浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初14341号原告（反诉被告）：孙士法，男，1954年7月15日出生，汉族，住义乌市。原告（反诉被告）：孙子平，男，1985年9月28日出生，汉族，住义乌市。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：杨柳、潘高,浙江绣湖律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈一红，女，1960年4月23日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：朱爱民，浙江现代阳光律师事务所律师。原告（反诉被告）孙士法、孙子平为与被告（反诉原告）陈一红为与反诉被告孙士法、孙子平为宅基地使用权纠纷一案，于2019年7月31日向本院提起诉讼，本院以简易程序立案受理后，依法由审判员毛滨独任审判，于2020年1月13日、3月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙士法、孙子平（第一次均未到庭）的委托诉讼代理人杨柳（第二次开庭到庭），被告（反诉原告）陈一红及其委托诉讼代理人朱爱民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙士法、孙子平向本院提出诉讼请：请求判决被告腾空义乌市江东街道宗塘村一区86幢5号房地产（共四层半，建筑占地面积108平方米），并将该房地产返还给原告。事实与理由：2002年3月28日，原告孙士法、孙子平将坐落于义乌市江东街道宗塘村西山沿住宅的宅基地使用权转让给被告陈一红，因此双方签订了《房地产转让合同》。《房地产转让合同》载明：甲方自愿将坐落在江东街道宗塘村西山村沿住宅占地面积108平方米，四层半、地至天、砖混框架结构，建筑面积486平方米，有偿转让给乙方所有，四至：东与金雪盛房共墙，西靠路，北靠路。后原告起诉，义乌市人民法院于2018年9月25日作出（2018）浙0782民初13484号民事判决书认定上述《房地产转让合同》无效。涉案转让合同被确认无效后，原告孙士法、孙子平委托杭州天平房地产评估有限公司对涉案房屋进行了评估，涉案房屋经评估认定价值为354万元。原告认为，合同被认定无效后，被告因合同取得的涉案房屋，应当予以返还，因此原告有权请求返还该房屋。同时，原告愿意按房地产评估报告中的房屋价值数额354万元返还给被告。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，望法院予以支持。原告孙士法、孙子平于2020年1月9日申请撤回起诉，故未向本院提供证据。被告（反诉原告）陈一红向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿房屋腾退后的相关损失305205元。2、请求判令反诉被告支付房屋对价款517万元，并赔偿利息损失（从2019年8月29日起按年利息24%计付至实际履行之日止）。事实与理由：2002年3月、反诉原、被告经协商，反诉被告将其坐落于义乌市宗塘村的宅基地使用权转让给反诉原告，反诉原告自行设计、建造，投入了大量珠精力与财力，反诉原告一家人居住至今。现涉案房产价格上涨，反诉被告为此恶意毁约，多次向法院起诉，要求收回房产，法院已判决双方合同无效，但判决反诉被告需支付对价并赔偿损失后才能收回涉案房屋，现反诉被告再次起诉。为此，反诉被告除需支付相应房屋对价外还需赔偿反诉原告因腾退房屋造成的全部损失。特提起反诉。被告（反诉原告）陈一红就其反诉请求提供以下证据：1、（2017）浙0782民初21164号民事判决书、（2018）浙0782民初13484号民事判决书、（2019）浙07民终977号民事判决书(均为复印件)各一份，证明双方房屋买卖的事实，反诉被告多次向反诉原告起诉的事实，最后法院判决互相履行，在反诉被告未支付对价款及赔偿损失的前提下，无权要求反诉原告腾退房屋的事实。2、宗塘村委会证明(复印件)一份，证明反诉被告有房屋居住的事实，见证人孙某是孙士法的弟弟。3、录音及光盘两份，证明反诉被告擅自委托中介机构出售讼争房屋，指令中介机构按560万元价格出售的事实。经庭审质证，反诉被告质证意见如下：1、（2017）浙0782民初21164号民事判决书、（2018）浙0782民初13484号民事判决书、（2019）浙07民终977号民事判决书各一份，无异议。2、宗塘村委会证明一份，真实性无异议，与本案无关。3、录音及光盘两份，真实性无异议，对录音内容有异议，第一，该份录音系案外人与案外人之间的通话，我方无法确认双方通话，第二录音没有指明是涉案房地产，第三录音中的价格包含了房东要出的几十万的过户费用，实际上的价格并没有这么高。