安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终31号上诉人(原审被告)：全椒县阳光物业管理有限公司,住所地安徽省滁州市全椒县。法定代表人:晋志权,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王勤荣，安徽椒陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：虞兴东，江苏焯燃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：全椒县城市管理行政执法局,住所地安徽省全椒县。法定代表人:陈礼峰,该执法局局长。委托诉讼代理人：秦荣凯，该单位法制股股长。委托诉讼代理人：孙章,安徽衡远律师事务所律师。上诉人全椒县阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）因与被上诉人全椒县城市管理行政执法局（以下简称全椒行政执法局）合同纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院（2019）皖1124民初3864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阳光物业公司上诉请求：1、请求撤销一审民事判决第二、三项；2、本案一审及二审诉讼费用由全椒行政执法局承担。事实与理由：2018年1月3日，涉案场地的摊棚因不可抗力而毁损,致使涉案场地无法继续经营，阳光物业公司合同目的无法实现,也导致全(2016)15号《关于开展2016年为民办实事工作内容的通知》中相关实事项目无法继续实现。阳光物业公司多次向全椒行政执法局及其他主管部门提出重建申请、整改方案汇报等,但相关部门未给与回复。无奈之下，阳光物业公司自费重建涉案场地内的摊棚,重建后也一直积极招商,周边地区的占道经营情况一度得到缓解。阳光物业公司因涉案合同投入了巨大的建设资金,且因自然灾害及其他因素造成了合同履行期间额外的复建、维修损失。阳光物业公司经济十分困难,导致了延期交纳合同款项,并非阳光物业公司主观上故意拖延。阳光物业公司对一审法院第一项判决履行虽有实际困难,但仍会克服困难尽力履行。一审法院的第二、三项判决，未考虑阳光物业公司的建设费用,且该合同解除后涉案场地仍将由他人继续使用、继续经营,因此肯请撤销第二、二项判决,以使阳光物业公司继续经营,以弥补损失。庭审中，阳光物业公司又补充以下意见：1、一审法院判令支持全椒行政执法局的全部诉讼请求基于的理由是合同到期，且支持全椒行政执法局第一项诉讼请求按照利息支付违约金，是基于阳光物业公司违约而解除了合同。全椒行政执法局要求解除合同的真正原因系因涉案的房屋因大雪被压倒后，阳光物业公司复建未能满足全椒行政执法局的要求。一审法院支持全椒行政执法局的请求的理由和基准点并不明确。2、本案不是简单的租赁合同纠纷，阳光物业公司经过政府招投标过程取得了涉案项目的建设和管理权，一审法院将该合同认定为租地合同，是对合同性质的认识产生偏颇，涉案房屋地块上的所有建筑物和构筑物均系阳光物业公司出资建设，一审以合同到期终止判令支持全椒行政执法局的全部诉讼请求损害了阳光物业公司的利益。3、根据合同约定，在合同第3页第5条明确约定了虽然合同缔约期是3年，但是每一年都要签订合同。阳光物业公司与全椒行政执法局在大合同项下仅签订了第一年的合同，第二年和第三年全椒行政执法局均没有与阳光物业公司签订合同，而导致阳光物业公司交款不能。一审法院判令阳光物业公司承担违约金没有依据。4、合同三年到期后，如该摊点群仍然继续，阳光物业公司可以优先续租，一审法院以合同到期为由判令解除合同，要求阳光物业公司交还土地，与合同条款相违背。全椒行政执法局答辩称，双方签订的合同约定合同期限为三年，2019年8月26日合同到期后，全椒行政执法局要求阳光物业公司返还租赁场地并无不当。摊点群大棚系阳光物业公司自己建设，被雪压倒重建不能成为其拒不返还租赁场地的理由。阳光物业公司在重建时违反了双方合同确定的方案。双方在合同中约定合同期满后如县政府仍将该地块作为便民摊点群使用，阳光物业公司在同等条件下有优先续签合同的权利。但并不表明阳光物业公司在合同期满后有继续占有使用租赁场地的权利。庭审中，针对阳光物业公司的补充意见，全椒行政执法局补充以下意见：1、阳光物业公司并未就一审判决第一项提出上诉；2、本案一审判决认定属于平等民事主体之间的合同纠纷，认定摊点群建筑物属于阳光物业公司建设，但是根据合同约定，合同期满后阳光物业公司必须将摊点群和设备完整的归还全椒行政执法局，属于阳光物业公司自行添置的设施由其在期满后20日之内自行拆除。全椒行政执法局已经给了阳光物业公司20天的自行拆除期，一审判决计算违约金的起点也是自合同期满20天后。