广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初21469号原告：曾秀平，女，1944年9月23日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：黄焱，系广东广开律师事务所律师。被告：黄海燕，女，1974年4月12日出生，汉族，住广东省海丰县。被告：刘长胜，男，1957年12月7日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：汤哨锋、江永潜，均系广东谨然律师事务所律师。原告曾秀平与被告黄海燕、刘长胜确认合同效力纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭开庭进行了审理。原告曾秀平的委托代理人黄焱、被告刘长胜的委托代理人汤哨锋、江永潜到庭参加了诉讼。被告黄海燕经本院合法传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。曾秀平向本院提出诉讼请求：1、确认黄海燕与刘长胜于2014年3月4日签订的《租房合同》无效；2、黄海燕将占用的位于广州市天河区金穗路XXX号之二801房产腾房并返还给曾秀平。3、两被告向原告支付房屋占用费（从2018年12月18日起计以每月25000元至被告返还腾空房屋之日，暂计至2019年6月17日为150000元）。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告按司法拍卖流程于2018年12月18日以10857872元拍卖取得上述房屋，并于同年12月26日交齐全部拍卖款项，取得相关缴款收据。2019年3月12日天河法院（2017）粵0106执10604-1号裁定：被执行人黄海燕所有的位于广州市天河区金穗路XXX号之二801房产的所有权及相应的其他权利归买受人曾秀平所有，向原告出具相关办理房屋过户手续。原告多次上门协商，但房屋占用人以及其朋友亲戚以各种理由（原告未取得房产证，手续不合法等）拒绝与原告协商一直占用案涉房屋。后原告向房屋所在物业管理公司出具合法取得案涉房屋的手续并寻求帮助，物业管理公司出具一份《租赁合同》。《租赁合同》记载：“出租人系黄海燕，承租人是刘长胜。租赁期为2014年4月1日至2030年12月31日，租金：“本房屋月租金为14000元，198个月（不含免租期的租金2772000元，双方同意一次性支付的优惠价为221.76万元。”根据法院拍卖公告显示，法院对上述租约的真实有效性不予确认，并用红色字体予以标明。同时还显示优先购买权人为无。原告认为，刘长胜一次性支付租金的情况并未提供真实有效的依据以及未用真实身份面对极其不符合常理，法院在拍卖公告中亦不确认租约的真实有效性，原告在拍的房屋后以及在有关部门的协调下多次协商对方毫无解决问题的诚意只有霸占房屋的恶意。综上请法院判如所请。黄海燕未作答辩。刘长胜辩称：1、该合同纠纷原告没有诉权。根据物权法基本原理，买卖不破租及最高人民法院关于执行拍卖的若干问题规定，带租约的协议拍卖后原协议继续有效。如果抵押权人或者执行申请人认为租赁协议无效的，应当在执行程序阶段申请人民法院除去。在执行过程中，我方已依法向法院申请对租赁物的权利申请主张，人民法院作出带租约的拍卖，同时也在拍卖公告中明确告知租约的情况，并且将我方的权利申请书及相关租约、附件等公开公示，买受人在竞买时已经详细阅读相关的拍卖公告，明确知道标的物的权利瑕疵而参与竞买，应当视为对租赁物瑕疵的认可，即对租赁合同的认可。因此曾秀平在拍卖成功后违背诚实信用原则和公平原则，对人民法院公示的产权瑕疵即对租约提出异议是滥用诉权的。另外，认为合同无效仅仅依据法院在拍卖中提示的“人民法院对租赁协议的有效性不作评价”，因法院在执行过程中，有权利人申请但没有人提出异议，是不能自行作出评价的，且一旦没有异议人提出异议，法院就应当将其公示。所以原告是错误的曲解人民法院公告的内容，是没有任何法律依据和事实依据的。2、要求我方搬迁是没有任何事实及法律依据的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产》的相关规定，拍卖后原租约是继续有效的。同时，我方租金已经支付，再要求支付占用费也没有事实依据。综上，请求驳回原告的诉请。经审理查明：案涉房屋位于广州市天河区金穗路XXX号之二801房（以下简称案涉房屋），建筑面积为204.24平方米，权属人黄海燕是广州市天河区人民法院（2017）粤0106执10604号执行案的被执行人，该院于2018年2月28日发出公告，将对黄海燕名下的案涉房屋进行拍卖，同时要求黄海燕及其他使用人迁出并腾空房产，房屋的相关权利人向法院申报并提出主张。