本院根据反诉原告的申请委托金华信立泰价格评估有限公司进行鉴定，2019年10月15日出具估价报告书，估价结果：确定估价对象在价值时点的市场价值为人民币517万元，单价为9214元/平方米。经庭审质证，反诉原告、反诉被告质证意见如下：反诉原告：无异议，但我方认为评估价格与市场价相比偏低。我方当时评估的要求是市场交易价，但我方尊重鉴定机构的鉴定结果。反诉被告：对鉴定结果有异议，认为价格偏高，估价报告没有列出具体的比较实例价格及相应情况修正的数据，我方认为该估价报告缺乏科学性。根据反诉被告的申请，本院通知鉴定人叶某、郑某出庭作证。叶某，女，金华信立泰房地产评估代理有限公司房地产估价师。证词：评估时我们通知了反诉原告，没有通知反诉被告。涉案的估价报告书作出，具体比较实例和修正数据是我们评估的技术内容，我们只提供结果报告，根据2015年4月8日住房和城乡建设部发布的房地产估价规范，我们可以只提供房地产估价结果报告，不需要提供房地产评估技术报告。比较实例的来源是二手房市场成交案例，一手房市场成交案例，拍卖市场的成交案例。计算方式是我们内部资料，我们提供的报告是结果资料。室内外固定装修265149元我们在评估时考虑在内了。另外两项，一笔是32056元、一笔是8000元本次评估时未评估。郑某，女，金华信立泰房地产评估代理有限公司房地产估价师。对叶某估价师的陈述没有补充。经庭审质证，反诉原告、被告质证意见如下：反诉原告：我们尊重两位估价师的回答。反诉被告：我方认为估价师并没有提供出具体数据，我们认为估价结果不准确。本院根据反诉原告的申请委托金华天证价格评估有限公司对涉案房屋的室内、外固定装饰、房屋周边的道路硬化费用、开挖水井等进行鉴定，2019年12月13日，金华天证价格评估有限公司出具的价格评估书价格鉴定结论：根据价格鉴定基准日涉案房屋的室内、外固定装饰价值为人民币265149元；房屋周边的道路硬化费用、开挖水井费用为人民币32056元；房屋周边的绿化价值为人民币8000元。经庭审质证，反诉原告、反诉被告质证意见如下：反诉原告：无异议。反诉被告：真实性无异议，对报告内容有异议，首先该份评估与信立泰的评估报告存在重复计算，后者的评估报告已经包含了装饰装修以及相关配套设施的价值，其次该评估结果价格偏高且有些装饰物反诉原告可自行拆离。本院对反诉原告提供的证据认证意见如下：反诉原告提供的3组证据客观真实，本院对上述证据的真实性均予以认定。本院对金华信立泰房地产评估代理有限公司估价报告书认证意见如下：经该公司两位估价师郑淑军、叶某出庭作证以及反诉原、被告质证，本院认为该估价报告书客观、公正，可以作为涉案房地产价值的估价依据。本院对金华天证价格评估有限公司评估报告书认证意见如下：涉案房屋的室内、外固定装饰价值已在金华信立泰房地产评估代理有限公司估价报告书作了估价，265149元已包含在517万元内，系重复估价，故本院对265149元的费用予以剔除。对房屋周边的道路硬化费用、开挖水井费用为人民币32056元，房屋周边的绿化价值为人民币8000元，可作为其他损失在本案中列入赔偿范围。本院经审理认定事实如下：反诉原告陈一红系非农户籍。2001年7月20日，义乌市土地管理局审批同意江东街道宗塘村村民孙士法、孙子平农村私人建房建设用地108平方米，并于2001年11月27日向其发放了《义乌市建设用地许可证》。2002年3月28日，反诉被告孙士法、孙子平（甲方、转让方）与反诉原告陈一红（乙方、受让方）、案外人孙某（丙方、中间人）签订《房地产转让合同》一份，约定：“一、甲方自愿将座落在江东街道宗塘村西山沿住宅占地面积108平方米，四层半、地至天，砖混框架结构。建筑面积468平方米，有偿转让给乙方所有。四至：东与金雪盛户共墙，西靠路，南靠路，北靠路。二、甲方提供如下证件，证明房地产权清晰，没有纠纷。①（2000）义民初字第1425号民事调解书复印件一份；②（2000）义法民字第1424号证明书复印件1份；③农村私人建房建设用地审批呈报表，义乡（镇）改字（2001）第1068原件一份；④义乌市建设用地许可证，义改（2001）私建地证（1068号）原件一份；⑤赵金花农村私人建房建设用地审批呈报表复印件一份（第1112号）；⑥赵金花建设用地许可证复印件一份（1112号）；⑦市建设局（2002）义规证字第0197号建设工程规划许可证原件一份；⑧甲方另有住房的村委会证明原件一份；⑨人防审批单二份；⑩村改规划图一份；⑾甲方身份证复印件一份。三、甲、乙、丙方商定所转让的房地产价格为人民币伍拾万元。由乙方分三次付给甲方定金275400元。①合同达成付壹拾肆万元；②房屋开工后三个月再付壹拾万元；③房地产权证转完毕付足。由甲方委托乙方支付给工程队工程款，预计224600元，乙方负责支付建完工。付款以收条为准。