北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终63号上诉人（原审被告）：孙应文，男，1971年10月28日出生，住北京市平谷区。上诉人（原审被告）：北京华鑫世雨房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区西大桥路67号十里堡镇政府办公楼407室-2065。法定代表人：杨晓民，经理。二上诉人之共同委托诉讼代理人：梁秀稳，北京稳正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李庆宇，男，1980年7月9日出生，住吉林省大安市。委托诉讼代理人：陈会欣，北京市求实律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐敏，北京市求实律师事务所律师。上诉人孙应文、上诉人北京华鑫世雨房地产经纪有限公司（以下简称华鑫公司）因与被上诉人李庆宇合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初11226号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙应文、华鑫公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回李庆宇对孙应文、华鑫公司的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由李庆宇承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决遗漏查明如下事实：李庆宇与开发商天津市江信房地产投资有限公司（以下简称江信公司）就涉案房屋签订的《天津市商品房买卖合同》的价格不是当时的市场价格，是低于同期市场价格的，所以李庆宇已经取得了优惠购房。李庆宇是通过孙应文才获得涉案房屋的购房资格，不是李庆宇自行与江信公司签订的涉案房屋的《天津市商品房买卖合同》。李庆宇与江信公司签订《天津市商品房买卖合同》时，江信公司已经取得了商品房预售资格，此时孙应文与江信公司签订的《合作建房协议》是有效的，不是无效。二、一审判决适用法律错误。一审判决确认的争议焦点有误，适用法律错误，且一审判决本院认为部分逻辑关系混乱。李庆宇辩称：同意一审判决，不同意孙应文、华鑫公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，孙应文、华鑫公司的上诉主张没有事实和法律依据，请求法院驳回。李庆宇是与江信公司直接签订的网签合同，并没有通过其他人获得任何的优惠价格，所支付的团购优惠费也没有抵作房款。孙应文是否与江信公司签订《合作建房协议》与本案无关。孙应文并没有获得涉案房屋的所有权，无权向他人出售房屋和收取费用。孙应文、华鑫公司均无权向李庆宇收取团购优惠费，应当返还并且支付相应的利息损失。李庆宇向一审法院起诉请求：1、请求判令孙应文、华鑫公司返还李庆宇支付的团购优惠费180000元；2、请求判令孙应文、华鑫公司向李庆宇支付占用团购优惠费期间的利息（以180000元为基数，自2016年9月22日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款率的标准计算）。一审法院经审理认定事实：2016年9月22日，李庆宇到江信公司销售其开发的位于天津市武清区茗锦花园项目的售楼处购房，孙应文、华鑫公司对外谎称华鑫公司为电商，通过华鑫公司团购该房屋，能够享受优惠价。李庆宇获悉后，即通过李秀兰以刷卡方式向华鑫公司支付180000元团购优惠费，华鑫公司刷卡收费后出具收据，该收据载明“今收到李庆宇交来茗锦团购优惠费（电商）壹拾捌万元整，收款单位北京华鑫世雨房地产经纪有限公司，收款人孙”，收款单位公章处加盖有华鑫公司的财务专用章，收款人处签有“孙”的字样。同年10月12日，李庆宇与江信公司签订了《天津市商品房买卖合同》，该合同载明该商品房坐落于天津市武清区×号；建筑面积115.9平方米，其中套内建筑面积101.3平方米，公共部位分摊建筑面积14.6平方米；商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为5960.66元，价款为690840元；以贷款形式付款，首付款为276840元，其余价款办理贷款。经查，该房屋已按合同交款并办理入住手续。孙应文在庭审过程中表示，李庆宇所购房屋系其于2016年4月初从江信公司购买的，当时涉案房屋正在建设过程中，因开发商急需资金，其以成本价购买房屋2套，开发商承诺，待该房屋实际销售时再收取差价归其个人所有。因李庆宇交款时向其索要收据，华鑫公司帮忙并以“电商”的名义向李庆宇出具收据，该公司并未占用该笔款项。李庆宇所购房屋系其中1套，其收取的180000元系房屋差价，故不同意退还李庆宇的180000元购房款，同时并当庭出示江信公司出具的情况说明、蓉锦花园（二期）合作建房协议及个人结算业务申请书，分别证实天津市武清区×号系孙应文与该公司合作建房。孙应文以成本价购得此房，该公司同意孙应文以市场价格进行销售，此房，允许更名他人。合同以外的房款由孙应文收取；该公司与孙应文于2016年4月24日签订《蓉锦花园（二期）合作建房协议》，该协议载明：房屋坐落于×号；房屋建筑面积115平方米（该面积为设计面积），单价4600元；该房屋总委托承建款共计529000元；乙方（暨孙应文）签订本协议书时，已知晓此房未取得销售许可证，不得以此为由进行任何利益诉求；孙应文已于2016年4月15日向江信公司法定代表人付款600000元。上述事实有江信公司出具的收据，《天津市商品房买卖合同》，《蓉锦花园（二期）合作建房协议》及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，本案的争议焦点系孙应文、华鑫公司是否构成隐瞒事实。李庆宇到江信公司销售其开发的位于天津市武清区茗锦花园项目的售楼处购房，孙应文、华鑫公司对外谎称华鑫公司为电商，通过华鑫公司团购该房屋，能够享受优惠价。李庆宇获悉后，即通过李秀兰以刷卡方式向华鑫公司支付180000元团购优惠费，华鑫公司刷卡收费后出具收据。首先，李庆宇交纳180000元是基于华鑫公司为茗锦花园的团购电商、交纳团购优惠费能实现购房优惠结果这两个因素，其次，孙应文、华鑫公司均向李庆宇隐瞒了收取房屋差价款的事实，但李庆宇实际所购房屋的价款并未优惠，即购房总价款并未扣除李庆宇所预交的180000万元团购优惠费，综上所述，孙应文、华鑫公司的行为均已构成隐瞒事实而获取李庆宇的财产，李庆宇在此次购房行为中并无过错。