山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民再11号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：山东世纪金源置业有限公司,住所地淄博市张店区联通路26号5-11号颐鸿大厦五层。 法定代表人：朱清信，董事长。 委托诉讼代理人：刘健，山东建仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王健，山东建仑律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张延洪，女，1972年9月5日出生，汉族，山东开泰石化公司退休职工，现住淄博市张店区。 再审申请人山东世纪金源置业有限公司（以下简称金源公司）因与被申请人张延洪商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2018）鲁03民终2890号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于二○一九年十一月四日作出（2019）鲁民申4606号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人金源公司的委托诉讼代理人刘健、王健，被申请人张延洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人金源公司再审请求：撤销本院二审判决予以改判，由被申请人承担一二审诉讼费用。理由：1、按照涉案商品房买卖合同第十五条约定内容，当商品房交付使用后360日与2014年12月31日不一致时，应以商品房交付使用后360日为准，即申请人协助被申请人办理房屋产权登记的最终截止时间为2016年7月22日；2、因实施不动产统一登记，自2016年9月7日始张店区房产管理登记部门便已停止办理开发公司报送的初始登记业务，自2016年9月7日起至办理完毕涉案房屋初始登记期间，系因不动产统一登记这一政策变动原因导致办证拖延，金源公司不应承担违约责任；3、案涉违约金应以实际缴纳房款数额736747元作为计算基数；4、原审判决以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算逾期办证违约金，系适用法律错误；5、被申请人主张的2015年1月1日至2015年5月26日期间的违约金已超过诉讼时效。 被申请人张延洪辩称,再审申请人的再审理由均不能成立。理由：1、金源公司捂地六年不开发，延迟交房，逾期办证，并在房屋开发建设中私自增大容积率，增加房屋建设等，使房屋测绘面积与房管局备案不符，迟迟无法完成初始登记，没有完备权属登记资料，其为逾期办证的完全责任人。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了逾期交房违约责任和逾期办证违约责任的具体情形，二者属于不同性质，应当分别承担。商品房买卖合同大多属于格式合同，签订合同过程中，开发公司占据主导地位，对于合同内容具有较大的决定权，从涉案商品房买卖合同可以看出，其中关于交房违约金、面积差违约等规定，始终将购房者处于不对等的高风险中。3、由于金源公司违规操作无法完成办证事宜，在小区业主们的维权中，业主代表们多次向相关政府部门反映情况，金源公司迫于事实和政府压力，于2017年5月27日与其签订产权证办理和办证费用退回协议。由此，诉讼时效中断，重新计算，其诉求不超诉讼时效。 张延洪向一审法院起诉请求：1.判令被告金源公司赔偿办证违约金102952.97元；2.判令被告支付原告产权面积差价3056元；3.判令被告承担本案一切诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年5月14日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告位于淄博潘成商贸购物广场1号楼1单元012502室（后更名为淄博世纪新世界广场）房屋一套，建筑面积为118.62平方米。房屋每平方米价格为6236.75元，总金额为739803元。合同约定被告应当在2014年12月31日之前，为原告办理完毕房屋权属登记。如因出卖人责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下规定处理：如因买受人原因，不能按期取得房地产权属证书，一切责任由买受人承担。如因当地政府原因，不能按期取得房地产权属证书，出卖人不承担责任。后双方于2017年5月27日签订协议，被告退还办证费，原告于2017年8月7日自行办理产权登记。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同真实有效。合同双方均应按照合同约定全面履行相应的权利义务。原告依约支付房款后，被告未按合同约定时间为原告办理房屋登记，应当承担逾期办证的违约责任及返还房屋面积差价。