上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终731号上诉人(原审被告)：李潘潘，男，1987年7月2日出生，汉族，户籍地江苏省邳州市。被上诉人(原审原告)：上海烨熙仓储服务有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：任维光，经理。上诉人李潘潘因与被上诉人上海烨熙仓储服务有限公司(以下简称“烨熙公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初4933号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李潘潘上诉请求：撤销一审判决，驳回烨熙公司一审诉请。事实和理由：一审法院事实认定错误、适用法律错误，故己方为了维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，向法院提起上诉，恳请法院判决支持己方的诉讼请求。被上诉人烨熙公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。烨熙公司向一审法院起诉请求：判令李潘潘支付烨熙公司2017年5月1日至2018年4月30日的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)24,528元、水费720元(每月10吨，每吨6元，计12个月)、电费1,500元(每月100度，每度1.50元，计12个月)、物业费960元(每月80元，计12个月)，上述合计27,708元；2、李潘潘支付烨熙公司利息(以27,708元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月1日起计算至判决生效之日止)。一审法院认定事实如下：2017年5月1日，李潘潘、烨熙公司签订《仓库租赁合同》，约定烨熙公司将位于青浦区纪鹤公路XXX号南大楼四楼的2间共计84平方米的房屋出租给李潘潘，用途为淘宝仓库；租赁期限从2017年5月1日至2018年4月30日；租金每天每平方米0.80元，电费是每度1.50元，水费每吨6元，物业费每月80元；房租六个月交付一次，押金为两个月租金4,088元，半年房租12,264元，年租金24,528元。该协议一式两份，烨熙公司与李潘潘各持一份。烨熙公司法定代表人任维光在李潘潘所持协议的落款后写下“全年房租已收无押金”字样，并加盖烨熙公司公章，而烨熙公司所持协议中无上述说明。同日，双方另签订《仓库租赁合同》1份，约定烨熙公司将位于青浦区纪鹤公路XXX号的南大楼一楼的一间面积为57平方米的房屋出租给李潘潘，用途为淘宝仓库；租赁期限从2017年5月1日至2018年4月30日；电费每度1.50元，水费每吨6元，物业费每月60元；房租六个月交付一次，押金为两个月租金5,000元，半年房租15,000元，年租金30,000元。该协议一式两份，烨熙公司与李潘潘各持一份。烨熙公司法定代表人任维光在李潘潘所持协议的落款后写下“全年房租已收无押金”字样，并加盖烨熙公司公章，而烨熙公司所持协议中无上述说明。两份合同签订后，李潘潘实际使用上述房屋，未支付过烨熙公司水费、电费、物业费。一审另查明，李潘潘系上海洪馨贸易有限公司(以下简称“洪馨公司”)法定代表人。2016年8月6日，洪馨公司与烨熙公司签订《转让协议》，约定洪馨公司将所承租的房屋转让给烨熙公司，房屋位于上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号共计3,957平方米，包括南大楼四楼1,650平方米、东车间二楼1,000平方米、西车间二楼1,250平方米、南大楼一楼57平方米；大房东为上海弘维实业有限公司；本转让协议的转让费共计570,000元，烨熙公司先支付洪馨公司470,000元后，洪馨公司立即办理房屋承租合同的变更，所转让设施的安装及验收；所有手续及合同变更完成及所有转让的设施验收完毕，烨熙公司即支付剩余100,000元整；协议另约定了其他事项。