广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0103民初1337号原告：广州牵晴汇房地产有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道8号。法定代表人：霍业生，职务：董事长。委托诉讼代理人：邓斌，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：广州市培乐方动漫科技有限公司，住所地广州市天河区马场路36号太阳新天地402-403(自编号)。法定代表人：林嘉明。委托诉讼代理人：曾韵莹,广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫率，广东金本色律师事务所实习人员。原告广州牵晴汇房地产有限公司（以下简称牵晴汇公司）诉被告广州市培乐方动漫科技有限公司（以下简称培乐方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告牵晴汇公司的委托诉讼代理人邓斌、被告培乐方公司的委托诉讼代理人曾韵莹、闫率到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牵晴汇公司向本院提起诉讼请求：一、确认原告与被告于2018年5月29日签署的（穗租备2018B0300400422号）《广州市房屋租赁合同》及（编号：TA－20180620-327-01）《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》于2019年9月4日解除。二、判令被告向原告支付2019年8月1日至2019年9月4日止的基本租金共计人民币28199.87元，及逾期付款违约金（以当月所欠租金为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至款项付清之日止）；三、判令被告向原告支付2019年8月1日至2019年9月4日止的服务费共计为人民币6409.11元，及逾期付款违约金（以当月所欠服务费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；四、请求法院依法判令被告向原告支付2019年8月1日至2019年9月4日止的推广费共计为人民币1286.22元，及逾期付款违约金（以当月所欠推广费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；五、判令被告向原告支付2019年6月1日至2019年9月30日电费共计为人民币475.17元，及逾期付款违约金（以当月所欠商铺电费和公摊电费为本金，从《商户结算单》所确定的付款截止日的第2日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；六、判令被告向原告支付自合同解除第二日（2019年9月5日）起至商铺实际收回之日（2019年9月14日）止的房屋使用费、服务费和推广费为人民币21792.67元；七、判令被告向原告支付租金优惠期间（2018年6月20日至2018年7月19日）减免额相等之应付租金的差额部分为人民币25493.41元；八、判令被告向原告支付因其根本违约而导致原告支出的律师费15000元；九、判令原告没收被告签订合同时交付的租金保证金、服务费保证金共计人民币111831.3元；十、判决诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月29日，原告与被告签署了《广州市房屋租赁合同》及《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》（含附件）。约定：由原告将位于广州市荔湾区黄沙大道8号331房（自编号327号）商铺出租给被告经营玩具，租赁期限为3年，从2018年6月20日至2021年6月19日止。原告在日常巡查时发现被告于2019年8月6日起未在营业时间内进行营业活动，并擅自撤场。同时，自2019年8月1日起，被告开始拖欠原告的租金、服务费、推广费、及商铺电费、公摊电费。为此，原告已向被告发出《欠款及逾期付款违约金催缴单》。为避免原告损失进一步扩大，原告于2019年9月3日向被告发出《合同解除通知书》。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告培乐方公司辩称：一、涉案租赁合同应于2019年7月31日解除，自8月1日起原告主张费用为扩大损失，我方不予承担。在合同期限内原告未履行相应的推广等服务，致我方一直处于严重亏损状态。我方已向原告明确告知无法再继续履行合同需要撤场，并在7月31日至8月8日期间七次要求解约等。自8月1日起，我方未继续使用商铺。且涉案商铺一直由原告控制，因此原告对商铺的使用不存在任何障碍。原告应返还我方水电周转金、装修押金、消防保证金。二、原告在9月中旬已将涉案商铺转租出去经营，即原告的损失仅仅不过是一个月的租金，但我方已支付了高额的保证金，我方已支付的保证金已足以弥补原告因此所蒙受的损失。因此原告无权主张租金优惠期的返还。三、无证据显示律师费已真实产生，且该费用亦是扩大损失，不应由我方承担。