浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初10160号原告：楼铁谔，男，1963年4月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：孟江涛、余建光，浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。被告：浙**夏置业有限公司。住所地：绍兴市越城区陶堰镇工业园区。法定代表人：黄亚寅。诉讼代表人：浙江鉴湖律师事务所。住所地：绍兴市柯桥区温渎路161号金汇大厦5楼。负责人：何建航。诉讼代表人：浙江大公律师事务所。住所地：绍兴市越城区中兴中路375号写字楼B座7-8F。负责人：冯坚。委托诉讼代理人：金丽莎，浙江大公律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢青常，浙江鉴湖律师事务所律师。原告楼铁谔与被告浙**夏置业有限公司纠纷一案，于2019年10月25日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孟江涛、余建光，被告管理人之委托诉讼代理人金丽莎、谢青常到庭参加诉讼。本案庭外和解时间两个月。本案现已审理终结。原告诉请判令：一、被告向原告交付位于陶然名苑项目6幢103室、6幢102室房屋并且协助办理该两套房屋所有权变更登记手续；二、诉讼费由被告承担。诉讼中原告明确第一项诉讼请求为要求被告交付上述2套房屋，如不能交付，确认原告对该2套房屋享有优先受偿权。事实与理由：2015年2月被告因资金周转困难，向案外人周向明借款人民币800万元，其中300万元系原告所有，300万元系案外人周峰所有，被告向周向明统一出具《借条》，约定了借款期限和利息，并同意将其开发的位于陶堰陶然名苑小区六套商品房作为抵柙担保。后被告因无力按借款协议约定时间归还借款，双方约定将被告开发的位于陶堰陶然名苑小区八套商品房折抵本金和利息，抵消双方之间的债务。2016年1月1日，被告分别与原告指定的买受人周志丽、朱智鉴签订《浙江省商品房买卖合同》，并办理了相关网签备案手续，约定位于陶然名苑项目6幢103、6幢102室房屋出售给原告指定的买受人周志丽、朱智鉴，抵冲其中的200万元借款本金及利息。2018年3月21日，因被告公司被法院裁定破产重整并指定浙江大公律师事务所、浙江鉴湖律师事务所为联合管理人（下称“管理人”)，原告根椐管理人通知，向被告申报了上述两份商品房买卖合同项下的购房债权，要求继续履行上述两套房屋的买卖合同。2019年10月11日，管理人向原告发送一份债权核查结果告知书，称管理人经审核认为，原告所陈述的指定他人与债务人签订的合同实质属于代物清偿协议，损害了在先权利人的合法权益，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，对要求继续履行商品房预售合同的申报主张，管理人不予确认。原告认为，被告对原告的申报主张不予确认的理由不成立，原被告双方在借款期满后签订的债务抵消发生在2016年，被告并未进入破产重整程序，被告因无力按期归还借款本息与原告等人商定以房抵债，双方为此约定的债务抵消是双方平等协商的结果，符合我国法律的规定。且原告指定的买受人已经与被告签订商品房买卖合同并办理网签备案，双方之间的债务已经转化为购房款，现被告不予确认债权的理由完全没有法律依据，原告提交的申报材料证据充分确实，合法有效，要求支持原告诉请。被告辩称，一、据被告实际控制人黄一鸣称，被告向周向明借款800万元属实，但都是周向明与其联系，包括用于抵债的房屋签订方也均是周向明指定。因此周向明的借款中是否包含原告的款项，黄一鸣表示不清楚。二、即使如原告所称，其中300万元债权属于原告，原告对被告享有的权利性质仍为债权，并不对房屋享有优先受偿权。很明显，本案所涉两份商品房买卖合同签订的目的不是基于真实买卖，而是基于抵债，此原告也自认。以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，这与基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债协议而拟受让不动产的受让人，在完成不动产转让登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，因此，即使原告享有债权，原告的债权依法并不享有优先受偿权。三、本案所涉房屋具有在先权利，如房屋用于清偿原告债权，将损害在先权利人的合法权益。