广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3850号原告：中国农业银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广东省广州市番禺区市桥光明北路227号。负责人：黎志嵘，职务行长。委托诉讼代理人：施广俊、邹钰，系上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：胡金林，男，1971年7月17日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。第三人：广州宏富房地产有限公司，住所地广东省广州市番禺区大石街朝阳东路214号之六综合楼302。法定代表人：黄文仔，职务董事长。委托诉讼代理人：李娟，系该公司的员工。原告中国农业银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称农业银行番禺支行）与被告胡金林、第三人广州宏富房地产有限公司（以下简称宏富公司）抵押合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行番禺支行的委托诉讼代理人邹钰，以及第三人宏富公司的委托诉讼代理人李娟到庭参加诉讼，被告胡金林经本院公告送达，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行番禺支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告及第三人共同配合办理被告名下位于广州市番禺区大石街迎宾路201号星河湾盛荟园7栋1001房房产的房屋权属证书及正式抵押登记手续，并将原告设定为第一顺位抵押权人。2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年9月9日，因被告买房向原告申请贷款，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：N04402052011002581）。合同第二十五条约定，借款金额为517万元整。第二十六条约定，借款用途为购买房产，房产地址为广州市番禺区大石街迎宾路201号星河湾盛荟园7栋1001房。第三十三条约定：“对10.2.5的约定，抵押人应协助配合贷款人按以下第（1）项的约定办妥抵押（预告）登记：（1）自本合同签订之日起180日内办妥抵押预告登记，自本合同签订之日起180日内办妥抵押登记。”第十二条12.5约定：“非因贷款人原因，导致贷款人未能在本合同第三十三条约定的期限内办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记（含抵押预告登记）的，借款人、抵押人应自约定的期限届满次日起来，对借款剩余本金按每日万分之五的比例向贷款人支付违约金，贷款人有权直接从借款人在中国农业银行开立的账户中扣收上述违约金，并有权采取停止发放借款、提前收回已发放借款、全部借款立即到期、要求借款人另行提供贷款人认可的担保或其他资产保全措施。”2011年10月18日，原告依约定向被告发放借款人民币517万元整。2018年9月30日，番禺区不动产登记中心出具《广州市不动产首次登记告知书》，第三人已为位于番禺区大石街迎宾路201号星河湾盛荟园7栋的房产办理了不动产登记簿登记，其中被告购买的星河湾盛荟园7栋1001房的登记字号为（18登记02626162）。据此，被告为原告办理上述房产正式抵押登记的条件已成就，但经原告多次催促，被告仍未能依约为原告办理涉案房屋的正式抵押登记。根据第三人与原告于2011年6月20日签订的《一手方贷款业务银企合作协议》第九条约定，第三人作为开发商应协助购房人及贷款人办理房屋抵押登记。另根据第三人与被告于2011年7月22日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条约定，涉案房屋的产权登记由买受人委托第三人办理。因此，第三人作为涉案抵押房产的开发商，应当协助配合办理涉案抵押房产房屋权属证书及正式抵押登记手续。综上，被告未按期为原告办理正式抵押登记已构成违约，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。被告胡金林没有答辩，亦未在举证期内提交证据。第三人宏富公司述称，第三人愿意配合办理被告名下位于广州市番禺区大石街迎宾路201号星河湾盛荟园7栋1001房的房产权属证书以及正式抵押登记手续，并将原告设定为第一顺为抵押权人。第三人在取得初始登记具备办理开发商应取得的办理房屋产权证书的条件后，多次发函给被告，要求其及时提交文件办理相关的房产证及不动产权证，第三人已尽催告义务，但被告由于其自身原因，至今没有来办理。原告农业银行番禺支行围绕诉讼请求依法提交了《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、粤房地预登穗字第××号广东省房地产预告登记、广州市不动产首次登记告知通知书、房屋清单、关于办理房地产权证及正式抵押登记的催告函、签收单、关于办理房地产权证及正式抵押登记的催告函、国内挂号信函收据、《关于办理〈不动产权证〉的通知函》、《关于提供办理〈不动产权证〉登记材料的催告函》、快递单、邮件查询信息、《一手房贷款业务银企合作协议》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、回执等证据，本院组织当事人进行了质证。