云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终50号上诉人（原审被告）：崔庆辉，男，1967年11月2日生，汉族，云南省砚山县人，住文山市灰土寨环城西路文山市。委托诉讼代理人：黄元凯，云南博引律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王跃敏，云南博引律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：文山馨宁物业管理有限公司，住所地：文山市新平街道盘龙社区城南体育馆云锡会所一楼。法定代表人：李睿飞，总经理。委托诉讼代理人：肖芸，云南云誉律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：谢月亮，云南云誉律师事务所执业律师。上诉人崔庆辉因与被上诉人文山馨宁物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2019）云2601民初3441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。于2020年3月9日组织双方当事人进行法庭调查及调解，调解未果。本案现已审理终结。崔庆辉上诉称，一、请求依法撤销云南省文山市人民法院(2019)云2601民初3441号民事判决第一项、第二项，改判驳回文山馨宁物业管理有限公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由文山馨宁物业管理有限公司承担。事实及理由：一、一审法院适用法律错误，认定事实和判决理由违法。1、一审依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”来认定“上述合同对泰民家园小区的租户均具有法律约束力，双方应当按照约定履行其义务”，并据此认定崔庆辉“未向文山馨宁物业管理有限公司公司交纳物费的行为已经违反合同约定”属于适用法律错误。一审法律未能正确认定崔庆辉与文山馨宁物业管理有限公司之间的关系，崔庆辉与文山馨宁物业管理有限公司是出租人与承租人的关系，并不是业主与物业服务企业的关系，在此暂且不论文山市住建局和文山市住房管理中心与文山馨宁物业管理有限公司签订的《物业服务委托合同书》是否有效，一审法院将适用于业主的法律责任适用于承租人属于适用法律错误。2、签订第一份《物业服务委托合同书》的主体是文山市住建局与文山馨宁物业管理有限公司，签订第二份《物业服务委托合同书》的主体是文山市住房管理中心与文山馨宁物业管理有限公司，此两份合同的主体均不是崔庆辉，一审法院认定“系双方当事人的真实意思表示”未正确认定合同主体，崔庆辉并非合同当事人，崔庆辉的行为也就没有违反合同约定，不应承担违反合同的责任。该两份委托合同书只能证明文山市住建局及文山市住房管理中心将国有资产泰民家园小区交由文山馨宁物业管理有限公司管理，文山馨宁物业管理有限公司具有管理权，可以凭此受托与承租人协商收取物业管理费，但具体怎么收费应当由文山馨宁物业管理有限公司与承租人协商签订合同来确定。3、文山馨宁物业管理有限公司提交的《物业服务委托合同书》和《物业委托合同书》所形成的仅是委托关系，对崔庆辉不产生任何的法律效力。文山馨宁物业管理有限公司所提交的《物业服务委托合同书》和《物业委托合同书》仅能说明文山市住建局、文山市住房管理中心委托被崔庆辉对物业进行管理，但怎么收费也只是给予建议和参考，并没有直接针对各承租户。至于文山馨宁物业管理有限公司怎么进行收费应当分别不同情况与承租户进行协商确定物业费的收费标准，并对物业服务的收取签订协议进行约束。文山馨宁物业管理有限公司提交的《物业服务委托合同书》和《物业委托合同书》对崔庆辉并不产生任何的法律约束力。针对本小区的物业服务费收费问题，文山馨宁物业管理有限公司在一审中已经提交了部分承租人交纳物业服务费的情况，但物业服务费的标准均是不同的，并且所收取的物业服务费是根据租赁合同中已经约定每平方米1元来收取的，这充分说明了文山馨宁物业管理有限公司对物业服务费的收取是另行与承租人进行约定的，并非依据《物业服务委托合同书》直接确定收费标准。本案中，双方对物业服务费的收费标准就从来没有进行过约定，一审判决依据对崔庆辉不发生法律效力的《物业服务委托合同书》来确定本案物业费明显违反法律规定。4、一审判决违反了中华人民共和国民法通则》第三条的规定。