广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20379号上诉人（原审被告）：林潮（曾用名林卫武），男，1970年5月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：苏宝，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李佩珈，女，1987年7月19日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：**龙，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雯茵，广东骏道律师事务所律师。原审被告：广州潮宏投资咨询有限公司，住所地广东省广州市越秀区大南路2号3013房。法定代表人：张游安。上诉人林潮因与被上诉人李佩珈、原审被告广州潮宏投资咨询有限公司（以下简称潮宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人林潮的委托诉讼代理人苏宝，被上诉人李佩珈及其委托诉讼代理人杨雯茵到庭参加诉讼，原审被告潮宏公司经本院公告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林潮上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.撤销一审判决第一、二、三、四项，并改判驳回李维的一审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由李维承担。事实和理由：一、一审判决遗漏当事人。依据林潮提供的证据《关于广州天河潮流站项目二楼物业之产权登记及销售回款的确认书》，足以说明涉案商铺的实际权属人系泽信公司，林潮只是替泽信公司代持涉案商铺，泽信公司作为涉案商铺的实际权益人及全部购房款项的占有人，对本案事实的查明及实体处理均关系重大，涉案商铺的出售、签订、房款的收取、房款的归属等均是由泽信公司指派其工作人员进行签订及收取，林潮并未参与其中，且泽信公司确认对涉案商铺的销售引发的一切法律及经济后果由泽信公司承担，与林潮无关。故对于涉案商铺合同能否解除，以及款项的收取是否返还，一审法院应依职权追加泽信公司为本案当事人方能查清本案事实，一审法院未依法追加，严重违反法定程序。二、一审法院认定事实不清。（一）一审法院判决林潮返还团购费缺乏事实依据。首先，团购费并非购房款的一部分，依据双方签订的《商铺买卖合同》约定，购房款并没有包括团购款。其次，一审判决依据（2015）穗天法民四初字第1550号案作为本案的判决依据，缺乏事实依据。1550号案的主体是泽信公司，并非林潮，泽信公司的陈述不能代替林潮的陈述，一审法院不能依据案外人的陈述作为本案判决依据。一审判决一方面依据泽信公司与其他购房人的相关陈述作为本案的判决依据，另一方面，却故意忽视泽信公司实际是涉案商铺的实际权属人，没有追加泽信公司作为本案当事人，明显矛盾，违背事实。最后，一审判决认定团购费为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，进而要求林潮返还，是错误的。作为二手房买卖交易，在交易过程中存在多种成本，如购房款、中介费、税费等，但每种费用的收受主体是不一样的，不能认定所有的交易成本均是出卖方收取，后果均由出卖方承担，这明显缺乏事实和法律依据。且事实上，林潮从未收取团购费，也未授权潮宏公司收取团购费。潮宏公司与李佩珈之间发生的团购费系潮宏公司与李佩珈之间发生的法律关系，若存在返还，则应由潮宏公司返还，而非由林潮返还，一审法院判决林潮返还团购费严重损害其合法权益。（二）一审判决遗漏重大事实，导致事实查明不清，判决错误。林潮在一审中答辩，林潮仅为涉案商铺的名义持有人，涉案商铺的实际权属人为泽信公司，且林潮已提供足够的证据予以证明，但一审法院却对上述重要事实置若罔闻，在判决中未对该代持事实及林潮的抗辩作出任何处理回应，属于事实查明和案件处理的重大遗漏。仅是机械照搬潮流站商场其他案的判决内容，完全脱离了本案中出现的新的事实，对相关事实认定和案件处理存在重大遗漏，导致本案查明事实不清，作出错误判决。综上，请求二审法院予以改判。李佩珈答辩称：同意一审判决，不同意林潮的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。根据物权公示原则，涉案商铺的权利登记人为林潮，本案应由林潮承担责任，一审判决无误。关于团购费是房屋交易对价的一种，且在双方买卖交易过程中团购费的收取费用主体与泽信公司一样也是潮宏公司，李佩珈有理由相信林潮与泽信公司一样收取了团购费，因此该团购费理应由林潮返还。潮宏公司经本院公告未到庭陈述意见。2019年1月9日，李佩珈向一审法院起诉请求判令：1.解除李佩珈与林潮于2016年1月21日签订的编号为20162472号《商铺买卖合同》；2.林潮返还已支付的购房款940000元、税费29240元、团购费30000元及相关手续费2400元；3.潮宏公司对诉讼请求2及3承担连带责任；4.本案诉讼费用由林潮及潮宏公司承担。一审法院经审理查明：根据广州市房地产档案馆于2019年3月21日出具的《广州市不动产登记查册表》显示广州市天河区体育东路39-45号2472铺（以下简称涉案商铺）的登记产权人为林潮，规划用途为商业，共有情况为单独所有。