辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终98号 上诉人（原审被告）：裴子艳，女，1979年7月19日生，汉族，无业，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 上诉人（原审被告）：吴泽峰，男，1977年3月4日生，汉族，盘锦市自然资源局职工，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：高秀元，辽宁浩澜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：盘锦市兴隆台区农村信用合作联社，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。 法定代表人：宋再明，该合同联社理事长。 委托诉讼代理人：张志多，辽宁公理律师事务所律师。 上诉人裴子艳、上诉人吴泽峰因与被上诉人盘锦市兴隆台区农村信用合作联社排除妨害纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初1945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人裴子艳、上诉人吴泽峰及二上诉人的共同委托诉讼代理人高秀元、被上诉人盘锦市兴隆台区农村信用合作联社的委托诉讼代理人张志多到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 裴子艳、吴泽峰二审上诉请求及理由：上诉请求：一、依法撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初1945号民事判决书。二、改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、原审判决认定事实及适用法律错误。1、原审判决认定上诉人与刘晓伟、孙迎之间存在以房屋买卖合同的形式为双方的借贷关系提供担保缺乏证据佐证。庭审中，上诉人已经表明合同签订时的意思表示为房屋买卖，只是口头约定刘晓伟、孙迎可回购该房屋。约定5年后过户是为了减少出卖方刘晓伟、孙迎应承担的税收。此后，上诉人实际占有使用该房屋，刘晓伟、孙迎从未对此提出异议。由此可知，双方的法律关系为房屋买卖关系并非原审判决认定的以房屋买卖合同的形式为双方的借贷关系提供担保。2、刘晓伟、孙迎将涉案房屋先卖后抵充，损害了上诉人合法权益，其与被上诉人的以房抵债行为属于无效行为。原审判决认定其合法取得涉案房屋物权明显认定事实及适用法律错误。首先，作为金融机构的被上诉人与债务人之间直接进行以物抵债明显违反行业惯例。其次，刘晓伟、孙迎与被上诉人之间是否存在真实债务没有证据佐证，庭审中被上诉人并未就此提供任何证据。第三、孙迎无权处分涉案房屋与被上诉人，证人孙某系孙迎的妹妹与本案具有重大利害关系，庭审中明确表明被上诉人刘晓伟、孙迎用涉案房屋同时抵顶了孙某自己拖欠被上诉人的债务，这进一步说明孙某与本案的被上诉人及刘晓伟、孙迎具有重大利害关系，其证言不应作为本案的定案依据。二、原审法院未准许上诉人中止诉讼的申请存在程序错误。通过庭审调查可知，涉案存在房屋先卖后充抵或一房二卖的情形。在后一法律行为的主体取得不动产登记后，前者依法享有第三人撤销权。庭审中，上诉人已经提出将另案提起撤销权之诉并恳请原审法院中止诉讼，待该案结案后依法裁决。上诉人的请求符合《民事诉讼法》关于诉讼中止的情形，原审法院未准许上诉人的申请属程序错误。综上，恳请贵院查明事实，依法改判。 盘锦市兴隆台区农村信用合作联社二审辩称：一审判决正确，请求二审法院依法维持。 盘锦市兴隆台区农村信用合作联社一审诉称：2017年1月25日，原告取得兴隆台区兴隆小区4-601［辽（2017）盘锦市不动产权第2000604号］房屋的单独所有权。2017年3月28日，当原告工作人员去查看房屋时发现被告在案涉房屋内居住，并更换了门锁。原告工作人员要求被告腾出房屋，但被告以原房主欠他们钱为由拒绝腾迁。无奈原告报警。现被告仍占据原告房屋，故起诉至贵院，望支持原告诉求。 裴子艳、吴泽峰一审辩称：被告在2014年5月1日购买案涉房屋，并于当月实际占有、使用该房屋。因出卖人要求在5年后过户，故当时未办理产权变更登记。被告取得权利合法且长期实际使用该房屋，原告在2017年与刘晓伟签订买卖协议，但未实际取得房屋，此外，原告作为金融机构与刘晓伟签订买卖合同不符合常理，即便二者存在法律关系，也应属于抵押或以物抵债行为。被告认为无论先卖后抵或以物抵债，均损害了被告作为买受人的合法权益，故原告取得房屋的依据违法。现其要求排除妨害缺乏法律依据。 