广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终572号上诉人（原审原告）：黄焕森，男，1953年9月5日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审被告）：黄伟峰，男，1972年2月10日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人黄焕森因与被上诉人黄伟峰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄焕森上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、五项，改判黄伟峰向黄焕森支付拆迁补偿款（费用总额以黄伟峰实际获得的补偿款标准计算，包括建筑物拆迁补偿、征收奖励、搬迁时限奖励、搬迁费用、停业停产损失）及利息（利息以拆迁补偿款为本金，利息按中国人民银行发布的同期贷款利率计息，从2019年8月5日起计至还清日止）；2.本案一、二审诉讼费由黄伟峰承担。事实和理由：一、黄伟峰应向黄焕森支付建筑物拆迁补偿费。一审法院认为“司法拍卖的对象是涉案房屋，拍卖时是以现状拍卖，产权证面积仅供参考，涉案房屋即使存在黄焕森所述加建部分，本院进行司法拍卖时也是对涉案房屋进行整体拍卖”，因而不支持黄焕森房屋补偿费用的请求。该认定是事实认定错误。涉案房屋原为黄焕森所有，原建筑面积为232平方米，1990年黄焕森经合法批准，对该房屋加建并补交土地出让金。加建房屋面积为56.29平方米和阳台面积36.46平方米，黄焕森因合法建造获得该加建房屋及阳台的所有权。2011年8月18日该房屋由黄伟峰拍卖所得，拍卖面积为232平方米，加建部分和阳台不在拍卖范围内。黄伟峰在拍卖取得房屋后，依据黄焕森1990年取得的花县新华城建办的准建批文，更改房屋的建筑面积，导致加建房屋及阳台登记在黄伟峰名下（该准建批文在房屋拍卖后，黄伟峰以看一下为由取走，一直未返还给黄焕森。若无该批文，黄伟峰不能仅仅依据测量则取得加建房屋及阳台所有权）。而实际该加建房屋及阳台，一直是黄焕森因合法建设而取得，并没有拍卖，所有权应属于黄焕森。因此，加建部分（56.29平方米）和阳台（36.46平方米）的建筑物拆迁补偿费、征收奖励、搬迁时限奖励应为黄焕森所有。二、黄伟峰应向黄焕森支付停产停业损失费和搬迁费用。一审法院认为“黄伟峰在与黄焕森解除房屋租赁合同后，再与广州市花都区人民政府新华街道办事处签订《广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目房屋征收补偿安置协议》，该协议中所涉及的经营性用房停产停业损失补偿与黄焕森无关”，因而不支持黄焕森停产停业损失补偿的请求，该认定存在事认定错误。涉案房屋（包括加建部分房屋和阳台）原为黄焕森所有，其中部分建筑（232平方米）由黄伟峰于2011年拍卖所得并在拍卖后租赁给黄焕森使用。加建部分房屋、阳台和拍卖部分房屋一直由黄焕森合法使用及经营，并依法完税。黄焕森一直按合同约定支付租金给黄伟峰，并于2019年7月由黄焕森将涉案房屋交付给广州市花都区人民法院执行局。因征收项目，导致黄焕森丧失房屋的占有、使用权能，无法经营并在限期内搬迁，并造成黄焕森重大的财产损失。而黄伟峰作为出租方，获得了租金收入，并没有利用涉案房屋进行实际经营，并没有产生停产停业损失。在征收时，广州市花都区东广场拆迁办和黄伟峰多次要求黄焕森在2017年8月前填写《可搬迁物核对明细表》和《不可搬迁物核对明细表》，进行房屋资产和建筑装修核算。并在2017年8月14将《评估结果明细表》交付给黄焕森。因此，停产停业损失费和搬迁费应为黄焕森所有。综上，请求二审法院予以改判。黄伟峰答辩称：一审法院判决解除房屋租赁合同，黄伟峰再与政府签订拆迁补偿协议，签订时判决书已经生效，拆迁房屋已经无人承租，补偿明细表中的款项全部属于黄伟峰，与黄焕森无关。请求二审法院维护黄伟峰合法权益，驳回黄焕森全部诉讼请求。2019年7月9日，黄焕森向一审法院起诉请求判令：1.黄伟峰支付拆迁补偿款868588.57元(建筑物拆迁补偿费711111.57元、搬迁费1800元、停产停业损失费69190元、装修费86487元)及利息（以利息计算方法：从2019年5月27日起计至还清之日止，利息按中国人民银行发布的同期贷款利率计算）；利息暂计：500元；2.黄伟峰退回合同押金13000元及利息（以利息计算方法：从2019年4月23日起计至还清之日止，利息按中国人民银行发布的同期贷款利率计息）；利息暂计：100元；3.