甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初10773号原告（反诉被告）：兰州电影制片厂有限责任公司，住所地兰州市城关区段家滩路536号。法定代表人：邵通，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒙莉莉，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：林靖阳，甘肃正天合律师事务所律师。被告（反诉原告）：兰州教学设备技术服务中心，住所地兰州市城关区东郊巷18号。法定代表人：马靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵利东，甘肃方域西涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：温立平，甘肃方域西涛律师事务所律师。原告兰州电影制片厂有限责任公司与被告兰州教学设备技术服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日作出（2018）甘0102民初5413号民事判决书，被告不服该判决向兰州市中级人民法院提出上诉，兰州市中级人民法院于2019年7月26日作出（2019）甘01民终1348号民事裁定书，将本案发回重审。本院于2019年9月18日立案登记后，被告在举证期限内提出反诉，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人蒙莉莉、林靖阳及被告的委托诉讼代理人赵利东、温立平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰州电影制片厂有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方的租赁合同关系；2、判令被告腾退位于兰州市城关区段家滩路536号房屋并交付原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1995年8月15日，原、被告签订了房屋租赁合同书，被告承租了原告位于兰州市城关区段家滩路536号房屋的摄影棚、小四楼、小二楼及食堂，租赁期限15年，自1995年8月15日起至2010年8月15日止。2010年8月15日租赁合同到期后，双方未续签合同，但被告继续使用房屋，原、被告形成了不定期的房屋租赁合同关系，原租赁合同继续有效。之后，原告提出解除租赁合同，并与被告多次交涉，但被告均予以拒绝，故原告诉至本院。庭审中，原告将其第一项诉讼请求变更为：确认原、被告之间的租赁合同关系于2019年11月19日解除。被告兰州教学设备技术服务中心辩称，1998年8月15日，原、被告签订合同书，约定：被告租用原告摄影棚、小四楼、小二楼、旧食堂进行改造使用；被告投资的娱乐大世界改造、装修陆续投入资金人民币800万元，租赁期限为15年;在合同期未满之前，如有一方提出终止合同，应按中华人民共和国合同法承担其应付的法律责任，并赔偿对方所有投入资金总额，并按年营业收入总额的三倍进行补偿;本合同终止后被告投入的装潢、设备等固定资产应给予资产评估。合同签订后，被告根据合同约定对租赁场地进行了装修、改造，后经甘肃省第二审计事务所评估确认，投资额包括土建、装修和设备共计人民币660万元。1999年3月，原告为开发一期建设项目拆除了被告投资的大餐厅、打靶场、旱冰场、美发厅，并影响到整体项目的经营，原告为此同意向被告给予补偿。2002年1月15日，原告又因一期项目开发拆除摄影棚外的部分楼梯拐角，并向被告承诺于2002年3月底之前解决拆迁补偿问题，但未曾兑现承诺。2006年6月16日，双方为解决补偿问题共同签订了联建开发协议书，原告同意由被告对二期开发项目承担开发任务，并以二期项目联建利润分成的方式兑现应当支付给被告的补偿款，但该合同签订后并未实际履行。2007年5月18日，原告以借用的方式将被告租用的摄影棚一楼西侧一间300平方米、二楼三间300平方米的房屋实际使用，并承诺待摄影棚开发时予以归还。