广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初784号原告：方泳颐，女，1973年2月28日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：梁志铭，广东国盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘东东，广东骏道律师事务所律师。被告：朱树柏，男，1961年7月19日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告：罗丽娟，女，1965年5月15日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：朱树柏，身份信息同上，系罗丽娟配偶。原告方泳颐与被告朱树柏、罗丽娟建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告方泳颐的委托代理人梁志铭、刘东东，被告罗丽娟委托诉讼代理人即被告朱树柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方泳颐向本院提出诉讼请求：1.原被告于2009年5月22日签订的《土地转让合同》有效；2.确认广州市南沙区大岭（三姓围）海景小区33号国有土地使用权被征收的权益补偿权归原告所有；3.两被告承担本案诉讼费用。诉讼中，方泳颐撤回第二项诉讼请求。事实和理由：两被告系夫妻关系。2009年5月22日，两被告经与原告协商一致，同意将被告罗丽娟名下位于广州市南沙区大岭（三姓围）海景小区33号土地的国有土地使用权及相关权益（下称“涉案土地”）转让给原告。当日，原被告就上述土地使用权转让等全部事宜签订了《土地转让合同》。根据《土地转让合同》约定，原告向两被告支付土地使用权转让款123000元，其中原告应于被告移交涉案土地全部资料当日，一次性向被告支付118000元，余款5000元于被告协助原告办理土地使用权证或房地产权证过户后支付。同时，原被告约定，如果在未办理过户手续前，遇到政府有关部门需要拆迁或者其他原因征收时，其一切补偿的受益或损失都归乙方（即原告），与甲方（即两被告）无关。原被告签订上述合同后，原告于当日向两被告支付了土地转让款人民币118000元，两被告依约向原告交付了涉案土地的《拆迁补偿用地通知书》、《建设用地规划许可证》等全部文件。自此，双方已履行除过户外的大部分合同义务。2017年7月17日，广州市南沙区人民政府对涉案土地及周边土地进行征收并公布了相关土地补偿权益人名单。由于涉案土地的使用权仍未办理过户登记手续。因此，相关权益补偿公示名单中，涉案土地的土地权益人显示为原告与被告罗丽娟二人。原告得知上述情形后，立即通过中介联系两被告，要求两被告配合原告办理相关土地征收补偿工作。然而，两被告得知上述事宜后，以各种理由拖延、拒绝配合原告办理相关征收补偿手续，甚至意欲推翻上述《土地转让合同》的约定，损害原告合法权益。原告认为，原被告签订的上述《土地转让合同》内容并未违反国家强制性规定，系双方的真实意思表示，合法有效。被告拒不配合办理征收补偿手续，意图违约侵占原告合法权益的行为，已经严重侵犯原告合法权利，有违诚实信用基本原则。被告朱树柏、罗丽娟共同辩称：罗丽娟与朱树柏是夫妻关系，两人均出生并长大于南沙本土。罗丽娟的父祖辈为南沙街大岭村民，因上世纪九十年代末南沙环市路扩建而征用其位于大岭（××姓××）村的祖居。当地政府于2001年作出拆迁补偿权益安置方案：补偿地自建。但方案没有最后实施而停办。罗丽娟因无房居住而迁出，曾落户于番禺市桥镇，但因生活工作不习惯很快又迁回南沙随夫生活。一、涉案土地的用地性质应是农村集基地，而非原告诉称的国有土地。两被告提供的《征用土地协议》说明涉案土地属于广州南沙经济技术开发区大岭村的农村集体土地。两被告提供的《住宅用地权益补偿安置合同》（2018年12月取件于广州市南沙区南沙街土地征收与补偿工作办公室）第二条款：对涉案土地的标准进行补偿安置处理意见。亦明确该地为农村集基地，而非国有用地。二、对于原告要求过户的问题，朱树柏曾因此事专访法律人士，其称此涉案土地是农村集基地，国家明文规定严禁此类地的交易，并且不能过户。至于为何不能过户不能交易其也说不清，两被告也弄不懂。亦为此事，两被告于2018年12月专门上访广州市南沙区南沙街土地征收与补偿工作办公室。