山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终45号上诉人（原审原告）：陈丽娟，女，1961年7月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张文晶，济南天桥天润法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：黄占双，女，1979年7月19日出生，回族，住济南市。被上诉人（原审被告）：左文龙，男，1978年2月8日出生，回族，住济南市。被上诉人（原审被告）：左文海，男，1981年4月29日出生，回族，住济南市。委托诉讼代理人：李孟华，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵振强，山东齐鲁律师事务所律师。原审第三人：济南世通物业管理有限公司，住所地济南市高新区环保科技园国际商务中心5号楼109室。法定代表人：张雯，经理。委托诉讼代理人：张文晶，济南天桥天润法律服务所法律工作者。上诉人陈丽娟因与被上诉人黄占双、左文龙、左文海、原审第三人济南世通物业管理有限公司（以下简称世通物业公司）排除妨害纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈丽娟上诉请求：撤销一审判决，支持陈丽娟的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、根据合同法第96条的规定，当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案陈丽娟在2018年4月10日即第三人世通物业公司与山东九月天餐饮公司的房屋租赁关系解除之时，就可以依法对涉案房屋进行占有、使用、处分、收益；(2018)鲁0102民初1858号案件的诉讼，仅仅只是世通物业公司对己方形成权通过诉讼方式行使，该案诉讼尚未终结并不影响本案陈丽娟对己方物权人权利的行使。即便诉讼尚未终结，对于2018年4月10日之后的期间，对房屋占有使用的权利的争议也仅限于第三人世通物业公司与山东九月天餐饮公司之间；非合同相对人的黄占双、左文龙、左文海不能影响房屋的使用，更不能恶意占有。陈丽娟基于其物权人的身份，在2018年4月10日之后对涉案房屋进行的任何占有、使用、处分、收益的行为，均是按照法律规定、合同约定采取的行为，也是己方物权人处分权的体现。经生效判决确定，2018年4月10日合同解除，陈丽娟就依法享有确定之后的房屋占有使用权利，有权就受到的损失向侵权人提出损失赔偿。二、黄占双、左文龙、左文海侵占房屋事实以及应当承担全部赔偿责任。首先，黄占双、左文龙、左文海明确知晓第三人世通物业公司与山东九月天餐饮公司的房屋租赁关系在2018年4月10日已经解除；而解除的原因正是由于山东九月天餐饮公司自2017年6月19日起就已经欠付房屋租金，欠付时间长达10个月之久，直至解除租赁关系时仍未付清租金。按照第三人世通物业公司(出租人)与山东九月天餐饮公司(承租人)所签订的《房屋租赁合同》第8条第2款的约定，若逾期7日不交付租金，出租人即有权解除租赁合同。由于山东九月天餐饮公司自2017年6月19日起就未曾支付过任何租金，且第三人世通物业公司依据《房屋租赁合同》的约定已于2018年4月3日向山东九月天餐饮公司送达了解除合同的函件；故第三人世通物业公司与山东九月天餐饮公司租赁关系已按照合同的约定在2019年4月10日解除。根据合同法第97条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。在第三人世通物业公司与山东九月天餐饮公司的租赁合同解除后，该合同即终止履行而黄占双、左文龙、左文海以其与山东九月天餐饮公司存在合作经营的债权关系的理由、强制、恶意占用涉案房屋、排除陈丽娟对涉案房屋的占有、使用、收益、处分，是典型的恶意占有、无权占有、侵害占有。其次黄占双、左文龙、左文海对山东九月天餐饮公司尚未清偿的债务(自2017年6月19日起欠付的租金)在本案一审中明确表示不予承担任何清偿责任；而山东九月天餐饮管理公司从未向陈丽娟或者第三人世通物业公司知会或者通知过涉案房屋的经营权、或涉案房屋的租赁存在合作关系或者其他承租人。在山东九月天餐饮管理公司与第三人世通物业公司的《房屋租赁合同》中也明确约定了禁止对租赁物转租或者合作等事项；甚至在(2018)鲁0102民初1858号案件的诉讼中，山东九月天餐饮公司亦未明确表示或亦未在诉讼中提出与黄占双、左文龙、左文海对涉案房屋的使用存在合作关联关系。