安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终92号上诉人：（原审原告、反诉被告）:陈龙华，男，汉族，1976年2月3日出生，户籍地安徽省铜陵市铜官区，现住铜陵市义安区。被上诉人（原审被告、反诉原告）:铜陵福鑫置业有限公司，住所地铜陵市经济循环园（龙腾）三层。法定代表人：陈鹏志，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈勇，安徽景旺律师事务所律师。上诉人陈龙华因与被上诉人铜陵福鑫置业有限公司（以下简称福鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2019)皖0705民初4606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人陈龙华、福鑫公司委托诉讼代理人陈勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈龙华向本院提出上诉请求：1.撤销原审判决书中关于福鑫公司的诉讼请求的判决，并依法改判福鑫公司支付逾期交房违约金45840元（暂计至2020年1月16日，按120元/天×238天＝45840元，此后的违约金按120元/天计算至实际交付之日止）；2.本案一、二审诉讼费由福鑫公司承担。事实与理由：一审判决陈龙华支付福鑫公司违约金11900元，缺乏法律依据。1.购房合同没有限制使用公积金贷款，使用公积金贷款是职工的权利。2.双方签订购房合同时，案涉房屋所在的11号楼不具备办理公积金贷款的资质，实际能办理公积金贷款的具体时间是2017年7月12日（铜公积金【2017】74号批复）。合同备案时间是2017年3月7日，但在2017年7月12日之前不能办理公积金贷款，公积金中心批复下来后，陈龙华于2017年7月21日去申请贷款，9月6日公积金中心通过审核，当日办理抵押，11月8日签订贷款合同，公积金中心于11月30日将30万元贷款划拨至福鑫公司账户，可见陈龙华是积极、及时的按照工作流程办理的，所以不承担逾期付款违约责任。福鑫公司答辩：1.福鑫公司已经通知陈龙华交房，陈龙华对可以办理交房是明知的。2.陈龙华存在逾期付款的情况，应承担违约责任。福鑫置业向本院提出上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判陈龙华支付违约金33500元（其中逾期付款违约金：39万元×0.2‰×215天+30万元×0.2‰×23天=18150元；逾期办理交接违约金：50元×307天＝15350元，暂计算至2019年10月31日，之后计算至实际办理交接手续之日）；2.本案全部费用由陈龙华承担。事实与理由：1.陈龙华逾期付款238天，根据约定应当支付违约金。另，合同第7条第2款约定“如买受人逾期付款，出卖人有权按买受人逾期付款的天数相应顺延交房时间”，因此交房时间应当自2018年12月29日后顺延238天。2.根据合同第11条约定，逾期办理交接的，买受人按每延期一日向出卖人支付违约金50元。3.合同法第11条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。所以微信、邮寄属于书面通知。3.原审判决的逾期付款违约金标准错误。陈龙华答辩：1.福鑫公司要求陈龙华支付逾期付款违约金与事实不符，请求驳回。2.福鑫公司未如期交房，应承担违约责任。陈龙华向一审法院提起诉讼，请求判令：1.福鑫公司继续履行合同，并限期交付西湖国际文化城（公园道壹号）11号楼1206号房屋；2.福鑫公司支付因延迟交房产生违约金，以120元/天为标准，支付至实际交付之日止（2018年12月29日至2019年8月9日），暂计223天，共26760元；3.本案诉讼费等费用由福鑫公司承担。福鑫公司向一审法院提出反诉请求：1.陈龙华支付违约金34404元，（暂计算2019年12月26日,剩余金额以50元/天计算至实际交房之日)；2.本案全部费用由陈龙华承担。