浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终5688号 上诉人（原审被告）：陈凤，女，1975年2月22日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：章定表，陈哲宇，浙江和义观达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波鄞州欣金电子产品有限公司，住所地宁波市鄞州区中兴路375号（1-11）（2-10）。 法定代表人：尤思和，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：崇春雨，浙江同舟律师事务所律师。 上诉人陈凤因与被上诉人宁波鄞州欣金电子产品有限公司（以下简称欣金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2019年11月24日作出的（2019）浙0212民初7226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈凤上诉请求：撤销原判，依法改判驳回欣金公司诉讼请求或发回重审。事实和理由：原审认定由被上诉人享有的一次性补偿搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费、重大设施搬迁损失补偿费等拆迁补偿过高。租赁合同于2019年1月31日到期，上诉人与拆迁部门签订的非住宅房屋征收货币补偿协议确定的搬迁期限为签约期限届满之日起120天，即2019年1月28日，而事实上被上诉人一直未给上诉人钥匙直到2019年8月份房屋被强制搬迁，因此，涉案房屋征收行为并不影响被上诉人的经营，给被上诉人造成的损失小于原判给予被上诉人的补偿。因双方之间的租赁合同远在房屋实际拆迁前终止，那么被上诉人的补偿费只能酌情予以支持，原审法院根据补偿协议来确定被上诉人所享有的拆迁补偿，于法无据。 欣金公司辩称,根据《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十四条规定：“房屋征收部门与被征收人、承租人应当按国家和省以及本办法的有关规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换…等事项，签订补偿协议。”被上诉人作为承租人具有征收补偿受益的主体资格。根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条规定，停产停业损失补偿的主体是生产经营者，即商铺承租人。因被上诉人长期租赁上诉人白坯的临街商铺，对其店面装修与重大设施的安装，由于拆迁因素被上诉人已搬离该租赁处，实际产生搬迁费、临时、重大设施搬迁损失，而上诉人并未对该商铺投入过任何相关经营的实质性质装修与重大设施安装，因此被上诉人有权享有相应拆迁补偿款。 欣金公司向一审法院起诉请求：陈凤返还一次性补偿搬迁和临时安置费16783元、停产停业损失补偿费83915元、重大设施搬迁损失补偿费2524.50元、签约搬迁奖励费83915元，合计187137.50元。审理期间，欣金公司变更诉讼请求为：陈凤返还一次性补偿搬迁和临时安置费16786元、停产停业损失补偿费83927元、重大设施搬迁损失补偿费2055元、签约搬迁奖励费83927元，合计186695元。 一审法院审理认定事实：陈凤系位于宁波市鄞州区（原江东区）兴宁路19-4号房屋（建筑面积34.14平方米）的所有权人。自2004年2月起，陈凤将涉案房屋出租给欣金公司用于经营医疗器械，租赁合同逐年签订。2018年2月，欣金公司、陈凤再次签订《房屋租赁合同》一份，约定：租期自2018年2月1日至2019年1月31日，租金每年65000元；租期届满后，陈凤若继续出租，在同等租金下，欣金公司享有优先承租权；租金每六个月为一期，先付后用，每期房租须提前30天付清；如欣金公司不及时支付水电费、电话费、卫生费、有线收视费、物业管理费等费用，陈凤有权单方解除协议，收回房屋，并收取违约金；等。欣金公司支付租金至2018年10月31日止。 2018年6月25日，宁波市鄞州区人民政府发布《关于金钟地块项目房屋征收决定公告》，涉案房屋纳入征收范围，公告内容如下：本项目签约期限为45日，在签约期限内所有被征收人签约比例达到80%的，补偿协议生效，未达到80%签约比例的，补偿协议不生效，本项目房屋征收决定效力终止；搬迁期限，非住宅，在签约期限内达到80%签约比例之日起至签约期限届满之日后的120日。2018年8月17日，陈凤（乙方）与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室（甲方）签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》一份，约定：被征收房屋位于>，建筑面积34.14平方米的（商业用房）；乙方选择的补偿方式为货币补偿；被征收房屋评估金额为1678636元，货币补偿补助335708元，一次性搬迁和临时安置费16786元，停产停业损失补偿费83927元，重大设施搬迁损失补偿费2055元，乙方合计征收补偿资金2117012元；甲方在本协议生效之日起15个工作日内支付乙方征收补偿资金1050000元，乙方保证在签约期限届满之日起120天之前搬迁并腾空房屋；乙方补偿资金余额1067012元由甲方在乙方腾空房屋并经甲方或征收实施单位验收后15个工作日内支付给乙方；如乙方在征收公告规定的签约期限内签约并在征收公告规定的搬迁期限（签约期限届满之日起120日天）内搬迁、腾空房屋移交甲方或征收实施单位，并经甲方或征收实施单位验收确认后，可按被征收房屋评估金额的5%给予签约搬迁奖励费，计83927元，签约搬迁奖励费自乙方在规定的搬迁期限内搬迁之日起15个工作日内支付；在规定的签约期限内项目总体签约比例达到80%后，本协议生效，否则本协议不生效；等等。 