辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终186号 上诉人（原审被告）：王闯，男，1989年9月8日出生，住凤城市。 委托诉讼代理人：刘凯，辽宁同方律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丹东唯郡置业有限公司，住所地凤城市凤凰城管理区。 法定代表人：隋忠华，该公司经理。 委托诉讼代理人：王永丽，辽宁精华律师事务所律师。 上诉人王闯因与被上诉人丹东唯郡置业有限公司（以下简称唯郡置业公司）租赁合同纠纷一案，不服辽宁省凤城市人民法院（2019）辽0682民初2742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王闯的委托诉讼代理人刘凯，被上诉人唯郡置业公司的委托诉讼代理人王永丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王闯上诉请求：撤销辽宁省凤城市人民法院（2019）辽0682民初2742号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决对唯郡置业公司主张的28080元（6个月租金）违约金这一诉讼请求全部予以支持，不符合事实和法律的规定。1、2018年3月15日，王闯与唯郡置业公司签订租赁合同时，商场是由凤城爱琴海商业管理有限公司进行经营管理，合同LOGO、商场名称、物业费收款单位均体现了爱琴海公司的字样，王闯也是基于这一事实才与唯郡置业公司签订了租赁合同。后因唯郡置业公司与凤城爱琴海商业管理有限公司发生了纠纷，凤城爱琴海商业管理有限公司撤出了商场的经营管理，商场名称也随之改变，这一状况影响了商场的经营。唯郡置业公司违约在先，王闯未按约定交付租金的行为仅系依据不安抗辩权，维护本方的合法权益。2、唯郡置业公司的损失仅为欠付的租金38387元，即使认定王闯违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的有关规定，王闯赔偿唯郡置业公司的违约金也应当按照其实际损失38387元×30%即11516.1元给付。 唯郡置业公司辩称，王闯没有提供证据证明凤城爱琴海商业管理有限公司的撤出、商场名称的变更，影响了其商铺的经营，唯郡置业公司依据租赁合同约定向王闯主张租金及违约金，并不违反法律规定。王闯的上诉主张不成立，一审判决正确，请求予以维持。 唯郡置业公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原告唯郡置业公司与被告王闯签订的凤城唯郡城市广场四层F405号、面积为78平方米的商铺租赁合同；2、判令被告王闯给付拖欠唯郡置业公司租金37440元（自2018年11月1日至2019年6月30日,每月4680元，计8个月）、物业费23400元（自2019年1月1日至2019年6月30日，每月每平方米50元，计79平方米，计6个月）、排油烟机清洗费950元、垃圾清理费468元、水费76元、违约金28080元（6个月租金），共计91361元；3、诉讼费由被告王闯承担。原告唯郡置业公司在一审庭审中增加诉讼请求，请求被告王闯承担诉讼保全费保险费350元。 一审法院认定事实：2018年3月15日，甲方丹东唯郡置业有限公司（出租人）与乙方王闯（承租人）签订了《租赁合同》，双方约定：甲方将位于凤城市凤凰城区商铺出租给乙方使用，作为餐饮业态特色小吃品类爱辣啵啵鱼品牌的专业经营商铺。凤城爱琴海商业管理有限公司接受甲方委托，对包括该商铺在内的城市广场提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业。计租面积78平方米。租赁期间自2018年7月21日至2020年7月20日。2018年7月21日至2019年7月20日每月租金4680元，2019年7月21日至2020年7月20日每月租金4914元。租金支付方式为预缴固定租金，再根据实际销售额调整租金。即首期固定租金为计租日至第四个月最后一日期间的固定租金。除首期租金外，其他固定租金乙方应按每三个完整自然月为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期的固定租金。双方还对物业管理、甲乙双方责任、违约责任等进行了约定。在第二十二条违约责任22.3中约定：双方确认，除本合同另有约定外，本合同因乙方违约而提前解除或终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，且乙方应按合同解除/终止前六个月平均租金标准（不足六个月的以单月最高租金标准计算），向甲方支付六个月租金总额作为提前解除/终止合同违约金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。合同签订后，被告进驻凤城爱琴海城市广场经营至2019年6月30日撤出。