云南省武定县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2329民初72号原告：武定县金盛达物业管理有限公司。法定代表人：陈树昆，公司经理。（未到庭）统一社会信用代码：91532329072450182T。住所地：云南省楚雄州武定县狮山镇罗婺彝寨1号地B区17栋。委托诉讼代理人：李孝坤，云南法研律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：赵崧成，男，1990年10月7日出生，彝族，武定县金盛达物业管理有限公司员工。代理权限：特别授权。被告：张后梅，女，1966年8月27日出生，汉族，农民，住武定县。被告：何彦霖，女，1978年7月13日出生，汉族，个体工商户，住武定县。原告武定县金盛达物业管理有限公司与被告张后梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，被告张后梅于2020年1月21日向本院提出追加何彦霖为本案共同被告的书面申请，本院予以准许，追加何彦霖作为本案共同被告。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武定县金盛达物业管理有限公司的委托诉讼代理人李孝坤、赵崧成、被告张后梅、被告何彦霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武定县金盛达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费合计8,590.80元；2、请求依法判令被告支付原告拖欠费用违约金9,406.93元（8,590.80元×3‰×365天，2019年1月1日至2019年12月31日）；3、请求依法判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2013年1月1日受项目开发商武定县友联房地产开发有限公司的委托，对罗婺彝寨1号地小区进行前期物业服务，并与房地产开发企业签订了《前期物业服务合同》。与业主签订《罗婺彝寨业主手册》中对物业管理服务费和缴费时间作出明确约定。合同明确了双方的权利义务。按合同约定缴纳物业服务费时间已到期。原告于2019年11月15日向业主以书面《催款通知》发放2019年物业服务费用收取通知后，被告一直未缴纳2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务管理费合计8,590.80元。经多次催交被告仍然未缴费，特提起诉讼。被告张后梅辩称，物业公司的诉请不是事实，物业公司从来没有来找过我，房产证上也不仅是我一个人的名字，是我与何彦霖一起签的名字，这么多年物业管理费一直是由何彦霖缴纳，房屋也一直是何彦霖管理。2017年以前物管费一直是我们去交，但是2017年后物管费一直是由何彦霖去交，在何彦霖缴费期间物管公司没有找过我。被告何彦霖辩称，原告起诉理由不具备真实性，本户于2017年装修经营至今，并未恶意拖欠过水、电、物业管理费。此案起因是2019年9月16日、9月26日所经营的商铺连续被入室盗窃两次。报警后得知被盗原因是因为屋后植物栽种过近、植物的高度、距离以及枝丫的形状造成盗贼易于攀爬。我商铺被盗电子产品两件，2019年9月16日被盗手机一只，2019年9月26日被盗苹果电脑一台，两次盗窃均由同一位置绿化树爬入室内作案。报警后警官划分了责任，建议物业管理公司与我方协商解决被盗损失，事后并未接到物管部门的通知，何时协商解决此事造成的直接损失与间接损失。一个月后物管趁我本人不在店，丢了一张收取2019年1月至12月的物业管理通知单在我店内。我看到后立即联系相关人员。物管公司两名在职人员到我店内商议如何解决被盗一事在前，物业管理费收取在后的问题。物管在职人员听完我的诉求后，现场答复向上级领导反映后通知解决方案。沟通之日起至收到缴纳物业管理费之日，物管公司或职工并未回复任何一个关于解决的方法以及方案。事隔一月2020年1月14日同为被告的张后梅收到法院传票，我们才得知我们被物管公司在不知具体该缴纳物业管理费的时间和数额的前提下被诉讼了。并且物管诉状内容中所提到的应该缴纳的实际物业管理费金额是刻意编造、虚设的。只是针对此事起诉而慌称的一个数额。2017年装修入住第一年，自己停放在门口的轿车被严重损坏，但物管的监控摄像老化、形同虚设，无法看清肇事情况，导致我损失过千余元。此事并未追究物管责任，只要求物管进行基础安保设施的完善。2019年9月16日被盗手机后我及时通知了物管，直接损失1,999元；2019年9月27日早晨发现被盗苹果平板电脑，及时通知了物管公司并向110报案，直接损失4,999元。由于与物管公司商讨锯除或移栽盗贼所爬之树无果，要求物管公司加强监控无果我自己购买了监控摄像头，间接支出291元。综上请求按正常物管标准计算2019年1月1日至2019年12月30日的物管费7,731.72元（1.8元/平方×357.95平方×12个月）；按事情先后顺序解决问题，该赔偿的先赔偿，该正常缴纳的费用正常缴纳；我方事出有因，被动等待回复无果，不是主观原因恶意拖欠物管费，不予支付原告提出的滞纳金；原告不直观面对自己硬件设施不完善，安保人员无作为、领导层恶意拖延解决事情的时间，推卸应负责任等问题、肆意浪费公共资源，不选择和解、大事化小的原则态度解决问题，要求原告完全承担诉讼费。2019年9月16日及9月26日被盗物品2件，直接经济损失金额6,998元，被迫支出监控设备造成间接损失291元，由原告进行赔偿；由于物管公司监控瘫痪、安保人员无作为，要求物管公司完善硬件、软件设施、设备，具备收取物管费的资格与能力，完善安保工作，确保业主财产、生命安全。我与张后梅是各出资50％购买的商铺，自2017年1月1日起每个月的物业管理费都是由武定金盛达物业管理有限公司职工来收取，而且该公司员工都知道该房屋是我与张后梅各出资50％购买。