广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22843号上诉人（原审被告、反诉原告）：周泰诚，女，2000年5月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：卢聪，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄德贤，广东圣和胜律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市丽绅家居用品有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区西华路48号首层商铺自编4房号。法定代表人：杨伟琼，经理。委托诉讼代理人：李德刚，该司员工。上诉人周泰诚因与被上诉人广州市丽绅家居用品有限公司（以下简称丽绅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。周泰诚上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、八项判决，改判丽绅公司向周泰诚支付租金、维护管理费用、房屋使用费的违约金，违约金以未付租金、维护管理费用、房屋使用费为基数，自应付款之日起按每日0.1%计至实际清偿之日止；2.判令丽绅公司向周泰诚支付违约金人民币30000元；3.由丽绅公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审判决仅以一次偶然的下水管道堵塞认定涉案物业不适宜约定过于草率。1.周泰诚向丽绅公司提供的租赁物业在物业竣工及办理权属证书过程中均通过相关的检测，并据此办理了相应权属证书，而权属证书中关于物业性质的记载也符合租赁约定用途。因此，该租赁物业合格并适宜约定用途。2.2018年11月14日的渗水事件仅是偶然发生的下水管道堵塞所致，物业所属物管公司已于当天组织人员并委托第三方疏通管道，当天便已消除影响。综上，涉案渗水事故仅是偶然发生，在当天就已解决，并非持续性，对于丽绅公司继续使用涉案物业并无任何影响。二、丽绅公司无故拖欠租金、税费及相关费用构成违约，理应承担相应违约责任。渗水事故发生后，物管公司积极组织人员处理并已向丽绅公司作出愿意赔偿相应损失的承诺，但丽绅公司却无理提出巨额赔偿要求并开始拖欠租金、税费及相关费用。周泰诚认为，丽绅公司拒不缴纳相关费用的行为已构成严重违约，对周泰诚的合法权益造成侵害。恳请贵院依法查清事实，判如所请。丽绅公司辩称：我方不同意周泰诚的全部上诉请求。一、涉案房屋办理了权属证书并不代表房屋不会发生渗水、潮湿，权属证书上写了用途，并不代表涉案房屋实际上适宜约定的用途。相反，涉案房屋事实上的确发生了渗水、潮湿，并且造成了丽绅公司商品损坏。二、涉案房屋渗水、潮湿并不是偶然事件，也并非当天就解决了，周泰诚也没有举证其已对渗水、潮湿问题进行维修。对涉案房屋于2018年11月14日发生渗水、潮湿，丽绅公司已马上通知周泰诚维修，但周泰诚既无解决渗水、潮湿问题，也无修缮被渗水损坏的墙体、地板。该渗水、潮湿问题一直持续到一审诉讼期间都没有得到解决。此有丽绅公司向周泰诚发出的函件及丽绅公司在此期间陆续拍摄的照片、视频为证。三、丽绅公司是因房屋出现渗水、潮湿问题，影响丽绅公司的正常经营，而扣减租金、维护管理费用的，并且丽绅公司是根据受渗水、潮湿影响的范围而确定扣减租金、维护管理费用数额的，并无乱扣减。丽绅公司在催告函中也强调了在渗水问题解决后一次性补交差额部分。所以丽绅公司并无恶意拖欠租金、税费及相关费用。丽绅公司于2019年7月1日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判令解除双方于2018年8月5日签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》以及《设备维护及管理合同》；2.判令周泰诚向丽绅公司双倍返还保证金24000元；3.判令周泰诚赔偿丽绅公司商品损失6080元；4.判令调整自2019年2月21日起至租赁合同解除之日止的租金、设备维护及管理费用为4440元/月；5.判令周泰诚向丽绅公司折价补偿装修损失43538元；6.周泰诚承担本案全部诉讼费用。周泰诚向一审法院提出反诉请求：1.请求判令丽绅公司向周泰诚补缴2019年2月份至2019年6月份期间的租金、维护管理费用人民币7500元及其违约金（违约金以欠缴费用为基数，按每日0.1%计算，应计算至实际清偿之日止，其中1500元自2019年2月6日起算，1500元自2019年3月6日起算，1500元自2019年4月6日起算，1500元自2019年5月6日起算，1500元自2019年6月6日起算）；2.