广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终189号上诉人（原审被告）：深圳市盛泽轩实业有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区湖贝路华佳广场五楼A536室，统一社会信用代码：91440300079804641F。法定代表人：许立力，职务：经理。委托诉讼代理人：宋英勇，该公司员工。委托诉讼代理人：周羽军，广东承诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州珠江投资发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区滨江东玉菡路28号珠江新岸公寓2层，统一社会信用代码：91440101767678888P。法定代表人：答恒诚，职务：董事长。委托诉讼代理人：何彩霞，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄少丽，广东四端律师事务所实习律师。上诉人深圳市盛泽轩实业有限公司（以下简称盛泽轩公司）因与被上诉人广州珠江投资发展有限公司（以下简称珠江投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初24009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人盛泽轩公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审；2.由珠江投资公司承担案件诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决违反“一案一诉”原则，本案涉及一份商铺租赁合同纠纷，一份写字楼租赁合同纠纷，两份合同的标的、金额、违约责任等均不一致，完全是两个不同的法律关系，依法不应在同一案件中审理，故一审判决违反法定程序。（二）一审判决违反民事纠纷“损失补偿”基本原则。盛泽轩公司向珠江投资公司交付保证金及押金的作用是为了弥补珠江投资公司所遭受的损失，则保证金及押金应优先用于抵消盛泽轩公司欠缴的租金及其他费用，并非直接没收再另行计算违约金，一审判决加重了盛泽轩公司的义务，盛泽轩公司承担的违约责任高于珠江投资公司所遭受的损失，与损失补偿原则相违背，故一审判决没有事实与法律依据，属于认定事实、适用法律错误。依法应裁定撤销一审判决，发回重审。被上诉人珠江投资公司二审辩称，同意一审判决，不同意盛泽轩公司的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）一审基于同一事实，同一主体、将实为整体承租的租赁合同纠纷案件合并审理，属于诉的客体合并，并不违反法律规定且有最高法院的判例支持。首先，虽然双方签订了两份租赁合同，但案涉写字楼和商铺为双方整体租赁的标的物。两份租赁合同涉及的签约主体、合同内容、双方权利义务一模一样。其次，在租赁合同的履行过程中，案涉写字楼和商铺租赁合同的权利义务交织在一起，无法分割。盛泽轩公司于2018年7月19日转账的400万元同时包括了写字楼和商铺的租赁保证金和押金及首年首月足额租金，又于2018年10月29日补交租金82297元，于2018年12月25日补交租金100万元，于2019年2月28日补交50万元，于2019年3月28日补交60万元，而上述任一笔转账的金额均无法判断是哪份合同的租金，银行转账记录亦无备注，且双方关于在租赁过程中的往来函件都是将案涉写字楼和商铺作为整体租赁的标的物，亦未做分割。一审将案涉写字楼和商铺租赁纠纷合并审理不仅简化诉讼程序，节约诉讼成本，且有助于查明案件事实及纠纷的一次性解决，防止不同裁判之间的矛盾。盛泽轩公司主张将本案分案审理，纯属是为了拖延诉讼的进度，滥用诉讼权利，挑衅司法权威。（二）一审判令没收盛泽轩公司的租赁保证金及押金以及由盛泽轩公司支付违约金合法有据。1.根据《租赁合同》的第8-1条的约定，珠江投资公司有权按拖欠租金总额的3‰/天向盛泽轩公司收取违约金，盛泽轩公司欠缴租金达30天以上，珠江投资公司有权解除合同并同时没收租赁保证金及所有押金。从上述约定可以看出：3‰/天违约金的约定是基于补偿和惩罚逾期支付租金而设定，而没收租赁保证金及押金是基于严重违约，导致合同根本目的无法实现情况下的补偿和惩罚的解约违约金。盛泽轩公司违反合同约定拒不支付租金，理应按合同约定支付因逾期支付租金的违约金，其严重违约导致合同根本目的无法实现而解除合同，理应按合同约定支付解约违约金，二者约定清晰，使用条件明确，并不重复。其提出的保证金应优先用于抵消欠缴租金及其他费用的主张没有合同依据和法律依据。上述约定系双方平等自愿协商的结果，亦没有违反法律的强制性规定，应依法获得法律支持。2.合同违约金不仅具有补偿性质，亦体现惩罚性质。盛泽轩公司故意忽略置双方合同明确约定之不顾，片面强调合同违约金的补偿性，有失客观公允。3.一审并未加重盛泽轩公司义务。本案诉因是盛泽轩公司承租案涉商铺和写字楼用于转租牟利，因次承租人一直未落实，导致盛泽轩公司恶意违约一边占着案涉商铺和写字楼，不缴纳租金，一边仍在寻找次承租人，意图牟利。