湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终851号上诉人（原审被告）：周利辉，女，1972年12月23日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住岳阳市。委托诉讼代理人：李超，湖南祈安律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙覃，湖南祈安律师事务所实习律师。被上诉人（原原审告）：高国庆，男，1980年8月23日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：何平，女，系高国庆岳母。被上诉人（原审被告）：岳阳市疾病预防控制中心，住所地岳阳市南湖大道。法定代表人：黄岳四，该中心主任。委托诉讼代理人：刘礼伟，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：余熙文，湖南岳州律师事务所实习律师。上诉人周利辉因与被上诉人高国庆、岳阳市疾病预防控制中心（以下简称岳阳疾控中心）租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初6388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周利辉上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回高国庆对周利辉的上诉请求，改判岳阳疾控中心向周利辉支付补偿款46332元；二、由高国庆承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，判决周利辉向高国庆退还押金10000元没有事实依据。周利辉收取的押金都已经抵扣房租并得到双方确认，不应退还高国庆。周利辉与高国庆签订时约定押金为20000元，后因高国庆拒绝交纳租金，周利辉被迫接受其以押金抵租金10000元。于是2018年4月15日双方变更押金金额为10000元，周利辉向高国庆出具了10000元的押金收条。2018年10月13日，高国庆再次以剩余的10000元押金抵房租，并向周利辉出具声明。2、一审法院判决岳阳疾控中心向高国庆支付补偿金46332元错误，有违公平原则和诚信原则。高国庆与周利辉签订的《房屋租赁合同》合同期从2015年3月9日起至2017年6月8日。2016年6月14日高国庆与周利辉达成共识，即合同期内政府给予的承租人相关补偿给高国庆，高国庆带入经营场地的物品、装修补偿及拆迁门面的停产停业补偿也给高国庆。2017年6月8日合同期满后，上诉人无偿收回门面，高国庆无条件退还门面。上述声明的内容很明确，如在合同期内该门面被政府拆迁，高国庆带入经营场地的物品、装修补偿及拆迁门面的停产停业补偿归高国庆。双方合同期满后，上诉人无偿收回门面，上述补偿应与高国庆无关。高国庆获得承租人补偿的前提条件为该门面的征收拆迁发生在双方租赁合同期内，即2017年6月8日前，而岳阳疾控中心于2019年3月份才与征收方签订拆迁补偿合同，上诉人与高国庆的租赁合同期已超过了近两年。高国庆显然不能凭2016年6月14日双方签署的声明获得承租人补偿。若一审法院判决岳阳疾控中心向高国庆支付承租人装修及停业损失，次承租人超过合同期内仍可获得承租人补偿金。那根据公平原则，合同期为2013年1月9日至2014年1月9日的次承租人赵峰，是否可以依据与上许人签订过房屋租赁合同而主张补偿金?房屋的装修主要由上诉人完成，各位次承租人也进行了添附，本与高国庆没有关系，由其获得该补偿恰恰是违背了公平诚信原则，更何况高国庆在转租合同期满后强占门面并在强制拆除时还真真切切获得了2万元的额外补偿。上诉人从岳阳疾控中心处获得房屋承租权是以集资建房为代价的，因岳阳疾控中心门面的建设资金由上诉人提供，所以给予上诉人的租金较为优惠且租期较长。上诉人虽有几次转租，但均严格控制各转租人之间产生转让费。高国庆自2015年3月9日接手门面，没有向上任次承租人赵峰支付转让费(当时该片区即将拆迁是众所周知，受让人也不可能出转让费)，因只有两年的租赁期，其并没有投资装修，一年后即开始了征收拆迁的动员，更不可能进行装修，一审判决却毫无根据地推定装饰装修由实际占有人即高国庆投入。上诉人为该门面付出很多，门面建设资金主要来源于上诉人，而高国庆在次承租合同到期后，拒不搬出门面，恶意侵占本属于周利辉使用的门面以获得征收补偿款，事实上其无理诉求已得到了一定满足（征收方为推进拆迁，已额外向其支付了20000元补偿款）。如果将本属于周利辉投入的装修补偿及停业损失补偿支付给高国庆，反倒违背了公平诚信原则，支持了不守诚信、拒不搬出已到期门面的恶意侵占者。上诉人认为岳阳疾控中心已获得并自愿给付的承租人补偿金46332元应当支付给周利辉。高国庆辩称，根据2016年6月14日周利辉与高国庆签署的声明，合同期内如遇政府拆迁，政府给予的拆迁门面和停产停业补偿给高国庆，虽然高国庆与周利辉签订的《房屋租赁合同》约定合同到期日为2017年6月8日，但在合同到期后高国庆仍占有使用门面，周利辉也一直收取租金，并将20000元押金中的10000元也抵作了租金，合同也一直履行到2019年5月，因此政府拆迁行为仍在租赁合同期内，相关的拆迁补偿款理应支付给高国庆。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。岳阳疾控中心辩称，对一审法院认定的事实没有异议，对于46332元补偿款如何分配由法院认定，岳阳疾控中心服从法院判决。高国庆向一审法院起诉请求：一、判令岳阳疾控中心、周利辉将民族小学右边第三个门面的拆迁补偿款补偿给高国庆；二、周利辉返还押金及租金共计5.6万元；由岳阳疾控中心、周利辉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、2010年12月31日，岳阳疾控中心（甲方）与周利辉（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容为：1、甲方将主办公楼北侧师范路门面出租给乙方，从2011年1月1日起至2017年12月31日止；2、租金共计35000元，分两次付清，签合同时支付15000元，2013年12月31日支付20000元；3、门面不得转让，合同期满甲方无偿收回房屋。