宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0211民初3717号 原告（反诉被告）：周桂叶，女，1978年2月13日出生，汉族，住宁波市。 被告（反诉原告）：李雄，男，1966年4月18日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：张勤，浙江瀛宁律师事务所律师。 原告（反诉被告）周桂叶与被告（反诉原告）李雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年12月4日和2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周桂叶，被告（反诉原告）李雄的委托诉讼代理人张勤到庭参加诉讼。经当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。 原告周桂叶向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回原告房屋押金12000元；2.判令被告支付原告维修费591元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：4.确认原被告之间的房屋租赁合同解除；5.判令被告退回原告2018年8月22日-2019年8月21日的一半房租56000元；6.判令被告赔偿原告房租损失3000元，中介费1200元，合计4200元；7.判令被告赔偿原告违约金12000元；8.判令被告支付自2019年8月22日起至履行之日止按人民银行最高利率计算的逾期退回押金的利息损失。事实与理由：原、被告签订房屋租赁合同，租赁期限从2011年8月21日至2021年，押金12000元整。后宁波市教育局对教育培训行业整体整顿，出台了《宁波市民办非学历教育培训机构审批与管理暂行办法》，规定办学场地总建筑面积不少于200平方米，培训机构不得使用民用住宅等。现在被告出租的庄市街道兴庄路741-743号分为楼上楼下二层，楼下部分为店铺，面积只有98.44平方米，不符合教育局文件，楼上部分为住宅，也不符合教育局文件。故原告在2019年2月20日明确提出，因店铺面积及房屋性质不符合办学条件，所以租到2019年8月21日为止，后续就不租了，2019年8月21日到期交接，租房押金退还，原告表示同意，故解除《房屋租赁合同》协商一致并生效。2019年7月1日，原告再次打电话给被告说8月21日房子到期交接事宜，被告此时说不同意退押金给原告，原告不能接受。2019年8月21日打电话联系被告交接房屋，被告电话关机，联系不上。2019年8月22日联系被告，被告说人不在，要到8月26日回来。到8月26日，被告又说人没回来，原告要求被告把押金转原告微信。被告又拒不退还。因此，房屋无人交接，原告只得起诉。另，在租赁期间，租赁房屋需要电力维修，原告要求被告先行垫付，故被告支付电力维修费用591元，后原告未将维修费用支付给被告。自教育局于2018年7月25日下发通知，被告自2018年7月26日至2019年8月21日无法正常工作，门店基本处于关闭状态，故原告应退回该期间的一半房租即56000元给被告。之后被告又临时租用庄市中兴小区5幢407室，因此产生房屋租金3000元，中介费1200元，合计4200元，原告应赔偿给被告。原告拒绝退回押金已构成违约，应支付被告违约金及利息损失。故原告为维护合法权益，遂提起诉讼。 被告李雄辩称，双方签订房屋租赁合同属实，合同未约定租赁用途，并非约定用于教育培训，原告实际登记注册了文具书店。双方的租赁合同合法有效，合同也并未解除，故原告基于合同解除的诉讼请求，无事实依据，请求予以驳回。原告主张的电力维修费用591元，被告予以认可，可直接在后续租金中扣除。如果合同解除，因原告违约，被告不应退还押金，原告还应赔偿被告相应租金损失。 反诉原告李雄向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告2019年8月22日至2020年8月21日的房屋租金112000元。2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年7月2日签订《房屋租赁合同》，反诉原告将位于宁波市镇海区庄市兴庄路741号、743号房屋租赁给乙方，租赁期限为五年（从2016年8月22日至2021年8月21日），租金为112000元/年，一年一付，提前一个月支付下一年房租。根据合同约定，反诉被告应在2019年7月21日前付清2019年8月22日至2020年8月21日的房屋租金112000元，但反诉被告至今仍未支付上述租金。