昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初2984号原告：陈海昆，男，1971年11月6日出生，白族，户籍登记地云南省昆明市西山区。被告：昆明中天世纪房地产经纪有限公司。住所：昆明市白云路与志强路交叉口丹联大厦B座-18-B1号。法定代表人：闫政柏，系该公司总经理。委托代理人：杨丽，女，1988年12月7日出生，汉族，系该公司法务，户籍登记地云南省楚雄彝族自治州牟定县，特别授权代理。委托代理人：史文艳，女，1990年8月19日出生，汉族，系该公司法务，户籍登记地云南省曲靖市陆良县，特别授权代理。被告：昆明红凯房地产开发有限公司。住所：昆明市龙泉路岗头村336号办公楼二楼201-205号。法定代表人：闫政柏，系该公司总经理。委托代理人：方鸣，女，1982年9月9日出生，彝族，系该公司法务，户籍登记地云南省昆明市五华区，特别授权代理。委托代理人：朱艳娥，女，1988年12月10日出生，汉族，系该公司法务，户籍登记地云南省宣威市，特别授权代理。原告陈海昆诉被告昆明中天世纪房地产经纪有限公司（以下简称“中天公司”）、被告昆明红凯房地产开发有限公司（以下简称“红凯公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日受理后，被告红凯公司向本院提出管辖权异议，经本院审查，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条第三款之规定以被告中天公司的住所地位于昆明市盘龙区，故本院具有管辖权为由，裁定驳回被告红凯公司提出的管辖权异议。被告红凯公司不服上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院于2019年8月30日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告陈海昆，被告中天公司委托代理人杨丽，被告红凯公司委托代理人方鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈海昆诉称：2012年6月15日，原告与被告中天公司签订团购协议，并按约缴纳了团购意向金200000元，作为“中天城6号地”项目开盘时享有团购价的资格，该款项在与开发商签订《购销合同》时可冲抵总房款，协议另约定若原告未能成功认购房源，被告中天公司将向原告返还团购意向金及资金被占用期间所产生的利息，利率为年10%，利息计算期间自原告缴清团购意向金之日起至退款之日止。协议签订时，被告中天公司工作人员告知原告次年便可签订房屋购销合同并选房。因涉案项目至2013年无任何进展，被告中天公司于6月30日通知原告领取利息21111.11元。此后二年的时间里因涉案项目依然毫无动静，原告于2015年向被告中天公司提出退款申请，但被告中天公司却以正在走公司审批流程为由搪塞拖延。2015年10月16日，被告中天公司向原告写下承诺书，承诺于2016年1月30日前退还原告团购意向金20万元及所产生的利息，但被告中天公司仅于2015年5月18日支付了50000元后，就一直拖延履行返还义务，截止2018年9月18日，被告中天公司分7次陆续向原告共计退还180000元，尚欠20000元意向金及利息至今未退还。被告中天公司的拖延退款行为严重侵害了原告合法权益，故诉至法院，请求判令：一、被告向原告退还剩余团购意向金20000元；二、被告向原告支付自2013年7月1日起至本金退清之日止所产生的利息（按合同约定年息10%、本金200000元分段计算，截止2019年3月12日未付利息75982.4元；本息合计95982.4元）；三、本案诉讼费和保全费由被告承担。被告中天公司辩称：一、在2012年6月15日原告与被告签订的中天城委托团购协议中，双方并未对具体开盘时间有过约定。被告也从未向原告作出过开盘承诺。协议签订后，原告在2013年便以自身原因为由多次向被告提出申请退款，属协议约定的自动放弃团购，故违约方并非被告。二、自2013年6月30日起至2018年9月18日止，被告已合计退还原告意向金总计201111元，已达到足额退款，原告的起诉无事实依据。三、双方在协议中，并未明确团购意向金利息的支付方式和时间，应视为不支付利息，且系原告主动放弃团购，不应由被告承担利息。原告的诉讼请求与事实不符，缺乏法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告红凯公司辩称：被告与原告未签订过合同，亦未收到过被告中天公司关于原告团购意向金的转款，双方并未建立任何法律关系，故被告不是本案适格的主体。请求驳回原告的诉讼请求。原告陈海昆为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1.《“中天城”（单位）委托团购协议》，2.收据，3.红凯公司于2015年10月16日出具的《承诺书》，4.《特殊事项审批表》，共同证明原告与被告中天公司签订委托团购协议，并按约交纳了团购意向金200000元，被告红凯公司向原告承诺退款，且相关流程已审批完毕，但至今未与原告结清该意向金。经庭审质证，被告中天公司对原告提交的证据提出以下质证意见：对证据1、2的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据3、4的真实性、合法性、关联性不予认可，证据上的公章不是被告中天公司所盖，与被告中天公司无关。被告红凯公司对原告提交的证据提出以下质证意见：对证据1、2、4不予质证，均与被告红凯公司无关；证据3上的印章并非被告常用章，被告从未见过。被告中天公司为证明其答辩意见，向法庭提交如下证据：1.《中天城委托团购协议》，证明原、被告双方于2012年6月15日达成团购合意，双方在协议中并未约定或承诺过该项目的开盘时间；原告在项目开盘前便提出申请退款，符合协议约定属自动放弃该次团购；双方亦未明确过利息支付方式和时间，故支付利息的责任不应由被告中天公司承担。2.退款凭证，证明自2013年6月30日起至2018年9月28日，被告中天公司共计退还原告意向金201111元，已足额退还。原告陈海昆对被告中天公司提交的证据提出以下质证意见：对证据2中的《委托付款协议》不予认可，两被告之间的关系原告并不清楚；对证据1和证据2中其他证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但证明目的不予认可，原告于2013年6月30日收到的款项系利息而非本金。被告红凯公司对被告中天公司提交的证据提出以下质证意见：对证据1不予质证，与被告无关；对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，被告中天公司确实委托被告红凯公司代为支付过相关款项。