辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终133号 上诉人（原审被告）：丹东乐购生活购物有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区六纬路32号。 法定代表人：武建威，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩阳，女，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：刘天泽，男，1985年12月27日出生，汉族，住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：王军，辽宁中天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤英微（系刘泽天母亲），女，住辽宁省丹东市元宝区。 上诉人丹东乐购生活购物有限公司因与被上诉人刘天泽财产损害赔偿纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初2408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人丹东乐购生活购物有限公司的委托诉讼代理人韩阳，被上诉人刘天泽的委托诉讼代理人王军、汤英微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丹东乐购生活购物有限公司上诉请求：依法撤销原审判决，依法改判。事实和理由：原审判决认为“因上诉人原因导致屋内漏水，对被上诉人产生相关的财产损失上诉人应承担赔偿责任”是错误的，一审法院并未查清案件事实，且适用法律错误。一、被上诉人提供的证据不能证明租金损失是13.5万元。二、被上诉人及承租人有过失导致损失的扩大，因此责任不应全部由上诉人承担。 刘天泽辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，没有其他意见 刘天泽向一审法院起诉请求：判令被告给付租金损失13.5万元（自2017年10月至2018年6月，月租金1.5万元）；公证费500元；洗照片费用105.6元；垃圾清理费200元；人员收拾卫生200元；制光盘费用500；维修人员费及零部件200元。 一审法院认定事实：原告系坐落于振兴区房屋的所有权人。2017年6月23日，原告的父亲刘蓬勃代表原告（以下简称甲方）与王忠臣（以下简称乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将坐落于振兴区房屋出租给乙方，租赁期限三年，自2017年7月5日至2020年7月4日，年租金18万元，每年一次上达租（首年分两次缴纳，第一次2017年7月1日前缴纳，第二次始提前30天缴纳）。乙方签字处除案外人王忠臣签字外，加盖了辽宁易享时代管理咨询有限公司丹东分公司印章。 2017年11月2日，案外人王忠臣向被告出具通知函，载明：我们是案涉房屋的承租人，合同签订租期三年，但是在今年7月入住后由于你单位自身原因导致该房屋漏水，直至部分区域发霉长毛；我们先后多次与贵单位联系商讨解决办法，至今未有回音，为此，严重影响我们公司正常经营。同时造成经济损失及诸多负面影响，间接损失巨大；特上述贵单位领导，要求务必在本月11月30日前予以解决，如仍视之不理，我们将解除房屋租赁合同，同时追偿贵单位由此造成的直接损失及间接损失，直至起诉法院仲裁。 2017年11月24日，原告的父亲刘蓬勃向被告出具告知函，载明：案涉房屋于今年6月租给王忠臣使用，因你方超市漏水，导致房屋漏水致墙壁、顶棚发霉长毛，租户多次找到你们维修部门提出修缮，但是至今没有解决；此间，租户也找到我方，我方于8月中旬多次找到你们维修部门（客服给找的部门经理，他过去查勘并拍了照。之后，我方多次催问，经理答复：“已经报上去了，领导研究，很快就给解决”，但是至今仍未解决！）现在的情况是：租户提出因为漏水问题迟迟得不到解决，严重地影响了他们企业正常经营，并已经造成直接和间接的经济损失，且通告在规定时间内必须将房屋彻底修好，否则，终止合同，并追偿他方的各项损失；因为你们漏水问题已经对房屋的治疗造成了损失。