贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终353号上诉人（原审原告）：姜某，男，1962年9月24日生，汉族，浙江省慈溪市人。委托诉讼代理人：陈海，贵州袭明律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：安顺建安置业发展有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区虹湖路与北山路交叉口东北角。诉讼代表人：归东，安顺建安置业发展有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：李力、包光明，贵州富迪律师事务所律师，代理权限为一般授权。原审第三人：张某，女，苗族，1961年5月10日生，贵州省安顺市人。委托诉讼代理人：金竹、陈华祥，贵州联通律师事务所律师、实习律师，代理权限为特别授权。原审第三人：孙某，男，汉族，1978年1月4日生，贵州省安顺市人，住安顺市镇宁布依族苗族自治县丁旗镇一街村三组。上诉人姜某因与被上诉人安顺建安置业发展有限公司（以下简称建安公司），原审第三人张某、孙某商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2019）黔0402民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姜某上诉请求：一、请求撤销原审判决,依法改判支持上诉人的诉讼请求。二、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：首先,整个案件中没有任何证据证明建安公司和张某具有人格混同的情形。所谓“人格混同”要具有财产混同、业务混同、主体混同等特征。公司财产与股东财产的混同主要表现在公司的营业场所与股东的居所混合使用，股东没有严格区分公司财产与个人财产。公司业务与股东业务发生混同主要表现在两者皆从事同一业务，公司业务经常以股东个人名义进行，以致交易对方根本无法分清是与公司还是与股东进行交易。在本案中没有证据表明有该表现。其次,若建安公司与张某被认定为人格混同,那将认定公司的资产与张某个人资产混同,则建安公司与张某个人的资产及债务将不予区分。将会出现对公司及个人的债务皆是承担连带责任。因此,一审认定建安公司与张某人格混同无法律和事实依据,以此否定上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同的真实性无法律依据。四、一审法院明显偏向被上诉人,举证责任分配错误。根据谁主张,谁举证的基本原则，上诉人主张双方系房屋买卖关系，已就该主张提供了相应的支付购房款,签订买卖合同,办理网签等证据,已完成举证责任。被上诉人主张系借贷关系,及有转款200万元的答辩,上诉人已申请证人给以印证，也已完成举证责任。而一审中,被上诉人就答辩的主张不能提供充足的证据予以印证。一审认定“原告主张通过孙某支付的4、5笔款项不是利息，而是张某委托协调解决养老院土地规划问题，张某对此予以认可,但均无证据证实该主张的真实性。”上诉人已举证证明款项用途,并得到张某的认可，上诉人的举证已完成。被上诉人认为该款项系利息，应由被上诉人举证证明有支付利息的借款本金存在，利息的计算以及支付款项确认为利息的转账备注等,但皆没有。而一审却将该举证责任分配给上诉人,以此否认上诉人的主张。综上,一审认定事实不清,适用法律错误,上诉人请求贵院依法撤销一审判决并在查清事实的基础上改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人建安公司二审中未作答辩。原审第三人张某、孙某二审中未作陈述。原审原告姜某向一审法院起诉请求：1、判令被告立即将位于西秀区虹山湖路与武当山路交叉口西北角北山路环形皮鞋厂棚户区改造项目第3幢2层1号及第3幢4层1号两套商品房交付原告；2、判令被告立即交付办理上述两套商品房的转移登记；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金，以1916415元为基数，按日万分之0.1计算，从2016年8月30日计至实际交房之日止；4、判令被告向原告支付逾期办证违约金，以人民币1916415元为基数，按日万分之0.1，从2017年5月31日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月10日，原被告签订了两份房屋买卖合同，即：编号为HZ-D3-2-1及HZ-D3-4-1的《商品房买卖合同》，购买位于西秀区虹山湖路与武当山路交叉口西北角北山路环形皮鞋厂棚户区改造项目第3幢2层1号及第3幢4层1号两套商品房，约定交房时间为2016年8月30日，约定在房层交付使用之日起90日内申请该房屋所有权初始登记，在取得初始登记后180日内向产权部门办理商品房转移登记。