河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀09民终864号上诉人（原审被告）：李吉祥，男，1993年9月19日生，汉族，户籍地：河北省沧州市青县，现住河北省沧州市青县。上诉人（原审被告）：沧州房多多房产经纪有限公司，住所地河北省沧州市青县清州镇南北大街红绿灯100米路东。法定代表人：纪文艳，店长。被上诉人（原审原告）：叶建，男，1967年10月2日生，汉族，住河北省沧州市青县。委托诉讼代理人：刘景臣，河北精忠致远律师事务所律师。原审被告：沧州宝鸿房地产开发集团有限公司，住所地河北省青县清州镇发展大街创业路3号。法定代表人：牛玲玲，公司经理。原审被告：张帝，男，1989年4月19日生，汉族，户籍地河北省沧州市青县，现住河北省沧州市青县。上诉人李吉祥、沧州房多多房产经纪有限公司（以下简称房多多公司）因与被上诉人叶建，原审被告沧州宝鸿房地产开发集团有限公司（以下简称宝鸿公司）、张帝房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省青县人民法院（2019）冀0922民初2512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人李吉祥、上诉人房多多公司法定代表人纪文艳、被上诉人叶建委托诉讼代理人刘景臣、原审被告张帝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李吉祥上诉请求:请求法院撤销(2019)冀0922民初2512号民事判决书,驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由：李吉祥与叶建所签订的《房屋认购书》,实质内容属于《合同法》规定的合同权利义务转让。本案《房屋认购书》虽然名义上是房屋买卖,但实际履行及合同记载的内容均为合同权利、义务的转让,叶建作为受让人其承担了李吉祥与沧州宝鸿房地产开发集团有限公司签订的《豪庭购房认购协议书》全部的权利和义务,因此本案转让合同不宜适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第二条的规定认定合同无效,且上述解释第一条也限定本解释只限于出卖人是开发企业出卖商品房的情况,而转让合同明显不在上述范围内,故一审认定无效错误。二、李吉祥与叶建所签订的《房屋认购书》双方权利义务已履行完毕。叶建与李吉祥签订合同后,双方以按照合同约定履行《房屋认购书》的相关义务,叶建与沧州宝鸿房地产开发集团有限公司已签订了《豪庭购房认购协议书》,《房屋认购书》已实际履行完毕,即使原告确认协议无效,也是应当确认其与沧州宝鸿房地产开发集团有限公司的《豪庭购房认购协议书》无效,《房屋认购书》因双方已履行完毕而失效不应再次确认无效。综上,一审法院认定事实不清、适用法律错误,请求二审法院予以改判。房多多公司上诉请求:请求法院撤销(2019)冀0922民初2512号民事判决书,驳回被上诉人诉讼请求,上诉金额4500元。事实与理由：李吉祥与叶建所签订的《房屋认购书》,实质内容属于《合同法》规定的合同权利义务转让。本案《房屋认购书》虽然名义上是房屋买卖,但实际履行及合同记载的内容均为合同权利、义务的转让,叶建作为受让人其承担了李吉祥与沧州宝鸿房地产开发集团有限公司签订的《豪庭购房认购协议书》全部的权利和义务,因此本案转让合同不宜适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第二条的规定认定合同无效,且上述解释第一条也限定本解释只限于出卖人是开发企业出卖商品房的情况,而转让合同明显不在上述范围内,故一审认定无效错误。二、李吉祥与叶建所签订的《房屋认购书》双方权利义务已履行完毕,中介方不应退还中介费用。叶建与李吉祥签订合同后,双方以按照合同约定履行《房屋认购书》的相关义务,叶建与沧州宝鸿房地产开发集团有限公司已签订了《豪庭购房认购协议书》,《房屋认购书》已实际履行完毕,上诉人作为中介机构如实告知了被上诉人签订合同所应披露的相关信息,在签订合同的整个过程中没有过错,且合同已履行完毕,故不应退还中介费用。综上,一审法院认定事实不清、适用法律错误,请求二审法院依法改判。被上诉人叶建针对二上诉人的上诉辩称，一、关于《房屋认购书》及《豪庭购房认购协议书》的效力问题。一审中各方均认可,答辩人叶建是通过房屋中介即上诉人房多多公司介绍并促成叶建和上诉人李吉样之间签订了《房屋认购书》,叶建按照该认购书约定交齐款项后,也是在二上诉人带领下,到沧州宝鸿房地产开发集团有限公司的“盛世豪庭”售楼处进行改名并签订了《豪庭购房认购协议书》的事实。