重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书渝04民终101号上诉人（原审原告）：朱秋菊，女，1965年10月23日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：田海涛，重庆渝鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘玉华，女，1962年12月29日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：李伦华，重庆市酉阳县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：酉阳县金鑫房地产经纪有限责任公司，住所地重庆市酉阳土家族苗族自治县桃花源镇桃花源北路黔龙桃源新都会3号楼B102号门面，统一社会信用代码：91500242MA5U3JF23U。法定代表人：祝娅，该公司经理。委托诉讼代理人：李和平，重庆渝法律师事务所律师。上诉人朱秋菊因与被上诉人刘玉华、酉阳县金鑫房地产经纪有限责任公司（以下简称金鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服酉阳土家族苗族自治县人民法院（2019）渝0242民初3624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2020年3月18日对上诉人朱秋菊及其委托诉讼代理人田海涛，被上诉人刘玉华及其委托诉讼代理人李伦华，被上诉人金鑫公司的委托诉讼代理人李和平进行了询问调查。本案现已审理终结。朱秋菊上诉请求：一、撤销酉阳土家族苗族自治县人民法院（2019）渝0242民初3624号民事判决；二、依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；三、由二被上诉人负担本案一切诉讼费用。事实和理由：1．一审法院认定被上诉人告知了涉案房屋没有产权证的事实错误。在签订合同前,二被上诉人出示了刘玉华与任才均的购房合同及“酉权字XX—XXX号”房产证复印件。后经上诉人查询,并无此产权信息。一审法院对该核心证据在判决书中只字未提,更未作任何认证评述。上诉人与被上诉人对涉案房屋没有小房产证的事实无争议,但上诉人是因相信有整栋楼的大房产证而决定购买。上诉人认为所购是合法建筑物,事实上是没有取得任何许可的违章建筑。一审法院认定该房屋买卖合同有效是变相鼓励违法建筑交易合法化。一审法院应当对该合同的效力予以审查评述。2.一审法院在认定事实上存在重大错误,同时偏袒采信被上诉人的证据,对上诉人举示的核心证据不做任何评述,导致一审判决适用法律错误。刘玉华答辩称，1.一审事实认定清楚，适用法律正确。本案起诉事实与上诉事实自相矛盾，脱离撤销之诉的事实和法律关系。撤销之诉只能反映签订房屋买卖合同行为有无合法性、关联性、真实性。买卖合同第三条的约定，可证明已告知案涉房屋无产权登记。2.通过中介方与朱秋菊的微信聊天记录，证明本案当事人订立合同时意思表示真实，没有违法行为，该买卖合同应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十二条的规定，本案不属于撤销之诉范畴。请求驳回上诉，维持原判。金鑫公司答辩称，同意刘玉华的答辩意见。金鑫公司在一审中出示了证据，证明金鑫公司不存在欺诈，上诉人也没有证据证明金鑫公司存在欺诈，因此上诉人主张撤销买卖合同的理由不成立，应予驳回。朱秋菊向一审法院起诉请求：1.撤销朱秋菊与刘玉华签订的《房屋买卖合同》《关于刘玉华与朱秋菊房屋买卖的补充协议》；2.刘玉华返还朱秋菊购房款106000元，金鑫公司返还朱秋菊中介费9200元；3.刘玉华、金鑫公司以60万元为基数，按每日5%连带赔偿朱秋菊到实际退还购房费之日止；4.由刘玉华、金鑫公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月11日，刘玉华（甲方、卖方）与朱秋菊（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将位于重庆市酉阳县XXX号的房屋出售给乙方。该房产建筑面积120平方米，乙方对该房屋已充分了解并自愿购买。第一条：该房屋以整套带装修转让，转让价格经双方协议为629800元。第二条：付款方式。签订本合同的当日乙方向甲方支付购买该房屋定金10万元，该定金依法冲抵房款，2019年7月30日之前支付50万元，在房屋所有权及土地使用权证办理完毕，乙方取得两证后，乙方应结清购房款29800元，双方所交易价格从订立之日起任何一方不得因任何原因反悔。第四条甲方收到乙方第二笔房款后，需在2019年9月1日前将该房屋交与乙方使用，同时将该房屋购房手续及合同全部交与乙方，协助好乙方办理好接房手续。第五条：甲方保证上述房屋权属清楚，自本合同生效之日起，甲乙双方不得有任何理由悔约，悔约方按房屋总价的双倍赔偿，若发生于甲方有关房屋产权纠纷或债务纠纷，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任。第七条：签订本合同时经甲乙丙三方约定，甲乙双方应向丙方支付约定的中介费用，卖方为房屋成交额的1%，买方为房屋成交额的1%。第十条：甲方在出售该房屋时，必须提供地产所有权属相关证明资料的真实性。第十一条：甲乙双方成交后，如该小区在办理房产证的情况下，丙方有义务协助该房屋产权证过户等相关手续。第十二条：由于该房屋是甲方在该房屋原业主任才均处购买的房屋，故以后过户时甲方须到场配合乙方完成过户手续，甲方不得以任何理由推诿。如出现上述情况，每日按总房款的成交价5%的利息支付给乙方。第十三条：本协议经甲乙丙三方签字盖章后生效。第十五条：甲方将屋内设施设备一同出售给乙方，附室内清单。金鑫公司作为丙方在该合同页上盖有印章。