北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终933号上诉人（原审被告）：屈勇，女，1964年8月20日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：汪宏伟，男，1979年11月9日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人屈勇因与被上诉人汪宏伟房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2019)京0102民初24066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。屈勇上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审，或依法改判押金折抵违约金不予退还汪宏伟，并且只退还2月13日以后的租金；2.本案一、二审诉讼费全部由汪宏伟承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足、程序违法、适用法律错误。一、本人由于骨折受伤，在杭州住院治疗，没有收到法院的传票，导致本人没能参加一审庭审和答辩，一审法院缺席审理不符合法定程序。二、本案系汪宏伟提出解除合同，一审判决要求我退还押金属于认定事实不清，适用法律错误。租赁期间我并未要求汪宏伟提前搬离案涉房屋，一审判决对此已经认定。2019年1月中旬，李岩突然给我打电话，说要提前搬走。2019年1月21日我发微信要求其就提出提前搬家一事给我明确书面答复。她给我的答复是争取2月份搬家。2019年1月28日，汪宏伟告诉我：“我们订了车，明天搬家，搬完家我们可以也要出去玩”。以上对话清楚表明，本案系汪宏伟要求提前解除合同。根据双方于2018年9月1日签订的《北京市房屋租赁合同》第十一条第2款的约定以及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条的规定，汪宏伟应当向我支付违约金9000元，一审法院判决我退还押金属认定事实不清。三、一审判决关于搬家时间的事实认定不清。汪宏伟就搬家时间提交的证据中，搬家公司的费用只能证明汪宏伟搬了东西，并不能证明汪宏伟真正搬离。汪宏伟称其1月29日已经搬走，但事实上他2月份仍然在小区居住，2月9日汪宏伟的车还停在小区内。虽然汪宏伟2月13日要求链家中介进行了水电记录，但至今都没有将房门钥匙、大门钥匙以及小区门禁卡交还中介链家、物业公司或我本人。汪宏伟提交物业公司经理的签字证据证明搬离时间，物业公司经理现已声明上述签字无效，他们至今未收到应交还的小区门禁卡和房门钥匙。汪宏伟1月29日并未真正搬离，要求我退还租金不符合事实。综上，一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误、违反法定程序，请求二审法院查明事实后依法改判，维护我的合法权益。汪宏伟辩称，同意一审判决，不同意屈勇的上诉请求。虽然合同约定是5月31日到期，但微信聊天记录可以证明1月29日搬家是双方协商一致的，故合同至此解除。至于屈勇主张2月13日才交接，那是因为我们一直联系不上屈勇，2月1日屈勇曾回到北京，我在案涉房屋偶遇她并要求交接，但她称其有事未予交接。因为她一直躲避交接，我们到2月13日才同中介交接。关于押金，因为屈勇提出其要出售案涉房屋，让中介问我们还住不住，我们在电话沟通中详细了解了其卖房的情况，后来她还对案涉房屋进行了评估，导致我们认为其不再继续出租。我们为承租案涉房屋支付了一个月租金的中介费，结果才住了不到半年，从正常思维的角度考虑，不是我们要求提前解除合同，而是屈勇提出要卖房，才导致后续一系列事情。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。汪宏伟向一审法院起诉请求：1.判令汪宏伟、屈勇于2018年9月1日签订的《北京市房屋租赁合同》解除；2.判令屈勇向汪宏伟支付违约金9000元；3.判令屈勇向汪宏伟返还汪宏伟交纳的押金9000元；4.判令屈勇向汪宏伟返还剩余房租9600元；5.