湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终203号上诉人（原审被告）：雷凤舞，女，1978年7月25日出生，汉族，住湖南省郴州市。上诉人（原审被告）：雷正华，男，1978年1月25日出生，汉族，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：雷凤舞（雷正华之妻），住湖南省郴州市。被上诉人（原审原告）：郴州汇龙置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九厂）。法定代表人：汤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐军，北京中银（长沙）律师事务所律师。上诉人雷凤舞、雷正华因与被上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初5766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人雷凤舞、被上诉人汇龙公司的委托诉讼代理人黄亚林、唐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷凤舞、雷正华上诉请求：撤销原审判决并改判驳回汇龙公司的诉讼请求；本案诉讼费用由汇龙公司承担。事实与理由：本案诉争的面积是汇龙公司承诺为赠送面积，不存在补交赠送面积购房款的说法。2013年1月7日，雷凤舞、雷正华基于信任和赠送镂空面积为条件与汇龙公司签订了《郴州市商品房买卖合同》，合同约定房屋建筑面积为76.96平方米（包括套内面积和公摊面积）。赠送的镂空面积不属于合同中，房屋平面图所规定的实测面积之内。汇龙公司通过违法的方式将镂空面积登记入实际房屋面积中，且汇龙公司没有如实告知雷凤舞、雷正华房屋的实际情况，是在通过欺诈隐瞒来逃避法律责任。一审判决认定增加的面积全部为汇龙公司改建镂空房而来。那么汇龙公司擅自违规将不具有使用功能的镂空面积改建为房屋，雷正华、雷凤舞有权要求汇龙公司为该行为所带来的所有安全隐患负责。一审法院认定汇龙公司是承诺赠送镂空面积，并非赠送房屋。该主张必然损害了雷凤舞、雷正华的权益，忽略了汇龙公司承诺赠送的镂空面积。汇龙公司辩称：1.按照交易惯例，房屋交易普遍以产权登记面积为依据计算房屋价款，开发商宣称的赠送面积都是指不计入产权登记的面积，而是否赠送最终取决于政府主管部门的审批结果，且一审判决查明宣传资料中载明赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等，说明所谓赠送面积并非产权面积。同时，宣传资料亦明确双方的权利义务最终以商品房买卖合同的约定为准，而涉案《商品房买卖合同》第七条明确约定，房屋价款按产权登记面积进行结算。2.业主主张汇龙公司诉请购房款的差额面积是指其购房时汇龙公司承诺赠送的镂空部分，则其在购房时知道所谓赠送面积为不计入产权的面积。在此情况下，双方在涉案《商品房买卖合同》中又约定如存在面积差按实测面积多退少补，说明双方对于签订合同时，对不计入产权的面积在实测时计入产权面积的情况变化有预见，对此变化如何处理亦有约定。现镂空部分面积计入产权面积，根据涉案《商品房买卖合同》第七条的约定，业主应支付相应价款。涉案房屋再次转让时，亦按产权登记面积计价，业主因产权面积的增加获得了相应利益。3.镂空部分的加建并非汇龙公司擅自所为，而是应业主扩大房屋面积的要求所为，而因加建问题，汇龙公司后期的项目面积被扣除，而后期房屋的销售价格远高于涉案房屋的销售价格，汇龙公司为此承担了高额的成本。因此，从公平角度来说，业主应向汇龙公司支付房屋增加面积的差价。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。汇龙公司向一审法院起诉请求：1.判令雷凤舞、雷正华支付购房款53036.6元；2.判令雷凤舞、雷正华以应付购房款为基数，从起诉之日按每日万分之五向汇龙公司支付违约金至实际履行完毕之日止；3.本案受理费、保全费由雷凤舞、雷正华承担。一审法院认定事实：一、2013年1月3日，汇龙公司与雷凤舞、雷正华签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同主要约定：1、雷凤舞、雷正华购买汇龙公司开发的“汇龙•万宝国际城”项目中第B3栋6层603房，房屋面积为76.96平方米，单价为每平方米4748.13元，房屋总金额为365416元；2、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。双方签订合同后，雷凤舞、雷正华按合同约定将涉案购房款交于汇龙公司，汇龙公司于2014年12月将涉案房屋交付给二雷凤舞、雷正华。二、汇龙公司为了增加房屋销售量，在对外的宣传广告单载明：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。三、2016年，由于汇龙公司擅自将开发的“汇龙，万宝国际城”一期项目每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改建为房间，整体超计容建筑面积7642.02平方米。2016年9月12日，原郴州市城乡规划局作出郴规罚字[2016]14号行政处罚决定书，对超规划审批计容建筑面积7642.02平方米违法建设行为进行罚款，罚款金额为684572.15元。尔后汇龙公司按时缴纳了罚款。此后，经原郴州市城乡规划局规划设计调整，并经郴州市国土资源局批准，超国土批准建筑面积7408.36平方米，将本次多出的计容面积在第三期中扣除。