广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终589号上诉人（原审原告）：姚杰峰，男，1979年3月5日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：高威，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东蓝谷环境科技有限公司。住所地：广东省广州高新技术产业开发区科学城xxx号1001房。法定代表人：吴自然，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐颖斯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽锋，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人姚杰峰因与被上诉人广东蓝谷环境科技有限公司（以下简称蓝谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初3044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姚杰峰的委托诉讼代理人高威，被上诉人蓝谷公司的委托诉讼代理人徐颖斯、王泽锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人姚杰峰上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判蓝谷公司向姚杰峰支付2018年9月3日至2019年3月的租金175000元并支付逾期支付租金违约金325250元至实际支付租金之日止；2.撤销一审判决第二项，改判蓝谷公司立即返还广州开发区科学城科汇发展中心xxx号1001房；3.判令蓝谷公司向姚杰峰支付从2019年4月1日起至实际搬出之日止的占用费（占用费计算方式为：月租金25000元/30天×实际占用天数）；4.判令蓝谷公司承担一审、二审诉讼费用。事实与理由:一、蓝谷公司明知姚杰峰为租赁物业的合法所有人却未按《租赁合同》约定缴纳租金。一审中，在蓝谷公司的法定代表人吴自然多次表示其在租赁物业拍卖前即与姚杰峰认识，而且在姚杰峰取得租赁物业所有权后其又多次与姚杰峰联系，而在蓝谷公司一审中所提供的证据中也可看出姚杰峰及姚杰峰母亲也多次催促蓝谷公司缴纳租金，但蓝谷公司仍不予缴纳。二、姚杰峰并未拒绝蓝谷公司缴纳租金也未拒绝接受蓝谷公司缴纳租金。姚杰峰多次通知蓝谷公司缴纳租金，而蓝谷公司在收到姚杰峰缴纳租金的通知后，仍以双方未签订新的《租赁合同》、姚杰峰未提供账号为由，拒绝缴纳自2018年9月开始至2019年4月租金，姚杰峰才解除租赁合同。蓝谷公司每月应向姚杰峰缴纳的租金仅仅为25000元，蓝谷公司完全可通过微信方式将租金缴纳给姚杰峰。即使按照蓝谷公司所说姚杰峰拒绝接收租金，蓝谷公司也可通过提存公证或其他方式将租金缴纳给姚杰峰。而事实上在长达八个月的时间内蓝谷公司始终未向姚杰峰缴纳租金。而蓝谷公司却将其未履行缴纳租金义务的原因推诿给姚杰峰。三、虽然姚杰峰通过司法拍卖获得涉争物业，承接原《租赁合同》中出租人的权利义务，但并不能以此免除蓝谷公司按原《租赁合同》向姚杰峰缴纳租金的义务以及违反《租赁合同》后应承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百九十二条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即在双方达成新的租赁合同前蓝谷公司应按照原《租赁合同》约定继续履行义务。姚杰峰取得涉争房屋所有权后一直按照原《租赁合同》约定将涉争物业交由蓝谷公司继续租赁使用，且按照《租赁合同》第1.3条约定，蓝谷公司应于每月的5日之前缴纳当月的租金。