海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终105号上诉人（原审原告）：吴梅珠，女，1967年11月5日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：易凯，海南新概念律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐辉雪，海南新概念律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：同济艺鼎（海南）建设工程有限公司，住所地海口市，统一社会信用代码914600007674975262。法定代表人：沈永余，该司总经理。原审第三人：海南百大投资有限公司，住所地海口市义龙西路别墅小区12号201室，统一社会信用代码914600007931218645。法定代表人：周成烽，该司总经理。委托诉讼代理人：李坤密，该司员工。上诉人吴梅珠因与被上诉人同济艺鼎（海南）建设工程有限公司（以下简称艺鼎公司）及原审第三人海南百大投资有限公司（以下简称百大公司）案外人执行异议之诉一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初2610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴梅珠上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判不得执行位于海口市××区芭普假日B-606房并解除对该房的查封；3.本案诉讼费用由艺鼎公司承担。事实与理由：一、一审认定本案查封在前、购房在后，属认定事实错误、适用法律错误。首先，本案艺鼎公司查封的时间是2018年3月12日，是由一审法院作出的（2018）琼执0105执保74号民事裁定书轮候查封涉案房产；而吴梅珠签订商品房买卖合同的时间是2016年2月3日。显然是吴梅珠购房在先，艺鼎公司查封在后。其次，2016年1月18日第一轮查封是案外人张某申请的查封，案号是一审法院（2016）琼0105民初53号民事裁定书，该查封与艺鼎公司无关，其查封权属不能归于艺鼎公司，更不能以此认定为是艺鼎公司查封的时间。其三，该53号查封已经于2017年12月14日由张某申请法院解除对涉案房产的查封，也就是说2017年12月14日第一轮查封已经解除，那么吴梅珠于2016年2月3日签订的购房合同不存在任何权利障碍，并足以对抗之后的查封。其四，如因一审法院没有及时对张某的解封申请作出解除查封的裁定，那么对于艺鼎公司轮候查封的生效时间，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”之规定，应当是2019年1月19日第一轮查封解除后而自动生效。显然，该时间也严重晚于吴梅珠购房的时间。综上，一审认定查封在前、购房在后明显不符合事实、法律规定，造成错误判决。二、吴梅珠存在足以排除执行的法定事由。2016年1月12日，吴梅珠与第三人百大公司签订《【芭普假日】认购书》，约定吴梅珠认购涉案B－606房，并约定于2016年1月28日前支付全部购房款21万元并签订《商品房买卖合同》。当日，吴梅珠向第三人转账支付了购房定金5万并由第三人出具《收据》。2016年1月28日，吴梅珠向第三人转账支付了86000元及现金支付了14000元合计支付购房款10万元，第三人出具《收据》。2016年2月3日，吴梅珠向第三人转账支付了剩余购房款6万元，第三人出具《收据》，双方签订《海口市商品房买卖合同》，同日，第三人将涉案B-606房交付给吴梅珠占有、使用。吴梅珠相继缴纳了入住期间的物业、水电费，并投资装修及购买家具家电设施后入住使用至今。吴梅珠在申请办理房产证时才发现涉案房产被一审法院查封而导致无法过户。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，由于吴梅珠签订购房合同早于一审法院查封，且所购房屋为吴梅珠唯一居住房屋，并已支付了全部购房款及已办理入住使用，同时未办理房产证并非吴梅珠过错所导致，因此，该房产依法不得执行。艺鼎公司辩称，一、吴梅珠与第三人百大公司于2016年2月3日签订《海口市商品房买卖合同》系在2016年1月19日查封涉案B-606房之后，一审判决驳回吴梅珠的诉讼请求，足以说明首轮查封时间同样适用于本案。一审判决认定“查封在前、购房在后”事实清楚，适用法律正确，应予以维持。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，吴梅珠请求中止执行并解除查封涉案B-606房没有事实和法律依据。首先，一审判决已审理查明，案外人张某诉第三人房屋买卖合同纠纷一案，2016年1月18日，一审法院作出（2016）琼0105民初53号民事裁定书和《协助执行通知书》，并于2016年1月19日将该裁定书和协助执行通知书送达到海口市住房和城乡建设局要求其协助查封第三人名下的涉案B-606房。2016年1月12日，吴梅珠和第三人签订了《芭普假日认购书》，2016年1月13日，第三人对涉案B-606房申请网上备案。2016年2月3日，吴梅珠和第三人签订了《海口市商品房买卖合同》。一审判决还查明艺鼎公司于2018年2月26日轮候查封了涉案B-606房。因此案外人张某对涉案B-606房进行首轮查封，艺鼎公司属于轮候查封，涉案B-606房一直在查封当中。