河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终469号上诉人（原审原告）：潘坤锋，男，1986年5月13日出生，汉族，住河南省平顶山市。被上诉人（原审被告）：河南三六九实业集团有限公司，住所地河南省平顶山市湛河区新华路与黄河路交叉口向南600米路东，统一社会信用代码91410400789152481Q。法定代表人：刘红献，董事长。委托诉讼代理人：兰运强，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：孙姝卿，河南星烁律师事务所律师。上诉人潘坤锋因与被上诉人河南三六九实业集团有限公司（以下简称三六九公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省平顶山市湛河区人民法院（2019）豫0411民初2405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人潘坤锋及被上诉人三六九公司的委托诉讼代理人兰运强、孙姝卿参加诉讼。本案现已审理终结。潘坤锋上诉请求：1.撤销一审判决，改判三六九公司支付潘坤锋逾期交房违约金24953.4元；2.一、二审诉讼费由三六九公司承担。事实和理由：1.河南省高级人民法院（2018）豫民再1503号民事裁定及一审判决均认为，本案系房屋买卖合同纠纷，认定潘坤锋与三六九公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。一审判决驳回潘坤锋的诉讼请求，适用法律不当，与河南省高级人民法院（2018）豫民再1503号民事裁定相矛盾。2.涉案《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，以及双方当事人所签订的《商品房买卖合同》第九条、第十一条规定，三六九公司应当履行合同约定的义务，并按照实际损失，赔偿潘坤锋24953.4元。3.一审查明华悦世家经济适用房住宅小区水电气配套设施建设滞后，且三六九公司在一审辩称根据《经济适用住房管理办法》第八条规定，经济适用住房项目外的基础设施由政府承担。依据中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《建设工程施工合同示范文本》通用条款规定，三六九公司在建设该经济适用房项目时就应该做到“三通一平”，即通电、通路、通水、土地平整。故该项目外水电道路基础建设滞后与本案无关，三六九公司可另行起诉。4.潘坤锋按照《商品房买卖合同》的约定履行了应该履行的义务，潘坤锋在本案中没有过错，不能因为其他人的过错而造成潘坤锋的损失，否则有违公平原则。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，应依法改判支持潘坤锋的诉讼请求。三六九公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。1.河南省高级人民法院（2018）豫民再1503号民事裁定是撤销原一、二审裁定，指令审理，这与一审判决并不存在矛盾。2.《经济适用住房管理办法》与潘坤锋上诉状中所主张的《建设工程施工合同示范文本》通用条款相比，在法律位阶上具有优先性，应优先适用。3.经济适用房项目红线之外的市政基础设施配套工程建设，建设主体是当地政府。本案因经济适用房项目红线之外的市政基础设施配套工程未及时建设，造成双方合同履行出现问题，属于合同法上的不可抗力，三六九公司不应该承担因此产生的违约责任。潘坤锋向一审法院起诉请求：1.判令三六九公司支付潘坤锋逾期交房违约金24953.4元（自2015年12月31日起按照合同约定的违约金计算至2017年6月30日）；2.诉讼费由三六九公司承担。一审法院认定事实：2014年9月16日，三六九公司为出卖人，潘坤锋为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同备案编号：第410400201409160100号）一份。该合同约定：潘坤锋购买三六九公司开发的位于新华路与××交叉口东北角××世家经济××房住宅小区××单元××房，该商品房的用途为经济适用房，建筑面积共87.18平方米。其中，套内建筑面积68.37平方米，应分摊的共有建筑面积18.81平方米。该商品房单价为每平方米2533元，总金额220826.94元。出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程竣工经验收合格。