安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终329号 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园3#一层。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梦玉，安徽镜远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈伏，男，1990年2月2日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 上诉人安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）因与被上诉人沈伏房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初4110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德城公司的委托诉讼代理人袁梦玉，被上诉人沈伏的委托诉讼代理人刘文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德城公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回沈伏一审诉讼请求、支持德城公司一审反诉请求；2．一、二审诉讼费均由沈伏承担。事实与理由：1．德城公司未能及时办理产权登记手续不是德城公司本身原因导致，而是因为相关政策等客观原因，属于不可抗力。德城公司现已将申办总产权的材料上报有关部门，房产证已具备办理条件。一审判决德城公司全额支付违约金有失公平；2．沈伏逾期付款，也应承担相应的违约责任。逾期办证责任和逾期付款责任是同一合同中对双方的共同平等约束，一审判决应按照同等标准判断。现一审判决仅以诉讼时效为由驳回德城公司一审反诉请求不当；3．沈伏已收取德城公司赔付的逾期办理房产证违约金，并签字认可表示再无其他异议，应视为其明确放弃主张全部逾期办证违约金的权利，其无权再就逾期办证违约金提起诉讼。一审判决认定德城公司仅支付了部分违约金，严重违背双方当事人的真实意思表示；4．本案案由系房屋买卖合同纠纷，但沈伏要求德城公司返还缴纳的契税、维修基金部分系基于委托合同关系，一审判决在未解除双方的委托关系的前提下，判决德城公司返还契税、维修基金无事实和法律依据，更会降低办证效率。双方签订的《商品房买卖合同》并未约定德城公司代收代缴契税和维修基金需向沈伏支付利息，一审判决德城公司支付利息错误。 沈伏辩称，德城公司的上诉理由均不能成立，应依法予以驳回。1．德城公司未按照双方签订的合同按期办理房屋登记手续，未能办理的全部原因在于德城公司，其应当支付违约金；2．德城公司向沈伏收取契税和维修基金系违法行为，且其在违法收取后并未进行代缴，一审判决其返还契税和维修基金并支付占用资金期间的利息正确；3．即使沈伏存在逾期付款的事实，德城公司也应当在诉讼时效期限内提起诉讼，现已超过诉讼时效，一审判决驳回其反诉请求合法有据；4．沈伏虽在《申请》上签字，但并未实际收到补偿费用，只是冲抵部分物业费，且即使存在实际收取，该费用数额也过低，不能弥补沈伏的损失，有违公平原则。沈伏也未在《申请》中明确表示放弃合同赋予的其他权利，包括主张逾期办证违约金的权利。 沈伏向一审法院起诉请求：1．判决德城公司立即支付逾期办证违约金5,193.14元；2．判决德城公司立即返还沈伏缴纳的契税、维修基金、办证费合计20,772.28元，并以上述金额为基数，按照同期银行贷款利率自2014年11月19日起支付占用资金的利息损失，至实际返还之日止；3．因本案产生的所有费用均由德城公司承担。 德城公司向一审法院提出反诉请求：1．判决沈伏支付逾期付款违约金3,272元（519,314元×0.03%×21天=3,272元）；2．诉讼费等费用由沈伏承担。 一审法院认定事实：2014年8月11日，沈伏与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场9幢904室出售给沈伏，房屋总价519,314元，采用按揭方式付款，2014年8月11日前支付全部房款的30%，即159,314元，剩余房款360,000元于2014年8月19日前申请办理商业贷款。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第10条第（2）款约定：“买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后25日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金。”第13条第（5）项规定“住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等……。”合同签订后，沈伏首付159,314元，2014年9月26日办清按揭贷款手续，支付了剩余房款。2014年11月18日房屋交付给沈伏，同日沈伏向德城公司缴纳了契税、维修基金等费用共计20,772.28元，德城公司至今未按合同约定期限协助沈伏办理涉案房屋权属登记，沈伏遂诉至一审法院。因沈伏未在合同约定期限内办妥贷款手续，德城公司向一审法院提起反诉，请求判令沈伏支付逾期支付购房款的违约金。另查，沈伏于2018年4月27日从德城公司领取了400元逾期办证违约金。 一审法院认为，沈伏与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务，沈伏交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对沈伏要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金5,193.14元（519,314元×1%），沈伏已领取了400元应予扣除，德城公司还应支付4,793.14元，对德城公司称系因政府机构调整等政策原因导致迟延办证的辩称不予采信。 关于沈伏请求德城公司返还契税、维修基金等费用及占用资金利息的问题。因德城公司基于合同约定代向沈伏收取契税、维修基金等费用共计20,772.28元，属于双方自愿行为。