该办工作人员何艺影告诉两被告，涉案土地政府已再次作权益补偿安排，但因其中有方泳颐经济（钱）的渗入，也给予尊重，因而补偿的对象应是罗丽娟与方泳颐的联名，除非有法院或公证的法律文书裁决，才按裁决结果补偿安置一名。何艺影取出本次政府对涉案土地的权益补偿标准分配安排文书《住宅用地权益安置合同》，并用笔圈划分析本次补偿方案的细节。综上，两被告为失去家园的实际权益补偿者，因国家建设和整体城市规划的大局需要，延等十年加十年而无果。也因对法律的无知和轻信他人的谣言而误签契约。理当依法更正。涉案合同于涉案土地被挂牌出让成交之日起，因失去合同的标的而失效，应视为无效合同。根据合同法第十二条的规定，涉案土地于2017年被政府出让，出然后涉案土地从此产权变更，用途变更，名称消除。涉案合同失去标的后，围绕标的签订的所有条款将失去意义，该无意义的虚拟合同应视为无效合同。案涉土地权属被政府出让，并非原告所主张的涉案土地产权的征收所致。涉案土地从始至终因报建手续停办，没有最终获得土地产权，没有产权的涉案土地物权获得征收的补偿安置权，方泳颐主张涉案土地被征收而获得后续补偿安置权益的理论不成立。涉案合同只对涉案土地个人自建房屋权利转让的约定，没有他项条款的约定。涉案合同约定是对涉案土地个人自建房屋的补偿安置权，现涉案土地已经被政府出让，合同无法继续履行。根据合同法第九十四条规定，涉案合同应视为终止或解除。至于涉案土地被政府出让后的后续如何处理，如何解决的问题，是另外一码事。一事归一事，后续事情与方泳颐无关，涉案合同也没有约定如何解决后续问题。经审理查明：朱树柏与罗丽娟系夫妻关系，二人于1989年12月28日登记结婚。2001年8月22日，广州南沙经济技术开发区拆迁指挥部向罗丽娟出具《拆迁补偿用地通知书》，载明：“因环市路大岭三姓围段建设需要，你用地在规划红线内需要迁移，拆迁指挥部根据文件精神，在南沙大岭海景拆迁小区33#号用地给予安排给你。”2001年8月30日，上述土地取得编号为05686的《建设用地规划许可证》，载明涉案土地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。2009年5月22日，朱树柏、罗丽娟（甲方）与方泳颐（乙方）签订《土地转让合同》，约定：“甲方自愿将广州市南沙开发区大岭（三姓围）海景拆迁小区33号土地壹块（面积：108㎡）转让给乙方。现经双方友好协商，达成如下协议：一、该土地转让价格是甲方纯收123000元，过户费、办证费、税费、设施费、土地开发基金等一切费用，都由乙方负责。二、因现在南沙建委和国土等有关部门，暂时不能办理转名过户手续，所以该土地经甲、乙双方协商好后，按如下方法成交：①甲方将该土地原有的手续全部移交给乙方，乙方当天一次性付第一期款118000元给甲方。②甲方收到第一期款后，该土地属乙方所有，如果在未办理过户手续前，遇到政府有关部门需要拆迁或者其它原因征收时，其一切补偿的受益或损失都归乙方，与甲方无关。③余款（第二期款）5000元待甲方协助乙方办理好该房屋的《房地产权证》并协助乙方办理了转名手续（或该土地转名）后，乙方再将余款付给甲方。（余款乙方开欠条单据给甲方）。三、乙方在办理过户手续过程中，如确需要甲方签名或提供有关证件时，甲方必须积极协助乙方。甲方必须保证该土地产权归属真实无假，该土地转让之前的债务与乙方无关，由甲方负责。四、甲方交给乙方的手续资料有：①拆迁补偿用地通知书、编号：031号；②《建设用地规划许可证》原件1份、编号：05686。五、本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，见证人一份。双方签名后生效，双方都不准违约。甲方如果违约，必须加倍赔偿乙方的一切损失（包括乙方建房的费用）。如果乙方违约，甲方所收的款不退。望双方共同遵守。”《土地转让合同》下方甲方处有“罗丽娟、朱树柏、朱汉明、朱秋艳”签名字样，乙方处有“方泳颐”签名字样，见证人处有“李文健”签名字样。双方在庭审中陈述朱汉明、朱秋艳系罗丽娟、朱树柏的子女，二人在《土地转让合同》上签名是为基于中介建议避免以后不必要纠纷，涉案土地转让事宜与朱汉明、朱秋艳无关，双方不申请追加朱汉明、朱秋艳作为本案第三人参与诉讼。朱汉明、朱秋艳亦向本院出具《委托书》，载明因二人当时年幼，不知实际情况，只是应父母要求在涉案合同上签字，不是二人的意愿，委托朱树柏作为本案所有法律事务的全权代表，代理案中的一切法律事务。同日，方泳颐向罗丽娟转账支付118000元。