浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0382民初8820号 原告（反诉被告）：汤剑，男，1978年10月22日出生，汉族，住浙江省乐清市。 原告（反诉被告）：陈乐，女，1981年11月11日出生，汉族，住浙江省乐清市。 俩原告（反诉被告）委托诉讼代理人：叶思慧、赵倍蕾,浙江杭天信（乐清）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：正大新生活（乐清）置业有限公司，住所地：乐清市城南街道宁康西路337号（8楼），统一社会信用代码91330300082917487N。 法定代表人：谢吉人。 被告（反诉原告）委托诉讼代理人：张春玲、汪俊,北京市中伦（上海）律师事务所律师。 原告汤剑、陈乐与被告正大新生活（乐清）置业有限公司（以下简称正大乐清公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人叶思慧、赵倍蕾，被告的委托代理人张春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汤剑、陈乐向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向俩原告支付逾期交房的违约金人民币1547260元；2、依法判令被告向俩原告支付逾期交付权属证书的违约金人民币184338元；3、依法判令被告承担本案诉讼费、财产保全费等俩原告为实现诉讼目的所支付的费用。事实与理由：2017年6月14日，俩原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：201690014910009)，约定被告将正大城四期第23幢102号房出售给原告，建筑面积240.82平方米，房价款为人民币4902599元。同时约定：被告应于2017年12月30日之前将符合条件的商品房交付原告使用，逾期交付超过180日，原告要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限之第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之六的违约金；被告承诺于2018年6月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给原告，若被告不能在约定的期限内交付权属证书的，被告自约定交付日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付己交付房价款万分之一的违约金。原告于合同签订之日已按约定支付首付款合计人民币3902599元。同日与建设银行乐清支行签订了《个人住房借款合同》，贷款1000000元支付了剩余的购房款。然而，被告直至2019年6月9日才交付商品房，2019年7月10日才交付权属证书，严重违约，应承担违约责任。 被告正大乐清公司辩称：1、违约金计算基数错误。合同第六条和附件八补充协议第八条第1项约定，根据实际面积计算。案涉商品房的实际面积少于约定面积，在结算房价款时，退还了原告房价款11604元，违约金应以实际收取的房价款4890995元为基数进行计算；2、逾期交房天数错误。应扣除2015年7月10日、8月8日台风影响的2天和2016年9月2日至9月6日G20影响的5天，应扣除因以上两项不可抗力的影响7天工期，实际逾期天数应以519天计算；3、逾期交房违约金标准过高，应根据实际情况调低；4、不存在逾期交付权属证书的情形。附件八补充协议第七条第9项约定：若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。依此约定，本案不构成权属证书的逾期交付，不应支付相应的违约金；5、交房日期应为2018年1月2日，而不是2017年12月30日。合同第九条第4款约定：交房期限届满，但买受人存在应付给出卖人的任何款项未付清的……情况，出卖人有权拒绝交房……。本案中，原告于2018年1月2日才付清1000000元，因此，交房日期应顺延至2018年1月2日。 被告正大乐清公司向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告汤剑、陈乐支付逾期支付购房款违约金人民币629960元；2.依法判令反诉被告汤剑、陈乐承担本案诉讼费等为实现诉讼目的所支付的全部费用。事实和理由：《商品房买卖合同》附件八“补充协议内容”第二条第2.1款约定：“买受人采用银行按揭贷款……支付房款的，……买受人同意按银行……设定的贷款条件，向出卖人指定的银行……申请个人购房贷款予以付清。……买受人必须在本合同签订之日起7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，且须在本合同签订之日起30个工作日内确保按揭款到出卖人账户，否则视为买受人违约，……逾期支付购房款的，……逾期超过7日后……继续履行合同的，每逾期一日，买受人应按总房款的万分之八支付违约金。”反诉被告于2017年6月14日与建行乐清支行签订《个人住房借款合同》，按揭贷款1000000元，按照约定，按揭款应于30个工作日即2017年7月25日前到反诉原告账户，而该款至2018年1月2日才到账，逾期161天，构成违约，应承担违约金。 反诉被告汤剑、陈乐辩称：1、反诉原告无权向反诉被告主张逾期支付购房款的违约金。