广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22279号上诉人（原审原告）：广州市中庸房地产有限公司，住所地广州市白云区机场路111号三楼D1。法定代表人：李浩斌，总经理。委托诉讼代理人：陈克文，该公司员工，通讯地址广州市白云区。委托诉讼代理人：梁艳霞，该公司员工，通讯地址广州市白云区。被上诉人（原审被告）：李硕强，男，1948年8月12日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人广州市中庸房地产有限公司（以下简称中庸公司）因与被上诉人李硕强租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初5699号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人中庸公司上诉请求：1.撤销一审第四项判决并依法改判；2.判决李硕强及其同住人员返还广州市越秀区珠光路仓前直街18号XX房中属于中庸公司的部分；3.判决李硕强支付自合同解除之日起至房屋返还之日止的占有使用费给中庸公司（按2019年广州市房屋租金参考价每月每平方米44元计）；3.本案的一审、二审诉讼费用由李硕强承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律有误。一审法院因涉案房屋是共有房屋，且未有证据显示已明确划分各自使用区域和产权位置等缘由不支持李硕强返还涉案房屋属于中庸公司的部分。根据《物权法》第九十四条规定，虽未明确中庸公司、李硕强各自使用区域和产权位置，但是涉案房屋的各自面积已确定，故双方当事人对各自使用区域划分不明确不影响对自己所有部分的房屋行使权利。二、一审法院应判决生效后属于未发生事宜，故不支持中庸公司请求李硕强支付自合同解除之日起至返还之日止的占有使用费有误。根据《合同法》和《物权法》的相关规定，中庸公司有权要求李硕强支付房屋占有使用费并赔偿其侵权造成的损害，即使涉案房屋未明确分割，李硕强的无权占有行为仍会持续造成中庸公司的损失。综上，请求二审法院全面维护中庸公司的合法权益。被上诉人李硕强答辩称：不同意中庸公司要求李硕强返还房屋的诉讼请求，因为李硕强无房屋居住，且中庸公司计算使用费标准过高，李硕强仅同意按每月每平方米18元标准支付租金。中庸公司向一审法院起诉请求：1.解除中庸公司和李硕强间的租赁合同，李硕强及同住人员立即将广州市越秀区珠光路仓前直街18号402房属于中庸公司的面积部分交还给中庸公司；2.判令李硕强向中庸公司支付2017年1月1日至合同解除之日止的租金（按每月租金13.1元标准计）及逾期支付违约金（从逾期之日起，按照月利率2%计算，实际计算至李硕强清偿欠付的租金之日止）；3.判令李硕强按广州市房管部门公布的同期同地段房屋租金参考价向中庸公司支付自合同解除之日起至实际搬出之日的房屋使用费。一审法院经审理查明：根据《房地产共有（用）证》（穗房地共证字第××号）载明，珠光路仓前直街18号XX房权属人为广州市建设发展公司（中庸公司前称）和李硕强，该屋建筑面积为29.52平方米，其中中庸公司占有17.52平方米份额，李硕强占有12平方米份额。2007年3月21日，中庸公司与李硕强签订《广州市房地产租赁合同》，约定中庸公司将上址房屋出租给李硕强作住宅使用，使用面积13.14平方米，租期从2007年1月1日至2008年12月31日，月租金为13.10元，租金按季结算，由李硕强在每季第5日前支付；李硕强逾期交纳租金需按当月租金额的1%支付违约金；如逾期180日，中庸公司有权解除合同，收回房屋；租赁期届满且中庸公司要求收回房屋或解除合同之日，李硕强应交回房屋和设备给中庸公司。一审庭审中，中庸公司表示：合同期满后，双方没有续签租赁合同，李硕强交租至2016年12月31日，对于中庸公司与李硕强共有的面积，在实际使用上不清楚是否有明确划分使用区域。一审法院认为：中庸公司与李硕强签订的《广州市房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同期满后，双方没有续签租赁合同，但中庸公司继续收取李硕强租金，故原租赁合同有效，但双方形成不定期租赁关系，中庸公司现要求解除双方之间的租赁关系，合法有理，一审法院予以支持。涉案房屋是中庸公司与李硕强共有的房屋，但没有证据显示屋内已明确划分出各自使用区域和产权位置，考虑到李硕强是基于拆迁回迁至涉案房屋以及涉案房屋作为一个整体尚未分割的客观情况，一审法院对中庸公司要求李硕强交还涉案402房属于中庸公司的面积部分的诉讼请求不予支持。根据合同约定，李硕强负有按时交租的义务及逾期交租须承担支付违约金的责任，中庸公司现要求李硕强按原合同标准计付2017年1月1日至合同解除之日止的租金以及要求李硕强按月利率2%计付违约金合法有理，一审法院予以支持。因判决生效之后属未发生事宜，故一审法院院对判决生效之日起的使用费不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六的规定，一审法院判决如下：一、广州市中庸房地产有限公司与李硕强关于广州市越秀区珠光路仓前直街18号XX房的租赁关系于本判决发生法律效力之日解除；二、李硕强应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2017年1月1日至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月租金13.10元标准计）支付给广州市中庸房地产有限公司；三、李硕强应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市中庸房地产有限公司支付逾期给付上述租金的违约金（每季租金的违约金从每季的第6日起计至付清之日止，以欠付的租金为基数，按照月利率2%计至李硕强清偿欠付的租金之日，违约金总额以欠付租金总额为限）；四、驳回广州市中庸房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由广州市中庸房地产有限公司负担25元，李硕强负担25元。经二审审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本案二审期间，双方方当事人均无提交新证据。二审中，李硕强确认其支付租金至2016年12月31日，但对一审法院认定其违约持有异议，表示不是其不交租金，而是中庸公司拒收租金，李硕强均是以电话方式与中庸公司联系的。中庸公司表示不认可李硕强的主张。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案评析如下：本案争议的焦点为李硕强是否应当返还涉案房屋中中庸公司所占份额的房屋给中庸公司的问题。鉴于中庸公司与李硕强签订的《广州市房地产租赁合同》所约定的租赁期限已届满多年，中庸公司要求解除双方之间的租赁关系，合法有理，一审法院予以支持正确，本院予以确认。但涉案房屋的总建筑面积仅为29.52平方米，中庸公司要求收回其中17.52平方米的房屋显然不符合实际，一审法院不予支持并无不当，中庸公司应先行使共有人的权利分割涉案房屋为宜。至于中庸公司主张的自合同解除后至返还房屋之日止的房屋占用费的问题。鉴于中庸公司与李硕强的租赁关系在本案判决生效之日才予以解除，本案亦未支持中庸公司要求收回房屋的请求，且解除之后的使用费属未发生事宜，双方可自行协商解决，协商不成时中庸公司可另行主张，故一审法院对判决生效之日起的使用费不予调处亦无不妥，本院予以维持。综上所述，中庸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由广州市中庸房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姚 伟审判长 姚伟华审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年三月二十四日书记员 郭 俏