汉中市南郑区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)陕0703执异2号 案外人（异议人）何志高,男,1979年4月15日出生。 委托代理人文伟，陕西兴振业律师事务所律师。 申请执行人陕西南郑农村商业银行股份有限公司。 法定代表人杨连堂，公司董事长。 委托代理人王德荣，公司风险管理部客户经理。 被执行人彭加发,男,1963年7月18日出生。 被执行人刘汉萍,女,1965年2月8日出生，彭加发妻子。 被执行人彭强,男,1991年12月10日出生，彭加发儿子。 在本院执行陕西南郑农村商业银行股份有限公司与彭加发、刘汉萍、彭强借款合同纠纷一案中，案外人何志高对执行被执行人彭强在汉中市南郑区大河坎镇油坊街社区的国有土地和四层住宅进行拍卖处置提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，举行听证进行了审查。本案案外人及其委托代理人、申请执行人委托代理人到庭参加了听证，被执行人彭加发、刘汉萍、彭强经本院依法传唤，未能到庭参加。现已审查终结。 案外人何志高称，法院在执行陕西南郑农村商业银行股份有限公司与彭加发、刘汉萍、彭强借款合同纠纷一案中，处分彭强名下的房产中第三层面积98平米的套房，系案外人于2013年12月从被执行人彭加发、刘汉萍、彭强购买的房产，双方签订有购房协议，案外人已付清购房款135000元，并装修后居住使用至今。2019年5月，案外人因照顾患病父亲，不知法院已处置此房产，2020年春节期间才发现整幢房屋被法院处置。案外人认为法院查封拍卖的房产中第三层套房系案外人财产，损害了案外人权益，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应支持案外人提出的异议，请求停止执行案外人所购房产。 陕西南郑农村商业银行股份有限公司称，2015年7月，因彭加发、刘汉萍夫妇向申请执行人借款260万元，彭强用登记在其名下的座落于大河坎镇油坊社区255平方米国有土地使用权及座落于大河坎镇团结巷以东、宗林路以北交叉口房产1至4层、建筑面积877.95平米的房屋所有权抵押担保，并办理了抵押登记。此后，陕西南郑农村商业银行股份有限公司与彭加发、刘汉萍、彭强因借款合同纠纷诉至法院后，南郑区法院作出的具有执行内容的（2016）陕0721民初1239号民事判决书确定，彭加发、刘汉萍应返还陕西南郑农村商业银行股份有限公司借款本金260万元及利息，陕西南郑农村商业银行股份有限公司对座落于大河坎镇油坊社区255平方米国有土地使用权及座落于大河坎镇团结巷以东、宗林路以北交叉口房产1至4层、建筑面积877.95平米的房屋所有权有权优先受偿。判决生效后，因彭加发、刘汉萍、彭强逾期未能履行偿还借款本息义务，申请执行人向法院申请强制执行。执行过程中，法院依法对被执行人彭强的抵押财产进行拍卖处置，所得价款由申请执行人优先受偿，是符合法律规定的。而且案外人提供的《房屋买卖协议》及购房款10万元收据复印件真实性无法确认，不能证实其购房并交纳购房款的事实，故应驳回案外人异议请求。 被执行人彭加发、刘汉萍、彭强未答辩。 本院查明，陕西南郑农村商业银行股份有限公司与彭加发、刘汉萍、彭强借款合同纠纷一案，本院受理后，于2016年12月9日作出（2016）陕0721民初1239号民事判决书，判决认定如下事实，2015年7月31日，彭加发、刘汉萍因扩大物流等业务需要资金，与陕西南郑农村商业银行股份有限公司签订了《个人借款合同》，约定借款260万元，并约定了利息计算方式及彭加发分期还款计划。双方还特别约定，借款人违反本合同关于用途、发放和支付、付息、还款以及承诺与保证条款中的任何一项约定就构成违约，贷款人有权解除合同。同日，彭强与陕西南郑农村商业银行股份有限公司签订了《抵押担保合同》，约定彭强自愿用其座落于大河坎镇油坊社区255平米国有土地使用权（国有土地使用证号为南郑县国用（2009）第10135号）及座落于大河坎镇团结巷以东、宗林路以北交叉口房产1至4层、建筑面积877.95平米的房屋所有权（房屋所有权证号为南郑县房权证南字第00011461号）为上述借款进行抵押担保，约定了担保范围包括全部借款本金及利息、罚息、赔偿金和实现债权的费用，并办理了抵押登记（2015年8月在南郑县房产交易中心办理抵押登记，房屋他项权证号为南郑县房他证南字第00010580号）。同年8月6日，陕西南郑农村商业银行股份有限公司按约定向彭加发发放借款260万元，此后彭加发清偿利息至2015年12月21日，2015年12月21日至2016年6月13日期间利息131950元及此后利息未清偿，陕西南郑农村商业银行股份有限公司遂诉至本院。