江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终1907号上诉人(原审被告)：王长永，男，1974年12月8日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：唐孟可，江苏竞自由律师事务所律师委托诉讼代理人：李强，江苏竞自由律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：沛县大众机电设备有限责任公司，住所地沛县南外环丰沛公路北侧。法定代表人：马允彦，该公司经理。委托诉讼代理人：李明娟，江苏苏彭律师事务所律师。上诉人王长永因与被上诉人沛县大众机电设备有限责任公司（以下简称大众机电）因租赁合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2018）苏0322民初3642号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王长永上诉请求：一、撤销（2018）苏0322民初3642号民事判决，查明事实依法改判驳回大众机电的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定上诉人于被上诉人之际存在租赁合同关系无法律依据。“买卖不破租赁”的法律规定保护的是承租人的承租权，并不表明租赁物的买受人直接与承租人之间形成租赁合同关系。因此一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系缺乏法律依据，上诉人对被上诉人也不存在任何违约行为。二、上诉人在2017年初已将2018年4月30日之前的租金支付给沛县华日电子有限公司（以下简称华日电子），一审法院认定上诉人没有按租赁合同约定给付租金属于认定事实错误。三、上诉人租赁的房屋是1000平方米厂房和3000平方米场地，1000平方米厂房的租金是每年80000元，600平方米厂房租金没有合同约定，因此一审法院以1000平方米厂房租金每年80000元推断600平方米厂房租金为48000元，无任何依据。四、上诉人在承租期间自建了部分厂房和其他设施，被上诉人应当予以赔偿，一审法院未做处理，明显不当。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人大众机电答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。大众机电向一审法院起诉请求判令：1、解除王长永与华日电子就现属于大众机电所有的公司西侧的仓库两处（一处约1000平方米、一处约600平方米）签订的租赁合同；2、王长永立即从租用的现属于大众机电所有的位于大众机电西侧的两处仓库搬出；3、王长永按年租金13万元计算给付大众机电（自2017年5月1日始计算至王长永搬出之日止，暂计算至2018年4月30日为13万元）。事实和理由：华日电子因拖欠江苏吴江农村商业股份有限公司沛县支行（以下简称“吴江银行”）贷款二千余万元本息，被诉至徐州市中级人民法院，后吴江银行胜诉并进行执行。2017年3月14日，经徐州中院执行局（2015)徐执行字00174-1号裁定书执行拍卖，大众机电取得了华日电子的房屋、土地所有权和使用权，并办理了不动产权证书。在执行过程中，王长永以与华日电子签订租赁合同、买卖不破租赁为由，霸占大众机电的仓库两处拒不搬出。在大众机电通过法院拍卖程序购得房屋及土地所有权及使用权之后一年多，王长永拒不履行原合同约定给付租金，也不搬出，即便其与华日电子合同真实有效，亦构成根本违约。一审法院查明：一、吴江银行与华日电子金融借款合同纠纷一案，徐州市中级人民法院作出（2014)徐商初字第00420号民事判决书。因华日电子未按判决书履行义务，吴江银行申请强制执行。在执行过程中，徐州市中级人民法院于2017年3月24日作出（2015)徐执字第00174-1号裁定书，裁定：“华日电子的位于沛县北侧工业园区的房产和土地使用权，权属证号为‘1、沛房权证政字第××号，面积8096.82平方米；2、沛房权证政字第××号，面积5808.5平方米；3、沛土国用（2005)字第0295号，面积31277.4平方米’归大众机电所有，大众机电可持本裁定书至产权部门办理过户手续。”二、2017年8月29日，大众机电办理了苏（2017)沛县不动产权第0013243号不动产权证书，该证书载明，坐落在丰沛路北侧工业园区的土地使用权面积为31227.40m2、房屋建筑面积为13905.32m2的地块权利人系大众机电，共有情况为单独所有。三、2010年5月1日，华日电子与王长永签订房屋租赁合同一份，载明“出租方（下称甲方），华日电子承租方（下称乙方）：王长永甲方将其拥有的华日电子一栋厂房及部分场地出租给乙方使用，双方为明确权利、义务关系，根据国家有关法律法规，并经双方友好协商，就租赁事宜达成以下协议：一、甲方将位于沛县华日电子院内西侧厂房一栋（华日电子原仓库约1000m2)及厂房北侧场地(场地面积约3000m2，乙方可在场地自建厂房）租赁给乙方经营使用。二、租赁期限租赁期为10年，即自2010年5月1日起至2020年4月30日止。三、租金和租金缴纳日甲乙双方约定租金为：2010年5月1日至2013年4月30日每年租金为肆万元人民币。2013年5月1日至2016年4月30日每年租金为陆万元人民币。