辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽03民终3559号上诉人（原审第三人）：张雷，女，1976年4月15日出生，汉族，住辽宁省台安县。委托诉讼代理人：王师柏，辽宁钢城正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴庆飞，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘瀚舆，男，1987年5月22日出生，汉族，住辽宁省台安县。委托诉讼代理人：周百顺，辽宁誉硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鞍山市正元房产开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市立山区自由街54栋1号。法定代表人：侯忠实，该公司经理。委托诉讼代理人：王凤，该公司职员。被上诉人（原审被告）：台安县房地产管理处，住所地辽宁省台安县台安镇。法定代表人：王佐政，该处处长。原审第三人：中国工商银行股份有限公司台安支行，住所地辽宁省台安县台安镇胜利东路8号。负责人：易佳，该行行长。委托诉讼代理人：任兴，该行职员。委托诉讼代理人：腾越，该行职员。上诉人张雷因与被上诉人刘瀚舆、鞍山市正元房产开发有限公司（以下简称正元公司）、台安县房地产管理处，原审第三人中国工商银行股份有限公司台安支行（以下简称工行台安支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服台安县人民法院（2018）辽0321民初1271号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张雷的委托诉讼代理人王师柏、吴庆飞，被上诉人刘瀚舆的委托诉讼代理人周百顺，原审第三人工行台安支行的委托诉讼代理人任兴、腾越到庭参加诉讼。被上诉人正元公司、台安县房地产管理处经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭亦未提交书面答辩意见。本案现已审理终结。张雷上诉请求：1.依法撤销台安县人民法院（2018)辽0321民初1271号民事判决；在查清本案事实的基础上依法确认上诉人与正元公司签订的《商品房买卖合同》合法有效并改判该房由其占有。事实和理由：一、认定刘瀚舆的《商品房买卖合同》有效缺乏证据证明。1.首付款266,183元仅有《收据》，该收据只有交款人签字，不但没有收款人签字更没有银行流水等佐证是否已经实际交付？对此正元公司已明确表示不知情；2.至2016年6月止近三年时间内刘瀚舆没有要求正元公司向其交房也是没有道理；3.刘瀚舆向银行申请贷款时的《收入证明》单位：台安县景盛装饰有限公司，经查在工商管理部门没有登记记载是其虚构的；4.其在尚未交付首付款之前就先行交付住房维修基金12,786元更是于理不通；5.工商台安支行获得的台安房产处制作核发的《他项权利证》因其还没有产权证明而核发是非法和无效的。二、本案一审判决认定张雷的《商品房买卖合同》无效是错误的。1.刘仲丹挂靠正元公司是学府嘉园小区实际开发人，对外构成表见代理。刘有代理的外观，更能引起相对人相信,而我善意购买房屋并没有过失。因此，我有理由相信刘与我签订的合同有效。不能单纯以刘用的公司印章是假来认定该合同无效。正元公司用章不具有唯一性且是广泛使用的，对刘的用章正元公司并没有提出撤销或报案，因此，刘的用章是合理的，即使其用章是假的，也不能影响对刘仲丹表见代理的认定。2.上诉人以学府嘉园30万元借款及利息抵账购买该房屋前曾去房产登记部门查询并通过网签备案，有理由确信该房未被出售和不存在他项权利。故不能因后期房产登记的通知和广播该备案登记无效或作废而认定该备案登记无效或作废，因为（2017.8.14)房产通知时我早已于2017年8月14日实际接收了该房并装修入住至今。3.正元公司将该房屋已经交付给我实际占用且装修入住至今己三年有余。刘瀚舆虽先于我购买该房屋，但其并没有网签备案且在长达三年时间里没有要求正元公司交付该房屋，因此，刘对自己存在的过错应当承担责任。4.上诉人购买该房屋的购房款是相对人刘仲丹（正元公司）认可的对价无可非议。因为以抵账方式进行的房屋交易，该抵账行为可认定为买受人已实际支付了购房款的。5.