江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终40号上诉人（原审被告）：张家港市天植坊茶业有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇长安中路563号。法定代表人：吴静。委托诉讼代理人：谢建忠，该公司股东委托诉讼代理人：薛婷，江苏国之泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡太湖翠竹茶业有限责任公司，住所地江苏省无锡市锡山区锡北镇八士斗山。法定代表人：陆凤仪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆建栋，北京德恒（无锡）律师事务所律师。上诉人张家港天植坊茶业有限公司（以下简称天植坊公司）因与被上诉人无锡太湖翠竹茶业有限责任公司（以下简称太湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初4474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天植坊公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判其支付太湖公司房屋使用费64525元，驳回太湖公司其他诉讼请求。事实与理由：一审认定事实不清、适用法律错误。1.其实际使用的建筑面积仅有1800平方米。双方签署的《物业租赁合同》第一条约定：“太湖公司将位于无锡市锡山区锡北镇的房屋出租给乙方，包含一号楼(景区主楼共3层)，二号楼(主楼西北面5间两层的附房)，三号楼(一号楼东侧山坡上独栋木屋别墅)，建筑面积共4000平方米左右”。而事实上，一号楼3层的面积约1320平方米左右，二号楼2层的面积约320平方米左右，三号楼独栋别墅的面积约160平方米左右，合计仅有1800平方米。其申请二审法院测量涉案租赁房屋面积。一审认定其使用建筑物期间至2019年8月31日错误，太湖公司于2019年4月上旬已更换建筑物的门锁、并采取停水停电的措施，故其实际仅使用建筑物至2019年4月上旬，一审认定的使用时间与实际使用时间至少多出140天。一审未查清其实际已付使用费的金额，错误的认定其共支付了40万元使用费，而其实际上已向太湖公司支付50万元使用费。其认为计算结欠的使用费，应以“实际使用面积×使用费单价×使用时间减已付使用费”进行计算，即使用费金额为1800平方米×(78万元/4000平方米)×(19.3/12)年-50万元=64525元。2.一审判令其支付年利率24%的违约金无事实与法律依据。一审既已认定双方签署的《物业租赁合同》为无效合同，那么根据《合同法》第五十六条，无效的合同自始没有法律约束力，《物业租赁合同》包括违约金条款在内均自始不具有法律效力。根据《合同法》第五十八条，太湖公司如因合同无效产生损失，则可就实际损失向其主张责任。但一审中，太湖公司未有证据证明其存在何损失，以及主张年利率24%的违约金依据。3.其在使用太湖公司建筑物期间，为建筑物进行了装修，并添设了家具、设施。现因合同无效，其有权要求太湖公司返还建筑物中的可移动家具、设施，对不可返还的家具、设施，太湖公司应折价补偿其。被上诉人太湖公司辩称：1.合同中约定的租赁房屋有不同性质，楼房、会议厅、别墅，按照常规看，租赁价格不同，所以双方约定最终的租金不是按照面积确定，是按照实际租赁的范围综合确定的年租金，天植坊公司提出的建筑面积与实际承租面积不符，双方并未约定租赁物业的租金是按照租金面积×租赁单价计算，只是按照租赁房屋和场地约定的总年租金。双方签订合同后办理租赁物业的交接过程中，天植坊公司从未对租赁面积提出异议，物业接收证明可以证明天植坊公司对租赁物业是认可的，并未因为租赁面积拒绝接收租赁物，也未就租赁面积问题要求调整租金，天植坊公司的折算单价没有事实和法律依据。租赁物在2017年7月4日交付给天植坊公司使用之后，因为天植坊公司没有按期缴纳租金，经其催讨，天植坊公司于2018年6月20日还向其出具了一份承诺书，确认尚欠租金38万元，明确分三期支付。可以证明天植坊公司使用近一年后，也未就面积问题要求其调整租金。经核实，其于2018年7月20日后收到过10万元。关于租赁期间停电停水，是因为天植坊公司违约导致的。天植坊公司的物品至今还在涉案的租赁物业中，目前本案的租赁物业还处于天植坊公司的占有中，关于天植坊公司要求返还家具设施等问题，其同意天植坊公司将涉案房屋内的可移动家具等物品及时搬离，对于已形成附合的装饰装修物以及未形成附合但拆除会造成房屋毁损的装饰装修物不得拆除和搬离。