新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新01民初458号 原告：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区古牧地镇园艺村民委员会，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 法定代表人：李元昌，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：王惠明，新疆星河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭鸿浩，新疆星河律师事务所律师。 被告：新疆明升振翔房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 法定代表人：马秀红，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯小玲，北京莫少平律师事务所大连分所律师。 委托诉讼代理人：张书克，北京莫少平律师事务所律师。 原告新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区古牧地镇园艺村民委员会（以下简称园艺村委会）与被告新疆明升振翔房地产开发有限公司（以下简称振翔公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告园艺村委会的委托诉讼代理人王惠明、谭鸿浩，被告振翔公司的委托诉讼代理人冯小玲、张书克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 园艺村委会向本院提出诉讼请求：1.判令振翔公司向我村交付75000平米房屋（629套房屋）；2.判令振翔公司承担本案财产保全费、财产保全担保费、鉴定费。事实与理由：2013年7月2日，我村与振翔公司签订《米东区古牧地镇园艺村房地产开发项目合作开发意向书》（以下简称《合作开发意向书》）、《米东区古牧地镇园艺村房地产开发项目安置补偿承诺书》（以下简称《安置补偿承诺书》），约定我村将位于古牧地以北、一环路以南、龙河路以西、华城中学（规划路）以东的100亩地块交付振翔公司进行“稻香丽舍（米东区古牧地镇园艺村富民安居工程）”房地产工程项目的开发建设，项目完成后由振翔公司向我村交付总计75000平方米（629套）房屋用于解决村民的安置补偿。在项目开发建设过程中，振翔公司分别与新疆天宇建设工程有限公司（以下简称天宇公司）、新疆天宇建设工程有限公司乌鲁木齐鸿达分公司（以下简称天宇鸿达分公司）、重庆恒通建设（集团）集团有限公司（以下简称重庆恒通公司）、鄂州市第四建筑工程公司（以下简称鄂州四建）、乌鲁木齐永奇钢源工贸有限公司等签订相关合同并进行了第一标段（15#、16#、17#、18#楼）、第二标段（7#、9#、11#、13#楼）、第三标段（1#、2#、3#、5#、6#楼）、第四标段（8#、10#、12#楼）的开发建设及材料采购事宜。截止目前为止，由重庆恒通公司承建的第一标段的15#、16#、17#、18#楼（共计530套房屋）已经全部封顶；由天宇鸿达分公司承建的第二、第三标段的1#、2#、3#、5#、6#、7#、9#、11#、13#楼尚未封顶，现处于停工待建状态；由鄂州四建承建的第四标段8#、10#、12#楼目前仅完成了“基坑”工作，该标段规划建设的房屋约400套尚未开建。由于振翔公司资金短缺，造成拖欠工程款及材料款的情形，导致施工单位和材料供应商通过诉讼方式追索欠款并查封了第二、第三标段的全部房屋。因我村需向村民提供的75000平方米的富民安置房均涵盖在第一、二、三标段中，故请求如诉。 振翔公司辩称，一、园艺村委会的诉求缺乏合同依据。1.目前，双方只签定了一份《合作开发意向书》，该《合作意向书》只是双方就合作开发房地产项目达成的意向性、磋商性、谈判性文件，不是正式的合同，不具有可执行性。2.《合作开发意向书》《安置补偿承诺书》中并未约定或承诺园艺村委会可以无偿获得629套住房。3.