河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终155号上诉人（原审被告）：郑洪伟，男，1967年4月27日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：冯文辉，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳军钊，河南千业律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李金婵，女，1991年12月10日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：周鸿，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹耀南，男，1988年7月1日出生，汉族，住河南省西华县,系李金婵配偶。原审第三人：河南卓连房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区经北二路66号3号楼1层9号。法定代表人：崔娟。原审第三人：中国建设银行股份有限公司郑州直属支行，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）正光路与众旺路交汇处行署国际广场5号楼1-2层。负责人：常春，行长。上诉人郑洪伟因与被上诉人李金婵及原审第三人河南卓连房地产营销策划有限公司、中国建设银行股份有限公司郑州直属支行房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初8565号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑洪伟上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回李金婵的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用和保全费由李金婵承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。1、本案中实际存在两个法律关系，一个为郑洪伟与凌某之间的房屋买卖合同关系，另一个是凌某与李金婵之间的房屋买卖合同关系。而一审法院在事实认定部分仅肯定了郑洪伟与凌某之间的合同关系，对于凌某与李金婵的房屋买卖事实不予认定，径行认为是三方对于涉案房屋交易相对人变更的一致认可，进而直接认定为是一种债权债务概况转移的法律关系，认定事实错误。2、郑洪伟与李金婵之间并不存在房屋买卖合同关系，二人所签合同的目的系为配合凌某与李金婵完成房屋买卖手续，郑洪伟没有向李金婵出售房屋的意思表示。二、一审法院适用法律错误。1、本案中存在两个法律关系，且实际发生的权利义务不同，不存在权利义务概括转移的情形。郑洪伟与凌某的房屋买卖合同中约定房屋价款为78万元，但在凌某与李金婵的买卖合同关系中，合同价款为88万元。两个合同价款存在不一致的情形，属于对合同中最重要的价款条款作出重大变更，因此并不是概括转移。2、郑洪伟不存在与李金婵订立合同的意思表示。二手房交易应当依法缴纳相应税费，郑洪伟和李金婵于2017年8月11日签订的房屋买卖合同存在故意逃避税收的目的，损害国家利益，以合法形式掩盖非法目的，应为无效合同。三、李金婵与郑洪伟签订的房屋买卖合同自始无效，一审法院判决协助办理过户并支付违约金系事实认定和法律适用错误。四、一审法院在李金婵未对原审判决错在异议的情况下，发回重审阶段径行增加郑洪伟的责任承担有违司法审判公平。李金婵辩称：第一，本案不存在两个法律关系，仅有一个李金婵和郑洪伟之间的商品房买卖合同法律关系。李金婵和凌某之间不存在房屋买卖的法律关系。李金婵和凌某以及郑洪伟之间的法律关系就是对涉案房屋交易合同的权利义务的一并转让，即李金婵和凌某以及郑洪伟之间，就是原凌某和郑洪伟之间合同的权利义务的一并转移。李金婵将剩余的18万房款直接交付给了郑洪伟这一事实就证明了三方对于涉案交易房屋相对人变更的一致认可，即涉案房屋的交易相对人为李金婵与郑洪伟。第二，本案合同也不存在无效的法定情形，李金婵和凌某之间不存在买卖合同关系。在房管局备案登记的是李金婵和郑洪伟之间的商品房房屋买卖合同关系，所以李金婵不存在郑洪伟上诉中所说的税费故意逃避税收，损害国家利益的问题。第三，引起本案纠纷系房屋价款的上涨，上诉人郑洪伟为了谋取不当利益，背信弃义而引发的纠纷，所以郑洪伟上诉的事实与理由都不能成立。另外本案房屋早已交付，且李金婵已经入住了多年，房产证也是郑洪伟交付给李金婵的，所以郑洪伟称与李金婵之间不存在合同关系，与事实不符。第四，原判因发回重审所以尚未生效。发回重审之后，一审法院在查明事实的基础上支持了李金婵的诉讼请求，于法有据。综上所述，上诉人的各项上诉请求都不能成立，请求法院依法驳回上诉，维持原判。李金婵向一审法院起诉请求：1、被告继续履行双方于2017年8月11日签订的房屋买卖合同，协助原告办理位于郑州市经济技术开发区××楼××号房屋的过户及相关手续，此房屋价值暂计为人民币780000元。