北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终934号上诉人（原审被告、反诉原告）：林玉柱，男，1980年11月24日出生，汉族，北京天大云华文化传播有限公司经理，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：吕志录，北京易准律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐艳丽，北京易准律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京一得阁墨业有限责任公司，住所地北京市西城区南新华街25号。法定代表人：夏钢寨，董事长。委托诉讼代理人：于卓，北京市友邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：白冰，河南子午律师事务所律师。上诉人林玉柱因与被上诉人北京一得阁墨业有限责任公司（下称一得阁公司）房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初31410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。林玉柱上诉请求：同意一审判决第一、二、四项，请求判令撤销一审判决第三、五项，依法改判一得阁公司返还2017年6月22日至2017年8月21日已支付的房屋租金333300元（计算方式：2000000元/年÷12个月×2个月=333300元）、赔偿我经济损失1045097．8元（书籍受损金额86162元、展览费221015．8元、仓库使用费60000元、家具修复费183500元、茶叶浸泡437000元、其他损失57420元）、房屋装修损失550000元、支付违约金2000000元。事实与理由：1.一得阁公司作为出租方，应保证北京市西城区南新华街25号第四层（商铺面积715平方米）的正常使用。由于一得阁公司的原因导致涉案房屋漏水，应由一得阁公司承担相应责任。因漏水导致涉案房屋无法正常经营使用，一得阁公司应当退还此期间已交纳的房屋租金。2.一得阁公司严重违约在先，导致涉案房屋不具备使用条件，根据合同约定，一得阁公司应双倍返还我已交纳租金。我依据合同内容，同时考虑到一得阁公司的实际履行能力，主张2000000元违约金符合约定及法律规定，理应得到支持。3.关于我经济损失的认定。一审法院未考虑我实际受损程度，未结合我提交的书面证据及录像等相关证据，仅以我未提交充分证据为由予以驳回，极为不公。涉案房屋被浸泡严重，导致我许多物品，尤其涉及纸质文件（包括大部分票据及未进行装裱的字画）毁损，一得阁公司应按照《商铺承租合同》第七条之约定赔偿我相应损失，损失应包括重新布展、租赁场地等产生的费用。4.关于房屋装修损失。我承租涉案房屋时间为10年，因此投入了大量资金装修。漏水事故发生后，一得阁公司在我装修的基础上进行修复，节省了大量费用，反而是我投入大量资金进行的装修因房屋被淹而未达到使用年限。一审法院未认可我提交的装修票据，简单地以我无权主张装修费损失而予以驳回，严重损害了我的权利。5.一审法院认定违约金足以弥补我的书籍损失、仓库损失等而驳回我的主张，缺乏依据。综上，一审法院未查清我主张的损失情况，作出的判决缺乏事实依据，请求二审法院支持我的上诉请求。一得阁公司辩称，同意一审判决，不同意林玉柱的上诉请求。林玉柱的请求中违约责任和经济损失赔偿其只能选择其一，一审法院已经判令我公司承担违约责任，一审法院认为林玉柱能证明的损失金额并没有超过违约金额的范畴，因此没有支持他的经济损失，我公司认为是正确的。林玉柱主张的经济损失没有提供证据予以支持，所以不能采信，其上诉理由不能成立。一得阁公司向一审法院起诉请求：判令林玉柱支付2017年8月21日至2018年6月15日（实际返还房屋日）止的租金及占用费1280000元（共9个多月，只主张7个月，剩余时间作为合理的装修期间予以扣除）。