江苏省张家港市人民法院行 政 判 决 书（2019）苏0582行初223号原告施国琴，女，1959年6月1日生，汉族，住所地张家港市。委托代理朱海东，国浩律师（苏州）事务所律师。委托代理吴正家，国浩律师（苏州）事务所实习律师。被告张家港市住房和城乡建设局，住所地张家港市杨舍镇人民中路68号。法定代表人蒋新峰，该局局长。出庭负责人徐晓立，该局副局长。委托代理人沈钏，该局政策法规科科长。委托代理人金子，江苏剑桥颐华（张家港）律师事务所律师。被告苏州市住房和城乡建设局，住所地苏州市锦帆路239号。法定代表人邵庆，该局局长。出庭负责人陈彪，该局副调研员。委托代理人倪志钧，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。委托代理人高广宇，江苏漫修（苏州）律师事务所实习律师。第三人张家港市土地储备中心，住所地张家港市人民中路32号。法定代表人施文军，该中心主任。出庭负责人许晓明，该中心副主任。委托代理人黄宁，该中心工作人员。委托代理人陆军，江苏剑桥颐华（张家港）律师事务所律师。原告施国琴不服被告张家港市住房和城乡建设局（以下简称张家港住建局）作出的张住建行裁〔2019〕2号房屋拆迁裁决书、不服苏州市住房和城乡建设局（以下简称苏州住建局）作出的〔2019〕苏住建行复4号行政复议决定书，于2019年8月23日向本院提起起诉，本院于2019年8月29日立案后，向被告张家港住建局、苏州住建局送达了应诉通知书、起诉状；并依法通知了张家港市土地储备中心（以下简称土储中心）为与本案有利害关系的第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年10月23日公开开庭审理了本案，原告施国琴及其委托代理人朱海东、吴正家，被告张家港住建局的出庭负责人刘中平及委托代理人沈钏、金子，被告苏州住建局委托代理人倪志钧、高广宇到庭参加诉讼；于2020年3月5日再次公开开庭审理了本案，原告施国琴及其委托代理人朱海东、吴正家，被告张家港住建局的出庭负责人徐晓立、委托代理人沈钏、金子，被告苏州住建局委托代理人倪志钧、高广宇，第三人的出庭负责人许晓明、委托代理人黄宁、陆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张家港住建局于2019年5月20日作出了张住建行裁〔2019〕2号房屋拆迁裁决书。该裁决主要内容如下：1、土储中心应支付施国琴拆迁补偿款总计1761649.23元。其中房屋评估总价115649.35元、区位补偿为430962元，阁楼补偿776790元，汽车库补偿为200820元，自行车库补偿为4385元，装潢评估补偿为176717元、附属物补偿为3066元、契税补贴为45227.08元，汽车库契税补贴为8032.8元。2、土储中心应支付施国琴搬迁补助费1112.16元（二次），临时安置补助费4800元（暂定6个月，按实结算），由被申请人自行过渡。3、由土储中心提供新农花苑13幛602室面积为142.81平方米、阁楼面积为103.72平方米住房供施国琴产权调换。定销房等面积部分按每平方米4290元、超被拆除房屋合法面积10%内按每平方米4390元（平均价）、超被拆除房屋合法面积10%以外按每平方米8812元、阁楼按每平方米2644元结算。楼层调节系数按文件规定执行。4、施国琴应于本裁决送达之日起16日内腾让杨舍镇范庄新村18幢401室、范庄新村18幢车库1号、范庄新村18幢2号汽车库交土储中心拆除。被告苏州住建局于2019年8月1日作出（2019）苏住建行复第4号行政复议决定书，维持了张家港住建局作出的张住建行裁〔2019〕2号房屋拆迁裁决书。原告施国琴诉称，土储中心于2010年9月领取了拆迁许可证，然后十一次延期，拖延九年后才申请拆迁裁决，现在仍要求按照九年前的标准补偿，对原告是不公平的。因裁决申请前未进行调解，张家港住建局裁决程序错误，不应予受理该申请。裁决中不接受原告签名的委托书，称有答辩书就行了，可裁决书却称倪永法没有委托书，不是事实。原告对评估报告有异议，已经提出了按照产权登记面积就地产权置换的安置要求，可是裁决书却称申请人对评估报告没有异议，没有提出安置方案。裁决书称“原告实际不住在该被拆迁房屋”，属于恶意误导。第三，拆迁裁决书依据错误，拆迁人没有按照市场价对拆迁房屋和安置房屋进行评估，没有按同区位房屋置换。