北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终301号上诉人（原审原告）：周伟东，男，1969年11月27日出生，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：张立琼，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市朝阳区崔各庄乡费家村经济合作社，住所地北京市朝阳区崔各庄乡费家村村委会院内。法定代表人：吴跃，社长。委托诉讼代理人：田巍，北京凯基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市朝阳区崔各庄乡人民政府费家村民委员会，住所地北京市朝阳区崔各庄乡费家村。法定代表人：吴跃，主任。委托诉讼代理人：田巍，北京凯基律师事务所律师。上诉人周伟东因与被上诉人北京市朝阳区崔各庄乡费家村经济合作社（以下简称：费家村经济合作社）、北京市朝阳区崔各庄乡人民政府费家村民委员会（以下简称：费家村委会）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周伟东及其委托诉讼代理人张立琼，被上诉人费家村经济合作社及费家村委会共同之委托诉讼代理人田巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周伟东上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判确认双方合同解除并赔偿我地上物重置成新价，重置成新价依据评估标准。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。费家村委会和费家村经济合作社地址一致、职能混同，存在主体混同。主体混同包括法律规定法定权利义务范围的混同，也包括在司法实践以及交易实践的行为混同。费家村委会和费家村经济合作社委托了同一名代理人出庭应诉，且在一审答辩中用同一个方式表达自己答辩的意见。《土地管理法》第十条明确地规定，农村集体所有的土地由村民集体经济组织或者村民委员会经营管理。已经属于乡镇农民集体所有的，由乡镇农村集体经济组织经营管理。本案应该属于法律意义上的乡镇农民集体所有，由乡镇农村集体经济组织管理。费家村经济合作社作为农村集体经济组织的意思表示是发生法律效力的，无需费家村委会再作出意思表示。租赁合同续租五年期限系由费家村委会及费家村经济合作社工作人员书写，足以认定系双方共同一致的意思表示。二、一审判决有关续租约定未成立的事实认定错误。双方已经按照延长租赁合同期限的约定各自履行义务，双方均已经接受对方履行，延长租赁期限之合同已经成立。三、一审判决有关“合同终止”的事实认定及法律适用错误。一审认定合同当事人之间权利义务终止履行，无约定亦无法律规定。对于不定期租赁，法律明确规定系以当事人提出解除合同主张为合同解除成就之条件，在一方未提出解除合同之前，合同权利义务仍然存续有效。费家村委会与费家村经济合作社从未向我提出解除租赁合同的主张，涉案租赁场地一直由我占有使用，从未向我提出返还租赁土地的主张。虽然费家村委会和费家村经济合作社未能向我提供水电，但提供租赁土地等合同主要义务尚在持续履行。本案系因租赁场地被拆迁导致合同解除。此外，费家村委会和费家村经济合作社法定代表人系同一自然人，对于手写续约合同条款虽然仅加盖费家村经济合作社印章，但我有理由相信村主任及社长系代表费家村委会以及费家村经济合作社共同作出意思表示。费家村经济合作社加盖印章的行为给我造成了信赖利益损失。无论延长租赁合同期限之约定是否成立，费家经济合作社均应承担相应的赔偿责任。我以延长租赁期限的约定成立并有效为前提主张权利，一审法院认为延长租赁合同期限合意未成立，应告知我是否以缔约过失责任向费家村委会以及费家村经济合作社提出赔偿权利主张。费家村委会、费家经济合作社共同答辩称，不同意周伟东的上诉请求。本案中的土地租赁合同已于2014年10月1号到期，并且周伟东的土地租金只交纳至2015年9月30号，之后就没有再交过。其他意见同一审答辩意见。周伟东向一审法院起诉请求：1.解除我和费家村经济合作社、费家村委会签订的《土地租赁合同》；2.费家村经济合作社、费家村委会赔偿我地上物重置损失644159元；3.案件受理费由费家村经济合作社、费家村委会负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：1999年9月30日，周伟东与费家村经济合作社、费家村委会签订了一份《土地出租合同》，约定由周伟东承租费家村经济合作社、费家村委会出租的位于北京市朝阳区费家村委会木器厂西700平方米的土地，租赁期限自1999年10月1日至2014年10月1日，年租金为7000元，每五年递增5%。