北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2314号上诉人（原审原告）：北京三易弘德文化传媒有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇东鹿角村石头街52号。法定代表人：刘晓立，经理。委托诉讼代理人：唐志，北京万叶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京东晓新越酒店，住所地北京市平谷区平谷镇乐园西小区17号。法定代表人：王敏，董事长。委托诉讼代理人：翟晓静，北京市一法律师事务所律师。上诉人北京三易弘德文化传媒有限公司（以下简称三易公司）因与被上诉人北京东晓新越酒店（以下简称东晓酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2019）京0117民初8041号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三易公司的上诉请求：1、撤销原判第二项、第五项，改判支持其一审关于损失的全部诉讼请求，即判令东晓酒店赔偿因违反合同约定而给三易公司造成的租金损失1030760元，融资利息损失306800元，清理费用损失200000元，消防工程设计、审查费用损失60000元，装修设计费用损失180000元，人员劳务费用损失175606元；2、本案一审、二审诉讼费用由东晓酒店承担。事实和理由：1、三易公司已经基于正常的商业交易经验法则，采取了积极措施防止损失扩大，尽到了减损义务，一审法院相关认定错误；2、三易公司所遭受的清理费用损失、消防工程设计费、审查费损失、装修设计费用损失、人员劳务费用损失的损失金额确定，证据充分，一审法院采取酌定方式，于法无据且处理不公。东晓酒店辩称，同意一审判决，不同意三易公司的上诉请求。三易公司向一审法院起诉请求：1.确认三易公司和东晓酒店签署的《歌厅场地租赁合同》及《北京东晓新越酒店营业执照使用规定的补充协议》于2019年5月27日解除；2.判令东晓酒店赔偿因违反合同约定而给三易公司造成的租金损失1030760元，融资利息损失306800元，清理费用损失200000元，消防工程设计、审查费用损失60000元，装修设计费用损失180000元，人员劳务费用损失175606元；3.东晓公司支付三易公司违约金206152元；4.东晓酒店退还三易公司押金171793元。一审法院认定事实：东晓酒店作为甲方与三易公司作为乙方于2018年5月29日签署了《歌厅场地租赁合同》、《北京东晓新越酒店营业执照使用规定的补充协议》、《保密协议书》、《投资入股协议书》。《歌厅场地租赁合同》约定，甲方将位于北京市平谷区乐园西小区17号北京东晓酒店内西部二层及附属楼三层房屋及阳光棚出租给乙方使用，用途为经营歌厅或洗浴，租赁期限为10年，自2018年6月1日起至2028年5月31日止，其中包括第一年3个月的免租期，甲方同意给予自合同签订之日起3个月的装修免租期（免租期自2018年5月29日至2018年9月6日止），租金按每五年为一期，每期递增百分之十，第一个五年期每年的房屋租金为人民币1030760元，租金采用年付制，乙方应于2018年6月1日前内向甲方支付第一年租金1030760元，此后每年租金应于当年8月5日前支付，支付方式为银行转账，其中甲方户名为姜巍，乙方户名为刘晓立，乙方须按时支付租金，租金支付每逾期一日应当向甲方支付逾期年租金总额0.05%，作为逾期付款违约金，如超过一个月未付租金，则视为乙方违约，乙方应于本合同签署当日向甲方支付房屋及阳光棚租赁保证金171793元，乙方应取得在该房屋内合法进行经营活动的所有批准、营业执照及许可证等，且应适时更新此等批准、营业执照及许可证。甲乙双方任何一方违反合同义务，违约方应当向守约方承担年租金的20%的违约金，如果给对方造成损害的，还要承担赔偿责任。在房屋交付之后，甲乙双方任何一方无故擅自解除合同的，即构成严重违约。违约方向守约方支付违约金500万元，同时要赔偿对方因其违约行为造成的全部经济损失，甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，按当年租金的20%标准支付违约金，同时每逾期一日加收年租金的0.05%的逾期违约金。