辽宁省庄河市人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0283执异27号异议人（被保全人）：大连万力建筑工程有限公司。住所地：庄河市城关街道世纪大街一段三号。统一社会信用代码91210283728877905U法定代表人：孙玉和，系该公司总经理。异议人（被保全人）：大连雍鑫房地产开发有限公司。住所地：庄河市城关街道世纪大街一段3号。统一社会信用代码91210283787344586W。法定代表人：张景君，系该公司总经理。委托诉讼代理人：隋艳明，男，1987年7月3日出生，汉族，系该公司员工，住庄河市。异议人（被保全人）：张雍，男，1961年7月20日出生，汉族，住大连市沙河口区星海广场E区90号11-6。公民身份号码2102251961××××××××被申请人（申请保全人）：中国银行股份有限公司大连庄河支行。住所地：庄河市城关街道财政委海云天14#。统一社会信用代码912102831188267137。负责人：周志敏，系该行行长。委托诉讼代理人：吴迪、马骋，均系辽宁恒信律师事务所律师。在本院审理被申请人中国银行股份有限公司大连庄河支行（以下简称中行庄河支行）与异议人大连万力建筑工程有限公司（以下简称万力公司）、大连雍鑫房地产开发有限公司（以下简称雍鑫地产）、张雍金融借款合同纠纷一案中，异议人万力公司、雍鑫地产、张雍对执行查封雍鑫地产所有的坐落于庄河市世纪大街一段3号1层、2层；执行查封张雍所有的坐落于庄河市城关街道城关委百合小区3号1单元4层02号、大连沙河口区星海广场E区90号11跃12层6号住宅两套；对执行冻结异议人张雍在中行庄河支行账户28×××52、28×××62、29×××00和30×××20；执行冻结异议人万力公司在中行庄河支行账户28×××22、29×××88和31×××13提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人称，1.请求撤销对异议人雍鑫地产办公楼1层、2层的查封；2.撤销对异议人张雍个人两套房产的查封；3.撤销对异议人张雍在中行庄河支行账户28×××52、28×××62、29×××00和30×××20账户的冻结；4.撤销对异议人万力公司银行账户28×××22、29×××88和31×××13的冻结。事实和理由：2014年4月29日，万力公司与中行庄河支行签订借款合同，并且以雍鑫地产办公楼3层、4层、5层、6层作为抵押物担保借款人民币贰仟万元整（￥20000000.00）。2014年4月28日，中行庄河支行委托大连圣阳房地产土地评估有限公司（以下简称圣阳公司）对雍鑫地产办公楼的3层至6层进行了评估。由圣阳公司出具的评估报告中对雍鑫地产办公楼3层至6层的市场价值为4048万元。（详见后附评估报告大圣评（2014）字第201号）此笔贷款抵押物评估价值已经远超借款额2000万元。2018年10月底偿还了部分本金后，万力公司在中行庄河支行的借款余额变更为1765万元。当时圣阳公司出具的评估报告中抵押物价值为4048万元。（详见附件2大圣评（2017）字第265号）。按抵押物价值与借款额相差2283万元，抵押物价值仍旧是远超借款额。在此期间万力公司及雍鑫地产一直与中行庄河支行保持着良好的合作关系，从贷款发放之日起至2019年10月份万力公司一直保证按期足额的归还每月利息，从未逾期归还一期贷款利息，并且在企业资金严重短缺的情况下还偿还了235万元的贷款本金及接近700万元的贷款利息。2015年10月开始，雍鑫地产与中国银行合作状秀苑小区按揭贷款业务，从2015年10月至2017年11月累计合作按揭贷款137户，发放按揭贷款总额3611万元。为了配合中行庄河支行的各项开户、存款及保险等考核指标，大连万力企业集团所有下属企业无论是雍鑫地产还是万力公司都一直在努力配合银行的工作。但是在2016年及2017年这两年房地产行业不景气的大环境之下，雍鑫地产开发建设的状秀苑小区因为某些外部因素被中行庄河支行认定为烂尾工程并叫停了所有按揭贷款业务。我公司多方努力与中行庄河支行的相关部门协商给予重新开展按揭贷款业务。