宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初4034号原告：宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司。住所地：宁夏中卫市沙坡头区应理南街沙坡头水镇。法定代表人：马俊岭，系公司执行董事委托诉讼代理人：马丽蓉，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：王嘉，男，汉族，生于1980年8月11日，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。原告宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司与被告王嘉租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人马丽蓉、被告王嘉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告2017年4月27日签订的《商铺租赁合同》；二、判令被告将沙坡头水镇A8-1-04号房屋恢复原状（修补房屋西侧墙体的开窗），并将房屋返还给原告；三、判令被告向原告支付各项费用共111254元（后附计算明细），包括：1、欠付租金78504元，暂时计算至2019年9月1日，之后的按14.4元/月/平方米计算房屋占有使用费，直至实际返还房屋。2、逾期付款违约金32750元，暂时自2017年5月12日计算至2019年9月1日，之后的按欠付租金1‰/日的标准继续计付直至随本付清。四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月27日，原被告签订《商铺租赁合同》约定：被告向原告租赁沙坡头水镇面积为352.48㎡的A8-1-04号房屋，经营酒庄；租期伍年自2017年5月20日至2022年5月19日；租金标准为14.4元/㎡/月，年租金合计60908元；后续租金，于上一个租金付款年的第十一个月付清；履约保证金10000元,于2017年4月28日前支付；如未按约支付应付费用，自逾期之日起每逾期1天，按应缴但未缴金额的1‰支付违约金，直至付清；承租人未按时足额支付租金并逾期三十日时，出租人有权解除合同，且承租人须向出租人支付租期未履行部分的租金50%的违约金。合同签订后，原告按约交付了房屋，但被告不仅在装修期间未经原告同意擅自破坏房屋西侧墙体开窗，而且仅支付第一年租金。综上，原被告签订的合同系双方真实意思的表示，双方均应按合同约定履行义务。被告未按约支付租金及违约装修的行为，严重损害了原告的合法权益。现原告依据《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定，特诉至贵院，望速能调判。费用计算明细为：一、租金78504元第二年租金60908元第三年2019年5月20日至2019年9月1日租金17596元=14.4元/月/平方米÷30天×352.48平方米×104天二、逾期付款违约金32750元第一部分22231元=1‰/天×60908元×365日(2018年4月20日至2019年4月19日)第二部分10520元=1‰/日×78504元×134天(2019年4月20日至2019年9月1日)被告辩称，当时被告和他人合伙经营，房屋租赁合同是被告签订的，并交纳了第一年的租金。但因经营理念不同，酒窖没有完成装修的情况下被告就退出了经营。2017年11月30日经股东开会决定，合伙人书面协议，酒窖的所有事情由柳祥经营，房屋租赁合同由被告协助更名，后来因为各种情况房屋一直没有更名，但是从书面协议后一直由柳祥经营，被告就退出了，因柳祥一直未交纳房屋租赁费被告就收到了法院的通知。现在应由实际经营者履行向原告交纳房租的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告的证据认证如下：证据1《商铺租赁合同》1份原件，被告对其真实性无异议，该证据具有证明效力。证据2照片3张打印件、酒窖处理说明1份原件、情况说明1份原件，该组证据中酒窖处理说明没有被告的签名，情况说明系打印件，没有被告的签名，被告对该组证据不清楚，无其他证据佐证，该组证据不能证明被告在涉案房屋西面墙体上开窗破坏墙体，并承诺恢复墙面的事实，对其证明效力不予采纳。被告证据会议记录照片（打印件）1张，原告不认可，无其他证据佐证，对其证明效力不予采纳。本院经审理认定事实如下：2017年4月27日，原告（甲方出租方）与被告（乙方承租方）签订《沙坡头水镇·商铺租赁合同》，约定：原告将位于沙坡头水镇A8-1-04号房屋出租给被告用于经营酒庄，租赁面积为352.48㎡的。租期伍年自2017年5月20日至2022年5月19日。出租人于2017年4月20日之前向承租人交付该房屋。租金标准为14.4元/㎡/月，年租金合计60908元。承租人应于本合同签订后十个工作日内按照本合同约定的租金标准支付第一年的租金；后续租金，承租人应于上一个租金付款年的第十一个月付清下一付款年的租金。