广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初21184号原告（反诉被告）：广州市福满家连锁便利店有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区东区宏明路16号（办公用）。法定代表人：凌孝平，董事长。委托代理人：潘蔚怡，广东经纶律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东茗晟物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区软件路15号1楼103房自编01房。法定代表人：刘文斌，总经理。委托代理人：余加茂，广东凡立律师事务所律师。原告广州市福满家连锁便利店有限公司（简称“福满家公司”）与被告（反诉原告）广东茗晟物业管理有限公司（简称“茗晟公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，福满家公司的委托代理人潘蔚怡，茗晟公司的委托代理人余加茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福满家公司诉称：2015年12月18日，我司与茗晟公司签订《房屋租赁合同》，茗晟公司向我司出租广州市天河区软件路11号D栋xx室自编02号房地产（简称“商铺”），租期从2016年1月8日至2020年10月31日。2016年1月6日，我司、茗晟公司签订《补充协议》，约定2016年1月8日至2019年1月7日每月管理费3226元，2019年1月8日至2020年10月31日每月管理费1500元。我司于2016年1月7日向茗晟公司支付了租赁保证金55500元及物业保证金8000元，共计63500元。2019年1月22日，我司向茗晟公司发出《提前解约通知函》，因商铺经营亏损严重，决定提前关店，提前解除租赁合同及补充协议，并口头告知茗晟公司租赁合同终止时间为2019年4月24日。茗晟公司于1月24日向我司回函，不同意我司在上述时间终止租赁合同，并要求我司赔偿其损失及支付违约金。2019年4月1日，我司再次向茗晟公司发函确认提前终止租赁合同的事宜，并表示同意按租赁合同约定按当月租金的2倍支付违约金，同时要求茗晟公司退回剩余保证金和物业管理费。但是，茗晟公司于4月2日回函不同意我司提前终止租赁合同。2019年4月24日，我司按原计划关店撤场，但茗晟公司不让我司搬走商铺中的设备，并封存了商铺，经协商无果后，我司无奈报警。租赁合同第十条第1款约定：“除本合同另有约定外，租赁期间，甲、乙双方均可提前90日书面通知对方提前终止合同……本款的提前终止，解约方需向对方支付相当于解约当月月租金标准2倍的违约金。”我司已按上述约定通知茗晟公司提前终止合同，并愿意承担相应违约责任，但茗晟公司却百般阻挠，甚至封铺不让我司拿回设备及退还相应款项。综上所述，为维护我司的合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、我方、茗晟公司之间的租赁合同于2019年4月24日终止；2、茗晟公司向我司退还保证金63500元；3、茗晟公司退还未使用的物业管理费33362元；4、茗晟公司承担本案诉讼费。茗晟公司辩称：我方同意租赁合同已于2019年4月24日终止，不同意福满家公司其他诉讼请求。福满家公司提前终止合同给我方造成了巨大损失，该损失大于福满家公司所交纳的保证金及未使用的物业管理费。理由与反诉状一致。茗晟公司反诉称：我方向广州高新技术产业集团有限公司（简称高新公司）承租天河区软件路11号xx房物业，租赁期限自2015年10月15日至2020年6月30日。承租后，我方将该物业间隔为两房，并自编01房、02房，其中自编02房转租给福满家公司从事便利店行业、自编01房转租给案外人林坚从事文印服务，两房的转租期限均至我方与高新公司的租赁合同届满。福满家公司单方终止与我方的租赁关系，致使我方的合同利益损失超过二十八万余元，而我方在福满家公司终止合同后，已尽力寻找新的租客，以避免房屋空置，但因我方可转租的期限仅有一年，且房屋行业用途无法变更，房屋至今仍未能再次出租，该房产空置至租赁期限届满已是必然。而空置期间，我方仍需向高新公司支付该房屋的租金和管理费。因此，我方提起反诉，请求法院判令：1、福满家公司向我方支付违约金42832元；2、福满家公司向我方赔偿损失100000元；3、福满家公司承担本案诉讼费。福满家公司针对茗晟公司的反诉辩称：一、我方同意茗晟公司第1项反诉请求。二、我方不同意茗晟公司第2、3项反诉请求。理由如下：1、根据双方合同第10条第1款，我方已提前90天书面通知茗晟公司提前终止合同，按约定向茗晟公司支付相当于解约当月月租金两倍作为违约金即可，而我方也同意支付上述违约金。2、我方在2019年1月22日已书面通知茗晟公司提前解除合同，当时离茗晟公司与高新公司的租赁合同到期日仍有将近一年半的时间，茗晟公司有充分时间寻找新的承租人。3、根据茗晟公司与高新公司的租赁合同第9.3条，如茗晟公司提前退租，茗晟公司交纳的履约保证金不予退还。茗晟公司向高新公司交纳的保证金为22140元，而我方仅向茗晟公司承租了一半面积的物业，我方向茗晟公司支付的违约金42832元完全可以弥补茗晟公司提前退租的损失。