湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0703民初266号原告：常德财富广场经营管理有限公司。住所地：湖南省常德市。法定代表人：吴婷婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵攀君，湖南先锋律师事务所执业律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：黄明成，男，汉族，户籍所在地福建省泉州市丰泽区，现住现住常德市，代理权限为一般授权代理。被告：罗庆，男，汉族，1988年8月21日出生，居民，户籍所在地湖南省常德市，现住湖南省常德市。原告常德财富广场经营管理有限公司（以下简称财富广场管理公司）与被告罗庆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邵攀君、黄明成，被告罗庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告财富广场管理公司向本院提出诉讼请求：1．判令罗庆支付欠付的物业管理服务费5617元（已计算至2019年12月，至判决时的管理费按实际支付）；2．判令罗庆支付违约金1100元；3．判令罗庆承担本案诉讼费用。事实和理由：罗庆系原告经营管理的常德财富广场D区房屋业主，房屋建筑面积94.65㎡；2015年3月12日，原告与被告签订了《物业（商业）管理服务协议》，约定：原告对桥南财富广场D区实行专业化、一体化的商业管理、物业服务；第五条明确约定本商业小区非商业面积的管理服务费用为每月1.3元／㎡，业主根据其拥有的物业建筑面积按时向原告交纳管理服务费用，不得以任何理由拖延、拒交、少交以上费用；第八条违约责任约定，业主违反协议不按照约定按时交纳管理服务费用，原告有权要求业主按每逾期一日加收应缴费用的千分之一作为滞纳金；双方签订后，原告按约履行了物业管理服务义务，被告享受了原告提供的服务，但被告仅支付了部分管理服务费，截止2019年12月，被告拖欠物业管理服务费5617元。经原告多次催收，被告仍拒不支付，故诉至本院。被告罗庆辩称：财富广场管理公司的物业服务不作为，如房屋外墙漏水、玻璃起雾，多次向物业反映，都没有结果，车辆停在小区内被刮擦，调取监控时监控视频有一半黑屏，小区绿化被物业破坏，垃圾臭气冲天，交电费后向物业索要发票没有等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据：即原告提交的证据1.2.3.6，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：关于原告提交的证据4，罗庆认为照片不真实，原告未按协议履行职责。本院认为，该组照片显示原告对桥南财富广场整个小区提供了物业管理服务，履行了维修、养护、管理、维护义务，故本院对该组证据予以认定；关于原告提交的证据5，罗庆认为按每月1.3元／㎡的标准收取物业服务费过高，本院认为，合同约定原告根据《湖南省物价管理条例》及常德市发展改革物价局批复，按被告罗庆房屋建筑面积向被告收取每月1.3元／㎡的管理服务费，未违反法律规定，故本院对该组证据予以认定。关于罗庆提交的证据，原告认为该证据存在片面性，不能够到达被告的待证目的，且该微信照片反映的房屋外墙漏水、玻璃起雾等情况，与被告没有关联性，本院认为罗庆提交的微信照片不足以反映整个物业服务管理的全貌，但结合原、被告当庭陈述，本院综合认定原告财富广场管理公司的物业服务管理存在部分瑕疵。根据当事人陈述、经审查确认的证据及认定的争议事实，本院认定事实如下：2014年7月11日，被告罗庆与出卖人常德市银通房地产有限公司签订《商品房买卖合同》及相关附件，成为常德市鼎城区桥南财富广场D区（银通·金鼎湾）D1幢704号房的业主，房屋建筑面积为94.65㎡，上述合同及附件约定：被告同意参加整个小区的统一管理，并按期交纳管理费用，被告收房时应与原告财富广场管理公司签订《商业管理服务协议》，依据国家相关规定，以当地物价局核准的指导价格及时向原告交纳商业物业经营管理费用。2015年3月12日，被告（委托方）与原告（受委托方）签订《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》，约定：被告委托原告对桥南·财富广场D区实行专业化、一体化的商业管理、物业服务，原告根据《湖南省物价管理条例》及常德市发展改革物价局批复，对非商业面积收取每月1.3元／㎡的管理服务费，被告在本协议生效之日起每季初根据拥有的物业建筑面积计算按时向原告交纳的管理服务费用，被告违反协议不按照约定按时交纳管理服务费用的，原告有权要求被告按每逾期一日加收应缴费用的1‰作为滞纳金，约定管理服务标准达到《湖南省物业管理服务等级标准》规定的一级。合同签订后，原告一直为桥南财富广场小区及包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，原告的物业管理服务存在部分瑕疵。被告入住后，按约定向原告交纳了2016年3月12日之前的物业管理服务费，此后未再交纳费用，原告于2019年7月向被告发出催收物业管理服务费的催收通知，至今被告仍未交纳。原告诉至本院。本院认为，本案的争议焦点为：被告罗庆是否应向原告支付欠交的物业管理服务费5617元及违约金1100元？民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。被告与出卖人常德市银通房地产有限公司签订《商品房买卖合同》及相关附件，被告已明知购房后要接受原告对桥南财富广场小区的统一管理，而后被告与原告签订《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》，委托原告对包括其房屋在内的桥南财富广场D区实行专业化、一体化的商业管理、物业服务，上述两份合同系被告与出卖人及原告自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。