海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民初736号原告（申请执行人）：海口农村商业银行股份有限公司，住所地海南省海口市龙华区滨海大道37号，统一社会信用代码9146000055277512XL。法定代表人：吴敏，董事长。委托诉讼代理人：刘静，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。委托诉讼代理人：徐思源，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。被告（案外人）：陈嘉新，男，1966年9月22日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：公正，海南至睿律师事务所律师。被告（被执行人）：吴青展，男，1963年2月28日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。第三人（被执行人）：琼海昌导投资有限公司，住所地海南省琼海市嘉积镇豪华路万泉生态花园C-1-101，统一社会信用代码9146900269890502X3。法定代表人：黄创良，董事长。第三人（被执行人）：海南昌导的士集团有限公司，住所地海南省海口市万华路，统一社会信用代码914600007212763146。法定代表人：赵子群，执行董事。第三人（被执行人）：海南亿丰汽车维修服务有限公司，住所地海南省海口市龙昆南路55号，统一社会信用代码914600007866190823。法定代表人：赵子群，执行董事。第三人（被执行人）：海南亿丰投资有限公司，住所地海南省海口市滨海大道83号琼泰大厦33楼，统一社会信用代码914600006872551805。法定代表人：吴碧雄。第三人（被执行人）：海南侨商实业有限公司，住所地海南省海口市滨海大道83号琼泰大厦33楼，统一社会信用代码91460000713847199C。法定代表人：赵子群，董事长。第三人（被执行人）：赵子群，男，1957年4月20日出生，汉族，住海南省海口市美兰区蓝天路49号金棕苑B-1701房，公民身份号码×××。第三人（被执行人）：黄创良，男，1989年7月14日出生，汉族，住海南省琼海市中原镇黄思村委会赤坎村9号，公民身份号码×××。第三人（被执行人）：吴淑贤，女，1988年10月10日出生，汉族，住海南省海口市美兰区海府路69号8号楼304房，公民身份号码×××。原告海口农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）因与被告陈嘉新、吴青展及第三人琼海昌导投资有限公司（以下简称琼海昌导公司）、海南昌导的士集团有限公司（以下简称海南昌导公司）、海南亿丰汽车维修服务有限公司（以下简称亿丰维修公司）、海南亿丰投资有限公司（以下简称亿丰投资公司）、海南侨商实业有限公司（以下简称侨商公司）、赵子群、黄创良、吴淑贤申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农商行的委托诉讼代理人刘静、被告陈嘉新的委托诉讼代理人公正到庭参加诉讼，被告吴青展及第三人琼海昌导公司、海南昌导公司、亿丰维修公司、亿丰投资公司、侨商公司、赵子群、黄创良、吴淑贤经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农商行向本院提出诉讼请求：请求准许执行吴青展名下位于海口市××路雅景居（J1）地下室的三个车库143#（证号：HK060463）、144#（证号：HK060464）、145#（证号：HK060465）。事实和理由：一、执行裁定对陈嘉新已合法占有不动产并支付全部价款的事实认定错误。（一）陈嘉新、吴青展之间签订的两份《房地产们买卖契约》均缺少付款方式、出卖人收款账号信息等买卖合同的重要要素，并且陈嘉新在吴青展未提供任何过户保障的前提下即支付全部购房款，不符合交易习惯和常理。另外，陈嘉新未提供向吴青展支付款项的用途以及提供不动产购买发票，无法证明其支付的款项为购买涉案车库的款项。（二）《物业管理费用催缴通知书》记载的名称为陈嘉新，但此时刚签订买卖协议不久，且车库并未过户，物业公司直接通知陈嘉新缴费的行为与常理不符；同时，陈嘉新提供的《催缴通知书》以及《资金往来专用凭证》均为物业公司单方制作，陈嘉新并未提供在此期间支付物业的相关转账凭证；相反，当陈嘉新知晓房屋及车库被查封后，才相继支付了物业及停车费并索要了发票，但该行为均无法证明其在车库被查封前已实际合法占有。