海南省第一中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）琼96民终723号 上诉人（原审原告）：雷啸林，男，汉族，1954年1月14日出生，住址：广东省深圳市南山区，现住文昌市。 被上诉人（原审被告）：海南倍升高新生物技术有限公司，住所：海南省文昌市迈号办事处名门老村坡东侧（名门老村22号）。 法定代表人：李建权。 上诉人雷啸林因与被上诉人海南倍升高新生物技术有限公司（以下简称倍升生物公司）确认合同有效纠纷一案，不服文昌市人民法院（2019）琼9005民初2048号民事裁定书，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 雷啸林上诉请求：一、撤销一审法院(2019)琼9005民初2048号民事裁定书，指定一审法院受理此案。二、支持上诉人原诉讼请求，即1.确认上诉人与被上诉人签订合同有效；2.在符合更名条件时，被上诉人应当协助将涉案房产更名给上诉人。三、诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审法院裁定，认定事实不清，适用法律不当。第一，上诉人涉案房屋非房改房。上诉人和被上诉人之间没有买卖关系。一审法院适用房改房的相关规定驳回起诉，是错误的。所谓房改房，也叫已购公房，是城镇居民在不违背政府部门所制定的住房政策的情况下，以原定的价格或者标准买入的国家公有住房；或者是国家给没有享受到住房优抚资金的职工居民的变相补偿住房。这是住房制度住房商品化改革的一种方式。而本案所涉房屋，显然没有“公房”阶段。涉案房屋建设之初就是由上诉人自投资金建设，并没有经历从分配公房、再到买断公房成为私有房产的过程。被上诉人内部实行房改建房没有套用国家对于房改房的做法，与特定含义的“房改房”的目的、性质、方式完全不同。涉案房屋是公司内部“房改建房”，而不是国家公有住房或是套用国家公有住房政策的“房改购房”。上诉人的出资不是购房款，而是建造涉案房屋所需资金。涉案房屋从取得土地使用权，到报批、规划、设计、建造，被上诉人或其他第三方没有任何出资，因此不可能也不存在任何买卖行为。因此，一审法院认为“故本案涉案房产为依据相关政策买卖的房改房的性质”，属于认定事实不清。第二，上诉人与被上诉人基于平等民事主体关系签订协议。一审法院认定双方非平等主体之间形成的民事协议，是错误的。一审法院认为“涉案《协议书》及《补充协议》并非平等主体之间设立、变更、终止其双方权利义务关系的民事协议”。其所认为上诉人和被上诉人并非“平等主体”，没有依据。上诉人与被上诉人签署《协议书》及《补充协议》的前提，是被上诉人为了稳定高层管理人员队伍，为这些人员在海南文昌工作创造良好的工作和居住条件，出面取得该地块的土地使用权和房屋建造许可，由上诉人出资建造。上诉人支付了包括土地出让资金、建房资金等全部费用。基于上诉人的全部投入，上诉人有权获得涉案房屋的占有、使用、收益、处分权。双方权利、义务相一致。上诉人和被上诉人均“具有相应的民事权利能力和民事行为能力”，属于平等主体，享有平等权力。第三，一审法院适用法律不当。一审法院援引《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条认为本案不属于人民法院主管范围，是适用法律不当。本案诉求人民法院确认《协议书》及《补充协议》有效，并判决被上诉人继续积极履行协议，不属于“历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”。一审法院依据的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，把“不属于人民法院主管工作的范围”内的“历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”限定为两项，即“因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷。”这两项均与本案毫无关系。最高人民法院“关于废止《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》建议的答复”中明确规定：“关于房地产案件受理范围，凡属民法调整的平等主体之间以房地产为标的发生的纠纷，都应积极受理”；《关于房地产案件受理问题的通知》“不会造成目前应当由人民法院受理的房地产案件，按照通知规定导致无法起诉情形”。该《答复》援引的最高人民法院1993年11月24日《全国民事审判工作座谈会纪要》中明确规定：“各级人民法院民庭要积极受理房地产案件”；必须执行“依法保护合同的原则。房地产权益纠纷，大部分表现为合同纠纷。审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力，应予以支持。