浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初5236号 原告：张炜，男，汉族，1966年4月13日出生，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：李颖硕，浙江五联律师事务所律师。 被告：周宁，男，汉族，1982年10月27日出生，住浙江省江山市。 原告张炜与被告周宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告张炜及委托诉讼代理人李颖硕，被告周宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年11月22日被告收到起诉状副本之日解除；二、判令被告立即腾退租赁房屋并恢复原状；三、判令被告向原告支付违约金8万元；四、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月6日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于杭州市滨江区的房屋，出租给原告使用。同时约定被告如需对房屋进行该装修或增扩设备时，应事先征得原告的书面同意，并按规定向有关部门办理申报手续后，方可进行。租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成原告损失的，被告应予以赔偿：未经原告同意，擅自拆改变动房屋结构，或损害房屋，且经原告书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的。上述合同签订后，原告依约向被告交付租赁房屋，被告在使用过程中，擅自拆改变动上述房屋结构，原告多次以各种方式要求被告将房屋恢复原状，被告至今未履行。2019年7月10日，原告委托律师发函给被告，通知被告案涉《房屋租赁合同》已解除，要求被告在收函后15日内将上述房屋恢复原状并腾退，但被告仍未予理会。 被告周宁辩称，对于租赁房屋的改动是经过原、被告协商后，在原告同意下进行改造的，后由于政府部门干涉，被告也将厨房的违章改造第一时间拆除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据：1.2019年4月4日、2019年7月10日致被告的《律师函》、邮寄凭证，被告经质证对其真实性有异议，认为其没有收到过上述《律师函》。本院经审查认为，2019年4月4日《律师函》显示他人收，2019年7月10《律师函》显示被快递员取回，且被告表示其没有均收到过上述函件，故本院上述证据不予认定。 2.派出所整改短信，被告经质证有异议，认为未收到公安要求整改的信息。本院经审查予以认定。 被告提交的证据：手机截屏及租赁合同照片，原告经质证对其三性均由异议，本院经审查予以认定，可以说明涉案房屋已出租的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月6日，原告张炜（甲方、出租人）、被告周宁（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在本市滨江区白金海岸花园7幢3单元101室房屋，建筑面积121.18平方米出租给乙方使用。该房屋租赁期共60个月，自2017年1月7日起至2022年1月6日止。该房屋租金为：月租金总额4166元，年租金5万元。乙方必须按时向甲方缴纳租金。付款的方式及时间：半年一付，押金5000元。乙方保证所租赁的房屋权仅作为出租住宅使用。乙方在租赁期内，使用的水、电、煤气、有线电视费、物业管理等费用，由乙方按照有关规定自行承担。根据甲方要求乙方应支付甲方押金为5000元整，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。乙方若未按规定结清水电等费用，甲方有权拒还押金。如乙方结清，甲方得全额退还押金。乙方如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应事先征得甲方的书面同意，并按照规定向有关部门办理申报手续后，方可进行。租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：1.擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的；2.未经甲方同意，擅自改变房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的；3.未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或者调换使用的。租期期内，甲方无正当理由，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的1倍向乙方支付违约金。租赁期内，乙方在征得甲方书面同意的基础上，可将租赁房屋的部分或全部转租给他人，并签订转租合同，该合同经甲方签署同意意见，按有关规定办理登记手续。甲方、乙方在租赁期内不得以任何理由违约，如乙方违约，则应付另外一方违约金8万元。甲方同意乙方隔墙，增加卫生间、厨房，且同意乙方转租。 原告交付房屋后，被告分隔成多间房屋出租。2019年9月，原告收到长河派出所短信，载明：白金海岸7-3-101室，现查明该出租房涉嫌违规出租，根据《浙江省消防条例》责令你再三日内自行拆除违规装修，隔间，妥善安置承租人。 另查明，原告于2017年4月曾以被告违法拆改扩建，且已被滨江公安等机构责令整改等为由起诉被告，要求解除租赁合同。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。虽双方约定被告可以隔墙、增加卫生间、厨房，且可转租，但被告在装修改造程中应当遵守相关规定，以保障居住安全。被告因违规改造房屋已于2017年被公安责令整改，时隔两年多，涉案房屋又因违规装修隔间被要求整改。被告屡次违反规定改装涉案房屋，给涉案房屋增加安全隐患，被告的行为构成违约，原告有权提出解除合同。关于合同的解除时间，原告将被告收到起诉状副本之日为合同解除日即2019年11月22日，本院予以认可，故本院确认原、被告于2016年12月6日签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月22日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月22日解除，故对于原告要求被告腾退涉案房屋并将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告张炜要求被告周宁支付违约金8万元，本院认为，双方约定的违约金标准过高，原告在要求被告将涉案房屋恢复原状的同时，要求被告按照此标准支付违约金，明显偏高，故本院结合原告的损失、被告违约等情况，依法酌情调整违约金为1万元，扣除被告支付的5000元押金，被告尚应支付5000元，故对原告主张的合理部分，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告张炜与被告周宁于2016年12月6日签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月22日解除； 二、被告周宁于本判决生效之日起三十日内将位于杭州市滨江区房屋腾退并将房屋恢复原状； 三、被告周宁于本判决生效之日起十日内支付原告张炜违约金5000元； 四、驳回原告张炜的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元，由被告周宁负担50元，原告张炜负担1750元。原告张炜于本判决生效之日起十日内来本院退费；被告周宁于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  靳幸佳 人民陪审员  杜文华 人民陪审员  汤建荣 二〇二〇年三月十八日 书 记 员  濮卒燕 -7-