浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初10589号 原告：王来仁，男，1962年4月25日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人（特别授权）：施国清、石庆军，浙江越光律师事务所律师。 被告：绍兴市柯桥区华舍街道人利股份经济合作社，住所地：绍兴市柯桥区华舍街道人利社区居民委员会。统一社会信用代码：91330621762506374M。 法定代表人：张齐贤。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨国勤，浙江慈益律师事务所律师。 原告王来仁与被告绍兴市柯桥区华舍街道人利股份经济合作社（以下简称“人利合作社”）共有物分割纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。审理中发现案情复杂，依法裁定转为普通程序，于2020年3月13日再次公开开庭进行了审理。原告王来仁及其委托诉讼代理人施国清，被告人利合作社的委托诉讼代理人杨国勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王来仁向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拆迁补偿差价款2,420,677.15元；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2002年1月，因发展地方效益农业所需，地方政府结合原告等人为禽蛋专业户的实际情况，拟在湖门地段设立禽蛋市场。为此，被告与原告等人达成禽蛋市场投资协议，共同出资投资。整个禽蛋市场从土地立项到建设，总投资为人民币12,296,408.09元。其中，原告等五位专业户共出资人民币3,953,576.44元（占投资比例的32.15%）,被告共出资人民币8,342,831.65元（占投资比例的67.85%），本案中原告方的实际投资额为人民币624,248.91元。嗣后，因“城中村”改造需要对涉及房屋进行拆迁，上述禽蛋市场位于拆迁范围内。2018年6月4日，被告以其名义与绍兴市柯桥区中国轻纺城两湖开发建设有限公司等签订《绍兴市柯桥区人利经济合作社房屋拆迁补偿协议》一份，按照协议约定，原、被告等人共同可获得拆迁补偿款116,125,194元，扣除临时建筑物补偿外，原、被告等人共同可获得拆迁补偿款115,232,756.80元。原告认为，案涉禽蛋市场系被告同原告等人共同出资投资设立，在共有物产权份额不明晰的情况下，应当按照出资额来确定。故在分配拆迁利益时理应按照被告与原告等人的出资比例进行分配。现根据实际投资情况，原告可得的拆迁利益应当为人民币5,849,578.63元。但是被告同意结算给原告的金额仅为人民币3,428,901.47元，由此造成了2,420,677.15元的补偿差价。该笔差价款被告理应补偿给原告，但是经原告与被告多次交涉，被告不同意补偿。为此，原告为维护自身合法权益，故起诉至法院。 被告人利合作社辩称，1.本案诉讼的拆迁地块属村级禽蛋市场项目用地，房屋所有权、土地使用权均是被告所有。2002年，为发展效益农业，发展村级经济，绍兴县人民政府经被告申请同意在华舍湖门地段设立禽蛋市场。从审批立项到政府优惠政策的享受均为被告，本案原告等五户被告村民在禽蛋加工上有优势而成为禽蛋市场的投资人，但不是禽蛋市场土地、房屋等的所有权人，更不是共有权人。对此，被告向法院提交了立项、审批及相关的房产、土地证书等证据佐证。二、原告的投资已得到合情、合理、合法的回报。根据双方于2002年签订的两份协议，原告的投资房屋按协议抽签形式确定在中心路东三层商办楼19间中的三间，原告也一直使用到2018年拆迁止。本讼争地块涉及房屋、土地拆迁性质由绍兴市柯桥区房屋拆迁审核小组拆政审纪〔2018〕13号会议纪要确定，并经绍兴市点点房地产评估有限公司（绍）点房估〔2018〕（征收）字26号房地产估价报告对拆迁补偿金额逐项评估后，被告与绍兴市柯桥区办事处签订“绍兴市柯桥区人利经济合作社房屋拆迁补偿协议”。