山东省广饶县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0523民初1953号原告：颜秉海，男，1963年11月8日出生，汉族，住广饶县。委托诉讼代理人：刘梦吉，广饶众鑫法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：任建亭，广饶众鑫法律服务所法律工作者。被告：山东金宇房地产开发有限公司，住所地广饶县大王镇政府驻地。法定代表人：马岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘静静，女，该公司职工。委托诉讼代理人：李强，山东百祥律师事务所律师。原告颜秉海与被告山东金宇房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案，后于2018年11月28日作出（2018）鲁0523民初333号民事判决，因原告颜秉海不服该判决，向山东省东营市中级人民法院提起上诉，山东省东营市中级人民法院经审理后于2019年3月11日作出（2019）鲁05民终130号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）鲁0523民初333号民事判决，发回本院重审。本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告颜秉海的委托诉讼代理人任建亭、被告山东金宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人潘静静、李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颜秉海向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行办理权属登记义务，协助原告办理房屋权属登记；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金（以120023元为基数，自2007年12月19日起至第一项义务履行完毕之日止，按年利率4.35%计算）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年9月19日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将位于广饶县房屋出售给原告，房屋总价款为120023元，交房日期为2007年9月19日。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理房地产权属登记需要的资料报产权登记机关备案，原告依据约定交付购房款120023元，但被告交付房屋后，迟迟未将楼房土地分户发证的基础资料提供给相关部门，导致原告不能办理分户土地使用证，也不能按照现有规定办理不动产权证及过户手续。山东金宇房地产开发有限公司辩称，本案争议房屋实为经济适用房，1998年12月16日，山东省人民政府以鲁政土字第（1998）838号文件批复广饶县土地管理局征用大王镇菜园村157.50亩耕地，并将该宗土地使用权划拨给大王镇人民政府，用于建设广饶县菜园小区经济适用房。2002年6月13日，东营市发展计划委员会以东计投资（2002）154号批复，同意大王镇人民政府将上述划拨土地中的75284平方米由被告开发建设金宇花园小区经济适用房。2002年8月13日，被告取得上述规划土地开发建设使用权后，办理了划拨土地建设规划许可证、建设工程规划许可证，开发建设经济适用房。2007年上述经济适用房建成后，按照大王镇人民政府售房政策，被告与原告等购房户签订房屋买卖合同，将涉案经济适用房出售给原告。涉案房屋办理土地使用权变更手续应按政策办理，不属于被告的义务。被告出售给原告的房屋为经济适用房，所属的整个住宅小区房屋土地性质是划拨土地，改变土地用途应该通过审批，经济适用房土地使用权是以划拨方式取得，土地证只有大证，各家各户没有独立的小证，办理土地使用权变更和不动产权属登记不是被告的义务。原告要求被告履行办理涉案房产的土地使用权变更手续及协助原告办理涉案房产的不动产权属登记手续，就目前涉案房产的土地使用权的取得方式，被告根本实现不了将其取得方式变更为出让方式，属于目的不能实现，进而也无法协助原告办理不动产权属登记手续。综上，原告请求办理土地使用权变更手续和支付违约金的诉讼请求于法无据，应予以驳回。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据并由被告发表质证意见：证据1、商品房买卖合同一份，拟证明被告以出让方式取得涉案土地，规划用途为住宅，被告经批准在上述土地上建设金宇花园小区，涉案房屋为商品房并非经济适用房，房屋总价款为120023元，被告应当在商品房交付后90日内向产权登记机关提供相关资料备案。