辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1117号上诉人（原审被告）：郭鹏飞，男，1983年7月4日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连中铁诺德物业服务有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区聚贤园1号楼3单元101室及102室。统一社会信用代码91210231570868792P。法定代表人：孙立强，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴洋，该公司员工。上诉人郭鹏飞因与被上诉人大连中铁诺德物业服务有限公司（以下简称“中铁物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2019）辽0293民初1278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭鹏飞上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回中铁物业原审诉讼请求。事实和理由：1.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位只有依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同才对该合同外的第三人业主产生约束力，否则对第三人业主不产生约束力，而国务院出台的《物业管理条例》和辽宁省人大出台的《辽宁省物业管理条例》就是建设单位选聘物业服务企业时所必须依的法。依据《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，而大连法马克房地产开发有限公司（以下简称“法马克公司”）未通过招投标方式选聘物业服务企业，因此，本案中的《前期物业服务委托合同》对第三人业主不产生约束力。2.一审中，被上诉人未提供证据证明其已履行案涉《前期物业服务协议》和《前期物业服务委托合同》项下的合同义务，不能证明被上诉人已实际履行了物业服务。3.被上诉人在一审中未提供证据原件，上诉人对证据真实性有异议。大连中铁诺德物业服务有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求。大连中铁诺德物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告给付自2015年1月1日至2019年2月28日期间的物业费10522.50元及滞纳金2765.24元，合计13287.44元。一审法院认定事实：1.被告郭鹏飞系辽宁省大连高新技术产业园区聚贤园（中铁小区）22号1单元7层4号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为91.5平方米，房屋用途为住宅。2.上述房屋由法马克公司开发出售。2012年9月19日，原告与法马克公司签订《委托合同》，约定由原告对中铁小区实行物业管理服务，委托期限为自首位业主入住之日起，至业主大会与其选定的物业管理企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止，物业费由原告按建筑面积向业主收取，住宅的物业费标准为2.3元/平方米/月。3.2012年10月7日，法马克公司与被告签订《前期协议》，约定被告同意法马克公司将对中铁小区实施前期物业服务的权利义务转让给原告，物业费标准与《委托合同》一致，被告须于每季度首月10日前支付本季度物业费，如逾期交纳，需补交并按3‰比例按日交纳滞纳金。同时该协议所附的《大连中铁诺德滨海花园临时管理规约》约定了作为业主的被告及作为物业服务企业的原告的相关权利及义务。4.被告尚未给付原告自2015年1月1日至2019年2月28日期间的物业费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业服务企业与中铁小区开发商法马克公司签订《委托合同》，被告亦与法马克公司签订《前期协议》，约定由法马克公司委托原告作为中铁小区的物业服务企业，故上述合同与协议均对作为中铁小区业主的被告具有约束力。原告已为中铁小区提供了物业服务，被告作为小区业主接受了物业服务，理应按照约定向原告交纳物业费，现原告要求被告支付拖欠的自2015年1月1日至2019年2月28日期间的物业费10522.50元的诉讼请求合理，一审法院予以支持。关于原告主张被告应支付滞纳金2765.24元的诉讼请求，该滞纳金的实质应为原告要求被告承担的逾期交纳物业费的违约金，结合本案查明事实以及被告陈述，被告未按约定时间交纳物业费的原因系对物业服务关系、服务质量存有异议，而非恶意拖欠。为了有效缓和原、被告间矛盾，更好地营造和谐的居住环境，对于原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于被告辩称原告与法马克公司签订的《委托合同》违反《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，该合同无效一节，《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”一审法院认为，第一，从该条文整体立意来看，其并不属于效力性强制性规范；第二，该条规定开发商选聘物业服务企业并非仅限于“招投标”方式；第三，被告并未举证证明开发商选聘原告为前期物业服务企业的过程中存在违反该条所规定的情形。综上，被告辩称《委托合同》无效无事实及法律依据，亦无证据支持，一审法院不予采纳。关于被告辩称原告未履行《前期协议》项下的义务，无权向被告收取物业费一节，原告称其已为中铁小区提供了安保、垃圾清理、设施保养等物业服务，在法庭审理过程中，对于被告提出的“没有人打扫卫生，垃圾是由收废品的三轮车装车上带走的”抗辩意见，原告亦作出因该小区不能进入大车，需要用小车导出垃圾的解释，由此可见，原告已实际提供了物业服务，即使被告认为原告服务存在瑕疵，亦不能否定原告为被告提供物业服务的事实及原告收取相应物业费的权利，对于被告上述抗辩意见，一审法院不予采信。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持。因此，被告在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。同时，原告在今后的工作中应加强与业主之间的沟通，不断提高服务质量，为小区提供良好的物业服务。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郭鹏飞于判决生效之日起十日内给付原告大连中铁诺德物业服务有限公司自2015年1月1日至2019年2月28日期间的物业费10522.50元；二、驳回原告大连中铁诺德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费132元，减半收取计66元，由原告大连中铁诺德物业服务负担34元，由被告郭鹏飞负担32元（此款原告已预交，被告于判决生效之日起十日内给付原告）。本院二审期间，上诉人以被上诉人在一审中未提供《物业服务委托合同》、《前期物业服务协议》原件为由对一审认定的第2、3项事实有异议。被上诉人对一审认定的事实没有异议，但是为反驳上诉人提出的异议，被上诉人辩称其已于一审庭审中提交了《物业服务委托合同》原件，并于二审中提交了《前期物业服务协议》原件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上述证据，本院分析认定如下：尽管上诉人对《物业服务委托合同》和《前期物业服务协议》的真实性、合法性、关联性均不予认可，但未提供其他证据予以反驳，因此，本院对《物业服务委托合同》和《前期物业服务协议》予以采信。综上，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，虽然《物业管理条例》第二十四条规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业”，但该规定为管理性规定，并非效力性规定，不影响合同效力的认定，即法马克公司是否通过招投标方式选聘物业企业不影响双方之间签订的合同效力，被上诉人与法马克公司签订的《前期物业服务委托合同》应为有效合同，有效合同属于依法签订。另，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。依据该司法解释，被上诉人与法马克公司签订的《前期物业服务委托合同》对上诉人具有约束力。况且，上诉人与法马克公司也签订了《前期物业管理服务协议》及《大连中铁?诺德滨海花园临时管理规约》，在《前期物业管理服务协议》第一条第一款第二项中约定“有权将本协议甲方（法马克公司）的有关权利义务转让给委托的大连中铁诺德物业服务有限公司，乙方（上诉人）对此表示同意并不持有异议”，表明上诉人认可开发商法马克公司委托被上诉人对案涉小区进行物业管理。因此，上诉人与被上诉人之间已经建立了物业服务合同关系，上诉人应当按合同约定支付物业费。至于上诉人提出的“被上诉人未提供证据证明其已履行了物业服务”一节，因双方当事人曾就物业服务合同项下的物业费纠纷诉至法院，生效文书判决上诉人支付物业费，该结论已表明中铁物业履行了物业服务，在这种情形下，根据证据规则，举证责任转移配置给上诉人，上诉人应对中铁物业未履行义务承担举证责任，因此，上诉人该项上诉理由不成立。综上所述，郭鹏飞的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费132元（上诉人郭鹏飞已预交），由上诉人郭鹏飞负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 迪审判员  王慧莹二〇二〇年三月二十五日书记员  牛超群