上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终396号上诉人(原审原告、反诉被告)：龙淞(上海)文化传媒有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：闫海堂，执行董事。委托诉讼代理人：邢雷玲，女。委托诉讼代理人：周紫薇，上海尊源恒律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：李清，女，1982年4月5日出生，汉族，户籍地重庆市。委托诉讼代理人：汪鸿，上海市成平律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：刘忠，男，1968年6月17日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：汪鸿，上海市成平律师事务所律师。上诉人龙淞(上海)文化传媒有限公司(以下简称“龙淞公司”)、上诉人李清、刘忠因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初20298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙淞公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，发回重审或改判支持龙淞公司的诉讼请求。事实和理由：第一，一审法院根据李清、刘忠提供的微信记录和视频，认定2018年12月至2019年3月期间，建筑材料堆放在上海市静安区恒丰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)所在区域的大厅、走廊等公共部位有误。对于此组证据，龙淞公司未予以认可，且从视频内容也可看出，装修期间未影响承租人使用系争房屋。第二，一审法院关于李清、刘忠拖欠租金不构成根本违约的认定存在错误。一审法院以龙淞公司对案外人预估的工区装修时间，认定为是龙淞公司对李清、刘忠做出的承诺，从而认为龙淞公司违约，系违背合同相对性原则，又曲解文意。在倪军军通知李清、刘忠，其不再负责系争房屋的管理运营，由龙淞公司邢雷玲对接，且龙淞公司于2019年4月3日书面催告后，李清、刘忠仍拒不支付租金，属恶意拖欠。工区装修完毕后，在李清、刘忠认可的租期内，其仍不支付租金的行为，已构成根本违约。第三，工区装修不影响李清、刘忠正常使用系争房屋，一审法院判决减免其2019年2月26日至2019年4月30日的租金，是不公平的。对于李清、刘忠认可的租金，其至今未向龙淞公司支付，故应支付相应的滞纳金。李清、刘忠共同辩称：龙淞公司与李清、刘忠订立合同时承诺公共部位的装修完成时间不晚于2018年11月底，但由于龙淞公司内部矛盾，导致工程至2019年4月底才完工，且建筑垃圾占用公共通道，使租赁用户无法正常经营。一审判决后，李清、刘忠已向龙淞公司支付之后无争议的四个月的房租。综上，应由龙淞公司承担绝大部分的过错责任，请求二审法院做出相应的改判。李清、刘忠上诉请求：撤销一审判决第五项，改判龙淞公司向李清、刘忠赔偿违约金88,326元。事实和理由：龙淞公司的违约行为导致李清、刘忠的舞蹈房直至2019年5月才开始对外营业，虽然一审法院酌情免除了部分房租，但对于李清、刘忠已支付的2018年11月25日至2019年2月25日的租金88,326元，没有做出明确合理的法律定性，李清、刘忠认为该三个月的租金，应由龙淞公司赔偿给李清、刘忠。龙淞公司辩称：李清、刘忠何时正式营业系其自行决定的商业行为，其开业时间与龙淞公司无关。李清、刘忠主张应从2019年5月1日开始支付租金，此前的租金均应减免无事实和法律依据。龙淞公司向一审法院提出诉讼请求，请求判令：1、解除龙淞公司与李清、刘忠于2018年9月17日签订的《房屋租赁合同》，以李清、刘忠收到起诉状副本之日为解除日期。2、李清、刘忠支付2018年9月17日-2018年11月25日房租68,698元。3、李清、刘忠支付2019年2月26日至法院判决解除之日止的租金，租金按照29,442元/月计算。4、李清、刘忠支付违约金88,326元。5、李清、刘忠支付滞纳金至实际支付之日止，计算方式：2019年2月5日起，按每日0.5元为标准。6、李清、刘忠支付占有使用费，计算方式为：日租金的三倍即2,944.2元/日，自法院判决解除的次日起计算至实际返还系争房屋之日止。