山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终118号上诉人（原审被告）：滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店，住所地：山东省滨州市滨城区黄河三路渤海六路589号。经营者：刘志强，男，1978年1月24日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：尹振辉，山东志城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宝新，山东志城律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李振国，男，1968年5月12日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：孙兰本，山东一衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇，山东一衡律师事务所实习律师。原审被告：寇浩，男，1976年9月6日出生，汉族，住山东省桓台县。上诉人滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店（以下简称蛮牛烧烤店）因与被上诉人李振国、原审被告寇浩物权保护纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初3365号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蛮牛烧烤店上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求返还涉案房屋的请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误，理由如下：一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案中，上诉人与被上诉人针对案涉房屋签订租赁合同的最早时间是2009年9月16日，案涉房屋的抵押权设立时间是2010年2月9日。因此，本案是典型的租赁在先，抵押在后的情形，在租赁期内，被上诉人不能要求上诉人腾退涉案房屋。二、涉案房屋的抵押权人是中国工商银行股份有限公司滨化支行，在2013年8月16日，中国工商银行股份有限公司滨化支行起诉主张原房主姜某、宋荣芹归还借款时，并未主张实现抵押权，在判决时也未涉及抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效时间行使；未行使的，人民法院不予保护。因此，本案中的抵押权已经失效，被上诉人不能再基于该抵押权主张权利。三、2017年9月28日，被上诉人通过淘宝网司法拍卖程序购得涉案商铺，在时间上晚于上诉人的最早租赁起始时间，根据“买卖不破租赁原则”，上诉人的租赁合同仍然有效并且需要继续履行。综上，上诉人特提起上诉，望依法判如所请。李振国辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。涉案房产于2010年2月9日办理了抵押登记，虽然上诉人以及寇浩于2009年9月16日与案外人姜某签订了房屋租赁合同，但上诉人又于2013年与原审被告寇浩解除合伙关系后又与案外人姜某重新签订一份新的房屋租赁合同，合同主体与期限皆已改变，与上一份合同属两个法律关系，故新的租赁关系便不可以对抗设立在前的抵押登记。在案外人中国工商银行股份有限公司滨化支行诉姜某一案中，抵押权人已向抵押人和法院主张房屋的抵押权，涉案房屋基于法院判决中国工商银行股份有限公司滨化支行的抵押权被拍卖，李振国通过法院拍卖取得房屋所有权。退一步讲，权利人在另一个案子中是否主张抵押权与本案无关。综上，本案不能适用买卖不破租赁原则，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。寇浩未作陈述。李振国向一审法院起诉请求：1.依法判决寇浩、滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店返还李振国位于滨城区间），该商铺房屋产权证号为20××50；2.寇浩、滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店支付李振国自2017年11月16日起至起诉之日止的房屋占用费95833元；3.寇浩、滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店支付李振国自起诉之日起至腾出房屋之日止按每月8333元计算的房租损失；4.本案诉讼费用判由寇浩、滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店承担。一审法院认定事实：2010年2月1日，姜某、宋荣芹与中国工商银行股份有限公司滨化支行签订借款/担保合同，向该行借款3000000元，将两人名下所有的位于滨州市黄河三路606、608号15号楼1-3层沿街商铺一套（一楼一间，二、三楼均整层，包括16个标准间加一个仓库）抵押给该行，并于2010年2月9日办理了抵押登记。2009年9月16日，姜某与寇浩及其合伙人刘志强分别各自签订房屋租赁合同一份，将位于滨州市黄河三路606、608号15号楼1-3层沿街商铺中位于渤海六路南属第一至五间租赁给两人使用，期限为2009年10月1日至2014年10月1日。2013年4月1日，寇浩与滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店经营者刘志强解除合伙关系。