安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖04民终201号上诉人（原审被告）：王怀军，男，1976年4月16日出生，汉族，农民，住安徽省淮南市潘集区。上诉人（原审被告）：陈效，男，1990年5月12日出生，汉族，农民，住安徽省淮南市潘集区。被上诉人（原审原告）：王金兰，女，1985年7月10日出生，回族，个体工商户，住安徽省淮南市潘集区。原审被告：安徽金格四海房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市田集街道白云社区黄山北路东侧金格四海商住楼301，统一社会信用代码913404000557669005。法定代表人：葛少卢，该公司经理。上诉人王怀军、陈效因与被上诉人王金兰、原审被告安徽金格四海房地产开发有限公司（以下简称：金格四海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市潘集区人民法院（2019）皖0406民初3789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，决定不开庭审理。本案现已审理终结。王怀军、陈效上诉请求：1.撤销一审判决第三项内容，依法改判王金兰与王怀军、陈效继续履行《购房补充协议》，王金兰的经济损失34659元不应由王怀军、陈效承担；2.一、二审诉讼费由王金兰负担。事实和理由：1.《购房补充协议》没有约定解除条件，补充协议上明确告知王金兰案涉房屋为开发商抵给王怀军、陈效工程款所用，金格四海公司再次把房屋出售给王金兰，所收的购房款应当给王怀军、陈效。在金格四海公司授权并且同意的情况下，让王金兰把购房款支付给王怀军、陈效，合情合理。《购房补充协议》是双方真实意思表示，应当合法有效，协议未约定交房时间，且房屋已具备交房条件，金格四海公司在2019年6月电话通知王金兰去拿房，其不去拿，故王怀军、陈效无过错无违约行为。2.《购房补充协议》未约定违约金或赔偿损失，王金兰的34659元赔偿损失没有事实依据，王怀军、陈效不应当承担。王金兰未答辩。金格四海公司未陈述意见。王金兰向一审法院起诉请求：1.解除王金兰与金格四海公司之间的《商品房买卖合同(预售)》、王金兰与王怀军、陈效之间的《购房补充协议》;2.判令王怀军、陈效退还王金兰支付的购房款27万元，并由王怀军、陈效赔偿王金兰的损失8万元,合计35万元;3.王怀军、陈效与金格四海公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月2日，徐克柱将金格四海公司开发建设的抵付给其作工程款的金格四海项目住宅三套房屋转抵给王怀军、陈效充抵其工程款。后王怀军、陈效将其中金格四海A楼25层2508室房屋一套出售给王金兰，2016年11月17日，王怀军、陈效（甲方）与王金兰（乙方）签订了《购房补充协议》，协议内容为“就乙方购得金格四海商住楼一事，现甲方将该房出售给乙方。1、该房为开发公司抵甲方工程款所用，现甲方将该房出售给乙方。2、乙方于金格四海售楼部所签的房款为实际应付款，但甲方自愿将该房以叁拾壹万元出售给乙方。不足部分由甲方承担。3、乙方与金格四海售楼部签订合同后既付贰拾叁万元给甲方，剩余款项在甲方将钥匙交给乙方后付清。4、甲方在交付钥匙后有义务配合乙方办理该房房产证等相关手续。5、此协议一式两份，甲乙双方各执一份。”另外该协议下方手写“注：首付款在2016年11月17日下午乙方付给甲方人民币壹拾壹万元整，下欠壹拾贰万元乙方于2016年11月22日付给甲方。”同日，王金兰向王怀军、陈效支付了购房款11万元。2016年11月23日，王金兰又向王怀军、陈效支付了购房款12万元，同时，王怀军、陈效向王金兰出具了一份收条，收条内容为“收条今收到王金兰同志支付金格四海A楼25层2508室房屋定购款共计人民币贰拾叁万元整。（￥230000.00元）收款人：王怀军陈效日期：2016年11月23号”。另该收下方备注有购房补充协议内容为“购房补充协议经王怀军、陈效协商同意将金格四海A楼25层2508室房屋以310000元（叁拾壹万元）出售给王金兰，现已付230000元（贰拾叁万），剩余80000元（捌万元）于王金兰拿到金格四海A楼25层2508室钥匙付清。经办人：陈效、王怀军2016年11月23日”。2017年，在王怀军、陈效要求下，金格四海公司作为出卖人，王金兰作为买受人，金格四海公司和王金兰双方就王怀军、陈效向王金兰出售的案涉房屋签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：出卖人将其开发建设的坐落于潘集区长黄山北路东侧潘集区华联商厦金格四海店项目中的A座二单元25层2508室出售给买受人，商品房预售许可证号为淮房预售证第20170120号；第五条、房屋权利状况承诺：1、出卖人对该商品房享有合法权利；2、该商品房没出售给其他人；3、该商品房没有司法查封或其他限制转让情况；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.2%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金；第六条、计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第2种方式计算商品房价款：2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2703.9元，总价款为338744元；第七条、付款方式及期限。