浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1004民初8617号原告（反诉被告）：林敏，女，汉族，1972年1月14日出生，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：程梧展，浙江银马律师事务所律师。被告：李家东，男，汉族，1984年4月15日出生，住安徽省滁州市天长市。被告（反诉原告）：台州市路桥区苏菏茶艺会所，住所地台州市路桥区月河南街99—107号。投资人：罗仙刚。被告：罗仙刚，男，汉族，1978年12月29日出生，住台州市路桥区。被告台州市路桥区苏菏茶艺会所、罗仙刚的共同委托诉讼代理人：杨学宏，浙江星册律师事务所律师。被告台州市路桥区苏菏茶艺会所、罗仙刚的共同委托诉讼代理人：姜国贞，浙江星册律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）林敏与被告李家东、台州市路桥区苏菏茶艺会所（反诉原告，以下统称被告）、罗仙刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理。审理中，被告台州市路桥区苏菏茶艺会所依法提出反诉，本院将本诉和反诉合并审理，依法适用简易程序，于2020年1月14日、2010年1月20日、2020年3月2日公开开庭进行了审理。原告林敏及其委托诉讼代理人程梧展、被告罗仙刚均到庭参加诉讼，被告台州市路桥区苏菏茶艺会所、罗仙刚的委托诉讼代理人姜国贞参加第一次、第二次诉讼，台州市路桥区苏菏茶艺会所、罗仙刚的委托诉讼代理人杨学宏到庭参加第二次、第三次诉讼，被告李家东经本院传票传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告林敏向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2020年2月14日至2021年2月13日的租金28万元，并支付以28万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自起诉之日起至实际履行完毕之日止的利息损失；2、本案诉讼费由被告承担。审理中经释明，原告变更诉讼请求为：1、被告向原告支付2020年2月14日至2021年2月13日的租金28万元，并支付以28万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自起诉之日起至实际履行完毕之日止的利息损失；2、限期被告自2020年1月21日起三个月内恢复房屋原状并经原告验收合格；3、限期被告在裁判文书生效之日起十日内清缴房屋使用及修复期间的水电费及其滞纳金；4、若被告未在限期内完成房屋修复，逾期按每日1000元计算违约金，逾期六个月未完成修复，则由原告代履行修复，被告承担修复费用，若被告认为限期恢复房屋原状有困难，可以由原告负责恢复原状，被告无条件承担费用；5、被告罗仙刚对上述债务承担无限责任；6、诉讼费、诉讼过程中产生的鉴定费（若有）等由被告承担；7、被告向原告赔偿因合同解除造成的经济损失150万元。事实与理由：原告与被告存在房屋租赁合同关系。2018年9月2日，被告一、被告二作为房屋的共同承租人与原告签订房屋租赁协议书。该合同约定被告一、被告二共同向原告承租月河街99—107号房屋，租期6年，自2019年2月14日至2025年2月13日止。双方约定第二年租金为28万元整，每年租金在前一年12月1日前付清。现第二年租金支付期限届满，但被告分文未付。被告三作为被告二的投资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，被告三应以其个人财产对企业债务承担无限责任，原告根据相关法律规定诉至贵院，请求贵院依法审处。被告台州市路桥区苏菏茶艺会所辩称兼反诉称：原、被告合同签订后，由于整个路桥区经济环境不好，外来人口大量流失，娱乐业消费萎靡不振等原因，致被告经营惨淡，连续亏损，无力继续经营，被告也早于2019年9月份停产歇业。被告负责人罗仙刚多次电话与原告协商合同解除事宜，原告均不肯。被告遂于2019年12月17日以微信方式通知原告解除双方之间的《租房协议》，原告仍不同意。现被告认为，由于被告确己无力经营，并早已腾退承租房屋，如果法院判决继续履行双方之间签订的《租房协议》只能被告空付房租的情况，对被告来说不仅是显失公平，亦会造成房屋资源浪费，双方签订合同互惠双赢目的亦无法实现。因被告实际腾退的时间早于2019年12月17日之前，在已付租金的租赁期限内给了原告两个月的另寻租户减少损失的时间，同时被告同意另行给予原告两个月房租的经济补偿以弥补原告的经济损失。此外，原告认为被告李家东系共同承租人，并要求其承担履行合同责任的请求于法无据。李家东只是苏荷茶艺会所的员工，其签约行为是代表茶艺会所的职务行为，因此相关的合同权利与义务只能由苏菏茶艺会所享有或承担。