江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终3353号上诉人（原审被告）：赵粉弟，男，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：李颐平，江苏法德东恒（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董灏，江苏睿恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱银女，女，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：李颐平，江苏法德东恒（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董灏，江苏睿恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司泰州海陵支行，住所地泰州市海陵区海陵南路329号。负责人：陈曙斌，该行行长。委托诉讼代理人：李思民，江苏碧泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋茂杰，江苏碧泓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰州市祥云房地产开发有限公司，住所地泰州市春晖路188号E、F幢502室。法定代表人：王阿居，该公司董事长。委托诉讼代理人：缪和林，该公司总经理。上诉人赵粉弟、朱银女因与被上诉人中国银行股份有限公司泰州海陵支行(以下简称中行海陵支行)、泰州市祥云房地产开发有限公司（以下简称祥云公司）金融借款合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2019）苏1202民初905号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵粉弟、朱银女上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中行海陵支行的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定赵粉弟与祥云公司之间没有真实的购房意思表示没有事实依据。赵粉弟与祥云公司签订《商品房买卖合同》除自身需求外，还有帮助祥云公司宣传促销抬高价格、对外融资的目的，赵粉弟为了降低风险而由祥云公司先行偿还贷款，在实践中开发商常用此方法，不能以此否定双方之间具有购房的真实意思表示。二、案涉房屋已登记至第三人名下，上诉人无法实现合同目的，应当有权要求解除《商品房买卖合同》。三、《商品房买卖合同》解除，依照相关司法解释的规定，《个人商业用房贷款合同》相应予以解除，上诉人无需继续偿还剩余贷款，应当由祥云公司偿还。四、上诉人已另案起诉要求解除《个人商业用房贷款合同》，目前在二审中，本案应中止审理，或将本案与另案合并审理。中行海陵支行答辩称：一、案涉《商品房买卖合同》与《个人商业用房贷款合同》虽有关联但无主从关系，是两份相对独立的合同，一审审理程序并不违法。二、《商品房买卖合同》的签订，当事人以合法形式掩盖非法目的，一审已查明赵粉弟购房首付款及还款来源于祥云公司，赵粉弟亦已经承认，合同当事人并无销售的目的，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释），其无权要求解除商业贷款合同。请求二审驳回上诉。中行海陵支行一审诉讼请求：1、判令赵粉弟、朱银女立即共同偿还借款本金2253714.8元和利息42616.13元（利息截止到2019年5月12日），赔偿律师代理费损失119565元；并按双方贷款合同的约定支付2019年5月13日起至实际给付之日止期间利息；祥云公司承担连带清偿责任。2、赵粉弟、朱银女及祥云公司共同承担本案诉讼费用。一审法院查明以下案件事实：2012年5月29日，赵粉弟与祥云公司签订《商品房买卖合同》，约定赵粉弟向祥云公司购买位于泰州市海陵区的商用房屋，房屋总价款为10403100元，首付款5403100元，该款是祥云公司于2012年5月29日，向案外人陈萍转账5403100元，陈萍分为3000000元和2403100元两笔转给赵粉弟，赵粉弟分为3000000元和2403100元两笔转给祥云公司，由祥云公司向其出具首付款凭证。合同约定出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经竣工验收备案”条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同同时约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期超过90日，买受人有权解除合同”。上述《商品房买卖合同》签订后，购房人赵粉弟至今未取得所购房屋亦未办理房屋所有权登记及抵押登记手续，案涉房屋实际已登记在案外人名下。2012年8月20日，赵粉弟与中行海陵支行签订《个人商业用房贷款合同》一份，约定中行海陵支行向赵粉弟提供购房贷款500万元，借款期限为120个月，借款利率为浮动利率，逾期还款则在贷款利率水平上加收50%计收罚息，还款方式为等额本息还款法。祥云公司以担保人身份在贷款合同上盖章，为该笔借款提供阶段性担保责任。朱银女向中行海陵支行出具共有人承诺函，同意以所购房屋提供抵押，并自愿作为共同还款人偿还债务。中行海陵支行依约将500万元发放至祥云公司账户。