辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1385号上诉人（原审被告）：杨蕾，女，1981年9月10日生，汉族，住山东省日照市岚山区。委托诉讼代理人：王国学，辽宁律昇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯绘锦，女，1971年9月30日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：杨宁、李雯雯，辽宁昌信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连晟昕房屋经纪有限公司，住所地大连市甘井子区泉水H1区65号2单元1层1号。法定代表人：白静。上诉人杨蕾因与被上诉人冯绘锦、被上诉人大连晟昕房屋经纪有限公司（以下简称“晟昕公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初2218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨蕾上诉请求：1、判令撤销原审判决，依法改判驳回原审原告诉讼请求；2、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、《房地产买卖合同》至今没有履行完毕，并非上诉人违约。首先，合同虽然约定2018年1月31日前全款到账，如不到位，合同解除。但是，三方均以实际行为认可合同延期，且没有明确延期期限。被上诉人一审前也没有催告或通知上诉人履行期限。从晟昕公司在该日期之后的2018年2月13日加收上诉人4万元首付款的行为，以及之后被上诉人同意上诉人继续居住的行为，足以佐证。因此，按照该日期约定判定上诉人违约，与事实不符。其次，晟昕公司是上诉人和被上诉人共同选定，从上诉人支付27,000元中介费、27,000元贷款费，和被上诉人支付13,500元中介费可以认定。因此，合同履行进展由晟昕公司掌控，上诉人已经按照合同约定及时全部履行了自已的义务，若因晟昕公司的违约或欺诈行为从而认定上诉人违约，显失公平，也没有事实和法律依据。二、继续履行合同，有合同依据，公平合理，且具有可行性。首先，继续履行合同，有合同依据。按照《房地产买卖合同》第二条（二）.2.(2)约定，如买方贷款额度不足或无法办理，则买方保证于居间方电话通知日起三日内现金补足不足部分，合同继续履行。本案中，由于贷款额度不足，在2018年2月13日，上诉人已经按照晟昕公司要求补足房款4万元。之后，晟昕公司通知被上诉人配合办理贷款，被上诉人拒不配合，才导致合同履行延误。其次，按照合同约定，被上诉人同意上诉人提前入住案涉房屋并装修，上诉人已经花费50余万元装修完毕。在此种状况下，继续履行合同，公平合理，能够减少损失；再次，合同继续履行，具有可行性。本案中，即便仍然不能贷款，上诉人也完全可以现金补足房款，继续履行合同。因此，继续履行合同具有可行性。三、合同履行拖延，是晟昕公司的责任。本案由于晟昕公司倒闭，负责人下落不明，导致合同履行延误，应当由晟昕公司承担全部违约责任。如果把晟昕公司的违约及不诚信责任，强加给上诉人，有违公平原则。冯绘锦辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院维持一审判决。1、本案中被上诉人不存在任何违约行为,也不存在任何过错,至今为止在长达二年时间中被上诉人未收到任何款项,作为上诉人以及被上诉人晟昕公司违约情形明显,无论依法或依约,被上诉人有权行使合同解除权。2、被上诉人从未同意上诉人占用房屋以及装修房屋,系晟昕公司允许上诉人使用并装修房屋,并且晟昕公司及法定代表人向上诉人承诺如合同不能继续履行,由其赔偿上诉人装修损失。上诉人如果认为合同解除给其造成损失,应当向晟昕公司主张权利,并且上诉人在房屋买卖合同未履行完毕,未获得房屋所有权的情况下，应当预见到装修有可能产生的风险，其存在过错,而被上诉人无任何过错。3、合同履行至今因上诉人及晟昕公司的违约行为已经给被上诉人造成巨大的损失，并且在合同履行过程中上诉人和晟昕公司都属于获益方,晟昕公司收取了上诉人支付的相关款项，上诉人占用被上诉人的房屋达3年之久，并未交纳任何的费用，故被上诉人请求二审法院维持一审判决。晟昕公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。冯绘锦向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与二被告签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告杨蕾支付违约金5万元，此款由被告晟昕公司从代管的定金中优先给付；3、判令被告杨蕾立即腾退房屋并恢复原状，支付房屋占用费暂计6万元(参考当地租金为每月6000元，自2017年12月20日开始计算直至腾退之日止)；4、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2017年12月10日，原告与二被告签订《房地产买卖合同》约定原告将其自有的位于甘井子区房屋出售给被告杨蕾，房屋价格1,358,000元。定金5万元于合同签订之日交付，并由被告晟昕公司代卖方无息保管。首付款8000元，商业贷款1,300,000元。商业贷款办理时间为30个工作日。合同第六条约定“如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人。”合同第十条约定“买卖双方通过居间方购买此房屋，居间方负责报税、审贷、监管解除手续。买卖双方件齐交付银行，最后银行审贷时间通过为准。