江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终5351号 上诉人（原审被告、反诉原告）：潘小红，女，汉族，1975年2月26日出生，住南通市港闸区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：南通青云直上教育咨询有限公司，住所地南通市港闸区。 法定代表人：张建，该公司执行董事。 上诉人潘小红因与被上诉人南通青云直上教育咨询有限公司（以下简称青云公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2019）苏0611民初3092号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 潘小红上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审认定事实有误，本案由于青云公司违约导致租赁合同解除，3万元的装修费用不应返还。收取装修费符合租赁市场交易规则，且该费用也是被上诉人自愿交付的。原审判决举证责任有误。原审未对租房押金2500元作出明确解释。请求判决被上诉人再行赔偿损失7500元。 青云公司向一审法院起诉请求：1.判令潘小红返还其押金24000元；2.判令潘小红赔偿其违约金2500元、装修费30000元；3.本诉诉讼费用由潘小红承担。 潘小红向一审法院反诉请求：青云公司给付其合同解除造成的租金损失7500元、水费200元。 一审法院认定事实：案涉店铺系潘小红与其丈夫潘克山婚姻存续期间购买，于2018年7月30日登记共同共有。案涉店铺出租给青云公司之前已进行过装修，潘小红曾在店铺中以其于2016年11月9日工商登记注册的“港闸区晨璐通讯器材经营部”对外经营。合同订立之初，青云公司曾委托其员工黄小娟与潘小红就案涉店铺租赁事宜进行洽谈、签约和履行。其中黄小娟受青云公司委托通过其个人银行账户及微信方式向潘小红分别于2017年6月6日付款10000元、2017年6月24日付款10000元、2017年6月25日付款41500元。2017年6月24日，双方订立书面租赁合同，约定案涉店铺租期为自2017年7月1日至2020年7月1日；年租金30000元，首付12个月租金，另付2500元押金，以后按每12个月结算一次，提前30天支付下次房租，押金不变；青云公司按时交纳水、电、气等费用；合同期内，如有违约，违约方应按一个月租金计算的违约金赔偿对方；青云公司逾期不支付租金累计超过10天或者欠缴应承担的费用累计超过500元，潘小红可通知青云公司解除合同，并有权要求青云公司赔偿损失；合同期满后，青云公司享有优先续租权，如潘小红单方不再续租，需向青云公司补偿装修费30000元等内容。 对于2018年7月1日至2019年7月1日期间租金30000元，青云公司分别于2018年5月31日支付20000元、于2018年8月2日支付4000元、于2019年1月14日支付3000元、于2019年1月28日支付3000元，分四次向潘小红支付完毕。 2019年7月5日，潘小红以青云公司未支付第三年度租金为由，通过微信向青云公司送达《解除租赁合同通知书》，并要求青云公司于2019年7月9日前搬离案涉店铺。2019年7月8日，青云公司通过微信向潘小红转账支付1000元，潘小红拒绝领取。2019年9月4日，青云公司搬离并向潘小红交还案涉店铺。 另查，对潘小红主张的200元水费请求，青云公司确认尚未向物业部门支付，且确认尚欠的金额为196.08元；潘小红亦尚未向物业部门垫付该款。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。针对双方当事人的本诉及反诉请求，一审法院综合分析认定如下： 一、关于案涉店铺租赁合同解除的问题。 按照合同约定，“年租金30000元，首付12个月租金，另付2500元押金，以后按每12个月结算一次，提前30天支付下次房租”，即青云公司应于2018年6月1日前向潘小红支付2018年7月1日至2019年7月1日期间第二年度租金30000元。而青云公司对其中20000元租金系按约于2018年5月31日支付的，其余10000元租金均系在年度合同履行期间逾期10日以上分批支付。对照“青云公司逾期不支付租金累计超过10天或者欠缴应承担的费用累计超过500元，潘小红可通知青云公司解除合同”的合同约定，潘小红是享有单方提出解除案涉合同的约定权利。故对青云公司本诉述称潘小红于2019年7月5日单方解除合同违约的意见，一审法院不予采纳。 二、关于青云公司本诉请求问题。 1.退还押金24000元请求。 