广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0103民初1338号原告：广州牵晴汇房地产有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道8号。法定代表人：霍业生，职务：董事长。委托诉讼代理人：邓斌，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：广州市韩剧日用品有限公司，住所地广州市花都区龙珠路39号商业综合楼首至五层2楼2076号铺。法定代表人：丘子君，职务：经理。委托诉讼代理人：王月甜，广东艾伯纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩秀明，该司职员，联系地址。被告：田佳静，1988年12月21日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州牵晴汇房地产有限公司（以下简称牵晴汇公司）诉被告广州市韩剧日用品有限公司（以下简称韩剧公司）、被告田佳静房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告牵晴汇公司的委托诉讼代理人邓斌、被告广州市韩剧日用品有限公司的委托诉讼代理人王月甜、韩秀明到庭参加诉讼。被告田佳静经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牵晴汇公司向本院提起诉讼请求：一、确认原告与被告一于2017年3月17日签署的（穗租备2017G0300400034号）《广州市房屋租赁合同》及（编号：TA－20170601-B033-01）《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》于2019年9月4日解除。二、被告一向原告支付2019年8月1日至2019年9月4日租金共计53407.58元及逾期付款违约金（以当月所欠租金为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至款项付清之日止）；三、被告一向原告支付2019年8月1日至2019年9月4日服务费共计人民币6409.11元，及逾期付款违约金（以当月所欠服务费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；四、被告一向原告支付2019年8月1日至2019年9月4日推广费共计人民币1286.22元，及逾期付款违约金（以当月所欠推广费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；五、被告一向原告支付2019年6月1日至2019年9月1日的商铺电费及公摊电费共计1126.48元，及逾期付款违约金（以当月所欠商铺电费和公摊电费为本金，从《商户结算单》所确定的付款截止日的第2日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；六、被告一向原告支付自合同解除第二日（2019年9月5日）起至商铺实际收回之日（2019年9月14日）止的房屋使用费、服务费和推广费为人民币36620.73元；七、被告一向原告支付商铺恢复原状费用人民币30604元。八、被告一向原告支付租金优惠期间（2017年6月1日至2017年6月20日）减免额相等之应付租金的差额部分为人民币30141.13元；九、被告一向原告支付因其根本违约而导致原告支出的律师费15000元；十、原告没收被告一签订合同时交付的租金保证金、服务费保证金共计人民币156005.1元；十一、被告二对被告一拖欠原告上述诉请2-9项费用承担连带清偿责任。十二、诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年5月31日，原告与被告二签署租赁合同约定租赁案涉商铺等。2016年4月12日，原告与被告一、被告二签署了一份《承租权转让协议》，协议约定由被告二向租赁合同的权利和义务全部转让给被告一，并由被告一成为该商铺的新承租方。同时，被告二同意对被告一在房屋租赁合同及修订或补充后的合同或续租合同、新租赁合同项下义务承担连带担保责任。合同签署之后，原告依约将涉案商铺交付予被告一使用，双方按合同约定履行合同。2017年3月17日原告与被告一续签《广州市房屋租赁合同》及《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》（以下统称合同），约定原告将上述场地租赁给被告一经营日用品、化妆品，租赁期限自2017年6月1日至2020年5月31日。原告在日常巡查时发现被告一于2019年8月30日起未在营业时间内进行营业活动，并擅自撤场。同时，自2019年8月1日起，被告一开始拖欠原告的租金、服务费、推广费、商铺电费、公摊电费。