湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终453号 上诉人（原审原告）：湖南省梅华物业有限公司，住所地湖南省郴州市宜章县玉溪镇玉溪河畔C栋239号。 法定代表人：欧阳湘波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:黄亚青，湖南宜林律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谭瑶山，男，1981年1月7日出生。 被上诉人（原审被告）：詹秀莲（谭瑶山之妻），女，1988年8月25日出生。 上诉人湖南省梅华物业有限公司（以下简称梅华物业）因与被上诉人谭瑶山、詹秀莲物业服务合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2019）湘1022民初2126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 梅华物业上诉请求：撤销一审判决，改判谭瑶山、詹秀莲支付梅华物业物业服务费3861元（从2016年1月1日至2019年1月31日止）、电梯公摊电费130元、电梯保险费32.5元（2018年1月1日至2019年1月31日），违约金10,387.43元（按每日千分之五计算至2019年1月31日，后续违约金计算至物业服务费全部给付之日），以上共计14,410.93元；本案一、二审诉讼费由谭瑶山、詹秀莲负担。事实和理由：1.一审法院在谭瑶山、詹秀莲没有提供任何证据证明梅华物业提供的物业服务有瑕疵的情况下，认定梅华物业提供的物业服务有瑕疵，并对梅华物业请求的物业服务费按应缴物业服务费的80%进行判决，系事实认定错误。2.一审法院一方面认定双方约定了缴纳物业服务费的时间，也认定了谭瑶山、詹秀莲没有缴纳物业服务费，另一方面又不按双方的约定判决支持违约金，没有任何法律依据。3.根据谭瑶山、詹秀莲与宜章县聚成物业服务有限公司（以下简称聚成物业）签订的物业服务合同以及梅华物业与开发商签订的物业服务合同，均在物业服务费之外约定了电梯公摊电费、电梯保险费由业主另行承担，该约定系双方当事人的真实意思表示，应予以支持。4.梅华物业在一审中提交了梅华物业与聚成物业之间签订的《神憩国际小区物业交接协议书》，该协议书明确约定聚成物业将其在神憩国际小区2017年11月1日前的所有债权债务包括2015-2017年未收到的所有住宅物业管理费交由梅华物业处理，一审法院以谭瑶山、詹秀莲与聚成物业之间的物业纠纷与本案纠纷系不同主体之间的物业服务合同纠纷为由不予处理，继而未支持梅华物业要求谭瑶山、詹秀莲支付2016年-2017年拖欠的物业服务费没有法律依据。 谭瑶山、詹秀莲未作答辩。 梅华物业向一审法院起诉请求判令：谭瑶山、詹秀莲支付梅华物业物业服务费3861元（从2016年1月1日至2019年1月31日止）、电梯公摊电费130元、电梯保险费32.5元（2018年1月1日至2019年1月31日)，违约金10,387.43元（按每日千分之五计算至2019年1月31日，后续违约金计算至物业服务费全部给付之日），合计14,410.93元。 一审法院认定事实：梅华物业公司于2017年6月22日成立，经营范围为物业管理服务、清洁服务、园林绿化工程施工、房屋租赁。联发公司是宜章县宜章大道与民主东路交汇处的神憩国际商住小区的开发商，2014年12月26日，聚成物业（乙方）与联发公司（甲方）签订《神憩国际前期物业服务合同》约定聚成物业为神憩国际商住小区提供前期物业服务，该合同对物业服务的内容、物业服务费收费标准、违约责任等进行了约定，合同约定甲方或其物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按年应交纳费总额的千分之五交纳滞纳金。该合同约定委托服务期限自2015年1月1日至2016年12月31日。2016年12月，聚成物业与联发公司的前期物业服务合同到期后，继续为神憩国际小区提供物业服务到2017年10月，之后，聚成物业决定退出神憩国际小区的物业服务，于是，联发公司与梅华物业协商由梅华物业公司接手神憩国际小区的物业服务。2017年10月31日，聚成物业与梅华物业公司签订了《神憩国际小区物业交接协议书》，约定由梅华物业公司与联发公司签订服务合同，在与聚成物业交接完后，由梅华物业进驻小区服务，还约定聚成物业在神憩国际小区2017年11月1日前因物业管理费用产生的债权债务由梅华物业公司打包接受，其中债权包括十四万五千多元的住宅物业管理费。