吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)吉07民终26号 上诉人（原审被告）：松原市恒宇物业管理有限公司，地址松原市宁江区。统一社会信用代码：9***Q 负责人：赫利涛，系经理。 委托代理人：张海燕，女，汉族，1964年10月17日生，被告公司法律顾问。 委托代理人：李天宝，男，汉族，1984年11月29日生，被告公司职员，现住宁江区。 被上诉人（原审原告）：高力，男，汉族，1975年11月1日生，现住宁江区。 委托代理人：赵文军，吉林良伟律师事务所律师。 上诉人松原市恒宇物业管理有限公司（以下简称恒宇公司）因与被上诉人高力物业服务合同纠纷一案，不服宁江区人民法院(2019)吉0702民初2359号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了公开审理，本案现已书面审理终结。 恒宇公司上诉请求：撤销宁江区人民法院(2019)吉0702民初2359号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审判决程序违法。本案一审应当适用普通程序审理，但原审法院却以简易程序审理，属于程序违法。二、原审判决违背事实，损害了上诉人的合法权益。2008年松原市*房地产公司开发有限公司开发建设*小区时，没有将天然气初装费、有线电视初装费、可视对讲费、水表、电表、热计量表、地热费等费用计入开发建设成本。《吉林省物价局、吉林省住房和城乡建设厅关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》是2012年8月份下发的文件，对本案没有溯及力。而且，其中第四条第二款规定：业主与房地产开发企业签订商品房买卖合同在本通知生效之前的，房地产公司确未将本通知第二条第二款所规定的房屋附属设施相关费用以及燃气安装费纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。根据《松原市物业管理实施办法》第十九条、第三十条的规定及柏屹房地产公司分别与浩源燃气公司、吉视传媒签订的天然气、有线电视安装合同，是经双方协商一致收取的。综上，我公司收取相关费用不违反当时相关法律规定，并且均为当事人的真实意思表示，协议书及入住明细表等均为生效的合同，应当维护当时合同的效力及合同的稳定性，应驳回被上诉人的诉讼请求。 高力向原审法院起诉请求：原告系松原市*小区*号楼*单元*、*二套房屋的业主，被告松原市恒宇物业管理有限公司系松原市*小区物业前期管理单位。原告在2013年9月23日办理二处房屋入住时，被告共收取原告物业维修基金23,867.2元后至今没有向建设部门代原告缴纳，被其非法截留非法占用；同时被告还违规收取国家禁止收取费用每栋房屋包括天然气初装费2,610元；有线电视初装费1,256元；可视对讲1,650元；水表560元；热计量表1,500元；网络初装费1,000元；电表500元，计9,076元，二栋房屋合计18,152元。故诉至法院要求被告返还违规收取原告的物业维修基金23,867.20元；被告返还收取原告入住费用18,152元；并承担本案诉讼费。 恒宇物业公司原审辩称：原告所述不是事实，交纳物业维修基金是业主的义务，被告一直与管理部门交接，由于该小区有多套房屋未售出，监管部门认为应在大部分楼房售出后，同意办理专户管理。房地产开发公司在建设该小区时，未将天然气初装费、有限电视初装费、网络初装费、可视对讲费、防盗门、地热铺装费、水表、电表、热计量表等费用均未计入开发建设成本。房地产开发公司可以在办理入住时另行收费。被告依据物业管理条例有权代收上述费用。房地产公司已与吉林*燃气有限公司签订安装天然气设施合同，又与吉林*公司签订有线电视配套工程施工合同。同时，原告与被告已在入住费用明细协议、以及房屋签收单等签字认可。综上，应驳回原告的诉讼请求。 原审法院审理查明：松原市*小区由吉林省*房地产开发公司开发建设，恒宇物业公司为该小区的物业服务公司，原告系松原市*小区*号楼*单元*，*二栋房屋业主。2011年5月23日,原告与吉林省*房地产开发公司签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定原告进行产权调换的房屋，交付时间为2013年10月1日，双方签字确认。2013年9月23日，吉林省*房地产开发公司给原告出具*入住费用明细（回迁），每份单据载明：维修基金为11,933.60元，天然气初装费2,610元/户，有限电视初装费1,256元/户，可视对讲1,650元/户，水表560元/户，热计量表：1,500元/户，网络初装费1,000元/户，电表500元/户等等入住明细。原告签字确认。2013年9月23日，原告按入住明细表交付入住费，恒宇物业公司出具收据二枚。庭审后，恒宇物业公司已将原告的物业维修基金转交给物业建设办公室，原告撤回对物业维修基金的起诉。上述事实，有原告与被告的当庭陈述，原告提供房屋拆迁安置补偿协议复印件、委托书复印件、*入住费用明细复印件、收据二枚复印件等在卷为凭，本院予以确认。 原审法院认为，吉林省*房地产开发公司系*小区的开发建筑商，恒宇物业公司为该小区的物业服务公司，高力与吉林省*房地产开发公司签订房屋拆迁补偿安置协议书以及补充协议书，是双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。恒宇物业公司提供天然气设施安装合同、数字有线电视建设及服务协议、智能化系统工程承包合同等证据，但上述证据不能证实天然气初装费、有线电视初装费、可视对讲费、水表、热计量表、网络初装费用等费用已计入商品房开发建设总成本，且恒宇物业公司提供的代收取入住费用单据上的时间为2014年，该时间应认定为入住时间。根据《吉林省物价局、吉林省住房和城乡建设厅关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》（吉省价收【2012】179号）中规定：“二、以下收费项目应按如开建设成本，不得向购房者收取：（二）垄断企业收费。小区规划范围内的供水、供电、供气、供气、供热、有线数字电视、电信的安装工程由房地产开发企业统一组织建设，成本计入商品房开发建设总成本。不得向购房者收取水表费、电表费、有线电视初装费、通信设施费以及其他相关费用。已经收取二次供水运行费的，不得收取二次供水管理费、二次供水电费。不得收取供水委托管理费。四、本通知自2012年8月1日起施行。2012年8月1日以及办理房屋入住手续的，房地产开发企业、物业服务企业和垄断企业必须按照本通知规定执行。业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及燃气安装费纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。”恒宇物业公司未提供相应证据证实收取原告的天然气初装费、有线电视初装费、可视对讲费、水表、热计量表、网络初装费用等费用的合法性，故恒宇物业公司代为收取上述费用，证据不足。恒宇物业公司的辩解理由，本院不予采信。原告的诉请，合理合法，本院予以保护。原告申请对物业维修基金的起诉，经审查，符合法律规定，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《吉林省物价局、吉林省住房和城乡建设厅关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》（吉省价收【2012】179号）之规定，判决如下：被告松原市恒宇物业管理有限公司于本判决生效之日立即给付原告高力天然气初装费、有线电视初装费可视对讲费、水表费、热计量表费；网络初装费、电表费等合计18,152元。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取425元，由被告承担。 本院二审查明的事实与原审认定事实一致。 本院认为，恒宇公司作为*小区的物业服务公司，其与业主之间只是物业服务合同关系，只是由恒宇公司向小区业主提供物业服务，由业主向其支付物业服务费用的关系。恒宇公司既非行政机关亦非房地产开发企业，其向小区业主收取入住安装费等多项费用既无合同基础，亦无法律依据，故其无权向小区业主收取相关入住费用，现其已经收取，理应予以返还。对于恒宇公司上诉提出的相关法律依据，其收费主体均非物业公司，是恒宇公司曲解法律涵义，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费850元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  韩方德 审判员  翟会青 审判员  于 航 二〇二〇年三月二十五日 书记员  田文元