安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终806号 上诉人（原审被告）：戴志，男，1995年2月10日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：戴新（系戴志父亲），男，1966年7月26日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被上诉人（原审原告）：安徽尚德物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市长江东路1121号合肥市工人文化宫17楼，统一社会信用代码91340100799822696P。 法定代表人：陈磊，总经理。 委托诉讼代理人：袁圆，江苏海越律师事务所律师。 上诉人戴志因物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2019)皖0102民初7806民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用独任制公开开庭审理了本案，上诉人戴志的委托诉讼代理人戴新，被上诉人尚德公司的委托诉讼代理人袁园到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 戴志上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回尚德公司的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用均由尚德公司承担。事实和理由：原审法院认定事实错误。一、在戴志接收房屋前，尚德公司与开发商签订的《圣大国际商贸中心小区物业管理服务合同》就约定走廊通道和室外上下水管道管理由尚德公司负责，但在戴志装修完毕于2009年夏来到案涉房屋现场时即发现室外走廊四周墙面全部起鼓，戴志投诉后，尚德公司称系邻居不当清理装修所污染的墙面所致，尚德公司已要求案涉房屋的邻居负责处理。2010年秋，戴志第二次来到案涉房屋现场时发现室外地面地砖缝向上返水，已造成案涉房屋室外墙面受潮损坏和室内墙面、地板受潮损坏，尚德公司接到戴志投诉后，以暂无维修人员等理由不予维修，直至2011年3月，尚德公司才对室外走廊漏水水管和损坏的墙面进行了维修，但至今未完成对案涉房屋室内墙面和地板的维修检查。综上，尚德公司未尽到物业管理应尽的义务，存在严重失职失信，未对戴志的案涉房屋进行维修检查的行为亦损害了戴志的权益，故尚德公司违约在先。二、原审法院采信了尚德公司所有的证据，但依据庭审中戴志提供的手机信息，尚德公司提供的2019年3月14日律师函相关证据佐证中存在错误和伪造。 尚德公司辩称：一、戴志所述受损管道为戴志分户水表后专有部分管道，而非分户水表前到总户表的共用的上下水管道。根据《住宅共用部分公用设施设备维修基金管理办法》约定共用设施设备的标准，公共用水管道划分如下：小区总表外属于市政公用设施，总表到分户表为小区公用设施，分户表以后属于业主自用设施。戴志表述的门前水管属于分户表后水管，戴志与开发商签订的《圣大国际商贸中心小区物业管理服务合同》约定物业公司对共同上下水管道具有维修养护义务，专有管道的维修需要业主与物业另行约定，并支付对应费用，故尚德公司对于戴志所述的其专有部分的管道漏水问题不负有维修义务。二、尚德公司在戴志报修后及时积极处理，免费维修其专有部分的管道、替换瓷砖，恢复公共走廊墙面，戴志所述家里室内地板以及墙面受损问题，没有证据证明，地板公司出具的证明没有证明力，受损原因也无法确定，不能认定是因为水管漏水问题所致，尚德公司已尽到物业服务合同约定的维修义务，戴志无正当理由拒不缴纳物业服务费用。三、戴志已享受尚德公司按照合同约定内容提供的物业服务，应当缴纳物业费。尚德公司按照物业服务合同约定，为戴志提供公共部位保洁、保安、公共部位维修、修理下水道、疏通化粪池等一系列物业服务，戴志仅以其专有部分漏水等原因拒缴物业费显然毫无正当理由，本案中漏水管道属于戴志分水管道后专有部分，已经不属于尚德公司的维修义务范围，但尚德公司仍将管道维修完毕，并恢复公共走廊，戴志完全没有理由拒缴缴纳物业服务费用。综上，请求驳回戴志的上诉请求，维持原审判决。 尚德公司向原审法院起诉请求：一、判令戴志支付拖欠的2011年5月1日-2012年11月26日期间的物业服务费2054.9元（0.98元/月·平方米×111.12平方米×18.87月=2054.9元）；2012年11月27日-2017年3月16日期间的物业服务费7917.23元（1.38元/月·平方米×111.12平方米×51.63月=7917.23元）；2017年3月17日-2018年12月31日期间的物业服务费3225.26元（1.35元/月·平方米×111.12平方米×21.5月=3225.26元）,共计人民币13197.39元；二、判令戴志承担本案全部诉讼费用。 原审法院认定事实如下：戴志系合肥市长江东路1137号安徽圣大国际商贸中心3-1307室业主，房屋建筑面积为111.12㎡。