广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初10128号原告（反诉被告）：郝文浩，男，1986年2月21日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：郭锦冰，系广东九剑律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭选，男，1951年5月3日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：罗湘，系广东华穗律师事务所律师。原告（反诉被告）郝文浩与被告（反诉原告）郭选租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郝文浩及其委托诉讼代理人郭锦冰，被告（反诉原告）郭选的委托诉讼代理人罗湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郝文浩向本院提出诉讼请求：1.判令郭选向郝文浩支付占用费611000元（占用费按照合同约定标准65000元/月自2018年12月1日计算至2019年9月6日，共9个月6天）（当庭变更）；2.判令郭选向郝文浩支付滞纳金（滞纳金以每月占用费为本金，自每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际缴纳之日止）；3.判令郝文浩有权没收郭选保证金13万元；4.本案诉讼费、保全费等费用由郭选承担。事实和理由：郝文浩与郭选于2018年11月26日签订了《场地租赁合同书》，郝文浩为合同的“甲方”，郭选为合同的“乙方”，约定郝文浩将位于车陂XX（××）的空地出租给郭选，租金每月为65000元，从24个月后开始租金增长为人民币68000元，租期自2018年12月1日起至2023年9月30日止。《场地租赁合同书》第二条第2项约定：“乙方每月5日前缴交当月租金，过期30天欠交，乙方以日息3%向甲方缴交滞纳金。超期45天乙方如仍然未交纳租金，甲方可视为乙方违约处理。甲方追讨乙方违约责任的同时，追收乙方所欠甲方的租金及滞纳金”。第三条第二款约定了乙方责任，其中第1项约定：“负责申领牌、证等有关呈报手续，费用由乙方支付。”第四条第2项约定：“在合同期内，乙方必须严格按照中华人民共和国有关的政策、法令、法规开展经营，不准蓄意违法经营，不准利用本合同及企业账户（号）作其他非法活动，如违反上述规定，作乙方违约处理，甲方有权单方终止合同，由此造成甲方经济损失，由乙方负责赔偿，对于涉及经济及刑事责任的均由乙方负责，与甲方无关。”第五条约定了：“合同履行期内，任何一方未征得另一方的同意而单方解除或者违反合同条款的，均属违约，守约方向违约方收违约金人民币20万元。违约金应在确定责任内十天内付清，否则按逾期付租金条款处理。并且一个月内把属于乙方的设备全部搬迁完毕，如乙方在一个月内不能完全搬迁完毕，甲方有权自行请人搬迁，所需费用由乙方负责。乙方投资其他不动产（如电线、水管、装修等）以及水、电的增容负荷一律无偿归甲方所有；若甲方违约，则就甲方提出违约之日起不得再收取乙方租金，并赔偿乙方违约金人民币20万元整，甲方回收该场地和设施。”同时双方于当天签订了《合同补充协议》。郝文浩遂将案涉的土地交付给郭选使用。但郭选自承租以来不仅没有缴纳租金，还违法使用案涉土地，导致广州市国土资源和规划委员会图土资源执法检察部门于2019年1月18日出具了《责令停止违法行为通知书》（穗天国土监停[2019]010号）。但郭选对《责令停止违法行为通知书》的要求置之不理，至今无整改意向及行动。