辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终36号 上诉人（原审被告）：恒和地产（丹东）有限公司，住所地丹东市临港产业园区文安国际商务区。 法定代表人：颜奕真，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王军，辽宁中天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马述明，男，1968年6月4日出生，汉族，住北京市通州区。 委托诉讼代理人：曹长胜，丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。 上诉人恒和地产（丹东）有限公司（以下简称恒和地产）因与被上诉人马述明房屋买卖合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初3237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒和地产的委托诉讼代理人王军、被上诉人马述明的委托诉讼代理人曹长胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒和地产上诉请求：依法撤销丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初3237号民事判决，改判驳回被上诉人马述明对上诉人恒和地产各项诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对于案件重要事实未能查清。1、双方已有事实约定，不对延缓登记办证追究违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》和预购商品房预告（转移）登记约定书，约定交付房屋时间是2018年4月30日，马述明申请银行贷款是60个工作日内；因马述明无法取得银行贷款，2018年7月23日，双方签补充合同修改了付款的关键条款。由于建筑商鲲鹏公司负责人此时已被公安机关立案侦查，并采取了强制措施，马述明知晓所购房屋因施工方原因无法按约定期限交付及办理初始登记和转移登记的事实，马述明实际接受了所购房屋不能按原合同期限交付并办证；2018年10月4日，马述明接受恒和地产的新入住条件并办理了入住手续，认可所购房屋无法按原约定初始登记和转移登记的事实。2、本案双方从双方合同签订、变更、履行过程的主观意思来看，一审法院仍追究恒和地产延期转移登记的法律责任，与双方当事人的主观心态矛盾。3、一审法院从2018年7月25日开始计算延期时间，认定事实错误。2018年4月25日，恒和地产与马述明签订《商品房买卖合同》，马述明并未交齐全额房款，仅支付了25.93%的首付款，其余570000元房款需要马述明在60天内通过银行贷款支付，但马述明未能取得商业贷款，而于2018年7月23日与恒和地产签订了一份《补充合同》，将商业贷款方式支付剩余部分房屋价款的约定更改为全款支付。且双方实际办理入住手续的时间是2018年10月4日，因马述明没有交齐房款，并导致房屋没能交付，一审法院认定延期时间事实不清。二、一审判决对于法律规定的理解不准确。一审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第1项第2款的规定处理本案适用法律错误。本案双方当事人并没有约定违约金条款；一审判决关于格式合同的认定及处理适用法律错误。本案中，双方已经明确约定不适用违约金条款，一审判决以恒和地产对格式条款没有向马述明进行说明，该条款减轻恒和地产义务，加重马述明责任，该条款应为无效的认定，法律适用错误；一审判决恒和地产以全额房款为基数，按年6%向马述明支付违约金没有上限，可能超出违约金最高不能超过损失数额的30%的规定，一审法院也没有对马述明是否存在实际损失及具体数额进行审查，适用法律错误。 马述明辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。本案是双方之间的商品房买卖，恒和地产不应以施工方鲲鹏公司的刑事案件来影响双方合同的约定。一审判决正确，应予以维持。 马述明向一审法院起诉请求：判令被告支付逾期办理房屋权属证书违约金暂请求人民币1万元。 一审法院认定事实：2018年4月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，以房屋总价款769548元购买被告开发的位于丹东市振兴区浪头镇鸭绿江大街106-3号2单元1604室、建筑面积166.67平方米的商品房一套。双方于当日签订预购商品房预告（转移）登记约定书一份，其中第二条载明：在乙方按商品房买卖合同约定履行义务后，自该房屋初始登记之日起90日内，甲、乙双方共同申请商品房转移登记，逾期，视为甲方全权委托乙方申请办理商品房转移登记，甲方不再另行出具书面申请和委托书。合同签订后，原告交付房款，被告向原告开具销售辽宁增值税普通发票。2018年10月4日，原告依住宅楼进户通知单办理了入住手续。 此后，被告未能按约定在商品房初始登记后90日内协助原告申请商品房办理商品房转移登记，涉案房屋至今也未办理商品房转移登记手续。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，应确认有效并作为双方纠纷裁判的依据。