湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终259号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王政委，男，1984年3月11日出生，汉族，住湖南省株洲市渌口区。 委托诉讼代理人：余岳辉，男，1962年7月28日出生，汉族，住湖南省株洲县。代理权限为特别授权即代为承认、放弃、变更诉讼权利，参与和解等。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：何爱国，男，1955年6月22日出生，汉族，住湖南省株洲渌口区。 委托诉讼代理人：袁林松，湖南百杰律师事务所律师。代理权限为特别授权即代为承认、放弃、变更诉讼权利，参与和解等。 委托诉讼代理人：刘汉经律，湖南百杰律师事务所律师。代理权限：一般代理。 王政委上诉请求：撤销一审判决，支持王政委的反诉请求。事实和理由：签订合同时双方还约定根据周边房屋租赁行情变更租金，可以用装修抵充租金。故2019年因市场原因，双方口头协商减低租金为每月5833元（70000元每年），且何爱国同意免除2019年8月至2021年2月11日的租金，故一审认定的8月、9月欠付租金和王政委违约的事实错误。因何爱国提出解除合同，导致王政委租金装饰装修费用损失40多万元，租赁房屋内驾考模拟设备（价值约58000元）及其他可带走的设施未取出，故何爱国理应赔偿。 何爱国辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。 何爱国向一审法院起诉请求：1．请求人民法院依法判决解除何爱国与王政委签订的《房屋租赁合同》；2．判令王政委支付何爱国月房租41668元及按6％利率支付何爱国起诉至实际支付期间利息（2017年10月、11月房租13333元，2019年1-7月少付房租5835元、2019年8月—10月房租22500元）；3．判令王政委支付何爱国违约金35833元（2017年、2019年两次违约）。 王政委向一审法院反诉请求：1．判令被王政委因其行为导致合同无法继续履行造成王政委的直接经济损失43800元；2．返还王政委支付电路改造的费用6100元，及装修和财产物品（见详单）。 一审法院认定事实： 何爱国与王政委协商后于2016年8月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定：何爱国将位于株洲县用于餐饮服务经营（其店名为一把过餐饮）；出租房屋的使用性质为私房，租赁期限为8年，从2016年8月1日起至2024年8月1日止；房屋租金，数额双方商定租金为每年人民币捌万元整，第四年2019年8月1日开始房屋租金每年人民币玖万元整，支付方式为每半年付，甲方交付房屋给乙方时支付半年租金。乙方应按时交纳租金，乙方未按合同约定时间交付租金，乙方应按拖欠租金天数双倍计算，向甲方支付违约金，如超过30天，甲方有权解除本合同，收回房屋，押金作为违约金赔偿给甲方，该合同有双方签字并加盖手印。合同签订后，何爱国给王政委一个月的装修时间，故合同落款时间为2016年8月1日，房屋租金也是从2016年8月1日开始算起。从2016年8月1日起至2019年10月1日，实际房租租金应该是255000元，王政委已交纳房租220832元，房屋租金支付方式从半年支付变为二、三月付或每月支付，其中2017年10月、11月欠付租金13333元，2019年1月至7月都少交了租金5835元，2019年8月、9月均没有交付租金。经何爱国多次催收未果，何爱国于2019年10月2日将其承租房屋的槽门上锁，故诉至法院请求解除合同并要求王政委付清租金并按合同支付违约金。在诉讼过程中，王政委认为2017年10月、11月是考场停考期间，系何爱国同意免除王政委两个月的租金，2019年1月至7月少交付租金，系何爱国找王政委降低了1万元一年的租金。何爱国于2019年10月2日将其承租房屋的槽门上锁，王政委认为何爱国的行为造成王政委无法进入经营造成王政委的经济损失43800元，及电路改造的费用6100元应由何爱国赔偿，故向一审法院提出反诉。另查明：在诉讼过程中，当事人双方均认为该《房屋租赁合同》应予以解除。 一审法院认为： 本案案由系租赁合同纠纷。一审法院的争议焦点为：1、本案的《房屋租赁合同》是否应解除；2、合同解除后的法律后果问题。对此综合评述如下： 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七之规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，何爱国与王政委签订房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当全面履行合同义务。王政委无正当理由拖欠何爱国房屋租金，已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。对其拖欠的租金34168元（2017年10月、11月欠付租金13333元，2019年1月至7月都少交了租金5835元，2019年8月、9月欠租金15000元）应当继续履行，并应当承担自2019年10月1日起按年利率6％计算至清偿之日止的资金占用费。在诉讼过程中，当事人双方均同意解除《房屋租赁合同》，一审法院依法予以确认。对王政委提出拖欠租金系经何爱国同意的抗辩，因王政委提供的录音资料系何成的录音，何爱国并没有委托何成与王政委商谈租金事宜，事后亦没有追认，王政委也没有提供其他充分的证据予以佐证，故王政委的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。对于何爱国诉请的违约金按王政委欠付租金计算，一审法院认为过高，结合本案实际情况，酌情调整按欠付租金的30％予以计算。 对于王政委要求何爱国承担经济损失43800元、电路改造的费用6100元及其他财产物品损失的问题，一审法院认为，王政委没有提供充分的证据证明何爱国在履行《房屋租赁合同》过程中存在违约行为，造成《房屋租赁合同》无法履行是由于王政委拖欠何爱国房屋租金造成，故王政委该诉讼请求理由不能成立，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定之规定，判决：一、何爱国与王政委双方2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月1日解除；二、由王政委在本判决生效之日起十日内向何爱国支付房屋租金人民币34168元，并应当承担自2019年10月1日起按年利率6％计算至清偿之日止的资金占用费；三、由王政委在本判决生效之日起十日内向何爱国支付违约金人民币10250元；四、驳回何爱国的其他诉讼请求；五、驳回王政委请求何爱国赔偿经济损失43800元、电路改造的费用6100元及其他财产物品损失的诉讼请求。本案受理费1737.53元，减半收取868.76元，由何爱国承担373.57元，由王政委承担495.19元；反诉费523.75元，由王政委承担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是王政委是否构成违约，是否有权要求赔偿装饰装修费用，是否有权取回房屋内设施设备。首先，根据一审查明的事实，王政委确实存在未按照合同约定支付租金的情形，虽然王政委辩称系何爱国同意免除租金或减少租金，但其仅提交证人证言，未提交其他证据佐证，一审对其辩称不予支持正确。王政委欠付租金行为违反合同约定，构成违约，何爱国有权按照合同约定解除合同。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，案涉合同只约定了可移动物品的处理，未约定对装修装饰物的处理，故本案系王政委违约，其请求赔偿装饰装修损失没有法律依据，本院不予支持。最后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，未形成附和的装饰装修物，承租人可以拆除。本案中，王政委购置的设施设备、未形成附合装修装饰如雨棚等可以拆除带走，何爱国不得处置。因案涉房屋已被何爱国锁闭，双方当事人应当对房屋未形成附合的装修装饰物、设施设备清点后，由王政委带走，何爱国不得自行处置。如何爱国自行处置导致王政委损失的，王政委可以另行起诉主张权利。故王政委主张对可移动的设施设备价值折价赔偿没有事实依据，一审不予支持，并无不当。 综上所述，王政委的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费910元，由王政委负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  羊 敏 审 判 员  卢飞虎 审 判 员  曹 阳 二〇二〇年三月二十七日 法官助理  陈 河 书 记 员  杨 青