浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1082民初4468号 原告（反诉被告）：浙江嘉隆装饰材料有限公司，住所地临海市杜桥镇南工业发展区。统一社会信用代码：91331082795563623Q。 法定代表人：林巧德，系该公司经理。 委托诉讼代理人：潘道广、章永辉，浙**顶律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冯敏，男，1989年1月5日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：金卫军,浙江云科律师事务所律师。 原告浙江嘉隆装饰材料有限公司与被告冯敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序审理。2019年9月23日，被告冯敏向本院提起反诉，本院依法进行合并审理。本院于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告浙江嘉隆装饰材料有限公司的委托诉讼代理人潘道广，被告冯敏及其委托诉讼代理人金卫军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浙江嘉隆装饰材料有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2017年5月10日签订的房屋租赁合同，同时判令被告立即搬离租赁房内的所有物品；2.判令被告支付自2019年5月19日起至2019年6月18日止的房租费35000元，以后房租算至被告实际搬离之日止；3.判令被告支付给原告为其垫付的水费8566.45元、电费53574.43元，计62140.80元。上述2、3项合计97140元，同时要求被告支付从立案之日起至实际付款之日止按97140元计算的银行同期贷款利息损失；4.判令被告支付给原告履约保证金50000元。事实和理由：2017年5月10日，原告法定代表人林巧德与被告冯敏协商签订了一份厂房租赁合同(房屋坐落在临海杜桥镇小田工业区南洋五路1号)，该合同约定：租赁期为五年，自2017年5月18日起至2022年5月17日止，租赁场地为二、三、四层楼，年租费为250000元，另一楼场地每年租费为100000元，付款方式为每年付一次。第一年在2017年5月18日一次性付清全年房租，以后每年房租需提前2个月付清，定金于2017年5月10日付50000元。原告于当月收取了被告给付的房租300000元现金和50000元定金，共计收取被告350000元房租费(其中定金50000元抵作房租费)，另再收取了被告50000元合同保证金。后被告亦依本合同支付了第二年的房租费。但至第三年租期开始前，原告依本合同提前2个月催告被告付房租费和第二年租期内原告为其垫付的水费8566.45元、电费53574.43时，被告以各种理由推延支付，机器设备现仍堆放在租赁的房屋内，导致原告既收不到房租，亦无法清理被告堆放的机器设备。 诉讼过程中，浙江嘉隆装饰材料有限公司变更第二项诉讼请求为：判令被告支付自2019年5月19日起至2019年6月18日止的房租费29167元，以后房租算至被告实际搬离之日止。浙江嘉隆装饰材料有限公司变更第三项诉讼请求为：判令被告支付给原告为其垫付的水费8566.45元、电费53574.43元，计62140.80元。上述2、3项合计91907.8元，同时要求被告支付从立案之日起至实际付款之日止按91907.8元计算的银行同期贷款利息损失。浙江嘉隆装饰材料有限公司明确第四项诉讼请求为：判令没收被告已支付的5万元保证金。 冯敏答辩称：一、对签订合同等无异议，补充一点，一楼租金第一年是7万，第二年开始才是10万。二、水电费部分因未经双方核实，对数额不予认可，待核实后再说。三、关于保证金，因原告违约在先，不同意对方没收保证金的说法。四、原告违约在先，其诉讼请求希望法院予以驳回。五、原告主体有问题，经核实，该案涉地块上厂房所有权已转为案外第三方所有，所以原告无权要求被告支付租费及要求搬离场内我方的物品。 冯敏向本院提出反诉请求：1、解除双方于2017年5月10日签订的《厂房租赁合同》；2.判令被反诉人返还保证金5万元；3.判令被反诉人赔偿装修费3万元；4.判令被反诉人赔偿搬厂费20000元；5.判令被反诉人赔偿柴油发电机组租赁费及柴油款共计25806元。事实和理由：2017年5月10日，双方签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限为五年，价格五年不变。另约定：1、被反诉人保证反诉人三相电120KV，通水电。2、合同履行期间，若甲方自身原因要求乙方归还该出租厂房，甲方应退还本年租金并按约定赔偿本合同保证金伍万元，另外甲方赔偿乙方装修费用以及搬厂房期间所产生的费用和误工费用。合同签订后，反诉人共花装修费50000元，同时反诉人依约履行了合同义务。第二年租赁期间，因被反诉人原因导致停电，以致反诉人无法正常生产作业，无奈之下反诉人只能向第三方承租柴油发电机。除此之外，被反诉人还无故要求上涨房租，为此双方进行协商至今。后经查证，被反诉人未经反诉人同意，私下将厂房出租给第三方。期间，反诉人多次要求按租赁合同约定的义务支付房租，但被反诉人以房租上涨为由予以拒绝接受。 浙江嘉隆装饰材料有限公司答辩称：一、对合同签订事实无异议。二、对方违约在先，不存在返还保证金等事实。三、我方不存在上涨房租等事实。四、因对方拖延支付租金，因此其主张装修费、搬厂费我方不应支付。五、我方不存在将厂房出租给第三方的事实，目前厂房仍为对方占有。 浙江嘉隆装饰材料有限公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据： 一、双方身份信息，拟证明原被告主体适格。 二、《厂房租赁合同》1份，拟证明厂房租赁的相关情况。 三、国有土地使用证1份，拟证明原告出租厂房的土地登记情况。 四、被告水电费欠费清单各1份，拟证明被告欠费情况。 五、《出租厂房合同》1份，拟证明案涉厂房所有权在2018年7月31日由原告转让给了案外人台州宝徕眼镜制造有限公司，在过户后宝徕公司又将厂房出租给了原告，由原告使用并对外出租。