湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘31民终1302号上诉人(原审原告)：潘燕，女，住湖南省龙山县。委托诉讼代理人：叶明震（潘燕之夫），男，住湖南省龙山县。上诉人（原审被告）：李群英，女，住湖南省龙山县。委托诉讼代理人：龚小金（李群英之子），男，住湖南省龙山县。上诉人（原审被告）：龚晓英，女，住湖南省龙山县。原审被告：龚小杰，男，住湖南省龙山县。上诉人潘燕与上诉人龚晓英、李群英、原审被告龚小杰租赁合同纠纷一案，不服湖南省龙山县人民法院（2019）湘3130民初752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月18日通过庭询的方式进行了审理。上诉人潘燕的委托诉讼代理人叶明震、上诉人李群英的委托诉讼代理人龚小金、上诉人龚晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人潘燕的上诉请求：撤销原判第一项中上诉人只享有40%的停产停业损失费，改判由上诉人全部享有停产停业损失费279342元，并判令上诉费由被上诉人承担。事实与理由：龙山县人民法院一审判决认定“双方合同约定的商铺经营损失不等同于征收过程中的停业停产损失”完全错误。上诉人认为一审法院对合同条款的理解是典型的文义理解,并没有从合同订立目的、整个合同内容体系进行全面理解。我国法律规定当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案案涉条款原文是这样约定的“在合同履行期间,如因政策变化及政府统一规划等其他原因需要拆除房屋,本合同终止。政府征收补偿费中“商铺经营损失费、商铺装修补偿费、租金补偿费”应由乙方享有,甲方不得侵占该费用。除此之外,乙方不得向甲方提出其他补偿要求。所以,从该条款订立的目的理解,双方签订合同的目的就是出现政府征收后征收补偿款中部分补偿项目如何分配和归属,其中合同约定的“店铺经营损失”和法律规定中的“停产停业损失”的含义是一致的。故本案政府征收补偿中的停产停业损失属于合同约定的店铺经营损失,二审应当改判该部分补偿款项全部归上诉人享有。上诉人李群英、龚晓英针对上诉人潘燕的上诉答辩称：一、本案的争议焦点是:潘燕是否如实履行合同。由于潘燕本人在承租期间将店铺转让给他人经营，违背原合同第十一条第二款的约定，所以事实证明潘燕违约在先，我是依法依约终止合同，不存在给对方补偿任何损失。二、潘燕把我方与龙山县棚户区改造指挥部补偿款中的停产停业损失等同于合同中的经营损失,这是没有任何法律依据的。首先我国法律法规明确规定被征收人为房屋所有权人。《龙山县人民政府关于龙山县棚户区改造国有土地上房屋征收决定公告》(龙政发（2017）35号）文件规定,征收单位在征收经营性用房时，造成被征收人停产停业直接损失的，应对被征收人经停产停业损失补偿。补偿是按门面的评估价值千分之7每月的标准给予停产停业损失费,停产停业期限从签订协议之日起按24个月计算，超过24个月的，按实际月份计算，不足一月的按一月计算。法律法规及政府文件已很清楚的说明了我方与龙山县棚户区改造指挥部的补偿款中的停产停业损失费是补给房屋所有权人的，并且就是补的我方给政府交门面之后到政府给我方补新门面之前这段时间的租金，与承租人没有任何关联。至于合同中所说的“商铺经营损失”,在政府的拆迁补偿中没有相关补偿。三、潘燕称与我方合同签的4年时间，但对方只付了2年租金，至今没付租金的2年合同也是没有法律效力的，这个时间段潘燕的损失与我方没有任何关系。四、潘燕提到的商铺装修补偿费归潘燕所有，我方与潘燕租赁合同中约定的本意是属于潘燕装修的归潘燕所有，因为原门面在租给潘燕前已是装修过的门面，不是裸房。综上所述，我方认为潘燕起诉要求占有房屋征收拆迁补偿款是错误的,请求二审法院驳回潘燕的上诉请求。上诉人李群英、龚晓英的上诉请求：依法撤销原判，改判驳回被上诉人潘燕的全部诉讼请求，并判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：原判认定事实不清，采信证据不当，适用法律错误，判决结果不公，审判程序严重违法，恳请二审予以纠正。一、原判认定事实不清。1、原判对合同解除的事由认定不当。