根据2019年2月22日广州市南沙区房地产交易中心出具的《广州市房地产产权情况表》记载，广州市南沙区大岭（三姓围）海景小区33号土地暂无符合该查询条件的产权登记档案信息。方泳颐在庭审中陈述涉案土地位于2017NJY-10地块范围内，朱树柏、罗丽娟在庭审中主张涉案土地在1994年至2017年期间为集体土地，2017年转为国有用地。2017年7月17日，广州市南沙区南沙街土地征收与补偿工作办公室出具《关于南沙街东南安置区（二期）104宗历史遗留用地权益拟补偿安置名单公示（第二批）》，载明：“因南沙区南沙街东南安置区安置区（广南苑）二期项目建设，需要对东南安置区（二期）104宗历史遗留用地权益进行补偿安置，根据南沙开发区土地开发中心委托，我办开展相关补偿安置工作。现第二批次土地权益人公示如下：……19.方泳颐/罗丽娟，原地块编号为33”。2019年1月28日，广州市南沙区国土资源和规划局向方泳颐出具穗南国规[2019]375号《关于2017NJY-10地块土地性质及变更情况的复函》，载明：“你向我局递交的《土地性质查询申请》已收悉，关于你申请查明2017NJY-10地块土地性质及变更情况，经核查，现回复如下：2017NJY-10地块于1994年经政府批准转为国有建设用地，于2017年进行公开出让，土地使用权现属广州市耀杰房地产开发有限公司，土地权属性质为国有。”根据方泳颐的申请，本院依职权向广州市南沙区南沙街土地征收与补偿工作办公室发函询问涉案土地的四至范围坐标、土地使用权归属及性质以及涉案土地与2017NJY-10地块的关系。该办向本院出具穗南南街征[2019]766号《协助调查回复函》，载明：“经查，罗丽娟于1996年3月5日向大岭界村委会购买三姓围村81#108平方米宅基地，2001年因环市大道大岭三姓围段建设需要迁移，根据广州南沙经济技术开发区拆迁指挥部文件精神，2001年在南沙大岭海景拆迁小区33#用地给予安排。同年8月30日罗丽娟就该地块办理建设用地规划许可证（编号05686）。2016年，因南沙区南沙街东南安置区（广南苑）二期项目建设，需要对坐落于2017NJY-10地块范围内的东南安置区（二期）历史遗留用地权益进行补偿安置，南沙开发区土地开发中心委托我办开展相关补偿安置工作。南沙大岭海景拆迁小区33#用地由于历史原因没有具体用地红线和四至范围坐标，该地块在东南安置区（二期）历史遗留用地项目补偿范围内，该地块的使用权归属及性质贵院应向南沙区国土资源和规划局查询，我办没有相应的资料。”本院依职权向广州市南沙区南沙街土地征收与补偿工作办公室发函调查罗丽娟于1996年3月5日向大岭界村委会购买三姓围村81#108平方米宅基地和广州市南沙开发区大岭三姓围海景小区33号土地的拆迁公告，以及是否已经对广州市南沙开发区大岭三姓围海景小区33号土地进行拆迁安置。该办向本院出具穗南南街征[2020]86号《协助调查回复函》，载明：“为开展南沙区南沙街东南安置区（广南苑）二期项目工作，2017年4月11日我办于南沙区人民政府网站及现场发布《关于收回南沙区南沙街广南苑安置区（二期）历史遗留104宗住宅用地的公告》请土地权益人前来办理相关补偿手续。另我办于2017年7月18日-8月1日在项目现场办公室公示栏公布《关于南沙街东南安置区（二期）104宗历史遗留用地权益拟补偿安置名单公示（第二批）》中对该项目33号地块权益人进行公示，截止公示期满我办均未有收到任何异议反馈，截至目前为止，东南安置区（二期）即海景小区33号地块暂时未进行用地权益补偿事宜。”并附有：《关于收回南沙区南沙街广南苑安置区（二期）历史遗留104宗住宅用地的公告》网站公示截图，内容为：“因南沙区南沙街广南苑安置区二期项目建设，需要收回于2000年规划的安置小区内的104宗住宅用地。为妥善解决历史遗留问题和完善补偿手续，现请各住宅用地的权属人于2017年4月30日前，于下列办公时间携带本人有效证件及相关权属资料，到下列办公地址与南沙区××土地征收与补偿工作办公室的工作人员联系并办理相关登记手续，洽谈收地补偿的相关事宜。逾期不与我办联系并办理相关登记手续的，相应用地将视为无权属人办理。”本院依职权向广州市规划和自然资源局南沙区分局调查广州市南沙开发区大岭三姓围海景小区33#土地性质及该地块性质是否存在变更及变更过程。该局于2019年11月20日向本院出具《关于南沙区人民法院协助调查函的复函》，载明：“经询南沙街道办事处，该宗地块位于现××漾滨路时代香海彼岸楼盘范围内。