文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0117民初5183号原告（反诉被告）：陈羽虎，男，1958年10月2日出生，汉族，务农，住重庆市合川区。原告（反诉被告）：周光芬，女，1963年8月24日出生，汉族，务农，住重庆市合川区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：张华，重庆盈兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨先琼，女，1963年5月12日出生，汉族，务农，住重庆市合川区。被告（反诉原告）：陈羽龙，男，1957年6月10日出生，汉族，务农，住重庆市合川区。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：杨平，重庆市合川区太和法律服务所法律服务工作者。原告（反诉被告）陈羽虎、周光芬与被告（反诉原告）杨先琼、陈羽龙农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈羽虎、周光芬其委托诉讼代理人张华、被告（反诉原告）杨先琼、陈羽龙及其委托诉讼代理人杨平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告陈羽虎、周光芬向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告于2010年3月22日签订的房屋买卖协议（证明）合法有效；2、请求法院依法判令合川区XX镇XX村X组X号房屋归原告所有；3、请求法院依法判令二被告协助原告将合川区XX镇XX村X组X号房屋过户至原告名下；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告二人系夫妻关系，被告二人亦系夫妻关系。原告陈羽虎与被告陈羽龙系堂兄弟关系，且系同村村民。被告于2004年将其位于合川区XX镇XX村2组35号的房屋出售给原告，原告交付了购房款28000元后被告将该房屋交付给原告居住使用至今。因原、被告系堂兄弟关系，当时并未书写任何字据。后原告周光芬觉得不妥，便于2010年3月22日在重庆找到被告杨先琼，由被告杨先琼之女陈娟书写《证明》一份，证实房屋买卖行为和房屋价款为28000元，原告周光芬与被告杨先琼在该《证明》上签字确认，原告之女陈雪莲、被告之女陈娟作为证明人亦在《证明》上签字。之后，原告多次要求被告协助办理房屋过户手续，被告均以各种理由推脱。为维护原告合法权益，故起诉来院，诉请如前。本诉被告杨先琼、陈羽龙辩称，原告方认为诉争房屋归原告所有缺乏事实和法律依据，要求被告方协助原告方过户更是毫无根据，原告方现居住在被告房屋中是被告看在自家兄弟情面上无偿提供给原告方居住。原告提出诉讼请求的依据是原告与被告签订了一份“证明”，该“证明”不具有合同应有的要件，如合同当事人身份信息、共有人意思表示、订约时间、地点、交房时间、交房时水电结算、契税支付、购房款收据、过户时间、违约救济等具体内容，且该“证明”从主体上看，只有原、被告双方的各一人，而本案诉争房屋系二被告共有，只有被告一人签字，因此该证明作为合同缺乏主体要件；二、该证明从内容上看，意思表示不真实，字迹有多处涂改，含义不明确，文字表述前后脱节，笔迹色彩不一，不符合证据结论唯一性的要求。原告不能举示充分证据证明其诉讼请求，其要承担举证不能的后果，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告杨先琼、陈羽龙向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决驳回本诉原告的全部诉讼请求；2、请求判令被反诉人返还房屋，若其不返还房屋，反诉原告将向反诉被告收取租金；3、本案本诉及反诉诉讼费均由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告陈羽龙与反诉被告陈羽虎系堂兄弟关系属实，正因为这一关系，反诉原告才将自己的空置的房屋无偿提供给反诉被告居住至今，反诉被告欲达到占有反诉原告房屋的目的，欲凭借反诉被告举示的“证明”以证明其主张，而该“证明”字迹不清、颜色不一、多处涂改，不能证明反诉原告与反诉被告有真实的房屋买卖法律关系存在。