物业服务费本身就是属于民事法律关系调整的范围，《中华人民共和国民法通则》第三条明确规定：“当事人在民事活动中的地位平等”。本案中，崔庆辉与文山馨宁物业管理有限公司从来就没有对物业服务进行过任何约定。一审判决依据与崔庆辉无关的《物业服务委托合同书》直接确定物业服务费的收费纯属强迫交易行为，明显违反了《中华人民共和国民法通则》第三条的规定。二、一审中文山馨宁物业管理有限公司并未提交证据证明其起诉符合法律规定的条件，应当依法驳回。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”，本案中文山馨宁物业管理有限公司并未依此规定向任何人发出过交纳物业费的书面通知，也未起诉业主，文山馨宁物业管理有限公司在没有签订物业合同的基础上起诉承租人已经违反了上述法律的规定，依法应当驳回。三、崔庆辉不应当支付物业服务费用。文山馨宁物业管理有限公司没有与崔庆辉签订相关服务合同，五年多来从未向崔庆辉要求支付物业服务费，文山馨宁物业管理有限公司未实际提供任何服务。崔庆辉与文山馨宁物业管理有限公司签订的《租赁合同》中并没有任何一条约定崔庆辉应当按什么标准从什么时候支付文山馨宁物业管理有限公司物管费，由于双方并未约定明确，所以文山馨宁物业管理有限公司无权向崔庆辉收取物业服务费。至于文山馨宁物业管理有限公司一审中开庭后提交的证据证明其他商铺交纳了物业服务费是因为其他家的《租赁合同》中约定了承租户应当按0.9元-1元／月／米2交纳物业费，因为各自签订的合同内容不同，约定的权利义务不同，文山馨宁物业管理有限公司不能把与其他承租人约定的合同义务强加于崔庆辉。四、一审法院采信开庭后文山馨宁物业管理有限公司补充证据错误。首先，文山馨宁物业管理有限公司在开庭后另行补充证据四《社区证明》、《文山市嘉诚超市情况说明及物业费收款收据》、《文山市承博布艺情况说明及物业费收据》、《文山市乐嘉百货情况说明及物业费收款收据》、《文山市新华书店有限公司文山市分公司教材部情况说明及物业费收款收据》，证据五《通知》、《证明》均是开庭后才提交，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。”本案中崔庆辉已经明确表明了不同意质证的意见，一审法院仍然采信，明显违反法律规定。其次，即使法院认为与本案有关应当采纳，也应根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条规定，当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，训诫或罚款。再次，参加诉讼的任何一方当事人都有足够的时间在开庭前收集证据，法律也有规定因客观原因不能提交证据还可以申请延期举证，但有的当事人却故意怠于行使其权利，放弃其权利。在这么一种情况下，如果允许当事人开庭后再次提交补充证据，就会出现当事人故意不在举证期限内提交证据，视法律规定为儿戏，不能体现法律的严肃性，势必会造成越来越多的当事人开庭后只要觉得自己庭审效果不理想就无止境的“补充证据”，浪费司法资源。最后，文山馨宁物业管理有限公司一审补充的证据既不符合证据形式，又与案件事实无直接关系，其他租户支付物业服务费是因为租赁合同中明确约定了物业费交纳标准，但崔庆辉的租赁合同与其他租户的不同，崔庆辉的合同没有约定，文山馨宁物业管理有限公司与崔庆辉在签订租赁合同时，因为出租的商铺面积大、时间长，又是第一家入驻商户，所以没有约定物业服务费用。五、一审判决中对文山馨宁物业管理有限公司不提供物业服务的问题由崔庆辉另行主张继续履行的认定明显违反权利义务对等原则。文山馨宁物业管理有限公司起诉主张崔庆辉支付物业服务费，根据证据规则应当提出主张一方向法庭提交是否已经履行服务义务的依据，如果没有履行相关物业服务义务，就应当承担举证不能的法律后果，其主张的物业服务费用就不应当得到法院的支持。文山馨宁物业管理有限公司是否履行物业服务义务，本身就是本案必须审理的范围，没有履行义务就不能享有权利。文山馨宁物业管理有限公司在一审诉讼过程中根本没有提交任何其履行物业服务义务的相关证据，本来就没有履行物业服务义务又凭什么收取物业服务费用呢？因此，一审判决对文山馨宁物业管理有限公司不提供物业服务的问题由崔庆辉另行主张继续履行的认定明显违反举证规则和权利义务对等原则。综上所述，一审法院未能正确区分业主与承租人，法律关系认定错误，从而导致适用法律错误，又采信了不符合举证规则的证据，从而作出了错误的判决，恳请二审法院依法查明案件事实，改判驳回文山馨宁物业管理有限公司的诉讼请求。