四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0113民初3841号 原告（反诉被告）：成都川信汇金企业管理有限公司，住所地成都市高新区天府大道北段1480号9号楼3栋4层9号附1号。 法定代表人：王飞宇，总经理。 委托诉讼代理人：唐向丽，女，公司员工。 委托诉讼代理人：魏孟，四川盛豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都金泉房地产开发有限公司，住所地成都市青白江区华金大道三段2-18号。 法定代表人：肖安辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘云珍，四川红盾律师事务所律师。 原告成都川信汇金企业管理有限公司（以下简称川信公司）与被告成都金泉房地产开发有限公司（以下简称金泉公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，金泉公司于2019年12月30日对川信公司提起反诉，本院依法予以受理并适用简易程序于2020年1月13日公开开庭进行了合并审理。川信公司的委托诉讼代理人唐向丽、魏孟和金泉公司的委托诉讼代理人徐欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 川信公司向本院提出诉讼请求：1．金泉公司向川信公司支付佣金207156元；2．金泉公司向川信公司返还保证金500000元（资金占用费暂按同期贷款利率4.35%计算，其中100万元从2019年9月1日至9月20日资金占用费2299元；其中100万元从2019年11月1日至11月6日资金占用费726元；其中50万元从2019年11月6日计算至实际支付之日，暂计算至具状日资金占用费为1980元）；3.金泉公司承担诉讼费、保全费。诉讼过程中，川信公司变更其第1、2项诉讼请求为：1.金泉公司向川信公司支付佣金313401.84元；2.金泉公司向川信公司支付资金占用费8877元（资金占用费暂按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，其中100万元从2019年9月3日至9月20日的资金占用费为1960元，100万元从2019年10月13日至11月6日的资金占用费为2767元，50万元从2019年11月6日至2020年1月17日为4150元）。事实与理由：川信公司与金泉公司于2019年7月10日签订了《销售代理合同》，约定金泉公司就成都市青白江区金龙广场商业项目委托独家销售代理商，由川信公司全权负责金龙广场商业项目的销售工作。双方约定了销售结算方式，并安排各自的财务负责人进行签字确认。截止具状日止，金泉公司仍欠付313401.84元佣金未向川信公司结算。同时，川信公司按合同约定向金泉公司支付了200万元保证金，双方约定当川信公司累计完成2000万元回款后，金泉公司应当退还。若逾期退还保证金，按同期贷款利率计算资金占用费。基于上述事实和理由，川信公司诉至法院。 金泉公司辩称，按照双方签订的《销售代理合同》第4.2条约定，川信公司每周任务是250万元，按周考核及结算。经过计算，金泉公司不仅不欠佣金，反而还超付了。至于支付保证金的资金占用利息，按照双方约定，川信公司作为独家代理商，要投入专业团队，严格按照约定履行义务，但是川信公司时至今日没有履行义务，导致项目严重滞销，金泉公司有权拒绝退还保证金。同时双方在佣金金额上存在争议，还存在川信公司应该退还佣金的情况。基于上述情况，金泉公司不应承担资金占用利息。此外，根据合同约定，川信公司应在双方确定的最低价格以上销售，但川信公司有3套房屋存在低于最低价的情况。按照约定，川信公司应当补差，合计33,600.05元。该补差部分应当从金泉公司应支付的款项中扣除。 金泉公司向本院提出反诉请求：1．川信公司退还金泉公司多支付的销售佣金222258.4元及资金占用利息（该利息从反诉之日起，以222258.4元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清为止）；2．本案的反诉费用由川信公司承担。事实和理由：2019年7月10日，金泉公司与川信公司签订《销售代理合同》，金泉公司委托川信公司作为独家销售代理商，对金泉公司开发的位于成都市青白江区金龙广场项目进行销售代理事宜。合同约定前期筹备期为2019年7月8日至2019年7月31日，委托销售期限为2019年8月1日至2020年7月31日。双方在合同中还约定，川信公司每周（七个自然日）任务250万元，金泉公司对川信公司的考核按周考核及结算。川信公司完成250万元／周的销售回款任务时，金泉公司按照销售回款的25%支付佣金；若未达到250万元／周的销售回款任务时，金泉公司按照销售回款的20%支付佣金。合同签订后，川信公司从2019年8月起开展房屋销售事宜。现双方对每日的销售回款金额没有争议，但对应支付给川信公司的佣金金额存在争议。经金泉公司按照合同约定计算，应支付给川信公司的总额为6479332.6元，金泉公司已实际支付6701591元，超额支付222258.4元，川信公司应当退还金泉公司多支付的佣金。现双方就退还佣金事宜协商未果，金泉公司提起反诉，请求予以支持。 川信公司对金泉公司的反诉辩称，对金泉公司主张的部分事实无异议，如对金泉公司已经支付6,701,591元佣金的事实无异议，但对佣金计算方式有异议。金泉公司漏算了佣金，应当支付川信公司所诉请的佣金。至于金泉公司提出的突破底价销售的问题，该金额已经金泉公司确认，是双方协商一致的结果，并非川信公司违约，也不应纳入本案一并解决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了销售代理合同、网上银行电子回单、佣金结算明细表、请款函等证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月10日，金泉公司作为甲方、委托方，川信公司作为乙方、受托方，就金泉公司委托川信公司为其投资开发的成都市青白江区金龙广场项目进行销售代理事宜，而签订《销售代理合同》。合同第2.1条约定：“甲方委托乙方作为本项目的独家销售代理商，在合作期间由乙方全权负责本项目的销售工作，甲方根据其签订的销售合同对购房者承担法律责任。”合同第3条约定：“3.1前期筹备期：2019年7月8日至2019年7月31日。3.2委托期限：【2019年8月1日至2020年7月31日（法定解除除外）】。”合同第4条约定：“4.1委托期限内销售目标任务为达到1.2亿元（大写：壹亿贰仟万元整）。4.2甲乙双方确认，本合同项下总任务1.2亿分解到每周（7个自然日）乙方每周任务为250万元（大写：贰佰伍拾万元），甲方对乙方的考核按周考核及结算。”合同第5.4条约定：“本合同有效期内，甲方指定授权代表：李远……作为甲方全权代表，签字确认与乙方的所有文件。”合同第5.7条约定：“甲方应按本合同约定的时间、方式向乙方及时、全额支付所约定的佣金，若未按时支付，则按照本合同违约条款相关规定由甲方支付乙方违约金。”合同第5.9条约定：“甲方负责派驻财务收款人员及合同审核网签人员进驻售楼处协助收取房款或定金及开展合同审核网签工作。”合同第5.11条约定：“甲方以甲方名义设立账户，该账户专项用于乙方收取应得佣金，由乙方掌握账户秘钥及Ｕ盾，未经乙方同意，甲方不得更改密码，不得挂失Ｕ盾。乙方按照所收款项向甲方开具发票。”合同第6.1条约定：“甲乙双方独自安排财务人员，每天双方及时核对购房者支付到账金额，以便于双方每日结算。”合同第6.3条约定：“乙方接受甲方委托，保证对本项目投入专业团队，并保证专业团队的稳定性；乙方保证本项目投入160人、车辆20台，相关成本费用由乙方承担。当销售金额累计达到一亿元整时，乙方有权视情况调整销售方案，包括增减人员、调整销售节奏等。”合同第6.8条约定：“本合同有效期内，乙方指定授权代表：马林……作为乙方销售代表，签字确认与甲方的所有销售文件。乙方指定授权代表：王飞宇……作为乙方全权代表签字确认与甲方所有法律文件。”合同第6.9条约定：“对经甲方确认过的文件、资料、图表、信息等，均由甲方自行承担责任。”合同第6.10条约定：“本协议生效后5日内，乙方向甲方支付保证金200万元。当乙方累计完成1000万回款后，甲方应在2日内退还乙方100万元。当乙方累计完成2000万回款后，甲方应在2日内退还乙方剩余保证金。若甲方逾期退还保证金的，按同期贷款利率计算资金占用费。