上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终556号上诉人（原审被告）：沈默，男，1954年1月28日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：孙侠，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海瀛程置业有限公司，住所地上海市徐汇区东湖路9号主楼七层。法定代表人：于建斌，执行董事。委托诉讼代理人：王宇翔，男，该公司工作人员。上诉人沈默因与被上诉人上海瀛程置业有限公司（以下简称瀛程公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初21966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈默上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判认定上诉人应支付的房屋占用费为人民币（下同）83,618.7元（计算公式：过渡期占用费21,636元，逾期占用费61,982.7元）。事实和理由：1.上诉人提交一份《住户退房确认单》，在该份确认单上由被上诉人盖章以及被上诉人工作人员签字，盖章及签字时间为2018年4月23日，故可以证明上诉人实际退房时间为2018年4月23日。一审法院认定上诉人退房时间为2018年5月18日有误。由此，上诉人要求对逾期占用费计算至2018年4月23日。2.根据双方合同第六条，被上诉人给予上诉人不超过六个月过渡期，过渡期内的房屋占用费按照合同约定租金支付，上诉人在合同约定租期2015年11月6日届满前就以居住困难为由多方反映情况希望续租，被上诉人没有催告上诉人搬离，应为被上诉人默认同意上诉人继续租住，故2015年11月7日起为合同约定的过渡期，房屋占用费参照合同约定的租金支付。又基于被上诉人于2016年5月24日通知上诉人2016年5月31日搬走，故过渡期结束时间为2016年5月31日，逾期占用费应从2016年6月1日起开始计算。3.虽然一审法院对逾期占用费予以酌定，但认定仍过高。根据合同法相关规定，违约金最高不应该超过损失的30%，合同约定月租金为2,060元，则每天租金69元，逾期占用费不应超过每天89.70元，一审法院以每天110元认定明显过高。上诉人还认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的司法解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，即逾期占用费可以调整参照租金标准认定。据此，请求二审法院重新认定上诉人的房屋占用费。被上诉人瀛程公司辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。瀛程公司向一审法院起诉请求：判令沈默支付房屋占用费138,450元，以每日150元的标准，自2015年11月7日起至2018年5月18日，共923日。一审法院认定事实：上海XX有限公司（以下简称XX公司）原为上海市徐汇区XX路XX弄XX公寓的所有权人，因国有资产产权调整需要，瀛程公司于2017年2月16日成为XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）权利人，房地产权证附记记载“公共租赁住房”。XX公司于2017年2月17日确认原XX公寓承租人与XX公司签订的《上海市公共租赁住房合同》的权利义务由瀛程公司承继。2013年11月6日，XX公司（甲方、出租人）与沈默（乙方、承租人）签订《上海市公共租赁住房租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋建筑面积为44.56平方米；该房屋租赁期限自2013年11月7日起至2015年11月6日止；月租金为2,060元；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即4,120元；本合同终止时，甲方收取的保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用或赔偿该房屋造成的损害外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方；本合同租期届满，乙方需继续承租该房屋的，应于租赁期届满前一个月，向甲方提出续租书面申请，经区（县）住房保障房屋管理局指定机构重新对乙方及其他居住使用人进行资格审核，符合条件的可以续租，租赁双方应重新签订租赁合同，不符合条件的，不得续租，但确有特殊困难，无法按约定返还房屋的，经相关区（县）住房保障机构批准，甲方应给予乙方不超过六个月的过渡期，过渡期限内，乙方应按本合同的约定向甲方支付房屋的实际占用费以及由乙方承担的其他费用，甲方可通知其所在单位，从其工资中直接划扣；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满当日内返还该房屋；乙方未经甲方书面同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按150元/日向甲方支付实际占用费。合同另就其他权利义务作了约定。沈默支付瀛程公司房屋租赁保证金4,120元。后沈默支付房屋租金至2015年11月6日。上海地产XX公寓经租管理中心分别于2016年5月、2017年11月、12月、2018年1月、2月、4月向沈默发送《合同到期不续租通知单》，通知其因在承租房屋过程中违反合同相关约定，不再接受其续租申请，函告其办理租金、违约金等结算及退房手续并做好搬迁准备。瀛程公司于2018年5月11日委托律师向沈默发送律师函，告知其腾退、搬离房屋，并办理退租手续；如逾期未搬离，瀛程公司将于2018年5月18日对房屋进行清场。为证明收回房屋日期，瀛程公司提供《租赁房屋交接确认表》，记载房屋交接时间为2018年5月18日，由经租中心、物业、其他方（开锁）三方签字。对此，沈默称其于2018年4月15日就搬离了系争房屋，退租手续在此后一个星期办理。一审另查明，沈默曾于2015年10月9日写信给市长，希望能继续租赁系争房屋。一审审理中，瀛程公司确认收取系争房屋租赁保证金4,120元，愿意返还给沈默。