说明原告有主体资格。 经质证，冯敏对证据一、二无异议；对证据三的三性有异议，因产权已转让，故原告不具有所有权，原告无权主张相关权利；对证据四的三性有异议，系原告单方制作，未经双方核实；对证据五的三性有异议，有可能系双方私下进行约定，对被告来说应以所有权人为准。但被告认可其关于产权转让的事实。 冯敏为证明自己的主张，向本院提供以下证据： 六、柴油发电机组租赁合同、微信转账记录、微信聊天记录，拟证明租赁期内因对方原因导致停电，反诉原告不得不租赁柴油设备及相应支出的事实。 七、厂房租赁合同复印件1份（林浩瀚与谭儒青），拟证明双方租赁的标的物的所有权已变更，不是原告所有的事实；并拟证明原告违约在先、未按合同约定履行义务的事实，且原告起诉的主体不适格。 八、台州银行对账单1组，拟证明被告已支付保证金及第一年房租的事实。 经质证，浙江嘉隆装饰材料有限公司对证据六的三性有异议，当事人双方与我方无关，真实性无法核实，与本案无关，无法证明停电与我方有必然关系；对证据七，因不是原件，真实性无法核实，关联性也有异议。不存在反诉被告违约的情形。即使真实，也无法说明反诉被告在本诉中主体不适格的情形；对证据八无异议，第一年付了，第二年也付了的。 对上述证据，本院认证如下：冯敏对证据一、二无异议，本院对其证明力予以认定。证据三系国有土地使用证，对其真实性本院予以认定。证据四系原告单方制作，并未与被告进行确认，故对其证明力本院不予认定。证据五的合同上加盖有原告公司及案外人宝徕公司双方印章，结合庭审时被告陈述称认可其间产权转让的事实，本院对该证据的真实性予以认定。对证据六，因冯敏未能提供其他证据予以佐证该租赁合同、微信记录等与本案有关，故本院对该证据的证明力不予认定。证据七系复印件，被告未能提供原件以供比对，且原告对该证据也不予认可，故本院对其证明力不予认定。原告对证据八无异议，本院予以认定。 综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月10日，双方签订《厂房租赁合同》一份，该合同第一条约定：甲方（即浙江嘉隆装饰材料有限公司）将其拥有的坐落于台州市临海杜桥镇小田工业区南洋五路1号的办公大楼2-4层租给乙方（即冯敏）使用，无债务纠纷。该厂房租赁期自2017年5月18日起，至2022年5月17日止。租赁期为五年（价格五年不变），该厂房租赁每年二十五万元，付款方式为租金每年付一次。第一年为2017年5月18日一次性付清全年房租，以后每年房租需提前2个月付清，定金于2017年5月10日付伍万元整。该合同第八条中还约定：南面厂房一楼530平方，租金为七万元，作为过渡房，（两间房的过道除外）如果一楼腾空后，归乙方使用，租金为壹拾万元一年。2018年7月31日，浙江嘉隆装饰材料有限公司与案外人台州宝徕眼镜制造有限公司签订《出租厂房合同》一份，该合同第一条约定：甲方（即台州宝徕眼镜制造有限公司）将其所有的坐落在台州市临海杜桥镇小田工业区南洋五路1号的仓库1-4层（约3000平方）出租给乙方（即浙江嘉隆装饰材料有限公司）使用，该厂房租期自2018年7月31日至2028年7月30日止，租期十年，年租房300000元，付款方式每年付一次，第一年租费为2018年7月31日付清全年房租，以后每年房租需提前2个月付清。该合同第二条还约定：甲方同意乙方在租期内转租，租费归乙方所有，甲方无权干涉。 本院认为，浙江嘉隆装饰材料有限公司与冯敏签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案庭审过程中，冯敏承认其自2019年5月18日起即未支付租金，显属不当，浙江嘉隆装饰材料有限公司有权据此要求解除合同。现双方于庭审时均同意解除合同，故本院对双方关于解除合同的诉讼请求予以支持。同时，因冯敏未履行支付租金义务，浙江嘉隆装饰材料有限公司还有权主张其支付相应占用期间的房租费用及利息损失，并要求其搬离租赁房内的物品。浙江嘉隆装饰材料有限公司主张冯敏支付相应的水费、电费，但未能提供充分证据予以证明，本院对其该项诉讼请求不予支持。至于浙江嘉隆装饰材料有限公司要求没收冯敏5万元保证金的诉讼请求，因缺乏合同依据和法律依据，本院亦不予支持，冯敏有权主张返还。至于冯敏的三、四、五项反诉请求，因其未能提供充分证据予以证明，本院不予支持。另，冯敏抗辩称案涉租赁物所有权已转让，原告无权主张相关权利，对此本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故对其抗辩本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 解除浙江嘉隆装饰材料有限公司与冯敏于2017年5月10日签订的《厂房租赁合同》，冯敏在本判决发生法律效力之日起十五日内搬离租赁厂房内的所有物品； 二、冯敏在本判决发生法律效力之日起十五日内支付浙江嘉隆装饰材料有限公司厂房租费29167元（从2019年5月19日起算至2019年6月18日止）并支付利息损失(以29167元为基数，支付自2019年6月17日起至实际付款之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付)，2019年6月19日起至实际搬离之日止的租费按月租费29167元的标准计算并支付； 三、浙江嘉隆装饰材料有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内返还冯敏保证金50000元； 四、驳回浙江嘉隆装饰材料有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回冯敏的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3242元，由浙江嘉隆装饰材料有限公司负担2599元，由冯敏负担643元。反诉案件受理费1408元，由冯敏负担848元，由浙江嘉隆装饰材料有限公司负担560元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  张 雷 人民陪审员  侯崇勇 人民陪审员  侯玉珍 二〇二〇年三月二十七日 代书 记员  金 琪 ?