广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2504号上诉人（原审被告）：李树旺，男，1994年12月12日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市。被上诉人（原审原告）：傅道泉，男，1949年7月20日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。上诉人李树旺因与被上诉人傅道泉房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月17日立案后，依法适用独任制进行审理。现已审理终结。上诉人李树旺上诉请求：撤销一审判决第五项，改判驳回傅道泉要求赔偿物品费用的诉讼请求。事实和理由：一、李树旺一审提交的证据明显能证明冰箱、洗衣机、餐桌等物件是在使用过程中损坏的，也是经过傅道泉同意才处理卖给收废品的。墙上打孔安装的酒柜也是事先和傅道泉沟通通过同意后才安装的。冰箱、洗衣机、餐桌不可能全部由李树旺负责赔偿。恢复墙面的面积不到两平方米，恢复费用不可能需要1850元，这个大厅的恢复费用才需要1850元，全部由李树旺承担不合理。二、由于李树旺经济原因想把傅道泉的房子转租给李树旺的姐姐，之后和房东沟通了两次押金能否退回，如果不能退回李树旺就不搬迁了，傅道泉理解我们不容易同意我们搬走，且承诺在搬房子的过程中顺利把房子出租出去的话愿意退回押金给我们。之后李树旺和光复北路的房东沟通好并第一时间与傅道泉说当天就可以搬走，后傅道泉反悔，要求李树旺务必把新的洗衣机和冰箱及酒柜留下，缴纳五月份的租金2800元才退回一部分押金2800元。三、一审判决赔偿5165元给傅道泉超出了李树旺的承受范围。一审提交的聊天记录和语音记录都是李树旺夫人钟水娣和傅道泉的微信记录，而且还有大量的后期聊天记录，只是当天法官要求傅道泉拿手机查询微信记录，他说有一部分删除了，钟水娣当天由于在西安未参与开庭。被上诉人傅道泉辩称：一审判决赔偿的物品费用不足，但傅道泉尊重法院判决，没有提出上诉。傅道泉的物品损失实际不仅包括在一审中主张的物品，还有其他物品未主张。傅道泉向一审法院起诉请求：一、判令解除傅道泉、李树旺之间签订的房屋《租赁合同》；二、判令李树旺缴纳押金5600元归原告所有；三、判令李树旺向傅道泉支付租金及滞纳金合计3640元（5月份租金2800元以及滞纳金840元）；四、判令李树旺向傅道泉支付水、电等费用合计347元（水费含排污费73元、电费274元）；五、判令李树旺向傅道泉赔偿其承租房屋时搬走的电冰箱3799元、洗衣机2999元、餐台及餐凳一套2526元、水龙头55元、房间墙壁扇灰粉饰1850元、房间垃圾清理260元，以上合计10489元；六、本案诉讼费用由李树旺承担。一审法院认定事实：2018年5月6日，傅道泉（甲方）与李树旺（乙方）签订《租赁合同》（No:0000470）约定，甲方同意将座落在广州市荔湾区光复北路桃源街X号X房出租给乙方作为居住使用。房屋建筑面积为62.3平方米；双方约定房屋月租金为2800元，租赁期自2018年5月12日至2023年5月13日，租金按月结算，由乙方在每月的16日前交付当月租金。如乙方逾期交付租金，除继续缴清租金外，还要计罚滞纳金（每日滞纳金为月租金的1%）；逾期超过10天，甲方有权追收租金，如乙方借故回避或拒付租金，则视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回该物业，押金不予退回，押金不能抵作租金；乙方已向甲方交纳5600元作为物业按金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将按金（保证金）无息退回乙方；租赁期内，乙方未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建或转租、转让、分租或与他人互换房屋使用；爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修。