杭州市富阳区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0111执异6号 案外人：何艇航，男，1979年10月17日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 案外人：张燕惠，女，1979年11月2日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 二案外人委托代理人：钱宇峰、史正南，系浙江圣港律师事务所律师。 申请执行人：杭州富阳民间融资服务中心有限公司，统一社会信用代码：91330183092039905A，住所地：浙江省杭州市富阳区鹿山街道江连街293-323（单号）。 法定代表人：凌士良，董事长。 被执行人：许文才，男，1991年3月31日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被执行人：王婷婷，女，1989年8月2日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被执行人：洪瑾子，女，1984年10月9日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 本院在执行申请执行人杭州富阳民间融资服务中心有限公司（简称融资公司）与被执行人许文才、王婷婷、洪瑾子小额借款合同纠纷一案中，案外人何艇航、张燕惠对本案执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人何艇航、张燕惠称，2017年3月5日，何艇航与郭丽萍及居间方杭州富阳宏盛房产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定：郭丽萍自愿将其实际取得的杭州市富阳区鹿山街道××大道××室以245万元的交易价格转让给案外人何艇航，案外人以借款名义实际支付购房首付款150万元，郭丽萍已实际交付了房屋，案外人一直居住至今。2018年4月11日，案外人得知该房被郭丽萍母女指示代持人办理不动产权属转移登记变更至许文才名下。案外人立即向富阳区不动产登记中心提出登记异议，而融资公司在明知上述房屋存在异议登记，仍坚持办理了房屋抵押借款登记手续并向许文才提供借款。后案外人提起诉讼，贵院判决：一、确认何艇航与郭丽萍签订的《房屋买卖居间合同》合法有效；二、确认黄欣与许文才于2018年4月10日签订的《杭州市富阳区房屋转让合同》无效。事后，案外人向富阳区不动产登记中心提出申请要求撤销许文才的不动产登记。但该中心以法院没有出具协助执行通知书为由不予受理。案外人认为申请执行人融资公司在抵押借款时是明知涉案房屋存在异议登记且其从事借款业务没有相关审批手续。因此，其与许文才签订的最高额抵押借款合同应属无效，涉案执行所依据的裁判文书基于该事实将存在错误。案外人系涉案房屋的实际所有人，请求停止对富阳区鹿山街道××大道××室房屋的执行，解除查封措施。 案外人何艇航、张燕惠为证明其主张，向本院提供如下证据： 1、（2018）浙0111民初3153号民事判决书一份；2、2018年4月10日的杭州市富阳区房屋转让合同一份；3、（2019）浙0111行初63号受理案件通知书一份；4、2017年5月5日的借款合同一份；5、债务清偿协议一份；6、承诺书一份；7、建设银行账户交易明细、转账凭证及收条各一份；8、2017年3月5日的房屋居间合同一份；9、富售许字（2009）第047号商品房买卖合同一份；10、不予登记告知书一份。上述证据均系复印件。 申请执行人融资公司称，1、融资公司享有的抵押权合法有效。（2019）浙0111民初2963号民事判决书业已生效，认定融资公司与许文才的抵押借款合同有效，案外人诉称与事实不符，本公司依法办理借款抵押登记并履行合同，根本无法明知涉案房屋存在登记异议。2、案外人对案涉房屋不享有物权，无权要求停止执行措施。案外人并非案涉房屋登记权利人，融资公司是案涉房屋的抵押权人，该权利依法登记生效，登记抵押的房屋是否采取查封措施不影响抵押权的实现。富阳法院驳回了案外人要求继续履行房屋买卖居间合同的诉讼请求，说明郭丽萍并非是该房屋的所有人，案外人对郭丽萍仅享有债权，并不能据此主张对涉案房屋享有物权。3、案外人属于非法占有涉案房屋，法院应立即强制腾房并依法拍卖。 申请执行人融资公司未向本院提供证据。 本院查明事实如下： 一、因申请执行人杭州富阳民间融资服务中心有限公司与被执行人许文才、王婷婷、洪瑾子小额借款合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案执行。