甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终229号上诉人（原审原告）：魏念明，男，1990年9月13日出生，汉族，住甘肃省皋兰县。委托诉讼代理人：魏兴仪（系上诉人之父），男，1966年6月19日出生，汉族,住甘肃省皋兰县。被上诉人（原审被告）：甘肃北泰房地产开发有限公司，住所地甘肃省皋兰县石洞镇名藩大道无号（槐花路口）01层106室。法定代表人：许杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋舒柳，该公司经理。上诉人魏念明因与被上诉人甘肃北泰房地产开发有限公司（简称北泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市皋兰县人民法院(2019)甘0122民初972号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。魏念明提出上诉请求：1.改判由北泰公司按照合同约定以总房价的日万分之五支付我自2018年8月31日至2019年8月15日的逾期交房违约金74371元；2.本案诉讼费由北泰公司承担。事实和理由：本案双方于2018年2月12日签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，北泰公司迟迟不能交付房屋，距离约定交房日期2018年2月12日长达一年有余，无奈一家老小只能租房居住。我起诉后，原审判决北泰公司按照年利率6%向我支付迟延违约金，我不能接受。因为双方的合同约定是明确的，不违反法律规定，我的损失不止这些。故要求支持上诉请求，并按一审继续履行合同。北泰公司辩称，原审判决公正合理，应予维持。我方要求对方办理交房手续，领取房屋钥匙，但对方以种种借口拒绝，至今未办理入住手续。我方一直在积极履行合同，对方所述不属实。魏念明向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同；2.判令被告支付原告逾期交房违约金74371元(自2018年8月30日第二日起至2019年8月15日，计11个月,基数以房屋总房款的万分之五)；3.本案诉讼费依法由被告承担。一审法院认定的事实：2018年2月12日，原、被告签订编号为2018预06091的《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的位于皋兰县房屋，价款为450739元。合同中约定了各项权利义务关系，付款时间，交房时间，违约责任等条款。合同第八条交付期限：出卖人应当在2018年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条出卖人违约逾期交付的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告向被告交付了全部房屋价款450739元。在2018年8月30日前被告未向原告交付房屋，酿成纠纷。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，已履行了合同约定的主要义务。根据双方签订的合同约定，被告应在2018年8月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，将符合合同约定的商品房交付给原告使用。被告未能按约履行商品房交付义务，显属违约，应承担相应的违约责任。原告主张继续履行合同，要求被告交房，并要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金的计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”,违约金应当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。居住系房屋的基本功能，租金损失应属被告逾期交房造成原告的可得利益损失，且为双方在订立房屋买卖合同时所能预见。双方所约定逾期交房违约金按已付房款的每日万分之五计算，该计算标准较案涉房屋当地同类房屋租金显然过高，依法应予调整，且被告亦请求酌情调整，故对于违约金的计算标准，依据上述司法解释的规定，并参照当地同类房屋的租金水平，本院酌情调整为按年利率6%计算，以已付房款450739元为基数，自合同约定的最后交房期限届满次日即2018年9月1日起暂计至2019年8月15日为24451元。被告抗辩遭遇不可抗力因素迟延了交房，所提供的证据不足以证明其所主张的事实，本院对被告的抗辩理由不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下:一、原告魏念明与被告甘肃北泰房地产开发有限公司于2018年2月12日签订的编号为2018预06091的《商品房买卖合同》继续履行；二、被告甘肃北泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏念明逾期交房违约金24451元(暂计至2019年8月15日);三、驳回原告魏念明的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费830元，由被告甘肃北泰房地产开发有限公司负担。经本院二审审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为一审法院认为双方约定的违约金过高并予以降低是否适当。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院认定双方约定的违约金过高的参考依据为涉房屋当地同类房屋租金，本院认为其参考因素过于片面。首先,上诉人除此租金损失外，其损失还应包括已向北泰公司支付的购房全款450739元产生的利息；其次双方签订的《商品房买卖合同》系北泰公司制作的制式合同，其对自己的承诺更应诚实守信，合同对双方的迟延交付违约金约定计算比率均为日万分之五，北泰公司依约履行违约责任更符合公平原则；再次，北泰公司迟延交房的过错在其自身，对方严格履行了合同义务，不存在过错；最后，参照我国对民间借贷最高利息约定的规定，双方的约定并未超出该规定，故双方约定的违约金并非过高，北泰公司应依约向对方支付迟延交房违约金，本院对一审的认定予以纠正。对于北泰公司辩称对方后来迟迟不办理入住手续的抗辩理由，因北泰公司承认2019年8月15日之前涉案房屋并未完工，对方仅主张此前的违约金，故北泰公司的该抗辩理由与本案无关，不予采纳。综上所述，上诉人魏念明上诉请求成立。依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持甘肃省皋兰县人民法院(2019)甘0122民初972号民事判决主文第一项；二、撤销甘肃省皋兰县人民法院(2019)甘0122民初972号民事判决主文第三项；三、改判甘肃省皋兰县人民法院(2019)甘0122民初972号民事判决主文第二项为，被上诉人甘肃北泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人魏念明支付逾期交房违约金74371元(以房屋总价款450739元为基数，按照日万分之五自2018年8月31日计算至2019年8月15日，共11个月）。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费830元，二审案件受理费1048元，共计1878元，由被上诉人甘肃北泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 冯 诚审判员 邵云翮审判员 周瑞芹二〇二〇年三月三日书记员 卢淑娟