浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初3591号原告：绍兴市润和南岸花城西区业主委员会，住所地绍兴市解放大道701号越发大厦21楼。负责人：潘琼英，主任。委托诉讼代表人：陈敏敏，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。被告：绍兴润和南岸花城置业发展有限公司，住所地绍兴市润和庄园中心会馆二楼。法定代表人：陈宏，总经理。委托诉讼代理人：徐志庆，浙江震天律师事务所律师。原告绍兴市润和南岸花城西区业主委员会与被告绍兴润和南岸花城置业发展有限公司物权保护纠纷一案，本院于2017年12月19日立案受理，后于2018年10月30日作出（2017）浙0602民初14208号民事判决。因原告绍兴市润和南岸花城西区业主委员会不服该判决，向绍兴市中级人民法院提起上诉，该院于2019年2月28日作出（2018）浙06民终4305号民事裁定，撤销（2017）浙0602民初14208号民事判决，发回本院重审。本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月11日、2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告绍兴市润和南岸花城西区业主委员会委托诉讼代理人陈敏敏，被告绍兴润和南岸花城置业发展有限公司委托诉讼代理人徐志庆到庭参加诉讼。本案庭外和解5个月，中止诉讼时间为2020年2月3日至3月11日，现已审理终结。原告绍兴市润和南岸花城西区业主委员会向本院提出诉讼请求：被告向原告赔偿租金损失暂计人民币28.8万元（因被告长期占用绍兴市润和南岸花城西区4幢107及207物业用房作为售楼部而发生的租金损失，按每年48000元暂计6年，实际损失额以法院查核结果为准）；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年12月，原告依法成立。此后，原告接管润和南岸花城西区过程中发现被告长期占用绍兴市润和南岸花城西区4幢107及207物业用房作为售楼部，且从未与任何单位签订过租赁合同，也从未支付过任何租金。此后至今多次与被告交涉，但被告也仅仅是撤除了售楼部，至今未赔偿租金损失。因此，原告认为，被告长期占用绍兴市润和南岸花城西区4幢107及207物业用房作为售楼部的行为，严重侵害了业主的合法权益，根据《绍兴市区物业管理办法》（2006、2013）、《物业管理条例》等相关规定，被告自绍兴市润和南岸花城西区竣工验收合格满30日后，即无权无偿使用该小区的物业用房。原告为维护自己的合法权益，诉至法院。被告绍兴润和南岸花城置业发展有限公司辩称：原告的起诉不符合事实，也没有法律依据。理由如下：1、涉案房屋4幢107、207是浙江润和物业有限公司依法作为前期物业管理公司进行管理，它将该房屋与被告所有的房屋进行了互换使用，双方签订有协议，因此，被告系依法有偿使用涉案房屋，支付了一定的对价，不是非法的占有，也不是未支付任何租金。2、被告与原告达成的协议时间是2011年10月份，在2015年业委会成立以后针对该房屋进行闹事、锁改门，并且进行信访投诉，实际上损害了被告对该房屋依法的使用权，被告也为了不使矛盾扩大，同意退还该房屋，并且在2015年7、8、9月份多次通知原告接收，但原告一直拒绝接收，包括被告以特快专递的形式也发布通知。因原告拒绝接收，所以被告将该房屋在2015年9月份之后归还了浙江润和物业有限公司。同时浙江润和物业有限公司在2017年退出了该小区的物业管理，并且在2017年11月9日将所有的资料、所有的房屋交接给了业委会选评的大地物业公司。综上所述，被告依法有偿地使用涉案的房屋，对原告要求被告支付租金不符合事实，也不符合法律。根据合同的相对性原则，原告即使要求退房，也只能向浙江润和物业有限公司去主张，而不能向绍兴润和南岸花城置业发展有限公司即被告主张权利。3、原告已经就所在的小区所有的公共设施、公共部位所产生的收益向浙江润和物业有限公司起诉主张所有收益的诉讼请求，并且法院也作了一审判决，支持了原告的诉请，现在原告再次就该房屋来主张权利，实际上是重复主张它的权利。经审理查明：原告绍兴市润和南岸花城西区业主委员会成立后，以被告未移交物业用房为由多次向绍兴市越城区住房和城乡建设局、绍兴市房管处等部门反映和信访，绍兴市越城区住房和城乡建设局、绍兴市房管处曾于2015年6月26日曾召集原、被告及物业公司等相关部门就物业用房的移交开会，并形成会议纪要，该会议纪要载明：1.房产公司与业委会按房管处备案方案在2015年7月3日前签订临时移交协议。2.正式协议的签订时间为2015年11月30日前，并办理正式移交手续。3.根据规划局、房管处确认的物业用房及面积办理正式移交手续，面积应不少于临时移交的471.52平方米。