广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终131号上诉人（原审被告）：黄显辉，男，1969年7月29日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：刘镜标，广东镜标律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志培，广东镜标律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市中銮房地产代理有限公司。住所地：广州市增城区新塘镇凤凰北横路293号。法定代表人：郭美君。委托诉讼代理人：郭辉，广东诚开律师事务所律师。上诉人黄显辉因与被上诉人广州市中銮房地产代理有限公司（以下简称中銮公司）居间合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄显辉的委托诉讼代理人刘镜标、张志培，被上诉人中銮公司的法定代表人郭美君及其委托诉讼代理人郭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄显辉上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判黄显辉无须向中銮公司支付居间服务费及滞纳金；2.本案诉讼费由中銮公司承担。事实与理由:一、涉案房屋已被法院查封，无法进行出卖及过户，中銮公司违反相关法律规定为黄显辉提供被查封房屋的居间服务的行为存在过错。本案所涉《物业买卖合同》签订时，涉案房屋已被法院查封拍卖，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让，但中銮公司并未告知黄显辉该所涉交易的房屋不能转让及过户的事实。中銮公司在知悉所涉交易的房屋被查封的情况下，仍然为黄显辉提供所涉房屋的居间服务，存在重大过错，并违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：(九)为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务”之规定，故黄显辉无需向中銮公司支付居间服务费。二、本案所涉《物业买卖合同》根本目的无法实现，约定的房屋交易未完成，黄显辉无须向中銮公司支付居间服务费。中銮公司向黄显辉推销法院查封拍卖的房屋，是导致此次房屋买卖无法实现的根本原因，中銮公司未根本履行居间服务，根据公平原则，黄显辉无须向中銮公司支付居间服务费。三、本次居间服务的总费用为15000元，而非一审法院认定的50000元。退一步而言，即使法院认定黄显辉需承担居间服务费，但本案双方最终约定的居间服务费为15000元。根据案外人张xx在另案中提供的《房屋买卖合同解除及买方放弃购买协议书》，该协议书内明确约定“买方确认履行支付中介方的中介服务费及咨询费人民币壹万伍仟元(￥15000元)…”，协议书落款处有中銮公司的签章及黄显辉的签名捺印，一审法院认定本案的居间服务费为50000元，属于认定事实错误。四、中銮公司没有与黄显辉依法促成买卖合同，买卖双方签订的物业买卖合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第427条的规定，居间人未依法促成合同，不得主张居间费用。被上诉人中銮公司辩称：同意一审判决的处理，不同意黄显辉的上诉请求。事实与理由：本案是居间合同纠纷，黄显辉与卖方以及中銮公司三方共同签订的《物业买卖合同》中，关于黄显辉与中銮公司之间的居间服务的条款以及中銮公司、黄显辉之间签订的《服务收费确认书》是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律规定，合法有效，双方应当依约履行各自的权利义务。二、黄显辉在其上诉状中所称中銮公司未告知其所涉交易的房屋不能转让及过户完全与事实不符，这是关于涉案房屋的权利限制告知问题，一审法院就此已查明相关事实。根据双方的微信聊天记录显示，在签订《物业买卖合同》之前，中銮公司已经明确告知黄显辉涉案房屋存在查封、拍卖的相关情况，且《物业买卖合同》中亦载明买方已亲自审查过该产权相关权属信息资料，了解产权相关信息，并愿意购买该房产，黄显辉是在知悉涉案房屋存在法院查封、拍卖的情况下自愿签署了《物业买卖合同》。根据“阿里拍卖-拍品”详情的显示，拍卖已暂缓，因此，并非本案中所涉房屋无法交易过户。黄显辉依约履行合同的约定，支付房款给卖方偿还涉案房屋的债务后，房屋就可停止拍卖程序，买卖双方即可正常地交易过户，这是买方、卖方及中介三方共同商定好的，但最终是黄显辉反悔不想购买房屋，没有履行《物业买卖合同》的约定，才导致合同无法继续履行。黄显辉存在违约情形，理应由其承担违约责任。三、黄显辉所称中介费为15000元与事实不符。