苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初9475号 原告（反诉被告）：***，女，1977年2月6日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告（反诉被告）：刘长虹，男，1962年3月25日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：宋蓬辰（两原告共同委托），江苏益友天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴淼（两原告共同委托），江苏益友天元律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高学飞，男，1983年4月18日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告（反诉原告）：徐月菊，女，1984年12月31日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：罗为民（两被告共同委托），江苏紫东律师事务所律师。 ***、刘长虹与高学飞、徐月菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序审理，高学飞及徐月菊在本案审理中提起反诉，本院经审查后决定合并审理并于2019年12月27日公开开庭，***及刘长虹的共同委托代理人宋蓬辰、戴淼，高学飞及其与徐月菊的共同委托代理人罗为民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 ***、刘长虹向本院提出本诉请求：1.依法判令高学飞、徐月菊继续履行苏州市存量房买卖合同（合同编号：100004145782）及其补充协议，支付应付但未付的购房款118万元；2.依法判令高学飞、徐月菊支付逾期付款违约金51350元（其中90万元按照日万分之五之标准，自2019年10月9日暂计算至2019年11月5日；另外28万元按照日千分之五之标准，自2019年10月8日暂计算至2019年11月5日；最终逾期付款违约金计算至实际支付之日止）；3.依法判令高学飞、徐月菊承担原告为主张权利花费的律师费40000元。审理中，因高学飞、徐月菊坚持解除合同，经本院释明后，***、刘长虹撤回第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为要求高学飞、徐月菊支付违约金18万元，第三项诉讼请求未作调整。事实与理由：2019年8月18日，原、被告双方签订了苏州市存量房买卖合同（合同编号为100004145782）及其补充协议，约定原告将其所有的位于姑苏区的房屋出售给两被告，房屋总价款为120万元，相关税费由两被告承担，并且约定若产生违约事项，则由违约方承担违约责任并承担因此产生的诉讼费、律师费。另，双方对于房款支付时间的约定为2019年8月18日前支付定金2万元，2019年10月8日前支付剩余所有款项。然而，两被告仅支付定金2万元后，便拒绝继续履行合同，在原告多次发函催告后甚至拒绝沟通。原告出于无奈，为维护自身合法权益，特依据相关法律规定向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。 高学飞、徐月菊就本诉共同辩称：1.我方不存在违约。2.由于原告交付房屋存在质量问题及原告未履行合同相关义务导致被告未支付相应款项。且原告无权处分房屋导致房屋无法办理过户，故我方要求解除合同。3.我方不存在逾期付款，由于原告原因我方可拒绝相关履行。即使法院认为有逾期付款行为，我方认为违约金应以实际损失作为请求权基础，原告主张违约金已经超出相关损失，请求法院对违约金部分按照实际损失进行相应调整。4.律师费无法律依据，也没有合同依据，应当对律师费部分进行驳回。 高学飞、徐月菊向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告间房屋买卖合同及补充协议；2.判令反诉被告双倍返还已付定金40000元。事实与理由：案涉房屋存在抵押权，反诉被告未能按照合同约定将抵押权涤除，故应认定反诉被告对案涉房屋并无处分权；双方签订合同时，买受方没有现场看房，反诉被告口头承诺如果后续看房发现房屋有问题，可以退房退钱，而后续履行过程中，我方发现房屋漏水，在此情况下我方可以解除合同并要求对方返还我方已经支付的定金；最后，因为反诉被告一直没有涤除抵押权，房屋交易无法进行，应当承担违约责任双倍返还定金，现在我方已经将自他人处转借的款项返还，合同也已经无法履行。 ***、刘长虹就反诉辩称，鉴于反诉原告坚持要求解除合同，我方同意解除合同，但是合同解除的责任在于反诉原告，案涉房屋上存在的抵押权并非合同解除的原因，反诉原告也从未就该问题要求我方先行履行，且抵押金额较小，我方随时可以涤除；至于房屋渗水问题，仅仅是因为房屋较老的渗水，合同并未约定买卖双方有任意解除权。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证，根据***、刘长虹提交的苏州市存量房买卖合同及补充协议、收据、转账记录、告知函及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证、单项委托代理协议、律师费发票，以及高学飞、徐月菊提交的苏州市存量房买卖合同及补充协议、微信聊天记录、不动产登记查询记录、银行转账凭证，结合双方当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区（建筑面积60.30平方米）不动产系***单独所有。 2019年8月18日，***、刘长虹（房屋出卖人）与高学飞、徐月菊（房屋买受人）签订《苏州市存量房买卖合同》及补充协议各一份，约定高学飞、徐月菊向***购买上述房屋，成交价为120万元，该合同及补充协议出卖方由***签字，买受方由高学飞签字（并代签徐月菊姓名）。合同约定出卖人应在2019年10月8日前办理抵押注销手续，买受人应2019年10月8日前一次性支付90万元购房款（办理资金托管）。合同第五条约定，如果买受人逾期支付房款超过15日，出卖人有权解除合同，买受人应按照合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金。双方补充协议约定，买受人应向出卖人支付房屋交易首期款30万元，其中2万元定金于2019年8月18日前支付，28万元于2019年10月8日前支付，双方友好协商于办理资金托管当天交房。 上述合同及补充协议签订前，高学飞、徐月菊并未实地看房，居间方工作人员通过微信向其发送了房屋视频及房屋权属信息；合同签订当日，高学飞、徐月菊向***转账支付2万元定金；嗣后，高学飞通过微信告知居间方以其和配偶名义购买房屋。 2019年9月2日起，居间方催付高学飞准备购房款以便其提交网签，高学飞称其催一催。9月9日、9月14日，居间方询问高学飞何时有空可以实地看房，并告知其准备材料要提交网签，高学飞称其人在老家。 9月22日，高学飞通过微信告知居间方“昨天看了房子以后有漏水比较严重，我们签合同的时候都没说这点，现在家里人不同意买这个房子，你跟房东沟通一下”，居间方表示该问题业主解决就好了，高学飞称“那时候没看房子是因为你们说刚装修好”、“你如果说了有漏水我那时候肯定不签合同的，全是相信你才不看房子就签的”、“房东那时候也说了，如果到时候看了不满意可以解除”，居间方回复称只要业主没有问题就好；当日下午，居间方告知高学飞业主不同意解除合同，并建议双方见面协商，高学飞同意并要求居间方约定时间。 9月24日，高学飞微信联系居间方表示“我要求这个房子得重新签价格，也不需要再谈什么补充协议了”，居间方答复称“二手房本身就是老房子所以说会存在这些隐患，跟业主也说了进行修缮交付给你，昨天也协商了这个解决方案”、“你不能今天又改主意，要重新签合同价格”、“昨天我们三方在场已经协商好说是让业主修缮好漏水的问题”，高学飞称其要走法律途径，居间方告知业主已经在修缮漏水问题，按照合同继续履行；高学飞要求其转告出卖方其不同意按照120万元价格，现在最好不要修。嗣后，高学飞称没有看房就签订合同居间方也有责任，居间方称签订合同时高学飞一直谈的是价格问题，业主也同意了其要求的价格，业主还称其留房、高学飞留钱，高学飞称这个意思就是其可以不买业主退钱留房子，居间方称该说法是谈价格时业主的表述，不是签订合同后还可以退钱留房子的意思。此后，经居间方协调，***一方对高学飞提出的漏水问题进行了修缮，各方在2019年10月8日至房屋处查验，高学飞对修缮结果不予认可，并要求房东彻底修好后才能继续履行合同，居间方告知房东表示已经不需要再修了，要求继续履行合同，高学飞表示如果房东不想卖给他，只要退还定金就解除合同。在高学飞与居间方沟通过程中，其出示案涉房屋卫生间门口处照片一张，照片显示卫生间门口处两侧墙壁存在水印。 