湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初4197号 原告：株洲市望云房地产开发有限公司，住所地株洲市天元区泰山路御林逸景大厦22楼2203，2204号。 法定代表人：王跃明，系公司董事长。 委托诉讼代理人：聂炜，湖南卓进律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。 委托诉讼代理人：李浩，湖南卓进律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：赵波，男，汉族，1981年8月7日出生，住湖北省当阳市。 原告株洲市望云房地产开发有限公司（以下简称望云房地产公司）与被告赵波商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，本案依法由审判员徐怀艳担任审判长，由人民陪审员张辉、袁妥组成合议庭于2020年3月6日公开开庭进行了审理。实习法官助理黄晋莉协助审理，书记员王瑶担任法庭记录。原告望云房地产公司到庭参加了诉讼，被告赵波经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告望云房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：9000467397）；2、判决被告配合原告办理合同解除手续；3、判决原告按被告已付房款的70%与被告结清购房款；4、判决被告向原告支付违约金137,259元；5、判决被告承担因本案产生的律师费30,000元；6、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年9月26日，原告与被告签署《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000467397）（以下简称买卖合同）。买卖合同约定，被告通过银行按揭贷款方式向原告购买位于湖南省株洲市天元区湘山路50号株洲体育新城体验式商业街14栋XXXX号房屋。房屋总房款为686,297元。被告向原告支付首付款206,297元，其余款项均通过银行按揭贷款的方式支付。由于按揭贷款银行的要求，在被告办理银行按揭贷款中，原告需为被告提供阶段性连带责任担保。买卖合同签订后，原告已经依据合同约定履行了全部合同义务。2017年10月11日，中国建设银行股份有限公司株洲市分行作为贷款人，被告作为借款人，望云房地产公司作为保证人共同签署了编号为430620024-2012-20171452271《个人住房（商品房）借款合同》（以下简称借款合同）。依照合同约定，望云房地产公司为被告的借款提供阶段性担保。因被告未按借款合同约定按期偿还银行贷款，导致贷款人要求望云房地产公司承担保证担保责任即一次性代被告偿还所借全部借款本息，为此，贷款人在望云房地产公司账户直接划扣456,332.47元。根据买卖合同的补充协议2.4条约定，出卖人选择解除合同的收回该房屋另行处理的，出卖人有权按商品房总房价款70%的价格对该房屋进行回购。买受人应当按商品房价款20%向出卖人支付违约金。被告违反借款合同的行为，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 被告赵波未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理查明：原告望云房地产公司系一家房地产开发经营企业，成立于2004年6月25日。2017年9月26日，原告望云房地产公司与被告赵波签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000467397），原告为合同的出卖人，被告为合同的买受人，该合同包含十一个附件（其中附件十一为补充协议），合同约定的主要内容有：1、买受人购买出卖人开发的位于株洲市天元区湘山路50号株洲体育新城体验式商业街14栋XXXX号房屋，房屋规划用途为成套住宅，据出卖人预（实）测该房屋建筑面积149.26平方米；2、买受人购买该房屋按建筑面积每平方米人民币4598元,根据出卖人预（实）测的建筑面积，该房屋总房价暂定为686,297.48元，实测面积与预测面积发生误差的，出卖人和买受人双方同意按该房屋实测后每平方米建筑面积单位计算多退少补；3、付款方式和付款期限由双方在合同中约定明确，即首付款加银行按揭（或公积金贷款）付款，买受人在签定本合同的同时，向出卖人支付首付款206,297元，其余部分买受人采取银行按揭贷款的方式支付；4、贷款申请、手续办理及未按期偿还的处理方式：根据出卖人与按揭贷款银行的约定，出卖人将对买受人的按揭贷款承担阶段性保证/担保责任。若因买受人逾期还贷，导致出卖人为买受人承担保证/担保责任的，出卖人可选择以下两种方式处理：出卖人选择不解除合同的，买受人就向出卖人支付出卖人已支付的担保款项（包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用），且出卖人有权要求买受人向其支付担保款项50%的违约金或根据出卖人已支付的担保款项要求买受人按月息2%向其支付违约金；出卖人选择解除合同收回该房屋另行处理的，出卖人亦有权按合同第三章商品房价款第六条约定的商品房总房价款70%的价格对该房屋进行回购。出卖人决定对该房屋进行回购的，应当以书面或电话的形式通知买受人，回购通知自发出后7日起发生法律效力。回购过程中所产生的一切税费由买受人承担。若买受人在接到出卖人通知后拒绝办理回购手续的，买受人还应当按商品房价款20%向出卖人支付违约金，在此情况下出卖人有权将回购款进行提存，买受人应当支付的费用及违约金出卖人有权在回购款中予以扣回；5、送达之约定，买受人在接收到办理房屋交付手续通知后7日内应当持房款及补充条款第一条相关费用的收款收据到出卖人处对已交款项进行核实，并按出卖人要求办理房屋交付手续。