陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕06民终73号 上诉人(原审被告)：李静，男，1986年6月10日出生，汉族，陕西省清涧县村民，现住延安市宝塔区。被上诉人(原审原告)：延安文联商贸有限责任公司（以下简称“文联公司”），住所地：延安市宝塔区。法定代表人：张琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：严纪伟、薛春艳，陕西通济律师事务所律师。上诉人李静因与被上诉人文联公司房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院(2019)陕0602民初5292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李静向本院提出上诉请求：1、撤销宝塔区人民法院作出的(2019)陕0602民初5292号判决。并改判被上诉人继续履行房屋租赁合同义务。2、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人之间的合同关系并非不固定期限合同。上诉人为经营大白粉生意，租赁了XX市场XX区XX号房屋。并于2017年1月15日与被上诉人签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限2017年1月16日至2018年1月15日，年租金35000元，合同一年一签。原本上诉人与被上诉人约定租赁合同一年一签，租赁费也一年一付。但是一年的租赁期过后，被上诉人却没有再与上诉人重新签订租赁合同，只是按照原先的《房租租赁合同》收取租赁费、行使出租权益以及履行出租的义务。上诉人虽多次向被上诉人提起重新签订租赁合同，但是被上诉人一直不予理会。之后，双方均共同按照曾经签订的《房屋租赁合同》的约定，租期一年，每年交一次租金。被上诉人每年年底收取下一年（1月16日至下一年的1月15日）的租赁费，上诉人也继续租赁被上诉人的房屋经营大白粉生意。综上所述，上诉人与被上诉人的房屋租赁期限为一年，每年一签。本案中，虽然上诉人与被上诉人后续中未签订书面合同，但是合同期限依然非常清楚。而所谓不定期租赁合同，是指当事人没有约定租赁期限或者租赁期限不确定的合同。所以上诉人与被上诉人之前的租赁合同并非不定期租赁合同。二、上诉人与被上诉人的房屋租赁合同未到期，不应当解除。根据《合同法》的规定，当事人订立合同既可以以书面形式，也可以以口头形式和其他形式，本案中，上诉人与被上诉人所订立的租赁合同明显属于口头形式或者其他形式。被上诉人每年年底收取下一年的租金，每次租赁期限为本年1月16日至下一年的1月15日。2018年底，因上诉人因经营不善，无力支付下一年的租赁费，故只能先支付被上诉人5000元租赁费，剩余的租赁费待到上诉人经济好转之后补上，而被上诉人也同意了上诉人的请求。此时，虽然上诉人未缴足2019年1月16日至2020年1月15日的租赁费，但上诉人与被上诉人已经签订了本年的租赁合同。现上诉人与被上诉人本年的租赁期限还未到期，不应当解除租赁合同。上诉人为该房屋投入巨额装修费，解除租赁合同对上诉人不公平。因该租赁房屋失水对上诉人造成的财产损失，被上诉人应当承担赔偿责任。因上诉人所租赁的房屋门口修建有一个排水口，每到下雨的时候，该排水口的雨水就会冲到上诉人所租赁的房屋中。2017年至2019年，上诉人所租赁的该房屋因下雨遭到三次水灾，雨水流进房屋导致上诉人所经营的大白粉被雨水大量浸湿。被雨水浸湿的大白粉全部损毁，不能再用。上诉人曾多次要求被上诉人修理、整改，但是被上诉人一直不予修理。根据《房屋租赁合同》第五条第2款规定，若房屋出现漏雨、塌方等现象，被上诉人应当及时进行维修。《合同法》第二百一十六条、二百二十条规定，出租人应当保证出租物在租赁期间符合租赁用途，出租人对出租物具有维修义务。被上诉人明知上诉人所租赁房屋是为了经营大白粉生意，还将有漏雨隐患的房屋租赁给上诉人。且在被上诉人多次要求被上诉人对租赁房屋进行维修的情况下，被上诉人还是不对租赁房屋的漏雨问题进行维修。此行为严重违反了合同约定以及法律规定。对于上诉人因租赁房屋漏水所导致的损失，被上诉人应当承担赔偿责任，上诉人也多次与被上诉人协商，但是至今被上诉人也未赔偿上诉人分毫。文联公司辩称：一、上诉人认为其与答辩人签订的不是无固定期限合同与事实和法律规定不符。上诉人与答辩人与2017年1月15日签订房屋租赁合同，约定XX沟XX市场XX区XX号房屋出租给答辩人，租赁期限为2017年1月16日至2018年1月15日，合同一年一签，合同到期后，双方并未签订书面合同。依据《合同法》第二百三十六条【续租】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故从2018年1月15日后双方形成了不定期租赁关系，答辩人可以随时要求解除合同。二、答辩人已尽到合理通知义务，因解除合同造成的后果应由被答辩人承担。在被答辩人一再拖欠支付租金时，答辩人曾通过律师函的形式通知被答辩人并告知其可能造成的后果，但是被答辩人置若罔闻，导致最后导致答辩人诉至法院要求解除合同，故被答辩人认为解除合同给其造成损失，完全是因为被答辩人原因造成，应由其承担。综上，答辩人认为一审法院事实审查清楚，判决解除双方租赁关系是综合有关情况及法律规定作出，应依法维持。文联公司向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原、被告双方的租赁关系，并判决被告即刻向原告XX市场XX区XX号房屋。2、判决被告支付拖欠原告2019年1月16日至实际腾房之日的租金约24000(扣除已付5000元)并按拖欠租金的30%支付原告违约金约13200元（具体按年租金35000元计算）；3、律师代理费5000元由被告承担。