陕西省延安市宝塔区人民法院陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书                        （2019）陕0602民初7383号 原告延安市宝塔区宝塔山街道杨家岭村民委员会法定代表人：杨新建，系该村委会主任统一社会信用代码：5461060212959XP委托代理人：孙西锋，系陕西卓超律师事务所律师。被告高海军，男，汉族，1974年12月18日出生，延安市宝塔区村民，现住该村，公民身份号码：61060XXXX41218061X。委托代理人：杜娜、刘文龙，（实习），系陕西益能达律师事务所律师。原告延安市宝塔区宝塔山街道杨家岭村民委员会与被告高海军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张虎独任审判，公开开庭进行了审理，原告法定代表人及委托代理人、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年6月28日，原被告签订了《房屋租赁合同》，经双方协商，原告将位于宝塔区XX路XX园XX层XX间房屋、2间门面和场地面积400平方米租赁给被告使用，约定年租金为480000元，合同约定租赁期限从2012年7月21日起至2017年7月21日止；主要用途为经营酒店、办学、超市、茶艺等，合同履行过程中被告先后共支付了租赁费220000元，合同到期后，被告仍拖欠从2016年8月1至2017年7月21日期间的租赁费200000元，后原被告再次签订续租合同，合同约定租赁租期从2017年7月21日起至2022年7月21日止，年租金为480000元，第二份租赁合同签订后被告并未实际履行支付租赁费的义务；原告多次索要第一次拖欠租赁费未果，后原告得知在第一份合同租赁期内，被告违反合同约定，私自将房屋2015年已经转租给第三人李某某，占用房屋至2017年10月29日才搬离。租赁合同第七条第二款明确约定，如有乙方即被告推荐转租之第三方，乙方向甲方偿付违约金为一个月的房屋租金，合同履行期内，被告未经原告同意，私自将房屋在2015年12月10日转租给了李某某，导致第一次房屋合同期满无法收回房屋，第二次续租后无人缴纳房租。被告的行为严重违反了双方的合同约定，损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法利益不受侵害，现诉至法院。诉讼请求：1、请求判决由被告支付拖欠的2016年8月1日至2017年7月21日年度的租赁费200000元；2、请求判决解除原被告2017年7月21月签订的租赁合同，判决由被告支付拖欠的2017年7月21日至2017年10月29日的三个月的租赁费120000元，以上总计：320000元；3、由判令由被告承担本案所需诉讼费用。被告辩称，原告起诉的对象错误，其不是该案的适格被告，应当依法驳回原告的起诉，原被告于2012年签订《XX村XX市场门面房租赁合同》，合同约定租赁期限为5年，即从2012年7月21日起至2017年7月21日止，合同中并未禁止被告不能对承租房屋进行转租，因此被告在租赁期间将房屋分别转租给他人，其中于2015年12月10日将部分房屋转租给了李某某用于经营网吧，2016年8月份，由于经营状况不好，被告决定退出经营，于是邀请当时的分租户一起到原告处协商解除原被告之间的租赁合同，经双方协商后对租赁费进行了结算，经协商原告同意当时的分租户日后直接向原告交纳租金，之后被告便将双方签订的书面租赁合同以及租赁房屋的钥匙退给了原告，原被告之间的租赁关系结束，合同解除后至于分租户与原告是否重新签订合同、是否拖欠房租、拖欠多少房租已与被告无关，现在原告提起诉讼，主要是因为李某某、李伟军拖欠经营网吧的租赁费，原告的起诉无法律依据，应当依法驳回原告的起诉；原告所述不属实，向原告主张租赁费没有事实根据，被告在2016年8月份向原告退还租赁房屋的事实有部分村民可以证实，同时与李某某一起经营网吧的李伟军在2017年10月29日退回房屋时，是向原告进行通知，而非向被告通知，也可证明被告当时已经不是实际租赁者的事实，原告现在起诉要求被告支付从2016年8月至2017年7月21日期间200000元的租赁费实质上就是李伟军、李某某经营网吧拖欠的房屋租赁费，所以原告主张200000元租赁费没有事实依据，原被告签订的《XX村XX市场门面房租赁合同》中并未禁止被告不能对承租房屋进行分租，因此被告才在租赁期间将房屋分别分租给其他分租户，同时根据合同约定，被告退租的行为属