2016年1月21日，李佩珈（买受人）与林潮（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人购买涉案商铺；涉案商铺属按现状销售，按建筑面积计价，房价款总金额为940000元；（第四条）付款方式及期限：买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照一次性付款方式按期付款，2016年1月19日前支付总房价款的50%（包含定金100000元）计470000元；（2）2016年1月21日前支付剩余房价款计470000元；（第六条第1、3款）经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2016年10月1日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的相关收益；委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回涉案商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营涉案商铺；有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理协议》约定，《商铺委托经营管理协议》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；（第七条第1、2、9款）出卖人应于2016年10月1日前，以书面形式通知买受人（或其受托人）办理涉案商铺使用权的交接手续；买受人负有积极配合出卖人办理涉案商铺使用权交接的义务，签署收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理协议》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理，买受人不得以任何理由拒绝将商铺交付给经营管理公司,否则经营管理公司有权按照《商铺委托经营管理协议》的约定追究买受人的违约责任，同时出卖人有权参照本合同第五条第2款的约定单方面解除本买卖合同并追究买受人的违约责任；因买受人已委托经营管理公司对涉案商铺进行统一经营及管理，因此收铺通知同意由出卖人直接向经营管理公司发出即可，并委托经营管理公司履行收铺的全部手续。（第八条第2款）若出卖人逾期交付涉案商铺超过15日的，买受人有权单方面提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起30个工作日内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金。（第九条第1、2、4款）买受人清楚知悉并接受涉案商铺的抵押现状；出卖人在买受人全部支付了购房款之次日起的210个工作日内办理交易过户手续，并在此期间内完成涉案商铺的交易过户登记的入件手续（以方管部门出具的收件回执为准），买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致过户不能或过户迟延，不视为出卖人违约，由买受人自行承担责任；若因买受人延迟提供相关证件及交付税费，导致出卖人无法按时申办涉案商铺的交易过户手续的，由此产生的全部责任均由买受人承担。（第十条第2款）出卖人未按本合同第九条规定的时间办理涉案商铺的交易过户手续的，逾期不超过三个月的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按买受人已付房价款万分之一的标准向买受人计付延迟履行违约金，但违约金总额不超过总房价款的20%，本合同继续履行；逾期超过三个月的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，应自期满之日起七天内向出卖人发出解除合同的书面通知（逾期或没有发出通知的，视买受人同意继续履行本合同，违约金支付按上款执行），出卖人应当自收到买受人的解除合同通知之日起60天内退还买受人已付的全部购房款，出卖人除退回全部购房款外，无需再向买受人支付任何的款项；出卖人为买受人办理交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求，将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执等。同日，李佩珈（甲方、委托人）与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”，乙方、受托人）签订《商铺委托经营管理协议》（以下简称《协议》），约定：乙方受林潮指定，接受购房业主的委托，在约定期限内具体经营涉案商铺；委托经营期限为10年，自《合同》约定的日期2016年10月1日开始计算；委托经营管理期限内，甲方不得以任何理由要求提前收回涉案商铺，不得干涉、影响乙方使用及经营涉案商铺等条款。关于李佩珈的付款情况。李佩珈提供了加盖有“林潮收款专用章”的《正式收据》多张（载明2016年1月18日收取定金60000元、1月19日收取定金40000元及铺款370000元、1月21日收取铺款470000元及税费29240元）证明其支付购房款及税费的情况，林潮确认收到李佩珈支付的购房款940000元、税费29240元。李佩珈又提供加盖“潮宏公司财务专用章”的收据（载明潮宏公司收到李佩珈支付的团购30000元），加盖有“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》（显示该律师事务所通知李佩珈，因李佩珈购买涉案商铺需委托其办理相关事宜共需支付预售预告/产权登记代理费2000元、委托公证费400元，其在收到上述应收款项后会及时为李佩珈开出发票，请李佩珈于领取资料时凭此通知书换取发票），李佩珈认为上述团购费及按揭等费用均为购房款的一部分，因此要求林潮予以返还。林潮对上述证据不予确认，认为团购费非林潮收取，潮宏公司只是林潮的中介一方，其与李佩珈之间如何约定合同、费用如何收取林潮均不清楚；通知书的收款方亦非林潮，其法律关系与林潮无关，且该通知书并非收款的收据，只是通知事项，该费用不应由林潮返还。另查明，在一审法院受理的（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称泽信公司）、潮宏公司合同纠纷一案（以下简称“1550号案”）中，潮宏公司经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，泽信公司在庭审中陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系，陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。