但姚杰峰自2018年9月取得该涉争物业后至姚杰峰依约于2019年4月解除《租赁合同》前，经姚杰峰多次催促，蓝谷公司皆以双方未签订新的租赁合同为由，拒不缴纳租金。蓝谷公司的行为已经违反《租赁合同》第3.2条的约定。同时《中华人民共和国合同法》第二百二十七条也规定了在承租人未支付或者迟延支付租金时出租人可以解除合同的权利。因此姚杰峰按照租赁合同约定与蓝谷公司解除租赁合同符合法律规定及《租赁合同》的约定。四、蓝谷公司在履行合同过程中毫无诚信，继续履行合同将对姚杰峰带来巨大风险及损失。从蓝谷公司在履行其与案外人物业公司所签订的物业服务合同过程中的种种行为看出，自2017年4月开始，蓝谷公司即拖延缴纳物管费及水电费，仅本金就有人民币近6万元。其行为不仅严重违反物业服务合同的约定也严重违反原《租赁合同》的约定，给姚杰峰造成重大风险。但一审庭审过程中蓝谷公司却以物业公司管理混乱无人催缴为由，将其未履行义务的行为推卸给物业公司。由此可见蓝谷公司无论在履行《租赁合同》还是在履行其他合同过程中都是严重怠于履行其本身义务，毫无诚信。在姚杰峰解除《租赁合同》后，蓝谷公司直至2019年4月28日才将其所拖欠的物管费、水电费本金缴纳，但至今仍拖欠物业管理公司延期缴纳物管费水电费违约金4万多元。因此姚杰峰与蓝谷公司继续履行租赁合同不仅会给姚杰峰带来巨大的风险还会给姚杰峰带来重大损失。一审法院却对该风险视而不见。五、因蓝谷公司严重违约，姚杰峰与蓝谷公司之间的租赁关系已于2019年4月2日起解除。因蓝谷公司严重违反《租赁合同》第1.3条，姚杰峰已依照《租赁合同》第3.2条的约定及《中华人民共和国合同法》的规定向蓝谷公司发函表示自2019年4月2日起与蓝谷公司解除《租赁合同》，蓝谷公司应将租赁物业返还给姚杰峰。被上诉人蓝谷公司辩称：同意一审判决的处理，不同意姚杰峰的上诉请求。事实与理由：一、一审法院认定事实清楚，姚杰峰称已通知蓝谷公司依约缴纳租金而蓝谷公司拒付租金，与事实不符。2018年8月，姚杰峰通过一审法院司法拍卖取得诉争物业的所有权后，一直未告知蓝谷公司如何继续履行义务。蓝谷公司通过法定代表人和工作人员自2018年9月5日起多次主动联系姚杰峰及其母亲办理租赁诉争房产的变更手续以及协商租金的缴纳方式，姚杰峰及其母亲从未向蓝谷公司提供具体的租金收取账户，而是采取不予明确答复的方式进行拖延，姚杰峰作为出租人的此种行为在以收取租金为主要目的的租赁合同关系中，明显不符常理。因此，姚杰峰称多次通知蓝谷公司缴纳租金，与事实不符，造成本案租金拖欠的责任完全在于姚杰峰故意拒收租金，怠于履行收取租金的义务，其行为严重违反诚实信用原则。姚杰峰无权要求蓝谷公司返还诉争房产，更无权要求蓝谷公司支付延迟支付租金违约金及占用费。二、蓝谷公司与前业主签订的《租赁合同》真实合法，姚杰峰通过竞拍获得诉争房产物权，不影响《租赁合同》效力，因此姚杰峰也应受《租赁合同》条款约束，不得随意解除合同。蓝谷公司一直以来都希望与姚杰峰继续保持租赁关系，并多次要求姚杰峰提供收取租金的方式。在姚杰峰发出《解除房屋租赁合同通知书》前，蓝谷公司已多次、明确表示要按合同约定支付租金并要求姚杰峰办理相关手续，只是因为姚杰峰单方回避、拒绝沟通，蓝谷公司才无法顺利向姚杰峰支付合同约定的租金，故蓝谷公司的行为并不违反《房屋租赁合同》中“未按约定方式交付租金”的约定，姚杰峰不享有约定解除权。此外，姚杰峰也无证据证明其享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。因此，姚杰峰也应受《租赁合同》条款约束，不得随意解除合同，姚杰峰要求蓝谷公司返还房屋的要求缺乏事实和法律依据。三、姚杰峰称蓝谷公司在履行合同过程中毫无诚信，继续履行合同将给姚杰峰带来巨大的风险及损失，缺乏事实依据。