签约当天，烨熙公司与洪馨公司就上述厂房进行了交接，交接方式为烨熙公司分别与大房东及次承租人签订新的租赁合同。协议签订后，烨熙公司分别于2016年8月6日支付240,000元、2017年1月20日支付90,000元、2017年8月21日支付70,000元，合计支付了转让款400,000元。后双方就剩余转让款的支付产生纠纷，洪馨公司向一审法院起诉烨熙公司及其法定代表人任维光，一审法院立为(2018)沪0118民初9739号案件，并于2018年7月27日作出民事判决：一、烨熙公司应支付洪馨公司转让余款人民币135,000元；二、任维光应对烨熙公司的上述第一项债务承担连带支付责任。后烨熙公司上诉，经上海市第二中级人民法院调解，双方达成调解协议，对此上海市第二中级人民法院出具(2018)沪02民终8921号民事调解书：烨熙公司应向洪馨公司支付转让余款118,200元，分两期支付，2018年9月30日前支付59,100元，2018年10月31日前支付59,100元；二、如烨熙公司有任一期未按时履行前述分期付款协议，洪馨公司有权按照一审判决内容向法院申请执行(但已按照前述分期付款协议支付的金额应予扣除)。一审再查明，上海弘维实业有限公司系位于上海市青浦区华新镇纪鹤公路3616、3636、3656号厂房的权利人。一审审理中，双方均确认虽然大房东在系争房屋上挂的门牌号是纪鹤公路XXX号，但系争房屋实际地址系纪鹤公路3616、3636、3656号。一审审理中，双方存在如下争议：一、租金是否已付；二、水电费金额；三、物业费是否应付。针对争议焦点一，烨熙公司称，2017年5月1日签合同的时候，烨熙公司还欠洪馨公司170,000元转让款没有支付，陈胜昔、任维光、李潘潘三个人在四楼办公室协商，双方约定本案租赁合同的租金与同等金额的转让款进行抵扣。抵扣完烨熙公司还欠洪馨公司钱，后来结算的时候对于安装电梯、照明、窗户改造的费用有争议，烨熙公司认为抵扣完之后再支付1万多元转让款就可以了，李潘潘认为还剩3万多元的转让款。在转让款案件中，烨熙公司曾提出过租金未付的情况，但主审法官认为与转让合同无关，故烨熙公司未在转让款案件中主张租金抵扣的情况，但是李潘潘在烨熙公司提出租金的时候也未提出异议称租金已付。李潘潘称，2017年5月1日签完合同之后马上就以现金形式付了租金，然后写了“全年房租已收”，不存在用转让款抵扣的事情。李潘潘是代案外人吴波和杨国威签合同，因此租金和洪馨公司的转让款没有关系。在转让款案件中烨熙公司将能抵扣的款项全都说了，但是没有提到用租金抵扣的事。关于租金支付的情况，李潘潘在第一次庭审中称，李潘潘与吴波、杨国威共同凑的现金，李潘潘出了25%－30%，签合同之前已准备好了现金。在第三次庭审中，李潘潘称第一次庭审时的陈述有误，签合同当天，烨熙公司的两个股东任维光、陈胜昔和李潘潘三人在四楼办公室，不记得吴波和杨国威在哪里，李潘潘签完合同后将合同带给吴波和杨国威，杨国威说租金太高了，李潘潘解释说没办法，然后吴波拿出10,000元，杨国威拿出其余的租金，放到纸袋里交给李潘潘，李潘潘没点就在四楼办公室交给了任维光和陈胜昔，没有关于上下楼梯的记忆，他们二人打开看了，没点钱，就在合同上确认租金已收了。一审审理中，经烨熙公司申请，一审法院委托华东政法大学刑事司法学院心理测试室对任维光、陈胜昔进行心理测试，结论为二人所称未收取租金的可能性较高。为此烨熙公司支付测试费6,000元。烨熙公司对测试结论无异议，要求李潘潘承担测试费。李潘潘拒绝心理测试，对测试结论亦不予认可，不愿承担测试费。针对争议焦点二、三，烨熙公司称，李潘潘在使用房屋时，自己从大房东的电表中接了电路出来使用，两处房屋各装了一个分表，烨熙公司没有去抄过分表的数字；李潘潘没有装分水表。水电费和物业费都是烨熙公司支付给大房东的。不同意免除物业费。为此烨熙公司提供如下证据：1、水、电、物业费收据16张、上海弘维实业有限公司证明1份、交易明细1份，以证明烨熙公司自2017年3月至2018年6月支付上海弘维实业有限公司水电费。李潘潘对证据无异议，确认烨熙公司支付水电费的情况，但认为不能证明李潘潘应当支付多少水电费。