湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0481民初603号 原告暨反诉被告：耒阳市住房保障服务中心，住所地耒阳市五一东路348号，统一社会信用代码12430481MB1A15211F。 法定代表人：李晓茅，该中心主任。 委托诉讼代理人：文瑞成，湖南楚章律师事务所律师。 被告暨反诉原告：耒阳市宏宇房地产开发有限公司，住所地耒阳市水东江街道办事处建设路3幢3屋301，统一社会信用代码914304815849425515。 法定代表人：梁小勇，该公司董事长。 被告暨反诉原告：耒阳市鸿达房地产开发有限公司，住所地耒阳市蔡子池街道办事处沿江路，统一社会信用代码91430481582764552L。 法定代表人：梁帆，该公司董事长。 被告：梁成玉。 三被告的委托诉讼代理人：徐仲锋，北京市浩天信和（深圳）律师事务所律师。 三被告的委托诉讼代理人：王美柔，北京市浩天信和（深圳）律师事务所实习律师。 原告耒阳市住房保障服务中心（以下简称住房保障中心）为与被告耒阳市宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）、耒阳市鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达公司）、梁成玉建设工程施工合同纠纷一案，于2019年3月13日向本院提起诉讼。2019年4月23日，反诉原告宏宇公司、鸿达公司为与反诉被告住房保障中心建设工程合同纠纷一案，向本院提起反诉。经审查，符合反诉条件，决定合并审理。本院依法组成由审判员龙柁雅担任审判长，人民陪审员王小红、徐明哲参加的合议庭，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。代理书记员廖倩担任记录。原告暨反诉被告住房保障中心的委托诉讼代理人文瑞成，被告暨反诉原告鸿达公司的法定代表人梁帆，被告梁成玉，三被告的委托诉讼代理人徐仲锋、王美柔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告与被告宏宇公司康居家园项目部2013年9月12日签订的《廉租住房建设合同》；2、三被告按合同约定将竣工验收的位于耒阳市水东江街道办事处振兴南路300套（每套面积50㎡）廉租房交付原告使用；3、被告返还按300套廉租房的标准多支付给被告的工程款211万元。法庭辩论终结前，原告将第3项请求变更为：被告返还按300套廉租房的标准多支付给被告的工程款111万元。事实与理由：为了更好地完成我市2013年城市保障性住房建设任务，有效缓解我市低收入家庭住房困难，根据2013年5月28日《耒阳市人民政府市长办公会议纪要》第19期及衡阳发改委与房产局联合文件衡发改投[2013]31号文件精神，经报耒阳市人民政府同意，决定在耒阳市水东江街道办事处振兴南路（原精锑厂旧址）兴建廉租住房300套，建筑面积约1.5万平方米。该项目委托被告宏宇公司负责建设，采用整体收购方式完成。2013年9月11日，被告宏宇公司（甲方）与案外人欧阳丽琼（乙方）签订《康居家园廉租房项目委托合同》，委托其整体承办“耒阳市康居家园廉租房项目”的一切事项，并向乙方一次性收取管理费2万元，欧阳丽琼与匡校群、贺志国合伙（后匡校群退伙，被告梁成玉的弟媳王怀琳入伙）。2013年9月12日，原告（甲方）与宏宇公司康居家园项目部（乙方）签订《廉租住房建设合同》，约定建设廉租住房300套，建筑面积约1.5万平方米（该宗地规划范围按整单元建设300套廉租房以外车库及门面由乙方处理，剩余房屋如符合廉租房条件，拟按2014年廉租房计划再行收购），建房所有手续的办理及费用、购地费用和办理划拨的国有土地使用权证书所发生的一切税费由乙方承担，甲方按验收后的总建筑面积整体收购，收购价格以每平方米1228元的综合价格计算总款给乙方；合同还对工程款的支付方式进行了约定；合同约定建设工期为一年，即自2013年9月12日开工，2014年9月11日须经综合验收合格并交付甲方使用，每延迟一个月罚款5000元。合同签订后，在履行过程中，实际施工人变更为被告鸿达公司、梁成玉。该项目自开工一直做做停停，主要原因是施工方在“康居家园”一号楼压振兴南路道路红线约2.5米，整改时间拖得太长，另外就是施工方擅自建了一、二层透空层门面和车库约8500平方米，不属于收购范围，应由施工方自筹资金，而施工方自身经济实力较弱。2015年2月12日下午，原、被告及施工方代表在原告四楼会议室召开了“康居家园”廉租房项目建设有关问题的专题会议，形成了会议纪要，该项目2号楼和3号楼建成144套，面积分别为4094.24㎡和5033.36㎡，并完成了内粉刷和贴了外瓷砖，1号楼已完成208套，但主体尚未完工，该项目至今未竣工验收。原告已按照进度拨付工程款2386万元，如按300套的收购计划，已超额拨款211.37万元，按416套计算，尚只需支付600万元。由于项目已连续拖了几年尚未能竣工验收交付，且处于停工状态，致使我市廉租房项目一直未能圆满完成。2018年8月15日，原告向被告宏宇公司及相关当事人送达了书面的《关于“康居家园”项目复工的通知》，明确要求被告宏宇公司及其项目部务必于2018年8月25日前复工，逾期未复工，我局将依法解除《廉租住房建设合同》，但被告一直未能复工，项目至今处于停滞状态。综上，由于被告严重违约，致使原告的合同目的无法实现，而且合同约定的经竣工验收合格并取得合格证书的300套廉租房依合同已四年多未能交付原告投入使用。基于此，特向法院起诉，请判如所请。 原告为支持其诉讼请求，提供了如下证据： 1、《廉租住房建设合同》，用以证实原耒阳市房产管理局（以下简称房产局）将耒阳市水东江街道办事处振兴南路（原精锑厂旧址）300套廉租房交给被告宏宇公司负责建设，采用整体收购方式完成，收购价格以每平方米1228米的综合价格计算总款及建设工期为一年。 