湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终199号上诉人（原审原告）：廖泽玉，男，汉族，1966年2月10日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审原告）：王安六，男，汉族，1966年6月2日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审原告）：赵益，男，汉族，1965年10月6日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审原告）：刘平湘，男，汉族，1971年8月13日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审原告）：廖胜光，男，汉族，1971年12月19日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。上诉人共同委托诉讼代理人：吴威，湖南君煌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳阳楼区胡厨本味菜馆，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区站前东路永丰公寓院内附属楼，统一社会信用代码92430602MA4P7RH74R。经营者：胡望春，男，1980年7月19日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：张莉，湖南昌言律师事务所律师。原审第三人：岳阳市银联置业有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳大道长兴花园，统一社会信用代码914306006616517169。法定代表人：谢少白，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡曼青，男，系公司职员。上诉人廖泽玉、王安六、赵益、刘平湘、廖胜光因与被上诉人岳阳楼区胡厨本味菜馆（以下简称“胡厨菜馆”）、原审第三人岳阳市银联置业有限公司（以下简称“银联公司”）租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初2487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。廖泽玉、王安六、赵益、刘平湘、廖胜光上诉请求：1、撤销原判，依法改判解除与被上诉人胡厨菜馆签订的租赁合同及补充协议，被上诉人立即腾空租赁物并返还给上诉人，被上诉人支付上诉人门面占用费（自2019年3月15日起按照年租金18.5万元的标准计算至实际返还之日止）；2、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：一审法院认定的事实正确，适用法律错误。1、本案系租赁合同纠纷，一审法院适用《合同法》第八十条债权转让的条款错误。2、依据《合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被上诉人作为承租人与第三人于2017年4月18日签订的租赁合同对新的买受人即本案上诉人继续有效，但出租人已经由第三人变更为上诉人。被上诉人对租赁物的买卖知情，上诉人也多次与被上诉人协商交租事宜，但被上诉人自2019年3月14日之后未向上诉人交纳过租金，而是继续向第三人交纳租金，明显损害了上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。被上诉人胡厨菜馆辩称，一、一审法院适用法律正确。《合同法》第八十条系合同法总则部分，依法可以适用于本案的租赁合同纠纷。二、履行债权转让通知义务的主体是债权人即原审第三人，而不是受让人。债权人银联公司至今未通知胡厨菜馆已将租赁物的所有权转移至上诉人名下，即使上诉人曾口头通知胡厨菜馆所有权已经转移并出示了租赁物买卖合同，但承租人胡厨菜馆无法确定租赁物买卖合同的真实性和实际履行情况，故上诉人的通知达不到债权转让的后果，原租赁合同项下的支付租金请求权没有转移至上诉人，其无权向胡厨菜馆主张支付租金。原审第三人银联公司未到庭，其向法庭提交的书面答辩状述称，1、上诉人不是涉案《租赁合同补充协议》的相对人，是案外人，其无权提出解除该合同的诉讼请求，且该合同早已由双方当事人约定解除；2、上诉人并未银联公司实际交付房款，是廖泽玉代表银联公司虚开的收款收据，涉案房屋买卖合同并未生效，其无权收取租金。廖泽玉、王安六、赵益、刘平湘、廖胜光向一审法院起诉请求：1、依法解除与被告胡厨菜馆签订的租赁合同及补充协议，判令被告立即将租赁物腾空并返还给原告；2、判令被告支付原告门面占用费用（自2019年3月15日起按照年租金18.5万元标准计算至实际返还之日止）；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月3日，被告胡厨菜馆与案外人李勇签订《租赁合同》，约定租赁李勇拥有所有权的位于岳阳市岳阳楼区站前东路原中华源大酒店附属楼第一、二层房屋，租赁期限为2014年11月16日至2020年11月15日。