北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终204号上诉人（原审原告）：潘峰，男，1969年3月30日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李晓静，北京市丹宁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京金盛顺鑫置业投资有限公司，住所地北京市顺义区安平街3号。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：柴学英，黑龙江音河律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴将，北京强力律师事务所律师。上诉人潘峰、上诉人北京金盛顺鑫置业投资有限公司（以下简称金盛顺鑫公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初18156号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘峰之委托诉讼代理人李晓静、上诉人金盛顺鑫公司之委托诉讼代理人柴学英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持潘峰一审中提出的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院以“双方所签订的合同中并未对窗高进行约定”为由不予支持窗高低的损失属错误分配举证责任，金盛顺鑫公司应承担顶层窗高不同于其他楼层窗高的告知义务。现行通常做法是在《商品房预售合同》中不会对窗高进行约定，而若买受人所购顶层房屋的窗高与其他楼层不一致，出卖人应履行告知义务。本案中，金盛顺鑫公司销售时未予告知，顶层窗户窗高仅1米左右，直接导致梁下的面积损失及开关窗困难，出卖人应予赔偿。二、潘峰已经举证证明金盛顺鑫公司应提供精装房屋装修标准为4000元/平方米。金盛顺鑫公司提供的装修标准展示板、媒体采访报道等能证明其在出售房屋时承诺的装修标准为4000元/平方米，但实际装修标准远远达不到这个标准，应承担相应差价损失。三、一审法院认定层高不符合约定造成的损失过低，应按照2000元/平方米赔偿。经现场测量，潘峰房屋的层高不仅不符合合同约定的标准，且同时起诉的各个业主之间的房屋净高也存在差距，影响到潘峰对房屋的使用，潘峰按照2000元/平方米的标准要求的损失应得到支持。金盛顺鑫公司辩称，不同意潘峰的上诉请求，就其上诉请求部分，同意一审判决的认定。金盛顺鑫公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回潘峰全部诉讼请求。事实与理由：依据金盛顺鑫公司与潘峰签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），金盛顺鑫公司向潘峰交付的房屋层高是4.2米，符合合同约定。潘峰家的层高与其他楼层高度完全一致。关于建筑图纸上顶层4.1米的标注，是建筑行业中允许标注的规范术语，如此标注有法律依据。顶层层高没有因4.1米特殊标注而降低高度，也没有影响顶层业主室内净高度。因此一审法院判决金盛顺鑫公司给付潘峰损失缺乏依据，应予驳回。潘峰辩称：不同意金盛顺鑫公司的上诉请求，答辩意见同潘峰上诉意见一致。潘峰向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令金盛顺鑫公司赔偿因交付的商品房层高不符合约定造成的损失99420元（按照每平方米2000元的标准乘以房屋建筑面积49.71平方米计算）；2.判令金盛顺鑫公司赔偿窗高不符合约定造成的损失99420元（按照每平方米2000元的标准乘以房屋建筑面积49.71平方米计算）；3.判令金盛顺鑫公司赔偿约定装修标准与实际装修标准的差价；4.诉讼费由金盛顺鑫公司承担。