4.如在2015年11月30日未能签订正式移交协议，临时移交协议转为正式协议。5.如2015年11月30日未签订正式协议，房产公司同意支付相应违约金。2015年9月9日，被告曾发书面通知给曹青博，通知原告将已移交给前期物业管理润和物业公司的物业用房，重新移交给原告，该通知还载明：我公司曾于7月下旬和8月初两次电话通知业委会曹主任，现仍未收到贵业委会关于接收移交的回复，故现特书面再次通知。2015年9月19日，绍兴市越城区住房和城乡建设局回复潘晓娟等人的信访事项处理意见书载明：经调查，绍兴市润和南岸花城西区（不含地下室及阁楼）总建筑面积为66140.14平方米，物业用房于去年经市房管处确认，建筑面积为471.52平方米，坐落位置为4幢107、207、401、402、403、404。目前4幢107、207房产公司已腾空，401-404物业公司在用。同时查明，2010年9月1日，被告绍兴润和南岸花城置业发展有限公司（甲方）与案外人浙江润和物业有限公司（乙方）签订《南岸花城前期物业管理委托合同》1份，约定由乙方为润和南岸花城小区提供物业服务，管理期限从2010年9月1日至业主委员会成立后与业主大会选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时。甲方在小区办理入住前三个月向乙方提供4‰平方米建筑面积的经营性商业用房，在小区办理入住前二个月向乙方提供3‰平方米建筑面积管理用房，无偿使用。该合同还就其他权利义务予以约定。合同签订后，乙方开始对润和南岸花城西区进行物业管理。2010年12月1日，被告绍兴润和南岸花城置业发展有限公司（甲方）与案外人浙江润和物业有限公司（乙方）签订《润和南岸花城西区前期物业管理服务合同补充协议》1份，约定：为加强小区管理，提高小区服务品质，甲方同意将润和南岸花城西区小区经营性收入归入物业公司所有，用于贴补乙方日常管理支出及小区公共设施设备维护、维修，乙方盈亏自理。2011年10月1日，被告绍兴润和南岸花城置业发展有限公司（甲方）与案外人浙江润和物业有限公司（乙方）又签订《协议》一份，约定双方同意将甲方的南岸花城西区4幢104、204室与乙方管理的4幢107、207室交换使用。因4幢104、204室面积小于107、207室，甲方同意将三楼的文体用房在未移交相关部门之前交由乙方使用，以弥补乙方交换面积不足，交换使用期自2011年10月1日至2017年9月30日。交换使用期间如遇甲方出售4幢104、204室的，乙方同意甲方另行提供类似面积房屋作为出售房屋替换。交换试用期内，甲方如将交换房屋出售的，应提前一个月通知乙方，并配合新房主与租赁房做好交接工作，以及与乙方交还交换房产的交接工作。该协议还就其他权利义务予以约定。另查明，2012年7月11日，浙江润和物业有限公司与周林波签订《租房协议》一份，约定浙江润和物业有限公司将绍兴润和南岸花城西区4幢104室房屋出租给周林波，租期自2012年7月10日至2015年8月9日，第一年租金为35000元，第二、三年按上一年的租金上浮5%，租金按半年支付，首半年租金于协议签订当日一次性付清，后期租金按相应租期前一个月付清。2013年4月7日，浙江润和物业有限公司与杨遇春签订《租房协议》一份，约定浙江润和物业有限公司将润和南岸花城三楼文体用房（0305）出租给杨遇春，租期自2013年4月7日至2018年4月7日，年租金为10000元，在每年4月30日前支付。以上事实由原告提交的公开信复印件、会议纪要复印件、信访事项处理意见书复印件各1份、照片复印件1组、不动产登记查询证明复印件1份、补充协议复印件1份、报告复印件1份、润和南岸花城西区4号楼清单1份，被告提交的前期物业管理服务合同（润和南岸花城西区）复印件1份、协议复印件1份、租房协议复印件2份（浙江润和物业有限公司分别与杨遇春、周林波签订）、现金存款凭证记账联及收入明细等会计凭证复印件1组、通知及快递面单复印件各1份、民事起诉状复印件、（2018）浙0602民初1296号民事判决书复印件各1份、商品房买卖合同复印件1份、主营业务收支明细账及对应的发票复印件1组予以证实。原告提交的关于第二届业主大会筹备组受到润和物业及相关既得利益群体等阻挠的通告、对润和南岸花城西区筹备组提问题的回复均系复印件，被告不予认可，且未有相关单位盖章确认，故本院不予认定。原告提交的关于物业管理用房移交的情况说明复印件，系原告单方陈述，本院不予认定。原告提交的短信截图（潘琼英发给农发集团董事长）、微信截图复印件（业主发给潘琼英）各1份、被告提交的情况说明复印件1份，本院无法核实其真实性，故不予认定。原告提交的情况说明复印件1份（浙江新大地物业管理有限公司出具）与被告提交的物业钥匙移交清单不一致，移交清单中浙江新大地物业管理有限公司工作人员收到4幢107室钥匙，且原告未提交其他证据予以佐证，故该证据不能单独作为认定事实的依据。