广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终5414号 上诉人（原审被告）：柳州市鱼峰区某某房地产信息咨询服务部，个体工商户，经营场所：柳州市柳石路 经营者：兰军威，男，1993年12月7日出生，汉族，住柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：雷敬雅，广西云观律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杨某某，男，1954年12月19日出生，汉族，住柳州市城中区。 委托诉讼代理人：何富国，广西步高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵某某，男，1994年5月9日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：李万先，广西桂中天律师事务所律师。 上诉人柳州市鱼峰区某某房地产信息咨询服务部（以下简称“某某房地产服务部”）、杨某某与被上诉人赵某某房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人“某某房地产服务部”提出上诉请求：1、判决撤销柳州市城中区人民法院(2019)桂0202民初457号民事判决书第二项，依法改判驳回被上诉人赵某某的诉讼请求；2、判决一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1、己知事实和日常生活经验法则能推定出的事实，无需通过证据加以证明。《房屋买卖协议》第三条约定的履行过户手续是一个可以依据日常的生活经验法则推定出的事实：办理房屋过户手续第一步是中介方配合买卖双方到房产交易所办理网签手续；第二步是买方（赵某某）需要将首付款存入房产交易中心并与第三方资金监管方签订资金监管协议;第三步是中介方配合买卖双方到银行申请按揭贷款手续，会根据银行要求提供相应的申请贷款资料，其中必须包含网签合同及首付款资金监管协议，银行是否通过申请贷款必须具备的条件有：申请人征信是否良好、申请人提供的收入证明能贷多少金额以及抵押物能否足值（这些都是赵某某必须具备的客观事实）；第四步是买卖双方到房产交易所提交过户申请手续；第五步是房屋不动产权证变更为买方名下后，中介方配合买方凭新的不动产权证办完抵押登记手续，银行得到他项权证后，由银行直接划拨购房余款到卖方。一审法院错误的认定无法办理银行按揭贷款的事实是由于被上诉人赵某某客观上无法办理而导致的，因此上诉人应当依据补充条款退还10000元中介费，而事实上是由于赵某某主观上不愿意提高首付款或提高利率或提供足额的担保，导致不能按银行最新政策办理获得1620000元的贷款。2、如何认定“按银行最新政策办理”的问题。提高首付款、提高利率、提供担保是银行的最新政策，《房屋买卖协议》第三条约定用括弧的表达方式“（按银行最新政策办理）”来表达根据符合银行所要求的条件来办理房屋按揭贷款，在总房价不变的情况下是可以相应做出调整的，也就是说第三条约定的首付款、贷款金额只是个拟定的金额，通过提高首付款、提高利率、提供担保都是赵某某主观上可以去实现的，赵某某这样的主观意愿不愿去达成的结果，不应当由上诉人来承担后果。3、被上诉人赵某某不能因为无法获得1620000元的贷款而先行拒绝履行网签、预存首付款的义务，履行网签、预存首付款是申请贷款获批的先行条件，一审阶段赵某某所提供的都是银行退回的申请贷款的材料并不能说明因为什么原因，不能获得批准贷款，因此一审法院认定不能获得1620000元贷款的事实是错误的。二、本案的争议焦点应该是双方在履行《房屋买卖协议》过程中谁违约，如何承担违约责任。一审法院错误的将争议焦点归纳到一个点上，即被上诉人赵某某能否获得1620000元的贷款。《房屋买卖协议》补充条款也没有明确表达上诉人必须保证赵某某能获得1620000元的贷款，由于赵某某主观上不愿意继续履行《房屋买卖协议》从而导致协议无法履行，其应当承担违约责任。 上诉人杨某某提出上诉请求：1、请求二审法院依法撤销柳州市城中区人民法院作出的(2019)桂0202民初457号民事判决书第一项判决；2、请求二审法院依法改判为：杨某某不退还赵某某定金100000元;3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，上诉人与被上诉人、永业服务部于2018年1月22日签订的《房屋买卖协议》是合同当事人在充分协商一致后签订的，依据我国《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，本合同当事人应当依据我国《民法》中诚实守信的原则按合同各自履行合同项下的义务。本案中，在《房屋买卖协议》签订后，上诉人积极履行合同义务（如：提供房屋和相关材料对房屋进行价格鉴定，并提供房产证的相关材料为被上诉人能顺利购买房屋），且多次催促被上诉人按合同办理房屋过户手续。