河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终62号上诉人（原审原告）：郭志飞，男，1982年12月2日出生，汉族，现住濮阳市华龙区。上诉人（原审原告）：王青利，女，1980年1月21日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：耿超，河南长庚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王爱萍，女，1970年7月22日出生，汉族，现住濮阳市。被上诉人（原审被告）：刘洪绪，男，1971年7月17日出生，汉族，住址同上。上诉人郭志飞、王青利因与被上诉人王爱萍、刘洪绪房屋买卖合同纠纷一案，濮阳市华龙区人民法院作出（2019）豫0902民初10355号民事判决，郭志飞、王青利不服，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郭志飞、王青利及二人的委托诉讼代理人耿超，被上诉人王爱萍、刘洪绪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭志飞、王青利上诉请求：撤销一审判决第二项，改判将案涉阁楼交付给二人，并改判王爱萍、刘洪绪向二人支付违约金，按日100元，自2019年7月19日起计算至阁楼交付之日止。事实与理由：1.原审认定刘洪绪系无权处分错误，刘洪绪与王爱萍系夫妻关系，案涉房屋在婚姻存续期间购买，系夫妻共同所有财产，刘洪绪有平等的处分权，郭志飞、王青利在购买房屋时，也是基于二人系夫妻关系而相信刘洪绪有权处分房产。另根据最高法婚姻法解释（三）第十一条的规定，即使王爱萍违背诚实信用原则，事后对《房屋买卖合同书》不认可，在郭志飞、王青利已经支付全部房款并且办理产权登记的情况下，其抗辩不予交付阁楼及地下室的理由不能成立；原审认定无权处分，但合同成立并生效，又认定郭志飞、王青利依据《房屋买卖合同书》不予支持，两处认定相矛盾，且不符合《合同法》第五十一条规定。《房屋买卖合同书》有效的前提是，该合同书经过权利人确认，合同书上明确约定包括地下室和阁楼，在合同书有效的前提下，郭志飞、王青利要求交付阁楼应得到支持。一审认定阁楼与房屋不构成从物与主物关系，认定错误，根据交易习惯，阁楼应属于从物一并转让，一审应依据《物权法》第一百一十五条规定，判决被上诉人交付阁楼。2.原审判决适用法律错误。根据《房屋买卖合同书》第四条的约定，甲方应按每日100元赔偿乙方。一审以郭志飞、王青利未提供王爱萍、刘洪绪违约的证据，对违约金请求不予支持与民诉法解释及民诉法证据规定的关于举证责任的规定不符。王爱萍、刘洪绪辩称：1.刘洪绪在王爱萍上班时与中介公司和郭志飞、王青利达成如下协议：如果郭志飞、王青利要地下室、阁楼，刘洪绪负责把基站租赁合同过户给原告，房价是58万元，中介费由郭志飞、王青利承担。对方考虑到基站有变数风险，商量最终确定以53万元成交，并答应刘洪绪免费使用阁楼15年收取租赁费，最终同意达成购买意愿，郭志飞、王青利崔促签合同，中介刘米娜说把各项条款写入合同书，刘洪绪考虑到铁塔公司有合同约束，要求给铁塔公司沟通好了单独补签合同，双方同意了该方案，刘洪绪代替王爱萍签订了合同。原房本名字只登记了王爱萍，事后，刘洪绪将此情况告诉王爱萍，其对自己不知情的情况下，刘洪绪签订的该份协议不认可，王爱萍提出因为阁楼和基站属于一个整体，如果包含地下室和阁楼的话，房屋全款必须58万元，房屋53万不出售地下室和阁楼（基站收益），郭志飞、王青利也同意了该方案。2.在建设银行办理贷款时，房屋所有人××、××又××了濮阳市房屋转让协议，该协议上写明转让该房屋，房屋面积107.59平方米，成交价54.5万，该合同上并没有写要出售阁楼基站和地下室。并且在签此协议时，王爱萍已提醒郭志飞此房款不出售阁楼、基站和地下室。在濮阳市不动产交易中心，双方签订的濮阳市存量房屋买卖合同上也未显示出售地下室和阁楼基站。房款刘洪绪当时商定的是58万有录音作证，对方实际支付的是53万。郭志飞、王青利向一审法院起诉请求：1.依法判令王爱萍、刘洪绪履行合同、立即搬出、腾空濮水苑北区8号楼2单元6楼东户房屋和地下室及阁楼内的全部物品；2.