广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初27433号原告（反诉被告）：罗艳红，女，1979年8月4日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：邓伟明，广东安仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐可，男，1994年11月26日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，被告（反诉原告）：李文杰，男，1980年11月26日出生，汉族，住广州市荔湾区，被告（反诉原告）：赵威臣，男，1988年11月19日出生，汉族，住广州市越秀区，三被告共同委托诉讼代理人：高芷茵、潘国飞，分别系广东法海律师事务所律师和实习律师。原告（反诉被告）罗艳红诉被告（反诉原告）唐可、李文杰、赵威臣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告李文杰及三被告的共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称：原告经旧同事（湖南老乡）介绍与被告李文杰、赵威臣认识并商谈房屋买卖事宜，当时原告一再表明，在广州购买房屋的款项，需等原告在佛山市南海房屋出售后才能支付房款，并告知了被告李文杰、赵威臣。原告前述房屋已在2018年10月7日成交，买受人是按揭贷款，被告李文杰、赵威臣表示认可。2018年10月10日，三被告与原告签订了《房屋买卖合同》，该合同显示涉案房屋的实际所有人为被告李文杰、赵威臣，产权登记人为被告唐可，并约定房屋总价款为150万元；原告在合同签订之日支付定金5万元，2018年10月20日前支付第二笔款项25万元，2019年2月1日前支付120万元；等。原告于2018年11月30日前共支付了购房款30万元。被告于2018年12月6日前将涉案房屋交付给原告使用，原告对房屋进行装修并花去装修费用43455元，并于2019年1月17日将该房屋出租。原告需等买受人银行放款后才有钱支付涉案房屋第三期房款，被告是理解和认可的。因第三期房款付款时间将至，而银行未放款无法支付该期房款，被告却表示若逾期支付，则收回房屋并要求原告支付未付房款10%的违约金。2019年3月2日，被告李文杰表示房屋不卖给原告了，要求原告腾空搬离房屋、退回房款30万元给原告（但未兑现诺言）。2019年3月15日，原告房款到账，原告打电话、发微信给被告李文杰，但被告不接电话、也不复微信。原告觉得被告的行为具有欺骗性，若原告付清房款而拿不到房产证，则原告的权益将得不到任何保障。2019年7月19日，被告委托律师事务所向原告发出律师函，称双方的《房屋买卖合同》已解除。随后，被告李文杰强行换锁，收回房屋。原告认为，原、被告双方签订的《双方买卖合同》违反了广州市人民政府办公厅穗府办函[2017]65号文《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，关于“居民家庭新购买（新购买是指自本通知施行之日起购买）的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续”，和《中华人民共和国合同法》第52条关于“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，属无效合同，该合同不受法律保护。被告已强行收回涉案房屋，应将购房款30万元退回给原告，并赔偿原告的装修损失。故原告起诉请求：1、确认原、被告于2018年10月10日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令三被告连带退还房屋购房款30万元给原告，并自起诉之日起至实际返还购房款之日止，以30万元为基数按银行同期同类贷款利率支付利息；3、判令三被告连带赔偿原告装修损失43455元；4、判令三被告连带赔偿原告垫付涉案房屋的管理费、换水管费、换化粪池费用，共计1592.5元；5、本案诉讼费用由三被告承担。针对反诉请求，1、不同意支付迟付款的违约金，因为双方的合同是无效合同，双方应按无效合同进行处理，对相关的已履行部分互相返还；2、原告证据显示被告已经继续使用房屋用于出租，被告已经实际使用了原告的装修应视为被告是同意接收原告的装修，因此不存在恢复原状的情况；3、不同意支付使用费，合同中对此没有约定；4、不同意支付水电费，且被告没有证据证实，而原告在使用期间的水电费已经支付完毕，不存在支付水电费的可能。