河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终733号上诉人（原审被告）：张俊杰，女，1979年6月27日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：杨安叶（系张俊杰之夫），住河南省平顶山市新华区建设中路南44号楼40号。委托诉讼代理人：王壮飞，北京海润天睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董露梅，女，1958年5月1日生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：刘树林，河南星烁律师事务所律师。原审被告：杨安叶，男，1964年10月5日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。上诉人张俊杰因与被上诉人董露梅、原审被告杨安叶房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2019）豫0402民初3536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张俊杰的委托诉讼代理人杨安叶、王壮飞，被上诉人董露梅的委托诉讼代理人刘树林，原审被告杨安叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张俊杰上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回董露梅对张俊杰的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由董露梅承担。事实和理由：双方签订的《房屋协议合同》明确约定董露梅应将房租费支付到2018年12月31日，因董露梅未足额支付房租，欠付2017年6、7月房租74360元和2016年6月16日至2018年12月31日之间合同约定的上浮不低于10%的房租费用101400元，因此不符合双方约定退还押金的前提条件。双方在解除租赁合同时，经协商达成以60000元押金抵扣拖欠房租的合意，张俊杰将剩余40000元押金支付给董露梅，董露梅向张俊杰出具收条一份，董露梅收到40000元押金并出具收条的行为本身也是对60000元押金折抵拖欠剩余房租这一民事权益的处分行为。董露梅辩称，董露梅根本不欠张俊杰的房租，2017年6月10日张俊杰的仓库着火造成董露梅的财产损失，双方协商同意以6、7月份的房租折抵董露梅的损失。2017年8月份以后的房租一直正常支付，张俊杰从未提出过异议，也从未追要过6、7月份的房租。虽然租赁合同约定后三年的租金每年不低于10%进行递增，但双方实际履行中没有上浮10%，双方在解除租赁关系时，也未提到上浮房租的问题。在签订《房屋协议合同》第二天，董露梅即向张俊杰、杨安叶支付了2018年12月31日以前的房屋租金50625元，结清了所有租金。因此，张俊杰、杨安叶应退还剩余押金60000元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。杨安叶述称，同意张俊杰的上诉意见。董露梅向一审法院起诉请求：1.判令张俊杰、杨安叶退还租房押金60000元；2.判令张俊杰、杨安叶向董露梅支付违约金30000元；3.诉讼费由张俊杰、杨安叶承担。一审法院认定事实：2013年4月25日，张俊杰作为出租方（甲方）与董露梅作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同的主要内容为：“一、房屋地址、甲方将新华区建设路南开源路西农机公司66号楼5-7轴，D-B轴1-1/8轴A-D轴交房乙方经营床上用品的使用[以现有的隔断墙为准]；二、租赁期限及约定1.该房屋租赁期共六年。自二零一三年五月十六日至二零一九年五月十五日止；2.房屋租金：甲乙双方议定年租金前三年每年为肆拾万零伍千陆佰元整[甲方收取租金是税前的价格即不含所有的税费]，后三年的租金每年不低于百分之十进行递增，同时不高于市场同时段租金价格。双方议定房屋押金为壹拾万元整。房屋终止时，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；4.付款方式、每年的五月十五号前交付下年的房租。”2013年5月2日，张俊杰向董露梅出具押金条一份，该条显示：“2013年4月24日收到董露梅现金贰万元整，2013年5月2日收到董露梅从银行转入现金捌万元整，总计拾万元整，押金条依附合同执行。”2018年11月20日张俊杰、杨安叶作为房东，董露梅、杨风华作为现承租人签订《房屋协议合同》，该协议的主要内容为：“张俊杰与董露梅在2013年4月25号所签的房屋租赁合同，地址为新华区建设路南开源路西农机公司66号楼5-7轴D-B轴，1-1/8轴A-D轴，经董露梅与张俊杰同意，现授权杨风华和杨安叶，协商处理合同终止事宜，协商如下：一、富安娜家纺房屋使用权到2018年12月15日，12月15日下午六点将钥匙交于杨安叶，房租费支付到12月31日；二、12月15日之前所有水电物业等费用由杨风华承担，15日以后将水电过户于下一任用户，15日以后所产生的水电物业等费用由新用户承担；三、房屋交接完毕后，10日内杨安叶将原租房时的10万元押金退还给杨风华；四、12月15日若杨风华未将房子腾空，超过一日罚款3000元。