由黄伟峰承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华镇秀全一街6号之七，建筑面积为288.29平方米，房屋用途为居住和非居住用房。黄伟峰通过司法拍卖竞得该房屋。房屋产权于2012年4月1日登记至黄伟峰名下，当时登记涉案房屋的建筑面积为232平方米。后黄伟峰向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局提出房屋建筑面积变更登记。广州市花都区地籍测量队于2014年1月14日出具测字号201400078号房屋面积测量成果报告书，测量得出涉案房屋总建筑面积为288.29平方米。涉案房屋于2014年4月2日变更登记建筑面积为288.29平方米。黄伟峰主张其于2018年1月23日向黄焕森发出通知书，以黄焕森违约为由，要求没收押金。黄焕森对该证据意见未发表意见。黄伟峰因与黄焕森产生房屋租赁合同纠纷，于2018年11月19日诉至本院，向本院提出诉讼请求：1、解除黄伟峰、黄焕森于2015年8月4日签订的房屋租赁合同；2、黄焕森于判决生效的当天搬离租赁房屋；3、黄焕森按每月7500元的租金标准支付自2018年10月19日起至实际搬离涉案房屋之日止的租金；4、黄焕森向黄伟峰支付拖欠租金的违约金，违约金以7500元/月的租金为基数，按每日5%的标准从拖欠当月的19日起计算至付清之日止；5、黄伟峰没收黄焕森押金13000元；6、黄焕森支付搬离之日前拖欠的水电费，金额暂无法确定；7、黄焕森承担本次诉讼案的全部费用。诉讼中，黄伟峰明确诉讼请求第6项为：黄焕森向黄伟峰支付拖欠的截止至2019年4月11日的水费74.79元、电费15.36元。2015年8月4日，黄伟峰（出租人、甲方）与黄焕森（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方作商住用途使用，使用面积以产权证面积为准。租期自2015年8月19日至2020年8月18日，其中2015年8月19日至2016年8月18日的租金为6000元/月，2016年8月19日至2017年8月18日的租金为6500元/月，2017年8月19日至2018年8月18日的租金为7000元/月，2018年8月19日至2019年8月18日的租金为7500元/月，2019年8月19日至2020年8月18日的租金为8000元/月。租金按月结算，由乙方在每月的第十八日前以转账付款方式支付。第七条乙方的权利和义务：1、依时交纳租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金。2、乙方应付的修缮责任：……3、租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同。第八条其他约定：1、因租赁房屋而产生的出租屋租赁税、垃圾费、水电费、煤气费、有线电视费、电话费、街道管理费、房屋维修费、网络使用费等相关的费用全部由乙方承担，与甲方无关。2、考虑乙方的经济困难，签订合同时并没有押金收取项目，关于两个月的租金作为押金的问题，甲方同意乙方暂缓交付，乙方经济状况好转须自觉交付。上述合同签订后，黄伟峰将案涉房屋交付黄焕森使用。2017年4月30日，黄焕森向黄伟峰支付了13000元押金；黄焕森支付租金至2018年10月18日。2017年8月，案涉房屋被纳入广州北站扩建项目征收拆迁范围。2018年9月30日，黄焕森向黄伟峰发出《解除合同通知书》，表示：因花都区政府已于2017年8月3日发布公告征收案涉房屋，租赁合同的目的已无法实现，故要求解除租赁合同、退回押金13000元；关于该房屋加建部分、装修补偿、公司停产停业损失、搬运费等事宜，双方和拆迁办另行协商。因黄伟峰不同意解除合同，双方对此未能达成一致意见。黄伟峰分别于2018年10月15日、11月16日向黄焕森发出催告函，表示因黄焕森拖欠租金，故要求解除合同、黄焕森限时搬离。