葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1403民初123号原告：葫芦岛恒兴物业管理有限公司，住所地：葫芦岛市龙港区玉皇阁（教育园区）。法定代表人：肖维，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王鹏程，该公司职员。委托诉讼代理人：杜金金，该公司职员。被告：王继红，女，1970年10月29日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：王歆瑜，女，1972年9月18日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。原告葫芦岛恒兴物业管理有限公司诉被告王继红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告葫芦岛恒兴物业管理有限公司委托诉讼代理人王鹏程、被告王继红的委托诉讼代理人王歆瑜均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告葫芦岛恒兴物业管理有限公司诉称，2011年6月26日，葫芦岛恒兴物业管理有限公司与王继红签订了物业委托服务合同。2015年11月1日葫芦岛恒生房地产开发有限公司与葫芦岛恒兴物业管理有限公司签订前期物业服务合同，合同最终截止日期至2019年10月31日。被告系水岸帝景住宅楼9-3-402房屋所有人，该房屋建筑面积为104.90平方米，每平方米物业服务费为0.8元/月。2015年11月1日至2019年11月1日期间，被告累计拖欠原告物业服务费4188.00元（0.8元/月×104.90平方米×48个月），期间经原告多次向被告催要,均遭到拒绝。综上，请求人民法院判令：一、被告立即支付给原告2015年11月1日至2019年11月1日期间的物业服务费4188.00元；二、被告承担本案诉讼费用。被告王继红辩称，一、依据《中华人民共和国物业管理条例》第二章业主及业主大会、第三章前期物业管理及物业管理服务合同相关规定，依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定:“物业服务合是一种特殊的委托合同，它产生的基础在于业主大会，业主委员会的委托。”该物业管理有限公司不具备让业主交物业费的条件。二、如非交，陈述下事实与理由:物业未履行以下服务:1、物业管理规定中说水岸帝景物业公司所有员工均系经过物业管理专业培训后上岗的，业务水平高，素质好，全身心投入到小区日常管理及服务工作。现在我们就来看看其中的保安部，这个保安部简直是形同虚设，既不巡查，也不站岗，外来人员、车辆随便出入，（他们规定中说:对无证人员和陌生人员来访，在未弄清身份之前，应谢绝进入。）自始至终未见他们履行这一条规定。这个小区本身是全封闭小区，结果各处大门都是敞着的，行人随便进出，白天车辆按喇叭就能进，到了晚上十点左右进车的杆就都抬起来，行人、车辆如入无人之地，无人问津，保安都睡觉去了，根本无人盘查。至使本小区发生多起失窃案、车辆被划损案（业主都已报案）。我家的车在自家车位就被人把车窗砸破，至使损失财物近千元、修车费近千元。事发后找到物业的保安、经理，他们竟然一句安慰的话也没有，也不吭声，更不去解决问题，调查监控也不好使，只能报案，导致损失的财物无人赔偿。本小区好多个业主都有过这样的切身经历，只是我们都是遵纪守法的好公民，没有与物业一般见识，没想到他们竟一纸诉状先把我们告到法庭，这让我们情何以堪。2、另外，规定中说楼栋单元防盗门需经常关闭，防止陌生人擅入。本来交房时单元的防盗门是我们业主自己出的钱（每家850元），当时那个门质量还不错，最起码能保证正常使用，能上锁，楼内相对来说是安全的。可是自从物业私自更换了卡扣锁以后，这个门就没有再好用过，不是这儿坏，就是那儿坏，最关键的是不能上锁，找物业维修过无数次，反而越修越坏，根本不解决实际问题，导致各类闲杂人等随意进出，严重破坏了楼内的安全、卫生。我想说的是这个门本是属于我们业主的私有财产，你们物业凭什么在不经与业主协商的情况下私自更改，这是不是触犯了公民的合法权益，没有按法律、法规办事的恶霸做法呢？3、小区的公共环境、绿化及卫生也不达标。封闭小区应该经常有保洁人员打扫道路、广场、绿化带等公共场合，楼内卫生每天打扫两次（早晚各一次）。可结果是我们一周也很难见到有人来打扫楼道，楼内走廊杂物随意摆放，乱扔垃圾，走廊空气一到晚上混浊不堪。电梯里、楼道内、广场上、绿化带里狗屎随处可见，大型犬有很多主人也不用绳索牵挂，严重危害了业主的人身安全，这些都无人问津。