广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终349号上诉人（原审原告）：御月宫（深圳）健康管理有限公司。法定代表人：庄少阳。委托诉讼代理人：周诚祯，广东茂亨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳招商华侨城物业管理有限公司。法定代表人：王舒波。委托诉讼代理人：吴伟，广东仁人律师事务所律师。上诉人御月宫（深圳）健康管理有限公司（以下简称御月宫公司）因与被上诉人深圳招商华侨城物业管理有限公司（以下简称招商物业公司）侵权责任纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初17197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。御月宫公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审；2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。主要事实和理由如下：（一）上诉人租赁涉案房屋用于商业会所经营事先取得了三位业主同意，依法取得了营业执照，上诉人租赁了联排的三套别墅，本栋建筑内无其他业主。一审法院认定上诉人经营行为违反法律规定属于事实错误、证据不足。（1）一审法院认定业主黄某甲、黄某乙、黄某丙与上诉人法定代表人庄少阳约定租赁用途为住宅，但上诉人在实际使用该房屋过程中，擅自用于经营母婴会所等业务属于认定事实存在严重错误。业主黄某甲、黄某乙、黄某丙与上诉人法定代表人庄少阳在签订《深圳市房屋租赁合同书》后补充签订了《房地产租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），根据补充协议第四条（补充协议第8页）、第十四条第3款第(4)项（补充协议第14页）规定，三位业主明确知晓并且同意上诉人将租赁房屋用于商业会所经营。如果事先没有取得业主的同意，上诉人也不可能擅自投资几百万对涉案房屋进行装修。一审法院认定上诉人法定代表人与三位业主约定租赁用途为住宅，上诉人在实际使用该房屋过程中，擅自用于经营母婴会所等业务属于认定事实错误。上诉人通过租赁方式获得xx1栋、xx2栋、xx3栋物业的使用权，上诉人经营行为也取得市场监督管理局颁发的营业执照，可以依法在营业执照许可的经营范围内开展经营行为。（2）一审法院根据《物权法》第七十七条规定，认定xx小区内均为别墅、独栋别墅等，上诉人的经营行为将对涉案xx小区内其他业主实际生活造成影响，小区内其他业主均应视为利害关系人属于认定事实错误、证据不足。首先，涉案小区除了独栋别墅、联排别墅外，还建有高层商住楼,一审法院认定xx小区内均为别墅、独栋别墅属于查明事实有误。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。第十一条：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的规定。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。一审法院却在没有任何业主提出诉讼主张并举证证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的情况下，自行认定小区内其他业主均应视为利害关系人，认定事实存在严重错误，证据不足。其次，上诉人将涉案xx1栋、xx2栋、xx3栋整体承租下来，与前后左右相邻房屋都隔着马路和花园，相邻栋直线距离也在十米开外，上诉人经营行为并不会对相邻别墅造成影响。上诉人准备经营的母婴会所实行会员制，服务受众不广，不会有大的人员流动、进出。上诉人经营内容系为生产母亲提供专业产后恢复服务，帮助产妇能够尽快恢复身体，提供喂养知识，另有专业护士照顾宝宝。即使开业经营，也不会产生任何工业或医疗垃圾，不会产生噪音影响，不会对小区生活环境造成影响。一审法院认定上诉人经营行为将对涉案小区实际生活造成影响不符合事实，认定事实错误。综上，上诉人合法租赁、合法经营。上诉人经营行为得到业主的同意，取得了营业执照，上诉人租赁的房屋为联排三栋别墅。并不存在本栋内的其他业主。与本栋之外的其他栋别墅之间相隔十米远，目前并没有其他栋业主确认其“利害关系业主”身份，因此，上诉人经营母婴会所并无违法之处，一审法院认定事实错误。（二）被上诉人自2018年1月起限制上诉人工作人员进出涉案小区、禁止上诉人客户进入涉案小区的行为严重侵害了上诉人对租赁物业的合法使用权，导致上诉人租赁物业目的无法实现，给上诉人造成巨大损失。一审法院认定被上诉人行为不构成侵权属于认定事实错误，证据不足。（1）一审法院认定上诉人主张被上诉人知情并同意上诉人装修房屋用于母婴会所无事实依据属于认定事实错误。上诉人申请装修时已经明确告知被上诉人装修做母婴会所一事，装修申请表除了签名是业主签名，其他内容均系被上诉人工作人员事后填写，如果按被上诉人所述只是做一些翻新装修，根本不用申请长达两个半月的改造时间。