浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙09民终82号 上诉人（原审被告）：舟山市万泰海洋工程有限公司，住所地浙江省舟山市岱山县经济开发区徐福大道988号综合业务用房804、806室，统一社会信用代码91330921327842461K。 委托诉讼代理人：孙菁雄，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：裴羚竹，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江省岱山县海舟修造船有限公司，住所地浙江省舟山市岱山县岱西镇仇江门，统一社会信用代码9133092114880290E。 诉讼代表人：董杰，浙江省岱山县海舟修造船有限公司管理人北京大成（舟山）律师事务所主任。 委托诉讼代理人：毛宝伦，北京大成（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈俊斌，北京大成（舟山）律师事务所律师。 上诉人舟山市万泰海洋工程有限公司（以下简称万泰公司）因与被上诉人浙江省岱山县海舟修造船有限公司（以下简称海舟公司）合同纠纷一案，不服浙江省岱山县人民法院（2019）浙0921民初1785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。上诉人万泰公司委托诉讼代理人孙菁雄，被上诉人海舟公司委托诉讼代理人毛宝伦、陈俊斌到庭就案件事实和法律适用发表了各自意见并接受法庭询问。本案现已审理终结。 万泰公司上诉请求：撤销原判，改判驳回海舟公司一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由海舟公司承担。事实和理由：1、本次交易作为解困型资产收购，相关资产原已抵押给银行，需要海舟公司向银行提供其他抵押物来解除相关资产上的抵押权。在银行抵押（贷款）时对相关资产已作评估，因此，银行贷款发放规模可以作为本次交易的参考。此外，上诉人系岱山本土企业，对岱山不动产市场交易价格较为熟悉，只要交易价格符合上诉人心理预期，是否进行评估并不重要。因此，上诉人认为本次资产收购的交易价格公允，符合交易双方心理预期，无须进行资产评估。协议中虽约定了回购条款，但该条款并非必须执行，而是可选项，回购期限届满不进行回购的，海舟公司无须承担任何违约责任，相反，协议第四条第2、3款的约定恰恰反映了上诉人收购资产自用，以及后续有意继续收购海舟公司整体资产的真实意思表示。可见，作为解困型资产收购约定回购条款，实质就是买回买卖合同，合同的主要目的是资产收购。一审判决以“未进行评估”和“约定回购条款”为由否定不动产买卖，显属事实认定错误。2、上诉人与海舟公司系资产收购关系，并不存在所谓的借款和担保的事实，双方也从未进行任何借款磋商，更未形成过任何借款合意。岱山县政府会议纪要也明确双方系资产收购行为，并未提及借款关系。《不动产转让协议》签订后、回购期限届满后，上诉人均未要求海舟公司偿还任何借款本金和利息。海舟公司破产后，上诉人及时向管理人主张取回权，从未申报过借款债权。所谓的借款主合同或借款关系并不存在，一审适用《民法总则》第146条、《民间借贷司法解释》第24条处理本案，显属法律适用不当。3、岱山县人民政府当时为了引进上诉人收购海舟公司资产做了大量协调工作，政府会议纪要在明确资产收购的前提下同时也指出，“如舟基（集团）有限公司（以下简称舟基集团）和海舟公司在协议履行过程中出现争议，由政府协调解决”，现海舟公司在重整无望的情况下擅自提出让与担保的观点，与当时各方形成的资产收购的真实意思相悖。是否属于让与担保关键看双方是否约定买卖合同作为借款合同的担保，而本案中并无此类约定，故《不动产转让协议》不能作为担保性质的合同来看待。若允许企业在出售资产解困时说是不动产收购，在解困无望后反悔说是让与担保，并可通过诉讼随意将登记在投资人名下的财产处置，显然是对让与担保制度的不当适用，严重侵害上诉人等投资人的合法产权。综上，上诉人与海舟公司系资产收购关系，非借款和担保关系，上诉人系案涉土地合法产权人，应得到法律的平等保护。一审判决事实认定错误、法律适用不当，裁判结果错误，请求查明事实，依法改判。 海舟公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，万泰公司的上诉请求不能成立。原判认定双方签订《不动产转让协议》的真实目的在于为借款提供担保，而非通常意义上的不动产买卖是正确的。如果当时海舟公司确实要转让部分不动产，大可将其西侧不影响修造船生产经营的大批地块转让，但现约定转让却是海舟公司生产经营所必需的空压站、轮机车间等特种车间。该转让的土地被海舟公司其他地块所包围，万泰公司难以独立使用。且《不动产转让协议》在债务履行期限届满前签订，双方也未对不动产价格进行评估，因此，双方签订《不动产转让协议》并不是为了转让不动产，而是为民间借贷提供担保。出借人为万泰公司、借款人为海舟公司，隐藏在不动产转让合同下的民事法律行为是为确保出借人债权实现的以约定不动产为担保物的让与担保合同。同时，因双方的本意是让与担保，故并不关心不动产的实际市场价格，与价格是否公允无关，故对交易价格未作评估。