请求判令丽绅公司向周泰诚支付2019年7月1日至实际交还物业之日的租金、维护管理费用（其中租金按每月2300元计算，2019年7月1日至2019年8月31日的维护管理费用按每月3700元计算，2019年9月1日至2020年8月31日的维护管理费用按每月4060元计算，2020年9月1日至2021年8月31日的维护管理费用按每月4442元计算，2021年9月1日至2022年8月31日的维护管理费用按每月4847元计算）；3.请求判令丽绅公司向周泰诚支付前述租金、维护管理费用的违约金，违约金以未付租金、维护管理费用为基数，自应付款之日起按每日0.1%计至实际清偿之日止；4.请求判令丽绅公司向周泰诚支付违约金人民币30000元；5.要求丽绅公司返还广州市荔湾区XXX商铺自编4号的商铺给周泰诚；6.请求判令丽绅公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：广州市荔湾区XXX商铺是周泰诚之房产。2018年8月5日，周泰诚（出租人，甲方）与丽绅公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》、《设备维护及管理合同》，其中《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落在荔湾区XXX商铺自编4房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积23平方米；租赁期限，租金情况如下：2018年9月1日至2022年8月31日，月租2300元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳12000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；甲方应负的修缮责任：非乙方原因造成的房屋损坏，由甲方负责维修；乙方依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金；其他约定：以双方签订租赁补充合同为准；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；等等。《租赁补充合同》约定：乙方承租该租赁房屋用于经营（具体以营业执照为准），如因租赁房屋本身的原因致使该租赁房屋不能用于上述用途的，乙方可无条件解除租赁合同，甲方一次性返还乙方已支付的保证金和剩余租金（如有），双方互不追究违约责任；本合同租赁期为4年，自2018年9月1日起至2022年8月31日止，其中2018年8月8日至2018年8月22日为免租期，2018年8月23日为计租日。甲方应于2018年8月8日向乙方完整交付该房屋；违反本合同约定或擅自变更、解除、终止本合同的，均视为违约；除本合同明确规定的终止条款外，如乙方提前退租，甲方无需退还履约保证金给乙方，乙方支付违约金给甲方30000元，如甲方提前收回该物业，甲方无条件全额无息退还乙方支付的保证金，支付给乙方违约金30000元；若乙方违约的，则无权向甲方要求返还保证金，若甲方违约的，要双倍返还保证金给乙方；等等。《设备维护及管理合同》约定：工作内容：水电、消防设备日常维护保养及突发故障维修等工作；合同费用：2018年8月23日至2018年8月31日1742元/月，2018年9月1日至2019年8月31日3700元/月，2019年9月1日至2020年8月31日4060元/月，2020年9月1日至2021年8月31日4442元/月，2021年9月1日至2022年8月31日4847元/月；费用支付方法：乙方每月5日前以转账形式支付给甲方；等等。合同签订后，丽绅公司依约向周泰诚支付了保证金12000元，周泰诚亦依约将案涉商铺交付给丽绅公司使用。丽绅公司向周泰诚支付租金及维护管理费用至2019年6月（其中2019年2月至2019年6月按每月4500元缴纳）。2018年11月14日，案涉商铺地面出现渗水现象。2019年2月21日丽绅公司向周泰诚发出《关于西华路48号商铺渗水问题告知函》，认为自2018年11月14日发现商铺靠后墙地面渗水，渗水面积约6平方米（长3.66米，宽1.65米），发现渗水问题后，先后多次向物业管理公司和曾某某小姐反映，但时至今天渗水问题仍没有解决；丽绅公司决定：1、渗水问题必须在2019年4月30日前解决；2、租金从2019年2月起暂按每月4500元缴交，渗水问题解决后，租金差额部分一次性补交；3、如2019年4月30日期满后，渗水问题还没有解决的，从2019年2月起按每月4500元缴交(合同面积23平方米，租金6000元，每平方米租金260.87元，渗水面积6平方米，约1500元)；4、2018年11月14日渗水损坏的商品价值5760元（详见所附清单）。