上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13361号上诉人（原审被告、反诉原告）：陆树勋，男，1947年11月22日生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陆敏，男，1970年4月2日生，汉族，户籍所在地上海市。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐吉平，北京尚公（上海）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：熊倩云，北京尚公（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴学良，男，1987年3月5日生，汉族，户籍所在地福建省霞浦县。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。上诉人陆树勋、陆敏因与被上诉人吴学良房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初16560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆树勋、陆敏上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、系争房屋租赁关系中的租赁物并不包含案涉厂区内的全部房屋，一审法院的事实认定存在明显错误。上诉人与被上诉人的租赁合同中约定的“整幢厂方出租”，并非厂区内的全部房屋。案涉厂区内的A幢办公楼三层整层自2009年11月起一直由中国XX集团上海有限公司（以下简称XX公司）承租并直接向上诉人支付租金（2015年11月1日以后其权利义务由Z公司上海松江区分公司[以下简称Z公司）承继]。虽然在租赁协议里写的房屋租赁面积28平方米，但XX公司/Z公司向法院出具的情况说明以及XX公司/Z公司支付的租金数额可以证明是三层整层。办公楼二层整层一直由上诉人自用，一层房屋因上诉人自己不使用也未上锁后被一次承租人擅自占用了部分空间。二、被上诉人仅对案涉厂区内的三幢厂方屋顶及A幢办公楼一、二层的部分外墙进行过更换或装饰装修，且已实际使用了整四年，一审法院酌定的补偿数额过高。三、系争房屋租赁合同部分有效、部分无效，被上诉人长时间拒付租金的行为构成对合同有效部分的严重违反，上诉人无义务向其全额返还案涉租赁保证金。四、案涉房屋被依法征收后，被上诉人的损失应基于合同法律关系的相对性原则并按我国损害赔偿合同责任的处理规则来进行处理，案涉房屋被依法征收的事实最多只能作为一种情节而被考量，一审法院将上诉人基于案涉房屋征收补偿关系而取得的“停产、停业损失补偿”、“提前清退租赁费”等费用无差别地判归被上诉人所有的做法无事实和法律依据。并且次承租人的财产设备搬迁费不属于被上诉人的实际损失，被上诉人也无权主张次承租人的其他所谓损失。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。吴学良辩称，不同意上诉人的上诉请求。第一，XX公司仅在办公楼三楼一间办公室内堆放了物品。上诉人所说的其余物品的补偿已经给上诉人。第二，系争房屋不是合法建筑，一审法院认定合同无效是正确的。第三，根据照片和租赁合同以及上诉人的确认，大部分装修都是被上诉人进行的，装修装饰费应当归被上诉人。第四，停产停业损失和提前清退租赁费是应当归承租人所有，被上诉人有权分割。请求驳回上诉，维持原判。吴学良向一审法院提起本诉请求：1.解除双方之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令陆树勋、陆敏退还吴学良支付的保证金人民币50,000元（以下同）；3、判令陆树勋、陆敏赔偿吴学良房屋装修、停产停业等损失计1,250,000元。在诉讼过程中，吴学良将诉讼请求变更为：1.确认吴学良、陆树勋、陆敏签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令陆树勋、陆敏退还吴学良支付的保证金50,000元；3.判令陆树勋、陆敏赔偿吴学良房屋装修、自建、设施设备搬迁费、停产停业补偿及提前清退租赁费等各项费用共计2,415,968元（具体包括“视同有证房屋”中的10％计37,103.35元，“未经批准自建房屋”计42,771元，“房屋装修”计170,740元，“实物资产搬迁费用”中的235,044元，“停产、停业损失补偿款”计1,256,560元、“提前清退租赁费”计673,750元）；4.