陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终14550号上诉人（原审原告）：张红红，女，1970年4月11日出生，汉族，住西安市莲湖区。被上诉人（原审被告）：李楠龙，男，1983年4月25日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：李杭远，男，1987年4月25日出生，汉族，住福建省南安市，系李楠龙之弟。上诉人张红红因与被上诉人李楠龙房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初3218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张红红上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决李楠龙向其支付2014年7月25日至2017年6月30日期间房屋租金共计218016元；3.判决李楠龙向其支付2014年8月至2017年6月期间的物业服务费共计41642.65元（计算公式：1189.79元/月*35个月）；4.判决李楠龙向其支付逾期支付租金违约金7000元；5.一、二审诉讼费由李楠龙负担。事实和理由：其仅收到李楠龙第一笔租金18000元，之后的款项均与房屋租金、押金无关。假设一审认定租金支付至2015年2月24日真实，那么截至2015年2月24日的租金和押金应该为66000元，而非64900元，且转款时间和数额均与合同约定不一致，不能形成一一对应关系。按照李楠龙的说法，李楠龙至少在2015年2月24日退出该租赁活动，但李楠龙却对2015年3月30日之后的情况了如指掌，只能说明李楠龙仍实际经营使用涉案房屋，应当支付租金及物业费。一审认定2015年1月至2015年4月支付的款项属于其他经济往来系偏袒李楠龙。在李楠龙未提供证据证明自己已经支付物业费的情况下，该部分的举证责任在于李楠龙一方，故一审举证责任分配错误。一审未将其提交的银行流水证据罗列在判决书中，遗漏关键证据，程序违法。李楠龙辩称，一审判决认定事实很清楚。2014年4月其先后支付了款项，涉案房屋在2015年2月24日之前一直由其使用，后来由张红红本人在经营。2017年7月时，张红红将房屋出租给王某乙，2018年8月份又将房屋出卖给杨某某。其经营期间已支付物业费，张红红经营期间及后续的出租、出卖，其因不存在事实上的租赁行为，故没有再支付物业费。张红红向一审法院起诉请求：１.判令李楠龙向张红红支付2014年7月25日至2018年7月24日期间房屋租金共计302520元；2.判令李楠龙支付从2014年8月份至2018年7月份期间的物业服务费共计57109.92元（计算公式：1189.89元/月×12月×4年）；3.判令李楠龙向张红红支付李楠龙逾期支付租金违约金人民币7000元；4.诉讼费由李楠龙负担。一审法院认定事实：张红红系西安市莲湖区北大街西华门十字西南角1幢1单元11018室房屋所有权人。2014年4月，李楠龙欲租赁张红红该房屋，向张红红账户转账支付18000元，2014年4月25日，李楠龙向张红红账户转账支付5000元。2014年4月29日，张红红作为出租人，与李楠龙作为承租人签订《房屋租赁合同》，约定李楠龙租赁张红红位于西安市莲湖区XX大街XX广场XX座XX层XX室房屋，租赁期限自2014年4月25日至2019年4月24日，租金为月6000元，该房屋租金按季支付，提前30天支付下期租金，以对方实际收到为准。第一次支付时间为2014年4月25日，第二次支付时间为2014年6月24日，第三次支付时间为2014年9月24日，第四次支付时间为2014年12月25日;李楠龙若逾期支付下期租金并拖欠实际租金超过五日，张红红有权收回该房屋，李楠龙需按实际居住日缴纳租金，并支付一个月房租作为违约金支付给张红红;有下列情形之一，视为李楠龙违约，张红红有权终止合同，按李楠龙中途擅自退租，进行赔偿：1.未经张红红书面同意，李楠龙擅自将房屋转租；2.折改室内结构或改变用途的；3.利用该房屋进行违法活动的；4.拖欠物业费超过两个月的。该租赁合同签订后，张红红将房屋交给李楠龙使用，李楠龙办理了西安钟楼青年公寓，对外进行酒店住宿经营。2014年6月25日，李楠龙向张红红转账支付17900元，2014年9月25日，李楠龙向张红红转账支付18000元。李楠龙还向法院提交银行交易明细，称其2014年8月5日向张红红转账支付1000元，2014年12月12日向张红红转账支付6000元，2015年1月8日向张红红转账支付5000元，2015年2月16日向张红红转账支付5万元，2015年4月3日向张红红转账支付2032元，2015年4月30日向张红红两次转账支付共1000元。张红红称,其与李楠龙认识后确定恋爱关系，自2014年5月开始同居，同居一两个月后就提出分手，虽然同居关系结束，但性关系一直持续至2018年12月。