浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0604民初7182号 原告：孙生贵，男，汉族，1950年4月11日出生，住绍兴市上虞区。 原告：徐秀芝，女，汉族，1952年10月3日出生，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：李铭君、覃燕维，浙江三未律师事务所律师。 被告：浙江舜泉酒店投资管理有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道凤山路26号，统一社会信用代码：91330604733226787T。 法定代表人：谷东泉，董事长。 委托诉讼代理人：王俊杰，浙江民间律师事务所律师。 原告孙生贵、徐秀芝与被告浙江舜泉酒店投资管理有限公司（以下简称浙江舜泉公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法由审判员耿红建适用简易程序进行了审理。案件审理过程中，原告申请对房租损失进行司法评估。本院依法委托司法评估机构进行了评估。本院于2019年11月4日、2020年3月5日两次公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人李铭君、覃燕维，被告委托诉讼代理人王俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙生贵、徐秀芝向本院提出如下诉请：1、依法判令被告立即从原告自上虞区法院拍卖所得的位于绍兴市上虞区的房屋中腾退出屋，并将房屋归还原告。2、依法判令被告支付原告自2017年3月1日起至2019年10月1日占用期间的房租损失403000元(此后至实际腾退之日按市场月租1300元/间计算，共10间)。3、本案诉讼费由被告承担。原告后据司法评估结论，变更第2项诉请中自2017年3月1日起至2019年10月1日占用期间的房租损失为359755元，并对此后租金损失在本案中暂不主张。事实与理由如下：2016年12月13日，原告通过绍兴市上虞区人民法院(2012)绍虞执民字第1488号执行案件中司法拍卖，合法购得被执行人浙江东舜电器集团有限公司（以下简称浙江东舜公司）位于绍兴市上虞区工业房地产(房产证号：上虞市房权证曹娥街道字第××号；土地使用权证号：上虞市国用2006第03612168号。上述权证号目前已经注销)。2017年1月6日上虞区人民法院确认原告拍卖成功。原告通过合同途径获得上述房产后，向作为原租户的被告发出腾房通知，并获悉被告的租赁协议系原债务人浙江东舜公司将房屋抵押给债权人中国建设银行股份有限公司上虞支行后才达成，属于“先押后租”的情形。其次，被告与债务人浙江东舜公司的租赁协议其性质为债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。因此，被告无权要求作为买受人的原告继续履行租赁合同，原告作为房屋的所有权人有权要求其腾退房屋。原告多次要求被告腾退房屋，但被告均以租期未到为由拒绝腾退，也拒绝与原告重新签订租赁合同，补交租金，严重损害了原告的合法权益。综上，原告为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求如上。 被告浙江舜泉公司辩称：希望法庭驳回两原告对被告的全部诉讼请求。主要理由如下：第一，被告浙江舜泉公司与案外人浙江东舜公司于2011年4月20日签订的租房协议合法有效，出租方浙江东舜公司对涉案房产当时享有完整的所有权，即占有、使用、收益的权利。第二，被告租赁上述房屋的情形已在（2012）绍虞执民字第1488号执行案件中告知法院，并提出要求确认租赁合同有效，维护租赁协议的履行，维护被告的合法权益。第三，法院对被告提出的上述要求及相关材料也作出过审查，并在案件的执行中作出相应的说明。拍卖须知中提到拍卖的标的物由案外人多人租赁存在，情况复查；个别租期较长，从2011年5月1日至2026年4月30日共15年，这和被告提供的租赁合同时间吻合。被告认为涉案房产在拍卖过程中已依法对于被告与案外人租赁的情况向所有竞买者作出了告知。第四，关于原告在诉状中所说的被告与案外人浙江东舜公司的租赁协议的性质为债务人以房屋使用权抵欠款的合同之债，原告对该法律上的认为是错误的。