广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初7400号原告：廖自辉，男，1972年7月30日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：汪天可、彭雪萌，北京德恒（广州）律师事务所律师、实习律师。被告：广州市增城区中新镇五联村罗屋经济合作社，住所地广东省广州市增城区中新镇五联村罗屋社。负责人：罗伯新。被告：钟强，男，1978年2月20日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被告：广州市增城博可迪衣柜厂，住所地广东省广州市增城区永宁街岗丰村昌盛街33号。经营者：钟强。被告钟强、广州市增城博可迪衣柜厂共同委托诉讼代理人：付广军、陈丽娜，广东卓信律师事务所律师、实习律师。原告廖自辉诉被告广州市增城区中新镇五联村罗屋经济合作社（以下简称罗屋合作社）、钟强、广州市增城博可迪衣柜厂（以下简称博可迪衣柜厂）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖自辉的委托诉讼代理人汪天可、彭雪萌，被告罗屋合作社的负责人罗伯新，被告钟强及博可迪衣柜厂与钟强的共同委托诉讼代理人付广军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖自辉向本院提出诉讼请求：一、确认罗屋合作社与钟强、博可迪衣柜厂签订的《租赁合同》无效；二、确认廖自辉与钟强签订的《合同转让合同》无效；三、确认廖自辉与罗屋合作社签订的《租赁合同》无效；四、罗屋合作社返还廖自辉向其支付的押金5万元；五、罗屋合作社返还廖自辉向其支付的2019年的租金5万元；六、钟强返还廖自辉向其支付的转让费60万元；七、本案诉讼费由罗屋合作社、钟强、博可迪衣柜厂承担。事实和理由：2018年5月3日，罗屋合作社与钟强、博可迪衣柜厂签订了《租赁合同》，约定将罗屋合作社位于广州市增城区中新镇五联村罗屋经济合作社的一个铁棚租赁给钟强、博可迪衣柜厂使用。2019年4月26日罗屋合作社召开会议表决一致通过在原合同不变的基础上将案涉铁棚转为廖自辉承租。2019年4月29日钟强与廖自辉签订《合同转让合同》，约定“转让费为60万，原来交付罗屋合作社的5万元定金一并退还钟强。所以共计65万元，一次性付给钟强后，廖自辉与罗屋合作社另行签订合同，原合同作废。”2019年4月29日，廖自辉将65万元分两次支付给钟强。此后，廖自辉与罗屋合作社补签了《租赁合同》，落款时间倒签为2018年5月3日，由罗屋合作社向廖自辉补开了落款为2018年5月7日的押金收据。2019年6月案涉铁棚被中新镇政府相关部门因违章建筑责令拆除，廖自辉才获知案涉铁棚实为违章建筑。而自廖自辉与罗屋合作社签订《租赁合同》之日起至2019年6月案涉铁棚拆除之日止，廖自辉尚未使用占用案涉铁棚。因此，本案中基于案涉铁棚签订的合同应当认定为无效合同。根据《合同法》第五十八条的规定，钟强应当返还廖自辉向其支付的转让费60万元，罗屋合作社应当返还廖自辉向其支付的2019年的租金5万元及押金5万元。为此提起诉讼，请求判令所请。被告罗屋合作社辩称：对廖自辉的起诉没有意见。被告钟强辩称：一、不同意廖自辉的第一项诉求，廖自辉并非该合同相对方，无权主张合同是否无效，该合同在2019年5月2日已正式解除，因此确认该合同是否无效与本案没有关联性。二、不同意廖自辉的第二项诉求，廖自辉与钟强为租赁物投入转让关系及具备一定的资产转让，并非租赁关系，合同没有违反法律强制性规定，且双方的转让关系已经履行完毕。三、廖自辉的第三、四、五项诉求，钟强、博可迪衣柜厂并非合同相对方，不发表答辩意见。四、廖自辉的第六项诉求，基于钟强与廖自辉的资产转让已经履行完毕，钟强已经将对涉案场地的投入交付给廖自辉，根据双方转让协议的约定，在交付后一切安全生产建设及所发生的债权债务均与钟强无关，廖自辉向钟强主张退回60万没有法律依据。五、廖自辉的第七项诉求，因廖自辉向钟强主张没有事实和法律依据，请求法院驳回廖自辉对钟强的诉求，诉讼费应由廖自辉自行承担。被告博可迪衣柜厂辩称：因为博可迪衣柜厂并非合同相对方及履行方，虽然博可迪衣柜厂有使用过涉案场地，但是钟强提供使用，因此廖自辉无权向博可迪衣柜厂主张任何权利，请求法院驳回廖自辉对博可迪衣柜厂的诉求。经审理查明：2018年5月3日，罗屋合作社（甲方、出租人）与钟强、博可迪衣柜厂（乙方、承租人）签订《租赁合同》，载明：“……第一条、租赁物用途……2、甲方是将位于广东省广州市增城区中新镇五联村罗屋经济合作社的一个铁棚租赁给乙方使用。……铁棚面积为4000平方米。