浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终6589号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈建强，男，1977年7月28日出生，汉族，户籍地：浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨保清，男，1964年11月11日出生，汉族，住浙江省义乌市。原审被告：叶超斌，男，1963年11月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。上诉人陈建强因与被上诉人杨保清、原审被告叶超斌房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初16548号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈建强上诉请求：1.撤销（2019）浙0782民初16548号民事判决第三项判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：房屋抵押情况属于购房者的重要考量因素，而本案杨保清在出卖房子时故意隐瞒了房屋抵押的情况，导致上诉人提早于2018年9月9日向被上诉人先行支付购房款60万元，之后被上诉人使用该款项还银行贷款才办理解除抵押手续。被上诉人违约且导致上诉人产生损失，事实清楚，证据充分。按双方合同约定违约方应承担违约责任，并承担守约方为追究违约责任而支出的律师费、起诉费等相关费用。双方虽于2018年9月19日签订了补充协议，但该补充协议仅针对剩余房款如何支付进行了约定，并未免除被上诉人的违约责任，且约定内容并未构成对本案《房屋买卖合同》中违约责任的覆盖与替代。一审判决认定“双方达成的补充协议系双方对已发生或预见可能存在的违约行为进行约定处理”没有依据。根据《合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”同时该份补充协议写明：“双方协商同意在2018年9月19日开始办理房产过户手续，再由乙方把房款余额1385000元，在2018年10月15日前一次性支付给杨保清”。双方过户前就重新约定过余款支付方式，并非要在9月19日付清。一审法院认定“陈建强也未在2019年9月19日支付全部的购房款，按合同约定也存在违约”与事实不符。杨保清答辩称：1.杨保清不存在上诉人所说的隐瞒房屋抵押的情况，房屋还有剩余按揭款没有还清这一事实是签订合同当天双方及中介都知情的，无其他任何抵押贷款是中介写的，杨保清当时签订合同当天就对该条款提出过异议，但中介说是办理过户手续的需要才这么写的。2.杨保清已经于2018年9月19日还清剩余按揭款，并且注销他项权证，相关手续都是由杨保清去办理，不存在上诉人所说的为了注销涉案房屋抵押权造成的无谓支出。3.涉案房屋已经于2018年9月19日过户登记到上诉人名下，被上诉人不存在违约行为，按照合同约定，剩余房款于过户当日还清，上诉人一再拖延，不存在提早支付房款造成资金困难的情况，如果上诉人能提早支付房款，就不会产生本案纠纷了。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，请求依法驳回上诉人的上诉请求。叶超斌未到庭参加诉讼，亦未作答辩。杨保清向一审法院起诉请求：1.陈建强支付杨保清违约金7000元；2.判令陈建强支付杨保清律师代理费3500元；3.判令陈建强支付杨保清精神损失费人民币5000元；4.叶超斌对上述债务承担连带清偿责任。陈建强向一审法院反诉请求：1.判令杨保清赔偿陈建强损失20000元；2.判令杨保清支付陈建强律师代理费3500元。一审法院认定事实：2018年8月3日，杨保清（甲方）与陈建强（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定：杨保清将坐落于义乌市万达广场6-155号房屋以227.5万元的价格转让给陈建强；甲、乙双方同意于2018年9月30日前到相关部门办理所有权过户登记手续；乙方应在签订本合同在2018年8月3日支付人民币20万元作为购房定金，甲方向乙方出具定金收条，此定金在甲乙双方办理房产证过户当日冲抵购房款；涉案房屋无银行抵押，无其他任何抵押贷款；甲乙双方办理产权过户当日，乙方向甲方支付购房款人民币2075000元，甲方应向乙方出具收款凭条；甲乙任意一方违约，由违约方向守约方承担违约责任，守约方追究违约责任而产生的律师代理费、起诉费等相关费用由违约方承担。合同还约定了其他权利义务。2018年8月3日，陈建强向杨保清支付购房定金20万元。2018年9月9日，陈建强向杨保清支付购房款60万元。2018年9月19日，杨保清与陈建强签订了房屋买卖补充协议，约定：今有万达广场6-155商铺由杨保清出卖给陈建强，经甲乙双方协商同意，在2018年9月19日开始办理房产过户手续，再由乙方把房款余款计1385000元在2018年10月15日前一次性付给杨保清，如超过2018年10月15日就按每日1000元的违约金付给杨保清，另外，原先所签的房屋买卖合同中的补充条款作废，其中补充合同与原合同有矛盾时以补充合同有效，不计房屋过户完成日期，商铺租金从2018年10月1日起归乙方陈建强收取。