2.取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。出卖人逾期交房违约责任：按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人在接到出卖人发出交房通知10日内未办理交付手续，逾期则视为该商品房已交给买受人，同时，买受人应承担交付之日起相应的物业管理等各项费用……后潘坤锋向三六九公司交纳了全部购房款。2017年9月7日，网民在人民网留言板发帖反映华悦世家经济适用房存在小区不通天然气、用的是临时水和电，在不具备交房条件的情况下强制交房等多种违规问题。平顶山市房产管理局于2017年10月11日作出回复：在对水电气方面回复如下……三、小区不通燃气，用临时电、用地下水、进出是城中村小道不具备交房条件强制交房：华悦世家交房的楼号是经市质量监督站验收后，部分住户迫切要求交房入住，才通知住户交房。由于当时市政配套水电气未铺设到位，三六九公司采取了相应紧急临时措施，解决生活饮用水和用电问题，能够满足住户的生活需要。延期交房的原因是由于市政基础配套工程建设滞后，使项目红线内的管网无法连接，造成以道路、水、电、气不通为由部分业主缴纳房款不积极，销售房款回笼速度缓慢，影响工程建设进度，使部分楼号交房时间拖延。目前小区的水电气问题，正在协调解决水电气与市政管网连接工作：1.供水问题。华悦世家小区供水问题涉及三家单位的工作开展。一是市自来水公司与湛南新城指挥部在新南环路口管网碰头问题。二是市自来水公司与三六九公司在华悦世家小区北门管网碰头水表安装问题。2017年8月18日市自来水公司与湛南新城指挥部双方就新南环路路口管网碰头签订正式施工合同，目前市自来水公司正在加紧对新南环路口管网碰头。新南环路口管网碰头完成后，自来水公司拟开始对华悦世家小区北门实施管网碰头水表安装。碰头、安装水表7个工作日完成。2.供电问题。华悦世家小区红线以外供电线路施工，受到村民阻挡正在协调解决。为解决当前用电问题，小区生活用电使用施工变电，能够满足正常使用。3.燃气问题。市燃气公司表示小区外的燃气管网随道路跟进，小区内管网按交房楼号及时跟进。已完成1至9号楼的管网的铺设和安装。目前三六九公司正在通知购房家庭办理燃气费存缴卡，存缴卡办理完成就通气。4.道路问题。通往该小区的新华路南延道路已完工，规划五路目前正在施工中，根据湛南新城指挥部相关部门领导答复，计划于2017年9月底完工通车。为查明华悦世家经济适用房小区的水电气配套设施的建设情况，一审法院依法向平顶山市自来水有限公司、国网河南省电力公司平顶山供电公司、平顶山蓝祥众惠燃气热力安装工程有限公司发出委托调查函。平顶山市自来水有限公司于2019年5月31日回函称：“根据我司生产技术部及子公司平顶山市豫鹰实业有限责任公司提供的情况说明显示，平顶山市豫鹰实业有限责任公司对于湛南新城新华路南延供水主管线给水工程于2018年1月16日开工，涉及华悦世家经济适用房于2017年12月份以前在湛南新城指挥部敷设的DN600管道上拟接水，经公司初验时发现该管道埋得较深，不利于后期的维护和维修，且存在多处盲端水，与市政管网并网后存在水质安全隐患，公司决定敷设新管道供华悦世家经济适用房小区用水。平顶山市自来水有限公司在2017年12月份出具接水方案，平顶山市豫鹰实业有限责任公司2018年1月16日开工建设，2018年2月10日竣工，2018年2月12日进行打压试验，2018年2月13日华悦世家经济适用房通水。”国网河南省电力公司平顶山供电公司于2019年5月29日回函称：“供电公司严格执行‘三不指定’原则，由用户自行委托有资质的施工单位进行施工，供电公司不掌握其开工建设时间。华悦世家经济适用房小区电力配套设施于2019年1月22日竣工验收，于2019年1月24日正式供电。”平顶山蓝祥众惠燃气热力安装工程有限公司于2019年5月31日回函称：“由平顶山蓝祥众惠燃气热力安装工程有限公司承担施工的华悦世家小区天然气工程前期共分批施工安装合计：1544户。其中合同号为:2015-312#，8栋楼合计1104户于2016年6月23日施工，2017年11月10日施工完毕并送气。合同号为2017-19#、2017-021临，3栋楼合计440户于2018年3月1日施工，2018年7月3日施工完毕并送气。”一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。