为避免损失的扩大，原告于2019年9月3日向被告一发出《合同解除通知书》。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告田佳静于庭前提交答辩状辩称：1、《承租权转让协议》系原告拟定的格式合同。2、《承租权转让协议》第四条加重我方责任之格式条款，符合法律规定的无效情形。3、涉案场地实际使用人为被告一。我方从未参与其中，被告属于加大我方义务。被告韩剧公司辩称：1、涉案租赁合同是经双方协商一致解除，且本案并不存在合同所约定没收保证金的情形，原告应退还我方所交付的保证金。2、原告没收被告保证金，有违合同法对保证金的设立目的。3、原告要求支付打拆费毫无依据，且金额明细不符合常理。4、原告主张逾期付款的违约金、9月的房屋使用费、服务费和推广费、租金优惠差额、律师费，缺乏事实根据和事实依据，请求法院驳回。经审理查明：广州市荔湾区黄沙大道8号自编号第负一层B033号（B143号）商铺是原告开发之房产。2017年8月1日，牵晴汇公司（甲方、出租人）和广州市荔湾区元佳棋百货店（筹）（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其附件，约定租赁上址商铺；租赁期限从2014年6月1日至2017年5月31日；等等。《补充合同》附件三约定租金保证金及服务保证金合共人民币80910元。广州市荔湾区元佳棋百货店向牵晴汇公司支付了租赁保证金66960元、服务费保证金13950元。上述合同、协议签订后，牵晴汇公司将涉案商铺交付给广州市荔湾区元佳棋百货店使用。2014年5月31日，原告鉴于广州市荔湾区元佳棋百货店尚未设立，其盖章不具有合法性，原告与被告田佳静又签署了一份《广州市房屋租赁合同》（穗租备2016J0300400628号）及《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》（编号：TA-20140601-B033-01号）。2016年3月31日，向牵晴汇公司开具发票再收取田佳静租金保证金16740元。2016年4月12日，牵晴汇公司（甲方，出租方）与韩剧公司（丙方，新承租方）、田佳静（乙方，原承租方）签署《承租权转让协议》，约定：自2016年4月1日起，乙方将房屋承租权转让丙方，丙方履行承租方在房屋租赁合同项下应负相应义务及权利。甲丙双方应在签署本补充协议同时就该房屋租赁另行签署新租赁合同，原租赁合同自新租赁合同生效时即行终止；丙方同意乙方于房屋租赁合同及本协议下的一切义务承担连带责任，且该连带责任不因房屋租赁合同或本协议的变更而消灭；甲方同意，乙方已经向甲方支付的房屋租赁合同项下的该房屋租金保证金及服务费保证金合计97650元及水电周转金合计人民币1395元在甲方收到乙方退还保证金收据原件及水电周转金收据原件（如有）后自动转作丙方在新租赁合同项下就承租该房屋的租金保证金及服务费保证金、水电周转金，甲方无须退还乙方，由乙丙自行结算；尽管已签署本承租权转让协议，但乙方同意对房屋租赁合同下该房屋相应之所有责任义务承担连带担保责任，如甲丙双方在本协议签订后对房屋租赁合同作出修订或补充，或就该房屋租赁事宜另行签订续签合同，或签署新租赁合同均无须通知乙方，乙方均应对丙方在房屋租赁合同及修订或补充后的合同或续租合同或新租赁合同项下的义务承担连带责任；等等。其后，牵晴汇公司与韩剧公司签署了《广州市房屋租赁合同》（穗租备2016B0300400292号）及《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同（含附件）》（编号：TA－20160401-B033-01）。租赁期限自2016年4月1日至2017年5月31日止。2017年3月17日，牵晴汇公司（甲方，出租方）与韩剧公司（乙方，承租方）签订《广州市房屋租赁合同》（穗租备2017G0300400034号）及《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同（含附件）》（编号：TA－20170601-B033-01）。其中，《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落荔湾区黄沙大道8号地下一层B143号房之一房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积93平方米；租赁期限从2017年6月1日至2020年5月31日；其中，2017年6月1日至2017年6月20日租金为每月1134.9元；2017年6月21日至2018年5月31日的租金为每月46346.6元；2018年6月1日至2019年5月31日的租金为每月48684.3元；2019年6月1日至2020年5月31日的租金为每月51536.1元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前以银行汇款付款方式交付租金给甲方；（第七条）乙方的权利义务：依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的另见《补充合同》向甲方支付违约金；（第九条）甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。