湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初175号原告：李飞跃，男，1971年5月6日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，系原告李飞跃的特别授权代理人。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师，系原告李飞跃的特别授权代理人。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：王和平，总经理。原告李飞跃与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月2日公开开庭进行了审理，原告李飞跃的委托诉讼代理人刘奎到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李飞跃向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界大成酒店公司支付下欠原告2015年11月30日至2019年9月30日的租金及装修改造折旧款186420.8元，以及租金违约金及装修改造折旧款违约金4181元；2、判令被告张家界山水公司对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由二被告承担。在庭审过程中，原告将第一项诉讼请求变更为判令被告张家界大成酒店公司支付下欠原告2015年11月30日至2019年9月30日的租金及装修折旧款187027元，其它诉讼请求不变。事实与理由：原告与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司于2013年11月21日就湖南张家界大成山水国际大酒店17层1766号房屋的出租签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将上述房屋给被告张家界大成酒店公司投资经营使用，租期从原告付清全部房款之日起算，租期最短不少于3年，最长不超过5年。第1、2年的租金为每年37185元；第3、4、5年的租金为21790元，由被告张家界大成酒店公司在每满一周年当月的最后一个工作日一次性支付至原告指定的银行账户。2013年11月21日，原告与两被告就湖南张家界大成山水国际大酒店17层1766号房屋签订了《房屋委托装修合同》，合同约定，房屋改造装修款为347060元，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，并约定了被告张家界大成酒店公司按年返还委托装修改造款，第1、2年按装修改造款总额的15%返还，为52059元，第3、4、5年按装修改造总额的10%返还，为34706元。被告张家界山水公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000平方米的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店公司支付租赁收益提供连带担保。合同并约定，如逾期3个月被告未向原告支付租赁收益的，被告须按违约期内应支付的租金的3%作为违约金和应支付的委托装修折旧款的1%作为违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付相应的购房款项，但被告未及时足额支付投资收益，其行为已构成违约。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司未到庭答辩，其提交的书面答辩意见为：请求依法公正处理本案，降低违约金，驳回原告要求被告张家界山水公司承担担保责任的诉讼请求。一、原告已付款情况：1、2013年11月21日至2019年9月30日，被告向原告已支付221132元；2、被告对于委托装修合同到期后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。二、原告主张的违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按下欠租金的1%计算违约金；三、被告张家界山水公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。根据《担保法》规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期间届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任，因此，担保人不应再承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1.2013年11月21日，原告李飞跃（买受人）与被告张家界山水公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》各一份。《商品房买卖合同》约定：原告李飞跃购买被告张家界山水公司销售的位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店山水座第17层1766号房，产权登记建筑面积49.58平方米，套内建筑面积35.79平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.79平方米，房屋总价款为247900元，签订合同之日一次性付款。补充合同约定李飞跃将购买的湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第17层1766号房屋租赁给张家界大成山水国际大酒店有限公司统一经营管理。合同签订当天，李飞跃向张家界山水公司交纳购房款247900元。2.2013年11月21日，李飞跃（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）签订一份《房屋委托装修合同》，约定：合同约定：甲方购买的该房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店17层1766号房，建筑面积为49.58平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理；甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成，单价每平米7000元，共计人民币347060元；双方同意该物业的委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。委托改造期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。委托装修改造折旧款标准及返还方式（第四条）：委托期限内，乙方应从本合同生效之日起，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的15%的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，即每年52059元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，即每年￥34706元。自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。甲方有权在委托期限内，依时收取第四条规定的委托改造折旧款。在该物业委托期限内，丙方应监督乙方全面履行本合同的各项义务，如乙方不能按时返还甲方委托装修改造折旧款时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的委托装修改造折旧款按时收取；丙方以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修折旧款提供连带担保。本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天计算，但甲方违约或不可抗力情形除外。3．2013年11月21日，原告李飞跃与被告张家界大成酒店公司（乙方）、被告张家界山水公司（丙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将购买的张家界大成山水国际大酒店17层1766号房屋交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理。甲乙双方协商同意该物业的租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。租金收益及支付方式：本合同租赁期限内，第一年、第二年甲方的租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币￥37185元整；第三年至第五年甲方的租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币￥24790元整。乙方按年向甲方支付租金收益，自合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。另约定：租赁期满三年后，甲方可按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》约定的装修总额之和，以下简称“该房屋原始总价值”。）转让该物业，乙方须接受转让；租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让。在该物业委托期限内，丙方应监督乙方全面履行本合同的各项义务，如乙方不能按时支付甲方租赁收益时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方租赁收益按时收取；丙方以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。4．合同签订后，第17层1766号房屋一直由张家界大成酒店公司经营酒店业务。自2015年11月起，张家界大成酒店公司未按合同约定足额向李飞跃支付委托装修改造折旧款和租金收益款，至2019年9月30日止，张家界大成酒店公司下欠李飞跃装修改造款、租金收益款等费用共计187027元。上述事实，有原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》、收据、银行交易明细、当事人陈述等证据证实，被告提交的情况说明等证据予以证实，足以认定，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告李飞跃与被告张家界山水公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》以及原告李飞跃与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告张家界大成酒店公司未按合同约定向原告李飞跃支付租金和装修改造折旧款，构成违约，依法应当承担向原告李飞跃支付下欠的租金、装修改造折旧款和相应违约责任。故原告李飞跃要求被告张家界大成酒店公司支付至2019年9月30日止的装修改造款、租金收益款共计187027元的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。关于原告李飞跃要求被告承担违约金4181元的诉讼请求，其中包含有迟付租赁收益的违约金及迟付装修折旧款的违约金两项，因欠付的租金、装修改造折旧款两项共计187027元，原、被告双方均未能提交证据证明欠付多少租金和装修折旧款，本院按每月应支付的租金和装修改造款的所占比例计算欠付的租金和装修改造款，欠付租金为77928元（187027元×24790÷59496），欠付装修改造款为109099元（187027元×34706÷59496），故租金违约金为2338元（77928元×3%），装修改造款违约金为1091元（109099元×1%），两者合计3429元，故本院只支持违约金3429元，对超过部分不予支持。关于被告张家界山水公司的担保责任问题，《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》均约定：丙方以张家界山水公司不销售的资产和物业，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款提供担保。被告张家界山水公司以其不销售的资产和物业提供担保，属于担保物权的抵押权。依据《物权法》规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。但未办理登记抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权，但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，原告李飞跃与被告张家界山水公司已在《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》中达成抵押担保的合意，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，加之被告张家界山水公司提供担保物的价值范围远远高于原告李飞跃主张的房屋投资收益及违约金，因此，被告张家界山水公司作为担保人应当在其所提供担保物的价值范围内为上述债务承担连带担保责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李飞跃支付租金和装修改造折旧款共计187027元及违约金3429元；二、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任；张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿。三、驳回原告李飞跃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费4112元，适用简易程序减半收取2056元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  苏格烈二〇二〇年三月二日法官助理秦惠成书记员朱月姣附相关法律文书:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。