贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终178号 上诉人（原审被告）：黔南天源集团实业开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市开发区桃溪园。 法定代表人：袁开海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊玲，该公司福泉分公司销售主管。 上诉人（原审被告）：黔南天源集团实业开发有限责任公司福泉分公司，住所地贵州省福泉市马场坪办事处迎宾路宏福生活区21号楼1单元8层1号。 负责人：袁开海，该分公司总经理。 被上诉人（原审原告）：王万华，男，1980年3月1日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省福泉市。 被上诉人（原审原告）：简正芝，女，1986年10月2日生，汉族，贵州省福泉市人，住贵州省福泉市。 上诉人黔南天源集团实业开发有限责任公司（以下简称天源集团公司）、黔南天源集团实业开发有限责任公司福泉分公司（以下简称天源集团福泉分公司）因与被上诉人王万华、简正芝合同纠纷一案，不服贵州省福泉市人民法院（2019）黔2702民初2472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人天源集团公司及其福泉分公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、造成被上诉人长期无法办证的主要原因是政府相关部门工作滞后。包含被上诉人在内的商品房买受人因土地性质变更不能及时办理产权证，而土地性质变更是因福泉市政府及有关部门变更规划所致。同时，政府部门未及时与上诉人对接、办理土地性质变更手续，也是造成被上诉人迟迟不能办理产权证的原因之一，前述事实有《福泉市自然资源局关于袁开艽等二人信访事项的答复意见》等证据予以证明，上诉人对此无法预见、无法知晓，也无法避免，不存在过错。故而，上诉人不应为政策变化和政府部门工作失误承担违约责任。二、上诉人的违约状态早已终止，买受人办证不能不属于民事违约法律事实。本案中，上诉人将《建设工程竣工规划认可证(竣字第:087485号)》、《贵州省建设工程竣工验收备案表(福建监备[2016]第A14号)》、《贵州省建设工程竣工验收备案表(福建监备[2017]第A09号)》材料交予政府后，也于2016年期间陆续向包含被上诉人在内的买受人交付移交证明、购房发票、房屋实测图纸材料，依约履行了《商品房买卖合同》第22条的3款约定“交付办理产权转移登记的有关文书和材料”的义务。况且，被上诉人在内的买受人不能办理产权证是由案涉项目所在地块土地性质不符合要求所致，即该地块1999年是以“综合用地”予以批准，但2016年进行产权登记时，土地性质仅包含商业用地和住宅用地两种，并未包含“综合用地”，如要办理产权登记，则需对土地性质进行变更，但这应属于行政法调整的范围，与上诉人和被上诉人之间的《商品房买卖合同》并无直接关系。为此，一审法院将“实际能够办证之日作为上诉人违约终止之日”，实际上是把政府部门行政违法行为混淆在合同违约的民事法律关系中，未将“上诉人具备向买受人交付办理转移登记的文书和材料之日”作为区分民事违约和行政不作为的时间节点，不当。三、一审法院就违约金及违约责任起止日期认定有误。首先，本案违约状态终止日期应认定为2016年4月14日，理由如前所述。即使认为2016年4月14日的《贵州省建设工程竣工验收备案表(福建监备[2016]第A14号)》被主管部门收回，此时违约系第三人造成，仍认定为上诉人违约，那么第二份《贵州省建设工程竣工验收备案表(福建监备[2017]第A09号)》2017年6月26日作出后，相关办证均是政府有关部门的行政义务，故而，本案违约状态终止日期最晚不应超过2017年6月26日。其次，上诉人在一审中已经明确主张诉讼时效，应从被上诉人起诉立案之日倒推三年，即2016年6月底7月初的时间开始计算，而非一审法院认定的以2019年7月16日向前倒推三年。最后，一审法院按日0.6?的标准计算违约金，比例仍然过高，要求予以调整。