广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2325号上诉人（原审原告）：广州南粤物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区林和西路155号2410号。法定代表人：黄学军。委托诉讼代理人：吴海燕，该司员工。被上诉人（原审被告）：广东粤港投资置业有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区珠池港区3号桥西侧珠港新城B-1-06-A地块（航天卫星大厦）四楼407号房。法定代表人：李榕荣。委托诉讼代理人：杨常艳，该司员工。上诉人广州南粤物业管理有限公司（以下简称南粤物业公司）因与被上诉人广东粤港投资置业有限公司（以下简称粤港投资公司）不当得利纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39417号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。南粤物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判粤港投资公司返还我方76800元；本案一、二审诉讼费由粤港投资公司承担。事实和理由：一、同意一审法院对南粤阁地下停车场产权的认定及粤港投资公司享有收取租金的权利。二、一审法院有关南粤阁5E的产权及粤港投资公司享有收取租金的权利的认定缺乏事实依据，我方要求粤港投资公司返还2014年4月1日至2016年11月30日的南粤阁5E租金76800元（按每月2400元计，共计32个月）。三、本案证据足以证明粤港投资公司收取的南粤阁5E租金属于不当得利。首先，粤港投资公司在一审时提交的证据一《广州市房地产权属证明书》中显示：五层为支架层；501至504为住宅。我方承租的5E单元恰恰属于支架层。根据《广州房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》第四条明确规定空架层属于业主共有的设施，且粤港投资公司没有充分证据证明该单元属于开发商广州骏龙南粤投资置业有限公司所有。其次，根据另案（2018）粤0106民初15865号民事判决书可知，另案中广州市天河区南粤阁业主委员会提交的证据《广州市房地产查丈原图》载明，5楼包含501、502、503、504及架空层，该证据进一步印证了粤港投资公司出租的5E单元为架空层，且法院已经认定5E属于业主共有部分。综上，一审判决认定事实错误，处理不公。请求二审法院秉公纠正，支持我方的诉讼请求。粤港投资公司辩称，请求驳回南粤物业公司的全部上诉请求，我方认为一审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确。我方答辩意见与一审答辩意见一致。南粤物业公司向一审法院起诉请求：1.粤港投资公司返还2014年4月1日至2017年3月31日的南粤阁地下停车场租金126000元（按每月3500元计，共计36个月），返还2014年4月1日至2016年11月30日的南粤阁5E租金76800元（按每月2400元计，共计32个月），两项合计人民币共202800元；2.本案诉讼费由粤港投资公司负担。一审法院认定事实：南粤物业公司和广州骏龙投资置业有限公司达成一份广州市房地产租赁合同（该合同甲方处加盖印章为广州骏龙南粤投资置业有限公司）。该合同约定的主要内容有：一、甲方（广州骏龙投资置业有限公司）同意将其所有的坐落在广州市天河区林和西横路63号地下室停车场的产权车位36个出租给乙方（南粤物业公司）作经营性停车场用途使用。同时，甲方保留其在租赁期内对外出售部分或全部租赁物并相应减少所出租的停车位总数的权利和权力；二、甲乙双方协定的租赁期限为2009年2月1日至2011年1月31日且月租金为5000元；如在租赁期内因甲方出售停车位而总停车位数量减少时，甲方应及时书面知照乙方，则从变动次月起按停车位减少数按比例相应减少租金。2014年10月9日粤港投资公司向南粤物业公司发出了“关于调整南粤阁停车场租金的函”，其内容为贵司租用我司物业广州市林和西横路63号南粤阁地下25个车位及5楼E房，租期已届满尚未续签租赁合同。现广州市物价局穗价（2014）97号文规定：从2014年8月1日起对广州市中心市区停车场实行优化调整停车场差别化收费政策，一类住宅区室内车位月保费为500元/个（见附件）。请贵司按新的租金标准与我司签署租赁合同。以上事实由南粤物业公司提供的租赁合同和“关于调整南粤阁停车场租金的函”予以证实，粤港投资公司对其真实性无异议，该院对此予以认可。另查明：粤港投资公司和广州骏龙投资置业有限公司达成一份广州市房地产租赁合同（该合同甲方处加盖印章为广州骏龙南粤投资置业有限公司）。该合同约定的主要内容有：一、甲方（广州骏龙投资置业有限公司）同意将其所有的坐落在广州市天河区林和西横路63号5C、5D、5E、5F四套房屋出租给乙方（粤港投资公司）作住宅用途使用；二、甲乙双方协定的租赁期限为2010年1月1日至2030年12月31日、月租金10900元；由于甲方截止2010年1月1日仍结欠乙方864万元，因此上述房屋的应付租金用于抵偿甲方所欠乙方的债款。甲方每两年向乙方一次性开具两年期的租金发票，乙方向甲方提供收回欠款的凭证。原则上租金两年一订，视情况调整。2019年5月14日广州骏龙南粤投资置业有限公司清算组向粤港投资公司发出了确认无异议债权通知书。该通知书内容有：本清算组确认贵司对骏龙公司享有债权本金人民币7601833.24元，利息人民币零元。