湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘31民终266号上诉人（原审被告）：彭正发，男，住湖南省保靖县。被上诉人（原审原告）：湘西自治州东辉房地产开发有限公司，住所地吉首市镇溪办事处武陵东路46号门面。诉讼代表人：湖南四维律师事务所，系湘西自治州东辉房地产开发有限公司破产管理人，负责人易群，该管理组组长。委托诉讼代理人：彭浩林，湖南四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：章顺，湖南四维律师事务所律师。上诉人彭正发因与被上诉人湘西自治州东辉房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，不服湖南省保靖县人民法院（2019）湘3125民初1069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日受理后，依法组成合议庭，通过询问方式进行了审理。本案现已审理终结。彭正发上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法作出确认上诉人与被上诉人之间合同有效，驳回被上诉人的诉请这一公正裁决；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人系将涉案三件门面抵给上诉人，上述门面的市场价值每平米约5000元，达不到购房合同上的价位，与被上诉人欠上诉人的工程款价值相当，上述购房合同是双方真实意思表示；2、上诉人与被上诉人完成了契税的交纳，进行了预告登记。且不动产登记中心颁发了三份不动产登记证明；3、保靖县人民法院作出的生效裁定明确认定，彭正发与被执行人东辉公司在本院查封之前已就CD栋111号，112号、113号门面签订商品房预售合同，对以上房产享有排他权利；4、双方当事人的房屋买卖行为完成于2016年11月16日距保靖县人民法院于2017年11月20日依法裁定受理了东辉公司的破产清算申请已经是一年零四个月。二审审理过程中，上诉人彭正发变更上诉请求为1、请求将这三个门面变现之后，把工程款920674元、补偿款50000元、契税84058.38元、物业维修金7000元还给上诉人；2、按利息三分付欠款利息，从2015年8月30日为止。被上诉人湘西自治州东辉房地产开发有限公司答辩称，一审查明非常清楚，该买卖合同是否无效双方没有争议，至于法律性质根据我们对相关事实的查明以及对书写的内容来看，买卖合同实际上是担保性质，并不存在以物抵债，如果担保性质存在，并不会存在多退少补。对于东辉公司与彭正发的工程款相关资金往来，也基本准确，实际上双方的争议是东辉公司如何偿还彭正发的债权，付款的方式以及债权的性质认定问题，彭正发的债权应该按照破产法进行申报认定。被上诉人湘西自治州东辉房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的编号为20160020111、2016002112、2016002113三份《商品房买卖合同》无效；2、由彭正发配合东辉公司办理解除上述房屋的预告登记手续；3、本案诉讼费由彭正发承担。一审法院认定事实：1、东辉公司在开发建设保靖县东辉商业城期间，彭正发自2015年4月起先后为其提供拆房、排污管预埋、土石方、堡坎、建筑垃圾清运、楼梯开面铺砖等附属工程。截止2017年1月12日，经双方结算：应付工程款为1965381.00元，东辉公司于2015年5月转账支付150000.00元、2016年5月购门面抵付580000.00元、2016年6月购门面抵付314707元外，未付工程款为920674元。2、2016年11月1日，东辉公司与彭正发签订合同编号20160020111号《商品房买卖合同》（东辉商业城CD栋1层111号房屋预测面积74.03平方米，价格每平方米9880元，价款731416元）、合同编号20160020112号《商品房买卖合同》（东辉商业城CD栋1层112号房屋预测面积53.48平方米，价格每平方米9880元，价款548142元）、合同编号20160020113号《商品房买卖合同》（东辉商业城CD栋1层112号房屋预测面积92.93平方米，价格每平方米9880元，价款918148元）。2016年11月7日，东辉公司给彭正发出具收据：今收到彭正发交来保靖县东辉商业城CD栋111、112、113号商铺一次性款2177706元（实际彭正发未给东辉公司付款）。2017年3月20日，东辉公司给彭正发出具说明“东辉商业城C栋111-113商铺以物权抵押给彭正发工程款玖拾壹万元整，暂作质押，以变现为准，多退少补。现同意彭正发办理产权预告”。2017年3月22日，彭正发缴纳了上述三间门面的契税等费用共计84058.38元。2017年8月，彭正发到保靖县国土资源局办理了111、112、113号房屋的预告登记，不动产登记证明编号分别为“湘（2017）保靖县不动产证明第0002179号”、“湘（2017）保靖县不动产证明第0002212号”、“湘（2017）保靖县不动产证明第0002177号”。3、2017年7月6日，东辉公司与彭正发对工程款最终结算，东辉公司欠彭正发款项构成如下：1、2017年1月10日结算欠工程款920674元；2、补偿彭正发为通往南门桥110米河道施工的前期投入50000元；3、因解决法院查封案件，彭正发支出费用50000元；4、C栋1层111、112、113号门面抵工程款，在房产局备案，彭正发缴纳契税84058.38元。