广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初6236号原告：陈翠儿，女，1971年8月18日出生，汉族，住广州市芳村区，委托代理人：吴凯、李梦薇，均为广东宏力律师事务所律师。被告：区坚洪，男，1975年3月27日出生，汉族，住广州市黄埔区，第三人：中国银行股份有限公司广州越秀支行，住所地广州市越秀区环市东路339号首层。负责人：韦海铭，行长。委托代理人：王北明，广东强邦律师事务所律师。原告陈翠儿诉被告区坚洪、第三人中国银行股份有限公司广州越秀支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人吴凯、李梦薇，第三人的委托代理人王北明到庭参加了诉讼。被告经本院公告，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2010年4月16日，施圣存、钟尔静指使郑某冒充买家与原告签订《房屋买卖合同》，以235万元购买原告位于广州市海××区××房房屋，并支付原告定金2万元。同年4月23日，施圣存、钟尔静以到银行办理垫资赎契为名骗得原告全权委托邓家英办理该房屋转让事项、代收售房款和银行按揭贷款。施圣存安排邓家英向他人借款76万元为原告垫资赎契后，在原告不知情的情况下将房屋转让给施圣存的债主，即被告。被告从签订《房屋买卖合同》之日起至今，仍然没有上门看房，并且没有实际交楼，现仍由原告使用。随后，被告声称其向邓家英支付58万元首期房款，但事实上并没有银行流水记录。2010年6月7日，被告以该房屋作抵押担保向第三人申请贷款159万元，以上贷款发放到邓家英的银行账户后，施圣存分得80万元，钟尔静分得79万元。现施圣存、钟尔静和邓家英三人经法院审理终结，判决认定施圣存、钟尔静和邓家英三人犯合同诈骗罪并分别处以刑罚。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，邓家英的行为已违反法律规定，其与被告恶意串通，二人所签订的买卖合同应当认定为无效合同。故起诉要求：1、确认邓家英代理原告与被告签订的关于广州市海××区××房房地产买卖合同无效；2、第三人在原告代被告还清贷款后，协助原告涂销对广州市海××区××房的抵押登记；3、被告协助将广州市海××区××房房屋过户至原告名下；4、本案诉讼费由被告承担。第三人述称：对原告第一项诉讼请求不发表意见，由法院依法认定。由于第三人已经通过诉讼并经（2011）越法民二初字第1033号民事判决书判决确定被告应向第三人清偿贷款本金及利息、罚息和负担诉讼费，若原告同意并实际代被告向第三人清偿上述款项后，第三人同意原告的第二、三项诉讼请求，也同意向越秀法院申请解除对涉案房屋的查封，但由于案件已经进入拍卖程序，执行费和评估费也应该由原告承担。被告没有提交答辩意见和举证。经审理查明，广州市海珠区革新路榕岸南街3号3002房的产权人原为原告。该房屋的《广州市不动产登记查册表》（查册时间为2019年11月11日）记载：该房屋的产权人为欧锦棠，登记时间为2010年8月17日；来函摘要：2018年7月26日，广州市越秀区人民法院以（2012）穗越法执字第1155号执行裁定书查封该业（续封），查封时效为2018年7月26日-2021年7月25日；2019年10月17日，广州市海珠区人民法院以（2019）粤0105执保1425、（2019）粤0105民初6236号协助执行通知书及民事裁定书轮侯查封该业；2019年11月4日，广州市越秀区人民法院以（2019）粤0104执恢295号执行裁定书解封该业；他项权利摘要：权利人为第三人；等。广州市公安局新城派出所于2019年5月23日出具的《户口注销证明》记载：经调查核实，原我辖区居民欧锦棠，公民身份号码，户籍地址广东省广州市从化区街口街城南北五巷1幢204房的户口属重复户口，已于2015年7月15日按户口管理有关规定予以注销。