李楠龙称,其与张红红自2014年夏天开始同居直至2016年夏天，之后存在性关系直至2018年9月。2018年12月19日，张红红与李楠龙因感情纠纷,在印象城广场发生冲突，李楠龙将张红红摔倒在地，双方在西安市公安局碑林分局太白路派出所的调解下，和解解决。2019年2月1日，张红红带着张亚明前往李楠龙家中，两人发生肢体冲突，张红红报警，该纠纷尚在西安市公安局碑林分局太白路派出所处理期间。另查，位于西安市莲湖区北大街西华门十字西南角1幢1单元11018室房屋（即宏府嘉会广场A座10层1008室）在李楠龙租赁后，开办了西安钟楼青年公寓，之后更名为西安钟楼青年旅社、西安旅行家青年公寓钟楼A店，李楠龙称其与张红红恋爱期间，张红红要求该酒店由其经营，该酒店就自2014年11月起开始由张红红经营，并且由携程网、去哪儿网自2015年3月起向张红红账户转账支付网上订单的酒店费用，2016年9月1日起该酒店更名为钟楼逸居公寓酒店（西安回民街店），由他人开始经营。张红红承认其自2015年3月起收取酒店经营收入，但是李楠龙威胁她，她在收取酒店经营收入后，从银行取出现金全部交给李楠龙了。另外，张红红称其于2018年8月将该房屋出卖，故向李楠龙主张租金截止至2018年8月。调取了一审法院（2019）陕0104民初4424号房屋买卖合同纠纷中的庭审笔录，该案件中张红红为被告，其因位于西安市莲湖区北大街西华门十字西南角1幢1单元11018室的房屋与杨某某买卖合同产生纠纷，被杨某某诉至法院，在该案中，案外人王某甲到庭称其与张红红2017年6月签订房屋租赁合同，自2017年7月1日起租赁张红红该房屋，张红红将房屋出卖给杨某某后，王某甲与杨某某于2018年10月30日另行签订房屋租赁合同。一审法院认为，张红红将其自有房屋出租给李楠龙使用，双方签订的房屋租赁合同系真实意思表示，主体适格，内容合法，为有效合同。租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因租赁合同签订后，李楠龙已经向张红红支付了租金，故确认李楠龙2014年4月18000元、4月25日5000元、2014年6月25日17900元、2014年9月25日18000元、2014年12月12日6000元，以上款项系李楠龙支付张红红的租金，即李楠龙已经向张红红支付了截至2015年2月24日租金及押金5000元，该酒店的经营收入自2015年3月起由张红红收取，自2017年7月以后该房屋由张红红出租给其他人租赁使用，故该房屋自2015年2月25日至2018年8月期间不是李楠龙使用，实际使用人是张红红及案外人。张红红向李楠龙主张支付其租金及房屋物业管理费，因李楠龙使用期间的房屋租金已经支付，张红红没有证据证明李楠龙欠付截至2015年2月24日之前的物业管理费，故张红红向李楠龙主张租金及物业管理费的诉讼请求，没有事实依据，依法予以驳回。李楠龙自2015年1月至2015年4月期间还有向张红红银行转账，基于其与张红红之间的恋爱关系，转账支付还存在其他经济往来的可能，本案不予涉及。张红红称李楠龙威胁其，故其自2015年3月收到从携程网、去哪儿网等支付的酒店结算款后，以现金方式支付给李楠龙，没有证据支持，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告张红红对被告李楠龙之诉讼请求。案件受理费6799元，张红红已预交，减半收取后，由张红红负担3399.50元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，张红红与李楠龙签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方均具有约束力。合同签订后，双方按约履行合同义务。当事人对自己的主张，有责任提供证据。现张红红主张李楠龙欠付2014年7月25日至2017年6月30日的租金及违约金。经查，李楠龙于2014年4月支付张红红18000元、4月25日支付5000元、2014年6月25日支付17900元、2014年9月25日支付18000元、2014年12月12日支付6000元，截至2015年2月24日的租金及押金李楠龙已经支付。因张红红自认之后涉案房屋的酒店经营收入由其收取，2017年6月又将涉案房屋另租他人，张红红未提交证据证明其将经营收入交付给李楠龙及2015年3月以后酒店仍由李楠龙经营，故张红红主张李楠龙欠付租金及违约的事实，依据不足。关于物业费用，张红红的主张亦无事实依据，依法不予支持。综上所述，张红红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5300元，由张红红负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年三月二日 书 记 员  王  达  锐         1