浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终604号 上诉人（原审被告）：张久林，女，1983年10月3日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：黄晓，浙江金柯桥律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：钱红英，女，1970年11月9日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 上诉人张久林因与被上诉人钱红英房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初11153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成由审判员茹赵鑫担任审判长，审判员姚瑶、韦玮参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张久林上诉请求：撤销原判，改判上诉人不承担赔偿责任。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、案涉《租房契约》中的“一切安全事故由张久林承担”系被上诉人事后添加，上诉人所持那份中并无此内容，但因火灾已经灭失。即使属实，因该协议已于2017年8月24日终止，而火灾发生于2018年5月15日，故协议已对双方不再具有约束力。双方的口头续约并无其他有关安全事故方面的约定，何况该条款属于格式条款，应为无效。二、根据上诉人提交的绍兴市消防支队柯桥区大队的出警证明，案涉房屋起火是因为被上诉人提供的电冰箱所致。三、一审判令上诉人承担3个月的占有使用费没有依据，案涉火灾发生后，上诉人已在第一时间告知被上诉人并交付了房屋钥匙。四、因被上诉人向上诉人主张水电费，而上诉人又有押金在被上诉人处，故请求一并处理，但一审未作审理，增加上诉人诉累。 钱红英辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、因双方曾口头达成一致，案涉房屋再续租一年，故原《租房契约》继续有效，约定的“一切安全事故由张久林承担”不存在无效情形。二、上诉人强调的出警证明仅是出警证明，而不是火灾事故调查认定书。根据消防部门调查，并未认定是电冰箱导致的火灾。三、被上诉人对一审酌情赔偿的3个月租金持保留意见，因为上诉人给被上诉人造成的损失远超3个月的租金，但为减少诉累，被上诉人尊重一审判决。综上，请求驳回上诉，维持原判。 钱红英向一审法院起诉请求：1.判令张久林赔偿因火灾造成钱红英所有房屋的损失58539.51元，另支付欠缴的电费118.37元、水费344.25元，上述合计59002.13元；2.判令张久林支付房屋占有使用费，暂计算至2019年7月24日为16958元，此后按年租金标准计算至归还房屋时止。 一审法院经审理查明：案涉房屋为柯桥区柯桥街道新江新村7幢601室房屋，其所有权人为钱红英。2016年8月23日，双方经中介人员袁秀娟居间介绍签订一份《租房契约》，约定钱红英将案涉房屋租赁给张久林使用；租期一年，自2016年8月25日起至2017年8月24日，年租金17000元，由张久林于签约当日一次性付清；租房期间的水、电费、管道煤气费、闭路电视费及物业管理费用均由张久林自行支付，张久林暂付押金2000元(租住期满后结清)；张久林不得擅自转租，不得破坏房屋结构和设施，如有破坏，应按实赔偿；张久林在租住期间，必须遵照国家和当地政府的法令法规，并及时到社区或村委办理暂住、计划生育等有关手续，若出现治安问题与钱红英无涉；屋内设施有空调2只、冰箱1只、床2张等；一切安全事故由张久林承担等。上述合同订立后，钱红英依约将案涉房屋交付给张久林使用，张久林则向钱红英交纳一年租金17000元及押金2000元。2018年8月24日租期届满后，双方口头协商由被告续租一年，张久林向钱红英付清2017年8月25日起至2018年8月24日的年租金18500元。2018年5月15日20时53分许，绍兴市公安消防支队柯桥区大队接到报警称案涉房屋内发生火灾，火灾烧损案涉房屋室内装修及家电、家具、衣物等生活用品，无人员火灾伤亡。