文山馨宁物业管理有限公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应当依法驳回崔庆辉的各项诉讼请求。本案的《物业服务委托合同书》及《物业委托合同书》合法有效，对崔庆辉具有法律约束力，文山馨宁物业管理有限公司依照法律规定及约定提供了物业管理服务，崔庆辉应当支付物业服务费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案的泰民家园小区作为文山市的保障性住房，文山市住房与城乡建设局作为泰民家园小区的建设和管理单位，文山市住房与城乡建设局下设的文山市住房管理中心作为保障性住房的主管公益性事业单位，与文山馨宁物业管理有限公司签订了《物业服务委托合同书》和《物业委托合同书》，合同对双方的权利义务、服务内容、服务费收取、违约责任等进行了约定，上述合同对泰民家园小区的租户均具有法律约束力，崔庆辉应当按照约定履行其义务。文山市泰民家园小区作为保障性住房，所入住的人员存在不确定性及流动性，同时，入住的人员也均是租户，而并非业主，也无法成立业主委员会，无法选聘物业服务企业，也只能由相关的负有管理职责的单位履行管理职责，代为选聘物业服务企业，签订物业委托合同，同时，结合文山馨宁物业管理有限公司提交的证据《文山市新平街道里布嘎社区居民委员会证明》及泰民家园外围其他商铺出具的情况说明及物业费收款收据等证据，可以证实文山馨宁物业管理有限公司自2014年4月1日起至今为泰民家园小区提供物业服务，文山馨宁物业管理有限公司已经按照约定向泰民家园家园小区提供了物业服务，崔庆辉作为租户也接受了文山馨宁物业管理有限公司提供的物业服务，其未向文山馨宁物业管理有限公司交纳物业费的行为已经违反合同约定，文山馨宁物业管理有限公司要求崔庆辉支付物业费，有事实及法律依据，是应当得到支持。二、文山馨宁物业管理有限公司已经履行了法律规定的催缴义务，文山馨宁物业管理有限公司的起诉符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。文山馨宁物业管理有限公司已经于2019年7月向崔庆辉催缴过物业费，将物业费的收费标准，计费期间等全部告知了崔庆辉，崔庆辉收到文山馨宁物业管理有限公司的催缴通知后，向文山馨宁物业管理有限公司作出了还款承诺，在《还款承诺书》中明确表示其认可文山馨宁物业管理有限公司物业费1元／平米／月的收费标准，仅是因为崔庆辉无力支付，故申请减低收费标准。由此可见，文山馨宁物业管理有限公司已经履行了法律规定的催缴义务，文山馨宁物业管理有限公司的起诉，是符合法律规定。三、崔庆辉对其主张或反驳文山馨宁物业管理有限公司的主张，应当提供证据加以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”。崔庆辉主张文山馨宁物业管理有限公司没有履行相关的物业服务，应当提交证据加以证明，否则应当承担举证不能的不利后果。相反，文山馨宁物业管理有限公司已经提交了证据《文山市新平街道里布嘎社区居民委员会证明》证明了文山馨宁物业管理有限公司提供了物业服务，尽到了举证责任。同时，通过崔庆辉作出的《还款承诺书》“我超市无力承担每月1元／平米物业费”的表述来看，被答辩人实际上明知且已经同意文山馨宁物业管理有限公司每月1元／平米的收费标准，仅是因为其无力承担，故迟迟没有支付，想要与文山馨宁物业管理有限公司协商降低收费标准。四、文山馨宁物业管理有限公司补充的证据并非文山馨宁物业管理有限公司故意或者重大过失逾期提交的证据，且与本案的基本事实有关，故应当予以采信。综上所述，文山馨宁物业管理有限公司认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，文山馨宁物业管理有限公司提供了相应的物业管理服务，则崔庆辉应当按照合同约定支付物业服务费，故恳请二审法院依法驳回崔庆辉的上诉请求，维持一审判决。文山馨宁物业管理有限公司向一审提出诉讼请求：1、依法判令崔庆辉给付文山馨宁物业管理有限公司公司物业服务费112529.28元（计算至实际支付之日，现暂计算至2019年8月31日）；2、本案诉讼费全部由崔庆辉承担。