天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终327号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡海燕，女，1981年10月26日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市武清区公路管理所，住所地天津市武清区杨村镇京津公路大街8号。法定代表人：李湖，所长。上诉人胡海燕因与被上诉人天津市武清区公路管理所（以下简称公路管理所）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初10024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。胡海燕上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第三项，发回重审，或者查清事实后改判；2.判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律有误。一、一审判决认定基本事实不清。被上诉人因房屋租赁合同向法院提起诉讼，应就其为涉案房屋的合法使用权人作为其诉讼的前提条件，在被上诉人未提供有效权利证明，证明其为诉争房屋合法产权人的情况下，一审判决认定上诉人应将涉案房屋返还被上诉人，系明显错误。二、一审法院未对上诉人与案外人签订的合同与上诉人与被上诉人签订的合同的期间重合问题作出正确认定。2016年1月1日，被上诉人在明知上诉人与案外人之间合同还在履行的情况下，要求上诉人与其重新签订合同，导致上诉人在两份合同履行过程中出现明显的租金重合问题，侵害了上诉人的合法权益。三、一审判决在被上诉人未提供有效产权凭证的情况下，要求上诉人向被上诉人支付房屋租赁费，存在司法机关支持被上诉人违法行为的严重后果，存在明显的适用法律有误的问题。公路管理所辩称，同意一审法院判决。公路管理所向一审法院起诉请求：1.依法判令胡海燕腾退非法占用的公路管理所所有的位于东门的房屋及其院区；2.判令胡海燕支付房屋占用期间的滞纳金，自2019年6月1日始至胡海燕腾空房屋之日止。以租金30万元／年计算；3.判令胡海燕支付房屋占用期间的物业管理、水、电、燃气、热等一切相关费用；4.本案诉讼费用由胡海燕承担。胡海燕向一审法院反诉请求：1.依法确认反诉原告与反诉被告于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令本案的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2013年12月13日，公路管理所与案外人项有为签订《房屋租赁合同》，约定公路管理所将东门房屋出租给项有为，建筑面积2210平方米，包括主体两层局部三层，不包括房屋北侧后院，租赁期限自2014年2月1日至2019年1月31日。2014年5月18日，项有为与胡海燕签订《房屋租赁合同》，约定项有为将位于东门的房屋出租给胡海燕，建筑面积2210平方米，包括主体两层局部三层，包括房屋北侧后院，租赁期限自2014年2月1日至2019年1月31日。租赁期限自2014年5月18日至2019年1月31日，年租金32万元。双方约定，签订合同之日一次性支付2年租金，即于2014年5月18日至2016年5月17日的房屋租金共计64万。公路管理所在该合同上盖章确认。根据胡海燕提交的收条，其于2014年5月17日支付项有为50万元。胡海燕表示还有14万元租金是通过现金交付，对于收取该14万元，项有为没有出具收条。2015年12月31日，公路管理所向胡海燕发出告知书，内容为告知其与项有为签订的《房屋租赁合同》，因项有为拖欠公路管理所租金，公路管理所已于2015年12月31日与项有为解除双方于2013年12月13日签订的《房屋租赁合同》，因此项有为自2015年12月31日起已无上述房屋的转租权。2016年1月1日，公路管理所与胡海燕签订《房屋租赁合同》，约定公路管理所将东门房屋出租给胡海燕，建筑面积2210平方米，包括主体两层局部三层，不包括房屋北侧后院，租赁期限自2016年1月1日至2019年5月31日。年租金30万元。该合同到期后，胡海燕未将涉案房屋交付给公路管理所。公路管理所提交了中华人民共和国国有土地使用证，证号为武单国用（2000）更1字第228号，证明公路管理所对涉案房屋所在土地有使用权。该土地使用证中标注有房屋位置，后因道路拓宽，原房屋拆除后翻建而成现涉案房屋。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，公路管理所提交了国有土地使用权证，该证件上虽记载有房屋位置，原、被告均认可房屋已经拆除重建为现有房屋，公路管理所对原有房屋及重建房屋均未提交建房的许可，故公路管理所与胡海燕之间的《房屋租赁合同》无效，胡海燕主张合同无效的反诉请求，予以支持。因《房屋租赁合同》无效，胡海燕因该合同使用涉案房屋没有法律依据，应当返还公路管理所。公路管理所要求胡海燕按照合同约定的租金支付房屋占用期间的滞纳金，符合司法解释的规定，应予以支持，故胡海燕应按照30万元每年支付公路管理所自2019年6月1日始至腾空房屋之日止的使用费。公路管理所主张胡海燕支付房屋占用期间的物业管理、水、电、燃气、热等相关费用没有明确的数额，不予支持。胡海燕主张针对同一处房屋分别与项有为、公路管理所签订了不同的租赁合同，且租赁期间重合，因公路管理所建筑房屋没有建设工程规划许可证，其与项有为签订的合同亦为无效合同，因此项有为与胡海燕之间的合同亦为无效，胡海燕提供的证据不足以证明其给付项有为及公路管理所使用费的期间重合，故对胡海燕此意见，不予采信。综上所述，公路管理所的诉讼请求，部分予以支持；胡海燕的反诉请求，予以支持。一审法院判决：“一、原告（反诉被告）天津市武清区公路管理所与被告（反诉原告）胡海燕于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）胡海燕于本判决生效之日起十五日内将占用的位于证号为武单国用（2000）更1字第228号的国有土地范围内的房屋及院区交付原告（反诉被告）天津市武清区公路管理所；三、被告（反诉原告）胡海燕向原告（反诉被告）天津市武清区公路管理所支付自2019年6月1日始至履行本判决第二项义务完毕之日止的占用使用费（以年租金30万元计算）；四、驳回原告（反诉被告）天津市武清区公路管理所其他诉讼请求。案件受理费40.0元，由胡海燕担负，反诉案件受理费40元，由天津市武清区公路管理所担负。”本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因被上诉人出租的房屋未取得建设工程规划许可证，故与上诉人签订的租赁合同无效。被上诉人基于房屋租赁合同向上诉人现状交付房屋，因双方的租赁合同无效，上诉人占有使用涉案房屋没有法律依据，上诉人应将涉案房屋向被上诉人返还，并交纳实际使用期间的使用费。本案系上诉人与被上诉人2016年1月1日签订的房屋租赁合同纠纷，而上诉人主张其与案外人签订的合同与上诉人与被上诉人签订的合同的期间重合问题，因上诉人与案外人签订的合同的履行情况涉及案外人且非本案审理范围，故上诉人该项上诉理由，不能成立。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人胡海燕负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年三月十九日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；