湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘12民终24号上诉人（原审被告）：怀化湘中房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号，统一社会信用代码91431200553035553D。法定代表人：阳松亮。委托诉讼代理人：魏华，湖南诚怀律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨犇，湖南诚怀律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：赵珩，男，1975年8月8日出生，汉族，住湖南省洪江市。上诉人怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称湘中房地产公司）因与被上诉人赵珩商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院做出的（2019）湘1202民初4342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销原判第一项，维持第二项；2、改判驳回赵珩的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由赵珩承担。事实和理由：湘中房地产公司没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。1、双方的《商品房买卖合同》对如何办证、由谁办证、初始登记的时间及办证时间等问题没有约定；2、在没有约定的前提下，则应按照相关法律法规规定确定办证义务主体。根据《城市房地产开发经营条例》三十二条规定，法定办证主体系业主，上诉人承担的仅系协助办证义务；3、被上诉人必须举证证明曾要求上诉人承担协助义务而上诉人拒绝，上诉人才会构成违约。本案中被上诉人举证不能。相反，上诉人曾多次通知被上诉人收房办证。故本案延迟办证系被上诉人自身所造成。被上诉人赵珩未作书面答辩。被上诉人赵珩向一审法院起诉请求：1、请求被告赔偿原告逾期交房的损失2304元（逾期32天）；2、请求被告赔偿逾期办理房产证的损失91265元（以359088元为基数，自2015年10月31日起暂计算至2019年5月28日，计算至被告为原告实际办理房屋所有权证之日为止）；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定：原告购买被告开发的怀化市鹤城区房屋，建筑面积为120.58平方米，总房价359088元；签订合同时买受人付首付款（含定金）323180元，剩余房款35908元于交房时支付；被告于2015年6月29日之前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；因被告原因导致延期交房的，由被告按日向原告支付“已交付房价款万分之作为违约金”。合同第十八条约定：“出卖人应在商品房交付使用后日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第项处理”。合同签订后，原告于合同签订后于2015年7月22日缴纳全部房款359088元，并于2015年7月31日收房，于2015年7月22日缴纳7181.76元契税，于2016年6月30日缴纳了11817元专项维修资金。另查明，被告于2018年9月10日取得四中新苑1#楼的《竣工验收备案表》，于2018年12月12日完成了案涉房屋初始登记。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。合同约定被告于2015年6月29日之前交房，但原告于2015年7月22日交清购房款后，被告未能依约交房，原告自行于2015年7月31日收房，被告本应以原告已交购房款359088元为基数，按每日万分之一的标准向原告支付2015年6月29日至2015年7月31日期间共计日逾期交房的损失1149.08元（45.6493×32）。但鉴于被告提出了诉讼时效抗辩，原告于2019年7月20日向法院递交起诉状主张权利，该笔逾期交房的损失，在诉讼时效期间2016年7月20日之前，故对原告要求被告支付逾期交房损失的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付逾期办证损失的问题，《商品房买卖合同》对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但原告与被告双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该《商品房买卖合同》的约定而言不能认定已确定被告负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办证义务。原告虽提交被告办证《通知》和通知短信，拟进一步证实被告负有办证义务，但上述《通知》等只是双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告办证的情况下，被告就其办理权属证书发出的要约，而原告并未提供证据证实其已按照《通知》的要求作出同意要约的意思表示，从而就委托被告负责办证达成新的合意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在原告已自行缴纳契税和专项维修资金之日起，至原告能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止，被告应承担期间的逾期办证损失，但其中因原告未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而逾期的责任应由原告自行承担。而交纳契税和专项维修资金在实际收房日之前，鉴于逾期交房已计算了损失，故逾期办证损失从实际收房之日计算至原告能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止。逾期办证损失的标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为被告按原告已付购房款每日万分之一的标准计算，即被告应向原告支付的逾期办证损失为32138.38元｛359088元×0.0001×895天（自2016年6月30日起至2018年12月12日止）｝，但鉴于被告提出了诉讼时效抗辩，原告于2019年7月20日向法院递交起诉状主张权利，该笔损失在诉讼时效期间的为2016年7月20日至2018年12月12日（875天）期间的损失部分，即31420.2元（359088×0.0001×875），故逾期办证损失应为2016年7月20日起至2018年12月12日，故对原告请求被告支付逾期办证损失的诉讼请求部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、被告湘中房地产公司在本判决生效后10日内支付给原告赵珩2016年7月20日起至2018年12月12日止逾期办证损失31420.20元；二、驳回原告赵珩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2139元，减半收取1069.50元，由原告赵珩负担705元，由被告湘中房地产公司负担364.50元。本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院认为：赵珩与湘中房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。关于逾期办证，双方在《商品房买卖合同》中对此并无明确约定。不能确定湘中房地产公司负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，湘中房地产公司是负有法定的协助办证义务的。湘中房地产公司的办证《通知》等只能证明其履行了部分协助义务。其最主要的义务是应当及时完成销售商品房的初始登记。在赵珩已缴纳契税和专项维修资金之日即赵珩能够自行办理权属证书之日起，至湘中房地产公司完成商品房初始登记之日止，该期间的办证迟延，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在该期间内，湘中房地产公司应承担逾期办证违约责任。赵珩因未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而迟延的期间，责任应由赵珩自行承担。一审法院根据本地经济发展状况和审判实际，认定逾期办证损失的计算标准为赵珩已付购房款的每日万分之一，即为32138.38元｛359088元×0.0001×895天（自2016年6月30日起至2018年12月12日止）｝是合理的。但因湘中房地产公司提出了诉讼时效抗辩，故该笔损失在诉讼时效期间的为2016年7月20日至2018年12月12日（875天）期间的损失部分，即31420.20元（359088元×0.0001×875天），故一审判决认定上诉人应当支付被上诉人逾期办证损失31420.20元具有事实和法律依据，并无不当，本院予以支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费586元，由上诉人怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张义泰审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇二〇年三月十一日书记员  沈惠娟