浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0502民初5922号 原告（反诉被告）：湖州市城建投资集团有限公司，住所地浙江省湖州市龙王山路888号。 法定代表人：潘一品，该公司董事长。 委托诉讼代理人：舒文建、张恒，浙江银湖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：沈金花，女，1979年5月31日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：卢祖伟，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被告：闵忠平，男，1970年5月3日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 被告：李莉芳，女，1969年3月25日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 原告（反诉被告）湖州市城建投资集团有限公司（以下简称湖州城投公司）与被告（反诉原告）沈金花、被告闵忠平、被告李莉芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理后，依法适用简易程序审理。诉讼中，沈金花申请对案涉房屋装修工程现值进行鉴定，本院委托浙江金业管理咨询有限公司进行了鉴定。本院于2020年3月11日对本案公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）湖州城投公司的委托诉讼代理人张恒与被告（反诉原告）沈金花的委托诉讼代理人卢祖伟到庭参加诉讼，被告闵忠平、被告李莉芳未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）湖州城投公司起诉称：2013年10月16日，湖州五羊村大酒店有限公司（现已注销，以下简称五羊村大酒店）与湖州城投公司（原名湖州市中兴建设开发公司）签订《商业用房租赁合同》，约定五羊村大酒店向原告租赁位于湖州市岸，地块东临旄儿港景观、南临旄儿港，西为九九桥，北为龙王山路，总建筑面积1293㎡（2013年11月25日，地名办命名为龙王山路2859和2869号）。合同约定房屋仅用于餐饮使用，五羊村大酒店在签订合同后，必须办理合法证照；租赁期限10年，自2013年10月16日起至2023年10月15日止，免租期六个月，前三年日租金标准1.03元/㎡？天，后三年按前三年租金递增10%，为1.133元/㎡？天，最后四年按前三年租金递增20%，为1.236元㎡？天，租金合计5156291.35元；如五羊村大酒店拖欠租金累计超过15日以上，原告有权解除合同，收回出租房屋，五羊村大酒店应按合同总租金的10%向原告支付违约金；如逾期支付租金的，每逾期一日，应按日租金的两倍支付滞纳金。 2015年12月18日，五羊村大酒店作出了解散并注销公司的股东会决议，同时成立了清算组，清算组人员为闵忠平、沈金花、李莉芳。2015年12月24日，三被告只在《湖州日报》刊登了《清算公告》，未通知原告，三被告于2016年4月22日出具清算报告，确认五羊村大酒店注销前截至2016年4月22日各项债权债务已清算及清算完结，无债权债务。直至2018年4月26日，原告才从他人处得知五羊村大酒店已注销。三被告作为五羊村大酒店的清算组成员，对五羊村大酒店进行清算及注销过程中，应当将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，清算组未履行通知和公告义务，导致原告未及时申报债权而未获清偿，清算组成员对五羊村大酒店拖欠原告租金及应承担的违约责任，应承担赔偿责任。请求判令：1.解除2013年10月16日签订的《商业用房租赁合同》；2.三被告立即腾退位于湖州市房屋；3.