原、被告在合同中没有约定逾期办证违约金，确定被告按照5.733%向支付原告违约金，原告已经支付购房款739803元，被告应向原告支付违约金101790.97元(2015年1月1日至2017年5月27日)。原告主张的超出部分，于法无据，不予支持。原告主张的面积差款3056元，符合合同约定，予以支持。据此，一审法院作出（2018）鲁0303民初2391号民事判决：一、被告金源公司于判决生效之日起十日内支付原告张延洪逾期办证违约金101790.97元；二、被告金源公司于判决生效之日起十日内支付原告张延洪面积差款3056元；三、驳回原告张延洪的其他诉讼请求。案件受理费2420元，减半收取计1210元，由被告金源公司负担。 金源公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判上诉人2017年4月1日前不存在逾期办理不动产权证违约的事实，2017年4月1日前不承担逾期办证违约责任。 本院二审期间，围绕上诉请求上诉人金源公司提交了新证据,本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。上诉人提交证据一，交房流转单、交房物品发放明细表各四份，拟证实张延洪系于2015年7月27日交房，合同约定的协助其办证时间应自交房之日起360日，应为2016年7月22日，也即违约金起算日期应为2016年7月22日，而非一审判决的2015年1月1日。证据二，致业主的公开信一封、中国银行转账汇款单、（2014）张民初字第3511号民事判决书及执行通知书、中国银行单位客户集中支付结算支付明细清单各一份，拟证实上诉人已经按照合同约定向张延洪赔偿了逾期交房违约金。经张延洪质证认为，对证据一、证据二真实性无异议，对证明内容也无异议。本院二审认为，关于上诉人提交的上述两份证据，张延洪就该两份证据的真实性没有异议，本院就该两组证据的真实性予以确认。其中，关于证据一虽能证实上诉人实际交房时间，但依据上诉人与被上诉人之间签订的合同中已经明确交房及办理权属登记的时间，在双方未就交房时间及办理权属登记时间重新达成协议的情况下,该证据不能证实上诉人主张的违约金起算日期为2016年7月22日，故，本院就该证据的证明效力不予采信。关于证据二，能够证实上诉人已赔付被上诉人相应的违约金，但与本案争议的逾期办理权属登记违约的待证事实无关，本院不予以采信。 案件审理过程中，上诉人向本院提出调查取证申请，本院依法向淄博市张店区不动产登记中心调取了竣工验收备案表、淄博市人民政府关于实施不动产统一登记的通告两份证据，本院组织双方当事人进行了质证。上诉人质证认为，对两份证据的真实性无异议，而且通过该两份证据能够证实在2016年6月1日涉案房屋已经通过了竣工综合验收，符合办证条件，而从通知公告第五条第二项证实2016年9月23日17时前受理的各类房产土地登记申请仍按原规则颁发权利证书，正是基于此，在上诉人于2016年6月底向张店区房管局递交涉案房屋的办证申请及资料时因涉及到该项目系整体办理，涉及业主较多，属于大宗业务，故张店区房管局相关经办人员告知在2016年9月23日前无法按照原规则办理完毕，如果办理不完，则需要按照不动产统一登记的新规定重新递交资料和申请，则造成更多的麻烦，为此，要求上诉人在不动产统一登记实施后也即不动产登记中心成立之后再递交申请和资料。因此该两份证据并不能够全面反映当时上诉人申请办证过程中的全部情形。更不能全面证实因不动产统一登记制度改革导致涉案房屋办证迟延的事实。被上诉人质证认为，对两份证据真实性无异议，但是这只是办证材料的一部分，是上诉人因为提交的资料不齐全所以政府部门不予办理,并不是政府原因导致。其诉的是以初始登记为准。本院认为，当事人就该两组证据的真实性均予认可，故本院就该两组证据的真实性予以确认。其中关于竣工验收备案表，可证实淄博潘成商贸购物广场综合楼工程于2016年6月1日竣工验收备案，但不能证实未及时办理产权证书系因政府原因造成的，与本案待证事实无关，故，本院就该证据的证明效力不予采信。关于政府通告，可证实2016年9月23日至9月27日国土、房管等部门暂停受理土地、房产等登记业务，但该证据不足以证实上诉人在此期间为被上诉人申请并办理了相关产权登记，即上诉人未办理产权登记系因政府原因造成，与本案待证事实无关，故本院就该证据的证明效力亦不予采信。 庭后，被上诉人提交初始登记证一份，拟证实涉案房屋的初始登记时间为2017年6月5日，经上诉人质证认为，对该证据的真实性没有异议，但与本案不具有关联性。因为按照双方的商品房买卖合同约定，上诉人系负有协助被上诉人办理产权登记的义务，被上诉人提交的该证据系商品房办理到上诉人名下的不动产登记，因此与合同约定的内容并不一致。而根据庭审中上诉人提交的协议书，足以证实上诉人与被上诉人签订协议，约定自协议签订之日起由被上诉人自行办理产权登记。其权属登记事宜不再与上诉人有关，且上诉人已经按约向其退还了办证费用。