广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初19871号原告：朱燕辉，女，1963年3月16日出生，汉族，住广州市海珠区，委托代理人：潘新翀，广东天胜律师事务所律师。被告：朱永辉，男，1960年12月23日出生，汉族，住所地广州市越秀区，第三人：李慕卿，女，1938年9月23日出生，汉族，住所地广州市海珠区，被告及第三人共同委托代理人：邓勇，广东广和（广州）事务所律师。原告朱燕辉诉被告朱永辉、第三人李慕卿共有纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱燕辉及其委托代理人潘新翀，被告朱永辉、第三人李慕卿及其共同委托代理人邓勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱燕辉诉称：李慕卿与朱和清生育朱永辉和朱燕辉。2007年11月2日，为赡养年迈父母，朱燕辉和李慕卿在合富置业作为中介方的见证下与案外人彭刚飒签订《房屋买卖合同》，购买位于广州市海珠区工业大道北81号1409号的房屋，作为李慕卿和朱和清退休生活用房。《房屋买卖合同》约定购房款为642691元。其中，朱燕辉转账支付购房款404691元（包括定金20000元），李慕卿转账支付购房款238000元。除上述购房款外，朱燕辉还实际支付了上述房产的中介费32134元、房地产交易手续费250元、房地产权初始登记费60元、出具房地产登记情况证明费40元、契税9641元、印花税321元及装修工程款项82263.7元、家具及电器款16553元，上述费用合计141262.7元。至此，朱燕辉为购买及装修广州市海珠区工业大道北81号1409号房，合计支出545953.7元，约占上述房产购房及装修总支出的70%(545953.7÷783953.7×100%=69.74%）。朱燕辉及李慕卿购买上述房产后依法办理不动产权变更登记，产权登记为朱燕辉及李慕卿两人对上述房产共同共有。朱燕辉为赡养父母，上述房产一直交由李慕卿及朱和清实际居住，朱燕辉时常上门照顾两老。2018年2月10日，父亲朱和清不幸离世。朱和清曾于生前订立遗嘱将广州市海珠区工业大道北81号1409号房中其本人依法应占的份额指定由朱永辉继承。在未经朱燕辉同意的情况下，朱永辉持上述遗嘱径自到不动产登记中心办理了不动产权变更登记。因此，广州市海珠区工业大道北81号1409号房不动产权登记现状为朱燕辉、朱永辉及李慕卿共同共有。在广州市海珠区工业大道北81号1409号房产权登记存在其他共同共有人的情况下，即使朱和清有权就上述房产中其本人依法应占的份额订立遗嘱，在实际办理产权变更登记过程中，由于涉及不动产的处分，依法也应当以全体共同共有人同意作为前提条件。朱永辉未经朱燕辉同意径自办理产权变更登记的做法不符合《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定。朱永辉与朱燕辉虽为兄妹关系，但由于朱永辉常年疏于履行赡养父母的义务，朱燕辉与朱永辉的兄妹感情不睦，两人对同一不动产因家庭关系共同共有的基础已经丧失。因此，朱永辉继承朱和清不动产份额时，应当依据《中华人民共和匡物权法》第九十九条规定，先行将房屋共同共有产权变更为按份共有。房屋产权从共同共有变更为按份共有过程中，依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第九十条，在共同共有关系终止时，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小。朱燕辉为广州市海珠区工业大道北81号1409号房支出费用占上述房产购房及装修总支出的70%，在按份共有中，应当先由朱燕辉分得70%份额，李慕卿与朱和清夫妻共同财产占30%份额。夫妻共同财产中的一半，即上述房屋15%的份额作为朱和清依法应占的份额作为被继承财产由朱永辉进行遗嘱继承。余下15%份额登记在李慕卿名下。