若甲方未按约定退还保证金，乙方有权暂停工作。”合同第9.1条约定：“代理佣金＝销售回款金额＊25%，甲乙双方每日暂按销售回款金额的20%结算佣金，乙方使用Ｕ盾等进行划款。”合同第9.2条约定：“乙方每周销售任务为250万，当任务完成后，在完成任务后次周按销售回款的25%结算佣金，即甲方应补充支付5%的佣金。未完成任务则按销售回款的20%结佣，若下一周超额完成当周销售任务的，超额部分用于补充前周未完成任务，如仍有结余，累计计算至后续任务金额。以后每月、每季度、每半年、直至整个合同期内，如乙方累计完成每周250万的销售任务，甲方均应补充支付之前未结算的5%佣金。”合同第9.3条约定：“用于抵债的房源以及甲方指定关系户不超过委托销售房源的20%，就关系户所购的房源，甲方按2000元／套向乙方支付补贴费用。”合同第9.4条约定：“乙方当月销售回款超过1000万元的，对超过部分乙方按3%收取奖励佣金。”合同第10.1条约定：“销售代理佣金支付按乙方应得佣金当大于等于20万元时，由乙方使用甲方提供给乙方的专用账户在销售现场直接收取，甲乙双方财务人员均应做好往来账目，以备双方审核。”合同第12.2条约定：“双方修改、变更、终止本合同，应协商一致并以书面形式进行。本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。” 合同签订后，川信公司进驻金龙广场售楼处，并依约向金泉公司支付了保证金200万元。2019年7月28日，川信公司开始房屋销售工作并于当天售出了第一套房屋。自2019年7月28日起，分别截至2019年8月31日、10月10日、11月19日，川信公司完成的销售额为10,031,439元、20,714,885元、29,229,866元。其中，7月28日至8月27日的销售额为7,618,252元，8月28日至9月27日的销售额为7,967,728元，9月28日至10月27日的销售额为8,830,172元，10月28日至11月19日的销售额为4,813,714元。 在委托川信公司售房期间，金泉公司安排了财务人员夏雪进驻售楼部。夏雪与川信公司先后签订了多份《商业销售日佣金结算明细表》和《周佣金结算总表（7.28-8.4）》、《8月佣金结算明细表》等，对当期已收房款金额、应结算佣金数额等情况进行了签字确认。其中，夏雪签字确认，将2019年7月28日至7月31日的4天销售额计入2019年8月的佣金并按25%的比例对应付佣金进行结算。双方合作期间，川信公司通过金泉公司此前授权的专用账户，使用U盾划款收取了佣金共计6,701,591元。2019年9月20日、11月6日和2020年1月17日，金泉公司分别向川信公司退还了保证金100万元、50万元、50万元。 本院认为，川信公司与金泉公司签订的《销售代理合同》和双方基于该合同形成的委托合同关系，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。在本案中，川信公司与金泉公司就佣金计算方式和具体金额发生争议，即是否应按金泉公司财务人员夏雪签字确认的情况计付佣金，夏雪的行为是否对金泉公司有约束力。对此，本院认为，金泉公司的相关抗辩成立，应依照双方在合同中明确约定的方式计算佣金，具体理由有以下两个方面：第一，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款规定，职务代理必须要求行为人在单位具有相应的职务，且在其职权范围内实施法律行为。而夏雪作为金泉公司派出的财务人员，其职责已经由《销售代理合同》明确和限制，即依合同第5.9条、第6.1条、第10.1条约定，负责协助收取房款或定金，及时核对购房者支付到账金额，并在川信公司现场收取佣金时做好往来账目“以备双方审核”，并不包含确认和结算佣金的职责。结合双方已在合同中彼此明确各自授权代表并明确财务人员的签字还需要“双方审核”的情况，应当认定夏雪的佣金结算行为已经超出了其职权范围，且对夏雪的职权范围限制已经明确记载于合同之中，川信公司不属于《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第二款规定的善意相对人，夏雪的佣金结算行为对金泉公司没有约束力。第二，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条规定和《销售代理合同》第12.2条约定，双方变更合同应协商一致并以书面形式进行，且必须对合同变更的内容作出明确的约定，否则不能认为合同已被变更。双方已在合同第4条和第9条明确约定了佣金计算方式，即以每周250万元销售额作为基准，按周考核及结算，并分别设定了20%和25%两档佣金计取比例。出于确立和维护书面合同的较高证明力，借此传达和树立重诺守信的价值导向，应当将此约定作为明晰双方权利义务边界的逻辑起点和基本依据。仅在确有充分证据证明双方实际履行行为与书面合同表现的意思表示出现显著差异时，才可视为有效变更。但在合同履行过程中，川信公司已经收取的佣金系其自行划款，在每次扣划前并未得到金泉公司的明确同意和主动确认，且没有其他证据表明双方变更了合同第4条和第9条确定的佣金计算方式，不能认定金泉公司同意将2019年7月28日至7月31日的4天销售额计入2019年8月的佣金并整体按25%的比例对应付佣金进行结算。因此，本案仍应按合同约定的方式计算佣金，即按20%或25%计算的佣金和当月销售额超过1,000万元部分3%的奖励佣金。对于前者，本院核算为6,595,973.2元（具体计算方式见本判决书附件）；对于后者，因川信公司于2019年7月28日至8月27日、8月28日至9月27日、9月28日至10月27日、10月28日至11月19日期间完成的销售额均未超过1,000万元，依约不予计取。故金泉公司依约应向川信公司支付佣金6,595,973.2元，而川信公司已经扣划6,701,591元，对于多收取的105,617.8元，川信公司应予退还。至于金泉公司主张的资金占用利息，系川信公司给金泉公司造成的资金占用损失，本院予以支持，即以105,617.8元为基数，自2019年12月30日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），计至川信公司退还该款之日。 关于逾期退还保证金的资金占用费。川信公司分别于2019年8月31日、10月10日达到1,000万元、2,000万元销售额，金泉公司应依约于2019年9月2日前退还100万元保证金，另外100万元保证金应于2019年10月12日前退还，但金泉公司实际于2019年9月20日、11月6日和2020年1月17日分别退还100万元、50万元、50万元。在双方并未明确约定退还保证金的其他条件情况下，金泉公司构成逾期退还保证金的违约行为，应依约向川信公司支付资金占用费。因双方约定的计息标准即同期贷款利率已自2019年9月20日起被LPR替代，双方并未约定新的标准，结合川信公司的主张，本院酌情按年利率4.15%，支持资金占用费8,876元（100万元×17天×4.15%/360天＋50万元×24天×4.15%/360天＋50万元×96天×4.15%/360天）。至于金泉公司所述川信公司低于最低销售价销售而应补差的问题，金泉公司并未将其作为反诉请求主张，川信公司也明确表示不同意纳入本案一并处理，故本案不作处理，金泉公司可另行主张。 