一审认定事实：2014年4月1日，文山市住房和城乡建设局（甲方）和文山馨宁物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务委托合同书》，约定文山市住房和城乡建设局将文山市泰民家园小区委托给文山馨宁物业管理有限公司进行物业服务，委托管理期限自2014年4月1日时起至2017年3月31日止，物业服务收费为包干制方式，具体标准如下：一室一厅：20元/月.户（其中5元由政府补贴）、二室一厅：35元/月.户（其中5元由政府补贴）、建议三室一厅：50元/月.户、建议商铺物业：1元/平米.月.户，并约定业主从公共租赁住房租赁合同约定的计收房屋租金之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，物业使用人应在每月10日以前履行交纳义务，物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按拖欠总物业服务费用的每天0.3%的标准向乙方支付滞纳金。合同并对双方的权利、义务、赔偿责任进行了约定。文山市住房和城乡建设局和文山馨宁物业管理有限公司签订《物业服务委托合同书》到期后，2017年6月19日，文山市住房管理中心与文山馨宁物业管理有限公司签订《物业委托合同书》，约定文山市住房管理中心将文山市泰民家园小区委托给文山馨宁物业管理有限公司进行物业服务合同，委托管理期限自2017年4月1日时起至2020年3月31日止，物业服务收费为包干制方式，具体标准如下：一室一厅、二室一厅、商铺物业的收费标准同《物业服务委托合同书》一致，四室一厅的收费标准如下：65元/月.户（含5月/月.户的）。另查明，2014年11月1日，文山馨宁物业管理有限公司（甲方）与崔庆辉（乙方）签订《租赁合同》，约定文山馨宁物业管理有限公司将位于文山市小寨安置用地旁泰民家园小区，门面标号：7-9栋外围商铺，面积为1502.88平方米，内围商铺号：7-101,9-103,9-104，面积为：437.28平方，租赁期限自2014年11月1日至2029年10月31日，合同中第四条第4款中约定“乙方每月应按电力公司以及供排水公司的收费标准缴纳水电费用以及其他物业管理费”。文山馨宁物业管理有限公司诉崔庆辉租赁合同纠纷一案，已在本院的（2019）云2601民初2805号案件中处理。文山市泰民家园小区系为解决城市低收入居民的居住条件及改善外来务工从业人员的居住环境等民生问题的保障住房的综合性小区。文山市住房管理中心为文山市住房和城乡管理的公益性事业单位。文山市泰民家园小区自2014年4月1日起至今，仅有文山馨宁物业管理有限公司为其提供物业管理服务。一审法院认为，物业服务合同是指业主或者业务委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑及其附属设施的服务合同。本案文山馨宁物业管理有限公司与文山市住房和城乡建设局签订《物业服务委托合同书》、及与文山市住房管理中心签订的《物业委托合同书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定和违背公序良俗，该合同合法有效，一审法院予以确认，崔庆辉抗辩上述合同为无效合同的主张，因无事实和法律依据，对该主张不予支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”泰民家园小区作为文山市的保障性住房，文山市住房与城乡建设局作为泰民家园小区的建筑和管理单位，及文山市住房与城乡建设局的下属单位文山市住房管理中心签订的《物业服务委托合同书》和《物业委托合同书》，合同对双方的权利义务、服务内容、服务费收取、违约责任等进行了约定，上述合同对泰民家园小区的租户均具有法律约束力，双方应当按照约定履行其义务。结合文山馨宁物业管理有限公司向本院提交的《文山市新平街道里布嘎社区居民委员会证明》，文山馨宁物业管理有限公司自2014年4月1日起至今，为泰民家园小区提供物业服务，文山馨宁物业管理有限公司已经按照约定向泰民家园小区提供了物业服务，崔庆辉作为租户也接受了文山馨宁物业管理有限公司提供的物业服务，其未向文山馨宁物业管理有限公司交纳物业费的行为已经违反合同约定，文山馨宁物业管理有限公司要求崔庆辉支付物业费自2014年11月1日起至2019年8月31日的物业费112529.28元，及自2019年9月1日起至实际交清之日止的物业费的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。