山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终124号 上诉人（原审被告）：韩光，男，1980年5月28日出生，汉族，现住山东省淄博市周村区。 被上诉人（原审原告）：杨玉君，男，1987年12月8日出生，汉族，现住山东省淄博市淄川区。 被上诉人（原审原告）：满婷，女，1988年2月12日出生，汉族，现住山东省淄博市淄川区。 上诉人韩光因与被上诉人杨玉君、满婷确认合同效力纠纷一案，不服山东省淄博市淄川区人民法院(2019)鲁0302民初1852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 韩光上诉请求：1.依法改判不予准许解除2014年6月30日签订的商品房个人买卖合同；2.一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清、适用法律错误。一审法院在判决认定双方签订的商品房个人买卖合同合法有效的情况下，以上诉人应于2019年6月30日前支付房屋首付款及利息，上诉人未按期支付，构成违约，支持被上诉人要求依法解除商品房个人买卖合同的诉讼请求。上述理由属于偏袒被上诉人，是在为被上诉人开脱违约赔偿责任。因涉案纠纷，上诉人两次提出诉讼，被上诉人也均提出同样的反诉，请求法院解除双方签订的商品房个人买卖合同，被上诉人在2019年6月30日前以诉讼的形式明确要求解除合同不再履行，被上诉人违约在先。被上诉人一审提起反诉要求解除商品房个人买卖合同时上诉人的履行期限并未届满，起诉时被上诉人并不具备解除合同的有效事由，诉讼过程中履行期限虽届满，但根据《合同法》，上诉人在诉讼终结前有理由行使抗辩权，中止履行合同约定的付款义务；2、一审法院利用审判程序导致案件久拖不决，导致履行期限届满案件不能审结，故意促成了被上诉人解除合同的借口出现，并以此判令合同解除。2018年底上诉人即提起诉讼，开庭前一天被上诉人提起反诉要求解除合同，承办法官在上诉人要求放弃答辩期按期开庭的情况下，仍将案件转入调解，之后又下开庭传票，两次均无正当理由不予开庭，且庭后拿诉讼费交纳是否合理刁难上诉人，最终历时四个月以诉讼费原因驳回双方的起诉。2019年4月上诉人再次提起诉讼后，被上诉人又提起反诉，一审法院先适用简易程序开庭，然后调解，将审理期限拖过2019年6月30日，将简易程序改为普通程序重新组织开庭，最终以上诉人违约为由解除合同，既支持了上诉人的诉求，又支持了被上诉人的诉求，让被上诉人摆脱了违约赔偿责任；3、承办法官明知被上诉人的反诉是在拖延时间，仍用调解程序，且为了被上诉人能够以上诉人到期不付首付款构成违约提出解除合同，又组织了开庭，理由是案件复杂需要由简易程序变更为普通程序，明显偏袒被上诉人。 原审原告韩光向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的位于张店区的房屋买卖合同合法有效；2.诉讼费用由两被告承担。 反诉原告杨玉君、满婷向一审法院提出反诉请求：1.依法判令反诉人与被反诉人解除2014年6月30日双方签订的房屋买卖合同；2.本案诉讼费用、反诉费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2014年6月30日，被告满婷、杨玉君与山东嘉亿置业有限公司签订商品房买卖合同1份，被告满婷、杨玉君购买嘉亿国际一期第2#A幢1单元011103号房，单价为每平米5455.64元，总金额481460.00元，被告于2014年6月30日首付人民币144460.00元，剩余房款337000.00元以银行按揭方式支付。同日，原告韩光与被告杨玉君签订房屋买卖合同及附件1份，合同约定原告购买被告嘉亿国际一期第2#A幢1单元011103号房，每平米5655.64元，总价499110.00元；原告于合同签订之日向被告支付定金162110.00元，剩余房款337000.00元由原告向银行按揭支付；房屋交付期限于合同签订之日起30日内；附件约定原告自合同签订之日起5年内支付房屋首付款162110.00元，并支付5年利息16211.00元，合计178321.00元；房款付清双方做房产证变更手续，截止时间为2019年6月30日，逾期未付清房款，被告杨玉君有权不予变更房产过户，并索要未付清款项3%违约金；交房后对房屋进行的改造及装修费用由原告韩光负担，若原告韩光未按期交付房款，被告杨玉君收回房产，装修费用不予退回。附件1另载明借条1份，借条载明“今韩光为购买位于嘉亿国际一期第2A-1-1103的房产，借杨玉君现金合计162110.00元并支付五年利息16211.00元，合计178321.00元，双方定于2019年6月30日前还清所有欠款，否则房产不予过户，并收回房产”。2015年5月3日，原告韩光为被告满婷出具欠条1份，欠条载明“今欠满婷现金捌万捌仟元正”。