广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初185号 原告：陆广清，男，1978年12月1日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告：吴春农，女，1977年12月19日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 以上两原告的委托代理人：李永秋，广西金大地律师事务所律师。 被告：卢传标，男，1989年7月25日出生，汉族，住广西北流市。 被告：唐礼夏，男，1992年7月20日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 以上两被告的委托代理人：凌琳，广西纳百川律师事务所律师。 原告陆广清、吴春农诉被告卢传标、唐礼夏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月20日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人李永秋、两被告的委托代理人凌琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆广清、吴春农向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2019年9月1日起至搬出现承租原告的房屋的合同约定租金给原告；2、判令被告支付租赁合同违约金给原告（违约金每月按所欠租金数额的2%计算）；3、判令解除被告与原告于2018年1月4日签订的房屋租赁合同，被告立即搬出所承租的玉林市玉州区房屋，将该房屋交还给原告；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月4日，被告与原告签订一份租赁合同，约定由被告承租原告座落于玉林市玉州区一至三层房屋，租赁期限为15年，从2018年5月1日起至2033年4月31日止。合同约定租金第一年每月18000元，每三年按5%进行递增，第一、第二年按月支付租金，被告应按合同约定的时间当月5日内支付当月租金。合同第九条对违约责任进行了约定。合同签订后，原告已按约定将房屋交给被告承租使用，被告在租赁房屋经营其开办的玉林市玉州区丽皇月子中心，但被告在租赁期间并未按合同履行，从未按时交付应交的租金和水电费，2019年9月1日后的租金至今未交付。另外，被告还将原告的房屋擅自转租给他人经营使用，擅自在没有承重樑处加砌间墙，改变原告房屋结构，原告曾多次要求被告更正，恢复房屋原状，并按时交租金，但被告一直置之不理，侵害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院判如所请。 原告陆广清对其陈述的事实在起诉时（2020年1月7日）向本院提交证据有：1、《居民身份证》复印件二份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、《不动产权证书》复印件一份，欲证明玉林市玉州区房屋为原告所有；3、《房屋租赁合同》复印件一份，欲证明原告与被告签订房屋租赁合同；4、《营业执照》、《卫生许可证》复印件各一份，欲证明被告将所承租原告的房屋擅自转租给他人经营使用；5、《催款及解除合同通知》复印件一份，欲证明因被告在租赁原告房屋期间一直存在违约行为，原告曾向被告发出催收租金、违约金及解除合同的通知。 原告陆广清、吴春农当庭向本院提交证据有：《企业信息表》复印件一份，欲证明玉林市玉州区丽皇月子中心的经营者是被告唐礼夏，被告卢传标不是经营者。 被告卢传标、唐礼夏辩称：第一，2018年底，原告陆续施工加高涉案的房屋，影响了被告开办的月子中心的正常经营，被告向原告提出异议，但是原告并没有正面解决，被告不得已才没有缴纳房租，也不得已构成违约。原告陆广清在本案起诉之前均以口头和书面形式（2019年6月5日）告知被告解除合同，而被告未在合理期限内向法院或者仲裁机构要求确认解除合同的效力，根据合同法的有关规定，涉案的租赁合同已经解除，合同解除后，各方的权利、义务消灭，被告不应再向原告支付租金。2019年9月，原告无故将涉案房屋的大门和每一层楼的门锁上，导致被告不得使用，也无法将房屋内的物品搬离。原告甚至还将被告开办的月子中心的招牌拆掉，贴上转让的广告，据上，被告不存在无权占有的情形，也就不存在需要向原告支付租金，被告不存在违约之说。第二，涉案合同约定的违约金过高，依法不应当支持；违约金的数额不应超过所欠租金总额的30%。 被告卢传标、唐礼夏对其辩称的事实于庭审前向本院提交证据有：1、《微信聊天记录》复印件一份，欲证明2018年10月，原告开始陆续加建承租的房屋，施工期间导致被告不能正常使用承租的房屋，同时导致一些设备被毁坏；2、《照片》复印件一份，欲证明涉案房屋目前已有七层，与房屋租赁合同签订时提交的房产证上的六层多了一层，原告确实加高过涉案房屋；3、《电话录音》复印件一份，欲证明原告在通话中承认了加高房屋的事实，对被告经营产生影响，同意减免违约金；4、《微信聊天记录》复印件一份、《照片》复印件二份，欲证明原告曾于2019年4月自行在涉案房屋加锁对被告造成不便；2019年11月，原告自行拆除被告的招牌并在大门外加锁，贴上“旺铺转让”的广告，被告无法进入涉案的房屋经营月子中心；5、《电话聊天记录》、《录音光盘》复印件各一份，欲证明2019年11月，原告反复告知被告卢传标要求解除合同，被告卢传标当场已知悉。 