湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终65号上诉人（原审被告）：朱定仁，男，1949年6月8日出生，汉族，住广东省广州市东山区。委托诉讼代理人：包红艳，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘星宇，湖南居安律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：楚超，男，1983年4月1日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。委托诉讼代理人：马辉军，湖南金雁律师事务所律师。原审第三人：衡阳市锦和房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区广西路60-1号。法定代表人：胡际宣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭方耀，湖南南舫律师事务所律师。原审第三人：胡际宣，男，1952年5月19日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。委托诉讼代理人：谭方耀，湖南南舫律师事务所律师。上诉人朱定仁因与被上诉人楚超，原审第三人衡阳市锦和房地产开发有限公司（以下简称锦和公司）、胡际宣案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省衡阳市中级人民法院（2019）湘04民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。朱定仁及其委托诉讼代理人刘星宇，楚超的委托诉讼代理人马辉军，锦和公司与胡际宣的委托诉讼代理人谭方耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱定仁上诉请求：1.撤销原判决，改判驳回楚超的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由东能公司承担。事实与理由原审认定“楚超是在法院查封之前签订合法有效的房屋买卖合同”错误。1.一审法院作出（2010）衡中法民一初字第22-6号裁定与（2011）衡中法民一初字第26-1号裁定,自2010年7月28日起查封了案涉房屋。楚超是在案涉房屋被查封后才与锦和公司签订《商品房买卖合同》。在锦和公司偿还朱定仁债务前，其无权将案涉房屋出售给他人，故锦和公司与楚超签订的《商品房买卖合同》无效。二、一审法院认定楚超已经缴纳了全部购房款错误。案涉房屋买卖不符合正常的商品交易流程与一般交易习惯。本案中，楚超的母亲黄来娥向胡际宣转账了共计36万元，但该笔转账系转入胡际宣的私人账户而非锦和公司的账户，与一般交易习惯不符，不能排除是黄来娥与胡际宣之间有其他经济往来或者胡际宣与楚超恶意串通损害朱定仁的合法权益。三、一审法院认定“楚超已合法占有该房屋”错误。一审中楚超提供的证据《物业费收据》系虚假证据，且楚超未证明其已经实际占有并使用了案涉房屋。楚超辩称：一、楚超在法院查封之前购买了案涉房屋；二、锦和公司系胡际宣的个人独资企业，楚超母亲黄来娥系应锦和公司的要求，将购房款打到的锦和公司法定代表人胡际宣的名下，楚超付款方式并无不当。三、楚超在合同签订并支付购房款后，就领取了房屋钥匙，实际占有了案涉房屋。四、楚超多年来一直无房居住，案涉房屋系楚超购买的首套住房。锦和公司与胡际宣述称，朱定仁没有提供充分的证据证明其主张，其上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。楚超一审诉讼请求：1．判决排除对衡阳市珠晖区葵花里18号新葵花苑东座20B2002号房屋的执行；2．本案诉讼费由朱定仁负担。一审法院查明：2012年5月25日，一审法院作出（2011）衡中法民一初字第26号民事判决，判决：一、锦和公司返还朱定仁借款本金5000000元及利息2400327.78元（其中4000000元借款利息自2009年8月21日至2011年9月27日止计算，1000000元借款利息自2009年11月11日至2011年9月27日止计算，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算，此两笔借款2011年9月27日以后至本金付清时的借款利息，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍另行计算），胡际宣承担连带责任；二、锦和公司支付朱定仁房屋包销溢价款2294689.20元，胡际宣承担连带责任，朱定仁销售的房屋未收回的款项，由锦和公司收回；三、锦和公司返还朱定仁借款本金1963000元及利息268346.70元（利息计算至2011年9月27日止，2011年9月27日以后至本金付清时的借款利息，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍另行计算），胡际宣承担连带责任；四、驳回朱定仁的其他诉讼请求；五、朱定仁返还锦和公司已收房屋销售款5626597.71元及利息1730210.05元（利息自2010年6月21日至2011年9月27日止计算，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算，2011年9月27日以后至该款付清时的利息，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍另行计算）。