湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民再7号上诉人（原审原告、被申请人）：湖南省醴陵市恒业房地产开发有限公司，住所地醴陵市黄牛岭18号。法定代表人：高雷，董事长。委托诉讼代理人：帅旭东，湖南妙手律师事务所律师。被上诉人（原审被告、再审申请人）：彭福建，男，1971年7月26日出生，汉族，住湖南省醴陵市浦口镇保丰村水口洲组8号。被上诉人（原审被告、再审申请人）：宋优，女，1988年5月27日出生，汉族，住湖南省醴陵市官庄镇官庄村田凼组16号。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：欧阳修文，湖南湘泰律师事务所律师。上诉人湖南省醴陵市恒业房地产开发有限公司（以下简称恒业房地产）与被上诉人彭福建、宋优商品房销售合同纠纷一案，前由湖南省醴陵市人民法院作出（2017）湘0281民初2859号民事判决，彭福建、宋优不服，向该院申请再审，该院作出（2019）湘0281民申10号民事裁定再审本案，并于2019年12月12日作出（2019）湘0281民再11号民事判决，恒业房地产不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人恒业房地产的委托诉讼代理人帅旭东，彭福建、宋优的共同委托诉讼代理人欧阳修文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒业房地产上诉请求：1、依法撤销湖南省醴陵市人民法院（2019）湘0281民再11号民事判决；2、判令两被上诉人立即支付上诉人购房款100万元及其逾期付款利息。事实和理由：1、一审认定事实错误，法律适用不正确。购房款是物权，不适用诉讼时效。本案复查听证时，两被上诉人明确表示放弃时效抗辩。一审法院再审认定2014年12月9日双方的合同已履行完毕错误。2、一审偏袒被上诉人，背离法律公平公正。被上诉人提出诉争的100万元购房款是在2014年12月8日以现金方式付给了上诉人，该事实未予查实。彭福建也是房地产开发商，一审法院再审认为其是普通消费者，合同双方的能力、信息和资源很难达到实质平等，是撇开了这一客观事实。彭福建、宋优辩称，1、本案已超过诉讼时效，应驳回上诉人的诉讼请求；2、彭福建、宋优已付清了购房款260万元。彭福建于2014年12月8日以现金方式支付了诉争的100万元房款，只是在另一执行案件拍卖房屋搬家过程中，遗失了购房的全部票据。如果上诉人没有缴清房款，恒业房地产也完全可以在交房或交付房产证、国土使用证时要求彭福建出具欠条，而上诉人的行为明显违反常理和交易习惯。请求维持一审法院再审判决。恒业房地产向一审法院起诉请求：判令彭福建、宋优立即付清所欠原告100万元房款，并自2014年12月10日起按日承担万分之六的违约金。一审法院认定事实：2014年12月9日，恒业房地产作为出卖人，彭福建、宋优作为买受人签订《醴陵市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的醴陵市盛世华庭小区盛世山语林项目第D13幢1-3层101号房；房屋建筑面积为441.81平方米，单价为每平方米5884.88元，总金额260万元；一次性付款，房款260万元于合同签订之日支付；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日，出卖人有权解除合同；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金。签订合同前的2013年11月3日和2014年11月15日，彭福建、宋优分别向恒业房地产支付了60万元和100万元，合计160万元购房款。2014年12月，恒业房地产将房屋交付给彭福建、宋优并为其办理了房屋所有权证。此后，恒业房地产因向彭福建、宋优催问剩余房款未果，遂于2017年9月14日向该院提起诉讼。一审法院判决：被告彭福建、宋优自本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告湖南省醴陵市恒业房地产开发有限公司支付购房款100万元及违约金(以100万元为基数，自2014年12月10日起至购房款付清之日止，按照日万分之六的标准计算)。