孙应文虽称该款被其本人占有，华鑫公司只是帮忙行为，但华鑫公司以团购电商的名义收取团购优惠费，是促成李庆宇交纳团购优惠费的重要因素。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。孙应文、华鑫公司在此次民事行为中，隐瞒事实而获取李庆宇财产的行为，均有过错，应共同承担返还因其行为所取得的财产并支付相应利息的责任。故对华鑫公司发表的其公司与李庆宇之间不存在居间合同关系，其公司为李庆宇出具收据系帮忙行为，未与孙应文恶意串通，该笔款项的实际收款人为孙应文，与其公司无关，故不同意李庆宇的诉讼请求之答辩意见不予采纳。对孙应文发表的李庆宇所购房屋系其以成本价从江信公司购得，因当时该房屋正在建设过程中，开发商急需资金，开发商承诺待实际销售时再收取差价，其收取的李庆宇交纳的180000元系房屋差价，故不同意退还的答辩意见，法院认为，李庆宇所交180000元，根据收据证明系团购优惠费，并无证据证实孙应文已与李庆宇达成交纳房屋差价款的合意，即使孙应文所述李庆宇所购房屋系其以成本价从江信公司购得，因当时该房屋正在建设过程中，开发商急需资金，开发商承诺待实际销售时再收取差价的情况属实，但其购买该房屋时，该房屋未取得销售许可证，根据国家相关法律规定是禁止销售的，其倒卖该房屋赚取差价的行为违反国家相关强制性法律规定，不予支持，综上所述，法院对孙应文上述答辩意见不予采纳。为保护公民的合法权益不受侵害，维护正常的营商环境，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，判决：孙应文、北京华鑫世雨房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内，退还李庆宇团购优惠费十八万元并支付利息（以十八万元为基数，自二○一六年九月二十二日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，当事人围绕诉辩主张提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。孙应文、华鑫公司提交以下证据：证据一、《京津105新城认购书》，证明李庆宇是明知涉案房屋的市场价、优惠价以及成交价，其是按照优惠以后的销售价获得房屋，也即其获得了购房优惠，总房款是1052372元，折后单价是7600元，折后总房价是880840元。双方在后续也是一直在履行《京津105新城认购书》，李庆宇对《京津105新城认购书》的内容明知。证据二、江信公司出具的证明，证明京津105新城与蓉锦花园和茗锦花园是同一个项目，京津105新城是宣传用名，蓉锦花园是一期项目，茗锦花园是二期项目。李庆宇发表质证意见称：对证据一的真实性不予认可，该份认购书与实际执行的内容严重不符，而且与李庆宇购买的涉案房屋小区名称不符。该认购书上的内容均为手写，其是无效的，李庆宇的签字真实性需要核实，且出卖方江信公司并没有盖章。其上载明的房屋价款也与江信公司的网签合同不符，并且该认购书上载明最终成交价格以团购优惠单为准，李庆宇从来没有见过团购优惠单，也不知道其上表述的单价和总价。该份认购书与李庆宇签订的《天津市商品房买卖合同》无关。对证据二的真实性不清楚，证明目的不认可。李庆宇未提交证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案中，李庆宇到江信公司茗锦花园售楼处购买房屋，孙应文、华鑫公司宣称华鑫公司是电商，通过华鑫公司购买该处房屋，可以优惠购房。因此，李庆宇向华鑫公司支付180000元团购优惠费，华鑫公司出具相应收据。但李庆宇购买涉案房屋并未获得价款优惠，购房总价款中并未扣除李庆宇预交的180000元团购优惠，且无证据表明李庆宇对孙应文、华鑫公司收取房屋差价款之事知情，孙应文、华鑫公司已与李庆宇达成交纳房屋差价款的合意。因此，孙应文、华鑫公司向李庆宇隐瞒了收取房款差价的事实，谎称李庆宇可以通过华鑫公司支付团购优惠费可以获得购房优惠致使李庆宇相信并给付180000元，孙应文、华鑫公司均具有过错，应当向李庆宇返还财产并赔偿相应损失。华鑫公司虽主张其仅是帮忙行为，未与孙应文串通，但其向李庆宇出具名为团购优惠费的收据，是导致李庆宇相信可以获得优惠购房并进而给付团购优惠费的重要因素，其应承担相应责任。因此，一审法院判决孙应文、华鑫公司退还李庆宇团购优惠费180000元并支付利息损失，并无不当。孙应文、华鑫公司关于李庆宇在购买涉案房屋时已获得优惠，李庆宇是通过孙应文获得购房资格等上诉主张，证据不足，本院不予支持。关于利息计算标准，本院根据相关规定依法予以调整，故孙应文、华鑫公司应向李庆宇支付以180000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2016年9月22日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息。综上所述，孙应文、华鑫公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更北京市密云区人民法院（2019）京0118民初11226号民事判决第一项为孙应文、北京华鑫世雨房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内，退还李庆宇团购优惠费十八万元并支付利息（以十八万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自二〇一六年九月二十二日起计算至二〇一九年八月十九日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自二〇一九年八月二十日起计算至实际履行完毕之日止的利息）。二、驳回李庆宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3900元，减半收取1950元（李庆宇已预交），由孙应文、北京华鑫世雨房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。二审案件受理费7800元，由孙应文负担3900元（已交纳），由北京华鑫世雨房地产经纪有限公司负担3900元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邢 军审 判 员  解学锋审 判 员  申峻屹二〇二〇年三月二十二日法官助理  卢恺晨法官助理  李海龙书 记 员  高 明