上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1472号上诉人(原审原告)：上海裕佳物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：曹传峰，董事长。委托诉讼代理人：黄东平。被上诉人(原审被告)：上海上谊置业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：钱利君，总经理。委托诉讼代理人：张金艳，上海九泽律师事务所律师。上诉人上海裕佳物业管理有限公司(以下简称“裕佳公司”)因与被上诉人上海上谊置业管理有限公司(以下简称“上谊公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初4613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。裕佳公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持裕佳公司在一审中的全部诉讼请求。事实与理由：1、裕佳公司向银都佳园小区提供物业服务，物业服务是对整个小区的服务，不是专门针对某一特定业主提供服务。上谊公司作为银都佳园小区业主当然享受了裕佳公司提供的物业服务。上谊公司的房屋出借给他人经营浴场，经常发生漏水、渗水至其他居民家或地下室。裕佳公司既要做协调工作，又要帮上谊公司修复，还要为上谊公司垫付修理资金。上谊公司在经营过程中还经常使整个小区的下水道堵塞，裕佳公司还需时常派人赶赴现场进行疏通。裕佳公司在上谊公司处花费的人力、物力、财力、精力是其他普通居住业主的5倍以上。2、(2018)沪0107民初25685号民事判决、(2019)沪02民终9235号民事判决均是错误的、不公正的判决。一审法院采用错误的判决作为本案的判决依据当然亦是错误的。3、同样在普陀区内，小区所处地理位置不及银都佳园的小区，其商铺的物业服务费为8元/月/平方米。而涉案房屋的收费标准为4.8元/月/平方米，是非常合理的价格，合法有效。上谊公司提供房屋均系售后公房，与银都佳园小区商品房商铺的性质是不同的，不能作为参考。上谊公司辩称，原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求维持原判。原审法院的判决综合考虑了周边同种物业的物业费标准，同时也考虑了市场价格，公平公正，应当依法予以维持。裕佳公司向一审法院起诉请求：一、判令上谊公司支付2015年10月1日至2016年9月30日的物业管理服务费人民币217,183.48元(以下币种均为人民币)；二、判令上谊公司向裕佳物业支付滞纳金81,906元；三、本案诉讼费由上谊公司承担。一审法院认定事实：一、上海市普陀区延长西路XXX号XXX-XXX层房屋建筑面积3082.30平方米，上海市普陀区延长西路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室房屋建筑面积635.85平方米，登记权利人均为上海力车内胎厂，系上海市普陀区银都佳园小区裙房沿街商铺，房屋类型为商场。2008年，上海力车内胎厂名称变更为上海力内物业经营管理有限公司。2014年，上海力内物业经营管理有限公司名称变更为上谊公司。二、2015年10月8日，上海市普陀区银都佳园业主大会(以下简称“银都业主大会”，作为甲方)与上谊公司(作为乙方)签订《延长西路XXX号管理协议》。其中约定：甲方为乙方所有的物业(上海市普陀区延长西路XXX号XXX-XXX层房屋、上海市普陀区延长西路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室房屋)提供以下服务，即物业共用部位的维护，物业共用设施设备的日常运行和维护，物业其他公共事务的管理服务；物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向甲方报修，也可以自行维修，经报修由甲方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担，共用部位的维修费用由维修基金承担；甲方根据约定每平方1.2元/月，甲方按建筑面积向乙方收取物业管理服务费用；本协议为期两年，自2015年10月1日起至2017年9月30日止。三、2015年9月10日，银都业主大会作为甲方、裕佳公司作为乙方，双方签订《银都佳园物业服务合同》。主要内容为：1、乙方在银都佳园小区进行物业管理服务。2、物业总建筑面积26406.95平方米，其中商铺3082.30平方米。3、乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：(1)物业共用部位的维护；(2)物业共用设施设备的日常运行和维护；(3)公共绿化养护服务；(4)物业公共区域的清洁卫生服务；(5)公共秩序的维护服务；(6)物业使用禁止性行为的管理；(7)物业其他公共事务的管理服务；(8)业主委托的其他物业管理服务事项。4、甲方根据下述约定，业主或物业使用人按建筑面积向乙方交纳物业管理服务费：(1)住宅，业主实际居住的按建筑面积1.22元/月/平方米交纳，2016年起开始物业费上调；(2)商铺或用于办公的房屋，业主或物业使用人按建筑面积4.80元/月/平方米交纳。5、自本合同生效之日的当月起发生的物业管理服务费用，由业主承担，业主应按上述约定标准向乙方交纳物业管理服务费。6、乙方采用“包干制”的收费形式确定物业管理服务费用。