安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0191执异5号 案外人（异议人）：梁华志，男，1980年5月20日出生，汉族，住安徽省肥东县。 申请执行人：平安普惠融资担保有限公司，住所地江苏省南京市汉中路2号亚太商务楼13层B、C单元，统一社会信用代码91320000717881554L。 法定代表人：YONGSUKCHO，总经理。 被执行人：干文海，男，1973年12月15日出生，汉族，住安徽省肥东县。 本院在执行平安普惠融资担保有限公司(以下简称平安普惠公司)与干文海追偿权纠纷一案过程中，案外人梁华志提出书面异议申请，请求：1、撤销安徽省高新技术产业开发区人民法院作出(2019)皖0191执895号执行裁定书中关于查封位于安徽省合肥市瑶海区龙岗开发区新创益民家园xx幢xxxx室房产的执行措施;2、撤销安徽省高新技术产业开发区人民法院作出(2019)皖0191执895号查封、拍卖财产、限期搬离公告。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人（异议人）梁华志称：1.梁华志于2010年6月23日与安徽新创置业发展有限公司(以下简称新创公司)签订《商品房买卖合同》,约定新创公司将位于安徽省合肥市瑶海区龙岗开发区新创益民家园xx幢xxxx室房产出售给梁华志,出售价格为349755元,合同签订后,梁华志支付了房款,新创公司于2011年完成交房,交房后梁华志将房屋借用给同事杨飞居住至今。在梁华志办理房产证过程中,因新创公司资金贷款需要,其将上述房产的权属证办至其员工蔡圣民名下,在梁华志的要求下，新创公司解除了与蔡圣民之间的房屋买卖合同关系,并拟撤销蔡圣民的房屋登记将房屋登记在梁华志名下。但在此过程中,蔡圣民与被执行人干文海恶意串通,蔡圣民以不合理价格将上述房产过户给干文海,在蔡圣民与干文海上述房屋买卖过程中,并未有上门看房、交付房屋等行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中,异议人梁华志完全符合上述法律规定,故请求贵院撤销(2019)皖0191执895号执行裁定书中关于查封位于安徽省合肥市瑶海区龙岗开发区新创益民家园xx幢xxxx室房产的执行措施、撤销(2019)皖0191执895号查封、拍卖财产、限期搬离公告。 案外人（异议人）梁华志提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明新创公司将位于安徽省合肥市瑶海区龙岗开发区新创益民家园x幢xxxx室房产出售给梁华志,出售价格为349755元；2、收据，证明梁华志案涉房款、契税、产权登记费等已支付完毕；3、协议书、公告报纸、登记证复印件，证明新创公司解除了与蔡圣民之间的房屋买卖合同关系，蔡圣民不是真实的购房人,其并未支付购房款；4、说明、水单费缴费单，证明梁华志自交房之日起实际占用房屋至今。 申请执行人平安普惠公司辩称：1、根据物权公示原则,平安普惠公司已取得抵押权,就执行标的享有优先受偿权。2017年10月16日,出借人重庆金安小额贷款有限公司(以下简称金安小贷公司)与被执行人干文海签订了合同编号为DY20171016001764的《借款合同》,出借625000元给干文海。同日,平安普惠公司与干文海签订合同编号为DY20171016001764的《最高额委托担保合同》,与出借人金安小贷公司签订合同编号为DY20171016001764的《最高额保证合同》,同意为干文海的债务提供连带保证责任。为此,干文海与平安普惠公司签订《最高额反担保抵押合同》,以其所有的位于安徽省合肥市瑶海区龙岗开发区新创益民家园xx幢xxxx室(房地权证合瑶字xxxxxxxxxx)提供反担保。双方签订的反担保抵押合同合法有效，同时,双方办理了抵押登记手续，平安普惠公司对干文海抵押的房产享有抵押权。在办理抵押登记时,案涉抵押物明确记载的产权人为干文海,并没有蔡圣民的相关记载。根据不动产公示原则,应当确认案涉房产系干文海所有。干文海向出借人借取了相关借款,平安普惠公司为其提供了保证担保,且履行了保证责任,相关合同已经实际履行,因此,干文海应当承担抵押反担保责任。