江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终1485号 上诉人（原审原告）：孙小妹，女，1977年10月2日生，汉族，住江苏省如皋市。 委托诉讼代理人：魏耀文（系孙小妹丈夫），男，汉族，1973年7月28日出生，户籍地浙江省衢州市衢江区，现住江苏省如皋市。 委托诉讼代理人：吴正平，江苏九思律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李德仁，男，1947年2月27日生，汉族，住江苏省如皋市。 被上诉人（原审被告）：李宁，男，1978年4月5日生，汉族，住江苏省如皋市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：缪一强,江苏如一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李伟，男，1973年12月7日生，汉族，住江苏省如皋市。 上诉人孙小妹因与被上诉人李德仁、李宁、李伟房屋买卖合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2018）苏0682民初6791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 孙小妹上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判。事实和理由：首先，李宁、李伟并非案涉房屋的共同共有人。虽然一审法院认为李宁、李伟作为赵丰美的第一顺序继承人有权继承赵丰美的遗产，但并不能由此得出李宁、李伟就是案涉房屋的共同共有人这一结论。不动产物权的取得须依法经过登记才能发生效力，未经登记不发生效力，这是《中华人民共和国物权法》第九条的明确规定，而案涉房屋登记在李德仁一人名下，因此，李宁、李伟并不是案涉房屋的共同共有人。还有，本案关注的是案涉房屋产权有没有变更登记到李宁、李伟名下，如已变更，他们作为共同共有人主张权利是合法的，如果没有，作为交易相对方的孙小妹完全相信房产登记信息，她不需要考察李德仁有几个儿子或者其他什么情况。其次，即使李宁、李伟有权继承其母赵丰美的遗产，李宁、李伟也只能各自继承赵丰美遗产中各自应得的份额，案涉房屋系李德仁与赵丰美的共有财产,李德仁与李宁、李伟均系赵丰美的第一顺序继承人,按照继承后的份额，李德仁仍占案涉房屋2/3的份额，按照《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，李德仁有权处分案涉房屋而无须得到李宁和李伟的同意，因此孙小妹要求李德仁继续履行合同，协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，具有合法依据。综上所述，一审判决驳回孙小妹的诉讼请求，违反了法律规定，判决结果显失公正，严重侵犯了孙小妹的合法权益，且未能实际解决当事人之间的纠纷，也增加了讼累。 李德仁、李宁共同辩称，案涉房屋为李德仁和赵丰美夫妻关系存续期间取得，应认定为夫妻共同财产。2004年赵丰美去世后，其遗产由第一顺序继承人李德仁、李宁和李伟继承。根据《中华人民共和国继承法》的有关规定，对遗产的继承从被继承人死亡时开始。法定继承中，法定继承人没有放弃继承的，所有的法定继承人均为该遗产共有人。因此，李宁、李伟依法为房屋的共有人之一。而且，案涉房屋共有性质为共同共有，而不是按份共有，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定的三分之二以上是按份共有人，另外一种情形是全体共同共有人，孙小妹认为李德仁享有房屋三分之二产权份额的观点不正确。按照法律规定，当事人有权处分自己的民事权利。李德仁已经七十多岁，他完全可以把自己应该享有的对赵丰美的遗产继承权放弃，因为其他继承人是李德仁的儿子，但他没有这样做，两个儿子也没有放弃，如要处分，要经过全体共同共有人同意。另外，一审判决认为孙小妹和李德仁签订的购房合同合法有效，对此李德仁、李宁一直不予认可，一审庭审笔录中有记载。该合同没有成立，因为李德仁是作为证明人签字的，而不是作为售房人签字。假如合同成立，我方认为合同应为无效，假如法院认为有效，我方依法行使撤销权，由于上述观点和一审判决的合同有效认定有冲突，但是我方对判决结果是认可的，所以没有上诉，请求二审法院审理本案时对我方答辩的第二点进行审核，并依法合理确认。孙小妹的其余上诉理由我方均不予认可。 李伟辩称，同意李德仁和李宁的上述辩称意见。 孙小妹向一审法院起诉请求：要求判令李德仁履行购房合同，并协助办理案涉房屋的权属变更登记手续。 一审法院认定事实：李德仁与赵丰美系夫妻关系，育有二子，即李伟和李宁。赵丰美于2004年去世。 