经审理查明：广州市荔湾区黄沙大道8号331房号房地产是原告开发之房产。2018年5月29日，牵晴汇公司（甲方、出租人）和培乐方公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》（穗租备2018B0300400422号）、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》（编号：TA－20180620-327-01）（以下简称《补充合同》）及其附件，约定租赁上址商铺。其中，《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落荔湾区黄沙大道8号331房号房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积81.3平方米；租赁期限从2018年6月20日至2021年6月19日；其中，2018年6月20日至2018年7月19日租金为每月1134.9元；2018年7月20日至2019年6月19日的租金为每月27160元；2019年6月20日至2020年6月19日的租金为每月29294元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前以银行汇款付款方式交付租金给甲方；（第七条）乙方的权利义务：依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的另见《补充合同》向甲方支付违约金；（第九条）甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。《补充合同》约定：3.该商场管理：乙方同意该商场由甲方自行提供管理服务（以下甲方亦称“受托管理人”）。5.租金、服务费、推广费及其他应付款项：5.4.F乙方实际发生的水费、电费，按其专用的分表度数和政府规定标准计算，另外乙方还须承担公摊电费为乙方在该房产实际发生电费的百分之十，以及公摊水费为乙方在该房产实际发生水费的百分之十；5.5.3乙方应于每个公历月第五日或之前，向甲方支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费及POS机租金（如有），并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月服务费及中央隔油系统维护费（如有）；5.5.5租赁期内之杂项费用及附加空调费（如有）按月支付，乙方同意按照受托管理人每月发出的商户结算单及水电明细所规定的付款截止日内向受托管理人支付；5.9乙方收到每月的商户结算单或水电明细单等账单后，如对该账单所列金额有异议应在两个工作日以书面方式提出意见；如经双方核实有误，可由受托管理人更正后重新出具上述账单，如双方核实无误或乙方未在合理期限内提出书面意见，则视为乙方确认每期应付款项及往期欠款，乙方应按约及时支付。10.乙方义务及责任：10.6自开业后的任何一个公历年度内，乙方不得连续三天或累计七天中途停业。乙方如需中途停业，应事先征得甲方的书面批准，否则构成乙方违约。13.交还：13.1租赁期届满或租赁合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或甲方指示的其他状态下的该房屋交还甲方，并向甲方或受托管理人归还该房产的所有钥匙，由此发生的任何风险和费用（包括但不限于搬迁费、撤场费及该房产恢复原状费用）由乙方自行承担；113.3租赁期届满或租赁合同提前终止后，除非双方另有书面协议，在乙方完全撤离该房产之前，因继续占用该房产，乙方应自租赁期届满或租赁合同提前终止之日起至该房产被甲方实际收回之日止，向甲方交纳房屋使用费（金额等于届时租金数额的两倍）和推广费、并向受托管理人支付服务费和实际发生的其他应付费用。17.合同解除、终止及违约责任：17.4下列任何一项情况发生时，甲方有权书面通知终止租赁合同、没收乙方已付的保证金：N乙方未经甲方同意擅自撤离该房产的（无论乙方是否提出书面退租/撤场申请）；P乙方违反、不履行租赁合同之任何条款、条件的规定，并在甲方通知后仍未改正，以致严重影响租赁合同继续履行的，或发生有关法律规定甲方有权单方解除租赁合同的情况。17.5.B甲方在乙方经营期间给予乙方的任何优惠条件，是基于乙方完全履行租赁合同。若乙方在租赁合同履行过程中存在违约或因乙方原因导致租赁合同解除的，所有的优惠条件自始作废，乙方应将基于优惠条件所获得的利益全部退回给甲方。为免疑义，乙方在租金优惠期间所获得的优惠条件，乙方应按租金优惠期结束后第一个月的租金标准向甲方退回甲方已给予的租金优惠期间减免额相等之应付租金的差额部分。D乙方应向甲方支付因乙方提前退租或出现本补充合同第17.4条款所述违约事件使甲方支出的其他全部费用（包括但不限于公证费、提存费、翻译费、诉讼费、保全费、律师费等）；17.6租赁期内，乙方未按照租赁合同约定支付任何租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括管理服务、该房产之水电等各项服务。