此后原告依约履行协议，为包括被告罗庆在内的全体小区业主提供了物业管理服务，至今该小区运转正常，被告亦接受了原告提供的服务，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”规定，被告罗庆应按时依约向原告支付相应的物业管理服务费。合同约定原告根据《湖南省物价管理条例》及常德市发展改革物价局批复，按被告罗庆房屋建筑面积向被告收取每月1.3元／㎡的管理服务费，未违反法律规定，本院予以确认，被告罗庆房屋建筑面积为94.65㎡，原告每月应收取123元（1.3元／㎡×94.65㎡＝123元）物业管理服务费，本院对此予以确认；被告罗庆亦向原告支付了2016年3月12日之前的物业管理服务费，现原告起诉要求被告罗庆支付拖欠的自2016年3月12日至2019年12月31日的物业管理服务费，于法有据，本院予以支持，但金额计算错误，应是5614元（123元＊45个月+123元÷31天＊20天）。对被告罗庆提出的财富广场管理公司的物业服务不作为，如房屋外墙漏水、玻璃起雾，多次向物业反映，都没有结果，车辆停在小区内被刮擦，调取监控时监控视频有一半黑屏，小区绿化被物业破坏，垃圾臭气冲天，交电费后向物业索要发票没有等抗辩意见，本院认为这些问题系小区公共管理中存在的问题，属于全体业主的权利，如确实存在这些问题，可由全体业主协商解决，并不能成为被告拒交物业服务费的理由，被告所提交的证据亦不足以证明原告长期存在物业服务质量问题进而影响到小区业主正常生活或小区的运转，且物业服务具有全天候、不间断的特性，间断出现物业服务瑕疵在所难免。在原告财富广场管理公司提供的服务不构成根本违约的情形下，不交物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现，且可能侵害到小区全体业主的权益，故对被告辩称原告财富广场管理公司存在服务瑕疵而拒交物业费的理由本院不予支持。同时，如果物业服务企业在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业服务企业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于小区及至整个社会的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益，当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务水平。本案中，被告罗庆提出原告在安保、管理等方面存在服务瑕疵，为督促原告提高服务水平、改善服务质量，本院对原告财富广场管理公司要求被告罗庆给付违约金1100元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、罗庆于本判决生效之日起三日内向常德财富广场经营管理有限公司给付自2016年3月12日至2019年12月31日的物业管理服务费共计5614元；二、驳回常德财富广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由罗庆负担。本判决为终审判决。审判员  刘蓉二〇二〇年三月十一日书记员  唐莉附原告财富广场管理公司提交的证据：1．财富广场管理公司营业执照复印件，拟证明原告的主体资格、经营范围包括从事市场管理服务；2．《商品房买卖合同》原件，拟证明罗庆在购房时，与出卖人常德市银通房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件五“合同补充协议”约定，罗庆同意出卖人聘请原告对市场进行开发、建设及经营管理，不可撤销地任命原告作为本“商业批发市场”物业的经营管理者，罗庆应及时交纳商业物业经营管理费用，不得以任何理由拖欠或拒交商业物业经营管理费用；3．《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》原件，拟证明原、被告签订物业管理服务协议，约定原告为被告罗庆的商居房屋（建筑面积94.65㎡）提供物业服务，管理服务费为1.3元／㎡，如罗庆违反协议，不按照约定按时交纳管理服务费用的，原告有权要求罗庆按每逾期一日加收应缴费用的1‰作为滞纳金；4．照片，拟证明原告对市场进行了管理与服务（包括广告宣传、电路设备检查、电梯的维护、安保、垃圾的清运、地下排污管清理等）；5．业主罗庆拖欠管理费明细表，拟证明截止2019年12月31日，罗庆拖欠原告物业管理费5617元；6．物业费催收通知、证明，拟证明原告向罗庆催收过物业费。附被告罗庆提交的证据：一组微信照片，拟证明房屋外墙漏水、玻璃起雾、车辆停在小区内被刮擦、监控视频黑屏、垃圾臭气冲天、电线被剪等。附判决法律条文：1．《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2．《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3．《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4．《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。5．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。6．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。