新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新02民终94号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨林涛，男，1962年9月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张涛，男，1984年4月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 上诉人杨林涛因与被上诉人张涛房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2019）新0203民初2344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨林涛、被上诉人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人杨林涛上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.双方当事人未达成以办公家具折抵2016年物业费、水电费的事实，一审法院根据张涛的陈述，认定2016年8月15日至2017年8月14日的物业费、水电费以办公家具折抵完毕，系认定事实错误；2.一审法院以未提交暖气及律师费缴费发票为由，驳回杨林涛的相关诉讼请求，于法无据；3.张涛拖欠租赁合同履行期间的费用至今，已经构成违约，应当按照合同约定支付20%违约金。 被上诉人张涛答辩称，双方就家具折抵相关费用已经达成一致意见，一审法院认定事实清楚，证据充分，判决正确。 一审原告杨林涛的诉讼请求：判令张涛支付2014年至2017年3年的暖气费6153元、2016年8月15日至2017年8月14日的物业费2308元、2013年8月15日至2017年8月14日的水电费5861.76元、违约金17400元及律师代理费3500元。反诉原告张涛的反诉请求：判令杨林涛支付律师代理费8000元。 一审法院认定事实：2013年8月15日，杨林涛（作为甲方）与张涛（作为乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定张涛承租杨林涛所有的的位于××路的商铺租赁期限三年，自2013年8月15日至2016年8月14日。租赁期间水、电、暖气费、物业费由乙方承担。在履行合同过程中，如乙方违反双方合同约定的任何条款，应向甲方支付总房租金的20%违约金，并承担对方起诉而发生的诉讼费、律师代理费。后张涛向杨林涛支付了2013年物业费2308元、暖气费2051元及2016年8月14日之前的房租，向克拉玛依市永安物业公司支付了2014年物业费2308元，2015年物业费2308元。2016年8月11日，杨林涛在合同后书写，因此合同已到期，现合同从2016年8月15日至2017年8月14日止，年租金为贰万元整，其他合同条款不变，租金自签订合同一次付清房租。次日，张涛的合伙人向杨林涛支付了房租20000元。2019年8月19日，杨林涛向永安物业支付案涉房屋2015年1月1日至2016年12月31日的物业费4616.14元，水、电费2930.88元。2019年11月26日，杨林涛支付案涉房屋2017年1月1日至12月31日的物业费2308元，水、电费1465.44元。另查明，2019年11月25日，杨林涛向一审法院提出诉讼请求，请求判令张涛支付2014年8月15日至2016年8月14日物业费4616.14元，水、电费2930.88元，违约金17400元。2019年12月2日，杨林涛增加诉讼请求，要求张涛支付2016年8月15日至2017年8月14日的物业费2308元，水、电费1465.44元,2013年8月15日至2017年8月14日的暖气费8203.78元，律师费3500元。2017年8月14日至2019年12月15日的租金33833元（29000元/年÷2÷12×28个月）、物业费2692.70元（2308元/年÷2÷12×28个月），水、电费1709.68元（1465.44元/年÷2÷12×28个月）、暖气费2050.94元（5.6元/平方米×6个月×61.04平方米÷2间×2年）。2019年12月23日，杨林涛承认2018年4至5月分别将两间房屋出租给了克拉玛依区某某宣教协会和一培训学校，时间近一年，放弃了2017年8月14日之后关于房租、水、电、物业、暖气费的诉讼请求。在张涛出示杨林涛在合同后书写的备注后，杨林涛撤回了2016年8月15日至2017年8月14日期间房租9000元的诉讼请求。双方均确认张涛的办公家具现仍在案涉房屋内。张涛因本案支出律师代理费8000元。一审法院认为，双方于2013年8月15日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于双方争议的暖气费、水费、电费及物业费的数额，一审法院根据杨林涛未提交证据证实其在租赁期限届满后，要求张涛将家具搬走，且将办公家具同商铺一并出租及至今仍占有办公家具的事实，并结合杨林涛第一次诉讼请求及张涛的答辩意见，认为双方就2016年8月15日至2017年8月14日的物业费、水费、电费，已达成以办公家具折抵的合意。关于2015年1月1日至2016年8月14日的水、电费，结合2015年1月1日至2016年12月31日和2017年全年的水、电费金额来看，水、电费应为每年1465.44元。2015年1月1日至2016年8月14日水、电费为2503.46元（1465.44元÷12个月×20.5个月）。因杨林涛未提交证据证实暖气费的数额，故对其暖气费的主张不予支持。关于杨林涛主张的违约金和律师费，因双方就是否欠付费用存在争议，且律师费无发票予以证实，故对违约金和律师费不予支持。对张涛主张的律师费，并非必要发生的费用，依法不予支持。一审法院遂判决：一、张涛向杨林涛支付水、电费2503.46元，于判决生效之日起三日内付清；二、驳回杨林涛的其他诉讼请求；三、驳回张涛的全部反诉请求。 二审中，上诉人杨林涛为证实其主张，向本院提交《新疆增值税电子普通发票》打印件2张、昆仑银行付款回执原件1张，拟证实其支付案涉房屋2014年至2017年4个采暖期的暖气费合计8206.48元，向新疆七合律师事务所支付律师代理费3500元。被上诉人张涛经质证，对以上证据真实性、合法性予以确认，但认为双方租赁合同自2017年8月14日解除，故杨林涛支付的2017年采暖期的暖气费与本案无关。本院对以上证据予以确认。 本案经过二审审理，查明如下事实：张涛承租杨林涛所有的商铺的面积为61.06平方米。