河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终903号上诉人（原审被告）：商丘市和谐物业管理有限公司，住所地虞城县城关镇。法定代表人：张新叶，公司总经理。委托诉讼代理人：周洪灿，河南木兰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李进展，男，汉族，1973年7月20日出生，住河南省虞城县。被上诉人（原审原告）:朱玉莲，女，汉族，1982年9月19日出生，住河南省虞城县。被上诉人（原审原告）：刘士威，男，汉族，1990年5月2日出生，住河南省虞城县。三被上诉人共同委托诉讼代理人：王金贤，河南振商律师事务所律师。原审被告：高亮，男，汉族，1965年8月6日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：周洪灿，河南木兰律师事务所律师。上诉人商丘市和谐物业管理有限公司（以下简称和谐物业公司）因与被上诉人李进展、朱玉莲、刘士威及原审被告高亮物业服务合同纠纷一案，不服虞城县人民法院（2019）豫1425民初5254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人及原审被告的共同委托代理人周洪灿，三被上诉人的共同委托诉讼代理人王金贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和谐物业公司上诉请求：撤销原判，发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决程序错误。三被上诉人不应作为共同原告，因为所诉房产不属于被上诉人三人共有,不是同一标的物,应该分别起诉。一审判决程序错误。二、上诉人是本案不适格当事人。被上诉人起诉上诉人起诉对象错误。上诉人与被上诉人之间即使存在物业服务合同关系。根据《物业管理条例》以及前期物业服务合同均没有规定上诉人有给被上诉人通水、通电的义务。《物业管理条例》第五十一条:供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道花园××＃××单元、场地的,应当及时恢复原状。上诉人在接管该小区物业时,被上诉人还没有购买涉案房屋。被上诉人所购买的房屋。从上诉人接管该小区物业至今就没有通水、通电。通水、通电的义务是供水、供电单位而并非是上诉人。按照《物业管理条例》第二条的规定,上诉人只是对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理。一审法院判决让上诉人为被上诉人所购买的房屋在30日内通水、通电,判决缺乏事实和法律依据。三、被上诉人所购买房屋时,该房屋是虞城县人民法院查封的房产。查封时,执行法官即对查封房屋进行拍照、录像。查封时的状态是没有通水、通电。一些基础设施还没有完工。拍卖价格低于建筑成本价。该房屋拍卖前,属于建设单位所有,而不属于上诉人所有。被上诉人所购买的房屋就是无水、无电、无通信及有线电视等设施。而一审法院却判决让上诉人为其通水、通电明显错误。被上诉人想要通水、通电必须与供水、供电企业协商,签订供水、供电合同,才能享有供水、供电的服务。上诉人仅是一个物业管理企业,法院无权强制上诉人为被上诉人通水、通电。即使判决生效,上诉人也无法按判决执行。四、一审法院判决适用法律错误。一审法院依据《合同法》第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六条、第二十一条的规定作出判决。上述法条,均没有规定上诉人给被上诉人所购买的房屋有通水、通电的义务。因此一审判决适用法律错误。李进展、朱玉莲、刘士威辩称，一、三位被上诉人诉讼标的是相同的，都是要求通水通电，依据《民事诉讼法》第五十二条的规定法院可以合并审理，因此，一审法院程序合法。二、本案法律事实清楚，三位被上诉人通过虞城县人民法院拍卖网购得的涉案房产水、电基础设施齐全。首先，有虞城县人民法院的拍卖公告对标的物的介绍内容显示水、电、通讯等齐全，其次是，三位被上诉人的房产证是5××号楼总产权证名下的西二单元301、402、501三套房产。依据《房屋登记办法》第三十条第五小款房屋已竣工的证明；而水、电是房屋的基础设施，因此，水、电必须齐全。上诉人称法院拍卖房屋时基础设施没完工不符客观事实。三、上诉人是本案适格主体，三位被上诉人购买房屋后，多次前往小区物业即上诉人处要求入户，要求接通水、电等，上诉人称“你们经过法院买的房子，去找法院解决通水通电问题。房子法院拍卖的价位太低，你们每家再拿出255306.00元的配套设施费，才给你们通水通电。”上诉人控制着每套住宅的水、电闸的阀门，不给三位被上诉人住宅开通水、电。致使三位被上诉人购买涉案房产已达三年之久，至今无法入住。依据国务院《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主，即三位被上诉人是上诉人商丘市和谐物业管理有限公司所管理的小区业主，三位被上诉人应该享有和小区其他业主同样的权力。上诉人的上诉请求不仅是逃避义务，而且也违背了民事主体之间的诚实信用原则，上诉人的上诉理由依法不能成立，请驳回上诉，维持原判。原审被告高亮的意见同上诉人的意见。李进展、朱玉莲、刘士威向一审法院起诉请求：1.判决两被告为上述三原告每家通水通电，同时三原告享有和本小区其他业主同样的权益；2.两被告向三位原告赔偿因不给通水通电，致使三位原告买房后无法入住，两被告应赔偿每位原告39600元（自2017年1月10日至起诉之日止），三家共计118800元；3.