包括原告等五户所涉使用的房屋总拆迁补偿款为22,265,435.16元。2018年2月，经被告股民代表大会决议，按拆迁政策结算给五户投资人。原告户为340万元（未包括五户临时房屋补偿款），现原告已全额领取了以上340万元。结合以上事实，原告的投资已得到合情、合理、合法回报。综上，被告认为,被告无权将原村集体土地、房屋的拆迁补偿款按原告的要求支付给原告。现按相关规定结算给原告是已充分考虑了原告的合法权益。请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告王来仁系原绍兴县人利村村民。2002年1月20日，原绍兴县人利村民委员会（协议简称甲方）与原告王来仁（系人利村禽蛋加工户，协议简称乙方）签订《协议书》一份，载明:“甲方为了发挥本村禽蛋加工优势，大力发展效益农业，向上级建设土管部门争取用地项目，来扶强、扶大禽蛋专业户，双方为了明确责任协议如下：一、甲方负责定点及土地审批，地点在329国道以北，赵婆娄以南的中心村、湖门村地块约38.65亩。二、批准手续有甲方名义办理并保管，不设分户批准手续，乙方手续由甲方出证明或复印件。三、地块价格以土管，城建部门审批确定，乙方需要1.5亩，预交每亩贰万元，计叁万元整，待批准价格确定后，乙方愿意在甲方规定时间内补交不足余款部分，否则作自愿放弃，预交款由甲方将不计息退还。四、甲方在办理手续中的一切费用，乙方愿意按所要面积比例承担。五、地块分配：待甲方户数确定后，乙方愿意按协商或抽签形式确定地块。六、本协议一式二份，双方各执一份，共同信守。” 2002年8月15日，原绍兴县人利村民委员会（协议简称甲方）与原告王来仁（系人利村禽蛋加工股东，协议简称乙方）签订《协议书》一份，载明：“为加快禽蛋加工园区建设，经甲乙双方共同协商决定，特订协议如下：一、根据2002年1月20日晚禽蛋加工股东会议精神，禽蛋加工园区有甲乙双方联合投资建造，投资资金按园区中心路为界限的用地面积负担，甲方为中心路西，乙方为中心路东，经测量甲方用地面积为21,030.59平方米，乙方为11,134.31平方米，其中：中心路负宽4m计678平方米，因减配电房宽16m×长15m计240平方米，净10,894.31平方米，折16.3415亩。二、乙方共建三层商办楼19间，及其他加工厂房，按19间主房分负用地面积每间0.86亩。三、费用负担：按上级有关上交费用负担:①按面积及其他基础设施和审批费用按受让面积负担；②商办楼、加工厂房按实际建造价结算负担，有甲方代付代收，不得拖延。四、代付代收交款时间：乙方负担部分按投资进程所需费用结算，每结算一次所需费用，乙方必须当月交付给甲方，如当月不交付者，根据乙方所欠金额从下月起计算银行贷款利息。五、房屋按规划设计建造，通过市场进行竞投标招标。六、建造竣工后，乙方部分的房屋必须按所需负担的费用全额交付给甲方，方可进场使用，如不交付清所需负担费用，乙方的所有房屋归甲方使用，并甲方有权出租，租金按投资金额分红，直到乙方全部交清所需费用后，甲方按乙方原抽签分配的房屋，交付给乙方，该房屋产权归乙方所有。七、本协议一式三份，双方各执一份，一份存查。注：前协议第三条与本协议第四条有不同事宜，以本协议为准。”上述禽蛋加工园区建成后，原告实际分得三层商办楼中的3间。 2005年1月26日，原绍兴县国土资源局颁发包括案涉房屋占用土地在内的《中华人民共和国国有土地使用证》，载明土地使用者：绍兴县人利经济合作社，用途：商业、综合，使用权类型：出让，使用权面积：24,911.80平方米。同年1月27日，原绍兴县建设局颁发房屋坐落为绍兴县丘（地）号为华舍-017001的房屋所有权证（其证号分别为绍房权证华舍字第××号、第××号、第××号），证载房屋所有权人为绍兴县人利经济合作社，产别：集体产。 后由于案涉房屋被纳入拆迁范围内，经绍兴市柯桥区办事处委托绍兴市点点房地产评估有限公司评估，该机构于2018年5月23日出具《房地产估价报告》，其中的《致估价委托人函》载明：估价对象位于柯桥区，系绍兴市柯桥区人利经济合作社所有的土地和房屋。