北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终2173号上诉人（原审原告）：张辉，男，1980年6月18日出生，汉族，北京中谊世纪国际旅行社有限公司负责人，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张健超，北京钊睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓峰，北京钊睿律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：京市通州区永顺镇永顺村村民委员会，住所地北京市通州区永顺镇永顺南街79号。法定代表人：仇立军，主任。委托诉讼代理人：刘建勇，北京市天正律师事务所律师。上诉人张辉因与被上诉人北京市通州区永顺镇永顺村村民委员会（以下简称永顺村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初22497号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张辉上诉请求：撤销一审判决，改判支持张辉一审诉讼请求，一、二审诉讼费由永顺村委会负担。事实和理由：一审法院认为涉案房屋系双方当事人认可的特定房屋合同，约定的租金为涉案房屋的整体确定年租金，该认定与事实不符。张辉与永顺村委会签订的租赁合同约定的承租房屋面积为1500平方米，实际上张辉也是按照1500平方米支付租金，一审法院在审理过程中，对张辉租赁房屋面积尤为关注，该事实与一审法院认定租赁合同是将涉案房屋作为整体出租房屋实际面积并不影响租金相矛盾。张辉在涉案租赁房屋装修时，已向永顺村委会负责人夏文峰反映房屋租赁面积不足1500平方米的情况，夏文峰回复待重新签订房屋租赁合同时，一并扣减张辉多支付的租金，由于夏文峰身体原因，无法出庭作证，但张辉能提供夏文峰的准确联系方式，一审法院以张辉未提供证据证明不支持张辉的诉讼请求与事实不符。一审法院认为，张辉在长达8年的租赁期间届满后，还提出诉讼要求永顺村委会继续按照原合同履行，张辉怠于行使诉讼权利，该认定与事实不符，张辉已经向永顺村委会反映房屋租赁面积不足的问题。永顺村委会辩称，同意一审判决，不同意张辉的上诉请求和理由。张辉向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令永顺村委会返还张辉多支付的房屋租金116839.8元（2010年6月1日-2013年5月30日多支付房屋租金37092元，2013年6月1日-2016年5月30日多支付房屋租金38946.6元；2016年6月1日-2019年5月30日多支付的租金40801.2元）；2、依法判令永顺村委会承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年5月4日，张辉（乙方，承租人）与永顺村委会（甲方，出租人）签订《租赁合同》（以下简称合同）约定：第一条：甲方将拥有产权的坐落在通州区物资学院路东C1二、三、四层，面积1500平方米的房屋租给乙方使用。第二条：租赁期限为8年，自2010年6月1日起至2018年5月30日止。第三条：租金及上交方式：1、乙方付给甲方的租金，第一年至第三年每年20万元，第四年至第六年每年21万元，第七年至第八年，每年22万元。2、乙方上交甲方的租金应于每年6月1日前将每年度的租金一次交清，逾期不交视为违约。乙方在租用期内的水电取暖税收及其它应负担的费用均由乙方承担。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，永顺村委会如约交付房屋，张辉先后共交纳八年房租。2018年5月8日，永顺村委会时任副主任夏文峰出具承诺，载明：鉴于承租人张辉在2010年6月1日起至2018年5月30日承租永顺村委会物资学院路东C1二三四层（面积1500平米）期间，该承租人合法经营，依法纳税，按时向村委会缴纳房屋租金及水电费，无欠款现象，故村委会同意合同期满后此房屋继续由张辉承租至拆迁为止（或不低于5年），租金标准仍按原租赁合同履行，因张辉在租赁期间投资大笔资金对承租房屋进行了装饰、装修，村委会同意因拆迁取得的房屋的装饰、装修补偿款归张辉所有。该承诺由夏文峰签字确认。2018年5月9日，张辉向永顺村委会交纳2018年至2019年5月30日租金22万元。2018年5月30日租赁期间届满，张辉继续使用房屋，永顺村委会没有提出异议。2019年5月30日，永顺村委会于向张辉发出解除合同通知。2019年7月17日，张辉以房屋租赁合同纠纷为由将永顺村委会诉至法院，其诉求为继续履行就涉案房屋与永顺村委会签订的租赁合同。2019年8月27日，法院作出（2019）京0112民初23508号民事判决书，驳回张辉的诉讼请求，认为“2018年5月30日租赁期间届满，原告继续使用房屋，被告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期，被告有权随时解除合同。被告于2019年5月30日向原告发出解除合同通知，且原告收到了通知，合同已经于2019年5月30日解除，故对于原告主张被告继续履行合同的诉讼请求，于法无据，本院对此不予支持。”2019年9月11日，法院组织张辉和永顺村委会共同对涉案房屋建筑面积进行现场测量，结果为1407.07平方米，双方均认可该数据。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。当事人对自己提出的主张，应提供充分有效的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。张辉与永顺村委会于2010年签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，涉案房屋位于北京市通州区物资学院路东C1二、三、四层，系当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为基于该特定房屋整体确定的年租金，并没有规定按照单位面积计算租金，双方均认可的面积与合同中约定面积亦相差不大。同时，张辉称装修时发现存在该问题并提出异议，但对此未提供证据予以证明，另外张辉长达八年的租赁期间届满后还提起诉讼要求永顺村委会继续按照原合同履行，在此情形下，张辉现以面积不符合约定为由主张永顺村委会返还多支付的租金，依据不足，故对其该项诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回张辉的诉讼请求。案件受理费2637元，由张辉负担（已交纳）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合本案双方的诉辩称意见及法院查明的事实，本案的争议焦点为张辉以租赁房屋面积不符合合同约定为由，主张永顺村委会返还其多支付的租金，是否应予支持。对此本院认为，在房屋租赁合同纠纷中，承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，实践中应区分不同的情形处理。本案中，从《租赁合同》约定的内容及双方当事人的陈述来看，首先，涉案租赁房屋是当事人双方认可的、有明确坐落的特定房屋，租赁房屋并不需要依据合同约定的1500平方米面积来确定具体范围。合同约定的租金标准为固定数额，合同并未对每平方米的租金单价作出约定，亦并未约定按照单位面积计算租金。其次，1500平方米的表述亦难以体现出是一个经过准确测量的精确数字，而更趋近于是一个面积概数，由此可见合同约定的租金数额并非与1500平方米的面积直接相关。另外，经法院现场测量，租赁房屋的实际面积与合同中约定的面积亦相差不大，并非如张辉在本案起诉时以及其所述在实际使用房屋过程中发现并向村委会反映的那样相差500平方米。综合以上几点，一审法院对张辉以面积不符合约定为由主张永顺村委会返还多支付租金的诉讼请求未予支持，并无不当。综上所述，张辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2637元，由张辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  薛 妍审 判 员  周艳雯二〇二〇年三月十三日法官助理  高玉珠书 记 员  卢园园