新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终195号 上诉人（原审被告）：新疆汇和银行股份有限公司，住所地奎屯市团结南街56号。 法定代表人：孟宪泉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李敏，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡某，女，2009年5月30日出生，汉族，小学学生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 法定代理人：陈某（胡某母亲），女，1973年9月5日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：刘丽萍，新疆翰兴律师事务所律师。 原审被告：曹冬梅，女，1979年7月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 原审第三人：新疆万森房地产开发有限公司，住所地奎屯市绿荷里-阿勒泰街13-3号。 法定代表人：王洪林，该公司经理。 原审第三人：王洪林，男，1966年11月5日出生，汉族，新疆万森房地产开发有限公司法定代表人。 上诉人新疆汇和银行股份有限公司（以下简称汇和银行）因与被上诉人胡某，原审被告曹冬梅，原审第三人新疆万森房地产开发有限公司（以下简称万森公司）、王洪林案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2019）新4003民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 汇和银行上诉请求：撤销一审判决，改判继续对奎屯市乌鲁木齐东路东绣苑XX幢XX号房产实施强制执行。事实和理由：1.一审判决，以胡某对涉案房屋享有物权期待权，足以排除对争议房屋的强制执行，属适用法律错误。首先，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条，应只适用于非房地产开发企业买卖房屋的情形，《执行异议和复议规定》第二十九条对房地产开发企业买卖房屋的行为做了专门规定，本案的情形不适用《执行异议和复议规定》第二十八条。其次，汇和银行对案涉房屋享有抵押权，即便本案符合第二十八条的规定，胡某也不得请求排除抵押权人申请的执行。2.一审判决认定事实不清，本案胡某应证实其名下无其他可用于居住的房屋；但事实上，胡某为未成年人，案涉房屋明显是其父母的投资行为，且在万森公司购买四套房屋，说明胡某并非无其他房屋可居住。对该事实一审判决未予查实。3.胡某对案涉房屋长时间未办理过户登记，其自身存在过错。 胡某辩称，一审判决适用法律正确。胡某提起案外人执行异议之诉，提供了完整有效的证据，证实在法院查封诉争房屋之前已经与万森公司签订合法有效的书面房屋买卖合同，支付全部房款，并实际占有了房屋，未办理房屋产权登记手续非胡某自身原因，完全符合《执行异议和复议规定》第二十八条列明的法定情形。故请求驳回上诉，维持一审判决。 胡某向一审法院起诉请求：1．停止对奎屯市乌鲁木齐东路东绣苑32幢7号房产（车库）的强制执行；2.确认奎屯市乌鲁木齐东路东绣苑XX幢XX号房产（车库）归其所有；3．判令第三人万森公司协助和配合其办理奎屯市乌鲁木齐东路东绣苑XX幢XX号房产（车库）过户登记手续；4．诉讼中的一切费用由汇和银行、曹冬梅承担。 一审法院认定事实：胡某于2009年5月3日出生，其父胡某1、母亲陈某。2011年3月4日，胡某作为买受人由胡某1、陈某代其与万森公司签订商品房买卖合同，约定买受人购买奎屯市东绣苑XX幢XX号房，面积34.62平方米，总金额118,331元，自签订合同之日起一次性付清房款，出卖人应当在2011年5月30日前交房，商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。与此同时，胡某作为买受人还从万森公司购买了东绣苑XX幢XXX号、东绣苑XX幢XXX号、东绣苑XX幢XX号三套房产，连同案涉房产价值总计95,746元，由奎屯东康饲料经销部于2011年2月28日向万森公司银行转账支付。奎屯东康饲料经销部的经营业主系胡某1。 还查明，2011年3月4日，万森公司向胡某交房，并开具购房收据。陈某为案涉房产于2011年6月9日购电199.48元、2012年12月10日购电200元、2013年2月4日购电300元、2014年5月1日购电300元；2017年1月26日购电30元；于2015年6月12日交纳2015年1月1日至2015年12月31日物业费100元、2017年12月18日交纳2017年1月至12月物业费166元；于2013年5月25日交纳2011-2012年度采暖费778.95元及违约金100元、2013年11月13日交纳2012-2013年度采暖费778.95元、2014年12月31日交纳2013-2014年度采暖费778.95元、2016年1月4日交纳2014-2015年度采暖费778.95元及违约金100元、2016年1月4日交纳2015-2016年度采暖费778.95元。