三被告共同支付原告租金2286683.43元（自2014年4月16日起算至2016年10月15日共计914天，按日租金标准1.03元/㎡？天，计算为1217256.06元；自2016年10月16日起算至2018年10月15日共计730天，按日租金标准1.133元/㎡？天，计算为1069427.37元；租金合计2286683.43元），实际按合同约定计算至房屋腾退之日；4.三被告共同支付原告因逾期支付租金滞纳金1429105.58元（按月利率2%计算，实际计算至清偿之日止）；5.三被告共同支付原告电费286240元（暂计算至2018年6月5日，实际支付至房屋腾退之日）；6.三被告共同支付原告违约金515629.13元（按合同总租金5156291.35元的10%计算）；7.本案诉讼费用由三被告共同承担。诉讼中，原告撤回了第5项诉讼请求。 被告（反诉原告）沈金花答辩称：一、案涉纠纷应属公司注销未通知债权人的赔偿之诉，房屋租赁合同纠纷案由应予更正。案涉房屋未经消防验收、未获得建设工程规划许可证，《商业用房租赁合同》自始无效，无须解除，承租人无须支付违约金。被告因房屋未经消防验收被消防主管部门给予责令停产停业及罚款的行政处罚，无法正常开展经营，被告存在损失。二、五羊村大酒店已注销，法人资格消灭，《商业用房租赁合同》终止，五羊村大酒店注销之前租金已超过诉讼时效，不应支持。原告主张的滞纳金以租金为计算基础，应以占有房屋侵权损害向房屋实际使用人主张。原告未举证证明电费数额，主张的电费不应支持。 被告闵忠平、李莉芳未作答辩。 被告（反诉原告）沈金花反诉称：沈金花为五羊村大酒店股东，五羊村大酒店于2013年10月16日与原告签订《商业用房租赁合同》，房屋用途指定用于餐饮经营。案涉房屋始终未取得建设工程规划许可证、未通过消防验收，五羊村大酒店承租房屋后无法办理营业执照，被消防部门多次给予责令停产停业和罚款的行政处罚，导致承租人无法正常使用房屋。承租前期五羊村大酒店在不知情的情况下，投入巨额资金对房屋进行了装修。案涉房屋始终未取得建设工程规划许可证，《商业用房租赁合同》应为无效，湖州城投公司应退还保证金、赔偿燃气开户费用和装修损失。请求判令：1.确认2013年10月16日签订的《商业用房租赁合同》无效；2.原告湖州城投公司返还投标保证金60000元及利息、装修保证金20000元及利息；3.原告湖州城投公司赔偿管道燃气安装开户费用70400元，赔偿房屋装修损失500000元；4.本案反诉费用由湖州城投公司负担。 原告（反诉被告）湖州城投公司针对反诉答辩称：一、《商业用房租赁合同》有效。案涉房屋经湖州市地名委员会批准使用新编门牌地址，原告作为土地使用权人亦具备建设工程规划许可证的批复文件，预期能够取得建设工程规划许可证，仅尚未办理该许可证。二、清算组在未向原告通知公司解散清算事宜的情况下注销了五羊村大酒店，导致原告未及时申报债权而未获清偿，清算组违约在先，投标保证金和装修保证金不应返还。房屋装修损失，可拆卸部分可予返还，不可拆卸部分归属原告；《商业用房租赁合同》未约定原告负有管道燃气安装开户义务，管道燃气安装开户费用应由承租人自行承担。 原告（反诉被告）湖州城投公司为支持其本诉诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交如下证据： 证据1.招投标文件、开标记录表、商业用房租赁合同各1份，证明五羊村大酒店中标后向原告承租案涉房屋，双方约定相关租赁事项及沈金花系五羊村大酒店授权委托人的事实。 证据2.土地使用权证1份，证明位于湖州市岸辅助用房A地块的土地使用权人为原告的事实。 证据3.证明及门牌××份，证明湖州市岸辅助用房A地块经地名办命名为龙王山路2859号和2869号的事实。 证据4.五羊村大酒店注销资料1组，证明五羊村大酒店于2015年12月18日作出解散并注销公司的股东会决议，由闵忠平、沈金花、李莉芳组成清算组，三被告只在《湖州日报》刊登了《清算公告》，未通知全体已知债权人就出具清算报告确认五羊村大酒店注销前截至2016年4月22日各项债权债务已清算完结、无债权债务的事实。 