一审法院认定事实：2017年1月11日，金盛顺鑫公司（出卖人）与潘峰（买受人）签订合同编号为×的《预售合同》及其附件，合同约定：房屋坐落于顺义区×，建设工程施工合同约定的开工日期为2016年8月22日、竣工日期为2018年6月3日，该商品房的用途为办公，层高为4.2米，预测建筑面积共49.71平方米，套内面积37.59平方米，公共部位与共用房屋分摊面积12.12平方米，出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付涉诉房屋；该商品房单价每平方米52761.72元，总价款1983313元；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；交付该商品房时，该商品房己经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件；查验该商品房时发现其质量或其他问题，双方同意按照第（3）种方式处理：（3）出卖人根据《房屋质量保证书》的约定承担相应的保修责任，在修复期内不视为出卖人逾期交房；附件八补充协议第一条约定“层高”均为该房屋的设计层高，非楼层净高，在符合相关规范的前提下，该房屋局部高于或低于该层高，买受人确认充分知晓该差异并不持异议；第四条对合同第十二条的补充约定：买受人不可撤销的同意委托物业公司进行毛坯验收，授权委托书见附件九；第七条约定商品房交付使用后买受人进行验收，验收期为交付使用日起15日，逾期视为验收合格。买受人验收时，如对商品房质量有异议，应以书面形式提出，否则视为无异议。买受人认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不作为买受人拒绝接收商品房或要求出卖人承担逾期交房责任的理由；第八条关于房屋质量、装饰、设备标准：出卖人保证该房屋使用的建筑材料、构配件、房屋质量及项目的建设、设计、施工符合签订合同时实施的国家强制性的质量标准、验收规范和要求等，如签订合同后，国家有关部门对该等标准、规范及要求进行调整后出台新的标准、规范及要求，致使房屋或项目不满足该等标准、规范及要求的，出卖人不承担责任；如房屋设备标准达不到本合同约定的标准，首先由出卖人采取修复、整改等方式达到合同约定标准，如仍无法达到约定标准的，买受人有权要求出卖人按实际情况与约定标准的差额予以补足，买受人不得以此为由拒绝或延迟办理交付手续，否则视为买受人逾期办理房屋交接手续；出卖人交付使用的房屋标准应符合双方约定的标准，包括以同等档次、同等品质或更高品质的材料、设备代替的情形，买受人不得以房屋、装饰设备不符合约定拒绝接收房屋，否则视为买受人逾期办理房屋交接手续，出卖人该权利的行使无需事先通知买受人且不被视为出卖人违反合同约定，鉴于设备、材料需一定的采购、加工和维修周期，出卖人在履行保修责任时，不承担合理采购、加工维修周期内的相关索赔，合同还约定了其他权利义务。同日，潘峰（甲方）与（乙方）湖南星宇集团有限公司（以下简称星宇公司）签订《装修改造协议》，约定：一、甲方委托乙方对该房屋及相关公共部位按照本协议进行装修、改造。若因政府及相关部门原因影响上述装修实施的，甲方予以充分理解，井同意乙方按上述相关部门意见执行。二、甲方同意由乙方对该房屋所在楼层的相关公共部位（包括但不限于公共卫生间、楼道等区域）进行装修改造，具体使用功能及装修效果等均由乙方根据现场实际情况进行统一安排。三、甲方委托乙方按照开发商发放的《入住通知书》的要求，对该房屋办理交接手续并进场施工。委托内容见本协议附件二《关于房屋交付事项的委托授权书》。因装修、改造需要，需提前进场装修的，乙方在通知甲方后，可以在该房屋及相关公共部位交付前进场装修。因甲方房屋及相关公共部位需要，乙方可对包括但不限于水路管线、供暖系统、强弱电系统进行调整，并按照附件一约定的交付标准完成装修。四、乙方所设示范单位为商品房装修装饰及空间布局展示，不作为装修交付的标准，该房屋的装修交付标准见本协议附件一，房屋空间布局详见附件三。五、修改造工程的交付时间为2018年10月31日之前（包括当日)。