河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终613号上诉人(原审原告）：岳燕，女，1972年2月4日出生，汉族，系获嘉县大新庄乡帅庄村11组684号，现住新乡市。委托诉讼代理人：岳冬菊，河南金学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭若思（实习），河南金学苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘素花，女，1957年8月6日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：吴伟，河南宇华大众律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐宝帅（实习），河南宇华大众律师事务所律师。原审第三人：朱建设（又名朱义设），男，1967年8月26日出生，汉族，住获嘉县。上诉人岳燕与被上诉人刘素花以及第三人朱建设案外人执行异议之诉一案，不服河南省获嘉县人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0724民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人岳燕的委托诉讼代理人岳冬菊、郭若思，被上诉人刘素花的委托诉讼代理人吴伟参加诉讼，原审第三人朱建设经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。岳燕上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审适用土地管理法第63条认定案涉房屋买卖协议无效明显错误。1、根据合同法解释（二）第14条规定，合同法第52条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制规定。而土地管理法第63条并未规定如农村村民将宅基地上的房屋出卖给村集体组织成员以外的人其法律后果是合同无效。2、根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》相关规定，土地管理法第63条的立法目的是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地，但宅基地的性质为建设用地，使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质。另外，土地管理法第63条禁止的是将集体土地的使用权以出让、转让或者出租的形式用于非农业建设，并未禁止已在集体土地上合法建造的房屋及土地使用权的转让，也未禁止农村村民出卖其房屋，当然更谈不上禁止非本集体经济组织成员购买农村房屋的问题。因此该土地管理法第63条不是效力性强制规定，不能作为认定案涉房屋买卖合同无效的法律依据。3、2019年，新修订的土地管理法已对原63条内容予以修改，新法第62条规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，其法律后果是再申请宅基地的不予批准，而不是合同无效。4、获嘉县住房和城乡建设局为朱建设颁发的案涉房屋所有权证，足以证明该房屋是合法开发建造的，朱建设依法享有物权，根据物权法规定，朱建设作为房屋的所有权人，对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分等权利，其完全有资格有权利转让其依法所有的房屋，故原审适用土地管理法第63条认定案涉房屋买卖合同无效是错误的。二、原审合议庭部分组成人员未到庭参与庭审，程序违法。刘素花答辩称：一、一审法院程序合法。从一审开庭笔录可知，答辩人对一审审理程序及审判员并无异议。二、一审法院适用法律正确，上诉人对法律解读错误，应当认定上诉人提供的买卖合同无效。1、涉案房屋是第三人朱建设基于村民身份而取得的嘉苑社区的房屋，根据《土地管理法》规定农村的宅基地属于农民集体所有，只有本集体经济组织成员才有使用的权利，上诉人并非该社区村民，因此无权使用涉案宅基。2、修改前的《土地管理法》第63条不得出让、转让的禁止性规定当然属于效力性强制规定。3、《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第五条关于物权纠纷案件的审理规定，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。在河南只有长垣是试点地区，获嘉并非试点地区，因此应认定涉案合同无效。4、尽管涉案房屋登记在第三人名下，但是第三人在行使权利时必须符合法律规定且不能损害集体及他人利益，第三人将集体土地房屋转让上诉人不仅没有相应法律规定且侵犯了村集体及其他村民利益，依据《合同法》第52条的规定也是无效的。三、上诉人并未购买涉案房屋，其所提供的协议书是与第三人恶意串通阻挠执行的结果，相互间不存在买卖关系。上诉人在一审中并未向法庭提交支付房款证明，另外，上诉人提供的购房协议书为打印版，但在法庭询问时却称是手写的，庭审结束后在其代理人授意下擅自修改开庭笔录被被上诉人发现后又取消了修改，显然该协议书是不真实的。本案的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，不能够排除执行，应驳回其诉讼请求。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法应当予以维持。原审第三人朱建设未参加诉讼，也未提供书面意见。岳燕向一审法院提出诉讼请求：1、确认嘉苑新村第32排第2号房屋归岳燕所有（价值26万元）；2、撤销获嘉县人民法院（2014）获执字第703-1号执行裁定书，解除对嘉苑新村第32排第2号房屋的查封措施，停止对该房屋所采取的一切执行行为。原审法院查明：2013年10月20日，朱建设、岳保英作为甲方与乙方岳燕签订了房屋买卖协议书，甲方自愿将嘉苑新村第32排第2号房屋以26万元的价格卖给乙方。