本次评估涉及征收的国有出让商业、综合用地面积为24,911.80平方米，房屋总建筑面积24,614.79平方米。另有附属物若干。经评估，最终确定估价对象在价值时点2017年2月14日的被征收房屋总价值为人民币92,067,074元。其中：1.确权房屋建筑面积18,608.27平方米，价值总额89,859,846元；2.按临建结构价补偿房屋建筑面积6006.52平方米，价值总额1,050,315元；3.附属物补偿总额：1,156,913元。该机构专门出具《非住宅房屋评估明细表》（编号：1）及《柯桥区非住宅房屋征收附属物补偿明细表》（编号：1），内容如下：所有权（使用权）人：绍兴市柯桥区人利经济合作社（徐潮军、徐来弟、王来友、王来仁、徐文水）其中： 一、确权部分房屋 1.房屋编号-1一层：房屋结构、类型：混合、商业，建筑面积765.18m2，评估单价8955.74元/m2，评估金额6,852,753元； 2.房屋编号-1二、三层：房屋结构、类型：混合、办公，建筑面积1640.96m2，评估单价1895.74元/m2，评估金额3,110,834元； 3.房屋编号-2：房屋结构、类型：混合、工业，建筑面积1467.10m2，评估单价1889.72元/m2，评估金额2,772,408元； 4.房屋编号-3：房屋结构、类型：混合、工业，建筑面积1179.03m2，评估单价1889.72元/m2，评估金额2,228,037元。 上述1-4项确权部分房屋建筑面积合计为5052.27m2，评估金额合计为14,964,032元。 二、临建结构房屋 1.房屋编号-4：结构：其他，建筑面积4.35m2，评估单价60元/m2，评估金额261元； 2.房屋编号-5：结构：混合，建筑面积13.21m2，评估单价200元/m2，评估金额2642元； 3.房屋编号-6：结构：混合，建筑面积18.30m2，评估单价200元/m2，评估金额3660元； 4.房屋编号-7：结构：其他，建筑面积9.02m2，评估单价60元/m2，评估金额541元； 5.房屋编号-8：结构：混合，建筑面积11.32m2，评估单价200元/m2，评估金额2264元； 6.房屋编号-9：结构：混合，建筑面积436.08m2，评估单价200元/m2，评估金额87216元； 7.房屋编号-10：结构：混合，建筑面积7.47m2，评估单价200元/m2，评估金额1494元。 上述1-7项临建结构房屋建筑面积合计为499.75m2，评估金额合计为98,078元。 三、附属物 1.水泥地：数量：400.64m2，评估单价105.60元/m2，金额42308元（备注6m除外）； 2.水泥地：数量：143.19m2，评估单价105.60元/m2，金额15,121元； 3.棚：数量：7.02m2，评估单价44元/m2，金额309元。 上述1-3项金额合计为57,738元。 上述一至三项评估金额合计为15,119,848元（14,964,032元＋98,078元＋57,738元）。 2018年6月4日，被告人利合作社（乙方）与甲方（指绍兴市柯桥区中国轻纺城两湖开发建设有限公司，受托方：绍兴市柯桥区办事处）签订《房屋拆迁补偿协议》，主要内容，按照绍柯拆任〔2017〕10号任务书要求，经柯桥区“城中村”改造和拆迁工作领导小组研究决定，对湖门村城中村改造项目所涉及的房屋进行拆迁，该项目涉及绍兴市柯桥区人利经济合作社，根据绍兴市柯桥区人民政府专题会议纪要〔2015〕30号、绍兴市柯桥区拆政审纪〔2018〕13号会议纪要等文件精神，现经甲、乙双方及受托方共同协商同意，对绍兴市柯桥区人利经济合作社的房屋及附属物设施的拆迁、补偿等事宜达成如下协议： 一、被拆迁房屋的基本情况 乙方服从绍兴市柯桥区中国轻纺城两湖开发建设有限公司建设需要，同意将座落在湖门村地块内的用地性质为国有出让用地面积24,911.80m2、合法建筑面积18,608.27m2的房屋、建筑面积6006.52m2的临时建筑及附属物交给受托方拆除。 二、房屋拆迁补偿费：98,842,027元。 