浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0802民初186号 原告：丰成铭，男，1993年8月20日出生，汉族，住衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：赖红，浙江嘉耀律师事务所律师。 被告：吕忠良，男，1969年3月26日出生，汉族，住衢州市柯城区。 被告：卢红霞，女，1973年8月29日出生，汉族，住衢州市柯城区。 两被告委托诉讼代理人：杜俊，浙江东昊律师事务所律师。 原告丰成铭与被告吕忠良、卢红霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，分别于同年1月16日、3月19日公开开庭进行了审理。原告丰成铭及其委托诉讼代理人赖红，被告吕忠良、卢红霞委托诉讼代理人杜俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丰成铭向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原、被告于2019年3月25日签订的《房地产转让合同》；2、判令两被告共同返还原告支付的定金10万元；3、判令两被告赔偿原告利息损失（利息以10万元为基数，自2019年3月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）；4、案件受理费用由两被告承担。事实和理由：两被告系夫妻，共同委托中介对其所有的衢州市房屋出售。原、被告双方在签订《房地产转让合同》前共同参观了涉案房屋，在对房屋讲解过程中两被告重点突出对房屋东侧约30平方米面积如何利用问题，该部分面积系房产证记载的152.31平方米建筑面积之外的可利用面积，两被告已完成基础建设，利用价值显而易见，两被告以会在房屋交付前对该部分空间完成设计建造为由催促原告订立合同，原告基于对两被告的信任及误认为房屋实际利用面积比房产证记载的面积多的多，同意与两被告签订《房地产转让合同》并支付了定金10万元。2019年4月17日上午，两被告在施工过程中物业前来制止并告知该房屋东侧搭建的问题衢州市综合行政执法局在2016年已下令停建，但两被告却告知原告可以建设，并继续以行为的方式履行着书面合同之外的口头约定，2019年5月9日衢州市综合行政执法局西区分局对该部分建筑依法拆除。原告认为，两被告对2016年的违建不予拆除，给原告呈现可利用的假象，用语言及行为的方式欺骗原告该部分空间可以建设利用，直接导致原告对其所购房屋的使用面积作出错误判断，并在违背真实意思的情况下签订了合同、交纳了定金，两被告的欺诈行为非常明确，遂诉至法院。 被告吕忠良、卢红霞辩称，1、两被告不存在欺诈行为。原、被告双方签订的《房地产转让合同》系双方真实意思表示，该合同对房屋面积、位置、价款均作了明确约定，转让的房屋价款符合当时市场价格，违章建筑面积部分并非合同约定的标的，原告是清楚该部分属违章建筑的。2、原告已构成违约，被告有权依合同约定没收定金。合同签订时原告自愿交纳10万元定金，事后原告反悔不愿履行合同，经被告多次催促原告仍拒绝履行合同，并以各种理由要求被告返还定金。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1、《房地产转让合同》、定金收条各1份、转账凭证2张，证明双方约定办理房屋过户的时间、原告交定金的数额及转让合同中约定的房屋建筑面积与双方约定及实地察看面积吻合，是房屋套内可使用面积；2、衢州市综合行政执法局出具的责令停止建设通知书（复印件）1份、照片3张，证明被告在2016年已经收到执法局的通知，该部分是不能建造的，也证明被告具有明知不能建造而欺骗原告可建造、可利用的主观故意，存在欺诈的事实；3、衢州市综合行政执法局西区分局出具的证明及工作人员去向牌照片各1份，证明2019年被告在涉案房屋争议的建筑物部分进行建造的事实，印证被告欺诈的主观故意及违建部分是合同的共