又查明，在一审法院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2017）粤0106民初22579号原告罗细玉诉被告林潮、广州市恒潮地产服务有限责任公司（以下简称“恒潮公司”）、潮宏公司房屋买卖合同纠纷一案（以下简称“22579号案”）中，林潮陈述如下意见：林潮仅是二层642号商铺的名义持有人，该商铺的实际权属人是泽信公司，双方签署过代持协议；林潮作为泽信公司的投资人之一，该商铺是由泽信公司指令以林潮名义代为持有，并对外销售，但在整个销售过程中，林潮通过委托公证方式将对该商铺的处分权、使用权、收益权均委托给泽信公司指定的恒潮公司实际行使；林潮没有到过潮流站现场，所有的商铺买卖合同中林潮的签章实际上并非林潮手写签名，而是刻制的签名章（该签名章是根据林潮本人手写签名的样式刻制而成，是经过林潮同意刻制和经过林潮同意而交由泽信公司持有），该签名章一直都是由泽信公司持有，所有商铺买卖合同都是由泽信公司的工作人员自行在买卖合同中加盖，所以林潮没有参与商铺买卖合同的签订及具体内容。该案中，林潮对罗细玉提供的证据（2016）粤广广州第018717号《公证书》（复印件，主要内容为林潮于2016年2月17日以公证委托方式授权恒潮公司就座落在广州市天河区体育东路39-45号二层的六百余间商铺代为办理收取售房款及相关款项并出具有效的收款票据、出售房产及签署商铺买卖合同等）的真实性、合法性、关联性予以确认。现李佩珈于2019年1月9日以林潮迟延办理涉案商铺的交易过户手续等为由提起本案诉讼，要求解除李佩珈、林潮签订的《商铺买卖合同》，林潮退还款项，潮宏公司对退还款项承担连带责任等。一审法院认为：《合同》是李佩珈与林潮双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于李佩珈要求解除《合同》的诉讼请求，根据《合同》的相关约定，林潮应在在李佩珈全部支付了购房款之次日起的210个工作日内办理交易过户手续等，结合已查明的李佩珈支付购房款的情况，其于2019年1月9日提起本案诉讼时已因林潮逾期办理相关的交易过户手续而享有合同解除权，现李佩珈诉请解除《合同》，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。关于李佩珈要求返还购房款等其余诉请。《合同》解除后，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。本案中，李佩珈提交加盖有“林潮收款专用章”的《正式收据》等证据证明林潮收取购房款940000元、税费29240元。因合同解除，李佩珈诉请林潮退还上述款项并无不当，一审法院予以支持。根据《合同》约定，林潮应在《合同》解除后的60天内退还李佩珈已付的全部购房款，因此，林潮返还购房款的期限为本判决发生法律效力之日起60日内。李佩珈另提交加盖“潮宏公司财务专用章”的收据证明其支付团购费30000元。李佩珈作为买受人应为基于认为交纳团购款可获得涉案商铺购房款优惠的认知而支付团购款，结合案外人泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购款的用途、流转过程等的陈述以及林潮在22579号案中的相关陈述，可认定上述款项系李佩珈为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》已被判令解除，李佩珈要求林潮返还上述团购款，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，一审法院依法予以支持。李佩珈另提交加盖有“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》证明该律所收取产权登记代理费2000元、委托公证费400元，李佩珈并未举证上述费用实际为林潮收取，而李佩珈提交的《通知书》也不足以证明其因履行《商铺买卖合同》实际产生了上述费用损失，据此李佩珈诉请林潮赔偿上述款项依据不足，一审法院不予支持。潮宏公司并非《合同》的相对方，又根据一审法院查明的事实，潮宏公司收取团购费亦为受托收取，且一审法院已支持李佩珈要求林潮返还团购费的诉请，故李佩珈诉请潮宏公司承担连带责任依据不足，一审法院不予支持。潮宏公司无正当理由拒不到庭应诉，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院于2019年6月20日作出如下判决：一、解除李佩珈与林潮于2016年1月21日签订的《商铺买卖合同》；二、林潮于本判决发生法律效力之日起六十日内，向李佩珈返还购房款940000元；三、林潮于本判决发生法律效力之日起七日内，向李佩珈返还税费29240元；四、林潮于本判决发生法律效力之日起七日内，向李佩珈返还团购费30000元；五、驳回李佩珈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13814元，由李佩珈负担33元，由林潮负担13781元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是林潮是否需承担《商铺买卖合同》项下的出卖人义务。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”；第四百零三条第一款、第二款规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外；受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。本案中，案涉商铺登记在林潮名下，林潮亦以自身名义与李佩珈签订《商铺买卖合同》，无充分证据反映林潮在签订《商铺买卖合同》之时有向李佩珈披露其系代案外人泽信公司持有案涉商铺的事实，而李佩珈也以林潮为合同相对方提起本案诉讼，要求林潮承担《商铺买卖合同》项下的出卖人义务。据此，一审判决林潮作为出卖人向李佩珈承担返还购房款、税费的出卖人义务，合法有据，应予维持。至于团购费应否由林潮承担返还的问题。一审法院根据本案事实、证据，结合林潮于（2017）粤0106民初22579号的陈述以及案外人泽信公司于（2015）穗天法民四初字第1550号的陈述，认定李佩珈所支付的团购费30000元系李佩珈为涉案商铺交易所支付的交易对价之一或交易成本，林潮应承担返还责任的认定，论述清晰，本院不再赘述。综上，林潮以其系代泽信公司持有案涉商铺为由，上诉抗辩一审遗漏当事人、无需返还团购费、无需在本案中承责等，均缺乏法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13781元，由林潮负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 民二〇二〇年三月五日书记员  张 旭