海南省万宁市人民法院民事判决书（2019）琼9006民初2844号原告：邓咏涵，女，1970年10月11日出生，汉族，现住重庆市九龙坡龙坡区。委托诉讼代理人：张彪，海南信容慈律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：海南省建实实业有限公司，住所地海南省万宁市万城镇光明北路横三街南侧（李亚光宅）。法定代表人：简永智，该公司董事长。原告邓咏涵与被告海南省建实实业有限公司（以下简称建实公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张彪到庭参加诉讼，被告经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。邓咏涵向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《海南建实滨河小镇房屋认购书》及《民宿使用权转让合同》为无效合同；2、判决被告向原告返还人民币100000元；3、判令本案的案件受理费、公告费260元由被告承担。事实与理由：被告在万宁市××镇”项目，并公开销售。2018年9月7日，被告向原告宣传称该项目经万宁市长丰镇牛漏村“两委”通过“四议两公开”决议，将位于万宁市××镇的土地使用权及合作开发股权一次性流转给被告用于建设万宁“滨河共享农庄”项目，是合法开发建设的房屋。原告基于对该宣传的信任才同意与被告签订《海南建实滨河小镇房屋认购书》（以下简称《房屋认购书》），以458920元的价格认购被告所开发的该项目A4栋一单元308房，原告也于9月7日向被告支付了定金1万元。2019年1月，原告再次来到万宁，被告向原告出示《海南省农业农村厅关于公布2018年海南共享农庄创建试点名单的通知》琼农字[2018]214号文件（以下简称《通知》），宣称该项目被政府定为2018年海南共享农庄创建试点名单，于是原告才与被告签订正式的合同即《民宿使用权转让合同》（以下简称《转让合同》），约定被告将其所开发的“滨河共享农庄”项目的B2栋308房（双方协商由原认购的××栋房），以458920元的价格转让给原告等合同内容。同时原告于2019年1月8日向被告支付定金9万元。2019年3月份，万宁市政府以该项目没有办理相关房屋开发、建设、销售等合法手续，为违法建筑为由将该项目所建的房屋予以强制拆除。原告认为，由于被告所开发、建设、销售的该“滨河共享农庄”项目因没有相关房屋开发、建设、销售等合法手续被政府予以强制拆除，因此原告与被告所签订的《房屋认购书》及《转让合同》为无效合同，根据合同法的有关规定，被告实际收取原告的有关费用应当向原告予以返还。由于被告不愿向原告退款，原告唯有向法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。建实公司缺席，也未提交书面答辩意见。邓咏涵围绕其诉讼请求依法向法庭提交了以下证据：证据一、《通知》，证明：被告向原告出示《通知》，宣称该项目被政府定为2018年海南共享农庄创建试点名单，有合法手续等宣称行为。证据二、《房屋认购书》、《转让合同》，证明：1、2018年9月7日，被告向原告宣传称该项目经万宁市长丰镇牛漏村“两委”通过“四议两公开”决议，将位于万宁市××镇的土地使用权及合作开发股权一次性流转给被告用于建设万宁“滨河共享农庄”项目，是合法开发建设的房屋。原告基于对该宣传的信任才同意与被告签订《房屋认购书》，以458920元的价格认购被告所开发的该项目A4栋308房。2、2019年1月8日，原告与被告签订正式的合同，约定被告将其所开发的“滨河共享农庄”项目B2栋308房（双方协商由原认购的××栋房），以458920元的价格转让给原告等合同内容。证据三、收据，证明：原告共计向被告支付了10万元定金的事实。证据四、照片（2张），证明：1、2019年3月份，万宁市政府以该项目没有办理相关房屋开发、建设、销售等合法手续，为违法建筑为由将该项目所建的房屋予以强制拆除。2、涉案房屋被拆除的前后状态。证据五、告示照片，证明：涉案房屋没有五证，是违法建筑项目，已经被政府强制拆除。证据六、公告费发票，证明：原告就本案公告支付了260元的公告费。建实公司未出庭对原告提交的上述证据进行质证。本院经审查核对认为，原告提交的上述证据一至证据六内容真实，形式合法，与本案具有关联性，本院予以确认，可以作为认定本案相关事实的依据。建实公司未向法庭提供证据。本院为查清案件事实依法调取如下证据：万宁市自然资源和规划局关于调取万宁鑫福源房地产开发有限公司等开发商报建手续的复函[万自然资函（2019）654号]。原告对该证据的三性没有异议。建实公司未出庭对该证据进行质证。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定本案事实的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定本案事实如下：2018年9月7日，原告与被告签订《房屋认购书》，约定：原告认购被告开发建设的位于万宁市长丰镇牛漏村委会迁乐村小组滨河小镇项目（以下简称涉案项目）A4栋一单元308房（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积83.44平方米；合同总价458920元；2018年9月7日交定金10000元；本《房屋认购书》在经出卖人（被告）和认购方（原告）双方签字(盖章)、认购方交纳定金后生效；签订《房屋认购书》之日起，认购方于日内应携带本《房屋认购书》、定金收据及认购方身份证明原件到出卖人指定地点(如未指定即为出卖人售楼处)签署《滨河小镇房屋买卖合同》及其附件，并按合同约定向出卖人支付购房款，《房屋认购书》定金可抵扣购房款；涉案房屋最终总价、面积、付款方式、交房标准等均以双方签订的《滨河小镇房屋买卖合同》及其附件为准。