南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初5408号 原告：吴晓雪，女,1986年1月10日出生,汉族，住江苏省南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：陶金玲，南京市江宁区秦淮法律服务所法律工作者。 被告：周飞，男,1982年10月4日出生,汉族，住江苏省南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：丁少曦，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘凡，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 原告吴晓雪与被告周飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月10日、2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告吴晓雪的委托诉讼代理人陶金玲，被告周飞的委托诉讼代理人丁少曦、刘凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴晓雪向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房产过户协议》；2、被告赔偿原告因违约造成的损失120万元；3、由被告承担本案诉讼费。庭审中原告变更第二项诉请为：被告赔偿原告因违约造成的损失90万元（计算依据为以案涉房屋的成交价190万元为基数，减去原告应该支付给被告的房款100万元）；其他诉请不变。 事实和理由:被告是原告的前男友。2016年初，双方协商为购置婚房和婚房装修，约定出售坐落于栖霞区某某路XXX号某某花园XX栋XXX室原告名下的房产，用于购置婚房和婚房装修所需款项。根据双方约定，原告于同年7月22日以77万元的价款出让了原告的上述房屋。时至2016年下半年，由于被告的原因双方分手。2016年下半年商品房的市场价格上涨，造成原告再也无经济能力重新购房居住。因出售原告的产权房是被告的过错，后经原被告双方协商达成了《房产过户协议》。该协议约定：被告将自己拥有产权的南京浦口区某某东路XXX号某某滩水城第某某街区XX-X-XXX室以被告方净得价100万元出售给原告。又因该房当时被告尚未办理产权证，被告言明待办理好产权证手续后，双方即可交易。按“正规过户流程”办理产权过户。所谓的“正规过户流程”是指：依双方口头同意，原告将100万元通过第三方的资金监管帐户支付给被告，被告亦表示同意认可。嗣后，原告一直催问被告房产证办好没有，被告均以“未办”搪塞原告。无奈，原告于2019年2月去案涉房一看究竟，竟然案涉房有了新的主人。房屋主人告知原告，房屋是被告于2016年10月份以190万元的价款卖给他的。至此，原告方知被欺骗。综上所述，原被告签订的《房产过户协议》是双方真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。现被告不履行协议而恶意违约，己经造成原告人财两空，不仅给原告造成重大的经济损失，而且给原告造成无家可归的窘地。为维护原告合法权益不受侵犯，特提起诉讼，请求判如所请。 被告周飞辩称：不同意原告的诉讼请求，原告陈述与事实不符。案涉协议不是被告的真实意思表示，上面的“周飞”签名并非周飞所签，2016年9月8日当日及前后数日，被告正在杭州出差，不可能与原告签订该协议，协议可能是原告变造、伪造的。对于原告陈述出售自有房屋是为了购买婚房及用于婚房装修的说法，被告自始至终不知情，原告出售自有房屋一事，被告亦从未参与，对整个过程完全不知情。双方在恋爱、同居期间，共同生活开支全部由被告负担，原告本人好逸恶劳，长期以各种理由向被告索要财物，被告除了承担双方共同生活开支外，另向原告交付了数十万元钱款，直至2016年中旬双方分手后，原告仍继续到被告公司、家中打砸、吵闹等，继续索要财物，被告仅微信转帐给原告就有近20万元。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理双方无争议的事实为:原、被告原系男女朋友关系，双方于2015年11月恋爱，2016年中旬分手。2016年2月20日，原告与案外人张某甲签订《房地产卖卖中介合同》，原告将其名下的位于栖霞区某某路XXX号某某花园XX栋XXX室房屋出售给案外人张某甲，房屋售价77万元。位于南京市浦口区房屋原产权人系被告周飞，后周飞将该房屋出售给他人，售价为190万元。 原告为证明其主张，向本院提交《房产过户协议》一份，协议甲方（卖方）：周飞，乙方：（买方）吴晓雪，主要内容：乙方吴晓雪在2016年初因要与甲方周飞完婚，故把乙方个人名下一套房产急卖，两人打算当时共同购置婚房所用。不久甲方公司分红买下房产，两人商量继续卖掉乙方房产可用于新房装修费用。不料，下半年甲方因个人原因要求分手，乙方房产当时刚过户出去，无地方可去，且半年时间南京房价上涨迅速，造成了一定经济损失。经过协商，甲方周飞愿意把名下一套某某水城第某某街区XX-X-XXX室房产以100万元净得价过户给乙方吴晓雪作为一定程度补偿，在甲方2016年9月底办好房产相关手续后，共同走法律程序去办理正规过户流程，甲方不得随意反悔。