逾期交房及逾期办理商品房转移登记，将承担违约金。合同签订后，原告按被告指示足额付清购房款，但被告均未交房，也未办理商品房转移登记，被告已严重违约，故诉至法院，并提出如上诉请。原审被告建安公司辩称：１、被告与原告之间不存在真实的购房关系，本案涉及的商品房买卖合同的基础法律关系是第三人张某与原告之间的民间借贷关系，第三人张某与原告的行为给被告虚构了债务，损害了被告及全体债权人的合法权益。2015年9月2日，张某与原告签订借条，借款400万元，在张某担任建安公司法定代表人期间，其通过与原告签订商品房买卖合同的方式为其个人借款提供担保。2015年12月9日原告汇入300元进入被告账户，在此期间被告的财务管理均由孙某进行操作，而此笔款项当日划入孙某账户，形成购买商品房的假流水。在2016年1月8日第三人孙某曾代张某向原告偿还过100万元，说明张某与原告之间存在民间借贷关系，案涉商品房买卖合同系为担保借款而虚设，并非真实存在，且单价远低于同年销售商铺单价，也远低于同年销售住房单价，据此可以看出并非真实的买卖关系；２、被告已进入破产程序，涉案财产属于债务人财产，不能单独清偿，单独清偿将损害被告及其他全体债权人的合法利益。请求驳回原告的全部诉请。原审第三人张某述称：１、合同双方已经签字是双方的真实意思表示；２、张某个人与原告之间不存在个人借贷的关系，以孙某名义支付原告的几笔款项是为解决当时养老院项目规划等费用。原审第三人孙某述称：我只知道原告与张某之间有借贷关系，但是后面张某与原告签订合同的情况我不清楚。一审法院认定事实：2015年12月8日原、被告签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：HZ-D3-2-1、合同编号：HZ-D3-4-1），约定被告将其开发建设的位于西秀区虹山湖路与武当山路交叉口西北角北山路环形皮鞋厂棚户区改造项目第3幢2层1号及第3幢4层1号两套商铺出售给原告，第3幢2层1号商铺建筑面积1252.32平方米，套内建筑面积920.88平方米，总价款为人民币1154640元；第3幢4层1号商铺建筑面积880.39平方米，套内建筑面积647.38平方米，总价款为人民币761775元。合同同时约定交付房屋时间为2016年8月30日，逾期交房，自本合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之0.1的违约金，合同继续履行；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并在取得初始登记后180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，出卖人不能在规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。以上两份合同签订次日，原告向被告账户转账300万元（包含HZ-D3-5-1号商铺涉及的收款收据），并在用途及附言处备注“付购房款”。被告也向原告出具两份《收据》，载明收到原告交来“虹湖之舟”商铺D3-2-1全款1154640元、商铺D3-4-1全款761775元，并加盖被告公司财务专用章。被告并为原告所购上述两个商铺办理了合同备案登记（网签）。2017年3月13日在原、被告双方对D3-5-1商品房的网签进行了撤销登记。当日，从张某账户向原告账户转款人民币2000000元。同时查明：原告2015年12月9日所交3000000元购房款在转入被告账户的同日，被告即将该款转入了第三人孙某在工商银行的账户。孙某原为第三人张某的出纳，管理张某的财务，张某名下的公司包括建安公司和建业公司大部分款项周转都是使用孙某在工商银行的账户。孙某在庭审中陈述原告与张某之间有过两次民间借贷关系，第一次借款是200万元或300万元（具体时间、金额记不清了），张某通过孙某在工商银行的账户向原告支付过4、5次利息；第二次借款是190万元（已另案处理）。