若买受人在此期限内未来办理交接手续，视同出卖人已履行完房屋交付手续；此后，买受人所购房屋所产生的一切法律责任及相关风险均由买受人自行承担；6、出卖人依据合同及补充协议的约定解除合同时，双方应当在《解约通知》送达之日起七日内到相关部门（含按揭银行、株洲市公积金管理中心、株洲市房产局等）办理完解除所涉合同相关手续，且办理手续过程中产生的所有费用（包括但不限于违约金、滞纳金、诉讼费、律师费、拍卖费等）均由买受人全额承担。合同签订后，于2017年10月11日，中国建设银行股份有限公司株洲市分行（以下简称建行株洲分行）作为贷款人，被告作为借款人，望云房地产公司作为保证人共同签署了编号为430620024-2012-20171452271《个人住房（商品房）借款合同》（以下简称借款合同）。被告向建行株洲分行贷款480,000元向原告支付房款，原告为该笔贷款提供了连带责任保证担保，自2019年8月开始，被告未按期偿还按揭贷款本息，2019年9月26日，原告作为保证人为被告向建行株洲分行一次性代偿了全部借款本息456,332.47元。原告履行担保责任后诉至法院，请求判如所请。 另查明：2019年10月7日，原告望云房地产公司向被告赵波邮寄《解除合同及房屋回购函告》。 以上事实有原告工商登记信息、被告身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000467397）、《个人住房（商品房）借款合同》、扣划通知、还款凭证、邮件交寄单、函件等证据及原告庭审中的陈述予以证实，足以认定。 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：原告的各项诉请有无事实与法律依据？具体分析如下： 原、被告系自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，合同内容系双方真实意思表示，双方商品房买卖合同关系依法成立有效，受法律保护。在履约过程中，被告未能按合同约定向建行株洲分行履行按揭贷款的还款义务，构成违约，且在此过程中，原告作为按揭贷款的保证人承担了相应的保证责任，根据上述《商品房买卖合同（预售）》补充协议“若因买受人逾期还贷，导致出卖人为买受人承担保证/担保责任的，出卖人可选择以下两种方式处理：出卖人选择不解除合同的，买受人就向出卖人支付出卖人已支付的担保款项（包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用），且出卖人有权要求买受人向其支付担保款项50%的违约金或根据出卖人已支付的担保款项要求买受人按月息2%向其支付违约金；出卖人选择解除合同收回该房屋另行处理的，出卖人亦有权按合同第三章商品房价款第六条约定的商品房总房价款70%的价格对该房屋进行回购。出卖人决定对该房屋进行回购的，应当以书面或电话的形式通知买受人，回购通知自发出后7日起发生法律效力。回购过程中所产生的一切税费由买受人承担。若买受人在接到出卖人通知后拒绝办理回购手续的，买受人还应当按商品房价款20%向出卖人支付违约金，在此情况下出卖人有权将回购款进行提存，买受人应当支付的费用及违约金出卖人有权在回购款中予以扣回”的约定，原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告按购房款20%支付违约金137,259元（686,297元×20%）的诉请，符合双方的合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。因原告已向被告主张违约金，原告再主张按被告已付房款的70%与被告结清购房款的诉讼请求于法无据，本院不予支持。合同解除后,被告赵波应该配合原告办理《商品房买卖合同（预售）》解除的相关登记手续。 关于原告主张的律师费30,000元，上述《商品房买卖合同（预售）》约定了出卖人依据合同及补充协议的约定解除合同时，产生的所有费用（包括但不限于违约金、滞纳金、诉讼费、律师费、拍卖费等）均由买受人全额承担。本案中，被告未按期偿还按揭贷款本息构成违约，且原告在本案诉讼活动中聘请了专职律师参加诉讼，故原告主张的律师费损失符合合同约定，亦未超过湘发改价服(2016)129号文件确定的相关标准，对原告主张的金额，本院予以支持。 合同解除后，原告应向被告退还已支付的购房款。经核算，被告已支付购房首付款206,297元，并贷款480,000元，共向原告支付购房款686,297元，扣除原告为被告代偿的贷款本息456,332.47元，原告还应向被告退还购房款229,964.53元（686,297元－456,332.47元）。 被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院无法组织调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告株洲市望云房地产开发有限公司与被告赵波于2017年9月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000467397），双方的商品房买卖合同关系终止； 二、限被告赵波于本判决生效之日起十日内配合原告株洲市望云房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000467397）的注销备案登记手续； 三、限被告赵波于本判决生效之日起十日内向原告株洲市望云房地产开发有限公司支付违约金137,259元及律师费30,000元； 四、驳回原告株洲市望云房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10,276元，公告费560元，合计10,836元。由原告株洲市望云房地产开发有限公司承担7585元；由被告赵波承担3251元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  徐怀艳 人民陪审员  张 辉 人民陪审员  袁 妥 二〇二〇年三月十日 实习法官助理 黄晋莉 书 记 员 王 瑶 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。