山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终672号上诉人（原审原告）：德州老街坊不动产经纪有限公司，住所地山东省德州市经济技术开发区宋官屯街道办事处果园东路2977号东海福满园小区29号楼1层9号。法定代表人：杨占岭，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨鹏军，男，该公司工作人员。上诉人（原审被告）：薛飞，男，1990年4月22日出生，汉族，住山东省德州市宁津县。上诉人德州老街坊不动产经纪有限公司（以下简称老街坊公司）因与上诉人薛飞居间合同纠纷一案，不服山东省宁津县人民法院（2019）鲁1422民初2098号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。老街坊公司上诉请求：1.撤销山东省宁津县人民法院（2019）鲁1422民初2098号民事判决；2.改判由薛飞支付老街坊公司佣金7500元，并承担违约金15000元；3.本案一、二审诉讼费用由薛飞承担。事实和理由：2019年7月17日，老街坊公司与薛飞签订的《求购房屋委托协议》中约定，老街坊公司为薛飞提供业务咨询、免费看房并介绍薛飞与第三方接洽，确认有关证件，并签订相关合同协议。薛飞应在房屋买卖合同签约之日按总房款的百分之一支付佣金。自薛飞委托老街坊公司之日起1年内，薛飞故意隐瞒老街坊公司与老街坊公司提供的第三方达成协议，经查实则视为交易成功，薛飞应当承担相应违约责任，除应当按总房款的百分之一支付佣金外，还应赔偿双倍应付佣金的违约金给老街坊公司，并且老街坊公司每日按应付佣金的5%向薛飞收取滞纳金。双方签订协议后，老街坊公司安排房屋经纪人高群艳带薛飞实地看房。薛飞隐瞒老街坊公司与房东私自签订了购房协议，并拒不支付佣金和违约金共计22500元。合同是双方当事人在自愿基础上签订的，系真实意思表示，请求二审法院支持老街坊公司的上诉请求。薛飞辩称，我与老街坊公司签订的是委托协议，并不是正式的购房合同，老街坊公司的诉请无法律依据。请求法院明确我与老街坊公司的关系，老街坊公司系销售者，我是消费者，老街坊公司销售的是服务，即房源与交易机会。在卖房方将同一房屋通过多个中介机构挂牌出售的时候，买房人可以通过其他公众可知的正当途径，获得相同的房源信息，买房人有权选择报价低且服务好的中介公司，促成房屋买卖合同关系成立，其行为没有利用老街坊公司的房源信息，并不构成违约。请求二审法院根据公平原则，站在保护消费者的角度，排除老街坊公司《求购房屋委托协议》中的格式条款。薛飞上诉请求：1.撤销山东省宁津县人民法院（2019）鲁1422民初2098号民事判决书第一项，改判薛飞不承担赔偿责任；2.本案一、二审诉讼费用由老街坊公司承担。事实和理由：1.一审法院对部分事实认定不清。薛飞提供的证据是从网络二手交易市场打印的复印件，上面有明确的挂房时间和信息，在手机APP中可以进行核实。涉案房屋在薛飞合作的中介处也有此房源信息，一审法院却置之不理，忽略对薛飞有利的事实认定；2.该协议第二条规定，买方不得通过其他中介与卖方达成协议的约定，明显加重了买方的责任，与法院认定薛飞不构成违约的认定自相矛盾。薛飞不但不构成违约，且协议第二条为无效的格式约定，应当予以排除。居间合同的主要责任是积极促成买卖双方达成协议，本案中老街坊公司哄抬居间费、索要其他费用的行为不能认定为“为促成协议进行了积极准备”，该协议不具备基础的居间性质；3.一审法院适用法律错误。《求购房屋委托协议》只是本案双方看房的一项协议，并不能完全适用合同法。本案中双方并未签订正式的居间合同，只是处于消费者“货比三家”的阶段，房屋中介带客户看房为其自身的前期商业投入。一审法院的判决加重了薛飞的负担，让薛飞为老街坊公司自身的“拉生意”行为买单，显失公平。老街坊公司辩称，请求二审法院确认老街坊公司与薛飞之间签订的《求购房屋委托协议》有效。此协议受合同法保护，协议约定内容没有违法内容，所以各条款均有效。一审中老街坊公司曾提供房主录音，能够证明房主对老街坊公司系独家委托。老街坊公司与薛飞是委托与被委托的关系，老街坊公司现已完成委托人交予的委托任务，委托人理应支付相应的报酬，并应当承担合同约定的违约责任。老街坊公司向一审法院起诉请求：判令薛飞支付佣金7500元，并承担违约金15000元；2.本案诉讼费用由薛飞承担。一审法院认定事实：第一，2019年7月17日，老街坊公司与薛飞签订《求购房屋委托协议》，双方约定：委托方（甲方）：薛飞，受委托方（乙方）：德州老街坊不动产经纪有限公司……三、委托期限：自2019年7月17日，至2020年7月17日止。四、双方当事人的权利与义务：1.乙方为甲方提供业务咨询、免费看房并介绍甲方与第三方接洽，确认有关证件，并签订相关合同协议，甲方应在房屋买卖合同签约之日按总房款的百分之一支付佣金。2.自甲方委托乙方之日起1年内，甲方（包括但不限于甲方本人、亲属、代理人、承办人）故意隐瞒乙方而通过（无论是中介或个人）与乙方提供的第三方达成协议，一经查实则视为本次交易成功，甲方即构成违约并承担法律责任。甲方除应按总房款的百分之一支付佣金给乙方外，还应赔偿双倍应付佣金的违约金给乙方。并且乙方每日按应付佣金的5%向甲方收取滞纳金。乙方向甲方收取滞纳金的时间从甲方与第三方签约之日次日算起……4.