江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初17218号 原告：卓丹，男,1979年3月14日出生，江苏省宿迁市人，居民，住宿迁市宿豫区。 原告：张艳玲，女，1976年2月12日出生，江苏省宿迁市人，居民，住宿迁市宿豫区。 委托诉讼代理人：卓丹，系张艳玲丈夫。 被告：江苏丰润房地产开发有限公司，统一社会信用代码913213226978597705，住所地宿迁市沭阳县沭城街道城北农贸市场三楼。 法定代表人：唐国海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：单泽鑫，江苏序阳律师事务所律师。 原告卓丹、张艳玲与被告江苏丰润房地产开发有限公司（下简称“丰润公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卓丹、被告丰润公司委托诉讼代理人单泽鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卓丹、张艳玲向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，被告丰润公司退还二原告购房款260299元，并支付违约金1301元；2、被告丰润公司赔偿原告卓丹、张艳玲租金损失（从2019年7月1日起每月支付1500元）。事实和理由：2019年2月20日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的新城市商业广场第A区1407室房屋，价款为260299元，被告应于2019年4月30日前将符合合同约定并经综合验收合格的房屋交付原告使用。合同签订后，原告付清了购房款，但被告未按约定履行交房义务。原告按合同约定向被告发出了解除合同通知书，被告一直消极不予配合办理退房手续。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告丰润公司辩称：原、被告之间为现房交易，在签署合同时，被告已经明确告知案涉房屋在短期内无法取得竣工验收备案表，但已经具备居住的基本条件，被告随时可以向原告交房。原告主张的租金损失无事实及法律依据。 本案经审理查明如下事实：原告卓丹、张艳玲为夫妻关系。2019年2月20日，二原告与丰润公司签订商品房买卖合同，约定二原告向丰润公司购买新城市商业广场第A区1407号房屋，建筑面积为47.74平方米，价款为260299元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2019年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合同。2.该商品房经综合验收合格……。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同签订后，二原告向丰润公司支付了全部购房款。案涉房屋尚未取得竣工验收备案表，不符合交付的条件，双方未能按合同约定期限办理房屋交接手续。2019年10月7日，卓丹向丰润公司邮寄解除通知书，内容概述为：“你公司至今未按合同约定履行交房义务，根据合同约定向你公司发出解除通知书，自本通知到达之日起解除双方签订的商品房买卖合同，你公司应自通知到达之日起7日内退还购房款，支付购房款0.5%的违约金及贷款利息损失。”EMS快递单号为“1036203293933”，投递结果为10月8日他人代收（EMS官网查询）。 另查明，二原告户籍地为宿迁市宿豫县（现为宿豫区，育有一女卓奕清，现为沭阳高级中学高一学生。2019年7月1日，张艳玲与案外人仲某签订房屋租赁合同，租赁房屋位于沭阳县都市阳光小区，租期三年，年租金18000元。 本案的争议焦点为：二原告的解除权是否成立；合同解除后，被告丰润公司应如何承担违约责任。 本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于第一个争议焦点，本院认为，合同第九条出卖人逾期交房违约责任约定逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，而双方约定的交房时间为2019年4月30日，被告丰润公司并未在60日内将符合交付条件的房屋交付二原告使用，故二原告于2019年10月7日发出的解除合同通知符合约定的解除权行使条件，为有效通知。 关于第二个争议焦点，本院认为，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案的合同解除后，被告应退还原告已付购房款260299元。 关于原告主张的租金损失，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损害赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，由于被告未能及时履行交房义务，二原告为子女上学另行租赁房屋而支付租金，该部分损失应由被告丰润公司承担。原、被告约定的违约金为已付购房款的0.5%即1301元过低，不足以弥补二原告的实际损失，考虑到同地段、同类型房屋的市场租赁价格，以及合同的履行情况、出卖人的过错程度，本院酌定被告丰润公司按月1000元赔偿至二原告解除合同通知达到之日止的租金，即丰润公司除应向二原告退还购房款外，还应支付违约金4301元。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原、被告之间关于沭阳县新城市商业广场第A区1407号房屋的商品房买卖合同； 二、被告江苏丰润房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告卓丹、张艳玲购房款260299元及违约金4301元； 三、驳回原告卓丹、张艳玲的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5269元，减半收取2635元，保全费1920元，共计4555元,由被告江苏丰润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5269元。 审判员  于在会 二〇二〇年三月二日 书记员  孙千千 书记员  孙嘉璐 附法条链接 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。