法院的生效判决书已判令平安普惠公司对案涉房产拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权；2、梁华志请求撤销执行措施没有事实和法律依据：首先，虽然梁华志陈述开发商是一房二卖,其系房屋实际所有权人。但其只提交了购房合同,但并没有提交其他证据证明其已经实际取得房屋的所有权。不动产物权也就是房产的取得应当办理不动产登记证明,才能从法律上实际取得了物权。而梁华志仅凭几份协议,显然不能证明其已经取得物权。其次，退一步说,即便梁华志系房屋实际所有权人,其一直怠于行使自己的权利,而平安普惠公司就抵押权系善意取得。梁华志于2010年就已经签订购房合同,2011年就知道蔡圣民取得不动产登记证明,一直不去主张自己对房屋的所有权,而是出租给他人使用,这显然不符合常理。同时,从其提交的水电费缴费凭证上看,明确记载着房屋户主为干文海,梁华志系明知却未提出异议。因此,即便梁华志系房屋实际所有权人,其对房屋的所有权的原始情况以及变更情况均是明知的,却一直怠于行使自己合同的权利,存在巨大过错。最后，梁华志以支付全部房款,且实际占有房屋为由,并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,提出执行异议。但梁华志是否已支付全部房款并实际占有房屋，并没有证据予以证明,且未办理产权的原因主要是其自身原因。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定明确的前提是“金钱债权执行中”,而本案平安普惠公司与干文海之间是就标的实现担保物权的执行,平安普惠公司对执行标的享有抵押权,并非金钱债权的执行。此外,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定,申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中,平安普惠公司对执行标的经法院判决确认享有优先受偿权,梁华志对执行标的提出执行异议,人民法院应当不予支持。综上,请求依法驳回梁华志的执行异议申请。 被执行人干文海辩称：1、干文海与蔡圣民之间签署了《购买房屋合同》,合同存档于合肥市瑶海区不动产登记中心；2、干文海向蔡圣民支付了总价款70余万元的房款并有转账证据和收据作为佐证；3、干文海购买蔡圣民所有的位于合肥市瑶海区××经济开发区××家园××室的成套住宅是善意的,未与蔡圣民之间存在恶意串通等任何行为；4、在蔡圣民与干文海交易之时,蔡圣民提供了房地权证肥东字××号《房地产权证书》，足以证明蔡圣民是合法的产权人；5、干文海支付了70余万元的房款以后,与蔡圣民共至不动产产权登记部门办理了产权变更登记,现在干文海是合法的产权所有人；6、干文海与蔡圣民之间不仅办理了产权变更登记，还办理了电、燃气的户主名称变更登记，干文海在执行时提交给法院的电费、燃气费缴费单也可以证明电、燃气的户主是干文海；7、梁华志在执行异议中所提出的其与安徽新创置业有限公司之间签订的《房屋买卖合同》、收据、蔡圣民与安徽新创置业有限公司之间签订的《协议书》、《公告》、《说明》等，干文海均不知情；8、2017年3月10日干文海与蔡圣民办理了房地产变更登记以后,干文海至案涉房屋处要求现在的居住人交出房屋,居住人一直没有交房,为此双方还多次发生争执，实际居住人声称其已经从梁华志处购买了案涉房屋,如要房就要找梁华志要房；9、梁华志和居住人早已知道干文海是实际的房屋所有人,却一直拒不交付,也不向干文海主张权利,令人百思不得其解。综上,干文海在本起房屋交易过程中已经尽到了自己的注意义务,没有能力查询到开房商与其他人之间的交易过程和解除交易过程,不明白的是自己交付了房款办理了产权的变更登记后,梁华志却将房屋占据不交还,存在重大的过错：其签订《房屋买卖合同》，缴纳购房款后却不办理产权的登记，在缴纳电燃气费时,明知干文海是涉案房屋的产权人却不向开发商主张自己的权利;自2010年6月23日签订合同至今已经9年时间,经年累月不主张自己的权利。故请求驳回梁华志的异议申请。 