海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终125号上诉人（原审被告）:海南宜欣商业管理有限公司，住所地海口市明珠路8号宜欣商业广场一楼。法定代表人：黄楚珍，该司总经理。委托诉讼代理人：陈柳坤，北京盈科（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李虹，北京盈科（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：霍鑫，男，1981年8月4日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：张伟，河北佳诚信和律师事务所律师。上诉人海南宜欣商业管理有限公司（以下简称宜欣公司）因与被上诉人霍鑫租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初9276号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宜欣公司上诉请求：1.请求二审法院对一审判决第五项判决内容予以撤销或依法改判；2.请求依法判决霍鑫承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、宜欣公司与霍鑫于2018年12月20日签订了《海南宜欣城A-F区租赁合同书》（以下简称“合同”），该合同第6.5.3条约定了霍鑫应按合同约定的2019年1月23日开业，若因其原因未按期开业，则每日收取1000元的违约金。实际上霍鑫的开业时间为2019年3月7日，比合同约定开业时间晚了43天，宜欣公司依前述约定要求霍鑫因其延期开业的行为缴纳43000元延期开业罚金，该43000元并非宜欣公司在一审起诉状说明的违约金，与霍鑫违反合同约定应缴纳的违约金更不是同一概念，不应混一谈。二、履约保证金与违约金是两个不同的概念。违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，合同当事人可以在合同成立时预先设定而违约事实发生后据此承担给付违约金的责任，在性质上具有补偿性和惩罚性。履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。具体到本案中，宜欣公司要求霍鑫缴纳履约保证金是为了让霍鑫更好地履行合同，而违约金则是在霍鑫违反了合同约定，应向宜欣公司缴纳，以弥补因其违约行为对宜欣公司造成的损失，该损失包括了合同履行后宜欣公司可以获得的利益，两者亦不应混为一谈。综上所述，宜欣公司认为，霍鑫缴纳的43000元延期开业罚金、履约保证金二者并不属于违约金，不应与违约金混为一谈，霍鑫应按合同15.9条约定向宜欣公司支付违约金10093X12X（1-2/12）=100931元。而一审法院在审理本案时，认为上述二者与违约金属于同一性质，认定宜欣公司多收取了霍鑫违约金，应返还多收取的违约金57130.36元，该认定属于适用法律错误，恳请二审法院在查明本案事实的基础上支持宜欣公司的全部上诉请求。霍鑫答辩称：一审法院认定事实清楚，以“可预见的合理损失为标准”调整违约金公平、公正，具有事实和法律依据。二审法院应依法维持原判。事实方面。案涉租赁合同自2019年1月23日开始履行到2019年3月29日因设备问题霍鑫单方提出解除，仅仅两个月的时间，霍鑫额外向宜欣公司支付了43000元的延期开业违约金及50465.52元的履约保证金。上述事实双方没有争议，一审法院也予以认定。关于延期开业。延期开工期间霍鑫照常向宜欣公司支付租金，可以说霍鑫延期开业并没有给宜欣公司造成损失。而且霍鑫延期开业，也是因为机器调试及食药监管局审核。