陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终13602号上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西中嘉亿房地产开发有限责任公司，住所地陕西省西安市未央区。法定代表人：李秀侠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王小号，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王武荣，北京市康达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安鸿瑞林物流有限公司，住所地西安市新城区内。法定代表人：王宏民，该公司总经理。委托诉讼代理人：路晓红，陕西伟龙律师事务所律师。上诉人陕西中嘉亿房地产开发有限责任公司(以下简称中嘉亿公司）因与被上诉人西安鸿瑞林物流有限公司(以下简称鸿瑞林公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初3146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中嘉亿公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项、第七项；2.改判一审判决第二项为中嘉亿公司于判决生效后十日内支付鸿瑞林公司4300055元并支持其反诉请求,或将案件发回重审；3.一、二审诉讼费由鸿瑞林公司负担。事实和理由：双方签订的《项目合作协议》充分表明双方为合作关系，而非租赁关系，且涉案土地使用的起始时间为2014年1月7日，有工程开工报呈表及结算书、上次交的照片为证，截止时间为2017年4月20日。鸿瑞林公司在履行合作协议过程中，存在严重的违约行为，导致合作协议的目的无法实现，应赔偿给其造成的损失。一审判令其向鸿瑞林公司支付违约金无事实和法律依据。其在收到项目合作协议解除通知后，并未在三个月内提出异议，故该协议已于2017年4月20日解除，一审适用法律错误。一审中，其申请法院调查取证，该调查涉及到截止时间的具体认定，但是一审未予准许。鸿瑞林公司辩称，中嘉亿公司上诉系拖延时间，浪费司法资源。一审认定双方之间的法律关系为租赁合同法律关系正确，中嘉亿的上诉意见与事实不符，于法无据。其在合同签订后，依约履行了合同义务，无违约行为，中嘉亿公司称其违约无事实依据，不能成立。中嘉亿公司长期拖欠巨额租金，存在严重违约行为，应支付租金并承担违约责任。涉案合同于2012年12月19日签订，租金从2013年5月1日开始起算，给予中嘉亿公司5个月筹备期。中嘉亿公司也是2013年5月交纳的第一期租金。解除合同通知在报纸上公告，是因为中嘉亿公司长期拖欠租金，但又不同意解除合同，一直未腾交涉案场地，中嘉亿公司在一审中反诉要求解除双方签订的合同，也说明2017年双方合同并未解除。截至目前，中嘉亿公司仍在占用涉案场地。另，根据中嘉亿公司出具的还款计划内容可知，合同不能履行系中嘉亿公司招商不利及融资困难，导致未按约支付租金。故中嘉亿公司存在严重违约行为，应当承担相应的违约金。鸿瑞林公司向一审法院起诉请求：1.中嘉亿公司支付租金5890553元（从2014年8月1日至2018年4月10日），及此后至中嘉亿公司腾交场地之日止的租金；2.请求中嘉亿公司支付逾期付款违约金暂计150万元；3.请求中嘉亿公司支付垃圾费14万元，4.增加诉讼请求保洁费用225400元、路面修建费用34万元；5.本案诉讼费由中嘉亿公司负担。中嘉亿公司向一审法院反诉请求：1.解除鸿瑞林公司与中嘉亿公司签订的《项目合作协议》；2.鸿瑞林公司赔偿中嘉亿公司损失818万元及反诉之日至实际清偿之日的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费全部由鸿瑞林公司负担。