安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0207民初616号原告：芜湖雅轩物业管理有限责任公司，住所地芜湖市侨鸿国际商场1810室。统一社会信用代码91340200588853003P(1-1)。法定代表人：刘云鹏，总经理。委托诉讼代理人：韦林杰，该公司员工。委托诉讼代理人：黄书平，安徽公序律师事务所律师。被告：方窭?，男，1967年10月26日生，汉族，住芜湖市鸠江区。原告芜湖雅轩物业管理有限责任公司与被告方窭?物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖雅轩物业管理有限责任公司诉讼代理人韦林杰、黄书平到庭参加诉讼，被告方窭?经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。芜湖雅轩物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付拖欠的物业费2001.73元、公共能耗费950.53元、水费0元，违约金353.09元，合计3305.35元。并承担自2015年10月1日起按每日千分之二计算至实际履行之日的逾期付款违约金。2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系芜湖市鸠江区某小区业主，原告系该小区物业服务公司。2013年1月31日，原被告签订了《某项目前期物业协议》（以下简称物业服务协议）。物业服务协议对双方的权利义务、物业服务费用、公共设施设备运行能耗费用及相关违约责任均有明确约定。在物业服务协议履行期间，原告依约为被告及全体业主提供了物业服务，并代缴了电梯维护及能耗费、水费等费用，但被告并未依约支付物业综合服务费及其它能耗费。并且，经原告多次催缴后被告仍未履行。被告的行为违反了双方约定及法律规定，构成违约，依法除应承担继续履行的法律责任外还应承担违约责任。为此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。方窭?提交书面答辩状辩称：1、交房时，开发商联合原告以胁迫手段强制签订物业管理协议，否则就不给拿钥匙，故该份协议应无效；2、原告未按协议履职，如原告厨房污水公共主管道堵塞，导致2、3、4楼厨房都被污水淹没至餐厅，多次找原告，让原告提供管网排向图，他们也不配合，让被告自己解决，后被告为此花了近3个小时，并支付疏通费260元；3、汛期地下车库多次被淹，小区草坪大面积枯死等；4、2014年至2015年物业费开发商已缴纳（给业主的补偿金）。2016年1月1日起，业主与原告未再续约，且原告服务质量极差；5、原告提供的欠费明细表与其通知单不符；6、原告还留有被告入户门钥匙一把未归还，蓝牙门禁押金100元未退还。本院认为：原、被告于2013年1月31日签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，对当事人均具有法律约束力。合同约定：原告提供某小区物业管理服务，被告向原告缴纳物业费；公共设施设备（电梯、增压水泵、景观水系、景观照明、楼道照明）运行所需能耗费用，据实由业主分摊；物业服务费每12个月预缴一次，时间为每12个月的前一个月下旬；公共能耗费每3个月缴纳一次，缴纳费用时间为每3个月的次月上旬；业主违反协议约定，逾期支付前期物业费及相关费用的，原告有权要求业主支付，并按应付金额的每日千分之二支付违约金。原告提交的证据服务价格登记证载明：芜湖市物价局批准该住宅小区物业综合服务费为0.9元/月/平米。此外，原告委托北京双斗会计师事务所对该小区2015年和2016年公共能耗费的承担进行了审计，审计报告载明：公共能耗包括水费、电费、电梯维护费及其费用（包括企业办公费及物业公共部位、公共设施设备）。审计结论：2015年某小区能耗费用为0.48元/平米，2016年某小区能耗费用为0.51元/平米。2017年1月18日，原告与某业主委员会共同发布通知，要求业主近期缴纳物业费和公共能耗费，其中公共能耗费按0.5元/月缴纳。另经本院查明，被告于2014年1月20日验收某小区房屋建筑面积为117.06平米的房屋，物业管理服务费可从2014年2月1日起算。根据开发商给被告的补偿文件，开发商给被告的空调移位补偿款2172元，折算后减免物业费21个月，即区间2014年2月1日至2015年10月30日。自2015年11月1日至2017年4月30日，被告应缴纳物业费为1896元（117.06平米×0.9元/月/平米×18个月）。2016年1月1日至同年12月31日，被告应缴纳公共能耗费为716元（117.06平米×0.51元/月/平米×12个月）。2017年1月1日至同年4月30日，被告应缴纳公共能耗费为234元（117.06平米×0.5元/月/平米×4个月）。以上，被告应缴纳物业费和公共能耗费共计2846元。因被告未依约缴纳物业费，故原告主张被告给付违约金的请求合法有据，原告所诉请的物业费违约金，在其提供的费用清单中并未按合同约定的每日千分之二主张，而是按中国人民银行同期贷款利率4.75%为计算标准，对此本院予以支持。按以上标准，违约金应分段计算，2015年11月1日至同年12月31日物业费210元，从2015年11月1日起算至实际付款之日；2016年1月1日至同年12月31日物业费为1264元，从2016年1月1日起算至实际付款之日；2017年1月1日至同年4月30日物业费421元，从2017年1月1日起至实际付款之日。被告辩称开发商联合原告以胁迫手段与被告签订物业管理协议，该协议无效的意见，对此，被告未提供证据证明，其抗辩意见本院不予采纳。被告辩称原告不按协议履职，服务质量极差以及给其造成损失一节，对此，被告也未提供充分证据予以证明，本院也难以采信。被告辩称开发商给予的补偿金应折抵物业费，经审查，开发商给予被告空调移位补偿款2172元，经折算可冲抵21个月的物业费，被告于2014年1月20日接收房屋，故物业费应从2015年11月1日开始缴纳。被告认为应冲抵2015年全年物业费的主张，本院不予采纳。被告辩称原告的催费通知单与诉请主张的费用不一致的意见，原告陈述催款通知单上公共能耗费是原告给被告给予了优惠，而诉请的费用是根据审计报告计算的。对此，本院认为，起诉前，原告要求被告按催款通知单上费用的交费，是原告自行处分其权利。诉讼中，原告请求按审计报告中确定的费用单价主张权利不违反法律规定，其请求本院予以支持。被告于2014年2月18日出具给原告的收条，可以证明其收到了装修钥匙。被告要求原告退还100元蓝牙门禁，原告称该蓝牙门禁是用于车辆识别，使业主车辆自动进入小区，该蓝牙发射器由原告购买给业主使用的。被告若不使用蓝牙门禁，原告同意退还被告押金100元，被告也应将该蓝牙发射器归还原告。原告意见可予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告方窭?于判决生效之日起五日内给付原告芜湖雅轩物业管理有限责任公司物业服务费、公共能耗费共计2846元。二、被告方窭?于判决生效之日起五日内按年利率4.75%给付原告芜湖雅轩物业管理有限责任公司逾期给付物业服务费违约金（其中以物业服务费210元为基数，自2015年11月1日起算至实际付款之日；以物业费1264元为基数，从2016年1月1日起算至实际付款之日；以物业费421元为基数，自2017年1月1日起算至实际付款之日）。三、驳回原告芜湖雅轩物业管理有限责任公司其他诉讼请求。减半收取的案件受理费25元，由被告方窭?负担，上述费用原告已预付，被告应在本判决生效之日起五日内直接向原告交付。本判决为终审判决。审判员  李小燕二〇二〇年三月五日书记员  黄雯雯附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。