山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终555号上诉人（原审原告）：周学军，男，1956年7月1日出生，住禹城市。委托诉讼代理人：王志强，山东嘉孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张绪荣，男，1949年9月7日出生，住禹城市。被上诉人（原审被告）：娄兰英，女，1954年3月20日出生，住禹城市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈晓晨，北京市京师（德州）律师事务所律师。上诉人周学军因与被上诉人张绪荣、娄兰英房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省禹城市人民法院（2019）鲁1482民初1969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周学军上诉请求：1．撤销禹城市人民法院（2019）鲁1482民初1969号民事判决书，依法改判认定上诉人与被上诉人形成房屋租赁法律关系，并据此支持上诉人的原诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院就上诉人与被上诉人先签订买卖《协议书》后又签订《租赁协议书》的事实以及双方签订《租赁协议书》的真实性已经做出认定，但一审法院缺乏事实依据和法律依据，滥用自由裁量权随意否定双方意思表示，明显属于错判，应予改判。第一，一审判决对上诉人与被上诉人就涉案房屋先签订以买卖为内容的《协议书》后又签订以租赁为内容的《租赁协议书》的法律事实已作出明确认定，故上诉人与被上诉人最终法律关系的性质应以《租赁协议书》约定内容予以认定。首先，在本案一审法庭调查过程中，上诉人周学军为证明双方存在房屋租赁合同关系，向法庭提交两份《租赁协议书》原件，其中一份《租赁协议书》载明“2000年元月7日所签协议书作废，以本协议书为准”，另一份《租赁协议书》其内容注明“2000年元月7日所签协议书作废”。故两份《租赁协议书》内容均具体且明确表明上诉人与被上诉人于2000年1月7日签订的以房屋买卖为内容的《协议书》作废，且两份《租赁协议书》均由上诉人与被上诉人签字确认，落款时间2000年1月10日，所以无论是内容约定还是落款时间，两份《租赁协议书》均成立于2000年1月7日之后的事实足以确认。其次，根据两份《租赁协议书》的载明内容来看，其中一份记载“2000年元月7日所签协议书作废，以本协议书为准”，另一份《租赁协议书》其内容记载“2000年元月7日所签协议书作废”。两份《租赁协议书》由双方签字确认的事实足以表明上诉人与被上诉人双方真实意思表示就是以自愿协商的方式同意不再就涉案房屋履行买卖权利义务内容，而是由《租赁协议书》就涉案房屋作出新的内容约定，继而双方以《租赁协议书》的约定履行各自的权利和义务，并以此确定双方已形成新的合同关系即房屋租赁法律关系。再次，根据《中华人民共和国合同法》第77条第1款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案上诉人与被上诉人双方就涉案房屋先后共签订三份协议书。一审认定以买卖为内容的《协议书》在先，《租赁协议书》在后，故上诉人与被上诉人双方就涉案房屋达成前后不同权利义务内容协议的事实已查明并认定，且双方在《租赁协议书》中约定的意思表示与前面达成的买卖《协议书》的意思表示明显不一致，系上诉人与被上诉人双方就权利义务进行了重新协议，视为双方对前协议变更，故应以最终签订的《房屋租赁协议书》确定双方法律关系。第二，本案《租赁协议书》系上诉人与被上诉人自愿协商并由双方共同签字捺印确认，除租期约定其他协议内容均不违反法律和行政法规的强制性规定，《租赁协议书》的法律效力应予以确认。