广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终633号上诉人（原审被告）：林蓁蓁，身份证地址：广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：王庆，系林蓁蓁的丈夫，身份证地址：福建省厦门市湖里区。被上诉人（原审原告）：张军，身份证地址：广东省广州市天河区。上诉人林蓁蓁因与被上诉人张军租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初26246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了微信网络庭询。上诉人林蓁蓁代理人王庆、被上诉人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林蓁蓁上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令一审、二审的诉讼费用由张军承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，将张军单方意思表示认定为双方合意的判定缺乏证据支撑。张军称在签订《租赁合同》时有告知待其孩子高考结束后退租，林蓁蓁因此建议合同签订到2019年6月15日，张军表示不用，合同签订到2019年6月30日，以上是目前在房产中介的见证下，双方达成意思一致签订的合同。张军于2019年5月30日通过微信再次向林蓁蓁提出其孩子高考后退租时及其起诉状中均未明确提到变更合同，即合同签订至今，双方均未明确表示过变更合同。一审法院将微信退房通知解释为变更合同的表示，推测判断林蓁蓁同意变更合同，违背思维常识，显失公平。双方应遵守合同的约定，张军违约，林蓁蓁有权依据《租赁合同》第11条第4款的规定，没收押金。综上所述，双方在整个过程中没有表示合同要变更，也没有实际上的变更，双方应按合同的约定去履行。张军的主张没有事实和法律依据，请求法院查清事实，改判张军承担违约责任，以维护林蓁蓁的合法权益。张军二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审判决对本案事实已经进行了查明，并且在法庭调查阶段，法官也向争议双方进行了充分的询问，争议双方对于张军在签订租赁合同时就同时明确告知林蓁蓁及中介待其小孩高考结束后退租的这一事实，不仅在微信群里进行了确认，而且在庭审调查时，林蓁蓁也作出了相应的确认，因此争议双方对于租赁合同的终止时间已经做了变更，并且林蓁蓁和房产中介均未提出异议。张军与林蓁蓁、中介的联系方式都是通过微信，这都是有证据证明的。更为重要的是，张军在小孩高考前数日也就是2019年5月30日，曾再次告知林蓁蓁和房产中介，小孩高考结束后即退租，期间，林蓁蓁和房产中介在微信群里并没有提出异议，还积极配合退租。由此可见争议双方对于租赁合同的终止时间已经再次进行了确认，足以认定争议双方在签订租赁合同后，又通过各自的实际行动，对房屋租赁期限进行了变更。因此张军不存在提前解除租赁合同的行为，更不存在未提前书面通知的违约行为，因此林蓁蓁拒不退还张军押金的行为没有任何依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。林蓁蓁要求由张军承担诉讼费用，并无任何的事实和法律依据，应予驳回。张军于2019年7月11日向一审法院起诉请求：1.林蓁蓁向张军退还押金7765元；2.本案诉讼费由林蓁蓁承担。一审法院认定事实：根据《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2017登记字9463101号；查册时间：2019年9月27日），显示广州市天河区华成路8号之三2002房登记产权人林蓁蓁，建筑面积43.1132平方米，登记时间2018年1月4日。2018年7月28日，张军（承租人/乙方）与林蓁蓁（出租人/甲方）以及案外人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称“满堂红公司”）（经纪方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落在广州市天河区华成路8号之三2002房物业（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方；月租金为4800元；租赁期自2018年8月1日起至2019年6月30日止，共计11个月；乙方2018年7月28日前向甲方缴纳9600元作为房屋租赁押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金无息退回给乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金；租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方，甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿；等内容。同日，张军向林蓁蓁交付押金9600元，林蓁蓁出具相应的《收据》。一审诉讼中，张军、林蓁蓁共同确认签订《租赁合同》时张军已明确告知林蓁蓁租赁涉案房屋用于小孩高考备考，待高考结束后即退租，但林蓁蓁辩称双方另行约定若未能及时找到下任租客，则租期仍计至2019年6月30日。