安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终237号上诉人（原审原告）：薛险跃，男，1978年8月20日出生，汉族，住安徽省固镇县。委托诉讼代理人：薛元礼（薛险跃父亲），男，1950年3月12日出生，汉族，住蚌埠市固镇县。委托诉讼代理人：王玮，固镇县城关镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：凌景华，男，1966年6月10日出生，汉族，住安徽省固镇县。委托诉讼代理人：徐晓光，固镇县任桥镇法律服务所法律工作者。原审第三人：固镇县平海房屋中介服务有限公司，住所地安徽省固镇县城关镇东风路中段，统一社会信用代码91340323MA2RLH17XE。法定代表人：任明海，该公司经理。上诉人薛险跃因与被上诉人凌景华、原审第三人固镇县平海房屋中介服务有限公司（以下简称平海中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2019）皖0323民初2135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛险跃上诉请求：1．依法撤销安徽省固镇县人民法院（2019）皖0323民初2135号民事判决；2．依法支持薛险跃的一审诉讼请求；3．本案的诉讼费用由凌景华承担。事实和理由：一、一审法院对该案事实认定不清，适用法律不当，因此作出错误的判决。2018年11月份，薛险跃通过平海中介公司欲购买固镇县城关镇汇金国际香樟苑小区4号楼西单元东户201室住房一套，该房为安置房，没有房产证，建筑面积为117平方米，总房价为41万元。薛险跃看房后于2018年11月28日将购房款订金3万元交给平海中介公司，平海中介公司给薛险跃出具了收条，并与同日签订《房屋买卖定金协议》。2019年3月2日，薛险跃父亲和平海中介公司口头协商月底前付房款28万元，剩余房款10万元由第三人负责替薛险跃去邮储银行办理贷款。2019年3月25日，薛险跃父亲带房款28万元去平海中介公司处，要求交付房款，但凌景华不来，不同意接受房款，理由是薛险跃没有带足房款38万元，薛险跃遂报警。安徽省固镇县人民法院（2019）皖0323民初1025号庭审笔录显示，平海中介公司认可报警的原因是因为推迟支付10万元房款的问题，而并不是薛险跃没有带足28万元的原因，现一审法院以薛险跃当天没有带足28万元房款构成违约为由而驳回薛险跃诉请，判决有误。首先，2019年3月25日当天，薛险跃既然要求去交房款，就已经准备好了28万元，虽然在原庭审时将房款来源没有陈述明确，但从事实上去要求交房款的行为已经说明，如果没有28万元的来源，就不会主动去找中介要求交钱，也不会为没有交掉房款去报警。凌景华当天没有去的原因，是因为凌景华当天要见到的是38万的房款，而不是28万元。这是平海中介公司和凌景华没有沟通好，作为中介的第三人，为拿到中介费用，两头欺骗，承诺给薛险跃办理的10万元贷款没有贷下来，致使凌景华不愿意去签订房屋买卖合同，所以构成违约的原因不在于薛险跃。其次，一审法院经审理查明部分陈述：因薛险跃与平海中介公司商量，薛险跃与2019年3月底前支付28万元，剩余10万元由平海中介公司负责协调，该10万元定于2019年7月底前一次性付清（注：以上约定均未经凌景华同意）。从上述事实也能显示凌景华未去签合同的原因，是因为当天没有见到购房款38万元，而不是薛险跃是否备足28万元。再次，薛险跃单方签订的《房屋买卖定金协议》一审法院予以认可，按该协议第三条约定：“乙方签订本协议时，支付甲方定金3万元，甲乙双方签订《房屋买卖合同》后，乙方支付的定金自动转为购房款。甲方收到定金后，应当向乙方出具有效的收款凭证”。言下之意，薛险跃支付3万元定金后，凌景华即应当与薛险跃签订《房屋买卖合同》，但买卖合同并没有签订，且凌景华收到的定金为3万元，而给薛险跃出具的是2万元的收条，凌景华是否构成违约？还有，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权经依法登记才发生效力，案涉房屋没有办理产权登记手续，凌景华对案涉房屋没有取得合法的所有权，故其处分权也无法实现。