广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初12499号原告：梁明钊，男，1983年7月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：潘希敏，系北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：广州伊妮森林健康管理有限公司体育西路店，住所地广东省广州市天河区体育西路体育西横街143-153号首层自编A07房，统一社会信用代码91440101MA5AMCWJ7Y。负责人：张高峰。被告：张高峰，男，1987年6月12日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被告：广州伊妮森林健康管理有限公司，住所地广东省广市天河区黄埔大道西872号首层109号（部位：自编A），统一社会信用代码91440101MA59TJ59XN。法定代表人：韩子龙。上述三被告的共同委托代理人：欧妍倩，系广东信耀律师事务所律师。原告梁明钊诉被告广州伊妮森林健康管理有限公司体育西路店（以下简称伊妮体育西店）、张高峰、广州伊妮森林健康管理有限公司（以下简称伊妮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁明钊及其委托代理人潘希敏，被告伊妮体育西店、张高峰、伊妮公司的共同委托代理人欧妍倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁明钊向本院提出诉讼请求：1、被告伊妮体育西店、张高峰立即返还原告租金押金20000元及水电费押金1000元，以及从2019年1月8日起资金占用的利息（按人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；2、被告伊妮体育西店、张高峰立即返还原告转让费10000元，以及从2019年1月8日起资金占用的利息（按人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止)；3、被告伊妮体育西店、张高峰立即返还原告应减免一个月的租金而未减免完毕的4000元；4、被告伊妮体育西店、张高峰立即赔偿因违约造成原告的直接经济损失10500元（2019年3月7日至2019年9月17日期间的租金差价）；5、被告伊妮公司对被告伊妮体育西店应承担的赔偿责任承担连带责任；6、本案的诉讼费用由被告伊妮体育西店、张高峰、伊妮公司承担。事实和理由：2018年4月8日，原告与被告伊妮体育西店、张高峰签订《租赁合同》，约定原告向伊妮体育西店、张高峰承租广州市天河区体育西路体育西横街143号商铺（以下简称案涉商铺），面积为40平方米，租期为2018年4月25日至2023年4月24日共60个月，租金为每月10000元。合同签订后，原告一直依约履行合同义务。2018年6月至8月期间，原、被告之间因商铺无法办理营业执照、商铺旁安装电梯影响经营等事件而对合同履行发生争议，但双方已于2018年8月20日通过签订《补充协议》解决了该争议。解决方案为：“一、甲方同意减免一个月的租金作为补偿，租金一万元从8月份开始，每月减免1000元，直至减免到10000元为止（10个月内）；二、乙方同意签订补充协议24小时内，一次性缴清6月份至8月份所有欠费（违约金和滞纳金除外〉；三……四、甲方同意在安装电梯期间，每月减免乙方1000元租金，直到电梯安装完毕。”原告亦严格依照《补充协议》的约定履行相关义务。2018年12月始，案涉商铺的权属人广州市和盛实业有限公司（以下简称和盛公司）告知原告，案涉商铺租赁期限将到，其未与承租人谢宏基达成续租合意，且谢宏基已拖欠其2018年12月份的租金及相关费用。原告了解到，案涉商铺是由和盛公司租给谢宏基，谢宏基再租给伊妮体育西店、张高峰，伊妮体育西店、张高峰再租给原告。而和盛公司与谢宏基的租赁期限至2019年2月28日到期，谢宏基与伊妮体育西店、张高峰的租赁期限至2019年1月6日到期。原告与伊妮体育西店、张高峰以及谢宏基多次沟通未果。和盛公司于2019年1月2日向谢宏基发出《回复函》，书面告知谢宏基不接受其续租方案，且谢宏基因未及时交清租金已构成违约。2019年1月7日，和盛公司以《通知》的形式书面告知各租户谢宏基已对其违约，要求租户将租金暂缴该公司，否则将停水停电及收回商铺。当日，原告分别向伊妮体育西店、张高峰发出书面《告知函》，要求伊妮体育西店、张高峰针对此事给出原告妥善解决方案。但伊妮体育西店、张高峰一直未能给出妥善的解决方案。2019年1月起，原告按商铺权属人和盛公司的要求向其径付租金。2019年3月，原告为商铺能够继续经营，不得不与和盛公司另行签订案涉商铺的《租赁合同》，不得不接受更高的合同价格。伊妮体育西店、张高峰明知其无权就案涉商铺与原告签订租期为60个月的《租赁合同》，却故意隐瞒原告事实真相，误导原告与之签订合同，主观恶意极大。并且，原告发现该问题后，两被告无法与前手租客及权属人达成妥善解决方案，导致其根本无法继续履行《租赁合同》，已构成严重违约，进而造成原告重大经济损失。