北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1462号上诉人（原审原告）：李函，男，1982年7月15日出生，满族，自由职业，住北京市海淀区。上诉人（原审原告）：韩淑敏（李函之母，兼李函之委托诉讼代理人），1954年10月18日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：北京英思创科技有限公司，住所地北京市海淀区建西苑中里1号楼-1层商业B141号。法定代表人：梁明芳，董事长。委托诉讼代理人：于莹莹，北京市盈科律师事务所律师。上诉人李函、韩淑敏与上诉人北京英思创科技有限公司（以下简称英思创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初15298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李函、韩淑敏上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判英思创公司按照主合同附件约定的每月2000元标准补足2017年9月21日至2018年12月27日的注册地址占用费16533元；2.变更一审判决第二项，改判英思创公司支付违约金72000元；3.更正一审判决中载明的诉讼费数额；4.判决租赁合同及附件终止；5.诉讼费由英思创公司负担。事实和理由：1.英思创公司提前解除合同，未将注册地址及时迁移，构成违约，应当支付违约金72000元，一审判决认定李函、韩淑敏也有责任是错误的；2.英思创公司未将注册地址迁出，导致新客户无法进驻注册及办公，李函、韩淑敏并未同意英思创公司继续注册使用北京市海淀区707室（以下简称涉案房屋），英思创公司提交的聊天记录也不能证明李函同意英思创公司支付的使用费数额；3.李函与韩淑敏签有分工协议，英思创公司也知晓；4.物业综合服务单只是证明李函、韩淑敏确认英思创公司所装载物品无误而同意放行，《租赁终止通知书》是英思创公司单方意思表示，李函、韩淑敏未签字，不能免除英思创公司将涉案房屋恢复原状的义务；5.英思创公司搬家未在租赁合同终止前30日内通知李函、韩淑敏，依据合同约定应当支付24000元违约金并不退押金；6.涉案房屋原为中等装修，英思创公司主张支付过5000元装修费不是事实，且即使英思创公司自愿支付装修费也不代表就免除其恢复原状的义务；7.双方合同附件第2条已明确约定了使用涉案房屋注册的期限和使用费数额，李函、韩淑敏向工商部门投诉也是为了保护自身权利，不存在过错；8.一审判决对一审案件受理费数额认定有误。英思创公司对李函、韩淑敏的上诉辩称，不同意李函、韩淑敏的上诉请求和理由。1.房屋租赁合同解除后，双方就使用涉案房屋进行工商注册达成了新的约定，但李函、韩淑敏到工商部门投诉，英思创公司未支付后续使用费系行使同时履行抗辩权；2.双方已就使用涉案房屋进行工商注册达成新的合同，其中并未约定违约金，李函、韩淑敏就违约金也没有提供任何证据，其主张的违约金没有事实和法律依据；3.双方房屋租赁合同已经协商提前解除，李函、韩淑敏上诉要求终止租赁合同及附件，没有意义；4.同意李函、韩淑敏对一审案件受理费的意见。英思创公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回李函、韩淑敏关于违约金的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李函、韩淑敏负担。事实和理由：1.双方已协商解除了房屋租赁合同，并就使用涉案房屋进行工商注册达成了新的约定，其中并未约定违约金，李函、韩淑敏也未就违约金提供任何证据，一审法院判决英思创公司支付24000元，认定事实和适用法律错误；2.双方就使用涉案房屋进行工商注册的协议违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，一审判决认定双方就使用涉案房屋进行工商注册达成不定期租赁，是错误的；3.一审判决英思创公司支付6个月注册地址使用费已经足以弥补李函、韩淑敏的损失，不应再判决支付违约金。