江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏07民终4442号上诉人（原审原告）：李永佳，女，1982年11月18日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人（原审原告)：李志刚，男,1987年7月27日出生，汉族，住连云港市海州区。两上诉人共同委托诉讼代理人：郑东亚，江苏同科律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：孙成余，男，1950年10月22日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。被上诉人(原审被告）：刘德霞，女,1962年8月6日出生，汉族，住连云港市海州区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘汝昌，连云港天荣海州法律服务中心法律服务工作者。原审第三人：连云港新磷矿化有限责任公司,住所地连云港市海州区浦河东路36号。法定代表人：张兴国，该公司董事长。上诉人李永佳、李志刚因与被上诉人孙成余某德霞、原审第三人连云港新磷矿化有限责任公司（以下简称新磷矿化公司）确认合同无效纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0707民初2596号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李永佳、李志刚向本院上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人的上诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，一审已经明确争议的房产为单位分配公房，是新磷矿化公司根据员工的工作年限、职务、家庭成员等因素分配的，是对员工家庭的一种福利性分配。被上诉人已经占有了一套房屋享有这种福利性分配，被上诉人也明确该房屋的产权属于新磷矿化公司，自己不享有产权。新磷矿化公司早在2004年就做出了被上诉人与上诉人父亲之间房屋买卖协议无效的认定，无权处分的合同是效力待定的合同，如果没有得到权利人追认，合同是无效的。新磷矿化公司现在已经不复存在，只是一个空壳，自然以2004年期间新磷矿化公司的处分为主，涉案合同当属无效；一审法院在查清房款交付问题直接认定被上诉人全额支付了购房费用，请求二审法院在查清事实的基础上做出公正判决。被上诉人答辩称：1、关于本案争议的买卖合同，在同样的案例中（2018）苏0706民初7810号民事判决中及（2019）苏07民终49号民事判决书关于效力问题已经认定。2、本案一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审维持原判，驳回上诉人的上诉请求。上诉人李永佳、李志刚向一审法院起诉请求：1.判令李某与孙成余某德霞就连云港市海州区房屋签订的买卖协议无效；2.判令李永佳、李志刚受偿连云港市海州区房屋被海州区房屋征收局确认的合法面积对应的房屋拆迁款，孙成余某德霞受偿房屋总拆迁款扣除李永佳、李志刚获得之外的款项；3.判令孙成余某德霞承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：李永佳、李志刚系姐弟关系，其父亲李某出生于1957年8月6日，2004年9月24日死亡。李某生前系新磷矿化公司员工，于上世纪80年代从新磷矿化公司分得位于连云港市海州区房屋居住权。涉案房屋在李某居住期间未参加房改，无房屋所有权证书及土地使用权证书。李永佳、李志刚父亲李某、母亲何某于1999年8月16日离婚。《离婚协书》内容为：“李某、何某经协商达成以下协议：1.大女儿李永佳18岁，现在新浦中学读书，儿子李志刚13岁，现在新浦陇东中学就读初一。经协商及两个孩子的意见，姐弟俩不愿分开并愿于（应为与）爸爸李某一起生活（两个孩子均由男方抚养）。2.住房属公房，居住权属两个孩子及抚养方，女方愿搬出另租房屋居住。3.财产：婚前是谁归谁，婚后共同购制（应为置）的属两个孩子及抚养方。4.无债权债务。以上协议希双方共同遵守”。2004年7月10日，李某与孙成余某德霞签订1份《证明》，内容为：“即日本人李某在新浦磷矿工人村宿舍一套现卖给本矿职工孙成余，价格计人民币壹万叁仟贰佰元正。经双方协商同意，没有异议。达成此协议，并有徐某、咸某明在场”。在场人徐某、咸某明也在该《证明》上签字确认。同日，李某出具1份收条，证明收到孙成余12000元，另欠1200元。2004年10月19日，新磷矿化公司出具2份《证明》，主要内容为：“兹有江苏省连云港市新浦区浦河东路36号工人村路43号住房一套（平房），分配给我公司职工李某居住，系公房，未参加房改。李某没有经过公司及子女、家属同意私自售予孙成余，系违规行为。其私自达成的售房协议无效，特此证明”。2005年1月20日新磷矿化公司出具1份《证明》，内容为：“今有我公司新浦区浦河东路36号工人村路43号住房一套（平房）分配给我公司职工李某居住，系公房，未参加房改。李某没有经过公司及其子女同意，私自售予孙成余，系违规行为，其私自达成的售房协议无效。李某之子李志刚现要求收回房屋，委托何某、法律援助中心惠某、公司部门负责人龚某、董某、纪某、赵某、方某与孙成余协商归还房屋，但多次调解无效。特此证明”。2018年，涉案房屋被列入征收范围。2018年8月11日，孙成余某德霞（房屋所有权人、乙方）与连云港市海州区房屋征收局（征收方、甲方、以下简称海州区征收局）签订1份《海州区房屋征收补偿安置协议书》，约定：甲方对乙方位于工人村路43号的房屋实施征收。