北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2885号上诉人（原审原告）：陈立祥，男，1968年1月22日出生，住河北省廊坊市香河县。委托诉讼代理人：焦丽丽，北京市雷石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄国荣，男，1978年8月6日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：余森，北京首联律师事务所律师。上诉人陈立祥因与被上诉人黄国荣租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初9112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。陈立祥上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持我方一审全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：不同意一审法院判决，之前生效判决判令黄国荣将承租的诉争土地返还给我，依据我提供的北京翔东天利石材销售有限公司（以下简称翔东公司）与刘慧斌签订《租赁协议》复印件，以及杨某出庭作证的证言，可以证明每年给付黄国荣租金500万元并有转账凭据。黄国荣辩称：同意一审判决，不同意陈立祥的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。陈立祥向一审法院起诉请求：1、判决黄国荣赔偿我损失12000000元；2、诉讼费由黄国荣承担。一审法院认定事实：2008年3月1日，陈立祥（承包方）与村委会（发包方）签订《土地承包合同》，双方约定：承包土地位于老槐庄村港沟河东侧，东南至龙庄村地界，西至铁摊，北至永觅路，总面积185亩；该宗土地为农业用途，承包方应在承包土地内，在国家相关政策允许的范围内种植林木、花草、果树、苗圃、蔬菜等作物，亦可从事养鱼、垂钓、农业旅游、餐饮等项目的经营并建造所需的建筑物。该合同还就其他内容进行了约定。2014年9月1日，陈立祥（甲方）与黄国荣（乙方）签订《租赁合同书》，合同约定：甲方已承租北京市通州区永乐店镇老槐庄村村民委员会的土地进行生产经营，现甲方将该土地出租给乙方；出租土地位于老槐庄村港沟河东侧，东南至龙庄村地界，西至铁摊，北至永觅路，总面积185亩；租赁期限为14年，即从2015年1月1日起到2028年12月31日止，租金从2015年3月1日开始计收，之前的时间为建设期，不收租金；租赁期间租金每年在前二年基础上增长6％；甲乙双方经协商约定首年租金为人民币肆佰万元，租金支付方式为：首年租金自从本协议签订后由乙方支付甲方贰佰万元后本协议生效；甲方协助乙方办理营业执照手续，但相关经营手续的办理仍以乙方为主；首年剩余租金贰佰万元于2015年3月1日前支付完毕。双方在合同中亦约定了其他事项。2015年1月1日，陈立祥（甲方）与黄国荣（乙方）签订《补充协议》，协议约定：1、在租赁期限内，从计租日开始三年内，发生除有国家补偿的拆迁之外的事宜，导致乙方不能正常经营的，甲方赔偿乙方的建设投入损失。评定施工协议定价。2、关于租金的交纳期限双方明确为：从第二个计租年开始，在当年3月1日前交纳当年租金。（见租金交纳详细表）。3、甲方已存在建筑22146㎡，完成一部分的建筑5700㎡，对于甲方完成一部分的建筑，由乙方接续完成，如遇拆迁补偿，双方各分得50％。4、租赁物现场平面图及甲方已存在建筑物方位和现状图，双方制作详图附后。该补充协议所附的付款明细表列明了2015年至2028年间各年应交租金额，其中2015年3月1日前，应付款4000000元；2016年3月1日前，应付款4000000元；2017年3月1日前，应付款4240000元；2018年3月1日前，应付款4240000元。明细表下端还注明：乙方应在以上规定日期前向甲方交纳厂房租金，如不按期交纳，超过日期部分，甲方每年将向乙方收取年租金2％代纳金。甲乙双方均在上述补充协议及付款明细表上签字。上述租赁合同及补充协议签订后，陈立祥向黄国荣交付了土地，黄国荣则开始在该土地上进行建设，并依约向陈立祥交纳土地租金。