一审法院于2019年4月23日作出（2018）粤0114民初12040号民事判决书，判决如下：一、解除黄伟峰与黄焕森于2015年8月4日签订的《广州市房屋租赁合同》；二、黄焕森于本判决发生法律效力之日起三十日内，搬离位于广州市花都区秀全一街6号之七的房屋；三、黄焕森于本判决发生法律效力之日起十日内，向黄伟峰支付自2018年10月19日起至黄焕森搬离上述房屋之日止的租金，租金按照每月7500元标准计付；四、黄焕森于本判决发生法律效力之日起十日内，向黄伟峰支付上述拖欠租金的违约金，违约金分段计算为：①2018年10月19日起至本判决发生法律效力之日止的租金的违约金，以每月拖欠的租金金额为本金，自拖欠当月的19日起分别计付；②本判决发生法律效力的次日起至黄焕森搬离上述房屋之日止的占有使用费的利息，以每月拖欠的占有使用费为本金，自拖欠次月的1日起分别计付；上述违约金或利息均按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计至付清款之日止；五、驳回黄伟峰的其他诉讼请求。黄焕森与黄伟峰均明确未对上述判决提起上诉，该裁判文书已发生法律效力。黄伟峰已就上述判决向一审法院申请强制执行，一审法院已立案，案号为（2019）粤0114执5902号。2019年6月3日，黄伟峰（乙方）与广州市花都区人民政府新华街道办事处（甲方）签订《广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目房屋征收补偿安置协议》，约定甲方征收涉案房屋，向乙方补偿4551278.55元，其中包括房屋补偿3597283.8元、征收奖励费用365197.38元、搬迁时限奖励费用539592.57元、搬迁费用3000元、经营性用房停产停业损失补偿31855元、住宅临时安置费用13549.8元、其他补偿费用800元，并未包含装修费用。黄伟峰陈述，其已于2019年7月22日收取70%拆迁补偿款，于2019年8月5日收取30%拆迁补偿款。2019年7月18日，黄焕森将涉案房屋的钥匙交给黄伟峰。2019年7月24日，黄伟峰将涉案房屋移交给广州市花都区人民政府新华街道办事处。黄伟峰主张黄焕森名下无财产，不具备执行条件，并提交了一审法院向其发送的短信拟证实其主张。黄焕森对于该证据未发表意见。另查明，黄焕森主张其一直向黄伟峰主张支付拆迁补偿款，但未提交证据证实其主张。黄伟峰主张黄焕森在其起诉黄焕森前曾向其主张过支付拆迁补偿款，在其起诉后就未再主张，黄焕森从未向其主张过退还押金。一审法院认为：对于已经发生法律效力的（2018）粤0114民初12040号民事判决书查明的事实，一审法院予以确认。黄伟峰与黄焕森之间的房屋租赁合同已经一审法院判决解除。黄伟峰在与黄焕森解除房屋租赁合同后，再与广州市花都区人民政府新华街道办事处签订《广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目房屋征收补偿安置协议》，该协议中所涉及的经营性用房停产停业损失补偿与黄焕森无关，是对涉案房屋产权人黄伟峰的补偿。黄焕森要求黄伟峰向其支付停产停业损失，一审法院不予支持。因《广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目房屋征收补偿安置协议》补偿款中并不包含装修费用，黄焕森以补偿款中包含装修款为由，要求黄伟峰向其支付装修费用，一审法院不予支持。本案的争议焦点为黄伟峰是否需要向黄焕森支付56.29平方米的房屋补偿费用。一审法院认为，首先，司法拍卖的对象为涉案房屋，拍卖时是以现状进行拍卖，产权证面积仅供参考。其次，涉案房屋即使存在黄焕森所述加建部分，一审法院进行司法拍卖时也是对涉案房屋进行整体拍卖。且黄焕森并未提交证据证实其对涉案房屋进行加建。涉案房屋的建筑面积在首次登记于黄伟峰名下时为232平方米，在黄伟峰向房管部门提出房屋建筑面积变更登记后，才由广州市花都区地籍测量队对涉案房屋再次进行测量，测量得出涉案房屋建筑面积为288.29平方米，并进行了更正登记。最后，房屋补偿费用系补偿黄伟峰因涉案房屋被征收而产生的损失。黄焕森并非涉案房屋的产权人，其要求黄伟峰向其支付房屋补偿费用，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于押金，黄伟峰在（2018）粤0114民初12040号案中已向一审法院提出没收押金的诉讼请求，被一审法院依法驳回。已经发生法律效力的（2018）粤0114民初12040号民事判决书中对黄焕森欠付黄伟峰的租金进行了处理，且黄伟峰已就该生效判决向一审法院申请强制执行。黄伟峰提出要求将押金抵扣黄焕森拖欠租金的抗辩意见，一审法院不予采纳。黄焕森要求黄伟峰退还押金，合法有据，一审法院予以支持。黄焕森未提交证据证实其曾向黄伟峰主张退回押金，故利息应自起诉之日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清之日止。关于搬迁费用1800元，黄伟峰同意支付给黄焕森。