北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3640号上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡宇翔，男，1968年8月24日出生，住香港特别行政区元朗区。委托诉讼代理人：杜洵，北京君颜律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：张雪竹，女，1981年11月2日出生，住北京市朝阳区。上诉人蔡宇翔因与上诉人张雪竹房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初58464号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡宇翔上诉请求:1．判令撤销原审判决第二项蔡宇翔于判决生效后十五日内退还张雪竹装修押金一万元,驳回张雪竹的相应诉讼请求。事实和理由:一、原审判决事实不清,且认定有误。1．原审判决判令蔡宇翔返还张雪竹装修押金一万元缺乏事实依据。首先,装修押金系蔡宇翔代收,由蔡宇翔转交中广国际文化发展（北京）有限公司（以下简称中广公司）的物业公司。其次,装修押金的退还是以装修期间张雪竹是否有违规行为,是否符合物业公司的相关规定为前提。而本案当中张雪竹并没有向法院出示由物业公司出具的装修合格,准予退还装修押金的任何证据,法庭也没有就此进行调查,因此,在此种情况下蔡宇翔无法退还代收的装修押金。请二审法院在查明案件事实的基础上支持蔡宇翔的上诉请求,维护当事人的合法权益。张雪竹答辩称：装修押金张雪竹是交给了蔡宇翔，蔡宇翔肯定是要返还给张雪竹的。不同意蔡宇翔的上诉请求。张雪竹上诉请求：1．请求依法撤销北京市朝阳区人民法院(2019)京0105民初58464号民事判决书第三项,并依法改判张雪竹不必向蔡宇翔支付房屋占有使用费两万零五百三十四元。2．请求依法判决蔡宇翔承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清,适用法律错误。一、一审中,张雪竹提交的与蔡宇翔沟通解除合同及办理交接手续的证据,证明张雪竹于2019年4月10日告知蔡宇翔双方签订的租赁合同因无法履行,自2019年4月16日解除,并告知蔡宇翔于4月16日当日与蔡宇翔办理交接手续;而且在2019年4月16日当日,张雪竹在被中广公司清场撤离时,将清场现场视频发送蔡宇翔,但蔡宇翔均不予理睬,不予回应,更不到现场办理交接手续;甚至张雪竹通过报警的方式都不能与蔡宇翔取得联系;因此事实上自2019年4月16日起,张雪竹已经被迫撤离涉案房屋,一审法院认定张雪竹在2019年4月16日至2019年5月31日仍实际使用该房屋是错误的。二、一审中,张雪竹提交的诸多证据证明,蔡宇翔在2019年4月10日后就刻意躲避张雪竹,不与张雪竹办理交接手续,张雪竹各种方式都无法与蔡宇翔取得联系,因此张雪竹未能与蔡宇翔办理房屋交接的责任在蔡宇翔,而非张雪竹;同时张雪竹提交的与案外人签订的房屋租赁合同证实,案外人于2019年6月1日才将涉案房屋交付给张雪竹使用,证明涉案房屋在2019年6月1日前系案外人控制并向外出租;因此一审法院认定在2019年4月16日至2019年5月31日期间张雪竹仍占有使用涉案房屋并以此为依据判决张雪竹向蔡宇翔支付占有使用费是错误的。综上所述,2019年4月16日,张雪竹与蔡宇翔签订的房屋租赁合同解除,在合同解除当日蔡宇翔拒绝与张雪竹办理交接手续,因此蔡宇翔应对此承担责任;一审法院判决张雪竹承担未完成交接的责任,向蔡宇翔支付2019年4月16日至2019年5月31日期间的房屋占有使用费是错误的,也是显失公平的;恳请二审法院纠正一审法院错误判决,维护张雪竹的合法权益。蔡宇翔答辩称：2019年4、5月张雪竹是正常使用店面的，应该支付相应使用费，不同意这项诉讼请求。张雪竹向一审法院提出诉讼请求：1．要求确定张雪竹与蔡宇翔签订的《房屋租赁合同》于2019年4月16日解除；2．要求蔡宇翔返还房屋押金49500元、装修押金1万元、电费押金500元；3．