广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2443号上诉人（原审原告）：李淞，男，1997年9月4日出生，汉族，住广东省广州市。委托诉讼代理人：李小林，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘乔玮，广东诺臣律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：蒋卫文，男，1976年4月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：王春庭，女，1991年11月12日出生，汉族，住广东省惠来县。上诉人李淞因与被上诉人蒋卫文、王春庭物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李淞经变更并确认其上诉请求为：1.撤销一审判决，改判蒋卫文、王春庭缴清电费733.26元，以及向李淞支付自2019年4月28日起至2019年12月5日止的房屋使用费；2.本案一、二审诉讼费用由蒋卫文、王春庭承担。事实和理由：一、蒋卫文应为案涉房屋的实际出租人。首先，一审法院仅以案涉《房屋租赁合同》落款处的签名便认定蒋卫文只是黎家强的代理人。但根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”蒋卫文并未提供证据证明其系受黎家强的委托签订案涉租赁合同，蒋卫文签订合同的行为对黎家强不发生法律效力，应认定蒋卫文为实际签名人。同时，蒋卫文在甲方落款处还附上了自己的身份证号码、电话以及地址，故其应是实际出租人。其次，从案涉《房屋租赁合同》的履行情况来看，蒋卫文以自己的名义出具《收款证明》确认收取王春庭支付的租金和押金。且在一审庭审中王春庭表示其在搬离时将案涉房屋钥匙交还给蒋卫文。因此，蒋卫文一直以自己的名义行使出租方的权利、履行出租方的义务。再次，一审法院的《询价建议书》中虽未明确标注房屋带租赁关系，但未明确标注不代表没有租赁关系，该《询价建议书》的表述不能得出蒋卫文与王春庭之间不存在租赁关系。二、一审法院认为蒋卫文、王春庭没有侵占案涉房屋，属于认定事实错误。首先，王春庭在李淞取得案涉房屋所有权后仍实际占有使用该房屋，蒋卫文、王春庭侵占房屋的时间起算点应是李淞取得房屋所有权之日，而一审法院判断蒋卫文、王春庭有无侵占房屋的时间起算点是在王春庭搬离之后。其次，根据李淞在一审中提供的案涉房屋现状照片、李淞多次上门要求收回房屋的照片，以及王春庭已自认其“按每月交租方式在案涉房屋居住”可知，在2019年4月28日起至2019年9月28日期间，王春庭实际占有使用房屋，蒋卫文作为出租人为间接占有人。蒋卫文、王春庭为无权占有人，应向李淞支付无权占有期间的房屋使用费。再次，王春庭在一审庭审中确认其在搬离房屋后，将房屋的钥匙交还给了蒋卫文，蒋卫文在2019年11月18日才将房屋钥匙邮寄给天河区人民法院。天河区人民法院于2019年12月5日通知李淞到法院做笔录，并将房屋的钥匙交给李淞。因此，李淞请求判令蒋卫文、王春庭支付自2019年4月28日至2019年12月5日的损失及房屋使用费。三、李淞作为案涉房屋的所有权人，有权要求蒋卫文、王春庭支付自2019年4月28日起至2019年12月5日止的房屋使用费，并缴清电费。李淞于2019年4月28日取得案涉房屋所有权，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，李淞对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，任何人不得侵犯。综上，请求二审法院进一步查明事实，支持李淞的全部诉讼请求。蒋卫文二审未到庭参与诉讼，提交书面答辩意见称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由如下：1.案涉房屋的业主黎家强因为工作原因，曾经书面委托过蒋卫文为其代理人，并出具了书面的《委托书》。蒋卫文代业主黎家强签订案涉租赁合同，签合同时，房产租赁中介公司的人员及承租人都查看了《委托书》并复印留底。黎家强回到广州后，案涉房屋由其自己负责，包括退还押金、房屋和钥匙的交接。