新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民终464号   上诉人（原审原告、反诉被告）：马志峰，男，1961年8月15日出生，回族，乌鲁木齐市村民，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。上诉人（原审原告、反诉被告）：马义瑞（马志峰的妻子），1968年9月2日出生，回族，乌鲁木齐市村民，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：易继华，男，1983年4月9日出生，汉族，乌鲁木齐市新市区易继华汽车配件经销部业主，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：侯雪垠（易继华的妻子），1988年7月19日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。以上二位被上诉人的共同委托诉讼代理人：解石颖，新疆创新律师事务所律师。上诉人马志峰、马义瑞因与被上诉人易继华、侯雪垠房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初1614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马志峰、马义瑞，被上诉人侯雪垠及易继华、侯雪垠的共同委托诉讼代理人解石颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马志峰、马义瑞上诉请求：撤销一审判决第三项，改判易继华、侯雪垠支付房屋占有使用费15,833元及垃圾清运费500元。事实和理由：一审法院认定事实不清，我方提供的两份录音证据可以证明易继华、侯雪垠的物品在涉案房屋内，且易继华称房屋不退，明年还租，现在将该房屋作为仓库放东西用，这两份录音证据可以证明双方未达成退租协议，还可以证明2018年8月6日涉案房屋的钥匙还在易继华、侯雪垠处，但一审法院在判决书中对我方提交的录音证据只字未提。录音证据中对于打扫卫生的事宜，易继华也未否认，且合同中约定易继华、侯雪垠需保持干净卫生，因此我方要求易继华、侯雪垠清理院内存放的垃圾或支付垃圾清运费500元有理有据。请求二审法院支持我方的上诉请求。易继华、侯雪垠辩称，一审时马志峰、马义瑞认可我方2018年7月搬出涉案房屋，现马志峰、马义瑞故继续要求我方支付占有使用费不符合法律规定，要求垃圾清运费也没有相应证据，故请求二审法院驳回马志峰、马义瑞的上诉。马志峰、马义瑞向一审法院起诉请求：1．确认双方于2017年11月5日签订的《租房合同》无效；2．判令易继华、侯雪垠支付占有使用费15,833元（年租金38,000元÷12个月×5个月，2018年11月5日至2019年4月5日）；3．判令易继华、侯雪垠支付水费462元；4．判令易继华、侯雪垠将院内存放的垃圾清理掉或者给付垃圾清理费500元；5．易继华、侯雪垠于2019年7月1日前与其办理房屋交接手续；6．易继华、侯雪垠修复二楼变形的护栏或者给付护栏修复费用3,000元。马志峰、马义瑞向一审法院反诉请求：1．判令马志峰、马义瑞退还租金10,000元（第一年租金30,000元÷12个月×4个月，2018年7月4日搬离房屋之日至2018年11月3日）；2．判令马志峰、马义瑞赔偿利息损失525元（10,000元×5.25‰×10个月，2018年7月4日至2019年5月3日）。一审法院认定事实：2017年11月15日，马志峰、马义瑞（作为甲方）与易继华、侯雪垠（作为乙方）签订《租房合同》一份，合同主要内容为：1．甲方将自己的××区租给乙方，房屋面积为200平方米，租期为三年，自2017年11月15日至2020年11月4日止。每年租金叁万元（30,000元），租金一次性付清。2．租赁期间，乙方使用该房屋所产生水、电、物业费、天燃气等所有费用由乙方自行承担。3．乙方在租赁期间，租期满后，乙方续租，必须提前一个月通知甲方，合同租期满后乙方有有限续租权，租金双方协商，若乙方租期未满，提前解除合同，甲方有权不退剩余租金及押金。4．在房屋租赁期间如有任何一方违反本合同，均按违约处理，违约方向另一方支付违约金壹万元。备注乙方必须干净卫生，年租提前两个月付清，第两年四间房子增加捌仟元整，如果房子被征购，甲方要把剩余的租金退还易继华、侯雪垠。甲方处有马志峰、马义瑞签字，乙方处有易继华、侯雪垠签字。2018年7月18日古牧地镇开具农村集中供水站专用收据一张，载明实收马志峰水费肆佰陆拾贰元（462元）。