浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初4141号原告：李振，男，1993年3月16日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：卓小燕，温州市龙湾区永强法律服务所法律工作者。被告：项燕妮，女，1992年8月13日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。被告：曲某1，男，2010年3月11日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被告：曲某2，女，2007年1月31日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。上述两被告的法定代理人：曲妮，女，1982年3月3日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区，系曲某1、曲某2之母。被告：曲妮，女，1982年3月3日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。四被告的共同委托诉讼代理人：张纯灿，浙江东瓯律师事务所律师。第三人：何兵建，男，1998年12月18日，黎族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。委托诉讼代理人：周文峰，浙江六和（温州）律师事务所律师。原告李振为与被告项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮、第三人何兵建房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月21日向本院起诉，本院于同日适用简易程序立案受理。2019年7月25日，本院裁定本案中止诉讼。本案依法由审判员郑国友适用简易程序分别于2019年7月18日、2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告李振及其委托诉讼代理人卓小燕，四被告的委托诉讼代理人张纯灿，第三人何兵建的委托诉讼代理人周文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李振诉称：四被告于2015年12月1日将坐落于龙湾区沙城街道永强大道2842-2844号二间房屋出租给安二辉、刘家弼开饭店，并签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2015年12月1日至2018年11月30日。三年租金为165000元，按年算每年租金55000元。之后，安二辉、刘家弼于2016年4月份将上述承租的房屋租赁使用权及装修、设施等作价为壹拾贰万元转让给原告。原告将二间房屋的一楼作为门店经营使用，二楼至五楼作为住宿，并将后续的租金直接支付给被告项燕妮与曲妮。原《房屋租赁合同》到期后，原告与被告延续房屋租用，原告并与被告项燕妮在2016年11月21日签订了《房屋租赁合同》，租期延续从2018年11月30日始至2021年11月30日止，三年租金为21万元，按年结算每年租金为7万元。现租期尚未到期，被告单方强制解除租赁合同，并强制断电，造成门店经营、原告及家人、员工的生活受到严重的影响。综上所述，原告与被告项燕妮签订的《房屋租赁合同》依法成立，未违背法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告在征得被告项燕妮同意转租的情况下将部分房屋转租给他人使用，不存在违约行为。四被告强制断电的行为损害了原告的合法权益。为此，原告特依据《民事诉讼法》第119条及相关法律规定，规定依法向法院起诉，请求：一、依法判令四被告继续履行由被告项燕妮与原告在2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》；二、依法判令被告立即恢复用电；三、依法判令四被告赔偿原告自2019年6月17日始至恢复正常用电时止期间的因被告故意断电行为造成原告的经济损失(暂按每天2000元计算)。四、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回其第一、二项诉请，并明确第三项诉请为：四被告赔偿原告因其故意断电造成原告的租金损失31702元（2019年6月17日开始计算至11月30日）及第三人的停业损失64000元及装修残值20000元（第三人按一天1000元，计算64天，从2019年6月17日计算至8月20日第三人搬离之日）。为证明上述事实，原告向本院提供如下证据：1.原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格的事实；2.被告的身份信息及公证书，证明被告的诉讼主体资格的事实；3.房产权证，证明租赁房屋的情况；4.《房屋租赁合同》，证明原告与被告签订的租赁合同合法有效，应受法律保护；5.银行交易明细单，证明租金已支付至2019年11月30日。被告项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮辩称：本案中因原告未经被告同意转租，被告依法解除合同。根据规定，解除通知送达之日即2019年5月17日合同已经解除，被告发函时明确告知并要求原告及时腾空，否则会采取停水停电，但原告一直没有腾空，也没有缴清水电费，故被告对自己的房屋采取停电以要求原告腾空房屋是合法合理的，原告因自己的在先行为应承担全部后果。2019年5月17日租赁合同已经解除，但原告至今未履行腾空房屋的义务。第三人与被告不存在法律关系，第三人的损失应由原告自行承担，且要求被告赔偿装修损失缺乏法律依据，故应驳回原告的诉讼请求。为证明上述事实，被告项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮向本院提供如下证据：1、两份民事判决书，证明原告擅自转租及负有腾空房屋的义务。