上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1893号上诉人(原审原告)：上海广川置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：潘子翔(PuahTzeShyang)，董事长。委托诉讼代理人：徐军，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊爽，上海市光大律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：骅中孟餐饮(上海)有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：史中豪，总经理。委托诉讼代理人：李晶晶，重庆钜沃律师事务所律师。上诉人上海广川置业有限公司(以下简称“广川公司”)因与被上诉人骅中孟餐饮(上海)有限公司(以下简称“骅中孟公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初53631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广川公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第五项、第六项；2.改判骅中孟公司向广川公司支付的租赁保证金136,912.26元、公共事业保证金4,961.6元、装修押金12,404元由广川公司没收，同时骅中孟公司向广川公司支付合同解除违约金237,419.34元；3.改判骅中孟公司向广川公司支付逾期办理相关证照注销或变更手续的违约金103,532.47元；4.改判骅中孟公司向广川公司支付房屋占有使用费103,532.47元。事实和理由：一、租赁合同因骅中孟公司违约而解除，广川公司有权没收骅中孟公司支付的租赁保证金、公共事业保证金、装修押金，并要求骅中孟公司承担合同解除的违约金。因骅中孟公司提前退租，广川公司遭受了巨大损失，包括中介费损失、空置期损失、装修免租期损失、租金差额损失，一审法院在合同约定违约金基础上调低适用的违约金金额不足以弥补广川公司的损失。二、双方当事人间的房屋租赁合同关系合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。合同就房屋占有使用费的计算标准以及逾期办理相关证照注销或变更手续的违约金已作明确约定，一审法院对此予以调低，缺乏合同和事实依据，也不合理地降低了骅中孟公司的违约成本。被上诉人骅中孟公司辩称：一、一审判决广川公司没收骅中孟公司已支付的各项保证金，已足以弥补广川公司损失。骅中孟公司已缴纳的租赁保证金系三个月的租金、物业管理费及推广费之和，广川公司没收该些保证金足以覆盖且远高于其实际损失，其再要求骅中孟公司额外支付六个月租金、物业管理费及推广费作为违约金，属于要求骅中孟公司重复承担违约责任，显然不合理，且无事实和法律依据。二、一审判决调整房屋占有使用费及逾期办理相关证照注销违约金的计算标准，具有事实及法律依据。合同解除后，骅中孟公司一直主动、积极地与广川公司沟通撤场手续等事宜，但广川公司阻挠骅中孟公司交还租赁物业，租赁物业延期交还、造成损失扩大的主要原因在广川公司。骅中孟公司在租赁物业交接完毕后即积极履行工商证照等注销义务，并在合理期限内办理完毕，广川公司并未因此遭受任何损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。广川公司向一审法院起诉，请求判令：1.广川公司与骅中孟公司签署的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》自2019年10月10日解除；2.骅中孟公司已经向广川公司支付的租赁保证金136,912.26元、公共事业保证金4,961.60元、装修押金12,404元不予返还；3.骅中孟公司支付广川公司欠付的房屋租金10,863.87元、物业管理费1,600.52元、市场推广费300.10元、2019年8月25日至2019年11月4日期间的公共事业费(水费、电费等)8,959.77元，并支付逾期支付费用的违约金(第一部分以8,959.77元为本金，每日按逾期款项金额的0.1%计算，从起诉之日11月15日计算至实际付清之日，第二部分以欠付的房屋租金、物业管理费、市场推广费为本金，从10月9日起算，计算至实际付清之日)；4.骅中孟公司支付广川公司合同违约金237,419.34元；5.骅中孟公司支付逾期办理工商等注销或变更手续的违约金(自2019年11月10日起至12月4日最后一个证照注销之日止，按每日每平方米72.58元的标准计算)；6.骅中孟公司向广川公司支付房屋占用费112,535.29元(自2019年10月11日起，按每日每平方米72.58元的标准计算)。一审法院认定事实：2018年8月28日，广川公司作为出租方(甲方)、骅中孟公司作为承租方(乙方)签订了位于上海市静安区恒通路268/318号“凯德星贸中心-商场”B1层06号(以下简称“系争房屋”)的《房屋租赁合同》，租赁面积为62.02平方米。租赁期限为2018年11月1日至2021年10月31日。甲方同意给予乙方自系争房屋交付之日起2个月的装修期，交付日为2018年9月1日。自装修期期满后的次日起，系争房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取。