山东省青岛市市北区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0203执异33号异议人（案外人）：明梅芳。申请执行人：青岛融丰置业有限公司。住所地青岛市市南区东海中路3号2栋1单元601户。统一社会信用代码：913702026752772359。法定代表人：崔元阶，董事长。委托代理人：李智明，山东中苑律师事务所律师。被执行人：青岛市青华投资有限责任公司。住所地青岛市市北区馆陶路9号。统一社会信用代码：91370200740391991T。法定代表人：迟年海，执行董事兼总经理。本院在执行申请执行人青岛融丰置业有限公司（以下简称融丰置业）与被执行人青岛市青华投资有限责任公司（以下简称青华公司）借款合同纠纷一案中，案外人明梅芳提出排除执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人明梅芳提出执行异议称，2009年市北区政府批准青华公司对XX路X号进行拆迁改造，我在拆迁实施的第一天即2009年12月29日就交出了旧房、取得了《签协议排队顺序号》，2011年6月21日根据拆迁办的安排签订了《拆迁就地房屋补偿协议》，2011年11月16日签订了《安置定位协议》，2012年1月12日向青华公司缴纳了278643元的安置房屋差价款，2015年9月22日新房即青岛市市北区XX路XX号X单元XXX户（以下简称涉案房产）交付，我办理了入住，至今已经居住4年且属于唯一住房。近期在办理房产证时，发现涉案房产被执行法院查封，请求排除对涉案房产的执行。异议人明梅芳提交的证据为：一、《签协议排队顺序号》一份，记载上海路XX号产权人明梅芳取得顺序号02，由青岛市房产置业拆迁配套有限公司于2009年12月29日签发。二、《青岛市上海路XX号改造项目住宅房屋拆迁就地房屋补偿协议》，记载拆迁人青华公司、拆迁实施单位青岛市房产置业拆迁配套有限公司与明梅芳于2011年6月21日签订拆迁补偿协议，被拆迁房屋为上海路XX号12户，产权性质为私有，建筑面积48.8平方米，补偿方式为就地房屋安置，应安置面积为67.62平方米，实际安置面积超出应安置面积20平方米以内的部分按照评估价格结算差价款，超出20平方米以外的部分按照安置房屋市场销售价格结算差价款；安置房屋定位方式为二次定位：第一次在搬家腾房时凭验房合格单领取顺序号，第二次在接到通知后在规定的时间内持有效证件、拆迁补偿协议和选房顺序号到指定地点选择安置房屋；协议还约定了过渡、补助等事项。三、《上海路XX号住宅拆迁房屋安置定位协议》，记载拆迁人青华公司、拆迁承办单位青岛市房产置业拆迁配套有限公司与明梅芳于2011年11月16日签订拆迁房屋安置定位协议，明梅芳自愿选择涉案房产为补偿房屋，预测绘建筑面积为94.31平方米，应安置面积67.62平方米，超面积为26.69平方米，明梅芳应支付的房屋差价款为278643元。四、《交通银行个人电汇回单》，记载明梅芳之子蔡善成于2012年1月12日自其尾号为1285的账户向青华公司尾号为4167的账户电汇278643元，备注用途为“房款”。五、《告知书》，记载青华公司于2015年9月22日告知明梅芳当日办理入住手续。六、户口簿复印件，记载明梅芳户籍所在地为青岛市市北区上海路XX号12户。融丰置业发表意见称，涉案房产等房屋是被执行人青华公司因融资解决工程项目停滞和偿还融丰置业款项而主动提供的被查封房屋，并请求融丰置业配合解除了以前对其他房屋和土地的查封。异议人明梅芳提供的证据即使是原件，融丰置业也无法确认其真实性。请求执行法院全面审慎审查，依法裁定。融丰置业提交的证据包括：一、《还款补充协议》及附件，显示融丰置业与青华公司于2018年5月23日在双方和青岛汇泉民间资本管理有限公司三方协议后签订补充协议，约定本案债务的偿还，另约定附件列明的房屋作为青华公司剩余借款本息的担保，融丰置业同意解除对青华公司名下位于青岛市市北区XX路XX号、馆陶路4、6号不动产的查封。附件中列明作为担保不予解封的房产中包含涉案房产，并附平面图。二、《查封、解封申请书》，显示融丰置业于2018年5月24向执行法院申请查封涉案房产等不动产，同时申请解除对青华公司名下位于青岛市市北区XX路XX号、馆陶路4、6号不动产的查封。查明，申请执行人融丰置业与被执行人青华公司民间借贷纠纷一案，本院于2013年1月22日作出的（2013）北民三商初字第97号民事调解书已经发生法律效力，确认双方的调解协议如下，青华公司同意偿还融丰置业借款本金565万元，于2013年8月31日前分六期偿还，如逾期未还款，则以未还款数额为准按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算违约金，案件受理费和保全费共计30675元由双方各承担一半。2014年6月13日，融丰置业向本院申请执行，本院以（2014）北执字第1344号立案执行。2018年6月1日，本院查封了涉案房产的登记。异议人明梅芳原有被拆迁旧房位于青岛市市北区XX路XX号12户，于2009年12月29日被拆迁，被执行人青华公司为拆迁人，涉案房产为明梅芳的拆迁安置房屋，自2015年9月22日居住至今，尚未办理产权变更登记，目前仍登记在被执行人青华公司名下。本院认为：一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被执行人青华公司系青岛市市北区XX路XX号的拆迁人，案外人明梅芳系被拆迁人，在拆迁承办单位青岛市房产置业拆迁配套有限公司的拆迁实施中，按照拆迁程序上交被拆迁旧房、安置、定位、补偿差价、入住至今，依照上述法律规定，本院对明梅芳于执行程序中提出的的案外人排除执行异议予以支持。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，案外人排除执行异议成立的，执行异议审查程序中不对执行标的物直接予以解除查封，由执行实施机构依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十六条的规定办理。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。案外人明梅芳提出执行异议的理由，系以享有对涉案房产的实体权利请求法院排除对涉案房产的执行，依照上述法律规定，其异议适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。不服本裁定的，可依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第十五章、《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》提起执行异议之诉，在诉讼程序中进一步举证和主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：一、案外人明梅芳对本案执行标的物即位于青岛市市北区XX路XX号X单元XXX户房产提出的排除执行异议成立；二、中止对位于青岛市市北区XX路XX号X单元XXX户房产的执行。不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  曲永青审判员  周桂莲审判员  林爱英二〇二〇年三月十七日书记员  于程程