北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1222号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京迦强豆制品有限公司，住所地北京市海淀区西三旗新都路轮胎厂西侧商店1号楼1层102号。法定代表人：冯玉兰，经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京智杰鑫商贸有限公司，住所地北京市海淀区西三旗新都轮胎厂西侧商店1号楼1层106号。法定代表人：张素珍，总经理。委托诉讼代理人：胡克强，北京市地平线律师事务所律师。上诉人北京迦强豆制品有限公司（以下简称迦强公司）因与被上诉人北京智杰鑫商贸有限公司（以下简称智杰鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初37640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。迦强公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1、双方签订《租赁合同》后，迦强公司积极履行合同义务，按照合同约定每月缴纳房屋租金并交付保证金，迦强公司对合同的正常履行是有诚意的，而致使合同目的无法实现的原因，系智杰鑫公司不配合迦强公司办理相关证照。从一审录音证据可以看出，迦强公司积极要求办理营业执照，而智杰鑫公司仅是口头答应协助，实际并未为迦强公司提供加盖公章的房产证明，导致迦强公司无法办理营业执照。2、依据法律规定或已知事实和日常生活经验法则，能推定出迦强公司积极要求办理营业执照，而智杰鑫公司没有积极配合。一审没有认可装修等费用，不符合常理。智杰鑫公司辩称，同意一审判决，不同意迦强公司的上诉请求。智杰鑫公司从未承诺迦强公司使用公司的营业执照，只允许其在租赁区域范围内使用食品生产许可证。迦强公司意图使用智杰鑫公司的食品生产许可证在租赁房屋之外推销、批发冷面，智杰鑫公司不予同意。迦强公司一审提交的电话录音中，也显示是食品生产许可证，而非营业执照。另外，迦强公司租赁区域能办理营业执照，新承租人已经办理了营业执照。迦强公司向一审法院起诉请求：1.请求依法解除双方于2018年11月29日签订的《租赁合同》；2.请求判令智杰鑫公司返还我已支付的租金5万元及保证金2万元；3.请求判令智杰鑫公司赔偿我修建库房费2万元、冷库费1.5万元、装修费9000元及设备搬迁调试费1.5万元；4.诉讼费由智杰鑫公司承担。智杰鑫公司向一审法院反诉请求迦强公司：1.支付欠付2019年5月的租金1万元及92日的违约金460元；2.支付欠付2019年6月的租金1万元及62日的违约金310元；3.支付欠付2019年7月的租金1万元及31日的违约金155元；4.支付欠付2019年8月的租金1万元。一审法院认定事实：位于海淀区西三旗新都轮胎厂西侧商店、建筑面积935平方米房屋产权人系北京海淀置业集团有限公司（以下简称海淀置业公司），该房屋经海淀区政府批准用于经营惠民菜店，并于2018年6月出租给智杰鑫公司。2018年11月29日，智杰鑫公司（甲方）与迦强公司（乙方）就4个柜台的租赁事宜签订《租赁合同》约定，乙方租赁4个柜台进行冷面经营，租期2018年12月1日至2019年11月30日，每个柜台每月租金2500元，于每月28日至30日支付下一月租金；合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金2万元；任何一方提出解除本合同，应提前2个月书面通知对方，双方协商是否解除，双方协商一致同意解除合同应签订终止协议，如乙方未提前2个月通知的，乙方交付的保证金甲方不予退还；任何一方违约，给对方造成经济损失的，应当予以赔偿；如乙方未按约定的日期及金额支付租金，则视为乙方违约，乙方除应补缴欠款外，每逾期一天，按逾期金额的万分之五交付违约金，违约金与应付租金一同支付；因乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方交付的保证金不予退还，乙方仍需赔偿其行为给甲方造成的损失，乙方不得要求甲方返还保证金或要求将保证金冲抵租金、其他费用及赔偿金、补偿金等；因乙方原因导致室内发生安全生活事故的，乙方交付的保证金不予退还，同时，乙方应赔偿由此给甲方造成的损失。合同签订后，智杰鑫公司将4个租赁区域交付迦强公司，迦强公司于2018年12月5日交纳了2万元保证金及第一月的租金1万元，并购置机械加工设备，其租金交纳至2019年4月，自2019年5月后未再交纳租金。2019年5月19日，迦强公司搬离其承租区域，并以微信形式通知智杰鑫公司。2019年8月16日，智杰鑫公司向迦强公司法定代表人冯玉兰发出限3日内交齐拖欠租金及逾期单方解约、不退还保证金的通知。