注：原铁棚实际2000平方米，前后空地2000平方米。……第二条、租赁期限……自2018年5月3日至2048年5月2日止。租赁期共30年。第三条、租金及保证金、管理条款：1、每年租金定为50000元，……4、在本合同生效之日，乙方向甲方交纳50000元定金和一年租金50000元，租赁期终止时，甲方无息将定金退还给乙方。……”。2018年5月7日，罗屋合作社出具收据，载明“今收到钟强、博可迪衣柜厂交租铁棚租金（2018年）一年伍万元正。”。2018年5月7日，罗屋合作社出具收据，载明“今收到钟强、博可迪衣柜厂交来租铁棚按金款伍万元正。”。2019年4月26日，罗屋合作社的《会议纪要》，载明“……讨论决定：罗屋社铁棚转租表决（原租人：博可迪衣柜厂、钟强，现转为承租人廖自辉），原合同不变。会议一致通过同意。……”。2019年4月29日，廖自辉与钟强签订《合同转让协议》，载明：“本人钟强，现把中新镇五联村一处铁棚使用权合同转让给廖自辉。原合同使用期为2018年5月3日至2048年5月2日，转让费为60万元整。另外原来交付五联村合作社的5万元定金一并退还给钟强。所以共计65万元，一次性给付钟强后，廖自辉与五联村合作社另行签订合同，原合同作废。此份协议签订前，原铁棚的一切债权债务与廖自辉无关。自本协议签订后，此铁棚及前后空地归廖自辉使用。往后的一切安全生产建设及所有发生的债权债务与钟强无关。本协议一式两份，双方签名生效。”。罗屋合作社（甲方、出租人）与廖自辉（乙方、承租人）签订《租赁合同》，载明：“……第一条、租赁物用途……2、甲方是将位于广东省广州市增城区中新镇五联村罗屋经济合作社的一个铁棚租赁给乙方使用。……铁棚面积为4000平方米，乙方现承包租赁使用该物业。（注：原铁棚实际2000平方米，前后空地2000平方米）第二条、租赁期限……自2018年5月3日至2048年5月2日止。租赁期共30年。第三条、租金及保证金、管理条款：1、每年租金定为50000元，租金在每年5月15日前付清……4、在本合同生效之日，乙方向甲方交纳50000元定金（另开收据）和一年租金50000元。租赁期终止时，甲方无息将定金退还给乙方。……”。该合同的落款日期为2018年5月3日。罗屋合作社出具收据，载明“今收到廖自辉租罗村大铁棚按金款伍万元正。”该收据的落款日期为2018年5月7日。2019年4月29日，罗屋合作社出具收据，载明“今收到廖自辉交租罗屋村大铁棚租金（2019年）伍万元。”另查明，一、罗屋合作社向本院提供2007年1月20日由增城市林业局作出的森林、林木、林地状况登记表，载明“林地所有权权利人罗屋社，座落中新镇五联村，小地名罗屋背底山，面积1.7公顷”，并主张涉案土地包含在该证内。二、罗屋合作社在本院限定的期间并未提交涉案铁棚的被征用的证据。审理中，一、廖自辉、罗屋合作社、钟强共同确认如下内容:钟强之前交的5万元押金罗屋合作社没有退，罗屋合作社重新开了一张收据给廖自辉，廖自辉直接支付5万元押金给钟强。二、廖自辉陈述如下内容：1、廖自辉与罗屋合作社签订的《租赁合同》的日期是倒签的，是在2019年4月29日与钟强签订《合同转让协议》之后签订的，具体日期不记得。2、廖自辉与罗屋合作社签订合同后，并没有进场使用，2019年6月准备搬的时候铁棚就被拆除了。3、转让费60万元是转租的顶手费，廖自辉没有承诺给钟强补偿。4、廖自辉与罗屋合作社签订的合同就是对钟强、博可迪衣柜厂与罗屋合作社签订的合同权利义务由廖自辉承受。5、租赁涉案场地是用于存放矿山机械设备。三、罗屋合作社陈述如下内容：1、涉案铁棚所在土地的性质是果园地。2、涉案铁棚是北三环修路时征用，由施工单位搭建的。3、廖自辉与罗屋合作社签订的《租赁合同》的日期是倒签的，是经过村民大会表决同意后才签订的。4、签订合同后即时交付涉案场地给廖自辉。5、廖自辉与罗屋合作社签订的合同就是对钟强、博可迪衣柜厂与罗屋合作社签订的合同权利义务由廖自辉承受。6、涉案铁棚被中新镇政府拆除，具体拆除时间不记得了。拆除后被中新镇政府种植了大红花复绿。四、钟强、博可迪衣柜厂陈述如下内容：1、钟强确实收到廖自辉转来的65万元，其中5万元是钟强支付给罗屋合作社的场地押金。2、转让费60万元是钟强对租赁物的投入费用，包括更新费用和一些无形费用，是对钟强进行的补偿。3、钟强租赁铁棚后只是进行了翻新，增设了水电。4、钟强与廖自辉签订《合同转让协议》后，钟强就撤场了，钥匙也留在涉案场地。5、租赁涉案场地是用于衣柜厂经营。