（二）买受人采取下列第1种方式付款：1、一次性付款。买受人应当在签合同日前支付该商品房全部价款；第十一条、交付时间和手续。（一）出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；第十二条、逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间交付，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.2%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.3%向买受人支付违约金；第十九条、预售合同登记备案。出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人;以及其他条款。后王金兰于2018年1月3日、2018年3月4日又向王怀军、陈效分别支付2万元购房款，至此，王金兰向王怀军、陈效支付购房款共计27万元。王金兰未向金格四海公司支付任何购房款。至今王金兰未能取得案涉房屋。一审另查明，2018年5月15日，淮南市潘集区人民法院作出了（2018）皖0406财保7号民事裁定，查封了金格四海公司在潘集区华联商厦金格四海店项目A-2401、A-2508号等十九套房产。2019年10月29日，该法院作出（2018）皖0406民初2341号之二民事裁定，解除了潘集区华联商厦金格四海店项目A-2508、A-2408号两套房产的保全查封。一审法院认为，本案一审争议焦点：1.王金兰要求解除《商品房买卖合同(预售)》、《购房补充协议》是否有事实与法律依据;2.王金兰要求王怀军、陈效退还购房款27万元并赔偿损失8万元是否有事实与法律依据。针对上述争议焦点，评判如下：一、王金兰要求解除《商品房买卖合同(预售)》、《购房补充协议》是否有事实与法律依据。本案中，案涉房屋系金格四海公司开发建设，后抵付给徐克柱用于充抵工程款，徐克柱又因欠王怀军、陈效工程款再次将案涉房屋抵付王怀军、陈效，王怀军、陈效后来又将该房屋出售给王金兰，并与王金兰签订了一份《购房补充协议》，王金兰按协议将约定的购房款支付给了王怀军、陈效，因案涉房屋项目仍在建设中，作为开发商的金格四海公司不能交付该房屋，经王怀军、陈效要求，金格四海公司与王金兰双方就王怀军、陈效向王金兰出售的该房屋又签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，上述事实有证据《购房补充协议》、收条、证明、《商品房买卖合同（预售）》以及当事人的陈述可以证实，可见，本案案涉房屋的实际买卖双方系王金兰与王怀军、陈效，王怀军、陈效与王金兰签订了一份名为“补充”的《购房补充协议》，实际是该房屋买卖的主合同，而在王怀军、陈效的要求下，金格四海公司与王金兰签订的《商品房买卖合同（预售）》，实际是从合同，金格四海公司作为用该房屋来抵债的开发商，只是协助王怀军、陈效向王金兰履行交付房屋的义务。因此，金格四海公司应按照合同的约定和法律的规定向王金兰交付产权没有瑕疵、符合交付要求的房屋，且最终王怀军、陈效应对金格四海公司交付房屋的义务承担责任。但本案合同签订后，王金兰按协议将约定的购房款支付给了王怀军、陈效，金格四海公司未能按照合同约定的2018年5月31日交房期限前向王金兰交付案涉房屋，直至现今也未能交付，且案涉房屋于2018年5月15日被法院查封，直至本案诉讼后于2019年10月29日才被法院解除查封，金格四海公司至今不能向王金兰交付符合要求的案涉房屋，致使王金兰不能实现合同目的，王怀军、陈效应当承担违约责任，故王金兰要求解除《商品房买卖合同(预售)》、《购房补充协议》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院对其该诉讼请求予以支持。对于王怀军、陈效提出的案涉房屋实际出售人是金格四海公司的主张，因与查明事实不符，本院不予支持。对于金格四海公司提出的案涉房屋的实际交易系发生在王金兰与王怀军、陈效之间的主张，予以支持。对于金格四海公司提出的王金兰商品房买卖合同的解除权行使已经超过法定期限，本案案涉房屋早已具备交付条件，应当继续履行的主张，经查，本案案涉房屋约定的交付期限是2018年5月31日前，但案涉房屋于2018年5月15日就被法院查封，直至2019年10月29日，也就是王金兰提起本案诉讼后才被法院解除查封，可见案涉房屋始终不符合交付条件，按照合同约定和法律规定，金格四海公司应向王金兰交付的是质量合格，权利无瑕疵的房屋，且不仅是交付房屋的占有、使用，还应当包括办理权属登记等，金格四海公司提出房屋早已具备交付条件，明显与事实不符，金格四海公司也未提交任何证据证明其房屋现已经具备了交付条件，房屋交付持续违约中，王金兰至今未能取得案涉房屋，致使不能实现合同目的，王金兰行使合同的解除权并不受一年除斥期间的限制，王金兰可以要求解除合同，故对于金格四海公司提出的该主张，不予支持。对于王怀军、陈效提出的其没有过错和违约责任，解除合同没有依据，案涉房屋已经具备了交付条件，应当按照合同约定继续履行合同的主张。