陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕09民终145号 上诉人（一审被告）：旬阳县鸿业房地产开发有限责任公司。住所地：旬阳县路。 法定代表人：刘阳，公司经理。 委托诉讼代理人：陈睿，陕西法力律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：马晓东，男，1975年5月15日出生，汉族，住旬阳县。 被上诉人（一审原告）：王朋，男，1990年10月1日出生，汉族，住旬阳县。 委托诉讼代理人：冯永丽，（王朋之妻），住旬阳县。 委托诉讼代理人：冯伟，旬阳县148法律服务所法律工作者。 上诉人旬阳县鸿业房地产开发有限责任公司（以下简称“鸿业公司”）、马晓东因与被上诉人王朋房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省旬阳县人民法院（2019）陕0928民初1677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鸿业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判马晓东只返还王朋购房款本金或发回重审；2.本案诉讼费用由王朋承担。事实和理由：王朋是直接与马晓东签订的商品房买卖合同，购房款也是交给马晓东而非鸿业公司，说明合同相对人不是鸿业公司。王朋未按照合同约定支付房款，应当承担相应的过错责任。鸿业公司从未取得王朋房款，不应当承担共同还款责任，亦不应承担利息，且利息的起算时间也不应是2013年2月21日。 马晓东答辩同意鸿业公司的上诉意见。 马晓东上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判马晓东只返还王朋购房款本金或发回重审；2.本案诉讼费由王朋承担。事实和理由：一、王朋在合同签订时支付了25万元以后，没有再按照合同约定在房屋主体建至六楼时支付达到80%的房款，其违约行为与迟延交房有直接关系。一审认定王朋购买的房屋已经出售给他人缺乏证据支持。二、一审将合同无效和最终未能交房的过错责任全部归于马晓东缺乏事实和法律依据。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，导致合同无效，买受人可以要求返还购房款和利息的前提条件是出卖人故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证的事实，或者故意隐瞒所销售的房屋已经出卖给第三人的事实。而在本案中，马晓东不存在故意隐瞒行为，王朋对项目开发情况是完全知情的，否则不会长达6年才提起诉讼。三、为解决滨河华庭项目遗留问题，旬阳县政府在2018年重新启动了项目建设，对所有购房户进行了登记和情况摸排，王朋并未表示不要房，其在房屋即将竣工时起诉要求返还房款和利息别有用心。四、合同履行过程中，双方都从未表示不履行合同，一审判决从签订合同之日起计算利息，显失公平。 鸿业公司答辩同意马晓东的上诉意见。 王朋针对马晓东和鸿业公司的上诉共同答辩称，一、无效合同自始无效，违约条款也因此不存在，且本案对于违约责任的追究已经超过了诉讼时效。马晓东已当庭自认王朋购买的房屋已经出售给他人，一审法院予以确认并无不当。二、鸿业公司、马晓东作为卖方负有对商品的说明义务，其在签订合同时未明确说明出售的房屋未取得预售许可证，在将房屋出卖给第三人时也未告知王朋，存在故意隐瞒行为。三、马晓东在签订房屋买卖合同和收买房款时均是以鸿业公司的名义进行，王朋在当时并不知道二者之间系挂靠关系，直到2019年司法局处理该纠纷时才获知，一审判决鸿业公司与王朋共同承担责任符合法律规定。 王朋向一审法院起诉请求：1.确认王朋与鸿业公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.鸿业公司与马晓东共同向王朋返还购房款25万元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率，自2013年2月22日起计算至履行之日止。 一审法院认定事实：2013年2月21日，王朋与鸿业公司签订《商品房买卖合同》，约定：王朋购买鸿业公司滨河华庭1单元601室房屋一套，面积126平方米，单价每平方米3080元，总金额388000元；签订合同之日支付房款25万元，主体建至六楼支付80%,余款交房前一次性付清。马晓东作为出卖人在该合同上签名，并加盖鸿业公司滨河华庭项目专用印章，王朋在该合同上签名。当日，王朋支付购房款20万元，次日支付购房款5万元，收款收据加盖鸿业公司项目专用印章。余款因各种原因未付，房屋亦未交付。 一审另查明，王朋购买房屋时，鸿业公司未办理房屋预售证，王朋购买的房屋已出售给他人。马晓东挂靠鸿业公司。2013年7月20日，鸿业公司关于滨河华庭项目部房屋销售有关要求的通知向滨河华庭项目部马晓东发出通知：“一、所有报建手续均以鸿业公司申报；二、所有商品房预定、销售合同均采用现行的《商品房买卖合同》示范文本并按我公司审核流程审定内容后签字盖章。严禁你用个人、项目部及其他分公司名签订任何预销售合同；三、所有预销售款均转入我公司对公账户，我公司按你项目进度审核支付；四、所有资料均报我公司备档至少壹份；五、所有行为要依法规约，并接受相关部门的监督。以上要求任何一条缺失所造成的法律和经济责任均由你承担，与我公司无关”。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的，应当认定无效。