本案名义上为“合作开发”，其实双方之间只是一种借贷关系，园艺村委会无权主张我公司交付房屋。二、园艺村委会诉求无法律依据，且违背了法律基本原则。根据《中华人民共和国民法总则》第六条和《中华人民共和国合同法》第5条的规定，园艺村委会要求无偿获得629套住房不公平、不合理，有违等价有偿的原则。1.根据《合作开发意向书》的约定，园艺村委会未能完全履行义务，及时完成开发土地的拆迁工作，也未能及时提供全套政府批准手续，严重影响了我公司的建设进度，并且导致我公司受到城管部门的行政处罚。2.园艺村委会未支付适当的对价。我们双方之间只存在借贷关系，对于建设项目，其未进行投资，也未预付房款。4415万元即便为园艺村委会的出资或者预付房款，也与75000平方米房屋的市场价值相距悬殊，无法形成合理的对价，有违等价有偿的原则。1588万元为政府拨款，拨款对象为富民安居工程的建设者振翔公司，而非村委会。三、园艺村委会诉求缺乏现实条件，违背常识和经验法则，不具有实现的可能性。1.《安置补偿承诺书》中明确表示，项目完成后，交付诉争房产。项目尚未完成，房屋如何能交付，履行的条件并未成就。2.双方关系为有偿关系，互负义务，园艺村委会支付房款，我公司才存在交付房屋的义务。目前园艺村委会未支付房款，无权要求我公司交付房屋，园艺村委会诉求无现实基础。综上，请求驳回园艺村委会的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。园艺村委会围绕争议焦点提交以下证据：第一组证据：《村民（代表）会议记录》《合作开发意向书》《安置补充承诺书》《关于稻香丽舍安居富民项目村民安置房说明》（含附件：《稻香丽舍安居富民房源汇总》《具体楼栋房源分部表》）、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程规划许可证附件》《建设工程施工许可证》，用于证明为解决我村村民的住房困难，我村通过村民代表大会从三家竞标公司中选取了振翔公司作为自有土地上进行“稻香丽舍安居富民房产开发项目”的合作建设方，按照双方合同约定，我村将村民使用地100亩争取通过政府优惠，减免政策支持后交付振翔公司开发建设，振翔公司使用并建成后交付给我村629套房屋合计75000平方米；同时根据米东区安居富民工程建设领导小组办公室的说明对629套房屋的位置进行了确定。涉案工程的用地规划、建设工程规划、工程许可证等均已办完，我村已履行完合同义务。振翔公司对该组证据中的《村民（代表）会议记录》真实性、合法性、关联性认可，对证明力不认可，会议记录是园艺村委会单方记录，并不是双方之间合意，无法证明双方权利义务关系。对《合作意向书》的真实性、合法性、关联性认可，证明力不认可，从形式上只是意向书，只是双方达成的过程文件，不是合同，没有执行性；从内容上看，土地使用权并不是振翔公司从园艺村委会处取得的，我公司在支付了出让金后从国家取得的，和园艺村委会没有关系；开发土地面积为91.91亩。对《安置补充承诺书》的真实性、合法性、关联性认可，证明力不认可，这只是园艺村委会单方承诺，75000平方米是按100亩土地计算的，后来双方协商，变更为70000平方米；承诺书说的是整个项目完成后再交付房屋，现在项目还没有完成，且只是振翔公司向园艺村委会交付房产，并不是无偿的。对《关于稻香丽舍安居富民项目村民安置房说明》及附件的真实性、合法性、关联性认可。对《建设用地规划许可证》《建设用地工程规划许可证》《建设工程规划许可证附件》《建设工程施工许可证》的真实性、合法性认可，但与本案无关。第二组证据：《村民代表会议记录》《村两委扩大会会议记录》《询证函》《古牧地镇党委（扩大）会议纪要》《借款协议》2份、《米东区“两居”工程资金申请表》《土地出让金》收据、《借款单》《欠条》《承诺书》，用于证明：1.我村履行合同义务，配合政府对涉案土地进行了拆迁，并为此支付1371万元拆迁费用；2.涉案土地出让金4415万元由我村实际缴付；3.振翔公司在建设工程中，拖欠施工单位工程款、工人工资，我村为促进工程建设顺利开展，保障失地农民尽早入住安居富民房屋，借支2284万元给其用于支付欠付的工程款、工人工资，我村充分履行了合同义务。