被上诉人购买本案涉及的房屋需要向银行申请按揭贷款来购买。因此，被上诉人有义务为获得银行按揭贷款而提供条件，但从被上诉人向银行提供的材料得以证实，被上诉人提供了不能获得银行按揭贷款的材料，最终导致被上诉人未获得银行的按揭贷款，被上诉人也就无法履行《房屋买卖协议》的购房义务。因此，被上诉人向银行提供不能获得银行按揭贷款的材料的行为就是拒绝履行购房义务的行为，被上诉人应当承担违约责任。其次，被上诉人作为一个完全民事行为能力的民事主体，应当根据其自身条件和能力签订购房合同和申请银行按揭贷款。但在本案中被上诉人超出自身条件和能力签订《房屋买卖协议》，最终导致该协议无法履行，被上诉人应当承担全部的责任。 被上诉人赵某某辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的请求，维持原判。 被上诉人赵某某向一审法院提出诉讼请求：1、杨某某返还赵某某定金100000元；2、“某某房地产服务部”返还赵某某中介费10000元；3、该案诉讼费由“某某房地产服务部”、杨某某承担。增加诉请：4、逾期付款损失（计算方法为：从2018年7月3日计算至“某某房地产服务部”、杨某某实际支付款项之日止，杨某某是按照100000元基数计算，“某某房地产服务部”是按照10000元基数计算，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）。 一审法院认定事实：2018年1月22日，赵某某作为乙方与杨某某作为甲方、“某某房地产服务部”作为丙方签订了一份《房屋买卖协议》，约定由杨某某将座落于柳州市跃进路东二巷91号房出售给赵某某，“某某房地产服务部”作为双方买卖房屋的中介方。合同约定的房产成交价为2420000元。合同第三条约定，乙方在签订买卖协议之日向甲方支付购房定金人民币100000元，乙方以银行按揭的方式付款给甲方（按银行最新政策办理），乙方向银行申请贷款人民币1620000元，7个工作日内甲乙双方配合到房产交易所和银行办理贷款申请相关手续并冻结首付款，申请通过后，甲乙双方配合到房产办理过户相关手续，当乙方收到《柳州市房产交易所产权登记业务受理单》时，乙方将支付首付款尾款800000元给甲方(含已付定金在内)。15个工作日后乙方领到不动产登记证，乙方办完按揭、银行得到他项权证后，由银行直接划拨购房剩余尾款1620000元给甲方。合同第六条约定，签订本合同当日，乙方应向丙方支付中介费28000元。合同第八条对违约责任约定，甲、乙双方应遵守本合同，如果乙方违约，甲方则不退定金给乙方；如果甲方违约，则双倍赔偿定金给乙方；并由违约方承担丙方应收取的所有服务费。乙方向甲方交纳购房定金后，甲方不得借故不卖和擅自提高该房出售价格，否则均视为违约行为并承担违约责任。合同补充条款约定，如乙方不能办理银行贷款导致不能过户则甲方退回乙方定金，则丙方退回乙方所交付的中介费。合同签订后，赵某某于2018年1月22日向杨某某交纳了定金100000元，于2018年1月22日向“某某房地产服务部”支付了中介费10000元。庭审中，“某某房地产服务部”认可签订《房屋买卖协议》后，“某某房地产服务部”便带赵某某去中国银行办理贷款，因赵某某不能按照中国银行的最新政策即提高首付款、提高利率、提供担保人办理贷款，故办理不了贷款。之后又带赵某某到中国农业银行办理贷款，该银行也是因为赵某某不能按照银行的最新政策即提高首付款、提高利率、提供担保人办理贷款，故办理不了贷款。赵某某称其于2018年1月26日知道中国银行无法办理1620000元的贷款，于2018年2月28日知道农业银行无法办理1620000元的贷款，故认为没必要再按合同约定办理网签及资金监管相关事宜。一审法院另查明，杨某某于2018年4月27日登报催促赵某某于2018年5月3日配合办理房产过户手续及银行按揭贷款手续。杨某某自认其登报后就已将涉案房屋另售他人。 一审法院认为：赵某某与杨某某、“某某房地产服务部”签订的《房屋买卖协议》均系三方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，三方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。赵某某已经按照合同约定支付了定金并向银行申请贷款，“某某房地产服务部”亦认可因赵某某不能提高首付款、提高利率、提供担保人，故银行未批准其按揭贷款申请。在办理按揭贷款的过程中，赵某某与“某某房地产服务部”争议焦点在于银行要求提高首付款、提高利率、提供担保人的情况下，是否属于合同补充条款约定的赵某某不能办理银行贷款可据此要求退回定金及中介费。