江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣06民终99号上诉人（原审被告）：吴贵龙，男，1969年2月8日出生，汉族，住江西省鹰潭市嘉鹰湖畔居东区。委托诉讼代理人：鄢军强，江西道都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鹰潭市嘉明物业管理有限公司，住所地江西省鹰潭市月湖区金山弄商城A栋一楼店面（金山弄53号），统一社会信用代码：91360600MA37XPD26C。法定代表人：张霄，系该公司负责人。委托诉讼代理人：吴云昊，男，汉族，1995年11月5日出生，住上海市松江区，系该公司员工。上诉人吴贵龙因与被上诉人鹰潭市嘉明物业管理有限公司（以下简称嘉明物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2019）赣0602民初1974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。吴贵龙上诉请求：一、撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院（2019）赣0602民初1974号民事判决，改判吴贵龙不承担给付卫生费及物业管理费；二、本案一、二审诉讼费用由嘉明物业公司承担。事实和理由：一审判决在事实认定及法律适用上均有错误。1.吴贵龙对其应当交纳的物业管理服务费没有任何异议，但嘉明物业公司是通过非法手段签订了物业服务合同，没有依据物业服务合同的内容为业主提供相应的服务，原审法院却认为其仅是服务存在瑕疵，属于事实认定错误；2.一审法院判决吴贵龙向嘉明物业公司给付因债权转让形成的债务没有任何依据。嘉鹰湖畔居东区业主委员会（以下简称业主委员会）的债权应当属于全体业主，嘉明物业公司没有提供证据证明其向业主委员会支付过任何对价的证据，双方债权转让的合法性不得而知。即使嘉明物业公司从业主委员会处合法取得该转让债权，嘉明物业公司所谓的公告通知也不能保证债务人收到该转让通知，因此，嘉明物业公司与业主委员会之间的债权转让行为是无效的，一审判决对这些事实都置若罔闻，属事实认定错误；3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当的理由。根据吴贵龙提供的证据，嘉明物业公司几乎没有按照物业服务合同约定的内容提供相应的服务，在制定物业服务规划、日常巡视检查、修复保养计划等方面都不符合物业服务合同的约定，这足以成为业主拒绝交纳物业费的正当理由，一审法院判决吴贵龙应交纳物业费属于法律适用错误。综上，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，驳回嘉明物业公司的诉讼请求。嘉明物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.吴贵龙明确说明对其应当交纳的物业费没有任何异议，也应当交纳。嘉明物业公司与该小区业主委员会于2018年6月签订的物业服务合同是合法有效的，系双方真实意思表示。而吴贵龙自2016年1月1日至2019年6月30日共拖欠卫生管理费和物业服务费共计1509元，至今尚未交纳，吴贵龙其实是想免费享受物业服务而不交纳物业费。2.小区业主委员会无任何资金来源，其为小区提供相应的物业服务依赖外聘服务人员，这就需要以小区业主交纳的物业费为基础。吴贵龙反映小区物业服务质量差的根本原因，就在于包括吴贵龙在内的部分业主迟延交纳物业费。另外，嘉明物业公司与业主委员会签订的债权转让合同合法有效，一审法院判决吴贵龙向嘉明物业公司支付卫生管理费及物业管理费是合法合理的。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当的理由。但吴贵龙在上诉状中所述事实并非是法律规定的正当理由，嘉明物业公司在该小区对服务人员的安排是合理的，修复保养记录也有登记备案，吴贵龙所言没有事实依据。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。希望二审法院驳回吴贵龙的上诉请求，维持原判。