根据《租赁协议书》内容，双方明确约定上诉人将涉案房屋出租给被上诉人使用，且双方对租赁合同通常使用条款，比如租期、租金、支付方式、水电费负担均作出约定，进一步证实双方对涉案房屋的租赁事宜客观上进行了具体协商，足以认定上诉人与被上诉人就涉案房屋的真实意思表示是租赁而非买卖。被上诉人虽然在前案及本案诉讼中多次不认可《租赁协议书》的真实性，但其针对是否曾主张房屋过户及签订租赁协议等焦点问题上多次且以不同理由存在前后矛盾的陈述，且被上诉人申请的证人出庭对其作出不利的陈述，故被上诉人应承担不利法律后果，但一审法院对被上诉人娄兰英的多种虚假陈述未做任何审查认定，请求二审法院对此予以查明。根据被上诉人娄兰英在本案的一审陈述，涉案房屋买卖协议书签订后其通过证人宿某多次要求上诉人周学军为其办理房屋过户手续，拟证实双方房屋买卖关系持续存在，该陈述系虚假陈述。根据（2012）禹法民初字第453号案件庭审笔录第11页的记载，被上诉人娄兰英申请的证人宿某出庭作证称协议书签订后被上诉人娄兰英未再找过证人宿某，证人宿某也从未向上诉人周学军催办房产过户事宜，故被上诉人娄兰英在本案一审的陈述与其申请的证人的出庭陈述相互矛盾，明显存在虚假陈述。被上诉人娄兰英对其自行要求上诉人周学军为其办理房屋过户的陈述不能提供任何证据，故被上诉人娄兰英的陈述不能成立。根据一审法庭调查，审判人员询问被上诉人娄兰英，关于其中一份《租赁协议书》中载明“2000年1月7日与张德亮、张绪荣签订的旧协议书作废，以本协议为准”中称旧协议书如何确定的问题，被上诉人娄兰英称此处约定的旧协议书并非上诉人与被上诉人签订的买卖《协议书》，而是上诉人周学军另行与张德亮签订的其他协议书，经法庭询问被上诉人娄兰英对其主张能否提供证据，其称不能提供任何证据。庭后经上诉人核实，张德亮及宿某夫妇称被上诉人娄兰英的陈述完全是虚假的，被上诉人娄兰英称上诉人周学军与张德亮签订过其他协议书的说法纯属子虚乌有，张德亮仅针对2000年1月7日《协议书》的签订过程予以见证。根据被上诉人娄兰英在2019年前案的诉讼庭审笔录第6页中记载其陈述对涉案《租赁协议书》真实性不予认可，从未见过该租赁协议。而在本案的一审陈述中，被上诉人娄兰英又称上诉人与被上诉人双方签字的《租赁协议书》是在欺诈和其他非法目的的情况下签订的，可见被上诉人娄兰英对《租赁协议书》的签订问题上陈述明显前后矛盾，其目的是依次陈述对抗租赁协议书的真实性，但其对抗辩理由不能提供任何证据证明，其陈述不能成立。第三，一审法院未就双方签订《租赁协议书》的客观事实全面审查的情况下，仅以月租金约定标准和收取3.5万元租金的事实推定不符合日常经验判断为主要理由，滥用自由裁量权从而简单认定《租赁协议书》并非双方真实意思表示，缺乏事实和法律依据，应当改判。根据《中华人民共和国合同法》第32条规定，当事人在合同书上签字或盖章的效力，是表明合同内容为当事人的真实意思表示，当事人据此享有合同权利、履行合同义务。本案中，上诉人与被上诉人均在《租赁协议书》上签字确认，就应当认定该约定系双方真实意思表示，除非证明协议的签订存在恶意情形。关于认定合同内容系真实意思表示的问题，上诉人将提交《最高人民法院公报》相关案例对此进一步说明。《租赁协议书》中租期和租金的约定是双方当事人基于友情并最大程度实现涉案房屋租赁关系的长期性和稳定性的前提下的真实意思表示。根据上诉人与被上诉人所签第二份《租赁协议书》，约定租期100年，虽然该约定超出《中华人民共和国合同法》租期最长20年的规定，但双方当事人的真实意思表示是通过主客观两方面同时体现的。首先，在主观方面，双方原系朋友关系，上诉人基于友情愿意将涉案房屋租赁给被上诉人长期使用，且在租期内不再提高房屋租金；其次，在客观方面，该租期约定之所以超出法定最长20年与被上诉人已支付3.5万元密切相关。2000年1月7日被上诉人基于原《协议书》向上诉人支付3.5万元购房定金，其后双方另行达成后房屋租赁约定时，并未先退还3.5万元购房定金后再支付房屋租金，而是将3.5万元购房定金转为房屋租金，也正是基于上诉人已收到转化为租金且在当时不算小数目的3.5万元，为保证上诉人长期租用房屋，同时保证上诉人不再将房屋租赁给他人，双方遂约定了长久租赁时间，并按照200元的租金标准履行，一次约定可以最大限度实现涉案房屋租赁关系的长期性和稳定性，以实现双方互惠互利，故双方就涉案房屋签订了最终的《租赁协议书》。