山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终864号上诉人（原审原告）：赵立华，男，1968年10月17日出生,汉族，住乐陵市。委托诉讼代理人:崔述博,山东浩鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凤岐，山东乐衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李保海,男,1964年5月5日出生,汉族,住乐陵市。被上诉人（原审被告）：孟凡树,男,1942年10月2日出生,汉族,住乐陵市。委托诉讼代理人:刘斌,乐陵安达法律服务所法律工作者。上诉人赵立华因与被上诉人李保海、孟凡树房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省乐陵市人民法院（2016）鲁1481民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。赵立华上诉请求：1、请求贵院撤销山东省乐陵市人民法院(2016)鲁1481民初2144号民事判决书；2、请求贵院改判支持上诉人赵立华的诉讼请求，即判决被上诉人履行给予上诉人办理房产证和土地使用证的约定义务，并承担违约责任；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2005年10月6曰，上诉人与被上诉人订立售楼合同，约定将位于东侧，市毛纺厂对面南起第二户(大套)面积为230平方米的新建楼房一栋，以27万元的价格卖给原告，并约定楼房竣工后办理两证的交付时间为2005年底前。涉案楼房是两被上诉人开发，合同订立后上诉人按约定履行了付款义务，但被上诉人至2006年7月交付楼房后，至今未给上诉人办理房产证和土地使用证，经上诉人多次催促，被上诉人仍不履行给上诉人办理两证的义务。《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”上诉人与被上诉人签订的《售楼协议》，是双方合意签订，系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人依《售楼协议》的约定，履行了约定的楼房款给付义务，该《售楼协议》内容有效，对合同双方均具有约束力，并被山东省德州市中级人民法院(2013)德中民终字第839号民事判决书所确认，涉案《售楼协议》对付款时间及交付相关证件的时间均作了明确约定，对此双方均应遵守。被上诉人孟凡树虽取得了涉案房屋的房屋产权证书，但已生效的山东省德州市中级人民法院(2018)鲁14民终3392号民事判决书认定，孟凡树取得涉案房屋物权所依据的基础交易行为无效，因物权取得基础无效从而导致被上诉人孟凡树的物权存在瑕疵，基于物权的物上请求权也处于不确定状态。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同的效力”的规定，被上诉人李保海、孟凡树应该履行给上诉人办理房产证和土地证的约定义务。涉案楼房虽存在现实物权，但因是孟凡树恶意取得，其来源存在瑕疵，不应成为李保海不履行合同，不为上诉人办证的理由。一审的这一判决等于支持孟凡树与李保海的恶意串通违法行为，认可孟凡树违法办证只要形成既成事实，就可以阻却不再履行合法的合同，让守法的公民吃亏，这实在有违社会主义公平正义。以上事实证据确实、充分，一审不应以“证据不足”驳回原告的诉讼请求。李保海答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求依法驳回上诉,维持原判。孟凡树答辩称：上诉人赵立华起诉答辩人，将答辩人列为房屋买卖合同纠纷一案的被告于法无据，请求德州市中级人民法院查明事实判令驳回上诉人对答辩人的诉讼。经法院查明上诉人赵立华与一审被告李保海签订了房屋买卖协议，答辩人不是房屋买卖的当事人，依法不应当承担合同关系之权利与义务，按照合同相对性原则将答辩人列为本案被告是错误的。答辩人是涉案房屋的所有人，受《物权法》的保护。答辩人依法享有的是一种物权；一审李保海与上诉人赵立华签订了房屋买卖协议是合同关系，产生的纠纷是一种债权，物权与债权是两种不同的法律关系，不能混为一谈。被上诉人一边主张要求答辩人承担房屋买卖合同关系中的义务，一边提起行政诉讼要求政府撤销向答辩人颁发的《土地使用证》与《房屋所有权证书》，其上诉人赵立华两项诉讼行为欲要达到的目的相互矛盾。可以上诉人赵立华明知物权关系、合同关系之区别，民事关系与行政关系之区别，反而故意混淆。答辩人是涉案房屋的所有人，答辩人没有义务将自己的不动产拱手让绐上诉人赵立华，更没有义务承担一审被告与上诉人之合同义务。