河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终814号上诉人（原审原告）：时伟国，男，汉族，住河南省平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：杨葵霞，河南坤鹰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省凯帝房地产开发有限公司，住所地：平顶山市湛河区高阳路与光明路交叉口。法定代表人：郭三芹。委托诉讼代理人：王磊，男，系该公司职工。委托诉讼代理人：郑惠军，河南金豫律师事务所律师。上诉人时伟国因与被上诉人河南省凯帝房地产开发有限公司（以下简称凯帝公司）买卖合同纠纷一案，不服河南省平顶山市卫东区人民法院（2019）豫0403民初5142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人时伟国及其委托诉讼代理人杨葵霞，被上诉人凯帝公司的委托诉讼代理人王磊、郑惠军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时伟国上诉请求:1.撤销平顶山市卫东区人民法院（2019)豫0403民初5142号民事判决，改判河南省凯帝房地产开发有限公司向原告支付违约金44890元。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案中，被上诉人提交的“两书一表”不符合《建设工程质量管理条例》规定的竣工验收标准以及合同约定的向上诉人交付房屋的标准，其构成逾期交房的违约。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”本案原审中，被上诉人提交了仅有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章的竣工验收备案表。根据《建设工程质量管理条例》第四十备第一款及第四十九条规定，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并且取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，其还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，被上诉人提交的竣工验收备案表系其自己填写，没有规划、消防环保等部门的认可，也没有建设行政主管部门的最终认可，不具有备案的法律效力。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被上诉人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府关规定，将符合下列各项条件的商品房交付上诉人使用：1.设工程竣工经验收合格；2.取取得规划、公安消防、环保等部分出具的认可文件或准许使用文件；3.水、电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。本案中，被上诉人提交的“两书一表”系自己填写，并且在合同约定的交房期限内并未制作交付给上诉人。二、原审判决以上诉人未提供证据证明自己主张，被上诉人提供“两书一表”仅为商品房买卖合同的从给付义务、附随义务，并不构成违约为由，驳回了上诉人的诉讼请求，认定错误。《商品房买卖合同》第九条明确约定，符合本条约定的三个条件后，买受人才接受商品房的交付。上述“两书一表”的交付，并非被上诉人的从给付义务，被上诉人应当严格按照《建设工程质量管理条例》规定的验收程序，取得规划、环保、消防及建设行政主管部门的许可及备案后，房屋才达到向上诉人交付的标准。因此，从这一方面来说，本案不存在主从义务的认定问题，只存在房屋是否符合交付条件的问題。若案涉房屋不符合相关法律、法规规定的标准，未取得相关行政部门的许可及备案，那么被上诉人即为逾期交房，构成违约。凯帝公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。时伟国向一审法院起诉请求：1.令凯帝公司支付迟延交房违约金44890元。2.判令凯帝公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年1月8日，时伟国与凯帝公司签订商品房买卖合同一份。合同主要约定：“时伟国购买凯帝公司的东鼎花园第2幢（建筑号2号）中【单元】16【层】1605号房。该房的用途为经济适用房。该房合同约定建筑面积共83.7平方米，其中，套内建筑面积66.99平方米，应分摊的共有建筑面积16.71平方米。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米￥2395元，总金额200461.5元。买受人按出卖人施工进度分期付款：1.付款￥100000元；2、项目建设主体完工时支付￥60461.5元；3、交付使用时支付￥40000元。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程竣工经验收合格。2.取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水，用电，用气，道路等，具备商品房正常使用的基本条件……”该房屋买卖合同签订后，时伟国依约向凯帝公司交付首付款100000元和项目建设主体完工时的60461.5元。凯帝公司通知了时伟国办理交接房屋手续，时伟国以凯帝公司没有“两书一表”拒收房屋，双方形成纠纷。另查明，“两书一表”是指住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表。凯帝公司具备平顶山市住宅质量保证书、平顶山市住宅使用说明书以及河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。