证据5.工商信息1份，证明湖州市中兴建设开发公司于2016年12月27日更名为湖州市城建投资有限公司，于2018年1月4日更名为湖州市城建投资集团有限公司的事实。 证据6.电表照片2页、电费情况说明1份，案涉房屋中瑜伽馆未付电费80480元、钧谷仁家酒店未付电费229680元的事实。 被告（反诉原告）沈金花为支持其反诉诉讼请求及本诉答辩意见，向本院提交如下证据： 证据1.行政处罚决定书4份，证明原告出租的房屋未通过消防验收，被责令停产停业及罚款的事实。 证据2.投标保证金收据1份，证明案涉房屋出租招标时收取的投标保证金60000元未退还的事实。 证据3.装修保证金收据1份，证明原告收取的案涉房屋装修保证金20000元未退还的事实。 证据4.协议书文稿1份，证明原、被告在诉讼前曾进行过协商，原告制作了协议书文稿要求被告签字，因被告损失未能弥补，未签字确认协议书条款的事实。 证据5.燃气报警系统工程安装合同1份、管道天然气工程合同1份、供用气合同1份、发票2份、收据1份，证明被告为使用案涉房屋，进行燃气安装及开户支付92000元的事实。 证据6.装修合同1份、费用预算清单1份、购货单11份，证明被告对案涉房屋进行装修，因房屋不满足出租条件，原告应赔偿装修损失的事实。 证据7.工程造价司法鉴定意见书、鉴定费发票各1份，证明案涉房屋装修工程现值经鉴定可确定工程造价为1077052元，不可确定工程造价165352元，不可确定工程造价应计入装饰工程的事实。 证据8.消防处罚罚款价款通知单3份、缴款须知1份，证明原告出租的房屋未通过消防验收，致使被告被消防主管部门责令停产停业并缴纳罚款12000元的事实。 原告（反诉被告）湖州城投公司与被告（反诉原告）沈金花提交的上述证据，经庭审举证、质证，本院认证如下： 原告提交的证据1，被告沈金花质证对证据真实性无异议，认为案涉工程招投标文件及商业用房租赁合同民事主体为五羊村大酒店，并非本案被告。本院认为该组证据符合有效证据要件，能证明原告所证事实，对其证据效力予以确认。原告提交的证据2、证据3、证据5，被告沈金花质证对证据真实性无异议。本院认为该三组证据符合有效证据要件，能证明原告所证事实，对其证据效力予以确认。原告提交的证据4，被告沈金花质证对证据真实性无异议，认为五羊村大酒店经过法定注销程序丧失法人身份，案涉租赁合同终止。本院认为该组证据符合有效证据要件，能证明原告所证事实，对其证据效力予以确认。原告提交的证据6，被告沈金花质证对证据三性均有异议，认为照片所显示的电表不能对应瑜伽馆和酒店的用电量，租赁房屋电表除瑜伽馆和酒店外，有其他多处房屋及道路、市政照明共用电表。本院认为情况说明由湖州城投公司内部部门出具，不符合证据形式要件，照片上的电表无法确定系案涉房屋用电数据，该组证据不能证明案涉房屋欠付电费数额，对其证据效力不予确认。 被告沈金花提交的证据1，原告质证对证据真实性无异议，但认为湖州仁皇山街道钧谷仁家酒店未经消防安全检查擅自投入使用、营业，被责令停产停业及罚款，相应后果应自行承担。本院认为该组证据符合有效证据要件，但五羊村大酒店承租案涉房屋后进行了装修，两份行政处罚决定书载明处罚原因“湖州仁皇山街道钧谷仁家酒店未经消防安全检查擅自投入使用、营业”，无法确定系案涉房屋未通过消防安全检查，还是租赁房屋装修后开设的酒店未通过消防安全检查，且另外两份行政处罚决定书载明处罚原因分别为“湖州仁皇山街道钧谷仁家酒店内部装修工程未进行消防设计备案”、“湖州仁皇山街道钧谷仁家酒店内部装修工程未进行竣工消防备案”，故该证据无法证明沈金花所证事实，本院对其证据效力不予确认。被告沈金花提交的证据2、证据3，原告质证对证据真实性无异议，但认为承租人违约在先，无须退还保证金。本院认为该两组证据符合有效证据要件，能证明五羊村大酒店向原告交纳投标保证金60000元、装修保证金20000元，对其证据效力均予以确认。