河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再812号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：东方鼎盛地产发展有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）才高街6号东方鼎盛中心14层68号。法定代表人：戴杰，董事长。委托诉讼代理人：龚震，河南世纪通律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑燕，河南世纪通律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：党大伟，男，1963年9月3日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：王涌、郭建设，河南路德律师事务所律师。再审申请人东方鼎盛地产发展有限公司（以下简称鼎盛地产公司）因与被申请人党大伟房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终12402号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。该院于2019年11月15日作出（2019）豫民申6652号民事裁定，指令本院再审本案。双方当事人均同意书面审理，本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鼎盛地产公司申请再审称，一、《认购协议书》约定党大伟应于2016年6月30日前支付完毕购房款，若党大伟逾期未按照协议约定支付购房款，则视为自动放弃购买认购的房屋，鼎盛地产公司有权将房屋卖与他人。党大伟未按约定于2016年6月30日前支付完毕购房款，已构成违约，鼎盛地产公司可以根据约定对涉案房屋进行处分。但鼎盛地产公司仅是将房屋抵押，系在权利范围内处置房产，不违反合同约定。解除《认购协议书》不是因为鼎盛地产公司违约导致合同目的不能实现，而是由于党大伟诉请解除《认购协议书》，鼎盛地产公司同意，属于双方合意解除。若党大伟诉请继续履行合同，鼎盛地产公司完全可以涤除抵押权，不存在合同目的不能实现的情形。故二审认定鼎盛地产公司违约并以此为由解除合同属事实认定错误。二、关于B座夹层和负一层房产的《协议书》，双方均已实际履行完毕，且不存在法定或合同约定的解除事由，原审判决解除《协议书》，没有事实及法律依据。三、《认购协议书》解除后，根据《合同法》关于合同解除后果的相关规定，党大伟占有使用A座四层房产自始丧失合同依据，构成不当得利，依法应当返还房屋占有使用的利益。四、原审判决鼎盛地产公司向党大伟支付利息，没有事实及法律依据。综上，原审认定事实及适用法律错误，请求撤销原判，改判驳回党大伟的诉讼请求。党大伟答辩称，一、原审判决解除党大伟和鼎盛地产公司签订的《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》，适用法律正确，并无不当。党大伟虽未完全按照《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》约定时间履行支付购房款的义务，但鼎盛地产公司收到购房款后及时向党大伟出具相应收据，足以说明鼎盛地产公司对党大伟迟延付款的行为并无异议，应当认定党大伟完全履行了约定的义务。但鼎盛地产公司不仅不履行签订正式《商品房买卖合同》的义务，而且在未告知党大伟，取得其同意的情形下，擅自恶意将东方鼎盛中心A座第4层共计6套房屋为案外人向银行进行抵押担保，导致党大伟取得东方鼎盛中心A座第4层房屋所有权的目的不能实现，鼎盛地产公司的行为显然已构成根本性违约。二、鼎盛地产公司因擅自抵押带来相关利益，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，二审判决鼎盛地产公司自2016年9月7日向党大伟支付购房款的利息损失，于法有据，并无不当。三、党大伟与鼎盛地产公司虽然就B座夹层和负一层房产使用权单独签订《协议书》，但党大伟之所以购买B座夹层及负一层的使用权，是在其购买东方鼎盛中心A座第四层的基础上，对夹层及负一层有使用需求而购买，鉴于原审判决解除《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》，故党大伟购买夹层及负一层的合同目的自然不能实现，继续履行该《协议书》对党大伟显然不公平。四、《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》及《协议书》未解除前，党大伟占有使用的行为系合法占有，应受法律保护。合同解除后对之前的行为并无溯及力，故原审判决党大伟自合同解除之日开始计算房屋占有费用于法无据，并无不当。综上，请求维持二审判决，驳回鼎盛地产公司的再审请求。党大伟向一审法院起诉请求：一、解除党大伟、鼎盛地产公司于2016年3月31日签订的《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》及《协议书》；二、鼎盛地产公司向党大伟返还购房款25423300元及利息损失2800000元（暂计算至起诉之日，应当支付利息至实际返还全部购房款之日止）；三、由鼎盛地产公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月31日，党大伟作为买受人与鼎盛地产公司就购买东方鼎盛中心写字楼事宜签订《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》，协议约定写字楼的具体位置为郑州市郑东新区才高街6号东方鼎盛中心A座第四层，面积1173.7㎡，单价20000元／㎡，总价23474000元；协议签订时支付1300万元，剩余1047.4万元于2016年6月30日前支付；合同第三条约定待党大伟付清购房款后，双方共同签订正式《商品房买卖合同》；第四条约定党大伟如逾期未按照协议约定支付购房款，则视为自动放弃购买其认购的房屋，鼎盛地产公司有权将房屋卖于他人；合同第六条约定房屋的交付使用日期为2016年3月31日。