广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初34215号原告（反诉被告）：叶雪娇，女，1967年1月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：谢姗珊，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，广东宏力律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市罡华投资有限公司，住所地广州市白云区远景路39号114号商铺。法定代表人：郑蕾。委托诉讼代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）叶雪娇与被告广州市罡华投资有限公司（反诉原告，以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依照《最高人民法院关于民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款的规定适用独任制普通程序，由审判员王丽美独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶雪娇的委托诉讼代理人谢姗珊、王磊，被告（反诉原告）广州市罡华投资有限公司的委托诉讼代理人罗锦华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶雪娇向本院提出诉讼请求：1.判令被告广州市罡华投资有限公司立即协助原告办理广州市白云区远景路31号美景苑B幢俊景阁B梯九层04号房（商品房预售地址）的房屋过户手续，将该房屋过户到原告名下；2.本案受理费由被告承担。事实与理由如下：2000年，案外人刘宏向案外人广州白云房地产开发总公司（以下简称白云总公司）购买涉案房屋广州市白云区远景路31号美景苑B幢俊景阁B梯九层04号房（商品房预售合同地址），签订了《商品房预售合同》（穗房预合字××号）并在房管局办理了备案手续，同时以该房屋为抵押向第三人中国建设银行股份有限公司广州天河支行办理了按揭贷款。2002年，刘宏与白云总公司签订《房屋置换协议书》，约定将原购买的涉案房屋置换为“御景花园”A幢124梯601房。之后白云总公司依约为刘宏办妥了“御景花园”A幢124梯601房的房产证，但刘宏却未配合办理原房屋的预售登记涂销手续。2006年7月29日，被告广州市罡华投资有限公司与白云总公司等在广东省高级人民法院主持下达成调解协议，将涉案房屋所在的美景苑项目中的全部权利、义务由被告罡华公司承接和承担。基于此，为赎回涉案房屋，被告罡华公司于2015年向广州市白云区人民法院提起诉讼，请求刘宏协助办理穗房预合资99090453号《商品房预售合同》预售登记的涂销手续[案号为（2015）穗云法民四初字第714号]，广州市白云区人民法院于2015年11月18日判决支持其请求。2017年9月12日，江鸿彬以被告委托代理人的身份，与原告签订了《广州市商品房买卖合同》，约定由被告将涉案房屋出售给原告，售价2248450元。原告已支付了购房款200万元给江鸿彬。原告接收涉案房屋后，便投入大额资金对房屋进行装修并使用至今。此后被告以其未在《广州市商品房买卖合同》上盖章、未收到江鸿彬交回购房款为由拒绝办理房屋过户手续。无奈之下，原告与被告协商同意重新签订《房屋买卖合同》，由被告以18000元/平方米的价格，将涉案房屋出售给原告，原告在协议签订之日起10日内支付房款20万元，在双方办妥该房屋的购房网签手续当日，原告支付至购房款总额的95%（包含上述20万），之后被告在3日内到房屋登记部门办理房屋转移登记手续，将涉案房屋过户给原告。但直至原告起诉之日，被告仍未配合办理房屋网签手续，也未涂销原刘宏的预售登记，及中国建设银行股份有限公司广州天河支行的抵押登记，其行为已属违约。根据《中华人民共和国合同法》的规定，原告有权要求被告履行合同义务，立即配合办理房屋过户手续。