宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初3901号原告:宁夏大禹房地产开发集团有限公司中卫分公司。住所地:中卫市沙坡头区应理南街禹都新村11号楼。法定代表人:薛伏成,系该公司经理。委托诉讼代理人：金荣丽，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:宋国录,男,汉族,生于1989年2月6日,甘肃省庆城县人，住宁夏中卫市沙坡头区。被告:马志玲,女,回族,生于1968年2月5日,宁夏中卫市人,住宁夏中卫市沙坡头区。被告:中卫市名柜酒馆。住所地：宁夏中卫市沙坡头区向阳步行街。经营者:宋国录,男,汉族,生于1989年2月6日,住宁夏中卫市沙坡头区。原告宁夏大禹房地产开发集团有限公司中卫分公司与被告宋国录、马志玲、中卫市名柜酒馆（以下简称名柜酒馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人金荣丽到庭参加了诉讼，被告宋国录、马志玲、中卫市名柜酒馆（以下简称名柜酒馆）经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求依法判令解除原被告于2018年8月20日签订的房屋租赁合同,判令三被告立即将租赁原告的位于沙坡头区向阳步行街向小区C区商住1层105号、106号营业房恢复原状、返还于原告;2.要求依法判令三被告向原告支付租金353333.33元（欠付第二年租金自2018年12月20日至2019年8月20日，共计8个月），2019年8月21日开始按每年租金53万元计算给付至实际返还承租房屋之日止;3.要求依法判令三被告按照合同约定,按2%/月向原告承担逾期付款违约金,共计63600元[353333.33元×9月×2%/月,自2018年11月20至2019年8月20日,9个月];4.要求依法决定由三被告负担本案诉讼费。事实及理由:2018年8月20日,三被告因从事娱乐业需要与原告签订房屋租赁合同,承租原告位于中卫市沙坡头区向阳步行街向阳小区C区商住楼1层105号、106号菅业房。租赁期限自2018年7月20日至2022年12月19日,共五年,双方约定房屋租赁费前三年的租金均为53万元/年;后两年的租金均为56万元/年。二被告应在合同签订之日,一次性向原告交付第一年租金的50%,即265000元;第二次于2018年5月1日前交付租金的50%,即265000元;自第二年开始三被告应提前一个月按合同约定的数额一次性向原告预付下一年的租金。如三被告未按期给付租金,应按2%/月向原告承担谕期付款违约金,合同还对共他事项进行了约定。合同签订后,原告交付了房屋,三被告交付了第一年的租金,未按约定提前一个月交付第二年的租金,经原告多次催要,三被告多次承诺在一定期限内付清租金,但至今未付。被告名柜酒馆、宋国录虽未到庭参加诉讼，但庭审后到庭发表了辩论意见：原告起诉的事实属实，名柜酒馆一直是马志玲进行经营，现在宋国录想退出，宋国录已经起诉至法院。从2019年5月份开始宋国录就没有再去过名柜酒馆，现在名柜酒馆没有注销，但是马志玲办理了新的营业执照。现在名柜酒馆挂的是新的营业执照，马志玲让宋国录去注销名柜酒馆的营业执照，但是宋国录一直没有去。被告马志玲虽未到庭参加诉讼，但庭审后到庭发表了辩论意见：被告向原告仅支付了第一年的租金是53万元，交到2018年年底，2019年的没有交，希望和原告方调解处理。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告的证据认证如下：证据1《中华人民共和国房屋所有权证》2份(均为复印件)，证据2《租赁合同转让的情况的说明》、《房屋租赁合同》各1份(均为原件)，证据3被告宋国录、马志玲身份证复印件各1份，三被告对原告上述证据真实性均无异议，原告上述证据之间能够相互印证，本院依法予以认定。被告宋国录、马志玲、中卫市名柜酒馆未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年7月份，杨海、严静作为转让人，宋国录、马志玲作为接收人给原告出具《租赁合同转让的情况的说明》，载明：杨海、严静与贵公司2017年12月11日签订的向阳C区商住楼105、106#房租赁合同,因杨海、严静现在将此房转让与宋国录经营,现在我俩与此房没有租赁关系,请贵公司将以前与我俩签订的租赁合同转签与经营者宋国录,所有的债权债务由宋国录承担。宋国录系名柜酒馆的经营者。2018年8月20日，原告（出租方甲方）与被告宋国录、马志玲（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落于中卫市向阳街向阳C区商住楼105#、106#号营业房租赁给乙方从事娱乐业(建筑面约为993.93㎡)。租赁期限自2017年12月20日始至2022年12月19日止,共5年,2018年3月至6月乙方对房屋重新装修,经甲乙双方协商,甲方给予乙方自2017年10月20日始至2017年12月19日止,共2个月的装修期。房屋租期及各阶段租赁费:第一年,自2017年12月20日始至2018年12月19日止,租金为53万元;第二年,自2018年12月20日始至2019年12月19日止,租金为53万元;第三年,自2019年12月20日始至2020年12月19日止,租金为53万元;第四年,自2020年12月20日始至2021年12月19日止,租金为56万元;第五年,自2021年12月20日始至2022年12月19日止,租金为56万元;五年租金共计271万元,以上租金不包含所有税费(房产税)。