振翔公司对该组证据中的《村民代表会议记录》《村两委扩大会会议记录》的真实性、合法性、关联性认可，对证明力不认可，4415万元是由政府拨款，和园艺村委会没有关系，这份记录只是其单方记录，不是双方合意，无法证明双方之间权利义务关系。对《询证函》的真实性不认可，如果是我公司发给园艺村委会的，上面应该有村委会的公章，这只是其自己写的。对《古牧地镇党委（扩大）会议纪要》的真实性认可，关联性不认可，与本案无关。对《借款协议》2份的真实性不认可，该协议和本案无关联性，双方是借贷关系，与合作关系无关。对《米东区“两居”工程资金申请表》的真实性认可，关联性不认可，与本案无关。对《土地出让金》收据真实性不认可，内容模糊不清。对《借款单》《欠条》《承诺书》真实性不认可，与本案无关，欠款人是重庆恒通公司。第三组证据：《民事判决书》2份、《工程抵押协议》《米东区古牧地镇人民政府文件（米古政发（2018）43号）》《新疆明升振翔房地产开发有限公司尽职调查报告》《米东区处理信访突出问题会议办公室关于调整稻香丽舍专项工作组成人员通知》、（2017）新01执410号《执行裁定书》《查封公告》《拍卖告知书》、乌鲁木齐市头屯河区人民法院的《查封公告》《查封（扣押、冻结）财产清单》，用于证明1.涉案工程第一标段15#、16#、17#、18#楼共计530套房屋已经全部封顶；2.涉案工程第二标段7#、9#、11#、18#、第三标段1#、2#、3#、5#、6#，共计585套房产尚未封顶，现处于停工待建状态，但已经被施工单位查封保全；3.振翔公司违约导致至今未交付我村629套房屋合计75000平方米。振翔公司对《民事判决书》2份真实性认可，关联性不认可，与本案无关。对《工程抵押协议》真实性、关联性均不认可，这是我公司与重庆恒通公司之间的协议，与园艺村委会无关。对《米东区古牧地镇人民政府文件（米古政发（2018）43号）》真实性、合法性、关联性不认可，我公司没有见过该文件。对《新疆明升振翔房地产开发有限公司尽职调查报告》真实性、合法性、关联性不认可，我公司没有见过该文件，是其单方面制作的。对《米东区处理信访突出问题会议办公室关于调整稻香丽舍专项工作组成人员通知》真实性认可，关联性不认可，与本案无关。对（2017）新01执410号《执行裁定书》《查封公告》《拍卖告知书》、乌鲁木齐市头屯河区人民法院的《查封公告》《查封（扣押、冻结）财产清单》真实性认可，都是法院文书，但与园艺村委会无关。第四组证据：1.《园艺村安居富民项目情况说明》（共9份，附件16份），用于证明振翔公司应给予我村629套房屋的事实。2.《转账支票》，用于证明2014年12月15日，我村将4415万元土地出让金交付给振翔公司。3.《乌鲁木齐城乡规划管理局建筑、用地红线说明书》《米东区房屋征收与补偿管理办公室说明》，用于证明润口肥牛火锅和废品收购站均系规划红线外的地上建筑物，与振翔公司规划项目楼盘建设施工没有关系，我村的拆迁征地合同义务已经履行完毕。4.《土流网关于2014年涉案土地周边招拍挂的成交价格》，用于证明涉案土地相邻地价在2014年的市场招拍挂成交情况为173万元/亩、144.7万元/亩、297.6万元/亩，其中位于龙河路的涉案土地招拍挂成交价格每亩173万元，因涉及安置失地村民用房，我村争取到每亩44.15万元的优惠政策，故我村提供的涉案100亩土地的实际价值为1.7亿元。5.《内部商品房认购协议书》2份，用于证明振翔公司违反合同约定将本属于我村村民的安置房屋擅自出售给他人。振翔公司认为园艺村委会超出举证期限举证，对上述证据不予质证。因振翔公司对园艺村委会提交的《村民（代表）会议记录》《合作意向书》《安置补充承诺书》《关于稻香丽舍安居富民项目村民安置房说明》及附件、《建设用地规划许可证》《建设用地工程规划许可证》《建设工程规划许可证附件》《建设工程施工许可证》《村民代表会议记录》《村两委扩大会会议记录》《古牧地镇党委（扩大）会议纪要》《米东区“两居”工程资金申请表》《民事判决书》2份、《米东区处理信访突出问题会议办公室关于调整稻香丽舍专项工作组成人员通知》、（2017）新01执410号《执行裁定书》《查封公告》《拍卖告知书》、乌鲁木齐市头屯河区人民法院的《查封公告》《查封（扣押、冻结）财产清单》的真实性认可，本院对上述证据的真实性予以确认。