被告违反合同约定未能在约定的期限内协助原告申请办理商品房转移登记，应承担继续履行的民事责任，故被告应在具备办证条件时协助原告予以办理；关于违约损失一节，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。而本案原、被告预购商品房预告（转移）登记约定书明确约定了“在乙方按商品房买卖合同约定履行义务后，自该房屋初始登记之日起90日内，甲、乙双方共同申请商品房转移登记，逾期，视为甲方全权委托乙方申请办理商品房转移登记，甲方不再另行出具书面申请和委托书”，属于当事人有特殊约定，但有此约定，不能长期阻碍原告取得权属证书的权利，否则必将损害原告利益。原告取得进户手续至今，仍未能取得权属证书，依此规定，其有权要求被告承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条还规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因被告认可双方签订合同之时商品房已经办理了初始登记，该院综合考量相关因素，确定以年利率6%标准自原告主张的2018年7月25日起至其实际取得房产权属证书之日止计算其损失。关于被告抗辩商品房买卖合同中对违约金条款打叉视为双方约定不适用违约金条款，经该院审查认为，上述条款在合同中为预先拟定可以重复使用的格式条款，且被告没有提供证据证明其已经对该条款对原告进行了说明，该条款减轻被告义务，加重了原告责任，该条款应为无效，原告主张被告承担违约责任，并无不当。关于被告抗辩涉案房屋的投资人尚未确认，故本案应中止审理一节，该院经审查认为，原、被告为涉案商品房买卖合同的合同相对方，合同直接约束双方，双方应按照合同的约定行使权利，履行义务，被告抗辩的事由不足以阻却被告应向原告履行的合同义务，故对于该项抗辩意见，该院不予采纳。判决：被告恒和地产（丹东）有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告马述明逾期办理房屋权属证书违约金（以购房款769548元为本金，自2018年7月25日起至取得房地产权属证书之日止，按照年利率6%计算，以1万元为限）。案件受理费50元（已减半），由被告恒和地产（丹东）有限公司承担。 二审中，恒和地产向本院申请律师调查令，到丹东市不动产登记中心调取恒和地产开发的位于丹东市振兴区鸭绿江大街“华星园”一期小区项目是否办理初始登记相关证明。2020年3月18日，丹东市不动产登记中心出具证明，证明恒和地产在不动产机关所辖范围内目前无房产登记记录，即涉案房屋在房屋登记机关未办理房屋初始登记。 马述明质证认为，对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。对证据的内容中记录的姓名是恒和地产，并不是自然人，体现的无住房房屋信息是不真实的，恒和地产是房屋开发单位，其开发的房屋在对外出售前即为恒和地产的房屋，而如果恒和地产没有进行初始登记的话，不可能对外出售，也不可能对出售的房屋进行备案登记；恒和地产和案外人的债权债务与本案没有关联性，不能因案外人的原因确认马述明承担相关责任，所以该证据不能证明恒和地产证明的问题。 本院认证认为，丹东市不动产登记中心出具恒和地产在不动产机关所辖范围内目前无房产登记记录，能够证明恒和地产开发建设的恒和华星园在房屋登记机关未办理房屋初始登记。本院予以确认。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同，对一审法院查明的事实予以确认。 另查明，恒和地产开发建设的恒和华星园在房屋登记机关未办理房屋初始登记。 本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。上诉人恒和地产与被上诉人马述明在自愿、平等的基础上签订的商品房买卖合同、补充合同、预购商品房预告（转移）登记约定书，均系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法有效。双方均应按照合同的约定履行权利和义务。合同签订后，马述明支付了房屋价款，恒和地产亦将房屋交付给马述明，双方履行了合同约定的主要义务。违约责任是指合同当事人因违反合同义务所承担的责任。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定违约的一方当事人应向另一方支付的金钱，当事人也可以约定为金钱以外的其他财产。双方在预购商品房预告（转移）登记约定书中对办理商品房转移登记的时间约定为马述明按商品房买卖合同约定履行义务后，自该房屋初始登记之日起90日内。现恒和地产尚未办理房屋初始登记，不具备双方约定办理商品房转移登记的条件，马述明请求恒和地产支付逾期办理房屋权属证违约金，不符合双方合同的约定，也缺少事实和法律依据。 综上所述，恒和地产的上诉请求成立，予以支持。《依照中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初3237号民事判决； 二、驳回马述明的诉讼请求。 一、二审案件受理费150元，由马述明负担。 本判决为终审判决。 审判长  李存林 审判员  房春堂 审判员  姜艳艳 二〇二〇年三月二十四日 书记员  刘 杨