2、录音一份，证明原告一直未履行腾空的义务。第三人何兵建述称：被告的停电行为给第三人造成重大损失，第三人与原告已经确认过是经被告同意转租的。被告的停电行为直接导致第三人无法经营，原告构成根本违约。2019年8月20日原告与第三人达成解除合同，第三人搬离承租房屋。第三人对原告的诉请没有意见。第三人何兵建未向本院提供证据。原告提交的上述证据，经庭审出示质证，被告项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮表示均无异议。第三人何兵建质证意见如下：证据1-3无异议。证据4-5由法院核实。本院认为，四被告和第三人对证据1-5均无异议，故均予以确认。四被告提交的上述证据，经庭审出示质证，原告质证意见如下：证据1的真实性无异议，对待证事实有异议，本案是被告断电造成原告损失，被告对其断电行为仍应对原告进行赔偿。证据2的真实性无异议，但内容不完整，前面讲到在外地有事情，不能马上赶回来。第三人何兵建质证意见如下：证据1三性无异议，第三人确实有听到被告与原告说可以转租的。证据2由法院审查确认。本院认为，证据1-2的真实性均予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。根据上述认定的证据，结合双方当事人陈述，本院认定如下事实：2015年12月1日，项燕妮作为出租方（甲方）与案外人安二辉、刘家弼作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于温州经济技术开发区永强大道2842-2844号的二间房屋出租给乙方用于经营饭店，租赁期限自2015年12月1日至2018年11月30日止，年租金为55000元。2016年4月20日，安二辉作为转让方（甲方）与李振作为顶让方（乙方）签订一份《店面转让协议》，约定甲方将位于温州经济技术开发区沙城街道七二村永强大道2842-2844号门面转让给乙方使用。四被告对该转让行为予以同意。2016年11月21日项燕妮作为四被告的代表与李振重新签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条房屋基本情况甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于浙江省温州市龙湾区沙城街道2842-2844：共5层2间。第二条房屋用途该房屋用途为门店。除双方另有约定外，乙方不得任改变房屋用途。第三条租赁期限租赁期限自2018年11月30日至2021年11月30日。第四条租金该房屋租金为（人民币）21万0千0百0拾0元整。租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准，除此之外，出租房不得以任何理由任意调整租金。第五条付款方式租金按年结算，由乙方于每年提前壹个月交付给甲方柒万零千零百零拾零元整。……第十一条因乙方责任终止合同的约定乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿（产生任何法律责任由乙方承担）:1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4.拖欠租金累计达壹个月；5.利用承租房屋进行违法活动的；6.故意损坏承租房屋的。……第十三条违约责任租赁期间双方必须守信合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金……”。四被告已经收取原告李振第一年的租金7万元。2019年3月8日，李振作为出租方（甲方）与何兵建作为承租方（乙方）签订一份《租房合同》，合同约定：“甲方将位于温州经济技术开发区沙城街道七二村永强大道2842-2844号一楼的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2019年3月8日至2022年3月8日，计36个月。本房屋月租金为5834元……”。2019年5月18日，项燕妮通过微信向李振发送《解租赁合同通知书》，通知书载明：“2019年3月8日，贵方未经我方的同意，将承租房屋擅自转租或转借给何兵建，何兵建作为违法次承租人在浙江省温州市龙湾区沙城街道2842-2844号地址于2019年3月11日工商登记注册温州经济技术开发区沙城旭和汽车维修店，严重违反《房屋租赁合同》第十一条第一款的规定。综上所述，贵方违反《房屋租赁合同》情节恶劣，我方按照合同的第十一条、第十三条的约定，特此通知贵方：一、自本通知书收到之日起，贵我双方于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》解除，不再生效；二、鉴于贵方严重违约行为，我方根据合同第十三条的规定，限定贵方在收到本通知书之日起三日内，交清水电费、煤气费、电话费、物业费等欠费，并按照合同规定支付我方按交纳年度租金20%的违约金14000元。三、请贵方在收到本通知书之日起三日内，清空室内的个人物品，贵方自行加装的、可移动的装修部分，贵方有权自行拆除；移动部分或者移动会给房屋造成损坏的，贵方不得拆除，将房屋保持可用状态返还给我方。敬请贵方严格按照以上通知时间办理完毕房屋腾空事宜及违约金支付事宜，否则我方将视为贵方放弃屋内物品的所属权利，并保留司法追究的权利，如贵方超期仍未搬离，我方将采取断水、断电措施，并以法律途径依法追究贵方的违约责任，因此造成的责任及损失由贵方自行承担。”。2019年6月17日四被告对涉案出租房屋进行断电，至今未恢复供电。2019年8月20日何兵建腾空其承租的涉案房屋并告知李振。另查明，涉案房屋登记产权人为项光义，房屋产权证号为：温房权证龙湾区字第××号，产权证登记地址为：沙城镇永强大道2118号。项光义于2010年7月24日死亡。温州市东南公证处于2014年2月18日作出的编号为（2014）浙温东南证内字第3739号《公证书》，载明：涉案房屋系项光义生前与其配偶曲妮共有，该房屋的一半为项光义的遗产，因曲妮及项光义父亲项有东、母亲黄玉翠表示放弃对项光义的遗产继承权，因此，兹证明项光义的上述遗产由项燕妮、曲某1、曲某2共同继承。