吉林省松原市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉07执异12号案外人：松原市自来水公司。法定代表人：谷玉峰。委托诉讼代理人：蓝昊。委托诉讼代理人：曲长红。申请执行人：松原市振原建设工程有限公司。法定代表人：周向春。委托诉讼代理人：周百成。被执行人：松原市华鑫房屋开发有限责任公司。法定代表人：荀延华。本院在执行申请执行人松原市振原建设工程有限公司（以下简称振原公司）与被执行人松原市华鑫房屋开发有限责任公司（以下简称华鑫公司）建设承包施工合同纠纷一案时，案外人松原市自来水公司对本院（2015）松执字第26-54号执行裁定提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，以互联网形式组织召开了听证。案外人的委托诉讼代理人蓝昊、曲长红，申请执行人的委托诉讼代理人周百成参加了听证。被执行人华鑫公司未出庭，本案现已审查终结。案外人松原市自来水公司称：因被执行人华鑫公司欠案外人工程款4809,120元无力偿还，双方于2013年4月19日达成协议，约定用其开发建设的锦绣松苑小区219幢211、213、214、215、216、218、220、221、222号九个商铺冲抵工程款（计186.40平方米，金额为4809,120）。协议签订后，双方就上述九个商铺分别签订了商品房买卖合同，因华鑫公司法定代表人涉嫌犯罪被羁押，无力完成上述商铺配套设施建设，2017年6月，华鑫公司将上述商铺实际交付案外人，并同意案外人等购房人自行完成配套设施建设。现该房屋配套设施已施工完毕，但因华鑫公司的原因，该房屋被列为松原市无籍房屋项目，尚未办理不动产登记。案外人认为，案涉房屋虽登记在华鑫公司名下，但案外人在法院查封前已经与华鑫公司签订了合法有效的买卖合同，并用华鑫公司欠付案外人的工程款抵付全部购房款，且在法院查封之前已经实际占有该房屋。至于尚未办理房屋过户登记也是因为华鑫公司的原因，案外人无过错。因此，依据《民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，请求依法解除查封。申请执行人振原公司述称：一、从产权机关登记可知，案涉房屋所有权人为华鑫公司，华鑫公司未履行生效法律文书确定的给付义务，执行法院有权对案涉房屋进行执行。二、从厨房现场看，案涉房屋处于闲置状态，没有任何人实际占有使用，并且该楼至今没有完工，其不具备交付使用条件。从案外人提供的证据看，其未就给付全部价款提供银行转账凭证，不能证明其已经履行付款义务，案外人称以物抵债，但所举的证据不能证明其与华鑫公司之间存在真实的债权债务关系，该抵账行为不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然的引起房屋权属的变动，且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。综上，案外人所述理由，不能证明在法院查封前与华鑫公司之间存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系，不能证明其在法院查封前交付案涉房屋的全部价款，不能证明在法院查封前实际使用案涉房屋，故异议人主张的本案所涉房屋享有的权利不足以排除法院的执行行为，其异议请求依法不应得到支持。本院查明，申请执行人振原公司与被执行人华鑫公司建设工程施工合同纠纷一案，经吉林省高级人民法院作出（2013）吉民一终字第199号民事判决。在执行过程中，被执行人未能履行判决书确定的义务，本院于2019年8月22日作出（2015）松执字第26-54号执行裁定，查封了登记在被执行人名下的位于松原市锦绣松苑小区219幢211、213、214、215、216、218、220、221、222号等9套房屋，案外人为此提出执行异议。案外人为证实自己的主张向本院提交证据如下：第一组证据：案外人与被执行人华鑫公司于2013年4月18日签订的9份《商品房买卖合同》及付款收据，证明案外人于法院查封前，与被执行人签订了合法有效的商品房买卖合同，并交付了全部房款。第二组证据：1、华鑫公司工程款收缴说明；2、案外人与华鑫公司协议书（用车抵账）；3、案涉219幢房屋以物抵债及出售价格表；4、吉林省物价局、吉林省财政厅文件（吉省价经字[2003]25号）；5、《松原市自来水公司关于加强二次供水入网费收取工作的请示》及批复；6、案外人与华鑫公司签订的《协议书》；7、用水申请表、工程会审审批表。上述证据证明，案外人与华鑫公司存在债权、债务关系，支付房款形式为以物抵债。第三组证据：1、华鑫公司出具的委托书（主要内容为委托业主委员会代替行使如下工作：一、代替公司协调政府及政府下设各职能部门完善相关产权手续。二、代替公司召集各业主商讨并完善后续楼房建设、交工等相关事宜。1、授权业主委员会代为收取业主建设资金，用于楼房建设。2、授权业主委员会代为催收并管理219幢未收房款，用于楼房建设，此款由建设局负责监管。3、授权业主委员会在楼房竣工后自行管理219幢物业及水电维护，以保证全体业主正常工作生活。4、授权业主委员会代为行使因楼房建设、交付及使用过程中所涉及的相关未尽事宜。）