再加上宜欣公司以“不允许开业”为要挟，向霍鑫索要每延期开业一天高达1000元的罚金，双方就此协商了数日，最终霍鑫为了正常营业，继续履行合同，不得不向宜欣公司交纳了43000元罚金，这也是霍鑫延期开业的原因。关于履约保证金。因霍鑫单方解除合同，宜欣公司不但扣掉了霍鑫支付的50465.52元的履约保证金，而且还索要高达10万余元的违约金，否则霍鑫的机器设备不予返还。《租赁合同》约定了解除合同需提前60天通知，霍鑫解除合同没有提前60天通知宜欣公司确实构成违约，但宜欣公司同意了解除合同，霍鑫按照要求履行了撤柜清偿义务，宜欣公司也将店铺另行出租。由此可见，霍鑫没有提前60天通知宜欣公司解除合同，并没有给宜欣公司造成额外的损失。综合上述情况，从宜欣公司的实际损失，合同的履行、当事人的过错以及预期利益上看，宜欣公司假借出租方及商场管理者的双重身份，向霍鑫索要43000元延期开业违约金、50465.52元履约保证金明显过高，没有事实和法律依据，且显失公平与公正。一审法院以“可预见的合理损失为标准”，依据《合同法》一百一十四条第一、第二款之规定，认定60天的空置期损失包括二个月的租金及管理费33643.68元作为原告的违约金，完全合理合法，也体现了公平原则、诚实信用原则。霍鑫认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应依法维持一审判决，驳回宜欣公司的上诉请求。霍鑫向一审法院起诉请求：1.确认霍鑫、宜欣公司签订的《海南宜欣城A-F区租赁合同书》已经解除，宜欣公司返还扣押霍鑫总价值40万元的机器设备（详见证据六《设备清单》）；2.宜欣公司赔偿霍鑫因私自扣押机器设备造成的损失，自2019年4月10日至实际返还为止按每月2万元计算（至本案起诉时，已造成损失3.6万元）；3.宜欣公司返还霍鑫缴纳的装修保证金12648元；4.宜欣公司返还霍鑫多支付的违约金57130.36元；5.本案诉讼费由宜欣公司承担。一审法院认定的事实：2018年12月20日，霍鑫、宜欣公司订立编号为宜租字自营F区（2018）1220-094号《海南宜欣城A-F区租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），主要约定：1.霍鑫向宜欣公司承租F-D04号，面积为63.24平方米的铺面，用于经营小玎小珰品牌餐饮。2.租赁期限2019年1月23日至2020年1月22日，月租金10093.1元，管理费每月6728.74元。3.霍鑫需在商铺交付日向宜欣公司支付装修保证金每平方米200元，装修完成后，如霍鑫未违反《装修管理规定》，未对宜欣公司商场结构、公共设施造成损坏，并通过宜欣公司验收合格的，宜欣公司向霍鑫无息返还该款。4.双方签订本合同后五个工作日内，霍鑫应向宜欣公司预交一个月的租金和管理费16821.84元，并支付三个月的租金和管理费50465.52元作为本合同的履约保证金。本合同终止时，霍鑫将商铺交还宜欣公司，且双方就租赁商铺产生的一切权利和义务履行完毕后满三个月，宜欣公司将履约保证金退还霍鑫（不计利息）。上述保证金不能用于冲抵租金、管理费或其他费用。霍鑫未按时履行本合同义务，而且在宜欣公司书面指定的期限内仍未履行的，霍鑫同意除继续履行尚未履行的义务外，还将全部保证金作为违约金支付给宜欣公司，同时补足该保证金总额给宜欣公司。未补足的，每延误一日应向宜欣公司支付保证金总额百分之五的违约金。5.霍鑫要求提前解除或终止合同的，霍鑫同意上述保证金作为违约金的一部分支付给宜欣公司，本合同约定的其他违约责任条款仍应执行。6.本合同提前解除，霍鑫应于5日内（该期间仍然计付租金）撤出商铺，双方共同对商铺进行验收交接，霍鑫必须自行负担费用将该商铺内属于霍鑫的所有动产撤除、清理、清扫，确保商铺适于验收交接状态；霍鑫交还的商铺应当恢复原状。7.租赁期间，霍鑫单方面提前解除合同的，应提前60日书面通知宜欣公司，霍鑫已交纳的保证金不予退还。