综上，案涉房产不能办理产权证是因政府相关部门工作滞后所致，上诉人在此过程中并无过错，如让上诉人承担包含被上诉人在内三百余户的违约金损失，这对上诉人来说是毁灭性打击，不利于作为民营经济、本地区重要纳税人的上诉人健康发展，更不利于本地房地产行业的健康发展，望二审法院以事实和法律为依据，支持上诉人的诉讼请求。 针对天源集团公司及其福泉分公司的上诉请求和理由，被上诉人王万华、简正芝未进行答辩称。 王万华、简正芝向一审法院提出诉讼请求：1、判决天源集团公司及其福泉分公司立即向王万华、简正芝支付未交付办理商品房转移登记的有关文书办理房屋产权证的违约金（从2016年7月1日起按日万分之二计算至起诉之日计币47042.91元，之后的违约金以每日42.38元计算至天源集团公司及其福泉分公司交付办理商品房转移登记的有关文书办理该房屋转移登记领取产权证之日止）；2、本案诉讼费及其他诉讼费用由天源集团公司及其福泉分公司承担。 一审法院认定事实：天源集团公司福泉分公司（不具备独立法人资格）系天源集团公司的分公司，王万华、简正芝与天源集团公司福泉分公司于2016年1月14日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2016000247），合同约定王万华、简正芝购买天源集团公司福泉分公司开发的位于贵州省福泉市房屋，并约定了房屋基本情况（商品房的规划用途为成套住宅）、房屋总价款为211905元，还约定了房屋交付使用条件及日期、房屋登记及违约责任等内容。其中合同的第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金……”。合同签订后，王万华、简正芝按合同约定向天源集团公司福泉分公司支付房屋总价款211905元，天源集团公司福泉分公司亦将案涉房屋交付给王万华、简正芝管理使用，但一直未向王万华、简正芝提供办理房屋转移登记的有关文书。2019年7月16日，王万华、简正芝方可到相关行政管理部门办理不动产登记。 另查明，天源集团公司于1999年对案涉项目的土地取得土地使用权，《国有土地使用证》中载明土地用途为综合用地；2012年办理的《建设用地规划许可证》中载明用地性质为商住用地。天源集团公司于2012年8月30日就该案涉项目办理了《商品房屋预售许可证》，于2016年办理了《建设工程竣工规划认可证》。案涉项目由贵州发展建设工程有限公司承建，于2016年3月18日该公司因印章被伪造在福泉市公安局立案；于2016年4月14日，福泉市建筑质量安全监督管理站对案涉项目核发了《贵州省建设工程竣工验收备案表》（福建监备［2016］第A14号），后因贵州发展建设工程有限公司使用伪造公章将该竣工验收备案表收回；于2017年6月26日，福泉市建筑质量安全监督管理站对案涉项目重新核发了《贵州省建设工程竣工验收备案表》（福建监备［2017］第A09号）。 再查明，天源集团公司及其福泉分公司与福泉市人民政府相关部门协调过程中补缴了20年土地出让金共计379652元，将案涉房屋的土地使用权年限由1999年1月22日至2069年1月21日变更为2012年6月4日至2082年6月3日。 一审法院认为，合法的合同关系应当受到法律保护。本案争议的焦点为：第一、天源集团公司福泉分公司是否应承担逾期办理房屋所有权登记的违约责任？王万华、简正芝与天源集团公司福泉分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且该合同约定的关于办理房屋转移登记的违约责任，未违反法律法规的禁止性规定，对合同双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定全面履行合同义务。王万华、简正芝已向天源集团公司福泉分公司支付了全部购房款，但天源集团公司福泉分公司未按时向王万华、简正芝提供办理商品房转移登记的有关文书，即天源集团公司福泉分公司依法应承担相应的违约责任。关于天源集团公司及其福泉分公司辩称延迟办理房屋转移登记系政府部门相关工作滞后所致，但天源集团公司及其福泉分公司向一审法院提交的证据未能证实存在不可抗力的因素，且合同中未约定逾期提供办理商品房转移登记的有关文书的免责事由，故一审法院对天源集团公司及其福泉分公司辩称的上述主张不予采纳；第二、关于违约金约定是否过高？