浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初9851号原告：谢新建，男，1974年12月15日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：陶保敏,绍兴市为民法律服务所法律工作者。被告：黄兴，男，1977年3月13日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。原告谢新建与被告黄兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2019年11月26日和2020年3月17日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人陶保敏两次到庭参加诉讼。原告谢新建、被告黄兴到庭参加第二次庭审。本案鉴定时间为2019年12月9日至2020年2月3日，中止时间为2020年2月3日至3月9日，现已审理终结。原告向本院提出以下诉请：一、被告继续履行《房屋转让协议》并责令被告协助原告办理好房屋过户手续；二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告之间签订的房屋转让协议；二、被告承担违约责任，退还购房首付款及定金51万元，支付原告违约金10万元，支付原告已付中介费16800元，承担原告代理费用5000元及本案诉讼费；三、被告承担原告因购房产生的损失（停止营业及交通费10000元）；四、被告承担因房屋涨价、银行贷款利率上涨给原告造成的损失15万元；四、被告支付51万（首付及定金）的银行利息，自2019年9月29日至2020年3月17日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；五、被告赔偿原告因购房不成，造成原告孩子要去上虞借读的借读费损失5万元。事实与理由：原告谢新建与被告黄兴，通过绍兴蜜居房地产经纪有限公司，于2019年9月15日签订《房屋转让协议》一份，被告将其坐落于绍兴市越城区洪都苑6幢105室（权证号：房权证绍私移字第××号，建筑面积约96.66平方米）及车棚一间（面积约10.23平方米）转让给原告（包括房屋附属设施及物业维修基金）。双方约定转让价位168万元，并约定协议签订后30天内办理过户手续。协议签订后，原告即按协议约定在协议签订当日向被告付购房定金5万元（该定金在双方正式办理过户时抵充房款）。2019年9月18日，原告又通过银行转账及微信支付累计向被告支付了首付款46万元。2019年9月15日，原告向绍兴蜜居房地产经纪有限公司支付中介服务费16800元。然在办理房屋过户手续时，被告以其前妻不同意出卖为由，未协助办理房屋过户手续，此后被告向原告提出要加价10万元才同意办理过户手续。2019年9月20日，被告通过银行转账退还了原告首付购房款46万元。原告明确表示坚持按《房屋转让协议》履行，后原告于2019年9月29日重新将被告之前退回的首付款46万元再次汇入被告账户。然被告至今未予办理房屋过户手续。被告辩称：一、原、被告签订的是三方合同，现原告单方提出解除合同，不合理。被告收到原告支付的定金5万元及房款46万元后，与原告及中介一同前去不动产中心办理过户，但因离婚协议中对房屋所有权约定涉及被告儿子（未成年人）事宜，故办理权证遇到困难，但原告并没有因此要解除合同。原告起诉前并未向被告提出过要解除合同。二、案涉合同没有约定具体的过户时间，只约定了“在本协议签订后30天内，如甲方未能办妥房屋不动产权证，乙方有权解除本协议，并有权要求甲方立即退还本金”，对过户时间没有拘束力，被告不存在逾期办理过户手续的违约行为。原告诉称被告要加价10万元才同意办理过户手续的陈述不符合事实。被告在聊天记录中只是陈述其前妻的说法，并不是被告的真实意思表示，也不是双方最终的结果。被告也积极与中介沟通，被告未向原告明确表示不履行合同的意思表示。因合同未约定过户时间，被告完全有时间有可能说服前妻，现不能办理过户的原因在于离婚协议中房屋所有权约定涉及未成年人，并不是其他原因。合同约定本协议签订后30日内，如甲方未能办妥房屋不动产权证，乙方有权解除本协议，并有权要求甲方立即退还定金。原告于2019年10月15日未到30天向法院起诉解除合同，违反了合同约定。即便有权解除，被告也只需退还定金即可。被告不存在约定和法定[合同法第九十四条第一款第（二）（三）（四）（五）]解除事由。三、如果因房屋所有权涉及被告儿子（未成年人）合同无法履行，那么被告认为这也只是不可抗力，并不是被告违约造成。被告作为一般的老百姓并不知道涉及未成年人无法办证，中介也未予告知，是被告无法预见的事实，属不可抗力，无须承担违约责任。四、即便不属于不可抗力，被告也不存在任何故意行为，不构成根本性违约。案涉房屋登记人为被告且系婚前财产，虽然离婚协议书上写有与儿子共有，但因儿子尚未成年，被告又是直接监护人，有权代理儿子行为，当时被告将材料交给中介，中介审核未提出异议，被告并不清楚产权变动的国家政策。故本案导致合同不能履行的责任不在于被告，而在于中介方。五、原告的诉讼请求不符合法律和事实依据。违约金10万元不应支持，根据合同仅需退还定金即可，原告在签订合同过程中知道离婚协议书，也应尽审核义务，其自身存在过失，故违约金10万元过高且无依据。9月18日签合同当天，双方及中介一同前去不动产登记中心后，被告已经明确知道这一事实，其完全可以另行购房，且当时中介也推荐了其他房源，故对原告并未造成任何损失。本案中，中介具有重大过错，中介费不应支付，原告应另行要求中介返还，不应要求被告支付中介费16800元。律师费5000元没有相应的法律依据，也不应支持。对于51万元款项，因一时无法过户，被告已将款项返还给原告，后原告在被告不知情情况下擅自将款项汇入账户，这完全是原告故意而为，故51万元利息损失不应由被告承担。违约金和损失不能同时适用，原告9月18日当天明知不能够过户后，完全可以另行购房，故不存在因购房造成停业及交通损失1万元、借读费5万元、房屋涨价费用，而且也没有相应证据材料予以佐证。根据评估报告，房屋并未增值，合同约定房价为168万元，评估房价为169万元，车棚3万多不应计算在内，因当时房屋买卖合同约定房价168万元并没有包括车棚，所以存在增值也只有1万元左右。