请求撤销张家港住建局的裁决及苏州住建局的裁决。原告提供证据：国家标准房地产估价规范，证明被告提交的不符合国家标准。被告张家港住建局辩称：1、我局作出的裁决程序合法；2、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，2011年1月21日前取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，土储中心取得的许可证依法办理了延期；3、评估合法有效；请求驳回原告的诉讼请求。被告提供证据：一、作出具体行政行为的证据材料：1、裁决申请书；2、拆许字（2010）第28号房屋拆迁许可证和拆迁公告；3、拆迁实施单位资质证书；4、施国琴（户）不动产登记簿查询记录；5、房屋估价报告（房屋、装潢、自行车库、汽车库、阁楼拆迁评估报告、附属物补偿费计算表）、送达回执；6、房源证明；7、安置房源房地产估价报告；8、分户评估公示表；9、评估单位和评估人员资质证书、评估单位营业执照；10、房屋拆迁评估机构公示结果报告单和公示照片；11、常住人口信息；12、房屋拆迁安置补偿情况告知书（含送达回执）；13、授权委托书及法定代表人身份证明书（裁决申请人）；14、未达成拆迁协议的比例及原因；15、协商笔录（五次）、不动产登记簿查询记录；16、张家港市房屋拆迁延期公告；17、立案审批表；18、调查、调解笔录；19、答辩书（户主丈夫倪永法提供，但未有授权委托书）；20、张住建行裁（2019）2号房屋拆迁裁决书；21、送达回执（两份）；22、行政复议决定书；二、作出裁决适用的法规及规范性文件：1、《城市房屋拆迁管理条例》；2、《江苏省城市房屋拆迁行政裁决工作规程》；3、江苏省城市房屋拆迁裁决与行政强拆听证办法；4、张家港市城市房屋拆迁管理办法；5、关于公布调整张家港市市区杨舍规划控制区住宅房屋拆迁补偿区位基准价和综合补贴标准的通知。被告苏州住建设局辩称，一、涉案行政复议决定书认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确。经审查张家港住建局受理裁决不违反规定，受理裁决申请后组织拆迁双方当事人进行了调查、调解，听取意见，因拆迁双方当事人协商不成，遂作出涉案拆迁裁决，并送达拆迁双方当事人，程序合法。在评估方面，拆迁人以公示征求异议的方式选定房屋拆迁评估机构，并进行了公示。涉案的被拆迁房屋与产权调换房屋均由该选定的房屋拆迁评估机构根据同一时点进行评估，且在异议期内，原告未对评估结果申请复核、鉴定。因此，张家港住建局依据房屋拆迁评估机构出具的评估报告作出涉案拆迁裁决，认定事实清楚，适用法律正确。二、被告作出的涉案行政复议决定书程序符合法律规定。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告苏州住建局提供证据：一、证明被告作出的复议决定实体和程序均符合法律规定：1、行政复议申请材料，证明原告向被告提出行政复议申请；2、行政复议申请受理通知书，证明被告收到原告的复议申请后，决定受理原告的行政复议申请；3、行政复议答复通知书，证明被告收到原告的复议申请后，决定受理原告的行政复议申请，并通知张家港住建局提交有关答复材料；4、行政复议答复书及证据材料（证据材料由于张家港住建局已经提供，不再重复提供），证明张家港住建局在规定时间内提交了答复材料；5、行政复议决定书及其邮寄凭证，证明被告依法作出行政复议决定书，并依法送达给原告及张家港住建局；二、法律依据：6、《中华人民共和国行政复议法》《江苏省城市房屋拆迁行政裁决工作规程》《江苏省城市房屋拆迁裁决与行政强拆听证办法》等，证明被告作出的复议决定的法律依据。第三人土储中心述称，张家港住建局的裁决程序合法，裁决内容正确。第三人土储中心未向法庭提供证据。经庭审质证，被告张家港住建局、苏州住建局对原告的证据真实性无异议，但对关联性不予认可；第三人对原告的证据无意见。原告对被告张家港住建局证据1真实性没有异议，合法性关联性有异议；对证据2真实性没有异议；对于证据3真实性认可，合法性关联性有异议；对于证据4真实性认可；对证据5-8真实性、合法性、关联性都有异议；对证据9-10真实性没有异议，但是合法性、关联性有异议；对证据11真实性没有异议；对证据12形式上是真实的，但合法性、关联性有异议；对证据13无异议；对证据14真实性有异议；对证据15中的协商笔录，2013年的三次是虚假，2019年的两次是真实的；对证据16内容是真的，但是合法性关联性有异议；对证据17真实性没有异议；对证据18真实性没有异议，但是合法性、关联性有异议；对证据19无异议；对证据20真实性没有异议，合法性、关联性有异议，理由同诉状；对证据21送达回证真实性没有异议；对于证据22行政复议决定书真实性没有异议，合法性、关联性有异议。