合同明确约定潘燕不得让与他人使用，如因政策变化及政府统一规划等原因需要拆除房屋，本合同即终止。由于发现商铺使用人不是潘燕，龚晓英遂根据合同第十一条第2项“乙方未经甲方同意不得将商铺转让给第三人使用，否则甲方有权终止合同，不退还租金，损失由乙方自负。”及合同第七条“在合同履行期间，如因政策变化及政府统一规划等其它原因需要拆除房屋，本合同即终止”，书面通知潘燕解除合同，潘燕无异议，合同因潘燕违约自解除合同通知到达对方时即依法解除。龚晓英、李群英依照合同无需赔偿潘燕一切损失。2、原判对潘燕的经营损失未查清。潘燕末经出租方同意，私自将商铺交由许必应使用，潘燕不存在任何损失。即使潘燕有实际损失，也应举出确实充分的证据证明。3、原判对潘燕承租后装修内容及价值未查清，原判认定其装修损失无事实依据和证据支持。4、原判对合同解除时水电费结算情况未查清，原判判令被告全额退还合同押金依据不足。二、原判采信证据不当。1、原判采信商铺出租合同第7条，拒不采信第11条第2项，采信证据明显不当；2、诉争商铺由潘燕未经出租方同意擅自交由许必应使用的内容，原判未予认定不当；3、一审法院在证人许必应与被上诉人没有任何书面共同经营协议的情况下，仅凭其证言直接认定诉争门面系被上诉方和证人许必应共同经营，采信不当。4、叶明震提交的以其名义签订合同、欠款清单、银行流水等证据，直接证明其身为国家公职人员违规经商、利用职务之便串通国家工作人员签订合同并非法谋利的事实，原审未予采信并认定不当；5、龚晓英给潘燕送达解除合同通知书及送达照片，涉及合同解除效力，系本案关键证据，原判虽予采信但未据此认定案件事实，违反证据裁判规则。三、原审判决遗漏当事人。在原审当中，原审被告龚小杰在一审判决时，对其是否承担责任没有任何表述。四、原审适用法律不当。原判未适用《合同法》第94条第4项、第96条不当；原判适用《民诉法》第90条，但对无证据支持的经营损失和装修损失予以认定并支持存在矛盾。五、原审程序严重违法。1、原审侵害了代理律师彭斌的代理权。2、原审违法调解。主审法官在庭前调解中肆意偏袒潘燕，打压李群英，致李群英高血压复发。3、原审违法诉讼保全。原审在涉案房屋拆迁补偿尚未完全发放，冻结被告李群英唯一生活保障之银行帐户，致使李群英无钱治病，无钱买米买油，有违司法的公正与人性。4、原审未公开直播庭审，未公开宣判违反程序，程序违法。六、诉争门面属于依约终止，其租赁期提前届满。上诉人与被上诉人签订的店铺出租合同中，租金是一年一支付，被上诉人租金只交到2019年9月8日，其对门面的使用权到2019年9月8日到期。另在合同中明确约定，如因政策变化及政府统一规划等其他原因需要拆除房屋，本合同即终止，因此其门面使用的期限届满于房屋被决定征收拆迁之时，也就是签订房屋征收补偿协议的2019年4月3日，但上诉人充分的考虑了被上诉人的利益，给予其充足的搬迁时间，被上诉人是在2019年6月26日才交出门面钥匙。综上所述，一审法院将诉争门面租赁合同依法依约终止曲解为具有合同解除的性质，并认为该门面尚在租赁期内，因而判令二上诉人向被上诉人支付因征收的商铺经营损失111736.8元，装饰损失65748元，搬迁费4000元及押金1000元是错误的。请二审法院查明真相，依法支持上诉人的上诉请求。上诉人潘燕针对上诉人李群英、龚晓英的上诉答辩称：一、原审部份事实认定清楚。1、一审没有认定租赁门面存在转让是正确的。答辩人潘燕租赁门面后，采取和其他人合伙经营是法律允许的，租赁合同履行期间都是答辩人潘燕给出租人履行合同义务，潘燕也实际参与租赁门面所经营的事项，故上诉人在上诉状中一再强调租赁门面已转让的事实是根本不存在的。潘燕与许必应在经营期间有几十笔达数百万元的银行资金往来流水的证据已在一审中提交给法庭，足以证明双方的合伙经营模式。2、原审对店铺装饰装修补偿裁定是客观正确的。商铺租赁之前的残留装修没有使用价值，没有厕所，没有水电表，残留装修更不符合经营的需要。答辩人再次投入了大量资金进行重新装修，也是得到了第三方房产评估公司的认可，再说合同中对装饰装修补偿也做了明确的约定。3、因原来对方当事人的商铺没有水电户，是在答辩人租赁店铺后花费数千元上的水电户，户名是答辩人潘燕的，现在房屋等一切产权已经交付给政府征拆指挥部。另外大家都知晓的常识是先买水电费才有水电用，不存在欠费，所以应该退还合同押金。