湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终599号上诉人（原审被告）：永州市金龙房地产开发有限公司，住所地：永州市冷水滩区清桥路。法定代表人：唐海林，该公司董事长。委托诉讼代理人：周耀军，湖南君义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷志勇，男，1977年2月7日生，汉族，居民，住湖南省**瑶族自治县。上诉人永州市金龙房地产开发有限公司（以下简称金龙公司）因与被上诉人雷志勇商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省**瑶族自治县人民法院（2019）湘1129民初2060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金龙公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2、请求改判上诉人与被上诉人签订的《金龙花苑车库出售合同》有效并不得解除；3、请求改判上诉人不予返还被上诉人购买车库款64,000元，不予支付租金损失9000元，不予支付卷闸门及装修费用4000元；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、《金龙花苑车库出售合同》的合同性质为车库使用权转让合同。从《金龙花苑车库出售合同》第一条第二款、第二条约定来看，被上诉人购买上诉人开发的车库，实质是车库使用权转让。二、《金龙花苑车库出售合同》是双方当事人真实意思表示，应认定有效且不得解除。（1）被上诉人明知案涉车库为过道修建且不能办理产权过户手续；（2）过道4号车库虽未得到相关部门的建设规划许可，但包括过道4号车库在内的整个金龙花苑建设项目已经验收合格通过；（3）过道号车库渗水属于质保维修范畴，不能作为合同解除的依据。三、一审判决上诉人返还被上诉人购买车库款64,000元、支付租金损失9000元、支付卷闸门及装修费用4000元，显失公平。（1）过道4号车库的使用权转让时间为41年，被上诉人已购买使用五年，已达整个使用权转让时间的八分之一，上诉人最多返还被上诉人购买车库款的八分之七，即56,000元；（2）被上诉人存在另行租赁和使用他人车库的情形，产生的租赁费用也应由被上诉人自行承担，且被上诉人一审并未提交支付租金的转账凭证和收条，出租人也未出庭接受质证;（3）过道4号车库卷闸门及装修费用4000元的证据不足，无相关合同和支付转账凭证，收款人也未到庭接受质证，一审判决仅以一份手写收条予以认定，明显不当。且被上诉人占有、使用车库五年多，车库卷闸门及装修也应予以折旧扣减。四、本案已过诉讼时效，本案诉讼时效应从合同签订之日，既2014年7月28日开始计算诉讼时效。被上诉人辩称，1、涉案合同的标题已经明确该合同是出售合同，而非使用权转让合同，即使是使用权转让合同，上诉人也不具备转让的权利。根据我国《物权法》第七十三条规定，建筑规划内的道路属于业主共有，上诉人无权转让。2、上诉人认为答辩人明知涉案车库为过道，且已经相关部门验收合格，无相应证据予以证明。3、被上诉人多次向小区物业反应车库漏水无果，导致车库积水无法使用，被上诉人被迫租赁他人车库停放车辆。车库的实际情况一审法院法官、被上诉人、上诉人金龙公司**分公司负责人一同到实地勘察验证过，租赁车库和制作车库卷闸门的费用，一审法院法官也已找收款人证实。4、被上诉人与2019年5月被告知涉案车库系违章建筑，2019年8月26日得到当地住建部门的回复，涉案车库系违法建筑，被上诉人遂向一审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。雷志勇向一审法院起诉请求：1．请求人民法院判令解除车库购买合同，被告金龙公司返还原告购买车库款64,000元及支付自2014年7月28日起按同期农村商业银行月利率0.072‰计算利息至2019年9月28日止的利息28,569元；2．赔偿原告改装铝合金大门4000元，赔偿原告租用车库租金9000元；3．请求人民法院判令被告金龙公司按车库价款1倍支付原告惩罚性赔偿金64,000元；4．本案诉讼费由被告金龙公司负担。一审法院认定事实：被告金龙公司系**瑶族自治县沱江镇金龙华苑房地产项目开发商，2008年6月25日，金龙华苑房地产项目的飞龙园1号楼和2号楼经**瑶族自治县建设工程质量监督站验收合格，2008年7月20日，经**瑶族自治县公安消防大队对金龙华苑小区（包括飞龙园1、2号楼）验收，该小区工程消防验收合格。雷志勇欲购买金龙公司地下车库，在查看车库现场后，遂于2014年7月28日与金龙公司签订了《金龙华苑车库出售合同》，该合同约定：金龙公司开发的金龙华苑项目土地使用权自2005年至2055年，雷志勇购买金龙华苑飞小区龙园2号楼过道4号地下车库（该车库位于飞龙园1号楼与2号楼两栋建筑之间的空地处即合同约定的过道4号，案涉车库以下简称为过道4号车库），面积21.42m2，总价款64,000元；设计用途为停车，雷志勇不得改变该车库设计用途，该车库的使用权年限原则上以土地使用权年限为准；总价款64,000元不包括雷志勇办理房产证、国有土地使用证的所有税费，金龙公司概不予办理相关产权证明；本合同签订当天，雷志勇一次性付清价款，金龙公司应当在2014年8月1日前将车库交付雷志勇使用；车库装修和车库门的安装应由雷志勇自行负责。