因此延误房屋维修而造成甲方或第三人的人身、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿；若因特殊情况解除租赁合同的，必须提前一个月时间通知对方并征得对方的同意方可解除租赁合同，否则视为违约。合同期满后，乙方退房时需交齐所有费用并搞干净屋内卫生，将承租房屋完整归还甲方则将乙方原按金无息如数退还乙方；租赁期间，甲乙双方均不得无故解除合约，但若任一方未能履行本合同规定的条款或违反国家、省、市有关房地产租赁管理规定，另一方有权提前解除合同，造成损失违约方承担。若甲方违约则需按金双倍返还乙方；若乙方违约，则甲方无需退还按金，按金不能抵作租金。合同后附《家电家具清单》，其中家具类有茶几1套、餐台（配套带椅）1套、床（配套带床垫）1套，床头柜2套，衣柜2套，鞋柜1套，其他家具补充：六张凳、风扇一台、红木家具一对；家电类有空调3台，煤气炉1台，冰箱1台，热水器1台，洗衣机1台。傅道泉与李树旺在该清单上签字。同日，李树旺向傅道泉缴纳5600元按金。2019年5月28日，李树旺通过其他人将涉案房屋钥匙交回傅道泉。同日，傅道泉向警方报案。李树旺于当晚微信联系傅道泉称收到金花街公安局电话，并称“不交房租是我不对，推迟不交房租产生的滞纳金和房租，我愿意承担，在租房期间使用冰箱坏了和洗衣机坏了和桌子和凳子的事情，我也愿意承担”。其时，李树旺已搬离涉案房屋。一审庭审中，傅道泉、李树旺确认租金按月缴纳，每月12日交当月租金；李树旺欠缴水、电等费用347元；更换水龙头费用55元；李树旺入住后征得原告同意加装红酒架，双方协商租赁期满后不拆走。李树旺于搬离之时拆走红酒架。一审法院认为：傅道泉与李树旺签订的《租赁合同》及附件《家具清单》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应依约履行。本案争议焦点在于：一、李树旺行为是否构成违约；二、李树旺是否应该承担电冰箱、洗衣机等物品费用。关于李树旺行为是否构成违约。李树旺在2019年5月28日将钥匙交还傅道泉并交接房屋。双方在庭上确认计租日为当月12号，因此5月12日至28日期间，李树旺仍须按使用天数来向傅道泉缴纳租金。至一审庭审之日，李树旺仍未向傅道泉支付上述租金，也未清缴水电费用，故李树旺行为已构成违约。现傅道泉要求支付租金及滞纳金、清缴水电费用、没收押金依约依法有据，一审法院予以支持。李树旺所欠租金按天计算为17*2800/30=1586.7元。关于李树旺是否应承担电冰箱、洗衣机等物品费用。李树旺主张因冰箱、洗衣机、桌椅损坏不能使用，经与傅道泉沟通后丢弃。傅道泉主张仅系同意维修并未授意李树旺丢弃。双方于庭上确认屋内冰箱为华菱双门冰箱、金羚滚筒洗衣机，均为2015年购买；另丢弃餐桌1张、餐椅5张；上述物品在《家具清单》内均有对应。双方于租赁合同中约定，李树旺应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知傅道泉并积极配合傅道泉检查和维修；因此延误房屋维修而造成傅道泉或第三人的人身、财产遭受损害的，李树旺应负责赔偿。从该约定可知，对屋内物品损坏是检查、维修优先于替换的。李树旺提交的录音证据中，傅道泉也没有明示李树旺丢弃物品的语句。李树旺在处理该些物品后也没有向傅道泉返还回收款项，亦无证据表明傅道泉对李树旺处理表示认可。因此，李树旺应依约应对傅道泉的上述物品承担赔偿责任。一审法院对傅道泉冰箱、洗衣机、桌椅费用请求予以支持。现傅道泉无法提供上述物品购买单据，又鉴于物品在出租前已购买使用存在折旧的客观现实，结合同一牌子同类产品的现行价格及家电、家具使用年限，一审法院酌定电冰箱剩余价值为600元、洗衣机剩余价值为1400元、桌椅剩余价值为1000元。双方合同约定李树旺对房屋改造时须得傅道泉书面同意。现无证据证明李树旺拆走酒架时如约征得傅道泉许可，因此李树旺须承担拆走酒架导致涉案房屋墙面损坏的赔偿责任。一审法院对傅道泉提交的房间墙壁维修单据费用1850元予以认可。另外，双方约定李树旺退房时需负责屋内卫生，从目前证据看李树旺亦未履行该合同义务。故一审法院对傅道泉提交的清洁费用260元予以确认。