广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终388号 上诉人（一审被告）：广西世联华房地产代理有限公司，住所地广西北海市四川路30号越亚天赐碧园11幢商铺104号，统一社会信用代码：91450502MALA3YR56。 法定代表人：罗玉贵，总经理。 委托诉讼代理人：张东方，男，1985年4月23日出生，汉族，住所地河南省平顶山市卫东区，系该公司职员。 被上诉人(一审原告)：刘云鹏，男，1986年1月2日出生，汉族，住广西北海市海城区。 上诉人广西世联华房地产代理有限公司（以下简称世联华公司）因与被上诉人刘云鹏居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 世联华公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人退还被上诉人诚意金40000元，另外10000元购房定金由被上诉人另行主张。事实与理由：一、原审法院查明事实错误。《承购确认书》第三条最后一段约定的内容为：“甲方无需乙方另行指示，可将保证金部分或者全额转交业主，甲方转交的款项自业主收到时即视为购房定金。”同时，根据第四条约定，上诉人承担退还保证金的前提仅为：“若甲方在2019年7月3日内不能与该房产业主达成本确认书第一条所列条件，则需将保证金全额退还给乙方（不计利息）”。因此，原审判决认定：“甲方无需乙方另行指示，可将保证金部分或者全额退还乙方”系混淆合同条款，断章取义。二、原审判决上诉人承担返还被上诉人诚意金50000元，适用法律错误。虽然被上诉人征信不存在逾期现象，但因其大量且频繁的小额贷、花呗、借呗支出等借贷现象，而自身的收入不高，导致未能通过银行贷款的审批。2019年7月4日上诉人依《承购确认书》第三条约定将被上诉人所付诚意金10000元转付涉案房屋业主作为购房定金，履行的是受托事务。上诉人依约履行受托事务，且不存在过错，《承购确认书》的履行不能与上诉人无关，被上诉人也未向上诉人支付任何报酬。根据我国《合同法》及相关司法解释的规定，受托人在委托范围内以委托人名义实施的行为，应由委托人承担法律责任、享有一切权利，作为受托人不承担法律责任。因此，上诉人不应承担代被上诉人转付涉案业主10000元购房定金的法律责任。三、被上诉人漏列与本案密切关联主体涉案房屋业主，应当承担不利后果。上诉人依据与业主所签订的《限时销售合同》为其推销涉案房屋，根据合同约定为业主寻得适格买家被上诉人，随之与被上诉人签订《承购确认书》，届时成立三方居间关系。上诉人根据《限时销售合同》及《承购确认书》的约定为二者提供居间服务,并将被上诉人所付购房定金代其转付涉案房屋业主，因被上诉人自身原因无法继续购买涉案房屋，上诉人已依约履行居间义务及受托事宜，且不存在过错，所产生的法律后果应当归属于被上诉人，根据合同相对性原则，被上诉人应当向涉案房屋业主主张返还购房定金。 刘云鹏辩称：不同意上诉人的意见，上诉人的工作人员在收取诚意金时已承诺银行贷款审查通不过时可退还5万元诚意金。请求驳回上诉，维持原判。 刘云鹏向一审法院起诉请求：判决被告退还原告支付的5万元购房诚意金。 一审法院认定事实：2019年6月30日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，代理方）签订一份《承购确认书》，内容：通过甲方寻盘、介绍、带领看盘等居间服务，乙方对贵州小区C7地块国盛花园2幢1单元701号房地产在购买意向，房屋总价款575000元，付款方式为按揭付款，房地产交付的情况及时间为收齐房款当天，乙方同意与业主签订《房屋买卖合同》当日按成交价的1%向甲方支付咨询及中介服务费；乙方在签订本确认书时同意交付1万元给甲方代为保管，作为购买该房地产的保证金；若业主同意该房地产售价为575000元或低于这个金额，同意合同第一条规定的各项条件，即视为乙方确认成交，甲方无需乙方另行指示，可将保证金部分或全额退还给乙方（不计利息）；乙方确保夫妻双方征信良好，乙方同意首付款15万元，剩余房款425000元通过银行贷款一次性支付，若房东同意以上条款出售该房屋，乙方需三日内补多5万元给甲方保管。合同签订后，原告分别于2019年6月30日、7月2日向被告支付1万元、4万元共计5万元诚意金。2019年6月19日、7月4日，被告以银行转账方式将定房款500元、定金9500元付给郑雪云（系涉案房屋业主）。之后，由于银行按揭贷款未能审批通过，原告放弃购买涉案房屋，被告同意退还4万元诚意金，并将涉案房屋另行介绍转售他人，但原告坚持要全额退还所付的5万元诚意金。