因本案案涉房屋的实际买卖双方系王金兰与王怀军、陈效，而金格四海公司只是接受了王怀军、陈效的指示，协助王怀军、陈效向王金兰履行交付房屋的义务，金格四海公司未能按约交付房屋的责任应由王怀军、陈效向王金兰承担，所以王怀军、陈效应当承担金格四海公司未能向王金兰交付房屋的违约责任。王金兰提出解除合同的要求符合合同约定和法律规定，上述已分析，不再赘述。故对于王怀军、陈效的该主张，不予支持。二、王金兰要求王怀军、陈效退还购房款27万元并赔偿损失8万元是否有事实与法律依据。本案中，金格四海公司至今不能向王金兰交付符合要求的案涉房屋，致使王金兰不能实现合同目的，王怀军、陈效应当承担金格四海公司未能向王金兰交付房屋的违约责任。合同解除后，王怀军、陈效依法应承担返还财产、赔偿损失等相应的民事责任。故王金兰要求王怀军、陈效退还购房款27万元的诉讼请求，予以支持。对于王金兰要求王怀军、陈效赔偿损失8万元的主张，经查，本案中，金格四海公司与王金兰签订的《商品房买卖合同(预售)》中虽然约定了违约金和损失赔偿额计算方法，但金格四海公司并不是真正出卖人，实际上金格四海公司只是协助王怀军、陈效履行交付房屋的相关义务，因此王金兰不能按照该合同的相关违约责任约定向王怀军、陈效主张损失;而王怀军、陈效与王金兰签订的《购房补充协议》并未约定违约金的数额，也未约定因违约产生损失赔偿额的计算方法，且王金兰也未能提交证据证明其损失数额，故合同解除给王金兰造成的经济损失按照法律规定应以银行的同期同类贷款利率计算，即王怀军、陈效依法应赔偿王金兰的经济损失数额为34659元（27万元购房款利息，其中23万元的利息自2016年11月23日起算，另有2万元的利息自2018年1月3日起算，再有2万元的利息自2018年3月4日起算，均按银行同期贷款基准年利率4.75%计算至本案起诉之日即2019年10月10日止），故王金兰要求王怀军、陈效赔偿损失8万元的诉讼请求，合理部分予以支持，超出的部分不予支持。对于王怀军、陈效提出的其不是房屋出卖人，其只是替金格四海公司代收购房款，其没有过错，其不承担返还购房款及赔偿损失的责任的辩解意见，因其该辩解与查明的事实不符，对其该辩解意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：1.解除王金兰与王怀军、陈效于2016年11月17日签订的《购房补充协议》；2.解除王金兰与金格四海公司之间签订的《商品房买卖合同(预售)》；3.王怀军、陈效退还王金兰购房款27万元及赔偿王金兰经济损失34659元，于本判决生效后十日内付清;4.驳回王金兰的其他诉讼请求。案件受理费6550元，由王金兰负担849元，王怀军、陈效负担5701元。二审中，双方均未提交新证据，对一审认定的事实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：一审判决解除《购房补充协议》和《商品房买卖合同（预售）》是否正确；王金兰的损失是否应由王怀军、陈效承担。本院认为，案涉房屋系王怀军、陈效从他人处通过抵付其二人工程款的方式得到，王金兰购买该房屋，先是与王怀军、陈效签订《购房补充协议》，约定房屋价格为31万元，王怀军与陈效共计收到王金兰购房款27万元。随后，王金兰又与金格四海公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定交房日期为2018年5月31日前，但直到王金兰提起本案一审诉讼时，其所购买房屋仍是查封状态，无法完成实际交付，王金兰购买房屋的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，其可以行使解除权，其诉请解除《购房补充协议》和《商品房买卖合同（预售）》应予以支持。因合同已经解除，王怀军、陈效二人因签订《购房补充协议》所得的27万元购房款应当返还给王金兰。对于损失承担主体的认定，本院认为，案涉《购房补充协议》和《商品房买卖合同（预售）》涉及本案三方当事人，分别为两个各自独立的合同，不宜认定为主、从合同，从两份合同约定的内容来看，金格四海公司对王金兰负有交房义务，其未能按期交房造成本案合同无法履行，一审判决由王怀军、陈效承担损失与事实不符，故王金兰请求其二人赔偿损失无事实与法律依据，依法应予以驳回。综上所述，王怀军、陈效的上诉请求部分成立，依法予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省淮南市潘集区人民法院（2019）皖0406民初3789号民事判决第一项“解除王金兰与王怀军、陈效于2016年11月17日签订的《购房补充协议》”和第二项“解除王金兰与金格四海公司之间签订的《商品房买卖合同(预售)》”；二、撤销安徽省淮南市潘集区人民法院（2019）皖0406民初3789号民事判决第三项、第四项；三、王怀军、陈效退还王金兰购房款27万元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回王金兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6550元，由王金兰负担1497元，王怀军、陈效负担5053元；二审案件受理费666元由王金兰负担。审判长 刘 瑞审判员 王元元审判员 张 晨二〇二〇年三月二十五日法官助理姚丽娅书记员高继鑫《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。