2012年12月11日，本院作出（2012）湘高法民一终字第111号民事判决：一、维持（2011）衡中法民一初字第26号民事判决第一、三、四、五、六项；二、撤销（2011）衡中法民一初字第26号民事判决第二项；三、锦和公司支付朱定仁房屋包销溢价款1017651.5元，胡际宣承担连带责任。朱定仁销售的房屋未收回的款项，由锦和公司自行收回；四、锦和公司支付朱定仁违约金1000000元，胡际宣承担连带责任。2010年7月28日，一审法院作出（2010）衡中法民一初字第22-1号民事裁定，裁定：查封锦和公司位于衡阳市珠晖区共计176套住宅房屋及相应国有土地使用权，并于当日发出（2010）衡中法诉保执字5号查封公告。2011年6月19日，一审法院作出（2010）衡中法民一初字第22-6号民事裁定，裁定：查封锦和公司位于衡阳市珠晖区金葵雅苑在建房屋13081.37㎡。2012年7月25日，一审法院作出（2011）衡中法民一初字第26-1号民事裁定，以原查封的房屋过多，不利于锦和公司及时销售，将资金用于建设为由，酌情解封部分房屋，裁定：一、续查封金葵雅苑在建工程房屋面积2686.81㎡（计18套）；二、查封朱定仁出售给颜学益等57户购房户面积8021.89㎡（计57套，所附查封清单包括案涉1406房）和锦和公司出售给汤征生、李国利、王楚斌、汪华祥等4个购房户房屋面积726.07㎡的房产（计5套）。2012年7月27日，一审法院根据（2011）衡中法民一初字第26-1号民事裁定发出查封公告对锦和公司名下80套房屋（含案涉2002号房）继续查封，查封期限自2012年7月28日至2013年7月27日止。2013年1月22日，因朱定仁申请执行，一审法院作出（2013）衡中法执字第15号民事裁定，裁定：冻结、划拨一审法院及湖南省高级人民法院民事判决书中确定的锦和公司、胡际宣应当履行义务的银行存款，或者查封、评估、拍卖其价值相应的财产。2013年7月12日，一审法院作出（2013）衡中法执字第15-1号民事裁定，以该案审判过程中查封锦和公司的在建工程中18套房屋即将到期为由，裁定继续查封锦和公司开发的位于衡阳市珠晖区的金葵雅苑在建工程18套房屋（总面积2686.81㎡），继续查封期限为一年。并于2013年7月22日向衡阳市产权处送达（2013）衡中法执字第15-1号协助执行通知。一审法院于2013年7月15日登报公告，依据（2013）衡中法执字第15、16-2号执行裁定，于2013年7月10日依法继续查封锦和公司如下财产：一、位于衡阳市珠晖区在建工程房屋及土地使用权；二、位于衡阳市珠晖区金葵雅苑在建工程18套房屋（总面积2686.81㎡）。查封期从2013年7月10日至2014年7月9日。2016年5月23日，一审法院下发查封公告，查封锦和公司开发的位于衡阳市珠晖区、西座4Ｃ（406号）、西座14Ｃ（1406号）、东座20Ｂ等四处房屋。查封期限为三年，自2016年5月23日起至2019年5月22日止。2010年5月23日，案外人屈美顺与锦和公司签订购房合同，购买案涉2002号房。2011年1月28日，屈美顺以双方已达成退款协议为由，就其与锦和公司商品房预售合同纠纷一案向衡阳市珠晖区人民法院申请撤回起诉。该院于2011年1月28日作出（2011）珠民一初字第52号民事裁定，准许屈美顺撤回起诉。2014年12月30日，案外人周少康与锦和公司就债务清偿事宜经衡阳市珠晖区广东路街道办事处人民调解委员会主持达成调解协议，约定锦和公司限期收回含案涉2002号房在内的三套房屋所欠购房款937403元用于清偿对周少良所欠债务935500元，逾期不能清偿，由周少良通过司法程序收取。2015年1月28日，衡阳市珠晖区人民法院锦和公司作出（2015）珠和调确字第1号确认决定书，对该调解协议予以确认。经朱定仁提出异议，该院作出（2015）珠和调确字第1号民事裁定，以锦和公司在未履行完毕生效法律文书确定的义务之前，未经债权人同意将到期债权抵偿给他人，侵害朱定仁合法权益为由，撤销（2015）珠和调确字第1号确认决定书。锦和公司庭审中陈述，因案涉2002号房已抵给周少康，购房款也用于清偿对周少康的债务。2015年2月5日，锦和公司在衡阳日报刊登《催告通知》称，“屈美顺、黄莺莺（女士）先生：你们分别于2010年5月23日、2010年6月5日与我公司签订了《商品房买卖意向协议》，但仅向我公司交了首付购房款。依《协议》约定，请你们自本通知登报之日起七日内带本人有效身份证来我公司葵花里新葵花苑售房部，签订正式《商品房买卖合同》并向我公司交清《协议》约定的90%购房款，逾期，不与我公司签订正式《合同》又不向我公司交清约定90%购房款。我公司将《协议》所载房屋处置给任意第三人。我公司有权追究你的法律责任”。