浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初5580号 原告：孙海珍，女，汉族，1973年6月9日出生，住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：宓保来，杭州市滨江区天官法律服务所法律工作者。 被告：杭州煜胜实业有限公司，住所地浙江省杭州市上城区中河中路258号1703室，统一社会信用代码：91330102MA2CG03J3D。 法定代表人：张建根，执行董事。 被告：张建根，男，汉族，1971年12月10日出生，住浙江省杭州市拱墅区。 原告孙海珍与被告杭州煜胜实业有限公司、张建根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人宓保来，被告张建根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求判令：1、确认原告与被告杭州煜胜实业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年11月12日解除；2、判令杭州煜胜实业有限公司立即腾退交还原告位于杭州市滨江区白马湖和院21幢1单元1004室房屋及设备设施并结清物业管理费、能耗费2551.07元（从2019年1月1日计算至2019年11月12日，实际计算至腾退之日）；3、被告杭州煜胜实业有限公司支付原告房屋租金9000元（按合同标准从2019年9月1日计算至2019年10月26日，逾期至实际交还房屋之日仍按此标准计算）、支付违约金21600元，前述合计30600元；4、被告张建根对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实和理由：2019年7月27日，原告与被告杭州煜胜实业有限公司签订《房屋租赁合同》，被告杭州煜胜实业有限公司承租原告位于杭州市滨江区白马湖和院21幢1单元1004室房屋，租赁期共24个月，月租金4500元。根据约定：第一个月租金被告杭州煜胜实业有限公司应于2019年7月30日前支付，被告于2019年8月2日支付；第二个月租金应于2019年8月17日前支付，第三个月租金应于2019年9月17日前支付，但被告杭州煜胜实业有限公司至今未付。由于原告的租金收款账户是绑定房贷银行按揭还款账户，原告为此不得不另筹资金偿还银行贷款，被告的行为影响力原告个人信用，严重损害了原告的合法权益，已构成根本性违约，根据《房屋租赁合同》第七条第1款第3项的约定，解除条件已成就。 被告杭州煜胜实业有限公司、张建根辩称，1.原告与安闲居科技有限公司存在合法有效的房屋租赁关系，本案存在着一房两租的情形，并且安闲居科技有限公司的租赁合同成立在先，被告与原告的合同达不到租赁目的，所以是原告方违约在先；2.杭州煜胜实业有限公司虽然和原告签了租赁合同，但是租客全部把租金交到安闲居科技有限公司，因此被告与原告的合同根本没实现。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系滨江区长河街道白马湖和院21幢1单元1004室业主。 2019年7月27日，案外人杭州安闲居科技有限公司（甲方）与孙海珍（乙方）签订《解除协议书》，约定：甲、乙双方于2018年5月25日签订了《房屋资产委托服务合同》、2019年3月6日又签订了《补充协议》，由于甲方发生资金链断裂等重大问题，无法继续履行合同，现就解除双方签订的《房屋资产委托服务合同》及《补充协议》，经双方协商，达成以下条款：一、双方签订的《房屋资产委托服务合同》及《补充协议》于2019年7月30日正式解除。二、截止2019年7月30日，甲方应付（拖欠）乙方的房屋租金合计4363元，甲方投入在乙方房屋的装饰装潢及设备设施折抵乙方，乙方免于追究甲方的违约责任。三、甲方投入在乙方房屋内的装饰装潢及设备实施归乙方所有，甲方承诺对该部分装饰装潢及设备实施具有绝对处置权，保证免受第三人主张任何权利。四、本协议签订前，甲方与租客签订一切合同权利义务关系由甲方委托第三方接手处理，不得损害乙方的相关权益。五、双方确认在《房屋资产委托服务合同》及《补充协议》期间的所有问题全部解决，无其它争议。 2019年7月27日，孙海珍（出租人、甲方）与杭州煜胜实业有限公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有坐落于杭州市滨江区白马湖和院21幢1单元1004室的房屋出租给乙方使用。该房屋租赁期共24个月，自2019年8月1日起至2021年7月30日止。该房屋每月租金4500元；该房屋租金支付方式为先付后用，第一个月租金在本合同签订3日内支付；第二、三个月租金分别提前10日支付；第四个月起按3个月一付、提前10日支付的原则支付，剩余18个月的支付方式均按3个月一付、提前10日支付的原则支付。租赁期内，与该房屋有关的各项费用均由乙方承担（水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、宽带费）等费用。甲方授权乙方在符合法律法规的情况下进行分租，相应权利义务关系由乙方享有和承租。