广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终120号 上诉人（原审原告、反诉被告）：徐薇，女，1981年12月11日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：徐桂诚，男，1954年3月7日出生，住广西壮族自治区柳州市城中区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：柳州市柳南区金桔子酒店，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区铁路鹅山服务大楼鹅山路红岩路口。 经营者：恽俊樑，住广西壮族自治区柳州市城中区。 原审第三人：蔡青袁，男，汉族，1976年5月26日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 上诉人徐薇因与被上诉人柳州市柳南区金桔子酒店（以下简称金桔子酒店）以及原审第三人蔡青袁租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2019）桂0204民初3260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 徐薇上诉请求：一、撤销一审判决第一项和第二项；二、判决金桔子酒店退还徐薇保证金6120元；三、判决徐薇不支付2019年1月至2月的房屋占用费5271.2元；四、本案诉讼费用由金桔子酒店、蔡青袁负担。事实和理由：合同履行期间，徐薇依约履行全部义务。合同期满前，徐薇要求续租门面，金桔子酒店拒绝续租，也拒绝退还租赁保证金。合同期限届满后，金桔子酒店没有通知徐薇办理交接手续，也提交证据证明徐薇违徐薇没有占用门面，是蔡青袁实际使用门面，徐薇不应负提房屋占用费5271.2元。徐薇没有违反租赁合同的约定转租门面给蔡青袁使用。徐薇、蔡青袁是合伙经营，由蔡青袁独立使用门面并自主经营，蔡青袁每月向徐薇支付不低于租金的价格补偿。徐薇已经反复告知蔡青袁在2019年1月起不能再使用门面，蔡青袁未搬离门面。金桔子酒店对门面停水停电后，蔡青袁自行发电，一直使用门面至今。2019年2月26日，金桔子酒店与蔡青袁租赁合同，约定租赁期限自2019年4月1日起自5月31日止，说明金桔子酒店认可蔡青袁之前使用房屋。徐薇在合同期满后要求金桔子酒店退还租赁保证金，说明徐薇已经明示移交租赁的房屋，徐薇不应承担合同期满后的房屋占用费。本案是蔡青袁不搬离房屋而与金桔子酒店发生纠纷，徐薇与蔡青袁没有转租关系，应当由蔡青袁承担相关法律责任。 金桔子酒店没有向本院提交答辩意见。 蔡青袁没有向本院陈述意见。 徐薇向一审法院起诉请求：一、判令金桔子酒店退还门面租赁保证金6120元；二、本案件诉讼费用由金桔子酒店承担。 金桔子酒店向一审法院反诉请求：一、判令徐薇向金桔子酒店支付2019年1月至2019年3月的房屋占用费人民币27000元；二、本案的反诉费用由徐薇承担。 一审法院认定事实：2015年2月12日，出租人金桔子酒店（甲方）与承租人柳州市薇薇体育用品店（乙方）签订《房屋租赁合同》约定的主要内容：一、房屋坐落于柳州市鹅山路口鹅山服务大楼，该房屋为：西一楼4号房，建筑面积17平方米，装修状况：玻璃门。二、房屋用途为：商业经营。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意前，不擅自改变该房屋的用途。三、房屋租赁期自2015年1月1日至2018年12月31日。租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前60日向甲方提出书面或口头续租要求，征得甲方同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。四、租赁期间，乙方转让门面需经甲方同意（转让费超过贰万贰仟元部分由甲方收取）。五、每月租金1800元，租金按月结算，由乙方于每月的25日前交付下月租金给甲方。由甲方直接收取租金。每年度租金比上一年度递增10％。六、乙方应向甲方交付房屋租赁权转让费22000元整。甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金6120元整。租赁期满或合同解除后，甲方收取的门面经营转让费不予退回。房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息如数返还乙方。七、违约责任：乙方有本合同第十条第三款约定的情形之一的，乙方向甲方支付房屋租赁保证金不还。乙方不按约定支付租金，以及乙方未按约定时间返还房屋的，乙方向甲方支付房屋租赁保证金不返还。柳州市薇薇体育用品店向金桔子酒店交付了租赁保证金6120元。柳州市薇薇体育用品店的经营者为徐薇，柳州市工商行政管理局柳南区分局鹅山工商所于2018年1月17日向该店出具准予注销登记通知书。 