双方同意在接收房屋时，甲方对相关设备质量有异议的，由生产厂家按照其三包责任提供退、换或维修责任，乙方予以协助：如对其他装修质量产生异议的，属于保修范围，甲方不得因上述异议拒绝接收。七、相关设备的保修以生产厂家提供的质保期为准，由生产厂家提供保修服务。其他质量保修责任，在正常使用条件下装修工程保修期限为一年，乙方承担保修责任，以乙方出具的质量保修书（或类似文件）为准。八、装修的全部费用由乙方承担，甲方无需向乙方支付本协议项下的装修费用。装修改造协议附件一：装修标准橱柜为志邦或同档次品牌，油烟机为老板或同档次品牌……装修改造协议附件二：关于房屋交付事件的授权委托书，约定潘峰委托星宇公司代为办理涉诉房屋的收楼手续及相关事项，代理权限为代为验收房屋及签相关文件等事项，房屋交付产生的费用由委托人自行缴纳，委托期限为自本委托书签署之日起至代理事项办理完毕之日止。2018年11月13日，涉诉房屋取得竣工验收备案手续。金盛顺鑫公司提交验收表证实北京御鼎顺物业管理有限公司于2018年11月14日对毛坯房验收合格，经公安机关确定涉诉房屋门牌号为×号。潘峰于2019年2月25日办理收房手续。潘峰主张涉诉房屋的装修标准为每平方米4000元，为证明其主张，提交了照片复印件三张、国门智慧城定价原则表、媒体报道文章、智慧城官方公众号宣传文章截图等，其中一张照片显示为一宣传海报，海报上有国门智慧城LOGO，内容为：“装修标准（4000元/平方米，具体见精装交付基本标准清单，1）橱柜：志邦或同档次品牌……9）智能家居：智能门锁、电动窗帘杆（4.2米客厅不含帘布）、可视对讲、智能场景面板、智能灯光面板、智能插座。最终标准以实际签订的委托装修合同为准。”金盛顺鑫公司对该照片真实性不予认可，表示不是金盛顺鑫公司制作，其公司交付给业主的为毛坯房，不是精装修房屋。另两张照片分别为1-8层与9层2楼的窗户大小对比照片，照片显示9层二楼的窗高明显低于其他层窗高。金盛顺鑫公司称由于顶层无法做反梁，顶层窗户较其他楼层矮，但与样板间窗高一致，也不影响采光，不同意补偿。金盛顺鑫公司称其不清楚定价原则表，不是其公司出具的，对于媒体报道的文章亦不予认可，表示不能代表公司的处理意见。为查清本案事实，一审法院与北京业之峰诺创建筑装饰工程有限公司（以下简称业之峰公司）项目负责人吴宝林谈话，吴宝林称其是绿港花博项目的负责人，具体负责3#、7#楼内装修的施工，其公司承包范围分为三部分，一部分是其包工包料，一部分是甲方供材甲方装修，还有一部分是甲方供材其安装，但就这三部分就签订了一份合同，在合同中没有体现三部分的差别，均写的是包工包料。2019年7月10日，双方签订了备忘录，备忘录中明确了精装修的三部分，其他装修公司与金盛顺鑫公司是如何承包的不清楚；主体完工后先做的钢结构，因受钢结构影响，其是在2018年11月26日开始进场施工，其包工包料的工程竣工时间是2019年1月中旬。交房时是其和金盛顺鑫公司先进行的验收，发现问题进行了整改，7#是在2019年1月15日向购房人交房，3#是在2019年1月25日向购房人交房，购房人提出问题其随时整改，问题都不是很严重，基本两三天整改完毕，没有进行全面整改，每个购房人收房时间不同；其公司与3#、7#业主签订的《装修改造协议》是真实的，备忘录记载的甲供材不全，还差门、壁纸、木地板、暖气，这都是金盛顺鑫公司提供安装；考虑到抢工和春节前的费用成本，3#、7#精装修合同的履行成本为每平米2400元-2500元左右。业之峰公司提交了其与金盛顺鑫公司签订的《建设工程施工合同》，该合同约定金盛顺鑫公司是发包方，业之峰公司是承包方，工程名称为顺义区后沙峪镇公共设施项目北区3#、7#精装修，承包方式为包工包料，计划开工日期为2018年7月5日，计划竣工日期为2018年9月3日，工程质量合格，符合国家及北京市地方施工规范，工程保修期限为两年，工程执行固定单价，工程暂定价为人民币29547689.12元。潘峰对吴宝林的谈话笔录及《建设工程施工合同》均认可，金盛顺鑫公司对吴宝林谈话笔录及《建设工程施工合同》真实性认可，就吴宝林陈述的装修费用、内容庭后提交书面质证意见，后未提交。