广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初24738号原告：林伟生，男，1967年11月8日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：梁民生，系北京东卫（洋浦）律师事务所律师。被告：广州东企房地产开发有限公司，住所地广州市天河区，统一社会信用代码914401017994256740。法定代表人：周子涛，总经理。原委托诉讼代理人：周欣颖、刘杰明，均系该公司员工。后变更委托诉讼代理人：刘杰明、高梓怡，均系该公司员工。第三人：张贤卿，女，1970年7月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：梁民生，系北京东卫（洋浦）律师事务所律师。原告林伟生诉被告广州东企房地产开发有限公司（以下简称“东企公司”）、第三人张贤卿商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林伟生、第三人张贤卿的委托诉讼代理人梁民生，被告广州东企房地产开发有限公司委托诉讼代理人周欣颖、刘杰明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林伟生向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行NO.HYT1159号《汇悦台认购书》；2、被告将位于广州市天河区临江大道419号1301房屋交付给原告；3、被告协助原告、第三人办理房屋产权过户登记手续；4、被告向原告支付因本案诉讼产生的诉讼保全担保费用50473元；5、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年12月4日，原告林伟生与被告东企公司签订NO.HTXXX59号《汇悦台认购书》，主要约定林伟生认购东企公司开发的位于广州市天河区汇悦台X号楼1301号房屋，建筑面积435.42平方米，房款为42061600元。并且双方还对付款方式、付款时间、房屋交付时间作出明确具体的约定。合同签订之曰，原告即按约向被告支付定金500000元。后原告分别于2012年12月10日、2013年11月30日、2014年6月1日向被告支付购房款3709280元、4206160元、4206160元。被告均向原告出具了收款收据。但被告至今未向原告交付案涉房产。为维护合法权益，原告故提起诉讼，请求判如所请。东企公司辩称：1、原告与被告应依据《汇悦台协议书》各自履行合同义务。原告和被告在2012年12月4日签署的是《汇悦台认购书》，同年12月10日签署《汇悦台住宅购买协议书》，第15条约定出售方认购方双方同意在签署买卖合同之前，本认购书具有法律效力的合约，双方签署买卖合同生效后，本认购书自动作废，以买卖合同约定为准。2、林伟生严重逾期支付房价款，双方签署的买卖协议应于2016年6月6日解除，林伟生也应该按照协议的约定向被告承担违约责任。根据《汇悦台住宅购买协议书》第2条约定原告应向被告缴交房价款42061600元，但原告仅支付了12121600元，应于2014年9月30日前支付的29440000元，但一直拒付至今，被告在2014年-2015年期间已向原告寄发相关的催款通知书，可原告一直没有理会。逾期超过90日没有支付的，被告有权解除协议，并要求原告按照房价款总额的10%承担违约责任。被告于2016年6月6日向原告寄发了第一份解除合同通知书，2016年11月1日委托广东省南方公证处寄发第二份解除合同通知书，两份通知书寄发之后原告没有任何回应，双方合同解除。3、案涉房屋已经向第三人交付，根据合同法解释2第24条，双方当事人没有约定异议期间的，三个月之后即视为生效，因此我方在2017年4月已将案涉房屋出售给案外第三人，同时案涉房屋也于2017年7月11日作出了交付。