天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7295号上诉人（原审被告）：天津相融置业有限公司，住所地天津市武清区徐官屯街江源道4号126-3（集中办公区）。法定代表人：贾洪亮，经理。委托诉讼代理人：高玉仁，该公司项目部经理。委托诉讼代理人：史航，该公司销售职员。被上诉人（原审原告）：贾鸿梅，女，1970年3月6日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：陈晶晶，北京大铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：马英，北京大铎律师事务所实习律师。上诉人天津相融置业有限公司（以下简称相融公司）因与被上诉人贾鸿梅商品房预约合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院(2018)津0114民初15660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。相融公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回贾鸿梅一审全部诉讼请求;2.认定相融公司与贾鸿梅之间签订的《保留房源协议书》不具备商品房买卖合同性质，确定为预留房源协议性质；3.一、二审诉讼费用由贾鸿梅承担。事实和理由：1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房预约、本约合同签订时应当具备房屋处于在建但并未建成或者已经竣工、建成的房屋，本案中签订预留协议时相融公司并未取得涉案项目的土地开发建设经营权，根本不存在房屋在建或已经建成的情形，此时相融公司与贾鸿梅签订的预留协议仅仅是房屋预留的意向书，并不是购房合同；2.如将开发商尚未取得土地开发建设经营权而与具备购房意向的业主签订的预留房源意向书强制确定为具备商品房买卖合同性质，势必造成判例趋势从而对武清区甚至是天津地区的商品房销售市场造成错误指引，开发商在未取得土地开发建设资格时即可先行预售房屋；3.涉案房屋建设成本翻倍事实俱在，法院应该充分考虑建设成本激增问题及时对双方的预留价格进行调整，如以预留价格进行确定，相融公司在所售房款不足以建设房屋的前提下，势必会造成建设施工工期拖延、建设房屋质量下降甚至烂尾的情形发生，希望法官从相融公司的经营实际出发，充分考虑市场情形更是为了兼顾所有购房人的利益，为双方进行价格增加调解工作，现在涉案房屋已经在房管局进行了价格备案，该备案价格不能更改，如果法院判决按照原6000-7000元的价格履行合同，则行政审批、税款担负等问题都将造成双方继续履行合同的障碍；4.涉案协议是相融公司与贾鸿梅之间一个不成熟的约定，2017年7月，相融公司才取得合法的土地使用权。土地成本远远超过签订保留房源协议书之时的预算成本。2018年8月取得施工许可证并进行施工建设，原材料成本、人工劳务费用、配套设施成本、施工机械费用远远高于签约之时的预算成本。故此双方签订的保留房源协议书中的购房单价每平米6180元，远远低于成本价格，相融公司无法完成建设任务；5.保留房源协议书中的单价远远低于本地区同类房屋产品的市场价格，继续履行不合理的低价，显失公平；6.2018年9月，相融公司依据天津市商品房管理条例，向市房管局申报了争议之房的销售价格，市房管局依据土地价格、建设成本，并参照周边的房屋价格最后确定相融公司所建设小区的售房均价为16000元每平米，争议之房的价格为15500元，应遵守市政府的备案审批价格。贾鸿梅辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、2018年8月，相融公司取得了天津市国土资源和房屋管理局颁发的津国土房售许字2018第0809号《商品房销售许可证》。贾鸿梅购买的商品房在该商品房销售许可证的许可范围内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此应认定我们的保留房源协议合法有效。二、2016年5月9日，贾鸿梅与相融公司签订的保留房源协议书约定，乙方根据甲方将开发的天汐园项目的有关情况。