反诉被告陈羽虎、周光芬辩称，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。本案诉争的房屋已出售给反诉被告陈羽虎、周光芬，不存在返还房屋的事实，请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。本诉原告（反诉被告）陈羽虎、周光芬为支持其本诉请求和反诉辩称理由向本院提交了下列证据：证据1，证人陈少富证人证言，陈少富称其只是听说陈羽虎与陈羽龙房屋买卖的事，但具体经过不清楚；陈羽虎原有房屋已复垦有5－6年，陈少富本人曾亲自参与拆除陈羽虎家的房屋，陈羽虎在陈羽龙家房屋居住有约10年了。证据2，证人沈大伦证人证言，沈大伦称陈羽虎在陈羽龙家房屋居住了大约十几年了，但具体时间记不清楚了；陈羽虎家的房屋复垦时间大约是在2011年；对陈羽虎与陈羽龙房屋买卖的事情只是听说，但具体经过不清楚。证据3，证人何有富证人证言，何有富称其1996年至2004年任重庆市合川区XX镇XX村村民委员会主任（2000年原XX村与原XX村合并），2004年至2014年任XX村村支部书记；陈羽虎2005年左右就在陈羽龙家居住了，其也只是听说陈羽虎与陈羽龙买卖房屋的事，没有见到过协议，村上也没有参与他们的之间的买卖行为。陈羽虎原有房屋可以居住，后在其书面承诺有其它房屋可供居住的情况下对其原有的房屋进行了复垦。证据4，证人谢亚琼证人证言，谢亚琼称其系本诉原告儿媳妇，其代表本诉原告参与了与本诉被告协商解决双方房屋买卖争议的调解，并称本诉被告方同意支付55000元给原告，本诉被告享有争议房屋的一半产权，但本诉被告没有在协议上签字。证据5，证人陈雪莲证人证言，陈雪莲称其系本诉原告之女，其丈夫杨亚辉系本诉被告杨先琼亲兄弟。2010年，本诉原告周光芬、本诉被告杨先琼与证人本人及本诉被告之女陈娟在重庆市南岸区租用的门市处协商本案争议房屋的买卖问题，因周光芬、杨先琼均不会书写，协议所有内容均由陈娟书写，四人并在协议上签字。之后双方因房屋归属发生争议，两次调解证人本人均有参与，本诉被告方同意支付55000元给原告，其享有争议房屋的一半产权。证据6，证明一份。拟证明陈羽龙、杨先琼的房屋已卖给陈羽虎、周光芬，房屋的成交价格为28000元，该证明具备了农村房屋买卖合同的主要条款，应认定为农村房屋买卖合同，且合同主体适格，合同内容不违反法律规定，应认定合同合法有效。证据7，陈羽龙名下的集体土地建设用地使用证及乡村房屋所有权证。拟证明坐落于原合川市XX镇XX村X社（现重庆市合川区XX镇XX村X组X号）房屋一栋，登记在陈羽龙名下，属于陈羽龙、杨先琼夫妻共同财产，该房屋已出售给本诉原告，本诉被告并将涉案房屋的两证交由本诉原告保管。证据8，重庆市合川区XX镇XX村村民委员会出具的情况说明一份，拟证明本诉原告陈羽虎房屋复垦是因为买了陈羽龙的房屋才申请的复垦；证据9，录音证据两份。拟证明原、被告就本案争议房屋权属进行过两次协商，并达成书面协议，本诉被告方未在协议上签字。证据10，协议书两份，拟证明双方曾协商本案争议房屋的归属并达成书面协议，本诉被告方未签字。本诉被告（反诉原告）杨先琼、陈羽龙对本诉原告（反诉被告）陈羽虎、周光芬的上述证据发表了如下质证意见：证据1，本诉被告对该证人证言没有异议；证据2，本诉被告对该证人证言没有异议；证据3，本诉被告对该证人证言没有异议；证据4，本诉被告对该证人证言提出异议，称本诉被告方未在证人参与协商的调解协议上签字；证据5，本诉被告对证人陈述的事实没有异议，但称没有在调解协议上签字，该调解协议没有效力；证据6，本诉被告对该证据的真实性、合法性、关联性均提出了异议，认为该证据内容不清，有涂改痕迹，上下文有歧义，“房子买成28000元现金”字样系事后添加，非该证据执笔人陈娟书写，并申请对该证据进行司法鉴定；证据7，本诉被告对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但对本诉原告的证明目的有异议，该房屋两证的权利人均为陈羽龙，说明该房屋产权都属于陈羽龙，而房屋所有权转移应以登记过户为要件，所以本诉原告称房屋产权归本诉原告所有不能成立；证据8，本诉被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，对其拟证明目的也不予认可，该证据说明陈羽虎购买陈羽龙家的房屋属于一个欺诈行为，不能证明本诉原告方取得了本诉被告方房屋的所有