北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3073号上诉人（原审原告、反诉被告）：李建伟，男，1970年9月28日出生，汉族，北京中通华安建筑工程有限公司总经理，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：许方乐，女，2000年2月16日出生，满族，留学生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张辰扬，北京元合（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。上诉人李建伟因与被上诉人许方乐、原审被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初77518号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李建伟上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判：许方乐向李建伟支付逾期过户违约金557200元，许方乐向李建伟支付房屋过户契税28000元及延迟延利息；二、本案全部诉讼费由许方乐负担。事实和理由：一、李建伟和许方乐均已按生效判决履行过户一审判决认定“现有证据表明双方均未按照生效判决履行”与事实严重不符。二、许方乐仅履行一部分逾期过户违约金，第1段逾期（2017年11月22日至2018年12月25日），针对这段逾期过户违约时间，法院从未审理过；第2段逾期（2019年3月30日至2019年4月26日），这段逾期过户违约时间已判决并执行完毕。（2017）京0105民初55260号案件于2017年6月8日立案，该案件是基于许方乐抢占其已售房屋的违约事实所进行的违约赔偿诉讼，起诉时涉案房屋仍不具备办证过户条件。但在诉讼中2017年9月20日开发商公告通知涉案房屋所处楼栋已具备办理过户条件，许方乐在2017年9月22日从北京博宏房地产开发有限公司领取了房屋办证材料，此时履行房屋买卖合同已经不存在外部障碍，但许方乐故意不办证、不过户，给李建伟造成了长期不能拿到房产证的巨大损失，自2017年11月22日（2017年9月22日领取房屋办证过户材料后60天起算）起至2018年12月25日（二审法院作出判决）止，共计398天。许方乐在取得办证过户材料后，仍恶意逾期的行为，构成了新的违约事实。方乐故意延迟交付时间恶意逾期共计519天，仅仅支付了56天的违约金。三、合同中有房屋过户契税的明确约定，许方乐在取得自己的产权证之后，具有支付契税等办理二手房过户相关费用的义务，李建伟已于2019年4月19日垫付过户契税28000元，因而主张迟延支付利息。许方乐辩称，同意一审判决，不同意李建伟的上诉请求和理由。链家公司辩称，同意一审判决，不同意李建伟的上诉请求和理由。李建伟向一审法院起诉请求：1、判令许方乐支付李建伟逾期过户违约金557200元（自2017年11月22日至2016年12月25日共计398天，按每天1400元计算）；2、判令许方乐支付李建伟过户契税费28000元；3、判令许方乐赔偿李建伟房屋设施损失费6000元；4、判令许方乐退还李建伟服务费35000元；5、判令链家公司退还李建伟服务费35000元。许方乐向一审法院反诉请求：判令李建伟向许方乐支付违约金56万元。一审法院认定事实：2009年7月17日，许方乐（买受人）的法定代理人与北京博宏房地产开发有限公司（以下称博宏公司）签署《商品房预售合同》，购买了XX号房屋。2012年12月9日，经链家公司提供居间服务，许方乐（出卖人）的法定代理人许革、柴炼与李建伟（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人出售XX号房屋，建筑面积80.94平方米；成交价格为280万元，买受人在签订合同的同时支付定金2万元。经查，许方乐签订上述合同时尚未取得房屋所有权证。同日，许方乐（甲方）法定代理人许革及柴炼，李建伟（乙方）与链家公司（丙方）签署《补充协议》，约定：乙方于2012年12月9日向甲方支付定金2万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。合同第二条约定：甲方承诺以开发商下产权证日期为准取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。