山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异26号案外人：刘洪海，男，汉族,1969年12月10日出生，住山东省聊城市东昌府区。申请执行人：彭键，男,1974年9月10日出生，汉族，住聊城市东昌府区。被执行人：孙军祚，男,1978年7月17日出生，汉族，住聊城市。被执行人：张国英，女,1984年12月23日出生，汉族，住址同上，系孙军祚之妻。在本院执行申请执行人彭建与被执行人孙军祚、张国英民间借贷纠纷一案中，案外人刘洪海对拍卖被执行人孙军祚名下的位于聊城市建设东路阿尔卡迪亚小区2期20号楼1161室的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人刘洪海称：贵院拍卖位于东昌府区阿尔卡迪亚小区二期第20幢1单元1161号的房产，现提出书面异议，请求请求贵院立即中止拍卖，并返还异议人的财产，理由如下：异议人与被执行人于2018年5月26日签订房屋买卖协议书，约定被执行人将其拥有的东昌府区阿尔卡迪亚二期第20幢1单元1161号房产自愿出售给异议人，异议人分两次向其支付房款共计105万元，被执行人也将上述房产的钥匙给予异议人，将该套房产正式交予异议人使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，我方没有过错，上述房屋不应执行。本院查明，本院在审理原告人彭键与被告孙军祚、张国英民间借贷纠纷一案中，经原告申请财产保全，本院于2018年6月4日出具（2018）鲁1502民初4257号民事裁定书，裁定如下：查封被申请人孙军祚名下位于聊城市建设东路21号阿尔卡迪亚小区2期20号楼1161室房产一套。同月5日，本院出具以（2018）鲁1502执保390号民事裁定书及协助执行通知书，查封了上述房屋。2018年8月27日，本院出具（2018）鲁1502民初4257号民事调解书，对双方当事人达成的如下协议进行了确认：一、被告孙军祚、张国英共同偿还原告彭键借款133.6万元及利息(以133.6万元为基数，自2018年3月10日起，至实际清偿之日止，按月利率2分计算)，于2018年9月3日前还清；二、案件受理费16824元，减半收取8412元，由被告孙军祚张国英共同负担。该调解书生效后，被执行人未履行义务。经申请执行人彭键申请执行，本院于2018年11月1日立案执行。2019年1月25日，本院出具（2018）鲁1502执2261号之二执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人孙军祚名下的位于聊城市建设东路阿尔卡迪亚小区2期20号楼1161室的房产及储藏室（房产证号/合同编号：200911050009670）。审查中，刘洪海提交了下列证据：1、房屋买卖合同一份（复印件），内容为：卖方(以下简称甲方)：孙军祚；买方(以下简称乙方)：刘洪海；中介方(以下简称丙方)：济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司。甲、乙双方共同委托丙方见证甲乙双方之间的房屋买卖行为，并订立本合同。一、房产状况：甲方自愿出售位于聊城市建设东路阿尔卡迪亚小区2期20号楼1161室的房产给乙方，房屋所有权证书号：合同编号：GF-2000-0171；房屋所有权人为孙军祚；房屋建筑面积为91.38平方米；地下室/小房面积：23.4平方米；附属设施包含：储藏室、车位、固定装修；三：房屋抵押、租赁情况：有抵押，无租赁。二、成交价格：甲、乙双方同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为：人民币105万元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元；由丙方代为保管。四、付款方式：现金付款：乙方于2018年5月28日前将人民币60万元，存入甲方本人指定账号；剩余房款于2018年6月1日前将人民币45万元整存入丙方账户，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后日当内，丙方向甲方结清全部房款。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关费用：甲方承担：办理不动产证所产生的费用；乙方承担：不动产权转移所产生的相关费用及中介佣金；六、甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的的定向丙方支付佣金；丙方佣金由乙方支付，如甲方违约则由甲方支付：具体为按房产成交价格的2%收取，即人民币21000元整；七、甲、乙双方应在本合同签订之日起日内，委托并协助济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续；甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳。八、甲方保证此房产项下户籍状况为空房，如该房产项下有户口，应在202年12月引日前将户口迁出；九、甲、乙双方同意，甲方于2018年6月30日前通知乙方进行房屋验收交接：乙方应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《房屋交接书》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。十、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担选约责任；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3%的滞纳金并赔偿相对方因此所造成的损失；3、若甲方违反第八条、第九条的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金；…10、甲方应在本合同签定之日起日内向乙方或丙方提供房屋交易所需资料，并协助办理相应变更手续，逾期视为违约。十一、其他约定事项。甲方：（签字）；乙方（签字）；丙方（签字）；2018年5月26日；等等。