上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1667号上诉人(原审原告)：王建锋，男，1979年3月4日出生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：王志童，上海市华诚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张枭卓，男，1987年3月27日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：刘子兵，上海市君悦律师事务所律师。原审第三人：上海品拓房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：史文敏，总经理。原审第三人：刘晓斌，男，1996年2月16日出生，汉族，户籍地河南省。上诉人王建锋因与被上诉人张枭卓、原审第三人上海品拓房地产经纪有限公司(以下简称“品拓公司”)、原审第三人刘晓斌定金合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初15820号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王建锋上诉请求：撤销一审判决，改判支持王建锋的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院在没有任何证据的情况下，肆意认定王建锋认可《房屋买卖合同》，系认定事实错误。品拓公司作为居间方，本职工作是代为寻找房源，代为协商价格，不能因为居间方履行了居间义务就认为其拥有了委托代理人身份，更不能以此证明王建锋认可《房屋买卖合同》。王建锋已向法庭提供了与刘晓斌的频繁通话记录，以此证明在支付10万元定金后，王建锋多次催促协商交易条款。二、冒名签署的合同无效，不属于表见代理，一审法院适用法律错误。刘晓斌并非是自称代理人代为签字，而是伪造签名，谎称王建锋签字，因此既不是无权代理，更不是表见代理。三、对于房屋买卖重大交易，张枭卓对交易中明显不合理之处视而不见，应当承受不利后果。《房屋买卖合同》中伪造王建锋签名对应的落款时间是2019年5月5日，而王建锋第一次看房的时间是2019年5月9日，根据张枭卓所述第一次看房是5月7日，王建锋不可能在5月5日就签署《房屋买卖合同》。被上诉人张枭卓发表书面意见辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。原审第三人品拓公司未发表意见。原审第三人刘晓斌发表书面意见述称，王建锋当时说自己是拆迁户，手里有资金，所以我跟房东谈价钱的时候就定了支付首付款的时间。王建锋的签字不是我签的，是店长签的，如果店长说不能签，我是不会跟房东说王建锋签字的，既然店长签字了，那就是可以接着办。房东也签字之后，我就跟王建锋说价格谈好了，让王建锋再打8万元定金。我拿到房东给的收条之后当天晚上就送给王建锋了，因其不在家，是其妻子拿了收条。后来我给王建锋打电话让他付首付款，他说拆迁款没下来，要等几个月。房东签的合同我没给王建锋，我怕他知道之后让我赔钱。后来我因家里有事离开了品拓公司，之后王建锋打电话给我让我跟房东谈首付的事情，房东给我打电话让我催客户付款，我没想好怎么回答，就没再管。再后来房东说要解约，没收定金，我觉得如果没收定金王建锋会找我麻烦，就把签字的事情告诉王建峰，王建锋称其妻子喜欢这套房屋，谈的好可以签合同，我就把房东的联系方式给王建锋了，后来没谈成，我也就基本没参与。王建锋向一审法院起诉，要求判令：1、解除与张枭卓之间的定金合同关系；2、张枭卓双倍返还定金20万元。一审法院认定事实如下：上海市宝山区江杨北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产权人为张枭卓。2019年5月9日，“王建锋”(乙方)与张枭卓(甲方)、品拓公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定，乙方购买系争房屋，总房价款440万元；乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金10万元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金。该协议落款处乙方“王建锋”的名字由品拓公司业务员史雪强代签，落款日期为2019年5月5日，甲方张枭卓名字由张枭卓本人所签，落款日期为2019年5月9日。