上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终767号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海绿地新龙基置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：徐荣璞，董事长。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，北京大成(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：葛芃，男，1996年12月1日出生，汉族，住江苏省姜堰市。委托诉讼代理人：胡珺，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人上海绿地新龙基置业有限公司(以下简称“绿地公司”)因与被上诉人葛芃房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初9175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人绿地公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人葛芃的一审诉请，并支持绿地公司的一审反诉请求。事实与理由：第一，一审法院忽略了以下事实，属于事实认定错误。《定购协议特别约定》第一条约定，双方在签订定购协议前，绿地公司已将国务院办公厅、上海市人民政府办公厅发布的房地产市场调控工作相关文件，以及相关的房地产调控政策详细告知葛芃，葛芃确认已知悉房地产调控政策并承诺不违反房地产调控政策的规定。如葛芃违反房地产调控政策的规定或不符合房地产调控政策的购房条件，则视为违约，绿地公司可不经催告，协议即告终止，绿地公司有权处置房屋并不退还定金。《签约须知》第一条明确：买受人在与绿地公司签订《上海市商品房预售合同》时，需提供以下材料：8、非本市户口人士提供至签约前满5年以上连续缴纳在沪个人所得税税单或社保证明及结婚证。绿地公司曾在2016年9月初电话通知葛芃带好《签约须知》中提到的材料前来签约，但葛芃借故不在国内无法前来签约，要求将来回国准备齐材料之后再签。2018年底葛芃的父亲购买的房屋交房时，其父亲询问本市白玉路678弄4幢7号1202室房屋(以下简称“系争房屋”)的交房事宜，并告知葛芃存在限购情况，故绿地公司未将系争房屋交给葛芃父亲。定购协议签订后葛芃从未主动要求与绿地公司签订正式预售合同，只是反复要求交房。定购协议上未约定绿地公司发出签约通知书的时间。第二，一审法院根据葛芃的一审诉请判决解除定购协议没有法律依据，葛芃没有解除权，一审法院适用法律错误。系争房屋目前并未出售给任何第三人，只要葛芃取得购房资格，定购协议仍然可以继续履行。葛芃没有法定或约定的合同解除权，而一审法院以长时间未交易为由判决解除协议无法律依据，长时间未交易并不代表无法交易且未交易是葛芃的原因所致，绿地公司未再发出签约通知也是葛芃的原因所致。第三，一审法院以发出签约通知为签订正式预售合同的前提为由，拒绝审查无购房资格对签订预售合同的影响，是对定购协议约定事实的忽视。具备购房资格是签订正式预售合同必要的前提条件。在葛芃满足购房资格的情况下，绿地公司才有必要发出签约通知。第四，绿地公司在签订定购协议时不知道葛芃不具有购房资格。退一步讲，即使绿地公司在签订定购协议时知晓葛芃无购房资格，按照葛芃的说法，绿地公司的销售人员也只是说也许到时候限购政策放松或者能想到其他办法解决房产登记事宜，并未承诺一定能办理小产证，定购协议签署时不具备购房资格不影响定购协议签订和生效。第五，葛芃隐瞒其没有购房资格且从未要求签订预售合同，对双方未能磋商签订预售合同存在过错，因此，一审法院判决绿地公司支付已付房款产生的利息无法律依据且有违公平原则。第六，葛芃事实上不符合购房条件，绿地公司在一审反诉主张解除定购协议有明确的事实与合同依据，但一审法院认为绿地公司反诉解约于法无据，属于认定事实及适用法律错误。