案件受理费19200元，由被告彭福建、宋优共同承担。彭福建、宋优不服一审判决，再审请求：1、撤销原审判决；2、依法改判驳回恒业房地产的诉讼请求；3、诉讼费用由恒业房地产负担。一审法院再审认定事实：2013年左右，恒业房地产与彭福建、宋优口头达成购房意向，由彭福建、宋优购买恒业房地产开发的醴陵市盛世华庭小区盛世山语林项目第D13栋101号房，房款总价为260万元，分期支付。2013年11月3日，彭福建向恒业房地产企业账户转账汇款60万元；2014年1月24日，彭福建向恒业房地产总经理罗华群个人账户转账汇款100万元；2014年12月8日，彭福建向恒业房地产财务人员现金支付100万元。2014年12月9日，买卖双方补签《醴陵市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定房款260万元于合同签订之日一次性支付，并约定交房时间为2014年6月30日前。双方补充协议又约定：房款于2014年12月9日前一次性支付，总房款到位前，出卖人有权拒绝向买受人交房。2014年12月，恒业房地产将房屋交付给彭福建、宋优。当月10日，恒业房地产为彭福建、宋优开具总额260万元的销售不动产统一发票。当月11日，恒业房地产为彭福建、宋优代办了完税手续。2014年12月17日，恒业房地产将房屋过户至彭福建、宋优名下。2017年9月14日，恒业房地产向该院起诉要求彭福建、宋优支付所欠购房款160万元（庭审过程中更改为100万元）。另查明，本案原审承办人曾到彭福建、宋优所在盛世华庭小区多次寻找均未送达，后该小区物业公司出具证明证实二人无法联系后该院决定公告送达，该公司此后又重新出具新证明证实二人一直居住在该小区。一审法院再审认为，本案系商品房销售合同纠纷。争议焦点为：一、原审送达程序是否合法；二、彭福建、宋优所提时效抗辩是否成立；三、诉争的100万元购房款是否已经实际交付。关于第一个争议焦点：本案原审承办人曾多次前往彭福建、宋优住所地寻找未果，此后通过联系物业公司获知二人无法联系后，决定采用公告送达方式送达，已穷尽送达手段，符合公告送达的法定程序，虽然物业公司此后出具新的证明推翻了原先的证词，但不影响先前行为的正当性。关于第二个争议焦点：原审采用公告送达本质上是一所拟制送达，审理阶段采用缺席审理，彭福建、宋优未出庭，没有证据证实二人确实知悉诉讼事务却基于主观意愿拒绝到庭并主动抛弃了时效利益，故再审时不应剥夺其本该享有的时效抗辩权利。本案起诉时《民法总则》尚未施行，而根据《民法通则》规定的二年诉讼时效期间已经届满，恒业房地产无法证实存在时效中止或中断的有效事由，故彭福建、宋优提出的时效抗辩成立，依法应当驳回恒业房地产的诉讼请求。恒业房地产主张彭福建、宋优曾在再审审查阶段放弃时效抗辩，未提供证据证实，该院不予采信。关于第三个争议焦点：房款两清或就欠款出具欠条是商品房销售领域的通用市场交易习惯。审理过程中，恒业房地产主张该公司存在允许购房人先过户后付清全款的商业惯例，并举例案外人邓鹏购房经过予以证明。经核实，邓鹏房屋过户时确未付清全款，但在房屋过户前已向恒业房地产出具欠条载明了欠款事实。由此可见恒业房地产同样适用上述通用市场交易习惯。而本案所涉房屋已经交付过户，恒业房地产自述未曾要求彭福建、宋优出具欠条等任何债权凭证，且在此后长达两年的时间内也未曾主张债权，根据前述市场交易习惯，应当推定双方债务已经清结。在彭福建、宋优能够举证推定双方债务已经清结后，买卖双方的举证责任已经转移，应当由出卖人承担证实买受人仍拖欠房款的举证责任及举证不能的不利后果。商品房销售合同多采取格式合同，合同一方的开发商为成熟商事主体，另一方则为普通消费者，双方能力、信息和资源很难达到实质平等，故作为优势一方的开发商理应承担更重的合同注意义务。本案中，在消费者获取房屋产权的合同核心目的早已达到的情况下，开发商仍主张合同尚未履行完毕，却又无法提交证据证实，于理不合，依法不应支持。一审法院再审判决：一、撤销该院（2017）湘0281民初2859号民事判决；二、驳回该案原告湖南省醴陵市恒业房地产开发有限公司全部诉讼请求。案件受理费19200元，由湖南省醴陵市恒业房地产开发有限公司负担。