安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖11民终3561号上诉人（原审原告）：张何何，男，1981年5月20日出生，回族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：耿晓兵，安徽知秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓东，安徽知秋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李云飞，男，1963年1月10日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。被上诉人（原审被告）：庄瑞芳，女，1964年3月10日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴成功，南谯区乌衣镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张红梅，女，1974年12月20日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。被上诉人（原审第三人）：相自力，男，1972年12月5日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。被上诉人（原审第三人）：黄爱东，女，1963年8月21日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：徐超，南谯区乌衣镇法律服务所法律工作者。上诉人张何何因与被上诉人李云飞、庄瑞芳、相自力、张红梅、黄爱东房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019)皖1103民初2387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张何何上诉请求：1.撤销一审判决，改判李云飞、庄瑞芳、张红梅、相自力、黄爱东双倍返还定金10万元，并自2017年7月5日起按照年利率6%向张何何支付5万元利息至清偿之日止；2.一、二审诉讼费用由李云飞、庄瑞芳、张红梅、相自力、黄爱东承担。事实与理由：一、一审审理过程中，相自力提供微信聊天记录及手机通话录音作为证据在法庭上予以出示，结合张红梅所提供的《书面说明》的内容，足以证明涉案房产经房屋权益人委托黄爱东出售，黄爱东转委托相自力办理相关事宜的事实。一审判决也予以认定房屋权益人有通过黄爱东委托相自力出卖房屋的意思。法律并无明文规定房屋买卖的授权委托必须是书面授权。民事法律活动中，法无禁止即自由，房产买卖完全可以通过非书面的方式进行授权委托。本案中，委托事宜有相应证据佐证，房屋权益人应当按照买卖合同的约定双倍赔偿张何何定金10万元。二、即使法院认为相自力无权订立房屋买卖合同，合同当属无效，根据涉案房屋买卖合同第八条的内容：代理人承担同等法律责任。该条款系代理人以自己名义与相对人之间的特别约定，直接对代理人产生法律拘束力，因此，尽管合同整体内容对被代理人不产生法律效力，但不影响合同第八条之内容对代理人产生法律效力，相自力作为代理人应当向张何何承担返还双倍定金的违约责任。李云飞、庄瑞芳辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，该合同没有李云飞、张瑞芳的签字，也无任何委托授权手续给相自力，所以该合同是无效合同。请求驳回张何何对李云飞、庄瑞芳的请求。张红梅辩称，相自力委托其卖房，其不应当承担返还定金责任，实际收取的款项愿意返还。相自力辩称，其系善意第三人，受黄爱东委托帮李云飞、庄瑞芳卖房。请求驳回上诉，维持原判。黄爱东辩称，黄爱东未委托相自力出售房屋，一审判决适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张何何向一审法院提出诉讼请求：1.判令李云飞、庄瑞芳、张红梅、相自力、黄爱东双倍返还定金10万元及利息（自2017年7月5日起按照年利率6%向原告支付5万元利息至清偿之日止）；2.诉讼费用由李云飞、庄瑞芳、张红梅、相自力、黄爱东承担。一审法院认定事实：2018年7月5日，相自力以庄瑞芳代理人名义与张何何签订《房屋买卖合同》，约定甲方庄瑞芳将坐落于安康苑20幢2201室房屋出售给张何何，双方议定房屋出售价为100万元，张何何于2018年7月5日支付定金5万元，余款95万元于2018年8月20日前一次性付清。