2019年3月28日，广州市某恒物业管理发展有限公司向丽绅公司作出《关于XXX商铺自编4房渗水问题的复函》，表示关于你司反映2018年11月14日发现商铺靠后墙地面渗水问题，我司查看现场并解决渗水问题后与贵司沟通，当时贵司并无提出其他要求，我司认定事情已结束。贵司在2019年2月21日就渗水问题发函给业主。业主与我司沟通后确定渗水问题与业主无关，由物业公司负责后续问题，就贵司2019年2月21日发给业主的告知函所提要求，我司现回复如下：①渗水问题我司已在发现时第一时间解决，至今并无复发。②贵司提出的因渗水损坏商品赔偿问题，请贵司提供该批商品进货价单等相关单据核对确定价值，在合情合理的基础上由物业公司赔付。③物业公司保证定期维护清理管道，确保再无渗水问题，如果再有渗水问题，经济损失由租户提供损坏商品进货单据，双方核对无误后由物业公司照价赔偿。因租户使用不当，造成的损失由租户自行负责。2019年4月8日，丽绅公司向周泰诚作出《复关于XXX商铺自编4房渗水问题的复函的函》，提出：1、解除双方签订的《房屋租赁协议》和《租赁补充合同》，甲方一次性返还乙方已支付的保证金12000元；2、赔偿因渗水造成乙方实际商品损失5760元（详见关于西华路48号商铺渗水问题告知函）；3、双方签订的《房屋租赁协议》和《租赁补充合同》有效期为4年，我司前期投入的店铺装修费用伍万元应该按4年分摊的，由于是业主房屋的问题造成我司无法继续经营，业主按剩余的租期承担我司的装修损失（1040元/月）。一审诉讼期间，丽绅公司提交2018年11月14日涉案商铺渗水照片、视频，证明涉案商铺出现渗水；提交西华路48号商铺渗水损坏的商品清单及进货单据，证明涉案商铺渗水损坏了丽绅公司的商品价值6080元；提交2019年4月15日至6月27日受损货柜及现场照片，证明周泰诚既无解决渗水问题，也无修缮被渗水损坏的墙体、地板，渗水损坏了丽绅公司的商品、货柜；提供装修费用的凭证、转账记录，证明丽绅公司投入了53585元装修。周泰诚对2018年11月14日涉案商铺渗水照片、视频的质证意见为，真实性予以确认，对合法性、关联性不予确认。2018年11月14日，确实出现了渗水情况，但是只是偶然事件，并未持续出现；对损坏的商品清单及进货单据的质证意见为，对三性均不予以确认，该项证据并不足以证明商铺受损实际价值；对2019年4月15日至6月27日受损货柜及现场照片的质证意见为，我方无法确认拍摄过程，从相关照片可以看到，涉案商铺实际并没有出现再次渗水情况，只是相关货柜出现发霉现象，但是并不表示涉案商铺还继续渗水。发霉现象与天气以及丽绅公司对相关货物后续的处理存在必然联系。并且部分货物的发霉是可以通过简单的清洗可以解决，并不当然造成货物丧失其价值；对装修费用的凭证、转账记录质证意见为，三性不予确认。在证据中的合同及付款凭证无法匹配，其签约主体是崔永生。大部分收据显示是其他装修公司或者其他主体。而且，部分收据涉及的金额与丽绅公司所提交的微信支付凭证存在重合。其总金额也不是丽绅公司在诉状中提及的金额。2019年7月25日的一审庭审中，广州市丽绅家居用品有限公司与周泰诚对合同解除均无异议，丽绅公司表示最快在2019年8月底可以将涉案商铺交还周泰诚。一审法院认为：丽绅公司与周泰诚签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》、《设备维护及管理合同》是双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。在2019年7月25日的一审庭审中，广州市丽绅家居用品有限公司与周泰诚对上述合同解除均无异议，因此，可以确认广州市丽绅家居用品有限公司与周泰诚签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》、《设备维护及管理合同》于2019年7月25日解除。至于合同解除的责任分担问题。周泰诚作为出租人提供适宜约定用途的房屋给丽绅公司使用是周泰诚的义务。从丽绅公司提交的照片、视频可见案涉房屋确实出现渗水、潮湿等现象，导致丽绅公司部分货物受损，影响丽绅公司的正常经营。因此，合同的解除是周泰诚未能提供适宜约定用途的房屋经营所致，周泰诚应承担合同解除的违约责任，周泰诚应双倍向丽绅公司返还保证金。其中，周泰诚返还的一倍保证金12000元其性质应属违约金，对丽绅公司的货物受损及场地使用损失足以补偿，故丽绅公司要求周泰诚赔偿商品损失6080元及调整租金、设备维护及管理费用为4440元/月，一审法院不予支持。至于丽绅公司的装修损失，周泰诚应按剩余租赁期限内装饰装修残值损失赔偿，即每月按53585元÷48=1116.35元赔偿丽绅公司剩余租赁期限内装饰装修残值损失。对周泰诚反诉丽绅公司支付租金、维护管理费用及逾期支付的违约金问题。