广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初27400号原告：广州市明和实业有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：张伟，总经理。委托代理人：周芳、张溪函，均系广东金领律师事务所律师。被告：万惠投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：陈宝国。委托代理人：李丹凤，系该司职员。原告广州市明和实业有限公司（以下简称“明和公司”）与被告万惠投资管理有限公司（以下简称“万惠公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告明和公司的委托诉讼代理人张溪函，被告万惠公司的委托诉讼代理人李丹凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明和公司诉称：广州市珠江东路12号901房之自编04单元的物业是原告的合法财产。2017年6月中旬，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》（下称“补充协议”），将该物业出租给被告使用。补充协议约定涉案物业租期、租金及违约责任等。租赁协议签订后，原告依约将商铺交付给被告使用。但在2018年11月20日起，被告及其关联公司向原告提出提前终止租赁合同，并拒绝支付2018年12月的租金。经原告多次发函催讨，被告均拒绝缴交。2018年12月21日，原告向被告发出了《关于解除租赁合同的通知》，并于同日依合同约定收回该商铺自用。原告认为，被告不按合同约定交付租金，严重违反租赁协议约定，原告有权解除租赁协议，被告除应清缴欠租外，还应按补充协议约定向原告支付迟延违约金。同时被告只履行了一年半的租赁期限，按照合同约定，只能享受1个半月的免租金优惠，而被告实际享用了4个月的免租金优惠，被告还应向原告补交两个半月免租的租金。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告支付2018年12月1日至2018年12月20日期间的租金37941.68元；2、被告按欠缴租金37941.68元的每天千分之三计付从2018年12月6日起至付清全部欠款之日的违约金；三、被告向原告补交相当于二个半月免租（按每月租金58809.6元的标准）优惠期的租金147024元；4、被告承担本案诉讼费。被告万惠公司答辩称：1、被告从2018年11月30日从涉案房屋迁出，并自2018年12月1日不再使用涉案房屋，原告对此已经知悉。原告多次函件中均未要求被告腾空涉案房屋，只要求被告承担违约责任，证明被告已经从涉案房屋中迁出。且原告2018年12月12日发出的关于H座9楼提前退租的函件中表示，已经收到被告12月6日的函件，且确认被告提出于2018年12月1日终止合同且迁出。原告只是主张双方未办理物业交接手续，更加证明是原告拒绝办理交接手续，而非被告逾期迁出房屋。被告不应支付2018年12月1日至2018年12月20日的租金，且无需支付逾期支付的违约金。2、保证金抵作违约金已支付原告损失，被告不应支付租金优惠期的租金。理由如下：（1）原告未举证其有任何损失。其次，原告已经没收被告支付的租赁保证金相当于两个月的租金，根据租赁合同的约定，履约保证金可以抵作违约金，或被告违约行为造成的损失。（2）被告支付的保证金已经弥补原告提供的租金优惠期的损失，原告既没收了租赁保证金又要求补交优惠期租金，该诉请显失公平。3、被告依法解除合同的权利应该得到保护。根据合同法的规定，法定解除权由当事人享有，被告在业务调整和人员萎缩的情况下继续承租，已无法实现合同目的，只能合法解除合同。被告自2018年11月7日开始，多次主动发函与原告协商退租事宜并积极寻找第三方承租，主动提出以保证金来补偿原告损失等多个合同解除方案，来降低双方的损失。被告最后依法解除合同并于2018年11月30日从涉案房屋迁出，且原告也在函件中明确自2018年12月21日起将房屋收回自用，并没收被告支付的租赁保证金，相当于两个月的租金、两个月的物业管理费保证金及水电周转金。虽然合同有约定原告可以要求被告返还优惠期的租金，但该约定已经超出了其实际损失，请法院予以驳回。经审理查明：明和公司提交的《不动产权证》载明其为广州市天河区珠江东路12号901房的权利人。明和公司（甲方/出租人）与万惠公司（乙方/承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将天河区珠江东路12号901房之自编04单元房号的房地产（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作商业用途使用；租赁期限为2017年6月30日至2022年6月30日，2017年6月30日至2020年6月29日的月租金额为58809.6元；租金按月结算，由乙方在每月第五日前按现金或银行转账付给甲方；乙方向甲方交纳117619.2元保证金，甲方应在租赁期满或者解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金；本合同未约定事宜及与《租赁合同补充协议一》约定不同之条款以《租赁合同补充协议一》约定为准等。