伊妮体育西店是伊妮公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，分公司的法律责任由总公司承担，因此伊妮公司应当对伊妮体育西店承担连带责任。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉求为盼！伊妮体育西店、张高峰、伊妮公司共同辩称：1、关于原告的第一项诉请，出租人实际收取的租金押金是20000元、水电费押金是1000元。因原告仍拖欠2018年12月25日至2019年1月6日期间的租金、税金、管理费的差额2177.43元（减去优惠的1000元租金和协议补偿后，该期间的应付租金、税金、管理费的总额为3677.43元，原告在2019年1月9日支付了1500元），即使要退回上述押金，也要将上述拖欠的费用进行扣减。原告要求的资金占用利息没有依据，因为合同双方没有约定，合同也明确约定是无息退回。2、不同意原告的第二项诉请，理由是转让费是进场费，进场费是之前案涉商铺的装修、设施设备的费用。占用的利息也没有相关依据，双方没有约定是需退还转让费。3、不同意原告的第三项诉请，被告愿意减免一个月的租金来作为补偿但不是向原告支付，而在未履行完毕相关租约的前提下，也不应该由被告向原告支付该笔费用，因为双方是约定通过每月减免1000元来进行补偿。4、原告的第四项诉请没有依据，理由是原告说其不得不与和盛公司签订租约，但原告并不是必须与和盛公司签约，如果原告认为租金较高，其可以选择不与和盛公司签约；况且，其与和盛公司的租约也有可能在履行过程中提前解除或终止，所以原告以总的合同金额计算损失是没有依据的。即使被告存在违约，根据双方签订的租赁合同第九条第一款的约定，应是支付保证金数额相当的违约金，所以原告现主张的经济损失没有依据。5、对于原告的第五项诉请，伊妮公司同意承担连带责任。6、对于原告的第六项诉请，由法院予以判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告提交的证据《通知》《铺位租赁合同》，原告当庭出示了上述证据的原件，被告虽不确认上述证据的真实性，却未提供任何反驳证据，故本院对原告上述证据依法予以采纳。2、关于《补充协议》第一条约定的“补偿”针对的事由的问题。原告称是针对因被告无法协助原告办理营业执照给原告的经营所造成的影响（2018年5月至8月没有营业执照且没有进行经营）进行的补偿；被告称是针对安装电梯期间应原告要求而加大的对原告损失的补偿。对此，本院认为，从《补充协议》的上下文约定及行文逻辑并结合《租赁合同》第十三条第三款的约定来看，原告上述解释比被告上述解释更具有可信度，在原、被告均未就其上述陈述提供佐证的情况下，本院根据日常经验法则认定《补充协议》第一条约定的“补偿”是针对安装电梯以外事项所造成原告损失进行补偿。本院认为：原告与被告伊妮体育西店、张高峰就案涉商铺签订的《租赁合同》《补充协议》是合同双方当事人的真实意思表示，但根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十五条的规定，结合原告提供的证据《通知》和原、被告关于案涉商铺产权人和盛公司将案涉商铺出租给谢宏基，谢宏基再出租给张高峰、伊妮体育西店，张高峰、伊妮体育西店再出租给原告，张高峰、伊妮体育西店与谢宏基之间的租赁合同租期届满时间为2019年1月6日的共同确认，应认定《租赁合同》《补充协议》中超出2019年1月6日的部分约定无效，而其他约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，仍应属有效。同时，根据原告证据《通知书》《铺位租赁合同》的内容来看，原告关于其与被告伊妮体育西店、张高峰之间就案涉商铺形成的租赁合同已于2019年1月6日解除的陈述有事实依据，且符合本院上述关于合同效力的认定内容，故本院对原告该陈述予以采信。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告伊妮体育西店、张高峰退还租赁保证金20000元的诉讼请求，鉴于《租赁合同》《补充协议》中超出2019年1月6日的部分约定无效，根据上述法律规定，原告已付被告伊妮体育西店、张高峰的租赁保证金中对应2019年1月7日至2023年4月24日期间的这部分即17185.1元（20000元×1569天/1826天）及水电押金中对应2019年1月7日至2023年4月24日期间的这部分即859.26元（1000元×1569天/1826天）应当返还原告。至于上述租赁保证金和水电押金中对应2018年4月25日至2019年1月6日期间的这部分即2814.9元和140.7元，如符合合同约定的退还条件，则应当退还，反之则否。从《租赁合同》第三条第二款的约定看，上述2814.9元租赁保证金退还的条件是原告无拖欠租金、煤气费、电话费等应付款项且房屋在使用中无损坏以及其他违约行为。从《租赁合同》第十三条第五款的约定看，上述140.7元水电押金退还的条件是承租人向出租人付清水电费。