综上，被告不存在任何违约行为，也未造成任何损失，被告同意退还5万元定金及原告强行打入的46万元款项，其余诉讼请求应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2019年9月15日，原告谢新建（购买方、乙方）与被告黄兴（出售方、甲方）在中介绍兴蜜居房地产经纪有限公司见证下签订《房屋转让协议》一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区洪都苑6幢105室房屋转让给乙方，建筑面积约96.66平方米；转让价格合计168万元，以上房屋总价已包括附属设施：物业维修基金随房赠送，车棚10.23平方米一个；本协议签订之日，乙方即付购房定金5万元给甲方，此定金可在甲乙双方正式办理过户中抵充房款；协议签订后20日内，乙方支付首付款46万元给甲方；余款117万元，乙方在2019年10月15日前交于甲方或向银行申请办理按揭，经银行审批放贷后交于甲方，如按揭金额未能足额批下，则由乙方在按揭批下后90天内补足房款付给甲方；双方应于签订《房屋转让协议》当日向见证方支付居间服务费人民币24800元，其中甲方应付居间服务费8000元，乙方应支付居间服务费16800元；款清交付后，甲方于2019年11月15日前确保房屋结构无损情况下无条件腾空搬出；甲方保证上述房屋和设施权属清楚无争议，如若发生债权债务纠纷，产权或使用权纠纷，家庭内部纠纷，产权人所在单位对房屋出售有异议等导致上述房屋无法正常过户的情况，一概作为甲方违约，并承担违约责任；本协议签订后30日内，如甲方未能办妥房屋不动产权证，乙方有权解除本协议，并有权要求甲方立即退还定金；本协议签订后，甲乙双方任何一方不得违约，如有违约，应向守约方支付违约金10万元整，并赔偿由此给对方造成的损失，承担支付见证方所有服务费用，非产权人本人或购房方本人在代签本协议后有违约行为的也将按以上违约条款办理并由代签人承担连带责任。协议还对其他事项进行了约定。同日，原告向被告支付定金5万元。2019年9月18日，原、被告与中介一起办理过户当日，原告向被告支付46万元，但因案涉房屋涉及未成年人份额，最终未能过户。2019年9月20日，被告向原告退还46万元。原告于2019年9月29日再次将46万元转账给被告。经原告申请，本院依法委托绍兴中兴房地产资产评估有限公司对绍兴市越城区洪都苑6幢105室住宅房地产进行市场价格评估。该公司出具鉴定意见为估价对象在估价时点（2019年11月26日）的市场价值为1722240元（含自行车库30690元）。原告预付评估费5400元。另查明，原告已向绍兴蜜居房地产经纪有限公司支付居间服务费16800元。案涉房屋登记于被告黄兴名下。2018年2月26日，被告与前妻签署《离婚协议书》，该协议内容显示，被告于2002年3月19日登记结婚；案涉房屋系被告婚前购买，但有按揭贷款，婚后共同还贷，离婚后归被告与其儿子共有等内容。以上事实由原告提交的房屋转让协议1份、房产证复印件1份、定金收条1份、离婚协议书照片打印件1份、被告与中介的聊天记录1份、中介费收据1份、汇款凭证1组、代理费发票1份、出生医学证明复印件3份、户口本复印件1页，经原告申请，本院依法委托绍兴中兴房地产资产评估有限公司出具的估价报告1份、评估费发票复印件1份及当事人的庭审陈述所证实。被告未向本院提交证据。本院认为，原、被告双方在自愿的基础上签订《房屋转让协议》，主体适格，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。本案中，双方合同约定协议签订后30日内，如甲方未能办妥房屋不动产权证，乙方有权解除本协议，现案涉房屋因涉及房屋共有人未成年人的利益无法按约过户的事实清楚，原告要求解除合同的诉请，符合合同约定，本院予以支持。原告于第一次庭审时当庭变更诉请为解除合同，该解除的意思表示于2019年11月27日送达被告，故本院确认解除时间为解除的意思表示送达被告之日2019年11月27日。合同解除后，原告要求被告返还已付款51万元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付已付中介费用的诉请，符合双方合同约定，本院予以支持。关于违约金和损失问题。原告要求被告支付律师代理费、停业营业损失费、交通费，依据不足，本院不予支持。本案原告因被告的违约，导致其不能取得合同履行后可以获得的利益，即因房价上涨可预期的可得利益，造成了原告的损失。根据评估报告，至评估时间（2019年11月26日），案涉房屋的市场价值为1722240元，房价上涨损失共计42240元。除房价上涨损失外，原告主张的银行贷款利率上涨损失和借读费损失，无相应依据。根据法律规定，违约金应以实际损失为基础，约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”，本院对被告认为违约金10万元超过原告损失，要求降低的意见予以采信。综合考虑原、被告双方款项支付往来情况、过错程度及预期利益等本案实际，本院酌情确定违约金为55000元。因原告已主张违约金，违约金已足以弥补其损失，故本院对原告主张的包括利息在内的其余损失不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告谢新建与被告黄兴于2019年9月15日签订的《房屋转让协议》于2019年11月27日解除；二、被告黄兴应于本判决生效之日起三十日内向原告谢新建返还购房款510000元，并支付居间服务费16800元、违约金55000元，合计人民币581800元；三、驳回原告谢新建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6109元，由原告谢新建负担1887元，由被告黄兴负担4222元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。鉴定费5400元，由被告黄兴负担，于本判决生效之日起三十日内支付给原告谢新建。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  俞颖尔二〇二〇年三月三十日书记员  张 萍?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。?