江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3552号上诉人（原审被告）：灌南世茂房地产开发有限公司，住所地江苏省灌南县新安镇人民中路世茂时代广场。法定代表人：支文琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱传超，该公司员工。被上诉人（原审原告）：胡长青，男，汉族，1977年9月24日生，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：杨威，灌南县东方法律服务所法律工作者。上诉人灌南世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂房地产公司）因与被上诉人胡长青商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日受理后依法组成合议庭，于2019年9月30日公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人世茂房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审法院认定事实不清。1.涉案房屋墙体隔断变更符合设计规划。商铺之间隔断的材质不属于工程图纸设计范围，故上诉人在商铺之间隔断采用玻璃结构不属于上诉人擅自改变规划及变更设计，不影响商铺用途，不构成根本违约。2.被上诉人未提出书面解除合同的意思表示。被上诉人在申请商业贷款过程中即获知墙体隔断为玻璃结构，也多次要求上诉人交付涉案房屋，但未提出过书面解除合同的意思表示。3.一审法院退房款利息计算错误。合同第十条第三款明确约定利息为银行同期活期存款利率，一审法院判决按照年利率6%支付明显不当。第二，一审法院适用法律不当。1.根据《中华人民共和国合同法》第九十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定以及合同附件四补充协议第四条的约定，一审法院在明知被上诉人解除权于2010年2月1日发生的情况下，仍判决解除合同，属于适用法律错误。2.一审法院判决违背了立法目的。如果合同一方当事人享有解除权却长期不行使就会使合同关系处于不确定状态，影响交易的稳定性。若一审法院的判决得到维持，将违背国家关于解除权行使的立法目的。被上诉人胡长青答辩称，第一，上诉人一审自认对合同约定的房屋结构进行了变更，也认可图纸变更及房屋结构变更的情况未按照合同第十条约定向被上诉人书面通知。根据合同约定，上诉人将图纸或者房屋结构变更事宜以书面方式通知后，被上诉人才有权解除合同，该时间为行使解除权利的时间节点。在上诉人没有书面通知被上诉人时，解除合同条件尚未成就，被上诉人无法提起诉讼。第二，一审中双方一致认可涉案房屋未交付给被上诉人，上诉人在上诉状中提出房屋已交付与其一审陈述矛盾。第三，上诉人认为退房款利息计算错误的观点不成立。第四，关于解除权的行使问题。1.只有上诉人交付房屋后，被上诉人才能以房屋的结构或者交付条件不符合约定行使解除权，但涉案房屋还未向业主交付，且房屋未通水，不具备交房条件。2.合同第十条约定上诉人要以书面方式通知被上诉人房屋结构变更的事宜，而被上诉人未收到书面通知，一审中上诉人认可该事实。故被上诉人未丧失解除合同的权利。第五，被上诉人未签字确认合同附件二、三和附件四补充协议，即被上诉人在签订合同时就不认可强行更改商品房买卖合同主要条款的附件。综上，一审法院适用法律正确，应当驳回上诉人上诉请求。胡长青向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除胡长青、世茂房地产公司之间的商品房买卖合同；2.请求判令世茂房地产公司承担未能按照合同约定的结构交付房屋的违约金（从胡长青付款之日起至实际退还款项止，按照每日万分之八计算）；世茂房地产公司返还胡长青购房首付款122317元及占用期间的利息（从付款之日起至实际返还之日止，按年利率6%计算）；3.承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：胡长青、世茂房地产公司于2009年12月5日签订《商品房买卖合同》（合同编号：smsdgcE1294），约定，胡长青购买世茂房地产公司开发建设的位于灌南县商业营业用房，属钢筋混凝土结构，建筑面积为21.28平方米，其中套内建筑面积12.15平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积9.13平方米，每平方米9037.45元，总价款192317元。约定胡长青于2009年12月5日支付人民币122317元，余款70000元于2009年12月12日前以买受人自办商业贷款的形式支付。买受人若自办按揭贷款，必须在签订之日起30日将所贷款额汇入出卖人指定账户，若因买受人未及时提供贷款所需材料或提供的材料不被银行认可，而导致贷款不能及时搬出，致使贷款未能如期足额汇入出卖人指定银行账户，则视作买受人逾期付款，买受人同意根据第七条约定的违约责任处理。合同第七条约定：买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。另双方对规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。买受人如按照该约定解除合同的，应在约定的解除合同条件发生后10天内向出卖人发出书面解除合同通知，同时到出卖人处签署终止本合同的协议及其他相关文件，并协助出卖人办理注销本合同及其他文件。否则，视为买受人放弃解除合同权利约定。合同签订后，胡长青按合同约定仅交纳购房款122317元，余款70000元未交付，世茂房地产公司亦未按合同约定向胡长青交付房屋。