新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终188号      上诉人（原审原告）:刘强，男，1984年11月24日出生，回族，个体，住乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：瓦日斯江·艾合买提，新疆曼紫丽律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）:艾力江·胡达拜尔迪，男，1981年8月9日出生，维吾尔族，个体，住乌鲁木齐市。   原审第三人：西拉吉丁·马木提，男，1972年6月1日出生，维吾尔族，个体，住乌鲁木齐市。   原审第三人：阿吉买买提·西拉吉丁，男，1996年6月24日出生，维吾尔族，个体，住乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：西拉吉丁·马木提，基本情况同上。   上诉人刘强与被上诉人艾力江·胡达拜尔迪、原审第三人西拉吉丁·马木提、阿吉买买提·西拉吉丁房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院(2019)新0104民初5953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭于2020年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人刘强的委托诉讼代理人瓦日斯江·艾合买提与被上诉人艾力江·胡达拜尔迪、原审第三人西拉吉丁·马木提到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   刘强上诉请求：撤销原判，改判艾力江·胡达拜尔迪返还房款113,904.11元，诉讼和其他费用由艾力江·胡达拜尔迪承担。事实与理由：本案是房屋买卖合同纠纷，约定商铺成交价是198万元，艾力江·胡达拜尔迪扣除房租15万元后将剩余183万元交付刘强。但后来商铺的承租人以不可抗力为由从刘强处索还了租金108,904.11元及押金5,000元。艾力江·胡达拜尔迪作为商铺买受人，应当向商铺出售人全额支付房款。   艾力江·胡达拜尔迪答辩称，我已经全部付清房款，商铺是刘强租赁的，租金也是刘强收取的，与我无关。   西拉吉丁·马木提、阿吉买买提·西拉吉丁共同答辩称，我不认识刘强，我是从艾力江·胡达拜尔迪处买的商铺，我已全部付清房款，他们的争议与我无关。   刘强向一审法院起诉请求：判令艾力江·胡达拜尔迪补齐房款15万元。   一审法院认定事实：2018年4月4日，案外人鲁冬梅向本院起诉刘强及艾力江·胡达拜尔迪，西拉吉丁·马木提、阿吉买买提·西拉吉丁作为第三人参加诉讼。鲁冬梅诉求：1、判令鲁冬梅与刘强之间签订的《房屋租赁合同》自2017年8月27日解除；2、判令刘强退还鲁冬梅租金15万元、押金5,000元。该案经审理查明：2017年8月27日鲁冬梅与刘强签订《房屋租赁合同》，约定由鲁冬梅租赁刘强位于乌鲁木齐市××区的商铺，建筑面积168平方米，租期自2017年9月1日至2019年8月30日止，第一年租金15万元，第二年租金18万元，租房押金5,000元。另约定在租赁期间，鲁冬梅如遇到不可抗力或如遇到非鲁冬梅自身原因，导致不能正常经营，必须提前通知对方，协商解除本合同，刘强不计利息退还剩余房租和押金。合同签订当日，刘强向鲁冬梅出具一份内容为“今收到鲁冬梅交来租金（2017年9月1日-2018年8月31日）15万元”和一份内容“今收到鲁冬梅交来租房押金5,000元”的收条。2017年10月30日鲁冬梅为证明饭馆没有经营，申请乌鲁木齐西域公证处对饭馆的现状进行证据保全公证。2017年12月9日鲁冬梅在乌鲁木齐市××路小区一楼底商浩祥家园公司向刘强送达了一份书面告知解除租赁合同的《告知函》，并申请乌鲁木齐西域公证处对文书送达的过程和文书的内容办理了公证。鲁冬梅称其卫生许可证已到期，因环保的原因无法办理卫生许可证饭馆无法正常经营，在2017年12月17日将租赁房屋的钥匙交给了刘强。刘强在2017年12月30日与鲁东梅的通话中对鲁东梅所述2017年12月17日向其交付钥匙没有提出异议。在鲁冬梅提供的餐饮服务许可证复印件中载明有效期限为2014年9月10日至2017年9月9日。鲁冬梅、刘强对因环保问题无法办理该租赁房屋的餐饮服务许可证没有异议。   位于乌鲁木齐市××区的涉案商铺刘强在2017年9月转让给艾力江·胡达拜尔迪，艾力江·胡达拜尔迪又转手将商铺转让给了西拉吉丁·马木提，西拉吉丁·马木提将该商品产权办理在儿子阿吉买买提·西拉吉丁名下，于2017年9月25日办理产权变更登记。该案件本院认为，鲁冬梅现因环保问题无法正常经营不能实现合同目的提出解除租赁合同符合鲁冬梅与刘强合同约定的解除租赁合同的条件。鲁冬梅在2017年12月9日通过公证处向刘强送达了解除租赁合同的《告知函》，刘强没有提出异议，双方的租赁合同自2017年12月9日解除。鲁冬梅要求确认与刘强签订的房屋租赁合同自2017年8月27日解除不符合法律规定，不予支持。鲁冬梅占有使用涉案租赁房屋，在合同履行期内应当按照约定承担相应的租金。自2017年9月1日至2017年12月9日合同解除，鲁冬梅应承担的租金为41,095.89元。