海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终173号上诉人（原审原告）：黎学海，男，1975年6月7日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。被上诉人（原审被告）：海南盛世开泰房地产开发有限公司，住所地海南省海口市龙华区椰海大道316号椰海雅苑小区1号商铺。统一社会信用代码：914600006872606414。法定代表人：何开喜，总经理。委托诉讼代理人：彭浩，该司部门经理。上诉人黎学海因与被上诉人海南盛世开泰房地产开发有限公司（以下简称盛世开泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初11589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黎学海上诉请求：1.判令撤销一审判决第一项，改判盛世开泰公司向黎学海支付逾期办证违约金15664.02元；2.判令盛世开泰公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：关于办理房屋权属证书的期限。一审法院认为盛世开泰公司应当自房屋交付之日（2016年2月15日）起780日内即2018年4月5日为黎学海办理不动产权证书（见（2019）琼0106民初11589号民事判决书第七页第3行），但是同一个盛世开泰公司的椰海雅苑项目的生效的（2018）琼0106民初8235号民事判决已经确认盛世开泰公司应当720日内办理房屋权属证书（见（2018）琼0106民初8235号民事判决书第十一页第二段第6行），因此，盛世开泰公司应当自房屋交付之日（2016年2月15日）起720日内即2018年2月5日前为黎学海办理不动产权证书，按双方合同约定的时间过后黎学海也曾多次过问，盛世开泰公司均以种种借口推诿搪塞，一直拖延到2019年3月18日才通知并将房产证书交付给黎学海，其应向黎学海支付2018年2月5日至2019年3月17日期间（共计406天）的逾期办证违约金385813.2×0.0001×406天＝15664.02元。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请二审法院依法改判。被上诉人盛世开泰公司答辩称，一审判决认定时间正确，按照《商品房买卖合同》第十五条，在实际交付房屋之后的720天办理商品房所有权证，商品房所有权证之后60日办理土地使用权证，因海口市两证合一为不动产权证，不动产证包含土地使用权证和房屋所有权证，一审判决认定为720天加60天合计为780天，2016年2月15日交房，加780天即为2018年4月5日前办理不动产权证，实际于2018年5月14日办理，延迟38天，385813.2×0.0001×38天=1466.09元，黎学海以领到不动产证延迟为由计算办证延迟406天，与客观事实不符，黎学海计算时间错误，上诉理由不成立。综上，黎学海的起诉，没有事实依据，违背法律规定，请求依法驳回。黎学海向一审法院起诉请求：1.判令盛世开泰公司支付逾期办证违约金15123.88元；2.本案的诉讼费由盛世开泰公司承担。一审法院认定事实：2016年2月5日，盛世开泰公司与黎学海签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定：黎学海购买盛世开泰公司开发的海口市××道房；建筑面积149.54平方米，每平方米2580元，总金额385813.2元；盛世开泰公司应当在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付黎学海使用；盛世开泰公司应当自房屋交付之日起720日内为黎学海办理房屋权属证书，在黎学海取得该商品房权属证书后，盛世开泰公司应当在60日内向土地登记机关申请，为黎学海办理土地使用权证；盛世开泰公司应当提前7日如实书面告知黎学海办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由黎学海提供的证件资料，黎学海应及时提供；如因盛世开泰公司的责任，黎学海不能在约定期限内取得房地产权属证书的，盛世开泰公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之1向黎学海支付违约金。合同签订后，黎学海于2016年2月18日向盛世开泰公司付清全部购房款385813.2元，盛世开泰公司于2016年2月15日将房屋交付给黎学海。盛世开泰公司于2018年5月14日为黎学海办理涉案房屋的《不动产权证书》[证号：琼（2018）海口市不动产权第XXXX号]。