一审法院认为，根据《房屋买卖协议》的约定，赵某某向银行申请按揭贷款数额为1620000元，银行要求提高首付款即不能足额贷款1620000元给赵某某，这意味着赵某某支付的首付款将超过合同约定的800000元，在杨某某、“某某房地产服务部”未举证证实双方就提高首付款达成一致意见的情况下，赵某某认为其不能足额按揭贷款1620000元即属于不能贷款，符合双方合同的约定。现涉案房屋已另售他人，赵某某要求解除《房屋买卖协议》并要求杨某某返还定金100000元、“某某房地产服务部”返还中介费10000元，有事实和法律依据，该院予以支持。因《房屋买卖协议》同时约定七个工作日双方配合到房产交易所、向银行申请办理贷款相关手续、冻结首付款，故对“某某房地产服务部”提出的赵某某没有按流程先去房产局挂牌、网签、在房产局资金监管中心监管冻结的首付，再去银行申请银行按揭属于违约的抗辩意见，该院不予采信。杨某某在庭审中称其不清楚赵某某办理贷款的情况，该院根据赵某某提交的证据及“某某房地产服务部”认可带赵某某办理贷款的事实，对杨某某提出的赵某某没有向银行提交按揭贷款的相关材料的抗辩意见，不予采信。关于逾期付款损失。因《房屋买卖协议》并未约定退还定金及中介费的具体时间，赵某某亦未就其损失进行举证，故赵某某要求杨某某按照100000元为基数计算、“某某房地产服务部”按照10000元为基数计算，从2018年7月3日起，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算损失的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定的规定，判决：一、杨某某退还赵某某定金100000元。二、“某某房地产服务部”（经营者兰军威）退还赵某某中介费10000元。三、驳回赵某某的其他诉讼请求。该案受理费2500元（赵某某已预交），由杨某某负担2273元、柳州市鱼峰区某某房地产信息咨询服务部负担227元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 对于一审查明的事实，上诉人“某某房地产服务部”提出一审查明“赵某某称其于2018年1月26日知道中国银行无法办理1620000元的贷款，于2018年2月28日知道农业银行无法办理1620000元的贷款，故认为没必要再按合同约定办理网签及资金监管相关事宜。”这一项无证据支持，属于认定有误。本院认为，该处为一审法院对赵某某庭审陈述内容的转述，而非一审对其陈述事实的认定，经核对，被上诉人赵某某在一审庭审中所陈述的内容与一审法院认定一致，上诉人“某某房地产服务部”提出的异议不成立。经审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人赵某某未能按照银行要求提高首付款、提高利率、提供担保人导致银行未批准其按揭贷款的行为是否构成违约。 本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，上诉人杨某某、“某某房地产服务部”与被上诉人赵某某与在平等、自愿的基础上签订的《房屋买卖协议》，系各方当事人的真实意思表示，该合同对各方具有约束力。涉案的《房屋买卖协议》对房屋的首付款及贷款金额已经进行了明确的约定，相关约定是各方当事人充分考虑到自身情况及能力协商一致的结果，当事人在变更合同内容时，也应当本着协商一致的原则进行。本案中，被上诉人因不能按银行要求提高首付款、提高利率、提供担保人，导致无法办理贷款。被上诉人赵某某如要获得银行所附条件的贷款，则需要支付更多的首付款及贷款利息，客观上必定受到被上诉人赵某某支付能力的影响，并非上诉人所认为的仅是被上诉人主观原因导致无法办理。同时，提高首付款也意味着需要对《房屋买卖协议》的约定进行相应的变更，但从目前的证据来看，双方当事人并未对变更涉案房屋首付款金额及贷款金额达成一致意见。另外，《房屋买卖协议》第九款第五点：“如乙方不能办理银行贷款导致不能过户则甲方退回乙方定金，则丙方退回乙方所交中介费。”的约定是用下划线特别提示的补充条款，可见双方当事人在签订合同时已经预见到按照合同约定的首付款及贷款金额有可能无法办理贷款，且未将不能办理银行贷款的原因作为甲方退回定金、乙方退回中介费的条件，结合合同其他相关条款的约定，该条款应理解为“只要乙方未能按照合同约定的首付款及贷款金额办理贷款，甲方、丙方就应分别向乙方退还定金与中介费”。因此，被上诉人赵某某未能按照银行要求提高首付款、提高利率、提供担保人导致银行未批准其按揭贷款，应属《房屋买卖协议》第九款第五点所约定的“不能办理银行贷款”的情形，不应认定被上诉人违约。 综上所述，二上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费合计2350元（各上诉人已预交），由上诉人柳州市鱼峰区某某房地产信息咨询服务部负担50元，上诉人杨某某负担2300元。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 侯海丽 二〇二〇年三月十九日 法官助理 蒋晓明 代书记员 廖靖康