广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终124号上诉人（原审原告）：广州凯源房地产实业有限公司。住所地：广州市海珠区赤岗路343号北侧自编之二。法定代表人：许应裘，总经理。上诉人（原审第三人）：许应裘，男，1935年5月30日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王川川，广东金桥百信律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：郭秋丽，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：薛静，女，1993年8月25日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：刘洪远，广东锦鑫律师事务所律师。上诉人广州凯源房地产实业有限公司（以下简称凯源公司）、许应裘因与被上诉人薛静房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初23614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯源公司、许应裘上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除凯源公司与薛静签订的《广州市商品房买卖合同》（201804104802）；3.改判薛静注销其名下的天河区车陂南路XX房的不动产权证，并协助凯源公司将涉案房屋产权过户恢复到凯源公司名下；4.改判薛静将涉案房屋腾退返还给凯源公司；5.改判薛静依约按商品房总价款的20%向凯源公司支付违约金人民币1275000元；6.改判薛静向凯源公司每月按照总房价6375000元的千分之五支付房屋折旧费（自2018年11月21日至腾退房屋之日止）；7.改判薛静承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院高度盖然性的推定薛静已经履行了付款义务，没有任何事实和法律依据。本案中，凯源公司和薛静均承认薛静从未向凯源公司支付过购房款，且许应裘也明确表示其从未代薛静支付过购房款，目前该购房款在公司财务仍处于挂账状态。原审法院在没有任何证据证明的情况下，直接认定了薛静已经支付了购房款，严重与事实和法律不符。二、证明许应裘已代薛静支付了购房款的证明责任应该在薛静一方，原审法院却强行错误把该部分的证明责任强加到凯源公司一方。本案中薛静已自认其从未支付过购房款，其声称许应裘作为情人之间的赠与已代为支付购房款，因此根据谁主张谁举证的证明原则，薛静应当提供证据证明许应裘已代其支付购房款。且在一审庭审中，许应裘也已经明确了其从未替薛静支付过任何购房款，事实上凯源公司也从未收到过相关购房款，该购房款在公司财务仍处于挂账状态。原审法院却以开具了购房发票为由，认定薛静支付了购房款，并把举证责任强加给凯源公司一方，严重违反了《民事诉讼法》第六十四条规定。三、假如薛静自称的“情人关系”赠与购房款亦或者代为支付购房款事实的存在（当然不存在该事实），也严重违背公序良俗，基于情人关系的赠与行为也是无效的民事行为，人民法院不应当以此为由认定薛静已经支付了购房款，更不应当支持违背公序良俗无效的行为。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。夫或妻非因日常生活需要处分夫妻共同财产时，应当协商一致，任何一方物权单独处分夫妻共同财产。夫妻一方超出日常生活需要擅自将共同财产赠与他人，这种赠与行为应属无效。许应裘原配合法妻子尚健在，如果其擅自将夫妻共同财产赠与和其有特殊关系的人（“情人”）的行为，即违背法律规定也有悖社会公序良俗。根据《民法总则》第八条、第一百四十三条、第一百五十三条的规定，该赠与应属于无效行为。更何况许应裘与薛静不存在特殊关系，也从未代为支付或赠与购房款。薛静二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意凯源公司、许应裘的上诉请求。凯源公司于2018年9月5日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、确认凯源公司与薛静签订的《广州市商品房买卖合同》（201804104802）已解除；2、薛静注销其名下的天河区车陂南路XX（以下简称案涉房屋）的不动产权证，并协助凯源公司将案涉房屋产权过户恢复到凯源公司名下；3、薛静将案涉房屋腾退返还给凯源公司；4、薛静按案涉房屋总价款的20%向凯源公司支付违约金1275000元；5、薛静向凯源公司每月按照总房价6375000元的千分之五支付房屋折旧费（自2018年11月21日起至腾退房屋之日止）；6、薛静承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年3月29日，薛静签署了《江源半岛业主入伙须知》。