海南省万宁市人民法院民事判决书（2019）琼9006民初2840号原告：梁德芳，女，1956年1月12日出生，汉族，现住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：张彪，海南信容慈律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：海南省建实实业有限公司，住所地海南省万宁市万城镇光明北路横三街南侧（李亚光宅）。法定代表人：简永智，该公司董事长。原告梁德芳与被告海南省建实实业有限公司（以下简称建实公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月2日公开开庭进行了审理。原告梁德芳的委托诉讼代理人张彪到庭参加诉讼，被告建实公司经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。梁德芳向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《海南建实滨河小镇房屋认购书》为无效合同；2、判决被告向原告返还人民币20000元；3、判令本案的案件受理费、公告费260元由被告承担。事实与理由：被告在万宁市××镇”项目，并公开销售。2018年8月4日，被告向原告宣传称该项目经万宁市长丰镇牛漏村“两委”通过“四议两公开”决议，将位于万宁市××镇的土地使用权及合作开发股权一次性流转给被告用于建设万宁“滨河共享农庄”项目，是合法开发建设的房屋。原告基于对该宣传的信任才同意与被告签订《海南建实滨河小镇房屋认购书》（以下简称《房屋认购书》），以240130元的价格认购被告所开发的该项目B2栋一单元303房，原告也于8月10日向被告支付了定金2万元。2019年3月份，万宁市政府以该项目没有办理相关房屋开发、建设、销售等合法手续，为违法建筑为由将该项目所建的房屋予以强制拆除。原告认为，由于被告所开发、建设、销售的该“滨河共享农庄”项目因没有相关房屋开发、建设、销售等合法手续被政府予以强制拆除，因此原告与被告所签订的《房屋认购书》为无效合同，根据合同法的有关规定，被告实际收取原告的有关费用应当向原告予以返还。由于被告不愿向原告退款，原告唯有向法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。建实公司缺席，也未提交书面答辩意见。梁德芳围绕其诉讼请求依法向法庭提交了以下证据：证据一、《海南省农业农村厅关于公布2018年海南共享农庄创建试点名单的通知》琼农字[2018]214号文件，证明：被告向原告出示《海南省农业农村厅关于公布2018年海南共享农庄创建试点名单的通知》琼农字[2018]214号文件，宣称该项目被政府定为2018年海南共享农庄创建试点名单，有合法手续等宣称行为。证据二、《房屋认购书》，证明：2018年8月4日，被告向原告宣称该项目经过万宁市长丰镇牛漏村“两委”通过“四议两公开”决议，将位于万宁市××镇的土地使用权及合作开发股权一次性流转给被告用以建设“滨河共享农庄”项目，是合法开发建设的房屋。于是原告基于对该宣传的信任才同意与被告签订《房屋认购书》，约定被告将其所开发的“滨河共享农庄”项目的B2栋303房预售给原告。证据三、收据，证明：原告共计向被告支付了2万元定金的事实。证据四、照片（2张），证明：1、2019年3月份，万宁市政府以该项目没有办理相关房屋开发、建设、销售等合法手续，为违法建筑为由将该项目所建的房屋予以强制拆除。2、涉案房屋被拆除的前后状态。证据五、告示照片，证明：涉案房屋没有五证，是违法建筑项目，已经被政府强制拆除。证据六、公告费发票，证明：原告就本案公告支付了260元的公告费。建实公司未出庭对原告提交的上述证据进行质证。本院经审查核对认为，原告提交的上述证据一至证据六内容真实，形式合法，与本案具有关联性，本院予以确认，可以作为认定本案相关事实的依据。建实公司未向法庭提供证据。本院为查清案件事实依法调取如下证据：万宁市自然资源和规划局关于调取万宁鑫福源房地产开发有限公司等开发商报建手续的复函[万自然资函（2019）654号]。原告对该证据的三性没有异议。建实公司未出庭对该证据进行质证。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定本案事实的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定本案事实如下：2018年8月4日，原告与被告签订《房屋认购书》，约定：原告认购被告开发建设的位于万宁市长丰镇牛漏村委会迁乐村小组滨河小镇项目（以下简称涉案项目）B2栋1单元303号房（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积43.66平方米；2018年8月4日交定金20000元；本《房屋认购书》在经出卖人（被告）和认购方（原告）双方签字(盖章)、认购方交纳定金后生效；签订《房屋认购书》之日起，认购方于手续下达日内应携带本《房屋认购书》、定金收据及认购方身份证明原件到出卖人指定地点(如未指定即为出卖人售楼处)签署《滨河小镇房屋买卖合同》及其附件，并按合同约定向出卖人支付购房款，《房屋认购书》定金可抵扣购房款；涉案房屋最终总价、面积、付款方式、交房标准等均以双方签订的《滨河小镇房屋买卖合同》及其附件为准。面积数据最终以有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告记载的数据为准；签订《滨河小镇房屋买卖合同》时，本认购书自动失效，认购方应交回本《房屋认购书》及定金收据原件；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约于2018年8月10日向被告支付了定金20000元。涉案项目属于五证（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）全无的违法建筑，因此万宁市政府于2019年3月以涉案项目为违法建筑为由将涉案项目包括涉案房屋在内的所建房屋予以强制拆除。原告因此于2019年9月10日向本院起诉，提出本案诉讼请求。本院认为，关于本案的定性问题。在本案中，原告与被告签订《房屋认购书》未约定购房款总价、付款方式、交房标准等主要合同条款，该《房屋认购书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，其协议内容符合商品房预约合同的特征，本案应按照商品房预约合同的法律关系审理。据此，本案属于商品房预约合同纠纷，立案时确定的案由为房屋买卖合同纠纷不准确，予以纠正。本案的争议焦点为：1.被告与原告签订的《房屋认购书》是否有效；2.被告应否向原告返还人民币20000元。一、关于原告与被告签订《房屋认购书》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。……”的规定，本案中，原告与被告签订的《房屋认购书》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。因此，原告要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。二、关于被告应否向原告返还人民币20000元的问题。在双方签订涉案合同时，涉案项目尚未取得商品房预售许可证，不符合房屋买卖的条件。并且，涉案项目因五证（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）全无，被万宁市政府于2019年3月以涉案项目为违法建筑为由将涉案项目包括涉案房屋在内的所建房屋予以强制拆除。因此，合同已无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，涉案合同应予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状。本案中，原告已合同约定将20000元定金支付给被告，依上述法条规定，合同解除后，原告可以要求被告将该定金20000元返还。故原告要求被告向其返还人民币20000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告经本院依法传唤，拒不到庭应诉，放弃了答辩、质证等诉讼权利，应承担相应的诉讼后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、海南省建实实业有限公司于本判决生效之日起十日内向梁德芳返还人民币20000元。二、驳回梁德芳的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币300元（原告已预交），由海南省建实实业有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内向本院交纳；公告费人民币260元（原告已预付），由海南省建实实业有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内向梁德芳交付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 陈运连人民陪审员 陈君旭人民陪审员 许声军 二〇二〇年三月十六日书 记 员 曾 叶附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。（共印5份）