上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1952号上诉人（原审被告）：上海昂然农产品发展有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇沪松公路2101号。法定代表人：郑建武，董事长。上诉人（原审被告）：上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇沪松公路2101号。法定代表人：郑建武，董事长。两位上诉人的共同委托诉讼代理人：郑建勇，男，上海昂然农产品发展有限公司工作人员。两位上诉人的共同委托诉讼代理人：韩霜，女，上海昂然农产品发展有限公司工作人员。被上诉人（原审原告）：张求森，男，1977年9月19日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：罗卫东，上海积步律师事务所律师。委托诉讼代理人：李青，上海积步律师事务所律师。上诉人上海昂然农产品发展有限公司（以下简称昂然公司）、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司（以下简称闽台公司）因与被上诉人张求森房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初9134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人昂然公司、闽台公司共同上诉请求：撤销一审判决主文第三项，改判其无需赔偿损失。事实和理由：涉案的市场目前正在政府支持下进行升级改造，改造后可以正常使用，故被上诉人原本可以无损失。被上诉人张求森辩称，一审判决正确，要求维持原判。张求森向一审法院起诉，请求判令：1.确认张求森与昂然公司于2015年4月3日签订的二份《营业房使用权转让协议》于2017年7月31日解除；2.昂然公司、闽台公司立即返还张求森已支付的购房款752,968元；3.昂然公司、闽台公司偿付张求森以752,968元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算的自2015年4月4日起至实际给付之日的利息；4.昂然公司、闽台公司赔偿张求森无法实现购房目的的损失1,132,219元；5.昂然公司、闽台公司承担张求森为本案支出的律师费10,000元。一审中，张求森变更上述第1至第4项诉讼请求为：1.确认张求森与昂然公司于2015年4月3日签订的二份《营业房使用权转让协议》于2017年8月10日解除；2.昂然公司、闽台公司立即返还张求森已支付的购房款751,147元（计算方式为：790,000元÷30.5年×29年。因昂然公司、闽台公司付清了自2015年6月1日起至2016年12月31日止的租金，故扣除1.5年）；3.昂然公司、闽台公司偿付张求森逾期返还房款的利息（以751,147元为本金，自2015年4月4日起至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.昂然公司、闽台公司赔偿张求森无法实现购房目的的损失1，080，511元[（按照每间商铺66,000元/年+每套住宅22,000元/年的标准）×29年×1套-751,147元=1,800,853元；再按昂然公司、闽台公司应承担60%的责任计算得出损失金额]。一审法院认定事实：2015年4月3日，张求森与昂然公司签订《营业房使用权转让协议》。其中，第一条约定：昂然公司将上海市松江区XX公路XX号闽台农产品批发市场建筑面积为73平方米的S3区-C28号营业房的使用权转让给张求森；同时，昂然公司将上述市场内建筑面积为50平方米的38-301室配套用房提供给张求森使用。第二条约定使用权转让期限自2015年6月1日至2027年1月18日止（届时本协议应延长20年，自2027年1月19日至2046年9月8日止）；配套用房的使用期限同前述转让期限；若在转让期限的2037年1月18日内，因市政规划变更、动拆迁和其他政府原因导致本协议无法履行或终止的，政府有关部门给予昂然公司的补偿中，与营业房和配套用房相应的补偿归张求森所有（相应土地部分的补偿除外），届时昂然公司已收取的转让费不予退还；在转让期限的2037年1月19日至2046年9月8日内，如遇前述情况，不予补偿，届时昂然公司已收取的转让费不予退还。第三条约定：以上附有配套用房的营业房使用权转让的总额为790,000元，于本协议签订时一次性全额付清。第四条约定张求森的权利和义务为：……4.如今后该营业房和配套用房能够办理产权证，则昂然公司在取得产权证过程中应交纳的与该营业房和配套用房相关的土地成本等税、费，由张求森承担；该营业房和配套用房由昂然公司过户给张求森的相关手续和费用由双方按政府有关规定办理和承担。