一审法院根据本案相关证据《服务收费确认书》认定本案的相关事实，认定50000元的居间服务费是符合事实及符合法律的规定，黄显辉在一审并未提交相关的证据证明其主张，并且在二审时所提交相关的证据并非新证据，中銮公司不予认可，黄显辉在二审时举证已过举证期限，应承担举证不能的法律后果，二审法院不应采信。中銮公司于2019年6月11日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.黄显辉向中銮公司支付居间服务费50000元；2.黄显辉向中銮公司支付滞纳金（按居间服务费为本金，按日1%从2018年7月26日计至付清之日止）；3.黄显辉向中銮公司支付律师费5000元；4.黄显辉承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年7月25日，张xx（卖方）与黄显辉（买方）以及中銮公司（经纪方）签署一份《物业买卖合同》，合同载明“买卖双方通过经纪方作中介介绍，买方对卖方委托经纪方代理拟转让的物业已了解，……买卖双方和经纪方就物业买卖达成如下协议：一、卖方对该物业权属现状的声明1、物业地址新塘镇碧桂园凤凰城xxx街1号。……二、买方对购买情况的声明：买方已亲自实地看房，并对该房产的现状疑虑询问过卖方，在明确卖方所告知的事项后自愿签订本合同。买方已亲自审查过该房产权相关权属信息资料，了解产权相关信息，愿意购买该房产。总成交价8750000元。……六、其它条款1、基于经纪方的中介服务，双方在完成交易后七个工作日内支付中介服务费，买方应以转账形式支付33000元作为中介服务费，如逾期支付款项则同意按日向中介方支付相当于上述费用百分之一的滞纳金。……”。同日，中銮公司、黄显辉签订《服务收费确认书》，内容为黄显辉经独家委托中介方促成涉案房屋的买卖成立，其同意在签订房屋买卖合同当日支付50000元作为中介方的中介服务费及咨询费。如逾期支付，按日支付上述费用的百分之一的滞纳金。确认书备注载明，以该确认书为准。另，2018年1月19日，广州市增城区国土资源和规划局出具的涉案房屋的产权情况表显示，涉案房屋登记在张xx名下，房屋已于2016年8月30日被一审法院查封。一审审理过程中，一、中銮公司出示其法定代表人郭美君与黄显辉的微信聊天记录部分如下，其中2018年7月15日，郭美君向黄显辉发送（2018）粤0118执恢6号广东省广州市增城区人民法院第一次网络拍卖公告照片，并发送语音内容为“他说法院的拍卖价990多万……”；次日，黄显辉向郭美君发送广州市增城区人民法院2018年第138期拍卖公告照片，郭美君对此语音回复“这就是法院拍卖……”；同月20日，郭美君向黄显辉发送一张（2018）粤0118执恢6号广东省广州市增城区人民法院限期履行通知书的照片。上述（2018）粤0118执恢6号广东省广州市增城区人民法院第一次网络拍卖公告显示，“关于申请执行人岑力火申请恢复执行被执行人张xx房屋买卖合同纠纷一案，……本案执行过程中，一审法院依法查封了被执行人张xx所有的位于广州市增城区新塘镇碧桂园凤凰城xxx街1号房产……一审法院依法委托淘宝网广州市增城区人民法院司法拍卖平台对上述房产进行网络拍卖处理。……”。对该证据，黄显辉认为，中銮公司仅告知了涉案房屋为拍卖房，但未告知涉案房屋已被法院查封及房屋不能进行买卖的事实。二、中銮公司表示，（一）黄显辉系知悉涉案房屋存在查封及拍卖事实，但黄显辉表示支付首期款100万元后，由卖方用于处理涉案房屋的查封拍卖事宜，因所涉案债务并不超过100万元。（二）涉案合同未注明房屋存在查封情况，原因是该合同是买卖双方进行了多次改动，合同的内容都是买卖双方要求的，因此未备注查封情况。（三）黄显辉只支付了定金20万元，后就向中銮公司提出不想购买涉案房屋了。三、黄显辉表示，涉案房屋因卖方涉其他债务纠纷，且联系不上卖方，因此无法继续交易。一审法庭辩论结束后，黄显辉提交书面意见，表示中銮公司主张的居间服务费的滞纳金金额过高，应调整为按日万分之五计算。一审法院认为:本案是居间合同纠纷，黄显辉与买方以及中銮公司三方共同签订的《物业买卖合同》中关于黄显辉与中銮公司之间的居间服务的条款以及中銮公司、黄显辉之间签订的《服务收费确认书》是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律规定，合法有效，双方应当依约履行各自的权利义务。关于涉案房屋的权利限制的告知问题。中銮公司提供与黄显辉的微信聊天记录显示，在签订《物业买卖合同》之前，其已经告知黄显辉涉案房屋存在查封、拍卖的相关情况。且《物业买卖合同》中亦载明“买方已亲自审查过该房产权相关权属信息资料，了解产权相关信息，愿意购买该房产”，结合中銮公司陈述由黄显辉支付首期款给卖方以偿还涉案房屋的债务的约定，黄显辉系在知悉涉案房屋存在法院查封、拍卖的情况下自愿签署了《物业买卖合同》，因此黄显辉提出中銮公司未履行告知义务的相关抗辩无事实和法律依据，一审法院不予采信。