相自力作为代理人在甲方处签字“甲方庄瑞芳、代理人相自力2018.7.5”，张何何在乙方处签字，“168中介所”张红梅作为丙方（中介方）在合同中签字并加盖“滁州市南谯区壹陆捌房产中介所”印章。同日，张红梅出具收条一份，载明“今收到张何何购买安康苑20幢1单元2201室购房定金伍万元整（￥50000）”。相自力出具收条一份，载明“今收到168房产中介（张何何）购买安康苑20幢2201房购房定金伍万元整（￥50000），壹万贰仟元整（￥12000，作为中介费，中介已收，相自力实收人民币叁万捌仟元整），备注：安康苑20幢2201室房东净得款玖拾捌万捌仟元整（￥98.8万）”。之后相自力通知张何何及张红梅，告知安康苑20幢2201室房屋不再出售。另查明：安康苑20幢2201室房屋系李云飞、庄瑞芳购买，庄瑞芳已支付滁州市安康置业有限公司购房款50.6433万元。一审法院认为，一、案涉房屋买卖合同为效力待定合同。根据张何何、相自力提供证据和张红梅陈述，能够证明房屋权益人虽有通过第三人黄爱东委托相自力出卖房屋意思，但是张何何不能举证证明相自力享有签订房屋买卖合同权利，权益人又不追认，因此根据民法总则、合同法规定，案涉合同应为效力待定合同，不能发生有效合同具有的法律效力。二、原被告以及第三人是否承担责任、如何承担责任。1.担保法规定，定金为五种担保方式之一，担保合同是主合同从合同，主合同无效，从合同无效，因此本案只存在返还财产等问题，张何何主张相对方双倍返还定金诉请，不予支持。2.根据张红梅和相自力对于签订案涉《房屋买卖合同》情景的描述，张红梅、相自力当时没有尊重房屋权益人意见，急功近利，张何何对此应当知情，三者草率签订《房屋买卖合同》，均有过错，相应的法律后果应当由行为人承担，因此，相自力所收3.8万元、张红梅所收1.2万元中介费应当返还，并且两人应当支付相应款项利息（自2017年7月5日起按照年利率6%至清偿之日止）。3.李云飞、被告庄瑞芳和第三人黄爱东对于签订《房屋买卖合同》无过错，也未收取费用，因此张何何要求其承担责任诉请，不予支持。综上，案经一审法院审判委员会讨论决定。一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条、第一百七十一条、《中华人民共和国担保法》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、相自力于判决生效后十日内返还张何何定金38000元及其利息（自2017年7月5日起按照年利率6%至清偿之日止）；二、张红梅于判决生效后十日内返还张何何12000元及其利息（自2017年7月5日起按照年利率6%至清偿之日止）；三、驳回张何何的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由张何何负担1250元，张红梅负担300元，由相自力负担750元。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人诉辩意见，本案二审争议焦点是：张何何要求李云飞、庄瑞芳、张红梅、相自力、黄爱东返还其定金10万元的请求能否成立。本案中，相自力虽以庄瑞芳代理人名义与张何何签订房屋买卖合同，但相自力并未提供证据证明庄瑞芳、李云飞委托其办理出售房屋事宜，相自力属无权代理。后李云飞、庄瑞芳对相自力擅自出售本案诉争房屋也不予追认，故该合同对李云飞、庄瑞芳不具有法律约束力，且李云飞、庄瑞芳未实际收取张何何交纳的定金，故张何何要求李云飞、庄瑞芳双倍返还定金10万元的上诉请求，不能成立，本院不予支持。相自力虽辩称其系接受黄爱东的委托处理案涉房屋买卖事宜，但未举证证明，黄爱东也不认可，黄爱东未在案涉房屋买卖合同签字，不属于合同当事人，亦未收取张何何交纳的定金，故张何何要求黄爱东返还定金的请求，证据不足，本院不予支持。相自力未经授权擅自与张何何签订合同，张何何签订合同时未审查案涉房屋权属、相自力的授权情况，故相自力、张何何对案涉合同不能履行均具有过错。一审判令相自力、张红梅各自返还实际收取的定金并赔偿张何何相应的利息，系对张何何损失的弥补，并无不当。因张何何自身存在过错，应当承担相应责任，故其要求相自力、张红梅双倍返还定金无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。综上，张何何的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人张何何负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  李 刚审判员  付广永二〇二〇年三月四日书记员  魏 雅二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。