反诉被告与反诉原告签订《商品房买卖合同》的当日就与反诉原告指定的银行签订了《个人住房借款合同》，并按银行的要求提供了与按揭贷款有关的全部材料。由于银行的原因，直至2018年1月2日放贷，并非反诉被告过错。同时，《商品房买卖合同》附件八第二条（二）逾期付款违约金责任特别约定：“若由于……金融政策调整或者买受人的原因对买受人申请贷款的额度和银行……实际放贷额度产生差额或申请贷款未被批准的，买受人应在收到出卖人通知后7天内到指定地点自行支付该商品房剩余房款，否则视为违约。”本案中，反诉原告从来没有通知反诉被告自行支付剩余房款，因此，反诉被告没有构成违约。2、退一步说，即使反诉被告需要支付违约金，也不应按反诉原告主张的按照总房款万分之八标准支付违约金。应以1000000元为基数，且对标准应予以调低。 原告为支持自己本诉的主张，提供证据如下： 1、身份证、结婚证，证明原告的主体资格和俩原告系夫妻关系。 2、工商信息，证明被告的主体资格。 3、《商品房买卖合同》及附件、合同备案证明，证明原、被告之间商品房买卖关系、约定交房交证时间等。 4、银行转账凭证、个人贷款支付凭证、银行交易明细、贷款结清证明、个人住房借款合同、增值税发票，证明原告按约支付房款。 5、交房通知书、交接书，证明被告逾期交房。 6、不动产登记证书，证明被告逾期交房产权证书的事实。 被告对上述证据的真实性、合法性和关联性均没有异议，但认为逾期交房违约金约定过高，请求调低；按照补充协议第七条第9项的约定，如果存在逾期交房的情况下，交付权属证书期限相应顺延，所以不存在逾期交付证书的情形；证据4可以证明原告的1000000元购房款于2018年1月2日支付，属于逾期付款，构成违约。 由于被告对原告的上述证据的三性均无异议，本院予以采信。 被告为支持抗辩本诉诉讼请求的意见，提供了如下证据： 1、结算确认单、购房发票，证明商品房实际面积和约定面积存在误差，违约金以实际支付的购房款为基数计算。 2、关于台风期间停工费用补偿的函及附件、2015-2018年影响乐清的台风，证明2015年7月10日和8月8日，涉案工程因台风的不可抗力影响工期2天，逾期天数应扣除2天。 3、关于G20峰会停工费用补偿的函及附件、工程监理例会纪要，证明2016年因G20峰会的不可抗力影响工期5天，应予以扣除5天。 4、乐清市出租市场租金价格报告、乐清租房市场租金价格统计表，证明合同约定逾期交房违约金标准过高。 原告的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性没有异议，但不能以实际支付的购房款计算违约金，因为被告至2019年6月退还差价之前一直占有该差额部分。对证据2的真实性没有异议，但被告没有按约定通知原告，该2天不应扣除。对证据3的真实性没有异议，但涉案工程不属于G20停工范围。对证据4的真实性有异议，同时违约金标准是双方约定，可以高于实际损失。 本院认为，对于证据1，原告对其真实性、合法性没有异议，该证据可以证明原告实际支付的购房款数额，与本案具有关联性，予以确认。对证据2、3所证明的事实发生在双方商品房买卖之前，与本案不具有关联性，不予确认。对证据4，可以证明本案房屋租赁市场的行情，予以确认。 反诉原告为支持自己的反诉主张，提供证据如下： 1、《商品房买卖合同》及附件，证明买受人必须在本合同签订之日起30个工作日内确保按揭款到出卖人账户，否则视为买受人违约，要支付违约金。 2、个人住房借款合同，证明买受人办理按揭贷款。 3、贷款支付凭证、1000000元到达被告账户凭证，证明按揭贷款于2018年1月2日才到出卖人账户，逾期161天。 4、确认单、发票，证明实际支付购房款4890995元。 5、公证书，证明原告委托被告办理贷款的协助性义务，主要义务由原告自己承担。 反诉被告的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，如果贷款没有发放，买受人在收到出卖人通知7日内支付剩余款项。而本案反诉原告没有通知过反诉被告缴纳剩余购房款。对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，反诉被告在签订购房合同的当日就与建行签订贷款合同，在整个贷款过程中没有过错，反诉原告也没有通知反诉被告缴纳剩余购房款。对证据3是反诉原告的延期签字导致购房合同没有立即生效影响银行的贷款进程。由于银行贷款政策调整，导致贷款没有及时发放，非原告过错。对证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，具体意见同本诉原告提供的证据1相同。对证据5的真实性、合法性没有异议，但该委托事项与贷款发放延迟没有关联性。 本院认为，证据1、2、3、4在本诉中均已出示，且与本案均有关联性，均予以确认，至于是否采纳证明内容，将在判决理由中论述。对于证据5，与本案按揭贷款手续的办理具有关联性，予以确认。 反诉被告为支持抗辩反诉原告的诉讼请求的意见，提供证据如下：即贷款资料目录、贷款申请人面谈记录表、贷款申请表、身份证、收入及相关情况说明、保证书、共同参与还款人承诺书、贷款及保证承诺书，证明反诉被告于2017年6月14日向银行提供了申请贷款所需的全部材料。 反诉原告质证认为，该些证据并非原件，只有一个蓝色印章而不是建设银行公章，对其真实性和合法性不予认可。 本院认为，该些证据复印于反诉被告按揭贷款的建行乐清支行的贷款档案中，且经本院前往核实，具有真实性、合法性和关联性，予以确认。 