河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀09民终482号上诉人（原审被告）：马祎临，女，汉族，1992年10月16日生，住任丘市。委托诉讼代理人：王涛，河北海岳（任丘）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：边文广，男，汉族，1969年11月20日出生，住天津市北辰区。被上诉人（原审原告）：远霄泉，女，汉族，1972年2月11日出生，住天津市北辰区。二被上诉人委托诉讼代理人：王胜利，河北维则律师事务所律师。原审被告：刘亮，男，汉族，1989年12月3日生，住任丘市。委托诉讼代理人：王涛，河北海岳（任丘）律师事务所律师。上诉人马祎临因与被上诉人远霄泉、边文广,原审被告刘亮、房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2019）冀0982民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马祎临上诉请求：请求二审法院在查清事实的基础上，撤销（2019）冀0982民初202号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和事由：一审法院部分事实认定错误，导致判决错误。上诉人认为，本案争议的焦点为诉争房屋的售价，一审庭审中上诉人和被上诉人就涉案陈述的售价差异较大，上诉人陈述为3538元/平方米，被上诉人陈述为8204元/平方米，双方的陈述的售价有一套房屋的差距。因此，查清涉案房屋出售时任丘市房产市场房屋单价/平方米（均价），是直接影响本案裁判结果的依据。上诉人为了证实其所述是真实的，提交了在任丘市不动产登记中心备案的买卖协议，存量房买卖合同，发票，天然气初装费收据，物业费等证据证实上诉人和被上诉人之间房屋买卖的真实时间为2015年。同时，为了证实上诉人和被上诉人买卖涉案房屋的市场价，提供了证人证言证实上诉人陈述的价格的真实性。尽管被上诉人否定2015年房屋买卖的事实，并称在2017年3月5日前是租住的涉案房屋，但该陈述很明显与事实不符。既然上诉人要租住房屋，完全可以租住一处装修完毕能入住的房屋。而且在双方没有协议的情况下，上诉人没有必要租住一处毛坯房并自行装修，相信都清楚装修一套195.03平米的一套房屋需要的装修费，上诉人完全没有必要。而且在未经被上诉人同意的情况下很可能发生纠纷，也能间接说明被上诉人的陈述不是事实。雄安新区的公布导致周边房地产市场价格有了翻倍的增长。目前，在雄安新区公布后涉案小区房屋价格尚有一大部分仍不能达到被上诉人陈述的价格，何况在雄安新区公布前。况且税务部门征收税款时，按照市场价格对买卖双方征税，不是按照双方签订的合同价格征收，也能证实备案的合同是双方真实的交易价格。综上，上诉人认为一审认定的部分事实错误，单凭一份合同，不能证实买卖双方买卖房屋的真实交易价格，部分事实认定不清，导致判决错误，请支持上诉请求。被上诉人答辩称，关于本案的事实一审法院认定清楚明确，被上诉人在本案涉及的房产所在的小区有十几套房产，马祎临、刘亮夫妇是被上诉人儿子的朋友，2015年上诉人没有房子居住，就通过被上诉人的儿子以有意购买该房产为理由，借住在本案涉及的房产中，并且双方签订了一份买卖该房屋的意向协议，但是上诉人住进房屋后，便没有下文了，既不真的购买房产又不搬出去，碍于情面和忙其他生意，被上诉人没有及时过问。到2017年开春，被上诉人发现这样下去不是办法，就找到上诉人协商是不是真的要购买该房产，如果买就定价格签合同给钱，如果不买就就腾房搬出去，房屋出售给他人，上诉人仍表示要购买该房屋，于是双方商定了160万的价格签订了“楼房买卖合同协议书”，协议签订后，二人不能按照约定给付房款，只能把办理的二手房贷款88万元给付了被上诉人，承诺尽快给付剩余款项，碍于儿子情面和上诉人已经搬进居住的实际情况，被上诉人只好同意，在办理房产过户手续过程中，上诉人为了少缴纳税款，请求签订一份交易价格少的买卖合同作为备案，上诉人好心同意了上诉人的请求，于是双方现场用交易大厅的制式合同签了一份，交给了房产登记机关备案，完成了过户。