福建省光泽县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)闽0723执异1号 案外人：曾友全，男，1972年6月18日出生，汉族，住福建省光泽县。 委托诉讼代理人：颜端森，福建杉城律师事务所执业律师。 申请执行人：王协坚，男，1970年12月2日出生，汉族，住福建省光泽县。 被执行人：叶长青，男，1964年2月26日出生，汉族，住福建省光泽县。 被执行人：黄爱萍，女，1966年2月22日出生，汉族，住福建省光泽县。 被执行人：张克奇，男，1961年7月21日出生，汉族，住福建省光泽县。 在本院执行王协坚与叶长青、黄爱萍、张克奇民间借贷纠纷一案中，案外人曾友全于2020年3月16日对执行福建省光泽县杭川中路20号（凤凰华府）5幢1505室房屋【证号：闽（2017）光泽县不动产权第0003918号】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人曾友全称，2017年8月30日，曾友全与张克奇、高细兰夫妻签订《房产买卖契约》，双方约定：1.张克奇、高细兰将其夫妻共同共有的坐落于光泽县凤凰华府5幢1505室的房屋以930000元出售给曾友全。2.购房款分三笔付清，第一笔于2017年8月31日预付购房定金500000元，第二笔于2017年9月5日前待张克奇、高细兰还清房贷后，再支付370000元，第三笔余款60000元该房产证初始登记满两年后付清，并由“百姓中介”协助办理不动产过户手续。3.办理过户所需缴纳契税、印花税、过户费、估价费等税费均由曾友全承担。合同签订后，曾友全于2017年8月31日通过“百姓中介”向张克奇转账500000元，并支付中介费5000元。2017年9月5日，曾友全通过亲戚裘尚丰向张克奇转账370000元，张克奇夫妻也将涉案房屋交付给曾友全。2018年1月8日，曾友全向张克奇夫妻支付了余款60000元。至此，曾友全已将涉案房屋的购房款全部付清，并要求张克奇办理产权变更登记，张克奇告知涉案房屋已于2017年10月19日，被光泽县人民法院查封。现曾友全认为其作为买受人在法院查封之前已签订书面买卖合同，并合法占有该不动产，现已支付全部价款，且非因买受人自身原因未办理过户登记，故请求中止对光泽县凤凰华府5幢1505室房屋的执行。 王协坚称，涉案房屋被查封时，登记的所有权人为张克奇，该房产之所以未过户，原因是交易当事人为了逃税而故意不办理变更登记，故本案执行行为合法，请求驳回曾友全的异议请求。 叶长青称，曾友全所诉情况属实，涉案房屋买卖在前，查封在后，因此，该房屋应属于曾友全所有，请求中止对光泽县凤凰华府5幢1505室房屋的执行。 张克奇称，曾友全所诉情况属实，涉案房屋买卖在前，查封在后，曾友全现已支付全部购房款，且已合法占有该房屋，因此，该房屋应属于曾友全所有，请求中止对光泽县凤凰华府5幢1505室房屋的执行。 本院查明，2014年张克奇、高细兰夫妻共同购买光泽县凤凰华府5幢1505室商品房一套，并于2017年7月25日获得不动产权证【证号：闽（2017）光泽县不动产权第0003918号】。2017年8月30日，曾友全与张克奇、高细兰夫妻签订《房产买卖契约》，双方约定：1.张克奇、高细兰将其夫妻共同共有的坐落于光泽县凤凰华府5幢1505室的房屋以930000元出售给曾友全。2.购房款分三笔付清，第一笔于2017年8月31日预付购房定金500000元，第二笔于2017年9月5日前待张克奇、高细兰还清房贷后，再支付370000元，第三笔余款60000元该房产证初始登记满两年后付清，并由“百姓中介”协助办理不动产过户手续。3.办理过户所需缴纳契税、印花税、过户费、估价费等税费均由曾友全承担。合同签订后，曾友全于2017年8月31日通过“百姓中介”向张克奇转账500000元，并支付中介费5000元。2017年9月5日，曾友全通过亲戚裘尚丰向张克奇转账370000元，张克奇夫妻也将涉案房屋交付给曾友全。2018年1月8日，曾友全向张克奇夫妻支付了余款60000元。 另查明，2017年9月25日，本院受理的王协坚与叶长青、黄爱萍、张克奇民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月17日作出（2017）闽0723民初1072号《民事调解书》，内容为叶长青、黄爱萍同意归还王协坚借款本金1000000元及利息150000元，由张克奇对上述借款本息承担连带清偿责任。2017年10月19日，王协坚向本院提出财产保全的申请，要求对张克奇名下的位于光泽县凤凰华府5幢1505室房屋予以查封。本院于2017年10月19日作出（2017）闽0723民初1072号《民事裁定书》，裁定查封该房屋。2017年10月25日，张克奇向本院提出复议申请，本院于2017年10月26日作出（2017）闽0723民初1072号《民事裁定书》，裁定驳回张克奇的复议申请。由于叶长青、黄爱萍、张克奇未履行生效法律文书确定的义务，王协坚向本院申请强制执行。执行过程中，案外人向本院提出书面执行异议。 本院认为，本案争议焦点为案外人曾友全对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。为作出判断，本院应审查案外人买受案涉房屋是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，曾友全提供的证据可以证明其与张克奇夫妻在涉案房屋查封之前已签订书面买卖合同，且已实际占有该不动产，现已支付全部价款，但曾友全还应提供其与张克奇夫妻未办理过户登记的原因的非因买受人自身原因。依据《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号文件）规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税”，本案买卖合同中约定“待房产证初始登记满两年后过户”，曾友全未提供其不存在规避房屋交易税费的相关证据，故依法不应受到该原则的保护。综上，案外人曾友全购买涉案房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应认定其享有的权利不能排除本院的执行，因此，对案外人曾友全提出的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回曾友全的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  邱枫红 审判员  陶晓熔 审判员  白新文 二〇二〇年三月二十三日 书记员  聂才香 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条对案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。