明和公司（甲方/出租人）与万惠公司（乙方/承租人）另签订《租赁合同补充协议一》（以下简称《补充协议》），约定：甲方同意按原合同和本协议约定的条件将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限为2017年6月30日至2022年6月30日；2017年6月30日至2020年6月29日月租金为58809.6元；租金按自然月支付，乙方应于每自然月五日前将该月租金存入甲方指定的银行账户；以下时段为租金优惠期：2017年6月30日至2017年10月29日，租金优惠期间，优惠前租金合计为233404.55元，当期优惠后租金合计58809.6元；2018年1月1日至2018年2月28日，租金优惠期间，优惠前租金合计117619.2元，当期优惠后租金合计58809.6元；甲方应在2017年6月30日前将本物业交付乙方使用；本协议提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止之日起五日内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将本物业按正常使用后的状态交付甲方并与物业管理处人员共同验收本物业，签署书面验收记录，交回本物业大门及其它所有钥匙，确保甲方于本物业内所安装的固定设备设施在完好无缺可供使用的状态下交还甲方后迁出本物业；乙方未按本协议向甲方及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰向甲方或物业管理公司支付迟延违约金；在租赁合同期内，乙方有权至少提前6个月向甲方提出终止合同申请，但须有新客户按原条款完全承接剩余租约；关于承租原租约的新客户，甲方需要对承接原租约的客户进行审核，不接受商务中心、孵化器、商业运营转租公司等业态；如无合符资格的客户承接原租约，甲方有权没收乙方的履约保证金外，乙方另须将租金优惠期按总租期分摊的原则，按实际使用年期向甲方补交多享用部分的优惠金额（按实际使用年限一年一个月的标准）等。2017年7月19日，万惠公司向明和公司支付租赁保证金117619.2元，明和公司出具相应发票。2018年11月7日，万惠公司等向明和公司发出《关于H座9楼转租申请函》，函称：现因我司业务调整，有意将租赁的9楼所有单元转租给第三方使用，特向贵司发出书面转租申请。2018年11月9日，明和公司向万惠公司等发出《关于H座9楼转租申请复函》，函称：关于贵司提出的转租申请，由于合同中没有约定贵司可以转租的权利，按照租赁合同补充协议的约定，请贵司提供该第三方的相关资料予我司审核，待审核通过后，请贵司配合我司办理该单元的租赁合同终止，由我司与该第三方重新签定租赁合同。2018年11月20日，万惠公司等向明和公司发出《关于H座9楼提前退租申请函》，函称：由于我司业务调整，导致目前9楼职场空置率非常大，原计划通过转租的形式将9楼租赁给第三方承租，就目前市场行情难以转租成功，公司有意提前终止9楼的租赁合约，特向明和公司发出书面提前退租申请等等。2018年11月26日，明和公司向万惠公司等发出《关于H座9楼提前退租申请复函》，函称：我司将提供两个方案予贵司：方案一：在我司不返还单元保证金的前提下，贵司需额外缴纳两个租金等额的违约金；方案二：贵司可发函予我司正式提出申请提前6个月终止租赁合同，贵司于6个月后终止租赁合同，没收贵司己缴纳的履约保证金，并将租金优惠期按总租期分摊的原则，按照实际使用年期向我司补交多享用部分的优惠期金额，即补交两个月的租金金额；上述方案，请贵司决定。2018年12月6日，万惠公司等向明和公司发出《关于H座9楼提前退租申请复函的回函》，函称：对于贵司提出的方案我方无法予以认可；我司己于2018年11月30日从承租房屋迁出并通知贵司，将租赁房屋按正常使用后的状态交付贵司，自2018年12月1日起我司停止使用该等租赁房屋；自2018年12月开始停止支付租赁房屋租金。2018年12月7日，明和公司向万惠公司等发出《关于H座9楼提前退租申请复函》，函称：若贵司有意提前终止H座9层的租赁合同，请贵司以函件形式确定正式的退租日期；关于提前终止的相关条款，建议贵司详细审阅《补充协议》中约定的内容，包括但不限于如第10.4条、第12.7条或第15.3条等相关约定等。2018年12月12日，明和公司向万惠公司等发出《关于H座9楼提前退租申请复函》，函称：现贵司于2018年12月6日再次来函，单方提出将于2018年12月1日停止使用H座9楼全层，而此前，贵我双方并未就该单元提前终止事宜达成一致，双方亦未办理物业交接手续，所以，我司不同意贵司单方面的终止要求；请贵司按合同约定缴纳2018年12月份的租金、物业管理费等相关费用，直至双方就此事达成一致；贵司若提前退租，我司将尊重贵司的商业决定，亦请贵司尊重合约精神；根据双方已签署的《租赁合同补充》15.3条相关约定，我司有权没收贵司已缴纳的履约保证金外，我司将有权按合同约定追究贵司的违约责任。