上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15794号上诉人（原审被告）：单正宏，男，1959年8月2日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人（原审被告）：郑玉英，女，1961年10月19日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人（原审被告）：单启龙，男，1988年5月17日出生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审原告）：张迎骏，男，1990年9月16日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：杨洁，上海市万隆众信律师事务所律师。上诉人单正宏、郑玉英、单启龙因与被上诉人张迎骏房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。单正宏、郑玉英、单启龙上诉请求：撤销一审判决第三项，改判上诉人无需向被上诉人支付违约金。事实与理由：上诉人一方履行了房屋买卖合同义务，为了履行合同解除查封，去了惠州三次，而张迎骏一次也没去。上海市长宁区XX村XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）不能交易是客观原因造成的，不是上诉人一方主观故意拖延，且拖延履行合同也不是上诉人一方的原因，张迎骏之前没有向上诉人一方和中介要求返还房款，但后来张迎骏突然要求解除合同。张迎骏辩称：不同意单正宏、郑玉英、单启龙的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。事实与理由：房屋买卖合同无法履行是上诉人一方的责任，涉讼房屋有抵押，且被司法查封，导致合同无法继续履行。2018年2月，相关刑事判决生效后，房屋可以解除查封，张迎骏一直要求上诉人涤除抵押履行合同，但上诉人拒不配合。2018年6月，张迎骏向上诉人发律师函，要求其继续履行合同并尽快办理过户手续，但上诉人没有反馈。2018年7月，张迎骏第一次向上海市长宁区人民法院起诉要求继续履行合同，上诉人一方明确表示其不同意继续履行，并要求提高房价。法院释明，如果上诉人一方不配合涤除抵押，合同无法继续履行，故张迎骏撤诉。张迎骏向一审法院起诉请求判令：1.解除其与单正宏、郑玉英、单启龙于2016年5月签订的《房屋买卖合同》；2.单正宏、郑玉英、单启龙退还张迎骏已经支付的房款人民币（币种下同）52万元；3.单正宏、郑玉英、单启龙支付张迎骏违约金56万元（按照总房款280万元的20%计算）。一审法院认定事实如下：涉讼房屋权利人为单正宏、郑玉英、单启龙。单正宏、郑玉英XX，单启龙系单正宏、郑玉英之子。2015年，单正宏为帮朋友筹集资金向Z公司借款115万元，并以涉讼房屋作抵押。2015年9月1日，涉讼房屋抵押状况登记为：抵押权人为案外人简某1，债权数额为115万元，债务履行期限为2015年8月26日至2016年8月25日止。2016年5月16日，张迎骏（乙方）、单正宏、郑玉英、单启龙（甲方）与案外人上海XX事务所签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方作为买方，甲方作为卖方，丙方作为居间方就涉讼房屋的买卖签订该居间协议；乙方为表示对丙方居间介绍甲方的房地产之购买诚意，交付意向金300,000元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行。同日，张迎骏（乙方）与单正宏、郑玉英、单启龙（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定由乙方受让甲方所有的涉讼房屋；总房价款为280万元；在甲乙双方签订合同的十五日内，乙方向甲方支付首期房价款140万元，甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行借款，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额，办理抵押注销手续；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款50万元；其他房价款50万元；乙方银行贷款划入甲方收款账户后三天内对房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款10万元；乙方未按合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除合同，甲方未按合同约定期限交付房地产，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除合同，甲、乙任何一方依据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。2016年5月16日，张迎骏向郑玉英转账支付定金30万元，郑玉英为此出具了收款收据。2016年5月18日，张迎骏向郑玉英转账支付22万元，单正宏、郑玉英、单启龙为此出具了房款收条。2016年5月16日，郑玉英向案外人陆某转账30万元。2016年5月18日，郑玉英向案外人简某2转账11万元。2016年7月26日，因Z公司及相关人员涉嫌金融犯罪，涉讼房屋被惠州市公安局惠城区分局司法查封。一审法院另查明，2016年5月27日至2016年6月25日期间，张迎骏名下农业银行账户内余额均超过120万元。一审审理中，张迎骏申请证人唐某到庭作证，唐某到庭后陈述，其是张迎骏与单正宏、郑玉英、单启龙签订的房屋买卖合同的中介，是为家房产公司的员工。2016年4月，单正宏将涉讼房屋放到公司处挂牌出售，当时房屋上有财产保全和房屋抵押，出售比较困难。后证人母亲同事的儿子即张迎骏结婚买房，证人就介绍张迎骏去看了涉讼房屋，张迎骏担心房屋有抵押，证人告知其还清债务后可以正常过户。