浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终69号 上诉人（原审原告）：江悦兴，男，1971年8月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：鲁东东，浙江杭天信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绍兴鼎盛置业有限公司，住所地绍兴市越城区富盛镇富盛村。 法定代表人：潘娇。 委托诉讼代理人：叶军刚，男，系公司员工。 上诉人江悦兴因与被上诉人绍兴鼎盛置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初5485号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭。经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人鲁东东，被上诉人的委托诉讼代理人叶军刚到庭应询。本案现已审理终结。 江悦兴上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令被上诉人立即向上诉人交付绍兴市富盛镇富盛村日兴家园9幢1层S00107号房产，并承担自2015年5月16日起至2019年1月13日止按日向原告支付已付房价人民币780240元的万分之三的违约金257245元(暂算至2019年1月14日共计313422元，扣除已支付的240天违约金56177元)，并要求计算至实际履行之日止；3.判令被上诉人立即向上诉人交付绍兴市富盛镇富盛村日兴家园9幢1层S00107号房产的《房产所有权证》和《国有土地使用权证》，办理相关变更登记。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.《浙江省商品房买卖合同》与《违约金结算清单》真实有效，被上诉人暂付240天违约金后，案涉房屋直至2018年1月30日方完成小区竣工备案，2019年1月13日方通知办理交房手续，上诉人确至今未收到房屋，未能办理房屋相关产权证书。一审法院认为：“原被告双方签订书面《浙江省商品房买卖合同》时已在合同中约定交房的日期之后，即原告已明知不能在合同约定日交房，2016年2月4日接受房屋、钥匙由他人代为领取，被告将尚不完全具备合同第九条约定条件的房屋交付使用，原告予以接收并租给他人使用而被告在双方签订交房结算清单后将房屋已交付使用，交付时房屋确未达到合同第九条约定条件，属于履行时有瑕疵，但原告并未对此提出异议，只就此前的延期交付作了相应处理，就已接收房屋进行使用，而合同第十条约定的是“除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用”，与合同约定不符，也无其他法律依据，故其主张至今未交房缺乏事实和法律依据。”上诉人认为：本案中，首先，《浙江省商品房买卖合同》与《违约金结算清单》，从上诉人按约支付购房全款，被上诉人按约先行支付240天违约金的事实可以表明两份协议的真实性和有效性，事实是上诉人与被上诉人原本关系良好，2014年1月28日即已经口头达成购房协议且上诉人已付清全款，后因被上诉人迟迟未交付房屋，双方方于2015年11月5日补签了《浙江省商品房买卖合同》一份，并于2016年1月30日签订了违约金结算清单一份，清单清楚表明：被上诉人同意先行暂付240天违约金56177元，此后上诉人多次催促收房，因拖延确已太久，迫于无奈，故委托律师向被上诉人发律师函要求交房，因多次交涉无果，只好向法院起诉。上诉人确实至今未收到房屋，未能办理房屋相关产权证书。且案涉房屋直至2018年1月30日方完成小区竣工备案，2019年1月13日方通知办理交房手续，并不具备交付条件也是被上诉人自认的客观事实。其次，一审法院认为“原告予以接收并租给他人使用而被告在双方签订交房结算清单后将房屋已交付使用”，从一审法院对该房屋的实际使用人王海松的调查笔录可以表明，王海松拿到钥匙使用该房屋是在2016年的8月，而上诉人曾明确向其说明“房屋现在没有交付，你要找日兴家园去说，他们同意让你用，你就用，我没有这个权利让你用”。而王海松虽曾与上诉人之间就租房谈过意向，但因房子一直未交付，故双方从未达成过任何口头或书面的租赁协议，王海松也从未向上诉人支付过任何租金。2.2016年2月4日交房这一认定与事实不符。一审法院认为：“2016年2月4日交房是被告于2019年1月15日致函原告，明确原告已于2016年2月4日办理交房并领取了房屋钥匙，原告收到此函件后未提出任何异议，结合原告开通低压居民生活用电和他人早已使用房屋被告未有异议的事实，认定原告已接受房屋，违约金按2016年2月4日交房计算。”上诉人认为：首先，上诉人曾委托律师向被上诉人发送律师函，清楚的声明了尚未交房的事实，并在收到被上诉人的函后，上诉人曾回函给被上诉人，退一步讲，即使没有回函，上诉人已经直接向法院起诉，并在起诉书中请求法院判令被上诉人按照截止到发出该函之日前未交付房屋的违约事实承担相应的违约责任，所谓的未提出任何异议不符合事实；其次，开通低压电力手续，系因电力部门要求必须由购房人本人或者授权委托人方可办理相关的电力开通手续，因当时王海松已经征得被上诉人的同意使用该房屋，因此上诉人配合王海松开通了相应的电力手续，同时上诉人向一审法院提交的电费缴纳相关证明可以表明，该房屋的电费一直由实际使用人王海松的妻子陶速红缴纳。