2015年11月19日，北京市国土资源局通州分局向永乐店镇人民政府出具《关于陈立祥新建石材城项目违法用地有关问题的函》，该函内容为：7月29日我局曾致函你镇《关于督促陈立祥违法用地行为拆除整改的函》“按照我区打击“两违”工作要求，请你镇政府督促有关当事人在收到之日《责令改正国土资源违法行为通知书》（京国土（通州）分局责字［2015］第1-3-2号）起20天内，完成该项目的拆除整改工作，恢复土地原有用途。”，后我分局又在2015年10月21日约谈了当事人要求整改期限截止到2015年11月9日前完成拆除整改，恢复农业用途。目前我分局经2015年11月11日的现场核查，该地上建设的大型库房仍在进行石材加工、堆放，涉嫌改变土地用途进行非农建设。经我局多次现场督促检查，拆除整改进度缓慢，现在全区不断加大了对违法用地违法建设重点案件的查处力度，多次重申要严厉打击违法用地违法建设行为，我分局于近期已对台湖镇北神树石材城违法用地案件移送公检法部门将对当事人追究相关责任，违法当事人已经批捕，检察院也在核查乡镇政府和村委会的履职情况。结合目前案件查处形势，以及严格落实违法用地违法建设“零容忍”的工作要求，请贵镇根据《北京市通州区人民政府印发关于建立制止和查处违法用地违法建设联动工作机制若干规定的通知》（通政发［2010］28号）以及11月7日区政府专题会议精神要求，请贵镇加大对当事人拆除整改的督促力度，于11月底前拆除整改完毕。我分局已到立案期限，该项目若仍未拆改到位，我分局将按照移送及报告制度履职，对该项目予以立案并移送区公安分局，同时抄报区检察院、区纪委监察局、区政府、市国土局。2016年1月25日，黄国荣以租赁合同纠纷为由将陈立祥起诉至法院，要求解除双方签订的租赁合同，陈立祥返还黄国荣租金4387000元并赔偿黄国荣损失27044079.65元。法院经审理认为，本案中，根据陈立祥与村委会签订《土地承包合同》，约定陈立祥承租村委会土地，土地用途为农业用途，表明陈立祥对涉案土地性质是明知的。但陈立祥在明知土地性质的情况下，不仅自己建造了近3万平方米建筑，还将所建造的房屋用于出租，并承诺黄国荣可在原有基础上进行增建改造施工，“如果相关部门不允许建设由甲方出面予以协调，最终仍然不允许建设，则本合同解除，甲方退还已缴纳的全部租金”、“从计租日开始三年内，发生除有国家补偿的拆迁之外的事宜，导致乙方不能正常经营的，甲方赔偿乙方的建设投入损失”，故陈立祥应承担合同无效的主要责任。黄国荣作为承租人，在承租土地及建造厂房前，没有积极主动核实土地性质，并放任损失发生，对因此造成的损失亦应承担次要责任。2016年11月29日，法院作出（2016）京0112民初2623号民事判决书，判决：一、黄国荣与陈立祥于2014年9月1日签订的《租赁合同书》以及于2015年1月1日签订的《补充协议》无效；二、黄国荣将其承租的位于北京市通州区永乐店镇老槐庄村港沟河东侧185亩土地返还给陈立祥，于判决生效之日起30日内执行清；三、陈立祥返还黄国荣租金280万元，于判决生效之日起30日内执行清；四、陈立祥赔偿黄国荣建房损失1890万元，于判决生效之日起30日内执行清；五、黄国荣赔偿陈立祥土地恢复费用170万元，于判决生效之日起30日内执行清；六、驳回黄国荣的其他诉讼请求；七、驳回陈立祥的其他反诉请求。陈立祥不服该判决，向北京市第三中级人民法院提出上诉，后陈立祥撤回上诉请求，北京市第三中级人民法院于2017年3月16日作出（2017）京03民终2833号民事裁定书，裁定：准许陈立祥撤回上诉。庭审中，陈立祥称（2016）京0112民初2623号民事判决书生效后，黄国荣并未将其租赁的场地和地上物返还，黄立荣将其租赁的场地和地上物出租第三人。庭审中，黄国荣称涉案场地地上物现已被政府拆除并收回，黄国荣认可涉案土地未被政府收回前由其控制。陈立祥认可涉案场地地上物于2019年4月10日被政府相关部门拆除收回。庭审中，陈立祥提供了北京翔东天利石材销售有限公司（甲方、出租方）与刘慧斌（乙方、承租方）签订《租赁协议》复印件一份，载明：甲方坐落于永乐店镇老槐庄村东侧的空地、库房出租给乙方用于货场、仓库使用…乙方租用的空地面积合计为：104.8亩，库房面积为19133平方米，门面房29间，除门面房外房屋面积为3077平方米。租赁期为五年，即从2017年8月1日起至2022年10月31日终止，第一年前三个月为基建期，租金起始于2017年11月1日…以上租金每年为5000000元…双方还对其他租赁事项进行了约定，黄国荣在甲方代表处签字，刘慧斌和杨某在乙方处签字。