因天源集团公司及其福泉分公司主张违约金过高要求法院予以下调，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，王万华、简正芝未向一审法院提供证据证明逾期办理房屋转移登记对其造成了实际损失，鉴于案涉房屋系按期交付使用，经天源集团公司及其福泉分公司与福泉市人民政府相关部门协调后，案涉房屋已于2019年7月16日起可以办理房屋转移登记，且协调过程中天源集团公司及其福泉分公司补缴20年土地出让金共计379652元，将案涉房屋的土地使用权年限由1999年1月22日至2069年1月21日变更为2012年6月4日至2082年6月3日，延长了约十三年的土地使用年限，王万华、简正芝也因此受益。据此，综合天源集团公司及其福泉分公司过错程度不明显，以及王万华、简正芝对案涉房屋办证具有一定的预期利益等因素，一审法院依法确认对逾期办理房屋转移登记的违约金按日0.6?的标准计算较为适宜；第三、关于王万华、简正芝的诉请是否存在诉讼时效中断的情形？王万华、简正芝向天源集团公司及其福泉分公司主张的违约金系债权请求权，应当依法适用诉讼时效的相关规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”的规定，王万华、简正芝与天源集团公司福泉分公司签订合同后，天源集团公司福泉分公司一直未向王万华、简正芝交付办理房屋转移登记的有关文书，按照常理王万华、简正芝应当认识到其权利受到了侵害，根据合同约定，违约金数额虽随着违约行为的持续不断增长，但因天源集团公司福泉分公司的违约行为每日产生的违约金数额对王万华、简正芝是明确的债权，故王万华、简正芝主张的违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，鉴于王万华、简正芝提供的证据不能证实其诉请存在诉讼时效中断的情形，一审法院依法确认本案不存在诉讼时效中断的情形，即王万华、简正芝的诉请部分已超过诉讼时效；第四、关于违约金的计算期限？因本案合同的签订时间晚于合同约定的房屋转移登记时间，存在明显的逻辑错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，结合上述诉讼时效的相关法律规定，本案违约金应当自2016年9月3日起计算至2019年7月15日止，期间共计1045天，故一审法院依法确认天源集团公司福泉分公司逾期向王万华、简正芝提供办理商品房转移登记的有关文书的违约金为13286.44元（211905元×0.6?×1045日）。对于王万华、简正芝提出本案违约金应计算至领取涉案房屋产权证之日的主张，因本案《商品房买卖合同》第二十二条只约定了天源集团公司福泉分公司取得商品房初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给王万华、简正芝，故王万华、简正芝的该主张无事实和法律依据，一审法院依法不予支持；第五、关于天源集团公司如何承担责任？因天源集团公司福泉分公司不具备独立法人资格，根据相关法律规定，应由天源集团公司福泉分公司对上述违约金承担清偿责任，由天源集团公司对上述违约金承担补充清偿责任。 综上所述，依法成立的合同应受法律保护，天源集团公司福泉分公司未按时向王万华、简正芝提供办理商品房转移登记的有关文书，在未存在不可抗力的因素，也未约定相应免责事由的情况下，天源集团公司福泉分公司依法应承担相应的违约责任。但鉴于天源集团公司福泉分公司对王万华、简正芝未造成实际损失，违约金的计算标准一审法院根据公平原则和诚实信用原则予以确认。