一审法院审理查明：案外人刘晓伟、孙迎因在原告处贷款后无力偿还，遂与原告达成一致，以刘晓伟、孙迎名下坐落于兴隆台区兴隆小区4-601［不动产权证书号：辽（2017）盘锦市不动产权第2000604号、房屋建筑面积：110.71m2］抵顶拖欠原告的28万元左右的贷款，原告于2017年1月25日在盘锦市国土资源局就上述房屋办理了不动产权证书。2017年1月8日，原告曾在案外人孙迎的妹妹孙某的带领下到案涉房屋进行查看，房屋状况为空置状态。另查，2014年5月1日，被告吴泽峰与案外人刘晓伟签订《房屋买卖合同》一份，约定被告以30万元的价格购买刘晓伟名下案涉房屋，合同第三条约定该房屋暂时不办理过户，待国家有优惠政策时或满5年后，吴泽峰再办理过户手续，在此期间，该房屋的一切产权归吴泽峰所有，刘晓伟不得补办产权证或转卖。落款处由刘晓伟、孙迎作为甲方签字并捺印、吴泽峰作为乙方签字捺印，同时吴某作为担保人签字捺印。合同签订后，刘晓伟将房屋产权登记证书交给被告。通过被告陈述，其与刘晓伟、孙迎系亲属关系，因刘晓伟需要资金周转，遂被告出借30万资金给刘晓伟，同时双方签订了上述《房屋买卖合同》，刘晓伟承诺，若约定的5年后办理过户时间届满前其将借款偿清，则房屋返还给刘晓伟。五年约定过户期限未届满时，刘晓伟将房屋产权登记证书从被告处要回，被告找到当时租住在案涉房屋内的租户陈述情况后，租户便将房屋钥匙交给被告，被告于2017年1月下旬搬进案涉房屋内居住至今。 一审法院审理认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，案涉房屋原所有权人刘晓伟、孙迎通过与原告协商，以房屋抵顶其在原告处所欠贷款，并配合原告办理了房屋产权变更登记，原告获得了案涉房屋所有权，进而享有了对案涉房屋的直接支配和排他的权利。被告对房屋的占有，虽提供了其与刘晓伟、孙迎之间签订的房屋买卖合同予以佐证，但通过庭审时询问得知，刘晓伟之所以与被告在合同中约定了五年后办理过户手续的条款，系因刘晓伟需要资金而向被告借款30万元后以房屋买卖合同的形式为双方的借贷关系提供担保，刘晓伟承诺若五年内足额还款，则案涉房屋依旧由刘晓伟所有，被告在2017年1月期间基于其与刘晓伟之间的借款未得到清偿，即使如被告所述其系通过他人获得房屋钥匙自行进入房屋居住，该行为亦非真实的房屋买卖意思表示，且被告在与刘晓伟、孙迎签订房屋买卖合同后，并未占有、使用该房屋，符合一般的以买卖为借贷关系做担保的形式，故双方为债权关系，不得对抗原告对案涉房屋享有的物权，被告应停止对案涉房屋的占有、使用，将房屋腾清交还原告。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：被告裴子艳、吴泽峰于本判决生效后十五日内从坐落于兴隆台区兴隆小区4-601［不动产权证书号：辽（2017）盘锦市不动产权第2000604号、房屋建筑面积：110.71m］房屋内搬离，并将该房屋腾清。案件受理费3500元，减半收取1750元，由被告负担。 本案争议的焦点：上诉人裴子艳、吴泽峰应否从争议房屋内迁出。 围绕本案争议的问题，上诉人裴子艳、吴泽峰认为，上诉人提供的电费通知单、两张手机截图照片，能够证明上诉人在2016年1月20日前已经实际占有、使用涉案房屋。上诉人提供证人吴某的二审证人证言，能够证明上诉人与原房屋所有权人刘晓伟、孙迎之间系房屋买卖关系。 围绕本案争议的问题，被上诉人盘锦市兴隆台区农村信用合作联社认为，上诉人提供的电费通知单中的户名是赵辉。两张手机截图照片中显示该房屋中无人居住。据此，上诉人提供的上述证据不足以证明其证明目的。证人吴某的二审证人证言不真实。1、上诉人与证人之间系亲属关系，而且证人只是陈述了买卖合同关系，对其他具体情况并不了解，而且证人所陈述的以30万元现金的形式交付购房款也不符合常理。因此证人的陈述不能作为认定是房屋买卖关系的依据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人裴子艳、吴泽峰提出其拥有争议房屋的所有权，其不应从争议房屋内迁出的上诉请求。因本案争议房屋的原所有权人已将争议的房屋，以抵偿其在被上诉人处所借款项的方式，抵偿予了被上诉人，并已协助被上诉人办理了争议房屋的产权变更登记。现上诉人并无充分证据证明其拥有争议房屋的所有权，也无充分证据证明争议房屋的原所有权人与被上诉人之间的抵偿行为违反法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，被上诉人拥有争议房屋的所有权，其要求上诉人从争议房屋内迁出符合法律规定。 综上，一审判决并无不当，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3500元，由上诉人裴子艳、上诉人吴泽峰负担。 本判决为终审判决。 审判长 费 旭 审判员 李宝明 审判员 温 宇 二〇二〇年三月二十七日 书记员 秦楚依