湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初119号原告：湖南民泰资产管理有限公司，统一社会信用代码91433100682804910U。住所地：湖南省吉首市镇溪办事处砂子坳社区湘西自治州民族体育学校办公楼二楼。法定代表人：廖卫果，董事长。委托诉讼代理人：黎之昊，湖南通程律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：张家界益多商务发展有限公司，统一社会信用代码91430800064234033Y。住所地：张家界市永定区南庄坪中兴大厦1幢B202。法定代表人：符华祥，董事长。委托诉讼代理人：符伸云，湖南天门律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：辛磊，男，1972年9月25日出生，汉族，住湖南省慈利县。系张家界益多商务发展有限公司员工，代理权限为一般代理。原告湖南民泰资产管理有限公司（以下简称民泰公司）与被告张家界益多商务发展有限公司（以下简称张家界益多公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民泰公司的委托诉讼代理人黎之昊，被告张家界益多公司的委托诉讼代理人符伸云、辛磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告民泰公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告排除妨害，立即向原告腾空并交付位于张家界市永定区房屋；2、判决被告赔偿因占用房屋导致原告受到的损失389752.89元（暂计算至具状之日，之后的实际损失计算至被告向原告腾空并交付房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月21日，张家界晟昊商业经营管理有限公司（以下简称晟昊商业公司）、张家界晟昊置业有限公司（以下简称晟昊置业公司）与被告订立了《租赁合同书》，被告承租张家界永定区火车站国际旅游商业城Ａ区Ａ1栋一层112、113、113Ａ、115、116号房屋，租金为220900.32元／年。2015年8月31日，原告因与晟昊置业公司的合同纠纷，张家界市中级人民法院裁定对张家界市永定区火车站国际旅游商业城Ａ1、Ａ2两栋房产进行了查封。2016年8月23日，张家界市中级人民法院对晟昊置业公司时任总经理的胡开华进行调查并制作了调查笔录，胡开华在该份笔录中承认晟昊置业公司为规避涉案房屋的查封，恶意与包括本案被告在内的多人倒签《租赁协议书》。2016年9月30日，张家界市中级人民法院对包括胡开华在内的多位晟昊置业公司高管以查封房屋恶意倒签租赁协议为由，作出了罚款的处罚决定。2018年1月25日，张家界市中级人民法院裁定将张家界永定区火车站国际旅游商业城Ａ1、Ａ2两栋房产的所有权由晟昊置业公司转移至原告，原告依法取得该两栋房产的所有权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条的规定，被告与晟昊置业公司签订《租赁协议书》的时间系在房屋被人民法院查封之后，因此对原告不发生法律效力。故被告无权使用涉案房屋，但被告一直未将涉案房屋腾空并交付给原告且一直占用该房屋，导致原告受到了损失。为了维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告张家界益多公司辩称，一、被告与晟昊商业公司、晟昊置业公司签订房屋租赁合同的时间是2015年7月21日，并非是在2015年8月31日张家界市中级人民法院查封后签订的，签订合同时晟昊公司的负责人是王义男，并非胡开华，因此不存在合同倒签之说；二、被告之所以在2015年7月21日与晟昊商业公司、晟昊置业公司签订房屋租赁合同，是因为2013年5月4日被告与晟昊商业公司、晟昊置业公司签订有租赁框架协议书，并在签订框架协议书的当天缴纳了十万元的意向金，根据《合同法》第二百九十二条的规定，即使房屋在租赁期内发生了变动也不影响租赁的效力，因此原告陈述被告与晟昊置业公司、晟昊商业公司签订的协议，对原告不发生法律效力是没有法律与事实依据的，该租赁协议对原告有约束力；三、在合同履行过程中，被告按协议履行了自己的义务，缴纳了应当缴纳的租金，没有违反协议，被告应当对房屋拥有使用权，在租赁期间不存在将房屋腾空并交付给原告；四、因被告是按照合同约定依法使用的房屋，因此原告要求被告赔偿占用房屋损失没有事实与法律依据。综上，被告是依照晟昊商业公司、晟昊置业公司签订的合法合同占有使用该房屋，在签订合同时房产没有被查封，在合同履行过程中，虽然该房屋所有权发生了变动，但根据合同法的规定，该合同应当继续履行，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2014年5月1日，晟昊置业公司（委托方）与晟昊商业公司（受托方）签订《授权委托书》，内容为：为保证商业城的统一管理和正常运营，商铺经营权对外招商、商铺租赁等与商铺管理相关的一切事宜，在此授权晟昊商业公司作为晟昊置业公司的合法代理人，全权代表晟昊置业公司办理一切事项，对晟昊商业公司在办理上述事项过程中所签署的有关文件，晟昊置业公司均认可，委托期限自2014年5月1日至2033年4月30日。