3.虽然合同被认定无效，但是双方对于违约金有约定，按年利率24%计算违约金是参照了民间借贷的计算方式。天植坊公司未按期支付租金造成其损失，是客观存在的。综上，同意再扣除10万元租金。太湖公司向一审法院起诉请求：天植坊公司立即给付租金1160000元，并分别偿付按基数380000元自2017年8月27日起、按基数780000元自2018年8月27日起至实际给付之日止按年利率24%计算的违约金，另外要求天植坊公司支付水电费7210元。一审法院认定以下事实：太湖公司与天植坊公司于2017年6月13日签订了由天植坊公司向太湖公司承租位于无锡市锡山区锡北镇斗山茶文化中心内建筑面积约4000平方米的房屋及一号楼西侧空地的《物业租赁合同》1份，合同其中约定：租赁期限自2017年9月1日起至2037年9月1日；年租金780000元，每1年为一个交租期。先付后用，天植坊公司应当在每个交租期开始的五日前向太湖公司一次性足额支付该交租期应交租金；天植坊公司应按月交纳相关的水电费；天植坊公司未按合同约定，在规定的时间内足额向太湖公司支付租金、水电费等相关费用的任何一项或几项费用的，每迟延一日按实际拖欠金额的0.1%支付逾期付款违约金。合同订立后，太湖公司按约将租赁物交付给天植坊公司使用，天植坊公司未按期付清租金，截止2018年6月20日尚结欠第1年租金380000元未付，并出具承诺书表示在2018年8月30日前分三期付清。届期未履行，天植坊公司自2018年9月1日至2019年8月31日的租金亦未按约支付，现尚占用租赁物。太湖公司虽经催讨，未获，遂诉来法院，要求理涉。以上事实，有太湖公司提供的《物业租赁合同》、承诺书、物业接收证明、律师函复印件、邮寄凭证复印件、照片打印件、说明及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，太湖公司就涉案房屋未取得建设工程许可证或者相应的房屋权属凭证，故太湖公司与天植坊公司签订的《物业租赁合同》应为无效。合同虽无效，但案涉房屋属太湖公司使用管理，故太湖公司有权要求天植坊公司参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费，同时天植坊公司系违约方，太湖公司根据合同约定的付款期限，现主张的违约金尚在法律的规定范围内，故法院予以支持。至于太湖公司主张的水电费请求，因未在规定的期限内提供相关有效凭证，故法院不予支持。天植坊公司未应诉及答辩，视为放弃诉讼权利。该院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、由天植坊公司给付太湖公司房屋使用费1160000元，并分别偿付以基数380000元自2017年8月27日起、以基数780000元自2018年8月27日起至实际给付之日止按年利率24%计算的违约金，于判决生效后十日内付清。二、驳回太湖公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费减半收取9250元，由太湖公司负担44元，天植坊公司负担9206元。太湖公司同意其预交的诉讼费用由天植坊公司向其直接支付，不再退还，天植坊公司负担部分于判决生效之日起十日内向太湖公司直接支付。二审中，天植坊公司为证明其已支付了50万元，提交农业银行网上银行电子回单一份，证明其公司股东谢建忠2018年7月20日向太湖公司指定的人员李凤金转账10万元，该10万元是在其已经支付了40万元之后另行支付的，应该在租金中扣除。太湖公司质证认为，其于2018年7月20日收到过10万元，同意扣除。天植坊公司为证明其实际使用涉案房屋至2019年4月上旬，申请证人朱某出庭作证，朱某陈述：“我是谢建忠的朋友，2018年12月12日我就住到了涉案出租屋中，一直住到2019年4月，后来一位姓陆的老板停了电，后来我就搬出来了，前面大门也锁了，里面的一扇门的锁也换了。我不是谢建忠公司的员工，搬出来的时候，租赁房屋里有我自己的物品，还有我另一个朋友的100多箱酒，当时陆老板让谢建忠证明酒不是他的，就可以让我拿走，但是当时我联系不上谢建忠，现在酒还在涉案房屋中，天植坊公司的东西都在里面。我家中拆迁过渡，谢建忠免费让我一家人住在涉案房屋中的小木屋里。”太湖公司对证人朱某的证言质证认为，至今为止涉案租赁物还在天植坊公司实际占有中，朱某也无法联系上谢建忠，可以表明天植坊公司是处于逃避支付租金和水电费的状态。其因无法联系谢建忠，所以才采取了停水、停电采取换锁的措施。