浙江省嵊泗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0922民初356号 原告(反诉被告)：王世国，男，1960年2月3日出生，汉族，住浙江省嵊泗县。 委托诉讼代理人：邱海刚，浙江离岛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘玉梅，女，1975年6月15日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：陈冲，安徽汉合律师事务所律师。 原告（反诉被告）王世国与被告（反诉原告）刘玉梅合同纠纷一案，本院分别于2019年10月12日、2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王世国向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与刘玉梅签订的租赁合同，并将租赁房屋腾退；2.判令刘玉梅支付拖欠的租金125000元；3.判令刘玉梅支付有线电视费1080元、华数网络费1500元、6月份水费156元、电费200元、7月份水费406.4元、电费811.19元，宾馆会员费300元，共计4453.59元；4.判令刘玉梅支付违约金50000元。事实和理由：2019年6月10日，刘玉梅因开宾馆所需向其承租了位于嵊泗县“海娃小庄”宾馆（房间17间），租赁期为三年（2019年6月10日至2022年6月10日），每年租金146000元，每年在5月1日前付76000元、在7月10日前付70000元，分二次付清。在承租期间，宾馆内所有一切费用（包括水、电、网络等）由刘玉梅承担。因刘玉梅拖欠租金，经其多次催讨并要求解除合同，但无果。原告认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行，现刘玉梅未按合同约定支付租金显属违法，应承担相应的法律责任，故诉至法院，望判若所请。 刘玉梅辩称，1.王世国主张解除合同没有事实依据。王世国于2019年7月30日将其两名工作人员赶走，自己收回，系王世国违约在先，致合同目的不能实现，为此其认为合同已经没有履行可能，同意解除合同；2.王世国不享有法定或约定的解除权，王世国违约应承担违约责任。法律规定只有在合同目的不能实现的情况下，给予宽限期后经催告仍不履行义务的方能解除合同。其已缴纳了20000元租金及50000元保证金，这些金额足够支付自2019年6月10日起近半年房租，但王世国于7月20日开始催要整年房租并要求立即给付，其同意给付但经济紧张，多次要求缓交，王世国置之不理强行将其工作人员赶走，其虽有违约行为但并不足以解除合同，而王世国擅自解除合同构成违约，参考公平原则和整个事情发展的过程，王世国负主要过错。同时根据合同十一条约定“承租期内情节严重的，甲方多次提出屡教不改者，甲方享有解除权”，综合事情发生的过程，其不存在严重不改的情形，王世国也没有多次提出，反而是王世国见旅游旺季来临，恶意解除合同，强行驱赶其员工，自己经营，导致合同目的不能实现。双方均有过错，刘玉梅过错较小，王世国过错较大，王世国主张的违约金的诉讼不应得到支持，即使支持，违约金过高应根据法律规定予以调整，王世国也应承担违约责任；3.法院审理的范围，不应超越王世国诉讼请求。王世国第二项请求“支付拖欠的租金至2019年7月10日止尚欠租金125000元”，王世国在7月30日将其员工赶走，租金实际需支付到7月30日（共计50天）；4.王世国自己经营房屋后实际有收入，王世国应就实际收入提供证明，而王世国诉讼请求里主张的损失并非实际损失。 刘玉梅向本院提出诉讼请求：1.判令王世国返还保证金50000元及利息（自反诉之日起至实际给付之日止按照年利率6%计算）；2.判令王世国酌情赔偿其违约金12000元；3.判令王世国承担本案的反诉诉讼费。事实和理由：2019年6月10日其与王世国签订房屋租赁合同，根据合同约定每年租金146000元，合同签订后，其支付20000元租金及50000元保证金。2019年7月19日，王世国通过手机短信通知要求支付电费224元，7月20日其通过短信回复暂缓，7月23日王世国要求在本月28日前支付承包费50000元、网络费、水费、电费4256元，余75000元于10月10日一次性全部付清。7月29日王世国将起诉材料发予其，声称最晚等到明天晚上。2019年7月30日王世国将其聘请的两名工作人员强行赶走，接管宾馆自己经营。其认为，王世国强行将其驱逐，已构成实际违约，应承担违约责任并返还保证金。 王世国辩称，1.刘玉梅违约并应承担违约责任，其并未违约，有权解除合同，并收回出租宾馆。首先，宾馆承租合同系双方意思表示，真实合法具有约束力，双方均应按约履行合同。