被告苏州住住建局、第三人土储中心对被告张家港住建局证据无异议。原告施国琴对被告苏州住建局证据无异议。被告张家港住建局、第三人土储中心对被告苏州住建局的证据无异议。本院认为，原、被告证据真实，与本案有关联，本院予以确认。经审理查明，土储中心因实施旧城改造项目建设于2010年9月29日领取了由张家港住建局核发的张拆许字（2010）第28号《房屋拆迁许可证》。受托拆迁实施单位为张家港市合力房屋拆迁有限公司（以下简称合力公司）。同日，张家港住建局发布公告。该许可证每年办理延期手续，延期至2019年12月31日。张家港市杨舍镇范庄新村18幢401室在拆迁范围内。该房屋不动产登记信息载明权利人为施国琴，登记建筑面积为139.02平方米，阁楼面积为123.30平方米，非成套住宅(汽车库)面积为33.47平方米，非成套住宅(自行车库)面积为8.77平方米。2010年9月29日，张家港市吉安房地产评估咨询有限公司（以下简称吉安公司）对施国琴的自行车库、汽车库进行评估，自行车车库评估价为4385元，汽车库评估价为200820元。2010年9月30日，土储中心对房屋拆迁评估机构进行公示，并于10月9日根据公示情况作出了房屋拆迁评估机构公示结果报告单，确定吉安公司为房屋拆迁评估机构。吉安公司对杨舍镇范庄新村18幢401室施国琴房屋、装修、附属物出具评估结果，评估时点为2010年9月29日，其中房屋重置价为115649.35元，装潢评估补偿为176717元，附属物为3066元。2010年11月2日，合力公司对施国琴房屋及装修、车库评估结果进行公示。2011年7月7日，吉安公司对施国琴房屋阁楼作出评估，计价776790元，评估时点为2010年9月29日，同日合力公司进行公示。2012年4月24日，合力公司向施国琴送达房屋、附属物、自行车库、汽车库、阁楼评估单。2013年4月14日，合力公司对施国琴进行谈话，听取对拆迁的意见。施国琴提出：1、阁楼要算面积；2、下面的房屋要安置二套房屋，分别为140平方米和100平方米。2013年4月20日，合力公司对施国琴进行谈话，听取对拆迁的意见。施国琴提出：1、阁楼要算面积；2、房屋按比例拿房（根据别人小户型的拿140平方米计算）；3、汽车库要安置，或者拿房。2013年5月7日，合力公司对施国琴进行谈话，听取对拆迁的意见。施国琴提出：1、阁楼要算面积；2、下面的房屋要安置二套房屋，分别为140平方米和100平方米。2019年4月15日，土储中心向施国琴作出房屋拆迁安置补偿告知书，告知其对其房屋进行拆迁的评估情况、补偿安置方案。其中，安置方案为提供城北加油站北侧地块的高层或小高层（期房），基本户型有80平方米左右、100平方米左右、120平方米左右、140平方米左右四种户型。并告知如对面积、评估有异议，在三日内申请复核。因双方未能达成一致意见，2019年4月19日，土储中心向被告张家港住建局申请裁决，并提供未达成拆迁协议的比例及原因等相关证据与补偿安置方案。未达成拆迁协议的比例及原因为：该区域拆迁共计292房，现已达成协议288户，未达成4房，占总户数的1.3%，符合拆迁申请裁决条件，主要原因是被拆迁户提出的拆迁补偿要求不符合拆迁的补偿政策。土储中心提供的安置房屋房源证明为新农花苑13幢602室现房及估价报告。1、补偿。房屋面积各类139.02平方米，阁楼面积为123.30平方米，汽车库面积为33.47平方米，自行车库面积为8.77平方米，经评估，房屋以重置价评估计价为115649.35元，区位补偿为430962.00元，阁楼按市场化评估补偿为776790.00元，汽车库补偿为200820元，自行车车库补偿为4385.00元，装潢评估补偿为176717.00元，附属物补偿为3066.00元，契税补贴为45227.08元，搬迁补助费1112.16元(二次)，临时安置补助费4800.00元(暂定六个月)，合计拆迁补偿款1759528.59元。2、房屋安置。(1)提供城北加油站北侧地块高层或小高层（现房）供被申请人进行产权调换。