被上诉人葛芃辩称：不同意绿地公司的上诉请求。第一，一审判决不存在认定事实错误和被忽略的事实。绿地公司在上诉状中所称2016年9月初曾电话通知以及2018年底由葛芃的父亲告知后才知晓存在限购情况的说法，没有任何证据证明，且存在逻辑漏洞。绿地公司是一个专业的房地产开发商，判断购房者是否限购，是否有购房资格，易如反掌。本案所涉的《签约须知》根本没有签字，葛芃也没有提供过除身份证以外的任何材料，而根据葛芃的身份证就可以判断出葛芃是个外地户籍、不满20周岁的年轻人，一定是限购的，何来隐瞒限购资格一说。倒是绿地公司的销售人员，看到葛芃有全额付款的能力，不断怂恿葛芃的父亲说将来总能解决限购的问题，到时候再说。在这种情况下，绿地公司显然不会发签约通知给葛芃，作为房产商，这些通知如果有一定是书面的，又怎么会通过电话，显然这是谎言。第二，一审判决不存在适用法律错误的问题，合同属于依法解除。葛芃从始至今都属于限购，购房属于自始不能的状态，订购协议下的交易内容显然属于一个长期无法完成至今也不具备完成条件的交易。在绿地公司拒绝交房后，葛芃与绿地公司交涉解除，绿地公司对解除是表示同意的。一审庭审中，绿地公司的代理人也明确表示同意解除合同，且双方协商确定了解约日期。而且绿地公司在一审反诉时还将解除订购协议作为第一项诉请，所以关于订购协议的解除双方没有任何异议。而在解除达成一致意见之后，绿地公司显然无权反悔。第三，一审法院关于“无必要通过判断买受方是否符合购房资质来确认导致本次交易未成的责任归属”的观点，葛芃表示认可。当然，如果要追究交易未成的责任，绿地公司作为专业的房地产商，在明知葛芃不具备购房资质的情况下签署无法履行的协议；在全额占有房款之后，不履行任何合同义务，即未通知签约也未通知交房，存在明显的故意和过错。而这笔近千万的购房款由绿地公司占有、使用了三年之久，对绿地公司而言是有巨大经济利益的，理应根据公平原则给予出资人相应的孳息。请求二审法院驳回上诉，维持原判。葛芃向一审法院起诉请求：1、葛芃与绿地公司签订的《绿地海珀玉晖定购协议》于葛芃的律师函送达之日即2019年4月4日解除；2、绿地公司返还购房款人民币(以下币种均为人民币)9,346,806元；3、绿地公司支付逾期返还购房款的利息(按银行同期贷款利率计，自2016年8月30日至实际返还之日以2,832,366元为本金，自2016年10月30日至实际返还之日以6,514,440元为本金)；4、本案受理费、财产保全费由绿地公司负担。绿地公司向一审法院提起反诉请求：1、双方签订的《绿地海珀玉晖定购协议》解除；2、葛芃支付的定金50万元由绿地公司没收；三、本案反诉受理费由葛芃承担。一审法院认定事实：2016年8月27日，绿地公司与葛芃就系争房屋的交易签订《绿地海珀玉晖定购协议》一份，主要约定内容有：房屋交易总价为9,441,218元，视葛芃房款的支付比例可享受一定优惠；绿地公司向葛芃明示了商品房销售的相关政策规定与买卖合同样本，葛芃在收到绿地公司的“签约通知书”之日起五日内持定购协议、证明文件、应付款及贷款资料等与绿地公司签订商品房预售或出售合同；收讫定金50万元，该定金作为签订商品房预售或出售合同的担保，葛芃违反政策规定的、不满足购房条件的、逾期未签订购房合同的均视为违约，绿地公司可终止协议并没收定金，如绿地公司在约定期限内将系争房屋另售的，则须双倍返还定金。该协议签订时，绿地公司向葛芃出示了“签约须知”，告知购房合同签订时所需提供的证明材料，其中包括非本市户籍人士的缴税与社保证明等。上述协议签订前，葛芃于2016年8月16日向绿地公司支付了100,000元，协议签订后，葛芃又分别于2016年8月27日、8月29日、10月29日向绿地公司支付了1,500,000元、1,232,366元、6,514,440元。此后，双方未就系争房屋的交易进一步签署房地产买卖合同。2019年4月4日，葛芃向绿地公司送达律师函一份，大意为双方签订定购协议后，本方已履行了付款义务而绿地公司在继续交易或解约退款方面一再推脱，现要求绿地公司在七日内履行交房或退款结息义务。