被告伊妮体育西店、张高峰称原告未向其支付2018年12月25日至2019年1月6日期间的剩余租金、税金、管理费共2177.43元，且未向其支付2018年12月4日起的水电费。原告也确认其未向被告伊妮体育西店、张高峰支付2019年1月起的租金及2018年12月4日起的水电费。原告虽抗辩其已向和盛公司支付2019年1月1日至2019年1月6日的租金及2018年12月4日起的水电费，但由于和盛公司并非原告的合同相对方，亦非被告伊妮体育西店、张高峰的合同相对方，即使原告所称其已经向和盛公司支付2019年1月1日至2019年1月6日的租金及2018年12月4日起水电费的陈述属实，也不足以认定原告已经向被告伊妮体育西店、张高峰履行了支付2019年1月1日至2019年1月6日期间租金的义务及2018年12月4日起水电费的义务。鉴于此，原告现要求被告伊妮体育西店、张高峰退还上述2814.9元保证金和水电押金140.74元的条件尚未成就，本院在本案中暂不予支持。至于原告要求被告伊妮体育西店、张高峰支付租赁保证金利息及水电押金利息的请求，缺乏理据，本院不予支持。关于原告要求被告伊妮体育西店、张高峰返还转让费10000元及其利息的诉请。原、被告双方对于转让费的性质及其对价内容的陈述各异，原告称是被告伊妮体育西店、张高峰分租案涉商铺给其的对价；被告伊妮体育西店、张高峰则称是案涉商铺内原有装饰装修及设施设备（两台空调）的对价，属于进场费。鉴于原、被告均未提供相应证据证明其陈述，本院根据公平原则，结合前述本院对合同效力的认定内容，综合本案案情酌情认定由被告伊妮体育西店、张高峰向原告返还装让费8500元为宜。至于原告要求被告伊妮体育西店、张高峰支付转让费利息的请求，缺乏理据，本院不予支持。关于原告的第三项诉讼请求，如前所述，《补充协议》第一条约定的“补偿”是针对安装电梯以外事项所造成原告损失进行补偿。由于合同已于2019年1月6日解除，已无按照《补充协议》第一条约定的方式（即每月减少租金1000元）对未支付的补偿款（即4000元）进行补偿的可能，故原告现要求被告伊妮体育西店、张高峰直接支付上述未付补偿款，符合公平原则，本院依法予以支持。关于原告的第四项诉讼请求，被告伊妮体育西店、张高峰称其与原告签约前已经告知其与谢宏基之间的租约租期届满时间，但对此未能提供证据，而原告亦加以否认，故本院对被告伊妮体育西店、张高峰该陈述不予采信。此外，原告也确认其在与被告伊妮体育西店、张高峰签约前未询问被告伊妮体育西店、张高峰上述届满时间。由此来看，原、被告双方上述在缔约时不审慎的行为共同导致了合同部分无效。根据公平原则，本院综合本案案情酌情认定原告对导致合同部分无效承担50%的责任，被告伊妮体育西店、张高峰对合同部分无效承担50%的责任。按照上述过错比例，根据上述法律规定，结合原告提供的证据《铺位租赁合同》及原告向和盛公司支付租金的银行流水内容，本院对原告要求被告伊妮体育西店、张高峰赔偿租金差价经济损失（2019年3月7日至2019年9月17日期间）6457.37元的诉请依法予以支持；对于超过部分，本院不予支持。鉴于被告伊妮公司对原告要求其就被告伊妮体育西店应承担的民事责任承担连带责任的请求表示同意，于法不悖，本院依法予以准许。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州伊妮森林健康管理有限公司体育西路店、张高峰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁明钊退还租赁保证金17185.1元和水电押金859.26元。二、被告广州伊妮森林健康管理有限公司体育西路店、张高峰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁明钊返还转让费8500元。三、被告广州伊妮森林健康管理有限公司体育西路店、张高峰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁明钊支付补偿款4000元。四、被告广州伊妮森林健康管理有限公司体育西路店、张高峰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁明钊支付2019年3月7日至2019年9月17日期间租金差价损失6457.37。五、被告广州伊妮森林健康管理有限公司对上述第一至四项判项中应由被告广州伊妮森林健康管理有限公司体育西路店承担的民事责任承担连带清偿责任。六、驳回原告梁明钊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费975元，由原告梁明钊负担207元，被告广州伊妮森林健康管理有限公司体育西路店、张高峰共同负担768元；被告广州伊妮森林健康管理有限公司对被告广州伊妮森林健康管理有限公司体育西路店负担的受理费承担连带清偿责任。本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  陈丽琼人民陪审员  刘桂梅二〇二〇年三月十二日书 记 员  梁炎梅判决书于2020年月日送达