湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3225号上诉人（原审被告）：怀化湘中房地产开发有限公司，住所地：湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号，统一社会信用代码：91431200553035553D。法定代表人：阳松亮。委托诉讼代理人：魏华，湖南诚怀律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨犇，湖南诚怀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈蕾蕾，女，汉族，1991年1月28日出生，住所地：湖南省祁东县。委托诉讼代理人：邱昌茂，国浩律师（长沙）律师事务所律师。上诉人怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称湘中房地产公司）因与被上诉人陈蕾蕾商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院(2019)湘1202民初4380号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。湘中房地产公司上诉请求：撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院(2019)湘1202民初4380号民事判决第一项，维持第二项。本案一、二审诉讼费用由陈蕾蕾负担。事实与理由：延迟交房系业主自身拖延收房、未按时交纳住宅专项维修资金所至，且上诉人公司并未违反相关办证协助义务，故上诉人无需承担逾期交房和逾期办证的违约责任。被上诉人陈蕾蕾辩称：业主一直在要求上诉人办证，且上诉人亦代收了被上诉人的办证费用，说明上诉人也认为自己是办证的主体。只是因为初始产权登记是2018年12月份才办好，上诉人才说开发商不负责办证。陈蕾蕾向一审法院提出诉讼请求：请求湘中房地产公司赔偿陈蕾蕾逾期交房的损失2793元（逾期35天）；2．请求湘中房地产公司赔偿逾期办理房产证的损失89824元（以509015元为基数，自2016年12月4日起暂计算至2019年5月28日，计算至湘中房地产公司为陈蕾蕾实际办理房屋所有权证之日为止）；3．请求湘中房地产公司为陈蕾蕾办理房产证；4．诉讼费用由湘中房地产公司承担。一审法院查明：陈蕾蕾、湘中房地产公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定：陈蕾蕾购买湘中房地产公司开发的怀化市鹤城区房屋，建筑面积为133.67平方米，总房价509015元；签定合同时买受人付首付款（含定金）109015元于签订合同日支付，剩余房款400000元采用银行按揭方式支付；湘中房地产公司于2016年7月30日之前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给陈蕾蕾，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；因湘中房地产公司原因导致延期交房的，由湘中房地产公司按日向陈蕾蕾支付“已交付房价款万分之作为违约金”。合同第十八条约定：“出卖人应在商品房交付使用后日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第项处理”。合同签订后，陈蕾蕾于合同签订后于2015年7月5日交购房首付款109015元，于2016年12月20日交购房款400000元；并于2016年9月4日收房，于2016年8月10日缴纳了13100元专项维修资金和缴纳7271.65元契税。另查明，湘中房地产公司于2018年9月10日取得四中新苑5#楼的《竣工验收备案表》，于2018年12月15日完成了案涉房屋初始登记。一审法院认为：陈蕾蕾、湘中房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。合同约定湘中房地产公司于2016年7月30日之前交房，湘中房地产公司未能依约交房，陈蕾蕾于2016年9月4日收房，湘中房地产公司本应以陈蕾蕾已交购房款109015元为基数，按每日万分之一的标准向陈蕾蕾支付2016年7月30日至2016年9月4日期间共计36日逾期交房的损失392.45元（10.9015×36）。湘中房地产公司提出了诉讼时效抗辩，陈蕾蕾于2019年7月20日向该院递交起诉状主张权利，该笔逾期交房的损失，在诉讼时效期间内，故该院对陈蕾蕾要求支付逾期交房的诉讼请求予以支持。关于陈蕾蕾逾期要求湘中房地产公司支付逾期办证损失问题，《商品房买卖合同》对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但陈蕾蕾与湘中房地产公司双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该《商品房买卖合同》的约定而言不能认定已确定湘中房地产公司负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，湘中房地产公司负有的是协助办证义务。陈蕾蕾虽提交湘中房地产公司办证《通知》和通知短信，拟进一步证实湘中房地产公司负有办证义务，但上述《通知》等只是双方签订的《商品房买卖合同》没有约定湘中房地产公司办证的情况下，湘中房地产公司就其办理权属证书发出的要约，而陈蕾蕾并未提供证据证实其已按照《通知》的要求作出同意要约的意思表示，从而就委托湘中房地产公司负责办证达成新的合意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在陈蕾蕾已自行缴纳契税和专项维修资金之日起，至陈蕾蕾能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止，湘中房地产公司应承担期间的逾期办证损失，但其中因陈蕾蕾未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而逾期的责任应由陈蕾蕾自行承担。逾期办证损失的标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为湘中房地产公司按陈蕾蕾已付购房款每日万分之一的标准计算，即湘中房地产公司应向陈蕾蕾支付的逾期办证损失为43622.59元｛509015元×0.0001×857天（自2016年8月10日起至2018年12月15日止）｝，故对陈蕾蕾请求湘中房地产公司支付逾期办证损失的诉讼请求予以部分支持，湘中房地产公司辩称陈蕾蕾主张已过诉讼时效的理由不能成立。因案涉房屋已符合办理房屋产权证的条件，湘中房地产公司仅有协助陈蕾蕾办理房屋不动产权证义务，现陈蕾蕾要求湘中房地产公司办证，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、湘中房地产公司怀化湘中房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付给陈蕾蕾2016年7月30日至2016年9月4日（36天）期间逾期交付怀化市鹤城区房屋的损失392.45元，并支付2016年8月10日起至2018年12月15日止逾期办证损失43622.59元；二、驳回陈蕾蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2115元，减半收取1057.5元，由陈蕾蕾负担539元，由湘中房地产公司负担518.5元。二审中，各方未提交新的证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。上诉人湘中房地产公司与被上诉人陈蕾蕾之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同约定依法履行。本案上诉人逾期交房的事实客观存在，上诉人认为逾期交房系被上诉人自身原因导致的观点，无充分证据予以证实，本院不予采纳。一审判令上诉人湘中房地产公司向被上诉人陈蕾蕾支付诉讼时效范围内的逾期交房违约金并无不当。关于逾期办证违约责任的问题，上诉人依法负有协助办证的义务。被上诉人已自行缴纳契税和专项维修资金，未能办理产权登记的原因系上诉人未取得竣工验收备案表并未完成涉案房屋初始登记。一审判令上诉人向被上诉人支付自被上诉人交纳契税和专用维修资金起至上诉人完成房屋产权初始登记时止的逾期办证违约责任，于法有据。上诉人的上诉请求无事实与法律依据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  王文利审 判 员  黄丽霞二〇二〇年三月三日法官助理罗雪花代理书记员  申雅梦