上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1193号上诉人(反诉被告)：许圣杰，男，1984年10月10日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。被上诉人(反诉原告)：唐颖丽，女，1974年12月23日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上诉人许圣杰因与被上诉人唐颖丽房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初45527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人许圣杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回唐颖丽的全部诉讼请求。事实和理由：2013年12月2日，许圣杰与唐颖丽签订《房地产租赁合同》，约定唐颖丽将上海市延安中路XXX弄XXX号后门房屋(以下简称“涉案房屋”)租赁给许圣杰，租金为人民币(以下币种均为人民币)6,000元/月，租金3个月支付一次。2016年6月至2016年7月，陆续有所谓的房东及居委会反应涉案房屋涉嫌违章建筑，要求许圣杰搬离，故许圣杰与唐颖丽协商自2016年8月起租金按月支付。2016年8月11日，许圣杰向唐颖丽支付了6,000元租金。2016年8月12日，原产证房东及居委会再次上门闹事，希望许圣杰方尽快搬离。经许圣杰查询，涉案房屋确为违章建筑，未取得建设工程规划许可证，且唐颖丽根本不是涉案房屋的房东，故在2016年8月12日搬离涉案房屋。经与唐颖丽多次协商，希望唐颖丽退还押金、租金及赔偿违约金，唐颖丽均不予理睬，并拒接电话。为维护自身合法权益，特向人民法院具状起诉，请求人民法院支持许圣杰的诉讼请求。另，唐颖丽有关违约金的诉讼请求已经超过3年的诉讼时效。被上诉人唐颖丽书面辩称：唐颖丽与许圣杰之间的租赁合同是依法订立，是有效的。关于违约金诉讼时效问题，许圣杰曾于2017年就双方之间的租赁合同向一审法院提起诉讼，案号为(2017)沪0106民初17494号，在2017年6月6日证据交换中，唐颖丽当庭提出，许圣杰“应当支付违约金，押金作为违约金不予返还”，后因许圣杰撤诉，该案对违约金未作处理。故唐颖丽认为违约金的诉讼时效应从2017年6月6日起重新计算，未超过3年的诉讼时效。另，许圣杰在一审中未就诉讼时效提出抗辩，二审中提出该上诉理由，不应获得支持。唐颖丽向一审法院提出诉讼请求：判令许圣杰支付违约金6,000元(许圣杰支付的押金6,000元予以冲抵)。一审法院认定事实：2011年11月4日，唐颖丽(出租方，甲方)与许圣杰(承租方，乙方)就涉案房屋签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租期5年，自2011年11月10日至2016年11月9日；月租金4,400元，每两个月支付一次，每次租金于房租到期日前7天支付；保证金4,400元；无论甲、乙双方何方违约，违约金金额为4,400元。后唐颖丽将涉案房屋交付给许圣杰，许圣杰向唐颖丽支付了押金4,400元，双方开始履行合同。2013年12月2日，唐颖丽(出租方，甲方)与许圣杰(承租方，乙方)就涉案房屋签订《补充协议》，约定租期3年，自2013年11月10日至2016年11月9日，第一年月租金5,000元，第二年月租金5,500元，第三年租金6,000元，乙方应于每期房租到期日前7天向甲方支付租金；保证金为一个月租金；任何一方未按本合同约定履行合同，违约金为一个月租金；乙方拖欠租金达10天时，甲方可单方终止合同并收回房屋。后许圣杰向唐颖丽将押金补足至6,000元。许圣杰于2016年8月11日向唐颖丽支付租金6,000元后未再支付租金，亦未向唐颖丽交还房屋。2016年9月27日，唐颖丽与案外人钟某签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋中的二层部分出租给钟某，租金每月3,500元，租期为2016年10月9日至2017年10月8日。唐颖丽于同日收取钟某支付的三个月租金及一个月押金共计14,000元。