故蒋卫文是以受托人的身份代理委托人实施民事行为，法律责任由委托人承担。2.蒋卫文没有侵占案涉房屋，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的变动，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权证以登记时间作为依据，在李淞领取不动产证之前，黎家强有自由处置自己财产的权利。3.李淞没有购房资格，通过竞拍广州市天河区人民法院的拍卖房取得案涉房屋，是扰乱司法拍卖的行为。4.蒋卫文未使用案涉房屋，根本不存在电费问题。在广州市天河区人民法院（2018）粤0106执5872号的《变卖公告》已经特别提醒，有意竞拍者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。竞买人一旦参与竞买，即视为对变卖财产的完全了解，并接受变卖财产的现状和一切已知及未知的瑕疵，法院不承担瑕疵担保责任。王春庭辩称，2019年9月份才看到在案涉房屋张贴的搬出通知，王春庭于9月28日就搬出了案涉房屋。每个月的房屋、水电费都交给了蒋卫文，有相关凭证可以证明。因本案纠纷，李淞于2019年9月27日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、蒋卫文、王春庭将广州市荔湾区龙津西路恩洲大巷X号X房腾空，并缴清水费、电费、煤气费及物管费后交还房屋给李淞。二、蒋卫文、王春庭向李淞支付自2019年4月28日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（每月房屋使用费暂按4500元计算，具体以司法评估机构确定的金额为准，暂计至立案日约为：20000元）。三、本案诉讼费由蒋卫文、王春庭共同承担。一审法院认定事实：2018年8月7日京东大数据评估平台根据广州市天河区人民法院的委托，对权属人黎家强位于广州市荔湾区龙津西路恩洲大巷X号X房作出《询价建议书》，《询价建议书》中房屋使用情况标注为有人占有使用。2019年4月28日广州市天河区人民法院出具（2018）粤0106执5872号之一执行裁定书，裁定李淞拍卖竞得广州市荔湾区龙津西路恩洲大巷X号X房。2019年8月25日李淞向上址房屋发出《房屋搬迁告知书》，告知上址房屋的使用人于2019年9月前清场搬离。2019年9月3日李淞取得广州市荔湾区龙津西路恩洲大巷X号X房的不动产权证书。2019年11月19日一审法院在涉案房屋张贴公告，通知涉案房屋承租人和实际使用人在指定的时间内到一审法院申报权利，但没有承租人和实际使用人前来申报。在一审庭审中，李淞还提供2019年8月9日和8月25日李淞到涉案房屋了解实际使用人和王春庭与原权属人黎家强（代理人为蒋卫文）承租涉案房屋的租赁合同的照片。王春庭提供如下证据：1.微信记录，拟证实王春庭已经于2019年9月28日搬离涉案房屋，并于10月13日收到退还的押金。2.微信记录，证实涉案房屋是向蒋卫文承租及租金是由蒋卫文的妻子收取，并提供蒋卫文收取涉案房屋的押金和首月租金的银行卡和身份证的照片。李淞确认没有垫付第一项诉讼请求中的水电费及物管费。一审法院认为，李淞通过司法拍卖方式取得涉案房屋的所有权，李淞已依法取得对涉案房屋的占有、使用、收益、处分的物权权利。关于蒋卫文、王春庭应否承担支付涉案房屋的占用费问题。李淞与王春庭虽然共同提供涉案房屋的《房屋租赁合同》及收款证明、微信记录，拟证明蒋卫文是涉案房屋的出租人。但《房屋租赁合同》显示涉案房出租人为原权属人黎家强，蒋卫文只是黎家强的代理人。且根据广州市天河区人民法院提供的《询价建议书》中房屋使用情况标注为有人占有使用，并没有明示为涉案房屋为带租赁关系拍卖。李淞及王春庭的证据均不能证实涉案房屋的实际出租人为蒋卫文，另王春庭已经确认在2019年9月28日搬离涉案房屋，一审法院亦于2019年11月19日在涉案房屋张贴公告，通知涉案房屋承租人和实际使用人在指定的时间内申报权利，但没有承租人和实际使用人前来申报。因此，李淞以蒋卫文、王春庭侵占李淞房屋为由，请求判令蒋卫文、王春庭腾退涉案房屋、缴清水、电、煤气费及物管费并支付房屋使用费的诉讼请求证据不足，不予支持。