2018年11月28日，广州市天河区人民法院发出《拍卖公告（第二次）》，内容为广州市天河区人民法院将于2018年12月17日10时至2018年12月18日10时止（延时的除外）在司法网络平台上进行公开拍卖活动，拍卖标的为案涉房屋，评估价17871200元，起拍价10007872元。【本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场交付。】特别提醒：有意竞买者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。竞买人一旦参与竞买视为对拍卖财产已完全了解，并接受拍卖财产的现状和一切已知及未知的瑕疵，法院不承担瑕疵担保责任。标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐藏瑕疵缺陷、损毁等均由买受人承担。附件《拍卖标的调查情况表（现状调查日期：2018年6月22日）》显示：“居住情况：有，租赁情况：租赁期由2014年4月1日至2030年12月31日，租金221.76万元于交房当日付清。法院对租约的真实有效性不予认定。特殊说明：本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场交付。”2019年3月12日，广州市天河区人民法院作出（2017）粤0106执10604-1号执行裁定，确认曾秀平以10857872元的价格竞得案涉房屋，并裁定案涉房屋的所有权归买受人曾秀平所有；买受人曾秀平可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2019年5月27日，广州市国土资源和规划委员会出具粤（2019）广州市不动产权第02XXXX68号《不动产权证书》，显示案涉房屋的权利人为曾秀平。曾秀平向本院提交了其在案涉房屋物业管理公司取得的《租房合同》，显示：出租方黄海燕（甲方）、承租方刘长胜（乙方），双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：“一、甲方将案涉房屋出租给乙方作为住宅使用；二、租赁期限：2014年4月1日至2030年12月31日，其中2014年4月1日到6月30日为装修免租期。……如果甲方转让该房屋，同等条件下，乙方有优先购买权。三、租金：月租金为14000元，198个月（不含免租期）的租金2772000元，双方同意一次性支付的优惠价为221.76万元。甲方承诺，本合同期内，不以市场租金的变化，调整该房屋的租金。四、付款方式：1、签订合同当日，乙方支付17300元给甲方作为定金；2、交房当天，乙方支付2200300元给甲方（转账至甲方指定的帐号）。……”合同上显示有黄海燕与刘长胜双方于2014年3月4日的签名及身份证号码。为此，刘长胜向本院提交了其将案涉房屋转租给案外人张*萍的转租合同（租赁期限：2016年3月28日至2017年3月27日）、收取押金收据、调整租金的补充协议、转账记录、缴纳物业费、电费、煤气费的收据等，拟证明刘长胜实际使用占有案涉房屋。曾秀平对上述转租合同、收据、记录等的真实性均不予确认。现曾秀平以黄海燕与刘长胜所签订的关于案涉房屋的租期为15年的《租房合同》无效为由，向本院提起诉讼。为证明曾秀平与刘长胜的真实租赁情况，曾秀平向本院申请了律师调查令，向广州市天河区冼村街来穗人员和出租屋服务管理中心调取了《广州市房屋租赁合同》，显示：“出租人（甲方）黄海燕、承租人（乙方）刘长胜，甲方同意将案涉房屋出租给乙方作住宅用途使用，租赁期限2015年1月1日至2017年12月31日，月租金额14000元，租金按年结算。……其他约定：1、甲乙双方同意，本合同期满，自动续约贰年；2、甲方同意，乙方有权转租该房屋，无需经甲方同意。”对此，刘长胜质证认为该合同并非本案的争议合同，且租赁合同时分段性备案的，因为一次性备案税费较高，因此原告调取的合同时其中备案的一部分。庭审过程中，刘长胜辩称《租房合同》是在案涉房屋被法院查封之前签订的，为此提交了《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2013登记字93XXX26号）显示，2015年7月2日，广州市天河区人民法院依据（2015）穗天法金民初字第3112号协助执行通知书及民事裁定书对案涉房屋进行轮候查封。庭后，刘长胜补交了以下证据：1、黄海燕出具的《付款通知书》，显示：“刘长胜先生：您与本人于2014年3月4日签订的案涉房屋的房屋租赁合同，应付房租2200300元，请转至以下帐号：户名：赵秀岭，开户行：民生银行广州XXX支行，帐号：62×××94，付款方按本人要求转至上述指定账户的款项，视为本人收取，因此产生的法律后果及相关责任概由本人承担”，黄海燕于2014年3月4日签字。