福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0622民初38号 原告：漳州市灵辰物业服务有限公司，住所地福建省漳州市常山经济开发区华盛花园业主活动室，统一社会信用代码91350622MA349R0P3J。 法定代表人：吴坤金，该公司经理。 委托诉代理人：施志龙，该公司员工。 被告：陈宝龙，男，1978年12月21日出生，汉族，住福建省云霄县常山农场常山管区，现住福建省常山经济开发区水岸华城3栋03、04、05店面。 原告漳州市灵辰物业服务有限公司与被告陈宝龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告灵辰物业公司委托诉讼代理人施志龙、被告陈宝龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 灵辰物业公司向本院提出诉讼请求：判令陈宝龙向灵辰物业公司支付2016年7月31日至2019年7月31日止的物业费7193.16元、泊车场地使用费6480元，合计13673.16元。事实与理由：2016年10月15日至2018年7月30日期间，灵辰物业公司工作人员施志龙、吴添财、吴振元多次上门告知陈宝龙应及时缴纳物业费，陈宝龙以灵辰物业公司服务不好为由拒绝支付。陈宝龙于2017年4月30日私自违建卷闸门，占用小区公共停车位，致使灵辰物业公司直接经济损失截止2019年7月31日为6480元。陈宝龙自2016年7月30日至2018年12月31日止所欠物业费7193.16元，严重影响了灵辰物业正常的生产经营。灵辰物业公司诉至本院，请求支持诉讼请求。 陈宝龙辩称，1.灵辰物业公司及其工作人员应出示相关的资质证明材料；2.案涉物业服务合同系无效的；3.灵辰物业公司应赔偿陈宝龙财产损失7983元（其中盗用电费2853元，违规收取物业费5100元），并承担诉讼费；3.灵辰物业公司应支付陈宝龙地下车库和物业服务用房收益8640元；4.灵辰物业公司应公示案涉小区2016年8月1日至2019年3月31日物业服务资金收支情况，并向陈宝龙补开历年来缴纳各项物业费用的正式发票。 灵辰物业公司为证明自己主张的事实，提供如下证据： 1.二审裁定书一份，证明二审法院认定灵辰物业公司与建设单位签订的《物业服务合同》对陈宝龙有效。 2.物业服务合同一份，证明灵辰物业公司与陈宝龙之间约定的缴纳标准是店面建筑面积399.62平方米，按每月0.5元/平方米计算，车库按每个车库每月80元计算。 3.2019年7月份催收通知书一份，证明2019年7月4日对陈宝龙进行书面催收。 4.2019年8月份催收通知书一份，证明2019年8月15日于小区各重要通道书面告知。 5.电梯检验报告一份，证明电梯每年年检，费用都由物业公司承担。 6.终止合同协议书一份，证明电梯维护于2019年7月31日后终止。 7.业主装修须知一份，证明物业公司对装修业主监督检查。 8.电费发票一份，证明小区公共用电都由物业公司缴费。 9.小区业主缴费收据，证明大多数业主都是遵纪守法的。 10.地下车库照片一份，证明陈宝龙违规霸占三个地下车库。 11.营业执照一份，证明灵辰物业公司主体合法。 陈宝龙对灵辰物业公司提供的证据质证如下：证据1-5、证据8陈宝龙不清楚；证据6系因灵辰物业公司不合理管理造成的；对证据7，陈宝龙认为灵辰物业公司并未履行该义务；证据9的票据并非正式发票，灵辰物业公司并不是正式的物业管理服务公司；对证据10，陈宝龙认为该地下车库的使用权系其所有；对证据11，陈宝龙质证认为灵辰物业公司只是形式上挂牌，并未对小区进行实际管理。 陈宝龙向法庭提供反驳证据如下： 1.公告照明确认书一份，证明小区公共场所盗用陈宝龙电表电费2853元。 2.协议书一份，证明水岸华城03、04、05号地下车库使用权为陈宝龙所有，灵辰物业公司私自出租该车库收入8640元。 3.收款收据一份，证明陈宝龙已缴清2019年7月份至8月份两个月的物业费。 4.缴费收据一份，证明陈宝龙已缴纳物业费至2017年12月30日。 5.照片三张，证明灵辰物业公司并未对小区进行实际管理。 灵辰物业公司对陈宝龙提供的证据质证认为，对证据1的真实性、合法性及关联性有异议，陈宝龙私自安装地下车库的卷闸门；对证据2，灵辰物业公司认为该地下车库没有办证，系所有业主共有；证据3系陈宝龙补缴的物业费，灵辰物业公司不清楚；证据4的费用可予以抵扣；证据5照片内门口堆满垃圾的情况，系陈宝龙个人原因造成的。 本院依法对本案证据认定如下： 1.