上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终563号上诉人（原审原告、反诉被告）:上海徐房物业有限公司,住所地上海市徐汇区罗香路90号。法定代表人：龚燕,董事长。委托诉讼代理人：姜涛，上海市兴业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张浩，上海市兴业律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:上海豪享电热电器有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇长兴东路1586号。法定代表人：张峥，执行董事。委托诉讼代理人：李鸿，上海市鸿和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李曼，上海豪享电热电器有限公司员工。上诉人上海徐房物业有限公司（以下简称徐房公司）因与上诉人上海豪享电热电器有限公司（以下简称豪享公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初23897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐房公司的上诉请求：撤销一审判决第二项，改判豪享公司按每月人民币24,000元（以下币种同）的标准，自2019年8月6日起至豪享公司实际交还房屋之日且将上海豪享电热电器有限公司徐汇分公司的注册地址迁出上海市XX路XX号（以下简称系争房屋）止的房屋占有使用费。事实与理由：一、一审判决未明确房屋占有使用费计算的起始时间；二、一审判决按照租金标准确定豪享公司违法占用房屋期间的使用费，等于变相强制徐房公司延长租赁期限。上诉人豪享公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持豪享公司的一审反诉请求。后又变更上诉请求为改判一审判决第一项承租人有优先续租的权利。事实与理由：一、租赁合同约定的用途不是双方续约的条件；二、一审法院未保护豪享公司的优先续租权。上诉人徐房公司、上诉人豪享公司互不同意对方的上诉请求。徐房公司向一审法院提起诉讼，请求：1、豪享公司将上海市XX路XX号房屋腾空后归还徐房公司;2、豪享公司支付上述房屋占有使用费(按每月租金两倍24,000元的标准，自2019年8月6日起至豪享公司实际交还房屋之日且将上海豪享电热电器有限公司徐汇分公司的注册地址迁出上海市XX路XX号止）;3、豪享公司将上海豪享电热电器有限公司徐汇分公司的注册地址迁出XX路XX号(徐房公司一审庭审撤回该诉请);4、本案诉讼费用由豪享公司承担。豪享公司向一审法院提出反诉请求：1、责令豪享公司与徐房公司续签《房屋租赁合同》（续租期三年，自2019年8月1日起，其他的合同租金等条件与原合同不变）；2、反诉诉讼费由徐房公司承担。一审法院认定的事实：徐房公司为上海市XX路XX号房屋的管理单位。2016年8月11日，徐房公司（出租方，甲方）与豪享公司（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将系争房屋出租乙方。乙方承诺租赁房屋作为超市使用。租期三年，自2016年8月1日起至2019年7月31日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应按期返还。租赁期满，乙方如在租赁期内未发生约定或法定违约事由的，可以享受同等条件下的优先续租权。乙方需续租该房屋的，应于租期满三个月前，向甲方书面申请，经甲方同意后签署续租合同。租金分时段计费，其中2018年8月1日至2019年7月31日为每月12,000元。租金先付后用每三个月支付一次。租赁保证金26,600元，租期届满，甲方应于乙方交还符合本合同条件的房屋并提交乙方注册于该房屋的各类证照注销证明后10日内将剩余租赁保证金一次性无息退还乙方。除甲方同意乙方续租外，乙方应于本合同租赁期满5日内根据本合同约定返还状态返还该房屋，未经甲方同意逾期或未根据本合同约定状态返还房屋的，每逾期一日，乙方应按实际占用的天数继续支付租金，并按当年月租金两倍向甲方支付违约金。乙方以该房屋进行工商场地注册的，应当经甲方书面同意，且乙方须在返还该房屋之同时完成场地注销登记并确保不影响承租该房屋的任何其他承租户实现租赁目的，否则乙方交付的租赁保证金不予返还。如发生本款情况导致租赁保证金不足赔偿甲方损失的，办理注销登记手续每逾期一日，乙方应按实际逾期天数继续支付租金，并按当年日租金两倍向甲方支付违约金。2018年6月29日，徐房公司向豪享公司发出整改通知书，称发现豪享公司在系争房屋内存在严重违约行为，在未经徐房公司允许情况下擅自将经营业态更改为餐饮及手机维修并存在转租嫌疑，要求七日内整改调整为超市。2019年4月至7月期间，豪享公司多次书面致函徐房公司要求续租系争房屋并承诺将全部业态转变为餐饮，但双方未对续租协商一致。徐房公司于2019年7月多次向豪享公司发出律师函，表示合同到期后不再续租且要求豪享公司到期腾退房屋。然，豪享公司至今仍占用系争房屋并向徐房公司支付了72,000元，并称上述费用为2019年8月1日至2020年1月31日期间的租金；对此徐房公司称豪享公司未经同意自行转账，不认可为租金，但同意在主张的使用费中予以扣除。一审另查明，豪享公司徐汇分公司注册于系争房屋内。一审审理中，豪享公司向一审法院提交双方于2016年7月11日就系争房屋签订的租赁合同一份，约定租期为五年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止。前三年租金标准与讼争合同一致，后两年有所增长，合同其余内容与讼争合同一致。豪享公司称，五年合同签订在先，后徐房公司经办人又另行要求签订三年期合同并承诺三年到期后可再续租两年且租金不变，考虑到租金优惠，豪享公司同意再行签订讼争合同。对此，徐房公司称讼争合同签订在后，系双方合意变更租赁期间为三年，应按讼争合同为准。