要求蔡宇翔赔偿经营损失1万元。蔡宇翔提出反诉请求为：1．要求解除张雪竹与蔡宇翔的租赁合同；2．要求张雪竹将位于北京市朝阳区朝阳路28号“云影小镇”二层×号房屋腾空交还给蔡宇翔；3．要求张雪竹支付房屋使用费，自2019年3月1日起至房屋实际腾空交还给蔡宇翔之日止，按每月16500元计算。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区朝阳路28号“云影小镇”二层×号房屋（以下简称涉案房屋）系蔡宇翔自中广公司承租而来。2018年9月27日，蔡宇翔（甲方）与张雪竹（乙方）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给张雪竹，租赁期限自2018年11月1日至2020年10月31日，免租及免租装修期20天，即2018年10月10日至2018年10月31日，乙方无需承担该免租装修期内的租金。房屋面积55．8平方米，月租金为16500元，2018年11月1日至2019年4月31日租金支付方式为押三付一，交款日期及交款金额如下：2018年10月16日16500元，2018年11月16日16500元，2018年12月16日16500元，2019年1月16日16500元，2019年2月16日16500元，2019年3月16日16500元。乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方一次性支付相当于3个月房屋租赁保证金49500元，如乙方违反本合同之约定，甲方提出合理证明并书面通知，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，根据本合同规定不予返还。甲方应按照本合同规定的条件向乙方提供可以正常使用的房屋，甲方不得对乙方正常合理使用房屋进行干扰或妨碍。乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同并收回该房屋，如给甲方造成损失的由乙方承担。乙方应于租赁期限届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。一审庭审中，张雪竹提交了其与蔡宇翔方工作人员田金龙的微信聊天记录，其中2018年12月27日田金龙向其发送“进口体验店合同11．7”电子文件，电子文件系张雪竹、蔡宇翔就涉案房屋的《房屋租赁合同》，其中租期调整为2018年12月4日至2020年12月3日，（免租期27天，自2018年11月7日至2018年12月3日）。月租金标准仍为16500元，支付时间相应调整为：2018年11月7日16500元，2018年12月18日16500元，2019年1月18日16500元，2019年2月18日16500元，2019年3月18日16500元，2019年4月18日16500元。蔡宇翔对微信记录真实性认可，称只能证明发了文件，新的合同没有签字，也未经蔡宇翔认可。2018年11月7日，张雪竹向蔡宇翔支付首月租金16500元、房屋押金49500元、装修保证金1万元。2019年1月22日，张雪竹向田金龙支付电费押金500元。2019年2月19日，张雪竹向蔡宇翔支付租金49500元。2019年3月12日，中广公司向蔡宇翔租赁区域租户发出《商户告知函》，称其于2018年2月1日与蔡宇翔签订“云影小镇”商铺《房屋租赁合同》，蔡宇翔自签约起未履行合同约定，没有按时缴纳相应租金及其他相关费用并在经营期间涉及违反合同约定超范围经营现象，已造成蔡宇翔单方面的严重违约，且在日常管理中一直处于无序状态，根据其与蔡宇翔双方合同约定，其已于2019年3月12日终止与蔡宇翔的合作，并已发函告知蔡宇翔本人，同时要求蔡宇翔在3月15日完成相关撤场交接事宜。2019年3月29日，蔡宇翔向张雪竹发送《告知书》，就中广公司前述《商户告知函》进行解释，称因中广公司原因给各商户造成损失，中广公司为推卸责任，无理由单方面解除合约，其已提起诉讼。2019年4月3日，蔡宇翔向张雪竹发送《商户告知函》，称张雪竹未能在2019年3月21日前缴纳租金，经友好协商，减免张雪竹本月度租金至13578元，于2019年4月5日前缴付。