辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终855号上诉人（原审原告）：王亚妮，女，汉族，1985年8月17日出生，住大连市中山区。被上诉人（原审被告）：何凤龙，男，汉族，1970年3月15日出生，住吉林省磐石市。上诉人王亚妮因与被上诉人何凤龙房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初9502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王亚妮上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定的事实不清、遗漏了重要的当事人官育涛。1、房屋多次变更房主的真实性有异议。从2017年5月1日后房屋的实际控制人、占有人一直是上诉人。涉案房屋从2018年5月17日变更孙彩虹（官育涛前妻）名下、2018年7月16日变更至修鹏昊(孙彩虹丈夫)名下，2019年3月18日变更至被上诉人名下。近一年内三次房屋所有权的变更，上诉人从不知晓。孙彩虹及修鹏昊和被上诉人三位房主在房屋变更前从未联系过上诉人，也未到涉案房屋来看过。孙彩虹先与修鹏昊离婚，为了房屋与官育涛复婚。待办完涉案房屋过户手续后，再与官育涛离婚，又与修鹏昊复婚，后又将涉案房屋过户至修鹏昊名下。他们为了获得房屋的所有权，走了一系列的离婚、结婚手续，但从来没有到涉案房屋来过。可以看出他们的房屋变更为虚假的。据被上诉人说自已花了150多万购买的涉案房屋。谁家买房不上房屋里看看，连房都不看房就买房，难道就是传统的以居住为目的的房屋买卖合同。如果被上诉人是一个正常买房人，在买房之前了解房屋，就不会出现今天的局面。2、本案缺少了重要的当事人官育涛，因官育涛2017年5月1日前向上诉人借款25万元无力偿还，双方约定官育涛将自有的房屋2017年5月1日出租给上诉人，租期十年，租金抵顶借款。一审法院和被上诉人对上诉人与官育涛的借款合同及租赁合同的真实性有异议，但上诉人在起诉立案中已经将官育涛为被告之一，但一审立案的法官说“必须得把官育涛撤掉，否则不予立案”。在沟通无果的情况下，上诉人被迫将官育涛被告的身份撤掉。在开庭前，上诉人要追加官育涛，一审法官就说“先审案子，看看能否审理清楚”，也未让上诉人追加。两个法官（立案及审判法官）都不让官育涛作为案件的当事人，导致案件事实审理不清。一审法院在判决中认定：无法认定借款合同及租赁合同的真实性，所以上诉人请求追加官育涛为被告。3、一审法院认为上诉人提供的《借款合同》及《租赁合同》无法核实真实性是错误的。涉案房屋的所有权多次变更，但涉案房屋的使用人及占有人、收益人一直是上诉人。根据谁主张谁举证的法律规定，上诉人举证《借款合同》及《租赁合同》就已经举证完毕。上诉人一直控制着案涉房屋，就能证明租赁合同的真实性。被上诉人也没有举出这两份合同相反的证据，故一审法院对两份合同的真实性不予采信是错误的。二、一审法院适用法律错误。1、2018年5月1日以前，上诉人与官育涛是借贷关系，2018年5月1日签订了《房屋租赁合同》，双方就由借贷关系转为租赁关系。租赁关系是双方真实意思表示，又没有违反法律规定，当然受法律保护。既然法律规定了买卖不破租赁，就应当保护上诉人对案涉房屋享有的租赁权。2、一审法院认为何凤龙已将上诉人的物品搬离，并对房屋进行重新装修，现已经不具备继续履行房屋租赁合同的条件，即在事实上已经不能履行，更是适用法律错误。被上诉人将上诉人的物品强行搬出，上诉人才来法院起诉，要求被上诉人继续履行合同。如果上诉人一直在案涉房屋里居住，也就没有出现纠纷，上诉人也不用起诉了。现涉案房屋已装修完毕，已经具备居住条件，具备继续履行房屋租赁合同的条件，一审法院明显适用法律错误。何凤龙辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人主张的违约主体是官育涛，假设上诉人的借款合同和租赁合同有效的情况下，上诉人应该起诉官育涛，我是从案外人手中买的房子。我认为官育涛和上诉人的借款合同和租赁合同的真实性应该进一步考证，他们之间的合同是否真实只有他们之间是最清楚的。