湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终395号上诉人（原审原告）：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心中座6层。法定代表人：杨林，公司董事长。委托诉讼代理人：宁显文，湖南惠风律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪岳森，湖南惠风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙圣泉，男，1955年10月5日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：**，湖南了得律师事务所律师，一般代理。原审第三人：邱松森，男，1975年4月13日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区，现因合同诈骗在岳阳监狱服刑。上诉人中国对外经济贸易信托有限公司因与被上诉人孙圣泉、第三人邱松森执行异议之诉一案，不服岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初6929号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中国对外经济贸易信托有限公司上诉请求：1、判令撤销（2019）湘0602民初6929号民事判决书，依法改判准许执行邱松森名下位于岳阳市岳阳楼区房屋；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人的抵押权合法有效，应当依法得到保护并享有优先受偿的权利，符合法律规定的能够排除执行的情形；二、一审适用法律错误，导致判决结果错误，请求二审法院依法改判。中国对外经济贸易信托有限公司向原审法院提出诉讼请求：准许执行邱松森名下位于岳阳市岳阳楼区茅岭办事处炮台山社区青春驿站201房【产权证号湘（2017）岳阳市不动产权第0009829号】。事实与理由：2017年8月17日，邱松森以其名下执行标的房屋抵押向原告借款55万元，因邱松森未还款，原告向广州仲裁委员会申请仲裁。2017年12月13日，中国广州仲裁委员会对申请人对外经贸信托公司与被申请人邱松森借款合同纠纷一案作出（2017）穗仲案字第15416号裁决书，裁决如下：（一）被申请人向申请人偿还借款本金55万元；（二）被申请人向申请人支付2017年9月当期借款利息10218.77元；（三）被申请人向申请人支付逾期违约金（违约金以55万元）为基数，按月利率2%的标准，自2017年9月18日起计至实际清偿之日止；（四）申请人对被申请人位于湖南省岳阳市岳阳楼区（他项权证号：湘2017岳阳市不动产证明第0023255号）在本案债权的范围内享有优先受偿权；（五）被申请人补偿申请人因为本案支出的财产保全责任保险费2200元和法院保全费3270元；（六）本案仲裁费15122元，由被申请人承担。原告申请执行抵押房屋，被告孙圣泉提出执行异议。岳阳市岳阳楼区人民法院于2019年6月21日作出（2019）湘0602执异54号裁定：中止对邱松森名下位于岳阳市岳阳楼区房屋（产权证号湘（2017）岳阳市不动产权第0009829号）的执行。原告认为该民事裁定书明显适用法律错误，执行标的已抵押给原告并办理了抵押登记，被告的权利不能对抗原告的抵押权，故不能排除执行。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院。被告孙圣泉辩称，孙圣泉就执行房屋享有排除执行的权利。邱松森及其妻子魏喜秀于2012年5月21日与孙圣泉签订了房屋买卖合同，将名下的案涉房屋以人民币50万元出售给了孙圣泉。孙圣泉在与邱松森签订房屋买卖合同当天即按合同约定支付房屋价款237370元,余款262630元由孙圣泉通过逐月向银行偿还按揭款支付,于2017年2月21日已支付完毕。邱松森于2012年5月21日将上述房屋出售给孙圣泉当日即向孙圣泉交付房屋钥匙，孙圣泉之后即装修并于2012年11月份入住，已合法占有了上述房屋。房屋未过户并非因异议申请人原因造成，签订房屋买卖合同时银行按揭未还清之前不能办理房产过户,2017年2月21日孙圣泉将银行按揭贷款一次性付清后，与邱松森一同到办证大厅办理不动产登记权证，一个月后孙圣泉领取了不动产登记权证,并多次联系邱松森要求其协助办理过户手续，邱松森找各种借口推拖。后来了解到邱松森私自到不动产登记中心将孙圣泉领取的不动产登记权证挂失后重新补办了新证，并用该房产在中国对外经济贸易信托有限公司抵押借款,导致孙圣泉不能办理过户。法院裁定中止对孙圣泉购买的上述房屋的执行措施正确，应驳回原告的全部诉讼请求。原判认定的事实：2017年12月5日，本院对申请人对外信托公司与被申请人邱松森民间借贷纠纷诉前保全一案作出（2017）湘0602财保137号民事裁定，并于当月25日向岳阳市不动产登记中心送达协助执行通知书，查封了被申请人邱松森名下位于岳阳市岳阳楼区产权证号湘（2017）岳阳市不动产权第0009829号房屋一套。2017年12月13日，中国广州仲裁委员会对申请人对外经贸信托公司与被申请人邱松森借款合同纠纷一案作出（2017）穗仲案字第15416号裁决书，裁决如下：（一）被申请人向申请人偿还借款本金55万元；（二）被申请人向申请人支付2017年9月当期借款利息10218.77元；（三）被申请人向申请人支付逾期违约金（违约金以55万元）为基数，按月利率2%的标准，自2017年9月18日起计至实际清偿之日止；（四）申请人对被申请人位于湖南省岳阳市岳阳楼区（他项权证号：湘2017岳阳市不动产证明第0023255号）在本案债权的范围内享有优先受偿权；（五）被申请人补偿申请人因为本案支出的财产保全责任保险费2200元和法院保全费3270元；（六）本案仲裁费15122元，由被申请人承担。