浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终6767号上诉人（原审被告）：周祖山，男，1954年11月17日出生，汉族，住浙江省义乌市。上诉人（原审被告）：周有菊，女，1955年10月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。上诉人（原审被告）：周盛英，女，1983年11月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。上诉人（原审被告）：周盛娟，女，1981年12月17日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。四上诉人共同委托诉讼代理人：吴国强，上海维熙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周德才，男，1968年10月1日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：胡光明、吴健英,浙江稠州律师事务所律师。上诉人周祖山、周有菊、周盛英、周盛娟因与被上诉人周德才宅基地使用权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初12672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周祖山、周有菊、周盛英、周盛娟上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回周德才在一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由周德才承担。事实和理由：原判在事实认定及法律适用上都存在错误，请求予以纠正。一、原判事实认定错误。1、原判错误认定“原、被告经协商，由被告户调剂宅基地36平方米给原告”，实际上，周有菊、周盛英、周盛娟均不知悉此事，亦未有参与所谓的“协商”。2、周德才并非实际宅基地受让人及使用人，原判错误认定“原告将涉案36平方米并入另行取得的90平方米宅基地，出资建成房屋并一直占用使用至今”。实际上，向周祖山受让36平方米宅基地及随后出资建房、占有使用住房者，均为周德才的内弟吴荣军，并非周德才。二、原判法律适用错误。尽管原判未直接载明系依据合同法第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，但基于其说理部分“基于四被告的身份关系，原告有理由相信第一被告有代理权，故本案的《收条》对第二、第三、第四被告有约束力”，显然原判基础在于合同法第四十九条的“表见代理”规则。然而，原判在本案适用此规则明显错误，其主要理由仅有“身份关系”，根本不能满足“有理由相信有代理权”的法律要件要求，且直接违反最高院相关司法解释规定。另，原判在说理部分提出“涉案的宅基地转让已达十八年之久，没有证据证明第二、第三、第四被告提出过异议”，却未在余下判词指明将适用哪一条法律及相应法律后果。然而，无论原判认为构成“默认”或“追认”，均不符合相关法律规定。三、本案应作“穿透审判”，判决吴荣军与周祖山之间的宅基地转让无效。显然，本案的宅基地实际受让人非周德才而是吴荣军，根据土地管理法、民法通则、物权法及合同法相关规定，吴荣军与周祖山之间的宅基地转让应为无效或可撤销。综上，请求二审法院支持周祖山、周有菊、周盛英、周盛娟的上诉请求。周德才辩称，一、案涉宅基地转让合同相对人是周德才，针对案涉宅基地转让行为由吴荣军先行提起诉讼，案号（2019）浙0782民初8566号。该案中，吴荣军明确陈述案涉宅基地的买受人系吴荣军，周德才系吴荣军姐夫，受其委托代为签订合同并交付款项。但周祖山坚称宅基地系转让给周德才，周祖山也愿意过户给周德才。依据合同法第四百零三条规定，周祖山有权选择合同相对人给予，周祖山选择了周德才，吴荣军便向法院撤回起诉，随后周德才再提起本案诉讼。现周祖山又以买受人系吴荣军为由提起抗辩，不仅违反合同法规定，也极不诚信。因此，不管是依据法律规定，还是依据诚信原则以及交易稳定性原则，案涉合同相对人就是周德才。二、案涉宅基地转让合同合法有效，四上诉人主张合同无效的理由为无权处分，不能成立。本案不存在无权处分行为，周有菊和周祖山系夫妻关系，夫妻对财产有同等处分权，周祖山的处分行为不构成无权处分。周盛英在买卖合同签订时尚未成年，周祖山作为其法定代理人处分财产，不构成无权处分。周盛娟在买卖合同签订时系在校学生，尚不能独立生活，需要依靠父母抚养。周祖山作为抚养人处分财产，亦不构成无权处分。此外，周祖山是户主，收条落款处也写明“户主周祖山”，说明周德才有理由相信周祖山有权代表全家签订买卖合同。更何况买卖已经发生近20年，四上诉人从未提出异议，足以说明四上诉人对买卖是明知的。四上诉人共同审批了126平方米的旧村改造安置面积，其中90平方米安置在第9栋，36平方米安置在周德才的第10栋。双方比邻而居，说明四上诉人对36平方米已转让给周德才是明知的。另外，在义乌市，农村宅基地可以自由转让，买卖合同有效。周德才向一审法院起诉请求：1、请求依法确认周德才与周祖山于2001年6月1日签订的实质为买卖合同的《收条》有效。