文书内容广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9159号原告：广州市荔湾区学校教育服务公司,住所地广州市荔湾区黄沙大道140号二楼203室。法定代表人：**，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄勇，广东君厚律师事务所律师。被告：广州市荔湾区友明堂棋艺中心（普通合伙)，住所地广州市荔湾区东风西路76号四至六层。执行事务合伙人：李伟航。被告：李伟航，男，1969年11月3日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：苏志强，男，1966年9月20日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：王朝晖，男，1970年5月17日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：郑文浩、余佩洵，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。原告广州市荔湾区学校教育服务公司诉被告广州市荔湾区友明堂棋艺中心、李伟航、苏志强、王朝晖物权保护纠纷一案,本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告广州市荔湾区学校教育服务公司（下称教育公司）委托诉讼代理人黄勇、被告王朝晖委托诉讼代理人余佩洵到庭参加诉讼。被告广州市荔湾区友明堂棋艺中心（下称友明堂中心）、被告李伟航、被告苏志强经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告教育公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告向原告支付案涉物业的场地占用费，共计人民币788897.29元（以评估价76664元为标准，自合同到期之次日，即2016年5月1日起计至被告归还场地之日，即2017年3月9日止，共10个月零9天，共计788897.29元）；2、被告向原告支付清偿之日前的场地占用费利息，暂计人民币95590.43元（以案涉物业当月评估租金为本金，按银行同期同类贷款利率计息，计至清偿场地占用费之日止，暂计至2019年4月）；3、被告李伟航、被告苏志强、被告王朝晖对上述请求的所有费用承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《租赁合同》约定，原告将荔教大厦负1层及第2层到6层出租给被告作商业使用，租赁期从2011年05月01日起至2016年04月30日止。租赁合同期满后，原告收回案涉物业第2层。但被告拒绝腾退案涉物业其余楼层，也没有支付场地占用费。后原告就案涉物业租赁纠纷诉请被告腾退物业，支付场地占用费。2017年3月9日，被告才腾退全部案涉物业，原告就该案撤诉。但截止本案起诉之日，被告仍未向原告支付案涉物业的场地占用费。被告于《租赁合同》期限届满后非法占用租赁物业的行为，侵犯了原告对案涉物业合法权益。而由于被告为普通合伙企业，其合伙人应对该赔偿承担无限连带清偿责任。被告王朝晖辩称：一、我方与原告早在2017年3月已就涉案场地租赁费用事宜达成和解，且该和解协议已得到执行，原告无权就此纠纷再提起诉讼。我方认为原告的一系列行为均符合双方和解协议之约定、符合我方一方提交的书面函件内容，应视为原告已用撤诉的实际行动确认了和解协议，表明其与我方一方达成和解。二、即使认为双方未达成和解，也应对原告一方计算占用费及其利息的方式进行纠正和调整。1、应按双方《租赁合同》约定的最后租金标准计算场地占用费。2、应该按日计算场地占用费，并按每日产生的占用费逐日计算利息。3、我方主张的债务抵销已生效，应在场地占用费总额中扣除相应数额，且不得在抵销后继续计算该部分利息。三、原告一方所称的2017年3月9日之后的占用费利息损失，是由原告自身过错造成的，不应由我方一方承担责任。被告友明堂中心、被告李伟航、被告苏志强没有答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广州市东风西路76—80号由广州市荔湾区教育局于1995年出资建设，并于1997年取得《广州市城市规划局建筑管理验收合格证》。2011年5月，广州市荔湾区教育局委托属下直属单位广州市荔湾区学校服务公司（即原告）管理及处理有关商业经营业务。2011年5月6日，教育公司（甲方）与（友明堂中心）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将荔湾区东风西路76—80号物业负一层及二至六层出租给乙方作商业使用，租赁期从2011年5月1日起至2016年4月30日止；租金从2011年5月1日起计收；鉴于甲方要对物业外墙进行改造，对乙方的正常营业造成较大影响，经双方协商从2011年5月1日起场地月租金暂按33333元计收。待改造工程完毕，双反共办理整栋楼（首层除外）移交手续后，该场地月租金按30元/平方米计，合共人民币60000元。