二、案涉《店铺出租合同》因政府征收导致权利义务终止，但合同中的结算、清理条款的效力独立存在，该条款继续有效。对方当事人提出，政府征收系不可抗力，故对方当事人不应承担相应的违约或赔偿责任。但是本案对基于政府征收导致合同权利义务终止的后续处理进行了专门约定，该约定不因为租赁合同中租赁物本身租赁关系终止而终止。三、一审判决未遗漏当事人龚小杰，在一审庭审记录中已经查明清楚，龚小杰一审答辩时也已说明放弃继承（一审判决书第3页被告龚小杰辩称部分）。此外，针对上诉人李群英、龚晓英上诉提出的停产停业损失分配主张，上诉人潘燕以其上诉主张予以答辩。综上所述，因上诉人李群英、龚晓英的上诉没有事实和法律依据，请二审驳回其上诉请求。原审被告龚小杰二审未答辩。上诉人潘燕的原审诉讼请求：1、判令龙山县棚户区改造指挥部补偿的停产停业损失费279，342元，房屋装饰装修费65，748元，搬迁补助费4，000元，合同押金1，000元，共计350，090元归原告所有（具体以龙山县棚户区改造指挥部的补偿金额为准）；2、案件受理费由被告承担。原审法院查明：2017年3月8日，潘燕与龚晓英签订了店铺出租合同，案涉门面位于龙山县民安街道新建路电影院7号店铺，双方合同约定：年租金为16，000元，租赁期为4年，从2017年9月8日至2021年9月8日，租金一年一支付，在合同履行期间，如因政策变化及政府统一规划等其他原因需要拆除房屋，本合同即终止。政府征拆补偿费中“商铺经营损失费、商铺装修补偿费、租金补偿费”应由乙方（潘燕）享有，甲方（龚晓英）不得侵占该费用，除此之外，乙方（潘燕）不得向甲方（龚哓英）提出其他补偿要求。潘燕向分两次龚晓英缴纳了两年的租金32，000元和1，000元押金。龚晓英和李群英于2019年4月3日分别和龙山县房地产管理局签订了房屋征收补偿协议，该合同中约定：搬迁补助费为2，000元，停产停业损失费为139，671元。龚维松被征收房屋补偿项目为装饰装修补偿为44，957元（后重新申请评估为65，748元）、搬迁费4，000元、停产停业损失费279，342元、按时签约奖20，000元、按时撇迁奖励166，275元。2019年4月3日，龚晓英和龙山县房地产管理局签订了房屋征收补偿协议后，给潘燕租赁的门面送达了提前终止合同的通知，该通知中有龚晓英和龚小杰签名。在本案诉讼中，潘燕已经案涉门面退还给龚晓英。案涉门面登记在龚维松名下，产权证号为龙山县房权证民私有字第00013375号。龚维松的户口因其死亡于2017年6月22日注销。龚维松的继承人认可案涉门面系龚维松和龚晓英共同所有，并认可将龚维松的份额补偿到李群英名下，其他继承人放弃对案涉门面的继承。李群英的委托诉讼代理人龚小金，对2017年3月8日潘燕与龚晓英签订了店铺出租合同也予以认可。潘燕承租门面后，对其进行了装修，并交由许必应管理、使用，许必应将该门面用于办公耗材、制作广告的经营场所。原审法院认为：本案的争议焦点是：一、房屋征收后补偿的停产停业损失费应如何分配。二、潘燕诉请的装饰装修费、搬迁费、押金是否应当支持。关于争议焦点一。涉案门面属于政府进行棚户改造的区域，龚晓英、李群英与政府征收部门达成了征收补偿协议，系征收与被征收的关系，两者受征收相关法律的调整。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条规定，停产停业损失费是由征收人补偿给被征收人（即房屋产权人）的费用，并未涉及房屋承租人，因此，在征收法律关系中，停产停业损失应归属房产所有人。龚晓英与潘燕签订了房屋租赁合同，该合同合法有效，双方形成了房屋租赁法律关系，均受到该合同的约束。根据双方当事人签订的租赁合同，潘燕的租期从2017年9月8日至2021年9月8日。潘燕可在租赁期内使用该门面，可在该门面经营而获得收益。潘燕在租赁期内，因政府的征收行为，致使双方当事人签订的租赁合同无法继续履行，后被上诉人要求终止租赁合同，潘燕对此也无异议。而租赁合同终止后，潘燕无法继续使用涉案门面，不能在剩余的租赁期内经营生产，潘燕因无法经营而造成商铺经营损失的损失客观存在。但原、被告双方合同约定的“商铺经营损失”不等同于征收过程中的停业停产损失。在本案中，龚晓英主张的合同终止具有合同解除的性质。