山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0782民初5532号 原告：刘杰，男，1958年9月21日生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：薛冰，北京卓航律师事务所律师。 被告：诸城华安置业有限公司。住所地：诸城市林家村镇大有街南侧林大第2号。 法定代表人：臧运伟，该公司执行董事。 被告：杨传光，男，1960年8月22日生，汉族，系诸城华安置业有限公司控股股东，住诸城市。 两被告委托诉讼代理人：冯劲梅，北京市国度律师事务所律师。 原告刘杰与被告诸城华安置业有限公司（以下简称华安公司）、杨传光商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘杰及委托诉讼代理人薛冰、两被告委托诉讼代理人冯劲梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘杰向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告华安公司签订的关于××房屋（含车库）和××房屋正房、附房的《商品房预售合同》无效；2、请求依法判令两被告连带向原告返还购房款1687115元及利息并赔偿损失，利息及损失自2016年12月23日签订合同之日至实际履行完毕之日、按年利率24%支付；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年12月23日与被告华安公司签订《商品房预售合同》，被告华安公司将位于××房屋（含车库）和××房屋正房、附房出售给原告，总售房价1687115元，原告于协议签订之日已全部支付了购房款。被告华安公司保证上述房屋不存在任何权属争议、并保证所出售房产属大产权权属，房屋在五证不完备之前的各种风险由被告华安公司承担。但由于被告华安公司未办理商品房预售许可证，依法不能对外销售。被告华安公司违反法律禁止性规定，双方签订的《商品房预售合同》为无效合同。同时，被告华安公司系一人有限责任公司，被告杨传光为该公司唯一股东，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。为此，原告诉至法院。 华安公司、杨传光辩称，1、不同意原告的诉讼请求，本案并非真实的商品房预售关系，而是基于三角债形成的以房抵债，原告以法律意义上的商品房预售关系主张权利与事实不符。根据北京中绿投资有限公司与被告华安公司签订的以房抵债协议约定，案涉房屋已由被告抵顶给了中绿公司冲抵债务，再由中绿公司抵顶给原告，并非被告直接抵账给原告，被告仅是根据协议约定为中绿公司指定的债权人办理抵账手续而已。如原告主张抵账协议无效，则应追加中绿公司作为第三人参加诉讼。2、原告办理以房抵债手续时，被告已告知其抵账的房屋五证不全的现状，商品房预售合同已明确约定了待条件成熟时，被告为原告办理房屋预售备案手续，原告对此明知并接受。案涉房屋所占土地系通过招拍挂取得，正在办理相关手续，不论土地还是房屋，均不存在权属争议，被告不存在欺诈行为。3、被告出售房屋或以房抵债，不违反政策和法律规定。案涉房屋是被告与当地政府合作建设的，允许对外销售，已分批次办理国有土地手续及补办相关商品房五证手续，一期（多层）已经办理完毕，包括案涉房屋在内的二期已建工程正在补办五证手续。中绿公司投入了部分资金建设该项目，后因中绿公司无法继续经营，其要求以房抵债，尽快以物抵债给其债权人，双方在2016年8月签订了以房抵债协议。现已办理抵债的房屋达百余套，已抵债金额达5600余万元，其中包括原告的房屋。如原告主张以房抵债无效，则应向中绿公司主张偿还债务，不应要求被告偿还，因为原告未支付相应额度的购房款。4、原告不是中绿公司的债权人，不具备诉讼主体资格。中绿公司的证明证实被告华安公司接收的是张振海名下中绿公司的借款凭证，与原告无关。原告之所以在抵账房屋的预售合同上签字，这是代替张振海持有抵账房屋，既然原告主张合同无效，则应由张振海主张债权而不应该是原告。5、杨传光作为本案被告不适格，杨传光系被告华安公司的股东，不是合同主体，不应被列为被告。华安公司虽系自然人独资的有限责任公司，但是否财产混同不在本案审理范围内，被告杨传光作为股东也不应承担连带责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在案佐证。