江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终2562号上诉人（原审被告）：姚成华，男，1957年10月19日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘伯华，徐州市求是法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:黄书良，男，1951年4月29日出生，汉族，住徐州市泉山区（丰收园隔壁）法律服务部。委托诉讼代理人：陈静，徐州市泉山区正达法律服务所法律工作者。上诉人姚成华因与被上诉人黄书良房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院(2018)苏0302民初482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚成华上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、本案并非单纯的房屋租赁合同纠纷，同时也是租赁经营权的转让，姚成华系涉案房屋承租人，租期至2017年12月底，黄书良期间多次与姚成华协商店铺经营转让事宜，双方约定黄书良接收涉案房屋，租期届满后由黄书良直接与市场管理人协商续租事宜。后黄书良将接转店铺需要承担8000元转让费、10个月租金15000元支付给姚成华。后双方签订租赁合同，约定接收店铺货物价值10800元及相应支付条件。但黄书良在经营过程中将货物转移，姚成华为减少损失，将房屋上锁，双方产生纠纷。二、一审法院认定租赁起点错误，黄书良没有提供支付转让费和租金的证据；一审法院认定纠纷责任错误，应由黄书良承担责任；一审法院认定转让费按比例承担错误，应由黄书良承担；一审法院认定合同解除时间错误。三、一审法院适用法律错误，黄书良违约在先，且一审没有对黄书良占有的10800元货物进行处理，属于漏判。黄书良辩称：双方于2017年4月9日签订租赁合同，黄书良已按合同约定支付了租金及转让费，姚成华提出双方之间还存在经营权转让及货物买卖关系，但合同约定的货款给付期限未至时，姚成华就把房屋上锁，导致合同无法继续履行，其应承担法律责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄书良向一审法院起诉请求：1、判令解除双方2017年4月9日签订的《店铺转租合同》；2、判令姚成华退还房屋转让费8000元以及10个月租金15000元，共计23000元；3、诉讼费由姚成华承担。事实和理由：2017年4月9日，双方签订《店铺转租合同》，约定姚成华将门面一处转租给黄书良，转让费8000元及房租费10个月15000元，黄书良当日即付清。店内有价值10800元货物等一同转给黄书良，约定黄书良于2017年4月10日起3个月内还清该款。但2017年5月2日，黄书良发现店铺被姚成华上锁。同年5月17日，双方发生冲突。因合同目的无法实现，黄书良故诉至法院。一审法院审理查明：2017年4月9日，姚成华收取黄书良祥和花鸟市场17号门面转让费8000元及10个月房租费15000元，次日双方签订《店铺转租合同》，约定姚成华将涉案门面转租给黄书良；另店内有货物折款10800元一同转给黄书良，约定黄书良于2017年4月10日起3个月内还清该款，如不还清三月后由姚成华继续接店转租。2017年5月2日，黄书良发现店铺被姚成华上锁。一审中姚成华自认“2017年5月初，因为联系不上黄书良且屋内还有姚成华的物品，为了保险起见重新上锁。这段期间姚成华经常去店铺查看是否能碰见黄书良，一直至17日”，可以认定黄书良自签订合同之日起至2017年5月2日实际占有使用涉案店铺。一审法院认为：双方之间签订的《店铺转租合同》是双方真实意思表示，依法成立，对双方均具有约束力，该合同约定了固定的租赁期限10个月，且双方之间并非单纯房屋（店铺）的转租合同关系，还包括经营权的转让以及经营场所附属设施及货物的买卖合同关系，且约定了有关货款的给付期限，姚成华在约定货款的支付期限尚未届满情况下，因自己的猜测而收回租赁物，致使合同无法继续履行，对此其应承担法律责任。黄书良起诉主张解除合同有事实依据符合法律规定，该院予以支持；解除合同后，关于姚成华应当返还的租金数额及是否应当返还转让费的问题，黄书良支付8000元转让费是为了获得在涉案店铺10个月的经营权，且已经支付10个月房租，现因姚成华原因不能履行合同，故应当扣除签订合同后黄书良实际占有使用房屋期间（23天）的转让费及租金后，由姚成华将剩余款项返还黄书良。姚成华虽主张黄书良2017年3月1日即接收店铺，但没有证据证实，该院不予采支持。因姚成华2017年5月2日上锁行为致使黄书良不能继续使用租赁物，故此后的租金及转让费，黄书良不应承担，姚成华应予返还。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第一百零七条、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除黄书良与姚成华2017年4月10日签订的《店铺转租合同》；二、姚成华于判决生效后3日内一次性支付给黄书良房屋租金13850元及转让费7387元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元（黄书良预付），由姚成华负担。二审期间姚成华为证明其上诉主张，向本院提交房租交费票据一张，拟证明姚成华承租17号门面房，租赁期间为2017年1月1日至2017年12月31日，月租金1400元，年租金15600元。姚成华是处理完承租关系后进行转租的，所以其在转租时要收取次承租人黄书良房屋租金、店铺转让费及接收店铺货物的折价款，同时证明姚成华在转租该店铺时，仅享有该店铺的承租时间10个月。黄书良对该证据的真实性不持异议，但认为与涉案纠纷无关联性，收费票据没有载明黄书良租赁的情况，双方签订租赁合同时才计算租期。本院认为，该证据仅能证明姚成华的承租事实，而不能以此证明黄书良从姚成华处转租房屋的日期起止时间，故对该证据的证明效力，本院依法不予确认。黄书良二审期间未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于涉案租赁合同履行期间的责任认定问题。双方于2017年4月10日签订店铺转租合同，该合同明确载明黄书良已付清转租费及房租共23000元，欠付的店内货款10800元，自合同签订之日起三个月内付清。从该合同约定的内容可知，黄书良的合同义务仅余在2017年7月10日前支付货款10800元，而姚成华在2017年5月2日即将涉案房屋上锁，导致黄书良无法实现合同目的，显属违约。至于姚成华提出的黄书良转移货物的主张，并无证据证明，且合同签订后，货物所有权已转移给黄书良，其处置货物的行为并不构成违约。姚成华在付款期限未至时，仅因黄书良处置货物即将房屋上锁并非合法合理的救济行为，不能因此免责，亦不能因此认定黄书良存在违约行为。因此，一审法院认定姚成华在合同履行过程中存在违约行为并无不当，本院予以确认。二、关于涉案租赁合同履行期如何认定的问题。双方于2017年4月10日签订租赁合同，合同约定双方签字生效，故在姚成华未提供有效证据推翻书面合同效力的情况下，应自签订合同之日起计算租期。三、关于转让费的负担问题。因姚成华违约导致合同无法履行，其应当承担违约责任，一审法院酌定以黄书良使用房屋的期间与租期之间的比例判令姚成华返还相应转让费并无不当。至于姚成华主张的货款问题，因姚成华一审中未提出反诉，一审法院对此不予理涉并无不当，其可另行主张权利。综上，上诉人上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元，由上诉人姚成华负担。本判决为终审判决。审判长  单德水审判员  曹 辛审判员  孟文儒二〇二〇年三月六日书记员  刘思蒙