2016年5月18日，原告韩光与淄博九创装饰工程有限公司签订装修工程施工合同、样板房优惠补充约定，原告韩光对涉案房屋进行了装修，并于2016年6月入住至2018年12月。2018年3月28日，原告韩光为被告满婷出具欠条1份，欠条载明“今借满婷现金伍万圆正，以韩光与曹慧共有大众牌汽车作为抵押，车号为鲁Ｃ×××××，利息2200元/月，若满婷需要本金，提前十天通知韩光”。2018年8月13日，原告韩光为被告杨玉君出具欠条1份，载明“今使用杨玉君现金贰万圆用于九创装饰进货，销售额5%作为利润或每月支付3000元作为利润，今借杨玉君现金贰万圆正”。2018年10月26日，韩光为杨玉君出具说明1份，说明载明“截止2018年10月26日之前，韩光杨玉君账目分清，韩光欠杨玉君房款每月1500×3个月=4500元，（10月20日-1月20日），11月15日之前付清，押金500元，共计5000元”。2018年11月30日，原告韩光出具证明1份，载明“截止2018年11月30日，韩光与杨玉君、满婷之间的账目、欠条、往来帐款全清”，原告韩光及被告杨玉君在证明上签字确认。另查明，原、被告之间还有其他业务往来，原告韩光自2016年9月入住至2018年11月期间，通过银行卡转账、微信支付、支付宝支付等方式向被告满婷、杨玉君转款，每次数额不等，每月次数不等。自2016年9月入住至2018年6月，原告韩光共计支付被告满婷房款46159.00元。另查明，截止2019年6月30日，原告未足额支付被告房屋首付款162110.00元及利息16211.00元合计178321.00元。 一审法院认为，原告韩光与被告杨玉君于2014年6月30日签订的商品房个人买卖合同系双方真实意思表示，且不违背法律法规的禁止性规定，被告满婷认为其为涉案房屋所有权人，原告韩光与涉案房产的共有人杨玉君签订的本买卖合同的效力不及于被告满婷，且原告韩光明知被告杨玉君无处分权，仍然与其签订合同，符合明知处分权人无权处分且具有重大过失的法定情形，涉案合同项下的标的物原告不属于善意取得，一审法院认为，原告韩光与被告杨玉君签订合同后，原告韩光对涉案房屋进行了装修，并多次向被告满婷支付宝及微信账户转房款，故被告满婷对原告韩光与被告杨玉君之间的商品房个人买卖合同是知情的，是认可的，故对原告韩光与被告杨玉君于2014年6月30日签订的商品房个人买卖合同效力予以确认，故对原告要求确认原告韩光与被告杨玉君签订的商品房个人买卖合同合法有效的诉讼请求予以支持。合同签订后，原告韩光对涉案房屋进行装修并于2016年6月入住。原告韩光主张事实付房款为57200.00元，因有的月份以电器抵账，有转账记录的为50859.00元，被告认为原告主张已支付的房款没有达到按揭贷款足额的数额，而是原、被告双方存在业务关系而产生的相关的债务抵消，一审法院认为原告、被告之间除房屋买卖业务外还有其他业务往来，原、被告对双方的业务往来未进行结算，根据原告提供的交易明细认定2016年9月至2018年6月期间原告韩光共向被告满婷支付房款46159.00元，对于原告以两台洗衣机抵顶房款4700.00元的主张，就本案而言，购房款与其他业务往来不宜混同，故不予支持。根据原告韩光与被告杨玉君的商品房个人买卖合同的约定，房屋首付款162110.00元及利息16211.00元合计178321.00元，原告应于2019年6月30前支付，原告韩光未按期支付，构成违约，故对于被告（反诉原告）满婷、杨玉君要求依法解除原告韩光与被告杨玉君的商品房个人买卖合同的诉讼请求，予以支持，合同解除的时间为2019年7月1日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项之规定，判决：一、韩光与杨玉君于2014年6月30日签订的商品房个人买卖合同合法有效；二、韩光与杨玉君于2014年6月30日签订的商品房个人买卖合同于2019年7月1日解除。案件受理费100元，由满婷、杨玉君负担；反诉费50元，由韩光负担。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人韩光与被上诉人杨玉君签订的商品房个人买卖合同约定，上诉人应于2019年6月30日前支付完毕房屋首付款。上诉人与被上诉人素有业务及资金往来，上诉人在合同约定的付款期限内具备支付条件但未按期支付首付款，符合合同约定的解除条件。关于被上诉人在本案是否存在违约行为，因本案不涉及合同解除的责任承担问题，故不予评议。关于本案诉讼费交纳问题，不属于本案审查范围。关于本案审限问题，一审法院审理本案未超过法定审理期限，符合法律规定。 综上所述，韩光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人韩光负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕桂欣 审判员  郭 鹏 审判员  翟雪利 二〇二〇年三月十七日 书记员  王 琦