上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1484号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：林森烱。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海达安企业股份有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：耿毅，董事长。委托诉讼代理人：管辉，北京大成(上海)律师事务所律师。原审被告：林森烱，男，1964年10月3日出生。上诉人上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司(以下简称“泰帝蓓儿公司”)因与被上诉人上海达安企业股份有限公司(以下简称“达安公司”)、原审被告林森烱房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初29687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。泰帝蓓儿公司上诉请求：撤销一审法院判决主文第二至八项，支持泰帝蓓儿公司在一审中的反诉请求。事实与理由：泰帝蓓儿公司向达安公司承租上海市静安区长寿路XXX弄XXX号一层租赁部位的房屋(以下简称“系争房屋”)。该商场系一圆形结构，地下一楼、一楼、二楼整体中间为大敞开的空间结构，而系争房屋又是一封闭式的室内建筑，楼上楼下一有业主施工，若无有效周全的施工防护措施，施工期间灰尘多、噪音大、油漆味贯穿上下，影响泰帝蓓儿公司的经营活动。2013年10月至今，地下一楼的健身会所更换了6个经营者，反复装修，始终影响泰帝蓓儿公司经营。由于达安公司未能提供正常的经营活动，致使泰帝蓓儿公司租赁目的不能实现，构成违约，故泰帝蓓儿公司依法行使合同解除权。泰帝蓓儿公司拒付2019年4月1日以后的租金合约合法，一审法院认定泰帝蓓儿公司违约并判令泰帝蓓儿公司支付租金、使用费及违约金系错误判决。由于达安公司违约致使合同解除，故达安公司需向泰帝蓓儿公司支付违约金并赔偿损失。达安公司辩称，首先，其他租户对其承租房屋进行装修是正当的，装修也不是如泰帝蓓儿公司所述每天进行。装修行为是在规定时间段进行的，没有违反法律法规的规定，泰帝蓓儿公司应当适当容忍正常的装修活动。其次，泰帝蓓儿公司租赁系争房屋的用途是文化活动咨询，不是开培训学校。泰帝蓓儿公司对于其开培训学校可能存在的风险应当自己预估并承担，不能将亏损风险转嫁给达安公司。请求二审法院驳回上诉，维持原判。林森烱未做答辩。达安公司向一审法院提出诉讼请求，请求判令：1.确认达安公司与泰帝蓓儿公司于2016年7月1日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月2日解除；2.泰帝蓓儿公司向达安公司支付拖欠的租金115,764元，并以实际拖欠金额为基数每日向达安公司按千分之五的比例承担自2019年3月26日至实际付款之日的逾期付款违约金；3.泰帝蓓儿公司向达安公司支付115,764元的解除合同违约金(达安公司收取的泰帝蓓儿公司的7万元租赁保证金同意抵扣，不足部分要求泰帝蓓儿公司继续支付)；4.泰帝蓓儿公司向达安公司交还系争房屋，并自2019年6月10日起至实际归还日止，每天按照日租金标准向达安公司支付房屋占用费；5.泰帝蓓儿公司自2019年6月10日起按照日租金二倍标准支付达安公司系争房屋企业注册地或营业地的变更、注销手续办妥为止的房屋使用费；6.林森烱对泰帝蓓儿公司的上述债务承担连带保证责任。一审庭审中，达安公司变更诉讼请求为，泰帝蓓儿公司自2019年6月3日起至实际归还日止，每天按照日租金标准向达安公司支付房屋占用费；泰帝蓓儿公司向达安公司支付拖欠的租金115,764元，并以实际拖欠金额为基数每日向达安公司按千分之五的比例承担自2019年3月26日至判决生效之日的逾期付款违约金。一审审理中，泰帝蓓儿公司向一审法院提出反诉请求：1.解除双方之间的租赁合同，解除日期为2019年8月5日；2.达安公司返还2019年3月份房屋租金36,750元并退还7万元租赁保证金；3.达安公司按照36,750/月的标准支付三个月租金作为违约金，即支付违约金110,250元；4.达安公司赔偿泰帝蓓儿公司退费损失177,463元(其中已退费给客户的为88,108元，尚未退给客户的为89,355元)；5.达安公司赔偿泰帝蓓儿公司45,930元，因达安公司承诺2018年及2019年不涨租金，所以对于因解除租赁合同而没有享受的租金优惠亦要求作为损失予以赔偿；6.达安公司赔偿泰帝蓓儿公司营业损失20万元。一审庭审中，泰帝蓓儿公司当庭撤回2019年3月份房屋租金36,750元的诉讼请求。一审法院认定事实：达安公司为系争房屋产权人。2016年7月1日，达安公司(甲方)与泰帝蓓儿公司(乙方)就系争房屋签订租赁合同，约定泰帝蓓儿公司承租系争房屋，合同期为2016年7月1日至2019年12月31日，月租金为36,750元/月，该房屋租金一年内不变，自第二年起，双方可协商对租金进行调整。乙方应于每三个月7日前向甲方支付租金，逾期一日，则乙方需按应缴而未缴的租金的千分之五支付违约金。