广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初518号原告：广东和顺物业管理有限公司，住所地广州市天河区天府路233号1917房。法定代表人：洪毅玲，总经理。委托诉讼代理人：张旭生，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王薰南，广东智洋律师事务所律师。被告：冯娇，女，1971年10月15日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，被告兼被告冯娇的委托诉讼代理人：纪文兴，男，1968年10月30日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，系被告冯娇的配偶。原告广东和顺物业管理有限公司与被告冯娇、纪文兴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广东和顺物业管理有限公司的张旭生，被告冯娇、被告兼被告冯娇的委托诉讼代理人纪文兴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告广东和顺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向我司支付2014年1月1日到2019年6月30日期间的物业管理费1773.09元；2.两被告向我司支付2014年6月1日至2019年6月30日期间的垃圾处理费305元；3.两被告向我司支付2014年1月1日到2019年6月30日期间逾期缴纳物业管理费的滞纳金1773.09元（以每月拖欠管理费26.87元为本金，均按银行同期贷款基准利率的四倍为标准，分别以次月1日起计算至付清之日止，滞纳金总额以不超过拖欠的物业管理费本金总额为限）；4.两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2004年4月15日，我司与广州市白云区梅苑小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，根据合同约定，我司为广州市白云区梅苑小区全体业主和物业使用人提供物业管理服务。《物业管理委托合同》明确约定了物业管理的收费标准，以及逾期缴纳物业管理费的滞纳金比例（从逾期第五日起按每日应交管理费的千分之三缴纳），合同签订后，我司持续为梅苑小区全体业主及物业使用人提供优质高效的物业管理服务。我司与梅苑小区业主委员会签订《物业管理委托合同》合法有效。我司及全体业主和物业使用人均应严格遵守。被告作为梅苑小区的业主，长期以来享受着我司提供的优质物业管理服务，却无故长期拖欠物业管理费及垃圾处理费，经我司多次书面及上门催收，均拒不缴纳。被告拖欠物业管理费及垃圾处理费，已构成违约，严重侵犯了我司的合法权益。为维护我司的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告冯娇、纪文兴共同辩称，1.被告冯娇并非涉案物业的业主，诉讼主体不适格。且原告并不了解涉讼房屋的业主就对此提起诉讼，可说明原告自身都并不知道涉讼房屋的业主。2.原告提供的《物业管理委托合同》委托管理期限是二年，即2004年4月15日到2006年4月15日，该合同已超过委托期限应为无效，双方不存在权利义务关系。3.即使在原合同期内，由于原告没有按约履行好合同以及未按相关规定提供服务，擅自将梅苑小区的绿化带改造成停车位，侵犯业主权利。特别是安全通道也停满车辆，造成严重的安全隐患，对小区部分一楼业主私自违规扩建问题更是不作为不敢为，导致违建情况越来越严重。值班人员只管停车收费未履行好小区安保职责，没按要求公示物业公司收支情况，特别是业主共有部分的经营收入，如小区停车费收入，公示栏、电梯间、建筑物外墙等广告收益等，导致大量梅苑小区业主拖欠物业管理费。为达到收取管理费目的，原告用违规手段将缴纳管理费与办理车辆月保捆绑，不交管理费的业主不给办理费月保，严重侵犯业主权利。另外，原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，对于小区不按时缴交物业费的业主也从未主动进行入户调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题，让业主主动缴纳物业费。出现业主欠交管理费时，没有从服务的角度去解决问题，只是电话催费、上门贴条、发律师函，不管大小案件动不动就到法院诉讼，严重影响了物业与业主之间的关系，破坏小区和谐，也浪费国家司法资源。综上，我们延期缴纳物业管理费是因《物业管理委托合同》已到期失效，虽原告继续强行管理，又没有提供符合行业标准的服务，所以我认为法院应判决本案诉讼无效，驳回原告的诉讼请求；原告停止侵权，修复擅自改建为停车位的公共绿化带和恢复安全通道；原告自侵权以来的收入（如停车费）归全体业主所有，免去我所欠的物业管理费和所谓的滞纳金3851.18元，且本案受理费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告纪文兴系广州市白云区XXXX路XXX号XXX房（以下简称涉案房屋）的产权人。该房屋的总建筑面积为53.73平方米。两被告为夫妻关系。原告是具备壹级物业管理资质的企业法人。2004年4月15日，原告（乙方，原名称广州和顺物业管理公司）与广州市白云区梅苑小区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将梅苑小区委托于乙方实行物业管理。委托管理期限为贰年，自2004年4月15日起至2006年4月15日止。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，等等。