判令屈勇向汪宏伟支付合租期间水电费200元、修理门锁费用260元、汽车门禁卡费用100元，以上费用共计28160元；6.判令屈勇向汪宏伟支付自立案之日起至实际给付之日止的利息（扣除未结清杂费1148元，以27012元为基数）。一审法院认定事实如下：2018年9月1日，房屋出租方（甲方）屈勇、房屋承租方（乙方）汪宏伟、居间人（丙方）北京链家房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定：屈勇将其名下位于北京市西城区×××301房屋出租给汪宏伟使用，租赁期限自2018年9月1日至2019年5月31日，共计9个月，每月租金9000元，押金9000元。合同第十一条违约责任（二）内容为：“租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100％向对方支付违约金。”2018年9月1日，汪宏伟接收案涉房屋。2018年9月2日，汪宏伟转账支付给屈勇63000元，含2019年9月1日至2019年2月28日租金54000元、押金9000元。2019年1月29日，汪宏伟搬离案涉房屋。就法院对搬离案涉房屋原因的询问，汪宏伟称“沟通有电话也有微信，因为是在跟她电话中沟通好了，按日结算，我们找到房子就搬家。这个在微信当中也有记录。在电话里的时候，我问他，你是不是要卖房子？她说是要卖房子，然后我说，那这个怎么弄，要不然，咱们就按日结算，她说，可以。我们要确定日期的时候也跟她沟通过。屈勇要求中介去跟我们沟通这件事情，她不主动跟我们沟通。中介能够证明。屈勇最大的问题就是她不在北京，她就是通过中介或者其他人跟我们说，我们后来想跟她沟通的时候就很困难。我们搬家当天的时候小区保安给我们做了记录，保安也出具了证明。”证人高某的证言：“汪宏伟提交的证言是我本人签字，当时我在链家公司平安里店工作，从2017年2月入职，2019年6月申请离职，现在不在链家工作了，屈勇、汪宏伟双方租赁经过链家公司，我是当时的经纪人，2018年年底屈勇给我打电话还是微信语音和我说她要卖房，让我问汪宏伟还住不住，我说汪宏伟交纳的租金挺长的，我让他们双方沟通，之后后期我回京后和汪宏伟说了一下，汪宏伟说屈勇和他说了，他们自己沟通完之后，我接到通知汪宏伟让我去做物业交割，查一下水电燃气费以及房租押金结清，本身应该是三方结，汪宏伟说我结完把清单给屈勇发过去，屈勇收到后我问屈勇是否有意见，屈勇说别的没意见，租金和押金有意见，当时就说押金和租金不能退给汪宏伟，我说这是双方协商为何不退，屈勇说是汪宏伟违约，就报警了，2019年2月13日做的物业交割，我把相关情况和屈勇说了，汪宏伟提交的证据3对账单是我写的，我把这张对账单拍照后发给了屈勇，证据2微信也是我的，屈勇的房子卖没卖不清楚，屈勇只是咨询了我一下。”汪宏伟提交的李岩（汪宏伟之妻）与屈勇的微信聊天记录显示：2019年1月21日，屈勇：“李妍，你们告诉我一个准确的日期，2月还是5月？因为我也好做安排，按合同到期是5月份。如果决定2月份提前搬，我同意，也无需交后面的租金啥的。但如果是5月搬，咱们还是按合同，把后面三个月租金交了哈。”李岩：“我今天就去中介溜达一圈，争取2月搬家。”一审法院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，屈勇经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。屈勇与汪宏伟经北京链家房地产经纪有限公司居间签订的《北京市房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。汪宏伟于2019年1月29日搬离案涉房屋的行为表明不再履行合同，汪宏伟提交的证据能够证明其搬离案涉房屋经屈勇同意，因此，双方合同属协商一致解除，对汪宏伟要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持，汪宏伟搬离案涉房屋的日期确定为合同解除的时间。汪宏伟提交的证据虽能够证明租赁期间屈勇有欲出售案涉房屋的意思表达，但通过微信聊天记录内容判断，是否搬离案涉房屋是屈勇留给汪宏伟的选择，故现有证据不能证明在租赁期间屈勇坚持要求汪宏伟搬离案涉房屋，对汪宏伟要求屈勇偿付违约金的诉讼请求，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行。