广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2517号上诉人（原审被告）：广州市冶金工业供销公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：周德成，职务：执行董事。委托诉讼代理人：蔡乐艺，该公司职员，联系地址。上诉人（原审第三人）：许能辉，身份证住址：广州市越秀区。上诉人（原审第三人）：林舜清，身份证住址：广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区人民政府东山街道办事处，住所地：广州市越秀区。负责人：李影，职务：主任。委托诉讼代理人：刘智文，广州市荔湾区多宝法律服务所法律服务工作者。上诉人广州市冶金工业供销公司（以下简称冶金公司）、许能辉、林舜清因与被上诉人广州市越秀区人民政府东山街道办事处（以下简称东山街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20532号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人冶金公司代理人蔡乐艺、上诉人许能辉、林舜清、被上诉人东山街道办代理人刘智文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冶金公司上诉请求：变更一审判决第一、二项，改判驳回东山办解除租赁关系的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，冶金公司并未实现合同目的，且特定历史条件下双方约定的是长久租赁使用权。1977年5月23日签订《合约》时，我国实行严格的计划经济形式，建筑用钢材指标系极度缺失的资源。东山办的合同目的是解决房屋建造所需建筑钢材的困难。冶金公司的合同目的是按“省调拨价”和约定的数量、规格提供建筑钢材，取得培正东街四号第四层全层的租用使用权，以解决住房安置问题。按双方的真实意思表示，建筑钢材指标与一层房屋的永久使用权之间形成了合理对价，双方由此不约定租赁期限，体现了公平正义的原则。许能辉、林舜清在1999年12月31日前未能进行房改，由冶金公司安置居住于涉讼房屋多年，其户籍和身份证住址均在涉讼房屋，其要求租住涉讼房屋。二、一审判决的认定和处理与广州市中级人民法院于1987年12月24日作出的（1987）穗法民复字第1650号民事判决、原广州市东山区人民法院于1999年12月30日作出的（1999）东法房初字第××号民事裁定的认定相冲突，据以裁决的法律依据也有违法律规定。上述判决、裁定否认了东山办确认租赁合同期限的请求，认定双方《合约》约定的是涉讼房屋的永久使用权。且（1999）东法房初字第××号民事裁定书是在《合同法》实施后作出的，东山办诉请被驳回后并无申请对生效判决作出再审，亦未谋求与冶金公司协商变更合同。根据涉案合同签订的历史背景和当时的交易习惯及《合同法》第六十一条的规定，冶金公司与东山办事实上确定了长久租赁关系，这也是（1987）穗法民复字第1650号民事判决的事实基础。一审判决以《合同法》第二百三十二条有关不定期租赁合同的规定，判决解除双方租赁关系并要求腾空交还涉讼房屋与前述生效判决、裁定相冲突。一审庭审过程中，冶金公司、东山办、许能辉、林舜清均认可前述生效判决、裁定，认可冶金公司可继续租用涉讼房屋，本案纠纷是租金标准问题，而非租期问题。一审判决未反映各方真实诉求。另，《合约》一层房屋中有一间已由东山办于1999年12月31日进行了房改，而许能辉、林舜清未按有关规定得到同等对待。故东山办应与冶金公司通过公平协商形成《合约》的补充协议，或依法律程序申请对（1987）穗法民复字第1650号民事判决进行再审。综上，一审判决关于解除租赁关系的判项有误，应予撤销。许能辉、林舜清上诉请求：变更一审判决第一项，改判驳回东山办解除租赁关系的诉讼请求。事实与理由：1977年5月23日签订的《合约》是基于双方共同意愿达成。若没有冶金公司当初提供的钢材，涉讼房屋不可能建成。（1987）穗法民复字第1650号民事判决及（1999）东法房初字第××号民事裁定已作出明确裁判，一审判决认定事实错误。涉讼房屋是许能辉、林舜清工作多年后，根据国家政策作为福利分配给许能辉、林舜清，东山办本应在1999年12月31日前根据国家房改政策对涉讼房屋进行房改并交付许能辉、林舜清，事实上东山办当时已向房管局（房改办）申报了该层散户的房改登记（可查册），其中一户402已经进行房改。