浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初421号原告：夏谦，男，1995年4月7日出生，汉族，住温州市龙湾区。委托诉讼代理人（特别授权）：夏克怀，男，1966年1月3日出生，汉族，系原告父亲，住温州市龙湾区。被告：张万雄，男，1981年3月13日出生，汉族，住温州市龙湾区。原告夏谦与被告张万雄、温州平安易居房产营销有限公司、第三人叶向东、壹契网络科技（杭州）有限公司（以下简称壹契公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理，期间，原告以被告温州平安易居房产营销有限公司已注销登记为由向本院申请撤回对被告温州平安易居房产营销有限公司、第三人叶向东、壹契公司的起诉，本院审核后已裁定准许（另作裁定书），于2020年3月31日公开开庭进行了审理，原告夏谦及其委托代理人夏克怀到庭参加诉讼。被告张万雄经本院邮寄送达传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告夏谦起诉称：2019年2月28日，原告通过网络找到中介机构温州平安易居房产营销有限公司（以下简称易居公司）新益加盟店发布的房屋出租信息，经该店介绍，原告与被告张万雄于签订一份《居住用房租赁合同》（以下简称合同），该合同约定：原告承租被告张万雄所有的坐落于龙湾区的房屋，租赁合同期限为一年，自2019年3月1日起至2020年2月28日止；租金每月为4500元，每六个月支付一次，风险及水电押金为4500元；双方签订本合同同时，原告需支付被告张万雄半年租金27000元及押金4500元，共计31500元，被告易居公司作为中介方在该合同上盖章。同时，原告通过第三人壹契公司代原告向被告张万雄支付上述租金及押金共计31500元，向被告易居公司支付居间佣金4500元。但被告张万雄却至今未向原告交付租赁房屋的钥匙，经催促仍未果，导致原告至今无法入住。后原告了解到被告张万雄实际已将该房屋卖与他人，该房已先于原告进行出租并由在先承租人一直居住。原告认为，被告张万雄在与原告签订租赁合同前，已将涉案房屋进行转卖，并不拥有房屋的所有权与使用权，也未将房屋钥匙交付给原告，且该房已由在先承租人居住，导致合同无法履行，显然被告张万雄已违约，现因合同目的已经无法实现，原告要求解除合同。合同解除后，原告委托壹契公司支付的租金和押金被告应当返还，并应赔偿原告相应的损失。现要求判令1、解除原告与被告张万雄于2019年2月28日签订的《居住用房租赁合同》；2、被告张万雄返还原告租金27000元和押金4500元，并赔偿利息损失（以31500元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；3、本案全部诉讼费用由被告张万雄承担。在本院指定的举证期限内，原告提供了如下证据：1.原告与被告张万雄公民身份证复印件。以证明原、被告诉讼主体资格的事实；2.《居住用房租赁合同》、温州银行出具的壹契公司向收款人张万雄《电子回单》、《业务回单》各1份（原件）。以证明原告与被告张万雄约定租赁坐落于温州市龙湾区房屋的权利义务及原告通过壹契公司融资向被告张万雄支付租金、押金的事实；3.《服务佣金确认书》1份（照片打印件）。以证明涉案租赁房屋由易居公司新益加盟店居间介绍及佣金情况的事实；4.《法大大文件签署技术报告书》3份（光盘及打印件）、温州银行出具的壹契公司向收款人叶向东《电子回单》、《业务回单》各1份（原件）。以证明原告支付的中介费是通过壹契公司融资向中介公司工作人员叶向东汇付的事实；5.壹契公司出具的《支付宝账单详情》（截图打印件）、《结清证明》（复印件）、招商银行的《收款回单》（网上下载打印件）、农业银行的《柜台客户回执》、微信支付的《订单详情》各1份。以证明原告偿付壹契公司代付租金、押金、手续费等的事实；6.温州市龙湾区人民法院作出的（2019）浙0303民初4718号《民事判决书》1份（打印件）、温州市中级人民法院作出的（2019）浙03民终7159号《民事判决书》1份（原件）。以证明被告张万雄实际先于原告租赁前已由另承租人在先承租一直居住及将涉案房屋进行转卖，并不拥有房屋的所有权与使用权的事实。被告张万雄未作答辩，也未能提供相关证据。原告提供的上述证据，当庭出示，因被告张万雄无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权。本院审核认为，原告所举的证据3、4、5与本案关联性存疑，该些证据本院不予确认；原告所举的其他证据，符合证据真实性、合法性、关联性，具有证明力，能够证明案件相关事实，本院均予以确认。根据上述认定的证据及当事人陈述，本院认定如下事实：2019年2月28日，原告夏谦与被告张万雄于签订一份《居住用房租赁合同》，被告张万雄为甲方，原告为乙方，约定，现有甲方座落在温州市龙湾区，面积151.94平方米出租给乙方作为居住用途使用，租赁合同期限为壹年，自2019年3月1日起至2020年2月28日止；每月租金4500元，租金支付方式为每六个月支付一次，风险及水电押金为4500元；以及其他内容的约定。合同签订后，原告通过案外人壹契公司代原告向被告张万雄支付上述租金及押金共计31500元。被告张万雄收取租金及押金共计31500元后，却至今未向原告交付案涉的租赁房屋，经催促仍未果，导致原告至今无法使用案涉房屋，后原告得知被告张万雄实际已将该房屋出卖给他人，并且该房已早于原告出租给他人，并由先承租人一直居住使用。原告无奈诉至本院。另查明，案涉租赁房屋2010年7月30日被告张万雄与案外人李宗权签订《房屋买卖协议书》当日，李宗权取得房屋钥匙，并占有出租案涉租赁房屋，但未办理房地产权属过户变更手续。2019年5月5日，被告张万雄又与案外人居易凡、方金凤签订《房地产买卖合同》，2019年5月21日，案外人居易凡、方金凤付清购房款后，取得案涉房屋的《不动产权证书》。本院认为，原告夏谦与被告张万雄之间签订的《居住用房租赁合同》的事实清楚，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定。依法规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告在《居住用房租赁合同》签订后，依约通过案外人壹契公司融资向被告张万雄支付租金27000元及押金4500元，被告张万雄至今未能交付租赁房屋，且隐瞒签订本合同前房屋已存在与案外人签订《房屋买卖协议书》，之后，又与另案外人之间签订《房地产买卖合同》，致使双方不能实现合同目的。被告张万雄无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权、质证权。原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告夏谦与被告张万雄之间于2019年2月28日签订的《居住用房租赁合同》；二、被告张万雄于本判决生效之日起十日内返还原告夏谦预付租金27000元及押金4500元，并赔付逾期返还的利息损失（按31500元为基数，从2020年1月13日起至生效判决确定履行之日止，以全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算）。案件受理费773元，减半收取386.50元，由原告夏谦负担92.50元，被告张万雄负担294元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审判员  郑文忠二〇二〇年三月三十一日书记员  杨 阳附：不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。