山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终915号上诉人（原审原告）：朱长永，男，1979年12月14日出生，汉族，住山东省济阳县。委托诉讼代理人：郑康康，山东泉舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张义福，男，1982年4月30日出生，汉族，住所地济南市。委托诉讼代理人：孙燕燕，山东中强律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艺璇，山东中强律师事务所实习律师。原审第三人：绿城物业服务集团有限公司济南高新分公司，住所地山东省济南市。法定代表人：樊明涛，总经理。委托诉讼代理人：刘馨宇，女，该公司员工。委托诉讼代理人：马占冰，男，该公司员工。上诉人朱长永因与被上诉人张义福及原审第三人绿城物业服务集团有限公司济南高新分公司（以下简称绿城物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初3432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年01月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱长永上诉请求:1．依法撤销一审判决第五项判决内容并改判“张义福于本判决生效之日起十五日内支付朱长永违约金5万元”或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费用全部由张义福承担。事实和理由：一、一审判决认定张义福因违约行为导致合同解除，却未依据法律规定或合同约定评价张义福因违约行为产生的法律后果即承担支付违约金5万元的赔偿责任。1．张义福违约行为明确，《房屋租赁合同》约定违约金内容具体，一审判决不予支持5万元违约金赔偿错误。一审判决书一审法院认为部分第9页第8行“张义福存在违约行为，朱长永以此为由要求解除合同，并主张赔偿涉案房屋装修残值23523．98元的诉讼请求，事实清楚，且符合法律规定”可以看出，一审判决认定《房屋租赁合同》解除的真正原因在于张义福存在严重的违约行为所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，张义福履行《房屋租赁合同》中具有过错，存在违约行为，应当依法承担违约责任。《房屋租赁合同》第八条违约责任8．1款“…业主以其他方式干扰物业的正常租赁…应向乙方支付伍万元违约金”，其中双方自行协商违约条款见本合同第十五条其他约定。十五条其他约定事项2款约定乙方可分租。综合《房屋租赁合同》第八条、第十五条的约定内容来看，当张义福因与物业公司签订《前期物业服务协议》导致朱长永分租合同目的不能实现这一违约行为应当承担违约金时，可以具体适用第八条中约定合同双方因违约各自应当承担的金额。一审判决认定，朱长永主张违约情形与《房屋租赁合同》约定内容不符，不予支持错误。2．张义福的违约行为导致朱长永严重经济损失。除装修残值损失外，因张义福违约导致朱长永无法按照《房屋租赁合同》约定的分租目的使用涉案房屋，其中，朱长永正常分租收益与按照《前期物业服务协议》只能转租一人收益之差额，这一善意履行合同可得利益损失。实际上，自2019年2月起，因物业公司依据《前期物业服务协议》阻拦次承租人进入涉案小区，朱长永收取的房屋租金已严重无力负担《房屋租赁合同》约定的每月4100元租金。二、本案审理程序存在严重错误，遗漏次承租人参加诉讼，应当发回重审。根据《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体纠纷应用法律若干问题的解释》第十六条第二款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”之规定，必要时，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。本案中，《房屋租赁合同》中明确约定承租人可以转租使用。庭审时，张义福明确知晓涉案房屋内仍有次承租人居住使用，仍以朱长永拖欠支付租金主张解除合同，显然会侵害承租涉案房屋的次承租人依据《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体纠纷应用法律若干问题的解释》第十七条享有的代付抗辩权。此时，为充分保障次承租人的合法权益，人民法院应当按照法律规定，通知次承租人参加诉讼。一审法院未通知次承租人参加法庭审理，迳行判决解除《房屋租赁合同》的，会严重侵害次承租人的合法承租利益，审理程序严重违法。