一审法院认定上诉人与被上诉人所约定月租金100元或200元与禹城市当时市场行情和工资水平不相符，从而根据生活经验认定租赁协议约定的内容不是双方真实意思表示。但客观上，一审法院未就被上诉人娄兰英从事的职业的特殊性予以审查，根据上诉人2012年前案诉讼可以证实，被上诉人并非普通工薪人员，而是属于从事迷信活动的占卜人员，其常年利用涉案房屋在禹城市进行迷信占卜活动从而进行营利，一审法院不能仅以当时普通工薪人员工资水平为依据对本案租金及付款的约定作出推断。另，2012年，上诉人曾因被上诉人对涉案房屋私搭乱建且搞迷信活动起诉要求其腾空房屋恢复原状，并非一审法院认定上诉人没有证据证实对被上诉人私搭乱建未曾阻止的情况。一审法院对双方形成房屋租赁关系不予认定，则双方为何将2000年1月7日达成的买卖关系另行签订协议变更为租赁关系？为何以《租赁协议书》明确2000年1月7日《协议书》约定作废？为何以《租赁协议书》明确房屋租期、租金、支付方式、水电负担等通常条款？显而易见双方签订的《租赁协议书》明确了房屋租赁权利义务内容，是经双方共同协商签字捺印确认的真实意思表示。综上，请求二审法院查明本案事实，正确适用法律，对本案予以改判，以维护上诉人的合法权益。张绪荣、娄兰英辩称，一、一审依照法律规定，根据经验法则，比较全案证据，通过综合推理分析，认定双方存在买卖关系，否定了周学军的主张，是正确的。二、周学军提交的租赁协议漏洞百出，不是双方的真实意思表示。第一，2000年元月7日之前，周学军与张绪荣、娄兰英从未谋面，因为买房才通过宿某的居间介绍相识。周学军称“之所以约定月租金100元或者200元，租期100年，是基于朋友关系”，该说法于理不合，于情不通，是为了欺骗法院，纯属谎言。按照周学军的逻辑，假如真是基于朋友情谊，月租金应该相对便宜，但不足60平方米的住宅却约定了100元或200元的月租金，远高于禹城市2000年的市场行情，根本不是朋友间的互惠互利。第二，两份租赁协议的落款时间是同一天，但月租金却分别为100元和200元；租赁协议由周学军书写，却写错了自己的名字。三个细节相互印证，说明租金本就不用交、租期从来不算数、签名真假无所谓，没把租赁当过真，买卖才是真实的。第三，周学军称娄兰英系从事迷信活动的占卜人员属于人身攻击，占卜并非迷信。其次，张绪荣、娄兰英购买涉案房屋之前不认识周学军，如何推断出张绪荣、娄兰英之前从事占卜活动？再者，无论租金多少，都应符合市场行情，与租房人工资情况无关。第四，周学军所谓的折抵租金的说法不成立，双方既没约定预交多少房租，也没约定折抵到什么时间假如按月租金200元计算，让承租方一次性先交14余年（算到2014年）的租金，中断四、五年不催收租金，2018年再催要租金，此种出租或承租的方式不符合交易习惯，极其罕见，只能说明租赁协议不是双方的真实意思表示。第五，两份租赁协议的落款日期不是实际签字日期，周学军是虚假陈述。周学军其称妻子不同意售房才签订租赁协议，但是其妻2001年去世，而租赁协议的实际签订时间是2001年之后，因此，周学军在说谎，租赁协议不是双方真实意思表示。三、周学军罗列娄兰英三项虚假陈述均不成立。首先，双方签订的买卖协议中明确约定，过户是周学军的义务，不是张绪荣、娄兰英的义务，更不是宿某的义务。事实上，周学军擅自把张绪荣、娄兰英的房产过户到自己名下，构成违约。第二，娄兰英和宿某系两人的回答不可能完全一致，据此认定娄兰英虚假陈述无任何依据。第三，周学军提交的第二份租赁协议的内容中明确载明“2000年1月7日与张德亮、张绪荣所签旧协议书作废”，张绪荣、娄兰英称作废的不是涉案的买卖协议，不是虚假陈述。涉案买卖协议确实没有张德亮签字，且张绪荣、娄兰英没有提交张德亮签字协议的义务，张德亮签字协议与本案没有关系。第四，张绪荣、娄兰英自始至终不承认租赁关系，在前案的诉讼中称没看租赁协议，不知道租赁协议内容，周学军说是假的，只是签了个字。