湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初160号原告：谭祺，女，1980年5月11日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：王和平，总经理。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道833号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。三被告共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师。原告谭祺与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月5日公开开庭进行了审理。原告谭祺的委托诉讼代理人欧震与被告张家界大成公司、张家界山水公司、湖南大成公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭祺向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告张家界大成公司支付下欠原告2016年9月21日至2019年10月21日的投资收益148077元，逾期支付租金违约金740元；2.请求判令被告张家界山水公司、湖南大成公司对上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告与被告张家界大成公司及张家界山水公司于2012年1月30日就湖南张家界大成山水国际大酒店14层1432号房屋签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》（以下简称《房屋投资经营合同》）。合同约定：原告将上述房屋出租给被告张家界大成公司使用，投资经营期限最短不少于3年，最长不超过6年。投资收益为4748元／月；由被告张家界大成公司在每月20号之前，将当月收益一次性拨划入原告的指定银行账户。被告张家界山水公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业为被告张家界大成公司向原告支付投资收益提供担保，被告湖南大成公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保。在合同约定的租赁期内，如逾期3个月被告张家界大成公司未向原告支付租赁收益的，被告应按日向原告支付该房屋年度投资收益的0.5%作为违约金。合同签订后，原告已按照合同约定支付了相应的购房款项并提供了出租房屋。被告张家界大成公司仅支付部分租金。原告为依法维护合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告张家界大成公司、张家界山水公司、湖南大成公司共同辩称，请求依法公正处理本案，降低违约金；驳回原告要求被告张家界山水公司、湖南大成公司承担连带责任的诉讼请求。一、支付情况及违约金情况。1.2016年10月1日至2019年10月21日，被告张家界大成公司已向原告支付29325元；2.被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可，原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1.被告认为原告未举证证实其实际经济损失，原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2.法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金的1%计算违约金，恳请法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致。三、签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1.2012年1月30日，张家界山水公司与谭祺签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告谭祺购买位于张家界市永定区张家界大成山水国际大酒店第14层1432号房，建筑面积51.8平方米，价款518000元。2.2012年1月30日，原告谭祺（合同甲方）与被告张家界大成公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）、湖南大成公司（合同丁方）签订一份《房屋投资经营合同》，约定：甲方投资的物业位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第14层1432号房，建筑面积51.8平方米；甲方将投资的房屋交乙方统一管理、经营，投资期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并由乙方对外统一经营管理。投资期限最短不少于3年，最长不超过6年；投资收益标准为每月4748元，由乙方按月向甲方支付。支付日期为每月20号前，乙方将当月投资收益一次性划入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益外，乙方应向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金。合同同时约定，丙方、丁方对乙方在本合同投资期内所限定的权利与义务提供连带担保，丙方以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保，丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保。3.合同签订后，第14层1432号房屋一直由张家界大成公司经营酒店业务。因张家界大成公司未按约定向谭祺支付投资收益款，从2016年9月21日至2018年1月30日止，张家界大成公司向谭祺支付18106元，仍下欠谭祺投资收益款57862元，从2018年1月31日至2019年10月21日止，张家界大成公司向谭祺支付11219元，仍下欠谭祺投资收益款86957元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《房屋投资经营合同》、银行流水记录等证据予以证实，足以认定。裁判的理由与结果本院认为，原告谭祺与被告张家界山水公司签订的《商品房买卖合同》及原告谭祺与被告张家界大成公司、张家界山水公司、湖南大成公司签订的《房屋投资经营合同》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定享有权利和履行义务。从原、被告双方签订的《房屋投资经营合同》内容看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同。合同期限届满后，1432号房仍由被告张家界大成公司经营使用，张家界大成公司也支付了部分租金，故双方仍形成租赁合同关系。依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。自2016年9月21日以来，张家界大成公司欠付原告谭祺租金的行为已构成违约，依法应承担相应违约责任，现原告谭祺要求被告张家界大成公司支付欠付的投资收益及违约金的理由正当，本院予以支持。原告谭祺与三被告签订的《房屋投资经营合同》中约定了被告张家界山水公司、湖南大成公司的担保责任，故原告谭祺要求被告张家界山水公司、湖南大成公司在合同期内承担担保责任的诉讼请求，既符合双方合同约定又符合相关法律规定，本院予以支持。合同期满以后，原告未与被告张家界山水公司、湖南大成公司继续签订相关合同，故原告谭祺要求被告张家界山水公司、湖南大成公司承担合同期满后的担保责任没有事实依据，其理由不正当，本院不予支持。被告辩称应降低违约金的请求，因双方约定的违约金并未高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告谭祺支付2016年9月21日至2018年1月30日期间下欠的投资收益57862元及违约金289.31元，限本判决生效后十五日内履行完毕；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告谭祺支付2018年1月31日至2019年10月21日期间下欠的投资收益86957元及违约金434.75元，限本判决生效后十五日内履行完毕；三、被告张家界山水天下置业有限公司、被告湖南大成国际大酒店有限公司对上述第一项判决义务承担连带清偿责任；四、驳回原告谭祺的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3276元，减半收取1638元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  夏赞忠二〇二〇年三月五日法官助理黄淑珍书记员丁黎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。