被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据中土地的取得方式系其工作人员笔误，该土地实际是以划拨方式取得。证据2、房屋所有权证一本，拟证明涉案房屋于2007年10月30日办理房屋所有权，但因被告资料不完备未能办理土地证。被告对该证据的真实性无异议，但认为其按照合同约定给原告提供了相关资料，办理了涉案房屋的所有权证书，原告明知该土地是划拨取得，至今已经十二年之久，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。证据3、照片打印件一份，拟证明山东省人民政府鲁政土字（1998）838号关于广饶县大王镇人民政府用地的批复确定将105000平方米土地使用权划拨给大王镇人民政府，用于建设广饶县菜园小区经济适用房，大王镇人民政府并未按照省政府的批复文件建设经济适用房，而是将其中的60440平方米土地开发了晨光花苑小区，剩余土地为44560平方米，依据东营市发展计划委员会东计投资（2002）154号批复及关于广饶县金宇房地产开发公司金宇花园小区项目的批复，可以确定金宇花园总建筑面积为6.90万平方米，该面积远远大于菜园小区经济适用房土地面积扣除晨光小区土地面积后剩余的44560平方米，故金宇花园小区不能完全在经济适用房确定的土地范围内，依据庭前的走访，被告的物业经理也确认原告的楼房所占用土地不在经济适用房土地范围内，故原告要求被告协助办理房权证有事实及法律依据。被告对该证据的真实性有异议，认为原告应当提供该证据的原件，涉案房屋占用土地在划拨土地范围之内，房屋属于经济适用房。被告为支持其抗辩主张向本院提交如下证据并由原告发表质证意见：证据1、山东省人民政府鲁政土字（1998）838号用地批复一份，拟证明山东省人民政府批复广饶县土地管理局征用大王镇菜园村157.50亩耕地，并将该宗土地使用权划拨给广饶县大王镇人民政府，用于建设广饶县菜园小区经济适用房。原告质证认为该文件批复的是广饶县菜园小区经济适用房，与本案无关，本案金宇花园小区与上述小区不是同一小区，原告在购买涉案房产时，被告并未向原告披露涉案土地的性质，在商品房买卖合同中，被告将涉案房屋土地的性质描述为出让，涉案土地不能办理相关土地使用证，其原因是被告隐瞒了土地的性质。证据2、东营市发展计划委员会东计投资（2002）154号批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证各一份，拟证明东营市发展计划委员会同意广饶县大王镇人民政府将上述划拨土地中的75284平方米由被告开发建设金宇花园小区经济适用房，2002年8月13日，被告取得上述划拨土地的开发建设使用权后，办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，开发建设经济适用房。原告对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为依据山东省人民政府的批复文件确定的土地面积为105000平方米，其中的60440平方米由东营晨光房地产有限公司建设晨光花苑小区，剩余土地面积为44560平方米，远远小于该文件中确定的75284平方米，被告开发的金宇花园小区其土地即使存在山东省人民政府批复中确定的经济适用房土地，也不会是全部小区都是经济适用房土地，金宇花园小区中应当存在约32000平方米的商品房土地。证据3、商品房预（销）售许可证一份、建设工程规划许可证两份、房屋所有权证一份、建筑工程施工许可证一份、山东省房地产开发经营许可证一份，拟证明被告开发建设的金宇花园小区建设用地属于划拨土地的性质，符合当时开发建设的流程。原告质证认为即使该土地为划拨性质，被告在明知土地为划拨的情况下，与原告签订合同时却将土地性质写为出让，被告主观上存在欺诈的意思，结合原告提交的证据3，可以确认涉案土地中至少存在约32000平方米的出让土地，并非全部划拨。证据4、土地征地款转账单一份、土地征用费收据二份，拟证明被告向广饶县大王镇财政所、土地管理所交纳土地出让金情况。原告质证认为该证据与广饶县不动产管理中心出具的情况说明相矛盾，在该中心出具的说明中明确表明被告没有交纳土地出让款项，从该证据的内容来看，被告已经交纳了土地出让金，证实涉案土地并非经济适用房用地，而是商品房用地。本院认为，被告对原告提交的的证据1、证据2的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，原告提交的证据3在（2019）鲁05民终130号案件中已提交过，山东省东营市中级人民法院对该证据予以确认，本院对该证据予以采信。