山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初8433号原告：刘晓彬，女，1972年12月18日生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：于凯，山东畅海律师事务所律师。被告：青岛东夫启源房产营销策划有限公司，住所地青岛市胶州市李哥庄镇迎宾大街8-9号网点，统一社会信用代码：91370281MA3F1UKJ6H。法定代表人：李超，职务经理。委托诉讼代理人：王至涛，胶州李哥庄法律服务所法律工作者。被告：李超，男，1982年4月15日生，汉族，住胶州市。被告：高密市煜翔房地产开发有限公司，住所地潍坊市高密市柴沟镇柴沟村，统一社会信用代码：9137078558191837X7。法定代表人：陶来秋，职务总经理。原告刘晓彬与被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司（以下简称“东夫启源公司”）、李超、高密市煜翔房地产开发有限公司（以下简称“煜翔公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓彬、被告东夫启源公司的委托诉讼代理人王至涛、被告李超到庭参加诉讼。被告煜翔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告立即返还原告购房款338780.7元并支付违约金71756.14元，共计410536.84元；2.诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2018年6月7日,原告与被告东夫启源公司签订《定房协议》，约定原告预定被告煜翔公司开发的位于高密市户的房屋，该房屋预计建筑面积为89.91平方米。《定房协议》签订后，原告陆续向被告东夫启源公司支付了购房定金20000元、房屋维修基金6293.7元及其他所有房屋费用，共计358780.7元。原告已缴纳了所有款项，但是三被告至今无法为原告办理涉案房屋的产权登记。2019年4月3日，被告东夫启源公司、李超承诺于2019年7月1日之前退还所有款项，如果逾期承担违约责任。但是到期后，被告东夫启源公司、李超未履行承诺，仅退还20000元。被告煜翔公司是涉案房屋的开发商，三被告应共同承担还款责任。被告东夫启源公司辩称，被告东夫启源公司与被告煜翔公司系委托代理关系，被告东夫启源公司受被告煜翔公司委托销售房屋并接收钱款，其将接收的钱款一并交由被告煜翔公司指定的张万春账户，因此应当由被告煜翔公司承担相应的法律责任。被告李超同被告东夫启源公司的答辩意见。被告煜翔公司提交书面答辩状一份，一、煜翔公司不是《定房协议》的当事人，并且煜翔公司已经在《定房协议》中以书面形式告知本案原告，所有的合同及收款均以加盖煜翔公司公章或者财务章为生效的前提，否则煜翔公司不承担任何责任。故《定房协议》不能对煜翔公司发生法律效力。煜翔公司确实与东夫启源公司存在委托关系，但是代理人在委托代理权限内以被代理人的名义进行的民事行为对委托人发生法律效力，煜翔公司对东夫启源公司的授权已经在《定房协议》中作出明确限制，同时，原告也已经明确东夫启源公司的行为不能对煜翔公司发生法律效力，原告没有理由相信东夫启源公司有代理权，东夫启源公司的行为不构成表见代理，其行为与煜翔公司无关。即使是双方的合作售房协议中有东夫启源公司收款的约定，但是其对外与原告签订的《定房协议》中也明确了不能由东夫启源公司收款，双方的内部行为不能对原告发生效力。根据合同相对性原则，原告应该接受《定房协议》的约束，而不能依据煜翔公司与东夫启源公司的合作售房协议向煜翔公司主张权利，何况合作售房协议约定的是煜翔公司收款。二、东夫启源公司已经明确其销售的房产有100套左右，其汇入张万春账户有320万左右。东夫启源公司收取的定金及首付款最少为2万元，多的20万元，东夫启源公司应该明确其收取的定金及首付款的总额，并说明资金去向，具体包括汇入张万春账户的资金多少与《定房协议》相关，又有多少与本案原告相关。