被告沈金花提交的证据4，原告质证认为该协议书文稿均未经双方签字，不予认可。本院认为该协议书文稿系双方协商过程中形成的文稿，双方最终未达成一致，对其证据效力不予确认。被告提交的证据5，原告质证认为《商业用房租赁合同》未约定原告应提供燃气安装设施并开户，该证据与本案不具有关联性。本院认为《商业用房租赁合同》未约定由原告提供燃气安装设施并开户，故承租人使用案涉房屋进行燃气安装及开户所支付的费用，与原告无关，对该组证据的效力不予确认。被告沈金花提交的证据6，原告质证认为装修合同甲方（金谷仁家餐厅）未盖章签字，合同无效，承租人违约在先，已形成附属的装饰部分归原告所有。本院认为该组证据仅能证明装修情况，但案涉房屋的装修现值已由鉴定机构鉴定后出具鉴定报告，对该组证据的效力不予确认。被告沈金花提交的证据7，原告质证对证据真实性无异议，但认为不可确定工程造价不应计入装饰工程造价。本院认为该组证据符合有效证据要件，能证明沈金花所证明的案涉房屋装修工程可确定工程造价为1077052元，不可确定工程造价165352元，但不可确定工程造价165352元是否计入案涉房屋装饰工程问题在本院认为中予以认定。被告沈金花提交的证据8，原告质证认为无法确定被处罚原因是案涉房屋无法通过消防验收还是房屋装修无法通过消防验收。本院认为，该组证据结合被告沈金花提交的证据1能够证明湖州仁皇山街道钧谷仁家酒店被消防部门处罚后缴纳罚款的事实，但无法证明因案涉房屋未通过消防验收被处罚的事实。 本院经审理，认定事实如下：2013年9月，湖州市中兴建设开发公司（现更名为湖州城投公司）就湖州旄儿港北侧景观A段营业用房出租项目进行招标。《招标文件》载明，该物业建于旄儿港北岸，地块东临旄儿港景观，南临旄儿港，西为九九桥，北为龙王山路，总建筑面积1293m?，设置停车场，出租范围1293m?，出租物业按现状出租（含水、电等设施，出租方自行负责安装水电表）。该物业为湖州城投公司已建成完工项目，因物业相关权属确权已在报批中，出租方在11月才能提供相关权属证书，故本次招标完成后，承租方先行进场装修，出租方配合提供相关的房产证明。投标方须于领取招标文件的同时缴纳投标保证金，中标人的投标保证金在签订合同后7个工作日内凭合同无息退还。后五羊村大酒店中标。 2013年10月16日，湖州市中兴建设开发公司与五羊村大酒店（乙方）签订了《商业用房租赁合同》一份，合同第二条约定的租赁房屋状况与招标文件一致，该房屋未设定抵押，现有装修详细情况及设施、设备情况见合同附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。合同附件载明房屋装修情况为无装修，按现状出租；甲方向乙方提供独立水表、独立电表。第三条约定甲方应提供出租权的有效证明，乙方应提供法人营业执照。第四条约定该租赁房屋仅作为餐饮使用，租期自2013年10月16日起至2023年10月15日止，共10年。第五条约定乙方应于本合同签订之日起7日内向甲方支付首次租金，租金半年一付。前三年日租金1332元（1293m?×1.03元/m?·天）；后三年按前三年租金递增10%，为1465元（1293m?×1.133元/m?·天）；最后四年按前三年租金递增20%，为1598元（1293m?×1.236元/m?·天）。甲方自本合同签订之日起向乙方提供装修免租期6个月的优惠政策。第六条约定租赁期间，由乙方交纳水费、电费、燃气费、电话费、宽带费、有线电视费、物业管理费等费用。第七条房屋修缮与使用，约定甲方允许乙方对租赁房屋进行装修、改善或增设他物，范围限于出租房屋室内场地，租赁期限届满后，对租赁房屋的装修、改善、增设他物的处理方式为全部无条件归甲方所有。第十三条和第十六条共同约定，租赁期间乙方拖欠房租累计超过15日以上的，甲方有权立即解除合同，停止供应水电，收回出租房屋；乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。