李函、韩淑敏对英思创公司的上诉辩称，不同意英思创公司的上诉请求和理由。1.双方并未提前协商解除房屋租赁合同，租赁终止通知书是英思创公司的单方意思表示；2.综合服务单只是核实物品和迁出日期，不代表李函、韩淑敏同意英思创公司迁出；3.英思创公司的违约行为给李函、韩淑敏造成72000元的经济损失，双方合同并未解除，依据合同第七条第六款的约定，英思创公司应当支付违约金72000元；4.双方已就每月2000元的注册费标准达成了口头协议，应当遵守该约定。李函、韩淑敏向一审法院起诉请求：1.请求判令英思创公司支付占用房屋注册地址的费用16533.33元；2.请求判令英思创公司支付违约金72000元；3.诉讼费由英思创公司承担。一审法院认定事实：2016年9月21日，李函、韩淑敏（甲方）与英思创公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将涉案房屋出租给英思创公司；租赁期限自2016年9月21日起至2018年3月7日止，若乙方提前退租，剩余天数不退，乙方应向甲方支付违约金，违约金以一个月租金为限；租赁关系终止乙方的公司注册地址随即终止，乙方须在30日内自行到工商局办理变更手续；月租金12000元，押一付二，若乙方违约，每超过1天则另收日租金的3倍罚款;乙方在承租房屋内若进行自建及增加设施，不得拆除承重结构，合同终止，乙方在不续租的情况下恢复原状，否则甲方清理及施工，乙方须承担房屋月租金200%的违约责任；在本合同条款的执行中，乙方有任意一条违约行为，甲方将有不退押金的权利。魏某1在乙方代表人处签字。英思创公司向李函、韩淑敏交纳押金12000元，该押金未退还。英思创公司于2017年9月21日搬离涉案房屋。李函、韩淑敏提交的物业公司的《综合服务单》显示为C1/707租户开出门条，事由：搬出电脑、大柜、椅子、桌子、保险柜、沙发、铁皮柜纸箱，供应商联系人魏某1，附加说明：已与业主核实，予以放行，李函。后魏某1签署《租赁终止通知书》，签订日期显示为2017年9月21日，内容为：“乙方于2017年9月21日从海淀区707室迁出同时退房，解除并终止与甲方的房屋租赁关系。日后若发现乙方未将注册地址迁移，甲方有权随时举报与投诉，并接受甲方的任意处罚，迁出日起，乙方留置在甲方室内的任何物品包括残余杂物及垃圾，乙方视为放弃，任凭甲方清理，乙方无异议。”英思创公司主张上述《租赁终止通知书》系应李函的要求所签，实际签署时间为2018年6月5日，英思创公司向法院提交微信记录予以佐证。微信记录显示李函在2018年6月5日要求英思创公司签署一份《租赁终止通知书》，且通过图片形式向英思创公司发送文本内容，内容与李函、韩淑敏提交的《租赁终止通知书》一致。英思创公司主张该公司搬离涉案房屋后，与李函协商约定仍使用涉案房屋的注册地址，每月支付一定费用。英思创公司提交该公司王某1与李函的微信聊天记录及王某1向李函转账的汇款凭证予以佐证。微信聊天记录显示李函免除了英思创公司2017年10月使用涉案房屋注册地址的费用，自2017年11月开始按月收取注册地址使用费，双方未明确约定注册地址使用的截止时间。英思创公司以银行转账及微信转账方式分别向李函支付2017年11月至2018年6月的注册地址使用费，其中2017年11月至2018年1月每月1500元，2018年2月至2018年4月每月1800元，2018年5月1900元，2018年6月2000元。李函、韩淑敏认可微信聊天记录的真实性，亦认可收取上述款项，但韩淑敏主张其与李函存在《豪柏办公用房分工协议书》，李函仅负责管理财务收支，其他业务事项均由韩淑敏决定，李函无权出租注册地址。英思创公司主张其不认可李函与韩淑敏的内部约定。英思创公司于2018年12月28日将注册地址从涉案房屋中迁出。英思创公司自2018年7月开始未再向李函、韩淑敏交纳注册地址使用费。英思创公司主张其未交纳费用的原因系因李函、韩淑敏到工商管理部门投诉该公司注册地址一事，导致该公司进入经营异常名录，使该公司在迁移新注册地址时需要更多的时间。李函、韩淑敏主张其按照英思创公司的要求对于涉案房屋进行施工装修，英思创公司提前退租应将房屋恢复原状。