河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终23号上诉人（原审原告）：马利军，男，1983年10月12日出生，汉族，住河南省清丰县。被上诉人（原审被告）：濮阳市物华房地产开发有限公司，住所地濮阳市胜利东路路南马颊河东。法定代表人：蒋洪霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾延波，河南长庚律师事务所律师。上诉人马利军因与被上诉人濮阳市物华房地产开发有限公司（以下简称物华公司）商品房销售合同纠纷一案，濮阳市华龙区人民法院作出（2019）豫0902民初2252号民事判决，马利军不服向本院提起上诉，本院作出（2019）豫09民终1222号民事裁定，撤销原审判决，将案件发回重审。濮阳市华龙区人民法院另行组成合议庭，作出（2019）豫0902民初9193号民事判决，马利军仍不服，向本院提起上诉，本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马利军、被上诉人物华公司的委托诉讼代理人贾延波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马利军上诉请求：撤销一审判决，改判物华公司赔偿损失共计35817.06元，并由物华公司承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：1.双方意思表示真实，签订的商品房买卖合同合法有效。2.双方关于层高的约定明确，物华公司违约事实客观存在。在《商品房买卖合同》中第三条规定：该商品房的用途为住宅，属钢混结构，层高2.9米。还约定于2018年10月31日交房，因该小区二期楼房尚未达到交房条件，物华公司交付的房屋（15号楼）层高是2.8米，与双方签订的《商品房买卖合同》中约定的层高2.9米不符，物华公司自认建筑设计施工图纸中显示的设计高度为2.8米。物华公司销售的房屋层高未达到合同约定的层高标准，已构成违约。3.上诉人的诉求有法律依据，物华公司应赔偿上诉人因层高不足的损失及其他影响居住的损失。物华公司无法通过改造和修缮来改变层高违约的事实，对其装修入住、铺设地暖、采光等居住条件造成了严重影响；依据合同法第一百零七条规定，物华公司履行合同义务不符合约定，应承担赔偿损失的违约责任。物华公司应赔偿10,000元及根据房屋总价款的3.44%的比例计算的赔偿数额。物华公司辩称，1.本案中，买卖双方签订的《商品房买卖合同》关于层高2.90米的约定，系工作人员信息录入错误所致，物华公司不构成违约。其开发的濮阳市物华国际城商品房，从最初的设计到规划报建，到项目开工建设，再到验收，关于涉案房屋的层高都明确标示为2.80米。物华公司在销售该楼盘时已经完成主体建设，并且购房客户均由销售代表带领到现场实地查看每个户型的精装修样板房及所售房屋。其自始至终未以层高2.90米作为售楼亮点或优越条件来影响上诉人判断。物华公司真实意思表示是按2.80米的层高标准履行合同，涉案房屋住宅的层高符合国家住建部发布的《住宅设计规范》普通住宅层高宜为2.80米的规定。2.物华公司发现涉案住宅的《商品房买卖合同》第三条的层高存在笔误后，已经通过多种形式进行更正。并与涉案楼幢的其他业主签订补充协议进行更正，采取补救措施。3.物华公司的工作人员在进行数据录入时虽存在失误，但不影响房屋的实际使用，也不影响合同目的的实现，也没有对上诉人造成实际经济损失，不应承担违约责任。综上，请求法院驳回上诉人的诉讼请求。马利军向一审法院起诉请求：1.物华公司赔偿层高不足直接经济损失25817.06元（750,496元×3.44%），其他影响居住（由于层高不足导致原告采光、空气流通等）的损失10,000元，共计35817.06元。2.本案的诉讼费由物华公司承担。一审法院认定事实：原告为证明其主张，提交了商品房买卖合同一份，显示：原、被告于2017年11月20日签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告开发的濮阳市物华国际城15幢1单元20层2002号房屋一套，层高2.9米，建筑面积115.46平方米，房屋总价款750,496元，原告要求被告承担违约责任。被告认为，关于15号楼层高与合同不符的问题，被告在网上的答复意见为“经了解，该楼是2013年7月由濮阳市规划建筑设计研究院设计，2013年9月由河南省建设工程施工图审查中心有限公司审查合格。施工图表明层高为2.8米，楼板根据面积不同厚度12cm/13cm/15cm。因开发企业工作人员失误，购房合同中关于层高的表述不一致是因为二期四栋楼合同为统一模板均为2.9米，发现后及时纠正为2.8米。企业承诺业主认为合同有误可持合同到售房部合同签订处进行修改纠正”。2015年11月20日建字第华龙区410901201500051号建设工程规划许可证记载涉案房屋规划设计层高为2.8米，建筑层高为2.8米，上述争议房屋已交付购买人，原告接受房屋后发现实际层高与合同约定层高不一致，双方发生纠纷，原告诉讼来院。原告未要求解除双方签订的房屋买卖合同。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。经查被告资质合格，证件齐全，具有建设和销售商品房的主体资格；原告具有完全民事权利能力及行为能力，双方签订的商品房买卖合同主体适格且系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效。上述案涉房屋买卖合同已履行完毕。在原告接收到被告交付的房屋后，发现所购买的房屋实际层高与双方合同约定层高存在10厘米误差，认为被告的行为构成合同违约，请求被告承担违约责任。后经审理查明的事实与原告主张的楼层高度确实存在10厘米左右的误差，那么被告的行为是否构成合同违约？