湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终13号上诉人（原审被告、反诉原告）：郴州市浙商房地产开发有限公司汝城分公司，住所地湖南省汝城县卢阳镇文化路建行办公楼九楼。负责人：高杰，男，该分公司经理。委托诉讼代理人：房翠萍，湖南星河律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋桂玉，女，1963年7月12日出生，汉族，住湖南省汝城县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈利军（蒋桂玉之夫），男，1969年12月25日出生，汉族，住湖南省汝城县。蒋桂玉、陈利军共同委托诉讼代理人：汤安平，湖南扬法律师事务所律师。原审第三人：袁应生，男，1979年8月19日出生，汉族，住湖南省汝城县。上诉人郴州市浙商房地产开发有限公司汝城分公司（以下简称浙商房产汝城公司）与被上诉人蒋桂玉、陈利军及原审第三人袁应生房屋买卖合同纠纷一案，湖南省汝城县人民法院于2018年9月29日作出（2018）湘1026民初334号民事判决。浙商房产汝城公司不服该判决，向湖南省郴州市中级人民法院提起上诉，本院于2018年11月19日作出（2018）湘10民终2433号裁定，发回重审。湖南省汝城县人民法院经审理后作出(2019)湘1026民初616号民事判决，浙商房产汝城公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。浙商房产汝城公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项，改判驳回蒋桂玉、陈利军的诉讼请求，支持浙商房产汝城公司的反诉请求；2.一、二审诉讼费由蒋桂玉、陈利军承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误，适用法律错误。本案发回重审后蒋桂玉、陈利军变更的起诉书明确解除合同的理由为自己认购的S西1-38号店铺变更为S西1-58号，因没有办理房产证导致不能担保贷款，即达不到其预期的商业价值。一审判决认定涉案商铺面积没有变化，《认购意向书》系双方真实意思表示，具备商品房买卖合同的主要内容，该意向书为商品房买卖合同，合法有效，对双方有约束力。本案并不符合合同法规定的约定解除合同的条件，也不符合法定解除的条件。诉讼过程中浙商房产汝城公司不仅提交了与银行签订的商品房销售贷款合作协议书以及按揭贷款合作协议书，而且还专门提供了本公司对蒋桂玉部分房款提供的分期付款方案，不存在一审认定的《认购意向书》对按揭付款没有约定替代付款方式、蒋桂玉无法按照《认购意向书》继续履行的情形。蒋桂玉、陈利军在2017年7月18日还缴纳了购房款，说明其对何时取得商品房预售许可证没有异议。蒋桂玉、陈利军未按照《认购意向书》的约定支付房款，构成违约。2.蒋桂玉、陈利军存在违约，一审法院未判决其承担违约后果错误。按照《认购意向书》的约定，浙商房产汝城公司有权不予退还购房定金113138元，余款退还也不应计算利息。蒋桂玉、陈利军辩称：1.浙商房产汝城公司随意更改房号，足以影响当事人对合同的订立，应告知蒋桂玉、陈利军并征得其同意；2.争议商铺至今未通过竣工验收，房屋不能交付；3.争议商铺目前尚不能办理产权证明；4.商铺的使用期限自2011年起40年，现已过10年时间，对合同目的的实现造成重大影响。综上，浙商房产汝城公司违约事实清楚，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。袁应生未作答辩。蒋桂玉、陈利军向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《汝城县卢阳步行街商品房认购意向书》；2.判令浙商房产汝城公司返还蒋桂玉、陈利军支付的购房款609778元和办证费455元及相应的银行利息，并自付款之日起至实际给付之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。浙商房产汝城公司向一审法院反诉请求：1.请求依法确认双方于2011年3月19日签订的《汝城县卢阳步行街商品房认购意向书》为有效合同；2.依法判令浙商房产汝城公司不予退还已支付的购房定金113138元。一审法院认定事实：2011年3月19日，浙商房产汝城公司作为意向出卖人（甲方）与蒋桂玉、袁应生作为意向买受人（乙方），签订《汝城县卢阳步行街商品房认购意向书》。其中约定有：“乙方认购商用房S西1-38号，建筑面积约为54.41m2，单价为20793.6元/m2，总价暂定为1131379元，最终计价建筑面积以县房管局测量确定的产权发证面积为准（单价不变）。乙方首付452500元认购诚意金（其中的113138元为定金），第二次付款为所购楼层揭顶时付至总房款的50%，第三次付款为所购房屋竣工后付至总房款的60%，第四次付款为交房前付清总房款的100%（含按揭款）及规费”等内容。2011年3月26日，蒋桂玉向浙商房产汝城公司交付商铺认购款（S西1-38号）452500元，浙商房产汝城公司向蒋桂玉出具《收款收据》，内容有：“今收到蒋桂玉、袁应生商铺认购款（S西1-38）肆拾伍万贰仟伍佰元”等。《认购意向书》中袁应生只是名义上的买受人，袁应生实际上并没有向浙商房产汝城公司支付商铺认购款。蒋桂玉认购的S西1-38号商铺后变更为S西1-58号，商铺位置、面积没有变化。案涉商铺所属的卢阳商住步行街（二期）项目于2016年5月竣工，但至今尚未验收。