河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀09民终711号上诉人（原审原告）：杨建伟，男，1982年6月1日出生，汉族，住河间市。委托诉讼代理人：田淑梅，河北沧狮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董凤林，女，1972年11月23日出生，汉族，住河北省任丘市。委托诉讼代理人：魏玉和，河北衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张军，男，1972年9月26日出生，住河间市。委托诉讼代理人：董福来，河北至威律师事务所律师。上诉人杨建伟因与被上诉人张军、董凤林确认合同无效纠纷一案，不服河北省河间市人民法院（2019）冀0984民初1400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨建伟上诉请求：请依法撤销河间市人民法院（2019）冀0984民初1400号民事判决。改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由:上诉人与第一被上诉人的房屋交易及纠纷发生的事实经过：上诉人2016年12月8日与第一被上诉人签订购房协议一份，合同约定上诉人以22万元的价格购买第一被上诉人坐落于河间市新华中路东侧金锐小区12号楼（50号）3-602房屋。合同签订当日上诉人转给第一被上诉人首付款10万元，余款12万元由银行贷款直接划拨给第一被上诉人。上诉人在和银行办理完所有手续后。需要第一被上诉人配合将房屋过户到上诉人名下，然后再用该房产证办理抵押贷款，在此过程中因房屋涨价，被上诉人反悔。上诉人只好自己筹到了12万元现金，要求转给第一被上诉人。第一被上诉人要求将房屋涨价、上诉人只好于2017年4月27日向河间市人民法院提起诉讼要求履行合同。后经沧州市中级人民法院（2018）冀09民初3198号民事判决书判决上诉人与第一被上诉人共同履行合同，上诉人申请执行时才发现第一被上诉人已经在诉讼过程中将涉案房屋转卖给本案第二被上诉人。结合上述事实经过上诉人的上诉理由如下：一、一审判决认定事实不清。从二被上诉人所签订的房屋买卖合同和银行转账记录明显可以看出二被上诉人的房屋交易属于属假的。二被上诉人有两份房屋买卖合同，房管局备案的房屋买卖合同只约定了房屋的交易价格。对定金、违约金等重要事项均未做约定，明显是一份不完整、不详尽的交易合同。按照正常房屋买卖交易。一份完整、详尽的房屋买卖合同是非常重要的，不会连定金、违约金等重要的约定都没有。二被上诉人开庭时提供的房屋买卖合同中，合同第三条约定房屋成交价格是30万元，合同签订之后第二被上诉人向第一被上诉人交纳定金10万元，房屋过户到第二被上诉人名下后3日内，第二被上诉人向第一被上诉人支付房屋剩余款项20万元。二被上诉人的合同签订时间是2017年6月30月，房屋过户时间是2018年8月10日。而二被上诉人提供的银行转账记录从2017年5月26日开始就有了交易，直至过完户后的2018年9月14日才付清所有购房款项，其转账记录没有一笔是和二被上诉人的房屋买卖合同约定相符，显然是二被上诉人为了恶意转移房屋，在先有银行流水的情况下制定的假的房屋买卖合同。从以上两份购房合同和不正常的银行转账记录可以明显的看出二被上诉人有着不一般的关系，因第二被上诉人是第一被上诉人的前夫，一审中上诉人也向法院递交了申请调取二被上诉人名下的银行流水，以证明二人还有其他的经济往来，一审法院却置之不理。本案中查清二被上诉人是否有其他的经济往来也是认定本案事实的重要依据。二、二被上诉人的房屋交易价格明显低于市场价格，是明显的恶意串通行为。如果按照二被上诉人提供的房屋买卖合同看，被上诉人的合司签订时间是2017年6月30月，本案争议房屋面积是75.73平方米，2017年河间市的房屋交易价格每平方米在8000多元。那么按照当时的市场交易价格该房屋价格应该在60万左右。二被上诉人以30万的价格进行交易明显低于市场价格，其明显低于市场价格的交易也是恶意的一种表现形式。综上，结合交易习惯、日常生活经验，二被上诉人的行为明显存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的出卖人与买受人恶意串通，损害前买受人利益的情形。该合同应当被认定为无效。请二审法院查清事实依法改判。董凤林答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉、维持原判。