福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020闽01民终365号 上诉人（原审被告）：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福州市福清市龙山街道龙东村前南1号三楼。 法定代表人：崔毅，该公司项目总经理。 委托诉讼代理人：程荟茹，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：张妹妹，女，1988年10月4日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：薛建新（系张妹妹配偶），住福建省福清市。 上诉人福清恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人张妹妹商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院(2019)闽0181民初6741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒大公司委托诉讼代理人程荟茹和被上诉人张妹妹委托诉讼代理人薛建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒大公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项，并在查清事实的基础上依法改判；2.判令本案一、二审诉讼费用由张妹妹承担。事实和理由：一、一审法院忽略、遗漏了《商品房买卖合同》约定装修问题不影响交房的事实，错误的认定逾期交房违约金应计算至实际交房之日，系事实认定错误，应予以撤销、改判。二、一审法院认定合同附件六关于“逾期交房违约金支付总额最高不超过已付购房款的2%”的约定为无效条款，不符合事实与法律规定，应予以撤销、改判。 张妹妹辩称：一、案涉房屋应符合商品房买卖合同附件六第十三条约定“装修交楼标准”的交付条件，恒大公司有意将装修交楼标准视为装修维保责任，明显是错误的。二、一审法院认定合同附件六第五条系格式条款为无效条款，判决恒大公司承担自2018年12月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金，系认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。三、恒大公司至今未书面通知张妹妹办理商品房交付手续，应向张妹妹承担自2018年12月1日至实际交房之日止的逾期交房违约责任。 张妹妹向一审法院提出诉讼请求:1.判令恒大公司支付延迟交房违约金自2018年12月1日起至恒大公司实际交付房屋之日止(出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，已付款1123160元)；2.判令恒大公司退还张妹妹商品房精装款差价每平方1000元，合计119270元；3.判令恒大公司承担因无法交房而给张妹妹造成的无法入住期间在外租房的损失自2018年12月1日起至恒大公司实际交付房屋之日止(租金每月3000元)；四、判令恒大公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年3月8日，张妹妹（买受人）与恒大公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定张妹妹向恒大公司购买位于福清市刘村恒大城第XX号楼XX层XXXX单元套房，建筑面积为119.27平方米，价款总额为1123160元。合同第八条约定：“出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付张妹妹使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……4.详见附件六（合同附件六第四条约定商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》）”，合同第八条及合同附件六同时约定：“如遇下列特殊原因，出双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；”合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付张妹妹使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2018年12月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同附件六第五条补充约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”合同附件六第十三条对案涉商品房项目“超豪华装修交楼标准”（包括室内装修和配套装修标准）作了补充约定。合同签订后张妹妹已按约付款。该商品房项目于2016年8月18日开工，2018年9月25日电梯安全检验合格，2018年11月15日竣工，2019年4月15日建筑工程消防验收合格，2019年4月19日工程竣工验收备案。2019年4月19日恒大公司委托金碧物业有限公司代为发放交楼通知书及办理交楼手续等事项，于2019年5月20日通过快递向张妹妹寄送交楼通知书（快递面单信息载明“交楼通知书，于2018年11月30日开始办理收楼手续”）。张妹妹实际收到的福清恒大交楼通知书通知其于2019年5月1日办理交楼手续。 2019年5月4日，张妹妹因所购该单元房墙体开裂、渗水等存在质量问题且未完成精装修不具备交房条件，通过官网向福清市住房和城乡建设局投诉恒大公司，该局分别于同月9日回复、于同月13日经现场勘查后于14日回复已告知恒大公司严格按合同约定交房并整改。