表述完整，前后一致。四、张绪荣、娄兰英对涉案房屋进行了大幅度扩建，周学军从未阻止过，2012年后才提出不许张绪荣、娄兰英扩建，不符合正常人的租赁心理，其不承认买卖关系的说法不能令人信服。五、涉案房屋系张绪荣、娄兰英20年前购买，持续居住20年，期间不存在租赁关系，从未缴纳租金，所谓的租赁协议不是双方真实意思表示，没有实际履行，不符合客观事实，双方系买卖合同关系。周学军将不动产权证书办理在自己名下的行为，显然违背诚实信用的基本原则，不能因为20年后楼价上涨了，就觉得自己卖亏了，随意毁约。现涉案房产不存在办理不动产权利转移的法律障碍，周学军应履行过户义务。综上，请二审法院驳回周学军的上诉请求，维持原判。周学军向一审法院起诉请求：1.解除周学军与张绪荣、娄兰英于2000年1月10日签订的租赁协议书（租金为每月200元的那一份）；2.判令张绪荣、娄兰英限期腾空案涉房屋并恢复原状（恢复晾台，拆除自行搭建的小屋和院子的封顶）；3.判令张绪荣、娄兰英向周学军支付拖欠的租金11800元（自2014年8月起计算至2019年7月），并按照800元／月标准支付自2019年8月至实际腾房之日期间的租金；4.案件受理费由张绪荣、娄兰英承担。一审法院认定事实：娄兰英曾用名王辉。2000年1月7日，周学军作为甲方、卖方与张绪荣作为乙方、买方签订“协议书”。协议书约定：甲方将洛北小区一号楼中单元114室两室一厅住宅楼（包括院内的三间平房和一间东厨房）卖给乙方，价格为肆万伍仟元整（45000元）。甲方负责办理由房产局颁发的私有财产房产证书，并积极协助乙方办理过户手续。乙方迁入时需交叁万伍仟元的定金，……房屋所有权归乙方，剩余部分与过户的房产证同时交换，本协议生效后在这期间由于不可抗拒的自然灾害等原因造成的损失与甲方无关。协议中周学军写作周学君。后周学军作为甲方、张绪荣、娄兰英作为乙方签订租赁协议书。租赁协议书约定，甲方将洛北小区一号楼中单元114室两室一厅住宅楼（包括院内三间南屋和一间东屋）租赁给乙方，租金每月100元，乙方必须预先交纳租金后住房。时间无限期。2000年元月7日与张绪荣、王辉所签协议书作废，以本协议为准。该租赁协议书中周学军写作周学君，落款日期2000年元月10号。在落款日期同样为2000年元月10号的另外一份租赁协议书中，周学军作为甲方、张绪荣、王辉作为乙方，约定：甲方将洛北小区一号楼中单元114室两室一厅住宅（包括院内的3间南屋和1间东厨房）租赁给乙方，时间为100年，水电费自负。乙方必须预先交纳租金后住房。租金为每月200元。（2000年元月7号与张德亮、张绪荣所签旧协议书作废）。2000年1月7日的协议书签订后，张绪荣、娄兰英交付35000元并入住至今，期间张绪荣、娄兰英封晾台、修建西屋、小院子封顶。周学军与原配偶王秀梅于1981年3月10日登记结婚，王秀梅于2001年12月15日因病去世。双方所争议的房屋坐落于禹城市中户（以下简称涉案房屋），建筑面积57.67平方米，周学军分别于1989年3月22日、2012年2月22日交款2900元、11054.04元所购。涉案房屋于2012年3月2日办理房屋权属登记，编号为德禹房权证禹城市字第××号，房屋所有权人周学军。周学军曾以张绪荣、王辉为被告提起诉讼，请求确认双方签订的房屋租赁协议书已解除、判令张绪荣、娄兰英立即搬离所租住房屋。一审法院以（2012）禹法民初字第453号民事判决书判决驳回周学军的诉讼请求。2018年9月、2018年12月，周学军及其再婚配偶汪晓明曾通过电话、短信、张贴通知等方式向张绪荣、娄兰英催收房租、要求解除租赁合同、立即搬离等，娄兰英在电话中均予拒绝。2019年周学军再次以张绪荣、娄兰英为被告提起诉讼，请求确认双方于2000年1月10日所签订的房屋租赁协议书于2018年12月21日解除；判令张绪荣、娄兰英腾退、交回房屋，并恢复原状；判令张绪荣、娄兰英补交拖欠的租金10600元，并支付自2019年1月1日按照800元／月计算至腾退交回房屋时的租金。一审法院以（2019）鲁1482民初196号民事裁定书裁定驳回周学军的起诉。