李德仁陈述其于1986年从部队转业分配在如皋市纺织厂工作，皋北新村803-101室房屋（产权证号：皋房权证字第××号，登记产权人：李德仁）系单位安置房。后经审批，如皋市纺织厂在院内加盖两间房屋给其一家人居住，建筑面积52.57平方米。2002年10月16日，其与如皋市纺织厂签订《如皋纺织厂非成套住宅房买卖契约》，购买上述面积为52.57平方米的房屋，并支付价款12284.6元，如皋市房地产监理所于2003年2月10日出具皋房监字第2003140号房屋产权证明书，登记所有权人为李德仁。 2016年12月20日，孙小妹与李德仁签订《购房合同》一份，载明：“经协商李德仁将皋北新村803-101室，北边房号00041693号，北边53.9平方米，南边房号2003140号，南边52.57平方米（含与吴正基、钱祖荣合用的车棚一间）出卖给孙小妹，价格叁拾肆万元整，现已付贰拾伍万元整，剩余房款待办理过户手续时孙小妹一次结清。”孙小妹在合同下方签名并按捺手印，李德仁注明“情况属实，特此证明”并签名、加盖印章。 合同签订后，因李德仁未协助办理案涉房屋的权属变更登记手续，孙小妹诉至一审法院，要求判如所请。 另查明，2014年9月，李伟承诺为孙小妹代购房屋遂接收孙小妹250000元。后因案外人违约，致购房未成，李伟所收250000元亦未能返还孙小妹。本案所涉购房合同，孙小妹未实际给付李德仁购房款250000元，实为李伟欠孙小妹的债务抵算。 审理中，李德仁陈述，孙小妹与其儿媳孙小燕是姐妹关系，其为了缓和孙小燕与其儿子李伟之间的夫妻关系，不想扩大矛盾，故被迫同意以340000元出售房产。 一审法院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 本案中，李德仁系案涉房屋登记权利人，孙小妹与李德仁所签购房合同系双方真实意思表示，应认定为合法有效。但案涉房屋系李德仁与赵丰美共有财产，赵丰美已于2004年去世，则作为第一顺序法定继承人的李德仁、李伟、李宁应当对房屋共同享有所有权，即2016年12月20日李德仁与孙小妹签订案涉购房合同时，李德仁、李伟、李宁为案涉房屋共同所有权人。孙小妹并未提供证据证明李德仁一人签订购房合同、出售案涉房屋系有权处分或构成表见代理，现李伟、李宁亦明确表示不知道且不同意出售案涉房屋，故孙小妹主张要求李德仁继续履行合同、协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。孙小妹有权要求李德仁承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。本案审理过程中，一审法院已向孙小妹方释明，并征求其是否变更诉讼请求，孙小妹明确表示仍坚持原诉讼请求不予变更。 据此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回孙小妹要求李德仁继续履行购房合同、协助办理房屋权属变更登记手续的诉讼请求。案件受理费3200元，由孙小妹负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院另查明，孙小燕与李伟离婚纠纷一案由一审法院作出（2019）苏0682民初6220号民事判决书，且已生效，该判决书查明，李伟与孙小燕于1998年8月31日登记结婚。 一审法院曾询问李德仁，其陈述，妻子赵丰美由她的舅舅、舅母收养，他们没有其他子女，赵丰美和亲生父母没有来往，其养母是在2006年正月去世，养母的父母早就去世了，李德仁从未见过。 本院还查明，孙小妹的配偶魏耀文作为其二审委托诉讼代理人在询问案情时陈述，“对他们（本院注：指李德仁一家）家庭情况我很了解，为什么跟李德仁签这个合同是因为他已经表态。”审判员询问：在购房合同形成之前双方有没有商议的过程？魏耀文：有，不止一次。双方的亲戚都在，在我丈人七十岁生日的时候，第二天中午吃饭的时候老李（本院注：指李德仁）也来的，包括李伟夫妻都在，孙家舅舅姑姑都在，两桌人。老李特意谈这个事情，我愿意出32万，老李要34万，后来我爱人丈母娘的妹妹说34万就34万。审判员询问：在商谈和最后形成购房合同的时候有没有考虑到李宁的情况？魏耀文：没有考虑到那么多，因为大家都是亲戚，而且农村人也不会想那么仔细，当时在我家出了草稿，第二天到李德仁家楼下店里打印好才签字的。草稿是老李说的，我爱人写的。他在合同上写特此证明，因为他以前当领导的，写习惯了。审判员询问：当时签合同的时候有没有把产权证拿出来？魏耀文：一个产权证明一个房本都拿出来了。当时为了办理过户登记李德仁还和我跑了行政中心，跑了三趟，当时和楼下中介一起跑的，我还给了中介一千块，后来办不了退了我五百块。因为行政中心工作人员说要让李宁签字，李宁不在如皋要等他回来，我又要出去到广西做生意，这个事情就耽搁了。这个过程在春节前。审判员询问：当时被上诉人（本院注：指李德仁）有没有当着你的面打电话给李宁？