广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23331号上诉人（原审原告）：许大晟，男，1972年10月21日出生，汉族，身份证住址河南省平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：韩冰，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽莉，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵金玲，女，1953年1月11日出生，汉族，身份证住址河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：梁成锋，广东辅安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭卫强，男，1984年1月1日出生，汉族，身份证住址河南省新郑市。原审第三人：郭会强，男，1981年5月8日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。上诉人许大晟因与被上诉人兴业银行股份有限公司广州中环支行（以下简称兴业银行中环支行）、郭卫强，原审第三人郭会强案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初704号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。因广东省广州市越秀区人民法院于2020年2月12日作出（2020）粤0104执异14号执行裁定书，裁定：变更（2017）粤0104执4191号执行案的申请执行人兴业银行中环支行为赵金玲，故本院依当事人申请变更本案被上诉人为赵金玲。上诉人许大晟上诉请求:1.撤销一审判决；2.停止对广州市海珠区灏景街xx号xxx房的执行，并解除对上述房屋的查封；3.确认广州市海珠区灏景街xx号xxx房产权为许大晟所有；4.本案一、二审诉讼费用由兴业银行中环支行、郭卫强承担。事实及理由如下：一、许大晟对广州市海珠区灏景街xx号xxx房(以下简称涉案房屋)未能办理过户手续没有过错，系善意第三人。涉案房屋未能办理物权变更登记并非许大晟自身原因所致。许大晟向郭会强购买涉案房屋及办理网签手续时，房屋并未被任何法院查封，许大晟已充分尽到审慎审查义务，系善意第三人。此后，出现了房屋被查封的情况，并非房屋购买人所能控制的事实。因此，一审法院认定许大晟对涉案房屋未能办理过户存在过错，缺乏事实、法律依据。而且，兴业银行中环支行在执行阶段于2018年6月向法院书面发表意见，“许大晟向法院支付购房余款380万元用于执行，并保障我行抵押权优先受偿，同意解除对上述房屋查封。”二、涉案房屋的余款能否覆盖被执行人的全部债务，不应当作为能否排除执行的依据。执行财产在被查封之前并非静止不动，而是一直在社会交易流转过程中，其会不断负载第三人的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(三)项规定即体现出执行权作为公权力对被执行人与第三人之间的民事权利进行适当的干预，对被执行人与第三人进行了适当的利益平衡。每一个房屋的购买人都不可能预知房屋出售人身负多少债务，不应当要求卖房款能覆盖房屋出售人的全部债务，一审判决要求覆盖被执行人的全部债务方能解除查封，此要求不合理，更不合法。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(三)项规定，对于买受人按照约定支付部分价款并且在人民法院指定的期限内将剩余价款交付执行的，应纳入保护范围内。许大晟按照合同约定的进度支付购房款项，并愿意按照法律规定将购房余款交付法院用于执行，据此请求法院停止执行涉案房屋并解除查封，兴业银行中环支行也表示同意。因此，能否排除执行应当严格按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定标准来评判，而不应当以涉案房屋的余款能否覆盖被执行人的全部债务来评判。三、许大晟作为善意第三人，作为涉案房屋购买方的物权期待权应当优先于金钱债权。许大晟在人民法院查封涉案房屋前，已购买并依照合同约定支付了部分购房款，且已经实际、合法占有该不动产。且许大晟已满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(一)、(二)、(四)项规定，并愿意按第(三)项规定将剩余购房款交至法院用于执行，符合解封条件。综上，请求二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，依法改判。被上诉人赵金玲二审答辩称：许大晟称其在查封前已经购买了涉案房屋，并愿意按照合同约定将尾款380万元交给法院用于执行。因（2017）粤0104执4191号案的申请执行人已变更为赵金玲，原申请执行人兴业银行中环支行在该案的权利义务由赵金玲继受。关于许大晟提出的异议，赵金玲认为，许大晟向法院支付购房余款380万元用于执行，并保障赵金玲的抵押权优先受偿，赵金玲同意依法确认其权利及解除对上述房屋的查封。被上诉人郭卫强经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。原审第三人郭会强经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。许大晟于2019年1月2日诉至一审法院，请求判令：1.停止对广州市海珠区灏景街xx号xxx房的执行，并解除对上述房屋的查封；2.广州市海珠区灏景街xx号xxx房产权为许大晟所有。