本案所涉房屋地块已于2014年办理抵押登记，抵押权人为浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司陶堰支行，且万昌集团有限公司作为工程承包方也已向管理人申报工程优先权。万昌集团有限公司的工程优先权及瑞丰银行陶堰支行的抵押权依法受法律保护。如将设定有在先权利的商品房用于清偿原告的债务，将损害在先权利人的合法权益，违反了《物权法》第一百九十一条的规定。况且，本案中，在2018年3月21日越城法院裁定华夏置业破产重整时，原告未就涉案房产办理不动产所有权登记手续，未取得涉案房产所有权，案涉房产亦未交付，故案涉房产仍为债务人财产。在被告已经被裁定破产重整的情况下，如继续履行该以物抵债协议，实质上是要求华夏置业在原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿，违反了《企业破产法》第十六条的规定，该条明确规定，对人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。最后，根据原告提供的借条及协议书，达成以物抵债协议时借款期限尚未届满。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条：当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响原告为证明其主张向本院提供以下证据：证据1.债权核查结果告知书1份，拟证明原被告主体适格。证据2.借条复印件、补充协议复印件、补充协议二复印件各1份，拟证明被告向周向明借款800万元，到期未能还款，被告以八套排屋抵偿的事实。证据3.房屋买卖合同2份（朱智建的为复印件），拟证明原告指定人与被告签订房屋买卖合同以抵充其中200万元债务的事实。证据4.刑事判决书、生效证明各1份，拟证明案涉两套房屋为原告所有的事实。被告经质证对证据1的真实性无异议。证据2，借条、补充协议、补充协议二虽系复印件，但经向黄一鸣核实，其认可该组证据的真实性，但不能证明原告所称周向明的800万债权中原告拥有300万元。据黄一鸣称，均是周向明与其联系，其不清楚原告是否在这800万元中拥有债权，包括借条及协议中的抵债及签订人员均是周向明指定，包括本案中所涉两套房屋也非原告指定，且该组证据发生时借款尚未到期。证据3，经核实两份商品房买卖合同确存在，该两份合同是被告与周向明通过以物抵债方式签订，并非真实房屋买卖法律关系，买受人未支付任何款项。证据4的真实性由法院核实，判决书中载明了案涉两套房屋是以物抵债的方式。被告向本院提供以下证据：证据1.民事裁定书、决定书各1份，拟证明越城区人民法院于2018年3月21日裁定受理被告的破产重整申请，并指定浙江大公律师事务所及浙江鉴湖律师事务所作为被告的联合管理人。证据2.黄一鸣笔录1份，拟证明被告实际控制人黄一鸣称被告是向周向明借款，相关抵债房屋也是与周向明指定人员签署，达成以房抵债协议时借款尚未到期的事实。证据3.浙**夏置业有限公司重整案债权申报表及债权陈述表各1份，拟证明万昌集团有限公司就陶然名苑二标段工程价款已向浙**夏职业有限公司管理人申报债权，且已一并申报主张工程优先权，原告以房屋买卖作债务清偿的行为侵犯了相关优先权人的利益。证据4.民事判决书打印件1份，拟证明原告主张的位于6幢房屋的坐落地块，即绍兴市陶堰镇茅洋村（D地块）已抵押给浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司陶堰支行，上述抵押优先权经绍兴市越城区人民法院生效判决确定，原告以房屋买卖作为清偿债务的行为侵犯了相关优先权人的利益。原告经质证对证据1无异议。对证据2笔录的三性均有异议，根据证据规则，作为证人应出庭作证接受诉讼参与方的质询。同时，黄一鸣作为浙**夏置业有限公司实际控制人，与本案存有利益关系，与联合管理人也存在关联关系。同时，就本案发生事实已由生效刑事判决书对相关事实作出认定，刑事判决书也已提交，该判决书可说明华夏置业有限公司向原告借款300万元到期无法偿还，后以案外人名义与浙**夏置业有限公司签订买卖合同完成以房抵债形式，双方全部交易除房屋尚未交付外其他均已完成。证据3申报表和陈述表仅为万昌公司单方面陈述，对真实性合法性有异议，同时，本案要处理的是原告的物权应否得到保护的问题，与万昌公司有关优先权为不同顺序，应由人民法院根据相关规定作出优先保护何种权益的决定，故并不存在所谓原告以房屋买卖作为债务清偿损害优先权人权利的说法。