湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终178号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘智勇，男，汉族，1973年2月22日出生，住湖南省株洲市荷塘区。现住荷塘区。委托诉讼代理人：李丹红，株洲南天法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。上诉人（原审原告、反诉被告）：周国梁，男，汉族，1982年10月22日出生，住所地为湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：赵伟，湖南弘一律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书等。委托诉讼代理人：刘沁，湖南弘一律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。上诉人刘智勇与上诉人周国梁房屋租赁合同纠纷一案，系双方不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2019）湘0202民初3250号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2020年3月13日上诉人刘智勇及其委托代理人李丹红，被上诉人周国梁及其委托代理人赵伟均到本院接受了询问。本案现已审理终结。上诉人刘智勇请求：请求依法撤销一审判决，发回重审或二审法院查明事实后改判。事实与理由：原审认定事实不清，判决错误，程序违法。周国梁答辩称，上诉人刘智勇上诉理由及请求不成立，一审程序合法。上诉人周国梁请求：请求二审判决支付上诉人在一审中未被支持的诉讼请求，包括要求被上诉人立即向上诉人支付解除合同违约金30800元，遗留设备设施搬离费用50000元，防雨油布覆盖费用3000元，以及要求被上诉人按10000元每月的标准支付场地占用费至实际搬离之日止。事实与理由：一、原审认定事实错误，1、上诉人与被上诉人关于解除合同以及搬离一事已经达成一致意思表示，而非本案一审判决认定的上诉人未经被上诉人同意就进行搬离。2、一审判决关于免租期及租金的计算错误；二、一审判决适用法律错误，在租赁合同解除后，承租人有义务搬离租赁房屋，其不履行义务，出租人有权搬离，承租人应该承担由此产生的费用。刘智勇答辩称，双方达成解除合同一致意思表示不是真实的，免租期一审计算错误，请求驳回上诉人周国梁的上诉请求。周国梁向一审法院起诉请求：1、请求法院确认原、被告双方签订的《厂房租赁合同》已经解除；2、请求法院判决被告承担逾期付款违约金5468元；解除合同违约金30800元；遗留设施设备搬离费用50000元，防雨油布覆盖费用3000元；3、请求法院判决被告立即将所遗留的设施设备从原告厂房旁边搬离，否则按10000元每月的标准支付场地占用费至实际搬离之日止；4、本案全部诉讼费用由被告承担。刘智勇向一审法院反诉请求：1、继续履行合同到期满为止；2、判令反诉被告（原告）恢复被拆毁前的流水生产线原状；3、判决反诉被告（原告）赔偿反诉原告经济损失2301272元（从流水生产线被拆除之时2019年8月14日起到能正常生产之日期间造成的经济损失，其中1、被拆前留存在车间内的材料损失119621元；2、湖南豪源公司添置的设施设备15万元；3、设施设备的购买、安装、运输费1387651元；3、与设施设备有关损失604000元，4、因诉讼而支出的诉讼费、律师费40000元）。一审法院认定事实：2018年10月12日，原告周国梁与被告刘智勇签订《厂房租赁合同》，主要约定：（1）甲方（原告）出租位于株洲远东机械产业园内（荷塘区面积2800平方米的厂房给乙方（被告），租期四年从2018年10月12日起至2022年10月11日止，租金第一年和第二年按每平方米11元计算，月租金30800元；（2）租金采取提前支付方式，首次支付6个月租金184800元，乙方应于租金结束一个月前向甲方支付下12个月租金至甲方指定账户；（3）甲方送乙方48天装修期，于明年送乙方30天（共78日免收租金期间），之后按全年收取租金；（4）合同签订当日乙方向甲方交付保证金3万元；如果合同期满，乙方无任何违约行为，则甲方于合同期限届满且乙方清理好厂房移交给甲方之日起7日内，甲方向乙方指定账户退还保证金；（5）租赁期间，因乙方原因造成合同无法继续履行时，乙方须提前三个月书面通知甲方办理解除合同相关手续，同时甲方不退还押金，且乙方需补偿一个月租金给甲方作为违约补偿；（6）租赁期满，乙方享有优先租赁权，如乙方不再租赁或中途终止租赁，乙方应如期搬迁和拆除所有设备，如乙方既不搬迁又不与甲方协商，甲方有权处置该厂房内设备设施，由此造成的一切损失和后果甲方不承担任何责任，全部由乙方承担。上述合同签订之后，原告向被告按约提供了厂房，被告向原告支付如下款项：2018年10月12日支付现金9万元、2018年12月22日银行转账3万元（该款系保证金）、2018年12月25日银行转账8.9万元、2019年4月11日银行转账6万元、2019年6月15日银行转账1万元、2019年7月2日银行转账2万元、2019年7月13日微信转账2万元，合计31.9万元。