甲方有权同时要求乙方按照预期付款金额每日万分之五（0.05%）的标准字预期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金。《补充合同》附件三约定：水电周转金为人民币1455元，进场装修押金为人民币5000元；在租赁期届满后30个工作日内，受托管理人将水电周转金扣除乙方未付水电费（若有）无息退还乙方；乙方完成该房产的装修工作并经受托管理人验收合格并出具验收合格文件后30个工作日内，受托管理人在扣除装修罚款及赔偿款项（若有）后将剩余装修押金无息退还乙方；租金优惠期自2018年6月20日至2018年7月19日；服务费每月5655.1元、推广费每月1134.9元；乙方于该房产经营所涉及的电费、水费，乙方应按受托管理人提供的账单按时支付；乙方应向甲方支付租赁保证金94866元、服务费保证金16965.3元，如租赁期内基本租金或服务费有所上调，乙方应补足，直至保证金相当于三个月的基本租金和服务费。乙方不得将保证金抵销其应缴付的租金、服务费、推广费或其他应付款项。上述合同、协议签订后，培乐方公司使用涉案商铺。2018年6月20、21日，培乐方公司向牵晴汇公司交纳租赁保证金共计94866元、服务费保证金16965.3元。根据现有证据及当事人陈述，培乐方公司向牵晴汇支付租金、服务费、推广费至2019年7月31日止；支付店铺电费至2019年5月31日止。培乐方公司分别于2019年8月1日、2019年8月6日向牵晴汇公司发送撤场申请书、移交场地通知书；8月6日，牵晴汇公司复函称不同意其提出的撤场、场地移交申请，并于8月6日、12日、21日发送警告函，要求培乐方公司营业等。9月3日，牵晴汇公司向培乐方公司邮寄《合同解除通知书》，表示因培乐方公司于2019年8月6日至今未进行正常经营活动，属擅自撤场行为，故明确双方的合同关系于培乐方公司收到本通知书之日起终止，培乐方公司需在收到本通知书后三日内支付自2019年8月1日起至解除日期间的租金等应付款项及违约金，并配合办理退铺手续，否则牵晴汇公司有权自行收回房屋，若培乐方公司未在七日内答复，则视为放弃房产内物品的所有权等等。9月4日，快递显示他人代收。另查，培乐方公司拖欠牵晴汇公司电费、公摊电费情况如下：2019年6月1日至2019年7月1日（付款截止日2019年8月5日）止的商铺内电费679.83元、公摊电费67.98元；2019年7月1日至2019年8月1日（付款截止日2019年9月5日）止的商铺内电费656.94元、公摊电费65.69元；2019年8月1日至2019年9月1日（付款截止日2019年10月5日）止的商铺内电费307.88元、公摊电费30.79元；2019年8月1日至2019年9月1日（付款截止日2019年10月5日）止的商铺内电费110.05元、公摊电费11.01元。牵晴汇公司为本案纠纷支付律师费15000元。案涉商铺于2019年9月中旬另行出租。本院认为：牵晴汇公司与培乐方公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应切实履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，培乐方公司主张牵晴汇公司未提供相应的推广等服务，并未提供证据予以证明。在牵晴汇公司无任何违约行为的情况下，培乐方公司未经牵晴汇公司同意撤离涉案商铺，违反了合同约定，因培乐方公司作为违约方无权行使合同解除权，故其于2019年8月6日提出终止合同不产生合同解除的效力。牵晴汇公司在2019年9月4日向培乐方公司送达《合同解除通知书》后，双方的合同应于2019年9月4日解除。合同解除后，培乐方公司作为违约方应按合同约定承担相应的违约责任。牵晴汇公司要求培乐方公司支付至2019年9月4日拖欠的租金、服务费、推广费、电费、公摊电费及上述费用的违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。补充合同约定装修押金扣除装修罚款及赔偿款项退还，现牵晴汇公司主张抵扣，本院亦予以支持。根据合同约定，培乐方公司除应向牵晴汇公司补缴拖欠的租金、服务费、推广费、电费、公摊电费外，还需依约支付逾期付款违约金。因培乐方公司于8月6日后撤场不再经营，牵晴汇公司其后三次发函亦表明培乐方公司没有重新经营情况，故牵晴汇公司要求培乐方公司承担2019年9月后的商铺电费请求，本院不予支持。补充合同约定水电周转金扣除未付水电费退还，现牵晴汇公司主张抵扣，本院予以支持。关于牵晴汇公司主张合同解除后的房屋占用费、服务费和推广费的问题。考虑到培乐方公司于8月5日告知牵晴汇公司停止经营店铺、撤离店铺，同时提出8月8日到店铺办理场地交接；虽其在庭审中陈述未如约交还商铺钥匙，但牵晴汇公司在明知涉案商铺空置，且培乐方公司不再履行合同义务的情况下，解约后应当及时收回商铺以防止损失的扩大。故牵晴汇公司主张的2019年9月5日起费用属于牵晴汇公司未能及时收回商铺而导致损失扩大的部分，本院不予支持。至于优惠期期间租金差额，培乐方公司应按优惠期结束后第一个月的租金标准（即每月27160元）向牵晴汇公司退还租金优惠期期间（1个月）减免额相等之应付租金（每月1134.9元）的差额部分26025.1元，现牵晴汇公司只主张25493.41元，视为其对自有权利的处分，本院予以准许。