三、关于2018年9月17日之后的房款走向问题。在之前的案件中，东夫启源公司提供了证明2018年9月17日之后，房款汇入张万春账户，对此，煜翔公司做一下说明。首先，该证明之前的所有定房合同及房款，煜翔公司均未要求其汇入张。万春账户，而是要求其汇入公司财务账户。公司一直有专门的出纳收取资金，双方的合作售房协议也说明了这一点，在此时间节点前所有的收款行为均与煜翔公司无关。其次，在此时间节点之后的收款行为也与煜翔公司无关。东夫启源公司系煜翔公司的原法定代表人马令宝联系的。马令宝于2018年9月被解除法定代表人职务，其通过高密市人民法院裁定不得变更法定代表人，后法院解除裁定，因此工商登记于10月份变更完毕。但是其法定代表人职务于9月份已经解除，其持有公章拒不交出，而东夫启源公司对此一直知情，并于9月份撤出售楼处。马令宝在公司解聘的情况下用非法持有的公章为东夫启源公司出具证明，其行为从形式要件看是非法的，同时，该行为的实质内容也违反了法律的强制性规定，根据《民法总则》第143条之规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”而本案原告的定金及首付款应专款专用，用于房产建设，而一个已经被股东会免职的前法人代表，通过非法持有的公章将应该属于公司的巨额资金转入自己儿子的账户，明显属于挪用资金的犯罪行为，其行为属于无效民事行为，也违背了双方的合作售房合同。而东夫启源公司明知以上事实，仍然予以配合，其法律行为应由东夫启源公司承担。而无效的民事法律行为的后果是恢复原状，张万春、马俊飞等人应将所取得的资金返还给东夫启源公司，由东夫启源公司返还给各购房人。最后，原告应说明其购房的目的，以说明购房的合理性。购房人大批在东夫启源公司处购房实在是令人不解。购房人解释是房产便宜，这明显不是理由，房子是用来住的，房产再便宜，购房人不会去居住，而仅仅面向乡镇居民销售的房产也不具备升值空间。现有证据不能证明原告购房的真实目的，虽然煜翔公司不能证实本案购房款及首付款有资金回转行为，但是煜翔公司并不掌握与本案有关的所有资金账户，东夫启源公司也没有说明100户左右购房人的全部房款及资金走向，还有70户左右的购房人没有起诉，因此本案不排除虚假诉讼的可能。综上，本案原告的起诉没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据一《定房协议》一份，证据二收据、东夫公司收款收据、POS签购单各一份及收款收据、中国建设银行消费凭条各二份，证据三申请退款协议、承诺书、支付宝转账记录照片打印件各一份，被告东夫启源公司提交的煜翔公司营业执照一份，当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告东夫启源公司提交《高密市苹果园小区项目销售合作协议》、委托书各一份，原告对该证据的真实性不予认可，被告李超对该证据的真实性无异议。被告东夫启源公司、煜翔公司在本院尚有其它作为被告且与本案案由相同的案子，经审查，本院对该证据的真实性予以确认。被告李超未提交证据。基于煜翔公司高密市苹果园小区房屋预售合同纠纷，本院受理大量同类型案件，通过全部案件审理，本院综合认定以下事实：涉案房屋均位于高密市苹果园小区，于2018年9月份左右取得房屋预售许可证。2018年4月27日，被告东夫启源公司（乙方）与被告煜翔公司（甲方）签订《高密市苹果园小区项目销售合作协议》，约定：1.合作范围和方式，甲方指定乙方为高密市苹果园小区项目商品房（共240套）的销售合作方，该项目系现房，用途为住宅。2.包销期限为6个月，自2018年5月1日至2018年10月31日。3.在销售期限内，乙方对协议约定的销售范围内的商品房享有独家销售权。4.在与客户正式签订《商品房买卖合同》并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的销售义务即告完成。2018年9月18日，被告煜翔公司向被告东夫启源公司出具委托书，载明：“我公司全权委托青岛东夫启源房产营销策划有限公司代理位于高密市苹果园小区项目的销售权及代收购房首付款”。