2020年3月16日，杨林涛支付案涉房屋2014年至2017年4个采暖期暖气费合计8206.48元。因本案诉讼，杨林涛支付新疆七合律师事务所律师代理费3500元。张涛同意支付2014年至2016年3个采暖期的暖气费6154.86元（8206.48元÷4年×3年）、律师代理费3500元。二审庭审中，张涛认为《房屋租赁合同》约定的违约金的计算方式过高，申请本院予以调整。本院查明的其他案件事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。以上事实，有《不动产权证》《新疆增值税电子普通发票》及庭审笔录在卷予以证实。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方当事人就张涛已按合同约定付清房屋租金均无异议，张涛亦同意承担2014年至2016年3个采暖期的暖气费6154.86元、杨林涛因本案诉讼产生的律师代理费3500元，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.张涛欠付杨林涛物业费、水电费及暖气费的数额；2.张涛是否构成违约，是否应当支付违约金及违约金的数额。 关于第一个争议焦点，即“张涛欠付杨林涛物业费、及水电费暖气费的数额”问题。双方签订的《房屋租赁合同》第四条第4款约定，租赁期间水、电、暖、电话费、卫生费、物业管理费等均由张涛承担，即以上费用应当由张涛向相应服务提供方缴纳。杨林涛作为案涉房屋的所有权人，其代为缴纳的，可就相应的费用向张涛进行主张。1.物业费。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”根据张涛提交的缴费票据，其以梓禾商贸有限责任公司的名义缴纳了案涉房屋2013年、2014年、2015年物业费，结合本案《房屋租赁合同》的履行，张涛缴纳的物业费对应的期间应为2013年8月15日至2016年8月14日。对2016年8月15日至2017年8月14日的物业费，根据张涛一审中出示的照片，可以证实其办公家具仍在租赁房屋内；且杨林涛未提交证据证实在租赁合同履行期限届满至今，曾要求张涛将办公家具移走；结合杨林涛于2019年11月25日第一次向一审法院提交的诉状，亦未要求张涛承担2016年8月15日以后的物业费，本院认为张涛主张其以办公家具折抵2016年8月15日至2017年8月14日的物业费、水电费的事实具有高度可能性，应当认定折抵的事实存在。故杨林涛要求张涛支付2016年8月15日至2017年8月14日期间物业费的上诉主张，本院不予支持。2.水电费。首先，对于2013年8月15日至2014年12月31日的水电费，杨林涛未提交其代为缴纳的证据。其次，承前析理，2016年8月15日至2017年8月14日期间的水电费，以用张涛的办公家具折抵。故一审法院认定张涛应当向杨林涛支付2015年1月1日至2016年8月14日期间的水电费2503.46元并无不当，本院依法予以确认。3.暖气费。二审庭审中，因杨林涛出示了暖气费交费凭证，故张涛同意支付2014年至2016年3个采暖期的暖气费6154.86元（8206.48元÷4年×3年），本院予以确认。对2017年采暖期的暖气费，杨林涛在一审诉讼中并未提出该项诉讼请求，双方当事人在本案中就该项亦未能达成一致意见，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，杨林涛应当另行主张。综上，张涛应当支付杨林涛水电费2503.46元、暖气费6154.86元。 关于第二个争议焦点，即“张涛是否构成违约，是否应当支付违约金及违约金的数额”问题。根据本院查明，张涛在租赁合同履行期间未按合同约定支付暖气费、水电费，已构成违约，应当承担违约责任。杨林涛依据《房屋租赁合同》第五条之约定，主张张涛支付总房租20%的违约金，但未提交证据证实其因张涛违约造成的损失，二审审理中，张涛认为《房屋租赁合同》约定的违约金过高，故主张进行调整。本院认为，杨林涛的损失实际为其垫付费用的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合《房屋租赁合同》的履行情况、当事人过错程度及2019年8月20日全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场一年期利率为4.25%，本院确定张涛应当承担违约金的数额为36.44元[2503.46元×4.25%÷365天×125天（自2019年8月20日至一审法庭辩论终结之日即2019年12月23日）]。 综上，上诉人杨林涛的上诉请求部分成立，本院予以支持。因本案二审中杨林涛提交了新证据，可以证实其垫付2014年至2016年3个采暖期的暖气费及支付律师代理费的事实，且张涛对该费用的承担表示认可，对该部分本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百二十八条之规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区（2019）新0203民初2344号民事判决第三项，即“驳回反诉原告（本诉被告）张涛的全部反诉请求”； 二、撤销新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区（2019）新0203民初2344号民事判决第二项，即“驳回原告（反诉被告）杨林涛的其他诉讼请求”； 三、变更新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区（2019）新0203民初2344号民事判决第一项为：被上诉人张涛支付上诉人杨林涛水电费2503.46元、暖气费6154.86元； 四、被上诉人张涛支付上诉人杨林涛违约金36.44元； 五、被上诉人张涛支付上诉人杨林涛律师代理费3500元； 以上款项合计12194.76元（2503.46元+6154.86元+36.44元+3500元），于本判决生效之日起五日内付清； 六、驳回上诉人杨林涛的其他上诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费365.28元、邮寄送达费32.40元，由上诉人杨林涛负担316.09元，被上诉人张涛负担49.19元。二审案件受理费617.98元，上诉人杨林涛负担534.94元，被上诉人张涛负担83.04元。 审判长  李德明 审判员  叶 楠 审判员  吴 婷 二〇二〇年三月二十五日 书记员  董雪娇