广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初165号原告：徐旭耀，男，1975年12月6日出生，汉族，住湖南省祁东县，委托诉讼代理人：黄怡泉，广东江盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建平，广东江盈律师事务所律师。被告：张凌彬，男，1975年7月2日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：韩顺庆，广东东方衡泰律师事务所律师。原告徐旭耀与被告张凌彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告徐旭耀及其委托诉讼代理人陈建平、被告张凌彬的委托诉讼代理人韩顺庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐旭耀向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的《租赁合同》；2.请求判令张凌彬返还已收取押金13000元、租金37000元；3.本案诉讼费等费用由张凌彬承担。事实和理由：徐旭耀看到张凌彬发布的招租信息，继而联系张凌彬，徐旭耀因开设工厂的需要租赁厂房，根据张凌彬介绍，徐旭耀认为张凌彬提供的厂房可以满足徐旭耀需求，双方因此约定，徐旭耀长期租赁田心经济社××号厂房，2019年7月1日至2020年6月30日，租金为122000元，张凌彬基于信任关系首先向徐旭耀出具一份135000元收据，徐旭耀于2019年6月18日向张凌彬先行支付押金和部分年租金50000元，随后双方签署完成《租赁合同》，约定租期时间为2019年7月1日至2022年6月30日，年租金张凌彬调高至156000元。双方签订合同后，徐旭耀为开展经营需要办理与经营有关的手续，故要求张凌彬提供有效的厂房产权证给予协助，但张凌彬提供的产权凭证却是载明土地使用权人为张秋平的凭证，经张凌彬质询，其无法提供有效凭证，徐旭耀遂与其协商解除合同，但张凌彬始终予以拒绝。张凌彬依法应当提供其拥有合法产权的出租房屋凭证，其不能提供有效凭证，不仅导致双方信任关系消失，亦无法实现合法展开经营的合同目的，依法属于张凌彬违约，其行为已严重侵害徐旭耀合法权益，徐旭耀因此具有单方合同解除权，徐旭耀通知张凌彬解除合同，双方合同已经解除，对张凌彬不予配合可能造成的损失应由张凌彬全部承担，其应依法退还徐旭耀已支付的押金和部分租金。故徐旭耀依据我国《民事诉讼法》等规定，依法提起诉讼，请求法院依法查明事实，支持徐旭耀诉讼请求。张凌彬辩称，我方同意徐旭耀诉请一，不同意徐旭耀诉讼请求二返还押金、租金。涉案房屋的权属人是张凌彬的哥哥张秋平，张秋平委托张凌彬对外出租涉案房屋，张凌彬因此与徐旭耀签订了租赁合同，合同约定张凌彬承租该房屋作为厂房使用，合同也约定了在租赁期间甲方（张凌彬）无条件协助乙方办理政府和地方需要的一切手续，如果甲方需要在承租的房屋上办理工商登记的话，徐旭耀向张凌彬提出要求，张凌彬可以提供合法的证照办理相关手续。本案张凌彬向徐旭耀提供的房屋完全符合双方签订的租赁合同的要求，徐旭耀单方要求解除租赁合同，违反了合同法的规定，不能成立。张凌彬考虑到徐旭耀一再坚持解除该租赁合同，张凌彬也给徐旭耀保留其所承租的房屋3个月20天的时间准备给他使用，因此张凌彬在扣留已收取徐旭耀5万元的前提条件下，同意于2019年10月20日解除本租赁合同。但所收取的5万元，徐旭耀无权要求返还。张凌彬已经将涉案房屋为徐旭耀空置了3个月20天的时间，仅仅是这段时间的租金就已经超过5万元了。徐旭耀在2019年6月确认承租涉案房屋后，要求张凌彬清扫涉案房屋并拆除涉案场地上的平台仓库，该平台仓库共3层，每层约80平方米，当时徐旭耀称不需要用到该平台，张凌彬因此聘请了张福林清扫涉案场地并拆除该平台，为此支出了17800元。该笔费用也完全是由于徐旭耀的原因而产生。综上所述，徐旭耀要求返还该5万元不能成立。本院经审理认定事实如下：2019年6月23日，张凌彬（甲方）与徐旭耀（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于田心经济社××号面积约1000平方租赁给乙方作为厂房使用，厂房面积约1000平方，年租金为156000元，办公室面积约100平方，年租金为22000元。租赁期限为3年，从2019年7月1日至2022年6月30日。乙方必须交付13000元作为押金和先交租后使用。合同对其他权利义务进行了约定。合同的落款日期是2019年7月1日。合同签订前，徐旭耀于2019年6月17日向张凌彬支付押金13000元、租金37000元。张凌彬认为涉案房屋占用范围内的土地权属人是张凌彬的哥哥张秋平，租赁物由张秋平建设之后委托张凌彬出租，租赁物的建设没有取得《建设工程规划许可证》，关于是否经过有关部门批准建设，庭审中，张凌彬陈述其庭后回复，本院告知张凌彬于庭后五日内回复，张凌彬庭后未向本院回复。关于租赁物有无交付使用，双方意见不一。张凌彬陈述其于2019年6月28日通知徐旭耀到涉案房屋换锁，徐旭耀一直没有前来也没有换锁入住，张凌彬一直空置房屋等待徐旭耀来入住直至2019年10月底，张凌彬没有采取其他措施通知徐旭耀接收房屋或采取其他积极措施与徐旭耀协商解决。徐旭耀认为张凌彬一直没有交付租赁物给徐旭耀使用，没有通知徐旭耀换锁，徐旭耀一直要求张凌彬提供产权证，张凌彬2019年6月25日没有交付钥匙却告诉徐旭耀2019年7月1日开始计租金，徐旭耀认为不符合15天的装修期，并于当时告知张凌彬因厂方是违建不租了。诉讼中，本院向徐旭耀释明，若涉案合同无效是否变更诉讼请求，徐旭耀表示若涉案合同无效，撤回第一项诉讼请求，其他诉讼请求不变更。本院认为，徐旭耀与张凌彬签订的《租赁合同》虽是双方的真实意思表示，但该租赁物由张凌彬哥哥张秋平建设而成，没有取得《建设工程规划许可证》，张凌彬亦未提交证据证明该租赁物经主管部门批准建设，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因此，徐旭耀与张凌彬签订的《租赁合同》属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案合同无效，依照合同无效的法律后果，张凌彬收取的押金应当予以返还。关于租金是否应当返还，张凌彬并未提交证据证明其将租赁物交付徐旭耀使用，张凌彬认为其通知徐旭耀换锁入住但并未提交证据证明，且张凌彬陈述其没有采取其他措施通知徐旭耀接收房屋或采取积极措施与徐旭耀协商解决，因此，张凌彬陈述的房屋空置导致的损失属于其自行扩大的损失，张凌彬以其房屋空置为由不返还租金，依据不足，本院不予采纳。故徐旭耀请求张凌彬返还押金13000元及租金37000元，合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张凌彬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐旭耀返还押金13000元；二、被告张凌彬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐旭耀返还租金37000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1710元，由被告张凌彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年三月十七日法官助理李诗琪书记员孙诗韵