湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终321号上诉人（原审被告）：株洲天园房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区荷叶冲。法定代表人：项皇锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何赐龙，湖南一星（株洲）律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：易付明，男，1969年9月20日出生，汉族，户籍地湖南省攸县，现住湖南省株洲市芦淞区。被上诉人（原审原告）：易跃宜，女，1974年3月12日出生，汉族，户籍地湖南省攸县，现住湖南省株洲市芦淞区。共同委托诉讼代理人：李丹红，株洲市南天法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。上诉人株洲天园房地产开发有限公司（以下简称天园房地产公司）因与被上诉人易付明、易跃宜房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲芦淞区人民法院作出的（2019）湘0203民初4108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。2020年3月18日，上诉人天园房地产公司委托诉讼代理人何赐龙、被上诉人易付明及易付明、易跃宜共同委托诉讼代理人李丹阳到本院接受询问。本案现已审理终结。天园房地产公司的上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案被上诉人并未按合同约定向上诉人支付剩余购房款250000元，一审仅凭一份《收据》（系他人伪造上诉人发票专用章）及上诉人将房屋交付给被上诉人，即认定被上诉人已经向上诉人支付了全部购房款518874元不符合合同约定及实际情况，以致上诉人逾期交付房屋认定不当，判决错误.本案购房款250000系王娟等人采取伪造被上诉人借条方式隐瞒其收取业主购房款的事实，用私自购买的收款收据并加盖私刻上诉人的发票专用章向被上诉人出具了250000元购房款收据，其中的220000元支付至株洲凯信营销策划有限公司帐户，并非合同约定的上诉人指定帐户。2、本案办理商品房分户转移登记起始时间是上诉人取得房屋所有权总证后并由上诉人与被上诉人在30日内签署房屋交接书之日起，一审判决以上诉人向被上诉人交付房屋之日开始计算，不符合合同约定，以致上诉人逾期办证期限认定不当，判决错误；3、本案房屋首次登记与转移登记办理期限均为不确定履行期限，根据最高院民二庭法官会议纪要第二十条第九条规定，应首先确定上诉人办理不动产首次登记的合理期限，才能相应确定转移登记开始时间。上诉人承担逾期办证违约责任的起始时间应确定为2019年8月15日。4、一审将合同双方义务确定为上诉人单方义务，判决是上诉人为被上诉人办理不动产权证错误。易跃宜、易付明辩称：原审认定事实清楚，证据确实，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回。1、上诉人自认株洲凯信营销策划有限公司系其荷叶名苑楼盘的销售代理公司，株洲凯信营销策划有限公司和答辩人没有直接的法律关系，该公司法定代表人王娟是否违法和答辩人无关联。2、本案的交房日以实际交付房屋之日开始计算符合诚实信用、公平交易原则。答辩人多次向房管局及国土部门申请办理房屋权属证书，均被告知不符合办理条件，后答辩人多次就办理房屋产权证、土地使用证与上诉人交涉未果，由于上诉人原因，答辩人在合同约定的期限内未能取得房屋权属证书，上诉人应当承担违约责任。3、房屋买卖合同是买方出钱，卖方交房的双务合同，答辩人作为买方已经履行付款义务，上诉人辩称一审将合同双方义务确定为上诉人单方义务的说法不成立。易跃宜、易付明在一审的诉讼请求：1.请求确认原、被告之间签订的《株洲市商品房销售合同》合法有效；2.请求判决被告履行原、被告之间签订的《株洲市商品房销售合同》中的相关义务，协助原告办理房屋的《房屋所有权证》（分户证），并依法承担2018年4月6日起至过户至原告名下止的逾期办证违约金，暂计算至2019年9月12日的逾期办证违约金为45920元；3.被告赔偿原告逾期交房违约金311.3元；4.被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：1.2016年4月5日，原告易付明、易跃宜（买方乙方）与被告天园房地产公司（卖方甲方）在被告开发的荷叶名苑售楼部签订编号为9000329297的《株洲市商品房预销售合同》，约定乙方向甲方购买5栋602室，据甲方预（实）测该房屋建筑面积为128.07㎡，单价为4051.49元／㎡，总房款为518874元。签订本合同时，该房屋建设工程建设到符合预售许可进度，乙方应当按本合同约定时间足额将房款汇入甲方的预售款监管账户，即被告天园房地产公司在工商银行株洲清水塘支行的19×××44账户。乙方按一次性付款方式按期付款，即于合同签订日支付首付款268874元，于2016年4月16日支付余款250000元。甲方定于2017年6月30日前将该房屋交付给乙方，甲方如未在本合同约定的时间内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之零点一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限的第二天起算至实际交付之日止。在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权证总证后30日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件，甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起720日内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋的所有权证》（分户证）等。并签订了补充条款，约定如因甲方的原因造成乙方《房屋所有权证》（分户证）延误办了，则乙方不同意解除合同，甲方向乙方支付已付总房款0.1%的违约金。合同签订当日，两原告即向被告支付购房首付款268874元，被告向原告出具收款凭证，2016年4月16日，两原告到荷叶名苑售楼部支付购房余款250000元，被告向原告出具了收据，收据载明“兹收到易付明、易跃宜交来荷叶名苑二期5栋602室余款250000元，株洲天园房地产开发有限公司发票专用章（盖章），会计：王（签字）。”