广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终631号上诉人（原审被告）：张健，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈民刚，广东明境律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思仲，广东明境律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地：广东省广州市荔湾区。法定代表人：游志红，该局局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人张健因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张健及其代理人陈民刚、陈思仲、被上诉人荔湾区住建局代理人黄启鸿到庭参与诉讼。本案现已审理终结。张健上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回荔湾区住建局的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由荔湾区住建局承担。事实与理由：一、荔湾区住建局的诉讼主体不适格。1.广州市荔湾区逢源路70号之一首层101－107铺均为自编门牌，经查，首层无产权登记及房屋报建规划审批平面图。一审中，张健去广州市房地产档案馆调查，并无所谓的“广州市荔湾区逢源路70号之一105、107铺”产权登记或任何产权信息。2.根据广州市越秀区人民法院（1995）越法房初字第××号民事调解书，涉案逢源路70号之一105、107铺是广州市民政局安置给张健使用的。荔湾区住建局主张本案权利所依据的《接管通知书》仅为内部文件，不是产权证明。且在该《接管通知书》的“接管部位”中“107”的字样是加插变造上去的，有涂改的痕迹，《接管通知书》的接管部分仅为103、105、108、104，合共面积为250.8057平方米，与《接管通知书》记载的接管面积是相符的。故《接管通知书》不能成为认定本案事实的依据，荔湾区住建局以《接管通知书》主张本案的权利，没有事实与法律依据。而事实上，107铺是由另一征用拆迁安置户何某永迁使用，与本案诉讼房屋完全无关。105铺一直由荔湾区住建局自行使用，荔湾区住建局一审称105铺建筑面积为98平方米（连阁楼161.4平方米）也完全错误，事实上105铺与本案无关，荔湾区住建局作为本案原告的诉讼主体不适格。二、荔湾区住建局在2018年以相同的诉讼请求、事实和理由向一审法院提起过诉讼，一审法院驳回了荔湾区住建局的起诉，荔湾区住建局不服向广州市中级人民法院提起上诉，其后撤回上诉。该撤回上诉的裁定书已经生效，现荔湾区住建局再以相同的事实与理由提起诉讼，违反“一事不再理”的法律规定，一审法院对本案进行实体审理作出判决是错误的。三、1993年12月6日广州市民政局根据相关的规定征用了张健承租经营服装所用的西湖路91号房屋，双方签订了《广州市房屋拆迁安置协议》且经广州市公证处公证。后双方诉至广州市越秀区人民法院，经（1995）越法房初字第××号民事调解书确认：由广州市民政局安置张健到逢源路70号之一首层商铺永迁使用。因此张健使用逢源路70号之一首层商铺受生效法律文书保护。四、张健已经起诉广州市民政局要求继续履行双方签订的《广州市房屋拆迁安置协议》，根据法律的规定，本案应以张健与广州市民政局案件的处理结果为前提，所以本案应该中止审理。荔湾区住建局二审答辩称：一、关于荔湾区住建局诉讼主体资格的问题。一审判决及张健当庭提交的其起诉广州市民政局的判决均审理查明，目前案涉房屋由荔湾区住建局接管，因此荔湾区住建局对案涉房屋享有权利。二、从张健提交的其与广州市民政局之间的民事调解书的内容来看，永迁的概念不同于临迁，临迁指暂时迁往其他地方，之后可以迁回来，永迁指永久迁往其他地方，即永迁并不是指永久使用或者无偿使用，而是指有偿使用。该观点在张健提交的其起诉广州市民政局的判决书中也予以了认可，一审法院也认为民事调解书的内容并不是指案涉房屋给张健永久使用，且《合同法》也没有永久租赁使用的说法，因此张健该点上诉请求不成立。一审判决适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。荔湾区住建局于2019年8月1日向一审法院起诉请求：1.要求确认荔湾区住建局与张健双方就广州市荔湾区逢源路70号之一105铺房屋的不定期租赁关系已于2018年3月19日解除。2.要求张健及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾区住建局。3.要求张健按照每月4139元的标准向荔湾区住建局支付2015年1月至2018年3月所欠的房屋租金共161421元。4.要求张健按照每月4139元的标准向荔湾区住建局支付2018年4月至2019年5月的所欠的房屋占用费57946元。（从2018年4月1日起计算至张健及共同使用人实际腾空上址房屋之日止，暂计算至起诉之日为57946元）。5.要求张健按照占用期内房屋占用费总额的100%向荔湾区住建局支付违约金57946元（从2018年4月1日起计算至张健及共同使用人实际腾空上址房屋之日止，暂计至起诉之日为57946元）。6.本案诉讼费用由张健承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入荔湾区住建局。广州市荔湾区逢源路70号之一105铺为征拆补偿原广州市国土局房管局的代管产并由荔湾区住建局接管。2011年5月27日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与张健（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方同意将广州市荔湾区逢源路70号之一105铺的房地产出租给乙方，产别是代管公产，作商业用途，建筑面积161.4平方米（其中阁楼62.48平方米），租赁期限为2011年7月1日至2013年6月30日，每月租金4139元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期限届满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回租赁房屋和设备；如需继续承租房屋的，乙方应在届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等等。租赁合同已作租赁备案登记。