2013年11月25日，湖州市地名委员会批准案涉房屋新编门牌地址为龙王山路2859号松翠楼A座和龙王山路2869号松翠楼B座。 2015年12月18日，五羊村大酒店作出了解散并注销公司的股东会决议，同时成立了由闵忠平、沈金花、李莉芳组成的清算组。闵忠平、沈金花系五羊村大酒店的股东，李莉芳系五羊村大酒店的财务人员。2015年12月24日，《湖州日报》刊登了五羊村大酒店清算组的《清算公告》，载明“根据《公司法》第一百八十六条之规定，湖州五羊村大酒店有限公司已进入注销前的清算程序，请债权人自本公告刊登之日起45天内向本公司清算组申报债权，特此公告”。2016年4月22日，清算组出具了《清算报告》，确认五羊村大酒店注销前的清算结果“1.因经营不善，公司于2015年12月18日作出了决定解散并注销公司的股东会决议，同时成立了清算组；2.公司各项税款、职工工资已结清；3.公司各项债权债务已清算及清理完结，无债权债务”。后五羊村大酒店于2016年4月22日注销登记。 诉讼中，被告沈金花申请对案涉房屋装修工程现值鉴定，本院委托浙江金业管理咨询有限公司进行鉴定，鉴定机构出具《工程造价司法鉴定意见书》。鉴定意见为：1.可确定工程造价鉴定为1077052元，租赁期内每月摊销造价为1077052元/114月=9447.82元/月；2.不可确定工程造价鉴定为165352元，租赁期内每月摊销造价为165352元/114月=1450.46元/月。以上工程造价中不含可移动家具（空调、厨房设备及排风设备、冰箱、餐桌、椅子等不限于以上所列物品）和可拆卸的装饰装修物品（装饰画等）。沈金花垫付鉴定费29181元。 另查明：2013年9月6日，五羊村大酒店向原告缴纳投标保证金60000元。2013年9月27日，五羊村大酒店以旄儿港北侧松翠茶楼名义向原告缴纳装修保证金20000元。2016年4月14日，沈金花以案涉龙王山路2869号房屋登记办理了湖州仁皇山街道钧谷仁家酒店（个人独资企业）营业执照，用于餐饮经营。此后，湖州仁皇山街道钧谷仁家酒店先后因未经消防安全检查擅自投入使用、营业，内部装修工程未进行消防设计备案，内部装修工程未进行竣工消防备案，被湖州市公安消防支队经济开发区大队行政处罚。案涉房屋使用期间，租金未支付。 本院认为，本案争议焦点为：一、《商业用房租赁合同》效力；二、原告主张的案涉债务承担主体；三、原告主张的腾退房屋及支付租金、违约金、滞纳金应否支持；四、被告沈金花反诉主张的投标保证金及利息、装修保证金及利息、管道燃气安装开户费、房屋装修损失应否支持。 关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，原告湖州城投公司在一审法庭辩论终结前也未提交其对房屋规划手续进行补正的证据，故原告与五羊村大酒店签订的《商业用房租赁合同》违反了法律、行政法规效力性强制性规定，应属无效，被告沈金花反诉主张确认《商业用房租赁合同》无效的诉讼请求，予以支持。无效合同自始无效，对于原告诉请解除《商业用房租赁合同》的诉讼请求，不予支持。关于原告认为沈金花仅为五羊村大酒店股东之一，其反诉主张五羊村大酒店的相关权利属主体不适格的意见，本院认为五羊村大酒店另一股东闵忠平出具确认书同意由沈金花单独提起反诉主张五羊村大酒店的相关权利，故本院对原告的该意见不予采信。 关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条规定，公司清算时，清算组应当将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人；清算组未履行通知义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，清算组成员对债权人因此造成的损失承担赔偿责任。