根据绍兴市柯桥区房屋拆迁政策审核小组〔2018〕13号会议纪要，对出让土地性质房屋建筑面积18,608.27m2（其中建筑面积76.07平方米扣除相关费用50元/m2后）予以确权；根据（绍）点房估〔2018〕（征收）字26号房地产估价报告估价报告和绍柯拆办〔2015〕4号文件，出让性质房屋补偿款98,842,027元。 三、装修补偿款：4,479,843元。 四、房屋拆迁补助费：5,590,353元。 （1）搬迁补助：18,608.27m2×30元/m2=558,248元。 （2）停产补助：10,558.32m2×70元/m2+8049.95m2×100元/m2=1,544,077元。 （3）过渡补助：10,558.32m2×125元/m2+8049.95m2×200元/m2=2,929,780元。 （4）奖励费：18,608.27m2×30元/m2=558,248元。 五、附属物及杂项补偿：1,156,913元。 六、资产补偿款：278,095元。 七、其他临建补偿款：1,050,315元。 八、容积率不足部分面积6303.53m2补偿：4,727,648元。 综合上述二、三、四、五、六、七、八大项合计人民币116,125,194元。 十、补偿金额及支付时间：（1）经三方共同协商，补偿款在拆迁协议签订一周内，甲方经受托方支付乙方补偿总金额的40%，计人民币46,450,077元；（2）乙方在2018年2月3日前向受托方移交经甲方和受托方验收合格的厂房且进行全部房屋拆除后一周内，支付乙方补偿总金额的30%，计人民币34,837,558元。（3）乙方在签订拆迁协议30天内，乙方办理房产证、土地证的注销手续后，一周内支付乙方补偿总金额的30%，计人民币34,837,559元。2018年8月2日，被告召开居民代表大会，经表决，通过《人利社区居（股）民代表大会决议》，其中第二项“关于人利禽蛋市场拆迁补偿款与五户禽蛋专业户及租地户的结算补偿方案等事项”规定：因人利禽蛋市场产权名称是绍兴县华余街道人利经济合作社，实际由人利经济合作社和徐潮军、王来仁、王来友、徐文水、徐来弟五户均按协议比例联合投资建造，按照程序要求由人利股份经济合作社名义与签订拆迁协议，拆迁补偿款按规定统一由人利股份经济合作社结算，人利股份经济合作社根据原协议、按现房屋评估明细等分别结算给五户投资户。1.人利禽蛋市场与五户专业户结算按照2002年8月15日双方签订的《协议书》根据禽蛋市场中心为界限东首属五户投资户，用地面积为10,894.31平方米，西首属人利经济合作社，用地面积为21,030.59平方米，分别所占比例集体占65.88%、个人占34.12%,即：房屋（包括合法房屋、临时结构房屋）确定按协议划定区域及评估拆迁补偿政策结算补偿；其他共有房屋、设施、设备、附着物、资产等按所占比例结算补偿；容积率不足部分补偿按现有集体、个人合法面积及容积率不足部分面积相加总和，再按集体、个人所占比例结算。2.(略)3.以上补偿方案待街道按照拆迁协议全部结算给人利股份经济合作社再结算到户（个人），但对目前禽蛋市场中心路以东五户禽蛋专业户，按街道拆迁补偿政策腾空拆迁一户补偿一户补偿比例按结算属个人部分的补偿金额70%,余款按协议待街道全部结算给人利服务经济合作社后再进行结算。被告人利合作社据此制作《人利股份经济合作社禽蛋市场拆迁补偿款按协议书、房屋评估明细、集体、个人结算汇总表》，其中载明：个人五户（指徐潮军、王来仁、王来友、徐文水、徐来弟五户）合法建筑面积共计5052.27㎡，可得房屋拆迁补偿16,460,435.20元、五项补偿合计2,261,117.75元、附属物补偿57,738元，临时建筑面积2984.27㎡，可得房屋拆迁补偿549,059元、附属物补偿214,052元，合计19,542,401.95元，加上附着物、资产分配（共有物补偿按照2002年8月15日协议分配：集体为21,030.59平方米，五户个人为10,894.31平方米的比例。即集体为65.88%,金额302,882.37元，个人为34.12%,金额156,866.21元）、容积率不足补偿2,566,167元（按合法面积＋五户个人＋容积率不足总和再乘双方所占比例再减现在合法面积的方法计算）,总计22,265,435.16元。