被执行人干文海提供徽商银行取款凭证、汇款凭证、收据，证明其从蔡圣民手中购买涉案房产，并从银行取款汇给蔡圣民之妻干文洁86万元。 本院查明，平安普惠公司与干文海追偿权纠纷一案，本院于2018年11月1日立案，经审理后作出（2018）皖0191民初6356号民事判决书，判决：一、被告干文海于本判决生效之日起十日内向原告平安普惠融资担保有限公司偿还代偿款617628.16元并支付担保费4000元（其中第一笔借款的担保费3328元以52万元为基数自2017年11月18日起按日利率万分之一点三计至2018年1月5日止；第二笔借款的担保费672元以105000元为基数自2017年11月18日起按日利率万分之一点三计至2018年1月5日止）；二、被告干文海于本判决生效之日起十日内向原告平安普惠融资担保有限公司支付违约金（违约金以617628.16元为基数，自2018年1月6日起按年利率24%计至款清之日止）；三、原告平安普惠融资担保有限公司对被告干文海抵押的位于安徽省合肥市瑶海区龙岗开发区新创益民家园xx幢xxx室（房地权证合瑶字第××号）房产拍卖、变卖后的价款优先受偿；四、驳回原告平安普惠融资担保有限公司的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，平安普惠公司向本院申请强制执行，本院立案受理。 该案在执行过程中，本院于2019年4月24日查封了干文海名下位于合肥市瑶海区龙岗开发区新创益民家园x幢xxxx室房产。 根据梁华志提交的证据显示：2010年6月23日，梁华志与新创公司签订《商品房买卖合同》,约定新创公司将案涉房产出售给梁华志,出售价格为349755元。当日，新创公司向梁华志出具收据，证明收到房款349755元。2011年3月23日，梁华志向新创公司支付了房屋维修基金、契税与产权登记费。2011年3月24日，梁华志向购房小区的物业交纳了物业费、装修费，此后将房屋出借给同事杨飞，由杨飞交纳水、电等费用。但案涉房产2011年12月23日登记在蔡圣民名下，2015年2月6日，新创公司与蔡圣民签订《协议书》，内容为：因蔡圣民未付房款，新创公司与蔡圣民均同意解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，合同解除后30日内，双方共同办理相关手续，房屋交还新创公司。2016年4月27日，新创公司登报公告，内容为：包括祭圣明（民）在内的五户签订商品房买卖合同至今未支付房款，特公告要求五户一周内缴纳房款，如未缴纳属于自动放弃买卖权，办理的房产证作废，五户房产买卖权归新创公司名下。 2017年2月14日蔡圣民补办案涉房产的产权证，同年3月20日，蔡圣民将房产过户给干文海。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。梁华志在2010年6月23日购买案涉房产并支付了购房款后，未能及时办理过户，致使该房产于2011年12月23日登记至蔡圣民名下。2016年4月27日，新创公司登报公告声明蔡圣民房产证作废后，仍未及时办理过户，致使房产被过户至购房人干文海名下。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占用的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。根据上述规定，本院依法查封被执行人干文海名下的安徽省合肥市瑶海区龙岗开发区新创益民家园xx幢xxxx室房产，符合法律规定。梁华志对未办理过户登记自身存在过错，故对梁华志的异议请求不予支持。 据此，依据《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下： 驳回梁华志的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘正红 人民陪审员  张燕萍 人民陪审员  孙冬玲 二〇二〇年三月十八日 法官助理李婷婷 书记员谢文 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。