另，豪享公司称手机维修和餐饮在其经营范围内，也经过相关政府部门同意，并不存在违约，也不必整改。徐房公司对此不认可，认为豪享公司经营了两个业态，违反合同约定，但表示并未追究豪享公司在合同期内的该项违约责任。徐房公司认可豪享公司支付押金26,600元，但以双方房屋未交接，注册地址未迁出且未结清水电费用为由，不同意押金在本案中一并处理。对此，豪享公司认为其未拖欠水电费。一审法院认为：豪享公司就系争房屋签订的讼争三年期房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应予恪守。该合同晚于五年期租赁合同签订，豪享公司也认可考虑到租金的优惠重新签订了三年期合同，一审法院认定双方协商一致变更租期为三年，故至2019年7月31日，双方租赁合同期限已届满。豪享公司根据合同提前三个月提出续租，但合同仅约定了豪享公司同等条件下的优先承租权，双方仍需对合同条件进行磋商并在达成一致后重新签订书面租赁合同，现徐房公司拒绝继续向豪享公司出租系争房屋，豪享公司要求徐房公司按原合同条件继续出租并无合同及法律依据，也违背了民事法律行为自愿、平等的原则。故对徐房公司要求豪享公司腾空并返还房屋，一审法院予以支持；对豪享公司要求按原合同条件续签《房屋租赁合同》的反诉请求，一审法院不予支持。关于徐房公司主张的房屋占用费的诉请，因双方确认豪享公司在合同到期后已另行支付72,000元,该费用的性质应为房屋使用费，应予在徐房公司主张的房屋使用费中予以抵扣。对于徐房公司主张的使用费计费标准，合同约定承租人逾期腾房为按实际占用的天数继续支付租金，并按当年月租金两倍支付违约金，徐房公司在一审法院释明下坚持认为其主张的是双倍租金标准的使用费而并非违约金，故一审法院仅对徐房公司按原租金标准主张的使用费予以支持，至于豪享公司对此是否应承担违约责任，徐房公司可另案主张权利。关于使用费的截止日期，徐房公司要求计算至实际交还房屋且豪享公司分公司迁出注册地址为止，考虑到合同约定豪享公司逾期迁出注册地从而导致租赁保证金不足赔偿徐房公司损失的情况下，豪享公司应按逾期天数支付租金及违约金，故从公平、诚信原则出发，结合合同相关条款约定，一审法院酌情判定房屋使用费计算至房屋返还日。如豪享公司逾期迁出分公司注册地，造成徐房公司保证金无法抵偿的实际损失的，徐房公司可另行主张权利。就租赁保证金，考虑到双方未对房屋及相应水电煤费用进行交接结算，且合同约定押金退还的条件包括承租人提交注册于该房屋的各类证照注销证明，故本案对租赁保证金不作处理，双方可在交接房屋、迁出注册地及结算水电煤后自行协商处理。一审法院于2019年11月20日依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第八条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、上海豪享电热电器有限公司于判决生效之日起十日内腾空并迁出上海市XX路XX号房屋，该房屋由上海徐房物业有限公司收回；二、上海豪享电热电器有限公司于判决生效之日起十日内向上海徐房物业有限公司按每月12,000元支付房屋使用费(抵扣已支付的72,000元后自2020年2月1日起计算至实际返还房屋日止，按实结算、多退少补)；三、驳回上海豪享电热电器有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币50元，由上海豪享电热电器有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计人民币40元，由上海豪享电热电器有限公司负担。二审期间,豪享公司称于2020年1月18日向徐房公司账户转账36,000元作为系争房屋2020年2月-4月的房租。徐房公司表示该笔费用系豪享公司未经许可的转账行为，对该笔钱款的性质不予认可，且不要求在本案中予以处理。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案中，双方租赁合同已经于2019年7月31日终止。豪享公司虽有续租的意愿，但徐房公司已在租期届满之前予以拒绝。豪享公司主张其享有优先续租权，但根据租赁合同3-3条的内容，续租申请应经出租方同意，并非一经申请就发生强制缔约的效力。因此，豪享公司的主张缺乏依据，本院不予采纳。故本院认定双方的租赁关系已于2019年7月31日终止，豪享公司应向徐房公司返还系争房屋，支付无权占有期间的房屋使用费。徐房公司主张豪享公司应按2倍租金标准支付无权占有期间的使用费，并要求支付到豪享公司徐汇分公司的注册地迁出系争房屋。一审法院已经在一审庭审中对徐房公司的诉讼主张进行了释明，徐房公司明确2倍标准并非主张违约金。因此，一审法院参照原租金标准确定无权占有期间的房屋使用费，并无不妥，本院依法予以认同。同理，徐房公司主张使用费应付到注销登记手续结束之日，于法无据，本院不予采纳。如一审法院所释明的，徐房公司可以结合返还房屋的实际履行情况，依据合同条款8-1条、8-4条另行处理。另，豪享公司曾自行向徐房公司转账72,000元，徐房公司在一审中同意该笔钱款在使用费中扣除，故一审法院判决抵扣该笔钱款后再计算逾期交房期间的使用费，一审判决主文陈述清晰，徐房公司上诉称一审判决未明确使用费起算时间，系其自行理解有误，本院不予认同。至于二审期间，豪享公司未经徐房公司同意的自行转账行为，本院不认可该钱款的性质属于豪享公司自陈的租金性质，且徐房公司亦不愿一并处理，故本院在本案中不作处理。综上，上诉人上海徐房物业有限公司、上诉人上海豪享电热电器有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币170元，由上诉人上海徐房物业有限公司负担50元，上诉人上海豪享电热电器有限公司负担120元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年三月九日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……