浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初472号 原告：金平，男，1971年9月1日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：金华海，浙江五联（义乌）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴华军，浙江五联（义乌）律师事务所实习律师。 被告：金军民，男，1969年7月17日出生，汉族，住义乌市。 被告：吴益青，女，1973年12月23日出生，汉族，住义乌市。 被告：金伟浩，男，1996年1月30日出生，汉族，住义乌市。 原告金平为与被告金军民、吴益青、金伟浩宅基地使用权纠纷一案，原告于2020年1月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨飞雄独任审判，于2020年3月3日公开开庭进行了审理。原告金平及委托诉讼代理人金华海、吴华军，被告金军民、吴益青、金伟浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金平向本院提出诉讼请求：1、确认原告金平与被告金军民于2003年8月10日签订的名为借条实为宅基地使用权转让的协议合法有效；2、判令三被告协助原告金平办理坐落于义乌市不动产中占地54平方米的不动产初始登记及协助办理将该不动产过户到原告金平名下的转移登记手续。事实与理由：2003年义乌市江东街道五爱村进行旧村改造，被告金军民自愿将其合法审批的126平方米宅基地中的54平方米转让给原告金平，并于2003年8月10日由原告金平与被告金军民签订一份名为借条实为宅基地使用权转让的协议（当时五爱村宅基地转让均采取该种形式），并约定转让价格为60万元。转让款己于出具“借条”时一次性付清。后原告联合其兄弟金腾、金瑞一起共计六间宅基地的平方参与安置建房地块投标，最终中标位于地块。原告的54平方米与其兄弟金腾、金瑞的平方一起联建成六间四层半的房屋，房屋建成后一直由原告使用至今。原告房屋现坐落于义乌市。2017年因房屋可办理不动产产权登记，原告在自行缴纳了房屋遗留处理款后，原告多次要求各被告协助办理，但各被告一直以各种理由予以推诿，导致案涉房屋无法办理不动产初始登记，进而无法过户至原告名下，其行为己严重侵害了原告的合法权益。因此，原告根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请判如所请。 被告金军民辩称，原告诉讼请求与事实不符，望法院驳回其诉讼请求。1、原告的民事起诉状中提到“60万转让款己于出具借条时一次性付清”，缺乏事实依据。如果60万付清，请原告出示当时银行转帐记录，或有答辩人签名的收条。2、2003年8月10日，答辩人自愿将名下54平方宅基地转让给原告，价格为60万（分二次支付，51万当场付清，剩余9万作为以后配合办证过户保证金）。当时五爱村宅基地转让价格为10000元至15000元/平方米，有些将配合过户办证保证金算进成交价，有些以后再协商，有些零保证金配合过户办证（关系好的双方）。3、答辩人提供几个同村买、卖方当时宅基地转让的价格，请法院工作人员调查核实：①朱用明，买方，135××××6888，现住，当时成交价12800元/平方米，配合过户办证费用以后协商。（朱用明为本案见证人员，当时担任五爱村村长及旧村改造办公室主任）。②陈南昌，买方，133××××7922，现住，当时成交价12000元/平方米，配合过户办证费用以后协商。③朱镇华，卖方，130××××0552，现住，当时成交价12000元/平方米，配合过户办证费用以后协商。④毛东芳，卖方，153××××6420，现住，当时成交价12000元/平方米，配合过户办证费用以后协商。还有13500元/平方米，15000元/平方米，答辩人就不一一举例了。收条上的钱我没有全部收到，原告后来也没有找我签字。 被告吴益青辩称，同意被告金军民的答辩，补充一点，当时买卖的时候我已经跟金军民分居了，这件事我不知道。这么久以来都没有来找我协商过，收到材料才知道。 被告金伟浩辩称，同意被告金军民的答辩，补充一点我当时还小，不知情，收到法院材料才知道。我不同意卖。 原告围绕诉讼请求，向本院提供如下证据： 证据1、借条一份，证明被告于2003年将其合法获批的126平方米宅基地中的54平方米转让给原告，且60万元转让款已经付清的事实。 证据2、建设工程规划许可证核对件一份，证明本案讼争的宅基地及建设的房屋经合法规划审批的事实。 证据3、情况说明（2019年3月20日）一份，证明五爱村在旧村改造时均是以出让人出具借条的形式进行宅基地转让的事实及讼争宅基地系原告从被告处购买且由原告出资建造并使用至今的事实。 