经过开庭质证，原告对被告卢传标、唐礼夏于庭前提交的证据1、2的来源真实性无异议；被告卢传标、唐礼夏对原告陆广清于2020年1月7日及当庭提交的证据的来源真实性无异议；本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。 原告对被告卢传标、唐礼夏于庭前提交的证据3、4、5有异议，本院认为，上述证据与本案有一定的关联性，可综合其他证据及双方质证意见，确认上述证据做为本案的参考依据，其中电话录音的文字版本系被告根据录音自行整理，录音的具体时间无法在证据光盘中体现。 综合全案证据以及当事人的陈述进行分析，本院确认以下法律事实：2018年1月4日，原告陆广清、吴春农作为甲方与被告卢传标、唐礼夏作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告承租原告的位于玉林市广场东路南侧、德兴花园西侧房子一、二、三层建筑（占地179.1平方米），用于商业；装修免租期为4个月，自2018年1月1日至2018年4月30日，租赁期限为15年，从2018年5月1日起至2033年4月31日止。租金计算：第一年从2018年5月1日至2019年4月31日止，租金额按每月18000元计算；第二年从2019年5月至2020年4月，租金额按每月18000元计算（各年租金详见附表），每三年按5%进行递增；第一、第二年按月支付租金，于合同约定的时间当月5日内开始支付租金等；其中《房屋租赁合同》第三条3.3约定：“……在租赁期内，如乙方有到期应支付给甲方的费用或赔偿款项未支付的，甲方有权在上述租赁押金中予以直接扣付。扣付后乙方应在甲方通知的期限内予以补足”；第五条5.1约定：“……乙方拖欠租金达30天仍未支付租金时，甲方有权解除本合同和收回租赁物，并要求乙方承担违约责任”；第六条6.4约定：“乙方有权根据经营需要进行房屋装修、改造。如改变房屋主体结构需经甲方书面同意后方可动工……”；第九条9.1约定：“乙方应付的任何款项（包括但不限于租金、物业管理费、租赁押金）未能按时支付的，乙方除支付拖欠款项外，逾期每日应按其到期应付而未付款项总额3%向甲方支付违约金”；第九条9.2约定：“租赁期间如发生下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付相当于其所交的租赁押金数额的违约金，或以该租赁押金直接抵付”；9.10约定：“乙方未经甲方同意擅自将物业转租、分租、与第三方合作经营或提供、容许给任何第三人使用的”。签订合同后，原告收取被告18000元租赁押金。2018年5月10日，被告唐礼夏开办玉林市玉州区丽皇月子中心，在本案争议的承租房屋二、三楼内经营。2018年，被告将承租的房屋一楼分租给案外人林仁徽经营玉林市玉州区铂琳美容店（该美容店的《卫生许可证》载明地址：玉林市玉州区）。 租赁期间，因被告多次拖欠租金，原告于2019年6月5日向被告发出书面的《催款及解除合同通知》，告知被告方违反租赁合同第五条5.1、第六条6.4、第九条9.10的约定，要求被告方及时交纳租金及违约金并改正，否则原告按合同约定三个月后解除租赁合同。事后，经原告多次催促，被告仍存在拖欠租金的情况，向原告缴交租金至2019年8月份。2019年年底，因被告开办的丽皇月子中心内部经营出现问题，员工的闹事及月子中心的外债人员上门催款，原告以居住在楼上受到影响为由，擅自拆除了被告经营的丽皇月子中心的牌照，并在出租楼房的大门外另行加锁（没有向被告方交付新门锁钥匙），也没有通知被告方清点承租房屋内的物品及交接房屋。 2018年9月5日，原告陆广清、吴春农为本案争议房屋向玉林市不动产登记局申请办理了《不动产权证书》（证号：桂[2018]玉林市不动产权第0027241号，坐落：玉林市玉州区）。 本院认为，原告陆广清、吴春农与被告卢传标、唐礼夏之间所签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规，是合法有效的协议，且双方均已按照协议认真履行各自的义务，事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。 一、原告陆广清、吴春农与被告卢传标、唐礼夏于2018年1月4日签订的《房屋租赁合同》应否解除的问题。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，被告已违反了《房屋租赁合同》的第五条5.1、第九条9.10约定，原告有权解除合同，并且已向被告发出书面的《催款及解除合同通知》，因此，本案的《房屋租赁合同》符合解除的条件，原告要求解除原告与被告于2018年1月4日签订的房屋租赁合同，及被告腾退位于玉林市玉州区的房屋（《不动产权证书》证号：桂[2018]玉林市不动产权第0027241号）的主张，合理合法，证据充分，本院予以支持。 