广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2441号上诉人（原审被告）：罗伟龙，男，1985年7月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：傅炜成，广东合拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市博思物业管理有限公司。住所地：广州市荔湾区黄沙大道粤南大街。法定代表人：江汇宝，职务：执行董事。委托诉讼代理人：黎元锋，广东捷成律师事务所律师。上诉人罗伟龙因与被上诉人广州市博思物业管理有限公司（下简称博思公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。罗伟龙上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案诉讼费用由博思公司承担。事实和理由：1.本案中，双方当事人及一审法院均确认案涉物业服务合同关系至2019年1月21日解除，合同解除后不需要再支付物业管理费。一审法院以2019年1月22日至2019年5月7日案涉商铺仍在罗伟龙的控制之下为由，要求罗伟龙支付该期间的物业管理费，这是不符合逻辑的。罗伟龙与博思公司签订的物业管理合同，是有关服务类的合同，不存在需要交接的标的物或手续，双方在合同解除后博思公司不需要为罗伟龙提供任何物业服务，故也没有理由收取服务费。2.对于合同解除后案涉商铺的实际占用人应由博思公司举证，证明罗伟龙实际占用了该商铺，以及博思公司在此后继续为罗伟龙提供了物业管理服务的证据。从博思公司提供的水电费记录可以看到该商铺在2019年1月21日后就没有产生过用水用电记录，对于一间空置的商铺如何进行物业管理？3.对于没收保证金的合同依据，博思公司在一审庭审中提出是由于罗伟龙未按合同约定逾期15天支付物业管理费，但在双方签订的合同中并没有约定罗伟龙应当支付物业管理费的具体日期，而双方支付物业管理费的时间也不确定是当月月底还是次月，既可以按月也应该可以按季度按年计算，一审法院既然无法认定具体支付物业管理费的日期，那又从哪天开始计算15天的逾期日期？罗伟龙请求以保证金抵扣物业管理费。4.对于物业管理费以及水电费的违约金计算方式，应以时间段方式计算，按当月应付的本金计算，分月分段计算。综上，请求二审法院对本案依法改判。博思公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.罗伟龙认为双方签订的合同中没有约定应当支付物业管理费的具体日期，故而不承认存在逾期支付管理费的违约行为，明显与事实不符。根据双方签订的物业管理合同第四条4.4明确约定，乙方须于每月28日前向甲方缴交次月物业管理费；合同第六条6.1明确约定，逾期15天仍未支付，则视为乙方违约，甲方除追讨所欠物业管理费、其他费用和违约金外，终止本合同，且将履约保证金和用电保证金不予退回。2.物业管理合同第三条约定，服务期限与该商铺租赁合同期限一致，商铺租赁合同解除时，本合同已自动解除。由于罗伟龙一直没有办理商铺交接手续，一直在占用商铺，商铺仍在罗伟龙的控制之下，故罗伟龙应当支付物业管理费至2019年5月7日。因本案纠纷，博思公司于2019年7月15日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.罗伟龙支付2018年12月1日至2019年5月7日的管理费14354元、管理费违约金9479元、2018年10月21日至2019年5月7日电费9276元、水费473元、电费滞纳金8540.04元、水费滞纳金420.32元、清洁费用424元，合计：42966.36元。2.本案诉讼费由罗伟龙承担。一审法院认定事实：2017年5月12日罗伟龙与广州市新骊都市场经营管理有限公司（下简称新骊都公司）签订《海荟城商铺租赁合同》，约定罗伟龙承租广州市黄沙大道粤南大街25号首层X号商铺，商铺建筑面积合共78平方米，租赁期限从2017年5月17日至2020年5月16日。同日，博思公司（甲方）与罗伟龙（乙方）签订《海荟城物业管理合同》，约定：博思公司管理的商铺位于广州市黄沙大道粤南大街25号首层X号商铺，该商铺建筑面积78平方米。物业管理服务期限从2017年5月17日至2020年5月16日止。服务期限与该商铺的租赁合同期限一致，乙方的商铺租赁合同解除（终止）时，本合同亦自动（解除）终止。乙方于签订合同之日一次性向甲方缴纳合同保证金8190元，用电保证金3000元。该商铺的物业管理费为35元/平方米/月，乙方需于每月28日前向甲方缴纳次月物业管理费2730元。