上诉人2017年11月15日开始装修，装修期间，被上诉人每天都有安排人员多次到上诉人装修场所巡查，其不可能上诉人装修做母婴会所一事不知情。（2）一审法院认定被上诉人对上诉人客户实行个别盘查系正常履职行为属于认定事实错误。首先，被上诉人不是对上诉人个别客户进行盘查，而是对所有客户进行盘查并且禁止上诉人接待的所有的产妇和孕妇进入小区，不管是客户还是朋友。其次，被上诉人即使有权进行盘查，在确认来访人员身份后，无权禁止其进入小区。被上诉人禁止上诉人客户进入小区的行为已经超越其管理职责，属于侵权行为。被上诉人作为涉案小区的物业服务单位，其权利来源于业主与被上诉人签订的《业主公约》，《业主公约》第二十四条是业主赋予被上诉人的权利，但里面却没有任何一点可作为被上诉人限制、禁止上诉人人员进出的依据。涉案小区业主委员会直到2019年3月份才成立，被上诉人行为自始至终均未得到业主委员会的授权。且即使是业主委员会，也无权限制、禁止上诉人人员出入涉案小区。再次，上诉人提供了三次报警记录及相应的视频资料以及深圳市宝安区新安街道办事处《信访事项答复意见书》，足以证明被上诉人禁止上诉人客户入内。根据被上诉人提交的《关于xx栋租户相关来访人员进出严格管理告知函》及被上诉人陈述，也可以确认被上诉人禁止上诉人客户进入小区。一审法院却认为上诉人提交的报警回执不足以证明被上诉人拦截了上诉人所有客户、员工等相关人员，难道要上诉人每次被拦截都报警吗？这无疑是浪费警力资源。（3）一审法院认为上诉人未举证证明被上诉人行为给上诉人造成了损失，主张侵权无事实法律依据，属于认定事实严重错误。上诉人因被上诉人限制、禁止人员出入导致自2018年1月份起至今无法营业，上诉人投资损失、人员工资损失、房租损失不都是损失吗？退一步说，被上诉人行为导致上诉人使用租赁房屋受到严重限制，这不是损害后果吗？（三）涉案小区有高层商业公寓、配套商业用房，并不是纯住宅小区，并且有大量公司经营场所设在涉案小区，存在经营行为，但被上诉人却只针对上诉人。涉案小区建有高层商业公寓、外围配套有商铺。上诉人在深圳市市场监督管理局查询到二十多家公司经营场所都设在涉案小区，并提供了其中9家公司的工商登记信息。被上诉人却对其他经营行为熟视无睹，只禁止上诉人经营，限制、禁止上诉人人员进出。上诉人认为，被上诉人作为涉案小区的物业服务公司，其权利是业主通过业主公约赋予的，职责系为业主及物业使用人员提供服务和方便。被上诉人行为已经超越了业主公约赋予被上诉人的职权，凌驾于业主及物业使用人员之上。小区设置进出口是为了方便进出、保障小区安全的，被上诉人却把它当作自己的权力，想让谁进不去，谁就进不去。在近两年的时间里，被上诉人明明可以通过行政或者诉讼等合法途径对上诉人经营合法性提出异议，但其偏偏要通过限制、禁止上诉人人员进出的方式强制上诉人不能经营。上诉人报警，公安机关没有说上诉人人员不能进出，上诉人向市场监督管理部门投诉，市场监督管理部门没有说上诉人不能经营。但被上诉人强行限制、禁止上诉人人员进出，让上诉人无法开业经营。让上诉人承担着几百万的投资损失，每个月承担几十万的人工及租赁损失。（四）被上诉人不属物权法77条的利害关系人，其限制上诉人工作人员进出涉案小区，禁止上诉人客户进入涉案小区，未取得业委会或者业主大会的授权。《业主公约》也从未授予被上诉人该权利，因此被上诉人构成侵权。（五）上诉人在涉案小区开办的月子中心，还未开始营业，没有给小区造成任何影响，也没有证据证明上诉人开业经营，会给小区其他业主房屋价值、生活质量产生不利影响。综上，一审法院认定上诉人经营行为违反法律规定，且被上诉人行为不构成侵权属于认定事实错误、证据不足，一审法院所依据的四点理由也是错漏百出，毫无事实依据。请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。御月宫向一审法院起诉请求：1、被告立即停止侵权行为，不得再阻碍原告人员（包括原告员工、股东、股东亲朋好友、原告客户等）通过小区进出口通道进入招商华侨xx小区原告租赁物业内；2、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：案外人黄某甲、黄某乙、黄某丙于2011年6月7日分别取得深房地字第xxxx85、xxxx87、ｘｘ××88号房地产证，房产位置分别为招商华侨城xx栋xx1号、xx2号、xx3号，用途均为住宅。2017年9月29日，原告法定代表人庄少阳分别与案外人黄某甲、黄某乙、黄某丙各签订一份《房屋租赁合同》，约定案外人黄某甲、黄某乙、黄某丙分别将其所有的招商华侨城xx栋xx1号、xx2号、xx3号出租给庄少阳，用途为住宅，租赁期限自2017年11月1日起至2022年10月30日止。2017年11月15日，涉案房屋业主出具一份《装修委托书》，委托案外人庄少阳为涉案房屋现场装修负责人。而后涉案房屋业主黄某甲、黄某乙、黄某丙向被告提交了一份《装修申请表》，该申请表载明装修内容为外墙翻新、室内砌墙、洗手间改造、铝合金优化，施工期限为2017年11月15日至2018年2月30日。