广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初730号原告张奕江，男，汉族，1958年1月20日出生，身份证住址广东省大埔县，委托诉讼代理人付伟，广东腾丰律师事务所律师。委托诉讼代理人张惠君，女，汉族，1985年11月10日出生，身份证住址广东省大埔县，系原告的女儿。被告谢伟才，男，汉族，1986年7月7日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人黄敏，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人钟浩，广东国晖律师事务所实习律师。原告张奕江诉被告谢伟才房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人付伟和张惠君、被告委托诉讼代理人黄敏、钟浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原告与被告签订的《房屋转让协议书》无效；2.被告向原告返还房屋转让款共计686000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从2019年1月7日计算至实际支付之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更第1项诉讼请求为解除原、被告签订的《房屋转让协议书》。具体事实与理由：2019年1月7日，原告与被告签订《房屋转让协议书》，约定被告将位于深圳市宝安区××区××下花园××单元××房靠宝安公园的一半，建筑面积为43.6平方米的房屋转让给原告，房屋转让总价款为686000元。同时约定被告保证第三方对房屋不存在任何争议，第三方有异议的话，一切责任由被告承担，被告协助原告办理房产过户事宜。后原告发现被告的房屋与第三方存在纠纷，该房屋四楼房主直接剪断涉案房屋的排污管，导致房屋无法正常使用，经派出所和社区工作站多次调解均无法解决该问题。同时，原告发现被告在双方签订《房屋转让协议》之前就与四楼的房主存在该纠纷，并多次报警，经过派出所和社区工作站调解，也未处理好该纠纷。被告明知该房屋存在纠纷，依然卖给原告，导致原告无法实现合同目的，到起诉时原告依然无法正常入住。此外，该房屋是一套房子隔成两半出售，没有产权，根本办理不了过户手续，房屋产权也无法变更到原告名下。因此，双方签订的《房屋转让协议书》属于违反了我国法律法规的强制性规定的无效合同或依法应当解除的合同。被告辩称，一、原、被告签订的房屋转让协议是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依据现行法律法规规定，除法律有特殊规定外合同和债权不需要审批登记，因此，未办理过户登记不影响房屋买卖合同的效力。二、从双方交易价格可推知原告明知暂不能办理过户登记事宜，原告据此主张合同无效违背信用原则。三、被告交付房屋经原告验收确认，不存在瑕疵，原告所称排污管问题是显而易见的，但自交付达一年才发现有悖常理。即使排污管存在问题亦未达到影响房屋正常使用的程度。综上，请求驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2019年1月7日，原告作为受让方（乙方）、被告作为转让方（甲方），双方签订《房屋转让协议书》，约定：一、甲方转让给乙方的房屋坐落于深圳市宝安区××区××下花园××单元××房（房屋编码4403060110160300006000021）靠宝安公园的一半，建筑面积43.6平方米，房屋转让总价人民币68.6万元。二、甲方办理转让手续后，该房屋的全部产权永久归乙方所有，乙方有权居住、出租、转让、继承、抵押、赠与等，甲方及其继承人不得干涉……三、甲方保证房屋转让前不存在抵押、变卖等产权纠纷……四、甲方保证在与乙方签订本协议书之前没有与他人订立过同样目的的协议或合同，在签订本协议书之后，甲方不得再与他人订立同一标的，同样目的的任何协议或合同，甲方保证房屋建筑没有为债务做担保、没有被司法机关查封，保证乙方权利的有效行使。五、甲方应保持房屋原有结构、通水、通电给乙方使用……六、甲方保证家属或第三方对该房屋不存在任何争议，如家属或第三方有异议的话，一切责任均由甲方全部负责。七、关于房产过户事宜，甲方应负责协助乙方办理有关手续，费用乙方负责。协议还约定了双方的其他权利义务。协议书签订后，原告分别于2019年1月5日、2019年1月7日、2019年1月8日向被告转账支付人民币6000元、10000元、670000元。被告于2019年1月7日向原告出具了收据。2019年1月7日，被告将涉案房产交付给原告，其后一直由原告实际占有使用。庭审中，原、被告双方均确认：涉案房屋位于深圳市宝安区××区××下花园××单元××房，登记地址为新安镇新城36区11幢503号，宗地号90××56，不动产证号4121860，房屋性质为自建-私人建房，房屋用途为住宅，建筑面积75平方米，该房屋于1993年12月27日核准登记至案外人陈辉（身份证号码）名下，产权份额100%。签订转让协议时，双方均知晓涉案房屋非市场商品房。另查，1.被告陈述，其于2015年12月28日向案外人杨翠莲购买取得涉案房屋，杨翠莲在与被告签订《房屋买卖合同书》当日交付房屋；杨翠莲于2014年与李建强离婚，其系通过离婚协议取得涉案房屋使用权。原告表示不知情。2.原告陈述，涉案房屋交付时有用水、用电管线，能够独立使用；房屋另外一半使用人据了解为案外人杨翠莲的前夫李建强，李建强与原告无任何往来。原告取得涉案房屋后曾出租使用，2019年8月起自用，4楼的业主（据原告了解4楼业主系杨翠莲的亲属）曾要求原告迁移电线引发纠纷，原告报警处理；2019年国庆节期间，4楼的业主擅自剪掉涉案房屋排污管再次引发纠纷，经社区工作站工作人员及上川派出所民警多次调解要求4楼的业主将排污管恢复原状至今未能解决。上述纠纷导致原告虽占有涉案房产但实际不能使用，无法实现合同目的。被告对原告的陈述不予确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告于2019年1月7日签订《房屋转让协议书》后，原告作为买方已付清约定的全部购房款，被告作为卖方已实际向原告交付房屋，该转让协议是双方的真实意思表示。涉案房屋依法办理了产权登记手续，故原、被告签订的《房屋转让协议书》并不违反法律、行政法规的强制性规定，涉案房屋尚不具备办理产权转移登记的条件并不影响转让协议的效力，因此，原告以原、被告签订的《房屋转让协议书》违反法律、行政法规的强制性规定为由主张确认合同无效，本院不予支持。经庭审释明，原告于法庭辩论终结前变更第1项诉讼请求为解除原、被告签订的《房屋转让协议书》。本案争议焦点为涉案《房屋转让协议书》是否符合解除的条件。双方协议第七条约定，被告应负责协助原告办理有关手续，费用由原告负责，协议并未约定办理产权转移登记的具体期限，本案中原告签署协议时明知涉案房屋非市场商品房，应当知晓暂不具备办理产权转移登记的条件。协议第六条约定被告保证家属或第三方对该房屋不存在任何争议，原告主张该约定中的争议应包括与涉案房屋有关的任何争议，包括水电管线和水电使用的争议；被告主张该争议仅指与涉案房屋权属相关的争议。本案中，协议未就房屋交付作特殊约定，通常应理解为按照房屋现状交付，原告签订转让协议前到场查看过房屋现状，截至本案起诉前并未就涉案房屋是否符合使用目的提出过异议，原告主张被告交付的房屋不符合用水、用电的条件应予举证证明，依据原告提交的证据及庭审情况，不足以认定被告交付的房屋排污管不符合规划内容或不符合使用条件，亦不足以认定原告与4楼业主关于排污管的纠纷是由于被告违约造成的，原告应承担举证不能的法律后果。综上，原告要求确认原、被告签订的《房屋转让协议书》无效，并据此要求被告返还购房款及利息的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张奕江全部诉讼请求。案件受理费5450元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄   靓二〇二〇年三月二十四日书记员 黄蓉（兼）书记员 石 燕 妃附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。