为了在该项目具备商品房销售条件时，乙方能够有保证买到该项目的商品房，现特向甲方要求为乙方保留该项目中的下列房源，并就保留房源事宜，甲乙双方约定：1.该项目中所保留的房源为第9号楼第1号门第一层101号单元房，该房屋建筑面积约为94.32平方米。2.当该项目具备商品房销售条件时，上述房源的房屋销售单价为7380元每平米。3.甲方为乙方所保留的房源于2017年5月中旬正式办理销售手续及房款结清，一次性付款的补齐全款，签订正式的商品房买卖合同，需要办理贷款的依据个人情况办理贷款手续。已交房款多退少补，同时办理正式商品房买卖合同及缴纳相关费用。4.交钥匙时间除不可抗力因素或正常施工现象外，该项目于2017年9月30日前交钥匙。5.乙方在签订本协议时需向甲方提供真实有效的住址、身份证及军官证，该保留房源协议书约定了房屋的面积、房号、位置、单位、价格、交房日期等信息，系双方真实意思表示，不属于《中华人民共和国合同法》第52条规定的无效情形，该协议合法有效，贾鸿梅于2016年5月9日通过银行转银行账户向相融公司会计顾景红银行转账转款400000元，收款后，相融公司出具收据载明今收到贾鸿梅交来房屋预付款9号1-101，人民币大写肆拾万元整，并盖章确认。一审庭审中相融公司也认可了收到贾鸿梅的400000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。三、一审法院认定保留房源协议书有效，双方存在商品房买卖关系，该协议书是商品房买卖合同，认定事实清楚，适用法律准确。贾鸿梅与相融公司之间以合法形式订立的协议，应当受到法律保护，如果允许处于地位强势的开发商随意解除变更合同，才会对武清区、天津地区甚至全国地区的商品房销售市场，造成错误指引。协议约定的商品房价格与同期周边商品房预售价基本一致，不存在房价过低或显失公平的问题，成本激增是开发商在销售房屋制定价格条款时应当充分考虑的问题。产品成本激增导致的价格问题，从来也不是合同无效的法律法定情形。综上，贾鸿梅认为相融公司的上诉请求没有事实和法律依据，不应得到支持。贾鸿梅向一审法院起诉请求1.确认贾鸿梅与相融公司签订的《保留房源协议》合法有效，贾鸿梅与相融公司存在商品房买卖关系，保留房源协议书认定为商品房买卖合同；2.判令相融公司继续履行协议；3.判令相融公司向贾鸿梅交付“天汐园”项目10号楼1单元101室房屋及房屋钥匙；4.判令相融公司协助贾鸿梅办理涉案房屋不动产所有权证；5.判令相融公司向贾鸿梅支付逾期交付房屋违约损害赔偿金（自2017年9月30日至实际履行交付房屋义务之日，利率参照人民银行同期贷款利率标准计算）；另自2017年7月1日至实际交房日止每月支付房租1200元，截至庭审日止；6.诉讼费、保全费、律师费、评估费由相融公司承担；7.要求相融公司向贾鸿梅交付一楼小院。一审法院认定事实：2016年5月9日，贾鸿梅与相融公司签订《保留房源协议书》，甲方为相融公司，乙方为贾鸿梅，约定：“乙方根据甲方将开发建设的‘天汐园’项目（以下简称该项目）的有关情况，为了在该项目具备商品房销售条件时，乙方能够有保证买到该项目的商品房，现特向甲方要求为乙方保留该项目中的下列房源，就保留房源事宜，甲乙双方约定如下：1、该项目中所保留的房源为第9号楼第1号门第1层第101号单元房，该房屋建筑面积约为94.23平方米；……2、当该项目具备商品房销售条件时，上述房源的房屋销售单价为7380元/㎡；……3、甲方为乙方所保留的房源于2017年5月中旬办理正式销售手续及房款结清，一次性付款的补齐全款，签订正式的商品房买卖合同，需要办理贷款的依据个人情况办理贷款手续，已交房款多退少补，同时办理正式《商品房买卖合同》及缴纳相关费用；4、交钥匙时间：除不可抗力因素或正常施工现象外，该项目于2017年9月30日前交钥匙；5、乙方在签订本协议时必须向甲方提供真实有效的住址、身份证及军官证……”。贾鸿梅于2016年5月9日通过银行账户向相融公司会计顾景红渤海银行6214530222609062转款400000元，收款后相融公司为出具收据载明：“今收到贾鸿梅交来房屋预付款（9#-1-101）人民币（大写）肆拾万元整，￥400000.00”并盖章确认，一审庭审中相融公司认可收到贾鸿梅400000元。2017年4月，相融公司向贾鸿梅出具《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》记载：姓名贾鸿梅，军官证编号及士官证编号记录为空，房号第10号楼1门1层101号，其他备注信息显示贾鸿梅名下有1套住房。