上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12618号上诉人（原审原告、反诉被告）：闵久贵，男，1959年7月15日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：赵林元，上海永乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐良军，上海永乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王建人，男，1963年3月15日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：施煜，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴骏，上海市凌云永然律师事务所律师。上诉人闵久贵因与被上诉人王建人房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初26904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闵久贵上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人一审反诉请求。事实和理由：本案基本事实为上诉人购买被上诉人安置房屋并已长期居住，被上诉人未提出任何异议。该事实表明被上诉人已认可房屋购买事实，并且房屋已经交接。一审法院却未以此基本事实作为判决依据，显然是错误的。上诉人为完善本案事实向一审法院提交调查令调取相关材料，但一审法院却置之不理，程序不合法。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。王建人辩称，不同意上诉人的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。闵久贵向一审法院提出本诉请求：要求王建人协助闵久贵将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下统称系争房屋）产权过户至闵久贵名下。王建人向一审法院提出反诉请求：判令闵久贵向王建人支付房屋购买费人民币171,734.24元（以下同）及维修基金1,996.37元。一审法院认定事实：2004年6月，由王建人作为甲方（卖方）与闵久贵作为乙方（买方）签署《房屋转让协议》（以下简称转让协议），约定甲方把XX村XX坊XX幢XX号XX室，建筑面积77平方米的住房转卖给闵久贵；乙方一次性付给甲方房屋费148,456元，甲方必须无条件提供给乙方房屋转让中所需要的手续；在政策允许下，甲方应将房屋产权证及时转让给乙方，并由乙方承担转让所需的费用；协议签订日之后三天内乙方必须交清给甲方的房屋补偿金额；属房屋的购买费用由乙方承担；属政府拆迁补偿的款额归甲方所有，属新房子的一切涨降费用都由乙方负担，面积以交货实量为准；……。2004年4月15日，王建人出具收条确认收到闵久贵购房款现金148,456元。2007年上半年，王建人从相关部门处领取房屋后，向闵久贵予以交付。2015年10月12日，双方又签署“关于王建人与闵夕（久）贵房屋转让协议一事的补充协议”，其中记载甲乙双方友好协商于2004年4月15日甲方将房屋转让给乙方，原口头商定由乙方直接将房屋产权写在乙方名下，后乙方由于多种因素没能将房屋写在乙方名下，一直拖到2015年没有办理。甲方在2015年4月找到乙方家里，问起房屋产证一事，乙方告知甲方该房屋到现在还没有办理好，原来可以直接办理乙方名下（XX有限公司同意的），因人员调动，所以没能办理好，需要甲方帮助将房产归甲方名下，之后甲方经过几个月办理已将产证在9月份办理在王建人一个人名下，产证满三年后过户给乙方；在三年中甲方不得将此房屋抵押，如将此房产抵押造成后果，由甲方负担；……。2015年7月17日，系争房屋产权核准登记至王建人名下，附记处记载“动迁安置房，3年内不得转让、抵押”。产权证办理出来后，原件交由闵久贵保管。双方确认系争房屋与双方签署转让协议中的“XX村XX坊XX幢XX号XX室”房屋为一致。2019年3月5日，上海市浦东新区人民法院因王建人的债务纠纷对系争房屋进行司法查封，查封预计结束日期为2022年3月5日。一审法院查明，2004年6月，王建人作为被拆迁人与拆迁人上海XX有限公司订立《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定被拆迁人房屋拆迁按货币化结算，合计460,006.68元，乙方自愿选择同等价值的产权房结算，由乙方到配房中心自选房源并由乙方到配房中心结算差额款，乙方入住新房时，计新房的建筑面积按实际丈量为准。