一审法院认定事实：1.双方签订合同情况：鸿瑞林公司与中嘉亿公司于2012年12月19日，签订《项目合作协议》，约定：鸿瑞林公司将位于西安市XX路XX号12623平方米土地土地使用权作为出资，其他现金、人员、设施、技术等出资或义务均由中嘉亿公司承担，用于开办专业市场，建库房、办厂及相关设施等；合作期限为2013年5月1日至2021年5月31日；合作范围内，中嘉亿公司独立经营。每年给鸿瑞林公司固定分成，鸿瑞林公司不承担经营风险。合同到期鸿瑞林公司收回土地，中嘉亿公司自行处置设施、设备及人员安置；固定利润约定为第一年、第二年为每月每平方米10元即每年151.476万元，第三年、第四年为159.0498万元每年，第五年、第六年为166.6236万元每年。每年3月1日前一次性交付后一年度利润；合作期间合作项目使用的水、电、暖、能源费由中嘉亿公司按时交纳；合作期间双方必须信守合同，单方无故中止合作协议应按年利润的20%承担违约金，给对方造成损失的，还应承担赔偿责任；中嘉亿公司逾期未交付利润的，每逾期一日，鸿瑞林公司有权按月利润的3‰向乙方收取违约金，拖欠鸿瑞林公司利润超过30天，鸿瑞林公司有权加倍向乙方收取违约金，超过60天，鸿瑞林公司有权解除合同，并有权扣押中嘉亿公司存放物资折抵利润。2.合同履行情况：协议签订后，鸿瑞林公司向中嘉亿公司交付了场地，中嘉亿公司进入该场地，于2013年12月1日与西安市秦户建筑总公司约定当日开工建设面积为14900㎡两层钢构，开工日期为2014年1月7日。中嘉亿公司使用中因欠付鸿瑞林公司合同约定的款项，于2016年6月13日向鸿瑞林公司出具《还款计划》：“西安鸿瑞林物流有限公司：我公司由于本项目招商不利及融资困难，一直不能按合同期限交付租金，现将下欠租金的归还时间做以下承诺：一、2016年6月30前归还100万元。二、2016年12月31日前归还100万元。三、2017年3月31日前归还100万元。四、2017年6月30日前归还100万元。五、2017年12月31日前余款包括2017年度全部还清。不能按以上计划归还，用现有房产证（ 钢构两层）担保偿还。注：本市场现有二层钢构房产，面积约1500000 ²作为偿还。”2016年9月30日，中嘉亿公司与陕西康寿中药材有限公司签订房屋租赁合同，将部分场地租赁给该公司。3.关于鸿瑞林公司向中嘉亿公司交付场地时间，双方提交的《项目合作协议》约定合作期限为2013年5月1日起至2021年5月31日止。中嘉亿公司向法庭提交第一次交款收条时间为2013年。交款金额10万元。双方均没有提供其他能证明具体入场时间的证据。双方合同签订时间为2012年12月19日，依据交易习惯和常理，一审法院对鸿瑞林公司主张的租金起算日期2013年5月1日予以采信。4.关于中嘉亿公司向鸿瑞林公司腾交场地时间。庭审中，鸿瑞林公司称因中嘉亿公司未支付相关款项其于2017年4月20日提出解除合同，中嘉亿公司未同意，一直占用。至2019年4月26日，鸿瑞林公司使用该场地，但给中嘉亿公司留有1000㎡场地用于存放物品。中嘉亿公司认为应以鸿瑞林公司提出解除合同当日为腾交时间。但中嘉亿公司在向鸿瑞林公司回复中明确表示不同意解除合同，且未向法庭提交腾交场地的相关证据，故应以鸿瑞林公司自认的2019年4月26日为准。5.关于双方合同性质。双方签订的《项目合作协议》，约定双方合作，内容为鸿瑞林公司提供场地，中嘉亿公司使用经营，鸿瑞林公司收取固定利润，且该利润逐年增长，鸿瑞林公司不承担任何中嘉亿公司经营事务及经营风险，中嘉亿公司收入与鸿瑞林公司无关。在中嘉亿公司向鸿瑞林公司出具的还款计划、鸿瑞林公司向中嘉亿公司出具的收条以及中嘉亿公司向鸿瑞林公司支付款项票据中多注明为租金。