故起诉请求：1、朱燕辉分得广州市海珠区工业大道北81号1409号房屋70%的产权，朱永辉、李慕卿各分得上述房屋15%的产权；2、朱永辉承担本案的诉讼费用。被告朱永辉辩称及第三人李慕卿述称：朱燕辉陈述为瞻养年迈父母才购买本案房屋不是事实，因李慕卿原居住地段纳入拆迁范围要购房才是事实。朱永辉一家三人与父母及外婆原住越秀区北京路西横街八和坊18号204房，1997年纳入北京路高第街拆迁范围需搬迁，李慕卿考虑到以后居住问题，于2001年出资购买海珠区宝岗路仁厚直44号602房的房屋，因朱燕辉一家租住东山区侨房，当年按国家侨房政策房屋需退还给原屋主，李慕卿见八和坊住处还未拆迁，就让朱燕辉一家先搬去住。2007年李慕卿在购买房屋时，考虑到还有90多岁母亲在，三个老人家日后还需留一些救急备用金，李慕卿前后将40多万元现金交给朱燕辉，加上以朱燕辉名义向李慕卿之妹李懿娉借3万美元（当年美元折合价约22万元人民币），共60多万元购买本案房屋，李慕卿与朱燕辉是母女关系，所以没有写任何收据，一般只用纸张作记录。朱永辉因长期上夜班，白天需要休息，李慕卿对房屋买卖流程及买卖手续不熟悉，李慕卿出于对朱燕辉的信任，将购买本案房屋的交易及过户变更登记等手续交由朱燕辉一手办理（当中包括定金20000元、房产中介费32134元、房地产交易手续费250元、契税9641元、印花税321元、房地产权初始登记费60元、出具房地产登记情况证明费40元），单据签名及单据凭证由朱燕辉持有保管。2007年11月2日，李慕卿及朱燕辉在中介方合富置业见证下，以俩人名义与案外人彭刚飒签订《房屋买卖合同》，购买广州市海珠区工业大道北81号1409号房屋，作为朱燕辉夫妇及母亲的生活用房，《房屋买卖合同》约定购房款为642691元。其中，李慕卿2007年11月9日在中国银行金德大厦支行转账支付第一笔购房款238000元给案外人彭刚飒。2007年12月10日李慕卿同朱燕辉在中国银行金德大厦支行提取现金一起将第二笔购房款384691元（其中李慕卿出资87429.08元、朱燕辉出资297261.92元）转账支付给案外人彭刚飒，当日384691元转账凭证上有填写朱燕辉及其丈夫梁纪元名，朱燕辉以此转账凭证来证明自己当日一人出资384691元购房款是隐瞒事实真相，不诚实，所诉不成立。本案房屋购买后依法办理不动产变更登记，产权登记为李慕卿、朱燕辉两人共同共有。本案房屋由李慕卿夫妻及母亲居住，朱永辉常上门照××个老人家。未免子女日后争产，李慕卿2014年、2015年多次与朱燕辉协商，要求将本案房屋产权析产，朱燕辉以不同理由不同意析产，发生争吵。2016年4月8日朱和清到广州市海珠区公证处订立遗嘱公证，将其本人依法应占的房屋产权份额指定由朱永辉继承（海珠区工业大道北81号1409房房产份额）。2018年2月l0日父亲朱和清去世后，朱永辉按《继承法》合法办理本案房屋应占份额的继承，没有侵害朱燕辉的合法权益。综上所述，朱燕辉所诉请求不成立，请法院判决确认朱永辉、李慕卿分得广州市海珠区工业大道北81号1409号房屋各25%产权，朱燕辉分得上述房屋50%产权。经审理查明：李慕卿与朱和清是夫妻关系，育有子女朱永辉和朱燕辉。2007年11月2日，朱燕辉、李慕卿（买方）与案外人彭刚飒（卖方）、广东合富房地产置业有限公司（见证方）签订《房屋买卖合约》，约定以642691元的价格购买位于广州市海珠区工业大道北81号1409房房屋；定金20000元在签署本合约同时交付；等。朱燕辉提供汇款凭证，显示2007年11月7日李慕卿向彭刚飒汇款238000元，2007年12月10日朱燕辉向彭刚飒汇款384691元。2007年12月19日，广州市国土资源和房屋管理局核发穗房地证字第××号房地产权证，记载广州市海珠区工业大道北81号1409房的权属人为朱燕辉、李慕卿，占有房屋份额为共有，该房屋建筑面积83.4664平方米。2016年4月8日，朱和清立下《遗嘱》：“坐落在广州市海珠区工业大道北81号1409房房屋的共有份额[《房地产权共有（用）证》编号：粤房地共证字第××号]是以李慕卿的名义登记的，上述房屋李慕卿登记的产权额依法为我与李慕卿的夫妻共同财产，各占二分之一。