广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初31941号原告：广州市富基物业管理有限公司。法定代表人：关宝伟，总经理。委托代理人：梁智博、赖卫城，均是原告公司员工。被告：戴晓东。被告：骆丽敏。委托代理人：戴晓东（本案的被告之一）。原告广州市富基物业管理有限公司诉被告戴晓东、骆丽敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁智博、赖卫城，被告戴晓东（亦是被告罗丽敏的委托代理人）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告于2014年9月29日与广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基房地产公司）签订《商品房买卖合同（预售）》，向富基房地产公司购买位于海珠区富基南三街8号1204房，建筑面积为97.49平方米，后经房管局实际测绘后的面积为98.5859平方米。合同约定原告作为涉案房屋所在楼宇的物业管理公司，为上述物业提供服务。被告于2014年11月18日与富基房地产公司办理了收楼手续，同时向原告预交了三个月的物业管理费，后续被告一直未缴纳物业管理费、自用水费、2014年11月18日至2017年7月5日的自用电费及2017年2月至2019年3月的公摊电费。原告认为，根据原、被告双方签订的物业管理服务协议的有关约定，被告应按时交纳物业管理费、水电费等相关费用，但被告至今都没有交纳，被告的行为严重违反了双方的协议，故起诉要求判令：1、被告向原告交纳2017年2月起至2019年3月1日止的公摊电费651.21元,应付未付上述公摊电费的逾期滞纳金957.18元（每期公摊电费的滞纳金按当期所欠费用的千分之三每日的标准从当期双月的26日起至被告实际支付该期公摊电费止）；2、被告向原告交纳2017年7月起至2019年8月止的物业服务费7158.5元（按2.8元/月/平方米的标准计收，测绘前按合同约定房屋建筑面积97.49平方米计算，测绘后房屋建筑面积98.5859平方米计算）；应付未付物业服务费滞纳金8503.9元（每期物业服务费的滞纳金按当期所欠费用的千分之三每日的标准从当期双月的26日起至被告实际支付该期费用时止）；3、被告向原告交纳2014年11月18日至2017年7月5日的自用电费1418.97元，2014年11月18日至2019年7月17日的自用水费3075.61元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：1、被告的房屋是在2014年中旬购买的，那时富基房地产公司承诺有绿化用地的，该绿化用地还关系到每月的物业费标准。现在涉案小区并没有之前开发商承诺的绿化用地，但原告现在还按照之前有绿化用地的物业服务费标准向我方主张，这是不合法的。原告主张的物业服务费2.8元/月/平方米包括绿化用地等详细标准。我方认为因为涉案小区没有绿化，没有达到该标准，原告无权主张按2.8元/月/平方米收取，应减去0.15元/月/平方米。我方之前与原告进行了沟通，表示该物业服务费的收取不合理，我方没有违约行为，原告不应该主张我方的违约金。2、自用电费我方一直有办理银行划扣，我方没有欠供电局一分钱；从我方的证据图纸和城管出具的文件可见，原告存在违建行为，公摊电费均是从违法建筑中产生的，故我方对公摊电费不予确认。由于公摊电费还包括了电梯的费用，我方认为应按在原告主张的公摊电费的85%来支付。我方不同意支付公摊电费的滞纳金，原告违建建筑侵占了我方的用电，如果我缴纳违建部分的电费及滞纳金等于我方也是帮凶。3、2014年11月18日至2019年7月17日的水费一直是由原告代缴的，我方同意支付给原告。经审理查明：两被告为夫妻关系，均是海珠区富基南三街8号1204房的权利人，该房建筑面积为98.59平方米。2014年9月29日，富基房地产公司与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明：被告向富基房地产公司购买富基广场自编B1幢12层1204号房（房屋地址：海珠区富基南三街8号1204房）房屋，该商品房合同约定建筑面积97.49平方米，富基房地产公司应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付被告使用；附件五为原告与被告签订的《富基广场前期物业服务合同》，约定：富基广场物业服务收费具体标准为住宅：2.8元/月/平方米，物业服务费实测前按买卖合同约定建筑面积收取，实测后按实测建筑面积收取；业主自收楼之日起缴交物业服务费；业主保证按物业管理公司规定，按时交纳物业服务费，水电费等费用，如逾期未交，每日按欠费总额的3‰缴交滞纳金；物业服务费用每两月交纳一次，业主或物业使用人有义务于双月的25日前交清当次的物业服务费；等。