浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0281民初3243号 原告：余姚市兰江街道夏巷村股份经济合作社。住所地：余姚市兰江街道夏巷村（张油车28#）。组织机构代码：72043086-9。 代表人：胡永灿，该合作社社长。 委托诉讼代理人：赵冠城、诸小燕，浙江民邦律师事务所律师。 被告：张吉东，男，1970年3月29日出生，汉族，住余姚市。 原告余姚市兰江街道夏巷村股份经济合作社（以下简称夏巷经济合作社）与被告张吉东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月4日和2019年7月17日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，争议较大，依法转为普通程序进行审理。本案在审理中，因防控新冠××疫情需要，于2020年2月3日中止审理，同年3月2日恢复审理。依法组成合议庭于2020年3月9日第三次公开开庭进行审理。原告夏巷经济合作社的委托诉讼代理人诸小燕，被告张吉东三次均到庭参加诉讼。在诉讼中，原、被告向本院申请庭外和解。本案现已审理终结。 原告夏巷经济合作社向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2018年3月10日签订的农村集体房屋租赁合同无效；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费5850元（暂计算至2019年3月31日），之后的房屋占有使用费按实际发生计算至实际搬离日止；3、判令被告腾空房屋，并向原告交付房屋；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因经营需要，向原告租赁位于余姚市的集体房屋用于生产经营及生活，双方于2018年3月30日签订合同，对租赁期限、租赁费、支付方式等作了约定。2018年12月31日房屋租赁期到期后，被告继续承租原告的房屋至今。但对于2018年7月1日起的房屋占有使用费，原告多次催讨，被告均不予支付，故原告无奈起诉至法院。 被告张吉东答辩称：1、被告已付清截至2019年年底的房屋占有使用费，已履行了房屋租赁合同义务，故不同意腾空房屋，要求原告开具2019年的房屋占有使用费收据并交付给被告；2、原告尚欠被告宅基地拆迁补偿款未付清；3、原告提交的街道证明、村委会情况说明均是虚假的。 原告为证明诉称事实成立，向本院提交了下列证据： 1、农村集体房屋租赁合同1份，拟证明原、被告之间存在房屋租赁关系及被告占有使用原告房屋的事实； 2、照片、证明1组，拟证明原告为涉案房屋合法所有人且被告租赁原告房屋的事实； 3、收据、情况说明1组，拟证明原告先出具收据，租户在缴纳租赁费后再在备注栏备注交款方式为惯例的事实； 4、阳光公务中下载的夏巷村三资平台收支明细，拟证明被告张吉东自2017年12月至2018年上半年房屋占有使用费已缴纳并入账，2018年下半年房屋占有使用费未交纳未入账的事实； 5、会议纪要1份，拟证明2018年9月6日经村委会会议决定，集体房租金收缴通知与收款收据先一并发放的事实； 6、收款收据、银行流水1组，拟证明收款收据同催收通知函一同开具在前，租户支付房屋占有使用费在后的事实。 经质证，对原告提交的证据，被告对证据1无异议；对证据2中照片的真实性无异议，对证据2中证明的真实性有异议，且证人未到庭作证；对证据3中收据的真实性无异议，关联性有异议，原告对所有租户的缴费通知都是统一下发的，但开具收据时间是不一致的，是缴费后再开具收据，对情况说明的真实性有异议，情况说明中没有村委会领导签名，且四个证人未到庭作证；对证据4的真实性有异议，被告已缴清截至2019年年底的房屋占有使用费；对证据5的真实性有异议，系原告单方书写；对证据6的真实性无异议。经审查，本院对原告提交的证据1的真实性予以认定；对证据2，被告认可现占有使用涉案房屋的事实，故本院对该组证据证明内容的真实性予以认定；对证据3，本院对收据的真实性均予以认定，情况说明没有村委会证明人签字，不符合证据的形式要件，对该组证据的关联性在说理部分阐述；对证据4，本院对该证据证明被告已缴纳截至2018年6月底房屋占有使用费的事实予以认定，之后的房屋占有使用费是否缴纳将结合其他证据在说理部分阐述；证据5能够与证据6相互印证，对其真实性予以认定；对证据6的真实性予以认定，对关联性在说理部分阐述。 为证明辩称意见成立，被告张吉东向本院提交了下列证据： 1、通知1份，拟证明原告于2018年7月5日向被告催缴2017年6月1日到2018年12月31日的房租，催缴通知与收据并非同时发放的事实； 2、照片1份，拟证明被告已缴纳2019年房租但原告尚未开具收据的事实； 3、收据、公示表（复印件）、现金缴款单1组，拟证明被告已缴纳截至2019年年底的房屋占有使用费的事实。 