江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终33号上诉人（原审被告）：范伟成，男，1978年11月30日出生，汉族，住新余市渝水区。委托诉讼代理人：傅小平，江西浩坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新余市博大房地产开发有限公司，住所地新余市仙来东大道138号1栋，统一社会信用代码91360500759956630A。法定代表人：李秋芽，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋学民，江西配德律师事务所律师。上诉人范伟成因与被上诉人新余市博大房地产开发有限公司（下称博大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初2759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，经当事人同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。范伟成上诉请求：1.撤销一审判决，并判决驳回博大公司的一审全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由博大公司承担。事实和理由：范伟成不存在违约行为。范伟成购买的园中苑16栋1单元10层1101号房屋，系博大公司抵给范伟成堂兄范余军的工程款，范余军将此房给了范伟成，由博大公司配合办理该房的相关手续。范伟成向银行按揭贷款410000元，实际只得370000元，余40000元作为房屋保证金存入博大公司的住房保证金账户里，银行所扣款项，实际是该房屋的保证金，博大公司未支付分文。即使范伟成有违约行为，一审按房款总额20%计算违约金，明显过高。博大公司辩称，范伟成诉称其向银行贷款410000元，实际只拿到370000元，40000元存入了博大公司的保证金账户与事实不符，范伟成未提供任何证据予以证实。由于范伟成未按期还贷，博大公司一直在为范伟成偿还银行按揭款项。范伟成的行为已构成违约，按照合同约定，其应当承担违约责任，由于其违约行为不仅导致博大公司承担了银行本金及利息，给博大公司的银行征信也带来严重影响，合同对违约金的约定并不过高，未违反相关法律规定。博大公司向一审法院起诉请求：1、判令解除博大公司与范伟成就园中苑16栋1单元10层1101号房屋签订的合同编号为1604220002的《商品房买卖合同》；2、判令范伟成向博大公司支付违约金102608元；3、判令范伟成协助博大公司办理园中苑16栋1单元10层1101号房屋注销《商品房买卖合同》备案的手续，将房屋返还博大公司；4、判令博大公司从退还范伟成的购房款513041元中扣还所欠首付款103041元、代偿按揭月供38681.29元（暂算至2019年2月11日止）、归还按揭贷款余额354732元，违约金102608元等博大公司垫付或代偿款项后，余款（如有）则退还范伟成;5、本案诉讼费由范伟成承担。一审法院认定事实：范伟成作为买受人与博大公司签订《商品房买卖合同》(预售)(合同编号:1604220002)，合同约定：范伟成购买博大公司开发的园中苑16栋1单元10层11001号房屋，房屋总价款为513041元,付款方式为商业贷款，买受人应当于2016年4月22日前支付首期房价款103041元，余款410000元向银行办理贷款支付，博大公司为该笔贷款提供担保。同时合同附件十一?补充协议第二条第3项约定，采取按揭贷款方式支付购房款的，如果在出卖人承担担保责任期间，买受人没有按照借款合同约定还款连续达到三个月或者累计六个月的，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应按房款总额20%向出卖人支付违约金。2016年5月17日,范伟成向中国邮政储蓄银行新余分行贷款410000元，还款方式为按月等额本金还款。自2018年2月起,范伟成开始逾期还款，中国邮政储蓄银行新余分行开始从博大公司住房保证金账户扣划款项，截至2019年1月18日，博大公司代范伟成归还月供38674.51元。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。博大公司与范伟成签订的《商品房买卖合同》系合同双方的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，依法成立，合法有效，双方应恪守合同义务。范伟成以银行按揭方式支付房款，在银行发放贷款之后，范伟成自2018年2月起未能按期还款，博大公司因此承担了担保责任，故其主张要求解除双方签订的《商品房买卖合同》符合合同约定，予以支持。关于判令范伟成支付博大公司违约金102608元的诉讼请求，一审法院认为，范伟成违约导致解除合同，按照双方约定，范伟成应当承担全部经济损失，根据合同约定，采取按揭贷款方式支付购房款的，如果在出卖人承担担保责任期间，买受人没有按照借款合同约定还款连续达到三个月或者累计六个月的，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应按房款总额20%向出卖人支付违约金。房屋总价款为513041元，违约金为102608元。因此，对于博大公司要求范伟成支付违约金102608元的诉请，予以支持。关于博大公司要求判令从退还范伟成的购房款513041元中扣还所欠首付款103041元、代偿按揭月供38674.51元（暂算至2019年2月11日止）、归还按揭贷款余额354732元，违约金102608元等博大公司垫付或代偿款项后，余款（如有）则退还范伟成的诉请，一审法院认为，首付款103041元如果未支付，则不应当亦无法办理后续按揭贷款，故对博大公司主张范伟成未支付首付款不予确认。