虽然得到了相关领导的承诺，但是该业务迟迟未得到重启。雍鑫地产在中行庄河支行的按揭贷款保证金户存款余额约150余万元，我们多次催要仍无任何结果。目前状秀苑小区已经为按揭贷款客户办理了《不动产权利证》，已不存在任何风险，但中行庄河支行仍旧不予开展按揭贷款。我公司认为银行拒绝按揭贷款的理由根本不成立，这是对多年友好合作的破坏。中行庄河支行这一不负责的举动，不仅影响了我集团的资金流动性，同时对于其他与我集团有合作关系的商业银行相关业务的拓展也带来了难以估计的损失，直接导致雍鑫地产出售的楼房没有按揭合作银行，销售余款无法按期回笼，建筑公司的施工款项没有后续供给，集团所有相关业务受到严重影响。出于无奈，万力公司已无力偿还中行庄河支行的贷款利息。2019年11月26日，中行庄河支行向庄河市人民法院提出诉讼，并查封了万力公司及雍鑫地产在中行庄河支行的三个账户28×××22、29×××88、31×××13及张雍四个账户28×××52、28×××62、29×××00、30×××20，同时又查封了张雍个人房产两套，分别为庄河市城关街道城关委百合小区3号1单元4层02号房屋、大连市沙河口星海广场E区90号11跃12层6号房屋（总价约1500万元），另有雍鑫地产办公楼1-6层也被查封。依原借款时的担保合同中只涉及雍鑫地产办公楼3层至6层，此次查封将雍鑫地产已经抵押在他行的1层和2层办公楼也进行了查封。目前该案涉及的查封不动产总额远远超出万力公司的贷款额及欠息额的几倍。特别是贵院对张雍个人在大连市沙河口区××广场××区××号房产的查封，因该房屋系大连万丰农林综合开发有限公司向中国建设银行大连五一广场支行借款440万元的抵押物，同时雍鑫地产办公楼1层和2层系大连晨风装饰工程有限公司向庄河汇通村镇银行贷款1900万元的抵押物，该两处房产已经抵押给上述两家银行，同时这两处房产与中行庄河支行此笔涉案贷款没有任何关系。该两笔贷款到期日均为2020年3月初，如果查封不解除将会对两家企业的贷款造成逾期不良，直接影响了两家民营企业的生存和发展，如此下去会造成企业无法继续生存下去甚至倒闭。综上所述，上述请求合理合法，恳请庄河市人民法院给予支持。被申请人称，一、不同意关于对执行异议申请人房产解除查封。1、评估报告不能作为确定房产价值的依据，不能反映房产的真实财产价值。（1）执行异议申请人提交的大圣评（2014）字第201号《评估报告》、大圣评（2017）字第265号《评估报告》作出时间分别为2014年和2017年，评估报告具有时限性，房产的价格具有市场波动性和不确定性。对特定房产的每一次价格评估结论具有时限性。两份评估报告从作出时间上看，距今已经几年，不能客观反映房产的真实价值。2、在中行庄河支行与执行异议申请人金融借款合同纠纷一案中，抵押物不足以清偿债务。中行庄河支行已经保全财产中的部分房产，即位于庄河市世纪大街××、××层房屋，和位于沙河口区××广场××区××号房屋，均在其他银行设有最高额抵押，担保物的实现数额尚不能确定。扣除抵押权人优先受偿部分，是否有剩余价值不确定。本案所查封的财产，需要在执行程序中通过评估、拍卖或变卖，并在优先清偿已设立的担保债权后，剩余价款才能用于清偿本案债务，而执行异议申请人提供的证据，并不能证明剩余价款明显超过标的额。3、被保全财产在执行程序中变现存在一定的不确定性。在强制执行程序中还会发生诸多费用，如评估费、拍卖费、执行费等。是否能够变现，最终实现债权时变现的比率均不确定。4、诉讼保全的目的。对于可能因当事人一方的行为或其他原因，使判决难以执行或造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全，是为了保护利益，是保障将来胜诉判决的执行。如今国家政策是限制房地产业的发展，房屋和土地的价格下行，申请解封的房屋位于庄河地区，房价相对较低，到本案最终判决并执行时，房屋价值无从判断。二、不同意对银行账户解除冻结。1、查封的银行账户内无存款。2、本案保全财产同时有银行账户、房产，财产保全目的在于保障将来生效裁判的执行，对两种财产并存的，就尽量优先采取方便执行的保全措施。