本院认为，该证据能够证实涉案房屋初始登记时间，与本案待证事实有关联，本院予以采信。被上诉人提交录音材料一份，拟证实5月3日涉案楼房未达到初始办证的条件。经上诉人质证认为，对证据的真实性和来源均有异议，录音材料中不能显示对话人员，对证明内容也有异议，该证据不能证实被上诉人的证明内容。本院认为，该证据中的谈话人员未表明身份，在谈话人员未出庭作证、被上诉人亦就该证据真实性提出异议的情况下，本院无法核实该证据的真实性，故本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院二审认为，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，上诉人主张于2016年7月1日去淄博市国土资源局张店分局办理不动产权证，由于淄博市国土资源局张店分局业务调整业务合并从2016年7月1日至2017年3月31日期间不受理不动产登记业务，因此不能为被上诉人办理不动产登记，系由于政府原因不能办理产权证，故依照合同约定上诉人不承担违约责任。根据法律规定，作为权利主张人的上诉人应当就其主张的免责事由负有举证义务，但上诉人未能举证证明其主张的事实，故应当承担举证不能的法律后果。被上诉人按照合同约定支付房款后，上诉人未按合同约定时间为被上诉人办理房屋登记，应当承担逾期办证的违约责任。 关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，双方当事人在履行涉案商品房买卖合同过程中，于2017年5月27日双方就涉案房产办证事宜和办证费退房事宜达成协议，2018年3月23日被上诉人向原审法院提起诉讼，根据上述法律规定，被上诉人关于支付违约金的诉讼请求未超诉讼时效。上诉人关于涉案诉求超诉讼时效的上诉主张无事实依据，本院不予支持。 关于涉案违约金的计算标准问题。法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息是指由逾期贷款造成的罚利息。本案中，合同双方当事人未约定逾期办证违约金，一审法院按照逾期贷款利息判令上诉人向被上诉人支付违约金，符合法律规定。 关于违约金计算起始日问题。涉案商品房买卖合同约定，出卖人应当在2014年12月31日之前(商品房交付使用后360日内),为买受人办理完毕房屋确权登记。该约定明确2014年12月31日作为出卖人的上诉人履行办理完毕房屋权属登记义务的期限。上诉人主张办理完毕房屋产权登记的期限，应当以商品房交付时间即2014年7月31日后360日即2015年7月26日，并主张违约金自此起始计算，被上诉人对此不予认可，上诉人该项主张无合同依据，且该合同为格式化合同，由上诉人提供，根据法律规定即便产生歧义也应当采信不利于提供格式合同一方的解释，故，一审判决认定2015年1月1日起计算违约金并无不当。上诉人的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。关于违约金计算截止日问题。上诉人未提出异议，一审法院依据双方签订协议的时间认定违约金的截止日期为2017年5月27日并无不当。 另，关于上诉人再次申请人民法院调查取证申请及延期审理申请的问题。上诉人向本院提出调查取证申请，本院已依法向淄博市张店区不动产登记中心进行了调查取证，现上诉人再次申请人民法院调查取证，无调查收集证据的必要，故本院不予准许。上诉人申请对本案延期审理，不符合法律规定，本院不予准许。 本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费 2336元，由上诉人金源公司负担。 再审庭审过程中，当事人围绕再审请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 再审申请人金源公司提交了以下证据：1、淄博市国土资源局张店分局出具《情况说明信访函回复》一份，拟证实金源公司已于2016年9月7日前将相关办证资料交于原房管部门，因政策变动及要求变化，不动产登记中心于2017年3月30日才录入办证资料。2、销售不动产统一发票一份，拟证实涉案商品房的实际应房款数额为736747元。经质证，被申请人张延洪对上述证据的真实性均无异议，但认为，证据1不能证实金源公司所称在原房管部门停止办理业务前已将相关权属登记材料交于房管部门,事实上金源公司于2017年4月之前始终没有完备权属登记资料，房屋登记部门是因为金源公司没有达到关于不动产权属登记的强制性规定要求才拒绝登记；证据2所证实的实际房款与其事先交纳的房款差额是面积差，金源公司始终没有退还。本院对上述证据的真实性予以确认，但认为不能证实金源公司对于因政府原因予以扣除办证违约期间及违约金计算基数的主张。 被申请人张延洪提交协议书、银行流水各一份，拟证实双方于2017年5月27日约定由张延洪自行办理房屋产权证，金源公司退给张延洪办证费，说明之前其一直在维权，不是金源公司主动退费。金源公司对该证据的真实性无异议，并认为该协议签订之日诉讼时效中断，协议签订之前超诉讼时效。