江苏省宿迁市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）苏13行终169号上诉人（原审被告）泗阳县住房和城乡建设局，住所地泗阳县众兴镇北京东路。法定代表人王治国，该局局长。被上诉人（原审原告）宿迁市诚信物业有限公司，统一社会信用代码×××32Ｆ,住所地泗阳县众兴镇阳光巴黎城三期（19号楼）。法定代表人宋建亚，该公司董事长。原审被告泗阳县众兴镇西湖社区居民委员会，住所地泗阳县众兴镇阳光巴黎城小区。法定代表人邵宇，该居委会主任。上诉人泗阳县住房和城乡建设局（下称泗阳住建局）因与被上诉人宿迁市诚信物业有限公司（下称诚信物业公司）、原审被告泗阳县众兴镇西湖社区居民委员会（下称西湖居委会）要求确认行政行为违法一案，不服宿迁市宿城区人民法院作出的（2019）苏1302行初114号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年5月1日，诚信物业公司与宿迁市万通房地产开发有限公司（下称万通地产公司）签订阳光巴黎城19号楼物业服务合同，约定诚信物业公司的物业服务期限至2017年4月30日。合同期限届满后，诚信物业公司与万通地产公司又分别于2018年1月1日、2019年1月1日再次就阳光巴黎城19号楼签订物业服务合同，其中2019年1月1日签订的合同约定物业服务期至2019年12月31日。2019年2月15日，西湖居委会与泗阳物管办作出《公告》，主要内容为：阳光巴黎城3期19号楼由开发企业委托诚信物业公司代管，前期委托合同已到期，经社区和泗阳物管办共同处理，拟将19号楼物业服务纳入阳光巴黎城总体服务对外招聘，考虑到诚信物业公司的实际情况和部分问题未能得到及时处理，2019年1月7日，社区、物管办、部分业主和宋建亚共同商定：诚信物业公司延期服务至2019年5月31日，到期无条件退出服务管理。同时公告中还规定了在延期期限内诚信物业公司应履行的事项。诚信物业公司认为泗阳住建局和西湖居委会作出的要求其于2019年5月31日前必须无条件退出服务管理的公告侵犯了其合法权益，故诉至法院，要求确认涉案《公告》违法。另，泗阳县机构编制委员会于2017年7月21日作出《关于物业管理管理职能调整等事项的通知》，将县物业管理的行政职能由县城市管理局调整到县住房和城乡建设局，同时将县城区物业管理办公室成建制划转到县住房和城乡建设局。原审法院认为：涉案《公告》的内容涉及诚信物业公司的物业服务期限，从物业服务合同可知诚信物业公司的物业服务期限至2019年12月31日，但该公告要求诚信物业公司物业服务到2019年5月31日，到期无条件退出物业管理区域，同时亦明确了收费期限，该公告对诚信物业公司的权利义务产生实质影响，属于可诉的行政行为，应纳入行政诉讼受案范围。泗阳住建局提出涉案《公告》是三方协商确定，仅对诚信物业公司起督促作用，不具有可诉性，但未提供证据证明，对其辩解意见不予支持。《江苏省物业管理条例》第四条第一款规定：“县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”根据（2017）29号《关于物业管理管理职能调整等事项的通知》可知，泗阳县物业管理的行政职能调整至泗阳住建局，同时泗阳物管办成建制划转到泗阳住建局，泗阳住建局作为辖区内物业管理活动的监督管理部门，故，泗阳住建局是本案适格被告。《江苏省物业管理条例》第三条第二款规定：街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居（村）民委员会应当予以协助和配合。该案中，西湖居委会虽然在涉案《公告》上加盖了印章，但西湖居委会不具有对物业管理活动进行监督管理的职能，其作为基层群众性自治组织，所实施的行为是为了协助配合泗阳住建局完成物业监督管理工作，故西湖居委会不是本案适格被告，应驳回对西湖居委会的起诉。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”《江苏省物业管理条例》第五十七条规定：“物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当加强对物业服务企业交接工作的监管。被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。”根据上述规定，解聘物业服务企业是由业主共同决定，只有被解聘的物业服务企业拒不撤出的，物业管理行政主管部门才具有责令其限期撤出的职能。该案中，诚信物业公司尚在物业服务期限内，并未被业主或业主大会予以解聘，泗阳住建局作出涉案《公告》解聘诚信物业公司并要求其于2019年5月31日退出服务管理区域，缺乏法律依据，超越其法定职权范围，应予以撤销。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第四项的规定，判决撤销泗阳住建局于2019年2月15日作出的《公告》。案件受理费50元，由泗阳住建局负担。上诉人泗阳住建局上诉称：本案不属于行政案件受理范围。诚信物业公司为阳光巴黎城19号楼提供物业服务，因物业服务质量问题引发业主上访，为解决该纠纷，社区、诚信物业公司、小区业主共同商定诚信物业公司到2019年5月31日无条件退出。公告内容仅是对诚信物业公司延期服务期间的服务提出的要求，仅起到督促作用，不会影响诚信物业公司与阳光巴黎城19号楼的物业服务关系，对诚信物业公司的物业服务合同的履行不产生实际影响。请求撤销原判，驳回诚信物业公司的诉讼请求。被上诉人诚信物业公司和西湖居委会二审中未提供书面答辩材料。当事人原审中提交的证据均已随案移送本院，原审判决对证据的分析认定正确。本院查明案件事实与原审一致。本案争议焦点：1.本案是否属于行政诉讼受案范围；2.上诉人泗阳住建局作出的涉案《公告》是否具有事实和法律依据。针对第一个争议焦点。本院认为，《江苏省物业管理条例》第四条第一款规定：“县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款规定：“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：……（十二）认为行政机关侵犯其他人身权、财产权等合法权益的。”本案中，泗阳住建局作为泗阳县行政区域内负责物业管理活动的监督管理部门，其作出涉案《公告》要求诚信物业公司于2019年5月31日前无条件退出物业管理区域，同时亦明确了收费期限，属于履行监管职责的行为，且该行为对诚信物业公司的权利义务产生实质影响，属于可诉的行政行为，诚信物业公司对该行为不服，提起诉讼，依法属于行政诉讼受案范围。针对第二个争议焦点。本院认为，《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业……”《江苏省物业管理条例》第五十七条规定：“物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当加强对物业服务企业交接工作的监管。被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。”根据上述规定，解聘物业服务企业是由业主共同决定的事项，只有当被解聘的物业服务企业拒不撤出的，物业管理行政主管部门才依法具有责令其限期撤出的职责。本案中，诚信物业公司尚在物业服务期限内，并无证据证实该物业服务企业已被阳光巴黎城19号楼的业主大会解聘，因此，泗阳住建局作出涉案《公告》要求诚信物业公司退出服务管理区域的行为缺乏事实和法律依据。综上，原审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确。上诉人泗阳住建局的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由上诉人泗阳县住房和城乡建设局负担。本判决为终审判决。审判长  刘志群审判员  周丽丽审判员  谈 强二〇二〇年三月十八日书记员  郝酝勤