经质证，原告对证据1的真实性无异议，对关联性有异议；对证据2，原告对真实性无异议，关联性有异议，原告认可收到7644元，但认为该款项应先充抵2018年下半年的房租，且案涉纠纷尚未审结，故原告未将该笔款项入账；对证据3的真实性均无异议，对关联性有异议，原告操作流程是先开具收据再由租户交款后在备注栏备注交款方式，故2018年11月8日开具的收据并不能证明被告2018年下半年的租金已交纳，现金缴款单的款项已收到但尚未入账。经审查，本院对证据1、2、3的真实性均予以认定，对被告缴纳7644元的款项性质在说理部分阐述。 经审理，本院认定案件事实如下：原、被告存在房屋租赁关系多年，但双方未签订书面租赁合同。2018年3月30日，原、被告签订《农村集体房屋租赁合同》一份，约定：原告出租给被告的房屋坐落于余姚市兰江街道夏巷村张油车老小学内，房屋情况为：西首平房三间、北首平房二间，其中集体平房98.20平方米，自搭钢棚及自建房屋65.90平方米；房屋租赁期自2018年1月1日起至2018年12月31日止；每月租金650元，每年租金总计7800元；付款方式：本合同签订之日起，每半年付一次，被告需提前一次性预付半年租赁费给原告；2017年5月1日至2017年12月31日租赁费在本合同签订之日起30日内一次性付清；除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后的当日返还该房屋，未经原告同意无故逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按实际日租金向原告支付该房屋占有期间的使用费。被告已付清截至2018年6月30日的房屋占有使用费。被告又于2019年6月28日向原告支付7644元，该款项原告尚未入账。 另查明，被告另持有原告于2018年11月8日开具的2018年下半年底的房屋占有使用费收据，金额3900元，备注栏为空。 本院认为：本案讼争房屋未领取土地使用权证及房屋所有权证，亦未按照建设工程规划许可证的规定建设，故原、被告之间就该租赁物签订的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。现被告仍占用案涉房屋，故原告要求被告腾空并返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案的争议焦点是，被告是否已经支付原告开具的2018年下半年房屋占有使用费收据项下的款项。原告认为其虽开具收据，但自2018年9月6日村委会决议后操作流程已调整为催缴通知和收款收据一并下发，待费用支付后在备注栏中备注付款方式，故开具收据并不能证明款项已缴纳，因被告未付款，故收据备注栏上也没有备注付款方式。被告则辩称原告一直以来都是先收费再开具收据，故2018年下半年的房屋占有使用费已付清。本院认为，被告虽持有收据，但庭审中对于款项交付的具体情况不能作详细陈述，且根据原告提交的其他租户的收据及银行付款明细，可以看到确实存在先开收据再付款的情况，故本院认为被告仅凭收据无法证明其已缴纳该收据项下房屋占有使用费的事实，被告该辩称意见，本院不予采纳。涉案房屋租赁合同虽无效，但原告主张参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。因被告于2019年6月28日又支付7644元，该部分费用应先折抵2018年下半年的房屋占有使用费，故本院对原告主张被告支付自2019年5月24日起至实际腾空日止按月租金650元计算的房屋占有使用费予以支持，对超出部分不予支持。被告辩称原告尚欠其拆迁补偿款未付清，该辩称意见与本案无关，不予采纳，若双方有纠纷可另行理直。综上，依据《中华人民共和国》第五十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告余姚市兰江街道夏巷村股份经济合作社与被告张吉东于2018年3月30日签订的《农村集体房屋租赁合同》无效； 二、被告张吉东于本判决生效之日起十日内支付原告余姚市兰江街道夏巷村股份经济合作社自2019年5月24日起至实际腾空日止按月租金650元计算的房屋占有使用费； 三、被告张吉东于本判决生效之日起二十日内腾空位于余姚市兰江街道夏巷村张油车老小学内的房屋（西首平房三间、北首平房二间）并返还给原告余姚市兰江街道夏巷村股份经济合作社； 四、驳回原告余姚市兰江街道夏巷村股份经济合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由被告张吉东负担。限于本判决发生法律效力后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  岑益娇 人民陪审员  陈汝钿 人民陪审员  罗钿涛 二〇二〇年三月二十一日 代书 记员  徐虹玒