四、涉案不动产首次登记证证号为湘（2018）北湖不动产权第0023986号，其中载明的房屋建筑面积88.13㎡，比合同约定房屋建筑面积（76.96㎡）增加11.17㎡。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。现就双方争议焦点问题分析、认定如下：一、增加房屋面积的认定。由于汇龙公司未提交证据证实增加部分的面积是否含有设计图与实际施工存在差异而引起面积的增加，故一审法院认定增加的11.17㎡全部为汇龙公司改建镂空房而引起的房屋面积增加。二、原告是否承诺赠送镂空部分面积。原告在房屋销售时承诺：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。一审法院由此认定：汇龙公司承诺赠送业主的是镂空部分的面积，并未承诺赠送房屋。三、增加部分房屋的面积如何计算价款及违约金是否支付。在本案中，汇龙公司将不具有使用功能的镂空部分改建为房屋，且将增加部分的房屋也办理不动产首次登记手续，汇龙公司为此花费一定的成本，同时为将扩建部分合法化，规划、国土部门要求汇龙公司在第三期开发时将扩建部分面积从原审批的面积中扣除，势必影响汇龙公司第三期开发项目及该开发项目利润。同时，因该增加部分的面积和合同约定的房屋面积均办理了不动产首次登记，雷凤舞、雷正华作为受益方，物权已经形成，房屋价值随之增加，根据等价有偿和公平原则，雷凤舞、雷正华应承担汇龙公司为改建房屋花费的相应费用。综上，一审法院认为，雷凤舞、雷正华应支付的增加房屋面积的房价款应以双方所签订的《郴州市商品房买卖合同》约定房价4748.13元的50%即2374.07元为宜，故雷凤舞、雷正华应承担的费用为26518.36元（11.17㎡×2374.07元/㎡=26518.36元）。另因双方对房屋增加面积的价款如何支付并未达成协议，汇龙公司要求雷凤舞、雷正华按每日万分之五支付违约金缺乏事实及法律依据，故汇龙公司该项诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决：“一、被告雷凤舞、被告雷正华支付原告郴州汇龙置业有限公司购房款26518.36元；此款限被告雷凤舞、被告雷正华于本判决发生法律效力后十日内付清。二、驳回原告郴州汇龙置业有限公司其他诉讼请求。如被告雷凤舞、被告雷正华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取563元，由被告雷凤舞、被告雷正华负担281.50元，由原告郴州汇龙置业有限公司281.50元。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明：（一）涉案《商品房买卖合同》第七条“面积确认及面积差异处理”约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：1.双方同意按以下原则处理，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同……；2.双方自行约定：以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。”（二）其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，二审争议焦点为案涉房屋产权登记面积增加11.17平方米雷凤舞、雷正华是否应支付对价。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。涉案《商品房买卖合同》第七条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。汇龙公司将镂空部分改建成房屋，引起房屋面积增加11.17平方米，该部分面积办理了产权登记手续，产权登记面积比合同约定面积有所增加。雷凤舞、雷正华主张改建的镂空房系汇龙公司在售房时承诺赠送给雷凤舞、雷正华的，但根据汇龙公司售房时的广告宣传内容，汇龙公司承诺赠送的是不计产权的可改造成房屋的镂空面积，并非计入产权的房屋面积。现该部分面积已经改建成房屋并办理产权登记，形成了物权，房屋价值亦随之增加，雷凤舞、雷正华因此受益，而汇龙公司亦实际支出了改建成本、缴纳了罚款且被规划国土部门调减了三期建筑面积，雷凤舞、雷正华应向汇龙公司支付增加产权面积的购房款。另，无论汇龙公司主张的房屋增加面积是因测绘误差所致还是镂空房改建所致，均属涉案房屋增加的产权面积，根据涉案《商品房买卖合同》第七条的约定，雷凤舞、雷正华都应支付相应的对价，故汇龙公司直接将产权登记面积减去合同约定的面积得出差额面积，并根据该差额面积主张房屋差价，具有合同依据。雷凤舞、雷正华上诉提出涉案房屋由于违规改建带来安全隐患等主张，均缺乏相应的事实依据，本院不予采纳。一审判决根据涉案合同约定房价的50%，计算涉案房屋增加面积的价款并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人雷凤舞、雷正华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1389元，由上诉人雷凤舞、雷正华负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢末钢审 判 员 张九香审 判 员 廖 军二〇二〇年三月十八日法官助理 李言琦书 记 员 聂莎莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。