甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0123民初3304号原告：胡邦海，男，汉族，1964年8月5日出生，浙江省永嘉县人，户籍所在地浙江省永嘉县，现住榆中县，个体经营者。委托诉讼代理人：周侃仁，甘肃策横律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜卫东，甘肃策横律师事务所律师。被告：兰州鑫泉房地产开发有限公司，住所地榆中县城关镇兴隆路54号。统一社会信用代码：9162012366004288X1。法定代表人：郑成志，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李泉，甘肃勇盛律师事务所律师。原告胡邦海与被告兰州鑫泉房地产开发有限公司（以下简称鑫泉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡邦海的委托诉讼代理人周侃仁，被告兰州鑫泉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡邦海向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因缔约过失给原告造成的损失1000104元;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2009年10月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定原告从被告处承租兴隆商贸城综合商住楼二层，建筑面积为6708.86㎡的房屋;租赁期限为2010年7月1日至2015年6月30日。合同签订后，原告按照约定向被告支付了120万元租赁押金，被告向原告交付了房屋，原告使用承租房屋经营华东超市。2010年9月26日，原告与被告就兴隆商贸城综合商住楼二层出租事宜签订了《房屋租赁补充合同》，约定将租赁期限变更为2010年7月1日至2017年6月30日。2011年6月14日，原告和被告又就兴隆商贸城综合商住楼二层出租事宜签订了《房屋租赁补充合同(二)》，约定将租赁期限由原来的“2010年7月1日至2015年6月30日”变更为“2011年7月1日至2018年6月30日”，并且约定租金从2011年9月1日起计算。至此，原告与被告通过两次《补充协议》将租赁合同期限确定为2011年7月1日起至2018年6月30日，租金从2011年9月1日起计算。合同签订后，原告按期缴纳了租金，被告也向原告交付了房屋，原告将房屋正常使用到了2017年6月。由于兴隆商贸城综合商住楼二层建筑结构分为东西两区，2017年7月，在原告已经将二层东区租金向被告交至2017年12月31日的情况下，兴隆商贸城综合商住楼二层商场东区房屋所有权人马仲林等三十八户找到原告，声称被告与马仲林等人签订的关于兴隆商贸城综合商住楼二层商场东区的合同期限已经于2017年7月31日到期，要求原告腾交房屋。经原告核实，确系被告过失将其与东区业主的租赁合同期限到期日约定为2017年7月31日。东西区为一个整体,无法分割，为避免损失的扩大，原告在要求被告解决问题的同时，也通过相关部门与马仲林等三十八户进行协商，后经榆中县有关部门协调，马仲林等三十八户同意原告将东区房屋使用到2018年6月30日，且被告在收到原告所发的《关于要求兰州鑫泉房地产开发有限责任公司妥善处理兴隆商贸城综合商住楼二层商场东区出租事宜的函件》后，口头承诺由原告与马仲林等三十八户直接签订租赁合同，租赁期为2017年8月1日到2018年6月30日，上涨的租金由被告承担，但被告一直未给原告出具书面承诺。为了不影响超市正常营业，原告于2017年8月29日至2017年9月21日期间向马仲林等东区商户支付了2017年8月1日起至2018年1月31日(共计6个月)的房屋租金差价538341.5元;原告于2018年1月3日至2月9日期间向马仲林等东区商户实际支付了2018年2月1日起至2018年6月30日的房屋租金共计1015867.5元，发放租金的房屋面积为3694.1平方米，原告支付的上述租金含上涨租金3694.1平方米×5个月×每平米月上涨租金25元=461762.5元，原告多支付了房屋租金1000104元。依据《房屋租赁合同》第七条第一款“甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷，除补充协议另有约定外，有关债务等均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿”及《房屋租赁补充合同(二)》第三条第五款“若甲方过错致使乙方不能正常占用使用租赁房屋无法经营的由甲方赔偿乙方损失”之约定，租金差价应当由被告承担，且被告也已经口头承诺由其承担，但是被告却迟迟未向原告支付租金差价。综上所述，被告的行为已严重损害原告的合法权益，现原告依法提起诉讼，望查明事实，判如所请。被告兰州鑫泉房地产开发有限公司辩称，根据《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，又根据《合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……”之规定，本案中胡邦海就东区部分与马仲林等产权人直接签订租赁合同时，并没有根据当时的市场行情与产权人协商确定较为合理的租金标准，最终确定的55元/㎡的单价不仅大幅超过了原租赁合同确定的30元/㎡，也明显超出了当时正常的市场价格。