浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初11431号 原告：沈乐平，女，1983年11月15日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 原告：邬天轶，男，1975年11月13日出生，汉族，住杭州市下城区。 共同委托诉讼代理人：边晶，浙江北鼎律师事务所律师。 被告：浙江嘉丰房地产开发有限公司，住所地杭州市余杭区运河街道泰极路15室，统一社会机构代码号：913301100709793069。 法定代表人：罗相斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐骏、刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 原告沈乐平、邬天轶诉被告浙江嘉丰房地产开发有限公司（以下简称嘉丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日向本院立案受理后，于2019年8月29日进行公开开庭审理，后因案件疑难复杂，转为普通程序审理，于2019年11月20日再次公开开庭审理了本案。原告沈乐平、邬天轶的委托诉讼代理人边晶，被告嘉丰公司的委托诉讼代理人徐骏刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈乐平、邬天轶起诉称，2017年3月18日，原、被告双方签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017预1226926）。合同约定，原告向被告购买位于杭州市余杭区的商品房，该商品房土地使用权年限自2015年6月8日至2065年5月3日。合同签订后，原告按约履行了付款义务，该商品房现已交付使用。原告在办理该商品房房产证的过程中了解到，该商品房土地使用权年限实际仅为40年（2015年6月8日至2055年5月3日），签署情况说明才能办证。被告的行为已明显构成违约，给原告造成了极大的损失。基于以上事实，被告应当就其违约行为向原告赔偿相应的损失。为维护原告合法权益，诉至法院。诉讼请求：一、请求判令被告因违约向原告赔偿损失70774.8元；二、本案案件受理费由被告承担。 原告沈乐平、邬天轶为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料： 1《浙江省商品房买卖合同》一份，证明原、被告之间合同关系成立，案涉房屋土地使用权年限自2015年6月8日至2065年5月3日； 2《不动产证书》一份，证明不动产证书上记载的土地使用权到2055年5月3日的事实； 3《公证书》一份，证明被告在其微信公众号“嘉丰万悦城”虚假宣传该商品房具有50年独立产权的事实； 4《浙江省增值税普通发票》一份，证明原告已支付购房款的事实； 被告嘉丰房产答辩称，第一，案涉房屋目前40年的土地使用年限符合法律规定，也符合国土部门对该项目土地的使用年限的特别约定，而且这个40年已经是法律允许的最高年限，不得再突破40年。第二，原、被告双方签订的商品房买卖合同中关于土地使用年限的约定事实上存在着冲突的情形，其中第三条关于土地使用年限的截止日期的约定，因违反法律规定无效。在此情形下，应当按照法律规定的最高40年继续履行商品房买卖合同。因此，对原、被告双方继续履行合同事实上不存在影响和妨碍。第三，被告已经向包括原告在内的其他消费者在销售案场公示该商品房的用途和土地使用年限，原告知道或者应当知道该项目的用途为办公，土地使用年限为40年。第四，原告主张赔偿损失，于法无据，不能成立。原告所主张的这个所谓十年土地使用年限缩水的赔偿，这一利益本身是超过了法定最高年限的一个非法利益，并不受法律保护，事实上也无法履行，也无法得到这样一个利益。因此，对于原告的主张和赔偿损失一说不能成立。综上，我们恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求。 被告嘉丰房产为支持其抗辩主张，提供并陈述了下列证据材料： 证据1《国有建设用地使用权出让合同》（编号3301102013A21096）、证据2《国有土地使用证》（杭余出国用（2015）第105-727号）、证据3案涉房屋《不动产权证书》各一份，共同证明根据土地出让合同规定，本项目为商住用地，其中商业用地的使用年限为40年，本项目土地总价款为286460000元，总占地面积为74899平方米，据此计算，每平方米的土地价格为3825元。案涉商品房40年土地使用权年限符合土地出让合同及土地使用证，且已为法律规定的商服用地的最高土地使用年限以及原告所购房屋的土地使用权面积的事实； 证据4销售中心现场照片以及证据5说明各一份，共同证明案涉商品房销售中心自2016年12月起即已公示了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等五证信息，明确载明案涉商品房为商业办公性质房屋、土地使用权年限为40年的事实； 证据6交房通知书及寄送凭证各一份、证据7嘉丰万悦城房屋交接书一份，共同证明案涉商品房已按期依约交付原告，原告也已实际领受使用，并无损失产生；原、被告双方签署交接书，已经对房屋总价款进行了确认，原告要求返还房款没有依据； 证据8建设施工图设计总说明（一）及结构设计总说明（一）一份，证明案涉房屋的设计年限为50年的事实； 证据9余杭区商品房住房销售价格备案工作联系单一份，证明案涉商品房所在的万悦城项目分为住宅和非住宅两部分，同时期销售的住宅部分均价为11780元，远高于非住宅8500元左右的均价，相对应的，住宅对应的土地价格也远高于商品办公用地的土地价格的事实。 当事人对提交各方提交的证据相互质证，经本院审查，原告提交的证据1、3、4以及被告提交的证据1、2、3、6、7符合证据采信规则，本院确认上述证据作为认定本案事实的依据，其他证据予以综合认定。 