广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初78号原告：陈剑雄，男，1964年5月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：冯树斌，广东格士律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：叶桂有，女，1956年3月24日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：何圣，广东道里律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐芳，广东道里律师事务所律师。原告陈剑雄诉被告叶桂有物权保护纠纷一案，本院于2020年1月1日立案受理后，依法由审判员李庆伟适用简易程序公开开庭审理，原告委托诉讼代理人冯树斌、曹强华、被告委托诉讼代理人何圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈剑雄向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即将广州市荔湾区XXX号房屋（现为广州市荔湾区桥中XXX号房屋）二楼、三楼腾空并交还给原告使用；2、请求判令被告立即向原告支付自2016年4月起至实际交还广州市荔湾区XXX号房屋（现为广州市荔湾区桥中XXX号房屋）二楼、三楼给原告之日止的房屋使用费。（暂计至2019年12月30日为174320元；计算标准：每层每月使用费为2000元×2×44个月-1680元，2016年4月的租金按2320元标准计算，2016年5月开始的租金按2000元/月的标准计算）；3、本案的受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于1997年3月7日签订《协议》，约定双方合作兴建XXX号房屋（现为广州市荔湾区桥中XXX号房屋），房屋共六层。该房屋早己建成，且房屋全部建设款项均是由原告出资。房屋建成后4-6层归被告使用，1-3层归原告。原告、被告在2011年6月8日签订《补充协议》约定原告以20万元的价格将前述房屋的第1层卖给被告，前述房屋2-3层仍归原告使用。现被告将前述房屋的2-3层霸占，原告多次要求被告腾空交还未果。另，由于原、被告双方存在合作建房关系，被告无故将本应属于原告享受使用、占有、收益、处分权利的2-3层霸占己经严重损害了原告的合法权益。为保障原告合法权益，原告提起本诉讼。补充：被告需要向原告腾空涉案房屋2、3楼，并将2、3楼交还原告，本案涉及的《协议》及《补充协议》已被实际履行多年，原告享有案涉房屋的相应楼层使用权益，根据《协议》及《补充协议》内容可以证实原告与被告之间是合作建房关系，被告已经确认原告享有房屋相应楼层的使用权，甚至是确认相应楼层的物权。本案不涉及不动产的权属问题，仅涉及不动产的使用权问题，被告已确认涉案房屋的全额出资人为原告，且在（2017）粤0103民初2727号已经查明各楼层的交付事实，被告也在该判决书第4页中确认了房屋1-4楼均由被告出租，但被告仅是代收租金，租金要给原告，根据被告陈述以及原被告双方实际履行《协议》及《补充协议》内容已经多年的事实，原告、被告对涉案2、3楼使用权、所有权是已经进行约定并执行，因此本案原告主张的2、3楼，原告具有使用、收益、处分的权利。虽然已经生效的法律文书对于原被告签订的相关协议作出处理及认定，但是由于法律法规仅是对宅基地地块的使用权进行相关规定，对于地块上的房屋并没有确认所有权与使用权必然是归属被告，特别是使用权，我方是涉案场地上盖房屋的投资人、出资人，虽然并非是当地的村民，但是我国行政法规并没有禁止非本经济组织成员取得宅基地上房屋的使用权，且本案具有特殊性，原告与被告之间是叔嫂关系，即合作建房人之间具有直接的亲属关系，同属一个大家庭成员，合作建房发生时间是90年代，当时被告及其儿女幼小，被告经济困难，当时我方出资合作建房的行为是符合农村亲情互助的道德要求，也符合农村风俗，法律并没有禁止我方继续拥有上盖房屋的使用权，同时从90年代开始原被告之间的关系一直是被告收租交给我方，即亲情关系及习惯已经确认双方的使用关系是我方有权对涉案房屋拥有相应的使用权及收租的权利。被告叶桂有答辩称：我方不同意原告全部诉讼请求。原告的诉请没有法律及合同依据。1、原告不是涉案房屋物权人，涉案房屋属于农村宅基地房屋，被告持有房屋的宅基地使用证，根据物权登记主义原则，被告是涉案房屋的物权人，对房屋享有占有、使用、收益等物权权利，该权利为对世权，足以对抗原告诉讼请求，且依据法律规定享有宅基地使用权的主体特定，因为具有特定身份的农村集体经济组织的成员即本村村民，被告对涉案宅基地的使用权基于农村集体经济组织成员的身份来源于集体经济组织的分配，是合法的宅基地使用权人，依法对涉案房屋有合法占有和使用的权利。原告主张被告腾空交还涉案房屋2、3楼并要求支付房屋使用费是无法律依据的。2、原告的诉讼请求没有合同依据。本案所涉的《协议》及《补充协议》经另案生效的（2018）粤01民终1214号民事判决书、（2017）粤0103民初2727号民事判决书认定为无效合同，《协议》及《补充协议》自始无效，对原被告双方均无约束力，原告据此请求被告腾空交还涉案房屋2、3楼无合法依据。3、本案构成重复起诉，依法应驳回。