文书内容吉林省长岭县人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0722执异2号异议人（被执行人）：吉林省鸿创房地产开发有限公司，住所地：吉林省长岭县岭城路南新安街东。统一社会信用代码：91220722316625592H。法定代表人：董善兵，该公司经理。委托诉讼代理人：陶国锋（该公司职员），男，1979年10月10日，汉族，住长岭县。委托诉讼代理人：郑万春，吉林乾龙律师事务所律师。申请执行人：胡忠平，男，1963年11月4日生，汉族，个体，住长岭县。委托诉讼代理人：张晓光，吉林大满律师事务所律师。被执行人：吉林省鸿创房地产开发有限公司，住所地：吉林省长岭县岭城路南新安街东。统一社会信用代码：91220722316625592H。法定代表人：董善兵，该公司经理。被执行人：董善兵，男，1973年3月27日生，汉族，个体，住吉林省长春市朝阳区。在本院执行申请执行人胡忠平与被执行人吉林省鸿创房地产开发有限公司（以下简称鸿创公司）、董善兵合同纠纷一案中，被执行人鸿创公司对拍卖鸿创公司涉案房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人鸿创公司称，鸿创公司、董善兵与胡忠平合同纠纷一案，执行过程中长岭法院在网上公开对扣押的××小区楼房以2000元的价格进行公开拍卖。此案未经评估程序、未向鸿创公司、董善兵送达评估报告、未确定拍卖底价、明显低于市场价拍卖（现该楼房正常售价为3700元/平米），执行程序严重违法，损害鸿创公司、董善兵的合法权益。评估期间，没有送达初稿，剥夺了我们对初稿的执行意见。法院送达的司法鉴定报告第二页中，按1号楼顺序来说1、2、4、6、5、8这6个楼房均已经在银行贷款抵押并且做了他项权利登记，这一事实，在评估报告房屋查档证明自己标注的42、43、46、47、50页均有记载，且这个抵押已经在房管所办理登记，登记在查封之前。第二页3号楼序号为12、13、14、15、36均已在查封前办理到崔凯名下，第23号是王浩波的回迁楼，房屋查档证明编号第54、58、56、55、57页均有记载，登记到崔凯名下，全是共有产权。评估报告第11页最下面×号楼×单元××××室，记载是毛坯楼是错误的，已有人入住并装修。第12页上半部记载的×号楼×单元××××室为毛坯房是错误的，已进行装修。13页×号楼×单元××××室记载为毛坯房，也是错误的，已装修有人居住。房地产估价报告体现估价当时并没有对实际评估对象实地探查，导致已装修的房屋还在估价是错误的，另外估价报告中的价格是错误的，明显价格过低，与实际不符；不动产登记证明对应的估价报告中第1、2、4、5、6、8号均有抵押贷款；8份售楼合同（其中赵玉伟、王铁鹏及郑丽丽、王春刚、张春林的4份系原件），证明楼房销售价格均在3750元以上，报告中3100多元估价过低，存在差异；王浩波的房屋拆迁安置协议，证明估价报告第3页序号23号的××××室这是回迁楼。本案是执行行为异议，按照司法解释第7条第一项的规定，当事人有权提出异议，有法律规定。同时，评估报告没有按照程序向我们送达初稿，剥夺了我们的质疑权，评估时没有到现场勘察，导致3套已经装修的房屋是毛坯房，足以说明，评估报告有问题。对于拍卖物应净空再拍卖，我们并不是代表某一部分案外人提出异议，只是将案件的真实信息提交给法院，避免已经抵押的楼房被错误拍卖。对于抵押房屋，人民法院有权进行查封，但出售需要法律程序，所以向法庭核实我们提交的线索，停止拍卖程序，让评估机构正确合理的做出评估价格。申请执行人称，估价报告真实性没有意见，该报告经过法院委托的合法程序，经过鉴定机构做出的，在进行评估室鸿创公司的工作人员（陶国峰）与评估的工作人员共同到场查勘最终做出的估价报告。在正式的估价报告做出之前有一份鉴定的初稿，在初稿向各当事人送达时，已交代提出异议的时间，已经向鸿创公司交代了相关的权利义务，鸿创公司应在当时提出相关异议。不应在本次听证中提出自己的意见。对于报告中鸿创公司提出的问题应由相关的权益人按照执行异议的程序主张相应的权利。鸿创公司作为被执行人，没有权利提出相关异议。对于商品房买卖合同真实性、证明问题有异议。在法院查封之时，并没有物权记载，相关的权益人也可按照程序提出执行异议，而不是有鸿创公司作为被执行人告诉法院不能执行。