同时查明：2019年1月31日，欣金公司告知陈凤已经搬离涉案房屋；2月2日，欣金公司告知陈凤交钥匙，陈凤以不在本地为由未予接收。 另查明：涉案的《非住宅房屋征收货币补偿协议》生效日即签约率达到80%的期限为2018年9月30日，协议约定的搬迁期限为之后的120日即为2019年1月28日。涉案房屋已由拆迁部门接收。 一审法院认为，欣金公司、陈凤签订《房屋租赁合同》是双方的真实意思，合同合法有效，双方均应按约履行。虽然欣金公司以不当得利纠纷为由向宁波市海曙区人民法院提起诉讼，但在处理该案管辖权异议期间，欣金公司已经明确案涉基础法律关系为房屋租赁合同纠纷，且欣金公司主张所得拆迁利益系因其承租房屋发生，故本案性质应为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋在租赁期间被政府决定征收，故租赁合同应当终止履行，欣金公司作为承租人应当将房屋返还给陈凤；虽然欣金公司腾退房屋时合同约定的租期已经届满，但是征收行为发生在租赁期间，如果不发生房屋被征收的情况，双方的租赁关系通常仍将持续，故欣金公司作为承租人基于房屋被征收所受到的损失应当得到补偿，相应的拆迁利益应由欣金公司享受。陈凤作为房屋所有人，基于物之所有权有权与拆迁部门签订拆迁协议，该房屋被征收时的性质为商业用房，出租期间由欣金公司用于经营，故拆迁补偿方案中涉及的因停止经营产生的损失补偿及其他相关补偿应由欣金公司按实际情况享有。关于欣金公司主张的一次性搬迁和临时安置费16786元、停产停业损失补偿费83927元，因欣金公司承租房屋后十余年期间用于经营，故因房屋被征收发生的上述两项损失补偿费与欣金公司有关；同时，考虑到政府部门在评估该两项损失补偿时并非全部考量实际经营的因素，而是有房屋及土地使用权性质的因素在内，故该院认定该两项损失补偿不应由欣金公司全部享有，该院酌情认定由欣金公司按60%的比例享有，即一次性搬迁和临时安置费16786元、停产停业损失补偿费83927元分别由欣金公司享有10071.60元、50356.20元。关于欣金公司主张的重大设施搬迁损失补偿费2055元，因欣金公司承租房屋用于经营医疗器械，搬迁时有必然有相应的费用发生，故该院认定该项损失补偿应由欣金公司享有。关于欣金公司主张的签约搬迁奖励费83927元，该院认为，该项费用系因陈凤按政府征收要求及时间表签约并交付房屋而发生，陈凤是否按时签约与欣金公司并无关联，且欣金公司并未在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁并交付房屋，故该项费用不应由欣金公司享有。关于上述相关损失补偿费用是否应由陈凤承担给付义务的问题，基于合同相对性，拆迁部门与陈凤签订协议，相关费用由拆迁部门向陈凤支付，故由欣金公司享有的费用或权益应由陈凤承担给付义务。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款之规定，判决：一、陈凤向宁波鄞州欣金电子产品有限公司支付一次性搬迁和临时安置费10071.60元、停产停业损失补偿费50356.20元、重大设施搬迁损失补偿费2055元，合计62482.80元，于本判决生效后五日内履行完毕；二、驳回宁波鄞州欣金电子产品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4034元，由宁波鄞州欣金电子产品有限公司负担2672元，陈凤负担1362元。 二审中，上诉人向本院提交催告书一份，证明宁波市鄞州区房屋拆迁服务中心于2019年8月6日向上诉人催告自收到催告书之日起十个工作日期内搬离腾空兴宁路19-4号房屋。 被上诉人对上诉人提交的证据经质证，对其真实性无异议，但认为该证据不属二审新证据，对其关联性、合法性均有异议，认为该通知对被上诉人没有约束力，房屋征收应该先补偿后搬迁，被上诉人行使的是先履行抗辩权。 被上诉人未提交新的证据。 本院经审查认为，被上诉人对上诉人提交的证据真实性没有异议，本院对此予以确认。根据该证据内容显示，可以证明上诉人待证事实。 对原审法院认定的事实，本院予以确认。二审另查明，2019年8月6日，宁波市鄞州区房屋拆迁服务中心向上诉人发送催告书一份，催告上诉人自收到催告书之日起十个工作日期内搬离、腾空兴宁路19-4号房屋。 本院认为，被上诉人承租上诉人涉案房屋用于经营多年，在承租期间上诉人与拆迁部门签订该房屋征收货币补偿协议，上诉人并收取了一次性补偿搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费、重大设施搬迁损失补偿费等。上诉人上诉提出房屋征收不影响被上诉人的经营，原判根据补偿协议来确定被上诉人所享有的拆迁补偿没有法律依据，对被上诉人的补偿费只能酌情予以支持。因上诉人仅对原判关于被上诉人享有的补偿费确定认为过高，基于此，本院认为原判根据被上诉人长期租赁经营情况及相关补偿费的确定依据，酌情由双方对涉案补偿款进行共享的比例确定，基本合理。 综上所述，陈凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1362元，由上诉人陈凤负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  朱亚君 审判员  黄永森 审判员  赵保法 二〇二〇年三月十九日 书记员  潘芬芬