该合同第六条约定：“租赁期内甲（费家村经济合作社、费家村委会）乙（周伟东）双方不得解除合同，如甲方违约收回土地，应补偿乙方迁址的全部损失。（国家征地除外），但国家征地给予的地上物所有补偿费归乙方，其土地权归甲方。”周伟东在该合同上签字，费家村经济合作社、费家村委会在该合同上签章。上述合同签订后，费家村经济合作社、费家村委会向周伟东交付了租赁标的物，周伟东在该土地上建造了地上物。庭审中，周伟东向法院提交的合同文本第二页有2007年11月增加的手写文字内容，载明：“由于企业经营需要，乙方须投资改建厂房，所以在原期限基础增加五年即从2014年增长到2019年。”费家村经济合作社在该手写内容处签章。庭审中，费家村经济合作社、费家村委会持有的合同中并无该手写内容，费家村经济合作社、费家村委会对该手写内容处费家村经济合作社签章的真实性提出异议，并申请对该公章进行鉴定，法院依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所对费家村经济合作社、费家村委会的申请事项进行鉴定，该鉴定机构于2019年2月28日出具了《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：“检材第2页下方的“北京市朝阳区崔各庄乡费家村经济合作社”印文与样本中的“北京市朝阳区崔各庄乡费家村经济合作社”印文是同一枚印章盖印。”案件鉴定费9700元由费家村经济合作社、费家村委会预付。庭审中，周伟东、费家村经济合作社、费家村委会对该《司法鉴定意见书》均无异议。2013年8月25日，周伟东和费家村经济合作社、费家村委会签订了一份《费家村集体土地出租上调租金补充协议书》，双方约定该补充协议只用于上调租金，其他合同条款不变，从2013年开始将租金上调至每年15000元。该补充协议有周伟东签字以及费家村经济合作社、费家村委会的签章。案件审理过程中，周伟东申请对其承租的土地上建造的地上物的重置成新价进行评估，法院依法委托北京圣元房地产评估咨询有限公司对周伟东的申请事项进行评估。该评估公司于2019年6月5日做出了《房地产估价报告》，评估结果为：“房屋及附属物重置成新价格：644159元，”案件评估费6000元，由周伟东预付。周伟东向费家村经济合作社、费家村委会支付了2015年9月30日以前的所有租金。2017年下半年，涉案土地上的房屋被断电。庭审中，费家村经济合作社、费家村委会认可该土地所涉及的房屋目前在费家村非住宅腾退回收范围内，周伟东提交的现场照片亦表明，涉案土地上的房屋写有“拆”字。截至本案庭审结束，涉案土地和地上物由周伟东实际控制。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，周伟东和费家村经济合作社、费家村委会双方签订的《土地出租合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，周伟东和费家村经济合作社、费家村委会应当按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点系周伟东提交法院的《土地出租合同》第二页中手写部分的关于延长租赁期限的约定是否有效。法院认为，如对由周伟东和费家村经济合作社、费家村委会签订的租赁合同进行变更，应当由原合同的所有签约人协商一致进行变更，但周伟东提交的《土地出租合同》文本中对租赁期限变更条款处仅有费家村经济合作社的签章，并无费家村委会的签章，而费家村经济合作社、费家村委会处的《土地出租合同》中并无该变更租赁期限的约定，且考虑到在2013年周伟东和费家村经济合作社、费家村委会签订的补充协议系由周伟东签字、费家村经济合作社、费家村委会签章，故法院认为，周伟东提交的《土地出租合同》中关于租赁期限延长至2019年的约定因缺少合同当事人的确认而不发生法律效力。周伟东与费家村经济合作社、费家村委会签订的书面土地租赁合同至2014年10月1日到期终止，此后周伟东向费家村经济合作社、费家村委会又支付了一年租金，在此情况下，应当认定双方形成了不定期租赁合同关系。在2015年9月30日租金使用期限届满且周伟东未再支付租金的情况下，应当认定周伟东与费家村经济合作社、费家村委会的土地租赁合同关系至2015年10月1中终止。故周伟东要求解除《土地出租合同》并由费家村经济合作社、费家村委会赔偿损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。判决如下：驳回周伟东的全部诉讼请求。