双方还就其他事项进行了约定。二、2015年6月9日，高国庆委托刘星（乙方）与周利辉（甲方）就诉争门面签订了一份《门面租赁合同》，主要内容为：1、甲方出租门面给乙方，合同期限为2015年3月9日至2017年6月8日；2、乙方向甲方交纳门面押金2万元，合同到期后如无对甲方门面财产损坏，水电费、税费缴清，甲方应予退还给乙方；3、合同期内乙方提前每季度向甲方缴纳三个月房租9000元。由于未到合同期内，政府给予的拆迁门面和停产停业补偿给高国庆，在2017年6月8日合同期满后，甲方无偿收回门面，高国庆无条件退还门面，双方向一审法院提供的声明内容不完全一致，另一份声明中除前述内容外，还有另一项内容，即高国庆带入经营场地的物品、装修补偿给高国庆。2018年4月15日，周利辉向高国庆出具了10000元的押金收条，2018年4月25日，高国庆书面表述“声明以前的押金条作废”。三、合同期满后高国庆一直继续使用租赁物，岳阳疾控中心称2019年3月份正式签订拆迁补偿合同，补偿结算表显示诉争租赁物装饰装修补偿为25461元、搬迁补助548元、停产停业损失补偿20323元，共计46332元，岳阳疾控中心同意将该款支付给租赁户。2019年7月份租赁物由高国庆交付拆除，拆除时该房屋已经进入司法强制拆除阶段，高国庆在拆除时获得补偿款2万元，岳阳疾控中心表示该款不包含在前述补偿款范围内。一审法院认为，一、关于押金，按照高国庆与周利辉的合同约定，合同期满应该退还押金，故高国庆要求周利辉退还押金符合法律规定，予以支持。双方签订合同时押金为2万元，但在2018年4月15日双方变更押金金额为1万元，故周利辉应返还押金1万元。二、关于租金退还，高国庆在租赁物拆除前一直占有使用租赁物，交付租金是履行合同的行为，要求周利辉返还租金无事实与法律依据，不予支持。三、关于拆迁补偿款，经查明该款项为46332元，系岳阳疾控中心自愿给付，周利辉系诉争门面的承租人，高国庆系次承租人，岳阳疾控中心虽然自愿给付该费用，但具体给付对象并不明确，实际系高国庆与周利辉就该款的分配有争议，三方之间的合同约定的租赁期间均已经届满，高国庆与周利辉在2016年6月14日的声明限于2017年6月8日前，而本案拆迁补偿发生在该日期之后，故对该款的分配高国庆与周利辉没有明确约定，鉴于门面在拆迁及交付时均由高国庆实际占有使用，装饰装修一般均由实际使用人投入，一审法院根据公平原则，由岳阳疾控中心自愿给付的补偿款46332元由高国庆享有。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、周利辉向高国庆退还押金10000元；二、岳阳疾控中心向高国庆支付补偿款46332元；三、驳回高国庆的其他诉讼请求。案件受理费1173元，由高国庆负担700元，周利辉负担50元，岳阳疾控中心负担423元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周利辉提交一张由高国庆于2018年10月13日出具的条据，拟证明高国庆交纳的20000元押金中的剩余10000元也抵作了租金，高国庆对该条据的真实性无异议，但对证明目的有异议。本院认证意见为对该证据的真实性予以认可。本院二审查明，2018年10月13日，高国庆向周利辉出具一份声明，内容为：上次开的押金壹万元条子作废，抵房租2018.10.8至2019.8。其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、周利辉是否应当退还剩余10000元押金；二、46332元房屋拆迁补偿款归谁所有。关于焦点一，周利辉是否应当退还剩余10000元押金的问题。经查明，2018年4月15日，周利辉向高国庆出具了10000元的押金收条，证明此时高国庆已将20000元押金中的10000元抵作了租金，尚有10000元押金在周利辉处，而在2018年10月13日，高国庆向周利辉出具一份声明，内容为：上次开的押金壹万元条子作废，抵房租2018.10.8至2019.8，足以说明高国庆将剩余的10000元押金也抵作了租金，因此周利辉不应再予以退还。关于焦点二，46332元房屋拆迁补偿款归谁所有的问题。经查明，该46332元房屋拆迁补偿款分别由25461元装饰装修补偿、548元搬迁补助、20323元停产停业损失补偿共三部分组成，由此可知该补偿款是出租人对实际承租人因无法继续租赁门面而造成的装饰装修损失及停业损失等方面给予的补偿，虽然高国庆与周利辉签订的《房屋租赁合同》约定合同到期日为2017年6月8日，但在合同到期后高国庆仍占有使用门面，周利辉也通过扣押押金的方式收取租金，因此双方的租赁关系仍在延续，直至涉案门面被拆迁，因此548元搬迁补助、20323元停产停业损失补偿理应归高国庆所有，关于装饰装修补偿，双方均没有证据证明涉案门面系由谁装修，考虑到高国庆一直在占有使用门面，且双方在2017年6月8日共同签署的声明中曾约定高国庆带入经营场地的物品、装修补偿给高国庆，因此一审法院认定装饰装修补偿补偿归高国庆所有较为合理。综上所述，周利辉的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初6388号民事判决第二项；二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初6388号民事判决第一项、第三项；三、驳回高国庆的其他诉讼请求。逾期履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1173元，由高国庆负担750元，岳阳市疾病预防控制中心负担423元；二审案件受理费1208元，由高国庆负担300元，周利辉负担908元。本判决为终审判决。审判长 刘 玲审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇二〇年三月三十日书记员 陈倩雅