凯源公司、薛静均确认2018年3月29日凯源公司为薛静办理了收楼手续，将案涉房屋交付给薛静。2018年4月2日，凯源公司（卖方/甲方，下同）与薛静（买方/乙方，下同）就案涉房屋签订《合同》，约定：案涉房屋计价总金额为6375000元；付款方式为乙方在2018年4月2日前一次性支付全部房价款6375000元；（第八条第一款）如果乙方未按照本合同约定的期限付款，按逾期天数分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30天的，自合同约定的应付款期限届满的第二天起至实际足额支付应付款之日止，乙方每日按应付款0.05%的标准向甲方支付违金，合同继续履行；2、逾期超过30天的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按该商品房总价款的20%向甲方支付违约金，甲方同意继续履行合同的，自合同约定的应付款期限届满的第二天起至实际足额支付应付款之日止，乙方每日按应付款0.05%的标准向甲方支付违约金，合同继续履行；（第九条）甲方应在下列条件（即1、乙方向甲方付清全部房价款、税费及违约金、赔偿款等一切应付款项；2、乙方已按房地产权属登记机关的要求提供或签署办理房地产权证所需的一切文件）同时具备之日起180个工作日内，将办理案涉房屋房地产权证所需的权属登记资料递交房地产权属登记机关，并将甲方向乙方代收的办理案涉房屋房地产权证所需的税费代缴给相关部门；（第十一条）甲方应当在2018年7月2日前将案涉房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书，房屋交付的标志是甲方向乙方移交案涉房屋的钥匙或双方办理其他交接手续，实际交房时间以日期较前者为准；（第二十一条）由于案涉房屋为现房，甲方已按相关规定代乙方预交存了案涉房屋的首期住宅专项维修资金，乙方应在签订本合同时向甲方全额支付甲方代乙方预交存的案涉房屋的首期住宅专项维修资金，否则甲方有权据实顺延交房、办证时间；等内容。同日，凯源公司向薛静开具编号为0001450的《收款收据》，确认收到薛静交来的案涉房屋物业维修资金13387.99元。2018年4月3日，凯源公司向薛静开具了案涉房屋总房款的《广东增值税普通发票》（金额6375000元）。2018年4月8日，案涉房屋转移登记至薛静名下。薛静持有上述《收款收据》《广东增值税普通发票》原件和案涉房屋的《广州市物业专项维修资金交存凭证》（开具时间为2013年3月5日）原件、契税《税收完税证明》（开具时间为2018年4月3日，金额为91071.43元）原件、《不动产权证》原件。2018年11月1日，凯源公司向薛静发出《律师函》，称薛静至今未支付任何款项给凯源公司，薛静拒不履行主要的合同义务构成根本违约，凯源公司依约有权解除合同，故通知薛静《合同》已经解除，并要求薛静于收到该函后限期支付违约金、腾退案涉房屋及恢复产权登记至凯源公司名下。薛静于2018年11月5日收到上述函件。关于房款的支付问题。凯源公司、薛静均确认薛静本人没有直接向凯源公司支付案涉房屋的购房款。薛静称凯源公司的法定代表人许应裘代薛静向凯源公司支付了案涉房屋的购房款，至少是许应裘安排公司作了账务（支付）处理，具体情况是在2018年3、4月间，许应裘把负责办理财务和房产手续的员工叫下来当着薛静的面直接安排的，他说“这个房子是给薛静的，你们去把全部手续办好，让薛静入住就行了”，付款的具体操作就是他们内部进行走账，具体是2018年4月3日开具的发票，同时2018年4月3日当天许应裘用个人账户转了91071.43元给薛静，让薛静交购房的契税，当天薛静就把这笔钱从自己的收款账户直接转到税务局去缴税，至2018年4月8日办理房产证，交易（支付）全部完成；许应裘代薛静支付的购房款属于许应裘赠与薛静的或者属于许应裘对薛静担任凯源公司的公司高管进行的奖励，至于具体属于哪种情形薛静也不清楚，这是由许应裘决定的。凯源公司称其法定代表人许应裘并未代薛静向其支付了案涉房屋的购房款，并不存在薛静所述的“许应裘把负责办理财务和房产手续的员工叫下来当着薛静的面直接安排的。他说‘这个房子是给薛静的，你们去把全部手续办好，让薛静入住就行了’”，在其内部帐上案涉房屋的购房款并没有走账完毕，而是挂账状态；薛静只是凯源公司的副总经理的助理，只是普通员工而非公司高管，不可能存在奖励其购房款；许应裘出具了《证明》表明从未赠与薛静购房款及其他款项，也未代薛静向凯源公司支付过购房款；2018年4月3日许应裘以个人账户转9万多元给薛静，其实该笔钱是薛静向许应裘所借的款项，许应裘至今保留向薛静追索该笔款项的权利。