经继承后，上述房屋归项燕妮、曲某1、曲某2与曲妮共有。2019年6月3日，项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮以李振为被告、何兵建为第三人向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，诉讼请求为：1.依法判令解除项燕妮与李振之间于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》，解除双方的租赁合同关系；2.依法判令认定李振与何兵建于2019年3月9日签订的《租赁合同》无效；3.依法判令李振、何兵建立即腾空坐落于浙江省温州市龙湾区沙城街道2842-2844号房屋内的所有物品、设施；4.依法判令李振支付原告方违约金14000元。2019年9月2日，本院作出（2019）浙0303民初3687号民事判决，判决：一、解除项燕妮与李振于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》。二、确认李振与何兵建于2019年3月9日签订的《租赁合同》无效。三、李振、何兵建于判决生效之日起十日内将坐落于温州市龙湾区沙城街道永强大道2842-2844号的房屋腾空归还原告项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮。四、驳回项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮的其他诉讼请求。后李振不服该判决而上诉至温州市中级人民法院，温州市中级人民法院于2019年12月16日作出（2019）浙03民终5705号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年9月2日，何兵建以李振为被告，项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮为第三人向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，诉讼请求为：一、李振立即向何兵建返还租金46387元（租金是年租金7万元，从2019年3月8日至6月17日共计101天，共计租金13613元，差额56387元，减去被告已经退还的1万元，共计应返还租金46387元。）；二、李振赔偿何兵建停业损失64000元及装修残值20000元（停业损失是从2019年6月17日开始计算至8月20日，按每天1000元计算，共计64000元。装修是共投入装修材料15000元及工人工资5000元，共计20000元。）。2020年3月19日，本院作出（2019）浙0303民初5750号民事判决，判决：一、李振于判决生效之日起十日内返还何兵建租金46387元。二、李振于判决生效之日起十日内赔偿何兵建20000元。三、驳回何兵建的其他诉讼请求。本院认为：本案中，2016年11月21日被告项燕妮作为四被告的代表与原告李振签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。对于原告主张四被告赔偿原告因其故意断电造成原告的租金损失31702元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”温州市中级人民法院于2019年12月16日才作出（2019）浙03民终5705号民事判决，此后判决解除项燕妮与李振于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》的（2019）浙0303民初3687号民事判决才生效。而本案四被告于2019年6月17日对涉案出租房屋进行断电，至今未恢复供电，造成原告李振在断电期间无法对涉案租赁房屋进行正常使用，四被告对原告李振无法正常使用涉案租赁房屋所造成的损失应承担相应的赔偿责任。因四被告已经收取原告李振2018年11月30日至2019年11月30日的涉案房屋租金7万元，原告李振要求四被告按合同约定的租金标准7万元/年赔偿原告2019年6月17日至2019年11月30日停电期间的租金损失，符合法律规定，本院予以支持。现原告要求四被告赔偿2019年6月17日至2019年11月30日的租金损失31702元，未超出规定的标准，本院予以支持。对于原告主张四被告赔偿第三人的装修残值20000元问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本院（2019）浙0303民初3687号生效判决已经确认李振与何兵建于2019年3月9日签订的《租赁合同》无效，李振亦未提供何兵建装修涉案房屋有经过四被告同意的相关证据，现原告要求被告赔偿第三人何兵建的装修残值损失20000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张四被告赔偿原告因其故意断电造成第三人的停业损失64000元的问题。本案（2019）浙0303民初5750号一案对于何兵建起诉要求李振赔偿停业损失64000元的诉请，该案判决并没有支持，而原告的该项诉请亦缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮于本判决生效之日起十日内赔偿原告李振31702元。二、驳回原告李振的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2614元，减半收取1307元，由原告李振负担1011元，由被告项燕妮、曲某1、曲某2、曲妮负担296元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 郑国友二〇二〇年三月十九日代书记员 舒 纯附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。