其现户口为：区坚洪，公民身份号码，地址广东省广州市黄埔区沙涌东横一巷9号。据2015年6月29日广州市中级人民法院作出的（2012）穗中法刑二初字第26号刑事判决书记载，被告人有三人，分别是钟尔静、施圣存、邓家英。该判决书其中查明：“2010年4月16日，被告人施圣存、钟尔静指使郑某冒充买家与被害人陈翠儿签订《房产买卖合同》，以人民币235万元购买陈翠儿位于海××区××房，并支付陈翠儿定金2万元。同年4月23日施圣存、钟尔静以到银行办理垫资赎契为名骗得陈翠儿全权委托被告人邓家英办理该房转让事项、代收取售房款和行按揭贷款的全权委托公证书。施圣存安排邓家英向他人借款76万元为陈翠儿垫资赎契后，邓家英在陈翠儿不知情的情况下将房屋户到欧锦棠名下，并以该房作抵押以欧锦棠名义向中国银行越秀支行申请贷款人民币159万元，以上贷款发放到邓家英银行账户后，施圣存分得80万元用于偿还债务，钟尔静分得79万元。陈翠儿实际只收到房款78万元（其中定金2万元，银行赎契款76万元），余下房款157万元至今未收到。证人郑某的证言证实，施圣存对我讲要我帮他出名去签三方合约，由于我本人与施圣存是表亲，他还表示在其新开办的公司中留职位给我，我就按施圣存他们的要求对陈翠儿隐瞒事实了。施圣存这样做的目的是想让卖家相信我是实际购房者，从而相信他们，在他们的指引下让卖家签订房产交易全权委托给他们指定的代理人，在取得委托书后瞒着卖家将房产转手获利……我与陈翠儿签订房屋买卖合约后，房产如何转名我都不知道了，都是施圣存等人安排的。欧锦棠的证言证实，由于我的户籍在从化，一直想在广州购房将户口转入广州市。2010年4月份，邓家英称他手上有一套海珠区革新路榕岸南街3号3002房的业主委托他出手，问我有无购买该房的意思，我答应了，经商谈我和邓家英签订了购买该房的合同。当时我只是考虑拥有广州的房产，待户口迁入就把房产卖出，就没有上门看房，也没有见过该房的原业主陈翠儿。由于邓家英有此人的全权交易委托书，所以一切交易都是与邓家英商谈办理的。我支付了58万元首期房款给邓家英，邓家英写下74万的收据给我，之前邓家英借了我几万元也写在这收据中，后我在中国银行申请了159万元贷款，并让银行汇入邓家英账户。后来我才知道邓家英收款后没有交给原业主陈翠儿。在邓家英办理上述房产业务中，有几个人出现过，我就记得有个女的叫钟尔静。被告人钟尔静供述，2010年5月，施圣存他们物色了陈翠儿名下的海××区××房，之后他们找郑某与陈翠儿签订购房合同，并诱骗陈出具全权委托给邓家英，在业主不知情下将房产过户给施圣存的债主欧锦棠名下，然后由欧锦棠向银行贷159万元，其中80万元邓家英汇给陈思芳以偿还施圣存向老元奔借的77万有关该房的垫资赎契款，另外64万元转账给我，并由邓家英支取15万现金给我，由我支付给老元奔。当时施圣存与欧锦棠讲；房产过户给他后，由他向银行申请贷款，所贷款汇给欧，该房产的余款和贷款由他负责，但贷款放下来后，他瞒着欧把钱还给老元奔。被告人邓家英供述，我是2010年3月加入该团伙的，后来施圣存让我做了陈翠儿海珠区革新路榕岸南街3号3002房的受托人，在陈翠儿不知情的情况，我按施圣存的安排与欧锦棠签了买卖合同，将房产过户给欧锦棠后，由他向银行贷款159万元，相关贷款欧锦棠指定我收取后，我按施圣存安排将80万元汇给陈思芳用于偿还施圣存借的77万元垫资赎契款，将64万元汇给钟尔静，同时提出15万元现金交钟尔静带走。欧锦棠不是实际购房人。”