广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初23059号原告叶清寿，男，汉族，1961年1月24日出生，住址广东省惠州市大亚湾区，委托代理人周争锋，广东华商律师事务所律师。委托代理人潘晨星，广东华商律师事务所律师。被告黄志东，男，汉族，1973年4月26日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区，被告黄奎明，男，汉族，1951年4月25日出生，住址广东省深圳市宝安区，两被告共同委托代理人敖亮，广东深宝律师事务所律师。两被告共同委托代理人丘清欢，广东深宝律师事务所实习律师。上列当事人物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告叶清寿及其委托代理人周争锋和潘晨星、被告黄奎明、两被告共同委托代理人敖亮和丘清欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月18日，原告依据广东省珠海市香洲区人民法院作出（2012）珠香法执字第2704号之三执行裁定书，取得被告黄志东所有的位于广东省深圳市××街道××社区××区××村××号（产权证号：50××53）的所有权及相应的权利。深圳市不动产登记中心于2013年11月7日通过司法裁定过户备注的方式确认涉案房产的所有权人为原告。原告多次收房无果，涉案房产一直由被告黄志东占有使用。2016年7月4日，被告黄志东向原告出具《承诺书》，单方承诺在2016年9月25日前支付原告500万赎回房产，如未完成以上条件，自愿搬出所有的租户。但被告黄志东并未按照协议约定履行。此后为取得涉案房产的控制权和使用权，原告奔波于深圳各个部门，均没有结果，原告遂向广东省珠海市香洲区人民法院求助。2018年6月11日，广东省珠海市香洲区人民法院发出（2012）珠香法执字第2704-1号协助执行通知书、（2012）珠香法执字第2704-2号协助执行通知书、（2012）珠香法执字第2704-3号协助执行通知书。深圳市宝安区新安街道办事处、深圳市开屏股份合作公司、深圳市宝安深水宝安水务集团有限公司滨海营业厅和深圳供电有限公司宝城供电所配合办理了物业及水电的过户手续。2018年7月-2019年6月，涉案房屋的水费一直由原告缴纳。2019年7月被告黄志东又将水电变更到被告黄奎明名下。2019年7月14日，原告委托其子叶展铭再次去找被告协商收房事宜，与实际占有房屋的被告黄奎明产生冲突，双方报警，在宝安分局翻身派出所被告黄奎明声称“要求乙方（叶展铭）不再骚扰自己，并且认为房屋目前归属于甲方（黄奎明）”，依旧不愿交付房产。派出所民警建议原告向法院诉讼解决纠纷，遂引发此案。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。原告在2013年10月18日，通过竞拍购得了涉案深圳市宝安区新安街道翻身社区49区开屏村三巷4号（宗地号：Ａ005-××9，产权证号：50××53），广东省珠海市香洲区人民法院作出（2012）珠香法执字第2704号之三执行裁定书已确认该房产及附属权利归买受人叶清寿所有。深圳市不动产登记中心亦已对涉案房屋进行了司法裁定过户备注，原告已合法取得涉案房屋，二被告仍占有涉案房屋没有法律和事实依据。原告有权要求被告交付涉案房屋，并支付占有期间的租金损失。请求法院判令：一、二被告将深圳市宝安区新安街道翻身社区49区开屏村三巷4号（宗地号：Ａ005-××9，产权证号：50××53）房屋返还给原告；二、二被告向原告赔偿深圳市宝安区新安街道翻身社区49区开屏村三巷4号房屋的从2013年10月18日至被告实际交付给原告之日止的租金损失，截止2019年7月18日，租金损失为1344000元（按照16间房每月租金1200元计算）；三、二被告向原告赔偿水费4255.82元；四、二被告承担本案全部诉讼费、保全费。被告共同答辩称，一、广东省高级人民法院2019年第84号文件即关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见试行，根据该文件第1条如果认为交付条件，应当交由人民法院执行，而不是以物权保护纠纷进行起诉。该文件第12条不适用于本案，只有执行法院是依据该指导意见第10条拍卖的期限届满后，买受人才可以以物权保护诉讼，本案的司法拍卖发生在2013年，当时公告的不清场方式，显然不依据2019年的指导意见。所以第12条是不适用于本案，而应当是如果认为房屋要交付，也是依据第1条，所以本案起诉不符合法律规定，应当驳回起诉。在文件出台之前，省院召开了专门的会议，在南粤执行风暴中也有提到，如果符合条件的，原执行法院进行执行。二、执行法院拍卖涉案房屋并裁定所有权归原告，存在错误，被告不交付房屋有正当理由。涉案房屋是被告黄奎明的共同财产，被告黄志东仅是登记权利人，不是实际权利人。开屏村3号和4号房屋是一个整体建设的，部分房间同时涉及两个宅基地，不可分割，法院拍卖并未考虑到该客观情况。该房屋非市场商品房，主管部门亦未给予过户，其所有权仍登记于黄志东名下。三、原告要求赔偿租金损失134400元没有事实和法律依据。涉案房屋为法院拍卖予原告，法院自始未通知被告腾房，原告无权主张租金损失。而且，赔偿租金损失应以实际收租情况为准，被告于2016年前以4400元/月整栋包租予第三人黄某，此后因原告暴力干涉，导致2016、2017年未能收租。此外，2016年10月1日之前的租金损失已超过诉讼时效，不受法律保护。