2、判令周祖山、周有菊、周盛英、周盛娟立即办理位于义乌市占地36平方米的不动产初始登记手续，并协助办理将该不动产过户到周德才名下的转移登记手续。一审法院认定事实：周德才系义乌市江东街道梅湖股份经济合作社成员。周祖山、周有菊系夫妻，周盛英、周盛娟均系周祖山、周有菊的女儿。2001年5月份，因义乌市江东街道梅湖新村进行旧村改造，周祖山、周有菊、周盛英、周盛娟共同审批获得126平方米的旧村改造安置面积。同年6月1日，原、被告经协商，由被告户调剂宅基地36平方米给周德才。同日，周祖山向周德才出具《收条》一份，载明：“今收到梅湖村周德才向周祖山户调剂房屋平方36平方米，合计人民币216000元整。现已付17.6万，尚欠4万元整，房产证做齐付清。”嗣后，周德才向周祖山付清人民币216000元。2002年上半年，周德才将涉案36平方米宅基地并入其另行取得90平方米宅基地，出资在上述126平方米宅基地上建成三间四层半房屋（含地下室一层），并一直占有使用至今。该房屋现坐落于义乌市。因周祖山、周有菊、周盛英、周盛娟未办理涉案房屋不动产初始登记，以及协助周德才办理该不动产过户至周德才名下的转移登记手续，周德才向一审法院提起诉讼。一审法院认为：周德才与周祖山签订的《收条》（实质为宅基地使用权转让协议），系双方的真实意思表示，双方均系集体经济组织成员，本案的转让协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。周有菊系周祖山妻子，周盛英、周盛娟系周祖山、周有菊女儿，涉案的宅基地转让已达十八年之久，没有证据证明周有菊、周盛英、周盛娟有提出过异议，基于周祖山、周有菊、周盛英、周盛娟的身份关系，周德才有理由相信周祖山有代理权，故本案的《收条》对周有菊、周盛英、周盛娟有约束力。周德才已付清转让款，履行了合同义务。周德才要求确认《收条》有效，应予支持。周德才已在涉案宅地基上出资建造了房屋，并占有使用至今。周祖山、周有菊、周盛英、周盛娟作为转让方按约负有协助周德才办理涉案不动产过户登记的义务。对周德才合理部分的诉请，予以支持。周祖山、周有菊、周盛英、周盛娟的抗辩主张缺乏依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条之规定，判决：一、周德才与周祖山于2001年6月1日签订的《收条》（实质为宅基地使用权转让协议）有效。二、周祖山、周有菊、周盛英、周盛娟于判决生效后十五日内办理坐落于义乌市房屋中占地36平方米的不动产初始登记手续，并协助办理将该不动产过户到周德才名下的转移登记手续。案件受理费5293元，由周祖山、周有菊、周盛英、周盛娟负担。二审中，周祖山、周有菊、周盛英、周盛娟提供以下证据：一、周盛娟的毕业证书两份，证明周盛娟自1999年至2002年期间在杭州读书，没有在家。证据二、解除劳动合同证明书、杭州失业登记保险缴费证明书各一份，证明周盛娟从2002年5月15日至2017年3月均在杭州工作，不居住在家乡。（证据一、二的原件经核对，已退还四上诉人）。周德才质证意见为，对证据一的真实性无异议，对关联性有异议，毕业证书证明周盛娟在1999年属于在校学生，生活来源于父母，其在杭州读书不可能不回老家，放假也要回家，对于家中旧村改造的事情应该清楚。且在义乌当地，将批来的平方卖掉一部分，用于自家造房非常常见，故其对于卖平方造房子之事亦肯定清楚。对证据二的真实性无法核实，对关联性亦有异议。本院认证认为，证据一、二尚不能充分证明周盛娟对案涉转让事宜不知情，亦不足以否定《收条》效力，不予确认。二审中，周德才没有提交新证据。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为，案涉《收条》由周祖山向周德才出具，所载内容明确系周德才向周祖山调剂房屋，亦约定由周德才向周祖山支付款项，故该《收条》实质为因旧村改造审批取得的宅基地使用权转让协议，协议约定的权利享有人及义务承担人均为周德才，周祖山亦确认转让的相对人为周德才。周德才已根据约定支付了转让款，履行了相应义务，则其有权以自己的名义主张权利。至于周德才受让权益后如何利用、处置，与《收条》效力无涉。关于《收条》效力，本案转让行为的发生已有十八年之久，无证据证明周有菊、周盛英、周盛娟曾对转让行为提出异议，其作为宅基地使用权共有人，对案涉36平方米宅基地的去向不知情，也不符合常理。况且，根据《农村私人建房建设用地审批呈报表》显示，周祖山系申请用地人和家庭户户主，其酬资建造家庭共有房屋并转让案涉部分宅基地，且周有菊庭审中自认知晓转让事宜，而彼时周盛英未成年，周盛娟系在校学生，故周祖山为家庭利益以户主名义向周德才进行转让，并收取周德才支付的转让款，则周德才有理由相信周祖山具有代理权，其代理行为有效。据此，一审法院确认《收条》有效，并无不当。现转让款已全部付清，周祖山、周有菊、周盛英、周盛娟应协助周德才办理案涉不动产的初始和转移登记。综上所述，周祖山、周有菊、周盛英、周盛娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10586元，由周祖山、周有菊、周盛英、周盛娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红彦审 判 员 杜月婷审 判 员 周楚臣二〇二〇年三月二日代书记员 周璟学