判令二人支付违约金100元/天，从2019年7月19日计算至全部搬出之日为止；3.本案的诉讼费用由王爱萍、刘洪绪承担。一审法院审理查明：2019年5月22日刘洪绪代王爱萍与王青利通过濮阳市儒家房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同书》，约定王青利购买王爱萍所有的濮阳市濮水苑北区8号楼房产，权属证号为2003-08264，成交价为53万元，此房款包含地下室一间和楼上的一层阁楼。案涉房屋原归王爱萍个人所有，王爱萍未向刘洪绪出具委托书。二原告支付购房款53万元。后王爱萍与郭志飞、王青利签订《濮阳市存量房买卖合同》，约定郭志飞、王青利购买王爱萍所有的权属证号为2003-08264、地丘号为042-21的位于濮阳市市辖区昆吾南路路西、建设中路路南2单元9号房屋，建筑面积为107.59平方，总房款为40万元。案涉房屋现在登记在郭志飞、王青利名下。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告依《房屋买卖合同书》请求被告交付地下室、阁楼，因被告刘洪绪系无权处分，原告以该合同为依据请求交付地下室和阁楼不予支持。地下室具有防空功能，平时也用于储藏杂物、协助房屋发挥作用，依一般人的生活经验，如无特别约定转让房屋应及于地下室。关于阁楼，双方未约定，阁楼与房屋不构成主物与从物的关系，合同效力不及于阁楼。房屋已在诉讼过程中交付，此诉讼请求已无须审理。原告要求被告支付迟延交付房屋的违约金，被告刘洪绪虽无权处分，但合同已成立并生效，违约金条款对双方有拘束力。但被告辩解原告迟延受领，原告未能提供被告违约的证据，其请求被告承担违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百一十五条之规定，判决：一、被告王爱萍向原告王青利、郭志飞交付濮水苑小区8号楼2单元7号地下室，于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告王青利、郭志飞的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审另查明，王爱萍将案涉阁楼租赁给中国铁塔股份有限公司濮阳市分公司作为无人值守基站机房，并签订有房屋租赁合同，租赁期限自2016年6月1日起至2026年5月31日止，其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：刘洪绪代王爱萍签订的《房屋买卖合同书》是否无权处分，53万房款是否包括阁楼和地下室，王爱萍、刘洪绪是否应将阁楼交付郭志飞、王青利；刘洪绪、王爱萍是否违约应否承担每日100元的违约责任。首先，本案为房屋买卖合同纠纷，在中介公司刘洪绪代王爱萍与王青利签订《房屋买卖合同书》时，刘洪绪没有王爱萍的委托及授权，涉案房屋只登记在王爱萍名下，刘洪绪应为无权处分。其次，2019年6月3日王爱萍与郭志飞、王青利签订《濮阳市房产转让协议》中未标明交易包括阁楼及地下室，在《濮阳市存量房买卖合同》中也未约定包含阁楼和地下室，但在王爱萍与濮阳市如意置业有限公司于2002年7月31日签订的《商品房买卖合同》中包括地下室，故一审法院认定地下室为房屋的从物归郭志飞、王青利所有并无不当。第三，关于阁楼的问题因王爱萍与郭志飞、王青利之间无明确的约定，且王爱萍与中国铁塔股份有限公司濮阳市分公司（以下简称铁塔公司）之间签订有租赁合同，在二审庭审中郭志飞认可在购房时商量过“如果基站收益归我，就按58万成交。”根据该租赁合同铁塔公司享有优先购买权，在租赁期内如果所租赁的房屋所有权人发生变更，租赁合同对变更后的所有人继续有效，双方未就争议阁楼所有权归属及租赁收益达成一致，故一审对郭志飞、王青利依据，刘洪绪与王青利签订的《房屋买卖合同书》主张阁楼所有权及每日100元违约金，不予支持，并无不当。综上所述，郭志飞、王青利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1413元，由上诉人郭志飞、王青利负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇二〇年三月六日书记员 陈亚楠