2017年3月1日，浙商房产汝城公司取得卢阳商住步行街（二期）商品房预售许可证。2017年7月18日，浙商房产汝城公司收取陈利军、蒋桂玉S西1-58号商铺款157278元、办证费455元。双方至今未就该商铺签订《商品房预售合同》，也尚未办理担保贷款、房屋产权登记。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方一致认可认购意向书标的物系指卢阳商住步行街（二期）S西1-58号商铺，予以照准。本案主要涉及以下几个方面的问题，现分述如下：一、关于《认购意向书》的效力问题。意向书系双方的真实意思表示，具备商品房买卖合同的主要内容，并且浙商房产汝城公司已经按照约定收受购房款，该意向书为商品房买卖合同，且在蒋桂玉起诉前浙商房产汝城公司取得商品房预售许可证明，因此意向书有效，对双方具有约束力。二、是否应当解除《认购意向书》。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，属于当事人可以解除合同的法定情形。本案中，浙商房产汝城公司在双方签订商铺认购意向书六年后才取得商品房预售许可证，到2017年8月才具备银行按揭贷款条件，《认购意向书》对按揭付款并没有约定替代付款方式。因此，蒋桂玉也无法按意向书约定继续履行。浙商房产汝城公司的违约行为，致使商品房买卖合同目的时隔八年后仍未能实现。蒋桂玉、陈利军诉请解除《认购意向书》，有事实和法律依据，予以支持。三、合同解除后，根据履行情况和合同性质，蒋桂玉、陈利军可以要求返还相应款项。浙商房产汝城公司应当向蒋桂玉、陈利军返还购房款、定金、办证费合计610233元，对购房款还应按中国人民银行同期存款利率返还利息。即其中的购房款339362元（452500元-113138元=339362元）应按照年利率5%从2011年3月20日计算至实际清偿之日产生的利息；购房款157278元应按年利率1.5%从2017年7月19日计算至实际清偿之日产生的利息。浙商房产汝城公司反诉请求不予退还已支付的购房定金113138元，不符合法律规定，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、确认原告（反诉被告）蒋桂玉与被告（反诉原告）郴州市浙商房地产开发有限公司汝城分公司于2011年3月19日签订的《汝城县卢阳步行街商品房认购意向书》有效；二、解除原告（反诉被告）蒋桂玉与被告（反诉原告）郴州市浙商房地产开发有限公司汝城分公司于2011年3月19日签订的《汝城县卢阳步行街商品房认购意向书》；三、被告（反诉原告）郴州市浙商房地产开发有限公司汝城分公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）蒋桂玉、陈利军返还购房款（含定金、办证费）共计610233元；四、由被告（反诉原告）郴州市浙商房地产开发有限公司汝城分公司向原告（反诉被告）蒋桂玉、陈利军支付购房款利息（第一笔以购房款339362元为基数，按照中国人民银行同期存款利率即5%从2011年3月20日计算至清偿之日；第二笔以购房款157278元为基数，按照中国人民银行同期存款利率即1.5%从2017年7月19日计算至清偿之日）；五、驳回被告（反诉原告）郴州市浙商房地产开发有限公司汝城分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9902元，由被告（反诉原告）郴州市浙商房地产开发有限公司汝城分公司负担。反诉案件受理费1282元，由被告（反诉原告）郴州市浙商房地产开发有限公司汝城分公司负担。”二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审的争议焦点是：1.蒋桂玉、陈利军诉请解除案涉《认购意向书》是否应予支持；2.若《认购意向书》解除，浙商房产汝城公司是否应退还蒋桂玉、陈利军购房定金、是否应支付蒋桂玉、陈利军已付购房款的利息。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，浙商房产汝城公司在双方签订商铺认购意向书六年后才取得商品房预售许可证，到2017年8月才具备银行按揭贷款条件，《认购意向书》对按揭付款并没有约定替代付款方式。因此，蒋桂玉、陈利军也无法按意向书约定继续履行。浙商房产汝城公司的违约行为，致使商品房买卖合同目的时隔八年后仍未能实现。蒋桂玉、陈利军诉请解除《认购意向书》，有事实和法律依据，应予支持。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定，《认购意向书》解除后，蒋桂玉、陈利军有权要求浙商房产汝城公司退还购房定金及已付房款，并要求浙商房产汝城公司支付已付购房款的利息。浙商房产汝城公司主张不予退还定金及无需支付已付购房款利息，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，浙商房产汝城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8756元，由上诉人郴州市浙商房地产开发有限公司汝城分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄**审 判 员 廖 军审 判 员 雷金梅二〇二〇年三月十二日法官助理 刘 扬书 记 员 瞿殷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。