海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终382号上诉人（原审被告）：海南洋高实业有限公司，住所地海口市龙华区国贸路19号城市精英A座第6层A601室，统一社会信用代码：91460000774275593C。法定代表人：**奇，该公司董事长。委托诉讼代理人：王盛龙，海南刚峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾令清，男，1964年2月25日出生，汉族，户籍地福建省厦门市，现住海南省海口市，公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：曾璐，女，1991年10月25日出生，汉族，户籍地湖北省荆门市，住湖北省荆门市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：曾令清（系被上诉人曾璐的父亲），男，1964年2月25日出生，汉族，现住海南省海口市。上诉人海南洋高实业有限公司（以下简称洋高公司）因与被上诉人曾令清、曾璐商品房预售合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初3849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洋高公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回曾令清、曾璐的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由曾令清、曾璐负担。事实和理由：一审法院以曾令清向洋高公司签署的《同意函》没有得到曾璐的授权，属于无权处分，判决《同意函》无效以及洋高公司支付逾期交房违约金，适用法律不当。一、根据《中华人民共和国合同法》的规定，曾令清签署《同意函》的行为属于表见代理，依法有效。首先，曾令清与曾璐系父女关系，具有最亲密的亲属关系，与一般的共有关系有着本质的不同。其次，从购买涉案房屋的过程来看，曾璐从未参与看房、洽谈、签订认购书、支付购房款，办理交房手续等，全由曾令清负责，仅在网签合同时按照曾令清的要求通过邮寄方式让曾璐签字，其目的是曾令清想在购买涉案房屋时填上其女儿的名字，且认购书上也只有曾令清的签字。再次，在对涉案房屋交房事宜进行交涉和办理交房手续时，虽然没有得到曾璐的书面授权，但曾令清表示由他具体负责办理，而且一直来都是由曾令清办理，所以洋高公司相信二者就涉案房屋的交房事宜存在沟通，曾璐只认可交房的事实，对《同意函》不予认可不符合情理，更和法律不符。曾令清的行为足以让洋高公司相信其对涉案房屋在交房事宜的处分上，得到曾璐的授权，属于表见代理。二、尽管商品房买卖合同中约定了具体的交房时间以及逾期交房违约金的计算方式，但事后双方已通过友好协商，作出包括签署《同意函》在内的妥善处理，特别是曾令清、曾璐作出放弃的意思表示，合法有效。一审法院判决支付逾期交房违约金没有法律依据。综上，请求依法改判。曾令清、曾璐辩称，曾令清签署《同意函》的行为不属于表见代理。一、曾令清与曾璐是父女关系，具有最亲密的亲属关系，但曾璐作为一个完全民事行为能力人，与一般的共有关系并不存在本质的不同。二、从购买涉案房屋的过程来看，洋高公司认为曾璐从未参与，包括看房、洽谈、签订认购书、支付购房款、交房手续办理等，但又承认网签合同时曾令清通过邮寄方式让曾璐签字。据此认定曾令清、曾璐之间就涉案房屋的交房事宜存在沟通，与事实不符，于法无据。曾令清的行为让洋高公司相信其对曾璐是有代理权的结论不成立。三、表见代理成立要求是无过错的第三人，而洋高公司的上述一系列行为存在明显过错。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。曾令清、曾璐向一审法院起诉请求：1.确认曾令清于2018年11月3日出具的《同意函》无效；2.洋高公司按商品房买卖合同约定支付逾期交房违约金17556元(399天×44元)；3.洋高公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年7月12日，曾令清、曾璐与洋高公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定洋高公司将其开发的位于海口市××区#-7#联体住宅楼6#单元5层503A房预售给曾令清、曾璐，房屋总价为440000元，曾令清、曾璐按《海口市商品房买卖合同》的约定已付清全部购房款440000元。