因合同履行发生纠纷，只要合同能全部履行的，就应全部履行，能部分履行的，应部分履行，不能用赔偿损失代替合同的履行”；必须执行公平保护当事人合法权益的原则。市场经济的特点是参与民事活动的主体地位平等、公平竞争、机会均等。房地产案件中的当事人，不论是公民还是法人，是本地人还是外地人，是中国人还是外国人，他们在房地产交易中的合法权益都应公平地依法予以保护。综上，一审法院裁定认定事实不清，适用法律不当，恳请二审法院能够查明真相，依法公断，维护上诉人的合法权益。 被上诉人倍升生物公司未提交书面答辩意见。 雷啸林向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原告与被告于2007年签订的《协议书》及2013年6月10日签订的《补充协议》合法有效；2.请求依法判令被告在国家法律法规政策允许的条件下，协助原告办理涉案房产所有权变更登记手续，将涉案房产所有权登记至原告名下；3.本案全部诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：被告倍升生物公司于2006年6月15日成立，类型为有限责任公司（台港澳法人独资）。2006年10月12日，经他人转让取得文国用（2006）第W0200684号《国有土地使用证》上的土地使用权。土地用途：养殖加工，使用类型：出让。2006年11月2日，文昌市建设局给被告倍升生物公司颁发文建规管字2006第160号《文昌市建设工程规划许可临时证》建设项目为1.综合厂房；2.专家楼。2006年11月7日，文昌市建设局给被告倍升生物公司颁发编号：460022200611060201的《建设工程施工许可证》工程名称：综合厂房、专家楼。2008年1月7日，文昌市建设局给被告倍升生物公司颁发编号：文建字【2008】006号《建设工程规划许可证》建设项目名称：专家楼。2006年12月19日，被告倍升生物公司召开董事会议决议：同意公司就公司专家楼实行房改建房。2007年原告雷啸林与被告倍升生物公司签订《协议书》约定为了稳定高层管理人员队伍，创造良好的工作和居住条件，被告倍升生物公司实行房改，在收取建房成本费用，包括土地使用转让费用，房屋建筑费用等，以及不给予任何补贴的前提下，将职工宿舍产权转让给原告雷啸林。2013年6月10日，双方又签订《补充协议》，确认文房证字第50207号专家楼的总造成为513460元，原告雷啸林已向被告倍升生物公司支付。被告倍升生物公司已经将专家楼及房产证原件交付给原告雷啸林，原告雷啸林进行相应装修后，已经入住。2008年1月28日，文昌市人民政府向被告倍升生物公司颁发文昌市房权证文房证字第XXXX号，设计用途：住宅。一审法院认为，本案中,原告雷啸林是基于被告倍升生物公司高层管理人员的身份,依据房改政策与被告倍升生物公司签订《协议书》及《补充协议》、支付购房款,通过单位内部分房的方式占有使用房产至今,根据相关行政主管部门核发的房产产权证足以证明涉案房屋在被告倍升生物公司名下，而不是原告雷啸林的名下，可见房改尚未完成。故本案涉案房产为依据相关政策买卖的房改房的性质。双方签订《协议书》及《补充协议》的背景是基于国家和海南省的房改政策,是关乎如何适用房改政策的问题。原告雷啸林与被告倍升生物公司签订的《协议书》及《补充协议》,不属于普通的商品房买卖合同,涉案《协议书》及《补充协议》并非平等主体之间设立、变更、终止其双方权利义务关系的民事协议，不属于《中华人民共和国合同法》的调整范围。再次,审查双方签订的《协议书》及《补充协议》是否有效,必然涉及需要审核原告雷啸林的购买资格,是否仅购买本次的房改房等政策性因素,上述审核应由相关行政主管部门依据国家和地方政策进行,不应由人民法院代替。因此,本案实际亦属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”,不属于人民法院主管范围。原告雷啸林的起诉应予驳回,原告雷啸林的主张可向被告倍升生物公司和政府相关部门寻求解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第三项、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，裁定：驳回原告雷啸林的起诉。 本院认为：上诉人是基于被上诉人公司高层管理人员的身份,依据公司内部的分房规定与被上诉人签订《协议书》及《补充协议》、支付购房款,通过单位内部分房的方式占有使用房产至今,根据相关行政主管部门核发的房产产权证证明涉案房屋在被上诉人单位名下，被上诉人单位属于台港澳法人独资的有限责任公司，上诉人与被上诉人之间内部分房事宜亦不属于人民法院主管范围。为此，上诉人的起诉应予驳回。 综上，雷啸林的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 梁振文 审 判 员 白玉琳 审 判 员 林 珍 二〇二〇年三月二十六日 法官助理 王天石 书 记 员 陈新军