2019年2月26日，作为出租方恽俊樑与承租方蔡青袁签订《房屋租赁合同》约定的主要内容：一、房屋基本情况：房屋坐落于柳州市鹅山路口鹅山服务大楼，该房屋为：西一楼4号房，建筑面积17平方米，装修状况：拉闸门。二、租赁期限及续租：房屋租赁期自2019年4月1日至2019年5月31日。三、租金交纳及逾期租金标准：9000元／月。 庭审中，徐薇及金桔子酒店均认可2018年每月的租金为2396元，徐薇从2019年1月起未支付租金，金桔子酒店未向徐薇退还租赁保证金。徐薇认可其同意蔡青袁于2018年5月起租用案涉房屋经营螺蛳粉店，每月给予租金补偿，蔡青袁至今仍使用案涉房屋，蔡青袁对此无异议。徐薇主张其于合同期满后未继续使用租赁房屋，系金桔子酒店未通知其交还案涉房屋并拒绝接收案涉房屋，应当由蔡青袁承担本案责任。金桔子酒店主张其诉请的房屋占用费27000元是根据火车站地段门面租金均价9000元／月计算。金桔子酒店及蔡青袁均认可蔡青袁于2019年4月1日起向酒店支付租金。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。柳州市薇薇体育用品店与金桔子酒店签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。在柳州市薇薇体育用品店注销后，由其经营者徐薇实际使用案涉房屋，故徐薇应当履行《房屋租赁合同》的义务。关于本诉诉讼请求一节。《房屋租赁合同》中约定的租赁期限为2015年1月1日至2018年12月31日，双方未续租，故在租赁期限届满后，徐薇应当按照合同约定向金桔子酒店交付案涉房屋。根据本案查明的事实，徐薇于2018年5月将房屋转租给蔡青袁后，该房屋一直由蔡青袁占有使用，故徐薇主张其向金桔子酒店返还了租赁的房屋，系该酒店拒绝接收房屋，一审法院不予支持。根据合同约定，承租人未按约定时间返还房屋的，其向出租人支付的房屋租赁保证金不返还，故一审法院对徐薇请求判决金桔子酒店退还门面租赁保证金6120元的诉请不予支持。关于本案的反诉部分，因徐薇的违约行为给金桔子酒店造成了损失，应当承担违约责任。金桔子酒店的经营者与蔡青袁于2019年2月26日签订了《房租租赁协议》，故租赁的房屋于2019年2月26日已返还金桔子酒店另行出租。根据徐薇与金桔子酒店签订的《房屋租赁合同》中载明的每年度租金比上一年度递增10％的约定，结合2018年每月租金为2396元的事实，故徐薇应当向金桔子酒店支付2019年1月、2月的房屋占用费5271.2元（2396元×110％×2个月），对金桔子酒店超过该部分的诉请，一审法院不予支持。一审法院判决：一、驳回徐薇的全部本诉诉讼请求。二、徐薇向金桔子酒店支付2019年1月至2月的房屋占用费5271.2元。三、驳回金桔子酒店的其他反诉诉讼请求。一审案件本诉受理费50元（徐薇已预交），减半收取25元，由徐薇负担。一审案件反诉受理费238元（金桔子酒店已预交），减半收取119元，由金桔子酒店负担96元，由徐薇负担23元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合上诉人徐薇在二审中的意见，本案争议的焦点为：一、徐薇是否存应当承担违约责任；二、徐薇是否应当支付2019年1月份和2月份的房屋占有使用费。 根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。徐薇与金桔子酒店签订房屋租赁合同，该合同合法有效，当事人应当按照合同的约定履行合同义务。根据租赁合同的约定，合同期限届满，承租人徐薇负有向金桔子酒店返还房屋的义务。徐薇未按照合同约定时间返还房屋的，金桔子酒店不予返还租赁保证金。租赁合同于2018年12月31日期限届满，在金桔子酒店对租赁房屋采取停电措施后徐薇仍没有把房屋清空并交付给金桔子酒店，徐薇违反了租赁合同约定的义务，其应当承担违约责任。据此，徐薇起诉主张金桔子酒店返还租赁保证金，该主张与合同约定相悖，本院不予支持。徐薇在履行租赁合同期间把租赁的房屋交由蔡青袁使用并收取租金，徐薇与蔡青袁之间存在转租关系，金桔子酒店与蔡青袁无租赁合同关系。徐薇主张应由蔡青袁向金桔子酒店承担违约责任，该主张于法无据，本院不予支持。 租赁合同期限届满后徐薇与金桔子酒店没有达成续租合意，徐薇没有把房屋返还给金桔子酒店，徐薇应当支付房屋占有使用费至金桔子酒店收回房屋时止。金桔子酒店与蔡青袁于2019年2月26日签订租赁合同，金桔子酒店把房屋另行出租给蔡青袁使用。至此，金桔子酒店收回了徐薇承租的房屋，徐薇应当参照租赁合同的租金标准支付2019年1月份和2月份的房屋占有使用费。据此，一审判决徐薇向金桔子酒店支付房屋占有使用费5271.2元并无不当，应予维持。 综上所述，徐薇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费75元，由上诉人徐薇负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年三月六日 书记员 杨茜如