北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1336号上诉人（原审被告）：刘桂英，女，1958年9月30日出生，住北京市石景山区。上诉人兼刘桂英之委托诉讼代理人（原审被告）：李敬松，男，1984年9月21日出生，住北京市石景山区。被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人：张永谦，运营总监。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。上诉人刘桂英、李敬松因与被上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业北京分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初18785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。刘桂英、李敬松上诉请求：1.撤销一审法院判决，驳回长城物业北京分公司的诉讼请求。2.判决长城物业北京分公司恢复大门原貌、公布历年收支明细、公布广告收入并按比例退还业主，减收40%物业费。事实和理由：1.长城物业北京分公司未能按《前期物业服务合同》约定标准服务，属于瑕疵履行，是减少物业费的依据，应当按比例减少合同应付金额。2.一审判决程序瑕疵。刘桂英、李敬松提交设备设施维修不到位、公共环境脏乱差、车位、广告出租未公示、侵害业主权利等证据均未采纳，法院未予调查核实上述服务不到位的证据，长城物业北京分公司不履行义务享受权利与法相悖。长城物业北京分公司辩称，同意一审判决，不同意刘桂英、李敬松的请求和理由。长城物业北京分公司向一审法院起诉请求：1.判令刘桂英、李敬松支付拖欠的物业费5394.97元（期间2017年1月1日-2019年12月31日）、垃圾清运费90元（期间2017年1月1日-2019年12月31日）；2.判令刘桂英、李敬松支付违约金2000元；3.诉讼费由刘桂英、李敬松承担。一审法院认定事实：刘桂英、李敬松为北京市石景山区X街X室业主，房屋建筑面积80.57平方米，房屋性质为限价商品住房。2009年6月，北京天石基业房地产开发有限公司（开发建设单位、甲方）与深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司（物业服务企业、乙方）签订《居住、公建项目前期物业服务合同》，约定：甲方以邀请招标方式选聘乙方提供前期物业服务，限价房物业费标准为1.86元／平方米／月，商品房物业费标准为2.10元／平方米／月，该相应前期物业服务合同亦就物业服务内容、物业服务标准、双方的权利义务等其他事项进行了约定，该合同第五条约定：本物业服务服务期限为2年，自物业正式入住之日起算。如本合同期限届满，业主委员会尚未成立，且未出现第六部分合同终止情形的，则本合同应自行按整年度进行延续，直至业主委员会成立并签订新物业服务合同止。该合同第十八条约定：本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业费仍由业主按本合同约定标准交纳。上述前期物业服务合同签订后至今，长城物业北京分公司为包括刘桂英、李敬松在内的业主提供相应物业服务。另查，根据京价（收）字[1999]第253号文件规定，该小区生活垃圾清运费为30元／户／年。再查，2009年7月20日，经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司名称变更为长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，即本案原告。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主应当依约交纳物业服务费用。本案中，长城物业北京分公司与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》应属合法有效。现长城物业北京分公司已为包括刘桂英、李敬松在内的业主提供了相应物业服务，刘桂英、李敬松作为业主，亦应按期交纳相应物业费，故对长城物业北京分公司要求刘桂英、李敬松交纳物业费5394.97元（期间2017年1月1日-2019年12月31日）、垃圾清运费90元（期间2017年1月1日-2019年12月31日）的诉讼请求，该院予以支持。关于刘桂英、李敬松提出长城物业北京分公司提供物业服务存在的问题，考虑到物业服务的特性及物业服务的标准及内容，物业服务存在瑕疵在所难免，除非物业服务企业出现严重违约，不应对物业服务企业过分苛求，本案中刘桂英、李敬松提供的相应证据尚不足以证实长城物业北京分公司存在严重违约，亦不足以构成刘桂英、李敬松不交纳相应物业费的抗辩。刘桂英、李敬松提出的电梯广告等公共收入不公开等其他问题，与本案物业服务并非同一法律关系，刘桂英、李敬松可另寻其他途径解决。但刘桂英、李敬松提供的相应证据亦能够体现出长城物业北京分公司提供物业服务存在相当问题，希望长城物业北京分公司对刘桂英、李敬松提出的诸多问题真正高度重视，在今后工作中认真听取业主意见，切实提高物业服务质量，故综合本案情况，对长城物业北京分公司要求刘桂英、李敬松给付违约金的诉讼请求，该院不予支持。关于诉讼时效的问题，长城物业北京分公司提供了初步证据证实其曾就物业费进行过催收，结合物业服务的特性，物业费属于分期收取，物业服务属于持续状态，对长城物业北京分公司关于催收的证据要求不宜过苛，故该院认为长城物业北京分公司的相应主张未超出诉讼时效。需要指出的是，物业服务企业与小区业主间不同于一般的服务合同，物业服务既涉及业主个人切身利益，又关乎小区整体公共利益。小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。希望双方今后共同努力，共同营造一个和谐、宜居、有序的物业小区。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、刘桂英、李敬松于判决生效后7日内给付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司物业费5394.97元（期间2017年1月1日-2019年12月31日）、垃圾清运费90元（期间2017年1月1日-2019年12月31日）；二、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，长城物业北京分公司与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》真实有效，对涉案小区的全体业主具有约束力。长城物业北京分公司为刘桂英、李敬松居住的小区提供物业管理服务，刘桂英、李敬松作为业主，享受了长城物业北京分公司提供的物业管理服务，双方形成了物业服务合同关系，刘桂英、李敬松理应按期缴纳物业费。刘桂英、李敬松上诉称长城物业北京分公司物业服务中存在诸多问题，但其所提交证据尚不能证明长城物业北京分公司的物业服务对小区全部或大部分业主的正常生活和基本居住利益造成实质性影响，亦不能证明长城物业北京分公司在履行合同过程中存在严重违约行为。在并未严重影响业主生活质量的情况下，综合考量本案的实际，其主张减免物业费的依据不足，对其该上诉请求本院不予支持。此外，刘桂英、李敬松上诉主张长城物业北京分公司恢复大门原貌、公布历年收支明细、公布广告收入并按比例退还业主，因其一审时并未就此提出诉讼请求，故该请求不属于本案二审审理范围，本院不予处理。物业服务既涉及业主个人切身利益，又关乎小区整体公共利益。业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主足额交纳物业费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务。业主以拒绝交纳物业费的方法督促物业公司提高物业服务质量的做法并不可取。同时长城物业北京分公司也应本着诚实信用原则，努力提高物业服务质量，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。综上，刘桂英、李敬松的上诉请求及理由因无事实及法律依据，本院均不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘桂英、李敬松负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  金 莙审 判 员  刘 婷审 判 员  徐 冰二〇二〇年三月九日法官助理  任可娜书 记 员  范慧娟