浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初20239号 原告：杭州五星风机厂，住所地：杭州市余杭区瓶窑镇凤都村。 法定代表人：马培根，总经理。 委托代理人：施丽婷，浙江万高律师事务所律师。 被告：杭州阿司特智能机械有限公司，住所地：杭州市余杭区瓶窑镇羊城路14号4幢。 法定代表人：孝希军，经理。 委托代理人：邵国会，浙江和煦律师事务所律师。 原告杭州五星风机厂（以下简称原告）诉被告杭州阿司特智能机械有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行审理。原告委托代理人施丽婷、被告法定代表人孝希军及其委托代理人邵国会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：原、被告就被告向原告租赁位于杭州市余杭区凤都工业园区羊城路14号厂房达成《厂房租赁协议》，约定租期自2019年4月11日至2022年4月10日，租期三年，第一年租金为512091.80元，半年一付，第一笔租金于2019年4月前付清256045.90元；第二笔租金于2019年9月前付清256045.90元，如未按时支付租金，则每日需支付5‰的违约金，被告仅支付第一笔租金，第二笔租金至今未支付，原告于2019年10月9日发函要求被告于2019年10月15日前付第二笔租金256045.90元，若未能及时支付的，将视为违反合同约定，支付每日5‰违约金及腾空场地，但被告至今未支付租金，故原告诉至法院。诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《厂房租赁合同》解除；2、判令被告于判决生效之日腾空房屋；3、判令被告支付拖欠的房租费42674.32元（暂计算至2019年10月31日，按月租金为42674.32元，实际计算至被告腾空房屋之日止）；4、判令被告支付违约金38406.89元（自2019年10月1日起至2019年10月31日止，以256045.90元为基数，按每日0.5%计算，实际计算至被告腾空完毕房屋之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告因被告实际于2019年12月12日搬离租赁的厂房，故原告变更诉讼请求：1、判令原、被告间的租赁关系于2019年12月12日解除；2、判令被告支付原告自2019年10月12日起至2019年12月12日止的租金128023元（月租金42674.3*3个月）；3、判令被告向原告支付物业费、水、电费共计5850.34元；4、判令被告向原告支付一年的租金512091.8元的违约金。庭审中，原告再次变更第二项诉讼请求：判令被告支付原告自2019年10月12日起至2019年12月12日止的租金108023元。 原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 1、《厂房租赁合同》一份，用以证明原、被告存在租赁合同关系的事实。 2、催告函及照片一组三份（当庭出示照片），用以证明原告于2019年10月10日向被告催讨房租，但被告拒不付款的事实。 3、承诺书一份，用以证明被告向原告支付2万元租金及其他相应承诺的事实。 被告答辩称：原告的五项诉讼请求，从事实和法律上都没有依据。1、双方的租赁关系已经解除，2019年9月23日，原告停电，至今未恢复，被告无奈在2019年12月12日搬迁，钥匙已经还给原告，至于工商登记的变更与本案无关，故原、被告之间的租赁关系解除时间是2019年9月23日；2、根据双方签订的《厂房租赁合同》约定，租金半年一付，被告于2019年3月11日已经支付了半年的租金256045.9元，租赁期限是2019年4月11日-10月11日止，原告断电的行为事实上解除了合同；3、关于原告主张的物业费、水电费，原告停电后，被告在2019年10月10日向原告方黄建俊以支付宝的形式支付了22990元，已经包含了水电费，应该还有结余，故不需要另行支付；4、原告主张的违约金，违反诚信原则，法院也不会支持原告高额的违约金，应当依法予以调整；5、关于诉讼费，应当由败诉方承担，而本案中，被告无需支付租金，故诉讼费应由原告自行承担。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。 被告对其辩称，向本院提供证据如下： 1、微信聊天记录一份（被告当庭出示存储手机），用以证明原告于2019年9月23日停电及被告支付22990元给黄建俊的事实。 2、支付宝转账记录（被告当庭出示手机），用以证明被告向原告及黄建俊支付房租及水电费、物业费的事实。 原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认定如下： 原告提供的证据1，被告对三性无异议，本院予以确认；证据2催告函，被告并未收到，无法知晓真实性，本院审查后认为，被告异议成立，该证据不符合证据的有效构成要件，本院不予确认；证据3，被告予以认可，因原告停电，被告有其他业务需要用电，为恢复生产，被告不得不写了承诺书支付了20000元，但原告并未恢复供电，被告无奈只能在2019年12月12日搬离，本院审查后认为，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。 被告提供的证据1，原告对三性均不认可，对待证事实有异议，本院审查后认为，该证据符合证据的有效构成要件，且能证明本案相关事实，本院予以综合认定；证据2，原告对2019年3月21日的256045.9元租金予以认可，对2019年10月10日支付的20000元租金也予以认可，对2990元，认为就算真实存在，也是支付之前的水电费和物业费，与本案的房租无直接关系，本院审查后认为，原告对真实性无异议，该证据与本案有关联，本院予以确认。 