灵辰物业公司提供的证据1-4，证据10-11，内容客观真实，形式来源合法，与本案具有关联性，予以确认。 2.对灵辰物业公司提供的证据5-9的真实性、合法性予以确认，但关联性不予认定。 3.陈宝龙提供的证据1、证据5，与本案无关，不予认定。 4.对陈宝龙提供的证据2、证据4的真实性、合法性、关联性予以认定；对陈宝龙提供的证据3真实性、合法性予以确认，但关联性不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月1日，漳州市华城房地产开发有限公司与灵辰物业公司签订物业服务合同，约定漳州市华城房地产开发有限公司将址在福建省常山经济开发区的水岸华城小区委托灵辰物业公司实行物业管理。合同约定：“受托方（以下简称乙方）漳州市灵辰物业服务有限公司”、“委托管理期限为叁年（不超过3年）。自2016年8月1日至2019年8月1日12时止”，并约定“本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米壹元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元向乙方交纳，具体是店面按总平方数×0.5元/平方”、“车位使用费……由车位使用人按下列标准向乙方交纳：……2、车库：每月80元”。陈宝龙系水岸华城小区3幢03、04、05号店面的业主及该小区3幢03、04、05号地下车库使用权人。庭审中，双方确认陈宝龙所有的店面建筑面积为399.62平方米。经灵辰物业公司多次催缴，陈宝龙于2017年10月20日向灵辰物业公司支付物业费1800元。 本院认为，漳州市华城房地产开发有限公司与灵辰物业公司签订的物业服务合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合同依法成立，合法有效，该合同依法对陈宝龙具有约束力，陈宝龙应当依约履行交纳物业费及车位使用费的义务。陈宝龙未按合同约定交纳物业费及车位使用费已构成违约，现灵辰物业公司主张陈宝龙支付物业费及车位使用费合法有理，予以支持。因案涉物业服务合同约定的物业管理期限为2016年8月1日至2019年8月1日12时止，故灵辰物业公司主张陈宝龙支付自2016年7月31日起的物业费不准确，依法调整为自2016年8月1日起计付物业费。庭审中，双方确认陈宝龙所有的店面建筑面积为399.62平方米，故物业费可按合同约定的每月每平方米0.5元计算，陈宝龙于2017年10月20日交纳的物业费1800元可予抵扣，故陈宝龙应支付灵辰物业公司自2016年8月1日起至2019年7月31日止的物业费5393.16元[7193.16元（0.5元/平方米×399.62平方米×36个月）-1800元]、车位使用费6480元（80元/月×27个月×3个车位）。陈宝龙抗辩案涉物业服务合同无效、灵辰物业公司不具有相应资质、灵辰物业公司未对案涉小区进行实际管理，但未提供充分证据予以证实，对其上述抗辩意见不予采纳。陈宝龙主张灵辰物业公司应赔偿陈宝龙电费2853元，该主张不属于本案审理范围，不予采纳。陈宝龙认为灵辰物业公司应赔偿违规收取的物业费5100元并支付陈宝龙地下车库和物业服务用房收益8640元，该主张没有事实及法律依据，不予采纳。陈宝龙主张灵辰物业公司应公示案涉小区物业服务资金收支情况并向陈宝龙补开历年来缴纳各项物业费的正式发票，对此主张，陈宝龙可与灵辰物业公司协商，但不能以此理由拒付物业费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下： 一、陈宝龙应于本判决生效之日起十日内支付漳州市灵辰物业服务有限公司2016年8月1日至2019年7月31日的物业费5393.16元。 二、陈宝龙应于本判决生效之日起十日内支付漳州市灵辰物业服务有限公司2017年4月30日至2019年7月31日的车位使用费6480元。 三、驳回漳州市灵辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费142元，减半收取计71元，由漳州市灵辰物业服务有限公司负担22元，由陈宝龙负担49元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  方建权 二〇二〇年三月十七日 法官助理蔡沛欣 书记员吴丽锋 附注执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。