蒋卫文经一审法院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，一审法院依法作出缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民法》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2019年11月29日作出判决如下：驳回李淞的全部诉讼请求。本案受理费150元，由李淞负担。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审中，李淞向本院提交两份《广东增值税电子普通发票》，拟证明王春庭在侵占案涉房屋期间未缴清的电费已由李淞垫付。对此，王春庭向本院提交其与蒋卫文的微信记录截图三张，拟证明退房时蒋卫文已经从押金中抵扣水电费。对王春庭提交的微信记录截图，李淞质证表示：对该证据的真实性合法性予以确认，从该证据可以看出王春庭一直是将租赁房屋的有关款项支付给蒋卫文。从该证据可以直接佐证蒋卫文是收取案涉房屋租金的实际使用人。蒋卫文对上述证据未发表质证意见，并向本院提交由黎家强签名按捺的《委托书》，该《委托书》载明：“委托人为黎家强，受托人为蒋卫文、刘翰儿，委托人黎家强是坐落在广州市荔湾区龙津西路恩洲大巷X房的产权人，现委托受托人蒋卫文、刘翰儿其中任一人为合法代理人以委托人之名义全权代表委托人代理执行和处理以下事项：1.对上述房屋代为管理、使用、维修、开、换锁，缴纳水电费及物业管理费；2.有权出租上述房屋，代为签订《租赁合同》及确认租赁金额及收取房租及押金…上述任何已受托人均可单独办理上述委托事项，其依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认，此委托书有效期自签订之日起五年有效。落款日期为2016年12月1日。”李淞对蒋卫文二审提交的《委托书》发表如下质证意见：首先，对证据的三性均不予确认。其次，即使《委托书》真实存在，案涉租赁合同也于2018年12月31日期限届满，蒋卫文也超越了委托权限。王春庭质证表示，其签订合同时没有看过《委托书》，签订合同后每月都交租。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条的规定，人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。广州市天河区人民法院于2019年4月28日出具执行裁定书，裁定李淞拍卖竞得案涉房屋，李淞自该日起取得案涉房屋的所有权，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。关于李淞诉请要求蒋卫文、王春庭支付房屋占有使用费及水电费的问题。首先，黎家强系案涉房屋原权属人，结合案涉《房屋租赁合同》上显示的出租方为黎家强，以及蒋卫文二审提交的《委托书》的内容，应可认定蒋卫文为黎家强的委托代理人，代理黎家强处理案涉房屋出租事宜。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”因此，案涉房屋的实际出租人并非蒋卫文，李淞诉请要求蒋卫文支付房屋占有使用费，缺乏依据，一审法院不予支持，处理并无不当，本院予以维持。其次，王春庭与案涉房屋原权属人黎家强签订租赁合同后，一直按约将租金和水电等费用支付给黎家强的代理人蒋卫文。虽然李淞于2019年4月28日取得了案涉房屋的所有权，但直至2019年8月25日才向案涉房屋发出《房屋搬迁告知书》，王春庭在收到通知后于2019年9月28日搬离了案涉房屋，该一个月的期间应可视为合理的搬迁期。故李淞以王春庭侵占房屋为由要求支付房屋使用费及水电等费用，没有理据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。至于李淞自2019年4月28日取得案涉房屋所有权后所产生的房屋占有损失及垫付的电费损失等，可另循合法途径解决。综上所述，李淞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元,由上诉人李淞负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年三月二十四日书记员  眭 翘黄晶晶