权；证据9，本诉被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该录音未取得本诉被告方许可，不具有客观性；就其合法性而言，本诉原告方并没有取得所有权，而要求本诉被告方购买，不符合法律规定；从协议内容来看，本诉原告购买房屋时只出价28000元，现要本诉被告方出价56000元购回房屋产权的一半，显示公平，请求法院不予采信两份录音证据；证据10，本诉被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该解调协议上没有本诉被告的签字，该解调协议没有法律效力。反诉原告（本诉被告）杨先琼、陈羽龙为支持其反诉请求和本诉辩称理由向本院提交了下列证据：证据1，合川市农村建房用地申报表4页。拟证明本案争议房屋系反诉原告杨先琼、陈羽龙家庭成员共同共有，成员除反诉原告二人外还有反诉原告陈羽龙其母秦帮淑（已故），反诉原告子女陈娟、陈春玲、陈尚均三人。反诉原告杨先琼一人无权对该房屋作出处分；证据2，（2019）渝0117民初1212号民事裁定书，拟证明反诉原告收回房屋的原因是反诉被告没有地方居住要求借住反诉原告的房屋，反诉原告基于亲情关系，无偿提供对方居住，现双方发生矛盾，要求反诉被告返还房屋；证据3，民事诉状副本一份，拟证明争议房屋现仍由反诉被告（本诉原告）在居住使用。反诉被告（本诉原告）陈羽虎、周光芬对反诉原告（本诉被告）杨先琼、陈羽龙的上述证据发表了如下质证意见：证据1，反诉被告对该证据的真实性没有异议，但认为其与本案无关，也不能证明反诉原告的证明目的，该申请表只是反诉原告陈羽龙向国土局提交申请获取宅基地的一种方式，上面记载的现有人口6人也只是为了获取宅基地的面积，不能作为房屋共有人系6人的共有证据，且该6人中3个子女为未成年人，该证据证明内容不能达到反诉原告的证明目的；证据2，反诉被告对该证据的真实性没有异议，但认为其与本案无关联性，反诉原告以此裁定书来证明反诉的理由于法无据；证据3，反诉被告对该证据真实性、合法性、关联性均无异议。本诉被告（反诉原告）杨先琼、陈羽龙对本诉原告（反诉被告）陈羽虎、周光芬提交的证据6的真实性提出异议，并申请对该证据上第二段内容“房子买成28000元现金”字样是否由该协议执笔人陈娟书写进行司法鉴定，本院委托第三方鉴定机构进行鉴定，重庆法正司法鉴定所作出渝法正[2019]文痕鉴字第363号鉴定意见书，产生鉴定费3000元，该鉴定书鉴定意见为：（一）认定落款日期为2010年3月22日的《证明》上检材字迹1（《证明》正文第一段文字）是陈娟所写。（二）依据现有样本条件，认定落款日期为2010年3月22日的《证明》上检材字迹2（《证明》正文第二段文字）不是陈娟所写。双方对鉴定意见书及鉴定费发票质证意见如下：本诉原告（反诉被告）陈羽虎、周光芬对该鉴定意见的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，其认为检材字迹2这排字是否是由陈娟所写都不影响案涉房屋已被本诉被告出售给本诉原告这一事实，鉴定意见虽然证明检材字迹2不是陈娟所写，其也只能证明这些字不是陈娟所写的，不能证明该房屋就不是买成28000元；对鉴定费发票的真实性、合法性、关联性没有异议。本诉被告（反诉原告）杨先琼、陈羽龙对该鉴定意见的真实性、合法性、关联性均无异议，因检材字迹2不是陈娟所写，可以证明本诉原告方对该房屋买卖没有支付对价；对“证明”本身的房屋出售，“证明”上没有本诉被告陈羽龙签字，该“证明”对本诉被告陈羽龙没有约束力，本案争议房屋系家庭成员共有，本诉被告杨先琼一人无权处分，即使该协议是真实的，根据物权优先于债权，在物权上也不具有约束力。对鉴定费发票的真实性、合法性、关联性没有异议。对于本案所涉证据，本院认定如下：本诉原告（反诉被告）陈羽虎、周光芬提供的证据：证据1、2、3，本诉被告（反诉原告）杨先琼、陈羽龙对其真性没有异议，以上证据来源合法，与本案有关联，应予采纳；证据4、5，该二位证人系本诉原告亲属，二人均称本诉被告同意支付55000元给本诉原告，由其享有争议房屋的一半产权的事实，没有其它证据与该事实相互印证，而二人均与原告有利害关系，故对以上证据拟证明的这一事实，本院不予认可；证据6，本诉被告对该证据的真实性、合法性、关联性均提出了异议，认为该证据内容不清，有涂改痕迹，上下文有歧义，并申请司法鉴定，结合原、被告对司法鉴定意见书的质证意见以及原