天源集团公司作为天源集团公司福泉分公司的总公司，应当对天源集团公司福泉分公司的上述违约金承担补充清偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黔南天源集团实业开发有限责任公司福泉分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王万华、简正芝违约金一万三千二百八十六元四角四分；二、被告黔南天源集团实业开发有限责任公司对上述违约金向原告王万华、简正芝承担补充清偿责任；三、驳回原告王万华、简正芝的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费976元，已减半收取488元（原告王万华已预交），由原告王万华和简正芝承担348元，黔南天源集团实业开发有限责任公司和黔南天源集团实业开发有限责任公司福泉分公司共同承担140元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人二审诉辩主张，本案争议焦点为：一、天源集团公司及其福泉分公司是否承担违约责任；二、一审法院就违约金起止时间认定是否正确和违约金计算标准是否过高的问题。 针对焦点一。上诉人天源集团公司及其福泉分公司提出案涉商品房不能办证是由于土地性质未及时变更，而土地性质未及时变更则是因城市规划政策变化和政府相关部门工作滞后所致，上诉人对此不应承担违约责任。从本案情况来看，上诉人天源集团公司1999年通过有偿出让方式取得案涉项目土地使用权，该土地性质注明是综合用地。2010年城市规划确定后，上诉人天源集团公司及其福泉分公司对案涉土地进行开发，并于2012年6月办理《建设用地规划许可证》，其载明土地性质为商用地。为此，上诉人天源集团公司及其福泉分公司在知道建设规划许可证与国有土地使用权证（福国用【1999】字第001247号）就案涉项目土地性质载明信息不一致时，其应积极完善土地性质变更手续，以保证在案涉土地开发的商品房能够办理产权登记。但直至2019年，上诉人天源集团公司仍未办理案涉项目土地变更手续，怠于履行义务，致使包含被上诉人王万华、简正芝在内买受人不能办理房屋产权登记，依据《商品房买卖合同》第二十二条之约定，上诉人天源集团福泉分公司应承担违约责任，一审法院对此认定并无不当。上诉人天源集团公司及其福泉分公司诉称不能及时办理案涉项目土地性质变更手续责任在于政府的意见，因无证据支撑，不予采纳。 针对焦点二。上诉人天源集团公司及其福泉分公司提出一审法院认定违约金起止时间错误，且调整后的违约金计算标准仍过高的意见。本案中，依据《商品房买卖合同》第二十二条约定，上诉人天源集团福泉分公司应于2013年6月30日前向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，否则自约定日期起至实际交付止每日按已付房价款万分之二支付违约金。被上诉人王万华、简正芝与上诉人天源集团福泉分公司2016年1月14日签订《商品房买卖合同》，合同签订时间晚于合同约定交付商品房转移登记文书时间，存在明显逻辑错误。为此，一审法院认定上诉人天源集团福泉分公司签订合同时即负有向买受人交付办理商品房转移登记有关文书的义务，并无不当。因上诉人天源集团福泉分公司一直未交付办理商品房转移登记有关文书，案涉房屋直至2019年7月16日才可办理房屋转移登记，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，上诉人违约金计算起止时间应为从2016年1月14日起至2019年7月16日止。但因上诉人天源集团福泉分公司违约行为每日产生的违约金数额是明确的债权，其应以每个个别债权分别适用诉讼时效，且诉讼时效为三年。由于被上诉人王万华、简正芝2019年9月3日向一审法院诉讼主张权利，被上诉人王万华、简正芝2019年9月3日之前三年享有的违约金债权未过诉讼时效，受法律保护，因此，一审法院认定违约金计算起止时间为2016年9月3日起至2019年7月16日，正确，上诉人天源集团公司及其福泉分公司主张违约金计算起止时间错误的上诉意见，与查明客观事实不符，不予采纳。同时，结合当事人过错程度、合同履行情况、预期利益等因素，一审法院将双方约定每日万分之二违约金计算标准调整为每日万分之0.6，符合公平公正原则，并无不当。上诉人天源集团公司及其福泉分公司主张违约金仍过高的意见，因未提供证据证明，不予采纳。 综上所述，上诉人天源集团公司及其福泉分公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费264元，由上诉人天源集团公司及其福泉分公司各自承担132元。 本判决为终审判决。 审判长  陆育义 审判员  王天才 审判员  袁丽娟 二〇二〇年三月十九日 法官助理吴美岭 书记员罗文媛