辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终338号上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地辽宁省抚顺市顺城区。法定代表人：崔某某，该公司经理。委托诉讼代理人：胡良忠，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于岩，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡某1，女，1972年4月25日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。委托诉讼代理人:蔡某2，男，1974年4月5日出生，汉族，住吉林省长春市绿地中央墅Ｂ区。（系原告弟弟）上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创公司）因与被上诉人蔡某1房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人胡良忠、于岩、被上诉人委托诉讼代理人蔡某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德创公司上诉请求：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2019)辽0411民初3376号民事判决书，并发回重审或依法改判；二、判决由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：本案的一审判决认定事实不清、适用法律错误，具体理由如下：1、违约金计算的截止日期应为大产权证取得之日，即2018年11月29日。上诉人于2018年11月29日取得了案涉房屋的初始登记批复，已完成法定的和《商品房买卖合同》中约定的出卖人在办理商品房权属登记中的的协助义务。另外，在司法实践中，普遍以取得房屋初始登记批复作为违钓金的截止时间，一审法院以“不动产权证书取得日”(即被上诉人产权证下发日）为准无任何法律依据，也不符合主流审判观点。即使不按照大产权证取得日期作为截止时间，也应当按照2019年5月9日的再次通知日期作为截止时间。2、涉案合同关于逾期办证违约金赔偿方式的约定不属于格式条款。一审法院将其认定为格式条款并适用《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条之规定属于法律适用错误。判断是否构成格式条款最核心标准就是同时符合一方当事人“预先制定”和“不能协商”两项条件。本案中，根据双方《商品房买卖合同》第九条、《补充协议》第七条之约定可见，上诉人与被上诉人在对于预期办证违约金计算方式的选择上进行了协商，双方均理解并同意按照《补充协议》第七条之规定计算违约金，并且同时在双方没有达成合意的《商品房买卖合同》第九条约定上画“X”。足以表明双方就该条款进行了协商，故该条款不属于格式条款，一审法院据此将合同条款按照不利于上诉人的方式进行解释实属有失公允。3、蔡某1并无任何实际损失，其主张违约金过高，德创公司已经按期交房，蔡某1一直在实际占有、使用所购房屋，已经实现了使用价值。4、高额的违约金赔偿必将造成被上诉人经营困难、甚至企业破产。蔡某1辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。原审法院对违约金计算的截止时间是正确的，格式合同的认定也是正确的，上诉人的对此提出的异议没有合同基础和法律根据；本案所涉违约金计算标准不是过高，而是过低；请求法院驳回上诉，保护答辩人的合法权益。蔡某1向一审法院起诉请求：1、要求被告支付迟延办理产权证的违约金21405.56元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月18日，我与被告签订了《抚顺市商品房买卖合同》，我按约定以现金方式全额支付购房款415642元，合同约定被告应于2015年8月30日前将房屋交付给我，并于交付之日起365日内为我办理房屋所有权证。根据《抚顺市商品房买卖合同》第9条第2款、第4款和第11条，以及“远洋城”二期《抚顺市商品房买卖合同补充协议》第7条第2款、第3款的约定，被告因迟延办理房屋所有权证应承担2016年9月1日至2019年6月27日共计1030天的违约责任，赔偿逾期违约金共计21405.56元。我于2019年7月向被告书面索要违约金未果，现诉至法院，要求被告支付违约金，请求法院支持我的诉讼请求。一审法院认定事实：2014年4月18日，原、被告签订了一份《抚顺市商品房买卖合同》（合同编号：R201400188237），其中约定，原告购买被告开发的位于顺城区房屋，建筑面积84.75平方米，房屋总价款为415642元；被告应当在2015年8月30日前将房屋交付原告使用。之后双方又签订了一份“远洋城”二期《抚顺市商品房买卖合同》补充协议，其中约定，预售商品房的，在本商品房实际竣工使用之日起365日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因被告的责任，逾期超过365日后，原告同意继续履行合同，被告按原告已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了全部的购房款，被告于2014年4月29日为原告出具了销售不动产统一发票。