广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2520号上诉人（原审被告）：唐丽娜，女，1990年11月17日出生，汉族，住湖南省洞口县。委托诉讼代理人：高少琴，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：符清逸，男，1991年7月16日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：赵捷，国信信扬律师事务所律师。上诉人唐丽娜因与被上诉人符清逸居间合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30162号民事判决，向本院提起上诉。根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本案依法适用独任制公开开庭进行审理。本案现已审理终结。唐丽娜上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回符清逸的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由符清逸承担。事实和理由：一、双方签订的第一份《中介佣金与保密协议》因主要信息错误，符清逸提供了新的《中介佣金与保密协议》予以取代，故第一份协议应为无效。第二份《中介佣金与保密协议》因唐丽娜没有实际签字，故该协议并没有成立生效。唐丽娜并非案涉商铺的所有权人和承租人，所有权人及实际承租人并没有授权唐丽娜签订该协议，也没有明确同意接受该协议的内容，故唐丽娜根本无权签订与案涉商铺转让相关的任何协议。二、不论《中介佣金与保密协议》的效力如何，双方实际上未按照协议履行，符清逸并未实际履行居间义务，其起诉主张要求居间费没有依据。首先，符清逸在本案中没有提供中介服务，而是履行职务义务。符清逸是广州德膳企业管理有限公司的员工，案外人刘亚利是该公司的加盟商。按照相关加盟政策，公司要为加盟商寻找并协助确定店铺地址，对地址进行评估，并对该市场进行考察。2019年5月1日，符清逸为谋求高额回扣，以自己与合伙人想要接收案涉店铺的理由欺骗唐丽娜签订案涉居间合同。但案外人刘亚利于2019年5月2日因价格问题主动要求取消交易并要求唐丽娜退回一万元订金，唐丽娜亦全额退回订金，商铺因案外人的原因并未实际成交，故第一份《中介佣金与保密协议》因主要信息错误无效且实际没有履行。其次，唐丽娜转让店铺是在退定金终止交易后，刘亚利主动联系唐丽娜重新协商的结果。三、即使符清逸的行为可被认定为履行了居间义务，但符清逸要求的居间费用亦过高。一审判决的居间费用没有考虑实际转让价格与居间费用之间的利益平衡，显失公平，应予以调整。首先，居间报酬标准应按照公平合理原则，根据居间人的劳务合理确定。所谓合理理应考虑诸多原因，如居间人所付出的时间、精力、物力、财力、人力以及居间事务的难易程度等因素。唐丽娜转让案涉商铺的价格为148000元，租金仅为每月16000元，但符清逸要求的居间费用却高达100000元，已远超于《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条“最高不得超过成交价格的3%”的规定，明显有失公平。其次，符清逸是为履行工作义务而帮助案外人选取店铺地址，不应因工作行为而获取暴利的居间费用。综上，请求二审法院在查明事实的基础上予以改判。符清逸辩称，首先，唐丽娜引用的《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》是一个作废的法规。2014年，发改委已经重新做出了一个关于放开房地产咨询收费和下发房地产经纪收费管理的通知，全面放开了收费的限制。其次，唐丽娜与符清逸签订了居间服务合同，并且明确约定了租客的信息，最终的房屋租赁合同也是唐丽娜与符清逸提供的租客签订的，故居间行为真实有效，符清逸已经完成了双方协议约定的义务，理应按照协议约定获得居间的费用。第三，唐丽娜在与符清逸的微信聊天中，也一直承认是10万元的居间费用，只是以其款项归男友保管，要请示男友。故唐丽娜主张的1000元的居间代理费用，实际上并不存在。而且在一审的时候，唐丽娜也明确确认其在协议的金额部分做了修改。综上，唐丽娜上诉的理由不成立。因本案纠纷，符清逸于2019年8月27日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.