杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初8354号 原告：浙江宏峰物业有限公司，统一社会信用代码：91330183MA2B2GGP15，住所地：杭州市富阳区新桐乡小桐洲村村心路75-1号。 法定代表人：潘大军，总经理。 被告：徐聪仁，男，1957年12月20日出生汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：徐群余，男，系被告徐聪仁儿子。 原告浙江宏峰物业公司有限公司（以下简称宏峰物业公司）与被告徐聪仁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理。原告宏峰物业公司的法定代表人潘大军、被告徐聪仁之委托诉讼代理人徐群余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏峰物业公司向本院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告物业管理费1992元；2、被告支付滞纳金109.1元，滞纳金支付到物业费全额付清为止；3、本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告将第1项诉讼请求变更为：被告支付原告物业管理费1606元。事实与理由：2018年6月30日，原告与清风万和苑业主委员会（以下简称清风万和苑业委会）签订《物业管理服务合同》一份，合同约定，由原告为清风万和苑提供物业管理服务，被告系恩波大道303号清风万和苑小区18幢502室业主，在原告为该小区提供物业服务期间原告与被告都应切实履行《物业管理服务合同》，但被告从2018年7月1日起，无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，原告曾多次催讨欠款，被告均未支付。根据合同约定，滞纳金的标准为全年费用总额的千分之三，起诉时按每日万分之三计算。原告虽多次向被告催讨，但均未果。 被告徐聪仁辩称，一、原告据以起诉的《物业服务合同》为无效合同，不应作为本案的定案依据。答辩人作为清风万和苑小区业主，一直只知道小区的物业公司为天意物业，至于在什么时候因为什么原因以什么方式，小区的物业公司变成了原告，答辩人概不知情。原告据以起诉的合同，未依法经业主大会表决亦未由过半数以上业主同意，上一届业委会的签约行为因违法而无效，合同应认定无效。其收费合同依据也不能为准。二、原告的诉讼请求和标的是如何计算得出的，原告并未提供具体的证据予以证明，理应承担举证不能的败诉责任。本案系一起双务合同纠纷，即使双方之间存在事实物业服务合同关系，但原告是否履行或者是否适格履行了物业服务合同义务，仍应由原告充分向法庭举证。尤其像物业费、能耗费等。三、原告一直以来存在不履行或者不适格履行合同义务的违约行为，已经让包括答辩人在内的业主苦不堪言，而且反应、沟通均不见效。比如楼道卫生、小区环境、车辆停放管理、消防设施维护、垃圾分类投放（2018年10月11日被富阳区城管局立案查处）。甚至于当下新冠××疫情肆虐，原告从没担起物业应该担起的责任，还是小区业委会组织小区业主对小区出入口进行疫情防控工作。在经多次沟通未果后，清风万和苑小区业主在2019年下半年选举出了新的业委会，依法行使撤换物业的权利。终于在今年2月10日让原告退场。答辩人认为，依据合同权利义务责任相一致原则和公平原则，原告无权要求全额物业管理费。请求法庭依法予以降低甚至驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，本院认如下： 一、对原告提交的证据。1、物业服务合同一份、能耗费清单一组，以证明原、被告双方的合同权利义务的约定及原告诉讼请求有合同依据的事实。被告质证后认为其对物业服务合同签订不清楚，能耗费不清晰，根据招标方案中要求物业公司应当要安排16人，要求原告提交相关证据。本院对该证据予以确认。证据2、物业费催缴函、邮件快递回单、照片各一份，以证明原告已经向被告催缴物业费的事实。证据3、房产登记信息一份，以证明欠费业主房屋的建筑面积。被告质证后对证据2、3均无异议，本院予以确认。 二、对被告提交的证据。1、投标方案一份，以证明原告投标时的服务承诺，没有按照要求安排管理人员的事实。被告质证后对其真实性无异议，但认为如果按照投标方案的话物业费是远远不够的，实际上被告后来是按照业委会要求配备人员的。本院对该证据的真实性予以确认。证据2、申诉书、关于小区管理征求业主意见的公告及统计表、物业服务限期整改通知书、整改通知书、关于物业问题的请求、通知、解除物业合同的通知、解除物业服务合同的第二次函、撤离通知、富阳日报小区评审各一份，以证明原告服务质量不到位的事实。被告质证后对其中统计表的真实性有异议，认为是否业主自己签字存疑；限期整改通知是有的，也是收到的，另外都整改好了，但人员的要求过于苛刻，有些要求实际很难做到的；解除合同通知书收到过一份，但合同没有解除。其他证据原告均不清楚。本院审核后认为，该组证据能够证明原告提供物业服务存在一定瑕疵的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月，原告与清风万和苑业委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业管理服务，服务期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止多层住宅物业服务收费标准为0.80元/平方米/月、高层住宅为1.2元/平方米/月、商业房为1.4元/平方米/月。原告于2020年2月10日撤出小区，不再提供物业服务。 被告系杭州市富阳区富春街道迎宾路45-18号502室住房业主，其房屋属于原告提供物业管理服务的多层，房屋面积为103.71平方米。被告至今未向原告交纳自2018年7月1日起至2020年2月10日期间的物业费。原告以张贴催交物业服务费通知单等方式向被告催讨物业服务费，被告认为物业管理质量不合格，故至今未付。 本院认为，根据相关规定，业主委员会应当履行的职责之一是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告主张物业服务合同无效，但其未提交证据予以证明，故对于被告的该主张，本院不予采信。故本院确认原告与被告所在小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对全体业主具有法律约束力。被告主张原告提供的物业服务存在不足，但该不足并不能免除被告缴纳物业服务费的义务。被告作为清风万和苑业主，应当按照合同约定的标准交纳物业服务费用。经计算，自2018年7月1日起至2020年2月10日的物业费为1603.77元（0.8元/月/平方米×19.33月×103.71平方米），故原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求的合理部分，于法有据，本院予以支持。鉴于原告在履行物业服务合同过程中存在一定不足，从促进小区物业服务档次提高、构建小区和谐的角度，本院认为不宜判令被告支付滞纳金。故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告徐聪仁支付原告浙江宏峰物业有限公司自2018年7月1日至2020年2月10日期间的物业管理费1603.77元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告浙江宏峰物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告浙江宏峰物业有限公司负担2元，被告徐聪仁负担23元。 原告浙江宏峰物业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告徐聪仁于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  彭明月 二〇二〇年三月十七日 书记员  蒋露英