、被告的陈述，本院对该证据载明的第一段文字内容（检材字迹1）真实性予以确认，对第二段文字内容（检材字迹2）司法鉴定意见认定非陈娟所写，本诉原告（反诉被告）陈羽虎、周光芬亦无法对该字迹的产生作出合理说明，故对“证明”载明的第二段文字内容（检材字迹2）本院不予采信；证据7，本诉被告对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但对本诉原告的证明目的有异议，该证据系原件，双方当事人均无异议，对其真实性、合法性、关联性本院予以确认；对其拟证明本案争议房屋系本诉被告夫妻共同财产的目的，结合本案其它证据，本院予以确认；证据8，本诉被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，对其拟证明的目的亦不予认可，经审查，该证据系重庆市合川区XX镇XX村村民委员会出具，并盖有印章，主要证明内容为本诉原告陈羽虎名下房屋已于2012年复垦的事实，结合原、被告陈述及本案其它证据，可以证实该证据证明内容属实，故对该证据本院予以确认；证据9，本诉被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该录音的取得未征得本诉被告方许可，其来源不合法，本院对该证据不予认可；证据10，本诉被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该协议没有本诉被告方签字，不具有法律效力，对该证据本院不予认可。本诉被告（反诉原告）杨先琼、陈羽龙提供的证据：证据1，本诉原告对其真实性、合法性无异议，对关联性提出了异议，该证据系从重庆市合川区国土资源和房屋管理局调取的档案，对其真实性、合法性本院予以确认，对反诉原告（本诉被告）拟证明目的，没有其它证据与其相互印证，本院对其拟证明该房屋系本诉被告家庭共有财产这一事实不予认可；证据2，本诉原告对其真实性、合法性无异议，对关联性提出了异议，该证据系本院出具法律文书，对其真实性、合法性本院予确认，对反诉原告拟证明目的，没有其它证据与其相互印证，本院对其拟证明目的不予认可；证据3，双方当事人均无异议，本院予以确认。根据上述证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：原、被告系重庆市合川区XX镇XX村村民。本诉原告（反诉被告）陈羽虎、周光芬系夫妻，本诉被告（反诉原告）陈羽龙、杨先琼系夫妻，陈羽虎与陈羽龙系堂兄弟关系。本诉被告（反诉原告）陈羽龙、杨先琼于1996年在重庆市合川区XX镇XX村X组X号（原重庆市合川市XX镇XX村X社）自建砖混结构房屋一套，因本诉被告（反诉原告）陈羽龙、杨先琼长期在外地生活，该房屋自2001年左右起闲置。2004年左右，因其它原因，本诉被告（反诉原告）杨先琼、陈羽龙将房屋提供给本诉原告（反诉被告）陈羽虎、周光芬一家居住使用。2010年3月22日，本诉被告（反诉原告）杨先琼与本诉原告（反诉被告）周光芬签订协议一份（证明）如下：“证明――现XX镇XX村X社陈羽龙、杨先群的房子以卖给陈羽虎、周光芬，现房子的所有权归陈羽虎所有，以此证明为效！现场证明人：陈雪莲、杨先琼、周光芬、陈娟。”该“证明”执笔人为本诉被告（反诉原告）陈羽龙、杨先琼之女陈娟。本诉被告（反诉原告）杨先琼、陈羽龙对“证明”中出现的“杨先群”字样系“杨先琼”笔误这一事实认可，对“证明”中的“XX镇XX村”系“XX镇XX村”、“以卖给”系“已卖给”产生的笔误，双方当事人均予以认可。2019年1月，双方因该房屋权属发生争议曾到本院起诉，后经本院调解，双方自愿撤诉自行协商解决，后虽经多次协商解调，双方当事人未能就本案争议房屋权属达成一致意见，本诉原告遂再次起诉来院，诉请如前；本诉被告亦提起反诉，诉请如前。本院多次主持调解，双方当事人未能达成一致意见。另查明，本诉原告（反诉被告）陈羽虎、周光芬称本诉被告（反诉原告）杨先琼、陈羽龙于2004年将本案争议房屋出售给本诉原告（反诉被告）陈羽虎、周光芬，并支付了28000元购房款，但未举示任何证据予证明其主张的事实。本诉被告（反诉原告）陈羽龙、杨先琼虽承认曾向本诉原告（反诉被告）陈羽虎、周光芬借款28000元，但不认可该款系本诉原告（反诉被告）陈羽虎、周光芬向其支付的房屋购房款。