浙江省松阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙1124民初2081号 原告：松阳县新华房产中介服务部。住所地：松阳县西屏街道新华路6-3号，统一社会信用代码：92331124MA2FXR0X8D。 经营者：翁慧青，女，1972年3月12日出生，汉族，住松阳县。 委托诉讼代理人：王斌杰，系该经营部员工，男，1984年11月29日出生，汉族，住松阳县。 委托诉讼代理人：刘国伟，系该经营部员工，男，1982年10月23日出生，汉族，住松阳县。 被告：张建琴，女，1965年9月2日出生，汉族，住松阳县。 委托诉讼代理人：阙祥忠，浙江松州律师事务所律师。 被告：张哲豪，男，1996年3月19日出生，汉族，住松阳县。 委托诉讼代理人：宋金梅，浙江松州律师事务所律师。 原告松阳县新华房产中介服务部与被告张建琴、张哲豪居间合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用简易程序由审判员周景根独任审判，后因案情复杂转为普通程序，分别于2019年9月26日、2019年10月30日、2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告松阳县新华房产中介服务部委托诉讼代理人王斌杰、刘国伟，被告张建琴及其委托诉讼代理人阙祥忠、被告张哲豪及其委托诉讼代理人宋金梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告松阳县新华房产中介服务部起诉称：被告张建琴与被告张哲豪系姑侄关系，张建琴于2019年4月30日替张建豪到新华房产物色房产，并签订了看房的《委托协议书》，实地看了礼泉小区3区3幢1号，并看中该房。但张哲豪私下与房主以262万元进行交易，其行为违反了委托协议书中的特别约定：（1）在本协议签订之日起24个月内，如甲方或甲方之［配偶/亲属/委托人/受托人/朋友］私下直接或间接地规避乙方成交或介绍给第三人去成交，则甲方按该物业成交价的2%计赔损失给乙方，不得以乙方未促成签约、未提供协助办理过户等服务为由进行抗辩。（2）若甲方事后通过其他第三方交易成功的，则甲方按物业成交价的2%计赔损失给乙方。被告已经违约，为维护原告合法权益，向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告支付中介服务费53400元整。2、本案诉讼费用由被告负担。 被告张建琴答辩称：1、原告对张建琴的起诉不属实不客观。张建琴不存在为张哲豪物色房产的事实，且原告未带张建琴去实地查看过礼泉小区3区3幢1号房子。2、原告提供的是空白合同，被告张建琴仅在原告提供的《委托协议书》中第一栏委托方处签字，并留下本人手机号码，协议书中房源坐落情况等均为空白。3、双方对委托协议书中条款未达成合意。《委托协议书》中第4条特别约定属无效条款，且原告未对提供的协议条款尽说明义务。原告向张建琴提供的是格式合同文本，是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款，且原告也未根据合同法规定对格式条款予以说明。4、张建琴不存在违约。原告并非独家代理销售诉争房屋，本案原告虽陪同被告张建琴看房，但未陪同张建琴查看过涉案房屋，张建琴也未购买案涉房屋，且两被告之间与原告不存在共同利益关系或法律上应承担的因果关系。综上，原告诉求无事实、法律依据，应予以驳回。 被告张哲豪答辩称：张哲豪获得涉案房产出售信息与张建琴无关，与原告更无关联，房屋买卖的成立也非原告促成，原告要求张哲豪支付中介服务费无事实及法律依据。原告在诉状中称2019年4月30日张建琴替张哲豪到新华房产物色房产不属实。张建琴是自己要买房，不是替张哲豪去看房，这点从张哲豪也曾在原告处签订《委托协议》可以证实，但签订协议的时候，原告提供的《委托协议书》中房源坐落情况等均是空白，且原告未陪同张哲豪去涉案房产实地查看过。该协议条款未对当事人进行提醒注意、说明义务，也违反了《浙江省物价局、浙江省住房与城乡建设厅关于放开房地产咨询和经济收费管理的通知》及《中国人民共和国消费者权益保护法》第16、26条规定，因此协议中的特别约定条款，应属无效条款。张哲豪是在2019年4月28日通过钟坛娣获得涉案房屋出售信息，并在2019年5月2日联系了房屋出售人儿子实地查看了涉案房屋。原告仅因为张建琴与张哲豪存在姑侄关系，且张建琴签订了原告提供的《委托协议书》格式文本，就要求张哲豪支付中介费没有事实及法律依据。张哲豪与诉争房屋权利人之间的房屋交易原告未实际参与，不能要求张哲豪支付中介服务费。请求驳回原告的诉讼请求。 原告松阳县新华房产中介服务部为证明其主张，向本院提供如下证据材料：1、委托协议书2份，待证原告与两被告居间服务合同成立，原告工作人员分别带两被告去看承诺书中记载的房屋并由两被告分别签署承诺书的事实。2、房产出卖委托合同，待证案涉房屋委托原告出卖的事实。3、视频光盘，待证原告带被告张建琴去实地查看涉案房屋的事实。4、视频光盘及文字说明，待证被告张建琴通过原告帮被告张哲豪看房后避开原告私下与原房主成交的事实。 被告张建琴对原告的证据质证认为：证据1，委托方第一栏签名和号码是张建琴书写，签名为何建红，但后面所有的字均不是张建琴本人的签字，是原告擅自伪造的，不具有当事人的真实意思表示，对该证据的三性均有异议。