判令陆树勋、陆敏共同支付吴学良以2,415,968元为本金的银行利息损失，按中国人民银行同期贷款利率计算自本案受理之日起至陆树勋、陆敏实际付款之日止。陆树勋、陆敏向一审法院提起反诉请求：1.确认双方于2014年2月28日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月1日解除；2.吴学良支付自2017年6月1日至2018年5月24日的房屋使用费566,424元；3.吴学良返还借用的双人床8副、大橱1只、床头橱4只、单人床2副、大写字台和转椅各1只；4.吴学良结清至2018年7月31日止的水电费，电费为766.97元。在诉讼过程中，陆树勋、陆敏将诉讼请求变更为：1.确认双方于2014年2月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月24日解除；2.吴学良支付自2017年6月1日至2018年5月24日的房屋使用费566,424元；3.吴学良赔偿无法返还借用的双人床8副、大橱1只、床头橱4只、单人床2副、大写字台和转椅各1只的折价款合计3,900元；4.吴学良结清2018年6月1日至2018年7月31日止的电费849.57元。一审法院认定事实：2014年3月7日，吴学良、陆树勋、陆敏签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方（陆树勋）将XX公路XX号内整幢厂房出租给乙方（吴学良），租赁期为十年，即从2014年3月1日至2024年5月30日；自2014年3月起租，前3个月不收租金，从2014年6月1日开始算租金，第一年为450,000元，第二年为500,000元，第三年为550,000元，三年后每2年在当年的租金额上提增5％，年租金分2次支付，先付后用，合同签订之日起支付首期租金，计225,000元；乙方提前10天支付下一季度的租金，由此类推，滞纳金每天10％，15天为极限；自合同签订之日起，乙方向甲方交纳相当于壹个月租金的保证金，不计利息，租赁期满后并在乙方无违约，无房屋设施损坏的前提下，退还保证金，保证金为伍万元；乙方必须在不影响房屋主体结构下对房屋进行装修及设备的添加；屋内门、窗、水电等甲方设施在租赁期间由乙方负责维修，原厂房屋面翻成彩钢夹心板，由乙方自理，厂内一些配电箱、住宿等设施以照片为双方资料；本季度租赁期满后，在合同规定之日未收到乙方的下季度租金，以10天为限，则视为乙方自动退房，终止合同并不退还保证金，而且甲方有权收回房屋；租赁期内如遇国家建设性搬迁，双方协商解决，不得有异。除上述内容外，双方还对其他事项作出了约定。合同签订后，陆树勋、陆敏将该地址内的厂房、办公楼、宿舍楼、门房间、卫生间、配电房均交付给吴学良使用，后吴学良将其中的部分房屋转租给案外人。吴学良实际支付租金至2017年5月底。2018年4月29日，上海A有限公司就本案系争房屋出具补偿估价报告书一份，载明补偿估价结果为：一、视同出让土地使用权2,735,040元，二、房屋建筑物3,753,106元（视同有证房屋3,710,335元，未经批准自建房屋42,771元），三、房屋装修170,740元，四、附属设施410,701元，五、实物资产搬迁费用236,944元，（其中：可搬机器设备129,494元，拆毁机器设备70,400元，物资搬迁37,050元），以上合计7,306,531元。被拆迁房屋总建筑面积为3,813.37平方米，其中视同有证面积为3,590.17平方米。报告另对具体补偿内容进行了列明。2018年5月24日，陆树勋、陆敏与案外人上海B有限公司(以下简称B公司)签订《上海市集体土地上征收房屋补偿协议（非居住房屋）》，本案系争房屋被动迁，陆树勋、陆敏共获得补偿款9,602,168元，具体包括：房屋补偿款3,753,106元，房屋装饰补偿款170,740元，其他构筑物及附属设施补偿款410,701元，设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新计算的费用236,944元，工业用地使用权补偿款2,735,040元，停产停业损失补偿1,256,560元（3,590.17㎡×350元/㎡），奖励费365,327元，提前清退租赁673,750元。协议还对其他事项作出了约定。庭审中，陆树勋、陆敏方确认，动迁款除50,000元尚未取得外，其余款项其均已领取，动迁款在陆树勋、陆敏之间未进行过分割。