一审法院认为：XX公司与沈默签订的《上海市公共租赁住房租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。根据查明事实，XX公司将自己在租赁合同中的权利转让给瀛程公司，故瀛程公司有权基于租赁合同出租方的身份向沈默主张相关权利。沈默在租赁合同到期前即已知晓无法续租，却在租期届满后仍继续占有使用系争房屋，应支付占用期间的房屋占用费。沈默辩称其已于2018年4月15日退房，但未提供相关证据予以佐证，故一审法院对该意见不予采信。瀛程公司于2018年5月18日收回房屋，其要求沈默支付2015年11月7日起至2018年5月18日的占用费的诉请，有合同及事实依据，一审法院予以支持。沈默抗辩占用费标准过高，确实150元/日的标准高于合同约定日租金2倍之多，且系争房屋性质为公租房，一审法院给予本案实际履行情况，酌情调整为按每日110元的标准支付逾期交还房屋的占用费。瀛程公司同意退还保证金4,120元，于法不悖，一审法院予以准许。一审法院据此判决：一、沈默于判决生效之日起十日内支付上海瀛程置业有限公司房屋占用费101,530元；二、上海瀛程置业有限公司于判决生效之日起十日内返还沈默房屋租赁保证金4,120元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,069元，减半收取计1,534.50元，由上海瀛程置业有限公司负担354元，沈默负担1,180.50元。二审审理中，上诉人沈默向本院提交证据：《住户退房确认单》一份，旨在证明上诉人于2018年4月23日办理退房手续，被上诉人在该份《住户退房确认单》上盖章并由工作人员签字，应为被上诉人对上诉人2018年4月23日退房的确认。上诉人又称，其在一审法院答辩时说到过有该份证据，因其一时没有找到故而未能在一审审理中提交。被上诉人质证认为，上诉人在一审审理期间口头称有这份确认单，但上诉人没有在举证期限内提交且上诉人也未申请延期举证，故上诉人在二审中提交该份证据不属于新证据，应承担证据失权的不利后果。被上诉人还认为，即便认定该份证据，因该份确认单只能证明上诉人于2018年4月23日至被上诉人物业服务中心办理过退房申请手续，因上诉人在办理过程中拒绝与被上诉人结算费用，导致系争房屋退房手续未全部完成，故上诉人不能以该份确认单主张退房时间为2018年4月23日。就该份证据及退房时间的争议，本院认为，上诉人在一审答辩中表述其办理了退房手续，对其不能在一审审理中提交该份《住户退房确认单》也表述了原因及理由，鉴于该份确认单的真实性被上诉人未持异议，故本院准许上诉人作为二审新证据提交。关于是否可以证明上诉人于2018年4月23日退房的问题，本院认为，被上诉人辩称该份确认单不能证明上诉人于该日完成退房手续的理由是上诉人不同意与被上诉人就水电欠费以及遗失物品赔偿进行结算，故而不能认定上诉人完成退房，但本院注意到上诉人已经在与被上诉人签订租赁合同时交付保证金，且被上诉人也没有在2018年4月23日退还给上诉人保证金，即使上诉人有拒绝结算欠费的情况，被上诉人完全可以从上诉人的保证金中扣除，并不影响对上诉人办理退房手续的事实认定，故被上诉人的辩称理由不能成立。基于该份《住户退房确认单》上由被上诉人盖章及工作人员的签字，且被上诉人并无证据证明上诉人在该日之后仍占用系争房屋，故被上诉人在该份《住户退房确认单》上盖章及签字是对上诉人退房的确认，上诉人提交该份《住户退房确认单》可以证明上诉人于2018年4月23日退房。经本院审理查明，一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人沈默与被上诉人瀛程公司之间为房屋租赁合同关系，上诉人沈默作为房屋承租人在合同约定租期届满后未能及时搬离也未及时支付占用期间的房屋占用费，故被上诉人作为房屋出租人有权要求上诉人支付房屋占用费。二审争议焦点在于对上诉人沈默的房屋占用费如何认定的问题。关于上诉人要求2015年11月7日至2016年5月31日认定为过渡期并要求以合同约定租金标准认定的问题，本院认为，根据双方合同约定，确有特殊困难无法按约定返还房屋的，经相关区（县)住房保障机构批准，被上诉人给予不超过六个月过渡期，房屋实际占用费可以按照合同约定支付，显然被上诉人给予上诉人过渡期及占用费适用合同约定需以得到相关部门批准为前提。由于上诉人仅提交其以居住困难为由向相关部门提出延期申请的证据，但未能提交得到相关部门批准的证据，故上诉人要求2015年11月7日至2016年5月31日认定为过渡期并以合同约定租金计算房屋占用费，依据不足，本院难以采信。关于一审法院对逾期占用费认定是否过高的问题，本院认为，一方面，双方在合同中对逾期占用费标准作出了约定，系双方当事人真实意思表示；另一方面，系争房屋为公共租赁住房性质，面向特定人员的需求，因此合同中约定的租金低于市场价，故而双方在合同中对承租人逾期搬离行为作出较高的惩罚标准约定，应在情理之中。一审审理中，一审法院已经考虑到上诉人逾期占用房屋的主观过错程度以及对被上诉人造成的损失情况等因素，对逾期占用费给予酌情调整，并无不妥之处，本院予以认同。上诉人要求对逾期占用费重新认定，理由并不充分，故本院不予采信。基于本院对上诉人退房时间认定为2018年4月23日，故本院对上诉人应承担的逾期占用费重新作出认定，即以每日110元、自2015年11月7日至2018年4月23日止计算，应为98,890元。综上所述，上诉人沈默的上诉请求部分成立，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初21966号民事判决第二项；二、变更上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初21966号民事判决第一项为：沈默应于本判决生效之日起十日内支付上海瀛程置业有限公司房屋占用费人民币98,890元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币3,069元，减半收取计1,534.50元，由上海瀛程置业有限公司负担447.50元，沈默负担1,087元。二审案件受理费人民币247.80元，由上诉人沈默负担197.80元，上海瀛程置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年三月十三日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……