同日，双方签订的《协议书》约定党大伟购买东方鼎盛中心B座负一层、夹层的使用权，共计面积389.86㎡，总金额1949300元，该款项于2016年8月31日前一次性支付，该负一层及夹层的交付使用时间为2016年3月31日。该二份协议书签订后，党大伟分别于2016年4月1日、4月14日、4月20日、5月13日、8月11日、8月15日、8月26日、10月31日、11月29日向鼎盛地产公司支付500万元、500万元、200万元、100万元、500万元、247.4万元、300万元（分4笔）、100万元（分20笔）、94.93万元，以上共计2542.33万元。鼎盛地产公司分别于2016年7月12日、8月11日、8月15日、8月26日、10月31日、11月29日出具《收据》六份，载明其收到党大伟交来款项共计2542.33万元。不动产登记资料查询结果证明显示，坐落郑东新区才高街6号4层房屋于2016年10月17日由鼎盛地产公司抵押给中国民生银行股份有限公司郑州分行。另查明，涉案写字楼所处位置的日租金为每平方米3.5元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，党大伟与鼎盛地产公司签订的《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》及《协议书》均系其双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按照合同的约定全面、适当的履行自己的义务。协议签订后，党大伟于2016年11月29日履行完毕其支付购房款的义务，鼎盛地产公司对此并无异议，但党大伟全额付清购房款的时间超出合同约定的付款时间，依据协议中“如逾期未按照协议约定支付购房款，则视为自动放弃购买其认购的房屋，鼎盛地产公司有权将房屋卖于他人”的约定，鼎盛地产公司在继续收取党大伟购房款的情况下将涉案房产抵押给中国民生银行郑州支行的做法虽不妥当，可并不违反协议的约定，但鼎盛地产公司的上述行为有违诚实信用原则，且直接致使党大伟购买涉案房产的目的难以实现，现鼎盛地产公司亦同意解除《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》，故对党大伟主张解除涉案《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》的诉讼请求，一审法院予以支持。关于党大伟主张解除《协议书》的问题。党大伟之所以购买负一层及夹层的使用权，是在其购买东方鼎盛中心A座第四层的基础上，对负一层及夹层有使用需求而购买，鉴于双方均同意解除《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》，党大伟购买负一层及夹层的协议目的不能实现，该《协议书》虽系独立签订，但继续履行对党大伟并不公平，故应当解除该协议，对党大伟主张解除《协议书》的诉讼请求，一审法院予以支持。对鼎盛地产公司关于《协议书》所涉标的为负一层及夹层的使用权，鼎盛地产公司已将协议标的交付党大伟使用，合同不应解除的辩称，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本案所涉协议解除后，鼎盛地产公司应当返还党大伟为购买协议标的而支付的款项，故对党大伟主张返还款项25423300元的诉讼请求，一审法院予以支持。协议存续期间，鼎盛地产公司占用该部分款项所得利息应当一同返还，根据党大伟支付购房款的时间按照中国人民银行同期贷款利率（一至三年段年利率4.7％）分段计算至起诉之日（2019年3月18日）的利息为3312965.15元，党大伟主张利息损失2800000元在其应得范围之内，一审法院予以支持。但考虑党大伟自2016年5月11日开始占有、使用涉案房屋至今的情形，应当在该款项中扣除党大伟占用涉案房屋期间的使用费用，考虑党大伟使用涉案房屋是出于购买的本意，结合涉案房屋所处区域的价值变化及日租金情况，以及双方均同意解除协议等情形，一审法院酌定党大伟向鼎盛地产公司支付房屋使用费2800000元，该费用与党大伟主张的利息损失互相冲抵。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告党大伟、被告东方鼎盛地产发展有限公司于2016年3月31日签订的《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》及《协议书》；二、被告东方鼎盛地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告党大伟购房款25423300元，并以购房款25423300元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2019年3月19日至上述购房款全部返还之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182916元，减半收取91458元，诉讼保全费5000元，共计96458元，由原告党大伟负担762元，被告东方鼎盛地产发展有限公司负担95696元。本院二审查明的事实与一审认定一致。另查明，《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》项下A座四层办公楼及《协议书》项下B座夹层和负一层房屋使用相关联，B座夹层和负一层房屋是用于存放办公用电脑主机等设备的机房。本院二审认为，党大伟与鼎盛地产公司双方签订《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》及《协议书》之后，双方当事人均应依据上述合同全面履行各自义务。