甲方取得房屋所有权证十个工作日内，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。乙方若出现逾期履行付款义务超过十五日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。第五条另约定：除室内空调、热水器、厨房设施及卫生间设施之外，甲方可以带走。同日，许方乐作为甲方、李建伟作为乙方、链家公司作为丙方共同签订《居间服务合同》，约定：应向丙方支付的居间代理费56000元，由乙方承担；第三条约定甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费，甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。2012年12月15日，许方乐（甲方）法定代理人柴炼与李建伟（乙方）、链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲方承诺自本补充协议签署之日起至房屋过户给乙方的时期内，如发生以任何理由拒绝出售房屋给乙方的行为，甲方赔偿乙方已收定金及房款总和十倍的违约金。乙方给丙方的柒万元费用中包含房屋过户费用和申请及办理银行房屋抵押贷款费用，开发商给与房屋产权证后，如乙方需要则丙方随时可为乙方办理以上手续。取得房屋的产权证之后的相关费用如契税、维修基金等都由甲方交付直到取得产权证。2012年12月16日，许方乐将XX号房屋交付给李建伟。李建伟装修后入住。2013年，许方乐以李建伟未按时支付第二笔房款为由将李建伟、北京链家房地产经纪有限公司诉至法院，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，由李建伟返还XX号房屋。该案经一、二审审理，北京市第三中级人民法院于2015年5月20日作出（2015）三中民终字第01604号民事判决，驳回许方乐的诉讼请求。2015年11月30日，许方乐再次以房屋买卖合同纠纷为由将李建伟、链家公司诉至法院，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，李建伟返还XX号房屋。许方乐本次起诉的理由是：许方乐于2015年10月16日向李建伟发出《催款函》，李建伟未在收到函件之日起15日内将剩余房款140万元一次性付清；XX号房屋不具备办理产权证条件，双方合同目的无法实现。该案经一、二审审理，许方乐的诉讼请求被驳回，一审判决于2016年11月21日作出，二审判决于2018年4月21日作出。在该案审理过程中，2017年3月17日，李建伟签订租赁合同将XX号房屋出租，租金每月8000元。此后许方乐之父许革将XX号房屋换锁，收回该房屋。许革又于2017年4月18日将XX号房屋出租。2017年6月8日，李建伟起诉许方乐及博宏公司，要求许方乐继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》，交付房屋并办理过户等。法院于2018年6月8日作出(2017)京0105民初55260号民事判决：一、许方乐继续履行其与李建伟于2012年12月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关《补充协议》，将XX号房屋所有权证办理至许方乐名下，之后将该房屋所有权过户至李建伟名下（上述义务均于判决生效之日起60日内履行完毕）；李建伟于该房屋所有权过户至李建伟名下当日向许方乐支付剩余房款140万元；许方乐于该房屋所有权过户至李建伟名下当日向李建伟支付违约金10万元；如许方乐未按时完成上述过户义务，从逾期之日起，许方乐按照每天300元的标准向李建伟支付违约金至其将XX号房屋所有权过户至李建伟名下之日止。二、许方乐于判决生效之日起7日内将XX号房屋交付给李建伟，并向李建伟支付房租损失赔偿款，赔偿款按照每月8000元的标准，从2017年4月18日起计算至许方乐将该房屋交付给李建伟之日止。三、驳回李建伟的其他诉讼请求。该判决认为许方乐在2017年9月22日后已领取XX号房屋办证资料，明知房屋买卖合同具备继续履行条件，仍拒绝履行，已违背其在第二份《补充协议》中的承诺，构成违约，酌定许方乐支付李建伟违约金10万元。李建伟对该判决提起上诉，北京市第三中级人民法院于2018年12月25日作出（2018）京03民终15734号民事判决：驳回上诉、维持原判。李建伟申请再审，北京市高级人民法院于2019年3月29日作出（2019）京民申136号民事裁定，驳回李建伟的再审申请。