唐丽娜向符清逸支付拖欠的居间佣金100000元及违约金（违约金每天按照总金额的1%计算，自2019年5月4日起计至唐丽娜实际付清之日止，暂计至起诉之日为60000元）；2.本案诉讼费由唐丽娜承担。一审法院认定事实：2019年5月1日，符清逸（甲方）与唐丽娜（乙方）签订《中介佣金与保密协议书》，约定：甲乙双方友好协商，在商铺转让（或租赁）中间介绍方面达成合作，签订中介佣金协议及保密协议。1、甲方负责给乙方提供商铺租客（刘利亚）需求信息；2、乙方负责提供位于广州市白云区云城东路501号X房商铺转让或者出租给甲方提供的租客；3、该租客成功签订了该商铺转让协议或者商铺租赁合同后当日三个小时内，乙方一次性支付甲方本协议中介服务费100000元。4、乙方不得以任何理由延后付款时间。中介费支付时间如果超出合同约定日即为逾期。如逾期，除须按本协议支付本次中介服务费外，乙方还须按每天赔付甲方总金额的1.0%作为逾期赔偿金，直到服务费用和赔偿金支付结清为止。6、违约责任：甲乙双方如违反本协议的相关内容，导致协议其中一方造成重大损失的，按本协议中介服务费的三倍金额赔偿受损害方。同年5月4日，全丽琴（出租人，甲方）与刘亚利（承租人，乙方）签订《房产租赁合同》，约定：二、甲方同意将位于广州市白云区云城东路501号X房出租给乙方使用。租期36个月，从2018年12月1日至2021年11月30日，甲方应于2019年5月4日将上述物业交付给乙方使用。十八、双方约定的其他事项：该物业刘亚利通过原租户唐丽娜转租下来，以前的一切装修工程问题责任与新租户刘亚利、业主无关。一审庭审中，唐丽娜亦提交了一份2019年5月1日由符清逸单方签名的《中介佣金与保密协议书》，该协议书中，除了第一条中商铺租客由原来的“刘利亚”改为“刘亚利”及第三条“中介服务费100000元”改为“中介服务费1000.00元”外，其他条款与符清逸提交的双方签名的《中介佣金与保密协议书》内容一致。符清逸称，符清逸介绍的客户名字为刘亚利，当时签《中介佣金与保密协议书》时错误的将刘亚利写成刘利亚，所以符清逸将改成刘亚利的《中介佣金与保密协议书》给唐丽娜签名，但唐丽娜拒绝签名，即唐丽娜提交的由符清逸单方签名的《中介佣金与保密协议书》。关于中介服务费的数额，唐丽娜持有的《中介佣金与保密协议书》中中介服务费金额明显有手写改动的痕迹，且该数额明显不符合交易时书写习惯。一审另查，唐丽娜称涉案物业的业主叫全丽琴，涉案物业由唐丽娜的男友承租用于经营广州异缘餐饮管理有限公司。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条及四百二十六条之规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供签订合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中符清逸与唐丽娜签订的《中介佣金与保密协议书》性质属于居间合同，由符清逸为唐丽娜寻找新的承租人即刘亚利承租涉案物业，唐丽娜退出涉案物业，作为回报，唐丽娜向符清逸支付报酬100000元。根据《房产租赁合同》的内容显示，刘亚利于2019年5月4日与业主全丽琴签订了新的租赁合同，承租涉案物业，且在《房产租赁合同》第十八条中明确载明“该物业刘亚利通过原租户唐丽娜转租下来，以前的一切装修工程问题责任与新租户刘亚利、业主无关”，由此可知，符清逸已按唐丽娜要求完成了居间服务，促成新承租人与业主签订新的租赁合同，唐丽娜应按《中介佣金与保密协议书》中的约定，向符清逸支付中介服务费100000元。该《中介佣金与保密协议书》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《中介佣金与保密协议书》合法有效。对于唐丽娜抗辩称该协议无效，因其未提供证据证实，不予采信。关于违约金。