另查，迦强公司曾在海淀区西三旗新都轮胎厂西侧商店、建筑面积935平方米房屋内租赁过房屋，其营业执照登记在海淀区西三旗新都轮胎厂西侧商店1号楼1层102号，经营范围是销售食品。智杰鑫公司的营业执照登记在海淀区西三旗新都轮胎厂西侧商店1号楼1层106号，经营范围是销售食用农产品、服装、针纺织品、日用百货……；出租商业用房；销售食品。一审庭审中，迦强公司就其搬离的原因述称，因其在租赁区域开展冷面加工需办理营业执照，但智杰鑫公司未予配合，致使其租赁目的无法实现。迦强公司就此提供录音资料，录音显示迦强公司法定代表人冯玉兰曾与智杰鑫公司张杰在2019年4月沟通，张杰就冯玉兰提出的要求答复，因智杰鑫公司的营业执照办理也在其出租区域，故不能使用智杰鑫公司的营业执照办理登记，可由冯玉兰自行向工商部门进行申请，待审核通过后为其加盖印章。智杰鑫公司对录音资料真实性无异议，但不认可承诺为迦强公司办理营业执照。迦强公司就装修及修建库房一节提交闫志强的证明及出具的收据，费用共计2.9万元，智杰鑫公司对上述证据证明目的不予认可。迦强公司就其向工商部门提出办照申请、冷库及设备搬迁调试费的请求未提供证据。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。智杰鑫公司与迦强公司就4个区域的租赁事宜签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的规定，应属有效。双方均应严格按照约定履行各自的义务。智杰鑫公司营业执照的经营范围是在该出租区域内进行食用农产品、食品等销售，而其与迦强公司签订的《租赁合同》所出租区域的经营用途也是冷面经营，属食品类。迦强公司在承租该区域前，即已在该出租区域其他地点注册，其经营范围也是食品销售，这与双方签约用途是一致的，并不包括生产、加工。现迦强公司欲进行食品生产、加工，这应属经营范围的增项，而另行办理营业执照所预登记的名称又与其《租赁合同》的承租方不符。从双方对话录音内容可见，智杰鑫公司不同意迦强公司使用其营业执照，该行为属于智杰鑫公司自主管理行为，且不借用营业执照的行为也符合工商管理规定。后智杰鑫公司还向迦强公司提出另行注册生产加工类营业执照的方案，并表示配合完成盖章，故智杰鑫公司已履行了告知、协助义务，但迦强公司未向智杰鑫公司提交其向工商部门预核准新公司的资料，故智杰鑫公司已履行了相关协助义务。现迦强公司以智杰鑫公司未协助办理承租区域营业执照为由，主张合同目的无法实现予以解除《租赁合同》的诉称意见，一审法院不予采信。鉴于迦强公司单方退出租赁区域，且未交纳5月份其实际使用期间的租金，故《租赁合同》应认定于2019年5月19日解除。由于迦强公司已以其行为表示不再履行合同义务，已构成违约，故其要求退还已付租金、押金及赔偿相关损失的请求，缺乏事实根据和相关证据辅证，一审法院不予支持。鉴于迦强公司在租赁期内尚有19日租金未支付，该款项应予以补交，并按约定的逾期金额的万分之五支付迟延交租期间的违约金。迦强公司的其他反诉请求，无事实根据，一审法院均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条规定，判决：一、北京智杰鑫商贸有限公司与北京迦强豆制品有限公司签订的《租赁合同》于2019年5月19日解除；二、北京迦强豆制品有限公司于判决生效后7日内给付北京智杰鑫商贸有限公司2019年5月1日至19日期间的租金6333.33元，并赔偿违约金291.33元；三、驳回北京迦强豆制品有限公司全部诉讼请求；四、驳回北京智杰鑫商贸有限公司其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，智杰鑫公司与迦强公司《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依此履行。迦强公司在履约过程中，自行搬离承租区域，系以行为表示不再履行合约义务，构成违约，一审对《租赁合同》解除之认定正确。鉴此，迦强公司主张退还其已租赁期间的租金以及保证金，没有事实和法律依据，本院不予支持。迦强公司主张智杰鑫公司赔偿库房建设费、装修费等损失，证据不足，本院不予支持。迦强公司主张智杰鑫公司未配合其办理冷面生产、加工的营业执照，违反了双方约定，没有事实依据，在案证据未显示智杰鑫公司有此承诺，且如一审所述，智杰鑫公司为迦强公司的经营所需提供了协助，本院对此主张亦不予支持。综上所述，迦强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2880元，由北京迦强豆制品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘 洁审 判 员  郭 勇审 判 员  唐述梁二〇二〇年三月十六日法官助理  王晓韬书 记 员  牛隽月