广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27166号原告：庞作亮，男，1962年7月24日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：吴春婉，广东粤广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶，广东粤广律师事务所律师。被告：聂红英，女，1962年9月9日出生，汉族，身份证住址广州市东山区，被告：聂晓军，女，1967年11月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：邓建新，广东明镜律师事务所律师。（开庭后撤销其委托代理）。委托诉讼代理人：岑永胜，广东宏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁裕操，广东宏港律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，营业场所广州市天河区珠江西路12号首层04、05、06房商铺、2层02房商铺、4-7层02-10房、8-11层02房。负责人：李荣军，行长。委托诉讼代理人：李晓聪，男，1985年11月6日出生，汉族，系该行职员。委托诉讼代理人：孙虎，男，1975年4月3日出生，汉族，系该行职员。原告庞作亮与被告聂红英、聂晓军、第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庞作亮及其委托诉讼代理人吴春婉、张晶，被告聂红英、被告聂晓军及其委托诉讼代理人岑永胜、邓建新到庭参加了诉讼。第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告庞作亮向本院提出了诉讼请求：1、确认两被告聂红英与聂晓军签订的广州市白云区松柏路松柏东街21号104房的《存量房买卖合同》无效；2、请求依法判令被告聂红英、聂晓军协助原告庞作亮将广州市白云区松柏路松柏东街21号104房产权变更登记至原告庞作亮及被告聂红英名下；3、请求依法判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告庞作亮与被告聂红英为夫妻关系，双方于1989年6月20日办理结婚登记，育有婚生子庞聪，现居于广州市白云区松柏路松柏东街21号103房（以下简称“103房”），家中的房产、保险等重要财产证明文件主要由被告聂红英保管。被告聂晓军为被告聂红英的妹妹。2001年12月，原告与被告聂红英以聂红英的名义向广州市南兴房地产开发有限公司购买广州市白云区松柏路松柏东街21号104房（以下简称“涉案房屋”）并登记在聂红英名下。该房屋就在原告居住地相邻位置，因暂无居住需要，处于空置状态，原告主要用于堆放杂物。2019年6月，原告因申办相关手续需要被告聂红英拿出涉案房屋的房产证，但被告聂红英迟迟未交出。经过原告多次索要，被告聂红英才告知原告涉案房屋已于2013年3月由两被告私自到房管局办理房屋过户手续将涉案房屋的产权登记至被告聂红英的妹妹聂晓军名下。经过原告质问，被告聂红英承认当年未经原告同意将涉案房屋以远低于市场价的价格转让登记至其妹妹聂晓军名下，而聂晓军实际仅支付了几万元购房款，涉案房屋并未交付给聂晓军使用。原告认为，涉案房屋为原告与被告聂红英婚后购买的房产，属于夫妻共同财产，且涉案房屋一直在原告控制之中，被告聂晓军多年来也未向原告索要或主张过涉案房屋的任何权益。被告聂红英未经原告同意，单方处置夫妻共同财产，侵害原告的合法权益，应当认定两被告签订的房屋买卖合同无效。特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告聂红英辩称，同意原告的全部诉讼请求。因被告聂红英当时与原告关系不和，被告聂红英想把所有值钱的财产都转移到被告聂晓军名下。被告聂红英将涉案房屋以83万元的价格卖给了聂晓军，但被告聂红英将房屋登记在聂晓军名下之后，聂晓军并未按买卖合同约定向聂红英支付足额房款，涉案房屋实际由聂红英在居住。被告聂晓军辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。一，原告请求保护民事权利的诉讼时效期间已超过3年，丧失了法律上的胜诉权。2010年9月22日，两被告达成购买涉案房屋的意向后，因双方之间是同胞姊妹，所以没有签订书面的房屋买卖合同。被告聂晓军开始直接向被告聂红英支付购房款项。2010年10月1日，被告聂红英向被告聂晓军出具《收条》：“收到聂晓军楼款22万元。”该款项是涉案房屋的首期楼款。2013年3月18日，两被告共同来到房管部门签署《存量房买卖合同》，办理了涉案房屋的过户交易手续。自此，被告聂晓军取得了涉案房屋的房地产权证书，交易手续办理完毕。综合上述事件进程看出，原告在涉案房屋办理产权登记手续完毕6年之后才向法院提起诉讼，远超3年诉讼时效期间，因此原告丧失了本案胜诉权。二、被告聂晓军属于善意取得涉案房屋的产权。原告与被告聂红英自1989年结婚至今已由30年时间，夫妻关系持续期间感情稳定。正如原告所称，家中房产、保险等重要财产证明文件主要由被告聂红英保管，可见聂红英深得原告的信赖，而今原告仅以“不可置信”为由想要撤销已经完全完成的原登记手续，其言行自相矛盾、不足为信。三、被告聂晓军已经支付了相应的购买对价，且已办理产权登记手续，原告的诉讼请求不能得到支持。根据《婚姻法解释（三）》第11条的规定，对于夫妻共同所有的财产，一方无权单独处分房屋，但第三人在不知道另外一方不同意出售的情况下以合理价格购买了房屋，并办理了产权登记手续，该房归第三人所有。