周学军提起上诉后，山东省德州市中级人民法院以（2019）鲁14民终1308号民事裁定书裁定撤销一审法院（2019）鲁1482民初196号民事裁定；指令一审法院审理，该裁定载明，一审法院应当对双方之间法律关系进行实体上的审查审理并依据审查审理结果做出支持或不支持的结论。对于租赁协议书中落款时间“2000年元月10日”，周学军称是否为该时间不能确定，但该落款时间是经双方协商确定。张绪荣、娄兰英未在指定期间内申请对该落款实际时间进行鉴定。对于租金为每月200元租赁协议中“2000年元月7号与张德亮、张绪荣所签旧协议书作废”，周学军称2000年1月7日的买卖协议是在张德亮、宿某夫妇二人见证下签订，此处注明张德亮仅表明其见证人身份；张绪荣、娄兰英称是指周学军与张德亮、宿某所签协议作废，而不是张绪荣与周学军所签协议作废，但并未提交所称的周学军与张德亮、宿某所签的协议。周学军2000年1月10日同一天签订两份协议的解释为：对100元租金接受不了；租赁时间无限期感觉不妥；周学君与身份证名字不符。一审法院认为，山东省德州市中级人民法院（2019）鲁14民终1308号民事裁定书已明确指出，一审法院应当对双方之间法律关系进行实体上的审查审理。根据周学军的起诉、张绪荣、娄兰英的答辩，本案的争议焦点是：双方之间就涉案房屋是租赁合同法律关系还是买卖合同法律关系。1.涉案房屋由周学军花费13954元所购，双方于2000年1月7日的协议书中，周学军明确将涉案房屋卖给张绪荣、娄兰英，无论是价款45000元还是协助过户等内容，既符合房屋买卖合同的特征，也符合当时的市场行情，双方对该协议也均予认可，该协议合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，未办理权属证书、是否取得配偶的同意，不影响该协议效力。2.落款为2000年1月10日的两份协议中，张绪荣、娄兰英均不认可；虽然名为租赁协议，但无论月租金100元还是200元，该数额根本不符合当时的市场行情：建筑面积不足60平方米、人均工资仅几百元的县城，不可能有如此高额的月租金；时间“无限期”或“100年”也没有履行意义，从日常生活经验而言，该两份租赁协议不可能是双方真实意思表示。3.在2000年1月7日的协议签订后，张绪荣、娄兰英按照协议支付房款的大部分即35000元后即入住，落款2000年1月10日的两份租赁协议书中，均未约定已付款转为租金；在当时禹城普遍的收入水平下，对已支付的35000元直接转为租金（且月租金畸高），根本不符合一般人的想法。4.入住后，张绪荣、娄兰英曾经修建西屋、将小院封顶，如果真实的意思是租赁，应当取得出租方的许可。从周学军的诉求看，修建西屋、将小院封顶并未取得周学军许可，但本案中周学军并未提交其阻止修建的证据。综合以上因素，虽然落款时间2000年1月10日的协议中注明“2000年元月7日与张绪荣、王辉所签协议书作废”、“2000年元月7号与张德亮、张绪荣所签旧协议书作废”，但因协议的内容并非双方的真实意思表示，不能发生变更2000年1月7日协议的效力，双方之间应为买卖合同法律关系，故周学军请求判令解除2000年1月10日签订的租赁协议书、判令张绪荣、娄兰英限期腾空案涉房屋并恢复原状、判令张绪荣、娄兰英向周学军支付拖欠的租金11800元及按照800元／月标准支付自2019年8月至张绪荣、娄兰英实际腾房之日期间的租金的诉讼请求，不应支持。进入新世纪特别是近些年来，房地产市场发展迅速，即便是经济并不发达的县城，房价也经历了持续攀高的过程。面对巨大利益的诱惑，已有的交易秩序也受到冲击。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。人民法院审理案件，在以事实为依据，以法律为准绳的基础上，也应当从有利于树立诚实信用风气的角度作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回周学军的诉讼请求。案件受理费95元，由周学军负担。二审开庭调查时，当事人没有提交新证据。