山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终226号上诉人（原审原告）：于璐，女，1984年9月30日出生，汉族，居民，住济南市历下区。委托诉讼代理人：薛宏，山东宏臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东鼎烁房地产开发有限公司，住所地山东省惠民县孙武镇。法定代表人：李亚宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹增栋，山东尹增栋律师事务所律师。上诉人于璐因与被上诉人山东鼎烁房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山东省惠民县人民法院(2019）鲁1621民初2078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人于璐上诉请求：1.撤销惠民县人民法院上述民事判决,作出正确裁判。2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决有法不依。1.我国合同第五十二条合同无效的法定情形:有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被上诉人出售给上诉人的楼房所涉土地是在集体土地上违法建房。然而，被上诉人在与上诉人订立的《商品房买卖合同》第一条中，欺骗上诉人已经取得了该楼房的国有土地使用证和70年的土地使用权，导致上诉人向被上诉人购买了该违法建筑楼房，这是对上诉人采取的明显的欺诈手段。既损害了消费者的合法利益，也损害国家对土地管理秩序，完全符合我国合同法第五十二条（一）款规定合同无效的法定情形。2.城市房地产管理法第三十七条：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；第三十九条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。然而，被上诉人出售给上诉人的楼房既不是国有土地，更谈不上取得国有土地使用权证书，按照城市房地产管理法第三十八条规定，不符合第三十九条规定条件的房地产不得转让。被上诉人转让给上诉人的楼房违反了国家法律强制性规定，属于合同法第五十二条（五）款规定的合同无效的法定情形。所以说，一审判决无视国家法律和事实，有法不依。二、一审法院适用法律错误。《城市房地产管理法》第二条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”本案被上诉人出售给上诉人的楼房系非国有土地，属于在集体土地违法建房，出卖给上诉人的是现房，属于城市房地产管理法第三十八条明文禁止交易的楼房，上诉人也未与被上诉人订立商品房预售合同，相互之间不存在预售楼房的法律关系，更不是国有土地范围内的房地产开发合法交易，所以说一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条、第九条作出判决系适用法律错误。三、被上诉人提交的证据不能证明涉案楼房交易合法。被上诉人擅自在集体土地上违法建房，属于法律禁止交易范围，性质上不能构成商品。合同买卖的标的本身违法，那么由此订立的合同无效是有法可依的。上诉人购买的楼房在被上诉人出具的国有土地使用权证使用范围之外，被上诉人出具的商品房预售许可也与上诉人购买的违建楼房无关。我国土地管理法、城市房地产管理法等法律都明确规定房地产开发建设和出售必须具备国有土地使用权这个前提条件，所以说，被上诉人一审出具的证据，都掩盖不了将违法建房作为商品房，以欺骗的手段对外出售的违法事实。鼎烁房地产公司辩称，上诉人与被上诉人双方签订《商品房买卖合同》时，我方已获得了商品房预售的所有证件，根本不存在上诉人所讲的欺诈情况。同时双方在签订的商品房买卖合同中专门约定了办理不动产登记证的期限，上诉人在起诉时尚未到期。至于涉案楼房项下土地的性质问题，是县政府在具体操作过程中的行政行为，我公司无权干预。我方在一审时提供了完整的售楼所需的五个证件，涉案楼房均包含在内，我公司是依法获得的各项许可证件，基于五证俱全的情况下，我们双方签订的商品房买卖合同，上诉人主张合同无效既无事实根据又无法律依据，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。于璐向一审法院起诉请求：1、判决原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效；2、判决被告返还原告购房款427768元；3、判决被告按购房款一倍承担赔偿责任，给付原告427768元；4、判决被告赔偿原告各项经济损失560879.35元；5、诉讼费被告承担。一审法院认定事实：2016年6月13日，诉讼双方签订《商品房买卖合同》，约定于璐购买鼎烁房地产公司开发建设的位于惠民县（御景家园）9#楼2-202商品房，附属房储藏室为01号，商品房主房及附属房总价款合计427768元。合同签订后，于璐履行了交款义务，鼎烁房地产公司履行了交房义务，于璐装修后入住至今。2019年1月29日，惠民县自然资源和规划局针对李延波、葛洪建等人的信访事项出具惠自然资规发（2019）12号文件，该文件内容显示“御景家园9号楼2、3单元，未坐落于国有土地范围内，不能落宗，不能办理不动产权证。”庭审中，鼎烁房地产公司提交了《商品房预售许可证》、《国有土地使用许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》等证件，证明涉案房屋符合开发建设的各项条件。另查明，《商品房预售许可证》有效期限为2014年12月25日至2015年5月1日。一审法院认为，本案的争议焦点为《商品房买卖合同》是否有效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”御景家园在开发建设时已经具备各项建设许可证，并取得《商品房预售许可证》，不属于该条款规定的合同无效的情形。另外，诉讼双方签订的《商品房买卖合同》亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形。对于《商品房预售许可证》超过有效期间的问题，《商品房预售许可证》是人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，《商品房预售许可证》的有效期限属于行政管理的范畴，《商品房预售许可证》超过有效期并不影响出卖人对外签订《商品房买卖合同》的效力。综上，诉讼双方签订的《商品房买卖合同》依法有效。于璐要求确认合同无效、返还购房款、承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求，不予支持。同时，因诉讼双方签订的《商品房买卖合同》依法有效，于璐要求鼎烁房地产公司赔偿其他损失的诉讼请求没有事实和法律依据，亦依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：驳回于璐的诉讼请求。案件受理费17547.74元，减半收取8774元，由于璐负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人于璐以山东鼎烁房地产开发有限公司故意隐瞒未取得《国有土地使用证》和《商品房销售许可证》构成欺诈，双方签订的《商品房买卖合同》目的不能实现应属无效，请求确认合同无效、返还购房款、承担已付购房款一倍赔偿责任。一审法院认为御景家园在开发建设时已经具备各项建设许可证，并取得《商品房预售许可证》，不属于合同无效的情形，对于《商品房预售许可证》超过有效期间的问题，《商品房预售许可证》是人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，《商品房预售许可证》的有效期限属于行政管理的范畴，《商品房预售许可证》超过有效期并不影响出卖人对外签订《商品房买卖合同》的效力。同时亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形。因此认定诉讼双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，并无不当。但是截至本案诉讼期间，于璐购买的山东鼎烁房地产开发有限公司御景家园9号楼的楼房不能办理不动产权证，事实清楚。《最高人民法院》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。二审期间，于璐变更了诉讼请求，请求解除合同，赔偿损失，但二审法院对损失直接确定有违二审终审原则。其可另行主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17547.74元，由上诉人于璐负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇二〇年三月十九日法官助理徐丽萍法官助理张鲁奇书记员王楠