新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新2324民初1234号      原告：马合萨提·马纳斯拜，男，1976年3月15日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县。   委托诉讼代理人：阿斯力别克·比沙汗，新疆巴岩德律师事务所律师。   被告：阿扎提·马纳斯拜，男，1966年12月5日出生，汉族，农民，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县。   原告马合萨提·马纳斯拜与被告阿扎提·马纳斯拜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告马合萨提·马纳斯拜的委托诉讼代理人阿斯力别克·比沙汗、被告阿扎提·马纳斯拜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告马合萨提·马纳斯拜向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年9月4日签订的《房屋转让合同》；2.判令被告根据合同第四条第二项约定承担房款的逾期部分135000元的1‰/天违约金91530元（2017年7月1日至2019年5月9日，22个月，135000×1‰×678天）；3.判令被告根据合同第四条第二项约定承担赔偿10%的损失25000元；4.判令被告承担本案的案件受理费、邮寄送达费。事实与理由：2016年9月4日，原、被告双方签订了一份《房屋买卖合同》，原告将位于新疆玛纳斯县清水河乡三岔口房号为（2016）0432号，面积188.8平方的平房及297.5平方的宅基地一并以250000元价格转让给被告。双方约定：合同签订时支付135000元，剩余房款于2017年7月1日支付完毕。若被告违约未按合同约定支付房款，超过三个月，合同可解除，被告返还房屋，并按总房款的10%承担违约金。合同签订后，被告迟迟未能向原告支付剩余房款。时至今日，被告一直违反合同约定，为履行付款义务，造成原告合法权益受到侵犯。原告找被告协商解决此事无果，故诉至法院，请求依法判决。   被告阿扎提·马纳斯拜辩称，第一、我们之间没有房屋转让合同，双方于2016年9月4日签订的房屋转让合同是假合同，那份同是原告为了向别人借钱，找被告签订的假合同。因原告是我的亲弟弟，我相信他就签了该合同。因此要求法院驳回原告诉讼请求，并按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条、第一百一十二条之规定追究他虚假诉讼的法律责任；第二、我们之间有2016年7月5日签订的真合同，按照合同约定，原告于2016年7月8日该房屋过户给我了，并该合同已经履行完毕。按照《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。依据以上规定，于2016年7月5日签订的合同已经履行完毕，房屋已经过户给被告了。原告提供的合同签订时间为2016年9月4日，合同第四条第一项约定甲方于2017年7月1日之前将该房屋交至乙方，并在合同上只有原告和被告的名字，均没有双方妻子的签名，故以上均证明原告提供的房屋买卖合同为假合同。总之，原告拿假合同，说我不履行合同内容、没有支付房款、产生违约金的说法没有法律依据，要求法院驳回原告的全部诉讼请求。   原告马合萨提·马纳斯拜围绕其诉讼请求依法提交了：房屋买卖合同、房产证复印件、盖房申请、村镇规划选址意见书、村镇居民建房申请审批表、村镇建筑工程施工许可证、房管所证明复印件，被告对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。   被告阿扎提·马纳斯拜为证明其反驳意见依法提交了：房屋买卖契约复印件、房产证复印件，原告认为以上证据为复印件，三性均不认可。以上证据为复印件，故本院不以确认。提交证人证明复印件11份，原告认为以上证明均为复印件，对以上证据的三性均不认可。以上11证人的证明证实的房屋与本案所争议的房屋不是一个房屋，故本院不予确认。被告提供玛纳斯县房地产管理所证明复印件（与原告提供的证明一致），原告对该证据的真实性认可，证明的目的不认可。该证据的真实性本院予以确认。被告提供玛纳斯县清水河乡团庄村村委会出具的证明复印件，原告认为该证据为复印件，并且村委会不具备出具房产证明的资格，对该证据的三性均不认可。以上证据虽为复印件，本院不予以采信。   本院经审理认定事实如下：2016年9月4日，原告马合萨提·马纳斯拜与被告阿扎提·马纳斯拜签订了一份房屋买卖协议，约定被告阿扎提·马纳斯拜将坐落在××县三岔口的房屋（平房118.80平方米，宅基地297.5平方米，房产证号码（2016）0432号）转让给被告阿扎提·马纳斯拜。房屋的转让价格为250000元，双方约定：合同签订时支付135000元，剩余房款于2017年7月1日支付完毕。若被告违约未按合同约定支付房款，超过三个月，合同可解除，被告返还房屋，并按总房款的10%承担违约金。合同签订之后原告将房屋交给被告，并办理了过户手续，但是被告至今未支付剩余房款135000元。故原告诉至法院。   另查明，原告马合萨提·马纳斯拜原系中国国籍，于2018年2月8日加入哈萨克斯坦国籍，现居住在哈萨克斯坦。   本案的争议焦点为：原、被告签订的房屋买卖协议是否有效？被告是否应向原告赔偿违约金91530元及违约损失25000元？   本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方自愿签订的，也是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中原、被告签订房屋买卖合同后，被告付了部分房款，并办理了房产过户手续，原告将房屋也已经交付给了被告，该房屋所有权归被告所有。原、被告签订的房屋买卖合同属有效合同，不具备房屋买卖合同解除的情形，故对原告提出的解除合同的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿违约金91530元（135000元×1‰/天×678天，2017年7月1日至2019年5月9日，22个月）的诉讼请求，实际上原告要求的违约金为被告延迟支付房款的利息损失，原告要求按照剩余房款日1‰计算违约金明显高于实际损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告主张的违约金实际上是延期付款的违约金，被告关于违约金的抗辩包含了违约金过高的意思表示，故本院认为违约金应按0.0003元/天计算为宜，故本院支持的的违约金为27459元（135000元×0.0003元/天×678天，2017年7月1日至2019年5月9日）较为合理，超出部分本院不予支持。对原告要求被告根据合同第四条第二项约定承担赔偿10%的损失25000元违约损失的诉讼请求，因原告未提供证据证实该项损失的实际产生，故本院不予支持。被告阿扎提·马纳斯拜对原告提供的《房屋买卖合同》为假合同的反驳意见，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案被告不否认该合同为本人所签的事实，在其辩称该合同为假合同时应提供相应的证据，但其未能提供，故其应承担举证不能的不利后果。被告的反驳意见，本院不予采纳。   综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：   一、被告阿扎提·马纳斯拜于本判决生效后十日内向原告马合萨提·马纳斯拜支付剩余房款违约金27459元（135000元×0.0003元/天×678天，2017年7月1日至2019年5月9日）；   二、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6798元，由原告马合萨提·马纳斯拜负担6289元，被告阿扎提·马纳斯拜负担509元，与给付上述款项一并向原告付清。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。     审  判  长   朱 怀 明   审  判  员   呼尔曼哈吉   人民 陪 审员   麦然 古丽     二 〇 二 〇 年 三 月 十 三 日     书  记  员   加纳尔古丽            1