上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11698号上诉人(原审被告)：上海锦卓国际物流有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：陆秀珍，经理。委托诉讼代理人：毕超，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海宣润酒店厨具设备有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：胡宣润，总经理。委托诉讼代理人：项祖忠。上诉人上海锦卓国际物流有限公司(以下简称“锦卓公司”)因与被上诉人上海宣润酒店厨具设备有限公司(以下简称“宣润公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初3987号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人锦卓公司上诉请求：撤销一审判决主文第一、二项，改判己方返还押金人民币(以下币种均为人民币)5,800.5元。事实和理由：返还押金应扣除宣润公司于2017年4月至2018年3月应承担的公共卫生费16,079.19元。宣润公司在2017年4月至2018年3月期间从未支付任何水、电、公共卫生等费用，宣润公司搬离后一直未与己方进行结算。根据己方与案外人上海乐悠仓储有限公司(以下简称“乐悠公司”)之间的结算可知,宣润公司在上述期间应承担公共卫生费16,079.19元。己方无任何违约行为，反而为积极履行案涉租赁合同，承担了因政府部门产业导向导致增加的高额租金，故此不应支付任何搬迁补偿款。乐悠公司要求按政府部门的要求调高租金，自2017年7月1日起租金每月需多支付1万余元。鉴于该情况，己方与宣润公司协商同步调整租金或给予一定补偿后立刻搬离，但未协商一致。事后，己方为积极履行与宣润公司的租赁合同，主动承担了增加的租金，长达一年之久。宣润公司在外地找寻到更加合适实惠的厂房后，于2018年4月与己方解除合同、自行搬离。宣润公司无任何证据证明己方违反合同约定，应当承担举证不能的后果。己方实质上提出的补偿，是为了弥补自身损失(由于政府原因导致涨租)方才提出，但双方并未达成一致。一审法院忽略补偿的前提条件，判决己方支付补偿金，实为不妥。被上诉人宣润公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。锦卓公司向一审法院起诉，请求判令宣润公司：1、退还租房押金37,400元；2、支付违约金112,200元。一审认定事实如下：2017年3月1日，锦卓公司、宣润公司签订一份《仓储租赁合同》，约定宣润公司向锦卓公司承租上海市嘉定区徐行镇曹胜路XXX号物流园9号库二楼房屋(以下简称“系争房屋”)。租赁期限为6年，自2017年4月1日至2023年3月31日。第一至第二年的月租金为37,400元。2017年3月1日至2017年3月31日为免租期。租金支付方式为按季度支付，付三押一，宣润公司应于每季度提前1个月的15号前支付下个季度的租金。首期租金112,200元应于2017年3月15日前支付。电费按照宣润公司实际使用额度乘以每月每度1.20元计算，水费、公共卫生费按照实际使用面积公摊。其他诸如保安费、物业管理费、养护费等由锦卓公司承担。合同期间，双方均不得无故提前终止本合同。提前终止或违约提前3个月书面通知对方，并由违约方向履约方赔偿违约金。违约金为相当于合同当期三个月的租金。合同另对其他事项作了约定。2018年4月，宣润公司搬离了系争房屋(搬离时已结清租金，宣润公司未退押金)。因宣润公司认为锦卓公司在其搬离时承诺支付其三个月的违约金，锦卓公司现未兑现承诺，故涉讼。一审另查明，2015年12月31日，锦卓公司与案外人乐悠公司签订一份《仓储租赁合同》，约定乐悠公司将位于上海市嘉定区徐行镇曹胜路XXX号物流园内2号建筑物(1F，3499平方米)、4号建筑(2F)底楼东半部分(1756.50平方米)，共计5255.50平方米出租给锦卓公司。