河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀08民终271号上诉人（原审被告）：承德陆合房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双桥区冯营子镇信用社左侧。法定代表人：王长平，董事长。委托诉讼代理人：王钊，河北山庄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘秀珍，女，1966年6月8日出生，蒙古族，住河北省承德市开发区。被上诉人（原审原告）：吴小军，男，1974年9月11日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。二被上诉人委托诉讼代理人：苏铁钢，河北汇林律师事务所律师。上诉人承德陆合房地产开发有限公司（以下简称陆合公司）因与被上诉人刘秀珍、吴小军房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初2559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陆合公司的委托诉讼代理人王钊，被上诉人刘秀珍、吴小军的委托诉讼代理人苏铁钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆合公司上诉请求：撤销原审判决，改判解除上诉人与被上诉人签订的《认购协议》，上诉人返还被上诉人款项2509396.00元，或发回重审。事实和理由：一审法院酌定判决上诉人按年利率24%向被上诉人支付利息，没有事实和法律依据。上诉人欠付被上诉人银河丽都监理费、银河丽都石材外装工程费，王宗光个人欠被上诉人借款，合计2509396.00元，2016年8月22日，上诉人与被上诉人签订《认购协议》，约定被上诉人认购上诉人开发的银河丽都小区5号楼2单元102室，建筑面积328.3平方米，认购单价9138.00元／平方米，总价300万元。同日，上诉人向被上诉人出具购房预付款说明，写明“拨付银河丽都监理费1259396.00元；王宗光欠款40万元；银河丽都石材外装工程款85万元。总计拨付吴小军、刘秀珍2509396.00元。以上款项，吴小军、刘秀珍同意做购房款”。虽然双方签订了《认购协议》，并同意将欠付的监理费、工程款及王宗光个人欠款转为购房款，但此后双方没有签订正式的《商品房买卖合同》，且《认购协议》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此《认购协议》不属于商品房买卖合同，一审法院对此认定正确，但双方没有约定资金占用期间的利率为24%，法律亦没有规定在双方无约定的况下，占用资金利率为24%。近几年虽然房价上涨，但一审法院酌定判决的利率计算后高达180余万元（暂按3年计算），已远远超过房价上涨的金额，给上诉人造成重大的经济损失，请求二审法院撤销原审判决，予以改判或发回重审。刘秀珍、吴小军辩称，2016年8月22日，上诉人与被上诉人签订了认购协议，上诉人以欠被上诉人的监理费、工程款及王宗光个人欠款合计2509396.00元作为认购涉案房屋的购房款，上诉人对此事实予以认可，但由于上诉人的过错，将此房屋另行抵押给第三方进行借款，导致被上诉人无法实现对涉案房屋的所有权。由于上诉人不遵守诚实、信用原则，违反协议的根本目的，明知此房已经出售给被上诉人，还将房屋进行抵押借款，导致协议目的不能实行。随着房屋价款的疯涨，上诉人的行为给被上诉人造成巨大的经济损失，一审法院判决上诉人承担了抵顶的购房款年利率24%利息的损失，没有让其双倍返还购房款、赔偿损失、支付利息，已经是非常照顾上诉人了。如果按实际情况计算，让上诉人承担的这些损失与被上诉人所遭受的实际损失相差甚远。综上，希望二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。刘秀珍、吴小军向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告于2016年8月22日签订的认购协议；2、被告双倍返还原告购房款5418792.00元及利息，并赔偿因此给原告造成的经济损失200000.00元；3、本案的一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月22日，承德陆合房地产开发有限公司向原告出具购房预付款说明，记载“拨付银河丽都监理费125.9396万元；王宗光欠款40万元；银河丽都石材外装工程费85万元。总计拨付吴小军、刘秀珍250.9396万元。以上款项，吴小军、刘秀珍同意做购房预付款。”同日，甲方承德陆合房地产开发有限公司与乙方吴小军、刘秀珍签订认购协议，约定乙方认购甲方开发的承德市银河丽都住宅小区5号楼2单元102室，建筑面积328.3平方米，认购单价9138元/平方米，总价3000000.00元。乙方交纳认购金2509396.00元。剩余款项在签订正式商品房买卖合同时一次性付清。一审法院认为,被告确认欠付原告的监理费、工程款及王宗光个人欠款合计2509396.00元作为原告认购商品房的认购金，原、被告签订的商品房认购协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，对双方具有法律效力。但因原、被告双方合同约定的标的物银河丽都住宅小区5号楼2单元102室与房产管理部门登记不一致，被告拒绝予以更正，且认购协议所实际涉及房屋已设立抵押登记，现因被告过错导致原、被告双方签订的合同目的不能实现，原告依法享有解除权。故对原告要求解除原、被告于2018年6月22日签订的认购协议的诉讼请求，本院予以支持。被告应返还原告购房款2509396.00元。因原、被告间签订的协议为商品房认购协议，该认购协议未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，因此原告要求被告返还房款且承担房款一倍赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。被告自2016年8月22日占用原告资金且因其过错导致合同目的不能实现，原告遭受房屋价格猛涨等重大损失，故本院酌定被告自2016年8月22日起以2509396.00元为基数按年利率24%给付原告利息。原告主张王云超代王宗光向其借款200000.00元，后该200000.00元借款抵顶购房款，但被告对该主张不予认可，且原告所提交证据不能证实该笔借款转为房款，因此本院对该部分诉讼请求不予支持，原、被告双方可另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除原告刘秀珍、吴小军与被告承德陆合房地产开发有限公司于2016年8月22日签订的认购协议，被告承德陆合房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内返还原告购房款2509396.00元，并自2016年8月22日起按年利率24%给付原告利息至实际给付之日止。二、驳回原告刘秀珍、吴小军其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。一审法院认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，上诉人陆合公司与被上诉人刘秀珍、吴小军签订的《认购协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按协议约定履行自己的义务。协议约定被上诉人刘秀珍、吴小军交纳认购金2509396.00元，因上诉人陆合公司应拨付被上诉人刘秀珍、吴小军监理费、欠款及石材外装工程款2509396.00元，双方同意将以上款项转为认购金，故被上诉人刘秀珍、吴小军已经按约定交付了认购金。上诉人陆合公司在签订协议后将《认购协议》所涉及的房屋设立了抵押登记，导致双方不能签署商品房买卖合同，合同目的不能实现，上诉人陆合公司存在明显违约行为。被上诉人刘秀珍、吴小军已向上诉人陆合公司交付大额认购金，且已交付三年之久，因近年房屋价格上涨，双方解除《认购协议》将给被上诉人刘秀珍、吴小军造成巨大经济损失，上诉人陆合公司对此损失应予以赔偿,一审法院酌定自2016年8月22日以2509396.00元为基数按年利率24%给付被上诉人刘秀珍、吴小军利息并无不当，上诉人陆合公司主张只返还认购金2509396.00元不符合法律规定。综上所述，承德陆合房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51132.00元，由上诉人承德陆合房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴赤博审判员  高伶丽审判员  应春明二〇二〇年三月二十日书记员  赵萌萌