被告广州市罡华投资有限公司答辩并提起反诉称：一、被告已积极履行《房屋买卖合同》的合同义务，目前涉案房屋的抵押登记已涂销。涉案房屋的原预售合同备案登记亦已注销，涉案房屋具备办理买卖合同备案登记的条件。二、在涉案房屋具备办理合同备案手续资格后，原告却拒不配合办理购房合同备案及购房款的支付手续，涉案房屋的合同备案手续尚未办理，原告亦未按约定支付购房款，涉案房屋不符合进行产权过户的合同约定条件，原告的诉讼请求应当予以驳回。2019年12月20日，房管部门已成功办理了涂销银行抵押的手续，2019年12月31日，被告申请办理了原预售合同备案涂销手续。前述情况均告知了原告。2020年1月初，被告告知原告涉案房屋的预售合同备案注销手续已办妥，原告委托律师亦自行到房管部门查询了房屋查册证明，核实了前述情况。2020年1月10日，被告通知原告于2020年1月16日前往被告单位处所办理合同备案手续。2020年1月16日，原告与被告开会协商情况，被告再次告知了该房屋已办妥抵押备案涂销及预售合同备案注销等手续，房屋登记在被告名下。被告通知原告配合办理合同备案手续（即网签手续）及支付二期购房款手续，但原告却拒绝。2020年1月17日，被告向原告发出《关于配合办理购房合同备案登记手续及支付购房款的通知函》，再次告知涉案房屋的手续办理完毕的情况，并要求原告配合办理该房屋的合同备案登记手续及支付购房款手续，但原告未有履行前述合同义务。被告认为，根据双方所签订的《房屋买卖合同》的约定，原告负有支付购房款的主要合同义务。被告已经多次通知原告配合办理涉案合同的房管部门合同备案手续及支付二期购房款手续，但原告却一再拒绝履行支付购房款的合同义务，已明显构成违约。根据《房屋买卖合同》第六条第1款及第2款的额约定，买方逾期付款的，应当按照未付款0.1%的标准支付逾期付款违约金，逾期超过30天的，卖方有权解除合同，合同解除后，买方应当向卖方交还该房屋并赔偿卖方因此产生的全部经济损失，还应当向卖方支付30%的惩罚性违约金。故提起本案反诉，反诉请求如下：1.判令原告向被告支付逾期付款违约金（违约金以第二期未付购房款1337940元为本金，按照每天0.1%的利率标准，自2020年1月16日起计算至合同解除之日为止）；2.判令解除被告与原告于2018年11月24日签署的《房屋买卖合同》；3.判令原告向被告交还广州市白云区远景路31号美景苑B幢俊景阁B梯九层04号房（现门牌地址：广州市白云区远景路31号904房）；4.判令原告向被告支付逾期交还房屋的房屋使用费（房屋使用费按照同期同地房屋租金标准，自2018年11月24日起计算，计算至原告实际交还涉案房屋之日为止）；5.判令原告向被告支付惩罚性违约金485665.2元。（惩罚性违约金按照合同总额的30%计算）；6.判令原告承担本案的全部诉讼费用。针对被告广州市罡华投资有限公司的反诉，叶雪娇辩称：双方签署《房屋买卖合同时》我方已经得知该房屋存在过户的障碍，因此双方约定办理房屋预售合同登记备案的注销和抵押备案的涂销是被告的义务，原告积极配合并为此向被告支付了被告委托律师办理相关事项的3万元律师费。2020年1月16日，原、被告双方确实进行了开会协商，但是当日被告仅向原告出示了《广州市房地产权属证明书》证明美景苑B幢整体确权在被告名下，此外并未提交其他文件，仅口头表示涉案房屋已经完成了预售合同备案注销和抵押备案涂销，并要求我支付全部的剩余房款给被告，再去办理网签手续。我是愿意支付全部剩余房款给被告的，但由于我方不能通过简单的查册查询到该房屋的状态，必须要申请信息公开才能查询该房屋是否已经完成预售合同备案和抵押备案涂销。我方于2020年1月19日向广州市不动产登记中心申请信息公开，直到2020年2月12日才收到回复，故我方是在本案第一次开庭前才确认涉案房屋已经办理完预售合同备案注销和抵押备案涂销。2020年1月16日双方协商时，在我方尚未确定涉案房屋已经办理完预售合同备案注销和抵押备案涂销的情况下，被告即要求我方支付全部剩余购房款后再去办理网签，严重违反了合同的约定。现被告无理提出解除合同的诉讼请求没有法定和事实依据。