黄焕森要求黄伟峰向其支付搬迁费用1800元，一审法院予以支持。至于利息，因黄伟峰2019年8月5日才收齐拆迁补偿款，故利息应自2019年8月5日起计付。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年9月30日作出如下判决：一、黄伟峰自本判决发生法律效力之日起十日内向黄焕森支付搬迁费用1800元；二、黄伟峰自本判决发生法律效力之日起十日内向黄焕森支付搬迁费用利息（利息以1800元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2019年8月5日计算至付清之日止）；三、黄伟峰自本判决发生法律效力之日起十日内向黄焕森返还押金13000元；四、黄伟峰自本判决发生法律效力之日起十日内向黄焕森支付押金利息（利息以13000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2019年7月9日计算至付清之日止）；五、驳回黄焕森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6311元，由黄焕森负担6148.5元，由黄伟峰负担162.5元。本院二审期间，黄焕森提交了以下证据：1.征收补偿明细表（自行制作），拟证明黄焕森应获得的拆迁补偿款情况；2.征收补偿款明细确认表；3.站前路钟楼街1号改造；4.补交土地出让金通知；5.广州市非税收入缴款通知书；6.契税完税证；7.可搬迁物核对明细表、不可搬迁物核对明细表；8.营业执照；9.税务事项通知书；10.评估结果明细表。其中，证据7、10一审已经提交。黄焕森并提交中止审理申请书及广州市铁路运输法院受理案件通知书，称黄焕森已就涉案房屋产权问题向法院提起行政诉讼，该行政诉讼的审理结果将影响本案的审理。故申请本案中止诉讼。黄伟峰提交广州市规划和自然资源局《行政复议答复书》、广州市人民政府《行政复议决定书》和广州市花都区工商行政管理局撤销行政许可决定书。拟证明黄焕森就涉案房屋面积变更登记情况提出的异议，行政机关已作出处理。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。针对黄焕森的上诉请求和理由，本院认定如下：首先，经本案查明的事实，黄伟峰系通过司法拍卖竞得涉案房屋，该房屋原登记的建筑面积为232平方米，黄伟峰首次取得涉案房屋的产权登记的面积亦为232平方米。在黄伟峰向房管登记机关申请面积变更登记后，才由广州市花都区地籍测量队对涉案房屋再次进行测量，得出涉案房屋建筑面积为288.29平方米的结论，登记机关据此进行了更正登记。关于黄焕森认为涉案房屋其中56.29平方米和阳台36.46平方米面积由其加建，黄伟峰系依据其提供的政府批文才得以变更面积登记的主张，本院认为，一方面黄焕森并未提供充分证据证实其上述主张，另一方面即使黄焕森向黄伟峰提供材料属实，也系其自愿行为，双方未对此作出约定，故应由黄焕森自行承担相应的后果。其次，因该房屋已取得了产权证，故司法拍卖中无必要再对房屋的面积进行测量，但这不妨碍买受人在取得产权证后发现登记错误依法向登记机关申请更正登记的权利。一审法院认为司法拍卖时以房屋现状、整体进行拍卖，产权证面积仅供参考，并无不妥。故黄焕森主张涉案房屋其中56.29平方米和阳台36.46平方米面积不在拍卖范围之内，缺乏充分依据，本院不予采纳。综上，黄焕森上诉主张56.29平方米和阳台36.46平方米所获得的建筑物拆迁补偿款、征收奖励应归其所有，不能得到支持。2019年4月23日，一审法院作出（2018）粤0114民初12040号民事判决，判处解除黄焕森与黄伟峰之间的租赁合同关系，黄焕森搬离涉案房屋。该判决发生法律效力后，双方之间已不存在合法的租赁合同关系。之后，黄伟峰才与房屋征收单位签订补偿协议，因此，一审法院认为补偿协议约定的停产停业损失补偿与黄焕森无关，并无不妥。黄焕森主张停产停业损失费应归其所有，缺乏依据，本院不予支持。因本案不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的应当中止诉讼的情形，故对于黄焕森要求中止诉讼的申请，本院不予接纳。综上，黄焕森的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12474元，由黄焕森负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年三月十八日书记员  张 旭