贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1876号上诉人（原审原告）：刘朝平，男，1983年6月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：安胜琴，贵州群众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州一鸣房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳经济技术开发区开发大道69号（周家寨村）。法定代表人：饶红星，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师。上诉人刘朝平与被上诉人贵州一鸣房地产开发有限公司（以下简称：一鸣房开）商品房买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市花溪区人民法院于2019年12月24日作出（2019）黔0111民初5354号民事判决。宣判后，刘朝平不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员黄新独任对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人刘朝平上诉请求：撤销原判第一项，改判由被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金35026.2元。理由是，本案上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2017年12月31日，被上诉人通知的实际交房时间为2018年10月30日，逾期303天，对此上诉人无异议，但对于逾期交房违约金，上诉人认为，双方约定的按已付房款每日万分之0.2的标准计算过低，不能弥补逾期交房给上诉人造成的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条的规定，并参照2014年贵阳市房屋租金指导价及原审法院审理的同小区同类案件中对涉案房屋所在地段租金的评估价格，逾期交房给上诉人造成的租金损失为18747元。故双方约定的逾期交房违约金标准明显过低，应当调高违约金标准。被上诉人一鸣房开没有进行答辩。原审原告刘朝平的诉讼请求为：1.判令被告向原告支付从2018年1月1日至2018年10月30日（通知交房时间）期间逾期交房违约金35026.2元；2.判决被告向原告支付从2018年4月3日至2019年3月26日（通知办证时间）期间逾期办理房屋转移登记的违约金25015.61元。3.诉讼费由被告承担。原审经审理查明：被告系贵阳经济技术开发区69号一鸣宽城国际小区的开发建设单位。2017年1月25日，原被告签订《商品房买卖合同》，主要约定：一、原告向被告购买一鸣宽城国际小区15幢1单元9层2号房屋，建筑面积124.98平方米，总价款579904元。二、交房时间为2017年12月31日，该商品房满足合同第十一条约定的交房条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续。三、逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人逾期交房的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期交房90日之内，从交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交房之日起30日内向买受人支付违约金；（2）逾期超过90日，买受人有权退房，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.2的违约金，并于该商品房实际交房之日起30日内向买受人支付违约金。2、其他约定见补充协议。四、初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品所有权初始登记，如晚于上述期限申请初始登记但不影响出卖人办理转移登记的，买受人同意接受；若因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按照约定承担责任。五、转移登记：（一）出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期/日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按照已付房价款的/承担违约责任；2、约定日期/日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.01‰的违约金。该合同附件十二补充协议部分，与本案逾期交房和逾期办证事项有关的约定内容为：1、约定逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行协议的，逾期交房总违约金支付比例最高不超过房屋总价的1%；2、买受人在出卖人通知之日起15日内提供办理产权所需资料及缴纳相关税费，出卖人承诺24个月内为买受人办理完毕产权手续，因出卖人原因逾期办理产权手续，应当按买受人已付房款0.01‰按日向买受人承担违约责任，直至产权手续办理完毕之日止。3、本合同及附件中有关出卖人履行“书面通知”义务的约定，双方一致认可出卖人登报公示即为“书面通知”义务。合同签订后，原告按合同约定向被告足额支付了房款。2018年10月30日，被告在《贵阳晚报》上刊登交房公告，通知一鸣宽城小区业主，请购买该小区15-24栋未收房的业主自2018年10月30日起，持购买资料原件前往物业服务中心办理交房事宜。2018年11月30日，原告刘朝平实际收房。2019年1月5日，被告在《贵阳晚报》上刊登办证公告，通知一鸣宽城小区业主，告知该小区16-24栋及20号、21号楼1层商业已具备办理产权办理条件，将于2019年1月7日起开始办理产权登记手续，请业主持购房资料原件前往销售中心登记办理。2019年3月26日，被告在一鸣款城小区张贴通知，通知16-24栋未办理产权证的业主到提交资料到销售中心办理产权登记手续。但原告未提交证据证明已通知15栋的业主办理房屋产权证。原审认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后原告已按约向被告支付了购房款，但被告并未按合同约定的时间向原告履行交房义务和通知办证义务，已经构成违约，故应当按照约定承担违约责任。关于逾期交房违约责任，合同约定的交房时间为2017年12月31日，被告通知原告交房时间为2018年10月30日，逾期303天。合同约定逾期交房违约金按已付房款每日万分之0.2的标准计算，该标准系双方真实意思表示，原告主张按每日万分之二的标准计算，属于主张违约金调整，但其并未提交证据证明该标准明显低于逾期交房所造成的损失，故对原告要求调高违约金的主张，不予采纳，按照合同约定的标准计算，逾期交房违约金应为3514.21元（579904×0.00002×303），对原告主张超出部分，不予支持。关于原告主张的逾期办证违约金请求，因原被告双方在合同中未约定被告取得初始登记，并向原告交付办理转移登记文书的时间，当事人未约定的则从法定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，被告应当在房屋实际交付之日起90日内取得取得房屋所有权初始登记，并通知原告方办理转移登记手续。本案中，原告通知被告收房时间为2018年10月30日，按照上述法律约定，被告应在2019年1月28日之前通知原告办理房屋转移登记手续，但原被告在本案中提交的证据仅能证明被告通知16-24栋业主办理产权证，未提交证据证明已通知15栋的业主办理产权证，故被告存在逾期办证的违约行为，应从2019年1月29日起支付逾期办证违约金，原告主张按照银行同期贷款年利率4.75%的标准计算至2019年3月26日的请求，符合法律规定，予以支持，金额为4361元（579904×4.75%/360×57）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告刘朝平支付逾期交房违约金3514.21元；二、被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告刘朝平支付截至2019年3月26日期间的逾期办证违约金4361元；三、驳回原告刘朝平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费651元（减半收取），由被告贵州一鸣房地产开发有限公司负担85元，原告刘朝平负担566元。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本案事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《贵阳晚报》刊登的公告等证据在卷佐证。本院认为，合同系当事人协商一致的结果，本案中，刘朝平与一鸣房开签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力。作为合同当事人，应当按照约定全面履行自己的义务，由于一鸣房开逾期交房和逾期办证，则应当按照合同约定承担违约责任。违约金具有预定性和惩罚性的特性，所谓预定性，就是双方在签订合同时，对可能发生的违约情况进行违约惩罚标准的事先设定，在出现约定的违约情形时，即按照事先设定的标准计算违约金。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定违约金标准过低时可以要求调整，但是，进行调整的前提是约定违约金过分低于实际损失。就本案而言，刘朝平并没有提出其实际损失的依据，而且双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金标准与对应的逾期付款违约金标准是一致的，均为日万分之零点二，也就是说，该标准对双方是对等的、公平的。而一鸣房开与同楼盘其他购房人约定的日万分之二的逾期交房违约金标准是与购房人日万分之二的逾期付款违约金标准相一致的，按照合同相对性原则，日万分之二的逾期交房违约金只能作为约束其他合同当事人的标准，而不能作为约束刘朝平与一鸣房开之间逾期交房违约金的标准，故本院对刘朝平要求一鸣房开按照日万分之二的标准支付逾期交房违约金的主张，不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，刘朝平上诉理由不能成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费676由上诉人刘朝平负担。本判决为终审判决。审判员 黄 新二〇二〇年三月十三日书记员 唐正艳