进行下一步手续，买卖双方协商约定手续办理其中买方先行自行装修，卖方同意限于买方全款到账于2018年1月31日。如不到位，合同解除。”2017年12月19日，被告杨蕾将50,000元定金、贷款费用27,000元、代理费27,000元交付给被告晟昕公司。2018年1月27日，被告杨蕾交付给被告晟昕公司税费14,580元。2018年2月13日，被告杨蕾交付给被告晟昕公司首付款40,000元。另查明，现该房屋由被告杨蕾实际占有使用。一审法院认为：原告与二被告签署的房地产买卖合同系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定行使权利，履行义务。被告杨蕾在支付了定金之后并未能在约定的期限内支付剩余房款，被告杨蕾提供录音证据拟证明原告同意将付款期限延长至2018年2月，即使该情况属实，被告杨蕾自2017年12月签订合同至今仍未向原告支付剩余房款，被告杨蕾称未能办理贷款的原因是原告不予配合，原告对此不予认可，被告亦未能提供证据证明，故被告杨蕾应承担相应的违约责任，原告要求解除合同有事实及法律依据，一审法院予以支持。按照合同约定，因被告违约致使合同解除的，已付定金应赔偿给原告，故原告要求被告杨蕾支付违约金5万元一审法院予以支持，因该款由被告晟昕公司代为保管故可由被告晟昕公司支付给原告。依法合同解除后，被告杨蕾应将其占用的房屋返还给原告，故原告要求被告杨蕾腾退房屋一审法院予以支持。因原告未能举证证明房屋交付前的状况，故其要求恢复原状一审法院无法支持。关于原告要求被告杨蕾支付占用费一节，原告提供的租赁合同不足以证明占用费的合理数额，且原告也未能证明交付房屋的具体时间，故一审法院对原告该项请求不予支持。被告晟昕公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃法律赋予的抗辩权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告冯绘锦与被告杨蕾、大连晟昕房屋经纪有限公司于2017年12月10日签订的《房地产买卖合同》；二、被告杨蕾于判决生效之日起十日内给付原告冯绘锦违约金人民币50,000元(该款从被告大连晟昕房屋经纪有限公司代为保管的钱款中支付)。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、被告杨蕾于判决生效之日起二十日内将位于大连市甘井子区的房屋腾退给原告冯绘锦；四、驳回原告冯绘锦的其他诉讼请求。案件受理费17,020元、公告费840元，共计17,860元(原告已预交)，由被告杨蕾承担15,720元，被告大连晟昕房屋经纪有限公司承担840元，原告冯绘锦自行承担1300元，二被告承担部分应自判决生效之日起十日内给付原告。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人二审期间的诉辩主张，本案争议的焦点问题是，案涉房屋买卖合同的解除条件是否达成、上诉人是否应当承担违约责任。关于上诉人主张合同未履行完毕，要求继续履行一节。本院认为，根据合同约定，上诉人应当在2018年1月31日前付清房款，但上诉人至今仍未能向被上诉人支付绝大部分购房款。上诉人虽以其一直居住在案涉房屋内的事实主张三方以实际行为认可合同延期且未明确延期期限，但上诉人是否占有使用案涉房屋，并非系三方一致同意变更合同履行期限的证据，不能以此认定上诉人与被上诉人之间就付款期限的变更已作出一致意思表示，上诉人亦未提交其他证据证明合同付款期限予以延期，故三方仍应按照合同约定及时履行各自的义务。事实上，自2017年12月签订该合同至今已有2年多时间，即使如上诉人所称，合同未能按期办理贷款系晟昕公司原因所致，上诉人仍应积极采取其他方式付清房款、履行付款义务，但上诉人至今未向被上诉人支付大部分购房款，上诉人的债务履行期限早已过了合理期间。直至本案二审期间，上诉人仍无法提交证据证明其本人现具备继续履行合同、以现金或其他方式支付房款的能力，故上诉人关于合同应继续履行的主张缺乏证据予以支持，本院不予采信。因上诉人一直未履行合同，导致案涉买卖合同的目的根本无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。故一审法院认定双方合同解除，具备事实和法律依据，本院予以确认。合同解除以后，上诉人理应向被上诉人返还案涉房屋，故一审判令上诉人腾退房屋的判项亦无不妥，应予维持。关于上诉人主张其已履行自身义务，不存在任何过错和违约行为一节。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。即当事人在合同履行过程中应全面、适当地完成合同义务，对于本案房屋买卖合同的法律关系而言，上诉人作为买方的合同义务系给付全部房款，而非上诉人所称仅支付首付款以及交齐贷款文件。现上诉人不能全面完成合同义务，上诉人虽称系因被上诉人晟昕公司存在违约或欺诈行为以及被上诉人冯绘锦不予配合导致不能办理贷款，但上诉人未能提供证据证明被上诉人冯绘锦在合同履行过程中存在不予配合的行为，也未提供证据证明上诉人在知晓晟昕公司无法配合办理贷款后已在合理期间内积极、主动、及时采取其他方式向被上诉人支付房款的事实，上诉人未能充分履行支付房款的义务、积极避免违约行为的发生，故上诉人对于案涉买卖合同未能继续履行及合同的解除存在过错，上诉人应当按照案涉合同约定的条款承担违约责任。故一审法院关于上诉人应承担违约责任及支付违约金的认定具备事实和法律依据，本院予以确认。综上，杨蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,020元，由上诉人杨蕾负担。本判决为终审判决。审判长  季烨审判员  吕瑛审判员  王亮二〇二〇年三月三十日书记员  宋敏