电费的收取标准为1.5元/度。乙方应按合同约定，准时向甲方缴纳物业管理费及各项费用，若逾期不交，除补交拖欠款项外，每日按应付未付欠款的1%承担违约金，逾期十日仍未支付，则每日按应付未付欠款的3%承担违约金……。合同签订后，罗伟龙从2018年10月21日开始拖欠电费、水费，从2018年11月29日开始拖欠物业管理费。2019年1月17日罗伟龙向博思公司发出《致广州博思物业管理有限公司的函》，告知罗伟龙其于2019年1月18日正式离场结束营业，拖欠的租金申请以三按押金支付，剩余部分以物抵债还清。博思公司分别于2019年1月25日、2019年3月30日向罗伟龙在《物业管理合同》上确认的送达地址邮寄了《致罗伟龙物业服务合同解除函》及《致罗伟龙的催告函》，告知罗伟龙解除物业服务合同，并要求罗伟龙支付拖欠的管理费、水电费及违约金等。上述邮件均显示他人签收。2019年5月6日博思公司与广州市飞运清洁用品有限公司签订《合同书》，约定：保洁承包范围：广州市黄沙大道粤南大街26-29号海荟城首层X铺（原罗伟龙店铺），合同期为2019年5月7日至2019年5月8日，合同价款424元。博思公司、罗伟龙一直没有办理场地交接手续，2019年5月7日出租方广州市新鹂都市场经营管理有限公司自行收回涉案商铺。2019年6月21日广州市飞运清洁用品有限公司向博思公司开具424元的保洁费发票。一审庭审中，博思公司确认自行将物业管理费违约金调整为每日千分之七，并确认水费一直按5.9元/度综合计算，并要求电费、水费的违约金参照物业管理费的违约金计算标准计算。一审法院认为：博思公司、罗伟龙签订的《物业管理合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。博思公司对涉案商铺进行物业管理，提供了物业服务，罗伟龙应依约向博思公司支付物业管理费。罗伟龙虽然提出解除《物业管理合同》但没有将涉案商铺移交给出租方。涉案商铺于2019年5月7日由出租方自行收回，根据合同约定，博思公司、罗伟龙之间的物业服务合同也随之解除。罗伟龙对博思公司起诉没有到庭应诉，对博思公司起诉的证据一审法院予以采信，故博思公司要求罗伟龙支付2018年12月1日至2019年5月7日的管理费（按每月2730计算）、2018年10月21日至2019年5月7日的电费9276元、水费473元的诉讼请求，予以支持。罗伟龙辩称双方在2019年1月21日已经达成协议解除物业服务合同，故欠缴的物业管理费应计至2019年1月21日，但博思公司与罗伟龙双方直至2019年5月7日出租方收回涉案商铺前仍没有办理交接手续，涉案商铺仍在罗伟龙控制之下，故对罗伟龙上述答辩意见，不予采纳。博思公司陈述出租方于2019年5月7日自行收回了场地，故罗伟龙应支付物业管理费至2019年5月7日。根据合同约定，罗伟龙除应清缴所欠的物业管理费和水电费外，还应依约支付违约金。关于违约金的标准，因博思公司主张按每日千分之七计算违约金的标准过高，一审法院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定违约金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，从2018年11月29日及2018年10月21日开始按所欠物业管理费、水电费分段计算至罗伟龙清偿物业管理费、水电费之日止。且违约金应以本金为限。至于罗伟龙以合同保证金及用电保证金抵扣拖欠物业管理费、水电费的主张，因罗伟龙违约，依据合同约定，博思公司有权没收保证金，故罗伟龙该意见，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2019年9月29日作出判决如下：一、罗伟龙自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市博思物业管理有限公司支付从2018年12月1日起至2019年5月7日止的物业管理费（按2730元/月计付）。二、罗伟龙自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市博思物业管理有限公司支付从2018年12月1日起至2019年5月7日止的物业管理费的违约金（违约金以当月物业管理费2730元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，从2018年11月29日起至清偿当月物业管理费之日止，违约金以不超当月物业管理服务费为限）。