河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀08民终367号上诉人（原审被告、反诉原告）：王信，男，1947年12月21日出生，蒙古族，住平泉市。委托诉讼代理人：李永忠，平泉市金泉法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：平泉市公房管理所，住所地平泉市平泉镇建设大厦9楼。法定代表人：刘宗果，所长。委托诉讼代理人：孟庆泉，河北榆州律师事务所律师。上诉人王信因与被上诉人平泉市公房管理所租赁合同纠纷一案，不服河北省平泉市人民法院（2019）冀0823民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王信的委托诉讼代理人李永忠、被上诉人平泉市公房管理所的委托诉讼代理人孟庆泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王信上诉请求：1．撤销原判；2．依法判决被上诉人退还多收上诉人房屋租金3232.00元；3．依法判决上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同无效；4．一审诉讼费、反诉费、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人系军转干部，于1982年从北京军区第十五团转业至平泉工作。根据《国务院、中央军委、总政治部、劳动人事部、财政部关于做好一九八二年军队转业干部安置工作的意见的通知》精神，平泉县劳动人事局、平泉县房管所于1982年10月将位于住宅安置给上诉人居住。根据国务院中央军委的精神，军转干部住房由三部分构成，即国家拨付、地方筹集与军转干部出资各一部分。上诉人转业安置费通过部队转入地方，所以该房屋产权不完全为被上诉人所有，被上诉人享有的是部分所有权和管理权。被上诉人以完全所有权的身份按商品房出租标准单独确定出租价格，强行与上诉人签订租赁合同，而且年年涨价，显然是无效的。最为关键的是上诉人的住房是军转干部安置房，而不是商品房。2、上诉人的住房未参加房改，该住房所在位置为政府规划准备修建公路路段，自转角房子到老杖子之间有一条规划中的公路，国有公租房房改时，上诉人曾找过当时的县政府副县长**瑞同志，曹县长说这个地段的住房不能参加房改，军转干部住房必须要有保障，一直到今天该房也没有参加房改，这个地段房屋均未房改。3、2019年初被上诉人找到上诉人说，该房年租金涨到15180.00元，这个租金价超出上诉人的承受能力，为此上诉人信访找到政府副市长曹静，曹市长批示住建局、退伍军人事务局及劳动人事局协调解决，相关部门正在办理中。4、2015年1月，被上诉人与上诉人签订租赁合同，合同约定：上诉人居住面积35平方米，按5元／平方米价格收费，出租面积23平方米按17元／平方米价格收费，年租金应为5660元，而被上诉人却在合同总金额汇总时误写成年租金7600元，直到被上诉人向法院提起诉讼，上诉人发现此问题，被上诉人每年多收上诉人1940元租金，至2018年12月底，被上诉人总计多收上诉人7760元租金。一审时上诉人提出反诉，要求被上诉人将多收的房租3232元（实属计算错误，应为7760元）返回上诉人，一审法院未予支持。上诉人认为，合同双方已确定了居住面积租金价格和出租面积价格，计算总金额出现错误就应改正，所以一审法院不予支持上诉人的请求是错误的。综上，被上诉人利用管理职权将军转干部安置房作为国有公房出租给上诉人，违反法律和国家政策，双方并非合同纠纷，人民法院对此案亦无管辖权，平泉市人民政府已责成有关部门进行处理，被上诉人多收的租金应予返还。请求中级人民法院支持上诉人的上诉请求。平泉市公房管理所辩称，一、我所与上诉人之间的《房屋租赁合同》不具备无效条件，不属于无效合同。2013年4月1日，我所与王信自愿签订《房屋租赁合同》一份，王信依此合同承租我所榆州南路公房。房屋建筑面积58平方米，年租金5500.00元，租期至2014年底。2015年1月1日，续签租赁合同，根据我所统一评估的租金标准，确定该房屋租金为年7600.00元，租赁期限2年（2015年1月1日-2016年12月31日），按年交纳租金。2017年1月1日，又续签合同，内容与2015-2016年合同相同。租赁期间合同权利义务履行完毕，双方未再续签书面合同，上诉人仍占用至今。合同条款不存在合同法第五十二条规定的情形，不属于无效。上诉人上诉的理由不成立。二、我所按合同约定收取租金，不存在多收问题，更不能退换。《房屋租赁合同》第四条4.1双方约定该房屋年租金为：人民币7600.00元。4.2双方约定该房屋租金交纳方式按年交纳。我所只收取上诉人两年的租金，并未多收。上诉人长期在外地生活，根本不需要承租我所公房居住，其之所以承租房屋，是为转租牟利。上诉人按合同约定的数额交纳了承租期间的租金，并未多交，我所亦未多收，不存在返还问题。上诉人上诉的理由仍不成立。庭前了解，上诉人与我所原所长徐大海系战友，徐大海的女儿徐晓丽是我所工作人员，上诉人向徐晓丽核实租金计算情况时，徐晓丽在2015-2016年合同文本上演示计算租金方法（单位租金×面积×时间=年租金），即上诉人合同上出现的计算演示内容，该演示内容不完整，不是合同租金的实际计算，只起到一个演示作用，但年租金总数7600.00元无误。我所合同上不存在演示内容，上诉人以此作为依据辩称租金计算有误是歪曲事实。请求二审法院维持原判。平泉市公房管理所向一审法院起诉请求：1．要求被告在保持现状情况下交回房屋，交纳自2019年1月1日至2019年7月31日期间的房租4433.33元；2．诉讼费出被告负担。王信向一审法院提起反诉请求：1．