本院认为：根据罗屋合作社自述涉案铁棚所在土地为林地，但是钟强、博可迪衣柜厂与罗屋合作社双方签订的《租赁合同》将涉案土地用于衣柜厂经营，廖自辉与罗屋合作社双方签订的《租赁合同》将涉案土地用于存放矿山机械设备，均改变了涉案土地的用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”以及《中华人民共和国土地承包法》第八条“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”的规定，同时，根据罗屋合作社庭审中自述涉案土地上的铁棚已经被政府部门拆除，且无法提供相应证据证明上述铁棚已经取得报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，可知钟强、博可迪衣柜厂与罗屋合作社双方签订的《租赁合同》、廖自辉与罗屋合作社双方签订的《租赁合同》均违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，应属无效。现廖自辉向本院主张确认钟强、博可迪衣柜厂与罗屋合作社双方签订的《租赁合同》无效，本院需审查廖自辉是否为上述请求的适格原告。虽然廖自辉并非钟强、博可迪衣柜厂与罗屋合作社双方签订的《租赁合同》的合同当事人，但廖自辉取得涉案土地的租赁权，源自于钟强、博可迪衣柜厂与罗屋合作社双方签订的《租赁合同》，且从廖自辉与钟强之间合同约定的可知，实际上钟强将从罗屋合作社取得涉案土地的租赁权利转让给廖自辉，只是廖自辉需再行与罗屋合作社签订合同。因此，实际上为钟强、博可迪衣柜厂退出原租赁合同，廖自辉承继原合同权利义务。因此，廖自辉与钟强、博可迪衣柜厂、罗屋合作社之间的租赁关系存在利害关系。钟强、博可迪衣柜厂与罗屋合作社之间租赁合同的效力，当然会影响到廖自辉与罗屋合作社之间租赁关系、廖自辉与钟强转让关系的效力问题。因此，廖自辉具备相应的原告主体资格，其诉请要求确认该《租赁合同》无效，理据充分，本院予以支持。而合同无效，廖自辉、罗屋合作社、钟强、博可迪衣柜厂各方均有过错，应各自对自己的过错承担相应的责任。关于廖自辉与钟强签订的《合同转让协议》，根据合同内容以及罗屋合作社陈述，廖自辉与罗屋合作社签订的合同就是钟强、博可迪衣柜厂将其与罗屋合作社签订的合同权利义务由廖自辉概括承受。由于钟强、博可迪衣柜厂与罗屋合作社双方签订的《租赁合同》无效，故基于此合同签订的《合同转让协议》亦属无效。关于钟强辩称该合同中的转让费60万元性质系廖自辉对钟强投入所做补偿，但钟强并无证据予以证明，且廖自辉对此不予确认，故对钟强上述辩称，本院不予采信。因《合同转让协议》无效，故廖自辉诉请钟强返还转让费60万元，理据充分，本院予以支持。关于廖自辉主张罗屋合作社返还押金5万元的诉讼请求。因廖自辉与钟强、罗屋合作社之间对于上述押金5万元已经进行了约定。为了减少当事人诉累，廖自辉主张罗屋合作社返还押金5万元，并无不当，本院予以支持。关于廖自辉主张罗屋合作社返还2019年租金5万元的诉讼请求。廖自辉主张其并未实际使用涉案场地，罗屋合作社作为出租方，应负有将符合约定的租赁物交付给廖自辉的义务。现罗屋合作社并无证据证明其何时交付涉案场地给廖自辉，且综合双方的庭审陈述，廖自辉称2019年6月涉案铁棚被拆除，罗屋合作社亦不清楚具体拆除时间，罗屋合作社应承担举证不能的不利后果，本院从廖自辉签订合同至涉案铁棚拆除的时间考量，故对廖自辉主张其并未实际使用涉案场地，本院予以采信。现廖自辉主张罗屋合作社返还2019年租金5万元，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《中华人民共和国土地承包法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、确认被告广州市增城区中新镇五联村罗屋经济合作社与被告钟强、广州市增城博可迪衣柜厂签订的《租赁合同》无效；二、确认原告廖自辉与被告广州市增城区中新镇五联村罗屋经济合作社签订的《租赁合同》无效；三、确认原告廖自辉与被告钟强于2019年4月29日签订的《合同转让协议》无效；四、被告广州市增城区中新镇五联村罗屋经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖自辉返还押金50000元及租金50000元；五、被告钟强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖自辉返还转让费600000元。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22500元，由原告廖自辉负担7500元，被告广州市增城区中新镇五联村罗屋经济合作社负担7500元，被告钟强负担7500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年三月二日书记员  赖蓝婷