2018年6月21日，B公司在涉案厂房门口张贴《告知书》，内容为：“XX公路XX号租赁户：XX公路XX号原业主陆树勋、陆敏于2018年5月24日与我公司签订回购协议，此处土地及房屋资产已属我公司所有。B公司已于2018年5月30日向各租赁户发出告知书，现已逾期，各租赁户仍未完全迁移完毕，故再次特告知各租赁户于2018年6月27日前搬离该地。如不迁移、归还土地，本公司将采取强制性收回，一切经济责任后果自负。特此告知！”一审法院另查明，1996年8月，原上海市松江县XX镇XX村民委员会将其所属的新建厂房转让给了案外人宋某，双方在上海城乡产权交易所办签订了《产权转让合同》（1996年）121号；1998年12月，松江区规划管理局为松江区XX镇XX村民委员会建办的上海C有限公司（用地位置：松江区XX镇XX村XX队，用地面积3450平方米）补发了建设用地规划许可证；2002年12月20日，陆树勋、陆敏与案外人宋某、案外人上海市松江区XX街道XX村民委员会（XX村村委会已并入XX村）三方签订《产权转让协议》，案外人宋某将其在（1996）121号合同中的权利和义务一并转让给陆树勋、陆敏，转让的范围包括：1、厂房（含办公楼、车间、简易房、门卫室、厕所）计1,548平方米（原厂房760平方米，后建788平方米）。2、附属建筑物：地坪1,603平方米（两厂房中间及门前道路地坪，原地坪928平方米，后建地坪675平方米）。空地600平方米（含行地在内），围墙400平方米。3、配套设施：80KVA的供电，日用量50吨的供水，基本污水管道。4、土地（使用权：从1996年10月1日到2046年9月30日）3,450平方米（折计5.18亩）。2003年5月27日，陆树勋、陆敏与案外人宋某就上述房屋在上海技术产权交易所签订了《上海市产权交易合同》。一审法院再查明，上海C有限公司建设生产用房（车间1面积为2,540.84平方米、车间2面积为789.24平方米，均为地上两层结构），取得建设工程规划许可证。当时经审批的房屋现状与被拆迁时的系争房屋现状图有较大的差别，陆树勋、陆敏向一审法院陈述，其向案外人宋某购买系争房屋时房屋的现状与估价报告书中的房屋平面图大体一致，其只另行搭建了车库。在庭审过程中，吴学良称其对承租房屋的全部屋顶进行了更换，墙壁内外全部粉刷并做了防水，所有房屋的进户大门全部更换，玻璃窗全部更换，评估报告中房屋现状示意图中彩钢房2、车库1、钢棚2、彩钢房1都是其建的。陆树勋、陆敏对吴学良的上述陈述不认可，其确认吴学良更换了3栋厂房的屋顶，即评估报告中房屋现状示意图中的车间1、3、4；办公楼E只刷了第一层、第二层的外墙涂料，其余房屋的外墙粉刷过，里墙未粉刷，进户大门、玻璃窗没有更换过，彩钢房1、彩钢房2原本就有的。庭审中，吴学良方确认，对陆树勋、陆敏反诉请求的第三项所列明的物品，其未退还给陆树勋、陆敏方，对物品的折价款，由法院酌定。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的合同无效。本案中，系争房屋未取得产权证，房屋被拆迁时的现状与当初报批建造房屋的图纸相差甚大，对未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋陆树勋、陆敏并未提供证据证明系事后经过审批的，因此本案双方签订的《房屋租赁合同》无效。但合同无效，并不影响承租人就拆迁利益请求分割。针对吴学良的本诉请求，一审法院作如下认定：1、保证金50,000元，该保证金系基于租赁合同中的约定而收取，现双方所签订的合同无效，陆树勋、陆敏收取的该款项理应予以退还。2、“视同有证房屋”中的10％计37,103.35元，“房屋装修”计170,740元，吴学良陈述其对所有房屋屋顶进行了更换，所有大门、玻璃窗进行了更换，但吴学良并未提供证据予以证明，现陆树勋、陆敏确认吴学良对三栋厂房的屋顶进行了更换，房屋外墙进行了粉刷，考虑到吴学良承租房屋后，确实对房屋设施进行了一些改善，一审法院酌情确定该两部分款项为100,000元。3、“未经批准自建房屋”计42,771元，对自建房屋陆树勋、陆敏不予认可且吴学良也未能提供证据证明其建造房屋，故对该项请求一审法院不予支持。4、“实物资产搬迁费用”中的235,044元，根据估价报告书中的明细，该搬迁费中既包含了陆树勋、陆敏方名下的财产设备也包含了吴学良转租给案外人，案外人名下的财产设备的搬迁费，对陆树勋、陆敏名下的搬迁费，应归陆树勋、陆敏所有，对案外人名下的搬迁费，由于吴学良与案外人之间建立租赁关系，租赁关系结束后而发生的相关费用的结算均应由吴学良负责，故该些费用由吴学良负责保管，待其与案外人进行结算。