2、被告支付原告违约金234000元（自2017年9月25日起计算至2018年7月24日止），以及赔偿原告损失3000元。上述金额合计1017000元。3、要求支付律师费20000元。4、判令被告承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2013年5月26日，被告郑洪伟与凌某签订《房屋买卖合同》一份（合同编号为：0XX41），约定被告郑洪伟将其名下的位于郑州经济技术开发区朝凤路1号14幢11层1103室房屋转让给凌某，房屋面积118.48平方米，房屋价格780000元，其中包含契税、维修基金。双方在其他事项中约定：甲方（郑洪伟）负责办理全部解押手续。郑洪伟在甲方处签字、捺印确认，凌某在乙方处签字、捺印确认，河南卓连房地产营销策划有限公司在丙方处盖章确认。2013年6月7日，郑洪伟出具收条载明：今收到凌某交来购房款叁拾伍万元整。2013年12月7日，郑洪伟出具收条载明：今收到凌某购房款第二次转账共计壹拾伍万元整。2015年2月10日，郑洪伟出具收条载明：今收到凌某亚太花园房屋款壹拾万元整。原告于2015年6月入住涉案房屋。郑房权证字第××号证书载明：所有权人郑洪伟，房屋坐落郑州经济技术开发区××楼××号，登记时间：2016年8月8日。2017年8月11日，原告李金婵与被告郑洪伟签订《房屋买卖合同》一份（合同编号为：00X3），约定被告郑洪伟将其名下的位于郑州经济技术开发区X路X号X幢X层X室房屋转让给李金婵，房屋所有（共有）权证书或购房合同号16X8，房屋所有权人为郑洪伟。房屋面积114.24平方米（以上内容及其他相关内容均以《房屋所有权证》登记为准）。房屋价格780000元，其中包含契税、维修基金。《房屋买卖合同》第五条约定：“双方应在本合同签订之日起三十个工作日内，共同到房管局办理房屋过户及相关手续。”《房屋买卖合同》第八条约定：双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权立契过户手续时，应依国家相关法律之规定交纳有关税款及相关费用，由原告负担100％税费。《房屋买卖合同》第十一条第4款约定：“双方立契后，如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本房屋买卖合同的守约方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金。”《房屋买卖合同》第十二条约定：“任何一方违约，违约方除依据本合同第十一条约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5％）；如一方违约导致上述交易无法完成还应赔偿守约方向丙方支付的佣金”。郑洪伟在甲方处签字确认，李金婵在乙方处签字确认，河南卓连房地产营销策划有限公司在丙方处盖章确认。2017年9月7日，原告向被告账户转入150000元，2018年7月17日，原告通过微信向被告转账30000元。第三人河南卓连房地产营销策划有限公司于2017年8月11日收取原告代办费3000元。庭审中，证人凌某称2013年2月26日，其向被告购买涉案房屋，价格为780000元，其共支付被告600000元；2015年6月4日，经过郑洪伟同意，其将房产转售给尹耀南、李金婵夫妇；2017年8月11日，尹耀南、李金婵夫妇与郑洪伟签订《房屋买卖合同》一份，并将房款的600000元支付给其本人，另外的180000元直接支付给郑洪伟；后李金婵夫妇要求被告过户，被告拒绝，要求加价100000元，致房屋至今未过户。另查明，2012年5月3日，被告与第三人中国建设银行股份有限公司郑州直属支行签订住房公积金借款合同，贷款金额210000元，自2012年5月10日至2026年5月10日。涉案房屋已抵押给该行，2016年8月17日，该行取得涉案房屋他项权证。截止2019年7月23日，已还本金92352.06元，已还利息46622.83元，本金余额117647.94元。原告已支付律师费10000元。上述事实有《房屋买卖合同》、收条、第三人中国建设银行股份有限公司郑州直属支行提交的他项权证、郑洪伟还款明细及庭审笔录在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同依法受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告对原、被告之间签订的《房屋买卖合同》提出该份合同签署时不完整的抗辩，因未能举证证明抗辩的依据，故应由其承担举证不能的法律后果，且该份合同中标的物、价格、合同当事人均明确，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，已经成立并生效。关于被告与凌某之间签订的《房屋买卖合同》，凌某已支付被告600000元，因凌某转卖给原告，其从原告处收取600000元，剩余180000元由原告直接支付给被告，应当认定为三方对于涉案房屋交易相对人变更的一致认可，即本案涉案房屋的交易相对人为被告郑洪伟与原告李金婵。该行为是凌某将与被告之间签订的合同的权利义务概括转让给原告。合同签订后，原告依约支付了房屋全部购房款，被告应当依照合同约定解除房屋抵押并按时办理涉案房屋过户。