北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终682号上诉人（原审被告）：北京艺术传媒职业学院，住所地北京市海淀区聂各庄东路。法定代表人：杨波，院长。委托诉讼代理人：杨锋，男，北京艺术传媒职业学院总务处处长。委托诉讼代理人：王斌，北京星竹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京社科赛斯教育科技有限公司，住所地北京市海淀区海淀苏州街。法定代表人：甄兴籍，执行董事。委托诉讼代理人：奚浩鸣，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵家珍，北京市通商律师事务所律师。上诉人北京艺术传媒职业学院（以下简称艺术学院）因与被上诉人北京社科赛斯教育科技有限公司（以下简称社科赛斯公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初24442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。艺术学院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回社科赛斯公司的全部诉讼请求。事实和理由：1、双方签订场地租赁合作意向书后，社科赛斯公司又要求减少5000余平方米的租赁面积，并降低租赁价格至每平方米1元，是对意向书的实质变更，导致双方正式合同未能签订，是社科赛斯公司的过错；2、双方意向书第9条关于双方无法达成共识合作解除，则甲方应将定金全额退还乙方的约定中的“无法达成共识”应指合作意向书约定内容以外的部分，双方在意向书中已经对面积、价格以及支付方式达成了共识，不能擅自改变；3、一审判决适用法律错误，本案属于定金合同纠纷，应当适用合同法第115条以及担保法相关规定；4、我方为了配合社科赛斯公司的租赁工作，推辞了多家单位和个人，社科赛斯公司的违约行为给我方造成了巨额经济损失。社科赛斯公司辩称，我公司同意一审法院判决，不同意艺术学院的上诉请求及理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。双方就租赁事宜仅达成了一个意向，并未就场地租赁的具体细节、内容达成一致，后由于双方对合作细节未达成一致，我公司及时告知艺术学院，依照意向书第9条的约定行使单方解除权并要求艺术学院返还定金，并无任何过错。艺术学院应当遵守意向书的约定，向我公司返还已经收取的50万元。社科赛斯公司向一审法院起诉请求：1、判令艺术学院向我公司返还定金50万元；2、请求判令艺术学院向我公司支付逾期付款利息（逾期付款利息以人民币50万元为基数，从2018年10月15日开始计算至实际偿还之日，按照同期银行贷款利率4.35%计算）。一审法院认定事实：2018年8月起，社科赛斯公司与艺术学院就艺术学院位于北京市海淀区的房屋场地租赁事宜进行协商，2018年8月24日，社科赛斯公司向艺术学院支付人民币50万元，后双方至今未签订正式书面租赁协议，现社科赛斯公司要求艺术学院退还上述费用。就协商过程，双方主张不一。庭审中，社科赛斯公司提交公司前期负责此事工作人员李某1与艺术学院法定代表人杨波自2018年8月19日至9月21日微信聊天记录，内容含：8月24日，杨波“请抽空按上述商议的落实，我好告诉他们把握咱们合作的决定，定金抵租金，学校的财产押金另付，协议期满退还”；8月24日下午16:34李某1发送《20180824场地租赁合作意向书》；杨波“同意上述意向，有关细节和双方准确的要求以正式协议为准”；李某1“好，我现在安排打款”并发送转账截图，显示社科赛斯公司向艺术学院转款50万元；杨波“下周定协议”；9月10日早上08：04杨波发《房屋合作协议2018年9月8日》，“李先生协议发给你，请多指导”；李某1“我尽快看，大的原则不会变，细节会根据法