二、执行裁定对陈嘉新非因自身原因未办理过户登记的事实认定错误，车库未过户系陈嘉新自身原因所造成。陈嘉新和吴青展签订的《房地产买卖契约》约定了过户时间，就房产而言，因在协议签订前已办理抵押登记，具有公示公信效力，陈嘉新应当知道房屋被抵押但未尽合理审查义务，对未办理过户手续存在过错。对涉案车库而言，自2016年2月买卖协议签订至被农商行2017年8月查封的两年多时间里，涉案车库均具备过户登记条件，陈嘉新怠于行使过户权利，未在合理的时间内办理过户登记手续导致抵押物被查封，系其自身过错所造成，无法排除农商行的执行。综上，陈嘉新依据的事实与理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除农商行对涉案车库的执行，请求法院支持农商行的诉讼请求。陈嘉新辩称：一、（2019）琼01执异348号裁定书认定陈嘉新支付涉案三个车库全部价款的事实清楚、正确。（一）陈嘉新与吴青展于2016年2月22日所签的两份《房地产买卖契约》为住建局二手房交易的格式合同，陈嘉新与吴青展在《房地产买卖契约》中对涉案三个车库的总价款、付款时间约定明确，而付款方式非合同必备要素，即使未约定付款方式也不会影响合同的效力及履行，在2016年2月22日及24日陈嘉新已通过银行转账方式向吴青展支付房产及涉案三个车库的全部购房款310万元，实际履行了支付购房款的义务。农商行以《房地产买卖契约》中未约定付款方式为由，认为裁定书认定陈嘉新支付全部价款事实错误的理由不能成立。（二）陈嘉新与吴青展所签两份《房地产买卖契约》的第三条、第十条明确约定了房产及涉案三个车库交付、过户时间以及逾期过户的违约责任，上述条款便是陈嘉新付款后对涉案三个车库享有权益的保障手段，况且，在二手房产交易过程中，买卖双方约定先付款再办过户的情况非常普遍，故农商行以先付款后过户的理由认为陈嘉新与吴青展房产买卖不符合交易习惯和常理不能成立。（三）陈嘉新与吴青展所签的两份《房地产买卖契约》的时间为2016年2月22日、房产及涉案三个车库的总价款为310万、约定的付款时间为2016年2月28日前，陈嘉新向吴青展两次付款的时间为2016年2月22日及24日，付款金额共计310万元，付款时间及金额都与《房地产买卖契约》约定的付款时间、金额吻合，且吴青展收到陈嘉新支付的310万元购房款后，在2016年2月24日向陈嘉新出具收到310万元购房款的《收据》，上述事实及证据均直接证明陈嘉新支付的310万元性质及用途为付吴青展的购房款；同时，自然人之间发生二手房交易办理房产过户时，应先由买卖双方向税务机关缴纳税费后，税务机关才能向买方代开购房发票，但因吴青展违约不办理涉案三个车库的过户手续、不缴纳应缴税款，故税务机关不可能出具购房发票，因此，农商行以支付款项用途及为出具不动产发票为由，认为陈嘉新向吴青展支付的310万非购买涉案车库款项的理由不能成立。二、（2019）琼01执异348号执行异议裁定书认定陈嘉新合法占有涉案三个车库的事实清楚、正确。吴青展按《房地产买卖契约》约定于2016年3月1日将房产及涉案三个车库交付给陈嘉新，同日，双方签订了《房地产交接书》，同时陈嘉新将交接、使用房产及涉案三个车库的情况告知长信海景花园物业管理处，故该管理处便向物业实际使用人陈嘉新催缴物业费，而每月几百元的物业费根本无需通过银行转账支付，仅用现金缴纳即可，且长信海景花园物业管理处在收到物业费后还向陈嘉新出具《收据》，以上事实均证明陈嘉新占有使用涉案三个车库及缴纳物业费的事实。三、（2019）琼01执异348号执行异议裁定书作出非陈嘉新自身原因未办理过户登记的认定正确。（一）陈嘉新与吴青展于2016年2月22日签订两份《房地产买卖契约》时，房产及涉案三个车库均未办理抵押登记手续，后因吴青展向他人借款，其便于2016年3月10日恶意将房产抵押登记至其债权人名下，但涉案三个车库从未办理过抵押登记。故农商行所称陈嘉新与吴青展签订《房地产买卖契约》前涉案三个车库就已办理抵押登记、未尽合理审查义务完全是在混淆事实。（二）自然人之间办理二手房交易过户，必须由买卖双方，尤其是卖方吴青展本人亲自到房产登记机关提交产权证原件、缴纳税费、签字等，但吴青展违约不配合陈嘉新办理过户手续，导致涉案三个车库无法过户，故本案未办理过户登记非陈嘉新自身原因造成。