五羊村大酒店解散清算时，《商业用房租赁合同》尚在履行期间，不存在无法通知原告的情形，五羊村大酒店未将解散清算事宜书面通知原告湖州城投公司，导致原告未及时申报案涉租金债权而未获清偿，原告主张清算组成员暨公司股东沈金花、闵忠平对因此造成的损失承担赔偿责任的诉讼请求，予以支持。被告李莉芳系五羊村大酒店财务人员，并非公司股东，不具备清算组成员资格，其参加清算组工作、从事相关清算活动，应视为受其他清算组成员委托进行，所产生之法律后果，亦应由委托人沈金花、闵忠平承担，对于原告主张被告李莉芳承担赔偿责任的诉讼请求，不予支持。 关于争议焦点三。《商业用房租赁合同》无效，案涉房屋应当腾空并返还原告，故原告主张被告沈金花、闵忠平立即腾退案涉房屋的诉讼请求，予以支持。《商业用房租赁合同》无效，案涉房屋返还前，房屋实际被占有使用，被告沈金花、闵忠平应支付房屋占有使用费，计算标准参照《商业用房租赁合同》约定的租金标准予以核定。因合同约定装修免租期6个月，故房屋占有使用费自2014年4月16日起计算，暂计算至2020年3月25日，实际计算至房屋腾退之日。本院核定2014年4月16日至2016年10月15日房屋占有使用费为1217448元（1332元/天×914天）；2016年10月16日至2019年10月15日房屋占有使用费为1604175元（1465元/天×1095天）；2019年10月16日至2020年3月25日房屋占有使用费为258876元（1598元/天×162天），房屋占有使用费合计3080499元。自2020年3月26日起至沈金花、闵忠平实际腾空并返还房屋之日止的房屋占有使用费仍按每天1598元的标准计算。《商业用房租赁合同》无效，原告主张按欠付租金的10%计算违约金，缺乏合同依据，不予支持。原告主张按月利率2%计算逾期支付租金滞纳金，因《商业用房租赁合同》无效，合同约定的租金支付时限及月利率2%滞纳金标准均缺乏依据，本院核定原告起诉之前（2014年4月16日至2018年8月26日）的房屋占有使用费2213648元，自本诉副本材料送达次日（2018年8月31日）起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至2019年8月19日，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至2020年3月25日，利息共计150220元（94421元+55799元）。被告沈金花辩称五羊村大酒店注销之前欠付的房屋占有使用费已超过诉讼时效的意见，本院认为清算组并未将五羊村大酒店清算事宜书面通知原告，原告并不知晓五羊村大酒店注销事宜，且案涉房屋一直处于被占有使用状态，本院对沈金花该项意见不予采信。被告沈金花辩称案涉房屋未办理建设工程规划许可证，对其以案涉房屋办理营业执照有影响的意见，本院认为沈金花于2016年4月14日以案涉龙王山路2869号房屋登记办理了湖州仁皇山街道钧谷仁家酒店营业执照，沈金花也未举证证明2016年4月14日之前未办理营业执照的原因归责于案涉房屋未办理建设工程规划许可证的事实，故对沈金花的该项意见不予采信。被告沈金花辩称案涉房屋未通过消防验收被多次行政处罚影响其使用房屋，但其所提交证据仅能证明案涉房屋因装修的消防验收问题被行政处罚，故对沈金花的该项意见不予采信。 关于争议焦点四。《招标文件》约定中标人的投标保证金，在合同签订后7个工作日内凭合同无息退还，原告未按约定将五羊村大酒店交纳的投保保证金退还，被告沈金花反诉主张退还投标保证金60000元及利息的诉讼请求，予以支持。关于投标保证金的利息，本院以投标保证金60000元为基数，自2013年10月24日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至2019年8月19日，2019年8月20日起至按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至2020年3月25日，投标保证金利息共计20408元（18896元+1512元）。