根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院查明的事实如下： 原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方：杭州阿司特智能机械有限公司、乙方：杭州五星风机厂，甲方向乙方租赁位于乙方在杭州市余杭区凤都工业园区羊城路14号合法拥有的4#楼1028.79㎡、6#楼三楼西侧250㎡，租赁日期自2019年4月11日起至2022年4月10日止，租赁期三年，2019年4月11日至2020年4月10日租金为半年一付，于2019年4月前支付256045.90元，于2019年9月前支付256045.90元，合同生效，甲方须向乙方缴纳财财物保证（质）金50000元整（于2019年4月前付清），期满返还，不计息。电费的结算：按实际用量，甲方按8%的消耗（小表贴大表）补贴乙方结算，于每月10日前付清，厕所的用电、用水费用均按人头摊派，2019年3月11日前需向乙方缴纳100000元租房定金（届时转作租金），否则该租赁物不予保留即转租他人，本合同无效，甲方须按时缴费和支付租金，否则按该费金总额以每天5‰的违约金赔付乙方，甲乙双方任何一方不能全面履行合同的，均属违约，因违约而造成的损失，概由违约方负全部责任，甲乙双方任何一方除不可抗拒的因素（自然灾害、社会事件、拆迁等）之外，不得提前解除合同，否则违约方应向守约方赔付壹年租金的违约金，按当年壹年的租金计，本合同所提及的违约金是惩罚性违约金，除协商以外，任何情况下，各方均不能提出降低违约金的请求，双方还对其他事项进行约定。《厂房租赁合同》签订后，被告按约支付100000元租房定金、50000元缴纳财务保证（质）金及半年租金256045.90元（其中100000元租房定金转为房屋租金）。2019年10月10日，被告法定代表人孝希军通过支付宝转给黄建俊共计22990元，并于同日出具承诺书一份，载明“今付贰万元整房租，剩余部分在2019年10月20日前付清，如未按时付清断电，后果自己承担”，被告加盖公司的公章。2019年12月10日，原告诉至本院，请求上判。 本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，本院予以确认。根据庭审记录及双方提供的证据材料，本案争议焦点：《厂房租赁合同》的解除时间。原告认为被告于2019年12月12日全部腾空房屋，并交还钥匙，故解除时间为2019年12月12日，被告认为2019年9月23日原告停电后合同解除。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，根据原告提供的承诺书及被告提供的微信聊天记录，被告并未向原告提出解除合同的意思表示，且仍欲使用租赁房屋并支付部分租金，证明被告在占有租赁房屋并履行支付租金的义务。庭审中，原、被告均认可被告于2019年12月12日腾空房屋，即被告以实际搬离租赁房屋行为表明解除双方签订的合同，且原告也同意于2019年12月12日解除合同，故本院认定原、被告签订的合同于2019年12月12日解除。因《厂房租赁合同》于2019年12月12日解除，被告尚应支付自2019年10月12日至2019年12月12日租金85349元，现被告已支付22990元，称用于支付物业、水、电费用，原告认为20000元系支付租金，2990元系支付之前的物业、水、电费用，因被告于2019年10月10日承诺支付租金20000元，故本院认定其中的20000元为支付租金，2990元用于支付物业、水电费用，故被告尚应支付租金65349元。关于原告主张的物业费、水电费5850.34元，因原告未提供有效证据予以证明，且被告已付的2990元用于支付该部分费用，故对该主张，本院不予支持。关于原告主张的违约金512091.80元，合同虽约定“甲乙双方任何一方除不可抗拒的因素之外，不得提前解除合同，否则违约方应向守约方赔付壹年租金的违约金，按当年壹年的租金计”，被告已按约履行支付半年租金的义务，在合同履行过程中，原告存在第二笔租金支付期限届满前给被告断电行为，解除合同系原、被告双方的意思表示，且支付一年的租金作为违约金过分高于造成的损失，结合原、被告“甲方须按时缴费和支付租金，否则按该费金总额以每天5‰的违约金赔付乙方”的约定，因被告并未按约足额支付租金，本院酌情确定违约金为8000元。关于被告已支付的保证（质）金50000元整，被告庭审中表示不在本案中主张，故本案不予处理。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、原告杭州五星风机厂与被告杭州阿司特智能机械有限公司签订的《厂房租赁合同》于2019年12月12日解除。 二、被告杭州阿司特智能机械有限公司支付原告杭州五星风机厂租金65349元，限于本判决生效后十日内付清。 三、被告杭州阿司特智能机械有限公司支付原告杭州五星风机厂违约金8000元，限于本判决生效后十日内付清。 四、驳回原告杭州五星风机厂其他诉讼请求。 如果被告杭州阿司特智能机械有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10060元，减半收取5030元，由原告杭州五星风机厂负担4441元，由被告杭州阿司特智能机械有限公司负担589元。 原告杭州五星风机厂于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州阿司特智能机械有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  单贤福 二〇二〇年三月二十三日 法官助理余保中 书记员董尧