2、①“康居家园”有关问题专题会议签到册；②关于“康居家园”廉租住房项目有关问题的专题会议纪要；③关于“康居家园”建设项目有关事项的函，用以证实：①“康居家园”一号楼压振兴南路红线2.5米，要求被告宏宇公司必须无条件拆除违规建筑，按照规划设计要求依法依规做好整改；②撤销原宏宇公司康居家园项目部资金专户，康居家园项目部另立专户。 3、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，用以证实房产局取得了国有土地使用权证并补办了涉案工程的一系列许可证，该工程建设获得了国家主管部门的许可。 4、关于“康居家园”项目复工的通知、关于“康居家园”项目复工的回复、关于对康居家园项目部有关问题的复函及相应的签收回执单，用以证实截止2018年8月15日止，涉案项目已停工，房产局要求被告宏宇公司务必于2018年8月25日前复工，逾期未复工，将解除《廉租住房建设合同》。被告宏宇公司虽进行了回复，但最终未复工。 5、耒阳市康居家园历年支付资金一览表及相关凭证，证实房产局已拨付涉案工程款2386万元的事实。 三被告对上述证据经质证，对证据1的“三性”予以认可，对证明目的有异议，其中合同约定是自相矛盾，第三条约定以整体收购的方式，在第六款中又约定按进度付款，并非是由乙方建设完工交付以后才由甲方整体收购，而是按照进度拨款，同时要求乙方承担所有费用；第六条第一项又约定所有权证办理至甲方名下，是权益义务的不对等，其中工期的约定也荒谬，该项目的规划许可是2017年才办好，所以该合同有关约定与事实不符，通过行为的方式对该合同的主要条款都进行了变更。 对证据2的“三性”无异议，会议纪要的第二条只是对压线这一事件要求无条件拆除，并未明确是谁的责任，属于规避责任，作为平等的主体之间，需通过协商变更合同的方式，根据原告的证据证明，压线的原因是原告导致。对证据3的“三性”无异议，但对证明目的有异议，原告作为合同的甲方，在办理相关许可证的问题上，严重拖延，由此可见工程延误的责任完全在原告；同时也证明，原告把本属于被告的国土使用权强行登记到自己名下。对证据4，其中一份通知单的签收人是贺志国，他与项目无关，所以该份送达无效，且通知内容被告方也不认可，没有明确原告支付相应工程款的责任，属于单方面对合同的变更，应属无效；其中对被告宏宇公司的回复，也是因为没有收到相关工程款，原告没有按照实际进度支付工程款，没有权利单方解除合同，如果解除，也需要承担相关违约责任。对证据5，统计表的总数是2286万元，与原告举证的数字不符，其中因压红线整改的214万元，应该由原告承担，不属于原告支付工程款的范围内，所以原告支付的工程款总数为2072万元。 三被告辩称，一、在耒阳市康居家园廉租住房建设项目中，违约方并非是被告宏宇公司、鸿达公司，更加不是被告梁成玉，而是原告。原因有以下几点:1、原告在施工过程中，变更该项目工程量、提高交房标准，工程款拨付额却未随之而增多，导致建设资金不足，工程无法完成并且现仍处于停工状态。根据《廉租住房建设合同》约定，该项目原定兴建廉租住房300套，建筑面积约1.5万平方米。而根据房产局(现住房保障服务中心)发文至耒阳市规划局的以下文件:2014年8月20日，《耒阳市康居家园廉租住房项目整改请求》“对原建设性详细规划图作出调整，新增小区内主干道用地15.5亩”、“请求规划局将规划总平面图的壹栋号、肆栋号调整为电梯房17F,伍栋号调整电梯房21F，贰栋号、叁栋号调整楼梯房8F”;2014年9月17日，《关于调整“康居家园”廉租住房住宅小区规划的函》“‘康居家园’廉租住房项目经规划批准的总建筑面积约为2万余平方米.....”;以及2016年11月10日，耒阳市发展和改革委员会下发《关于同意调整耒阳市康居家园廉租住房(公租住房)项目建筑面积的通知》“经研究，同意将该项目总建筑面积由29200平方米变更为36780平方米，其中廉租住房(公租住房)面积28080平方米，配套用房面积8700平方米，其他内容不变”等政府文件，可知原告在项目施工过程中，扩大项目规模，将楼梯房改为电梯房，提高了交房标准。被告鸿达公司的建设成本远远加大，现已自行垫付资金2000多万元。《康居家园建设合同》约定的结算方式已不再适用，需请专业机构对该项目进行造价鉴定。2、原告及其委托的监理单位，作为该项目的建设单位和监理单位，对项目施工图纸和施工过程具有监管和决定的重要作用，1号楼因压振兴南路红线约2.5米被要求整改及拖延工期，原告需承担全部责任。《廉租住房建设合同》第三条约定“乙方(宏宇公司)须按规划平面布置图及规划设计要求进行规划设.....并经甲方[即住房保障中心(房产局)]同意后进行相应施工图设计，图纸设计须符合廉租房有关规划设计要求”、第四条(1)如须对施工图进行修改，必须经甲方同意，由具备资格的设计单位设计，并经过规划部门的同意方可施工，施工过程中，乙方接受甲方所委托的监理部门实施全程质量监管，以确保工程质量合格并如期交付使用。原告委托监理公司和授权监管股室(住保办)派遣多名技术人员在建设施工现场，全程对建设项目规划工程技术、建筑工程施工等进行监督。被告鸿达公司受让该项目时，一号电梯楼桩基础已做好，混凝土已灌注至±零。之后，被告鸿达公司用时4至5个月建成一号楼电梯房第5层时，才发现1号楼压红线一事，原告应该承担未尽到监理、监管责任的违约责任。被告鸿达公司因整改一号楼，办理补办手续、整改设计图纸及特种行业建筑施建等直接发生费用共214万元，应当全部由原告承担。被告鸿达公司只是依照经原告同意及规划部门同意的施工图纸，在原告委托的监理部门的监管下，对已经做好桩基础、浇灌好混凝土至±零的基础上，继续建设而已，对于1号楼压振兴南路道路红线的过错，被告鸿达公司并不能控制，应由原告负全责，包括但不限于整改费用及工期延误的损失。综上，原告违约在先，被告鸿达公司在原告未拨付资金建设的情况下，未按《关于“康居家园”项目复工的通知》复工也是情理之中。并且，由于原告违约导致工期延期约6年，应当对被告鸿达公司在延期期间建筑材料的损耗及各种人工费进行补偿，且被告鸿达公司投入该项目的施工设备在延期6年期间损耗巨大，原告应对施工设备进行折旧赔偿。