广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终2447号上诉人（原审被告）：李少平，女，汉族，1962年5月26日出生，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告）：广州迪佳物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区东风西路132号自编二楼D房。法定代表人：秦少瑜，总经理。委托诉讼代理人：吴彬，男，该司员工。委托诉讼代理人：陈俊鑫，广东领华律师事务所律师。上诉人李少平因与被上诉人广州迪佳物业管理有限公司（以下简称迪佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李少平上诉请求：1．撤销一审判决；2.李少平与迪佳公司签订的《金利壹号前期物业服务协议》无效；3.涉案商场的物业管理服务条件不成就；4．本案一审、二审诉讼费用由迪佳公司承担。事实和理由：一、根据《广州市物业管理暂行办法》第十二条、《金利壹号前期物业服务协议》第十二条及《广州市越秀区房屋管理局越房公开[2019]22号》，迪佳公司并没有在房产管理局物业主管部门备案，取得对涉案商场该物业区域的管理权，也没有依照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定经过招投标的法定程序，该司作为涉案商场前期物业管理的主体资格是不合法的。迪佳公司采用欺诈的行为骗取李少平签订的《金利壹号前期物业服务协议》应属无效合同。根据涉案商场建设单位广州康创投资有限公司水费发票单，证明在2017年7月12日之前涉案商场的水费均由建设单位广州康创投资有限公司向涉案商场所属的物业管理公司广东宏德科技物业有限公司缴交，并非迪佳公司向自来水公司缴交涉案商场水费，证明迪佳公司无权对涉案商场该物业区域有管理权，也未对该物业区域开展实质性的管理工作。二、在李少平及九位业主共同起诉迪佳公司(2019)粤0104民初34561号物业服务合同纠纷一案2019年9月24日的庭审中，迪佳公司的代理人当庭承认从未收到过涉案商场的建设单位广州康创投资有限公司按照《物业管理条例(2007年修订)》第二十九条规定应当移交的资料，即该案所涉物业没有办理物业承接验收手续，不具备物业管理服务的条件，故迪佳公司不能依据《金利壹号前期物业服务协议》收取物业管理服务费。三、根据2019年10月31日广州市房地产测绘院回复涉案业主李雪的测绘地理信息技术服务报告显示：“东风西路1xx号4xx房曾以测字11010360209案办理测绘，该案是根据委托人现场指界及实地界钉实测出图。”即证明2011年8月18日产权分割测绘时1-4层并不存在实体间隔，广州市房地产测绘院明确有测绘现场照片可供法院去函调取，迪佳公司曾于庭审过程中提供的竣工时间为2011年3月的涉案商场竣工图实为假证，涉案商场没有竣工，物业管理服务条件不成就。上述事实和理由均有证据证明涉案商场只完成了产权分割，并没有依《商铺买卖合同》约定交付商铺，商铺的建设没有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证、没有按图施工、竣工，更没有规划验收、竣工验收和申报消防验收，建设单位广州康创投资有限公司由始至终没有商铺符合交铺条件。综上，请求二审法院根据事实依法审理。被上诉人迪佳公司二审答辩称，李少平的上诉理由均属于交铺标准和商铺买卖的问题，与本案物业服务费纠纷无关，二审法院不应采纳。迪佳公司按照与李少平签订的物业服务协议提供了有效的物业服务，依法有权收取物业费。迪佳公司曾于2018年提起（2018）粤0104民初5421号案诉讼，向李少平追讨物业欠费。虽然李少平不服提起上诉，但二审法院以(2019)粤01民终1623号民事判决书，维持了一审判决。李少平之后主动履行了该生效判决。2019年3月14日，迪佳公司向一审法院起诉请求判令：李少平向迪佳公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费4129.78元（其中2017年11月1日至2017年12月31日每月按16元/平方米的标准计算；2018年1月1日至2019年1月31日每月按30元/平方米的标准计算），并以每月欠费为基数，自欠费当月6日起按每日千分之一标准支付违约金至付清全部欠付物管费止。一审法院经审理查明：2011年11月14日，李少平（买受人）与广州康创投资有限公司（以下简称康创公司、出卖人）签订了《商铺买卖合同》，其中约定李少平向康创公司购买位于广州市东风西路1xx号四层40xx号铺，商铺合同约定建筑面积10.0593平方米，其中套内建筑面积5.3088平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.7505平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为185000元。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接。1.出卖人自收到买受人支付的全部购房款以及贷款银行直接划入的抵押贷款之日起30日内，出卖人应当以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年12月30日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年12月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付。