2018年12月12日，明和公司向万惠公司发出《2018年12月催款通知书》要求万惠公司支付2018年12月的租金等。之后，明和公司向万惠公司发出《关于解除合同的通知》，内容为：经我司多次催收，贵司至今仍未缴交2018年12月的租金、管理费、电费等；现贵司逾期缴交租金、管理费、电费等已超过十五日，贵司的行为已经构成了严重违约，导致前述合同无法继续履行，为减少我司的损失，我司根据前述合同的有关约定，通知贵司于2018年12月21日起解除合同，没收贵司已缴交的租赁保证金和管理费保证金等相关费用，并于2018年12月21日收回贵司承租的物业另行出租，请贵司届时配合我司收回租赁物业，办理相关手续；合同解除后，我司仍保留继续追究贵司违约责任的权利。2018年12月25日，万惠公司等向明和公司发出《关于解除合同的通知》的回函，函称：我司已于2018年11月30日从租赁物迁出，并在此之前就向贵司提出将租赁物按正常使用后的状态交付贵司，但贵司并未与我司办理接收租赁物手续，自2018年12月1日起我司已停止使用该等租赁物。现明和公司以万惠公司欠付租金构成违约为由提起本案诉讼。万惠公司称明和公司迟延交付涉案房屋，并提交电子邮件截图（显示相关人员在2017年6月30日发送“万惠合同确认版”）及涉及涉案房屋所在楼层的《装饰工程合同书》（约定开工日期为2017年11月4日）为证。明和公司对上述证据不予确认，表示其为2017年6月30日交付涉案房屋，并提交《租户收楼确认书》（显示收楼日期为2017年6月30日，其中“6”有涂改痕迹，该表下方有万惠公司加盖公章）、《授权委托书》（载明万惠公司授权相关人员办理涉案房屋的收楼手续等，加盖有万惠公司公章，落款时间为2017年6月30日）、《收楼资料移交清单》（载明万惠公司收到收铺资料等，加盖有万惠公司公章，落款时间为2017年6月30日）及《租户资料登记表》（载明万惠公司确认联系人等，加盖有万惠公司公章，落款时间为2017年6月30日）为证。万惠公司对上述证据质证称：《租户收楼确认书》有涂改痕迹，其为2017年7月30日接收涉案房屋，但确认无法提交在本案起诉前曾就明和公司迟延交付涉案房屋提出异议的证据。万惠公司另提交与案外人签订的合同（约定自2018年12月1日起停止涉案房屋的植物租赁服务等），拟证明其于2018年11月30日搬离涉案房屋。明和公司对上述证据不予确认。在本案中，双方另就本案事实发表以下观点。一、关于万惠公司支付租金的情况。双方确认万惠公司支付租金至2018年11月30日。二、关于万惠公司何时交还涉案房屋。万惠公司表示为2018年11月30日；其于2018年11月30日把涉案房屋内的主要物品搬离，但有一些家具是废弃的，没有搬走；其于2018年11月30日从涉案房屋搬出后即联系明和公司交接手续，但明和公司拒绝办理交接手续，万惠公司只能于2018年11月30日将相关物品搬出后将前台玻璃门关闭，防止外来人员进入；前台玻璃门明和公司只要断开电源即可打开玻璃门进入，而货梯、消防通道的门则因为消防安全需要没有安装门锁，是常开门；故万惠公司从涉案房屋搬出后，明和公司可通过前述多道门进入涉案房屋，立即使用并控制涉案房屋。明和公司表示不确认万惠公司于2018年11月30日搬离涉案房屋，因为合同并没有解除；2018年12月21日，明和公司的管理处等工作人员到涉案房屋收回场地，由于涉案房屋由万惠公司上锁，明和公司只能破门进入。三、关于明和公司主张万惠公司补交两个半月免租期的依据。明和公司表示其提供了4个月的优惠期，万惠公司只租用了一年半的时间，因此只抵用了1.5个月，剩余2.5个月的免租期租金应予以返还。万惠公司确认其享受了4个月的免租优惠期。明和公司另表示其收到万惠公司支付的租赁保证金，因万惠公司违约，因此其予以没收。万惠公司另表示明和公司主张按每日千分之三的标准计算违约金标准过高。本院认为：明和公司与万惠公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。《补充协议》约定：在租赁合同期内，乙方有权至少提前6个月向甲方提出终止合同申请，但须有新客户按原条款完全承接剩余租约，关于承租原租约的新客户，甲方需要对承接原租约的客户进行审核。本案中，万惠公司于2018年11月提出要转租，并未按合同约定至少提前6个月提出终止合同申请，且万惠公司在未有符合合同约定的新承租人承接原租约的情况下要求提前终止合同，万惠公司已构成违约。根据明和公司与万惠公司之间的函件来往，明和公司亦不同意万惠公司提前解除合同。万惠公司辩称其有权解除合同缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。关于万惠公司使用的涉案房屋的期间。《补充协议》约定租赁期限为2017年6月30日至2022年6月30日，明和公司称其于2017年6月30日向万惠公司交付涉案房屋并提交《租户收楼确认书》、《授权委托书》、《收楼资料移交清单》及《租户资料登记表》作为证据，万惠公司虽称其为2017年7月30日接收涉案房屋但无法就此举证，且万惠公司亦无法举证其在本案起诉前曾就明和公司迟延交付涉案房屋提出异议，综合本案举证情况本院对明和公司上述主张予以采信。