山东省淄博市临淄区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0305民初4797号 原告：郭春红，女，1968年3月3日生，汉族，现住淄博市临淄区。 委托代理人：陈勇，山东翼齐律师事务所律师。 被告：张伟方，男，1968年4月4日生，汉族，现住济宁市梁山县。 被告：张秀英，女，1965年11月10日生，汉族，现住济宁市梁山县。 两被告共同委托代理人：邓祥辰，男，1988年11月1日生，汉族，梁山京九法律服务所法律工作者。 第三人：李荣兰，女，1964年11月13日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 原告郭春红诉被告张伟方、张秀英、第三人李荣兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭春红及其委托代理人陈勇,被告张伟方、张秀英的共同委托代理人邓祥辰到庭参加诉讼，第三人李荣兰经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告郭春红诉称，2016年3月13日，第三人李荣兰与两被告张伟方、张秀英及临淄区誉信地产服务部签订房屋买卖合同一份，约定将两被告所有的金鼎绿城二期2号楼2单元2层西户房屋（网签未下证）以70万元的价格出售给第三人。2017年3月经原、被告及第三人协商一致，将合同买方由第三人变更为原告，原合同内容不变，并于2017年3月13日，由原告和两被告签订了新的房屋买卖合同。合同约定，首付30万元（含定金），剩余40万元银行贷款；两被告在涉案房屋下证之日起15日内办理房屋过户手续。原告及第三人依约支付了30万元首付款，两被告于2016年3月底实际交付房屋。该房屋经原告装修后，实际占有使用至今。涉案房屋下证后，两被告以房屋涨价为由恶意违约，明确拒绝履行合同义务，拒不办理过户手续，为此，诉至法院，要求被告继续履行合同，立即办理房屋过户手续，并支付（2019）鲁0305财保68号因案件保全产生的诉前财产保全费5000元，和诉前保全保险费2400元。 被告张伟方、张秀英辩称，原告所述不属实，2016年3月13日，第三人李荣兰与两被告签订房屋买卖合同，合同约定将涉案房屋卖给第三人，但第三人李荣兰未按照合同约定将购房款及时打入两被告账户中，后第三人联系两被告称有其他原因，又将房屋转给原告，并与两被告更改了合同中的名字，后房屋中介告诉被告，第三人李荣兰与原告系买卖关系，两被告虽与原告签订房屋买卖合同，但合同不是两被告真实意思表示，且按照合同约定，两被告将房屋交付时，原告应当将剩余购房款交付给两被告，但原告至今没有将剩余房款交付给两被告，故本案系原告违约，应当承担违约责任。根据城市房地产管理法第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，故本案签订的房屋买卖合同应当属于无效合同，且涉案房屋仅付了部分购房款，其余是银行贷款，其实际房屋目前产权应当属于银行，在没有偿还完银行贷款情况下不能买卖，故涉案合同应当认定为无效。诉讼保全保险费2400元系非必要性支出，不应由二被告承担。 经审理查明，2016年3月13日，被告张伟方（甲方）、张秀英（甲方共有人）与第三人李荣兰（乙方）及临淄区誉信地产服务部（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定将二被告所有的位于金鼎绿城二期2号楼2单元2层西户房屋网签未出证的房屋以70万元的价格出售给第三人李荣兰。合同第四条第3项约定双方同意在此房产下证之日起15日内（具体以丙方通知为准）办理此房的房产证、土地证更名手续，甲方需要及时配合协助办理，过户时所缴纳的一切费用全部由乙方缴纳。合同第五条约定：付款方式1、乙方在签订本合同时，支付给甲方购房定金50000元。2、乙方应在2016年3月14日前支付购房首付款250000元，逾期缴纳购房首付款，视为乙方毁约和自动放弃购买权，甲方可另售他人，甲方承诺首付款当天甲方先把房子及附属设施交给乙方。3、若需贷款，甲乙双方均须积极配合，不得无故拖延签字和提供材料；拖延提供材料造成贷款逾期滞后，由拖延者承担责任；剩余房款400000元，在银行下发贷款时一次性打入甲方所提供的银行账户中。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，第三人按合同约定于2016年3月13日支付两被告定金50000元，于2016年3月14日支付两被告房款250000元，共计首付款300000元，两被告于2016年3月底向第三人交付房屋。 2017年3月经原告与二被告及第三人协商一致，案涉房屋不再由第三人购买，转由原告向二被告购买，第三人李荣兰将其履行原合同得到的权利和应承担的义务全部转让给了原告，原告和两被告及临淄区誉信地产服务部于2017年3月13日签订了新的《房屋买卖合同》（以下简称新合同），新合同在原合同内容不变的基础上，仅将房屋买方主体由第三人李荣兰变更为原告郭春红，新合同中约定的原告郭春红的付款数额和付款时间也与原合同完全一致。第三人李荣兰已向二被告支付的300000元首付款，原告郭春红已于2017年3月13日向第三人李荣兰转账支付300000元，原告郭春红于2017年3月底从第三人处实际交接占有案涉房屋并装修使用至今。