证据4、户口本及两份情况说明（2019年12月25日）各一份，证明原被告均系五爱村集体经济组织成员，即义乌市江东街道五爱股份经济合作社成员的事实及原告将户口落户至五爱村40幢5号的事实；义乌市江东街道五爱股份经济合作社没有为其社员办理股权证的事实。 证据5、农村私人建房建设用地审批表核对件一份，证明讼争的宅基地系被告合法获批的事实。 证据6、情况说明（2019年12月25日）一份，证明根据村里整体规划本案案涉房屋坐落于的事实。 证据7、中标确认书及收款收据各一份，证明案涉宅基地由原告联合其兄弟金腾、金瑞一起共计六间宅基地的平方参与安置建房地块投标，最终中标位于地块的事实。 证据8、现金缴款单一份，证明涉案房屋建成后由原告使用至今并自行缴纳了房屋遗留处理款的事实。 被告金军民的质证意见：平方卖掉是事实，但是我只收到51.3万元，没有60万元。剩下的钱做证时再给我。卖平方的事是我跟原告自己谈的，因为卖平方的事情，我与吴益青在2003年11月份已离婚。 被告吴益青的质证意见：我不知道卖平方的事，钱也没有看到过，原告也一直没有来找过我。 被告金伟浩的质证意见：原告提供的证据不能证明钱全部付清。 被告吴益青向本院提供如下证据： 证明一份，证明2019年3月20日、12月25日村委出具的证明不能反映真实情况，不作为证据。 原告金平的质证意见：真实性、合法性及关联性都不予认可，第一，我们从该份证据主文内容，是对2019年3月20日、12月25日村委出具的证明不能反映真实情况，2019年3月20日的情况说明是说明原被告等人均是五爱村村民，这是客观事实。12月25日该份情况说明是说明五爱村没有给其社员办理相关股权证明，这也是一个客观事实。针对2019年3月20日是双方对于案涉宅基地平方转让的事实证明，该事实第一被告金军民是承认有这件买卖，可见被告提供的证明存在疑点，我们不予认可。 被告金军民、金伟浩的质证意见：无异议。 被告金军民、金伟浩未向本院提供证据。 本院对原、被告提交的证据的真实性均予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告系义乌市江东街道五爱股份经济合作社成员。2003年8月7日，被告金军民、吴益青、金伟浩在义乌市改造中经审批取得126平方米建房用地。2003年8月10日，被告金军民向原告金平出具《借条》一份，载明：“今向金平借到人民币陆拾万元整（？600000元），利息按银行贷款连本带利二倍计算。特立此据。附：借款人还款来源由五爱村旧村改造所批给金军民面积中伍拾肆平方米（54平方米）抵押。若抵押面积折价后不够还借款的，出借人愿意自负，双方互不反悔。”2004年3月29日，涉案宅基地取得了建设工程规划许可证，后原告将涉案54平方米宅基地建成位于义乌市的房屋，并占有、使用至今。因三被告至今未协助原告办理涉案房屋不动产权证初始登记及过户登记手续，原告诉至本院。 本院认为：被告金军民于2003年8月10日出具的《借条》实质上是对被告金军民、吴益青、金伟浩在五爱村旧村改造中过程中54平方米拆迁安置建房权益的转让，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被告金军民辩称借条上的钱并未全部收到，被告金军民作为有完全民事行为能力人，在出具借条时应知产生的法律后果，故对该项辩解本院不予采纳。被告吴益青辩称买卖时其已与被告金军民分居，对买卖行为并不知情，但买卖行为发生在双方婚姻关系存续期间，基于被告金军民、吴益青的关系，原告有理由相信被告金军民是行使家事代理权，且原告建造并占有使用房屋至今已有十余年，被告吴益青从未提出异议，故案涉《借条》对其有法律上的约束力。本院对该项辩解不予采纳。在出具《借条》时，被告金伟浩属于无民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理，同时无证据证明该宅基地使用权转让行为损害金伟浩的利益，故案涉《借条》对被告金伟浩具有法律约束力。因此，本院对其年纪小不知情，不同意卖的辩解不予采纳。综上，原告金平已付清转让款，履行了本方合同义务，三被告作为转让方按约负有协助原告办理涉案不动产初始登记及转移登记手续的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，判决如下： 一、原告金平与被告金军民于2003年8月10日签订的名为《借条》实为宅基地使用权转让的协议合法有效； 二、被告金军民、吴益青、金伟浩于本判决生效后十五日内协助原告金平办理坐落于义乌市占地54平方米的不动产初始登记及协助办理将该不动产过户到原告金平名下的转移登记手续。 案件受理费6981元，由被告金军民、吴益青、金伟浩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  杨飞雄 二〇二〇年三月二十七日 法官助理吴肇珍 书记员陈凯琳