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：李进展、朱玉莲、刘士威在淘宝司法网络拍卖平台上，分别购买虞城县人民法院拍卖的房子，即和谐北大花园5××号楼系二单元的301、402、501三套商品房，拍卖公告内容显示水、电、通讯等，三人办理了不动产产权证。三原告在入住时，发现无水电，原告找被告解决通水、电问题。被告提出原告在司法拍卖网上购买的房屋价格明显偏低于市场价，该房价不包含有基础设施价格为由，让三原告分别交纳255306元的配套设施费。因此，三原告诉讼来院。另查明，1、李进展、刘士威、朱玉莲分别具有和谐北大花园5××号楼二单元301、402、501三套商品房的房屋产权证，和谐北大花园5××号楼二单元301、402、501三套房屋分别为李进展、刘士威、朱玉莲所有，亦是和谐北大花园小区的业主。2、高亮系商丘市和谐置业有限公司的法定代表人。一审法院认为,《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；。”，该条例第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业房屋企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支付”。据此，前期物业服务合同约束原被告之间，被告和谐物业公司以与原告未签订物业服务合同的抗辩理由不予成立。三原告作为本小区的业主，和谐物业公司应当为其通水、电，故原告主张为其房屋通水、电的诉讼请求，予以支持。被告高亮对此不应履行上述义务，亦不承担本案的民事责任。关于原告主张赔偿因不能通水、电致使原告买方后无法入住，赔偿原告损失的诉讼请求，未提供其相应损失的证据予以佐证，依法不予支持。关于原告与被告及案外人商丘市和谐置业有限公司因配套设施费用存在的纠纷及其他纠纷，权利人可另案主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第六条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、被告商丘市和谐物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告李进展、朱玉莲、刘士威的房屋通水通电（和谐北大花园5××号楼西二单元301、402、501）；二、驳回原告李进展、朱玉莲、刘士威的其他诉请。案件受理费2676元，由原告李进展、朱玉莲、刘士威负担2576元，被告商丘市和谐物业管理有限公司负担100元。本院二审期间，三被上诉人经申请调查令调取证据，本院二审提交证据：1、虞城县住建局房屋交易和产权管理中心提供的档案资料，证明此档案资料内容显示位于虞城县城关镇木兰大道北侧华山花园××＃××单元南侧和谐?北大花园58＃楼西二单元总房产证领取时间是2014年8月7日。三位被上诉人购买涉案房产的时间是2016年12月和2017年的1月，上诉人声称拍卖时没有竣工与事实不符。2、虞城县建设工程质量监督站的提供的档案资料。证明河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表和商丘市虞城县工程竣工验收报告显示，涉案房产于2013年10月22号竣工，基础设施齐全经验收合格后备案，水、电属于基础设施，上诉人称拍卖时（2016年12月和2017年的1月份）无水、电等基础设施，并且声称基础设施没有完工和档案资料相矛盾。上诉人质证认为，对证据的真实性无异议，但是这几处房屋基础设施没有完善。开发单位与法院查封房屋的时候房屋并没有通水电，当时也录像了。现在从一审的情况来看，不是物业不通水电，而是开发商不让通水电，与物业无关。被上诉人应该起诉开发商。原审被告同上诉人质证意见。对当事人二审争议的事实,本院认定如下：上诉人及原审被告对被上诉人二审提交证据的真实性无异议，且无有效证据推翻证明目的，故本院二审予以采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。另查明，涉案建筑已经竣工验收，并于2014年2月22日在备案机关进行房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。本院认为，本案上诉人认为三被上诉人应分别起诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款规定，共同诉讼案件可以合并审理，原审时三被上诉人各自购买独立产权房屋的情况下一同作为原告起诉在程序上有瑕疵，但依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定不属于严重违反法定程序情形，故对上诉人关于本案发回原审人民法院重审的上诉请求不予支持。案涉房屋所属建筑物在2014年已经进行竣工验收备案，拍卖前，司法机关人员已经查看现场，拍卖公告内容显示配套设施有水、电、通讯等；上诉人主张竣工验收是整体验收，而案涉房屋没有进行水、电基础设施施工，但并未提交有效证据证明，该主张也与建筑物竣工验收相矛盾，故本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对被上诉人具有约束力，对上诉人亦具有约束力，原审判决上诉人履行为三被上诉人办理通水、电义务有事实和法律依据。综上所述，商丘市和谐物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由商丘市和谐物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张学朋审判员  王晓辉审判员  李念武二〇二〇年三月三十日书记员  彭 兰