全椒行政执法局也未主**光物业公司第二、三年应付租金的起违约金，所以阳光物业公司主张不应承担第二、三年违约金的理由不成立。请求驳回上诉，维持原判。全椒行政执法局向一审法院起诉请求：1、判决阳光物业公司支付全椒行政执法局管理费34.8万元,并自2019年9月16日起按照银行贷款利率标准支付逾期付款违约金直至阳光物业公司付清款项之日止;2、判决阳光物业公司向全椒行政执法局返还租赁场地(江海小学南侧摊点群);3、阳光物业公司按实际使用时间（自2019年9月16日起至实际返还之日止）以年17.26万元的标准支付占用期间管理费用；4、判决阳光物业公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2016年2月24日，全椒县委、县政府发布《关于开展2016年为民办实事工作的通知》，要求各镇党委、政府、县直单位、经济开发区2016年继续开展为民办十件实事工作。该通知的附件《2016年为民办实事项目及责任分工》明确全椒行政执法局是“便民摊点群建设和襄水路蔬菜批发市场搬迁”项目的责任单位，主要内容为建设4000平方米便民摊点群，完成襄水路蔬菜批发市场搬迁，解决“马路市场”问题。2016年7月25日，经过全椒行政执法局招标，阳光物业公司中标全椒县“江海便民摊点群”建设、管理权项目。同年8月26日，全椒行政执法局（甲方）与阳光物业公司（乙方）签订了一份《“江海便民摊点群”建设、管理权合同》，该合同约定：受县政府委托，经公开招标，甲方将“江海便民摊点群”交由乙方建设和管理。双方以《中华人民共和国合同法》为基本原则，经友好充分协商，就有关事宜签订合同如下：一、场地概况。摊点群位于江海小学南侧马路旁，建筑面积约3600平方米；摊点群场地已平整硬化，四周围墙完备，预留雨污水管道、公厕、管理用房齐备，内部无摊棚。二、建设条款。（一）投入资金：乙方投入资金符合中标要求，并按会议研究确定的施工方案及外观效果建设摊棚及就餐区；（二）建设工期；（三）基础设施：乙方按照中标要求，以满足江海周边流动摊点入驻为需求，在摊点群内部投资建设可移动制式摊棚及就餐区（非露天），一户一棚，购置餐桌、椅，铺设水、电、燃气管线到户；三、管理条款。（一）合同期限：自合同签订之日起三年（合同一年一签，甲方对乙方摊点群管理情况进行考核，确定是否续签合同，甲方可根据实际情况调整考核要求）；（二）履约保证金：合同签订后三日内乙方向甲方指定账户缴纳20万元履约保证金，合同总期限结束后据实退还乙方；（四）经营项目：本摊点群准入范围为餐饮、小吃等类型。五、费用交纳。甲方提供摊点群空间及相关设施给乙方经营，乙方中标后向甲方交纳管理费用三年共计51.8万元（第一年17万元、第二年17万元、第三年17.8万元），用于政府投入固定资产的维修。甲方签订合同后三日内，付清第一年费用，后期费用于每年签订合同后三日内付清。六、权利和义务。（四）合同期满，乙方须按本合同（第一项场地概况）要求将所经营的摊点群及设备完整地归还甲方，如有损坏必须修复，不可修复的照重置价赔偿；乙方自行添置的设备，由其在协议期满20日内自行拆除处理，否则甲方将视为无主财产自行处理。合同期满，如县政府仍将该地块作为便民摊点群用途，在同等条件下乙方享有优先续签合同的权利。附施工图、效果图等。上述《“江海便民摊点群”建设、管理权合同》签订后，阳光物业公司按约向全椒行政执法局缴纳了第一年的17万元管理费，且投入资金按照施工方案建设了摊棚和就餐区出租给商户。2018年1月发生降雪，江海便民摊点群的外墙、钢构大棚等设施遭到损坏。2018年2月，阳光物业公司向全椒行政执法局请示报告，要求改变原建设方案重建、修复摊点群。后阳光物业公司在未征得全椒行政执法局同意的情况下，将沿街的外墙修建成商铺出租给商户经营。2018年8、9月份开始，全椒行政执法局多次向阳光物业公司发出通知，要求阳光物业公司自行拆除违法建（构）筑物，但阳光物业公司一直未予拆除。2019年8月26日，《“江海便民摊点群”建设、管理权合同》约定的三年合同期限届满，阳光物业公司在合同期满的20日内仍未将场地返还给全椒行政执法局，且至今未缴纳第二、第三年的管理费共计34.8万元。一审法院认为，全椒行政执法局受全椒县政府的委托，经过公开招标，与阳光物业公司签订《“江海便民摊点群”建设、管理权合同》，将“江海便民摊点群”场地交由阳光物业公司建设和管理，从合同内容上看，系调整平等主体之间的财产关系，应受民事法律规范约束，不违反法律、法规的强制性规范，合法有效。阳光物业公司提出该合同属行政管理合同、主要内容违反法律的强制性规定、收取的17万元应予退还的观点，无事实和法律依据，该院不予采纳。阳光物业公司未缴纳34.8万元管理费，应属违约，全椒行政执法局要求其支付该管理费的诉讼请求，该院予以支持。