一审中，太湖公司基于合同有效的前提诉请天植坊公司履行给付义务和承担违约金。但一审确认《物业租赁合同》无效，而太湖公司和天植坊均未提出返还原物或者折价补偿、赔偿损失等请求。二审中，本院向天植坊公司和太湖公司释明《物业租赁合同》无效，告知双方可就无效后的处理发表意见。经释明，太湖公司于2020年3月9日向本院增加和变更了诉讼请求：1.要求天植坊公司将放置在涉案房屋内的可移动的家具等物品搬离后返还房屋。对于已形成附合的装饰装修物，以及未形成附合但拆除会造成房屋毁损的装饰装修物不得拆除和搬离。2.判决天植坊公司支付房屋使用费计算至实际交付止。3.同意天植坊公司不承担本案违约金。天植坊公司于2020年3月10日出具书面答辩意见：1.同意返还涉案房屋，但需双方确定时间后，尽早搬出。2.因太湖公司换了门锁导致其东西未搬出，另请法院结合疫情等不可抗力影响，酌情认定房屋使用费时间应计算至其实际使用日期2019年4月10日截止。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，双方租赁物业是当事人认可的特定房屋及一号楼西侧空地建筑面积约4000平方米约定的租金标准为固定数额，并非由单位面积的租金价格乘以房屋面积得出租金数额，天植坊公司曾与太湖公司沟通房屋建筑面积不足一事，但并未就此提供证据予以证明。太湖公司交付了特定房屋和空地，天植坊公司承租后既未在租赁期限内对面积提出异议，也未在诉讼中提交证据证明合同约定面积与实际面积不符，现二审中申请对租赁物业面积鉴定，本院不予准许，故天植坊公司以约定面积与实际面积不符为由调减相应租金，本院也不予支持。二审中，天植坊公司提交了其于2018年6月20日承诺分期支付拖欠的38万元后，于2018年7月20日向太湖公司支付了10万元的转账凭证，太湖公司同意在该拖欠的房屋使用费38万元中予以扣除，本院予以确认。涉案《物业租赁合同》无效，天植坊公司已实际使用了租赁房屋，应承担相应的使用费。从朱某的陈述也反映涉案租赁物由天植坊公司实际占有，其也无法联系上天植坊公司人员，因拖欠租赁、水电费等导致太湖公司采取停水、停电措施。天植坊公司自2019年4月10日起无法正常使用涉案房屋，系其自身原因所致。由于2020年在疫情防控期间，国家延长了春节假期，客观上对双方的都造成了不同程度的经济影响，迟延履行支付行为发生在疫情出现前，鉴于疫情出现后无法及时返还房屋存在客观因素，本院酌定房屋实用费计算至2020年1月31日。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，如出租人不同意利用的，由双方当事人按照过错分担现值损失。属于承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿出租人因租赁合同无效受到的其他损失。天植坊公司因将涉案房屋返还给太湖公司并非《物业租赁合同》无效导致其不能实现合同目的，而是自身经营问题无力支付租金，故天植坊公司应自行承担过错责任。现太湖公司同意天植坊公司将涉案房屋内的可移动家具等物品及时搬离，对于已形成附合的装饰装修物，太湖公司不同意折旧补偿利用，故天植坊公司主张太湖公司应折价补偿装饰装修现值损失，本院不予支持。天植坊公司可在不损坏房屋的情况下，将可拆除的装饰装修物取走。太湖公司二审中不要求天植坊公司赔付违约金，放弃一审部分诉请，符合民事自愿原则，本院予以准许。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，因天植坊公司一审怠于应诉，二审上诉提供新证据，导致一审部分事实被重新认定。故一、二审案件受理费均由上诉人天植坊公司负担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、撤销无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初4474号民事判决。二、天植坊公司于本判决生效后十日内给付太湖公司房屋使用费138.5万元。三、天植坊公司在本判决生效后三十日内从无锡市锡山区锡北镇斗山茶文化中心内搬离，并将该房屋和已形成附合的装饰装修物交还给太湖公司。四、驳回太湖公司其他诉讼请求。五、驳回天植坊公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18500元、二审案件受理费18500元，均由上诉人天植坊公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年三月二十日书记员  汪丽敏