广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初86号原告：王志辉，男，1974年4月28日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：刘世红、梁姿蕾，广东建助律师事务所律师、实习律师。被告：刘玉玲，女，1990年3月8日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，第三人：广州市聚创房地产中介服务有限公司，住所地广州市从化区街口街新城中路41号204房、47号，统一社会信用代码：91440184579976319F。原告王志辉诉被告刘玉玲、第三人广州市聚创房地产中介服务有限公司（以下简称聚创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王志辉的委托诉讼代理人刘世红、被告刘玉玲到庭参加了诉讼，第三人聚创公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王志辉向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付8万元购房款及违约金（违约金从2019年10月1日起至清偿完毕之日止每日按总房价122万元的千分之一计付）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月3日，在第三人聚创公司的促成下，原告与被告签订《房地产买卖合同》（合同编号：0001151），约定将原告所有的位于广州市从化区街口街青云路22号801房以122万元的价格转售给被告。合同签订后，被告依约向原告支付了5万元的购房定金，并约定涉案房屋向银行申请贷款的金额为115万元。2019年3月7日，银行出具审批通知书，审批金额为106万元，与原本申请贷款的金额相差9万元，即被告剩余11万首付款未支付。2019年3月10日，原、被告双方签订《补充协议》，约定过户当天被告支付首付款3万元，于2019年9月31日前将剩余的8万元全部支付给原告。2019年4月9日，涉案房屋已办理产权转移登记手续，转移到被告名下，但被告至今未支付剩余的8万元购房款。被告的行为已经严重损害原告的合法权益，故向法院起诉，请求依法判令支持原告诉请。被告刘玉玲答辩称：被告实际欠原告75000元，违约金过高希望法院予以调整，当时我们只约定了违约金按照银行利息，以剩余房款为基数计算支付。第三人聚创公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及其他证据材料，视为放弃举证、质证及答辩权利。经审理查明：2019年1月3日，原告作为卖方、被告作为买方、聚创公司作为经纪方，三方签订《房地产买卖合同》，就从化区街口街青云路22号801房（以下简称801房）的买卖达成以下意见：该物业建筑面积133.45平方米（以房地产证01××67为准），该物业总楼价为壹佰贰拾贰万（￥1220000元）。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总房价款的千分之一支付违约金。原、被告分别在合同尾部买方、卖方处签名捺印，聚创公司在经纪方处盖章，李榕培在经纪人处签名。2019年3月10日，原告作为卖方、被告作为买方，双方签订《补充协议》，主要内容如下：买卖双方于2019年1月3日就从化区街口街青云路22号801房签署了《房地产买卖合同》（合同编号：N00001151）（以下简称原合同），目前因原合同买卖双方签署申请贷款金额人民币壹佰壹拾伍万元整（小写：￥1150000元）；于2019年3月7日银行出具审批通知书，审批金额壹佰零陆万元整（小写：￥1060000元）。现因银行出具审批通知书金额跟原来签署申请贷款金额相差人民币玖万元（小写：￥90000元），因此双方达成以下补充协议：1、801房成交总价款为人民币壹佰贰拾贰万元整（小写：1220000元），买方已支付人民币伍万元整（小写：50000元）给卖方作为购房定金，银行审批金额人民币壹佰零陆万整（小写：1060000元），则剩余人民币壹拾壹万元整（小写：110000元）首期楼款。2、买卖双方成功递件过户当天买方支付首期楼款人民币叁万元（小写：30000元）给卖方，买方在2019年9月31日前将剩余人民币捌万元（小写：80000元）全部支付给卖方。2020年3月18日，本院对证人邱某进行询问，并制作谈话笔录，后将谈话笔录交由被告质证。证人邱某证言如下：我叫邱某在利宏地产做房地产中介。我与聚创公司有合作，他们提供房源，我提供客源。被告是我客户，我一开始不认识原告。因为原告在青云路8楼的房屋放在聚创公司销售，我带被告去看了这套房子。原、被告签订《房地产买卖合同》时我在场。涉案房屋实际价格为122万元，备案的时候只写80万元，是因为做贷款需要，而且仅仅为备案使用。因为房源属于聚创公司，所以《房地产买卖合同》经纪方由聚创公司盖章，经纪人由其当时店长李榕培签名。根据邱某提供的李榕培电话，本院依法联系李榕培，要求其出庭作证，李榕培称因疫情原因，无法出庭，本院于2020年3月18日对其进行电话询问，并录音制作光盘及《工作日志》。李榕培证言如下：我叫李榕培,身份证号：，原来是聚创公司店长，原、被告之间《房地产买卖合同》上经纪方的签名是我本人签的，房屋的价格以《房地产买卖合同》记载为准，具体多少我记不清了。备案合同上的价格不是真实价格，只是为作贷款方便而写上去的。上述询问笔录、光盘录音及《工作日志》、均交由被告质证。另查，广州市从化建设档案馆出具的《广州市存量房买卖合同》记载涉案801房的房屋总价款为人民币800000元，庭审中，原、被告一致确认被告尚欠75000元购房款未向原告支付，并一致同意从2019年10月1日开始计付逾期付款违约金。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。庭审中，原、被告一致确认被告尚欠原告75000元购房款未支付，故，对原告要求被告支付75000元购房款的诉求，本院予以支持。另，被告未依约支付购房款，应向原告支付违约金。原告根据《房地产买卖合同》有关：“因买方或卖方违反本合同约定，如逾期支付房款等，逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总房价款的千分之一支付违约金。”的约定，要求被告以1220000元为本金，按每日总房价款的千分之一支付违约金，被告则辩称涉案房屋总价款为800000元，且违约金过高，应以银行贷款利率计付。双方均同意从2019年10月1日起计付逾期付款利息。本院认为，被告提交的《广州市存量房买卖合同》记载涉案房屋价款为800000元，但该合同仅作为备案使用，并不能代表房屋的实际交易价格，结合《房地产买卖合同》及《补充协议》记载的房屋价格，以及涉案房屋中介有关涉案房屋总价款的陈述，本院确认对涉案房屋总价款为1220000元。逾期付款违约金属违约责任，违约责任的认定应以实际损失为基础。原告实际损失为未付购房款及相应利息损失，原告并未向本院提供证据证实有其他实际损失情况，故，原、被告约定逾期付款违约金以房款总价为基数进行计算，按日千分之一计算逾期付款违约金，过高，应予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，遵循公平合理原则，本院酌情将逾期交付房款违约金的计算基数调整为未付购房款，违约标准调整为按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算。因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆解中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故，违约金应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。综上，被告应向原告支付75000元购房款及违约金（以75000元为基数，自2019年10月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付至实际付清款项之止）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘玉玲自本判决发生法律效力之日起10日内向原告王志辉支付75000元购房款；二、被告刘玉玲自本判决发生法律效力之日起10日内向原告王志辉支付逾期支付购房款的违约金（违约金，以75000元为基数，自2019年10月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付至实际付清款项之止）；三、驳回原告王志辉的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2097元，由被告刘玉玲（原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇二〇年三月二十六日法官助理陈越书记员陈振文