1.出卖人应于2014年12月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人等。2010年9月，康创公司（甲方、委托方）与迪佳公司（乙方、受委托方）签订《广州市康创名品酒汇物业服务合同》。约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市康创名品酒汇（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、物业基本情况：物业名称：金利壹号；座落位置：东风西路132号首层至四层；建筑面积：约1.2万平方米。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理；二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理等。第五条、本物业管理区域物业服务费收费采取包干方式：物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商场：16元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用）；此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用；第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日（含本日）履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条，甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金；第二十七条，本合同期限自2010年8月1日至2014年6月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十八条，本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2014年6月25日，双方签订《之补充协议》，约定鉴于甲乙双方于2010年8月1日签订了一份为期47个月物业服务合同。现合同期限已届满，本着互利互惠的原则，经双方友好协商达成一致，双方就合同期限延长事宜达成以下补充协议：1、双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2、本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。2017年6月29日，双方再次签订《之补充协议（2）》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。2014年12月30日后，康创公司没有继续对涉案商铺所在楼层进行统一经营。据《广州市不动产登记查册表》记载，越秀区东风西路1xx号40xx铺登记在李少平名下，建筑面积10.0593平方米，登记时间为2013年1月15日。2018年2月5日，迪佳公司曾向一审法院起诉李少平要求李少平支付2015年1月1日至2017年10月30日期间的物业管理费5474元，并自判决生效之日起每日按照所欠物业管理费千分之一支付违约金至付清全部欠付物业管理费止等。对此，一审法院于2018年8月22日作出（2018）粤0104民初5421号民事判决书，认为针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，广州市中级人民法院已作出（2017）粤01民终5165号生效判决书，确认了迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，故其中判决自该判决发生法律效力之日起十日内，李少平向迪佳公司支付2015年1月1日至2017年10月30日期间的物业管理费（每月按161元计付），逾期支付的，每日按前述所欠物业管理费总额的1‰支付违约金至实际付清欠付的物业管理费止等。该判决经二审维持，现已生效。迪佳公司为证明其已书面通知李少平上调物业费至每月30元每平方米，向一审法院提交证据如下：1、2017年12月20日，迪佳公司发出的《康创商品交易中心（原金利壹号）上调物业管理费的通知》，内容为由于迪佳物业已连续2年处于亏损状态，经核算运作成本已达每月30.44元/平方米，决定于2018年1月1日起物业管理费从16元/平方米·月上调至30元/平方米·月；2、寄件日期2017年12月20日，寄件人为迪佳公司，收件人为李少平，内件品名为《上调物业管理费的通知》，签收情况显示“他人收”。对上述证据李少平称没有收到，均不予认可。一审法院认为：针对此前包括迪佳公司与李少平在内的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决已确认了迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，现李少平未依约缴纳物业管理费，迪佳公司主张按每月每平方米16元标准计收2017年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，合法有理，一审法院予以支持。李少平签订《商铺买卖合同》后，将商铺移交给康创公司使用，在此期间办理了产权证，在长达数年过程中接受迪佳公司物业管理服务，并无对此提出异议，现李少平以开发商未交付合规铺、消防未验收等为由，拒不缴交物业管理费，一审法院不予支持。