2007年4月23日，浙江圣大建设集团有限公司（甲方）与尚德公司（乙方）签订《圣大国际商贸中心小区物业管理服务合同》一份，约定甲方将圣大国际商贸中心委托乙方实行物业管理的相关事宜；物业费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米0.98元（不包括公共水电费）收取；委托管理期限为自第一套物业实际交付使用之日起至业委会成立并与所委托的物业管理单位签订物业管理服务合同为止。合同另约定，双方可对合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。合同签订后，尚德公司为该小区提供物业服务。后双方于2012年11月26日签订《补充合同》一份，约定高层住宅收费标准为按建筑面积每月每平方米1.38元（一费制）收取。后尚德公司为该小区提供物业服务至今。2017年3月16日，合肥市瑶海区物价局核准该小区物业综合服务费（有电梯）为1.35元/月•平方米。因戴志未交纳2011年5月1日至2018年12月31日期间的物业费，故尚德公司向戴志催收物业费，未果后遂提起诉讼。 原审法院认为：尚德公司与浙江圣大建设集团有限公司签订的《圣大国际商贸中心小区物业管理服务合同》、《补充合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对全体业主及尚德公司均具有约束力。合同签订后，尚德公司依据合同约定履行了提供物业服务的义务。戴志作为业主，在接受了尚德公司提供的物业服务后，理应交纳物业费。尚德公司主张戴志欠自2011年5月1日起至2018年12月31日期间物业费，并提供了物业管理服务合同等证据佐证，戴志对此未予抗辩，采信尚德物业公司的陈述，经核算，自2011年5月1日至2012年11月25日期间的物业费，依据《圣大国际商贸中心小区物业管理服务合同》约定，按照每月每平方米0.98元计算，为2050.9元[（0.98元/月•平方米×18个月+0.98元/月•平方米÷30×25天）×111.12㎡]；自2012年11月26日至2017年3月15日期间的物业费，按《补充合同》约定，按照每月每平方米1.38元计算,为7920.4元[（1.38元/月•平方米×51个月+1.38元/月•平方米÷30×5天+1.38元/月•平方米÷31×15天）×111.12㎡]；2017年3月16日至2018年12月31日期间的物业费，依据价格服务登记证确定的每月每平方米1.35元计算，为3227.7元[（1.35元/月•平方米×21个月+1.35元/月•平方米÷31×16天）×111.12㎡]，以上合计为13199元，现尚德公司主张物业费13197.39元，予以支持。关于戴志辩称的公共走廊自来水管破损致使其家中受损问题，与本案不属于同一法律关系，故对该抗辩意见不予采信。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，该院判决：戴志于判决生效之日起十日内支付尚德公司2011年5月1日至2018年12月31日期间的物业费13197.39元。案件受理费130元，减半收取65元，由戴志负担。 二审中，戴志提供一份视频资料，证明水管漏水导致案涉房屋墙面地板损坏。尚德公司对该证据的真实性、关联性和证明目的均有异议，通过视频无法看出水管破裂造成地板和墙面受损，与本案无关。尚德公司提供草图一份和照片七张，证明案涉房屋布局情况，分户水表后的水管系戴志专有部分，且走廊墙面已由尚德公司维修完毕。戴志对该证据的证明目的不予认可。 一审认定的事实正确，本院予以确认。本院另查明，戴志已以本案的上诉理由为由向合肥市瑶海区人民法院提起诉讼，请求判决尚德公司和浙江圣大建设集团有限公司：一、维修案涉房屋室内墙面、地板至毁损前状态；二、召集圣大国际商贸中心小区业主委员会就十年拒不维修向戴志书面道歉；三、赔偿损失2000元；四、承担本案全部诉讼费用。2019年11月12日，合肥市瑶海区人民法院以诉前调解的方式已立案受理。 本院认为：关于戴志以室外水管漏水导致其房屋地板和墙面受损为由拒绝缴纳物业费的上诉请求能否成立的问题。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中，戴志已经接受尚德公司按约提供的物业服务，尚德公司向其主张物业费符合合同约定和法律规定，戴志主张的室外水管漏水造成其房屋地板和墙面受损既不是双方当事人物业服务合同中约定的免除物业费缴纳义务的事由，戴志又未在本案中提起反诉，且戴志已就此提起侵权之诉，故关于戴志主张的室外水管漏水导致其房屋地板和墙面受损问题，本院对此不予审理，戴志的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费130元，由戴志负担。 本判决为终审判决。 审判员  王丽 二〇二〇年三月四日 法官助理宋知龙 书记员宋知龙(兼) 附：相关法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。