庭审调查结束后，周学军向法院邮寄申请书、娄兰英手写字据及（2012）禹法民初字第453号开庭笔录。被上诉人张绪荣、娄兰英质证认为，对申请书的真实性及证明内容均不认可，对手写字据及（2012）禹法民初字第453号开庭笔录证明内容不认可。本院认证如下，关于周学军二审提交的申请书，拟证明周学军存在持续不能交纳剩余房款的原因，由此证明双方协商变更为租赁关系，对该证据在本院认为部分一并论述；对周学军二审中提交的娄兰英手写字据，与本案焦点问题无关，本院不予审查。周学军二审提交的（2012）禹法民初字第453号开庭笔录，载明周学军在2012年的诉讼中对张绪荣、娄兰英修缮和添附行为提出异议，与法院查明的事实一致，本院予以确认。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，意思表示真实是民事法律行为的有效要件，在案涉合同订立近20年后，双方对真实法律关系产生争议，其订立合同时的主观状态无法再现，故本案应当科学确定双方当事人之间的真实意思表示，从而确定合同关系。本案争议焦点为双方系房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系，本院认为，一审对双方之间系房屋买卖合同关系认定正确，理由如下：首先，从合同订立背景，本案涉及三个合同，分别为2000年1月7日的买卖协议书、2000年1月10日的两份租赁协议书，三份合同之间具有延续关系，不能割裂看待，上述三份合同订立的背景均是张绪荣、娄兰英要解决居住问题，张绪荣、娄兰英已经支付3.5万元，在当时情况来说数目并不低，以买房的价格去长期租赁一套房屋，与现实不符。第二，从合同订立的内容，在《买卖协议书》订立后，张绪荣、娄兰英已经按照合同约定支付了3.5万元定金（合同总价款4.5万元），而在两份《租赁协议书》中，虽然对月租金予以约定，但均未涉及张绪荣、娄兰英已经交付的3.5万元应如何处理；无论是无限期的租赁合同还是租期为100年的租赁合同，均不符合常理，即便双方关系再好，也应当明白“无限期”对房屋租赁合同的意义以及“100年”对人类寿命的意义。第三，从合同的履行，一方面，居者有其屋是中国人的传统思想，拥有“风雨不动安如山”的房子是普通老百姓的追求。张绪荣、娄兰英在订立合同时已经年近半百，为满足自身的居住的需要一次性支付大额款项、在居住的十多年间对案涉房屋进行修缮和添附，从该种行为分析，更倾向于他们是以履行《房屋买卖合同》为前提在使用自有房产。另一方面，从周学军履行合同的角度，根据法院查明的事实，至2012年其取得案涉房屋的房产证之前，并未阻拦张绪荣、娄兰英对房屋进行修缮和添附，自其取得房产证后才提起诉讼要求解除合同。对周学军二审提交的“申请书”，该证明书载明周学军于2012年才取得房产证的原因是财政局领导变更，故拖欠房款，2012年申请补交房款并办证。本院认为，若如周学军所称，禹城市财政局领导变更的原因导致周学军自1989年至2012年二十三年的时间内无法付款办理房产证，仅能说明办理房产证的时间问题，但假如阻碍为真，自1989年至2000年订立合同时，阻碍办证的情况始终存在且处于持续状态，并不能成为周学军所称的变更合同关系的原因，故本院对该证据不予采纳。双方虽然在《买卖协议书》订立之后又签订有《租赁协议书》，但从合同订立的背景、内容及合同的履行来看，以上三份协议在订立之时，均体现了张绪荣、娄兰英寻求安家之所购买房屋的意思表示。房屋乃普通百姓安身立命之所，对于以房屋为标的的协议，法律保护的是正常的交易秩序，鼓励的是诚实守信。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，对周学军的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费95元，由周学军负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉福审判员  张小雪审判员  高晓敏二〇二〇年三月二十七日法官助理苑占伟书记员杨杰