经一审法院计算，扣除陆树勋、陆敏方名下财产的搬迁费，剩余211,384元归吴学良处置。5、“停产、停业损失补偿款”计1,256,560元，尽管案外人B公司根据确权房屋面积与补偿单价的乘积计算停产停业补偿之金额，但该补偿的最终归属与何人建造并无必然关系，确权房屋面积仅为金额计算中的一项参数，该款项系动迁部门对承租人的补偿，故该笔款项归吴学良所有。6、“提前清退租赁费”计673,750元，该款项系给承租人的补偿，理应由吴学良取得。7、对吴学良主张的利息，本案系争房屋动迁后不久，吴学良即提起了本案的诉讼，要求分割动迁款，故吴学良是否可获得的款项及可获得款项的具体金额在本案诉讼未判决前尚未明确，吴学良主张利息无事实和法律依据，一审法院不予支持。针对陆树勋、陆敏方的反诉请求，一审法院作如下认定：1、2017年6月1日至2018年5月24日的房屋使用费566,424元，吴学良确认其租金付至2017年5月底，并称其在2017年5月已搬离系争厂房，对搬离时间吴学良并未提供证据予以证明，且从陆树勋、陆敏方提供的证据看，2018年6月21日，案外人B公司还向系争厂房的租赁户发出要求其限期搬迁的告知书，故对吴学良所称的搬离时间，一审法院难以采信。鉴于陆树勋、陆敏方与案外人已于2018年5月24日签订了补偿协议，系争房屋被动迁，吴学良也无法再继续使用该房屋，但对吴学良搬离之前占有房屋期间吴学良仍应支付使用费，现陆树勋、陆敏将截止时间计算至2018年5月24日，并无不当，一审法院予以支持。2、吴学良赔偿无法返还借用的双人床8副、大橱1只、床头橱4只、单人床2副、大写字台和转椅各1只的折价款3,900元，对上述该些物品，系吴学良向陆树勋、陆敏方所借，现该些物品未返还给陆树勋、陆敏方也已无法实物返还，故吴学良理应支付上述物品的折价款，现陆树勋、陆敏主张3,900元，尚属合理，一审法院予以支持。3、2018年6月1日至2018年7月31日止的电费849.57元，因2018年6月21日，案外人B公司还向系争厂房的租赁户发出要求其限期搬迁的告知书，因此一审法院认为，吴学良在该时间段尚未搬离系争厂房，故对2018年6月1日至6月30日的电费622.53元应由吴学良方承担，对2018年7月1日至7月30日的电费，现陆树勋、陆敏自愿予以放弃，并无不当，一审法院予以准许。一审法院判决：一、确认吴学良与陆树勋于2014年3月7日签订的《房屋租赁合同》无效；二、陆树勋、陆敏于判决生效之日起十日内退还吴学良保证金50,000元；三、陆树勋、陆敏于判决生效之日起十日内支付吴学良房屋装修损失、设施设备搬迁费、停产停业损失及提前清退租赁费等共计2,241,694元；四、吴学良于判决生效之日起十日内支付陆树勋、陆敏2017年6月1日至2018年5月24日的房屋使用费566,424元；五、吴学良于判决生效之日起十日内赔偿陆树勋、陆敏无法返还借用的双人床8副、大橱1只、床头橱4只、单人床2副、大写字台和转椅各1只的折价款3,900元；六、吴学良于判决生效之日起十日内支付陆树勋、陆敏电费622.53元；七、驳回吴学良的其余诉讼请求；八、驳回陆树勋、陆敏的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26,608元，反诉案件受理费4,796元，财产保全费5,000元，合计诉讼费36,404元，由吴学良负担6,613元（已付），陆树勋、陆敏负担29,791元（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了三组证据：一、上海市公用移动通信基站房屋租赁协议、关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函、发票、完税凭证、松巨人基站相关情况说明、情况说明，欲证明涉案厂房并未全部出租给被上诉人，A幢办公楼三楼自2009年11月起一直由案外人Z公司（原为XX公司）承租和维护。二、工作记录、情况说明，欲证明拆迁人B公司明确表示停产停业损失补偿和提前清退租赁费是给上诉人的补偿，与被上诉人无关。三、上海D有限公司、上海E有限公司的工商内档材料，欲证明被上诉人在一审中提交的情况说明系伪造，相关签名与所涉公司相关人员的真实签名不一致。