务的意见进行调整，咱们友好协商，我会注意保密的”；杨波“本周五前咱们签订完毕，可否”；李某1“应该没有问题，我们努力”；9月13日李某1“杨校长好，协议书进行了细化，请您审阅，如有修改，请尽快反馈，计划周六上午安排人过去跟你指定人员进行实地测量，对合同里面的面积、费用进行最后敲定，周一上午公司召开董事会就此事进行最终敲定，如果顺利通过，则下午可以付款”，同时发送《20180913房屋使用协议》，发送修改条目；杨波“我看下”；9月20日，杨波“发进同志，杨某1同志说你出差在外，根据你的意见，协议已经修订，请你指导，此协议不要再变来变去了，协议之事希望近日签订，最好在本月二十六日之前完成，别的单位用量也大，但你在之前，我希望彼此很愉快的合作”，同时发送《房屋合作协议2018年9月20日》；9月21日，李某1“场地事情非常重大，关乎到我公司的生死存亡，公司专门召开了两次董事会，最终决定授权徐某1徐总负责训练营场地具体事宜，今后请与我们徐总直接对接即可，请多多关照”；杨波“既然你说公司决定徐总可以做主，最好有授权书，避免彼此耽误时间”、“你把授权书发给杨某1”、“我们目前就认你”、“若换人也没关系，只要彼此合适，我会考虑”。艺术学院对上述聊天记录真实性予以认可。庭审中，社科赛斯公司另提交《场地租赁合作意向书》一份，内容为：甲方艺术学院，乙方社科赛斯公司，双方充分沟通，乙方计划租用甲方教学及相关配套场地，现达成以下初步合作意向：1、自2019年1月1日起，乙方租用甲方教学及配套场地约16000平方米，具体以实际测量为准，包含宿舍11栋（每栋43间房），教学用教室400人以上6间，100-300人若干间。以上两项概算面积在16000平方米左右，租期7年，到2025年12月31日止。2、自2020年1月1日起，乙方租用甲方教学及配套场地约10000平方米，……3、自2021年1月1日起，乙方租用甲方教学及配套场地约16000平方米，……4、以上三期房间，租金均按照第一年1.45元/平方米，第二年1.55元/平方米，第三年至到期日的年份均按照1.65元/平方米收取，甲方应确保按照上述房屋面积按期向乙方提供相应场地。5、2026年1月1日起，如乙方需继续租用以上房产，则需要上调房屋租金至1.7或1.8元/平方米，合同期5年……9、本意向协议书签订后，乙方向甲方交纳定金50万元，待正式合同签订后，该部分定金转为租金。如在双方进一步协商中双方无法达成共识，合作解除，则甲方需在双方合作解除当日将该笔定金全额退还乙方。10、双方在签订该意向书后，应加快工作进度，在9月15日之前敲定所有细节，并签订正式协议书……本框架协议书双方签字生效，生效后乙方立即支付定金。甲方签字并盖章及乙方签字并盖章处均为空白，因时间紧迫，双方各自打印、签字、盖章后用手机拍照，通过微信传送给对方，视为有效，在下周三之前办理正式协议手续，并商讨合同细节。社科赛斯公司主张上述意向书即8月24日李某1通过微信发送给杨波的文本，艺术学院不认可真实性并主张双方未签字盖章，意向书尚未生效，社科赛斯公司则主张支付的50万元即意向书约定的定金，虽双方未签字盖章，但意向书的内容已得到实际履行。就后续协商情况，社科赛斯公司另提交工作人员徐某1与艺术学院工作人员杨某1微信聊天记录及过程中发送的《房屋使用合作协议》（磋商稿），系双方自2018年9月25日至10月23日期间的记录，内容含：9月25日杨某1“关于租房协议，李总说公司已经授权你来落实此事，并说协议已经转给你了，你看协议还有什么问题吗，没有什么大的问题，你就直接盖章拿过来，就这一两天签订好此协议，你看如何”，徐某1“是转到我这里了，但是协议有问题，我们不能签，咱们合作的基础是共赢，能达成共识咱就签合同，达不成共识咱们各自找自己的合作伙伴，这个事咱不强求，具体要求在我们发过去协议里面都有体现，一两句说不清你要没看过可以先看看，我们十点散会我给你电话”；9月30日杨某1“你们还有什么问题要提的吗，每