经审理查明：2012年12月4日，林伟生与东企公司签订编号为NO.HYXXX59号的《汇悦台认购书》，约定：“认购物业：广州市天河区汇悦台X号楼1301单元住宅（以下简称案涉房屋），建筑面积：435.42平方米，定价：43320000元，成交价：42061600元。一、付款方款：2、分期付款：定金500000须于签署本认购书时付清；首期楼款3709280须于2012年12月10日前付清；二期楼款4206160须于2013年11月30日前付清；三期楼款4206160须于2014年5月30日前付清；四期楼款29440000须于2014年9月30日前付清。二、认购条件：……5、该物业于2014年12月31日前交付使用，具体时间以买卖合同确认的时间为准。认购方需缴齐楼款及其它款项后方可收楼；选择银行按揭付款方式的需出售方收到银行按揭放款及其它款项后方可收楼。6、如认购方在上述期限内未能或未依时缴付前述楼款，或不按本《认购书》的约定签署《商品房买卖合同》及《补充协议》，或不履行此认购书任何条款时，出售方、代理方有权取消其认购并将该物业另行出售，已缴付的定金不予退还，并向认购方按房价款总额的10%收取违约金。……15、出售方、认购方双方同意，在签署买卖合同之前，本认购书是双方具有法律效力的合约。双方签署买卖合同生效后，本认购书自动作废，双方的约定以买卖合同为准。”林伟生认为应选择银行按揭付款，东企公司销售人员在签署前手写备注：“认购方申请按此付款方式认购该单元，在物业交付使用时须全额付清房款或办理按揭。如申请成功，则此认购书成立，反之出售方不计息退回认购已交付房款项。”后林伟生及东企公司销售经办人丁钰在认购书上签字确认。根据东企公司提交的证据显示，2012年12月10日，东企公司（甲方）与林伟生（乙方）签订编号为HYT-010的《汇悦台住宅购买协议》及补充协议，《汇悦台住宅购买协议》约定：“二、总房价为42061600元，乙方同意按以下方式支付该商品房的房价款：1、乙方在2012年12月4日前支付定金500000元；2、乙方在2012年12月10日前支付总房价款的8.82%，即3709280元；3、乙方在2013年11月30日前支付总房价款的10%，即4206160元；4、乙方在2014年5月30日前支付总房价款的10%，即4206160元；5、乙方在2014年9月30日前支付总房价款的70%，即29440000元。乙方如未能按照本条约定期限支付款项，甲方有权要求乙方每日按总房款的0.05%的标准支付违约金。逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除本协议。因乙方逾期付款原因致甲方解除本协议的，乙方应向甲方承担本协议约定房价款总额10%的违约金。……五、本协议有效期为一年半，自本协议生效之日起计，即2012年12月10日至2014年6月10日。……”经质证，林伟生不认可《汇悦台住宅购买协议》及补充协议上“林伟生”的所有签名，认为并非其本人所签，其庭审时当庭提出笔迹鉴定的申请。庭后林伟生向本院提交书面申请，要求对HYT-0XX《汇悦台住宅购买协议》及补充协议上“林伟生”是否林伟生本人书写及形成时间进行鉴定，同时预交了鉴定费44520元。本院经摇珠依法委托中国广州分析测试中心司法鉴定所对上述“林伟生”签名的真伪及形成时间进行鉴定。2020年2月18日中国广州分析测试中心司法鉴定出具《司法鉴定意见书》，鉴定结论为1、HYT-0XX《汇悦台住宅购买协议》及补充协议上“林伟生”签名是林伟生本人所写。2、HYT-0XX《汇悦台住宅购买协议》及补充协议上“林伟生”签名是同时书写形成，但无法判断该签名的具体形成时间。林伟生对《司法鉴定意见书》提出了质证意见，中国广州分析测试中心司法鉴定所对此进行了回复，坚持该鉴定符合程序、操作规范，鉴定结论客观、依据充分。2012年12月4日认购书签订当天，林伟生向东企公司交付定金500000元，2012年12月10日交付首期款3709280元，2013年11月30日交付二期款4206160元，2014年6月1日交付三期款4206160元，共计12621600元。以上均有东企公司收款收据及银行POS机刷卡记录予以证实，东企公司确认收到上述款项。