由于被告鸿达公司为建设该项目，已投入资金2000多万元，负债累累，希望尽快取得拨付的工程款，将该项目完工交付。请求法院能判令原告继续履行《廉租住房建设合同》。二、原告主张拨付工程歉2386万元不属实，要求按300套廉租房的标准退还多支付的211万元更是无稽之谈，原告应当按目前市场价格收购该项目建设而成的全部廉租住房。经核查原告提交法院的证据及被告的证据，被告确认原告拨款2286万元，但其中214万元应是一号楼压振兴南路道路红线约2.5米的整改费用，应当予以剔除，故原告实际拨付用于建设项目的工程款是2072万元。原告要求被告返还多支付的建设工程款211万元，是对其拨付工程款的行为自相矛盾的。该项目工程进度款拨付必须经原告委托的监理部门负责经办人员、原告负责经办人员和项目的监管监理人员，分别到建设项目现场核实，按照施工现状发生的工程量及施工进度完成的百分比例来定拨付款金额的。该项目每次的工程款拨付申报表均是通过建设单位和各级监管、监理、财政局等多个单位领导和负责经办人员签字盖章认可并同意的。原告称多支付211万元，岂不是与当时审批拨付资金的行为相矛盾?且根据《廉租住房建设合同》第三条“剩余房屋如符合廉租房条件拟按2014年廉租房计划再行收购”及本答辩状第一点所述，原告在施工过程中扩大项目规模，提高交房标准经过耒阳市规划局等相关部门审批通过、并且2015年3月1日，被告鸿达公司向耒阳市人民政府请示《关于申请公共租赁住房建设的请示》，恳请耒阳市人民政府将耒阳市水东江振兴南路地段的25亩宗地用于建设600套50㎡公共租赁住房，经原告时任局长谷峰批示“同意纳入2016年全市公租房计划”，原告应当收购该项目现在及未来所建成的全部廉租住房，而非仅收购300套，且收购价格应以目前市场价格或专业机构鉴定造价为准。三、被告鸿达公司并非是擅自建设该项目1、2、3、4号楼一、二层门面及车库约8700平方米，而是原告向耒阳市规划局申请后所建，且与该项目的整体不可分割，应由原告拨付款项建设。原告发文《关于调整“康居家园”廉租住房住宅小区规划的函》申请“原设计通过的一，二、三、四栋号低于路面的住宅用房调整为地下室及半地下室:部分调整为中、高楼层”，原告发文《耒阳市康居家园廉租住房项目整改请求》“地下室透空层低于路面的贰层不计容积率”，耒规[2016]0228号《建设用地规划许可证》等政府文件、审批证书和设计施建图都可证明建设一、二层透空层商业面积8700㎡，不是被告鸿达公司擅自建设的，而是经原告与耒阳市规划局同意的。并且，一、二层透空层是廉租住房的基础，廉租住房盖在其上，这是不可否认的事实。故该项目1、2、3、4号楼一、二层透空层的门面及车库应由原告拨款建设。四、梁成玉与本案并无直接关系，不是适格被告，还请法院对诉讼主体作出变更。原告在诉状称梁成玉是该项目实际施工人并将其列为共同被告，是没有法律和事实依据的。根据合同相对性原则，被告梁成玉并非涉案合同的主体，即使原告诉称被告鸿达公司的法定代表人梁帆是被告梁成玉的儿子，也不能直接起诉要求被告梁成玉承担任何责任。恳请法院对本案诉讼主体作出变更。综上，恳请法院不予支持原告的诉讼请求。 反诉原告宏宇公司、鸿达公司向本院提出反诉请求，请求判令：1、反诉被告继续履行《廉租住房建设合同》；2、反诉被告按照协议约定将位于耒阳市水东江街道办事处振兴南路“康居家园”廉租房1、2、3、4号楼一、二层透空层门面及车库约8700㎡的产权登记在反诉原告鸿达公司名下；3、已登记在反诉被告名下的位于耒阳市水东江街道办事处振兴南路6203平方米行政划拨用地（廉租房建设用地）的土地使用权为反诉原告鸿达公司所有。法庭辩论终结前，反诉原告将该请求变更为：反诉被告督促梁育忠、欧阳丽琼、贺志国返还反诉原告鸿达公司支付的人民币952790元及相关利息；4、反诉被告在原定的多层廉租房1228元每平方米收购价格的基础上，按照实际建设的高层廉租房以及目前的市场价格向反诉原告鸿达公司收购廉租房；5、反诉被告将康居家园小区外基础配套设施建设项目继续由反诉原告鸿达公司施工建设，并按照惠民小区、康居家园小区外基础配套设施招标公告所确定的投资总额973.19万元，根据康居家园小区以基础配套设施工程量所占比例，核算康居家园小区外基础配套设施投资额度；6、反诉被告对反诉原告鸿达公司在延期期间建筑材料的损耗及各种人工费进行补偿，以及对该项目建设施工设备进行折旧赔偿。事实与理由：耒阳市康居家园廉租住房建设项目是2013年度国家保障性住房民生工程，2013年9月，反诉被告与反诉原告宏宇公司签订《廉租住房建设合同》，反诉原告鸿达公司在2014年12月通过支付对价方式，受让了康居家园廉租住房项目，成为实际投资建设方，反诉原告鸿达公司有权要求反诉被告继续履行合同，承担合同约定的义务，《廉租住房建设合同》第三条项目建设规模约定该宗地规划范围按照单元建设300套廉租房以外车库及门面由反诉原告宏宇公司处理，因此作为实际投资建设方的反诉原告鸿达公司拥有位于耒阳市水东江街道办事处振兴南路康居家园廉租房1-4号楼一、二层透空层门面及车库约8700平方米的国有土地使用权及相应的房屋所有权；合同第四条项目建设内容的第一款项目建设用地中明确反诉原告鸿达公司已取得精锑厂范围内约10亩划拨用地，建房所有手续的办理及费用、购地费用和办理划拨的国有土地使用权证书所发生的一切税费均由反诉原告鸿达公司承担，并且反诉原告鸿达公司已实付土地转让费420万元以及承担办理产权证一切税费，因此已登记在反诉被告名下的位于耒阳市水东江街道办事处振兴南路6203平方米行政划拨用地的土地使用权应为反诉原告鸿达公司所有，合同第五条约定反诉被告收购价格按照每平米1228元的综合价格计算总款付给反诉原告，在2014年8月20日反诉被告向耒阳市规划局发出耒阳市康居家园廉租住房项目整改请求，已同意将一号栋、四号栋调整为电梯房17F，五栋调整电梯房21F，二栋和三栋调整楼梯房8F，原定的多层廉租住房收购价格已不适用于实际建设的高层廉租住房，同时，反诉被告同意的该廉租住房设计施工图纸，所要求的交房标准，也远高于合同约定的标准，并且现在距离当初约定的收购价格时间已过去6年，反诉被告应当按照目前的市场价格计算收