薛静为证明上述陈述，提供了以下证据：1、短信聊天记录（薛静称是其与凯源公司法定代表人许应裘“许总”的短信聊天记录。其中薛静发出的信息中有“去年您在汗蒸时晕倒了，当时我吓到傻了，心里的难过不知道怎么去表达，用尽全身的力气希望您快快能醒来！当您醒来的那一刻我开心的流泪！这一切的一切都是因为我敬您、爱您！一切都是您教导我如何做一个孝顺的人……这次惹您生气确实是我太幼稚、太年轻了！我向您道歉，对不起！我想以您博大的胸怀您是可以原谅我的”等内容，“许总”发出的信息中有“……我们只能做朋友，不可象以前一样，做夫妻，我脸被你涂黑了，带绿帽子”、“……如没地方吃饭请来家吃饭，夫妻作不成，作朋友亲戚，我的心胸宽广，不象一般人夹窄”等内容）。2、微信聊天记录（薛静称是其与凯源公司代理人“郭律师”的微信聊天记录。反映双方就案件和解进行协商，其中“郭律师”以“如果开庭法院判决，广州这边开庭都是现场网上直播，判决书也是网上公开展示的。如果协商处理，就可以不公开了”为由建议双方以协商方式处理；薛静针对“郭律师”提出的具体和解方案回复时有表明“首先，无论兰州和广州的房产，都是许总赠送给我的。为什么要送给我，你也清楚……他许总这几年和我是什么关系？其间都发生过什么事情，也请你和许总沟通一下……我希望许总能尊重为我（包括兰州我妈）买房的事实”等内容）。3、工行的借记卡账户历史明细清单复印件（显示许某裘于2018年4月3日向薛静账户转账汇款91071.43元，转账后凯源公司账户余额为91071.43元；随后，该91071.43元款项被以POS交易方式消费）。经质证，凯源公司对上述证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，认为薛静是凯源公司副总经理许某的助理，许应裘是许某的父亲，其已近90岁高龄，且其妻子吴某还健在，薛静20多岁的芳龄，所以该信息内容不可信，且该信息也不能证明许应裘同意代为薛静支付购房款，故该证据与本案房屋买卖纠纷无任何关联性；对上述证据2的真实性、合法性、关联性予以确认；对上述证据3的真实性认可，合法性、关联性不认可，该证据仅证明2018年4月3日许应裘借款91071.43元与薛静的事实，因该款项属于许应裘与其妻子共同拥有的财产，未经其妻子许可同意，擅自借款与他人，是无效的不合法行为，该证据与本案房屋买卖纠纷无任何关联性。许应裘的质证意见与凯源公司一致。凯源公司为证明上述陈述，提供了以下证据：1、《证明》（记载许应裘于2018年12月12日作出；证明内容为“本人从未赠与薛静购房款及其他任何款项，也从未代薛静向广州凯源房地产实业有限公司支付过任何购房款。本人仅仅在2018年4月3日借款91071.43元与薛静。本人与薛静没有任何特殊关系，薛静仅是女儿许某的助理，是公司普通员工，其已经于2018年8月29日辞职”）。2、《记账凭证》（开具日期为2018年4月30日，记载了4个科目内容，其中一个科目名称为“1221014其他应收款→薛静”的对应借方金额为“6375000”）。经质证，薛静对上述证据1的真实性、合法性、关联性不认可，但对其上许应裘签名和指印的真实性没有异议，认为证明内容不属实，许应裘是凯源公司的法定代表人，所出具的证明相当于凯源公司为自己提供证明，故没有证明效力；对上述证据2的真实性、合法性、关联性予以确认，认为恰好证明凯源公司已收到薛静的购房全款。许应裘对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。本案中，凯源公司、薛静及许应裘均确认许应裘自凯源公司成立至今均是凯源公司的法定代表人，凯源公司的大股东是广州凯南房地产开发有限公司（该公司是许应裘及其配偶吴某两人为股东，持股比例为9：1），小股东是许应裘的配偶吴某，持股比例是93.75%：6.25%。一审法院认为：本案的争议焦点是薛静是否已经向凯源公司履行了购房款6375000元的支付义务。凯源公司、薛静对于薛静本人未直接向凯源公司支付过购房款无争议。而薛静主张系凯源公司的法定代表人许应裘代薛静支付了购房款给凯源公司，具体方式是在凯源公司公司内部进行走账。薛静作为买方，应对其履行合同主要义务承担举证责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定，合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。而本案中，薛静提供了凯源公司开具的案涉房屋的购房款的发票作为其已付房款的主要证据。