河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀11民终216号上诉人（原审被告）：申香荣，女，1969年3月18日出生，汉族，现住衡水市桃城区。被上诉人（原审原告）：衡水宜居物业服务有限公司。住所地：衡水市桃城区育才街西2幢1层（万和苑小区北侧）。统一社会信用代码：91131102586932568U。法定代表人：尚忠兴，经理。委托诉讼代理人：刘环，女，1982年1月2日出生，汉族，住址：衡水市桃城区，系被上诉人员工。上诉人申香荣因与被上诉人衡水宜居物业服务有限公司（以下简称：宜居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初5643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人申香荣、被上诉人委托诉讼代理人刘环到庭（互联网法庭）参加诉讼。本案现已审理终结。申香荣上诉请求：1.撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初5643号民事判决书，改判上诉人按2018年三级物业服务标准，计算支付被上诉人物业费986.62元（房子建筑面积119.12平方米，储藏间面积7.37平方米，每平米按照0.65元收费，共计986.62元）；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定物业服务合同履行主体、物业服务等级标准及涉及变更物业服务等级内容需经业主大会表决法定程序等事实不清。一、业主们与物业公司前期物业服务协议是双面（方）实际履行合同，2018年物业管理服务委托合同对业主们不发生约束力。衡水筑城房地产开发有限公司（下称：筑城公司）与被上诉人于2015年签订《物业管理服务委托合同》，后由上诉人以及其他业主接受所购房产时，均与被上诉人签订的《前期物业服务协议》所取代，即前期物业服务合同当事人是包括上诉人在内所有业主与被上诉人。《前期物业服务协议》约定“委托管理期限从房屋出售之日起，至业主委员会成立后与其选定的物业管理公司签订物业服务合同生效时止”，要优于《物业管理服务委托合同》效力。筑城公司与被上诉人2015年之后多次续签《物业管理服务委托合同》不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同”，房地产公司交房后，大量业主入住，小区共同权益表决权转移给业主大会或业委会。二、衡水筑城房地产开发有限公司给无权决定变更物业服务等级标准（3级资质物业服务升为2级服务等级），具有决定权是业主大会。业主们与物业公司前期物业服务协议执行的是3级资质物业服务标准，未召开业主大会决定是否变更服务等级，被上诉人按2级物业服务收费是非法的。1.被上诉人未列明“服务等级标准”资质构成违法，现前期物业服务协议执行的3级资质物业服务标准及相应收费标准。国家发改委、建设部关于印发《物业服务收费明码标价规定》：物业管理企业向业主提供服务，应当按照本规定实行明码标价，表明服务项目、收费标准等有关情况。《河北省物业服务企业收费管理实施办法》也规定：物业服务合同应当约定物业服务内容、物业等级标准、收费标准等内容。本案中《前期物业服务协议》中未列明服务等级标准，只标注了：“多层住宅（包括车库、储藏间）为0.5元/平方米/月，小高层住宅（包括电梯费）为0.8元/平方米/月”，故被上诉人在未确定服务标准、收费依据等方面构成违法，以致服务标准、收费依据不明。但上诉人认为双方履行的协议是三级资质物业服务标准，理由是：《物业管理条例》规定“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”，2018年3月以后国家废止了《物业服务企业资质管理办法》，在此之前被上诉人若提供二级服务自己需具备二级物业服务资质，被上诉人无二级服务资质故不能提供二级物业服务标准；列明服务标准是被上诉人的法定义务，根据《合同法》“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”规定，故应认定双方的物业服务等级为三级。2.自2018年起，未召开业主大会的情况，筑城公司与被上诉人签订物业管理服务委托合同对各户业主没有约束力。依据《物业管理条例》的规定，涉及物业服务等级变动等服务事项应由业主大会决定，房地产公司无权代表业主决定。三、衡水市物价局衡水市住房和城乡建设局关于转发《河北省物业服务收费管理实施办法》的通知（衡价经费【2014】3号）规定：衡水市物价局、衡水市房地产管理局联合印发的《衡水市物业服务收费管理办法》（衡价经费字【2006】10号）相关规定与省新规定不一致的，按省规定执行；在我市新政策出台前，衡水市市区（含桃城区、经济开发区、滨湖新区）普通住宅公共性物业服务收费暂按原指导标准执行。另，《河北省物业服务企业收费管理实施办法》冀价经费【2014】12号第10条规定：属于政府指导的物业服务收费标准不得突破当地价格主管部门会同同级房地产部门制定的基准价格及其浮动幅度和相关物业服务收费标准。