2017年11月1日，梅华物业公司入驻神憩国际小区进行了为期两个月的试运行。由于神憩国际小区当时并未成立业主委员会，联发公司于2017年12月30日与梅华物业公司签订了《神憩国际前期物业服务合同》，合同约定由梅华物业公司为神憩国际小区提供前期物业服务，服务期限为1年，自2018年1月1日起至2019年1月1日止，合同基本承继了聚成物业与联发公司原来的合同权利义务，收费标准另行约定为高层1.22元月/平方米。2018年1月1日至2019年1月31日期间，梅华物业为神憩国际小区提供了物业服务。神憩国际小区共6栋房屋建筑，各栋之间较为分散且距离较远，梅华物业公司服务管理期间，对小区绿化、公共设施、监控维护等服务内容未达到合同约定的标准。另认定，谭瑶山与詹秀莲系夫妻关系，是神憩国际小区XX号房的业主，该房面积为139.8平方米。2015年1月10日，聚成物业（甲方）与谭瑶山、詹秀莲（乙方）签订了《神憩国际小区前期物业服务合同》，其中约定物业服务费高层四层以上为1.2元·月/平方米，合同第六条第一款约定：“共用部位、共用设施设备若参保则其保险费用，按照甲方与保险公司签订的保险单和所交纳的年保险费按照房屋建筑面积比例分摊，由甲方收费时收取，同时应将保险单和保险费发票公示。”；合同第九条第一款约定：“甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任和赔偿损失。”；合同第九条第四款约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰缴纳违约金。”谭瑶山、詹秀莲未向梅华物业交纳2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费，梅华物业公司经多次催收未果，故成此讼。 一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷，本案争议的焦点为：一、梅华物业与谭瑶山、詹秀莲之间是否存在合法有效的物业服务合同关系；二、谭瑶山、詹秀莲是否须向梅华物业支付物业管理费、公摊电费、电梯保险费、违约金。2019年1月1日前，谭瑶山、詹秀莲所在神憩国际小区未选举成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”梅华物业与联发公司签订的《神憩国际小区前期物业服务合同》合法有效，虽梅华物业公司未与谭瑶山、詹秀莲直接签订物业服务合同，但谭瑶山、詹秀莲在合同期内在梅华物业缴纳水费且对梅华物业实施的物业管理没有提出异议，应视为默认梅华物业公司提供的物业服务，双方成立事实上的物业服务合同，该合同对神憩国际小区的业主或物业使用人具有约束力。梅华物业公司作为具有物业管理资质的企业，依据合同约定提供物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系，谭瑶山、詹秀莲接受了梅华物业公司提供的物业服务，有义务支付相应的物业服务费用。从梅华物业公司与联发公司签订的《神憩国际前期物业服务管理合同》约定的内容来看，梅华物业主要履行小区房屋建筑主体共用部位、小区房屋建筑主体共用设施、构筑物的维护、养护、运行和管理；房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，收集清运；维护公共秩序，包括执勤、巡视等职责。经审查，梅华物业公司配备了保洁、保安等人员，值班考勤表、工资表、电梯养护合同、员工收款收据、水费、电梯维修缴费票据及电子回执等，证明梅华物业在其合同期间履行了物业服务，谭瑶山、詹秀莲拒绝缴纳物业管理费缺乏正当理由，没有提供充分的证据证明梅华物业不履行物业服务合同，或履行物业服务合同存在重大瑕疵，谭瑶山、詹秀莲拒绝缴纳物业管理费的理由不予支持。但经审理查明梅华物业在履行物业服务合同时，确实存在服务没有完全到位的情形，如小区绿化、公共设施、监控维护等方面存在瑕疵，应酌情减免2018年1月1日至2019年1月31日期间部分物业费,对此酌情核减20%。由于梅华物业公司没有与谭瑶山、詹秀莲另行签订合同，故物业管理费用应按照谭瑶山、詹秀莲与聚成物业所签合同约定的高层四楼以上1.2元·月/平方米计算为1744.7元（139.8平方米×1.2元·月/平方米×13月×80%=1744.7元），故对梅华物业要求谭瑶山、詹秀莲支付物业管理费的诉讼请求，予以支持1744.7元，超过部分不予支持。