安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终94号上诉人（原审被告）：铜陵铜顺物业管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市义安区顺安镇金山路。法定代表人：童斯文，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡玉兵，安徽铜鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘跃，1985年7月23日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：鲍克群，安徽克群律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡雅静，安徽克群律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铜陵新九鼎铜文化产业有限公司，住所地安徽省铜陵市经济技术开发区泰山大道951号。法定代表人：肖珍，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陶然亭，安徽创元律师事务所律师。委托诉讼代理人：章帆，安徽创元律师事务所律师。上诉人铜陵铜顺物业管理有限责任公司（以下简称铜顺公司）与被上诉人刘跃、铜陵新九鼎铜文化产业有限公司（以下简称新九鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2019）皖0705民初4829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。铜顺公司的上诉请求：1.撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决铜顺公司返还刘跃购房款115855.79元错误。涉案房产为新九鼎公司与铜陵瑞环建设开发有限责任公司（以下简称瑞环公司）签订团购书团购而来，后转售给铜陵县五松镇富磊房产信息部（以下简称富磊信息部）。铜顺公司与富磊信息部签订委托购房协议书，以183500元购买，然后以213000元卖给刘跃，差额部分29500元。如按照原审法院认定该认购书，因瑞环公司至一审时仍未办理预售许可证及涉案房产未取得权属证书而无效，那么后续的买卖合同均为无效。本案的合同当事人均应按照所得返还购房款及按照过错程度承担购房者相应损失。本案中，铜顺公司的实际所得为29500元，不能判定铜顺公司在此案中实际获得213000元房款的事实；2.原审程序存在瑕疵，新九鼎公司请求追加富磊信息部为共同被告的请求合理且必要。刘跃未发表答辩意见。新九鼎公司辩称：1.案涉房屋的销售、收款，新九鼎公司完全不知情，资金也不经过新九鼎公司，丁红富出具的承诺书也确认这些事实均与新九鼎公司无关，富磊信息部在铜陵市铜官区人民法院（2019）皖0705民初4831号案件庭审中也确认，相关的款项、销售均与新九鼎公司无关；2.由于实际购房人与销售者之间的合同被确定为无效合同，依法应当各自返还取得的财物，而新九鼎公司在案件中既未取得房屋也未取得资金，显然不承担任何返还责任。刘跃原审的诉讼请求：1.确认刘跃签订的《新江花园（一期）住宅房认购协议》无效；2.铜顺公司、新九鼎公司共同退还购房款人民币213000元并按照同期贷款利率从2011年9月27日计算至实际还清之日止；3.判令铜顺公司、新九鼎公司赔偿刘跃装潢款损失70909元；4.本案诉讼费用由铜顺公司、新九鼎公司承担。一审法院认定事实：2011年5月9日，新九鼎公司与瑞环公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，确认新九鼎公司认购新江花园一期共计12套住房，其中含有涉案19栋203号房屋。2011年9月27日，刘跃与铜顺公司签订《新江花园（一期）住宅房认购协议》，刘跃认购19栋2单元203户，认购协议中未对价格作出约定，但铜顺公司收取刘跃购房款213000元，并向刘跃出具收款收据，认购协议约定房产证的办理大约在8至9月份，凭铜顺公司收据到瑞环公司领取正规发票，凭发票到房管部门办理手续。2019年经开区出台多个文件，确定退房范围为所有团购房，退房需要提供相关证件材料。案涉房屋在前述退房范围内。2019年8月9日，经开区关于新江花园小区团购房退房的公告明确新江花园由于用地手续不能办理等原因，无法办理房屋产权证。确认所有转让买卖均属于非法交易。另查明，瑞环公司向新九鼎公司出售涉案19栋203号房屋时，未取得房屋预售许可证。2019年11月15日，瑞环公司因与刘跃和解向其退还房款97144.21元、装修款70909元、利息款57800.8元（该款计算标准为，以138777.44元为基数，按年利率4.9%，自2011年9月27日计算至2019年10月30日，时间不足半年以半年计，总计为8年6个月）。原审法院认为：瑞环公司与新九鼎公司签订的新江花园（一期）住宅房认购书、刘跃与铜顺公司签订的新江花园（一期）住宅房认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，该两份认购书应当认定为商品房买卖合同，瑞环公司在庭审中自认，在与新九鼎公司签订住宅房认购书时，新江花园房屋未取得权属证书及至今未办理商品房预售合同，且根据铜陵市政府相关文件及会议纪要，新江花园事实上无法取得房屋产权证书，根据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”，故《新江花园（一期）住宅房认购书》及《新江花园（一期）住宅房认购协议》均属无效合同，刘跃诉请确认签订的《新江花园（一期）住宅房认购协议》无效，符合法律规定，法院予以支持；合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，刘跃与铜顺公司签订了认购协议且向铜顺公司交纳了213000元购房款，铜顺公司辩称是从案外人汪平处购得房屋且213000元购房款包括了物业费、垃圾清运费、水电费等费用，因铜顺公司未举证证明213000元的组成，法院对其关于购房款组成的辩解不予采信，根据合同相对性原理，刘跃要求铜顺公司退还购房款并按照同期贷款利率从2011年9月27日计算利息至实际还清之日止，符合法律规定，法院予以支持，因瑞环公司已向刘跃履行了归还部分房款及利息的事实，法院对刘跃起诉的标的额予以扣减，认定铜顺公司还应向刘跃支付房款115855.79元及利息（计算标准：以74222.56元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2011年9月21日计算利息至实际还清之日止）；铜顺公司在承担判决义务后，可依据其与案外人签署的关于涉案房屋的合同另行主张权利，因此本案不再另行追加被告；刘跃要求新九鼎公司退还购房款并按照同期贷款利率从2011年9月27日计算利息至实际还清之日止，无合同约定，不符合法律规定，法院不予支持；关于装潢损失，刘跃未举证证明损失的依据，也未向法院申请评估鉴定，且瑞环公司已向刘跃退还装修款70909元，故法院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条的规定，判决：1.确认原告刘跃与被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购协议》无效；2.被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司在本判决书生效之日起十日内向原告刘跃退还购房款人民币115855.79元并利息（计算标准以74222.56元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2011年9月21日计算利息至实际还清之日止）；3.驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5095元，减半收取2547.5元，由被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司负担。双方当事人二审均无新的证据向法庭提交。对于原审所提交的证据，双方均坚持原来的证明观点和质证意见。对于原审经审理查明的事实，双方均无异议。本案二审争议焦点：1.铜顺公司是否应返还刘跃115855.7元购房款；2.原审未追加富磊信息部作为被告是否属于严重违反程序？本院认为：1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。瑞环公司向新九鼎公司出售涉案19栋203号房屋时，未取得房屋预售许可证，且按照市政府的有关要求，案涉小区定位为经开区入园企业职工倒班房，禁止私自转让买卖，故案涉房屋的相关买卖合同均为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，刘跃向铜顺公司支付213000元，原审法院结合瑞环公司已退还刘跃的购房款97144.21元的事实，判令铜顺公司向刘跃返还115855.79元，并无不当；2.铜顺公司在承担判决义务后，可依据其与案外人签署的关于涉案房屋的合同另行主张权利，其权利已经得到保障，原审法院未另行追加被告，并无不当。综上，铜顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2617元由铜陵铜顺物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  方 彤审判员  盛丽娜二〇二〇年三月十一日书记员  武华君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。