现反诉原告为维护自身的合法权益，特向贵院提出反诉，望依法支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告周桂叶辩称，反诉原、被告双方已经协商一致：房屋租赁合同于2019年8月21日解除，故反诉被告无须支付下一年度的租金，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 原告周桂叶向本院提供了以下证据： 1.《房屋租赁合同》2份、收条1份、房产证复印件1份，拟证明原告向被告租赁房屋并支付押金12000元的事实。经质证，被告对此无异议，本院予以认定。 2.《镇海区中小学生校外培训机构专项治理行动告知书》、宁波市教育局甬教政〔2018〕250号文件及《宁波市民办非学历教育培训机构审批与管理暂行办法》各1份，拟证明被告出租的房屋不符合开办培训机构的条件，原告无法继续承租的事实。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院对该组证据的真实性予以认定。 3.通话记录单2张、短信记录2张、电话通话录音3段（原告与李雄之间的2019年2月20日、2月21日、8月22日通话录音共3段、原告与教育局工作人员2019年1月29日的通话录音1段），拟证明原、被告协商一致解除房屋租赁合同的事实。经质证，被告对原告与被告李雄之间的通话记录单、短信记录、电话通话录音的真实性无异议，但原告提出解除，但与被告未达成一致意见；对于教育局工作人员的通话录音有异议，真实性无法确认，与本案也无关联。本院对通话记录单、短信记录及原、被告之间的通话录音的真实性予以认定；对原告与教育局工作人员2019年1月29日的通话录音不予认定。 4.图片打印件，拟证明原告租赁房屋的用途是开办“马克教育”培训机构的事实。经质证，被告认为原告开办了教育培训机构属实，但房屋租赁合同并未约定租赁用途，原告只出租房屋。本院对该证据的真实性予以认定。 被告李雄向本院提供了以下证据： 1.个体户登记基本情况、变更登记情况各1份，拟证明原告周桂叶于2013年11月11日在本案所涉房屋设立了“宁波市镇海区庄市马克文具书店”，原告才于2019年9月10日变更经营场所的事实。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，设立“马克文具书店”属实，书店只是作为教育培训的招生活动，是辅助教学的。本院对该组证据的真实性予以认定。 2.图片打印件1张，拟证明原告未腾退房屋交割钥匙，招牌和招生广告还在，说明原告至今还在使用涉案房屋的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为其已把房屋腾空，招牌是遗弃物，钥匙未交割是因为被告说好2019年8月26日交割的，但被告又说不知道何时回来，是被告未按约办理交割，原告遂于2019年8月28日向法院提交起诉书，由法院处理。本院对该证据的真实性予以认定。 经审理，本院查明：原告（乙方）与被告（甲方）于2011年8月21日签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方将位于宁波市镇海区庄市街道兴庄路741号、743号房屋租赁给乙方使用（一楼为商业用房，二楼为住宅用房，单层面积为98.44平方米）；租赁期限为十年（2011年8月22日-2021年8月21日）；每年基数租金为88000元，第二年起每年递增8800元，第六年至第十年的租金由双方于2016年5月前友好协商，租金为一年一付；乙方支付甲方押金12000元，租赁结束后，乙方结清水电等费用后，甲方当日返回全额押金给乙方。违约责任：租赁期间任何一方不能擅自单方终止本合同，违约方需承担违约责任，赔偿因此给守约方带来的一切经济损失。2016年7月2日，原、被告重新签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为五年（2016年8月22日-2021年8月21日），每年固定租金为112000元，租金为一年一付，提前一个月支付下一年房租（每年的7月21日前付清），其他约定与之前的《房屋租赁合同》一致。2011年8月22日，原告向被告支付押金12000元。2019年2月20日10时29分，原告向被告发送短信，内容为：“房东好！现在遇到了问题，因为面积不够、部分住宅性质及房子相关原因，培训学校办证办不了；所以我们租到2019年8月21日为止，后续因房子办不了证，不租了。请提前考虑和安排。今年8月21日到期交接，租房押金退还我。收到请回复。”紧接着原、被告电话通话，被告在电话中表示看到原告发送的上述短信，询问了原告教育局要求的办学面积后对原告说“假如说，教育局那个我帮你搞搞定，你租不租？”原告表示问一下再答复。原告于同日17时31分享被告发送短信，内容为：“我这边考虑了，还是另找场所。