江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初4555号反诉原告：张晓华，女，1989年8月3日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：马涛，江苏锋源律师事务所律师。反诉被告：江阴市新桥宜居房屋中介服务部，住所地江阴市新桥镇环镇东村78号。经营者：张义，男，1980年9月30日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：王文锋，江苏瀛优律师事务所律师。第三人：郁明，男，1980年11月3日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：巫佳祐，江苏瀛优律师事务所律师。原告（反诉被告）江阴市新桥宜居房屋中介服务部（以下简称新桥宜居服务部）与被告（反诉原告）张晓华、反诉被告郁明房屋买卖合同纠纷一案，江苏省无锡市中级人民法院于2019年6月5日指定由本院管辖，本院于2019年7月3日立案。后张晓华于2019年7月26日申请撤回对郁明的起诉，并申请追加郁明为本案第三人参加诉讼，新桥宜居服务部于2019年9月4日申请撤回对张晓华的起诉。本院就反诉原告张晓华与反诉被告新桥宜居服务部、第三人郁明房屋买卖合同纠纷一案，依法适用普通程序，于2019年11月18日公开开庭进行了审理，反诉原告张晓华的委托诉讼代理人马涛、反诉被告新桥宜居服务部的经营者张义及其委托诉讼代理人王文锋、第三人郁明及其委托诉讼代理人巫佳祐到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。反诉原告张晓华向本院提出诉讼请求：1.判令确认《房地产买卖合同》无效，新桥宜居服务部退还其购房款225313元并支付利息（自2018年8月14日起按年利率6%计算至实际全部履行止）；2.判令新桥宜居服务部支付违约金50000元；3.判令新桥宜居服务部承担全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月1日，张晓华与新桥宜居服务部签订《房地产买卖合同》，将位于江阴市出售给张晓华，并约定于2018年10月20日前办理过户手续。张晓华支付了56万元房款，但新桥宜居服务部到期无法履行过户手续，也不愿意退还房款、承担违约责任。张晓华后得知，新桥宜居服务部不是该房屋的所有权人，系炒房从中牟利，后张晓华找到房屋真正所有人，将涉案房屋过户至自己名下。现新桥宜居服务部已退还部分购房款，尚有225313元未退，故诉至法院。反诉被告新桥宜居服务部辩称，房屋买卖合同主体是张晓华与郁明，其并不是合同的主体，不应当承担相应的返还义务。张晓华与郁明签订的合同不违反法律规定，是有效的。第三人郁明述称，其在2018年8月1日按张晓华的要求以新桥宜居服务部的名义与张晓华签订房地产买卖合同，约定由郁明将其具有转卖权的江阴市新桥镇欧诺亚城市花园小区54-2603室房产转卖给张晓华，郁明协助办理过户手续，但张晓华一直未支付剩余的2万元购房款，郁明不存在违约行为。其认为合同主体是郁明与张晓华，其已另案起诉张晓华，要求其支付剩余的2万元房款。本院经审理认定事实如下：2018年8月1日，新桥宜居服务部作为卖方与买方张晓华签订《房地产买卖合同》一份，约定卖方将其具有转卖权的房产江阴市转让给买方，建筑面积为134.11平方米，转让价格为108万元；买方于签订合同当日起支付定金5万元，2018年8月15日前支付首付56万元（含定金），2018年10月20日前办理房地产过户手续；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约金5万元。合同落款的卖方签字为：宜居房产（郁明）、姜徐，居间方处盖有新桥宜居服务部公章。2018年8月14日，张晓华向郁明支付房款56万元，郁明向张晓华出具《收据》一份，载明的收款方为宜居房产郁明，并加盖新桥宜居服务部公章。2018年11月7日，因涉案房屋未按约定时间过户，新桥宜居服务部、郁明向张晓华出具《房地产买卖补充协议》，载明因卖方（宜居房产）未按合同约定于2018年10月20日前办理好过户手续，现双方重新约定于2018年11月25日前完成所有过户手续，若卖方不能按约过户，则应承担相应的违约责任，郁明、新桥宜居服务部在该协议上卖方处签字、盖章，张晓华未在协议上签字。另查明，江阴市新桥镇欧诺亚城市花园小区54幢2603室房屋原登记于郭兵名下，2018年7月3日，郭兵与郁明签订《房地产买卖合同》，约定郭兵将该房屋转让给郁明，转让价格98万元，约定于2019年8月30日前办理过户手续，并约定签订合同后该房产所有权归郁明所有，郁明对该房产具有居住权、转卖权、出租权等权利。2018年11月22日，涉案房屋过户至张晓华名下，在江阴市不动产登记中心备案的《江阴市二手房买卖合同》由出卖人郭兵和买受人张晓华签订，房屋成交价为834687元，合同备案时间为2018年11月12日。张晓华称，其实际履行了与郭兵之间的合同，首付334687元系郁明退还其的房款，其收到后支付郭兵，50万元银行贷款其直接打到郭兵账户。郁明和新桥宜居服务部称，郭兵系受郁明的指定协助张晓华过户，因为张晓华要办理贷款，需要张晓华先支付一笔首付款至郭兵账上，当时房管局的房屋评估价为834687元，张晓华要贷款50万元，故郁明先向张晓华转账334687元，由张晓华再转账给郭兵，再由郭兵转回给郁明，形成一个转账流水，作为张晓华贷款的首付支付记录，转账过程都在当天完成；贷款50万是张晓华直接给郭兵的，因郁明和郭兵的合同总价为98万元，还差50万房款没付，郁明就让张晓华把50万银行贷款直接放给郭兵，郁明和郭兵之间的合同已经履行完毕，和张晓华之间的合同，张晓华已支付106万元（首付56万元加上付给郭兵的50万元），还差2万元房款未付。