2014年11月18日，被告签署《收楼确认书》，载明富基房地产公司于2014年12月18日与被告办理了涉案房屋的移交接收手续，被告确认该房屋符合合同约定的条件，并领取了该房屋的钥匙。另查，原告曾于2018年1月25日向本院起诉被告，要求判令：一、被告向原告补缴从2014年11月计算至2017年12月的公摊电费773.08元及逾期滞纳金1025.98元；二、被告向原告补缴2014年11月至2017年12月的物业服务费10379.07元（按2.8元/月/平方米计算，2014年11月至2017年10月房屋面积按测绘前面积97.49平方米计算，2017年11月至2017年12月房屋面积按测绘后面积98.5859平方米计算）及逾期滞纳金16804.16元，从2014年11月18日至2017年12月15日的自用水费等。本院作出（2018）粤0105民初1914号《民事判决书》，判令：一、被告戴晓东、骆丽敏在该判决生效之日起十日内向原告支付2017年7月至2017年12月的物业服务费（按2.8元/月/平方米，其中2017年7月至2017年10月按测绘前面积97.49平方米计算，2017年11月至2017年12月按测绘后面积98.5859平方米计算）及逾期缴纳上述物业服务费的滞纳金；二、被告在该判决生效之日起十日内向原告支付2017年2月至2017年12期间的公摊电费合计286.59元及逾期缴纳上述公摊电费的滞纳金；三、被告在该判决生效之日起十日内向原告补缴自用水费1668.42元；四、驳回原告的其他诉讼请求。该案判决后，原告不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终9227号《民事判决书》，驳回上诉，维持原判。原告就其主张还提交了以下证据：原告代缴费用的凭证，其中广州供电局有限公司出具计费时段为2015年1月至2015年9月的《电力收费销货清单》记载富基南三街8号1204房：2015年1月2日至2015年3月3日电费为25.01元；2015年3月3日至2015年5月2日电费为272.38元；2015年5月2日至2015年7月2日电费为489.46元；2015年7月2日至2015年9月6日电费为614.43元。被告质证表示对上述证据的真实性、合法性和关联性没有异议。被告就其抗辩意见还提交了以下证据：1、2.8元/平方米管理费对应的服务标准；2、我方买房时拍摄的沙盘照片；3、原告在收楼处粘贴的规划图纸、网上截图打印的楼盘详情；4、《广州市城市管理综合执法责令限期拆除在建违法建设通知书》，发给广州市富基房地产公司，主要内容为你单位于2018年11月19日在海珠区小港路163号B1-B2栋六楼架空层违法建设围墙的行为，已违反规定，责令你单位立即停止违法行为等及违建照片。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，这并非涉案小区的物业管理标准；对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，这仅为网上的照片并非现场照片；对证据3的真实性、合法性予以确认、关联性不予确认，与本案无关；对证据4的真实性、合法性予以确认、关联性不予确认，与本案无关，并且涉案小区的违建部分已经拆除。原告于2019年9月29日提起本案诉讼。经本院释明：生效的（2018）粤0105民初1914号案件已经处理过原告在本案主张的2017年12月之前的公摊电费及滞纳金、物业服务费及滞纳金、2014年11月18日至2017年12月15日的自用水费，但原告仍坚持在本案中主张上述诉请。被告表示：在广州市中级人民法院出具生效判决确定了费用的标准，但原告还是按照每日千分之三的标准来收取费用，故被告无法缴纳；确认没有缴纳2018年1月至2019年3月1日的公摊电费。原告则表示：在前案的判决生效后，原告是按照法院确定的2017年期间的标准来收取的，但被告要求2018年以后的物业管理费也是按照法院确定的标准来缴纳，原告不予确认；按照原告的服务标准，原告可以主张按照每日千分之三的标准收取被告的违约金。本院认为：生效的法院判决已经处理了原告与被告之间2017年2月至2017年12月的公摊电费286.59元及滞纳金、2017年7月至2017年12月的物业服务费及滞纳金、2014年11月18日至2017年12月15日的自用水费1668.42元，现原告就上述期间的费用又在本案中主张，故本院不予处理。