广西壮族自治区北海市银海区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂0503执异8号 案外人：林锋，男，1984年11月20日出生，汉族，住北海市海城区。 申请执行人：北海市区农村信用合作联社，住所地广西北海市北部湾中路20号，统一社会信用代码：914505001993046095。 法定代表人：朱捷，理事长。 被执行人：莫广，女，1973年7月14日出生，汉族，住北海市银海区。 被执行人：丁冠伟，男，1975年2月3日出生，汉族，住广西北海市银海区。 被执行人：北海桂信置业投资有限公司，住所地北海市云南南路碧桂华庭内超市三楼，统一社会信用代码：91450500199336635H。 法定代表人：丁蕃志，总经理。 被执行人：丁蕃志，男，1952年8月18日出生，汉族，住广西北海市银海区。 本院在执行申请执行人北海市区农村信用合作联社与被执行人莫广、丁冠伟、北海桂信置业投资有限公司、丁蕃志借款合同纠纷一案中，案外人林锋向本院提出书面异议，请求中止执行林锋名下位于北海市云南路48号碧桂华庭C幢1101号房屋及停止相关的执行措施，解除对该房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人林锋称，2012年12月27日，林锋购买北海桂信置业投资有限公司名下位于北海市云南路南路48号碧桂华庭C幢1101号房，房屋总金额为人民币1412264元，双方签订了《商品房买卖合同》（销售合同编号：bghtCll0l)。同日，林锋一次性付清全部购房款，桂信公司向林锋出具了购房收款收据。桂信公司已将符合交房条件的房屋交付给林锋，因此林锋是实际占有和使用人，并提供办理房产证的有关材料给桂信公司，桂信公司未按其出具的承诺书为林锋办理《房屋所有权证》，经林锋多次催促，至今仍未办理。 林锋与桂信公司签订的《商品房买卖合同》是双方意思真实表示，并无违反法律规定，合同依法有效，林锋已按合同约定履行全部义务，桂信公司也实际把房屋交付给林锋占有并使用，故林锋是该房屋的合法所有权人，而非北海桂信置业投资有限公司。林锋与农村信用联合社没有关联性，农村信用联合社申请执行该房屋侵犯了林锋的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，林锋在北海市银海区人民法院查封之前已经与桂信公司签订了房屋买卖合同，同时支付了全部的购房款并实际占有使用了该房屋，期间林锋多次要求办理《房屋所有权证》并提供相关资料，因桂信公司各种推诿，故林锋对该房屋未能办理过户不存在过错。林锋对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，综上请求解除对林锋名下位于北海市云南路48号碧桂华庭C幢1101号房屋的查封及停止相关的执行措施。 申请执行人、被执行人未做答辩。 经审理查明，原告北海市区农村信用合作联社与被告莫广、丁冠伟、北海桂信置业投资有限公司、丁蕃志借款合同纠纷一案，被告北海桂信置业投资有限公司以其名下位于北海市云南路48号碧桂华庭C幢1101号等共八处不动产作为贷款担保，并于2014年5月22日在北海市房地产交易中心办理了抵押登记,本院予以确认并于2018年12月27日作出（2018）桂0503民初1741号民事调解书，现已发生法律效力。北海市区农村信用合作联社依据上述生效法律文书于2019年10月8日向本院申请强制执行，本院于2019年11月4日作出（2019）桂0503执1009号执行裁定书，裁定查封北海桂信置业投资有限公司名下位于云南路48号碧桂华庭C幢1101号不动产[房产证号：北房权证（2009）字第013344号]。本院于2019年11月8日向北海市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，同日，北海市不动产登记中心向本院复函，已按协助执行通知书予以办理，为轮候查封。 另查明，北海市自然资源局于2020年3月10日出具《北海市不动产登记资料查询结果证明》（编号：S20200403），载明：北海桂信置业投资有限公司坐落于北海市云南路48号碧桂华庭C幢1101号不动产[北房权证（2009）字第013344号]，2019年6月4日北海市海城区人民法院来文查封，2019年11月8日北海市银海区人民法院来文轮候查封。 再查明，根据案外人林锋提交的证据显示，林锋与北海桂信置业投资有限公司于2012年12月27日签订《商品房买卖合同》[销售合同编号：bghtC1101]，约定：林锋购买北海桂信置业投资有限公司名下的位于北海市云南路48号碧桂华庭C幢12层1101号商品房，商品房总金额为1412264元。林锋于2012年12月27日向北海桂信置业投资有限公司支付房款1412264元，北海桂信置业投资有限公司于同日向林锋出具了相应的收款收据，但一直未办理涉案房屋的过户登记。北海桂信置业投资有限公司将涉案房屋交付给林锋后，从2016年1月1日开始，林锋向管理涉案房屋的北海市桂昌物业服务有限公司缴纳物业费、水、电等费用，并在涉案房屋一直居住至今。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人林锋在法院查封之前已与北海桂信置业投资有限公司签订了房屋买卖合同、支付了全部购房款并实际占有使用了涉案房屋，案外人对涉案房屋未办理过户亦不存在过错。案外人的异议符合上述法律规定，异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于北海市云南路48号碧桂华庭C幢1101号不动产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 韦振静 审 判 员 蔡名伦 审 判 员 张宏文 二〇二〇年三月三十日 法官助理 余丽婷 书 记 员 莫寒然 附本裁定适用的法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。