英思创公司主张涉案房屋原为毛坯房，双方协商装修方案，装修费用1万多元，英思创公司也出了5000元，且英思创公司在搬离涉案房屋时是经过李函、韩淑敏同意的，也约定房屋内剩余一切物品交由李函、韩淑敏处理。李函、韩淑敏要求英思创公司应承担未按照房屋租赁合同约定时间迁移注册地、逾期交纳注册地址使用费、提前退租及未将房屋恢复原状的违约金共计72000元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的房屋租赁合同已提前解除，英思创公司已按照合同约定以相当于一个月租金的押金抵作违约金。英思创公司与李函就涉案房屋注册地址使用达成了新的约定，李函作为房屋所有权人之一有权处理房屋注册地址使用一事，韩淑敏未提交证据证明其曾向英思创公司明确表示不同意该公司使用注册地址，故法院认为韩淑敏对于李函与英思创公司达成的关于注册地址使用的约定是默示同意的。韩淑敏要求英思创公司按照原房屋租赁合同的约定承担逾期支付注册地址使用费及逾期迁出注册地的违约金，于法无据，法院不予支持。李函、韩淑敏主张涉案房屋由其进行装修，且物业公司的综合服务单显示英思创公司系经李函同意搬离涉案房屋，李函、韩淑敏现要求英思创公司承担未对涉案房屋恢复原状的违约金，依据不足，法院不予支持。英思创公司与李函就涉案房屋注册地址的使用未签订书面协议，亦未明确约定使用期限，应视为双方就注册地址使用达成了不定期的租赁关系，出租人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，李函、韩淑敏到有关部门投诉反映英思创公司使用注册地址之事应视为李函、韩淑敏以自己的行为明确表示不再履行双方关于注册地址使用的约定，英思创公司应及时将注册地址从涉案房屋中迁出。英思创公司直至2018年12月28日才迁出，应按照双方此前约定的费用标准向李函、韩淑敏支付自2018年7月至2018年12月的注册地址使用费11806元。英思创公司未在李函、韩淑敏以行为表明解除合同后及时迁移注册地址，会对李函、韩淑敏出租涉案房屋造成影响，应向李函、韩淑敏承担违约责任。考虑到李函、韩淑敏未在合理期限之前通知英思创公司解除合同并及时迁移注册地址，对于扩大的损失，李函、韩淑敏亦有责任，故法院酌情判令英思创公司支付李函、韩淑敏违约金24000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决：一、北京英思创科技有限公司于本判决生效后十日内支付李函、韩淑敏注册地址使用费11806元；二、北京英思创科技有限公司于本判决生效后十日内支付李函、韩淑敏违约金24000元。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充如下事实，涉案房屋由李函和韩淑敏按份共有，其中李函享有90%的所有权份额，韩淑敏享有10%的所有权份额。一审时，李函、韩淑敏提交日期为2017年9月22日的《房屋租赁合同（协议）之附件》，其中约定“当注册地与办公地不一致时，甲方可从乙方迁离该注册地址的办公日起，乙方向甲方支付该地址的房屋占用注册费每月2000元，直至乙方将该注册地址变更迁移为止”，但该附件仅由甲方李函、韩淑敏签字，并无乙方签字或盖章。英思创公司提交的微信记录显示，英思创公司王某1每次向李函支付使用涉案房屋注册的费用时，李函均表示收到，并未对该费用数额提出异议。同时微信记录显示，李函询问王某1是否继续使用涉案房屋进行注册，王某1表示2018年春节后会移出；2018年3月，李函多次询问王某1是否已经办理注册地址迁移手续，并表示有公司要用，比较着急，王某1答复已经递交材料，后李函多次询问注册地址迁出的情况；2018年5月，王某1在微信中告知李函，你母亲只给一个月，到六月底，并表示会抓紧找房子，早点搬。在2019年10月28日的一审庭审中，韩淑敏（兼李函的委托诉讼代理人）表示，2017年9月21日终止租赁合同时，其同意英思创公司搬走。