购标准，反诉原告鸿达地产按照《廉租住房建设合同》第四条6款的约定，以及经过反诉被告同意的设计施工图纸，对康居家园小区外基础配套设施进行了实际施工，耒阳市发改局也在2016年6月24日作出关于康居家园廉租住房项目可行性研究报告的批复对康居家园建设内容以及规模再次予以确认，主要建设内容及规模包括：配套建设小区外道路300米，雨污水管道300米，电力管线300米，以及变压器等，反诉被告却无视反诉原告的投资建设成果，于2015年5月6日对外发出康居家园外基础配套设施招标公告，要求建设康居家园小区外道路300米，给排水管道300米，燃气管道300米，公交车站一个等配套设施，反诉被告应当将康居家园小区外基础配套设施建设项目继续交由反诉原告鸿达公司施工建设，并按照惠民小区，康居家园小区外基础配套设施招标公告所确定的投资总额973.19万元，根据康居家园小区以基础配套设施工程量所占比例，核算康居家园小区外基础配套设施投资额度。以上事实均证明反诉被告不继续履行《廉租住房和建设合同》，造成两反诉原告商誉受损以及其他一系列的损失，为维护合法权益，特具诉状，请求支持反诉请求。 反诉原告暨被告宏宇公司、鸿达公司为支持其反诉请求，提供如下证据： 1、廉租住房建设合同，用以证实2013年9月12日，反诉被告委托反诉原告宏宇公司负责建设康居家园项目； 2、建设项目法人授权委托书、康居家园廉租房项目委托合同，用以证实反诉原告宏宇公司全权授权欧阳丽琼办理康居家园建设项目； 3、康居家园项目法人授权委托书，用以证实2013年10月16日，股东会议决定由欧阳丽琼任法人代表实行项目总承包建设； 4、王怀琳出资承诺书，用以证实2013年10月15日，承诺出资300万元占项目50％股份； 5、鸿达公司账户明细、活期企业存款明细、收条，用以证实反诉原告鸿达公司买断资金共850万元，已转入土地转让方账户； 6、合作合伙合同，用以证实康居家园项目新增股东王怀琳； 7、厂房土地转让合同，用以证实梁育忠将厂房土地转让给欧阳丽琼、贺志国、匡校群； 8、关于转发下达国家、省补助衡阳市2013年新建廉租房新增中央预算内投资计划的通知，用以证实康居家园建设项目建设规模为500套廉租房，总建筑24961平方米； 9、耒阳市人民政府市长办公会议纪要第19期，用以证实电梯房的参考价格为2380元每平方米； 10、耒阳市土地登记申请书、土地登记审批表、康居家园廉租房建设用地规划红线图、耒阳市水东江办事处精锑厂宗地图、耒阳市房产管理局宗地图、国有建设用地调拨审批表、固有建设用地划拨决定书、关于申请办理“耒阳市康居家园廉租住房”项目土地使用权证的报告、土地划拨协议、国有土地使用证、建设用地规划设计条件通知书、不动产登记证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，用以证实耒阳市水东江街道办事处同意划拨项目土地使用权给耒阳市房产管理局，房产管理局获得项目用地（6203平方米）的所有权与使用权； 11、康居家园补充协议，用以证实王怀琳买断项目的建设开发、利用权； 12、康居家园补充协议（二），用以证实王怀琳将康居家园项目的开发、利用权全部转让给反诉原告鸿达公司； 13、惠民小区、康居家园小区外基础配套设施招标公示、企业信用信息，用以证实反诉原告鸿达公司曾用名耒阳市东成房地产开发有限公司； 14、规划用地规划许可证，用以证实康居家园项目的规划用地为9814.45平方米； 15、建设项目选址意见书，用以证实2015年11月13日，房产局准备建设康居家园公租房二期。 16、关于康居家园廉租住房项目可行性研究报告的批复，用以证实康居家园建设公开招标。 17、关于申请公共租赁住房建设的请示，用以证实2015年3月1日，反诉原告鸿达公司向耒阳市人民政府提出申请康居家园二期建设的请示并获得同意。 18、关于康居家园廉租住房建设项目有关问题的专题会议纪要，用以证实反诉被告撤销反诉原告宏宇公司项目部资金账户。 19、关于同意调整康居家园建筑面积通知，用以证实2016年11月10日，项目建筑总面积由29200平方米变更为36780平方米，其中配套用房面积为8700平方米。 20、关于调整“康居家园”廉租住房住宅小区规划的函、耒阳市康居家园廉租住房项目整改请求，用以证实房管局请求整改项目规划，要求反诉原告鸿达公司增建廉租房1、2、3号楼一、二层透空层。 21、耒阳市房产管理局关于康居家园未公开招标的情况说明，用以证实2017年5月31日，再次说明项目委托土地出资人负责建设，该土地出资人是反诉原告鸿达公司。 22、有关保温节能问题的报告、关于康居家园按2013年标准收取建安税请求、材料供应商讨要工资图片、工程现场图，用以证实反诉被告不按时支付工程款，所以项目资金短缺，导致施工暂停无法继续开展。 23、关于办理康居家园新增规划用地的函、财政直接支付申请、耒阳市财政局项目专户拨款至鸿达房地产流水账证明单、保障性住房项目中央投资补助资金拨付申请表、耒阳市保障性住房资金拨付申请表，用以证实房产局、财政局承认反诉原告鸿达公司为项目建设人，直接拨款到反诉原告鸿达公司账户。 24、建设项目概况证，用以证实项目面积为36767.48平方米。 25、劳务承包合同，用以证实反诉原告鸿达公司已支付康居家园小区外基础建设的工程款。 26、《关于调整“康居家园”廉租住房住宅小区规划的函》，用以证实康居家园廉租住房建设项目建设一、二层透空层是经房产局（即现原告）同意的，并非擅自建设； 27、证人王怀琳的证言，用以证实反诉原告鸿达公司代替王怀琳实际承包康居家园廉租住房项目的建设，并由反诉原告鸿达公司向欧阳丽琼及贺志国支付款项； 28、证人费明杰的证言； 29、银行流水； 30、收条。 上述三份证据用以证实王怀琳委托费明杰向贺志国、贺志国哥哥贺志东支付款项9527900元的事实。 31、说明，用以证实康居家园廉租住房建设项目现状。 32、耒阳市康居家园廉租1号楼结构加固改造工程合同书。 33、收据，用以证实反诉原告鸿达公司委托湖南贵诚特种建筑工程有限公司对康居家园廉租住房1号楼压振兴南路道路红线进行改造，需支出改造费用214万元，现已支付94万元。 