林伟生还提供了其与第三人张贤卿名下房地产登记情况查询证明、结婚证、户口本、个人贷款结清证明，林伟生与兴业银行、侨鑫集团总裁等聊天记录、报道等，证明其与第三人一直努力出售原有房产，目前在广州市辖内无房产记录，具有购房资格，同时积极办理银行按揭贷款，与东企公司协商等事宜。2014年10月27日，东企公司向林伟生发出《催缴楼款通知书》：“阁下须于2014年9月30日前缴交该物业第四期房款，共计人民币29440000元。但截止2014年10月27日我司仍未收到应缴房款。根据《商品房买卖合同》之相关约定，阁下逾期付款的行为已属违约，阁下应向我司承担相应的违约责任，滞纳金计算标准为：逾期支付的房款*0.052%*逾期付款天数。现请阁下在2014年11月7日前向我司缴纳应缴房款及逾期付款之滞纳金（滞纳金为人民币559360元，暂计至2014年11月7日）。如阁下未能在上述时间缴纳上述款项，我司将按《商品房买卖合同》约定处理。”2014年11月27日，东企公司向林伟生发出《二次催缴楼款通知书》，内容与《催缴楼款通知书》大致相同。2015年8月7日，东企公司向林伟生发出《催缴楼款法务公函》，内容增加“由于阁下逾期付款已超过90日，若阁下仍未严格履行合同约定的义务，我司依约将有权解除双方签署的合同，并通过法律途径依约追究阁下的违约责任。”2016年6月7日，东企公司向林伟生发出《解除合同通知书》，内容：“阁下对我司寄发的《催缴楼款通知书》、《二次催缴楼款通知书》、《催缴楼款法务公函》均置之不理，其违约行为分明是漠视双方的合作关系，……该违约行为已经给我司楼宇的正常销售造成了严重的影响，并造成了严重的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：因当事人一方延迟履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的的，则当事人可以解除合同。……”2016年11月1日，东企公司向林伟生发出《解除合同二次通知书》，内容增加：“我司于2016年6月6日首次向阁下寄发《解除合同通知书》，自该通知书寄发之日起，我司与阁下签订的合同即告终止，且该物业我司有权另行处置（包括但不限于向第三方出售），阁下不得有任何异议……”以上《催缴楼款通知书》《二次催缴楼款通知书》《催缴楼款法务公函》《解除合同通知书》均向林伟生登记在《汇悦台认购书》《汇悦台住宅购买协议》上的联络地址、通讯地址“广东省汕头市潮阳区XX镇茂广茂二工业区XX街”联系电话“136××××7788”邮寄，上述邮件均因“原写地址不详”被退回。另外，东企公司发出《解除合同二次通知书》是向林伟生户籍所在地“广东省汕头市潮阳区XX镇茂广茂二工业区XX街X号XXX”邮寄，同时申请广州市南方公证处对邮寄送达该通知书的过程进行证据保全公证，提交了（2016）粤广南方第0XXXX6号《公证书》予以证明。林伟生质证认为上述通知书均没有收到，东企公司认为其一直有与林伟生沟通，同时要求林伟生提供退款账号。庭审时，林伟生提出其按东企公司指定的银行办理银行按揭贷款，但因一直没有获批而导致无法缴纳第四期房款，但对于贷款无法获批的原因，林伟生认为是东企公司不配合导致，但未提交相关证据予以证明。另，关于案涉房屋是否已经另行出售的问题，东企公司提交该司与案外人唐锡隆签订的《汇悦台住宅购买协议》及补充协议、收楼确认书等，证明案涉房产已于2017年4月16日出售给第三方。林伟生质证认为该协议及确认书上购买人信息、价格等均进行遮蔽，无法确认购房人，对该证据三性不予确认。另林伟生提交在广州市住房和城乡建设局网站查询的汇悦台住宅楼6幢信息，拟证明案涉房产至今没有任何签约记录，东企公司提交与案外人的房屋买卖协议是虚假的。另，林伟生于案件起诉后申请对东企公司名下的案涉房屋进行查封保全，本院于2019年7月20日作出《民事裁定书》，查封东企公司名下的案涉房屋产权。本院认为，林伟生对《汇悦台住宅购买协议》及补充协议上其签名的真实性及形成时间申请了鉴定，经本院委托有资质的鉴定机构鉴定该签名为其本人所签，对此林伟生并未能提出充分证据予以反驳，本院对鉴定结论予以采信。