同时，根据我国《城市房地产管理法》第38条的相关规定，案涉房屋依法不得转让。因此，在该房屋买卖行为违反法律规定的基础上，凌景华及平海中介公司所收取的该3万元定金依法应当予以返还。综上，请求二审法院支持薛险跃的一审诉讼请求。凌景华辩称，一、一审法院认定事实清楚。一审法院认定凌景华将自己所有的位于汇金国际香樟苑小区4号楼西单元东户房屋以委托方式交给平海中介公司对外销售，二者之间构成委托的法律关系，受《中华人民共和国合同法》中委托规范的调整：受委托人在委托权限内履行义务，后果由委托人承担。平海中介公司与薛险跃之间构成居间法律关系，居间合同以促成买卖的结果来收取费用。本案中，房屋买卖未成，至于薛险跃与平海中介公司之间，属于另案处理的范畴，与凌景华无关，在本案中不予处理。薛险跃与凌景华之间构成房屋买卖关系。通过平海中介公司的介绍，二者就案涉房屋达成买卖的意思。为保证合同履行，2018年11月28日，薛险跃通过平海中介公司向凌景华交付2万元定金，同时出具收条一份，约定：此定金有效时间2019年3月10日止，否则定金不退、此条作废。即该履约定金的担保时间为2019年3月10日，逾期以后再无效力。根据本案一审查明的事实，薛险跃与平海中介公司就该房的付款时间的约定，因未经凌景华的同意，且发生在3月10日后，对凌景华卖房没有约束力。二、一审适用法律正确。根据《中华人民共和国担保法》及其司法解释对定金的规定：当事人约定以交付定金作为定金主合同担保的，给付定金的一方若拒绝签订合同，无权要求返还定金，接受的一方若拒绝订立合同的，双倍返还。定金分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金、立约定金等。本案中，凌景华接受的定金性质为违约定金，即该定金是为了保证薛险跃及时的履行该买卖合同（2019年3月10日前），因薛险跃未在约定时间履行付款义务，则其无权要求返还。一审法院判决驳回薛险跃的请求，适用法律正确。基于此，请求二审法院维持一审判决，驳回薛险跃的上诉请求。薛险跃向一审法院起诉请求：1．判令凌景华返还购房定金3万元；2．诉讼费用由凌景华承担。一审法院认定事实：固镇县城关镇汇金国际香樟苑小区4号楼西单元二楼东户房屋是杨春梅户（户内有成员杨春梅和凌景华）在固镇县棚户区第三批房屋征收补偿安置过程中获得。凌景华欲将上述房屋对外出售，后凌景华与平海中介公司约定，由平海中介公司居间介绍将房屋出售。2018年，薛险跃与平海中介公司商谈后，欲购买上述房屋，经看房后，薛险跃于2018年11月28日在平海中介公司出示的一份《房屋买卖定金协议》上的乙方签名处签字。该定金协议写明的甲方（卖方）为杨春梅，房屋共有人凌景华，乙方（买方）为薛险跃。当日，薛险跃将3万元定金付给平海中介公司，平海中介公司向其出具收条。同日，平海中介公司将该3万元中的2万元交给凌景华，同时凌景华认可另外1万元是其同意支付给平海中介公司的中介费用。凌景华于2018年11月28日向平海中介公司出具一张收到薛险跃购房定金2万元的收条，收条载明：今收到薛险跃购房定金20000元整。此定金的有效时间2019年3月10日止，否则定金不退。房屋位置：香樟苑4号楼西单元2号楼东户。总房款合计410000元整。因薛险跃与平海中介公司商量，薛险跃于2019年3月底前支付280000元，剩余房款100000元由平海中介公司负责协调，该100000元定于2019年7月底前一次性付清（注：以上约定均未经凌景华同意）。薛险跃于2019年3月25日前去找平海中介公司和凌景华商谈房款支付事宜，凌景华因薛险跃未全额准备购房款，便未同意前往商谈，双方发生纠纷。一审法院认为，薛险跃、凌景华通过第三人居间介绍买卖案涉政府拆迁还原房屋，双方已经约定了买卖房屋的价格、定金、付款时间，且薛险跃已经依据约定支付了凌景华定金。可见，买卖合同已经成立且生效。薛险跃、凌景华双方关于违约责任的认定问题存在争议。经查，双方通过平海中介公司已经就购房款总额、付款时间、定金交付等事项进行了相关约定，约定购房款于2019年3月底支付280000元，余款100000元由平海中介公司负责协调（代为从银行申请办理贷款）。