2013年5月4日，晟昊商业公司（甲方）与张家界益多公司（乙方）签订《张家界国际旅游商业城签约租赁意向书》，内容为：甲、乙双方根据国家法律及湖南省房屋经营等相关规定，现就乙方预与甲方张家界国际旅游商业城商铺租赁事宜，经双方协商一致，本着平等、公正的原则签订本意向协议书，以资共同遵守：承租商铺号为A3栋1层，面积979.52平方米，租金2元/平方米/天，物业管理费1元/平方米/月（租金内不包含），租期10年（2014年6月1日至2024年5月31日），付款方式为每半年支付一次租金，支付时间为下一个半年租期届至前一个月，正式租赁合同签订时间2013年5月5日前，定金壹拾万元（可转履约保证金），租金逐年递增5%，免租一年，在租期最后一年执行，即免第一年租金，第一年缴付第二年的租金，依次类推，双方应于2013年5月5日之前携带本意向书、身份证或公司证明文件及出租方要求出具的证件签署正式租赁合同。2013年5月8日，晟昊商业公司向被告张家界益多公司出具收据一份，内容为：“交款单位张家界益多商务发展有限公司，收款方式为建转账商业公司，人民币壹拾万元（￥100000.00元）收款事由为A3栋一层部分商铺租赁意向金。”晟昊置业公司、晟昊商业公司与张家界益多公司签订《张家界国际旅游商业城租赁合同书》，约定：晟昊置业公司、晟昊商业公司将坐落在张家界永定区火车站国际旅游商业城A区A1栋一层112、113、113A、115、116号商铺出租给张家界益多公司，租赁期自2016年3月1日至2026年2月28日止，2015年10月1日至2016年2月28日为装修期，2016年3月1日至2017年2月28日为免租期；租金单价为2元/平方米/日，年租金逐年递增百分之五，2016年3月1日至2017年2月28日租金为200363.1元/年（免租期），2017年3月1日至2018年2月28日租金为210381.26元/年；租金实行先付后用方式，每6个月支付一次，支付时间在下一个半年租期届至前一个月，免第一年租金，时间在最后一年执行，签订本合同当日支付2017年3月1日至2017年8月31日的租金105190.63元，2016年8月1日前支付2017年9月1日至2018年2月28日的租金105190.63元……该合同载明的落款时间为2015年7月21日。2015年8月31日，张家界市中级人民法院作出（2015）张中民二初字第25-1号民事裁定书，裁定查封晟昊置业公司的位于张家界国际旅游商业中心西区两栋房产和Ｄ1栋15、16、17层房产。2015年9月16日，张家界益多公司向晟昊商业公司缴纳了租赁A1栋、A3栋商铺六个月的租金377350.58元（不包括已收的意向金转租金50000元）。2015年9月17日，晟昊商业公司为被告张家界益多公司出具收据一份，内容为：“交款单位为张家界益多商务发展有限公司，收款方式为前期已收，人民币五万元（￥50000.00元），收款事由为租赁保证金（该笔款项已由2013年5月8日收取，收据号码为0139245，金额为10万元整）。”2016年1月6日，晟昊置业公司、晟昊商业公司（甲方）与被告张家界益多公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：甲乙双方于2015年7月21日重新签订了《张家界国际旅游商业城租赁合同书》，乙方承租了甲方张家界国际旅游商业城项目内A区A1栋一层112、113、113A、115、116号商铺及A区A3栋一层105、108、109、112、113、113A、115、116、117、119、120、121、122、123、123A、125号商铺，用于经营超市、餐饮。经双方协商一致，达成协议如下：1、乙方提前支付租金人民币壹佰柒拾万元整（￥1700000.00元），并于2016年1月10日前将上述款项支付至甲方账户；2、在签订本协议项下商铺租赁合同当日（2015年7月21日），乙方已经向甲方支付了6个月（2016年3月1日起至2016年8月31日止）的租金及租赁保证金；3、双方达成一致，乙方一次性向甲方支付自2016年9月1日至2022年2月28日止（共计五年零六个月）的租金共计人民币壹佰柒拾万元整（￥1700000.00元），甲方不再向乙方收取自2016年9月1日至2022年2月28日的租金；4、本协议自乙方将人民币壹佰柒拾万元整汇至甲方指定账户到账之日起生效，上述商铺租赁合同中约定的双方权利和义务不因本协议而改变；5、本协议认可双方于2013年5月15日签订的上述商铺的《张家界国际旅游商业城租赁合同书》的生效日期，租赁期间，甲方的债权、债务与乙方无关，若因甲方的债权、债务原因导致乙方无法正常经营的，一切损失由甲方承担。