2016年5月1日至2020年4月30日每年租金为捌万元人民币。租金自合同签订当日付清当年租金，后续每年租金应于合同签订之日前付清当年租金。如乙方在约定的期限内未付清当年租金，甲方有权单方解除合同。合同期满，乙方如需续租，应提前三个月与甲方重新协商签订合同。”一审法院经审理后认为本院认为，一、关于大众机电是否有权要求解除王长永与华日电子签订的租赁合同的问题。本案中，大众机电通过拍卖程序取得坐落在丰沛路北侧工业园区的土地使用权面积为31227.40m2、房屋建筑面积为13905.32m2的地块的产权。在大众机电取得上述地块产权之前，王长永与华日电子就上述地块的部分房屋、土地签订了租赁合同，合同期限自2010年5月1日至2020年4月30日。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，王长永与华日电子租赁合同有效。2017年3月24日作出的（2015)徐执字第00174-1号裁定书出具之后，王长永未向大众机电支付过租金。根据王长永与华日电子签订的合同中“租金自合同签订当日付清当年租金，后续每年租金应于合同签订之日前付清当年租金。如乙方在约定的期限内未付清当年租金，甲方有权单方解除合同”的约定，因王长永未在约定的期限内付清租金，大众机电有权要求解除华日电子与王长永之间的租赁合同。故对于大众机电要求解除王长永与华日电子就现属于大众机电所有的公司西侧的租赁合同的诉讼请求，该院予以支持。二、关于大众机电要求王长永立即从租用的现属于大众机电所有的位于大众机电西侧的两处仓库搬出的诉讼请求，该院认为大众机电已经取得涉案土地及房屋的所有权，合同解除后，大众机电有权要求王长永从租用的现属于大众机电所有的位于大众机电西侧的两处仓库搬出。故对于大众机电该项诉讼请求，该院予以支持。三、关于大众机电是否有权要求王长永按照年租金13万元支付租金的问题，该院认为根据王长永与华日电子的约定，1000m2仓库的租金为至2016年5月1日至2020年4月30日每年8万元。大众机电和王长永均认可除上述仓库外，王长永另使用了600m2的仓库。王长永主张其已向华日电子缴纳租金至2018年4月底，证据不足，不予采信。关于合同外的600平方米的仓库，虽未签订租赁合同，但在事实上形成了租赁关系，其租金该院酌定为每年4.8万元。超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百一十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:一、解除王长永与沛县华日电子有限公司就现属于沛县大众机电设备有限公司所有的公司西侧的仓库两处（一处约平方米，一处约600平方米）签订的合同；二、王长永于判决生效后十日内从租用的现属于沛县大众机电设备有限公司所有的位于沛县大众机电设备有限公司西侧的两处仓库搬出；三、王长永于判决生效后十日内按照年租金12.8万元支付给沛县大众机电设备有限公司（自2017年5月1日开始计算至王长永搬出之日的租金）；四、驳回沛县大众机电设备有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3060元，由沛县大众机电设备有限公司负担400元，由王长永负担2860元。二审期间双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本案二审期间的争议焦点为：一、涉案租赁合同是否符合解除条件；二、上诉人王长永是否应向被上诉人大众机电支付年租金12.8万元。本院认为：大众机电通过拍卖方式取得了华日电子的房产和土地使用权，并办理了相关的权属手续，因而获得了基于上述房产和土地使用权产生的相关权利。由于王长永与华日电子之间租赁合同所涉及的1000平方米厂房、3000平方米场地及王长永另外占用的600平方米厂房均在大众机电通过拍卖方式取得的房产和土地使用权范围内，因此，王长永与新房主和土地使用权人大众机电之间形成了事实上的租赁合同关系，其应按照合同约定向大众机电给付租金。根据王长永与华日电子的租赁合同的约定“租金自合同签订当日付清当年租金，后续每年租金应于合同签订之日前付清当年租金。如王长永在约定的期限内未付清当年租金，华日电子有权单方解除合同”，由于王长永未按合同约定在2017年5月1日和2018年5月1日之前向大众机电给付租金，大众机电根据合同约定要求解除租赁合同并要求王长永从租赁场地搬出的诉讼请求，应当得到支持。王长永上诉主张其与大众机电之间不存在租赁合同，其已向华日电子支付租金到2018年4月30日，但其主张与本案查明的事实不符，故对王长永的该项上诉主张，不予支持。关于租金计算问题。王长永与华日电子在租赁合同中约定1000平方米厂房的租金标准为每年80000元，王长永另外占用的厂房面积为600平方米，故一审法院参照1000平方米厂房每年80000元的标准确定600平方米厂房的租金标准为每年48000元，并无不当。关于王长永主张的其在承租期间自建房屋及设施的赔偿问题，由于王长永未提出反诉，也未提供证据证据自建房屋的价值，故本院对此问题，不予理涉。综上，上诉人王长永请求没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3060元，由上诉人王长永负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宏审判员 冯昭玖审判员 苏 团二〇二〇年三月十一日书记员 秦 丹