绿化成活率合同上规定达到90％以上，可是小区没有覆盖的裸露的土地很多，根本没有达到相应的要求，而且小区的下水也不达标，一到下雨天路面全是积水，无处排放；小区的道路也成问题，8号楼、11号楼前的道路更是惨不忍睹，从入住就是露出坑坑包包的石子，现在越来越破，物业根本不去修缮。现在乡村都是修的光滑的水泥路，可我们作为封闭的城市小区的路面竟然如此破败不堪，简直是给创建文明城市抹黑。4、交通秩序:小区交通秩序更是一片混乱，机动车乱停乱放，无人过问，阻碍交通时有发生。我家租了个车位，本来应该停车无忧，可是车位对面经常随意停车（小区道路本身就狭窄，不能两侧都停车），物业对此现象熟视无睹，不管不问，导致我们在上班的时候无法出去，有时一等就得十几二十分钟。找到物业，保安只会拿个喇叭在外面喊阻碍交通的车主下来挪车，有时根本于事无补，既扰民，又不能从根本解决问题，常常因此误了上班的时间；最让人生气的是自家的车位经常无故被其它的车辆占用，物业从不监管，也不主动过问，都得我们业主主动找上门他们才会出来拿着喇叭喊一通，没有其它更有效地解决办法，更有甚者占人车位的人根本不下来挪车，我们只好四处找寻停车的地方，自己的车位花了钱却不能停，试问有哪个小区会有这样的事。这种情况物业从没有寻求解决问题的办法，也没有合理的解释给业主。每次发生这样的情况都是拿喇叭喊，我们提出意见，在意见簿上留言，都无声无息，物业从没有任何的反馈信息。物业的管理存在严重的漏洞，也可以说根本无人管理，不过是拿着业主的钱养着些闲人。在物业规定中说:凡经许可进入小区的所有车辆必须遵守按照规定的行车路线行驶及停放。试问如果你们真的照章执行了，小区会向现在这么乱吗？5、消防安全:根据消防管理规定，不得占用或者封堵楼道、走廊或安全出口。可是楼道内杂物乱堆的现象每个单元都有，也不见物业派人清理；消防安全通道更是变成了停车的好地方，9号楼、10号楼间的通道竟被占满，变成了私家的果园。这些都无人过问，没有事情发生的时候还好，一旦发生火灾，消防通道里堵满了车，消防车根本无法进入，严重影响了业主的人身及财产安全，那时场面怎么控制？为什么物业啥也不干、不管就伸手向业主收费呢？难道我们业主在没有任何安全保障的前提下、在没有享受到应得的服务情况下，就应该无偿地向你们物业交钱吗？合同上规定业主对物业的满意率应达到95％。就小区一直以来的状况，能否让业主达到这个满意率呢？恐怕连30％都不到。还有小区各处的违建、乱建、改变楼房的主体结构随意开窗、开门、一楼扩大院落、私设停车位，占用公共用地为私家菜园的现象很普遍，难道这些损害广大业主的行为物业都可以视而不见、视而不管吗？6、物业的收费标准:物业的管理服务费应按市物价局的批示或与业主委员会协商后的标准调整。物业从没向我们业主出示过此批文，或与我们业主协商，我们不知道物业执行的是什么收费标准，也不知物业费里具体包含哪些收费项目（比如电梯费是否包含其中），另外，我们8号至11号楼这四栋楼一直没有办理房照，产权处没有确权，请问你们是怎么核定我们的住房面积呢？7、暖气管路问题:8号楼至11号楼这四栋楼的地下管网不合格，大唐也没接收，是物业二次加压，所以供暖效果也不是很好，而且小区经常停水，给业主的生活带来极大的不变，这些都是物业应该尽快改进的。8、依据《物业管理服务合同》第四章双方权利义务第十九条规定:乙方应定期向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支账目，并将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示。自从我们住进该小区以来，从未见过任何的公示、公告，而且小区的租车费、小区公共场所、楼内及电梯里的广告费收入我们业主从未参与分配，这些请物业给予广大业主合理的解释。你们违背了物业管理服务里的条款。9、我们小区地理位置优越，地处黄金地段，毗邻实验三小、实验中学、市一高中，与大润发隔路相望。是学区，也是商区。可是就因为物业的不作为，导致我们小区的房价严重低于附近的其它小区（金域华城小区、香漫花都小区房价七八千，我们小区四五千），没有对比就没有伤害，这种隐形的损失谁来负责？这不是危言耸听，身为葫芦岛人，多数人提到水岸帝景的物业都头疼，都会说上一句可惜这个好位置了。主观上我们不想拖欠物业费，因为这是我们业主在物业提供良好服务的前提下应尽的义务。可上面陈述的问题却是客观事实，谁不想花钱买个好的环境，得到好的服务。可是物业的管理太不尽人意、太令人失望了。没有一项服务是达标的，还理直气壮的向我们索要物业费，态度蛮横，没有商量的口吻，最后竟大言不惭地把我们告上了法庭。在现今倡导的和谐、稳定的环境下，起码应该先与我们业主沟通、商量物业费的事，找到一个合理的解决办法，为一方的维稳献出自己的力量，而不是采用简单粗暴、威胁恐吓的方式催缴物业费，浪费了司法资源，使我们名誉受损、精神上遭受折磨。然而，塞翁失马焉知非福，正因为物业的举动，才会让大家更清晰地了解物业的日常状态，让物业的管理曝光。