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，李函、韩淑敏与英思创公司的《房屋租赁合同》虽然约定租期至2018年3月7日止，但双方合同履行过程中，英思创公司于2017年9月21日搬离涉案房屋，物业公司的《综合服务单》及韩淑敏的一审陈述均可证明李函、韩淑敏亦同意英思创公司搬离，双方均认可英思创公司已支付的12000元押金抵作违约金而未予退还，故双方已经协商一致解除了《房屋租赁合同》，并就押金不退的解除后果达成了一致意见。李函、韩淑敏上诉主张双方《房屋租赁合同》尚未解除，并以英思创公司提前解除合同为由再次主张违约金，无事实依据，本院不予支持。李函、韩淑敏上诉要求判决租赁合同及附件终止，超出其一审诉讼请求范围，亦无事实及法律依据，本院亦不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方合同约定，乙方在承租房屋内若进行自建及增加设施，合同终止，乙方在不续租的情况下恢复原状，否则须承担房屋月租金200%的违约责任。经审理查明，涉案房屋确实经过装修，但双方均有参与，李函、韩淑敏并未提供证据证明英思创公司进行了自建或增加设施，且英思创公司搬离涉案房屋时，李函、韩淑敏并未就房屋恢复原状一事提出主张，李函在2018年6月5日要求英思创公司签署的《租赁终止通知书》中亦未提及将涉案房屋装修恢复原状的问题，可以认定双方协商一致解除合同时，均认可涉案房屋并无恢复原状之必要。李函、韩淑敏在合同解除、英思创公司搬离后又以未将涉案房屋恢复原状为由主张违约金，无事实和法律依据。当事人意思表示一致，合同成立。本案中，双方房屋租赁合同解除后，李函同意英思创公司继续使用涉案房屋作为其工商注册地址，英思创公司继续向李函支付了使用费，双方就英思创公司使用涉案房屋作为工商注册地址一事达成新的租赁合同。李函、韩淑敏上诉主张其二人就涉案房屋的管理等存在分工，但李函对涉案房屋享有90%的份额，且李函与韩淑敏的内部协议无法对抗李函与英思创公司之间的合同，故李函、韩淑敏据此不认可李函与英思创公司就使用涉案房屋作为工商注册地址达成的新的租赁合同，并以租赁合同解除后英思创公司未及时迁移注册地址为由主张违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李函与英思创公司就英思创公司使用涉案房屋作为工商注册地址的期限并未作出约定，为不定期租赁，李函有权随时解除合同。依据本案查明的事实，李函与英思创公司曾多次就英思创公司将注册地址迁出一事进行协商，英思创公司亦表示使用涉案房屋地址至2018年6月底，但英思创公司2018年12月28日才将注册地址迁出，构成违约，应当继续支付2018年7月至2018年12月28日的使用费，并赔偿其迟延迁出注册地址给李函、韩淑敏造成的经济损失。关于使用费标准，因英思创公司系按照2000元的标准支付2018年6月的使用费，故一审法院判决英思创公司按照每月2000元的标准支付2018年7月至2018年12月28日的使用费11806元是正确的，应予维持。李函、韩淑敏主张合同附件已约定英思创公司搬离涉案房屋后的注册地址使用费标准应为每月2000元，但该附件中并无英思创公司盖章，不发生法律效力，李函、韩淑敏据此上诉要求英思创公司按照每月2000元的标准补足2018年7月之前的使用费，无事实依据，本院不予支持。因英思创公司迟延迁出注册地址，影响李函、韩淑敏将涉案房屋再次出租及收益，一审法院依据李函、韩淑敏的实际损失、双方过错等因素，判决英思创公司赔偿李函、韩淑敏24000元是适当的，应予维持。李函、韩淑敏上诉要求英思创公司支付违约金72000元，事实及法律依据不足；英思创公司上诉不同意承担上述违约责任，亦无法律依据，本院均不予支持。综上所述，李函、韩淑敏与英思创公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1599元，由李函、韩淑敏负担1199元（已交纳），由北京英思创科技有限公司负担400元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 范 磊审 判 员 黄晓丰二〇二〇年三月二十日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