浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初7825号 原告：金华市智业投资有限公司，住所地金华市金磐路1188号。 法定代表人：徐军山，执行董事。 委托诉讼代理人：王攀，浙江霁轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑丽娅，浙江霁轩律师事务所律师。 被告：丁爱武，女，1971年6月8日出生，汉族，住金华市婺城区 委托诉讼代理人：陈万里，浙江赞成律师事务所律师。 原告金华市智业投资有限公司与被告丁爱武合同纠纷一案，原告于2019年7月10日向本院提起诉讼，本院当日受理后，依法适用简易程序独任审理。被告丁爱武在答辩期间对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回被告丁爱武对本案管辖权提出的异议，并公开开庭进行了审理。原告金华市智业投资有限公司的委托诉讼代理人王攀、郑丽娅，被告丁爱武的委托诉讼代理人陈万里到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告曾申请庭外和解。本案现已审理终结。 金华市智业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的2015121501号《房屋租赁合同》及2016121301号《补充协议》于2019年6月26日解除；2、判令被告向原告归还房屋并支付房屋占用费，自2019年7月1日起按照2387元每天计算至被告交还房屋之日；3、判令履约保证金4万元归原告所有；4、判令被告支付原告房屋空置损失145246元；5、判令被告归还原告代偿的本息93521.13元；6、判令被告支付原告律师费15000元；以上暂计293767元；7、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更第（5）项诉请为：判令被告归还原告代偿款本金及利息307987.21元。事实和理由：2015年12月15日，原、被告签订了编号为2015121501号的《房屋租赁合同》，由原告将位于金华市金磐路1188号金磐网络科技园内C幢1层和2层共计约687.5平方米的房屋出租给被告，作为园区餐饮会所使用，租金从2016年3月1日起计收，第一年租金为250937.5元，此后每年租金在上年度的基础上递增5%。合同还约定若合同期满或提前终止的，被告应于合同终止日前交还租赁房屋，若逾期交还则应按原租金标准的三倍计算逾期交还期间的租金；若因违约导致提前终止合同的，被告应赔偿原告6个月租金作为租赁房屋的空置损失，且被告支付的合同保证金归原告所有。2016年12月13日，双方就房屋租赁事项又签订了编号为2016121301号的《补充协议》，约定被告一次性支付四年租金（2017年3月1日至2021年2月28日），原告为被告减免131900.59元租金，该租金由被告向华夏银行金华分行办理租金贷款，原告为被告提供连带保证责任担保。同时《补充协议》约定若被告未能及时按照业务银行的要求还本付息的，原告有权提前解除合同，且被告应按照主合同约定承担违约责任，并赔偿给原告造成的损失（包括诉讼费、律师费等）。自2019年4月21日开始，原告多次接到华夏银行金华分行的通知，因被告逾期，要求原告承担担保责任，并于2019年6月24日从原告在华夏银行开立的保证金账户中，扣除被告逾期的本息共计93521.13元。鉴于被告逾期还款导致原告承担保证责任，根据补充协议约定，原告有权解除双方租赁关系，并要求被告交还房屋承担违约责任，原告于2019年6月26日向原告发出解除通知，告知双方合同解除并要求被告归还房屋，但被告一直置之不理。 丁爱武辩称，1、原告的7项诉请均不能成立，被告方租金、水电等费用均已交清，原告现在唯一的损失也就是为被告方垫付的90000余元的借款，何来如此多的损失，原告的主张于法无据，也严重显失公平；2、原告按补充合同主张赔偿，没有法律依据，原告担保期间发生垫付的情形，双方是另有约定的，但原告并未主张，所以不适用主合同的违约条款，原告的诉请根本不成立；综上，请求法院驳回原告的诉请。 