甲乙双方约定，甲方交付系争房屋，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月租金，即73,500元。甲乙双方同意，乙方逾期不支付租金累计超过半个月的，甲方可书面通知解除合同，违反合同的一方，应当向另一方按月租金三倍支付违约金。双方另订立《补充条款》，约定2018年1月1日至2019年12月31日，月租金为38,588元，本合同终止后，乙方应在7日内，至相关工商行政管理部门等有关单位办妥以房屋为注册地或营业地的变更、注销手续，若乙方未履行该义务，则每逾期一日应向甲方支付日租金双倍的房屋占用费，因乙方延误办理导致其他商户无法注册使用，由此引起的一切损失，由乙方赔偿。同日，达安公司、泰帝蓓儿公司及林森烱签订《担保合同》，约定林森烱为泰帝蓓儿公司按约履行租赁合约中的各项义务承担连带保证责任。租赁合同签订后，泰帝蓓儿公司缴纳租赁保证金7万元。租赁合同签订后，双方开始履行合同，自2019年4月1日开始，泰帝蓓儿公司开始欠付租金。2019年4月15日，达安公司发送《催款通知书》给泰帝蓓儿公司，要求其清缴欠付的2019年4月1日至2019年6月30日的租金。2019年5月15日，达安公司发送律师函给泰帝蓓儿公司，再次告知其清缴欠费。2019年5月31日，达安公司发送律师函给泰帝蓓儿公司，告知解除双方之间的租赁合同，并要求泰帝蓓儿公司返还房屋、清缴欠费及承担违约责任，该份律师函于2019年6月2日被签收。对于上述催款通知书及两份律师函，两被告当庭表示已收到。泰帝蓓儿公司及林森烱在2019年8月5日的庭审中当庭明确表示不同意进行房屋交接手续，达安公司亦来信表示截止到2019年12月19日双方并未就系争房屋进行交接，泰帝蓓儿公司仍占用系争房屋。一审法院认为，达安公司与泰帝蓓儿公司之间的租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。达安公司认为地下一楼其他租赁户的施工行为系合法施工，泰帝蓓儿公司自2019年4月1日开始欠付租金至今已经构成违约，应当承担相应的违约责任；泰帝蓓儿公司、林森烱则当庭辩称，是其他租赁户的施工行为导致其无法营业，作为产权人的达安公司不能排除施工影响，属于租赁合同约定中无法提供适格房屋导致不能实现合同目的违约情形，则达安公司应当承担相应的违约责任并赔偿其相应损失。法院认为，达安公司与泰帝蓓儿公司之间为房屋租赁合同关系，达安公司已经按照合同约定提供系争房屋以供泰帝蓓儿公司经营之用，根据租赁合同的约定达安公司亦无排除施工影响的合同义务，系争房屋更不存在缺陷、危及安全等导致不能实现合同目的情形；反观泰帝蓓儿公司，其作为承租人，本应按照租赁合同的约定按时缴纳租金，然其自2019年4月1日开始就欠付房租，其行为已经构成违约，故对于泰帝蓓儿公司及林森烱的意见，法院不予采纳，泰帝蓓儿公司要求达安公司退还保证金、支付违约金并赔偿其各项损失的诉讼请求，法院亦不予支持。泰帝蓓儿公司逾期支付租金，根据租赁合同的约定，达安公司有权行使合同解除权，其曾书面向泰帝蓓儿公司发送律师函，要求解除双方之间的租赁合同，该份律师函于2019年6月2日被签收，泰帝蓓儿公司及林森烱亦当庭认可收到该律师函，故法院认定租赁合同的解除时间为2019年6月2日。租赁合同解除后，泰帝蓓儿公司占用房屋缺乏依据，应当将系争房屋返还达安公司。其次，泰帝蓓儿公司作为承租人应当清缴欠付的2019年4月1日至2019年6月2日的租金，因泰帝蓓儿公司仍实际占用系争房屋，自合同解除次日至房屋返还之日的房屋占用费亦应由其承担。虽达安公司坚持要求泰帝蓓儿公司按照租赁合同约定的租金标准向其支付租金共计38,588*3=115,764元，但截至到2019年3月31日，双方实际上均按照36,750元/月的标准计算租金，则法院认为泰帝蓓儿公司清缴欠付租金的标准及房屋占用费的标准也应当以36,750元/月为宜，故泰帝蓓儿公司应支付欠付的租金共计36,750*3=110,250元，并从2019年6月3日起按照36,750元/月的标准向达安公司支付房屋占用费至实际交还房屋之日止。此外,根据租赁合同的约定，泰帝蓓儿公司应当在每三个月7日前支付租金，否则每逾期一日，需按应缴而未缴的租金的千分之五支付违约金，泰帝蓓儿公司应当在2019年3月24日之前缴纳租金，泰帝蓓儿公司当庭表示违约金标准过高，要求法院予以调整，法院酌情调整为按照应缴而未缴的租金的万分之五计算违约金，达安公司要求违约金的起算点为2019年3月26日系其自行处分自身权利，法院对此予以认可，故泰帝蓓儿公司应当以110,250元为基础，按照日万分之五的标准向达安公司支付自2019年3月26日起至判决生效之日止的违约金。泰帝蓓儿公司违约，根据租赁合同约定应当按照月租金的三倍标准(即36,750*3=110,250元)支付达安公司相应的违约金，泰帝蓓儿公司已经缴纳的70,000元保证金冲抵违约金，不足部分仍应继续支付。再者，根据租赁合同的约定，泰帝蓓儿公司没有在合同终止7日内(本案中即以2019年6月10日为起算点)办妥以房屋为注册地或营业地的变更、注销手续，应当按照日租金两倍的标准支付房屋占用费，鉴于达安公司已经主张了相应的房屋占用费，再行主张证照迁移的房屋占用费的标准显然过高，故法院酌定该笔逾期办理以房屋为注册地或营业地的变更、注销手续的房屋占用费总额为12,000元。