广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初6848号原告：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，住所地广州市荔湾区葵蓬穗盐路3号。负责人：郭玉莲，职务社长。委托诉讼代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。被告：张彩莲，女，1971年12月24日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：易显书，广东海云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖鹊鸣，广东海云天律师事务所律师。原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社（下简称葵蓬经济联社）与被告张彩莲物权保护纠纷一案，本案于2019年8月9日立案受理后适用普通程序，组成合议庭公开开庭审理。葵蓬经济联社的委托诉讼代理人钟旭杰，张彩莲的委托诉讼代理人易显书、廖鹊鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葵蓬经济联社提出诉讼请求：1.被告立即迁出位于穗盐路5号D1-7、D1-15厂房，将该厂房全部腾空退回给原告；2、被告向原告一次性清缴2018年12月1日至实际清场之日止场地占用使用费（参照原租赁合同2018年的月租金5281.24元计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告和广东粤联企业管理有限公司（以下简称粤联公司）签订了商铺租赁合同，粤联公司将广州市荔湾区穗盐路5号D1-7、D1-15铺位出租给被告使用，租赁期限为2014年11月1日起至2029年6月30日。2017年11月15日，广州市荔湾区人民法院出具民事调解书，确认原告可立即申请强制执行要求粤联公司、高国河交回经营管理权。2018年11月22日，广州市荔湾区人民法院发出执行告知书和公告，法院于当日依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权已交还原告。原告收回穗盐路5号、7号场地经营管理权后，粤联公司丧失经营管理权，其已无权继续租赁给被告，双方的租赁合同已丧失基础权利。原告与被告多次沟通协商，要求被告应当重新与原告签订租赁合同并按照不高于被告与粤联公司签订的商铺租赁合同约定的2018年月租金5281.24元的租金标准向原告缴纳租金。被告拒绝与原告签订新的租赁合同，拒绝向原告缴纳租金，并且占用原告场地拒不归还。综上所述，原告通过法院强制执行已收回穗盐路5号、7号场地，被告非法占用原告穗盐路5号、7号D1-7、D1-15铺位，拒绝与原告签订新的租赁合同，拒绝缴纳租金。被告应当立即清离并交还场地，一次性清缴2018年12月1日至实际清场之日止场地占用使用费（参照原租赁合同2018年的月租金5281.24元计算）。原告依法诉至法院，请求法院查清事实，支持原告的诉求。被告张彩莲答辩称：第一，根据原告提供的证据，对于已经全部缴清租金的情况是有一个特别的方案的。我方已经交了交付租金等单据，但是原告直到现在仍没有给我方具体的方案。我方认为原告以其行为认可了我方可以继续按原来的租赁合同履行。第二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条的规定，作为次承租人的被告有权以代承租人缴纳租金的方式对抗原告的合同解除权。被告在以前的诉讼中没有参加诉讼，没有行使抗辩权。原告现在起诉，我方有权行使抗辩权。经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局在2009年7月1日填发的穗集地证字第0115652号集体土地房产证，显示广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号的权属人是葵蓬经济联社，建筑面积14405.79平方米。经葵蓬经济联社对照房地产平面附图指认，集体土地房产证核定的建筑面积含穗盐路5号之A栋、B栋、C栋、F栋1层建筑物，F栋2层是加建的建筑物；图示的D栋、E栋建筑物实际上属于穗盐路7号。故张彩莲使用的涉案D1-7、D1-15铺位实际在穗盐路7号。2016年10月12日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划公开[2016]404号《依申请公开政府信息告知书》，显示穗盐路7号的建设项目从未报建，也没有取得建设规划许可证。2017年6月23日，广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划协[2017]254号函给广州市中级人民法院：穗盐路5号有产权登记，无规划报建档案资料，建筑面积14405.79平方米，穗盐路7号无产权登记。2014年6月25日，葵蓬经济联社和高国河签订《物业租赁合同》，约定葵蓬经济联社将葵蓬穗盐路5、7号工业区内的厂房出租给高国河进行升级改造，改造后由高国河使用；高国河严格按照双方确认的改造方案进行施工，改造后用作商铺、办公室、仓库使用，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储。2014年12月30日，葵蓬经济联社与粤联公司（高国河）签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：A515号），约定将2014年6月25日签订的《物业租赁合同》变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》。