反诉被告对上述证据质证认为：对证据1补充的证明内容有异议。对证据2-4，不管其真实性如何，反诉被告只与反诉原告宏宇公司存在合同关系，反诉原告宏宇公司授权其他人，与反诉被告无关。对证据5的证明目的有异议，从收条来看，收条并未明确钱的具体用途。对证据6-7，都与反诉被告无关。对证据8的证明目的有异议，这一份证据与本案无关。对证据9的证明目的有异议，确定的项目是友谊新城，且2380元是市场价。对证据10无异议。对证据11-12的真实性不发表异议，不管王怀琳是否买断了开发权，但是这一项目只存在于反诉被告与反诉原告宏宇公司之间，其他的与本案无关。对证据13、14、15无异议，规划许可证和建设许可证都是后来补办的。对证据16的证明目的有异议，康居家园没有进行公开招标。对证据17，该份证据是指2016年全市公租房计划，本案诉争的是2013年的廉租房。对证据18-20无异议。对证据21的证明目的有异议，该证据并未明确土地出资人系反诉原告鸿达公司。对证据22的证明目的有异议。对证据23、24无异议。对证据25有异议，关于康居家园小区外的设施，不在反诉被告与反诉原告宏宇公司的合同内，且小区外的基础设施已对外公开招标，合同签订的日期是2013年8月25日，是在反诉被告与反诉原告宏达公司签订的合同之前，所以该份证据应不予采信。对证据26的证明目的有异议。对证据27，证人王怀琳应当出庭作证。对证据28-30，不能达到反诉原告的证明目的。证据31，是一份陈述，不能作为一份证据。对证据32、33的真实性无异议，压红线的原因在于反诉原告。 反诉被告辩称，一、反诉原告已经严重违约，且其严重缺乏资金，反诉被告的合同目的已经无法实现，继续履行合同，已不现实也不可能，故其第一项反诉请求应不予支持。二、反诉被告已经不是产权登记机关，康居家园廉租房1-4号楼一、二层透空层门面及车库由反诉原告出资建设，如符合登记条件，可向不动产登记中心办理登记。三、反诉被告与案外人梁育忠、欧阳丽琼、贺志国不存在合同关系，也无义务督促三案外人支付反诉原告的款项，反诉原告可另寻求途径解决，该项诉请在本案中不应支持。四、反诉原告的第四项诉请缺乏事实和法律依据，应当不予支持。五、第五项诉请不在双方合同范围之内，已经由原告另行通过招标程序由案外人施工建设，其诉请应不予支持；六、因反诉被告没有违约，不应当对其损失进行赔偿，且反诉原告的诉请没有具体的数额，应当不予支持。 经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据1-5及被告暨反诉原告提供的证据1-7、10-12、14、18-21、23、24、26、27具有真实性，与本案有关联性，均予以认定。被告暨反诉原告提供的证据8、9、13、15-17、22、25、28-33与本案没有关联性，均不予认定。 经审理查明，2013年4月15日，案外人梁育忠转让划拨用地的涉案原精锑厂厂房、厂地给案外人欧阳丽琼、贺志国、匡校群三合伙人。 房产局根据2013年5月28日《耒阳市人民政府市长办公会议纪要》第19期、衡阳市发展和改革委员会与衡阳市房产局联合文件衡发改投（2013）31号文件精神，经报请耒阳市人民政府同意，决定在耒阳市水东江街道办事处振兴南路（原耒阳市精锑厂旧址）兴建廉租住房300套，建筑面积1.5万平方米。该项目采取由土地出资人负责建设，原告整体收购方式完成。 2013年9月11日，被告宏宇公司为甲方与案外人欧阳丽琼为乙方，就涉案廉租房建设签订了《康居家园廉租房项目委托合同》，该合同约定：一、委托事项：1、项目位置和面积：水东江办事处振兴路（详见规划图圈定范围内），建筑面积约20000平方米；2、委托内容和方式：乙方整体承办“耒阳市康居家园廉租房项目”的一切事项，并以耒阳市康居家园廉租房项目部的名义自主经营，独立核算，自负盈亏，工程任务自行承揽。二、甲方的权利和义务：1、甲方向乙方一次性收取管理费2万元；2、甲方有义务提供相关资质证书协助乙方办理“耒阳市康居家园廉租房项目”开发建设的相关行政审批文件及手续，乙方需甲方协助的，应向甲方提交书面请示，否则甲方不协助；3、甲方有权对“耒阳市康居家园廉租房项目”工程设计、工程预决算、财务进行审查，发现有违法违规行为，甲方有权予以制止和处理；4、甲方有权查验工程的进度，检查施工安全，施工质量，发现施工安全、质量问题，有权要求乙方停工处理好再开工。三、乙方的权利和义务：1、康居家园廉租房项目开发建设的全部资金由乙方承担，本项目实行财务独立核算，盈亏由乙方自负；2、乙方将项目工程发包给有相应资质条件的建筑施工单位承建，否则，甲方有权解除本合同；3、甲方委托乙方刻制“耒阳市宏宇房地产开发有限公司康居家园廉租房项目部”公章一枚并报甲方备案存档；4、乙方负责办理本项目用地、立项、报建、规划、施工许可、房屋销售、产权证等手续及交纳相关税费；5、定期向甲方报告开发进度以及提供财务报表；6、乙方以甲方设立的“康居家园廉租房项目部”在开发经营过程中，对外签订的所有合同的法律后果由乙方承担，所发生的一切债权、安全施工、责任事故和侵权责任均由乙方承担，甲方不负任何责任，本项目开发建设所产生的税费乙方应及时缴纳....。 2013年9月12日，原告(原耒阳市房产局)作为甲方与被告宏宇公司康居家园项目部为乙方签订了《廉租住房建设合同》该合同约定：第一条项目建设方式：该项目甲方委托土地（乙方）负责建设，采取整体收购方式完成；第二条项目地址：水东江街道办事处振兴南路（详见规划图圈定服务内）；第三条项目建设规模：建设廉租住房300套，建筑面积约1.5万平方米（每套面积小于50平方米，实际面积以房产局测绘队测绘面积为准，该宗地规划范围内按整单元建设300套廉租房以外车库及门面由乙方处理，剩余房屋如符合廉租房条件拟按2014年廉租房计划再行收购）。乙方须按规划平面布置图及规划设计要求进行规划设计（每栋南北向间距不得少于13.5米层次低于七层），并经甲方同意后进行相应施工图设计，图纸设计须符合廉租住房有关规范要求。第四条项目建设内容：1、项目建设用地：乙方已取得精锑厂范围内约10亩划拨用地。