对于不动产登记证明以及预购商品房登记证明应当提供原件，且法院查封时，房屋产权登记中心并没有抵押或者物权记载，再退一步说，即便存在上述情况，鸿创公司也没有权利在被执行中提出本次异议申请。而且即便有抵押，法院查封也并没有错误。对于回迁安置协议真实性及证明问题均有异议，且相关权利人也可通过执行异议的程序提出自己的请求，鸿创公司没有权利代替别人申请异议。申请人所依据的事实和证据均不是针对执行行为本身，证据强调的是案涉的标的物存在权属争议，这明显不在被执行人异议范围之内，二、评估拍卖程序严格遵循了评估、拍卖流程，严格按照法律规定进行，最终得出的评估价格、拍卖价格都具有明确的事实和法律依据，程序合法，申请人的异议请求不能成立。本院查明，胡忠平与鸿创公司、董善兵合同纠纷一案，本院于2018年1月17日作出（2017）吉0722民初3246号民事判决，内容为：（一）鸿创公司给付胡忠平违约金人民币500000元及自2016年5月2日起给付胡忠平违约赔偿金每日2000元至判决生效之日止，此款限判决生效后立即付清；（二）董善兵承担连带责任；（三）驳回鸿创公司的反诉请求。鸿创公司、董善兵不服，向松原中院提起上诉。松原中院于2018年6月25日作出（2018）吉07民终862号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案诉讼过程中，胡忠平向本院申请财产保全并提供了担保，本院于2017年11月9日作出（2017）吉0722民初3246号之一民事裁定书，对被告鸿创公司所有的位于长岭县××小区一号楼×-××××、×-××××、×-××××、×-××××、×-××××、×-××××价值1446000元房屋的房籍予以查封。查封的有效期限为2017年11月9日起至2019年11月8日止。上述判决生效后，胡忠平向本院申请强制执行，本院于2018年10月19日立案执行，执行案号为（2018）吉0722执1300号。执行过程中，本院作出（2018）吉0722执1300号之二执行裁定书，对被执行人鸿创公司所有的位于长岭县××小区3号楼3单元902室、1号楼4单元1401室、1号楼4单元1403室、1号楼4单元1703室予以查封。查封期限三年，自2019年4月16日起至2022年4月16日止。2018年1月3日，申请人胡忠平因合同纠纷案件2，向本院提出诉前财产保全，本院于2018年1月3日作出了（2018）吉0722财保1号民事裁定，裁定对被申请人鸿创公司及董善兵开发建设的××小区3号楼西数第一、二、三单元十层至十四层（每层六户），共计三十套，价值900万元的住宅楼予以查封。2018年1月25日，胡忠平向本院提起诉讼，本院于同日受理后，于2019年1月14日作出（2018）吉0722民初661号民事判决，内容为：（一）解除原告胡忠平与被告鸿创公司的《棚户区改造房屋回迁安置协议》；（二）被告鸿创公司赔偿原告胡忠平经济损失人民币9800000元，此款限判决生效后立即付清。（三）被告董善兵承担连带责任。鸿创公司、董善兵不服，上诉至松原中院。松原中院于2019年4月30日作出（2019）吉07民终411号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，胡忠平向本院申请强制执行，本院于2019年5月10日立案执行，执行案号为（2019）吉0722执706号。执行过程中，胡忠平申请对鸿创公司所有的位于长岭县××小区部分房产予以查封。本院于2019年5月13日作出（2019）吉0722执706号之一执行裁定书，对被执行人鸿创公司所有的位于长岭县××小区的×号楼××室、×号楼×单元××××室、×号楼×单元××××室、×号楼×单元××××室、×号楼×单元××××室、×号楼×单元××××室、×号楼×单元××××室、×号楼×单元××××室、×号楼×单元××××室、×号楼×单元××××室予以查封。查封期限三年，自2019年5月13日起至2022年5月12日止。