2019年6月15日广州市中级法院作出（2019）粤01强清22号指定清算组决定书。该决定书记载广州中院受理了粤港投资公司对广州骏龙南粤投资置业有限公司的强制清算申请，并指定了广州骏龙南粤投资置业有限公司清算组。以上事实由粤港投资公司提供的租赁合同、通知书及指定清算组决定书等证据予以证实，南粤物业公司对此无异议，该院对此予以确认。一审庭审中南粤物业公司提供了（2018）粤0106民初15865号民事判决拟证明南粤阁5E和停车场属于业主共有财产故粤港投资公司无权收租金；停车场缴费发票、5E房缴费发票、粤兴物业管理公司的营业执照及情况说明拟证明南粤物业公司向粤港投资公司缴纳了其所诉的租金202800元。经质证，粤港投资公司认为该判决书在上诉阶段并未生效且法院判决事实查明并未界定上述物业为业主共有财产；对南粤物业公司缴纳的停车场和5E房发票真实性认可，并证明广州骏龙南粤投资置业有限公司为上述物业的产权人，且粤港投资公司对上述物业进行代扣代收；对粤兴公司的材料不予认可。南粤物业公司解释粤兴公司是其子公司，故粤兴公司代南粤物业公司缴纳5E房租金。粤港投资公司提供了房地产权属证明书、不动产权证拟证明广州骏龙南粤投资置业有限公司是南粤阁5E和停车场车位的产权人；提供其和广州骏龙南粤投资置业有限公司在2010年1月1日至2030年12月31日期限的租赁合同对其名下25个车位进行承租应付租金用于抵偿广州骏龙南粤投资置业有限公司欠粤港投资公司的864万元欠款。粤港投资公司解释这些证据的原件均在清算组，故只能提供复印件。南粤物业公司对这些复印件不予认可，并解释2018粤0106民初15865号民事判决之前其认为南粤阁5E和停车场产权属于广州骏龙南粤投资置业有限公司，该判决后才知道这些产权属于全体业主的物业。一审庭审中粤港投资公司主张其所提供的证据能证明其收取南粤物业公司款项合法合规并得到清算组的认可，并未损害南粤物业公司的合法权益；同时南粤物业公司所诉租金从2015年10月1日起算已超过诉讼时效。南粤物业公司则主张上述判决书可以认定南粤阁5E和停车场属于南粤阁全体业主所有，故粤港投资公司收取租金没有事实和法律依据；其从最后一期2017年3月往前计算并未超过三年诉讼时效。一审法院认为，本案争议焦点为：1、南粤物业公司所诉的租金202800元是否为粤港投资公司构成不当得利；2、本案的诉讼是否超过诉讼时效。关于诉讼时效方面，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道其权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，南粤物业公司所主张的2018粤0106民初15865号民事判决后及最后一期租金推算等，可以认定其诉讼并未超过诉讼时效。关于第一个争议焦点方面，结合粤港投资公司所提供的上述两个租赁合同及指定清算组决定书、确认无异议债权通知书可以认定粤港投资公司对广州骏龙南粤投资置业有限公司享有合法到期的债权且广州骏龙南粤投资置业有限公司同意将涉案南粤阁5E和停车场租赁给粤港投资公司并由该租金来抵扣其债务。同时结合南粤物业公司所提供的租赁合同和“关于调整南粤阁停车场租金的函”可以认定南粤物业公司租赁了实际由广州骏龙南粤投资置业有限公司交由粤港投资公司收取租金的涉案南粤阁5E和停车场。尤其从“关于调整南粤阁停车场租金的函”可以认定南粤物业公司知道其基于和粤港投资公司之间存在的租赁合同而向其交付涉案208000元租金。因此粤港投资公司取得涉案208000元租金具有合法依据。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，南粤物业公司的诉讼请求不具有相应的事实和法律依据，该院对其不予支持。据此，一审法院判决如下：驳回南粤物业公司的诉讼请求。本案受理费4342元，由南粤物业公司负担。二审中，双方均未提交新证据。本院查明，根据广东粤兴物业经营管理有限公司于2019年8月27日出具的《情况说明》显示，该司与南粤物业公司为关联公司，该司同意在2007年7月开始，至该物业租赁期满为止，对于南粤物业公司承租的南粤阁5E物业的月租金，由其全额代缴。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，双方均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于粤港投资公司是否有权获得南粤阁5E区域在2014年4月1日至2016年11月30日期间的租金76800元。不当得利，是指没有法律上的原因取得利益而使他人受损。根据南粤物业公司所主张的请求内容及事实，南粤物业公司最初与广州骏龙投资置业有限公司签订了《广州市房地产租赁合同》，取得涉案物业的承租权。后广州骏龙南粤投资置业有限公司与粤港投资公司签订《广州市房地产租赁合同》，将包括涉案5E区域在内的房屋出租给粤港投资公司，并由粤港投资公司享有涉案物业的租金收益以抵消广州骏龙南粤投资置业有限公司对粤港投资公司的欠款。因此，粤港投资公司基于其与广州骏龙投资置业有限公司的债权债务及《广州市房地产租赁合同》取得涉案物业租金收益，并非无法律上的原因取得利益。南粤物业公司认为粤港投资公司取得涉案物业的租金属于不当得利，没有依据，本院不予支持。综上所述，南粤物业公司的上诉理由均不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1720元，由广州南粤物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  康玉衡审判员  黄小迪审判员  李 婷二〇二〇年三月九日书记员  朱鹏程李书琪