但德城公司收取该费用后并未将费用交给相关部门，存在占用资金的行为，沈伏请求返还上述费用并无不当，予以支持。今后，德城公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，再行支付。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2016年11月19日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，德城公司未缴纳并继续占用，沈伏请求支付资金占用利息有理，应予支持，超出部分不予支持。 关于德城公司请求沈伏支付逾期付款违约金的问题。沈伏于2014年9月26日办妥贷款手续，自此时起至德城公司提起本案反诉，已超过法律规定的3年诉讼时效，沈伏抗辩有理，应予采信，对该反诉请求不予支持。判决：一、德城公司于判决生效后十日内支付沈伏逾期办理房屋所有权证书违约金4,793.14元，返还契税、维修基金等费用20,772.28元及利息（自2016年11月19日起至实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回沈伏的其他诉讼请求；三、驳回德城公司的反诉请求。本诉案件受理费449元，因本案适用简易程序审理，减半收取224.5元，由德城公司负担；反诉案件受理费25元，由德城公司负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，2018年4月27日，沈伏签署一份《申请》，载明其本人申请400元逾期办理房产证违约金，此款其本人已收到，无其他异议。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.德城公司应否支付沈伏逾期办证违约金；2.德城公司应否返还已收取的契税、维修基金及办证费；3.沈伏是否存在逾期付款违约行为，德城公司主张沈伏违约是否超过诉讼时效期间。 关于争议焦点1。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方都应全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该合同第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后730日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中,德城公司于2014年11月18日将涉案房屋交付于沈伏,则德城公司至迟应于2016年11月19日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,为沈伏办理产权证,但德城公司并未在该期限内完成产权证办理手续,已构成违约，应承担相应的违约责任。故一审判决根据双方的合同约定，认定德城公司按照已付房价款的1%支付逾期办证的违约金并无不当。德城公司上诉称未能及时办理产权登记手续系因相关政策等客观原因，其不应全额支付违约金，但其并未提供充分证据证明其已在约定期限内履行了提交办证资料的义务，也未提供证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。其该项上诉理由并非法定或约定的免责事由，本院不予支持。 德城公司上诉称沈伏已收取德城公司赔付的逾期办理房产证违约金,并签字认可表示再无其他异议,其无权再主张逾期办证违约金。但民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力，不宜在无明确约定或者法律无特别规定的情况下，推定当事人对权利进行放弃。沈伏并未在其签署的《申请》中以明示方式放弃主张逾期办证违约金的权利，本案亦不存在法律有明确规定或当事人有特别约定的情形，故沈伏仍应享有主张逾期办证违约金的权利。且一审判决在计算德城公司应支付的违约金数额时已将沈伏领取的费用予以扣除，德城公司的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点2。沈伏已于收房时，即2014年11月18日向德城公司支付了契税、维修基金及办证费等费用，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未将代收沈伏的契税、维修基金及办证费等费用交到相关部门，故一审判决其返还相关费用并无不当。德城公司上诉称其不应支付利息，但经本院审查核实，德城公司系于2014年11月18日代收了契税、维修基金及办证费，至今未将该费用交至相关部门，德城公司长期占用该资金未予代缴，应当向沈伏支付利息损失。故德城公司的该项上诉理由依法不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点3。双方合同约定，买受人采用个人住房银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后25日内办妥组合贷款。一审已查明沈伏系选择个人住房银行按揭付款。购房合同系签订于2014年8月11日，则沈伏至迟应于2014年9月5日前办妥银行按揭贷款。但沈伏直至2014年9月26日才办妥贷款手续，已构成违约。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。合同明确约定了沈伏办理贷款的期限为签订合同后25日内，但沈伏未在约定的期限届满前，即2014年9月5日前办妥银行按揭贷款，此时德城公司应当知道其权利受到损害，故其应在此后三年内向沈伏主张或提起诉讼，但其直至一审审理过程中才提起反诉，已超过诉讼时效期间，德城公司亦未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断等情形，故一审判决认定其主张沈伏违约超过诉讼时效期间并无不当。 综上所述，德城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费531元，由上诉人安徽省德城投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 柏 莉 审判员 化启武 审判员 王冬宁 二〇二〇年三月二十五日 法官助理朱莉 书记员刘培培 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。