相对房产而言，银行账户是方便执行的，更适宜优先财产保全措施。在银行账户金额不足情况下，则查封被申请人名下与差额等值的其他财产。本案已经冻结账户不足以达到保全金额情况下，同时查封相应的其他房产以补足等值差额部分。三、保全财产及抵押物价值暂无法估计，如果现在予以解封，导致将来银行债权无法实现，中国银行是国有独资银行，百分百国有股权，可能导致国有资产损失。四、为避免国有资产损失，即使法院强制解除部分财产保全的查封，请法院考虑中行庄河支行有权决定行使担保权利的行使顺序。中行庄河支行不同意解除对异议申请人名下的，中行庄河支行无抵押权房产的查封，可以考虑解除部分异议申请人就中行庄河支行抵押物的查封。异议申请人已经授权银行自行决定担保权利的行使顺序，即银行可以先选择由保证人承担连带保证责任，后行使抵押权，也可以同时既选择由保证人承担连带保证责任也行使抵押权。在中行庄河支行与执行异议申请人签订的《最高额保证合同》中均有约定。双方签订的《最高额抵押合同》第十六条约定出现违约事件时，银行有权采取银行认为必要的其他措施。如今银行是在行使合同约定的权利，银行要求在抵押物之外保全异议人财产符合合同约定。综合以上，本案中并无证据表明查封明显超标的，法院应予驳回异议申请。本院查明，2019年11月11日，本院受理了原告中行庄河支行（本案被申请人，下同）与被告万力公司、雍鑫地产、张雍（本案三异议人，下同）金融借款合同纠纷一案，在诉讼过程中，根据申请人中行庄河支行的财产保全申请，本院于2019年11月26日作出了（2019）辽0283民初8078号民事裁定书，裁定：一、对被申请人大连万力建筑工程有限公司在中国银行股份有限公司大连庄河支行账户28×××22、29×××88、31×××13予以冻结，冻结存款金额18088174.35元，冻结期限为一年；二、对被申请人张雍在中国银行股份有限公司大连庄河支行账户28×××52、28×××62、29×××00、30×××20予以冻结，冻结存款金额18088174.35元，冻结期限为一年；三、对被申请人张雍所有的坐落于庄河市××街道××小区××单元××房屋、大连市××广场××区××号房屋予以查封，查封期限为三年；四、对被申请人大连雍鑫房地产开发有限公司所有的坐落于庄河市××街道世纪大街××层房屋（所有权证号201708004559）、2层房屋（所有权证号201708004557）、3层房屋（所有权证号201708004558）、4层房屋（所有权证号201708004555）、5层房屋（所有权证号201708004554）、6层房屋（所有权证号201708004556）予以查封，查封期限为三年……。中行庄河支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告万力公司归还借款本金17650000元，归还借款本金的利息、罚息及复利等388174.35元；2.判令被告万力公司承担原告为实现债权而发生的相关费用（已发生的律师费50000元）；3.判令被告雍鑫地产、张雍对上述1、2项请求承担连带清偿责任……。2017年9月6日，在雍鑫地产（作为抵押人）与中行庄河支行（作为抵押权人）签订的《最高额抵押合同》（编号：2017年企抵字80号）中约定的抵押物为：雍鑫地产所有的坐落于庄河市世纪大街一段3号辽（2017）庄河市不动产权第08004554号、辽（2017）庄河市不动产权第08004555号、辽（2017）庄河市不动产权第08004556号和辽（2017）庄河市不动产权第08004558号办公楼。2018年10月26日，万力公司（作为借款人）与中行庄河支行（作为贷款人）签订了《流动资金借款合同》（编号：2018年庄中小借字80号），合同约定的内容包括：一、借款金额为人民币壹仟柒佰陆拾伍万元整；二、本合同项下债务的担保方式为：本合同属于担保人张雍与贷款人签订的编号为2018年个保字80号《最高额保证合同》项下的主合同，由其提供最高额担保。本合同属于担保人雍鑫地产与贷款人签订的编号为2018年企保字80号《最高额保证合同》项下的主合同，由其提供最高额担保。