吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终77号上诉人（一审被告）：齐文贵，男，1974年4月1日生，汉族，住吉林省松原市宁江区。被上诉人（一审原告）：前郭县前郭镇铭家房产交易咨询中心，住所地前郭县。经营者：刘铭铭，男，1987年12月5日生，汉族，住吉林省前郭县。被上诉人（一审被告）：杜立国，男，1965年1月9日生，汉族，住吉林省松原市宁江区。被上诉人（一审被告）：杜桥，男，1993年6月18日生，汉族，住吉林省松原市宁江区。上诉人齐文贵因与被上诉人杜立国、杜桥、前郭县前郭镇铭家房产交易咨询中心（以下简称铭家房产中心）买卖合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初5640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。齐文贵上诉请求：一、撤销（2019）吉0702民初5640号民事判决书。二、改判驳回铭家房产中心的诉讼请求，确认齐文贵与杜立国于2019年5月27日签订的买卖合同有效。三、上诉费等一切相关费用由被上诉人承担。事实和理由：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”齐文贵与杜立国、杜桥没有亲属或朋友关系，没有债务关系，更没有恶意串通。原审判决认定杜立国与齐文贵签订房屋买卖协议属于无效合同，于法无据。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”2019年5月27日，齐文贵与杜立国签订房屋买卖协议，杜立国自愿将**嘉园D22号楼1单元501室房屋出售给齐文贵，实际成交价格为33万元，齐文贵已于2019年6月在松原市自然资源局办理了案涉房屋的不动产登记。符合善意取得构成要件。铭家房产中心答辩意见：上诉人购买后进行了出售，中间差价15万元，齐文贵与杜立国房屋交易价款明显是低买高卖，违背市场交易合理价格；杜桥已将涉案房屋钥匙交给了答辩人，上诉人看房时没用钥匙就进入房屋，双方交易过程存在恶意串通。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应维持原判。铭家房产中心一审诉称：依法确认杜立国、杜桥与齐文贵签订的《房屋买卖协议》无效；判令杜立国、杜桥配合铭家房产中心办理案涉房屋产权过户登记。一审法院认定事实：2018年铭家房产中心与杜立国签订房屋买卖定金合同，杜立国将位于宁江区**小区D22号楼1单元501室住宅以390,000元的价格出售给铭家房产中心，铭家房产中心向杜立国交付5万元定金，双方约定房屋于2018年6月17日前交付给铭家房产中心使用。杜桥作为杜立国的代理人在房屋买卖定金合同上签字。2018年6月13日铭家房产中心与杜桥签订房屋买卖定金合同，铭家房产中心将位于**小区15号楼1单元501室以270,000元的价格出售给杜桥，该房屋已经过户在杜桥名下。铭家房产中心用过户在杜桥**小区楼房抵顶杜立国房款270,000元。2018年11月23日杜桥出具证明证明铭家房产中心购买杜立国的房屋最终价格为385,000元。2019年5月27日杜立国与齐文贵签订房屋买卖协议，杜立国将位于**嘉园小区D22楼501室（出售给铭家房产中心的房屋）出售给齐文贵，该房屋买卖协议上记载成交价格为50万元。齐文贵承认该房屋实际成交价格为33万元，齐文贵将购房款292,500元通过银行转给杜桥。齐文贵抗辩因房屋价格低于50万元房产不予交易，所以房屋买卖协议上写交易价格为50万元。本案争议的房屋已经过户在齐文贵名下。齐文贵抗辩该争议房屋的钥匙是杜桥交付的。庭审结束后，杜桥到一审法院承认争议房屋出售给铭家房产中心并将争议房屋的钥匙交给铭家房产中心，铭家房产中心对争议的房屋进行装修，并承认带齐文贵看争议房屋是通过中介开锁看的房屋，并没有将争议的房屋钥匙交给被告齐文贵。一审法院认为，铭家房产中心与杜立国签订房屋买卖定金合同是双方真实意思表示，合法有效应受法律保护。杜桥承认将争议的房屋钥匙交付给铭家房产中心且铭家房产中心对争议的房屋进行装修，说明原告已经接收争议的房屋。齐文贵与杜立国签订的房屋买卖协议的出售价款为50万元，而实际交易价格为33万元。对于房屋买卖协议价款为50万元，齐文贵抗辩因房屋价格低于50万元房产部门不予办理过户，且齐文贵与杜立国的实际交易价格低于铭家房产中心与杜立国的交易价格，说明齐文贵与杜立国实际交付价格33万元不是合理价格。