云南省普洱市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云08民终24号 上诉人（原审被告）：云南普洱兴盛房地产开发有限公司。住所地为普洱市思茅区。 法定代表人：刘强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孔梓州，云南聚哲律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：张耀月，云南聚哲律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审原告）:周泉伊，男，1987年8月13日出生，云南三千加旅游开发有限公司员工，住普洱市思茅区。 委托诉讼代理人：王凡，云南瀛伯圣律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：李勰韬，云南瀛伯圣律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 上诉人云南普洱兴盛房地产开发有限公司（以下简称兴盛公司）因与被上诉人周泉伊商品房销售合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初2323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，本院依法组成合议庭进行审理了本案，现已审理终结。 兴盛公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，改判驳回周泉伊一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由周泉伊承担。事实与理由：一审判决适用法律错误：1、本案涉诉的商品房所在的盛景园二期房屋，一部分是用于向市场出售的由市场调节的商品房，一部分是用于安置职工和职工女子的福利房（限价商品房），销售的价格相差一倍有余（限价房每平方的均价为：1800元，对外出售的价格每平方均价为4400元），因此本案涉诉的是限价商品房，带有福利的性质，并不是《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、法规、规章规定的加以规范和指引的范畴，具有其特殊性，应依据公平原侧具体分析来进行裁判。2、兴盛公司与周泉伊之间的限价商品房交易与身份有关系，买方应具备一定的资格才能购买，兴盛公司规定的资格是职工和职工子女，不具备资格的，只能按当时的市场价购买，本案周泉伊的父亲在2008年已被除名，其已经不具备职工子女的身份，如兴盛公司按限价商品房的价格出售给周泉伊必然造成国有资产的流失（兴盛公司是国资企业），这也是为什么兴盛公司不能与周泉伊签订商品房买卖合同把房屋低价卖给周泉伊的原因。3、由于兴盛公司各部门之间协调不够，信息传达迟滞，造成了周泉伊的错误选房，兴盛公司错收了购房预付款，但这不足以导致兴盛公司需承担交房的法律责任，在双方签订商品房购销合同之前兴盛公司发现周泉伊不具备购买限价商品房资格时即时中止双方的交易是企业自己的纠错行为，纠错的目的是防止国有资产流失，一审法院不仅不支持反而裁判兴盛公司必须用极低的价格将房屋卖给周泉伊，这无异于强迫交易。4、《商品房销售管理办法》第16条的规定的合同主要内容有13项之多，现有证据至少有第（五）至（十二）项的内容没有明确，《解释》第五条的规定在本案争议中显然不能适用，特别是该条适用还存在“出卖人已经按约定收受购房款”的前提条件，目前为止，兴盛公司只收了相应的预付款，按揭的房款还没有收到，一审法院怎么就能推知兴盛公司已经按约定收受了购房款呢？特别应提出的是双方签订的认购协议明确约定了只有在职职工子女才可以购买限价商品房，周泉伊资格的丧失，意味着《商品房认购协议》对双方已没有约束力，兴盛公司没有必要履行认购协议约定的合同义务。 周泉伊未提交书面答辩状。 周泉伊向一审法院起诉请求：1．判令被告兴盛房地产公司向原告周泉伊交付位于普洱市思茅区房屋，并协助原告周泉伊办理该房屋产权登记手续；2．判令被告兴盛房地产公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：被告兴盛房地产公司系国营思茅农场建筑安装公司和国营思茅农场于2002年6月3日投资注册成立的公司，被告兴盛房地产公司于2007年投资开发盛景园小区二期。2007年4月17日，原告周泉伊父亲周家聪系国营思茅农场的职工，原告周泉伊母亲胡艳以其父亲周家聪名字向国营思茅农场交纳了1万元作为购买盛景园小区二期房屋的报名费。