蓝谷公司目前已缴纳了全部的物管费用，愿意随时履行支付租金的义务，提前解除《租赁合同》会给双方造成严重的经济损失。关于物业管理费的问题，蓝谷公司作为案涉物业的实际使用人，物业管理费违约金是物业公司与蓝谷公司之间的关系，与本案无关，不会对姚杰峰带来风险和损失。且在收到物业公司的通知后，蓝谷公司已缴清了全部的物业费。合同只约定了在租赁期间内，案涉房产相关的水电费、煤气费、电话费、物业管理费等由蓝谷公司承担，并未约定未及时缴纳物业管理费时，甲方便有权解除合同，所以蓝谷公司并未违反合同约定，一审法院判决认定事实清楚、证据充分，继续履行合同才是真正符合双方利益的做法。四、姚杰峰提起上诉后，曾于2019年12月12日发出《缴纳租金通知书》要求蓝谷公司支付房租及违约金，蓝谷公司收到该通知书后已回函要求其明确双方的租赁合同依然有效并确定租金的标准，但姚杰峰至今仍未回复。《缴纳租金通知书》中的要求不仅与一审法院判决的判项不符，与姚杰峰在上诉状中的诉求也不一致，蓝谷公司无法明确姚杰峰的要求，但蓝谷公司一直希望能够向姚杰峰支付租金，所以回函要求姚杰峰确认双方的租赁合同有效且合同内容与之前的原合同一致，但姚杰峰收到函件后至今仍未回复。蓝谷公司一直希望双方友好的解决问题，但姚杰峰却总是以消极的态度对待蓝谷公司，给蓝谷公司带来很多困扰，因此蓝谷公司并不存在恶意延期支付租金的主观故意。姚杰峰于2019年4月18日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令蓝谷公司立即返还租赁房屋广州开发区科学城科汇发展中心xxx号1001房；2.判令蓝谷公司向姚杰峰支付2018年9月至2019年3月的租金合计175000元（每月租金25000元×7个月）；3.判令蓝谷公司向姚杰峰支付延期交付租金的违约金（违约金分段计算，本金是2018年10月至2019年3月底的租金，从2018年9月5日开始计算2018年10月租金的违约金，从2018年10月5日开始计算2018年11月租金的违约金，以此类推，每天按拖欠金额的百分之一计算至实际支付完毕之日止，暂计至2019年5月1日为325250元）；4.判令蓝谷公司向姚杰峰支付2019年6月份的物业服务费3447.6元（按每平方米6.4元、建筑面积538.69平方米计算）、2019年5月的商业水费31.1元、商业电费1200.3元、商业水处理费12.6元、商业电梯分摊62元、商业水泵用电分摊27.1元、商业公共照明100.3元、商业电损分摊131.9元，以上各项合计5012.9元；5.判令蓝谷公司向姚杰峰支付从2019年4月1日计算至实际搬出之日的占用费（占用费计算方式：月租金25000元/30天×实际占用天数，暂计至2018年4月18日为止）；6.本案诉讼费用及保全费由蓝谷公司承担。一审法院经审理查明：吴自然是广州开发区科学城科汇发展中心xxx号1001房产的原所有权人，亦是蓝谷公司的法定代表人。2014年8月15日，蓝谷公司（乙方、承租方）与吴自然（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉案房产用于办公，建筑面积约538平方米。第一条租赁期限和租金约定，1.1租赁期限为从2014年8月15日开始至2024年8月15日。1.2押金为25000元，每月租金为25000元，租金不含任何税费。1.3租金交付时间为每月的5日之前交付下一月的租金。1.4租金由乙方转账至甲方的账户。第二条双方的权利义务约定，2.4租赁期限内，该房产相关的水电费、煤气费、电话费、物业管理费等均由乙方承担。第三条违约责任约定，3.2乙方延迟交租金的，每延迟一天，需按拖欠金额的百分之一向甲方支付违约金，迟延超过一个月的，甲方有权没收押金并终止租赁关系。第四条其他约定，4.6本合同自双方签订并在乙方按约定交付押金之日起生效。姚杰峰和蓝谷公司均确认《租赁合同》第1.3条约定的真实意思是每月5日前交付当月的租金。