2016年1月8日从第三人孙某在工商银行的账户向原告转款186000元，于2016年3月16日从第三人孙某在工商银行的账户向原告转款186000元，于2016年4月8日从第三人孙某在工商银行的账户向原告转款174000元。另查明：从2015年9月1日起至2017年3月31日期间，存在从被告建安公司账户多笔款项转至孙某在工商银行的账户，从孙某在工商银行的账户多笔款项转出、转入张某账户的情形。一审法院认为：虽然原告所提交的证据均反映原、被告之间签订有商品房买卖合同，并有相关支付购房款凭证，但通过核算，涉案商铺的销售价款仅为第2层每平方米922元、第4层每平方米865元，远远低于同一项目住宅销售单价，更是远远低于同时期商铺市场销售价格，明显不合理。被告辩称该买卖合同并非真实的法律关系，而系民间借贷关系，结合第三人孙某的陈述及本院调取的银行流水，体现在原告交付300万元款项后，确有通过孙某在工商银行的账户向原告三次转账情况，原告以明显不合理的低价向被告购买如此大面积商铺，与常理不符，加之第三人孙某陈述原告与张某之间有过两次民间借贷关系，第一次是200万元或300万元，张某通过孙某在工商银行的账户向原告支付过利息（第二次是涉190万元已另案处理），与本院查证事实基本吻合，不排除双方之间存在民间借贷等其他法律关系，签订该两份商品房买卖合同的目的是为其他法律关系作的让与担保。原告主张通过孙某支付的款项不是利息，而是张某委托协调解决养老院土地规划问题，张某对此主张予以认可，但均无证据证实该主张的真实性。目前被告已进入破产程序，案涉商铺尚未进行不动产登记在原告名下，不产生物权变动效力，所有权仍归属被告，系被告的破产财产，而涉案房屋为商铺而非居住所需，如果个别清偿交付给原告，将对其他债权人利益造成损害。经本院释明，原告仍坚持不变更诉讼请求。故对原告诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告姜某的诉讼请求。案件受理费628元，保全费5000元，合计5628元，由原告姜某负担。本院二审期间，被上诉人建安公司向本院提交以下证据：第一组证据：“虹湖之舟”3栋《商品房买卖合同》及备案登记表22份，“虹湖之舟”3栋两个商铺《商品房买卖合同》及房款、维修基金、契税等收据，拟证明“虹湖之舟”3栋在销售过程中，住宅每平方米单价在4000元左右，商铺每平方米单价在2.9万元。姜某与建安公司签订的买卖合同中约定的价格远低于市场以及同期同栋楼住宅和商铺的价格，说明案涉合同系炮制，双方不存在真实的房屋买卖合同关系，签订合同的真实目的是企图用这种方式为张某向姜某借款提供担保。第二组证据：《贵州房地产发展报告》中的安顺市2015年房地产市场运行报告（安顺市住房和城乡建设局），拟证明2015年安顺市中心城区商品房销售均价为5589元/平方米，同比上涨56.56%。其中，住宅销售均价为3376元/平方米，同比上涨8.39%；商铺销售均价为12951元/平方米，同比上涨67.77%。该报告说明在2015年安顺市房地产价格不断上涨，在2015年12月住房和商铺的价格位于2015年最高价格，即2015年商铺每平方米单价也是远远高于12951元/平方米。说明姜某与建安公司签订的房屋买卖合同中所约定的价格不仅远低于同期同栋楼住宅和商铺的价格，同时也远低于2015年12月安顺中心城区商铺价格，说明案涉合同系炮制，双方不存在真实的房屋买卖合同关系，签订合同的真实目的是用该方式为张某向上诉人借款提供担保。本院组织各方当事人对以上证据进行了质证。上诉人姜某对被上诉人建安公司提交的第一组证据的真实性、合法性不持异议，但认为与本案无关联性，达不到其证明目的。价格高低并不影响买卖合同的效力和双方真实购房意思表示。该组证据与姜某提交一致，不能证明本案买卖合同不真实。根据最高院九民会议纪要，本案合同不存在无效情形，应鼓励合同交易。第三人张某对该组证据真实性不持异议，但认为与本案无关联性，且报告的内容合法性、权威性、科学性有意见。第三人孙某认为该组证据与其无关，不发表意见。经审查，上述住宅《商品房买卖合同》签订时间均发生于2015年12月期间，商铺《商品房买卖合同》签订的时间发生于2015年10月期间，与案涉两份商铺《商品房买卖合同》发生于同一年，且时间接近，能够证明2015年10月-12月案涉项目“虹湖之舟”商铺住宅及商铺的销售单价情况，故对该组证据，本院予以采信，但不能达到建安公司关于案涉合同签订的真实目的是为张某向姜某借款提供担保的证明目的。