被告红凯公司未向法庭提交证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原、被告提交双方当事人对真实性均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对原告不予认可的被告中天公司所提交证据2《委托付款协议》，因被告红凯公司认可了其真实性，本院予以采信，但对其证明内容和证明目的，本院将结合双方对其他证明目的不予认可的证据，在综述部分一并进行阐述。对两被告不予认可原告所提交的证据3《承诺书》，经本院审查被告红凯公司目前使用的印章编号为5301000307042，而该承诺书上的印章编号为5301000120104，原告不能提交其他证据佐证该尾号为0104的印章属于被告红凯公司，或者证明该《承诺书》确实出自于被告红凯公司，故对该《承诺书》本院不予采信；原告证据4《特殊事项审批表》中因无两被告印章，也无所列签字人的基本信息或对该证据的特别说明，故本院不予采信。综合上述证据及原、被告各方在庭审中的陈述，本院依法确认以下案件事实：2012年6月15日，原告陈海昆与被告中天公司签订了一份《“中天城”（单位）委托团购协议》，约定被告中天公司组织原告参与昆明市北市区龙泉路与霖雨路交叉口的“中天城”项目商品房团购活动；原告在签订协议时自愿交纳团购意向金每套200000元作为可以在项目开盘时享有团购价（5600元/平米至6400元平米）的资格，该团购订金在原告签订正式《商品房购销合同》时直接冲抵总房款；团购协议书生效后，被告中天公司另行通知原告正式认购房源时间，原告按照被告中天公司通知时间到指定地点参加选房活动，逾期者则视为自动放弃该次团购；若未成功认购的，返还全额团购意向金及10%/年利息（利息计算期间自原告缴清全部团购订金之日起至退款日止）。签订协议当天原告向被告中天公司支付了200000元的中天城购房团购意向金，同日被告中天公司向原告出具了NO.JJ0002222中天城团购意向金200000元的《收据》一张，并加盖有被告中天公司财务专用章。此后，被告中天公司向原告分别于2013年6月30日支付21111.11元、2016年5月18日支付50000元、2016年6月27日支付30000元、2016年8月9日支付20000元、2017年2月14日支付20000、2017年8月17日支付20000、2018年3月15日支付20000、2018年9月18日支付20000，共计201111.11元。现原告以两被告尚欠20000元意向金及利息至今未退还为由，提出前述诉讼请求。本案争议焦点在于：被告中天公司至今是否尚欠意向金及利息未向原告支付、被告红凯公司是否应承担退款责任，以及被告中天公司于2013年6月30日向原告支付的21111.11元是利息还是本金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《“中天城”（单位）委托团购协议》，协议内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方都应当严格按照合同约定履行合同义务。根据本院查明，被告中天公司截止2018年9月18日共计向原告支付201111.11元，其向原告实际支付额已超过原告交付额，且未对超支额提出过异议，故本院确认被告中天公司退还给原告的款项中含有利息成分。结合双方的约定“若未成功认购的，返还全额团购意向金及10%/年利息（利息计算期间自原告缴清全部团购订金之日起至退款日止）”，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”之规定，被告中天公司的实际支付行为，系因双方未达成认购合意而承担返还团购意向金及按10%/年支付利息的义务，庭审中，被告中天公司虽提出产生退款的原因系原告主动申请退款属自动放弃团购资格，且协议中并未约定利息支付方式和时间，其不应承担利息支付责任，但被告中天公司对自己的辩称并未提交证据证明，而利息的承担也不必然以明确支付方式和时间为生效要件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本院对被告中天公司的辩称不予采纳。本案中，被告中天公司系分批次、分阶段向原告退款，在双方未明确团购意向金返还和利息支付的先后顺序的情况下，从被告中天公司止损的角度，应当认定其于2013年6月30日向原告支付的21111.11元是返还团购意向金本金而非利息，因原告未对该款是利息的主张提交证据证明，本院依法不予支持。综上，本院确认被告中天公司已履行完退还团购意向金本金的义务，尚欠2012年6月15日至2013年6月30日以本金200000元为基数按10%/年利率计算的利息822元、2013年7月1日至2016年5月18日以本金178888.89元为基数按10%/年利率计算的利息37351.02元、2016年5月19日至2016年6月27日以本金128888.89元为基数按10%/年利率计算的利息1341.86元、2016年6月28日至2016年8月9日以本金98888.89元为基数按10%/年利率计算的利息1137.89元、2016年8月10日至2017年2月14日以本金78888.89元为基数按10%/年利率计算的利息4020元、2017年2月15日至2017年8月17日以本金58888.89元为基数按10%/年利率计算的利息2920.2元、2017年8月18日至2018年3月15日以本金38888.89元为基数按10%/年利率计算的利息2237.44元、2018年3月16日至2018年9月18日以本金18888.89元为基数按10%/年利率计算的利息2237.44元952.2元，以上利息共计50782.61元应向原告支付。《“中天城”（单位）委托团购协议》系原告与被告中天公司签订，根据合同相对性，相关法律责任和义务仅在原告与被告中天公司之间产生，因原告未提交证据证明被告红凯公司在本案中应负担的法律责任，故对原告提出对被告红凯公司的诉请，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第一百零八条第一款，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告昆明中天世纪房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告陈海昆支付利息50782.61元；二、驳回原告陈海昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2200元，由原告陈海昆承担1034元，被告昆明中天世纪房地产经纪有限公司承担1166元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  范文敏人民陪审员  侯 萍人民陪审员  刘秋琼二〇二〇年三月十七日书 记 员  陶 园