绍兴市消防支队柯桥区大队经调查于2018年5月18日出具绍柯公消火认简字〔2018〕第0008号火灾事故简易调查认定书，认定起火部位：案涉房屋的客厅；起火点：案涉房屋的客厅东墙电视机下方1米范围内；起火原因：电气线路故障引起火灾。火灾发生后不久，张久林将案涉房屋的钥匙交给中介袁秀娟并委托后者交于钱红英。钱红英嗣后在袁秀娟的陪同下查看了火灾现场，袁秀娟欲将钥匙交还给钱红英，钱红英未予接收。本案审理期间，经钱红英申请，该院委托宁波天润资产评估有限公司就案涉火灾事故给钱红英造成的房屋及其室内财物损失进行评估，该公司出具的评估为：钱红英所有的房屋因火灾造成的损失合计58539.51元。钱红英为此支出鉴定费10000元。 一审法院认为，双方就案涉房屋签订的《租房契约》，内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，体现了双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。上述租赁合同约定租期为一年，在租赁期届满后，双方又达成为期一年的口头续租协议，该院一并予以认定。据此，双方应当按照租赁合同的约定，全面履行自己的义务并享有合同权利。现针对钱红英所提出的各项诉讼请求，该院作以下评判分析。 针对钱红英所有的房屋因案涉火灾事故造成经济损失金额认定问题，在本案审理期间，为查明案涉火灾事故给案涉房屋造成损失的具体金额，该院根据钱红英的申请，委托宁波天润资产评估有限公司进行损失评估，该次鉴定程序合法，其鉴定意见与本案具有直接关联，该院据此予以采纳并以此意见作为认定该项损失基数的依据。经审查，该鉴定机构出具的鉴定意见中确定涉及钱红英所有的房屋因火灾造成的损失合计58539.51元。上述评估依据充分，损失尚属合理范围，该院予以采信并认定。 针对钱红英要求赔偿房屋经济损失的诉求，该院认为，张久林承租钱红英的房屋之后，其应当作为消防安全的第一责任人，做好租赁使用期间的消防安全工作，包括电气线路故障、外来火源的注意义务，并做好必要的防范措施。事实表明，案涉房屋在张久林租赁期间因火灾烧损，根据消防部门作出的火灾事故认定书，火灾起火部门位于案涉房屋客厅，起火点为客厅东墙电视机下方1米范围内，起火原因为电气线路故障引起火灾。双方签订的租房契约相关约定“租赁期内发生的一切安全事故由张久林承担”，该条约定不存在无效情形，双方均应依约履行。据此，张久林应对钱红英因火灾遭受的房屋损失承担赔偿义务。张久林辩称起火原因是电气线路故障引发。钱红英作为房屋出租人未提供符合租客人身安全的电气线路等设施，钱红英应自行承担由此产生的火灾损失。该院认为，考虑钱红英对涉案火灾事故的发生是否存在过错进而需自行负担相应的责任比例，应考察钱红英在合同履行过程中是否存在违约行为。经该院查实，张久林未提供证据证明电气线路故障系案涉出租物原有隐患，且张久林在庭审中明确起火时室内无人，足可见其确实存在疏于安全管理的行为。因此，本案不存在应由钱红英承担部分责任或者可减轻张久林违约责任的情形。张久林之上述辩称意见，该院不予采纳并确定张久林应依照租赁合同约定向钱红英赔偿因本次火灾造成的案涉房屋烧毁损失58539.51元。 针对钱红英要求赔偿房屋占有使用费的诉求，钱红英主张案涉房屋的租期于2018年8月24日届满之后，张久林迄今未归还房屋，故要求对方按年租金18500元的标准赔偿占有使用费。张久林则辩称其在火灾发生之后不久即将房屋钥匙交付给中介转交给钱红英，要求驳回钱红英的该项诉求。该院认为，案涉房屋在租赁期届满之前的2018年5月发生火灾的事实清楚，可以认定，此时双方间的租赁合同因租赁物烧损而无法履行，该合同势必应予以解除，因此张久林理应负有及时交还租赁物的义务。在张久林不能正常使用案涉房屋的情况下，钱红英要求其承担租金并不具有合理性，该院难以支持。事实表明，张久林在火灾事故发生后不久即将房屋钥匙交由中介转交给钱红英，但钱红英借故未予以收回，钱红英对此也应承担相应的责任。另，钱红英所有的房屋因火灾烧损的事实客观存在，钱红英即使收回房屋之后，亦应进行相应的修复，由此造成房屋不能利用所带来的损失应由张久林加以赔偿。