唐丽娜通过抗辩请求对违约金予以调整，一审法院酌情将违约金调整为以100000元为本金，按照《中介佣金与保密协议书》第三条之约定，自新承租人成功签订租赁合同之日即2019年5月4日起，参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，计至唐丽娜实际清偿之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年11月18日作出判决如下:一、自本判决生效之日起五日内，唐丽娜向符清逸支付居间佣金100000元及违约金（违约金以100000元为本金，参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2019年5月4日起计至唐丽娜实际清偿之日止）；二、驳回符清逸的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1750元，由唐丽娜负担并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审过程中，唐丽娜提供微信聊天记录打印件拟证明其已经与案外人终止第一次交易，另提供一份打印的费用明细拟证明转让价格包含的费用明细。唐丽娜未提供微信聊天记录的原始载体，也未提供证据证明其微信号，符清逸质证认为，对该两份证据均不予确认。由于上述证据中，聊天记录仅为打印件，唐丽娜未出示原始载体，无法核对真实性，也无法确认聊天人身份，故本院对该份证据不予采纳。至于另一份费用明细，仅为打印件，无人签名确认，无其他证据予以佐证，本院亦不予采纳。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。本案二审的争议焦点为唐丽娜是否应向符清逸支付10万元的居间服务费用。对此，分析如下：关于唐丽娜与符清逸是否成立居间合同关系以及合同效力问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”；第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，唐丽娜与符清逸签订《中介佣金与保密协议》，约定符清逸向唐丽娜提供商铺租客“刘利亚”的需求信息，唐丽娜提供案涉商铺转让或出租给租客并支付中介服务费用100000元，该协议性质上应属于居间合同。唐丽娜上诉认为该协议因记载的“刘利亚”信息有误故而无效，该主张并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情况，本院不予采纳。唐丽娜另认为其并非涉案商铺的产权人和承租人，无权签署该协议，本院认为，唐丽娜是否是涉案商铺的产权人或承租人，均不影响案涉《中介佣金与保密协议》的效力，且案涉商铺业主全丽琴已与刘亚利签订了租赁合同，并在合同中载明是通过原租户唐丽娜转租下来，故商铺业主已事实上同意了唐丽娜的寻求下一手租户的行为，唐丽娜以此作为抗辩，缺乏理据，本院对其该项上诉不予采纳。至于唐丽娜称该协议是符清逸欺骗其签订、符清逸并非从事居间行为而是职务行为的问题，唐丽娜并未提供任何证据予以证明，本院不予采信。因此，涉案《中介佣金与保密协议》并不存在法定无效或可撤销情形，合法有效，双方当事人应按约履行。关于案涉协议是否实际履行。唐丽娜上诉认为其已经将定金退还符清逸介绍来的案外人终止交易，后来刘亚利又主动联系唐丽娜重新商谈达成协议，首先，唐丽娜该主张并无证据证实，其提供的微信聊天记录本院不予采纳，理由不再赘述。其次，即使该主张属实，唐丽娜也不能否认刘亚利是符清逸介绍的客户，而刘亚利已于案涉协议签订后几日内与案涉商铺业主全丽琴签订了租赁合同，合同中载明“该物业刘亚利通过原租户唐丽娜转租下来”。因此，符清逸已经履行了居间服务，促成其介绍来的客户承租了案涉商铺，唐丽娜上诉认为案涉协议没有实际履行，依据不足，本院不予采纳。最后，本案是否存在居间费过高的问题。商铺顶手转租不同于一般的房屋出租，原承租人如不能及时找到下一手租客顶手，需继续缴纳租金并承担其他经营费用，不排除原承租人为了降低租金等损失愿意支付相对高额居间费用的可能。本案中，唐丽娜签署《中介佣金与保密协议》愿意支付10万元居间费用，且除了新租客成功签订合同之外并未设定其他支付该10万元的条件，如转租价格等，现商铺已经成功转租，唐丽娜理应按照协议约定支付该10万元居间服务费。唐丽娜认为该费用过高所援引的部门规章已经失效，且若唐丽娜认为符清逸的收费行为违反相关行政法规规章的规定，唐丽娜可另循途径解决。综上所述，唐丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元,由上诉人唐丽娜负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳二〇二〇年三月二十五日书记员  眭 翘黄晶晶