本物业的管理服务费，由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取（以下费用均未含公共用水、用电分摊），不带电梯住宅0.5元/月·平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期第五日按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金。经营性收入，用于补贴物业管理服务费，购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算、账目公开；车位使用费由乙方按物价部门批准的标准向车位使用人收取。如小区原物业管理公司未能按法律法规如期移交小区物业管理权，导致乙方不能按本合同规定的委托期限正常接管梅苑小区物业管理的，甲方同意按乙方实际接管日期相应顺延本合同第三条中的委托期限。乙方违反本合同第十八条义务和第四章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正的，甲方有权申请物业行政主管部门作出行政处理，或经业主大会通过（超过半数业主同意）终止合同，造成甲方损失的，乙方应承担相应的法律责任。双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力，本合同及补充协议未尽事宜，按照法律法规及政府有关规定执行。合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30日前向对方提出书面意见等。上述合同签订后，因涉案物业原物业管理公司广州市云山物业管理有限公司未撤出该小区，涉案物业业主委员会向一审法院提起诉讼，要求该物业管理公司将物业管理权移交业主委员会并撤出涉案物业，一审法院作出（2004）云法民一初字第3184号民事判决书，判令广州市云山物业管理有限公司将涉案物业的物业管理权移交给涉案物业业主委员会并撤出该小区。其后，广州市中级人民法院于2006年7月31日作出（2006）穗中法民五终字第97号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。上述二审判决书认定“梅苑小区业主委员会自2003年11月7日经行政主管部门批复成立，至2005年11月6日任期才届满”。2006年12月20日，涉案物业业主委员会向原告发出《关于进驻梅苑小区履行〈物业管理委托合同〉的通知》，要求原告依法进驻涉案物业，履行《物业管理委托合同》，进入时间是2006年12月24日上午10点正。其后，原告进驻涉案物业提供物业管理服务。2014年5月19日，广州市白云区京溪街市政管理所向涉案物业住户发出《关于委托广州和顺物业管理公司代收梅苑小区生活垃圾处理费的通知》，居民每月每户应缴纳垃圾处理费5元，该所决定从2014年6月1日起，委托原告代收涉案物业生活垃圾处理费。诉讼中，原告陈述涉案物业的业主委员会的任期已届满，但未成立新的业主委员会，由于其公司于2006年12月24日进驻涉案物业提供物业服务，上述合同的截止日期顺延至2008年12月23日，之后，由于涉案物业的业主委员会解散，就没有续签合同。涉案房屋每月管理费为26.87元，被告欠付从2014年1月1日至今的物业管理费。其表示曾以发出律师函的方式向被告主张物业管理费、垃圾处理费及违约金，但未果。两被告确认共同居住使用涉案房屋。本院认为，虽涉案房屋为纪文兴所有，但两被告为夫妻关系，且共同居住使用涉案房屋，现原告为涉案房屋提供了物业管理服务，故原告有权向两被告主张权利。原告作为具有物业管理资质的企业，2004年4月15日签订的《物业管理委托合同》明确约定，委托期限为两年，“按实际接管日期相应顺延合同的委托期限”，因前物业管理公司与涉案物业业委会发生纠纷，原告于2006年12月24日才进驻涉案物业进行物业管理，故委托期限至2008年12月23日。《物业管理委托合同》在2008年12月23日履行期限届满后，涉案物业未成功换届或成立新的业主委员会，根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的规定，在业主大会没有作出选聘和解聘物业服务企业的决定，原告自愿的情况下，其可继续提供物业服务。现原告继续为涉案物业提供物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系。两被告接受了原告提供的物业服务，有义务支付相应的物业服务费用。故原告要求两被告支付自2014年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理费1773.09元及自2014年6月1日起至2019年6月30日止的垃圾处理费305元有据，本院予以支持。被告抗辩免除其欠缴的物业管理费的意见不能成立，本院不予采纳。关于被告抗辩原告停止侵权行为，修复擅自改建为停车位的公共绿化带和恢复安全通道及原告侵权的收入归全体业主所有的意见，因该问题涉及全体业主权益，本案中不作处理，被告应另循途径主张。关于滞纳金的问题。因目前原告与两被告之间是事实上的物业服务合同关系，双方未就滞纳金作出约定，且从被告提交的照片等证据可反映原告提供的物业管理服务确实存在不足之处，故原告要求被告支付滞纳金依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第十二条、第四十二条，《广东省物业管理条例》第五十条第四款之规定，认定如下：一、本判决生效之日起五日内，被告冯娇、纪文兴向原告广东和顺物业管理有限公司支付自2014年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理费1773.09元及自2014年6月1日起至2019年6月30日止的垃圾处理费305元；二、驳回原告广东和顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告冯娇、纪文兴共同负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  肖録婷二〇二〇年三月二十日书记员  蔡佳丽