之后，被上诉人一致催要剩余房款，上诉人一直没有给付。上诉人的上诉理由没有道理且不符合常理。众凯家园小区是高端住宅小区，2017年上诉人以160万元的价格购买了近200平米的房产，无论是当时还是现在都是一个低于市场的价格，原因就是被上诉人顾及儿子的情面。如果不是双方协商一致同意也不会签订160万元的买卖协议，该协议签订了三份，被上诉人一份，上诉人两份（一份用于房产过户），而上诉人所说的69万元签订协议是明显不符合常理和事实的，该份协议书只是应上诉人的要求签订的用于过户登记所用，目的是少些价格少缴税，所以该协议书只有一份，存档在登记中心。该价格无论什么时间也不符合市场价格，是一个虚构的价格。因为根本不是事实，所以上诉人根本无法做出合理解释和提供相应的证据。一审法院按照双方真实意思表示签订的协议书约定的价格支持并无不当。为了避税签订的与真实意思不相符的协议，同时也损害国家利益，属于一份无效协议。对于在二手房买卖过程中常见的这种阴阳合同情况，最高院指导案例和全国各地法院生效判决也都是依法支持真实意思的合同和不损害国家利益的合同。综上，请驳回上诉维持原判。远霄泉、边文广向一审法院起诉请求：1、判令二被告给付原告购房款72万元。2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月16日，原告远霄泉与被告马祎临达成任丘市众凯嘉园4号楼3单元802室房产的买卖意向，双方签订了一份没有约定价款的“买卖协议”。2017年3月5日，原告边文广、远霄泉与被告马祎临、刘亮签署了一份“楼房买卖合同协议书”，该协议书合同要素齐全，双方约定涉案房产的交易价款为160万元。2017年9月20日二原告与二被告又签署了一份“存量房买卖合同”，合同要素齐全，双方约定涉案房产的交易价款为69万元，并用该“存量房买卖合同”到房管局办理了房屋过户手续。截止到本案辩论终结前，二被告给付了二原告房款88万元。另查明，二被告于2015年始在本案诉争房屋内居住。本案诉争房屋已于2017年年底由二原告名下过户二被告名下。该房屋面积为195.03平方米。上述事实有原告提供的2017年3月5日的楼房买卖协议书、被告马祎临提供的2015年-2016年期间的物业处收取的天然气费、物业费等费用的收费单据、房产部门出具的存量房买卖合同、完税证明、房屋交易确认告知书等证据予以证实。一审法院认为，首先，本案争议的焦点是涉案房屋的真实交易价格。原告主张是160万元，为了证明其观点，向法庭出示了二原告与二被告签订的“楼房买卖合同协议书”一份，协议书约定房产交易价格为160万元，并向法庭陈述，2015年原、被告就达成房屋买卖意向，当时没有商定房屋交易价格，因为二被告是原告儿子的朋友，二原告又有多套房产，所以从2015年起二被告就暂住在该房中。2017年3月5日，二原告再次询问二被告的购买意向，二被告表示愿意购买，双方商定了房屋价款160万元，并正式签订了“楼房买卖合同协议书”一份。2017年9月20日，二原告与二被告一起到不动产登记中心去办理房产过户手续，二被告为了少缴纳税款，请求二原告与其签订了一份“存量房买卖合同”，在该合同中约定房屋交易价格为69万元。合同文本取自不动产登记中心的交易大厅，登记中心依据双方签订的“存量房买卖合同”办理了房产过户手续，并存档。二被告通过银行贷款给付了原告房款88万元。被告马祎临进行了质证陈述，对于2017年3月5日原告边文广、远霄泉与被告马祎临、刘亮签署了的“楼房买卖合同协议书”解释是：为了便于银行贷款才把房屋价款69万元提高到160万元，该合同不是双方的真实意思表示。被告马祎临主张房产的真实交易价格为69万元。为了证明其观点，向法庭提交了2015年5月16日原告远霄泉与被告马祎临签字的“买卖协议”一份和在不动产登记中心调取的“存量房买卖合同”一份，2015年5月至2016年期间物业处收取天然气费、物业费等各方面的收费单9张。