2019年4月21日，原告以被告未交清一年租金369600元为由向被告发出催缴微信通知。2019年5月24日原告再次向被告催收租金。2019年8月2日，原告向被告发出正式解除厂房租赁合同通知。2019年8月11日，被告明确告知原告，其已经将整个工厂及厂房内的机械设备全部转让给了案外人（湖南豪源防火门有限公司），而且目前正处于法院诉讼纠纷阶段，并要求原告给予宽限期，暂不搬离厂内设备。2019年8月13日，原告对厂房内的机械设备等各项设施进行了清场式搬离，搬离过程中被告及案外人湖南豪源防火门有限公司均未参加。搬离之后，原告将这些机械设备堆放在厂房外面的空地。另查明，原告未对搬离的机械设备进行清点造册登记。被告及案外人湖南豪源防火门有限公司至今均未对该机械设备予以接收，仍堆放在厂房外面的空地上。另查明，根据被告的陈述，被告在租赁厂房之后，于2019年2月22日与案外人湖南豪源防火门有限公司签订了《收购方案》，约定由湖南豪源防火门有限公司以300万元价格整体收购被告开办的湖南金剑防火设备有限公司，涉案厂房及车间内的机械设备等全部转让给了湖南豪源防火门有限公司。湖南豪源防火门有限公司于2019年2月22日进驻之后，在厂房内进行了生产运营，直至2019年4月29日主动停止营运。2019年5月2日，被告发现湖南豪源防火门有限公司已经耗尽了已有的原料材，并拆走了部分设备，已关闭厂房。2019年6月10日，被告以湖南豪源防火门有限公司违约并要求其支付尚欠的合同价款为由向株洲市渌口区人民法院提起民事诉讼，目前该案正在审理之中。根据株洲市渌口区人民法院（2019）湘0221民初804号民事判决书（尚未生效）内容，湖南豪源防火门有限公司进驻涉案厂房进行了生产运营，使用了湖南金剑防火设备有限公司留在厂房的材料，湖南豪源防火门有限公司在厂房内添置了一些机械设备，湖南豪源防火门有限公司也搬走了湖南金剑防火设备有限公司原放置在厂房内的一些机械设备。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告于2018年10月12日签订的《厂房租赁合同》，是双方的真实意思表示，双方关于租赁标的、期限、租金计付标准及支付方式、违约责任的约定，系有效约定，具有法律约束力，双方均应当按此约定全面履行各自的义务。根据约定，被告享有免租期78日，即从2018年10月12日起至2019年1月30日止，租赁的厂房从2019年1月31日开始计算租金。根据支付租金方式的约定“首次支付6个月租金，在租金结束一个月前支付下12个月租金”，被告应当在2019年4月向原告预交清一年租金。然而被告只向原告交纳了一部分租金，尚有大部分租金未交清，属于违约行为。被告逾期付租之后，原告于2019年4月21日、2019年5月24日向被告催收租金均未果。2019年8月2日原告向被告发出正式解除厂房租赁合同的通知，被告于当日收到该通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同，故原告在向被告多次催收租金未果后，依法行使合同解除权，符合法律规定，原审予以支持。被告于当日（2019年8月2日）收到解除合同通知，厂房租赁合同即依法予以解除。故原告要求确认租赁合同已经解除的诉讼请求，原审予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案租赁合同解除后，应当终止继续履行，故反诉原告要求继续履行合同的诉讼请求，原审不予支持。根据法律规定，合同解除之后，守约方有权要求违约方承担违约责任。本案原、被告在《厂房租赁合同》第四条第5项约定“租赁期间，因乙方（被告）原因造成合同无法继续履行时……乙方需补偿一个月租金给甲方作为违约补偿”，该约定系有效约定，具有约束力，被告在原告依法解除合同之后应当承担一个月租金30800元的违约金。故原告要求被告承担违约金30800元的诉讼请求，符合法律规定，原审予以支持。原告要求被告承担逾期付款违约金5468元的诉讼请求，因双方逾期付款如何计算违约金未作约定，故关于被告违约行为，应当包括在适用“补偿一个月租金”违约金总额之内，原审对该诉讼请求不予支持。合同解除之后，原告作为发租人，对于承租人放置在厂房内的各项设施设备，应当通过合法途径（诉讼方式）搬离。虽然原、被告在《厂房租赁合同》约定“如乙方（被告）既不搬迁又不与甲方（原告）协商，甲方有权处置该厂房内设备设施，由此造成的一切损失和后果甲方不承担任何责任，全部由乙方承担”，因该约定内容有可能损害物权人的合法权益，显失公平，也有社会公序良俗，故不具有法律效力。原告在未征得被告及厂房实际使用人湖南豪源防火门有限公司的同意情况下，擅自决定并强行清场式搬离厂房内的机械设备等各项设施，其行为是不符合法律规定的。由此产生的相应法律后果，应当由原告自负。故原告要求被告承担搬离费5万元、防雨布费用3000元及第三项诉讼请求，因缺乏法律依据，原审不予支持。关于被告是否系反诉赔偿请求权适格主体资格的问题。根据被告在法庭上的陈述，及株洲市渌口区人民法院（2019）湘0221民初804号民事判决书的内容，原告所搬离的厂房内的机械设施设备等物品，其权属状况处于不明确的状态，因为被告在原告搬离之前已经将厂内机械设备全部转让给了案外人湖南豪源防火门有限公司，湖南豪源防火门有限公司进驻该厂之后生产经营了一段时间，期间湖南豪源防火门有限公司在厂房内添置了一些机械设备，同时也搬走了被告放置在厂房内的一些机械设备。