如果一方不履行义务或履行义务不符合合同约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。党大伟依据合同约定履行了支付购房款的义务，鼎盛地产公司也依据合同约定交付房屋。由于鼎盛地产公司将《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》项下的房屋抵押给银行，造成无法签订房屋买卖合同及后续房屋权属变更手续，该协议无法继续履行，鼎盛地产公司的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。党大伟要求解除该协议，鼎盛地产公司也同意解除，因此一审法院解除该协议有事实及法律依据。关于鼎盛地产公司一审提起的房屋占有使用费，是基于合同解除后党大伟自占有使用涉案房屋之日起而支付的费用，前提是鼎盛地产公司已构成根本违约，党大伟已支付全部房款的情况下，令党大伟承担该部分费用，而与鼎盛地产公司应予返还的房款利息相抵销无事实及法律依据，鼎盛地产公司该辩称理由不应支持。同时鼎盛地产公司已与党大伟签订了房屋认购协议，明知后续要签订房屋买卖合同及变更房屋权属，却另行抵押贷款受益，再收取房屋占有使用费，有违公平原则。鼎盛地产公司辩称党大伟有两笔房款支付逾期，也应承担相应的违约责任，依据合同应视为其自动放弃购买其认购的房屋，鼎盛地产公司有权将房屋卖于他人。但是党大伟虽有两笔房款逾期，鼎盛地产公司依然收到该款项并出具《收据》，应视为对党大伟继续履行上述协议的认可，因此抗辩称党大伟违约在先，鼎盛地产公司有权收回房屋另行处理的理由不能成立。同时鼎盛地产公司将涉案房屋予以抵押的合同显示签订时间为2016年9月7日，且抵押财产清单显示建筑面积、评估价值等信息。即鼎盛地产公司在此之前即已开始涉案房产抵押事宜。再次印证鼎盛地产公司违反诚信原则，恶意违约的行为。党大伟诉请要求解除合同、返还购房款及利息损失的请求应予支持，鼎盛地产公司应予返还购房款及利息，利息从鼎盛地产公司抵押合同签订之日即违约之日起算。另外，关于《协议书》能否与《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》一并解除的问题。由于《协议书》项下东方鼎盛中心B座夹层和负一层的房产实际使用与《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》项下东方鼎盛中心A座四层办公楼的实际使用相配套，如果《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》解除，A座四层办公楼即不能继续使用，与之配套使用的B座夹层和负一层即失去继续使用的价值。因此应一并解除。上述协议解除后，对应的房屋应予返还给鼎盛地产公司。综上所述，党大伟的上诉理由及请求成立，本院予以支持。鼎盛地产公司的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，但适用法律有误，导致处理不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、维持郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初10897号民事判决的第一项；二、变更郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初10897号民事判决的第二项为：东方鼎盛地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还党大伟购房款25423300元，并支付利息（以购房款25423300元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计付自2016年9月7日至上述购房款全部返还之日止的利息）。一审案件受理费182916元，减半收取91458元，诉讼保全费5000元，二审案件受理费64074元，共计160559元，由东方鼎盛地产发展有限公司负担。本院再审经审理查明的事实与原审一致。本院再审认为：房屋买卖合同是房屋所有人将其房屋转移给买受人，由买受人接受房屋并支付约定价款的协议。房屋买卖合同是双务、有偿合同，出卖人负有按时交付房屋的义务，买受人负有依约交付房屋价款的义务，上述按时交付房屋和依约交付房屋价款为房屋买卖合同双方的主要义务。本案中，鼎盛地产公司在合同签订后依约将房屋交付给党大伟，已经完成其合同主要义务。在未与鼎盛地产公司达成新的付款协议的情况下，党大伟应当依照合同约定支付房屋价款。截至2016年8月26日，党大伟将A座四层房屋价款23474000元支付完毕，其实际支付行为存在逾期付款的违约情形，但鼎盛地产公司接受房屋价款应视为对党大伟履行行为的认可，鼎盛地产公司亦未对此提起反诉，故双方在合同中的主要权利义务均已履行完毕。2016年9月7日，鼎盛地产公司又将案涉A座四层房屋抵押给银行，其行为构成根本违约。原因在于：党大伟在此之前已经将该A座四层房屋的房款缴清，双方在《认购协议书》中的主要权利义务已履行完毕，该房屋虽未办理产权过户手续，但依据诚实信用原则，鼎盛地产公司对于该房屋不应享有处分及收益的权利，其要求的房屋占有使用费没有依据。且鼎盛地产公司将该房屋向外抵押，致党大伟取得该房屋的合同目的不能实现，鼎盛地产公司的行为构成根本违约，应当承担违约责任，鼎盛地产公司应支付党大伟自违约之日起的购房款利息。关于B座夹层和负一层房产，系党大伟为其购买A座四层房屋的使用需求而购买，现双方均同意解除对A座四层房屋的《认购协议书》，党大伟购买B座夹层和负一层房产的合同目的不能实现，原审判决关于B座夹层和负一层房产的《协议书》予以解除并无不当。综上所述，鼎盛地产公司的再审主张不能成立，本院不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2019）豫01民终12402号民事判决。本判决为终审判决。审判长  杨正辉审判员  陈 元审判员  王明哲二〇二〇年三月四日书记员  徐丹丹