辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1267号上诉人（原审原告）：大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司，营业场所辽宁省大连市中山区港景园1号2单元4层2号。统一社会信用代码91210202MA0YDNA486。负责人：金山，该分公司总经理。委托诉讼代理人：张颖，女，该公司职员。委托诉讼代理人：杜维奇，辽宁翊鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王海，男，1980年7月2日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。上诉人（原审被告）：王静，女，1982年11月30日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王海，王静丈夫。上诉人大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司（以下简称“国宝典藏公司”）因与上诉人王海、王静物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初10220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人国宝典藏公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判支持国宝典藏公司关于违约金和律师费的诉讼请求。主要事实和理由：物业合同对于违约金的支付有明确约定，现王海、王静违约，应当给付。原审考虑到非法定和约定原因，未支持国宝典藏公司该两项诉讼请求不当，应当改判。王海、王静不同意国宝典藏公司的上诉请求，主要答辩意见如下：原物业公司未按合同约定提供服务，违约在先，造成了业主欠费的问题，无权要求违约金和律师费。王海、王静多次向原物业公司反映家里漏水的情况，原物业公司承诺交费后进行维修，却迟迟未进行维修。上诉人王海、王静上诉请求：撤销原审判决第一项，改判王海、王静减半支付物业费4921元。事实和理由：原物业公司未对公共设备及绿化环境进行维修管理，也未向业主公示服务费用的支出情况。在转让物业时，未采用书面形式通知业主，并结清前物业公司费用，也未再次签订物业服务合同。以上证明物业服务不到位，物业费应当部分减免。国宝典藏公司不同意王海、王静上诉请求，主要答辩意见如下：关于房屋漏水质量问题，在保修期内应向开发商主张，过了保修期应当自行负担或启动维修基金，不属于拒付物业费的合理理由。国宝典藏公司向一审法院起诉请求：1.支付2014年1月1日至2018年12月31日物业费9842元（1.9元/平方米/月×86.34平×60个月）。2.支付违约金9842元。3.支付律师费500元。一审法院认定事实：二被告系大连市甘井子区中体奥林匹克花园小区106栋1单元302室房屋的业主，原、被告均认可该房屋面积86.34平方米。案涉房屋所在小区为大连中体奥林匹克花园，开发商系大连乐百年置业有限公司(以下简称“乐百年公司”)。2010年1月20日，乐百年公司与广东中奥物业管理有限公司大连分公司（以下简称“中奥公司”）签订《大连中体奥林匹克花园前期物业服务合同》，约定：乐百年公司选聘中奥公司对案涉项目提供前期物业服务事宜，多层及小高层住宅物业费1.9元/平方米/月，以每12个月为一周期交纳，业主应在每周期前10日内按时交纳物业费，逾期中奥公司向业主收取应交款每日3‰的违约金。2012年3月29日，中奥公司与被告签订《中体奥林匹克花园前期物业服务协议》，约定：被告同意中奥公司全权管理所有共用物业及相关事务工作；普通住宅物业费1.9元/平方米/月，以每12个月为一周期交纳，被告应在每周期前15日内按时交纳物业费，逾期中奥公司向被告收取应交款每日3‰的违约金。2019年2月18日，乐百年公司、中奥公司、原告三方向红旗街道柳树村民委员会提交《关于中体奥林匹克花园小区变更物业公司的申请》，记载：案涉项目位于红旗街道柳韵园。我司委托的前期物业管理公司是中奥公司，该公司总部在广州，在辽宁只有一个项目，管理经验和综合能力不能满足业主要求，为提升小区物业服务水平，现特向物业主管部门申请变更项目物业管理公司为大连国宝典藏物业管理有限公司，由大连国宝典藏物业管理有限公司承接中奥公司相关权利义务，并申请在大连市相关房地产、商品房公示网站中，变更本项目物业管理公司为大连国宝典藏物业管理有限公司。2019年2月20日，大连市甘井子区红旗镇柳树村村民委员会做出《公告》，载明：中体奥林匹克花园小区全体业主：前期乐百年公司委托中奥公司为该小区物业管理公司，由于该公司物业管理经验和综合能力不能满足业主要求，在该公司在管理该小区期间，柳树村委会接收到来自民心网、民意网、12345投诉平台、电话、信访等多方面的大量投诉，但绝大部分不能被该公司按时按期进行解决处理，为提升小区物业服务水平，更好的服务广大业主，乐百年公司、中奥公司、大连国宝典藏物业管理有限公司三方公司已达成共识，中奥公司同意撤出该小区并完成与大连国宝典藏物业管理有限公司的交接，由于该小区未成立业主委员会，柳树村民委员会代行业委会职责，依法召开该小区业主大会，会议表决形式为入户表决，通过后，按照相关规定完成物业公司的交接。2019年3月1日，乐百年公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定乐百年公司选聘原告为中体奥林匹克花园提供前期物业服务事宜；需要通知房屋所有权人即业主的相关重大事项，原告已在小区公告栏、电梯内、各单元门、B101/108商业业户大门张贴后即视为送达，如有不同意见，应在张贴之日起三日内以书面形式向原告提出，否则视为同意、无异议或已接到通知。同日，中奥公司（甲方）与原告（乙方）签订《关于大连中体奥林匹克花园物业管理交接协议》，约定：甲方不再承担本小区物业管理服务，由乙方进场履行物业管理服务工作。2019年3月1日前，甲方已收取的物业费、车位费等费用，均归甲方所有，在移交前已产生但甲方尚未收取的物业费、车位费（以交接之日实际核算为准），由乙方按上述费用总额的80%向甲方支付，剩余20%归乙方所有。甲方收到该款项于2019年3月1日17:30交接完毕后撤出中体奥林匹克花园。在甲乙交接前，甲方既未起诉，业主也未自动履行的，由乙方向欠费业主进行全额收缴，该费用归乙方所有；上述2019年3月1日之前业主陈欠的物业费、车位费等甲方债权，全部转让给乙方，并由甲方向业主告知。当日，中奥公司即做出《大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司收取前期欠缴物业服务费用通知》，告知案涉小区业主中奥公司于2019年2月28日撤出案涉小区物业服务，自2019年3月1日由原告接收物业管理服务。