三、罗伟龙自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市博思物业管理有限公司支付从2018年10月21日至2019年5月7日止的电费9276元、水费473元。四、罗伟龙自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市博思物业管理有限公司支付从2018年10月21日起至2019年5月7日止的逾期缴纳水电费违约金（其中：电费以3899元、水费以142元为本金从2018年10月21日起计算，电费以2973元、水费以154元为本金从2018年11月21日起计算，电费以2904元、水费以177元为本金从2018年12月21日起计算，均参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算至罗伟龙付清所欠水电费之日止，违约金总额以罗伟龙所欠的水电费总额为限）。罗伟龙如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费437元罗伟龙负担。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审庭询中，双方当事人均确认博思公司发出的《致罗伟龙物业服务合同解除函》于2019年1月26日送达至罗伟龙。二审另查明：1.罗伟龙与新骊都公司关于案涉商铺租赁合同纠纷案【（2019）粤01民终22649号】生效民事判决中认定：“由于罗伟龙实际占有场地怠于交还商铺，新骊都公司于2019年5月7日自行收回场地，一审法院认定罗伟龙应支付占用费至2019年5月7日，并无不当，本院予以维持。”2.案涉《物业管理合同》第六条6.1约定：乙方应按本合同约定，准时向甲方缴纳物业管理费及各项费用。若逾期十五天未支付，则视为乙方违约，甲方除追讨所欠物业管理费、其他费用和违约金外，有权作出停电停水处理，并终止本合同且将履约保证金和用电保证金不予退回。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为案涉物业管理合同解除后，罗伟龙是否应继续向博思公司支付物业管理费。一审法院认定罗伟龙与博思公司签订的《物业管理合同》合法有效，并无不当，本院予以维持。罗伟龙于2019年1月17日向博思公司发函表示其于2019年1月18日正式离场结束营业，并要求解除物业管理合同关系。博思公司于2019年1月25日回函表示同意解除合同，罗伟龙于2019年1月26日收到该函件，双方物业管理合同自该日起解除。但物业管理合同解除后，罗伟龙并未及时将商铺交还给出租人，根据生效的民事判决认定，案涉商铺直至2019年5月7日才由新骊都公司收回，而博思公司事实上仍在继续对包括案涉商铺在内的商场提供物业管理服务。基于此，罗伟龙应支付物业管理费至实际交还商铺之日止，即2019年5月7日。一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。罗伟龙上诉认为，物业管理合同解除后其未再继续经营，物业公司未向其提供服务。但对于商铺，物业公司提供的服务一般是针对物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护以及对物业管理区域的清洁卫生和绿化养护等，即使罗伟龙未在商铺经营，博思公司仍需且事实上对案涉商铺所在商场进行管理，罗伟龙怠于交接商铺造成物业管理费损失，是其自身原因导致，故本院对其该项上诉不予采纳。至于罗伟龙应支付的因迟延支付物业管理费所产生的违约金，及罗伟龙应清缴所欠的水电费和因此而产生的违约金，一审法院根据现有证据作出处理，并无不当，本院不再赘述并予以维持。罗伟龙上诉认为物业管理费及水电费的违约金应以时间段方式计算，首先，对于逾期缴纳水电费违约金，一审法院明确表述违约金每月分别计算，且已列明每月计算违约金的本金金额；其次，对于物业管理费违约金的计算，一审法院表述“违约金以当月物业管理费2730元为本金”，换言之，违约金按照当月应付的物业管理费为本金分别按月计算，与罗伟龙的上诉主张一致。罗伟龙因理解偏差对此提起上诉，本院不予采纳。至于罗伟龙上诉认为以合同保证金抵扣拖欠物业管理费、水电费的问题，因罗伟龙违约，根据双方合同约定，博思公司有权不予退还保证金，故对罗伟龙的该上诉本院不予采纳。综上所述，罗伟龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费874元,由上诉人罗伟龙负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年三月二十四日书记员  眭 翘黄晶晶