证据4，对判决书真实性、合法性无异议，但其证明目的不成立，本案中原告与浙**夏置业有限公司初始为民间借贷关系，后基于双方自愿，债权到期后达成房屋买卖协议且消灭了双方之间的借款法律关系，这一事实就优先权来讲应首先保护原告的合法权益。本院认证认为，原告提供的证据1-3，被告对证据本身真实性无异议，本院对该3组证据的真实性予以确认。证据4，经核实属实，本院予以确认。被告提供的证据1、4，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据2，黄一鸣就借款和购房协议的陈述与原告提供的刑事判决书中其证人证言基本一致，本院对该部分笔录真实性予以确认。证据3，与本案无关，本院不作审查。本院经审理认定，被告于2015年2月11日出具借条一份，载明：“兹向周向明借款人民币捌佰万元正，三个月内归还，以本公司开发的陶然名苑排屋503号（266.49㎡）、504号（340.2㎡）、601号（340.2㎡）、602号（266.65㎡）、603号（266.49㎡）、604号（340.2㎡）共6套作为抵押。如不能偿付借款，以每套排屋均以不超过150万元的总价折价抵让给周向明。在抵押期间，我公司未经周向明书面同意不得向外出售该6套排屋，否则视为无效。”案外人黄一鸣在借条右下方担保人处签字。2015年5月18日，被告（甲方）与周向明（乙方）签订《补充协议》一份，约定：“鉴于甲方于2015年2月11日向乙方借款捌佰万元整（黄一鸣担保），已于5月11日到期（当时约定借期3个月，月息3分），由于甲方暂无法归还本息，要求顺延借期3个月（至2015年7月31日止，利息不变），经双方协商，特签订补充协议如下：一、原借条中约定的作为借款抵押的陶然名苑排屋503号、504号、602号、603号、604号先以网签方式继续作为抵押，网签价格按市场价格的9折成交；鉴于原抵押的601号排屋已有购买人，甲方及担保人都承诺归还现金，并增加701号排屋（340.2㎡）作为网签抵押给乙方。二、在2015年7月31日前由乙方网签抵押的排屋，如甲方有市场需求要求出售。经乙方同意解除网签，排屋出售所得首先归还乙方借款。考虑到601号排屋已有购买人，甲方及担保人承诺一经按揭即归还200万元借款（约定在6月底前归还）。三、甲方在归还200万元借款后，如继续提前偿还乙方借款（本、息），按偿还借款比例逐一解除乙方网签的排屋。四、如甲方在约定的借款顺延截止日（2015年7月31日）尚无法归还借款（本、息），甲方及担保人同意网签的排屋正式出售给乙方，正式出售价格约定如下：503号、602号、603号排屋各以100万元总价成交。这样，甲方在支付200万元（601号排屋出售所得）现金后，把503号、602号、603号、504号、604号、701号排屋正式按约定价格（6幢排屋总价720万元）转让给乙方，作为甲方违约（无法按期归还本、息）的交换条件，以此结清与乙方的一切债务关系。五、如甲方按期归还借款，利息按月息3分一日计算。”2015年8月10日，被告（甲方）与周向明（乙方）签订《补充协议二》一份，约定：“鉴于甲方2015年5月18日与乙方签署（黄一鸣担保）的补充协议未能履行，经双方协商，再次签订补充协议。一、原协议除履行时间延迟至2015年9月10日，协定事项及前补充协议继续有效。二、因甲方未履行2015年5月18日签订的补充协议中约定在2015年6月底之前归还200万元借款，因此现追加陶然名苑排屋703号704号排屋以网签方式抵押给乙方，网签价格按市场价9折成交。若2015年9月10日前未能归还乙方借款本息，甲方及担保人同意网签的排屋正式出售给乙方，正式出售的价格约定如下：703号以100万元人民币总价成交，704以140万元人民币总价成交。三、如甲方到期不能归还借款，扣除排屋总价款后，剩余本息现金支付或再出售排屋给乙方。”2016年，案外人朱智鉴、周志丽与被告签订《浙江省商品房买卖合同》各1份，合同分别约定被告将陶然名苑小区排屋第6幢103号房、102号房分别出售给朱智鉴、周志丽，总价款均为100万元。被告陈述上述2套房屋已进行网签但尚未备案。绍兴市上虞区人民检察院于2018年6月1日向上虞区人民法院提起公诉指控楼铁谔犯受贿罪，上虞区人民法院于同年11月22日作出（2018）浙0604刑初390号刑事判决书，该判决书其中查明：“绍兴市监察委员会对绍兴市越城区陶然名苑6幢102室、103室二套房产予以查封，上述房产实际所有人系被告人楼铁谔，借用了周志丽、朱智鉴的名义。”案外人黄一鸣在该案中作出证人证言如下：“其通过楼铁谔介绍向粥向明借款人民币800万元，月息2.5%，借期三个月，是华夏公司出面借的，其个人担保，以陶然名苑6套排屋作为抵押。