湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初32号原告：吴金华，男，1971年12月17日出生，汉族，住长沙市雨花区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：王和平，经理。原告吴金华与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴金华到庭参加诉讼，被告张家界大成公司、张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴金华向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告张家界大成公司支付2019年8月1日至2019年12月31日期间的欠付租金7675元及违约金248.25元；2、判令被告张家界大成公司支付2019年8月1日至2019年12月31日期间欠付委托装修改造折旧款13265元以及违约金144.85元；3、判令被告张家界山水公司对上述第一、二项承担连带清偿责任；4、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由，原、被告之间的房屋租赁合同纠纷已经法院多次判决要求被告张家界大成酒店公司向原告支付租金及违约金若干。2019年8月1日至2019年12月31日期间，被告己欠付原告租金8275元及违约金248.25元、装修改造折旧款14485元，违约金为144.85元。为此，恳请人民法院依法判决。被告张家界大成公司、张家界山水公司提交了书面答辩意见，但未到庭参加诉讼。其辩称2019年8月1日至2019年12月31日止，被告已向原告支付租金及装修折旧款2730元。对于委托装修合同到期之后，原告继续计算委托装修折旧款不予认可，原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期之后，并未重新装修；2、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院按照同类案件在长沙芙蓉区法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；3、被告山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后，担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1.2013年10月14日，吴金华与张家界山水公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》各一份，合同约定吴金华向张家界山水公司购买湖南张家界大成山水国际大酒店山水座13层1331号房屋，该商品房总价款为198640元。补充合同约定：在签订本合同时，乙方（吴金华）同意将该房屋租赁给张家界大成山水国际大酒店有限公司统一经营管理。合同签订当天，吴金华向张家界山水公司交纳1331号房的购房款198640元。2.签订《商品房买卖合同》当天，吴金华（甲方）与张家界大成公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）签订《房屋委托装修合同》一份，该合同约定：甲方购买的该房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店山水座第13层1331号房，建筑面积49.66平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客户标准装修改造后对外统一管理经营；甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成，每平方米7000元，共计347620元；双方协商同意该物业的委托装修改造期限为10年，委托装修改造期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。委托装修改造折旧款标准及返还方式，委托期限内，乙方应从本合同生效之日起，每年按该房屋委托装修改造款总额10%的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按月返还，即每月返还2897元。在每月28号之前，乙方将当月应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同同时约定，在该物业委托期限内，如乙方不能按时返还甲方委托装修改造折旧款时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的委托装修改造折旧款按时收取，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。合同签订当天，吴金华向张家界大成公司交纳1331号房的装修改造款347620元。3.2013年10月14日，吴金华（甲方）与张家界大成公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）签订一份《房屋租赁合同》一份,该合同约定：甲方将张家界大成山水国际大酒店山水座第13层1331号房交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，甲乙双方协调同意该物业的租赁期限为10年。租金标准，本合同租赁期限内，乙方支付给甲方的月租金标准为1655元，乙方按月向甲方支付租金收益，在每月28号之前，乙方将当月租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，在该物业租赁期限内，如乙方不能按时支付甲方租赁收益时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的租赁收益按时收取，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。4.合同签订后，第13层1331号房屋一直由张家界大成公司经营酒店业务。2018年10月2日，本院作出（2018）湘0802民初3012号民事判决书，判决张家界大成公司向吴金华支付租金和委托装修改造折旧款至2018年8月31日止。2019年9月9日，本院作出（2019）湘0802民初3751号民事判决书，判决张家界大成公司向吴金华支付租金和委托装修改造折旧款至2019年7月31日止。2019年8月1日至2019年12月31日期间共计5个月，张家界大成公司仅向吴金华支付租金及装修改造折旧款共计2730元，仍下欠租金及装修改造折旧款共计20030元未付。产生租金违约金248.25元（1655元×5×3%）、装修改造折旧款违约金144.85（2897元×5×1%）。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》、收据等证据予以证实，足以认定。裁判的理由与结果本院认为，原告吴金华与被告张家界山水公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》以及原告吴金华与被告张家界山水公司、张家界大成公司签订的《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告张家界大成公司未按照合同约定向原告吴金华支付租金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当承担向原告吴金华支付下欠的租金、装修改造折旧款和支付违约金等违约责任。故原告吴金华要求被告张家界大成公司支付自2019年8月1日至2019年12月31日下欠租金及委托装修折旧款并支付违约金的请求，既符合法律规定，又符合双方合同约定，理由正当，本院予以支持，在计算具体金额时，应减除被告已支付的部分租金及委托装修折旧款；同时，原告吴金华请求的违约金计算不准确，应予纠正。被告张家界山水公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业为被告张家界大成公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告吴金华不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告吴金华有权要求被告张家界山水公司在提供的担保物价值范围内承担连带清偿责任。被告张家界大成公司、张家界山水公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法视其放弃诉讼权利，应承担不应诉、不举证、不质证、不辩论的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后10日内向原告吴金华支付下欠2019年8月1日起至2019年12月31日期间的租金及装修改造折旧款共计20030元、租金违约金248.25元（1655元×5×3%）、折旧款违约金144.85元（2897元×5×1%）；二、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第一项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平米的自有物业价值范围内承担连带清偿责任；三、驳回原告吴金华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费334元，减半收取167元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同负担。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  漆辉伏二〇二〇年三月二十四日法官助理覃锴书记员任萌附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。