浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1024民初393号 原告：台州江南物业服务有限公司，住所地仙居县安洲街道金色和泰商务楼七楼。 法定代表人：马匡森，总经理。 委托代理人：滕小福弟，员工。 被告：项朝方，男，汉族，住仙居县。 原告台州江南物业服务有限公司（以下简称江南物业）与被告项朝方为物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月5日公开开庭进行了审理。原告江南物业法定代表人马匡森及其委托代理人滕小福弟、被告项朝方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江南物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳物业服务等各项费用3250元；2.判令被告支付2019年10月4日至2020年1月5日的违约金195元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系仙居县福应街道盂溪蝶园小区1幢1单元105室所有权人，该房屋建筑面积122.69平方米，另有车位一个。2014年9月17日，原告与被告所在小区的开发商台州和泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在的小区业主提供物业管理服务，服务时间为2017年9月18日至2020年9月17日，高层住宅物业管理费为每月每平方1.8元，车位管理费为每月每个60元，按年交纳。原告依法履行了合同义务，对小区实施物业管理工作，但被告却拖欠2018年10月5日至2019年10月4日的物业费共计3250元。经原告多次催讨，被告至今仍未缴纳。针对被告的抗辩和质证补充陈述：原告是在2014年通过公开招投标方式成功中标的，收费标准也是按照当时政府的收费标准制定并经住建局及物价局备案的，被告认为原告不符合2019年一级收费标准的理由不能成立。原告进驻小区以来，一直采取封闭式管理，小区出入口安排安保24小时值班，并对进出人员、车辆和物品进行24小时检查、询问登记，重点区域和重点部位做到每小时巡查和记录，实施24小时监控，进出的车辆也做到了有序引导和停放；被告提到的业主家门被撬的事情，物业在收到反映后及时报警，公安侦查后未发现问题，与原告没有关系；小区固定活动设施、活动场所以及车库入口道闸都是开发商配置、设计的，而不是由原告来配置；消防箱位置安装不合理问题，原告也向开发商书面提出过，开发商认为是合理的并通过验收的；消防设施被堵是业主违停造成的，但是原告都在巡视处理；消防箱、地下车库通道玻璃等公共设施、设备破损情况，原告也已经报送开发商统一处理；公共绿化被破坏，原告也及时阻止业主和张贴整改通知单，同时书面汇报主管部门处理；经营用房一直闲置未出租，不存在租赁费用；原告依法纳税，不存在偷税漏税；被告提到的小区卫生保洁问题，原告按规范、按频次每日提供保洁服务，但众口难调，被告不能单凭一些时间不确定的照片、视频就认为原告的服务存在问题；原告于2018年进行了2017年度业主满意度调查，也开展了多次社区活动，2018年度盂溪蝶园小区也被台州市综合行政执法局评为台州市A类物业管理住宅示范小区。至于被告提到的因为管道堵塞所产生的损失，也是由于他自己擅自打开管道造成的。现在被告不但自己拖欠物业费，还拉拢其他业主，给原告正常开展物业管理带来了负面影响，也损害了已交费业主的利益。 被告项朝方辩称：被告承认原告前期的物业服务确实做得不错，被告也已按时交纳物业费，但是后面的物业存在很大问题。首先，原告提供的服务不符合一级物业服务标准也不符合合同约定：小区未采取封闭式管理，对车辆、人员的进入不闻不问；未引导车辆有序通行、停放；固定活动场馆、体育活动场所及设施根本没有，文化、健身及娱乐活动也未提供等。其次，也不符合台州市普通住宅小区物业服务等级标准：未进行过满意度调查，之后也未组织过社区活动；未主动与业主沟通，业主反映的问题也没有及时处理，导致双方矛盾激化；保安懒散、形同虚设，导致有业主家门被撬，幸好未造成损失；小区卫生情况差，垃圾成堆，保洁工作存在问题；公用设施设备日常管理和维护保养不力，地下车库消防箱被破坏未修理，消防箱被业主或物业的车辆、杂物堵死，部分消防箱位置不合理；电动车充电存在安全隐患，使用公摊用电还要向业主收费等。部分业主装修时破坏、铲除绿化，原告未负起责任；13幢西灿头通往地下车库的玻璃破碎一直未修，下雨天漏水导致地面湿滑，存在安全隐患；合同约定将业主所有的停车场、会所及其他共用部位、设施设备在业委会成立前的经营收入由原告纳入物业管理成本、物业经营用房的租赁收入、广告收入归原告所有的条款违法，应当无效；原告收取物业费只出具收据，涉嫌偷税漏税；出现业主未交物业费的情况，原告也只是采取电话催缴、门上张贴、法院诉讼等方式，而没有从解决问题上出发。因原告提供的服务未达到标准，导致有100多户业主未交物业费，不存在原告拉拢的情况。而且有一次由于管道堵塞导致被告家里漏水，反应了之后原告也一直没有处理，后来被告自己撬开管道后，原告才过来疏通，给被告造成了很大损失。综上，原告未按合同约定提供服务，被告只同意按照60%标准支付物业费，并由原告承担诉讼费用。 经开庭审理，本院认定事实如下：被告项朝方系仙居县福应街道盂溪蝶园小区1幢1单元105室所有权人，该房屋建筑面积为122.69平方米，另有车位一个。2014年9月17日，原告与被告所在小区的开发商台州和泰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在的小区业主提供物业管理服务，服务时间为2017年9月18日至2020年9月17日，高层住宅物业管理费为每月每平方1.8元，车位管理费为每月每个60元。被告至今尚未支付2018年10月5日至2019年10月4日物业管理费2650元（1.8元/平方米×122.69平方米×12）、车位管理费600元，合计3250元。经原告催讨，被告以原告物业服务没有达到合同要求等理由没有支付。 上述事实，有原、被告当庭陈述及《前期物业服务合同》、《物业管理费催缴通知函》、《欠费明细账单》等证据所证实。 本院认为：原告与台州和泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法、有效。按照物业管理的相关规定，开发商与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，对小区内的业主均有约束力。业主在接受服务后，应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业费。对于确系物业公司的工作违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备等管理不善造成物业环境恶化的，业主可以与原告进行协商解决，亦可要求有关行政部门对此予以处理，或可通过法律规定的形式主张相应权利，而不能以物业服务存在瑕疵而拒绝缴纳物业费。被告认为原告提供的服务存在瑕疵，虽提交了照片、视频，但由于照片、视频所反映的现象具有即时性，不能说明问题持续存在，也不能说明原告一直未予解决，被告以此要求减少物业费的主张本院不予支持。故对原告要求被告项朝方支付2018年10月5日至2019年10月4日物业管理费、车位管理费3250元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告支付违约金，因合同对违约金未作约定，故本院对该项请求不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告项朝方于判决生效之日起十日内支付原告台州江南物业服务有限公司物业管理费、车位管理费合计3250元。 二、驳回原告台州江南物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告项朝方负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 陈燕霞 二〇二〇年三月二十七日 代书记员 蒋宇婷 浙江省仙居县人民法院 上诉案件交纳诉讼费用通知书 （2020）浙1024民初393号 台州江南物业服务有限公司、项朝方： 原告台州江南物业服务有限公司与被告项朝方为物业服务合同纠纷一案，若你（你单位）对本判决（裁定）不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用50元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 款汇：台州市财政局。 账号：19-900001040000225089001。 开户银行：台州市农行。 特此通知。 2020年3月27日