广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初21722号原告（反诉被告）：广州大华物业管理有限公司。法定代表人：冯标文。委托诉讼代理人：叶晓昆，广东纬韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：何雅丽。原告广州大华物业管理有限公司诉被告何雅丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人及被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称及反诉答辩称：原告是广州市海珠区东晓路193-207号明珠花园小区的物业管理服务公司，被告系广州市海珠区东晓路195号金兰阁xx房业主。原告一直为被告的物业提供物业管理服务。被告从2016年5月开始拒交物业管理费、公摊水电费等费用，原告多次催收无果，故起诉请求判令：1、被告向原告支付2016年5月至2019年6月的物业管理费7163元（按每月每平方米1.88元×100.29平方米=188.5元计算）；2、被告向原告支付2018年12月至2019年5月原告为其垫付的公摊电费123.3元；3、被告向原告支付2018年12月至2019年5月原告为其垫付的公摊水费159.5元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。另针对被告的反诉请求，答辩如下：我方不同意被告的反诉请求。原告的升价行为已经取得当时总业主的人数与专有面积的“双过半”通过，符合法律规定。原告于2014年4月1日向业主发出通知，从2014年4月1日起将物业管理费调升至1.88元/元/平方米。在此之后，涉案小区业主均按照该标准缴纳物业管理费至今，在此期间无提出过任何异议。而原告提交的证据生效判决书已经证明在该两案中向法院以及该两案的原告提交了签名人数、情况以及调价之后业主按照1.88元标准缴纳物业管理费的情况，从整体来看，涉案小区的调价行为是合法有效的，已经取得法律规定的双过半。个别业主的反对或者提出异议不能推翻，或是个人意思不能代表大部分的业主。被告辩称及反诉称：确认我方从2016年5月开始至今没有缴纳物业管理费。但是，一、根据《民法总则》的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告的第一项诉讼请求，要求被告支付2016年5月开始至2019年6月物业管理费迄今己超过三年诉讼时效期。二、原告提供的调升物业管理费证据不足。迄今为止，原告一直未能提供业主签名原件一览表并公示给各明珠花园一期业主，以支持其签名情况的说明。之前被告不知情，原告单方面涨价后一直有按照升价后的金额1.88元/平方米缴纳到2016年4月。被告反诉原告应退还多收被告的部分物业管理费.三、原告无权收取2019年4月16日之后的物业服务费。2019年4月1日，明珠花园一期业主委员会（以下简称“业委会”）向原告发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》，要求原告于2019年4月15日前退出物业区域。2019年4月3日，原告收到函件后发出《关于要求我司退出物业管理区域的回应》，函称拒绝执行业委会要求退场的无理要求。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”2019年3月18日，明珠花园一期首次业主大会会议作出了两项决定：一、依法表决通过了《业主委托授权书》；二、依法表决通过了《明珠花园一期小区物业自管方案》。根据上述规定，大明房产公司作为建设单位与原告签订的前期物业服务合同己终止，原告要求明珠花园一期业主按照前期物业服务合同约定交纳物业服务费己无合同依据。现原告在收到业委会发出的函件后15日内仍拒绝退出、移交相关的资料，其继续为小区提供物业服务缺乏法律依据，无权再向业主收取物业服务费，业主也有权拒绝交物业服务合同终止后的物业服务费。四、原告未能向业主说明分摊水电相关费用的具体信息，包括哪些区域。五、原告提供的物业服务质量存在严重问题。原告作为明珠花园一期的物业服务企业，在提供物业服务的过程中存在严重质量问题。例如：维修基金用途不明，账目糊涂，房屋漏水问题，电梯运作问题，垄断网络入户（只允许中国电信，其他服务商不能进入小区）等等，造成业主的安全及利益等多处困扰。六、公摊电费不予确认，公摊水费被告现无法看到水表读数，也不予确认。故反诉要求判令：原告退还被告从2014年4月至2016年4月多收的物业管理费（每月为0.43元/平方米×100平方米=43元）2064元。经审理查明：粤房地权证穗字第××号《不动产权证》载明，被告是广州市海珠区东晓路195号xx房的权属人，该房屋建筑面积为100.29平方米，共有情况为单独所有，登记时间为2010年1月14日。1997年9月1日，原告（乙方）与广州大明房地产开发有限公司（甲方）签订一份《委托管理协议》，约定：甲方委托乙方管理的物业包括明珠花园一期、二期所有物业；乙方是明珠花园唯一的物业管理公司，负责对小区物业进行管理；甲方委托乙方对上述物业管理的期限为长期永久性管理；乙方在管理期间负责小区设备的维修，更新工作并按有关规定承担有关费用；等。2013年10月21日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处向明珠花园全体业主发出《关于调整明珠花园物业服务费的意见征询函》，表示原有的物业服务费1.45元/㎡/月早已无法维持物业服务的正常运营，特征询明珠花园小区全体业主的意见，请求从2014年1月1日起，将物业服务费由每月1.45元/㎡调整至每月1.88元/㎡……请业主为了今后的居住环境更加美好投下赞成的一票；并注明管理处工作人员将于2013年10月22日上门征询；等。2014年1月8日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《调升物业服务费的签名情况公布》，主要内容：2013年10月份管理处向业主公示物业服务费从1.45元/㎡/月提升到1.88元/㎡/月的征询，通过两个多月的上门征询意见，结果如下：明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商1户，共451户；房屋建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，共8万平方米；现已收到236户业主签名同意提升物业服务费，同意提升物业服务费住户的建筑面积达5.5万平方米，具备提升物业服务费的资格条件，即达到双过半（即住户数及面积数过半）；此次的升价，刚好遇上春节，春节是中国的传统节日，都想有一个好兆头，为此管理处将调升物业服务费一事推迟到春节后，择机公告，在正式公告调升物业服务费前仍按1.45元/㎡/月收取；等。