按周向明说法，这800万元钱是他与其他三个人一起凑起来的，后其无力归还本息，周向明通过楼铁谔向其提出将先前签订的购房合同办理网签过户手续，另再增加二套排屋抵偿给周向明并办理网签过户，其同意了，增加的两套房子是补贴给周向明的利息损失。”案外人周向明在该案中作出证人证言如下：“2015年2月11日，其（200万元）、周峰（300万元）、楼铁谔（300万元，从张启文卡上打过来的）三人将800万元资金出借给华夏公司董事长黄一鸣，口头约定月息3分，三个月归还，以华夏公司开发的陶然名苑6套排屋作为抵押，如不能偿付借款，每套排屋均以不超过150万元的总价折价出让给周向明。借款人华夏公司，担保人黄一鸣。后楼铁谔要求黄一鸣将华夏公司开发的陶然名苑8套房网签给其们三人，其三人商量过，其名下的由二人出面，周峰名下的由三人出面，楼铁谔名下的300万元由其公司司机朱智坚（朱智鉴）及楼铁谔叫过来的张小波、周志丽出面，后其带上述人去签订购房协议。过了将近9个月后，黄一鸣还是没有归还借款，后办了网签，原6套外加了2套排屋，备案至上述8人名下，所有购房合同均由其保管。2017年年初，楼铁谔将张小波名下面积340平米的排屋过户给他人了。2017年年底，又从其处拿了一套周志丽名义签的面积266平方米的购房合同。利息也都是楼铁谔与黄一鸣谈的。其是能拿回本金就很好了。”案外人周志丽在该案中作出证人证言如下：“其系楼铁谔前妻张荣利的朋友，因楼铁谔要求，说他不方便出面签订合同，其就出面网签过一套陶然名苑的房子，这套房子不是其自己购买的，购房的房款其没付过。”案外人朱智鉴在该案中作出证人证言如下：“2015年4、5月的一天，华泰公司总经理周向明找到其，说他通过朋友介绍借了一笔钱给房地产老板，那老板因资金链断裂无力还款，就把几套房子抵押给他，因他名下已有房产，抵债的房子再登记到他名下不是很方便，就让其出面网签一套房子的购房合同，其就答应了。后其签了陶然名苑6幢103室的购房合同，房子实际上与其没有关系的，其只是挂了个名。”该判决书第44页第三行载明：“被告人楼铁谔对上述事实及证据均无异议，其供述能与上述证据互相印证。”2018年3月21日，本院作出（2018）浙0602破申14号民事裁定书裁定受理浙**夏置业有限公司破产重整申请。同日，本院作出（2018）浙0602破9号之一决定书，指定浙江大公律师事务所、浙江鉴湖律师事务所（联合管理人）担任浙**夏置业有限公司管理人。本院认为，根据原告提供的借条、补充协议、补充协议二和刑事判决书等证据，原告以案外人周向明为出借人名义向被告出借300万元并由周向明与被告在借款期限届满前达成以房抵债协议的事实明确，现周向明已披露原告实际出借人的身份，故原告在本案中主体适格。本案争议焦点为原告有无权利要求被告交付案涉两套房屋或主张优先受偿权。本院认为，原告认为借款已转化为购房款，被告应据此交付房屋，但原告指定案外人与被告签订商品房买卖合同的目的是为解决原告与被告之间的借款纠纷而非购买商品房，且并无证据证明案涉借款已转化为购房款，故原告并无权利要求被告交付房屋。关于原告主张优先受偿权的问题，本院认为，案涉借条和补充协议均约定，如被告到期未归还借款本息则以其房产进行“折价抵让”或“出售”，上述约定内容的实质是债权人与债务人在履行期限届满前约定债务人将来不能清偿债务时，债权人可就房产受偿的一种非典型性担保。但本案中原告仅指定案外人与被告签订了商品房买卖合同和办理了网签，并未就案涉房产完成财产权利变动公示，故上述担保形式并不具有物权效力。另，原告认为根据刑事判决书中“绍兴市监察委员会对绍兴市越城区陶然名苑6幢102室、103室二套房产予以查封，上述房产实际所有人系被告人楼铁谔，借用了周志丽、朱智鉴的名义”的事实认定，可以认定案涉房屋实际所有人系原告。本院认为，上述刑事判决事实认定部分仅是对绍兴市监察委员会对查封事实和意见的描述，并不影响民事案件对法律事实的认定。综上，原告要求在破产程序中交付案涉两套房屋或享有优先受偿权的诉请无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告楼铁谔的诉讼请求。本案案件受理费减半收取11400元，由原告楼铁谔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  吕琪喆二〇二〇年三月十九日书记员  孟琼菲?附页：《中华人民共和国合同法》第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。