北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1859号上诉人（原审被告、反诉原告）：王帅，男，1989年2月18日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：齐建海，男，1971年1月18日出生。上诉人王帅因与被上诉人齐建海房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初19089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王帅上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持王帅一审反诉请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由齐建海承担。事实与理由：一审法院判决双方于2007年2月28日签订的《协议书》无效，以暂时尚不具备条件为由对王帅的反诉请求未予处理，系认定事实不清、依据错误。一审法院在其摇号选中的两家鉴定机构拒绝进行评估后，并未穷尽相关鉴定机构、技术，在庭审中王帅亦指出另有评估机构可以做相关评估。本案中有条件鉴定出王帅的具体损失，一审法院可以在鉴定出具体损失后对双方具体诉请进行处理。齐建海辩称，在王帅返还齐建海北京市昌平区兴寿镇桃林村XX7号房屋（以下简称涉案房屋）及院落的前提下，齐建海同意返还7万元购房款。如房屋及院落不能返还，齐建海不同意返还7万元购房款。齐建海同意进行评估鉴定。齐建海不同意王帅的第三项反诉请求。齐建海向一审法院起诉请求：1.依法确认齐建海、王帅双方于2007年2月28日签订的《协议书》无效，王帅立即腾退并将房屋返还给齐建海；2.本案诉讼费用由王帅承担。王帅向一审法院反诉请求：1.齐建海退还王帅于2007年2月28日用于购买涉案宅院购房款7万元；2.王帅申请对涉案房屋及院落进行评估鉴定，要求评估的是院内房屋及附属物重置成新价、土地区位补偿价；3.涉案房屋王帅已出租给第三人，违约金由齐建海承担；4.鉴定费、诉讼费由齐建海负担。一审法院认定事实：2001年2月6日，齐某（卖房人）与齐建海（买房人）签订《房产买卖契约》，约定齐某将自有瓦房3.5间、院落一所，坐落在昌平区兴寿镇桃林村西街卖予本村村民齐建海，价款为17000元；宅院面积及房屋四至均以房产使用证为准。2007年2月28日，齐建海（卖方、甲方）与王帅（买方、乙方）签订《协议书》，约定甲方自愿将2001年2月6日购买的北京市昌平区兴寿镇桃林村XX7号宅院以70000元卖给乙方（现有北房4间半）。齐建海的“户别”为“农业家庭户”，“住址”为“北京市昌平区兴寿镇桃林村XX6号”。王帅表示自己是农业户口，但户籍不在北京市昌平区兴寿镇桃林村。昌集建（95宅地）字第02-0XX7号《集体土地建设用地使用证》登记的“土地使用者”为“齐某”。在本案审理过程中，王帅向法院申请对位于北京市昌平区兴寿镇桃林村XX7号院落及房屋土地价值进行评估鉴定。经北京市高级人民法院摇号选定北京华信房地产评估有限公司（以下简称华信公司）为本案鉴定机构。2019年4月22日，华信公司出具《退案函》，主要内容为估价人员通过向有关职能部门申请调查，未能调查到关于估价对象所在区域的关于宅基地区位补偿价公开的标准或规定，鉴定机构无法对估价对象的院落及房屋土地价值进行评估，可单独对地上房屋重置成新价进行评估，故退函。之后，经北京市高级人民法院再次摇号选定北京中鼎联合房地产评估有限公司（以下简称中鼎公司）为本案鉴定机构。2019年11月7日，中鼎公司出具《不予受理通知书》，主要内容为由于所评估标的物涉及的土地目前不在国有出让土地流转范围内，鉴定机构暂无法评估其土地价值，只能评估其房屋价值，根据当事人申请要求，房屋土地需一起评估，根据合理、合法原则，鉴定机构决定不予受理，并退还相关鉴定评估材料。庭审中，双方当事人一致认可涉案买卖合同为无效合同。王帅表示自己购买涉案房屋及院落后对原有房屋进行了装修和新建，并坚持要求涉案房屋及院落土地一起进行评估；涉案房屋及院落现用于出租，自己与承租人的合同中约定有违约金，现违约金并未实际发生；齐建海表示不清楚王帅对涉案院落及房屋的装修、建设情况。在告知当事人现有鉴定情况后，双方当事人对鉴定机构的选择、土地价值的确定等问题均无法达成一致意见。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。农村房屋买卖合同，因在买卖房屋的同时，根据我国农村房地一体的基本原则，必然也同时处分了该房屋及院落所占有的宅基地，而农村集体土地的宅基地使用权系村集体经济组织成员方可享有的权利，与特定的身份关系紧密相连，依照有关规定村民个人不得擅自处分，因此农村房屋买卖合同是否有效，与购买人是否具有该村集体经济组织成员的身份密切相关。本案中，王帅并非北京市昌平区兴寿镇桃林村集体经济组织成员，因此其与齐建海签订的《协议书》违反了法律的强制性规定，应当无效。农村房屋买卖合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。处理此类案件，要综合权衡双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。本案中，因涉案房屋土地将来的利用情况及相应政策尚未明确，法院先后两次委托鉴定机构对涉案土地及房屋进行鉴定亦均被退回，依现有证据情况法院无法明确买受人，即王帅的具体损失，无法确定齐建海理应给付王帅的补偿数额，在此情况下单纯判决腾退房屋、返还购房款可能造成买卖双方利益失衡。综上，返还房屋、购房款问题与补偿问题应待相关政策明确后一并处理为宜，暂时尚不具备条件，法院对双方的相关诉讼请求均不予处理。对于王帅要求齐建海承担的违约金问题，因相关损失尚未实际发生，具体数额亦无法确定，法院对此亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、齐建海与王帅于2007年2月28日签订的《协议书》无效；二、驳回齐建海的其他诉讼请求；三、驳回王帅的其他反诉请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，王帅并非北京市昌平区兴寿镇桃林村集体经济组织成员，因此其与齐建海签订的《协议书》违反了法律的强制性规定，应当无效。农村房屋买卖合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉案房屋土地将来的利用情况及相应政策尚未明确，法院先后两次委托鉴定机构对涉案土地及房屋进行鉴定亦均被退回，依现有证据情况法院无法明确买受人，即王帅的具体损失，无法确定齐建海理应给付王帅的补偿数额，在此情况下单纯判决腾退房屋、返还购房款会造成买卖双方利益失衡。故王帅要求退还购房款，按照鉴定价格赔偿损失，并支付租赁违约金损失，暂时尚不具备条件，上诉人的上诉请求现无法支持，可待具备条件时另行解决。综上所述，王帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由王帅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘新泉审 判 员  刘 磊二〇二〇年三月十七日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