2018年8月27日，广州市黄埔区人民法院作出（2018）粤0112执87-88号之二《执行裁定书》，裁定如下：一、解除对被执行人吴自然所有的位于广州市开发区科学城xxx号1001房（房产登记号2015登记字5xxxxx1号）的查封；二、广州市开发区科学城xxx号1001房（房产登记号2015登记字5xxxxx1号）的所有权归买受人姚杰峰（身份证号）所有。该不动产的所有权自本裁定送达买受人姚杰峰时起转移；三、买受人姚杰峰可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。上述《执行裁定书》于2018年9月3日送达姚杰峰，涉案房产的房产证尚未更名。另在一审法院对涉案房产司法拍卖前发布的《网络司法拍卖公告》中载明：涉案房产现由蓝谷公司承租使用，租期为2014年8月15日至2024年8月15日，优先购买权人为蓝谷公司。姚杰峰对涉案《租赁合同》的真实性、合法性予以确认，对蓝谷公司与吴自然之间的租赁关系真实存在亦无异议。2019年4月1日，姚杰峰向蓝谷公司邮寄《解除租赁合同通知书》，载明：姚杰峰于2018年8月取得涉案房产所有权后即通知蓝谷公司按照《租赁合同》约定继续履行义务，向姚杰峰支付租金。但直至今日蓝谷公司仍未向姚杰峰缴纳2018年8月至今的租金。同时姚杰峰经向物业公司查询，至2019年2月止蓝谷公司仍欠缴涉案房产物业费、水电费等费用，合计100499.7元。蓝谷公司的行为已经严重违反《租赁合同》的约定，构成违约，因此现姚杰峰依照《租赁合同》第3.2条约定，自2019年4月2日起与蓝谷公司解除《租赁合同》。蓝谷公司除应在2019年4月2日前向甲方缴纳所欠租金200000元及逾期支付违约金（325250元，暂计至2019年4月1日），并向物业公司结清所欠涉案房产的物业费、水电费等费用外还应按照《租赁合同》第4.3条约定，于2019年4月6日前将涉案房产清理干净并交还给姚杰峰。蓝谷公司于2019年4月2日收到上述邮件。姚杰峰主张蓝谷公司拖欠涉案房产的物业服务费、水电费、污水处理费等合计5012.9元，提交了无物业公司盖章的欠费明细清单复印件，该清单上显示客户名称吴自然，房屋编号GXXXB区-B301-1001，2019年6月1日至2019年6月30日的写字楼物业服务费3447.6元，2019年4月30日至2019年5月31日的商业水费31.1元、商业电费1200.3元、商业污水处理费12.6元、2019年5月1日至2019年5月31日的商业电梯分摊62元、商业水泵用电分摊27.1元、商业公共照明100.3元、商业电损分摊131.9元。蓝谷公司对该证据的真实性不予确认，姚杰峰确认其尚未向物业公司支付上述其主张的费用。蓝谷公司已于2019年4月28日缴纳了涉案房产2018年11月15日至2018年11月23日、2018年12月1日至2019年4月30日的物业服务费，2017年1月1日至2019年3月31日的商业电损分摊、商业公共照明、商业水泵用电分摊、商业电梯分摊、商业电费、商业水费及商业污水处理费。蓝谷公司抗辩除了姚杰峰主张的物业费、水电费，其余均已交清。姚杰峰主张蓝谷公司是在涉案《租赁合同》解除后才向物业公司缴纳其所拖欠的费用，目的是为了继续占有使用涉案房产。蓝谷公司拟证实其一直积极要求履行支付租金的义务，但姚杰峰拒不提供收取租金的账号，才导致其无法正常履行合同义务，提交了以下微信聊天记录作为证据：1.2018年9月5日起至2018年10月27日，蓝谷公司的法定代表人吴自然多次微信联系姚杰峰，询问姚杰峰涉案房产的租赁合同怎么处理，什么时候办手续交房租，其要向姚杰峰交纳租金。2018年10月27日，姚杰峰回复吴自然“交吧”“找你”。2018年11月5日，吴自然再次主动联系姚杰峰“找时间过来聊下”。2018年11月7日，姚杰峰回复吴自然“昨天找你”，吴自然收到该微信后回复“怎么找我？