广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初21745号原告：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，总经理。委托诉讼代理人：杨笑君、牛洪星，均为原告员工。被告：蒋斌，男，1965年11月25日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁妞，广东诺臣律师事务所律师。原告广州市德才房地产代理有限公司诉被告蒋斌居间合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人牛洪星、被告及其委托诉讼代理人梁妞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告作为房地产中介方，长期为房屋买买合同双方提供居间服务。2019年4月22日，在原告的协助下，被告（卖方）成功与案外人刘晶晶、余瑶（买方）签订了《房屋买卖合同》，买卖双方就广州市海珠区××房建立了房屋买卖法律关系，并约定房屋价款为268万元。签订合同时，原告告知被告涉案房屋权属情况、查封情况、房屋交易买卖的政策信息等，已尽勤勉职责提供中介服务。随后，被告通过《中介服务三方协议》、《房屋买卖合同》、《经纪代理服务费确认书》确认原告已促成其与买方签订房屋买卖合同，同意于合同签订当天向原告支付经纪代理服务费160000元，否则每日按百分之一的标准计算违约金。上述房屋买卖合同签订后，被告还有130000元经纪代理服务费未支付，经原告员工多次催收，被告依旧不履行其应当承担的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十六条的规定，原告与被告已构成居间合同法律关系，被告逾期支付中介服务费构成违约。故起诉请求判令：1、被告支付中介服务费130000元及其违约金（以130000元为基数，自签订合同次日即2019年4月23日起至实际付清之日止，按每日万分之五的标准计付）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一、被告将涉案房屋放盘给原告，放盘价为280万元，要求房屋卖价不得低于250万元（实收）。2018年4月22日，原告工作人员余镔滨告知被告有客户想购买涉案房屋，想直接与业主商谈价格。被告便于当天下午来到原告处与买方协商，经过五个多小时的博弈，被告死咬着268万元不肯降价，最终于当天晚上七、八点与买方确定房屋价款为268万元。原告工作人员余镔滨利用被告年纪较大且与买方协商价格整整五六个小时、又累又饿的状况，将空白的《经纪代理服务费确认书》（以下简称“确认书”）夹在《房屋买卖合同》、《中介服务三方协议》等材料中，故意误导被告签名。被告发现签了空白材料后，立即问余镔滨其不用支付中介费，为什么要签订确认书。余镔滨称不用中介费也要签确认书，确认书的金额会写零，让被告放心。被告当时想把其签名的确认书拿回来，但因当时买方在旁边，且考虑余镔滨是专业经纪人，应该不会坑自己，因此就轻信了原告。确认书的内容是原告在被告不知情的情况下加上去的，并非被告的真实意思表示，被告无需按照上述内容支付中介费。二、据《广州市房地产中介服务管理条例》第二十条的规定，房地产中介服务机构应在其经营场所或者收费地点公布其收费项目、计费方法，并按照国家规定明码标价。原告既未在其经营场所公布其收费项目，更未对涉案房屋的中介费进行明码标价。原告提供的《中介服务三方协议》属于格式合同，未就中介服务费及计费方法进行明确规定，而是隐晦地称中介服务费以“签订的《经纪代理服务确认书》及《咨询服务确认书》（如有）为准”。三、根据广州市房地产中介费收取的惯例，中介费一般为房款的2%左右并由买方支付，卖方不承担任何中介费。被告查询了广州市海珠区人民法院受理的41件有关原告主张中介服务费的案件，原告收取的中介服务费为房款的1%至3%，绝大多数由买方承担，卖方无需支付，除非因卖方原因导致房屋交易未能完成。原告已按照一般惯例向买方索要了49000元（约等于房款的2%)的中介费，还在没有合同依据的情况下向被告索要160000元（将近房款的6%）的中介费，不合理。经审理查明：被告是海珠区××房的原产权人。