山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终559号 上诉人（原审原告）：荆华，女，汉族，1967年11月27日生，现住桓台县。 上诉人（原审被告）：项丽洁，女，汉族，1971年12月23日生，现住桓台县。 上诉人荆华因与上诉人项丽洁租赁合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2019）鲁0321民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。 荆华上诉请求：请求二审法院依法查清案件事实，认定2018年5月4日晚上上诉人支付给被上诉人房租费9700元；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2018年5月4日上诉人向被上诉人支付房租现金10000元、晚上转账9700元，并非收条中包括9700元。 项丽洁未提交书面答辩意见。 项丽洁上诉请求：请求二审法院依法撤销桓台县人民法院（2019）鲁0321民初536号民事判决或改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。本案的事实情况是上诉人实际收到了被上诉人的4万元房租费及3000元的保证金，2017年11月15日的转账13000元，被2018年2月5日收条包含转账10000元房租费，并非一审认定的上诉人收到53000元。被上诉人至今欠上诉人租赁费，造成被上诉人根本违约，根据双方合同约定，符合解除条件，应予解除租赁合同。另一审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失于法无据。上诉人对自己的房屋有权进行修缮改装，不存在对其赔付之说。 荆华未提交书面答辩意见。 荆华向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告继续履行原、被告于2017年11月15日签订的房屋租赁合同；2、判令被告赔偿原告经济损失20300元；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实，1、庭审中原告为证实其已支付被告房租62700元，提交银行转账凭证两份、收到条三份，其中2017年11月15日的转账凭证显示：2017年11月15日转至项秀芳（项丽洁之姐）账户13000元；2018年2月5日项丽洁出具的收到条载明：收到条，今收到房租（半年）贰万元；2018年5月4日18：50的转账凭证显示：转至项秀芳账户9700元；2018年5月4日项丽洁出具的收到条载明：今收到房租壹万元；2018年11月2日的收到条载明：今收到房租壹万元。被告的质证意见：上述证据的真实性均无异议，但2017年11月15日转账的13000元，包括第一季度的房租10000元及押金3000元，收到该款后其未给原告出具收到条；2018年2月5日收到原告交纳的房租10000元后，其连同上一季度的房租一块给原告出具了20000元收到条，并在收到条中注明半年的房租；2018年5月4日原告向项秀芳账户转款9700元后，又支付其现金300元，其给原告出具了收条，并注明是一个季度的租金，该收条是原告支付的第三季度租金10000元；2018年11月2日原告交纳第四季度的租金10000元。以上可以认定原告仅是按照合同约定将第一年的房租按季度结算，未按照合同约定每次需提前15日交纳租金。就合同的履行部分，原告仅支付一年的房租40000元及押金3000元。为反驳被告上述主张，原告申请原审法院调取了2019年1月13日、1月14日、1月16日、1月28日桓台县公安局巡逻特警大队的处警记录及现场视频。在上述视频中，项丽洁认可2017年11月15日的租金13000元，没有打收到条，其共计收到原告交纳的租金53000元。其中2019年5月4日转账记录中的9700元和收到条载明的10000元是一笔钱。原告转账9700元后，又通知其到原告处拿了300元现金，并由其出具的收到条，是白天去拿的；原告陈述：2019年5月4日原告支付被告房租10000元现金后，被告出具收条。晚上被告又要10000元，但原告卡上没有那么多钱，就转了9700元。被告的质证意见：对证据真实性无异议，对证明目的有异议。该证据不能证实被告认可原告已按约支付房租的事实，却能证明原、被告双方矛盾突出，已经不存在继续履行涉案合同的可能。 一审法院认为，被告对原告提交的上述证据及该院调取的证据真实性均无异议，予以采信。在原审法院调取的视频记录中，被告已经认可2017年11月15日转账记录中的13000元未出具收条，其共计收到原告租金53000元，故本案中被告辩称其共计收到原告租金40000元及2018年2月5日收条载明的20000元中包含上一季度租金10000元，原审法院不予采信；庭审中原告陈述2019年5月4日给被告现金10000元后，晚上又给其转账9700元，被告不予认可，考虑到当时的季节，结合合同双方关于租金交纳时间及数额的约定，原告提供该两份证据证实该日内支付被告租金20000元，原审法院不予采信。