依据上述文件规定，截止2018年前，衡水政府指导价仍然执行衡价经费字【2006】10号老标准。四、被上诉人提交的衡水普通住宅前期物业收费备案申请表只能证明衡水市住建部门、物价部门做出准予衡水宜居物业公司对北斗星城1区、2区可收取二级服务费用行政许可备案，但不能证明该备案变更了前期物业服务协议关于服务等级内容，仍需通过法定程序即由业主大会表决决定《前期物业服务协议》是否为二级物业收费标准。五、自2018年起被上诉人强制按二级物业服务标准收取物业费用构成违约，上诉人有权拒绝给付二级物业服务费用，并不承担滞纳金的责任。另，上诉人已另行起诉请求法院确认衡水宜居服务有限公司应按前期物业服务协议三级资质服务标准服务，并按相应收费标准收费。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人宜居物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法维持原判。我公司与申香荣签订的前期物业服务协议，合法有效，各方应依约履行各自义务，但自2018年起，虽经我方多次催要，上诉人无正当理由，拒不缴纳物业费和公摊电费，明显违约。一、我公司于2011年注册成立，三级物业资质等级（住建部发放的企业资质，2018年3月8日实行的（建设部令第164号）废止《物业服务企业资质管理办法》，已取消对物业企业资质等级的认定）。业主所提物业资质等级是住建部门对物业公司的资格认定，而物业服务等级标准是物业公司对小区业主服务等级标准，二者不是一回事，不能混淆。2012年，公司依据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，经北斗星城建设单位筑城公司的选聘，双方签订了书面《物业管理服务委托合同》，约定了管理服务内容、服务标准、服务收费等。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”修改后的《物业管理条例》第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少县经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”因该小区至今未成立业主委员会，我公司分别在2014年、2016年、2018年续签了物业管理委托服务合同。物业公司作为前期物业管理服务北斗星城小区合法、合规。二、物业公司2015年12月在业主交房入住时，已与业主签订了前期物业服务协议。根据《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《河北省物业服务收费管理实施办法（冀价经费[2014]12号）》第七条、第九条等行政法规、规定内容，前期物业服务费实行政府指导价。根据当时衡水市物业服务收费管理办法（衡价经费字[2006]10号）文件内容，约定物业服务标准按照二级服务标准为业主提供服务，物业服务收费按照二级服务等级的收费标准执行收费。在与业主签订的前期物业服务协议中，就服务内容、管理期限、物业服务收费等具体内容有详细表述。但日常物业服务中，已超出承诺的二级服务标准，并按照《河北省物业服务管理收费管理实施办法》第十三条规定，收费实行明码标价，物业公司已在物业服务区域的显著位置将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等进行了公示。根据与业主签订的前期物业服务协议第九条规定：物业服务费如有政策性调整，经公示业主及物业使用人员，自调整之日起按新标准执行。2018年1月，物业公司根据2017年12月22日关于调整衡水市区普通住宅小区物业服务等级和收费标准的通知（衡价费管[2017]26号）文件规定，在小区重要位置进行了价格调整公示，并向主管部门申请报备调整物业费，衡水市住建局、物价局有关人员联合来我小区（北斗星城小区）走访、调查、核实，小区具备相应条件，同意小区按照二级服务收费标准执行，多层住宅物业费由原来的0.5元/每平米/月调整为0.7/每平米/月；小高层住宅物业费由原来的0.8元/每平米/月调整为1.1元/每平米/月，不存在乱涨价收费行为。物业公司调整、变更服务收费标准合情、合理。三、小区个另业主以物业公司资质和物业服务等级为由，多次向关政府部门进行所谓的投诉和上访，有关部门依据相关法律、法规、条例、也作出了相应的解释和说明，但个别业主故意混淆视听、颠倒黑白，强词夺理，拒不履行交纳义务，恶意欠缴物业费，严重影响了物业公司的正常经营活动，制约了小区各项工作的发展，更损害了其他广大业主的利益。四、自2012年交房以来，物业公司对小区严格按照物业管理服务委托合同、前期物业服务协议等约定的事项、内容履行服务义务。小区2－13年、2015年被评为衡水市优秀住宅小区，2014年被评为河北省住宅小区，2016年被评为衡水市园林小区。2018年度物业服务费收费率达到95%以上，得到了广大业主的理解、支持和认可。小区是所有业主的小区，物业公司欢迎业主提出合理化建议，改进服务。