2019年4月8日，中广公司向蔡宇翔租赁区域租户发出《关于商铺自行清退的通知》，称蔡宇翔欠缴租金超过30日，且明确表示不会再支付任何房屋租金，故其将从2019年4月16日起将蔡宇翔承租的租赁商铺的全部物品搬离，将该场地腾空收回，为避免不必要的损失，望广大商户在2019年4月15日前做好租赁商铺的自行清退工作。2019年4月13日，张雪竹向蔡宇翔及田金龙发送信息，称鉴于蔡宇翔与中广公司的纠纷已造成其无法正常经营，双方合同目的无法实现，要求蔡宇翔在2019年4月15日前出具有中广公司盖章认可的中广公司与蔡宇翔合同正常存续且保证其承租期内可正常营业的相关函件，否则其有理由相信双方签订的租赁合同存在无法继续履行的风险，届时其将解除双方的租赁合同，并按照中广公司的要求于2019年4月16日清场。张雪竹表示，2019年4月16日涉案房屋被断电，其无法经营，向蔡宇翔及田金龙告知该情况，均无回应，当天未与蔡宇翔进行交接。就经营损失，张雪竹表示系估算的。另，2019年6月1日，张雪竹以其经营的北京缘合意诚商贸有限公司作为承租方与北京云影小镇商业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，承租云影小镇×1房屋，租赁期自房屋交付之日起计算，即自2019年6月1日至2020年5月31日，年租金142959．6元。张雪竹称该房屋就是涉案房屋，房号系重新规划的。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张雪竹、蔡宇翔签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。根据庭审中双方证据，可以看出系因蔡宇翔与其前手出租人中广公司发生争议，影响张雪竹使用涉案房屋，自3月起经过多次沟通蔡宇翔均未能解决相关问题。在中广公司明确将采取断电措施、强制清场的前提下，张雪竹自知无法经营，其合同目的无法实现，故而要求解除合同，其主张符合法律规定，法院对此予以支持，双方合同于2019年4月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，蔡宇翔收取的房屋押金应予返还。就装修押金，蔡宇翔虽称系代收，但款项系蔡宇翔实际收取，故张雪竹现向蔡宇翔主张返还法院予以支持。就电费押金，张雪竹未与蔡宇翔进行交接，就电费押金可待双方确认电费明细后另行解决，对张雪竹要求退还电费押金的诉讼请求法院不予支持。就经营损失张雪竹未提交任何证据，法院无法支持。就蔡宇翔反诉请求，鉴于前述情况，对蔡宇翔第一项反诉请求不予支持。鉴于2019年6月1日起，张雪竹方使用涉案房屋系基于与案外人签订之租赁合同，蔡宇翔主张张雪竹腾退房屋依据不足，法院不予支持。就第三项反诉请求，合同解除前，张雪竹应按照约定支付房屋租金；合同解除后，张雪竹未与蔡宇翔进行交接，仍实际占用房屋，应支付房屋占有使用费。就支付标准，蔡宇翔于2019年4月4日至2019年5月3日为张雪竹减免租金至13578元（每日每平方米8元），考虑到合同解除原因、张雪竹在合同解除后占用房屋的实际情况，法院酌情判定蔡宇翔按照上述标准支付房屋租金及占有使用费，直至2019年5月31日。就租期起算时间，虽蔡宇翔不认可重新与张雪竹达成一致意见，将租期起算时间延至2018年12月4日，但该合同文本系蔡宇翔工作人员发送给张雪竹的，所载租期及租金支付时间与2019年4月3日蔡宇翔向张雪竹发送《商户告知函》以及张雪竹租金交付情况大致相当，能够互相印证，故双方确实存在合意变更租期起算时间，张雪竹应自2018年12月4日开始交纳租金，张雪竹租金交至2019年4月3日，故张雪竹应自2019年4月4日起，按照每日每平方米8元的标准向蔡宇翔支付房租，经核算，截止到2016年4月15日，欠付租金为5356．8元，2019年4月16日至2019年5月31日欠付房屋占有使用费为20534．