浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终329号 上诉人（原审原告）：何均祥，男，1965年2月12日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被上诉人(原审被告)：**，男，1974年1月20日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：章颖枫，浙江卓颂律师事务所律师。 上诉人何均祥因与**房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初15647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成由审判员茹赵鑫担任审判长，审判员姚瑶、韦玮参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何均祥上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的全部原审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。上诉人已向法院提交了向被上诉人催讨的短信和电话记录，但基本都被被上诉人拉黑，最后的催讨时间为2016年10月2日、5日和11月22日。一审认为有可能是上诉人在解除拘留后与被上诉人的一些交流，错误，剥夺了上诉人的诉讼权利。二、一审适用法律错误。一审适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条和《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款、第一百九十五条规定不支持上诉人的诉讼请求，错误，上诉人无法服判。 **辩称，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。被上诉人的最后一次支付租金是在2016年7月21日，故诉讼时效至2017年7月20日已经届满。上诉人提供的证据无法证明其是在向被上诉人催讨租金或是作了有效催讨，本案亦不存在其他中断、中止或延长诉讼时效的情形，故上诉人的起诉已过诉讼时效。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 何均祥向一审法院起诉请求：判令**支付租赁费余款97000元。后增加一项诉讼请求：判令**支付97000元自2015年6月30日起至款付清日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的利息。 一审法院经审理查明：2012年9月13日，诸暨市制衣总厂与中国建设银行股份有限公司诸暨支行（以下简称诸暨建行）签订最高额抵押合同一份，约定诸暨市制衣总厂以自有的坐落于诸暨市的房产，为诸暨市斯佳曼纺织有限公司向诸暨建行的相关借款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记手续。2013年8月6日，该院受理诸暨建行诉诸暨市斯佳曼纺织有限公司、诸暨市制衣总厂、吴海锋等金融借款合同纠纷一案[案号：（2013）绍诸商初字第2529号]，并依诸暨建行的申请，于2013年8月8日裁定对上述抵押房产予以登记查封。2013年12月4日，该院作出（2013）绍诸商初字第2529号民事判决，确定诸暨建行对上述抵押房产经司法处置后的款项在约定的最高限额内享有优先受偿权。该判决于2014年2月底生效。 2014年2月5日，诸暨市制衣总厂与何均祥签订《厂房租赁协议》一份，约定将坐落在诸暨市暨阳街道同乐下村的诸暨市制衣总厂内的六层综合大楼的一、三、四、五、六层（其中第二层楼除外），出租给何均祥使用，该房占地面积为约1000㎡，租赁期限6年，年租金20万元，总计120万元，于本协议签订时一次性付清。何均祥租赁期间，诸暨市制衣总厂同意其转租。租赁期间，厂房因不可抗力和政府动迁造成本合同无法履行，合同终止，双方互不承担责任，但动迁所引起的本着搬迁费和安置费等费用归何均祥所有。何均祥在庭审中陈述，吴海锋、吴海燕兄妹当时欠其借款，至今还有200万元，用出租厂房抵债，其并未向诸暨市制衣总厂实际支付过租金，也没有针对所欠借款向法院起诉过。 因诸暨市斯佳曼纺织有限公司以及其他担保人未履行（2013）绍诸商初字第2529号民事判决，诸暨建行向该院申请执行，该院于2014年3月5日立案执行。2014年5月7日，该院作出（2014）绍诸执民字第1597－2号执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人诸暨市制衣总厂所有的坐落在诸暨市厂房及对应国有土地使用权；二、被执行人诸暨市制衣总厂及上述厂房占有、使用人员应在2014年6月25日前腾退。逾期不腾退的，该院强制执行。在执行过程中，经三次公开拍卖涉案房屋，均因无人竞买而流拍，申请执行人诸暨建行愿以第三次拍卖保留价1700万元接受上述财产以抵偿债务。