河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初27279号原告河南润源电力实业有限公司，住所地漯河经济技术开发区湘江路名仕雅苑住宅小区5号楼5幢105。法定代表人张东豪。委托代理人王冷，北京德恒（郑州）律师事务所律师。委托代理人亢伟强，北京德恒（郑州）律师事务所实习律师。被告河南中力国际酒店开发有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路5号B6号楼11层01。法定代表人韩广收，董事长。被告河南中力房地产发展有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路5号B6号楼12层01。法定代表人韩广收，董事长。二被告共同委托代理人安辉，女，1979年12月27日出生，汉族，住郑州市金水区，系公司员工。原告河南润源电力实业有限公司诉被告河南中力国际酒店开发有限公司（以下简称中力公司）、河南中力房地产发展有限公司（以下简称房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王冷、亢伟强，被告中力公司及房地产公司共同委托代理人安辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年6月16日，被告中力公司与原告签订购房协议书，合同约定原告支付房款，被告中力公司交付房屋并为原告办理房产证，同时合同中约定被告房地产公司对被告中力公司不履行本协议义务承担连带责任。后原告与被告中力公司签订商品房买卖合同，合同中约定出卖人将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，为原告办理房屋权属证书。商品房买卖合同签订后，原告依约支付购房款，但被告中力公司未依约为原告办理房产证。为维护原告的合法权益，故请求法院判令：1、被告中力公司履行协助原告办理不动产权证的义务；2、被告中力公司向原告支付违约金（以22774710元为基数，自2017年11月29日按照中国人民银行同期贷款利率计算至办证完成之日止）；3.被告房地产公司对被告中力公司所欠违约金承担连带责任；4.本案诉讼费由被告承担。二被告辩称，原告诉求无事实法律依据，应予以驳回。办理产权证的行政机关为不动产管理局，被告中力公司只是协助义务，不动产管理局因内部原因导致未能如期办理初始登记手续的责任，不应完全由被告中力公司承担。关于违约金部分，商品房买卖合同补充协议第6.1条明确约定，初始登记资料未如约提交的，承担日0.001%责任，合同已对违约金数额进行了明确约定，原告不应再额外增加违约金数额。原告未能在法定6个月内依法向被告房地产公司主张连带保证责任，被告房地产公司的保证责任已免除，且购房协议书也因原被告双方另行签订新的商品房合同而终止。同时，被告房地产公司也未在新签订的商品房买卖合同中继续承担保证责任，原告不应再向被告房地产公司主张保证责任。经审理查明：2017年6月16日，被告中力公司（卖方）与原告（买方）、被告房地产公司（保证人）签订购房协议书，就原告购买中力公司郑东新区天韵街南、九如路西河南中力国际酒店2号楼3单元达成协议，房产总层数共6层，地下1层，地上5层。总面积929.58平方米，每平方米单价24500元，总房款22774710元。购房用途为经营酒店。中力公司确保上述房屋在签订正式商品房买卖合同时无抵押也无查封，无纠纷，具备合法出售条件。本协议生效后2017年8月份最后5个工作日内中力公司须与原告网签除地下1层外的全部商业正式购房合同；双方确认可以网签正式商品房买卖合同的当天或次日（工作日）原告向中力公司支付17774710元。中力公司应在原告缴纳上述17774710元房款后500个日历天内，为原告提供以上商业办理房产证资料，涉及中力公司应提供的所有资料内容（相关税费按法律法规的规定承担），否则中力公司应向原告支付合同总价的10%的违约金。保证人房地产公司向原告保证被告中力公司不履行本协议约定的义务，被告房地产公司承担连带责任。原告（××）与被告中力公司（出卖人）于2017年8月24日就上述协议约定内容分别签订了16份商品房买卖合同，其中，约定付款时间均为2017年8月24日。被告中力公司应在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告中力公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。1.产权初始登记：出卖人应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.001%违约金。2.转移登记：出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理:××委托出卖人办理该商品房转移登记。××应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后120日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。原告于2017年8月24日已支付被告中力公司全部房款22774710元。庭审时，被告称首次登记资料现在已经准备齐备，预计在三月内房管局首次登记会办理下来。以上案件事实由购房协议书、商品房买卖合同、发票、收据及庭审笔录予以证实。本院认为：当事人对于自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反聪对方诉请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不是以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告、被告中力公司及被告房地产公司签订的购房协议书以及原告、被告中力公司签订的商品房买卖合同系各方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，各方均应按照合同约定履行各自的义务。商品房合同签订当天，涉案总房款已一次性支付完毕，涉案房屋已交付使用，但被告中力公司对涉案房屋首次登记、权属登记仍未办理，已构成违约。因原告购房目的不仅包含经营酒店,被告按约按时办理权属登记是约定义务，首次登记未办理必然导致权属登记无法办理，被告主张按照首次登记违约标准计算违约金，有失妥当。本案转移登记亦违约，合同未约定其违约金计算标准，本院认为，违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。纵观本案案情，被告确实未在合同约定期限内办理房产登记，故综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，本院酌情确定被告中力公司支付原告违约金，即以22774710元为基数，自2017年7月31日起按照年利率1%计算至实际办证完毕之日止。关于原告诉请被告房地产公司承担连带责任，购房协议书约定被告房地产公司为保证人，被告中力公司未按约履行在原告缴纳17774710元房款后500个日历天内，为原告提供以上商业办理房产证资料的义务，故保证人房地产公司应对被告房地产公司为原告支付违约金承担连带责任。因目前被告中力公司尚未完成商品房首次登记，系被告中力酒店自身原因导致，对于原告请求被告为原告办理涉案房屋的权属证书的诉请，本院支持被告中力公司在本判决生效后二个月之内为原告报送办理首次登记的资料并协助原告河南润源电力实业有限公司办理房屋权属登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南中力国际酒店开发有限公司于本判决生效后二个月内报送办理首次登记的资料并协助原告河南润源电力实业有限公司办理位于郑州市郑东新区天韵街南、九如路西河南中力国际酒店2号楼3单元地下一层至地上五层房屋的权属登记手续；二、被告河南中力国际酒店开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告河南润源电力实业有限公司违约金（以22774710元为基数，自2017年7月31日起按照年利率1%计算至实际办证完毕之日止）；三、被告河南中力房地产发展有限公司对本判决第二项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的債务利息。案件受理费13457元，由原告河南润源电力实业有限公司负担11581元，被告河南中力国际酒店开发有限公司负担1876元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院査验，逾期视为放弃上诉审判员  胡向楠二〇二〇年三月十九日书记员  常 鑫