同年7月13日，张妹妹再次向该局投诉称距上次回复已两个月但恒大公司仅修了水管和瓷砖，门框泡水不给更换，仍未全部解决问题，同月23日，该局回复已责令恒大公司整改。2019年8月22日，该局以融建〔2019〕803号文，决定通报批评恒大公司对精装房装修存在的质量问题整改进度缓慢、敷衍应对，未能有效解决项目存在的质量问题。因前述张妹妹投诉的质量问题未整改及精装修未完成等原因，双方未办理交房手续。张妹妹于2019年9月4日提起本案诉讼。审理中，双方均认可合同约定为精装修交房，涉案单元房精装修仍未全部完成。 另查明，自2016年1月起至2018年12月止，福清恒大城项目所在地遭受暴雨袭击达16天，大暴雨袭击达4天，遭受台风恶劣天气影响时间达51天，其中自2017年1月起至2018年12月止台风天气实计共19天。 一审法院认为，案涉商品房买卖合同及其附件系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按约全面履行义务。关于逾期交房违约问题。合同约定于2018年11月30日前交房，但恒大公司逾期交房已构成违约。本案合同约定为精装修交房而非毛坯房交房，恒大公司因其自身原因未能完成精装修交房，应于全部装修完毕符合交房条件后重新通知张妹妹交房。恒大公司逾期交房，按约应自最后交付期限的第二天（即2018年12月1日）起至实际交付之日止，按日支付已付款万分之一的违约金。合同附件六第五条虽补充约定逾期超过180日后逾期交房违约金总额最高不超过已付房款的2%，但该条款系格式条款，且该条款免除了合同第九条约定的违约责任，依照合同法第四十条规定该条款无效，恒大公司据此无效条款提出的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。关于不可抗力免责问题。经查，自2017年1月起至2018年12月止福清台风天气19天，系不可抗力免责事由，该台风天气为众所周知，依合同约定可予顺延交房期限。恒大公司的该部分抗辩意见成立，予以采纳；但主张暴雨、大暴雨天气亦应顺延交房，无合同及法律依据，一审法院不予采纳。关于恒大公司逾期交房是否应退还精装款差价、赔偿房屋租金损失问题。 一审法院认为，依照合同法第一百二十二条规定，基于逾期交房同一违约事实，不能同时主张违约金和损害赔偿。恒大公司的该部分抗辩意见成立，予以采纳；张妹妹该部分主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、恒大公司福清恒大置业有限公司应于本判决生效之日起七日内向张妹妹张妹妹支付逾期交房违约金（以已付购房款总额1123160元为基数按每日万分之一标准自2018年12月1日起计至实际交房之日止，免责19天从中扣除）;二、驳回张妹妹张妹妹的其他诉讼请求。案件受理费3839元，减半收取计1920元，由张妹妹负担1586元（已缴纳），福清恒大置业有限公司负担334元，限本判决生效后七日内交纳。 本院二审期间，张妹妹、恒大公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据本案讼争《商品房买卖合同》第十三条及附件三的约定，本案双方当事人买卖的标的为精装修房，而非毛胚房。根据上述约定，结合大众对商品房市场的认知，精装修房应当是交付时买受人只需购置部分家具，即可入住使用的房屋。交付即可使用是买受人购买精装修房而非毛胚房的购房目的。 但根据本案一审法院查明的事实，可以认定讼争房尚处于装修阶段，还未装修完成。虽然恒大公司通知交房，但讼争房不具备交付即可使用的条件，张妹妹据此拒绝收房。一审法院认定由恒大公司承担逾期交房的违约责任，并无不妥。 恒大公司主张《商品房买卖合同》第十三条约定“买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房”，故而张妹妹不能拒接收房。本院认为，《商品房买卖合同》第十三条约定“出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。……买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房。”根据该约定，涉案商品房交付时，装修应当已经全部完成，合同约定的装修内容已经基本到位，出卖人后续整改只需要通过“修理、更换重做”即可完成。如果装修没有完成，业主无法判定装修是否符合约定的品牌和质量，无法提出异议，恒大公司更不可能仅通过“修理、更换重做”完成后续装修。故而该条约定的“买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房”应理解为装修完成后，买受人不得以装修有瑕疵需要整改为由拒绝收房，而非装修未完成，合同目的未能实现的情况下，买受人亦不得拒绝收房。恒大公司根据该条约定内容进行上诉的主张，本院不予支持。 另，《商品房买卖合同》附件六补充约定“若恒大公司逾期交房，支付的逾期交房违约金比例最高不超过已付房款的2%”。该条款减轻了恒大公司应承担的合同第九条约定的逾期交房违约责任，违背了合同第二十二条“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”之约定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该约定属于格式条款，该条款无效。恒大公司上诉主张该条款有效，于法无据，本院不予支持。 合同第九条约定的逾期交房违约金标准为已付购房款的日万分之一，该标准已臻合理。恒大公司主张约定的违约金标准过高，应予调整，但其未举证证明该约定违约金明显高于损失，故本院对其主张依法不予支持。 综上所述，一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3839元，由福清恒大置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 汪 霞 审判员 张雅典 审判员 唐宇恒 二〇二〇年三月五日 书记员 施 佳