根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2016年8月6日，北京中绿投资有限公司（以下简称中绿公司）与两被告签订《以房抵债协议》，确认被告杨传光此前共向中绿公司借款7000万元用于房地产开发，利息支付期限计算至2014年11月30日；现因无力偿还上述借款本息，商定以被告华安公司开发的青林水岸小区相应价值的房产抵偿借款本息，优先冲抵借款本金，购房人将持有的中绿公司的债权凭证交付给被告杨传光作为结算依据；具体抵账房包括多层住宅、联排别墅、商铺共计108套，并列明了包括案涉房屋在内的具体房号；协议签订之日起，抵账房的产权归中绿公司所有，对于未完善的配套设施，由两被告负责建设和完善，两被告承诺加快办理商品房“五证”；上述房产抵账给中绿公司后，由两被告配合将房产办理至中绿公司债权人名下。 2016年12月23日，中绿公司的债权人张振海签署《债权转让通知书》，内容为：“北京中绿投资有限公司：贵司欠我借款2936355元，现通知贵司，我已将上述本金及孳息等相关权利转让给诸城华安置业有限公司，该公司有权依据本函件向贵司追偿，贵司有义务向上述公司清偿。特此通知。”上述《债权转让通知书》由被告华安公司持有。 在办理以房抵债前，张振海到中绿公司选择和确定用以抵债的××小区的具体房号，中绿公司向其开具关于持有债权的说明以及5张债权凭证的信息单。2016年12月23日，张振海、刘冉（系张振海妻侄）等人持上述材料到被告华安公司处，华安公司核实张振海持有债权情况和选房情况并收取了张振海的上述材料。在张振海的要求下，以原告（系张振海妻弟）的名义与被告华安公司签订了《商品房预售合同》，合同主要内容是：被告华安公司将××房屋正房及附房、××房屋及车库出售给原告，价款分别为624708元、1062407元；因被告华安公司拖欠中绿公司借款，现中绿公司将对被告华安公司的债权（见转让通知书内容）转让给原告，由被告华安公司向原告偿还上述债权，双方采取以债权购房的方式，即原告将被告华安公司的欠款转变为购房款，协议签订之日，原告已全部支付购房款；协议签订后，被告华安公司即将房屋交付给原告所有并管理，在办理正式备案登记时，由被告华安公司负责完善配套至交付状态，房屋在“五证”不完备之前的各种风险，由被告华安公司承担；被告华安公司保证所售房产属大产权权属，待条件成熟时，双方应签订标准的商品房买卖合同并办理预售备案登记。该合同由刘冉（系原告侄子）代原告签订，合同中的“见转让通知书内容”指的是2016年12月23日张振海签署的《债权转让通知书》。 合同签订当日，被告华安公司开具收款收据两张，一张载明预收××房款624708元，其中转账收款544708元，现金收款8万元（系张振海从其光大银行账户转账给被告华安公司）；另一张载明预收联排别墅及车库房款1062407元。收据中的“转账收款”指的是以中绿公司的债权抵顶房款。除上述2套房屋之外，张振海还以相同方式分别以张丹阳（张振海之女）、刘冉的名义与被告华安公司签订商品房预售合同，取得另外3套房屋，5套房屋总价值3246256元，张振海持有的债权金额为2936355元（借款本金），二者相差309901元，张振海在各个合同中以现金方式补足。 上述《商品房预售合同》不具备《商品房销售管理办法》中规定的商品房买卖合同应具备的主要条款。在签订上述合同之前，张振海等人已现场看房，对房屋状态（已建设完毕、五证不全）等情况已充分了解。上述房屋抵偿给张振海后，被告华安公司未再另行出售，原告未向被告华安公司要求过交付房屋，双方至今未办理交房手续。 两被告将相关房屋抵顶给中绿公司用以偿还借款后，中绿公司和被告杨传光于2016年12月25日签署以房抵债明细表，明细表中列明了包括张振海在内的29位债权人的姓名、转让本金的额度、债权凭证的张数、债权凭证记载的利息金额等内容，其中张振海转让本金额度为2936355元，转让的债权凭证5张（指的是债权人持有的中绿公司的借款凭证），债权凭证记载利息为795242元。 为确定以房抵债金额等事宜，中绿公司和被告华安公司于2018年9月3日签订《补充协议》，一致确认截止2018年9月3日，通过以房抵债方式共偿还中绿公司借款本金56194778.9元，华安公司已将中绿公司债权人办理购房手续的中绿公司的借款凭证（凭证数额与上述金额相符）交付给中绿公司；本次结算后，华安公司尚欠中绿公司本金13805221.1元；尚未为中绿公司债权人办理以房抵债手续的剩余房屋有多层住宅3套、商铺9套（不包括本案原告所购房屋）。 2018年9月21日，北京市朝阳区人民法院作出（2018）京0105破申82号民事裁定书，受理杨兴国对中绿公司的破产申请。关于中绿公司诉被告华安公司、杨传光合同纠纷一案，该院于2019年9月30日作出（2019）京0105民初40421号民事判决书，认定中绿公司与两被告签订的《以房抵债协议》、《补充协议》等涉案协议均有效，确认被告华安公司以房抵债金额56194778.9元，对于未实际办理以房抵债手续所涉及的借款金额13805221.1元，判决被告杨传光偿还中绿公司借款13805221.1元并承担利息，被告华安公司承担连带保证责任。 