综上所述，川信公司应向金泉公司退还销售佣金105,617.8元并支付相应的资金占用利息，金泉公司亦应向川信公司支付资金占用费8,876元；对川信公司、金泉公司主张的其他诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下： 一、成都川信汇金企业管理有限公司向成都金泉房地产开发有限公司退还销售佣金105,617.8元并支付资金占用利息（该利息自2019年12月30日起，以105,617.8元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至成都川信汇金企业管理有限公司退还该款之日）； 二、成都金泉房地产开发有限公司向成都川信汇金企业管理有限公司支付资金占用费8,876元； 以上一、二项品叠后，由成都川信汇金企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都金泉房地产开发有限公司退还销售佣金96,741.8元并支付资金占用利息（该利息自2019年12月30日起，以96,741.8元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至成都川信汇金企业管理有限公司退还该款之日）； 三、驳回成都川信汇金企业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回成都金泉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5,446元、保全费4,527元，本院退还案件受理费2,379元后，由成都川信汇金企业管理有限公司负担7,000元，成都金泉房地产开发有限公司负担594元；反诉案件受理费2,317元，由成都川信汇金企业管理有限公司负担1,200元，成都金泉房地产开发有限公司负担1,117元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  江 铮 二〇二〇年三月二十三日 法官助理  李定峰 书 记 员  郑 勉                            附件：佣金计算表                               周数                       日期                       当日销售额                       当周销售额                       当周差额                       当周调整销售额                       计收比例                       当周应得佣金                               第一周                       7月28日                       163,500                       1954303                       -545697                       2500000                       25%                       625000                               7月29日                       218,000                               7月30日                       0                               7月31日                       513,000                               8月1日                       332,278                               8月2日                       514,230                               8月3日                       213,295                               第二周                       8月4日                       933,269                       2971051                       471051                       2500000                       25%                       625000                               8月5日                       647,384                               8月6日                       660,998                               8月7日                       142,213                               8月8日                       277,000                               8月9日                       0                               8月10日                       310,187                               第三周                       8月11日                       0                       834415                       -1665585                       2500000                       25%                       625000                               8月12日                       103,615                               8月13日                       378,000                               8月14日                       0                               8月15日                       0                               8月16日                       322,800                               8月17日                       30,000                               第四周                       8月18日                       0                       1268571                       -1231429                       1865655                       20%                       373131                               8月19日                       311,888                               8月20日                       317,683                               8月21日                       0                               8月22日                       0                               8月23日                       210,000                               8月24日                       429,000                               第五周                       8月25日                       0                       3003099                       503099                       2500000                       25%                       625000                               8月26日                       244,886                               8月27日                       345,026                               8月28日                       189,413                               8月29日                       