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的民事判决书、房屋买卖合同、收款收据、收电费支付记录、购房资格证明，被告提交的民事裁定书、广州市房地产权属证明书、贷款还清证明（涂销证明）、白云区不动产登记中心接收材料凭证、《关于配合办理购房合同备案登记手续及支付购房款的通知函》及快递单、依申请信息公开答复书予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2015年11月18日，本院作出(2015)穗云法民四初字第714号民事判决书，该判决书中查明：“2000年4月18日，刘宏（乙方）与广州白云房地产开发总公司（甲方）签订《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号），约定乙方向甲方预购美景苑B幢骏景阁B梯第九层04号房屋，朝向东南，建筑面积为81.3220平方米，总金额为226736元，甲方须于2000年10月31日前将经竣工验收合格的房屋交付乙方等等。上述合同于2000年5月在广州市房地产交易所办理预售合同登记。2002年4月26日，刘宏（乙方）与广州白云房地产开发总公司（甲方）签订《房屋置换协议》，约定：乙方购买甲方开发的美景苑B幢俊景阁904房，由于甲方多次延期，短时间内无法交楼，经双方一致协商同意，甲方购入广州新苑房地产开发有限公司开发的御景花园A幢124梯自编号为605房，新编号为601房之房屋（以下均称御景花园A幢124梯601房）房产顶替俊景阁904房出售给乙方。……另查明：2006年7月29日，广州市罡华投资有限公司与广州白云房地产开发总公司等在广东省高级人民法院主持下达成调解协议，依上述协议，美景苑项目中的全部权利、义务均由广州市罡华投资有限公司承接和承担。2011年，美景苑第三至九层初始登记在广州市罡华投资有限公司名下。远景村西南侧美景苑B幢俊景阁904房已办理预售备案（预售契约号9909453），预购人为刘宏，预售人为广州白云房地产开发总公司，已办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州市建和支行等。”该案判决“被告刘宏在本判决生效之日起15日内协助原告广州市罡华投资有限公司办理穗房预合字××号《商品房预售合同》预售登记的涂销手续”。广州市罡华投资有限公司持上述民事判决书申请本院强制执行，本院立案后依法向广州市国土资源与房屋管理局发函，要求协助办理穗房预合字××号《商品房预售合同》预售登记的涂销手续，但被该局以有抵押涂销未解除为由退回。此后本院以鉴于穗房预合字××号《商品房预售合同》预售登记的涂销手续因有抵押涂销未解除暂无法办理，故该案现暂无执行条件，依法应终结本次执行程序。2018年11月24日，广州市罡华投资有限公司（卖方，甲方）与叶雪娇（买方，乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买广州市白云区远景路31号美景苑B幢俊景阁B梯第九层04号房，建筑面积81.322平方米。在签署本合同前，乙方知悉该房屋处于他人预售合同备案登记之中，目前该房屋尚有抵押登记，但未办理涂销抵押登记手续，并知悉甲方已经取得合法处置上述房屋的生效法律文书，乙方已知悉该房屋所涉及的现状及登记情况，同时甲方保证以上情况属实。在本合同签署前，甲方物业公司已批准乙方对该房屋进行装修完好，附属设备均具备使用状态，目前该房屋水电畅通，房屋具备交付使用条件。甲乙双方一致确认，该房屋按18000元/平方米单价计算房款。本合同签订后，由甲方委托律师全权办理该房屋的现有预售合同备案登记涂销手续及抵押登记涂销手续，受托律师有权代为到相应机构办理该房屋的现有预售合同备案涂销及抵押涂销手续。乙方已知悉甲方委托律师代为办理该房屋的现有预售合同备案登记涂销手续以及抵押涂销登记手续，律师费用3万元整，由乙方承担。本协议签订之日起10日内，乙方向甲方支付履约保证金20万元，该履约保证金作为乙方全面履行本合同义务的保证金，在双方签订该房屋的网签购房合同成功后，若乙方不存在违约情况的，签署履约保证金转化为该房屋的购房款。