7、李清、刘忠支付免租期2018年9月17日至2018年11月25日的物业费3,828.07元，并要求按1,640.6元/月的标准，自2019年2月26日计算至实际返还系争房屋之日止。8、李清、刘忠向龙淞公司返还系争房屋。李清、刘忠向一审法院提出反诉请求，请求判令：龙淞公司向李清、刘忠支付违约赔偿金147,210元(相当于五个月租金的房租)。一审法院认定事实：龙淞公司向案外人上海瑞隆房地产有限公司(以下简称“瑞隆公司”)承租系争房屋，并经瑞隆公司同意转租。2018年9月17日，龙淞公司(出租方、甲方)与李清、刘忠(承租方、乙方)签订的《房屋租赁合同》载明：甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积164.06平方米，用途为办公。租赁期限为期8年，自2018年11月26日至2026年11月25日止，自2018年9月17日至2018年11月25日为免租装修期为70天，但仍应承担水费、电费、电话网络费、物业管理费及其他与使用该房屋有关的费用。如乙方提前终止本合同或因违约致甲方提出终止合同的，乙方应向甲方支付此装修期之租金，租金标准按第1年日租金计算。租金以先付后用原则，于每次到期前20日支付下期租金，支付方式为3个月一期，每日每平方米建筑面积起始租金为5.9元/平方米/天，前两年不变，其后每二年递增6%，2018年11月26日至2020年11月25日月租金为29,442元。物业管理费为10元/平方米/月，三个月物业管理费共计4,921.80元。首期租金(2018年11月26日至2019年2月25日)为88,326元。乙方于每次到期的前贰拾日向甲方支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的0.05%向甲方支付滞纳金。甲、乙双方于签订本租赁合同时，乙方向甲方支付定金(3个月租金)88,326元，此定金于本合同签订后，即转为履约保证金。租赁关系终止时，甲方收取的履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，甲方保证系争房屋及其附属设施于交房时处于正常的可使用和安全的状态。若乙方逾期不支付租金累计超过20个工作日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金的3倍支付违约金；给甲方造成损失，支付的违约金不足抵付其损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同尾部出租方处由倪军军作为甲方签约代表人签字。租赁合同签订后，李清、刘忠向龙淞公司支付了房屋租赁保证金88,326元及三个月的租金、物业管理费(至2019年2月25日)。2018年12月25日，上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目的租客张贴《长安路物业工区装修告知书》称：“……介于租客签约和入驻时以美学空间概念租下长安路物业，现工区设计违背美学空间…严重影响了用户体验和利益；租户特此要求二房东一定要以美学空间概念装修工区，而且在一定时间完成……在甲方内部问题没有解决之前，(判决书还没下来，没有达成共同协议之前)工区装修没有按照约定的长安外美学空间设计稿完成之前，租户不会交一分租金，请尽快完成工区施工……”。根据李清、刘忠提供的微信聊天记录及视频显示，2018年12月至2019年3月期间，建筑材料一直堆放在系争房屋所在区域的大厅、走廊等公共部位。2019年4月3日，龙淞公司向李清、刘忠出具了《房屋租金催收函》，要求李清、刘忠支付第二期租金。一审法院另查明，2018年9月14日，龙淞公司与案外人叶某某签订《租赁合同补充条款》中约定了“公共区域约11月中旬完工。”又查明，2018年8月31日，龙淞公司与杭州红孵文化有限公司(以下简称“红孵公司”)签订联营合同，约定双方就苏河融景商办楼项目(其中包含系争房屋所在楼)进行联营合作，成立项目公司。公司经营范围包括房屋租赁、物业管理。红孵公司的法定代表人倪军军签订了此合同。红孵公司对外以楼宇美学空间设计对外招租。2018年9月14日，龙淞公司出具独家委托授权书，委托红孵公司进行上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目的招商与运营管理，由红孵公司法定代表人倪军军代收付相关费用。