贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1363号上诉人（原审被告）：刘亚亚，女，1990年10月1日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审原告）：遵义京熙联合物业服务有限公司。住所地:遵义市播州区遵南社区华诚都汇物业办1-3楼。统一社会信用代码91520321314244075Y。法定代表人：王毅，该公司董事长。上诉人刘亚亚因与被上诉人遵义京熙联合物业服务有限公司（以下简称京熙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初8798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘亚亚上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.被上诉人对涉案小区提供物业服务的时间是2015年4月20后，而非一审判决认定的2015年1月1日后。2.被上诉人未按《物业管理服务合同》履行合同义务，上诉人具有先履行抗辩权；上诉人申请的证人及提交的照片均能证明被上诉人未按合同履行物业服务，一审未予采信不当。3.一审法院适用法律错误，一审依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决上诉人缴纳物业服务费不当。4.一审适用简易程序审理本案不当。被上诉人京熙物业公司未针对刘亚亚的上诉请求及理由作书面答辩。京熙物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令刘亚亚支付2015年1月1日至2018年11月31日期间拖欠的物业服务费7525元。2.本案诉讼费用由刘亚亚负担。一审法院认定事实：2015年4月20日，遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区业主委员会与京熙物业公司签订了《物业管理服务合同》，由京熙物业公司为遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区提供物业服务，合同第四条约定“物业服务期限从2015年1月1日起至2019年12月31日止，共五年，合同期满后由甲乙双方根据遵义县物业行业市场收费标准及服务质量再确定是否续约”；第五条（1）约定“2015年1月1日至2015年12月31日止，住宅高层电梯房：1元/月/㎡，4#5#步梯房0.7元/月/㎡······。注：物业费由业主按每户总建筑面积向乙方按季度、半年或年度交纳均可，但不可跨年度缴费”。从2015年1月起，京熙物业公司便开始对华诚都汇小区进行物业服务。在服务过程中，京熙物业公司按照合同约定履行合同义务，同时还针对小区存在的京熙物业公司不能解决的问题多次向相关部门报告请求解决。2016年6月，遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区业主委员会与京熙物业公司因确认合同效力纠纷一案起诉到一审法院，请求确认遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区业主委员会与京熙物业公司于2015年4月20日签订的《物业服务管理合同》无效，该案经一审法院审理作出（2016）黔0321民初3224号民事判决，驳回了遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区业主委员会的诉讼请求，遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区业主委员会不服提出上诉，遵义市中级人民法院作出（2017）黔03民终1775号民事判决，驳回上诉，维持原判。由于华诚都汇小区业主委员会与京熙物业公司之间的意见分歧，2016年5月21日，小区业主委员会在小区张贴通知，通知小区业主从2016年5月21日起暂缓交纳物业服务费，导致部分业主至今未交物业服务费，尽管如此，京熙物业公司仍坚持履行合同义务。刘亚亚的住房位于华诚都汇小区8号楼6楼6号，属于物业服务合同中电梯楼范围，其房屋建筑面积为160.05平方米。经京熙物业公司通过书面、公告等方式催收，刘亚亚从2015年1月1日起一直未向京熙物业公司交纳过物业管理费。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，2015年4月20日遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区业主委员会与京熙物业公司签订《物业管理服务合同》未违反法律和行政法规的相关规定，应为有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，刘亚亚系华诚都汇小区的业主，《物业管理服务合同》对其应具有约束力。