广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初10157号原告：广州市第二建筑工程有限公司，住所地广州市越秀区法政路50号。法定代表人：向小英，职务：董事长。委托诉讼代理人：梁松旺、张哲锋，均系北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广东茂建投资有限公司，住所地广州市荔湾区周门路38号首层之二。法定代表人：王景云。原告广州市第二建筑工程有限公司诉被告广东茂建投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，依法由审判员方婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁松旺、被告法定代表人王景云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2016年3月15日至2018年7月30日的占用费每月93590元，共计2760905元及利息160132.5元（暂计至2019年11月30日，从2018年7月31日开始计算，按同期银行贷款利率年4.35%，计算至被告实际支付所有款项之日止）；2、判令被告承担本案的诉讼、保全费用。事实和理由：2012年12月原被告签订《房屋租赁合同》。2014年9月18日，被告书面提出将其租赁的部分物业向他人转租的申请，原告向被告出具《同意转租证明》。但被告转租物业时对原告隐瞒转租的条件，与次承租人签订的租赁合同超过原合同约定的租赁期限。原被告的租赁合同期限届满后，被告未按时清退场地给原告。原告重新启动招租流程公开招租，由于场地未清退等原因，本物业无意向方承租。由于涉及维稳压力，原告在原租赁合同到期后，被迫与部分小业主签订了《房屋临时租赁合同》，但是该合同的物业服务及款项也由被告直接负责和收取。由于被告既不向原告清退房屋，也不向原告支付实际占用期间的租金，原告于2018年6月13日委托广东正大联合律师事务所向其发送《律师函》，要求其向原告支付租金、占用费及清退场地。2018年8月，原被告签订了《物业移交确认书》。从原合同到期日至原告接收之日，物业的租金或占用费合计2760905元，经原告多次催促，被告以各种理由拒绝偿还。被告辩称：1、被告已于2016年3月14日合同期满后将案涉租赁物业移交给原告，被告自2016年3月15日后没有占有、使用案涉租赁物业。2、原告曾于2018年6月13日委托广东正大联合律师事务所向被告发出律师函，明确被告截至2018年5月15日拖欠原告的租金为1105724元，这是原告自认的拖欠租金数额，也是原告权利的主张依据，故原告起诉被告拖欠租金2760905元无事实依据，即使被告拖欠租金，欠租的数额也是1105724元。该数额是2016年3月15日前的欠租，且被告已分别于2018年6月14日、2018年10月26日向原告支付了140385元、10万元，即被告已向原告支付了240385元租金，该部分租金应在总欠租金中扣除。3、原告曾于2018年6月13日向被告发出《律师函》，催要租金，在此前原告从未向被告主张过租金，根据诉讼时效3年的规定，原告的部分主张已超过诉讼时效。4、原告主张按照租金本金来计算利息，无法律及事实依据，请求驳回该主张。经审理查明：广州市荔湾区东风西路57东首层、57西首层、57号西102房之1、57号103房、57号西2楼、57东二楼、57东号2楼B10档、59-65号（单）101房（案涉物业）的产权人是广州市建筑集团有限公司。2013年9月10日，广州市建筑集团有限公司委托原告对广州市荔湾区东风西路57号西首层、57号西2楼、57号东首层、57号东二楼、59-65号（单）101房物业进行出租及管理。2012年12月26日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租广州市荔湾区东风西路57号西首层、57号东首层、57号西102房之1、57号103房、57号东二楼、57号西2楼、57东号2楼B10档、59-65号（单）101房用于合法经营使用，租赁面积2079.79平方米；交房日为2013年1月15日，起租日为2013年3月15日，结束日为2016年3月14日，每月租金93590元；除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的10个工作日内按本合同的约定交还该租赁物；租赁期届满之日，双方应共同检查交接租赁物，并在交接清单上确认签名（或盖章）……；乙方逾期不交出承租物的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期间租金外，还有权按占用期内租金总额的2倍收取违约金，等等。上述租赁合同签订后，原告将案涉物业交付被告，被告向原告支付租金至合同期限届满。2014年9月19日，原告出具《同意转租证明》，同意被告在不违反双方约定条件下，将租赁物业分租给第三方开展合法经营活动。被告陈述，其自用案涉物业中的一小部分，将大部分物业转租他人使用，其中，案涉物业中的1166平方米转租与案外人陈志彬使用，租期从2014年10月1日至2019年9月30日。2016年3月15日，原告与案外人广州市荔佳物业管理有限公司签订《物业临时委托管理合同》，由原告委托该司对案涉物业提供前期物业管理服务，自2016年3月15日至2016年9月14日，委托费用为15000元/月，等等。2016年3月22日，原告向被告转租的各租户发出《公告》，称：被告承租的案涉物业已经期满不再续租，经双方交接，原告收回金西场电器城（案涉物业），请各租户与原告联系，提交租赁资料，做好登记。之后，原告与上述租户中的12户签订了《房屋临时租赁合同》，由租户继续承租原物业，租期自2016年6月1日至2016年10月-11月。据原告陈述，上述12份《房屋临时租赁合同》签订后，上述租户没有向原告支付过租金，而是支付给被告，由被告代收，但被告代收后租金没有支付给原告。