2018年12月24日，龙淞公司发表《郑重声明》称：“……1，静安区长安路苏河融景商办楼项目由龙淞公司进行统一招商和运营管理。2，倪军军并非我公司股东，其对广大商户发布的任何信息、做出的任何承诺均为其个人行为，与本公司无关。3，我公司从未授权委托红孵公司或者任何第三方对项目进行招商与运营管理。截至今日，任何以我公司名义出具的《独家委托授权书》均为虚假。……”在上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目招商过程中，倪军军向租客提供了公共区域装修的设计图，且在龙淞公司与案外人叶某某的房屋租赁合同补充条款中约定，公共区域约11月中旬完工，龙淞公司在合同落款处盖章，倪军军亦签名。后，龙淞公司与红孵公司、倪军军就上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目的招商与运营管理发生纠纷，龙淞公司向上海市黄浦区人民法院起诉倪军军，后双方和解撤诉。红孵公司向上海市普陀区人民法院起诉龙淞公司，后该案按红孵公司撤诉处理。一审审理中，龙淞公司提供系争房屋电费账单，显示2018年12月电费327.6元，2019年1月电费788.11元，2019年2月电费1,050.2元，2019年3月电费477.7元，2019年4月电费472.9元。李清、刘忠则表示，其经营舞蹈，所需设备照明灯、空调等均耗电严重，李清、刘忠一方一直有人在系争房屋内值班，现在电费金额平均到每天证明李清、刘忠没有经营。2月电费是由于天气寒冷，龙淞公司与李清、刘忠和其他租户在系争房屋协商，因此耗电严重。龙淞公司另表示，龙淞公司承租系争房屋时系毛坯状态，公共部位是其自行装修的，公共部位装修期间为2019年3月3日至2019年4月3日，且期间楼梯、电梯均正常使用，对李清、刘忠没有影响。红孵公司与龙淞公司的纠纷与李清、刘忠无关，红孵公司之前曾扮演过部分向租户收取及负责运营的角色。若法院认为双方应当继续履行《房屋租赁合同》的，对于物业管理费，龙淞公司主张自2019年2月26日计算至判决生效之日止。李清、刘忠另表示，由于龙淞公司与倪军军的内部纠纷，导致公共区域的施工延期，且在另案中，龙淞公司还曾虚假陈述，否认倪军军的身份。李清、刘忠为承租系争房屋，投入了大量的装修费用，但因龙淞公司未按招租承诺进行公共区域的装修，致使系争房屋无法正常使用，且倪军军曾要求租户暂停支付租金，故李清、刘忠并未恶意拖欠房租。2019年2月26日之后的租金，李清、刘忠应当支付，但因为李清、刘忠前期已为聘请舞蹈老师、宣传支付了大量费用，故2019年2月26日之后的租金应当与李清、刘忠的反诉请求相抵扣。自2019年5月1日开始，李清、刘忠认为系争房屋已经符合正常经营的条件，李清、刘忠愿意支付自该日起的租金和物业费，本案庭审后，李清、刘忠曾联系龙淞公司，表示因龙淞公司相关人员更换，要求龙淞公司提供账号以便李清、刘忠支付后续租金和物业费，但龙淞公司表示其已要求解除租赁合同，不同意接受李清、刘忠的租金和物业费。现在系争房屋所在楼宇的公共部位中三楼、四楼的楼梯间仍未按照当初的设计方案进行装修。龙淞公司与李清、刘忠另确认，自2019年2月20日起，倪军军通知李清、刘忠不再负责系争房屋的管理运营，之后由李清、刘忠与龙淞公司方的代理人邢雷玲对接。一审法院认为，龙淞公司与李清、刘忠签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当恪守履行。现龙淞公司认为李清、刘忠未付租金，已违反合同约定，要求解除《房屋租赁合同》；而李清、刘忠则抗辩称，李清、刘忠系按龙淞公司合作方的要求暂停支付租金，且龙淞公司未按承诺对公共区域进行装修，系争房屋不能正常使用，故系龙淞公司违约，李清、刘忠要求继续履行《房屋租赁合同》。法院认为，首先，龙淞公司作为出租人，应当保证系争房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。法院注意到，招商时龙淞公司合作方承诺公共区域装修于2018年11月完成，而实际2019年4月才完成公共区域装修，并且装修期间因施工材料堆放等问题，的确造成了各租赁户通行困难，对于李清、刘忠正常使用系争房屋造成了一定程度的影响，故龙淞公司已存在履行瑕疵。