广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终2810号 上诉人（一审被告）：任成刚，男，1982年7月14日出生，汉族，住所地山东省滕州市。 委托代理人：黄海，广西中名律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：严建选，男，1966年1月3日出生，壮族，住所地广西壮族自治区田阳县。 委托代理人：陆文益，广西华尚（平果）律师事务所律师。 上诉人任成刚因房屋租赁合同纠纷一案，不服田阳县人民法院（2019）桂1021民初1808号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月20日受理后，依法组成合议庭，于2020年3月10日通知当事人到庭进行举证、质证、调查辩论。上诉人任成刚及其委托代理人黄海，被上诉人严建选及其委托代理人陆文益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人任成刚的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、被上诉人起诉时没有主张解除上诉人与被上诉人于2018年2月28日签订的《房屋出租协议书》，一审法院擅自判决解除，违反当事人的自治原则，超出当事人的诉请范围，程序违法；2、上诉人在使用房屋过程中，没有违反双方协议约定，也没有改变承租房屋的性能或造成损失，一审法院适用合同法第219条解除本案合同，没有事实依据，适用法律错误；3、上诉人之所以拆除涉案房屋的四扇房门是因为被上诉人无故将上诉人承租的房屋加锁，致使上诉人无法正常使用租赁房屋。且上诉人拆除房门后并没有造成损坏，只要被上诉人不再阻挠上诉人使用房屋，上诉人愿意将房门恢复原状。4、被上诉人用加锁的方式阻挠上诉人使用租赁房屋，侵害了上诉人的合法权益，上诉人保留向其追偿的权利。综上，被上诉人阻挠上诉人正常使用房屋，存在过错，无权要求解除涉案合同。一审判决认定事实不清，适用法律和判决错误，请求二审法院依法予以纠正，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人严建选答辩称，1、上诉人在租赁期间，未经被上诉人同意故意将租赁房屋的隔墙砸烂，损坏被上诉人的房屋，严重影响了隔壁租户的正常经营；2、上诉人擅自拆除房门，造成被上诉人财产损失；3、上诉人未按协议约定按时交纳物业费、卫生费和水电费等，且经多次催缴未果，构成违约；4、被上诉人于2019年9月12日当面向上诉人发出《解除房屋出租协议书》要求解除协议并返还房屋，该解除通知自上诉人收到之日起三日后生效。上诉人在一审起诉时已请求法院确认上述协议解除效力，故一审法院判决双方解除协议，未超出当事人的请求范围，程序合法；5、上诉人未经允许砸烂房屋隔板后，晚上又故意不锁门，影响隔壁租户的正常营业并造成安全隐患，被上诉人为了保障租户的财产安全，晚上才用锁将涉案房屋的门锁上，并非故意阻挠上诉人经营。且被上诉人就住在涉案房屋的二层，上诉人在发现房门被锁后完全可以通知被上诉人立即开锁，而不应采取粗暴拆门的方式损坏被上诉人的财产；6、因上诉人的上述行为侵害了被上诉人的财产权益造成经济损失，被上诉人在一审中起诉要求上诉人赔偿其20000元于法有据，一审法院未予支持是错误，请求二审法院依法改判。综上，上诉人未经允许擅自破坏被上诉人房屋，侵害被上诉人财产权，其行为构成违约。一审判决解除上述签订的租赁协议并判令上诉人恢复原状、返还涉案房屋，具有事实和法律依据。上诉人的上诉理由不成立，请二审法院依法驳回。 一审法院认定事实：2018年2月28日，严建选与任成刚签订《房屋出租协议书》，主要内容：1.任成刚承租严建选位于田阳县房屋；2.租期为10年整（2018年3月15日至2028年3月15日），租金分为半年一付，先交租金后租房使用。前四年（2018年3月15日至2022年3月15日）每年租金为30,000元；3.严建选只提供房屋租用，出租税金、物业管理费、卫生费及其他有关社会各种收费事宜均由任成刚负担。合同签订后，严建选将房屋交付给任成刚使用，任成刚按合同约定支付房屋租金至2019年9月15日。承租期间，严建选称任成刚将房屋隔板砸坏，为避免损失扩大，其才将房屋加锁。任成刚称严建选无故将房屋加锁，导致其不能正常营业，因双方协商不成，其才将四扇房门拆除。2019年10月11日，严建选以任成刚的行为损害了其财产权益为由，向本院提起诉讼，请求：1、确认严建选与任成刚解除房屋出租协议有效；2.任成刚自行清除出租屋内的杂物，并将租赁的房屋退还给严建选；3.任成刚赔偿严建选房屋损坏的经济损失20000元；4.任成刚赔偿严建选租金损失费[租金损失费的计算：从2019年9月16日起至退回原告房屋之日止，按每天82.19元(30,000元/年÷365天）计算];5.任成刚承担本案的诉讼费。 一审诉讼过程中，严建选变更第3项诉讼请求为：要求任成刚将已经拆除的4扇房门安装好并恢复原状。 