山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终863号上诉人（原审被告）：陈丽，女，1969年1月21日出生，汉族，住淄博市周村区。上诉人（原审被告）：董曰进，男，1969年1月26日出生，汉族，住淄博市周村区。以上两委托诉讼代理人：吴常清，山东格睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何永，男，1979年12月15日出生，汉族，住邹平市星河上城东区。委托诉讼代理人：牛佳，邹平鹤伴法律服务所法律服务工作者。上诉人陈丽、董曰进因房屋租赁合同纠纷一案，不服邹平市人民法院（2019）鲁1626民初4709号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年3月4日进行了法庭调查。上诉人陈丽、董曰进及委托诉讼代理人吴常清，被上诉人何永及委托诉讼代理人牛佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈丽、董曰进不服原审判决上诉称，1.虽然涉案20000元的银行转账明细附言为“订金”，但根据起诉状以及一审中被上诉人的庭审陈述，其认可该20000元性质为定金，根据定金规则，该20000元款项不应返还。2.即使涉案20000元款项为订金也不应返还。被上诉人为注册公司及办理环评手续，与上诉人签订过书面租赁合同，该合同仅有一份且由被上诉人掌握。一审中，上诉人多次要求被上诉人提供，被上诉人拒不提供，被上诉人应当承担举证不能的法律后果。租赁合同不以承租人是否实际使用为生效要件，况且，在租赁合同签订后，被上诉人实际以该厂房办理了工商登记及环评手续,租赁合同已履行。被上诉人答辩称，1.上诉人对于涉案2000元款项的上诉主张，与一审的陈述自相矛盾。一审中，被上诉人主张涉案20000元为定金，上诉人认可被上诉人付款为订金，在上诉人董曰进与被上诉人的微信聊天记录中董曰进要求被上诉人支付定金，而被上诉人在转账记录上附言订金，双方对此具有争议。因双方没有签订书面租赁合同，一审法院适用《最高人民法院关于司法解释》第118条规定，并无不妥。若上诉人认可被上诉人支付的20000元系定金，则上诉人应双倍返还被上诉人。2.被上诉人注册公司及办理环评手续，上诉人代理人不能推定双方具有书面租赁合同，如果有书面的合同，双方应各有一份，双方认可系口头约定，而且注册公司及办理环评手续是为租赁使用厂房而做前期准备，与本案房屋租赁合同签订无必然联系。事实是，被上诉人一直未能实际使用租赁物，上诉人先后两次违背诚实信用原则，将厂房出租给案外人，其行为已经明示不履行租赁合同，上诉人应当承担违约责任。何永向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方之间的房屋租赁合同；2.按照定金规则，被告双倍返还原告定金40000元及为租赁房屋进行经营所做环评支出的30000元，共计70000元；3.诉讼费、保全费用由被告承担。一审法院经审理查明，被告董曰进、陈丽系夫妻关系，原告何永与案外人马玉琴系夫妻关系。2018年11月19日，原告何永在得知被告董曰进欲出租厂房的信息后，主动联系被告董曰进询问欲出租厂房的相关信息。之后原告到被告欲出租厂房处进行了实地查看，并提出欲租赁原告厂房的意向，被告董曰进告知原告若确定租赁厂房需交纳适当的订金。2018年12月18日，原告通过妻子马玉琴的中国农业银行账户向被告陈丽转款20000元，并在转款摘要／附言一栏注明转款性质为“订金”。之后原被告因租赁厂房的面积大小事宜协商未果，2019年9月份，原告通过打电话和发送微信的方式通知被告不再租赁被告的厂房。另原告陈述，原告欲在租赁被告的厂房后进行生产经营，于2018年12月5日注册登记成立了邹平泰永新能源有限公司，法定代表人系原告之妻马玉琴，该公司的登记住所地系邹平市，即原告欲租赁被告的厂房处，该公司因做环评事宜分别于2018年12月10日、2019年8月9日支付邹平永辰环保服务有限公司13000元、17000元（鉴证咨询服务*环保咨询费），邹平永辰环保服务有限公司于2019年11月26日为邹平泰永新能源有限公司开具了上述30000元的山东增值税普通发票。庭审中，原被告均同意解除双方口头签订的涉案房屋租赁合同。一审法院认为，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。