并在该土地规划内进行廉租住房项目建设，建房所有手续的办理及费用、购地费用和办理划拨的国有土地使用权证书所发生的一切费用均由乙方承担。2、项目土建部分：（1）工程主体须按建筑施工图进行施工，栋距及房屋层次按规划设计要求建设，如须对施工图纸进行修改，必须经甲方同意，由具备资格的设计单位设计，并经过规划部门的同意方可施工，施工过程中，乙方接受甲方所委托的监理部门实施全程质量监管，以确保工程质量合格并如期交付使用。（2）...（3）工程全部完工后，须经工程竣工验收合格，并取得合格证书后方可交付给甲方。3、房屋装修标准及水、电开户：（1）室内地面（除厨房、卫生间）均用水泥砂浆找平；（2）室内均为水泥砂浆地脚线，墙面（除厨、卫）普通白灰粉刷，天棚及厨卫墙面混合砂浆粉刷，厨房卫生间室内排水管均应按设计图做好；（3）入户安装防盗门一条（价格不得低于800元），窗户均安装塑钢窗，由甲方认可后购买安装；（4）楼梯扶手按设计要求做好，楼梯间地面水泥砂浆找平并压光；（5）阳台按设计塑钢窗封闭。4、甲方协助乙方办理水、电落户（每套为一个水表、一个电表，均为单户）及水、电增容，表外水电均按设计图要求进户，所需费用均由乙方承担。5、项目内的化粪池（化粪池数量及做法按设计施工）及前后沟渠至市政排污主管由乙方负责做好，须满足使用要求，费用乙方承担。6、乙方按甲方审定同意后的附属设施平面图做好项目范围内场地平整、片石挡土墙、地面硬化，苗木绿化工程由甲方自行设计施工。第五条项目建设收购单价及结算：乙方按第三条及第四条项目建设内容1-6项条款全部建设好该处廉租房建设，并经综合验收合格后交付给甲方。甲方即按验收后的总建筑面积整体收购（面积按国家有关工程建筑面积计算标准）收购价格以每平方米1228元的综合价格计算总款付给乙方，收购中所产生的交易税费由甲方负责。第六条建筑工程款支付：1、该项目开工前应搞好“三通一平”，国土使用证办理到甲方名下并办理工程红线图后，因前期投资大，甲方预付工程款200万元，主体工程每层按工程形象进度拨付工程进度款。2、土建部分主体完成并经主体验收合格后，甲方付给乙方综合价格的60%款项。3、房屋内、外装修部分按工程形象进度拨付进度款，所有项目工程内容完工经竣工验收合格并移交相关档案资料后，甲方付清综合价格的97%款项。4、该工程保修期满一年（屋面保修期三年）后，甲方付清全部余款（保质金3%按年度比例分期返还）。第七条项目建设质量：乙方按国家有关建设工程施工规范进行施工，并接受甲方及甲方所委托的监理公司的监督，搞好综合竣工验收并取得合格证书后方可交付甲方，工程一切手续须完善并移交甲方及相关部门存档备案。第八条项目建设日期：项目须于2013年9月12日开工，2014年9月11日须经综合验收合格并交付甲方使用，每延迟一个月罚款5000元，如因甲方付款不及时，影响工程进度，甲方应承担并赔偿乙方相应的经济损失...。落款：甲方代表签字（盖章）处加盖了耒阳市房产管理局公章，签名雷友生、罗志军；乙方代表签名（盖章）处加盖了耒阳市宏宇房地产开发有限公司康居家园项目部公章，签名匡校群。 《廉租住房建设合同》签订后，欧阳丽琼、贺志国、匡校群于2013年10月15日、16日及11月1日为了尽快建设“耒阳市康居家园廉租房项目”，决定匡校群退伙，同意案外人王怀琳入伙，并把原合伙人负责人匡校群改为欧阳丽琼，实行涉案项目总承包。2013年12月23日，宏宇公司以《建设项目法人授权委托书》的形式委托欧阳丽琼承建涉案康居家园廉租房建设工程，授权范围：全权办理康居家园建设项目工程全过程的财务及银行基本账户的建立、管理和康居家园建设项目工程规划许可、招投标代理、项目财产处置等手续的相关事宜，依法独立行使对此项目工程相关一切工作；康居家园项目部自主经营、独立核算、自负盈亏。授权期限2013年10月1日至2015年9月30日。 2013年12月份，由案外人欧阳丽琼、王怀琳等人对涉案康居家园项目工程进行组织人员施工；在2014年7月6日，以合伙人王怀琳为甲方、欧阳丽琼为乙方、贺志国为丙方，梁成玉在场见证下签订了《康居家园补充协议》该协议约定：对涉案康居家园项目一期的9.6亩土地及康居家园一期南边新征6亩土地工程由王怀琳出资买断欧阳丽琼、贺志国的开发建设权、使用权。 2014年12月8日，以被告鸿达公司为甲方，与案外人王怀琳为乙方签订了《康居家园补充协议（二）》该协议约定：甲方买断乙方从《康居家园补充协议》中取得开发建设权、使用权。之后，涉案康居家园项目工程由被告鸿达公司进行实际施工。 2013年，耒阳市城乡规划局以NO:201309036作出《建设用地规划设计条件通知书》，建设项目名称：康居家园廉租房，建设单位：耒阳市房产局，总用地面积9210.9平方米，实际用地面积7418.9平方米，建筑层数地上≤6F。2014年5月12日，房产局以划拨的方式取得涉案康居家园廉租房建设土地使用权，划拨土地面积6203平方米。2014年8月20日，房产局和被告鸿达公司共同向耒阳市规划局提交了《耒阳市康居家园廉租住房项目整改请求》，该请求内容为：“一、补办规划手续并对原建设性详细规划图做出调整，新增小区主干道用地15.5亩（附调整详图）。二、请求规划局将规划总平面图的壹栋号、四栋号调整电梯房17F，五栋号调整电梯房21F，贰栋号、叁栋号调整楼梯房8F，地下室透空层低于路面的贰层不计容积率。三、请求规划局整改到位后给予免除处罚金”。2014年9月17日，房产局向耒阳市规划局致函《关于调整“康居家园”廉租住房住宅小区规划的函》申请：“原设计通过的一、二、三、四栋号低于路面的住宅用房调整为地下室及半地下室；部分楼栋调整为中、高层；按照实际情况给予调整容积率”。因在涉案康居家园廉租房项目建设过程中出现诸多问题，2015年1月5日，房产局向被告宏宇公司发送了《关于“康居家园”建设项目有关事项的函》，该函主要内容为：“...现该项目1号楼压振兴南路道路规划红线，请贵公司与规划、住建等部门衔接，按有关职能部门要求切实整改到位，同时办理好与项目报建有关的所有手续，否则我局将停拨工程建设款，终止与贵公司签订的‘廉租住房建设合同’”。