；2、关于成立锦绣松苑219幢业主委员会告知书，附业主委员会选票；3、锦绣松苑11-1#楼测绘声明；4、《建设工程勘察设计合同》及缴费票据、《客户工程施工承包合同》、《优顿门窗系统制作安装合同》及2-6层平面图；5、完善配套设施有关费用票据（27枚）；6、219幢房产测绘报告材料。上述证据证明由于被执行人华鑫公司无力完成房屋配套施工，经松原市住房和城乡建设局组织华鑫公司与219幢全体业主达成合意，华鑫公司将包括本案诉争房屋在内的219幢房屋整体交给全体业主，由全体业主自行组织完成配套设施施工，案外人在法院对该房屋查封前已经实际占有该房屋。第四组证据：1、《关于无籍房申报和涉及的开发企业限期整改的通知》（松解遗办发[2019]54号）；2、关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知（松原晨讯）。证明案涉房屋在法院查封前已被列为无籍房屋项目，案外人未能办理产权登记系开发商原因，自身无过错。第五组证据：《松原市自来水公司资产清查专项审计报告》，证明案涉房屋产权已确认属国有资产。申请执行人对上述证据分别进行了质证，认为：（一）对第一组证据的真实性、合法性、关联性及证明的问题有异议，该证据不能证明案外人与被执行人之间存在房屋买卖合同关系，签订房屋买卖合同的目的是为抵顶债权债务，且抵顶房屋价款高于周边商企价格的2倍以上，足以说明非房屋买卖的意思表示，仅凭以房抵帐协议及工程收缴说明不能证明案外人与被执行人之间存在建设工程施工合同关系及施工合同已经履行、施工、竣工、结算等基本事实，不能得出双方之间因履行施工合同而形成债权债务关系。（二）对第二组证据的真实性、合法性、关联性及证明的问题有异议。从协议的内容看，案外人向被执行人收取的应为入网费，双方之间不存在建设工程施工合同关系，不能证明因履行施工合同形成债权债务关系及该债权债务关系的真实性。（三）对第三组证据的真实性无异议，但对该组证据的关联系及证明的问题有异议，案涉房屋的所有权属于被执行人，案涉房屋至今没有竣工交付使用，在执行法院查封前的现场勘查中，可知案涉房屋没有交付使用，不具备实际占有使用的条件，案外人没有实际占有使用案涉房屋。（四）对第四组证据的真实性无异议，但对该证据的关联性及证明的问题有异议，案涉房屋没有办理产权登记的原因与是否为无籍房无关，案涉房屋所在的锦绣松苑219幢是被执行人未施工完成的一栋楼，未竣工验收，未实际交付使用。（五）对第五组证据的真实性无异议，但对该证据的关联性及证明的问题均有异议，审计及评估不是确定案涉房屋权属的法定程序，国有资产的认定应由国有资产管理机关依法认定，国有资产的取得也应当受民事法律规范的调整，依据物权法规定，物权的取得应以物权登记机关登记为准，案涉房屋的权利人为华鑫公司，因此，该组证据不能证明案外人为案涉房屋的所有权人。另查，针对案件的相关事实，本院在审查期间向有关部门进行了函询。1、松原市住房和城乡建设局于2020年3月16日出具《情况说明》。内容如下：锦绣松苑小区219幢商企楼房于2017年5月12日在市建设局（现为松原市住房和城乡建设局）组织和见证下成立业主委员会，并于2017年6月份交付给业主。在完善相关配套设施后，2018年5月份该楼投入使用。2019年3月份开始，按照松原市无籍房的有关政策规定，该幢楼房陆续开始发放不动产登记证。2、长春中凡会计师事务所有限公司针对案外人资产核实专项审计情况作出说明，明确了在审计过程中对于案涉房屋本着实质重于形式的原则确认了案涉9套房屋所有权归案外人所有，属国有资产。本案争议焦点为案外人的异议请求能否排除执行。本院认为，本案系金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的房屋提出异议，案外人应当就其享有能够排除执行的民事权益承担举证责任。根据听证双方当事人对证据的质证、认证，本院足以认定下列事实：一、案外人于本院查封前与被执行人华鑫公司签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效；二、支付了全部房款，房屋价款是通过以物抵债的形式支付的，经查，以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满，以抵债的不动产价格虽然略高于原债务数额，但没有损害其他债权人的利益；三、在有关部门组织下，被执行人同意将尚未完工的案涉楼房交付包括案外人在内的案涉楼房的业主进行完善，投入使用，在清产核资中已经将案涉房屋纳入国有资产，故应视为在本院查封前案外人已经合法占用案涉房屋；四、非因案外人的原因未办理过户手续。上述事实，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的排除执行的法定情形，案外人的主张应予支持。申请执行人提出的抗辩理由不充分，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于松原市锦绣松苑小区219幢211、213、214、215、216、218、220、221、222号房屋的执行。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张秋铧人民陪审员  刘 洋人民陪审员  陆亚珍二〇二〇年三月三十日书 记 员  曲 岩