五羊村大酒店交纳装修保证金20000元，但双方未约定退还条件，因装修保证金收取目的是确保装修合法合规，原告未举证证明案涉房屋装修存在违规情形，故原告应退还案涉房屋装修保证金20000元。被告沈金花未举证证明曾向原告主张过退还装修保证金的事实，其主张自装修期满起算装修保证金利息缺乏依据，本院核定自被沈金花反诉副本材料送达原告次日（2019年3月19日）起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至2019年8月19日，2019年8月20日起至按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至2020年3月25日，装修保证金利息共计874元（370元+504元）。 《商业用房租赁合同》约定房屋无装修，按现状出租，提供独立水表、独立电表。案涉房屋出租时未安装管道燃气设备，五羊村大酒店同意按该现状承租，沈金花反诉主张管道燃气安装用户费70400元缺乏依据，不予支持。沈金花反诉主张的房屋装修损失，经鉴定案涉房屋室内装修工程可确定工程造价为1077052元，租赁期内每月摊销造价9447.82元，本院核定自2014年4月16日起至2020年3月25日止共计摊销装修工程造价673843元，截至2020年3月25日室内装修工程剩余造价403209元，该部分装修已形成附和，被告沈金花作为装修损失主张，予以支持；但由于室内装修工程剩余造价核定到2020年3月25日，案涉房屋实际腾退时间不确定，2020年3月26日起至房屋实际腾空并返还之日的房屋装修造价仍应按每月9447.82元的标准予以摊销（摊销限额为403209元），由被告沈金花、闵忠平返还原告湖州城投公司。关于双方所争议的不可确定工程造价部分，系超出原建筑部分搭建工程（玻璃房、彩钢板房）及室外围墙部分，不符合《商业用房租赁合同》约定出租方允许进行装修、改善或增设他物范围“出租房屋室内场地”，且存在违法搭建的可能，故对于被告沈金花反诉主张的不可确定工程造价部分对应的装修损失，不予支持。因被告沈金花承担案涉房屋装修损失的举证责任，沈金花申请鉴定垫付的鉴定费29181元由沈金花承担。被告闵忠平、李莉芳经合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告湖州市城建投资集团有限公司与湖州五羊村大酒店有限公司于2013年10月16日签订的《商业用房租赁合同》无效； 二、被告沈金花、闵忠平应于本判决生效之日起十五日内将位于湖州市房屋腾空并返还原告湖州市城建投资集团有限公司； 三、被告沈金花、闵忠平支付原告湖州市城建投资集团有限公司房屋占有使用费及利息3230719元，扣除湖州市城建投资集团有限公司应支付的投保保证金及利息80408元、装修保证金及利息20874元、房屋装修损失403209元后，尚应支付2726228元，限于本判决生效之日起十五日内付清； 四、被告沈金花、闵忠平应于本判决生效之日起十五日内支付原告湖州市城建投资集团有限公司自2020年3月26日起至房屋实际腾空并返还原告之日止按每日1598元标准计算的房屋占有使用费； 五、被告沈金花、闵忠平应于本判决生效之日起十五日内支付原告湖州市城建投资集团有限公司自2020年3月26日起至房屋实际腾空并返还之日止按每月9447.82元标准计算的房屋装修摊销费（摊销限额403209元）； 六、驳回原告湖州市城建投资集团有限公司其他本诉诉讼请求； 七、驳回被告沈金花的其他反诉诉讼请求。 本案本诉受理费42491元，减半收取24246元、财产保全费5000元，反诉受理费5152元，合计诉讼费34398元，由原告湖州市城建投资集团有限公司承担10913元，由被告沈金花、闵忠平承担23485元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  李元光 二〇二〇年三月二十五日 法官助理茹培文 书记员陈天扬