双方签订房屋买卖合同之前，单正宏、郑玉英、单启龙出具了委托书，委托证人办理涉讼房屋抵押、法院查封等相关事宜。证人获得委托书后就与抵押公司（Z公司）进行磋商，最后确定债务金额为140万，约定2016年6月20日去归还欠款。2016年5月16日，买卖双方就签订了房屋买卖合同，约定的房屋价格是280万。2016年5月16日，证人让郑玉英将30万元打入陆某（证人岳母）的银行卡。2016年5月18日，证人与郑玉英一起去了Z公司上海分公司，证人将郑玉英交给证人的11万现金给了Z公司的财务，另外当日郑玉英还转账了11万给了Z公司（实际转账给简某2，简某2系Z公司法定代表人）。2016年6月20日，证人发现抵押公司已经关门，后来知道是由于该公司惠州总部涉嫌非法集资。2016年7月，证人查询涉讼房屋产权信息时发现涉讼房屋被惠州公安司法查封，证人通知了双方。2016年年底，证人母亲陪同单正宏去了惠州，了解结果是无法解除司法查封。2018年3月，证人夫妇、单正宏又去了惠州，了解到只要还清抵押涉及的欠款之后可以解除查封，证人与双方进行了沟通。郑玉英表示不同意继续履行合同，单正宏表示听郑玉英的。后证人一直与单正宏方沟通继续履行合同，均无果。张迎骏付首付款是为了同步涤除抵押，当时证人与Z公司约定6月20日涤除抵押，所以张迎骏没有依照合同约定在2016年6月1日之前付清首付款，单正宏方对此是清楚的。张迎骏对于证人的陈述无异议。单正宏表示其最初到证人处只是为了借款还利息，Z公司的140万元也并非证人参与谈妥，对证人陈述的第二次到惠州之后的情况不认可，当时惠州清算小组的人提出可以到上海解封，但要5万元好处费，但清算小组并没有来上海。2016年5月18日，证人也并未将郑玉英交给其的11万现金支付给Z公司。对于证人其他陈述无异议。郑玉英表示不知晓也未同意过首付款的付款日期更改为2016年6月20日，也不认可证人将拿到的11万现金还给了Z公司。单正宏、郑玉英、单启龙出具给证人的委托书上单启龙的签字是郑玉英代签的，对证人其他陈述无异议。单启龙表示不清楚证人陈述的首付款时间更改为2016年6月20日，单正宏、郑玉英、单启龙出具给证人的委托书上单启龙的签字并非本人所签，对证人其他陈述无异议。本案审理过程中，承办人分别于2019年7月30日及31日电话联系惠州市中级人民法院以及惠州市惠城区分局Z公司案件的相关承办人员，了解归还相应欠款后是否可以解除涉讼房屋上的司法查封，相关承办人员均表示在支付欠款后可以解封，并不存在障碍。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张迎骏与单正宏、郑玉英、单启龙签订买卖合同，单正宏、郑玉英、单启龙作为出售方依照合同的约定具有交房过户的义务，现涉讼房屋未能依据合同的约定交房过户，张迎骏请求解除合同，并由单正宏、郑玉英、单启龙退还已经支付的购房款52万元，并无不当，予以支持。单启龙主张其不应承担退款义务，但单启龙作为涉讼房屋产权人之一与张迎骏签订了买卖合同，郑玉英亦代表单正宏方收取了张迎骏支付的房款，单启龙该主张缺乏事实及法律依据，不予支持。关于违约金，一审法院认为，涉讼房屋因单正宏借款设立抵押，后因单正宏未按时还款，致涉讼房屋被司法查封，导致涉讼房屋无法按约过户，根据一审法院与惠州市中级人民法院及惠州市惠城区公安分局核实情况，亦并不存在单正宏陈述的因客观原因无法解封，故买卖合同无法继续履行的原因在于单正宏方，张迎骏要求单正宏方承担违约责任，应予以支持。关于单正宏方主张张迎骏未按合同约定支付首付款，而张迎骏则认为首付款系用于涤除抵押，因双方均知晓2016年6月20日至Z公司办理涤除抵押，故其才未按约支付首付款。对此一审法院认为，考虑到张迎骏在2016年5月27日至6月25日期间其账户内的钱款足以支付剩余首付款，单正宏、郑玉英、单启龙亦未提供充分证据证明就张迎骏未按约支付首付款提出过异议，故采信张迎骏的主张。关于违约金的金额，单正宏、郑玉英、单启龙主张违约金过高，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素考虑，对于违约金的金额酌情认定为15万元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二○一九年八月二十九日作出判决：一、张迎骏与单正宏、郑玉英、单启龙就上海市长宁区XX村XX号XX室房屋签订的房屋买卖合同解除；二、单正宏、郑玉英、单启龙应于判决生效之日起十日内向张迎骏退还房款52万元；三、单正宏、郑玉英、单启龙应于判决生效之日起十日内向张迎骏支付违约金15万元；四、驳回张迎骏的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,520元，由张迎骏负担4,020元，由单正宏、郑玉英、单启龙负担10,500元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，合同责任系严格责任，不以违约方的主观过错为构成要件，在涉讼房屋被司法查封致双方买卖合同无法继续履行的情况下，即便确实如单正宏一方所主张的存在“客观原因”并非其“主观原因”，亦不能免除其应当对张迎骏承担的违约责任。关于违约金金额，双方合同约定总房价款为280万元，违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金，一审法院在双方约定违约金的基础上，结合合同履行情况以及双方过错程度，对双方约定的违约金酌情调整为15万元，该调整金额尚属合理，本院予以认同。综上，单正宏、郑玉英、单启龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，审判程序合法，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,520元，由单正宏、郑玉英、单启龙负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年三月九日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……