2014年7月21日，原告还向被告出具了承诺书，承诺双方继续履行签订的联建开发协议书，且无论摄影棚被依法拆迁、征用或与第三方联合开发，均给予被告税后利润总额30%的补偿。同时，同意被告将摄影棚1楼继续管理(其中1楼西侧库房归原告使用)，1楼东中侧两间库房约600平方米由被告继续使用，直至摄影棚开发或拆迁。2019年11月19日，原告违背上述承诺条件向被告发出解除租赁合同通知书，要求解除合同并交还租赁房屋。综上，被告认为双方所签订的租赁合同于2014年7月21日已变更为附终止期限的合同，即合同期限“直到摄影棚开发或拆迁”时终止，因此原告发出的解除租赁合同通知不能产生合同终止的法律后果，故请求驳回原告的诉讼请求。被告兰州教学设备技术服务中心向本院提出反诉请求：1、确认原、被告所签订的《合同书》合法有效，双方应当履行该合同直至摄影棚开发或拆迁时为止；2、判令原告向被告支付租赁合同履行过程中造成损失的赔偿金660万元；3、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：1998年8月15日，原、被告签订合同书，约定：被告租用原告摄影棚、小四楼、小二楼、旧食堂进行改造使用；被告投资的娱乐大世界改造、装修陆续投入资金人民币800万元，租赁期限为15年;在合同期未满之前，如有一方提出终止合同，应按中华人民共和国合同法承担其应付的法律责任，并赔偿对方所有投入资金总额，并按年营业收入总额的三倍进行补偿;本合同终止后被告投入的装潢、设备等固定资产应给予资产评估。合同签订后，被告根据合同约定对租赁场地进行了装修、改造，后经甘肃省第二审计事务所评估确认，投资额包括土建、装修和设备共计人民币660万元。1999年3月，原告为开发一期建设项目拆除了被告投资的大餐厅、打靶场、旱冰场、美发厅，并影响到整体项目的经营，原告为此同意向被告给予补偿。2002年1月15日，原告又因一期项目开发拆除摄影棚外的部分楼梯拐角，并向被告承诺于2002年3月底之前解决拆迁补偿问题，但未曾兑现承诺。2006年6月16日，双方为解决补偿问题共同签订了联建开发协议书，原告同意由被告对二期开发项目承担开发任务，并以二期项目联建利润分成的方式兑现应当支付给被告的补偿款，但该合同签订后并未实际履行。2007年5月18日，原告以借用的方式将被告租用的摄影棚一楼西侧一间300平方米、二楼三间300平方米的房屋实际使用，并承诺待摄影棚开发时予以归还。2014年7月21日，原告还向被告出具了承诺书，承诺双方继续履行签订的联建开发协议书，且无论摄影棚被依法拆迁、征用或与第三方联合开发，均给予被告税后利润总额30%的补偿。同时，同意被告将摄影棚1楼继续管理(其中1楼西侧库房归原告使用)，1楼东中侧两间库房约600平方米由被告继续使用，直至摄影棚开发或拆迁。2019年11月19日，原告违背上述承诺条件向被告发出解除租赁合同通知书，要求解除合同并交还租赁房屋。综上，被告认为双方所签订的租赁合同于2014年7月21日已变更为附终止期限的合同，即合同期限“直到摄影棚开发或拆迁”时终止，因此原告发出的解除租赁合同通知不能产生合同终止的法律后果。另外，因租赁合同履行过程中原告以提前收回、借用、拆除等方式严重损害到被告的合法利益，根据租赁合同的约定，原告应当向被告承担投资660万元损失的赔偿金。为此，被告特提起反诉，望判如所请。原告针对被告的反诉请求辩称，1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，原、被告于1995年8月15日签订的租赁合同已于2010年8月15日到期，到期后转为无固定期限合同。无固定期限租赁合同自通知解除之日起解除租赁关系，也同时意味着租赁合同到期。另外，被告自2010年合同到期后长期占用原告房屋，获利颇丰，虽然与原告达成补偿意向，但因规划条件变更已无法继续履行。因此，不存在向被告补偿费用的情况。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中的合同期已于2010到期，不存在被告提到的赔偿补偿情形。