承租人应向出租人缴纳履约保证金，作为承租人履行本合同的保证。承租人应缴纳的合同保证金共计1万元，于2017年4月28日前向出租人支付。承租人未按期足额支付租金或其它任何应付费用、未能按本合同约定交付或补足履约保证金并逾期三十日，出租人有权解除本合同,承租人须向出租人支付相当于租赁期限未履行部分的固定租金总额50%的违约金。承租人未能按本合同约定交付租金及相关费用等应当由承租人承担的费用的,则自逾期之日起,每逾期1天,承租人应按应缴但未缴金额的千分之一(1‰)向出租人支付违约金直至其付清应缴金额止。无论合同因何种原因终止或解除,承租人均应在合同终止或解除后20日内或收到出租人通知后7日内完成营业执照注销手续，同时按照出租人书面通知时间或本合同约定时间腾交并交付房屋。双方还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告将涉案房屋出租给被告使用。被告按照约定缴纳了第一年的租赁费，之后被告未按约定缴纳租金。本院认为，原告与被告签订的《沙坡头水镇·商铺租赁合同》是双方真实意思表示，双方应当按照约定履行义务。本案争议的焦点：一、关于解除原告与被告于2017年4月27日签订的《沙坡头水镇·商铺租赁合同》的问题；二、关于被告返还房屋恢复原状并支付租赁费的问题；三、关于被告支付违约金的问题。一、关于解除原告与被告于2017年4月27日签订的《沙坡头水镇·商铺租赁合同》的问题。双方合同签订后，被告仅按照约定支付了第一年的租赁费，按照合同约定，承租人于上一个租金付款年的第十一个月付清下一付款年的租金，但后续租金被告至今未能支付。按照双方合同约定原告有权要求解除合同，故对原告要求解除双方签订的上述合同的诉讼请求予以支持。二、关于被告返还房屋恢复原状并支付租赁费的问题。双方合同解除后，依据法律规定和双方合同的约定，被告应当向原告返还房屋，本院依法予以支持。关于房屋恢复原状的问题。虽原告主张被告在房屋西侧墙体开窗，但被告不认可，原告也未提供充分证据证明，由原告承担不利的后果，故对原告要求被告恢复房屋原状的诉讼请求不予支持。关于欠缴的租赁费，被告应当按照合同约定和法律规定向原告缴纳。从第二年开始被告未按约定缴纳租赁费。经原告核算，欠缴的租金为：第二年租金60908元；第三年2019年5月20日至2019年9月1日租金17596元=14.4元/月/平方米÷30天×352.48平方米×104天，共计78504元。原告的该计算符合双方合同的约定，被告应当向原告支付欠缴租赁费78504元，本院依法予以支持。2019年9月1日之后的租赁费按照双方合同的约定支付至房屋返还之日止。三、关于被告支付违约金的问题。原告要求被告按照合同约定的日1‰支付逾期付款违约金，该违约金的计算标准明显过高，本院以欠缴的租赁费78504元的15%核算被告在2019年9月1日之前应承担的违约金，经计算为11776元。2019年9月1日之后的违约金按每天万分之一的标准计付至欠费付清止。被告提出其承租商铺与他人合伙经营酒窑，之后其退出合伙，欠缴费用应由实际经营人承担的辩解意见。原告未予以认可，被告也未提供充分证据证明，且原告与被告合同未解除的情况下，被告是合同的相对方，应当按照合同约定履行义务。故被告的辩解意见无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司与被告王嘉于2017年4月27日签订的《沙坡头水镇·商铺租赁合同》；二、被告王嘉于本判决生效后二十日内向原告宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司返还沙坡头水镇A8-1-04号房屋；三、被告王嘉于本判决生效后二十日内向原告宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司支付租赁费78504元（截止2019年9月1日），2019年9月1日之后的租赁费按照双方合同的约定支付至第二项房屋返还之日止；四、被告王嘉于本判决生效后二十日内向原告宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司支付违约金11776元（截止2019年9月1日），2019年9月1日之后的违约金按欠付租金每天万分之一的标准计付至欠费付清止；五、驳回原告宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2626元，由原告宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司负担495元，由被告王嘉负担2131元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 马彦坤人民陪审员 王顺才人民陪审员 宋 波 二○二○年三月五日书记员 郝 霞娜本案适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。