2019年4月23日，葛芃提起诉讼，请求判决如其诉请，绿地公司于诉讼过程中提起反诉，请求判决如其反诉诉请。本案反诉部分查明的事实同本诉。一审法院认为：根据涉案定购协议的约定可确认，其一，定购协议仅为购房意向而不能取代房地产买卖合同的签署；其二，房地产买卖合同签署的前提是出售方向买受方发送签约通知。现并无证据表明出售方就签约事宜已向买受方发送了通知，故双方订立房地产买卖合同的前提条件不成立，无必要通过判断买受方是否符合购房资质来确认导致本次交易未成的责任归属——达成购房意向时是否具备购房资质与正式进行房产交易时是否具备购房资质并无必然联系，在此情形下，出售方以买受方违约为由要求解除协议没收定金的反诉请求于法无据，不予支持。在定购协议签署后长达近三年的期间内房产交易未继续，买受方要求解除协议并在此基础上返还房款符合法律规定，一审法院予以支持并以双方确认的日期为解约日，考虑到出售方在交易不成的情况下长期占有数额较大的房款确实对买受方造成了经济损失，有悖于民事活动的公平合理原则，故一审法院根据买受方的诉请酌情判令出售方支付相应的孳息。据此，一审法院作出判决：一、葛芃与绿地公司签订的《绿地海珀玉晖定购协议》于2019年4月4日解除；二、绿地公司应于判决生效之日起十日内向葛芃返还购房款9,346,806元；三、绿地公司应于判决生效之日起十日内向葛芃支付经济损失(以购房款9,346,806元为本金，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准，自2016年10月30日起算至本判决第二项实际履行完毕之日止)；四、对绿地公司的反诉诉请不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：第一，双方当事人就系争房屋签订的定购协议在性质上属于预约合同。根据定购协议的约定，双方的交易流程应当是绿地公司向葛芃发送《签约通知书》，葛芃于收悉《签约通知书》后5日内与绿地公司签订正式的房屋买卖合同。一般而言，购房人在签署预约合同时尚不具备购房资格并不必然导致交易不成，只要购房人在双方约定的正式交易时点前取得购房资格即可。现绿地公司未提供证据证明其已向葛芃发送了《签约通知书》，即双方约定的正式交易时点尚不确定，绿地公司却迳行以葛芃不具备购房资格为由主张因葛芃违约而解除合同、没收50万元定金，缺乏依据，本院无法支持。第二，现葛芃因定购协议签署后长期未继续交易要求解除协议，绿地公司亦同意解除，且双方在一审审理中均认可定购协议于2019年4月4日解除，故一审法院判定双方就系争房屋签订的定购协议于2019年4月4日解除，并无不当。协议解除后，绿地公司应当将已收取的购房款全部返还给葛芃。第三，需要指出的是，本案双方当事人在签署定购协议时对于购房人葛芃无购房资格一事均系明知，其行为均有不当。葛芃在与绿地公司签署订购协议时，是一个未满20周岁的非本市户籍人员，未届法定婚龄，亦不可能满足在本市缴满五年社保的要求。绿地公司作为一家专业的房地产公司，理应明知葛芃不具备购房资格且在较长的一段时间内都不能具备购房资格。在此情况下，绿地公司仍与葛芃签署定购协议，并收取全额房款的行为，明显不当。在双方最终不能完成交易的情况下，若绿地公司却能够完全享有因长期占有数额较大的房款所带来的利益，无异于鼓励房地产公司继续进行此类不当操作。基于此，一审法院考虑到出售方在交易不成的情况下长期占有数额较大的房款确实对买受方造成了经济损失，有悖于民事活动的公平合理原则，故酌情判令出售方支付相应的孳息，较为合理，本院予以认同。综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93,252元，由上海绿地新龙基置业有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长  余艺审判员  彭辰审判员  姚跃二〇二〇年三月十六日书记员  叶菁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……