山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终931号上诉人（原审被告）：赵卫东，男，1967年6月7日出生，汉族，住德城区。被上诉人（原审原告）：德州市嘉安物业管理有限公司，住所地德州市德城区东方红路31号1号楼。法定代表人：尹兆江，该公司经理。委托诉讼代理人：王怀鑫，德州德城宏大法律服务所法律工作者。上诉人赵卫东因与被上诉人德州市嘉安物业管理有限公司（以下简称嘉安物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初3021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵卫东上诉请求：1、撤销德城区人民法院（2019）鲁1402民初3021号民事判决书，并依法改判。2、本案一、二审诉讼费等相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人提供的物业服务不符合物业管理合同约定。上诉人在宏力小区居住期间,被上诉人并未提供完善的物业服务,小区内的卫生经常无人清理、杂物乱堆放、保安人员配置不合理，物业公司与业主委员会居住户约定的是每年清理化粪池，但是一直没清理过,被上诉人提供的物业服务不符合物业管理委托合同的约定。二、被上诉人未垫付垃圾处理费。被上诉人从未向德州市德城区城市管理执法局垫付2017年、2018年的垃圾处理费，根据德州市物价局德价法（2016)66号文德州市物价局关于的德城区、经济开发区、运河经济开发区城市环境卫生收费标准的批复:城镇居民生活垃圾处理费每户每月5元,本小区业主每年交物业费及生活垃圾费共计(410元)。物业公司都是在年初收取全年的费用,物业公司在同年度的九月份才到德城区城市管理执法局交费,不存在垫付费用的问题,被上诉人索要的物业费高。综上,一审法院认定事实不清,为维护上诉人的合法权益，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。嘉安物业辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。嘉安物业向一审法院起诉请求：1．被告支付原告物业费及滞纳金3031.5元；2．诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第1项为：要求被告支付物业费1230元，滞纳金自2017年1月1日起至实际支付日止按年利率24％计算。一审法院认定事实：被告赵卫东系德州市德城区宏力小区5号楼4单元402号房屋的业主，房屋建筑面积为73平方米。2016年12月27日，原告嘉安物业公司（乙方）与宏力小区业主委员会（甲方）签订了一份《物业管理委托合同》。合同约定，甲方委托乙方负责小区保洁；公共区域秩序维护、安全防范等事项的协助管理；物业共有部位、共有设施、设备的日常运行、维修和养护；业主专有部分的水电暖设施简单的维修等服务。物业服务期限自2017年1月1日至2017年12月31日，服务期满后，甲方与乙方协商一致，可续签合同。另合同第六条约定：物业服务费采用包干制，小区物业服务费收费标准为：1．居民住宅（包括车库）、普通商业用房屋按房屋建筑面积计算，每平方米0.4元；3．垃圾处理费每户每月另收5元；4．物业费每半年为一期，每年收两次，每年1、6月份收费，逾期缴费的，按收费金额的日5‰收取滞纳金。上述《物业管理委托合同》到期后，2017年12月22日、2019年1月10日，原告与宏力小区业主委员会分别签订了合同延续协议，原告的服务期限南区自2019年1月21日至2020年1月20日，北区自2019年3月16日至2020年3月15日。原告按照协议向被告提供了物业管理服务，赵卫东自原告提供物业服务以来一直未向原告支付物业服务费，截至原告起诉之日，共拖欠原告自2017年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费1050元、垃圾处理费180元，共计1230元。庭审后，原告向一审法院提交一份情况说明，因滞纳金数额计算错误，现原告要求被告按合同约定给付2017年、2018年、2019年上半年的逾期滞纳金。另查明，德州市物价局德价法［2016］66号文件德州市物价局关于对德城区、经济技术开发区、运河经济开发区城市环境卫生收费标准的批复：（二）城镇居民生活垃圾处理费每户每月5元。原告嘉安物业公司已向德州市德城区城市管理执法局垫付了2017年、2018年的垃圾处理费。一审法院认为：嘉安物业公司与宏力小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，一审法院依法予以保护。物业管理合同订立后，嘉安物业公司按照合同约定履行了物业管理服务义务，赵卫东作为小区业主之一在事实上接受了嘉安物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务合同的约定履行付费义务。原告书面催缴后，被告赵卫东仍未缴纳物业费，已构成违约，原告据此要求被告缴纳自2017年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费1050元、垃圾处理费180元，共计1230元，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。虽然被告构成逾期违约，但原告要求被告按收费金额的日5‰支付滞纳金，明显过高，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，根据此项规定，逾期滞纳金应自逾期交纳之日起以应交纳数额为基数按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。被告赵卫东的抗辩意见未向法庭提交相关证据予以证实，故一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：被告赵卫东于本判决生效之日起十日内给付原告德州市嘉安物业管理有限公司自2017年1月1日至2019年12月31日止的物业服务费1050元、垃圾处理费180元，共计1230元，以及逾期滞纳金（1．自2017年2月1日起至2017年6月30日止以171元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算；2．自2017年7月1日起至2018年1月31日止以410元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算；3．自2018年2月1日起至2018年6月30日止以581元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算；4．自2018年7月1日起至2019年1月31日止以820元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年2月1日起止2019年6月30日止以991元为基数按同中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵卫东负担。二审中，当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，予以确认。本院认为，嘉安物业公司与宏力小区业主委员会签订《物业管理委托合同》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该物业管理委托合同对宏力小区的所有业主均具有约束力，上诉人赵卫东作为宏力小区的业主应受该物业管理委托合同的约束。被上诉人嘉安物业公司向宏力小区提供了物业服务，宏力小区已接受了该公司的物业服务，对被上诉人提供物业服务期间的物业服务费用，上诉人作为小区业主应按时按约缴纳，其未缴纳构成违约，原审认定上诉人向被上诉人支付物业服务费、垃圾处理费及逾期滞纳金正确，且原审已对过高的滞纳金作出调整，合法正确。关于上诉人提出的被上诉人提供的物业服务不符合约定的主张，未提交充分有效的证据证明，本院不予支持。综上所述，赵卫东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵卫东负担。本判决为终审判决。审判长 魏 涛审判员 赵立英审判员 马丽华二〇二〇年三月二十五日法官助理李悦书记员于超