本院经审理查明的事实如下： 2017年3月18日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017预1226926）约定，被告以出让方式取得位于编号为杭余国用（2015）第105-727号的地块的建设用地使用权，载明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是国有建设用地使用权出让合同编号3301102013A21096。被告将其开发的位于浙江省杭州市余杭区出售给原告，房屋建筑面积40.01平方米，房屋总价款353874元，用途为办公，该商品房土地使用权年限自2015年6月8日至2065年5月3日。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款353874元。2018年12月30日，原、被告就案涉房屋进行交接，涉案房屋成全登记面积为40.41平方米，总房款为357412元，原告补交房款3538元，均在交接书上签字或盖章。被告按约将涉案房屋交付给原告使用至今。后原告了解，案涉房屋无法按照合同约定办理不动产登记证，诉至法院请求上判。 另查明，2013年6月10日，杭州市国土资源局余杭分局与四川自贡嘉丰置业有限公司签订国有建设用地使用权出让合同（合同编号3301102013A21096），合同约定，出让宗地编号为余政储出（2013）33号，宗地总面积为74889平方米，该宗地坐落于运河街道，合同项下出让宗地的平面界址为东至河道，南至旺盛路，西至东湖北路，北至新潭路。合同项下的国有建设用地使用权出让年期居住用地70年，商业用地40年，按本合同约定的交付土地之日起算。本合同项下宗地的出让总价为286460000元。 2013年8月29日，杭州市国土资源局余杭分局、四川自贡嘉丰置业有限公司、被告签订关于3301102013A21096号《国有建设用地使用权出让合同》的补充合同1，约定杭州市国土资源局余杭分局同意该出让合同的受让方由四川自贡嘉丰置业有限公司调整为被告，调整后出让合同中规定的一切权利和义务均由被告享受和承担等事项。 2015年6月8日，杭州市人民政府向被告颁发案涉宗地的不动产登记证书，记事：1.实际批准用途为商住用地，归类于城镇住宅用地，其中商业用地出让年限至2055年5月3日等。杭州市国土资源局不动产登记中心颁发的不动产证书载明，该案涉房屋的土地使用权面积为8.8平方米。 2016年11月21日，杭州市余杭区住房和城乡建设局向被告颁发商品房预售证，批准被告开发建设的万悦城南区14、15#楼的商品房屋公开预售，其中写字楼5186.33㎡，商贸26965.69㎡。 庭审中，经释明，原告向法庭明确其诉请金额的计算方式，按照总房款金额乘以其他业主已办理不动产证书上的土地使用权年期除以商品房买卖合同约定土地使用权年期。被告向法庭明确案涉房屋的每平方米的土地价格为3825元，该金额经原告认可确认。 2019年3月19日，案外人张海桔为手机证据所需，向杭州市禹航公证处申请办理对其登录“微信”APP浏览“嘉丰万悦城”公众号的过程进行保全证据公证，营销页面有“50年独立产权”等内容。 另调查，案涉房屋的商品房买卖合同的备案文本系示范性文本，文本中包括但不仅限于“该商品房土地使用权年限自2015年6月8日至2065年5月3日”等空白内容由被告工作人员填写，后提交至余杭区房屋管理处备案。 本院认为，本案争议焦点有以下两点，一是商品房买卖合同中约定土地使用权期限是否无效；二是被告是否应承担民事责任。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。案涉房屋设计用途作为办公，属于商业用地，其最高使用年限为40年。本案被告在与杭州市国土资源局余杭分局签订国有建设用地使用权出让合同已注明商业用地的使用年限为40年，而被告与原告签订的商品房买卖合同却约定土地使用权年限为50年，该约定已违反国家强制性法律、法规，超出规定使用年限10年（即2055年5月4日至2065年5月3日）的部分无效，故被告关于商品房买卖合同中约定土地使用权期限超过法定部分期限无效的抗辩成立。被告在公众微信号的推送营销广告属于要约邀请，不能因相对人的承诺而成立合同，仍应以签订的合同作为双方权利义务的约束。一般而言，被告作为商品房开发企业，其对于土地使用权期限的认知高于普通购房者，被告在获得出让土地时以及取得房屋预售许可时，知道或应知案涉房屋的土地使用权年限为40年，但向余杭区房屋管理处提交的备案文本中约定土地使用权期限却为50年，且被告工作人员在与原告签订的商品房买卖合同时亦未及时更正，被告关于该约定系其工作人员笔误的抗辩，与本案查明事实不符，其亦未提供其他证据证明，故本院对此抗辩不予采纳。本院另认为，虽案涉商品房买卖合同未约定土地使用权期限发生变化归责主体或赔偿主体，但结合本案事实，约定条款部分无效由被告行为所致，被告应对超过法定土地使用权年限的无效约定的期限承担相应的民事责任，故被告关于无须赔偿的抗辩，本院不予采纳。一般情况下，商品房的价格包括成本、利润、税金和地段差价四个项目组成，其中成本包含地价及建筑成本在内。由于建筑成本系一次性投入，与建筑物的存续时间无关，故被告并未因土地使用年限变动而获得相应的利益，而地价涵盖土地的使用年限。由于原、被告约定的部分土地使用年限超出法定期限，被告应承担与此相对应的赔偿责任，其赔偿金额为6732元【8.8㎡（案涉房屋的土地使用权面积）×3825元（每平方米土地使用权出让金价格）×20%（无效约定的10年所占合同约定年期的50年的占比）】，故原告主张赔偿金额本院依法予以调整，其不合理部分诉请，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条之规定，判决如下： 一、被告浙江嘉丰房地产开发有限公司赔偿原告沈乐平、邬天轶损失6732元； 二、驳回原告沈乐平、邬天轶其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1569元，由原告沈乐平、邬天轶负担1519元，由被告浙江嘉丰房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  吕 伟 人民陪审员  楼梦雪 人民陪审员  徐兰娟 二〇二〇年三月四日 书 记 员  宣晓丹