乙方必须按欠款总额的1%收取违约金；如逾期两个月不交者，则视为违约处理；逐年递增：第二年起每年在上年度的租金基础上递增3%；签订本合同时，乙方一次性向甲方缴纳合同保证金120000元。合同期满，若乙方无违约行为，甲方无息退还乙方；租赁期间，若乙方违约，甲方可收回该物业并没收合同保证金；合同期满后，双方不再续约者，乙方应在期满之日撤出；若乙方继续租金，同等条件下，乙方享有优先权，可在期满前两个月签订新的租赁合同；等等。2012年4月11日，教育公司开出付款方为友明堂中心、发票号码分别为03501940、01965467发票，项目说明内容系场地押金，合计120000元。2015年10月29日，教育公司向友明堂中心发出《关于租赁合同届满的通知函》，主要内容为：合同将于2016年4月30日届满，现通知1、合同届满租赁关系终止，将回收场地，请贵方在合同期届满前搬离场地；……3、贵方清缴各项费用和配合做好场地交接手续；4、若贵方在合同届满日前不能搬离该场地，本公司将依法处置，所产生的一切责任由贵方承担；等等。2016年11月30日，教育公司向友明堂中心发出《关于租赁合同届满的通知函》，主要内容为：合同已于2016年4月30日届满，通知1、由于合同已经到期，贵司一直拒绝退还，我司再次要求贵司：务必在一周内腾空并交还场地；确保交还时租赁物及配套设施、设备的完整、良好的状态；结清占用期间未缴纳的水电费、管理费等相关费用；2、由于贵司未按合同约定及时交还租赁物，现要求贵司支付租赁物占有使用费660310元，占有使用费以月评估租金94330元计算，暂计至2016年11月30日；即日起贵司立刻停止向二次承租人收取租赁费用；等等。案涉物业二层的次承租人为中国工商银行股份有限公司西华路支行。该次承租人约定的承租期未超出案涉租赁合同的承租期间。2016年4月30日租赁期届满后，教育公司直接向该次承租人收回二层场地。2017年，教育公司以本案四被告为被告向本院提起诉讼，请求被告腾空返还案涉物业、支付物业占有使用费及利息等。2017年2月28日，教育公司与友明堂签收《场地移交接受确认表》，该表确认移交地址为荔湾区东风西路76—80号二、三楼，移交日期为同日。2017年3月9日，教育公司与友明堂签收《场地移交接受确认表》，该表确认移交地址为荔湾区东风西路76—80号负一层及二至六楼，移交日期为同日。同日，友明堂中心向教育公司发出函件，内容为：本单位从2016年5月1日至2017年2月28日共计欠交拾个月租金，每月租金：67530.53元，共计欠交租金675305.3元。本单位已交付合同保证金120000元，实欠租金555305.3元，如经你们同意减免二个月租金，实付租金费420244.24元。注明：中国工商银行股份有限公司西华路支行欠本单位租金694575元。请你们单位核对金额。2017年3月21日，教育公司提出撤诉申请。本院以（2017）粤0103民初431号民事裁定书裁定准许撤诉。友明堂中心为普通合伙企业，合伙人为苏志强、王朝晖、李伟航。庭审中，原被告双方确认涉案大楼二楼于合同期满后收回，三楼移交时间为2017年2月28日，余下楼层移交时间为2017年3月9日。本院认为：本案为物权保护纠纷。教育公司作为案涉物业的受托经营方，对案涉物业行使占有、使用、收益等排他性权利。教育公司与友明堂中心签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方均应依约履行。现本案争议产生于合同租期届满后。本案的争议焦点一，是教育公司与友明堂合同期满后至场地清退完毕期间的法律关系问题。教育公司分别于租赁合同期前（即2015年10月29日）向友明堂中心发送通知函提醒到期交场；于租赁合同期满后（即2016年11月30日）发函要求腾空场地，支付场地使用费等。可见，教育公司对友明堂在租赁期间届满后继续使用案涉物业的行为已明确提出异议。其后，教育公司更以起诉的方式要求友明堂中心腾退场地、支付场地使用费。此期间，双方没有续签合同；而从友明堂中心向教育公司在退还所有场地之后发送的函件可知，其在占用期间也未向教育公司支付费用。因此，双方合同期满后对租赁物的处理并不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条所规定的不定期租赁要件，双方之间不成立不定期租赁关系。友明堂中心在合同期满后不履行腾空场地的合同义务并继续使用场地，教育公司要求其支付自至实际腾空之日场地使用费的请求依法有据，本院予以支持。本案的争议焦点二，是关于次承租人在案涉租赁合同约满后与承租人关系问题。被告王朝晖主张在教育公司约满后的不定期租赁关系情况下，与次承租人工商银行广州西华路支行成立不定期租赁关系。友明堂中心出租案涉物业的合法性来源于与教育公司的租赁关系。如前所论述，教育公司与友明堂中心约满后并不成立不定期租赁关系，亦即约满后友明堂中心对案涉物业为无权使用。友明堂中心在无权使用的情况下仍向次承租人主张合同权利，显然理据不足。故本院对被告王朝晖该一主张不予采纳。本案的争议焦点三，关于友明堂中心去函是否达成和解的问题。