房屋总面积为169.99m2中合法建筑面积69.09m2。乙方同意选择产权调换房屋一套，共计建筑面积85.36m2。甲方安置乙方瑞安花园11#楼2单元902室。产权调换费用结算表中，被拆迁房评估价格660193元、附属物补偿价格30173元、搬家费1600元、过渡费4974元、奖金419503元、扣公房款31091元，合计1085352元。与被征收房屋等面积、价格69.09m2,585883元，20%之内的部分安置面积、价格13.82m2,118576元，市场价安置面积、价格2.45m2,21511元，合计85.36m2,725970元。甲付乙359382元。乙方同意于2018年10月18日前将相关权属证明销户并将空房移交甲方验收。在一审中，李永佳、李志刚陈述，涉案房屋是公房，李某对涉案房屋没有处分权，李某不是真正的权利人，真正的权利人是新磷矿化公司。李某与孙成余某德霞签订的合同未得到新磷矿化公司的追认，处于未生效状态。新磷矿化公司陈述，李某分房时间在上世纪80年代。公司现在已经只剩空壳了，只有五六个人留守，没有当时分房的资料。现在的公司代理人是后来的员工，于1993年从公司分到了房。公司会根据员工的工作年限、职务、家庭成员人数等因素来分配房屋。分房后，员工在职期间只有居住权，如果离职要交出公房，如果升值或者换大房子，公房的产权属于新磷矿化公司。本案争议房屋的产权是新磷矿化公司的，土地的产权是新浦农场，房子没有产权证，土地证也没有。在2018年拆迁之前，涉案房屋的产权属于新磷矿化公司，拆迁时新磷矿化公司放弃了自己的产权。孙成余某德霞对涉案房屋产权属于新磷矿化公司无异议，亦认可在拆迁时新磷矿化公司放弃了自己的产权。一审法院另查明，李永佳、李志刚于2019年2月22日向一审法院申请诉前保全，一审法院于同日作出（2019）苏0706财保22号民事裁定书，冻结孙成余某德霞在连云港市海州区房屋征收局拆迁补偿款60万元。李永佳、李志刚预交保全申请费3520元。孙成余某德霞为证明购房余款1200元已支付完毕，提供已将1200元支付给李某母亲张开兰的视频。本案一审的争议焦点为：1.李永佳、李志刚是否是与本案有直接利害关系的公民？2.李某与孙成余某德霞之间的房屋买卖合同是否合法、有效？关于争议焦点1，一审法院认为，李永佳、李志刚在未成年时即跟随父亲李某居住在涉案房屋。李某在2004年出售涉案房屋时，李永佳、李志刚李志刚尚未满18周岁，不具有完全民事行为能力。其在成年后，与姐姐李永佳均认为李某出售涉案房屋侵犯了其合法权益，故提起本诉。李永佳、李志刚是李某的法定继承人，其基于李某的卖房行为向一审法院提起本诉，应当认定李永佳、李志刚与本案有直接利害关系，可以作为适格李永佳、李志刚向一审法院提起确认合同效力之诉。关于争议焦点2，一审法院认为，李永佳、李志刚、孙成余某德霞、新磷矿化公司一致确认涉案房屋在拆迁前的权利人为新磷矿化公司。李永佳、李志刚的父亲李某在未征得新磷矿化公司同意的情况下，擅自将涉案房屋出售给孙成余某德霞。但新磷矿化公司从李某出售房屋至今，未向孙成余某德霞主张过房屋买卖合同无效或者作出要求孙成余某德霞返还房屋所有权、退还房屋的意思表示，且在拆迁时新磷矿化公司放弃了自己的产权，由孙成余某德霞作为权利人与征收部门签订了《海州区房屋征收补偿安置协议书》。李永佳、李志刚在庭审中也明确李某对涉案房屋没有处分权，李某不是真正的权利人，李某与孙成余某德霞签订的合同未得到新磷矿化公司的追认，处于未生效状态。而新磷矿化公司以实际行动认可了李某的卖房行为，李某与孙成余某德霞针对涉案房屋签订的买卖合同无违反法律、行政法规强制性规定的情形，系双方的真实意思表示，合法、有效，对李永佳、李志刚要求确认李某与孙成余某德霞就连云港市海州区房屋签订的买卖协议无效的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。李永佳、李志刚所举证据不能证明其对涉案房屋的合法面积享有权利，对其主张判令李永佳、李志刚受偿连云港市海州区房屋被海州区房屋征收局确认的合法面积对应的房屋拆迁款、孙成余某德霞受偿房屋总拆迁款扣除李永佳、李志刚获得之外的款项的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，一审法院判决如下：驳回李永佳、李志刚的诉讼请求。案件受理费8800元、保全费3520元，合计12320元（李永佳、李志刚均已预交），由李永佳、李志刚负担。经审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，李永佳、李志刚的父亲李某与被上诉人孙成余某德霞签订《证明》一份，将涉案房屋出售给被上诉人，有徐某、咸某明两人在场证明，且于当日收取了绝大部分售房款，此后孙成余某德霞迁入涉案房屋居住至今，说明李某当时售房意思真实。涉案房屋产权在拆迁前虽属新磷矿化公司所有，李某无权出售该房屋，但并不影响其签订合同的效力，仅影响其后续是否履行，李某身故后，李永佳、李志刚以李某无处分权为由主张该买卖合同无效与法律规定不符，一审法院不予支持并无不当。至于剩余1200元是否给付完毕，也属于买卖合同后续履行问题，是否完全缴纳亦不影响合同效力，如上诉人认为该费用尚未支付完毕，可另行起诉，本案一审诉求中无此主张，二审对此不予理涉。综上，上诉人李永佳、李志刚的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元（已预交），由上诉人李永佳、李志刚负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年三月五日法官助理  孙潘红书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。