河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀11民终76号上诉人（原审被告、申请执行人）：张晓磊，男，1984年10月19日出生，汉族住安平县李各庄路口锦泰钢材门市部。委托诉讼代理人：樊瑞超，河北冀和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：商亚冬，男，1982年2月10日出生，汉族，住安平县。委托诉讼代理人：靳凤文，女，1983年10月2日出生，汉族，住址同上，系商亚冬之妻。委托诉讼代理人：张玉双，河北明宇律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：刘权，男，1982年4月23日出生，汉族，住深州市。被上诉人（原审第三人、被执行人）：尚秀梅，女，1981年7月23日出生，汉族，住深州市，系刘权之妻。上诉人张晓磊因与被上诉人商亚冬、刘权、尚秀梅案外人执行异议之诉一案，不服河北省深州市人民法院（2019）冀1182民初1823号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月16日开庭进行了审理。上诉人张晓磊及其委托诉讼代理人樊瑞超，被上诉人尚亚冬及其委托诉讼代理人靳凤文、张玉双到庭参加诉讼。被上诉人刘权、尚秀梅经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓磊上诉请求：1.撤销深州市人民法院（2019）冀1182民初1823民事判决，驳回被上诉人商亚冬的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审判决认定商亚冬购买了案涉房屋系认定事实错误。商亚冬提交的购房合同和有关付款凭证不能证明其购买了案涉房屋，一审判决认定其购买了该房屋系认定事实错误。二、退一步讲，即便商亚冬与刘权签订的购房合同是真实的，其对该房屋也不享有所有权，亦不享有足以排除强制执行的民事权益。首先，一审判决认定商亚冬是案涉房屋所有权人是错误的。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法办理不动产登记，未经登记，不发生效力。本案中，即便商亚冬与刘权签订的购房合同是真实的，由于商亚冬对案涉房屋未办理产权登记手续，该房屋并未登记在其名下，故其不是该房屋所有人。其次，商亚冬对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决终止对该房屋的执行没有法律依据。商亚冬提供的证据不能证明符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题凤规定》第二十八条所规定的条件，特别是商亚冬并未付清全部购房款，故其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。第三，一审判决适用《物权法》第一百零六条属于适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误，二审法院应当撤销该判决，并驳回商亚冬的诉讼请求。商亚冬答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，并无不当。涉案房产商亚冬具有排除执行的合法权益，请二审法院查清事实，依法维持原判。刘权、商秀梅未答辩。商亚冬向一审法院起诉请求：判令解除对安平县阳光福城小区4号楼1单元1003室房屋的查封，并判令该房屋归原告所有。一审法院认定事实：2014年4月9日，第三人刘权与妻子尚秀梅以383227元总价格，首付16万元并以贷款22万元偿还180个月期限，即时间为自2015年4月8日至2030年4月8日每月支付本息1915.23元的方式购买河北嘉茂房地产开发有限公司开发出售的位于安平县××街××路××阳光福城小区××楼××单元××室。第三人刘权支付贷款账户为中国建设银行安平县支行账号62×××31。2017年5月3日，第三人刘权将涉案房产以581000元的价格卖给原告商亚冬。原告商亚冬先行支付40万元给付第三人刘权，余下181000元，以每月支付2000元的形式将款打到第三人刘权在中国建设银行安平县支行账号62×××31内用于偿还银行贷款。原告商亚冬购买涉案房屋后进行了装修居住至今。涉案房屋于2019年7月转为现房。第三人刘权、尚秀梅因拖欠被告张晓磊货款的买卖合同纠纷一案于2017年5月26日被本院立案受理。本院以（2017）冀1182民初1017号民事调解书调解结案。同时本院以（2017）冀1182民初1017号民事裁定书形式于2017年5月27日查封了涉案房屋（期限自2017年5月27日至2020年5月26日）。