原告搬离之前，该厂房是由湖南豪源防火门有限公司在使用经营，也是湖南豪源防火门有限公司主动关闭厂房停止营运的，此时，厂房内的机械设备可能属于湖南豪源防火门有限公司所有，也可能属于被告所有。且2019年6月10日被告已经就其与湖南豪源防火门有限公司就厂房（包括机械设备）转让纠纷向株洲市渌口区人民法院提起民事诉讼，目前该案正在株洲市渌口区人民法院审理之中。综上，反诉原告在机械设备设施权属不明的情况下主张赔偿，不符合法律规定，对其反诉主张的赔偿请求，原审不予支持。反诉原告可待权属明确之后，另行依法主张权利。经计算，涉案厂房于2019年8月2日解除租赁，租金计算至2019年8月1日止（即解除合同前一日），租金应为21.56万元（共7个月，按月租30800元计算）。被告已向原告交纳31.9万元（含保证金3万元在内），扣除被告应负担租金21.56万元，尚有10.34万元在原告处。根据前述理由，被告应向原告承担违约金30800元，二者相抵之后仍有剩余，故被告尚不需要另行向原告支付。被告辩称厂房实际面积只有2600平方米，因被告未提供证据证明，原审不予采信。综上所述，本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告周国梁与被告刘智勇于2018年10月12日签订的《厂房租赁合同》已经解除；二、被告刘智勇向原告周国梁承担违约金30800元（该款可从被告已付原告款项中抵扣，故被告不需另行支付）；三、驳回原告周国梁的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘智勇的诉讼请求。本案受理费1016元，反诉受理费25210元，合计26226元，由原告周国梁自负1016元，被告刘智勇负担25210元。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审采信的证据和查明的事实，依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：1、2018年10月12日《厂房租赁合同》是否是双方真实意思表示，是否合法有效？2、合同实际履行中双方是否存在违约情形？应如何承担违约责任？3、一审中周国梁的起诉请求，刘智勇的反诉请求能否得到支持？4、一审程序是否违法？现分析如下：2018年10月12日签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，双方关于租赁标的、期限、租金计付标准及支付方式、违约责任的约定，不违反法律法规的规定，内容合法有效。对双方具有法律约束力，双方均应当按此约定全面履行各自的义务。刘智勇没有按照合同约定支付租金，周国梁于2019年4月21日、2019年5月24日向刘智勇催收租金，但刘智勇收到通知后仍未按合同履行其义务。支付租金是承租人的主要义务，刘智勇的行为已经构成根本违约。2019年8月2日周国梁向刘智勇发出正式解除厂房租赁合同的通知，刘智勇于当日收到该通知。原审根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同”的规定，依法判决解除双方签订的《厂房租赁合同》并要求刘智勇承担违约责任，符合法律规定，本院也予以支确认。上诉人刘智勇认为租赁厂房面积没有2800平方米只有2600平方米，周国梁也存在违约的问题。因双方是就现有厂房进行整体租赁，涉案厂房也是周国梁从“仙庾中小企业产业园”租赁来的。而且刘智勇租赁前也亲自查看过厂房现状，且在诉讼之前的合同履行过程中刘智勇没有提供证据证明其对面积问题向周国梁提出过异议，故原审法院认定双方的租赁行为是对厂房的整体租赁是符合双方的真实意思表示的。上诉人刘智勇在没有提供确实充分证据证明面积不符，而且无法否认双方系对厂房的整体租赁的客观事实的情况下，要求认定周国梁存在违约，原审不予支持是正确的，本院也予以确认。合同解除之后，周国梁作为出租人，对于承租人放置在厂房内的各项设施设备，应当通过合理合法途径搬离。周国梁在既没有刘智勇当面清点财物的情况下，也没有邀请当地基层组织参与或申请公证机构进行公证的情况下强行将涉案厂房内的财物搬离也存在不当，原审法院对周国梁要求刘智勇承担搬离费5万元、防雨布费用3000元及第三项支付场地占用费诉讼请求不予支持并无不当。最后，上诉人刘智勇认为一审程序违法，但其未能提供证据证明，且与其在一审诉讼中在送达回证和庭审笔录的签名确认的事实不符，本院对上诉人刘智勇该上诉理由不予支持。综上所述，上诉人刘智勇、周国梁的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、处理结果恰当、应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26260元，由上诉人刘智勇负担25210元、上诉人周国梁负担1050元。本判决为终审判决。审 判 长  羊 敏审 判 员  卢飞虎审 判 员  曹 阳二〇二〇年三月三十日法官助理  李 艳书 记 员  王 琳