崔庆辉如果认为物业公司服务存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定及提供的物业服务存在不到位的情况，可依法另行向物业公司主张要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为不交物业费的抗辩理由，其主张文山馨宁物业管理有限公司未为其提供物业服务的辩解，一审法院不予采纳。关于崔庆辉主张本案自2014年11月1日起至2016年7月24日的物业费已超过诉讼时效，因物业服务合同属于继续性合同，文山馨宁物业管理有限公司提供的是持续性、不间断的服务，崔庆辉作为租户依约按月交纳物业费，属于分期履行整体债务行为，因此服务期限自2014年4月1日起至2017年3月31日，2017年4月1日起至2020年3月31日的物业服务合同，诉讼时效应为合同约定最后一期物业费履行期限届满之日起计算，据此考量，文山馨宁物业管理有限公司主张权利并未超过诉讼时效，崔庆辉的该抗辩理由本院不予采信。关于崔庆辉主张，文山馨宁物业管理有限公司提交的证据四系在举证期限届满后提交的证据，因该证据并非文山馨宁物业管理有限公司故意或者重大过失逾期提交的证据，且该证据与本案案件基本事实有关，对于崔庆辉的该主张，不予支持。综上所述，崔庆辉应支付文山馨宁物业管理有限公司自2014年11月1日起至2019年8月31日的物业服务费112529元（已四舍五入），及2019年9月1日起至实际交付之日的物业服务费。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零二条之规定，判决：一、崔庆辉于本判决生效之日起十五日内支付文山馨宁物业管理有限公司自2014年11月1日起至2019年8月31日的物业服务费112529元；二、崔庆辉于本判决生效之日起十五日内支付文山馨宁物业管理有限公司按照《物业委托合同书》自2019年9月1日起至实际交付之日的物业服务费。案件受理费2550元，减半收取计1275元，由崔庆辉负担。本院二审期间，崔庆辉为证实其上诉主张，提交了租赁合同五份，证实其他承租户向文山馨宁物业管理有限公司交纳物管费的前提，是其他承租人与文山馨宁物业管理有限公司签订的《租赁合同》中专门约定了承租人需按1元月平方米的价格支付物业费，其他承租户交纳物业费的基础是有合同约定的。经质证，文山馨宁物业管理有限公司对真实性、合法性没有异议，但认为不属于二审新证据，也不认可其证明内容。虽然在几份合同中特别约定了物业费用的收取价格，但并不代表所有租户都要按照该合同格式来签订。这几份合同也刚好证实泰民家园小区商铺确实是按照每月1元平方米收取的物业费用。本院认为，本案是文山馨宁物业管理有限公司向崔庆辉主张其承租的商铺拖欠物业管理费用而引发，主要审理的中心是崔庆辉应不应该交纳物业管理费用的问题。崔庆辉提交的其他承租户与文山馨宁物业管理有限公司签订租赁合同中的条款的约定，并不能否定崔庆辉与文山馨宁物业管理有限公司在涉案《租赁合同》中所约定的合同条款。故对于崔庆辉提交的此组证据，本院不予采信。本院二审期间，文山馨宁物业管理有限公司为证实其答辩理由，向本院提交了以下证据：1、还款承诺书（复印件）、（2019）云26民终1321号民事判决书各一份，证实文山馨宁物业管理有限公司已经向崔庆辉履行了催缴的通知义务，且崔庆辉认可该还款承诺书，并同意缴纳物业费的事实。经质证，崔庆辉对还款承诺书的三性不认可，对判决书的三性认可。但对证明观点不认可，认为该判决书不能证明上诉人认可物业费的标准以及被上诉人进行催缴的义务。本院认为，经法庭当庭核实，文山馨宁物业管理有限公司无法提交还款承诺书的原件，经崔庆辉质证后又不予认可，故本院对文山馨宁物业管理有限公司提交的《还款承诺书》不予采信。对本院作出的已经生效的（2019）云26民终1321号民事判决书予以采信。2、文山市人民政府于2014年6月30日作出的《文山市人民政府关于将2011-2012年保障性住房一楼商铺产权及经营权划入市城投公司的批复》（文政复【2014】181号）文件，证实文山市泰民家园小区是国有资产，以及文山馨宁物业管理有限公司具有出租泰民小区外围商铺的权利的事实。经质证，崔庆辉对证据的三性无异议，对证明观点有异议，文件中陈述划入的是文山市城投公司，并不是文山馨宁物业管理有限公司。本院认为，此份证据双方当事人均无异议，能够证实文山市人民政府将2011-2012年保障性住房一楼商铺产权及经营权划入市城投公司的事实。