因东山办未对许能辉、林舜清的房屋进行房改，违反了当时的国家政策，剥夺了许能辉、林舜清的正当权利，故造成本案诉讼。一审庭审时，冶金公司、东山办、许能辉、林舜清均认可前述生效裁判，各方均认可继续租用涉讼房屋。本案纠纷是租金标准问题，而非租用问题，一审判决未能反映各方共同诉求，请法院予以改判。东山办针对冶金公司和许能辉、林舜清的上诉二审答辩称其认为一审认定事实清楚，适用法律正确，不同意冶金公司和许能辉、林舜清的上诉请求，请求二审法院依法驳回其上诉请求。双方于1977年5月23日签订的《合约》约定涉讼房屋产权归东山办，冶金公司应按市房管部门的规定按月向东山办支付房租，该合约履行至今已有四十余年，期间，东山办也已依约向冶金公司履行了义务，冶金公司为了解决其干部住房的合同目的已基本得到实现。但自2008年东山办依据相关文件要求变更租金标准后，双方不仅就租金标准无法达成一致，冶金公司也不配合东山办订立涉讼房屋租赁合同等相关手续。时至今日，租金问题十余年未能处理，东山办作为涉讼房屋的所有权人的合法权益已受到严重侵害。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，东山办与冶金公司之间的租赁为不定期租赁，双方均可随时解除合同。东山办合法权益已受到严重侵害，要求解除双方之间关于涉讼房屋的租赁关系符合法律规定。东山办于2019年5月17日向一审法院起诉请求：1.解除东山办、冶金公司关于广州市越秀区培正路培正东街6号（原四号2号楼）401房的租赁关系；2.判令许能辉、林舜清（含同住人员）搬出上述房屋，冶金公司及许能辉、林舜清将上述房屋交回东山办管业使用；3.冶金公司向东山办支付拖欠上述房屋2008年8月至2008年12月的租金差额2632.45元及2009年1月至2019年3月的租金150631.56元。一审法院认定事实：1977年5月23日，广州市东山区东湖街革命委员会（甲方）与广州市冶金工业局供销经理室（乙方）签订《合约》，约定：为了解决乙方干部住房问题，由甲方提供三个套间（座落培正东四号2号楼第四层全层，建筑面积182.9平方米）给乙方使用，同时，为了解决甲方建筑材料困难，由乙方供应建筑用钢材四十吨给甲方使用，钢材规格双方协商解决。培正东四号2号楼第四层全层的产权仍归甲方，乙方按照市房管部门的规定，按月向甲方支付房租，维修保养由甲方负责，乙方钢材按省调拨价调给甲方。协作交换时间，房屋待工程竣工之后立即交付乙方使用，争取1978年2月竣工，钢材自合约签订后，立即提供给甲方使用。广州市越秀区培正路培正东街6号（原四号2号楼）401房原登记在广州市越秀区人民政府东湖街道办事处名下。2011年1月5日，广州市越秀区机构编制委员会作出《关于东山街有关机构更名的通知》，将广州市越秀区人民政府东湖街道办事处更名为广州市越秀区人民政府东山办事处（即本案东山办）。上述房屋原由司徒玉贵租住，司徒玉贵死亡后，由许能辉继续租住。许能辉按193.97元/月标准向东山办交租至2008年12月。2008年，广州市越秀区人民政府作出越府办[2008]61号《越秀区行政事业单位物业出租、出借管理实施办法》，其中规定：行政事业利用存量公有住房出租、出借的，必须签定租赁合同；行政事业单位利用存量公有住房出租给非本单位干部职工的，租金不得低于广州市国土和房屋管理局最新公布的所在区域房租参考价。后东山办与许能辉、林舜清就涉讼房屋的租赁合同订立、租金问题多次协商未果。本案诉讼中，东山办称：冶金公司及许能辉、林舜清要求按照原租金标准交租，但我方要求按新租金标准计租，所以没办法收他们的租金。东山办与冶金公司、许能辉、林舜清确认涉讼的401房建筑面积55.42平方米。双方除了上述《合约》外，没有签订过其他租赁合同。一审法院认为：东山办与冶金公司于1977年5月23日签订的《合约》约定涉讼房屋产权归东山办，冶金公司按市房管部门的规定按月向东山办支付房租。双方按合约履行至今已有四十多年，冶金公司为了解决其干部住房的合同目的已基本得到实现，东山办也解决了其建筑材料困难并已依约向冶金公司履行了其义务。现因租金问题，双方产生争议而未能协商解决，以致租金长期未能交接，东山办遂提起本案诉讼。鉴于上述《合约》对于租赁期限没有约定，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，东山办、冶金公司之间的租赁为不定期租赁，双方均可以随时解除合同。