本院二审期间，恒业房地产提交下列证据材料：证据材料一、二，株洲金阳置业有限公司企业登记资料、照片，拟证明彭福建系该公司执行董事、法定代表人，该公司的经营范围是房地产开发；证据材料三，欠款统计表及律师函，拟证明2017年6月1日对何永江、彭福建等均统一发出了催问房款律师函；证据材料四、身份信息表，拟证明起诉前的2017年8月18日到省公民信息管理局对彭福建等欠款客户的个人信息进行查询；证据材料五、何永江、彭福建等4人的民事判决书，拟证明催问房款的真实性和统一性；证据材料六、刘天姿、何永江等3人的《商品房买卖合同》及何永江民事判决书，拟证明对身份特殊的客户，并未要求出具欠条；证据材料七、张烈的起诉状和答辩状，拟证明对欠付房款的客户均会通过电话不断催款；证据材料八、何永江、张烈等3人的房产信息、判决书和调解书，拟证明只要签订了《商品房买卖合同》，是否欠款均会按约办理和交付房产证、国有土地使用证和房屋；证据材料九、交房证明，拟证明涉案房屋于2014年6月4日交付彭福建使用；证据材料十、土地使用证及房产信息，拟证明2015年7月2日和2016年7月5日仍在办理涉案房屋的土地使用权和不动产的合同义务。彭福建、宋优的质证意见为：对证据材料一、二的真实性无异议，对关联性有异议；对证据材料九的真实性有异议；其余证据材料均不属新的证据，不予质证。对恒业房地产提交的证据本院分析认证如下：彭福建、宋优对证据材料一、二的真实性无异议，予以采信；证据材料九系物业管理公司单方制作，无法证明其真实性，不予采信；其余证据材料均与本案无关，不予采信。根据上述采信的证据、庭审中当事人陈述以及原一、二审已经质证的证据，二审另查明：彭福建系株洲金阳置业有限公司执行董事、法定代表人。2014年12月10日，恒业房地产为涉案房屋开具总额260万元的销售不动产统一发票，但发票联（付款方付款凭证）至今仍在恒业房地产处。除上述事实及“2014年12月8日，彭福建向恒业房地产财务人员现金支付100万元”外，二审对一审法院再审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议的焦点是：诉争的100万元购房款是否已经实际交付？本案是否超过诉讼时效？现分析如下：上诉人与被上诉人之间签订的《醴陵市商品房买卖合同》以及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。彭福建辩称已于2014年12月8日向恒业房地产财务人员现金支付诉争的100万元剩余购房款，该100万元现金系其从株洲金阳置业有限公司收取的购房现金中提出。但其没有提交从株洲金阳置业有限公司提取100万元现金的财务手续，而从有限责任公司提取如此大额现金没有相关财务手续，明显不符常理。且彭福建也未能提交争议的100万元房款的收款收据，结合之前彭福建交付160万元房款均系转账支付，且作为付款方付款凭证的260万元购房款发票的发票联仍在恒业房地产处的事实进行综合判断，本院认为应认定彭福建、宋优尚未支付诉争的100万元购房款。一审法院再审认定该100万元购房款已经支付的依据不足，应予以纠正。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中双方签订的商品房买卖合同以及补充协议约定的付款期限为2014年12月9日前一次性支付，诉讼时效应该自2014年12月10日起算，至恒业房地产起诉时的2017年9月14日，诉讼时效期间已经届满，恒业房地产没有提交证据证实存在时效中止或中断的有效事由，故彭福建、宋优提出的时效抗辩成立，依法应当驳回恒业房地产的诉讼请求。恒业房地产主张购房款是物权，不适用诉讼时效，没有法律依据，不予采信。恒业房地产还主张本案复查听证时，两被上诉人明确表示放弃时效抗辩，但没有提交证据证实，不予采信。综上所述，恒业房地产上诉理由部分成立。一审法院再审认定事实部分不清，但适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元由上诉人湖南省醴陵市恒业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周小军审 判 员 陈 红审 判 员 刘卫国二〇二〇年三月二十五日法官助理 邹梅元书 记 员 沈兆桓