本合同属于担保人雍鑫地产与贷款人签订的编号为2017年企抵字80号《最高额抵押合同》项下的主合同，由其提供最高额担保……。2014年4月28日，经万力公司委托，大连圣阳房地产土地评估有限公司对坐落于庄河市世纪大街一段3号雍鑫地产综合楼第3-6层及土地证号为庄国用（2014）第01074、01075、01076和01077号的四宗土地的抵押价值进行了评估，结论为：估价对象的抵押价值为4048万元（其中土地价值为166万元，建筑物价值为3882万元）。2017年7月5日，万力公司又委托大连圣阳房地产土地评估有限公司对同一估价对象的抵押价值进行评估，结论为：估价对象市场价值取整为4048万元（含土地价值）。上述两份估价报告的有效期限均为：本报告自完成之日起有效期为壹年。在上述报告中，大连圣阳房地产土地评估有限公司均提供了公司和估价师的相关资质证书。经查询，万力公司在中行庄河支行的账户28×××22于2019年5月22日已被其他法院冻结；另两个账户29×××88、31×××13因账户名字不符，不予冻结。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对法规标题对外贸易经济合作部、卫生部、海关总署、国家环境保护总局、国家出入境检验检疫局、国家国内贸易局、国家工商行政管理局公告(一九九九年第9号)－－关于解除对制定机关对外经济贸易部,卫生部,中华人民共和国海关总署,国家环境保护总局,国家出入境检验检疫局,国家国内贸易局效力等级部门规范性文件公布日期1999.10.25时效性现行有效超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”本案中，中行庄河支行向本院提出诉讼主张的标的额约为18088174.35元，雍鑫地产作为借款抵押人提供的抵押物价值在2014年和2017年均被有关部门估价为4048万元，鉴于不动产固定性和稳定性的特点，且该抵押物上未设定其他权利负担，即便第二次估价报告超过有效期限，但抵押物的价值仍远远超出中行庄河支行主张的标的额，足以清偿将来生效法律文书确定的债权数额，中行庄河支行申请对案涉抵押财产之外的财产采取保全措施，明显属超标的额查封、扣押、冻结，故对异议人要求撤销对雍鑫地产所有的坐落于庄河市世纪大街一段3号1层房屋（所有权证号201708004559）和2层房屋（所有权证号201708004557）的查封、撤销对张雍所有的坐落于庄河市城关街道城关委百合小区3号1单元4层02号房屋和大连市沙河口区××广场××区××号房屋的查封、解除对张雍在中行庄河支行账户28×××52、28×××62、29×××00、30×××20冻结的异议请求，本院予以支持。但万力公司在中行庄河支行的账户28×××22于2019年5月22日已被其他法院冻结，在本案中系轮候冻结，性质上不属于正式冻结，并不并产生正式冻结的效力；且另两个账户29×××88、31×××13因账户名字不符，并没有予以冻结，故对异议人要求解除对上述三个账户冻结的异议请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条规定，裁定如下：一、撤销本院（2019）辽0283民初8078号民事裁定书中的第二项和第三项；二、变更本院（2019）辽0283民初8078号民事裁定书中的第四项，对被申请人大连雍鑫房地产开发有限公司所有的坐落于庄河市城关街道世纪大街一段3号3层房屋（所有权证号201708004558）、4层房屋（所有权证号201708004555）、5层房屋（所有权证号201708004554）、6层房屋（所有权证号201708004556）予以查封，查封期限为三年；三、驳回异议人大连万力建筑工程有限公司、大连雍鑫房地产开发有限公司和张雍的其他异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向大连市中级人民法院申请复议。审判长 曹 平审判员 孙雪梅审判员 张维唯二〇二〇年三月二十七日书记员 颜建华