广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终400号上诉人（原审原告）：于宝祥，男，1952年12月7日出生，汉族，身份证住址黑龙江省伊春市友好区。委托诉讼代理人：陆宝昌，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹家眉，广东星宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄庆昌，男，1954年11月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：容绍云，广东宾得律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹宝欣，广东宾得律师事务所律师实习人员。被上诉人（原审被告）：广州市小坪实业有限公司，住所地广州市白云区黄石西路小坪西路23号（仅作办公场地）。法定代表人：黄干纯，董事长。被上诉人（原审被告）：广州市白云区新市街小坪经济联合社，住所地广州市白云区新市街道小坪村。负责人：黄干纯，社长。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李志华，广东合盛律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张丽璇，广东合盛律师事务所律师。上诉人于宝祥因与被上诉人黄庆昌、广州市小坪实业有限公司（以下简称小坪公司）、广州市白云区新市街小坪经济联合社（以下简称小坪联社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8551号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人于宝祥上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判黄庆昌向于宝祥退回多付租金727266.80元；2.本案的一审、二审诉讼费用由黄庆昌、小坪公司、小坪联社承担。事实与理由：一、于宝祥提交的《安达路86号6-1、6-2仓库及宿舍面积测绘报告》是合法有效，一审法院应予采纳。广东建准检测技术有限公司是入库广东省高级人民法院和广州市中级人民法院司法鉴定的专业机构，具有测绘的专业资质，上述报告是该公司按照专业规则和相关规定出具的，是合法有效的；二、于宝祥提交了合法有效的上述报告后，已经完成了证明涉案物业实际面积的举证责任，黄庆昌、小坪公司、小坪联社没有提供相反证据证明其主张，应该承担不利后果。三、一审法院对于宝祥认可约定的租赁面积的推定，没有任何依据。于宝祥一直不知道黄庆昌存在欺诈行为，不知道约定面积大于实际面积的情况下，如何提异议？四、黄庆昌签订合同时欺诈于宝祥，存在过错，应返还多交租金727266.80元。被上诉人黄庆昌辩称：不同意于宝祥的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。被上诉人小坪公司、小坪联社辩称：于宝祥没有对小坪公司、小坪联社提出上诉请求，请求法院依法处理。于宝祥向一审法院起诉请求：1.判令黄庆昌、小坪公司、小坪联社向于宝祥退回多付的租金727266.8元；2.判令黄庆昌、小坪公司、小坪联社向于宝祥退回押金44000元；3.判令黄庆昌、小坪公司、小坪联社赔偿于宝祥因被告解除合同造成的预期利益损失362816元；4.本案诉讼费用由黄庆昌、小坪公司、小坪联社共同承担。一审法院经审理查明：2010年3月20日，于宝祥（乙方）与广州市小坪村吉昌围工业区（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于北1、2厂房、宿舍和前后空地（以下简称涉案物业）租给乙方（面积：厂房为2160平方米，宿舍为70平方米，前后空地为400平方米）。一、厂房价格：1.厂房每平方米9元，每月租金19440元。宿舍每平方米9元，每月租金630元，前后空地每平方米5元，每月租金2000元，合计22000元。2.乙方签订合同时，必须缴纳44000元按金给甲方作为租赁保证金，该保证金在合同期最后月扣除。二、租赁期限：乙方租赁期限：2010年3月20日至2021年3月20日，租期11年。三、结算方式与处罚：2.租赁期内，甲乙双方不得中途终止合同，如甲方提出终止合同，必须退回按金给乙方，若乙方提出中止合同，甲方有权不退还所有按金。3.乙方未经甲方同意，不得转租其他人，若未经甲方同意转租其他人，作乙方违约处理。四、双方责任与义务：4.如遇国家政策不允许合作时，双方互不追究对方的经济责任。合同落款空白处有手写字样“甲方同意乙方转租或分租”。甲方代表处由黄庆昌签名及广州市小坪村吉昌围工业区盖章予以确认。乙方代表处由于宝祥签名确认。同年2月23日，广州市小坪村吉昌围工业区出具收据，证实收到于宝祥缴纳押金44000元。2017年2月18日，于宝祥（甲方）与于波（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于白云区小坪村安达路86号北一、北二仓库2栋房、宿舍和前后空地租给乙方（厂房面积：2160平方米），厂房每平方米18元，每月租金38850元。租期：2017年2月18日至2018年12月18日，租期为1年。2019年1月8日，小坪公司向包括于宝祥在内的各承租户发出《关于解除合同的通知》，内容为：小坪村“城中村”改造项目现已正式启动，为配合小坪村集体物业清拆工作，现小坪经济联合社以及下辖经济发展公司、经济合作社集体物业需收回拆除。1.自贵方收到通知之日起，贵我双方签订的租赁合同解除；2.贵方需在2019年3月31日前清空房屋，结清水电将房屋交付我方；3.如贵方逾期未按约交回房屋，我方将追究贵方违约责任，同时我方将在2019年4月1日起对相关房屋停水停电。