2017年4月22日，贾鸿梅为相融公司签署《天汐园拥军项目军人购房确认房源须知》记载：“1、出示军官证、本项目销售公司保留军官证或士官证复印件；2、登记军人妻子名字的，请出示结婚证，本项目销售公司保留结婚证复印件；3、登记人必须符合政府规定的购房条件和相关要求，购房人应提供真实房源信息；4、此次登记业主姓名是最终登记不得变更。如登记信息不真实，不符合政府购房要求，而影响购房，后果自负，与项目开发单位无关；5、非93619部队和93534部队现役军人无权登记购房；6、如在购房中与政府政策条件不符时，以政府政策为准；7、本需知是对“保留房源协议书”的补充说明，如有重复或冲突之处，以本需知内容为准。”签署本需知时，贾鸿梅向相融公司出示姓名为王春宾的军官证，记载部别为86262，编号空字第2244725，发证机关为86262部队。庭审中，贾鸿梅称与王春宾原系夫妻关系，2017年7月5日已离婚。2018年11月14日，相融公司向贾鸿梅下发“通知”，载明：因国家限购限价政策和建设成本加大等因素，开发建设单位研究决定，2016年5月空军部队预留的房源将原来的单价调整为项目备案均价下浮15%之内，同意该下调方案的现役军人可办理正式网签手续，不同意调整价格的现役军人视为放弃购房，可到相融公司售楼中心办理退房、退款、付息手续；办理期间2018年11月14日-2018年11月30日，逾期视为放弃购房，不再保留房源，相融公司承诺仅退回预付本金；不符合拥军条件的非现役购房人员，按备案价格执行。该项目备案均价16000元/㎡。贾鸿梅于2018年11月20日向相融公司发送回复函，载明：1、不同意相融公司单方涨价以及未在相融公司规定时间前办理手续视为放弃购房的意见，并要求相融公司按照2016年5月签订的协议约定的价格标准履行办理网签、交付房屋、协助办理产权登记等义务，向贾鸿梅承担违约赔偿责任。后双方未协商一致，贾鸿梅诉至法院。另查明，案外人天津运河城投资有限公司具有涉案房屋项目建设用地开发建设资格，相融公司在与该公司洽谈协商该项目开发权转让事宜过程中，即聘请设计公司对该地块设计并出具了图样，贾鸿梅等即根据相融公司公司的样图进行的选房，选定房源后即于2016年5月9日签订了《房源预留协议》，之后相融公司于2016年7月28日与天津运河城投资有限公司签订《产权交易合同》获取该项目开发建设资格。在对设计公司出具的图样备案审批时，审批单位核堪确定楼栋数减少、楼层数减少、配建修改、商业用房减少以及楼房位置偏移等变更。2017年4月份相融公司向所有预留房源人员重新确认房源信息，存在大部分业主楼房号、建筑面积、楼房位置变更的情形，贾鸿梅房源楼号从“9号楼”变更为“10号楼”。现涉案房屋项目正在建设过程中，2018年8月取得预售许可证，尚未完工，无竣工验收合格证和交付许可证。一审法院认为，我国法律规定，约定内容违反法律、行政法规规定的，合同无效。本案中，贾鸿梅与相融公司签订的《保留房源协议书》内容中没有违反法律、法规禁止性规定的内容，且相融公司已经取得预售许可证，故《保留房源协议书》应属于有效合同。贾鸿梅起诉要求确认贾鸿梅与相融公司存在商品房买卖合同关系，鉴于2017年4月贾鸿梅与相融公司签订《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》时，相融公司已经产权转让取得涉案土地的开发权且对房屋设计规划图纸等进行了备案、审批，并取得了就双方变更后的房源10#1-101室的预售许可证，贾鸿梅又交付了“房屋预售款”400000元，《预留房源协议书》及《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》两份文档记载内容包括房屋坐落的具体位置、单价、总建筑面积、交付房屋（钥匙）时间、支付尾款的方式等基本信息，应认定贾鸿梅与相融公司之间具备事实上的商品房买卖合同关系。贾鸿梅要求确认《保留房源协议书》为商品房买卖合同，起诉时相融公司已办理涉案房屋的预售许可证并收取了房屋预售款，参照《天津市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》第一条第（一）项三款之规定，该《预留房源协议书》记载内容包括房屋坐落的具体位置、单价、总建筑面积、交付房屋（钥匙）时间、支付尾款的方式等基本信息并约定在一定期限内签订商品房买卖合同，且相融公司已经收取部分购房款，应认定该协议为商品房买卖合同。