2018年4月22日，原告（中介方）、被告（甲方、卖方）与案外人刘晶晶、余瑶（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方就买卖位于海珠区××房的物业达成一致协议，该物业成交价2680000元；甲方保证该物业内杂物从2018年5月1日一个月内清理完毕；等。2018年4月22日，被告（甲方、业主）、刘晶晶、余瑶（乙方、客户）及原告（丙方、中介方）签订《中介服务三方协议》，约定：甲乙双方独家委托丙方就买卖海珠区××房提供中介服务事宜；丙方告知且三方确认如下事项：该物业的建筑面积88.2275平方米，拟订价人民币2680000元，最终以甲乙双方签署合同的实际成交价格为准；丙方权利和义务：l.公开资讯，公平交易；2.促进交易双方达成签署合同；3.提供房地产交易方面的咨询；4.丙方应勤勉尽责为甲乙双方提供中介服务；5.房屋交易过户手续如因房管局或银行原因导致交易延迟则时间相应顺延，签署本协议后，若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获得银行批准，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以协商解决；但基于丙方已促成合同的成交，甲乙双方仍按本协议约定向丙方支付经纪代理服务费及咨询服务费，已收取的上述费用丙方不予退还；6.基于丙方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本协议，协助甲乙双方签署合同建立法律关系，甲乙双方同意于本协议签订之日向中介方支付经纪代理服务费及咨询服务费，甲方或乙方逾期支付经纪代理服务费及咨询服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金，以本金为限；7.甲乙双方任意一方违约，丙方可协调，但不能为过失方承担责任，丙方所收取的服务费为此次合同关系的信息提供，任一方违约或提前解约，守约方可按照合同追究违约方责任，丙方已收取的服务费不予退还；等。原告为证明其主张，还提交了如下证据：1、日期为2018年4月22日的《经纪代理服务费确认书》，主要内容：本人蒋斌（身份证号码：）现确认贵司提供了中介咨询服务，成功促成本人签署位于海珠区××房的买卖合同；为此，本人同意支付人民币壹拾陆万元整（￥160000元）给予贵司作为经纪代理服务费；该确认书签署之日起生效；等。被告在上述确认书确认人落款处签名按指模。拟证明被告确认原告提供了中介服务并承诺愿意支付中介费。2、照片。拟证明原告已将具体收费标准在醒目位置公示告知被告。被告质证表示：对证据1的真实性由法院核实，对合法性、关联性有异议，被告签完确认书后才发现确认书是空白的。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，无法反映拍摄地点及时间。被告为证明其抗辩主张，还提交了如下证据：1、2018年4月27日被告与余镔滨就“《经纪代理服务费确认书》签订的实际情况”的电话录音，主要内容：余镔滨：我知啊，现在问题是你已经签了那张纸（经纪代理服务费确认书）。被告：你骗我，我问你，你就说零（中介费），零（中介费）也要签，我才签的嘛，你不就骗我了。余镔滨：那当时是没写东西的嘛。被告：是呀！没写东西，跟着我就说我也要签吗？你说零、零、零……。余镔滨：大哥，你骗我还是我骗你，你说我骗你，好没意思的喔，我点骗你呀？被告：那你自己说（中介费是）零的嘛，零我才签的嘛。余镔滨：我现在不同你纠结这件事，你是不是答应过我你实收250万，大哥。被告：我之前是实收250万，但现在价格高了，价格高了是不是公平原则。余镔滨：怎么会价格高了，我帮你卖了这个房子，付出了那么多代价，怎么会高呢？我还要给8万给人家，我自己公司又要收钱，你叫我怎么做，蒋生？被告：又什么8万呐，我现在给8万没问题。余镔滨：我不要，我不要，我不要，你现在……。被告：甘无计啦，你那天说零中介费都可以的嘛。余镔滨：大哥，你是不是就抓住我这点，是不是；等。2、2018年4月28日被告与余镔滨就“《经纪代理服务费确认书》签订的实际情况”的电话录音，主要内容：被告当时我就问这张（经纪代理服务费确认书）是什么，你说零（中介费）费用都签的。余镔滨：是呀！没错，我是这么说。我说……。