最后，鉴于林森烱已经在《担保合同》中为泰帝蓓儿公司的各项欠付费用承担连带担保责任，故达安公司要求林森烱承担连带保证责任的诉讼请求，于法有据，法院依法予以支持。至于达安公司要求泰帝蓓儿公司支付律师费的诉讼请求，法院认为违约金已经足以弥补达安公司的损失，故该项诉讼请求，法院不予支持。一审法院判决：一、上海达安企业股份有限公司与上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司就长寿路XXX弄XXX号一层部分场地签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月2日解除，上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海达安企业股份有限公司返还上述房屋；二、上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海达安企业股份有限公司欠付租金110,250元；三、上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海达安企业股份有限公司逾期付款违约金(以上述欠租之和110,250元为本金，按照每日万分之五的标准，自2019年3月26日起计算至判决生效之日止)；四、上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海达安企业股份有限公司合同解除违约110,250元(与上海达安企业股份有限公司已收取的租赁保证金70,000元相折抵，不足部分仍应继续支付)；五、上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海达安企业股份有限公司房屋占用费，按照36,750元/月的标准，自2019年6月3日计算至上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司实际返还房屋之日止；六、上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海达安企业股份有限公司逾期变更、注销注册地或营业地手续的房屋占用费12,000元；七、林森烱对上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司的第二至第六项付款义务承担连带清偿责任；八、上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审中，达安公司向本院陈述，泰帝蓓儿公司已于2020年1月2日将系争房屋归还达安公司。本院认为，当事人各方就系争房屋签订的租赁合同系各方真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。达安公司作为出租房已将系争房屋交付泰帝蓓儿公司用于经营，故泰帝蓓儿公司应当按约支付租金。泰帝蓓儿公司自2019年4月1日起欠付租金，经达安公司多次催缴仍未支付租金，故泰帝蓓儿公司构成违约，达安公司行使合同解除权符合合同约定及法律规定。泰帝蓓儿公司上诉称商场内其他租户不断装修，而达安公司未能提供必要的维护措施，影响泰帝蓓儿公司经营活动，致使泰帝蓓儿公司不能达到合同目的，达安公司违约在先。泰帝蓓儿公司有权拒付租金。对此本院认为，达安公司以将商场内包括系争房屋的商铺出租给他人使用的方式经营其商场。一般而言泰帝蓓儿公司作为承租人，自租赁系争房屋之初就会对系争房屋所处地理位置有过考察，应当知道商场内不可能仅仅只有泰帝蓓儿公司一家商户，且其他商户入驻商场时必定会对其承租的商铺进行装修。故泰帝蓓儿公司对商场内其他业主的合理装修应当具有容忍义务。现泰帝蓓儿公司以其他商户的装修影响其经营为由拒付租金，缺乏法律依据，本院难以支持。泰帝蓓儿公司应当向达安公司支付欠付的租金及逾期付款违约金。本案系泰帝蓓儿公司拒付租金的违约行为致使租赁合同解除，故泰帝蓓儿公司应当按约向达安公司支付解约违约金。合同解除后，泰帝蓓儿公司未及时搬离系争房屋，还应当支付相应的房屋使用费。泰帝蓓儿公司未及时办理以系争房屋为注册地或营业地的变更、注销手续，按约还应当支付相应的占用费。一审法院结合本案情况，酌情判令泰帝蓓儿公司支付达安公司12,000元并无不妥。基于不能认定达安公司有违约行为，故泰帝蓓儿公司上诉要求达安公司支付违约金并赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院亦难以支持。综上所述，泰帝蓓儿公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,064.30元，由上海泰帝蓓儿文化信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  周刘金审判员  王 伟二〇二〇年三月三日书记员  张义谱附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……