案件鉴定费九千七百元，由北京市朝阳区崔各庄乡费家村经济合作社、北京市朝阳区崔各庄乡人民政府费家村民委员会负担（已交纳）。案件评估费六千元，由周伟东负担（已交纳）。案件受理费一万一千八百元，由周伟东负担（已交纳五千九百元，剩余五千九百元于判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。双方当事人对一审经审理查明相关事实无异议，本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。经询问，周伟东所提交合同文本第二页手写添加文字即延长租赁期限内容的形成经过，周伟东称，当时其已经承租涉案场地近十年时间，部分厂房需要翻建扩建，而村委会也希望其公司能长期在此经营盘活土地资产，双方均有延长租赁期限的意愿，故其委托当时费家村委会主任李文田的哥哥帮忙协调，后李文田的哥哥将添加了手写文字并加盖费家村经济合作社公章的合同返还，并称合同文本中添加内容可能是大队会计或书记书写的，至于添加内容处所加盖的费家村经济合作社公章是由谁加盖，周伟东表示不清楚，其目的就是续签合同。周伟东同时称，不清楚李文田的哥哥是否在费家村委会及费家村经济合作社担任职务，但认为其系实际管理者之一。费家村委会、费家村经济合作社称，对周伟东所述手写添加内容的形成过程不认可不知情，其并无延长合同期限的意思表示，其持有并在经管站备案的涉案合同中并无延长合同期限的添加内容，且如延长合同期限需要经济合作社社员代表以及村民代表会议决定，并未履行相关程序，此外当时费家村经济合作社社长与费家村委会主任亦并非同一人，当时费家村委会主任李文田的哥哥在村集体没有任何职务，只负责向村民及企业收缴水费。本院认为，本案二审的争议焦点在于周伟东是否与费家村委会、费家村经济合作社达成关于延长租赁期限的约定，进而诉争合同是否已经终止，周伟东要求解除合同并赔偿损失的诉求应否支持，以及一审是否存在未依法释明的程序错误。一、双方未就延长租赁期限达成合意，周伟东所持合同文本中延长租赁期限的内容不能约束费家村经济合作社及费家村委会1.周伟东所持合同中延长租赁合同期限的添加内容不应认定为费家村经济合作社、费家村委会真实意思表示。理由如下：（1）从添加内容的形成过程来看，依据周伟东的陈述，其与合同相对方并未依照经济活动中通常的合同缔结、变更程序，进行沟通、洽商，达成合意后由双方签署书面协议变更原有合同内容，而是在产生延长租赁期限的意愿后委托案外第三人从中协调，该第三人取走合同文本，后将添加了手写内容并加盖费家村经济合作社公章的合同文本返还。周伟东不能提供该案外第三人有权代表费家村经济合作社、费家村委会办理相关事项的委托手续，无法准确陈述与合同相对方何人进行洽商，以及合同文本中相关添加内容系由何人书写、公章由何人加盖，上述合同变更程序不符合交易的常态。（2）就合同文本形式而言，通常情况下，合同双方在在原有合同中对合同内容进行变更时，应对所有合同文本同时变更，以保持各文本之间内容的一致性。而本案中，费家村委会及费家村经济合作社所持有的合同文本中并无相应变更合同期限的内容。（3）就添加内容的签章情况来看，如对已有合同的内容进行书面变更，应由全体合同当事人协商一致后各自签章确认。本案中，诉争租赁合同的出租人为费家村委会及费家村经济合作社两个主体，但诉争添加内容处却仅加盖了费家村经济合作社公章，并无费家村委会签章确认，而费家村委会亦对添加内容表示不予认可。（4）从实际履行情况来看，周伟东所提交录音中费家村委会财务人员围绕拒收租金所述“不收是因为我们合同到期了”“签完合同我这才能收”等内容，可以显示在履行中费家村委会及费家村经济合作社并未认可双方已合意延长合同期限的情况，反而以合同已到期为由，未继续收取租金，此与本案中费家村委会及费家村经济合作社所持主张一致。综上，结合各方主张，周伟东所述添加内容的形成过程，以及诉争合同变更内容的文本形式、签章情况等，均与通常的交易流程、交易习惯有异，且原合同期限届满后费家村委会、费家村经济合作社曾以合同期满为由拒绝继续收取租金的事实亦与其诉讼主张相符，佐证了其并未同意延长合同期限的事实。在此情况下，作为主张合同变更一方，除所提合同文本外周伟东应负有进一步举证证明义务，以证实变更合同期限系费家村经济合作社、费家村委会的真实意思表示，但综合在案证据，其未能尽到进一步举证证明的义务，本院对此不予认定。2.周伟东所持合同文本中添加内容处虽加盖费家村经济合作社公章，但不能构成表见代理。周伟东上诉主张，其所持合同文本中延长合同期限的添加内容处加盖了公章，其对此具有合理信赖，已构成表见代理，法律效力及于费家村经济合作社及费家村委会。