2015年8月30日，被告向原告交付房屋，原告因个人原因实际上于2015年11月5日接收房屋，并于当日向被告交付了2015年9月1日至2016年8月30日期间的物业费1830.6元。2019年5月9日，被告向原告发出了一份《抚顺远洋城办理产权证通知书》，内容主要为项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证及领取相关办理材料，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并于我司进行核对，如因个人原因导致办证延迟，一切后果由个人承担。2019年6月27日，原告取得不动产权证书。另查明，抚顺市人民政府于2019年8月26日在政府网站上针对提出的远洋城二期逾期办理房产证的原因予以回复，主要内容为：经了解，远洋城二期产权证问题在我市第一批“办证难”问题解决范围之内，逾期办理产权证的原因是规划建设方面的问题。一审法院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，本法条明确规定“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据。本案，原、被告双方签订了《抚顺市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，原告已按约定付清全部购房款，但被告未能按约定的期限履行义务，保证原告在约定的期限内取得不动产权证书，其行为构成违约，应依法承担相应的违约责任。关于违约金的起算日期一节，根据合同约定，在商品房实际竣工使用之日起365日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿。如因被告的责任，逾期超过365日后，被告按原告已付房款的日万分之零点五支付违约金。原告主张房屋交付之日为2015年8月30日，违约金的起算日期为2016年9月1日，被告主张原告实际接收房屋的日期为2015年11月5日，违约金的起算日期为2016年11月5日。原告自认因个人原因在被告通知的收房日期未能收房，实际于2015年11月5日收房，但被告自2015年8月30日起开始收取原告的物业费，原告亦未提出异议，视为双方均认可房屋交付使用时间从2015年8月30日开始计算，另，合同中约定如因被告的责任，逾期超过365日后，被告支付违约金，应理解为被告支付违约金的起算时间为2016年8月29日，但被告自认从2016年11月5日起算，予以确认。关于违约金的截止日期，根据上述合同约定，原告主张以其取得不动产权证书的日期即2019年6月27日为截止日期，被告主张以2018年11月29日取得商品房初始登记的日期为截止日期。案涉合同为被告单方制定的合同版本，争议的合同条款属于法律规定的格式合同条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条规定，当双方当事人对格式合同条文理解不一致时，应作出不利于格式合同条款制定方即原告的解释，另结合合同约定，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请并记载于抚顺市房屋登记簿，取得房屋初始登记不代表取得房屋所有权证，故原告主张以其取得不动产权证书的时间作为被告承担违约责任截止时间的主张，予以支持。关于违约金的数额，合同约定如因被告的责任，逾期超过365日后，被告按原告已付房款的日万分之零点五支付违约金，即自2016年11月5日起至2019年6月27日止，共计965天，数额为20054.73元。被告主张违约金过高要求予以调整，无法律依据，不予支持。依照《中华人民共合国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告蔡某1延迟办理房屋产权证违约金20054.73元;二、驳回原告蔡某1其他诉讼请求。案件受理费168元（已减半收取），原告蔡某1负担11元，被告抚顺德创置业有限公司负担157元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明一审法院认定事实属实。本院认为，本案的争议焦点是案涉违约金计算的截止时间的确定，蔡某1主张的违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”，本法条规定“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非德创公司所称以其取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据；本案的案涉合同第十五条也约定以“买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书”作为认定出卖人应承担违约责任的合同依据。德创公司主张违约金计算的截止日期为大产权证取得之日即2018年11月29日没有事实和法律依据。故一审法院对原告主张以其取得不动产权证书的时间作为被告承担违约责任截止时间的主张并无不当，本院予以支持。关于德创公司上诉称案涉违约金过高的问题，由于德创公司没有提供充分的事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，德创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费301元，由抚顺德创置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 强审判员 梁馨月审判员 黄 霞二〇二〇年三月二十五日书记员 张丽娟