2015年2月，王建人取得按照77.08平方米，单价为2,228元，所开具的金额为171,734.24元的系争房屋购房款发票一张。2007年5月20日，由王某作为被拆迁户代表与拆迁人签署《“宣桥社区”被拆迁户安置房入住结算表》，其中记载系争房屋实测面积为77.08平方米，单价为2,228元，就配房安置结算后拆迁人还需支付被拆迁人154,170.85元；另外记载被拆迁人配房安置面积160平方米，被拆迁人余额款已结清。2007年10月，王建人取得系争房屋的上海市商品住宅维修基金收款凭证，金额为1,996.37元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。闵久贵与王建人间就系争房屋签署转让协议，王建人确认收到闵久贵支付的148,456元，2007年系争房屋也交付闵久贵使用至今，系争房屋的买卖关系是双方真实意思表示，且不违反相关强制性法律法规，应为合法有效。现系争房屋虽已符合上市交易的条件，但房屋权利发生转移的前提是购买方已经按照合同约定履行完其合同义务且房屋权利上不存在任何的限制。本案中，就系争房屋的交易对价，双方各执一词；购买方闵久贵陈述，房屋交易对价为171,734.24元，该金额是依照王建人告知其向安置单位结算房屋价款予以确定，在原先已经支付的148,456元基础上予以了补足；出售方王建人则提出，房屋出售的对价由两部分组成，一部分为出售方净赚得的148,456元，一部分为向相关部门按照动迁标准购买系争房屋的购房款。对此，一审法院根据转让协议的约定以及双方的履行状况分析如下：首先，转让协议内容关于费用支付内容有“乙方一次性付给甲方房屋费148,456元”、“协议签订日之后三天内乙方必须交清给甲方的房屋补偿金额”、“属房屋的购买费用由乙方承担”、“属政府拆迁补偿的款额归甲方所有，属新房子的一切涨降费用都由乙方负担，面积以交货实量为准”相关约定；签约时买卖双方能够明确的是交易标的物为系争房屋，购买方需向出售方一次性支付房屋费148,456元，而此时房屋尚为期房，未予交付。如依照闵久贵的解释，双方房屋的交易价是以被拆迁人与拆迁人关于系争房屋的结算款的话，那么签约时房屋交易价是没有明确数字的，即使148,456元为预估，那么之后的条款并未对最终结算交易价做任何文字描述，也没有提及补差额及支付差额的时间，同时，买卖双方在交易前后均无任何利害关系，出售方出售分配安置的房屋，是期待可以赚取相应的房价利益，如将自己享有的低于市价的安置价购买的动迁安置房进行等额交易，直接选择货币化安置即可，闵久贵提出被拆迁人选择安置房屋可以获得更高的补偿款一节，并无事实依据，根据拆迁补偿安置协议，用以购买安置房屋的款项来源于拆迁房屋所获得补偿款，与选择何种补偿方式无关；由此，闵久贵对房价的解释不合常理，也与合同内容无法印证；相反，王建人对合同内容的解释与合同文字内容本身具有较高紧密性；合同约定签约三日内需交清房屋补偿金额，合同第6条中“属房屋的购买费用”双方均明确系被拆迁人向相关部门购买安置房的结算款，如房屋补偿金额与房屋的购买费系同一笔款项，那么签约三日内是没有办法明确并付清的，故“房屋补偿金额”应指双方上述明确约定的148,456元；另外双方交易的是房屋本身，那么拆迁补偿款本身就与购买方无关，但双方仍在转让协议中明确约定，说明是特指被相关部门扣划的购买安置房屋的拆迁补偿款；最后，根据补偿协议的内容可以看出，双方缔约时履行预计由购买方直接向相关部门进行购买并办理过户，出售方仅需履行配合手续，这便进一步说明合同内容如此订立的缘由；现客观上，仍由被拆迁人与拆迁人办理了系争房屋的结算及产权过户，为此王建人所作出的房屋价款描述及主张更具合理性且符合合同约定的本意，一审法院对此予以采信。现系争房屋被司法查封，是否具备产权变更过户的条件尚不明确，闵久贵要求办理系争房屋产权转移登记至其名下的请求，一审法院难以支持；同时，王建人提出因闵久贵要求办理过户同时向其支付已经与相关单位结算的房屋价款及维修基金，闵久贵提出已经支付了171,734.24元与148,456元的差额部分及维修基金1,996.37元，在王建人不予确认下，并没有就其履行提供证据证明，一审法院不予采信；但因当前过户未得到支持下，王建人要求付款的请求，一审法院也不予支持。双方均可待转让协议及补充协议可以继续履行时，再行各自予以主张。一审法院判决：一、驳回闵久贵的诉讼请求；二、驳回王建人的反诉诉讼请求。