教育公司主张从未认可和解，撤诉系由于被告承诺腾房并支付占用费，只有和解意向，在被告拒付费用后仍发送律师函、起诉等；被告王朝晖认为教育公司撤诉行为系对来函的认可，并提交2019年11月15日录制的视频说明本案诉讼仅系原告为应付检查。两段视频中，教育公司员工在视频中未出现确认被告函件或和解的语句，反而一再强调一直主张场地占用费、减免顺延需要签订补充协议等等：如，视频PICT0001中43秒处起，教育公司员工称：“我们一直主张场地占用费，我们不收，上边就找我们……”；5分6秒处，该员工回复外墙维修免租问题称：“那段时间一分钱没有收，但是你说往外顺延，这个没有顺延的……”。视频PICT0002中33秒处起，该员工称：“按正常流程，如果给你们减免2个月租金……申请延长合同期限，再签一个补充协议，这才算是正式的”；1分18秒处，该员工称：“根本没有提到过申请减免、申请延长”，其后该员工重复强调若收到过便会签订补充协议；2分17秒处，该员工称：“当时什么时候撤诉、什么时候起诉真不清楚”。另外，目前亦没有证据表明教育公司对该函内容进行过书面回复。综合上述因素，本院对被告王朝晖该一主张不予采纳。本案的争议焦点四，关于友明堂中心去函是否构成抵销。根据《中华人民共和国合同法》规定，抵销须当事人互负到期的合法债务，抵销不得附条件或者期限。该去函中被告主张用于抵销的费用系合同保证金、减免的二个月租金、次承租人于约满后的场地使用费。其中，减免租金部分表述为“如经你们同意减免二个月租金”，说明该款是否能抵扣须以原告同意为条件；被告对次承租人的费用不属于互负债权债务范畴；合同保证金，《租赁合同》约定：“合同期满后，双方不再续约者，乙方应在期满之日撤出”；“合同期满，若乙方无违约行为，甲方无息退还乙方”；“租赁期间，若乙方违约，甲方可收回该物业并没收合同保证金。”现友明堂中心至约满十个月后才完全腾空交付场地，其行为显属违约。双方合同对违约后合同保证金处理有明确的没收约定，故教育公司主张没收合同保证金依约有据。因此本院认为该去函内容不构成债务抵销，不发生抵销效力。本案的争议焦点五，关于场地使用费计算标准的问题。教育公司提供《资产评估报告书》，主张以该评估书中评估价格作为场地使用费计算标准；被告王朝晖主张《评估报告书》失效、以合同租金价格为计算标准。《资产评估书》评估范围为案涉物业房地产市场租金价格，评估基准日为2016年6月7日，评估报告有效期一年，自评估基准日起至2017年6月6日止。现被告王朝晖主张评估价格不合理但未举反证，场地亦在报告失效期前腾空交接，故本院依法适用优势证据规则采纳《资产评估书》的评估价格标准。确认场地使用费标准、区间、金额如下：            序号              楼层              月标准（元/月）              计算区间              金额（3月份单日按月标准/31天计算，单位：元）                  1              第三层              17666              2016年5月1日至2017年2月28日              176660                  2              第四层              2016年5月1日至2017年3月9日              181788.84                  3              第五层              181788.84                  4              第六层              181788.84                  5              负一层              6000              61741.94                  合计              76664                            783768.46      友明堂中心为普通合伙企业。被告李伟航、苏志强、王朝晖作为合伙人对友明堂中心不能清偿的到期债务应承担无限连带责任。教育公司要求上述三被告对场地使用费承担连带清偿责任依法有据，故本院予以支持。本案的争议焦点六，关于使用费利息问题。《租赁合同》中并未约定合同期满后延迟交付场地使用费的利息处理，故本院对教育公司的利息请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市荔湾区友明堂棋艺中心向原告广州市荔湾区学校教育服务公司支付场地使用费783768.46元；二、被告李伟航、被告苏志强、被告王朝晖判项一中所确认的场地使用费承担连带清偿责任；三、驳回原告广州市荔湾区学校教育服务公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12422元，由被告广州市荔湾区友明堂棋艺中心负担11634元，由原告广州市荔湾区学校教育服务公司负担788元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张鸣鸣人民陪审员  李景成人民陪审员  林穗青二〇二〇年三月十八日书 记 员  梁绮文卢健华余友斌