本院依法判决一、解除陕西南郑农村商业银行股份有限公司与彭加发、刘汉萍签订的《个人借款合同》；二、彭加发、刘汉萍应返还陕西南郑农村商业银行股份有限公司借款本金260万元及2016年6月13日之前的利息131950元，后期利息按照约定续计；三、陕西南郑农村商业银行股份有限公司对座落于大河坎镇油坊社区面积255平方米国有土地使用权及座落于大河坎镇团结巷以东、宗林路以北交叉口房产1至4层、建筑面积877.95平方米的房屋所有权有权优先受偿。上述执行款项，均限于本判决生效后三十日内履行完毕。判决生效后，因彭加发、刘汉萍、彭强逾期未履行返还借款本息义务，陕西南郑农村商业银行股份有限公司于2019年5月15日向本院申请执行。 本院在执行过程中查明，被执行人彭加发、刘汉萍、彭强下落不明，其三人除抵押房产外再无其他可供执行财产，本院依法于2019年6月11日以（2019）陕0703执440号执行裁定书，裁定对彭强名下的抵押国有土地及房产予以查封，并于同年7月25日以（2019）陕0703执440号之一执行裁定书，裁定对彭强名下的座落于大河坎镇油坊社区面积255平米国有土地使用权及座落于大河坎镇团结巷以东、宗林路以北交叉口房产1至4层、建筑面积877.95平方米的房屋予以拍卖。同年11月16日，上述国有土地及房屋由第三人吴某某竞拍成功，并签订成交确认书。因上述抵押物座落于大河坎镇油坊社区面积255平方米国有土地使用权系国有划拨土地，因涉及缴纳土地出让金，本院于2019年11月27日向汉中市南郑区自然资源局发函，要求其确定缴纳该宗土地出让金的具体数额，导致成交土地及其上修建房屋未能办理过户登记，亦未能向竞买人交付。执行过程中，经本院多方查找，截止案外人提交异议申请前，本院未能查找到案外人姓名住址联系方式等相关信息。 听证中查明，案外人何志高系陕西省镇巴县泾洋镇南关社区新街431号居民。2013年12月1日，何志高经人介绍与彭强签订了《房屋买卖协议》，约定彭强将位于南郑县大河坎油坊社区七组070号宗地（南国用（2009）第10135号）东第三层砖混结构套间房壹套面积98平方米（不含阳台和公用面积）按小产权房出让给何志高，并约定一、如遇城市规划或开发商需要拆迁时，何志高须随甲方接受安置或赔偿。五、甲、乙双方商定该套房价格为135000元，交房时一次性付清。八、房屋产权所属：若国家政策允许办理小产权房产证，甲方必须提供所办理房屋产权证的所有相关资料，乙方自行办理房产证，若办理房产证面积以房管部门测量为准，若不办理房产证，面积以实际建筑面积为准。九、如甲方房屋产权发生变化，甲方承诺赔偿乙方不少于100平方米商品房一套。此协议由彭加发、刘汉萍、彭强与何志高、中证人杨世红分别在协议上签字。 听证过程中，案外人虽陈述向彭加发、彭强、刘汉萍交清了购房款135000元，但只提供了彭加发、刘汉萍签名的收条复印件，载明：今收到何志高现金壹拾万元（100000），未能提供原件，亦未能提供彭强、彭加发、刘汉萍收到其余购房款35000元的相关书证。 本院认为，本院在执行申请执行人与被执行人借款合同纠纷案件中，在被执行人下落不明，经调查被执行人除抵押的案涉国有土地及其上房产外，再无其他可供执行财产情况下，依法查封、拍卖抵押财产，以让申请执行人实现优先受偿权，现抵押的案涉财产经本院网络司法拍卖，已与第三人吴某某成交，双方签订了拍卖确认成交书，正在办理案涉财产过户登记手续，现案外人指向的执行标的（案涉房产）已执行终结。其次，案外人在听证程序中，仅提供了其与被执行人签订的《房屋买卖协议》，其提供的十万元收条复印件及证人证言，不足以证实其已向被执行人支付了购房的全部价款或者部分价款；而且案外人与被执行人于2013年12月1日签订《房屋买卖协议》后，至2015年8月彭强因其父母彭加发、刘汉萍向申请执行人借款将案涉土地及房产设定抵押期间，案外人对其购买的案涉房产没有及时办理过户登记，在听证中亦没有提供非因其自身原因所致的相关证据，这与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件不符。综上，案外人何志高所提异议理由，从程序、实体上均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定，裁定如下： 驳回案外人何志高异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘汉军 人民陪审员  李小强 人民陪审员  惠文金 二〇二〇年三月十七日 书 记 员  贾紫阳