同日，滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店经营者刘志强与姜某签订房屋租赁合同一份，继续租用上述商铺，约定租赁期限为2013年4月1日至2023年4月1日。现上述商铺由滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店占有使用。因姜某、宋荣芹未按合同约定还款，2013年8月16日，中国工商银行股份有限公司滨化支行向一审法院起诉，2014年1月20日，该院作出（2013）滨民三初字第352号民事判决书，判决姜某、宋荣芹归还中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行借款2162355.34元及利息，因姜某、宋荣芹未履行该判决，中国工商银行股份有限公司滨化支行向一审法院申请强制执行，2017年9月28日，李振国通过淘宝网司法拍卖程序以3243965元最高价竟买购得上述商铺，并办理了不动产所有权登记，房屋产权证号为鲁（2017）滨州市不动产权第0015522号、（2017）滨州市不动产权第0015542号，国有土地使用证号为滨国用（2009）第8097号，房屋坐落登记为：滨州市黄河三路608号银茂饮食服务有限公司红旗饭店15号楼606、608号和滨州市渤海六路中段。2016年12月9日，滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤向一审法院出具商务函告书，内容为:“滨城区人民法院：2016年12月2日，我店在我们承租的房产外墙看到了贵院2016年11月30日张贴的（2016）鲁1602执恢477号滨城区法院拍卖公告一张。该公告中贵院所拍卖的房产系姜某名下所有的位于滨州市，产权证号：20××50号。为了不影响贵院处置该房产，也为了保护我店的依法租赁使用权。现特向贵院陈明贵院所拍卖的房产部分归我方承租使用。使用证据如下：我店于2013年4月1日与拍卖房屋主人签订了房屋租赁合同，合同起止日期为2013年4月1日至2023年4月1日。”李振国要求寇浩、滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店腾退上述房屋时遭到拒绝，故诉来一审法院。李振国诉求寇浩、滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店支付占用房屋的占用费及相关损失，但未提交有效证据予以证实。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案系物权保护纠纷。本案争议的焦点在于寇浩、滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店提出的“买卖不破租赁”是否应得到支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。《最高人民法院关于适用本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人为证实其主张，向本院提交涉案房屋原所有权人姜某书写的证明一份，证实自2009年9月16日起刘志强就与姜某签订房屋租赁合同并且一直都是由刘志强实际缴纳房屋租金，进一步印证刘志强与姜某最早签订租赁合同的时间是2009年9月16日。被上诉人李振国质证称，对证据的真实性和合法性均有异议。首先在工商银行滨城区支行诉姜某金融借贷纠纷一案件中的相应文书均是通过公告送达的方式来进行送达，姜某本人并没有参与相应的案件调查、开庭以及执行。同时就涉案房产被上诉人李振国起诉银茂酒店腾房纠纷一案中，银茂酒店的代理人曾向法庭陈述姜某在办理银行贷款将涉案房屋进行抵押以后，向后期的房屋承租人提供了假的房产证件和假的租赁合同。综上，上诉人二审提供的证据并不能证实其真实性，同时也不能证实该证据证实内容的合法性。本院经审查认为，上诉人提交的证据属于证人证言，证人姜某无故未到庭接受质询，不符合证人证言的法定形式，本院对该证据的证明力不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，第一，关于涉案租赁合同签订日期，本院认为，上诉人的经营者刘志强与姜某分别于2009年、2013年签订了两份租赁合同，两份合同在租赁期间、年租金、租金支付方式上均有根本性区别，应当视为两份不同的租赁合同。上诉人将两份合同连续计算无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定涉案租赁关系始于2013年正确，上诉人该上诉请求不能成立。第二，关于本案能否适用《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定的是租赁关系不得对抗“已登记的抵押权”，而非“已为生效裁判文书确认的抵押权”，且根据该法第一百九十五条的规定，抵押权的实现可以有多种途径，而非必须通过司法程序。因此，在审查租赁关系能否对抗抵押权导致的物权变动时，应当着重审查抵押权是否依法设立、物权变动与抵押权担保的主债权之间是否存在直接因果关系，而非仅在形式上审查抵押权是否得到生效裁判文书的确认。本案中，中国工商银行股份有限公司滨化支行确系争议房屋的原抵押权人，且因该抵押权所担保的主债权纠纷拍卖涉案房屋导致物权变动，故原审法院适用《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定并无不当，上诉人该上诉理由不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2195.84元，由上诉人滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店负担。本判决为终审判决。审判长  李添珍审判员  吴金魁审判员  刘 洋二〇二〇年三月十三日书记员  王亭亭