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案租赁合同是在履行过程中解除的，潘燕原租赁期限未能使用完毕，其租赁房屋目的未能完整实现，故潘燕向龚晓英、李群英主张因征收造成的商铺经营损失于法有据，一审法院予以支持。民事活动应当遵循自愿、平等、公平、等价有偿、诚实信用原则。根据民事行为的公平原则，考虑到潘燕在剩余租期存在商铺经营损失，以及在租赁合同签订后未全部交付四年的租金和未按期交付钥匙的情况，参照政府征收补偿的停产停业损失数额，一审法院酌定对潘燕因征收的商铺经营损失适当支持279，342元×0.4=111，736.8元，即龚晓英和李群英各自承担55，868.4元的给付义务。关于争议焦点二。1、关于房屋征收装饰装修补偿款。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若千问题的解释》第十一条、第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理有约定的，按照双方的约定处理，没有约定的，按照法律规定。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，潘燕与龚晓英已在2017年3月8日签订《店铺出租合同》第七条“在合同履行期间，如因政策变化及政府统一规划等其他原因需要拆除房屋，本合同即终止。政府征拆补偿费中“商铺经营损失费、商铺装修补偿费、租金补偿费”应由乙方（潘燕）享有，甲方（龚晓英）不得侵占该费用，除此之外，乙方（潘燕）不得向甲方（龚晓英））提出其他补偿要求。”，从以上约定7可以看出，在租赁合同因房屋被征收拆迁提前终止情况下，潘燕作为承租人有权对装饰装修损失获得补偿，案涉的65，748元装饰装修费应归潘燕所有。2、对于搬迁费4，000元认定。案涉门面在征收过程中，由潘燕交给许必应管理使用，现潘燕将案涉门面已经搬迁腾空交付给龚晓英，故必然产生搬迁费用，故应认定4，000元搬迁费归潘燕所有为宜。3、押金1，000元问题。原、被告双方合同终止后，押金1，000元应予以退还，龚晓英也同意退还。判决：一、被告龚晓英、李群英于本判决生效之曰起十日内向原告潘燕给付因征收的商铺经营损失111，736.8元（龚晓英和李群英各自承担55，868.4元的给付义务），装饰装修损失65，748元，搬迁费4，000元；二、被告龚晓英于本判决生效之日起十日内向原告潘燕退回1，000元门面押金；三、驳回原告潘燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，250元，财产保全费2，170元，共计8，420元，由被告龚晓英、李群英承担5，212元，由原告潘燕承担3，208元。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对原审认定的案件事实予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点为：1、本案租赁合同的终止是基于依约解除还是政府征收；2、一审法院审判程序及事实认定是否正确；3、停产停业损失费的归属问题；4、装修补偿费的归属问题。第一个争议焦点，即本案租赁合同的终止是基于依约解除还是政府征收的问题。上诉人李群英、龚晓英主张，由于上诉人潘燕违反合同约定，将租赁门面转租他人经营，自己已给上诉人潘燕送达了“关于提前终止合同的通知”，因此依合同约定解除合同，也就不应支付上诉人潘燕相关损失及费用。首先，虽然在本案中，上诉人潘燕与出租房屋使用人许必应没有签订书面的合伙协议，但由于许必应系潘燕丈夫叶明震的姐夫，而现实中亲属间合伙经营未签合伙协议属情理之中；其次，上诉人潘燕提交的许必应银行账户流水证实，在本案所涉房屋出租经营期间，许必应与上诉人潘燕及其丈夫叶明震有大量的资金往来；第三、签订租赁合同、履行支付租金均系上诉人潘燕，虽出租房屋的经营户是许必应，但上诉人龚晓英不能提供上诉人潘燕已转租他人的相关证据，而许必应也在一审庭审时陈述了其与上诉人潘燕合伙经营的相关情况。第四、在二审庭询中，上诉人龚晓英陈述自己与上诉人潘燕系一个单位的同事，都在单位正常上班。因此上诉人龚晓英在签订租赁合同后，就应当明知上诉人潘燕没有条件单独在该出租房屋从事经营活动，只能委托他人代为经营，或者与他人合伙经营。