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，马志峰、马义瑞未提供其与易继华、侯雪垠所签订租赁协议中房屋已经取得建设工程规划许可证及其他房屋合法权属证明，故2017年11月5日双方签订的《租房合同》为无效合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。马志峰、马义瑞要求易继华、侯雪垠支付占有使用费15,833元（年租金38,000元÷12个月×2018年11月5日至2019年4月5日共计5个月）的诉讼请求，易继华、侯雪垠称已于2018年7月3日搬离涉案房屋，在此情况下，马志峰、马义瑞未提供充分证据证明在此期间易继华、侯雪垠仍在使用涉案租赁房屋，故马志峰、马义瑞的此项诉讼请求，一审法院不予支持；马志峰、马义瑞要求易继华、侯雪垠支付水费462元的诉讼请求，因易继华、侯雪垠同意支付此款项，予以确认；马志峰、马义瑞要求易继华、侯雪垠将院内存放的垃圾清理掉或者给付垃圾清理费500元的诉讼请求，易继华、侯雪垠对此不予认可，因马志峰、马义瑞未提供证据证明易继华、侯雪垠应承担此项费用，不予支持；马志峰、马义瑞要求易继华、侯雪垠于2019年7月1日前与马志峰、马义瑞办理房屋交接手续的诉讼请求，因马志峰、马义瑞自称其已于2019年4月已经将涉案房屋出租给他人，该项诉讼请求已经没有实际履行必要，不予支持。易继华、侯雪垠要求马志峰、马义瑞退还租金10,000元（第一年租金30,000元÷12个月×2018年7月4日搬离房屋之日至2018年11月3日共计4个月）并赔偿利息损失525元（10,000元×5.25‰×2018年7月4日至2019年5月3日共计10个月）的诉讼请求，马志峰、马义瑞对此不予认可，易继华、侯雪垠未提供充分证据证明其于2018年7月4日已经正式搬离房屋，同时与出租方办理房屋交还手续，且就房屋租金退还的具体事宜双方已经达成协议，故易继华、侯雪垠的此二项诉讼请求因无充分证据证明不予支持。判决：一、马志峰、马义瑞与易继华、侯雪垠于2017年11月5日签订的《租房合同》无效；二、易继华、侯雪垠于本判决生效后三日内支付马志峰、马义瑞水费462元；三、驳回马志峰、马义瑞的其他各项诉讼请求；四、驳回易继华、侯雪垠的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了新证据交换和质证。马志峰、马义瑞提交：2020年3月23日拍摄的照片两张，用以证明涉案房屋院内还有垃圾，现在还没有清走。易继华、侯雪垠质证认为，照片拍摄的是局部，看不出拍摄地点，故对于该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，因照片无法显示拍摄时间、拍摄地点，故本院对于该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，马志峰、马义瑞与易继华、侯雪垠于2017年11月5日签订的《租房合同》违反法律的强制性规定，该合同为无效合同。本案的争议焦点为马志峰、马义瑞要求易继华、侯雪垠支付占有使用费15,833元及垃圾清运费500元的诉讼请求有无事实及法律依据，对此本院分析如下：关于房屋占有使用费。马志峰、马义瑞要求易继华、侯雪垠按照双方签订的《租赁合同》中约定的租金标准向其支付2018年11月5日至2019年4月5日期间的房屋占有使用费，易继华、侯雪垠对此并不认可，易继华、侯雪垠认为其于2018年7月3日搬离涉案房屋，不应再向马志峰、马义瑞支付占有使用费，对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，双方对于搬离时间有争议，而马志峰、马义瑞提交的证据不足以证明易继华、侯雪垠在2018年11月5日至2019年4月5日期间仍占有使用涉案房屋，对于马志峰、马义瑞的该项上诉意见，本院不予采纳。关于垃圾清运费。马志峰、马义瑞在二审庭审中陈述，涉案房屋院内的垃圾尚未清运，其主张的垃圾清运费数额系其估算的，对此本院认为，马志峰、马义瑞提供的证据不足以证明易继华、侯雪垠有清理垃圾的义务，且马志峰、马义瑞主张的垃圾清运费尚未实际发生，马志峰、马义瑞要求易继华、侯雪垠清运涉案房屋院内的垃圾或支付垃圾清运费无事实及法律依据，对于马志峰、马义瑞的该项上诉意见，本院亦不予采纳。综上所述，马志峰、马义瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，马志峰、马义瑞已预交208.33元，由其负担。本判决为终审判决。   审  判  长   董 慧审  判  员   庞 艳审  判  员   高 茜   二 Ｏ 二○ 年 三 月 二 十 八 日 书  记  员   耿颖硕