霍鑫应按下列公式向宜欣公司计付违约金：租赁期限内最后一年租金总额×（1-实际租赁时间/租赁期限）。8.开业日期2019年1月23日，霍鑫每迟延开业一天，应支付1000元作为违约金；迟延达15天的，视为严重违约，宜欣公司有权解除合同并将商铺另行出租，霍鑫已交纳的保证金不予退还。《租赁合同》签订之前，霍鑫分别于2018年12月12日向宜欣公司名下银行账户转账20000元，于2018年12月18日转账72853.76元。宜欣公司向霍鑫开具了：1.日期为2018年12月19日的资金往来专用凭证，载明霍鑫支付F区D04小玎小珰履约保证金50465.52元；2.日期为2018年12月20日的增值税普通发票2张，载明霍鑫支付租金、管理费、推广费、服务费等合计29740.24元。2019年3月7日，霍鑫另向宜欣公司名下银行账户转账7000元，附言“延迟开业处罚金”。宜欣公司向霍鑫开具了日期为2019年4月4日的增值税普通发票，载明霍鑫支付水费、生活服务费、合同违约金、企业管理服务、公共设备改造使用分摊等费用合计38253.77元。宜欣公司表示上述7000元与38253.77元中的36000元均为迟延开业罚金。2019年5月7日，宜欣公司向霍鑫发函，主要内容为：霍鑫于2019年3月29日提交2019年3月31日撤柜的申请，并于2019年3月31日停止营业，未恢复场地。霍鑫的行为属于提前撤柜，未按合同提前申请，根据《租赁合同》约定，请霍鑫在接到函告五个工作日内交纳违约金98552.9元。2019年5月13日，霍鑫收到该函。另查，霍鑫为经营小玎小珰品牌餐饮，于2018年9月28日与江苏点金汇海自动化科技有限公司（以下简称点金汇海公司）签订了品牌加盟合作协议，主要约定：1.点金汇海公司授权霍鑫经营小玎小珰全自动机器人饮品店品牌系列产品，区域为海南省海口市。2.加盟期限5年，自2018年10月1日至2023年9月30日。3.全套设备价值，室内型40万元、室外型43万元。霍鑫通过以租代购形式取得设备，每月支付2万元租金，合计支付20个月，租赁期满取得设备产权。2019年5月28日，点金汇海公司向霍鑫出具《退还设备催告函》，主要内容为霍鑫于2019年3月25日向该司提出退机申请，该司已同意，要求霍鑫于2019年4月10日之前将设备退回该司指定场地，但霍鑫至今仍未退回。故自2019年4月10日起，仍按加盟协议计算霍鑫租金，直至收到设备时止。租金从霍鑫交纳的履约保证金中扣除。2019年8月26日，霍鑫提交一份由点金汇海公司出具的《证明》，主要内容为证明霍鑫与该司于2018年9月18日达成小玎小珰项目合作意向，霍鑫于2018年9月21日通过雷士明账户向该司支付了履约保证金200000元。并附江南农村商业银行客户专用回单。该回单载明雷士明于2018年9月21日通过中国农业银行账户向点金汇海公司名下在江南农村商业银行账户转账200000元。霍鑫为证明其已按宜欣公司要求将涉案商铺恢复原状，提交了通话录音记录，宜欣公司对该通话记录的真实性、合法性、关联性无异议。该通话记录载明涉案商铺设备方负责人王健与宜欣城物业主任王鑫在2019年4月4日通话的部分内容为：王健表示当天将38000多元，就是连罚款一并算上打给宜欣公司，并安排做围栏的人与王鑫联系，一两天晚上把围挡做好，8号再进去拆机器。王鑫表示围挡建好之后拆机器，宜欣公司就放行。2019年4月8日，二人再次通话的部分内容为：王健表示霍鑫方已安排物流，该做的工作也做完了，围挡也装好了，场地也清空了，罚款也交了，宜欣公司领导以什么理由不签字放行。王鑫表示老板没有签字，就不能放行。霍鑫为证明被扣押设备的情况，提交了加盖点金汇海公司合同专用章的《海口店设备清单》。宜欣公司对该清单的真实性、合法性、关联性无异议。在本案庭审过程中，霍鑫表示其撤柜时已将租赁商铺恢复原状，有王健与王鑫的通话记录为证。霍鑫迟延开业的原因是设备调试及食药监管理局审核。