辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终432号上诉人（原审被告）：乔进燕，女，1977年3月17日出生，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：邹继平，辽宁蓝佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘日婷，女，1991年3月17日出生，现住盖州市。委托诉讼代理人：王如峰，男，1987年9月20日出生，被上诉人刘日婷姐夫，住址：辽宁省建昌县。被上诉人（原审被告）：三一汽车制造有限公司，住所地长沙经济技术开发区。法定代表人：彭光裕，董事长。委托诉讼代理人：孙威，男，1991年1月8日出生，住辽宁省铁岭县，该单位员工。委托诉讼代理人：刘雪松，女，1986年12月25日出生，住沈阳市沈北新区，该单位员工。原审被告：营口经济技术开发区红吉房产信息咨询服务中心。经营者：尤军。上诉人乔进燕因与被上诉人刘日婷、三一汽车制造有限公司（以下简称三一公司），原审被告营口经济技术开发区红吉房产信息咨询服务中心买卖合同纠纷一案，不服辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院（2019）辽0804民初3998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乔进燕上诉请求：1、请求依法改判；2、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决上诉人返还被上诉人刘日婷1万元是适用法律错误，具体理由如下：1、原审认定上诉人因未取得被上诉人三一公司的授权而导致合同无效，根据《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，即使上诉人存在全部过错，上诉人承担的赔偿损失的责任，而被上诉人应得的赔偿为其受到的损失是自2019年3月27日1万元的同期银行存款利率，因此原审判决返还1万元是错误的，上诉人与被上诉人刘日婷之间不存在返还责任。2、根据法律规定，定金为从合同，在《房屋买卖协议》主合同被认定无效时，定金合同也不发生法律效力，因此原审判决上诉人按定金数额向被上诉人返还1万元没有法律依据。被上诉人需被返还1万元的己由原审被告红吉房产退还，上诉人已无需再行返还。3、上诉人在取得被上诉人三一公司的房屋钥匙，且三一公司己将所出售的房屋的产权证已交由上诉人核实，在上诉人收取定金后，三一公司的工作人员到上诉人处收取定金，是被上诉人刘日婷不同意定金交付三一公司，导致三一公司不再履行，在案件诉讼中三一公司更是否认其委托出售房屋的事实的行为，已违背了最低的道德底线。上诉人作为一个代销人员，根据上诉人提交的微信聊天记录己充分显示其取得代理权，是在三一公司的明示下对外销售房屋，如果三一公司不同意，上诉人不会拿到钥匙带业主看房，更不会有三一公司的房屋产权证，如果三一公司不同意出售的房屋价格，也不会有三一公司到上诉人想要收走定金的事实，因此，虽然上诉人在不懂法律的基础上未能向法庭提供委托书，但上诉人认为，上诉人曾得到三一公司对外销售房屋的授权是事实，因此，无论返还1万元，还是赔偿被上诉人刘日婷的损失均由被上诉人三一公司承担。综上，原审法院适用法律错误，请求二审法院予以改判。刘日婷辩称，一、一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请维持一审判决。1.上诉人称“即使存在全部过错，上诉人承担的赔偿损失的责任，而被上诉人应得的赔偿为其受到损失是自2019年3月27日1万元的同期银行存款利率，一审判决返还1万元违约金是错误的”我方不同意上诉人的说法，根据《合同法第115条》已明确规定当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。我方与上诉人签订《房屋买卖合同》第六条违约责任中明确规定如因卖方未能履行本合同条款，导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿。上诉人恶意违约无视《合同法》第58条立法精神，乔进燕作为违约方应当赔偿守约方所受到的损失，应按合同违约责任条款双倍返还定金给买方作为违约赔偿。二、关于上诉人认为向被上诉人返还一万元违约金没有法律依据，我方不认同，一审判决书上已写明“该合同效力至今未得到三一公司的追认，对被告三一公司不发生效力，由行为人承担责任。因被告乔进燕在合同16条中做出了群定取得了产权人的授权，如产权人违约由其赔偿的承诺。该承诺是被告乔进燕自愿做出，不违反法律规定，故对原告据此要求由被告乔进燕按约定金额返还1万元的请求予以支持。”《合同法》第48条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。