在胡长青得知世茂房地产公司将合同约定的钢筋混凝土结构的房屋改为用玻璃隔断的房屋后，经与世茂房地产公司协商处理未果。为此，胡长青诉至一审法院。一审法院另查明，世茂房地产公司改变规划、设计变更未书面通知胡长青；世茂房地产公司称已向胡长青交付房屋，但未提供相关证据加以证明，且经质证，胡长青予以否认。一审法院认为，胡长青、世茂房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》符合有关法律规定，应受法律保护，双方均应按合同履行。世茂房地产公司在履行合同过程中将原双方约定的钢筋混凝土结构房屋变更为用玻璃隔断的房屋后，未按合同约定书面通知胡长青变更后的房屋结构形式、户型等，致胡长青未及时行使相关权利，世茂房地产公司之行为显属违约行为，对此，应承担违约责任。现胡长青基于世茂房地产公司的违约行为要求解除双方签订的《商品房买卖合同》符合双方约定，亦符合法律规定，故对胡长青该项诉讼请求应予支持；对胡长青主张的要求世茂房地产公司承担未能按照合同约定的结构交付房屋的违约金（从胡长青付款之日起至实际退还款项止，按照每日万分之八计算）的请求，根据合同约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之八违约金。该条款是约束买受人应按合同约定交纳购房款，而在本案中，胡长青至目前尚有购房款70000元未予交纳，且现提出解除合同，故不应以此条款来约束世茂房地产公司擅自改变规划、设计来要求世茂房地产公司承担违约责任，胡长青应以合同约定因世茂房地产公司擅自改变规划、设计致胡长青要求解除合同的违约条款向世茂房地产公司主张权利，故对胡长青该项诉讼请求不予支持；胡长青要求世茂房地产公司承担合同解除后世茂房地产公司应退还交纳的首付款122317元及占用期间的利息，符合双方的约定及相关法律规定，故对其此项诉讼请求应予支持；世茂房地产公司在履行合同过程中擅自改变设计，且未按合同约定书面通知胡长青，致胡长青未及时对其变更设计的行为作出回应，世茂房地产公司虽辩称已向胡长青交付房屋，胡长青在明知却未在法律规定的期限内主张，因世茂房地产公司一直未能提供向胡长青交付房屋的相关证据，现胡长青主张解除合同未超过诉讼时效，故对世茂房地产公司的辩解理由不予采信。综上，为了保护当事人的合法权益不受侵犯，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、解除胡长青与世茂房地产公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：smsdgcE1294）。二、世茂房地产公司于胡长青协助办理注销《商品房买卖合同》后十日内退还胡长青购房款122317元及占用期间的利息（按年利率6%计算，时间从2009年12月5日起至给付之日止）。三、驳回胡长青的其他诉讼请求。一审案件受理费2746元，由世茂房地产公司负担（胡长青已预交，世茂房地产公司在兑现上述款项时一并给付胡长青）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：被上诉人的合同解除权是否已经消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，根据双方在《商品房买卖合同》中的约定，涉案房屋交付的时间为2010年2月1日，上诉人未按合同约定交付房屋，上诉人称未交房的原因在于被上诉人未付清余款，被上诉人则称找不到上诉人交房，在未按时交房的9年内上诉人及被上诉人均未向对方要求继续履行合同或者解除合同，本院认为，上诉人与被上诉人的做法均与常理不符。从被上诉人的角度，其主要义务是交纳足额的房款，而在银行贷款未果的情况下，其应与上诉人协商后续房款如何交纳，或积极行使权力维护自身权益，而本案中，距交房时间已经9年，被上诉人未能证明其主张过权利，故本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。被上诉人在2019年提起诉讼已经丧失了解除合同的权利。关于上诉人在房屋间采用玻璃隔断是否违反了合同中房屋属于钢筋混凝土结构约定的问题。本院认为，首先，上诉人提交的涉案房屋竣工验收备案表及建设工程竣工（综合）验收审批表均载明涉案房屋已经符合规划审计的要求，由此可以说明上诉人在房屋间采用玻璃隔断并不违反规划要求，否则涉案房屋无法通过竣工验收备案。其次，上诉人在商铺之间采用玻璃结构是否违反双方在《商品房买卖合同》中约定的房屋属“钢筋混凝土结构”问题，对此本院认为，双方约定的房屋属“钢筋混凝土结构”应当指的是房屋承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的，并不要求非承重构件也由钢筋混凝土建造，商铺之间的隔断并非承重结构，对于非承重结构的隔断墙体采用玻璃结构并不违反规定，否则涉案房屋也不会通过竣工验收备案。在被上诉人没有证据证明上诉人所建造的房屋承重的主要构件不是钢筋混凝土结构的情况下，上诉人在商铺之间采用玻璃隔断并不违反房屋属于钢筋混凝土结构的约定。因此，上诉人在房屋间采用玻璃隔断并不违反合同约定，被上诉人以上诉人违反合同约定而要求解除合同没有法律依据。综上，上诉人世茂房地产公司的上诉请求能够成立，本院依法予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初421号民事判决；二、驳回胡长青的全部诉讼请求。一审案件受理费2746元、二审案件受理费2746元（灌南世茂房地产开发有限公司已预交），由胡长青负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年三月九日法官助理 韩增丽书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。法信超链：国家法律2篇地方法规1篇案例358篇裁判721974篇期刊1篇×