拆迁定销房与被拆除房屋合法面积相等的部分按每平方米3790元调换；超过被拆除面积10%以内的部分按每平方米3890元结算，超过被拆除面积10%以外按市价格行政主管部门核定的市场价结算。楼房调节系数按文件规定执行;自行过渡。（2）提供新农花苑13幢602室面积为142.81平方米、阁楼面积为103.72平方（现房）。等面积部分按每平方米4290元调换；超过被拆除面积10%以内的部分按每平方米4390元结算，超过被拆除面积10%以按每平方米8812元结算，阁楼价格按每平方米2644元结算。2019年4月22日，张家港住建局予以立案。2019年4月28日，张家港住建局组织土储中心与施国琴进行调查与调解。施国琴提出评估有缺漏，评估价格低，要原地安置，阁楼是合法合理的，提出要按照2019年的价格签协议，该次调解未能达成协议。2019年5月20日，张家港住建局作出了张住建行裁〔2019〕2号房屋拆迁裁决书。施国琴不服，向苏州住建局申请复议。苏州住建局于2019年6月5日受理，并于同日向张家港住建局发出行政复议答复告知书，要求十日内提供答复并提供证据。张家港住建局于2019年6月12日提供答复及证据。2019年8月1日，苏州住建局作出（2019）苏住建行复第4号行政复议决定书，维持了张家港住建局作出的张住建行裁〔2019〕2号房屋拆迁裁决书。施国琴不服，向本院提起起诉。庭审中原告称“当时买这个房子时候，主房每平米1250元，阁楼每平米1000元。该房得率较高，现在裁决安置的房屋不是同区域”。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，2011年1月21日前取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第五条第二款、第十六条第一款的规定，张家港住建局作为本市人民政府负责城市房屋拆迁管理的职能部门，对其行政区域内拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议而申请裁决的，应当依法履行行政裁决的职责。本案中，土储中心经张家港住建局批准取得《房屋拆迁许可证》后实施对拆迁范围内属原告施国琴所拥有的房屋进行拆迁，其该行为符合国务院《城市房屋拆迁管理条例》第六条的规定。土储中心作为拆迁人经批准实施对原告房屋进行拆迁，应当根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十二、二十三、二十四、二十五、三十一条等的规定和本市人民政府有关城市房屋拆迁补偿安置的相关政策规定对被拆迁房屋的所有人进行补偿安置。本案中，土储中心对施国琴房屋的拆迁存在以下问题：1、评估程序问题：查明事实显示，确定吉安公司为评估机构是在2010年10月9日，但在2010年9月29日，吉安公司即出具了对施国琴车库、汽车库的评估报告；该评估程序违法，评估报告无效。2、评估时点问题：土储中心于2010年9月取得拆迁许可证，未能及时申请裁决，直至2019年4月才申请裁决，众所周在这近10年中，住宅价格出现了大幅度的上涨，但土储中心仍以2010取得拆迁许可证的时间为评估时点，以2010年的评估报告对原告进行补偿，显然该评估不能反映被拆迁房屋的真实价格，不能保障被拆迁户的合法权益。3、安置区域问题：裁决所安置的区域与被拆迁房并不在同一区域，原告并未同意安置在其他区域。综上，被告张家港住建局作出的裁决所依据的评估报告、安置方案未能保障原告施国琴的合法权益，该裁决事实不清，应予撤销。苏州住建局的裁决也应予撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，判决如下：撤销被告张家港住建局于2019年5月20日作出的张住建行裁〔2019〕2号房屋拆迁裁决书；并限于判决生效后二个月内重新裁决。撤销苏州住建局于2019年8月1日作出的（2019）苏住建行复第4号行政复议决定书。案件受理费人民币50元，由被告张家港市住房和城乡建设局、苏州市住房和城乡建设局负担。该费原告已预交，由被告在判决生效后十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，10555301040017676。(此页无正文)审 判 长  孙国忠审 判 员  叶 玉人民陪审员  郭莎莎二〇二〇年三月九日书 记 员  夏怡恬