浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终5395号 上诉人（原审被告）：宁波市鄞州区中河街道里段股份经济合作社，住所地：宁波市鄞州区。 法定代表人：李红良，该合作社董事长。 上诉人（原审被告）：宁波市鄞州区中河街道外段股份经济合作社，住所地：宁波市鄞州区。 法定代表人：李国财，该合作社董事长。 上诉人（原审被告）：宁波市鄞州区中河街道林家股份经济合作社，住所地：宁波市鄞州区。 法定代表人：林海波，该合作社董事长。 上诉人（原审被告）：宁波市鄞州区中河街道六村股份经济合作社，住所地：宁波市鄞州区。 法定代表人：李开云，该合作社董事长。 上述四上诉人共同的委托诉讼代理人：朱惠，宁波市鄞州区诚尽法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：宁波永达物业管理有限公司，住所地：宁波市鄞州区。 法定代表人：章珉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐赛光，浙江浙甬律师事务所律师。 上诉人宁波市鄞州区中河街道里段股份经济合作社（以下简称里段合作社）、宁波市鄞州区中河街道外段股份经济合作社（以下简称外段合作社）、宁波市鄞州区中河街道林家股份经济合作社（以下简称林家合作社）、宁波市鄞州区中河街道六村股份经济合作社（以下简称六村合作社）因与被上诉人宁波永达物业管理有限公司（以下简称永达公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初12311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：2017年12月1日至2018年3月31日，涉案房屋空置，直到2018年5月11日，四上诉人才与宁波市鄞州晨源物业服务有限公司签订房屋租赁合同。空关房最多按80%收取物业费。 永达公司辩称，《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》仅针对住宅，且也是从第二年不是当年才开始按80%收取物业费，涉案房屋系商业用房，空置的时间也未达到一年。请求驳回上诉，维持原判。 永达公司向一审法院起诉请求：里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社共同支付永达公司物业服务费159375.38元。 一审法院认定事实：2014年1月22日，永达公司与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室（以下简称鄞州拆迁办）签订了《中鼎大厦前期物业服务合同》一份，约定鄞州拆迁办委托永达公司对位于宁波市鄞州区南部商务区二期的中鼎大厦办公写字楼提供前期物业管理服务，永达公司提供的前期物业管理服务包括以下内容：在写字楼交付前应前期介入，对工程进行适时跟踪，协助鄞州拆迁办做好套内验收工作，在写字楼交付后应对物业共用部位进行维修、养护和管理，对物业共用部位和相关场地进行清洁、清运，对公共绿化进行养护、管理，等等；物业服务收费采用包干制方式：由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为：办公楼综合服务费5元/月/平方米，日常维修费2元/年/平方米，建筑垃圾清运费4元/平方米/次；业主应于房屋交付的次月起交纳物业服务费，鄞州拆迁办不得对业主的物业服务费作出减免的承诺；物业已竣工但尚未出售（以钥匙领取通知单界定），或因鄞州拆迁办的原因未能按时交给业主的物业，其物业服务费由鄞州拆迁办全额交纳；业主约定由使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费按年交纳，业主或使用人应在每年6月份前交纳；鄞州拆迁办、业主、使用人违反合同约定未按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之一的标准向永达公司支付违约金；本合同有效期自2014年2月1日起至2017年1月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；本合同期满，业主大会尚未成立的，本合同自动延续，并由建设单位书面告知属地街道和物业主管部门。 中鼎大厦于2017年2月15日正式交付使用，并改名为汇鼎大厦。2017年11月30日，鄞州拆迁办与里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社签署了《外段、里段、林家、六村股份经济合作社安置商务楼移交（接收）凭单》，载明：根据区府总体工作安排和总体规划部署，里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社所辖的土地被征收拆迁，按双方签订的协议精神，在公证处公证下进行了安置房（汇鼎大厦、汇华大厦）安置抽签。里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社经抽签安置得到汇鼎大厦商务楼16-20层，共计建筑面积7706.74平方米；经抽签安置得到汇华大厦商务楼13-18层，共计建筑面积5730.24平方米。双方于2017年11月30日办理移交、接收手续。2017年12月4日，外段合作社法定代表人李国财代表里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社领取了汇鼎大厦16-20层的房门钥匙。2017年11月30日前的物业服务费，鄞州拆迁办与永达公司已结清。2017年12月1日至2018年3月31日期间（即里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社接收汇鼎大厦商务楼16-20层后至出租前，计4个月）的物业服务费合计159272.63元，里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社一直拖欠未付。2018年4月1日之后的物业服务费由承租人在支付。 一审法院认为，《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”根据该规定，房屋交付业主前，物业服务费由建设单位承担；房屋交付业主后，物业服务费由业主承担。业主从建设单位处接收房屋时起，就取得对房屋占有、使用、支配的权利，并开始享受相应的物业管理服务，此时转由业主承担物业服务费，这也符合“谁受益谁负担”的原则。本案中，根据永达公司提交的证据即《外段、里段、林家、六村股份经济合作社安置商务楼移交（接收）凭单》，可确定汇鼎大厦商务楼16-20层已于2017年11月30日交付给里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社支配使用，里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社接收上述房屋后即依法负有交纳物业服务费的义务。鄞州拆迁办与永达公司签订的涉案《中鼎大厦前期物业服务合同》（中鼎大厦即改名后的汇鼎大厦）亦明确约定“业主应于房屋交付的次月起交纳物业服务费”，即明确约定房屋交付的次月起物业服务费转由业主交纳。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，鄞州拆迁办与永达公司签订的涉案《中鼎大厦前期物业服务合同》对里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社具有约束力，里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社应当依照该前期物业服务合同的约定交纳相应的物业服务费。林家合作社到庭抗辩称其不知晓，也不应当承担永达公司诉请的2017年12月1日至2018年3月31日期间的物业服务费的主张，缺乏依据，不予采纳。经核算，2017年12月1日至2018年3月31日期间的物业服务费应为159272.63元，而非159375.38元，对永达公司多主张的部分（系因对合同约定的年度日常维修费单价换算成月均日常维修费单价时小数点进位取整误差所致），不予支持。里段合作社、外段合作社、六村合作社未出庭应诉，依法缺席判决。 据此，一审法院依照《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，作出如下判决：一、限被告宁波市鄞州区中河街道里段股份经济合作社、宁波市鄞州区中河街道外段股份经济合作社、宁波市鄞州区中河街道林家股份经济合作社、宁波市鄞州区中河街道六村股份经济合作社于判决生效后三日内支付原告宁波永达物业管理有限公司物业服务费159272.63元；二、驳回原告宁波永达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费3488元，减半收取计1744元，由原告宁波永达物业管理有限公司负担1.50元，由被告宁波市鄞州区中河街道里段股份经济合作社、宁波市鄞州区中河街道外段股份经济合作社、宁波市鄞州区中河街道林家股份经济合作社、宁波市鄞州区中河街道六村股份经济合作社负担1742.50元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案用房系商业用房而非住宅，且按里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社的主张，空置时间为四个月，不到一年，故里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社主张其不应承担该时间段的物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3488元，由上诉人宁波市鄞州区中河街道里段股份经济合作社、宁波市鄞州区中河街道外段股份经济合作社、宁波市鄞州区中河街道林家股份经济合作社、宁波市鄞州区中河街道六村股份经济合作社负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  赵保法 审判员  黄永森 审判员  朱亚君 二〇二〇年三月十九日 书记员  杨丽丽