在上述案件审理中，2017年7月10日，许方乐之父许革作为甲方与乙方李建伟签订《协议书》，约定：1、甲方租户于2017年8月1日前搬离涉案房屋，将房屋钥匙交给甲方；2、甲方租户搬离后，房屋一道门钥匙由乙方持有，房屋二道门钥匙由甲方持有，甲乙双方一致同意不占有使用出租该房屋，如甲乙双方中任何一方违约占有使用出租该房屋，应无条件支付违约金56万元整；3、甲乙双方在法院有明确判决后，根据判决书执行。李建伟称许方乐未经其同意拉走XX号房屋三部格兰仕牌空调、一部美的牌热水器。许方乐不认可其有拆走屋内上述设施的行为。经询，李建伟认可在签订该协议时，屋内空调和热水器已经不在了，其口头向许方乐提出，但未写在协议里。本案庭审中，李建伟提交袁天文、申柯欣于2019年1月10日签署的说明，内容为：2019年1月10日上午，本人与李先生共同进入XX号房屋时，房屋内客厅、两间卧室内均无空调、卫生间内无热水器，两个卧室无灯具。许方乐对该说明真实性和证明目的均不认可，认为说明人员身份无法证实，也未出庭作证。2018年12月30日，链家公司工作人员加项元向许方乐出具的收条一张，内容为：“今收到华源冠军城2号楼-XX业主许方乐委托的房门钥匙7把、2个门禁，并短信通知李建伟办理房屋交接手续。”当日，加项元向李建伟发送短信，内容为：“您好李先生，我是链家经纪人加项元，我们黄立华店长今天也给您发过短信，按照法院判决今天业主许方乐已把您购买的华源冠军城2号楼-XX的钥匙交于我们链家，您收到短信后，请与我联系，我把钥匙给您。”2019年1月3日，许方乐向李建伟邮寄发送的《律师函》，内容为请李建伟于2019年1月5日上午10时前往XX号房屋，接收钥匙等房屋交接相关材料，以完成房屋交付，另请李建伟保持通讯联讯畅通，积极协助许方乐办理XX号房屋所有权证及过户手续，并于过户当日交付剩余房款140万元，具体协助方式和时间将另行联系。邮件回执显示该邮件于2019年1月4日由他人签收。2019年1月8日，许方乐向法院执行部门申请对（2017）京0105民初55260号民事判决强制执行，并将XX号房屋钥匙7把、门禁卡2个提交执行部门。2019年1月30日，许方乐向执行部门提交XX号房屋完税证明、缴税凭证、专项维修资金收据。2019年4月8日，许方乐向执行部门提交XX号房屋房地平面图、房屋登记表、开发商声明书。经法院执行部门向朝阳区不动产登记事务中心发出协助执行通知书，XX号房屋于2019年4月26日权属转移登记至李建伟名下。李建伟于2019年4月19日发生过户契税28000元。李建伟称其在房屋过户时才实际控制房屋。2019年5月6日，法院执行部门向李建伟发出限制消费令。以上事实，有《商品房预售合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、（2015）三中民终字第01604号民事判决、(2017)京0105民初55260号民事判决、（2018）京03民终15734号民事判决、（2019）京民申136号民事裁定、《协议书》、收条、《律师函》、短信、协助执行通知书、限制消费令等书证及当事人庭审陈述在案佐证。一审法院认为：李建伟与许方乐之间的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》均系双方真实意思表示，合同内容合法有效，双方均应依约履行。双方之间经过历次诉讼，北京市第三中级人民于2018年12月25日作出（2018）京03民终15734号民事判决，根据该判决，许方乐应在该判决生效之日起60日内将该房屋所有权过户至李建伟名下，李建伟应在该房屋所有权过户至其名下当日向许方乐支付剩余房款140万元，现有证据表明双方均未按照生效判决履行。应当说明的是，生效判决作出后，双方合同约定的权利义务转化为生效法律文书确定的法定权利义务，双方各自向对方主张未履行生效判决确定的义务而产生的违约金，并无法律依据，该院对双方各自主张违约金的诉讼请求均不予支持。李建伟向许方乐主张过户契税，根据2012年12月15日《补充协议》的约定“取得房屋的产权证之后的相关费用如契税、维修基金等都由甲方交付直到取得产权证”，因许方乐出售房屋时尚未取得产权证，从该约定的字面并不能看出系关于李建伟取得产权证的费用承担的约定，相关交易惯例亦不能支持李建伟的主张，故该院对李建伟的该诉讼请求不予支持。关于李建伟向链家公司及许方乐主张退还服务费，系在居间服务合同关系中发生，该费用是否应退还与居间服务合同的约定及履行相关，与本案非同一法律关系，当事人如有争议应另案解决，本案中不予处理。