结合合同的内容和双方履行实际情况该《项目合作协议》确定的是双方对争讼场地的租赁关系，并没有形成风险共担、利润共享的项目合作关系。故本案合同性质应为租赁关系。6.关于中嘉亿公司向鸿瑞林公司支付款项数额，及中嘉亿公司应向鸿瑞林公司支付的场地占用费用。中嘉亿公司称向鸿瑞林公司支付固定利润228万元，其向法庭提交向中嘉亿公司法定代表人王宏民汇款票据11张，王宏民手写收条2张，总金额为168万元，其中一张五十万元的结算委托书注明为货款，一张2万元明细注明为商混款，其余均为租金、地租或未注明。中嘉亿公司称尚有五十万元通过中嘉亿公司法定代表人王宏民向秦川厂支付，但未提交证据，依法不予采信。庭审中鸿瑞林公司认可以上票据的真实性，认为中嘉亿公司自2014年8月1日起欠付租金。双方合同约定固定利润约定为第一年、第二年为每月每平方米10元即每年151.476万元，中嘉亿公司有证据的支付款项明显不到2014年7月，故鸿瑞林公司主张依法予以采信。中嘉亿公司应向鸿瑞林公司支付自2014年8月1日起至2019年4月26日止的费用。但应扣除鸿瑞林公司使用部分的费用。庭审中鸿瑞林公司称收取了中嘉亿公司给其他企业租金3000元，愿从中嘉亿公司应付租金中扣除。7.关于合同解除。鸿瑞林公司向中嘉亿公司发出解除通知，中嘉亿公司向鸿瑞林公司提出异议，双方合同未依约解除或依法解除，现中嘉亿公司提出解除合同，鸿瑞林公司亦占用了该场地大部分区域，合同已无法继续履行，双方合同应予以解除。8.关于垃圾费、保洁费、路面修建费用，鸿瑞林公司提出垫付中嘉亿公司相关费用，其提供证据无法证明以上费用却为替中嘉亿公司垫付且该垫付行为确属必要及确定，不予支持。                                                   9.关于违约金，鸿瑞林公司主张150万元，中嘉亿公司认为过高，鸿瑞林公司未提交该部分损失证据，酌情调整为以欠付租金为基数，按同期中国人民银行贷款利率，计算至给付之日止。10.关于中嘉亿公司建设钢构费用及钢构的处理，中嘉亿公司租用鸿瑞林公司场地，建设钢构房屋该费用应由中嘉亿公司自行承担，庭审中鸿瑞林公司表示，自己承租的主合同即将到期，不同意继续使用该钢构房屋，故中嘉亿公司应限期拆除。11.关于中嘉亿公司要求的其他费用，中嘉亿公司承租鸿瑞林公司场地，双方应其建设经营花费，双方均无相关约定，现鸿瑞林公司表示不愿继续使用，故鸿瑞林公司应自行承担建设费用。其反诉请求不予支持。一审法院认为，鸿瑞林公司与中嘉亿公司签订的《项目合作协议》，内容和双方权利义务符合租赁法律关系，应以租赁关系审理。双方协议合法有效，均应依约履行。但合同签订后，中嘉亿公司仅支付部分租金，未按照约定向鸿瑞林公司支付全部租金，构成违约，应当承担违约责任。中嘉亿公司诉请解除合同，双方合同已不能实际履行，依法予以支持。中嘉亿公司其他反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。鸿瑞林公司关于建筑垃圾清运费、保洁费、路面硬化费用证据不足以证明上列费用真实存在且属于必要费用，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、原告（反诉被告）西安鸿瑞林物流有限公司与被告（反诉原告）陕西中嘉亿房地产开发有限责任公司签订的《项目合作协议》解除；二、被告（反诉原告）陕西中嘉亿房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）西安鸿瑞林物流有限公司支付2014年8月1日起至2018年4月10日止的场地租金5890553元；三、被告（反诉原告）陕西中嘉亿房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）西安鸿瑞林物流有限公司支付2018年4月11日起至2019年4月26日止的场地租金1815453元，扣除原告收取其他部门租金3000元后，实际支付1842453元；四、被告（反诉原告）陕西中嘉亿房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）西安鸿瑞林物流有限公司支付以上两项为基数按照同期人民银行贷款利率计算至2019年4月26日止的违约金共计1037321.96元；五、被告（反诉原告）陕西中嘉亿房地产开发有限责任公司于本判决生效后六十日内自行拆除租赁场地内的钢结构房屋。