三被告共同答辩并反诉称，被告不同意原告的全部诉讼请求，理由：1、原告与三被告2018年10月10日签订的买卖合同是原、被告的真实意思表示，没有违反法律及行政法律规定，属于合法有效的合同；关于广州市人民政府办公厅穗府办函（2017）65号文《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中规定居民家庭新购买的住房需取得不动产证两年后方可办理析产或转名手续，该条款属于地方规范性文件，不属于合同法第52条及合同法司法解释规定的无效条件；2、原告在签订合同时对上述广州市政府出文是清楚的，根据涉案合同第一条基本情况，甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，乙方也已经充分了解涉案房屋的具体情况（包含产权及两年内过户的情况），并自愿购买该房屋；合同第四条第二款，甲乙丙三方同意房屋新不动产证满两年后，由丙方配合及协助乙方办理房屋过户登记手续，可见，原告对两年内限制过户并等待两年满后再办理过户手续的情况是明知并同意的，因此涉案合同是符合法律法规规定的，并具有可行性的，也是双方的真实意思表示；3、根据涉案合同第三条第二款及第五条第三款约定，原告未按期支付剩余房款构成违约，被告于2019年7月17日向原告发出律师函，所以双方的买卖合同已经于2019年7月17日解除。被告认为，已付房款退还给原告但是应扣除原告应向被告支付的违约金；不同意支付已付款利息，双方对此没有约定；原告违约在先，所以应由原告自行承担装修损失，不同意赔偿；被告也不同意承担代垫的费用，被告无法核实该费用是否是真实的，其次原告实际占用了涉案房屋一段时间，并且原告违约在先，因此所产生的所有损失应由原告自行承担。原告未依约履行支付房款的主要义务，已构成根本违约，故被告反诉请求：1、判令原告支付被告迟付款违约金人民币12万元（按未付款项120万元的10%计算）；2、判令原告立即恢复广州市海珠区泰沙路63号703房的房屋原状（即要求原告将房屋内的杂物清走）；3、要求原告向被告支付占用涉案房屋的使用费人民币18878.81元（按涉案房屋所在地的租金标准2113.3元/月，根据广州市2018年广州市房屋租金参考价同地段的房屋租金参考价计算，涉案地段的每月每平方米按32元计算，自2018年11月28日起计至2019年8月25日为18878.81元）；4、判令原告向被告支付水电费500元人民币；5、本案全部诉讼费由原告承担。经审理查明，据粤（2018）广州市不动产权第03226771号《不动产权证》记载，海珠区泰沙路62号703房的权利人为唐可，共有情况为单独所有；附记备注有：根据穗府办函[2017]65号文，该房屋需满2年后方可转让或办理析产手续，从2018年11月19日起。2018年10月10日，原告（乙方、购买方）与被告唐可（丙方、产权登记人）、被告李文杰、赵威臣（共同为甲方、房屋实际所有人）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，乙方已充分了解该房屋具体状况（包含产权及2年内限制过户的情况），并自愿购买该房屋；甲、乙、丙三方经协商一致，上述房屋总房价款为1500000元；房屋过户所有的税费由乙方承担；甲、乙、丙双方同意，乙方在本合同签订之日支付给甲方50000元，作为乙方购买甲方房屋的定金；2018年10月20日前，乙方支付第二笔款项250000元；2019年2月1日前，乙方支付房屋尾款1200000元；甲、乙、丙方同意，在乙方支付房屋尾款前，由甲、丙方交付给乙方房屋，甲、丙方保证正式交付给乙方的房屋为空房；甲、乙、丙三方同意，房屋新不动产证满两年后，由丙方配合及协助乙方办理房屋过户登记手续；甲、丙方未在乙方2019年2月1日前交付房屋，乙方有权解除合同，由甲方退还乙方所支付的并承担乙方已支付房款的额10%作为违约金；乙方不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应按照未支付房款的10%作为违约金给予甲方；逾期超过3个月时，甲方有权解除本合同；该房屋正式交付前，甲方应结清物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费；等。上述合同签订后，原告于合同签订当日、2018年10月11日、2018年10月20日、2018年11月30日分别支付了20000元、30000元、200000元、50000元给被告。被告于2018年11月28日将涉案房屋交付给原告使用。2019年7月17日，三被告委托广东法海律师事务所向原告发出《律师函》，主要内容为因原告逾期支付涉案房屋购房余款1200000元已超过3个月，被告要求原告承担违约责任，并函告原告《房屋买卖合同》解除、要求原告将房屋恢复原状及返还房屋、支付违约金；等。原告确认其于2019年7月18日收到该函件。为证明其主张，原告还提交了：1、照片若干张、收据（其中反映收到罗艳红德宁花园62号703房装修款43455元）及装修合同，拟证明涉案房屋装修前后的状况及支付了装修款的事实；2、盖有德宁花园管理处印章、日期为2018年12月8日的收据（其中记载今收到62#703房之前的欠费：2016年管理费297元、2017年管理费445.5元、换水管费400元、换化粪池450元，合计1592.5元），拟证明原告垫付了房屋产生的费用；3、涉案房屋的水电费账单和交费凭证，拟证明被告收回房屋有使用房屋并产生相应的水电费。