辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终524号上诉人（原审被告）：张福芹，女，1963年2月19日出生，汉族，现住瓦房店市。上诉人（原审被告）：张福娥，女，1959年1月28日出生，汉族，现住瓦房店市。二上诉人委托诉讼代理人：曲中兴，大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：申吉朋，男，1975年1月15日出生，汉族，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：洪振明，辽宁华夏律师事务所律师。上诉人张福芹、张福娥因与被上诉人申吉朋农村房屋买卖合同纠纷一案，不服瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初7563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张福芹、张福娥上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回申吉朋的诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：根据涉案买卖的农村房屋登记的所有权人是张国良，共有人是邹玉香，张国良先逝后，有妻子邹玉香继承居住该房屋正房五间，并有邹玉香继承后在房东头建耳房一间，猪舍两个，养鸡房计104平方米。在邹玉香生前全部归邹玉香个人所有。邹玉香有亲生女儿三人，长女早年去世，生有一子，次女儿张福娥，三女儿张福芹，养子女六人，均在外地工作居住。邹玉香晚年由张福芹照顾生活，邹玉香因晚年生病无钱治疗，叫张福芹代表自己将其居住的涉案房产卖掉，在其全部子女放弃继承权同意邹玉香卖房的情形下，有案外人商雅东找张福芹决定买房。商定买房款价款108,000元，包括涉案房屋、土地、院内全部附属设施。商雅东因自己是城市户口，买农房不能过户，即找申吉朋顶名买房。由甲方张福芹与乙方申吉朋于2014年12月3日签定本案农村房屋买卖合同书。当日，由案外人商雅东经大连农商银行转账付给收款人**芳账号54,000元，余款约定在房屋过户后给付。在邹玉香生前的2015年1月15日前，双方当事人没有主张过户。邹玉香于2015年5月份死亡后，合同双方当事人办理过户时，因涉及子女继承到场办理公证等手续问题未能过户。为此，申吉朋于2019年11月25日提起一审诉讼。根据庭审调查，申吉朋承认在签订合同当日给付上诉人108,000元现金，与案外人银行转账付款的事实不符，系虚假陈述。利用张福芹为商雅东出具过户需要空白纸签字填写交付买房款108,000元内容系伪造证据。如果认定申吉朋在合同签订当日给付张福芹现金108,000元，申吉朋应当提供自己账户银行取款流水，否则构成欺诈诉讼犯罪。根据涉案的房屋在邹玉香生前属于其个人房产己经卖出，依据一审判决认定合同有效，邹玉香己经没有可继承的遗产房屋。虽然买卖房屋合同是两个上诉人签订，由于二上诉人不具备涉案房屋所有权主体资格，应当认定是受邹玉香口头委托签订合同行为。因二上诉人没有收到申吉朋的108,000元现金收款，应当认定二上诉人不承担返款责任。因合同生效于邹玉香生前，申吉朋于卖房人主体死亡后向二上诉人主张权利主体不适格。在长达五年期间，主张金钱返还义务，己超过法定诉讼时效期间，应当认定不得解除本案合同。申吉朋辩称，不同意张福芹、张福娥的上诉请求，同意一审判决。申吉朋向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的房屋买卖合同书；2.被告立即返还原告购房款108,000元并赔偿原告所有损失(自2015年1月16日起至付清之日止，按年息6%计算)；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月3日，原告申吉朋与被告张福芹、张福娥双方签订农村房屋买卖合同书，合同约定甲方张福芹将位于瓦房店市赵屯乡赵屯村大岭居民组，房屋占地面积约为159×5.9平方米，一层，南至公路，北至山，东至北沟的农村房屋出售给乙方申吉朋，房屋总价款108,000元。合同第五条约定，合同签订后双方在2015年1月15日前过户，如甲方未能给乙方过户甲方应退还全部房款，另赔付乙方的所有损失。被告张福娥在合同书上签字。合同签订后，乙方原告申吉朋按合同约定支付了108,000元购房款，被告张福芹出具了收条。2018年11月6日，原告申吉朋与被告张福芹、张福娥到瓦房店市不动产交易登记中心办理变更登记，因涉及继承问题未能办理。2018年11月26日，原告申吉朋与被告张福芹、张福娥到瓦房店市公证处办理，也因继承问题未能办理。故原告诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告申吉朋与被告张福芹、张福娥签订了《农村房屋买卖合同书》，且原告申吉朋已经按照约定交付了购房款108,000元，房屋买卖合同书依法应认定为合法有效。按照房屋买卖合同书第五条约定，合同签订后双方在2015年1月15日前过户，如甲方未能给乙方过户甲方应退还全部房款，另赔付乙方的所有损失。故被告张福芹、张福娥作为甲方在约定期限内未能给乙方申吉朋过户，甲方张福芹、张福娥应退还全部房款108,000元，另赔付乙方申吉朋的所有损失。但合同书中对乙方申吉朋的损失计算方式没有明确约定，且原、被告在庭审中均认可2018年11月26日双方共同到瓦房店市公证处办理房屋变更公证，故原告申吉朋作为乙方其损失应当自2018年11月27日起以给付的购房款108,000元作为基数按中国人民银行同期贷款利率计算利息。