综上，一审判决认定事实错误，审理程序违法，应当撤销原判决并依法改判或发回重审，维护朱长永的合法权益。张义福辩称，张义福不应支付违约金5万元，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确，请求二审维持原判。绿城物业未作陈述。朱长永向本院提出诉讼请求：1.判令解除张义福与朱长永签订的《房屋租赁合同》。2.判令张义福退还朱长永租赁押金4000元、装修押金3000元、车位使用费200元。3.判令张义福赔偿朱长永装修款23523.98元、鉴定费4000元；5.判令张义福支付朱长永违约金50000元。6.本案诉讼费用全部由张义福承担。一审法院认定事实如下：2018年3月17日，绿城物业（甲方）与张义福（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，其中第四十二条约定：“乙方违反本协议约定，将房屋直接或分割后出租给两个以上的无亲属关系的承租人或允许出租人将房屋转租给一个以上的次承租人的，甲方有权要求乙方限期改正，并视情况有权要求乙方支付违约金人民币伍仟元”。2018年4月22日，出租人张义福（甲方）与承租人朱长永（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，其中合同第1.1条：甲方出租给乙方的房屋坐落于济南市高新区德润天玺东区3-2502；1.3条：房屋现状为毛坯；3.1条：房屋租赁期自2018年4月23日至2023年6月23日，共计62个月，租赁期满，甲方有权收回租赁房屋，乙方有优先续约权；5.2条租金支付标准：每月房屋租金4100元，乙方应按合同的约定向甲方缴纳租金，首次付款日期为2018年6月15日。乙方支付甲方4000元押金。合同到期后甲方予以退回。租金每三个月支付一次，每次提前一周支付；5.4条：甲方在此确认，对于该房屋，乙方拥有完全自主的对外转租权以及租金定价权，甲方不得以任何形式干预，乙方对外转租收益完全归乙方所有；6.1条：房屋管理期间内的下列费用由乙方承担：水费、电费、燃气费、供暖费、物业管理费、垃圾费、宽带费等其他乙方使用的费用；7.2条：甲方允许乙方在房间内进行隔断和其他改造装修，乙方不得破坏原房间主体结构；8.1条：甲方违反本合同规定提前收回房屋、业主以其它方式干扰该物业的正常租赁、甲方因将本房屋出售而影响本合同继续执行、甲方因房屋权属不清而导致本合同无法履行或者无效，应向乙方支付伍万元违约金，并赔偿由此给乙方造成的相关经济损失（包括但不限于：乙方装修甲方房屋和购买家具家电成本、乙方因甲方违约而向该房屋租客支付的违约金等）；8.2条：租赁期间乙方擅自退租的，乙方应向甲方支付陆万元违约金；8.3条：租赁期间乙方拖欠房租累计30天以上的，视为乙方违约，应向甲方支付贰个月房租作为违约金，甲方有权终止合同并立即收回房屋；15.1条：合同期满，乙方拆除隔断、门，并恢复原样；15.2条：乙方可分租，但应管理房屋，不得从事违法乱纪及影响邻居的活动；15.3条：乙方可在不破坏主体结构的前提下进行装修改造；15.4条：因租客行为给他人财产和人身造成损害的，甲方不承担责任；15.5条：房屋质量在非人为暴力破坏下由甲方负责。同日，张义福将涉案房屋交付给了朱长永。朱长永对涉案房屋进行了隔断等其他改造装修，并将改造后的涉案房屋以分租的方式予以转租。且朱长永向张义福支付了4000元房屋租赁押金。2019年2月22日，绿城物业向涉案小区业主出具《关于德润天玺花园东区人员出入管理的温馨提示》一份，其中第四条载明：小区禁止群租，整租的不可将房屋直接或分割出租给两个以上的无亲属关系的承租人，租户可携带与业主签订的租赁合同到物业公司进行登记备案，凭身份证、户口本、暂住证等录入识别信息，识别信息有效期最长3个月。2019年3月5日，绿城物业向本案所涉房屋的业主或住户发出整改通知单一份，载明：德润天玺花园B23幢1单元2502室业主/住户：您好！因您将房屋分割租给多人使用，已违反了《前期物业服务协议》第十章违约责任中第四十二条规定及《临时管理规约》第四章第十三条规定：将房屋直接或分割后出租给两个以上的无亲属关系的承租人或允许出租人将房屋转租给一个以上的次承租人：现通知贵户进行整改。请您配合我们的管理，我们已投入相当一部分人力、物力。目的是为了使小区的环境独具风格，才能有效地保障您的房屋增值和保值，同时也为了维护全体业主的合法权益。反之，若每位业主我行我素，那么小区的特色将荡然无存。希望您配合我们的管理并尽快完成整改。庭审中，张义福主张本案所涉房屋租赁合同已解除，解除时间为2019年7月15日。朱长永亦主张本案所涉房屋租赁合同已解除，解除时间为2019年3月21日，且涉案房屋至今未返还张义福，涉案房屋内仍有三名次承租人居住。