浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0122民初4012号 原告：陈建荣，男，1962年8月15日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被告：桐庐县百江镇百江村民委员会，住所地浙江省桐庐县百江镇百江村。 法定代表人：吴玉坤。 被告：桐庐县百江镇百江村股份经济合作社，住所地浙江省桐庐县百江镇百江村。 法定代表人：郑爱华。 二被告共同委托诉讼代理人：陆如机、朱一潇，浙江凯运律师事务所律师。 原告陈建荣与被告桐庐县百江镇百江村民委员会（以下简称“百江村委会”）、桐庐县百江镇百江村股份经济合作社（以下简称“百江村合作社”）合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭进行审理。原告陈建荣到庭参加诉讼；被告百江村委会、百江村合作社的共同委托诉讼代理人陆如机到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈建荣向本院提出诉讼请求：1.请求解除租赁合同，依法判决被告退还购房款345200元，并支付自付款之日即2018年3月9日起至法院判决之日止按月利率1%计算的利息；2.依法判决被告赔偿原告购房全额款的1倍即345200元；3.依法判决被告承担全部诉讼费。事实和理由：原告欲购买被告百江村委会名下的农民公寓房，于2018年3月9日将购房全款345200元汇入百江村合作社账户，并收到该经济合作社开具的金额为345200元购房款收据。2018年8月15日，原被告签订合同时，原告发现该份合同为租赁合同，当时原告就向被告提出疑义，被告告知原告购房合同都是这样签的，不会有问题。原告为尽快能把房产过户到自己名下就签下这份租赁合同。后面长达一年的时间一直为办理房产过户奔走，中途多次与被告方和百江镇分管领导及县房管局领导作过多次沟通，最终以租赁合同不能办理产权过户而告终。根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁合同最长期限为20年，而被告与原告签订的是70年的租赁合同。合同的主体也不符，抬头是百江村股份经济合作社，落款是百江村民委员会。合同本身不具有法律效力，合同不合法。原告的需求是购房而不是租房，原告付的也是购房款，被告不能提供购房发票，导致原告所购的房屋产权得不到保障。综上所述被告存在房屋欺诈销售嫌疑，原告也有权要求被告赔偿原告1倍购房款345200元。为维护自身合法权益，诉至法院。 被告百江村委会、百江村合作社共同答辩称，一、对于原告起诉所称的“2018年的3月9日将34.52万元款项汇入合作社账户，并且收到收据一份，金额为34.52万元，双方于同年的8月15日签订合同”这一事实，两被告没有异议。对于原告所诉称的“签订合同时，发现是租赁合同，当即提出异议，签订合同的目的是将房屋过户到自己名下”以及“原告的需求是购房而不是租房”等事实，持有异议。首先，因为案涉房屋本身系百江村集体经济组织投资建造的农民公寓房，在基本完成本村村民安置的基础上，因剩余有三套公寓房和相应的车位，经过村集体内部研究决定，该三套公寓房决定对外转让，这三套公寓房包括了案涉房屋。为此，2018年2月5日，百江村委会对外发布公告，公告明确载明“百江农民公寓房还有数套房子未销售，现每平方按2500元计算，现金一次性交清”。3月9日当天，原告以“舒冬云”名义以转账的方式向公告中载明的村经济合作社账户汇入34.52万元购房款，合作社当天开具农村集体经济组织统一发票一份。2018年的8月15日，村委会与原告正式签订案涉合同书。由于购房的房屋本身就是农民公寓房，土地的使用权是国有划拨土地性质，无法办理过户手续，取得物权，为了保障出资购房人的利益，合同书采取了“长期租赁”的形式。合同上约定该房屋第一阶段，租赁期限从2016年的3月15日到2086年的3月14日，期限是70年，而且还约定双方不得以任何理由拒绝自动续订租赁合同，租赁期限收取的全部租金为34.5万元。该约定说明房屋面积为137.95平方米，按2500元每平方计算，所得购房款即为34.52万元。此外，合同双方还约定“乙方有权进行权利转让或转租，乙方向第三方转让承租权的，必须及时通知甲方，也就是村集体，甲方将与第三方另行签订合同。