目前，胡邦海继续承租涉案房屋经营华东超市，而其向产权人支付的租金标准是40元／㎡。因此超额部分超过了鑫泉公司的预见范围，且属于胡邦海未采取适当措施造成的损失不当扩大，因此全额将胡邦海的超付部分认定为鑫泉公司的赔偿责任将有失公允。答辩人认为，我司承担赔偿责任的范围应当按合理差额10元／㎡的单价予以计算，即10元／㎡×ll个月×3694.1㎡（即东区面积）=406351元，对于超过部分应当认定为被答辩人胡邦海没有采取适当措施致使损失扩大的部分，不应予以赔偿。综上所述，本案原告胡邦海诉请赔偿1000104元明显超出法律保护的范围，请求对其诉请中不合理部分予以驳回。本院经审理认定事实如下，被告兰州鑫泉房地产开发有限公司开发了榆中县兴隆商贸城综合商住楼，商住楼二层为商场，分东、西两个区，东区有40间房38户，西区有51间房51户，共91间房屋，89户房屋所有权人。2009年10月1日，被告鑫泉公司作为出租方(甲方)，原告胡邦海作为承租方(乙方)，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定:“甲方房屋坐落于兴隆商贸城综合商住楼二层商场内，建筑面积约6708.86平方米(该面积为预收测绘面积，最终以产权测绘面积为准);该房屋用途为大型超市商业经营场地，乙方不得任意改变房屋用途;租赁期限自2010年7月1日至2015年6月30日止，暂定5年;租金每月为134177元，在合同年度内，乙方应先付租金后使用房屋，每半年交付一次，每次所交租金总额为805062元;签订合同当日乙方应当向甲方一次性缴纳商场租赁押金120万元，双方租赁关系终止后5日内，甲方应向乙方退还全部押金;甲方于2010年5月1日之前将该商场交付给乙方，从交付房屋时间起至2010年6月30日为乙方装修时间不计收房屋租金;本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准;本合同经双方签字盖章，并于2009年12月2日之前交清商场全部租赁押金立即生效，否则合同无效”。后鑫泉公司将房屋交付胡邦海，胡邦海作为榆中华东百货购物有限公司的股东，将承租房屋无偿提供给“华东百货购物有限公司”经营华东超市。2009年12月2日，胡邦海给付鑫泉公司商场租赁押金120万元。2010年1月18日，鑫泉公司作为承租方(乙方)，分别与兴隆商贸城综合商住楼二层商场东区房屋的每个所有权人（出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定“租赁期限为5至7年即2010年8月1日至2017年7月30日止;租金为每平方米20元”。2010年9月26日，胡邦海(乙方)与鑫泉公司(甲方)签订《房屋租赁补充合同》，约定:“租赁期限由原合同的2010年7月1日至2015年6月30日变更为2010年7月1日至2017年6月30日，租期延长两年;租期内前五年的租金按照原合同执行，从第六年七月一日起，该房屋每平方米每月租金30元，租金交付时间同原合同;甲方于2010年10月1日将承租房屋交付乙方，从房屋交付之日起至2010年11月31日为乙方装修期间，装修期间甲方不计收房屋租金”。2011年6月14日，胡邦海(乙方)与鑫泉公司(甲方)再次签订《房屋租赁补充合同(二)》，约定:“租赁期限由原合同的2010年7月1日至2015年6月30日变更为2011年7月1日至2018年6月30日;租期内前五年的租金除本协议附图红线内面积外按照原合同执行，本协议附图红线内面积(1000平方米)的租金变更为每平方米每月租金35元，从第六年7月1日起，除1000平方米租金每平方米每月35元外，其余面积的租金按每平方米每月30元执行(二层商场产权总面积为6722.66元);甲方于2011年7月1日将承租房屋交付乙方，从房屋交付之日起至2011年9月1日为乙方经营筹备期间，期间甲方不计收房屋租金，租金从2011年9月1日起算，每月租金为149453元;乙方于2011年7月10日前缴纳2011年9月至2012年2月28日的租金896719元(2011年7月10日之前一次性付清租金450000元，余款446719元在2011年9月1日之前一次性付清);乙方于2012年2月10日前交清2012年3月1日至2012年8月31日的租金”。此后，胡邦海按照合同约定向鑫泉公司支付租金，由鑫泉公司将租金分发给房屋所有权人。2017年7月29日，兴隆商贸城综合商住楼二层商场东区全体业主(马仲林等38户)给鑫泉公司、华东超市发出《退房通知》，以兴隆商贸城综合商住楼二层商场东区铺面于2017年7月30日合同期满，鑫泉公司和华东超市均没有提出续租为由要求收回房屋，限期8月1日前搬离。同年7月30日，胡邦海与榆中华东百货购物有限公司给鑫泉公司发出《关于要求兰州鑫泉房地产开发有限公司妥善处理兴隆商贸城综合商住楼二层商场东区出租事宜的函件》。为防止矛盾发生,避免损失扩大，经有关部门协调,马仲林等38户同意胡邦海将东区房屋使用至2018年6月30日。2017年8月17日,胡邦海与东区38户分别签订《房屋租赁合同》,约定“租赁期限自2017年8月1日至2018年6月30日共计11个月;房屋租金为55元/月/平方米,合同签订后七日内一次性支付前6个月租金,已经支付每平方米每月30元再支付每平方米每月25元,剩余5个月租金必须于2018年1月1日前付清”。