湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终529号上诉人（原审被告）：岳阳大力置业有限公司，住所地湖南省岳阳市君山区挂口亚华大市场办公楼三楼。法定代表人：刘俊，总经理。委托诉讼代理人：汪双云，男，系该公司法务。委托诉讼代理人：刘斌，男，系该公司法务。被上诉人（原审原告）：黄满辉，男，汉族，1973年10月21日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：**，湖南了得律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐罡，湖南了得律师事务所律师。上诉人岳阳大力置业有限公司（以下简称“大力置业”）因与被上诉人黄满辉房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初5344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人大力置业的委托诉讼代理人汪双云、刘斌，被上诉人黄满辉的委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大力置业上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回黄满辉的诉讼请求。2、由黄满辉承担本案诉讼费。事实和理由：1、大力置业在一审已提交了气象资料，合同签订后至2019年1月31日前6级以上大风天数68天，日降水70毫米以上1天，日最高温≥35度天数为14天，日最低温≤0度的天数为21天，上述因不可抗力造成的延期104天应当进行核减。2、双方约定的逾期交房违约金计算错误，违反了民法的公平原则。根据合同约定，逾期60天以内，按万分之一计算。逾期超过60天，出卖人最多承担购房款3%的违约责任。且期间房价大幅上涨，业主不仅没有实际损失，反而还获益。故一审法院判决大力置业按购房款的万分之二计算不当，且显失公平。黄满辉辩称，1、大力置业根据自身的专业技能，综合考虑土地取得时间、施工进度、雨季、自然灾害等因素，单方确定的交房日期。即使大力置业签订合同时未审慎合理确定交房日期，亦应由其自担风险；2、大力置业提供的气象资料不构成不可抗力，且其并未在合理的期限内与黄满辉协商变更交房日期。3、合同属于格式合同，对于格式条款有不同理解的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。一审法院对于该合同中第十二条逾期交房责任的认定正确的。请求二审法院维持原判。黄满辉向一审法院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房的违约金22977元（自2019年2月1日起至2019年5月21日止）；2、由被告承担本案诉讼费、保全费及担保费。一审法院认定的事实：一、2017年10月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：一、原告以696276元的价格购买被告开发的“君尚理想城”3幢2402号房屋一套；二、定于2019年1月31日前交付房屋，交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告；三、除不可抗力外，出卖人未按照约定交付房屋的，按照下列方式处理：1、逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方还就其他事项进行了约定。签订合同后原告支付了全部房款。二、诉争房屋在2019年4月29日完成房屋测绘，2019年5月21日完成竣工验收备案。原告在2019年5月21日之前未实际收房。三、被告提交的气象资料报告显示：岳阳市2017年日级大风速≥6级出现的日数为67天，日降水≥70毫米的日数为4天，日最高气温≥35度的日数为10天，日最低气温≤0度的日数为19天；2018年日极大风速≥6级出现的日数为59天，日降水≥70毫米的日数为1天，日最高气温≥35度的日数为14天，日最低气温≤0度的日数为19天；2019年1-2月日级大风≥6级出现的日数为5天，日降水≥70毫米的日数为0天，日最低气温≤0度的日数为5天。四、原告在诉讼过程中申请财产保全，华安财产保险股份有限公司岳阳中心支公司为其保全行为提供担保，原告支付了相应的担保费用53.9元。一审法院认为，原告和被告签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。被告未按合同约定时间交房，应向原告承担违约责任。一、关于违约金，双方合同约定逾期60日后继续履行合同的，出卖人按照全部房价款的日万分之三支付违约金，应理解为自约定交房之日起开始按照该约定承担违约责任。被告抗辩没有构成延期交房，可以视为对违约金约定过高的意思表示，原告并未提供实际损失的依据，一审法院对违约金酌情调整为全部房价款的日万分之二，自合同约定交房次日（2019年2月1日）起计算至交房条件成就之日（2019年5月21日），延期交房日期为110天，违约金为15318元。二、关于财产保全担保费，该费用属于诉讼中产生的合理必要费用，应该由违约方承担，故予以支持；三、关于被告提出天气原因构成不可抗力的意见，被告提供的气象报告不能证实有极端灾害性天气出现，不构成不可抗力事由，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决：一、被告岳阳大力置业有限公司向原告黄满辉支付违约金15318元、担保费用53.9元；二、驳回原告黄满辉的其他诉讼请求。以上第一项，限在判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费187元，财产保全费250元，合计437元，由原告负担145元，由被告负担292元。二审中，大力置业和黄满辉均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、大力置业主张顺延交房时间的理由是否成立；二、逾期交房的违约金应如何认定。关于焦点一，上诉人大力置业主张因强风、降雨、高温、低温等天气属于不可抗力，由此造成的104天期间应在交房期限中予以顺延。本院认为，大力置业主张的顺延理由不成立，首先，从法律规定来看，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。大力置业作为房地产开发商，在对项目开发建设期限确定过程中，应当对影响工期建设的各种因素进行充分估计和预判，在合同约定的工期内合理扣除；其次，从合同约定来看，双方签订的合同中未对风力等级、降雨量大小等天气状况构成延期的情形进行具体约定。最后，从举证责任来看，大力置业仅提供了气象资料，未提交施工日志等证据，无法确定未施工的具体天数。且大力置业也未提交证据证实其在合理期限内向业主履行了通知义务。故大力置业的该项上诉理由不成立，本院不予支持。其次，大力置业主张逾期交房违约金应按照全部购房款3%计算。本院认为，根据双方签订的合同第十二条约定，逾期超过60日，买受人解除合同的，出卖人按照全部购房款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部购房款万分之三的违约金。由此可知，只有在买受人要求解除合同时，出卖人才支付全部购房款3%违约金。本案中，因买受人黄满辉要求继续履行合同，故出卖人大力置业应按日计算向买受人黄满辉支付全部购房款万分之三的违约金。一审法院依照合同的约定并根据损失的大小，酌情将违约金由万分之三调低至万分之二，合法合理，本院予以确认。综上，上诉人大力置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费192元，由岳阳大力置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何石朝审判员  王欣辉审判员  曹 维二〇二〇年三月十日书记员  张周舟