案涉商铺租赁合同订立之初，青云公司合计支付给潘小红的61500元中扣除第一年度租金30000元及合同约定的押金2500元，余款29000元。对于该笔29000元钱款的性质，青云公司认为，系租房押金，可以用来抵扣第三年度的租金；潘小红认为，是书面合同约定之外双方另行口头约定用于补偿其案涉店铺已有装修费用。原有书面合同未有明确约定，双方亦未举证予以说明该笔29000元钱款的具体用途及性质。一般情况下，除非特别约定，出租人向租赁人交付房屋应当包括房屋内已有的设施、设备及装修等物品，合同约定的租金亦应包含对房屋内设施、设备及装修等物品的占有和使用。故潘小红主张该笔钱款就是青云公司对其案涉店铺已有装修的补偿，于法无据，一审法院不予采信。在合同已约定了押金2500元的情况下，青云公司主张该笔29000元属于装修押金并用于其抵扣第三年度租金，于法无据，一审法院亦不予采信。鉴于潘小红不能提供占有该笔29000元款项的合同依据，在合同解除后其应当连同合同押金2500元抵扣其主张的损失后一并退还青云公司。 2.支付违约金2500元及装修费30000元请求。 案涉商铺租赁合同系因青云公司逾期支付租金违约导致解除，潘小红作为出租方并无违约情形，故青云公司向潘小红主张给付违约金及赔偿装修费请求，因没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 三、关于潘小红反诉请求问题。 1.支付合同解除后的租金损失7500元请求。 青云公司对潘小红的该项给付请求未有异议，一审法院予以支持。 2.水费200元请求。 青云公司搬离案涉店铺后尚未支付欠交的水费，依法应当继续履行。潘小红主张200元，青云公司认可196.08元。在潘小红未举证证明欠交水费的具体数额且双方争议金额不大的情况下，一审法院酌情对该请求中的196.08元予以支持，其余请求不予支持。 综上所述，潘小红返还青云公司预付款31500元（含合同押金2500元）；青云公司支付潘小红租金损失7500元、水费196.08元，合计7696.08元。前述双方互负给付义务相抵，潘小红尚应给付青云公司23803.92元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，判决：一、南通青云直上教育咨询有限公司与潘小红就位于南通市港闸区中海碧林湾24幢203室店铺于2017年6月24日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月5日解除；二、潘小红于本判决生效之日起十日内一次性退还南通青云直上教育咨询有限公司合同款人民币23803.92元；三、驳回南通青云直上教育咨询有限公司本诉中其他诉讼请求；四、驳回潘小红反诉中其他诉讼请求。本诉案件受理费606元，由南通青云直上教育咨询有限公司负担349元、潘小红负担257元；反诉案件受理费25元，由南通青云直上教育咨询有限公司负担24元、潘小红负担1元。 本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对合同订立之初，青云公司给付对方的余款中29000元的性质产生争议。按照常理，双方在合同履行过程中可能发生一时性的多付少付的情况，但是对超出合同约定，一方需要履行给付义务的多少应当有明确约定。就双方陈述而言，青云公司认为给付装修押金，潘小红认为给付的转让装修补偿费。装修押金属于保证金性质，并没有彻底改变书面合同约定的权利义务，而给付装修补偿费则彻底改变了书面合同约定的权利义务，该装修补偿费相当于一年的租金，上诉人提出仅有口头约定，明显不符合常理。至于上诉人提出的合同中约定如甲方不再续租，需向乙方补偿装修费叁万元，认为可以证明装修费的存在，本院认为，如果该约定指向的就是案涉争议29000元，则当事人应当在合同中明确约定装修费，而非仅是口头约定。对同一项事宜，部分口头约定，部分书面约定，不符合常理。况且该约定用词补偿，而非返还，也不能从合同约定的文义上得出上诉人的结论。关于上诉人提出的2500元押金的问题，一审已经支持了潘小红的租金损失7500元，故潘小红再要求不返还2500元押金缺乏充分依据，本院不予支持。关于潘小红要求再行赔偿7500元的问题，因该请求超出了当事人一审诉讼请求的范畴，故本院对该请求不予理涉。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审认定基本事实清楚，实体结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费583元，由上诉人潘小红负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 盛 审判员 季建波 审判员 罗 勇 二〇二〇年三月六日 书记员 陈 宁