吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终151号上诉人（原审被告）：张磊，男，1970年6月22日生，汉族，个体工商户，住吉林省吉林市丰满区。被上诉人（原审原告）：吉林建龙物业服务有限责任公司，住所地吉林省吉林市丰满区。法定代表人：安华，总经理。委托诉讼代理人：王明杰，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。上诉人张磊因与被上诉人吉林建龙物业服务有限责任公司（以下简称建龙物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初1824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张磊，被上诉人建龙物业的委托诉讼代理人王明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张磊上诉请求：撤销一审判决中“张磊于本判决生效后五日内给付建龙物业2011年7月9日至2018年7月8日的物业费13101元”，改判为“张磊付给建龙物业所欠物业费的40%即5240元”。事实和理由：1.张磊的商铺屋顶漏雨部分，一处位于二层公共通道正下方，另一处位于楼顶排水管道洞穿至一层顶棚的缝隙周边，此二处一个是建筑的共用部分，另一个是建筑的公用设施、设备。根据《物业管理条例》第二条对于物业管理的定义，物业公司是依据物业服务合同来履行物业维修责任，而根据《物业服务收费管理办法》，业主支付的物业费中，有一部分是用于物业共用部分和公用设备、设施的日常运行、维护。即物业公司一般法定的维修责任范围是“物业共用部分和公用设备设施”。所以，建龙物业应对张磊屋顶漏雨负有维修责任，而从2012年至今房屋漏水问题一直没有解决。2.张磊在一审庭审中提供的文字、照片、证人名单及联系方式，能够充分证明建龙物业长期以来对外围商铺的不服务、不作为，只收取物业费而对商户的服务几乎处于停滞状态。小区门前和街路的清扫由各商铺及环卫工人完成，冬季清雪由市政清雪车完成，街边绿化由丰满区绿化处负责，路灯从没亮过，不提供保安巡逻服务，停水、停电很少提前通知，从不维护公共设施，以致破损丢失，公共楼梯、休闲平台破损严重，消防通道随便停车无人管理，对公共天桥下封闭了六年的违建视而不见。综上所述，建龙物业违反了物业服务合同的约定及《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等规定，严重损害了张磊的合法权益。3.张磊的房屋建筑面积为103.98平方米，而建龙物业提出的是227.74平方米。张磊的购房合同签订日期是2010年6月21日，而建龙物业提出的欠物业费日期为2009年7月9日及2011年7月9日至2018年7月9日。4.按照法律规定，民事案件的诉讼时效为三年，一审法院不应对建龙物业超出诉讼时效部分的主张给予支持。综上所述，请求撤销一审判决，依法进行改判。以保护公民合法权益。建龙物业辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、证据确实充分。张磊与建龙物业于2010年7月10日签订《前期物业管理服务协议》，张磊与业主大会于2014年12月13日签订《物业服务合同》。合同约定，由建龙物业为张磊所居住的小区提供物业服务，小区业主向建龙物业交纳物业服务费。建龙物业已经按照合同约定向小区业主提供了物业服务。张磊作为该小区的业主享受到了物业服务的同时，应履行交纳物业费的义务，应得到法律的支持。建龙物业向一审法院起诉请求：判令张磊支付物业费14976元。一审法院认定事实：张磊系吉林市丰满区XX号商铺业主，房屋建筑面积为103.98平方米。建龙物业为该小区物业服务公司。2010年7月10日建龙物业与张磊签订《前期物业管理服务协议》。2014年12月13日建龙物业与吉林市水韵名城小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同期限2015年1月1日至2015年12月31日。2015年12月5日建龙物业与该业委会签订《物业服务合同》，合同期限2016年1月1日至2016年12月31日。2016年12月20日建龙物业与该业委会签订《物业服务合同》，合同期限2017年1月1日至2019年12月31日。上述合同约定，建龙物业向水韵名城小区提供物业服务，小区业主向建龙物业交纳物业服务费，商铺按每月每平方米1.5元收取。张磊尚欠2011年7月9日至2018年7月8日的物业费。一审法院认为，涉案的《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》是签约各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。本案中，张磊提出房屋漏水，因房屋漏水原因有待查明，且可能涉及案外人的责任，不宜在本案中一并解决，张磊可另行解决。张磊提出的其他问题，虽可认定建龙物业提供的服务存在瑕疵，但鉴于物业服务存在持续性、整体性的特点，故评判物业服务是否达标，不宜仅依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。纵观本案，现有证据不足以证明建龙物业存在根本不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形，不足以相应减收或免收张磊物业费。故建龙物业要求张磊交纳物业费的诉讼请求应予支持。张磊应给付建龙物业2011年7月9日至2018年7月8日的物业费13101元（1.5元×103.98×84）。物业服务属于一种公共服务，因服务范围广、服务对象多、工作人员素质、能力参差不齐以及业主的较高要求，物业公司在服务过程中很难让所有业主都满意。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理服务正常运转的前提条件。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张磊于本判决生效后五日内给付建龙物业2011年7月9日至2018年7月8日的物业费13101元；二、驳回建龙物业的其他诉讼请求。案件受理费88元（已减半收取），由建龙物业负担24元，由张磊负担64元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，张磊的上诉主张不能成立。张磊与建龙物业之间签订的《前期物业管理服务协议》、建龙物业与吉林市水韵名城小区业主委员会签订的《物业服务合同》，该两份合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。建龙物业按照合同约定的服务标准和服务内容履行物业服务合同，张磊应当按照合同约定交纳物业服务费。关于张磊主张其房屋屋顶漏水的问题，其在诉讼中并未举证证明房屋漏水是由于房屋质量存在问题或存在其他原因，如属于房屋质量问题，其应向商品房出卖人主张权利。如属于建龙物业没有按照物业服务合同约定履行义务导致其受到经济损失，其应另行主张权利。关于张磊主张建龙物业针对小区公共区域内存在服务瑕疵的问题。物业服务费乃用于小区公共部位设施维护保养，维持小区功能正常持续运行所必需支出，如业主任意拒交物业服务费，可能导致小区的管理难以为继，服务质量下降，乃至损害全体业主的共同利益。张磊以建龙物业对小区公共区域的服务存在瑕疵，作为不交纳物业费的抗辩理由，本院不予支持。一审法院判决张磊按照合同约定交纳物业费，并无不当。关于张磊主张建龙物业起诉超过诉讼时效的问题。物业公司的服务始终处于持续性状态，建龙物业并未放弃主张相应的权利，故张磊的该项上诉主张，本院不予支持。一审法院经审查认定案涉房屋建筑面积103.98平方米，张磊尚欠2011年7月9日至2018年7月8日物业费，认定事实清楚，并以此判决张磊交纳物业费13101元，并无不当。综上所述，张磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张磊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张 蕾审判员  关 晶二〇二〇年三月二十三日书记员  张宗洁