江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终5387号 上诉人（原审原告）：南通宝仁物业管理有限公司，住所地南通市。 法定代表人：王晓劲，总经理。 委托诉讼代理人：孔凤，江苏伟奥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐付清，男，1960年3月9日生，汉族，住南通市通州区。 委托诉讼代理人：顾爱娟，上海知谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张月，上海知谦律师事务所实习律师。 上诉人南通宝仁物业管理有限公司（以下简称宝仁公司）与上诉人徐付清因物业服务合同纠纷一案，均不服南通市通州区人民法院（2019）苏0612民初3061号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年12月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宝仁公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回徐付清的一审全部诉讼请求，一、二审案件受理费由徐付清负担。事实和理由：一、宝仁公司已履行全部物业管理义务，按照《翠湖景苑前期物业管理服务协议》，要求徐付清按照1.4元/月/㎡交纳物业费有事实和法律依据，一审酌情按照1.05元/月/㎡计算物业费没有事实和法律依据。二、一审要求宝仁公司承继南通静安物业有限公司的债务（以下简称静安公司）没有事实和法律依据，徐付清要求在本案中用缴纳给原静安公司的2000元装潢押金冲抵应交给宝仁公司的物业费没有事实和法律依据，宝仁公司无义务去承担静安公司的债务，徐付清应找静安公司追索装潢押金。 徐付清上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定南通金凤置业有限公司选聘宝仁公司作为前期物业管理单位符合法律规定的事实错误。根据《物业管理条例》第24条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。静安公司退出后仍应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，宝仁公司未通过招投标程序取得案涉物业管理权，其与南通金凤置业有限公司签订的《翠湖景苑前期物业管理合同》违反上述行政法规的强制性规定，应为无效。另外，宝仁公司未取得物价管理部门各项审批文件，无收费许可，延用静安公司的收费标准无法律依据。二、一审认为宝仁公司管理有不到位的情况，物业管理费酌情按照1.05元/月/㎡的标准计算不合理。即便宝仁公司与南通金凤置业有限公司签订的《翠湖景苑前期物业管理合同》为有效合同，宝仁公司也未按合同约定全面履行职责，严重违反了合同约定，一审认定的物业费标准明显过高，徐付清认为最多不超过0.7元/月/㎡。 双方答辩意见同各自上诉意见。 宝仁公司向一审法院起诉请求：判令徐付清给付物业费用5527.44元，给付逾期付款利息128元（自起诉之日起按年利率6%计算至实际履行之日）。 一审法院认定事实：南通市通州区翠湖景苑小区系南通金凤置业有限公司开发，静安公司为前期物业管理。徐付清为该小区13幢301室的业主，2015年5月，徐付清与静安公司签订了《物业管理服务协议》。因静安公司经营管理不善，2016年9月份已将人员全部撤出，南通金凤置业有限公司于2016年10月17日解除了与静安公司的合同，并向翠湖景苑小区的全体业主发出公告。翠湖景苑小区因未成立业主委员会，南通金凤置业有限公司及南通市通州区物业管理中心选聘宝仁公司接替翠湖景苑小区的前期物业管理。2016年10月18日，宝仁公司与南通市金凤置业有限公司签订《翠湖景苑前期物业管理服务协议》，约定物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积缴纳：小高层住宅及车库1.4元/月/㎡，别墅及地下室2元/月/㎡，公共能耗费用0.5元/月/㎡，生活垃圾费60元/年。当日，宝仁公司向翠湖景苑小区全体业主发出公告，内容为“南通金凤置业有限公司已于2016年10月17日与静安公司解除翠湖景苑小区前期物业服务合同，并与我公司签订了翠湖景苑小区托管协议。我公司于2016年10月18日进场，我公司对本小区业主因前期物业服务不到位给业主带来不便，深表同情！我公司进驻后将采取一系列的措施，提高小区物业服务水平。为表示我公司服务好本小区的诚意和决心，我公司承诺：1、2016年10月18日至2016年12月31日不收取小区的任何费用并保证做好小区的各项服务工作；2、配合开发商在一个月内将小区的相关设施设备维修到位；3、全力配合开发商及区相关部门解决原物业公司的相关遗留问题”。