请求法院判令反诉被告退回多收房租3232.00元；2．判决双方签订的租赁合同无效；3．诉讼费由反诉被告负担。一审法院认定事实：甲方（出租人）平泉县公房管理所与乙方（承租人）王信签订房屋房屋租赁合同，房屋坐落榆州南路，建筑面积58平方米，结构砖混，经营用途为营业23平方米居住35平方米，租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日共2年，年租金为7600.00元。甲方（出租人）平泉县公房管理所与乙方（承租人）王信签订房屋房屋租赁合同，房屋坐落榆州南路，建筑面积58平方米，结构砖混，经营用途为营业，租赁期限自2017年1月1日至2018年12月31日，年租金7600.00元。甲乙双方自2015年1月1日至2018年12月31日均按合同履行了合同约定的义务，其中2018年4月19日乙方王信交纳2018年租房7600.00元。2019年年初原被告协商签订房屋租赁合同，原告平泉县公房管理所提出年租金15180.00元，被告提出年租金过高，双方未能签订新的房租赁合同。另查，反诉原告王信自1968年4月至1982年6月在部队服役，1982年6月从部队以部队副营级军官转干回地方，被安置到平泉县物资局任办公室主任。1985年10月23日平泉县房产管理所将位于中大街201号2间48平方米房屋以2.75元的价格租赁给反诉被告王信。以上事实有房屋租赁合同两份、租赁房屋经营照片一张、房屋租赁证书等在卷佐证，足以证实。对于反诉原告所提供的政策性文件，属于落实军转干政策性问题，同原被告之间的房屋租赁关系不具有直接关联性。一审法院认为，原被告自1985年10月23日开始建立房租赁关系以来，被告王信一直有偿租赁原告平泉市房产管理所（原平泉县公房管理所）的公房，原被告之间的公房租赁合同不违反国家法律、行政法规规的强制性规定，属于有效合同。自公房租赁合同于2018年12月31日期满，原被告因房租价格问题协商未达成一致协议，原被告之间自2019年1月1日起为不定期租赁关系，原被告双方均可以随时解除租赁关系。不定期租赁关系存续期间，除租赁期限外，其他按照原租赁合同有效约定履行。原告要求被告王信交回租赁房屋，交纳2019年1月1日至2019年7月31日期间房租4433.33元，本院依法予以支持。反诉原告要求确认房屋租赁合同无效，要求反诉被告返还多收房租3232.00元，同反诉原被告之间公房有偿租赁关系不符，本院不予支持。为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、被告王信于本判决生效之日起十日内返还按照租赁房屋性质使用后状态的位平泉市号58平方米的房屋；二、被告王信支付给原告平泉市公房管理所自2019年1月1日至2019年12月31日期间的房租4433.33元；三、驳回反诉原告王信的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，双方签订的履行期限为2015年1月1日至2016年12月31日的房屋租赁合同中，有手写的房屋租赁费用的计算方式为：23平方米营业，35平方米居住，23平方米×17元=4700元，35平方米×5元=2900元，4700元+2900元=7600元。被上诉人对该手写部分的真实性认可，主张其单位工作人员没有将内容写完全。按照该手写部分的计算方式，上诉人在2015年1月1日至2016年12月31日期间每年的房屋租金为（23平方米×17元×12个月）+35平方米×5元×12个月=6792.00元，被上诉人在上述租赁期间，每年向上诉人收取的房屋租金为7600.00元，每年多收取租金808.00元，两年合计1616.00元。其他事实与一审法院判决认定的事实相同，本院依法予以确认。本院认为，双方签订的房屋租赁合同并未记载上诉人系房屋的产权共有人，上诉人主张其承租的案涉房屋系军转干部安置住房，证据不足，其以此主张请求确认案涉房屋租赁合同无效，没有事实及法律依据，本院对其该项主张不予支持。案涉房屋租赁合同履行期满后，双方未再签订租赁合同，上诉人仍继续租赁该房屋，双方均可解除租赁关系，故，一审法院判决上诉人返还案涉租赁房屋，于法有据。根据本院审理查明的事实，被上诉人多收取的2015年1月1日至2016年12月31日期间的房屋租金，没有事实依据，应退还上诉人房屋租金1616.00元，一审法院对上述期间的房屋租金认定有误，本院予以纠正。综上所述，王信的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省平泉市人民法院（2019）冀0823民初2366号民事判决第一项、第二项（一、被告王信于本判决生效之日起十日内返还按照租赁房屋性质使用后状态的位平泉市号58平方米的房屋；二、被告王信支付给原告平泉市公房管理所自2019年1月1日至2019年12月31日期间的房租4433.33元）；二、撤销河北省平泉市人民法院（2019）冀0823民初2366号民事判决第三项（三、驳回反诉原告王信的诉讼请求）；三、平泉市公房管理所于本判决生效后十日内退还王信房屋租金1616.00元；四、驳回王信的诉讼请求。一审案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由王信负担15.00元，由平泉市公房管理所负担10.00元，一审反诉案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由王信负担15.00元，由平泉市公房管理所负担10.00元；二审案件受理费50.00元，由王信负担30.00元，由平泉市公房管理所负担20.00元。本判决为终审判决。审判长  周亚秋审判员  孙琳丽审判员  李红梅二〇二〇年三月二十三日书记员  刘 炯