浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初3127号 原告：周祝昌，男，1958年2月2日出生，汉族，住象山县。 原告：方美玲，女，1963年2月1日出生，汉族，住象山县。 两原告共同的委托诉讼代理人：沈国峰，浙江象港律师事务所律师。 被告：胡盈本（胡行本），男，1966年12月21日出生，汉族，住浙江省象山县。 被告：方带娣，女，1968年1月15日出生，汉族，住浙江省象山县。 两被告共同的委托诉讼代理人：许见红，浙江信大律师事务所律师。 原告周祝昌、方美玲与被告胡盈本、方带娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序进行审理。因被告胡盈本、方带娣下落不明，本院于2019年6月2日公开开庭进行了审理，原告周祝昌、方美玲及两原告共同的委托诉讼代理人沈国峰，被告胡盈本、方带娣共同的委托诉讼代理人许见红到庭参加诉讼。2020年3月14日，本案再次公开开庭进行了审理，原告周祝昌、方美玲及两原告共同的委托诉讼代理人沈国峰到庭参加诉讼，被告胡盈本、方带娣经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周祝昌、方美玲以被告胡盈本、方带娣未履行付款义务为由，诉请判令：1、被告胡盈本、方带娣向原告周祝昌、方美玲支付购房款280万元；2、本案诉讼费由被告胡盈本、方带娣承担。事实与理由，原告周祝昌、方美玲系夫妻关系，被告胡盈本、方带娣系夫妻关系，原告方美玲与被告方带娣系同胞姐妹。2010年8月，由于原告欠被告127万元，又欠其他人款项，担心原告名下的坐落在象山县房屋被拍卖而落入外人之手，原、被告约定将讼争房产过户到被告名下，并于2010年8月30日签订《房屋（土地）转让买卖契约》三份（一、三、五层各一份），市场估价280万元。为了少交税双方约定的合同总价是104万元。2010年9月1日，因双方约定的合同价过低，税务部门以房屋买卖计税总价1542050元向被告征收契税。2017年8月23日、8月31日、10月19日，未经原告同意，被告分别以合同价57万元、70万元、70万元将上述第一层、第五层、第三层房屋分别卖给他人，经原告了解实际成交价总计235万元。2019年初，在被告起诉龚云武民间借贷纠纷一案中，被告否认原告将房屋出卖给被告；在被告起诉原告民间借贷纠纷一案中，被告虽承认原告将房屋出卖给被告，但否认向原告支付过购房款。 被告胡盈本、方带娣答辩称，原被告之间的房屋买卖关系属实，交易价格就是合同约定的104万元，且所涉房款已经全部支付完毕。此外，最后一笔房款支付时间为2013年2月20日，超过了法律规定的诉讼时效。据此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 案经审理，本院认定事实如下： 1、原告周祝昌因从事建筑工程承包之需多次向被告借款，并于2009年2月2日向被告出具了内容为“今借到胡行本现金玖拾壹万元正（910000.—）2009年2月2号借款人周祝昌欠利息贰万肆仟元正”的《借条》一份。2010年3月8日，被告以汇款方式交付原告15万元。2010年8月1日，经双方结算，原告周祝昌又出具内容为“今借胡行本现金壹佰贰拾柒万壹仟陆佰玖拾元正（1270000.元）2010年8月1号借款人周祝昌”的《借条》一份。 2、2010年8月31日，原、被告签订《房屋（土地）转让买卖契约》，约定将原告所有的坐落于象山县石浦镇海宁路东侧第1、3、5层房屋分别出售给被告，合同载价格按序分别为28万元、38万元、38万元，合计104万元。同日，原、被告办理了讼争房产的过户登记手续。因交易价格过低，税务部门按照453278元、528264元、560508元（合计1542050元）的计税价格征收契税29929.92元。2017年8月23日、2017年10月19日、2017年8月31日，被告将前述的讼争房产分别以57万元、70万元、70万元（合计197万元）的合同价格分别售予他人，并办理了过户手续。 3、2019年1月2日，本案被告胡盈本、方带娣向本院提出诉讼，请求判令本案原告归还借款127万元并支付自起诉之日起按日万分之一点七五计算的利息。本案原告抗辩称借款属实，原、被告已通过协商的方式约定以市场价280万元将讼争房产卖给本案被告。2010年8月30日，本案被告支付购房款80万元。讼争房产过户后，本案被告以各种理由拒不归还借条。2013年2月20日，本案被告又支付购房款30万元。法院经审理认为，借款127万元属实，予以确认。本案原告虽然在该案中抗辩称本案被告支付的款项系购房款，但由于借贷和购房系两个不同的法律关系，且无证据表明双方已经就以房款抵扣借款达成协议，故而对本案原告在该案的抗辩主张不予采信。据此，法院于2019年3月26日做出案号为（2019）浙0225民初36号的民事判决，判令本案原告归还本案被告借款127万元并自2019年1月2日起按年利率6%支付资金占用期间的利息。 