被告：那你不就讹人了吗，那些钱你没写上去，当时是空白的情况下，你叫我签的，你说写零的；等。拟证明被告无需支付中介费。3、微信转账记录，显示被告于2018年4月22日向余镔滨支付50000元。4、被告与买方的微信聊天记录。拟证明原告向买家收取中介费49000元。5、手机截图（通话录音），载明：2018年4月27日，德诚行余彬彬_20180427195942,00:12:54;2018年4月28日，德诚行余彬彬_20180428182647,00:12:28；等。6、手机截图（音乐），载明：2018年音乐：138221606…82647.amr，1.14MB，138221606…95942.amr，1.18MB；等。7、手机截图（语音详情），音乐中“录音文件”中“具体信息”显示录音的电话号码、录音具体时间等，对方电话号码为余镔滨的电话号码。证据5-7拟证明从被告手机可以看出录音时间、录音对象为余镔滨。8、参考案例汇总表，拟证明41件有关原告主张中介费的案件，原告收取的中介服务费为房款的1%至3%，成交后的中介费均由买方承担，卖方无需支付。原告质证表示：对证据1-2的真实性、合法性、关联性均有异议，无法确认录音主体、形成时间及背景，不排除伪造、编辑可能；没有经过各方主体同意下私自录音，不能作为证据；录音多处显示被告自愿支付8万元，如果被告的佣金为0，16万元中介费未经被告确认，被告理应不支付佣金，被告的陈述与常理不符。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，原告只收取3万元。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议。对证据5-7的真实性不予确认。证据8不能作为法庭裁判的依据。诉讼中，原、被告确认涉案房屋买卖合同已履行完毕。原告表示：余镔滨是原告公司的员工，其微信上查看到的联系电话为138××××0604，涉案居间服务与一般的居间服务不同在于被告委托原告出售房屋时，房屋内堆满废弃物，比人还高，根本无法进入，难找买家，原告工作人员帮忙清扫，故被告同意支付16万元的中介费；中介费一般是买卖双方和中介服务机构协商，不低于3%；原告向被告收取了3万元中介服务费和2万元按揭服务费；本案房屋交易中原告向买家收取48888元中介服务费。被告表示：被告给余镔滨5万元是出于公平原则奖励给原告的。另，被告向本院申请调取被告于2018年4月27日、28日的通话记录及对其提交的录音进行鉴定。本院认为：被告主张其在《经纪代理服务费确认书》签名时确认书的内容是空白的，并提交了与原告工作人员余镔滨的通话录音、手机相关信息等证据予以证明。原告对此不予确认。即使如被告所述，上述确认书在其签名时未填写金额，但其又向原告支付了50000元费用，并表示同意再支付30000元，足见双方在之后对中介服务费进行过协商，故对被告关于其不需要支付中介服务费的主张，本院不予采纳。被告在原告的促成下，已成功与买方签订了《房屋买卖合同》，原告作为居间人的义务已履行完毕，故被告理应支付相应的中介服务费。从本案查明的事实看，原告为被告提供的居间服务并无明显优于一般的居间服务，原告在本案房屋交易中向买家收取中介服务费48888元，却要求卖家即被告支付中介服务费160000元，与市场交易习惯及行业惯例不符，原告未能合理解释其异常情况，故原告要求被告全额支付160000元中介服务费并不合理。原告确认其已收取被告5万元，认为3万元为中介费，其余2万元为按揭服务费，但并未提交证据予以证明，故本院不予采纳。考虑到被告已实际支付给原告5万元，根据公平合理原则，原告要求被告支付130000元及其违约金，本院不予支持。被告向本院申请调取被告于2018年4月27日、28日的通话记录及对其提交的录音进行鉴定，该证据调取及鉴定并非必要，故对被告的该申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市德才房地产代理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费3463元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  刘美芳人民陪审员  蔡喜荣二〇二〇年三月三日书 记 员  于悦姗何国卫