一审判决后红吉房产中介依照判决书返还我方的只是当时交的购房定金1万元与服务费，并不是违约金1万元。请上诉人不要混淆。关于1万元违约金一审判决是由被告行为人乔进燕返还给刘日婷。三、关于上诉人认定我方不同意将定金交付三一公司，我方不认同。我方并没有见到三一公司的人员，如三一工作人员收取定金应该到中介收取，因为《房屋买卖合同》中明确写明买卖双方同意定金由中介代保管。合同签署后再准备过户材料期间也没有见到三一公司的房产证实物，并且我们的定金在签署合同当天就已经交到中介。中介在没有考到三一工作人员以及没有见到房产证、契税票、维修基金，三一公司营业执照等原件时，为保护我方资金安全，严格执行合同约定内容是对的，按照行业惯例卖方领取定金需要在过户完毕物业水电交等费用交接完毕后方可到中介领取定金。并且从上诉人提交的与三一公司的沟通时间是4月22日，而与我们签订的房屋买卖合同时间是3月27日，早就过了合同约定7个工作日过户时间。《合同法》第115条对定金也有明确的规定约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。另外我方还有一点补充：乔进燕是鲅鱼圈一名中介人员，在一审开庭时乔进燕播放与三一公司人员微信语音记录中我们得知该房屋还存在5000元差价，在与我方签订《房屋买卖合同》后在微信语音聊天记录中乔进燕说：“房屋买卖合同已经签了，房屋成交价40万，你们三一底价是49.5万，多卖出来的5000元归我所有了”。可查一审开庭时影音资料。房产中介赚取差价是违法。基于以上事实与理由，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，故上诉人的上诉理由不能成立，答辩人恳请二审法院在审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。三一汽车制造有限公司辩称，上诉人乔进燕所述不属实，理由如下：我公司在诉讼之前从未与乔进燕有过任何接触或者联系，甚至不知道乔进燕为何人，更不可能授权其对外代表我公司卖房。因此，乔进燕无任何书面授权、又不是我公司员工的情况下，不能代表公司。其自行与刘日婷签订任何合同，均与我公司无关，我公司不应承担任何民事责任。相反，因上诉人乔进燕的不当行为，使我公司声誉产生任何的巨大损失，我公司已经在搜集证据，并且保留对其追究侵权责任的权利。我公司仅是按照中介行业惯例，向沈阳二手房中介提供了房屋钥匙和产权证复印证照片，用以证明房产现状、方便看房，但是从未对其传达过房产的价格，出售的具体细节、签订合同等。我公司流程比较复杂、要逐层审批，不可能给任何人授权代表我公司去签订合同，就算我公司的员工都没有这方面的授权。乔进燕是二手房中介的专业人士，其有按照行业规定进行审查的义务，但其未得到书面授权，又在明知道刘、赵二人不是我公司员工的情况下，签下“确定取得了产权人授权，如因产权人违约由其赔偿“的承诺，其是完全民事行为能力人，明知其无权代理的行为可能会给刘日婷带来经济损失的情况下，仍然进行售房签字，其应当对自己的行为负责。综上，在未取得我公司任何有效授权的情况下，上诉人乔进燕与刘日婷签订买卖合同属于其个人行为，且未得到三一公司的追认，故与三一公司无关，依据《合同法》相关规定及合同相对性原则，乔进燕个人与刘日婷签订合同对三一公司不发生效力，由乔进燕个人承担一切责任。营口经济技术开发区红吉房产信息咨询服务中心述称，我于2019年9月24日返还刘日婷保存到中介公司的一万元和2000元，已经履行完原审判决。刘日婷向一审法院起诉请求：1、如被告三一公司事实上无法履行合同，向原告支所付除定金外的违约金1万元。2、如被告三一公司拒绝履行合同与赔偿，则由被告乔进燕进行连带赔偿。3、被告红吉房产中心退还2500元服务费与定金，并代原告追偿违约金。4、诉讼费用被告承担。一审法院认定事实：1、原告提交2019年3月27日签订的不动产买卖合同，用以证明原告通过被告乔进燕、被告营口经济技术开发区红吉房产信息咨询服务中心购买被告三一公司的房屋，并支付1万元定金和2500元服务费，而房屋至今未过户的事实。到庭二被告对该合同真实性均无异议。经审查，被告乔进燕以产权人三人公司代理人的身份与原告和红吉房产中心签订了不动产买卖合同，并在合同第十六条手书声明“签订合同当日因产权人未到场签字，代理人乔进燕承诺确实获得产权人合法授权。如因产权人违约，由代理人乔进燕赔偿。”被告乔进燕在签订合同时未提供三一公司的授权委托书，三一公司在提交的答辩状中仍然否认对乔进燕授权，故对该合同的效力本院不予认可。2、被告乔进燕提供微信聊天截图证用以明取得三一公司出售房屋的授权，原告对其证明观点不认可。经审查，微信聊天系个人之间的聊天，综合案情不能证明原告的观点。本院经审理认定事实如下：原告通过第三方红吉房产中心中介，看中被告三一公司的一套楼房，被告乔进燕自称系三一公司代理人。