林玉柱向一审法院提出反诉请求：1.判令双方签订的《商铺承租合同》于2018年6月8日解除；2.判令一得阁公司返还2017年6月22日至2017年8月21日已支付的房屋租金333300元（计算方式：2000000元/年÷12个月×2个月=333300元）；3.判令一得阁公司返还保证金160000元；4.判令一得阁公司赔偿我经济损失1045097．8元（书籍受损金额86162元、展览费221015．8元、仓库使用费60000元、家具修复费183500元、茶叶浸泡437000元、其他损失57420元）；5.判令一得阁公司赔偿我房屋装修损失550000元；6.判令一得阁公司支付违约金2000000元。一审法院认定事实：北京市西城区南新华街25号房屋的所有权人为一得阁公司。2014年7月8日，一得阁公司物业生产管理部（出租人、甲方）与林玉柱（承租人、乙方）签订《商铺承租合同》，约定：第一条、商铺基本情况。商铺位于北京市西城区南新华街25号第四层，商铺面积715平方米，租赁期限2014年8月21日至2024年8月20日。第二条、商铺用途。乙方承租该商铺主要用于字画、艺术品展示。第三条、租金管理费及支付方式。商铺年租金为2000000元。乙方分三次支付租金，第一次签订合同同时支付三年租金即6000000元，第二次交付租金为一次性交付三年（上浮10%），第三次交付租金为一次性交四年（租金上浮10%至30%）。签订合同同时乙方须向甲方交纳房屋、设施保证金160000元。……第七条、盗抢责任。因在营业时间内发生的盗抢事件而导致的乙方损失由乙方自行承担；因在营业时间外，非乙方原因发生盗抢、水、火、电等事件而导致乙方损失，如盗抢、水、火、电等事件是由于完全或者部分甲方管理不善所致且无法自直接责任人获得赔偿，则由甲方承担相应的赔偿责任。第八条、违约责任。甲、乙双方要遵守合同约定的事项，若发生单方违约，违约方要赔偿对方相应的损失。乙方中途无故退租的，甲方可以没收乙方已交纳租金。因甲方原因致使乙方无法正常营业的，甲方应按双倍退还乙方已交纳租金。……。《商铺承租合同》签订后，林玉柱交纳了2014年8月21日至2017年8月20日期间的房屋租金6000000元及保证金160000元。林玉柱在租赁房屋注册成立了北京天大云华文化传播有限公司（下称云华公司）进行经营。2017年6月22日，因拆除租赁房屋上层的违章建筑导致租赁房屋发生严重漏水，租赁房屋无法正常经营，屋内部分物品遭受雨水浸泡，林玉柱将部分物品搬离了租赁房屋。漏水事件发生后，双方就维修、赔偿事宜进行了沟通，但未能达成一致意见。2017年9月22日，一得阁公司通过顺丰速运向林玉柱邮寄《关于解除的通知》，以林玉柱未按合同约定交纳租金构成根本违约为由，通知林玉柱自2017年9月25日起，解除双方签订的《商铺承租合同》，该通知的邮寄地址为山东省日照市济南路156号，锦绣前程沿街天大美术馆，快递查询显示2017年9月23日签收。2017年9月25日，林玉柱向一得阁公司送达了《关于解除的通知之回函》，主张：2017年9月23日已收到《关于解除的通知》，但一得阁公司无权解除《商铺承租合同》。本案审理中，由于林玉柱反诉要求一得阁公司维修房屋并继续履行合同，经法院协调，双方对维修房屋达成一致意见：2018年3月23日前林玉柱将租赁房屋交由一得阁公司进行维修。2018年6月8日，法院组织双方谈话，一得阁公司表示租赁房屋已经维修完毕，可以交付林玉柱使用。林玉柱当天提出要求变更反诉请求为解除合同，一得阁公司表示同意。一得阁公司认可租赁房屋除三个房间存放林玉柱的物品外，其余部分已由该公司使用。一得阁公司、林玉柱共同确认：三间房间其中一间存放的是需要进行鉴定的物品，其余两间为林玉柱的物品。林玉柱承诺除存放鉴定物品的房间外，其余两间于2018年6月15日腾空。林玉柱主张解除合同的理由为：一得阁公司与案外人宋万新之间就租赁房屋存在争议并且相关案件正在仲裁，宋万新也向其发送函件要求其腾退房屋，为了公司经营的稳定性，故要求解除合同。