河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初29592号原告赵国亮，男，1980年9月22日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托代理人张圣涛，河南天荣律师事务所律师。被告郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路1号，统一社会信用代码：91410100057212151N。法定代表人焦笑言，执行董事。委托代理人李宏图、吴梦龙，该公司员工。第三人招商银行股份有限公司郑州分行，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）农业东路96号。法定代表人史小东，行长。委托代理人吕真、吕豹，该公司员工。原告赵国亮与被告郑州建业高新置业有限公司、第三人招商银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵国亮委托代理人张圣涛、被告郑州建业高新置业有限公司委托代理人李宏图、第三人招商银行股份有限公司郑州分行委托代理人吕真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年6月8日，原被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买位于五龙新城香逸园3幢2单元29层2909的房屋一套，房屋面积为70.72平方米，房屋总价款为1021704元。原告按照合同支付了首付款311704元，并于2016年11月1日与招商银行股份有限公司郑州分行签订《个人贷款借款合同》，根据该合同约定：原告授权第三人招商银行股份有限公司郑州分行将710000元购房款转入被告指定的银行账户内。第三人招商银行股份有限公司郑州分行也按照上述合同约定履行了相关合同义务。双方约定被告应当于2019年1月30日将该房屋交付原告使用，但被告一直推脱，未能如期交房。原告认为，原被告签订的《商品房买卖合同》应当予以解除，并由被告向原告支付违约金，被告应返还原告已支付的购房款及月供，并由被告偿还原告尚欠第三人招商银行股份有限公司郑州分行的贷款本息，原告因购买房屋所产生的维修基金、不动产登记费、代办费等各项损失应当由被告承担。故请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人签订的《个人贷款借款合同》；3、被告返还原告已付购房首付款311704元及利息27884.52元（自2017年6月8日暂计算至2019年4月17日，按银行同期贷款利率计算），以及暂计算至2019年4月15日的银行月供167572.11元；4、被告支付原告违约金8173.64元；5、被告赔偿原告维修基金、不动产登记费、契税、代办费、电商服务费等损失共计20915.04元；6、被告偿还原告尚欠第三人招商银行股份有限公司郑州分行的贷款本息。被告辩称：1、违约责任与损失赔偿责任不应同时主张。双方签订的《商品房买卖合同》中第九条第1项第(2)款约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。被告认为原告在已收取交房违约金的情况下起诉解除商品房买卖合同，已是反言不诚信的行为。原告在已收取被告支付的违约金的情形下，起诉要求赔偿损失没有事实和法律依据。被告在逾期交房后已向原告支付的违约金应予以抵扣，且已付违约金超过总房款2%部分原告应予以返还。2、原告诉请的部分费用不应由被告承担。原告请求被告赔偿其维修基金、认购金、代办费、登记费等损失，除维修基金为被告代收代缴外，其余费用均与被告无关，不应由被告承担。3、原告的房屋贷款本息不应由被告代偿。被告作为本案标的房屋的出卖人，由于原告选择了按揭贷款方式付款，被告同时还是原告与第三人订立的金融借款担保合同的担保人，承担着原告贷款的阶段性担保责任，商品房买卖合同与金融借款担保合同系两个独立的合同，但金融借款担保合同的抵押权将因为商品房买卖合同的解除而无法实现。此外，该商品房已经办理了抵押登记，在第三人撤销房屋抵押登记前无法办理商品房买卖合同的撤销手续，故在商品房买卖合同解除前应当先解除金融借款担保合同并注销抵押登记。金融借款担保合同的借款人为原告，故该款项也应由原告偿付，在原告偿付贷款且金融借款担保合同解除、抵押登记注销后，被告才具备与原告解除商品房买卖合同的可能。综上所述，原告应先处理完毕金融借款担保合同解除事宜并注销抵押权后，再行处理商品房买卖合同解除事宜，除商品房买卖合同约定的违约金外，被告不应再承担原告损失的赔偿责任。第三人辩称：我们对原被告双方的请求无异议，请求法院保证我行的信贷资金安全。经审理查明：2017年6月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：GX17003370259，合同主要内容包括：1、第三条、第四条房产情况及计价方式：原告购买高新技术产业开发区漳河路12号3幢2单元29层2909号商品房，户型为二室二厅，建筑面积为70.72平方米。该商品房单价为14447.17元/㎡，总金额为1021704元。2、第六条付款方式及期限：约定金额311704元，付款方式为现金，约定付款时间为2017年6月8日，交纳比例为30.51%；约定金额710000元，付款方式为商业贷款，交纳比例为69.49%。3、第八条交付期限：被告应当在2019年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中被告承诺的基础设施、公共配套建筑达到条件的商品房交付原告使用；前期物业管理已经落实。4、第九条被告逾期交房的违约责任：除合同规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加），逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。