本院经审理认定事实如下：2017年6月14日，俩原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号201690014910009），约定被告将正大城四期第23幢102号出售给原告，建筑面积240.82平方米，房价款4902599元。同时约定：1、被告应于2017年12月30日前将符合条件的商品房交付原告使用，逾期交付超过180日，继续履行合同的，自合同约定的交付期限之第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之六的违约金；2、被告承诺于2018年6月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给原告，若逾期交付权属证书的，被告自约定交付日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；3、如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……③由于市政配套设施、设备不到位或者其他政府原因导致商品房无法取得竣工验收备案证明或者无法取得规划、公安消防、环保等行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致用水、用电、用气、道路等无法达到使用条件的，出卖人可据实予以延期交付而无需承担违约责任；4、合同约定面积与产权面积产生差异的，不视为出卖人违约，按产权登记面积据实结算房屋价款；5、若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任。6、附件八第二条第（一）款第2.1项约定：……买受人必须在本合同签订之日起7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，且须在本合同签订之日起30个工作日内确保按揭款到出卖人账户，否则视为买受人违约，买受人应立即向出卖人一次性支付剩余房款，逾期支付剩余房款……超过7日的……每逾期一日，买受人应按总房款的万分之八支付违约金。同时在该条第（二）款逾期付款违约责任特别约定中又约定：若由于房地产调控政策、金额政策调整或买受人的原因对原买受人申请贷款的额度和银行……实际放款额度产生差额或申请贷款未被批准时，买受人应在收到出卖人通知后的7天内到指定地点自行支付该商品房剩余房款，否则视为买受人违约……。7、《商品房买卖合同》第九条第二款第4项约定：交房期限届满。但买受人存在应付给出卖人的任何款项未付清的……，出卖人有权拒绝交房……。 原、被告签订《商品房买卖合同》的当日即2017年6月14日，原告与被告指定的建行乐清支行签订了《个人住房借款合同》，按照银行的要求提供了全部个人资料，申请按揭贷款1000000元。同日，又经公证，原告委托被告的工作人员办理抵押（按揭）登记和抵押备案手续等。 原告于《商品房买卖合同》签订之日及此前的2017年5月3日按约支付首付款3902599元；《商品房买卖合同》签订之日起30个工作日内即2017年7月25日前按揭款没有发放，被告也没有通知原告自行交款，按揭款1000000元于2018年1月2日才到被告账户。由于建筑面积存在差异，在最后结算时，原告收到被告退回的购房款11604元，实际支付购房款4890995元。 被告于2019年6月9日交付房屋，2019年7月10日交付权属证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应严格依约履行义务。1、关于违约金计算以合同约定的总房价4902599元为基数还是以最后结算实际支付的4890995元为基数的问题。虽然合同约定总房价为4902599元，但同时约定如果产权证的面积与合同约定面积不一致的，按产权登记面积据实结算房屋价款。可见，双方均明确合同约定的房屋价款还是不确定的，待产权登记确定面积后方能确定最后的房价款；其次，原告向被告主张违约金的时候，房价款已经进行了结算，被告已经将多余的房价款退回给了原告，作为被告最终收到的房价款为4890995元，因此，应以房价款4890995元作为计算违约金的基数。2、关于2015年台风影响的2天和2016年G20影响的5天共7天应否在逾期天数中扣除的问题。首先，被告在出示证据时以不可抗力为由要求扣除，而双方约定，在遭遇不可抗力时，被告应在发生之日起30日内告知买受人，才能扣除。本案双方的买卖行为发生在2017年，而台风和G20分别发生在2015年和2016年，何来告知；在签订合同时也没有告知需要扣除该7日，因此，不符合不可抗力而要求扣除的条件；同时，被告又以可以据实延期的第③种情形提出扣除，而该种情形导致的结果是“无法取得竣工验收备案证明”或“无法取得……行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致……无法达到使用条件”，台风和G20峰会显然不会导致上述的结果。其次，退一步说，如果要扣除2015年的台风和2016年的G20峰会影响的共计7日的工期，那么，该要扣除的7日工期的情形发生在前，签订合同在后，双方签订合同时就要扣除或者顺延。买卖合同是被告提供的，在双方签订合同时没有就交付日期扣除或顺延7日进行约定，而在发生纠纷时再提出主张不符合交易习惯，也有违诚实信用原则。因此，在计算逾期天数时不应扣除该7日。3、关于逾期交房违约金标准是否应调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，被告以周边及乐清市主要城区的实际租金水平证明双方约定的违约金过分高于造成的损失，请求予以调减。