南昌铁路运输中级法院 行 政 判 决 书 （2020）赣71行终24号 上诉人（原审原告）肖红美，女，1962年12月5日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 上诉人（原审原告）周世新，男，1964年2月22日生，汉族，住江西省南昌市东湖区，系肖红美之夫。 委托代理人罗敏，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）江西省南昌市东湖区人民政府，住所地江西省南昌市东湖区三经路699号，统一社会信用代码11360102014517027L。 法定代表人高辉红，系该区区长。 委托代理人董峰，江西豫章律师事务所律师。 上诉人肖红美、周世新因与被上诉人江西省南昌市东湖区人民政府（以下简称东湖区政府）房屋征收补偿决定一案，不服南昌铁路运输法院作出的（2019）赣7101行初839号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审法院经审理查明：2017年7月18日，南昌市红谷滩新区管理委员会（以下简称红谷滩管委会）作出的洪新征字[2017]第01号房屋征收决定（以下简称《房屋征收决定》）并附《红谷滩中心片区控制性规划D4、D6地块城市棚户区改造项目征收补偿方案》（以下简称《征补方案》）。原告的案涉房屋(即昌北开发区庐山南大道B栋1单元6楼112室)位于征收范围内，其不服该征收决定，将红谷滩管委会、南昌市人民政府诉至法院，南昌铁路运输中级法院于2018年6月11日作出的（2018)赣71行初38、54至59、61、65至70、75至87、127、184、185号行政判决书及江西省高级人民法院于2018年10月25日作出的（2018)赣行终1043至1045号行政判决书已发生法律效力，判决确认红谷滩管委会作出的洪新征字[2017]第01号房屋征收决定违法。期间2017年7月4日、14日、17日，红谷滩住建局先后在房屋征收范围内张贴公示《关于选定房屋征收评估机构的公告》《已经报名参加D4、D6地块棚改项目房屋征收评估机构名单》《关于现场选定房屋征收评估机构的公告》《关于选定房屋征收评估机构的结果的公告》，确定江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司、江西省中唐房地产评估顾问有限公司等五家公司作为征收项目的评估机构，南昌市豫章公证处派员到场对抽签选定评估机构事宜进行了公证。2017年7月31日，两家房地产评估机构出具了《房地产征收估价报告》，并将房屋估价结果公示函在征收范围张贴。因被征收人于2017年8月7日、9日申请复核评估，江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司、江西省中唐房地产评估顾问有限公司分别于2017年8月10日予以回复，决定维持原评估价不变。 为解决红谷滩管委会在房屋、土地征收补偿及安置等工作中的主体资格问题，南昌市人民政府经研究后于2018年8月29日向东湖区政府、青山湖区人民政府、新建区人民政府及红谷滩管委会等发出洪府厅抄字〔2018〕440号抄告单，决定在红谷滩新区管辖范围内开展国有土地上征收补偿工作时以国务院批复确定的行政区划范围为划分依据，并分别以东湖区、青山湖区以及新建区政府的名义进行，同时分别启用相应的征收补偿专用印章并交由红谷滩管委会管理，确定国有土地上房屋征收与补偿专用章用于委托红谷滩征收办作为房屋征收实施单位负责房屋征收与补偿的具体工作，涉及辖区域的政府必须给予支持和配合。原告案涉房屋，位于东湖区政府管辖的行政区划范围内。 2018年10月25日，征收工作小组向原告送达江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司出具的赣地源〔房估〕字（2017)056048号《房屋征收分户报告》，确定原告房屋的评估单价为9570元/m2（所在楼层为6层）。原告于2018年11月9日提出复核评估申请，江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司、江西省中唐房地产评估顾问有限公司共同于2018年11月15日予以回复，决定维持原评估价不变，复核评估的结果在征收范围进行了张贴公示。 