以上合计62200元。4、本案诉讼费用及由被告承担。一审法院认定事实：2009年8月23日，原告延安文联商贸有限责任公司与宝塔区桥沟镇刘万家沟村民委员会签订了《房屋租赁合同》，租赁了位于延安市宝塔区XX村XX套三产用房及其所属前后院落，租期从2009年8月23日起至2014年8月23日止。2014年8月23日，原告与宝塔区桥沟镇刘万家沟村民委员会再次签订了《市场承包合同》，XX村委XX村能使用的122套三产房及前后院落租赁给原告，所租122套房每套年租金30000元，大院14亩地每亩租金6000元，年租金3744000元，租赁期限从2014年8月23日起至2019年8月23日止。2019年6月23日，原告与延安市宝塔区桥沟办事处刘万家沟村村民委员会又签订了《市场承包合同》，XX村委XX村能使用的122套三产房及前后院落租赁给原告，所租122套房每套年租金30000元，大院14亩地每亩租金6000元，年租金3744000元，租赁期限从2019年6月23日起至2024年6月23日止。2017年1月15日原、被告签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》，合同约定被告租赁原告承租的位于延安市XX村XX市场XX区XX号房屋，用于经营大白粉类品种，租赁期限从2017年1月16日起至2018年1月15日止。年租金为35000元，合同为一年一签，每年租赁合同期满前30天缴纳下年房租，如被告不能按期缴纳租金，原告有权解除合同，被告自行放弃优先租赁权。合同同时约定违约责任，如因被告自身原因，不能按时缴纳租金或无故迟延交付，甲方将乙方从合同到期之日起按房费30%的收取滞纳金，并有权将房屋内的财产进行清点或封存，由此而引起的一切后果由被告自行承担。后原、被告再未签订房屋租赁合同。2019年1月15日之前的租金被告已付清，2019年1月16日之后的租金已付5000元。现上述房屋仍由被告占有、使用。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同未违反法律的强制性规定，合法、有效。市场一期A区33号房屋租赁期限届满后，被告仍然继续使用该房屋，原告未提出异议，双方之间形成了不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告要求解除与被告的租赁合同，被告逾期支付租金，原告通过律师函方式通知被告，被告已构成违约，故对原告要求解除与被告之间租赁关系、XX市场XX区XX号房屋，并按照年租金35000元承担从2019年1月16日起至实际腾房之日止的租赁费的诉讼请求依法予以支持。原告起诉后，被告陆续将2019年1月15日之前的租金付清，2019年1月16日之后的租金已支付5000元。故被告应按合同约定的租赁费数额承担占用期间的房屋租金。被告逾期支付租金，构成违约，原告要求被告按照拖欠租金的30%支付违约金，因其请求违约金数额过高，本院依法予以调整。结合本案案情及被告的违约情形，本院酌情调整违约金为2000元。原告要求被告支付律师费5000元因原告未提交缴纳律师费用的票据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告延安文联商贸有限XX市场XX区XX号房屋的租赁合同；二、由被告李静于本判决生效之日起三十日内将其向原告租赁的XX村XX市场XX区XX号房屋腾空并交付原告延安文联商贸有限责任公司，并向原告延安文联商贸有限责任公司支付拖欠的租赁费至实际占用期间的房屋租金(从2019年1月16日起计算至实际腾房之日止按照年租金35000元计算，已付5000元)；三、由被告李静于本判决生效之日起三十日内支付原告延安文联商贸有限责任公司违约金2000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1455元，原告已预交，减半收取，实际由被告李静负担727.5元，于本判决第二、三项付款时一并支付原告。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明：原审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。上述事实，有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一审开庭质证、认证，经二审审查，具有证明效力。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，李静与文联公司于2017年1月15日签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，约定涉案房屋的租赁期限为2017年1月16日起至2018年1月15日止。租赁期满后，李静仍然继续使用该房屋，文联公司未提出异议，双方之间形成了不定期租赁合同关系。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故李静上诉主张双方租赁合同未到期不应解除，与事实不符，本院不予支持。至于李静上诉主张的文联公司应赔偿其因租赁房屋失水对其造成的财产损失，因其未在一审中就该主张提出反诉，故不属于本院审查范围，本院不予支持。综上所述，上诉人李静的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由上诉人李静负担。本判决为终审判决。  审  判  长     程 晓 元审  判  员     贺    洁审  判  员     贾 玉 玉 二〇二〇年三月二十六日 法官助理    但   勇书 记 员    南 慧 玲 1