最后，上诉人曾向日兴家园多次催促交房，并最后迫于无奈起诉的事实表明上诉人对房屋被他人使用，一直未交付是存有极大意见的。因此，上诉人认为，上述情况足以表明上诉人确至今未收到案涉房屋，未能办理房屋相关产权证书，且该房屋被使用人王海松实际占有使用也是在2016年8月后，而王海松虽曾与上诉人之间就租房谈过意向，但因房子一直未交付，故双方从未达成过任何口头或书面的租赁协议，王海松也从未向上诉人支付过任何租金。且案涉房屋直至2018年1月30日方完成小区竣工备案，并不具备合同约定的交付条件，并直至2019年1月13日方通知办理交房手续。二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外……。本案中，涉案房屋直至2018年1月30日方完成竣工备案，具备交付条件，在取得竣工备案前，应当视为无法交付。综上，涉案房屋直至2018年1月30日方具备交付条件，因案外人王海松自2016年8月8日后，实际占有使用了房屋，直至2019年1月13日经上诉人发送律师函后，方通知上诉人交付房屋，对被上诉人迟延交付房屋，应当承担迟延交房的违约责任。 绍兴鼎盛置业有限公司辩称，本案二审应该维持一审判决。上诉人的上诉理由跟一审时的陈述差不多。上诉人认为有人代领钥匙，其实不是代领，是上诉人本人自己来办理交房手续的，不存在代领的情况。本案案情比较复杂，一审法院还进行了实地调查，实际情况一审法院也了解过。 江悦兴于一审起诉时的诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付绍兴市富盛镇富盛村日兴家园9幢1层S00107号房产，并承担自2015年5月16日起至2019年1月14日止按日向原告支付已付房价人民币780240元的万分之三的违约金257245元（暂算至2019年1月14日共计313422元，扣除已支付的240天违约金56177元），并要求计算至实际履行之日止；2.判令被告立即向原告交付绍兴市富盛镇富盛村日兴家园9幢1层S00107号房产的《房产所有权证》和《国有土地使用权证》，并办理相关变更登记。 一审法院认定：2015年11月5日，原告江悦兴与被告绍兴鼎盛置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》1份，由原告购买被告开发的绍兴市越城区富盛镇富盛村日兴家园第9幢S00107号房。合同约定房价为780240元，在2015年5月15日前将符合下列各项条件的商品房交付使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；同时第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，……逾期超过30日后，买受人（原告）有权解除合同；要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2016年1月，原、被告签署了《日兴家园交房结算清单》，载明：逾期交房违约金暂付240天56177元。原告于2016年8月8日与供电部门签订低压居民生活用电登记。2018年11月9日，原告律师向被告寄送《律师函》，载明：……截至2018年10月22日贵司仍未能依约交付房屋，……请贵司自收受本律师函之日起五日内向江悦兴先生交付房屋，并按照合同约定支付逾期交房之违约金，同时江悦兴先生保留追究其他违约责任之权利……。2019年1月15日，被告致函原告，载明：……“日兴家园”已于2015年12月30日竣工验收，……鉴于“日兴家园”部分业主在交房及领取房屋钥匙后，至今尚未办理物业管理相关手续、也未交纳物业管理费以及在房屋装修过程中出现违章搭建擅自拆、挖等违法、违规现象，故本公司特致函如下：……您已于2016年2月4日办理交房并领取了房屋钥匙，请您务必在2019年1月30日前到我司办理物业管理相关手续……。2019年3月7日，被告再次致函原告，载明：因我公司的不动产网上备案系统临近到期，……故公司计划于2019年3月15日不动产网上备案系统到期后，不再保留该系统，……请你务必于上述日期前到我公司办理不动产证移交手续，……逾期造成之后果，将全部由你本人负责。另查明，原告房屋钥匙由使用人领取，电费由使用人交纳。 一审法院认为，原、被告间订立的商品房买卖合同已生效，对合同双方具有法律约束力，依法均应按约定履行自己的义务。原告履行付款义务后，被告理应按合同第九条约定交房。本案争议焦点是被告是否按合同约定交房？原告认为被告目前不符合合同第九条约定将房屋交付原告使用，原告没有接收使用房屋，系他人在使用，不能认为房屋已交付，理应承担违约责任；被告认为双方已签订交房结算清单，视为合同变更，被告已实际交付房屋，不应再承担责任。