由于双方未签订征收补偿协议，被告东湖区政府依据洪新征字[2017]第01号房屋征收决定于2018年12月21日作出《征补决定书》，明确房屋征收部门为东湖区住房保障和房产管理局，征收实施单位为红谷滩征收办，确认因被征收人不配合而无法进行室内装修补偿评估，决定提供两种补偿方式，一、货币补偿：1.住宅房屋补偿768375.30元；2.搬迁补偿500元；3.临时安置补偿6503.49元；共计人民币775378.79元。二、产权调换：按照“征一换一，就近靠档”的原则进行就地块安置，就近靠档安置房产户型为D户型，套内面积为84.5m2，按“套内对套内，公摊对公摊”的方法以套内建筑面积进行就近靠档安置并相互结算楼层差价，安置房套内建筑面积超出被征收房屋套内建筑面积5平方米以内部分，按安置房市场优惠价格（按征收时点市场评估价70%）结算，超出5平方米以上的，按征收时点的安置房市场评估价格结算，公摊面积超出被征收房屋公摊面积部分按安置房建安成本价4153元/m2结算，安置房市场评估均价为11070元/m2。该决定书还确认在本征收补偿决定书下发之日起15日之内签约的仍计全奖。2018年12月23日，征收工作人员向原告送达《征补决定书》但原告拒绝签字接受，在场工作人员进行了备注。 原审法院认为，本案系房屋行政补偿争议，市县人民政府作为征收主体作出补偿决定的依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章节规定。原告主张的案涉房屋征收不符合因公共利益需要而为的棚户区改造项目、未进行社会稳定风险评估等内容，因发生法律效力的（2018)赣行终1043至1045号行政判决已确认案涉房屋征收决定违法，该征收决定的效力继续存在，故本案不再评述。根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、红谷滩新区管委会作出案涉房屋征收决定被判决确认违法的情况下，由被告东湖区政府作出案涉征收补偿决定的依据是否充足；二、原告案涉房屋的建筑面积如何确定；三、被告作出的《征补决定书》是否合法。 关于焦点一：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”其第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。据此，在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的情况下，具有属地管辖职权的县级以上人民政府履行作出补偿决定的法定职责。本案中，红谷滩新区管委会作出的洪新征字[2017]第01号房屋征收决定，已被生效法律文书确认违法，故房屋征收决定的效力继续存在，征收补偿仍应继续开展，以便完成征收程序。原告案涉房屋位于东湖区政府管辖的行政区划范围内，南昌市人民政府发出抄告单要求以东湖区政府名义开展房屋征收补偿工作，符合上述法律规定。 关于焦点二：《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”据此，当不动产权属证书与不动产登记簿对建筑面积记载不一致时，应以不动产登记簿为准。本案中，原告所有的案涉房屋所有权证中房地产平面图是空白，无法测算出该证登记的建筑面积有81m2，而被告提交的南昌市职工购买公有住房审批表、南昌市不动产登记信息查询结果显示建筑面积为80.29m2，故应当以南昌市不动产登记信息查询所体现的不动产登记簿登记的建筑面积为准，即原告案涉房屋的建筑面积为80.29m2。 关于焦点三：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条、第二十二条规定，被征收人可以获得的补偿有被征收房屋价值的补偿及因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿等，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。本案中，在达不成补偿协议的情况下，被告作出《征补决定书》，确定原告选择货币补偿的补偿项目如下：1.房屋价值经评估确定为768375.30元（80.29m2*9570元/m2）；2.搬迁费500元；3.临时安置费6503.49元（80.29m2*13.5元/m2*6个月）。以上共计775378.79元。