广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4514号上诉人（原审被告、反诉原告）：霍润森，男，1959年5月19日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴瑞珍，女，1958年9月19日出生，汉族，住广东省中山市。两上诉人的共同委托诉讼代理人：程玉军，北京京润律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱明贤，男，1959年11月25日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱明甜，男，1968年12月5日出生，汉族，住广东省中山市。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李可赵，中山市板芙镇法律服务所法律服务工作者。上诉人霍润森、吴瑞珍因与被上诉人朱明贤、朱明甜合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初11063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。霍润森、吴瑞珍上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、霍润森、吴瑞珍已经实际取得涉案宅基地使用权，法院应依法尊重历史发生、客观存在的事实，作出有利于维护社会经济秩序稳定的判决。二、一审判决适用法律错误，霍润森、吴瑞珍与朱明贤、朱明甜签订的土地转让协议合法有效，对双方均有法律上的约束力，双方都应依约履行。三、朱明贤、朱明甜提起本次诉讼违背了法律所规定的民事主体进行民事活动应遵循的基本原则，于法于情均应不予支持。霍润森、吴瑞珍已实际支付购地款并使用土地15年，且联丰居委会出函确认现状，土地客观为霍润森、吴瑞珍所有。朱明贤、朱明甜辩称，霍润森、吴瑞珍的上诉请求及事实理由没有法律依据，转让协议的双方不是集体土地的成员，本案双方签订的协议书是土地使用权转让，与我国土地管理法第六十三条的规定相违背。双方签订的协议因违反国家强制性规定而无效，自始无效的合同依法不产生任何法律效力。集体土地使用权包括宅基地使用权的转让有严格的法律规定，双方签署的协议具有明确违背农村宅基地不能在市场中自由流转的国家政策，假如可以自由买卖，即变相允许农村集体土地及使用权流入市场，该情形与法律规定相违背。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。朱明贤、朱明甜向一审法院起诉请求：判令确认朱明贤、朱明甜与霍润森、吴瑞珍于2003年1月3日签订的《土地转让协议书》无效。霍润森、吴瑞珍向一审法院反诉请求：判令朱明贤、朱明甜履行协议义务办理宅基地使用权转让登记手续。一审法院认定事实：霍润森与吴瑞珍系夫妻关系，均属于中山市小榄镇东区经济联合社成员；朱明贤与朱明甜系兄弟关系，均属于中山市小榄镇联丰经济联合社（以下简称联丰经联社）成员。2003年初，原中山市小榄镇联丰第五经济合作社（以下简称联丰第五经济社）拟新分配生活用地给朱明甜一户（3人，分别为朱明甜与其妻钟海群、其子朱景琦），按生活用地分配指标，朱明甜户可新分得120㎡宅基地，但当时联丰第五经济社规划分配给朱明甜户的土地面积为285㎡（实测为280.39㎡），超出应分配160.39㎡，即朱明甜户需向村集体按150元/㎡交纳超地款24750元才能使用该土地。2003年1月3日，朱明贤、朱明甜（甲方）与霍润森（乙方）签署《土地转让协议书》1份，主要载明：朱明贤有村民集体分配用地一块，坐落于埒××××组，编号为349号，面积285㎡（详见村小组图纸）转让给霍润森使用，土地转让价为220元/㎡，签订协议书后，甲方先收乙方预付金80%，余下20%在村交付土地时乙方交清给甲方，如村委声明不能交付土地给乙方使用时，甲方无条件归还乙方全部预付款，村小组收取有关土地转让费用由甲方负责支付，有关三通费用和基建费用全部由乙方负责等。协议书落款甲方处为朱明贤、朱明甜签名，乙方处为吴瑞珍代签名，见证人为朱丽容。签订协议书当日，吴瑞珍按约支付了购地款4万元，朱明贤出具收据确认“收到霍润森买地订金40000元正”。后因朱明甜未向村集体补交超地款，吴瑞珍于2003年11月29日向联丰第五经济社交纳“朱明甜超出生活用地款23280元”（155.2㎡×150元/㎡），经手人为村财务麦金和，土地分配后村直接备案登记前述宅基地的使用权人为霍润森、吴瑞珍。案涉土地于2004年2月25日的测绘图显示为“小榄镇联丰吴瑞珍、霍润森用地图”，面积为278.8㎡，折合0.4102亩。后因村集体再次核测土地，发现案涉土地超出5.19㎡，故经村集体通知，吴瑞珍于2006年1月13日又向联丰经联社交纳“超宅地款778.5元”（160.39㎡×150元/㎡-已交23280元）。故，2006年2月份“小榄联丰吴瑞珍、霍润森用地图”及“用地示意图”均显示，案涉土地面积为280.4㎡，折合0.4206亩。案涉土地交付霍润森、吴瑞珍后，一直由霍润森、吴瑞珍用于种植花木。2018年初，霍润森、吴瑞珍到联丰社区申请在该土地上建房，便自行清除了地上花木，土地现状为空地。因社区要求霍润森、吴瑞珍补办土地转让的确认手续，但朱明甜的妻子钟海群以其未在协议书上签名为由，拒绝配合霍润森、吴瑞珍办理土地转让的确认手续导致双方发生纠纷，经多次调解无法达成共识，最终导致本案诉讼。