综上，李树旺须向傅道泉赔付的物品及其费用如下：电冰箱600元、洗衣机1400元、桌椅1000元、墙壁维修1850元、清洁费用260元、水龙头费用55元，合共5165元。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十二条之规定，于2019年11月29日作出判决：一、傅道泉与李树旺关于广州市荔湾区光复北路桃源街X号X房的《租赁合同》于2019年5月28日解除。二、李树旺缴纳的押金5600元归傅道泉所有。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，李树旺向傅道泉支付租金1586.7元及其滞纳金（滞纳金以1586.7元为本金，按所欠租金1%每天的标准，从2019年5月29日起计算至实际付清之日止，滞纳金以本金为限）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，李树旺向傅道泉支付水电费347元。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，李树旺向傅道泉赔偿物品费用5165元。六、驳回傅道泉其他诉讼请求。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：李树旺主张因冰箱、洗衣机、桌椅损坏不能使用，经与傅道泉沟通后丢弃。在一审诉讼中，李树旺提交了傅道泉与李树旺妻子之间的微信聊天记录，其中显示：李树旺妻子告知傅道泉洗衣机无法使用，并表示将购买新的洗衣机，原有的洗衣机因没有地方存放，询问傅道泉的处理意见；傅道泉表示本应先行维修，如果李树旺决定另外买一台，原来的洗衣机就由李树旺自己处理。一审庭审中，双方确认屋内冰箱为华菱双门冰箱、金羚滚筒洗衣机，均为2015年购买；另丢弃餐桌1张、餐椅5张。对于上述物品的价格，李树旺当庭在网络上查询显示华菱双开门冰箱的价格为798元，傅道泉认为该价格并非其原冰箱的型号价格，其原冰箱型号查询不到价格，其购买时价格为2560元；傅道泉当庭在网络上查询显示金羚滚筒洗衣机的价格为1450-2280元，李树旺认为该价格并非原洗衣机的型号，且洗衣机老旧，不值这个价钱；傅道泉主张餐桌及餐凳于2014年购买，餐桌购买价为680元，餐凳为138元/张。对于房间墙壁维修费用，傅道泉在一审中提交了收据一张，内容为2019年6月6日支付扫灰水、补灰（补洞、扫油）共1850元。二审中，双方当事人没有提交新证据。李树旺对一审判决认定的电冰箱剩余价值600元、洗衣机剩余价值1400元、桌椅剩余价格1000元有异议，表示金额由法院依法认定；对墙壁维修费用1850元有异议，其认为需维修面积仅1.8平方米，维修费用过高；对清洁费用260元有异议，认为费用过高；对水龙头费用55元无异议。本院认为：租赁合同为合同双方的真实意思表示，均应恪守履行，包括在租赁过程中保持原有物业及设备的基本可使用状态。本案中，傅道泉在微信中虽表示承租人可以自己处理洗衣机，但其解释该意思表示是以租赁合同可以履行至合同期满为前提，符合常理，一审判决结合合同约定及微信聊天记录，认定李树旺应对洗衣机承担赔偿责任并无不妥。对于电冰箱、桌椅，李树旺未举证证实其在处理前征得傅道泉的同意，故本院对其主张不予采纳。因此，一审认定李树旺应对电冰箱、洗衣机及桌椅的剩余价值进行赔偿正确，本院予以确认。李树旺虽对一审判决认定的电冰箱、洗衣机、桌椅的剩余价值有异议，但未提交证据证实其异议具有合理性，故本院对其该主张不予采纳。一审法院在查询同一品牌类似产品的基础上考虑涉案物品的使用年限，对物品的剩余价值作出的认定并无不妥，本院予以确认。对于墙壁维修费用、清洁费用，傅道泉已提交证据证实，李树旺虽不予确认，但未提交证据推翻，且上述费用金额根据涉案房屋的维修及清理需要属于合理范围，故本院对李树旺的该项上诉主张不予采纳。综上所述，李树旺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费302元，由李树旺负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二〇年三月十一日书记员  黄咏欣沙宇航熊盈颖