山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终805号上诉人（原审原告）：耿仁超，男，1985年5月29日出生，汉族，农民，住梁山县。委托诉讼代理人：耿庆根（系耿仁超之父），男，1963年5月2日出生，汉族，农民，住梁山县。被上诉人（原审被告）：山东悦华置业有限公司，统一社会信用代码91370800661362754J，住所地济宁市杨柳国际新城J区5号楼东一单元东、西户11、12层。法定代表人：郭攀，执行董事。上诉人耿仁超因与被上诉人悦华置业有限公司(以下简称悦华置业)房屋买卖合同纠纷一案，不服梁山县人民法院（2019）鲁0832民初3854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。耿仁超上诉请求：1、请依法撤销一审判决，改判悦华置业支付耿仁超违约金146713.84元（自2017年5月31日起至公布楼房验收合格之日）。2、一、二审诉讼费用由悦华置业负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案双方约定了违约金的计算方式，一审法院按照同地段的房屋租金损失支付违约金错误。且耿仁超并未申请鉴定，本案不适用其他案件所评估的价格。本案耿仁超要求违约金计算至公布楼房验收合格资料止并非逾期交付房屋止。耿仁超按照主张的146713.84元补交案件受理费后，一审法院认定耿仁超主张的违约金为74092.72元错误。综上，请求二审法院依法支持耿仁超的上诉请求。悦华置业未提供书面答辩意见。耿仁超向一审法院起诉请求：1、依法判令悦华置业按照总房款564284元的1%支付违约金146713.84元（已购房款564284元为基数，按照月利率1%，自2017年5月31日起计算至2019年7月31日，共计26个月）；2、诉讼费用、保全费用、保险费用由悦华置业负担。一审法院审理查明，2015年7月23日，耿仁超与悦华置业签订了商品房买卖合同,约定耿仁超购买悦华置业出卖的位于梁山县南侧的中央名郡7号楼1单元1503号房屋，并约定悦华置业于2016年9月30日前交付耿仁超经验收合格的商品房。合同签订后，耿仁超依合同约定履行了交付房款的义务，但悦华置业在未按合同约定如期交房的情况下，又与耿仁超于2017年4月30日签订补充协议，约定2017年5月31日前，悦华置业将中央名郡项目2#、5#、6#、7#楼合格的单体验收资料报至梁山县住房和城乡建设局，发放书面入住通知书并交房，若未能按时完成上述工作，按照每月全部房款的1%（月度）支付违约金。一审法院认为，耿仁超与悦华置业签订的商品房买卖合同，主体适格，内容并不违反法律规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。耿仁超已全面履行了买受人支付价款的义务，但悦华置业未按合同约定履行交房义务，已构成违约，应承担违约责任。耿仁超要求悦华置业支付逾期交房违约金的诉求，应予支持。耿仁超要求悦华置业按照补充协议的约定支付其违约金，悦华置业抗辩双方补充协议中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张预定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人预定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方补充协议中约定的违约金标准为“按照全部房款的1%（月度）支付违约金”，根据上述合同法及司法解释的相关规定，耿仁超主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的诉累，在耿仁超未能举证证明其实际损失的情况下，由于耿仁超购买的涉案商品房与本院（2018）鲁0832民初4237号生效民事判决书确定的高成志、杨桂云购买的涉案商品房位置相同、逾期交房时间基本相同，本院参照（2018）鲁0832民初4237号生效民事判决书确定的同期同地段房屋的租金评估价格予以计算原告耿仁超的损失，符合当地的实际情况，并不违反法律规定。综合考虑被告违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合耿仁超所购房屋的位置、价格、面积，本院酌定被告逾期交房给耿仁超造成的实际损失为每天0.33元每平方米，本院依据该标准，依法按照130%支持原告主张的房屋违约金，由于耿仁超从2017年5月31日主张违约金并不违反法律规定，本院应予支持。因此，悦华置业支付违约金应自2017年6月1日计算至被告将涉案房屋交付耿仁超之日即2018年3月9日。因此，悦华置业应支付原告耿仁超违约金15693.27元（129.72平方米×0.33元/平方米/天×282天×130%）。耿仁超的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、悦华置业于本判决生效之日起十日内支付耿仁超自2017年6月1日至2018年3月9日期间的逾期交房违约金15693.27元。二、驳回耿仁超的其他诉讼请求。案件受理费1617元、诉讼保全费1520元，合计3137元，由耿仁超负担2472元，悦华置业负担665元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案的争议焦点为耿仁超要求悦华置业支付其违约金146713.84元的诉讼请求是否应当得到支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张预定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人预定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述法律规定，耿仁超的诉讼请求是否应当得到支持应当从以下两个方面综合审查：一是耿仁超的实际损失如何确定；二是悦华置业是否有权要求人民法院减少违约金。一、耿仁超的实际损失如何确定。本院认为，耿仁超与悦华置业签订的商品房买卖合同及补充协议，符合双方的真实意思表示，未违反我国强制性法律、法规的规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，耿仁超已依约交付了全部购房款，悦华置业超出合同约定的日期将涉案房屋交付给耿仁超，构成违约，给耿仁超造成了实际损失。因耿仁超未能提供证据证明其损失，一审法院为减少当事人诉讼成本及诉累，参照已经生效的法律文书确定的与涉案房屋位置相同、逾期交房时间基本相同的房屋租赁费确定涉案房屋的实际损失并无不当。二、悦华置业是否有权要求人民法院减少违约金。本院认为，耿仁超与悦华置业约定的违约金已远超耿仁超实际损失的百分三十。悦华置业依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定要求减少违约金。一审法院根据耿仁超的实际损失，按照130%的比例，认定悦华置业应当承担的违约金为15693.27元，符合法律规定。综上，耿仁超的上诉请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2920元，由上诉人耿仁超负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年三月十二日法官助理王洪亮书记员翟梦若