（面积结构见被告提交的钢结构房屋证据）；六、驳回原告（反诉被告）其余诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68427元，由西安鸿瑞林物流有限公司负担3958元，由陕西中嘉亿房地产开发有限责任公司负担64499元（西安鸿瑞林物流有限公司已预交，由陕西中嘉亿房地产开发有限责任公司直付西安鸿瑞林物流有限公司）。反诉费34530元，由陕西中嘉亿房地产开发有限责任公司负担。 本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，鸿瑞林公司与中嘉亿公司于2012年12月19日签订的《项目合作协议》，系双方当事人真实意思表示。该协议约定由中嘉亿公司使用涉案土地并独立经营，每年固定向鸿瑞林公司支付确定的数额，鸿瑞林公司不承担风险，亦约定了使用期限及违约金等，且根据双方陈述及一审提交的《还款计划》、收条等证据，一审认定双方系租赁合同关系，符合法律规定。中嘉亿公司称双方为合作关系，无充分证据加以证明，依法不予采信。中嘉亿公司未按约支付租金，鸿瑞林公司于2017年4月向中嘉亿公司发出解除合同通知，中嘉亿公司提出异议并继续占用涉案场地大部分区域。本案一审中，中嘉亿公司亦反诉请求解除涉案合同，可见双方合同目的无法实现。据此，一审判决《项目合作协议》解除，事实清楚，并无不当。关于租金计算的起止时间，《项目合作协议》约定的合作期限为2013年5月1日至2021年5月31日，中嘉亿公司提交第一次交款收条时间为2013年，且双方均没有提供其他能证明具体入场时间的证据，故一审依据交易习惯和常理，对鸿瑞林公司主张的租金起算日期2013年5月1日予以采信，并无不妥。中嘉亿公司主张按照2017年4月20日鸿瑞林公司提出解除合同的时间为支付租金的截至时间，因中嘉亿公司在此后仍占用涉案场地，亦无证据证明其腾交场地的时间，故一审以鸿瑞林公司自认的2019年4月26日作为计算租金的截至时间，并无不妥。关于租金的数额，经查，中嘉亿公司提交的租金支付凭证能够证明，其支付租金至2014年7月以前。鸿瑞林公司主张自2014年8月1日起至2019年4月26日的费用，扣除其收取其他企业租金3000元，符合合同约定及法律规定，依法应予以支持。中嘉亿公司长期拖欠租金的行为构成违约，对鸿瑞林公司要求支付违约金的诉讼请求，依法应予支持。因鸿瑞林公司主张支付违约金150万元明显过高，故一审酌定违约金为1037321.96元，于法有据，本院依法予以确认。鸿瑞林公司要求中嘉亿公司支付其垫付的垃圾费、保洁费、路面修建费用等，依据不足，依法不予支持。因合同无法履行系中嘉亿公司长期拖欠租金导致，且双方认可鸿瑞林公司与案外人秦川厂的租赁合同于2021年5月31日到期，加之鸿瑞林公司不同意使用中嘉亿公司搭建的建筑物，同时因中嘉亿公司主张的赔偿金额无充分证据予以证明，故对中嘉亿公司关于厂房建设投资费用的请求不予支持。一审对于钢结构房屋问题的处理，双方均无异议，依法应予维持。综上所述，中嘉亿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费97702元，由陕西中嘉亿房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年三月十六日 书 记 员  王  达  锐