万惠公司作为承租人应就其交还涉案房屋的情况承担举证责任，万惠公司虽称其于2018年11月30日交还涉案房屋，但表示其有一些家具没有搬走，前台玻璃门亦关闭，万惠公司亦无法举证其向明和公司交还涉案房屋的钥匙，据此万惠公司称其于2018年11月30日交还涉案房屋证据不足，本院不予采纳。明和公司自认其于2018年12月21日自行收回涉案房屋属对其不利事实的自认，本院予以采纳。综上，可认定万惠公司于2017年6月30日至2018年12月21日期间使用涉案房屋。关于明和公司要求万惠公司支付2018年12月1日至2018年12月20日期间的租金及违约金的诉请。如上所述，可认定万惠公司使用涉案房屋至2018年12月21日。《补充协议》约定涉案房屋2017年6月30日至2020年6月29日月租金为58809.6元。本案双方确认万惠公司支付租金至2018年11月30日。据此，明和公司要求万惠公司支付2018年12月1日至2018年12月20日期间的租金37941.68元（58809.6元÷31天×20天）具有事实和法律依据，本院予以支持。《补充协议》约定：乙方应于每自然月五日前支付租金；乙方未按本协议向甲方缴交租金，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰向甲方支付迟延违约金。万惠公司迟延支付租金已构成违约，明和公司诉请万惠公司按上述合同约定支付违约金合法有据。万惠公司表示明和公司主张按每日千分之三的标准计算违约金标准过高。鉴于明和公司并未举证证明其实际损失，上述违约金计付标准确有过高之嫌，本院基于公平原则酌情认定万惠公司须以上述未付租金37941.68元为本金，自2018年12月6日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准向明和公司计付违约金，自2019年8月20日至付清上述租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准向向明和公司计付违约金，违约金总额以不超过本金为限。对于明和公司超出上述金额的诉请，本院不予支持。关于明和公司要求万惠公司补交免租优惠期租金的诉请。《补充协议》约定：以下时段为租金优惠期：2017年6月30日至2017年10月29日，租金优惠期间，优惠前租金合计为233404.55元，当期优惠后租金合计58809.6元；2018年1月1日至2018年2月28日，租金优惠期间，优惠前租金合计117619.2元，当期优惠后租金合计58809.6元；如无合符资格的客户承接原租约，甲方有权没收乙方的履约保证金外，乙方另须将租金优惠期按总租期分摊的原则，按实际使用年期向甲方补交多享用部分的优惠金额（按实际使用年限一年一个月的标准）。如上所述，可认定万惠公司于2017年6月30日至2018年12月21日期间使用涉案房屋。按合同约定，万惠公司使用涉案房屋期间享有4个月的免租优惠期，万惠公司亦确认其享受了4个月的免租优惠期。明和公司主张万惠公司只租用了一年半的时间，因此只抵用了1.5个月，剩余2.5个月的免租期租金应予以返还具有事实和合同依据，本院予以支持。因此，万惠公司应向明和公司补交2.5个月的免租优惠期租金147024元（58809.6元×2.5个月）。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告万惠投资管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市明和实业有限公司支付2018年12月1日至2018年12月20日期间的租金37941.68元；二、被告万惠投资管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市明和实业有限公司支付迟延支付上述租金的违约金（违约金以未付租金37941.68元为本金，自2018年12月6日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，自2019年8月20日至付清上述租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，违约金总额以不超过本金为限）；三、被告万惠投资管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市明和实业有限公司补交免租优惠期租金147024元；四、驳回原告广州市明和实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4360元，由被告万惠投资管理有限公司负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  陈 娟二〇二〇年三月十二日书 记 员  梁炎梅牛立萍