一审法院经审理查明：兴业银行中环支行与郭会强，郭卫强金融借款合同纠纷一案，一审法院于2016年12月20日作出（2016）粤0104民初6912号《民事调解书》，订明一、郭会强于2017年2月15日前偿还借款本金3732061.50元，于2017年3月31日前支付借款利息、罚息（含复利）[截至2016年11月1日的利息为172119.69元、罚息（含复利）为15832.99元，自2016年11月2日起至还清之日止按《个人综合消费合同》约定计算]及违约金460000元给兴业银行股份有限公司广州中环支行及支付律师费150100元，并承担案件受理费21080.50元、财产保全费5000元；郭会强、郭卫强未按调解协议履行还款义务的，兴业银行股份有限公司广州中环支行对处分郭会强名下位于广州市海珠区灏景街xx号xxx房房产所得价款享有优先受偿权;郭卫强对上述债务承担连带清偿责任。因郭会强，郭卫强未按生效调解书履行义务，兴业银行中环支行向一审法院申请执行，一审法院于2017年4月27日以（2017）粤0104执4191号案立案执行。在该案诉讼期间，一审法院于2016年6月20日以（2016）粤0104民初6912号《民事裁定书》，轮候查封郭会强位于海珠区灏景街xx号xxx房的房屋产权。在执行期间，因兴业银行中环支行是上述房屋的抵押权人，对房屋所得价款有优先受偿权，故一审法院于2017年8月14日向首封的广州市天河区人民法院发函商请将上述房屋移交一审法院执行，该院于2017年9月5日复函一审法院，同意将该院于2015年9月29日查封的上述房屋交由一审法院办理，并在后续执行程序中对该院执行案件首封债权人的各项权利予以保护。经查，张静雯与郭会强、郭卫强民间借贷纠纷，张静雯于2015年9月11日向广州市天河区人民法院提起诉讼，该院于2016年11月18日分别作出（2015）穗越法金民初字第4882、4883号《民事判决书》，判决郭会强、郭卫强向张静雯偿还借款本金1600000元及利息（自2014年7月3日起至实际清偿之日止）、偿还借款本金200000元及违约金（自2015年5月7日起至实际清偿之日止），该两案产生债务的时间分别为2014年6月3日、2015年5月8日。另据查册时间为2017年9月12日的涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》显示：涉案房屋他项权利人为兴业银行股份有限公司广州恒福支行，权利种类为抵押权，权利价值5539300元，他项案号2013登记8358301，他项权利涂销日期2013年6月7日。因许大晟对一审法院查封广州市海珠区灏景街xx号xxx房的所有权提出书面异议，一审法院于2018年12月19日做出（2018）粤0104执异215号裁定：驳回案外人许大晟对一审法院（2017）粤0104执4191号案执行标的广州市海珠区灏景街xx号xxx房的房屋产权所提的异议请求。2018年6月，兴业银行中环支行向一审法院出具《对许大晟异议的意见》，内容为：关于我行申请对被执行人郭会强、郭卫强强制执行的(2017粤0104执4191号案件，案外人许大晟曾向我行反映其在查封前已经购买了广州市海珠区灏景街xx号xxx房房屋，并愿意按照合同约定将尾款380万元交给法院用于执行。关于许大晟所提的异议，我行现表示：许大晟向法院支付购房余款380万元用于执行，并保障我行抵押权优先受偿，我行同意解除对上述房屋的查封。另查明，2015年6月12日，许大晟通过银行转帐支付200000元给郭会强。2015年7月1日，许大晟通过银行转帐支付200000元给郭会强。2015年8月3日，许大晟（乙方、买方）与郭会强（甲方、卖方）及广东中原地产代理有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，其中约定：第一条、权属情况，1.房地产地址（下称该房地产）：广州市海珠区灏景街xx号xxx房。2.建筑面积：198.539平方米。第二条、计价和价款，甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，总金额为4500000元等。该合同于同日办理了网签手续。2015年8月18日，许大晟通过银行转帐支付700000元给郭会强。一审诉讼过程中，许大晟提供：1.2015年6月11日，许大晟（乙方、买方）与郭会强（甲方、卖方）签订的《存量房买卖合同》，其中约定：第一条、房地产权属情况，1.房地产地址（下称该房地产）：广州市海珠区灏景街xx号xxx房。2.建筑面积：198.54平方米。第二条、计价和价款，甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，总成交价为5000000元等。2.郭会强于2015年出具的《收款收据》，内容为郭会强收到许大晟的购房定金50000元。3.郭会强于2015年7月30日出具的《收据》，内容为郭会强收到许大晟的首期款500000元。4.郭会强于2015年8月18日出具的《收据》，内容为郭会强收到许大晟的首期款70000元。5.2015年8月18日，许大晟（乙方）与郭会强（甲方）签订的《补充协议》，其中约定：第一，原约定甲方在收到乙方定金的前提下，于2015年7月10日前交楼给乙方装修。现乙方己经付清定金，甲方也于2015年7月10日将房屋交付给乙方使用。第二，由于甲方之前己将该房屋抵押银行贷款，现甲方需要还清房屋抵押贷款，拿到涂销资料后，才能协助乙方办理过户手续。由于甲方还清房屋抵押贷款尚欠部分资金，现乙方提前向甲方支付部分首期房款人民币700000.00元，甲方确认收到该部分首期房款并承诺用于还清房屋抵押贷款，剩余部分首期房款由乙方于过户成功当天给甲方。