综上，被告提出反诉：1、请求人民法院依法驳回本诉原告要求继续履行合同及支付租金的诉讼请求；2、请求准予解除原被告之间于2018年9月2日签订的《房屋租赁协议书》。被告罗仙刚辩称，其虽为台州市路桥区苏菏茶艺会所的投资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，投资人对债务承担连带责任，是在执行中的债务承担，诉讼中应考虑合同的相对性，故罗仙刚不是适格的被告。被告李家东未作答辩。原告林敏根据被告台州市路桥区苏菏茶艺会所的反诉答辩称：一、被告作为合同的违约方，原则上不享有合同给除权，其诉请不能得到法律支持；二、被告在反诉状中陈述不实，且陈述内容无证据材料佐证，其诉请不能得到法律支持；三、被告在订立合同与履行过程中存在明显恶意，其任意违约的行为侵犯了原告的合法权益，其为逃避法律义务的诉请不能得到法律支持。本院经审理认定事实如下：2018年9月2日，原告林敏（甲方）与被告李家东、台州市路桥区苏菏茶艺会所（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将坐落在月河街99—107号五间砖木结构的房屋（建筑面积498平方）出租给乙方，租期为6年，自2019年2月14日至2024年2月13日止，第一年租金270000元，每年递增10000元，每年租金在前一年的12月1日前付清；乙方在承租期内不得转让转租，转让、装修、改变房屋结构等事宜应征得甲方同意，水、电、税费、物业费、公共事业费等一切费用由乙方负责，乙方要确保房屋的安全使用；承租期满后，乙方应保证房屋完好，已有的固定装潢和已安装的水电气等设施不得拆除，否则要承担复原费用。合同签订后，被告未支付第二年租金，在2019年12月搬离涉案房屋，并于2019年12月17日以微信方式向原告发出《解除租房协议通知》，原告以微信告知和书面快递寄送通知书的方式明确表示不同意解除房屋租赁协议。另查明，台州市路桥区苏菏茶艺会所为个人独资企业，成立于2014年7月9日，同年12月1日，投资人由郏声增变更为罗仙刚，2017年4月24日，企业名称由台州市路桥区苏菏酒吧变更为现名。以上事实，有原告提供的原、被告身份信息、企业登记信息、房屋租赁协议书、水电费明细、录像光盘、微信账户信息、聊天记录、告知书、快递流程，被告提供的微信聊天记录以及原、被告的陈述等予以证明。本院认为，原告林敏与被告李家东、台州市路桥区苏菏茶艺会所签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，双方应依约履行。本案的争议焦点主要有：1、被告李家东是否要承担责任；2、被告罗仙刚主体是否适格；3、租赁合同是否继续履行？如果解除合同，被告需要承担什么责任？针对争议焦点一，本院认为，原告提供的《房屋租赁协议书》中的承租方处虽有李家东的签字，但加盖有台州市路桥区苏菏茶艺会所的公章；从涉案房屋的外观、内部装修来看，实际系用于台州市路桥区苏菏茶艺会所的经营，结合台州市路桥区苏菏茶艺会所的陈述，李家东在《房屋租赁协议书》的签字行为更加符合履行职务行为的表现形式。故本院对原告认为的涉案房屋系被告李家东、台州市路桥区苏菏茶艺会所共同承租的意见不予采纳，被告李家东签约造成的责任应由被告台州市路桥区苏菏茶艺会所承担。针对争议焦点二，本院认为，根据《个人独资企业法》第二条之规定，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任，原告要求台州市路桥区苏菏茶艺会所的投资人罗仙刚承担无限责任，合法有据，更是体现了审执的结合，本院依法予以支持。针对争议焦点三，根据法律规定，合同解除分为法定解除和约定解除。法定解除，具体指合同成立并生效以后，合同没有履行完毕之前，合同当事人一方通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告均未出现上述根本性违约和非根本性违约的情形，因此被告不具备法定解除权。关于约定解除，本案当事人未在协议中赋予承租人解除权，也没有就解除租赁协议达成合意。原、被告签订的《房屋租赁协议书》的租赁期限为6年，在合同履行过程中，被告于2019年12月17日向原告发出了《解除租房协议通知》，并以腾空房屋的行为表明不再履行租赁合同，在此情形下，租赁合同目的已无法实现，该义务性质又不宜强制执行，从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用的原则，本案租赁合同也应当解除。被告台州市路桥区苏菏茶艺会所于2019年12月27日向本院提起反诉，请求判令解除原被告之间签订的房屋租赁协议，被告该诉请构成形成之诉，解除合同的时间应当以判决生效的时间为准。合同解除后，承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，根据履行情况和合同性质，出租人可以要求承租人恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。