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的罗婺彝寨业主手册、商品房购销合同、责任履行合同书、被告何彦霖与物管公司出纳的微信截图及2018年物管费收据、电费收据等证据复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，原告对其主张的事实向本院提交了如下证据材料证明：1、回执复印件1份，欲证明原告向被告催收物业服务费的事实；2、费用计算明细1份，欲证明物业管理费如何计算以及应收金额。经质证，被告张后梅、被告何彦霖对原告提供的证据材料1不予认可，认为不是本人收到的回执也不是拒签；证据材料2真实性有异议，不予认可，所记载的内容是2016年的收费标准不是现在的收费标准。本院认为，原告提供的证据材料1、2，本院将结合本案其他证据材料进行综合认证。庭审中，被告何彦霖对其答辩理由，向本院提交了如下证据材料证明：1、武定县110出警证明复印件1份，欲证明罗婺彝寨一号地C501号商铺被盗时间及物品；2、购物单复印件2份，欲证明2019年9月连续2次被盗损失的金额；3、淘宝购物截图复印件1份，欲证明被盗后间接损失的金额。经质证，原告对被告何彦霖提供的证据材料1合法性与真实性无异议，对关联性不予认可，损失不是由物管公司造成的；证据材料2、3关联性及合法性不予认可，对真实性无法确认，票据没有正规的公章。被告张后梅对何彦霖提供的证据材料均无异议，予以认可。本院认为，被告何彦霖提供的证据材料1、2、3，本院将结合本案其他证据材料进行综合认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张后梅与被告何彦霖系武定县狮山镇罗婺彝寨1号地C区5栋1号商铺（建筑面积357.95平方米）所有人，原告系罗婺彝寨小区物业管理机构。原告与被告张后梅于2014年12月30日签订《前期物业服务协议》至今。签订合同之日起原告公司开始对罗婺彝寨1号地商铺C5幢1号提供物业管理服务。协议约定：商铺综合物管费按所购房屋建筑面积每月每平方米2元缴纳。交房时每户交纳一年的物业管理费，第二年起每年交纳一次，交纳时间为上次交纳物业管理费到期前15日内。从逾期之日起按每天应交费用的3‰交纳滞纳金。临时管理规约自首位物业买受人承诺之日生效，至业主大会制定的《临时管理规约》生效之日止。原、被告按合同约定开始交纳物管费。2018年11月29日被告向原告交纳了2018年度的物管费6,959元（1.8元/平方米/月×357.95平方米×12月×0.9）；后因被告经营的商铺物品被盗，被告与原告协商赔偿未果后被告未交纳物管费。2019年11月15日原告向被告商铺发放了欠费催收通知，回执载明物管费欠费金额为7,731.72元（1.8元/平方米/月×357.95平方米×12月）。原告以自己的实际行为对物管费作出了变更，即每平方米1.8元，提前交纳的9折优惠。本院予以支持。据此，本案被告应交纳的物业管理服务费应为7,731.72元（1.8元/平方米/月×357.95平方米×12月）。另查明，罗婺彝寨一号地C501号商铺系被告何彦霖与被告张后梅共同购买，二被告各占50%的房屋产权。二被告约定2017年1月1日至2022年12月30日期间房屋的装修、出租、使用等权利由何彦霖负责。何彦霖在使用房屋期间所产生的一切法律责任由何彦霖负责。2019年9月27日被告何彦霖因物品被盗向派出所报过警。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。2014年12月30日原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。在合同实际履行过程中原告以自己的行为对前期物业服务协议约定的收费标准作了变更，本院予以支持。本案中，被告入住原告管理服务的小区即应交纳相应的物业管理服务费，故被告负有交纳相关物业费的义务。据此原告要求被告支付拖欠的2019年1月1日至2019年12月31日物业管理费的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。但物业管理费的计算标准错误，本案被告应交纳的物业管理费应为7,731.72元（1.8元/平方米/月×357.95平方米×12月）。原告主张物业费应当按照2元每平方米支付，但在往年收取的物业费过程中原告已将物业费降低为1.8元每平方米，后双方并未签订新的协议，故被告主张的物业费每平方米1.8元的辩解成立，本院予以支持。《物业管理条例》第四十六条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。原告在物业服务工作中存在安全隐患，没有协助做好物业管理区域内的安全防范工作，物业服务工作存在瑕疵，履行义务不完全符合双方的约定，据此原告要求被告支付违约金的事实及理由不充分，本院不予支持。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。原告要求二被告承担连带责任的理由成立，本院予以支持。被告何彦霖应由原告赔偿被盗物品的直接损失及间接损失的辩解，不属于本案调整范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十六条、第六十四条及《最高人民法院》第六条、第九条第二款规定，判决如下：一、由被告何彦霖于本判决生效之日起十日内支付原告武定县金盛达物业管理有限公司物业管理费7,731.72元，张后梅承担连带责任；二、驳回原告武定县金盛达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取计125元，由被告何彦霖负担60元，被告张后梅承担连带责任，由原告武定县金盛达物业管理有限公司负担65元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  马飞艳二〇二〇年三月七日书记员  艾晓艳