链家公司经该院合法传唤未到庭参加部分诉讼，不影响该院根据查明的事实依法裁判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、驳回李建伟的全部诉讼请求；二、驳回许方乐的全部反诉请求。本诉案件受理费11238元，由李建伟负担（已交纳）。反诉案件受理费9400元，由许方乐负担（已交纳）。本院二审期间，李建伟向本院提交如下新的证据：1.（2019）京0105执7337通知书、裁定书和房屋产权证，以证明过户日期和过户依据。2.房款余额计算单、汇款单，以证明双方均已按生效判决履行过户和支付余款义务，一审判决所述“双方未按照生效判决履行”违背事实。3.（2018）京03民终58号判决书，判决日期为2018年4月21日，以证明该判决下发后许方乐仍故意迟延过户时间至2019年4月26日，其在第一阶段（2017年11月22日至2018年12月25日）存在故意放任李建伟损失扩大的恶意。4.税收完税证明，以证明李建伟已缴纳房屋过户契税费用28000元。许方乐对上述证据发表如下意见：证据3、4已在一审中提交，质证意见同一审。对证据1真实性认可，不认可证明目的,证据2，李建伟单方制作的明细不属于证据，具体的房款也是在执行程序由执行法官计算确定的，与李建伟自己的主张没有关系；其中的汇款单充分说明李建伟当时并非主动履行法院判决。链家公司对上述证据发表如下意见：证据3、4一审中已提交，质证意见同一审，对证据1、2真实性认可，证明目的、关联性不认可。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：本案双方二审的争议焦点有二：一是是否应对李建伟在本案中主张的逾期过户违约金557200元予以支持；二是房屋过户契税28000元应由哪一方负担。对于争议焦点一，是否应对李建伟在本案中主张的逾期过户违约金557200元予以支持。据查明的事实，李建伟与许方乐就双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》的履行经过历次诉讼。根据已生效的判决认定，“2017年9月20日博宏公司通知业主办理产权证，许方乐之父于2017年9月22日从博宏公司领取了办证资料后，许方乐明知双方继续履行房屋买卖合同的外部阻碍已经消除，此后许方乐仍拒绝履行合同没有依据”，许方乐“违背其在第二份《补充协议》中的承诺，构成违约”。该判决在上述认定的基础上判决支持李建伟要求许方乐立即办理涉案房屋产权证并将房屋所有权过户至李建伟名下的诉讼请求，同时考虑到房价上涨因素，对许方乐请求法院减少违约金的抗辩意见予以采信，并综合案件情况，依据公平原则，本着督促许方乐尽快履行合同的原则，对违约金及支付方式做出如下处理：“本判决生效前的违约金为10万元，许方乐如未按法院判决期限将XX号房屋过户至李建伟名下，还需从逾期之日起每日向李建伟支付违约金300元”。由此可见，该判决已对许方乐在双方合同履行过程中拒绝过户所构成的逾期过户违约责任做出了综合认定和处理。李建伟在本案中再行主张2017年11月22日至2018年12月25日的逾期过户违约金，不应予以支持。对于争议焦点二，房屋过户契税28000元应由哪一方负担。根据2012年12月15日《补充协议》的约定，“取得房屋的产权证之后的相关费用如契税、维修基金等都由甲方交付直到取得产权证”。因双方签订上述《补充协议》之时开发商尚未取得产权证，且该协议条款中同时约定了商品房一手产权取得时应当缴纳的维修基金，故从该约定的文义而言难以看出系包括二手产权过户费用承担的约定。而根据我国法律规定，购房契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收，应由取得房屋产权的一方缴纳。对此，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第九条亦明确约定，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费。因此，一审法院未支持李建伟的该项主张，并无不当。综上所述，李建伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11238元，由李建伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  薛 妍审 判 员  周艳雯二〇二〇年三月十三日法官助理  高玉珠书 记 员  卢园园