事实胜于雄辩，小区多数业主都没有缴纳物业费，甚至从一开始入住就未曾缴纳，这样看来我们还缺少维权的意识，这足以说明不是我们单方面的拒缴物业费，而是物业在管理上确实存在不可推卸的责任。综上所述，是物业没有尽到应尽的管理义务，是物业失职在先所致，并不是业主无故拖欠物业费，我们也不同意物业的诉讼请求，我们与物业签订的物业合同只有一份，起止日期为2011年11月1日—2016年11月1日后续并没有再与任何人签订其它的合同。针对物业目前的管理服务，我们的意见:1、物业管理服务合同已经过期，他们没再和业主签订合同我们有权成立委员会，重新选聘物业管理服务企业。2、如果第一条不成立，我们只同意每年支付给物业清理垃圾、打扫卫生的费用。故请法院驳回原告的诉讼请求，做出合理公正的判决。经审理查明，2012年6月26日，葫芦岛恒兴物业管理有限公司与王继红签订了物业委托服务合同。2015年11月1日葫芦岛恒生房地产开发有限公司与葫芦岛恒兴物业管理有限公司签订前期物业服务合同，合同最终截止日期至2019年10月31日。被告系水岸帝景住宅楼9-3-402房屋所有人，该房屋建筑面积为104.90平方米，合同约定每平方米物业服务费为0.8元/月。2015年11月1日至2019年11月1日期间，被告累计拖欠原告物业服务费4028.16元（0.8元/月×104.90平方米×48个月），期间经原告多次向被告催要,均遭到拒绝，故原告请求判如所请。上述事实，有当事人陈述、物业服务照片、物业服务合同、业主投诉、保修登记表、消防安全检查表、身份证等在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”葫芦岛恒生房地产开发有限公司作为水岸帝景小区的建设单位与依法选聘的具有独立法人资格的原告签订的《物业服务合同》以及原告与被告签订的《物业服务合同》是其真实意思表示,不违反法律、行政法规禁止性规定,为有效合同。该合同对小区全体业主和物业服务企业具有约束力,业主及物业服务企业应当全面履行各自义务。原告提供物业服务，业主按规定交纳物业费是保证物业公司能够正常经营的前提；物业公司提高服务质量，积极回应业主期待和关切，尽力满足业主需求，是其应当承担的责任和义务。结合本案案情,原告提供了基本物业服务,被告应当按照约定交纳物业费。关于被告提出原告服务有瑕疵的答辩意见，综合判断原告对物业服务疏于管理的程度，原告的服务在一定时期内存在瑕疵,原告对业主所反映的问题未能及时妥善解决或进行有效沟通，应承担相应责任,鉴于原告提供的物业服务合同中未分项作出定价,本院对原告的收费标准进行调整，被告向原告交纳物业费应按70%为宜,因原、被告双方均未提供被告的房屋产权登记证，故本院按原告与被告签订的《物业服务合同》记载的建筑面积进行计算，物业费为人民币2819.71元(0.8元/月×104.90平方米×48个月×70%)。对于原告主张的公共照明费用每年40元，因《物业服务合同》未作出约定，本院不予支持。关于被告抗辩本案已超过诉讼时效的意见，因物业公司提供了《物业费催缴通知单》，拟证明其一直在主张缴纳物业费的事实，考虑到物业服务费收取的连续性问题，物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取张贴《通知》的习惯性做法，本院对于物业公司提出的其一直在行使权利的事实予以认定，原告的催费行为已经发生了诉讼时效的中断，故原告并未超过诉讼时效，对被告该项抗辩依法不予采纳。综上,对原告诉讼请求的合理部分,本院予以支持，对被告辩称的合理部分,本院予以采信。本案系物业服务合同纠纷,创造良好、和谐的生活环境，一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面尽心尽力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的问题应及时作出反馈，是合同范围内的解决到位，不属合同范围内的，应解释到位。只有不断提升物业服务水平和质量,才能充分获取所在小区业主的理解和配合，唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告王继红应于本判决生效后十日内向原告葫芦岛恒兴物业管理有限公司支付2015年11月1日至2019年11月1日的物业费共计2819.71元。二、驳回原告葫芦岛恒兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由原告葫芦岛恒兴物业管理有限公司承担15.00元；由被告王继红承担35.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  付忠超人民陪审员  刘 洋人民陪审员  刘 敏二〇二〇年三月十日书 记 员  甘 蕾