湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3192号上诉人（原审原告）：陶立，男，汉族，1980年12月7日出生，户籍住址：湖南省长沙市芙蓉区。被上诉人（原审被告）：怀化铠沣房地产开发有限公司，住所：怀化市红星路桥头，统一社会信用代码：91431221736760723D。法定代表人：舒小乘，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈曙辉，该公司员工。上诉人陶立因与被上诉人怀化铠沣房地产开发有限公司（以下简称铠沣房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初5751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陶立上诉请求：1、撤销原判决第二项，改判被上诉人支付上诉人逾期办证违约金59978.42元，被上诉人退还上诉人多收取的契税、维修资金、办证费用4641.56元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院适用法律错误。根据合同约定，双方没有约定房屋所有权登记的具体期限，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，应适用第十八条第二款第（二）项，涉案房屋的交付日期为2011年10月31日，往后90日即为2012年1月29日。2、一审法院判决错误。一审法院认为双方约定逾期办证的处理方式即协商解决，为对违约金的计算标准进行协商，并非对逾期的起算时间进行协商，逾期的起算时间既不属于协商范围，但又把起诉之日认为协商不成之日才开始计算违约金前后逻辑矛盾。上诉人认为，双方关于协商解决的内容应理解为：逾期后的赔付标准。现双方对赔偿标准协商不成，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。被上诉人铠沣房产公司辩称，1、一审判决逾期违约金计算自2019年10月10日起按照27.2元的标准至不动产权证实际办理完毕之日止，是正确地理解双方合同约定，也是有法律依据的。2、被上诉人收取上诉人的相关费用，均已缴纳至相关部门，现因相关部门人员休公休假，暂时无法调取相关证据，被上诉人同意多退少补。陶立向一审法院起诉请求：1、判决被告限期30天为原告办理不动产权登记证书；2、判决被告支付原告逾期办证违约金59978.42元（暂算至起诉之日），并继续按照已付购房款总额272011元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（年利率7.35%）计算逾期办证违约金至实际办证之日止；3、判决被告退还原告多收取的契税、维修资金、办证费用4641.56元。一审法院认定事实：2011年1月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于怀化市，总购房价272011元，在签订合同时付定金82011元，向银行按揭贷款190000元；买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，出卖人代收相关费用；关于“交付期限和交付标准”约定：“出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用；“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在年月日前取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3、协商解决”。上述合同签订后，原告于2011年1月13日向被告支付购房首付款82011元，并办理了余款的按揭贷款。2011年1月13日，被告给原告出具收据一张，载明“今收到陶立怀仁公寓5栋207号房预交契税按2%（已实际办证缴纳，多退少补），办理房产证、土地证、维修基金费用15522元。”2011年4月6日，原告与怀化世景物业管理服务有限公司订立物业管理协议入住该房屋。因被告至今未给原告办理好不动产权证书，原告诉至本院酿成纠纷。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。被告收取了原告的契税、专项维修基金、办证费用等，应当按照合同约定为原告办理不动产权证，对原告要求被告办好怀化市天星路怀仁公寓第5幢4单元207号房屋不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在年月日前取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3、协商解决。”该合同中，原、被告双方已约定逾期办证的处理方式为：协商解决。现原告因逾期办证违约金向法院提起诉讼，应视为原、被告经协商解决不成的结果，故应从本案原告起诉之日（2019年10月10日）起开始计算逾期办证违约金至不动产权证实际办理之日止。逾期办证违约责任的计算标准根据本地经济发展状况和本案情况，本院酌定按原告已付购房款每日万分之一的标准计算支付逾期办证违约金，即每日27.2元（272011元×0.0001）。关于原告主张被告退还多收的契税、维修资金、办证费用，因双方约定由被告代收，案涉商品房的不动产权证尚未办理，故上述费用实际会产生多少未知，原告可于双方结算后另行主张，在本案中不予处理。被告抗辩称原告关于逾期办证的起诉已超过诉讼时效。关于逾期办证违约责任，原、被告在《商品房买卖合同》中约定了处理方式为协商解决，现原、被告协商解决不成，原告才会起诉至法院，原告系知道其权利受到损害后才提起诉讼，故其关于逾期办证的起诉并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化铠沣房地产开发有限公司限于本判决生效之日起三十日内为原告陶立办理怀化市天星路怀仁公寓第5幢4单元207号房屋的不动产权证，并向原告陶立支付逾期办证违约金（逾期办证违约金自2019年10月10日起按每日27.2元的标准计算至不动产权证实际办理之日止）；二、驳回原告陶立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1495元，减半收取计748元，由原告陶立和被告怀化铠沣房地产开发有限公司各负担374元。二审中，被上诉人铠沣房产公司向本院提交了湘（2019）怀化市不动产权第××号不动产权证书，拟证明被上诉人于2019年11月20日为陶立办好案涉房屋的不动产权证书。经质证，上诉人陶立对该证据的三性均无异议。本院认定，该证据能客观呈现与本案有关情况，应予采信。另查明，铠沣房产公司于2019年11月20日为陶立办好了涉案房屋不动产权证书。二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，根据上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》内容可知，双方在合同中约定选择委托办证方式，即上诉人委托被上诉人办证并由被上诉人向上诉人代收费用，虽未约定具体委托办证期限，但双方对此约定了逾期办证的处理方式，即因被上诉人原因，上诉人不能取得房地产权属证书的，双方协商解决。现双方至今未签订过补充协议对此作约定，没有形成协商一致的结果，上诉人可以随时要求被上诉人履行办证义务，上诉人以被上诉人为被告向一审法院主张权利时，即为委托办证期限届满时，故一审法院以上诉人起诉之日起算至不动产权证书实际办理之日止计付逾期办证违约金并无不当，以及根据本地经济发展状况和本案情况，酌定按已付房款每日万分之一的标准计算支付逾期办证违约金亦无不当。另外，关于上诉人要求被上诉人返还多收取的契税、维修基金、办证费等费用，因被上诉人为上诉人办好不动产权证书，系发生在一审判决之后，上诉人可在双方结算后另行主张，对此二审不予处理。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1415元，由陶立负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇二〇年三月二日代理书记员  龙星宇