孟凡树向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即搬出原告房屋；2、请求判令被告赔偿原告一切经济损失；3、诉讼费用及其它费用均由被告承担。一审法院认定事实：乐陵市三和设备制造有限公司于2004年成立，该公司于2008年被工商部门吊销营业执照，法定代表人为李保海。涉案房产是以乐陵市三和设备制造有限公司名义建造。2005年10月6日，案外人李保海与被告赵立华签订了涉案楼房的《售楼合同》，合同约定：将涉案楼房以27万元价格售给被告赵立华，合同签订后，被告分三次向李保海付楼房款14万元。交付房屋后，被告赵立华于2006年6月在涉案楼房实际居住至今。2008年3月31日乐陵市房产管理局颁发了涉案楼房字号为鲁乐字第××号房屋所有权证，房屋所有权人为原告孟凡树。原告孟凡树与案外人李保海系翁婿关系，亦是乐陵市三和设备制造有限公司的法定代表人。赵立华曾以李保海、乐陵市三和设备制造有限公司、孟凡树为被告，请求确认三被告恶意串通，乐陵市三和设备制造有限公司为孟凡树出具办理涉案房屋初始登记手续证明的行为无效。2018年5月14日，乐陵市人民法院作出（2018）鲁1481民初305号民事判决，判决内容为：被告李保海、乐陵市三和设备制造有限公司为被告孟凡树出具办理初始登记手续证明的行为无效。判决后，被告提起上诉，该案现在山东省德州市中级人民法院二审审理中，判决尚未发生法律效力。以上事实，由原、被告提交的证据及庭审笔录为证。一审法院认为：涉案房屋系乐陵市三和设备制造有限公司建造，而不是原告孟凡树的自建房屋。原告孟凡树虽于2008年3月31日取得了涉案房屋所有权证书，因涉案房屋赵立华以李保海、乐陵市三和设备制造有限公司、孟凡树为被告向本院提起诉讼，请求法院确认李保海、乐陵市三和设备制造有限公司、孟凡树三被告恶意串通，乐陵市三和设备制造有限公司为孟凡树出具办理涉案房屋初始登记手续证明的行为无效；2018年5月14日，本院作出判决，支持了原告的诉讼请求，判决后，被告提起上诉，现该案在山东省德州市中级人民法院二审中，判决尚未生效，本案原告孟凡树所取得的乐陵市房产管理局颁发涉案楼房鲁乐字第××号房屋所有权证的初始登记手续证明的行为效力待定，原告孟凡树以该房屋所有权证为依据，请求判令被告赵立华立即搬出涉案房屋，证据不足，其诉讼请求依法不予支持。可待证据充足后，另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告孟凡树的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孟凡树负担。二审期间，上诉人提交了省法院[2020]鲁民申342号民事裁定书，用以证明李保海、三和公司为孟凡树出具的办理房产证初始登记手续的行为为无效行为。二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：被上诉人是否应向上诉人履行合同的义务问题。针对焦点问题，2005年10月6日，李保海与赵立华签订了《售楼合同》并实际交付房屋，根据《民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”和《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，双方当事人签订的房屋买卖合同不存在上述无效的情形，为合法有效合同，赵立华基于房屋买卖合同占有房屋属于有权占有。2008年3月31日乐陵市房产管理局向孟凡树颁发了涉案楼房字号为鲁乐字第××号房屋所有权证，虽然省法院[2020]鲁民申342号民事裁定书确认本院[2020]鲁14民终2391号民事判决认定李保海、孟凡树和三和公司之间存在恶意串通、损害赵立华的合法权益，李保海、三和公司为孟凡树出具的办理房产证初始登记手续的行为为无效行为，但是行政机关的不动产登记行为属于行政行为，不属于人民法院民事诉讼审理的范围。根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”和第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，不动产物权的变动以登记为生效要件，行政机关将涉案房屋的物权所有人登记为孟凡树，基于一物一权的原则，行政机关的不动产登记行为目前尚未撤销，导致李保海与赵立华的合同义务履行不能。另，赵立华主张的损失问题，由于赵立华实际占有房屋，对其请求不予支持。一审判决驳回其诉讼请求，符合法律规定。综上所述，上诉人赵立华的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人赵立华负担。本判决为终审判决。审判长  崔书江审判员  朱吉星审判员  吴东锋二〇二〇年三月二十五日法官助理刘亮书记员吴婷