上述商品房买卖合同签订时，原告即向被告交付首付款311704元及维修基金4596元。为履行上述商品房买卖合同，原告作为借款人，与第三人招商银行股份有限公司郑州分行作为贷款人，签订《个人贷款借款合同》，约定：1、借款金额及期限：借款合同第3条购房贷款金额为柒拾壹万元整（小写：710000元）。第4条贷款期限共360个月，自2017年6月16日起，至2047年6月16日止。2、还款方式：借款合同第7条按月结息、按月还本、等额本息的方式。3、借款的发放：借款合同第6条借款人按照贷款人的有关规定办妥贷款手续后，贷款人将贷款划入借款人第一扣款账户内等。4、抵押担保：贷款合同第8条原告以高新技术产业开发区漳河路12号3号楼2单元29层2909号房产抵押提供担保。上述借款合同签订后，第三人按约定放款710000元至被告账户，原告并每月按时向第三人偿还月供至今。后被告未按合同约定于2019年1月30日向原告交付房屋，原告于2019年4月3日向被告提交了解除合同告知函，称现已逾期交付超过60日，要求退房解除合同并赔偿相关经济损失。后双方就此未能协商一致，原告于2019年9月19日向本院提交起诉状，遂引发本案纠纷。另查明，1、原告为购买该房屋，与郑州乐居广告有限公司签订《服务协议》，并向其支付5000元。原告另支付按揭费1022元、不动产登记费80元。2、被告自2019年3月11日向原告支付违约金共计30855.44元。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、个人贷款借款合同、服务协议、维修基金收据、按揭费收据、不动产登记费收据、契税发票、延期交房通知书、解除合同告知函、银行贷款还款明细各一份、增值税普通发票二份、刷卡凭条五份，被告提交的银行流水记录十份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，以及原告与第三人签订的《个人贷款借款合同》均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，原告与被告之间形成合法有效的买卖合同关系，原告与第三人之间形成合法有效的借款抵押合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2019年1月30日，被告未能按合同约定时间交付房屋逾期已超过60日，现原告请求解除该合同符合双方合同约定，故对原告该解除合同的诉讼请求本院予以支持。该合同解除后，双方均应履行附随义务，配合办理该房屋的《商品房买卖合同》注销手续。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人所签订的个人贷款借款合同也应当一并解除，故对原告解除该《个人贷款借款合同》的诉讼请求本院予以支持。在上述合同解除后，被告应当将原告所交付的首付款311704元及已经偿还的贷款本息返还给原告，并将下余的贷款额偿还给第三人。就原告请求的首付款利息损失部分，本院认定按中国人民银行同期定期存款利率标准计算，自交付之日计算至实际返还之日。原告请求被告支付违约金8173.64元。原被告签订的《商品房买卖合同》约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向原告支付违约金”。被告向原告逾期交房已超过60日，依据合同约定被告应向原告支付违约金20434.08元（1021704×2%）。因被告已向原告支付违约金30855.44元，故对原告该诉讼请求本院不予支持。就被告多支付违约金部分10421.36元（30855.44-20434.08），应从被告需支付原告的首付款利息中予以扣除。原告为购买本案房屋支出有维修基金、认购金、代办费、不动产登记费共计10698元，上述费用均系原告为履行合同所支出的合理费用，现因被告的违约行为导致合同被解除，原告的上述损失应由被告予以赔偿。关于原告支出的契税部分，双方合同解除后其可自行办理相关退税手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵国亮与被告郑州建业高新置业有限公司于2017年6月8日签订的合同编号为GX17003370259的《商品房买卖合同》（该房屋位于郑州市高新技术产业开发区漳河路12号3幢2单元29层2909号），双方并协助办理该《商品房买卖合同》的合同注销手续。二、解除原告赵国亮与第三人招商银行股份有限公司郑州分行于2017年6月16日签订的《个人贷款借款合同》。三、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内，返还原告赵国亮首付款311704元及利息（自2017年6月8日至实际给付之日止，按中国人民银行同期定期存款利率标准计算，并从中扣除10421.36元），以及原告赵国亮已偿还的月供（月供数额以第三人招商银行股份有限公司郑州分行出具的还款凭证为准）。四、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内，向第三人招商银行股份有限公司郑州分行偿还赵国亮的贷款余额（贷款余额以第三人招商银行股份有限公司郑州分行核算为准）。五、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内，赔偿原告赵国亮维修基金、认购金、代办费、不动产登记费损失共计10698元。六、驳回原告赵国亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4581元，由原告负担144元，由被告负担4437元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年三月十六日书记员 岳征晶