湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘08民终128号 上诉人（原审原告）：湖南民泰资产管理有限公司，住所地湖南省吉首市镇溪办事处砂子坳社区湘西自治州民族体育学校办公楼二楼。 法定代表人：廖卫果，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：黎之昊，湖南通程律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李黎，女，1990年5月5日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。 委托诉讼代理人：李跃升，张家界市永定区子午法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：吴奇，男，1971年6月25日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。 上诉人湖南民泰资产管理有限公司（以下简称民泰公司）因与被上诉人李黎、吴奇排除妨害纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初4436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人民泰公司的委托诉讼代理人黎之昊、被上诉人李黎的委托诉讼代理人李跃升、被上诉人吴奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人民泰公司上诉请求：1.撤销一审判决,发回重审或依法改判;2.本案一审、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一审判决认为被上诉人李黎、吴奇无需支付房屋占用费系认定事实、适用法律错误。首先，李黎和张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司签订的租赁合同已经被撤销,故李黎将涉案房屋转租给吴奇系无权处分行为,上诉人也并未对该行为进行追认,而一审法院引用的“买卖不破租赁”的前提系该租赁为出租人对房屋的有权处分,但本案显然不适用这一规则。其次,本案并非租赁合同纠纷,而是排除妨害纠纷,上诉人系涉案房屋的合法所有权人,而被上诉人系对上诉人物权的侵害方。被上诉人因无权占有使用上诉人的房屋的收益体现于两被上诉人之间的租金,上诉人参照该租金标准计算自身的损失并无不当。最后,上诉人取得涉案房屋所有权后于2018年6月聘请了长沙巨鹰物业公司对涉案房屋进行物业管理,同时也向所有承租户告知了该房屋所有权人已经变更为上诉人的事实,被上诉人吴奇一直在涉案房屋内经营,其所称不知房屋所有权人变更的说法没有事实依据。一审时被上诉人吴奇也未举证证明其在使用房屋过程中向任何一方交过租金,故一审法院认为上诉人未通知被上诉人而被上诉人无需赔偿上诉人损失的说法没有事实依据。 李黎辩称，上诉人和被上诉人不是合同相对人，被上诉人已将租赁房屋退还给了案外人张家界晟昊置业有限公司，上诉人不是该房屋的所有权人，其要求被上诉人承担房屋占用费没有理由。一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉。 吴奇辩称，自己合同还没有到期的时候就退房了，没有强占，也没有拖欠房租，请求驳回上诉。 民泰公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决李黎、吴奇排除妨害，立即向民泰公司腾空并交付位于张家界市永定区房屋；2.请求人民法院依法判决李黎、吴奇赔偿因占用房屋导致民泰公司受到的损失94328.76元（暂计算至具状之日，之后的实际损失计算至被告向原告腾空并交付房屋之日止）；3.本案诉讼费用由李黎、吴奇承担。 一审法院认定事实：1、2015年7月19日，李黎与案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司签订《张家界国际旅游商业城租赁合同书》，案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司将座落在张家界永定区火车站国际旅游商业城A区A1栋一层143A、145、146、147号商铺出租给李黎。2、2016年9月27日，李黎与吴奇签订《租赁合同书》，李黎将其承租的张家界永定区火车站国际旅游商业城A区A1栋143A商铺租赁给吴奇做餐饮使用，吴奇在承租经营时店名为土家土味；租赁期限为三年，自2016年3月1日起至2019年2月30日；租金为一年55000元。2019年2月底3月初，吴奇已将占用的涉案房屋交付给民泰公司委托的长沙巨鹰物业公司的经理。吴奇交的3000元保证金已由张家界晟昊商业经营管理有限公司予以退还。3、2017年10月25日，李黎与案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司签订《调解协议》，李黎将承租的座落在张家界市永定区火车站国际旅游商业城A区A1栋一层143A、145、146、147号房屋和103、105、106、107、108、109、110、111、117、118号房屋退还给案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司，同时将已转租给次承租人吴奇、黄明强等人的全部租赁合同转交给案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司，由案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司享有和承租租赁合同约定的权利义务。4、2018年1月25日，湖南省张家界市中级人民法院作出（2016）湘08执43-2号执行裁定书，裁定将涉案房屋的所有权从案外人张家界晟昊置业有限公司处自本裁定书送达民泰公司时转移给民泰公司所有。5、2018年4月14日，张家界市永定区人民法院作出（2016）湘0802民初1872号民事判决书，判决撤销张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司与李黎签订的落款时间为2015年6月19日、2015年7月19日的两份《张家界国际旅游商业城租赁合同书》。