贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终523号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层，统一社会信用代码91520100569241394H。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢福成，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：金千，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾德金，女，汉族，1985年6月22日生，住所地贵州省三穗县。委托诉讼代理人：周平，贵州星安律师事务所律师，执业证号15201201710013040。上诉人贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称“中渝公司”）因与被上诉人曾德金商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初5961号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。中渝公司上诉请求：１、请求依法撤销一审判决并改判；２、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审忽略关键事实错误，部分作为定案依据无证据支撑。１、一审忽略了与被上诉人房屋位置相邻且单价相近的三套商铺层高的事实。该三套房屋与被上诉人房屋相邻，与被上诉人房屋的单价基本持平。且一审以被上诉人单方陈述的每月租金从7500元降低为6500元为证据，缺乏证据支持。房租的变化还应受地段、市场状况、人口流动等方面因素的影响。一审还忽略了被上诉人已收房的事实，被上诉人应视为对房屋现状进行了认可；二、一审判决上诉人承担总房款的15%的赔偿责任过重，有失公平，应调整为总房款的５%以下为宜。被上诉人曾德金答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。其他案外人房屋的单价并不能达到上诉人证明目的，层高不足对其租金损失是客观存在的。曾德金向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告赔偿款772,903.7元；2、判令被告自2019年7月1日起以总房价1,214,112元为基数，按每日万分之一标准向原告支付逾期交房违约金直至被告实际交付房屋之日止；3、判令被告赔偿维修基金4,006.53元；4、本案诉讼费用由被告承担。中渝公司向一审法院提出如下反诉请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告于2017年3月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契商合字08-17-0633）及补充协议；2、判决反诉被告协助反诉原告办理位于贵阳市观山湖区房屋的预告登记注销手续和商品房预售合同备案登记撤销手续（预售合同登记Ｙ17027656）；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实，2017年3月15日，曾德金（买受人）与中渝公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定曾德金向中渝公司购买位于观山湖区地块首开期第Ａ1-1号楼（1）1单元1层1号商业用房，该商品房层高6米，建筑面积51.67平方米，套内建筑面积48.81平方米，按套内面积计算单价每平米24874.25元，总价款1214112元，合同与本案有关的主要约定内容有：一、第十一条交付时间和条件。（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。二、第十三条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之1的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。三、第十五条面积差异处理。详见附件十二补充协议。四、第二十九条。双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。五、附件十二补充协议。第五条。双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。第七条。双方同意本合同第十五条补充如下：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记的套内面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同）双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数），买卖双方不作任何补偿；2、面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；3、面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，双方同意继续合同。实测面积大于合同约定计价面积时，面积误差比在3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。上述合同进行了预售备案，预售合同登记号为Y17027656。上述合同及补充协议签订后，原告通过自付首期款及按揭贷款共向被告支付了购房款1,214,112元及维修基金12,141元。2019年6月30日，约定交房期限届满，中渝公司未如约交付案涉房屋，于2019年9月1日向曾德金实际交房。在上述过程中，曾德金发现案涉房屋层高不足6米，遂于2019年7月23日向一审法院提起诉讼并提出如前诉请。中渝公司在法定期限内提起反诉并提出如前反诉请求。诉讼过程中，经双方当事人同意，一审法院组织双方对案涉商铺层高进行了测量，经过中渝公司工作人员实地测量，案涉商铺净层高3.85米，楼板0.2米，共计4.05米。据被告提供的案涉房屋施工图显示，案涉商铺层高4.25米，回填部分0.55米。