2014年4月1日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《关于正式调升物业服务费的通知》，将征询结果再公布如下：截止2014年3月10日，明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商l户，共451户；房屋总建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，共8万平方米；共有245户、专有建筑面积5.59万平方米的业主签名同意调升物业服务费，占业主总人数的54.32%，占总建筑面积的69.88%；根据物权法和物业管理相关法律法规和规章的规定，达到双过半（住户数及面积数过半）就符合调整物业服务费的条件；我司已经具备调升物业服务费的法律资格条件，管理处决定从4月1日起按1.88元/㎡/月的新物业服务费标准收取管理费；等。广州市海珠区明珠花园一期业主委员会以其通过《业主委托授权书》及《明珠花园一期小区物业自管方案》并于2019年4月1日向广州大华物业管理有限公司发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》（要求在通知发出之日起10日内退出明珠花园一期物业管理区域）为由起诉广州大华物业管理有限公司，要求该公司撤出对广州市海珠区明珠花园一期物业管理区域的管理等。本院以（2019）粤0105民初21415号立案审理。该案尚未审结。原告就其主张还提交了以下证据：1、日期从2018年12月至2019年5月期间的代垫电费和水费发票若干张；2、（2019）粤0105民初6295号《民事判决书》及于2019年7月18日发生法律效力的《生效证明》，其中法院认为：广州大华物业管理有限公司提升物业管理费的行为已经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加和同意，为有效行为；3、（2019）粤0105民初6296号《民事判决书》及于2019年7月25日发生法律效力的《生效证明》。被告质证表示：对证据1因为被告没有看到公摊电费的细则，没有在发票上体现，且分摊的项目是否真实合法被告无从判断；对证据2-3就算有法院的生效文书，但是涉案小区好多业主均是对提升物业管理费单价标准是不知情的，被告想知道当时调价的详细情况，认可原告的调价程序并不合法。原告于2019年8月19日提起本案诉讼。原告表示：每月的公摊电费非均等的，公摊电费计算方式是一致的，即为：193号牡丹阁、195号金兰阁两栋楼的公摊电费均是一致的，按照金兰阁电梯、首层、标准层及牡丹阁电梯、首层、标准层电表实际读表数减去应扣除经营性用电量（具体为：保安宿舍、饭堂；游泳池、酒吧、桑拿、服务中心、办公室、消防中心、地下排风）所得的数字为实际的分摊数，再乘以供电局的单价为准，再除以两栋楼实际入住的户数（户数每月均有变化），就是被告应承担的公摊电费的金额；公摊水费是每一户水表所抄的读数乘以供水公司水费的单价得出的。被告表示：其收到过原告发出的部分《收费通知单》，原告是通过夹在铁门的方式向被告送达的，但无法确认收到的单据是哪些。本院认为：原告与广州大明房地产开发有限公司签订的《委托管理协议》是开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，原告据此对涉案小区进行物业管理。原告根据开发商的委托对包括被告在内的明珠花园一期小区业主提供了物业管理服务，故被告应按上述协议约定向原告支付物业管理费用。被告确认从2016年5月份起没有缴纳物业管理费，但抗辩原告物业管理费的部分主张已过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，被告自认其通过在自家铁门门缝收到过原告发出的《收费通知单》，即被告对于原告的催缴行为是知悉的，原告的权利因其定期提出要求而产生诉讼时效中断，故被告抗辩原告的诉讼请求已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：下列事实，当事人无须举证证明：㈤已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实……第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。本院生效的（2019）粤0105民初6295号民事判决已经认定原告2014年提升物业管理费的行为有效，故本院予以确认。被告抗辩原告该提升物业管理费的行为无效，但就此未能提交相反的证据予以证明，故被告的该意见，证据不足，本院不予采纳。被告据此要求原告退还2014年4月至2016年4月多收的物业管理费2064元的反诉请求，理据不足，本院不予支持。原告要求被告缴纳从2016年5月至2019年4月16日的物业管理费（每月按188.5元）合理有据，本院予以支持。但鉴于广州市海珠区明珠花园一期业主委员会以《业主委托授权书》及《明珠花园一期小区物业自管方案》并于2019年4月1日向本案原告发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》为由起诉本案原告，要求本案原告退出明珠花园一期的物业管理【案号为（2019）粤0105民初21415号】，该案尚未审结。因原告是否需要退出涉案小区的管理尚未确定，故2019年4月16日之后的物业管理费，可待有关诉讼确定效力后，原告再另行主张。被告主张原告提供的物业存在严重的质量问题，要求进行减免，但就此未能举证证明，故对被告的该意见，本院也不予采信。原告主张其为被告代垫了2018年12月至2019年5月的公摊水、电费，并就此提交了相应的发票，且对收费的计算方式进行了陈述，被告虽不确认原告主张的上述期间的公摊水、电费，但未能提交反证，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。原告要求被告支付上述期间代垫的公摊电费123.3元和公摊水费159.5元，合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决如下：一、被告何雅丽在本判决生效之日起十日内，向原告广州大华物业管理有限公司支付2016年5月至2019年4月16日期间的物业管理费（每月按188.5元计算）；二、被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付2018年12月至2019年5月期间的公摊电费123.3元、公摊水费159.5元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由被告共同负担。本案反诉受理费25元由被告承担。上述本诉受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  侯文卿人民陪审员  王君碧二〇二〇年三月××日书 记 员  招佐文冯琬晴