2017年1月8日，宝仁公司向该小区业主发出《关于缴纳物业费的通知》，徐付清以宝仁公司未能履行物业合同约定及其承诺，未提供符合行业标准及合同约定的服务为由，至今未缴纳物业费用。 徐付清的房屋为翠湖景苑小区13幢301室，建筑面积99.35㎡，另有9.91㎡的车库。宝仁公司诉请的徐付清欠缴的5527.44元物业费用的组成为：物业费按1.4元/月/㎡，2016年11月至2016年12月的物业费305.93元，2017年度1835.57元，2018年度1835.57元；能耗费按0.5元/月/㎡，2016年11月至2016年12月109.26元，2017年度655.53元，2018年度655.56元；垃圾清运费按5元/月计算，2016年11月至2016年12月10元，2017年度60元，2018年度60元。综上，2016年11月至2016年12月欠费用425.19元，2017年度欠费用2551.10元，2018年度欠费用2551.10元，合计欠2016年至2018年的费用5527.39元。 按通州区发展和改革委员会通发改价备(2017)4号《关于《翠湖景苑小区住宅前期物业公共服务收费备案的函》，核定翠湖景苑小区前期物业管理公共服务收费标准为1.4元/月/㎡，公共能耗按实际发生费用和使用情况分摊。一审法院要求宝仁公司提交翠湖景苑小区公共能耗分摊明细，宝仁公司第二次庭审时进行了提交，分摊情况为2016年11月至2016年12月82.30元/户，2017年度181.30元/户，2018年度171.80元/户，2019年1月至2019年5月68.70元/户。 根据双方提交的证据及庭审的情况，可以确认翠湖景苑小区的物业管理，由于多方面的原因，确实存在一些需要改进的地方，但徐付清等人拖欠物业费也是造成该小区物业管理不到位的因素之一。 另查明，徐付清的装潢押金为2000元。 一审法院认为，翠湖景苑小区由南通金凤置业有限公司开发，南通金凤置业有限公司选聘静安公司作前期物业管理。因静安公司经营管理不善，主动退场，而翠湖景苑小区又没有产生业主委员会，故南通金凤置业有限公司又选聘本案的宝仁公司作为前期物业管理单位，符合法律规定。宝仁公司就翠湖景苑小区物业管理方面的债权及债务应当继受。徐付清收房时交纳的2000元装潢押金在装潢后按规定可抵扣物业费用。宝仁公司在2013年10月18日入驻时承诺免收业主2016年11月至2016年12月的物业费用，宝仁公司应该信守。垃圾清运费系物业公司代有关单位代收，公共能耗费应按实际产生的费用收取。因宝仁公司进驻翠湖景苑小区后管理有不到位的情况，其物业管理费法院酌情按1.05元/月/㎡计算。据此，徐付清所欠的物业费用具体为：2017年度物业管理费1376.68元、公共能耗费181.30元、垃圾清运费60元，2018年度物业管理费1376.68元、公共能耗费171.80元、垃圾清运费60元，2017年度、2018年度总欠费用3226.46元，并按年息6%支付自2019年4月9日起至实际给付之日的利息。综上，一审法院依据《物业管理条例》第二十一条、第四十条、第四十一条之规定，判决：一、徐付清于判决书发生法律效力后10日内给付南通宝仁物业管理有限公司2017年度及2018年度的物业费用3226.46元，与徐付清持有的装潢押金2000元冲抵后，徐付清实际支付1226.46元，并以1226.46元为基数，按年息6%支付自2019年4月9日起至实际履行之日的利息；二、驳回南通宝仁物业管理有限公司的其他诉讼请利求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由南通宝仁物业管理有限公司承担30元，由徐付清承担20元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 另查明，至二审庭审结束，翠湖景苑小区尚未召开业主大会，也未成立业主委员会。 经双方确认，本案争议焦点为：一、宝仁公司是否有权向徐付清收取物业费；二、一审酌定的物业收费标准是否合理。本院认为，因静安公司提前退场，经主管部门协调，宝仁公司与南通金凤置业有限公司签订《翠湖景苑前期物业管理服务协议》，为翠湖景苑小区提供物业服务，且其物业收费标准已经南通市通州区发展和改革委员会函复批准，故宝仁公司有权向徐付清收取物业费。但鉴于宝仁公司向小区业主所作承诺及其提供的物业服务确实存在瑕疵，一审在原收费标准基础上酌情扣减合情合理。徐付清已装潢完毕，其所缴纳的装潢押金应予退还。宝仁公司在2017年1月8日的通知中亦表明同意以之前的装修押金冲抵物业管理费，一审据此将徐付清的装修押金从未付物业管理费中抵扣并无不当。综上，宝仁公司和徐付清的上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由南通宝仁物业管理有限公司和徐付清各半负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  卢丽 审判员  杨谦 审判员  吕敏 二〇二〇年三月二十日 书记员  邱晴