因邱松森未履行上述生效法律文书所确定的义务，对外经贸信托有限公司于2018年5月11日向本院申请强制执行，本院于同日立案受理。执行过程中，案外人孙圣泉得知邱松森名下位于岳阳市岳阳楼区被查封后，向本院提出执行异议申请。本院于2019年6月21日作出（2019）湘0602执异54号裁定：中止对邱松森名下位于岳阳市岳阳楼区房屋【证号湘（2017）岳阳市不动产权第0009829号】执行。另查明，2012年5月21日，邱松森与孙圣泉签订的《房屋买卖合同》约定：邱松森将诉争房屋作价500000元卖给孙圣泉，在签订合同之日支付237370元现金，余款262630元的银行按揭款由孙圣泉直接向银行支付；邱松森应给孙圣泉派选人员办理授权委托公证，以便办理房屋产权转移登记的需要；办理房屋产权转移登记发生的所有税费均由孙圣泉负担等内容。魏喜秀当时作为邱松森之妻在该合同上签名认可。合同签订当天，邱松森与魏喜秀在湖南省岳阳市公证处共同委托陈德明全权办理房屋的银行按揭手续解除和房产、国土过户登记手续，并代表委托人签定、接受所有文书条据，委托时间为房屋登记至被告名下时止，湖南省岳阳市公证处以（2012）湘岳北字第2571号公证书对上述内容进行了公证。合同签订后，孙圣泉向邱松森支付了237370元房款，邱松森交付了房屋和用于偿还银行按揭贷款的银行卡，孙圣泉每月通过该银行卡偿还按揭贷款。2013年邱松森重新购房需要遂要求孙圣泉一次性清偿银行按揭，孙圣泉因资金紧张未果。2016年8月31日，邱松森向本院起诉要求孙圣泉继续履行合同并增加支付房屋差价14万余元，本院于2016年10月25日作出（2016）湘0602民初3623号民事判决，判令邱松森与孙圣泉继续履行2012年5月21日签订的房屋买卖合同，驳回了其他诉讼请求。判决生效后，孙圣泉于2017年2月21日一次性清偿了房屋按揭贷款本息199288元，并与邱松森协商房屋转移登记手续，因该房屋为邱松森前妻魏喜秀共有且在外省，为方便过户协商决定先将不动产权证登记至邱松森个人名下后再办理转移登记手续，办证完成后孙圣泉持有不动产证原件。因邱松森要求孙圣泉补偿未果心存不满，遂隐瞒事实向房产部门补办房屋不动产证【湘［2017］岳阳市不动产权第0009829号】，并以该房屋作为抵押向对外信托公司实际借款51.05万元（2017年8月24日设定一般抵押登记，权利证号：湘岳阳市不动产权证明第0023255号），并找借口拒不配合孙圣泉过户。2018年12月3日，本院对被告人邱松森合同诈骗一案作出（2018）0602刑初608号刑事判决书，判决被告人邱松森犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年二个月，并处罚金人民币二万元。邱松森不服该判决向岳阳市中级人民法院提出上诉后，该院作出（2019）湘06刑终84号刑事裁定：驳回上诉，维持原判。原判认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，孙圣泉提供的房屋买卖合同及房款支付等证据证明与邱松森存在真实无疑的房屋买卖合同关系，并在签订合同后交付了房屋，生效民事判决和刑事判决已认定孙圣泉于2017年2月还清全部按揭贷款后向邱松森主张办理房屋转移登记，因邱松森借故拖延且故意以非其实际所有的房屋抵押签订借款合同，导致房屋未办理转移登记，足以证明孙圣泉在邱松森在抵押借款时，基于有效的买卖合同合法占有房屋并履行了全部支付房款义务，非因案外人的原因未办理过户手续。案涉房屋于2017年12月25日被本院查封，孙圣泉的答辩意见符合上述法律规定的其权利能够排除执行的情形，本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，驳回原告中国对外经济贸易信托有限公司的全部诉讼请求。二审期间，双方没有提供新的证据，一审认定的事实本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被上诉人孙圣泉提供的房屋买卖合同及房款支付等证据证明与原审第三人邱松森存在真实无疑的房屋买卖合同关系，且在签订合同后交付了房屋和支付了购房款，因邱松森借故拖延且故意以非其实际所有的房屋抵押签订借款合同，导致房屋未办理产权转移登记，上述事实有岳阳市中级人民法院已发生法律效力的（2019）湘0602刑终84号刑事裁定在卷证实，足以证明孙圣泉在邱松森在抵押借款时，基于有效的买卖合同合法占有房屋并履行了全部支付房款义务，非因孙圣泉的原因未办理过户手续，孙圣泉享有足以能够排除执行的权利。上诉人中国对外经济贸易信托有限公司与原审第三人邱松森签订的抵押借款合同虽然办理了抵押登记且经广州仲裁委员会仲裁，根据本案查明的事实，其取得抵押权的产权凭证是第三人邱松森采取欺诈犯罪手段获得的，属无效的产权凭证，依法应予撤销。上诉人中国对外经济贸易信托有限公司作为邱松森诈骗犯罪的受害者，取得的抵押权证虽是善意取得，但不能据此否认被上诉人孙圣泉享有足以排除执行的权利，其上诉要求保护其抵押权优先受偿的权利并执行该诉争房屋的理由不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人中国对外经济贸易信托有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 丰审判员 贺志平审判员 万久恩二〇二〇年三月六日书记员 彭莎莉