电话没看到？发信息不回”。2019年1月9日，吴自然再次微信联系姚杰峰过来沟通涉案房产租赁事宜，但未得到姚杰峰明确回复。2.2018年12月4日，吴自然微信联系姚杰峰的母亲询问其有什么方案，姚杰峰的母亲于2019年1月21日回复“吴总你好，下周一你是否在？我约你见个面，房租几个月没交，也不能这么拖下去，你认为怎处理？拿个方案。”吴自然当日回复其多次联系姚杰峰均未得到明确回应，不知道姚杰峰这边具体是什么意思，并同意下周一对接，蓝谷公司好支付租金。姚杰峰的母亲回复其周一回去专程处理此事，双方约定2019年1月28日下午见面。2019年4月2日，吴自然联系姚杰峰的母亲称收到《解除租赁合同通知书》的函件，姚杰峰的母亲回复已经交给律师处理。3.2019年2月19日，吴自然的助理通过微信联系姚杰峰的母亲，询问姚杰峰的母亲何时有空和其重新签订一份协议，还是怎么处理。姚杰峰的母亲回复把原合同给其一份，把合同期内应缴水、电、物业费的复印件给其一份，其先了解一下情况。2019年3月5日，吴自然的助理应姚杰峰的母亲要求通过微信将原租赁合同以及蓝谷公司缴交物业费和水电费的情况发给姚杰峰的母亲。2019年4月8日，蓝谷公司在收到《解除租赁合同通知书》后，吴自然的助理通过微信将回复函发送给姚杰峰的母亲。蓝谷公司未提交吴自然的助理与姚杰峰的母亲2019年4月8日前微信记录的原始载体，姚杰峰对该部分微信聊天记录真实性不予确认，对其余微信记录的真实性均予以确认。姚杰峰还确认其未告知蓝谷公司租金的具体缴纳方式，但其主张租金可通过微信支付或提存的方式进行支付，姚杰峰并未拒绝接收租金。蓝谷公司抗辩其不知道有提存的方式，吴自然与蓝谷公司是不同的主体，涉及到发票、财税等细节的落实，未经确认其不敢以微信方式进行支付。上述事实，有《租赁合同》《执行裁定书》《解除租赁合同通知书》、笔录、妥投证明、欠费明细清单、《网络司法拍卖公告》、发票、收款收据、微信记录及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为:本案系房屋租赁合同纠纷。姚杰峰与蓝谷公司对吴自然与蓝谷公司就涉案房产签订的《租赁合同》的真实性和合法性均无异议，一审法院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”姚杰峰通过司法拍卖取得涉案房产的所有权后，由于姚杰峰与蓝谷公司未就涉案房产签订新的租赁合同，故涉案原《租赁合同》对姚杰峰和蓝谷公司均具有约束力，姚杰峰和蓝谷公司应遵照原《租赁合同》继续履行。关于姚杰峰是否有权解除涉案《租赁合同》。姚杰峰与蓝谷公司之间的租赁关系不同于普通的房屋租赁关系，姚杰峰是通过司法拍卖拍得涉案房产从而继受原产权人与蓝谷公司之间的租赁关系，在租赁期间所有权人发生变更的，双方理应就租金如何收取重新达成合意。从蓝谷公司提交的微信记录可以看出，在姚杰峰取得涉案房产的所有权后，蓝谷公司通过其法定代表人和工作人员自2018年9月5日起多次主动联系姚杰峰及其母亲办理租赁涉案房产的变更手续以及协商租金的缴纳方式，姚杰峰及其母亲从未向蓝谷公司提供具体的租金收取账户，而是采取不予明确答复的方式进行拖延，姚杰峰作为出租人的此种行为在以收取租金为主要目的的租赁合同关系中，明显不符常理。相反，蓝谷公司作为承租人多次积极主动进行沟通，且同意在法院的主持下支付租金，可以看出蓝谷公司具有继续履行《租赁合同》的诚意。姚杰峰主张蓝谷公司可通过微信支付或提存等方式支付租金，蓝谷公司对其未通过上述方式进行交纳租金亦作出合理解释，且蓝谷公司与吴自然是不同的法律主体，由吴自然个人通过微信向姚杰峰支付租金本就不是法律所推崇的支付方式，且双方尚在协商阶段，蓝谷公司未对租金进行提存也情有可原，故蓝谷公司并不存在恶意延期支付租金的主观故意。此外，虽然蓝谷公司未按时支付物业费和水电费，但根据合同约定这并不足以构成根本违约，姚杰峰不能以此为由要求解除合同。