四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川03民终29号 上诉人（原审被告）：龚全昌，男，1984年6月10日出生，汉族，住四川省自贡市。 上诉人（原审被告）：熊仁芬，女，1983年6月28日出生，汉族，住四川省自贡市。 被上诉人（原审原告）：自贡市马吃水物业有限公司，住所地四川省自贡市马吃水开发区158号。 法定代表人：骆红英，董事长。 委托诉讼代理人：陈英，女，汉族，1970年2月2日出生，住四川省自贡市大安区，该公司员工。 委托诉讼代理人：钟传贵，男，汉族，1963年3月20日出生，住四川省自贡市自流井区，该公司员工。 上诉人龚全昌、熊仁芬因与被上诉人自贡市马吃水物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2019）川0304民初1957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。并在2020年1月17日组织上诉人与被上诉人召开了庭前会议。经审阅卷宗材料，审查上诉人的上诉状，依法听取了上诉人龚全昌、熊仁芬，被上诉人自贡市马吃水物业有限公司的委托诉讼代理人陈英、钟传贵的意见，经合议庭评议并作出决定，本案现已审理终结。 龚全昌、熊仁芬上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2017年5月4日搬家入住至2019年11月19日期间，因水压很小导致热水器无法正常使用，多次找被上诉人处理，但是未得到解决，被上诉人还采取欺骗的手段进行搪塞。被上诉人的行为已经构成违约，上诉人因此更换了家里新买的热水器，遭受了损失，应当与物业管理费进行抵扣。 自贡市马吃水物业有限公司辩称，一、针对水压小，在2017年1月18日，被上诉人喊了安装公司来业主家里测试压力，压力是两公斤，他说有的家里水压要好一点，有滤水网的打开就要好一点，高峰期确实有些住户热水器用不起。2017年4月10日，被上诉人又找了人去看了，基本用水是没有问题的，用水小的问题是存在，但是上诉人能用水也是经过了被上诉人的水泵的。二、物业服务合同上没有包括水、电、气，但是这方面出了问题被上诉人是可以去找人协调这个问题的。这个问题被上诉人找了很多人来解决，现在这个问题已经解决了。上诉人因为这个事情拒交物业管理费，没有依据，这与合同本身没有关系。 自贡市马吃水物业有限公司向一审法院起诉请求：1.要求二被告支付物业管理费3434.71元；2.二被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：龚全昌、熊仁芬所有的位于凤凰新城小区某栋某单元某楼某号房屋，系电梯公寓，二被告于2014年4月25日购买，建筑面积为93.03平方米。2013年7月20日，自贡市顺隆房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定委托原告对凤凰新城小区提供物业服务，约定了服务标准、服务范围，合同履行期限为2014年9月30日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，物业费收取按多层住宅0.60元/平方米·月、高层住宅1.2元/平方米·月、商业1.6元/平方米·月，还约定了物业费交纳期限、违约责任等条款。 2017年5月1日，凤凰新城小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《凤凰新城小区物业管理委托合同》，委托原告为凤凰新城小区提供物业服务，对物业服务范围进行了约定，委托管理期限为2017年5月1日至2022年4月30日，同时约定住宅房屋按建筑面积每月收取1.00元/平方米的物业管理费，违约责任为从逾期之日起每天按费用的千分之一交纳滞纳金。 另查明，二被告系夫妻，二被告未交纳2016年9月至2019年9月共计37个月的物业管理费；2019年10月3日，原告采用粘贴通知的方式对二被告进行了催收。 以上事实有记录本案审理过程的庭审笔录以及原告提供的商品房买卖合同、前期物业服务合同、物业管理委托合同、日期为2019年10月3日的催收通知加以证实。原告提供的以上证据客观真实，一审法院予以采信。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业管理委托合同对业主具有约束力，因此，涉案物业管理合同对二被告具有约束力。因物业服务具有多样性，物业服务过程具有特殊性，以及物业服务标准具有不可计量性等特点，业主不能以某项物业服务存在瑕疵为由拒缴物业管理费。被告龚全昌辩称家庭用水压力不够给其造成了损失要求原告赔偿问题，因损失赔偿与本案物业服务合同的法律关系性质不同，一审法院不予处理；被告因此辩称理由而不交纳物业管理费的理由不能成立，一审法院不予支持。 由于二被告经原告书面催收后仍未交纳物业管理费，以及二被告主张的未交纳物业管理费的抗辩理由不能成立，故二被告已构成违约，依法应继续交纳物业管理费。