王世国根据合同的要求，已将宾馆交付给刘玉梅经营，刘玉梅依约应于2019年7月10日前支付当年度全部租金。刘玉梅支付50000元保证金和20000元租金后，由于付款困难，经协商应于7月20日前付清。但刘玉梅到期未予以支付，王世国后限定刘玉梅7月28日前必须支付租金50000元，否则解除合同，收回出租宾馆，刘玉梅仍未履行。王世国已根据法律规定向刘玉梅发出限期履行合同通知，并给予合理的期限，刘玉梅仍未履行在事实上构成违约。其次，基于刘玉梅上述违约事实及刘玉梅因资金短缺无法支付租金且刘玉梅夫妻均回老家从事其他经营，客观上已放弃承租宾馆的经营等行为，王世国有权根据《合同法》第九十四条第（三）、第（四）项、第二百二十七条的规定解除合同。事实上，刘玉梅已将承租宾馆退还，只需解决解除合同后的清算事项。再次，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款效力，故刘玉梅在经营期间发生的水电费、有线电视费、网络费、宾馆会员费，该部分费用由法庭根据刘玉梅的实际使用情况酌定，尚欠的租金125000元未支付，已经支付的保证金无权要求返还；2.刘玉梅反诉请求无事实依据，本案纠纷系基于刘玉梅违约引起，刘玉梅要求延期付款的前提必须是征得王世国同意，否则应按合同约定支付租金。对于保证金已经覆盖延期期间的租金金额的主张亦无依据，保证金作用系刘玉梅为履行合同提供的担保，并且合同第二条也明确，保证金可以用来抵偿损坏的财产，不能抵偿房租费。在王世国再三通知并限定最后付款期限和金额后，刘玉梅仍然拒付租金。因此，违约后的刘玉梅其主张的反诉理由与事实完全相悖，故，请求法庭依法予以驳回反诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，证人卓某亦出庭作证，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.王世国提供宾馆承租合同一份，拟证明该合同于当事人之间成立，双方均应按约定履行合同。刘玉梅对该合同真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为合同第二条对租金约定不明确，每年以5月1日到7月10日为支付节点，但其订立合同时间是6月份，且整份合同是格式条款如第七条、第十条的约定对其不利，双方亦未达到合同第十一条约定享有解除权的情节，王世国不享有解除权。本院认为，宾馆承租合同系双方协商后自愿签订，是当事人真实意思表示，合同成立且具有约束力。对于刘玉梅的上述质证意见，与事实不符，合同约定的三年承租期内的支付期限基于一般认知亦不会产生歧义，本院不予采纳。2.王世国提供欠条一份，拟证明双方约定租金于7月20日前付清的事实。刘玉梅对欠条真实性无异议，但认为其6月12日出具欠条内的7月20日付清，系指2020年7月20日支付全年租金。本院认为，欠条系刘玉梅自愿出具，结合当事人之间多次关于剩余租金支付的聊天及短信记录并参照嵊泗民宿租赁的行业习惯，对刘玉梅该质证意见不予采纳。3.王世国提供数字电视收视费及宽带费用证明一份，拟证明因刘玉梅承租期间实际发生的费用。刘玉梅对证明的真实性无异议，但认为上述费用系2019年1月12日交纳的全年费用，其实际只用约2个月。本院对该证据的证明效力予以确认，至于费用合理性，本院认为基于公平应适当予以调整。4.刘玉梅提供的证人卓某证言，拟证明王世国强行将刘玉梅委派的工作人员赶走，导致合同不能履行的事实。王世国认为刘玉梅到期未能支付租金，其有权将宾馆收回，事后刘玉梅也是同意解除合同。5.刘玉梅提供的证人与王世国女儿微信聊天记录，证实王世国接管宾馆且经营状况好的事实。王世国认为聊天记录无法看出其经营状况，该证据与本案无关联。6.庭后刘玉梅提供的各平台网站账号、病例等，拟证明王世国在网站经营事实及其因强行解除合同致其患病情况。王世国庭后口头质证，其已告知刘玉梅工作人员将网站关闭，未在网上平台经营，而刘玉梅的病例与本案无关联。对于上述4.5.6证据中关于王世国收回出租宾馆并经营过的部分事实已在其他证据或当事人认可中予以证明，上述证据结合其证明力、关联性，本院不予采纳。 本院经审理查明，2019年6月10日,刘玉梅因经营宾馆所需向王世国承租了位于嵊泗县“海娃小庄”宾馆，双方签订《宾馆承租合同》约定：承租期三年，自2019年6月10日起至2022年6月10日止；租金每年146000元，分两次付清，每年5月1日前支付76000元，7月10日前支付70000元；保证金50000元，可用于折抵财产损毁，但不得折抵房租费；承租期内所有一切费用（包括水、电、网络、电视等各项费用）由承租方承担；如出租方违约，当年年承租金及保证金伍万元退还给承租人，再赔偿承租人伍万元，如承租人违约，应赔偿出租方当年承租金及没收伍万元保证金。合同签订后，刘玉梅暂付了20000元租金并缴纳了50000元保证金。