《租赁合同》约定的迟延开业罚金、履约保证金及函告补交的违约金均过高，应按法律规定予以调整。宜欣公司表示霍鑫撤场时没有将场地恢复原状，是宜欣公司自行恢复并对外出租的。宜欣公司同意向霍鑫返还其交纳的12648元装修保证金，但霍鑫开业时间超过《租赁合同》约定期限十五天，且霍鑫单方解除合同未提前60天书面告知，以上均属违约，故霍鑫交纳的迟延开业罚金43000元及履约保证金50465.52元不应退还。一审法院认为，本案调查重点：1.《租赁合同》的履行情况；争议焦点：2.霍鑫各项诉讼请求是否有事实和法律依据。一、关于《租赁合同》的解除，霍鑫的违约情形及违约责任。根据《租赁合同》的约定，霍鑫单方提前解除合同应提前60日通知宜欣公司。霍鑫在2019年3月29日提交2019年3月31日撤柜的申请，视为其在2019年3月29日单方解除合同。霍鑫未能提前60日通知宜欣公司，故在解除合同方面构成违约。《租赁合同》约定开业时间为2019年1月23日，在本案庭审过程中，宜欣公司表示霍鑫开业时间迟延超过十五天，霍鑫表示迟延原因为设备调试及食药监管理局审核，故霍鑫确有迟延开业的事实，在开业时间方面亦构成违约。本案中，霍鑫向宜欣公司交纳的费用，除租金、管理费、水电费等费用外，以保证金、罚金的名义收取的费用包括装修保证金12648元、履约保证金50465.52元、迟延开业罚金43000元，故霍鑫按《租赁合同》的约定良好地履行了承租人的付款义务。根据霍鑫提交的王健与王鑫的通话记录，可证霍鑫方在2019年4月8日已按商铺所属物业管理单位的要求进行清场，并建好围挡，故霍鑫亦按《租赁合同》的约定良好地履行了撤柜清场义务。综合以上情形，霍鑫除未提前60日通知解除合同，及迟延开业之外，在其他方面均积极履行《租赁合同》约定的义务。该合同未禁止原、宜欣公司双方解除合同，仅约定了霍鑫单方解除合同需提前通知，故霍鑫因设备或市场原因解除合同，不具有主观恶意，涉案合同的违约责任应以可预见的合理损失作为认定标准。虽霍鑫迟延开业，但宜欣公司未能举证证明迟延开业对宜欣公司造成了实际损失；《租赁合同》约定60天的提前通知期限，是宜欣公司在霍鑫解除合同后，商铺重新招租前合理空置期的损失。据此，一审法院认定60天（折合二个月）的空置期损失，是本案合理的霍鑫违约损失，霍鑫以《租赁合同》约定的违约金过高为由诉请调整，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院予以支持。参照《租赁合同》的约定，空置期损失应包含二个月的租金及管理费，计为33643.68元（16821.84元×2个月）。霍鑫已交纳的装修保证金12648元，宜欣公司同意返还，一审法院予以认定。霍鑫另交纳的履约保证金50465.52元、迟延开业罚金43000元，合计93465.52元，其中超出合理损失的部分即59821.84元（93465.52元-33643.68元），宜欣公司应予返还。现霍鑫诉请宜欣公司返还57130.36元，一审法院以其诉讼请求为准，即认定宜欣公司应返还多收取的违约金57130.36元。二、关于宜欣公司扣押设备的过错。一审法院上述已认定霍鑫良好地履行了撤柜清场义务，且霍鑫已按宜欣公司要求的金额和时间交纳保证金、罚金，宜欣公司扣押霍鑫设备既不符合《租赁合同》的约定，也不具有合理性，一审法院认定宜欣公司对此存在主观过错。据此，宜欣公司除了按霍鑫提交的《海口店设备清单》返还相应设备之外，还应赔偿霍鑫因未能向设备方返还而造成的损失。