本院对文山馨宁物业管理有限公司提交的此份证据予以采信。为了查明涉案商铺产权的问题，本院依职权向文山市住房和城乡建设局调取了《关于泰民家园产权权属的情况说明》一份，证实泰民家园小区的建设方为文山市住房和城乡建设局，该小区的住房及商铺的所有权为文山市住房和城乡建设局享有，文山市城投公司仅享有商铺的经营权。经质证，崔庆辉及文山馨宁物业管理有限公司均无异议。本院对双方当事人均无异议的证据予以采信。经与双方当事人核对一审认定事实，双方当事人均无异议。本院对于一审认定的法律事实予以确认。另外补充认定如下：文山馨宁物业管理有限公司是文山市城投公司的全资子公司，文山市城投公司经文山市人民政府批准享有文山市泰民家园小区商铺的经营权。本院已经生效的（2019）云26民终1321号民事判决书对涉案《租赁合同》的效力予以了确认。崔庆辉与文山市住房和城乡建设局及其下属的文山市住房管理中心并未签订任何书面合同。归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：1、一审采信庭后提交的证据是否程序违法；2、物业公司未催缴是否符合起诉条件；3、崔庆辉作为公共保障用房的承租人是否负有交纳物业管理费用的义务。关于一审采信庭后提交的证据是否程序违法的问题。本院认为，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百零二条第二款“当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫”的规定，文山馨宁物业管理有限公司虽然有部分证据在一审第二次庭审时才提出，但从该组证据上显示的内容来看，均是于一审第一次庭审结束之后才取得，一审法院予以采信符合法律规定。不属于《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十五条“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”规定的严重违反程序的情况，故对于崔庆辉的这一主张，本院不予支持。关于物业管理费用的追索是否需要已经催缴为前提问题。要阐明这一问题，须查明两个情况，一是文山馨宁物业管理有限公司管理有限公司在起诉前是否实施过向崔庆辉进行催缴的行为，二是未经催缴是否符合本案起诉条件。针对第一个问题，本院认为，文山馨宁物业管理有限公司主张在提起本案诉讼之前已经对崔庆辉应予交纳物业管理费用的问题进行了催缴，催缴的证据为该公司在本案二审中提交的还款承诺书及本院作出的（2019）云26民终1321号民事判决书。对于文山馨宁物业管理有限公司提交的还款承诺书无法证实其主张，本院在上文已经予以阐述，在此不再赘述。对于本院于2019年11月23日作出的（2019）云26民终1321号民事判决，所争议的是崔庆辉欠付文山馨宁物业管理有限公司租金的问题，无法证实其在该案中主张了本案诉争的物业管理费用。故对于文山馨宁物业管理有限公司认为已经进行过催缴的问题，本院不予采信。但对于未经催缴是否符合本案起诉条件的问题，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该条规定，合同当事人可以直接请求有违约行为的对方当事人承担违约责任。物业服务企业在提供了物业服务之后，有权按照物业服务合同和《中华人民共和国合同法》的相关规定，向负有交纳物业管理费用的义务人通过提起诉讼的方式主张权利的权利，其起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”的规定。本院认为，向人民法院提起民事诉讼是民事主体的基本权利，物业服务企业请求业主交纳物业费的权利为契约请求权，自应遵守契约法规则。物业服务企业有权就物业服务有关纠纷提起民事诉讼，故对于崔庆辉认为文山馨宁物业管理有限公司未经催缴不能直接提起诉讼的主张，本院不予支持。关于崔庆辉作为公共保障用房的承租人是否负有交纳物业管理费用的义务的问题。首先，要说明这个问题首先应当建立在厘清本案各方之间的法律关系之上。泰民家园小区的建设方为文山市住房和城乡建设局，文山市住房和城乡建设局作为建设方与文山馨宁物业管理有限公司就泰民家园小区形成物业委托合同关系。即涉案商铺的所有权人仍然系文山市住房和城乡建设局，崔庆辉因与文山馨宁物业管理有限公司建立租赁合同关系而享有涉案商铺的使用权，成为物业使用人。物业使用人是《物业管理条例》中使用的概念，是与业主的概念相对应的。