综上，原审法院认定，原告已交纳房租至2019年2月14日，共计交纳房租50000元，保证金3000元。 另，本案在审理过程中，因涉案损失司法鉴定时间较长，为减少矛盾，防止损失扩大，经原审法院主持调解，原告另行交纳2019年5月15日至2019年12月14日的房屋租金23300元。对于争议部分2019年2月15日至2019年5月14日的房租10000元，原告可在本判决生效后交纳。 2、被告为证实原告违约，提交房屋租赁合同一份，该合同约定原告应于2018年10月15日前向被告支付第二年的租金；提交通话记录一份、交费单据一份，证明被告于2018年11月2日16：02通过拨打原告电话158××××6320，向原告催要房租；提交解除租赁告知书一份、快递单一份、查询记录一份，证明因原告不按时支付房租，被告于2019年1月5日向原告邮寄解除租赁告知书，原告于次日收到该快递。原告的质证意见：租赁合同真实性无异议，该合同约定年租金40000元，履行至今，原告共交纳房租62700元，并不违反合同约定。并且就租赁合同而言，延迟交纳并不是解除合同的依据；被告寄送的解除租赁告知书原告虽然已经收到，但不是有效的告知书，未经双方协商同意，无解除合同的事实及法律依据；原告提交的通话记录真实性无异议，但不能证实被告打电话的目的是催要房租，也不能证实截至2018年11月2日原告欠被告的房租。 原审法院认为，原告对被告提交的上述证据真实性均无异议，原审法院予以确认。被告提交的通话记录仅能证实双方曾于该日通话的事实，并不能证实其催要房租，被告提交该证据证明的问题，原审法院不予采信；涉案房屋租赁合同约定：租赁期限自2017年11月15日至2022年11月15日。房屋年租金四万元，按年结算，每次须提前一个月向甲方支付租金，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同规定（包括租赁期限），向对方交纳叁仟元作为违约金（注：第一年按三个月一次结算，每次须提前15日向出租方支付租金）。依据认定的事实，原告于2018年11月2日交纳了2018年11月15日至2019年2月14日的租金10000元，未于2018年10月15日交纳一年租金的原因，双方陈述不一，但不能据此认定原告于2018年1月5日之前存在根本性违约；被告提交的解除租赁告知书系其单方制作，并不能证实原告存在违约事实。 3、原告为证实被告给其造成侵权损失，提交了现场照片一宗（玻璃、广告牌、家具）。被告质证意见：现场玻璃照片真实性无异议，但这些玻璃都是被告出租房的设施，不是原告的，时间是在2019年1月13日；广告牌照片真实性无异议，时间是2019年1月28日，原告殴打被告后，将其损坏的；原告提交的家具损失不认可，原、被告虽然就租赁合同发生纠纷，但被告从未破坏原告房屋内的物品。同时该组照片也不能证实原告物品损害的过程及事实，且原告作为物品所有人未尽到保管义务。 原审法院认为，庭审中被告对出租房玻璃及广告牌损失无异议，予以确认，至于损害原因并不影响侵权事实的存在。因原告未能提供证据证实其租赁房屋内物品损害与玻璃破损之间存在因果关系，故其提交该证据证明的问题，原审法院不予采信。 原告为证实被告给其造成损失的数额，申请对被告给其砸毁广告牌造成的损失、砸毁租赁房屋玻璃导致必须更换的费用数额进行司法鉴定。经委托，山东明信价格评估有限公司做出明信价评字（2019）HF7-9号价格评估结论书，结论为：玻璃损失4050元，广告牌损失3780元（20*2m，含铝塑板牌子，已扣除残值），广告牌损失1310元（15*2m，已扣除残值），以上共计9140元。原告对该鉴定结论无异议；被告对该评估报告书以及评估价值存有异议，并要求鉴定机构书面答复。山东明信价格评估有限公司回复如下：（1）该评估报告，从接受委托、现场勘察、市场调查、测算，到出具报告，程序是合法的。我们与本评估报告中的评估对象无利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见，结论是客观、公正的；（2）异议人关于评估表第二项广告牌含铝塑板牌子的问题，现场勘察中该广告牌有铝塑板牌子部分，至于铝塑板牌子权属问题本公司无权确认，如不属于荆华申请的损失部分，可提请法院质证后本公司予以补充说明；（3）异议人关于评估表第三项广告牌尺寸错误的问题，现场勘察测量数据为“长15m高2m”，异议人已经在勘察记录签字。如异议人坚持认为数据错误，本公司可以进行二次测量；（4）异议人关于评估标的权属问题。我机构出具的报告书中的评估师声明中明确载明“评估对象权属情况的披露不能作为其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准”。被告的质证意见：真实性无异议，对证明问题有异议。对鉴定报告评估明细表中所列载的三项物品，只有第二项广告牌，规格20*2米，广告牌广告布是原告安装，框架是被告所有，其他两项物品所有权均属被告所有；单价问题，被告认为价格过高。 经原审法院现场勘察，鉴定报告左上角第一张照片为评估明细表中的第二个广告牌，鉴定报告左上角第二张照片为评估明细表中的第一个广告牌，两广告牌的支架均系项丽洁所有。