湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0681民初3064号原告（反诉被告）：彭平，女，汉族，1985年出生，湖南省平江县人，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：潘永章，湖南湘杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：汨罗市绰翰家俱有限公司，住所地湖南省汨罗市。主要负责人：周旺，公司总经理。委托诉讼代理人：黎友明，湖南中楚律师事务所律师。原告彭平（反诉被告）与被告（反诉原告）汨罗市绰翰家俱有限公司（以下简称绰翰家俱）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案，2019年12月9日绰翰家俱向本院提出反诉，经审查，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理，彭平及其委托诉讼代理人与绰翰家俱及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告彭平（反诉被告）向本院提出诉讼请求：要求解除租赁合同并双倍返还定金16万元。事实与理由：2019年5月1日原被告签订厂房租赁合同，约定6月1日交付厂房，付定金5万元，因被告未能履约，经协商双方于5月29日重新签订合同，约定7月1日交房并交付定金4万元，到7月1日，被告还是未能履约，故请求双倍退回定金。2019年10月30日已退回2万元。原告彭平（反诉被告）就其诉讼请求提交了如下证据：证据1、彭平身份证复印件；证据2、两份厂房租赁合同，第一份签订日期为2019年5月1日，第二份签订日期为2019年5月29日；证据3、收条，第一份合同签订时被告收取原告5万元定金，被告没有履行合同义务，又与原告重新签订了第二份合同，原告支付被告4万元租金；证据4、损失清单，证明原告与被告签订合同后，原告有在场地进行建设，总计费用是16680元；证据5、（1）录音，证明原告、被告同意解除合同后，被告与其父亲同意退还原告定金及租金共9万元；（2）录像，证明被告自己到现在一直在用厂房，没有交付。被告绰翰家俱（反诉原告）辩称：原被告租赁合同的第一条约定：待甲方交付乙方使用前需支付10万元，也就是彭平在交付厂房之前应支付10万元，现彭平仅支付4万元拒不支付余款，我方有权拒绝将厂房交付给彭平使用且不构成违约，现彭平以提起诉讼的方式要求解除合同，其要求双倍返还定金没有根据，请求予以驳回。被告绰翰家俱（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《厂房租赁合同》；2.反诉原告无需返还定金5万元，并对租赁场地恢复原状；3.承担本诉及反诉的诉讼费。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2019年5月签订《厂房租赁合同》，合同约定彭平租赁绰翰家俱位于汨罗市间，彭平在合同签订之日支付定金5万元，在房屋交付前支付10万元。合同签订后，彭平仅支付定金5万元和租金4万元，剩余6万元一直未支付。绰翰家俱基于对彭平履行合同的信任，在2019年6月允许彭平对厂地进行开挖、拆除吊顶的施工行为。现彭平一直未支付余款，且已诉讼的方式表明其不再履行合同，已构成违约，应当承担违约责任并恢复原状。被告绰翰家俱（反诉原告）就其本诉答辩意见与反诉诉讼请求提交了如下证据：证据1、2019年5月29日签订的《厂房租赁合同》，证明绰翰家俱向彭平交付房屋前，彭平应支付租金10万元，其未履行义务，已构成违约；证据2、国有土地使用权证、房屋产权证书，证明绰翰家俱拥有涉案厂房合法使用权及所有权；证据3、彭平微信朋友圈截图，证明绰翰家俱基于对彭平的信任，允许其在没有交付完租金的情况下使用场地，该使用行为对绰翰家俱的场地造成了一定破坏，现彭平拒不履行合同，应承担恢复原状的责任。