福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异26号 案外人:张恭庆，男，1984年7月23日出生，汉族，住福建省永定县。 委托诉讼代理人：林景华，福建多助律师事务所律师。 申请执行人：中银消费金融有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区银城中路200号14楼1409-1410室，统一社会信用代码913100005574007652。 法定代表人：黄志刚，董事长。 委托诉讼代理人：林锋云、许文秀（实习），福建法速律师事务所律师 被执行人：简惠君，女，1985年3月11日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 本院在执行申请执行人中银消费金融有限公司与被执行人简惠君金融借款合同纠纷一案中，本院查封简惠君名下位于厦门市J2010P01（凤凰花城）A1地块1#楼A梯22层2203室的房产（下称案涉房产），案外人张恭庆对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人张恭庆称，一、案涉房产在《商品房买卖合同备案证明》中买受人虽然为刘立伟、简惠君，但实际该房产属于案外人所有，案外人已按约定支付购房款并支付银行按揭，且在可以办理过户时，案外人可随时将银行剩余按揭款全部支付完毕。1、案外人与刘立伟、简惠君于2016年12月13日签订《房产预约买卖协议》，将位于(凤凰花城)A1地块1#楼A梯22层2203室房产以180万元的价格卖给案外人，案外人按照合同约定支付首付款80万元，而剩余的银行按揭款项也是由该案外人按期支付至今。案外人从2017年1月份开始至2019年10月9日，共归还银行按揭款171424.6元。刘立伟与简惠君于2017年1月10日至厦门市公证处办理《委托书》公证，将上述房产相关的处分、收益权限全权委托给案外人指定的第三人徐美芳，只要房产达到过户条件，就办理过户手续。2、刘立伟、简惠君实际已收取了出售该房产的全部购房款，故案外人已经依法付清了全部购房款(包括支付给刘立伟、简惠君的全部购房款，以及实际承担的银行按揭还款)。由于双方签订房屋买卖协议时，该房屋的一手产权证尚未办理，暂无法过户，贷款人的名义也无法转移至案外人名下，因此由案外人直接支付给简惠君的银行按揭还款账户。该操作方式是目前产权证未办理条件下的房屋交易所采取的通用方式。二、案外人已实际占有该房产。1、案外人与刘立伟、简惠君在合同中约定，刘立伟、简惠君应于办理全权公证委托当日将房产交付给案外人使用。办理全权公证委托的日期为2017年1月10日，刘立伟、简惠君将其与厦门市杏林建设开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《个人贷款合同》原件交付案外人，因此，案外人已于2017年1月10日实际占有该房产对该房产具有处分权。2、于2018年9月26日开发商开始通知办理交房，由全权委托人徐美芳及案外人一起到开发商处办理交房手续，并由案外人缴交了首期的物业管理费用3566元。从2018年9月交房至今，该房子均由案外人在管理。且案外人已经向物业申请了装修。现在已经在装修过程中。三、案外人不存在过错。1、案外人与刘立伟、简惠君签订的《房产预约买卖协议》第十四条约定“甲、乙双方保证于一手产权出证解押完毕五个工作日签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续，至今，一手产权尚未办理，因此案外人在办理过户登记上没有过错。2、于2018年9月26日办理交房后，案外人要去办理产权证，是由于刘立伟个人原因，导致房产于2018年4月4日被查封冻结，导致无法办理产权证。因此案外人在办理过户登记上没有过错。综上，案外人认为法院采取保全措施的J2010P01(凤凰花城)A1地块1#楼A梯22层2203室房产属于案外人所有，故申请解除对案涉房产的查封措施。案外人提交厦门市商品房买卖合同、商品房买卖合同备案证明、个人贷款合同、房产预约买卖协议、公证书、收款收据、转账明细、个人客户账户明细清单、微信截图、中国光大银行对私活期账户对账单、交房通知书、厦门市安吉利有限公司通用机打票据2份、厦门市增值税普通发票、微信截图等证明其主张。 本院查明，原告中银消费金融有限公司与被告简惠君金融借款合同纠纷一案，本院作出（2018）闽0203民初18053号民事判决书，判决：“简惠君应于本判决生效之日起十日内偿还中银消费金融有限公司贷款本金162723.51元，并支付利息(暂计至2018年12月17日为34130.87元，此后以拖欠本金为基数按年利率24%计算至款项还清之日止),同时支付律师费6161元、保全费1547元。”该判决书于2019年1月12日发生法律效力。因简惠君未履行生效法律文书确定的义务，中银消费金融有限公司于2019年3月5日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。本院于2019年3月15日作出（2019）闽0203执2485号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人简惠君的银行存款216578元及利息或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押、拍卖其等值的财产。”在本案审理过程中，根据中银消费金融有限公司的申请，本院于2018年11月27日查封简惠君名下位于(凤凰花城)A1地块1#楼A梯22层2203室的房产。 另查明，2015年12月3日，刘立伟、简惠君与厦门市杏林建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房产，约定支付首付款326089.02元，余款95万元向银行申请办理按揭，并于当日在厦门市国土资源与房产管理局进行备案。2016年12月13日，案外人与刘立伟、简惠君签订《房产预约买卖协议》，约定总价180万元，案外人于2017年1月17日之前办理全权公证当日支付80万元（含定金），于案涉房产办理交易过户放款当日支付100万元，刘立伟、简惠君于办理全权公证委托当日将房产交付给案外人使用，双方保证于一手产权出证解押完毕五个工作日签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续。刘立伟与简惠君于2017年1月10日至厦门市公证处办理《委托书》公证，将上述房产相关的处分、收益权限全权委托给第三人徐美芬。从2016年12月13日至2017年1月11日，张恭庆及其妻子徐小丹共计向刘立伟转账80万元。2017年1月20日、2017年2月19日，张恭庆通过微信向微信名称为“冷宇”的微信用户分别支付5042元，共10084元。从2017年3月20日至2018年10月22日，张恭庆向简惠君的银行账户【账号：62×××55】转入50元至5100元不等的金额，共计100965元。2019年9月23、24日，张恭庆的妻子徐小丹向简惠君转账15234.02元。2018年9月26日，厦门市杏林建设开发有限公司发出《交房通知单》，通知刘立伟、简惠君办理交房手续。刘立伟、简惠君于2018年9月26日向厦门市安吉利家物业有限公司支付了物业管理费、装修垃圾清运费1907元。刘立伟、简惠君于2019年9月26日向厦门市安吉利家物业有限公司支付了装修保证金1431元及日常专项维修资金（2018年10月-2019年3月）共228元。 以上事实有厦门市商品房买卖合同、商品房买卖合同备案证明、个人贷款合同、房产预约买卖协议、公证书、收款收据、转账明细、个人客户账户明细清单、微信截图、中国光大银行对私活期账户对账单、交房通知书、厦门市安吉利有限公司通用机打票据2份、厦门市增值税普通发票、张恭庆和徐小丹的《结婚证》为证，本院予以确认。 本院认为,案外人张恭庆与刘立伟、简惠君在本院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有案涉房产，案外人已支付部分价款并按约定缴交案涉房产的银行按揭贷款，且非因案外人自身原因未办理过户登记，故案外人张恭庆在本案提出的异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，其异议理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对厦门市J2010P01（凤凰花城）A1地块1#楼A梯22层2203室房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 俞伟强 审 判 员 吕娜彬 二〇二〇年三月二十日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。