三六九公司与潘坤锋所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、法规的强制性规定，为有效合同。本案《商品房买卖合同》中双方约定在2015年12月30日前三六九公司将用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用基本条件的房屋交付潘坤锋。但是经济适用房的开发建设是一个政府主导的系统工程，涉及政府、开发商等方方面面因素。根据平顶山市房产管理局在2017年10月11日对网民作出的回复以及平顶山市自来水有限公司、平顶山蓝祥众惠燃气热力安装工程有限公司的回函可以看出，三六九公司延期交房的原因主要是因市政基础配套工程建设滞后，与华悦世家小区供水相连通的湛南新城新华路南延供水主管线给水工程于2018年1月16日方才开工。而三六九公司为早日向购房人交房也采取了相应紧急临时措施，以解决购房人生活饮用水和用电问题，以满足交房条件，尽早向购房人交房。尽管如此，三六九公司还是未能按合同约定时间向购房人交房。但上述逾期交房的原因并非三六九公司意志原因所导致，不可归咎于三六九公司。在此情况下，若由三六九公司对此承担违约赔偿责任，显然与合同法所倡导的公平原则与诚实信用原则不符。故一审法院综合考虑全案证据以及本案合同的实际履行情况，当事人的过错程度等因素后，认为潘坤锋诉请要求三六九公司承担逾期交房违约金的诉讼请求不能成立，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审判决：驳回潘坤锋的诉讼请求。一审案件受理费424元，由潘坤锋负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。潘坤锋提交平顶山市湛河区人民法院作出的（2018）豫0411民初3362号民事判决书一份，拟证明三六九公司在合同约定交房时间内对华悦世家经济适用房小区3号楼进行交房，故三六九公司在约定交房时间内可以满足通水通电等基本生活条件，达到合同约定的交房条件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点为：三六九公司应否支付潘坤锋逾期交房违约金24953.4元。对此，分析评判如下：本案中，潘坤锋与三六九公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。在正常情况下，三六九公司应当按照上述《商品房买卖合同》的约定，于2015年12月30日前向购房人潘坤锋交付房屋。就本案查明的事实来看，三六九公司确实未在约定时限内向潘坤锋交付符合使用条件的房屋，但三六九公司逾期交房的原因属于不能归责于其自身的客观事由。因包括涉案房屋在内的华悦世家小区项目属于经济适用住房项目，而经济适用住房项目建设有别于正常的商品房开发项目建设，其能否按期建成并达到交付使用条件，并非经济适用住房项目开发商自身可以控制。《经济适用住房管理办法》第八条规定:“经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担”，国家之所以作出这样的规定，其目的是为了降低经济适用住房的建设成本，减轻符合条件的城市低收入住房困难家庭的购房支出压力。基于此，经济适用住房项目所在地域的市政基础设施，属政府负责投资建设的范围，而不属于涉案经济适用住房项目开发商可以掌控的范围。而市政基础设施建设的进展情况，又直接决定着涉案经济适用住房项目能否符合交付入住条件。但从平顶山市房产管理局在人民网地方政府留言上对群众反映涉案房屋所属的华悦世家经济适用房项目相关问题的回复，以及平顶山市自来水有限公司、平顶山蓝祥众惠燃气热力安装工程有限公司向一审法院的回函可以看出，涉案经济适用住房项目迟延交房的主要原因在于市政基础配套工程建设滞后。且在约定的交房时限届满时，因部分业主迫切要求交付入住，三六九公司也积极采取应急措施，提供临时用电、用水等解决住户生活饮水和用电问题，为尽快交房做出了积极努力，并不存在怠于履行合同责任的行为。综上，潘坤锋的诉求虽有合同依据，但因涉案项目属于经济适用住房项目，三六九公司逾期交房的原因属于不可归责其自身的客观事由，故一审法院根据公平原则和诚实信用原则判决不予支持潘坤锋的诉讼请求并无不当。综上所述，潘坤锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费424元，由潘坤锋负担。本判决为终审判决。审判长  侯晓宏审判员  樊为民审判员  李 洁二〇二〇年三月二十三日书记员  关利彭