同年8月29日至9月21日期间，胡邦海向马仲林等38户通过银行汇款支付2017年8月1日至2018年1月31日期间租金538341.5元;2018年1月3日至2月9日期间，胡邦海向马仲林等40户(增加马占仕、张海)通过银行汇款支付2018年2月1日至2018年6月30日期间租金1015877.5元(实际补发1015867.5元)，共支付租金1554209元。后胡邦海与鑫泉公司因房屋租金和押金问题发生纠纷，胡邦海将鑫泉公司诉至本院，要求鑫泉公司返还其房屋押金120万元及资金占用利息，鑫泉公司提出反诉，要求胡邦海支付其代付租金及滞纳金、违约金、利息，减去租赁押金120万元，胡邦海应当支付其2274170.04元（庭审变更为1310666.84元）。本院于2019年4月16日作出（2018）甘0123民初2688号民事判决书，判决鑫泉公司向胡邦海返还房屋押金120万元；驳回胡邦海的其他诉讼请求及鑫泉公司的反诉请求。鑫泉公司不服该判决，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院，该院于2019年9月29日作出（2019）甘01民终1645号民事判决书，判决维持本院作出的鑫泉公司向胡邦海返还房屋押金120万元及驳回胡邦海其他诉讼请求的判决内容，撤销本院作出的驳回鑫泉公司反诉请求的判决内容，改判为：胡邦海向鑫泉公司支付房屋租金927138元。对于胡邦海针对其抗辩主张的鑫泉公司给其造成的损失，该院认为其可通过合法途径另行主张。该二审判决已经发生法律效力。现胡邦海诉至本院，要求鑫泉公司赔偿因缔约过失给其造成的损失1000104元，即胡邦海向马仲林等东区商户支付的2017年8月1日至2018年1月31日(共计6个月)的房屋租金差价538341.5元及2018年2月1日至2018年6月30日的上涨租金461762.5元。上述事实，有原、被告的陈述，《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》及《房屋租赁补充合同（二）》，兴隆商贸城二层商场东区补发租金名单，中国工商银行电子银行回单，（2018）甘0123民初2688号民事判决书及（2019）甘01民终1645号民事判决书等证据在案佐证，予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，被告鑫泉公司与兴隆商贸城综合商住楼二层商场东区房屋所有权人签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限至2017年7月30日届满，之后，鑫泉公司又与次承租人胡邦海签订《房屋租赁补充合同(二)》，约定租赁期限至2018年6月30日届满，兴隆商贸城综合商住楼二层商场东区全体业主(马仲林等38户)在租赁期限届满的前一日要求鑫泉公司、华东超市限期8月1日前搬离，胡邦海为防止矛盾发生,避免损失扩大，和东区产权人签订房屋租赁合同，并向每个产权人支付租金差价及上涨租金，使得租赁期限能够延长至2018年6月30日。综上，被告在订立合同过程中违背诚实信用原则，其行为存在过错，给原告造成损失，依法应当承担赔偿责任。根据原告提供的《房屋租赁合同》、兴隆商贸城二层商场东区补发租金名单及中国工商银行电子银行回单反映出，原告向马仲林等38户业主支付2017年8月1日至2018年1月31日期间租金差价538341.5元（25元/月/㎡×3588.97㎡×6个月）；向马仲林等40户业主(增加马占仕、张海)支付2018年2月1日起至2018年6月30日的房屋租金共计1015867.5元，其中含上涨租金461762.5元（25/月/㎡×3694.1㎡×5个月），即原告多支付了房屋租金1000104元，该损失系被告鑫泉公司缔约过失所致，依法应当由鑫泉公司予以赔偿。被告鑫泉公司辩解胡邦海就东区部分与马仲林等产权人直接签订租赁合同时，并没有根据当时的市场行情与产权人协商确定较为合理的租金标准，最终确定的55元/㎡的单价不仅大幅超过了原租赁合同确定的30元/㎡，也明显超出了当时正常的市场价格，超额部分超过了鑫泉公司的预见范围，且属于胡邦海未采取适当措施造成的损失不当扩大，对于超过部分其不应予以赔偿。因鑫泉公司的缔约过失行为直接导致其与胡邦海针对案涉房屋东区部分达成的2017年7月31日至2018年6月30日期间的租赁约定无效，胡邦海在情势紧急的状况下，与东区产权人签订合同，约定增加租金，才使得租赁期限延长至2018年6月30日，该行为是胡邦海为避免合同无法继续履行造成更大的损失而采取的适当措施，且胡邦海已经按照合同约定实际支付了东区产权人相应的租金差价和上涨租金，该部分损失是因鑫泉公司违背诚实信用原则造成的，应当由其予以赔偿，故对其辩解意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，判决如下:被告兰州鑫泉房地产开发有限公司赔偿原告胡邦海经济损失1000104元，于判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，保全费5000元，合计18800元，由被告兰州鑫泉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  刘娟娟审 判 员  刘亚莉人民陪审员  高致文二〇二〇年三月四日书 记 员  李 菲