保底租金，按租用面积计算。2018年11月1日至2019年10月31日的含税月保底租金为33,986.96元(后因税率变化更改为每月33,677.99元)，之后每年递增。乙方支付租赁保证金136,912.26元。系争房屋每月含税物业管理费为4,961.60元。每月租金、物业管理费、市场推广费(除首期另有约定外)于每月第一个工作日或之前向甲方付清。乙方应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向甲方交还系争房屋。乙方逾期不交还的，按每日每平方米72.58元的标准支付逾期期间的房屋占用费。乙方支付装修押金12,404元，装修押金于系争房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还。乙方应于合同租赁期满或合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商等经营证照注销或变更手续。否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米72.58元的违约金。乙方支付公共事业保证金4,961.60元。乙方超过十日以上未正常营业的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金，六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。2018年9月11日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，对租赁合同中市场推广费相关内容进行了修改。租赁合同与补充协议另对其他事项进行了约定，双方自签订后开始按约履行。骅中孟公司支付租赁保证金136,912.26元、公共事业保证金4,961.60元、装修押金12,404元。因广川公司认为骅中孟公司的装修不符合标准，故装修押金未退还。骅中孟公司支付租金、物业管理费、市场推广服务费至2019年9月30日，支付公共事业费至2019年8月25日。一审法院再查明，双方另签订储藏室的租赁合同，因该合同产生纠纷，广川公司已起诉至一审法院，案号为(2019)沪0106民初53632号，骅中孟公司将系争房屋与该储藏室配套经营WABO(哇饱)快餐。2019年9月19日双方进行多次邮件往来显示：9月19日，骅中孟公司告知广川公司自2019年9月30日起不再租用系争房屋，并申请退还押金；9月20日，广川公司答复骅中孟公司，希望骅中孟公司继续承租，如骅中孟公司仍决定退租，广川公司将按照双方签订的租赁合同来进行下一步的安排；9月24日，骅中孟公司答复广川公司，如因广川公司未及时配合协商退租，9月30日后骅中孟公司将不再经营，自10月1日起不再租用系争房屋；同日，广川公司答复骅中孟公司，希望骅中孟公司能坚持经营到年底，广川公司可考虑减少相应赔偿金，如擅自停业超过10天将产生违约风险；9月30日，广川公司回复骅中孟公司，希望骅中孟公司坚持营业至11月31日，如提前停止营业，将按照租赁合同约定执行；当日，骅中孟公司回复广川公司，决定交铺离场，希望广川公司配合；10月9日，广川公司提醒骅中孟公司，骅中孟公司自2019年10月1日开始租赁商铺内无店员正常上班且房屋内无货品，储藏室也停止营业，广川公司保留商铺租赁合同及储藏室租赁合同约定的自己享有的权利，考虑采取进一步法律手段以维护自身合法权益。2019年10月10日，广川公司向骅中孟公司在租赁合同中披露的注册地址发送解约函，该解约函于10月12日退回，广川公司在10月12日另通过短信发送解约函给骅中孟公司法定代表人史中豪。10月12日，骅中孟公司与广川公司协商搬场，广川公司告知东西不能动，需骅中孟公司的赔偿到位才能动。10月18日，广川公司同意骅中孟公司进行物品搬离，并要求10月23日前将系争房屋恢复至复原标准并返还广川公司。同日，骅中孟公司向广川公司发送告知函，因9月30日，骅中孟公司搬离物品遭广川公司阻拦，10月12日要求搬离被告知不能进行任何操作，10月15日，被告知将更换门店及仓库门锁，认为因骅中孟公司不间断尝试搬离并恢复系争房屋遭拒，故产生的损失由广川公司负责。之后，骅中孟公司对系争房屋及储藏室进行了复原。11月2日，骅中孟公司与广川公司开始办理交接手续，11月4日，骅中孟公司完成需要整改部分，广川公司进行了确认。截至该日，骅中孟公司尚欠广川公司公共事业费8,959.77元。2019年11月28日，骅中孟公司设立在系争房屋内的骅中孟餐饮(上海)有限公司恒通路分公司由上海市市场监督管理局准予注销。骅中孟餐饮(上海)有限公司恒通路分公司于2019年12月4日申请注销食品经营许可证，上海市静安区市场监督管理局于当日做出准予注销许可的决定。一审审理中，广川公司表示，如法院确定的合同解除日期与广川公司主张不同，租金与使用费由法院一并调整。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。租赁合同及补充协议系广川公司、骅中孟公司真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。骅中孟公司无正当理由要求退租，并不再经营，构成根本违约。广川公司向骅中孟公司发送解约函，解约函在10月12日送达，一审法院确认双方之间的租赁合同及补充协议于该日解除，骅中孟公司应支付租金13,036.64元。