对此，本院认为，表见代理是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。由此可见，表见代理制度应具备权利外观与合理信赖两项构成要件，即不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意无过失相信行为人有代理权。因而盖章并非构成表见代理人充分条件，仍要区分不同的情况结合相关证据，才能判断是否构成表见代理。结合本案证据及其他具体情况进行分析，首先，周伟东所述表见代理人即“李文田的哥哥”，不存在权利表象。上文已述，没有证据显示“李文田的哥哥”在费家村委会及费家村经济合作社任有实际职务，或持有该两单位的相关授权手续，就此不再赘述。其次，周伟东主观上存在过失。一方面，周伟东称其系通过李文田的哥哥从中协调并办理了合同变更事项，其理解该人应系费家村委会及费家村经济合作社的实际管理人之一，但对该人在上述两单位是否任有实际职务没有关注，不清楚。对此，周伟东并未就其以上陈述提供证据予以证明，且在本院向周伟东询问延长租赁期限的背景时，其自述合同双方均有延长合同期限的需求和意愿，如其自述属实，完全可以通过正常程序与合同相对方进行沟通洽商并变更合同，则再行通过案外第三人协调延长合同期限事宜似无必要。退而言之，即便周伟东确曾通过第三人进行协调沟通，据周伟东所述，其对该人的实际任职情况毫不了解，也未给予关注，即在未要求该人提供任何可以表明其职务或有权代表费家村经济合作社及费家村委会处理相关事宜的手续的情形下，通过此人完成了合同变更手续，且如前文所述，合同变更内容的形成过程亦未遵循通常的合同变更程序，在此过程中周伟东难称尽到善意注意义务。另一方面，周伟东所持合同文本中添加内容处，仅有费家村经济合作社一方签章，而无费家村委会签章，周伟东主张费家村委会和费家村经济合作社主体混同，签章的意思表示混同，因此费家村经济合作社的意思表示即为费家村委会的意思表示。但本案中，无论是形成于添加内容之前的主合同，还是形成于添加内容之后的补充协议，均由费家村经济合作社及费家村委会两个主体各自签章确认，周伟东亦明知出租人为两个独立主体，故无论费家村经济合作社与费家村委会是否存在混同问题，周伟东未注意到上述盖章的瑕疵并提出质疑，从而进一步对相关当事人的真实意思加以核实均系有失谨慎注意义务的表现。换言之，依周伟东所述签署变更合同内容的形成经过，既无证据表明该第三人存在有权代理费家村委会及费家村经济合作社的权利表象，同样缺乏证据显示据周伟东系善意而合理地信赖该权利表象并在此基础上与表见权利人即费家村经济合作社、费家村委会形成了变更合同期限的合意。相反，周伟东在产生延长合同期限的意愿后，未采取正常途径与合同相对方进行洽商变更，而是通过所谓第三人私下协调，其所述合同变更内容的形成过程及盖章过程等均不符合常态，此行为方式不利于构建正常的交易秩序及公平合理的合同关系，不为法律所提倡，不应认定其在此过程中善意无过失，故本案不构成表见代理，相关延长租赁期限的变更内容不能对费家村委会及费家村经济合作社产生拘束力。二、对周伟东诉讼请求的处理鉴于本院未予采纳周伟东关于双方已协议延长合同租赁期限的主张，故一审法院关于诉争合同于2014年10月1日到期终止，以及此后形成不定期租赁关系认定正确，本院予以维持。2014年10月1日后，费家村经济合作社及费家村委会收取了周伟东一年租金，故双方在此期间内形成事实上的租赁关系，此后费家村经济合作社、费家村委会以合同到期为由拒绝再收取周伟东租金，系以行为表明不再履行不定期租赁关系，故双方租赁关系已经终止。现周伟东要求再行解除租赁关系，并赔偿地上物重置成新价损失，缺乏事实及法律依据，一审驳回其相关诉求正确，本院予以维持。对于周伟东所建地上物的归属及腾退补偿归属等问题与本案非同一法律关系，如双方存在争议可另行解决。三、一审不存在未依法释明的程序错误周伟东认为一审未向其释明，延长租赁期限的约定未成立其有权变更诉求主张对方承担缔约过失责任，存在程序错误。但此事项不属人民法院对于法律关系性质及民事行为效力的认识与当事人主张不一致的情形，并非法律、司法解释规定应当予以释明的范畴，而恰属当事人基于对相关诉讼目的、诉讼数额、请求权基础等因素的考量，自主行使诉讼权利的应有之义，其理应自行承担相应选择所带来的诉讼风险和诉讼后果，故周伟东所提一审判决存在程序错误的上诉主张不能成立。综上所述，周伟东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由周伟东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 江锦莲二〇二〇年三月十三日法官助理 曾琪惠法官助理 杨俊逸书 记 员 李月明