按原告名下3间在五户共19间所占的比例计算，原告可得补偿款金额为3,515,595元（取整数,下同），现案涉房屋已全部拆除，绍兴市柯桥区办事处亦已将拆迁补偿款全部支付给被告人利合作社。被告人利合作社已分两次支付给原告340万元，余款115,595元（五户共计665,436元），由于原告与其他四户就每户可得金额尚未达成一致意见，被告未予发放，原告亦表示自行会处理，不在本案中一并处理。原告认为上述补偿款应按照被告人利合作社与原告等人的出资比例进行分配，因双方未能达成一致意见，遂成讼。 本院认为，本案系一起原告以及其他案外人与绍兴市柯桥区人利居民委员会（以下简称人利居委会）前身绍兴县人利村民委员会（以下简称人利村委会）签订协议书联合投资建造禽蛋加工园区，后该园区遇拆迁，原告与被告人利合作社（由其经营、管理柯桥区人利居委会集体所有的土地和其他财产）就原告可得的拆迁补偿款金额意见不一引发的共有物分割纠纷。 首先，本案中，原告与人利居委会前身人利村委会于2002年1月20日、2002年8月15日签订的两份《协议书》，均系双方当事人的真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，且案涉土地及房屋均已被依法征收，故上述《协议书》依法应认定有效。现被告人利合作社系经营、管理人利居委会集体所有的土地和其他财产的集体经济组织，故其诉讼主体适格。 其次，虽然案涉房屋的权属在申报审批时均登记在被告名下，房产证、土地使用权证上均未载明共有人、共用分摊面积等情况，而根据2002年1月20日的《协议书》第五条“地块分配：待甲方（指被告）户数确定后，乙方（指原告）愿意按协商或抽签形式确定地块。”、2002年8月15日的《协议书》第六条“……甲方（指被告）按乙方（指原告）原抽签分配的房屋，交付给乙方，该房屋产权归乙方所有”等约定，被告已实际交付禽蛋加工园区中的3间房屋给原告，并明确该房屋产权归原告所有，故原告系上述3间房屋的真实权利人。该3间房屋因拆迁可得的补偿款当属原告所有，具体金额应按评估价确定。原告要求按投资比例分享园区总的补偿款，对此，本院认为，原告等人虽与被告按一定比例投资建造了禽蛋加工园区，但并没有约定建造完毕后对整个禽蛋加工园区进行共同经营、管理或者按投资比例进行分红或者分配收益，而是通过约定原告交清全部所有费用后将抽签分配的房屋交付给原告等人并明确案涉房屋产权归其所有的方式来实现合同目的。后原告实际分得3间房屋，并占有使用该3间房屋，协议已实际履行。因此，原告上述主张，不符合本案事实，本院不予支持。 其四，本案事实表明，原告可获得的拆迁利益，不仅仅是上述3间房屋的拆迁补偿，还有其他共有房屋、设施、设备、附着物、资产、容积率不足部分补偿等，该几项拆迁利益归属因双方在日期为2002年8月15日的《协议书》中未作约定，被告经居民代表大会表决，决定按照各自占用的用地面积即东首原告等五户用地面积为10,894.31平方米，西首属被告，用地面积为21,030.59平方米，分别所占比例集体占65.88%、个人占34.12%进行分配，既公平合理，亦符合本案实际，本院应予认定。原告在按上述分配方案领取相应的款项后，起诉要求按投资比例分割拆迁补偿款，由被告支付其差价2,420,677.15元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于被告尚应支付原告的尾款，原告不要求在本案中作出处理，本院尊重原告意见，不作处理。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告王来仁的诉讼请求。 案件受理费26,165元，由原告王来仁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  周国鑫 人民陪审员  丁国定 人民陪审员  李永光 二〇二〇年三月二十三日 法官助理杜国光 书 记 员  钱 芸 附：相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。 第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。