广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初2546号原告（反诉被告）：广州金震园林景观工程有限公司，住所地广州市白云区京溪麒麟路66号01房。法定代表人：刘溢球。委托诉讼代理人：黄小东，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王新明，男，1981年11月30日出生，汉族，身份证住址河南省博爱县。委托诉讼代理人：程中良，广东兴功律师事务所律师。委托诉讼代理人：安娜，广东兴功律师事务所实习律师。原告广州金震园林景观工程有限公司（反诉被告，以下简称原告）与被告王新明（反诉原告，以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州金震园林景观工程有限公司的委托诉讼代理人黄小东，被告王新明及其委托诉讼代理人程中良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州金震园林景观工程有限公司向本院提出诉讼请求:1.我司与被告签订的《租赁合同》于2019年1月20日终止，被告腾空涉案物业并交还我司，我司已收取的履约保证金6000元不予退还；2、被告支付2019年1月21日起至交还房屋之日止的房屋占用费（按5000元/月计算，截至2019年12月20日止被告应支付55000元）；3、被告支付逾期付款违约金，以应交未交租金额为基数按每月2%的标准，计算至实际清偿之日止（自2019年1月1日起以5000元为基数，2019年2月1日起以10000元为基数，2019年3月1日起以15000元为基数，以此类推）；4、本案律师费15000元、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月20日，我司与被告签订《租赁合同》，约定被告（乙方）承租我司（甲方）位于广州市白云区京溪麒麟路64号03房之二（自编之二）（以下简称涉案商铺），租期1年即自2018年1月20日起至2019年1月20日止，每月租金3000元，每月1日支付下个月租金，如逾期30日交付租金，每逾期1日，被告按未交租金额2%支付违约金。被告需续租的，提前30日提出，双方另行签订合同。合同签订后，我司交付涉案商铺予被告使用，被告依约支付租金。租期届满前，被告未提前30日与我司协商续约事宜，租期届满后双方亦未重新签订租赁合同。我司通过向被告发送《通知函》、《律师函》，要求被告腾空并交还涉案房屋。截止今日，被告既未签订新合同，亦未交还涉案商铺。为此，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对被告王新明的反诉请求，原告广州金震园林景观工程有限公司辩称，被告属于违反合约行为，理应收缴其保证金6000元，装修费20万，与本案无关；租金36000元，在合同期间被告已使用租赁场地，不应予以返还。被告王新明辩称，我认为我与原告之间的合同，无论是无效、可撤销或者法院依法解除，原告都应当退还履约保证金6000元。第二，涉案租赁合同到期后，涉案房屋一直被原告断水、断电、锁门，涉案房屋处于原告控制之下，不存在房屋占用费问题，且该房屋也一直存在漏水状态，因此不应当支付房屋占用费用。第三、关于逾期付款违约金的问题。我不存在逾期付款的行为，即便书面租赁合同到期后，我已于2019年1月21日支付了6000元，是原告放弃收取，因此我不存在违约情况。第四、原告支付的律师费与我没有任何关系，不应当由我支付。另，租赁期限内，因原告未能提供房屋权属相关材料，导致我不能办理营业执照，无法正常经营及涉案房屋漏水维修问题双方发生争执。涉案的租赁合同到期后，原告单方涨租金两倍，我继续支付原约定租金，但原告拒收，并以我不交租金为由，以断水断电锁门等手段逼迫我搬离，故我现提出如下反诉请求：1、原告返还给我履约保证金6000元；2、原告赔偿我装修等损失20万元；3、原告返还租金36000元；若法院判令我需要支付占用期间费用的，租赁期间支付的租赁费用抵销我搬离前房屋占用期间费用（即我无须再支付2019年1月21日至交还房屋之日的房屋占用费用）；4、本案诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市白云区京溪麒麟路64号03房之二（自编之二）（以下简称涉案商铺）出租给乙方。租赁建筑面积为80平方米（含分摊）；租赁期限自2018年1月20日起至2019年1月20日止。租期1年，租金是3000元/月；自本合同签订之日起十个工作日内，乙方须向甲方支付履约保证金6000元整及首笔租金3000元，合计9000元；租赁期满或双方同意解除合同时，乙方结清所有租金、且乙方无任何违约行为并完全离场的情况下，经乙方书面提出五个工作日内，甲方应无息退还乙方履约保证金；乙方应按时交给租金，逾期交付租金不超过30日的，每逾期一日，乙方须按应交未交租金额的2%向甲方支付违约金；租赁期届满、或因乙方严重违约甲方单方解除租赁合同的，或甲乙双方经协商提前终止租赁合同、装修入墙、入地、天花吊顶内部分及空调、供水、供电等设施均无偿归甲方所有，乙方不得拆除，甲方也不要求乙方拆除；租赁期届满、乙方如需继续承租甲方租赁物业的，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同；等等。上述合同签订后，被告向原告支付6000元履约保证金并进场实际使用涉案商铺。租赁期间，被告曾就涉案商铺的漏水问题及公司办理注册手续问题与案外人陈月明及刘震球沟通，案外人刘震球通过微信回复“这里是公共地方，街道出不了临场证，不作办公用途”。2019年1月20日，原、被告之间就涉案商铺签订的租赁合同期限届满，同月21日，被告向原告支付两个月租金即6000元，原告拒收。2019年3月13日，原告委托广东凌信律师事务所律师向被告发出《律师函》，函告被告因租赁期限届满，限期收到函件3日内与原告签订新的租赁合同，租金5000元/月，如被告不同意新的租金条件，则需收到函件3日内搬离租赁场所，并要求被告付清自2019年1月20日至支付之日期间违法占用物业的使用费，费用为5000元/月。