998,051                               8月30日                       805,723                               8月31日                       420,000                               第六周                       9月1日                       0                       903919                       -1596081                       903919                       20%                       180783.8                               9月2日                       0                               9月3日                       365,171                               9月4日                       0                               9月5日                       538,748                               9月6日                       0                               9月7日                       0                               第七周                       9月8日                       0                       657916                       -1842084                       657916                       20%                       131583.2                               9月9日                       0                               9月10日                       0                               9月11日                       0                               9月12日                       512,916                               9月13日                       0                               9月14日                       145,000                               第八周                       9月15日                       827,540                       2085075                       -414925                       2085075                       20%                       417015                               9月16日                       0                               9月17日                       642,535                               9月18日                       250,000                               9月19日                       185,000                               9月20日                       0                               9月21日                       180,000                               第九周                       9月22日                       200,000                       2295167                       -204833                       2295167                       20%                       459033.4                               9月23日                       0                               9月24日                       773,008                               9月25日                       0                               9月26日                       314,800                               9月27日                       619,823                               9月28日                       387,536                               第十周                       9月29日                       0                       834445                       -1665555                       834445                       20%                       166889                               9月30日                       316,000                               10月1日                       0                               10月2日                       138,994                               10月3日                       176,451                               10月4日                       0                               10月5日                       203,000                               第十一周                       10月6日                       259,000                       3906924                       1406924                       2500000                       25%                       625000                               10月7日                       220,000                               10月8日                       1,823,440                               10月9日                       