原告提交的前期物业合同复印件1份（业主沈初见），被告提交的前期物业管理服务协议复印件1份（业主沈初见），与本案不具有关联性，本院不予认定。本院对原告提交的租房协议复印件1份、绍兴晚报复印件（2017.8.15）、责令限期整改通知书复印件各1份、情况说明复印件1份（会计师事务所于2018年8月20日出具）、工商登记信息打印件2份，被告提交的移交清单复印件1份、物业钥匙交接记录复印件（越城区建管局复印过来的）3份的真实性予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》的规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。根据目前查明的事实，润和南岸花城西区4幢107、207室（南屏路15号）属于小区物业管理经营用房，且被告曾占有使用该房屋的事实清楚。本案争议焦点之一为被告绍兴润和南岸花城置业发展有限公司是否有权使用涉案物业管理经营用房的问题。关于被告绍兴润和南岸花城置业发展有限公司与案外人浙江润和物业有限公司于2011年10月1日签订的《协议》的真实性问题。原告对该协议的真实性有异议，且与本案不具有关联性。本院认为，本院（2018）浙0602民初1296号民事判决中对原告在该案中提交的2014年至2016年主营业务收支明细复印件的真实性予以认定，该证据与被告在本案中提交的2014年至2016年主营业务收支明细复印件相一致，其中2014年4月25日收房租费10000元、2014年5月4日收房租费18375元、2014年9月25日收房租19295元，2015年4月27日收房租10000元、2015年6月17日收房租19295元。上述房租收入与被告提交的机打发票记账联复印件付款户名，以及两份《租房协议》中的租金金额、付款时间相吻合，故可以印证被告将润和南岸花城西区4幢104室、三楼文体用房等房屋与浙江润和物业有限公司管理的润和南岸花城西区4幢107、207室交换使用的事实，即本院对被告与案外人浙江润和物业有限公司于2011年10月1日签订的《协议》的真实性予以确认。基于上述分析，可以认定被告在2011年10月1日至2015年6月26日协商物业用房移交事宜（多方会议纪要形成时间）期间，占有使用涉案房屋系基于其与涉案房屋管理方即浙江润和物业有限公司签订房屋交换使用协议，且其将名下的其他房屋交由浙江润和物业有限公司管理经营收益，而该协议签订时原告绍兴市润和南岸花城西区业主委员会尚未成立（经本院庭后向绍兴市越城区房地产管理处核实，原告成立于2013年12月10日），故在此期间被告基于协议有权使用涉案物业管理经营用房，原告主张要求被告赔偿该期间的损失，本院不予支持。若原告认为涉案房屋管理方浙江润和物业有限公司的行为损害了其合法权益，可另行主张权利。本案争议焦点之二为被告何时应将涉案房屋移交给原告，及房屋未及时移交的责任问题。根据2015年6月26日的会议纪要，双方应签订物业用房移交协议，并在2015年11月30日前办理正式交接手续。从越城区住房和城乡建设局于2015年9月19日出具的信访事项处理意见书可以认定，经该局调查，被告在此前已将涉案房屋腾空，即被告已做好物业用房移交准备。同时，被告于2015年9月9日向曹青博发书面通知，通知原告将已移交给前期物业管理润和物业公司的物业用房，重新移交给原告。经本院在庭后向绍兴市越城区房地产管理处核实，曹青博系原告第一届业委会副主任，任期为三年。综上，被告在会议纪要形成后已将涉案房屋腾空，并书面通知原告时任副主任曹青博要求办理移交的事实清楚，被告已做好了房屋移交准备并履行了交接通知义务，原告未提交相应证据证明其要求与被告办理涉案房屋移交手续时被告拒绝配合移交，故从现有的证据来看，不应将涉案房屋未及时移交的责任归责于被告，原告主张要求被告赔偿2015年6月26日会议纪要形成后至2017年12月31日期间租金损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于原告主张要求被告赔偿2011年1月1日至9月30日期间租金损失的诉讼请求，原告未提交相应证据证明被告在此期间占有使用涉案房屋或未将涉案房屋移交给物业公司，故对该诉讼请求，本院亦不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告绍兴市润和南岸花城西区业主委员会的诉讼请求。案件受理费5620元、财产保全费2020元，由原告绍兴市润和南岸花城西区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  赵钦宇人民陪审员  程 静人民陪审员  万春霞二〇二〇年三月三十一日书 记 员  许佳玲?本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。