上海市宝山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0113执异41号案外人：曾某某，男，1962年9月14日出生，汉族，住江苏省如东县大豫镇大同街XXX-XXX号。委托诉讼代理人：黄卫新，如东县兵房镇法律服务所律师。申请执行人：潘章云，男，1984年9月21日出生，汉族，住浙江省。被执行人：南通顺意房地产开发有限公司，住所地江苏省。法定代表人：陈晔辉，总经理。被执行人：陈晔辉，男，1967年7月19日出生，汉族，住江苏省。被执行人：张裕斌，男，1966年12月22日出生，汉族，住江苏省。本院在执行申请执行人潘章云与被执行人南通顺意房地产开发有限公司(以下简称顺意公司)、陈晔辉、张裕斌民间借贷纠纷一案中，案外人曾某某对本案执行标的提1书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人曾某某称，本院在执行(2015)宝民二(商)初字第2302号民事调解书过程中，于2016年3月29日对被执行人顺意公司名下金地来花苑XXX号楼302室、303室两套房屋(以下简称系争房屋)予以查封。案外人早在2015年6月24日即与顺意公司、陈晔辉签订了金地来花苑XXX号楼301、302、303室房屋的认购书，房价分别为人民币(以下币种均为人民币)44万元、43万元、43万元，合计房款130万元。异议人于2011年10月曾通过异议人亲戚黄士辉的银行账户向陈晔辉出借过二笔借款共计120万元，当时约定将来在购买顺意公司开发的商品房时，可以抵作购房款。故在2015年6月23日又通过黄士辉的银行账户向陈晔辉支付了17万元购房款。同日，顺意公司出具承诺书一份，承诺于2015年10月前一次性办理上述房屋房产证。此后，异议人装修入住，并一直使用涉案房屋至今。异议人曾多次要求顺义公司办理房产证，但因“金地来花苑”不能办理房产证而未果，对此异议人无过错。异议人认为其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，故请求中止对系争房屋的执行，解除对该两套房屋的查封。本院经审查查明，2015年10月13日，本院对原告潘章云与被告顺意公司、陈晔辉、张裕斌民间借贷纠纷一案作出(2015)宝民二(商)初字第2302号民事调解书，确认：一、被告顺意公司、陈晔辉共同偿还原告潘章云借款本金及利息430万元；二、案件受理费减半收取为20,600元、财产保全费5,000元，合计25,600元(原告潘章云已预缴)由被告顺意公司、陈晔辉共同负担。三、支付方式和期限：上述第一、二项，被告顺意公司、陈晔辉共同支付原告潘章云4,325,600元，于2015年10月20日前支付40万元、于2015年11月20日前支付80万元，余款3,125,600元于2016年1月15日前付清，如被告顺意公司、陈晔辉有任意一期未按约履行付款义务，原告潘章云有权就剩余款项全额申请强制执行；四、被告张裕斌对被告顺意公司、陈晔辉上述付款义务承担连带清偿责任；五、各方就本案纠纷再无其它争议。因顺义公司、陈晔辉、张裕斌未按上述调解书履行付款义务，潘章云向本院申请强制执行，本院以(2015)宝执字第6124号案件立案执行。执行过程中，本院于2016年3月29日将被执行人顺意公司名下系争房屋查封，后经续封，查封期限至2022年3月25日止。审查中，案外人曾某某向本院提2了以下证据：1、落款时间为2015年6月24日的曾某某与顺意公司签订的2份《金地来花苑认购书》，约定曾某某向顺意公司认购南通市如东县大豫镇新兴路XXX号楼302室、303室，建筑面积分别均为125.7平方米，认购价分别均为43万元；定金5万元，交定金后十天内结清房款，需要房贷的必须首付房款30%后余款银行贷款结清；认购方不按时结清房款，即视为认购方违约及自愿放弃本认购书中规定的所有权益，认购方的定金退回50%；签署正式商品房买卖合同后该认购书即作废；2、被执行人顺意公司及陈晔辉出具的一份落款时间为2015年6月23日的承诺书，内容为公司承诺曾某某在金地来花苑购买3套房，分别为6号楼301、302、303室，在2015年10月底之前一次性办理房屋产权证；3、顺意公司开具的时间为2015年6月24日，内容为收到曾某某6号楼301、302、303室购房款130万元的收据；4、落款时间为2015年6月26日的金地来花苑XXX号楼301、302、303室的装璜协议、顺意公司开具的填写时间为2016年5月18日的6号楼302、303室装璜押金收据、水电开户费、物业费、垃圾费收据、2019年10月28日开具的6号楼302、303室电费发票；5、黄士辉出具的书面证言，内容为2015年6月曾某某到顺意公司购买商品房时支付的全部购房款是通过黄士辉(曾某某妻子的兄弟)在农业银行的卡汇给顺意公司法定代表人陈晔辉卡上的，前后汇了三次，共计137万元，由银行交易为凭证。6、黄士辉农业银行转入转出查询单，显示2011年10月16日、2011年10月24日、2015年6月23日，黄士辉通过网银分别向陈晔辉转账了50万元、70万元、17万元。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对案外人提1的排除执行异议，应当审查案外人是某系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提1异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同该约定总价款的百分之五十。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提1异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，案外人曾某某与顺意公司并未签订过书面买卖合同，而仅签订了认购书，认购书未经第三方见证或者网签，虽落款时间填写为2015年6月24日，但难以证明真实的签订时间；其次，从案外人提2的证据看，认购书落款时间为2015年6月24日，而支付主要房款120万元的时间为2011年10月16日，且全部款项均非是由曾某某支付给顺意公司，而是由黄士辉支付给顺意公司法定代表人陈晔辉个人，不能证明这些款项是用于支付曾某某购买系争房屋的价款，异议人虽声称其2011年通过黄士辉银行账户出借120万元给陈晔辉时，双方曾约定将来抵作购房款，但未提供任何证据证明；再次，虽案外人提2的装修合同落款时间填写为2015年6月26日，但装修押金收据却为2016年5月18日，两者亦不能对应，且案外人提2的系争房屋电费发票等开具时间亦均在本院实施查封措施以后，均难以证明案外人在本院实施查封以前已经合法占有系争房屋。故案外人提2的证据不足以证明其对系争房屋存在足以排除执行的真实权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十四条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人曾某某的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长 赵 晨审判员 葛宝琴审判员 姜玉芳二〇二〇年三月九日书记员 杨华华附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；……第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性于真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同该约定总价款的百分之五十。