2015年2月12日，房产局组织了包括被告宏宇公司董事长梁小勇、耒阳市东成房地产开发有限公司（现鸿达公司）董事长梁承玉等人出席专题会议，并作出了《关于“康居家园”廉租房项目有关问题的专题会议纪要》，形成一致意见，其中第二条：“整改违规建筑。‘康居家园’一号楼压振兴南路道路红线约2.5米，宏宇房地产开发有限公司必须无条件拆除违规建筑。按照规划设计要求依法依规做好整改”。第三条：“严格管理资金。会议决议撤销原宏宇房地产开发有限公司康居家园项目部资金专户，康居家园项目部另立专户，由市房产局康居家园施工方各派一名工作人员留取印章共同管理。确保“康居家园”廉租住房建设资金每一分钱都用于工程建设”。2015年5月6日，房产局向耒阳市国土资源局和耒阳市城乡规划局致函《关于办理“康居家园”新增规划用地的函》：“1、补办规划手续并对原建设性详细规划图做出调整，新增小区内主干道用地约15.5亩（附调整详图）”。2016年11月10日，耒阳市发展和改革局作出耒发改审批（2016）68号《关于同意调整耒阳市康居家园廉租住房（公租房）项目建设面积的通知》：“经研究同意将该项目总建筑面积由29200平方米变更为36780平方米，其中廉租住房(公租住房)面积28080平方米，配套用房面积8700平方米，其他内容不变”。 2018年8月15日，房产局向被告宏宇公司及其康居家园项目部发出《关于“康居家园”项目复工的通知》，要求被告宏宇公司在2018年8月25日复工。同日，被告宏宇公司康居家园项目部回复，称因房产局违规拨付工程款到其他人账户，才导致停工，如要尽快开工，要求房产局将违规拨付的工程款在2018年8月25日前追回，并汇入康居家园项目部账户。直至今日，该涉案康居家园项目工程处于停工状态。 房产局于2016年11月28日取得了编号为（2016）0173《湖南省建设工程规划许可证》，登记内容为：“1号楼，补办，层数17F，建筑总高51.2m，建筑面积：底层691㎡、总面积15224.48㎡；2号楼，补办，层数8F，建筑总高24m，建筑面积：底层517.29㎡、总面积4132㎡²；3号楼，补办，层数8F，建筑总高24m，建筑面积：602.5㎡²、总面积5002㎡；4号楼，新建，层数8F，建筑面积：底层650㎡、总面积5335㎡；地下室，补办，层数2F，总建筑面积7074㎡。附图及附件名称：规划红线图（工）20160161A3，规划许可证申请表，建筑方案。开工及完工时间：2016年11月28日至2018年11月27日。”同年10月8日，取得了建规（地）字第耒规（2016）0228号《建设用地规划许可证》，该许可证登记主要内容为：用地面积9814.45㎡，附图及附件名称：规划红线图（用）20160131A23。2017年5月18日，耒阳市住房和城乡建设局对涉案康居家园廉租房1至4号楼作出了编号为430481201705180101《建筑工程施工许可证》。 房产局通过耒阳市财政局廉租住房保障资金专户，在2014年、2015年分7笔向被告宏宇公司康居家园项目部专用银行账户拨付工程进度款1416万元；在2016年、2017年分5笔向被告鸿达公司拨付工程进度款870万元。共计支付涉案康居家园项目工程进度款2286万元。 涉案康居家园廉租房项目，完成了部分楼房工程建设，但尚未竣工验收，也未交付使用。 因机构改革，房产局的职能现已由原告承担。 本院认为，承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。无效合同自始没有法律约束力。本案中，原告与宏宇公司康居家园项目部签订的《廉租住房建设合同》，内容虽然涉及委托、土地使用权的转让、施工建设、房屋建成后的收购等方面，但由于约定了土地使用权需转让给原告，可见，原告最终将是涉案土地的使用权人；从委托的内容来看，委托实为工程发包；从收购内容来看，原告并不是待房屋建成后支付购房款，承担的并不是购房人权利义务，而是按施工进度支付工程款，因此，该《廉租住房建设合同》实为建设工程施工合同，双方建立的是建设工程施工合同关系，原告是建设人，宏宇公司康居家园项目部是施工人。宏宇公司康居家园项目部显然不是依法成立的施工企业，不具有施工企业资质；被挂靠的被告宏宇公司只具有房地产开发资质，也不是施工企业，也不具有施工企业资质；同样，被告鸿达公司只具有房地产开发资质，也不是施工企业，也不具有施工企业资质。由于宏宇公司康居家园项目部、被告宏宇公司、被告鸿达公司均不具有施工企业资质，就不具有与原告签订或实际建立建筑工程施工合同关系的资格，故应认定涉案《廉租住房建设合同》为无效合同，自始没有效力。之后，王怀琳买断欧阳丽琼、贺志国的康居家园廉租房开发建设权所签订的《康居家园补充协议》及被告鸿达公司买断王怀琳的康居家园廉租房开发建设权所签订的《康居家园补充协议（二）》，均为非法转包的行为，违犯了法律的强制性规定，该两份补充协议，均为无效。因此，对涉案《廉租住房建设合同》，原告请求解除该合同的诉讼请求及反诉原告请求继续履行的反诉诉讼请求，因无效合同自始没有法律约束力，其请求不符合法律规定，均不予支持。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，虽然涉案康居家园廉租房完成了部分楼房工程建设，但尚未经验收合格，不具备交房条件，故原告请求被告交付300套涉案康居家园廉租房的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。关于原告请求被告按300套廉租房的标准返还多支付的工程款111万元问题，虽然《廉租住房建设合同》无效，但考虑建筑康居家园廉租房项目得到了有关政府职能部门的批准，后来规划设计的改变，被告仍然完成了一定的工程量，且原、被告尚未进行结算的实际情况，故原告请求返还多支付的工程款111万元，无事实依据，不予支持。 关于两反诉原告请求按《廉租住房建设合同》第三条对涉案康居家园廉租房项目1、2、3、4号楼中的一、二层透空层及车库约8700㎡的产权登记在其名下的请求。