原告要求被告继续履行双方于2017年8月11日签订的房屋买卖合同，并协助办理本案涉案房屋过户，理由正当，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。故对于违约金是否应当调整的问题，该院认为：从我国合同法关于违约金的规定看，违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。根据合同法第114条第二款关于“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定看出，我国法律对违约金条款是可以干预的，人民法院可根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。本案中，综合考虑被告的违约时间、违约程度、原告的可期待利益，承担债务的能力等因素，原告起诉主张的违约金过高，该院酌情确定违约金为20000元。原告要求被告赔偿损失3000元（佣金），理由正当，应予以支持。对于原告要求被告支付律师费20000元的诉讼请求，理由正当，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告郑洪伟于本判决生效后三十日内解除位于郑州经济技术开发区××楼××号房屋抵押（郑房权证字第××号）；二、被告郑洪伟于解除上述第一项房产抵押后三十日内协助原告李金婵办理郑州经济技术开发区××楼××号房屋过户手续（郑房权证字第××号）。过户费用由原告李金婵承担。三、被告郑洪伟于本判决生效后三十日内向原告李金婵支付违约金20000元、佣金损失3000元、律师费20000元，共计43000元；四、驳回原告李金婵的其他诉讼请求。被告如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费14133元，保全费5000元，共计19133元，由被告郑洪伟负担。本院二审期间，上诉人郑洪伟围绕其上诉请求依法提交了如下证据：证据一、泸州市江阳区人民法院（2012）江阳民初字第120号民事判决一份；长沙市中级人民法院（2015）长中民三重终字第07379号民事判决一份。证明目的：相同判例，都是房屋三方的交易，最后法院都认定因为违反法律的一个强制性规定，逃避税收，直接认定为第一手交易人和第三手交易人的合同无效，与本案非常的类似和雷同。证据二、郑洪伟和李金婵的爱人尹耀南的微信聊天记录3张，证明目的：对于利息双方有约定。被上诉人李金婵质证认为：证据一、判例不属于新证据，不予质证。证据二、不符合关于二审新证据的法律规定，不是新证据。且该证据也不能证明不存在违约，因为按照合同约定的期限，郑洪伟没有给李金婵办理变更登记。微信上内容都是郑洪伟自己单方所说，所以不能证明郑洪伟的证明目的。被上诉人李金婵围绕其答辩意见依法提交了如下证据：银行流水和代理合同，证明本案的律师费。上诉人郑洪伟质证认为：无法核实合同及取款2万元的真实性，对其证明目的也有异议，与郑洪伟没有关联。因为李金婵交律师费与郑洪伟是不是要承担律师费，没有直接的关系。合同中也没有约定律师费由违约方承担，双方对此没有约定。另外郑洪伟对合同的效力都不认可，所以更不认可所谓的一个证明目的。本院经审查认为，二审中上诉人提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。被上诉人提交的证据，能够证明其主张，本院予以采信。本院经审理查明：李金婵已支付律师费20000元。其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、郑洪伟与李金婵签订的房屋买卖合同是否有效；2、郑洪伟与凌某及李金婵之间房屋转让行为是否是合同的权利义务转移。关于郑洪伟与李金婵签订的房屋买卖合同是否有效的问题。结合一审认定事实，李金婵分别于2017年9月7日、2018年7月17日向郑洪伟付款15万元及3万元，郑洪伟接收后均未表示异议，且李金婵自2015年6月在涉案房屋内居住至今数年，郑洪伟亦未表示异议，可以认定郑洪伟与李金婵签订房屋买卖合同是其真实意思表示，应为有效。郑洪伟主张其与李金婵签订的房屋买卖合同存在故意逃避税收的目的，损害国家利益，以合法形式掩盖非法目的，应为无效合同的上诉理由，本院不予支持。关于郑洪伟与凌某及李金婵之间房屋转让行为是否是合同的权利义务转移的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，虽然凌某、李金婵及郑洪伟三方之间的权利义务并未形成书面变更，但李金婵与郑洪伟签订房屋买卖合同后，在凌某已交付房款60万元的基础上，继续交付18万元房款，经郑洪伟接收后且不持异议，可以认定实质上系凌某对房屋买卖合同项下的权利义务的概括转移。故一审法院认定凌某将其与郑洪伟之间签订的合同的权利义务概括转移给李金婵，并无不当。综上所述，郑洪伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14133元，由上诉人郑洪伟负担。本判决为终审判决。审判长  王志民审判员  张向军审判员  侯军勇二〇二〇年三月二十三日书记员  宋杨莉