同时确定原告选择产权调换予以就地块安置，就近靠档安置房产户型为D户型，套内面积为84.5m2，按“套内对套内，公摊对公摊”的方法计算相应差价。本院认为，《征补方案》确定的补助、奖励，被征收人在符合限定条件情况下才能享受，本案原告不符限定条件，被告作出《征补决定书》确定的货币补偿项目符合《征补方案》，也保障了原告行使货币补偿或者产权调换的选择权，符合上述法律规定。被告考虑到案涉征收决定被确认违法且化解行政争议，作出《征补决定书》确定原告自收到之日起15日内签约仍计全奖，应予以肯定。诚然，为保障被征收人权益，如果被告放宽签约期限至本案裁判发生法律效力之日，并无不妥。 由于原告尚未搬迁且拒绝装修评估，临时安置费可在搬迁之后依《征补方案》享受，装饰装修价值可由被告与原告协调后通知评估机构进行评估或由被告告知原告后通知评估机构参照类似房屋装饰装修进行评估等方式解决。原告主张评估价格过低，因其未提供证据推翻《房屋征收分户报告》所确定的评估结果，应承担举证不能的法律后果，故原审法院不予采纳该项主张。原告还主张被告产权调换未落实具体楼层，但被告辩称其需待被征收人选择产权调换后确定房型，才能安排建设规模，原告尚未确定选择产权调换故而无法先行确定楼层，该理由成立，且《征补方案》第八条规定“先搬迁先选房”，先行确定原告楼层的条件尚不成熟，故原审法院不予采纳原告的主张。 综上，原告的诉请缺乏事实根据和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回原告肖红美、周世新的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。 肖红美、周世新不服原审判决，上诉称：一、东湖区政府未按法律规定出庭应诉，一审法院执意开庭审理，违反法定程序，应发回重审。二、一审法院未对本案进行全案分析评定，事实认定不清。（一）东湖区政府与红谷滩管委会之间的法律关系为事后行政委托。红谷滩管委会正式接受委托的时间节点应为2018年9月20日，其之后的行为才能代表东湖区政府，东湖区政府对红谷滩管委会的前程序、前行为并非承继关系。故东湖区政府未就涉案地块重新作出公示公告、征求意见、经法定程序选取评估报告、出具评估报告等法定程序，直接作出《征补决定书》的行为严重违反法定程序。（二）本案涉案出具的评估报告已超出有效使用期限，不得作为评估依据加以使用。东湖区政府于2018年12月31日依据2017年7月31日的评估报告作出的《征补决定书》，超过了评估报告的使用有效期。（三）评估价格过低。同类市场房屋价格远高于涉案房屋评估价格。（四）东湖区政府未对涉案房屋的院落面积一并予以评估及补偿，剥夺了上诉人的合法权益。评估报告中显示涉案房屋有院落绿化面积，但未实际测量。（五）东湖区政府未对上诉人的房屋、土地、装修及其他财务进行实地测量核实的情况下即作出《征补决定书》，事实不清、依据不足、程序违法。（六）东湖区政府至今未向上诉人出具补偿测算表，其程序违法。三、一审法院适用法律错误，原告持有的房屋产权证上登记的面积为81m2，不动产查询登记信息显示为80.29m2。一审法院依据《中华人民共和国物权法》判令以不动产登记簿为准，属于适用法律错误。综上，东湖区政府作出的《征补决定书》严重违反法定程序，请求撤销一审判决，改判确认东湖区政府作出的《征补决定书》违法并予以撤销，或发回重审，本案一审、二审诉讼费用由东湖区政府承担。 东湖区政府答辩称：一、红谷滩管委会于2017年7月18日作出的《房屋征收决定》（洪新征字〔2017〕第01号）虽被人民法院判决确认违法，但据此产生的各项法律后果依法应当认可。二、南昌市政府抄告单明确东湖区政府为案涉征收项目的权利义务承继主体。三、东湖区政府作出的《征补决定书》符合法律规定，依法应当维持。（一）房屋价格评估程序符合法律规定；（二）分户评估报告送达程序符合法律规定；（三）征收补偿决定送达程序符合法律规定；（四）征收补偿决定的内容符合法律规定。四、一审法院的庭审程序符合《中华人民共和国行政诉讼法》及其司法解释的相关要求。五、案涉评估报告并未超过应用有效期。六、上诉人要求答辩人就其所谓案涉房屋的院落面积一并进行补偿没有任何事实和法律依据。七、因上诉人拒绝配合征收实施单位工作人员及评估机构工作人员入室对其装修等事项进行登记和评估，故东湖区政府在不影响征收工作进度的前提下在案涉《征补决定书》中将该内容进行了权利保留，待上诉人交付拆除之前择期一同对房屋装修等事项进行登记及评估后补偿，以保障上诉人合法权益。