4元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张雪竹与蔡宇翔于二〇一八年九月二十七日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年四月十六日解除。二、蔡宇翔于判决生效后十五日内退还张雪竹房屋押金四万九千五百元、装修押金一万元。三、张雪竹于判决生效后十五日内向蔡宇翔支付房屋租金五千三百五十六元八角、房屋占有使用费二万零五百三十四元四角。四、驳回张雪竹其他诉讼请求。五、驳回蔡宇翔其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本院总结本案的争议焦点如下：一、蔡宇翔是否应当返还张雪竹装修押金？蔡宇翔上诉提出装修押金系蔡宇翔代收,由蔡宇翔转交中广公司的物业公司，且装修押金的退还是以装修期间张雪竹是否有违规行为,是否符合物业公司的相关规定为前提。张雪竹并没有向法院出示由物业公司出具的装修合格,准予退还装修押金的任何证据，因此,在此种情况下蔡宇翔无法退还代收的装修押金。对此本院认为，涉案房屋的装修押金系由蔡宇翔实际收取，并且出具了相应单据，蔡宇翔并未向张雪竹出具任何接受第三方委托代收押金的手续；且涉案房屋的装修早已完工，房屋亦实际投入使用，蔡宇翔虽主张张雪竹并未证明其符合退还装修押金的条件，但其并未提交任何证据证明张雪竹存在违反装修的相关规定，不应予以退还押金的情形，鉴于双方的租赁合同关系已经确认于2019年4月16日解除，一审法院判决蔡宇翔退还涉案房屋相应的装修押金，于法有据，亦符合情理，本院应予支持。二、张雪竹是否应当向蔡宇翔支付占用房屋使用费？张雪竹上诉提出其提交了充分的证据证明张雪竹就合同解除及房屋办理交接手续等情况向蔡宇翔履行了充分的告知义务,但蔡宇翔不予理睬,不予回应,更不到现场办理交接手续，因此张雪竹未能与蔡宇翔办理房屋交接的责任在蔡宇翔,而非张雪竹。且自2019年4月16日起,张雪竹已经被迫撤离涉案房屋,一审法院认定张雪竹在2019年4月16日至2019年5月31日仍实际使用该房屋，并以此为依据判决张雪竹向蔡宇翔支付占有使用费是错误的。对此本院认为，根据一审法院查明事实，由于蔡宇翔与其前手出租人中广公司就房屋租赁发生争议，已经实际影响到了张雪竹正常使用涉案租赁房屋，张雪竹在2019年4月13日向蔡宇翔及田金龙发送的信息中明确表示如蔡宇翔无法提供保证合同能正常履行的相关函件，其将解除租赁合同，并按照中广公司的要求于2019年4月16日清场，但蔡宇翔仍未实际解决涉案出租房屋的正常使用问题。在中广公司发出通知明确表示将于2016年4月16日采取断电措施、强制清场的情况下，蔡宇翔既并未向承租人张雪竹提供任何有效的合同继续履行的保障；亦未在强制清场后及时到场与张雪竹就合同解除后的房屋使用情况及交接问题予以协商处理，故蔡宇翔对于涉案房屋在合同解除后未能及时办理交接手续亦负有责任。另蔡宇翔亦未能提交充分证据证明张雪竹在2016年4月16日被要求强制清退后依然正常使用涉案房屋，故一审法院判决张雪竹向蔡宇翔支付2019年4月16日至2019年5月31日房屋占有使用费20534．4元，缺乏事实和法律依据，本院依法予以纠正。综上所述，蔡宇翔的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持；张雪竹的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初58464号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初58464号民事判决第三项、第五项；三、张雪竹于本判决生效后十五日内向蔡宇翔支付房屋租金五千三百五十六元八角；四、驳回蔡宇翔的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费365元，由蔡宇翔负担（已交纳50元，余款314元于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决审 判 长  刘 茵审 判 员  张丽新审 判 员  田 璐二〇二〇年三月二十四日法官助理  沈 力书 记 员  张晓华