故对原告申吉朋的部分诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院作出如下判决：一、解除原告申吉朋与被告张福芹、张福娥于2014年12月3日签订的《农村房屋买卖合同书》；二、被告张福芹、张福娥于判决发生法律效力后十日内返还原告申吉朋购房款108,000元；赔偿原告申吉朋损失(自2018年11月27日起以购房款108,000元作为基数按中国人民银行同期贷款利率计算利息至一审法院确定的实际给付之日)。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1230元，由被告张福芹、张福娥负担。二审中，张福芹、张福娥提供新证据。对于张福芹、张福娥提供的大连农商银行存款凭条，申吉朋在庭审中认可该转账凭证的真实性，本院对该证据予以确认。该证据显示，2014年12月3日案涉合同签订当日，案外人商雅东通过银行转账方式向案外人**芳支付54,000元，张福芹、张福娥认可**芳系张福芹的儿媳，双方当事人均认可该54，000元系案涉房屋的购房款。对于张福芹、张福娥提供的案外人崔长春、于长江出具的书面证明，欲证明案外人商雅东系案涉房屋的实际购买人，申吉朋要求退还房款，主体不适格。申吉朋对该份证据不予认可。鉴于该证据属于证人证言，崔长春、于长江未出庭作证，故本院对该份证据不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院补充查明，张福娥和张福芹均在2014年12月3日签订的《农村房屋买卖合同书》上签字捺印。二审中，申吉朋出具书面《承诺书》，表示“本人同意于张福芹、张福娥退还所有房屋款项之日退还房屋”。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一是申吉朋提起本案诉讼是否超过法定诉讼时效期间；二是案涉《农村房屋买卖合同书》应否解除，张福芹、张福娥是否应向申吉朋返还案涉房屋的购房款108,000元及利息。针对第一个焦点问题，本院认为，本案中，申吉朋的诉请有两项，关于解除案涉《农村房屋买卖合同书》，因双方当事人在《农村房屋买卖合同书》中并未约定解除权行使的期限，法律亦无相关规定，张福娥、张福芹亦未就解除权行使期限向申吉朋进行催告，故申吉朋主张解除合同并未超过合同解除权行使期限。并且该解除权行使期限属于除斥期间，而不适用诉讼时效的相关规定。关于申吉朋要求张福芹、张福娥返还购房款并支付利息的诉请，虽然《农村房屋买卖合同书》约定，双方应于2015年1月15日前过户，即约定了履行期限，但2018年11月双方当事人曾两次到不动产交易登记中心及公证处欲办理案涉房屋的过户手续，表明张福芹、张福娥同意履行办理过户手续的义务，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效期间自同意履行义务之日起中断，故申吉朋要求张福芹、张福娥返还房款、支付利息并未超过诉讼时效期间。张福芹、张福娥的该项诉请无充分的事实和法律依据，本院不予支持。针对第二个焦点问题，即案涉《农村房屋买卖合同书》应否解除，张福芹、张福娥是否应向申吉朋返还案涉房屋的购房款108,000元及利息，本院认为，双方签订的《农村房屋买卖合同书》约定，双方应于2015年1月15日前过户，如张福芹、张福娥未能办理过户应退还全部购房款，并赔偿申吉朋的所有损失。现因案涉房屋的继承问题导致该房屋至今无法办理产权过户，申吉朋对此不存在过错，张福芹、张福娥理应按照合同约定向申吉朋返还购房款并支付相应的利息作为赔偿。至于张福芹、张福娥称其并未收取案涉房屋的购房款一节，因张福芹于签订合同当日出具了收到108,000元的收条，该收条与合同内容相互印证，张福芹虽称该收条系其在空白纸上签字形成，但未能提供证据予以证明，不足以证明其主张。张福芹、张福娥在合同签订后无据证明其曾就购房款向申吉朋主张过权利，而是多次配合申吉朋办理案涉房屋的过户手续，积极履行合同义务。此外，在一审答辩状中张福芹、张福娥亦未否认收取购房款的事实，只是陈述该笔款项用于给邹玉香治病而用尽。并且二上诉人认可签订合同当日通过转账方式收取54,000元房款的**芳系张福芹的儿媳，与张福芹出具收条的证据相印证，综合上述证据及事实，可以认定张福芹和张福娥收取了案涉房屋的购房款108,000元。据此，一审法院支持申吉朋返还购房款的诉请并无不当，本院依法予以维持。二审中，申吉朋出具书面《承诺书》，表示同意在张福芹、张福娥退还所有房屋款项时交还案涉房屋，此系案涉合同解除的法律后果，亦系当事人真实意思表示，本院予以准许。关于张福芹、张福娥上诉称，案涉房屋并非二上诉人所有，该房屋实际权利人是邹玉香，申吉朋诉二上诉人属于主体不适格一节，本院认为，案涉《农村房屋买卖合同书》的签订主体是申吉朋与张福芹、张福娥，双方当事人对此均无异议。即使张福芹、张福娥并非案涉房屋的所有权人，则根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，亦不影响双方签订的《农村房屋买卖合同书》的效力，出卖人不能转移标的物所有权的，买受人有权主张解除合同并赔偿损失。据此，张福芹、张福娥的上诉理由无充分的事实及法律依据，本院不予支持。关于张福芹、张福娥上诉称，案涉房屋的实际购买人系案外人商雅东，申吉朋无权主张权利一节，本院认为，案涉《农村房屋买卖合同书》系申吉朋作为买方签订，虽然案外人商雅东支付了案涉房屋的购房款，但仅凭此证据不足以证明商雅东系案涉房屋的实际购买人。至于案外人崔长春、于长江出具的书面证明，因其未出庭作证，不具有证明效力。申吉朋作为案涉《农村房屋买卖合同》的签订主体，有权依据该合同向合同相对方张福芹、张福娥主张权利。张福芹、张福娥的该项上诉理由，亦无充分依据，本院不予支持。综上所述，张福芹、张福娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460元，由张福芹、张福娥负担。本判决为终审判决。审判长  吕瑛审判员  季烨审判员  王亮二〇二〇年三月二十日书记员  宋敏