《补充合同》约定：3.该商场管理：乙方同意该商场由甲方自行提供管理服务（以下甲方亦称“受托管理人”）。5.租金、服务费、推广费及其他应付款项：5.4.F乙方实际发生的水费、电费，按其专用的分表度数和政府规定标准计算，另外乙方还须承担公摊电费为乙方在该房产实际发生电费的百分之十，以及公摊水费为乙方在该房产实际发生水费的百分之十；5.5.3乙方应于每个公历月第五日或之前，向甲方支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费及POS机租金（如有），并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月服务费及中央隔油系统维护费（如有）。13.交还：13.1租赁期届满或租赁合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或甲方指示的其他状态下的该房屋交还甲方，由此发生的任何风险和费用（包括但不限于搬迁费、撤场费及该房产恢复原状费用）由乙方自行承担；13.2乙方在租赁期届满前或届满时以任何理由迁出该房产后，或甲方根据租赁合同规定提前终止租赁合同后，如该房产内遗留有乙方的任何装饰、家具或其他任何物品，甲方以本补充合同约定任何通知方式通知乙方，而乙方未在七日内答复的，均视为乙方放弃前述物品的所有权，甲方有权留置或以其他任何方式处理签署物品，乙方不得异议。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、处理、清理前述物品锁产生的所有费用。13.3租赁期届满或租赁合同提前终止后，除非双方另有书面协议，在乙方完全撤离该房产之前，因继续占用该房产，乙方应自租赁期届满或租赁合同提前终止之日起至该房产被甲方实际收回之日止，向甲方交纳房屋使用费（金额等于届时租金数额的两倍）和推广费、并向受托管理人支付服务费和实际发生的其他应付费用。17.合同解除、终止及违约责任：17.4下列任何一项情况发生时，甲方有权书面通知终止租赁合同、没收乙方已付的保证金：J乙方未经甲方同意擅自撤离该房产的（无论乙方是否提出书面退租/撤场申请）；L乙方违反、不履行租赁合同之任何条款、条件的规定，并在甲方通知后仍未改正，以致严重影响租赁合同继续履行的，或发生有关法律规定甲方有权单方解除租赁合同的情况。17.5.B甲方在乙方经营期间给予乙方的任何优惠条件，是基于乙方完全履行租赁合同。若乙方在租赁合同履行过程中存在违约或因乙方原因导致租赁合同解除的，所有的优惠条件自始作废，乙方应将基于优惠条件所获得的利益全部退回给甲方。为免疑义，乙方在租金优惠期间所获得的优惠条件，乙方应按租金优惠期结束后第一个月的租金标准向甲方退回甲方已给予的租金优惠期间减免额相等之应付租金的差额部分。D乙方应向甲方支付因乙方提前退租或出现本补充合同第17.4条款所述违约事件使甲方支出的其他全部费用（包括但不限于公证费、提存费、翻译费、诉讼费、保全费、律师费等）；17.6租赁期内，乙方未按照租赁合同约定支付任何租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费或其他应付款项，甲方有权同时要求乙方按照逾期付款金额每日万分之五（0.05%）的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；若乙方经甲方或受托管理人书面催告后十五天内仍不付款或未足额支付任何款项的，甲方及受托管理人有权采取本补充合同第17.4规定的救济措施即解除合同。《补充合同》附件三约定：水电周转金为人民币1455元，进场装修押金为人民币5000元；在租赁期届满后30个工作日内，受托管理人将水电周转金扣除乙方未付水电费（若有）无息退还乙方；乙方完成该房产的装修工作并经受托管理人验收合格并出具验收合格文件后30个工作日内，受托管理人在扣除装修罚款及赔偿款项（若有）后将剩余装修押金无息退还乙方。租金优惠期自2017年6月1日至2017年6月20日；服务费每月5655.1元、推广费每月1134.9元；乙方于该房产经营所涉及的电费、水费，乙方应按受托管理人提供的账单按时支付；乙方应向甲方支付租赁保证金139039.8元、服务费保证金16965.3元，如租赁期内基本租金或服务费有所上调，乙方应补足，直至保证金相当于三个月的基本租金和服务费。乙方不得将保证金抵销其应缴付的租金、服务费、推广费或其他应付款项。上述合同、协议签订后，韩剧公司继续使用涉案商铺。2017年6月21日，牵晴汇公司开具发票收取韩剧公司服务费保证金3015.3元、租金保证金13950元、租金保证金41389.8元。