合同对支付管理费的期限进行了约定，阳光物业公司未按期支付，给全椒行政执法局造成了一定的资金占用损失，全椒行政执法局要求阳光物业公司自2019年9月16日起按照中国人民银行同期贷款基准利率支付逾期付款违约金，符合法律规定，该院予以支持。合同约定的三年期限届满，按合同约定“合同期满，乙方须按本合同要求将所经营的摊点群及设备完整地归还甲方”，故全椒行政执法局要求阳光物业公司返还场地，该院予以支持。合同到期后，阳光物业公司未按约返还“江海便民摊点群”场地，继续占用场地经营，全椒行政执法局要求阳光物业公司自2019年9月16日起参照17.26万元/年的标准（合同期限内三年的平均费用）支付占用期间的管理费用，并无不当，该院亦予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、第四十五条之规定，判决：一、被告全椒县阳光物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告全椒县城市管理行政执法局管理费34.8万元，并自2019年9月16日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付逾期付款违约金；二、被告全椒县阳光物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将“江海便民摊点群”场地返还给原告全椒县城市管理行政执法局；三、被告全椒县阳光物业管理有限公司向原告全椒县城市管理行政执法局支付继续占用“江海便民摊点群”场地的管理费（自2019年9月16日起按17.26万元/年的标准支付至场地实际返还之日止）；本案受理费6520元，减半收取计3260元，由被告全椒县阳光物业管理有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，2016年8月26日，全椒行政执法局与阳光物业公司签订的《“江海便民摊点群”建设、管理权合同》系双方当事人的真实意见表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格合同约定履行各自的义务。合同中约定的合同期限为“自合同签订之日起三年（合同一年一签，甲方对乙方摊点群管理情况进行考核，确定是否续签合同，甲方可根据实际情况调整考核要求）”，同时又约定合同期满，乙方须按本合同（第一项场地概况）要求将所经营的摊点群及设备完整地归还甲方，如有损坏必须修复，不可修复的照重置价赔偿；乙方自行添置的设备，由其在协议期满20日内自行拆除处理，否则甲方将视为无主财产自行处理。根据合同中关于合同履行期限的约定，双方合同的履行期限为2016年8月26日至2019年8月26日。故至2019年8月26日，双方的合同履行期限届满，该合同已终止。合同中虽约定“合同期满，如县政府仍将该地块作为便民摊点群用途，在同等条件下乙方享有优先续签合同的权利。”。但在合同终止后，并没有证据证明全椒县人民政府同意将该地块作为便民摊点群使用。即使该地块作为便民摊点群使用，仍应先收回后，再通过合法途径对外出租。在此情形下，阳光物业公司在同等条件下才有优先的权利。在双方没有重新签订合同的情况下，阳光物业公司应当按合同约定将涉案场地返还给全椒行政执法局。2019年9月25日，全椒行政执法局起诉要求阳光物业公司返还租赁场地，符合合同约定，一审判决返还符合法律规定。阳光物业公司认为不应当返还场地的理由，没有事实和法律依据。阳光物业公司在经营管理涉案场地时，因发生雪灾，导致产生重大损失，系不可抗力造成。关于此情形下的损失问题，双方在合同中约定协商解决。故阳光物业公司在其经营管理期间的因不可抗力造成的损失，应与全椒行政执法局进行协议，而非其占用涉案场地，继续管理经营的理由。全椒行政执法局与阳光物业公司虽没有按合同约定每年签一次合同，但双方实际仍按原合同继续履行，阳光物业公司应在每年承租开始前交纳管理费用。阳光物业公司仅在第一年签订合同时交纳了第一年的管理费，后两年均没有按时交纳管理费，其行为已构成违约。全椒行政执法局起诉时，并没有自阳光物业公司违约时主张违约金，而在自2019年9月16日起主张。阳光物业公司没有按期交纳管理费，必然造成全椒行政执法局的损失，一审判决阳光物业公司承担违约金，没有违反法律规定。综上所述，阳光物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6520元，由上诉人全椒县阳光物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 达审判员 葛敬荣审判员 田 祥二〇二〇年三月九日书记员 朱婧靓附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。