《海口市商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3.该商品房经验收合格。……”第十一条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按照本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。3.出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的5%。4.因出卖人以外的外界因素，导致合理延期，买受人对出卖人所告知的事由未提出书面异议的，视为双方同意合理延期并免责。”因洋高公司未能按《海口市商品房买卖合同》约定的交房期限交付房屋给曾令清、曾璐，2018年11月3日，曾令清与洋高公司协商，曾令清向洋高公司出具了一份《同意函》，内容主要为：“购房人曾令清、曾璐于2017年7月12日购买今典花园6#幢5层503A房，建筑面积：67.2平方米，《海口市商品房买卖合同》约定应于2017年9月30日交房，由于天气等原因延迟交房，我司同意送12个月的物业费，共计1209.6元，购房人同意并承诺不再追究我司逾期交房的相关违约责任。”同日，洋高公司的工作人员出具了一份《说明》，将上述《同意函》中赠送的物业费变更为两年，时间从2018年11月3日起截止到2020年11月2日。曾璐表示其并不知晓曾令清出具《同意函》的行为，并对此《同意函》的内容不予认可。曾令清出具上述《同意函》后，与洋高公司签订了《今典花园房屋交接书》，洋高公司将涉案房屋交付给曾令清并办理了房屋交接手续。曾璐对此房屋交付行为表示知情并确认同意其父亲曾令清代为办理房屋交接手续。曾令清、曾璐认为涉案房屋系曾令清与曾璐父女俩共同共有，曾令清个人签署《同意函》的行为不产生法律效力，该《同意函》应属无效合同，并要求洋高公司按《海口市商品房买卖合同》第十一条的约定支付逾期交房违约金，双方协商未果，遂成本诉。一审法院认为，本案的争议焦点主要有：1.曾令清个人出具的《同意函》是否能代表曾璐的意思表示，该《同意函》是否合法有效。2.曾令清、曾璐主张洋高公司按《海口市商品房买卖合同》的约定支付逾期交房违约金是否有依据。一、关于曾令清个人出具的《同意函》是否能代表曾璐的意思表示，该《同意函》是否合法有效的问题。曾令清、曾璐在购买涉案房屋签订《海口市商品房买卖合同》时，曾璐本人未到购房现场，《海口市商品房买卖合同》系邮寄给曾璐签字后寄回；曾令清与洋高公司签订《今典花园房屋交接书》并办理房屋交接手续，曾璐表示其知情并追认同意其父亲曾令清的代办行为；但曾璐对曾令清出具的《同意函》表示并不知情，且对该《同意函》不予认可。综合上述情况，曾璐作为一个完全民事行为能力人，曾璐对其与曾令清共有的房屋有处分权，洋高公司在办理与涉案房屋相关的程序时，应通知曾璐本人或由曾璐授权委托的代理人办理。本案中，洋高公司未将签订《同意函》的事情及其内容告知曾璐，曾令清作为房屋共有权人在未经曾璐授权的情况下单独向洋高公司出具《同意函》，曾璐在知晓该事实后明确表示对该《同意函》不予认可，根据曾璐与洋高公司之间的行为惯例来看，曾令清就涉案房屋单独出具的《同意函》不足以代表曾璐的意思表示，对曾璐不产生法律效力。综上所述，曾令清出具的《同意函》在曾璐不予追认的情况下属无权处分，该《同意函》无效。二、关于曾令清、曾璐主张洋高公司按《海口市商品房买卖合同》的约定支付逾期交房违约金是否有依据的问题。洋高公司承认其存在逾期交房的行为，前述关于《同意函》的效力已做论述，在《同意函》无效的情形下，洋高公司应对其未按《海口市商品房买卖合同》的约定交付房屋的违约行为承担相应的法律责任。《海口市商品房买卖合同》约定的交房时间为2017年9月30日前，实际上曾令清、曾璐于2018年11月3日办理了房屋交接手续，因洋高公司没有合理的延期交房理由，应按《海口市商品房买卖合同》第十一条第2、3款的约定，按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，违约金数额合计最高不超过总购房价的5%，从2017年10月1日起计至2018年11月3日止，违约金数额为17556元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条规定，判决：一、曾令清于2018年11月3日出具的《同意函》无效；二、限洋高公司于本判决生效后十日内向曾令清、曾璐支付逾期交房违约金17556元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238.9元，由洋高公司负担。