第三，甲乙双方仍按照合同约定120日内（2015年10月11日前）准备好过户资料到房产交易中心进行过户等。6.2017年6月20日，许大晟（乙方）与郭会强（甲方）签订的《补充协议（二）》，其中约定：甲方和乙方于2015年6月11日签署了《存量房买卖合同》，合同约定甲方将其位于广州市海珠区灏景街xx号xxx房的房产卖给乙方，房产总金额人民币500万元。合同签订后，乙方如约向甲方支付了购房定金及首期购房款合计人民币120万元。甲方也按合同约定于2015年7月10日将房屋交给乙方装修，房屋装修完成后乙方一直使用至今。但因甲方单方债务原因被法院查封，导致甲方至今无法为乙方办理上述房屋的过户手续。为了履行房屋买卖合同，弥补乙方的损失，经甲乙双方协商一致后，达成如下补充协议：一、甲方出面与其债权人协商，尽快解决其债务纠纷，解除对上述房屋的查封。二、甲方承诺继续履行《广州市存量房买卖合同》，积极协助乙方办理房产的过户手续，乙方保证按照法律法规和合同约定支付剩余房款。三、鉴于甲方的单方债务问题给乙方造成诸多损失，在原购房合同约定的违约责任之外，甲方愿意再向乙方承担和支付人民币25万元的费用损失补贴，该费用可在应付房款中扣除。四、本协议是原购房合同的补充，原购房合同没有约定或约定不一致的，以本协议为准。本协议没有约定的，以原购房合同为准等。7.许大晟交纳克莱-灏景轩F座-10B房屋2017年1月至2017年12月的物业管理费发票4张；2016年3月至2016年4月的物业管理费收据。8.广东康景物业服务有限公司珠江帝景克莱物业服务中心于2018年4月16日出具的《证明》，内容为：兹证明许大晟珠江帝景苑克莱国际公寓F栋10B房（住户）从2015年7月13日-2015年9月13日装修并入住。一审法院认为：本案的争议焦点为许大晟对涉案房屋未能办理过户是否存在过错。首先，许大晟在与郭会强签订《存量房买卖合同》购买涉案房屋时，郭会强已经在此前将涉案房屋抵押给兴业银行中环支行，因此，许大晟应该清楚了解如果郭会强未能提前偿还兴业银行中环支行的贷款，涉案房屋是无法办理过户手续，但许大晟仍向郭会强购买涉案房屋。现由于郭会强未能偿还兴业银行中环支行的贷款，涉案房屋无法办理过户手续，故许大晟对此存在一定的过错。其次，虽然许大晟同意将剩余房价款3800000元交付一审法院用于执行，但许大晟现拖欠兴业银行中环支行的款项已经超过3800000元，如将涉案房屋过户给许大晟，兴业银行中环支行的债权将无法予以保障。且案外人张静雯之前所形成的债权也无法予以保障。因此，对许大晟的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，一审法院于2019年8月30日判决如下：驳回原告许大晟的诉讼请求。一审案件受理费46800元，由原告许大晟负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明，涉案房屋《广州市不动产权登记查册表》载明：2013年6月8日核准登记，2013登记字8358301号存案。2013年6月6日郭会强；兴业银行股份有限公司广州恒福支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2013登记字8358301号存案。他项权利摘要载明：他项案号2013登记8358301，涂销日期以及涂销案号均为空白。故一审法院经审理查明“他项权利涂销日期2013年6月7日”存在错误，本院予以纠正。对一审法院查明的其他事实予以确认。二审另查明：广东省广州市越秀区人民法院于2020年2月12日作出（2020）粤0104执异14号执行裁定书，裁定：一、变更（2017）粤0104执4191号执行案的申请执行人兴业银行中环支行为赵金玲；二、原申请执行人兴业银行中环支行在该案的权利义务由赵金玲继受。兴业银行中环支行、赵金玲据此申请变更本案被上诉人为赵金玲。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对许大晟的上诉主张，认定如下：由于许大晟与郭会强签订《存量房买卖合同》购买涉案房屋时，郭会强已经在此前将涉案房屋抵押给兴业银行中环支行，许大晟作为买受人，理应尽到审慎审查义务，且清楚了解到如果郭会强未能偿还兴业银行中环支行的贷款，涉案房屋将存在无法办理过户手续的风险。且根据许大晟提供的2015年6月12日的房地产登记簿查册表载明：涉案房屋存在抵押。据此，一审法院认定许大晟对涉案房屋存在抵押登记是知悉的，且对相应法律后果应有所预期，并无不妥。在此情况下，许大晟仍向郭会强购买涉案房屋。现由于郭会强拖欠张静雯借款及未能偿还本案贷款，无法涂销抵押和解除查封，故涉案房屋未能办理过户手续，许大晟对此存在一定过错，其应承担相应后果。同时，张静雯享有债权并对涉案房屋首次采取查封措施，只是兴业银行中环支行（现由赵金玲继受）享有优先受偿权而移交执行，张静雯对涉案房屋变现后的价款享有分配的权利。如将涉案房屋过户给许大晟，则案外人张静雯之前所形成的债权将无法得到保障。许大晟诉前仅支付了小部分购房款，其对房屋未能过户存在过错，现其以同意清偿抵押债权为由请求解除涉案房屋查封措施，停止对涉案房屋的执行，于法不符。因此，一审法院驳回许大晟的诉讼请求，理据充分，应予维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人许大晟的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46800元，由上诉人许大晟负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长  柳玮玮审判员  李 民审判员  黄春成二〇二〇年三月二十四日书记员  莫善友