本诉案件受理费3,269元，减半收取计1,634.50元，由闵久贵负担；反诉案件受理费1,887元，由王建人负担。本院二审期间，经上诉人申请，本院向上海市浦东新区宣桥镇动迁办开具调查令，调查被上诉人王建人户的相关动迁材料。根据动迁办提供的材料，上诉人二审中补充举证王建人户的安置协议、房屋拆迁补偿结算清单及配房证明单、补充协议、补贴结算清单、配房安置协议（2004年6月8日）、安置房入住结算表（2007年5月20日），以上证据欲证明2004年上诉人和被上诉人签订的《房屋转让协议》中确定的价格为148,456元，按照当时房屋面积77平方米计算，上诉人额外补偿被上诉人200元/平方米。被上诉人对上述证据的真实性没有异议，但对上诉人的证明目的不予认可，《房屋转让协议》所约定的148,456元系被上诉人的转让收益。本院认为，上述证据因被上诉人对真实性并无异议，故本院予以确认。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2004年6月8日，由上海XX有限公司（甲方）与王建人（乙方）签署的《配房安置协议》中约定:“……乙方自愿选择《宣桥社区》壹街坊37幢88号402室，建筑面积77㎡，房价结算人民币133,056元……。以上约定面积为暂定面积，今后按实测面积根据政策单价多退少补。”本院认为，本案二审的争议焦点为系争房屋的房价款如何确定。首先，从双方的约定来看，2004年6月的《房屋转让协议》中约定：“乙方一次性付给甲方房屋费148,456元”、“属房屋的购买费用由乙方承担”、“属政府拆迁补偿的款额归甲方所有，属新房子的一切涨价费用都由乙方负担，面积以交货实量为准”，上述文字中并无148,456元系加价购房款的意思表示，且“新房子的一切涨价费用……面积以交货实量为准”与2004年6月8日《配房安置协议》中“以上约定面积为暂定面积，今后按实测面积根据政策单价多退少补”相吻合。其次，从房价款来看，系争房屋系动迁安置房，在《配房安置协议》中明确“建筑面积77㎡，房价结算133,056元”，可以得出系争房屋单价按1,728元/㎡计算；按建筑面积77㎡、房屋总价148,456元计算，则单价为1,928元/㎡；2007年的《入住结算表》中则明确单价为2,228元/㎡。若按被上诉人所述，转让房价为（148,456+171,734.24）元，则系争房屋单价为4,158元/㎡，该价格显然与2004年时系争房屋的市场价相差甚远。再次，从双方履行情况来看，2007年被上诉人取得系争房屋后即交付上诉人使用至今，如按被上诉人所述，上诉人仅支付了148,456元房款，尚不足全部房款的一半，但被上诉人却从未向上诉人提出过异议，亦与常理不符。而且，在2015年双方另行签订的《补充协议》中亦未提及上诉人尚有房款未支付的情形。因此综合以上分析，本院认为，上诉人与被上诉人约定的房屋转让价款应为148,456元，同时房屋价款根据最终房屋面积有所调整，增加的费用亦应由上诉人承担。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。根据2007年5月20日的《入住结算表》以及系争房屋购房款发票来看，系争房屋的最终结算价格为171,734.24元。对于171,734.24元与148,456元的差价款以及维修基金1,996.37元，上诉人虽认为其已支付给被上诉人，但在被上诉人对此予以否认且上诉人未能提供相应证据的情形下，本院不予采信。从现有证据来看，上诉人向被上诉人已支付的房价款为148,456元。由于系争房屋目前仍被司法查封，故上诉人要求被上诉人协助过户的诉讼请求，本院难以支持。至于被上诉人王建人的反诉请求，由于转让协议并未约定差价款及房屋维修基金的支付时间，在目前系争房屋无法过户给上诉人的情形下，被上诉人要求上诉人支付上述费用的请求，本院亦不予支持，双方当事人可就此另行协商解决。综上所述，一审判决认定事实有误，但判决结果正确，可予维持。由于系争房屋因被上诉人的原因导致被司法查封，故诉讼费用均由被上诉人承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费人民币3,269元，减半收取计人民币1,634.50元，反诉案件受理费人民币1,887元，合计人民币3,521.50元，由王建人负担。二审案件受理费人民币3,269元，由王建人负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 刘 佳审判员 娄 永二〇二〇年三月九日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。