现我自愿立下遗嘱：在我去世后，将上述房屋我依法应占的份额以及我依法占有的所有动产全部由儿子朱永辉继承，并根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条第三款的规定，指定为朱永辉一方的财产。本遗嘱是我真实意愿，并无他人欺骗、胁迫，是由公证员代书，并由我确认。本遗嘱一式两份，我执一份，广东省广州市海珠公证处存一份。”广东省广州市海珠公证处于2016年4月14日出具（2016）粤广海珠第6802号《公证书》证明上述情况。朱和清于2018年2月10日死亡。据房产登记号2019登记字8008474号《广州市不动产登记查册表》记载，广州市海珠区工业大道北81号1409房产权人为朱燕辉、朱永辉、李慕卿，占有部分为共同共有，登记时间为2019年5月5日，其中朱燕辉、李慕卿所有权取得方式为购买，朱永辉所有权取得方式为继承。诉讼中，朱燕辉表示2007年12月10日汇款给卖方彭刚飒的384691元是其美国的姨妈转账了222121.12元到其中国银行账户，加上其在中国银行的存款以及部分现金在中国银行金德支行柜台汇出的；其还支付了定金20000元以及中介费、相关税费，并支付了装修款及家私电器款；李慕卿只支付了购房款238000元。李慕卿表示2007年12月10日汇款给卖方彭刚飒的384691元中有87429.08元是其当日在中国银行金德支行提前提取定期存款后给朱燕辉的，其支付购房款共325429.08元（238000元+87429.08元）；中介费和相关税费是其将钱给朱燕辉后由朱燕辉去办理的；装修款及家私电器款确认是朱燕辉支付的。根据朱燕辉提交的中国银行流水，显示其账号2007年12月10日支出金额为297163.41元。根据李慕卿提交的中国银行定期账号查询明细，显示其2007年12月10日提前提取面额30783.73元、5135.83元、23800元、9200元、4588.32元、24520.21元，并于当日存入11302.75元。本院认为：李慕卿与朱燕辉系母女关系，广州市海珠区工业大道北81号1409房原因购买而登记为朱燕辉、李慕卿共同共有。因该房屋为李慕卿与朱和清的婚姻关系存续期间取得的财产，属于夫妻共同财产，故朱和清也是共有人。朱永辉因继承朱和清的遗产而成为案涉房屋的共有人。现朱燕辉要求确认各自对该房屋享有的份额，朱永辉、李慕卿也同意确认份额，本院予以支持。朱燕辉、李慕卿对于房屋份额没有约定，应当根据等分原则处理，即朱燕辉、李慕卿各占50%产权份额。李慕卿的50%产权份额为李慕卿与朱和清夫妻共同财产，朱和清去世后，其占有的25%的产权份额由朱永辉继承。因此，本院确认案涉房屋由朱燕辉占有50%产权份额，李慕卿、朱永辉各占有25%产权份额。朱燕辉主张其对案涉房屋的贡献大，应占70%的产权份额，但根据本案查明的事实，李慕卿对于购房款的陈述与其银行取款记录能相互印证，故本案采信其共支付购房款325429.08元的事实，因此双方对于购房款的出资基本相等，对于朱燕辉要求多分份额的主张，本院不予支持。至于中介费、相关税费、装修款及家私电器款等，当事人如有争议，可另循途径向对方追偿。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十九条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第90条之规定，判决如下：一、位于广州市海珠区工业大道北81号1409房房屋由原告朱燕辉占有50%产权份额，被告朱永辉、第三人李慕卿各占有25%产权份额；原、被告及第三人在本判决生效之日起十日内相互协助办理上述房屋产权份额的登记手续。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费30800元，由原告负担15400元，被告及第三人各负担7700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑素梅人民陪审员  刘志文人民陪审员  孔丽珍二〇二〇年三月二十五日书 记 员  余胜男幸妙倩