且双方在此之前已经签订认购书,双方就案涉商品房买卖已形成合同关系。综上，林伟生与东企公司签订的《汇悦台认购书》《汇悦台住宅购买协议》及补充协议是双方当事人的真实意思表示,其内容并未违反国家法律及行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应依约履行。本案的争议焦点在于林伟生逾期付款的行为是否构成合同违约，是否已符合合同解除的条件。根据双方提交的证据显示，林伟生按照《汇悦台认购书》《汇悦台住宅购买协议》的约定按期支付了定金、首期、二期及三期楼款，但因银行按揭未获批准等原因无法于2014年9月30日付清第四期楼款。根据《汇悦台住宅购买协议》第二条约定“如未能按照本条约定期限支付款项，……有权要求支付违约金。逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除本协议”，东企公司有权在逾期付款超过90日后行使合同解除权。退一步说，即使按照《汇悦台认购书》第二条第6项约定“如认购方在上述期限内未能或未依时缴付前述楼款，或不按本《认购书》的约定签署《商品房买卖合同》及《补充协议》，或不履行此认购书任何条款时，出售方、代理方有权取消其认购并将该物业另行出售”，东企公司亦有权取消林伟生的认购并将物业另行出售。对于林伟生提出签订《汇悦台认购书》时东企公司要求按照分期付款作为付款方式，实际上应该为银行按揭付款方式，在林伟生的要求下，东企公司在《汇悦台认购书》备注条款中手写加载了“认购方申请按此付款方式认购该单元，在物业交付使用时须全额付清房款或办理按揭”的条款，因此银行按揭方式无法确定放款时间，从而无法确定其逾期付款时间。本院认为，《汇悦台认购书》约定了物业应于2014年12月31日前交付，且手写的备注注明“物业交付使用前须全额付清房款或办理按揭”，即双方对付清房款是有时间约定的，最迟应于2014年12月31日物业交付使用前付清。另外，根据商品房预售交易习惯，按揭付款方式不可能不约定银行放款时间，一般会给予合理的办理按揭手续放款时间，具体到本案中2012年购房至2014年办理银行按揭放款已有两年的时间，符合商品房预售交易习惯。因此，本院对林伟生认为其因办理银行按揭而无法约定付款时间的主张不予采信，林伟生逾期付款的行为已构成合同违约。关于林伟生逾期付款行为是否符合合同解除的条件。《汇悦台住宅购买协议》第二条约定了，逾期超过90日仍未支付的，东企公司有权行使合同解除权。林伟生提出根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”因林伟生并未收到东企公司的催告函，该司亦没有在一年内行使解除权，因此解除权应该已消灭。本院认为，本案中双方签订的《汇悦台住宅购买协议》第二条、《汇悦台认购书》第六条均没有约定三个月催告期，根据上述规定，双方属于对解除权另有约定，东企公司不是必须进行解除权的催告。而根据东企公司提交的证据显示，该司于2014年10月至2015年8月三次向林伟生发出催款通知书，同时在2016年6月、11月两次发出解除合同通知书，且催告函件是向林伟生在认购书和协议书上的联系地址发出，同时解除合同通知书亦在查询林伟生的户籍所在地后发出，同时附有林伟生的联系电话，即使邮件均被退回，本院认为该司已充分尽到催告林伟生付款的义务。因此，林伟生逾期付款的行为已符合合同解除的条件，东企公司有权行使合同解除权。本院对林伟生主张继续履行合同、要求被告交付案涉房屋及办理过户登记手续、承担保全、诉讼费等诉讼请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：驳回原告林伟生的全部诉讼请求。案件受理费252110元、保全费5000元、鉴定费44520元，均由原告林伟生承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黄秋盈人民陪审员  罗汉强人民陪审员  陈丽琼二〇二〇年三月二十六日本件与本件核对无误书记员邱莉晶谢婉萍