2019年2月28日之前，业主欠缴的物业费向原告交纳，并按中奥公司与业主的《前期物业服务协议》履行。2019年4月3日，大连市甘井子区红旗镇柳树村村民委员会出具《证明》，记载：前期乐百年公司委托中奥公司为该小区物业管理公司，由于该公司物业管理经验和综合能力不能满足业主要求，在该公司在管理该小区期间，柳树村委会接收到来自民心网、民意网、12345投诉平台、电话、信访等多方面的大量投诉，但绝大部分不能被该公司按时按期进行解决处理，为提升小区物业服务水平，更好的服务广大业主，乐百年公司、中奥公司、大连国宝典藏物业管理有限公司三方公司已达成共识，中奥公司同意撤出该小区并完成与大连国宝典藏物业管理有限公司的交接，由于该小区未成立业主委员会，柳树村民委员会代行业委会职责，依相关要求，2019年3月23日至2019年3月26日，召开业主大会，会议表决形式为入户走访书面征求意见，经现场唱票，原告通过表决，当选中体奥林匹克花园小区物业公司。现原告主张二被告拖欠自支付2014年1月1日至2018年12月31日物业费未付，被告对此予以认可。一审法院认为，上述乐百年公司与中奥公司之间、乐百年公司与原告之间、中奥公司与被告之间、原告与中奥公司之间分别签订的合同均是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，在本案被告欠缴物业费期间，中奥公司依法为案涉小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应当按照合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。现中奥公司与原告达成合意，中奥公司将2019年3月1日前业主拖欠的物业费、车位费等债权全部转让给原告，故原告有权向被告主张案涉物业费用。原告要求二被告给付物业费9842元（1.9元/平方米/月×86.34平×60个月）的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。关于被告辩称阳台漏雨，不应交纳物业费的问题。一审法院认为，房屋漏雨主要是房屋质量存在问题，并非原告的物业服务直接造成，被告可要求相关义务主体履行维修义务，但不能以此拒交物业费用。关于被告辩称原告收费没有进行公示的问题。本院认为，被告可以请求物业服务企业就物业管理服务费收支情况进行公布，但不能以此为由拒交物业费。关于被告所称的绿化、安保、卫生、公共设施维修不及时等物业服务未达到相关标准的问题，一审法院认为物业服务是一个动态、持续的过程，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益，因此对于被告的抗辩意见依法不予支持。对于原告主张二被告支付违约金、律师费的诉讼请求。一审法院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的该节主张理应得到支持。但是，一方面，柳树村委会出具的《公告》及《证明》均记载了中奥公司在管理案涉小区期间，柳树村委会接收到来自多方面的大量投诉，且绝大部分不能被该公司按时按期进行解决处理，即中奥公司在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，应承担一定的责任；另一方面，原告现是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，对原、被告之间的纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故不予支持原告违约金及律师费的诉讼主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王海、王静自判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司2014年1月1日至2018年12月31日的物业费9842元。二、驳回原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币152元(原告已预交)，已减半收取，由被告王海、王静负担，于判决发生法律效力之日起十日内给付。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，王海、王静与原物业服务单位中奥公司之间成立物业服务合同关系，中奥公司为案涉小区提供了物业服务，王海、王静理应按约支付物业费。中奥公司退出后，国宝典藏公司接管物业服务工作，并受让了中奥公司对业主的债权，国宝典藏公司有权向王海、王静主张欠付的物业费。王海、王静对于一审认定的其欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判令王海、王静向国宝典藏公司给付物业费9842元并无不妥，二审予以维持。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。王海、王静以中奥公司提供物业服务不到位为由，要求减半支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。至于王海、王静提出的关于“转让物业要结清物业所有费用，包括物业服务费，公共水电分摊费用，而我们没有跟中奥结清，结果中奥就把所有的东西转让给国宝，不符合合同约定”的抗辩，本院认为，广东东奥物业管理有限公司大连分公司（甲方）与王海、王静（乙方）签订的大连中体奥林匹克花园《前期物业服务协议》第一条第二款第七项约定“乙方的权利义务：7.转让物业时，事先以书面形式通知甲方，知会并协助受让方与甲方签订本协议及《临时管理规约》，并结清物业所有费用，包括：物业服务费、公共水电分摊费用等”，该项约定中的“物业”是指业主所有的房屋，而非物业企业的物业服务，该项约定是指业主转让其自有房屋时，应事先以书面形式通知物业服务单位，并应结清其占有使用房屋期间的物业费用、水电费等，知会并协助受让方与物业服务单位另行签订物业服务协议及《临时管理规约》，使新的业主与物业公司建立起物业服务合同关系。也就是说，该约定规制的是业主在转让房屋时对物业公司应尽的相关义务，而不是规制物业公司。因此，王海、王静的该项主张也不能得到支持。国宝典藏公司作为新接手的物业服务单位，对于因原物业单位提供物业服务不尽完善，造成业主不按时交费的问题，应予以充分理解，并应在今后的工作中，加强与业主之间的沟通，积极解决业主提出的问题，以促成物业单位与业主之间的和谐共处。故原审未支持上诉主张的违约金和律师费，并无不妥，二审予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费354元（国宝典藏公司已预付304元，王海、王静已预付50元），双方各自负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二〇年三月二十七日书记员  牛超群