二审中，洋高公司提交证据《今典花园认购协议书》《中国建设银行单位客户专用回单》（2张），证明涉案房屋的洽谈、签订认购书、支付购房款均是由曾令清办理。曾令清、曾璐未提交新证据。经质证，曾令清、曾璐对证据《今典花园认购协议书》的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据《中国建设银行单位客户专用回单》的真实性不确定，曾令清认为2张回单合计金额为435000元，与其实际支付的全部购房款440000元不符。经核对审查，本院对洋高公司提交的证据《今典花园认购协议书》《中国建设银行单位客户专用回单》（2张）的真实性、合法性、关联性均予以确认。本院二审经审理查明，2017年3月26日，曾令清与洋高公司签订一份《今典花园认购协议书》，认购涉案房屋今典花园6栋503A房。同年3月27日、7月15日，曾令清先后通过转账方式向洋高公司支付购房定金45000元、购房款390000元。曾令清、曾璐与洋高公司于2017年7月12日签订的《海口市商品房买卖合同》中“曾璐”的签名，系由曾令清代签。2018年11月3日，曾令清与洋高公司就涉案房屋逾期交房赔偿事宜进行协商，洋高公司同意赠送物业管理费的时间由12个月变更为两年。自2018年11月3日收房至今，曾令清、曾璐未缴纳过涉案房屋的物业管理费。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.曾令清签署《同意函》的行为是否构成表见代理，是否对曾璐发生法律效力；2.洋高公司是否应按商品房买卖合同约定支付逾期交房违约金。关于曾令清签署《同意函》的行为是否构成表见代理，是否对曾璐发生法律效力的问题。根据查明的事实，曾令清和曾璐系父女关系，双方认可涉案房屋为共有。从购买的过程来看，签订《今典花园认购协议书》和《海口市商品房买卖合同》、支付购房定金和购房款、协商逾期交房赔偿事宜均是由曾令清与洋高公司办理，以上事实具有足够的外观表象，使洋高公司相信曾令清可以代表曾璐签署与购房相关的文件及办理相关事宜。在此种表象下，2018年11月3日办理交房手续、签署《同意函》的当天，洋高公司有理由相信曾令清同样具有曾璐的代理权，由曾令清代为签署了《同意函》。应当认定，洋高公司已经尽到了谨慎注意的义务。曾令清认为洋高公司非善意有过错，但不能提供证据予以证明，该主张不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，客观上曾令清具有使洋高公司相信其具有代理权的外观表象，洋高公司主观上是善意且无过失，故曾令清签署《同意函》的行为构成表见代理，对曾璐发生法律效力。一审法院以曾令清无权处分未获得曾璐追认为由，确认《同意函》无效，属适用法律错误。关于洋高公司是否应按商品房买卖合同约定支付逾期交房违约金的问题。2018年11月3日，曾令清与洋高公司就涉案房屋逾期交房赔偿事宜进行协商，洋高公司同意赠送物业管理费的时间由12个月变更为两年。同日，曾令清签署《同意函》，载明同意并承诺不再追究洋高公司逾期交房的相关违约责任。以上约定实质是洋高公司与曾令清、曾璐就商品房买卖合同中关于逾期交房违约金条款的变更。自2018年11月3日收房至今，曾令清、曾璐亦未缴纳过涉案房屋的物业管理费，其行为视为对物业管理费与逾期交房违约金相抵约定的默认。以上约定是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现曾令清、曾璐在逾期交房违约金约定已做变更，且实际生效履行后，再请求洋高公司按商品房买卖合同约定支付逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。综上，洋高公司上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，结合二审查明的事实，本院对一审判决予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：1撤销海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初3849号民事判决；2驳回曾令清、曾璐的诉讼请求。一审案件受理费238.9元，由曾令清、曾璐负担；二审案件受理费238.9元，由曾令清、曾璐负担。本判决为终审判决。审判长 梁 琼审判员 李 婕审判员 赵 曼 二Ｏ二Ｏ年三月二十五日书记员 王曼娜速录员李萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。