上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11430号上诉人（原审原告）：刘英，女，1975年1月6日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：曹兴，上海申蕴和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海鹤星房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇云皓路193号。法定代表人：李汶林，总经理。委托诉讼代理人：窦玉波，上海致格律师事务所律师。上诉人刘英因与被上诉人上海鹤星房地产经纪有限公司（以下简称鹤星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初3422号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘英上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持刘英一审全部诉讼请求。事实和理由：系争租赁合同手写部分明确约定，如遇政府禁止该小区房屋出租，则刘英无违约责任。该约定向鹤星公司揭示了系争房屋存在因政策原因不能出租的风险，性质上应当理解为解除条款。事实上，鹤星公司作为专业房屋中介机构，在系争房屋所在小区内租赁了多套房屋，明知系争房屋的性质及可能无法租赁的风险。现上海市临港地区住房保障中心发布告知书，禁止系争房屋出租，合同约定的解除条件成就，故系争租赁合同应当解除，且刘英依约不承担违约责任。鹤星公司辩称，不同意刘英的上诉请求。系争租赁合同手写条款应当理解为，如果政策变动，政府禁止系争房屋所在小区的限价房出租，并强制要求租户搬离，则刘英无需承担违约责任。该条款并非赋予刘英约定解除权。况且，刘英购买系争房屋时曾承诺系争房屋用于其本人及家庭居住使用，故刘英在明知系争房屋不能出租的情况下，隐瞒该事实，与鹤星公司签订系争租赁合同，构成欺诈。因此，刘英无权解除合同，请求驳回上诉，维持原判。刘英向一审法院起诉请求：1.判令解除刘英与鹤星公司于2018年8月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判令鹤星公司搬离上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋并返还刘英；3.判令鹤星公司支付至2019年4月17日的水费及电费，合计人民币295.80元；4.判令鹤星公司支付2019年2月9日至实际搬离之日止的租金、水费及电费，租金标准为每月1,800元，水费及电费据实结算。一审法院认定事实：2018年8月9日，刘英（甲方）与鹤星公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2018年8月9日起至2023年8月8日止，月租金1,800元，乙方每3个月支付一次租金，房屋租金在前一期租金到期日前七个工作日内支付。合同手写部分第五条约定“乙方承诺不得破坏房屋原有格局（包括水电等各项施设），如果遇政府出面全面禁止该小区内房屋出租，则视为甲方无违约责任”。合同签订前，刘英已经向鹤星公司交付了房屋。2018年9月6日，上海市临港地区住房保障中心出具《关于“严禁出租临港地区限价商品住房”的告知书》，告知书要求：临港地区限价房购房人在取得“小产证”未满10年期间，不得交易、转租、转借或改变限价房用途，限价房只能用于有申购资格的个人及家庭的自住。如在2018年12月30日之后经调查或举报后并核实、还存在“出租”行为的，纳入失信名单。刘英在购买系争房屋时签署的承诺书中承诺“本人在购买限价商品房并办理房屋交接手续后即由本人和其家庭作为房屋使用人正式入住该房屋”。鹤星公司支付房屋租金至2019年2月8日，此后未再支付；水费、电费截止2019年4月17日合计295.80元未支付。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，刘英与鹤星公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。刘英认为合同中约定了“如果遇政府出面全面禁止该小区内房屋出租，则视为甲方无违约责任”条款，现上海市临港地区住房保障中心出具《关于“严禁出租临港地区限价商品住房”的告知书》，出现了合同约定的解除事由，故要求解除合同。该条款仅约定“如果遇政府出面全面禁止该小区内房屋出租，则视为甲方（刘英）无违约责任”，并未明确约定刘英可以据此享有合同解除权，故刘英无权据此要求解除合同。鹤星公司在反诉中曾提出过解除合同，其亦无法定或约定的合同解除权且已申请撤诉，亦不产生合同解除的效果。故刘英要求解除合同并返还房屋的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。刘英要求鹤星公司支付欠付的水费和电费，鹤星公司认可并同意支付，应予支持。刘英要求鹤星公司支付房屋租金，具有合同依据，对于已经发生的应付租金部分，应予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，于二〇一九年六月三日作出判决：一、上海鹤星房地产经纪有限公司应于判决生效之日起十日内支付刘英水费及电费（截止2019年4月17日）合计295.80元；二、上海鹤星房地产经纪有限公司应于判决生效之日起十日内支付刘英2019年2月9日至2019年8月8日的租金10,800元；三、驳回刘英的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由刘英负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，双方当事人对一审认定事实均不持异议，本院予以确认。二审另查明，刘英（甲方）与鹤星公司（乙方）于2018年8月9日签订的《房屋租赁合同》第5.1条约定，租赁期内因该房屋使用而产生的费用中，物业管理费由甲方承担，其它所有费用（包括水、电、煤、热能、通讯）由乙方承担。二审中，刘英表示，因鹤星公司实际支付了2019年4月的水费及电费，故其自愿将一审判决第一项确定的2019年4月17日前的水费及电费295.80元调整为169.80元，仍然坚持要求鹤星公司支付自2019年11月起至搬离系争房屋之日止实际发生的水费及电费。本院认为，系争房屋为限价商品房，根据政策规定，现阶段不得出租或转让，刘英作为产权人、鹤星公司作为专业中介机构，对此均应明知。双方以手写方式于合同中特别约定，“如若遇政府出面全面禁止该小区内房屋出租，则视为甲方（刘英）无违约责任”，亦表明双方充分认识到系争租赁合同存在因行政执法而事实上不能履行的可能。双方租赁合同签订后，相关部门加强管理力度，制发《告知书》，再次强调不得出租限价商品房，明确将对违反限价商品房管理规范的行为采取处罚措施。因此，系争租赁合同事实上亦不能继续履行。在此情形下，刘英依据“如若遇政府出面全面禁止该小区内房屋出租，则视为甲方（刘英）无违约责任”这一合同条款，要求解除合同，依据充分，应予支持。至于鹤星公司主张的，该约定仅针对政府强制要求租户搬离的情形，且未赋予刘英合同解除权。本院认为，鹤星公司的上述主张，与对条款文义的一般理解不符，亦有悖于条款设立的目的，明显不能成立。况且，若鹤星公司上述主张成立，则会出现即便政府禁止出租限价商品房，但只要政府没有强制要求租户搬离，租赁合同就仍可继续履行的情形，明显违背政策规范。一审对此认定不当，本院予以更正。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。系争租赁合同解除后，鹤星公司应当向刘英返还系争房屋，并支付返还房屋之日前的租金、占有使用费，以及实际发生的水费、电费。二审中，刘英自愿将原审判决第一项确认的金额调低至169.80元，本院予以确认。至于刘英主张的2019年11月起至鹤星公司实际搬离系争房屋之日止发生的水费、电费，因金额尚未最终确定，本案不作处理，待该笔费用实际发生后，双方可另行处理。综上，刘英的上诉请求成立，应予支持。一审判决部分不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初3422号民事判决第二项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初3422号民事判决第三项；三、变更上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初3422号民事判决第一项为：上海鹤星房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付刘英水费及电费（截止2019年4月17日）合计169.80元；四、解除刘英与上海鹤星房地产经纪有限公司于2018年8月9日就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋租赁合同》；五、上海鹤星房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，并将前述房屋返还刘英；六、上海鹤星房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付刘英2019年8月9日至上海鹤星房地产经纪有限公司实际搬离并向刘英返还上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋之日的租金及占有使用费，按每月1,800元计算；七、驳回刘英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计25元，二审案件受理费50元，均由上海鹤星房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年三月二日书记员  莫 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……