盛泽轩公司的做法已令珠江投资公司蒙受巨大经济损失，且该损失仍在继续扩大。4.鉴于双方对逾期支付租金应支付的违约金有明确合同约定及珠江投资公司为此承受的资金损失，结合盛泽轩公司提出的违约金过高，要求法院调整的事实，一审已调整了违约金支付标准，并明确判令违约金总额以不超过租金总额为限，符合案件实际情况，合法合理。根据该项判令，暂计算至二审开庭之日，盛泽轩公司因拖欠珠江投资公司租金6247677元，而应支付的违约金为456868.56元。即使将租赁保证金、押金及截至二审开庭之日逾期支付租金的违约金全部加起来，也只有4147954.56元，远低于盛泽轩公司所欠租金6247677元。珠江投资公司于2019年6月6日向一审法院起诉请求：1.珠江投资公司与盛泽轩公司签订的《商铺租赁合同》、《写字楼租赁合同》及补充合同于2019年5月11日解除，由盛泽轩公司将租赁房屋交还给珠江投资公司；2.盛泽轩公司立即向珠江投资公司支付自2019年1月至合同解除之日止欠付的租金6247677元；3.盛泽轩公司向珠江投资公司支付逾期支付租金的违约金（从逾期支付之日起计至实际付清之日止，按每日千分之三的标准计算）；4.珠江投资公司没收盛泽轩公司已付的租赁保证金3419013元及水电周转押金272073元。一审法院认定事实：2018年1月17日，广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称珠江实业公司）（甲方）与珠江投资公司（乙方）签订《物业租赁承包合同》，写明甲方将广州市越秀区东风中路362号珠江颐德大厦可经营及配套物业以整体承包租赁方式给乙方经营管理，规划用途包括办公、商业、地下车位等，承包物业总量为53493.2985平方米，其中出租面积为29090.9420平方米，租赁期限12年，从2018年1月1日至2029年12月31日，承包年租金总额1212万元等。2018年6月19日，珠江投资公司（甲方）与盛泽轩公司（乙方）签订《商铺租赁合同》写明甲方将珠江颐德大厦首层101号商铺、6层商铺出租给乙方作商业用途使用，租赁建筑面积2025.97平方米，首层101商铺从2018年6月25日至2018年9月24日月租金为0，从2018年9月25日至2018年9月30日月租金为50106元，从2018年10月1日至2019年6月30日月租金为250531元；6层商铺从2018年6月25日至2018年9月24日月租金为0，从2018年9月25日至2018年9月30日月租金为32191元，从2018年10月1日至2020年5月31日月租金为160955元；租金按月结算，由乙方在每月第5日前按补充合同约定付款方式支付给甲方；乙方向甲方交纳详见补充合同保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金详见补充合同（退回乙方、抵偿租金）等。同日，双方签订《广州市房地产租赁合同》珠江颐德大厦商铺租赁合同补充合同，写明乙方在本补充合同签订时向甲方缴纳租赁保证金976946元、水电费押金8000元，合计1056946元，如乙方未能按补充合同规定，如期足额向甲方交纳租金，每逾期一天，甲方有权按拖欠租金总额的3‰标准向乙方收取违约金，逾期达30天（含30天）的，甲方有权对该房屋采取停止供水、供电及其他适当措施，而无须就该措施带来的结果承担责任，甲方有权解除补充合同并同时没收乙方的租赁保证金及所有押金；有下列情形之一，甲方有权单方面提前终止合同，并没收乙方已缴付的全部费用（包括但不限于租金、税费、租赁保证金及所有押金等），同时，乙方应无条件将该房屋连同附属物交还甲方：（1）乙方逾期支付租金及拖欠水费、电费或房屋管理费总额等相关费用累计超过达1个月租金以上等。同日，珠江投资公司（甲方）与盛泽轩公司（乙方）签订《写字楼租赁合同》写明甲方将珠江颐德大厦24-28楼出租给乙方作办公用途使用，租赁建筑面积6859.74平方米，从2018年6月25日至2018年10月24日月租金为0，从2018年10月25日至2018年10月31日月租金为205792元，从2018年11月1日至2020年5月31日月租金为1028961元；租金按月结算，由乙方在每月第5日前按补充合同约定付款方式支付给甲方；乙方向甲方交纳详见补充合同保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金详见补充合同（退回乙方）等。同日，双方签订《广州市房地产租赁合同》珠江颐德大厦商铺租赁合同补充合同，写明乙方在本补充合同签订时向甲方缴纳租赁保证金2442067元、水电费押金192073元，合计2634140元；如乙方未能按补充合同规定，如期足额向甲方交纳租金，每逾期一天，甲方有权按拖欠租金总额的3‰标准向乙方收取违约金，逾期达30天（含30天）的，甲方有权对该房屋采取停止供水、供电及其他适当措施，而无须就该措施带来的结果承担责任，甲方有权解除补充合同并同时没收乙方的租赁保证金及所有押金；有下列情形之一，甲方有权单方面提前终止合同，并没收乙方已缴付的全部费用（包括但不限于租金、税费、租赁保证金及所有押金等），同时，乙方应无条件将该房屋连同附属物交还甲方：（1）乙方逾期支付租金及拖欠水费、电费或房屋管理费总额等相关费用累计超过达1个月租金以上等。