两份协议书中所约定出售给叶建的“盛世豪庭”5号楼没有真实的房源,完全属于虚构，不仅仅是没有办理预售许可证的问题。该事实一审中各方已认可,而且,宝鸿公司在没有取得开发土地范围内虚构并不存在的楼房,以认购形式收取资金的行为目前在青县范围内影响较大,属于众所周知的事实(这种由房屋中介参与买房改名而导致购房人被骗的业主达数十起),而且到2019年底,该项目的实际控制人李振江和作为财务负责人的其妹妹均以诈骗罪被判处了10多年以上的有期徒刑。根据合同法52条及《最人民法院关于市理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条应认定其行为是无效的。因此一判决认定合同无效属于认定事实清楚、适用法律准确。二、上诉人房多多公司主张答辩人叶建和宝鸿公司签订《豪庭购房认购书》即为实际履行完毕,即使协议无效也不应承担责任的观点不能成立。房多多公司作为专业的房屋中介依法、依规都有义务保证房源的真实性,促成委托人之间形成合法、有效的房屋交易,而不仅仅是签订虚假的无法履行协议上。总之,答辩人叶建起初和上诉人李吉祥及宝鸿公司并不认识,之后分别和其双方签订《房屋认购书》及《豪庭购房认购协议书》都是房多多公司居间操作,而两份协议所出售的房屋并不存在,“买空、卖空”是不争的事实,哪来的实际履行?依指《民法通则》第五十八条第二款及《合同法》第五十六条规定:无效的民事法律行为,从行为开始起就没有约束力。因此,答辩人所签订的两份协议均属无效。三、如果按照上诉人的上诉请求,本案需改判的话,也应当改判上诉人赔偿给答辩人造成的损失。答辩人是地地道道的农民,为了给孩子结婚买房,即缺乏资金又没有购房经验,处于对正规房产中介公司的信任,在其撮合下分别和上诉人李吉祥及宝鸿公司签订了两份协议。通过一审审理,可以看出李吉祥通过倒卖5万元的定金手续非法获利113000元,房多多公司获利4500元，而且从作为二手房中介的房多多公司能轻易到开发商处进行更名,加之二上诉人诉状出自同一版本的事实,答辩人有理由相信,不仅应当和宝鸿公司同样赔偿答辩人利息损失外,房多多公司作为专业居间人应当对答辩人的全部诉讼请求承担连带责任。即使不考虑房多多存在故意因素,作为专业房产中介机构,提供居间服务对提供房源真实性,特别是对房源是否取得预售许可证不进行核实、审查,同样负有重大过错。对一审判决采用了有选择的适用了无效返还及赔偿的规定,未免使人遗憾!然而,答辩人鉴于自身经济条件及时间精力有限,没有提起上诉。综上所述,答辩人认为一审判决从总体上对认定事实和适用法律是正确的,欠妥之处是对二上诉人明确的过错没有给予认定,答辩人所遭受的损失没有得到全部弥补。如果有改判可能的话,请求二审法院考虑二上诉人的过错是否和宝鸿公司同样也是导致房屋买卖无效的原因?改判二上诉人除返还收取的款项外赔偿给答辩人造成的利息损失,房多多公司对答辩人所交付的全部款项及利息损失承担连带责任。叶建向一审法院起诉请求：1、请求法院确认原告与被告之间的《房屋认购书》、《豪庭购房认购协议书》无效；2、由第四被告返还原告购房款128744元；3、由第一被告返还中介服务费4500元；4、由第二、第三被告共同返还113000元；5、由第一、二、三、四被告从收取原告款项开始，按中国人民同期贷款利率计算赔偿原告利息损失；6、第一被告对第二、三、四被告应退款项承担连带责任；7、案件受理费由四被告承担。一审法院认定事实：2017年4月7日，原告叶建与被告李吉祥、被告房多多公司签订房屋认购书，约定：被告李吉祥将名下盛世豪庭5号楼2单元1101室出售给原告叶建，认购总价170000元，付款方式为一次性直接改名，定金120000元，被告李吉祥负责给原告改名，原告在15日内（4月22日前）把剩余47000元一次性交给被告李吉祥，原告在签订认购书时需向被告房多多公司支付成交总价1%的服务费用。同日，原告叶建向被告李吉祥交付购房定金123000元，向房多多公司支付中介费4500元。2017年4月20日，原告叶建向被告李吉祥支付购房款40000元。同时查明，原告叶建与被告宝鸿公司签订豪庭购房认购协议书，约定：原告叶建认购被告位于青县，建筑面积为125.34㎡，单价为3420.65元/㎡，总房款428744元；原告叶建签订协议时向被告宝鸿公司交纳30%的首付款128744元，贷款300000元。2017年4月13日，原告叶建向被告宝鸿公司交款128744元，被告宝鸿公司为原告叶建出具收据一张。另查明，盛世豪庭项目5号楼未取得预售许可证。以上事实由原告提交的房屋认购书、豪庭购房认购协议书、收据、（2019）冀0922民初228号民事判决书、（2019）冀0922民初1361号民事判决书及当事人当庭陈述予以证实。