次提的问题都给你解决了，之后你们又提出许多问题，我们理解，你们还有什么问题要提吗，请一次性提出”，徐某1“我们的问题都出在你们的合同上，我们只要求公平合理没有特殊要求，能想到的都写出来了，如果咱那边不加其他条款我们应该是没问题了”……期间双方就合同细节问题进行了多次协商；10月15日，徐某1“杨老师，我们这边的50万预付款先给退了吧，财务那边一直下不了帐”；10月22日，徐某1“杨老师，咱退款的事怎么样了”；10月23日，杨某1“徐老师，按你的要求协议修改了发给你都快二十天了，你们是怎么个意见，为了给你们把房子留住，九月、十月，我们拒绝了好几家来租房的，请你们要理解……”，徐某1“协议跟我们的要求差很远，而且有很多漏洞，我们不想后期扯皮，为了避免风险我们不继续谈了，钱请尽快退回，或者有什么问题我们双方法务部门沟通也可以”。社科赛斯公司据此主张双方后期未协商一致，要求艺术学院退款未果。艺术学院对证据真实性认可，但主张协商过程中社科赛斯公司要求减少承租面积、降低租赁价格，导致双方无法达成正式协议，责任在社科赛斯公司一方。为证明己方主张，艺术学院提交李某1与杨波就房屋使用费的意见，第一年1.45,2年1.55，三1.65，四1.65，五1.65；提交两个公司开具的情况说明，内容主要是2018年9月与艺术学院沟通承租事宜，艺术学院称其他承租单位已经表示愿意承租并预交了定金，故无法再向其出租；提交杨某1与徐某1的微信聊天记录。社科赛斯公司对微信聊天记录真实性认可，不认可其他公司出具的说明。艺术学院另主张社科赛斯公司上述行为给其公司造成了损失，就损失另行主张。一审法院认为，本案，双方就社科赛斯公司承租艺术学院场地事宜进行磋商，商定签订正式书面承租协议，后未达成一致意见，双方的承租关系最终未能确立。在磋商过程中，社科赛斯公司向艺术学院支付人民币50万元。就该50万元的性质，社科赛斯公司提交双方负责人微信聊天记录中形成的《场地租赁合作意向书》，主张该意向书虽双方未签字盖章，但已实际履行，根据该意向书，其公司支付定金50万元，意向书约定待正式合同签订后，该部分定金转为租金，如在双方进一步协商中双方无法达成共识，合作解除，则艺术学院需在双方合作解除当日将该笔定金全额退还，故现要求艺术学院退还该笔费用。艺术学院则对意向书真实性不予认可，且主张意向书尚未生效，另因社科赛斯公司未签约，给其造成了损失，故不同意退还。就此法院认为，首先意向书的真实性，根据社科赛斯公司提交的双方微信聊天记录，形成了较为完整的证据链，且就意向书，经法院要求，艺术学院未提交相反的文本，故对该意向书真实性予以认可。该意向书虽约定需双方签字盖章方生效，但后双方实际按照意向书的内容予以执行，故法院对社科赛斯公司该意向书已生效的主张予以采信。意向书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，意向书的约定对双方均具有约束力。根据意向书的约定，定金50万元如双方未达成共识，则合作解除，艺术学院需退还该费用。现社科赛斯公司的诉请具有事实依据，法院予以支持。就社科赛斯公司要求支付利息一节，因双方之间就签约无法达成、合作解除原因等事宜尚存在争议，艺术学院不同意退还该笔款项非因故意所致，就利息损失法院不予支持。就艺术学院主张社科赛斯公司导致双方合作无法达成且给其造成损失一节，其称另行主张，法院不持异议。据此判决：一、北京艺术传媒职业学院于本判决生效后七日内退还北京社科赛斯教育科技有限公司定金五十万元；二、驳回北京社科赛斯教育科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院补充如下事实：就正式合同未能签订的原因，艺术学院表示系因社科赛斯公司减少了租赁面积，由此导致租金需要调整，以及双方就可否转租事宜未能达成一致。社科赛斯公司表示，减少租赁面积系因艺术学院不同意转租不符合其租赁房屋的预期，以及艺术学院提出要在暑假期间使用租赁房屋，就此双方未能达成一致。