在本案诉讼过程中，一审法院向中山市小榄镇联丰社区居民委员会（以下简称联丰居委会）及联丰经联社发函调查相关事宜。联丰居委会于2019年3月6日向一审法院回函时对前述事实基本予以确认，同时表示：1.案涉土地属原小村时期村民之间私下买卖，原生产队原则上默认协助登记，不需再办理其他手续，故没有收取相关转让费用，后期吴瑞珍使用该土地时，集体协助其办理红线图，测量队有收取其测量费。2.村集体曾多次催促朱明甜补缴超地款否则由村集体收回土地，故朱明贤（当时的村代表）带吴瑞珍到村集体出纳人员处代为交纳了超地款，因交纳的超地款与剩余购地款数额相近，故吴瑞珍未再支付剩余购地款。3.涉案土地联丰第五经济社早已登记在吴瑞珍一方名下，且已出具有关测量图，并一直由吴瑞珍一方使用多年，原小村是承认双方之间的土地买卖行为的，故社区从尊重历史、解决历史问题的角度，也承认该土地属吴瑞珍所有，但因协议的确存在钟海群未签名的情况，为妥善解决纠纷，才建议吴瑞珍与钟海群友好协商解决并前来补办手续，或由双方商议出结果后由社区办理，若协商不成，循法律途径解决。一审法院认为，农村宅基地使用权是农村本集体经济组织成员依法享有在农村集体所有的土地上建盖自己居住的住宅之权利。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……”，属于禁止性强制性规范，不能以个人意志予以变更和排除适用。霍润森、吴瑞珍作为非案涉宅基地所归属村集体经济组织成员，其二人与朱明贤、朱明甜签署的《土地转让协议书》，虽为双方真实意思表示，但该协议违反了前述强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，应认定为无效。故朱明贤、朱明甜关于确认《土地转让协议书》无效之诉求，一审法院予以支持；霍润森、吴瑞珍关于协议书未违反法律强制性规定，应为合法有效，且朱明贤、朱明甜及其家人应继续履行协议义务的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于霍润森、吴瑞珍是否已全额支付购地款的问题。吴瑞珍向朱明贤、朱明甜直接支付了4万元，又代朱明甜向联丰第五经济社及联丰经联社支付了超地款24058.5元。超地款本应由朱明甜向村集体支付，但其未支付却由吴瑞珍垫付，在无证据证明朱明甜明确拒绝吴瑞珍代付行为的情况下，该代付款应在应付购地款中予以扣减。案涉土地实测面积为280.4㎡（按2006年测量图），双方约定单价为220元/㎡,即交易总价应61688元，吴瑞珍支付了64058.5元，已超过应付交易总价。故朱明贤、朱明甜关于霍润森、吴瑞珍长期未支付剩余购地款的意见，一审法院不予采纳。无效的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”霍润森、吴瑞珍与朱明贤、朱明甜明知案涉宅基地属于村集体土地，且霍润森、吴瑞珍并非该村集体经济组织成员，却签署前述《土地转让协议书》，故双方对《土地转让协议书》的无效均存在过错，应各自承担相应责任。根据不告不理原则，双方在本案中对土地返还及损失赔偿均未提出诉讼请求，故一审法院在本案中不予审查处理，双方可协商处理或另行主张。至于本案双方已预付的案件受理费，根据过错原则应由各自承担。关于霍润森、吴瑞珍的反诉请求问题。既然双方签署的协议书已经无效，便不存在继续履行协议约定义务的可能。故霍润森、吴瑞珍诉请朱明贤、朱明甜继续履行协议义务办理宅基地使用权转让登记手续之反诉请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认朱明贤、朱明甜与霍润森、吴瑞珍于2003年1月3日签署的《土地转让协议书》无效；二、驳回霍润森、吴瑞珍的反诉请求。本诉案件受理费100元，由朱明贤、朱明甜负担（该款朱明贤、朱明甜已付）；反诉案件受理费100元，减半收取为50元，由霍润森、吴瑞珍负担（该款霍润森、吴瑞珍已付）。本院二审期间，当事人没有提交新证据本院对一审查明的事实予以确认。二审诉讼中，经本院释明，朱明贤、朱明甜认为本案中双方当事人对合同的履行存在较大争议，若二审对合同无效的法律后果作出裁判，则剥夺当事人上诉权利，不同意二审对合同无效法律后果进行判决。本院认为，本案系合同纠纷。本案合同所交易标的系农村宅基地使用权，属于农民集体所有的土地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该法律规定属于禁止性强制性规定。霍润森、吴瑞珍并非案涉宅基地所归属村集体经济组织成员，与朱明贤、朱明甜签署土地转让协议，购买涉案宅基地使用权。该协议违反了前述强制性规定，依法应认定为无效。故一审判决确认霍润森、吴瑞珍与朱明贤、朱明甜签订的土地转让协议系无效合同，并无不当，本案予以维持。无效的合同自始没有法律约束力，不存在继续履行协议约定义务的可能。故霍润森、吴瑞珍诉请朱明贤、朱明甜继续履行协议义务办理宅基地使用权转让登记手续，无事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当，本院亦予以维持。双方当事人未诉请的其他事项，本院不予审查。关于合同无效的法律后果，双方当事人可通过另行起诉等方式解决。综上所述，霍润森、吴瑞珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（霍润森、吴瑞珍已预交），由霍润森、吴瑞珍负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇二〇年三月十六日书记员 郭燕婷