两被告协商好交易104房的价格为83万元，并非《房屋买卖合同》中填写的60万元，更不是原告单方陈述的“仅仅几万元”。2010年前，被告聂红英将涉案房屋在附近的房屋中介放盘价格不足80万元，但是有价无市。因为两被告的母亲李秀凤年事已高，上下楼不方便，所以聂晓军愿意按放盘价买下涉案104房屋。被告聂晓军先后向被告聂红英支付各种费用达120万元，远超涉案房屋实际价格。第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行陈述，1、第三人于2019年7月4日向被告聂晓军发放了第一笔个人贷款，贷款期限为15年，金额为160万元，以被告聂晓军所有的广州市白云区松柏路松柏东街21号104房作为抵押。截至2019年11月11日，被告聂晓军在第三人贷款余额1576669.55元。2、第三人不清楚原告与两被告之间的纠纷，请保障第三人对涉案房屋的抵押权及其处置款项的优先受偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的结婚证、广州市房屋交易证明、房产证、广州市不动产登记查册表、认购书、单据、《存量房买卖合同》、转账记录及当事人陈述等证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告聂红英系夫妻关系，并于1989年6月20日登记结婚。位于广州市白云区松柏路松柏东街21号104房（以下简称涉案房屋）的房屋为被告聂红英于2001年12月向广州市南兴房地产开发有限公司购买，建筑面积为75.53平方米，交易价格为366478元，并登记在聂红英名下。2013年3月18日，被告聂红英（甲方，卖方）与被告聂晓军（乙方，买方）签订《存量房买卖合同》，约定涉案房屋总价款60万元，付款方式为一次性付款，乙方于2013年3月18日前向甲方支付。合同签订后，两被告前往房管部门办理涉案房屋的产权变更登记手续，并由被告聂晓军支付了相应的税费。根据2013年3月28日出具的《发票联》显示，被告聂红英已收取被告聂晓军售房款60万元。2019年7月30日，广州市金濠城物业管理有限公司景泰管理处出具《证明》，证实涉案房屋2001年12月至2017年11月期间的物业管理费由原告及被告聂红英缴纳。有关涉案房屋事宜，也是通知原告及被告聂红英。同年8月2日，广州市金濠城物业管理有限公司景泰管理处亦出具《证明》，证实被告聂晓军支付涉案房屋2017年12月至2019年8月期间的物业管理费。庭审中，被告聂红英为证实其购买涉案房屋并支付房款的事实，提供了《认购书》、收据、发票联及广发银行个人对账单等。庭审中，被告聂晓军提交如下证据：1、中国银行转账记录，拟证实2009年1月4日其向被告聂红英转账23019.29元及20000元，2009年4月22日向被告聂红英转账30000元，2010年9月22日向被告聂红英转账86391.51元及54000元；2、存折，拟证实2010年9月22日其通过母亲李秀凤账户向被告聂红英转账6笔，共计54696.73元；3、2010年10月1日，被告聂红英出具《收条》，称收到聂晓军楼款22万元；4、中国银行交易明细清单，拟证实其向被告聂红英转账24707元；5、工商银行历史明细清单，拟证实其向被告聂红英转账78736元；6、ATM机转账记录，拟证实其向被告聂红英转账39072.27元。另查，根据2013年3月18日两被告填写的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》显示，被告聂红英隐瞒了涉案房屋存在共有的情况。涉案房屋已于2013年4月7日转移登记至被告聂晓军名下，后被告聂晓军于2019年7月3日将涉案房屋抵押给上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，债权数额为1600000元。庭后，法庭向原告释明，鉴于涉案房屋存在抵押，原告要求过户的诉请可能无法实现。原告表示，若法院认定被告聂晓军并非善意取得涉案房屋，需将涉案房屋返还给原告所有，原告愿意代被告聂晓军偿还涉案房屋目前的抵押贷款，但保留向被告聂晓军追讨索赔的权利。2019年7月24日，原告向本院提出财产保全申请，要求查封被告聂晓军名下位于广州市白云区松柏路松柏东街21号104房，并提供保函作为担保。本院于2019年7月25日作出民事裁定书，裁定查封上述涉案房屋，并于2019年8月1日查封涉案房屋。本院认为：本案争议的焦点为：一、两被告签订的《存量房买卖合同》是否有效？二、被告聂晓军是否构成善意取得？三、第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行是否构成善意取得抵押权？若构成善意取得抵押权，可否构成对原告主张行使物上请求权的阻却事由？首先，关于《存量房买卖合同》的效力问题。涉案房屋当初虽登记在被告聂红英一人名下，但该房屋系原告与被告聂红英夫妻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。被告聂红英在未取得配偶即原告庞作亮同意的情况下，擅自将涉案房屋转让给被告聂晓军，构成无权处分。鉴于两被告签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，且被告聂红英的无权处分涉案房屋的行为并不影响《存量房买卖合同》的效力，故两被告签订的《存量房买卖合同》合法有效。原告主张确认该《存量房买卖合同》无效的诉请，本院不予支持。其次，被告聂红英擅自出卖登记在自己一方名下的夫妻共有房屋，并且涉案房屋已登记在买受人即被告聂晓军名下，被告聂晓军是否构成善意取得？