同日，“王建锋”(乙方)与张枭卓(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有系争房屋，总房价款440万元；甲、乙双方同意于本合同签署后22天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)154万元(含尾款2万元)；乙方通过银行贷款支付第二期房价款286万元；甲、乙双方应于2019年7月15日之前申请办理过户及抵押(若有)登记手续；在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。该合同落款处乙方“王建锋”的名字亦由史雪强代签，落款日期为2019年5月5日，甲方张枭卓名字由本人所签，落款日期为2019年5月9日。一审另查明，2019年5月9日中午，刘晓斌支付张枭卓定金2万元。同日，张枭卓出具收款收据，载明收到王建锋购买系争房屋的定金2万元。2019年5月10日，王建锋的妻子转账支付张枭卓定金8万元。同日，张枭卓出具收款收据，载明收到王建锋购买系争房屋定金8万元。王建锋为证明己方主张，向一审法院提供：1、律师催告函，证明其向张枭卓发送催告函，要求其配合继续履行合同，协商交易细节问题；2、王建锋与张枭卓之间的微信聊天记录，证明张枭卓明确表示不再履行定金合同；3、王建锋与刘晓斌之间的通话记录，证明其支付定金后，多次联系刘晓斌要求与卖方商谈合同签订事宜。张枭卓针对上述证据表示：1、真实性认可，但对律师函的内容不认可；2、真实性认可，但对证明目的不认可；3、该证据能够与张枭卓提供的证据及品拓公司的陈述相互印证，特别是2019年5月9日11点多及15点36分的通话记录，可以印证品拓公司关于当天刘晓斌与王建锋就合同内容进行磋商的陈述，当天晚上的通话记录以及5月10日、6月3日的通话记录，也能够与品拓公司关于5月9日晚上刘晓斌将合同送给王建锋的陈述、王建锋次日补足定金10万元以及6月3日刘晓斌告知张枭卓买方无法支付首付款等事实相印证。品拓公司针对上述证据表示，1-2、真实性不清楚；3、真实性无异议，王建锋2019年5月10日支付定金后直到2019年5月23日前都没有和刘晓斌联系过，因为其就等着签网签合同，5月23日联系刘晓斌是因为其首付款凑不齐要拖时间。张枭卓为证明己方主张，向一审法院提供：1、张枭卓与刘晓斌之间的微信聊天记录，证明2019年5月17日，中介询问张枭卓方房屋置换的进度，5月31日张枭卓通过中介提醒王建锋签约时间已到，催促王建锋签订网签合同；2、张枭卓母亲与刘晓斌的微信聊天记录，证明2019年6月3日，中介方确认系王建锋无法支付首付款，合同无法履行，要求张枭卓拿回产证并告知不需要退还定金；3、张枭卓与王建锋之间的微信聊天记录，证明2019年6月6日，王建锋提出6月15日之前交房，2019年年底付首付，所述内容与合同约定差距极大。王建锋针对上述证据表示：1-2、真实性无法确认；3、真实性认可，从时间来看，王建锋于2019年6月6日才加了张枭卓的微信，此前双方没有对系争房屋交易进行过交流，都是中介公司转达。品拓公司针对上述证据表示：1-2、真实性无异议；3、真实性不清楚。关于交易过程，王建锋表示，2019年4月向中介业务员刘晓斌支付2万元购房意向金，让其帮忙寻找房源，并告知如果看到合适房源可将2万元作为意向金直接支付给房东。2019年5月8日左右，刘晓斌通知去看房。5月9日上午，刘晓斌、史雪强带看了系争房屋，张枭卓不在场，其母亲要求房价460万元。王建锋让中介去谈价格，自己离开了。当天晚上，刘晓斌打电话称卖方同意440万元出售，但要求支付定金10万元，其会将2万元付给卖方，由王建锋再支付8万元。次日，王建锋的妻子向张枭卓支付定金8万元。此后，王建锋多次联系刘晓斌要求与卖方签合同，2019年5月底，刘晓斌告知王建锋，为了锁定房屋价格，中介公司已代王建锋与卖方签订了买卖合同。王建锋表示不知道此事，其要到2019年8月才能凑足首付款，如果卖方同意王建锋提出的付款方式，其愿意继续购买系争房屋。后因张枭卓坚持要求按中介代签的合同履行，双方未能协商一致。张枭卓表示，2019年5月7日，王建锋夫妻和中介业务员一起来看房，看完房后就各自离开。2019年5月9日，史雪强和刘晓斌带着买受方签好字的合同到张枭卓家中商谈房屋买卖事宜。刘晓斌电话联系王建锋沟通了房屋买卖的具体交易条款。沟通好之后，张枭卓的母亲代张枭卓在买卖合同上签名。