因此，根据上述规定，证明薛静未付清房款的举证责任现转移至持反驳意见的凯源公司一方。凯源公司为此提交了证据其法定代表人许应裘的《证明》和其《记账凭证》。对此，一审法院认为，首先，虽然许应裘作为第三人在本案中也述称其并未代薛静支付案涉房屋购房款或赠与薛静案涉房屋购房款，但由于许应裘系凯源公司的法定代表人，且据凯源公司所称，许应裘是凯源公司的控股股东之控股股东，由此看来，许应裘与凯源公司之间具有很大的利害关系，因此，上述《证明》内容以及许应裘的述称内容可直接采信的程度并不高。其次，《记账凭证》是凯源公司内部财务账册，亦属于凯源公司单方制作的证据，其证明效力亦不高。再次，凯源公司作为专门的房地产开发商，其在房地产交易的缔约、履约能力方面明显高于普通人，在《合同》明确约定购房款支付时间为合同签订当日、房屋交付时间和办证时间均明显晚于付款时间的情况下，未收取购房款就向薛静开具和交付购房款发票，并将交付房屋、办理转移登记的合同主要义务快速履行完毕，这明显有悖于常理。因此，凯源公司关于反驳薛静付清房款的证据证明力明显不高，不足以推翻薛静的证据案涉房屋的购房款发票。综上理由，并结合凯源公司、薛静双方实际履行《合同》的情况，凯源公司、薛静关于许应裘于2018年4月3日向薛静转账91071.43元的共同确认及凯源公司持有案涉房屋契税发票（开具时间为2018年4月3日、金额为91071.43元）、《不动产权证》和占有案涉房屋的事实，根据诚实信用原则和合同相对性原则判断，薛静关于其已履行向凯源公司的付款义务的陈述具有高度盖然性，一审法院依法予以采信。凯源公司基于薛静未付清购房款而主张其享有解除合同的权利及基于合同已经解除而提出的各项诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。但需指出的是，民事法律行为应符合公平原则、等价交换原则和公序良俗原则。一审法院在本案中虽然认定薛静已履行向凯源公司的付款义务，但关于薛静与许应裘之间就案涉购房款产生的法律关系、凯源公司与许应裘之间就案涉购房款产生的法律关系等问题，可由相应权利方另循法律途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月11日作出一审判决：驳回广州凯源房地产实业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费68028元、保全费5000元，合计73028元，均由广州凯源房地产实业有限公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，凯源公司表示薛静办理的涉案不动产权证与江源半岛其他购房业主的办证流程并无区别，房管部门是依据凯源公司开具的发票、相关税费的交纳办理的不动产权证，凯源公司没有在合同约定的迟延付款30日情况下提出解除合同，是薛静向凯源公司表示正在筹款。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：凯源公司主张涉案商品房买卖合同解除所提诉讼请求是否应予支持。本案诉讼中，薛静与凯源公司均确认，薛静并未向凯源公司支付购房款6375000元。薛静主张其基于与许应裘的关系，通过许应裘作为法定代表人的凯源公司内部走账，完成涉案房屋购房款的支付，并提供了凯源公司出具的涉案房屋购房款的发票予以证明。凯源公司认为薛静并未履行支付购房款的义务，提交了许应裘的《证明》及公司的《记账凭证》予以证明。相关案件事实表明，凯源公司在未实际收到薛静支付购房款的情况下，通过《记账凭证》的方式仍然为薛静开具收到购房款的发票，向薛静交付涉案房屋并配合薛静办理不动产权证，凯源公司有关商品房买卖合同的义务业已履行完毕。凯源公司没有实际收到购房款，事实上也并未依合同约定及时行使合同解除权。因凯源公司签订合同、交付房屋、开具发票、配合薛静办理不动产权证，均系自主自愿实施，现凯源公司以薛静未支付购房款为由提起诉讼要求将涉案房屋产权登记恢复到凯源公司名下，与诚实信用原则不符。一审法院判决不予支持凯源公司的诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。凯源公司、许应裘、薛静三方间就购房款所生法律关系问题，一审判决明确另循法律途径解决，并无不当。综上所述，凯源公司和许应裘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68028元，由广州凯源房地产实业有限公司、许应裘共同负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年三月二十七日书记员  吴敏玲张家齐