假设合同真实有效，上诉人本人也没有使用，而是重新把房子租给他人，每月2200元租金进行营利。王亚妮向一审法院起诉请求：被告继续履行原告与官育涛于2017年5月1日签订的房屋租赁合同。一审法院认定事实：大连市沙河口区白山路28号15层22号房屋于2017年3月6日登记至官育涛名下。2018年5月17日，该房屋因离婚析产变更登记至孙彩虹名下。7月16日，依夫妻关系变更所有权人的变更登记至修鹏昊名下。2019年3月18日，修鹏昊将案涉房屋出售给何凤龙，并将房屋所有权转移登记至何凤龙名下。2019年9月2日，何凤龙将王亚妮存放在案涉房屋内的物品搬出，并于当日开始对案涉房屋进行装修。另查，官育涛与孙彩虹于2004年10月25日登记结婚，于2011年7月18日登记离婚，于2018年5月2日登记结婚，于2018年5月17日登记离婚。2018年5月17日，双方签订离婚协议书，约定将大连市沙河口区白山路28号15层22号房屋的产权归女方所有。一审法院认为：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，王亚妮主张因官育涛未能偿还其借款，以签订了房屋租赁合同的方式抵顶欠款，现案涉房屋由何凤龙购买，根据买卖不破租赁的原则，何凤龙应继续履行租赁合同。首先，因王亚妮提供的其与官育涛签订的《借款合同》及《房屋租赁合同》真实无法核实，即便该两份合同均为真实，该《房屋租赁合同》也并非是传统的以居住为目的的租赁合同。根据王亚妮主张，该《房屋租赁合同》系偿还借款的一种方式，即以签订《房屋租赁合同》的方式偿还借款。其次，即便王亚妮与官育涛签订的《房屋租赁合同》系真实的，何凤龙已将王亚妮物品搬离，并对房屋进行重新装修，现已经不具备继续履行房屋租赁合同的条件，即在事实上已经不能履行。故对王亚妮的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决：驳回王亚妮的诉讼请求。案件受理费2630元(原告已预交)，由原告负担。本院二审期间，上诉人提交了一组新证据：上诉人与案外人官育涛之间借款的银行流水和账单，拟证明上诉人与官育涛之间存在借款关系。被上诉人对该证据不予认可。本院认为，上诉人提交的此组证据与本案争议无直接关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明:二审庭审中，被上诉人称已将案涉房屋出售并办理了所有权变更登记。经查，案涉房屋的所有权权属于2019年12月23日变更登记至冯超名下。本院认为，房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人的缔约目的则是为了收取租金。本案中，根据王亚妮提交的租赁合同约定，案外人官育涛系因与上诉人之间存在借款纠纷，故以房屋租赁的形式将案涉房屋交付给上诉人使用10年。该租赁合同实际上系上诉人为了使自已的债权得到清偿，与官育涛协商以案涉房屋10年使用权的方式抵偿相应借款及损失，该合同的本质系债务人以其房屋使用权抵偿欠款，该合同内容不同于通常意义上的出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，双方租赁合同是否能够得以履行，是否能够发生债务清偿的法律效果，仍依赖于双方对该合同的实际履行情况。而官育涛在签订租赁合同之后已将房屋出售转让，上诉人以买卖不破租赁为由诉请要求被上诉人继续履行租赁合同，但结合被上诉人庭审陈述及本院调查核实，被上诉人现并非案涉房屋的所有权人，被上诉人已将房屋转让并办理权属变更登记，故被上诉人已经丧失了对案涉房屋占有、使用和支配等物权权利，客观上已不具备继续履行就案涉房屋所订立的租赁合同的可能性，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，上诉人要求被上诉人继续履行案涉租赁合同的上诉请求缺乏充分依据，本院不能予以支持。综上，王亚妮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2630元，由王亚妮负担。本判决为终审判决。审判长  季烨审判员  吕瑛审判员  王亮二〇二〇年三月三十日书记员  宋敏