南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初6513号原告：江苏乾康房地产实业有限公司，注册号320125000060561，注册地江苏省南京市高淳区开发区松园路松园村001号，实际经营地江苏省南京市玄武区丹凤街29号恒基中心B座402室。法定代表人：杭宁，公司执行董事。委托诉讼代理人：王翔，北京德恒(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵君伟，北京德恒(南京)律师事务所律师。被告：易玲，女，1983年7月15日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：杨帆，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：万素康（系易玲丈夫），男，1977年8月10日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。原告江苏乾康房地产实业有限公司（以下称乾康公司）与被告易玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告乾康公司的委托诉讼代理人王翔、赵君伟，被告易玲的委托诉讼代理人杨帆、万素康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乾康公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告迁让并交还南京市鼓楼区某某北路XXX号XXX室及XXX室房屋给原告；2、判令被告向原告返还房屋租赁收益1403013元（暂计算至2019年10月1日，实际按被告真实收益至向原告交付房屋之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月18日，因南京市鼓楼区某某北路XXX号XXX室及XXX室房屋无法完成过户，被告向南京市玄武区人民法院提起诉讼，要求解除其与原告之间关于案涉房屋的买卖合同，返还购房款450万，赔偿其房屋增值损失、装修损失、房屋租赁违约金等各项费用总计2447.2975万元。玄武法院经审理后于2019年6月13日作出（2019)苏0102民初701号判决，判令双方之间房屋买卖合同解除，原告返还被告购房款450万元并赔偿房屋增值损失317.4万元。上述判决作出后，双方均未上诉，现该判决早已生效。但自2013年起，被告在没有完成过户的情况下，即将案涉房屋出租给第三方长期使用，并收取了大量租金。鉴于玄武法院生效判决认定原告与被告建立商品房买卖合同关系，且判决双方合同关系解除，从双方对合同的覆行来看，案涉房屋所有权自始至终未变更，其所有权一直归属于原告。被告从未取得房屋所有权，其无权占有和处分该两处案涉房屋，更无权通过出租案涉房屋获得收益（房屋租金属于房产的法定孳息，应归属于房屋所有权人）。此外，上述生效判决也已考虑到案涉房屋的增值因素，并已判令原告赔偿被告案涉房屋增值损失317.4万元，在被告已经获得房屋增值损失的前提下，被告不应同时再获取案涉房屋的租金利益。截至目前，被告未主动向原告交还案涉房屋租赁收益也未将案涉房屋交还原告，案涉房屋仍处于被告的控制之下，103室房屋仍由被告出租用于经营超市，并由被告获得租金收益。原告为维护权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告易玲辩称：原告的第一项诉请属于重复诉讼。在（2019）苏0102民初701号民事判决书中，已经确认原、被告就案涉两房屋的买卖合同关系解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因此701号判决书实际应当包含原告应返还被告购房款、增值损失和被告返还原告房屋两项内容。然而，在双方互相负有义务且生效判决确定原告应支付被告款项的情况下，原告却不讲诚信不履行给付义务，却起诉要求返还，是一种不诚信的表现。2、被告交付了购房款，原告出具了购房发票且交付了房屋，在合同未解除前，被告对房屋系合法有权占有，当然享有使用、收益的权利。合同解除后，在原告未履行款项给付义务的情况下，被告有权就租赁收益相抵消。综上请求驳回原告的全部诉讼请求。庭审中，被告同意返还合同解除后的房屋租金，但要求与原告应履行的款项义务相抵消。本院经审理认定事实如下：位于南京市鼓楼区房屋登记权利人为原告乾康公司。易玲就与乾康公司房屋买卖合同纠纷一案，曾向南京市玄武区人民法院提起诉讼，要求解除其与乾康公司之间关于南京市鼓楼区房屋买卖合同，并要求乾康公司返还购房款450万，赔偿房屋增值、装修等各项损失。