岳燕于2013年10月23日向朱建设、岳保英支付房款26万元。岳燕陈述其一直居住在新乡市区内，未在案涉房屋居住。刘素花诉朱建设建设工程分包合同纠纷一案，经原审法院审理于2014年9月3日作出（2014）获民初字第799号民事判决书,判决内容为：“一、朱建设（朱义设）应于判决生效后十日内向刘素花支付工程款120204.36元。二、朱建设（朱义设）应于判决生效后十日内向刘素花支付所欠工程款120204.36元的利息（以应付的工程款120204.36元为基数，以5.6%的年利率为标准，从起诉之日起计算至实际还款之日止），利息随工程款一起支付”。判决生效后，朱建设未按照判决内容履行支付义务，刘素花向原审法院申请执行。在本案执行过程中，该院于2016年12月16日作出（2014）获执字第703-1号执行裁定书，查封了登记在朱建设和共有人岳保英名下位于获××县××小区××房产一处（获住建房权私字第201201319号）。2019年9月9日，岳燕作为异议人向该院提出异议申请，要求撤销（2014）获执字第703-1号执行裁定书，解除对嘉苑新村第32排第2号房屋的查封措施，停止对该房屋所采取的一切执行行为。经该院审查于2019年9月20日作出（2019）豫0724执异20号执行裁定书驳回异议人岳燕的执行异议申请。执行裁定书送达后，岳燕不服，向该院提出执行异议之诉，1、请求确认嘉苑新村第32排第2号房屋归岳燕所有（价值26万元）；2、请求撤销（2014）获执字第703-1号执行裁定书，解除对嘉苑新村第32排第2号房屋的查封措施，停止对该房屋所采取的一切执行行为。原审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让……”。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得。本案中，案涉房屋的土地使用权是农民集体所有土地，岳燕与第三人朱建设所签订的房屋买卖协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，房屋买卖也必然导致集体所有土地使用权的转让，而岳燕并非嘉苑社区村民，不是该农村集体经济组织成员，双方的房屋买卖行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，故岳燕与第三人朱建设所签订的房屋买卖协议当属无效，因此，岳燕要求确认嘉苑新村第32排第2号房屋归原告所有的诉讼请求，不符合法律规定，依法予以驳回。案外人执行异议之诉是案外人对于作为执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……”。虽岳燕与第三人朱建设所签订的房屋买卖协议在人民法院查封之前，但双方所签订的房屋买卖协议违反法律规定而无效，故岳燕所提异议不符合上述法律规定，因此，岳燕就案涉执行标的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对岳燕要求撤销（2014）获执字第703-1号执行裁定书，解除对嘉苑新村第32排第2号房屋的查封措施，停止对该房屋所采取的一切执行行为的诉讼请求，原审法院不予支持，依法予以驳回。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：驳回岳燕的诉讼请求。案件受理费5200元，由岳燕承担。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案争议的主要问题为：岳燕对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。本案为执行异议之诉，功能在于，当案外人的合法权益因强制执行程序而受到侵害时，给予其实体救济的机会。但也要防止案外人与被执行人通过该救济渠道帮助被执行人逃避强制执行，损害申请执行人的合法权益，审理此类案件时要结合具体个案从严审查，做到既要维护案外人对执行标的所应享有的合法权益，又要保障申请执行人通过强制执行程序实现其债权的正当利益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，案外人岳燕提出对本案执行标的排除强制执行的请求，故岳燕依法应当举证证明其对涉案房屋享有合法真实的权利，足以排除强制执行。首先，岳燕主张其于2013年10月23日占有使用案涉房屋，但未提供任何证据能够证实其在人民法院查封之前已合法占有、使用该房屋的事实。其次，根据我国物权法及土地管理法相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。案涉房屋买卖协议在处分房屋的同时也处分了相应的宅基地使用权。由于岳燕并非案涉房屋所在地集体经济组织成员，也未依法取得集体土地使用权变更登记手续，故原审认定其与朱建设签订房屋买卖协议无效并无不当。上诉人并未提供证据证明其购买案涉房屋之后至被查封前的三年时间内曾向房产登记机构递交过过户登记材料及向朱建设提出了办理过户登记的请求，且该房产所在土地是集体性质、上诉人对不能办理过户登记应属明知，故案涉房屋未能办理过户登记亦系其自身原因所致。综上，岳燕对涉案房屋要求排除执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，故其要求排除强制执行的主张不能成立，本院不予支持。关于原审程序问题，岳燕如认为原审庭审时合议庭组成违反法定程序，应当庭提出并要求记入笔录，但原审笔录显示原审庭审已正常进行完毕，并有各方当事人签字，故岳燕该上诉理由不能成立，本院不予采信。原审所作判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由岳燕负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  吴俊喜审判员  马成林二〇二〇年三月二十三日书记员  王 斐