根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务成本或物业服务支出包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，梅华物业主张的电梯公摊电费130元，电梯保险费32.5元已包含在物业服务费中，故对该诉讼请求不予支持。对于梅华物业要求谭瑶山、詹秀莲支付违约金10,387.43元的诉讼请求，由于梅华物业与谭瑶山、詹秀莲对此并未约定，梅华物业亦未提供相应的证据进行证明，故对梅华物业的该诉讼请求不予支持。对于梅华物业要求谭瑶山、詹秀莲支付2016年1月1日至2017年10月31日聚成物业合同期内遗留的物业管理费的问题，由于该诉讼请求涉及债权债务转让问题，系另一法律关系，对此不作处理。案经调解无果。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第八十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决“：一、被告谭瑶山、詹秀莲于本判决生效后十日内向原告湖南省梅华物业有限公司支付物业服务费1744.7元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告湖南省梅华物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费160元，减半收取计80元，由原告湖南省梅华物业有限公司负担40元，由被告谭瑶山、詹秀莲负担40元。” 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为梅华物业诉请的物业服务费、电梯公摊电费、电梯保险费及违约金共计14,410.93元应否支付。关于梅华物业起诉2016年至2017年的物业服务费问题。《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十七条规定：“债权人转让合同权利后，债务人与受让人之间因履行合同发生纠纷诉至人民法院，债务人对债权人的权利提出抗辩的，可以将债权人列为第三人。”本案2016年至2017年的物业服务合同系谭瑶山、詹秀莲与聚成物业签订，该期间收取物业服务费的合同权利人为聚成物业，聚成物业将该合同权利转让给梅华物业，应依法向谭瑶山、詹秀莲履行通知义务，但本案并无证据证明合同权利人聚成物业向业主履行了通知义务。又因聚成物业与谭瑶山、詹秀莲就应交物业服务费有争议，且聚成物业不是本案当事人，根据合同相对性，一审认定谭瑶山、詹秀莲与聚成物业的物业纠纷不属本案审理范围，符合法律规定。故对于梅华物业诉请的2016年至2017年的物业费用，一审不予处理，并无不妥。关于电梯公摊电费、电梯保险费问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”因电梯公摊电费和电梯保险费，包含在《物业服务收费管理办法》中规定的物业服务成本或物业服务支出中，一审认定梅华物业诉请的电梯公摊电费、电梯保险费，已包含在物业服务费中，不应再另行收取，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金问题。对于梅华物业提供的物业服务质量，一审法院在双方举证基础上到实地进行了查验，查验结论表明，梅华物业提供的物业服务部分项目不符合物业合同的约定，对于该结论，梅华物业未提交证据反驳，对此实地查验结论，本院予以采信。一审结合物业服务瑕疵、梅华物业已退出案涉小区物业服务和本案业主至今尚未装修入住等情况，认定对梅华物业诉请的2018年1月以后的物业服务费以80%标准支付并对违约金不予支持，该认定符合案件事实，并不违反法律规定。 综上所述，梅华物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费117元，由上诉人湖南省梅华物业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 戴陈峰 审 判 员 李气春 审 判 员 孟晋忠 二〇二〇年三月十七日 法官助理 邹群英 书 记 员 吴 瑾 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。