合同第四条约定：在受托律师出示该房屋已办妥现有的涂销预售合同备案登记及涂销抵押登记证明文件且标的房屋确权到甲方名下之日起，甲、乙双方应于五日内办理该房屋的购房网签手续。在甲、乙双方办妥该房屋的购房网签手续当日，乙方应当向甲方支付二期购房款总额的95%（包含保证金）。在办妥购房网签手续及二期房款支付手续后，甲乙双方应3日内到房屋登记部门办理该房屋的房屋转移登记手续。在办妥该房屋的房屋转移登记手续后，乙方应当在收到该房屋房产证或领取该房屋房产证的通知后两个工作日内向甲方支付剩余购房款总额的5%。合同第六条违约责任约定：若乙方未能按照本合同第四条约定的期限支付房款的，甲方有权要求乙方每天按未付款项0.1%的标准支付违约金。若乙逾期付款超过三十日的，甲方有权解除本合同。合同解除后乙方应当向甲方交还该房屋，乙方已支付的履约保证金归甲方所有，乙方应当赔偿甲方因此产生的全部经济损失，乙方还应当向甲方支付合同总额30%的惩罚性违约金。等等。上述合同签订后，叶雪娇按约向广州市罡华投资有限公司支付了20万元的履约保证金，并向广州市罡华投资有限公司支付了律师费3万元。2019年12月16日，广州市罡华投资有限公司取得了中国建设银行广州市建和支行向借款人刘宏出具的贷款还清证明（涂销证明）。2019年12月20日和2019年12月31日，刘宏作为申请人向广州市白云区不动产登记中心申请预售合同备案登记涂销手续以及抵押涂销登记手续并取得接收材料凭证。2020年1月16日，叶雪娇与广州市罡华投资有限公司开会协商房屋交易事宜，广州市罡华投资有限公司主张其向叶雪娇告知涉案房屋已办妥预售合同备案登记涂销手续以及抵押涂销登记，叶雪娇则认为广州市罡华投资有限公司仅口头告知上述情况，未能按双方合同要求提供受托律师出示该房屋已办妥现有的涂销预售合同备案登记及涂销抵押登记证明文件。2020年1月17日，广州市罡华投资有限公司向叶雪娇发出《关于配合办理购房合同备案登记手续及支付购房款的通知函》，要求叶雪娇在五日内与该公司一同办理购房合同备案登记手续，并支付二期购房款。2020年1月17日和2020年1月19日，广州市罡华投资有限公司和叶雪娇分别向广州市不动产登记中心提交信息公开申请书。此后双方分别于2020年2月12日收到广州市不动产登记中心出具的《依申请信息公开答复书》，主要内容为：一、预售、抵押情况。美景苑B栋俊景阁B梯904房，以合同号99090453号办理合同备案，备案时间2000年5月16日，预售人广州白云房地产开发有限公司，预购人刘宏，以00备字24058号办理合同抵押，抵押人刘宏，抵押权人中国建设银行广州市建和支行，于2019年12月20日办理合同涂销抵押。该预售合同备案于2020年1月2日办理注销合同备案手续。二、查封情况。暂无广花路东侧、远景村西南侧美景苑B幢俊景阁B梯904房的有效查封信息。信息核查时间为2020年1月21日。广州市罡华投资有限公司提交广州市房地产权属证明书显示，白云区远景路29-37号（单号）3-9层房地产权属人为广州市罡华投资有限公司，占有份额为全部。登记日期为2010年6月2日。根据广州市公安局白云区分局棠景派出所出具的证明，涉案的美景苑B栋俊景阁B梯904房，与门牌地址广州市白云区棠景街远景路31号904房属同一地址。叶雪娇提交广州市不动产登记中心于2020年2月14日出具的《购房资格证明》，载明：经核查，叶雪娇具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点：2020年2月14日。2020年2月14日，本案第一次开庭，原、被告双方当庭达成初步调解协议，后因广州市罡华投资有限公司反悔，双方未能签署调解协议。广州市罡华投资有限公司提交广州市白云区远景路31号904房的房地产分户图显示该房产总建筑面积为89.9380平方米，本案审理过程中，原、被告双方确认涉案房产的总房价款为1618884元，剩余未付房价款为1418884元，叶雪娇表示其同意向广州市罡华投资有限公司支付剩余购房款1418884元。