贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1663号上诉人（原审原告）：张李，男，1994年10月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：敖军，贵州省贵阳市云岩区三桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王春花，女，1971年3月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：陈威西，男，1986年10月21日出生，住贵州省贵阳市乌当区，系被告之婿。被上诉人（原审被告）：贵州黔房房地产经纪有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区正新街9号富水花园塔楼D栋11层6号。法定代表人：张贤文。委托诉讼代理人：陈红兴，男，汉族，1986年12月4日出生，系该公司员工，住贵州省六枝特区。上诉人张李因与被上诉人王春花、贵州黔房房地产经纪有限公司（以下简称“黔房公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初11384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人张李上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或依法改判；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：第一，原判认定事实不清。本案中双方未发生违约情形，而是被上诉人黔房公司在办理按揭代理过程中应银行要求变更首付款金额，将合同约定的9万元变更为11万元，并向我方隐瞒房屋买卖的相关规定致使合同目的不能实现。我方积极配合办理贷款手续，在签订合同时，已将我方的银行车贷及其他贷款的重要信息予以告知，被上诉人黔房公司认为我方的经济情况是足够办理房屋按揭贷款的。虽然我方存在负债行为，但是均按期还款，并无逾期的情形。第二，原判适用法律错误。被上诉人黔房公司未能如实告知购房信息，使用低价首付款吸引我方签订买卖合同，应适用《合同法》第425条:“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”之规定，承担损害赔偿责任。导致合同不能履行的原因并不能归责于我方，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“因不可归责于当事人双方事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定。王春花辩称，原判公平合理，合同签订是三方真实意思表示，导致合同无法履行的原因是上诉人张李在银行有其他贷款未还清，征信不合格才不能办理贷款。合同无法继续履行的核心是因为上诉人的征信不过关，与我方没有关系。黔房公司辩称，因为在签订合同之前，上诉人贷款未能结清，导致征信不过关不能办理贷款，合同无法继续履行与我方没有关系。张李向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋定购合同》；2.判令被告王春花退还原告购房定金3万元；3.判令被告黔房公司赔偿原告定金3万元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2019年8月15日，原告作为乙方、被告王春花作为甲方、被告黔房公司作为居间方共同签订《房屋定购合同》一份，约定被告王春花将其所有的贵阳市云岩区改茶路120号水晶苑B4栋3单元2层1号房屋出售给原告，房屋总价款为53万元，原告于合同签订之日向原告支付购房定金3万元，交纳定金后，若被告王春花不按合同约定出售该房屋，应双倍向原告返还定金，若原告不按合同约定购买该房屋，定金不予退还，若原告与被告王春花任何一方违约导致合同项下内容无法履行，则由违约方按房屋总约定的成交价的3%支付被告黔房公司居间服务佣金，已收取的佣金不予退还。三方协商于2019年9月15日前办理该房屋产权过户登记手续。原告于2019年9月15日前支付首期购房款9万元，已支付的定金用于冲抵首期款，剩余购房款44万元以银行按揭贷款方式支付。同时，合同第四条约定原告与被告王春花保证所提供的资料合法、真实、有效，若因蓄意隐瞒或故意造假导致的一切后果和违约赔偿责任，由制造方承担，与被告黔房公司无关。合同第十四条约定若原告中途违约或不按合同约定时间提交完备房屋过户相关材料，不按约定时间支付房款，交易取消，定金不退，并按照房屋成交价的3%支付被告黔房公司居间服务佣金，若被告王春花中途违约或不按合同约定提交完备房屋过户相关材料，交易取消，被告王春花就退还定金，并按照一倍定金支付赔偿违约金，并按照房屋成交价的3%支付被告黔房公司居间服务佣金。合同第十八条约定若因原告征信黑名单，违约责任自行承担，若原告征信非黑名单，贷不了款，被告黔房公司补偿定金3万元，原告需给被告黔房公司办理相关事宜。合同签订后，原告通过微信转账的方式向被告王春花支付定金3万元。此后，原、被告曾数次到各银行办理按揭贷款，但均未办理成功。未办理成功的原因系原告有银行债务未偿还。同时查明，原告曾于2018年11月28日在上汽通用汽车金融有限责任公司进行个人汽车贷款，分24期偿还，2020年11月28日到期，截止2019年10月13日，仍未清偿完毕。原告在浦发银行亦有信用卡透支情况，该信用卡于2019年9月15日前已结清欠款。庭审中，原告承认其在APP上有贷款未还清，原、被告均表示曾至少6次共同到不同银行办理银行按揭贷款，但因原告自身有贷款未还清，银行要求增加首付款或购买理财产品，才能贷款，经各方数次努力，原告仍不能取得贷款。同时，原告明确表示，不愿继续履行合同，购买房屋。一审法院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下几方面：一是合同是否应当解除；二是违约责任由谁承担，被告王春花是否应退还原告定金3万元；三是被告黔房公司是否应赔偿原告定金3万元。首先，关于合同是否应当解除方面。原、被告共同签订的《房屋定购合同》系各方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。