综上，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的现场送达照片3张、《关于合理解决摄影棚遗留问题的复函》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提供的解除租赁合同通知书符合证据的真实性、合法性，但原告以不定期租赁合同关系单方主张解除合同的依据不足，且被告在收到通知书后，对原告解除合同的行为有异议，并向本院提起反诉，因此该通知书不发生解除合同的效力，故本院对该证据真实性予以确认，对其证明目的不予确认。2、原告提供的兰州市城乡规划局出具的规划图兰州电影制片厂用地规划情况一张，虽然被告对其真实性予以认可，但仅仅一张图纸不能证明原告厂区用地已规划为道路，且原告并未提供其他相关文件对此予以证实，故本院对该证据真实性予以确认，对其证明目的不予确认。3、原告提供的兰州电影制片厂有限责任公司离任审计2017年度审计报告符合证据的真实性、合法性，但原告系具有独立法人资格的有限责任公司，该证据不能证明原告要求解除合同系根据上级主管部门要求而为，故本院对该证据真实性予以确认，对其证明目的不予确认。4、被告提供的双方签订的《合同书》以证明双方的租赁合同关系及租赁合同约定的内容，原告对该合同书的内容予以认可，但对最后的落款时间1998年8月15日有异议，本院经审查认为，虽然被告提供的合同书为复印件，但原告对该合同书的内容予以认可，又因双方在庭审中均认可该合同书签署时间为1995年8月15日，故本院对被告提供的《合同书》的第三页落款时间不予确认，对其他合同内容以及其证明目的予以确认。5、被告提供的《关于借用兰州教学设备技术服务中心摄影棚的说明》能够证明原告在被告承租期间借用了摄影棚一楼西侧一间300平米房屋以及二楼三间300平米房屋，并承诺被告开发摄影棚时原告搬出的事实，但该证据不能证明原告认可将租赁期限延长至开发之前，并应当对被告投入的资金进行补偿，故本院对该证据真实性及证据本身反映的事实予以确认，对被告证明目的不予采信。6、被告提供的兰州电影制片厂文件能够证明为保证宝影花园一期工程4号楼顺利验收，原告承诺在拆除摄影棚室外部分楼梯拐角后在2002年3月底解决双方的拆迁补偿问题，本院对该组证据及证明目的予以确认。7、被告提供的《联建开发协议书》能够证明原、被告双方约定由被告主管单位甘肃泉景房地产开发有限责任公司对甘肃敦煌影视文化中心（兰州电影制片厂）二期开发项目承担开发任务，双方进行利润分成的事实，本院对该组证据予以确认。8、被告提供的《关于兰州电影制片厂翻建摄影棚的报告》系原告为翻建摄影棚而向甘肃广播电影电视总台所打的报告，该报告反映了被告九十年代投资改建摄影棚的事实以及原告一期开发建设时拆除了被告投资建设部分场地的事实，但该证据不能证明原告据此享有不安抗辩权，本院对该证据及证据本身反映的事实予以确认，对被告的证明目的不予采信。9、被告提供的承诺书能够证明原、被告双方就租赁、补偿事宜进行过协商的事实，但不能证明原告未向被告履行约定的补偿及赔偿义务，故本院对该证据及证据本身反映的事实予以确认，对被告的该证明目的不予采信。根据当事人陈述和上述证据，本院认定事实如下：1995年8月15日，兰州电影制片厂（甲方）与被告（乙方）就兰州市城关区段家滩路536号院内的房屋签订《合同书》一份，双方约定：一、乙方租用甲方摄影棚、小四楼、小二楼、旧食堂，并在有关单位许可的情况下进行改造使用，甲方在供电、供水、供热等方面给予配合和协助，并给予优惠价格收取租费和各种费用。二、乙方所办的游乐大世界在设餐饮、服务、电影厅、舞厅、KTV歌舞厅、室内打靶场、保龄球场、美容康复中心等项目不得有污染、噪音，影响别人工作和休息。三、乙方提出的废旧房屋工程改造项目全部投资均由乙方承担，甲方不承担由此产生的一切费用。四、乙方租用的建筑物在门面维修装饰需要变动原建筑物时做到以下两点：1、对所要进行的维修改造、装饰的项目必须有正规图纸；2、施工前取得兰影厂领导的同意，基本符合兰影厂内规划的要求，积极参与美化环境分担绿化、综合治理这一地域方面承担责任。五、乙方的娱乐大世界改建、装修，陆续投入资金人民币八百万元整，鉴于投入资金很大，为此乙方要求租用甲方房屋及摄影棚的时间为十五年，合同期满后可商定再续。六、乙方支付甲方租金每年二十万元人民币，分两次付清（第一次在每年第一季度内付清；第二次在7月份付清），如拖迟交款时间甲方有权采取措施使乙方停业（从1998年开始每年递增1万元）。