林玉柱针对该项主张，向法院提交了一得阁公司与宋万新于2011年6月1日签订的《物业租赁经营合作合同》及宋万新、张淑敏于2018年5月21日向林玉柱发送的《关于“南新华街25号四层房屋租赁事宜”之函告》予以证明。一得阁公司对上述证据的真实性予以认可。2018年6月15日，林玉柱依约腾空了除存放鉴定物品房间外其余两间房屋。审理中，林玉柱申请对漏水造成的财产损失（包括字画、书籍、家具等）进行评估。法院委托北京中必达资产评估有限责任公司（下称评估公司）进行评估，在该评估过程中，评估公司要求另行对字画的真伪、家具的材质进行鉴定。经双方当事人同意，法院委托中国检验认证集团北京有限公司对字画的真伪和家具的材质进行鉴定。由于林玉柱未在法院及鉴定机构通知的时间内交纳鉴定费，鉴定机构按照退案处理。2019年9月17日，评估公司出具资产评估报告，载明：由于评估申请人不能提供名人字画真伪鉴定及家具材质鉴定，故委托评估的字画及家具未在本次评估范围内。评估结论：林玉柱受损资产价值总值为86162元。林玉柱支出鉴定费5000元。一得阁公司对评估结论不予认可，林玉柱主张评估结论价值过低。评估公司针对一得阁公司提出的异议出具了书面答复意见。针对书面答复意见，一得阁公司仍有异议，但明确表示不申请鉴定人出庭作证。一得阁公司主张：一、鉴定机构以“是否可以销售”作为判断“全部损失”的标准，但事实上此次鉴定中的大部分印刷品因无书号而根本不能销售，故鉴定机构判断损失的标准设置存在重大失误。二、鉴定机构以林玉柱单方提供的印刷单据作为评估印刷品价值的依据，但鉴定机构并未将该些所谓单据向一得阁公司进行披露并经一得阁公司质证，鉴定机构依据未经双方认可的材料得出的评估结论，程序有误，且直接影响其结论的客观性和可信性。审理中，林玉柱主张其还存在下列损失：一、展览费损失221015．8元。林玉柱主张原本定于2017年6月25日在租赁房屋举办“古墨林泉-张世刚、刘荣书书画作品展”，由于租赁房屋漏水，其另行租赁场地举行该展览。林玉柱针对其主张，向法院提交以下证据予以证明：1.云华公司与北京市东城区三品美术馆签订的《三品美术馆展览场地租赁协议》，协议约定：租赁场地用于举办“古墨林泉-张世刚、刘荣书书画作品展”，面积为1000平米，期限14天，自2017年6月30日至2017年7月13日，租赁费每天20000元，共计280000元，开幕式当天茶饮接待费用6000元，共计286000元，优惠后206000元。2.云华公司微信平台发布的展览信息；3.银行电子回单及发票共计15016．1元，林玉柱主张该笔费用是布置展览场地及广告宣传的费用。审理中，林玉柱未提交其实际交纳租金的证据。二、仓库使用费损失60000元。林玉柱主张由于房屋漏水，其另行承租了仓库存放屋内的物品。林玉柱针对其主张，向法院提交了以下证据予以证明：1.云华公司（乙方）与北京今日新雅彩印制版技术有限公司（甲方）签订的《仓库有偿使用协议》，协议约定：因乙方场馆无法使用，现暂将甲方部分场地有偿提供给乙方，用于存放书画作品及一些办公用品，场地地址：驼房营南里甲6号东风艺术区南院26号，使用面积200平方米。每月费用5000元，全年合计60000元，预付20000元，期限自2017年6月25日至2018年6月24日。2.北京今日新雅彩印制版技术有限公司于2017年7月1日出具的收据，内容为：今收到天大云华美术馆仓库使用费预付款贰万元整。3.网上银行电子回单，显示2018年1月9日，沧州市名人美术馆向北京今日新雅彩印制版技术有限公司转账40000元，摘要为仓库使用费。三、家具修复费用183500元。林玉柱针对该项损失，向法院提交了以下证据予以证明：1.石磊与青县龙宝居古董珍藏古典装饰行签订的《古家具修复合同》，合同约定修复费用为183500元；2.拍卖家具截图。审理中，林玉柱未提交其实际交纳修复费的证据。四、茶叶浸泡损失437000元。审理中，林玉柱针对该项损失未向法院提供证据予以证明。五、其他损失57420元。林玉柱主张该损失指的是办公家具损失，并提交了发票予以证明。六、房屋装修损失550000元。