至于系博大公司出借款项给范伟成作为首付款，还是范伟成以工程款抵付首付款，双方均未提供证据证实，双方属其他法律关系，一审法院不予处理。对归还按揭贷款余额354732元，博大公司未提供相应证据证实已产生，无法确认具体数额。故博大公司该诉请，予以部分支持。综上，一审法院确认涉案房屋买卖合同解除，范伟成应当协助博大公司办理涉案房屋买卖合同注销备案手续，并返还房屋给博大公司。博大公司可在应当退还范伟成购房款513041元中，扣除代偿按揭月供38674.51元、违约金102608元及应归还银行余额。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除新余市博大房地产开发有限公司与范伟成签订的《商品房买卖合同》（合同编号:1604220002）。二、范伟成于本判决生效后十日内协助新余市博大房地产开发有限公司办理园中苑16栋1单元10层11001号房屋《商品房买卖合同》注销备案手续，并将房屋返还给新余市博大房地产开发有限公司。三、范伟成于本判决生效后支付新余市博大房地产开发有限公司违约金102608元。四、范伟成于本判决生效后偿还新余市博大房地产开发有限公司按揭月供38674.51元（截至2019年1月18日）。五、新余市博大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内在应退还范伟成房款513041元中扣除范伟成上述第三、第四项债务及应归还银行余额后，余款予以退还范伟成。案件受理费4979元，由范伟成负担。本院二审期间，范伟成围绕上诉请求依法提交了五组证据，博大公司依法提交了三组证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有争议的事实，本院认定如下：1.表格1份。范伟成拟证明范伟成堂兄范余军承包博大公司的工程，博大公司尾欠范余军工程款，双方同意以房抵工程款，并同意将此房源登记在范伟成名下，同时证明范伟成于2016年1月6日将首付款179447元汇入博大公司账户。博大公司对该证据的真实性无异议，认为该证据反映的是园中苑6#楼2层1-202号房屋的情况，与本案无关。本院认为，对该证据真实性予以确认，因与本案没有关联性不予采信。2.《7标房源统计表》1份。范伟成拟证明以房抵款为7标房源即博大公司开发的园中苑16栋1单元10层11001房屋，面积117.67平方米，底价单价4360元，底价总价513041元。博大公司对该证据的真实性无异议。本院认为，对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。3.中国农业银行汇款存根和收款收据各1份。范伟成拟证明于2016年1月6日将首付款179447元汇入博大公司账户，博大公司于当日开具了收款收据。博大公司对该证据的真实性无异议，收据上载明的是园中苑6#楼1-202号房屋首付款，与本案无关。本院认为，对该证据真实性予以确认，因与本案没有关联性不予采信。4.中国邮政储蓄银行个人贷款还款单12份。范伟成拟证明博大公司从2018年2月起截止2019年1月18日代范伟成归还月供38674.51元，实际是用范伟成该套房屋的保证金40000元所还，博大公司未出钱。博大公司对该证据的真实性无异议，证实范伟成逾期还款，银行从博大公司保证金账户扣款支付范伟成房屋按揭贷款38674.29元的事实，不存在范伟成所说的范伟成的该房屋保证金40000元。本院认为，该证据证明银行从博大公司保证金账户扣款支付范伟成房屋按揭贷款38674.29元的事实，可以作为本案定案依据。5.账户对账单1份。范伟成拟证明从2019年1月18日起至2019年6月20日止每月支付月供3300元。由于博大公司在2019年4月初起诉范伟成，范伟成从2019年6月20日以后就没再交月供，且将6月20日交的3300元取出，等待法院判决。博大公司对该证据的真实性无异议。本院认为，该证据证明范伟成于2019年2月17日、3月17日、4月17日、5月17日还按揭贷款的事实，对其真实性予以确认。博大公司提交的证据有：1.《工程款付款申请表》1份、园中苑退房申请表1份、收款收据1份、银行支付业务往账回单1份。拟证明范伟成曾打算购买园中苑6#楼1-202号房屋，并支付首付款179447元，后因交易未完成，博大公司将首付款退还给了案外人范余军。范伟成对该组证据的真实性无异议。本院认为，对该组证据的真实性予以确认，因与本案无关联不予采信。2.合同签约审核单1份。拟证明范伟成购买的园中苑16#楼1-1001号房屋为案外人范余军抵工程款房，房款总价为513041元，首付款103041元。范伟成质证认为，该证据说明不是范伟成购买博大公司开发的房屋，而是博大公司以房抵案外人范余军的工程款。本院认为，双方对该证据的真实性无异议，本院予以确认。3.情况说明1份、中国邮政储蓄银行个人贷款还款单13份。拟证明由于范伟成连续逾期还款，导致博大公司承担担保责任，截止2020年3月9日，博大公司共计为范伟成代偿银行按揭贷款66727.48元。范伟成质证认为，2018年2月至2019年1月，银行从博大公司住房保证金账户扣款代范伟东还月供，是用范伟东的40000元交纳的，范伟东主动交纳了2019年1月至2019年5月的月供，后面的月供未交系博大公司起诉造成。本院认为，双方对该组证据的真实性无异议，本院予以确认。二审查明，范伟成于2019年2月17日偿还案涉房屋按揭贷款3207.62元、3月17日偿还3152.30元、4月17日偿还3145.32元、5月17日偿还3138.35元。博大公司通过其在中国邮政储蓄银行股份有限公司新余市分行开立的保证金账户为范伟成代偿2019年6月-2020年2月本息27991.45元。