审理中，张晓华提供2019年4月17日其诉讼代理人马涛与郁明的通话记录录音光盘及文字整理资料一份，证明郁明在新桥宜居服务部工作，专业从事房屋买卖。对此，郁明认为：对上述证据的合法性、关联性均不予认可，真实性无异议；马涛作为张晓华的代理律师，在录音过程中隐瞒身份，以诱导方式套取郁明的话，故对合法性不予认可；即便郁明是房产中介，该证据也与本案无关。郁明提供2019年3月28日其诉讼代理人巫佳祐与张晓华通话记录录音光盘及相应的文字整理资料，证明郁明与张晓华之间发生的买卖合同的整个过程，录音中张晓华承认尚结欠郁明2万元尾款，张晓华对录音真实性无异议，但录音内容显示对方先违约，且打电话的人是代理律师，材料是他们事先做好的；经查，双方在该通话记录中有如下对话，巫：“还有个事情，就是那2万元的尾款，我看了下那个合同，合同里约定的是108万元的购房款，那个房子是不是已经在你名下了？”，张回：“对，这是事实，但他们违约在先的啊，他们先违约的，他拿了我的56万元的首付款，用了5个月”，巫：“对”，张：“这是个事实，当然我2万元没给也是个事实，但是合约上也没有说明我要在哪一天把钱给你，合同上只说56万元我给你，我给了，合约上也没有写2万块什么时候给，我也没构成违约，……”。庭审中，张晓华明确，其主张该合同无效的理由为：新桥宜居服务部作为中介公司，只能从事居间义务，不能从事房屋买卖活动，其盈利方式应该是赚取中介费，不能赚取房屋差价，其违反了国家强制性规定；在与张晓华进行房屋买卖时，新桥宜居服务部隐瞒了其不是房屋所有人的事实，导致张晓华意思表达错误；新桥宜居服务部也不是房屋所有权人，其签订合同属于无权处分。新桥宜居服务部和郁明称，张晓华签合同时，要求郁明以新桥宜居服务部的名义和其签订合同，新桥宜居服务部为了促成交易，所以使用其名义签订合同，但实际交易双方是郁明与张晓华，郁明具有房产转卖权；新桥宜居服务部另称，即便如张晓华所述存在无权处分的情形，无权处分根据买卖合同司法解释也不能导致合同无效。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，新桥宜居服务部与张晓华签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。新桥宜居服务部辩称合同出卖方实际为郁明，其不是合同主体，但其与郁明均陈述合同应张晓华要求以新桥宜居服务部名义与张晓华签订，且该《房地产买卖合同》及《房地产买卖补充协议》载明的出卖方均是新桥宜居服务部，新桥宜居服务部在上述合同上均加盖其公章，故本院认定合同当事人为新桥宜居服务部而非郁明。张晓华主张该《房地产买卖合同》无效，其提出的理由为：1.新桥宜居服务部作为中介机构，只能从事居间义务，不能从事房屋买卖活动，违法了禁止性规定；2.新桥宜居服务部隐瞒了其不是房屋所有人的事实，导致张晓华意思表达错误；3.新桥宜居服务部不是房屋所有权人，其签订合同属于无权处分。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。张晓华提出的合同无效理由并不符合上述法定无效事由，新桥宜居服务部虽然是房屋中介机构，但在本案合同中的身份是房屋出卖人，法律法规并未有禁止中介机构作为房屋买卖合同卖方的强制性规定，张晓华购买涉案房屋的意思表示真实，其并未举证其签订合同是基于错误意思表示，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故张晓华主张新桥宜居服务部无权处分涉案房屋致合同无效，与法律规定相悖，不予支持。综上，新桥宜居服务部与张晓华签订的合同不存在法律规定的合同无效事由，张晓华主张合同无效，无相关依据，其据此要求新桥宜居服务部退还其购房款及相应利息，本院不予支持。关于张晓华要求新桥宜居服务部支付其违约金50000元，因合同约定一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约金50000元，但本案中，涉案房屋已过户致张晓华名下，虽张晓华称房屋过户系因与郭兵另行履行了一份房屋买卖合同，由郭兵过户给其，但郁明提供的其代理人与张晓华的录音显示，张晓华在房屋过户完成后仍承认尚结欠2万元尾款，但因合同未约定付款期限故其未违约，与其庭审中所陈述的房屋过户系因与郭兵履行了另一份房屋买卖合同、过户当天郁明向其退还了334687元房款相矛盾，且结合过户当天首付款的流转、郭兵与郁明之间的房屋买卖合同，相互佐证，使本院采信新桥宜居服务部已经履行了与张晓华之间的房屋买卖合同，该交易已经完成（除张晓华2万元尾款未付），张晓华也未举证证明其因新桥宜居服务部逾期履行过户手续给其造成了损失，故张晓华主张50000元违约金，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中国人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回张晓华的反诉请求。本案反诉受理费4735元，由张晓华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  何 菲人民陪审员  黄晓青人民陪审员  章亚娟二〇二〇年三月三日书 记 员  王 静