同组成部分，其需要在房屋交付时完成建造，违建被拆除后，原告支付的房款对价与实际能够使用面积不吻合；4、原、被告协商的录音1份，证明违建部分被拆除后，原、被告及中介协商，两被告主动提出对不能交付的部分降价10万元想让原告继续购买房子，印证该违章部分的面积原告是花钱购买的事实；5、2019年转让房屋时的现场照片2张，证明被告呈现违建部分可使用的图片情况，被告将该部分面积作为正常的房屋面积向原告出售；6、微信聊天记录1份，证明被告没有将房产证给原告看过，合同签订后因被告兑现不了将房屋重新挂卖，印证转让合同包含违建这部分面积；7、证人陈某当庭所作的证言，证明原告所购房屋面积包含了未完成搭建的部分。 两被告提交的证据有：1、产权证6本，证明房屋转让合同中标的物与产权证的面积、位置相符；2、快递回执1份，系两被告委托中介机构向原告发出的催促履行催告函，证明两被告在原告逾期履行合同后，曾催促过原告，要求原告继续按约定履行合同的事实；3、快递电子回单、解除合同函各1份，证明原告怠于履行合同义务，被告通知原告解除合同，且没收定金的事实；4、证人夏某当庭所作的证言，证明原、被告买卖房屋的过程。 对原告提交的证据1，被告对其真实性没有异议，认为《房地产转让合同》恰好证明双方对标的物及价款的约定是非常明确的，不存在隐瞒或欺诈行为。本院认为该证据能够证明原告交付定金10万元的事实及双方约定交付房款、办理房屋过户的时间，但不能证明合同约定的房屋面积系双方实地察看的房屋可使用的套内面积。对证据2，被告认为是复印件，对其合法性有异议，违章建筑是客观事实，但与本案房屋转让合同没有关联性，它不是本合同的标的物。本院认为该证据虽为复印件，但被告认可违章建筑的存在，可以认定双方在签订转让合同时该房屋产权证登记的面积之外已存在违章建筑，但不能证明原告主张的被告存在欺诈的事实。对证据3，被告对真实性无异议，但认为合同签订后，原告从中介借得转让房屋的钥匙，事后所有的建造是原告的行为，不是被告继续搭建。本院认为该证据能够证明诉争的房屋违建部分在转让合同签订后仍存在建造的事实，但不能证明原告主张的被告存在欺诈的主观故意及违建部分是合同标的共同组成部分。对证据4，被告认为录音形成的时间、地点都没有，不能作为证据使用。且从录音内容反映当时调解被告同意便宜10万元并不是原告所说的房产面积问题，而是被告急需用钱想促成买卖所作的让步，事后原告不仅对被告进行录音还对中介进行录音，其主要目的不是为了调解而是为了补充相关证据材料，所说的内容完全具有引导性。本院认为，该证据不能确定其来源的合法性，亦不能证明原告主张的事实，不予采纳。对证据5，被告没有异议，认为照片呈现的违章建筑存在是客观事实，但认为与本案无关，其不是本案合同标的。本院认为该证据不能证明原告主张的被告将违章建筑部分的面积作为正常的房屋面积向原告出售的事实。对证据6，被告认为原告对谈话内容断章取义，不是谈话的完整内容。本院认为该证据无法证明原告主张的转让合同包含违建这部分面积的事实，不予采纳。对证人证言，被告认为证人与原告存在姻亲关系，其所作的证言与事实不符，不能作为定案依据。本院认为证人陈某妻子与原告母亲系姐妹，其所作的证言应有其他证据相互印证，其证言不能证明转让合同中确定的面积包含了未完成搭建的部分，且其在庭审作证时亦认为搭建的该部分建筑按常人理解应该是违章建筑。 对两被告提交的证据1，原告认为真实性无法确认，在房屋买卖过程中原告从未见过房屋权属的资料，原告无法确认合同中确定的面积就是房屋建筑面积。本院认为被告提供的产权证系国家相关部门印发的权属证明，合法有效，产权证中记载的房屋建筑面积、位置与原、被告签订的转让合同相同，对该证据予以采纳。对证据2，原告认为没有收到过。本院认为该快递回执字迹已模糊不清，无法辨认，不能证明被告的主张，不予采纳。对证据3，原告认为材料收到，但与本案无关，被告的行为不影响原告依法主张自己的民事权利。本院认为该证据能够证明两被告通知原告解除合同，要求没收定金的事实，该证据予以采纳。