经审理查明，涉讼房产为广东省深圳市××街道××社区××区××村××号私宅1栋，原产权证号深房地字第××号，原登记于被告黄志东名下，为自建私宅，建筑面积432.64平方米；无配套花园，未安装电梯。2013年9月，广东省珠海市香洲区人民法院在执行申请执行人珠海市海林源建材有限公司与被执行人广东省八建集团有限公司珠海分公司、广东省八建集团有限公司、黄志东买卖合同纠纷一案中，依法拍卖被执行人黄志东上述房产。2013年10月，原告叶清寿拍卖竞得上述房产。2013年10月18日，广东省珠海市香洲区人民法院作出（2012）珠香法执字第2704号之三执行裁定书，确认涉案房产所有权及相应权利归买受人叶清寿所有。2013年10月21日，广东省珠海市香洲区人民法院向深圳市房地产权登记中心解除涉案房产的查封，并要求过户至叶清寿名下。2013年11月7日，深圳市不动产登记中心对涉案房产进行司法裁定过户备注，备注起始时间登记为2013年11月6日。2018年6月11日，广东省珠海市香洲区人民法院分别文书通知深圳市宝安区新安街道办事处和深圳市开屏股份合作公司完善涉案房产的权属相关手续，文书通知水务部门和供电部门变更涉案房产的缴费主体登记。水电缴费主体变更手续办理期间，原告垫付涉案房产拖欠的水费4255.82元。叶清寿竞得上述拍卖房产后，被执行人黄志东拒不同意交付，黄志东父亲黄奎明亦以涉案房产实际为黄奎明所有为由阻扰房产交付，双方多次产生纠纷，涉案房产至今未交付叶清寿。2016年7月4日，黄志东向原告出具一份《承诺书》：承诺分别于2016年7月25日支付200万元、于2016年9月25日支付300万元予叶清寿，若未如期付款，自愿搬出所有租户，与涉案房产再无关。但黄志东未按此承诺支付任何款项，此后双方就房产交付多次产生纠纷，当事人报警处理未果。关于租金损失，原告主张按1200元/间×16间标准进行核算。被告称于2016年前以4400元/月整栋包租予案外人黄某，此后因原告暴力干涉导致2016、2017年未能收租。经被告申请，证人黄某到庭接受询问，其称按整栋承租至2015年年底，租金自最初4400元/月逐渐涨至退租之时的9000元/月。核查宝安区49区的自建房租金指导价，2013年1月至2015年6月期间为12元/月·平方米，2015年7月至2016年12月期间为13元/月·平方米，2017年1月至2017年12月期间为16元/月·平方米，2018年1月至今无公布新的辖区租金指导价。以上事实有拍卖成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书、房产查询信息等证据及庭审笔录附卷证实。本院认为，原告依法取得的物权受法律保护，任何个人不得侵犯。原告据相关法律文书取得上述不动产所有权后，被告黄志东应当停止占有、使用，交付不动产予原告。被告黄志东拒不履行交付义务，黄奎明阻扰交付，已共同构成侵权，原告主张被告搬离、交付，并赔偿损失，依法有据，应予支持。至于租金损失的计算标准，本院根据庭审情况，酌定2015年之前租金损失按政府公布指导价核算，2016年以来租金损失按证人黄某退租之时的租金标准（即整栋9000元/月）核算。至于租金损失起算时间，原告未提供拍卖确权执行裁定书的生效时间，本院酌定按不动产登记部门登记的司法裁定过户备注时间（即2013年11月6日）起算。因此，被告应当赔付：2013年11月6日至2015年6月份期间租金损失102951元（12元/月·平方米×432.64平方米×19.83个月）；2015年7月份至2015年12月份期间租金损失33746元（13元/月·平方米×432.64平方米×6个月），自2016年1月起按9000元/月标准赔付至交付房产之日止。另，原告在办理相关水电缴费主体变更手续期间为被告黄志东垫付4255.82元的欠付水费，被告黄志东应当返还。至于被告的主要抗辩理由，本院均不予采纳：一、因交付引发纠纷导致被告未能收租。因两被告侵权导致原告未能正常使用涉案房产，原告有权就侵权期间房产使用、收益的合理价值提出索赔，两被告对原告的损失负有全部过错责任，应当全额赔偿。原告要求交付属行使物权，被告拒不履行义务导致纠纷，产生的损失应由被告自行承担。二、诉讼时效问题，结合法院的执行文书、被告黄志东的承诺书、双方就交付房产产生的纠纷等相关证据及事实，本院确信原告自拍卖竞得房产以来一直通过法院或自力救济途径主张相关物权，不存在诉讼时效问题。三、黄奎明主张涉案房产的所有权，此属对执行法院执行行为的异议，不属本案审理范围。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄志东、黄奎明应于本判决生效之日起十日内搬离涉案房产深圳市宝安区新安街道翻身社区49区开屏村三巷4号，并交付上述房产予原告叶清寿。二、被告黄志东、黄奎明应于本判决生效之日赔付原告叶清寿相关租金损失：2013年11月6日至2015年12月31日期间合计136697元，自2016年1月1日起按每月9000元标准赔付至交付房产之日止。三、被告黄志东应于本判决生效之日返还原告叶清寿款项4255.82元。四、驳回原告其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8467元，保全费用5000元，合计13467元，由原告承担5000元，由被告黄志东和黄奎明共同承担8467元。被告应缴部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯    德二〇二〇年三月十七日书记员 林晓仪（兼）书记员 李  玉  婷附相关法律条文如下：《中华人民共和国物权法》国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。