2018年6月13日，原告委托广东正大联合律师事务所向被告发出《律师函》，称：案涉合同期满后，被告逾期未交回物业，更拖欠租金未付，截至2018年5月15日止，共拖欠租金及占用费1105724元未付，故致函被告付清租金、占用费1105724元并腾空物业给原告，等等。据原告陈述，被告和广州市荔佳物业管理公司是关联公司，1105724元是被告拖欠的2016年3月15日至2018年5月15日占用费扣减原告应支付给广州市荔佳物业管理公司40多万元的管理费后得出的。同年，原、被告签署《物业移交确认书》，双方确认在原合同签订之日至2018年7月30日期间（即原合同承租期间及移交前的事实承租期间）所产生的一切法律责任和经济责任（包含但不限于水、电、通讯等）由被告方承担；被告已于2018年7月30日退场，原、被告双方按照相关确认手续已对该物业进行确认；原告已于2018年7月31日对该物业进行了接收，此日期之后由原告全权经营管理，所产生的相关责任与被告无关，等等。2018年9月6日，被告向原告发出《金西场电器城情况报告》，称：一、被告承租案涉物业后投入大量资金进行改造，未能回本，本希望能继续承租，但未能如愿；承租的二楼因办不到公寓营业执照，生意受到严重影响，希望原告减免部分租金，被告将尽快按双方确认的金额结清款项，经对账，被告代收的小租户租金为311389元，二楼公寓租金为689574元。二、自合同期结束后，由于原告未能租出物业，为了物业的安全和留下的部分租户能正常经营，经原告同意委托广州市荔佳物业管理有限公司代管物业至今，双方签订了代管协议，但原告一直未有支付相关的物业代管费用442500元，故请原告补签2016年9月15日至2018年7月30日的《物业临时委托管理合同》并支付相关费用。据被告陈述，一楼小租户租金311389元是广州市荔佳物业管理公司收取的，被告没有收取，因被告与广州市荔佳物业管理公司是关联公司，故被告在情况报告中将广州市荔佳物业管理公司视为“我司”；二楼公寓是陈志彬承租的，陈志彬在合同期满后应给的租金689574元确实是支付给了被告。2018年6月14日与2018年10月26日，被告通过银行转账向原告支付了140385元与100000元。原告陈述140385元是合同期满前的欠租，100000元是合同期满后被告代收的租金；被告则陈述两笔款项均是合同期满前的欠租。又查：广州市荔佳物业管理有限公司的法定代表人是王景云，股东是王景云和被告，住所地位于广州市荔湾区周门路38号首层之二。本案在审理过程中，原告向本院提出诉讼保全申请，并以其名下位于广州市东山区文德路仁康里36号1011房作为担保。本院于2019年12月3日作出(2019)粤0103民初10157-1号民事裁定书，裁定查封原告名下上述房屋的产权。同日，本院作出(2019)粤0103民初10157-2号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押被告名下价值292万元财产。本院认为：被告基于其与原告签订的《房屋租赁合同》使用案涉物业，现原告要求被告支付上述合同期满后即2016年3月15日起的场地占用费，故本案的争议焦点在于合同期满后被告有无将案涉物业交还原告及交还的时间。首先，从被告提交的证据及当事人的陈述来看，虽然原告在2016年合同期满不久后发出《公告》表示收回案涉物业并与部分转租户新签了《房屋临时租赁合同》，但被告确认租金是由被告的关联公司广州市荔佳物业管理有限公司收取，且除原告自认的100000元外，被告无提交证据证实该司代收取的其他租金已返还原告，加之案涉物业中的二楼场地并无移交原告，在《房屋租赁合同》期满后一直由被告收取该场地租金，故被告的证据不足以证实其在2016年3月15日前已将整个案涉物业交回原告。其次，从原告提交的2018年双方签署的《物业移交确认书》来看，被告已确认其是在2018年7月30日退场并承担该日之前的相关责任。该份《物业移交确认书》在原告发出《公告》及新签《房屋临时租赁合同》之后作出，双方应以签订日期在后的意思表示为准。综上二点，本院对《物业移交确认书》中确认的事实予以采信，确认被告于2018年7月30日将案涉物业交回原告，故其应向原告支付2016年3月15日至2018年7月30日的占用费。关于占用费的标准，原告主张参照原租赁合同约定的租金标准计算每月的占用费，并无不当，本院予以支持，但原告已收取的100000元应在总额中予以扣减。关于占用费利息，因原、被告双方没有约定占用费的支付时间,故根据公平原则对于占用费的利息应从本案立案之日即2019年11月26日起计算为宜,利息标准应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。至于被告抗辩的诉讼时效，因原告已于2018年6月13日向被告发出《律师函》追讨占用费，又于2019年11月26日提起本案诉讼，故2016年3月15日至2018年7月30日的占用费并无超过三年诉讼时效期间的法律规定，本院对被告该抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东茂建投资有限公司向原告广州市第二建筑工程有限公司支付从2016年3月15日至2018年7月30日的占用费共计2567315元及利息，利息以拖欠的款项为本金，从2019年11月26日起计至被告广东茂建投资有限公司实际付清上述款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。二、驳回原告广州市第二建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务和利息。本案受理费15084元，由原告广州市第二建筑工程有限公司负担774元，被告广东茂建投资有限公司负担14310元。保全费5000元，由原告广州市第二建筑工程有限公司负担257元，被告广东茂建投资有限公司负担4743元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 方 婷二〇二〇年三月二日书记员 姚晓丹许湘洁