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同，自始没有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，因被告宝鸿公司未取得商品房预售许可证，故被告宝鸿公司、李吉祥、房多多公司与原告签订的房屋认购书及豪庭购房认购协议书应属无效。合同确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。原告主张被告宝鸿公司返还购房款128744元并自2017年4月13日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息的主张，法院予以支持。原告不能证实被告李吉祥知晓涉案房屋尚未办理预售许可证而对此存在过错，故原告要求被告李吉祥支付利息的主张，不予支持；鉴于原告向被告李吉祥支付的购房款163000元中包含李吉祥向宝鸿公司交付的定金50000元，故被告李吉祥应返还原告叶建购房款113000元（123000元+40000元-50000元=113000元）。被告张帝辩称向被告宝鸿公司除交纳定金50000元外，另支付购房名额优惠15000元，但未能举证证明，对该辩解法院不予采纳。被告张帝受被告李吉祥的委托代收购房款，被告张帝未与原告签订房屋认购协议，对原告主张被告张帝返还购房款的诉讼请求，法院不予支持。被告房多多公司作为居间方促成原告与被告李吉祥订立房屋认购协议并收取原告中介服务费，但房多多公司对涉案楼房是否取得房屋预售许可证未尽到必要的审查核实义务，依法不得要求支付报酬，对原告主张被告房多多公司退还中介服务费4500元的请求，法院予以支持。被告房多多公司的工作人员曾带领原告到售楼处和工地查看房源，不存在故意隐瞒房屋信息的情形，原告主张被告房多多公司承担连带给付责任的请求，理据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第四百二十五条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告叶建与被告沧州宝鸿房地产开发集团有限公司签订的豪庭购房认购协议书无效，被告沧州宝鸿房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶建购房款128744元并支付利息（利息以128744元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年4月13日计算至实际给付之日止）；二、原告叶建与被告李吉祥签订的房屋认购协议无效，被告李吉祥于本判决生效之日起十日内返还原告叶建购房款113000元；三、被告沧州房多多房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶建中介服务费4500元；四、驳回原告叶建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2500元，由被告沧州宝鸿房地产开发集团有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院经审理查明，与原审法院查明一致。本院认为，上诉人房多多公司促成被上诉人叶建与上诉人李吉祥订立房屋认购协议并收取被上诉人叶建中介服务费，上诉人房多多公司作为居间方应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，但在本案中上诉人房多多公司对涉案楼房的真实情况未尽到必要的审查核实义务，导致被上诉人叶建在误以为涉案楼房具有相应开发预售资质的前提下与上诉人李吉祥订立房屋认购协议且与原审被告宝鸿公司签订豪庭购房认购协议书，给被上诉人叶建带来巨大经济损失，故本院认为上诉人房多多公司在订立合同过程中存在相应的过错，被上诉人叶建向上诉人房多多公司支付的报酬应予以返还。上诉人李吉祥主张其与被上诉人叶建签订的房屋认购协议其实质是属于《合同法》规定的合同权利义务的转让，但上诉人李吉祥作为个人，对涉案商品房既无开发资质，亦没有所有权，在此种情况下转让权利义务，违法了法律、行政法规的强制性规定，其合同无效，故本院认为原审判决并无不当，本院不持异议。综上，李吉祥、房多多公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2610元，由上诉人李吉祥负担2560元，由上诉人沧州房多多房产经纪有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  齐桂苓审判员  刘晓莉审判员  张友僧二〇二〇年三月十三日书记员  韩 烨