七、…。八、…。九、…。十、在合同期未满之前如有一方提出终止合同应按中华人民共和国合同法承担其应负的法律责任并赔偿对方所有投入资金额总额，并按年营业收入总额的三倍进行补偿。十一、本合同终止后，乙方的装潢、设备等固定资产，应给予资产评估，如有第三方要求承租时应给予补偿。双方还约定了其他事项。合同签订后，兰州电影制片厂将合同约定的租赁房屋交付被告，被告投入大量资金将承租房屋装修改造成了包含餐饮、电影厅、歌舞厅、室内打靶场等娱乐项目的娱乐大世界并开始经营，其中承租的摄影棚被被告改造成3层约2700平方米。在娱乐大世界经营期间，兰州电影制片厂因在出租房屋所在场地开发建设宝影花园一期项目，遂收回了出租给被告的小二楼、食堂及小四楼。2002年1月15日，兰州电影制片厂又给被告致函承诺，因宝影花园一期工程4号楼顺利验收涉及到摄影棚室外楼梯的拆除，同时考虑双方在摄影棚合同中经济利益问题，兰州电影制片厂承诺在拆除摄影棚室外部分楼梯拐角后，在2002年3月底前解决双方有关摄影棚的拆迁补偿问题。此后，兰州电影制片厂拆除了摄影棚外部分楼梯拐角。2006年6月16日，兰州电影制片厂与被告就二期开发项目签订《联建开发协议书》一份，双方约定兰州电影制片厂将二期开发项目向主管局“甘肃广播电影电视总台（集团）”进行申报，已经得到同意，并要求将立项、土地变更、开发方案和集资房平面设计和套型设计各项工作落实，审查和报批；兰州电影制片厂同意由被告主管单位“甘肃泉景房地产开发有限责任公司”对兰州电影制片厂二期开发项目承担开发任务；双方以销售收入除去开发成本和应纳入的其他成本后，以税后净利润按比例分成。协议签订后，兰州电影制片厂和甘肃敦煌影视文化中心于2007年3月29日就二期项目开发向甘肃广播电影电视总台提交了《关于兰州电影制片厂翻建摄影棚的报告》，但该报告一直未获批准，兰州电影制片厂与被告签订的《联建开发协议书》未能履行。2007年5月18日，因原告部分道具、设备无库房存放，故其向被告借用了摄影棚一楼西一间面积300平方米、二楼三间面积共300平方米的房屋作为库房。同时原告向被告承诺，待被告开发该摄影棚时，其搬出借用库房，以不影响摄影棚开发为原则。被告遂将摄影棚一楼西一间面积300平方米、二楼三间面积共300平方米的房屋交给了原告占有使用。2010年，兰州电影制片厂与甘肃敦煌影视文化中心转企改制为原告兰州电影制片厂有限责任公司。2010年8月合同期满后，被告未将占用的承租房屋返还给原告。2013年1月25日，原告向被告致函要求被告退还占用的承租房屋，经多次协商，被告于2013年2月23日向原告发出了《关于合理解决摄影棚遗留问题的复函》，认为在摄影棚地块暂不具备开发的条件下，应当对摄影棚进行投资改造；同时对于双方1995年8月签订的《合同书》，被告要求在双方重新签订协议书之后方可终止履行，同时原合同约定应由被告交纳的租金、违约金及其他费用等均不再支付。因双方最终未能就被告占用房屋的租赁、开发等问题协商一致，被告未向原告腾交房屋。2014年7月21日，原告就出租房屋等相关问题向被告出具承诺书一份，承诺：1、待摄影棚二期开发时，如双方共同投资开发，继续履行双方于2006年6月16日签订的《联建开发协议书》；2、如摄影棚依法拆迁或征用，原告同意将拆迁补偿总额的30%给予被告作为补偿；3、原告保证无论是其单独开发或者联合其他第三方投资开发摄影棚，均应向被告给予该项目税后利润总额的30%补偿；4、原告同意将摄影棚1楼全部交由被告继续管理，其中1楼西侧库房交由原告使用，1楼东中侧两间库房约600平方米由被告继续使用，直至摄影棚开发或拆迁。此后被告基于该承诺书，一直占有使用原告摄影棚1楼中部和东部约600平方米的房屋。2018年7月2日，原告将被告起诉至本院，其认为双方之间形成了不定期租赁合同关系，要求解除原、被告之间的租赁合同关系，被告腾退房屋。在本案审理期间，原告于2019年11月19日作出了《解除租赁合同通知书》，该通知书载明：“贵我双方于1995年8月15日签订了《租赁合同》，已于2010年8月15日到期，因该合同到期后，未签署后续租赁合同，租赁合同变为无固定期限合同，现根据《合同法》第二百三十二条的规定，我方可解除《租赁合同》。