在执行过程中，本院于2019年12月16日以（2019）浙0111执3508号执行裁定书查封了登记在被执行人许文才名下的位于富阳区鹿山街道××大道××室的房屋【房产证号为：浙（2018）富阳区不动产权第0010899号】查封期间为2019年12月16日至2022年12月15日。 二、两案外人何艇航、张燕惠系夫妻关系。2016年1月29日，涉案房屋的开发商即杭州恒远房地产开发有限公司（甲方）与温州亚泰幕墙玻璃有限公司（乙方）及黄欣（丙方）三方签订《债务清偿协议》一份，约定涉案房屋原以甲方高管黄欣的名义购买，首付款和按揭款均由甲方借付，丙方同意放弃涉案房屋并交还甲方由甲方处理。甲方因欠乙方工程款，将涉案房屋出售给乙方以抵扣房款，并可与乙方或乙方指定的人员签订商品房销售合同。同日，杭州恒远房地产开发有限公司出具承诺书，承诺黄欣名下的房屋可直接转给温州亚泰幕墙玻璃有限公司指定的人员。 三、2017年3月5日，温州亚泰幕墙玻璃有限公司法定代表人郭丽萍（甲方）与案外人何艇航（乙方）及杭州富阳宏盛房产经纪有限公司（丙方即居间方）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定甲方将位于鹿山街道××大道××室××房屋以245万元出售给乙方。该合同尾部的补充协议约定乙方支付甲方的购房首付款150万元，余款在办理房产手续后一个月内付清。 四、2017年5月5日，郭丽萍、洪瑾子（甲方）与张燕惠（乙方）签订《借款合同》一份，约定甲方实际拥有涉案房屋，该房的按揭款150万元未付清，向乙方借款150万元偿还该笔剩余按揭款，该款作为乙方购买涉案房屋的首付款。同日，郭丽萍之女洪瑾子收到两案外人购房款30万元，并出具收条一份；同年5月8日，何艇航通过银行向郭丽萍转账120万元，合计150万元。后两案外人与杭州恒远房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定两案外人向杭州恒远房地产开发有限公司以180万元一次性购买涉案房屋，建筑面积222.67平方米，房屋交付日期为2017年5月30日。房屋交付后，两案外人办理电表过户手续，并进行了房屋装修。 五、2018年4月10日，经郭丽萍安排，黄欣与被执行人许文才签订《杭州市富阳区房屋转让合同》一份，约定黄欣将涉案房屋以250万元的价格转让给许文才，并于当日办理了产权过户手续。为此，何艇航曾向富阳区公安局三山派出所报案，并向不动产登记中心就房屋权属登记提出异议。同年4月18日，许文才以涉案房屋作抵押向融资公司借款370万元。4月20日，两案外人以房屋买卖纠纷向本院起诉，本院于2018年11月15日作出（2018）浙0111民初3153号民事判决：一、确认原告何艇航与被告郭丽萍签订的《房屋买卖居间合同》合法有效；二、确认被告黄欣与被告许文才于2018年4月10日签订的《杭州市富阳区房屋转让合同》无效。被告郭丽萍不服上诉，杭州市中级人民法院于2019年3月15日判决驳回上诉，维持原判。2019年9月，两案外人不服杭州市富阳区不动产登记服务中心作出编号为2019041201的不动产登记不予受理告知书向本院提起行政诉讼，后撤回起诉。2020年2月5日，杭州市富阳区不动产登记服务中心作出编号为2020020501的不予登记告知书。 本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中,案外人何艇航与郭丽萍签订的《房屋买卖居间合同》虽已被认定合法有效，但该居间合同不能产生物权变动效力，其性质属于债权请求权，且涉案房产至今仍被登记在被执行人许文才名下，两案外人不是涉案房屋的权利人，其享有的权利不能对抗和排除对涉案房屋的强制执行。两案外人要求停止对该房屋的执行，解除对该房屋的查封措施，于法无据，本院不予支持。两案外人提出融资公司与许文才签订的最高额抵押借款合同应认定无效，不属于执行异议审查范围，两案外人可通过其他程序解决。综上，案外人何艇航、张燕惠提出的异议理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条第一款第一项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回案外人何艇航、张燕惠的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 施幼平 审 判 员 吴江龙 审 判 员 俞添景 二〇二〇年三月九日 代书记员 蔡柳平