关于双方争议的层高和窗高一项，一审法院于2019年7月16日组织双方当事人到现场对涉诉房屋进行勘察，涉诉房屋情况为：地板到二层顶板净高3.99米，二楼窗户高度1.08米。一审法院随机测量×室地板到二层顶板净高3.94米，二楼窗高高度1.37米。金盛顺鑫公司主张顶层实际层高为4200㎜，符合合同约定，由于反梁设计导致一至八层的窗户增高，不是顶层的窗高缩减。为证明其主张，其提交了中国中元国际工程有限公司于2019年7月25日出具的《关于国门智慧城九层层高的说明》，该说明称只是建筑与结构制图规则不一样，但实际建筑的标准层和顶层室内的净高基本相同（存在施工误差），室内净高是指本层地面建筑面层至本层结构地板的高度，故不存在顶层高度小于标准层高度的问题。后金盛顺鑫公司申请证人姜某、高某出庭作证。姜某到庭称：其是中国中元国际工程有限公司总工程师，其所在公司是国门智慧城的设计总公司。《关于国门智慧城九层层高的说明》是其作出的，图纸上九层层高是由建筑面层到屋顶的结构板顶的高度，是4.1米，实际结构楼板到结构楼板的高度是4.2米，和标准层高一致，这样标注的依据是中华人民共和国国家标准《建筑制图标准评估面等不易标明建筑标高的部分可标注结构标高》第4.5.2条规定，因此国门智慧城九层层高就是4.2米。图纸对于顶层的高度这样标注是因为顶层屋面面层做法包含保温层、排水找坡层等面层做法，通常超过300mm，而一般的面层到面层是计算建筑层高是100mm。不管是顶层还是标准层，结构板到结构板的高度都是4.2米。因为顶层楼板负荷较大，所以结构梁就会和其他楼层不一样，可能导致梁比其他楼层高，影响顶层的窗户的高度，大概会影响多少米记不清了。高某称：其是国门智慧城项目的建筑设计负责人，涉诉项目的图纸是其设计的，本层建筑面层到上一层建筑面层为标准层的建筑层高，对顶层标注层高是标到上层的结构顶板，这是根据其制图标准的标注方式，这种方式可以避免由于顶层的面层做法比其他标准层楼层的面层高，而造成顶层的净高比其他楼层的净高要低的这种情况出现。顶层标注的4100mm是建筑专业的层高，图纸没有问题。关于建筑图纸中顶层4.1米的高度是依据中华人民共和国国家标准建筑制图标准，具体哪条目前不清楚；顶层没有做反梁，建筑图纸的顶层雨水排水是往建筑两侧排，排水孔的高度是屋面的最低点，如果在这个位置做反梁，可能会影响屋面排水。潘峰对两位证人的证言不予认可，认为证人与金盛顺鑫公司存在利害关系，且通过证人的陈述无法得出九层层高是4.2米的结论，证人陈述依据的是制图标准和国家民用标准，层高是到结构底板的高度，如果算上结构底板上面的层高不符合法律规定，因为上面都不属于层高。证人的结论和作证内容不能相互证明。金盛顺鑫公司认可两位证人的陈述，认为建委已经验收通过，说明符合国家规定。一审法院认为，潘峰与金盛顺鑫公司签订的《预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同权利义务。对于潘峰主张的层高不符合约定造成损失一节，首先，双方所签订的合同中明确约定了房屋的层高为4.2米，金盛顺鑫公司有义务向潘峰交付符合合同约定层高的房屋；其次，合同在对层高进行解释时，未区分顶层层高与其他楼层层高，亦未对顶层层高的特殊规定进行标明和注解，从潘峰提交的备案图纸看，顶层标注为4100mm，其他楼层均标注为4200mm，金盛顺鑫公司仅以制图标注规则为由主张其交付给潘峰的房屋层高符合合同约定的依据不足；最后，顶层的购房人对于其所购房屋与其他楼层层高一样享有期待利益。根据一般社会经验法则判断，房屋层高与居住环境存在紧密联系，涉诉房屋目前的层高致使买受人潘峰不能实现所期待的合同利益，即根据合同约定而享受相应居住环境的房屋，因此出卖人金盛顺鑫公司应当赔偿相应经济损失。房屋层高是房屋市场价格的参考因素之一，由于房屋实际层高的减少，对房屋价值存在直接不利影响。一审法院综合考虑房屋所处地段、层高影响实际使用及价值程度、参考房屋价格、市场价格等因素酌情确定合理损失的具体数额。