朱长永主张其于绿城物业下达整改通知后，立即与张义福沟通，并协商处理，但张义福未能解决，遂引起本诉讼。一审法院认为，张义福与朱长永于2018年4月22日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。因张义福同意解除《房屋租赁合同》，故朱长永要求解除与张义福签订的《房屋租赁合同》的主张，一审法院予以支持，且张义福应返还朱长永支付的4000元房屋租赁押金。关于装修款23523.98元，因张义福与绿城物业签订的《前期物业服务协议》中已明确约定：“乙方违反本协议约定，将房屋直接或分割后出租给两个以上的无亲属关系的承租人或允许出租人将房屋转租给一个以上的次承租人的，甲方有权要求乙方限期改正”，但张义福在与朱长永签订《房屋租赁合同》时，未将上述情况告知朱长永，且允许朱长永对涉案房屋进行分租，张义福存在违约行为，朱长永以此为由要求解除合同，并主张赔偿涉案房屋装修残值23523.98元的诉讼请求，事实清楚，且符合法律规定，一审法院予以支持。鉴定费系为确定涉案房屋装修损失数额必须支出的费用，且该费用亦已实际支出，故张义福应支付朱长永鉴定费4000元。依据《房屋租赁合同》第8.1条约定：“甲方违反本合同规定提前收回房屋、业主以其它方式干扰该物业的正常租赁、甲方因将本房屋出售而影响本合同继续执行、甲方因房屋权属不清而导致本合同无法履行或者无效，应向乙方支付伍万元违约金，并赔偿由此给乙方造成的相关经济损失（包括但不限于：乙方装修甲方房屋和购买家具家电成本、乙方因甲方违约而向该房屋租客支付的违约金等）”，朱长永以绿城物业多次阻拦次承租人进入小区为由，主张张义福违约，并依据上述合同约定要求张义福支付50000元违约金，因朱长永主张的情形并不符合上述合同约定，且亦未提交证据证明存在除装修款以外的其他损失，故一审法院不予支持。对于装修押金3000元，因该费用系绿城物业收取的，朱长永主张张义福返还，无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。张义福抗辩称朱长永系房产经纪人员，长期从事房产经纪业务，熟知商品房不允许对外分租的规定，朱长永以此为由主张张义福违约，无事实和法律依据，但张义福并未提交证据证明朱长永系房产经纪人员，并长期从事房产经纪业务，且知晓其与绿城物业之间的约定，故对上述抗辩主张，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除朱长永与张义福于2018年4月22日签订的《房屋租赁合同》；二、张义福于判决生效之日起十五日内支付朱长永涉案房屋租赁押金4000元；三、张义福于判决生效之日起十五日内支付朱长永涉案房屋装修款23523.98元；四、张义福于判决生效之日起十五日内支付朱长永鉴定费4000元；五、驳回朱长永的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1230元，减半收取615元，由朱长永负担277元，由张义福负担338元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据朱长永的上诉请求及各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点问题为朱长永是否有权向张义福主张五万元违约金。朱长永与张义福签订的《房屋租赁合同》第8.1条约定：“甲方违反本合同规定提前收回房屋、业主以其它方式干扰该物业的正常租赁、甲方因将本房屋出售而影响本合同继续执行、甲方因房屋权属不清而导致本合同无法履行或者无效，应向乙方支付伍万元违约金，并赔偿由此给乙方造成的相关经济损失（包括但不限于：乙方装修甲方房屋和购买家具家电成本、乙方因甲方违约而向该房屋租客支付的违约金等）”，本案中朱长永系以绿城物业多次阻拦次承租人进入小区，导致其无法实现分租房屋的合同目的为由，主张张义福违约，该理由不符合合同约定的上述违约情形，并且双方关于违约金的约定，系合同签订时双方对因违约行为导致合同解除而遭受损失的预先估算，应当以实际损失为准。根据现有证据不足以证实朱长永除装修费用以外，还存在其他实际损失，因此朱长永主张赔偿五万元的违约金，依据不足，一审法院对该项赔偿费用不予支持，并无不当。经审查，一审程序符合法律规定，并无违法之处。综上所述，朱长永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人朱长永负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 琴审 判 员  王立强审 判 员  孙 磊二〇二〇年三月十二日法官助理  刘 辉书 记 员  范振英