综上，一审法院认为，姚杰峰要求解除涉案《租赁合同》并要求蓝谷公司返还涉案房产的理据不足，一审法院不予支持。关于租金及其违约金。蓝谷公司承租使用了涉案房产，理应向现所有权人姚杰峰支付租金，姚杰峰有权收取租金的起始日应从其收到《执行裁定书》之日即2018年9月3日起算。姚杰峰虽然只主张了2018年8月至2019年3月的租金，但还主张了2019年4月起的场地占用费，虽然租金和场地占用费的性质不同，鉴于2019年4月至6月的租金已至支付期限，为避免诉累，一审法院支持租金至法一审法庭辩论终结日即2019年6月12日，根据合同约定至该日2019年6月的租金已到支付期限，故蓝谷公司应向姚杰峰支付2018年9月3日至2019年6月30日的租金共计248333.33元（25000元/月÷30日×28天+25000元/月×9个月），之后的租金蓝谷公司应按合同约定支付，姚杰峰应向蓝谷公司提供明确的收租账户。姚杰峰还主张延期支付租金的违约金，如上文所述，一审法院认为蓝谷公司并非恶意违约，姚杰峰对租金未按期支付亦有过错，故不再支持违约金。关于物业费、水电费和保全费。由于姚杰峰尚未向物业公司垫付其主张的物业费和水电费，其该项主张没有事实依据，一审法院依法予以驳回。本案中也未采取任何财产保全措施，并未产生保全费，姚杰峰主张蓝谷公司承担保全费的诉请无事实依据，一审法院对此亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百二十九条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2019年8月12日作出一审判决：一、广东蓝谷环境科技有限公司于判决生效之日起十日内向姚杰峰支付2018年9月3日至2019年6月30日的租金共计248333.33元；二、驳回姚杰峰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9603元，由姚杰峰负担5493元，由广东蓝谷环境科技有限公司负担4110元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，姚杰峰向本院提交以下证据：证据1.《缴纳租金通知书》；证据2.快递单；证据3.快递邮寄记录。拟证明：姚杰峰于2019年12月再次发函要求蓝谷公司于2019年12月16日前向姚杰峰缴纳所欠租金，但蓝谷公司至今仍以各种理由不予缴纳。证据4.水电费欠费明细，拟证明：蓝谷公司在明知其应承担交纳物业、水电费义务的情况下，一直怠于履行缴纳义务，甚至拒绝履行，蓝谷公司为达到占有物业的目的，在二审开庭前向物业公司缴纳了所欠的物业水电费用，但其自2019年6月一直拖欠诉争物业水电费，直至2020年1月31日已拖欠水电费21433元，违约金40257元。如继续任由蓝谷公司占有使用诉争物业，必定会给姚杰峰造成更大的损失。蓝谷公司质证表示：对证据1-3，蓝谷公司确实有收到《缴纳租金通知书》，但是对该通知书内容的真实性不予确认，该通知书中关于“本人取得该物业所有权后，即通知贵司按照租赁合同约定继续履行义务，向本人支付租金”，该描述与事实不符。根据一审判决书，2018年9月3日至2019年6月30日的租金是248333.33元。姚杰峰的诉请是要求解除合同，而姚杰峰的函件从内容上看是要求继续履行，蓝谷公司对此无法确认，因此回函要求姚杰峰明确蓝谷公司提出的问题，如果是继续履行的话，由于物业已经转让，租赁合同的主体发生变化，双方需要签订新的合同，办理物业转让相应的交接手续，明确权利义务。425000元是自2018年9月计算17个月，也就是计算至2020年2月份。姚杰峰的发函日期是2019年12月份，所以姚杰峰主张的金额与当时的事实是不符的，蓝谷公司的回函也有要求其确认金额。