新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民再189号   再审申请人（一审原告、二审上诉人）：史俊锋，男，1977年4月11日出生，汉族，住乌鲁木齐市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：新疆广汇物业管理有限公司,住所地乌鲁木齐市天山区新华南路68号广汇大厦10楼A座。法定代表人：单文孝，该公司董事长。委托诉讼代理人：张伟，男，该公司法务人员。再审申请人史俊锋因与被申请人新疆广汇物业管理有限公司（以下简称广汇物业公司）租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）新01民终89号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2019年9月4日作出（2019）新民申980号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人史俊锋、被申请人广汇物业公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史俊锋申请再审称，请求撤销一、二审判决，依法改判，支持我一审诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。双方签订的《莱茵庄园美食街场地出租合同》约定广汇物业公司将位于乌鲁木齐市××路以后停车位租赁给我进行临时性停车场经营。我办理临时停车场经营审批手续时得知涉案场地系城市规划道路，广汇物业公司对其不享有使用权。广汇物业公司也未能举证证明其对涉案场地享有使用权。故，原判决对广汇物业公司是否有权出租涉案场地未予查清。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度”、第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设需使用土地的，必须依法申请使用土地。”广汇物业公司将不属于自己的场地擅自出租谋取利益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同”之规定。故《莱茵庄园美食街场地出租合同》系无效合同，原判决适用法律错误。二、本案不存在不可抗力及政策原因致合同无法履行的情形，广汇物业公司应全额返还收取的租金及利息，原审人民法院只判决返还35000元显失公正。广汇物业公司辩称，双方签订的《莱茵庄园美食街场地出租合同》合法有效，且已得到履行。为了解决莱茵庄园美食街消费者停车困难，辖区街道管理委员会与我公司共同将涉案土地作为临时停车场使用，后因道路改造被收回。我公司已经返还了租金35000元。原审判决正确，请求驳回史俊锋的再审请求。史俊锋向一审法院起诉请求：1.判令广汇物业公司退还租金70000元；2.判令广汇物业公司支付利息11025元；3.由广汇物业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年1月14日，史俊锋、广汇物业公司签订了一份《莱茵庄园美食街场地出租合同》，约定广汇物业公司将位于乌鲁木齐市××路以后停车位租给史俊锋用于经营性临时停车使用，租赁期一年，自2015年3月1日起至2016年2月28日止，租金每年70000元。美食街收费道闸由广汇物业公司投入，史俊锋使用期间交付20000元押金，如损坏，史俊锋负责赔偿，使用道闸期间产生的相关费用由史俊锋自行承担；史俊锋承租此场地用于经营性临时停车使用，相关手续由史俊锋办理，并且对此场地进行自行管理，不得从事违法活动，如史俊锋原因造成广汇物业公司受到政府相关部门的处罚或其他损失，由此产生的赔偿责任，由史俊锋承担；不可抗力因素或政策原因致使此合同无法执行的，双方免责，广汇物业公司退还剩余租金。上述合同签订后，史俊锋于2015年3月2日一次性支付广汇物业公司租金70000元，广汇物业公司向史俊锋出具了收费票据，史俊锋将该场地用于经营临时性停车收费。因美食街前道路属市政道路，该道路政府正在施工，广汇物业公司于2015年9月终止停车收费并拆除了美食街收费道闸，史俊锋因此退场。2016年4月，广汇物业公司向史俊锋退还了履约金20000元。因租金退还问题双方发生纠纷，史俊锋诉至法院。另，史俊锋按年利率6.3%从2015年3月1日起算主张30个月期间的利息11025元。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中史俊锋已向广汇物业公司支付了自2015年3月1日起至2016年2月28日一年期间的场地租金70000元，但因道路施工广汇物业公司于2015年9月终止停车收费并拆除了美食街收费道闸，史俊锋因此退场，史俊锋合同目的无法实现，根据双方合同约定，因不可抗力因素或政策原因致使此合同无法执行的，双方免责，广汇物业公司退还剩余租金，史俊锋、广汇物业公司双方签订的《莱茵庄园美食街场地出租合同》在2015年9月事实已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。