原告金华市智业投资有限公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、《房租租赁合同》、《补充协议》各1份，证明双方存在房屋租赁关系的事实及合同对于租金、支付方式、合同解除、违约责任等事项约定的事实； 2、《个人借款合同》、《最高额保证合同》各1份，证明被告向华夏银行金华分行借款，原告为被告的借款承担连带保证责任的事实； 3、律师函、EMS面单、《违约告知函》签收单、《合同解除通知函》签收单，证明原告通过发函方式要求被告履行责任的事实； 4、还款凭证2份，证明因被告无履行能力，原告承担保证责任的事实； 被告丁爱武质证认为，对证据1真实性无异议，对证明内容有异议，房租租赁合同的违约条款不适用补充协议；对证据2的真实性无异议，被告是在原告的多次劝说下发生的贷款，当时的被告不具备一次性支付租金的能力，其实是中了原告的圈套；对证据3真实性无异议，但收到函件不代表解除了租赁合同，客观上也达不到解除合同的条件；对证据4中的第二份还款凭证，因为是原告当庭提交，需要与当事人确认。 被告丁爱武未向本院提交证据材料。 本院对证据认定如下：对当事人无异议的证据，予以确认。对有异议的部分，将结合全案证据综合予以认证。 本院经审理查明：2015年12月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：“甲方将位于金华市金磐路1188号金磐网络科技园内的C幢1层和2层的房屋出租给乙方作为园区餐饮会所使用，租赁房屋的建筑面积约687.5平方米；租赁期限自2015年12月30日起至2025年12月30日止，从2016年3月1日起开始计收租金，租赁房屋第一年的租金为250937.5元，以后每年租金在上年度的租金基础上递增5%；……；乙方应当在2015年12月20日前向甲方支付本合同的履约保证金计肆万元，除本合同另有约定外，该履约保证金在合同期满或双方提前解除本合同后的一个月内甲方无息退还乙方；……；本合同期满或提前终止的，乙方应于合同终止日前将其所属可搬动物品全部搬离租赁房屋（除甲方要求乙方拆除外，乙方投入的吊顶、地砖、电线等不得拆除或搬离）。若未在合同约定时间搬离的，即视为乙方放弃其在该物品中享有的所有权益，且视为授权甲方处置该物品，甲方有权按照甲方认为合理的方式（如打包封存于甲方仓库，将物品折价变卖等）处理租赁房屋内的所有物品，乙方应承担甲方为清除上述物品发生的支出及租赁房屋修复原样的费用，且乙方逾期交还租赁房屋期间，按原租金标准的三倍计算逾期交还期间的租金；因乙方违反本合同约定导致提前终止合同的，乙方应当赔偿甲方6个月租金（按提前终止当年度租金标准计算）作为甲方租赁房屋的空置损失，且乙方支付的合同保证金归甲方所有。甲方在园区合同约定年限之内，如甲方违约导致提前终止本合同的，甲方应赔偿乙方租金六个月，临建房屋按10年折旧分摊，甲方按剩余年限补偿乙方，乙方未违反合同约定的情况下，甲方不得中途提出终止合同。……。”合同签订后，被告缴纳履约保证金40000元，原告交付涉案房屋。2016年12月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》1份，双方约定：“1、甲乙双方同意乙方在本协议签订后向华夏银行金华分行办理租金贷业务，具体办理业务开展方式根据业务银行要求确定。2、乙方一次性向甲方支付四年租金，即自2017年3月1日起至2021年2月28日四年内的全部租金，支付时间以业务银行的放款时间为准.3、鉴于乙方一次性向甲方支付四年租金，甲方同意减免2017年3月1日至2021年2月28日四年逐年5%递增的租金共计131900.59元，减免后乙方只需向甲方支付的四年租金总额为1003750元，此后租金仍按照合同约定的标准执行，……；4、甲方为乙方提供租金贷业务的担保，为确保双方合法权益，乙方保证在贷款期间按照业务银行的要求及时归还本金及利息，若因乙方未能按时还款导致甲方承担担保责任的，甲方有权选择提前解除主合同及相关协议、文件，租赁房屋内的全部装修及资产归甲方所有，乙方不得拆除或清空，且乙方应当根据主合同约定承担违约责任，并承担由此给甲方造成的一切损失（包括赔偿甲方代偿款项、律师费、诉讼费等维权费用）。……。”2016年12月20日，华夏银行股份有限公司金华分行（乙方）与本案被告丁爱武（甲方）签订《个人借款合同》1份，约定贷款金额1000000元，贷款期限自2016年12月20日至2019年12月20日，按月还本付息（等额本息还款法）等等。同日，华夏银行股份有限公司金华分行（乙方）与本案原告金华市智业投资有限公司（甲方）签订《最高额保证合同》1份，约定金华市智业投资有限公司为丁爱武在华夏银行股份有限公司金华分行的1000000元的贷款提供连带责任保证等等。合同签订后，华夏银行股份有限公司金华分行向丁爱武发放1000000元贷款。