综上，请求判令上诉人申香荣支付所欠2018年物业费1572元、2017年公摊电费120元、2018年市政生活垃圾处理费36元，共计1728元，截止到2018年12月底的滞纳金（违约金）1721.34元，直到交纳清为止。交纳2019年物业费和公摊电费。一、二审案件受理费由上诉人负担。宜居物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付所欠2018年物业费1572元、2017年公推电费120元、2018年市政生活垃圾处理费36元，共计1728元，滞纳金1721.34元（按前期签订的物业服务协议，逾期缴纳物业费的，除正常收取当期物业服务费外，每天按应缴服务费的3‰收取滞纳金）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：衡水筑城房地产开发有限公司系北斗星城小区的开发商，自2012年起其与原告家居物业公司签订了《物业管理服务委托合同》。后双方多次续签，最新的《物业管理服务委托合同》约定合同期限为两年，即自2018年1月1日起至2019年12月31日。原告系该小区的前期物业服务公司。2015年12月3日，原、被告双方签订《前期物业服务协议》一份，约定物业基本情况为住宅××楼××单元××室，建筑面积119.12平方米，储藏间10号楼负14号，建筑面积7.37平方米。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标注：多层住宅（包括车库、储藏间）为0.5元/平方米/月，小高层住宅（包括电梯费）为0.8元/平方米/月，商业、办公为1元/平方米/月。物业服务费自办理入住手续之日起首次预交一年，以后按半年度预交，业主或物业使用人应在每年1月1日和7月1日前履行交纳义务。逾期交纳的，除正常收取当期物业服务费外，每天按应交物业服务费的3‰收取滞纳金。物业服务费如有政策性调整，经公示业主及物业使用人后，自调整之日起按新标准执行。2018年前，被告是按0.8元/平方米/月交纳物业费。2017年12月，原告向主管部门申请变更物业收费标准按最新的二级标准执行，具体服务项目及收费标准为清结卫生费2.1275元/平方米/月（0.1275元），秩序维护费0.1769元/平方米/月，绿化养护费0.0446元/平方米/月，设施维修费0.1143元/平方米/月，综合管理费0.2367元/平方米/月，前述各项合计为公共性物业服务收费0.7元/平方米/月，电梯费0.4元/平方米/月。筑城公司同意上述收费标准。2018年1月31日，衡水市住房和城乡建设局同意二级服务（等级）。2018年2月2日，衡水市物价局同意住建部门认定的等级服务收费。自此，原告按照上述新的收费标准收取物业服务费，即多层住宅为0.7元/平方米/月，电梯小高层住宅为1.1元/平方米/月，商业、办公为1.2元/平方米/月。原告在主出入口及院内公告栏对上述新的收费标准进行了公示。依据原告变更后的物业服务费收费标准，被告应按1.1元/平方米/月交纳物业服务费。2019年9月18日，被告向衡水市生活垃圾处理费稽征所交纳2018年、2019年生活垃圾处理费72元。另查明，2017年12月22日，衡水市物价局、住房和城乡建设局发布《关于调整衡水市区普通住宅小区物业服务等级和收费标准的通知》（衡价费管[2017]26号）。该通知对衡水市市区普通住宅区公共性物业服务等级和物业服务收费标准进行了调整，自2018年1月1日起执行，其中，公共性物业服务等级二级基准价为0.7元/平方米/月，电梯运行费整栋建筑（或单元）13层及以上每月每平方米0.35元，12层及以下每月每平方米0.4元。公共性物业服务收费实际收费标准，可按基准价上下浮动10%，上浮均需报价格、住建部门审核后执行。2018年3月8日，中华人民共和国住房和城乡建设部发布《住房城乡建设部关于废止的决定》。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。另，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行各自的义务。被告同意向原告交纳2017年公摊电费120元，予以支持。《前期物业服务协议》中明确约定“物业服务费如有政策性调整，经公示业主及物业使用人后，自调整之日起按新标准执行”。原告在变更收费标准时经筑城公司、衡水市住房和城乡建设局、衡水市物价局同意，并在小区内公示,且其收费标准符合衡价费管[2017]26号文件的规定。因此，原告变更收费标准合理合法，被告应当按照调整后的收费标准交纳物业服务费，即被告应向原告交纳2018年物业费1572元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，对给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。案涉《前期物业服务协议》约定逾期交纳物业费，每天按应交物业费的3‰收取滞纳金。该滞纳金实为原告的损失，但收取标准明显过高。根据被告的违约情况及原告的损失，本院酌定按月利率2%计算滞纳金。根据《前期物业服务协议》第七条约定物业费按半年度预交，即在每年1月1日和7月1日前交纳。