后因案外人李勇与第三银联公司就涉案房屋发生纠纷，第三人银联公司以返还原物为案由向法院提起诉讼。案件审理完结后，2017年2月21日，第三人银联公司经岳阳市中级人民法院执行裁定，获得原中华源大酒店附属楼第一、二层的房屋产权。2017年4月18日，第三人银联公司在被告胡厨菜馆与李勇签订的《租赁合同》上加盖公司公章，并载明“根据岳阳市中院执行局指示，本公司同意承继李勇签订的合同”。同日，第三人银联公司作为甲方与被告胡厨菜馆作为乙方签订《租赁合同补充协议》，双方约定原《租赁合同》到期后，再续租至2021年3月15日止，租金自2017年3月15日开始计算，第一年度租金和第二年度为18万元/年；第三季度租金为18.5万元/年；第四季度租金为19万元/年。后被告胡厨公司交纳了2017年3月15日至2019年3月14日的房屋租金共计35万元。2017年11月20日，第三人银联公司作为出卖人（甲方）与五原告作为买受人（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方自愿将原中华源大酒店附属楼第一、二层房屋出卖给乙方，总金额为306.9万元。2017年11月30日，第三人银联公司向五原告出具306.9万元的《收款收据》。另查明，1、2019年1月8日，第三人银联公司向被告胡厨菜馆出具《说明》，其认为五原告无权与被告胡厨菜馆续签租赁合同，且续签租赁合同后，如果五原告或者其他人经有关法定程序确认是本租赁物的所有权人，银联公司同意将收取的租金依据有关凭据计算后如数转付给本租赁物的所有权人。同日，第三人银联公司作为出租方（甲方）与被告胡厨菜馆作为承租方（乙方）签订《门面租赁合同》，约定将上述涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2019年3月16日至2026年3月15日止。后2019年1月14日双方签订《补充协议》，约定乙方自本协议签订之日起10日内一次性向原告支付近两年内的租金37.3万元，甲方承诺给予乙方三个月的免租期，免租时间自2019年3月16日至2019年6月15日。被告胡厨菜馆已向第三人银联公司支付履约保证金5万元及两年房屋租金37.3万元。一审法院认为：被告胡厨菜馆与第三人银联公司于2017年4月18日签订《租赁合同》，约定原租赁合同到期后，续租至2021年3月15日止。后第三人银联公司于2017年11月20日与五原告签订《房地产买卖合同》，将涉案房屋出售给五原告。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，被告胡厨菜馆仍系涉案房屋的承租方，对涉案房屋具有使用、收益的权利，其仍应按合同约定支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，因第三人银联公司认为五原告未足额支付购房款，与五原告就涉案房屋买卖所签订的合同是否发生法律效力产生纠纷，其作为与被告胡厨菜馆《租赁合同》的相对人，未将合同权利的转让告知被告胡厨菜馆，该转让对被告胡厨菜馆不发生效力。被告胡厨菜馆依据双方签订的《租赁合同》约定，向第三人银联公司支付履约保证金及两年房屋租金，并无不当。五原告并非《租赁合同》的相对方，其提起诉讼要求解除与被告胡厨菜馆的租赁合同及补充协议，要求被告腾空房屋并返还租赁物，并支付门面占用费的主张，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：驳回原告廖泽玉、王安六、赵益、刘平湘、廖胜光的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告廖泽玉、王安六、赵益、刘平湘、廖胜光负担。二审中，上诉人和被上诉人未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人主张本案系租赁合同纠纷，一审法院错误适用了《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十条属于总则部分的规定，在分则未规定时可适用总则部分的规定。一审法院适用该条款，并无不当。本案中，上诉人主张其已受让了涉案租赁物，其依法可向承租人胡厨菜馆收取租金。但第三人银联公司辩称上诉人并未实际支付房款，故承租人胡厨菜馆作为租赁合同的相对人，在无法核实涉案租赁物的实际产权人及未接到出租人银联公司出具通知的情况下，向银联公司支付租金履约保证金及租金并无不当。综上，廖泽玉、王安六、赵益、刘平湘、廖胜光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由廖泽玉、王安六、赵益、刘平湘、廖胜光共同负担。本判决为终审判决。审判长  陈玉香审判员  李明霞审判员  曹 维二〇二〇年三月十三日书记员  张周舟