2008年4月22日，周家聪被国营思茅农场除名，2009年7月15日，国营思茅农场下发《国营思茅农场思农发［2009］32号文件》，主要内容为2007年4月18日前年满18周岁的国营思茅农场职工子女有资格申购一套限价商品房，且须在2010年3月30日前每户交纳5万元报名费。原告周泉伊于2010年4月15日向国营思茅农场支付了4万元报名费，被告兴盛房地产公司的法人股东国营思茅农场出具了收据，当日原告周泉伊与国营思茅农场签订了《商品房认购协议书》，该认购协议书状态为破损，但载明一方当事人的身份证号为5327011987××××××××，该号码系原告周泉伊，国营思茅农场在尾部“甲方”处加盖了公章，其中双方约定：乙方（原周泉伊）向甲方交纳5万元预付款；如办理按揭购房还需携带按揭贷款申请相关资料，乙方在约定的时间内未能提供按揭贷款申请的资料则视为乙方违约。2015年5月13日，原告周泉伊向被告兴盛房地产公司交纳盛景园小区二期报名费4万元。2016年5月11日，原告周泉伊签订《选房确认书》，其所选取的房源为《盛景园二期》9-2-0903号房屋，被告兴盛房地产公司对此予以确认并加盖公章，国营思茅农场亦出具《资质审核单第80号》进行确认。2016年12月21日，原告周泉伊向被告兴盛房地产公司交纳了证照代办费和合同工本费1500元，被告兴盛房地产公司出具了收据，同日，缴纳了扣除按揭除贷款后不足的房款1757.27元，被告兴盛房地产公司向原告周泉伊出具了一张载明盛景园二期9-2-0903号房屋房款51757.27元的《云南增值税普通发票》和一张载明盛景园二期9-2-0903号房屋房款4万元的《云南增值税普通发票》。原告周泉伊提交的、盖有被告兴盛房地产公司加盖财务专用章的《盛景园二期交房代收税费用明细表（职工贷款）》载明：原告周泉伊选取购买盛景园二期9-2-0903号房屋，建筑面积104.5㎡，房款单价为2025.61元/㎡，总价211757.27元，扣减银行按揭贷款原告周泉伊已向被告兴盛房地产公司支付91757.27元房屋首付款及1500元的证件代办费和合同工本费，须银行按揭付款12万元，接房时原告周泉伊尚需缴纳税费及房款总计3257.27元。原告周泉伊支付完房屋首付款和选房完毕后，被告兴盛房地产公司未配合办理房屋按揭贷款、未与原告周泉伊签订《商品房购销合同》办理相关房屋产权登记备案手续、未向原告周泉伊交付房屋。 一审法院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”，本案原、被告双方虽然未签订《商品房购销合同》，但原告母亲胡艳于2007年4月17日以当时系国营思茅农场职工的丈夫周家聪名义向被告法人股东国营思茅农场缴纳购房报名费1万元、2010年4月15日原告与被告签订的《商品房认购协议书》、被告法人股东国营思茅农场于签订协议书当日收取原告购买房屋的报名费4万元加上之前缴纳的1万元（后续被告将以上两笔款项转为购房首付款）、协议签订后被告于2015年5月13日向原告收取报名费4万元（后续被告将该款项转为购房首付款）、原被告双方于2016年5月11日签订《选房确认书》确认原告选取的房源为盛景园二期9-2-0903号房屋、原告又于2016年12月21日向被告交纳了证件代办费和合同工本费1500元及扣除按揭除贷款后不足的房款1757.27元、2016年12月21日被告向原告出具两张载明盛景园二期9-2-0903号房屋房款《云南增值税普通发票》的一系列行为以及原告提交的证据材料均形成证据锁链，足以证实原、被告双方对购买房屋的具体位置、房号、面积、房款单价、房款总价、房款付款方式均达成合意，均系双方真实意思表示，且原告已积极按约履行了支付首付房款的义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原、被告之间的上述合意具备了商品房买卖合同的主要内容，原、被告之间的商品房买卖关系成立。原、被告双方对购买房屋达成的上述合意未违反法律、行政法规，未扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的依法成立的合同，自成立时生效，该协议合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告与被告应当按照《商品房认购协议书》、《选房确认书》、《盛景园二期交房代收税费用明细表（职工贷款）》的约定，全面履行合同，现涉案房屋已经具备交付条件，故此被告应向原告交付位于普洱市思茅区房屋，并协助原告办理该房屋产权登记手续；原告应向被告支付剩余房款，虽然原、被告双方约定其中12万元剩余房款系银行按揭贷款，但鉴于时隔时间太长以及涉及第三方准许等问题，银行按揭贷款支付条件不成就，但原告当庭表示可以及时付清剩余房款，故此为节约诉讼成本，减少诉累，一审一并予以处理，原告应按双方约定的价格一次性向被告支付剩余房款123257.27元。 