河南省濮阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫09民申5号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：高站友，男，1960年7月11日出生，汉族，住河南省南乐县。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：霍尽才，男，1962年2月5日出生，汉族，住河南省南乐县。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：高志刚，男，1964年3月13日出生，汉族，住河南省南乐县。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：高站士，男，1971年12月7日出生，汉族，住河南省南乐县。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：高占雨，男，1963年6月11日出生，汉族，住河南省南乐县。以上五申请人的共同委托诉讼代理人：郭乐丹，河南豫石律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：王永彬，男，1968年5月11日出生，汉族，住濮阳市华龙区。一审第三人：濮阳市玖伍置业有限公司，住所地河南省濮阳县106国道路东。法定代表人：李永兵，该公司执行董事。一审第三人：濮阳市玖伍置业有限公司南乐县分公司，住所地河南省南乐县光明南路东。法定代表人：高红丽，该分公司经理。再审申请人高站友、霍尽才、高志刚、高站士、高占雨因与被申请人王永彬、一审第三人濮阳市玖伍置业有限公司（以下简称玖伍公司）、濮阳市玖伍置业有限公司南乐县分公司（以下简称玖伍公司南乐分公司）案外人执行异议之诉一案，不服本院（2019）豫09民终1666号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。高站友、霍尽才、高志刚、高站士、高占雨申请再审称，1、二审判决适用法律错误。二审法院未考虑到玖伍公司南乐分公司作为房地产开发企业的特殊性而依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条作为本案审判依据，属于适用法律错误。本案中，玖伍公司南乐分公司系将房屋出售给被申请人的房地产开发企业，符合《执行异议规定》第二十九条“商品房登记在被执行的房地产开发企业”之情形。《执行异议规定》第二十九条规定,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本条规定，只有同时符合上述三项条件,才能排除执行。《执行异议规定》第二十八条和第二十九条明显区分了在金钱债权执行中，涉案房屋登记在普通的被执行人名下和登记在作为房地产开发企业的被执行人名下，买受人在符合相应法律规定时可排除执行的两种不同情形，而二审法院不加以区分案件的特殊性，以《执行异议规定》第二十八条作为法律依据进而认定案件事实，适用法律错误。2、被申请人不符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形。玖伍公司南乐分公司对涉案不动产未取得初始登记；被申请人与玖伍公司南乐分公司恶意串通，意欲规避执行和逃避债务，双方签订的买卖合同及《房屋移交协议书》损害了第三人合法权益，应属于无效合同；被申请人并未占有涉案不动产，即使其已经实际占有，也晚于南乐县人民法院查封涉案不动产的日期2014年1月10日；被申请人明知涉案不动产不具备交易条件仍签订买卖合同，其对房产不能办理过户登记存在明显过错，不满足“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。3、被申请人不满足消费者身份，其以物抵债协议系以消灭金钱之债为目的，异于买卖行为，无法据此产生物权期待权，仅享有一般的债权请求权，不能对抗申请人对涉案不动产享有的建设工程价款优先受偿权。4、二审法院认定买卖合同是以物抵债，属于违法行为。被申请人与玖伍公司南乐分公司仅签订了以物抵债的买卖合同，但未办理过户登记手续，以物抵债未成立。5、从被申请人起诉确认其与玖伍公司南乐分公司签订买卖合同有效及签订《房屋移交协议书》的时间来看，存在虚假诉讼、转移财产的嫌疑。综上，请求法院对本案再审。本院经审查认为，1、关于本案法律适用的问题。《执行异议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。申请人主张因同方公司系房地产开发企业，应当适用第二十九条而非第二十八条，本院认为，该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。二审法院适用《执行异议规定》第二十八条并无不当，本院对该项再审事由不予支持。2、关于被申请人是否符合《执行异议规定》第二十八条规定情形的问题。一审法院于2016年1月7日查封涉案不动产，被申请人与玖伍公司南乐分公司于2013年1月7日签订了买卖合同且已经生效判决确认有效；2015年8月16日，被申请人与玖伍公司南乐分公司、玖伍公司签订了《房屋移交协议书》，将合同约定的13间房屋进行了交付，被申请人已在查封之前对房屋进行了占有；被申请人已交付了全部价款；因房产手续不全，未过户的原因不在被申请人。因此被申请人享有涉案不动产所有权的期待权，其对涉案不动产的权益可以阻止执行。申请人称被申请人不符合《执行异议规定》第二十八条规定的再审事由不能成立，申请人关于被申请人仅享有一般的债权请求权，不能对抗申请人对涉案不动产享有的建设工程价款优先受偿权的再审事由亦不能成立，本院均不予采纳。3、关于“以物抵债”是否成立的问题。经查，2013年1月7日，因玖伍公司南乐分公司拖欠被申请人借款未能偿还，双方经协商签订安置房屋买卖合同一份，约定玖伍公司南乐分公司将位于南乐县东郊凤凰城第沿河商业北1-13门面房出售给被申请人，玖伍公司南乐分公司应于2013年12月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付王永彬使用，将拖欠王永彬的借款转换成房屋购置款。2013年1月9日，玖伍公司南乐分公司向王永彬出具内容为“兹收到王永彬交来房款肆佰捌拾柒万陆仟伍佰陆拾元”字样的收据一支，并加盖玖伍公司南乐分公司公章。玖伍公司南乐分公司未按合同约定如期交付房屋，经双方协商未果，王永彬于2014年7月22日诉至南乐县人民法院，请求法院依法判决确认被申请人与玖伍公司南乐分公司签订的安置房屋买卖合同有效，并确认被申请人对购买的安置房屋享有所有权。南乐县人民法院于2014年12月16日依法作出（2014）南民初字第1132号民事判决，认定上述安置房屋买卖合同属有效合同，驳回被申请人其他诉讼请求。结合南乐县人民法院（2014）南民初字第11324生效判决查明的事实、本案一、二审查明的事实以及再审审查期间调查，二审判决认定买卖合同是以物抵债并无不当。申请人称二审法院认定买卖合同是以物抵债属于违法行为，缺乏法律依据，本院对该项再审事由亦不予采纳。4、申请人称被申请人与玖伍公司南乐分公司签订买卖合同及《房屋移交协议书》，存在虚假诉讼、转移财产的嫌疑,但其未提供充分证据予以证明，本院对该项再审事由不予采信。综上，高站友、霍尽才、高志刚、高站士、高占雨的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回高站友、霍尽才、高志刚、高站士、高占雨的再审申请。审判长  董会平审判员  郭英涛审判员  赵洪波二〇二〇年三月二十三日法官助理孙如霞书记员祁麟