根据庭审陈述及韩剧公司有签收的2019年7月26日、8月27日《广州西城都荟广场商铺文件签收表》及商户计算单、水电明细单显示，韩剧公司向牵晴汇支付租金、服务费、推广费至2019年7月31日止；支付店铺电费、水费至2019年5月31日止。2018年12月起韩剧公司与牵晴汇公司协商撤场等问题，但至2019年8月26日双方协商无果。9月3日，牵晴汇公司向韩剧公司邮寄《合同解除通知书》，表示因韩剧公司于2019年8月30日至今未进行正常经营活动，属擅自撤场行为，故明确双方的合同关系于韩剧公司收到本通知书之日起终止，韩剧公司需在收到本通知书后三日内支付自2019年8月1日起至解除日期间的租金等应付款项及违约金，并配合办理退铺手续，否则牵晴汇公司有权自行收回房屋，若韩剧公司未在七日内答复，则视为放弃房产内物品的所有权等等。9月4日，快递显示他人代收。9月28日、10月25日，牵晴汇公司向韩剧公司邮寄商户结算单及水电明细缴费单，快递显示他人代收。庭审中，韩剧公司陈述于2019年8月29日向牵晴汇公司交还商铺钥匙并离场，对案涉商铺并未打拆；未收到其邮寄的相关函件。牵晴汇公司确认收到商铺钥匙，主张未同意原告离场，装修押金扣减租金，水电周转金抵扣电费。另查，韩剧公司拖欠牵晴汇公司电费、公摊电费情况如下：2019年6月1日至2019年7月1日（付款截止日2019年8月5日）止的商铺内电费820.91元、公摊电费82.09元；2019年7月1日至2019年8月1日（付款截止日2019年9月5日）止的商铺内电费783.2元、公摊电费78.32元；2019年8月1日至2019年9月1日（付款截止日2019年10月5日）止的商铺内电费742.69元、公摊电费74.27元。牵晴汇公司为本案纠纷支付律师费15000元。另牵晴汇公司陈述：其自行收回涉案商铺，并就案涉商铺消防系统设备设施整改及打拆还原共支付30604元，其中商铺消防系统设备设施整改开工时间是2019年9月5日，完工时间是2019年9月8日，支付6204元；商铺打拆还原工程开工时间是2019年9月13日，完工时间是2019年9月15日，支付24400元；案涉商铺于2019年9月中旬另行出租。本院认为：牵晴汇公司、韩剧公司与田佳静签订的《承租权转让协议》、牵晴汇公司与韩剧公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应切实履行。韩剧公司自2019年8月1日起未付租金等费用已构成违约，按《补充合同》约定，牵晴汇公司有权单方解除合同。补充合同约定装修押金5000元扣除装修罚款及赔偿款项退还，现牵晴汇公司主张抵扣，本院予以支持。牵晴汇公司已向韩剧公司的工商登记地址送达《合同解除通知书》明确解除租赁合同，故上述合同在送达《合同解除通知书》之日即2019年9月4日解除。根据合同约定，韩剧公司除应向牵晴汇公司补缴拖欠的租金、服务费、推广费、电费、公摊电费外，还需依约支付逾期付款违约金。补充合同约定水电周转金1455元扣除未付水电费退还，现牵晴汇公司主张抵扣，本院予以支持。关于牵晴汇公司主张合同解除后的房屋占用费、服务费和推广费的问题。考虑到因韩剧公司向牵晴汇公司撤离场地、交付钥匙，此前又一直与牵晴汇公司表示不再营业；牵晴汇公司在庭审中亦表示收到钥匙。牵晴汇公司在明知涉案商铺空置、回收商铺没有障碍，且韩剧公司不再履行合同义务的情况下，应当及时收回商铺以防止损失的扩大。故牵晴汇公司主张的2019年9月5日起费用属于牵晴汇公司未能及时收回商铺而导致损失扩大的部分，本院不予支持。至于优惠期期间租金差额，韩剧公司应按优惠期结束后第一个月的租金标准（即每月46346.6元）向牵晴汇公司退还租金优惠期期间（1个月）减免额相等之应付租金（每月1134.9元）的差额部分45211.7元，现牵晴汇公司只主张30141.13元，视为其对自有权利的处分，本院予以准许。关于牵晴汇公司主张没收韩剧公司租金保证金、服务费保证金的诉请。因保证金系为保证租赁合同正常履行，对违约行为惩罚及为弥补守约方因违约方之违约行为所致损失所设定，因韩剧公司拖欠租金等费用、提前撤场的行为属于根本违约行为，故对于牵晴汇公司该项诉请，本院予以支持。对牵晴汇公司主张支付韩剧公司未履行其恢复原状义务而支出的合理费用和赔偿因韩剧公司的违约行为而导致牵晴汇公司支出的律师费符合合同约定，本院予以支持。关于田佳静主张《承租权转让协议》为单方制作的格式合同及存在格式条款。现未有证据表明该协议在签订之时未经协商、亦无证据表明该合同为制式合同，本院对该一主张不予采纳。根据《承租权转让协议》约定，田佳静应对韩剧公司在房屋租赁合同及修订或补充后的合同或续租合同或新租赁合同项下的义务承担连带责任。