关于被告提出因原告父亲周家聪被国营思茅农场除名原告不具备购房资格的答辩主张。一审认为，2007年4月17日被告法人股东国营思茅农场收取了原告母亲胡艳缴纳的“安居房报名费”1万元，确认了原告家具有购房资格，但原告父亲周家聪于2008年4月22日被除名后，被告未通知原告丧失购房资格，未与原告协商解除商品房购销的预约合同或向司法机关提起诉讼，而是在原告父亲周家聪被除名后的8年期间，仍然与原告完成了签订《商品房认购协议书》、收取原告购买房屋的报名费8万元、让原告参选房屋签订《选房确认书》确认原告选取的房源为盛景园二期9-2-0903号房屋、向原告收取了证件代办合同工本费及扣除按揭除贷款后不足的房款1757.27元、将原告交纳的三笔报名费及按揭除贷款后不足的房款转为购房首付款并向原告出具两张载明盛景园二期9-2-0903号房屋房款《云南增值税普通发票》的一系列行为，且在耗时8年许的时间内恰逢房价飞涨，必然增加了原告房屋溢价的风险，造成原告房屋差价及不能及时使用房屋损失的产生和扩大，现被告提出原告丧失购房资格，不履行双方约定的商品房买卖合同义务，侵犯了原告的合法权益，故此对被告的此项答辩主张，一审不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，一审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告云南普洱兴盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周泉伊交付位于普洱市思茅区房屋，并协助原告周泉伊办理该房屋产权登记手续；二、由原告周泉伊于本判决生效之日起十日内支付被告云南普洱兴盛房地产开发有限公司剩余房款123257.27元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，财产保全申请费1620元，两项合计1770元，由被告云南普洱兴盛房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 经二审审理，查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，兴盛公司关于一审判决适用法律错误本案涉诉的房屋属于限价商品房，带有福利的性质，并不是《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、法规、规章规定的加以规范和指引的范畴的主张，本院认为，本案所涉的房屋买卖虽说有一定的福利性质，但从根本上来讲亦属于《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围，故兴盛公司的该上诉理由不能成立。 兴盛公司关于周泉伊不具备购房的资格的主张。本院认为，2009年7月15日，国营思茅农场下发《国营思茅农场思农发［2009］32号文件》，规定“2007年4月18日前年满18周岁的国营思茅农场职工子女有资格申购一套限价商品房，且须在2010年3月30日前每户交纳5万元报名费”。本院认为，虽然周泉伊的父亲被国营思茅农场出名，但农场至今未出台新的关于购房资格的相关文件。兴盛公司于2010年4月15日与周泉伊签订了《商品房认购协议书》，于2016年5月11日签订了《选房确认书》确认周泉伊选取的房源为盛景园二期9-2-0903号房屋。另，2016年的农场资质审核单亦确认了周泉伊的购房资格。上述证据与本案查明的事实能相互印证。故兴盛公司的该上诉理由不能成立。 兴盛公司关于由于兴盛公司各部门之间协调不够，信息传达迟滞，造成了周泉伊的错误选房，兴盛公司错收了购房预付款的主张属于兴盛公司的内部管理范畴，不属于本案的审理范围，本院不予审查。至于其他方面，一审判决已经作了充分的阐述，本院不再赘述。 综上所述，兴盛房地产公司的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由云南普洱兴盛房地产公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 键 审判员 张劲松 审判员 付学华 二〇二〇年三月二十四日 书记员 李专政