被告交纳租金至2018年10月31日。 原、被告签订《租赁合同》当日，被告与凤城爱琴海商业管理有限公司签订《商户物业服务合同》，约定由凤城爱琴海商业管理有限公司为凤城爱琴海城市广场提供物业服务，被告承担物业费50元/月/平方米，每月物业服务费3900元。2018年12月31日，因原告与凤城爱琴海商业管理有限公司发生纠纷，凤城爱琴海商业管理有限公司不再对凤城爱琴海城市广场进行物业管理。自2019年1月1日起，由凤城唯郡商业管理有限公司进行物业管理，城市广场名称变更为凤城唯郡城市广场。凤城爱琴海商业管理有限公司撤出后，原告向被告催要租金未果，原告又与被告协商解除租赁合同事宜未果，原告诉至一审法院。 2019年8月15日，原告向一审法院提出诉讼保全申请，冻结被告王闯银行存款90000元，并由中国太平洋财产保险股份有限公司丹东中心支公司提供担保，原告交保险费350元。 一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。被告已于2019年6月30日撤离凤城唯郡城市广场，以自己的行为表明不再履行租赁合同，故原告请求解除双方签订的租赁合同，应予以照准。被告未按租赁合同的约定按时向原告支付租金，且租赁期限未满提前撤出，构成违约，由于被告违约致原告提出解除租赁合同，被告应当承担违约责任。故对原告请求被告给付拖欠的租金37440元（4680元×8个月）和违约金28080元（4680×6个月）的诉讼请求，予以支持。原告请求被告承担的保全保险费350元，系原告的实际损失，该项请求符合法律规定，予以支持。原告租赁合同履行期间，虽然城市广场的物业管理方凤城爱琴海商业管理有限公司撤出，但物业管理由凤城唯郡商业管理有限公司承继，并未影响城市广场的正常运营，被告亦没有提供证据证明因凤城爱琴海商业管理有限公司撤出而影响其经营。故对被告提出的不承担违约金的抗辩主张，不予支持。被告提出租赁面积为74平方米，仅提供装修平面图，未取得原告的认可，故被告该抗辩主张因证据不足，不予支持。原告凤城唯郡商业管理有限公司虽然授权原告向被告收取物业费、垃圾清运费、排油烟机清洗费、水费，但并未将权利转让给原告，且原告请求物业费等系物业服务合同纠纷与租赁合同纠纷不是同一法律关系，故原告主张被告给付物业费、垃圾清运费、排油烟机清洗费、水费的诉讼请求，不予支持。 一审法院判决：一、确认原告丹东唯郡置业有限公司与被告王闯签订的《租赁合同》于2019年6月30日解除；二、被告王闯于本判决生效后十日内给付原告丹东唯郡置业有限公司租金37440元、违约金28080元，合计65520元；三、被告王闯于本判决生效后十日内赔偿原告诉讼保全保险费350元；四、驳回原告丹东唯郡置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2080元，保全费920元，由原告丹东唯郡置业有限公司承担887元，被告王闯承担2113元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，王闯与唯郡置业公司签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为合法有效。双方当事人均应当按照合同约定行使权利、履行义务。由于王闯未按照合同约定履行支付租金义务，唯郡置业公司诉请其给付拖欠的租金并按照合同约定承担违约责任，具有事实和法律依据，应予支持。王闯主张唯郡置业公司因与凤城爱琴海商业管理有限公司发生纠纷，致使凤城爱琴海商业管理有限公司撤出商场的经营管理，从而影响了商场的经营，唯郡置业公司违约在先，王闯未按约定交付租金系行使不安抗辩权，维护自身权益一节，因王闯对其主张的事实未提供证据予以证明，故本院对其该项主张无法支持。 关于商铺租赁合同约定的违约金是否过高的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九的规定，衡量违约金是否过高的标准是当事人约定的违约金是否超过造成损失的百分之三十。而对违约所造成的损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因王闯违约给唯郡置业公司造成的损失，不仅仅限于王闯至撤出商场时止欠付的租金，还包括合同如期履行后唯郡置业公司可以获得的利益。由于王闯没有提供证据证明双方在租赁合同中约定的违约金超过造成损失的百分之三十，且在一审中也没有提出违约金过高并主张减少，故本院对王闯提出的按照实际欠租金额的百分之三十支付违约金的上诉主张，不予支持。 综上所述，王闯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2080元，由上诉人王闯负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹立新 审判员  沈维刚 审判员  姜艳艳 二〇二〇年三月二十四日 书记员  于大海