《服务收费确认书》约定黄显辉应在签订房屋买卖合同当日支付居间服务费，因此中銮公司主张要求黄显辉支付居间服务费，理据充分，一审法院予以支持。至于应付居间服务费的金额。中銮公司作为房地产中介服务机构，虽其已向黄显辉告知了涉案房屋的查封拍卖事宜，但被查封、拍卖的房屋的转让所可能产生的风险以及后果，未有证据显示中銮公司已充分、清晰书面告知黄显辉，对此中銮公司存在一定的过错。因此一审法院酌定居间服务费的金额为25000元。中銮公司主张要求黄显辉支付超出上述金额的部分，一审法院不予支持。至于滞纳金的问题。中銮公司主张以日1%计算滞纳金，金额过高，故一审法院采信黄显辉提出滞纳金标准过高的抗辩，居间服务费的滞纳金应以前述的25000元为本金，按日万分之五从签订《服务收费确认书》的次日即2018年7月26日起计至付清之日止，并以25000元为限。至于律师费。中銮公司的该诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2019年9月27日作出一审判决：一、黄显辉在判决发生法律效力之日起十日内向广州市中銮房地产代理有限公司支付居间服务费25000元；二、黄显辉在判决发生法律效力之日起十日内向广州市中銮房地产代理有限公司支付居间服务费的滞纳金（以25000元为本金，按日万分之五从2018年7月26日起计至付清之日止，总额以25000元为限）；三、驳回广州市中銮房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2188元，由广州市中銮房地产代理有限公司负担1655元，黄显辉负担533元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审审理期间，黄显辉向本院提交《房屋买卖合同解除及买方放弃购买协议书》作为二审新证据，拟证明：2018年12月22日，经三方确认中介服务费及咨询费为15000元，而非一审法院认定的50000元。中銮公司质证表示：该证据并无原件，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。即使这份证据真实，由于黄显辉在一审时未提交，已经过了举证期限，黄显辉应当承担举证不能的责任。且该证据是三方协议，应当由三方签字盖章才能生效，因为卖方没有签字，所以该合同并未生效。同时，该协议也显示，该协议必须三方同时签订，款项必须在三天之内支付，否则协议无效。故此黄显辉以此主张的中介费为15000元不能成立。中銮公司向本院提交关于拍卖的网上打印资料作为二审新证据。拟证明：如果黄显辉按合同履行支付房款义务，涉案合同是可以继续履行。黄显辉质证表示：确认该证据真实性，不确认合法性以及关联性。根据《房地产经纪管理办法》第19条、25条，中銮公司作为中介方不能为不符合交易条件的房屋提供居间服务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条，查封的房屋不得转让。购买拍卖的房屋应当按照法院相关的程序，竞买人应当缴纳保证金，办理相关手续才能取得竞买的权利。中銮公司没有取得居间购买法院拍卖房屋的资格。黄显辉签订的《物业买卖合同》已经违反《中华人民共和国合同法》第52条规定，应当认定为合同无效。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：黄显辉是否应向中銮公司支付居间服务费以及居间服务费金额的认定。一审法院对合同效力、黄显辉应当支付居间服务费的认定正确，本院予以认可并不再赘述。黄显辉关于《物业买卖合同》无效，其无需支付居间服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。二审期间黄显辉提交《房屋买卖合同解除及买方放弃购买协议书》，但该协议仅有黄显辉和中銮公司的签字、盖章，并无卖方签名，且该协议为附条件生效的协议，即使中銮公司当时同意黄显辉仅支付15000元居间服务费即可，但黄显辉并无依照该协议的内容在签订之日起三日内向中銮公司支付，故该协议因不符合约定的生效条件而未生效。现中銮公司对该协议不予确认。因此黄显辉以此主张双方已达成居间服务费为15000元的合意的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院考虑中銮公司有一定过错，酌情认定黄显辉应向中銮公司支付25000元居间服务费以及相应的滞纳金并无不当，本院予以维持。综上所述，黄显辉上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人黄显辉负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年三月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