租赁期限自2016年1月1日至2025年12月31日。2017年3月28日，上海市嘉定区徐行镇经济发展办公室向乐悠公司的出租人上海耀赢电器有限公司(以下简称“耀赢公司”)发出一份告知书，载明耀赢公司当前的生产经营与在申请土地出让时可行性研究报告中的工业项目不一致，如企业在转型升级过程中，项目应符合产业导向，禁止物流仓储等低端产业准入。要求该公司严格把关，高效利用土地资源，为产业转型升级作出应有贡献。一审庭审中，宣润公司表示，其于2018年4月搬离了系争房屋，搬离时确实未结清水电费。锦卓公司对此予以确认，并表示愿意给予宣润公司适当的补偿。一审中，锦卓公司提供了记账凭证、发票、水电费明细、付款凭证等，以期证明2017年4月至2018年3月共产生水电费46,437.07元。按照宣润公司的承租面积比例，其应承担的水电费金额为15,520.26元。宣润公司对此表示，发票上未体现系水电费及水电费付款月份，且锦卓公司账目混乱，对锦卓公司提交的证据均不予认可。一审法院认为，宣润公司、锦卓公司间的房屋租赁关系成立。现宣润公司已于2018年4月搬离了系争房屋，故锦卓公司理应将押金37,400元返还。庭审中，宣润公司确认搬离时尚未结清水电费，故水电费可在押金中予以扣除。经对锦卓公司提交的记账凭证、发票、水电费明细、付款凭证等证据的审查，该些证据可以证明在2017年4月至2018年3月期间产生水电费的事实，确认相应水电费金额。宣润公司据此按照锦卓公司向乐悠公司承租面积与宣润公司向锦卓公司承租面积的比例摊销水电费，尚属合理，予以采纳，故宣润公司应向锦卓公司支付水电费的金额为15,520.26元，该款项可在押金中予以扣除。至于公共卫生费，虽该费用在合同中有约定，但锦卓公司并未举证证明该费用的实际发生及相应金额的构成，故对锦卓公司要求在押金中扣除该费用的抗辩，不予采纳。综上，在扣除水电费后，锦卓公司实际应向宣润公司返还押金的数额为21,879.74元。关于违约金问题，根据对宣润公司提供的证据的审查，该些证据尚不足以证明锦卓公司曾承诺向锦卓公司支付三个月租金金额的违约金。但鉴于政府相关部门就产业导向的告知、宣润公司使用系争房屋的期限并实际已搬离的事实及锦卓公司愿意进行适当补偿的陈述，一审法院综合本案的实际情况，酌情确定锦卓公司应向宣润公司补偿的金额为6万元。一审法院判决如下：一、上海锦卓国际物流有限公司应于判决生效之日起十日内向上海宣润酒店厨具设备有限公司返还押金21,879.74元；二、上海锦卓国际物流有限公司应于判决生效之日起十日内向上海宣润酒店厨具设备有限公司支付补偿款6万元；三、上海宣润酒店厨具设备有限公司的其余诉讼请求，不予支持。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。二审另查明，一审2019年5月5日审理笔录载明，锦卓公司表示愿意补偿1至2万元。本院认为，锦卓公司要求在押金中扣除公共卫生费用，但锦卓公司所提供的证明未能证明该费用的实际发生及金额构成，一审对锦卓公司此项主张未予支持，并无不当。需要指出的是，在锦卓公司与乐悠公司《仓储租赁合同》中亦无公共卫生费具体支付标准的约定。乐悠公司出具给锦卓公司发票中“货物或应税劳务、服务名称”项列明为“仓储费”。锦卓公司与宣润公司对于合同期内租金约定明确，未经宣润公司同意，锦卓公司要求提升租金数额并无合法依据。至于补偿问题，锦卓公司在一审中表示愿意补偿，但补偿数额尚与宣润公司主张存在差距。一审确定锦卓公司补偿金额，具备事实依据，金额亦属合理。锦卓公司要求改判不作补偿的上诉主张，本院难以支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,445元，由上诉人上海锦卓国际物流有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇二〇年三月二日书记员 蔡剑燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……