第七条约定：若张求森系出于投资目的受让营业房使用权的，张求森应于签署本协议时书面委托昂然公司或昂然公司指定的公司统一对外招租，租金届时按闽台农产品批发市场的统一标准收取，并交给张求森。张求森同意承接昂然公司或昂然公司指定的公司与第三方签署的与使用权转让有关的合同下的全部权利义务。第九条约定：本协议终止后30日内，张求森应结清费用并将营业房和配套用房清理干净后返还昂然公司，届时张求森的人员和物品应同时搬离。自本协议终止后的第31日起，昂然公司有权自行处理该营业房和配套用房及其内部遗留物品。第十条约定违约责任：1、任何一方违反本协议的约定，经对方催告后30日内仍未纠正的，对方有权解除协议。2、本协议因一方过错被提前终止的，过错方应向对方赔偿所造成的一切损失。第十一条约定免责条款：因不可抗力因素，致使本协议无法继续履行的，本协议即自动终止，双方均无需向对方承担违约责任。昂然公司已收取的转让费不予退还，未收取的转让费不再收取。该协议另对其他相关事宜作了约定。当日，张求森与昂然公司另外还签订一份《营业房使用权转让协议》。其中约定：昂然公司将上述营业房和配套用房的使用权转让给张求森，转让期限为按国家法律规定的最高年限，为二十年，自2027年1月18日至2046年9月8日止。本协议是2015年4月3日双方签订的《营业房使用权转让协议》的延续，自2027年1月18日至2046年9月8日期间生效。该协议的其他约定内容与前一份协议一致。2015年4月3日，闽台公司出具收据一份，载明收到张求森S3区C28号（38-101）租金790,000元，收款方式为刷卡。当日，张求森与昂然公司签订《委托协议书》一份，约定：张求森将上述协议项下的S3区-C28号全权委托昂然公司代为招商、经营管理。委托期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止。昂然公司享有自主经营管理及获得收益的权利，张求森只享有昂然公司支付张求森租金的收益权而无权参与昂然公司的经营管理。昂然公司应于每年12月1日前向张求森支付当年度的租金，租金价格为昂然公司市场内统一租金价格（昂然公司市场内统一租金价格为单个营业房及相关配套用房的租金、管理费及卫生费的总和）的86%，张求森无需为收取昂然公司支付的租金另行办理任何手续。张求森同意昂然公司转委托闽台公司进行具体的管理工作等。若有一方在委托期限内提前解除本委托协议的，须约定在自然年度末即12月31日，且需向守约方赔偿相当于剩余期限租金金额的违约金。赔偿租金的计算方式为：剩余期限年数乘以当年度租金标准。同日，张求森另与昂然公司签订《委托协议书》一份，约定：张求森将上述协议项下的配套用房38-101全权委托昂然公司代为招商、经营管理。委托期限自2015年6月1日起至2017年5月31日止。昂然公司享有自主经营管理及获得收益的权利，张求森只享有昂然公司支付张求森租金的收益权而无权参与昂然公司的经营管理。昂然公司应于每年12月1日前向张求森支付当年度的租金，租金价格为昂然公司市场内统一租金价格（昂然公司市场内统一租金价格为单个营业房及相关配套用房的租金、管理费及卫生费的总和）的86%，张求森无需为收取昂然公司支付的租金另行办理任何手续。若有一方在委托期限内提前解除本委托协议的，须约定在自然年度末即12月31日，且需向守约方赔偿相当于剩余期限租金金额的违约金。赔偿租金的计算方式为：剩余期限年数乘以当年度租金标准。2015年度店铺租金及管理费标准：（一）玻璃房商铺租金为50,000元/年/间；（二）大通道商铺租金为45,000元/年/间；（三）小通道商铺租金为40,000元/年/间；（四）其他商铺租金为37,000元/年/间；（四）个别商铺加面积租金为0.60元/平方米/天；（五）商铺管理费执行统一标准：5,000元/年/间。二、住宅租金及管理费标准：（一）住宅楼1-4层的租金为15,000元/年/间；（二）住宅楼5-7层的租金为13,000元/年/间；（三）住宅管理费执行统一标准：1,000元/年/间。2016年度店铺租金及管理费标准：（一）玻璃房、大通道商铺租金为60,000元/年/间；（二）小通道商铺租金为58,000元/年/间；（三）其他商铺租金为55,000元/年/间；（四）个别商铺加面积租金为0.60元/平方米/天；（五）商铺管理费执行统一标准：8,000元/年/间（三年不变）。二、2016年住宅租金及管理费标准：（一）住宅楼1-4层的租金标准为24000元/年/间（三年不变）；（二）住宅楼5-7层的租金为22,000元/年/间（三年不变）；（三）住宅管理费执行统一标准：1,200元/年/间（三年不变）。2017年度店铺租金及管理费标准：（一）玻璃房、大通道商铺租金为66,000元/年/间；（二）小通道商铺租金为63,800元/年/间；（三）其他商铺租金为60,500元/年/间；（四）个别商铺加面积租金为0.60元/平方米/天；（五）商铺管理费执行统一标准：8,000元/年/间。