（三）陈嘉新在《房地产买卖契约》约定的2016年3月1日涉案三个车库过户时间期满后至2017年8月31日三个车库被海口市中级人民法院查封前的一年多时间里，一直在向吴青展不断协商、主张房产及涉案三个车库的过户事宜，吴青展在此期间多次向陈嘉新承诺及保证马上会向债权人清偿借款，待借款清偿房产解押后，会立即将房产和涉案三个车库一起过户给陈嘉新，且吴青展在2016年3月1日便将房产及涉案三个车库交付给陈嘉新占有使用，但就在协商解决期间，因吴青展的其他债权导致涉案三个车库被查封。陈嘉新向吴青展协商主张房产过户也是行使权利的方式，故陈嘉新并未怠于行使过户权利，在陈嘉新发现协商不成且涉案三个车库被查封后，便向法院提出异议主张权利，且涉案三个车库被查封导致无法过户也非陈嘉新错误造成，因此本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的二十八条的规定，（2019）琼01执异348号执行异议裁定书作出非陈嘉新自身原因未办理过户登记的认定正确。综上，（2019）琼01执异348号执行异议裁定书认定陈嘉新支付涉案三个车库全部价款并作出非陈嘉新自身原因未办理过户登记的认定正确，请法院驳回农商行所提准许执行涉案三个车库的诉讼请求。吴青展未发表答辩意见。琼海昌导公司、海南昌导公司、亿丰维修公司、亿丰投资公司、侨商公司、赵子群、黄创良、吴淑贤均未陈述意见。农商行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.（2017）琼01财保23号保全裁定，2.不动产登记中心打印的权属证明；拟证明农商行已就三个车库进行了诉前查封，涉案的三个车库均在吴青展名下。经质证，陈嘉新对上述两份证据的三性均无异议，以上两份证据也是本案诉讼的由来，在2016年吴青展即将涉案的三个车库卖给陈嘉新，正因为海口市中级人民法院的诉前保全，才导致陈嘉新无法取得所购三个车库的产权证。吴青展、琼海昌导公司、海南昌导公司、亿丰维修公司、亿丰投资公司、侨商公司、赵子群、黄创良、吴淑贤均未发表质证意见。陈嘉新提交以下证据：1.《房地产买卖契约》二份，2.中国工商银行转款凭证二份，3.收据，4.房地产交接书，5.物业管理费用催缴通知单，6.专用凭证、海南增值税普通发票共五份；拟证明在法院查封涉案车库之前吴青展有权进行自由处分，吴青展与陈嘉新签订《房地产买卖契约》将房产以274万元及涉案三个车位以36万元出售给陈嘉新，该合同有效，合同约定了过户时间，故该房产未办理过户非陈嘉新的过错造成。且陈嘉新在法院查封涉案房产前即已向吴青展转账支付了全部价款，履行完毕支付购房款的合同义务，陈嘉新也将房产及涉案三个车位交付给陈嘉新占有使用直至今日，陈嘉新依该契约享有的物权期待权应受法律保护。经质证，农商行认为证据1与本案无关联性，不予发表意见；对证据2的真实性无异议，但认为转款凭证上未注明转账用途，对该证据的合法性和证明内容有异议；对证据3-5的真实性、合法性及证明内容均有异议；对证据6的真实性无异议，但对合法性、关联性和证明内容均有异议，认为三张发票是在法院查封后开具的，但无相应的转账凭证，且在查封之前的缴费行为只有收据，也没有其他的转账凭证和发票，对证明内容不予认可。吴青展、琼海昌导公司、海南昌导公司、亿丰维修公司、亿丰投资公司、侨商公司、赵子群、黄创良、吴淑贤均未发表质证意见。吴青展、琼海昌导公司、海南昌导公司、亿丰维修公司、亿丰投资公司、侨商公司、赵子群、黄创良、吴淑贤均未向本院提交证据。经审查，本院认定如下：对农商行提交的两份证据，陈嘉新对其三性均无异议，本院对该两份证据的三性予以确认；陈嘉新提交的证据均提供了原件予以核对，本院对其真实性、关联性、合法性均予以确认。根据本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月23日，本院根据农商行的诉前财产保全申请，作出（2017）琼01财保23号民事裁定书，查封了吴青展名下位于海口市××路雅景居（J1）地下室的三个车库143#（证号：HK060463）、144#（证号：HK060464）、145#（证号：HK060465）以及其他财产。随后，农商行对吴青展、琼海昌导公司、海南昌导公司、亿丰维修公司、亿丰投资公司、侨商公司、赵子群、黄创良、吴淑贤提起借款合同纠纷诉讼，本院在审理后作出民事判决并已发生法律效力。因吴青展、琼海昌导公司、海南昌导公司、亿丰维修公司、亿丰投资公司、侨商公司、赵子群、黄创良、吴淑贤未按判决内容履行义务，农商行遂向本院申请强制执行，本院依法立案执行，案号为：（2018）琼01执226号。在执行过程中，陈嘉新认为本院查封的长信海景花园雅景居（J1）地下室的三个车库的产权已属其所有，故向本院提出异议，请求中止对上述三个车库的执行并解除查封。