本案中，二被告应向原告交纳物业管理费为37个月×1.00元/月×93.03平方米=3442.11元，原告起诉要求被告支付物业管理费3434.71元未超过上述金额，一审法院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告龚全昌、熊仁芬于本判决生效后三日内向原告自贡市马吃水物业有限公司交纳2016年9月至2019年9月的物业管理费3434.71元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。龚全昌、熊仁芬提交了如下证据：1.《前期物业服务协议》一份，拟证明被上诉人的服务范围和服务内容。2.同楼层的其他住户的书面说明，拟证明同一层楼的其他住户也用不起。3.水费的票据，拟证明上诉人交了水费，包括加压的费用。4.装修保证金、出入证押金等收据，拟证明上诉人交了保证金和押金。5.微信聊天记录截屏，拟证明上诉人找物业，物业的回答是水压没问题，喊上诉人自己换阀门和热水器。自贡市马吃水物业有限公司质证认为：对第一组证据无意见。第二组证据只是几个业主单方的说明，被上诉人没有与业主沟通和说明，对其中说业主都用不起不认可，说被上诉人欺骗他们不认可。对交水费的票据无异议，但是这只能证明他们交了三次，不能证明一直交了的，达不到证明目的。对保证金和押金的收据无异议。对聊天记录的真实性认可，但是里面没有上诉人提到的推诿的情况。自贡市马吃水物业有限公司提交了如下证据：1.专业人员入户对业主家的水压进行测试的工作笔记。2.2017年拍下的当时压力表数据图片。3.工作人员在检查井道水表压力图片。4.水表出口水压的情况图片。以上证据拟证明业主反映水压小，被上诉人找了专业的维修人员进行查看，没有不管不问。龚全昌、熊仁芬质证认为：对被上诉人提交的上述证据无异议。 对龚全昌、熊仁芬在二审期间提交的证据，本院认证如下：装修保证金、出入证押金等收据因与本案缺乏关联性，本院依法不予采信，至于其已交纳的装修保证金、出入证押金等，可另行向自贡市马吃水物业有限公司主张退还。证人应当出庭作证，故对同楼层的其他住户的书面说明，本院依法不予采信。其他证据真实、合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信。自贡市马吃水物业有限公司在二审期间提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，龚全昌、熊仁芬无异议，本院依法予以采信。 本院经审理查明，龚全昌、熊仁芬与自贡市马吃水物业有限公司于2015年10月9日签订《前期物业服务协议》，约定由自贡市马吃水物业有限公司为龚全昌、熊仁芬所有的位于凤凰新城小区某幢某单元某楼某号物业提供服务。该协议约定的物业服务内容包括对共用的加压水泵的维护和管理。龚全昌、熊仁芬在搬入案涉房屋居住后，发现热水器经常都无法正常使用，为此多次向自贡市马吃水物业有限公司反映，自贡市马吃水物业有限公司接到反映后，也多次找人上门查看、测试水压、查看水表、进行加压，但问题长时间没有得到有效解决。在此期间，龚全昌、熊仁芬仍在向自贡市马吃水物业有限公司交纳水费。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，自贡市马吃水物业有限公司提供了物业管理服务，龚全昌、熊仁芬应当按照合同约定交纳物业管理费。因物业服务具有公共产品的属性，其服务对象是全体业主。业主个人长期不交物业管理费，将会影响物业服务的正常运行，有损害已交物业管理费业主享受正常物业服务的可能。如果龚全昌、熊仁芬认为自贡市马吃水物业有限公司违约给其造成了损失，可以依法主张权利，而不能以此为由，长期不交纳物业管理费。因此，自贡市马吃水物业有限公司要求龚全昌、熊仁芬支付欠付的物业管理费3434.71元的诉讼请求成立，依法应予支持。 当事人应当全面履行合同义务，如果履行合同义务不符合合同约定，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。本案中，对加压水泵进行维护和管理，保证业主家庭正常用水需要，属于自贡市马吃水物业有限公司的义务。虽然在接到上诉人的反映后，自贡市马吃水物业有限公司采取了相应的措施，但上诉人家里的热水器不能正常使用的问题长时间并未得到解决，其行为已经构成违约。上诉人因自贡市马吃水物业有限公司的违约行为受到的损失应当得到赔偿，亦可与其应交纳的物业管理费在本案中进行抵扣。但对于损失情况，上诉人应当提交证据予以证明，因上诉人提交的证据不能证明其所遭受的损失情况，故对其遭受损失金额的多少，在本案中不能予以确定。因上诉人所遭受的损失在本案中不能确定，故上诉人主张应将其所遭受的损失与物业管理费进行抵扣的理由不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，龚全昌、熊仁芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由龚全昌、熊仁芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖四春 审 判 员 谭爱华 审 判 员 罗 璇 二〇二〇年三月二日 法官助理 陈章琴 书 记 员 唐 丽