现原告要求解除该合同，虽被告王春花表示不同意解除合同，但原告不愿继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，该合同已无实际履行的可能，双方合同目的亦不能实现，因此，《房屋定购合同》应予以解除。其次，关于违约责任由谁承担，被告王春花是否应退还原告定金3万元方面，本案中，原、被告均表示合同不能履行系原告不能按时办理银行贷款所致，且原告不能办理银行按揭贷款系原告自身在金融机构有贷款未清偿完毕所致，作为房屋出售方，被告王春花亦数次协助原告前往各银行办理银行贷款均不能，现原告未按合同约定办理完成银行贷款，致使合同无法履行，因此，应由原告承担违约责任，《房屋定购合同》明确约定了办理银行贷款的时间，现原告不能办理银行贷款，亦不愿继续履行合同，且被告王春花无违约的情形，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”之规定，被告王春花收取的定金3万元不应退还原告。最后，关于被告黔房公司是否应赔偿原告定金3万元方面。其一，原告未按合同约定履行向被告黔房公司如实告知的义务，原、被告于合同中明确约定，原告应履行向被告黔房公司的如实告知义务，但原告未告知被告黔房公司其在银行仍有贷款及信用卡未透支款清偿完毕的情况；其二，因原告有未清偿的银行贷款，导致贷款不能，且经原、被告共同努力，经数次到银行进行处理，为不能办理贷款，不能办理银行贷款系原告自身原因造成；其三，虽原、被告于合同十八条约定：若因原告征信黑名单，违约责任自行承担，若原告征信非黑名单，贷不了款，被告黔房公司补偿定金3万元，但原告确系征信中发现有未清偿的银行贷款，原告亦未按合同约定履行如实告知义务，且经被告黔房公司数次到银行协调，原告不愿增加首付款，最终导致贷款不能，因此，应由原告自身承担相应违约责任，其无权要求被告黔房公司赔偿其3万元。综上所述，对原告要求判令解除原、被告签订的《房屋定购合同》的诉请，一审法院予以支持；对原告要求判令被告王春花退还原告购房定金3万元的诉请，一审法院不予支持；对原告要求判令被告黔房公司赔偿原告定金3万元的诉请，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告张李与被告王春花、被告贵州黔房房地产经纪有限公司于2019年8月15日签订的《房屋定购合同》；二、驳回原告张李其余诉讼请求；案件受理费1300元，减半收取650元，由原告张李承担（已预交）。二审期间，上诉人张李向本院提交了如下证据：《微信聊天记录》，欲证明在办理贷款时，每一家银行办理贷款时都需要首付款11万元，但被上诉人黔房公司与我方签订合同中载明的首付款9万元，首付款金额差距导致我方不能办理贷款。被上诉人王春花质证称，对该证据的真实性无异议，但是不能达到证明目的。并非因为首付款的原因导致贷款不能办理，而是因为上诉人的征信问题导致不能办理贷款。其中只有一家银行要求首付款11万元，但是因为上诉人为外地户口不能办理贷款，最后建行可以办理，但是因为上诉人的征信问题（银行贷款未结清）无法办理，其他都是因为银行自身的规定无法办理。被上诉人黔房公司质证称，对该证据的真实性无异议，但是不能达到证明目的，质证意见与被上诉人王春花的意见一致。经二审审理查明，中国人民银行征信中心于2019年8月16日、2019年9月23日、2019年10月13日出具的《个人征信报告》均显示张李的贷款及贷记卡的账户状态为“正常”。另查明，三方最后一次前往银行办理贷款的时间为2019年9月12日。再查明，被上诉人黔房公司在庭审中自认签订合同时，被上诉人黔房公司知晓上诉人张李的车贷及信用卡消费情况。本院认为，本案的争议焦点为：第一，被上诉人王春花是否应退还3万元定金？第二，被上诉人黔房公司是否应当赔偿上诉人3万元？依法成立的合同对当事人均具有约束力。本案中，三方签订的《房屋订购合同》依法成立并生效，当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。关于争议焦点一，按照《房屋订购合同》约定，被上诉人王春花的主要合同义务是保证对房屋享有的权利无瑕疵，所提供的资料真实、合法、有效以及协助办理房屋的过户登记手续。在该合同第八条载明，被上诉王春花退还定金的原因是不按本合同约定出售该房屋。本案中，被上诉人王春花至少6次配合上诉人张李及被上诉人黔房公司到不同的银行办理银行按揭贷款，但因为上诉人张李在办理贷款时，存在贷款未还清、银行要求增加首付等原因致使贷款未能办理，合同无法履行。被上诉人王春花在履行合同的过程中并不存在违约之情形，故对上诉人张李主张由被上诉人王春花返还3万元，无事实依据，本院不予支持。此外，上诉人张李主张应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三十二条的规定，本案为二手房买卖合同纠纷，并非商品房买卖合同纠纷，故对上诉人张李的该主张，本院不予支持。关于争议焦点二，被上诉人黔房公司在庭审中自认签订《房屋订购合同》时，上诉人张李已告知其负债情况，那么按照当事人在《房屋订购合同》第十八条“其他约定事项”中所载明的内容来看，若张李征信非黑名单贷不了款，被上诉人黔房公司补偿定金3万元。且结合该条第四项来看，征信黑名单应当解释为征信不良、贷款逾期、存在黑产的情形。本案中，虽然上诉人张李在贷款时有贷款未还清的情况，但是张李的《个人信用报告》中显示的信贷交易信息均为正常，并无征信不良的情况，亦无被列入征信黑名单的情况，况且在履行合同过程中，上诉人张李亦就浦发信用卡的消费贷款予以结清，因此，被上诉人黔房公司应按照合同约定补偿上诉人张李定金3万元。综上，原判认定事实部分不清，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初11384号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初11384号民事判决第二项；三、贵州黔房房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内补偿张李定金3万元；四、驳回张李的其余诉讼请求。二审案件受理费用1300元，由上诉人张李负担650元，由被上诉人贵州黔房房地产经纪有限公司负担650元。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 邹爱玲审判员 程 奕二〇二〇年三月二十五日书记员 谢 婧