宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终102号上诉人（原审被告）:石嘴山银行股份有限公司平罗支行。负责人：白永梅，石嘴山银行股份有限公司平罗支行行长。委托诉讼代理人：杨琼，宁夏致和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:贾宏武，男，1981年10月21日出生。委托诉讼代理人：陈泽东，宁夏鑫源律师事务所律师。原审第三人：马会珍，女，1958年1月15日出生。上诉人石嘴山银行股份有限公司平罗支行(以下简称石嘴山银行平罗支行)因与被上诉人贾宏武、原审第三人马会珍房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2019）宁0221民初4165号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石嘴山银行平罗支行上诉请求：撤销平罗县人民法院（2019）宁0221民初4165号民事判决书，改判驳回被上诉人贾宏武的全部诉讼请求。事实与理由：1、案涉租赁合同虽没有明确约定解除条件，但并非不能解除。石嘴山银行平罗支行与贾宏武曾就解除租赁合同达成了一致意见，在贾宏武同意解除合同的情况下才发出来书面解除合同通知书。现贾宏武出尔反尔并提起诉讼，双方之间已丧失信任；2、自合同签订以来，平罗县城社会环境变化巨大，对石嘴山银行平罗支行的业务产生较大影响。且案涉租赁合同约定的租金价格明显高于市场水平，石嘴山银行平罗支行有权根据合同法中有关情势变迁的规定主张解除合同；3、租赁合同履行以来，案涉租赁房屋多次被水淹，还存在暖气温度不达标问题，石嘴山银行平罗支行联系贾宏武无果，为此支付修缮费用；4、合同的签订和履行均应遵循自愿原则，不能只考虑一方利益而损害另一方的利益。贾宏武辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉状中的事实与客观事实不符，请求驳回上诉，维持原判。马会珍述称，驳回上诉，维持原判。贾宏武向一审法院起诉请求：1.依法判令石嘴山银行平罗支行于2019年9月16日出具的石行石平发（2019）33号《关于提前解除租赁合同通知函》对与贾宏武签订的租赁合同的解除无效；2.本案诉讼费由石嘴山银行平罗支行承担。一审法院认定事实：2014年6月19日，第三人（甲方）与贾宏武（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于本县城商业楼一至四楼出租给乙方使用，总面积陆佰平方米……该营业楼租赁期限为六年，即从二零一四年七月一日至二零二零年七月一日止，双方还约定了其他权利义务。2015年4月27日，贾宏武与第三人签订《房屋租赁合同》一份，将2014年6月19日签订的《房屋租赁合同》的租赁期限顺延五年，即从2020年7月2日至2025年7月2日止。同日，贾宏武（甲方）、石嘴山银行平罗支行（乙方）、第三人（丙方）签订《石嘴山银行平罗支行房屋租赁合同》一份，约定甲方、丙方同意将该房产（以下简称“租赁房屋”）出租给乙方；甲、乙、丙方确认租赁房屋总面积（即建筑面积）为118平方米；租赁期限：10年，即从2015年7月1日起，至2025年6月30日止……第十四条中约定本合同生效后，除合同已有约定外，任何一方都不得擅自变更或提前解除本合同，如确需变更或解除本合同，应经三方协商一致，并达成书面协议。书面协议达成之前，本合同继续有效；双方还约定了其他权利义务。合同签订后，贾宏武按约定向石嘴山银行平罗支行交付了房屋。2019年9月16日，石嘴山银行平罗支行向贾宏武送达《关于提前解除租赁合同通知函》，告知贾宏武将提前解除租赁合同，且石嘴山银行平罗支行将于2020年7月1日前搬离涉案租赁房屋，并将房产和钥匙移交给贾宏武进行验收……现贾宏武认为该《关于提前解除租赁合同通知函》不发生解除合同的效力，故诉至法院。一审法院认为，当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，贾宏武、石嘴山银行平罗支行及第三人签订的《石嘴山银行平罗支行房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该租赁合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。石嘴山银行平罗支行辩称其向贾宏武送达《关于提前解除租赁合同通知函》要求提前解除双方的房屋租赁合同，因情势变更无法继续租赁属于客观理由并符合法律规定，房屋租赁合同自《关于提前解除租赁合同通知函》送达贾宏武时发生解除效力。因双方在房屋租赁合同中并未对合同的解除事由、解除条件及异议期间进行约定。贾宏武在收到《关于提前解除租赁合同通知函》后于2019年10月12日向一审法院提起诉讼，符合法律规定。根据石嘴山银行平罗支行的当庭陈述及提交的照片、维修单复印件、发票复印件不能证明涉案房屋租赁合同发生了《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形，一审法院对石嘴山银行平罗支行的辩解意见不予采纳。故对贾宏武主张的石嘴山银行平罗支行向其送达的《关于提前解除租赁合同通知函》不发生解除房屋租赁合同的效力的诉讼请求，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：石嘴山银行股份有限公司平罗支行于2019年9月16日出具的石行石平发〔2019〕33号《关于提前解除租赁合同通知函》对与贾宏武、第三人马会珍签订的《石嘴山银行平罗支行房屋租赁合同》的解除无效。案件受理费50元，由石嘴山银行股份有限公司平罗支行负担。二审审理期间，石嘴山银行平罗支行提交某房地产经纪有限公司房屋租金价值评估报告1份，证明：房屋租金价格明显高于市场价。贾宏武质证认为，因贾宏武未参与该报告的形成过程，对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，出具该报告的单位不具有相应的资质，该报告不具有合法性，不能达到上诉人的证明目的，双方对租金的约定系2015年合意达成，且合同明确约定租金保持不变，现上诉人以市场发生变化要求解除合同也达不到其目的。马会珍质证认为，对该证据不认可，合同各方应严格履行合同不能擅自变更和解除。本院对石嘴山银行平罗支行提交证据的认证意见：因该评估报告出具单位无相应资质，本院对该评估报告不予采信。贾宏武、马会珍二审期间未提交新的证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，石嘴山银行平罗支行、贾宏武及马会珍签订的《石嘴山银行平罗支行房屋租赁合同》系各方真实意思表示，该租赁合同合法有效，对各方当事人均具有约束力。租赁合同约定，合同生效后，除合同已有约定外，任何一方都不得擅自变更或提前解除合同，如确需变更或解除合同，应经三方协商一致，并达成书面协议。书面协议达成之前，合同继续有效。该租赁合同还约定，在履行合同过程中若发生争议，首先应协商解决；协商不成的，可在租赁房屋所在地法院通过诉讼方式解决。石嘴山银行平罗支行在未与贾宏武等达成一致意见的情况下，以发生情势变更以及所承租房屋存在瑕疵为由通知贾宏武要求解除合同，但石嘴山银行平罗支行提交的证据不足以证实当前客观情况发生了其在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，或者该房屋存在的瑕疵严重影响其正常经营且无法修复，故石嘴山银行平罗支行无权以通知方式解除依法订立的合同。综上所述，上诉人石嘴山银行股份有限公司平罗支行的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人石嘴山银行股份有限公司平罗支行负担。本判决为终审判决。审判长 杨中军审判员 韩少华审判员 马玉兰 二Ｏ二〇年三月二十三日（法官助理 郑芳芳书记员 董宁亚附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。