在薛险跃与平海中介公司约定后，薛险跃于2019年3月25日因购房款事宜与凌景华发生纠纷，据平海中介公司陈述，发生纠纷的原因是薛险跃未准备齐280000元，欲与凌景华协商延期交房事宜或退还定金事宜，凌景华不同意。此外，薛险跃当庭陈述其已经准备好280000元，并陈述其中200000元在其本人名下中国邮储银行的银行卡内，另外80000元在其父亲名下的存折里面。而薛险跃为证实其当庭陈述，向一审法院提交的银行明细两份，所属银行与薛险跃当庭陈述的非同一银行，且数额相差较大。因此，薛险跃无法证实其已经于约定交付购房款当日足额准备购房款280000元，违反了约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。在薛险跃未履行约定的情况下，其无权要求返还定金。综上所述，对于薛险跃的诉讼请求，不予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第十三条、第二十五条、第二十六条、第四十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回薛险跃的诉讼请求。案件受理费减半收取275元，由薛险跃负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：薛险跃对一审判决关于“薛险跃与平海中介公司商量，薛险跃于2019年3月底前支付280000元，剩余房款100000元由平海中介公司负责协调，该100000元定于2019年7月底前一次性付清（注：以上约定均未经凌景华同意）。”的事实认定中“（注：以上约定均未经凌景华同意）”的内容提出异议，认为2019年3月5日凌景华和妻子杨春梅、平海中介公司任明海都在场，是知道上述约定内容的。但凌景华对此并不认可，薛险跃提交的证据亦不足以证明其该异议成立，故对薛险跃的该异议，本院不予采纳。凌景华对一审判决关于“平海中介公司将该3万元中的2万元交给凌景华，同时凌景华认可另外1万元是其同意支付给平海中介公司的中介费用”的事实提出异议，认为当时平海中介公司收多少钱其不清楚，其拿了2万元，于是打了2万元的收条。经审查，根据凌景华2018年11月28日出具的《证明》载明的内容，结合凌景华在安徽省固镇县人民法院（2019）皖0323民初1025号案庭审出庭作证中“我们（凌景华和平海中介公司）约定的辛苦费交定金时就给”、“3万元是平海中介公司给的”的作证内容及平海中介公司在本案一审中“两张条子（凌景华2018年11月28日出具的定金收条和证明）是凌景华出具的，按照中介行业规则，双方收取定金的时候，就收取1万元劳务费”、“房款是41万，扣40万剩下的1万元是中介费，我记得和凌景华说过”的陈述内容，一审法院对该事实的认定并无不当，故对凌景华的该异议，本院亦不予采纳。薛险跃、凌景华对一审法院认定的其他案件事实均无异议，本院予以确认。另查明：2018年11月28日的《房屋买卖定金协议》载明：甲乙双方遵循自愿、公平、诚实信用原则，经协商一致，就乙方向甲方预定房屋事宜，订立本合同。第一条、乙方预定购买的房屋位于汇金国际香樟苑小区4号楼西单元东201室，建筑面积117，产权人杨春梅。第二条、乙方预定的该房屋总价41万元。第三条、乙方同意签订本协议时，支付甲方定金人民币三万元整。甲乙双方签订《房屋买卖合同》后，乙方支付的定金自动转为购房款。甲方在收取定金之后，应当向乙方出具有效的收款凭证。第四条、甲乙双方商定，预定期为天，乙方应在年月日前同甲方签订《房屋买卖合同》。第五条、本协议在第四条约定的预定期内，且无本协议第六条、第七条约定的情形，甲方拒绝签订《房屋买卖合同》的，双倍返还乙方定金。乙方拒绝签订《房屋买卖合同》的，无权要求甲方返还已经收取的定金。第六条、有下列情形之一，乙方拒绝签订《房屋买卖合同》的，甲方应当全额返还乙方已经支付的定金：１、甲乙双方在签订《房屋买卖合同》时，因面积误差处理、房屋质量、房屋交付、附属设施、争议解决等合同条款存在分歧，不能协商一致的……。