另查明，叶雪娇于2020年2月12日向本院提出财产保全申请，申请查封涉案房产，担保人中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司为该申请提供担保金额为1463796元的连带责任保证担保。本院于2020年2月14日作出(2019)粤0111民初34215号之三民事裁定书，裁定：查封广州市白云区远景路31号美景苑B幢俊景阁B梯第九层04号房的房产。叶雪娇为此预交财产保全费5000元。本院认为：广州市罡华投资有限公司与叶雪娇于2018年11月24日签订《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵守履行。关于广州市罡华投资有限公司现以叶雪娇拒绝履行支付第二期购房款的合同义务为由主张解除双方的《房屋买卖合同》能否成立的问题。双方《房屋买卖合同》合同第四条约定：“在受托律师出示该房屋已办妥现有的涂销预售合同备案登记及涂销抵押登记证明文件且标的房屋确权到甲方名下之日起，甲、乙双方应于五日内办理该房屋的购房网签手续。在甲、乙双方办妥该房屋的购房网签手续当日，乙方应当向甲方支付二期购房款总额的95%（包含保证金）。”根据原、被告双方陈述，双方曾于2020年1月16日开会协商涉案房屋交易事宜，虽然广州市罡华投资有限公司在本案中提交了中国建设银行广州市建和支行向借款人刘宏出具的贷款还清证明（涂销证明），以及刘宏作为申请人于2019年12月20日和2019年12月31日向广州市白云区不动产登记中心申请预售合同备案登记涂销手续以及抵押涂销登记手续并取得接收材料凭证，但上述证据仅为申请办理相关手续的收件凭证，并不足以证实涉案房屋已办妥涂销预售合同备案登记及涂销抵押登记，且现有证据亦不足以证明广州市罡华投资有限公司曾于2020年1月16日向叶雪娇出示过上述文件。截至2020年2月12日，广州市罡华投资有限公司和叶雪娇才收到广州市不动产登记中心出具的《依申请信息公开答复书》，该答复书才明确涉案房屋已办妥合同涂销抵押和注销合同备案手续。因此，广州市罡华投资有限公司在2020年1月16日双方协商中，以及2020年1月17日发出的《关于配合办理购房合同备案登记手续及支付购房款的通知函》中，要求叶雪娇办理购房合同备案登记手续，并支付二期购房款时，尚未满足双方约定的“在受托律师出示该房屋已办妥现有的涂销预售合同备案登记及涂销抵押登记证明文件”的条件，广州市罡华投资有限公司主张叶雪娇不配合办理涉案房屋网签及支付二期购房款的主张不成立，其以此为由要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，要求叶雪娇向其支付逾期付款违约金、惩罚性违约金、房屋使用费，并要求叶雪娇将涉案房屋交还给其的反诉请求缺乏事实和合同依据，本院不予支持。鉴于叶雪娇现表示其同意向广州市罡华投资有限公司支付剩余购房款1418884元，且涉案房屋现不存在办理产权转移登记的障碍，故叶雪娇要求广州市罡华投资有限公司协助其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，叶雪娇向广州市罡华投资有限公司支付剩余购房款1418884元；二、在叶雪娇履行完毕本判决第一项义务之日起五日内，广州市罡华投资有限公司按国土资源房管部门关于办理不动产权证相关法规政策的规定为叶雪娇办理将广州市白云区远景路31号美景苑B幢俊景阁B梯第九层04号房（现门牌地址广州市白云区远景路31号904房）产权转移至叶雪娇名下的登记手续。三、驳回广州市罡华投资有限公司的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费100元、反诉受理费4873元、财产保全费5000元，由广州市罡华投资有限公司承担（上述本诉受理费100元、财产保全费5000元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年三月二十五日书记员  林嘉仪