辽宁省锦州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）辽07执异96号 案外人：闫立泉，男，1969年3月29日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。 委托诉讼代理人：于明，锦州市凌河区申正法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张鹏，锦州市凌河区菊园法律服务所法律工作者。 申请执行人：锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司，住所地辽宁省锦州市古塔区解放路二段3-5号。 法定代表人：沈守华,该公司董事长。 委托诉讼代理人：付小刚，辽宁华峰律师事务所律师。 被执行人：盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司，住所地辽宁省北镇市沟帮子镇站前社区905-40-787号。 负责人：王朝军，该公司经理。 被执行人：沈守华，男，1962年5月24日出生，汉族，锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司法定代表人，住辽宁省锦州市古塔区。 在本院执行锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司与盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司、沈守华借款合同纠纷一案中，案外人闫立泉于2019年10月15日对执行盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司名下坐落于沟帮子镇站前街道良运华庭小区住宅楼A1-4-701、A1-2-1603两户房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人闫立泉称，请求依法解除锦州市中级人民法院（2015）锦执一字00050号执行裁定书中对A1-4-701、A1-2-1603号房屋的查封。事实与理由：案外人闫立泉因追讨农民工工资及工程款一事，于2019年5月30日经沟帮子镇政府协调与被申请执行人盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司签订了商品房买卖合同，用被申请人名下的坐落于沟帮子镇站前街道良运华庭小区住宅A1栋4单元701号房屋（A1-4-701）（91.95平方米）、A1栋2单元1603号房屋（A1-2-1603）（78.45平方米）两户住宅作价每平方米2400元的价格，抵闫立梅部分工程款及人工费。案外人闫立泉与闫立梅系亲姐弟关系，且闫立泉为实际出资人故将该房屋写在闫立泉名下。2019年5月30日在北镇市第二房地产管理处进行了登记备案。并取得了该房屋房门钥匙。因当时楼房不具备入住条件，故未搬入房屋居住。2019年国庆期间，案外人发现上述两户房屋被辽宁省锦州市中级人民法院以（2015）锦执一字00050号执行裁定书的形式予以查封。案外人认为上述两户楼房系通过正常途径得到的，并依法签订了商品房买卖合同进行了网上备案，且已领取了房门钥匙，实际取得了房屋的所有权。你院的保全查封侵犯了案外人的合法利益。故依法向你院提出执行异议申请，请求依法解除对A1-4-701、A1-2-1603号房屋的查封。 申请执行人锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司称，案外人的请求无事实及法律依据，且不享有排除强制执行的民事权益。案外人基于与被执行人签订的属于债权范畴的商品房买卖合同，主张对案涉房屋享有排除执行的权益，不必然导致物权变动。同时，虽然该买卖合同经过备案登记，但备案登记仅作为一种行政管理方式，而非预告登记，不能产生物权变动效力。参照最高院关于办理执行异议和复议若干问题的规定第28条，案外人未办理入住手续，亦未缴纳物业费，水电，供暖费等费用，案外人并未实际占有房屋，不享有排除执行的权利，综上，应依法驳回案外人的请求。 被执行人盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司、沈守华均未提交书面意见。 本院查明，锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司诉盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司、沈守华借款合同纠纷一案，本院于2014年10月14日作出（2014）锦民一初字第00032号民事判决：一、被告盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司于判决生效后起十日内给付原告锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司借款本金人民币14144570元及相应利息（其中：以借款本金为人民币4245260元为基数，从2010年9月1日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币2000000元为基数，从2010年9月16日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币2140000元为基数，从2010年9月20日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币1001650元为基数，从2010年12月3日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币600000元为基数，从2010年12月24日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币3748000元为基数，从2011年3月31日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币409660元为基数，从2011年4月13日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息。