玄武法院于2019年6月13日作出（2019)苏0102民初701号判决书，判决：确认易玲与乾康公司之间的不动产的买卖合同关系于2018年5月25日解除；乾康公司于判决生效之日起三十日内返还易玲购房款450万元，并赔偿上述两套不动产的增值损失317.4万元。该判决现已生效。另查明，2013年8月8日，被告易玲的丈夫万素康（出租方、甲方）与案外人肖某（承租方、乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方出租南京市某某北路XXX号某某豪一层XXX室供乙方作为商业使用，出租面积128.34平方米，乙方先付费用后使用，租赁期限自2013年8月1日起至2021年10月1日止；装修期自2013年8月1日起至2013年10月1日，乙方享有两个月的装修补偿；租金计算标准为第一年、第二年各21.5万元，第三年起每年递增5%，即2015年10月1日至2016年10月1日第三年租金为225750元、2016年10月1日至2017年10月1日第四年租金为237038元、2017年10月1日至2018年10月1日第五年租金为248890元、2018年10月1日至2019年10月1日第六年租金为261335元、2019年10月1日至2020年10月1日第七年租金为274402元、2020年10月1日至2021年10月1日第八年租金为288122元，上述租金总计为1965537元；第二年起，乙方必须提前一个月交清下一年房租。庭审中，原、被告一致认可103室房屋由案外人在承租使用；被告陈述4733室房屋由其在使用。原告当庭变更第一项诉请为：被告归还南京市鼓楼区中山北路215-1号103室房屋钥匙，返还南京市鼓楼区中山北路215-1号4733室房屋。后原告撤回要求被告归还南京市鼓楼区中山北路215-1号103室房屋钥匙的诉请,仅要求被告返还南京市鼓楼区中山北路215-1号4733室房屋，并明确被告返还房屋租赁收益暂计算至2020年10月1日止。以上事实，有不动产登记资料查询结果证明、（2019)苏0102民初701号判决书、租赁合同及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告之间的不动产买卖合同关系已经解除，原告要求被告迁让并交还南京市鼓楼区中山北路215号4733室房屋的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩原告该项诉请属于重复诉讼，经查，（2019)苏0102民初701号判决书仅判决解除了原、被告之间不动产买卖合同关系，并未判决返还诉争房屋，现原告诉请要求返还房屋并非一事二理重复诉讼，故对该抗辩意见不予采纳。原、被告间不动产买卖合同关系于2018年5月25日解除，合同解除前原、被告因履行合同而相互占有对方交付的款项、房屋，该占有均系合法有权占有，无需向对方支付款项、房屋的孳息。房屋租赁收益系房屋孳息，故在合同解除前的房屋租赁收益，被告无需返还，之后的收益应予返还。根据被告与案外人肖某签订的租赁合同，被告已收取了2013年10月1日至2020年10月1日期间的房屋租金，现原告主张租赁收益返还暂计算至2020年10月1日，故本院确定被告应返还原告的房屋租赁收益为623473元（自2018年5月25日起至2020年10月1日止，即248890元/年÷365天×7天+248890元/年÷12个月×4个月+261335元/年+274402元/年）。被告抗辩将合同解除后被告应返还的房屋租赁收益，与原告应履行的款项相抵消，对此,被告可在执行过程中提出。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告易玲于本判决生效之日起三十日内迁出位于南京市鼓楼区房屋并将该房屋返还原告江苏乾康房地产实业有限公司。二、被告易玲于本判决生效之日起十日内返还原告江苏乾康房地产实业有限公司房屋租赁收益623473元（自2018年5月25日起算至2020年10月1日止）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17427元，减半收取8714元，由原告江苏乾康房地产实业有限公司负担4842元，被告易玲负担3872元。被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户银行：中国农业银行南京尧化支行，开户名称：南京市栖霞区人民法院，账号：62×××67），逾期不缴本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  杨 燕二〇二〇年三月十一日法官助理  王福林书 记 员  陈 庆