其次，李清、刘忠作为承租人，应当按约支付系争房屋的租金，从实际用电的情况看，李清、刘忠实际已经使用系争房屋，故其未支付租金的行为确有不当，但在合同履行中，一方面因龙淞公司与红孵公司、倪军军的矛盾，李清、刘忠根据倪军军要求停止支付租金，有一定的合理性；另一方面，在龙淞公司未按招租时的承诺的时间完成装修确实对李清、刘忠造成了一定程度的影响，导致双方就租金支付的事宜发生争议，而审理中，李清、刘忠亦同意支付自2019年2月26日起的租金，故法院认为李清、刘忠拖欠支付租金的行为并不构成根本违约，龙淞公司以拖欠租金超过合同约定期限为由要求解除合同、返还系争房屋的主张，法院不予支持。鉴于李清、刘忠要求继续履行合同，双方应当按照《房屋租赁合同》继续履行各自的义务。最后，对于龙淞公司主张的各项费用，法院认定如下：1、对于李清、刘忠未支付的2019年2月26日至2019年4月30日期间的租金，考虑到李清、刘忠租赁系争房屋的用途及龙淞公司的履约瑕疵对李清、刘忠使用系争房屋造成的影响，法院认为该段期间的租金李清、刘忠无需支付。自2019年5月1日开始的租金，李清、刘忠应按照合同约定的标准支付。2、对于物业管理费，李清、刘忠主张2019年5月1日前按照7.1元/平方米/月计算的抗辩意见缺乏依据，法院不予支持。鉴于合同对于物业管理费有明确的标准，李清、刘忠应当按约履行，故李清、刘忠应当按照每月1,640.6元，支付自2019年2月26日起至判决生效之日止的物业管理费，对于判决生效后的物业管理费，李清、刘忠仍应按照《房屋租赁合同》约定履行。3、对于滞纳金，考虑到龙淞公司在履行过程中亦存在瑕疵，故法院对该项主张不予支持。4、对于免租期租金、违约金、解除合同后的房屋使用费，因合同继续履行，故龙淞公司的主张缺乏依据，法院不予支持。对于李清、刘忠的反诉请求，因龙淞公司的履行瑕疵，法院已对李清、刘忠应付的租金进行了酌情调整，故李清、刘忠要求龙淞公司支付违约金赔偿金147,210元的诉讼请求，法院不再支持。一审法院判决：一、龙淞(上海)文化传媒有限公司与李清、刘忠就上海市静安区恒丰路XXX弄XXX号401房屋签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、李清、刘忠于判决生效之日起十日内向龙淞(上海)文化传媒有限公司支付2019年5月1日至判决生效之日止的租金，按照29,442元/月的标准计算；三、李清、刘忠于判决生效之日起十日内向龙淞(上海)文化传媒有限公司支付2019年2月26日至判决生效之日止的物业费，按照1,640.6元/月的标准计算；四、驳回龙淞(上海)文化传媒有限公司的其余诉讼请求；五、驳回李清、刘忠的全部反诉诉讼请求。本院经审理查明，一审查明事实基本属实，本院予以确认。本院认为，龙淞公司与李清、刘忠签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当恪守履行。龙淞公司上诉主张李清、刘忠拖欠租金的行为构成根本违约，但鉴于龙淞公司对公共部位的装修确实对承租人正常使用系争房屋造成了一定的影响，龙淞公司履约存在一定的瑕疵，一审法院据此认为李清、刘忠拖欠支付租金的行为并不构成根本违约，从而作出双方间《房屋租赁合同》不予解除的认定，于法有据，本院予以认同。一审法院综合考量李清、刘忠租赁系争房屋的用途以及龙淞公司的履约瑕疵对李清、刘忠使用系争房屋造成的影响，对2019年2月26日至2019年4月30日的租金予以减免，尚属合理，本院予以维持。关于李清、刘忠上诉称其已支付的2018年11月25日至2019年2月25日的租金88,326元应由龙淞公司予以赔偿的主张，一审法院已充分考虑双方过错责任及实际损失，并已对李清、刘忠应付的租金酌情进行调整，故李清、刘忠再要求龙淞公司另行支付88,326元赔偿金的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人龙淞公司、上诉人李清、刘忠的上诉请求，理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,016.3元，由上诉人龙淞(上海)文化传媒有限公司负担人民币2,008.15元，由上诉人李清、刘忠负担人民币2,008.15元。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长  卢薇薇审判员  王晓梅审判员  俞 璐二〇二〇年三月十八日书记员  陈 韫附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……