第三人宏富公司对原告农业银行番禺支行提交的证据无异议，被告胡金林经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃对原告农业银行番禺支行提交的证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对原告农业银行番禺支行提交的上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月20日，农业银行番禺支行与宏富公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，其中约定：农业银行番禺支行同意对购买宏富公司开发的广州星河湾七期项目的自然人提供购房贷款；宏富公司应协助购房人以及农业银行番禺支行办理房屋的销售备案登记、抵押预登记和正式的抵押登记，并将上述抵押登记证明文件的原件交农业银行番禺支行保管。在购房人委托宏富公司代为办理房地产权利证书的情况下，宏富公司应在以购房人为所有权人的房地产权利证书办理完毕30日内，将房地产权利证书直接交农业银行番禺支行保管。2011年7月22日，宏富公司与胡金林签订《商品房预售合同》，其中约定：胡金林向宏富公司购买广州市番禺区大石街迎宾路201号星河湾盛荟园7栋1001房（以下简称涉案房产），宏富公司应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为胡金林办妥预售合同备案和预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付胡金林。宏富公司应当在2013年1月6日前将作为本合同标的物的房屋交付胡金林使用。宏富公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。胡金林委托宏富公司办理《房地产权证》，宏富公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为胡金林办妥产权登记，并将以胡金林为产权人的房地产权证交付胡金林。合同附件七《补充协议》约定：由于此房为精装修标准，《预售合同》第二十一条约定的办理房地产初始登记手续时间顺延至交楼之次日起365个工作日取得新建商品房房地产权属证明书。出卖人协助买受人向权属登记机关提供办理产权登记时出卖人应提供的材料，若因买受人未能按照合同及相关补充协议的约定提供资料或履行各项义务导致无法办理产权登记手续的，则出卖人无需承担违约责任。2011年9月9日，农业银行番禺支行作为贷款人、抵押权人，胡金林作为借款人、抵押人，宏富公司作为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020520110042581），约定胡金林因购买涉案房产向农业银行番禺支行借款5170000元，借款期限自2011年9月9日起至2031年9月8日止，合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同对于借款担保方式约定如下：本合同采用的担保方式为阶段性保证+抵押。由宏富公司提供阶段性保证担保，宏富公司自贷款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人为实现债权的所有费用。抵押人同意以涉案房产设立抵押，担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人为实现债权和抵押权的一切费用。抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起180日内办妥抵押预告登记，本合同签订之日起180日内办妥抵押登记。抵押人、借款人的协助配合义务包括但不限于：借款人以本合同项下借款所购房产作抵押，且未委托售房人办理房地产权利证书的，应在贷款人通知的期限内办妥房地产权利证书。依据当地登记管理机构要求提供相关证件、证书、文件及其他相关材料信息的原件和复印件。按贷款人通知时间到登记管理机构办公场所办理登记。抵押物的预告登记证明、他项权利证书、抵押登记文件或其他权利证书由贷款人持有。预告登记后，自能够进行登记时，抵押人应及时通知贷款人并在法定期限内办妥抵押登记。贷款人按照本合同约定提前收回全部或部分借款的，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。非因贷款人原因，导致贷款人未能在本合同约定的期限内办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记（含抵押预告登记）的，借款人、抵押人应自约定的期限届满次日起，对借款剩余本金按每日万分之五的比例向贷款人支付违约金。《个人购房担保借款合同》附件3《个人购房担保借款授权委托书》载明：胡金林因购买涉案房产，委托农业银行番禺支行从售房人处代领房地产权利证书，在未办妥正式抵押登记手续前，房地产权利证书由受托人保管。委托受托人办理以所购房产为抵押、抵押担保债权为个人购房担保借款合同（合同编号：44020520110042581）项下借款的抵押预登记手续及正式抵押登记手续。2011年10月18日，农业银行番禺支行向胡金林发放借款5170000元，《个人借款凭证》载明借款期限自2011年10月18日至2031年10月17日，还款周期按月计算，每月18日为还款日，执行利率为7.05%，逾期利率为10.575%。2012年2月13日，涉案房产办理预购商品房抵押权预告登记，登记字号为12预登02303889，预告登记权利人为农业银行番禺支行，预告登记义务人为胡金林，债权数额为人民币5170000元。