对证据4，原告认为证人夏某系衢州市柯城双江房产中介所员工，其与中介是利益共同体，与本案有利害关系，无法客观公正作证，不能作为证人。本院认为，证人夏某原为衢州市柯城双江房产中介所员工（现已离职），其系本案争议房屋转让时的经办人之一，对原、被告签订转让合同前后过程比较了解，其证言中明确：中介日常办理房屋转让时都要与房产证核对过面积，当时被告委托衢州市柯城双江房产中介所卖房，将房产证放在中介，原告及其家人交易前至少看过房三次，在签转让合同时双方都在场，房产证面积与合同上面积是核对过的，建筑面积是指房产证上的面积。夏某所作的证言与通常人们购房时的心理及交易习惯也是相符的，该证言能够反映当时房屋转让的过程，予以采纳。 本院经审理认定事实如下：衢州市房屋系被告吕忠良、卢红霞夫妻共同所有，两被告在该房东侧消防通道搭建有南北长5.2米、东西长4.9米尚未完工的违法建筑。两被告委托衢州市柯城双江房产中介所对该房屋出售。2019年3月25日原、被告签订《房地产转让合同》，合同约定房屋坐落衢州市及31幢33号、24-25-28地下76号，建筑面积152.31平方米，架空层（不含）5.18平方米，车库32.53平方米；本房地产买卖价格290万元整，乙方（丰成铭）支付10万元作为购房定金，甲方（吕忠良、卢红霞）以房产证、土地证作为10万元押在中介方，三证由中介方保管，定金在交接房屋时冲抵房款；经双方协商2019年3月25日乙方付甲方购房定金10万元整，2019年4月30日前双方签字过户时乙方付甲方购房首付款90万元整（含定金），余款200万元整等乙方不动产权办出银行按揭贷款付清；款清交房；在签订本合同后若甲方违反合同，不予出卖，甲方必须双倍退还乙方所付定金，并在解除合同时偿付，乙方违反合同，不予购买，甲方有权没收乙方所付定金。合同中还对房屋所有权、土地使用权证号予以填写，并对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告通过银行转账支付定金10万元，被告吕忠良出具了定金收条。2019年5月9日衢州市综合行政执法局西区分局对衢州市业主在兰馨苑31幢侵占消防通道上方违法搭建的南北长5.2米、东西长4.9米的钢架模板进行了拆除。2019年10月25日原告收到两被告关于解除《房地产转让合同》通知函，通知原告因其怠于履行合同根本义务，不愿继续履行合同，两被告依法解除合同，并没收合同定金10万元。因原告认为两被告在转让房屋过程中存在欺诈行为，致使原告在违背真实意思下签订了合同，交纳了定金，故原告诉至法院，诉请如前。 本院认为，原、被告签订的《房地产转让合同》系双方真实意思表示，当事人双方应按约履行各自的义务。两被告在转让衢州市新湖景城兰馨苑房屋时，该小区的房屋为现房，两被告房屋转让给原告之前，已在该房屋的东侧消防通道上搭建尚未完成的违法建筑，原告在签订转让合同之前查看房屋时看到了搭建在该房东侧消防通道上尚未完成的建筑，根据原告的年龄、生活工作经历、文化程度，应当知道该部分未完成的建筑属违章建筑，只是存在侥幸心理，违章建筑可以完成不被执法部门拆除。原告认为被告欺骗该部分可以完成，因违法建筑任何人都无权作出可以建造的承诺，原告在签订合同时就应当知道即便有这种承诺也是无效的，后果应由自负。原告认为转让合同面积包含了违建部分的面积，从被告提供的产权证可以证实转让合同与产权证面积相同，原告的主张不能成立，故从现有的证据无法证明两被告在转让房屋时存在欺诈行为，原告认为两被告存在欺诈行为要求依法撤销《房地产转让合同》的诉请无证据证实，不予支持，故要求两被告返还定金及赔偿利息损失的诉请，亦不予支持。两被告的辩解予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告丰成铭的诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告丰成铭负担，于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  徐志英 二〇二〇年三月三十日 法官助理徐桑桑 书记员徐懿琪