刘强作为与鲁冬梅签订租赁合同的相对人，应退还鲁冬梅租金108,904.11元。押金是质押担保的一种特殊形式，在本案房屋租赁合同依法解除后，因没有证据证明鲁冬梅存在破坏房屋设施、设备等应当扣除押金的情形，押金5,000元应予退还。刘强和第三人在房屋转让中扣除相应租金系房屋买卖法律关系，在刘强承担责任后可依据与第三人之间的房屋转让合同主张自己的权利。本院于2018年7月30日作出（2018）新0104民初2871号民事判决：一、刘强退还鲁冬梅租金108,904.11元；二、刘强退还鲁冬梅押金5,000元；三、驳回鲁冬梅主张的与刘强签订《房屋租赁合同》自2017年8月27日解除的诉讼请求。该判决生效后，鲁冬梅向本院申请强制执行，本院作出（2019）新0104执621号执行裁定书，依据该裁定刘强已向鲁冬梅履行了给付义务。   位于乌鲁木齐市××区的商铺，刘强在2017年9月月和转让给艾力江·胡达拜尔迪，双方约定价格为198万元，扣除一年租金15万元，艾力江·胡达拜尔迪支付刘强房款183万元。艾力江·胡达拜尔迪又转手将商铺转让给西拉吉丁·马木提，西拉吉丁·马木提将商铺产权登记在儿子阿吉买买提·西拉吉丁名下，于2017年9月25日办理了产权变更登记。   刘强在庭审中陈述，2018年7月30日给艾力江·胡达拜尔迪及第三人打电话让他们拿钥匙他们不拿，有个中介公司联系刘强，刘强把钥匙给中介了。第三人陈述于2018年8月27日从中介公司领的钥匙。刘强在庭审中变更诉讼请求为15万元。   一审法院认为，虽然乌鲁木齐市新市区人民法院判决刘强退还案外人鲁冬梅租金1,089,047.11元、押金5,000元，第三人阿吉买买提·西拉吉丁2017年9月25日办理了产权变更登记。但刘强在庭审中陈述2018年7月30日将涉案房产钥匙交付中介，但对交付时间没有出示相关证据。庭审中第三人认可于2018年8月27日从中介公司领取钥匙，故本院在刘强没有证据的情况下按照艾力江·胡达拜尔迪认可的时间认定交付钥匙的时间为2018年8月27日。而案外人鲁冬梅与刘强签订租赁合同时间为2017年9月1日至2018年8月31日，刘强交付房屋钥匙时间也是2018年8月27日。本案中在刘强与艾力江·胡达拜尔迪、第三人买卖商铺的过程中均存在扣除一年租金的事实，第三人虽然办理了房屋产权变更登记，但在刘强将商铺租给鲁冬梅的这一年当中，艾力江·胡达拜尔迪与第三人并没有占有、使用和收益该房屋，且收到商铺钥匙的时间也是在租赁期限到期的时间，故刘强要求艾力江·胡达拜尔迪补交售房款15万元的诉求不予支持。刘强没有向第三人主张权利要求承担责任，故第三人不承担本案责任。故判决：驳回原告刘强的全部诉讼请求。   本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。   本院确认原审认定事实。   本院认为,上诉人刘强2017年8月27日与鲁冬梅签订房屋租赁合同并交付房产，第一年房租15万元，同年9月刘强将该房产出售给被上诉人艾力江·胡达拜尔迪，双方口头约定转让价198万元，扣除15万元租金后，艾力江·胡达拜尔迪实际向刘强给付183万元。艾力江·胡达拜尔迪又将房产转让给第三人西拉吉丁·马木提，2017年9月25日西拉吉丁·马木提将房产办理产权变更登记，2017年12月17日鲁冬梅将房产钥匙交给刘强，刘强于2018年7月30日将房屋钥匙交付中介，2018年8月27日第三人西拉吉丁·马木提从中介处取得房产钥匙。   从以上时间节点来看，刘强在向艾力江·胡达拜尔迪出售房产前即已出租房产，第一年租期为2017年9月1日至2018年8月30日，刘强已取得一年租金15万元。艾力江·胡达拜尔迪交付剩余183万元房款后又将房产转售给西拉吉丁·马木提。但直至2018年8月27日刘强通过中介才向西拉吉丁·马木提交付房产钥匙。在此期间房产钥匙都由承租人鲁冬梅、出租人刘强持有，即涉案房产由鲁冬梅、刘强实际管理使用。涉案房产为商铺，对外出租会产生租金等收益。刘强与艾力江·胡达拜尔迪的口头协议中扣除15万元租金，就是因房产已出租产生15万元收益且已被刘强领取，故扣除房款15万元。刘强是与鲁冬梅签订租赁合同的相对人，相对于租金而言享有权利义务，也承担商业风险。艾力江·胡达拜尔迪、西拉吉丁·马木提作为房屋买受人，实际控制管理房产应当从取得房产钥匙时开始。而此前租赁关系已实际发生，风险与其无关，取得钥匙时间也是在一年租期届满之后，艾力江·胡达拜尔迪不应再承担补齐房款15万元的义务。综上，刘强的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉,维持原判。   二审案件受理费2,578.08元（刘强已预交），由上诉人刘强负担。   本判决为终审判决。                                                                审  判  长    马骏                                                              审   判  员      项  颖   审  判  员   艾比拜·艾买提         二 О 二 О 年 三 月 十 五 日     书  记  员   孙  晨  雨