结合黄占双、左文龙、左文海当下又以新的字号对外经营的事实，黄占双、左文龙、左文海辩称的其强制锁门系与山东九月天餐饮管理公司合作经营的理由，与事实不符、逻辑不通、与法律规定不符，该抗辩理由不能成立。黄占双、左文龙、左文海强制锁门、侵害占用的行为，既没有合法的权利外观，也无合同依据。因此一审认定黄占双、左文龙、左文海与山东九月天餐饮公司存在合作经营关系属事实认定错误。黄占双、左文龙、左文海强制锁门的侵权行为客观上产生了对涉案房屋控制的事实，主观上又存在故意控制涉案房屋的意思表示，损害了陈丽娟对涉案房屋的合法管理、进行收益等权益，黄占双、左文龙、左文海应当承担侵权责任。再次，合同具有相对性，债权人应当向合同的相对人主张权利。黄占双、左文龙、左文海辩称与山东九月天餐饮公司有合作关系，其债权债务的实现，应当向山东九月天餐饮公司主张。物权的优先效力，首先体现在物权对债权的优先效力，对物权权利的保护优先于对占有秩序的保护。黄占双、左文龙、左文海即使与山东九月天餐饮公司有合作关系，其债权债务的实现，也应当向山东九月天餐饮公司主张，而不能以此成为侵害本案陈丽娟物权人的合法权益的理由。最后，结合第三人世通物业公司基于涉案房屋与黄占双、左文龙、左文海于2018年10月22日签订的《房屋租赁合同》第5条第1款的约定，甲方(本案第三人)按合同约定的交付时间，按时将符合使用条件的所租房屋交付乙方(黄占双、左文龙、左文海)(双方确认该款甲方已经履行，本合同签订前，乙方以与九月天餐饮公司存在协议为由锁着租赁房屋，故本合同签订后即由乙方使用，无需另行交接，签订本合同即视为乙方收到租赁房屋，且对租赁房屋无任何异议；以及陈丽娟提交的与左文海、黄占双在济南市科院路派出所就涉案房屋使用事实的交涉录音，可以推定黄占双、左文龙、左文海强制锁门的真实目的、系迫使陈丽娟与其建立新的租赁关系、迫使陈丽娟认可其提出的新的租赁关系中的租金数额。根据民事诉讼法中关于证据的高度盖然性原则，依据陈丽娟提交的租赁合同、详细的录音文件以及黄占双、左文龙、左文海在一审庭审时的陈述，可以认定三人恶意侵占涉案房屋、侵害陈丽娟对房屋所有享有的各项合法权益的事实。综上，陈丽娟对涉案房产的合法权益黄占双、左文龙、左文海以妨碍手段、侵占手段恶意占有，给陈丽娟造成了极其严重损失，黄占双、左文龙、左文海应当承担全部赔偿责任。三、根据物权法第241条的规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。本案中，通过第三人世通物业公司基于涉案房屋与黄占双、左文龙、左文海于2018年10月22日签订的《房屋租赁合同》，可以确定按照现行市场规律，涉案房屋的租金为每年60万元。陈丽娟按照该租金标准主张房屋占用期间的损失，符合法律规定。四、根据民事诉讼法解释第92条的规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。庭审中，黄占双、左文龙、左文海对与第三人世通物业公司基于涉案房屋于2108年10月22日签订的《房屋租赁合同》的真实性予以认可并提交了该合同的另一副本，等同于左文龙对该合同效力的认可；因该合同第5条第1款单独约定了涉案房屋被锁门的事实，故应当认定左文龙对恶意占有涉案房屋、强制锁门的事实是知晓的、有责任关系的。根据侵权责任法第八条的规定，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任；故左文龙应当与左文海、黄占双对陈丽娟的损失承担共同赔偿责任。左文海辩称,同一审答辩意见。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。世通物业公司述称，对陈丽娟的上诉请求无异议。黄占双、左文龙未出庭答辩。陈丽娟向一审法院起诉请求：1.黄占双、左文龙、左文海共同赔偿陈丽娟租赁损失276164.38元；2、诉讼费由黄占双、左文龙、左文海承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于济南市历下区环山路xx号，建筑面积397.38平方米，房屋所有权人为陈丽娟，房屋所有权证号为济房证历字第10xxxx号。陈丽娟于2018年3月22日出具证明一份，证明其将涉案房屋委托世通物业公司以世通物业公司的名义进行出租经营，包括但不限于房屋租赁合同的签订、履行合同权利义务、转让、终止或解除及争议解决。