茗晟公司认为涉案物业在租期届满前必然空置的情况下却不选择提前退租，扩大损失明显是茗晟公司自己造成，不应转嫁给我方。茗晟公司所主张的10万元损失既未实际发生，也非必然会发生。经审理查明：2015年12月18日，福满家公司（乙方/承租方）、茗晟公司（甲方/出租方）双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租广州市天河区软件路11号D栋xx室自编02号房地产（简称“涉案商铺”），建筑面积90平方米，租期2016年1月8日至2020年10月31日，免租期2016年1月8日至2016年3月31日。房屋交付日为2016年1月8日。甲方为涉案商铺的转租方。合同签订后10个工作日内乙方支付保证金55000元，保证金不计利息，租赁关系终止或解除时，保证金用于充抵本合同约定的由乙方承担的费用或用于抵扣乙方违约金（如有）外，剩余部分应在该房屋交还当日即以银行划账方式无息归还乙方。乙方每月1号支付租金，2016年4月1日至2017年1月7日月租金18500元，2017年1月8日至2018年1月7日月租金19425元，2018年1月8日至2019年1月7日月租金20396元，2019年1月8日至2020年1月7日月租金21416元，2020年1月8日至2020年10月31日月租金22487元。物业管理费3226元/月，由乙方承担。除本合同另有约定外，租赁期间，甲乙双方均可提前90日书面通知对方提前终止合同，但甲方的提前终止仅限于甲方收回自己使用或非用于便利店（包含超市等零售业）；本款的提前终止，解约方需向对方支付相当于当月月租金标准2倍的违约金，如违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。2016年1月6日，福满家公司（乙方）、茗晟公司（甲方）双方签订《补充协议》，约定甲方收取乙方物业管理费的方案为：2016年1月8日至2019年1月7日每月管理费3226元，2019年1月8日至2020年10月31日每月管理费1500元。合同签订后，茗晟公司交付涉案商铺给福满家公司，福满家公司将商铺用于经营“全家便利店”。2016年2月1日，茗晟公司出具《收据》，确认收到福满家公司租赁保证金55500元、管理费保证金8000元，合计63500元。2019年1月2日，福满家公司向茗晟公司一次性支付2019年1月8日至2020年1月7日期间物业管理费38712元。2019年1月22日，福满家公司向茗晟公司发出《提前解约通知函》，函称：我方无力承担长期巨额亏损，决定提前解除租赁合同及补充协议。2019年1月24日，茗晟公司向福满家公司作出《解约处理回复函》，函称：不建议贵方提前解约，贵方如提前解约对我方造成直接和间接损失数额较大，贵方也可按照合同规定赔偿我方相应损失和解约当月租金标准的2倍违约金后进行解约。2019年4月1日，福满家公司向茗晟公司发出《关于提前终止房屋租赁合同确认函》，函称：我司已于2019年1月22日书面通知贵司提前解除合同。我司决定于2019年4月24日提前终止租赁合同及搬离该商铺，并同意按当月租金的2倍即42832元的违约金作为弥补贵司的损失。违约金从我司租赁保证金中扣除，剩余保证金12668元及我司多付的物业管理费33462元于合同终止后返还我司。请贵司于2019年4月24日派人接收房屋。2019年4月2日，茗晟公司向福满家公司作出《关于不同意提前终止房屋租赁合同赔偿处理方式的回复函》，函称：贵方单方解除合同，而我方与高新公司合约租期尚未到期，我方不可能短时间完成高新公司认可的业态招租，对我方造成的直接和间接损失巨大。如提前终止合同，除非贵方按照合同固定赔偿我方相应损失和解约当月租金标准的2倍违约金后进行解约等。2019年4月25日，福满家公司向茗晟公司邮寄发出《关于租赁房屋撤场的函》（邮件妥投时间2019年4月26日），函称：我司于2019年4月24日准备搬离涉案房屋的商品及设备，交还涉案房屋，但贵司不同意我方搬出设备，并将房屋锁贴封条。请贵司收函后2日内出具放行条，配合我司搬离设备，接收房屋，否则扩大损失由贵司承担。涉案房屋的租金、管理费、水电费我司只支付至2019年4月24日。2019年6月13日，福满家公司提起本案诉讼。本案中福满家公司、茗晟公司均表示双方对租金无争议。茗晟公司提供如下证据：1、2015年10月15日茗晟公司（乙方/承租方）、广州高新技术产业集团有限公司（甲方/出租方，简称高新公司）双方签订的《租赁合同》。该合同载明：乙方向甲方承租广州市天河区软件路11号xx房，计租面积180平方米，租期2015年11月1日至2020年6月30日，首年租金7380元/月，乙方一次性向甲方交纳3个月租金22140元作为保证金等。2、2015年7月4日茗晟公司（甲方/出租方）、林坚（乙方/承租方）双方签订的《房屋租赁合同》。该合同载明：乙方向甲方承租广州市天河区软件路11号xx房自编01号房，计租面积90平方米，租期2015年8月1日至2020年7月31日，首年租金11000元/月，租赁保证金22000元等。福满家公司表示：对上述证据真实性、合法性无异议，根据上述证据，即使茗晟公司提前退租，其向高新公司承担的违约金也仅为22140元，我方向茗晟公司支付的违约金完全可弥补该损失等。