魏耀文：我不记得了，而且我是外地人，如皋话我听不懂。审判员询问：你爱人呢？魏耀文：我爱人在春节前几天去澳大利亚打工。审判员询问：当时从行政中心回来后因为还缺少李宁的签字，当时你们双方怎么商量这个事情？魏耀文：因为我老婆急着出国，李伟的老婆和中介和我老婆以及李德仁都去行政中心，老李说等李宁过年回来一起去行政中心办理。后来老李反悔了。审判员询问：当时和李德仁谈房子买卖是不是李伟提的建议？魏耀文：当时李伟拿我的购房款没的还，因为李伟和我老婆的姐姐（本院注：指孙小燕）夫妻关系不好，后来老李就说人家说父债子还，现在子债父还。我还把抵债之后的差欠的9万块钱交到如皋法院。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。本案中，争议房产为李德仁、赵丰美夫妻婚姻关系存续期间取得，应当认定为夫妻共同财产，而不动产权属证书和房屋产权证明书记载的所有权人为李德仁，共有人一栏未有记载，这一情形在实践中较为常见，是当时房产登记部门未严格按有关规定登记所致，但因案涉共有关系是基于上述婚姻法的规定而产生，属法律另有规定的情形，故赵丰美系该房产共同共有人而对之享有的物权效力应予认定。 《中华人民共和国继承法》（以下简称《继承法》）第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。此后的2004年，赵丰美因病去世，在无其他继承方式之下，其遗产包括争议房产在内应按法定继承方式办理，依据《继承法》第十条规定，作为赵丰美配偶的李德仁以及赵丰美的两个儿子李伟、李宁应作为第一顺序继承人，如赵丰美的父母当时健在，亦应作为该顺序的继承人，其若在李德仁转让争议房产前去世，仍存在继承这一法律事实。因此，争议房产中涉及赵丰美遗产部分至少有李德仁、李伟、李宁三人享有因继承而取得的物权。《继承法》第二十六条第一款规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。本案中，由于争议房产涉及赵丰美遗产部分并未实际分割，各继承人对于未分割前的遗产的共有形式应当认定为共同共有，而非按份共有，其性质与夫妻共同财产和家庭共有财产相同。 《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该法第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。本案中，由于争议房产附着于城镇国有土地使用权之上，如涉及房产转让，依据《物权法》和有关规定应当办理转移登记，但终未完成，究其原因，双方在二审询问案情时均确认，是李德仁夫妻的次子李宁当时未作表示所致。根据《物权法》第九十五条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。即各共同共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。由于本案争议房产涉及共同共有部分，而该部分与李德仁作为夫妻一方应当享有的产权部分连为一体，在未析产继承前，无法确定哪一部分房产为谁的专有部分，显然，如欲处分争议房产须经赵丰美的第一顺序继承人全部同意方可有效，即共同共有物在处分上所应遵循的“一致决”的原则。本案中，孙小妹的配偶魏耀文作为其二审诉讼中的代理人，并不否认因姻亲关系（其陈述，孙小妹的姐姐孙小燕与李伟当时系夫妻关系）而对李德仁的家庭情况有所了解，也陈述了双方拟办理产权转移登记的过程，其最终认识到须李宁协助方能实现转让目的。鉴此，孙小妹对李德仁处分案涉房产须经其他共有人包括李宁在内的同意应当明知，其并非仅关注房产权利人登记信息即完成了所应负有的注意义务，现因李宁在一审前次诉讼时即对该转让行为不予追认，故李德仁的转让行为并非有权处分。而且，李德仁当时并无代理李宁转让案涉房产的意思表示，故与表见代理无涉。鉴上，因争议房产其他共同共有人不同意，且孙小妹对此并非善意无过失，故案涉买卖合同不能发生物权变动的效果意思，其要求出卖人李德仁继续履行转移争议房产所有权的义务因《物权法》的上述规定而被阻却，并构成法律上的不能履行。但孙小妹有权依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定要求李德仁承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，一审对此所作认定正确，本院不再赘述。 综上所述，孙小妹的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3200元，由上诉人孙小妹负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 谦 审判员 吕 敏 审判员 卢 丽 二〇二〇年三月六日 书记员 任蕴涵