一审法院查明如下事实：2017年2月27日，陈龙华与福鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定：福鑫公司将西湖国际文化城(公园道壹号)11栋1206房以60万元价格出售给陈龙华，陈龙华于2017年2月27日前付款15万元（包含定金2万元），2017年3月27日前付款6万元，余款390000元，买受人办理按揭贷款（含公积金贷款），自合同备案之日起30日内办理按揭贷款手续并划到出卖人账户。买受人逾期60日付款的，自合同规定应付款第二日起至支付应付款止，买受人向出卖人支付日万分之二的违约金。出卖人于2018年12月29日前将达到交付使用的商品房书面通知买受人办理交付手续，买受人自收到书面通知之日起7日内办理交付手续。出卖人逾期60日交房的，自合同规定交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款万分之二的违约金。同日，双方还签订了《补充协议》一份，买受人就银行按揭贷款（含公积金贷款）已详细了解贷款的相关规定进行了承诺。2017年11月7日，双方又签订《补充协议》一份作为《商品房买卖合同》的补充条款，将买受人办理按揭贷款数额由39万元变更为30万元，其余未予变更。2017年11月30日，陈龙华将公积金贷款30万元转入福鑫公司账户。另查明，西湖国际文化城(公园道壹号)备案时间为2017年3月7日。一审法院认为：陈龙华与福鑫公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。双方均应按合同约定履行各自的义务。对于福鑫公司辩称已经通过顺丰快递邮寄、微信通知等形式通知了陈龙华办理房屋交付手续的意见，因双方合同约定为书面通知，且福鑫公司也未能提供相关证据予以证明其履行了书面通知义务，故对该辩解意见不予采纳。本案中，福鑫公司没有书面通知陈龙华办理房屋交付手续，已经构成违约，其应履行办理西湖国际文化城（公园道壹号）11号楼1206号房屋交付手续。陈龙华要求福鑫公司支付因延迟交房产生违约金以120元/天计算的诉请符合双方合同约定，因陈龙华至起诉之日止已知晓福鑫公司办理房屋交付手续的相关事由，故违约金应计算至2019年8月9日止，即自2018年12月30日起至2019年8月9日止，共计26640元（220天×120元）。福鑫公司反诉要求陈龙华以50元/天计算支付违约金不违反双方合同约定，因陈龙华已于2017年11月30日将贷款30万元付至福鑫公司账户，故违约金应自备案时起30日后计算，即自2017年4月6日起至2017年11月29日止，共计11900元（238天×50元）。陈龙华与福鑫公司各自承担违约金后，福鑫公司应支付陈龙华违约金14740元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十条规定，判决：一、福鑫公司于判决生效后十日内与陈龙华办理西湖国际文化城（公园道壹号）11号楼1206号房屋交付手续。二、福鑫公司于判决生效后三日内支付陈龙华违约金14740元。三、驳回陈龙华和福鑫公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费469元，反诉费660元，合计1129元，减半收取564.5元，由陈龙华承担225.8元，福鑫公司承担338.7元。二审期间，当事人围绕着上诉请求提供了新的证据。本院依法组织双方当事人进行证据交换并质证。上诉人陈龙华提供证据如下：铜陵市住房公积金管理中心《关于铜陵福鑫置业有限公司申请办理“公园道壹号”项目住房公积金贷款批复》（公积金【2017】74号），拟证明：签订合同时11号楼不能办理公积金贷款，2017年7月12日后才能办理。福鑫公司质证：对该证据真实性没有异议，对其合法性、关联性有异议，该证据与陈龙华能否办理公积金贷款没有关联性，该批复只是对批量办理公积金及公积金中心不再派人对所购房屋进行现场查看，公积金贷款取决于陈龙华的公积金信用程度等条件，陈龙华在批量公积金贷款前有自行申请公积金贷款的义务。而且该证据产生于2017年，因此不属于二审新证据。福鑫公司提供证据如下：1.刘某的证人证言，并申请刘某出庭作证，拟证明作为销售顾问的刘某于2018年12月30日通过微信告知陈龙华携带资料办理交房事宜。2.陈龙华与刘某的微信聊天记录，拟证明2018年12月30日通过微信告知陈龙华携带资料办理交房事宜，之后双方仍就交房事宜进行沟通，陈龙华对交房事实明知。3.铜陵市社会保险单位职工缴费明细证明，拟证明刘某是福鑫公司的员工。