2015年8月18日，世通物业公司（甲方）与九月天餐饮公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方经营餐饮，租赁期限为五年，自2015年8月18日起至2020年8月18日止；乙方以每年477366元的价格向甲方支付租金，半年交纳一次（即238683元），每次交纳租金时间为租期开始前7日预交；在租期内前两年（2015年8月18日—2017年8月18日）租金为477366元/年，第三年（2017年8月18日—2018年8月18日）租金在上一年度租金的基础上上浮3%（即491686.98元），第四年和第五年（2018年8月18日后）的租金计算方式为上一年度租金加（上一度租金×5%）。2018年3月27日，因九月天餐饮公司拖欠房租，世通物业公司将九月天餐饮公司诉至一审法院，请求判令解除其与九月天餐饮公司的房屋租赁合同并要求其支付拖欠的房屋租金及违约金、房屋占有使用费。2018年7月11日，一审法院作出（2018）鲁0102民初1858号民事判决书，判决：确认世通物业公司与九月天餐饮公司签订的房屋租赁合同于2018年4月10日解除，九月天餐饮公司向世通物业公司支付2017年6月19日至2018年4月10日期间的租金及违约金。上述判决作出后，双方均未提出上诉。庭审中，黄占双、左文龙、左文海称，直至本案起诉时黄占双、左文龙、左文海才知晓世通物业公司与九月天餐饮公司房屋租赁合同纠纷案件的上述判决结果。另，2018年1月13日，九月天餐饮公司、马进（甲方）与左文海、黄占双（乙方）签订了合作经营协议，约定因甲方环山路店经营困难，甲方拟与乙方合作经营，双方自愿达成协议如下：一、合作店面位于济南市历下区环山路xx号，为甲方环山路店面。二、双方合作经营该店面，甲方以现有店面经营权及物品作为投资，不参与管理；乙方以现金形式投入约40万元对店面进行重新装修、增添物品设施，负责日常经营。双方同意左文海全权负责店面日常管理。三、协议签订后乙方同意先行付甲方15万元，用于甲方合作店面所欠租金、物业水电费等费用，甲方应及时清理欠费，乙方支付上述款项后便可接收合作店面进行装修。甲方负责处理工商税务、房东物业等外部关系，确保合作店面正常使用。四、装修完成店面正式投入运营后，双方每半年对店面营业情况进行结算，在扣除各种支出成本后营业利润优先支付乙方垫付甲方的15万元及投入的装修费用，之后双方按3（甲方）：7（乙方）分配。协议签订后，黄占双依约于2018年1月25日向九月天餐饮公司的法定代表人马进转账支付15万元。黄占双、左文海称其于转款当天接手了九月天餐饮公司环山路店，对房屋进行装修、添置物品，在试营业阶段双方即发生纠纷，接手房屋后的水电费和物业费都是由黄占双、左文海支付。黄占双、左文海主张曾将合作经营协议一事口头告知过陈丽娟和世通物业公司，陈丽娟和世通物业公司则主张从未收到过任何通知，对合作经营事宜完全不知情。2018年5月3日，世通物业公司以保全其与九月天餐饮公司房屋租赁合同纠纷一案的证据为由，委托孙国忠前往济南市泉城公证处，申请对涉案房屋的开锁过程及固定房屋内现状的行为进行保全证据公证。济南市泉城公证处出具的（2018）鲁济南泉城证经字第24789号公证书载明：2018年5月3日14时30分，公证员李倩、公证辅助人员蒋毓山随孙国忠来到涉案房屋对过，孙国忠使用数码录像机对房屋外部状态、开锁人员的开锁过程、屋内现状进行拍摄，公证辅助人员蒋毓山对房屋外相关情况拍摄照片12张，对开锁过程拍摄照片6张，对房屋内部现状拍摄照片38张。至5月3日14时50分，保全行为结束，工作人员离开现场。陈丽娟及世通物业公司称，上述公证过程结束后，世通物业公司将涉案房屋房门上锁。庭审中，黄占双、左文龙、左文海称，2018年5月3日，涉案房屋由黄占双、左文海使用并处于试营业状态，世通物业公司到涉案房屋内进行证据保全时其不在现场。2018年5月4日，黄占双、左文海发现房门被换锁，经与世通物业公司联系，得知是其将房门上锁，因房门缝隙较大，在沟通开锁无果的情况下，为防止物品丢失，黄占双、左文海于2018年5月8日在房门上加了一把锁。济南市公安局历下区分局科院路派出所出具的接处警记录单显示，警情位置位于环山路九月天，到达时间为2018年5月8日11时51分，报警人匿名，简要案情：“1516880xxxx左文海，济南世通物业有限公司房屋纠纷，经了解，双方存在房屋租赁纠纷，房主已将房门用链子锁锁上。经向对方（左文海）了解，其称房门留有很大空隙，屋内财产归自己所有，担心产生损失，随后自己加了一把锁，用以确保财产安全，告知双方自行去法院处理”，处警结果为自行解决。