《北京东晓新越酒店营业执照使用规定的补充协议》约定：应乙方要求，甲方同意乙方在经营过程中对外统一使用东晓酒店的营业执照，甲方负责营业执照等相关资质证照的日常管理、年审等。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与其具有同等法律效力。《投资入股协议》约定：东晓酒店出资10万元入股三易公司，出资方式为直接从第一年租金中抵扣，该10万元仅限于投资东晓酒店KTV娱乐部分。东晓酒店投资入股期间，不参与三易公司的日常经营和管理，三易公司应每年向东晓酒店分配2万元盈余，共分配十年，计20万元。三易公司不得以其没有盈余为由拒绝向东晓酒店支付盈余分配金额。《保密协议书》约定了三易公司向东晓酒店负有的保密义务。2018年5月30日，三易公司向东晓酒店支付了第一年租金930760元及押金171793元，以上共计1102553元（扣除了投资入股款10万元），东晓酒店为三易公司出具了相应收据。但东晓酒店因内部原因至今未能向三易公司提供营业执照，未能协助三易公司办理完毕消防施工许可手续，三易公司未正常开业。另三易公司在办理消防手续过程中有多次代东晓酒店法定代表人王敏签字的行为。三易弘德公司委托他人进行了消防工程设计、审查。三易公司入场后对涉案场地进行了清理。2019年5月27日，三易公司向东晓酒店发出了《解除合同通知书》，通知书载明三易公司要求当日解除《歌厅场地租赁合同》及《北京东晓新越酒店营业执照使用规定的补充协议》，东晓酒店在2019年5月28日前与三易公司办理场地交接手续，并要求东晓酒店返还已付租金1102253元。东晓酒店未按照三易公司通知交接场地，该场地空置至今。经向北京市平谷区文化和旅游局、北京市市场监督管理局平谷分局调查、向北京市公安局平谷分局电话咨询，KTV行业不属于特种行业。一审法院认为，虽四份合同的抬头的乙方均写明个人黄兴林和刘世超，但合同末页落款均有三易公司公章，《收据》载明的交款人也是三易公司，根据《投资入股协议》的内容，东晓酒店亦明知经营主体是三易公司，故可认定东晓酒店的合同相对方是三易公司，而不是个人黄兴林和刘世超。三易公司、东晓酒店签署的《歌厅场地租赁合同》及《北京东晓新越酒店营业执照使用规定的补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依照合同履行各自的义务。合同签订后，三易公司如约向东晓酒店交付了租金和保证金，履行了合同义务，东晓酒店有协助三易公司办理消防手续的合同义务，其应积极履行义务，而三易公司办理的消防手续加盖有东晓酒店的公章，可见东晓酒店也认可三易公司办理消防手续的行为，故东晓酒店不能以三易公司伪造东晓酒店签字为由主张三易公司违约。在合同签订后东晓酒店因自身原因长期未能协助三易公司办理完毕消防手续和向其提供营业执照，违反了其应承担的附随义务和基本合同义务，构成根本违约，三易公司据此有权解除合同并主张东晓酒店承担违约责任。《歌厅场地租赁合同》约定：“……14.1甲乙双方任何一方违反合同义务的，违约方应当向守约方承担年租金的20%的违约责任，如果给对方造成损害的，还要承担赔偿责任……”据此，东晓酒店首先应返还其向三易公司收取的押金。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，东晓酒店长期未能协助办理消防手续和提供营业执照，如上所述，KTV行业不属于特种行业，三易公司作为从事商业经营的商事主体，为避免损失进一步扩大，应考虑自行办理相关消防手续和营业执照，或可在合理期限内提前解除合同、退出场地以避免违约损失不当扩大，其未能履行减损义务所导致的自身损失无权向东晓酒店主张，据此本院酌情确定东晓酒店退还三易公司五个月的租金即429483元。三易公司自行办理营业执照等因三易公司防止损失扩大而支出的合理费用将在双方约定的违约金责任中加以考虑。双方一致认可三易公司存在清理费用损失，但由于该清理工作已经结束，现不存在对该损失进行评估鉴定的客观基础，故本院根据涉案场地面积、基本装修情况和劳务费用的市场价格等因素，酌情确定为5万元。