案涉借款发放后，一直由祥云公司实际还款，直至2015年出现逾期，借款人赵粉弟开始履行了部分还款义务，截止2019年5月12日尚欠借款本金2253714.8元和利息42616.13元，中行海陵支行提起诉讼宣布贷款提前到期并产生律师代理费119565元。另中行海陵支行曾于2018年提起诉讼，该院审理过程中发现案涉房屋和土地他项权证均系伪造，可能涉嫌犯罪，将案件移送公安机关处理，后公安机关不予立案。一审争议焦点：1.案涉《个人商业用房贷款合同》的效力及是否解除；2.各方当事人的责任承担。一审法院认为，赵粉弟、朱银女与祥云公司以签订《商品房买卖合同》的方式，向中行海陵支行申请按揭贷款。案涉的商品房买卖合同系银行在发放贷款时对所涉贷款用途、借款人清偿能力等予以判断审核的参考依据，与贷款合同系不同主体之间相互独立的意思表示，虽具有一定的关联性，但并无主从依附关系，而是相对独立的两份合同，该商品房买卖合同的法律效力并不能直接影响案涉贷款合同的效力。根据商品房买卖合同司法解释第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。但该司法解释第一条明确规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案中赵粉弟与祥云公司所签合同名为商品房买卖合同，但其实质并非房地产开发企业销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，赵粉弟并未实际占有使用该房屋，亦未向出售人实际支付购房款，可以认定双方并无买卖房屋的真实意思表示，不同于真正的购房人为购买商品房而向银行办理按揭贷款的情形，故该司法解释第二十四条不适用于本案，购房人不得据此主张解除借款合同。本案中赵粉弟申请贷款时，向中行海陵支行提交了贷前审查的相关资料，该行经过形式审查，同意其贷款申请，现并无证据证明该行对赵粉弟、祥云公司间签订无真实购房意愿的《商品房买卖合同》的事实是明知的，在此情况下，中行海陵支行与赵粉弟、祥云公司签订《个人商业用房贷款合同》，对于中行海陵支行而言，该合同属于可撤销合同，其依法享有撤销权，但其并未行使该撤销权，可撤销的合同在未被撤销之前应认定为有效合同。即使商品房买卖合同被认定为无效或解除，因案涉贷款合同本身并不存在法律规定的合同无效情形，故案涉《个人商业用房贷款合同》应为有效，各方当事人应当依照该合同约定履行各自的义务。另案涉房屋和土地他项权证虽系伪造，但并不影响贷款合同的效力。中行海陵支行已依约发放贷款，赵粉弟、朱银女为借款人未按约还款，祥云公司作为保证人未能承担保证责任，显属违约。关于律师代理费，各方当事人在合同中有明确约定且中行海陵支行是依规计算收取。现中行海陵支行依据合同约定要求赵粉弟、朱银女承担全部还款责任、赔偿律师费损失，并要求祥云公司承担保证责任，于法有据，依法予以支持。祥云公司经法院传票传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃诉讼权利，所引起的法律后果由其自行承担。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、赵粉弟、朱银女于本判决生效后十日内给付中行海陵支行借款本金2253714.8元和利息42616.13元（截止2019年5月12日）及自2019年5月13日起至实际给付之日止按照合同约定计算的利息，并承担律师代理费119565元；二、祥云公司对前述第一项承担连带清偿责任。本案受理费28110元，保全费5000元，合计人民币33110元，由赵粉弟、朱银女、祥云公司共同负担并于本判决生效之日起十日内迳交中行海陵支行。二审中，当事人均未提交新的证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点：《个人商业用房贷款合同》是否有效。本院认为，中行海陵支行与赵粉弟、祥云公司签订《个人商业用房贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，各方当事人应当依照该合同约定履行各自的义务。现中行海陵支行已依约发放贷款，赵粉弟、朱银女为借款人未按约还款，祥云公司作为保证人未能承担保证责任，显属违约。合同约定出现违约事件时，贷款人有权视具体情形分别或同时采取限期纠正、宣布贷款提前到期、终止或解除合同、要求保证人承担保证责任等措施。由于合同约定应抵押给中行海陵支行的房屋所有权已登记到其他人名下，抵押权不能有效设立，合同约定的违约事件出现，中行海陵支行有权依据合同约定宣布贷款提前到期，要求借款人立即偿还借款本息，保证人承担担保责任。原审判决符合《个人商业用房贷款合同》的约定。至于赵粉弟、朱银女认为本案应当中止审理的上诉请求，本案系中行海陵支行与赵粉弟、朱银女、祥云公司因履行《个人商业用房贷款合同》而引起的借款合同纠纷，与赵粉弟、朱银女另案提起的要求解除《商品房买卖合同》、《个人商业用房贷款合同》纠纷在事实方面有关联，但两案当事人诉求并不相同，相互之间亦无依赖关系，本案不具有中止审理的法定情形。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，依法应予维持。赵粉弟、朱银女的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费28110元，由上诉人赵粉弟、朱银女负担。本判决为终审判决。审判长  冒金山审判员  俞爱宏审判员  陈霄燕二〇二〇年三月三日书记员  徐莉昀