同时，乙方要将本合同书以及统一的收款凭证交回甲方；本合同履行期间，如果该房屋经过政府部门批准，具备办理土地证分割分户房产证登记的条件，而且乙方选择受让房屋产权，双方应另行签订房屋转让合同，甲方将协助乙方或接受乙方委托办理相关权属证书，办证产生的税费土地出让金及其它一切费用由乙方承担。若租赁期内乙方受让了该租赁房屋所有权的，则自房屋所有权转移到乙方名下之日起，本租赁合同终止，乙方所支付的租赁租金自动的转为购房款”。上述合同条款和内容清楚的表明，案涉房屋实际上就是以转移产权为目的，而形式上采取了70年的长期租赁关系，简单的说，双方是“以租代售”，对此合同双方是明知的。所以原告所主张的原告的需求是购房，而不是租房，背离双方交易时的客观真实情况。原告的主张不足为信。二、由于截止本案起诉时，案涉房屋没有经过有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续。因此，双方签订的合同，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条等法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。原告诉请解除案涉房屋租赁合同的主张，没有相应的事实依据和法律依据，应予以驳回。三、针对原告的诉求“判决被告赔偿原告支付购房款的一倍”，被告认为，由于订立合同时，双方均明知该案涉房屋不具备合法交易条件，无法产生物权转移的法律效果，在案涉合同无效的前提下，要求被告承担惩罚性的赔偿责任，没有法律依据，该诉求应予驳回。 原告陈建荣为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1.《收据》一份，证明原告已支付购房款345200元的事实； 2.《合同书》一份，证明被告与原告签订了租赁期限为70年且合同甲方名称与最后落款人名称不符的租赁合同，被告存在欺诈行为的事实； 3.《会议纪要》一份，证明原告在2018年7月31日被告百江村委会《会议纪要》明确同意将房屋过户至买受人名下的情况下才与被告签订《合同书》的事实； 4.房产过户条件清单一份，证明原告在签订《合同书》前，就房产过户事宜向相关不动产登记部门进行咨询的事实； 5.《不动产权证书》一份，证明房屋登记的产权人为百江村委会，但签订的合同书甲方却为百江村合作社，被告存在欺诈行为的事实。 对原告提供的证据，被告质证意见如下：对证据1真实性、合法性、关联性无异议；对证据2真实性、合法性无异议，关联性以及证明对象有异议，认为从证据2的内容来看能够体现双方真实的购房意思表示，但合同采用了“以租代售”的形式；对证据3的真实性、合法性无异议，对证据3的关联性以及证明对象有异议，该份证据只能证明被告愿意出售本案涉案房产，并没有承诺将涉案房产过户原告名下，房屋能否过户，取决于目前国家相关法律和政策；对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为从该证据的内容来看，与原告主张的诉讼请求没有关联性；对证据5的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为房屋不能办理过户手续的原因是因为涉案房屋土地使用权性质为划拨。 被告为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 2018年2月4日百江村委会《会议纪要》以及公告各一份，证明被告欲将农民公寓房出售而非出租的事实； 对于被告提供的证据，原告质证后对该证据的真实性和合法性无异议，但对该证据的关联性有异议，认为与原告诉讼请求无关联，且原告购房时，被告并未提供上述证据材料。 本院对各方当事人提交的证据认证如下：对于原告提供的证据1，被告无异议，本院予以确认;对于原告提供的证据2、3、4、5以及被告提供的证据，原、被告对上述证据真实性和合法性无异议，但关联性均有异议，本院认为上述证据从内容来看，可以反映原、被告合同签订目的、时间、主体、标的等内容，与本案具有关联性，本院对上述证据均予以确认。 根据上述有效证据，并结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2018年8月15日，原告与被告百江村委会、百江村合作社签订《合同书》一份，合同载明甲方为被告百江村合作社，其中被告百江村委会在合同甲方抬头处盖章，乙方为原告及其配偶吴素霞，《合同书》尾部甲方由被告百江村委会盖章、百江村合作社法定代表人郑爱华签字，乙方由原告签字。