原告对被告提交的证据1、证据2的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，被告提交的证据3系政府管理部门颁发的相关许可证，经审查，本院对该证据的真实性予以确认，被告提交的证据4与广饶县不动产登记中心向本院出具的关于大王金宇花园小区情况说明相矛盾，该证据不能达到被告的证明目的。为查清案件事实，本院调取了涉案房屋的不动产产权情况表及到现场拍摄了涉案房屋的现场照片，原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据予以采信。2019年12月30日，广饶县不动产登记中心向本院出具关于大王金宇花园小区情况说明一份，该说明的主要内容为：金宇花园小区总占地约110亩，其中约66亩有国有土地手续，该地块于1998年12月16日省政府以鲁政土字（1998）838号“关于广饶县大王镇人民政府用地的批复”划拨给广饶县大王镇人民政府用于建设广饶县菜园小区经济适用房，但用地单位未按原用途使用，于2000年安排给金宇房开公司用于商品房开发，期间未依法办理手续，未缴纳土地出让金，所以该土地未登记发证，目前也无法办理个人的不动产权证，其余44亩土地无土地手续，使用村集体土地。另金宇花园共有住户约600户，大部分业主已经办理了房产证。因小区业主购房或其他需要查询名下的不动产登记情况，数据整理公司把该小区已办理房产证的存量数据导入系统，但金宇小区因土地情况复杂，房地手续不一致，土地未登记等因素，所以在导入系统时部分数据（土地性质）有误。原、被告对该说明的真实性均无异议，本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年12月16日，山东省人民政府以鲁政土字（1998）838号文件，发布《山东省人民政府关于广饶县大王镇人民政府用地的批复》，同意广饶县土地管理局征用广饶县大王镇菜园村耕地105000平方米（折合157.5亩），并将该宗土地使用权划拨给广饶县大王镇人民政府，用于建设广饶县菜园小区经济适用房。2002年6月13日，东营市发展计划委员会以东计投资（2002）154号文件，批复同意广饶县大王镇人民政府将上述划拨土地中的75284平方米由被告开发建设金宇花园小区项目。2007年9月19日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订商品房买卖合同一份，该合同的主要内容为：出卖方以出让方式取得位于大王经济技术开发区的土地使用权，该地块土地面积75284平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2000年12月16日至2070年12月16日，房屋位于该小区第16幢3单元301号，该楼房为混合结构，建筑层数地上5层，该商品房建筑面积94.62平方米，附属房（地下室）建筑面积26.42平方米，该商品房总价款120023元，出卖人应在2007年9月19日前将该商品房验收合格后交付买受人，该合同第十五条关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原告交清房款后，被告将上述房产交付原告。2007年10月30日，原告办理了涉案房产的房屋所有权证，权证号为东营市房权证广饶县字第金宇花园小区159号，涉案房屋未办理不动产登记手续。本院认为，根据庭审查明的案件事实，本院确认涉案金宇花园小区的土地性质分为两部分，一部分是属于划拨土地，土地未登记发证，目前无法办理个人的不动产权证，另一部分使用的是村集体土地，无土地手续。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同中关于涉案房屋土地的性质与本院确认的上述事实相矛盾，就目前涉案房屋的土地使用权的取得方式来看，被告客观上不具备改变土地用途的可能性,实现不了将其取得土地方式变更为出让方式，属于目的不能实现的合同，进而也无法协助原告办理不动产权属登记手续，故原告要求被告履行办理权属登记义务、协助原告办理房屋权属登记，其诉讼请求不能实现，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金问题，其相关诉讼请求不符合原、被告所签订的商品房买卖合同中有关违约责任的约定，且原告也不主张按照该约定由被告支付相应违约金，对该项诉讼请求，本院亦不予支持，综上，判决如下：驳回原告颜秉海的诉讼请求。案件受理费2724元，由原告颜秉海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  范绍军审 判 员  李红新人民陪审员  李小燕二〇二〇年三月十日书 记 员  张芳芳