北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1529号上诉人（原审原告）：潘昕，女，1956年8月26日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：北京名商物业管理有限公司，住所地北京市海淀区恩济庄82号院7号楼314号。法定代表人：刘忠民，总经理。委托诉讼代理人：张泽，北京护宪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京启明恒业经贸有限责任公司，住所地北京市西城区白米斜街4号二层203室。法定代表人：王铁溥，董事长。委托诉讼代理人：韩冰，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：游乐，北京市京都律师事务所律师。上诉人潘昕因与被上诉人北京名商物业管理有限公司（以下简称名商公司）、被上诉人北京启明恒业经贸有限责任公司（以下简称启明公司）执行异议之诉一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初32928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘昕上诉请求：撤销一审法院判决，责令名商公司、启明公司退赔我相关款项。事实和理由：1.我在启明公司要求名商公司腾房事件中属于无过错方，有权主张履行与名商公司签订的房屋租赁合同，该合同是合法有效的；2.名商公司与启明公司在诉讼中未向法院追加我为案件当事人进行诉讼，未向法院陈述全部事实，启明公司在签订房屋租赁合同后未提出异议，以实际行动承认我次承租权的事实；3.法院应当撤销强制我腾退房屋的判决，名商公司应退还我租期未满部分房租及利息、装修折旧费和腾退赔偿金；4.由于启明公司原因导致我原合同无法正常履行，应当对我承担违约责任。名商公司辩称，同意一审法院判决。启明公司辩称，同意一审法院判决。潘昕对其主张的房屋没有合法的承租权，潘昕应当向名商公司主张其他相关权利而非就涉案房屋主张承租权，此外，我公司与名商公司的房屋租赁合同纠纷案件中，也没有必要追加潘昕作为当事人。潘昕向一审法院起诉请求：1.判令北京市海淀区人民法院中止对北京市海淀区330室房屋的执行；2.判令名商公司继续履行合同；3.判令启明公司中止申请执行；4.本案诉讼费由名商公司、启明公司承担。一审法院认定事实：2007年8月14日，启明公司（甲方）与名商公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；建筑面积约3500平方米；租赁期限十年，自2007年8月15日起至2017年8月14日止；前五年租金为每年120万元，后五年租金为每年135万元，租金按季度支付，乙方于每季度第一个月开始时的7日内支付甲方……。合同签订后，启明公司将涉案房屋交付给名商公司使用。2014年6月25日，启明公司（甲方）与名商公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：“一、乙方承租甲方位于海淀区82号商住楼的租金截止至2014年7月14日止，共计拖欠甲方租金116.85万元。二、乙方承诺拖欠甲方的租金于2014年7月31日前付清。三、乙方如不能按照上述承诺在规定期限内付清所欠租金，将按照所欠租金金额以每日万分之六点六计算支付甲方违约金。但该期限不超过100天，如逾期，甲方有权终止房屋租赁合同，违约责任由乙方承担。四、乙方保证自2014年7月15日起按期支付租金，不再拖欠，如有拖欠租金现象，甲方有权终止房屋租赁合同，违约责任由乙方承担。五、甲乙双方必须严格执行此补充协议，补充协议与原协议具有同等法律效力。”2016年9月20日，启明公司（甲方）与名商公司（乙方）签订《房屋租赁合同终止协议书》,约定：“……鉴于乙方上述欠租和安全管理问题，甲方提出合同到期后终止合同的意见，经多次与乙方协商，甲乙双方一致同意终止双方2007年8月所签房屋租赁合同，合同到期后不再续约。有关事宜协议如下：……二、乙方负责清退现有租户，并于2017年8月14日前将该处所有房屋交回甲方。三、本协议签订后，乙方负责清退租户并将房屋交回甲方，自完成房屋接交之日起甲方不再收取已交回房屋的租金……。”2017年，启明公司起诉名商公司房屋租赁合同纠纷，北京市海淀区人民法院于2018年2月1日作出（2017）京0108民初19853号民事判决书，判决：一、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区82号房屋腾空并交还北京启明恒业经贸有限责任公司；二、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京启明恒业经贸有限责任公司支付租金三百三十二万八千三百三十五元九角四分；三、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内以每日二千五百一十元二角八分为标准，向北京启明恒业经贸有限责任公司支付自二Ο一七年八月十五日至北京市海淀区82号房屋实际腾空交还之日止的房屋占有使用费；四、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京启明恒业经贸有限责任公司支付违约金五十七万元；五、驳回北京启明恒业经贸有限责任公司的其他诉讼请求。上述判决书经（2018）京01民终4008号判决书维持原判。另查，潘昕与名商公司于2008年签订了《北京市廉租住宅租赁合同》，约定由潘昕承租位于海淀区82号330号房屋，租期自2007年10月15日至2027年8月14日，月租金357元。就潘昕向名商公司支付租金的金额，潘昕主张于2018年1月31日将租金8.5万元交给名商公司，又将租金1.5万元交给名商公司的王彩莲，共支付租金10万元，名商公司仅认可潘昕交付了8.5万元。在（2017）京0108民初19853号民事判决书的执行程序中，潘昕对海淀区82号房屋提出书面异议，请求中止对该房屋的腾空执行。法院于2019年2月15日作出（2019）京0108执异20号执行裁定书，认为潘昕主张的实体权利，与生效法律文书确定的内容相悖。故裁定驳回潘昕提出的案外人异议。诉讼中，潘昕主张其认为涉案房屋的产权人为名商公司，直到接到《通知》才知道名商公司与启明公司的关系，对启明公司主张系房屋产权人一事表示不清楚。名商公司主张启明公司知晓其与潘昕签有20年租期的租赁合同，但未能向法庭举证，启明公司亦不予认可。一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，潘昕与名商公司存在房屋租赁合同关系，其作为承租人在承租房屋之初应清楚所租房屋的来源及时限。名商公司不能就启明公司知晓并同意名商公司与潘昕之间存在20年租期合同进行举证，故法院对名商公司的主张不予采信。综上，现名商公司将涉案房屋进行转租，租期超过与启明公司约定的租期，故在此情形下潘昕对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋的强制执行无相应依据，法院不予支持。综上所述，法院对潘昕要求停止对海淀区330号房屋的执行等全部诉讼请求均不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决:驳回潘昕诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，启明公司与名商公司签订《房屋租赁合同》，约定的租赁期限为十年，自2007年8月15日起至2017年8月14日止。而名商公司将诉争房屋转租给潘昕，租期自2007年10月15日至2027年8月14日，超过名商公司与启明公司约定的租赁期限。现名商公司与启明公司之间租赁合同已经期满，故潘昕占有使用诉争房屋已无合法依据，其并不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院判决驳回潘昕要求停止执行的诉讼请求是正确的，应予维持。潘昕上诉主张启明公司对名商公司转租一事知情，但其与名商公司均未提供充分证据证明启明公司明知名商公司将诉争房屋转租给潘昕及租期为二十年，潘昕据此主张其有权居住使用诉争房屋并排除强制执行，证据不足，不能成立，本院不予支持。潘昕另起诉要求名商公司继续履行合同及启明公司停止申请执行，均无法律依据，不能成立，本院亦不予支持。潘昕上诉主张名商公司和启明公司承担赔偿责任超出了其一审的诉讼请求，本院对此不予处理。综上所述，潘昕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35元，由潘昕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉审 判 员 刘秋燕审 判 员 朱文君二〇二〇年三月十七日法官助理 李 正书 记 员 杨 帆