而约定回购条款，恰是让与担保的表现形式，应按让与担保的有关规定处理。现虽原审认定让与担保，但万泰公司的合法利益在破产程序中仍依法受到保护，不存在因原审判决导致万泰公司的合法产权受到严重侵害的情形。综上，请求驳回上诉，维持原判。 海舟公司向一审法院起诉请求：请求判决对登记在万泰公司名下，土地使用权证号为岱国用（2015）第10300208号的15323.70平方米国有土地使用权予以拍卖、变卖、折价，拍卖、变卖、折价所得优先清偿所欠万泰公司2015年2月9日《不动产转让协议》合同项下债务。庭审中，海舟公司明确债务金额为700万元。 一审法院审理查明，2015年2月4日，岱山县人民政府召开专题会议，就帮扶海舟公司稳定生产有关事宜进行专题协调，并形成会议纪要。载明舟基集团出资3000万元收购海舟公司23亩土地使用权等资产，海舟公司可在10个月内按原价（含税款）分期进行回购，如到期没有回购，则舟基集团享有海舟公司资产处理时的优先租赁和资产竞拍权利。该23亩土地使用权涉及县信用联社750万元贷款抵押，县信用联社同意海舟公司以船坞余值替换23亩土地使用权作为抵押。如海舟公司实现回购，抵押物可根据县信用联社要求还原为当前状态。并明确海舟公司必须保证资金用于本工及外包单位民工工资发放。2015年2月9日，海舟公司与万泰公司签订《不动产转让协议》及《不动产转让之补充协议》。约定海舟公司将约23亩土地使用权（土地证号：岱国用2013第01303739号）、海舟公司建筑面积5233平方米的办公大楼（权证号：舟房权证岱字第××号）以及该房屋所占的土地使用权（面积约为3亩）、海舟公司15000平方米左右的房屋（包括但不限于船东楼、空压站、轮机车间特种车间等）转让给万泰公司。转让价格为3000万元，在其中土地使用权证号岱国用2013第01303739号过户登记至万泰公司之日支付。特别约定：付款之日起10个月内，海舟公司在支付同等价款并支付万泰公司所缴纳的税费条件下，有权回购，海舟公司向万泰公司支付上述款项后，万泰公司必须向海舟公司返还该不动产；万泰公司受让该不动产后，出租给海舟公司使用，期限为自万泰公司受让该不动产之日起10个月，具体租赁事宜，双方另行签订协议。《不动产转让之补充协议》明确约定其中约23亩土地使用权的转让价格为700万元。2015年2月9日，原登记在海舟公司名下的岱国用（2013）第01303739号的15323.70平方米国有土地使用权，过户登记到万泰公司名下，土地使用权证号为岱国用（2015）第10300208号。2015年2月10日，根据海舟公司指定，万泰公司将3000万元款项汇入海舟公司的关联企业岱山县威海工贸有限公司账户。事后，办公大楼以及该房屋所占的土地使用权（面积约为3亩）、海舟公司15000平方米左右的房屋（包括但不限于船东楼、空压站、轮机车间特种车间等）因原抵押登记未注销，未完成过户登记手续。2018年7月7日，一审法院受理海舟公司破产申请，管理人通知万泰公司申报债权，万泰公司未按期申报债权，书面向管理人申请行使不动产取回权，管理人书面答复不予认可取回权。经县政府多次协调，未能达成一致意见。 一审法院认为，涉案不动产原用于县信用联社贷款抵押，海舟公司与万泰公司双方签订合同前未对涉案不动产价格进行专门评估，且对涉案不动产约定回购条款。因此双方签订《不动产转让协议》约定将海舟公司的约23亩土地使用权（土地证号：岱国用2013第01303739号）转让给万泰公司的部分，其真实目的在于为借款提供担保，而非通常意义上的不动产买卖。债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院应依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，判决：准许海舟公司对登记在万泰公司名下，土地使用权证号为岱国用（2015）第10300208号的15323.70平方米国有土地使用权予以拍卖、变卖、折价，拍卖、变卖、折价所得优先清偿所欠万泰公司于2015年2月9日签订的《不动产转让协议》合同项下700万元债务。案件受理费80元，减半收取40元，由万泰公司负担。 二审期间，万泰公司提交《海舟公司房屋及地上建筑物转让清单》（及相应房产证复印件）一份。拟证明当时双方约定资产收购价格为3000万元，除案涉土地使用权外，其他房产面积约为2万余平方米，收购价格为2300万元，均价约为2300元/平方米，价格合理。故双方签订《不动产转让协议》真实目的就是不动产收购。海舟公司质证后对证据的真实性没有异议，但认为该清单所载房屋均是海舟公司生产经营所必需的不动产，如果卖掉，海舟公司无法进行生产经营，这不符合房屋买卖的习惯。所以双方签订《不动产转让协议》本质是让与担保。 经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。对证据的证明力，本院将结合双方一审提交的证据及查明的事实综合评判后予以认定。 海舟公司二审未提供新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为海舟公司与万泰公司签订的《不动产转让协议》、《不动产转让之补充协议》所涉法律关系究竟是企业间借贷关系还是不动产买卖合同关系。 