原告陈述，其本人在2018年11月19日在网上查询到被告欲出租厂房的信息后，主动联系被告董曰进询问欲出租厂房的相关信息，并实地进行了查看，其当时查看的是位于整个厂区东北角的一个大厂房，而此后被告将该大厂房出租给他人，被告让原告租赁相邻的另两个小厂房，而该两个小厂房不符合原告的要求，因此，原告通知被告董曰进不再租赁被告的厂房。而根据庭审查明的事实，原告在2018年12月18日向被告陈丽转账支付订金时，原告自述此时已经知道原先查看的被告厂内的大厂房已出租给他人的事实，因此，在此情形下，原告通过妻子马玉琴的银行账户仍向被告陈丽的银行账户转账支付订金20000元，应视为原告已同意租赁被告厂内其他未出租的租赁物。根据原被告的陈述，原告欲租赁的被告的厂房，原告并未实际占有使用或进行设备安装、投资修缮等事项，且至2019年9月份，原告通知被告董曰进不再租赁被告的厂房，在此之前2019年6月份，被告董曰进即将上述两个小厂房中的其中一个另行出租给他人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”本案原被告双方并未书面约定原告向被告陈丽于2018年12月18日转账支付20000元款项的具体性质，且原告在转款摘要／附言一栏已经明确注明款项性质为“订金”，依据上述司法解释的规定，现原告在本案中主张两被告双倍返还上述款项的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。上述20000元转款应视为原告向被告预付的房屋租金，在原被告并未实际履行双方口头达成的房屋租赁合同并均同意解除的情形下，被告应予返还原告转账支付的订金20000元。因两被告系夫妻关系，原被告并未签订书面房屋租赁合同，原告系将上述20000元订金转账支付到被告陈丽的银行账户，由此可见，被告陈丽亦参与了涉案房屋租赁合同的相关事宜，现原告何永主张两被告返还原告上述订金20000元，并无不当，依法应予支持。关于原告在本案中主张的环评费用30000元的赔付事宜，因该部分费用是原告自行委托第三方进行鉴证咨询服务或环保咨询而支出的费用，根据原被告的陈述，原告并未实际占有使用被告的厂房，原告陈述亦未与被告签订书面的租赁合同，且庭审中原被告对约定租赁物的现状陈述意见尚存在分歧，在此情形下，原告委托第三方机构进行环评而支付了上述30000元费用，该部分费用的支出，原告并未提供充分的证据证实系因两被告的过错而导致的经济损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”及该司法解释第九十一条的规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”原告应当承担对其上述主张举证不能的不利后果。因此，对原告主张的两被告赔付原告上述环评费用30000元的诉讼请求，证据不足，依法不予支持。综上所述，原告请求解除涉案房屋租赁合同和两被告合理承担诉讼费用及要求两被告返还订金20000元的诉讼请求，合法有据，依法予以支持，原告的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十五条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、解除原告何永与被告董曰进、陈丽口头达成的关于邹平市好生街道办事处东代村房屋的租赁合同；二、被告董曰进、陈丽于本判决生效之日起十日内返还原告何永预付的订金20000元；三、驳回原告何永的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取775元，申请费720元，共计1495元，由原告何永负担1125元，被告董曰进、陈丽负担370元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2018年12月18日，被上诉人向上诉人陈丽转账支付20000元，且该笔转账附言明确注明“订金”，而上诉人主张该笔款项为定金，并没有证据证明双方对定金进行了约定。因此，对上诉人的该项主张，依法不予支持。被上诉人何永向被上诉人支付20000元订金，系为房屋租赁的预付款。双方达成了房屋租赁合同，但上诉人并没有证据证明其向被上诉人交付了租赁物或被上诉人占有、使用了租赁物，因此，涉案租赁合同并未实际履行，上诉人应向返还被上诉人返还涉案订金20000元。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人陈丽、董曰进负担。本判决为终审判决。审判长  景晨光审判员  吴 琦审判员  邵佳宁法官助理刘秀二〇二〇年三月二十三日书记员  王 哲