史俊锋已实际租赁使用场地半年期间的租金为35000元（70000元÷2），扣除该费用，广汇物业公司现应退还史俊锋租金35000元。史俊锋、广汇物业公司签订的合同在2015年9月事实解除后，广汇物业公司应当退还史俊锋剩余租金35000元，广汇物业公司占用史俊锋资金未及时退还，应当承担相应的利息，史俊锋主张广汇物业公司支付占用利息的请求符合法律规定。对于史俊锋主张的利息，按月息4.875‰从2015年9月起算24个月予以确定，广汇物业公司应支付史俊锋利息4095元（35000元×4.875‰×24个月）。广汇物业公司的抗辩意见不符合法律规定，不予采纳。一审法院判决：一、新疆广汇物业管理有限公司退还史俊锋租金35000元；二、新疆广汇物业管理有限公司支付史俊锋利息4095元。史俊锋不服一审判决，上诉请求：1.撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2018）新0104民初9630号民事判决第一、二项，依法改判广汇物业公司返还70000元租金及相应占用资金利息；2、由广汇物业公司承担本案一、二审案件受理费。二审法院对一审查明的事实及认定的证据予以确认。二审法院认为，史俊锋与广汇物业公司签订的《莱茵庄园美食街场地出租合同》（以下简称涉案合同）系双方真实意思表示。史俊锋上诉认为，广汇物业公司将规划为道路的场地出租违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十三条的规定，属于无效合同。对此二审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，广汇物业公司向史俊锋出租的场地是被政府规划为道路的事实双方当事人均不持异议。但是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十三条的内容为：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”该法律规定的调整的范围是房地产转让后土地使用权的使用年限，不适用于本案。广汇物业公司将涉案场地出租给史俊锋作为停车场，未改变涉案场地的性质和用途。故，史俊锋上诉称，涉案合同内容违反法律和行政法规的强制性规定，未提供相应的法律依据，二审法院对其上诉主张不予采信。涉案合同应为有效合同。本案中，双方当事人在合同履行过程中，于2015年9月，均合意终止涉案合同，不再履行，一审判决认定2015年9月涉案合同已实际解除并无不当。因合同签订后，史俊锋依约向广汇物业公司支付一年租金70000元，因史俊锋实际占有使用场地六个月的时间，因此广汇物业公司应当向史俊锋退还租金35000元，并按月息4.875‰支付自2015年9月起24个月的利息损失4095元。综上所述，史俊锋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本院再审认定事实与原一、二审认定事实一致。另查明，涉案合同中涉及的土地使用权不属于广汇物业公司，涉案合同中涉及的土地属于市政道路。本院再审认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。城市市区的土地属于国家所有。国家实行土地用途管制制度。任何单位和个人进行建设需使用土地的，必须依法申请使用土地。从我国土地管理法的立法目的来看，不允许违反土地用途管制制度、非法变更土地用途的出租行为，不允许未经批准而占据公共用地。本案涉案场地系乌鲁木齐市新市区的市政道路。广汇物业公司在本案中并未举证证明其有权利对涉案场地进行处分的事实。广汇物业公司违反土地管理法规,非法占用土地,改变被占用土地用途,将涉案场地出租给史俊锋办停车场，违反法律规定，其收取租金的行为无法律依据，故广汇物业公司收取的租金应全部退还给史俊锋。史俊锋主张退还租金的再审请求成立，本院再审予以支持。史俊锋在与广汇物业公司签订涉案场地承包合同时未认真审查广汇物业公司是否取得涉案场地处分权，对此亦有过错，对史俊锋主张的利息损失，本院再审不予支持。广汇物业公司对其有权利对涉案场地进行处分的辩称，未提供充分有效证据证明，本院再审对此主张不予采信。综上所述，史俊锋的再审请求部分成立，本院再审部分予以支持。原审判决不妥之处，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）新01民终89号民事判决及乌鲁木齐市新市区人民法院（2018）新0104民初9630号民事判决；二、新疆广汇物业管理有限公司退还史俊锋租金70000元；三、驳回史俊锋要求新疆广汇物业管理有限公司支付利息的诉讼请求。以上新疆广汇物业管理有限公司应给付史俊锋款项，应于本判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取912.81元（史俊锋已预交），由广汇物业公司负担788.58元，由史俊锋负担124.23元。二审案件受理费777.38元（史俊锋已预交）,由广汇物业公司负担572.93元，由史俊锋负担204.45元。本判决为终审判决。   审  判  长   于 翔审  判  员   李 健审  判  员   王海亮   二 〇 二 〇 年 三 月 二 十 九 日 书  记  员   吴 凡