二、2017年住宅租金及管理费标准：（一）住宅楼1-4层的租金标准为24,000元/年/间；（二）住宅楼5-7层的租金为22,000元/年/间；（三）住宅管理费执行统一标准：1,200元/年/间。涉案商铺性质是其他商铺。之后，昂然公司将涉案营业房及配套住宅对外出租。闽台公司向张求森付清了自2015年6月1日起至2016年12月31日止涉案营业房及配套住宅的租金113,967元（33,369元及80,598元）。一审法院另查明，上述营业房及配套用房所在地块的登记使用权人为案外人上海XX中心（以下简称XX中心）。昂然公司（曾用名上海XX有限公司）基于其与XX中心的上级公司即上海XX（集团）有限公司（以下简称XX集团）签订一系列协议的方式取得对涉案房屋的相关权利。涉案房屋的建造取得了相关的建设工程规划许可和建筑工程施工许可，亦通过了相应的建筑工程消防验收。涉案上海国际XX城的建立得到了相关单位的批复同意。2017年7月11日，上海市松江区规划和土地管理局向XX中心、XX集团作出松规土（2017）302号“关于暂停出租并收回XX公路XX号土地的函”。该函载明：沪松公路2101号地块批准用途为农业服务，土地权属为国有划拨。2004年始，繁育中心的上级公司XX集团未经相关部门批准出租上述划拨土地。现该地块已建成上海国际XX城，用于商业经营和人员居住。上述行为违反了相关法律规定，现要求立即暂停出租上述地块，收回该地块实际使用权，同时停止该地块内的商业运营，恢复约定用途使用该地块等。2017年7月17日，上海市松江区区域环境综合整治推进领导小组办公室发布告知书，告知各位商户：XX公路XX号上海国际XX城存在违法改变土地用途、违法经营、违法居住、违法排污等行为，影响消防安全、食品安全和社会公共安全。根据相关要求，XX城所在区域已经列入市级重点整治区块，必须彻底关闭。在前期多次通告、告知情况下，为确保市级区块各项整治任务按时完成，近期将对XX城继续进行依法整治，再次将时间节点告知如下：一、2017年7月25日起，XX城实施交通管制，货物只出不进；二、2017年8月10日，XX城市场全部关闭。一审法院再查明，2019年2月22日，张求森自昂然公司处接收38-301室配套住宅。2019年10月11日，张求森将38-301室配套住宅返还给昂然公司。双方一致确认上述房屋此期间段内的租金或费用是免于收取的，且与本案无关。2019年5月13日，张求森为本案诉讼委托上海积步律师事务所代理参加本案一审诉讼，律师服务费约定为10,000元。2019年5月21日，上海积步律师事务所向张求森开具金额为10,000元的律师服务费的上海增值税普通发票。关于合同解除及涉案商铺、住宅的返还时间，双方一致确认张求森在购买涉案商铺及配套住宅的使用权后，又“包租”给昂然公司，商铺及配套住宅所在的市场于2017年8月10日整体关闭，因此2017年8月10日昂然公司已经收回并控制涉案商铺及住宅，《营业房使用权转让协议》二份已经于2017年8月10日解除。一审法院审理后，于二〇一九年十一月二十八日作出判决：一、确认张求森与昂然公司于2015年4月3日签订的二份《营业房使用权转让协议》于2017年8月10日解除；二、昂然公司、闽台公司于判决生效之日起十日内返还张求森购房款共计731,949元并支付相应的利息（以731,949元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年8月11日起计算至实际支付之日止）；三、昂然公司、闽台公司于判决生效之日起十日内赔偿张求森损失364,151元；四、驳回张求森的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23,180元，由张求森负担9,272元（已付），昂然公司、闽台公司负担13,908元（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审中，各方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明事实，涉案市场已整体关闭，涉案商铺及配套住宅已由上诉人收回，涉案的两份《营业房使用权转让协议》解除至今已逾两年，因此，被上诉人客观上早已不可能实现合同目的。一审基于讼争双方各自过错程度及本案实际情况，经综合审查判断后，酌定上诉人赔偿被上诉人相应损失，并无不当，本院予以认可。上诉人在解约逾两年后仍以“市场改造后可以正常使用”作为抗辩，显无事实依据，本院不能认同。综上所述，上诉人昂然公司、闽台公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,762元，由上诉人上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 刘 佳审判员 娄 永二〇二〇年三月四日书记员 郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……