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于潘峰主张的窗高不符合约定造成损失一节，双方所签订的合同中并未对窗高进行约定，潘峰主张该项损失依据不足，一审法院不予支持。对于潘峰主张的涉诉房屋实际装修标准与约定装修标准4000元/平方米不符一节，先要确定金盛顺鑫公司是否为适格主体。虽然潘峰与金盛顺鑫公司签订的《预售合同》中没有明确约定出售给潘峰的房屋为精装修房屋，且金盛顺鑫公司提交了潘峰与星宇公司的《装修改造协议》，但该《装修改造协议》明确记载装修费用由星宇公司承担，另结合业之峰公司与金盛顺鑫公司签订的《建设工程施工合同》及《备忘录》可知，金盛顺鑫公司与各个装修公司之间存在发包与承包关系，金盛顺鑫公司向装修公司支付涉诉房屋装修费用，故可以认定金盛顺鑫公司应向潘峰交付精装修房屋。潘峰提交的宣传海报照片因无法提供原件进行核对，在金盛顺鑫公司不认可其真实性的情况下，一审法院对其真实性、合法性无法确认。即便潘峰提交的该照片系客观真实的，该宣传版面上亦明确记载“最终标准以实际签订的委托装修合同为准”，该份宣传内容应为要约邀请，不属于要约，金盛顺鑫公司对装修标准亦未进行承诺，且潘峰未能提交其与金盛顺鑫公司之间已就装修最终标准为4000元/平方米达成一致意见的证据，且潘峰与湖南星宇集团有限公司签订的《装修改造协议》中装修标准一项系对于橱柜、油烟机等电器的项目及品牌的约定，亦未见装修标准4000元/平方米的约定，故一审法院对潘峰关于装修标准为每平米4000元的主张不予采信。潘峰要求金盛顺鑫公司赔偿涉诉房屋约定装修差价与实际装修的差价，缺乏合同和事实依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院判决：一、北京金盛顺鑫置业投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付潘峰因层高不符合约定造成的损失四万九千七百一十元；二、驳回潘峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案双方争议在于金盛顺鑫公司是否应予赔偿潘峰因交付的商品房层高不符合约定造成的损失、窗高不符合约定造成的损失及约定装修标准与实际装修标准的差价。首先，对于层高不符合约定造成的损失。潘峰与金盛顺鑫公司签订的《预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同中明确约定房屋层高为4.2米，潘峰主张金盛顺鑫公司未能依约交付符合约定层高的房屋，并提交备案图纸为证；金盛顺鑫公司虽辩称图纸内容是按照特定制图标注规则进行，但从图纸内容本身来看，顶层层高确实标注为4100mm，而金盛顺鑫公司未能就其辩称意见充分举证，本院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。金盛顺鑫公司未能交付符合合同约定层高的房屋，一审法院综合考虑房屋所处地段、层高影响实际使用及价值程度、参考房屋价格、市场价格等因素酌情确定合理损失的具体数额并无不当，应予维持。其次，对于窗高不符合约定造成的损失。本案系商品房预售合同纠纷。潘峰未能举证证明曾与金盛顺鑫公司就房屋窗高进行约定，根据在案证据其主张窗高不符合约定依据不足，本院不予支持。第三，对于约定装修标准与实际装修标准的差价损失，根据审理查明的事实，金盛顺鑫公司应向潘峰交付精装修房屋。但潘峰未能充分举证证明潘峰与金盛顺鑫公司就装修标准为4000元/平方米达成一致，故对潘峰该项主张，本院亦不予支持。综上，潘峰、金盛顺鑫公司的上诉请求不能成立，均应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5320元，由潘峰负担4277元（已交纳），由北京金盛顺鑫置业投资有限公司负担1043元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  侯 军审 判 员  胡新华审 判 员  金妍熙二〇二〇年三月十三日法官助理  矫冰玉书 记 员  陈 萌书 记 员  杜 颖