原告的请求应否得到支持？首先，被告作为商品房开发企业，必须严格按照法律、法规及建筑规划、设计建筑商品房。本案所建的商品房从设计建筑许可、规划、建设、验收均为层高2.8米，且2.8米的住宅楼层高不违反相关法律、法规的规定，显然双方订立的商品房买卖合同中层高为2.9米的约定是没有事实基础的。尽管房屋的2.9米与2.8米的高度误差难以明显影响到一般人的视觉差异，但至少可以说明原告在订立商品房买卖合同之时对预购商品房样板房经过实际验看应当是满意和接受的，否则，双方难以形成合意。在销售给原告的商品房不可改变2.8米层高的现实情况下，被告何以与原告签订层高为2.9米的商品房买卖合同？是销售欺诈还是合同文本笔误着实令人费解。如果该行为是销售方为促销的欺诈行为，一旦房屋交付，纷争必然而起，因为这不是一套房子的销售，而是整栋楼的销售，除诚信受到极大影响外，经济损失更是在所难免。理论上作为成熟的开发销售方犯这种低下的错误概率很低，被告作为一个主体资格存在多年的开发商亦不应犯如此错误，因为这种行为本身伤害的不全是购房人，主要是伤害到开发商自身。在民事诉讼实践中，出现房屋层高与合同文本书写的层高不相符的情形一般主要有以下几种：1.因规划、设计变更导致的与合同约定不符；2.因施工误差导致的与合同约定不符；3.故意隐瞒规划的层高欺骗购房人，在合同中虚报层高导致与实际房屋层高不符；4.可能因工作失误导致书写的合同文本中层高与房屋实际层高不符。因为本案中房屋属于现房且规划、设计、建设的层高均为2.8米，且购房人作为具有完全民事行为能力人，在购买房屋时审慎地观看了实物，具有对购买房型的接受判断，且并未以所购买房屋存在层高误差请求解除合同，结合不可改变的现实及综合判断，本案因规划设计变更、施工误差、虚假欺骗致合同文本中层高不符的情形，本案中现有证据无法予以印证。故原被告签订的商品房买卖合同关于层高的约定存在合同文本笔误的情况不能被排除。平方与立方不属于一个概念，平方是对平面的面积计量，而立方是对一定区域的空间计量，原告虽提供部分外地法院的判例，旨在请求按照面积误差请求保护其权益。但不能曲解法律的本义及文义。尽管如此，被告在与原告订立商品房买卖合同中将实际层高2.8米写成2.9米，本案现有证据尽管难以认定其存在主观故意行为，但其不负责任的过失可能影响了购房人亦即是原告的对购买的房屋采光、通风等的心理预期和感受，对此情况，被告应给予原告一定的补偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条第二款，《中华人民共和国民法总则》第六条、第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告濮阳市物华房地产开发有限公司补偿原告马利军3000元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告马利军的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，销售房屋时样板房设在案涉房屋的15号楼。双方还签订了《商品房买卖的补充协议》，该协议第一条，“买受人确认，在与出卖人签订本合同前，已经实地对该房屋的地理位置、周边环境状况等作了充分的了解，并对合同标的物有了充分认识的判断，买受人基于自身独立的认识和判断签定本合同”。本院认为，本案二审争议的焦点问题是，上诉人请求因层高不足造成的损失应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条中面积误差计算方式予以赔偿，并另行主张10,000元损失，应由物华公司按上述数额承担违约责任，有无事实及法律依据。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋的层高为2.9米，现房屋规划、设计、验收均为2.8米，即使物华公司所称合同中层高系误载存在可能，但也不能免除其应承担的违约责任。因为意思表示的表意人必须对表示的意义承担责任，即使这种“表示”与表意人的真意不符，作为意思表示受领人的相对方的信赖利益仍应依法保护。其次，涉案房屋均在15号楼，销售时在该楼中设有样板间，上诉人在原一审中对与物华公司签订补充协议的真实性不持异议，上诉人作为买受人在与物华公司签订的补充协议中约定，“买受人确认，在与出卖人签订本合同前，已经实地对该房屋的地理位置、周边环境状况等作了充分的了解，并对合同标的物有了充分认识的判断，买受人基于自身独立的认识和判断签定本合同”。可以表明，上诉人对合同标的物已经了解和知悉，但物华公司无证据证实上诉人在签订补充协议后已明知层高为2.8米。因物华公司交付房屋层高与合同约定相比，高度上减少10厘米，进而影响上诉人对房屋的主观感受和相关使用价值，上诉人有权要求物华公司赔偿损失。第三，上诉人主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条中面积误差计算方式予以赔偿，并另行主张10,000元损失的上诉理由，无合同及法律依据，不予支持。因房屋价款的计算方式系每平方米房屋的单价与房屋建筑面积确定，另本案房屋层高符合《住宅设计规范》普通住宅层高宜为2.8米的规定，房屋层高减少与建筑面积减少，对在使用价值上的影响不能视为等同，对于因层高减少而造成的损失，上诉人也未提供有效的证据证明。一审法院酌情判决由物华公司补偿上诉人3000元，数额并无不当，且物华公司未上诉，本院予以确认。综上所述，马利军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费695元，由马利军负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇二〇年三月十八日书记员 陈亚楠