经质证，被告对上述证据1、2的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为照片没有拍摄时间、地点，无法确认是否是房屋的实际情况，而原告没有出具真实的发票，无法认定是否支付装修费及装修费的金额，无法核实合同的真实性，不确认原告进行过装修，即使原告支付款项，因原告违约在先，所产生的费用应由原告自行承担；对证据3的真实性、合法性予以确认，但认为原告应承担2019年8月25日之前费用及返还10月11日支付的215.42元的电费。为证明其主张，被告还提交了：1、短信记录（其中载有“我是购买你房子罗艳红的老公，因为我们的违约在先，造成你们的损失”等）；2、《居住用房租金参考价》的（其中反映太沙路楼梯楼32元/平方米/月）。经质证，原告对证据1的真实性予以确认，确认短信是原告先生与被告李文杰的短信，但原告不确认也不同意该短信的内容；对证据2的真实性、合法性予以确认，认为合同无效且原告是支付了房款，不存在支付占用费的情况。庭审中，原告陈述，原告于2019年8月15日持涉案房屋钥匙去开门时，发现无法开门并于当天报警并重新换了新锁，所以认为被告于2019年8月15日自行收回房屋。被告陈述，被告不清楚2019年8月15日的情况，其于2019年8月25日对涉案房屋换锁，其收回房屋时，屋内没有家具，只有废旧的柜子和桌子、凳子及一些杂物，杂物已经被被告清走了；鉴于被告已清走屋内杂物，故撤回要求原告将涉案房屋恢复原状的请求。另外，三被告还陈述，三被告是合作关系，三人约定将涉案房屋登记在被告唐可名下。原告于2019年9月5日提起本案本诉，并于诉讼中申请财产保全，本院依法作出（2019）粤0105民初27433号民事裁定书，原告交纳了保全费用2245元。被告于2019年11月26日提起本案反诉。经本院释明合同效力的问题及询问，原告表示坚持其诉讼请求。本院认为，根据穗府办函[2017]65号文所规定，涉案房屋需从2018年11月19日起满2年后方可转让或办理析产手续的房屋，该情况原告是知悉并认可的，原、被告双方已在涉案《房屋买卖合同》明确记载并约定产权登记的时间为新不动产证满两年后，因此，涉案《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，合同当事人应依约履行合同义务。原告认为涉案合同违反了法律法规的强制性规定故而主张涉案合同无效的请求，缺乏依据，本院不予支持。根据涉案合同约定，原告应在2019年2月1日前将购房余款1200000元支付给被告，原告不履行该合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，原告应按照未支付房款的10%作为违约金给予甲方（即被告李伟杰、赵威臣），逾期超过3个月，被告有权解除本合同。原告至今未支付上述款项已构成违约，应承担违约责任。鉴于被告于2019年7月17日已向原告发函主张合同解除，原告于2019年7月18日已收到该函件，故涉案《房屋买卖合同》于2019年7月18日解除。被告李伟杰、赵威臣主张原告应向其支付违约金120000元（按未付房款1200000元的10%）的请求符合合同约定，本院予以支持。关于被告主张的使用费和水电费500元。鉴于合同已对违约责任进行约定且本院已支持了被告主张的违约金，并无证据反映被告的损失超过违约金，被告的使用费请求，依据不足，本院不予支持。至于水电费，并无证据反映被告已支付该费用且被告也表示其无法核实具体水电费用，故被告该主张，本院也不予支持。另外，被告撤销清理涉案房屋杂物的主张，是其处分自身权利，没有违反法律法规的强制性规定，本院予以准许。关于返还购房款、支付房款利息及赔偿装修款的主张。鉴于涉案合同已解除，原告要求被告向其返还已付购房款的请求合理合法，本院予以支持。同上所述，导致合同解除的责任在于原告，且原告提交的证据不足以证实其对房屋进行装修及支付相关的装修费用，故对原告要求被告向支付购房款利息及赔偿装修损失的主张，本院不予支持。关于原告垫付的费用1592.5元。从原告提交的《收据》可以反映，相关费用是原告接收房屋之前产生的，故原告要求被告向其支付该部分费用的请求合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告唐可、李文杰、赵威臣在本判决生效之日起10日内返还房款300000元给原告罗艳红；二、被告唐可、李文杰、赵威臣在本判决生效之日起10日内返还垫付费用1592.5元给原告罗艳红；三、原告罗艳红在本判决生效之日起10日内支付违约金120000元给被告李文杰、赵威臣；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费18300元及财产保全费2245元，由原告负担。本案反诉受理费1544元，由原告负担1329元，三被告共同负担215元；上述受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  陈栢炘人民陪审员  黄凤儿二〇二〇年三月二十日书 记 员  于悦姗邬雪芳