所以，我要求你们彻底修缮，承担所有损失，保证今后不再漏水。 2017年11月24日，被告工作人员出具确认函一份，载明：今收到振兴区门市租户辽宁易时代管理有限公司王忠臣及房东刘蓬勃送达修缮房屋意见告知函各一份，予以确认。 2018年2月1日，案外人王忠臣再次向被告出具通知函，其内容与2017年11月2日通知函内容大体相同。当日，被告收到该通知函。 2018年5月5日，案外人王忠臣向原告出具通知函，载明：鉴于你方多次催要租金事宜，经公司研究达成如下意见，一、未按房屋租赁合同履约，源于被告漏水导致公司无法正常运营所致；二、我们共同多次找被告要求维修未果的情况下，2017年9月已另租办公场所，搬迁后损失理应由被告负担；三、综上所述，公司要求解除房屋租赁合同，并退回9月至12月租金共计6万元；四、公司直接损失及间接损失我们会向被告索赔，2018年1月起房屋租金及损失应由被告赔偿。翌日，原告退还被告45000元。 2018年5月16日，被告出具“关于意达外门市漏水维修的告知函”，载明：2017年11月24日，我司接待了您及您的承租房户李先生来我司交涉关于您房顶漏水维修的相关事宜，并告知我司后续维修相关事宜都与租户李先生沟通。由于时值已经进入冬季，气温较低，租户李先生已经搬离且现场查勘顶棚无滴水现象发生，后我店按照流程要求进行报价和维修申请的审批，1月份通过审批后，由于当时接洽的承租房户李先生一直在深圳出差，无法联系到现场，故未进行施工。2018年2月2日，您和一位王姓经理(承租方公司的)再次到店问询何时进行维修并介绍说王经理可以全权代表李先生处理后续事宜，现场沟通时我司回复是:1、维修审批已通过，可以维修；2、前期李先生长时间在深圳出差，具体现场无法对接；3、2月份可以立即维修但是由于天气较冷原因，气温低楼板有冻层，无法立即验收工程质量，待4、5月份开春天暖后施工可以立即验收；沟通后您及王经理同意我方的意见。2018年4月21日，我按照之前协商的日期给王经理打电话沟通维修事宜，他回复我在山东老家扫墓，回来后联系我，但是后续一直没有联系我。4月12日，我再次电话联系王经理进行维修事宜，王经理回复需要和您有事情尚未协商妥，暂时无法施工，待协商一致后通知我施工。直至5月9日，您又与我联系到店协商维修事宜，提出希望仅做漏水维修，吊顶恢复等不需要施工而是折价给您，同时提出要求我司将后续承租房户撤走后因天冷导政喷淋爆裂所政的装修损失一并申请费用给您，大约费用为12万左右，我们回复您待我店和省公司领导沟通申请后回复您结果。2018年5月13日，我致电回复您我司的意见:仅对漏水处进行维修和复原，关于喷淋爆裂所致损失暂无法界定权责不计入此次维修中。同时我询问您具体可以开始的维修时间，您回复我对于维修方案提出异议，不同意顶部接水盘方案，说是无法根本解决，我回复您这是两步工作，接水盘只是第一步，后续下半年门店改造时会对我店二层地面(即您房子的顶棚)进行彻底纬修并防水处理，但是您仍然不回意我司方案，眼下即将天气转暖，温度上升，如不及时对漏水点处维修处理，势必会出现2017年夏季同样的漏水问题，请您慎重考虑并告知我方下步处理方案，盼复，谢谢!! 2018年5月22日，原告父亲刘蓬勃向被告出具回复函，载明：一，关于你公司接待我门市租户和我到你店交涉因你漏水事宜的时间不是2017年11月。2017年7月末漏水延续至8月初严重，租户公司的李经理在第一时间到你公司告知要求尽快维修，持续多次无果，此时棚和墙装修已长毛发霉。2017年8月中旬，租户公司部门李经理找到我方，让我方与其一起到振兴店交涉。当天是一位男性部门经理接待的，告诉我们漏水问题需要上报;之后在我们多次过问的情况下，你方派人对我门市漏水状况进行了拍照。二、多次前去你店交涉维修事宜，久推至今，导致租户退租。由于你公司未及时维修，漏水问题持续严重，漏水会滴到租户公司通过此处的员工和客户的头上;并因漏水导致的长毛发霉，霉味难闻。2017年9月租户公司员工因此过敏并影响其在内办公;其客户来此办业务也嫌弃营业环境，为此，又前去你店要求维修，答复是“再催一催，批下来就修"。租户公司等待维修，暂时搬离所租我方门市另处办公。