辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终262号上诉人（原审被告）：葫芦岛市远达房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市连山区渤海街远达开发G楼B段11-19轴（3-5）层。法定代表人：张伟红，该公司董事长。委托诉讼代理人：张海燕，女，该公司职员。委托诉讼代理人：张佳月，辽宁易木律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李德洋，男，1991年9月30日出生，汉族，退伍军人，住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：于庆新，辽宁义帆律师事务所律师。上诉人葫芦岛市远达房地产开发有限公司（以下简称远达公司）因与被上诉人李德洋房屋买卖合同纠纷一案，不服葫芦岛市连山区人民法院于（2019）辽1402民初3696民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人远达公司的委托诉讼代理人张海燕、张佳月，被上诉人李德洋及其委托诉讼代理人于庆新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远达公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由李德洋承担。事实和理由：李德洋在其退伍一个多月后才到银行去办理军人公积金贷款，不管是哪家银行，都不可能向已经不具备军人身份的李德洋发放只有军人才能办理的军人住房公积金贷款。这是李德洋无法用军人公积金贷款买房的真正原因，是李德洋自身的过错。一审判决认定事实和认定因果关系错误。远达公司的楼盘已经销售多年，与多家银行具有贷款合作关系。远达公司不可能舍弃熟悉且合作多年的银行而向李德洋推荐一家与自己没有合作关系的陌生银行。这不符合常理。案涉建设银行不是远达公司向李德洋推荐的，而是李德洋询问可否在建设银行贷款，远达公司建议李德洋去合作银行，而李德洋执意去建设银行，远达公司愿意配合提供相关贷款办理材料。李德洋于2019年1月8日向建设银行申请贷款被拒绝时，远达公司不知晓其已经退伍。远达公司与建设银行工作人员沟通，建设银行工作人员表示李德洋无法办理贷款的原因是其军人身份有问题。李德洋提供的微信通话录音，真实性无法确认。李德洋提供的《公积金贷款申请书》等证据，与一般常理和逻辑相悖。请求二审法院支持上诉请求。李德洋答辩称，李德洋在2018年10月向其所在的部队申请公积金贷款时，其完全是军人身份，其申请公积金贷款没有任何过错。2018年10月，李德洋到远达公司售楼处洽谈购买楼房事宜时，售楼人员说可以进行公积金贷款，李德洋也明确告知售楼人员，其要进行的是军人住房公积金贷款。远达公司售楼人员说与其公司合作的是中国建设银行葫芦岛分行营业部。在这种情况下，李德洋才交纳了首付款，然后按照远达公司关于办理公积金贷款的程序向所在单位申请公积金贷款手续。李德洋拿到单位出具的公积金贷款审批材料到远达公司指定的中国建设银行葫芦岛分行营业部正式办理时，遭到拒绝。中国建设银行葫芦岛分行营业部工作人员明确告知，建设银行与远达公司不存在任何业务合作关系。李德洋没有办成公积金贷款的原因是因为远达公司与建设银行不存在业务合作关系。关于李德洋提供的微信通话记录，一审法院也进行了核实质证。本案的过错完全在于远达公司，该公司应该全额退款。请求二审法院驳回上诉，维持原判。李德洋向一审法院起诉请求：判令远达公司返还购房首付款10万元及利息、违约金，诉讼费用由远达公司承担。一审法院认定事实：2018年10月19日，李德洋与远达公司签订商品房买卖合同（预售）及商品房预购协议书，约定：李德洋购买远达公司开发的坐落于葫芦岛市连山区，面积65.64平方米，总价款285000元，买受人应当于2018年10月19日前支付首期房款95000元，余款19万元向住房公积金申请贷款支付。2018年10月18日、19日，李德洋向远达公司交付首付款共计10万元。2018年10月24日，远达公司格林小镇售楼人员吕芳在李德洋咨询是否有指定的公积金贷款银行时，向李德洋推荐中国建设银行葫芦岛分行营业部。2018年10月24日，李德洋向所在部队申请军人住房公积金贷款。2018年12月10日，中国人民解放军某炮兵后勤部为李德洋出具军人住房公积金贷款资格批准书等贷款资料。2019年1月8日，李德洋将全部贷款资料交给中国建设银行葫芦岛分行营业部，该行称与远达公司无合作关系拒绝贷款。2019年11月6日，中国建设银行股份有限公司葫芦岛分行出具情况说明一份，载明：经核查，建设银行葫芦岛分行与葫芦岛市远达房地产开发有限公司格林小镇无业务合作，不能办理该项目的个人住房贷款业务，也不能办理军人公积金贷款业务。另查明，李德洋于2018年12月1日退伍。一审法院认为，李德洋与远达公司签订的商品房买卖合同（预售）及商品房预购协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。因远达公司售楼人员提供的公积金贷款银行与远达公司无合作关系是导致李德洋未能及时办理公积金贷款的主要原因，故李德洋要求解除双方签订的商品房买卖合同（预售）、退还原告首付款的诉讼请求，予以支持。关于李德洋要求远达公司支付利息并承担违约金的诉讼请求，因双方没有约定且李德洋于2018年12月1日退伍，却在2019年1月8日向银行申请军人公积金贷款，违反诚实信用原则，故该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十一条第二项的规定，判决：一、解除李德洋与远达公司签订的商品房买卖合同（预售）及商品房预购协议书；二、远达公司于判决生效后十日内退还李德洋首付款10万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1150元，由远达公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：与一审判决认定的事实一致。本院认为，李德洋于2018年12月1日退伍。李德洋与远达公司于2018年10月19日签订商品房买卖合同（预售）及商品房预购协议书时，其具有现役军人身份。李德洋作为一般的房屋买受人，其可能对军人住房公积金贷款的办理流程、手续、要求等知之甚少。远达公司作为房屋销售者，有义务对房屋买受人李德洋就军人公积金贷款的相关事宜进行明确告知。远达公司的前述告知义务应包括办理军人住房公积金贷款的注意事项。李德洋按照远达公司售楼人员的指示，向其所在部队申请了办理军人公积金贷款的相关审批手续，并且将部队出具的手续提交给了远达公司向其告知的贷款银行。李德洋未能办理军人公积金贷款，可能因建设银行与远达公司之间无合作业务，也可能因李德洋自己的军人身份问题，但无论何种原因，远达公司作为房屋开发商均未尽到明确告知义务。在案涉房屋买卖合同履行过程中，远达公司具有过错。另一方面，李德洋未能证明其在办理案涉房屋买卖事宜过程中，向远达公司告知了其即将退伍这一特殊情况。对于未能办理军人公积金贷款，李德洋自身亦存在过错。一审法院综合双方在履行合同中的过错，判决解除案涉房屋预售合同，由远达公司向李德洋返还购房首付款10万元，但未支持李德洋诉请的利息及违约金。该判决并无不当之处。综上所述，远达公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由葫芦岛市远达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瞳审判员 李春学审判员 朱 丹二〇二〇年三月二十三日法官助理孙敬伟书记员殷雨晴本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”