2018年6月25日，珠江投资公司将租赁房屋交付给盛泽轩公司使用。盛泽轩公司分别于2018年7月12日、7月19日、10月29日、12月25日、2019年2月28日、3月28日向盛泽轩公司支付保证金1131532元、租赁订金4000000元、房租82297元、房租1000000元、房租500000元、房租600000元。珠江投资公司在2018年12月10日至2019年3月26日期间向盛泽轩公司发出催缴通知、律师函，要求盛泽轩公司支付欠租。盛泽轩公司在2019年1月15日、3月15日、3月17日向珠江投资公司回函承诺缴清欠租。2019年5月9日，珠江投资公司向盛泽轩公司发出《关于解除珠江颐德大厦首层101铺、6层、24-28层物业租赁合同并收回物业的函》，通知自2019年5月1日起珠江投资公司与盛泽轩公司解除上述租赁物业的租赁合同关系，并收回上述租赁物业，没收所有租赁保证金和押金等。盛泽轩公司于2019年5月11日签收该通知。涉案租赁房屋现由盛泽轩公司使用。庭审中，珠江投资公司提交欠租明细表，显示：1、2018年9月首层101铺已交租金50106元、应交日期2018年9月5日、实际交付日期2018年10月29日，6层已交租金32191元、应交日期2018年9月5日、实际交付日期2018年10月29日，合计82297元；2、2018年10月首层101铺已交租金250531元、应交日期2018年10月5日、实际交付日期2018年10月5日，6层已交租金160955元、应交日期2018年10月5日、实际交付日期2018年10月5日，24-28层已交租金205792元、应交日期2018年10月5日、实际交付日期2018年12月25日，合计699575元；3、2018年11月首层101铺已交租金250531元、应交日期2018年11月5日、实际交付日期2018年12月25日，6层已交租金160955元、应交日期2018年11月5日、实际交付日期2018年12月25日，24-28层已交租金1028961元、应交日期2018年11月5日、实际交付日期2018年11月5日，合计2140022元；4、2018年12月首层101铺已交租金250531元、应交日期2018年12月5日、实际交付日期2018年12月25日，6层已交租金分别为132191元+28764元、应交日期2018年12月5日、实际交付日期分别为2018年12月25日及2019年2月28日，24-28层已交租金分别为471236元+557725元、应交日期2018年12月5日、实际交付日期2019年2月28日及2019年3月28日；5、2019年1月首层101铺已交租金42275元、欠交租金208256元、应交日期2019年1月5日，6层及24-28层未付租金等。盛泽轩公司对该列表计算的租金以及分配方式没有异议。一审法院认为，珠江投资公司与盛泽轩公司签订的两份《商铺租赁合同》及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，盛泽轩公司未向珠江投资公司支付自2019年1月起的租金，逾期超过1个月以上，构成合同约定的解除条件，珠江投资公司在2019年5月9日向盛泽轩公司发出函件要求解除合同，该函件于2019年5月11日送达盛泽轩公司，函件送达之日产生合同解除的法律效力，故珠江投资公司要求确认上述租赁合同于2019年5月11日解除合法，一审法院予以支持，合同解除后，盛泽轩公司应立即将租赁房屋交还给珠江投资公司。因租赁合同解除的责任在盛泽轩公司，珠江投资公司要求没收盛泽轩公司已付租赁保证金3419013元、水电周转押金272073元并支付所欠租金符合合同约定，一审法院予以支持，盛泽轩公司对珠江投资公司提供的欠租明细表列明的欠租金额没有异议，珠江投资公司主张的欠租以该表为准。至于逾期支付租金的违约金，珠江投资公司主张按照合同约定每日以欠租的3‰计算，盛泽轩公司辩称该违约金标准超过珠江投资公司实际损失，珠江投资公司未提供证据证明其实际损失大小，故一审法院基于公平原则，酌情确定逾期支付租金的违约金以参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准计算，从逾期之日起计至实际支付之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2019年10月30日作出如下判决：一、确认珠江投资公司与盛泽轩公司于2018年6月19日签订的《商铺租赁合同》及补充合同、《写字楼租赁合同》及补充合同已于2019年5月11日解除；二、盛泽轩公司在判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区东风中路362号珠江颐德大厦首层101商铺、6层商铺、24-28层写字楼腾空交还给珠江投资公司；三、盛泽轩公司已付的租赁保证金3419013元、水电周转押金272073元由珠江投资公司没收；四、盛泽轩公司在判决发生法律效力之日起10日内，向珠江投资公司支付从2019年1月至2019年5月11日的欠租共6247677元；五、盛泽轩公司在判决发生法律效力之日起10日内