陈龙华质证：1.对证人身份有异议，她从没向我出示证明其身份的材料，而且证人和福鑫公司存在利害关系，其证言不应采信，对交房完全不知道；2.对微信聊天记录不清楚，只是微信截图，没有看到原始记录；3.社保记录是2019年1月份的，在购房时刘某还不是公司员工，即使有微信记录，也不能代表公司。本院认证意见：1.对《关于铜陵福鑫置业有限公司申请办理“公园道壹号”项目住房公积金贷款批复》的真实性、合法性、关联性予以认可，对其证明目的予以认可。2.刘某虽是福鑫公司的工作人员，与福鑫公司存在利害关系，但微信截图是刘某在正常业务活动中形成，并由其保存，符合常理，刘某的证人证言和微信截图相互印证，能够证明其观点，故对证人证言和微信截图的真实性、合法性、关联性予以认可。3.对社保缴费证明的真实性、合法性、关联性予以认可。双方当事人对一审的证据及质证意见同一审，本院认证意见同一审。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点为陈龙华是否逾期付款，应否承担逾期付款违约金；福鑫公司应否承担逾期交房违约金；陈龙华应否承担逾期办理房屋交接手续违约金。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，对双方具有法律约束力，双方应按照约定履行义务。关于是否逾期付款问题。2017年2月7日双方签订的《商品房买卖合同》约定，购房尾款39万元通过按揭贷款（含公积金贷款）方式支付，并在合同备案后30日内划到福鑫公司账户。2017年11月7日双方签订《补充协议》，对39万元支付方式及期限进行更改，约定9万元于签订补充协议的当天支付，30万元办理按揭贷款（含公积金贷款），并于合同备案后30日内划到福鑫公司账户。一审中，福鑫公司提供合同备案信息，证明合同备案时间为2017年3月7日。合同约定的付款时间早于《补充协议》签订时间。合同中关于“备案后30日内划到福鑫公司账户”的付款期限已不可能履行。再者，从二审陈龙华提供的证据来看，市住房公积金管理中心于2017年7月12日才批准办理公园道壹号项目住房公积金贷款。客观上，陈龙华无法按合同约定交付购房款30万元。福鑫公司应当给陈龙华合理时间办理公积金贷款手续。铜陵市住房公积金管理中心于2017年9月6日通过个人贷款审批，11月30日将公积金贷款30万元划到福鑫公司账户。可见，陈龙华的付款行为不构成违约，不应承担逾期付款违约金。关于福鑫公司应否承担逾期交房违约责任的问题。从证人刘某的证言和微信截图看，福鑫公司已于2018年12月30日通知陈龙华可以办理交房，并告知了办理交房所需的资料。陈龙华对可以办理房屋交接是明知的，故对陈龙华提出福鑫公司支付逾期交房违约金的上诉请求，本院不予支持。关于陈龙华应否承担逾期办理房屋交接的违约责任的问题。由于福鑫公司未告知陈龙华具体的交接时间，陈龙华可以随时办理交接手续。故对福鑫公司提出陈龙华支付逾期办理房屋交接违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人陈龙华的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。上诉人福鑫公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院予以部分支持。一审认定事实清楚，但处理不当，予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省铜陵市铜官区人民法院(2019)皖0705民初4606号民事判决；二、驳回陈龙华的诉讼请求。三、驳回铜陵福鑫置业有限公司的反诉请求。一审本诉案件受理费469元，减半收取234.5元，由陈龙华负担，反诉案件受理费660元，减半收取330元，由铜陵福鑫置业有限公司负担；二审案件受理费1106.5元，由陈龙华负担469元，铜陵福鑫置业有限公司负担637.5元。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  朱小文审判员  方 彤二〇二〇年三月二十三日法官助理王小江书记员武华君附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。