贾鸿梅要求相融公司继续履行《预留房源协议书》及《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》中约定的交付房屋及钥匙、办理房屋不动产所有权证、交付一楼小院的诉讼请求，涉案房屋未取得交付许可证，不具备交付房屋及小院、交付钥匙、办理所有权证等的条件，该诉讼请求不予支持；贾鸿梅要求相融公司支付逾期交付违约损害赔偿金的主张，鉴于贾鸿梅与相融公司双方就违约责任并未进行约定，而贾鸿梅主张损害赔偿金实际是按照逾期利息计算得出的，此款项应以合同继续履行为前提，贾鸿梅可待合同确定可履行后再主张。贾鸿梅另要求相融公司支付租金、律师费，双方对此亦未进行约定，不予支持。庭审中，相融公司辩称贾鸿梅非93619部队和93534部队现役军人身份不符合相融公司拥军项目购房人资格，对此，贾鸿梅签署的《天汐园拥军项目军人购房确认房源须知》第5条约定“非93619部队和93534部队现役军人无权登记购房”，贾鸿梅所交王春宾的军官证部别为86262部队，确不符合“93619”、“93534”的部队要求，但相融公司并未在本案中提出反诉主张，故对该辩称意见本案暂时不予处理；相融公司又辩称涉案房屋因建设材料市场价格激增导致涉案房屋建设承办增加，构成情势变更，主张应提高售房价格，对此相融公司亦未提起反诉请求，本案暂时不予处理。本案经调解未果，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《商品房销售管理办法》第十六条，《天津市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》第一条第（一）项第三款之规定，判决：一、贾鸿梅与相融公司签订的《保留房源协议书》有效，贾鸿梅与相融公司存在商品房买卖关系，《保留房源协议书》是商品房买卖合同；二、驳回贾鸿梅其他诉讼请求。一审案件受理费2866元，由贾鸿梅负担2826元，相融公司负担40元，保全费4020元由相融公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明事实依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案保留房源协议书是否有效，双方是否存在商品房买卖合同关系，该协议书是否为商品房买卖合同。涉案保留房源协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规，上诉人在被上诉人起诉之前已取得涉案房屋销售的合法证照，故该协议应认定有效；涉案保留房源协议书约定的内容已具备商品房买卖合同的构成要件，且已部分履行，应认定贾鸿梅与相融公司之间具备事实上的商品房买卖合同关系。关于被上诉人要求确认贾鸿梅与相融公司存在商品房买卖关系及保留房源协议书认定为商品房买卖合同的诉讼请求，违反民事诉讼法的规定，不属于合法诉讼请求，一审法院在判决主文中表述不妥。综上所述，相融公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但判决主文存在瑕疵，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销天津市武清区人民法院（2018）津0114民初15660民事判决；二、确认被上诉人贾鸿梅与上诉人天津相融置业有限公司签订的《保留房源协议书》有效；三、驳回被上诉人贾鸿梅的其他诉讼请求。一审案件受理费2866元，由被上诉人贾鸿梅负担2826元，上诉人天津相融置业有限公司负担40元，保全费4020元由上诉人天津相融置业有限公司负担；二审案件受理费80元，由上诉人天津相融置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 炜审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年三月二十四日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……