付款方式:乙方应遵守预先交费,后使用租赁物的原则,按如下期限交付租赁费用：乙方应在本合同签订之日,预先支付第一年租金的50%即265000元,剩余50%即265000元在2018年5月1日前一次性付清。自第二年开始,乙方应提前一个月按本合同约定的数额一次性向甲方预付下一年的租金。乙方在使用期间发生的一切维修费用均由乙方自理，甲方不负责维修责任。乙方未能按期给付租金的，应按2%/月向甲方承担逾期付款违约金。本合同履行中，如有一方违约应向对方承担合同总价款（房屋租金）20%的违约金。该合同尾部，原告在甲方处加盖合同专用章，被告宋国录、马志玲在乙方处签名，被告中卫市名柜酒馆也在乙方处加盖印章。合同签订后，原告按约定将涉案房屋出租给被告使用，被告仅向原告支付了第一年的租金，之后的租金被告至今未付。本院认为，原告与三被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方应当按照约定履行义务。本案争议的焦点：一、关于解除原告与被告于2018年8月20日签订的《房屋租赁合同》的问题；二、关于三被告返还房屋恢复原状并支付租赁费的问题；三、关于三被告支付违约金的问题。一、关于解除原告与被告于2018年8月20日签订的《房屋租赁合同》的问题。双方合同签订后，被告仅按照约定支付了第一年的租赁费，按照合同约定，自第二年开始,乙方应提前一个月按本合同约定的数额一次性向甲方预付下一年的租金，但后续租金被告至今未能支付。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，原告有权要求解除合同，故对原告要求解除双方签订的上述合同的诉讼请求予以支持。二、关于被告返还房屋恢复原状并支付租赁费的问题。双方合同解除后，依据法律规定，被告应当向原告返还中卫市向阳街向阳C区商住楼105#、106#号营业房，本院依法予以支持。关于房屋恢复原状的问题。原告未提供证据证明将涉案房屋的现状以及原状，原告对其主张的事实不能提供证据证明，由原告承担不利的后果，故对原告要求被告恢复房屋原状的诉讼请求不予支持。关于欠缴的租赁费，被告应当按照合同约定和法律规定向原告缴纳。从第二年开始被告未按约定缴纳租赁费。按照双方合同的约定2018年12月20日至2019年8月20日期间的租金为353333.33元（53万÷12个月×8个月），被告应当向原告支付，本院依法予以支持。对于2019年8月20日之后的租金。双方约定第一至三年年租金为53万元，第四至五年为56万元，现原告要求被告2019年8月20日之后的租赁费按照年租金53万元支付至房屋返还之日止，不违反法律规定，本院依法予以支持。三、关于被告支付违约金的问题。按照双方约定被告应当在2018年11月20日前缴纳第二年租金，被告逾期未缴纳，已经违约，应当承担违约责任。原告要求被告按照合同约定的月2%支付逾期付款违约金，该违约金的计算标准明显过高，本院将计算标准调整为年利率6%。2018年11月20日至2019年8月20日期间的违约金经计算为15900元（353333.33元×6%÷12个月×9个月），三被告应当向原告支付，本院依法予以支持。被告宋国录提出虽名柜酒馆的经营者是宋国录，但一直由马志玲经营，2019年5月份开始宋国录就没有再去过名柜酒馆的辩解意见，并申请追加陈涛等合伙人为被告。本院认为宋国录对上述辩解意见及申请均未提供证据证明，且宋国录作为租赁合同的相对方，应当按照合同约定履行义务，宋国录与合伙人的关系系内部约定，宋国录可另行解决。故被告的辩解意见及申请无事实和法律依据，本院不予采纳。被告马志玲提出涉案出租房屋存在房屋漏雨的质量问题，并要求原告维修的辩解意见。但被告未提供证据证明，且双方合同约定乙方在使用期间发生的一切维修费用均由乙方自理，甲方不负责维修责任。故被告马志玲的该辩解意见无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏大禹房地产开发集团有限公司中卫分公司与被告宋国录、马志玲、中卫市名柜酒馆于2018年8月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告宋国录、马志玲、中卫市名柜酒馆于本判决生效后二十日内向原告宁夏大禹房地产开发集团有限公司返还中卫市向阳街向阳C区商住楼105#、106#号营业房；三、被告宋国录、马志玲、中卫市名柜酒馆于本判决生效后二十日内向原告宁夏大禹房地产开发集团有限公司支付租赁费353333.33元（截止2019年8月20日），2019年8月20日之后的租赁费按照年租金53万元支付至第二项房屋返还之日止；四、被告宋国录、马志玲、中卫市名柜酒馆于本判决生效后二十日内向原告宁夏大禹房地产开发集团有限公司支付违约金15900元；五、驳回原告宁夏大禹房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7654元，由原告宁夏大禹房地产开发集团有限公司负担875元，由被告宋国录、马志玲、中卫市名柜酒馆负担6779元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 马彦坤人民陪审员 林治琴人民陪审员 万学亮 二○二○年三月四日书记员 郝 霞本案适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。