一审法院认为，黎学海、盛世开泰公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。盛世开泰公司辩称黎学海不具有购房资格。盛世开泰公司与海南省人民检察院第一分院机关后勤服务中心签订的《商品房团购协议书》约定，盛世开泰公司同意检察院以团购方式并以干警个人名义购买“椰海雅苑”商品房，但该协议并没有约定团购住房的购买人仅限于检察院干警，也没有关于禁止检察院干警转让购房资格的约定，因此虽然黎学海并非检察院干警，但其从检察院干警处取得团购住房资格的行为不违反《商品房团购协议书》的约定，亦没有损害盛世开泰公司的合法权益。且从盛世开泰公司提交的证据可以看出，盛世开泰公司对黎学海并非检察院干警的身份是明知的，但其对涉案房屋购买人由王爱灵更名为黎学海并未提出异议，故盛世开泰公司关于黎学海冒名顶替、不具备购房优惠资格的抗辩理由，一审法院不予采纳。黎学海在合同签订后，已按约定履行了支付全部购房款的义务。因双方签订《海口市商品房买卖合同》的时间为2016年2月5日，故该合同中关于盛世开泰公司应当在2014年7月30日前将经验收合格的商品房交付黎学海使用的约定无效。按照约定，盛世开泰公司应当自房屋交付之日起720日内为黎学海办理房屋权属证书，在黎学海取得该商品房权属证书后，盛世开泰公司应当在60日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。因不动产权证书包括国有建设用地使用权和房屋所有权，故根据合同约定，盛世开泰公司应当自房屋实际交付之日（2016年2月15日）起780日内即2018年4月5日前为黎学海办理不动产权证书，盛世开泰公司于2018年5月14日为黎学海办理《不动产权证书》，盛世开泰公司的行为应认定为违约，依法应承担逾期办证违约责任。盛世开泰公司抗辩因政府机构改革、契税办理变更等造成其延迟办证，主张其未违约，缺乏依据，一审法院不予采纳。盛世开泰公司于2018年5月14日为黎学海办理房屋权属证书，应向黎学海支付自2018年4月6日至2018年5月13日期间（共计38天）的逾期办证违约金1466.09元（385813.2元×0.0001×38天＝1466.09元）。黎学海主张盛世开泰公司支付逾期办证违约金中超出1466.09元的部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，一审法院判决：1.限盛世开泰公司于本判决生效之日起十日内向黎学海支付逾期办证违约金1466.09元；2.驳回黎学海的其他诉讼请求。案件受理费178.1元，由黎学海负担128.1元，盛世开泰公司负担50元。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，本案争议的焦点是，涉案的逾期办证违约金的起止时间如何确定。本案中，黎学海与盛世开泰公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，为有效合同，受法律保护，双方应严格按照合同约定履行各自的合同义务。合同签订后，黎学海已按合同约定支付完全部购房款，盛世开泰公司却未能在合同约定的期限内为黎学海办理涉案房产的权属证书，构成违约，应承担相应的违约责任。关于涉案逾期办证违约金的起算时间。黎学海上诉主张涉案房产的逾期办证违约金应从合同约定的自房屋交付之日起720日即2018年2月5日起算。因合同分别约定了办理房屋所有证和土地使用权证的办理时间，在合同履行中，因国家政策发生变化，要求将办理房屋所有证和土地使用权证合二为一，统一办理不动产权证书，故涉案房产的逾期办证违约金应从合同约定的自房屋交付之日起780日即2018年4月6日起算较为合理。黎学海的该上诉主张本院不予支持。关于涉案逾期办证违约金的截止时间。黎学海上诉主张涉案房产的逾期办证违约金应计算至盛世开泰公司交付不动产权证书的时间即2019年3月17日。合同约定，如因盛世开泰公司的责任，黎学海不能在约定期限内取得房地产权属证书的，盛世开泰公司向黎学海支付违约金。盛世开泰公司于2018年5月14日为黎学海办理不动产权证书，即黎学海取得了不动产权证书，故涉案房产的逾期办证违约金应计算至2018年5月13日。黎学海的该上诉主张本院也不予支持。综上所述，黎学海的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费178.10元，由黎学海负担。本判决为终审判决。审判长 李玉民审判员 符玉梅审判员 袁 蓉 二〇二〇年三月十七日书记员 柯小莉速录员 黄晓霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。