诉讼过程中，中渝公司提供了其销售的案涉商铺相邻的商铺的《商品房买卖合同》，显示其销售的相邻商铺信息为：1、第A1-1号楼（1）1单元1层2号房层高4.15米，套内建筑面积79.11平方米，按套内建筑面积计算单价16,272.91元，总价款1,287,350元；2、第A1-1号楼（1）1单元1层3号房层高4.3米，套内建筑面积73.76平方米，按套内建筑面积计算单价24,929.91元，总价款1,838,830元；3、第A1-1号楼（1）1单元1层4号房层高4.45米，套内建筑面积30.74平方米，按套内建筑面积计算单价28,114.61元，总价款864,243元；4、第A1-1号楼（1）1单元1层8号房层高5.05米，套内建筑面积47.75平方米，按套内建筑面积计算单价25,775.06元，总价款1,230,759元。庭审中曾德金陈述，其就案涉房屋已与租户协商约定月租金7,500元，因层高问题，最终月租金实际为6,500元。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及其补充协议、预售合同备案登记表、付款凭证、交房资料、测量笔录、相邻商铺《商品房买卖合同》、施工图等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按合同约定诚实信用地全面履行自己的义务。合同签订后曾德金足额履行了支付价款义务，中渝公司却未按约定期限交付商品房，于2019年9月1日方履行交房义务，已构成违约，应当按照约定标准支付逾期交房违约金，从2019年7月1日至2019年9月1日，中渝公司共逾期63日，根据合同约定标准，应向曾德金支付逾期交房违约金1,214,112元×0.01%/日×63日≈7,649元。对中渝公司提出的反诉请求，因曾德金并无违约行为，中渝公司无约定解除权，且案涉房屋现已实际交付曾德金，双方合同目的能够实现，中渝公司主张的情形不符合法定解除权的情形，其反诉请求，一审法院均不予支持。本案争议的焦点系曾德金是否有权按照面积差异处理的相关约定要求中渝公司赔偿层高损失。对此焦点，一审法院意见如下：1、面积差异并不能等同于层高差异，面积差异的处理在双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中有明确约定，但在层高差异的处理上，合同并无约定，现行法律也无明确规定。2、实践中面积差异普遍性存在，而层高差异多为偶发现象，在房开商并未以层高作为宣传推广重点的情况下，以面积差异的约定作为处理层高差异的参照并不具有普适性，以本案为例，案涉商铺总价款仅为121万余元，若参照面积差异的约定处理，中渝公司需赔偿77万余元，超过总价款的60%，对中渝公司显失公平。3、庭审中曾德金并未提供证据证实中渝公司以6米层高作为销售案涉房屋的宣传重点，则一审法院确认不宜以面积差异的约定作为处理本案的参照依据。中渝公司辩称案涉商铺在《商品房买卖合同》中约定为层高6米系其工作人员工作失误，但中渝公司并未提供证据证实案涉房屋的规划与施工情况在合同签订前已告知曾德金，作为买受人的曾德金对案涉房屋的认知基本来源于合同记载，中渝公司工作失误的后果不应由曾德金承担，事实上中渝公司庭审中提供的四份相邻商铺的《商品房买卖合同》中对层高的约定均不相同且从4.15米-5.05米相差悬殊，平均单价也存在较大差异，则仅凭工作失误不能免除其自身责任，其辩解一审法院不予采信。庭审中曾德金并未提供证据对其损失进行佐证，但6米层高的商铺与4.05米层高的商铺明显在使用空间上存在差异，对租金标准的洽谈也将造成影响，事实上曾德金也陈述因层高问题使得协商的月租金从7,500元降低为6,500元，根据本案实际情况，一审法院酌情确认中渝公司应当按照房价总款的15%向曾德金承担赔偿责任，经计算赔偿款为182,117元，原告的该项诉请，一审法院以此予以支持。曾德金要求赔偿的维修基金，系参照面积差异的约定按一定比例扣除对应已支付部分，因维修基金系主管部门以房屋面积、总房款等为依据计价收取，一审法院系因案涉房屋层高不足酌情确认中渝公司承担赔偿责任，要求返还对应维修基金无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取其他补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，经一审法院审判委员会讨论，判决如下：一、贵阳中渝置地房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向曾德金支付赔偿款182,117元；二、贵阳中渝置地房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向曾德金逾期交房违约金7,649元；三、驳回曾德金的其他诉讼请求；四、驳回贵阳中渝置地房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,784元，由贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担2,784元，曾德金负担3,000元；反诉案件受理费200元，由贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。二审期间，被上诉人曾德金提交如下新证据：商铺租赁合同两份及微信转帐记录一份，拟证明由于层高不足导致其租金收益减少，对其造成损失。上诉人中渝公司对此不予认可。认为被上诉人提交的证据不属于新证据，且与事实不符。二审查明其余事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一审认定上诉人中渝公司因交付房屋的层高不符约定承担的赔偿责任是否适当。针对焦点，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按约履行。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并未就层高不符应承担的违约责任进行约定，法律对此也没有明确规定，而涉案商品房层高已无法改变，不具备可采取补救措施的条件，故应当根据上诉人的违约程度和被上诉人受损程度酌情确定赔偿数额。上诉人交付的房屋层高与合同约定相比将近减少2米，使用空间明显减少。且案涉房屋为商铺，从一般社会公众认知来看，商铺高度的明显减少使该商铺使用功能降低，利用价值存在贬损，对于租金的洽淡必然产生直接的影响，导致买受人经济利益受损。上诉人中渝公司提供的其他相邻商铺的《商品房买卖合同》并不能达到其证明目的。被上诉人因房屋层高不足的损失客观存在。综合房屋价款、上诉人的违约程度、层高减少程度对被上诉人经济效益的影响，一审酌情按房价15%支付赔偿款符合客观实际，本院予以维持。综上所述，上诉人中渝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11968元，由贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  程 奕二〇二〇年三月五日书记员  谢 婧