业主是物业的所有权人，而物业使用人则是指不具有物业的所有权，但是对物业享有使用权，并且按照合同、法律规定能够行使业主的部分权利的人。依照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，业主在享受物业服务企业提供的服务的同时，必须按照合同的约定按时支付一定的对价，即交纳物业服务费。但涉案泰民家园小区为公共保障性住房小区，仅存在物业使用人的情况下，作为非业主的物业使用人对物业管理费用交纳的义务，应当是基于承租合同的协议约定，并且考量物业使用人享受物业服务的实际情况予以综合评价的。第二，文山馨宁物业管理有限公司与崔庆辉于2014年11月1日签订的《租赁合同》业经本院作出已经生效的（2019）云26民终1321号民事判决对其效力进行了肯定，对签订双方的主体资格亦不存异议。双方当事人分别在合同第3条第1点、第4条第5点中明确约定“第三条合同押金、租金、租赁期相关费用及税金：1、签订合同时，乙方（即崔庆辉）向甲方（即文山馨宁物业管理有限公司）交付房屋押金10000.00元……合同期满，如乙方没有申请续租，也无拖欠水电、物业费的情况下，甲方应于合同届满之日起30日内退还乙方全部押金（无息）”、“第四条租金及费用支付时间和方式：4、乙方（即崔庆辉）每月应按电力公司及供排水公司的收费标准缴纳水电费用及其他物业管理费。……拖欠超过十天的，甲方及物业公司有权停水停电，拖欠超过30天，甲方有权终止合同，收回房屋”。即出租人文山馨宁物业管理有限公司在与崔庆辉签订房屋租赁协议时，已经明确由承租方承担涉案商铺的物业管理费用。崔庆辉作为完全民事行为能力人，在签订合同时应当具有对合同条款中每一个约定的明确的认知，对于合同中加附给其承担的义务应当完全知晓所产生的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，合同双方在合同的履行过程中，应当遵循诚实信用的原则，按照双方之间所签合同的性质、目的和交易习惯，认真履行合同约定的义务，切实按照合同约定的时间、地点、方式、条件等履行自己的义务。即崔庆辉在签订合同时自愿承担涉案商铺物业管理费用，自愿增加合同义务，愿意承担此项债务，且该约定并未违反法律的禁止性规定，视为崔庆辉对其权利义务的自愿处分行为。第三，本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”的规定，崔庆辉在自愿负担物业管理费用的情况下，应予承担泰民家园建设方文山市住房和城乡建设局及其下属单位文山市住房管理中心与文山馨宁物业管理有限公司签订的《物业委托合同》中对物业费用的约定。对于崔庆辉主张物业费用过高的问题，在上述《物业委托合同》中均明确载明“商铺物业：1元平方米.户”，本案文山馨宁物业管理有限公司所主张的物业管理费用的收费标准亦为1元平方米。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”，物业服务企业主张对物业使用权人收取的物业管理费用是完全按照建设单位与其约定的标准进行收取，并未提高收费标准，崔庆辉在这一事实的主张上也没有提交证据证实文山馨宁物业管理有限公司具备违规收费的情况，而仅以其租赁范围大，应予优惠为由作为不应支付1元平方米的物业管理费用的，理由不够充分，本院不予支持。第四，经本院二审诉讼过程中对崔庆辉一方当庭核实，其认可其承租的范围内在内围部分享受了文山馨宁物业管理有限公司提供的物业服务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，本院认为，物业服务企业请求负有交纳物业费用的义务人交纳物业费的权利为契约请求权，其依据是物业服务合同，因此只要物业服务企业依照约定提供了相应服务，其便已经尽到了合同义务。崔庆辉对于文山馨宁物业管理有限公司已经实际提过了业务服务并无异议，仅以自己未享受为由作为抗辩不予交纳物业管理费用的，不能成立，本院不予支持。综上所述，崔庆辉的上诉理由不能成立，本院予以支持。一审法院认定基本事实清楚，适用法律得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2550.00元，由崔庆辉负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 吴 会审判员 刘 曼审判员 张雯静二〇二〇年三月十八日书记员 李官耀