至于2018年1月1日至2019年1月31日期间按照何标准支付物业管理费，双方签订的《广州市康创名品酒汇物业服务合同》第二十三条约定，迪佳公司违反合同约定擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整应当遵循的程序。迪佳公司未能举证证明其调价过程遵循了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，亦未能提交对物业项目经营情况和调价方案的审计报告。综上，一审法院对迪佳公司主张2018年1月1日至2019年1月31日期间按照30元/平方米的标准收取物业管理费的诉讼请求不予支持，李少平应继续按照16元/平方米的标准向迪佳公司支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。李少平没有按照《广州市康创名品酒汇物业服务合同》及补充协议支付物业管理费，已属违约，故一审法院对迪佳公司要求李少平支付违约金的诉讼请求予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条的规定，于2019年9月12日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，李少平向广州迪佳物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费（按建筑面积10.0593平方米，每月每平方米16元标准计）及迟延支付物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金从当月的6日起计至付清物业管理费之日止，以每月应付的物业管理费为本金，每日按1‰计，违约金总额以所欠物业管理费总额为限）；二、驳回广州迪佳物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由广州迪佳物业管理有限公司负担25元，由李少平负担25元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，迪佳公司没有提交证据。李少平向本院提交了如下证据复印件：1.广州市房地产测绘院于2019年10月31日出具的《测绘地理信息技术服务报告》，其中载明“东风西路1xx号31xx房曾以测字11010360209案办理测绘，该案是根据委托人现场指界及实地界钉实测出图。”拟证明李少平向康创公司购买的涉案物业并非格子铺，而是大通铺，测量时是界钉的，2011年时康创公司不能交铺给迪佳公司进行物业管理；2.广州市规划和自然资源局于2020年1月15日向案外人宋长黎出具的穗规划资源公开〔2020〕212号《政府信息公开申请告知书》，拟证明2011年交铺时，迪佳公司没有收到康创公司的竣工图；3.李少平等9位业主起诉迪佳物业公司（2019）粤0104民初34561号物业服务合同纠纷案的2019年9月24日的开庭传票及开庭笔录，拟证明迪佳公司该案代理人在庭审中陈述没有移交手续，涉案商场没有办理物业承接验收手续，涉案商铺没有竣工，不能交付，物业管理服务条件不成就。经本院组织质证，迪佳公司表示确认上述证据的真实性、合法性，但不认可关联性，因为本案是物业服务合同纠纷，故证据1、2与本案无关，迪佳公司提供了物业服务，有权收费；证据3不能证明迪佳公司无权收取物业费，亦不能证明康创公司没有移交这些材料给迪佳公司，且法院已判决驳回了该案李少平等人的诉讼请求。经本院询问，双方当事人均确认如下事实：1.本案所涉商铺与本院作出的（2019）粤01民终23412号、（2019）粤01民终23745号民事判决书，以及广东省高级人民法院作出的（2019）粤民申10778号民事裁定书中所涉商铺位于同一商场；2.本院以（2019）粤01民终1623号民事判决维持了（2018）粤0104民初5421号民事判决。上述判决生效后，李少平已主动履行。李少平就上述生效判决提出再审申请，但被广东省高级人民法院驳回。本院认为，关于迪佳公司本案起诉主张李少平支付涉案商铺2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费的问题。因已生效的（2019）粤01民终1623号、（2018）粤0104民初5421号民事判决书已确认了迪佳公司对涉案商铺提供物业服务管理，有权向李少平收取相应综合管理服务费，从而判决李少平须支付2015年1月1日至2017年10月30日期间的物业管理费并承担逾期付款违约金。现迪佳公司起诉要求李少平继续支付2017年11月1日起至2019年1月31日止的物业管理费及逾期付款违约金，合法有理，一审法院予以支持，并无明显不当。李少平以迪佳公司未在物业主管部门备案，以及未经招投标等为由，上诉主张涉案物业服务协议无效，迪佳公司无权管理，均缺乏充分理据，本院不予支持。至于李少平上诉主张涉案商铺没有竣工验收，不符合交铺条件等问题，并为此提交了2019年10月31日出具的《测绘地理信息技术服务报告》、穗规划资源公开〔2020〕212号《政府信息公开申请告知书》等作为证据，由于上述主张均涉及李少平与开发商康创公司之间的房屋买卖关系纠纷，不属于本案物业服务合同纠纷审查的范围，李少平可另寻法律途径解决；同理，上述证据与本案无关，本院不接纳上述证据。李少平二审中提交的另案开庭笔录亦不足以证明其上诉主张，本院亦不予采纳。综上所述，李少平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李少平负担。本判决为终审判决。审审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年三月二十六日书记员 张冰玲李逸丹