原告彭平（反诉被告）就绰翰家俱的反诉请求辩称：彭平在与绰翰家俱签订租赁合同后，按约支付了定金，但绰翰家俱没有按合同约定履行交付厂房和办公室、宿舍，造成彭平没有按照约定支付租金，被告违约在先，事后被告及其父亲同意退还原告定金及租金。被告一直没有履行自己的承诺，请求驳回绰翰家俱的反诉请求，支持彭平的诉讼请求。被告绰翰家俱（反诉原告）对原告彭平（反诉被告）提交的证据发表如下质证意见：证据1三性均无异议；证据2两份合同的真实性、合法性无异议，关联性有异议，第一份2019年5月1日签订的合同实际上被5月29日签订的合同所代替，双方的权利义务应以5月29日的合同为依据，该合同中，被告的义务是在原告支付定金以及10万元租金后，向彭平交付租赁物，现彭平没有按照合同约定支付租金，根据先履行抗辩权，被告有权拒绝交付厂房；证据3无异议；证据4真实性不认可，该清单由原告单方列出，不确定是否与案件有关，关联性也不认可，被告在原告没有支付租金的情况下，基于对原告的信任，允许原告动工，原告提交的证据恰恰表明原告对被告的厂房进行了一定程度的破坏，给被告造成了损失，虽然该举证不能证明原告的损失，相反证明了因原告不履行合同造成的被告的损失；证据5（1）录音，我方不确定录音形成的背景，认可在原告拒绝支付剩余的6万元租金后，存在双方协商的行为，但是原告的起诉表明不认可协商过程，因此不应作为原告起诉的依据，应根据合同及诉讼请求来确定，（2）录像，原告没有按约定支付租金，无权要求被告向其交付厂房，即所谓厂房由被告使用而违约并不存在，事实上，被破坏的部分厂房也一直闲置。原告彭平（反诉被告）对被告绰翰家俱（反诉原告）提交的证据发表如下质证意见：证据1三性无异议，证明目的有异议，被告仅提供了5月29日签订的合同，对5月1日签订的合同只字不提，不能达到被告的证明目的，第二份合同彭平没有向绰翰家俱交付5万元，仅在合同签订后支付了房屋租金4万元；证据2无异议；证据3，证实被告在6月9日交付了小部分厂房给原告动工，对于其他的宿舍、办公室，被告没有交付，仍在继续生产，同时也能证实原告为了租赁被告的厂房，交付了租金并且花费了钱财对厂房打造，因被告没有将厂房全部交付，造成了原告的损失。根据原告彭平（反诉被告）、被告绰翰家俱（反诉原告）的举证、质证，本院对其提供的证据认定如下：对彭平提交的证据：证据1予以采信；证据2，彭平与绰翰家俱于2019年5月1日与29日分别签订了两份《厂房租赁合同》，经审查，5月29日签订的合同对5月1日签订的合同的租赁日期及租赁费用进行了变更，其余内容与原合同一致，因此，应以后签订的合同为准；证据3收条予以采信；证据4系彭平单方面列出，无相关证据佐证，本院不予采信；证据5（1）录音，彭平及其丈夫与绰翰家俱的负责人周旺及其父亲就厂房定金与租金一事多次协商，录音中周旺同意支付彭平定金及租金，系其真实意思表示，本院予以采信，（2）录像，绰翰家俱确系仍在使用厂房，本院予以采信。对绰翰家俱提交的证据：证据1同彭平提交的证据，本院予以采信；证据2予以采信；证据3彭平微信朋友圈截图，证实彭平确实对绰翰家俱的厂房进行了一定程度的改造，本院予以采信。本院经审理，认定如下事实：2019年5月1日，彭平、张龙军与绰翰家俱签订了《厂房租赁合同》，彭平、张龙军为承租方，绰翰家俱为出租方，由绰翰家俱将位于汨罗市李家塅镇铜盆村铜盆坳组工业厂房及办公楼办公室1间，二楼宿舍4间租给彭平使用，租赁期限为5年，自2019年6月1日至2024年5月30日止；年租金18万元，自签订合同之日起，彭平向绰翰家俱支付定金5万元，厂房交付前支付13万元。签订当日，彭平即向绰翰家俱支付了5万元的定金。5月29日，双方又签订了一份《厂房租赁合同》，合同将租赁时间变更为自2019年7月1日起至2024年5月30日止，年租金15万元，合同签订之日支付5万元，厂房交付使用前支付10万元。6月4日，彭平支付了4万元租金。6月9日，彭平对绰翰家俱的厂房进行动工改造，已挖水池2个，新建水池1个，因彭平预备在租赁的厂房内摆放锅炉，故绰翰家俱已将部分厂房内吊顶拆除。