合同性质的界定,根据当事人签订合同时的真实意思表示、合同的实质内容,并结合双方合同签订、履行的具体情形综合予以确定。从讼争双方签订《不动产转让协议》、《不动产转让之补充协议》的过程和目的看，万泰公司系舟基集团全资子公司，舟基集团于2015年2月4日参加岱山县人民政府召集的帮扶海舟公司稳定生产有关专题协调会议时明确，由其下属公司与海舟公司达成协议，出资3000万元收购海舟公司等资产，该资金海舟公司必须用于本工及外包单位民工工资发放。海舟公司可在10个月内按原价（含税款）分期进行回购，如到期没有回购，则舟基集团享有海舟公司资产处理时的优先租赁和资产竞拍权。由此形成的（2015）4号《专题会议纪要》内容表明，当时会议各方明确舟基公司出资3000万元收购的资产所有权（土地使用权）并不是真正属于舟基公司（或其下属公司）。因只有在该部分资产所有权（土地使用权）仍属于海舟公司的情况下，海舟公司才有权处置该部分资产，才有可能出现在海舟公司放弃回购权后，在对该资产进行拍卖时舟基公司（或其下属公司）享有优先租赁和资产竞拍权的情形。 据此《专题会议纪要》，2015年2月9日，万泰公司与海舟公司签订案涉协议，约定万泰公司出资3000万元收购海舟公司约23亩土地使用权、办公大楼、船东楼、空压站、轮机车间、特种车间等不动产；且约定海舟公司付款后10个月内，有权在支付同等价款并支付万泰公司所缴纳的税费条件下，回购上述资产，万泰公司必须向海舟公司返还该不动产。随后签订的补充协议双方明确案涉约23亩土地使用权的转让价格为700万元。从签约过程看，若如万泰公司二审时陈述所言，案涉不动产价格无需评估系双方协商结果。则双方如仅确立普通的不动产买卖合同的法律关系,在已明确收购总金额及收购标的物，并已签订《不动产转让协议》情况下,何需另行签订补充协议。结合《不动产转让协议》约定的转让价格3000万元在案涉土地使用权证过户登记至万泰公司之日支付，及双方于2015年2月9日办理了案涉土地使用权证过户登记手续、万泰公司于2015年2月10日付款3000万元之事实，显然讼争双方知晓转让协议所约定的不动产中能够办理产权登记的只有案涉土地使用权。而万泰公司之所以交付该3000万元，是为了落实（2015）4号《专题会议纪要》，帮扶海舟公司，解决海舟公司资金不足问题，故双方在《不动产转让协议》中明确约定了回购条款。因此，讼争双方当事人之间的权利义务关系虽表现为不动产买卖合同形式,内容实为融资借贷，案涉土地使用权及其他资产实则为海舟公司为向舟基集团（下属公司）借款而提供担保的抵押物。尤其是补充协议明确案涉土地使用权价值，更是为了确定将来享有优先权的金额。因此，双方间《不动产转让协议》、《不动产转让之补充协议》其真实意思表示并非是为了取得不动产所有权,也无真正转移标的土地使用权、房屋所有权的意思表示。海舟公司通过与万泰公司签订买卖合同将土地使用权过户至万泰公司名下的行为，并非是真正的买卖行为，而是对案涉700万元款项设定担保。即担保人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，在债务清偿后，担保标的物返还给担保人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的让与担保。虽我国目前尚未确立让与担保制度，但《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条对名为买卖实为担保的让与担保方式亦予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第十五条所确立的合同效力和物权效力相区分的原则及契约自由原则，本案当事人通过合同创设新型担保物权时，其约定的内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该担保合同应为合法有效。因此，《不动产转让协议》、《不动产转让之补充协议》虽非真实的不动产买卖关系，而是以不动产为投资提供担保，但其担保效力应予肯定。在债务不履行时，债务人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。本案中，在以《不动产转让协议》、《不动产转让之补充协议》方式提供担保情况下，协议中的案涉土地使用权作为担保标的物，其权利并未实际让渡，让渡的是物权期待权，因此，在债务人不能履行还款义务时，可对已经依法进行了产权过户登记的土地使用权进行拍卖折价后从价款中受偿。海舟公司一审诉请对案涉土地使用权予以拍卖、变卖、折价，拍卖、变卖、折价所得优先清偿所欠万泰公司700万元，不违反法律强制性规定，可予支持。万泰公司诉称其与海舟公司签订的《不动产转让协议》成立真正资产收购关系，有违当时双方真实意思表示，本院不予采信。 综上所述，万泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由舟山市万泰海洋工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗邦良 审 判 员 许旭涛 审 判 员 熊俊杰 二〇二〇年三月二十三日 法官助理龚杨 代书记员 张梦婷