一审判决认定，即便吴梅珠已付清全部购房款并实际入住涉案B-606房，但第三人于2016年1月13日申请网签备案不能等同于正式签订书面买卖合同，吴梅珠和第三人于2016年2月3日签订的《海口市商品房买卖合同》系在法院查封之后，判决驳回吴梅珠的诉讼请求，足以说明张某的首轮查封时间也是同样适用于本案。其次，涉案B-606房一直在查封当中，吴梅珠在上诉状中称涉案B-606房于2017年12月14日解除查封，但并未提出任何证据证明解除查封的事实。实际上，据艺鼎公司2019年10月10日到海口市房管局和2019年11月8日到海口市住建局查询得知，张某申请查封的涉案B-606房至今未解除查封。吴梅珠所称涉案B-606房首轮查封解除毫无事实依据。因此，涉案B-606房一直处于被法院查封状态。再次，本案案由是执行异议之诉纠纷，吴梅珠请求解除对涉案B-606房的查封，解除查封是执行程序中的事项，超出本案的审理范围，请求二审法院驳回吴梅珠的上诉请求。二、吴梅珠请求不得执行涉案B-606房并解除查封没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋……”，本案中，吴梅珠未能提供证据证明在购买涉案B-606房时即从2016年2月3日起至今期间其名下除涉案B-606房之外无其他用于居住的房屋，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”吴梅珠应当依法承担举证不足的不利后果。目前，涉案B-606房仍登记在第三人名下，吴梅珠享有的债权请求权并不能够排除对涉案B-606房的执行，吴梅珠请求不得执行涉案B-606房并解除查封没有事实和法律依据。三、吴梅珠主张其对未办理房产证没有过错，但并没有提供证据证明其积极向第三人主张或者提起诉讼要求办理涉案B-606房的房产证，应承担举证不足的不利后果。首先，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……”的规定，涉案B-606房为预售商品房，第三人只有协助辅助艺鼎公司办理房产证的义务，吴梅珠才是办理房产证的主体，但吴梅珠并没有提供证据证明其积极向第三人主张或者提起诉讼要求其办理涉案B-606房的房产证，应承担举证不足的不利后果。而且，在案外人张某已经查封涉案B-606房情况下，吴梅珠仍和第三人签订《海口市商品房买卖合同》，吴梅珠自身就存在过错，况且吴梅珠和第三人之间的过错导致不能办理房产证的原因也不应归责于艺鼎公司，否则有失公平公正。因此，本案不存在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，请求二审法院依法查明事实，认定本案未能办理房产证过错责任大小。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应予以维持。吴梅珠请求不得执行涉案B-606房并解除查封没有事实和法律依据，艺鼎公司请求二审法院依法驳回吴梅珠的全部上诉请求，维护艺鼎公司的合法权益。百大公司未陈述意见。吴梅珠向一审法院起诉请求：1.不得执行位于海口市××区芭普假日B-606房并解除对该房的查封；2.本案诉讼费用由艺鼎公司承担。一审法院认定事实：涉案的海口市××区芭普假日B-606房登记在第三人名下。2016年1月18日，一审法院在审理案外人张某诉第三人房屋买卖合同纠纷一案中，依据张某的申请，作出（2016）琼0105民初53号民事裁定书和协助执行通知书，并于次日将该裁定和执行通知书送达至海口市住房和城乡建设局，要求其协助查封第三人名下的涉案B-606房。2016年1月27日，一审法院将该查封裁定书送达给第三人。之后，法院判决解除双方签订的《海口市商品房买卖合同》，第三人向张某返还购房款28万元及利息。因第三人未履行生效判决，张某于2016年9月18日向一审法院申请执行，一审法院于2016年11月10日作出（2016）琼0105执766号执行裁定书，裁定：冻结、扣划第三人的银行存款326191元或查封其价值相当的财产。2017年4月12日，一审法院在海南日报上发布对芭普假日B-606房等房的查封异议公告，2017年5月23日，一审法院收到吴梅珠的书面异议，并立案审查，一审法院于2017年7月10日作出（2017）琼0105执异16号执行裁定书，驳回吴梅珠的异议申请。吴梅珠于2017年8月2日提起执行异议之诉，后于同年12月13日撤回起诉。2018年2月8日，艺鼎公司因与第三人之间的诉讼向一审法院申请诉前财产保全，一审法院受理后于同日作出（2018）琼0105财保39号民事裁定书，裁定冻结第三人名下银行存款78万元或查封相应价值的其他财产。2018年2月12日，一审法院立案执行艺鼎公司与第三人诉前财产保全一案，于2018年2月26日作出（2018）琼0105执保74号协助执行通知书，查封第三人名下的位于海口市××区芭普假日12套房产（包含本案涉案B-606房）及23个车位。因上述查封的财产为轮候查封，剩余价值无法估算，一审法院于2018年3月12日作出（2018）琼0105执保74号结案通知书，对一审法院作出的（2018）琼0105财保39号民事裁定书的内容部分保全。2018年10月31日，一审法院对艺鼎公司诉第三人装饰装修合同纠纷一案作出（2018）琼0105民初2406号民事判决书。判决生效后，艺鼎公司于2019年1月7日向一审法院申请强制执行。2019年3月27日，吴梅珠向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年4月9日作出（2019）琼0105执异33号执行裁定书，以吴梅珠就同一执行标的重复提起异议为由，裁定驳回吴梅珠的异议请求。