郝文浩基于息事宁人的原则，多次找郭选协商，但未果，又向广州市天河区新塘街沐贤社区居民委员会人民调解委员会、新塘街道办事处申请调解，但郭选拒绝郝文浩提出的调解方案，要求打官司处理。郝文浩认为，《场地租赁合同书》系双方真实意思，合法有效，当事人应当履行，但郭选作为承租人存在多个违约行为，不缴纳租金，违法使用案涉土地，并拒不改正，郝文浩多次与其协商，向其发送《告知函》，郭选仍不予纠正自己的违约违法行为，实在令人寒心。现郭选的行为已违反了《场地租赁合同书》及相关法律法规的规定，侵害了郝文浩的合法权益。另补充如下：双方已于2019年9月6日交接场地，因合同无效，占用费请求自郭选实际占用案涉土地之日起算，合同约定的免租期无效，关于土地性质，郝文浩在出租之前已明确告知郭选案涉土地系林地，郝文浩提交的微信聊天记录可以证实上述事实，陈显清系郭选的员工及合作人，郝文浩已明确告知上述两人，故合同无效的后果应由郭选承担，本案合同无效并非双方终止租赁关系的原因，而是因为郭选未合法使用案涉土地，存在违反租赁合同约定事项的行为。被告（反诉原告）郭选辩称：请求法院驳回郝文浩全部的诉讼请求，事实和理由如下：一、郝文浩隐瞒了签订合同的重大情况，将不符合建设用地的土地租赁给郭选，造成合同不能履行，其责任全部在于郝文浩。二、按照郝文浩与郭选所签订的合同，如果涉案土地不是建设用地，合同就不会有装修、水电安装以及一个月的免租期等内容。广州地区农用地每亩的租金每年才不到1000元，如果不能进行建设，郭选没有理由以每亩6660元/月的高价来承租，因此，郭选承租郝文浩的土地肯定是用于建设项目来承租的。三、因郝文浩没有将涉案土地交给郭选使用，郭选不应当承担租金。根据我国合同法第212条的规定，郝文浩没有将涉案土地交付给郭选使用、收益，因此，郭选不应当承担支付租金。四、郝文浩主张的滞纳金是每日3%的标准计算，明显已超过了法律规定，这是不合理的。综上所述，请求法院确认合同无效，并驳回郝文浩全部的诉讼请求。被告（反诉原告）郭选向本院提出反诉请求：1.判令郝文浩退还郭选保证金13万元；2.判令郝文浩赔偿郭选经济损失20万元；3.本案诉讼费用由郝文浩承担。事实和理由：郭选与郝文浩于2018年11月26日签订了《场地租赁合同书》，郭选租赁郝文浩位于车陂XX（土名：XX）的空地来进行相关开发事宜，其中每月租金为65000元，24个月后将租金增长68000元，租期为2018年12月1日至2023年9月30日。但郝文浩在向郭选租赁该场地时，故意隐瞒该空地仍为农业用地，实际不能进行相应的建筑施工，违反相应的法律、行政法规强制性规定，导致郭选的合同目的根本不能实现。根据《合同法》第五十二条规定，合同无效。按照双方签订的合同约定，郝文浩给予郭选一个月的装修期，可以免交该月租金，因郝文浩没有在2018年12月1日前移交涉案场地给郭选，按照补充协议约定，郭选可以免交1个月的租金，但郝文浩却在2019年1月18日自行向国土部门举报涉案场地为农业用地进行非农开发，导致郭选被查处和停止使用，在此之前，郭选无需支付租金，因此也没有违约，不需要承担违约责任。由于该合同是郝文浩故意欺诈导致的无效合同，致使郭选订立合同的目的根本无法实现，是郝文浩的违约行为，郭选为履行合同前期已进行了部分投资建设，造成了不应有的损失，应当按照双方约定的，有郝文浩向郭选支付违约金20万元。另当庭补充如下：1.反诉被告即本案原告在签订合同时隐瞒案涉土地系林地的重要事实，郭选并不清楚案涉土地的用途非建设用地而是林地，故造成郭选在签订合同时与郝文浩达成协议约定案涉土地租金为65000元/月的事实，农业用地不能被村民以外的主体进行转包，其租金远低于建设用地，双方签订的合同中已明确约定案涉土地可以作为建设用地使用；2.双方签订合同后，按原租赁合同的约定，郭选前期建设项目投入了20万左右，不到一个月时间就被有关部门作为违法用地查处，郭选提交的证据中可以证明，造成合同无效的责任在于郝文浩；3.