原告与被告签订的《富基广场前期物业服务合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应遵照履行。合同约定：富基广场物业服务收费具体标准为住宅：2.8元/月/平方米；物业服务费实测前按买卖合同约定建筑面积收取，实测后按实测建筑面积收取；业主保证按物业管理公司规定，按时交纳物业服务费，水电费等费用，如逾期未交，每日按欠费总额的3‰缴交滞纳金；物业服务费用每两月交纳一次，业主或物业使用人有义务于双月的25日前交清当次的物业服务费，故原告要求被告按照2.8元/月/平方米的标准支付2018年1月至2019年8月的物业服务费（每月为2.8元/月/平方米×98.59平方米=276.05元），符合合同约定，本院予以支持。被告抗辩由于涉案小区没有绿化用地，被告减少了服务项目，需要相应减少支付物业服务收费标准。但双方签订的合同中没有关于绿化用地的物业服务项目，被告提交的证据1原告也不予确认，故被告的该抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。原告主张被告没有缴纳从2018年1月至2019年3月1日的公摊电费，并已提交了其代缴公摊电费的凭证，而被告也确认并没有缴纳了2018年1月至2019年3月1日期间的公摊电费，故本院对于原告主张被告尚欠2018年1月至2019年3月1日公摊电费364.62元（651.21元-2017年2月起至2017年12月的公摊电费286.59元）的主张予以采信，原告要求被告补缴上述公摊电费的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告因为违建导致公摊电费的增大，但被告提交的证据显示违建项目的建设方为富基房地产公司，并非原告，被告也没有举证证明原告增大了公摊电费的数额，故被告抗辩只愿意按原告主张的85%支付公摊电费的意见，理据不足，本院不予采纳。原告主张被告欠付2017年12月16日至2019年7月17日的自用水费（3075.61元-2014年11月18日至2017年12月15日的自用水费1668.42元=1407.19元），被告也同意支付，双方意见一致，本院予以准许。原告主张被告欠付2014年11月18日至2017年7月5日的自用电费1418.97元，并就此提交了证据予以证明，经核实原告的证据，原告在2015年1月至2015年9月代被告垫付的自用电费为1401.28元。故原告要求被告支付2014年11月18日至2017年7月5日的自用电费1401.28元，合理有据，本院予以支持。超过该金额的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告辩称其一直办理银行划扣支付自用电费，但没有举证证明，故对该意见，证据不足，本院不予采信。原告要求被告支付逾期缴纳公摊电费、物业服务费的滞纳金，被告辩称其未向原告缴纳物业服务费、公摊电费及自用水费是因为原告在法院作出生效判决调整违约金标准后，仍要求其按合同约定的违约金标准支付而导致其不缴纳。原告也确认其有权按合同约定要求被告支付2018年后的违约金，而只愿意按法院确认的标准收取被告2017年的违约金。由此可见，被告逾期缴纳物业服务费、公摊电费事出有因，原告对此也有责任，故原告要求被告支付逾期缴纳上述物业服务费及公摊电费的滞纳金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告戴晓东、骆丽敏在本判决生效之日起十日内向原告广州市富基物业管理有限公司支付2018年1月至2019年8月的物业服务费（按276.05元/月计算）；二、两被告在本判决生效之日起十日内向原告支付2018年1月至2019年3月1日期间的公摊电费合计364.62元；三、两被告在本判决生效之日起十日内向原告支付2014年11月18日至2017年7月5日的自用电费1401.28元；四、两被告在本判决生效之日起十日内向原告补缴2017年12月16日至2019年7月17日的自用水费1407.19元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费344元，由原告负担206.4元，被告负担137.6元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇二〇年三月××日书 记 员  招佐文冯婉晴