以上四项，双方总计按1100000元结算，即东辉公司欠彭正发款项1100000元。4、另查明，保靖县人民法院于2017年11月20日依法裁定受理了东辉公司的破产清算申请，并指定湖南四维律师事务所担任管理人。现破产案件正在审理中，彭正发对其案涉相应欠款，目前未作债权申报。一审法院认为，本案争议焦点是：(一)案涉《房屋买卖合同》是否有效;(二)房屋预告登记是否需要彭正发协助办理注销手续。(一)案涉《房屋买卖合同》是否有效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，双方当事人所签订三份《房屋买卖合同》的效力，应从双方存在的法律事实关系和订立合同的意思表示等方面，综合分析认定。首先，签订合同之前，双方存在施工合同法律关系，东辉公司欠彭正发工程款属实，且数额未结算。其次，合同签订后，彭正发没有按房屋买卖合同条款实际支付购房价款219万余元，事后双方结算的工程款价款110万元也不能完全支付房款，且价款中还包括了应由买受人承担的契税等。再次，在房屋办理预告登记、交纳税款时，东辉公司出具了说明：三间商铺以物权抵押给彭正发工程款，暂作质押，以变现为准，多退少补，同意彭正发办理产权预告。由此可以认定，双方签订的《房屋买卖合同》不符合一般房屋买卖的交易习惯，不是房屋买卖合同的真实意思表示，应为无效。该虚伪意思表示所隐藏的应是东辉公司为所欠彭正发工程款等提供相应的担保法律关系。从而可以认定，彭正发辩称三间门面是以物抵债（工程款）的房屋买卖合同的意见，理由不能成立。(二)房屋预告登记是否需要彭正发协助办理注销手续《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第三项规定“属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的”。本案中，涉案商品房买卖合同并非双方的真实意思表示而无效。房屋买卖合同无效，对双方自始没有法律约束力，相应办理的产权预告登记，因债权消灭而失效。对此，应依法确认案涉商品房的预告登记失效，东辉公司可以单方申请消灭该预告登记，而无需由彭正发协助东辉公司办理注销商品房的预告登记。另彭正发因案涉买卖合同无效所享有东辉公司的债权等权利，并非本案的审查范围，其可依法于破产程序中另行主张。综上，东辉公司的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十五条、《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决：一、确认湘西自治州东辉房地产开发有限公司与彭正发之间签订的合同编号为20160020111号、20160020112号、20160020113号《商品房买卖合同》无效；二、确认“湘（2017）保靖县不动产证明第0002179号”、“湘（2017）保靖县不动产证明第0002212号”、“湘（2017）保靖县不动产证明第0002177号”不动产登记证明失效；三、驳回湘西自治州东辉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，由湘西自治州东辉房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人彭正发提交了东辉公司法定代表人周成敏承诺书一份，拟证明上诉人与破产程序毫无关系，在破产程序开始前东辉公司已经和上诉人将工程款清算问题解决了，上诉人不用参加破产程序。被上诉人湘西自治州东辉房地产开发有限公司质证认为，该证据一审应该已经提交过了，从内容上看，房子还是具有质押属性，并不是抵债，且这份证据不是原件，它本身的本意如果是真实的，也不是按照上诉人所说的抵给他的。本院经审查认为，上述证据不属于二审新证据，也不能证明本案争议事实，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，上诉人彭正发与被上诉人湘西自治州东辉房地产开发有限公司所签订的三份《商品房买卖合同》是否有效。经查，依据本案一、二审过程中双方当事人的陈述和提交的证据，应认定上诉人彭正发与被上诉人湘西自治州东辉房地产开发有限公司之间系因欠付工程款，而产生债权债务关系，本案所涉的三份《商品房买卖合同》名为买卖合同，但上诉人并未按照合同约定的价款支付房款，双方也不存在真实的买卖意思表示，实际上是以签订购房合同的方式，将涉案三间门面作为对双方债权债务的担保。被上诉人湘西自治州东辉房地产开发有限公司已经依法进入破产程序，为了维护所有债权人依法享有的平等受偿权利，作为合同相对方，被上诉人申请确认上述三份合同无效符合客观事实和法律规定，一审判决认定上述三份《商品房买卖合同》无效并无不当，应予以维持。上诉人彭正发提出的优先以涉案三间门面变卖价款受偿及支持相关利息的上诉请求，因其并未在一审审理过程中提出反诉，不属于本案二审审理范围，不予处理。综上所述，上诉人彭正发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人彭正发负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄振强审 判 员 彭四海审 判 员 曾浩恒二〇二〇年三月二十七日法官助理 贵黎莹书 记 员 尹思涵附相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……