租赁合同签订于2011年4月20日，浙江省高级人民法院相应执行会议纪要解答是在2014年9月出台，租赁事实发生在解答之前，之后的解答不适用之前的事实。相应的裁判文书、司法案例或解释只是笼统提到房屋使用权抵债。被告认为应审查是否符合合同法中租赁合同的相关全部条款。被告与案外人浙江东舜公司签订的租房协议中有标的物的位置，租赁的用途、期限、租金、水电费交付，甚至是员工下班后的生活制度、设施设备维修、维护、安全，这些全部合同条款符合合同法中租赁合同的所有特征，唯一租金是之前浙江东舜公司欠被告方的120万元的债务来抵冲的。合同如果存在租金抵冲债务的，就可以把他认定为房屋使用权抵债，这显然是不对的。所谓的房屋使用权抵债的行为是指形式上根本不具备租赁合同的性质，也就是合同法中违反了租赁合同规定，合同本身有违法情况，不是租赁合同的情况。本案中被告认为在2011年4月20日与案外人浙江东舜公司签定协议时，房子已完全交付给被告，也符合租赁合同的一切形式要件，根本不存在所谓的房屋使用权抵债的行为。被告也需要付租金，原告也需要对租赁的房屋内的设施设备进行维修；被告不得对房屋进行重新装修，重新装修也得告知，不得破坏房屋结构。被告认为与案外人的租赁合同是合法有效的，不因为所有权人的变更丧失合同的权利，故请求法庭驳回原告诉讼请求。 本院经审理查明：2011年1月18日，案外人浙江东舜公司向被告浙江舜泉公司出具借条一份，借条载明浙江东舜公司向被告浙江舜泉公司借款80万元，借条同时载明另加之前向案外人谷东泉借款，共计借款120万元。2011年4月20日，浙江东舜公司与被告浙江舜泉公司签订租房协议一份，协议约定由浙江东舜公司将坐落于上虞经济技术开发区越秀中路与聚英路交叉口的东舜集团公司宿舍房中的四楼及三楼东面两间房屋出租给浙江舜泉公司作员工宿舍使用（共计10间）；租赁期限自2011年5月1日至2026年4月30日止；房屋年租金为8万元，15年房租共计120万元，以浙江东舜公司欠被告浙江舜泉公司的120万元欠款冲抵房租。租赁协议同时对双方的其他权利义务进行了约定。含租赁房屋在内的房地产出租时属浙江东舜公司所有，房屋所有权证号为上虞市房权证曹娥街道字第××号，土地使用权证号为上虞市国用2006第03612168号。2011年12月12日，浙江东舜公司将含上述租赁房屋在内的房屋抵押给案外人中国建设银行股份有限公司上虞支行，并进行了抵押登记。 因案外人上虞宏益电器有限公司、浙江东舜公司未按（2012）绍虞商初字第420号民事调解书履行还款义务，中国建设银行股份有限公司上虞支行于2012年7月2日向本院申请强制执行。本院于2016年11月17日依法裁定拍卖浙江东舜公司所有的坐落于上虞区工业房产及土地使用权，即上述浙江舜泉公司抵押给中国建设银行股份有限公司上虞支行的房地产。2016年11月23日，本院通过司法拍卖网络平台发布了拍卖公告及竞买须知，拍卖须知载明“另拍卖标的内有案外人多人租赁存在，情况复杂，个别租赁期限或先于银行抵押债权且租期较长（从2011年5月1日至2026年4月30日止），详情须竞买人自行前往拍卖标的的现场了解核实，涉及腾退等事项须严格依照法律法规等进行”。在房地产拍卖过程中，被告浙江东舜公司向本院提出要求变更拍卖内容，要求保留其租赁部分。 2016年12月13日，原告徐秀芝以最高价竞得浙江东舜公司的房地产，本院于2017年1月6日与原告徐秀芝签订拍卖成交确认书。2017年2月7日，本院依法裁定浙江东舜公司所有的位于上虞区工业房产及土地使用权归买受人徐秀芝所有，财产所有权自裁定书送达原告徐秀芝时起转移。2017年2月10日，本院向绍兴市上虞区不动产登记服务中心发出协助执行通知书，要求协助解除对原告徐秀芝竞买所得房屋的查封，并协助办理过户至原告徐秀芝名下。原告徐秀芝于2017年2月16日收到上述裁定书即协助执行通知书。上述房地产于2017年2月16日注销抵押，并于2017年7月26日过户至两原告名下，不动产所有权证号为浙（2017）绍兴市上虞区不动产权第0020067号。 原告孙生贵、徐秀芝后多次要求被告浙江舜泉公司从其竞买所得的房屋中腾退，双方沟通协商未果。另查明，经绍兴尚义资产评估有限公司评估，被告浙江舜泉公司租赁的10间房屋自2017年3月1日起至2019年10月1日的租金评估值为359755元。 