一审法院认为：严建选与任成刚签订的《房屋出租协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，任成刚在租赁期间，未妥善使用出租房，其在未经严建选同意的情况下将出租屋的四扇房门拆除，损害了严建选的财产权益，其有权解除合同。严建选诉称，其于2019年9月12日向任成刚送达《解除合同通知书》，双方的合同关系已于2019年9月15日解除，但提交的证据不足以证实其已将《解除合同通知书》送达至任成刚，故对严建选主张的前述事实不予认可。但是，任成刚拆除出租房的房门确实侵害了严建选的财产权益，符合法定解除合同的条件，故一审法院确认双方签订的《房屋出租协议书》于本案判决生效之日解除。合同解除后，任成刚应将出租房恢复原状，并腾空返还给严建选。租赁期间，双方未能采取正当途径解决纠纷，严建选将房屋加锁存在不当，但是任成刚将房屋四扇房门拆除后，严建选并未实际控制房屋，因此应认定任成刚仍占有使用出租房屋，故合同解除之前的房屋租金，任成刚应支付给严建选。任成刚已交付房屋租金至2019年9月15日，故一审认定租金损失从2019年9月16日起按每日82.19元（30,000元/年÷365天）的标准计付至实际返还房屋之日止。另，任成刚辩称，严建选无故将出租房加锁，导致其无法正常经营，应赔偿其损失，但经一审法院释明后，任成刚明确表示在本案不提起反诉，故对该辩称意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第五款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、严建选与任成刚于2018年2月28日签订的《房屋出租协议书》于本案判决生效之日解除；二、任成刚于本案判决生效之日起十五日内将其拆除的位于田阳县的四扇房门恢复原状，并将房屋腾空返还给严建选；三、任成刚向严建选支付从2019年9月16日起至返还上述房屋之日止的租金（每日租金按82.19元计算）；四、驳回严建选的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由任成刚负担。 二审期间，上诉人提供证据《照片》8张，用于证明涉案房屋的门框和门板均完好无损。经质证，被上诉人对上诉人所提供的照片有异议，认为照片中的门板不是上诉人之前拆走的门板。对此，本院认为被上诉人对上述证据虽不予认可，但未能提供其他证据证实其抗辩主张或足以推翻所涉证据的证明效力，故对被上诉人的上述意见，依法不予采信。 综合全案证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人达成租赁协议，约定由上诉人承租被上诉人位于田阳县房屋，租赁期限为2018年3月15日至2028年3月15日。合同签订后，被上诉人向上诉人交付房屋，上诉人亦按约定支付房屋租金至2019年9月15日，合同合法有效且已履行。现被上诉人以上诉人未交纳押金和物业费、砸坏房屋隔板以及私自盗走四扇房门为由，主张上诉人违约并要求解除本案合同。上诉人对此不予认可，并抗辩系因被上诉人用锁将涉案房门锁住阻挠其正常经营后，上诉人才采取拆门的方式予以自救，拆下的四扇房门均存放于仓库，并非恶意盗窃。结合诉辩双方的意见并综合全案证据，因上诉人与被上诉人所订立《房屋出租协议书》中对押金的数额和交纳的方式未做明确约定，现被上诉人未能举证证实其事后就该押金问题与上诉人达成补充协议，亦未能提供充分有力证据证明被上诉人未缴纳相应物业管理费或上诉人确有存在故意毁坏房屋隔板的事实，依法应承担举证不能的不利后果，故对其上述主张，本院不予采信。上诉人与被上诉人因合同履行问题发生矛盾，本应通过正常途径采取合法手段予解决双方纠纷，现上诉人擅自拆除涉案房屋的四扇房门，造成被上诉人房屋毁损，其行为存在过错，但考虑到上诉人这一行为的违约程度显著轻微，以及其明确表态愿意恢复房门原状等情况，本院认为上诉人的行为并未构成根本性违约或造成被上诉人合同目的无法实现，故根据诚实信用原则，被上诉人请求解除合同的理由不成立，本院依法不予支持。据此，一审判决解除涉案合同并判令上诉人返还租赁房屋有误，本院予以纠正。涉案合同继续履行，上诉人应按约定履行给付租金义务并将拆除的四扇房门及时恢复原状，租金从2019年9月16日起按双方协议约定的标准给计付。 综上所述，一审判决认定事实和适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销田阳县人民法院（2019）桂1021民初1808号民事判决第一、三、四项； 二、变更田阳县人民法院（2019）桂1021民初1808号民事判决第二项为：上诉人任成刚自行将田阳县房屋的四扇房门恢复原状； 三、驳回被上诉人严建选的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费150元（被上诉人严建选已预交），由上诉人严建选、任成刚各负担75元；二审案件受理费300元（上诉人任成刚已预交），由上诉人严建选、任成刚各负担150元。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 亮 审 判 员  凌文楼 审 判 员  玉 江 二〇二〇年三月十七日 法官助理  陈华婷 书 记 员  黄丽华