甲方承诺：在乙方带看之前，没有委托任何第三方或独自看过老街坊带看的房源；在乙方带看之后，不会通过任何第三方或独自与老街坊带看的房源业主成交。五、各项费用的支付方式和期限：佣金在甲方与乙方介绍的第三方签订房屋买卖合同时一次性付清。逾期视为违约，需向乙方按每日佣金万分之五支付滞纳金及双倍酬金的违约金。带看确认表中写明小区太阁雅苑111395号楼2单301，薛飞在客户确认栏签字”；第二，2019年7月17日，老街坊公司的工作人员高群艳带领薛飞到太阁雅苑小区5号楼2单301室实地看房；第三，薛飞于2019年8月4日通过宁津县风光房屋中介服务中心以75万元价格购买了太阁雅苑小区5号楼2单301室，并已完成不动产登记手续；第四，老街坊公司针对太阁雅苑小区5号楼2单301室的出卖过程中未取得独家代理权。一审法院认为，双方签订的《求购房屋委托协议》具有居间合同性质，其中第2条的约定，是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，属于房屋买卖居间合同中的禁止“跳单”格式条款，该约定不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。本案焦点是薛飞行为是否“跳单”构成违约，一审法院认为，同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易。本案原房主通过多家中介公司出售其房屋，薛飞通过不同的中介公司了解到该房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立，因此薛飞的行为不构成违约。但老街坊公司作为房地产经纪机构，为促成房屋买卖合同的成立进行了积极准备，付出了一定的劳务，包括向薛飞介绍涉案房屋信息及带领薛飞看房，为保护中介公司合法权益，促进中介公司服务市场健康发展，维护市场交易诚信，一审法院对以上价值综合考量，确认薛飞向老街坊公司支付从事居间活动的费用1700元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，判决：一、薛飞于本判决生效之日起10日内支付老街坊公司从事居间活动的费用1700元；二、驳回老街坊公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费362元，由老街坊公司负担335元，薛飞负担27元。二审中，当事人未提交新证据，本院查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，关于《求购房屋委托协议》的性质。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条关于“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，本案当事人签订的《求购房屋委托协议》就双方的权利义务进行了约定，老街坊公司的义务系为薛飞提供业务咨询、免费看房并介绍其与第三方接洽，确认有关证件，并签订相关合同协议，薛飞的义务为支付报酬。通过此部分内容来看，该协议符合居间合同的法律特征，故一审法院认定该协议为居间合同正确，本院予以确认。关于薛飞应否支付老街坊公司居间报酬和违约金的问题。老街坊公司主张，薛飞隐瞒老街坊公司与案外人私自签订了购房协议违反了《求购房屋委托协议》中权利与义务部分第二条的规定，应当按约支付居间报酬和违约金。该条中关于“自甲方委托乙方之日起1年内，甲方（包括但不限于甲方本人、亲属、代理人、承办人）故意隐瞒乙方而通过（无论是中介或个人）与乙方提供的第三方达成协议，一经查实则视为本次交易成功，甲方即构成违约并承担法律责任”的约定，因该条约定的是“乙方提供的第三方”，而非“第三方”，应当是为了防止购房者利用中介公司提供的房源信息却跳过中介公司购买房屋，故一审法院认定该条款为有效条款并无不当。该条款适用的前提是薛飞购买房屋的信息来源来自于老街坊公司。综合薛飞从其他中介公司得知房源信息、购买房屋的事实来看，老街坊公司对薛飞购买的房屋并未享有独家代理出售的权利，并非薛飞可以获知购买此房屋的唯一途径。老街坊公司未能举证证明薛飞购买涉案房屋系利用老街坊公司的房源信息，故薛飞通过其他中介公司购买房屋不属于《求购房屋委托协议》中权利与义务部分第二条约定的违约情形。老街坊公司未促成薛飞与案外人的房屋买卖事宜，故一审关于薛飞不应支付老街坊公司居间报酬和违约金的认定正确，本院予以确认。关于薛飞应否支付老街坊公司居间费用1700元。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条关于“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，老街坊公司在作为居间人期间，已完成部分居间事务，付出了一定的劳务，因居间合同的有偿性，一审法院对老街坊公司的劳务价值进行综合考量，确认薛飞向老街坊公司支付从事居间活动的费用1700元并无不当，本院予以维持。综上所述，薛飞、老街坊公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费724元，由上诉人薛飞负担362元，由上诉人老街坊不动产经纪公司负担362元。本判决为终审判决。审判长  郑卫华审判员  高红梅审判员  宋珊珊二〇二〇年三月六日法官助理王一琪书记员孙雅芳