《合同书》约定：被告将涉案房屋【权证号：浙（2017）桐庐县不动产权第0015665号，权利人：百江村委会，坐落：桐庐县百江镇百江村广信路58号公寓房403室，权利类型（性质）：国有建设用地使用权（划拨）/房屋所有权（农民公寓房），用途：住宅，土地使用权面积为42.8㎡，房屋建筑面积为137.95㎡】租赁给原告，租期自2016年3月15日起至2086年3月14日止，期限为70年，租金为34.52万元。上述租金应于2018年6月28日前一次性付清（该款项实际已于2018年3月9日提前支付）。《合同书》还约定“本合同履行期间，如果该房屋经过政府部门批准，具备办理土地证分割、分户房产证登记的条件；同时，乙方选择受让该房屋产权，双方应另行签订《房屋转让合同》。甲方协助乙方或接受乙方委托办理相关权属证书，办证产生的税费、土地出让金及其它一切费用由乙方承担。若租赁期内乙方受让了该租赁房屋所有权的，则自房屋所有权转移到乙方名下之日起，本租赁合同终止，乙方所支付的租赁租金自动的转为购房款。”关于违约责任，《合同书》约定，“乙方单方提出解除合同的，如在房屋尚未交付前，乙方应按本合同租金总额的30%支付违约金，如房屋已交付的，甲方不退还合同剩余年限租金”。 本院认为，综合本院认定的事实以及双方当事人的辩论意见，本院归纳本案的争议焦点如下：一、关于原、被告之间法律关系认定的问题；二、关于本案合同效力认定的问题。 一、关于原、被告之间法律关系认定的问题 本案法律关系应认定为买卖合同纠纷。原告提供的《收据》、村民委员会《会议纪要》、房产过户条件清单以及被告提供的村民委员会《会议纪要》、公告等证据，能够客观的反映双方当事人为签订涉案房屋买卖合同做了大量的准备工作。从最终签订的《合同书》中的权利转让时间、计价和付款方式以及关于产权过户等内容来看，双方当事人虽形式上签订了租赁合同，但真实意思表示应为转移房产所有权为目的的买卖合同。 二、关于本案合同效力认定的问题 本案合同应认定为合法有效。涉案合同效力认定的关键在于划拨土地使用权上房屋买卖合同效力的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条关于划拨土地使用权上房屋转移的规定并不属于效力性强制性规定。案涉合同虽然违反了上述规定，但依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，并不因此认定为无效。案涉合同虽然形式上为租赁合同，且合同主体为原告以及两被告，但从合同实质内容以及合同权利义务承受的角度，被告百江村合作社并不直接承受该合同的权利和义务，该合同应认定为合同主体为原告与被告百江村委会的买卖合同，故对原告的签订的合同为租赁合同且租赁期限超过法律规定的最长年限以及合同主体与实际不符，因此该合同应认定为无效的诉称，本院不予采信。综上，该合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。 《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案生效的合同对原、被告双方均有法律约束力，原告不得擅自变更或者解除合同。原告诉讼中并未举证本案符合《中华人民共和国合同法》第九十四条合同法定解除的情形，且原告请求解除合同退还购房款并支付利息的诉讼请求与约定不符，故对该诉请本院不予支持。在案涉合同签订前，两被告对案涉房屋的出售形成了《会议纪要》并发出公告，原告亦就案涉房屋情况以及过户条件进行了解，双方均具有买卖案涉房屋的意思表示并就房屋的买卖做了较为充分的准备。最终签订的合同内容也客观反映了房屋具体情况，约定的产权办理的相关条款也明确了房产产权办理的前提条件。故原告因被告在签订合同过程中存在欺诈行为而要求赔偿345200元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告陈建荣的诉讼请求。 本案案件受理费10704元，减半收取计5352元，由原告陈建荣负担。 原告陈建荣于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。 审 判 员  丁正强 二〇二〇年三月九日 代理书记员  刘 琦 ? 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。