湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终594号上诉人（原审原告）：陈自成，男，1978年9月30日出生，苗族，农民，住湖南省**瑶族自治县。委托诉讼代理人：盘枫，**瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：蓝普林，男，1991年5月3日出生，瑶族，农民，住湖南省**瑶族自治县。委托诉讼代理人：杨高权，湖南瑶洲律师事务所律师（特别授权）。上诉人陈自成因与被上诉人蓝普林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省**瑶族自治县人民法院（2019）湘1129民初1904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈自成上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定被上诉人不履行合同义务已构成事实违约，依照《合同法》等一百零七条规定，就应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。且上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第十条约定，违约责任按《合同法》的相关条款执行，上诉人要求被上诉人支付违约金的内容包括了赔偿损失。即合同解除后，当事人可以就可得利益损失要求赔偿，出租人的租金就是可得利益；2、一审判决查明的事实中，上诉人与被上诉人未对解除合同的事宜进行协商，被上诉人通过电话、搬运厂房、通过他人交付钥匙等行为均不能达到被上诉人明确表示解除合同的意思。2019年8月26日，被上诉人向上诉人出具的收条亦未注明“合同解除”。上诉人一审虽诉请主张解除合同，但合同的解除，应以法院的判决生效为准，一审法院认为被上诉人的行为表明了将不再继续租赁上诉人房屋，可视为合同的解除是错误的；3、合同的解除，应以法院终审判决生效后为准，合同的解除也源于被上诉人故意违约，上诉人不可能预料到被上诉人违约的风险，不便采取补救措施，亦不负有减轻损失的一般性义务，一审法院对于上诉人实际损失的认定不公平。被上诉人辩称，一审法院裁判观点正确，适用法律恰当。1、一审认定事实清楚，上诉人与被上诉人已就解除合同进行商议，并将厂棚折价卖与上诉人，上诉人也将厂棚款交予被上诉人；2、一审法院认定上诉人的实际损失应在合理范围是正确的。陈自成向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方于2015年9月1日签订的《房地租赁合同》；2、判令被告向原告支付违约金96,000元和水电费用131元；3、本案案件受理费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月1日，原告陈自成、与被告蓝普林签订了《房地租赁合同》，该合同载明原告将其所有**瑶族自治县沱江镇冯乘路427号门面、新房一楼及新房与门面中间的门前空地出租给被告蓝普林，约定合同租期为2015年9月1日至2025年9月1日，共计十年。租金2015年9月1日至2023年9月1日租金为每年五万元整，2023年9月1日至2025年9月1日租金为每年六万元整。租金支付方式为2015年9月1日至2017年9月1日租金一年一交，2017年9月1日后租金两年一交。空地厂房由被告自建，租房期间水电费用由被告负担。2017年8月25日，被告通过银行转账方式将2017年9月1日至2019年8月31日房屋租金10万元支付给原告。2019年8月13日，被告蓝普林与原告陈自成通话中表示了生意不好，房地租不起的个人意愿，原告陈自成对此事并未提出反对。2019年8月24日，被告蓝普林将新房与门面中间空地上所建厂棚作价3000元卖给原告陈自成，原告于当天支付了厂棚款3000元，被告蓝普林于当天收取了该款项，并于2019年8月26日，向原告出具收条一张。2019年8月28日，原告陈自成微信语音通知被告蓝普林租赁房屋的卷闸门需进行修理。2019年8月30日，被告已搬离原告房屋，被告父亲将租赁房屋的钥匙及遥控一并交还给原告母亲。2019年9月4日，原告陈自成电话确认被告蓝普林是否继续租赁原告房屋，被告明确表示不再租赁。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。被告租赁原告所有的房屋及空地，合同约定时间为2015年9月1日至2025年9月1日，被告于2019年8月13日起与原告沟通协商解除《房地租赁合同》，但双方并未明确达成协议解除《房地租赁合同》，直至2019年8月30日，被告搬出原告房屋并将租赁房屋的钥匙交还给原告母亲，原告于2019年9月4日再次电话确认被告蓝普林是否继续租赁原告房屋，被告明确表示不再租赁，于此原、被告双方才共同明确地对解除《房地租赁合同》进行协商，但此时被告已经搬离租赁房屋，并未再给付房租，已经违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确不履行主要债务……，故关于原告申请解除原、被告双方于2015年9月1日的《房地租赁合同》的诉请，因被告蓝普林已经存在事实违约行为，并且不具有继续履行合同的意愿，法院予以支持。关于原告诉请被告支付违约金96,000元的诉讼请求，被告违约导致原告的房屋在被告给付的房租到期后未及时出租，被告存在过错，但是被告在给付的租金即将到期之前已通过电话告知原告不再继续租赁的意愿，并以搬运厂房、交付租赁房屋钥匙等行为表明了自身将不再继续租赁原告房屋，虽然原、被告在解除《房地租赁合同》的相关事宜上还未达成一致，但原告应当预见到被告已存在预期违约的风险，应当及时采取适当的补救措施，防止损失的出现以及扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实原则予以衡量……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故原告主张被告支付违约金，法院认为应当以原告实际损失作为违约金的赔付基数，根据原告与被告实际沟通、协商的整个过程，原告实际损失的计算天数应从2019年9月1日（被告应当给付房租之日即违约之日）至2019年9月19日（原告起诉，法院立案受理之日），共计19天，以年租金5万元计算，被告应给付原告违约金数额为19天×（50,000元÷365天）×30%=780.83元。关于原告诉请被告需支付水电费用131元的诉讼请求，因原告未提供相应的证据予以证明，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、一百零八条、一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告陈自成与被告蓝普林签订的《房地租赁合同》；二、限被告蓝普林在本判决生效之日支付原告陈自成违约金人民币780.83元；三、驳回原告陈自成的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1102元，由原告陈自成负担1002元，被告蓝普林负担100元。二审期间，当事人未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：被上诉人是否违约解除《房地租赁合同》及被上诉人是否应支付上诉人违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，被上诉人于2019年8月13日向上诉人表达了租不起的意愿，2019年8月24日被上诉人将涉案房屋所建厂棚作价3000元卖给上诉人，上诉人向被上诉人支付了厂棚款3000元，被上诉人向上诉人出具收条，随后被上诉人搬出上诉人房屋并将租赁房屋的钥匙交还给上诉人母亲，2019年9月4日上诉人再次电话确认被上诉人不再租赁涉案房屋。本院认为，上诉人、被上诉人以自身的实际行动表明，双方已达成解除《房地租赁合同》合意，被上诉人并不构成违约。因双方达成合意提前解除合同，致使上诉人房屋暂时无法出租，被上诉人应赔偿上诉人相应损失。一审判决虽将损失赔偿错误认定为违约金，但判决结果正确，本院不予改判。综上，上诉人陈自成的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2204元，由上诉人陈自成承担。本判决为终审判决。审 判 长 李振湘审 判 员 张海燕审 判 员 李秋云二〇二〇年三月二十三日法官助理 顾一秦书 记 员 吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。