2019年8月14日，本院作出（2019）吉0722执706号拍卖裁定书，裁定拍卖被执行人鸿创公司所有的位于长岭县圣爱家园小区的48套房屋，具体房屋为：×号楼西数第×单元（××××室、××××室、××××室、××××室、××××室、××××室、××××室、××××室、××××室、××××室）；×号楼西数第×单元（××××室、××××室、××××室、××××室、××××室、××××室、××××室、××××室、××××室、××××室）；×号楼西数第×单元（××××室、××××室、××××室、××××室、××××室、××××室、××××室、××××室、××××室、××××室）；×号楼×单元（××室、××室、××××室）；×号楼×单元××××室；×号楼×单元（××室、××××室）；×号楼×单元（××××室、××××室、××××室、××××室、××××室）；×号楼×单元（××××室、××××室）；×号楼×单元（××室、××室、××室、××室）；×号楼×单元××××室。经评估公司现场勘查后，实际评估44套（另4套因未进入房屋无法评估）。2020年1月2日-8日，本院陆续对已评估且无异议的43套房产在淘宝网上发布拍卖公告，拟于2月4日拍卖19套，2月9日拍卖24套。本院认为，关于鸿创公司、董善兵提出的撤销拍卖异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条之规定：“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。……”本案中，本院于2019年9月11日依法向被执行人送达了评估告知笔录、拍卖裁定书并告知其享有的权利(2019年11月8日上午9时到松原市中级人民法院司法技术辅助工作办公室领取评估报告征求意见稿和限期质疑通知书)。2019年12月24日，董善兵来法院申请解除限制高消费措施，本院向其直接送达评估报告，董善兵明确表示不领取。2020年1月9日，鸿创公司和董善兵委托陶国峰向本院提起执行异议，当日，本院再次向其送达评估报告，其仍表示不领取。以上送达过程，均有视频资料并已刻碟存卷）。2020年1月13日，经多次释法明理后，董善兵接收了评估报告。故异议人反映的未向其送达评估报告问题不存在。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释[2016]18号）第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”第二十六条规定：“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖”。为进一步规范全省网络司法拍卖起拍价确定工作，解决网络司法拍卖起拍价确定标准不统一等问题，吉林省高级人民法院制定了《关于规范网络司法拍卖起拍价确定工作的指导意见（试行）》，该规定第二十条：“人民法院参照评估价（市价）确定起拍价时，按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第二十六条的规定行使自由裁量权时，应遵循以下原则：（一）效率优先原则。参照评估价（市价）确定网络司法拍卖确定起拍价时，原则上要求起拍价降到底的做法，即一拍起拍价降评估价（市价）70%，二拍起拍价降到一拍起拍价80%。努力促成一拍成交，成交与否及成交价格交由市场决定。（二）兼顾实现拍卖财产价值最大化原则。合议庭在确定起拍价降价幅度时，应该结合个案及拍卖财产的具体情况，正确行使自由裁量权。在效率优先的前提下，兼顾实现拍卖财产价值的最大化，最大限度地实现案件中执行的法律效果和社会效果最佳统一。经合议庭合议，决定对一拍、二拍起拍价不降到底的案件，由涉案法院执行局长（主管院长）审批后，并按附表由承办法官填表后，报上级法院备案。”经本院多次征询申请执行人胡忠平的意见，胡忠平均要求严格按照法律规定降价到底进行拍卖，且明确表示如降价拍卖仍无人竞买而流拍其同意接收流拍物，如不降价拍卖致使无人竞买而流拍，将不同意接收流拍物。故，如本院不降价拍卖，既违反上述法律规定，又有可能损害申请执行人胡忠平实体利益（如无人竞买）。综上，本案起拍价严格按照最高人民法院相关规定及省高院要求确定，不存在违法违规情形。故案外人提出的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：驳回异议人吉林省鸿创房地产开发有限公司的异议请求。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向松原市中级人民法院申请复议。审 判 长  尹万新人民陪审员  魏 华人民陪审员  宋绍丽二〇二〇年三月六日书 记 员  郑国娜