河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1462号上诉人（原审原告）：郑州永威商业管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区九如东路6号21号楼203-205号。法定代表人：李玲玲,执行董事。委托代理人：芦保华,女，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：郑州斯跑特健身服务有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商鼎路6号5号楼3层302号。法定代表人：王桂香。上诉人郑州永威商业管理有限公司与被上诉人郑州斯跑特健身服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初28021号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。郑州永威商业管理有限公司上诉请求：1、请求依法撤销（2019）豫0191民初28021号民事判决书第三项、第四项判决。2、改判被上诉人支付上诉人房屋租金及管理费共计488176元、违约金296630元。3、依法改判被上诉人支付房屋占有使用费。4、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。郑州永威商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同》;2、判令被告立即腾空搬离涉案房屋，将附属设施完好的房屋交还给原告；3、判令被告支付租金和管理费暂计695836元(自2019年2月11日计算租赁合同解除之日);4、判令被告支付房屋占用使用费(自租赁合同解除之日至实际搬离之日，按照58.4元/月/平方米乘以2115.28平方米)；5、判令被告支付违约金暂计97417元(以695836元为基数，按照月利率2%的标准自2019年2月11日计算至实际支付之日)；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告将诉请第3项变更为租金和管理费暂计695171.8元（暂计算至起诉之日的租金，后续租金继续计算至合同解除之日止），诉请第5项变更为判令被告支付违约金296630元。经一审法院审理查明：2016年8月10日，原告作为甲方（出租人）与被告作为乙方（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意位于河南省××楼××和××楼××、××、××、××号的商铺出租给乙方用于经营健身服务。租赁房屋的建筑面积合计为2115.28平方米。甲方保证租赁房屋的用途允许乙方从事健身服务及其他相关的配套经营活动，并向乙方提供与租赁面积相关的证件，以帮助其取得营业执照和许可证等证照。乙方经营品牌为郑州斯跑特健身服务有限公司，未经甲方同意，乙方不得擅自变更经营品牌和使用用途，如需变更，需经甲方书面同意，否则视为违约，甲方有权要求其支付违约金5万元，并有权解除合同，保证金不予退还。租赁期限自2016年8月11日至2021年12月10日止。租赁期满乙方不再续租的，需提前三个月书面告知甲方并在到期之日应当返还租赁房屋，否则保证金不予退还。乙方返还的租赁房屋应当符合按照合同约定用途使用后的状态，并不得影响房屋正常租赁。租赁房屋自租赁期限开始之日起至2017年12月10日期间每平方米租金为31.2元，月租金为66000元；自2017年12月11日起，租金每租赁年度递增6%，直至合同租赁期满；租赁房屋第一年每平方米管理费为20.8元，月总管理费为44000元；自2017年12月11日起，管理费每年递增6%，直至合同期满。租金及管理费支付采用先付费后使用的方式，每3个月为一个付款周期。乙方应于每个付款周期开始前15个工作日向甲方交纳下一个付款周期的房屋租金及管理费。租金及管理费交纳方式为现金结算，甲方收到全额租金及管理费后向乙方出具租金及管理费收据凭证。乙方须于合同签订之日向甲方交纳租赁保证金200000元。租赁期满双方不再续约或合同终止后，乙方费用全部结清并无违约行为的，甲方应在合同终止后三个月后无息退还乙方已支付的租赁保证金。物业管理费为4.5元/月/平方米（按合同租赁房屋的面积计算）。物业管理费的交纳方式同租金。物业管理费从正式交付房屋当天起计算。在合同有效期内，乙方未按合同约定的时间向甲方支付租金、管理费、物业管理费、水电费等费用，逾期超过30天的,甲方可终止合同并收回租赁房屋，并有权要求乙方支付所欠的租金、管理费及物业管理费，有权不予退还租赁保证金，乙方必须按照当年度租金总额20%的标准向甲方支付违约金并赔偿由此造成的全部甲方的损失，甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，合同即行解除。在合同有效期内，乙方未按合同约定的时间向甲方支付租金、管理费、物业管理费、水电费等费用的，除应支付所欠费用外，还应当自逾期之日起每日按所欠费用总额的10%向甲方计付违约金。