本诉被告（反诉原告）陈羽龙、杨先琼称本案诉争房屋系其与子女及陈羽龙已过逝母亲共同共有，但未举示充分证据证明其主张的事实，综合原、被告陈述及本案其它证据，该房屋系本诉被告（反诉原告）杨先琼、陈羽龙婚后自建，故该房屋应系本诉被告（反诉原告）杨先琼、陈羽龙夫妻共同财产。还查明，本诉原告（反诉被告）陈羽虎、周光芬在购买本案争议房屋时，其在该集体经济组织拥有住房一处并能居住使用，该房屋于2012年经其申请，并已由相关部门复垦。周光芬与杨先琼签订的协议（证明）出让房屋的行为也未征得当地村民委员会同意。本诉被告（反诉原告）垫付因司法鉴定产生的鉴定费3000元。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本诉原告称原、被告于2010年3月22日签订的房屋买卖协议（证明）合法有效，并据此提出相关诉讼请求，而根据该“证明”载明：“现XX镇XX村X社陈羽龙、杨先群的房子以卖给陈羽虎、周光芬，现房子的所有权归陈羽所有，以此证明为效！现场证明人：陈玉莲、杨先琼、周光芬、陈娟。”可以推定房屋出售方应为本诉被告陈羽龙、杨先琼，房屋买受方应为本诉原告陈羽虎、周光芬，但出售方当事人之一陈羽龙、买受方当事人之一陈羽虎均未在协议上签字，至本案辩论终结前，陈羽虎虽认可该协议，陈羽龙却拒绝认可该协议；本诉原告方认为杨先琼的签字行为构成表见代理，而原、被告系亲友且同村居住，本诉原告对本诉被告的房屋产权情况应有所了解，且从“证明”载明的“陈羽龙、杨先群的房子”字样也可以确认本诉原告知道该房屋系本诉被告共同共有的事实，加之本诉原告举示的集体土地建设用地使用证及乡村房屋所有权证上载明的权利人均为陈羽龙，进一步证明本诉原告知道或应当知道陈羽龙系该房屋的共有人之一，本诉原告亦未举示任何证据证明杨先琼获得了陈羽龙授权其出售本案争议房屋、并以陈羽龙名义出售房屋，因此杨先琼签订“证明”的行为只代表其本人意愿，故本诉原告认为杨先琼的行为构成表见代理这一主张没有事实依据，故对原告主张的这一事实，本院不予认可。而本案争议房屋系陈羽龙、杨先琼夫妻共同共有财产，杨先琼对房屋的出售系擅自处分共同共有财产的行为，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本诉原告也未举示证据证明其购买本案争议房屋支付了相应对价，该房屋亦未办理产权过户，故亦不构成善意取得；且《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”，本诉原告在拥有一处宅基地的情形下，与本诉被告杨先琼签订协议买受本诉被告的农村房屋的行为违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”且双方签订的协议也没有经过当地集体经济组织同意，故杨先琼未经共有人陈羽龙同意而与本诉原告周光芬签订的协议（证明）无效，其擅自处分出售房屋的行为无效。除该“证明”外，本诉原告亦未举示其它证据证明原、被告之间存在农村房屋买卖关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本诉原告未提供充分证据证明其事实主张，其要承担举证不能的不利后果，故对本诉原告的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告要求返还房屋的诉讼请求于法有据，本院应予支持；其要求若反诉被告（本诉原告）不返还房屋，反诉原告将向反诉被告（本诉原告）收取租金的诉讼请求，属于另一法律关系，当事人可另案起诉，本案不作处理。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条、第六十九条第一款第二项之规定，判决如下：一、驳回本诉原告陈羽虎、周光芬的所有诉讼请求；二、限反诉被告陈羽虎、周光芬于本判决生效后一月内将位于重庆市合川区XX镇XX村X组XX号房屋返还给反诉原告陈羽龙、杨先琼。鉴定费3000元，由本诉原告陈羽虎、周光芬负担。此款已由本诉被告垫付，限本诉原告陈羽虎、周光芬于本判决生效后10日内给付本诉被告陈羽龙、杨先琼。本诉案件受理费500元，由本诉原告陈羽虎、周光芬负担500元；反诉案件受理费525元，由反诉被告陈羽虎、周光芬负担525元，款限本判决生效后5日内向本院纳清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  刘 洋人民陪审员  邓春林人民陪审员  彭 忠二〇二〇年三月三日书 记 员  胡 腾