6、2018年4月22日，李黎与案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司签订《租赁房屋交接及租金结算协议》，双方就解除于2015年6月19日、2015年7月19日签订的两份《张家界国际旅游商业城租赁合同书》后所存在租赁房屋返还及租金结算等事宜签订了《租赁房屋交接及租金结算协议》，协议约定：李黎将所租赁的房屋退还给张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司，并将已转租给次承租人吴奇等人的全部租赁合同转交给张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司，由张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司享有和承担租赁合同约定的权利义务。且对租金结算及其他补偿等均作了约定。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让、或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。故湖南省张家界市中级人民法院2018年1月25日作出的（2016）湘08执43-2号执行裁定书送达给民泰公司时，案涉房屋的所有权已归民泰公司所有。民泰公司有权行使所有权人的权利，现因吴奇已于2019年2月底3月初将涉案房屋腾空并交付给了民泰公司，故民泰公司要求判令李黎、吴奇立即向民泰公司腾空交付位于张家界市永定区房屋的诉讼请求的事实不复存在，故对该项诉讼请求不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，从提交的证据来看，签订合同的主体是李黎与吴奇及李黎与案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司签订，合同订立及合同解除的后果均由订立合同双方予以承担，与民泰公司无关；同时，民泰公司在取得案涉房屋所有权后，没有提交有效的证据证实其向承租方以及次承租方主张过权利，即要求承租人及次承租人支付租金，民泰公司主张其于2018年7月16日向吴奇送达了张家界市中级人民法院的执行裁定书，提交的证据为照片三张，没有原件进行核对，且不能证明其送达的材料内容，又无其他证据佐证，不予采纳。因为房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力，也即买卖不破租赁，且李黎和吴奇是基于合同的约定租赁案涉房屋，只能向合同相对方履行交付租金的义务，李黎与案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司解除租赁合同后，但李黎与吴奇的转租合同并没有解除，李黎已将与吴奇签订转租合同中的权利义务一并转让给了案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司，案外人张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司承继了李黎在合同中的权利和义务，有权向吴奇主张交付租金的权利。故对民泰公司要求李黎、吴奇赔偿因占用房屋导致民泰公司受到的损失94328.76元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回湖南民泰资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2158元，适用简易程序减半收取1079元，由湖南民泰资产管理有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经审理查明，一审认定的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉和被上诉人答辩，本案二审的争议焦点归纳为：被上诉人是否应该给上诉人赔偿损失。 2018年1月25日，本院作出（2016）湘08执43-2号执行裁定，将案涉房屋的所有权从张家界晟昊置业有限公司转移给民泰公司，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”的规定，该执行裁定书送达给民泰公司时，民泰公司已取得案涉房屋的所有权。民泰公司有权行使其作为所有权人的权利，但其权利应依法行使，不得损害他人的合法权益。从查明的事实来看，在民泰公司取得所有权之前，被上诉人就已从张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司取得了案涉房屋的承租权，且李黎已于2017年10月25日将案涉房屋退还给了张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司，吴奇作为次承租人也直接与张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司建立了租赁关系。虽然张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司与李黎的租赁合同后来被张家界市永定区人民法院撤销，但在民泰公司对案涉房屋取得所有权之前，被上诉人吴奇已直接与张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司建立了租赁关系，该租赁关系并没有被法院撤销，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，民泰公司即使取得了房屋所有权，也不能对抗吴奇取得的在先租赁权，吴奇有权依据原合同使用房屋至期满。至于吴奇在租赁期内的租金交纳问题，与本案不是同一法律关系，不在本案中处理。吴奇已于合同期满前将房屋移交给民泰公司，被上诉人李黎也已于民泰公司取得所有权之前将房屋移交并退出了租赁关系，故两被上诉人的行为没有损害民泰公司的合法权益，无须给民泰公司赔偿损失。 综上所述，民泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2158元，由上诉人湖南民泰资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 燕 审判员 钟以祥 审判员 吕红军 二〇二〇年三月二十六日 法官助理朱琳 书记员王茜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。