，向珠江投资公司支付逾期支付租金的违约金（其中2018年9月租金82297元的违约金从2018年9月6日计至2018年10月29日，2018年10月租金205792元的违约金从2018年10月6日计至2018年12月25日，2018年11月租金411486元的违约金从2018年11月6日计至2018年12月25日，2018年12月租金382722元的违约金从2018年12月6日计至2018年12月25日、租金500000元的违约金从2018年12月6日计至2019年2月28日、租金557725元的违约金从2018年12月6日计至2019年3月28日，2019年1月租金42275元的违约金从2019年1月6日计至2019年3月28日、租金1398172元的违约金从2019年1月6日计至实际付清之日止，2019年2月-5月期间每月租金1440447元的违约金均从当月6日起计至实际付清之日止，违约金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准计算），违约金总额以不超过所欠租金为限；六、驳回珠江投资公司的其他诉讼请求。一审案件受理费94836元，由珠江投资公司负担12821元，盛泽轩公司负担82015元。上诉人盛泽轩公司与被上诉人珠江投资公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，盛泽轩公司与珠江投资公司签订的《商铺租赁合同》以及《写字楼租赁合同》均约定双方租赁期限至2030年6月24日。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审庭询过程中，盛泽轩公司表示其对一审判决第四、五项没有异议。同时，盛泽轩公司还承认其与珠江投资公司签订《商铺租赁合同》、《写字楼租赁合同》属于整体承租、整体使用。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合盛泽轩公司的上诉请求和理由以及珠江投资公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.一审审理是否违反法定程序；2.盛泽轩公司主张本案发回重审应否支持。现评析如下：关于一审审理是否违反法定程序问题。盛泽轩公司与珠江投资公司分别签订涉案《商铺租赁合同》、《写字楼租赁合同》两份合同的主体相同，且两份合同承租标的物均在同一大厦。虽然合同名称有所区别，但双方之间就上述合同产生的同为房屋租赁合同法律关系的纠纷。珠江投资公司将租赁双方所涉两份同类租赁合同纠纷一并向一审法院起诉，不违反法律规定。此外，盛泽轩公司也确认其与珠江投资公司签订的前述两份合同所涉标的是整体承租、整体使用，显然该两份合同具有关联性，合并审理有助于查明案件事实，减轻当事人诉累。因此，盛泽轩公司上诉认为一审合并审理双方分别签订的两份合同违反一案一诉原则，依据不足，本院不予支持。关于盛泽轩公司主张本案发回重审应否支持问题。双方当事人签订补充合同中约定，如盛泽轩公司未能按补充合同规定，如期足额向珠江投资公司交纳租金，每逾期一天，珠江投资公司有权按欠租金总额的3‰标准向盛泽轩公司收取违约金，逾期达30天（含30天）的，珠江投资公司有权解除补充合同并同时没收盛泽轩公司的保证金；盛泽轩公司逾期支付租金及拖欠水费、电费或房屋管理费总额等相关费用累计超过达1个月租金以上的，珠江投资公司有权单方面提前终止合同，并没收盛泽轩公司已缴费的全部费用（包括但不限于租金、税费、租赁保证金及所有押金等），同时，盛泽轩公司应无条件将该房屋连同附属物交还珠江投资公司。上述合同为双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应恪守履行。因盛泽轩公司自2019年1月起至今未向珠江投资公司支付租金，导致珠江投资公司于2019年5月9日向盛泽轩公司发出函件要求解除双方合同，并提出本案主张没收租赁保证金和押金等诉请，一审根据查明事实，作出支持珠江投资公司该诉请，符合上述合同约定，本院予以维持。盛泽轩公司上诉认为保证金和押金应优先抵消其欠付珠江投资公司的租金及其他费用，缺乏合同依据，本院不予采纳。另外，双方当事人约定的租赁合同期限至2030年6月30日，但由于盛泽轩公司的违约行为，导致双方合同提前解除，而盛泽轩公司一方面享受了珠江投资公司给予的3-4个月免租期，另一方面又造成了珠江投资公司未能获得合同正常履行的可得利益，且一审法院也酌情调低了违约计算标准，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，盛泽轩公司主张其承担的违约责任大大高于珠江投资公司所遭受的损失，并据此以上述理由要求本案发回重审，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，盛泽轩公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费94836元，由深圳市盛泽轩实业有限公司负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年三月二十四日书记员 李志康谢金泽