广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0103民初212号原告：黄固强，男，1945年9月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：范杰峰，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：佛山市南海区盐步城区实业总公司（下称“盐步公司”），住所地佛山市南海区盐步大道。法定代表人：黄杰中。委托诉讼代理人：许家杰、卢淑芬，均系广东星宇律师事务所律师。被告：广州市白云区城镇建设开发总公司石井分公司（下称“石井分公司”），住所地广州市白云区石井街石安路269号二楼自编2号。法定代表人：张健宏。被告：广州市白云区人民政府石井街道办事处（下称“石井街道办”），住所地广州市白云区石井街石丰路1号。法定代表人：张振。以上两被告共同委托诉讼代理人：朱毅华，系广东尊海律师事务所律师。原告黄固强诉被告盐步公司、石井分公司、石井街道办租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月1日立案受理后,由审判员方婷适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄固强及其委托诉讼代理人范杰峰，被告盐步公司委托诉讼代理人卢淑芬、被告石井分公司、石井街道办的共同委托诉讼代理人朱毅华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄固强诉称：原告黄固强是南海县盐步好世界酒家（后改为南海市盐步横江好世界酒家，下称“好世界酒家”）的经营者。被告广州市石井房产开发公司（后改为石井分公司，下称“石井公司”）与被告盐步公司合作，两公司于1991年11月16日签订了《联合开发中山八路花城酒家房产合同》。合同约定石井公司应出租建筑首层不少于50平方米的面积给盐步公司使用40年，房屋竣工后石井公司须开具盐步公司所占建筑面积的永久证明给盐步公司。合同已生效。1991年11月22日，好世界酒家与盐步公司签订《联营经营中山八路花城酒家房产协议书》，好世界酒家实质上是借用盐步公司的资金、名义与石井公司签订房产开发合同。1993年12月8日，盐步公司与石井公司签订一份《补充协议》，约定了中山八路项目中甲方所占的建筑面积。1999年4月26日，原告黄固强正式与盐步公司、石井公司三方签订一份《具结协议》，约定由盐步公司将一部分房产给予石井公司以抵债，黄固强负责偿还余下160多万的欠款。2004年4月15日，盐步公司向广州市荔湾工商局出具函件，确认黄固强为中山八路90-93号的房产物业管理负责人。石井公司是案涉土地原来的所有权人，但不知后来通过何种方式将案涉房产登记在石井办的名下；盐步公司则有义务协助原告交付房屋及协助办理上述房屋权属登记手续。结合上述多份合同、函件可见，石井公司也对于盐步公司与好世界酒家（原告黄固强）合作开发项目的关系一直知情。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效；第四百零二条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。可见，本案是盐步公司与石井公司签约在先，6天后盐步公司再与原告签约；再到1999年4月26日，原告、盐步公司、石井公司三方签订《具结协议》。石井公司明显已经对盐步公司代理原告的关系知情，且签订了三方协议，故盐步公司与石井公司签订的《联合开发中山八路花城酒家房产合同》上面的条款直接约束石井公司与原告。故起诉要求：1、请求判令广州市荔湾区中山八91号首层“卡悠米”服装店的50平方米铺位按合同约定出租给原告使用40年；2、本案诉讼费由三被告承担。被告盐步公司辩称：原告与我方实为挂靠关系，案涉房产是原告挂靠我方与被告石井分公司共同开发、经营的项目，根据《联营经营中山八路花城酒家房产协议书》约定，我方只需负责出面与被告石井分公司签订相关协议，但协议的实际由原告和被告石井分公司履行，我方对案涉房产的情况不知情。石井分公司、石井办共同辩称：不同意原告的诉请。1、案涉房产产权登记在石井办名下，产权人与原告之间无合同关系，原告主张租赁商铺的协议是根据《联合开发中山八路花城酒家房产合同》，而该合同主体是广州市石井房产开发公司与盐步公司，原告并非合同当事人，《具结协议》签订后，被告盐步公司与被告石井分公司之间签订的所有合同包括《联合开发中山八路花城酒家房产合同》已作废。且原告没有就有关的房屋租赁向被告石井分公司、石井办支付过押金或租金，没有使用过租赁场地，双方的租赁关系从未履行过，故原告的诉请缺乏合同依据。2、原告的主张已超过诉讼时效，案涉房产1993年建成，1999年双方签订具结协议，已经20多年了，原告才提起诉讼主张权利。经审理查明：1991年11月16日，广州市石井房产开发公司（甲方）和南海县盐步镇城区实业总公司（乙方）签订《联合开发中山八路花城酒家房产合同》约定：甲方负责提供广州市中山八路花城酒家地盘红线图和89年城发字第669号文红线退缩资料设计要点，办理报建的全部资料，协助乙方办理报建及现场施工管理；乙方负责建筑安装、水电设计，水电室内外报装规划钻探，报建所需的全部费用和基建投资的全部费用，现场施工管理；补偿办法及时间：1、甲方提供建筑所需的土地。