综合考虑本案的实际情况以及双方利益平衡，该院酌定由张久林赔偿钱红英按3个月的租金标准计算的占有使用费予以弥补，据此，该院对钱红英的该项诉求中的合理部分予以支持，其可获赔的占有使用费损失应为4625元。同时，张久林要求在本案中抵扣未到期的租金，为减少诉累，该院予以照准。案涉火灾发生之后至租期届满日即2018年8月24日止，张久林不能正常使用案涉房屋，该院确定由钱红英归还该期间101天的租金计5119元，该款可在本案中张久林应付钱红英的款项中作相应抵扣。 针对钱红英要求赔偿欠缴房屋水电费的诉求，该院认为，在张久林使用案涉房屋期间内，其确应承担由此产生的水电费用。本案中，经该院要求和释明，钱红英未提供发票等证据举证证明其为张久林代缴相关水电费用的事实，其应承担由此产生的不利后果。考虑到钱红英尚有水电押金2000元未归还张久林，故该院建议钱红英在实缴欠付水电费后再与张久林作相应的水电费抵扣处理，该院据此对钱红英的该项诉求不作认定处理。 综上所述，该院对钱红英的诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、张久林应赔偿钱红英因火灾造成的房屋损失58539.51元、房屋占有使用费损失4625元，合计63164.51元，抵折钱红英返还给张久林的未到期租金5119元，张久林实际尚应赔偿钱红英58045.51元，该款限于判决生效后十日内付清；二、驳回钱红英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元，减半收取计850元，由钱红英负担224元，张久林负担626元。鉴定费10000元，由张久林负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点主要是上诉人是否应就案涉火灾事故向被上诉人承担赔偿责任。上诉人主张其无须承担赔偿责任的主要理由有二，其一是案涉《租房契约》约定的“一切安全事故由张久林承担”无效；其二是案涉火灾的发生是因被上诉人的电冰箱所致。纵观全案证据，首先，虽然案涉《租房契约》约定的租赁期在2017年8月24日已经届满，但因双方一致确认又口头协商续租了一年，故根据该契约第九条“本契约到期后如不续约的，即自行终止，本契约自动失效。如要续租提前一个月通知甲方（被上诉人）”之约定，再结合双方未再重新签订新契约的客观事实，本院认为案涉《租房契约》仍对双方具有约束力。其次，上诉人在提起本案上诉时称案涉《租房契约》中的“一切安全事故由张久林承担”系被上诉人事后添加，而在核对自己持有的《租房契约》后又主张该字迹系中介公司人员所写，目的在于规范案涉房屋在护栏安全方面的责任，而非火灾事故，（2019）浙0603民初9231号案件的庭审笔录可以佐证。本院认为，且不论上诉人的前后主张内容不一，即使该字迹确由中介公司人员所写，因书写内容并不存在法定无效的事由，又同时出现在双方各自持有的《租房契约》中，故应认为对双方当事人均具有法律约束力。至于规范的是何种安全事故，因上诉人未能举证证明该契约约定的安全事故仅指护栏方面，本院难以采信。然后，上诉人提供的出警证明较火灾事故简易调查认定书而言，证明力明显薄弱，无法证明案涉火灾的发生系因被上诉人的电冰箱所致。故应认为，上诉人作为承租人，在租赁期间被租赁的案涉房屋发生火灾，造成被上诉人损失，又无法证明被上诉人对此存在过错，亦无其他法定或约定的免责事由，理应承担赔偿责任。 至于应否赔偿案涉房屋3个月的占有使用费问题，因火灾客观上会致使被上诉人需对案涉房屋进行修复，从而导致在一定合理期间内无法正常使用该房屋，故一审酌定上诉人赔偿3个月按租金计算的占有使用费合乎情理。因被上诉人未能提供充分证据证明上诉人所拖欠的水电费用明细，上诉人也未就案涉2000元押金在一审期间提出明确的反诉请求，故一审综合本案实际，释明双方当事人另行处理并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为1251元，由上诉人张久林负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  姚 瑶 审判员  韦 玮 二〇二〇年三月二十日 书记员  张青炀