绰翰家俱于10月30日退还2万元。另查明，彭平与绰翰家俱于5月1日签订的《厂房租赁合同》中的“彭萍”、定金收条中的“彭萍”与本案原告彭平系同一人，合同另一当事人张龙军表示放弃该在合同中享有的权利与应承担的义务，由彭平承担。为核实彭平对绰翰家俱厂房动工改造的情况，本院到绰翰家俱厂房实地勘测，彭平已在厂房内挖好两个水池，体积分别为7.616m3（长3.4m×宽2.8m×高0.8m），1.833m3（长4.7m×宽3.9m×高0.1m）；已建好的水池壁体积为1.04517m3{（长4.2m×宽1.6m×高0.7m）-[长（4.2m-厚0.27m）×宽（1.6m-0.27m）×高0.7m]}；吊顶使用年限一般为10年，据绰翰家俱负责人周旺的父亲周拥平陈述，厂房吊顶为2012年安装，至拆除时已使用7年，还剩3年使用年限，而厂房整体面积为129.72㎡（长13.8m×宽9.4m）。本院咨询了相关企业以及周拥平，恢复水池约需480-500元/m3，人工费认可400元（需2人×1天×100元），恢复吊顶约需160元/㎡。本院认为，本案的争议焦点为：一、两份《厂房租赁合同》应怎样认定；二、绰翰家俱是否应退还彭平定金、租金及其金额如何确定。对此，本院评判如下：一、5月29日签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，虽然在该份合同中，没有约定对5月1日签订的合同进行解除，但从内容上看，仅对5月1日签订的《厂房租赁合同》中的租赁时间、租金进行了变更，实际上是解除了第一份合同，故应以5月29日签订的合同为准。现双方均要求解除合同，本院予以支持；二、合同的变更不具有溯及力，前合同并未实际履行，绰翰家俱应退还5月1日收取的5万元定金，因其未退还，故该定金应视为后签订的合同中的定金。绰翰家俱与彭平签订合同后，彭平依约支付了4万元租金，并在绰翰家俱的同意下，于6月9日对厂房进行了部分改造，但一直未支付余下的6万元。同时，绰翰家俱也未对厂房继续进行腾空。从周旺与彭平的通话记录中可以看出，双方有过终止合同、退还定金及租金的协商过程，现双方均要求解除合同，租赁合同存续期间发生的定金、租金共计9万元，因彭平并未实际使用租赁厂房，绰翰家俱应予退还；《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，但根据双方签订的协议，彭平未按照合同约定按期支付剩余租金，亦存在违约情形，故对其要求双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，应恢复原状。对于已经动工改造的部分，彭平应承担恢复原状的责任，即将新建的水池拆除，填补已挖好的水池，恢复吊顶。水池的恢复费用本院酌情认定500元/m3，人工费400元，吊顶的恢复费用本院酌情认定160元/㎡，经核算共计需10828.48元=水池（7.616+1.833-1.04517）×500元+吊顶（129.72×160元÷10年×3年）+400元。除去已退还的2万元和恢复原状所需费用，绰翰家俱还应退还59171.52元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决如下：一、解除彭平与汨罗市绰翰家俱有限公司的租赁合同；二、汨罗市绰翰家俱有限公司退还彭平59171.52元，该款限本判决生效后十日内支付；三、驳回彭平与汨罗市绰翰家俱有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3500元，反诉受理费525元，合计4025元，由彭平负担2537元，由汨罗市绰翰家俱有限公司负担1488元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  何旭光人民陪审员  伏龙武人民陪审员  江 杰二〇二〇年三月五日法官助理姚双珏书记员姚双珏（兼）