且上诉人龚晓英、李群英在上诉状中也明确提出，上诉人潘燕的丈夫叶明震参与了许必应的经营活动，这从客观上也证实上诉人龚晓英、李群英确认上诉人潘燕与许必应存在合伙经营的事实。故一审法院认定上诉人潘燕与许必应系合伙关系，并无不当。因此，本案合同的解除是因政府征收，双方当事人应按合同约定处理相关权益。第二个争议焦点，即一审法院审判程序及事实认定是否正确的问题。1、是否遗漏龚小杰的问题。根据上诉人李群英、龚晓英提交的2016年10月5日的声明书，原审被告龚小杰已放弃继承与本案所涉门面的相关权益，一审法院在本案判决的事实部分对原审被告龚小杰放弃继承与本案所涉门面的相关权益的事实予以确认，在判决结果中也未要求原审被告龚小杰承担相应给付责任，故上诉人李群英、龚晓英提出的一审判决遗漏当事人龚小杰的诉讼主张不能成立；2、是否存在侵害代理律师代理权及违法调解的问题。上诉人李群英、龚晓英没有提交证据证实一审法院侵害代理律师代理权及违法调解的具体事实及相关证据，故对上诉人李群英、龚晓英提出的一审法院侵害代理律师代理权及违法调解的主张，不予确认；3、是否存在违法保全行为。2019年4月8日，上诉人潘燕向一审法院提出诉讼保全申请，并提供了自己的银行存款作担保。2019年4月9日，一审法院依法分别对上诉人潘燕及上诉人李群英、龚晓英的银行存款进行冻结，并于2019年4月10日给上诉人李群英、龚晓英的代理律师送达了裁定书。而上诉人李群英、龚晓英并未在法律规定的期限内提出复议申请，也未向一审法院提出变更保全措施的要求，且在二审期间也未提交证据证明一审法院存在违法保全的行为，故上诉人李群英、龚晓英提出的一审法院违法保全的诉讼理由不能成立；4、公开宣判、公开直播庭审的问题。2019年7月29日，一审法院在该院民事审判庭对本案进行了宣判，本案当事人或当事人的代理人到庭参与，而上诉人李群英、龚晓英没有提交证据证明该次宣判没有进行公开宣判，故对上诉人李群英、龚晓英的该项主张不予支持。由于法律并未规定民事案件的开庭必须采用庭审直播方式，故上诉人李群英、龚晓英该项主张不能成立；5、水电费问题。由于上诉人李群英、龚晓英在一审时，并未提出该项主张，故不属于二审的审查范围。第三个争议焦点，即停产停业损失费的归属问题。我国现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关的实施办法规定，停产停业损失费是由征收人补偿给被征收人即房屋产权人的损失，并未涉及房屋承租人。承租人的损失则只能依据租赁合同的约定向出租人主张权利。本案租赁合同中约定的商铺经营损失费、装修补偿费、租金补偿费等即属于承租人的损失。然而，由于停产停业损失费的补偿对象是被征收房屋的所有权人，补偿的标准是每月按照被征收房屋评估价值的7%给予补偿，而租赁合同中约定的商铺经营损失费只属于承租人的损失，不能等同于停产停业损失费，故上诉人潘燕提出的本案所涉停产停业损失费应归其独自享有的诉讼主张依据不足，应不予支持。但就本案而言，因租期未满即因政府征收而拆迁，不仅给承租人的对外经营活动造成了损失，同时也给房屋产权人将该房屋出租收取租金，或者将房屋用于其他经营活动也造成损失，即停产停业期间客观上造成承租人的损失，亦有被征收房屋所有权人的损失。因此，一审法院根据公平原则酌定40%的停产停业损失费作为承租人的商铺经营损失费，并无不当。第四个争议焦点，即装饰装修补偿费的归属问题。1、装饰装修补偿费金额问题。根据上诉人潘燕提交的湘西自治州圆通房地产评估有限公司估价报告，本案所涉门面的装饰装修评估价值为65748元。2、装饰装修补偿费的归属问题。虽然出租房屋在出租给潘燕之前，出租房屋曾有过装修，但根据租赁合同约定，房屋拆迁后，政府补偿费用的装修补偿费应由承租方享有，而且潘燕承租后确实对房屋重新进行了装修，故原审判令装修费用归潘燕所有符合合同约定。综上所述，上诉人潘燕与上诉人李群英、龚晓英的上诉请求均不能成立，予以驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人潘燕负担3125元，上诉人李群英、龚晓英负担3125元。本判决为终审判决。审 判 长 黄振强审 判 员 彭四海审 判 员 张建英二〇二〇年三月十一日法官助理 贵黎莹书 记 员 尹思涵附相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……