2、银行账户交易明细一宗，其中内容为：“账户名称：刘洪海；理财卡卡号：62×××62；证件号码：”；①“交易类型：转账支取；交易金额：100000.00；账户余额：20×××05.97；交易日期：20180528；网点名称：聊城农商行香江支行；对方户名：孙军祚；对方账号：62×××15”；②“交易类型：转账支取；交易金额：100000.00；账户余额：10×××05.97；交易日期：20180528；网点名称：聊城农商行香江支行；对方户名：孙军祚；对方账号：62×××15”；③“交易类型：转账支取；交易金额：100000.00；交易日期：20180529；账户余额：26×××05.97；网点名称：聊城农商行香江支行；对方户名：孙军祚；对方账号：62×××15”；④“交易类型：转账支取；交易金额：100000.00；交易日期：20180529；账户余额：16×××05.97；网点名称：聊城农商行香江支行；对方户名：孙军祚；对方账号：62×××15”；⑤“交易类型：转账支取；交易金额：100000.00；账户余额：95×××05.97；交易日期：20180530；网点名称：聊城农商行香江支行；对方户名：孙军祚；对方账号：62×××15”；⑥“交易类型：转账支取；交易金额：90000.00；账户余额：5505.97；交易日期：20180530；网点名称：聊城农商行香江支行；对方户名：孙军祚；对方账号：62×××15”。3、收条两份，内容为：①“今收到刘洪海先生/女士交来房屋定金（大写）壹万元整（￥10000.00元），房产证号：/，房屋住址：阿尔卡迪亚小区20幢1单元1161号。收款人：孙军祚”；②“今收到刘洪海先生/女士交来总房款金额（大写）陆拾万元整（含定金壹万元整）（￥600000.00元），房屋住址：阿尔卡迪亚小区20幢1单元1161号。收款人：孙军祚2018年5月30日”。4、收据一份，内容为：“入账日期：2018年6月1日；交款单位：刘洪海；收款方式：现金；人民币（大写）：肆拾伍万元整￥450000.00元；收款事由：资金托管，阿尔卡迪亚20号楼一单元1161室；2018年6月1日；单位盖章：济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司财务专用章”。彭键提交了下列证据：（一）《解除协议》（影印件）一份，内容为：甲方(卖方)：孙军祚乙方(买方)：刘洪海丙方(见证方)：聚隆房产2018年5月26日经丙方介绍，甲方与乙方签订的房屋买卖合同(合同编0045770)，将甲方名下位于阿尔卡迪亚第20幢1单元1161号的房产出售给乙方。现因乙方个人原因违约并和甲方丙方达成以下协议：甲乙双方均同意自愿解除双方于2018年5月26日签订的购房台司(台同号:0045770)；本协议生效后，甲乙双方将购房合同原件交付给丙方；如新买方首付款达不到60万，乙方同意60万分两次打到乙方指定帐户，甲方收到新买方首付款当日将第一笔打到乙方指定账户，最后一笔甲方收到全款当日打到乙方指定账户，如新买方首付款60万，甲方收到首付款60万当日打到乙方指定账户；因乙方个人原因造成违约丙方佣金不退；本生效后，甲乙三方均不迫究三方的法律责任；本协议自三方签字之日起生效；等等。（二）微信截图一宗。经彭键申请，本院调取了下列证据：一、聊城市公安局东昌分局新区派出所的证明一份，内容为：“证明2018年9月25日19时48分张英(身份证号码、手机号码:189××××9979)报警称：2018年9月25日19时许在阿尔卡迪亚二期20号楼1161室其家里的门锁芯被堵、锁被砸坏。新区派出所2020年1月14日”。二、济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司出具的情况说明，内容为：“情况说明阿尔卡迪亚二期20号楼1161室在聚隆房产的资金因房东陆续支出陆万元、玖万元、伍万元共计支出贰拾万元整，因此剩余资金为贰拾伍万元整。腾房时间因办理腾房经纪人生孩子休班，打电话询问回复腾房时间大约是在九月份上下，记不太清楚。”三、加盖有济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司出具的情况说明，内容为：“情况说明2019年12月11号法院工作人员带着手续来聚隆房产核实内容或盖章，因早晨有些忙乱了，听说是孙军祚和刘洪海的买卖业务，当时是我参与处理了，所以也没去查存档情况，还以为是买卖合同有关手续，直接在拿来的手续盖了章，下午合同审核专员把存档调出来，才记起上午盖章的是解除协议，但发现档案里没有买卖解除协议。才想起当时情况，为此做以下的事实陈述：孙军祚和刘洪海买卖解除协议一事，当时在后期解决问题时，三方确实一起讨论达成了一个解除协议，但当时协议打印出来后，三方刚签完一张协议时，卖方孙军祚拍了张照片说是给家里人看，同时客户出去接了个电话，回来继续签字时，客户刘洪海又提出不想有经济损失，并且房款归还时间没有保证，所以提出要继续购买房屋，当时三方都在场，就又撕毁了买卖解除协议，并告知卖方孙军祚将手机照片删除。所以档案里没有，买卖解除协议并没有起作用。董传伟”。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院查封被执行人孙军祚、张国英所有的位于聊城市建设东路阿尔卡迪亚小区2期20号楼1161室的房产的时间2018年6月5日，孙军祚、张国英与刘洪海签订房屋买卖合同的时间是2018年5月26日，在本院查封之前；依照孙军祚、张国英与刘洪海签订房屋买卖合同，付款方式为“乙方于2018年5月28日前将人民币60万元，存入甲方本人指定账号；剩余房款于2018年6月1日前将人民币45万元整存入丙方账户，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后日当内，丙方向甲方结清全部房款”。根据刘洪海提交的收据，可以认定刘洪海已履行了合同约定的付款义务。但是，刘洪海认可在本院查封日（2018年6月5日）之前并未占有诉争房屋，这与双方签订的合同第九条的约定“甲、乙双方同意，甲方于2018年6月30日前通知乙方进行房屋验收交接”相吻合；根据本院调取的新区派出所的书面证言，张国英在2018年9月25日仍占有诉争房屋，该房屋并未交付给刘洪海，也可印证这一点。刘洪海在本院查封之前未占有诉争房屋的事实，事实清楚，证据充分。综上，刘洪海对本院执行诉争房屋提出异议，不符合法律规定的情形，其权利不能排除执行，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人刘洪海的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  于敬斌审判员  史春贵审判员  赵 利二〇二〇年三月十六日书记员  赵 博