针对郝文浩变更的诉讼请求，郭选认为，因合同违反了法律、行政法规的强制性规定，且郝文浩隐瞒了重要事实，按照法律规定，相关责任应由责任方即郝文浩承担，因案涉土地为农用地，郝文浩不可利用案涉土地进行盈利，故原告提出占用费按65000元/月计算是不合理的。郭选确认已于2019年9月6日将案涉土地腾退交还原告。郭选认为占用费应以郝文浩与村集体签订的土地承包合同5000元/年为标准计算到交还土地之日止。同时，郭选不同意原告没收保证金的诉讼请求，因造成合同无效及无法履行的责任均在郝文浩，且案涉合同已给郭选造成重大经济损失，按照责任划分，郝文浩还应赔偿郭选的经济损失。原告（反诉被告）郝文浩针对反诉辩称：1.《场地租赁合同书》是双方真实意思表示，郝文浩不存在欺诈、隐瞒的情形。2.郝文浩按时交付案涉地块给郭选使用，不具有因交付问题免除其一个月租金的情形。3.郭选违反合同约定，也违反了法律法规的规定。4.在相关部门责令要求停止违法行为时，郝文浩多次要求郭选交还场地，而郭选之所以在2019年9月6日才将案涉土地交还郝文浩，是其自己拒不交还场地导致。5.郝文浩不同意按照其与村集体签订的合同约定的租金计算本案占用费，本案租金的标准是双方经过洽谈之后确定的，虽然合同无效，但郭选实际占有使用了案涉土地，且确实进行经营，其不存在任何损失，反而是有盈利的，郝文浩与村集体签订的合同约定的租金虽然低于本案占用费标准，这并不违反法律的强制性规定，且我方租赁案涉土地的目的即进行一定的收益行为，即是郝文浩不将案涉土地出租给被告，其也可以将案涉土地用于其它用途进行收益，故郝文浩认为以双方自主商定的价格为标准计算占用费符合最高院关于审理城镇房屋租赁合同的相关司法解释。6.截至目前，郭选无证据证实其存在任何损失。经审理查明：2018年11月26日，郝文浩（出租方/甲方）与郭选（承租方/乙方）签订《场地租赁合同书》（以下简称租赁合同）、《合同补充协议》（以下简称补充协议），《租赁合同》约定：乙方租赁甲方位于车陂XX（土名：XX）空场地，租赁期限为4年多，即从2018年12月1日起至2023年9月30日止，乙方先向甲方交纳130000元合同保证金，缴交时间为在双方签订合同当天，合同期满，乙方清付所有债务后，保证金不计息归还给乙方；乙方每月5日前缴交当月租金，逾期30天欠交，乙方以日息3%向甲方缴交滞纳金。甲方将空场地约6500平方米交付给乙方使用，上述空场地每月每平方米10元，租金每月65000元，由乙方向甲方缴交租金，从24个月后开始租金增长为68000元，由乙方向甲方缴交；甲方在签订合同之日将场地交给乙方使用，甲方免收乙方30天租金作乙方装修、安装电器、生产设施之用，即从2018年12月1日起至2018年12月31日止。合同履行期内，任何一方未征得另一方的同意而单方解除或违反合同条款的，均属违约，守约方向违约方收违约金20万元整等。《补充协议》约定：乙方在收购建筑废料时（注明：不包括生活垃圾、泥浆、淤泥在内）如接到本村村委人员干涉的，（不包括其他政府单位）甲方全力配合乙方解决问题，如解决时间超一个星期将延长相应的合同时间，在解决问题的时间里不收租金费用；在2018年12月1日前把场地交给乙方，如果不能交地不收当月租金。合同签订当天，郭选向郝文浩支付保证金13万元。2019年1月18日，广州市国土资源和规划委员会向郝文浩、郭选作出《责令改正违法行为通知书》、《责令停止违法行为通知书》，载明：根据《中华人民共和国土地管理法》责令二人停止违法用地行为、拆除地块上的建（构）筑物和其他设施、清除硬化地面、恢复土地原状、复绿等。