从证据3可以显示该函件是在2019年12月16日由他人代收，蓝谷公司在12月22日才拿到通知。但是该通知内容要求在2019年12月16日之前缴纳，蓝谷公司根本无法做到。证据4虽有原件，但是对真实性不确认，蓝谷公司没有收到该文件。蓝谷公司收到物业公司要求缴纳水电费的通知后已经缴纳全部的物业管理费，双方没有发生其他争议。物业公司也未向蓝谷公司主张过违约金。从蓝谷公司提交的物业费发票可以看到物业公司的名称是广州市宁骏物业管理有限公司，该公章名称与姚杰峰提交的证据中物业公司的名称不符。蓝谷公司向本院提交以下材料作为二审新证据：证据1.《缴纳租金通知书》，拟证明：姚杰峰在提起上诉后，曾于2019年12月12日向蓝谷公司发函要求蓝谷公司支付租金及违约金；证据2.《关于缴纳租金通知的回函》；证据3.《关于缴纳租金通知的回函》的邮寄单，拟证明：蓝谷公司在收到《缴纳租金通知书》后，已于2019年12月23日回函要求姚杰峰确认双方租赁合同有效并确认租金缴纳的标准。证据4.广州市宁骏物业管理有限公司发票（2019.9-2020.2）；证据5.水电费转账凭证，拟证明蓝谷公司已经缴清了2019年9月-2020年2月的物业管理费、水电费。姚杰峰质证表示：对证据1、2的真实性予以确认，但是对内容不予确认，蓝谷公司自2018年9月起一直未向姚杰峰缴纳任何租金，却一直占用该物业，即使姚杰峰因蓝谷公司违约要求解除合同，也不影响蓝谷公司按原合同的约定向姚杰峰主张权利。对证据3的真实性予以确认，姚杰峰确认收到该函件，因姚杰峰在《缴纳租金通知书》已经告知蓝谷公司缴纳租金，姚杰峰是否回函并不造成蓝谷公司缴纳租金的阻碍，因此姚杰峰不予回复。证据4有原件，但是对真实性不予确认，根据姚杰峰所交的证据4显示，蓝谷公司所欠付的水电费用为21433元，与该数额不符。若蓝谷公司的证据是真实的，从该证据的内容可知缴纳时间为2020年2月10日，亦能证明2019年6月起蓝谷公司即没有缴纳物业管理费，因此产生大量违约金。证据5没有原件，对其真实性不予确认，该缴费金额与物业公司的欠费明细不符。同时若该证据是真实的，其缴费时间为2020年2月25日即二审开庭前一天，但是其从2019年6月份就开始欠费，即一审开庭后蓝谷公司从未缴纳水电费用。根据原合同约定当月的水电费应当由蓝谷公司向物业公司缴纳，但是蓝谷公司没有缴纳，蓝谷公司如果不予缴纳，该笔费用最终将由姚杰峰承担。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：蓝谷公司是否恶意欠租，租赁合同是否已经解除。从姚杰峰与蓝谷公司法定代表人的微信聊天记录来看，蓝谷公司多次提出要求支付租金，但姚杰峰均未明确答复，也未告知收取租金的账号。蓝谷公司对为何不以微信或提存方式支付租金亦提出一定理由，一审法院认定蓝谷公司并无恶意延期支付租金，对姚杰峰关于租赁合同已经解除的主张不予支持，并无不当，本院予以确认。至于蓝谷公司迟延支付物业费、水电费的问题，则不构成根本违约，不足以导致双方租赁合同解除。二审期间，姚杰峰提交《缴纳租金通知书》。首先，虽然蓝谷公司未按照该通知及时缴纳租金，但该通知书是姚杰峰在一审判决之后才送达蓝谷公司，并不因此导致租赁合同在姚杰峰发出《解除租赁合同通知书》时具备解除条件。其次，该通知书中并无明确提出如蓝谷公司逾期交租则解除租赁合同。再次，姚杰峰在该通知书中要求缴纳的租金数额与其发出通知时的应缴数额不相符，蓝谷公司回函要求其明确租金数额亦属合理。因此，姚杰峰二审期间提交的证据亦不能证明其上诉主张成立，本院不予支持。综上所述，姚杰峰上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8802.5元，由上诉人姚杰峰负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年三月二十六日书记员 冯冠豪郭丽淳