刘亚亚从2015年1月1日起未向京熙物业公司缴纳过物业服务费，且经京熙物业公司通过书面、公告等方式催收也一直未予交纳，京熙物业公司请求其按照合同约定支付物业费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，予以支持。因刘亚亚的物业费从2015年1月1日起一直未交，故应从2015年1月1日起计算至京熙物业公司起诉的至2018年11月31日止，共47个月，金额为7522元（160.05平方米×1元/平方米×47个月）。刘亚亚的委托诉讼代理人提出京熙物业公司应向业主委员会缴纳80000元管理过失保证金，但一直未缴纳；小区乱搭乱建、监控毁损、电梯维护不及时、车辆乱停乱放、地板砖毁损等，刘亚亚依法享有先履行抗辩权的问题，即便应缴纳保证金，也应该缴纳给业主委员会，与刘亚亚无关；关于小区乱搭乱建、监控毁损、电梯维护不及时、车辆乱停乱放等问题，京熙物业公司均按照程序向相关部门进行报告申请资金解决，故刘亚亚不存在享有先履行抗辩权，更不能以上述理由拒交物业费。刘亚亚委托诉讼代理人提出小区垃圾随处可见、无人清理的问题，京熙物业公司提供了大量履职照片，证明京熙物业公司尽到了工作职责，小区内保洁打扫卫生、清运垃圾也是有时间性的，在垃圾未清运时出现此种情况也属正常现象。委托诉讼代理人提出京熙物业公司的起诉超过诉讼时效的问题，因京熙物业公司2017年10月、11月在刘亚亚家门上张贴过催缴欠物业费通知书、在小区张贴过催缴物业服务费告知书，故不存在超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：限被告刘亚亚在本判决生效后十日内支付原告遵义京熙联合物业服务有限公司物业服务费7522元。案件受理费减半收取25元，由刘亚亚负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审理查明，本案一审审理过程中，刘亚亚等人申请了涉案小区业主龚定洪等四人出庭作证，该四人均证实涉案小区存在卫生状况较差、物业设施不完备、管理混乱等较为严重的问题；一审中，刘亚亚等人提交了部分照片，反映该小区确实存在较为严重的卫生问题。本院审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，关于京熙物业公司对涉案小区提供物业服务起算时间如何认定的问题,遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区业主委员会与京熙物业公司签订的涉案《物业管理服务合同》，已经生效判决确认为有效合同，该合同中，明确约定京熙物业公司自2015年1月1日起为涉案小区提供物业服务，刘亚亚主张京熙物业公司为涉案小区提供物业服务的时间系2015年4月20后，与《物业管理服务合同》中载明的服务起始时间不符，且刘亚亚所举证据也不足以证明其主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，刘亚亚应承担举证不能的不利后果，其所持该上诉理由不能成立，本院不予采信。关于刘亚亚是否就京熙物业公司未向小区业主委员会缴纳8万元保证金享有先履行抗辩权的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，刘亚亚并非涉案《物业管理服务合同》的当事人，且《物业管理服务合同》也未就京熙物业公司缴纳保证金、业主缴纳物业服务费的先后顺序进行约定，故刘亚亚所持其享有先履行抗辩权的理由不能成立，本院不予支持。关于一审适用简易程序审理本案是否符合规定的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款关于“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定”之规定，本案事情清楚、权利义务关系明确，一审法院决定适用简易程序审理本案符合法律规定，本院予以确认。关于刘亚亚应缴纳的物业管理费的标准问题，鉴于刘亚亚在本案一审、二审中均提出京熙物业公司在物业管理和服务中，存在卫生问题较差、管理混乱等问题，并据此作出抗辩，结合一审庭审中龚定洪等人的证言及刘亚亚等人提供的照片，本院对刘亚亚所持京熙物业公司存在重大瑕疵的理由予以采信，并对物业服务费的标准酌情予以调减30%，故刘亚亚应缴纳涉案物业2015年1月1日至2018年11月31日期间的物业服务费为5265.65元（160.05平方米×1元/平方米·月×47月×70%）。综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初8798号民事判决；二、由刘亚亚在本判决生效后十日内支付遵义京熙联合物业服务有限公司物业服务费5265.65元；三、驳回遵义京熙联合物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由刘亚亚负担50元，由遵义京熙联合物业服务有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇二〇年三月十二日法官助理王薇书记员冯滢