2017年11月末租户提出退租。2017年12月二次漏水后将所剩公司物品全部搬出。三、二次漏水赔偿无结果。2017年12月、2018年1月因天气寒冷自来水管、消防水管因冻爆裂导致二次漏水，至整个门市室内各房间被水淹。这部分损失赔偿没有明确答复，需明确。四、你公司提出的维修方案，与租户和门市业主未达成共识。2018年4月你店计划维修，租户负责人王忠臣派公司人员与你们协商，结果双方未达成共识。2018年5月因有人要租房，提出漏水问题何时解决?我们(业主)再次去华润万家振兴店交涉尽快解决漏水问题，并要求不再漏水。5月13日郎仁德经理电话通知可以马上修。当询问怎么修和赔偿时才知道，郎经理“要用一个接水盘把楼上漏的水接到盘子里再引到我的房子地下"。对这种没有解决漏水的维修，我们不同意。五、关于12万的内容是你店所述内容与事实不符。其包括租户因你们漏水，迟迟没修，已搬离此处，解除我们双方签定三年的《房屋租赁合同》，租赁期间未交房租和少量的装修补偿。 2018年7月1日，案外人新用户租用案涉场地。此时，被告解决漏水问题方案是将漏点安装了接水盘。 在审理过程中，原告撤回公证费500元；洗照片费用105.6元；垃圾清理费200元；人员收拾卫生200元；制光盘费用500元；维修人员费及零部件200元的诉讼请求。 一审法院认为，被告因自身原因导致屋内漏水，漏水浸到原告屋内，对原告产生相关财产损失，被告作为侵权人，应承担相应的赔偿责任。被告提出的关于租金损失是原告自愿退回以及事发后原告积极处理的辩解意见，本院审查认为，从双方往来信函可以看出原告就相关损失问题积极向被告反应，但截至案涉房屋新租客进驻时漏水问题亦未得到彻底解决，现原告因漏水问题产生租金损失，该部分损失是直接损失，应由被告予以赔偿，故被告的辩解意见本院不予采纳。一审法院判决：被告丹东乐购生活购物有限公司于本判决生效后10日赔偿原告刘天泽租金13.5万元。因原告减少诉讼请求，故退还诉讼费100元；案件受理费减半收取1500元，由被告负担。 二审期间，为查明案件事实，本院对案外人王忠臣进行询问并制作询问笔录。上诉人对该询问笔录的质证意见：对笔录内容的真实性和证明问题均有异议。1、对王忠臣陈述9月下旬搬离撤案房屋有异议。2、被上诉人和王忠臣并未妥善保管房屋。3、王忠臣与被上诉人有利害关系。被上诉人对该询问笔录的质证意见：对该笔录的真实性没有异议。该笔录可以证明漏水未能及时解决是房屋不能使用的原因，最终致使被上诉人以现金方式退还4.5万元租金。 本院对询问笔录的认证意见如下：王忠臣的陈述可以佐证被上诉人陈述的真实性，结合一审中上诉人提供证据可以证明案件事实，故本院予以采信。 本院对双方当事人在一审提供的证据的认证意见与一审法院相同。 本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为：上诉人对于被上诉人出租房屋的价格没有异议，因此，本案审理的焦点是上诉人房屋漏水致使被上诉人无法正常使用房屋的期限。 首先，双方当事人与案外人王忠臣于2017年互发的多份通知函和确认函可以证明，自被上诉人2017年7月将涉案房屋出租后即存在漏水情况，结合各方于2018年互发的通知函亦可以证明，截止2018年7月前，该漏水情况没有得到妥善解决。因此一审法院结合被上诉人返还租金的书面凭证和涉案房屋再次出租的时间认定其损失，并无不当。上诉人仅凭承租人王忠臣出具关于租金通知函的时间是2018年5月5日主张王忠臣实际撤离租用房屋的时间，依据不充分。其次，上诉人主张2017年12月以后的漏水与上诉人无关一节，因上诉人并未提供证据证明涉案房屋再次漏水的原因，故对上诉人提出的因被上诉人及承租人过失导致损失扩大的主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人丹东乐购生活购物有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人丹东乐购生活购物有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  孔亮亮 审判员  张峻峰 二〇二〇年三月二十七日 书记员  宋 鹤