同时，以借款本金人民币72300元为基数，从2010年9月1日起至2011年8月16日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息）。二、被告沈守华对上述债务以登记在其名下的北房他证沟字第3、4、8、12、13、14号所记载的房屋，按合同约定和登记担保数额人民币16168818元的范围内承担保证责任。三、驳回原告锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币163290元，保全费人民币5000元，公告费人民币600元，共计人民币168890元，由被告盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司承担，被告沈守华承担连带责任。判决发生法律效力后，锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司申请强制执行，本院立案执行。2015年12月28日，本院作出（2015）锦执一字00050号执行裁定，本院（2014）锦民一初字第00032号民事判决书本次执行程序终结。2019年8月5日，本院作出（2015）锦执一字00050号执行裁定，查封包括案涉房产在内的被执行人盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司名下位于沟帮子镇站前街道良运华庭小区住宅楼共计十四户房产，期限三年。2019年10月15日，案外人闫立泉向本院提出异议。 另查明，2019年5月30日，案外人闫立泉与盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司签订“商品房买卖合同”两份，约定闫立泉购买盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司名下位于沟帮子镇站前街道良运华庭小区A1-4-701、A1-2-1603两户商品房，商品房A1-4-701建筑面积共91.95平方米，单价为每平方米人民币2400元，总金额人民币220680元；商品房A1-2-1603建筑面积共78.45平方米，单价为每平方米人民币2400元，总金额人民币188280元。两份“商品房买卖合同”在计价方式与价款条款中均载明“顶闫立梅工程款及人工费”。同日，盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司开具两张收据，分别载明收款人民币220680元，系A1-4-701房屋顶闫立梅工程款及人工费；收款人民币188280元，系A1-2-1603房屋顶闫立梅工程款及人工费，经手人均为孙淑华。同日，盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司还开出A1-4-701、A1-2-1603两户房屋钥匙款收据一张，收款金额人民币300元，经手人为孙淑华。 又查明，沟帮子经济开发区信访局于2019年10月24日出具的情况说明载明，“沟帮子经济开发区良运华庭小区承包商、材料供应商闫立梅从2014年至今多次到沟帮子政府，信访局及北镇市劳动监察大队等相关部门反映该小区开发商王朝军拖欠其工程款及人工费用，经相关部门多次沟通协调，于2019年5月，王朝军与闫立梅两人达成协议，通过房屋顶账形式结清双方债权债务关系。”闫立泉提交的“群众来访登记表”载明，上访人闫立梅反映的主要问题为：“2012年6月在良运华庭工地产生各项人工费约50万元。共产生材料费80余万元。王朝军给打楼房票据4套。（有复印件为证）” 再查明，北镇市第二城市服务中心产权产籍档案室于2019年12月2日出具无房证明，证明在该处房屋登记信息系统，未查询到闫立泉、闫立梅房屋登记信息记录。闫立梅与闫立泉系姐弟关系。 本院认为，本案的焦点是案外人闫立泉对本案执行标的（位于沟帮子镇站前街道良运华庭小区A1-4-701、A1-2-1603两户房屋）是否享有足以排除执行的权利。 《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”闫立泉虽与被执行人盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司通过签订商品房买卖合同的形式达成了以案涉房屋抵顶工程款及人工费的协议，但尚未办理产权变更登记，案涉房屋仍归盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司所有。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院亦应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 上述规定是对一般不动产买受人物权期待权和房屋消费者物权期待权的保护，确立了物之交付的债权优先于金钱债权的原则。但是，闫立泉与盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司签订商品房买卖合同的目的是为了抵债，双方签订的商品房买卖合同实质为以物抵债协议，抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现，不属于物权期待权的保护范围。案外人闫立泉并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的买受人。 此外，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。闫立泉的姐姐闫立梅从2014年就开始到相关政府部门反映拖欠工程款及人工费用问题，而闫立泉与盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司达成以房抵债协议的日期为2019年5月30日，故应认定闫立泉行使建筑工程价款优先受偿权已过六个月的法定行使期限。 综上，闫立泉对本案执行标的并不享有足以排除执行的权利，其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定，裁定如下： 驳回闫立泉的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  庄丽洁 审判员  刘艳芬 审判员  姚雪峰 二〇二〇年三月十九日 法官助理韩双 书记员秦诗源