庭审中，陈立祥提供了北京翔东天利石材销售有限公司（甲方、出租方）与刘慧斌、杨某（乙方、承租方）签订《租赁协议》复印件一份，载明：甲方坐落于永乐店镇老槐庄村东侧的空地、库房出租给乙方用于货场、仓库使用，该地位于产内东侧7-12号15号库房，库房面积为10000平方米，以上租金每年为135万元人民币…。双方还对其他租赁事项进行了约定，黄国荣在甲方代表处签字，刘慧斌和杨某在乙方处签字。庭审中，陈立祥申请证人杨某出庭作证，杨某称其2017年8月入场，约2018年1月开始使用其承租的场地和建筑物，后于2019年4月10日被拆除完毕。黄国荣对于上述两份租赁协议和证人证言均不予认可。庭审中，陈立祥提供了涉案场地从2018年9月25日至2019年3月25日的电费收据，证明黄国荣将涉案场地对外出租，黄国荣对于电费收据真实性认可，但称本案产生争议前其已架设电路，安装变压器故产生电费是正常的。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据陈立祥提供的租赁协议、照片、电费收据、证人证言，法院可以认定黄国荣在法院判决生效后将涉案场地对外出租并控制使用的事实。陈立祥与黄国荣签订的《租赁合同书》及《补充协议》经法院（2016）京0112民初2623号民事判决书确认无效，黄国荣应于（2016）京0112民初2623号民事判决书生效之日起30日内，即2017年4月15日之前，将其承租的位于北京市通州区永乐店镇老槐庄村港沟河东侧185亩土地返还给陈立祥，但黄国荣一直占用涉案土地并将土地出租给第三人，直至2019年4月10日，土地及地上建筑物被拆除完毕，故黄国荣应就上述期间占用涉案土地的行为支付给陈立祥相应的费用，现陈立祥起诉要求黄国荣支付占用土地给其造成的损失，于法有据，法院予以支持，具体的损失，由法院考虑（2016）京0112民初2623号民事判决书确认的双方责任、双方合同约定的使用费、涉案场地建筑物被拆除的情况、黄国荣对外转租场地等因素酌定为397.26万元。黄国荣的辩解意见，未有法律依据，一审法院不予采信。判决：一、黄国荣给付陈立祥使用费损失397.26万元，于判决生效之日起30日内执行清；二、驳回陈立祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46900元，由陈立祥负担26900元（已交纳），黄国荣负担20000元，于判决生效之日起30日内执行清。本院二审期间，陈立祥提交一审法院查封公告，欲证实黄国荣对外出租涉案土地系在法院查封后，负有过错。黄国荣认可上述证据的真实性，但认为与本案无关。黄国荣未提交新证据。另，经询问，陈立祥认可至今亦未按前述生效判决向黄国荣支付租金及赔偿损失。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，以及本院查明的事实，本案二审争议焦点在于黄国荣应向陈立祥支付的诉争土地使用费损失数额如何核算。对此，2016年11月29日一审法院作出（2016）京0112民初2623号民事判决书，判令双方就诉争土地签订的《租赁合同书》及《补充协议》无效，并判令黄国荣于判决生效之日起30日内将承租的诉争土地返还陈立祥。陈立祥不服前述判决提出上诉，本院于2017年3月16日作出（2017）京03民终2833号民事裁定书裁定准许陈立祥撤回上诉后，前述判决发生法律效力，即黄国荣应于2017年4月15日前将诉争土地返还陈立祥，但黄国荣一直占用涉案土地并曾对外出租，直到2019年4月10日诉争土地及地上建筑物被相关部门拆除收回，故黄国荣应向陈立祥支付上述期间的占有使用费。对于使用费数额，综合考虑使用期间、现有证据可以证实的转租场情况，以及陈立祥亦未按前述生效判决向黄国荣返还租金及支付建房损失等因素，一审确定黄国荣向陈立祥支付占用期间使用费即占用损失397.26万元属合理裁量范畴，本院予以维持。对于陈立祥所提要求黄国荣支付占用损失12000000元的上诉请求，不予支持。综上所述，陈立祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46900元，由陈立祥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 张印龙二〇二〇年三月二十五日法官助理 杨俊逸法官助理 曾琪惠书 记 员 卢园园