后本院于2018年1月12日以（2018）冀1182民初235号民事裁定书（查封期限自2018年1月12日至2021年1月11日）和安平县法院于2018年6月13日以（2018）冀1125执449号裁定书（查封期限自2018年6月13日至2021年6月12日）轮候查封了涉案房屋。因第三人刘权和被告尚秀梅未能按约履行（2017）冀1182民初1017号民事调解书确定的义务，被告张晓磊即申请强制执行，本院于2018年10月以（2018）冀1182执898号案执行此案。在执行中，双方再次达成执行和解协议。因第三人刘权和尚秀梅未能按约履行执行和解协议，被告张晓磊即申请恢复执行原生效的（2017）冀1182民初1017号民事调解书。本院以（2019）冀1182执恢89号案执行涉案房屋。作为案外人的原告商亚冬即提出执行异议，本院以（2019）冀1182执异38号执行裁定书，裁定驳回了商亚冬的异议请求。原告商亚冬即提出案外人执行异议之诉。一审法院认为，原告商亚冬购买第三人刘权、尚秀梅从河北嘉茂房地产开发有限公司开发出售的并以一部分贷款形式所购买的阳光福城小区4号楼1单元1003室，是双方的真实意思表示，且原告按照约定及时偿还着银行的贷款，既不违反合同的约定更无损害银行的利益，应视为有效合同。原告商亚冬提供的在给付被告刘权房款证据中虽有部分瑕疵，但该瑕疵不足以证明原告商亚冬未能支付给被告刘权房款，且通过原告及其亲人给付被告刘权款的转账记录、支款凭证，能够相信原告筹款并给付刘权款是真实的，通过原告对涉案房屋进行装修和缴纳物业费等费用进一步印证了原告对涉案房屋拥有了所有权。涉案房屋的登记是城市管理的内容和范围，不是确定所有权的依据。涉案房屋的购买时间早于法院查封的时间，说明了涉案房屋已经转移为原告商亚冬所有而非被告刘权和尚秀梅所有了。故应终止对涉案房屋的查封。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第三十九条、第一百零六条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，判决：终止对位于安平县裕华南路68号阳光福城小区4号楼1单元1003室的执行。案件受理费3738元由被告张晓磊负担。本院查明：商亚东、刘权于2017年5月3日签订的《购房合同》关于付款时间与办法第一项约定：“甲（刘权）、乙（商亚东）双方同意以一次性付款方式付款，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币5万元整，作为购房定金。并约定在本合同签订之日起﹍日内支付首付款（含定金）人民币肆拾万元整给甲方，剩余房款人民币181000元整于产权交割完毕当日付给甲方。”商亚冬于2017年5月3日前已经分期支付给刘权40万元，刘权当日给商亚冬出具一份收条，内容为：“今收到商亚冬卖房款肆拾万元整，房屋为阳光福城4号楼1单元1003室，下欠181000元，年底前给清，每月还建行房贷2000元整。”自2017年5月份至今，商亚冬每月向刘权建设银行用于偿还按揭贷款的银行卡汇款2000元。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，商亚冬作为执行案外人提出的排除执行异议，不符合上述规定的条件，其对案涉安平县安平县阳光福城4号楼1单元1003室房产不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房产，不得转让。不动产物权所有权人能够合法处分该不动产的前提条件是其已经取得所有权，而不动产物权所有权以登记作为公示方式。刘权以按揭贷款方式购买的安平县阳光福城4号楼1单元1003室房产至今尚未取得权属证书，刘权不具备转让该房产的资格，故2017年5月3日商亚冬、刘权签订的《购房合同》并非合法有效的合同。2.商亚冬并未付清购房款。商亚冬支付了40万元购房首付款后，以每月替刘权偿还2000元按揭贷款的方式继续支付剩余购房款，至今未付清全部购房款。3.商亚冬购买本案争议的房产时，对刘权尚未取得房屋权属证书是明知的，也知道在刘权取得房屋权属证书之前不可能办理房屋权属的变更登记，案涉房产不能办理变更登记是商亚东与刘权双方的原因。综上所述，张晓磊关于商亚冬对案涉房产不享有足以排除强制执行民事权益的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：一、撤销河北省深州市人民法院（2019）冀1182民初1823号民事判决；二、驳回被上诉人商亚冬的诉讼请求。一审案件受理费3738元、二审案件受理费2338元，均由被上诉人商亚冬负担。本判决为终审判决。审判长  倪庆华审判员  李成立审判员  李守文二〇二〇年三月十九日书记员  孙华晨