综上，东湖区政府作出的《征补决定书》符合《国补条例》的相关规定，一审法院作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持，请求二审法院查明案件事实，驳回上诉人全部诉讼请求。 经审理，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审审查的重点为：1.案涉《征补决定书》是否合法？2.案涉《征补决定书》作出时所依据的评估报告是否有效？3.案涉《征补决定书》关于房屋面积及补偿金额的认定是否合法？ 关于案涉《征补决定书》是否合法的问题。本院认为，其一，东湖区政府具有作出征收补偿决定的法定职责。为解决红谷滩管委会在房屋、土地征收补偿及安置等工作中的主体资格问题，南昌市政府经研究后于2018年8月29日向东湖区政府、青山湖区人民政府、新建区人民政府及红谷滩管委会等发出洪府厅抄字〔2018〕440号抄告单，决定在红谷滩新区管辖范围内开展国有土地上征收补偿工作时以国务院批复确定的行政区划范围为划分依据，并分别以东湖区、青山湖区以及新建区政府的名义进行。同时分别启用相应的征收补偿专用印章并交由红谷滩管委会管理。确定国有土地上房屋征收与补偿专用章用于委托红谷滩征收办作为房屋征收实施单位负责房屋征收与补偿的具体工作，涉及辖区域的政府必须给予支持和配合。《国补条例》第四条第一款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。本案中，东湖区政府在征收决定规定的期限内未与上诉人就房屋征收达成一致，依法具有作出案涉《征补决定书》的法定职权。其二，案涉征收符合公共利益。本案中，红谷滩管委会作出的洪新征字[2017]第01号《房屋征收决定》已被生效法律文书确认违法，但其效力还在，征收补偿仍要继续开展。本案中，涉案建设项目地块系作为棚户区改造纳入南昌市政府2017年工作计划，依法属于《国补条例》第八条第五项规定的公共利益需要范畴；其次，南昌市第十四届人民代表大会批准的《南昌市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》已经把各县区棚户区改造列入城市再造工程，作为地方国家权力机关批准的文件，体现了公共利益的要求；最后，从征收工作开展的实际情况看，大多数被征收人与行政机关已签订了补偿安置协议，表明大多数人同意改建方案，可视为相关建设项目符合公共利益需要。其三，房屋的价格评估机构选定程序符合法律规定。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第五条规定，同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。本案中，红谷滩住建局在房屋征收现场范围内张贴《关于选定房屋征收评估机构的公告》，告知广大被征收人在选择房地产评估机构中的权利，同时将《已经报名参加D4、D6地块棚改项目房屋征收评估机构名单》进行公示。在被征收人未自行选定评估机构的前提下，红谷滩住建局现场张贴《关于现场选定房屋征收评估机构的公告》，告知被征收人于2017年7月17日的上午10时在D4、D6地块征收现场通过公开抽签的方式随机选定房屋征收评估机构。2017年7月17日上午10时，红谷滩住建局组织被征收户代表公开进行抽签并经南昌市豫章公证处公证人员现场公证，确定两家评估机构作为D4、D6地块的评估机构，分别为江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司和江西中唐房地产评估顾问有限公司，负责评估房屋价值，另抽取三家评估公司，分别为江西中昌建设土地房地产评估有限公司、江苏三狮土地房地产评估有限公司南昌分公司、江西天禄房地产土地评估有限公司与前两家共同负责房屋装修价值评估。同日，红谷滩住建局在征收现场张贴《关于选定房屋征收评估机构的结果的公告》并将评估机构选定的结果告知被征收人。2017年7月31日，经公开抽签选定的两家房地产评估机构出具了房屋估价结果公示函并现场张贴。