以上事实由原告提供的执行裁定书、拍卖成交确认书、协助执行通知书、国有土地使用权证、不动产权证、租房协议，被告提供的租房协议、借据、要求变更拍卖公告报告、竞买公告、竞买需知、拍卖标的调查情况表，原告申请本院调取房屋抵押登记信息、本院依法调取的（2017）浙0604执恢1545号案卷和本院根据原告申请委托司法评估机构出具的评估报告，以及庭审中当事人的陈述予以证明，本院审查后依法予以确认。原告提供的聊天记录及消防安全和租房协议的真实性均无法确认，本院不予认定。 本案的争议焦点为被告浙江舜泉公司与浙江东舜公司签订的租房协议能否适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。原告认为，被告浙江舜泉公司与浙江东舜公司签订的租房协议实际系以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不应适用“买卖不破租赁”的原则。被告认为，上述租房协议符合租赁合同的相关规定，实质上系房屋租赁合同，应当适用“买卖不破租赁”的原则。本院认为，被告浙江舜泉公司与浙江东舜公司签订的租房协议有别于一般房屋租赁合同。房屋租赁合同是指出租人将房屋出租给承租人使用，承租人定期支付租金，并于租期届满后将房屋归还给出租人的协议。而本案中被告浙江舜泉公司与浙江东舜公司签订的租房协议。是浙江东舜公司以其房屋使用权抵偿所欠被告浙江舜泉公司的债务，被告浙江东舜公司为此债务得以清偿，双方之间的租房协议实际为债务人以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，而非房屋租赁合同，故不应适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。 本院认为，物权受法律保护。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。两原告已通过司法拍卖取得房屋所有权，根据争议焦点的分析，被告浙江舜泉公司与浙江东舜公司签订的租房协议仅对其双方有效，对原告不具有法律效力。故被告在涉案房屋所有权发生变动后继续占有10间房屋无法律依据，其继续占有的行为侵害了原告的物权。原告要求被告将占用的10间房屋腾退，并返回给原告有事实和法律依据，本院依法予以支持。同时，根据本院执行裁定书，本院已于2017年2月7日裁定含涉案10间房屋在内的房地产的所有权归原告徐秀芝所有，其所有权自原告徐秀芝收到裁定书，即2017年2月16日起转移。故含涉案10间房屋在内的房屋在2017年3月1日之前已发生所有权变更，被告继续占有原告所有的10间房屋必然会给原告造成财产损失。原告为此要求被告支付自2017年3月1日起至2019年10月1日的房屋损失亦有事实和法律依据，本院亦予以支持。具体的损失金额应以本院委托司法评估机构的评估结论为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条之规定，判决如下： 被告浙江舜泉酒店管理有限公司应从其占有的原告孙生贵、徐秀芝所有的坐落于绍兴市上虞区的房屋中腾退[含占用10间房屋在内的房地产所有权证号为浙（2017）绍兴市上虞区不动产权第0020067号，占用的房屋具体为四楼8间、五楼2间]，并返还原告。 被告浙江舜泉酒店管理有限公司应支付原告孙生贵、徐秀芝自2017年3月1日起至2019年10月1日占用期间的房租损失359755元。 上述一、二两项于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7345元，依法减半收取3672.50元，由原告孙生贵、徐秀芝负担394.50元，由被告浙江舜泉酒店管理有限公司负担3278元。司法鉴定费2815元，由被告浙江舜泉酒店管理有限公司负担（原告已垫付，由被告于本判决生效之日起十日内支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  耿红建 二〇二〇年三月二十三日 书记员  朱文金 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府征收决定等生效时发生效力。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。