为此，双方发生纠纷。 此外，根据原告提供的《个人信用报告》显示，截止至2019年8月21日，原告持有的信用卡：未结清/未销户账户为0，发生过逾期的账户数为0，发生过90天以上逾期的账户数为0，为他人担保笔数为0。 一审法院认为：涉案《承购确认书》是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应按合同约定履行自己的义务。本案中，虽然原告向银行申请按揭贷款没有通过，但根据查明的事实，原告的金融借贷次数虽然频繁、较多，但未出现逾期还款等不良征信行为。对此，不能归结于原、被告双方的过错原因和责任。基于《承购确认书》已经无法履行，合同目的已无法实现，被告应依约将所收取购房诚意金返还给原告。遂依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：被告世联华公司应返还给原告刘云鹏诚意金50000元。案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告广西世联华房地产代理有限公司负担。 本院二审期间，当事人均没有新证据向本院提供。当事人对一审判决认定事实无异议的部分本院予以确认，对有异议的部分本院认定如下：1.上诉人主张一审判决认定的事实与《承购确认书》第三、第四条原文不一致，属断章取义。经查，上诉人与被上诉人于2019年6月30日签订的《承购确认书》第三条约定“乙方在签订本确认书时同意交付人民币10000元给甲方代为保管，作为购买该房地产的保证金。若业主同意该房地产售价为575000元或低于这个金额，同意上述第一条规定的各项条件，即视为乙方确认成交，甲方无需乙方另行指示，可将保证金部分或全额转交业主，甲方转交的款项自业主收到时即视为购房定金。”第四条约定“甲方提供居间服务，按照本确认书第一条的规定与上述房地产业主洽谈。若甲方在2019年7月3日内不能与该房地产业主达成本确认书第一条确认书所列条件，则需将保证金全额退还给乙方（不计利息）。乙方在此期限内不可提前终止本确认书”。本院认为，一审判决认定《承购确认书》约定的内容不全面，对上诉人的异议，本院予以确认。 本院另查明，2019年7月2日，上诉人桐洋分店的工作人员朱启鹏在为被上诉人提供房屋买卖中介服务时，向被上诉人承诺，如被上诉人的银行按揭贷款申请审批不能通过时，已支付的诚意金予以退还给被上诉人。 本院认为，虽然被上诉人与上诉人签订《承购确认书》没有就在被上诉人的银行按揭贷款申请审批不能通过时诚意金如何返还的问题进行约定，但据本案已查明的事实可知，上诉人的工作人员在为被上诉人提供房屋买卖居间服务时，向被上诉人明确承诺如果银行按揭贷款申请审批不能通过，已支付的诚意金予以退还给被上诉人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力”和第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”的规定，上诉人工作人员作出上述承诺在其职权范围内或者构成了表见代理，其行为后果由上诉人承担，该承诺应成为双方合同约定的内容。因此，在被上诉人的银行按揭贷款申请审批不能通过时，上诉人应依约将收取的诚意金退还给被上诉人，一审判决上诉人将5万元诚意金返还给被上诉人并无不当。上诉人以其将1万元购房定金转付给房屋业主是履行受托事务为由，主张不应由其退还给被上诉人。上诉人的该主张与其与被上诉人的约定不符，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案争议的《承购确认书》相对人只有上诉人与被上诉人，房屋业主与《承购确认书》没有法律上的利害关系，且被上诉人与房屋业主尚未签订房屋买卖合同，双方之间尚未成立房屋买卖合同关系，故上诉人主张根据合同相对性原则被上诉人不应向其而应向房屋业主主张退还购房定金，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。至于上诉人已支付给房屋业主的1万元，上诉人可依据其与房屋业主之间的法律关系另行主张权利。 综上所述，世联华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费250元（上诉人已向本院预交），由上诉人广西世联华房地产代理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 文庆强 审 判 员 何能媛 审 判 员 明 智 二〇二〇年三月二十六日 法官助理 庞晓湖 书 记 员 曾 荣