该院遂于2014年9月29日作出（2014）绍诸执民字第1597－3号执行裁定书，裁定：一、将被执行人诸暨市制衣总厂所有的坐落在诸暨市厂房及国有土地使用权[房屋所有权证号：房权证诸字第××、Ｆ0××78、Ｆ0××81、Ｆ0××82号；国有土地使用证号：诸暨国用（2012）第××、90××41号]作价1700万元，交付申请执行人诸暨建行抵偿债务。上述财产的所有权自该裁定送达申请执行人诸暨建行时起转移；二、申请执行人诸暨建行可持该裁定到房产登记部门办理相关产权变更登记手续，并负担相关费用。该裁定送达后即发生法律效力。 2014年10月18日，何均祥为甲方（转租方），**为乙方（承租方），双方签订《厂房租赁协议书》一份，其中约定：甲方将坐落在诸暨市暨阳街道同乐下村的诸暨市制衣总厂内综合大楼一幢六层不包括第二层全部出租给乙方使用，坐落面积约捌佰余平方米，厂方为水泥钢砖结构，甲方保证所有权人同意转租；厂房租赁从2014年10月18日至2019年10月18日止，租赁期为五年；租费为第一年拾玖万伍仟元整，协议签订日付清，第二年贰拾壹万叁仟元整，第三年贰拾叁万叁仟元整，第四年贰拾伍万叁仟元整，第五年贰拾柒万叁仟元整，每年必须在六月三十日前一次性付清，付款方式：以银行转账方式付款。双方还约定了其他权利义务。何均祥自认**已付清了第一年的租金，支付了第二年的租金116000元。 2015年3月24日，该院发出公告，责令诸暨市制衣总厂及案涉厂房占有使用人员在2015年4月15日前腾退。2015年4月18日，何均祥向该院提出执行异议，该院于2015年5月12日书面通知何均祥，不予受理其提出的执行异议。后**于2016年10月15日腾退案涉租赁厂房，实际使用期限近两年。 2016年5月11日，何均祥发短信给**，让**第二天抽时间把钱汇一下。**于2016年5月19日向案外人戚丽红汇款56000元，于同年7月21日汇款30000元，双方一致确认上述款项系用于支付第二年的案涉厂房租金。2016年9月27日中午，何均祥又发短信给**“我可能被拘留，理由破坏执行公务”，**回复“噢，可能要5天”。另外，何均祥的手机显示，双方在2016年10月份之前有多次通话，其中2016年9月27日上午有三次通话。2016年10月2日下午，何均祥打电话给**，双方通话时间为6分32秒。2016年10月5日晚上，何均祥又打电话给**，通话时间为18秒。2016年11月19日晚上，**打电话给何均祥，只响铃10声，未接通。2016年11月22日上午，何均祥五次打电话给**，均未能接通，当天最后一次未能接通电话后，何均祥即发短信给**“小王为什么把我的手机加入黑名单”，**未回复。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”由此可以看出，法律并不禁止已抵押的不动产出租，只是不得对抗已登记的抵押权。同时对于已经查封的不动产，被执行人与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人，且查封未经公示，人民法院不得解除善意第三人的占有或者排除其妨害。具体到本案，该院在（2013）绍诸商初字第2529号案件的处理中，对诸暨市制衣总厂是采用公告送达的方式，该案的民事判决于2014年2月底生效，但诸暨市制衣总厂却在2014年2月5日将已抵押且已被该院查封的案涉厂房出租给何均祥，从选择出租的时机来看显然具有恶意。对于何均祥来说，因案涉厂房在被该院采取财产保全措施时，只是向当时的不动产管理部门送达了民事裁定和协助执行通知书，并未到现场张贴封条和公告，很难认定此种查封方式为何均祥所知晓。虽然该院对何均祥陈述的取得租赁权的对价持保留态度，同时何均祥在庭审中陈述案涉厂房在转租之前是空置状态，从何均祥取得转租权到转租出去，中间长达八个月，该院亦觉得不合常理，2014年2月5日厂房租赁协议的实际签订时间存疑，但现有证据尚不足以证实何均祥与诸暨市制衣总厂存在恶意串通构建虚假租赁关系对抗该院执行的情形。综上二点，该院目前只能认定何均祥与诸暨市制衣总厂于2014年2月5日签订的厂房租赁协议是合法有效的，何均祥据此取得了案涉厂房的使用权和转租权。 该院虽于2014年5月7日作出执行裁定，要求诸暨市制衣总厂及案涉厂房占有、使用人员在2014年6月25日前腾退，后又于2014年9月29日作出执行裁定，将案涉厂房的所有权转移给诸暨建行，但综合所有在案证据均未能显示上述二份裁定的内容已通过有效的方式为何均祥所知晓，也未显示诸暨建行在所有权变更后及时去现场宣布其合法身份或实际占有、接管了案涉厂房，该院只能认定直到2015年3月24日发出腾房公告时，何均祥才知晓或者应当知晓案涉厂房所有权已变更，并且何均祥需要依法按时腾空案涉厂房，其租赁权无法对抗抵押权的实现。而根据何均祥后来提交的执行异议书也可以看出，其于2015年3月28日知晓了上述公告的内容。因此，双方于2014年10月18日签订厂房租赁协议书时，该院仍然无法证实彼时何均祥存在恶意，双方之间的转租合同也合法有效，何均祥据此取得收取转租租金的权利。