四、甲方委托书，委托乙方承建中与建筑公司签订合同，代甲方管理，代甲方预算的结算、支付工程款，代甲方进行工程监督完工止，一切由乙方负责代甲方办理。五、转让正处在旧村改造阶段，旧房已拆、新房准建造中，自本合同达成起，甲方一切授权乙方管理，包括工地、建筑物等一切设施和处理邻居关系等在内的管业。管业中甲方应表示支持。六、房地产权证过户：乙方代甲方取得房产权证、地产权证后过户给乙方。出让金、税契款、防空设施费等由乙方承担。支付时间按有关单位通知，乙方为交款人。在签订过户合同时甲方要保证按本合同规定的精神不变，予以签约过户。七、甲方的房地产权属发生争议，概由甲方负责，并由甲方支付民事诉讼费用，如给乙方造成经济损失，概由甲方负责赔偿。八、违约责任：乙方中途悔约，定金不得返还。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起壹月内将定金退还乙方，并支付给乙方相当于已付定金的数额为违约金。并返还已代垫付的全部各项款项。对有关条款的违约，由违约方支付给对方相当于上述房地产价款的百分之五为违约金。九、本合同履行中有争议，三方协商解决，协商不成，任何一方均可向人民法院起诉。”签约后，反诉原告陈一红自行出资在涉案土地上建成二间半四层半房屋并管业至今，该房现址为义乌市江东街道宗塘一区86幢5号。2018年7月12日，反诉被告孙士法、孙子平向反诉原告陈一红发送律师函，以双方的转让行为违反了法律规定导致转让合同无效为由要求其腾空并返还涉案房屋。因协商未果，反诉被告孙士法、孙子平向本院提起诉讼。本院于同年9月25日作出判决：一、确认孙士法、孙子平与陈一红于2002年3月28日签订的《房地产转让合同》无效；二、驳回孙士法、孙子平的其他诉讼请求。同年11月21日，孙士法、孙子平又向本院提起诉讼，请求判令陈一红腾空义乌市江东街道宗塘村一区86幢5号房地产（共四层半，建筑占地面积108平方米），并将该房地产返还给孙士法、孙子平。本院于同年12月27日裁定驳回孙士法、孙子平的起诉。嗣后，孙士法、孙子平于2019年7月31日又以同一事实与理由再次向本院提起诉讼，请求判决陈一红腾空义乌市江东街道宗塘村一区86幢5号房地产（共四层半，建筑占地面积108平方米），并将该房地产返还给孙士法、孙子平。据此，被告陈一红提起反诉，请求判令：1、判令反诉被告赔偿房屋腾退后的相关损失305205元。2、请求判令反诉被告支付房屋对价款517万元，并赔偿利息损失（从2019年8月29日起按年利息24%计付至实际履行之日止）。本案在审理过程中，孙士法、孙子平于2020年1月9日申请撤回起诉，本院裁定予以准许。本院认为：反诉原告与反诉被告签订的《房地产转让合同》，虽系双方真实意思表示，反诉原告也在案涉宅基地上建房并使用至今，但陈一红系城镇居民，而案涉宅基地系集体经济组织所有，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。故案涉《房地产转让合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，导致《房地产转让合同》无效，双方当事人均有过错。根据无效合同的处理原则，因无效合同取得的财产应当返还。买卖合同作为双务合同，这里的“返还”是相互返还，且原则上应当同时履行。本案中作为出卖方的反诉被告未返还宅基地转让款，也未对反诉原告在涉案土地出资建造的房屋支付对价及赔偿其他损失的情况下，要求反诉原告腾退房屋于法无据。现孙士法、孙子平撤回起诉应予准许。反诉原告要求反诉被告支付房屋对价款517万元，并支付房屋周边的道路硬化费用、开挖水井费用人民币32056元，房屋周边的绿化价值人民币8000元，其请求合法有据，本院予以支持。因反诉原告在本案中也有过错，故对反诉原告主张的利息损失本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、反诉被告孙士法、孙子平于本判决生效后十日内支付反诉原告陈一红房屋价款人民币517万元。二、反诉被告孙士法、孙子平于本判决生效后十日内支付反诉原告陈一红房屋周边的道路硬化费用、开挖水井费用32056元，房屋周边的绿化费用8000元，合计人民币40056元。三、驳回反诉原告陈一红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件反诉受理费28395元，由反诉原告陈一红负担4000元，反诉被告孙士法、孙子平负担24395元。保全费5000元，由反诉被告孙士法、孙子平负担。鉴定费18800元，由反诉原告陈一红负担6600元，反诉被告孙士法、孙子平负担12200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员 毛 滨二〇二〇年三月六日书记员 朱炜玮