凌景华2018年11月28日出具的《证明》载明：本人凌景华香樟苑房屋一套，委托任明海代出售。成交后，我实收卖房款肆拾万元正，多余壹万元归任明海所有。平海中介公司2019年3月25日出具的《证明》载明：2019年3月2日下午14时许，薛元礼受儿子薛险跃委托到我公司商谈关于薛险跃购买凌景华的香樟苑住房一套的相关事宜，经过薛元礼与凌景华夫妻两人充分协商，达成二点口头协议。1、薛险跃于2019年3月底前支付28万元，剩余10万元由平海中介公司负责协调。2、该房屋的剩余款定于2019年7月底前一次性付清。本院认为，综合当事人的举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点是凌景华应否返还薛险跃购房定金3万元。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，凌景华委托平海中介公司出售案涉房屋，双方之间形成房屋买卖委托关系，平海中介公司系凌景华出售房屋的委托代理人。凌景华虽未在案涉《房屋买卖定金协议》中签名，但根据当事人的陈述和在案证据能够认定该协议是平海中介公司依据凌景华的委托而与薛险跃签订的，因此，该协议对凌景华具有约束力。从当事人的陈述和平海中介公司2019年3月25日出具的《证明》载明的内容看，薛险跃与平海中介公司于2018年3月2日就案涉房屋的付款方式、付款时间达成口头协议，该口头协议亦对凌景华具有约束力。薛险跃2019年3月25日前往平海中介公司要求支付口头协议所涉28万元购房款，凌景华以“薛险跃3月10日前未交付全额房款，定金作废，定金不退，无需前往”为由未去平海中介公司，违反了口头协议的约定。薛险跃据此要求凌景华退还3万元定金有事实和法律依据，一审法院不予支持薛险跃的该诉请有误，本院予以纠正。凌景华虽辩称其对口头协议不知情、不同意，但平海中介公司2019年3月25日出具的《证明》载明的内容表明凌景华是知晓并同意该口头协议的内容的。另外，即便凌景华不知晓该口头协议内容，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”的规定，在凌景华作为卖方在交易过程中没有与薛险跃见过面，由平海中介公司与薛险跃协商房屋买卖事宜、签订《房屋买卖定金协议》、收取购房定金，且均获得凌景华认可的情况下，薛险跃亦有理由相信该口头协议是平海中介公司经过凌景华同意后达成的，故凌景华的该答辩理由不能成立，本院不予采纳。至于凌景华辩称其只收到2万元定金问题，根据凌景华在安徽省固镇县人民法院（2019）皖0323民初1025号案庭审出庭作证中“我们（凌景华和平海中介公司）约定的辛苦费交定金时就给”、“3万元是平海中介公司给的”的作证内容及平海中介公司在本案一审中“两张条子（凌景华2018年11月28日出具的定金收条和证明）是凌景华出具的，按照中介行业规则，双方收取定金的时候，就收取1万元劳务费”、“房款是41万，扣40万剩下的1万元是中介费，我记得和凌景华说过”的陈述内容，能够认定平海中介公司扣下的1万元定金是其收取凌景华委托售房的中介费用，故应当认定凌景华收取了3万元定金。至于凌景华和平海中介公司的争议，双方可另行解决。对凌景华的该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，薛险跃的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省固镇县人民法院（2019）皖0323民初2135号民事判决；二、凌景华于本判决生效之日起十日内返还薛险跃购房定金3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元，减半收取275元，由凌景华负担；二审案件受理费550元，由凌景华负担（于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 凯审判员 耿 杰审判员 罗正环二〇二〇年三月三十一日法官助理梅莹书记员毛婉月附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。