2018年1月2日，被告向原告发出一份《关于xx1栋、xx2栋、xx3栋相关事宜的函》，称其在装修监管巡查中发现住户将物业用途改变为商业用途，根据《物权法》第77条及《业主公约》第十条的规定，为避免以后可能引起的纠纷，请住户斟酌风险，及时与业主协商，停止改变住宅的使用用途。2018年1月30日，被告向深圳市市场监督管理局、深圳市宝安区xx街道办xx社区工作站发出一份《关于反对“御月宫”在xx栋开展商业项目的意见书》，称xx业主极力反对原告承租涉案房屋开展商业经营，要求相关部门解决，该意见书附有多名业主签名。一审庭审中，原告主张被告禁止原告客户、工作人员等进入小区，侵害了其对涉案房屋的合法使用权。被告对此不予确认，主张原告“住改商”行为未经过利害关系业主同意，属于违法经营，并主张其对原告客户、工作人员进行登记核实后，大多数情况会予以放行，仅有在被告访客为孕妇、婴儿的情况下才重点盘查，被告系正常履职，不存在侵权事实。一审另查：1、原告系自然人独资公司，于2008年12月24日成立，注册资本100万元，法定代表人为庄少阳，经营范围包括母婴服务（月子服务）等，原告在起诉状中明确其承租涉案房屋用于经营母婴会所；2、原被告均确认的《业主公约》第十条载明：“业主、非业主使用人应当按照规划部门批准的用途使用物业，不得擅自改变物业的使用功能”。一审法院认为，原告以侵权责任纠纷为由提起本案诉讼，应当就被告存在损害原告民事权益的侵权行为、原告受有损害结果、以及被告的行为与原告的损害之间存在因果关系等，承担举证证明责任。一审法院认为，原告经营行为违反法律规定，且被告行为不构成侵权，理由如下：1、涉案房屋登记用途为住宅，业主黄某甲、黄某乙、黄某丙与原告法定代表人庄少阳亦约定租赁用途为住宅，但原告在实际使用该房屋过程中，擅自用于经营母婴会所等业务；2、根据《物权法》第七十七条的规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。原告“住改商”行为未经利害关系业主同意，亦未取得“住改商”的相关许可，违反了《物权法》及《业主公约》的规定，属于违法改变房屋性质。关于原告主张涉案房屋系联排别墅，小区内其他业主并非利害关系人，法院认为，xx小区内均为联排别墅、独栋别墅等，原告的经营行为将对涉案xx小区内其他业主实际生活造成影响，小区内其他业主均应视为利害关系人，故一审法院对原告该项主张不予采信；3、涉案房屋业主提交的装修申请表未声明经营性房屋装修，且原告开始装修后，被告即向原告发函，告知风险，原告主张被告知情并同意其装修房屋用于经营母婴会所无事实依据；4、被告作为物业管理方，对外来人员出入小区进行管理属正常履职行为，原告提交报警回执不足以证明被告拦截了原告所有客户、员工等相关人员，且原告擅自住改商经营行为违反了法律规定，被告对原告客户实行个别盘查系物业公司正常履职行为，此外，原告亦未举证证明被告的管理行为导致其损失，故原告据此主张被告侵害其合法权益，无事实和法律依据。综上，一审法院认为，原告主张被告侵权无事实及法律依据，对原告的全部诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告御月宫（深圳）健康管理有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由原告负担，受理费原告已预缴。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为侵权责任纠纷，二审主要争议焦点是招商物业公司是否有对御月宫公司侵权的行为。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”根据上述规定，将住宅改为经营性用房，应当遵守规约，经有利害关系的业主同意，并依照法律、法规，办理相关的用途变更手续。住宅和经营性用房的功能不同，经营性用房由于其商业经营的特点，经营过程中产生的噪音、光污染、商业垃圾，以及不特定的客户进出造成的滋扰和安全隐患，对其他住宅业主构成威胁和损害，对物业管理造成困难。因此不允许住宅用途的业主私自将住房改为商业用途。本案涉及的房产均为住宅用途，御月宫公司未经有利害关系的业主的同意，未办理房产用途的变更手续，使用上述住宅从事商业用途，招商物业公司作为物业的管理公司，有权对御月宫公司的人员和客户进出小区采取严格的管控措施，以保障小区住宅业主的安全。一审不采纳御月宫公司主张招商物业公司构成侵权的主张，并无不当。综上，上诉人的上诉缺乏证据和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定的基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人御月宫（深圳）健康管理有限公司负担，该司已预交。本判决为终审判决。审判长  黎康养审判员  李东慧审判员  陈俊松二〇二〇年三月十六日书记员  陈 嘉附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。