关于福满家公司第3项本诉请求，福满家公司在2020年3月6日的庭询中表示：《补充协议》约定2019年1月8日至2020年10月31日期间管理费1500元/月，但我方在支付时仍按原标准3226元/月支付了2019年1月8日至2020年1月7日的管理费38712元；按1500元/月标准，2019年1月8日至2019年4月24日期间管理费合计5350元［4500元（1500元/月×3个月）+850元（1500元/月÷30日×17日）］，茗晟公司应退还管理费33362元（38712元－5350元）。关于茗晟公司第2项反诉请求的计算依据，茗晟公司表示：根据合同约定的租金标准，合同正常履行情况下我方还可从福满家公司处收取租金28万余元，我方酌情主张10万元。关于涉案商铺现状。庭后福满家公司提交情况说明，称：2019年4月24日，我方按约定搬离涉案商铺，但茗晟公司联同物管公司阻挠；2019年4月29日，我方员工就茗晟公司扣留设备及物品一事报警；2019年6月13日，我方提起本案诉讼；2019年6月26日，茗晟公司向我方退还扣留的设备及物品。茗晟公司亦庭后亦提供情况说明，称：福满家公司搬离涉案商铺后，我方已于2019年10月1日与业主方广州融一企业管理咨询有限公司（简称融一公司）提前终止合同，我方已付的履约保证金3060元及水电周转金1890元融一公司不予退还，且融一公司保留进一步追究违约责任的权利，目前我方与融一公司仍在协商；此外，为终止合同并交回房屋给融一公司，我方与涉案房屋相邻的自编01单元租户林坚解除转租关系，并向林坚赔偿了三个月租金共38201.64元及装修补偿10000元；涉案房屋的现状是我方已将房屋交回给融一公司。本院认为：福满家公司、茗晟公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋租赁合同》约定“除本合同另有约定外，租赁期间，甲乙双方均可提前90日书面通知对方提前终止合同”“本款的提前终止，解约方需向对方支付相当于当月月租金标准2倍的违约金，如违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分”。租赁期间福满家公司于2019年1月22日发函告知茗晟公司其因经营亏损决定提前解除，2019年4月1日再次告知茗晟公司其将于2019年4月24日提前终止合同并搬离涉案商铺，此后双方就福满家公司退租后的违约赔偿等无法协商一致，茗晟公司拒绝福满家公司将经营设备、物品搬离涉案房屋，引发本案诉讼。本案中福满家公司确认其提前解除合同构成违约，同意向茗晟公司支付相当于解约当月租金2倍的违约金42832元，本院对茗晟公司要求福满家公司支付违约金42832元的诉请予以支持。福满家公司要求确认双方《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年4月24日予以解除，茗晟公司同意该诉请，属当事人自由处分权利，本院予以支持。合同解除后，福满家公司要求茗晟公司退还已付租赁保证金55500元、管理费保证金8000元，合计63500元，并无不当，本院予以支持。茗晟公司确认其已收回涉案房屋，对交还房屋一节本院在判决主文不再赘述。关于福满家公司要求茗晟公司返还多收的物业管理费33362元的诉请。合同约定福满家公司承租期间负担涉案商铺的物业管理费，福满家公司向茗晟公司一次性支付的2019年1月8日至2020年1月7日期间物业管理费38712元，属茗晟公司代收代付性质的款项，福满家公司对其主张退还的物业管理费33362元作出明确具体的计算依据，根据公平合理、等价有偿的原则，福满家公司要求茗晟公司退还多收的物业管理费33362元，并无不当，本院予以支持。关于茗晟公司要求福满家公司赔偿损失100000元的反诉诉请。基于《房屋租赁合同》对福满家公司提前解除合同应承担的违约责任有清晰约定，双方有明确预期，本院亦根据合同约定判令福满家公司承担违约责任，且茗晟公司也未提供充分有效证据证实其该项损失，应承担举证不能的法律后果，本院对茗晟公司该项诉请不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认广州市福满家连锁便利店有限公司、广东茗晟物业管理有限公司双方《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年4月24日予以解除。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，广东茗晟物业管理有限公司返还广州市福满家连锁便利店有限公司租赁保证金55500元、管理费保证金8000元，合计63500元。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，广东茗晟物业管理有限公司返还广州市福满家连锁便利店有限公司物业管理费33362元。四、自本判决发生法律效力之日起15日内，广州市福满家连锁便利店有限公司支付广东茗晟物业管理有限公司违约金42832元。五、驳回广东茗晟物业管理有限公司的其他反诉请求。本诉受理费8490元，由广东茗晟物业管理有限公司负担。反诉受理费1580元，由广州市福满家连锁便利店有限公司负担435元，广东茗晟物业管理有限公司负担1145元。本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审审 判 长  李新程人民陪审员  张黛乔人民陪审员  伍建红二〇二〇年三月十二日书 记 员  梁怡筠庞慧明陈世彬