被上诉人质证后认为，对第一组证据的真实性无法确认，一审中没有见过合同原件，认可XX公司在办公楼三楼一间20多平方米的办公室放置了设备，但对XX公司称2014年装修过屋顶不予认可；对第二组证据真实性没有异议，对工作记录的观点一审中已陈述，一般此类案件拆迁单位都会出具类似情况说明；第三组证据与本案不具有关联性。本院认为，第一组证据系案外人出具的，即使该组证据真实性属实，亦只能证明XX公司（Z公司）向上诉人承租28平方米的房屋，XX公司曾对办公楼屋顶及部分墙面进行了维修。对第二组证据因被上诉人对真实性无异议故本院予以采纳。第三组证据由于与本案不具有关联性，故本院不予采纳。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，关于被上诉人的租赁范围，上诉人二审中提出被上诉人的租赁范围并非厂区内的全部房屋，对此本院认为，上诉人在一审反诉状中自述将而二幢厂方、二幢办公楼、宿舍和门房间等所有房屋交给了被上诉人，二审中上诉人提供的案外人XX公司（Z公司）的相关材料也只能说明XX公司（Z公司）租赁了28平方米的房屋；至于上诉人关于办公楼部分自用、部分次承租人占用的陈述与一审中陈述不符，亦无相应证据佐证，故本院不予采信。上诉人相关上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于装修补偿款的问题，一审法院根据被上诉人的租赁范围，双方在一审中的陈述，酌情确定的装修损失尚属合理，本院予以认同。上诉人认为一审法院酌定装修补偿数额过高的观点，本院不予采纳。关于租赁合同效力及保证金是否应全部返还的问题，上诉人认为系争房屋有部分系按建设工程规划许可证建设的，但从上诉人提供的建设工程规划许可证图纸与评估报告中的房屋现状平面图相比较来看，建筑物并无法一一对应。基于此，一审法院认为双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》无效并无不当，本院予以认同。在租赁合同无效的情况下，上诉人收取的保证金应予返还。因此，上诉人相关上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。关于停产、停业损失补偿款以及提前清退租赁物的补偿应由谁享有的问题，本院认为，停产、停业补偿款虽然系针对实际经营人的补偿，但是考虑到动迁单位在计算该项金额时还是根据房屋面积来确定，难以认定为完全因被上诉人而获得；且本案中被上诉人在承租涉案房屋后亦是转租收益，退一步来说，上诉人出租房屋收取租金也属于经营行为。因此，本院根据合同无效的责任以及双方合同实际履行情况等因素，酌定上诉人给付被上诉人停产、停业损失补偿款879,592元。至于提前清退租赁物的补偿，该费用系拆迁人对产权人及时退租而进行的奖励，拆迁人也是在收到案涉房屋钥匙和相关租赁合同后才将该款项支付给上诉人。上诉人取得上述奖励既基于其自身对动迁事宜的主动推进，亦有赖于被上诉人的积极配合，故该部分补偿应由双方共同享有，因此，上诉人应支付被上诉人提前清退租赁费336,875元。至于实物资产搬迁费用，一审法院根据合同相对性原则，结合估价报告书中的明细，确定次承租人的财产搬迁费用由被上诉人处置并无不当，本院予以认同，上诉人相关上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人陆树勋、陆敏的上诉请求部分成立；一审判决部分金额有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初16560号民事判决第一、二、四、五、六、七、八项；二、变更上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初16560号民事判决第三项为，陆树勋、陆敏于一审判决生效之日起十日内支付吴学良房屋装修损失、设施设备搬迁费、停产停业损失及提前清退租赁费等共计人民币1,527,851元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费26,608元，反诉案件受理费4,796元，财产保全费5,000元，合计诉讼费36,404元，由吴学良负担13,824元，陆树勋、陆敏负担22,580元。二审案件受理费人民币25,134元，由陆树勋、陆敏负担19,001元，吴学良负担6,133元。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年三月四日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；