根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。又根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条之规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。1、两被告是亲姐妹关系，原告系被告聂红英的丈夫，虽涉案房屋登记在被告聂红英一人名下，但被告聂晓军作为买受人购买涉案房屋时，对涉案房屋的共有情况应该是充分知悉的，被告聂晓军明知涉案房屋系原告与被告聂红英夫妻共同共有财产，在未取得原告同意的情况下，与被告聂红英签订《存量房买卖合同》，不符合善意购买的条件；2、根据本案现有证据，被告聂晓军提供了《存量房买卖合同》、发票、收据和部分转让记录等证实其已向被告聂红英支付了60万元购房款，而发票仅能作为完税的证明，且房款60万元是自行申报的数额，无法证实被告聂晓军实际已经支付购房款60万元。根据转让记录、收据显示，部分转账记录的时间为2009年，收据出具的时间为2010年10月，明显早于两被告于2013年3月份签订《存量房买卖合同》的时间，故该转账款项及所收款项并非购房款。加之部分转账记录显示的转款人为李秀凤，并非被告聂晓军本人，且无法显示收款人为被告聂红英，亦无法证明被告聂晓军已向被告聂红英支付房款60万元。因此，被告聂晓军并未举证证实其已向被告聂红英支付房款60万元，应承担举证不能的法律后果，故聂晓军不符合善意取得中支付合理对价的条件。综上，被告聂晓军在非善意且未对涉案房屋支付合理对价的情况，将涉案房屋登记在其名下，并不构成善意取得。现原告作为涉案房屋的共有权人，要求被告聂晓军、聂红英返还涉案房屋并将涉案房屋过户登记至原告与被告聂红英名下的诉请于法有据，本院予以支持。鉴于原告要求两被告返还涉案房屋是基于其对涉案房屋享有的所有权即行使的是物上请求权，而物上请求权又不受诉讼时效的限制，故被告聂晓军抗辩称原告起诉已过诉讼时效进而丧失胜诉权的抗辩意见，本院不予采纳。抵押权系设立在所有权之外的其他物权之一，抵押权因被担保债权的成立而成立，亦因被担保债权的消灭而消灭。本案中，认定第三人是否构成善意取得抵押权需满足以下条件：1、第三人是否属于善意？2、第三人是否有偿取得抵押权？3、抵押权是否已经登记？虽被告聂晓军并非善意取得涉案房屋，但涉案房屋已登记在被告聂晓军名下，第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行与被告聂晓军就涉案房屋签订抵押贷款合同时，已尽到形式上审慎的审查义务，并不存在重大过失，且第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行已向被告聂晓军发放贷款160万元，根据抵押贷款合同约定完成了支付抵押权对价的义务，涉案房屋亦办理了抵押登记手续，故第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行应为善意抵押权人，其抵押权应受到法律保护。又根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款、第三款之规定，受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行系善意抵押权人，原告作为涉案房屋的原所有权人无权向第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行主张物上请求权，其可向无权处分人即被告聂晓军请求赔偿损失。但鉴于原告同意代被告聂晓军清偿涉案房屋抵押贷款1576669.55元（截止至2019年11月11日）并未损害善意抵押权人即第三人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因抵押而产生的债务被清偿后，抵押的房屋不存在转让的限制，现原告主张被告协助办理过户手续的诉请本院予以支持。原告代被告聂晓军清偿的抵押贷款及相关提前还贷费用可另案向被告聂晓军追偿。第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起五日内，原告庞作亮向第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行清偿广州市白云区松柏路松柏东街21号104房尚欠的抵押贷款余额1576669.55元（截止至2019年11月11日）及相关提前还贷费用；二、原告庞作亮在清偿上述判决第一项的抵押贷款余额和相关提前还贷费用后五日内，被告聂晓军和第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行协助原告庞作亮办理广州市白云区松柏路松柏东街21号104房的抵押登记涂销手续；三、在广州市白云区松柏路松柏东街21号104房的抵押登记涂销手续办妥后五日内，被告聂晓军协助原告庞作亮办理广州市白云区松柏路松柏东街21号104房过户至原告庞作亮及被告聂红英名下的登记手续；四、驳回原告庞作亮的其他诉讼请求。本案受理费18300元，由被告聂红英、聂晓军共同负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。财产保全费5000元，由被告聂红英、聂晓军共同负担并于本判决生效之日起三日内向原告庞作亮支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  黄秀霞人民陪审员  白春爱二〇二〇年三月十三日书 记 员  陈春燕