2015年7月13日，锦和公司（出卖人）与楚超（买受人）就案涉2002房签订《商品房买卖合同》，主要内容有：房屋总金额390000元；付款方式分三次付款，第一次签合同时付270000元整，第二次在2015年7月31日付90000元整，第三次在办理产权证时付清；该房所有权引起纠纷造成的损失由锦和公司负责，如果因此造成楚超不能实现合同目的，锦和公司双倍返还购房款并承担楚超一切损失。楚超之母黄来娥于2015年7月13日、2015年8月1日分别向胡际宣账户转账270000元、90000元，锦和公司出具收据并加盖公司财务专用章。经查询，楚超截至2019年4月29日在衡阳市不动产登记中心业务系统内无信息记载。庭审中，楚超主张其签订该合同后即取得案涉2002号房钥匙，并缴纳了相关物业费，锦和公司对此予以认可。在案涉2002房执行过程中，楚超向一审法院提出执行异议申请，请求中止对案涉房屋的执行。一审法院于2019年12月26日作出（2019）湘04执异14号执行裁定，以锦和公司至今尚未办理新葵花苑商品房预售许可证，且在与楚超签订合同之前，锦和公司已经两度将该房处置给不同的案外人，其与楚超签订的书面买卖合同不具有合法性为由，裁定驳回楚超的异议请求。锦和公司开发的“金葵雅苑”“新葵花苑”是同一项目，仅办理了土地使用证、规划许可证，施工许可证及商品房预售许可证尚未办理。一审法院（2010）衡中法民一初字第22-5号民事裁定确认：案涉房屋在市场上有足够的买家和卖家，并且在进入市场无障碍预售的条件下，市场单位为2980元／㎡；但目前该栋房屋未安装水电、未进行内外墙装修粉刷、未安装消防、未安装门窗等相关设施、未设定法定优先受偿权利下的市场价值单价为1420元／㎡。衡阳市人民政府于2014年9月29日印发《衡阳市城区房屋产权办证遗留问题处理工作方案》（衡政发﹝2014﹞22号）称，凡2012年12月31日前在市城市规划区范围内建成并实际交付使用的房屋，包括商品房、单位集资房、合作建房、房改房、拆迁安置房、经济适用房等各类没有办理房屋产权的房屋，均可申请纳入遗留问题进行处理。锦和公司庭审中陈述，“案涉房屋可以办证，但要在交清税金的前提下，我们公司没有钱办证，案涉项目目前都没有取得权属证书”。一审法院认为，在金钱债权执行中，案外人主张对登记在被执行人名下的不动产享有所有权，请求排除对执行标的强制执行，可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条规定进行审查。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”前者是针对所有不动产执行的普适性条款，后者是针对执行房地产开发企业名下的商品房的特别条款。根据上述法律规定，本案审理的焦点问题是楚超对登记在锦和公司名下的案涉2002号房是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于楚超是否在人民法院查封之前签订合法有效的房屋买卖合同的问题。第一，案涉房屋查封情况。在案证据显示，一审法院（2010）衡中法民一初字第22-6号以及（2011）衡中法民一初字第26-1号两份民事裁定书所裁定查封的房屋包括案涉2002房，但查封期限至2013年7月25日即届满。而一审法院（2013）衡中法执字第15-1号民事裁定书所裁定查封的18套房屋则不包括案涉2002房。直至2016年9月27日，案涉2002房才被一审法院公告查封。第二，房屋买卖合同的效力。本案中，案涉项目虽未取得商品房预售许可证，但房屋产权办证问题已被衡阳市人民政府作为遗留问题进行处理，不影响案涉商品房买卖合同的效力。且本案现有证据不能证明当事人双方之间的房屋买卖关系存在无效情形，故楚超与锦和公司在平等自愿基础下签订的房屋买卖合同，没有违反法律禁止性规定，应属合法有效。第三，楚超与锦和公司于2015年7月13日签订《商品房买卖合同》的时间明显早于2016年9月27日案涉2002房被公告查封之时。第四，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条规定，“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持”。根据该规定，朱定仁主张锦和公司在与楚超签订房屋买卖合同之前曾将案涉2002号房处置给屈美顺、周少康，案涉合同不具有合法性，与法相悖，理由不能成立。综合上述因素一审法院认定，楚超与锦和公司在一审法院查封案涉2002号房之前即已成立真实合法的房屋买卖合同关系。关于楚超是否实际占有该房屋的问题。经查，案涉2002房系楚超购买的第一套自住房。楚超提供了案涉2002房的钥匙及物业费收据等证据证明案涉房屋已被其合法占有、使用。虽然朱定仁主张楚超未占有案涉房屋并怀疑相关证据的真实性，但未提供任何证据加以否定，一审法院不予采信。关于楚超是否已经支付50%以上的购房款。根据楚超举示转账凭证及锦和公司的收据，足以证明楚超已按合同约定支付了购房款。朱定仁庭审中主张案涉合同约定的购房价格明显低于市场价，结合朱定仁提供证据所反映的案涉合同签订时案涉项目的现状以及案涉房屋存在设施及办证缺陷等情况予以审查，朱定仁该主张与本案实际不相符。关于楚超未办理过户登记的问题。案涉2002号房登记于锦和公司名下，并未登记于楚超名下。