汪宏伟对合同存续期间的租金负有给付义务，屈勇应将押金及剩余租金返还汪宏伟，汪宏伟要求屈勇返还押金及剩余租金的诉讼请求，存在依据，法院予以支持。汪宏伟就其要求屈勇支付水电费、修理门锁费、汽车门禁卡费用的诉讼请求，未出示证据佐证，法院不予支持。汪宏伟要求屈勇支付利息的诉讼请求，无依据，法院不予支持。综上所述，一审法院于2019年12月判决：一、屈勇与汪宏伟经北京链家房地产经纪有限公司居间签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一九年一月二十九日解除；二、判决生效之日起五日内，屈勇返还汪宏伟剩余租金九千六百元；三、判决生效之日起五日内，屈勇返还汪宏伟押金九千元；四、驳回汪宏伟的其他诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。二审另补充查明，2019年1月28日李岩在与屈勇的聊天记录中提出：“那我明天搬好了，给你拍照片，咱们就算终止合同了。看你什么时候有时间，清算一下费用，咱们结清一下”。屈勇回复：“好，我大约2月1号回来”。汪宏伟并称其于2019年2月1日将原搬去单位的绿植搬回案涉房屋时偶遇回京的屈勇，其当时要求屈勇进行交接，但屈勇称有事未办理交接；屈勇认可2月1日在案涉房屋与汪宏伟碰面，但称汪宏伟当时并未提交接之事。汪宏伟认可其2019年2月9日曾在案涉小区停放车辆，但系在附近办事临时停放，不能证明其未搬离案涉小区。本院认为，汪宏伟与屈勇签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，屈勇因打算出售案涉房屋而与汪宏伟通过微信协商解约。屈勇让汪宏伟选择2月或5月搬离案涉房屋，汪宏伟称争取2月搬离，之后确定1月29日搬离时，屈勇表示同意。通过微信聊天记录内容可知双方系协商一致提前解除租赁合同。根据一般社会经验，若汪宏伟提前解除合同并搬离案涉房屋对屈勇出售案涉房屋更为有利，而屈勇亦未提供充分、有效的证据证实汪宏伟系提前解除合同的发起方，故对于屈勇上诉所称汪宏伟系提出解除合同需求的一方应承担违约责任的意见，本院不予支持。原审法院认定双方于2019年1月29日解除了《北京市房屋租赁合同》并无不当，本院予以确认。《北京市房屋租赁合同》解除后，屈勇应依约退还汪宏伟的押金。关于房屋的交接，汪宏伟虽于2019年1月29日搬离了案涉房屋，但未与屈勇办理交接手续，仍应承担房屋交接之前的房屋占有使用费。屈勇在微信聊天记录明确表示其2月1日回来与汪宏伟办理交接手续，双方亦实际于2月1日在案涉房屋进行了会面，屈勇所称汪宏伟当时并未提交接之事，明显与常情不符，本院对其该项意见不予采信。因屈勇未能积极履行办理交接房屋的手续，故本院认定2月1日之后发生的房屋占用费由屈勇自行承担。汪宏伟应承担2月1日之前未办理房屋交接的房屋占用费，原审法院对此处理有失妥当，本院予以纠正。综上所述，屈勇上诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一、二项规定，本院判决如下：一、维持北京市西城区人民法院(2019)京0102民初24066号民事判决第一项、第三项；二、撤销北京市西城区人民法院(2019)京0102民初24066号民事判决第四项；三、变更北京市西城区人民法院(2019)京0102民初24066号民事判决第二项为：屈勇于本判决生效之日起5日内返还汪宏伟剩余租金9000元；四、驳回汪宏伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费700元，由汪宏伟负担375元（已交纳）；由屈勇负担325元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费350元，由屈勇负担325元（已交纳），由汪宏伟负担25元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年三月十八日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