对三易公司主张的消防工程设计、审查费用损失，法院根据其实际需要和提供的正式发票确定为1万元。根据三易公司提供的设计文件并考虑通常的市场价格，酌情确定三易公司的装修设计费用损失为3万元。东晓酒店主张融资利息损失和人员劳务费用损失于法无据，法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”本案中，因三易公司未实际经营，因未实际经营减少投入的成本在其违约损失中应予酌减，同时，出于对本地KTV行业经营相对不景气实际情况的考虑，双方约定的年租金20%的违约金过高，法院根据三易公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定为10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、确认北京三易弘德文化传媒有限公司与北京东晓新越酒店签署的《歌厅场地租赁合同》及《北京东晓新越酒店营业执照使用规定的补充协议》于2019年5月27日解除；二、北京东晓新越酒店于判决生效后十日内赔偿北京三易弘德文化传媒有限公司因其违反合同约定而给北京三易弘德文化传媒有限公司造成的租金损失429483元，清理费用损失5万元，消防工程设计、审查费用损失1万元，装修设计费用损失3万元；三、北京东晓新越酒店于判决生效后十日内支付北京三易弘德文化传媒有限公司违约金10万元；四、北京东晓新越酒店于本判决生效后十日内退还北京三易弘德文化传媒有限公司押金171793元；五、驳回北京三易弘德文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25449元，由北京三易弘德文化传媒有限公司负担16812元（已交纳），由北京东晓新越酒店负担8637元（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，三易公司提供微信聊天记录一份，欲证明东晓酒店内洗浴部分的清理费用为12万元，而本案租赁标的物面积大于洗浴部分，且清理难度更大，故一审法院酌定清理费用数额错误。东晓酒店对此不予认可，主张洗浴场所的清理远较KTV部分复杂，一审法院在本案中的酌定数额适当。东晓酒店未提交新的证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，双方签订的合同合法有效，各方均应当依据合同约定充分履行各自义务。本案中，在三易公司办理相关证照的过程中，东晓酒店未能妥善履行合同约定的相关协助义务，应承担相应的违约责任。但与此同时，经法院查明，KTV并非特种行业，而在此合同签订后的一年时间里，在东晓酒店迟迟未能履行协助义务的情况下，三易公司既未积极的另寻解决路径，也未能及时提出减损方案或采取有效的减损措施。故一审法院认定其未能充分履行减损义务，酌减损失赔偿数额，处理并无不当。三易公司相关上诉请求及理由，不能成立，本院不予支持。民事诉讼中，当事人就其主张的事实应当承担相应的举证责任，举证不能或不充分者，应当承担相应的败诉后果。就三易公司所主张的损失问题，其对融资利息损失与人员劳务损失的主张没有合同及法律依据，一审法院未予支持，处理正确，本院予以确认。就其主张的清理费用问题，三易公司之上诉理由以及所提供的证据材料，不足以推翻原判决之判定，故本院不予支持，在案件审理的现有条件下，一审法院根据案件情况予以酌定并无不当，本院予以确认。就消防工程设计、审查费用及装修设计费用问题，一审法院根据在案现有证据情况，酌定相应数额，处理并无不当。且本案中，三易公司对于其遭受的违约损失，既主张了损失赔偿，亦主张了违约金，一审法院亦判定东晓酒店支付十万元的违约金。综上，一审法院对案件的处理及对相关损失的酌定数额并无不当，三易公司的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25449元，由北京三易弘德文化传媒有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 万丽丽审 判 员 杨 夏二〇二〇年三月十九日法官助理 刘艳辉法官助理 王永基书 记 员 李月明