证人王某出庭做证，证明当时被告刘亮跟其说房屋是4000元左右每平米购买的。被告马祎临陈述：以上证据证明2015年二被告就已经买了原告的涉案房产，并且当时商定的价款就是69万元。从2015年起二被告就居住在该房产中，并且交纳了物业费、燃气费等各项费用。2017年9月20日，原、被告双方按照当初约定的69万元的房款价格签订了“存量房买卖合同”，该合同签订后，原、被告双方在不动产登记中心办理了房产过户登记手续，被告缴纳了交易税款，合同在该中心存档，并向法庭陈述了房款的给付过程,刘亮在合同签订后，就支付了一部分房款。后来又通过银行贷款的方式支付了88万元，再之后是否又支付了不清楚。二原告质证意见为：2015年3月5日的“协议”只能证明双方的买卖意向，因为当时没有商定价款，所以该协议上没有房屋价款这一项合同成立的要素，法律规定当事人必须就合同的主要条款协商一致。因此这是一份不成立的合同，不能证明被告主张的2015年原告就已经以69万元的价格把涉案房产卖给被告的事实。2017年9月20日，原、被告双方以69万元的房款价格签订“存量房买卖合同”的目的是为了过户少缴纳税款，该部分内容并不是双方的真实意思表示，该部分内容无效。其次，一审法院认为，真实意思表示是民事法律行为的核心要素，如价格、付款方式等与真实的约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思表示来认定，而逃避税务并不是双方订立房屋买卖合同的目的。据此，应当以真实交易价格合同为双方履行约定义务的依据。因为首先，备案合同并无特别优于非备案合同的效力。除法律、行政法规有规定外，备案并非合同生效的必要条件。依照我国《物权法》第九条第一款、第十五条的规定，二手房物权变更要按相关规定进行物权公示。只是行政机关备案的不是双方间合同的效力而是物权变动的效力，合同送交备案仅仅是一个物权变动的手续，房地产权登记行政机关依法并不审查二手房合同的效力，其也非合同效力的法定确认机关。从这个角度上说，备案合同并无特别优于非备案合同的法律效力。二、房地产成交价格应依据当事人双方的真实意思认定。房屋转让价款是房地产买卖合同的必备条款，虽然买卖双方签订了阴阳两份合同，但实际执行的是阴合同，且该阴合同本身往往都是有效的可执行契约。民事法律行为的核心要素是意思表示，在买卖双方对于合同价款各执一词的情况下，并非简单以订立合同的时间为据，否定订立在前的房屋价款，而需结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。判断时，提出异议的一方当事人承担首先和主要的举证责任。而被告没有充分的证据来证明推翻原合同约定的价款，且被告主张房屋价款为690000元，但其却向原告方支付了880000元的房款，对被告认为多支付的部分在原告起诉本案之前亦未要求返还，此种行为有悖常理，故对被告辩解一审法院不予支持。综上，房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应价款应认定无效。“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的，继续有效；继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的，应认定为对“阴合同”相关内容的变更。故对原告主张二被告按照合同约定的160万元房屋价款给付剩余价款的请求应与支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第三百九十六条的规定，判决：被告马祎临、刘亮于本判决生效之日起十日内给付原告边文广、远霄泉房款72万元。如果未按本判决书的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元、保全费2520元，由被告马祎临、刘亮负担。