另查明，诸城市林家村镇人民政府和被告华安公司签订《楼房建设开发协议》，约定由被告华安公司开发位于××小区住宅项目，镇政府负责协助办理建设手续，被告华安公司于房屋建成后自行销售，办理房屋证件所上交的税金由镇政府返还40%。诸城市规划建设领域问题化解工作领导小组作出（2015）第12号会议纪要，确定由规划、住建、财政、国土等部门就该项目负责完善土地、建设、房屋产权等手续。现被告华安公司已通过挂牌出让方式取得部分土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、不动产权证、商品房预售许可证。案涉房屋的土地及建设手续尚未办理完毕。 本院认为，本案争议焦点是原告与被告华安公司之间是否确立商品房预售合同关系，原告以合同无效为由主张返还房款的诉讼请求是否成立。 被告华安公司对中绿公司负有债务，双方签订《以房抵债协议》，约定被告华安公司以其开发的商品房抵债，该抵债协议不违背法律规定，对双方具有法律约束力，均应予以履行。在履行抵债协议过程中，双方对已办理以房抵债的债权金额和尚未办理以房抵债的债权金额，以《补充协议》的形式予以确认，因此，《以房抵债协议》已得到大部分履行。对于抵债协议的效力以及已实际办理以房抵债的事实，北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初40421号民事判决书亦予以确认。 张振海对中绿公司享有债权，鉴于中绿公司的经营状况，其为实现债权，从中绿公司抵债而来的房源中选择确定了包括案涉房屋在内的5套房屋，然后再与被告华安公司办理抵债手续，张振海可按对中绿公司享有的债权数额取得相应价值的房屋，说明张振海对以房抵债方式实现其债权是明确的。对于取得房屋的形式，则应由被告华安公司与中绿公司指定的债权人即张振海签订《商品房预售合同》，以履行双方《以房抵债协议》中约定的“上述房产抵账给甲方（指中绿公司）后，乙方（指两被告）要配合将上述房产办理至甲方债权人名下”。实际办理以房抵债手续过程中，被告华安公司根据张振海的要求与原告签订了合同；之所以与原告签订合同，张振海称原告通过其向中绿公司提供借款、是中绿公司的实际债权人，但未举证证明原告出借款项的相关事实。虽然与原告签订合同，但业经张振海同意，视为被告华安公司已将房产办理至中绿公司债权人名下，完成了抵债行为。 关于债权金额与房屋价值的冲抵问题。被告华安公司与中绿公司在《以房抵债协议》中确定了用以抵债的房屋数量及具体房号，在向张振海抵债过程中，被告华安公司以不可分割的整套房屋为单位、共5套房屋进行抵债，而张振海持有的中绿公司的债权金额低于用以抵债的房屋价值，因此，张振海除用债权抵偿房屋价值之外，还以银行转账方式支付部分现金以补足二者之间的差额，其目的仍是为了完成以房抵债。 在以房抵债的表现形式上，原告与被告华安公司签订了《商品房预售合同》，关于二者之间是否因此形成商品房买卖合同关系，根据有关法律规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告以买受人名义与被告华安公司签订《商品房预售合同》，但原告并非出于居住等目的主动购买被告华安公司开发的商品房，而是基于债权转让事实被动与被告华安公司签订合同，不符合合同订立过程中的要约、承诺程序及就商品房买卖事宜事先磋商并达成合意。因此，原告不具备通常意义上的普通购房消费者身份，其与被告华安公司之间亦不产生商品房预售合同中的权利义务关系。在办理以房抵债前，张振海等人到××小区对房屋情况进行了详细了解，在明知房屋尚不具备“五证”的情况下，仍与被告华安公司签订合同，如系普通购房消费者，明知“五证”不全可能导致房屋存在风险却仍要求购买，则于常理不符。 原告与被告华安公司签订的合同中明确约定“待条件成熟时，双方应签订标准的商品房买卖合同并办理预售备案登记”，此为双方合意。在合同约定的条件尚未成熟前，被告华安公司未另行销售抵债房屋，亦无毁约行为，双方也未签订符合《商品房销售管理办法》中规定的商品房买卖合同以及办理备案登记，原告也未要求过被告华安公司交付房屋，以上说明双方对条件尚不成熟的现实状态是默认的。根据被告华安公司提供的政府文件，案涉小区相关建设、销售手续正在办理之中，现原告无证据证明合同约定的“条件成熟”无法实现，其以商品房不具备预售许可证为由主张被告华安公司销售房屋构成欺诈，理由不成立。 综上，原告不具备普通购房消费者身份，其与被告华安公司签订的《商品房预售合同》实质为以房抵债性质，本案应为债权转让合同纠纷，原告基于商品房预售合同关系向被告主张权利不符合法律规定，对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘杰的诉讼请求。 案件受理费19984元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判长  杨清河 审判员  郑金海 审判员  马培伟 二〇二〇年三月十二日 书记员  陈 冲