2018年9月30日，广州市番禺区不动产登记中心向宏富公司发出《广州市不动产首次登记告知通知书》，内容为：宏富公司申请的位于番禺区大石街迎宾路201号星河湾盛荟园7栋不动产的首次登记，该中心以18登记02626161号立案受理，现已核准登记并已记载于不动产登记簿，本次核准登记不动产的具体状况，以不动产登记簿记载为准。通知书上所附房屋清单载明涉案房产登记字号为18登记02626162，处于查封状态，合同抵押。宏富公司分别在2018年9月4日、2018年12月5日向胡金林发出通知函，要求配合办理涉案房产的《不动产权证》，提供《商品房买卖合同面积变更确认协议》（需胡金林本人亲自前往宏富公司办理地点签署）、税务局出具的《中华人民共和国税收完税证明》办证手续联原件及契税申报表原件（具体契税交纳流程参见附件《契税交纳流程温馨提示》）等资料。相关快递显示为“他人收门缝”、“他人收鞋柜”。2018年11月2日，农业银行番禺支行向宏富公司发出《关于办理房地产权证及正式抵押登记的催告函》，要求尽快完善包括涉案房产在内的17户的相关办证资料，于2018年内办妥房地产权证和以该银行为抵押权人的正式抵押登记手续，确保该银行抵押担保合法有效。另查明，2018年7月27日，农业银行番禺支行以胡金林未按期还款为由诉至本院，要求胡金林偿还借款本息，并对涉案房产主张优先受偿权。本院作出（2018）粤0113民初7105号民事判决书，认为农业银行番禺支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，故判决：一、胡金林于判决发生法律效力之日起十日内向农业银行番禺支行偿还借款本金4116341.93元及利息、罚息和复利（暂计至2019年5月18日合计为242945.83元；以4116341.93元为本金，从2019年5月19日至本判决生效之日按《个人购房担保借款合同》约定的标准计收利息，对逾期支付的利息，从逾期之日起按罚息利率计收复利；以4116341.93元为本金，从本判决生效之次日起至实际清偿之日止，按《个人购房担保借款合同》约定的标准计收罚息，罚息不计复利）；二、陈慧萍对胡金林的上述第一项判决中所确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回农业银行番禺支行的其余诉讼请求。农业银行番禺支行不服判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2020年2月21日作出（2019）粤01民终21200号民事判决，驳回上诉，维持原判。再查明，据广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋存在多个司法查封，分别为：2017年12月20日因（2017）浙0802民初6608号案件被浙江省衡州市柯城区人民法院查封，2018年3月9日因（2018）粤0105执保231号案件被广州市海珠区人民法院查封，2018年5月2日因（2018）粤0113财保148号案件被本院查封，2018年8月6日因（2018）粤0113民初7105号案件被本院查封，2018年12月6日因（2018）粤0113财保461号案件被本院查封，2019年1月9日因（2019）鄂0106财保13号案件被武汉市武昌区人民法院查封，2019年3月11日因（2019）粤0113民初1216号案件被广州市南沙区人民法院查封。本院认为，农业银行番禺支行与胡金林、宏富公司之间签订的《个人购房担保借款合同》是各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均有约束力。《个人购房担保借款合同》约定，胡金林应协助配合农业银行番禺支行自合同签订之日起180日内办妥抵押预告登记，合同签订之日起180日内办妥抵押登记。现农业银行番禺支行据此主张要求胡金林及宏富公司配合办理涉案房产的不动产权属登记手续及抵押登记手续。第一，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房产尚未办理产权登记。农业银行番禺支行要求胡金林及宏富公司协助办理房屋权属证书，涉及物权的确认问题，农业银行番禺支行作为金融借款合同一方当事人，仅享有债权请求权，其无权就涉案房产的物权确认主张权利。第二，根据宏富公司向胡金林发出的通知函，涉案房产办理不动产权证尚需要胡金林签署《商品房买卖合同面积变更确认协议》，以及向税务局交纳契税并取得《中华人民共和国税收完税证明》，现胡金林下落不明，办理不动产权证存在履行障碍。第三，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，预告登记本身不创设权利，其旨在保障针对物权变动的债权请求权，即农业银行番禺支行在抵押登记条件成就时对房屋办理抵押权登记享有请求权。根据《房屋登记办法》第四十三条的规定，办理抵押权登记时应当提交房屋所有权证书或者房地产权证书。如上所述，农业银行番禺支行诉请胡金林及宏富公司配合办理涉案房产的房屋权属证书缺乏依据且存在履行障碍，而基于涉案房产尚未办理产权登记，抵押登记条件尚未成就，农业银行番禺支行诉请胡金林及宏富公司配合办理涉案房产的正式抵押登记手续亦缺乏法律依据。综上，本院对农业银行番禺支行的诉请依法不予支持。胡金林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告中国农业银行股份有限公司广州番禺支行全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告中国农业银行股份有限公司广州番禺支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  肖晓丹人民陪审员  张海燕人民陪审员  付小俐二〇二〇年三月六日书 记 员  梁玉华