2018年10月23日，出租方世通物业公司（甲方）与承租方左文龙、左文海、黄占双（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，用途为商业，租赁日期为2018年11月1日至2024年10月31日；租期内前两年（2018年10月23日至2020年10月22日）的租金60万元/年，第三年至第六年（2020年10月23日至2024年10月22日）的年租金在前两年年度租金的基础上上浮3%；乙方按半年交纳租金，每次交纳租金时间为租期开始前7日预交。合同还对双方权利义务及违约责任等作了约定。该合同签订后，世通物业公司及左文龙、左文海、黄占双于当日共同将涉案房屋门上的锁打开。另查明，左文龙与左文海系兄弟关系，左文龙与黄占双系夫妻关系。以上事实，有涉案房屋产权证书、陈丽娟出具的证明、世通物业公司与九月天餐饮公司签订房屋租赁合同、（2018）鲁0102民初1858号民事判决书、（2018）鲁济南泉城证经字第24789号公证书、合作经营协议、华夏银行对公明细对账单、接处警记录单、世通物业公司与黄占双、左文龙、左文海签订房屋租赁合同及当事人陈述等证据予以证实，并经当庭质证，一审法院予以确认。一审法院认为，世通物业公司与九月天餐饮公司签订的房屋租赁合同经（2018）鲁0102民初1858号生效判决确认，已于2018年4月10日解除，故九月天餐饮公司、马进与左文海、黄占双于2018年1月13日签订的合作经营协议，因实际履行不能也应于2018年4月10日终止，一审法院对此予以确认。世通物业公司与左文龙、左文海、黄占双于2018年10月23日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。根据庭审查明的事实，2018年4月11日至2018年5月2日期间，黄占双、左文海使用涉案房屋进行经营，2018年5月3日至2018年10月22日期间，涉案房屋因上锁处于闲置状态，但黄占双、左文海的经营物品仍然存放在涉案房屋内。对于世通物业公司和黄占双、左文海分别在涉案房屋上加锁行为的性质，陈丽娟主张系黄占双、左文海侵犯了其物权，黄占双、左文海则认为是陈丽娟和世通物业公司损害了其使用权。一审法院认为，世通物业公司和黄占双、左文海对房屋加锁的行为均存在过错。首先，根据（2018）鲁0102民初1858号民事判决书可知，世通物业公司于2018年3月27日向一审法院提起诉讼，要求确认世通物业公司与九月天餐饮公司签订房屋租赁合同于2018年4月10日解除，一审法院于2018年7月11日作出上述生效判决，确认了双方房屋租赁合同于2018年4月10日解除。因此，在2018年5月3日世通物业公司对房门上锁时，世通物业公司与九月天餐饮公司的房屋租赁合同纠纷正处于案件审理阶段，虽然九月天餐饮公司拖欠世通物业公司房屋租金，但双方房屋租赁合同是否应当解除、解除时间仍处未确定状态。现有证据不能证明世通物业公司在2018年5月3日对涉案房屋换锁前，曾向九月天餐饮公司或黄占双、左文海主张过腾房，而黄占双、左文海系基于合作经营协议的约定使用涉案房屋进行经营，并非恶意占有，故世通物业公司在黄占双、左文海不在场的情况下，强行打开门锁进入并换锁的行为显然不当。其次，黄占双、左文海在发现涉案房屋被上锁后，没有采取有效沟通或诉诸法律等积极的方式解决问题，而是采用了同样在房门上加锁的过激行为，导致陈丽娟作为所有权人丧失了对房屋的实际控制，进而导致双方矛盾激化，僵持不下，故黄占双、左文海的上锁行为显然也存在过错。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条规定：“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。”因此，一审法院酌定对因双方将涉案房屋上锁导致房屋无法正常使用期间的房屋使用费损失，双方各承担50%的责任。世通物业公司系受陈丽娟的委托对涉案房屋进行出租，且陈丽娟在本案中追认了世通物业公司上锁行为的效力，故世通物业公司将房门上锁行为的法律后果，应由陈丽娟承担。对占有使用费的支付标准，陈丽娟主张应按照2018年10月23日世通物业公司与左文龙、左文海、黄占双签订的房屋租赁合同中约定的年租金60万元的标准计算。一审法院认为，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的,人民法院一般应予支持”的规定，陈丽娟可以参照涉案房屋房屋租赁合同中约定的租金标准主张占有使用费，但陈丽娟主张的是2018年5月8日至2018年10月22日期间的房屋占有使用费，在该段期间内，陈丽娟、黄占双、左文海、左文龙之间并未就60万元的房屋租金达成合意，但黄占双、左文海作为九月天餐饮公司的合作经营者，对世通物业公司与九月天餐饮公司房屋租赁合同中约定的租金价格是知晓和认可的，因此，应当参照该份房屋租赁合同中约定的年租金491686.98元的租金标准确定占有使用费。