同月15日，刘玉华与朱秋菊签订房屋买卖补充协议，将房屋总价约定为60万元，并对房款分期支付金额及期限进行了变更，另约定甲乙双方签订本合同补充协议后均不得反悔，如甲方悔约，需以乙方所交房款双倍赔偿给乙方；若乙方悔约，则乙方所交房款甲方不予退还。协议签订后，朱秋菊向刘玉华支付房款106000元（包括室内物品折价6000元），同时向中介机构金鑫公司支付中介费9200元。庭审中，刘玉华与金鑫公司均举示了金鑫公司工作员工冉桂仙与朱秋菊的微信聊天截图，以证明签订房屋买卖合同前，已向朱秋菊告知了案涉房屋无房屋产权证。另查明，涉案房屋系2008年刘玉华从任才均处购买，刘玉华支付了任才均房款12万元，尚欠29800元未付，该房屋系任才均在原三层楼房（有产权证）加盖的，并无房屋产权证。一审法院认为，本案中，没有在案证据证明朱秋菊以涉案房屋有产权证为前提签订房屋买卖合同，双方亦未约定房屋有产权证为合同生效条件，签订房屋买卖合同前，金鑫公司工作员工亦已告知朱秋菊案涉房屋无产权证，且双方签订的房屋买卖合同约定“双方成交后，如该小区在办理房产证的情况下，丙方有义务协助该房屋产权证过户等相关手续”，该内容亦是基于房屋无产权证进行的约定（若房屋有产权证，则会直接约定房屋买卖成交后办理产权过户时间）。签订合同是双方自愿协商的结果，朱秋菊并未提供相应证据证明被告存在欺诈、胁迫，同时本案亦无法律规定的其他合同撤销情形。故对朱秋菊主张撤销房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求不予支持，朱秋菊基于撤销合同主张的退还房款、中介费及赔偿损失的诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回朱秋菊的全部诉讼请求。案件受理费2684元，由朱秋菊负担。二审诉讼中，朱秋菊、刘玉华、金鑫公司均未向本院举示新证据。二审审理查明：案涉房屋系位于酉阳土家族苗族自治县XX号楼房的顶楼，系在原楼房之上增建的一层，未办理产权登记，但案涉房屋以下第一至第三层楼办理了产权登记。2019年7月15日，刘玉华在与朱秋菊签订补充协议时，将刘玉华与任才均签订的案涉房屋《房屋买卖合同》向朱秋菊进行了出示。二审查明的其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、二被上诉人是否存在欺诈行为；二、涉案买卖合同是否有效；三、一审判决适用法律是否正确。关于焦点一。欺诈是指一方当事人通过隐瞒真相或者虚构事实的方式使对方陷入错误认识，并基于该错误认识而作出违背真实意思表示的行为。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”据此，若合同一方当事人采取隐瞒真相或者虚构事实等手段，使相对人陷入错误认识，并基于该错误认识作出违背真实意思表示的，受损害方有权请求撤销合同。本案中，2019年7月11日，朱秋菊与刘玉华签订房屋买卖合同，双方在签订案涉房屋买卖合同及补偿协议之前，金鑫公司工作人员已告知其案涉房屋无产权证，对此有二被上诉人提交的微信聊天记录在案佐证。同时，该合同第十一条约定：“如该小区在办理房产证的情况下，丙方有义务协助该房屋产权证过户等相关手续”，结合第二条第（3）项购房尾款29800元暂不支付，在房屋所有权及土地使用权证办理完毕，乙方取得两证后结清的约定，也可推知朱秋菊在签订合同时已知道案涉房屋无产权证明。因此，刘玉华、金鑫公司不存在欺诈行为。朱秋菊主张二被上诉人签订合同时向其出示了刘玉华与任才均的房屋买卖合同证明案涉房屋有产权证，系欺诈行为。经查，2019年7月15日刘玉华在其与朱秋菊签订补充协议时，将其与任才均签订房屋买卖合同向朱秋菊进行了出示，但该合同第四条第3项约定：“在房屋所有权及土地使用权证办理完毕，乙方取得两证后，乙方应结清购房余款”，故根据该约定可以知晓案涉房屋并未取得产权证明。即使朱秋菊因此产生案涉房屋已取得产权证的错误认识，也是其未尽到谨慎查验义务所致，并不是刘玉华、金鑫公司实施了欺诈行为。故朱秋菊的该主张不能成立，本院不予支持。关于焦点二。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据前述规定，合同效力与物权效力属不同法律关系，无论出卖人订立合同时是否取得标的物的物权，合同成立后能否办理物权转移登记，都属于合同履行过程中的问题，并不影响合同本身的效力。只要合同已经成立，且无法律规定的无效或可撤销等事由，该合同合法有效。本案中，案涉房屋买卖合同及补充协议系朱秋菊及刘玉华真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形，该合同及补充协议依法成立有效。即使刘玉华在签订合同时未取得案涉房屋产权，合同签订后无法办理产权过户，朱秋菊主张撤销案涉买卖合同及补充协议的理由也不成立，应予驳回。关于朱秋菊主张案涉房屋系违章建筑的问题。本案中，各方当事人均未提交行政主管部门认定案涉房屋系违章建筑的证据，且案涉房屋是否属于违章建筑与本案并无关联，本院对此不予评述。关于焦点三。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”该条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据前述规定，当事人应当对自己的主张承担举证责任，否则应当承担举证不能的不利法律后果。本案中，朱秋菊主张其与刘玉华签订的房屋买卖合同及补充协议存在可撤销情形，但其提供的证据不能证明其主张，一审法院据此判定由朱秋菊承担举证不能的法律后果，判决驳回朱秋菊的诉讼请求，符合前述法律规定，并无不当之处。故朱秋菊主张一审判决适用法律错误的上诉理由不成立。综上所述，朱秋菊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2684元，由上诉人朱秋菊负担。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 黄 飞审 判 员 彭松涛二〇二〇年三月二十日法官助理 周 余书 记 员 吴松涛