一、上诉人故意将答辩人与张军的住址同时写成“河间市金锐小区12号楼（50号）3单元602室”，严重违背事实，因为一审已查明董凤林长期居住任丘，说明上诉人对此明知却故意为之，居心不良。二、一审判决认定董凤林与张军签订的房屋买卖合同内容真实合理，买卖双方意思表示真实，并己实际履行完毕，房屋所有权己经相关机关依法登记，过户到张军名下。下面予以具体说明。董凤林与上诉人2016年12月8日签订购房协议一份，合同约定董凤林以22万元的价格售卖给上诉人坐落于河间市新华中路东侧金锐小区12号楼（50号）3-602房屋。合同签订当日董凤林收到上诉人首付10万元，余款12万由银行贷款划拨给董凤林。在合同履行期间河间不动产中心冻结了对油田房屋的产权过户交易，致使合同不能履行。按正常的交易习惯，出售房屋属中国人的大宗交易，董凤林因急需用钱才决定卖房。董凤林多次与上诉人协商，要求其支付12万元尾款，并承诺只要付清房款，上诉人就可先行入住，等政策允许后再配合上诉人办理过户手续。上诉人对答辩人的多次要求置之不理，拒绝支付尾款。至此该房屋的交易己经完全违背了董凤林卖房急需用钱的本意和初衷。2017年4月1日后房价飞涨，董凤林非常着急，又多次通过电话、微信联系上诉人，要求上诉人结清购房尾款12万，上诉人仍拒绝付款，董凤林在忍无可忍的情况下于2017年4月13日给上诉人下了最后通牒，以“告知函”的方式郑重要求上诉人务必于2017年5月1日前结清12万元的购房尾款，合同照常履行，否则将依法解除与上诉人签订的购房协议。上诉人仍然拒绝支付欠款，反而在董凤林努力要求上诉人支付欠款的期限内提起了对董凤林的起诉。所以上诉人说“因房屋涨价董凤林反悔，上诉人只好自己筹到了12万元的现金要求转给董凤林，董凤林要求房屋涨价”之说纯属颠倒黑白。由于董凤林多次催要房款无果，董凤林视上诉人己经放弃对该房屋的优先购买权，董凤林作为房屋所有权人只能将不能完成交易的房屋卖给别人。在多方托人寻找买家的过程中，得知张军当时没有住房，于是联系了张军，询问其是否有购房打算，价款30万元，张军经过考虑后回复愿意购买。2017年5月10日收到张军1万元定金，当年的5月26日，5月28日，6月14日张军分别通过手机转账1.5万元，张军解释说人在外地手机限额每次只能转5000元，这也是上诉人说董凤林与张军提供的银行转账记录从2017年5月26日开始的原因。在董凤林的要求下，张军于6月30日支付7.5万元，董凤林给张军开具了共计10万元的购房款收据，并于2017年6月30日签订买卖合同。至于上诉人说房管局有两份合同，其中一份不完整，只约定了房屋交易价格，在此董凤林予以说明:那份只有交易价格的“合同”是在房管局办理手续时工作人员要求买卖双方必须当面签字确认、是在工作人员授意下写的。董凤林与张军合同签订时间是2017年6月30号，房屋过户时间是2017年8月10号而非上诉人说的2018年8月10号，上诉人捏造事实没有依据。2017年8月11日收到张军房款15万元，余欠房款5万元董凤林多次催要，但张军称其父亲癌症晚期治疗费巨大，当时无力支付，请董凤林予以延期。出于人道，董凤林同意暂缓。2018年9月张军父亲去世后，董凤林收齐了张军所欠的购房款。所以上诉人说“董凤林与张军恶意串通”没有依据，只是上诉人自己的恶意揣测。董凤林与张军早己于2011年11月24日因感情破裂离婚，孩子跟女方生活，董凤林是企业买断人员，因经济压力与上诉人签订售房协议，而上诉人长达近半年之久拒绝支付房款，给董凤林造成了巨大的经济损失。在董凤林发了“告知函”要求2017年5月1日前付清尾款12万元仍不付款，很显然购房没有诚意，故意损害答辩人的利益。综上所述，根据交易习惯，买卖需要双方都自愿，上诉人不履行付款义务违约在先，各项指证均无事实根据，前后自相矛盾，董凤林与张军房屋买卖合同交易真实、合理合法、手续齐全、且己履行完毕。请二审依法驳回，维持原判张军答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。一、上诉人故意将本案被上诉人董凤林与张军的住址同时写成河间市金锐小区12号楼（50号）3单元602室违背客观事实。因为一审已经查明董凤林住址是任丘市，上诉人对此已是明知却故意为之。一审判决认定被上诉人董凤林与张军签订的房屋买卖合同内容合理、一审表示真实，并已实际履行完毕，房屋所有权已经相关机关依法登记过户到张军名下。现予以具体说明：2017年5月初，董凤林给张军打电话问现在买房子吗？回答其没有，董凤林说现在她打算把位于河间市金锐小区12号楼（50号）3单元602室卖掉，价款30万元，问是否有意购买？