该院认为，通过该院现场勘察的情况，结合该评估报告明确载明损失已扣除残值的价格认证，在被告未能提交相反证据的情况下，原审法院对该评估报告予以采信。 原审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系合同双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当恪守履约。本案中，被告在未有证据证实原告构成根本性违约，亦未能提供证据证实其对租金的交纳进行过合理催告及原告迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的无法实现的情况下，于2019年1月5日直接寄送解除租赁合同告知书，并主张合同已经解除，无事实及法律依据，不予采信。原告诉求继续履行涉案房屋租赁合同，原审法院予以支持；纠纷发生后，双方当事人应当理性解决，不应采取过激手段。本案中被告造成的财产损失包括玻璃更换损失4050元和广告牌损失5090元，尽管被告损坏的玻璃系其个人财产，但该房屋现由原告租赁经营，为保证房屋租赁合同的继续履行，可由被告支付该更换费用后，原告负责更换，故原告诉求损失，原审法院支持9140元；诉求中的超出部分，极审法院不予支持。原告收到被告赔偿的玻璃更换费用后，应当在合理期间内按照被告赔偿的数额对破损的玻璃进行更换。若被告收到该款后，未予以更换，被告可向原告另案主张该费用。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三、四项之规定，判决：一、原告荆华与被告项丽洁继续履行双方于2017年11月15日签订的房屋租赁合同。二、被告项丽洁赔偿原告荆华损失9140元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告荆华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307.5元，由原告荆华负担257.5元；由被告项丽洁负担50元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案系双方上诉，根据双方的上诉，争议的焦点是：一、一审认定项丽洁实际收到荆华的款项为53000元是否正确；二、一审法院判决双方继续履行涉案租赁合同有无法律依据；三、项丽洁应否赔偿荆华损失。 1、关于一审认定项丽洁实际收到荆华的款项为53000元是否正确问题。首先，关于上诉人荆华主张已向项丽洁支付款项62700元问题。虽然荆华提供了2018年5月4日项丽洁收条10000元及转账9700元，但项丽洁认可10000元收条中包含转账的9700元。根据双方租赁费的交纳习惯及季节特点，加之桓台县公安局巡逻特警大队的出警记录及现场视频相互印证，能够证明该收条包括转账的9700元。因此，上诉人荆华主张项丽洁已收其款项62700元不成立。其次，关于上诉人项丽洁主张已收荆华款项43000元问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人项丽洁未提供任何有效证据证明自己的主张，仅是陈述，但荆华对此不予认可，根据上述规定，应承担举证不能的法律后果。同时桓台县公安局巡逻特警大队的出警记录及现场视频，能够证明项丽洁认可2017年11月15日荆华的转账13000元未出具收条，共收到荆华交纳款项53000元。综上，荆华及项丽洁关于交纳款项数额的上诉理由均不成立，一审法院认定项丽洁共收到荆华53000元款项正确，本院予以确认。 2、关于一审法院判决双方继续履行涉案租赁合同有无法律依据问题。本院认为，双方2017年11月15日签订《房屋租赁合同》约定年租金4万元，租赁期限是2017年11月15日至2022年11月15日；同时约定租金交纳方式，按年交纳提前一月。截止到2018年11月2日荆华共支付租赁费50000元，从双方交收租赁费的情况看，应当有合同约定的按年交纳，变更成按季支付，双方已变更租赁费的交纳方式。项丽洁亦未提供证据证明双方是按合同约定交租方式并提前一个月履行，也不能证明荆华迟延履行房租交纳，此时荆华并不欠项丽洁房租费，其于2019年1月5日直接寄送解除租赁合同告知书，并主张已经解除，无事实及法律依据，一审判决双方继续履行涉案租赁合同并无不当，上诉人项丽洁的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 3、关于上诉人项丽洁应否赔偿荆华损失问题。上诉人项丽洁认可其于2019年1月13日将出租屋门面玻璃砸毁，于2019年1月28日撕毁广告牌。无论出租屋门面玻璃及广告牌归谁所有，但荆华承租期间砸毁、撕毁，影响承租人经营，理应造价赔偿。因此，一审法院判决项丽洁赔偿荆华损失并无不当，该上诉理由于法无据，本院亦不予支持。 综上，上诉人荆华、项丽洁的的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人荆华、项丽洁各负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 禚慧聪 审 判 员 孙德啟 审 判 员 苏晓宇 二〇二〇年三月六日 法官助理 车俊鹏 书 记 员 皮 玥