就转租一节，社科赛斯公司提交的其公司工作人员徐某1与艺术学院工作人员杨某1的微信聊天记录显示，杨某1表示：“……如果与你们签订了合作办学协议，房子只能你们自己用，学校不同意你们去转租，请理解。”双方协商中的租赁协议条款也显示，社科赛斯公司提出：“我们每年要的面积有很大不确定性，人数取决于当年招生情况，目前只是预估人数另外还有半年空档期，以前咱俩说过这事你说可以灵活处理，所以我们需要可以把多余房屋转租。”艺术学院意见为“未同意”。根据上述证据，可以认定意向书签订后，社科赛斯公司要求艺术学院允许转租，但未获艺术学院同意。艺术学院提出要在暑期使用租赁房屋一节，社科赛斯公司提供其公司工作人员徐某1与艺术学院工作人员杨某1的微信聊天记录及双方协商中的租赁协议条款，微信记录显示徐某1称：“……另外我们全年暑期是高峰，如个（果）7-8月临时使用的教室和宿舍不能同意，那我们暑期有500-800学员（无）处安排。”协商条款内容显示，针对社科赛斯公司提出的意见11“你们校园规划建设需要使用我们装修好的教室或者宿舍没问题，需要提前3个月和我们协商并给我们相同条件的其他房屋使用，所有产生的费用你们承担”，艺术学院修改第四条2小条为“协议期内，如遇甲方规划校园建设，甲方需要提前3个月和乙方协商并安排同等面积相同条件的房屋供乙方使用，由此产生的费用由甲方承担”。根据微信记录，无法推断艺术学院曾提出要在暑期使用出租给社科赛斯公司的房屋；协商中的租赁协议第四条2小条针对的是如果艺术学院规划校园建设如何保障社科赛斯公司用房的问题，亦非艺术学院提出要在暑期使用租赁房屋，故社科赛斯公司关于艺术学院提出要在暑期使用出租给其的房屋一节，证据不足，就该事实主张本院不予采信。另，双方当事人认可在签订意向书协商过程中并未涉及能否转租的问题。本院认为，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，双方当事人虽然未履行各自打印、签字、盖章后用手机拍照、通过微信传送给对方的手续，但社科赛斯公司已经依照意向书的约定向艺术学院支付50万元定金，艺术学院接受，故双方意向书已经成立，双方应当依照意向书的约定履行义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人在意向书中约定社科赛斯公司支付艺术学院定金50万元，如双方在进一步协商中无法达成共识，合作解除，则艺术学院应当将50万元定金全额退还。现双方未能签订正式的租赁合同，艺术学院主张系因社科赛斯公司要求减少租赁面积、降低租金标准以及双方就转租未达成一致。社科赛斯公司主张，因协商过程中艺术学院表示不能转租，不符合其租赁房屋的预期，故提出减少租赁面积及降低租金标准的要求。依据本案查明的事实，双方当事人在意向书协商过程中并未就能否转租一事进行磋商，意向书中亦未就能否转租作出明确约定，故转租事宜仍属双方可协商的事项。社科赛斯公司虽然曾提出减少租赁面积、降低租金标准，但系其转租目的未达成后提出的变通方案，双方分歧的根源仍然在于就租赁房屋能否转租未能达成一致。因此，双方未能签订正式合同并非社科赛斯公司的过错，社科赛斯公司有权依据意向书的约定要求艺术学院返还定金，一审法院判决艺术学院返还定金50万元是正确的，应予维持。艺术学院上诉主张双方未能签订正式合同系因社科赛斯公司过错所致，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，艺术学院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8864元，由北京艺术传媒职业学院负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇二〇年三月十八日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