷款利率的4倍，计收利息，乙方超过一年未接房的，甲方有权随时选择解除本合同，甲方据此选择解除合同的，乙方应增加赔偿甲方总房款的20%的解除合同违约金，甲方在扣除乙方违约金和甲方代缴款项后，不计息退还收取的乙方剩余房款，已经发生相关交易税费，由乙方承担。”后云南华升房地产开发有限公司师宗分公司未按约定的时间交付房屋。钱家兴、向美焕于2018向本院起诉，在审理过程中云南华升房地产开发有限公司师宗分公司提起反诉，师宗县人民法院于2018年11月19日开庭审理，后于2018年11月26日主持调解，双方达成调解协议。师宗县人民法院于2018年11月26日作出（2018）云0323民初1613号调解书，调解协议内容为：一、钱家兴、向美焕，云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司继续履行《商品房购销合同》，云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司在2018年12月1日前将信合怡苑住4-1-1401号交付钱家兴、向美焕管理使用；二、双方重新确认办证时间为：云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司在项目具备办理不动产权属证明条件的情况下，无条件协助钱家兴、向美焕办理相应不动产权属证书；三、云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司同意于2018年11月28日前一次性支付钱家兴、向美焕违约金32457元；四、钱家兴、向美焕表示同意并放弃其他诉讼请求。2018年12月11日，双方履行调解书内容，并出具了信合怡苑接房流程手续表、收据，主要内容为：信合怡苑小区4-1-1401号业主钱家兴，共有人向美焕，已接收信合怡苑小区4-1-1401号房屋，并确认缴清物业管理费2326元、装修垃圾清运费575元。该内容证实云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司已履行上述民事调解书的内容。2020年1月13日云南华升房地产开发有限公司认为钱家兴、向美焕未按商品房购销合同第十条的约定接房，已构成违约，向本院起诉，要求二被告支付原告违约金73066.6元，并承担本案的诉讼费用。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中的相关证据材料证明，原告云南华升房地产开发有限公司在2016年8月31日前没有交房，被告钱家兴、向美焕已通过诉讼向原告云南华升房地产开发有限公司主张过违约责任，在此过程中云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司曾提起反诉，要求解除合同，后放弃反诉。经法院主持调解，双方达成调解协议，协议第三项：“被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司同意于2018年11月28日前一次性支付原告钱家兴、向美焕违约金32457元。”该协议内容说明该案中逾期接房的主要原因在于原告云南华升房地产开发有限公司，按合同约定逾期接房的责任应当由原告云南华升房地产开发有限公司方来承担，原告云南华升房地产开发有限公司应当按合同第九条、第十条的约定向被告钱家兴、向美焕承担相应的违约责任。故原告云南华升房地产开发有限公司主张被告钱家兴、向美焕应支付逾期接房违约金的请求没有事实依据，亦不符合双方的合同约定，本院对其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告云南华升房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1627元，减半收取813.5元，由原告云南华升房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员  刘丽萍二〇二〇年三月二十七日书记员  朱玉泉