湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1126民初5号 原告：李贵秋，女，1968年1月15日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。 委托诉讼代理人：肖小勇，湖南铭慧律师事务所律师（一般代理）。 被告：汪耀生，男，1974年4月6日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。 被告：唐云，女，1984年8月19日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。 二被告的共同委托诉讼代理人：李正武，湖南舜源泽律师事务所律师（一般代理）。 原告李贵秋诉被告汪耀生、被告唐云执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李贵秋及其委托诉讼代理人肖小勇，被告汪耀生、被告唐云的共同委托诉讼代理人李正武到庭参加诉讼。被告汪耀生、被告唐云经本院传票传唤因正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李贵秋向本院提出诉讼请求：1、准许执行宁远县人民法院（2018）湘1126执166－1号执行裁定中对被执行人唐云与李涛共有的位于宁远县舜陵镇印山花园紫玉阁1003号房屋一套的查封；2、案件受理费由二被告承担。事实及理由：2017年2月17日，宁远县人民法院作出（2016）湘1126刑初541号刑事判决书，判决第二项：涉案赃款人民币54万元依法予以追缴（已追缴人民币15万元退还被害人李贵秋）。原告依据该生效判决书向贵院申请执行。贵院于2018年3月27日作出（2018）湘1126执字166－1号执行裁定书，裁定：查封被告唐云与案外人李涛在宁远县舜陵镇印山花园紫玉阁1003号房屋一套。在执行过程中，被告汪耀生对查封的涉案房产提出执行异议。2019年12月10日，贵院作出（2019）湘1126执异49号执行裁定书，中止贵院（2018）湘1126执字166－1号裁定的执行。原告认为，被告汪耀生的执行异议依法不能成立，理由如下：一、二被告于2016年5月31日签订的《房屋买卖合同》是无效合同。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。涉案房产已向银行办理抵押登记，二被告之间的转让行为未经抵押权人银行同意，因此，二被告的行为是违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。二、没有证据证明被告汪耀生在法院查封之前合法占有该房产，更未支付全部购房款。三、二被告没有办理房屋过户登记手续，根据《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”未办理房屋过户登记手续，被告汪耀生对此存在明显的主观过错。故涉案房屋仍旧属被告唐云所有。被告汪耀生的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，法院裁定中止执行无事实和法律依据，依法不能成立。综上所述，特具状起诉，恳请人民法院依法准许执行宁远县人民法院（2018）湘1126执166－1号执行裁定。 被告汪耀生辩称，一、贵院作出（2019）湘1126执异49号执行裁定书认定事实清楚。答辩人所签订的房屋买卖合同系真实合同，答辩人汪耀生向被告唐云交付了购房首款，且对涉案房产进行了实际的控制和管理，并于2016年6月办理了银行按揭还款的手续，按时足额还款至今；未进行房产登记非答辩人自身的原因。二、贵院作出（2019）湘1126执异49号执行裁定书符合法律的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，答辩人汪耀生与被告唐云于2016年5月31日就签订了房屋买卖合同，约定将房屋出售给答辩人，且答辩人根据合同的约定在合同签订后支付了购房首款，并对房屋进行了实际控制，答辩人没有将所购买的房屋办理过户登记手续，但并非答辩人自身的原因造成，综上所述，原告所诉部分与事实不符，其诉讼请求于法无据，因此，答辩人建议人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。 被告唐云未作答辩。 原告李贵秋为支持其诉请向本院提交下列证据：1、宁远县人民法院（2016）湘1126刑初541号刑事判决书，拟证明宁远县人民法院已判决被告唐云将涉案赃款退还给原告的事实；2、宁远县人民法院（2016）湘1126刑初154号刑事判决书，拟证明二被告签订房屋买卖合同在被告唐云丈夫李涛合同诈骗立案侦查后的事实；3、宁远县人民法院（2018）湘1126执字166－1号执行裁定书，拟证明宁远县人民法院查封涉案房产的事实；4、宁远县人民法院（2019）湘1126执异49号执行裁定书，拟证明宁远县人民法院中止对被执行人唐云与李涛共有的位于宁远县舜陵镇印山花园紫玉阁1003号房屋一套执行的事实。