故根据该约定，2018年1月1日至2018年12月31日的滞纳金应为282.96元。被告辩称原告收取2018年物业费没有法律依据，滞纳金是政府部门对个人行使的权力，原告无权收取滞纳金。其辩解意见均无事实及法律依据，且与案涉《前期物业服务协议》约定相悖。另，根据上述《住房城乡建设部关于废止的决定》，已经取消了对物业服务企业资质的资格认证。物业服务企业资质等级与物业服务收费等级并无直接关系。故被告的辩称没有事实和法律依据，不予采纳。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告申香荣于本判决生效之日起七日内给付原告衡水宜居物业服务有限公司2018年物业费1572元及滞纳金282.96元、2017年公摊电费120元，共计1974.96元；二、驳回原告衡水宜居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，简易程序审理减半收取计25元，由原告衡水宜居物业服务有限公司负担11元，被告申香荣负担14元。二审诉讼中，双方当事人所举证据，均经对方质证，并由一审庭审时记录在卷。二审中，上诉人提交了：小区业主联名信一份和其交纳水费的收据6张。被上诉人宜居物业公司质证后称：关于业主联名信，信上一共是248名业主签字，截止到2019年底已缴纳物业费的139人；2018年已交2019年未交的有14人；其中75人查不到信息；2018、2019年两年未交的有20人。其中139人交费都是按照新标准交纳的，没有人按照0.65元的标准交纳。当时业主签字情况是为了成立业主委员会，所以才在小区大门口征集业主签字，后来，我们经电话核实小区业主委员会没有成立。关于上诉人提交的6张交水费收据，因我公司是代收水费，物业公司每月末向自来水公司交纳水费，先使用后付费，再按照自来水公司当时自来水价格向小区住宅用户分表计量收费，不收取代理费用或水费加价，近两年水费价格几次调整，物业公司水费连年亏损严重，还不包括小区二次加压供水费用，为减少亏损，从2017年5月开始，住宅户一次购水最高限额不超过100元，但不限制购水次数。本院二审查明与一审查明事实一致。本院认为，本案二审中双方当事人争议的焦点是2018年的物业服务费应按何标准收取的问题。根据本案当事人所举证据及查明的案件事实，2015年12月，上诉人申香荣购买案涉小区房屋，收房时其与被上诉人宜居物业公司签订的前期物业服务协议，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，一审法院认定合法有效是正确的。按该协议的约定，物业服务费如有政策性调整，经公示业主及物业使用人后，自调整之日起按新标准执行。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》（冀价经费[2014]12号）、《衡水市物价局衡水市住房和城乡建设局关于调整衡水市区普通住宅小区物业服务等级和收费标准的通知》（衡价费管[2017]26号）相关规定，物业服务收费按不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，即在业主大会成立之前的住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价；别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价；物业服务企业接受业主委托提供公共性物业服务合同以外服务的特约服务费实行市场调节价。通知规定了公共物业服务相应等级的基准价格，即：……二级按0.70元/平方米/月……，同时规定了按新的标准收取物业服务费应严格履行备案程序，不得擅自增加收费项目和自行提高收费标准。因该小区业主大会尚未成立，2018年1月，宜居物业公司按新的收费标准进行了报备，委托方筑城公司盖章同意，住建××衡水市住房和城乡建设局同意按二级标准服务，物价部门衡水市物价局签章同意按二级服务标准收取费用，该公司在案涉小区进行了公示。因此，被上诉人要求上诉人按报备的公共性物业服务费标准（含电梯费）1.1元/每平米/月交纳2018年物业费，并无不当，依法应予支持。2003年9月1日施行的《物业管理条例》，2018年3月19日进行了部分修改，即不再要求物业服务企业具有相应资质，相应部门规章予以废止，故一审认定物业服务企业资质等级与收费等级无直接关联亦无不当。二审中，上诉人提交的联名信、交纳水费收据等证据不能证实其上诉主张，本院不予认定。上诉人要求2018年的物业服务费按三级资质物业服务标准给付，即支付（119.12平米+7.37平米）×0.65元/每平米/月×12个月＝986.62元，缺乏事实和法律依据，本院不能支持。关于被上诉人答辩称要求上诉人支付2019年物业费及公摊电费的问题，因其一审未主张，二审不予理涉，可另行解决。综上，申香荣的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人申香荣负担。本判决为终审判决。审判长  高永胜审判员  张 晓审判员  安 君二〇二〇年三月二日书记员  刘 珍