4、2019年3月11日，在本院审理的案号为（2019）浙0225民初944号本案被告方带娣诉龚云武民间借贷纠纷一案中，本案原告周祝昌在作证中陈述本案被告方带娣于2013年2月20日通过东海银行向龚云武汇付的30万元系被告方带娣向本案原告支付的购房款。 以上事实由原告提供的《房产证》、《国有土地使用证》、《房屋（土地）转让买卖契约》、《契证存根》、《存量房屋买卖合同》、《宁波市房屋交易备案确认告知单（存量房）》各3份，被告提供的（2019）浙0225民初36号、（2019）浙0225民初944号民事判决书以及庭审笔录（含证人笔录）各1份（以上均为复印件）以及到庭当事人的庭审陈述为凭。 经原告申请，本院依法委托浙江海德房地产土地评估规划设计咨询有限公司对本案讼争房产在2010年8月31日的市场交易价格进行评估。该公司于2019年12月30日作出编号为“浙海德2019-1-0768-F01SFZC7号”的《房地产司法估价报告书》，确定本案讼争房屋于价值时点2010年8月31日的公开市场价值为185.4万元。 本院认为，根据我国《合同法》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。根据我国《物权法》的相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，除非有相反证据足以推翻登记，否则应认定登记之人为该不动产的权利人。本案中，原、被告就本案讼争房屋于2010年8月31日签订《房屋（土地）转让买卖契约》，形式合法、内容有效，双方又于次日办理了不动产过户登记手续并依法缴纳了契税，故该房屋买卖关系成立。且原告未能举证证明讼争房产当时系为了让被告保管而办理的过户，亦未能举证证明于2017年讼争房屋出售他人之前曾向被告主张返还，故本院对原告的该项主张不予采信，并对本案讼争房屋的买卖关系予以确认。对于讼争房屋买卖的价格，《房屋（土地）转让买卖契约》载明总价为104万元，过分低于税务部门的计税价格154.205万元，远超市场交易的合理浮动范围，不符合正常的交易习惯，故而对被告关于讼争房屋交易价格为104万元的抗辩意见不予采信。原告亦未能就其主张进行举证，故本院对原告自述的双方商定的价格为280万元的主张不予采信。《房屋（土地）转让买卖契约》价，税务部门计税价、原告自述价存在成倍的差价，难以确认讼争房屋的实际交易价格。经本院委托的司法评估机构出具的估价报告书载明，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，在认真分析现有资料的基础上，采用科学方法估价，经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，确定本案讼争房屋于价值时点2010年8月31日的公开市场价值为185.4万元。该估价程序合法，内容客观，数据合理，本院对此予以采信。原告认为该估价报告的价格低于市场实际交易价格而不予认可以及被告对该估价报告不予认可的抗辩意见，本院均不予采纳。据此，本院确认讼争房屋的实际交易总价格为185.4万元。被告向原告购买房屋，被告胡盈本、方带娣理应支付房款，故原告要求被告支付尚欠房款的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。庭审查明本案被告于《房屋（土地）转让买卖契约》签订的前一天即2010年8月30日支付原告80万元，本院认为被告关于该款项系用于支付购房款的抗辩意见更符合民间关于房屋买卖的交易习惯。且原告周祝昌在（2019）浙0225民初944号本案被告方带娣诉龚云武民间借贷纠纷一案作证中亦陈述被告方带娣于2013年2月20日通过龚云武向本案原告支付购房款30万元，该两笔交易款项均未列入（2019）浙0225民初36号的民间借贷范畴，故本院对被告已经支付原告购房款110万元的事实予以确认，并确认被告尚欠原告购房款75.4万元。因原被告之间存在着房产买卖和民间借贷互为给付金钱的纠纷，在本案被告于2019年1月2日就民间借贷纠纷起诉后，于同年就房产买卖纠纷起诉，未超过法律规定的诉讼时效，故本院对被告关于本案已经超过法律规定的诉讼时效的抗辩意见不予采信。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条、第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告胡盈本、方带娣于本判决生效后二十日内给付原告周祝昌、方美玲尚欠的购房款75.4万元； 二、驳回原告周祝昌、方美玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费29200元，由原告周祝昌、方美玲负担17860元，由被告胡盈本、方带娣负担11340元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  陈 波 人民陪审员  戴全坤 人民陪审员  邱宝才 二〇二〇年三月十六日 代书 记员  胡苗苗