被告汪耀生对原告李贵秋提交的1－4号证据质证认为：1－4号证据的真实性无异议，但证明目的有异议，不能完全支持原告的诉讼请求及证明目的。本院对原告李贵秋提交的1－4号证据认证如下：1－4号证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 被告汪耀生为支持其答辩意见向本院提交下列证据：1、委托书、房屋买卖合同，拟证明被告汪耀生与被告唐云于2016年5月31日签订了一份房屋买卖合同的事实；2、收条、转账单，拟证明汪耀生于2016年5月31日支付购房款13万元和向银行还款的事实；3、宁远县人民法院（2019）湘1126执异49号执行裁定书，拟证明宁远县人民法院中止对被执行人唐云与李涛共有的位于宁远县舜陵镇印山花园紫玉阁1003号房屋一套执行的事实；4、收房资料及费用，拟证明被告汪耀生在签订合同后已实际占有房屋的事实。原告李贵秋对被告汪耀生提交的1－4号证据质证认为：1—4号证据的三性均有异议。本院对被告汪耀生提交的1－4号证据认证如下：1－4号证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 被告唐云未向本院提交证据。 根据采信的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年2月17日，本院作出（2016）湘1126刑初541号刑事判决书，其中判决第二项：涉案赃款人民币54万元依法予以追缴（已追缴人民币15万元退还被害人李贵秋）。原告李贵秋依据该生效判决书向本院申请执行。本院于2018年3月27日作出（2018）湘1126执字166－1号执行裁定书，裁定：查封唐云与李涛在宁远县舜陵镇印山花园紫玉阁1003号房屋一套。在执行过程中，被告汪耀生对查封的涉案房产提出执行异议。本院于2019年12月10日作出（2019）湘1126执异49号执行裁定书，裁定中止本院（2018）湘1126执字166－1号裁定的执行。原告李贵秋对该裁定不服，遂在该裁定送达之日起十五日内即2020年1月2日作为本案原告向本院提起诉讼。 另查明，2013年5月19日被告唐云与其丈夫案外人李涛与宁远县新城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定将宁远县舜陵镇印山花园紫玉阁1003号房屋出售给被告唐云和李涛，房屋面积139.38平方米，总金额442342元；双方约定被告唐云与案外人李涛在2013年5月19日付清房款142342元，余款300000元办理银行按揭。2016年5月31日被告唐云、案外人李涛与被告汪耀生签订《房屋买卖合同》，约定将宁远县舜陵镇印山花园紫玉阁1003号房屋以531900元出售给被告汪耀生及其妻子朱娟苏，被告汪耀生支付购房款200000元后，每月银行按揭款由被告汪耀生承担。签订合同后，被告汪耀生向银行按月支付按揭款至今，现涉案房屋未办理不动产权证，并由被告汪耀生居住使用。 本院认为，本案的争执焦点为被告汪耀生是否对本院查封的位于宁远县舜陵镇印山花园紫玉阁1003号房屋享有排除强制执行的民事权益。本案系申请执行人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，由案外人即本案被告汪耀生就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，被告唐云、案外人李涛与被告汪耀生已于2016年5月31日就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，约定将宁远县舜陵镇印山花园紫玉阁1003号房屋以531900元出售给被告汪耀生及其妻子朱娟苏，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，为有效合同；且被告汪耀生支付购房款200000元后，并于2016年6月承受了被告唐云的偿还银行按揭款的义务，每月由被告汪耀生足额还款到位，现涉案房屋由被告汪耀生进行实际控制，未办理房产证过户手续的原因是被告汪耀生与银行的按揭付款协议没有履行完毕，该协议是双方当事人自由处分权利的行为，系当事人意思自治的体现，不能认定为买受人自身原因未办理房产证过户手续，故涉案房产买受人汪耀生享有排除强制执行的民事权益，本院不可对涉案房屋进行执行。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项的规定，判决如下： 驳回原告李贵秋的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告李贵秋承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  何俊斌 人民陪审员  刘德明 人民陪审员  李少平 二〇二〇年三月九日 法官 助理  梁理燕 代理书记员  李沂非 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。