合同签订当天，雷志勇向金龙公司交纳了车库价款64,000元；金龙公司依约定时间将过道4号车库交付给了雷志勇使用。2014年8月10日，雷志勇将过道4号车库承包给他人装修，支付装修工资和卷闸门价款共计4000元。雷志勇在使用过程中，发现过道4号车库楼顶及墙侧面渗水，该车库于雨天积水不能使用，雷志勇欲另行租赁他人车库停车，遂于2014年9月20日和2019年9月19日与案外人雷兰萍签订了两份《车库租赁合同》，该两份合同约定：雷志勇租用雷兰萍车库，每年租金1800元，雷志勇应每年提前一个月付清全部租金；合同一租三年，如雷兰萍不愿续租，应提前一个月通知雷志勇。该两份合同的约定租期为2014年9月20日起至2020年9月19日止。2019年10月15日，雷志勇以车库系违章建筑、金龙公司隐瞒车库真相为由，诉至法院，要求法院支持其诉讼请求。另查明，2019年8月份，雷志勇向**瑶族自治县住房和城乡建设局提出申请，要求该局查阅雷志勇购买的过道4号车库是否合法合规，该局经现场调查和查阅核实金龙华苑项目的办证资料，查实：金龙华苑总平面规划设计图、飞龙园1号楼和飞龙园2号楼设计图等办证图纸均未设计过道4号车库，飞龙园1号楼和飞龙园2号楼建筑物办理的《建设工程规划许可证》也未包含该车库的建筑面积。一审法院认为，原告雷志勇要求解除其与被告金龙公司签订的《金龙华苑车库出售合同》，并诉至法院，本案应定性为商品房销售合同纠纷。本案立案时将本案定性为买卖合同纠纷，与《最高人民法院关于修改的决定》关于案由适用的有关规定不符，应予变更。本案中，雷志勇与金龙公司对本案的争执焦点，进行了辩论，法院现就双方争执焦点归纳并评析如下：一、关于《金龙华苑车库出售合同》的合同性质问题。雷志勇主张该合同系车库买卖合同；金龙公司主张该合同系车库使用权转让合同。《金龙华苑车库出售合同》约定：雷志勇购买金龙公司开发的过道4号车库，价款为64,000元，并约定该价款不包含雷志勇办理房产证、国有土地使用证的所有税费。从该约定条款看，金龙公司将过道4号车库出卖给雷志勇，雷志勇有权办理4号车库不动产权登记证，说明金龙公司同意将过道4号车库的所有权交付给雷志勇，双方约定的条款符合买卖合同的法律特征，因此，《金龙华苑车库出售合同》具有买卖合同的法律性质，该合同系过道4号车库买卖合同。金龙公司提出该合同系过道4号车库使用权转让合同的辩称意见，证据不足，法院不予采纳。二、关于《金龙华苑车库出售合同》是否解除的问题。雷志勇提出，金龙公司隐瞒了过道4号车库系违章建筑的事实，且该车库因渗水无法使用，要求解除合同。金龙公司提出，雷志勇对过道4号车库的情形非常清楚，明知过道4号车库位于通道的事实，因此，雷志勇要求解除合同没有事实依据。从雷志勇提交的**瑶族自治县住房和城乡建设局出具的关于雷志勇申请事项答复意见看，过道4号车库不包括在《建设工程规划许可证》内，即过道4号车库并未得到相关部门的建设规划许可，应属违章建筑，《金龙华苑车库出售合同》又明确约定金龙公司不予办理相关产权证明，在金龙公司未保证完善相关许可手续的情况下，雷志勇无法依据《金龙华苑车库出售合同》的约定，取得不动产权登记证，过道4号车库所有权无法过户到雷志勇名下，雷志勇购买过道4号车库的目的不能实现，且过道4号车库因渗水，导致该车库无法使用，因此，雷志勇要求解除《金龙华苑车库出售合同》的诉讼请求，证据充分，于法有据，法院予以支持。三、关于本案诉讼时效的问题。金龙公司提出，雷志勇的诉讼请求已经超过合同撤销权的除斥期间，且雷志勇自2014年9月份就知道车库渗水，现要求解除合同明显超过诉讼时效。本案中，雷志勇要求解除合同的主要理由是：过道4号车库系违章建筑和该车库因渗水而无法使用。2019年8月26日，**瑶族自治县住房和城乡建设局明确答复雷志勇的申请时，才知道过道4号车库未取得《建设工程过户许可证》，是违章建筑，因此，本案诉讼时效应当从2019年8月26日起算，本案并未超过诉讼时效，金龙公司以本案超过诉讼时效为由，要求驳回雷志勇的诉讼请求的辩称意见，证据不足，于法无据，法院不予采纳。四、关于过道4号车库的价款是否返还、是否应当支付车库价款资金占用利息、是否赔偿按照铝合金大门损失和租用车库租金损失的问题。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，《金龙华苑车库出售合同》解除后，金龙公司应当返还雷志勇车库价款64,000元。应当赔偿雷志勇因不能使用过道4号车库而另行租用他人车库造成的5年租金损失9000元。合同解除后，过道4号车库及雷志勇在该车库安装的卷闸门应归金龙公司所有，金龙公司应当补偿安装卷闸门费用4000元。因金龙公司已经赔偿了雷志勇租金损失，现雷志勇要求金龙公司支付车库价款的资金占用利息的诉讼请求，明显加重了金龙公司义务承担，对雷志勇该项诉讼请求，证据不足，于法无据，法院不予支持。