关于牵晴汇公司主张没收培乐方公司租金保证金、服务费保证金的诉请。因培乐方公司提前撤场的行为属于根本违约行为，且双方对此违约情形下保证金处理有明确约定，故对于牵晴汇公司该项诉请，本院予以支持。至于牵晴汇公司主张的律师费，符合双方的租赁合同的约定，本院予以支持。被告提及的消防保证金，因被告未提反诉请求，可另循法律途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条的规定，判决如下：一、确认原告广州牵晴汇房地产有限公司与被告广州市培乐方动漫科技有限公司于2018年5月29日签署的（穗租备2018B0300400422号）《广州市房屋租赁合同》及（编号：TA－20180620-327-01)《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》于2019年9月4日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市培乐方动漫科技有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年8月1日至2019年9月4日止的租金（每月为29294元）共计人民币28199.87元（已扣减装修押金）及逾期付款违约金（以当月所欠租金为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至款项付清之日止，每期违约金总额以当月所欠费用本金为限)。三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市培乐方动漫科技有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年8月1日至2019年9月4日(合同解除之日）止的服务费（每月为5655.1元）共计为人民币6409.11元，及逾期付款违约金（以当月所欠服务费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止，每期违约金总额以当月所欠费用本金为限)。四、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市培乐方动漫科技有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年8月1日至2019年9月4日止的推广费（每月为1134.9）共计为人民币1286.22元，及逾期付款违约金（以当月所欠推广费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止，每期违约金总额以当月所欠费用本金为限)。五、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市培乐方动漫科技有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年6月1日至2019年9月1日止的商铺电费1644.65和公摊电费164.46元，扣减水电周转金后两者共计为人民币354.11元，及逾期付款违约金（以当月所欠商铺电费和公摊电费为本金，从《商户结算单》所确定的付款截止日的第2日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止，每期违约金总额以当月所欠费用本金为限，其中2019年6月1日至2019年7月1日的电费以747.81元为本金，从2019年8月6日起计算；2019年7月1日至2019年8月1日的电费以722.63元为本金，从2019年9月6日起计算；2019年8月1日至2019年9月1日的商铺的电费以338.67元为本金，从2019年10月6日起计算）。六、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市培乐方动漫科技有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付租金优惠期间（2018年6月20日至2018年7月19日）减免额相等之应付租金的差额部分为人民币25493.41元。七、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市培乐方动漫科技有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付因其根本违约而导致原告支出的律师费15000元。八、被告广州市培乐方动漫科技有限公司签订合同时交付的租金保证金、服务费保证金共计人民币111831.3元归原告广州牵晴汇房地产有限公司所有。九、驳回原告广州牵晴汇房地产有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2291元，由原告广州牵晴汇房地产有限公司负担344元，被告广州市培乐方动漫科技有限公司负担1947元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张鸣鸣二〇二〇年三月二十七日书记员  余友斌卢健华