上诉人姜某对被上诉人建安公司提交的第二组证据的三性均持异议，认为不属于证据，也并非专业资质人员或案件当事人出具，达不到其证明目的，且房开公司营销均按本公司实际情况，地理位置，营商环境制定价格。第三人张某认为该组证据已过举证期限，不发表质证意见。第三人孙某不发表质证意见。虽然建安公司提交该组证据时已过举证期限，但经责令其说明理由，该报告系二审中购买并收到，不属因故意或重大过失逾期提交的证据，且本院已对其进行了训诫。经审查，该组证据属证据中的书证，《贵州房地产发展报告》中的安顺市2015年房地产市场运行报告系由安顺市住房和城乡建设局拟写，能够证明2015年安顺市住宅及商铺销售的单价情况，故对该组证据，本院予以采信，但不能达到建安公司关于案涉合同签订的真实目的是为张某向姜某借款提供担保的证明目的。二审对一审查明的事实予以确认。另根据二审采信的证据补充查明：2015年10月，“虹湖之舟”商铺D3-1-9A销售单价为第1层28962.8元/㎡，D3-1-9B销售单价为第1层28895元/㎡；12月，住宅销售单价为3428元/㎡-4150元/㎡。2016版《贵州房地产发展报告》第一百四十九页载明：“安顺市2015年房地产市场运行报告：2015年安顺市中心城区商品房销售均价为5589元/平方米，同比上涨56.56%。其中，住宅销售均价为3376元/平方米，同比上涨8.39%；商铺销售均价为12951元/平方米，同比上涨67.77%。”二审中，本案争议焦点为：上诉人姜某与被上诉人建安公司是否系商品房买卖合同关系。本院认为，上诉人主张其与被上诉人系商品房买卖合同关系，被上诉人抗辩其与上诉人系民间借贷关系。经审查，虽然姜某提供了两份《商品房买卖合同》、转账凭证、收据及网签资料证明其在与被上诉人签订合同后，便于2015年12月9日向被上诉人支付了300万元（除本案涉及合同编号为HZ-D3-2-1、HZ-D3-4-1的商铺款外，还包括案外合同编号为HZ-D3-5-1号商铺款），且建安公司为姜某所购上述三个商铺均办理了合同备案登记（网签）（除本案涉及合同编号为HZ-D3-2-1、HZ-D3-4-1的商铺外，还包括案外合同编号为HZ-D3-5-1号商铺）。但经计算，本案中，姜某购买“虹湖之舟”商铺的销售单价为第2层922元/㎡、第4层865元/㎡，远远低于同时期该项目商铺第1层销售价格28962.8元/㎡、28895元/㎡，远远低于同一项目住宅销售单价3428元/㎡-4150元/㎡，也远远低于2015年安顺市中心城区商铺销售均价为12951元/平方米。以2015年安顺市中心城区商铺销售均价计算，姜某购买案涉商铺折扣率约为0.7折，即转让价格为交易时交易地市场交易价的7%。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”的规定，本案中姜某购买案涉商铺的单价第2层922元/㎡、第4层865元/㎡，可视为明显不合理的低价。因此，姜某以明显不合理的低价向建安公司购买面积如此之大的商铺，不符合商品房买卖的常理。而姜某向建安公司转账300万元的同日，建安公司便将该款转入张某个人出纳孙某的账户。且从收到300万元的次月开始，张某通过孙某账户向姜某转账三次，前两次转账金额一致，具有规律性，即2016年1月8日186000元，2016年3月16日186000元，2016年4月8日174000元。2017年3月13日,姜某在建安公司处购买的三个商铺中的D3-5-1商铺网签撤销了登记。同日，张某个人账户向姜某转入2000000元。虽然姜某主张其与张某的款项来往系因张某委托协调解决养老院土地规划问题，张某对此也予以认可，但仅有二人的陈述，没有其他书面证据予以证明，故一审对该事实未予采信，于法有据。本案不能排除存在民间借贷或其他法律关系，签订本案商品房买卖合同的目的是为其他法律关系所作的让与担保的可能。因此，上诉人姜某提供的证据不能充分证明其与被上诉人建安公司在签订《商品房买卖合同》时的真实意思表示系商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人应承担举证不利的后果。经二审释明，上诉人姜某仍不愿变更诉讼请求。综上，上诉人的上诉理由和请求不能成立，本院依法不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费628元，由上诉人姜某承担。本判决为终审判决。审判长 谢 晖审判员 刘 熹审判员 辜贤莉二〇二〇年三月十三日法官助理王爽书记员张颖（代）