案涉房屋于2017年5月16日下发了不动产权证书（合同中案涉房产楼号为2号，办理完不动产权证后案涉房产楼号变更为3号），按新合同约定，两被告应于此房产下证之日起15日内与原告办理案涉房屋产权过户手续，而两被告至今未与原告办理案涉房屋产权过户手续，为此，形成诉讼。另查明，被告张伟方以案涉房屋作抵押在中国农业银行股份有限公司淄博临淄支行贷款420000元，用以购买涉案房屋，尚有部分贷款本、息未偿还完毕。本案立案前，原告郭春红对被告张伟方、张秀英的财产申请诉前保全，本院于2019年8月30日作出（2019）鲁0305财保68号民事裁定书，原告郭春红支付诉前财产保全费5000元。 上述事实，由《房屋买卖合同》两份、收到条二份、中国工商银行转账凭证一份、房屋产权产籍证明一份、（2019）鲁0305财保68号民事裁定书一份、法院对第三人李荣兰的调查笔录一份、法院从中国农业银行股份有限公司淄博临淄支行调取的住房抵押贷款明细一份等证据及当事人的当庭陈述予以证实。经当庭质证，本院审查属实，予以采信。 本院认为，合同是确立合同各方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案两被告与第三人签订的《房屋买卖合同》及两被告与原告签订的《房屋买卖合同》，均系合同各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。合同各方当事人均应按照合同约定全面履行义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项确实规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，只有违反效力性强制性规定的，才属无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项在性质上属于管理性强制性规定，而不属于效力性强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。所以，被告张伟方、张秀英所辩称的“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，故本案签订的房屋买卖合同应当属于无效合同”的主张，本院不予支持。第三人与两被告签订合同后，第三人按合同约定将定金50000元、首付款250000元共计300000元支付给两被告，两被告于2016年3月底向第三人交付房屋。后经原告与二被告及第三人协商一致，案涉房屋不再由第三人购买，转由原告向二被告购买，第三人李荣兰将其履行原合同得到的权利和应承担的义务全部转让给了原告，原告和两被告及临淄区誉信地产服务部签订了房屋买卖新合同，新合同在原合同内容不变的基础上，仅将房屋买方主体由第三人李荣兰变更为原告郭春红，新合同中约定的原告郭春红的付款数额和付款时间也与原合同完全一致。第三人李荣兰已向二被告支付的300000元首付款，原告郭春红已于2017年3月13日向第三人李荣兰转账支付300000元，原告郭春红已于2017年3月底从第三人处实际交接占有案涉房屋并装修使用至今。案涉房屋于2017年5月16日下发了不动产权证书（合同中案涉房产楼号为2号，办理完不动产权证后案涉房产楼号变更为3号），按新合同约定，两被告应于此房产下证之日起15日内与原告办理案涉房屋产权过户手续，而两被告至今未与原告办理案涉房屋产权过户手续，系两被告违约。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，因抵押而产生的债务被清偿后，抵押的房屋就不存在转让的限制。庭审中，两被告承认用涉案房屋抵押的银行贷款尚未偿还完毕，原告称“案涉房屋因为被告或案涉房屋开发商应被告的要求向银行办理了抵押贷款，至今仍未偿还完毕贷款，请求法庭判决将400000元房屋尾款优先偿还因案涉房屋产生的未偿还完毕的银行贷款，余款支付被告，并判令二被告立即与原告办理房屋过户手续。”原告的主张，证据充分，于法有据，本院应予支持。两被告认为涉案合同无效的抗辩理由不成立，本院不予支持。原告主张的诉前财产保全费5000元，系原告为申请本案诉前保全被告财产而支出的保全费，该诉前财产保全费5000元，应由两被告承担。对于原告主张的诉前保全保险费2400元，因该费用系原告的非必要性支出，故对于原告主张的诉前保全保险费2400元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决如下： 一、原告郭春红于本判决生效之日起五日内支付被告张伟方、张秀英剩余房款400000元[产权证号为鲁（2017）淄博临淄区不动产权第0006752号房屋抵押银行按揭贷款剩余欠款本、息，由原告郭春红从该剩余房款400000元中优先代为偿还]。 二、被告张伟方、张秀英于本判决生效之日起十日内协助原告郭春红办理将位于临淄区天齐花园金鼎绿城二区3号楼2单元2层西户房产[产权证号：鲁（2017）淄博临淄区不动产权第0006752号]过户至原告郭春红名下的登记手续。 三、驳回原告郭春红的其他诉讼请求。 案件受理费5400元，诉前财产保全费5000元，由被告张伟方、张秀英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 员  范传保 二〇二〇年三月九日 代理书记员  路迎新