证据2，与本案不具有关联性。证据3，真实性有异议，原告带被告张建琴去查看的房屋是3区1幢1号，并非案涉房屋。证据4，与本案不具有关联性且不合法，与原告提供的书面文字说明不一致，是张建琴与哥哥为母亲购买房屋，该证明也不是证人真实意思表示，也不能证明张建琴存在为张哲豪代买房屋的事实。 被告张哲豪对原告的证据质证认为：证据1，三性均有异议，签名为施林宏，张哲豪几个字不是张哲豪本人所签。且张哲豪在委托协议里留下手机号码，并添加原告微信，不存在逃避责任的问题。该协议可以证明原告没有陪同被告查看涉案房屋的事实。证据2，不能证明待证事实。证据3，与被告张建琴的质证意见一致。证据4，对三性及关联性均有异议，系私自拍摄，不具有合法性，且不能证明待证事实。 被告张建琴未向本院提交证据。 被告张哲豪为证明其主张，向本院提供如下证据材料：证据1，钟坦娣的证明及4月28日拍摄的照片，待证涉案房产信息系通过钟坦娣获得，且照片中墙角位置没有绿化，路面与原告拍摄的视频也有差别。证据2，刘爱萍的证明、通话详单及微信截图，待证张哲豪于当日联系出售人儿子参观案涉房屋并发微信给父亲以及该房产的出售信息及交易并非由原告提供或促成的事实。证据3，浙江省物价局的通知，待证该委托协议中的特别约定违反了该规定。 原告松阳县新华房产中介服务部对被告张哲豪的证据质证认为：证据1，对真实性及待证事实有异议。证据2、3，对待证事实有异议。 被告张建琴对被告张哲豪的证据质证认为：证据1、2，恰好证明张哲豪购买房源并非来源于原告或张建琴，证据3，委托协议的内容双方未达成合意，损害消费者和他人的条款无效。 上述证据经庭审出示并质证，本院认为，原告提供的证据1，虽对于真实性提出异议，但被告认可在协议中签字，且未能提供反驳证据予以推翻，故本院对证据1的真实性予以认定。证据2，符合证据的形式要件，本院予以认定。证据3、4，被告对真实性有异议，本院将综合本案事实予以综合认定。被告张哲豪提供的证据1，原告对真实性及待证事实有异议，本院将综合本案事实予以综合认定。证据2、3，原告对待证事实有异议，本院将综合本案事实予以综合认定。 经审理，本院认定事实如下： 2019年4月30日，被告张建琴在原告提供的委托协议书文本上签名何建红。委托协议书载明：4、特别约定：（1）在本协议签订之日起24个月内，如甲方或甲方之［配偶/亲属/委托人/受托人/朋友］私下直接或间接地规避乙方成交或介绍给第三人去成交，则甲方按该物业成交价的2%计赔损失给乙方，不得以乙方未促成签约、未提供协助办理过户等服务为由进行抗辩。（2）若甲方事后通过其它第三方交易成功的，则甲方按物业成交价的0.9%支付信息服务费给乙方。原告方分别于2019年4月30日、5月1日将被告张建琴带至松阳县礼泉小区3区3幢1号现场看房。另，被告张哲豪于2019年4月28日从钟坛娣处获知案涉房屋在出售，于2019年5月2日通过刘爱萍联系到案涉房屋原房主儿子并至现场实地看房。后张哲豪方与原房主签订房屋买卖合同。 本院认为，被告张建琴因购房需要，与原告松阳县新华房产中介服务部签订委托协议书，并通过原告提供的房源信息在原告方人员的陪同下查看了房屋，与原告形成居间合同关系。涉案委托协议书第四条的约定，系房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买受人利用中介公司提供的房源信息却“跳过”中介公司买卖房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。关于原告拍摄的看房视频中，张建琴所看房屋是否为案涉房屋问题，被告认为原告提供的视频中查看的房屋非涉案房产，但被告所提供的证据不足以证明原告看房视频中的房产非本案涉案房产。关于两被告是否利用原告的信息、机会，构成“跳单”违约问题，结合被告张哲豪提供的证人证言等分析，被告张哲豪通过他人获得了涉案房产出售信息，原告无充足证据证明两被告利用了原告的信息，两被告不构成“跳单”违约。故原告以此为由，要求两被告按照“委托协议书”的约定支付违约金或中介服务费的依据不足。但鉴于原告实施根据其房源信息陪同被告张建琴看房等居间活动的事实，原告为此付出了实际劳动和有必要的成本支出，本院根据公平原则和诚信原则以及本案的实际情况酌情认定被告向原告支付合理支出3000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第四百二十四条、第四百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告张建琴应支付原告松阳县新华房产中介服务部费用3000元，此款限本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告松阳县新华房产中介服务部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1135元，由原告松阳县新华房产中介服务部负担800元，由被告张建琴负担335元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  周景根 人民陪审员  许士发 人民陪审员  李土基 二〇二〇年三月六日 法官助理娄海韵 代书 记员  江仙琴