嘉明物业公司向一审法院起诉请求：一、判令吴贵龙支付2016年1月1日至2018年5月31日的卫生费500元，2018年6月1日至2019年6月30日的物业管理费1009元，合计1509元；二、判令吴贵龙支付百分之三十违约金（即453元）；三、本案诉讼费由吴贵龙承担。一审法院认定事实：吴贵龙系嘉鹰湖畔居东区小区业主，其所有的房屋坐落于该小区4栋3单元206室，系多层住宅，面积为119.37平方米。2016年1月1日至2018年5月31日间嘉鹰湖畔居小区物业由业主委员会自主管理，业主委员会决定每户业主每年交纳200元卫生费，其间吴贵龙依该决定应交纳卫生费500元，该卫生费经业委会催讨吴贵龙未交纳。2018年6月3日嘉明物业公司与该小区业委会签订了《物业服务合同》，合同约定：嘉明物业公司对嘉鹰湖畔居小区提供物业服务，物业服务费用由业主按建筑面积（以房产证面积为准）交纳：多层住宅房屋每月每平方按0.65元向业主收取；别墅每月每平方按0.65元向业主收取，合同同时约定业主和使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按日利率千分之三交纳滞纳金等内容。2018年7月25日业主委员会与嘉明物业公司签订《债权转让协议》，协议约定业主委员会将2016年1月1日至2018年5月30日应收未收的卫生费共计债权人民币52000元转让给嘉明物业公司，协议签订后，嘉明物业公司将债权转让事宜在小区内以张贴形式告知业主，吴贵龙尚未支付的500元卫生费亦在其中。2018年6月1日起，嘉明物业公司进驻该小区履行物业管理服务义务。嘉明物业公司在履行合同义务过程中，存在保安工作中睡觉，卫生清理不及时，绿化除草不到位等情形。2016年6月1日至2019年6月30日，依据嘉明物业公司与业主委员会签订的物业服务合同，吴贵龙应向嘉明物业公司支付物业管理费计1009元。一审法院认为，嘉鹰湖畔居小区业主委员会，系经有关部门批准成立，对外具有依法代表全体业主行使相关权利，履行相关义务的资格。嘉明物业公司与该业主委员会所签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。该合同对小区全体业主均具有约束力，全体业主理应遵守执行。吴贵龙辩称业主委员会成立违法，无权代表全体业主，物业服务合同的签订并未召开业主大会，故该物业服务合同无效。但吴贵龙对该项主张并未向该院提供证据佐证，且该院认为业主委员会成立是否违反相关法律，吴贵龙应通过正当途径向相关部门提起诉求，依法对业主委员会行使监督权，故吴贵龙以此主张《物业服务合同》无效之观点，该院不予采纳。吴贵龙理应依法遵照《物业服务合同》履行应尽之义务。物业服务费用的交纳，系物业公司对小区卫生环境及公共设施进行维护的基本费用，业主拒绝交纳该费用势必导致小区管理的混乱，吴贵龙以照片、光盘及其他证据证明嘉明物业公司在履行服务合同过程中存在一定的瑕疵，但该院认为，这些瑕疵尚不足以构成吴贵龙拒绝交纳物业费的理由。嘉明物业公司应积极主动接受业主监督提高服务质量，吴贵龙亦应积极配合督促嘉明物业公司改进服务，提高服务质量，故嘉明物业公司诉请判令吴贵龙支付2018年6月1日至2019年6月30日物业管理费1009元，该院予以支持。2016年1月1日至2018年5月30日小区业主委员会自主管理小区物业期间，吴贵龙按约应交纳500元卫生费，业主委员会将该债权依法转让给嘉明物业公司，并以公示形式通知吴贵龙，符合债权转移之形式要件，吴贵龙以无证据证明已支付对价、转让协议已备案为由抗辩转让协议无效，该院认为吴贵龙的该项抗辩无法律依据，业主委员会与嘉明物业公司所签《债权转让协议》合法有效，嘉明物业公司有权请求判令吴贵龙支付该款项，嘉明物业公司的该项诉请，该院予以支持。嘉明物业公司与吴贵龙的共同目标是小区卫生、环境得以治理。作为嘉明物业公司在服务过程中应进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，协调好相互间的关系，从自身的服务意识、服务质量多加考虑；作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益，及时交纳物业管理服务费。