在租赁期内，乙方有拖欠房租累计5天以上等情形的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金的20%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿直至达到弥补全部损失为止。 2019年8月2日，张建根向原告支付涉案房屋2019年8月的租金4500元，后未再支付租金。 2019年11月12日，杭州煜胜实业有限公司与孙海珍签订《合同终止协议》，载明：甲方孙海珍与乙方杭州煜胜实业有限公司原于2019年7月27日签订的资产委托合同（合同编号：白马湖和院20-1-1004）现因乙方违约使甲方无法履行合同。该合同于2019年11月12日予以终止，不再履行。 原告庭审中陈述，涉案房屋共隔了4个房间，其中两个房间已交还原告，剩余两个房间因租期尚剩余几个月，故尚未交还原告。根据浙江杭州中南白马湖和院生活服务中心出具的物业费缴费通知单，涉案房屋2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费为2403.24元，能耗费为534.12元。 本院认为，原告孙海珍与被告杭州煜胜实业有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思之表示，未违反法律规定，为有效合同，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。对于被告提出原告与安闲居科技有限公司存在合法有效的房屋租赁关系，本案存在一房两租的情形，且被告杭州煜胜实业有限公司未收到租金的抗辩主张，本院经审查认为，原告与安闲居科技有限公司签订的《房屋资产委托服务合同》已于2019年7月27日解除，被告与案外人安闲居科技有限公司的纠纷可另行处理，故对被告的抗辩主张，本院不予采纳。 2019年11月12日，杭州煜胜实业有限公司与孙海珍签订了《合同终止协议》，故本院确认原告与被告杭州煜胜实业有限公司于2019年7月27日签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月12日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月12日解除，故被告杭州煜胜实业有限公司应支付原告2019年9月1日至2019年11月12日的租金10800元及未腾退房屋的占有使用费。因被告已交还部分房屋，故未腾退部分房屋的占有使用费可按3000元/月计算。 关于原告要求被告杭州煜胜实业有限公司支付2019年1月1日至2019年11月12日的物业管理费、能耗费2551.07元，本院经审查认为，根据原告与杭州煜胜实业有限公司于2019年7月27日签订的《房屋租赁合同》，与该房屋有关的各项费用包括物业费、电费等均由被告杭州煜胜实业有限公司承担，故对于2019年8月1日至2019年11月12日的物业管理费、能耗费，经本院核算827元，应由被告杭州煜胜实业有限公司承担。2019年8月1日之前的费用，上述《房屋租赁合同》并未作出约定，故对原告要求被告承担的主张，本院不予支持。之后的费用尚未产生且金额暂无法确定，故本院暂不处理。 对于原告要求被告杭州煜胜实业有限公司支付日租金的两倍的违约金21600元，本院经审查认为，约定的违约金过分高于原告的损失，本院酌情调整违约金为4500元。关于原告要求被告杭州煜胜实业有限公司支付其担保费400元，无事实和法律依据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。张建根作为杭州煜胜实业有限公司登记的唯一股东，其未能提供证明公司财产独立于其自己财产的证据，应当对杭州煜胜实业有限公司上述债务承担连带责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告孙海珍与被告杭州煜胜实业有限公司于2019年7月27日签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月12日解除； 二、被告杭州煜胜实业有限公司于本判决生效之日起十日内腾退涉案房屋，并支付原告孙海珍租金10800元及房屋占有使用费（自2019年11月13日起计算至实际腾退日止，按月租金3000元计算）及违约金4500元； 三、被告杭州煜胜实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙海珍2019年8月1日至2019年11月12日的物业管理费及能耗费共计827元； 四、被告杭州煜胜实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙海珍诉讼保全申请费326元； 五、被告张建根对上述第一、二、三、四项债务承担连带清偿责任； 六、驳回原告孙海珍的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费依法减半收取283元，由原告孙海珍负担180元，被告杭州煜胜实业有限公司、张建根负担103元。原告孙海珍于本判决生效之日起十日内来本院退费；被告杭州煜胜实业有限公司、张建根本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  靳幸佳 二〇二〇年三月十六日 书记员  濮卒燕 -8- -7-