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第247条规定，原告构成重复起诉。2017年原告曾起诉被告要求《协议》及《补充协议》无效等，并经生效裁判文书判决《协议》及《补充协议》无效，本次原告再次起诉被告却以《协议》及《补充协议》为合法有效的依据要求收回房屋及房屋使用费，本案诉讼请求显然与前案合同无效的判决结果相违背，实质上否定前案合同无效的裁判结果，违反法律规定，依法应驳回原告起诉。经审理查明，1997年3月7日原告（乙方）、被告和陈新棠（甲方）签订《协议》约定：原告出资、被告以XXX号土地使用权合作建房六层。1-3层归原告所有，4-6层归被告所有。建筑款由原告出资，装修、水电费各自出资；楼层竣工时，原告先给被告一层使用，待被告大儿子结婚时再交付六楼给被告，另外最后一层在2017年交付给被告使用；余下三层归原告所有。上述协议签订后，原告出资建设了一栋六层住宅楼，被告在申请领取宅基地使用权证时，政府部门对该住宅楼颁发的农村（墟镇）宅基地使用权证登记情况为：使用人为叶桂有，宅基地坐落在河沙村××生产队，层数为四层加梯间，建筑面积为366.80平方米。对该栋大楼，双方确认目前的新地址为：广州市荔湾区桥中XXX号。上述大楼建成后，原告分别在1997年、2010年将大楼的6楼、5楼交付给被告使用。2011年6月8日原告与被告签订《补充协议》约定：1、被告向原告支付一楼房款20万元。2、被告同意原告转让二楼、三楼房屋，转让的房款归原告所有。该《补充协议》签订后，被告于2011年6月8日及2012年1月16日向原告支付了购房款15万元及5万元。原告遂将一楼交付给被告使用。案涉二、三楼房屋向由被告对外出租管理，收取的租金则交付给原告父母。2016年3月至4月间原告收到被告转交的租金5680元。之后，被告没再向原告转交租金。2017年4月1日，陈剑雄向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于1997年3月7日签订的《协议》、于2011年6月8日签订的《补充协议》无效；2、判令叶桂有以市场价格向陈剑雄支付广州市荔湾区桥中XXX号房屋（原门牌：XXX号）1-6楼的房屋价值款（标的额暂计为400万元，具体以法院委托的评估价格为准）；等等。叶桂有则反诉要求：1、被反诉人向反诉人返还广州市荔湾区桥中XXX号（原门牌XXX号）房屋首层购房款200000元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年6月8日，按15万元本金计算，计算至2012年1月15日；2012年1月16日，按照20万元本金计算，计算至被反诉人返还购房款之日止）；等等。2017年11月16日，本院作出（2017）粤0103民初2727号民事判决书，判决：一、陈剑雄与叶桂有签订的《协议》及《补充协议》无效。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，叶桂有向原告陈剑雄支付合建房屋补偿款561200元。三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，陈剑雄向叶桂有返还购房款20万元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年6月8日，按15万元本金计算，计算至2012年1月15日；从2012年1月16日起，按照20万元本金计算，计算至被反诉人返还购房款之日止）。四、驳回陈剑雄的其它诉讼请求。判后，陈剑雄、叶桂有均提出上诉。二审诉讼中，陈剑雄提出要求撤回其一审第二项诉讼请求。2018年3月13日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终1214号民事判决书，其中认为涉案宅基地属于农民集体所有，依法不得出让、转让，双方当事人签订的《协议》及《补充协议》所涉法律关系为叶桂有提供涉案宅基地使用权、由非本村村民陈剑雄出资建房且由其分得1-3层，实质是对集体土地使用权的非法转让，一审法院依法认定上述《协议》及《补充协议》应为无效，并无不当，等等。判决：一、维持广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初2727号民事判决第一项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初2727号民事判决第二、三、四项。本院认为：原被告双方签订的《协议》及《补充协议》已经本院（2017）粤0103民初2727号民事判决及广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终1214号民事判决确认为无效，本案不再赘述。原告要求被告交还涉案二、三楼房屋是基于《协议》约定，现《协议》已确认为无效，协议中“1-3层归原告所有”的约定对被告不再具有约束力，因此，原告要求被告交还涉案二、三楼房屋缺乏依据，本院不予支持。同理，原告要求被告支付涉案二、三楼房屋的房屋使用费，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，判决如下：驳回原告陈剑雄全部诉讼请求。本案受理费1910元，由原告陈剑雄负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年三月二十日书记员  吴 帆姚晓丹