2019年3月20日后，被告丁爱武未按约向华夏银行股份有限公司金华分行归还贷款本息。同年6月18日，原告向被告发《律师函》及《违约告知书》，要求被告丁爱武立即履行华夏银行金华分行的还款义务，否则将依据租赁合同及补充协议约定，解除合同及协议，违约方承担全部损失及违约责任。2019年6月24日，原告金华市智业投资有限公司代被告丁爱武向华夏银行股份有限公司金华分行偿还贷款本金87908.01元，利息5613.12元。同年6月25日，原告向被告发《合同解除通知函》，告知原告已为其代偿银行借款本息93521.13元，自被告收到函件之日起解除房屋租赁合同及补充协议，要求被告办理相关房屋交还手续，并按约定承担违约责任。同年6月26日，被告签收该《合同解除通知函》。同年9月4日，原告金华市智业投资有限公司代被告丁爱武向华夏银行股份有限公司金华分行偿还贷款本金211193.34元，利息3282.74元。 另查明，原告因本案委托浙江霁轩律师事务所王攀、郑丽娅律师为诉讼代理人，并给付代理费15000元。 本院认为，2015年12月15日签订的《房屋租赁合同》及2016年12月13日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律及行政法规禁止性规定，该合同及协议有效，双方均应恪守合同及协议约定之义务。本案争议的焦点是：1、原告是否有权解除租赁合同；2、原告能否主张损失。对争议焦点1，2016年12月13日原、被告双方签订的《补充协议》明确约定了“若因乙方（被告丁爱武）未能按时还款导致甲方（原告金华市智业投资有限公司）承担担保责任的，甲方有权选择提前解除主合同及相关协议、文件……”，截至2019年9月4日，原告作为担保方分2次已代被告共偿还华夏银行股份有限公司金华分行借款本金299091.35元，利息8895.86元，被告在华夏银行股份有限公司金华分行的借款本息业已代偿完毕，原告据此提出解除合同于法有据，本院予以支持。对争议焦点2，被告辩称房屋租金、水电等费用均已交清，原告现在唯一的损失是为被告方垫付的借款本息，本院认为，《房屋租赁合同》中双方约定“因乙方（丁爱武）违反本合同约定导致提前终止合同的，乙方应当赔偿甲方6个月租金（按提前终止当年度租金标准计算）作为甲方租赁房屋的空置损失，……”现被告未按协议约定及时归还银行贷款，违约而导致提前解除合同，原告据此提出按约赔偿6个月租金，作为租赁房屋空置损失的请求，并无不当。鉴于本案中被告的涉案房屋租金已经缴纳至2021年2月28日，合同解除后租金应当予以返还，考虑到本案实际情况，为免各方讼累及履行便利，原告的代偿款307987.21元与应返还给被告的租金219570.33元（2020年4月16日至2021年2月28日）予以折抵。双方虽然约定若被告违约“被告方支付的合同保证金归原告所有”，但不能同时适用违约金和定金，故被告缴纳的履约保证金40000元归原告所有的请求，依法不予支持。由于被告未按约履行还款义务，引起本案诉讼，造成原告聘请律师而支出代理费15000元，按约应由被告负担。被告经营餐饮会所，对租赁房屋的装修客观存在，但被告并未提起抗辩，本案不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告金华市智业投资有限公司与被告丁爱武于2015年12月15日签订编号为2015121501号的《房屋租赁合同》及2016年12月13日签订编号为2016121301号的《补充协议》； 二、被告丁爱武于本判决生效后十日内，给付原告金华市智业投资有限公司代偿款307987.21元； 三、被告丁爱武于本判决生效后十日内，赔偿原告金华市智业投资有限公司损失125468.76元； 四、原告金华市智业投资有限公司于本判决生效后十日内，返还被告丁爱武房屋租金219570.33元； 五、被告丁爱武于本判决生效后十日内，支付原告金华市智业投资有限公司为实现债权所花费的律师代理费用15000元； 上述（二）、（三）、（四）、（五）项相抵，核减被告丁爱武缴纳至原告处的履约保证金40000元，被告丁爱武给付原告金华市智业投资有限公司188885.64元。 六、驳回原告金华市智业投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4441元（已减半收取，原告已预交），由原告金华市智业投资有限公司负担428元，被告丁爱武负担4013元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  罗 华 二〇二〇年三月三十日 代书记员  叶晓盼