2019年10月9日，***向高学飞、徐月菊发出告知函，要求其依约履行支付购房款义务，并与其协商房屋交易后续流程；10月24日，***、刘长虹委托江苏益友天元律师事务所律师向高学飞、徐月菊发出律师函，要求其收函后三日内支付补充协议约定的28万元首期款并按照合同及协议约定继续履行付款义务，高学飞于次日收件，未按律师函要求支付款项，***、刘长虹遂提起本案诉讼。 另查明，***、刘长虹未在2019年10月8日前办理案涉房屋抵押注销手续（亦未结清贷款）；高学飞、徐月菊据此认为其已经违约，且未办理注销手续对案涉房屋没有处分权。 再查明，2019年10月15日，***、刘长虹与江苏益友天元律师事务所签订《单项委托代理协议》一份，约定其二人委托江苏益友天元律师事务所律师提供本案一审诉讼期间的法律服务，律师费4万元；11月6日，江苏益友天元律师事务所向其二人开具该4万元律师费发票。 审理中，高学飞为证明其为履行合同进行准备，提供案外人在2019年10月15日向其转账138万元的转账凭证两份。 本院认为，***、刘长虹与高学飞、徐月菊签订的苏州市存量房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，双方均应恪守。合同履行过程中，高学飞、徐月菊在庭审中坚持要求解除合同，***、刘长虹经本院释明后同意，故本院认定双方间房屋买卖合同关系在2019年12月27日解除。 关于合同解除原因。其一、高学飞、徐月菊主张***、刘长虹未能涤除抵押权对房屋没有处分权，然案涉房屋上所设抵押系对不动产权属的限制，并未否认***享有法定的不动产处分权，本院对高学飞、徐月菊该主张难以支持；另，***、刘长虹确未按约注销抵押，但是高学飞、徐月菊在10月8日前就已经表示不愿意继续购买并提出维修、降低价格等要求，各方从未明确可以办理资金托管的时间，在此情形下***、刘长虹未清偿贷款、注销抵押亦属合理。其二、高学飞、徐月菊以房屋存在漏水为由要求解除合同，案涉房屋卫生间门处确实存在渗水印记，但***、刘长虹已进行了修缮，高学飞、徐月菊对修缮结果不能接受后，并未提供证据证明引发该水印的漏水或渗水问题影响房屋结构安全或严重影响居住，致使其合同目的无法实现，故本院对其以交易房屋存在漏水为由要求解除合同、双倍返还定金的反诉请求不予支持。其三、高学飞、徐月菊主张***承诺可以退款退房，但未提供证据证明；居间方提及“卖家留房、买家留款”应系双方预约签订合同，并非在签订合同后仍然可以随时解除合同，故其二人不享有任意解除权。综上，本院认为案涉合同履行过程中，高学飞、徐月菊在自行放弃实地看房权益并签订合同后，以案涉房屋存在质量问题拒绝履行合同，但未提交证据证明该质量问题足以致使其合同目的无法实现，不构成对其履行付款义务的不安抗辩，故其逾期且经催告后未能履行支付购房款义务的行为已经违约，并最终致使合同解除。 关于高学飞、徐月菊应承担的违约责任。合同约定其应承担的违约责任为18万元（合同约定成交价90万元的20%），***据此主张并要求另行赔偿4万元律师费损失；然虑及案涉房屋确实存在渗水瑕疵，据此合同履行情况及***实际产生的律师费损失，本院酌定高学飞、徐月菊应向***、刘长虹支付4万元违约金，对其主张的律师费损失不再支持；且在双方房屋买卖合同解除后，***本应退还2万元定金，两相折抵后高学飞、徐月菊需向***、刘长虹支付2万元违约金。另，因本案纠纷系因高学飞、徐月菊违约造成，对***、刘长虹主张的违约金部分所涉诉讼费用应由其全部承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、***、刘长虹与高学飞、徐月菊之间就买卖苏州市姑苏区不动产订立的《苏州市存量房买卖合同》及补充协议于2019年12月27日解除； 二、高学飞、徐月菊于本判决生效之日起十日内向***、刘长虹支付违约金4万元（以其已经支付至***、刘长虹处的2万元购房定金折抵后，还需另行支付2万元）； 三、驳回***、刘长虹其他诉讼请求； 四、驳回高学飞、徐月菊其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4600元，减半收取2300元，由***、刘长虹负担418元，由高学飞、徐月菊负担1882元，高学飞、徐月菊负担部分于本判决生效之日起十日内直接向***、刘长虹履行；反诉案件受理费7800元，由高学飞、徐月菊承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审判员  衡晓晴 二〇二〇年三月十日 书记员  李艳婷