上诉人于2016年12月5日开始该房装修，12月7日刘瀚舆登门要房，12月8日刘仲丹让我停下来维持形状同时向我承诺：半个月不能结清欠款房屋归李君（张雷）与刘瀚舆无关。半个月过后无果，我遂完成装修入住至今。三、台安县房地产管理处应当对其错误办理网签备案和非法核发他项权利证的行为承担相应的法律后果。同时，工商银行台安支行是一个长期从事发放按揭抵押贷款的国家银行，其对抵押贷款的程序和要求是十分熟悉的，而在明知刘瀚舆不具有不动产权属证明的情况下而接受该他项权利证为其发放抵押贷款也应当承担相应的法律责任。他们的责任转嫁于我是没有任何道理和法律依据的。综上，上诉人善意购买该房屋且装修入住至今，该房屋应当由我占有。请依法裁决。刘瀚舆辩称，服从原审判决。首先，所谓的上诉人张雷并没有法定上诉权，原审第三人张雷应当属于无独立请求权第三人，只有当判决承担相应责任时，其才有上诉权。原审法院并未支持我方要求其配合协助正元房产公司交付房屋的请求。由此可见，原审判决并未涉及我方与张雷其实体争议，也没有侵害张雷的诉权，张雷对之间的权利完全可以另行诉讼解决。再有，如果张雷是有独立请求权第三人，他应当在一审时以自己为原告，以本案两方当事人为被告，直接提出明确的诉讼请求，并且交纳诉讼费用，而在一审中他仅对我方请求进行了一定程度的辩解，不能视为其独立提出了诉讼主张。在本案中他并没有取得当事人的资格。所以其无权提出上诉。请人民法院对其所谓的上诉裁定予以驳回。我方认为一审法院基本合理，原审中认定我方交纳首付款266,183元，是正元公司明确认可的事实，并有办理按揭贷款的相应手续为凭证。足以说明我方商品房买卖合同合法有效，并且早已实际履行。我方已经履行完毕。而被上诉人刘瀚與是否在景盛装饰公司工作，与商品房买卖合同效力没有任何关系。被上诉人刘瀚舆至今尚在按月偿还贷款，足以见得贷款合同合法有效，而他项权利证书未经法律程序撤销，并有有权机关加以确认，他人无权质疑其效力。反观所谓上诉人张雷的商品房买卖合同，已被司法机关法定程序认定为无效公章所签，其网签手续同样被有权机关认定为无效。原审认定其合同无效是必然结果。这与刘仲丹是否构成表见代理无关。正元公司也从未承认过其与张雷之间存在合同关系，也从未承认收到张雷的购房款和出借款。所谓刘仲丹欠李君30万元，也是没有依据，李君与张雷之间的夫妻关系也从未在法庭上出示过相关证明。顶账一说是根本站不住脚的。工行台安支行述称：服从原审判决。工行与被上诉人刘瀚舆签订的借款合同真实有效，刘瀚舆取得房屋的合法物权抵押权也依法生效。正元公司应该将涉案房产交付给刘瀚舆使用。刘瀚舆向一审法院起诉请求：1.判决确认其与正元公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.确认台安县房屋归其占有使用；3.请求被告正元公司将该房屋交付给其使用，第三人张雷将该房屋腾退；4.请求判令被告正元公司、房产处共同赔偿其经济损失300,000元。一审法院认定事实：2014年1月10日，原告刘瀚舆与被告正元公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告刘瀚舆购买被告正元公司位于台安县的房屋，建筑面积109.59平房米，付款方式为银行贷款，房屋交付时间为2014年10月30日。合同签订后，原告刘瀚舆向被告正元公司交付了购房首付款266,766元，并于2014年4月15日在第三人工商银行台安支行办理了房地产抵押贷款合同，用台安县学府嘉园小区1幢楼1单元1401号房屋作为抵押物，贷款金额160,000元，贷款期限从2014年4月15日起至2029年5月15日止。被告房产处为其出具房他证台房字第××号他项权利证。原告按照约定按期偿还银行贷款。原告刘瀚舆向被告正元公司交付了购房手续费900元，维修基金12786元。2015年3月20日，被告正元公司向第三人张雷的丈夫李君借款300,000元，2016年9月20日，被告正元公司与第三人张雷签订一份《商品房买卖合同》，将该房屋又出售给第三人张雷，用第三人张雷丈夫李君的300,000元借款抵顶房屋价款。2016年9月20日，被告房产处对涉案房屋进行网签备案，经查实后，被告房产处于2017年8月14日发布了关于鞍山市正元房产开发有限公司《学府嘉园小区》网签合同备案无效的声明，公告第三人张雷的编号为201609200062网签合同备案无效。另查，鞍山市公安司法鉴定中心鉴定第三人张雷所签订的编号201609200062合同上所盖正元公司公章与正元公司公章公文样本不是同一公章所形成。