五、关于雷志勇要求金龙公司给付惩罚性赔偿金的问题。雷志勇提出，因金龙公司在签订《金龙华苑车库出售合同》时隐瞒了过道4号车库占用消防通道的事实，属欺诈行为，应当按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，要求金龙公司增加赔偿车库款一倍的经济损失64,000元。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。该法条要求消费者增加赔偿损失的前提条件是经营者有欺诈行为，消费者因经营者欺诈行为受到了经济损失。《金龙华苑车库出售合同》明确约定过道4号车库位于过道，因此，金龙公司在签订该合同时并未隐瞒车库位于过道的事实，且飞龙园1号楼和2号楼的消防安全通过了验收，所以，雷志勇以金龙公司存在欺诈行为为由，要求金龙公司增加赔偿经济损失64,000元的诉讼请求，证据不足，于法无据，法院不予支持。雷志勇在购买过道4号车库前，查看了该车库的现状，也应当负有了解该车库是否取得商品房预售许可证明、是否已经抵押、是否已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的义务，雷志勇并没有提交证据证明金龙公司故意隐瞒车库没有取得商品房预售许可证或伪造商品房预售许可证的事实存在，该车库也没有用于抵押和已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房。因此，雷志勇以金龙公司违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定为由，要求金龙公司增加赔偿经济损失64,000元的诉讼请求，证据不足，于法无据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告雷志勇与被告永州市金龙房地产开发有限公司于2014年7月28日签订的《金龙华苑车库出售合同》；二、限被告永州市金龙房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内一次性返还原告雷志勇购买车库款64,000元；三、限被告永州市金龙房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告雷志勇支付他人的租金损失9000元；四、限被告永州市金龙房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内补偿原告雷志勇卷闸门及装修费用4000元；五、驳回原告雷志勇的其他诉讼请求。以上确认的金钱给付义务，被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1845元，由原告雷志勇负担838元，被告永州市金龙房地产开发有限公司负担1007元。二审期间，当事人未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案主要的争议焦点为：上诉人是否应返还被上诉人购买车库款项64,000元、赔偿被上诉人租用他人车库租金损失9000元、补偿被上诉人卷闸门及装修费用4000元。上诉人开发的金龙华苑小区的《建设工程规划许可证》及平面规划设计图均显示上诉人出售给被上诉人的车库属于过道，上诉人擅自将过道改成车库并出售，违背了小区内的规划。上诉人建设的金龙华苑小区虽经相关部门验收合格，但不代表上诉人可以将违背规划许可的车库予以出售。另，被上诉人购买车库的用途是用于停车，现被上诉人购买的车库因违背了小区规划，无法达到其购买车库的目的，即合同目的无法实现。因此，双方签订的合同应予以解除。上诉人上诉提出涉案车库出售合同属于使用权转让合同，不是所有权转让，本院认为，合同解除应当看合同是否达到解除的条件，合同的性质并不影响合同的解除，因此上诉人该上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，上诉人应返还被上诉人车库价款、赔偿被上诉人另行租用他人车库造成的租金损失、补偿卷闸门及装修费用。上诉人上诉提出“返还车库购买款项用扣除使用年限，只应返还八分之七车库购买款，卷闸门及装修应折旧扣减”的主张，无法律依据，本院不予支持。关于本案诉讼时效的问题。被上诉人2019年8月26日方从**瑶族自治县住房和城乡建设局明确答复意见中得知涉案车库未取得《建设工程过户许可证》，是违章建筑。因此，本案诉讼时效应当从2019年8月26日起算，并未超过诉讼时效，对被上诉人该项主张，本院亦不予支持。综上，上诉人永州市金龙房地产开发有限公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1725元，由上诉人永州市金龙房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 李振湘审 判 员 张海燕审 判 员 李秋云二〇二〇年三月二十三日法官助理 顾一秦书 记 员 吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。