其中竣工验收备案表中勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均在意见栏中确认盖章。再查明，凯帝公司于2019年10月25日向东鼎花园购房户在报纸刊登公告：截至目前东鼎花园经济适用房居住小区项目至今还有少部分购房户严重逾期，经多次通知（个别联系不上）仍未交清购房余款办理购房手续。请于此公告发出之日起15个工作日内到东鼎花园项目部办理相关手续，逾期不办按相关法律进行处理。另附相关购房户名单如下：王飞亚、毛冠杰等……该名单中包括时伟国。一审法院认为，时伟国与凯帝公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按合同全面履行相应的义务。本案中，凯帝公司依约向时伟国发出交房通知，时伟国主张凯帝公司未向其提供宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表而拒绝接收房屋，凯帝公司已构成违约，但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。且时伟国与凯帝公司签订商品房买卖合同的主要目的是居住使用，时伟国在合同中的主给付义务为支付该房屋相应价值的价款，凯帝公司在合同中的主给付义务为房屋的交付使用。因此，凯帝公司向时伟国提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表的义务仅为合同的从给付义务、附随义务，并不构成违约。因此，对时伟国主张凯帝公司向其支付迟延交房违约金44890元的请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回时伟国的诉讼请求。案件受理费922元，减半收取461元，由时伟国负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。时伟国提交2016年1月24日匿名网友业主向平顶山市房管局反映“东鼎花园经济适用房交房问题等”的截图一份，拟证明从2016年1月22日房管局答复的内容看，东鼎花园1号楼、9号楼已经竣工验收合格，其余楼号正排序逐步验收。因此可以看出上诉人购买的2号楼在2016年1月22日尚未办理竣工验收合格手续，不满足交房条件，存在迟延交房的事实。凯帝公司对上述证据的质证意见为，根据民事诉讼证据的若干规定，该证据不属于新证据，且真实性无法考证。凯帝公司提供的证据有:1.“平顶山市公安消防支队建设工程消防验收意见书”一份，拟证明凯帝公司就涉案工程曾经备过案。2.平顶山市房产管理局平房（2016）88号文件一份，拟证明涉案楼房已于2015年底通过相关质检部门验收并符合交付条件。时伟国对上述证据的质证意见为：对证据一，该证据不能证明涉案房产已经竣工备案。对证据二，该证据不是平顶山市住房和城乡建设局出具的涉案楼房书面的竣工验收备案证明书，而是被上诉人的单方汇报材料，证明不了涉案楼房达到交付条件。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：平顶山市房产管理局平房（2016）88号文件中显示：“……该项目在2015年12月20日已经施工完毕并上报市质量监督站排队竣工验收，12月底验收通过开始电话通知业主分批交房，通知交房时间与约定时间基本一致。……”除此外，二审查明的其余事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题主要体现在时伟国要求凯帝公司支付迟延交房违约金44890元有无事实及法律依据。对此，结合一、二审查明的事实及双方当事人的上诉、答辩理由，综合分析评议如下：经查，时伟国与凯帝公司均认可双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且该合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故涉案合同应属有效合同。双方当事人均应按合同全面履行相应的义务。该合同明确约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程竣工经验收合格。2.得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水，用电，用气，道路等，具备商品房正常使用的基本条件……”，故凯帝公司确实应当在2015年12月31日前向时伟国交付符合双方约定交房条件的房屋，时伟国也应在交房时支付完应支付的全部购房款。本案双方发生纠纷的主要原因是时伟国认为凯帝公司在约定的时间内不能提供涉案房屋的“两书一表”，并以此为由认为所交房屋不符合交付条件。但就本案查明的事实来看，一审中，凯帝公司提供了涉案房产的宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表；二审中，凯帝公司又提供了平顶山市房产管理局平房（2016）88号文件，该文件明确载明：“……该项目在2015年12月20日已经施工完毕并上报市质量监督站排队竣工验收，12月底验收通过开始电话通知业主分批交房，通知交房时间与约定时间基本一致。……”。上述证据能够相互印证，可以证明涉案房产在双方约定的交房期限内已通过了竣工验收，也与涉案合同中要求的“建设工程竣工经验收合格”的交房条件约定相符，故一审认定凯帝并不构成违约，对时伟国主张凯帝公司向其支付迟延交房违约金44890元的请求不予支持，并无不当。综上所述，上诉人时伟国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费922元，由时伟国负担。本判决为终审判决。审判长  陈国锋审判员  谢小丽审判员  彭 莉二〇二〇年三月十六日法官助理于帆书记员尚亚晓附：本案裁判法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。