因丽绅公司的货物受损及场地使用损失如前所述已得到补偿，丽绅公司应按合同约定的租金、维护管理费用标准向周泰诚支付租金、维护管理费用，故丽绅公司要求周泰诚支付2019年2月至2019年6月租金、维护管理费用差额及2019年7月至交还房屋时的租金、维护管理费用（合同解除后应为房屋使用费），一审法院予以支持。至于逾期支付的违约金，丽绅公司是因房屋出现渗水、潮湿等现象，影响丽绅公司的正常经营而扣减租金、维护管理费用，并非故意拖欠周泰诚的租金、维护管理费用，因此，周泰诚反诉要求丽绅公司支付逾期付款的违约金，一审法院不予支持。因合同已解除，周泰诚反诉丽绅公司交还案涉商铺，一审法院予以支持。如前所述，因合同的解除非丽绅公司的过错造成，周泰诚反诉要求丽绅公司支付30000元违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，一审法院于2019年9月24日作出如下判决：一、确认广州市丽绅家居用品有限公司与周泰诚签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》、《设备维护及管理合同》于2019年7月25日解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市丽绅家居用品有限公司搬出广州市荔湾区XXX商铺自编4号的商铺，将商铺腾空按现状交还予周泰诚。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，周泰诚向广州市丽绅家居用品有限公司双倍返还保证金24000元。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，周泰诚向广州市丽绅家居用品有限公司支付从广州市丽绅家居用品有限公司履行上述第二判项搬迁退房日起至2022年8月31日的装饰装修残值损失（按每月1116.35元计算）。五、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市丽绅家居用品有限公司向周泰诚支付从2019年2月至2019年6月租金、维护管理费用差额（按每月1500元计算）。六、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市丽绅家居用品有限公司向周泰诚支付从2019年7月1日至2019年7月25日租金、维护管理费用（按每月6000元计算）及从2019年7月26日至广州市丽绅家居用品有限公司将商铺交还予周泰诚之日的房屋使用费（其中2019年7月26日至2019年8月31日按每月6000元计算，2019年9月1日至丽绅公司将商铺交还予周泰诚之日按每月6360元计算）。七、驳回广州市丽绅家居用品有限公司其它诉讼请求。八、驳回周泰诚其它反诉请求。如果广州市丽绅家居用品有限公司与周泰诚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费901元，由广州市丽绅家居用品有限公司负担141元，周泰诚负担760元；本案反诉受理费450元，广州市丽绅家居用品有限公司负担90元，周泰诚负担360元（广州市丽绅家居用品有限公司与周泰诚预付的本诉及反诉受理费，一审法院不予退回，广州市丽绅家居用品有限公司与周泰诚负担的受理费，由各自向对方迳付）。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询过程中，丽绅公司与周泰诚均确认，丽绅公司已于2019年8月31日将涉案商铺交还周泰诚。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：本案租赁合同无法正常履行以致最终解除的责任承担问题。已查明事实表明，涉案商铺于2018年11月14日发生渗水，并出现潮湿等现象，导致丽绅公司部分货物受损，影响丽绅公司的正常经营。周泰诚在未能提供证据证实其已对涉案商铺进行修复并及时解决商铺渗水、潮湿问题的情况下，主张涉案商铺适租的上诉理由不能成立。丽绅公司因涉案商铺渗水、潮湿问题未能及时解决而扣减租金、维护管理费用，系行使同时履行抗辩权，并不构成违约。一审法院以涉案租赁合同解除是出租人周泰诚未能提供适宜约定用途的房屋所致，认定周泰诚的行为构成违约，并据此作出判决，合法有据，应予维持。丽绅公司已于2019年8月31日将涉案商铺交还周泰诚，系主动履行一审判决主文第二项义务，不影响一审判决结果。因丽绅公司已履行了交付商铺的义务，故一审判决主文第四项中“搬迁退房日”，第六项中“商铺交还予周泰诚之日”均应以2019年8月31日为准。综上所述，周泰诚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2240元，由上诉人周泰诚负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年三月四日书记员  陈婷婷郭蔚琳