吉林省延吉市人民法院民事判决书（2019）吉2401民初6557号原告：中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行，住所吉林省延吉市光明街238号。负责人：李家国，行长。委托诉讼代理人：严红梅，吉林华烁律师事务所律师。被告：崔永振，男，1960年5月18日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。被告：延边金煌房地产开发有限公司，住所吉林省龙井市龙门街。法定代表人：李小军，董事长。原告中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行（以下简称建设银行延边分行）诉被告崔永振、延边金煌房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月14日受理后，依法适用普通程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理，原告建设银行延边分行的委托诉讼代理人严红梅到庭参加诉讼，被告崔永振、延边金煌房地产开发有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建设银行延边分行向本院提出诉讼请求：1.解除建设银行延边分行与崔永振签订的个人住房（商业用房)借款合同;2.崔永振立即偿还借款本金112869.19元、利息3070.01元，共计115939.20元（利息计算至2019年7月10日)，并承担2019年7月11日起至全部本金偿还之日止的合同利息及罚息;3.崔永振承担律师费10000元;4.延边金煌房地产开发有限公司对上述第二、第三项诉请承担连带保证责任;5.建设银行延边分行对抵押物优先受偿;6.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月7日，建设银行延边分行与崔永振签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定建设银行延边分行向崔永振提供借款16.3万元用于购置房产，借款期限为108个月，即自2015年9月7日起至2024年9月7日止，还款方法为等额本息还款法。崔永振以其购买的位于龙井市××街的房屋提供抵押担保，并于2015年9月10日办理预购商品房预告抵押登记。2015年2月9日，建设银行延边分行与延边金煌房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，延边金煌房地产开发有限公司对因购置其依法销售的房产而与建设银行延边分行发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证。合同签订后,建设银行延边分行于2015年9月11日向崔永振发放贷款16.3万元整，但崔永振未能及时履行还款义务。故建设银行延边分行依法起诉至法院，请求人民法院支持其诉讼请求。崔永振、延边金煌房地产开发有限公司未向本院提交答辩意见。经审理查明：2015年9月7日，建设银行延边分行与崔永振签订个人住房（商业用房）借款合同，约定崔永振向建设银行延边分行申请住房借款16.3万元，借款期限108个月，贷款年利率为5.292%，逾期年利率为7.938%；支付方式为贷款人将款项一次性划入案外人延边金煌房地产开发有限公司的账户；还款方式为等额本息还款法；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、公告费、律师费等）均由借款人承担；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人可解除与借款人的借贷关系；担保方式为抵押加阶段性保证，崔永振以其购买的位于龙井市××街的房屋为上述借款提供抵押担保，抵押范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费）等。2015年9月10日，崔永振与建设银行延边分行对上述房屋办理了预购商品房预告抵押登记，并确定预告抵押登记权利人为建设银行延边分行。2015年2月9日，建设银行延边分行与延边金煌房地产开发有限公司签订了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定因购置延边金煌房地产开发有限公司依法销售的房产而与建设银行延边分行发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证,保证范围同抵押担保范围，最高限额为1700万元，保证期间为自贷款人与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2015年9月11日，建设银行延边分行向崔永振发放贷款16.3万元。截至2019年7月10日，崔永振尚欠本金112869.19元，利息3070.01元。建设银行延边分行因本次诉讼支付律师代理费10000元。认定上述事实的证据有：个人住房（商业用房）借款合同、龙井市房地产抵押（按揭）登记备案批准书、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、个人贷款支付凭证及个人贷款支付委托书、个人贷款对账单、吉林省律师法律服务收费行业指导标准（试行）、律师代理费发票，以及建设银行延边分行的陈述。本院认为，涉案个人住房（商业用房）借款合同、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行合同所约定的义务。建设银行延边分行已于2015年9月11日向崔永振发放贷款16.3万元，崔永振未能按期还款，已构成违约。对建设银行延边分行要求解除个人住房（商业用房）借款合同、崔永振返还拖欠的借款本金112869.19元，支付截至2019年7月10日的利息3070.01元，并按罚息利率标准即年利率7.938%支付2019年7月11日至借款本金全部清偿之日的利息的诉讼请求，本院予以支持。对建设银行延边分行要求崔永振支付律师代理费10000元的诉讼请求，因借款合同对此进行了约定，且符合法律规定的标准，本院予以支持。对建设银行延边分行要求延边金煌房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，未违反双方约定及法律规定，故本院予以支持。延边金煌房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向崔永振追偿。对建设银行延边分行要求对崔永振抵押的房屋行使优先受偿权的诉讼请求，抵押预告登记并非抵押权设立登记，不具有抵押权设立登记的效力，在抵押权未设立登记的情况下，抵押权预告登记人仅仅具有抵押权登记的请求权，而不具有优先受偿权，故本院不予支持。崔永振、延边金煌房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，视为其放弃对建设银行延边分行诉讼请求进行答辩和对建设银行延边分行证据进行质证的权利，由此引起的对其不利后果自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行与被告崔永振签订的个人住房（商业用房）借款合同；二、被告崔永振于本判决生效后立即返还原告中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行借款本金112869.19元，支付截至2019年7月10日的利息3070.01元，并按罚息利率标准即年利率7.938%支付自2019年7月11日至借款本金全部清偿之日的利息；三、被告崔永振于本判决生效后立即支付原告中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行律师代理费10000元；四、被告延边金煌房地产开发有限公司对上述第二、三项判决确定的债务承担连带保证责任，延边金煌房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向崔永振追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行的其他诉讼请求。如被告崔永振、延边金煌房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2819元，公告费600元，合计3419元（原告已预交），由被告崔永振、延边金煌房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 金丽丽人民陪审员 车钟中人民陪审员 金明善 二〇二〇年三月二十二日书 记 员 张 美