林玉柱针对该损失向法院提交了以下证据予以证明：1.委托书，内容为：林玉柱委托沧州市名人美术馆代为支付北京市西城区南新华街25号第四层商铺的装修装饰费用；2.银行电子回单。一审法院认为：一得阁公司物业生产管理部与林玉柱签订的《商铺承租合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利并履行义务。一得阁公司物业生产管理部不能独立承担民事责任，相应责任应由一得阁公司承担。一得阁公司作为出租方，应当保证租赁房屋可以正常使用，由于租赁房屋上层违章建筑的拆除导致租赁房屋漏水，相应的责任应由一得阁公司承担。因为租赁房屋漏水导致林玉柱无法正常经营使用租赁房屋，一得阁公司构成违约，林玉柱据此未向一得阁公司交纳下期租金，具有正当理由，不构成违约，一得阁公司不具有合同解除权，发出的解除合同通知不发生解除合同的效力。林玉柱起诉时要求维修房屋并继续履行合同，经法院协调，一得阁公司对房屋进行了维修，房屋维修完毕后，2018年6月8日林玉柱提出变更反诉请求要求解除合同，理由为一得阁公司与宋万新之间的纠纷会影响其使用租赁房屋，但该理由并不能成立，故林玉柱此时也不具有合同解除权，鉴于一得阁公司同意解除合同，故应视为双方当日经协商一致解除合同，对林玉柱要求确认合同于2018年6月8日解除的反诉请求，法院予以支持。漏水事件发生后至一得阁公司将房屋维修完毕期间，林玉柱无法使用租赁房屋，不应支付房屋租金及使用费，维修完毕后，房屋实际由一得阁公司使用，其中两间房屋林玉柱也在合理的期限内腾空，故林玉柱也不应支付房屋租金及使用费。综上，对一得阁公司要求林玉柱支付2017年8月21日至2018年6月15日期间房屋租金及使用费的诉讼请求，法院不予支持。因漏水导致林玉柱无法正常经营，一得阁公司应承担违约责任。根据合同约定：因一得阁公司原因致使林玉柱无法正常营业的，一得阁公司应按双倍退还林玉柱已交纳的租金。显然，双倍退还已交纳的租金应当指的是无法正常营业期间的租金。林玉柱已交纳租金而无法正常营业的期间为2017年6月22日至2017年8月20日，一得阁公司应当双倍退还此期间的房屋租金657534．25元，此数额应为一得阁公司应承担的违约金数额，故对林玉柱要求一得阁公司支付违约金诉讼请求的合理部分，法院予以支持。因一得阁公司已承担双倍退还租金的违约责任，其中已包含退还2017年6月22日至2017年8月20日的租金，2017年8月21日的租金，林玉柱并未交纳，故对林玉柱要求一得阁公司返还2017年6月22日至2017年8月21日租金的反诉请求，法院不予支持。林玉柱要求一得阁公司返还保证金的反诉请求，符合合同约定，法院予以支持。对于林玉柱主张的各项损失，法院分别认定如下：一、书籍损失。该项损失经过司法评估，虽然双方对评估报告均提出异议，但理由并不足以推翻评估结论，法院对评估结论予以采信，书籍损失系林玉柱的合理损失。二、展览费损失。林玉柱并未举证证明其实际支付了另行租赁场地的租金，且一得阁公司已承担退还不能使用期间房屋租金的责任，故林玉柱要求一得阁公司赔偿另行租赁场地房屋租金，缺乏依据。林玉柱主张的布展和宣传支出费用，属于其正常经营支出，不应属于其损失。三、仓库使用费损失。林玉柱提供的证据可以证明其实际支出了该项费用，该损失属于林玉柱的合理损失。四、家具修复费损失。林玉柱针对该项损失未提供充分的证据予以证明，法院不予采信。五、茶叶损失。林玉柱针对该项损失未提供充分的证据予以证明，法院不予采信。六、办公家具损失。林玉柱针对该项损失未提供充分的证据予以证明，法院不予采信。七、装修费损失。林玉柱针对该项损失未提供充分的证据予以证明，且一得阁公司维修完毕房屋后，房屋已可以正常使用，林玉柱无正当理由要求解除合同，也无权要求一得阁公司赔偿装修费损失。综上所述，林玉柱主张的损失中书籍损失及仓库使用费损失系其合理损失，但由于一得阁公司支付的违约金已足以弥补该项损失，故对林玉柱要求一得阁公司赔偿各项损失的反诉请求，法院不予支持。