2、招商银行户口历史交易明细表，显示：“户名：刘长胜，开户行：广州分行体育西路支行，户口号码：623XXXX9888，交易时间：2014年4月1日，支出金额:2200300元，客户摘要：零售汇出汇款，交易对手信息：赵秀岭62×××94”。3、《收条》两张，分别显示“今收到刘长胜租房定金17300元，收款人：黄海燕2014年3月4日”、“今收到刘长胜租金2200300元，收款人：黄海燕2014年4月1日”。曾秀平质证对上述证据的真实性均不予认可，认为《付款通知书》与《收条》上的签名是假的，与《广州市房屋租赁合同》中黄海燕的签名明显不同，但并未申请对黄海燕的签名进行司法鉴定。另，经本院查询（2017）粤0106执10604号案件，该案中存有黄海燕与刘长胜于2014年3月4日签订的《租房合同》；该案中法院委托广东联信资产评估土地房地产估价有限公司出具了联信（法）评报字【2018】第BXXX2号《房地产估价报告》，显示案涉房屋的评估价格为17871200元。2018年2月12日，刘长胜向广州市天河区人民法院提交了其与黄海燕签订的《租房合同》，要求在房屋拍卖时获得优先购买权。但因执行程序无权认定该租赁合同的效力，优先购买权不能认定。同时，该案件债权人及担保物权人并未在拍卖前申请法院对案涉《租房合同》进行除去。庭审时，曾秀平坚持本案案由应为基于其对案涉房屋所有权而提出的物权保护纠纷，同时要求黄海燕、刘长胜支付无权占用案涉房屋的房屋占用费。本院认为：本案争议焦点在于：一是案涉房屋租赁合同是否真实有效？二是刘长胜能否依据“买卖不破租赁”法律规定继续享有案涉房屋使用权？三是基于物权保护纠纷，两被告是否应支付原告的房屋占用费？关于第一个争议焦点，根据原被告双方提交的证据显示，案涉房屋租赁合同作为住宅使用约定租期长达15年，同时约定一次性给付租金221.76万元，给付租金的转账记录是支付给案外人赵*岭，该合同与正常的房屋租赁合同相比存在诸多可疑之处，但刘长胜提交了转租合同、缴纳物业费、电费、煤气费的收据证实了其实际占有使用房屋，能够证明黄海燕与刘长胜存在真实的房屋租赁合同关系。曾秀平提交向广州市天河区冼村街来穗人员和出租屋服务管理中心调取的已备案《广州市房屋租赁合同》，虽然租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日，与案涉《租房合同》约定租期2014年4月1日至2030年12月31日不同，但在案涉《租房合同》的租赁之内、免租期之后，且约定租金一致，本院对被告称房屋租赁合同以分段备案规避一次性缴纳较高税费的抗辩予以采信。另，案涉房屋原产权人黄海燕并未到庭应诉，曾秀平并未提交充分证据推翻案涉《租房合同》的真实有效性。综上所述，本院对案涉《租房合同》的真实有效性予以认可。关于第二个争议焦点，曾秀平是参与竞拍而取得案涉房屋的所有权，其行使物权权利应受到拍卖公告的约束。案涉房屋的拍卖公告中，已明确载明案涉房屋是“按现状拍卖”“标的物按交付时现状交付”“法院不负责清场”，曾秀平在竞拍时应充分了解拍卖标的的情况，履行竞买成功后法律赋予的义务。另外，根据日常生活经验判断，案涉房屋带租约、不交吉拍卖的情况对房屋的拍卖成交价具有重大影响。事实上，曾秀平以10857872元的价格竞拍案涉房屋，该价格远低于房屋评估价17871200元。综上，曾秀平理应清楚预计案涉房屋存在租约且不交吉的情况对其购买案涉房屋后行使业主权利所产生的种种约束，同时愿意接受案涉房屋存在租约的权利使用瑕疵。因此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”规定，即“买卖不破租赁”原则，本案租赁合同发生在房屋抵押之前，曾秀平要求刘长胜立即腾房并返还的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。刘长胜抗辩认为其在租赁合同约定的租赁期内享有使用案涉房屋的权利，依法有据，本院予以采纳。关于第三个争议焦点，曾秀平要求基于物权保护纠纷要求被告搬迁及支付房屋占用费，该诉求是曾秀平基于《租房合同》无效、刘长胜无权占有使用案涉房屋的前提而提出，现曾秀平并无充分证据证明案涉《租房合同》无效、刘长胜并非无权占有使用房屋，故本院对此诉讼请求不予支持。但曾秀平是否依据《租房合同》而要求刘长胜支付租金的问题，应属另一法律关系，可另循法律途径解决。被告黄海燕，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决如下：驳回原告曾秀平的全部诉讼请求。本案受理费3300元，由原告曾秀平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黄秋盈人民陪审员  马 颖人民陪审员  何晓芬二〇二〇年三月二十六日书 记 员  梁炎梅谢婉萍