振翔公司对园艺村委会提供的《园艺村安居富民项目情况说明》《转账支票》《乌鲁木齐城乡规划管理局建筑、用地红线说明书》、《米东区房屋征收与补偿管理办公室说明》《内部商品房认购协议书》不予质证，说明其放弃质证权利，本院对上述证据的真实性也予以确认，对其他证据的真实性及与本案的关联性将结合本案其他证据综合予以认定。 振翔公司提交以下证据：证据1.园艺村委会《说明》，用于证明园艺村委会认可其存在违约情形，即未能及时完成开发土地的拆迁工作，也没有按照《合作意向书》的要求，向我公司提供政府批准手续，影响了建设进度。证据2.照片四张，用于证明园艺村委会存在违约情形，未能按照《合作意向书》的要求，实现开发建设用地为净地。证据3.《国有建设用地使用权出让合同》，用于证明涉案土地的使用权是我公司向国家支付土地使用权出让金后获取，不是从园艺村委会处获取，开发建设土地面积为96.91亩（64609.02平方米），而非100亩，合同项下政府保障性住房，按照有关规定进行建设和销售。园艺村委会对《说明》真实性、合法性、关联性不认可，这份说明是我村写给高级人民法院的，不能够作为证明事实的依据。对照片的真实性、合法性、关联性不认可，规划设计都是在建，而不是照片反映的建筑物要进行规划建设。拆迁工作我村已经做完了，里面涉及拆迁建设的内容，振翔公司证明事实与我村无关，不是我村应该履行的义务。对《国有建设用地使用权出让合同》真实性不予确认，涉案工程是安居富民工程，作为开发商在建设前应该取得相关土地规划许可证，虽然是以振翔公司名义签定的出让合同，但土地出让金是由我村支付到振翔公司账户，由其再交付到相关部门，他们只是签了合同，到国土资源局办理证件。本院认为，园艺村委会虽然对振翔公司提交的《国有建设用地使用权出让合同》真实性不予确认，但其又认可振翔公司取得了涉案土地的相关土地规划手续，园艺村委会还替振翔公司支付了土地出让金，故本院对振翔公司提交的《国有建设用地使用权出让合同》的真实性予以确认，对其他证据的真实性及与本案的关联性将结合其他证据综合予以认定。 根据确认的上述有效证据，本院认定下列事实： 一、2013年7月2日，园艺村委会（甲方）与振翔公司（乙方）签订《合作开发意向书》，约定：双方拟就古牧地以北、一环路以南、龙河中路以西、华城中学（规划路）以东地块进行合作开发房地产项目。此项目以双方名义取得政府批准合法手续以后，甲方委托乙方进行项目的总体规划、开发、建设、销售，并分期实施。除保障安置面积，剩余房产可自行销售。甲方义务：1.甲方提供政府批准的合法手续，包括（项目立项书、土地使用证、建设用地批准书、规划许可证、施工许可证及所有开发建设用地为净地）。2.甲方争取政府优惠政策的支持，乙方享受米东区政府安置失地农民的建设用房相关减免费用政策。3.对乙方在工程建设中有权监督，并协调解决建设中相关问题。4.按古牧地镇政府要求，为保证此项目顺利实施，乙方已向该项目支付保证金500万元，作为此项目的实施保证金。乙方义务：1.乙方提供公司合法的资质。2.乙方应对该项目提供详细的可行性报告，经甲方同意后组织实施。3.乙方严格按照国家有关开发建设等相关政策及技术要求进行开发建设。4.乙方按合同约定的质量、数量如期交付失地农民的安置用房。后园艺村委会（甲方）与振翔公司（乙方）又签订《米东区古牧地镇园艺村房地产开发项目安置补偿承诺书》，内容：就乙方于2013年6月30日上午11时在米东区（规划路）以东100亩地块的房产开发项目竞标活动中以绝对的优势取得了与甲方的合作权。经甲、乙双方共同协商，关于解决村民安置补偿，乙方对甲方承诺：乙方愿意遵守将古牧地以北、一环路以南、龙河中路以西、华城中学（规划路）以东100亩地块进行开发建设，项目完成后将交付古牧地镇园艺村75000平方米用于安置。 二、振翔公司2015年6月5日取得稻香丽舍小区用地（古牧地镇园艺村两居项目）建设用地规划许可证。振翔公司2015年12月21日取得稻香丽舍小区1#-3#、5#、6#、7#、9#、11#、13#、16#、18#楼、D1地下车库、D2地下车库的建设工程规划许可证。