2019年7月8日，新疆锦龙电力集团有限公司奎屯供热分公司出具证明载明：“兹有奎屯市东绣苑住户胡某，地址东绣苑XX幢XX号车库，于2011年3月至今，暖气费已全部按时交清”。 再查明，2014年7月22日，万森公司取得案涉房屋所有权证，编号为奎屯市房权证奎字第XXXX号。2014年7月25日，取得案涉房屋国有土地使用权证，编号为奎国用140725第XXXXX号。2014年8月4日，汇和银行取得房屋他项权证载明：房屋他项权利人汇和银行，房屋所有权人万森公司，房屋所有权证号奎屯市房权证奎字第XXXX号，房屋坐落奎屯市市区东绣苑32幢7号，他项权利种类一般抵押，债权数额134，000元，登记时间2014年8月4日，附记建筑年代2008年、最高额抵押、债务人曹冬梅、贷款金额134，000元。2014年8月1日，取得土地他项权证载明：土地他项权利人汇和银行，义务人万森公司，坐落东绣苑XX-X号，地号X-XX-XXX，使用权面积37.53平方米，设定日期2014年7月31日至2015年7月30日，最高额抵押期限为自2014年7月31日至2017年7月30日止。 一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，胡某在一审法院对案涉房屋评估拍卖之前已与第三人万森公司签订了合法有效的房屋买卖合同，并已向万森公司支付了全部房款，且提交的交纳案涉房屋电、暖、物业费票据等证据，亦能够证明其已占有该房屋，至于案涉房屋未办理过户登记，系第三人万森公司的原因造成，责任不在胡某，依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，胡某对案涉房产享有物权期待权，该权利足以排除对本案争议房屋的强制执行，故其主张停止对案涉房产的强制执行，事实清楚，证据充分，予以支持。对其主张确认案涉房产归其所有的诉请，根据查明的事实，案涉房产登记在万森公司名下，且给汇和银行提供抵押登记，现胡某享有的仅是物权期待权，其实现物权的前提需要解决抵押的问题，而该争议不属于本案审理范围，其该项诉请可另案主张，而胡某基于该诉请成立为前提，主张万森公司协助办理案涉房产过户登记的请求，本案亦不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决：不得执行奎屯市市区东绣苑32幢7号房产。案件受理费100元，由汇和银行、曹冬梅负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实，予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.一审判决适用法律是否错误；2.胡某对未办理案涉房屋过户登记是否存在过错。 关于焦点一，汇和银行主张万森公司属于房地产开发企业，执行标的为登记在万森公司名下的商铺，故一审判决适用《执行异议和复议规定》第二十八条错误，应适用第二十九条的规定。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条规定在适用情形上存在交叉，符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。一审法院适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定处理本案并无不妥，汇和银行主张一审判决适用法律错误的上诉理由，于法无据，本院不予支持。 关于焦点二，汇和银行主张胡某未通过提起诉讼行使物权登记请求权，完成案涉房屋的物权变动，其自身存在过错。本院认为，胡某作为普通消费者，在提起执行异议之前未通过诉讼行使权利不能当然视为其存在过错。2014年7月22日，万森公司将诉争房屋产权登记在自己名下，继而设定抵押，房屋未办理过户登记的责任在万森公司，而非胡某，而且汇和银行也未提供证据证实是胡某自身原因未办理过户登记。对此，一审判决认定胡某非因自身原因未办理过户登记正确。 综上，《执行异议和复议规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案现有证据可以证明胡某在人民法院查封诉争房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有案涉房屋，且已支付全部购房款，未办理过户登记亦非胡某自身原因所致，故应认定胡某对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，汇和银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由新疆汇和银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  芦海龙 审判员  何学涛 审判员  王国彪 二〇二〇年三月二十四日 书记员  张晓蝉