此合同一式两份，杨风华与杨安叶各执一份，此合同一经签名即时生效，双方任何一方不得违约，若有任何一方违约，违约方需支付对方10万元。”另外，董露梅作为授权人出具授权书一份，该授权书内容为：“本人董露梅，由于特殊原因全权委托杨风华办理开源路罗安娜专卖店的租房合同事宜（因原租赁合同丢失）。”后杨风华于2018年11月21日通过转款向杨安叶支付租赁费50625元。杨风华于2018年12月28日出具收到条:“收到退押金四万元。”现董露梅以要求张俊杰、杨安叶支付60000元押金及30000元违约金为由，引起诉讼。一审法院认为，张俊杰作为出租方与董露梅作为承租方签订《房屋租赁合同》，且张俊杰向董露梅出具押金条一份，已经足以证实张俊杰向董露梅缴纳押金100000元。后经董露梅与张俊杰同意，授权杨风华和杨安叶协商处理合同终止事宜，并约定“房屋交接完毕后，10日内杨安叶将原租房时的100000元押金退还给杨风华”，后董露梅依照约定完成了涉案承租房屋的交接并支付该年最后一笔房租，但出租方仅退还董露梅押金4万元，张俊杰、杨安叶以董露梅差两个月房租未付为由，拒绝给付下余押金60000元。本案中，承租方与出租方于2018年11月20日签订的《房屋协议合同》应视为双方对租赁费及水电费等费用的结算，双方在该合同中并未明确说明房租欠付情况，故张俊杰、杨安叶辩称董露梅在上年度即2017年6月、7月两个月的房租存在欠付情况的意见不成立，不予采信。综上对于董露梅要求张俊杰、杨安叶退还租房押金60000元的诉讼请求，一审法院认为杨安叶作为前述合同约定的押金支付义务人以及张俊杰作为出租人，均应当对涉案的60000元押金承担返还责任。对于董露梅要求张俊杰、杨安叶支付违约金30000元的诉讼请求，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，一审法院认为董露梅主张违约金明显过高，且其亦未举证证明其损失情况，故一审法院认为张俊杰、杨安叶向董露梅支付的违约金应以5000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张俊杰、杨安叶于判决生效之日起十日内向董露梅返还押金款60000元并支付违约金5000元；二、驳回董露梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由张俊杰、杨安叶负担1480元，由董露梅负担570元。案件保全费1020元，由张俊杰、杨安叶负担663元，由董露梅负担357元。本院二审期间，上诉人张俊杰提交两份证据，即涉案房屋左右两侧房屋的租赁合同两份，拟证明双方签订的房屋租赁合同约定租金上浮10%符合实际情况。被上诉人董露梅对上述两份证据的真实性和关联性有异议，认为合同真实性无法确认，且签署时间较晚，与本案租赁合同没有可比性。原审被告杨安叶对上述两份证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为，该《两份房屋租赁合同》系复印件，真实性无法确认，故本院不予审查认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审认定事实与一审查明事实相一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，综合各方当事人的上诉、答辩及陈述意见，本案二审争议焦点为：张俊杰应否向董露梅返还押金60000元。对此，本院分析评判如下：本案中，张俊杰与董露梅签订《房屋租赁合同》，由董露梅承租涉案房屋，并支付押金100000元。在合同约定的租赁期限届满前，双方约定解除租赁合同关系，签订《房屋协议合同》，《房屋协议合同》中就押金问题明确约定：“房屋交接完毕后，10日内杨安叶将原租房时的100000元押金退还给杨风华”。一审中，张俊杰、杨安叶对涉案房屋于2018年12月15日按约定与新租户交接完毕不持异议，因此根据双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋协议合同》的约定，张俊杰、杨安叶应将其收取的100000押金退还董露梅。张俊杰上诉主张董露梅欠付租金，不符合双方约定退还押金的前提条件，但从上述《房屋协议合同》的内容来看，双方并未约定退还押金的前提是足额支付租金，因此其这一上诉理由不成立，本院不予支持。张俊杰认为董露梅拖欠租金故租金不应退还，但一审其并未提起反诉，如张俊杰认为董露梅拖欠其租金，可协商或另诉解决。另外，张俊杰上诉认为双方在解除租赁合同时已达成以60000元押金抵扣欠付房租的合意，董露梅出具收到40000元押金的收条的行为系对60000元押金抵扣欠付租金的民事处分行为，但从杨风华出具的收到退还押金的收条记载的内容来看，收条内容并未载明双方已就剩余60000元押金不再退还达成合意，张俊杰也未提交其他证据对其主张予以佐证，故张俊杰的这一上诉理由亦不成立，本院不予采信。综上所述，张俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由张俊杰负担。本判决为终审判决。审判长  陈国锋审判员  彭 莉审判员  谢小丽二〇二〇年三月二十六日书记员  薛梦杰