经本院审查，认为陈嘉新提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，遂作出（2019）琼01执异348号执行裁定：中止对陈嘉新购买的位于海口市××路雅景居（J1）地下室三个车库143#（证号：HK060463）、144#（证号：HK060464）、145#（证号：HK060465）的执行。农商行不服该裁定，遂提起本案申请执行人执行异议之诉。另查明，2016年2月22日，吴青展与陈嘉新签订二份《房地产买卖契约》，分别约定吴青展将座落在海口市××路雅典居（J2）13A房和雅景居（J1）地下室三个车库143#、144#、145#分别以274万元和36万元的价款出售给陈嘉新，双方同意于2016年3月1日由吴青展将上述房产正式交付给陈嘉新，并由吴青展在2016年3月22日前将上述房产证及对应的土地使用权证办理过户至陈嘉新名下。合同签订后，陈嘉新于2016年2月22日通过银行转账方式向吴青展支付210.3万元，又于2016年2月24日通过银行转账方式向吴青展支付99.7万元，合计310万元。2016年2月24日，吴青展向陈嘉新开具收到购房款310万元的收据。2016年3月1日，吴青展和陈嘉新就上述房产及三个车库办理了交接手续，正式将上述房产及车库交付陈嘉新使用。2016年6月16日，长信海景花园的物业管理单位海口长信卓尔物业管理有限公司海景花园管理处向陈嘉新发出《物业管理费用催缴通知单》，要求陈嘉新缴纳雅典居J2-13A户及雅景居（J1）地下车位143号、144号、145号自2016年3月1日至2016年6月30日期间的物管费、水电费、停车费共计2924.25元。2016年11月7日，陈嘉新缴纳了上述房产自2016年11月至2017年12月期间的物管费、水电费和停车费；2018年10月9日，陈嘉新缴纳上述房产于2018年期间的物管费、停车费；2019年6月2日，陈嘉新缴纳上述房产自2019年1月至6月期间的物管费、停车费等费用。本院认为，本案争议焦点为：陈嘉新就长信海景花园雅景居（J1）地下室的143#、144#、145#三个车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案证据能够证明，双方在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，涉案车库于2017年8月23日被法院查封，而陈嘉新与吴青展于2016年2月22日即已签订了转让标的包含涉案三个车库的《房地产买卖契约》，该合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。随后，陈嘉新依约在双方约定期限内支付了全部购房款，吴青展也将房屋及涉案三个车库交给陈嘉新居住使用。虽然陈嘉新购房后至今尚未办理房产过户手续，但由于办理房屋过户手续需由买卖双方的共同配合才能完成，在吴青展不予配合的情况下，陈嘉新未能单独完成过户手续。对此，陈嘉新作为购房者没有过错。陈嘉新签订购房合同在先，农商行申请财产保全在后，陈嘉新的物权期待权应当受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，陈嘉新所购买的长信海景花园雅景居（J1）地下室的143#、144#、145#三个车库于人民法院查封之前已签订购房合同并支付完全部购房款，该三个车库也已在人民法院查封之前交付陈嘉新使用，陈嘉新并已缴纳相关的物业管理费至今，且该房屋至今未办理过户登记亦非因陈嘉新的原因，故陈嘉新所提出的执行异议符合上述司法解释规定的情形，其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。本院作出中止执行的裁定符合法律规定，农商行请求继续执行陈嘉新购买的涉案房产没有事实根据，本院不予支持。综上，农商行的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，缺席判决如下：驳回原告海口农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费6700元，由原告海口农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 韩 芬人民陪审员 李达水人民陪审员 高燕劝 二○二○年三月十六日法官 助理 汪 伟书 记 员 陆 云速 录 员 王 妍附相关法律条文、司法解释：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。