2019年3月27日，被告乔进燕以三一公司代理人的身份与原告、居间方被告红吉房产中心签订一份不动产买卖合同，主要约定：被告三一公司将营口市鲅鱼圈区御海明珠小区25号楼1单元1101房屋出售给原告，成交总价40万元，原告于签定合同当天交购房定金1万元、房屋居间费0.25万元，定金由居间方保管。卖方在合同签订后7日内备齐过户及贷款文件交予居间方。在合同第十六条中乔进燕手书声明“签订合同当日因产权人未到场签字，代理人乔进燕承诺确实获得产权人合法授权。如因产权人违约，由代理人乔进燕赔偿。”合同签订后经原告多次催促，被告乔进燕、被告三一公司至今未能提供过户手续。一审法院认为，被告乔进燕未取得产权人三一公司的授权与原告签订不动产买卖合同，该合同效力至今未得到三一公司的追认，系无效合同，对被告三一公司不发生效力，由行为人承担责任。虽然原告作为房产买受人应尽到对被告乔进燕代理权限的审查义务而未尽，但因被告乔进燕在合同十六条中作出了“确定取得了产权人的授权，如产权人违约由其赔偿”的承诺。该承诺系被告乔进燕自愿做出，不违反法律规定，故对原告据此要求由被告乔进燕按定金数额返还1万元的请求可予支持。被告红吉房产中心不能履行合同义务，愿意将代为保管的1万元定金退还给原告，同时将已收取的2500元居间费退还给原告，本院予以照准。对被告三一公司对本案不承担责任的答辩意见予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告营口经济技术开发区红吉房产信息咨询服务中心向原告刘日婷退还定金10000元、居间佣金2500元，合计12500元。二、被告乔进燕按定金数额向原告刘日婷返还10000元。上列款项，均于本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告乔进燕负担。本院二审期间，上诉人向本院提供照片一张，证明观点：三一公司的员工赵光宇将案涉房屋在内的6套房屋的钥匙要给上诉人，其中有恒基河畔一把钥匙，让其代为对外销售房屋，虽然上诉人与三一公司没有书面委托，但在三一公司赵光宇的授意委托下。被上诉人刘日婷称该份证据应由三一质证，其未发表其他质证意见。三一汽车制造有限公司质证意见：关于赵光宇不是我公司的员工，也不是我公司的代理人；关于钥匙收条，接收人是上诉人，我们没有把我方钥匙给过宏辉房产。营口经济技术开发区红吉房产信息咨询服务中心质证意见：钥匙不清楚。被上诉人刘日婷、三一汽车制造有限公司及原审被告营口经济技术开发区红吉房产信息咨询服务中心均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于上诉人乔进燕提出原审判决其返还被上诉人刘日婷10000元是适用法律错误一节，因上诉人未取得被上诉人三一公司的授权，该合同的效力至今未得到三一公司的追认，导致该不动产买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”2019年3月27日被上诉人刘日婷通过上诉人乔进燕、原审被告营口经济技术开发区红吉房产信息咨询服务中心购买被上诉人三一公司的房屋，签订不动产买卖合同，并支付10000元定金和2500元服务费。原审判决被告营口经济技术开发区红吉房产信息咨询服务中心向原告刘日婷退还定金10000元、居间佣金2500元，合计12500元正确。被上诉人刘日婷因此受到的损失应为其所交付的12500的利息。被上诉人刘日婷作为房产买受人未尽到对上诉人乔进燕代理权限的审查义务，其交付的2500元中介服务费利息损失应自行承担，其交付的10000定金的利息损失（自2019年3月27日起至定金10000给付之日止）由上诉人乔进燕负担。原审判决上诉人按定金数额向被上诉人返还10000元不当。上诉人的该项上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院（2019）辽0804民初3998号民事判决第一、三项；二、撤销辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院（2019）辽0804民初3998号民事判决第二项；三、上诉人乔进燕赔偿被上诉人刘日婷交付的定金10000元的利息损失。（以10000元为基数，自2019年3月27日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日起至给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。）上列款项，均于本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，乔进燕负担25元，刘日婷负担25元；二审案件受理费50元，乔进燕负担20元，刘日婷负担30元。本判决为终审判决。审判长  赵洪骥审判员  秦振敏审判员  关春秋二〇二〇年三月二十五日法官助理张弘书记员郎爽