2016年10月9日，唐颖丽与案外人田某签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋中的一层部分出租给案外人田某，租金为每月3,700元，租期为2016年10月6日至2018年10月5日。唐颖丽于次日收取了田某支付的三个月租金及一个月押金共计14,800元。一审法院另查明，一审法院于2019年11月6日组织本案双方当事人进行证据交换。在证据交换中，许圣杰称，涉案房屋为未按照建设工程规划许可建设的房屋，《房地产租赁合同》及《补充协议》应无效；其自2014年开始将涉案房屋转租，一楼、二楼分开转租；因涉案房屋无法正常用水，故于2016年8月12日退房，2016年8月5日之后涉案房屋即无人居住。唐颖丽称，《房地产租赁合同》及《补充协议》应为有效；2016年8月不存在无法用水的情况，许圣杰经其催告后才于2016年8月11日支付了一个月房租；押金尚未退还；其于2016年9月至涉案房屋查看时发现涉案房屋有人居住，是许圣杰的租客，许圣杰从未退过房。一审法院审理中，唐颖丽称，其于2016年9月发现许圣杰将涉案房屋分别租予钟某、田某，钟某、田某称其二人已将2016年9月租金支付给了许圣杰，故唐颖丽自2016年10月开始向钟某、田某收取租金。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，唐颖丽与许圣杰就涉案房屋签订了《房地产租赁合同》及《补充协议》。许圣杰虽称涉案房屋系未按照建设工程规划许可建设的房屋，但并未提供相应证据予以证明。一审法院认为，《房地产租赁合同》及《补充协议》应为合法有效，对当事人具有约束力，许圣杰相关意见一审法院不予采纳。根据《补充协议》约定，租金为三个月为一期支付，且应于房租到期前七日支付。而根据审理查明的事实，许圣杰于2016年8月11日只支付了一个月租金。许圣杰虽称当时涉案房屋无法用水，但并未提供相应的证据予以证明，同时许圣杰亦未举证证明其只付一个月租金经过了唐颖丽的同意。故一审法院认为，许圣杰延迟支付租金的行为已构成违约，应向唐颖丽按照补充协议约定支付一个月租金金额的违约金，唐颖丽所提反诉请求，于法有据，予以支持。关于押金，为减少当事人诉累，一审法院认为押金应冲抵许圣杰应付的违约金。许圣杰经一审法院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。一审法院判决：许圣杰应于判决生效之日起十日内向唐颖丽支付违约金6,000元(许圣杰支付的押金6,000元予以冲抵)。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：二审中，许圣杰提供上海市静安区规划和自然资源局出具的《告知书》，证明涉案房屋未获得建设工程规划许可证。唐颖丽发表书面质证意见，对《告知书》的真实性认可，但对许圣杰以涉案房屋未取得建设工程规划许可证作为租赁合同无效的理由不认可，涉案房屋建于1936年左右，由唐颖丽祖母阮秀英于解放前购买，后阮秀英去世，由阮秀英的家人向相关部门申请办理了《国有土地使用证》。根据上海市相关政策，1997年之后土地使用证不再续办，故涉案房屋没有建设工程规划许可证是历史遗留原因造成。以上事实有许圣杰提供的《告知书》、唐颖丽的书面意见佐证证实。本院认为，许圣杰以《告知书》为证据主张其与唐颖丽之间就涉案房屋签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》无效，但仅凭该证据，许圣杰的该上诉意见，本院难以支持。关于许圣杰上诉提出的唐颖丽的起诉超过诉讼时效的意见，因许圣杰在一审中并未作诉讼时效抗辩，故许圣杰的该上诉意见，本院不予采纳。一审法院根据在案证据，对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出一审判决，合法合理，理由阐述充分，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。综上所述，许圣杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人许圣杰负担。本判决为终审判决。法官助理沈宸审判长  丁康威审判员  刘海邑审判员  徐 庆二〇二〇年三月十六日书记员  沈 宸附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……