现我方决定自即日起解除双方的租赁合同，请贵方根据合同的约定，在接到本通知后30日内腾退房屋。”之后原告向被告送达了该通知书，通知被告解除双方之间的租赁合同关系。被告于2019年11月23日收到该通知书，但被告以双方租赁合同关系为附终止期限的合同，且原告未按约定对其进行赔偿为由拒绝，并向本院提出反诉要求确认双方所签订的《合同书》合法有效，且双方应当履行该合同直至摄影棚开发或拆迁时为止。另查明，原、被告双方均确认被告占用的摄影棚1楼中部和东部约600平方米的房屋现由被告出租给案外人使用。本院认为，被告与兰州电影制片厂于1995年签订的《合同书》是双方协商一致建立租赁合同关系的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对原、被告双方均具有约束力。本案的争议焦点在于，原告主张的合同解除事由是否成立、其发出的解除通知是否发生解除合同的效力。本院认为，当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定的解除条件或者符合第九十四条规定的法定解除的情形，才能发生合同解除的法律效力，否则即使解除通知到达对方，也不产生合同解除的效力。结合本案查明的事实，双方签订的《合同书》约定的租赁期限为15年，但2010年8月租赁期限届满后，被告未向原告腾交承租房屋，原告虽要求过被告腾房，但被告未腾房后，原告也再未通过其他形式主张自己的权利，故双方原租赁合同继续有效，但租赁期限变更为不定期。而2014年7月原告给被告出具的承诺书实际又为双方的不定期租赁合同重新确定了终止期限即摄影棚开发或拆迁时止，因此原、被告双方的租赁合同不再属于不定期租赁合同，而是附终止期限的合同，原告以不定期租赁合同关系单方主张解除合同的依据不足，故原告以此为由通知被告解除合同的行为，不发生解除合同的效力。因此，原、被告仍应继续履行关于摄影棚1楼中部和东部约600平方米房屋的租赁合同关系，故对原告要求确认双方租赁合同已于2019年11月19日解除、被告腾交上述房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于被告要求确认双方签订的《合同书》合法有效，双方应当履行该《合同书》直至摄影棚开发或拆迁时为止的反诉请求，如上所述，《合同书》合法有效，而双方对此也并无争议，且该合同已于2020年8月15日到期，到期后原告于2014年7月21日以承诺书的形式对被告所使用的房屋范围以及使用期限均进行了变更，被告对此亦予以认可，故被告要求确认《合同书》合法有效已无必要，故对被告该项反诉请求本院不予处理。根据原告于2014年7月21日就出租房屋等相关问题向被告出具的承诺书，可知履行至摄影棚开发或拆迁时止的是摄影棚1楼中部和东部约600平方米的房屋，并非《合同书》中的全部房屋，被告所使用的房屋范围以及合同期限均发生了变更，故本院对被告要求确认双方应当履行《合同书》直至摄影棚开发或拆迁时为止的反诉请求不予支持。关于被告要求原告向其支付租赁合同履行过程中造成损失的赔偿金660万元的反诉请求，首先，双方所签《合同书》第十条约定的赔偿、补偿义务是一方违约解除合同的前提下应承担的违约责任，故被告要求原告按照《合同书》第十条约定履行赔偿义务缺乏事实及法律依据。其次，《合同书》履行过程中，确实出现了租赁房屋被原告提前收回、借用、拆除等事实，但上述行为均是在双方协商之后进行的，被告对此均属明知；且原告在2014年出具的承诺书中也对补偿的标准、内容等进行了承诺，被告将其作为证据提供也视为对补偿事宜进行了认可，因此，被告可依据承诺书向原告主张相应的补偿，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、驳回原告兰州电影制片厂有限责任公司的诉讼请求。二、驳回被告兰州教学设备技术服务中心的反诉请求。案件受理费100元，由原告兰州电影制片厂有限责任公司承担。反诉费29000元，由被告兰州教学设备技术服务中心承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  张金凤人民陪审员  罗建军人民陪审员  张西洲二〇二〇年三月三日书 记 员  王淑娟