振翔公司2016年5月30日取得米东区古牧地镇园艺村安居富民（稻香丽舍）16#、18#住宅楼的建筑工程施工许可证。 三、2014年12月，园艺村委会向振翔公司转账支付土地出让金4415万元。2015年5月13日，振翔公司分两次向乌鲁木齐市米东区财政局缴纳土地出让金合计4445万元。 四、2017年1月24日，乌鲁木齐市米东区安居富民工程建设领导小组办公室给乌鲁木齐市住房保障和房产管理局出具“关于稻香丽舍安居富民项目村民安置房说明”，内容为：“位于米东区龙河西侧，府前路南侧‘稻香丽舍’小区由新疆明升振翔房地产开发有限公司开发建设，共有住宅1488套，其中含有米东区古牧地镇园艺村安居富民工程住宅629套，其余为商品房，准予销售。安居富民住宅分别在以下楼栋中分布：1号楼，2号楼，3号楼，5号楼，6号楼共298套，7号楼90套，9号楼56套，11号楼84套，13号楼57套。15号楼44套。具体楼栋房源分布表附后”。在附表中列明了629套房屋的具体楼栋、房号，并加盖园艺村委会、振翔公司、乌鲁木齐市米东区古牧地镇人民政府、乌鲁木齐市米东区安居富民工程建设领导小组办公室公章。 五、因振翔公司欠付施工单位天宇公司、天宇乌分公司工程款，天宇公司、天宇乌分公司将振翔公司诉至法院，经新疆维吾尔自治区高级人民法院（2016）新民终714号判决，判决振翔公司支付天宇公司、天宇乌分公司工程进度款47725315.80元、垫资回报款4578301.60元及到实际给付之日的利息，且天宇公司、天宇乌分公司对乌鲁木齐市米东区“稻香丽舍”小区二标段、三标段工程享有优先受偿权。因振翔公司未按期支付拖欠工程款，天宇公司、天宇乌分公司向我院申请强制执行，我院查封了振翔公司名下位于乌鲁木齐市米东区（变电所）以北、府前路（一环路）以南、龙河中路以西、华都景盛苑以东稻香丽舍（米东区园艺村富民安居工程）一标段15、16、17、18号楼，二标段7、9、11、13号楼、三标段1、2、3、5、6号楼，并进行在建项目的拍卖。 六、涉案工程于2016年停工，目前均为完工。 本院认为，2013年7月2日，园艺村委会与振翔公司签订《合作开发意向书》，后又签订《安置补偿承诺书》，双方在该两份协议约定，园艺村委会将古牧地以北、一环路以南、龙河中路以西、华城中学（规划路）以东地块交与振翔公司开发建设，振翔公司在项目完成后交付园艺村委会75000平方米的房屋用于安置，除保障安置面积，剩余房产可自行销售。后园艺村委会依照协议履行了义务，振翔公司也取得了涉案土地的开发建设，并办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及部分建筑工程施工许可证。由于目前涉案工程处于停工状态，且均为完工。园艺村委会主张要求振翔公司交付75000平方米房屋，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”、《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工、必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，从上述法律可见，交付房屋的前提条件是所交付的房屋必须是竣工，并经验收合格后的房屋。本案中，涉案房屋尚未竣工并经验收，现园艺村委会即要求振翔公司交付房屋没有事实和法律依据，故对园艺村委会主张要求振翔公司交付75000平方米房屋，并承担财产保全费、财产保全担保费、鉴定费的请求，本院不予支持。 综上，园艺村委会的请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，判决如下： 驳回米东区古牧地镇园艺村村民委员会的全部诉讼请求。 案件受理费791,800元（园艺村委会已交），由园艺村委会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。如在上诉期届满后7日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭建艳 审 判 员  姚 雷 人民陪审员  向 辉 二〇二〇年三月九日 书 记 员  刘 晓