本院二审期间，马祎临提交新证据：1、2017年9月签订的买卖合同复印件一份，2017年3月5日签订的合同因160万价款奇高银行审核没有通过，才签订的本合同，合同原件在邮储银行任丘支行存档。证明双方2017年3月签订的合同不是双方的真实意思表示，且160万元价款奇高；2、标注时间为2010年8月3日的买卖合同复印件一份，该合同是在2015年3月16日签订的，当时双方为了省事，想用该文本将房产证办在上诉人名下而签订的。证明案涉房产当时的市场价款是60多万元；3、任丘市人民法院委托沧州市宝宇房地产评估有限公司的函件及评估报告复印件两份，用以证明涉案房产所在小区在当时的市场价格。被上诉人质证称：1、2010年上诉人与开发商签订的商品房买卖合同，该证据不具有真实性。本案涉及的房产是2014年被上诉人通过以物抵债的方式从开发商处取得，然后2017年转卖给上诉人。所以不可能存在2010年上诉人从开发商处购买该房产的事实，明显是虚假证据。2、房款总价是1267695元的买卖合同证据不具有真实性，该合同是上诉人伪造的合同，合同中楼房的总层数写的是13层，实际该楼房一共才8层高，合同内容价款等要素都是上诉人伪造的，被上诉人没有与上诉人签署过该合同，明显是虚假证据。3、两份评估报告首先不具有真实性，证据本身就不真实。证据内容认定的价格明显与事实不符。按照上诉人提供的证据，在2017年房产的基准价格是2938.52元/平方米，不符合基本的价格常理。这两份评估报告4明显与事实不符。其次，该证据与本案也没有关联性，与本案无关。被上诉人提交证据：1、（2014）任民初字第4385号民事调解书复印件一份，证明在2014年被上诉人以物抵债的方式在开发商处取得涉及本案房产在内的几十套房产所有权，并证明被上诉人在本案中主张和陈述的合理性。2、几个判例，证明一审判决的正确。上诉人质证称，1、对任丘市人民法院的调解书真实性没有异议，但不能证明其目的。该证据只能证明被上诉人在2014年取得涉案房产所有权和出卖权，上诉人提供的标注时间为2010年8月3日的商品房买卖合同实际的书写时间是2015年5月16日与双方签订的“买卖协议”同时签订的，该文本是被上诉人提供的，当时是为了省事，想直接将房子的房产证办在上诉人名下，不用再办理过户手续签订的。这正是双方在2015年5月16日签订的买卖协议中没有写房价款和上面注明“双方出现任何纠纷与衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司无关”内容的原因。因此，该证据不能证明其证明目的。2、对被上诉人提交的案例。首先其不是证据，只是案例；其次，本案中不存在阴阳合同，之前已经说明，且双方先后就案涉房屋买卖先后签订了五份合同，该五份合同哪一份是双方的真实意思表示，应当如何认定，案例中没有涉及相应的内容。因此，该案例不能作为本案裁判的依据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，上诉人提交的2017年9月签订的买卖合同复印件一份、标注时间为2010年8月3日商品房买卖合同复印件一份拟证明双方2017年3月5日签订的合同不是双方的真实意思表示，160万元价款奇高；被上诉人对两份证据不予认可且均为复印件，而本案涉及的房产是2014年被上诉人通过以物抵债的方式从开发商处取得，故本院对上诉人提交的两份买卖合同证据不予认定。上诉人主张在办理过户时签订的房屋价值为69万元的合同为双方的真实意思表示，但上诉人对向被上诉人交付88万元房款高于其主张的房屋价值的问题并未作出合理的解释，亦未提交充分证据证实其主张的69万元房屋价款的真实性，对上诉人主张的双方真实意思是房屋价值为69万元的上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人马祎临的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11000元由马祎临负担。本判决为终审判决。审判员  齐桂苓审判员  张友僧审判员  刘晓莉二〇二〇年三月十三日书记员  韩 烨