事实是原、被告双方签订书面《浙江省商品房买卖合同》时已在合同中约定交房的日期之后，即原告已明知不能在合同约定日交房；2016年1月，原、被告签署《日兴家园交房结算清单》后，原告于2016年2月4日接受房屋，钥匙由他人代为领取，被告将尚不完全具备合同第九条约定条件的房屋交付使用，原告予以接收并租给他人使用而被告在双方签订交房结算清单后将房屋已交付使用，交付时房屋确未达到合同第九条约定条件，属于履行时存有瑕疵，但原告对此未提出异议，只就此前的延期交付作出相应处理，就已接收房屋进行使用，而合同第十条约定的是“除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用”，并未就瑕疵履行作出约定，故原告要求按合同第十条约定处理，与合同约定不符，也无其他法律依据，故其主张至今未交房缺乏事实和法律依据。该院认定被告于2016年2月4日交房是被告于2019年1月15日致函原告，明确原告已于2016年2月4日办理交房并领取了房屋钥匙，原告收到此函件后未提出任何异议，结合原告开通低压居民生活用电和他人早已使用房屋被告未有异议的事实，认定原告已接收房屋；违约金结合《日兴家园交房结算清单》，被告尚应支付原告4日计936.28元；对于《房产所有权证》和《国有土地使用权证》，被告于2019年3月7日已函告办理，但原告未去办理，其责任应由原告承担，可自行领取。综上所述，被告履行商品房买卖合同时交付的房屋虽不完全符合双方的合同约定，但原告已接受使用，双方签署了交房结算清单，认可被告的瑕疵履行，房屋已于2016年2月4日实际交付，对延期交付也已进行了违约处理，可视双方对合同约定的变更，且上述房屋现已达到双方的合同约定；从合同第九条和第十条的约定是对房屋迟延交付的约定，事实上瑕疵交付也是交付，不能认为房屋未交付；但约定违约金在2016年1月30日后另行结算，原告接收房屋为2016年2月4日，故该院对原告的部分诉讼主张予以支持；对权属证书的移交，被告已函告领取，原告收到函件后未领取，应承担相应责任。为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决一、被告绍兴鼎盛置业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告江悦兴逾期交房违约金936.28元；二、驳回原告江悦兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5158元，由原告江悦兴负担5108元，被告绍兴鼎盛置业有限公司负担50元；被告负担部分于本判决生效后七日内履行。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为上诉人要求被上诉人交付房屋、支付逾期交房的违约金等诉求依据是否充分。1.关于交房。2016年8月8日，上诉人以自己的名义开通了涉案房屋的居民用电，交由案外人实际使用至今。因此，涉案房屋早已为上诉人所实际控制，被上诉人已履行了交房义务。故上诉人该项主张依据不足，本院不予支持。2.关于逾期交房的违约金。本案的基本事实是2016年1月被上诉人给上诉人暂付240天逾期交房的违约金共计56177元，并注明“2016年1月30日后的违约金另行结算”，2018年1月30日涉案房屋所在小区办理竣工验收备案。被上诉人于2019年1月给上诉人出具的函中称上诉人于2016年2月4日办理了交房并领取房屋钥匙，该函属于被上诉人的单方陈述，在没有进一步证据印证的情况下，一审判决将2016年2月4日认定为上诉人领取房屋钥匙的时间，依据不足。鉴于涉案房屋逾期交付是事实，被上诉人在之前暂付240天逾期交房违约金的基础上，应再行支付相应的违约金。至于具体时间段，结合《日兴家园交房违约金结算清单》及2016年8月8日上诉人以自己名义开通居民用电并将房屋交由案外人实际使用等因素，本院认为以2016年1月31日至2016年8月7日为宜，该段时间逾期交房的违约金为44473.68元（0.0003×780240元×190天）。3.关于涉案房屋的产权证等。涉案房屋的不动产登记依法依规需要上诉人自己去办理，故上诉人要求被上诉人提供涉案房屋的所有权证和国有土地使用权证，于法无据。综上，上诉人的部分上诉理由成立，其相应上诉请求本院予以支持；一审判决部分事实认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、变更浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初5485号民事判决第一项为被上诉人绍兴鼎盛置业有限公司于本判决生效后十五日内支付上诉人江悦兴逾期交房违约金44473.68元； 二、驳回上诉人江悦兴的其他诉讼请求。 如果被上诉人绍兴鼎盛置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5158元，由上诉人江悦兴负担4266元，由被上诉人绍兴鼎盛置业有限公司负担892元；二审案件受理费5158元，由上诉人江悦兴负担4266元，由被上诉人绍兴鼎盛置业有限公司负担892元。 本判决为终审判决。 审判长 梅 云 审判员 王 瑜 审判员 张百元 二〇二〇年三月三十一日 书记员 叶 婷