本案中，鸿业公司与王朋签订的商品房买卖合同因王朋购买时乃至现在鸿业公司一直未取得预售许可证明，故双方签订的商品房买卖合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该无效合同取得的财产，应当予以返还。鸿业公司未办理商品房预售许可证导致合同无效，过错责任应由其承担。王朋要求鸿业公司按照中国人民银行同期贷款利率计算赔偿损失，因自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故王朋的损失应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率执行。马晓东挂靠鸿业公司，并以该公司的名义从事建设工程相关事项，应当与鸿业公司承担共同返还购房款的责任。鸿业公司向马晓东发出的通知要求，对外不产生约束力。鸿业公司的建设工程至今未完成，王朋的请求没有超过诉讼时效。由于当事人协议中选择的仲裁机构不存在，当事人提起诉讼，符合受理条件，鸿业公司关于其主体不适格、超过诉讼时效及应当仲裁的辩解意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、王朋与鸿业公司于2013年2月21日签订的《商品房买卖合同》无效；二、马晓东、鸿业公司于判决生效后十日内共同返还王朋购房款25万元及其利息，并自2013年2月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际返还完毕之日止。案件受理费5050元，减半收取2525元，王朋承担525元，鸿业公司、马晓东共同承担2000元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为：本案双方当事人对一审认定案涉《商品房买卖合同》无效以及马晓东挂靠鸿业公司进行商品房销售的事实均无异议，其二审争议焦点为：一、王朋对案涉合同无效是否具有过错。若有过错，本案过错责任如何分担。二、马晓东应否支付王朋的购房款利息，若应支付，利息如何计算。三、鸿业公司应否与马晓东共同返还款项。四、王朋请求返还房款及利息是否超过诉讼时效。 关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。根据上述法律、司法解释的规定，合同无效后的损失赔偿适用过错责任，过错责任要求当事人主观上存在故意或过失，其前提是当事人有过错，而产生过错的原因无非是当事人为一定行为或者不为其应该为的行为。就本案而言，案涉合同因未取得商品房预售许可证明而无效，马晓东和鸿业公司均未举证证明买受人王朋对案涉合同无效具有过错，且王朋起诉仅主张返还购房款及利息，并未主张损失赔偿，即便是王朋具有过错，在本案中研究其过错责任程度也无实际意义。故马晓东和鸿业公司上诉称王朋对案涉合同无效具有过错，应承担相应过错责任的上诉理由不能成立。 关于焦点二、三，如前所述，在案涉《商品房买卖合同》无效的情形下，出卖人应承担返还已付购房款及利息的民事责任。根据已查明的案件事实，案涉合同的主体为王朋与鸿业公司，故鸿业公司应向王朋返还购房款及利息。鸿业公司尚未取得案涉商品房的预售许可证，即向王朋出售房屋，对案涉合同无效具有重大过错，其应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，返还购房款的同时，向王朋支付已付购房款的利息，一审认定的利息计算标准正确，但利息起算时间超出当事人的诉讼请求范围，本院予以变更。故鸿业公司称其不应向王朋返还购房款及利息的上诉理由不能成立。马晓东对一审判决其向王朋返还购房款本金没有异议，仅对一审法院判决其返还购房款利息提出上诉，而根据上述司法解释的规定，返还本金的同时，应当支付已付购房款利息，故马晓东的此项上诉理由不能成立。 关于焦点三，鸿业公司还上诉称王朋起诉要求马晓东和鸿业公司返还款项及利息，已超过诉讼时效。经查，王朋与鸿业公司于2013年2月签订《商品房买卖合同》，于2019年9月向一审法院起诉请求确认合同效力，其基于案涉合同被确认为无效才提出返还购房款之请求，并未超过诉讼时效，鸿业公司的该项上诉理由亦不能成立。 综上，马晓东、鸿业公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但确定的利息起算时间有误，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持陕西省旬阳县人民法院（2019）陕0928民初1677号民事判决第一项，即：“王朋与旬阳县鸿业房地产开发有限责任公司于2013年2月21日签订的《商品房买卖合同》无效”； 二、变更陕西省旬阳县人民法院（2019）陕0928民初1677号民事判决第二项为：旬阳县鸿业房地产开发有限责任公司、马晓东于本判决生效后十日内共同返还王朋购房款25万元及利息（自2013年2月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息；自2019年8月20日起至实际返还完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5050元，减半收取2525元，王朋负担525元，旬阳县鸿业房地产开发有限责任公司、马晓东共同负担2000元。二审案件受理费5050元，由旬阳县鸿业房地产开发有限责任公司、马晓东共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 何 波 审判员 刘慧琴 审判员 杜 涛 二〇二〇年三月二十三日 书记员 王春苗 1