后被告以未收到原告的购房余款为由，到期不予交付房屋。经多方交涉沟通，被告于2017年8月31日向原告交付了房屋。但至今未能按约为原告办理房屋不动产权证，经协商未果，酿成本案纠纷。2.2016年4月16日两原告支付的余款250000元，其中30000元为现金，220000元系刷卡支付，到账用户名为株洲凯信营销策划有限公司。庭审中被告自认，该公司系其开发的荷叶名苑楼盘的销售代理公司。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告于2016年4月5日签订的编号为9000329297的《株洲市商品房预销售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案争议的焦点为：原告是否已全额交清购房款，被告有无存在逾期交房和逾期办证行为，应否承担逾期交房和办证的违约金。一、关于原告是否已全额交清购房款的问题。原告于2016年4月16日到荷叶名苑售楼部已交付了购房余款250000元，虽然该款经查其中220000元汇入了用户名为株洲凯信营销策划有限公司的账户，庭审中被告自认，该公司系其委托销售荷叶名苑楼盘的代理公司。一审认为，虽然该款原告未能支付至合同约定的被告天园房地产公司账户，但因一是原告该款系在被告的荷叶名苑售楼部刷卡支付的，原告对房款支付至株洲凯信营销策划有限公司而非天园房地产公司账户并不知情，且付款后收到了由被告天园房地产公司盖章确认的收款收据，即原告完全有理由相信被告已经收到购房余款；其次，株洲凯信营销策划有限公司是被告开发的荷叶名苑楼盘的销售代理公司，被告也没有证据证明原告与其销售代理人株洲凯信营销策划有限公司存在恶意串通。综上，对被告抗辩原告未能足额支付购房款的意见，一审不予采信。二、关于被告有无逾期交房和逾期办证，应否承担逾期交房和办证的违约金的问题。如上所述，被告未能足额收到购房款，并非原告的责任，故被告不能以此为由拒绝履行其相应义务。根据房屋预售合同约定，甲方（被告）应于2017年6月30日前将房屋交付给乙方（原告），否则按已支付的房价款日万分之零点一支付违约金，从违约次日开始计算违约金；甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起720日内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋的所有权证》（分户证），否则按已付总房款0.1%支付违约金。被告实际于2017年8月31日交付房屋，逾期了62天；房屋交付后被告理应于2019年8月21日前协助原告到房产部门办理涉案房屋的所有权证（分户证），但被告至今未按约协助原告办理房屋所有权证。综上，被告存在逾期交房和办证的违约行为，其理应承担履行协助原告办理房屋产权过户，并支付相应违约金的违约责任。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金311.3元，符合合同约定，一审法院予以支持；而逾期办证，约定逾期按已付总房款0.1%支付违约金，故违约金为518.87元（518874×0.1%）。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零四条之规定，一审判决：一、确认原、被告于2016年4月5日签订的编号为9000329297的《株洲市商品房预销售合同》合法有效；二、被告株洲天园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告易付明、易跃宜办理株洲市芦淞区房屋不动产权的过户登记手续；三、被告株洲天园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告易付明、易跃宜支付逾期交房违约金311.3元、逾期办证违约金518.87元，合计为人民币830.17元；四、驳回原告易付明、易跃宜的其他诉讼请求。本案案件受理费956元，减半收取478元，由原告易付明、易跃宜承担200元，被告株洲天园房地产开发有限公司承担278元。二审期间，天园房地产公司提交（2018）湘0203刑初129号刑事判决书，拟证明被上诉人交付的款项的流向。易跃宜、易付明质证认为，该证据不是新证据，与本案无关。本院审核认为，王娟伪造公司印章的行为与认定易跃宜、易付明是否足额支付涉案房款没有直接的关联性，故不予采信。对一审证据的采信和事实的认定，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审的争议焦点为：被上诉人是否足额支付购房款；上诉人是否存在逾期交付房屋及逾期办证的违约行为。现分析如下：焦点一、本案有争议的25万元购房款，由两被上诉人在天园房地产公司开发的荷叶名苑项目的售楼部通过刷卡的方式支付至楼盘销售代理公司株洲凯信营销策划有限公司的帐户，会计向两被上诉人出具了加盖天园房地产公司发票专用章的收据，虽然购房款没有支付至合同约定的指定帐户，但根据交易的场所及收款方株洲凯信营销策划有限公司系天园房地产公司开发的荷叶名苑楼盘的销售代理商的事实，应当认定两被上诉人已经履行了购房款的支付义务。上诉人天园房地产公司以发票专用章系伪造，剩余购房款未支付至合同指定帐户为由主张两被上诉人未按合同约定支付剩余购房款的理由不成立，本院不予支持。因易跃宜、易付明已经按照合同约定付清合同项下全部价款，天园房产公司以易跃宜、易付明未足额支付购房款，不应承担逾期交房违约责任的理由与事实不符，本院不予支持。焦点二、天园房地产公司主张其于2019年8月15日取得首次登记房屋所有权总证，根据涉案合同第十四条的约定，应自取得首次登记不动产权属证书后30日开始起算房屋转移登记办证期限，故不存在逾期办证的违约行为。本院认为，涉案合同没有约定取得房屋所有权总证的时间，但根据约定的交房时间及签署《房屋交接书》之日起720天内，办理所购买房屋的《房屋所有权证》（分户证）的约定，可以确定天园房地产公司为购房者办理房屋所有权证的履行期限，天园房产公司实际交房时间为2017年8月31日，应当按照合同约定在2019年8月21日之前协助易跃宜、易付明办理房屋所有权证，天园房地产公司逾期未履行其义务，按照合同约定应当承担逾期办证的违约责任，天园房地产公司关于不存在逾期办证的违约行为的理由不成立，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人株洲天园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  羊 敏审 判 员  卢飞虎审 判 员  曹 阳二〇二〇年三月三十一日法官助理  李 艳书 记 员  王 琳