根据善意取得的构成要件，即使本案争议的房屋已经过户至齐文贵名下，齐文贵不构成善意取得。对于本案办理了房屋过户及入住问题，杜立国在明知原告持有房屋买卖合同及合法占有房屋的情况下将本案争议的房屋再次以不合理的价格出售给齐文贵并办理房屋过户手续，杜立国与齐文贵的房屋买卖协议侵犯了铭家房产中心的合法权益，杜立国与齐文贵签订房屋买卖协议属于无效合同。现争议的房屋产权登记在齐文贵的名下，故铭家房产中心主张杜立国、杜桥协助办理产权过户的主张一审法院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：一、杜立国与齐文贵于2019年5月27日签订的房屋买卖协议无效；二、驳回前郭县前郭镇铭家房产交易咨询中心其他诉讼请求。案件受理费3,575元，由杜立国负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2018年5月17日铭家房产中心与杜立国签订房屋买卖定金合同，杜立国将位于宁江区**小区D22号楼1单元501室住宅以390,000元的价格出售给铭家房产中心，铭家房产中心向杜立国交付50,000元定金，双方约定房屋于2018年6月17日前交付给铭家房产中心使用。杜立国与杜桥系父子关系，杜桥作为杜立国的代理人在房屋买卖定金合同上签字。2018年6月13日铭家房产中心与杜桥签订房屋买卖定金合同，铭家房产中心将位于**小区15号楼1单元501室以270,000元的价格出售给杜桥，该房屋已经过户在杜桥名下。铭家房产中心用过户在杜桥**小区楼房抵顶杜立国房款270,000元。2018年11月23日杜桥出具证明证明铭家房产中心购买杜立国的房屋最终价格为385,000元。2019年5月27日杜立国与齐文贵签订房屋买卖协议，杜立国将位于**嘉园小区D22楼501室（出售给铭家房产中心的房屋）出售给齐文贵，该房屋买卖协议上记载成交价格为50万元，齐文贵自认房屋实际成交价格为33万元，齐文贵将购房款292,500元通过银行转给杜桥。2019年6月17日杜立国、齐文贵办理了房屋过户手续，齐文贵取得了不动产权属证书。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2018年5月17日铭家房产中心与杜立国签订《房屋买卖定金合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力。铭家房产中心与杜立国签订《房屋买卖定金合同》未进行所有权变更登记，未取得对案涉房屋的物权，案涉房屋的所有权人仍为杜立国。2019年5月27日杜立国与齐文贵签订《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。齐文贵已将案涉房屋价款支付完毕，杜立国与齐文贵于2019年6月17日对案涉房屋依法进行所有权变更登记，齐文贵取得诉争房屋的物权。《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十五条规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案中，铭家房产中心、齐文贵分别与杜立国签订的《房屋买卖定金合同》、《房屋买卖协议》均为有效合同，买受人齐文贵在签订合同后与出卖人杜立国办理了房屋所有权变更登记，齐文贵取得案涉房屋所有权，物权转移符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。铭家房产中心提交证据不能证明杜立国与齐文贵存在恶意损害第三人利益行为或存在恶意办理房屋所有权变更登记行为，其原审诉请证据不足，不予支持。至于铭家房产中心与杜立国、杜桥分别签订《房屋买卖定金合同》，杜立国、杜桥未能履行合同内容，对其造成的损失可另行主张权利。综上所述，齐文贵的上诉请求成立，本案予以支持。一审法院判决适用法律错误，应予纠正。依照中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初5640号民事判决；二、驳回前郭县前郭镇铭家房产交易咨询中心诉讼请求。一审案件受理费3,575元，二审案件受理费7,150.00元，均由前郭县前郭镇铭家房产交易咨询中心负担。本判决为终审判决。审判长 魏 巍审判员 牟凤桐审判员 邰伟莉二〇二〇年三月二十二日书记员 宁宏权