原告没有证据证明由于被告的逾期交房造成自己更大的损失，因此被告要求对违约金予以调整的理由成立，予以采纳，将违约金标准调整为日万分之三较为妥当。4、关于是否存在逾期交付权属证书的问题。《商品房买卖合同》第十六条约定：被告应于2018年6月30日前交付原告权属证书，逾期交付的，则自约定交付之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金；同日签订的附件八补充协议又约定被告逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延……该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任。一般来说。“补充协议”是在合同履行过程中就出现的新情况或者不明确的情形重新达成的协议，作为原合同的补充。本案中，就逾期交证的违约责任在本合同中约定明确，不可能产生歧义，是没有重新协议的必要；再者，该“补充协议”又于当日签订，且系被告提供的格式合同，明显是被告为了免除自己责任，排除原告权利，且被告没有证据证明已经就该条款提请原告方注意或者对其予以说明。按照《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，附件八补充协议第七条第9项的约定无效，被告交付权属证书构成逾期交付，应承担违约责任。5、关于交房日期是2017年12月30日还是2018年1月2日的问题。《商品房买卖合同》约定：交付期限届满，买受人存在应付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝交房。本案中，尽管双方约定交房日期为2017年12月30日，但原告的按揭款于2018年1月2日才到达被告账户，虽然按揭款迟到并非原告过错，但按照上述约定和双方债务的履行顺序，被告在2017年12月30日可以拒绝交房。因此，交房日期应顺延至2018年1月2日，被告逾期交房的日期应从2018年1月3日起算。6、关于原告的按揭款没有在30个工作日内到被告账户是否存在违约的问题。首先。原告已经按照约定在签订《商品房买卖合同》的当天就与建设银行乐清支行签订《个人住房借款合同》，并按银行要求提供了全部个人资料，按揭贷款的延迟发放并非原告的原因，因此，原告没有过错。其次，贷款银行系由被告指定，被告对该银行的工作效率和运作规程应该是明知的，同时原告签订贷款合同，按规定提供全部个人资料后，按揭贷款的其他一些工作，如抵押登记等，按照委托书的约定应当由被告完成。且贷款也是发放到被告账户，对于贷款何时能够发放和何时已经到账，原告是无法控制的。因此，这样就认定原告违约，对原告是不公平的，也有违《合同法》第三十九条所要求的公平原则。第三，虽然合同约定在30个工作日内按揭款没有到账就视为原告违约，但在合同的同一条款中又特别约定了如果申请贷款未被批准或者发放的金额与申请的金额存在差异的，被告应通知原告在7天内支付剩余款项，若原告不支付的，视为违约。该特别约定修改了“在30个工作日内按揭款没有到账视为违约”的约定。在一般约定和特别约定不一致的情况下，应当履行特别条款。本案中，在第30个工作日的2017年7月25日按揭款没有到账的情形已经严重于“放款额度产生差额”的情况，更何况申请贷款也可能未被批准，此时被告就应当通知原告自行交款。但是，至2018年1月2日放款的161天内被告没有履行通知义务，按照特别约定，原告不构成违约。第四，《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”。本案中，《商品房买卖合同》附件八由被告提供系格式合同，在附件八第二条的第（一）款和第（二）款对逾期付款构成违约设定了不同的条件，现被告依照第（一）款的约定认定原告已经违约，而原告依照第（二）款的约定认为自己没有违约。按照《合同法》的上述规定，对双方分别依照第（一）款和第（二）款作出不同的解释的时候，应当作出不利于提供格式条款的被告的解释。因此，按揭款没有在30个工作日内到达被告账户，原告不构成违约。 综上所述，被告应于2018年1月2日向原告交付商品房，而其于2019年6月9日交付房屋，构成逾期交房，应承担违约金767397元（4890995元*523天*0.03%）；被告承诺于2018年6月30日前交付权属证书，其于2019年7月10日交付权属证书亦构成逾期交付，应承担违约金183412元（4890995元*375天*0.01%）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告正大新生活（乐清）置业有限公司应支付原告汤剑、陈乐逾期交房违约金人民币767397元。 二、被告正大新生活（乐清）置业有限公司应支付原告汤剑、陈乐逾期交付权属证书违约金人民币183412元。 上述二项共计人民币950809元，款限本判决生效之日起十五日内交本院民事审判一庭转付。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回反诉原告正大新生活（乐清）置业有限公司的反诉请求。 案件本诉受理费20384元，原告负担7076元，被告负担13308元；财产保全费5000元，由被告负担。反诉受理费5050元，由被告（反诉原告）负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  倪庆忠 人民陪审员  陈万峰 人民陪审员  庄俊辉 二〇二〇年三月二日 代书 记员  朱华锋