一、甲方自愿将座落在南京浦口区某某东路XXX号某某滩水城第某某街区XX-X-XXX室房产（建筑面积110.87平方米）出售给乙方；二、上述房屋成交价为净得价100万元整；三、甲方应积极协助乙方办理，提供过户过程中的一切便利，若因甲方不配后，造成乙方损失和市场差价，甲方要补偿乙方。协议落款时间为2016年9月8日，甲方（卖方）处签名：周飞，乙方（买方）处签名：吴晓雪。吴晓雪陈述该协议中除了“周飞”签名及时间落款外，其余文字均由吴晓雪书写。 被告对该协议不认可，否认协议中的“周飞”签名系其所签，申请笔迹鉴定，并支付鉴定费10400元。经南京东南司法鉴定中心鉴定：倾向认为《房产过户协议》上甲方（卖方）处签名字迹“周飞”，是周飞所写。 上述事实，有《房产过户协议》，原告出售自己名下房屋的《房地产买卖中介合同》、《南京市存量房交易合同》，司法鉴定意见书及当事人的陈述等证据佐证，本院予以认定。 本案审理中，被告另提出如下意见：1、本案名为房屋买卖，实为赠与。理由为：原、被告曾经是男女朋友关系，曾共同生活居住，被告多次向原告交付钱款，达数十万元；《房产过户协议》签订至原告起诉之日，已长达近三年，在此期间，任何一方没有以任何形式履行或催告对方履行；该协议的内容片面强调被告的义务，却没有对原告主要义务和付款方式、时间等关键性内容进行明确；因此，《房产过户协议》的本意为：原告要求被告在2016年房价普遍上涨后，将案涉房屋及相关财产利益赠与原告，故本案应依照赠与的有关法律规定处理。2、如经审理确属房屋买卖关系，被告仍不应承担赔偿责任。理由：《房产过户协议》是预约合同，非本约合同，不能引发可得利益损害赔偿。本案《房产过户协议》一味强调被告必须过户，对于购房款的付款方式、时间没有约定，成立合同本约的核心条款缺失；如《房产过户协议》确系双方所签且真实有效，双方之间必然存在重新订立格式合同以完成交易、换领新证的一致意思，《房产过户协议》是预约在将来订立格式合同的契约，仅表达了将来订立本约的意思，不能认定为本约合同，即使被告存在违约，原告也无权主张可得利益损失。退一步说，即便《房产过户协议》为本约合同，因本案原、被告的特定身份关系，双方签订的该协议是被告无过错的前提下对原告的赠与承诺，非一般意义上的市场交易行为，亦不宜要求被告参照市场交易价格进行赔偿。 本院认为，被告否认《房产过户协议》上的签名系其所签，但经鉴定已倾向性认定“周飞”字迹系周飞所签，故本院认定上述协议系双方真实意思的表示，该协议未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。被告因鉴定支付的鉴定费10400元应由其自行承担。被告将案涉房屋出售他人，致原告房屋过户的合同目的不能实现，原告主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。《房产过户协议》明确约定：甲方应积极协助乙方提供过户过程中的一切便利，若因甲方不配后，造成乙方损失和市场差价，甲方要补偿乙方。现被告违反合同约定，将房屋出售给他人，给原告造成了损失，被告应承担赔偿责任。原告主张参照被告出卖房屋价款190万元作为市场价计算其因合同不能履行造成的损失，不违反法律规定，本院予以支持，即确定由被告赔偿原告90万元（市场价190万元-原告购买房屋应支付的对价100万元）。 被告抗辩原、被告间名为房屋买卖，实为赠与的意见，本院认为：买卖合同系指出卖人转移标的物所有权为买受人，买受人支付价款的合同；赠与合同指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中，原、被告签订的《房产过户协议》约定的是被告将自有的一套房屋低价出售给原告，低价的原因是要对原告进行补偿，低价买卖亦是买卖合同的一种，并不因买卖低价就使合同的性质发生变化，即由买卖合同转化为赠与合同；另对照赠与合同法律规定，该协议的内容与赠与合同的构成要件亦不相符；故被告这一抗辩意见不能成立，本院不予采纳。被告抗辩《房产过户协议》是预约合同，非本约合同，本院认为，判断合同是本约还是预约的根本标准是当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的权利义务关系。本案中，原、被告签订的《房产过户协议》的协议内容已包含了明确的买卖标的物、价款、履行方式、违约责任等合同条款，房屋买卖的权利义务关系已明确具体，已具备合同本约的相关要件，从该协议并不能看出双方有意在将来再订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖关系，故该协议系本约而非预约；若将来过户、办证过程中需再行签订备案合同，亦系履行房屋变更登记过程中的程序性要求，并非是在将来订立一个新的合同，用以最终明确双方房屋买卖关系的具体内容。综上，被告这一抗辩意见亦不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告吴晓雪与被告周飞于2016年9月8日签订的《房产过户协议》； 二、被告周飞赔偿原告吴晓雪损失90万元，于本判决生效之日起十日内付清。 案件受理费15600元，减半收取7800元，财产保全费5000元，合计12800元，由被告周飞负担。被告周飞于本判决生效之日起十日内向本院缴纳（开户银行：中国农业银行南京尧化支行，开户名称：南京市栖霞区人民法院，账号：62×××66），逾期不缴本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  杨 燕 二〇二〇年三月十一日 法官助理  王福林 书 记 员  陈 庆