本案中，原告欲证明被告造成房屋毁损及恢复原状的损失向本院提交了涉案房屋平面图、录像光盘、预算表，被告质证意见认为对房屋平面图、录像光盘真实性无异议，但对证明目的不予认可；对预算表认为不属于证据，无法作为定案依据。本院认为，双方在签订租赁协议前，被告就已在涉案房屋经营，由此可以推断出签订协议时的房屋并非新装修房屋，也非毛坯房；双方签订的协议中亦没有关于解除合同后恢复至房屋平面图状态的约定。故本案的恢复原状应为被告拆除装饰装修物以及不符合租赁物性质使用而造成房屋或设施毁损的，恢复到2018年9月2日即签订合同时的状态或赔偿相应的损失。庭审中，被告自认拆除了空调，但对于拆除电视机不认可，本院根据视频中拍摄的空调、电视机支架以及涉案房屋的使用情况，运用逻辑推理和日常生活经验，认定涉案房屋的空调以及电视机在双方签订合同时就已经安装，对原告主张被告拆除电视机的意见予以确认。根据《房屋租赁协议书》第七条约定：承租期满后，乙方应保证房屋完好，已有的固定装潢和已安装的水电气等设施不得拆除，否则要承担复原费用。经查，涉案房屋空调约20个，电视机约5个，本院酌情认定被告赔偿给原告空调、电视机折价款共30000元；经本院现场勘查，发现涉案房屋脏乱、瓦片破损严重、一扇窗户掉落、房屋断电，这明显不符合正常使用后的状态，被告虽然已经搬离，但双方并没有就涉案房屋进行交接，被告交付房屋之前应适当清洁、对破损的瓦片、掉落的窗户进行修复以及恢复通电，并承担自2020年2月14日起至交付之日止按767元/天（以280000元/年计算）的标准计算的房屋占有使用费；对于原告要求被告恢复原状的其他诉讼请求，本院认为，在房屋租赁中，承租人支付的租金，不仅包含一定期限内对房屋空间的独占使用，还包括对房屋内各项设施设备的使用费，房屋有其自然的老化及损耗，老化、损耗应当在租期内每月租金中得到弥补，本案中，根据原、被告的陈述，结合被告台州市路桥区苏菏茶艺会所的工商登记时间，可以认定被告租赁涉案房屋从事酒吧、餐饮、食品零售行业有5年左右时间，另外原告也认可其取得涉案房屋产权时（2014年11月10日）就已经有案外人在经营苏菏酒吧，故在此期间内房屋的磨损在所难免。对于原告要求被告修复房顶、房梁、门窗、地面、墙体、线路、管道、门洞等问题，因原告未提供双方签订房屋租赁协议时的房屋状态及物品清单，本院碍难支持。原、被告在《房屋租赁协议书》中未约定合同解除后的违约责任，原告亦未就被告违约造成的实际损失提供充分合理的依据。正如原告所述，涉案房屋租金标准跟周边同地段房屋类同，甚至周边房屋的租金标准普遍高于本案的租金标准，因此原告完全可以在解除房屋租赁合同后进行转租以减少损失。现原告要求被告赔偿150万元的损失主张过高，本院综合考虑合同的剩余租期、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等因素，依法酌定被告应承担涉案房屋闲置5个月的租金损失即116667元（以280000元/年计算）。综上，依照《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第二百一十九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告林敏（反诉被告）与被告李家东、台州市路桥区苏菏茶艺会所（反诉原告）在2018年9月2日签订的《房屋租赁协议书》于本判决生效之日起解除；被告台州市路桥区苏菏茶艺会所（反诉原告）于本判决生效之日起一个月内对月河街99—107号房屋破损的瓦片、掉落的窗户进行修复以及恢复通电、清洁（符合一般标准）后交付给原告林敏（反诉被告）;被告台州市路桥区苏菏茶艺会所（反诉原告）支付给原告林敏（反诉被告）自2020年2月14日起至房屋交付日止按767元/天的标准计算的房屋占有使用费，并支付截止交付日欠缴的水、电费及其滞纳金，均于本判决生效之日起一个月内履行完毕；被告台州市路桥区苏菏茶艺会所（反诉原告）于本判决生效之日起十日内支付给原告林敏（反诉被告）违约金116667元和空调、电视机折价款30000元；被告罗仙刚对被告台州市路桥区苏菏茶艺会所（反诉原告）上述债务不足清偿的部分，承担无限清偿责任；驳回原告林敏（反诉被告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5500元，依法减半收取2750元，保全费1920元，合计4670元，由原告林敏负担700元，被告台州市路桥区苏菏茶艺会所负担3970元，反诉案件受理费80元，依法减半收取40元，由反诉被告林敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  应 益二〇二〇年三月三日代书记员  朱玲钗附相关法律条文：《中华人民共和国个人独资企业法》第二条????本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。第三十一条????个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。