故东山办诉请要求解除双方之间关于涉讼房屋的租赁关系，符合法律的规定，一审法院予以支持。冶金公司及许能辉、林舜清应尽快将涉讼房屋腾空交还东山办。至于租金问题，《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。据此，在未与冶金公司协商一致的情况下，东山办单方面要求按房管部门公布的租金参考价标准计算租金，于法无据，一审法院不予支持。依照公平原则，可按原租金标准计付。冶金公司应立即将2009年1月至2019年3月的租金支付给东山办。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第六十条第一款、第二百三十二条之规定，一审法院于2019年11月14日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告广州市越秀区人民政府东山办事处与被告广州市冶金工业供销公司之间关于广州市越秀区培正路培正东街6号（原四号2号楼）401房的租赁关系。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市冶金工业供销公司及第三人许能辉、林舜清（含同住人员）腾空交还广州市越秀区培正路培正东街6号（原四号2号楼）401房给原告广州市越秀区人民政府东山办事处。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市冶金工业供销公司将上述房屋2009年1月1日起至2019年3月31日止的租金（按193.97元/月计）支付给原告广州市越秀区人民政府东山办事处。四、驳回原告广州市越秀区人民政府东山办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3365元，由原告广州市越秀区人民政府东山办事处负担3265元，被告广州市冶金工业供销公司负担100元。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，1987年12月24日，本院作出（1987）穗法民复字第1650号民事判决，变更广州市东山区人民法院（87）东法民字第204号民事判决书为：上诉人广州市冶金工业供销公司继续租用广州市东山培正东街六号四Ｏ一、四Ｏ二、四Ｏ三房。按月向东山区东湖街办事处缴交房租。1999年12月30日，广州市东山区人民法院作出（1999）东法房初字第××号民事裁定，驳回原告广州市东山区人民政府东湖街道办事处要求与被告广州市冶金工业供销公司就本市培正东街6号403房签订租赁合同，明确租赁期限的起诉。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对冶金公司、许能辉、林舜清的上诉请求与东山办的答辩意见，分析如下：根据1977年5月23日广州市东山区东湖街革命委员会与广州市冶金工业局供销经理室签订《合约》的约定，东山办对涉讼房屋享有物权权利。该《合约》又约定，冶金公司应按照市房管部门的规定按月支付房租，而房管部门规定的租金标准随着社会经济的发展并非一成不变。根据一审查明事实可知，在东山办已履行调租告知义务的情况下，双方长期就租金问题未能达成协议而未签署租赁协议，租金亦长期未能交接，故东山办长期未能行使物权权利有违公平，亦不符合政府公有财产的有关管理规定。本案冶金公司虽为涉讼房屋的建设提供了当时省调拨价的建筑材料，但双方按合同履行已逾四十年，双方合同的目的已基本实现。鉴于上述《合约》对于租赁期限未作约定，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，认定东山办与冶金公司之间的租赁为不定期租赁关系，对东山办要求解除双方之间关于涉讼房屋的租赁关系予以支持并无不当，本院予以维持，冶金公司及许能辉、林舜清应尽快将涉讼房屋腾空交还东山办。至于租金的标准，一审法院依据公平原则认定可按原租金标准计付尚无不妥，本院可以认可。对冶金公司、许能辉、林舜清的上诉请求与理由，本院均不予采纳。综上所述，冶金公司、许能辉、林舜清的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由广州市冶金工业供销公司负担100元，许能辉、林舜清负担100元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年三月二十四日书记员  颜旭怀徐毅敏