山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终292号上诉人（原审被告）：甘信航，男，1971年10月10日出生，汉族，住滕州市。被上诉人（原审原告）：山东晨曦物业管理有限公司，住所地滕州市滕都帝景物业管理服务处。法定代表人：宋申山，山东晨曦物业管理有限公司总经理。上诉人甘信航因与被上诉人山东晨曦物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2019）鲁0481民初7401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甘信航上诉请求：1.判令物业公司拿出收取物业服务费的甘信航签字认可的合同；2.判令物业公司更新安保硬件（换清晰摄像头），提高服务质量；3.整改之前物业服务费按30%收取。事实和理由：一、甘信航从来没有与山东晨曦物业管理有限公司签订业主临时管理规约，也没有在前期物业服务合同中签字；二、山东晨曦物业管理有限公司物业安保存在问题，还有很多服务瑕疵：卫生脏乱，处理不及时，服务严重不到位。在山东晨曦物业管理有限公司物业服务整改之前，申请法院判决物业费按30%收取；三、山东晨曦物业管理有限公司提供的物业服务不到位，对其造成损失，有报案，东关派出所出警他们那里有证据；四、“临时”管理规约有时效，规约长期有效没有依据，并且“临时”管理规约内容没有规定缴费时间，缴费标准也不合理：多层高层一个标准0.45元/m2/月，山东晨曦物业管理有限公司民事起诉状中诉讼请求是按0.4元/m2/月核算的，与判决书5页第二行”晨曦物业公司自愿按每月每平方米0.40元收取物业服务费”不符；五、物业公司要求甘信航支付违约金，没有合同依据，山东晨曦物业管理有限公司起诉业主目的是收钱，2016年12月7号至2019年12月12号仅公示的法律起诉就107起，山东晨曦物业管理有限公司动不动就起诉业主，每年都有几十起，一起案件几十元，以法院判决书为依据，以各种各样的借口为幌子，拒绝改进服务、改进物业管理现状；六、山东晨曦物业管理有限公司代理人在2019年12月13日开庭时说小区不是封闭小区没有依据，小区设计停车位少与物业还挂着出售地下停车位的广告标语相互矛盾；七、上诉人交给山东晨曦物业管理有限公司的钱都是收据，至今没看到发票，山东晨曦物业管理有限公司应该省了一批增值税发票纸采购费用；八、山东晨曦物业管理有限公司没有全面履行自己的业务，未完全按照合同约定以及相关规定提供服务，且物业服务企业的服务不到位，业主有正当理由拒绝交纳物业费。山东晨曦物业管理有限公司未答辩。山东晨曦物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令甘信航支付物业服务费1782元（自2015年1月1日至2019年12月31日），违约金178元。一审法院认定事实：2009年11月27日、2014年10月20日、2018年12月20日，山东远航置业有限公司与晨曦物业公司签订远航第一国际前期物业服务合同，选聘晨曦物业公司对远航第一国际小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.45元/月/平方米，业主应于接到交房通知之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳。2010年1月25日，甘信航在业主临时管理规约中签字，承诺其作为远航第一国际小区的业主同意遵守该临时管理规约的约定，并承担违反本规约的相应责任，该规约约定，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，物业管理费（按建筑面积收取）多层0.45元/平方/月，逾期交纳物业管理费的每日按欠费金额之3‰收取滞纳费。甘信航为远航第一国际小区7号楼3单元301室业主，尚未交纳2015年1月1日至2019年12月31日的物业服务费，晨曦物业公司于2019年10月20日向其邮寄了物业服务费缴纳通知单，甘信航仍未交纳，晨曦物业公司遂诉至法院。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，晨曦物业公司与涉案房产的建设单位山东远航置业有限公司签订了前期物业服务合同，并与甘信航签订了业主临时管理规约，该合同均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。前期物业服务合同对包括甘信航在内的全体业主具有约束力，甘信航应按照合同约定交纳物业服务费。甘信航辩称前期物业服务合同与其无关，无事实及法律依据，一审法院不予采信。物业费是物业服务企业赖以提供物业服务的物质基础，也是物业服务企业积极提供物业服务的主要动力，对小区具有优美的居住环境及业主安居乐业，增强幸福感均具有一定的影响作用。现实情况下，物业服务为新型服务类型，物业服务收费标准不一，物业服务企业提供的服务也参差不齐，甚或存在一般性瑕疵，需要业主及业主委员会及时监督督促，促使物业公司提供优质服务，但是业主如果把不满意的因素全部归责于物业服务，既不合情理，亦不公平，业主应通过正常途径与物业服务企业沟通，协商解决，物业费用于整个小区的管理服务，业主不应以拒交物业费来对抗，而影响整个小区的物业服务。本案中，晨曦物业公司向包括甘信航在内的业主提供了物业服务，其要求甘信航支付欠交的物业服务费，于法有据，理由充分，一审法院予以支持。甘信航辩称晨曦物业公司提供的物业服务不到位，对其造成损失，但未提供证据证明，一审法院不予采信，其可据证另行主张。前期物业服务合同约定按建筑面积每月每平方米0.45元计算物业服务费，晨曦物业公司主张甘信航的房屋建筑面积为74.26平方米，甘信航辩称其房屋面积为73.444一平方米，因晨曦物业公司未提供证据证明，一审法院按甘信航认可的面积73.44平方米计算。晨曦物业公司自愿按每月每平方米0.40元收取物业服务费，系对其权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。自2015年1月1日至2019年12月31日，共计60个月，甘信航应交纳物业服务费1762.56元（0.4*73.44*60=1762.56）。晨曦物业公司要求甘信航支付违约金，符合合同约定，亦不违反法律规定，一审法院予以支持，但合同中违约金约定过高，不符合法律规定，一审法院予以调整为自本案立案之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算其损失。一审法院认为，晨曦物业公司要求甘信航支付物业服务费及违约金，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：被告甘信航于判决生效之日起十日内支付原告山东晨曦物业管理有限公司物业服务费1762.56元及违约金（以1762.56元为基数，自2019年12月2日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告甘信航负担。本院二审期间，上诉人提交了四组新证据。证据1、收据4张；证明：被上诉人仅开具收据，物业费是按4毛收的。证据2、照片；证明：车辆乱停、乱放。证据3、照片；卫生脏、乱、差，清理不及时。证据4、照片；车位设计不够，出售地下停车位的照片。本院对一审查明的其他事实予以认定。本院认为，前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。业主或者业主委员会虽非合同的当事人，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，上诉人甘信航应当按照前期物业服务合同缴纳物业服务费用。对于上诉人主张的服务质量问题，本院认为，前期物业服务合同与普通的物业服务合同不同，因业主并非合同协商签订的主体，其约定服务的内容、质量与业主的要求会有一定的差距，本案的前期物业合同履行多年，亦续签多次，如何约定物业服务属于业主及业主委员会意思自治的范畴，双方当事人应当积极签订正式的物业服务合同，提高服务质量。对于上诉人主张的损失赔偿，因物业服务合同中约定物业服务公司对安全防范等事项有协助管理的义务，其采取的安全监控设施应当达到安保的标准，若因设备本身的原因导致物品丢失无法找回，物业公司应当承担相应的责任，由于一审法院已告知其另行主张的权利，本院二审不宜直接审理，上诉人对于电动车的损失可另行主张。关于上诉人诉称票据和税收问题，不属于民事案件的审理范围，可向有关行政机关反映处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人甘信航负担。本判决为终审判决。审判长  龚爱梅审判员  李 莹审判员  孙 晓二〇二〇年三月二十六日书记员  高文娜