2019年2月21日，郝文浩向郭选送达告知函，内容大意为：双方签订的《场地租赁合同书》第四条约定，乙方应当依法经营，否则作乙方违约处理；2019年1月18日，行政机关出具文书，责令停止违法行为，但郭选未在限定日期内停止，故认为郭选已经违约，根据合同约定，决定解除双方签订的《场地租赁合同书》。郭选当场拒绝签收该告知函，并且认为郝文浩违约，应当承担相应责任。2019年6月26日，车陂公司出具证明，上载：兹有坐落于广州市天河区车陂XX（土名：XX）是我单位名下土地。由于历史原因，该地块的部分面积权属存在争议。我公司与地块承包人签订《土地承包合同》及《之补充协议》时，按当时没有争议的面积（即5亩，后因河涌整治征用了0.59亩调整为4.41亩）作为结算土地承包款依据。至2012年底，我村办理确权手续时确认该地块面积为7200平方米。2019年3月18日，郝文浩、郭选经天河区沐贤社区人民调解室调解形成调解笔录，显示郝文浩当时提出调解方案，即其将押金13万元全部退还郭选，不收取之前所有租金，郭选在一个星期内把建筑垃圾等全部杂物清理干净交回场地。但郭选不同意该方案，要求通过司法途径解决。对于土地的交付，郝文浩主张合同签订后即将土地交付郭选；郭选先是否认郝文浩实际交付土地，后又确认在案涉土地上搭建过板房，并且在案涉土地上堆放了淤泥等建筑垃圾。对于土地性质，郝文浩主张在签订案涉合同前已经告知郭选案涉土地为林地，不能进行在上面建筑，并提交其与陈显清的微信聊天记录予以证实。郭选否认郝文浩在签订案涉合同前曾告知其案涉土地性质，对上述聊天记录不予确认，但确认陈显清由其雇请，案涉土地由陈显清介绍而来；另外，郭选确认租赁涉案土地是用作堆放建筑废料、建筑垃圾的收纳场，其本人是搞建筑的，有相关的营业执照。对于案涉土地权属来源，郝文浩提交案外人郝国安与广州市车陂经济发展有限公司（以下简称车陂公司）于2008年10月16日签订《土地承包合同》、郝文浩与车陂公司于2018年1月12日签订的《之补充协议》以及车陂公司于2018年1月12日出具的《证明》显示，案涉土地原由郝国安向车陂公司承包，期限为2008年10月1日至2023年9月30日，承包金为每年5000元，后因河涌整治工程征用其中的0.59亩，承包土地面积调整为4.41亩，承包款调整为每年4400元；郝国安死亡后，郝文浩作为其子继受郝国安作为承包者的全部权利义务。为查明案涉土地性质、面积等基本情况，本院向广州市规划和自然资源局发函查询案涉土地的性质及产权登记情况，该局于2019年7月10日向本院作出复函（穗规划资源业务函[2019]7661号），其中所附不动产登记簿载明：案涉土地坐落于广州市天河区车陂街车陂股份合作经济联社，宗地面积7200平方米，权利类型为集体土地所有权，林地为6673平方米。郝文浩、郭选对上述复函的真实性无异议，关于土地面积，郝文浩称上述复函可以证明土地面积为7200平方米，因一部分不能用，故只有6000多平米。郭选辩称对土地面积有异议，2008年郝文浩父亲与车陂村签订土地承包合同只有约5亩的土地面积，郝文浩2018年1月12日与车陂村签订的土地承包合同之补充协议，案涉土地因河涌整治被占用了0.59亩，应以该承包合同约定的面积为准。鉴于双方对案涉土地面积存在争议，郭选向本院申请对案涉土地的面积进行测绘，但后又向本院撤回该测绘申请。2019年6月26日，本院当庭向双方当事人释明：郭选应当积极去清空腾退场地，郝文浩应当积极配合，如未履行上述义务，应当对因此扩大的损失承担相应的责任。郭选同意庭后三天内将案涉土地交还郝文浩。2019年8月13日，郭选主张其已经腾空案涉土地，并出示手机照片予以证实；郝文浩对此不予确认，并出示手机录像，并主张案涉土地上尚有三堆砂石、一堆淤泥尚未清空。双方均否认上述砂石、淤泥为其所有。后双方确认郭选已于2019年9月6日将案涉土地交还郝文浩。