吴梅珠不服并于2019年4月28日向一审法院提起案外人执行异议之诉，要求不得执行涉案B-606房并解除对该房的查封。另查明：2016年1月12日，吴梅珠与第三人签订《芭普假日认购书》，由吴梅珠认购第三人开发的涉案B-606房，认购价为21万元。吴梅珠分别于2016年1月12日、2016年1月28日、2016年2月3日向第三人转账支付5万元、86000元、6万元，共计196000元，余下的14000元现金支付给第三人，第三人向吴梅珠出具了收到21万元购房款的收据。第三人于2016年1月13日对涉案房屋网上申请备案，双方于2016年2月3日签订《海口市商品房买卖合同》，约定由吴梅珠购买第三人开发的涉案B-606房，房屋总价款为21万元。吴梅珠购买涉案B-606房后一直居住使用至今。一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予执行；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案B-606房登记在第三人名下，一审法院查封第三人的房屋符合法律规定。吴梅珠提供的《海口市商品房买卖合同》《购房款收据》《银行卡转账明细》《水电费及物业费收据》等虽然可以证明其向第三人购买了涉案B-606房，付清了全部购房款，并已实际入住，第三人虽然在一审法院查封前对涉案B-606房进行网上申请备案，但申请备案并不能等同于签订正式的书面买卖合同。吴梅珠、第三人认为合同实际生效日期为2016年1月12日，吴梅珠领取了涉案房屋的装修钥匙，并已支付全部购房款且占有使用涉案房屋，但因吴梅珠与第三人于2016年2月3日签订的《海口市商品房买卖合同》系在一审法院2016年1月19日查封房屋之后，故不符合上述规定，吴梅珠未能提供足以排除强制执行涉案标的的相关证据，因此，一审法院对吴梅珠要求不得执行涉案B-606房并解除对该房的查封的诉讼请求不予支持。艺鼎公司的相关抗辩于法有据，一审法院予以采信。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决：驳回吴梅珠的诉讼请求。一审案件受理费100元，由吴梅珠承担。二审期间，艺鼎公司向本院提交2019年10月10日、2019年11月8日百大公司-芭普假日部分房源信息，拟证明涉案B-606房自2016年1月19日起开始查封至今没有解除查封的事实。吴梅珠质证认为，对该证据的真实性、证明内容予以认可，第一轮查封效力不及于艺鼎公司，当事人于2017年12月14日向法院申请解除查封，2018年1月上旬另案已经执行结案。百大公司未发表质证意见。吴梅珠与百大公司均未提交新证据。本院经审查认为，吴梅珠对艺鼎公司提交上述证据的真实性、证明内容无异议，本院予以确认。本院二审查明：经与一审法院执行法官核实，一审法院对申请人张某与被申请人百大公司买卖合同纠纷一案的申请强制执行案件[（2016）琼0105执766号]已经执行完毕，并作出《结案通知书》。除本院查明的以上事实外，本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点：吴梅珠主张不得执行位于海口市××区芭普假日B-606房并解除对该房的查封，是否有事实和法律依据。首先，涉案B－606房登记在房地产开发商百大公司名下，2016年1月12日，吴梅珠与百大公司签订《【芭普假日】认购书》，约定吴梅珠认购涉案B－606房，百大公司于次日对涉案房产网上申请备案。2016年2月3日，吴梅珠向百大公司支付完全部购房款后，双方签订《海口市商品房买卖合同》，百大公司已将涉案B-606房交付给吴梅珠占有、使用。而在此期间，因百大公司与张某之间存在债务纠纷，涉案房产于2016年1月19日被一审法院查封导致无法过户，该查封发生在吴梅珠与百大公司签订认购书并进行网签备案之后，吴梅珠已在一个月时间内付完房款并正式签订商品房买卖合同，无证据证明吴梅珠明知系查封的房产而故意购买，因此可以认定吴梅珠的购房行为无过错。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，因艺鼎公司与百大公司之间的诉讼，一审法院于2018年2月8日作出（2018）琼0105财保39号民事裁定书和于2018年2月26日作出（2018）琼0105执保74号《协助执行通知书》，轮候查封涉案房产，但该查封发生在吴梅珠与百大公司签订《海口市商品房买卖合同》之后，前述，吴梅珠本案查封之前已付完购房款，涉案房产已交付给吴梅珠使用。而另案执行已经结案，首轮查封因三年期限过后已自动失效，因此吴梅珠就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。最后，吴梅珠本次提出的执行异议之诉与前案执行无关，吴梅珠主张不得执行位于海口市××区芭普假日B-606房并解除对该房的查封，符合法律规定，本院予以支持。综上，吴梅珠的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初2610号民事判决；二、停止对位于海口市××区芭普假日B-606房的强制执行。本案一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由被上诉人同济艺鼎（海南）建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈桂华审 判 员 陈杰林审 判 员 韩 芬 二○二○年三月三十一日法官助理 汪 伟书 记 员 叶苗芳速录员刘璐附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。