二、《房屋租赁合同》终止后如何处理合同双方的利益的问题。 根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及《房屋租赁合同》的约定，因被告的违约，原告要求解除合同、被告搬离物品及返还房屋的主张，合理合法，本院予以支持。自原告书面告知被告催款及解除合同后至今，被告方一直占用原告方出租的房屋经营生意，没有搬走存放在该房屋的物品，期间仅支付房屋租金至2019年8月份，确实影响原告继续使用或出租房屋，造成了一定的经济损失，因此，原告要求被告按照租赁合同约定的月租金18000元标准计算，支付自2019年9月1日起的租金，合情合理，没有违反法律规定，本院予以支持；实际上，被告对承租房屋的可控制使用、管理至2019年年底止，原因在于原告在2019年年底擅自拆除了被告经营的丽皇月子中心的牌照，并在出租楼房的大门外另行加锁（没有向被告方交付新门锁钥匙），也没有通知被告方清点承租房屋内的物品及交接房屋；综上，被告应向原告支付自2019年9月1日至2019年12月31日止共4个月房屋租金合计72000元（18000元/月×4月）。被告辩称原告擅自拆除丽皇月子中心的牌照及另行在大门加锁的时间是2019年9月间，其为该辩称所提供的证据不充分，且原告不予确认，因此，对该辩称，本院不予采信。原告庭审中陈述拆除被告的牌照及另行加锁的时间是2020年春节前，时间不明确，证据不充分，据此，根据原、被告双方确认的事实部分及综合证据分析，本案推定被告对承租房屋的可控制使用、管理至2019年年底止，原告对出租房屋的可控制时间从2020年1月1日起计算，自此以后造成的房屋租金损失由原告自行承担。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。被告逾期（合同约定的时间为当月5日内开始支付租金）拖欠房屋租金是事实，原告要求被告支付违约金的主张，符合双方签订的《房屋租赁合同》约定；被告支付至2019年8月份的租金，时间不明确，原告亦没有提供证据证明，因此，本案违约金的计算起始时间为2019年9月6日。被告提出异议认为违约金约定过高，主张违约金的数额不应超过所欠租金总额的30%，符合上述法律的规定；本案审理的纠纷是房屋租赁合同纠纷，并不是民间借贷纠纷，因此，原告要求违约金每月按所欠租金数额的2%计算不妥，依法应调整为：违约金的计算每月以所欠租金（2019年9月、10月、11月、12月的租金各为18000元）为基数，自每月6日起至判决规定履行完毕之日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，总和不超过所欠租金总额72000元的30%即21600元。 三、本案租赁押金18000元如何处理的问题。 押金是担保物权的一种，属于质押担保的一种特殊形式，即为了担保债务的履行，债务人或者第三人将一定数额的金钱或者等价物移交债权。原告与被告签订的《房屋租赁合同》对租赁押金的约定详见第三条3.3约定：“……在租赁期内，如乙方有到期应支付给甲方的费用或赔偿款项未支付的，甲方有权在上述租赁押金中予以直接扣付。扣付后乙方应在甲方通知的期限内予以补足”；第九条9.2约定：“租赁期间如发生下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付相当于其所交的租赁押金数额的违约金，或以该租赁押金直接抵付”，现被告违约造成合同解除，被告已交纳给原告的租赁押金18000元应予抵付房屋租金。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、解除原告陆广清、吴春农与被告卢传标、唐礼夏于2018年1月4日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告卢传标、唐礼夏腾退位于玉林市玉州区（《不动产权证书》证号：桂[2018]玉林市不动产权第0027241号）一、二、三层的房屋给原告陆广清、吴春农； 三、被告卢传标、唐礼夏支付房屋租金72000元给原告陆广清、吴春农；被告卢传标、唐礼夏已交纳给原告陆广清、吴春农的租赁押金18000元应予从中抵付房屋租金； 四、被告卢传标、唐礼夏支付违约金给原告陆广清、吴春农（计算方法：每月以所欠租金[2019年9月、10月、11月、12月的租金各为18000元]为基数，自每月6日起至判决规定履行完毕之日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，总和不超过所欠租金总额72000元的30%即21600元）。 本案受理费1187元，减半收取为593.5元，由被告卢传标、唐礼夏负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。上述债务如逾期履行则应加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  包智慧 二〇二〇年三月二十六日 书记员  吕玉凤