物业管理服务费按季交纳，业主应在每个季度的前十天履行交纳义务。7、本合同为期两年，自2015年9月26日9点起至2017年9月25日9点止。上述合同签订后，裕佳公司自2015年9月起为上海市普陀区银都佳园小区提供物业管理服务。四、2018年11月2日，上谊公司起诉裕佳公司及银都业主大会至一审法院，请求确认银都业主大会于2015年8月10日与裕佳公司签订的《银都佳园物业服务合同》无效。一审法院于2019年6月28日作出(2018)沪0107民初25685号民事判决，该案查明事实：上谊公司自2015年10月起，按1.20元/平方米/月之标准向银都业主大会缴纳物业费，直至2016年底。银都业主大会就上谊公司向其交付的物业费，从未向裕佳公司支付；经审理后认为，银都业主大会及裕佳公司在合同中就上谊公司所属物业的收费标准的约定在形式上违反法定程序、内容上加重了上谊公司的责任，且并非出自善意，故该部分条款应属无效；据此判决：银都业主大会与裕佳公司于2015年9月11日签订的《银都佳园物业服务合同》中关于银都佳园小区内商铺或用于办公房屋(即上谊公司所有房屋)的业主或物业使用人按建筑面积4.80元/月/平方米交纳物业管理服务费的收费标准之相关条款无效。裕佳公司不服，提起上诉，本院于2019年10月10日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。一审审理中，针对物业管理服务费的收费标准，裕佳公司主张按照4.8元/月/平方米的标准计算，并提供上海金邸物业管理有限公司出具的证明，其中载明：上海市虹口区欧阳路XXX号浴场物业管理服务费标准为6.00元/月/平方米。上谊公司认为上述房屋地处虹口区，对本案没有参考意义，并表示裕佳公司主张的物业管理服务费标准过高，应当按照1.22元/月/平方米的标准计算，为此提供上海嘉安物业管理有限公司、上海昶仰物业管理有限公司、上海沪太物业管理有限公司、上海优扬物业管理集团有限公司出具的收费情况说明，其中载明：商场、商铺、非居住用房2015年至2016年期间的物业管理费的收费标准为2.70元/月/平方米、2.00元/月/平方米和1.00元/月/平方米。一审法院认为，民事主体的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，裕佳公司依据《银都佳园物业服务合同》所约定的物业服务收费标准向上谊公司主张2015年10月1日至2016年9月30日期间的物业管理服务费，但在本案审理过程中，上谊公司已通过另案诉讼的方式主张上述合同无效，他案生效判决认定上述合同中关于上谊公司所有房屋的物业管理服务费收费标准之相关条款无效，故裕佳公司依据上述合同所约定的4.8元/月/平方米标准主张物业管理服务费，并无合同依据。裕佳公司自2015年9月起实际为上海市普陀区银都佳园小区提供物业服务，虽然并无证据证明曾向上谊公司提供保安、保洁等服务，但裕佳公司为小区提供的服务项目包括物业共用设施设备的日常运行和维护等内容，而上谊公司所有的房屋系小区裙房，显然有与住宅房屋共用的设施设备，故上谊公司应向裕佳公司给付物业管理服务费。上谊公司称按照《延长西路XXX号管理协议》的约定向银都业主大会给付了2015年10月至2016年9月期间的物业管理服务费，但银都业主大会实际并未提供物业管理服务，即使已支付相应款项，并不能免除其向裕佳公司给付物业管理服务费的义务。针对应给付物业管理服务费的建筑面积，上谊公司所有的两处房屋均属于上海市普陀区银都佳园小区范围，故应以两处房屋不动产登记簿载明的建筑面积为计算依据，合计为3,718.15平方米。针对物业管理服务费的收费标准，法院参考上谊公司提供的同地段同类型房屋物业管理服务费收费情况，酌情认定上谊公司应按照2.40元/月/平方米的标准向裕佳公司给付物业管理服务费。此外，裕佳公司主张的滞纳金并无合同依据，法院难以采纳。一审法院判决：一、上海上谊置业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海裕佳物业管理有限公司支付自2015年10月1日起至2016年9月30日止期间的物业管理服务费人民币107,082.72元；二、对上海裕佳物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，在裕佳公司与银都业主大会之间约定就上谊公司所有的在银都佳园小区内商铺的物业管理费为4.8元/月/平方米的条款已经诉讼作出生效判决认定为无效条款，一审法院认为裕佳公司主张的收费标准无合同依据，并综合各方面因素酌定裕佳公司与上谊公司公司之间物业服务费标准为2.4元/月/平方米并无不妥，裕佳公司就收费标准提出异议，本院不予采信。裕佳公司认为一审判决中提到的：“虽然并无证据证明曾向上谊公司提供保安、保洁等服务”的表述系认定事实不清，是对一审判决内容的片断截取，一审法院肯定了裕佳公司向上谊公司提供物业服务的事实，并支持上谊公司应该向裕佳公司支付物业服务费，故裕佳公司的该主张无事实依据，本院不予采纳。综上所述，裕佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,140.14元，由上海裕佳物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  周刘金审判员  王 伟二〇二〇年三月十日书记员  张义谱附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……