当日中午，刘晓斌支付张枭卓母亲定金2万元。当日下午，张枭卓到中介门店在买卖合同上补签名。次日，王建锋妻子支付张枭卓定金8万元。2019年5月底，刘晓斌电话通知张枭卓称王建锋无法在2019年5月31日支付首付款。张枭卓同意将付款时间顺延到2019年6月7日。2019年6月3日，王建锋与张枭卓母亲见面，表示无法购买系争房屋，要求退还定金。一审法院认为，本案的争议焦点在于2019年5月9日的《房屋买卖合同》及《房地产买卖居间协议》对王建锋是否具有拘束力。根据庭审调查的事实，虽然房屋买卖合同及居间协议上乙方签名并非王建锋本人所签，但纵观整个交易过程，首先，王建锋在合同签订前即支付品拓公司2万元，委托品拓公司代为寻找房源，并授权其在看到合适房源后即可直接将2万元支付给出售方；其次，根据王建锋自述，2019年5月9日当日其去看过房，其提供的通话记录也显示当日其与刘晓斌之间有多次电话沟通，而张枭卓及品拓公司均陈述当日刘晓斌与王建锋多次电话沟通买卖合同的细节条款，此后品拓公司代王建锋向张枭卓支付了定金2万元，王建锋对此也予以认可；再次，上述合同签订次日，王建锋直接向张枭卓另行支付定金8万元，至此其支付的定金数额与合同约定的金额一致，且根据正常交易习惯，王建锋已支付定金2万元，其不可能在不了解首付款比例、付款时间、过户时间等交易具体细节的情况下又同意补足定金至10万元；最后，合同约定的网签及支付首付款时间为2019年5月31日前，王建锋主张支付定金时双方就交易细节未能达成一致，但其并未提供证据证明5月10日至5月31日期间，其催促过中介或张枭卓要求对交易条件进行磋商。王建锋直到2019年6月才向张枭卓发送律师函，要求磋商合同具体条款，此时已经超过合同约定的网签及首付款支付时间，且其提出的交易条件为要求出售方2019年6月中旬交房，其于2019年年底支付首付款，该交易条件也明显不合常理。综上分析，法院认为，从本案各方当事人的举证情况、对于交易细节的陈述以及王建锋的行为表现来看，王建锋对于品拓公司代其签订《房屋买卖合同》及《房地产买卖居间协议》的行为及合同的具体内容系明知且认可的事实已达高度盖然性，本院对此予以确认。退一步来说，即便王建锋与品拓公司之间就合同签订情况没有及时沟通，也不影响该合同的成立，因为基于王建锋及品拓公司的上述行为，作为出售方的张枭卓有理由相信品拓公司有权代理王建锋与其磋商系争房屋买卖事宜、也有理由相信王建锋对于合同的签订系明知且已履行了支付定金的合同义务，故系争房屋买卖合同及房地产买卖居间协议对王建锋应具有拘束力。现王建锋违约不履行合同义务，张枭卓根据合同约定有权要求没收定金10万元。王建锋要求解除双方之间定金合同，并由张枭卓双倍返还定金20万元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。一审法院判决：驳回王建锋的全部诉讼请求。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，虽然涉案居间协议及买卖合同中王建锋的签名并非其本人签署，而是由其委托的居间方品拓公司业务员史雪强代签，但是从居间协议约定的定金数额及买卖合同中有关首付款金额与支付期限、签订网签合同的时间、第二笔房款的付款方式及过户时间等交易细节的约定可以看出，品拓公司在明确上述合同内容时应与王建锋进行过充分沟通。从履行情况来看，王建锋在上述合同签订次日便通过其妻子向张枭卓补足了居间协议所约定的定金数额。加之本案中王建锋也并未提供证据证明其对上述合同由他人代为签署提出过异议，因此，一审法院结合在案证据及已查明事实认定涉案《房地产买卖居间协议》与《房屋买卖合同》对王建锋有拘束力并无不当，本院予以认同。现王建锋提起上诉，认为《房屋买卖合同》系冒名签署，应为无效，且一审法院认定王建锋认可《房屋买卖合同》缺乏依据，结合上述分析，本院对其上诉主张不予采信。因王建锋未按约支付首付款导致合同未能履行，张枭卓有权没收定金，一审法院判决驳回王建锋的诉讼请求于法有据，应予维持。综上所述，上诉人王建锋的上诉请求缺乏依据，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由上诉人王建锋负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长 王 珍审判员 陈 俊审判员 王晓梅二〇二〇年三月六日书记员 高 勇附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……