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告刘瀚舆与被告正元公司于2014年1月10日签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。关于原告要求确认合同编号为(111401)《商品房买卖合同》有效，原告履行付款义务后，被告正元公司应履行交房义务，故原告要求被告正元公司交付涉案房屋有理，该院予以支持。该涉案房屋归原告占有的诉讼请求，符合相关法律规定，故对该项请求，该院予以支持。原告关于要求第三人将该房屋腾退的主张，因与本案不属于同一法律关系，故对该项主张，该院不予支持。如有纠纷，可另行诉讼。原告要求二被告赔偿经济损失300,000元的主张，因没有相关证据，故该院不予支持。第三人张雷关于该涉案房屋因其已经占有，应归其所有的辩解，由于第三人张雷的网签合同无效且第三人张雷与正元公司所签订的房屋买卖合同中的公章非正元公司的公章，故第三人的此项主张，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、确认原告刘瀚舆与被告鞍山市正元房产开发有限公司签订的编号为(111401)《商品房买卖合同》有效，涉案房屋应归原告刘瀚舆占有；二、被告鞍山市正元房产开发有限公司于该判决生效后20日内交付涉案房屋；三、驳回原告刘瀚舆其他诉讼请求。案件受理费15,182元由被告鞍山市正元房产开发有限公司承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法订立的合同应当受到法律保护。本案中，被上诉人刘瀚舆与被上诉人正元公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。现被上诉人刘瀚舆已向被上诉人正元公司交纳相应的购房款，正元公司理应将案涉房屋交付给刘瀚舆。上诉人张雷与被上诉人正元公司签订的《商品房买卖合同》，经鞍山市公安司法鉴定中心鉴定该合同上所盖正元公司公章与正元公司公章公文样本不是同一公章所形成，无法认定该合同的真实性，故一审判决正确，本院予以维持。关于上诉人张雷主张认定刘瀚舆的《商品房买卖合同》有效缺乏证据证明一节，在2018年7月25日庭审中记载，被上诉人正元公司陈述对刘瀚舆主张正元公司收到其全部购房款的事实没有意见，说明正元公司已实际收到刘瀚舆的全部购房款。而被上诉人刘瀚舆提交的其作为借款人与原审第三人工行台安支行作为贷款人、被上诉人正元公司作为保证人共同签字盖章的《个人购房借款/担保合同》、被上诉人台安县房地产管理处出具的房他证台房字第××号他项权利证等证据，均能够证明刘瀚舆与正元公司存在真实的房屋买卖合同系关系，一审判决认定刘瀚舆与正元公司签订的合同有效并无不当，故对上诉人张雷的此节上诉主张，本院不予支持。关于上诉人张雷主张认定其与正元公司签订的《商品房买卖合同》无效错误一节，首先，上诉人没有提供证据证明系刘仲丹代表被上诉人正元公司与其签订的《商品房买卖合同》，该合同上也没有刘仲丹签字，且上诉人亦没有提供证据证明刘仲丹以其30万元借款及利息抵顶购房款，对此，正元公司亦没有予以认可，虽然提供网签备案，但该网签合同已被行政机关以并非正元公司公章为由予以撤销，故无法认定该合同的真实性，亦无法认定刘仲丹对外构成表见代理。其次，刘仲丹于2016年12月8日给上诉人出具《承诺书》，又于2016年12月13日给被上诉人刘瀚舆出具《承诺书》，两份《承诺书》内容相悖，不能以2016年12月8日的《承诺书》来认定上诉人合法占有案涉房屋。故一审判决认定上诉人与正元公司签订的《商品房买卖合同》无效并无不当，故对上诉人此节主张，本院不予支持。关于上诉人张雷主张台安县房地产管理处应当对其错误办理网签备案和非法核发他项权利证的行为承担相应的法律后果，同时，工商银行台安支行在明知刘瀚舆不具有不动产权属证明的情况下而接受他项权利证为其发放抵押贷款也应当承担相应的法律责任一节，因此节主张与本案并非同一法律关系，本院不予审理。综上所述，张雷的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7701元，由上诉人张雷负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 徐云龙审判员 宋 锦二〇二〇年三月二十日书记员 姜 珊