李潘潘称，水费同意按照房屋面积比例承担，不愿支付烨熙公司电费，因为电路是李潘潘直接从上海弘维实业有限公司的电表上接出来的，上海弘维实业有限公司同意李潘潘免费用电。2018年李潘潘搬走的时候直接将一楼和四楼的电表拆走了。物业费因全年租金一次性支付，烨熙公司同意免掉的。对此李潘潘提供：1、照片一组，以证明李潘潘从上海弘维实业有限公司处接电，南大楼四楼1,650平方米2016年7月水表读数为769，2019年4月30日读数为1,445，33个月共用水676吨。2、2016年2月至7月水电清单1份，以证明历史水电用量。烨熙公司对上述证据的关联性不予认可。一审法院认证如下：1、烨熙公司提供的收据、大房东证明、账户明细，李潘潘对证据真实性无异议，予以采纳，但只能证明烨熙公司支付大房东的水电费和物业费情况，不能证明李潘潘应负担的水电费。2、李潘潘提供的水表照片，无法反映与本案存在关联性，水电清单未经大房东或烨熙公司确认，真实性难以确认，均不予采信。一审法院认为，烨熙公司与李潘潘签订的仓库租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规禁止性规定，应为合法有效。李潘潘应支付烨熙公司相应租金和实际产生的水电费、物业费。关于租金，虽然李潘潘所持合同上烨熙公司已确认全年房租已收取，但李潘潘并未提供租金支付的凭证，其对租金支付的经过存在前后矛盾，且当时烨熙公司尚欠李潘潘经营的洪馨公司转让款170,000元，李潘潘另行支付租金的可能性较低，烨熙公司以租金抵转让款的可能性较高，而在转让合同履行及案件审理过程中双方实际并未以租金抵扣转让款，故确认李潘潘实际并未支付过租金。故对烨熙公司要求李潘潘支付租金24,528元，予以支持。关于水电费，烨熙公司未举证证明李潘潘实际使用的水电数量。李潘潘称大房东同意免除其电费，对此未举证证明，烨熙公司不予认可，难以采纳。现李潘潘同意按其提供的水费清单按租赁面积比例承担水费，故酌情按租赁面积比例确认李潘潘应付电费180元、水费60元。物业费根据合同计算为960元。关于利息，双方未约定付款期限，烨熙公司主张自租期结束次日2018年5月1日起计算，符合法律规定，予以确认。李潘潘经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自身诉讼权利，法律后果自负。一审法院判决如下：一、李潘潘应于判决生效之日起十日内支付上海烨熙仓储服务有限公司2017年5月1日起至2018年4月30日止的租金24,528元、电费180元、水费60元、物业费960元，上述合计25,728元；二、李潘潘应于判决生效之日起十日内支付上海烨熙仓储服务有限公司逾期付款利息损失(以25,728元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月1日起计算至本判决生效之日止)。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查证的事实，李潘潘于2017年5月1日至2018年4月30日实际使用系争房屋，理应按照合同约定支付租赁期间的租金及相关费用。李潘潘应采用安全、便捷、可证的支付方式支付租金，但本案中并无相应转账凭证可供印证。李潘潘本人关于租金支付经过的陈述存在矛盾并拒绝就此进行测谎测试。烨熙公司尚欠李潘潘经营的洪馨公司转让款，相较李潘潘另行支付租金的可能性，烨熙公司以租金抵转让款的可能性较高，而双方实际并未以租金抵扣转让款。一审对于李潘潘是否实际支付租金，进行了深入查证和分析，所作认定意见并无不当。李潘潘还应根据合同约定支付水电费及物业费。租赁期满后，李潘潘理应结清租金和相关费用，逾期不支付的，应承担相应的法律责任。李潘潘认为不支付租金、水电费、物业费及逾期付款利息的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费433.2元，由上诉人李潘潘负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇二〇年三月二十日书记员 刘佳依附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……