在物业服务合同中虽约定，逾期交纳物业费按日利率千分之三支付滞纳金，并未对如何承担违约金进行约定，而滞纳金属行政强制执行中执行罚的一种形式，在物业公司与小区业主间并不适用，故嘉明物业公司要求吴贵龙支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、吴贵龙于本判决生效之日起十日内支付嘉明物业公司2016年1月1日至2018年5月31日的卫生管理费500元，2018年6月1日至2019年6月30日物业管理费1009元，合计1509元；二、驳回嘉明物业公司其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半），由吴贵龙负担。本院二审期间，嘉明物业公司向本院提供了照片十张、嘉明物业公司维修记录表、受访者登记表、外来车辆登记表、保洁日常巡视记录表和保安巡查记录表各一册，证明嘉明物业公司入驻后，小区的居住环境、绿化剪裁、门禁系统、车辆智能识别系统和公共设施较之前有了明显的改善，嘉明物业公司服务期间为该小区提供了各项物业服务。吴贵龙质证认为：对照片中未显示拍摄时间的照片的真实性有异议，2018年6-7月份的照片是事实，物业公司打扫小区卫生是其刚入驻时为了应付检查做的，小区的护栏是在本案一审判决之后才安装的，灯泡是换过，但具体换了多少不清楚，对外来车辆登记表和保洁日常巡查表的真实性有异议，每天只看到一个扫地的，保安是有，但以前的保安是拐子，现在的保安年纪都很大，保安巡查记录是2019年6月1日之后的，与本案无关。本院认为，虽然吴贵龙对上述证据的真实性部分提出异议，但认可该小区每天都有保洁及保安人员在岗的事实，并认可嘉明物业公司入驻后为该小区安装了智能识别门、车辆识别系统及安全护栏等基本事实，故上述证据能够证明嘉明物业公司为案涉小区提供了基本的物业服务，本院予以采信。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于吴贵龙是否应向嘉明物业公司交纳物业服务费及前期卫生费的问题。嘉明物业公司与案涉小区业主委员会所签订的《物业服务合同》、《债权转让协议》，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。业主委员会将前期部分业主的卫生费债权转让给嘉明物业公司后，通过在小区内公示的形式通知了全体业主，符合债权转让之形式要件。而小区业主委员会系经有关部门批准成立，对外具有依法代表全体业主行使相关权利、履行相关义务的资格。故上述合同对嘉明物业公司及小区全体业主均具有约束力，嘉明物业公司及小区全体业主均应按合同约定履行。嘉明物业公司入驻小区后为该小区提供了基本的物业服务，一审法院认定吴贵龙应向嘉明物业公司交纳物业费1009元及前期卫生费500元并无不当，本院予以确认。吴贵龙上诉称，嘉明物业公司未履行合同义务，并以一审中提交的照片证明嘉明物业公司在履行合同过程中存在保安工作中瞌睡、卫生清理不及时、绿化除草不到位等管理不规范、服务质量不高的情形。本院认为，造成这一现象既有物业公司的责任，也有部分未交纳物业费业主的责任。嘉明物业公司入驻小区以来，未能及时有效地与业主进行沟通，取得全体业主的理解与支持；吴贵龙自2016年起就未交纳过卫生费和物业费，而物业费系物业公司为小区提供物业服务的基本费用，部分业主拒绝交纳物业费势必导致物业公司降低服务质量，进而影响到其他已交纳物业费业主的物业服务体验。因此，小区业主和物业公司应加强沟通，相互理解和尊重，共同朝着改善小区环境的目标而努力。物业公司在服务过程中应进一步规范管理，提高物业服务质量，加强与业主间的沟通，听取业主意见，尽量提升小区业主的服务体验；小区业主也应从大局出发，及时交纳物业费，共同维护小区环境。综上所述，吴贵龙的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费25元（已减半），二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人吴贵龙负担。本判决为终审判决。审判长  张志明审判员  黄文杰审判员  谢秋荣二〇二〇年三月十九日书记员  罗玉萍