该合同对于租赁标的位置、面积、计租面积、租赁期限、起租日期、起租单价、管理费、租金递增方式、缴租期限及方式、逾期支付租金的违约标准、水电保证金的约定均与2014年6月25日的《物业租赁合同》一致。该合同落款处有粤联公司的签章以及高国河签名并加盖指模。2014年11月5日，粤联公司与张彩莲签订《商铺租赁补充协议》，约定张彩莲租赁广州市荔湾区穗盐路5号D1-7、D1-15铺位，租赁期限从2014年11月1日至2029年6月30日，张彩莲须于一年内付清174个月租金，总租金918935元，付款时间分别为签约当日付40%，即367574元；2015年4月30日前付30%，即275680.50元；2015年10月30日前付30%，即275680.50元。2017年11月15日，本院就葵蓬经济联社与粤联公司、高国河A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》租赁合同纠纷作出（2017）粤0103民初7163号民事调解书，确认粤联公司、高国河拖欠葵蓬经济联社租金、管理费、电费数额的事实，确认粤联公司、高国河如不按时足额支付该调解书所列第二、三条约定的费用，则终止履行2014年6月25日的《物业租赁合同》及2014年12月30日的《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，粤联公司、高国河立即交回穗盐路5号、7号场地经营管理权。2018年11月22日，本院依法强制执行将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权移交葵蓬经济联社，告知从即日起，粤联公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与葵蓬经济联社协商解决。经济联社制定穗盐路5号、7号场地的处理方案：2018年11月22日起，场内各租户须与葵蓬经济联社签订新租赁合同，从2018年11月22日起缴纳相关租费；葵蓬经济联社不承担合同押金的退回，租户向粤联公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由葵蓬经济联社牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户将相关凭证交到葵蓬经济联社，另行开会通知处理办法。2018年12月17日，葵蓬经济联社召集穗盐路5号、7号租户参加的会议，提出该场地的处理方案。粤联公司、大部分租户到会并签名。庭审时，张彩莲陈述已向粤联公司支付履约保证金（收据上写明是水电周转金）6000元及租期内全部租金918935元。葵蓬经济联社确认张彩莲提交的全部租金收据的真实性，但认为不能据此确认张彩莲是否有实际向粤联公司支付收据所记载的金额，因为张彩莲未提供相关转账记录。经葵蓬经济联社同意，张彩莲庭后已补充提交了交纳租金的相关转账凭证供法庭审查。本院认为：葵蓬经济联社是广州市荔湾区穗盐路5号厂房的所有权人和7号厂房的权利人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。葵蓬经济联社与高国河、粤联公司之间有关前述厂房的租赁合同关系经生效的民事调解书处理，但因高国河、粤联公司未能履行民事调解书确认的支付欠款义务，葵蓬经济联社已通过执行程序收回场地经营管理权。粤联公司是基于其与葵蓬经济联社之间的租赁关系而将场地内的D1-7、D1-15铺出租给张彩莲，在葵蓬经济联社收回场地经营管理权即粤联公司与葵蓬经济联社的租赁关系已经终止的情况下，张彩莲不能再以其与粤联公司之间的租赁合同约定及履行情况对抗葵蓬经济联社对案涉场地所享有的权利。葵蓬经济联社要求张彩莲腾空退回D1-7、D1-15铺的诉请，本院予以支持。关于占用费的起算时间点，由于本院于2018年11月22日向涉案场地的实际经营者发出执行告知书，明确了葵蓬经济联社于该日收回场地经营权，但张彩莲在此之前与粤联公司签订租赁合同并一次性支付租期内的全部租金，本案并无确实、充分的证据证明张彩莲事前知晓粤联公司与葵蓬经济联社之间的租赁纠纷，张彩莲并不存在过错。因此，从公平合理原则考虑，张彩莲不需再向葵蓬经济联社支付本判决确定的腾空退回商铺日前的占用费，但从本判决确定的张彩莲腾空退回商铺日之次日起，应支付占用费给葵蓬经济联社。关于占用费的计算标准，葵蓬经济联社要求以张彩莲与粤联公司租赁合同约定并实际支付的总租金额计算出的租金918935元/174个月=5281.24元/月作为参照，该请求并无不妥，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起九十日内，被告张彩莲腾空并迁出广州市荔湾区穗盐路7号D1-7、D1-15铺退回给原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社；二、未按第一判项确定的时间腾空退回商铺的，被告张彩莲应向原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社支付广州市荔湾区穗盐路7号D1-7、D1-15铺的场地占用费（按5281.24元/月的标准，自本判决确定的腾空退回商铺日之次日起计算至实际腾空退回商铺日止）；三、驳回原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费856元，由原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  黄斐斐审判员  彭卫群审判员  巫仕平二〇二〇年三月二十七日书记员  陈 隽辜晓静