据此，一审法院于2019年11月13日判决：一、确认北京一得阁墨业有限责任公司与林玉柱于二○一四年七月八日签订的位于北京市西城区南新华街25号第四层房屋的《商铺承租合同》于二○一八年六月八日解除；二、判决生效之日起七日内，北京一得阁墨业有限责任公司返还林玉柱保证金160000元；三、判决生效之日起七日内，北京一得阁墨业有限责任公司支付林玉柱违约金657534．25元；四、驳回北京一得阁墨业有限责任公司的诉讼请求；五、驳回林玉柱的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。就林玉柱主张的茶叶浸泡损失问题，一审审理中林玉柱主张在其提交的录像汇总清晰拍摄了茶叶的状况，但有些票据灭失了。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：林玉柱与一得阁公司签订的《商铺承租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。经查，由于涉案房屋上层违章建筑的拆迁导致林玉柱承租的涉案房屋漏水，继而双方发生纠纷，一得阁公司作为涉案房屋的出租方，其应当对林玉柱不能正常使用涉案房屋承担相应的违约责任。虽双方合同中约定“因甲方原因致使乙方无法正常营业的，甲方应按双倍退还乙方已交纳租金”，但应当指出返还已交纳的租金应指林玉柱无法正常使用期间的涉案房屋租金，并非林玉柱自签订合同后已交纳的全部租金，一审法院判决一得阁公司双倍返还2017年6月22日至2017年8月20日期间的租金作为违约金，并无不当。林玉柱要求违约金200万元，缺乏依据，本院不予支持。因林玉柱要求返还的2017年6月22日至8月20日期间的房租已包含在上述违约金中，故一审法院未再判决一得阁公司返还上述租期租金，亦无不当。关于林玉柱主张的经济损失问题，1.书籍损失。一审审理中，一审法院依据评估公司结论予以判决，并无不妥，虽林玉柱对该评估结论不予认可，但并未提交充分证据推翻评估结论，故林玉柱主张的书籍损失数额，缺乏依据，本院不予支持。2.展览费损失。一、二审审理中，林玉柱均未就其实际支付案外人租赁场地费用的事实提交相应证据予以证明，故对林玉柱主张的该笔损失，因缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院认定了林玉柱主张的布展和宣传支出费用属于其正常经营支出，不应属于其损失，亦无不妥，本院予以维持。3.仓库使用费。一审法院认定林玉柱提交的证据足以证明其已支出该笔费用，故认定属于林玉柱合理损失，依据充分，本院予以维持。4.家具修复费损失及办公家具损失。因一、二审审理中，林玉柱均未就此提交相应证据予以证明，故对林玉柱主张的该项费用，本院不予支持。5.茶叶损失。虽林玉柱就此提交了录像予以证明，但该录像无法证明受损茶叶的价值，林玉柱亦未能提交其购买茶叶的相应票据予以证明茶叶价值，故一审法院对其主张的该项损失未予支持，并无不当。6.装修费损失。因漏水事故导致林玉柱无法正常使用涉案房屋，一得阁公司应承担该项损失，但同时应当指出林玉柱已正常使用涉案房屋近三年，涉案房屋装修损失应考虑相应的折旧因素。本院综合计算，上述经济损失数额未超过一审法院认定的一得阁公司应支付的违约金数额657534.25元，即一得阁公司支付的违约金足以弥补林玉柱的相应经济损失，故一审法院判决驳回林玉柱要求经济损失的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。林玉柱既要求一得阁公司支付违约金又要求一得阁公司承担赔偿经济损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，林玉柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15804元，由林玉柱负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年三月二十三日法官助理 袁 芳书 记 员 房依彤