同年1月15日，小坪联社向实际经营者发出《拆迁补偿通告》，内容为：小坪村城中村改造项目正式启动，1.自2019年1月8日发出《关于解除合同的通知》之日起，凡无合同、合同过期或合同期内正在经营的厂房、仓库、商铺等实际经营者，愿意在2019年3月31日前搬迁的，小坪联社将按180元/平方米的补偿标准发放搬迁补助费；2.如合同未到期，仍想继续经营的厂房、仓库、商铺经营者，可按合同约定时间继续履行合同经营，并依时加纳租金，至合同结束后，无条件退回；3.合同已到期或无租赁合同的经营者，于2019年3月31日后必须无条件清空厂房、仓库、商铺等，自行搬迁；4.对于2019年3月31日以后搬迁的厂房、仓库、商铺等经营者，小坪联社不再发放搬迁补偿费用。于宝祥于2019年3月12日委托广东建准检测技术有限公司对涉案物业实际面积进行测量，经测量，6-1（北仓1号）建筑面积759.44㎡，6-2（北仓2号）建筑面积757.01㎡，宿舍建筑面积77.63㎡，铁硼建筑面积（占地面积/2）25.79（51.59/2）㎡，总建筑面积1619.87㎡，空地占地面积238.01㎡，总占地面积1883.68㎡。一审法院曾发函至广州市规划和自然资源局白云区分局，询问涉案物业报建情况。2019年5月6日，广州市规划和自然资源局白云区分局复函一审法院称，经查，暂无相应《建设工程规划许可证》信息及产权记录。一审庭审中，于宝祥与黄庆昌、小坪公司、小坪联社均确认2010年3月20日签订租赁合同及履行租赁合同义务的相对方为于宝祥及黄庆昌，收取租赁保证金44000元的系黄庆昌，广州市小坪村吉昌围工业区实际为不存在的主体。一审法院认为：因涉案物业系没有合法报建手续的违法建筑，于宝祥与黄庆昌于2010年3月20日签订的《厂房租赁合同》为无效合同。根据合同无效后的相互返还原则，黄庆昌、小坪公司、小坪联社应将收取于宝祥的租赁保证金44000元返还给于宝祥。因实际收取保证金的为黄庆昌，故黄庆昌应向于宝祥返还保证金44000元。小坪公司、小坪经联社并非租赁合同的相对方，且小坪公司、小坪联社并未收取于宝祥保证金，现于宝祥主张小坪公司、小坪联社共同向于宝祥返还租赁保证金无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于于宝祥向黄庆昌、小坪公司、小坪联社主张因实际测量租赁面积与合同约定租赁面积不符，需返还2010年至2018年期间多收取的租金的诉请，首先，于宝祥委托广东建准检测技术有限公司对涉案物业实际面积进行测量系其单方委托行为，并未征得黄庆昌、小坪公司、小坪联社同意。对于于宝祥称小坪村对涉案物业进行实际测量的结果为1430平方米，因无证据证实，一审法院对于宝祥该主张不予采纳；其次，自2010年双方签订租赁合同至今，在长达九年的时间里，于宝祥并未对租赁面积提出过异议，直到涉案物业被拆除需要进行补偿时才提出异议，不符合常理。综上，一审法院认为，虽然合同约定的租赁面积与实际使用面积可能会存在误差，但于宝祥并未在合理的时间向黄庆昌、小坪公司、小坪联社提出异议，视为于宝祥对约定的租赁面积予以认可，故对于于宝祥主张黄庆昌、小坪公司、小坪联社返还多收取租金的诉请一审法院不予支持。对于于宝祥主张黄庆昌、小坪公司、小坪联社支付预期利益损失即自2019年2月1日至合同到期之日2021年3月20日期间于宝祥通过转租收取可得租金利益损失，一审法院认为，于宝祥作为承租人，未对涉案物业的合法性进行审慎的审查义务，主观上存在错过，对租赁合同的无效应承担相应的过错责任。且涉案物业的拆除系政府拆迁行为所致，并非黄庆昌、小坪公司、小坪联社过错导致，加之于宝祥与案外人的转租合同已于2018年12月18日到期，不存在租金利益损失，故于宝祥该诉请于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下:一、自本判决生效之日起三日内，黄庆昌向于宝祥返还租赁保证金44000元；二、驳回于宝祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15423.4元，由于宝祥负担14848.47元，由黄庆昌负担574.93元经二审审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本案二审期间，各方当事人均无提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案评析如下：本案争议的焦点为黄庆昌是否多收取了租金的问题。鉴于于宝祥作为有民事行为能力的成年人，应知悉需按照签订的合同约定履行自己的义务及不履行的法律后果。本案中，于宝祥与黄庆昌就涉案物业签订的《厂房租赁合同》租期长达10年，每月租金高达22000元，如果涉案物业的面积系影响于宝祥是否承租该物业的重要因素的话，在签订合同前于宝祥应尽审慎注意义务，核实涉案物业的实际面积与合同约定的面积是否相符，之后才决定如何确定合同条款的内容或是否签订该合同，另一方面，于宝祥于2010年3月起开始实际使用涉案物业后，核实涉案物业的面积更为轻而易举，且于宝祥如对涉案物业的面积持有异议可在法定的期间内申请变更、撤销甚至解除该合同，但在合同履行期间长达8年多的期间内，于宝祥一直未就涉案物业面积的问题提出异议，故一审认定视为于宝祥对约定的租赁面积予以认可合法合理，本院予以确认，据此，黄庆昌有权依照合同的约定向于宝祥收取租金，于宝祥仅以其单方委托评估的结论主张黄庆昌多收了租金并要求黄庆昌返还的理由不成立，本院予以驳回。综上所述，于宝祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11072.67元，由于宝祥负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年三月二十四日书记员  郭 俏