一则，反诉原告鸿达公司依据的《廉租住房建设合同》系无效合同的约定，无效合同自始没有法律约束力；二则，即使《廉租住房建设合同》有效，反诉原告鸿达公司也不是该合同的相对方，根据合同相对性原则，反诉原告鸿达公司也不具有请求权；三则，产权的登记行为，为行政行为，属另一法律关系。因此，两反诉原告的该请求，不符合法律规定，不予支持。 关于两反诉原告要求反诉被告督促梁育忠、欧阳丽琼及贺志国返还反诉原告鸿达公司支付的费用9527900元及利息的请求，因案外人梁育忠、欧阳丽琼、贺志国与反诉原告鸿达公司之间属另一法律关系，与本诉和反诉无关，两反诉原告的该项反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。 关于两反诉原告要求反诉被告在原定的多层廉租房1228元/㎡收购价格的基础上，按照实际建设的高层廉租房以及目前的市场价格向鸿达公司收购的请求。建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持；因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化，当事人对该部分工程价款可先协商，不能协商一致的，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。本案中，由于涉案康居家园廉租房项目工程设计的变更导致了工程量及质量标准发生了变化，反诉原告与反诉被告对收购数量、收购价格协商不成，在涉案建设工程竣工验收合格的前提下，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款，显然反诉原告此主张的前提，应当是涉案康居家园廉租房工程竣工验收合格，但涉案康居家园廉租房工程尚未竣工验收合格，因此反诉原告该请求，不符合法律规定，不予支持。 关于两反诉原告要求反诉被告将康居家园小区外基础配套设施建设项目继续由反诉原告鸿达地产施工建设，并按照惠民小区、康居家园小区外基础配套设施招标公告所确定的投资总额973.19万元，根据康居家园小区以基础配套设施工程量所占比例，核算康居家园小区外基础配套设施投资额度的请求。康居家园小区外的基础配套设施工程，另通过招投标程序确认的，反诉原告该请求，无事实和法律依据，不予支持。 关于两反诉原告要求反诉被告对反诉原告鸿达公司在延期期间建筑材料的损耗及各种人工费进行补偿，以及对该项目建设施工设备进行折旧赔偿的请求。根据合同相对性原则，反诉原告宏宇公司与反诉被告是《廉租住房建设合同》的相对方，而反诉原告鸿达公司不是该合同的相对方，另当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。两反诉原告未就对方过错、损失大小、过错与损失之间的因果关系进行举证，应承担举证不能的不利后果。因此，反诉原告鸿达公司请求反诉被告补偿或赔偿损失的主张，无事实和法律依据；反诉原告宏宇公司对此请求，无事实依据，均不予支持。 被告梁成玉在本诉和反诉中，均不是合同的相对方，原告请求被告梁成玉承担责任的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第二百七十九条、《最高人民法院》第一条、第四条、第十六条第一款、第二款《最高人民法院二》第三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告耒阳市住房保障服务中心的诉讼请求； 二、驳回反诉原告耒阳市宏宇房地产开发有限公司、耒阳市鸿达房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费23680元，由原告负担；反诉案件受理费11840元，由反诉原告宏宇公司、鸿达公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  龙柁雅 人民陪审员  王小红 人民陪审员  徐明哲 二〇二〇年三月十日 代理书记员  廖 倩                            校对责任人：龙柁雅 打印责任人：廖倩                附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条第一款第（五）项有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《最高人民法院》 第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效： （一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的； （二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的； （三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。 第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。 第四条承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。 第十六条第一款、第二款当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款。 因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化，当事人对该部分工程价款不能协商一致的，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。 《最高人民法院二》 第三条第一款建设工程施工合同无效，一方当事人请求对方赔偿损失的，应当就对方过错、损失大小、过错与损失之间的因果关系承担举证责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。