对牵晴汇公司主张田佳静对费用承担连带清偿责任的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州牵晴汇房地产有限公司与被告广州市韩剧日用品有限公司于2017年3月17日签署的（穗租备2017G0300400034号）《广州市房屋租赁合同》及（编号：TA－20170601-B033-01)《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》于2019年9月4日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市韩剧日用品有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年8月1日至2019年9月4日止的租金（每月为51536.1元）共计人民币53407.58元（已扣减装修押金）及逾期付款违约金（以当月所欠租金为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至款项付清之日止，每期违约金总额以当月所欠费用本金为限)。三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市韩剧日用品有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年8月1日至2019年9月4日(合同解除之日）止的服务费（每月为5655.1元）共计为人民币6409.11元，及逾期付款违约金（以当月所欠服务费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止，每期违约金总额以当月所欠费用本金为限)。四、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市韩剧日用品有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年8月1日至2019年9月4日止的推广费（每月为1134.9）共计为人民币1286.22元，及逾期付款违约金（以当月所欠推广费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止，每期违约金总额以当月所欠费用本金为限)。五、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市韩剧日用品有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年6月1日至2019年9月1日止的商铺电费2346.8和公摊电费234.68元，扣减水电周转金后两者共计为人民币1126.48元，及逾期付款违约金（以当月所欠商铺电费和公摊电费为本金，从《商户结算单》所确定的付款截止日的第2日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止，每期违约金总额以当月所欠费用本金为限，其中2019年6月1日至2019年7月1日的电费以903元为本金，从2019年8月6日起计算；2019年7月1日至2019年8月1日的电费以861.52元为本金，从2019年9月6日起计算；2019年8月1日至2019年9月1日的商铺的电费以816.96元为本金，从2019年10月6日起计算）。六、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市韩剧日用品有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付商铺恢复原状费用30604元。七、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市韩剧日用品有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付租金优惠期间（2017年6月1日至2017年6月20日）减免额相等之应付租金的差额部分为人民币30141.13元。八、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市韩剧日用品有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付因其根本违约而导致原告支出的律师费15000元。九、被告广州市韩剧日用品有限公司签订合同时交付的租金保证金、服务费保证金共计人民币156005.1元归原告广州牵晴汇房地产有限公司所有。十、被告田佳静对被告广州市韩剧日用品有限公司上述二至八判项承担连带清偿责任。十一、驳回原告广州牵晴汇房地产有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3200元,由原告广州牵晴汇房地产有限公司负担715元,由被告田佳静、被告广州市韩剧日用品有限公司连带负担2485元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张鸣鸣二〇二〇年三月二十七日书记员  余友斌卢健华