0                               10月10日                       1,604,484                               10月11日                       0                               10月12日                       0                               第十二周                       10月13日                       0                       1754807                       -745193                       1754807                       20%                       350961.4                               10月14日                       480,000                               10月15日                       207,013                               10月16日                       216,595                               10月17日                       0                               10月18日                       0                               10月19日                       851,199                               第十三周                       10月20日                       160,000                       1946460                       -553540                       1946460                       20%                       389292                               10月21日                       370,000                               10月22日                       195,000                               10月23日                       205,000                               10月24日                       200,000                               10月25日                       596,460                               10月26日                       220,000                               第十四周                       10月27日                       0                       2927292                       427292                       2500000                       25%                       625000                               10月28日                       250,000                               10月29日                       1,094,861                               10月30日                       461,252                               10月31日                       319,000                               11月1日                       802,179                               11月2日                       0                               第十五周                       11月3日—9日                       0                       0                       -2500000                       0                       20%                       0                               第十六周                       11月10日                       188,000                       1686422                       -813578                       1686422                       20%                       337284.4                               11月11日                       179,629                               11月12日                       340,000                               11月13日                       182,793                               11月14日                       0                               11月15日                       796,000                               11月16日                       0                               第十七周                       11月17日                       0                       200000                       -2300000                       200000                       20%                       40000                               11月18日                       0                               11月19日                       200,000                               合计                       29229866元                       29229866元                                             29229866元                                             6595973.2元                制表说明：1.“当周差额”是指当周销售额与每周250万元考核目标的差额；2.“当周调整销售额”是指依据《销售代理合同》第9.2条约定，将各周超出250万元目标任务的销售额部分抵充相应未完成部分的调整结果。