由于部分被征收人对房屋估价结果存在异议并提出复核评估的要求，2017年8月10日，经公开抽签选定的两家房地产评估机构分别出具了《关于对南昌市红谷滩中心片区D4、D6地块内被征收户要求对住宅价格进行复核评估的回复函》，并作出了维持原评估价不变的结论，复核评估的结果也已在现场进行了张贴公示。其四，分户评估报告送达程序符合法律规定。2018年10月25日，征收工作小组向上诉人送达《房屋征收分户报告》，但上诉人拒绝签收。次日，征收工作人员又向其本人手机发送短信，并告知其领取分户评估报告的相关事宜。2018年10月29日，东湖区房管局将上诉人的分户评估报告在江南都市报的报纸刊面上进行了登报公示。其五，征收补偿决定送达程序符合法律规定。2018年12月23日，征收工作小组前往上诉人处送达《征补决定书》，但上诉人拒绝签收。其六，《征补决定书》的内容符合法律规定。《国补条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。根据该规定，被征收人可以就货币补偿或产权调换两种补偿方式进行选择。本案中，《征补决定书》按照《征补方案》已为其提供了产权调换和货币补偿两种方式，告知其可就补偿方式进行选择，于收到决定书之日起15日内办理相关手续。《国补条例》第十七条第一款规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：1.被征收房屋价值的补偿；2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。本案中，涉案房屋性质为住宅，《征补决定书》包含了房屋价值补偿费、搬迁补偿费及临时安置补偿费，但因上诉人拒不配合评估公司入室对房屋装修等价值进行评估，故针对该部分的评估及补偿未计算在内。《征补决定书》亦载明了该部分的评估及补偿将在后续的补偿工作程序中另行依法认定。案涉《征补决定书》中还明确了上诉人如不服可申请行政复议或提起行政诉讼等内容。综上，案涉《征补决定书》符合法律规定。 关于案涉评估报告时效超期的问题。本院认为，《国补条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。根据上述法规及规范性文件的规定，确定被征收房屋价值的时点为房屋征收决定公告之日。案涉评估报告虽载明报告有效期为一年，但该报告对房屋的价值评估是指房屋征收决定公告之日房屋的价值，而不是《征补决定书》作出时房屋的价值，故上诉人认为评估时效超期的上诉理由不能成立。 关于房屋面积及补偿金额认定的问题。本院认为，案涉《征补决定书》对房屋面积、补偿金额认定的依据为案涉评估报告，而该评价报告的合法性之前已有阐述，本院不再赘述。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。上诉人的房屋产权证登记面积为81m2，不动产登记簿登记为80.29m2，上诉人未提供证据证明不动产登记簿确有错误，相反《南昌市职工购买共有住房审批表》与南昌市不动产登记信息查询结果均显示建筑面积为80.29m2，故以不动产登记簿登记的建筑面积为准并无不当。因房屋面积、补偿金额的评估结论系评估公司按照法定程序及相应技术规范测量并根据相关权属凭证等资料作出的，符合相关法规及政策的规定，上诉人在获知分户评估报告的相关内容后还于2018年11月4日向红谷滩征收办提交了复核评估申请书，要求对评估报告的部分内容进行复核，评估公司收到其申请后于2018年11月15日进行了回复并维持了原有评估报告。故东湖区政府依据该结论作出上述认定并无不当。上诉人提到案涉《征补决定书》未对涉案房屋的院落面积一并予以评估及补偿，根据在案证据显示，上诉人房屋产权证书仅载明了房屋建筑面积，并未载明土地使用情况，上诉人也未提供相关材料证明其享有院落面积的征收补偿权益，故案涉《征补决定书》未包含院落面积并无不当。 另，毛远君是委托项目征收实施单位即南昌市红谷滩新区房屋征收与补偿办公室工作人员，是被诉行政行为具体承办机关工作人员，可以视为被诉人民政府相应的工作人员，一审法院当庭审查了毛远君的身份，允许毛远君出庭应诉并无不当。 综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人肖红美、周世新负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 卢启哲 审 判 员 刘 巍 审 判 员 陈 榕 二〇二〇年三月十六日 法官助理 吴百花 书 记 员 陈 坚