张军当时没有表态，后与朋友商量，听取了朋友的建议认为价格合理，张军才回复董凤林决定购买此房，当即给付董凤林1万元定钱，并于2017年5月26日、28日、6月14日从建行转账给董凤林1.5万元。2017年6月30日，张军与董凤林签订了房屋买卖合同，又付给董凤林7.5万元。前后共计10万元，董凤林给张军出具了收到购房款10万元的收据。2017年8月8日，张军向河间市不动产登记中心对其房屋进行了落户说明。2017年8月8日，张军为了申请购房资格，需向河间市房管局提供最近两年的个人所得税缴纳证明，特向河间市地方税务局提出申请。2017年8月8日，河间市房地产管理局给张军出具了河间市购房资格证明，并在查询结果一栏注明无备案信息。2017年8月10日，张军向河间市地方税务局缴纳了测绘费、契税，给张军出具了河北省增值税发票和完税凭证。2017年8月28日，张军在河间市国土资源局不动产交易中心办理了房产过户手续，并取得不动产产权证书。2018年2月7日至2018年9月14日张军将5万元的尾款付清。杨建伟向一审法院起诉请求：判令二被告的买卖合同无效。一审法院认定事实：2016年12月8日，原告杨建伟与被告董凤林签订购房协议一份，约定原告杨建伟购买被告董凤林位于河间市房屋一套，合同履行过程中，双方发生争议，原告杨建伟于2017年4月27日诉至河间市人民法院，要求被告董凤林继续履行合同，并协助办理过户手续。经审理，河间市人民法院于2017年9月10作出(2017)冀0984民初1799号民事判决书，驳回原告杨建伟的诉讼请求。杨建伟向沧州市中级人民法院提起上诉，沧州市中级人民法院于2018年6月26日作出(2018)冀09民终3198号民事判决书，判决杨建伟支付董凤林购房款22万元，同时董凤林为杨建伟办理过户手续。2017年5月份，张军付给董凤林2.5万元，同意购买争议房屋。6月30日董凤林与张军签订了房屋买卖合同，张军付给董凤林7.5万元。8月11日张军从建行转账给董凤林15万元。8月28日，董凤林与张军在河间市国土资源局不动产交易中心办理了房产过户手续，颁发了不动产权证书，张军在河间市地方税务局办理了河北增值税发票、完税凭证。2018年2月7日至9月13日、14日张军付给董凤林5万元购房尾款。一审法院认为，被告董凤林作为所有权人对自己的房屋享有处分权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记不发生法律效力。董凤林虽与杨建伟签订了房屋买卖合同，但在履行过程中发生争议，杨建伟未付清房款，房屋也未办理过户手续，双方均未按合同实际履行。被告张军系董凤林的前夫，双方于2011年办理了离婚手续，董凤林与张军进行交易不违反法律规定。被告董凤林与张军之间的签订的房屋买卖合同，内容合理，意思表示真实，且双方均已实际履行完毕，争议房屋已过户到张军名下，房屋所有权已经相关机关依法登记，发生变更。该房屋买卖行为虽发生在原告杨建伟与被告董凤林之间的房屋买卖合同诉讼期间，但从合同内容到履行过程均合理合法，无不当之处，亦不违反法律、行政性法规的强制规定。原告未能提供充分证据证实二被告恶意串通。综上，原告要求确认二被告之间的房屋买卖合同无效没有依据。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回原告杨建伟的诉讼请求。诉讼费50元，由原告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的……”，本案中本院作出的(2018)冀09民终3198号民事判决书已经判决上诉人杨建伟支付被上诉人董凤林购房款22万元，同时判令董凤林为杨建伟办理过户手续，但被上诉人董凤林却在上述案件诉讼过程中将涉案房产卖给被上诉人张军并办理了房产过户手续，被上诉人董凤林在明知涉案房产的产权存在争议的情况下，仍然将涉案房产卖给张军，造成本院做出的（2018）冀09民终3198号生效判决不能执行，被上诉人董凤林以“签订房屋买卖合同”这一合法形式，掩盖了其“阻碍生效判决执行”之非法目的，属于上述法律规定的合同无效的情形，故原审法院认定有误，本院予以纠正。综上所述，杨建伟的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省河间市人民法院（2019）冀0984民初1400号民事判决；二、确认张军与董凤林的房屋买卖合同无效。一审案件受理费50元及二审案件受理费100元，由张军、董凤林负担。本判决为终审判决。审判长  齐桂苓审判员  张友僧审判员  刘晓莉二〇二〇年三月十三日书记员  韩 烨