但应当指出的是，最迟从2015年3月28日开始，何均祥取得的转租租金就不具有合法性和正当性，此时该院已经可以依申请或依职权解除其占有或排除其妨害。或者说，何均祥此后享有的转租租金收益，是双方共同对抗该院执行的后果。当然，新的所有权人也可以让渡自己的部分合法权益，容忍此前设定的租赁关系以及转租关系继续存在，这并未违反法律规定，系当事人对自身合法权益的自由处分或者无奈之举。考虑到执行实务中的一些特殊情况以及新所有权人诸暨建行一直未向双方主张占有使用费，结合合同相对性原则，该院确认何均祥有权继续向**收取剩余的第二年租金97000元，至于诸暨建行是否需要向何均祥主张权利，该院无权干涉。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”由此可见，在《民法总则》施行前即2017年10月1日前，本案租金的诉讼时效应当为一年。**最后一次付款为2016年7月21日，可认定诉讼时效中断，从该日起重新计算一年，即到2017年7月20日止。而上述司法解释第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”因此本案需要考察的是从2016年10月1日起，何均祥有无证据证明本案诉讼时效存在中断、中止或延长的情形。如果没有，诉讼时效只有一年，即到2017年7月20日止；如果有，那么诉讼时效从2017年10月1日开始变为三年，在原来的基础上至少可以再延长二年到2019年9月30日。目前何均祥能提供的这方面证据只有2016年10月2日和10月5日的手机通话记录、11月22日的短信记录，但通话记录无法显示具体的内容，且根据双方在2016年9月27日的短信内容，双方在10月2日长达6分多钟的通话，很有可能是何均祥被解除拘留后双方的一些交流，无法认定是何均祥向**催讨租金，至于10月5日的通话记录只有区区18秒，亦无法认定何均祥是在催讨租金或者说作了有效的催讨。11月22日的短信内容，并未提到租金的事情，**亦未予答复。故上述证据均无法证实何均祥在2016年10月1日以后向**进行了有效催讨，无法构成诉讼时效中断，也不存在诉讼时效中止或延长的情形，该院只能认定本案的诉讼时效于2017年7月20日届满。何均祥于2019年7月向该院提交起诉材料，其起诉已经超过诉讼时效，**关于诉讼时效的抗辩成立，何均祥的全部诉讼请求依法应予驳回。在何均祥早已无法有效联系**以及何均祥于2017年就通过诉讼积极向另一次承租人金顺樑主张权利的情况看，何均祥怠于行使本案的相关权利，应自行承担不利的法律后果。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款、第一百九十五条规定,判决:驳回何均祥的诉讼请求。案件受理费2225元，减半收取计1112.50元，由何均祥负担。 二审中，上诉人为证明其主张，向本院提供了杨昌明的《证明》和（2015）绍诸刑初字第593号刑事判决书各一份，以证明其在2016年10月1日之后有向被上诉人进行过有效催讨的事实。 被上诉人在二审中未向本院提交新的证据，针对上诉人提交的上述证据，被上诉人发表意见称，对真实性有异议。首先，根据常理判断，包车司机在客人到达目的地后，并不会提供行车以外的讨债服务；其次，上诉人有自驾车，没必要再叫包车；最后，《证明》内容纯属虚构。 本院认证认为，仅凭杨昌明的《证明》，尚不足以证实上诉人于2016年10月4日下午前往被上诉人处催讨过案涉租金，故不能达到上诉人的证明目的；（2015）绍诸刑初字第593号刑事判决书与本案缺乏关联性，故均不予认定。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点主要是上诉人提起的本案之诉是否已经超过诉讼时效。因案涉租金的到期应付日在《中华人民共和国民法总则》施行之前，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。”之规定，本案首先应当适用一年的诉讼时效。又因被上诉人最后一次支付案涉租金是在2016年7月21日，故截止2017年7月20日，本案一年的诉讼时效已经届满，而此时，《中华人民共和国民法总则》仍未施行。现上诉人主张其在2016年10月2日、5日和11月22日均有向被上诉人主张过案涉权利，本案构成诉讼时效中断，但未能提供充分证据证明，仅凭现有的相互独立的通话记录、短信内容和杨昌明的《证明》，尚不足以证明上诉人于2016年10月1日之后向被上诉人进行过有效催讨，故不能产生诉讼时效中断的法律效果。综上，上诉人提起的本案之诉已经超过诉讼时效，其上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2225元，由上诉人何均祥负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  姚 瑶 审判员  韦 玮 二〇二〇年三月二十日 书记员  张青炀