锦和公司在庭审中陈述，案涉项目的房屋产权办证问题已被政府列入遗留问题进行处理，但因其无力交纳相关税费，至今尚无人办理好房屋产权登记。朱定仁对此亦不持异议。故楚超未取得案涉2002号房的所有权，并非其自身原因所致，即楚超对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。关于案件受理费问题。本案中，楚超作为案外人提起执行异议之诉，其诉讼请求涉及财产权益，应当依据《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项规定，按照财产案件标准，根据其请求停止执行的案涉房屋价款390000元计收案件受理费。故楚超于2019年7月8日以减少确权诉讼请求为由申请依法核退诉讼费，于法无据，一审法院不予支持。综上，楚超主张对案涉2002号房享有足以排除强制执行的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的要件，楚超关于终止对案涉2002房执行的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，一审法院判决：不得执行衡阳市锦和房地产开发有限公司名下位于衡阳市珠晖区房屋。案件受理费7150元，由朱定仁负担。本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对朱定仁提交的证据认证如下：《收据》的真实性、合法性与关联性均成立，从内容来看足以推翻楚超一审提交的证据《收据》，本院依法予以采信。《证明》与《谈话笔录》不符合证据合法性要求，关联性存疑，本院不予采信。对楚超提交的证据认证如下：《装饰装修合同》系复印件，真实性存疑，本院不予采信。《疾病诊断书》与《户口登记本》与待证事实缺乏关联性，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定楚超在2015年9月1日缴纳了物业费的证据不充分，本院依法予以纠正。一审判决认定的其他事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系朱定仁申请执行锦和公司名下被查封的房产时，楚超以案外人身份就执行标的提起的案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，楚超就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益负有举证义务。同时，锦和公司系房地产开发企业，楚超系购房者，因此本案应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定处理。对有关争议问题，本院分述如下：一、楚超是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。经查，楚超在诉讼过程中提交了其与锦和公司签订的，落款时间为2015年7月13日的《商品房买卖合同》，并提交了2015年7月13日、8月1日分别向锦和公司付款的证据佐证。案涉房屋自2013年7月25日后自动解除了查封，直到2016年9月27日才被一审法院再次查封。朱定仁未能提交证据证明案涉《商品房买卖合同》系在法院查封后所签订，亦未证实《商品房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。因此，应认定案涉房屋被人民法院查封前，锦和公司与楚超已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》。朱定仁的这一上诉理由不能成立，本院不予支持。二、楚超在衡阳市是否有用于居住的房屋。楚超购买的案涉房屋系住宅，其一审提交的证据《家庭有房/无房情况查询证明》，朱定仁对真实性、合法性无异议，足以证明其在衡阳市没有用于居住的房屋。三、楚超已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。根据《商品房买卖合同》，案涉房屋的总价为39万元，楚超应在2015年7月13日支付27万元，2015年7月31日付9万元。现有证据显示，楚超的母亲黄来娥在2015年7月13日与2015年8月1日分两次向锦和公司的法定代表人胡际宣个人账户分别转账27万元与9万元。本院认为，黄来娥作为楚超的母亲代楚超向锦和公司的法定代表人胡际宣个人账户支付购房款，符合商品房交易的一般交易习惯，且黄来娥两次转账的时间点和数额与《商品房买卖合同》中约定的楚超的付款时间和数额高度一致，朱定仁虽主张黄来娥与胡际宣之间为恶意串通或者有其他经济往来，但未提交证据证明，故该款项应当认定为楚超向锦和公司支付的购房款。楚超支付的价款已经超过了《商品房买卖合同》约定总价款的百分之五十。因此，楚超提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋享有排除执行的权利。综上所述，朱定仁的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7150元，由朱定仁负担。本判决为终审判决。审判长  曾志红审判员  陈盎然审判员  尹玄海二〇二〇年三月一十九日法官助理胡翔俊书记员李昊城