于中途终止合同，根据合同第七条违约责任之第2款“乙方如中途终止合同，则须向甲方支付违约金，双方商定：如有乙方推荐转租之第三方，乙方向甲方偿付违约金为一个月的房屋租金”的约定，以及当时的分租户愿意继续承租，所以被告向原告偿付了一个月的房屋租金即48000元作为违约金后，双方才解除了租赁合同，2017年7月份双方之间的续租合同，是被告在2016年7月份提前与原告签订的，但是被告在2016年8月份就提前终止了第一份租赁合同，因此对于续租合同更不存在实际履行的问题，并且原告在2017年4月份还将本案涉及的部分房屋对外进行了租赁，原告现要求被告承担2017年7月21日至2017年10月29日期间的租赁费120000元没有事实根据。经审理查明，2012年6月28日原告将其所有的位于宝塔区XX路XX小区XX房（37间平房，2间门面房，面积约400平方米的场地）租赁给被告，双方签订了《XX村XX市场门面房租赁合同》，合同约定租赁每年480000元，2016年6月21前一性次付一年的租赁费480000元，租赁合同第七条第二款约定，乙方如中途终止合同，则须向甲方支付支付违约金，双方商定：如有乙方推荐转租之第三方，乙方向甲方偿付违约金为一个月的房屋租金；如无转租之第三方，乙方向甲方偿还付所剩房屋租期的全部租金。同年的11月6 日原、被告之间又另行签定了续租的租赁合同，合同约定租赁期限为5年，从2017年7月21日起至2022年7月21日止，房屋租赁费为每年510000元，被告于2015年7月2日向原告交纳了租赁费90000元，于2016年1月18日向原告交纳了租赁费40000元，于2016年3月26日向原告交纳了租赁费100000元，2018年1月25日原告从被告的集体经济组织成员分红款中扣回了40000元，现原被告双方当庭均不能确认被告具体交纳租赁费的具体金额，原被告双方对被告交纳的租赁费截至的日期存在争议，原被告均认可被告曾向原告出具过一张拖欠租赁费355100元的欠条一张，2015年12月10日，被告于案外人李某某签订了租赁合同，约定被告出租其租赁原告房屋中的24间房租赁给李某某，租赁期限从2015年12月10日起至2022年8月1日止，租赁费每年为220000元，被告收取过李某某的租赁费100000余元，原告在庭审中也认可2017年10月29日李伟军向其出具过情况说明一张，该情况说明中载明：我是杨家岭村院内的网吧经营者，因经营不善，网吧现已倒闭，网吧所有东西都已撤走，店内无任何跟网吧相关的设备及其他东西，XX房XX村委会。该情况说明上另外还注明房租费一个月内还清。另查明，案涉的房屋现已被征迁并拆除。以上事实，有原被告签订的租赁合同两份、收取租赁费专用凭证四张、被告与李某某签订的租赁合同一份、李伟军出具的情况说明一张及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，本案中，原告与被告之间签订的租赁合同，该合同成立并生效，因合同标的物房屋在合同履行期限内已被征迁并拆除，在租赁物灭失后双方已无权利义务关系，原告请求解除双方签订租赁合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，原告现仅提供了被告交纳了270000元租赁费的证据，原告对被告交纳租赁费的数额不能明确确认，对被告交纳租赁费截至日期双方也不能达成一致，经庭审查明有不应由被告交纳2017年10月29日以前的租赁费的证据，庭审中，本院责令原告提交被告出具的欠条，原告未在指定期限内向本院提交，原告请求被告支付拖欠租赁费320000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；被告以双方已口头解除合同，其不是该案适格被告的辩解理由，于法无据，本院不予采信，被告以其不应支付截至2017年10月29日止租赁费320000元的辩解理由，符合法律规定，本院予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告延安市宝塔区宝塔山街道杨家岭村民委员会的诉讼请求。案件受理费4900元，原告已预交，现减半收取，实际由原告负担2450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。                          审 判 员      张  虎                           二○二○年三月十二日  书  记  员    马亚妮       1