对于该证据所证实双方已签订协议并退还办证费的事实，原审已予认定，本院亦予确认，但该证据不能证实协议签订之前诉讼时效何时中断。 本院再审查明的事实与二审一致。 本院再审认为，本案中双方当事人争议的焦点有四个，一、逾期办证违约金应从何时开始计算；二、逾期办证时间是否应扣除因政府原因未能办证的时间；三、逾期办证违约金的计算标准；四、逾期办证违约金是否超诉讼时效。 关于焦点一，逾期办证违约金应从何时开始计算。双方当事人在涉案商品房买卖合同中对于交房时间及房屋权属登记时间进行了明确约定。合同约定金源公司应当在2013年12月31日前交房，同时该合同第十五条约定金源公司应当在2014年12月31日之前（商品房交付使用后360日内）为被申请人办理完毕房屋权属登记。由此，该十五条所约定的“2014年12月31日之前”与其后“（商品房交付使用后360日内）”所约定的期限具有一致性，系同一期限。故对于逾期办证违约金的起算时间应为2015年1月1日。 关于焦点二，逾期办证时间是否应扣除因政府原因未能办证的时间。不动产登记方式变化系发生在2016年9月，此时双方当事人合同约定的权属登记期限早已届满，即不动产登记方式发生变化、政府部门停止受理登记业务前，金源公司已经发生了逾期登记的违约行为，且金源公司并未提交有效证据证实由于其逾期办证的根本原因是政府原因。故金源公司主张扣除因政府原因导致其未能办证时间的理由不能成立。 关于焦点三，关于逾期办证违约金的计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失，数额难以确定的可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，合同双方当事人未约定逾期办证违约金，原审依照被申请人张延洪已付购房款总额739803元，按照逾期贷款利息判令再审申请人向被申请人支付违约金，符合法律规定。 关于焦点四，逾期办证违约金是否超诉讼时效。逾期办证违约金按逾期时间逐日增长，故该债权应当属于继续性债权，该类债权因其独特性，每一天的违约金应作为一个“个别债权”单独适用诉讼时效。本案中，涉案商品房买卖合同约定了办证时间，从约定办证截止日的次日起，张延洪应当知道金源公司出现违约，其权益受到侵害，逾期办证违约金的诉讼时效应当起算。另外，依据《中华人民共和国民法总则》第二百零六条规定“本法自2017年10月1日起施行。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”故，本案中，2015年10月1日之前的债权应适用两年诉讼时效，2015年10月2日之后的债权应适用三年诉讼时效。再审申请人金源公司与被申请人张延洪于2017年5月27日因办证问题签订协议，约定张延洪自行办理不动产证，引起诉讼时效中断。故，张延洪于2018年3月20日提起本案诉讼时，2015年5月28日至2017年5月27日期间的违约金84825.81元（739803元*5.733%*2年），并未超过诉讼时效，应予支持；2015年1月1日至2015年5月27日期间的违约金已超过诉讼时效，不予支持。 综上，金源公司的再审理由部分成立。二审判决认定事实清楚，但适用诉讼时效的相关法律规定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二、三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项，判决如下： 一、撤销本院（2018）鲁03民终2890号民事判决和淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初2391号民事判决第三项； 二、维持淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初2391号民事判决第二项，即“被告山东世纪金源置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张延洪面积差款3056元”； 三、变更淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初2391号民事判决第一项为：“再审申请人山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被申请人张延洪逾期办证违约金84825.81元”； 四、驳回被申请人张延洪的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2420元，减半收取1210元，由再审申请人山东世纪金源置业有限公司负担1004元，由被申请人张延洪负担206元；二审案件受理费2336元，由再审申请人山东世纪金源置业有限公司负担1938元，由被申请人张延洪负担398元。 本判决为终审判决。 审判长  郭红利 审判员  王欣欣 审判员  胡文伟 二〇二〇年三月二十三日 书记员  刘 杰