面积数据最终以有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告记载的数据为准；签订《滨河小镇房屋买卖合同》时，本认购书自动失效，认购方应交回本《房屋认购书》及定金收据原件；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约2018年9月7日向被告支付了定金10000元。2019年1月8日，原告与被告签订《转让合同》，约定：乙方（原告）购买甲方（被告）开发建设的位于万宁市××镇房（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积83.44平方米，总价款为458920元，乙方于2019年1月6日向甲方交付定金100000元，乙方应在本合同签订之日起2019年4月1日内向甲方支付剩余购房款；涉案房屋使用期限自2019年1月30日至2049年1月30日。使用期限30年届满时，继续使用涉案房屋三十年，即期限自2049年2月1日至2079年2月1日；甲方承诺于2019年9月30日前将房屋交付给乙方；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约于2019年1月8日向被告支付了定金90000元。涉案项目属于五证（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）全无的违法建筑，因此万宁市政府于2019年3月以涉案项目为违法建筑为由将涉案项目包括涉案房屋在内的所建房屋予以强制拆除。原告因此于2019年9月10日向本院起诉，提出本案诉讼请求。本院认为，关于本案的定性问题。在本案中，原告与被告双方于2018年9月7日签订《房屋认购书》后，再于2019年1月8日签订的《转让合同》，《转让合同》名为房屋租赁(房屋使用权转让)合同，实为商品房预售合同，符合商品房预售合同的特征，本案应按照商品房预售合同的法律关系审理。据此，本案属于商品房预售合同纠纷，立案时确定的案由为房屋买卖合同纠纷不准确，予以纠正。本案的焦点问题是：1.被告与原告签订的《房屋认购书》及《转让合同》是否有效；2.被告应否向原告返还人民币100000元。一、关于被告与原告签订的《房屋认购书》及《转让合同》是否有效的问题。1、《房屋认购书》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。……”的规定，本案中，原告与被告签订的《房屋认购书》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。因此，原告要求确认《房屋认购书》无效的诉讼请求，本院不予支持。但是，根据《房屋认购书》约定，签订《滨河小镇房屋买卖合同》时，本认购书自动失效。可见，原告与被告于2019年1月8日签订《转让合同》时，《房屋认购书》就于2019年1月8日失效终止。2、依法成立的合同，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案中，涉案项目在起诉前未取得商品房预售许可证，被告与原告签订的《转让合同》应为无效合同，故原告要求确认原告与被告于2019年1月8日签订的《转让合同》无效的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于被告应否向原告返还人民币100000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中，原告与被告签订的《转让合同》无效，被告因该合同取得了原告支付的购房定金100000元，被告应向原告返还，因此，原告要求被告向其返还人民币100000元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告经本院依法传唤，拒不到庭应诉，放弃了答辩、质证等诉讼权利，应承担相应的诉讼后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认海南省建实实业有限公司与邓咏涵于2019年1月8日签订的《民宿使用权转让合同》无效。二、海南省建实实业有限公司于本判决生效之日起十日内向邓咏涵返还人民币100000元。三、驳回邓咏涵的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2300元（原告已预交），由海南省建实实业有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内向本院交纳；公告费人民币260元（原告已预付），由海南省建实实业有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内向邓咏涵交付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 陈运连人民陪审员 陈君旭人民陪审员 许声军 二〇二〇年三月十六日书 记 员 曾 叶附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。