霍鑫已举证证明设备租金为每月20000元，其诉请扣压设备的损失自清场后的2019年4月10日，即点金汇海公司主张权利的起始日起算，计算至宜欣公司实际返还之日，有事实及法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：一、确认霍鑫与宜欣公司于2018年12月20日签订编号为宜租字自营F区（2018）1220-094号的《海南宜欣城A-F区租赁合同书》已于2019年3月29日解除；二、限宜欣公司自本判决生效之日起立即向霍鑫返还《海口店设备清单》所列相应设备；三、限宜欣公司于本判决生效之日起十日内向霍鑫支付扣押设备损失（计算方式：自2019年4月10日起，按每月20000元的标准，计付至上述判决第二项设备返还之日）；四、限宜欣公司于本判决生效之日起十日内向霍鑫返还装修保证金12648元；五、限宜欣公司于本判决生效之日起十日内向霍鑫返还多收取的违约金57130.36元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4428.89元，由宜欣公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议焦点为一审判决宜欣公司向霍鑫返还多收取的违约金57130.36元是否有事实和法律依据。宜欣公司上诉称其向霍鑫收取的开业“罚金”并非违约金。在我国法律体系中，罚金系强制犯罪人向国家缴纳一定数额金钱的刑罚方式。本案中，宜欣公司并非国家机关，霍鑫亦非犯罪人，因此宜欣公司要求霍鑫未依约开业而收取的钱款性质上并非罚金，而是违约金。一审认定并无不当，本院予以确认。霍鑫在签约之前向宜欣公司支付履约保证金50465.52元，双方签订的合同中约定了，霍鑫未按时履约，保证金作为违约金支付给宜欣公司。可见，履约保证金可以在霍鑫违约的情况下转化为违约金，因此，宜欣公司片面认为一审判决霍鑫交纳的保证金不能冲抵违约金显然不妥，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，宜欣公司与霍鑫约定延期开业以每日1000元支付违约金，还约定违约金计为租赁期限内最后一年租金总额×（1-实际租赁时间/租赁期限），保证金不退。霍鑫因约定违约金数额过高而诉请对上述违约金进行调整。霍鑫单方解除合同系因设备或市场原因提出，主观上并无故意。同时，双方签订的租赁合同对单方解除合同并未禁止，仅要求提前告知。因此，涉案合同的违约责任应以可预见的合理损失作为认定标准。双方签订的《租赁合同》约定，霍鑫单方解除合同应当提前60日通知宜欣公司。该项约定的目的一方面为宜欣公司在霍鑫提出解除合同之后能够有充足的时间重新招租，另一方面霍鑫应当赔付该段时间宜欣公司场地空置期内的损失。参照双方约定，该段期间的损失应当包含两个月的租金及管理费，即33643.68元（16821.84元×2个月）。一审认定两个月空置期的损失是本案合理违约损失并无不妥，本院予以确认。由于霍鑫向宜欣公司另行交纳迟延开业“罚金”43000元，履约保证金50465.52元，合计93465.52元，超出合理损失部分为59821.84元（93465.52元-33643.68元），宜欣公司应当返还。又因为霍鑫诉请宜欣公司返还金额为57130.36元，故应以其请求为准。宜欣公司实际应向霍鑫返还57130.36元。宜欣公司的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于霍鑫与有限公司解除合同的事实及时间的认定，宜欣公司向霍鑫返还设备并支付相应损失以及宜欣公司向霍鑫返还装修保证金的问题，一审认定并无不当，并且双方亦未对此提出上诉，本院予以维持。综上所述，海南宜欣商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1228.26元，由上诉人海南宜欣商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄玉臣审判员 王法坚审判员 周慧娟 二〇二〇年三月二十日书记员 张 洁速录员 李 萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。