2016年1月7日，被告张家界益多公司的法定代表人符华祥向晟昊商业公司转账1700000元，晟昊商业公司出具收据一份，内容为：“今收到张家界益多商务发展有限公司（2016年9月1日至2022年2月28日）五年六个月租金壹佰柒拾万元整（￥1700000.00元）。”2016年9月30日，张家界市中级人民法院作出（2016）湘08司惩03号决定书，胡开华在2015年5月22日被任命为晟昊置业公司副总经理期间，私自将张家界市中级人民法院已经查封的张家界国际旅游商业中心西区两栋房产未经张家界市中级人民法院同意，弄虚作假以提前签订合同日期方式租赁给多名第三人，张家界市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第二款、第一百一十五条、第一百一十六条第一款、第三款的规定，对胡开华罚款人民币10万元。2018年1月25日，张家界市中级人民法院作出（2016）湘08执43-2号执行裁定书，裁定：一、将晟昊置业公司所有的位于张家界国际旅游商业中心西区两栋房产（未包含Ａ2栋第105、106、108、130、131、132、133、133Ａ号房）建筑面积合计为9847.22平方米，作价156400000元现状交付民泰公司抵偿126640000元债务，张家界国际旅游商业中心西区两栋房产（未包含Ａ2栋第105、106、108、130、131、132、133、133Ａ号房），建筑面积合计为9847.22平方米所有权自本裁定送达民泰公司时起转移；二、民泰公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。同日，张家界市中级人民法院将该执行裁定书送达给原告民泰公司。2018年6月20日，长沙巨鹰物业管理有限公司项目管理处向被告张家界益多公司发出通知，内容为：“贵方租赁位于张家界国际旅游商业中心西区已经张家界市中级人民法院作出（2016）湘08执43-2号执行裁定书确认其产权归属于湖南民泰资产管理有限公司所有，并已经在张家界市不动产中心登记的房屋所有权人为湖南民泰资产管理有限公司。原与张家界晟昊置业有限公司签订的租赁合同也已经被张家界市永定区人民法院以（2016）湘0802民初1888号《民事判决书》作出判决予以撤销。基于以上事实，请你于2018年7月30日前到张家界国际旅游商业中心Ａ1栋尚客优酒店328房向我公司项目管理处提交你与张家界晟昊置业有限公司签订的租赁合同原件及缴纳租赁费的相关凭证及收据（湖南民泰资产管理有限公司全权委托长沙巨鹰物业管理有限公司对张家界国际旅游商业中心西区栋房产实行物业管理）。同时另重新签订租赁协议，逾期未提供上述材料所造成的一切法律责任由贵方承担。”上述事实，有当事人陈述、授权委托书、张家界国际旅游商业城租赁合同书、补充协议、民事裁定书、决定书、执行裁定书、送达回证、通知、收据、进账单、签约租赁意向书、中国建设银行股份有限公司活期存款明细账等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，张家界市中级人民法院作出的（2016）湘08执43-2号执行裁定书将晟昊置业公司所有的位于张家界国际旅游商业中心西区两栋房产（建筑面积合计为9847.22平方米）的所有权转移至民泰公司，民泰公司依法对上述房产拥有所有权，其作为张家界国际旅游商业城Ａ区Ａ1栋一层112、113、113Ａ、115、116号房屋的所有权人，有提出要求被告张家界益多公司腾空并交付上述房屋的权利。但被告张家界益多公司与晟昊置业公司、晟昊商业公司签订《张家界国际旅游商业城租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且该合同并未被确认无效、被撤销或者解除，双方已经按照《张家界国际旅游商业城租赁合同书》的约定实际履行，该合同合法有效，被告张家界益多公司基于该合同的约定占有房屋，有合法的事由；同时，被告张家界益多公司从2015开始使用涉案房屋，原告民泰公司未提出任何异议，表明其对被告张家界益多公司的租赁行为是认可的，故本院对原告民泰公司要求被告张家界益多公司腾空并交付位于张家界市永定区房屋及赔偿占用房屋损失的诉讼请求不予支持。原告民泰公司称被告张家界益多公司与晟昊置业公司、晟昊商业公司签订《张家界国际旅游商业城租赁合同书》的时间是倒签的，但未提供充分的证据证实，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告湖南民泰资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费7146元，适用简易程序审理减半收取3573元，由原告湖南民泰资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  刘江蓉二〇二〇年三月二十六日代理书记员  张 沂附相关法律条文：一、《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。二、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。