张健承租案涉房屋作商业用途，合同期满后，张健继续向荔湾区住建局支付租金至2014年12月。2017年3月28日及2018年1月23日，荔湾区住建局分别委托广州市荔湾区土地房屋管理所及广州市名信物业管理有限公司向张健发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区逢源路70号之一105铺的租赁关系，要求张健腾空交还房屋，并表示张健从2015年1月开始欠租，继续占用承租房屋的，需支付有偿使用金。但荔湾区住建局未能举证此通知实际到达张健。2019年8月8日，一审法院在广州市荔湾区逢源路70号之一105铺的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有转租的实际使用人来院登记。2019年8月10日，一审法院送达起诉状副本给张健。张健在一审庭审时举证2019年8月28日打印的房屋租赁登记备案证明，证明荔湾区住建局同意张健出租案涉房屋，双方租赁合同关系没有解除，张健不存在违约行为。一审法院认为：荔湾区住建局的原告诉讼主体是适格的。荔湾区住建局与张健在广州市荔湾区逢源路70号之一105铺建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，荔湾区住建局与张健签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是张健一直有向荔湾区住建局支付租金，因此，荔湾区住建局与张健之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”荔湾区住建局在2018年1月24日发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求张健腾空交还房屋，但未能举证该通知已实际到达张健，一审法院依法不能依其主张的时间确认租赁合同解除。张健在2019年8月10日收到一审法院依法送达的起诉状副本，一审法院确定荔湾区住建局解除租赁合同关系的诉求已于此时实际到达张健，因此，确定双方的租赁合同关系在2019年8月10日起解除。张健应将广州市荔湾区逢源路70号之一105铺及时腾空交还荔湾区住建局。至于荔湾区住建局起诉要求张健支付租金及房屋占用费的诉讼请求，荔湾区住建局只提供证据证明曾于2017年3月28日向张健追缴过2015年1月开始的租金，因此，2017年3月28日诉讼时效才中断。2015年1月1日至2016年3月28日的租金按《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定依法已超过诉讼时效，依法不予支持。至于2016年3月29日至2019年8月9日的租金及2019年8月10日至搬迁交房时的房屋占用费张健需按原租金标准向荔湾区住建局支付。至于违约金问题。虽原租赁合同有约定，但荔湾区住建局在起诉后仍给予张健出租案涉房屋的备案登记，给予张健可以继续使用案涉房屋的错误信息，因此，荔湾区住建局主张张健支付逾期搬迁的违约金，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2019年10月22日作出判决：一、确认原告广州市荔湾区住房和建设局与被告张健关于广州市荔湾区逢源路70号之一105铺的租赁合同关系在2019年8月10日起解除。二、在判决发生法律效力之日起30天内，被告张健（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区逢源路70号之一105铺并交还给原告广州市荔湾区住房和建设局。三、自本判决发生法律效力之日起30天内，被告张健按4139元/月标准向原告广州市荔湾区住房和建设局支付从2016年3月29日至2019年8月9日的租金及2019年8月10日至被告实际搬迁交房之日的房屋占用费。四、驳回原告广州市荔湾区住房和建设局的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2730元，由原告广州市荔湾区住房和建设局负担1100元，被告张健负担1630元。经审理，一审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，张健向本院提交证据一、接管通知书、移交表、安排住户移交情况表；证据二、涉案大楼面积图；证据三、涉案105房丈量情况；证据四、公证书；证据五、房屋租赁登记备案证明及发票；证据六、证人证言及身份证、营业执照；证据七、（2019）粤0103民初9201号民事判决书；证据八、上诉状；证据九、微信截图。证据一至六拟共同证明荔湾区住建局接管的部位不包括案涉房屋。证据七至九拟共同证明本案应中止审理。张健申请证人何某到庭作证拟证明其主张。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对张健的上诉请求与荔湾区住建局的答辩意见，分析如下：因荔湾区住建局是作为辖区内广州市直管房屋的管理职能单位，而该局与张健就案涉房屋签订了《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，双方之间确立的租赁关系合法有效，故一审法院认定荔湾区住建局作为本案的适格一审原告并无不当，本院予以确认。根据一审查明事实可知，荔湾区住建局与张健之间的合同约定的租赁期限届满后，双方并未续签租赁合同，双方就案涉房屋成立不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，出租人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案荔湾区住建局虽未能举证证明其发出的《解除租赁关系的通知》已经送达张健，但荔湾区住建局已经向一审法院提起本案诉讼，要求张健及共同使用人搬出案涉房屋。故，双方的租赁合同关系应于张健收到起诉状副本之日解除，一审据此判令张健（含房屋的共同使用人）腾空交还案涉房屋并无不当，本院予以维持。张健与广州市民政局之间因签订《广州市房屋拆迁安置协议》而产生的纠纷，与本案张健与荔湾区住建局基于前述租赁合同而产生的纠纷并非同一法律关系。为此，张健主张本案应以其与广州市民政局的判决作为依据，其使用案涉房屋受生效法律文书保护要求中止本案审理的申请于法无据，本院不予采纳。综上所述，张健的上诉请求、理由均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1630元，由张健负担1630元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年三月二十六日书记员  颜旭怀徐毅敏