广川公司对物业管理费1,600.52元、市场推广费300.10元的主张并未违反规定，法院予以确认。广川公司要求骅中孟公司支付租金、物业管理费、市场推广费的逾期付款违约金，骅中孟公司不同意支付，要求调低。一审法院认为，广川公司的主张虽有合同约定，但标准过高，法院酌情确定支付方式为以三项的总金额14,937.26元为本金，按日万分之五的标准，自2019年10月9日支付至实际付清之日止。骅中孟公司在2019年11月4日完成整改，自此双方交接完毕，骅中孟公司应支付的房屋占有使用费应计算至该日。考虑到骅中孟公司曾要求搬离遭拒的情节，广川公司对于损失的扩大有一定的责任，骅中孟公司认为房屋占有使用费过高要求调整，一审法院酌情确认占有使用费的金额为20,000元。双方对于欠付的公共事业费的金额无异议，一审法院确认为8,959.77元。广川公司要求骅中孟公司承担公共事业费的违约金，骅中孟公司不同意支付。由于交接时，双方未结算公共事业费，广川公司在起诉时才要求骅中孟公司支付该笔费用，故一审法院对起算时间调整为骅中孟公司收到证据副本次日起计算，即从2019年11月29日开始计算。广川公司的主张的标准虽有合同约定，但标准过高，一审法院酌情调整为按日万分之五的标准计算。骅中孟公司构成根本违约，应向广川公司支付违约金。广川公司主张收取的租赁保证金、公共事业保证金、装修押金不予退还，并要求骅中孟公司支付违约金237,419.34元，骅中孟公司认为违约金金额过高。结合本案的实际情况，一审法院酌情确认违约金的金额为154,277.86元，此款与骅中孟公司已经支付的租赁保证金、公共事业保证金、装修押金予以抵扣。广川公司诉请不予退还租赁保证金、公共事业保证金、装修押金的主张予以支持，另要求支付违约金237,419.34元的诉请不再支持。合同解除后，根据合同约定，骅中孟公司应于三十日内办妥相关证照的注销或变更手续，否则应向广川公司支付违约金。骅中孟公司在12月4日才申请并办理完毕相关证照的注销手续，已经违约。广川公司诉请骅中孟公司按照合同约定标准支付违约金，但未提供证据证明其损失。骅中孟公司不同意支付违约金，认为即便应该支付违约金，金额也过高。结合本案的实际情况，一审法院酌情确认此项违约金的金额为5,000元。一审法院判决：一、上海广川置业有限公司与骅中孟餐饮(上海)有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》自2019年10月12日解除；二、上海广川置业有限公司收取骅中孟餐饮(上海)有限公司的租赁保证金136,912.26元、公共事业保证金4,961.60元、装修押金12,404元不予返还，与骅中孟餐饮(上海)有限公司应承担的违约金154,277.86元予以抵扣；三、骅中孟餐饮(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海广川置业有限公司租金13,036.64元、物业管理费1,600.52元、市场推广费300.10元，及租金、物业管理费、市场推广费的逾期付款违约金(以14,937.26元为本金，按日万分之五的标准，自2019年10月9日支付至实际付清之日止)；四、骅中孟餐饮(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海广川置业有限公司公共事业费8,959.77元及逾期付款违约金(以8,959.77元为本金，按日万分之五的标准，自2019年11月29日支付至实际付清之日止)；五、骅中孟餐饮(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海广川置业有限公司逾期办理相关证照注销或变更手续的违约金5,000元；六、骅中孟餐饮(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海广川置业有限公司房屋占有使用费20,000元;七、对上海广川置业有限公司其余诉讼请求不予支持。本院审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，现广川公司上诉主张对骅中孟公司已支付的租赁保证金、公共事业保证金、装修押金不予退还，同时要求骅中孟公司支付合同解除违约金237,419.34元。没收保证金和支付违约金本质上均是骅中孟公司违约导致合同解除而应承担的违约责任，根据本案的事实，广川公司已于2019年11月4日收回系争房屋，之后其已完全掌握房屋的处置权，其实际损失有限，考虑到骅中孟公司要求搬离时曾遭拒等情节，本院认为，一审法院酌情确定违约金金额为154,277.86元，并与骅中孟公司已支付的租赁保证金、公共事业保证金、装修押金进行抵扣，符合制裁违约和利益平衡原则，可予维持。故对广川公司另要求骅中孟公司支付违约金237,419.34元的主张，本院不予支持。关于房屋占有使用费及逾期办理证照注销或变更手续的违约责任，一审法院就其判决理由已作详细阐述，本院认同，不再赘述。综上，广川公司的上诉请求，理由不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,592元，由上诉人上海广川置业有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长 陈 俊审判员 邬海蓉审判员 俞 璐二〇二〇年三月十八日书记员 夏 兰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……