本院依法向郝文浩、郭选释明，因农用地不能作为非农建设使用，而双方签订的案涉租赁合同及补充协议约定的用途并非农用，故该合同为无效合同，双方当事人可以变更诉讼请求。对此，双方均未提出异议，并当庭变更诉讼请求及反诉请求。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”案涉土地用途为农用地（林地）且未办理农用地转用审批手续，根据上述法律规定，依法不得出租用于非农业建设，而双方约定的案涉土地用途以及实际用途均非农用，故案涉租赁合同应为无效。关于占用费。案涉合同虽然无效，但郭选实际占有并按照双方约定的用途使用了案涉土地，故应向郝文浩支付占用费。至于占用费标准，案涉租赁合同约定的租金价格系当事人经协商确定，郭选虽辩称郝文浩与村集体签订的合同所约定的承包金额明显低于案涉合同约定的租金，但此为郝文浩与村集体之间的约定，与本案无关。因此，参照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本院采用案涉合同约定的租金金额作为确定占用费的依据。鉴上，本院对占用费作如下认定：一、2018年12月1日至2019年1月17日期间，郭选正常使用案涉土地，应当按照65000元/月的标准向郝文浩支付此期间的占用费100645.16元（65000+65000÷31×17）。二、2019年1月18日后至2019年9月6日，因行政机关责令停止违法行为，郭选已无法正常使用案涉土地。但郭选在郝文浩通知解除合同、提出免租并返还全部押金的情形下，均拒不返还案涉土地，且经本院释明后，郭选作为承租人在土地交付原状无法查明的情况下，仍不积极腾空案涉土地上的砂石、淤泥并交还郝文浩，以避免损失扩大，有违诚信原则，存在明显过错，因此，其仍应当向郝文浩支付此期间的土地占用费。同时，郝文浩明知郭选将林地用作非农建设，仍将其出租，亦存在一定过错，故本院从保护林地、遏制非法土地行为及公平原则的角度考虑，酌情按照合同约定的标准65000元/月的70%即45500元/月的标准来计算此期间案涉土地占用费，经核算共计347316.67元（45500×7+45500÷30×19）。以上两项合计447961.83元。关于保证金。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，案涉租赁合同及补充协议无效，郝文浩收取的保证金13万元应向郭选返还。郝文浩请求没收该保证金缺乏理据，本院不予支持。关于滞纳金。郝文浩作为案涉土地的出租人，在明知郭选承租案涉土地的非法用途后仍与其签订租赁合同，亦存在过错，故本院对其该项诉讼请求不予支持。关于郭选主张的损失，因其未举证证明，且郝文浩对此不予认可，故其该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，郭选向郝文浩支付2018年12月1日至2019年9月6日期间的土地占用费447961.83元；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，郝文浩向郭选返还保证金130000元；三、驳回郝文浩的其他诉讼请求；四、驳回郭选的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11210元，由郝文浩负担4430元，郭选负担6780元；保全费2500元，由郝文浩负担990元，郭选负担1510元。反诉受理费3130元，由郝文浩负担1230元，郭选负担1900元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  张黛乔人民陪审员  陈丽琼二〇二〇年三月二十七日法官助理滕悦书记员何靖文王嘉蔚