乙方在一层起补偿建筑面积4千平方米和450万元给甲方。超出4千平方米归乙方所有……2、合同签订后七天内乙方另付150万元作为基建前期开支费用存在石井银行，专款专用，取款经双方签章才能支付使用；其他：1、按上述分配原则，首层内甲方愿意租赁不少于50平方米给乙方使用，租赁时间为40年，第一个十年月租金每平方米计算20元，第二个十年月租每平方米25元，第三个十年每平方米30元，第四个十年每平方米35元，每月支付给甲方，租赁期内未经甲方同意不得转让给其他单位或个人；2、房屋竣工后由甲方开具乙方所占建筑面积的永久使用证明给乙方，协助乙方办理房屋转让手续，一切费用由乙方支付等。同年11月22日，南海县盐步横江好世界酒家（乙方）和南海县盐步镇城区实业总公司（甲方）签订《联营经营中山八路花城酒家房产协议书》，约定：一、中山八路花城酒家地盘原属广州市白云区石井镇房产开发公司产业，由乙方引进，甲方出头签约，共同投资1200万元，开发经营上述房地产业；二、甲方责任：1、负责投资600万元，分两期投入，第一期在与石井镇房产开发公司签约后七天内投入350万元，其中补偿费200万元，前期费用150万元，第二期在报建批出后10天内付给补偿费250万元；2、负责出面与石井镇房产开发公司签约联合开发上述房地产业；3、负责出面与建筑工程队签订施工协议；4、派员与乙方一起共同商讨实施开发方案，共同管理投入资金的使用，保证专款专用；乙方责任：1、除甲方投入600万元资金外，其余所需资金，全部由乙方负责；2、负责引进、联系上述房地产业务；3、负责一切报建有关手续；4、负责组织施工力量和工程质量监督、验收工作；5、负责归双方所有的房产，物色买主及办理房产转让一切有关手续；三、利润分配：1、上述联合经营房产业务，由乙方承包利润，出现亏损全部由乙方负责；2、包干利润分两种，第一种，甲方投入的600万元资金按月计利，利率1.1%，由乙方按实际使用时间月月结算，交给甲方；第二种包干利润，甲方投入的600万元资金以一年为期，乙方保证交给甲方包干利润80万元，超出一年，按比例增加包干利润，但不能超过15个月，到期连投资款齐交给甲方；3、甲方除按月收回投资利润和包干利润外，其余利润及利益归乙方所有。该合同乙方落款签章为南海县盐步横江好世界酒家，签名代表为原告。1993年12月8日，广州市石井房产开发公司（甲方）和南海县盐步镇城区实业总公司（乙方）签订《补充协议》，就甲方所占面积分配及第十层甲方所占面积转让进行补充约定。1999年4月26日，广州市石井房产开发公司（甲方）、南海县盐步镇城区实业总公司（乙方）与原告（丙方）签订《具结协议》，约定：关于双方合作开发中山八路花城酒家房地产已完结，根据原合同及九三年十二月八日签订的补充协议，经三方协商同意作具结协议如下：一、根据原协议乙方应按欠甲方第十层房款2644625.32元，逾期付清房款按月息2.5%计算利息给甲方，现经三方协商不计息还清本金2644625.32元给甲方，甲方同意向乙方收回中山八路91号之一1003房、之二1003房、1004房和93号之一1002房共212.2379平方米的房屋，按每平方米4500元计算，抵扣房款955070.55元还欠甲方房款1689554.77元；二、尚欠甲方房款1689554.77元由丙方负责偿还……四、本协议签订后，盐步城区实业总公司与广州市石井房产开发公司的所有合同、合作、全部资金债权债务结束，等等。另据（2016）粤0103民初4518号民事裁定书查明：广州市石井房产开发公司是白云区石井镇政府成立的机构，并未进行工商登记，被告石井分公司于1992年3月7日成立后，白云区石井镇政府将所有以广州市石井房产开发公司名义开展的业务交由石井分公司管理。荔湾区中山八路91，93号地下室，1-3层现登记在广州市白云区石井镇人民政府名下，建筑面积4255.36平方米。该栋建筑物为钢筋混凝土结构10层，建筑时间为1992年，所有权来历为新建。庭审中，原告确认，南海县盐步横江好世界酒家为个人独资企业，原告为酒家的负责人，现该酒家已注销。盐步公司确认其前身为南海县盐步镇城区实业总公司。原告与盐步公司均确认双方为挂靠关系。案涉房产现由被告石井办出租他人使用。本院认为：《联合开发中山八路花城酒家房产合同》系被告盐步公司与广州市石井房产开发公司所签的合作建房合同，合同所约定的权利义务应由被告盐步公司与石井分公司享有及承担。根据合同相对性原则，只有盐步公司才有权利向石井分公司主张合同权利。虽然石井分公司与好世界酒家签订有《联营经营中山八路花城酒家房产协议书》，但该协议书仅为两单位对大楼建设内部挂靠协议，并非授权委托关系，且该份《联营经营中山八路花城酒家房产协议书》与《具结协议》也并无盐步公司将《联合开发中山八路花城酒家房产合同》的权利义务全部转让给原告并经石井分公司同意的意思表示，现原告直接向被告石井分公司与石井办主张合同权利缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告黄固强请求判令广州市荔湾区中山八91号首层“卡悠米”服装店的50平方米铺位按合同约定出租给原告使用40年的诉讼请求。本案受理费50元，由原告黄固强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 方 婷二〇二〇年三月二十日书记员 左晶晶许湘洁