该《律师函》于2019年3月14日签收。2019年3月19日，原告于涉案商铺张贴《通知函》，告知被告其因未与原告签订新的租赁合同且至今仍占用涉案商铺，要求被告于收到《通知函》之日起3日内退出涉案商铺并支付占用费及违约金，如被告未能在限期内付清占用费并清理物品退场，原告将采取包括但不限于断电锁门及指派专人催收使用费用并清退租赁场所的法律措施。2019年4月29日，原告再次于涉案商铺张贴《通知函》，内同同上。被告为证实其为装修涉案商铺花费了200000元，向本院提交了收款收据及涂饰工程结算书。2020年3月10日上午，本院组织原、被告双方到涉案商铺进行现场勘验，勘验结果：涉案商铺为被告所经营的珠宝公司，大门已加锁，该锁为被告所加。场地内摆放有被告装修的柜子用于存放所经营的物品。被告物品尚未搬走，场地内有灯光，可用电。审理过程中，被告申请对涉案商铺的装修进行鉴定以确定装修价值。原告确认被告租赁期限内的租金均已交齐。本院认为，原、被告于2018年1月20日签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，内容无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定的租赁期限为2018年1月20日至2019年1月20日，双方亦实际履约至2019年1月20日，被告抗辩称原告承诺其合同到期后租金不变且继续出租涉案商铺给其使用，但并未提供相关证据予以支持，其应承担举证不能的不利后果，故被告上述意见本院不予采纳，原、被告所签订《租赁合同》已于租赁期满时即2019年1月20日履行完毕，合同终止。故原告要求被告腾空涉案物业并交还原告的诉讼请求合理合法，本院予以支持。因合同履行期限届满，被告于履约期内并无违约事由，故本院对于被告反诉请求原告退还履约保证金6000元的诉讼请求予以支持，对原告请求不予退还履约保证金的诉讼请求不予支持。关于占用涉案商铺期间的使用费问题。因合同履行期限届满后被告仍占有使用涉案商铺，故对于原告要求被告支付自2019年1月21日起至实际交还涉案商铺之日止的使用费的诉讼请求本院予以支持。因被告陈述涉案商铺在合同履行期限届满后不久就被原告断电，结合原告向被告所发出的《通知函》亦明示被告如未在限期内搬离涉案商铺其将采取断电锁门等措施，本院对被告陈述涉案商铺在租赁期限届满后因断电无法正常经营使用的意见予以采纳。故占有使用费应分两个时间段计算：其中2019年1月21日至2019年3月22日的使用费参照合同约定的租金标准每月3000元计付；2019年3月23日至实际返还涉案商铺之日的使用费本院酌情调整为参照合同约定租金标准的50%，即每月1500元计付。关于原告要求被告支付违约金的问题。原告以被告逾期未返还涉案商铺为由要求支付违约金，因原告与被告签订的《租赁合同》中，并未有关于被告逾期返还涉案商铺应向原告支付违约金的约定，故原告要求被告支付逾期付款违约金缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告承担律师费的问题。因双方签订的合同中并无承担律师费用的相关约定，且该费用亦非原告必要支付费用，该费用应由原告自行承担。关于被告要求原告返还租金的问题。被告主张涉案商铺属于公建配套，原告无法提供产权证供其办理公司注册手续，故其以此为由要求原告退还全部租金。因被告已实际使用涉案商铺，涉案商铺无产权证导致不能办理公司注册手续亦未影响其实际对外经营，且被告承租时对于涉案商铺无产权证、不能办理公司注册手续的事实亦未尽到审慎的注意义务，故其应支付合同约定租期内的租金，本院对被告主张原告退还36000元租金的反诉请求不予支持。关于被告要求原告赔偿装修损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。双方所签订合同中亦约定租赁期届满，涉案商铺装修入墙、入地、天花吊顶内部分及空调、供水、供电等设施均无偿归甲方所有，乙方不得拆除，甲方也不要求乙方拆除。故本院对于被告要求原告赔偿装修损失200000元的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十一条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，被告王新明腾空并向原告广州金震园林景观工程有限公司交还位于广州市白云区京溪麒麟路64号03房之二的商铺；二、本判决生效之日起五日内，被告王新明向原告广州金震园林景观工程有限公司支付2019年1月21日起至搬离上述商铺之日止的商铺使用费（其中2019年1月21日至2019年3月22日的使用费按每月3000元的标准计付；2019年3月23日至实际返还涉案商铺之日的使用费按每月1500元的标准计付）；三、本判决生效之日起五日内，原告广州金震园林景观工程有限公司向被告王新明退还履约保证金6000元；四、驳回原告广州金震园林景观工程有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告王新明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费775元，由原告广州金震园林景观工程有限公司负担476元，由被告王新明负担299元；本案反诉受理费2465元，由原告广州金震园林景观工程有限公司负担61元，由被告王新明负担2404元。由被告王新明负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内迳付原告广州金震园林景观工程有限公司，由原告广州金震园林景观工程有限公司负担的反诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年三月十六日书记员 傅奎显