2018年6月7日，被告东夫启源公司以被告煜翔公司名义（甲方为被告煜翔公司）与原告（乙方）签订《定房协议》，约定：1.乙方自愿购买甲方位于高密市苹果园小区住宅2号楼2单元301室。2.本协议签订之日起，乙方向甲方交购房定金20000元。3.自预售许可证办妥后，乙方接到甲方通知七日内须到甲方处签订正式购房合同或办理按揭手续，否则视为乙方自动放弃该房，甲方有权出售给他人，乙方所交定金甲方不再返还。被告东夫启源公司在《定房协议》甲方处盖章。定房协议抬头处为“甲方：高密煜翔房地产开发有限公司”，落款处为“甲方：电话：通讯地址：高密市苹果园小区”。协议签订当日，原告向被告东夫启源公司交付购房协议金20000元，并于8月30日向被告东夫启源公司交首付款（含维修基金）94771.7元，于12月4日向被告东夫启源公司补交总房款244009元。2019年4月3日，原告填写《申请退款协议》一份，载明：“因个人自身原因自愿申请购买苹果园小区2号楼2单元301号的定金退款，申请退款金额为￥358780.7元。”被告东夫启源公司在该协议上盖章确认。同日，被告东夫启源公司的法定代表人出具《承诺书》一份，载明：“本人承诺于2019年7月1日之前退还刘晓彬（女士）总房款358780.7元，在此期间如若可办理苹果园小区2#2-301室房屋手续，在刘晓彬（女士）意愿范围内，仍按房屋原价执行。如若于2019年7月2日前未按约定及时退还房款，按总房价20%支付违约金，并于3日内支付违约金。”被告东夫启源公司在该《承诺书》上盖章确认。原告在庭审中自认被告东夫启源公司已经退还原告20000元。原告主张三被告共同返还原告购房款338780.7元，并支付违约金71756.14元。本院认为，被告东夫启源公司与被告煜翔公司签订《高密市苹果园小区项目销售合作协议》，双方形成代理关系，即被告煜翔公司为被代理人，被告东夫启源公司为代理人。被告东夫启源公司根据销售合作协议以被告煜翔公司名义与原告签订《定房协议》，其行为对被告煜翔公司发生效力。原告有理由相信被告东夫启源公司有代收购房款的权利，被告东夫启源公司代收购房款行为有效，对被告煜翔公司发生效力。被告东夫启源公司、被告煜翔公司未按照《定房协议》约定在取得涉案房屋预售许可证后，在合理期限内通知原告签订正式购房合同或办理按揭手续，构成违约，原告要求被告煜翔公司返还购房款338780.7元及违约金，于法有据，本院予以支持。2019年4月3日，被告东夫启源公司在原告的《申请退款协议》上加盖公章，载明退款金额为358780.7元。另，被告东夫启源公司的法定代表人即被告李超为原告出具《承诺书》，且被告东夫启源公司在该《承诺书》上加盖印章，从内容看，该《承诺书》系被告东夫启源公司作出的，在无法为原告办理涉案房屋产权登记的情况下，自愿退还原告支付的购房款，并按总房价的20%支付违约金的意思表示。原告要求被告东夫启源公司返还购房款338780.7元，并支付违约金71756.14元（358780.7元×20%），于法有据，本院予以支持。虽然《承诺书》系被告李超出具，但被告李超系被告东夫启源公司的法定代表人，且该《承诺书》加盖东夫启源公司公章，故被告李超出具的《承诺书》应系公司职务行为，故原告向被告李超主张权利，于法无据，本院不予支持。被告煜翔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告高密市煜翔房地产开发有限公司、青岛东夫启源房产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘晓彬购房款338780.7元及违约金71756.14元。二、驳回原告对被告李超的起诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7458元，保全费2573元，由被告高密市煜翔房地产开发有限公司、青岛东夫启源房产营销策划有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 刘 亭人民陪审员 徐 旭人民陪审员 庄皓然二〇二〇年三月三日书 记 员 刘 健