毕竟按政府政策条件，现有房子有些不符合。”原告又于2019年2月21日与被告电话通话，通话中，原告问被告是否看到了原告昨日（2月20日）发的短信，被告回答：看到了，原告表示另外找场地，被告回答：那好的，随你。原告分别于2019年8月21日16时35分、16时58分，8月22日13时52分、16时16分、17时39分电话联系被告，但电话未接通。原告又于8月22日21时48分电话联系被告，电话接通，原告要求办理交接，被告表示其在外地，表示26日、大概月底回来，回来办理交接。原告当庭陈述：其于2019年8月26日电话联系被告要求办理交接，被告表示未回来也不知道何时回来，所以未能办理交接，故其于8月28日将起诉书提交至法院处理，不再与被告协商处理。 另查明，原告周桂叶于2013年11月11日以上述租赁房屋为经营场所登记注册了“宁波市镇海区庄市马克文具书店”，并于2019年9月10日对经营场所进行了变更登记。 本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原、被告于2016年7月2日重新签订的《房屋租赁合同》约定房屋租期至2021年8月21日止。但原告周桂叶于2019年2月20日以短信方式通知被告李雄：房屋租到2019年8月21日止，后续不租了，押金退回，并电话与被告沟通提前解除合同事宜。被告表示“随你，等月底回来办理交接”，其同意原告周桂叶提前解除合同的意思表示明显，故双方就房屋租赁合同解除达成一致，即双方之间的房屋租赁合同已于2019年8月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。现反诉原告李雄要求反诉被告周桂叶支付自2019年8月22日起的租金，其反诉请求依据不足，本院不予支持。《房屋租赁合同》约定“依法支付甲方押金12000元，租赁结束后，乙方结清水电等费用，甲方当日返回全额押金给乙方”。现双方之间的房屋租赁合同已经解除，原告也已结清水电等费用，故被告应退回原告押金12000元。现被告李雄提出“原告违约，押金不退；原告造成被告损失，押金不退”的抗辩意见。本院认为，被告李雄的该主张不符合合同约定，并且原告周桂叶已提前6个月向被告李雄表示解除合同，被告也表示同意，而且被告也未提交证据其因提前解除合同造成其经济损失，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。原告周桂叶要求被告李雄支付租赁期间产生的电力维修费591元，被告李雄予以认可，本院予以确认。关于原告周桂叶要求被告李雄退还2018年8月22日至2019年8月21日期间的一半租金及56000元，并赔偿其另租房屋损失4200元的诉讼请求。本院认定，如前述，《房屋租赁合同》于2019年8月21日解除，在此期间原告周桂叶一直占有使用租赁房屋，且原、被告并未约定房屋租赁用途，故原告周桂叶现以租赁房屋不符合办证条件导致其经营门店基本关停，进而要求被告李雄退还2018年8月22日至2019年8月21日期间的一半租金及56000元，并赔偿其另租房屋损失4200元的诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于原告周桂叶要求被告李雄支付违约金12000元，并支付自2019年8月22日起的逾期退还押金的利息损失的诉讼请求。本院认为，《房屋租赁合同》约定押金在结清水电等费用当日退还，而原告陈述其是在2019年9月才结清水电费用，其要求被告于2019年8月21日退还押金并无依据。且原告于2019年8月28日就将本纠纷诉至法院，不再与被告协商处理，故原告周桂叶不能证明被告李雄存在明显违约行为，而纵观整个合同履行过程，原告周桂叶在租期未届满前提出解除合同，存在明显的违约行为。故本院对原告周桂叶的该2项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告李雄退还原告周桂叶押金12000元，支付维修费591元，合计12591元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告周桂叶的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告李雄的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费1920元，减半收取960元，由原告周桂叶负担817元（已预交），由被告李雄负担143元；本案反诉受理费1270元，由反诉原告李雄负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员  吴 军 二〇二〇年三月十二日 代书记员  余竹雁