若乙方欠付租金、管理费超过15天，甲方有权停止乙方使用合同标的物内的有关设施。2019年3月30日，被告向原告尾号0910的账户转账50000元、50000元；4月26日转账23596元。2019年6月28日，被告向原告尾号0910账户转账17万元。2019年8月10日,原告向被告发送租金催缴通知函,要求被告在2019年8月11日前缴纳2019年5月11日至2019年8月10日的租金289969元,否则将于2019年8月12日解除租赁关系。被告收到通知函后未向原告交纳租金。2019年8月23日，被告斯跑特公司在涉案房屋处张贴通知,称因本公司与永威公司房租问题暂停营业,预计于2019年8月26日营业。2019年8月27日,原告委托河南荟智源策律师事务所向被告斯跑特公司发送律师函一份,载明:自2019年3月22日至今，被告开始逾期向永威公司交付租金共计384968.27元、管理费256645.52元。被告的行为已构成严重违约，要求被告自收到本《律师函》之日起3日内按合同约定向永威公司支付2019年3月22日至2019年8月27日的租金384968.27元及管理费256645.52元；二、被告未按照前述约定支付相应款项，永威公司将按照合同约定解除合同并追究贵司的违约责任。庭审中，经原、被告双方共同确认，被告向原告支付了20万元的保证金。原告自认8月24日得知被告不再使用房屋，但被告未与其办理房屋交接手续。被告主张用其房屋内的剩余物品折抵租金，不再取回，原告不同意该方案，要求被告将物品搬离。以上事实由原告提交的房屋租赁合同、律师函、建设银行回单、照片，被告提供的租金催缴通知书、转账记录及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，原、被告均应按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告应当依照合同约定向原告支付租金，被告逾期支付租金的行为构成违约，根据合同约定，原告有权终止合同并收回房屋，故对原告要求解除房屋租赁合同、被告腾空房屋并交还给原告的诉讼请求，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于原告主张的租金，2019年房屋租金标准为35.06元/㎡，管理费标准是23.37元/㎡，总计58.43元/㎡，自2019年2月11日起暂计算至起诉之日2019年9月10日为873410.40元（58.43元/㎡×2115.28÷30×212），扣除被告已经向原告支付的房租293596元、保证金20万元，被告尚欠原告房屋租金及管理费共计379814.40元（873410.40-293596-200000），故，对于原告的该项主张，该院对379814.40元予以支持，超出部分不予支持。对于原告主张的房屋占用使用费，应自2019年9月11日起按合同约定标准计算至被告实际搬离房屋之日止。对于原告主张的违约金，合同约定年度租金总额的20%的标准明显过高，该院酌定违约金为66000元，故对于原告主张过高部分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原、被告于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同》；二、被告郑州斯跑特健身服务有限公司于本判决生效后十五日内将涉案房屋腾空，并将位于河南省××楼××和××楼××、××、××、××号的房屋交还给原告郑州永威商业管理有限公司；三、被告郑州斯跑特健身服务有限公司于本判决生效后十日内向原告郑州永威商业管理有限公司支付房屋租金及管理费共计379814.40元、违约金66000元；四、被告郑州斯跑特健身服务有限公司于本判决生效后十日内向原告郑州永威商业管理有限公司支付自2019年9月11日起至被告实际搬离房屋之日止的房屋占用使用费(按合同约定标准计算)；五、驳回原告郑州永威商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13718元，减半收取6859元，由原告郑州永威商业管理有限公司负担3776元，由被告郑州斯跑特健身服务有限公司负担3083元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。合同签订后，上诉人依约向被上诉人交付房屋，被上诉人应当依照合同约定向原告支付租金，被上诉人逾期支付租金的行为构成违约。一审法院依据本案的事实及证据，判决于法有据，并无不当，本院予以确认。上诉人与被上诉人在租赁期内其他时段的房屋租金纠纷，应另行通过其他合法途径主张。综上所述，郑州永威商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6385元，由上诉人郑州永威商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 蒋德军二〇二〇年三月二十七日书记员 蔡玉龙