二审查明的其他事实与一审认定的一致。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点问题是：1.范伟成是否存在违约行为，其与博大公司签订的《商品房买卖合同》应否解除？2.博大公司主张的违约金是否过高，应否调整？针对上述焦点问题，本院分别评述如下：关于范伟成是否存在违约行为，其与博大公司签订的《商品房买卖合同》应否解除的问题。本院认为，博大公司与范伟成签订的《商品房买卖合同》系合同双方的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，依法成立，合法有效，双方应恪守合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”合同附件十一《补充协议》第二条第3款“采取按揭贷款方式支付购房款的，如果在出卖人承担担保责任期间，买受人没有按照借款合同约定还款连续达到三个月或者累计六个月的，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应按房款总额的20%向出卖人支付违约金”的约定合法有效。因此，本案中，范伟成自2018年2月至2019年1月连续12个月未按时向银行偿还按揭贷款本息，银行从博大公司保证金账户扣款用于偿还范伟成的按揭贷款本息，范伟成已构成违约，达到合同约定的解除条件，博大公司作为解除权人主张解除商品房买卖合同，合法有据，应予支持。范伟成上诉认为向银行按揭贷款410000元，实际只得370000元，余40000元作为房屋保证金存入博大公司的住房保证金账户，银行所扣款项实际是该房屋的保证金，博大公司未支付分文，范伟成未违约。本院认为，首先，范伟成未提供证据证实按揭贷款中有40000元存入了博大公司的保证金账户；其次，范伟成与博大公司之间系商品房买卖合同关系，范伟成的合同义务是按约定交清购房款，现范伟成从银行按揭贷款410000元向博大公司支付案涉房屋购房款，该款应为博大公司所有，其是否从此款中余留款项作为房屋保证金与范伟成无关，不能认定是范伟成的款项。尽管案涉房屋系博大公司抵付案外人范余军的工程款，但博大公司与范余军之间是建设工程施工合同关系，双方之间的纠纷应另案处理。范伟成的上诉理由不成立，本院不予支持。关于博大公司主张的违约金是否过高，应否调整的问题。范伟成上诉认为，博大公司主张按房款总额的20%计算违约金过高，应予调整。本院认为，本案虽然合同明确约定当范伟成未按借款合同约定还银行按揭款连续达到三个月或者累计六个月时，应按房款总额的20%向博大公司支付违约金，但博大公司主张解除与范伟成签订的商品房买卖合同后，其代范伟成偿还的银行按揭贷款本息均应由范伟成承担，则博大公司的此项损失已经填补，且博大公司未证实有其他实际损失，故范伟成以约定的违约金过分高于造成的损失为由请求本院予以适当减少违约金，符合法律规定，应予支持。本院根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑范伟成一方违约存在过错导致合同无法履行，致使博大公司的银行征信受到严重影响，预期利益受到损害等因素，酌定范伟成支付博大公司违约金30000元。综上所述，范伟成的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初2759号民事判决第一项：解除新余市博大房地产开发有限公司与范伟成签订的《商品房买卖合同》（合同编号:1604220002）；二、维持江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初2759号民事判决第二项：范伟成于本判决生效后十日内协助新余市博大房地产开发有限公司办理园中苑16栋1单元10层11001号房屋《商品房买卖合同》注销备案手续，并将房屋返还给新余市博大房地产开发有限公司；三、维持江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初2759号民事判决第四项：范伟成于本判决生效后偿还新余市博大房地产开发有限公司按揭月供38674.51元（截至2019年1月18日）；四、维持江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初2759号民事判决第五项：新余市博大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内在应退还范伟成房款513041元中扣除范伟成上述第三、第四项债务及应归还银行余额后，余款予以退还范伟成；五、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初2759号民事判决第三项：范伟成于本判决生效后支付新余市博大房地产开发有限公司违约金102608元；六、变更江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初2759号民事判决第三项为：范伟成于本判决生效后十日内支付新余市博大房地产开发有限公司违约金30000元；七、驳回新余市博大房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未在本判决书指定的期限内履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4979元，二审案件受理费4979元，合计9958元，由范伟成负担7047元，新余市博大房地产开发有限公司负担2911元。本判决为终审判决。审判长  赵卫珍审判员  艾力钊审判员  甘致易二〇二〇年三月十三日书记员  周美娟