我局调取城建档案馆的档案，来函所涉及地块的建设用地规划许可证为2001年原广州南沙经济技术开发区建设委员会核发，档案内无具体红线坐标或准确四至，无法确定准确位置。我局多次与贵院联系人电话联系，均未提供该用地红线、坐标等能够准确反映该地块位置的信息。另建设用地规划许可证仅作为用地规划许可的凭证，并不能作为最终土地权属的凭证。故对于贵院的征询意见，我局无法核查相关信息。”本院依职权向广州市规划和自然资源局南沙区分局调查广州市南沙开发区大岭三姓围海景小区33#土地性质、归属及该地块性质是否存在变更及变更过程；原被告于2009年5月22日签订《土地转让合同》时，上述土地使用权取得方式为出让抑或划拨？若为划拨，原被告转让上述土地使用权是否经过主管部门审批同意？该局于2020年3月9日向本院出具《广州市规划和自然资源局南沙区分局关于广东省广州市南沙区人民法院协助调查函的反馈意见》，载明：“一、贵院要求核查的海景小区33号地块，由于未提供地块的四至范围，我局无法核查该地块土地性质、归属及土地性质是否存在变更及变更过程。二、贵院来函称广州市南沙区南沙街土地征收与补偿工作办公室的复函载明，海景小区33号地块位于2017NJY-10地块范围之内。经与贵院沟通，现将2017NJY-10地块的土地性质、权属与土地使用权取得方式明确如下：2017NJY-10地块（《不动产权证》，证号：粤（2018）广州市不动产权第11800079-11800084号）面积为87819平方米，土地使用权人：广州市耀杰房地产开发有限公司，土地权属性质：国有，土地使用权取得方式：出让。”双方在庭审中表示无法提供涉案土地的四至坐标，无法提供涉案土地办理土地划拨或出让的相关证据，双方均未签订涉案土地的拆迁安置补偿协议。方泳颐在庭审中主张广州市南沙区人民政府网站刊载广州市南沙区南沙街土地征收与补偿工作办公室于2017年4月10日出具的《关于收回南沙区南沙街广南苑安置区（二期）历史遗留104宗住宅用地的公告》，可以表明广州市南沙区人民政府审批同意转让涉案土地。本院认为：根据方泳颐的陈述及广州市南沙区南沙街土地征收与补偿工作办公室的复函，涉案广州市南沙开发区大岭三姓围海景小区33号土地位于2017NJY-10地块范围内的东南安置区（二期）历史遗留用地范围内。根据广州市南沙区国土资源和规划局的复函显示，2017NJY-10地块于1994年经政府批准转为国有建设用地，于2017年进行公开出让，土地使用权现属广州市耀杰房地产开发有限公司。在涉案合同签订时，虽然罗丽娟取得涉案土地的《建设用地规划许可证》，但双方均未能提供证据证实涉案土地已经办理划拨或出让手续，故涉案土地使用权尚属于国家所有，罗丽娟并非涉案土地的使用权人，双方在签订涉案《土地转让合同》时应当知道两被告无权处分涉案土地使用权，双方在涉案《土地转让合同》中擅自处分国家享有的涉案土地使用权，损害国家利益，应属无效。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”2017NJY-10地块于2017年出让给广州市耀杰房地产开发有限公司，在本案起诉前，罗丽娟并未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故即使罗丽娟办理了涉案土地的划拨手续，涉案《土地转让合同》效力仍为无效。方泳颐关于广州市南沙区人民政府网站上刊登广州市南沙区南沙街土地征收与补偿工作办公室于2017年4月10日出具的《关于收回南沙区南沙街广南苑安置区（二期）历史遗留104宗住宅用地的公告》表明广州市南沙区人民政府审批同意转让涉案土地的主张，从该公告的刊登主体来看，仅仅为广州市南沙区南沙街土地征收与补偿工作办公室在广州市南沙区人民政府网站的载体上刊登公告，并未显示广州市南沙区人民政府审批同意涉案土地使用权转让的信息；从该公告的内容来看，仅仅表明要求相关权利人向广州市南沙区南沙街土地征收与补偿工作办公室主张权利并办理登记手续，并未表明对涉案土地使用权转让审批同意的意思表示，故对方泳颐的上述主张，本院不予采纳。综上，方泳颐诉请确认涉案《土地转让合同》有效，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告方泳颐的全部诉讼请求。本案受理费2760元，由原告方泳颐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  王莉华人民陪审员  陈金好二〇二〇年三月十九日异书记员陈洁莹