另，叶超斌在该补充协议的担保人处签名捺印。2018年10月15日，陈建强向杨保清支付购房款50万元。2018年10月22日，陈建强向杨保清支付购房款885000元。另查明，杨保清的房子在当事人签订涉案房屋买卖合同时存在抵押，杨保清在2018年9月9日收到陈建强支付的60万元后，2018年9月11日，杨保清用该笔款项还清了银行的按揭贷款，此后办理了解除抵押的手续。2018年9月19日，杨保清与陈建强办理了涉案房屋的过户手续。再查明，杨保清为本次诉讼花费律师代理费3500元，陈建强为本次诉讼花费律师代理费3500元。一审法院认为，关于本诉，一、补充协议约定陈建强应在2018年10月15日前一次性付清全部剩余款项1385000元，但其仅在2018年10月15日支付了50万元，余款885000元在2018年10月22日才付清，逾期7天，按约定，陈建强应支付杨保清逾期付款违约金。经一审法院释明，陈建强认为逾期付款违约金过高，而杨保清又未提供明确证据证明其具体损失，在庭审中，杨保清陈述实际损失是按年利率6%计算的7天利息1030元。因此一审法院酌定陈建强应支付给杨保清的逾期付款违约金为1339元。二、杨保清主张的精神损失与陈建强的逾期付款行为并无法律上的因果关系，不予支持。三、根据合同约定，陈建强逾期付款已构成违约，应承担杨保清为此诉讼花费的相关律师代理费。四、叶超斌在补充协议上的担保人处签字，但并未约定保证方式及保证期间，因此一审法院认为叶超斌承担的是连带保证责任，根据规定，未约定保证期间的，连带保证责任的保证期间为六个月，自债务履行期限届满之日起六个月内债权人应向保证人主张保证责任，否则保证人的保证责任免除。本案中，叶超斌担保的债务于2018年10月15日到期，杨保清并未在到期后六个月内向叶超斌主张保证责任，因此叶超斌的保证责任免除。杨保清要求叶超斌对陈建强的债务承担连带清偿责任，不予支持。关于反诉，一、根据房屋买卖合同的约定，双方应在2018年9月30日前过户，陈建强应在过户当日付清剩余购房款。合同明确约定涉案房屋不存在抵押，虽然杨保清称杨保清、陈建强均清楚涉案房屋存在抵押，但并未提供证据证明，且杨保清针对陈建强的反诉答辩称房屋无抵押的内容是中介写上去的，他曾提出异议，但中介说是为了办理过户登记手续需要，一审法院认为，从常理分析，房屋过户与合同中是否写上无抵押并无关联，是否能过户与是否存在抵押却存在关联，因为即使合同写了无抵押，而如果事实上房屋又存在抵押，那么房屋抵押不解除也是无法办理过户手续的，所以杨保清的答辩不合理，不予采信。综上，一审法院认为杨保清在出卖房子的时候隐瞒了抵押的情况。在本案中，杨保清系用了陈建强支付的60万元购房款还银行贷款后才办理解除抵押手续，并且在2018年9月19日才办理过户手续，按约定陈建强支付剩余购房款是在办理过户手续当日，即2019年9月19日，而实际上陈建强在2018年9月9日向杨保清支付了购房款60万元，该60万元属提前支付，确实导致陈建强产生了一定的损失。但陈建强也未在2019年9月19日支付全部的购房款，按合同约定也存在违约。双方于2019年9月19日当天签订补充协议，杨保清同意陈建强延期至2018年10月15日支付剩余购房款1385000元，此时陈建强未对之前已提前支付的60万元损失提出过主张，一审法院认为双方达成的补充协议系对双方已发生或预见的可能存在的违约行为进行约定处理。因此陈建强提出要求杨保清赔偿60万元的利息损失一审法院不予支持。另陈建强提出的其他损失无事实依据，结合上述的分析也不予支持。二、对于陈建强主张的律师代理费，结合第一点的分析，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十六条的规定，判决：一、陈建强于判决生效后五日内支付杨保清逾期付款违约金1339元及律师代理3500元；二、驳回杨保清的其他诉讼请求；三、驳回陈建强的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费94元，由杨保清负担64元，由陈建强负担30元；反诉案件受理费194元，由陈建强负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于杨保清是否应向陈建强赔偿损失及支付陈建强因案涉纠纷所支出律师费的问题，因杨保清一方的原因致使陈建强于2018年9月9日提前向杨保清支付了购房款60万元，确实导致陈建强产生了一定的损失，但鉴于按照案涉房屋买卖合同的约定，陈建强应在办理过户手续当日即2019年9月19日支付剩余购房款，而2019年9月19日双方签订的补充协议中，杨保清同意陈建强延期至2018年10月15日支付剩余购房款，亦对其权益作出了让步，故一审法院认为双方根据前期合同履行的实际情况协商达成的补充协议系对双方已发生或预见的可能存在的违约行为进行约定处理，据此驳回陈建强的反诉请求，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费388元，由上诉人陈建强负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑林军审 判 员 虞惠珍审 判 员 韦红平二〇二〇年三月十三日法官助理方圆苑代书记员 徐云蕾