湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初163号原告：郑丽君，女，1955年12月19日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告郑丽君与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑丽君的委托诉讼代理人刘奎和欧震到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司及被告张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑丽君向本院提出诉讼请求：l、请求判令被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付下欠原告2015年9月4日至2019年9月27日的租金81412元，逾期支付租金违约金3029.28元；2、请求判令被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告支付房屋委托装修改造款剩余本金220163元，房屋委托装修折旧款违约金1390.48元；3、请求判令被告张家界山水天下置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：（一）租赁合同。原告与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司及张家界山水天下置业有限公司于2013年9月4日就湖南张家界大成山水国际大酒店7层767号房屋的出租签订了《房屋租赁合同》。合同中约定：原告将上述房屋出租给被告一使用。租期从原告付清全部房款之日起算，租期最短不少于3年，最长不超过5年。第1、2年的租金为每年37245元；第3、4、5年的租金为24830元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司在每满一周年当月的最后一个工作日内一次性支付至原告的指定银行账户。被告张家界山水天下置业有限公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共约3000m的自有物业作为担保物，为被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付租货收益提供连带担保。在合同约定的租货期内，如逾期3个月被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司未向原告支付租收益的，被告须按照违约期内应支付的租金的3%作为违约金。（二）委托装修合同。原告与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司及张家界山水天下置业有限公司于2013年9月4日就湖南张家界大成山水国际大酒店7层767号房屋的装修签订了《房屋委托装修合同》。合同中约定：原告将上述房屋委托给被告一按照五星级酒店客房标准装修改造，原告委托被告改造该房屋的装修改造款347620元，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司按年向原告返还委托装修改造折旧款，第1、2年按照房屋委托装修改造款总额的15%返还，为52143元，第3、4、5年的按照房屋委托装修改造款总额的10%返还，为34762元；自本合同生效之日起每满一周年的当月的最后一个工作日内一次性支付至原告指定银行账户。被告张家界山水天下置业有限公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000m的自有物业作为担保物，为被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付租货收益提供连带担保。在合同约定的委托期内，如逾期3个月被告一来向原告支付委托装修改造折旧款的，被告须按照违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金。（三）合同履行。根据合同第四条第二款第二项约定，被告应承担返还房屋委托装修款本金的义务，如今合同约定的期限已经届满，被告应当返还全部剩余房屋委托装修款。1、原告已按照合同约定支付了相应的购房款项及房屋委托装修改造款。2、被告一依约支付了2014年、2015年的租金及房屋委托装修改造折旧款后，就再未及时足额支付过租金及房屋委托装修改造折旧款。为此，为依法维护合法权益，现依法诉至法院。被告张家界大成酒店公司及被告张家界山水公司未到庭参加诉讼，向本院提交共同书面答辩状。答辩意见如下：1、依法公正处理本案，降低违约金；2、驳回要求被告二承担担保责任。事实与理由：一、支付情况及违约金情况：1，2013年9月4日至2019年9月27日止，被告ｌ已向原告支付223488元。截止2019年9月27日下欠租金及装修款为82070元＋115505元，共计197575元。被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准。按照下欠租金的1%计算违约金。1、被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2，法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金的1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致。三、被告2签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。ｌ、担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第4ｌ条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立。2、根据担保法司法解释规定。担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。（1）原告举证主张张家界山水天下置业公司、湖南大成国际大酒店有限公司应承担连带责任的依据是房屋租赁合同及委托折旧合同，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限。（2）法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。3、被告2并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求被告2向其支付下欠的投资收益于法无据。4、担保法第17条规定“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。第18条规定“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。故，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告ｌ签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告2没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2013年9月4日，原告郑丽君与被告张家界山水公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》一份，约定由原告向张家界山水公司购买其开发的湖南张家界大成山水国际大酒店7层767号房屋。当天，原告郑丽君向被告张家界山水公司付清房款248300元，同时作为甲方与张家界大成酒店公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》。房屋租赁合同约定：原告郑丽君将购买的房屋交由乙方张家界大成酒店公司经营，租期最短不少于3年，最长不超过5年。双方协商同意该房屋的租赁期限于甲方与张家界山水公司签订该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。本合同租赁期限内，第一年、第二年甲方的年租金收益含税租金,乙方代扣后，支付甲方的年租金标准为37245元,第三年至第五年的年租金标准为24830元。支付日期为按年支付，自本合同生效之日起每满一周年当月最后一个工作日，乙方将当年租金收益一次性划入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同承包租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。被告张家界山水公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告张家界大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。2.《房屋委托装修合同》约定：原告郑丽君将767号房屋以装修款347620元委托给被告张家界大成酒店公司装修改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。被告于第一年、第二年按照房屋装修改造款总额的15%的折旧比例返还给原告，即每年52143元，第三年至第五年按照房屋装修改造款总额的10%的折旧比例返还给原告，即34762元；改造折旧款自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日一次性划入原告指定的银行账户；违约责任为：1、甲方未履行应尽义务，给乙方造成损失的，乙方有权解除合同，甲方还需要向乙方支付该房屋本合同约定的委托装修改造折旧款的10%作为违约金。2、本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。被告张家界山水公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告张家界大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。3.合同签订后，双方按照约定履行各自的义务。自2016年开始，被告张家界大成酒店公司未按时依照合同约定向原告足额支付租金和装修改造折旧款。截至2019年10月7日，被告张家界大成酒店公司下欠原告租金82070元、装修折旧改造款115505元，共计197575元。庭审中，原告同意按照被告请求的1%的违约金标准计算违约金。两项违约金合计1975元（197575×1%）。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、购房款收据、房屋装修款收据、银行账户交易明细等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告郑丽君与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告张家界大成酒店公司未按照合同约定支付租金、装修改造折旧款属违约行为，依法应当支付下欠的租金、装修改造折旧款并承担违约责任。关于原告诉请被告张家界山水公司、承担连带担保责任的问题。被告张家界山水公司在本案承担保证责任的合同依据是于2013年9月4日签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投租赁合同》以及《委托装修合同》，该两份合同约定的期限于2018年9月4日届满。此后，原告与二被告没有续签《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”之规定，原告未提交相关证据证实其在法定的保证期间内要求被告承担保证责任的证据，因此，原告郑丽君在提起本案诉讼时，已经过了张家界山水公司的保证期间，被告张家界山水公司的保证责任应依法免除。故本院对原告要求被告张家界山水公司对被告张家界大成酒店欠付的租金、装修折旧改造款和违约金承担共同清偿责任的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告郑丽君支付截止2019年10月7日前下欠的租金、装修改造折旧款共计197575元以及违约金1975元；二、驳回原告郑丽君的其他诉讼请求。案件受理费5890元，适用简易程序减半收取2945元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  谷晓玲二〇二〇年三月四日书记员  田 星附相关法律条文:一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。