6月12日，王世国向刘玉梅催讨到期租金，刘玉梅承诺剩余第一年租金共125000元于7月20日全部付清。后刘玉梅离开嵊泗。此后，王世国多次进行催讨，刘玉梅以其在老家筹钱要求缓交。7月23日，王世国要求刘玉梅于28日前支付租金及网络、有线、水电等相关费用共计54256元，剩余租金75000元到2019年10月10日一次性付清。到期后刘玉梅仍未履行。7月30日，王世国收回宾馆并数次通知刘玉梅关停经营网站。此后，王世国多次向刘玉梅催讨均未果，遂起诉。 另查明，王世国收回宾馆后存在经营行为。 本院认为，当事人签订的《宾馆承租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，承租合同合法有效，双方均应按约定履行合同。 本县旅游行业季节性明显，民宿收入主要集中在旅游旺季的7月至10月初；当地民宿出租行情为每年年底至次年四五月份旺季来临前，基本商定民宿出租事宜，为承租人留有营业筹备期，如网络平台宣传、旅行社团队住宿餐饮业务招揽、工作人员聘用等，旺季到来后再行出租或转租较为困难。另外，承包的租金在旅游旺季来临前先行支付也已经成为嵊泗民宿行业对外承租的一种惯例。本案中，按承租合同约定刘玉梅依约应于2019年7月10日前支付当年度全部租金。而刘玉梅仅支付50000元保证金和20000元租金后因故未能按期于7月10日付清到期租金，经与王世国协商后租金延期于7月20日前付清，但到期后仍未支付。双方再次协商后，王世国要求刘玉梅于7月28日前必须先支付租金50000元，否则解除合同，并收回出租宾馆，然刘玉梅仍未履行。本院认为，租赁合同中按期支付租金属承租人应履行的最主要义务，刘玉梅作为承租人应按照合同约定的期限支付租金，其未按期支付租金已构成根本违约。租金到期后，王世国数次给予刘玉梅合理的期限履行合同义务，但刘玉梅却一直未能支付到期租金，故此，在刘玉梅发生根本性违约的基础上王世国应享有合同解除权。庭审中，双方均认为承租合同已于2019年7月30日暨王世国收回宾馆之日解除，故本院对上述合同解除时间予以确认。而对于反诉中刘玉梅提出的各项主张均基于王世国违约，结合本案实际，该主张均无法律和事实依据，故对刘玉梅提出的诉请本院不予支持。 承租合同中约定的租赁期限虽然为三年，但结合合同约定及嵊泗民宿经营的周期性，违约责任的适用范围应以一个旅游周期年为参照，若合同履行，王世国本可获得的利益为年租金146000元，现因刘玉梅违约，王世国未按约取得全年的租金收益，同时也错过了再次出租的最佳时间，客观上造成了较大损失，王世国在收回宾馆后为尽可能挽回损失，合理的开展了止损性的经营行为。至于王世国收回宾馆后的经营所得因宾馆的信息管理系统于同年8月5日出现故障致使后期相关旅客入住信息无法查证而不能确定，本院根据该宾馆所在地区同类民宿的实际经营状况并结合王世国客观经营能力及其个人自述，酌定其经营所得为40000元。 我国《合同法》第97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案因刘玉梅未按期支付租金导致合同解除，尚未履行的承租合同终止履行。因此，王世国对本案中尚未发生的刘玉梅拖欠的125000元到期租金已不能主张权利，但其可以要求刘玉梅按约承担赔偿全年租金损失并支付违约金等违约责任。故对王世国提出要求刘玉梅支付的拖欠的125000元租金的诉请，本院不予支持。而对于合同中约定的具有维修金及违约金双重性质的保证金，本院认为在本案未涉及维修金的情况下，约定的保证金应适用违约金条款，且该违约金未超过实际损失，故对王世国要求刘玉梅支付50000元违约金的诉讼主张予以支持。 关于承租期间产生的相关费用的合理承担，按照合同第三条约定，承租期内所有一切费用包括水、电、网络、电视等都由承租方承担。因电视费、网络费的支付方式要求一次性按年支付，本院结合本案实际将上述费用酌情下调，认定刘玉梅应承租期间的各项费用为3370元。 综上，对于当事人诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、确认王世国与刘玉梅之间的宾馆承租合同于2019年7月30日解除； 二、刘玉梅于本判决生效之日起十日内支付王世国承租期间产生的各项费用3370元； 三、刘玉梅于本判决生效之日起十日内支付王世国违约金50000元（已全部履行）； 四、驳回王世国的其他诉讼请求； 五、驳回刘玉梅的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2965元，由王世国负担2086元，刘玉梅负担879元；反诉案件受理费1350元，由刘玉梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  徐 峥 审 判 员  荣晓娜 人民陪审员  陆佳梅 二〇二〇年三月十日 代书 记员  池卫卫