张军、林蓁蓁共同确认张军于2019年6月9日交还涉案房屋，张军缴交租金至2019年5月30日，退租时尚欠2019年6月1日至9日期间的租金1440元以及水电费等杂费共计441元，双方均同意在押金中直接扣除上述欠缴款项。据张军、林蓁蓁双方共同确认的微信群（群名：礼顿2002）微信聊天记录截图，显示2019年5月30日张军向林蓁蓁以及中介人员“沈碧珠”发送信息称“还有8天就高考啦……我孩子计划高考后就搬回去，拟定6月9日晚上打扫卫生后，就可以交还钥匙及出入卡啦，沈小姐和业主到时候可以一起过来抄所有表读数等……”，“沈碧珠”回复称“收到！军哥”，林蓁蓁丈夫回复称“合同好像是到30号，一般也是提前一个月通知变更，不知道广州是不是这样，要不时间真的很紧”，张军回复称“都早说过撒高考后”，“沈碧珠”回复称“一般合同上是提前一个月的，之前在签约的时候，有说过高考后搬”，林蓁蓁丈夫回复称“我也是只是想时间充裕些，并不是一定要到所谓的30号”。一审法院认为：根据已查明的事实，张军、林蓁蓁之间就涉案房屋存在租赁合同关系。结合张军、林蓁蓁庭审时的陈述以及双方共同确认的微信群聊记录来看，双方签订《租赁合同》之时林蓁蓁已知悉张军系为小孩高考备考租赁涉案房屋且待高考结束后即退租，后张军亦于高考前数日（即2019年5月30日）提前告知林蓁蓁其将于高考结束之日退租，属于对租赁期限变更的再次确认，期间林蓁蓁亦未对租赁期限的变更提出异议，随后双方于2019年6月9日交接涉案房屋，可视为双方在签订租赁合同时已对租赁期限作出实质变更，现双方租赁关系已实际解除，张军诉请要求林蓁蓁退还涉案房屋押金具有事实及法律依据，一审法院予以支持；至于林蓁蓁辩称张军未提前30日向其书面告知解除合同，故其不予退还押金的意见，因林蓁蓁在签订租赁合同时就已知晓租期的届满期限，高考日期属于众所周知的事实，林蓁蓁要求张军再以书面形式另行通知并无必要，林蓁蓁的该节意见缺乏理据，一审法院不予支持。至于退还押金的具体金额，张军、林蓁蓁双方均确认可在退还押金金额中扣除张军拖欠的租金1440元以及水电费等杂费441元，一审法院予以照准，故林蓁蓁应向张军返还押金7719元（9600元-1440元-441元）。张军超出上述诉请部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，于2019年10月11日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告林蓁蓁向原告张军返还押金7719元；二、驳回原告张军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费50元，由原告张军负担3元，被告林蓁蓁负担47元。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，林蓁蓁向本院提交证据一至证据九，其中一审未提交证据仅为证据七、证据八。对证据一至六，证据九，本院不再组织双方进行质证。证据七为微信截图，证明此案中介确认合同上的租约到期时间的确定人；证据八为微信截图，证明此案中介对广州租房实践的说明。张军质证认为林蓁蓁提交证据七、证据八都是一审判决作出后的证据，是林蓁蓁与中介两方私下的讨论，不能作为本案的证据，中介在微信中说以合同为准不具有效力，应以法院裁判为准。对证据七、证据八的有效性存在疑问，没有看到微信记录的原件，对其真实性有异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对林蓁蓁的上诉请求与张军的答辩意见，分析如下：林蓁蓁与张军签订的《租赁合同》虽约定提前解除租赁合同，应提前30天以书面形式通知对方，但根据双方提交的林蓁蓁、王庆、张军、中介人员沈碧珠四人“礼顿2002（4）”微信群聊记录可知，双方签订《租赁合同》之时林蓁蓁已知悉张军租赁房屋的目的是为其小孩高考备考且待高考结束后即退租。2019年5月30日晚，张军于高考前又在微信群中提出“我孩子计划高考后就搬回去，拟定6月9日晚上打扫卫生后，就可以交还钥匙及出入卡啦。沈小姐和业主到时可以一起过来抄所有表读数等……”，而高考日期属于众所周知的事实，林蓁蓁一方参与群聊并未提出异议。林蓁蓁二审承认在未到场的情况下委托中介代为处理涉案房屋有关事宜，而张军与中介于2019年6月9日办理了涉案房屋的交接手续，中介已代林蓁蓁收回了涉案房屋门禁卡与钥匙。另根据微信群聊记录可知，在当日下午交接过程中，林蓁蓁一方与张军还对卫生间的卫生问题进行了协商，林蓁蓁一方已明知张军在办理退租手续亦未提出异议。为此，一审认定双方行为可视为双方在签订租赁合同时已对租赁期限作出实质变更并无不妥，本院予以认可。双方租赁合同现已解除，张军要求林蓁蓁退还涉案房屋押金于法有据，一审法院予以支持并无不当。一审诉讼中林蓁蓁已声明本案中不再进行反诉。鉴于双方一审诉讼中均确认张军拖欠的租金1440元以及水电费等杂费441元可在退还押金中扣除，一审法院据此作出判处无误，本院予以维持。综上所述，林蓁蓁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百二十八条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47元，由林蓁蓁负担47元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年三月十八日书记员  颜旭怀徐毅敏