综上，黄占双、左文海应当按照50%的责任比例向陈丽娟支付2018年5月8日至2018年10月22日期间的房屋占有使用费491686.98元/365天×167天×50%=112481.82元，对陈丽娟的该项诉讼请求，一审法院予以部分支持；对其请求的超出部分，一审法院不予支持。现有证据不能证明左文龙曾参与到2018年10月23日之前陈丽娟、黄占双、左文海之间的纠纷中，故陈丽娟要求左文龙支付房屋占有使用费的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院对此不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄占双、左文海于判决生效之日起十日内向陈丽娟支付2018年5月8日至2018年10月22日期间的房屋占有使用费112481.82元；二、驳回陈丽娟对左文龙的诉讼请求；三、驳回陈丽娟超出部分的诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5440元，由陈丽娟负担2720元，黄占双、左文海负担2720元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈丽娟提交建设银行回单两份，证明在2018年4月10日以后陈丽娟委托第三人对外招租，王文娟前来承租，并交纳定金，但由于黄占双、左文海、左文龙霸占房屋，导致王文娟无法进入，因黄占双、左文海、左文龙恶意阻挠，陈丽娟、第三人与王文娟之间的关于房屋的交付产生瑕疵，第三人退回了王文娟的租赁定金。因黄占双、左文海、左文龙恶意阻挠王文娟前去接收房屋发生了冲突，王文娟还向第三人发出律师函，此条证据线索如果逆着查同样可以还原上述事实，即根据银行所留账户信息，查明王文娟的联系方式向其查明事件经过，仍然可以证明黄占双、左文海、左文龙霸占房屋的事实。左文海对上述证据质证称，这两份回单与本案没有关联性，不能证明陈丽娟的待证事实。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，关于涉案合同解除后黄占双、左文海是否应承担2018年5月8日至2018年10月22日的房屋占有使用费。首先，世通物业公司与九月天餐饮公司于2015年8月18日签订的租赁合同，并未约定禁止与他人合作经营。其次，九月天餐饮公司、马进（甲方）与左文海、黄占双（乙方）于2018年1月13日签订了合作经营协议，左文海、黄占双基于合作经营协议对涉案房屋有权占有。第三，虽然济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初1858号生效判决认定世通物业公司与九月天餐饮公司间的房屋租赁合同于2018年4月10日解除，世通物业公司据此有权要求返还涉案房屋，但世通物业公司及陈丽娟在上述判决未生效，亦未通知九月天餐饮公司、左文海、黄占双返还房屋的情况下，强行打开门锁进入并换锁，对造成的占有使用费的损失亦存有一定的过错。故一审法院根据案件查明的事实认定黄占双、左文海承担涉案房屋占有使用费50%的赔偿责任并无不当。关于占有使用费的支付标准。本院认为，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的,人民法院一般应予支持”的规定,一审法院参照世通物业公司与九月天餐饮公司间租赁合同约定的年租金491686.98元标准计算并无不当。陈丽娟主张按照2018年10月22日世通物业公司与左文龙、左文海、黄占双签订的房屋租赁合同中约定的年租金60万元计算，没有法律依据，本院不予支持。陈丽娟主张左文龙应与左文海、黄占双承担共同赔偿责任。因左文龙仅在2018年10月23日与左文海、黄占双作为乙方与世通物业公司签订房屋租赁合同，现有证据不能证明左文龙曾参与到2018年10月23日之前陈丽娟、黄占双、左文海之间的纠纷中，故一审法院对陈丽娟的该项主张不予支持亦无不当。综上所述，陈丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5440元，由陈丽娟负担。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  赵玉兰审判员  陈 勇二〇二〇年三月十日书记员  吴颖颖