该刑事判决书最终判决：一、被告人钟尔静犯合同诈骗罪，判决有期徒刑13年，并处罚金人民币10万元；犯盗窃罪，判处有期徒刑12年，并处罚金人民币6万元；决定执行有期徒刑20年，并处罚金人民币16万元；二、被告人施圣存犯合同诈骗罪，判处有期徒刑12年，……犯盗窃罪，判处有期徒刑3年，……三、被告人邓家英犯合同诈骗罪，判处有期徒刑4年6个月；四、追缴被告人钟尔静、施圣存、邓家英的财产共9982432.53元，返还给被害人石某12万元、邓剑锋594000元、陈翠儿157万元……；其中，被告人钟尔静在8595137.85元的范围内承担连带责任，被告人施圣存在5499822.43元的范围内承担连带责任，被告人邓家英在157万元的范围内承担连带责任（由广州市公安局海珠区分局执行）。对于公诉机关提出对陈思芳的中国银行账户尾数5521的存2153493.65元及涉案房产海珠区榕岸南街6号3002房……依法处理的意见，法院认为：经审查，陈思芳账户的款项属于案外人，没有证据证实是赃款，依法不能处理；涉案的房产或挂在他人下并向银行抵押贷款、或已经登记在他人名下，对房产的处理将直接涉及案外人的财产权益，而案外人并没有参与诉讼，因此不能通过本案予以处理。涉案房产应由相关权利人另行提起民事诉讼确定权属。判决后，钟尔静、施圣存不服，提出上诉。广东省高级人民法院作出（2015）粤高法刑二终字第268号刑事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原判。该裁定书已于2015年11月6日生效。另查明，因欧锦棠未依约归还贷款本息，导致中国银行股份有限公司广州越秀支行向法院起诉。广州市越秀区人民法院作出（2011）越法民二初字第1033号民事判决，判令欧锦棠向该行归还贷款本息，及对涉案房屋行使优先受偿权。后因欧锦棠未履行判决义务，该行向法院申请强制执行。在执行过程中，原告代被告向该行归还了2017414.59元。2019年10月30日，广州市越秀区人民法院作出（2019）粤0104执恢295号执行裁定书，裁定解除对被执行人欧锦棠名下的广州市海珠区革新路榕岸南街3号3002房的查封。本院认为，根据已生效的刑事判决书查明的事实，对案外人施圣存、钟尔静欺骗原告将涉案房屋出售给被告的事实，本院予以定。由于施圣存、钟尔静以合法形式掩盖其诈骗的非法目的，故原告要求确认原、被告之间签订的关于广州市海××区××房房地产买卖合同无效，合法合理，本院予以支持。从本案查明的事实来看，被告在签订案涉买卖合同前没有上门看房，也没有见过该房的原业主陈翠儿，且没有支付过房款给原业主陈翠儿，被告在刑事案件中自述“由于我的户籍在从化，一直想在广州购房将户口转入广州市……当时我只是考虑拥有广州的房产，待户口迁入就把房产卖出”，但事实上被告有广州市户口，故本院认定被告并非善意的购买人。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，在本案诉讼中，原告已代被告归还了欠第三人的款项，越秀法院已解除了对涉案房屋的查封，第三人也表示同意协助原告办理对涉案房屋的涂销抵押登记，故对原告要求协助办理对涉案房屋的涂销抵押登记手续和协助办理将涉案房屋恢复登记在原告名下的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告陈翠儿与被告区坚洪于2010年4月16日签订的关于广州市海珠区革新路榕岸南街3号3002房的《房地产买卖合同》无效。二、被告区坚洪和第三人中国银行股份有限公司广州越秀支行在本判决生效之日起10日内，协助原告陈翠儿办理广州市海珠区革新路榕岸南街3号3002房房屋的涂销抵押、过户变更登记手续，将房屋登记在原告陈翠儿的名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费30600元（其中受理费25600元、财产保全费5000元），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汤志青人民陪审员  杨爱梅人民陪审员  孔丽珍二〇二〇年三月二日书 记 员  陈兆尊郑碧凤