辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终640号上诉人（原审原告）：冯娟，女，1966年4月9日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人:王开丹，辽宁宝仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李钢运，男，1974年11月29日出生，汉族，住庄河市。原审第三人：大连富民房地产开发有限公司，住所地庄河市栗子房镇范屯村草门屯。法定代表人：王太敏，该公司经理。委托诉讼代理人：于新福，男，该公司工作人员。上诉人冯娟因与被上诉人李钢运、原审第三人大连富民房地产开发有限公司(以下简称富民公司)案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2019）辽0283民初6458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。冯娟上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判对上诉人所有的庄河市中止执行，并撤销（2017)辽0283民初596号民事裁定；3、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、上诉人与富民公司签订的商品房买卖合同合法有效。2016年9月上诉人与富民公司签订商品房买卖合同，购买庄河市，并以债务抵顶方式支付了全部房款。2、上诉人购买房屋后一直合法占有至今。上诉人购买上述房屋后，即开始装修，并实际居住至今。3、未办理房屋产权转移登记并非上诉人过错。富民公司将房屋交付上诉人后，上诉人一直催促富民公司出具发票、税票并办理转移登记，但富民公司因内部管理问题，一直未协助上诉人办理转移登记，过错不在上诉人方。故上诉人实际购买房屋在先，并支付全部房款、实际占有该房屋，应当依法对该房屋中止执行。二、原审判决适用法律错误。原审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条驳回上诉人的诉讼请求，适用法律错误。上述司法解释为人民法院在审查执行异议（程序性审查）而非执行异议之诉（实体审理）应当适用的法律。李钢运辩称，不同意上诉人的上诉请求。买卖合同日期只要是两家愿意可以写到任何一天，我只看购房发票和房产证，只有这两样更改不了。如果购房发票开在查封之前，我可以立刻解封给上诉人。购房发票在我查封之后，我就享有优先权。我查封的是富民公司的房产，谁先查封谁有优先权。房屋查封之后，上诉人没有及时提出异议，如果入住而封条贴在家门口，为什么没有提异议，上诉人就是放弃了使用法律保护自己的权利，或者是当时根本就没有买卖合同。上诉人一审所提交的费用清单其中不包括取暖费，我当时就问为什么没有取暖费，冬天怎么过，上诉人称没有交取暖费，是在2019年夏天入住的。富民公司述称，不同意上诉人的上诉请求。李钢运申请查封的房屋应该是给冯娟的，一共是三套房屋，房照在冯娟手中。冯娟向一审法院起诉请求：1、停止对坐落于庄河市房屋的执行；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：李钢运与富民公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年1月17日立案受理，诉讼中，李钢运申请财产保全，一审法院于2017年1月19日作出（2017）辽0283民初596号民事裁定书，查封了富民公司所有的坐落于庄河市富民家园包含案涉1#楼3单元3022号（房权证号：15××09，建筑面积8446平方米）房屋在内的六套房屋。2017年3月8日，一审法院作出（2017）辽0283民初596号民事判决书，判决富民公司于判决发生法律效力后10日内偿还李钢运借款50万元，并承担借款自2015年4月8日起至判决给付之日止按年利率24%计算的利息。判决生效后，富民公司未履行偿还义务，李钢运于2017年7月24日向一审法院申请强制执行。2019年8月5日，冯娟对执行查封的被执行人富民公司所有的位于庄河市房屋提出书面异议，一审法院于2019年8月12日作出（2019）辽0283执异92号执行裁定书，裁定驳回冯娟的异议请求。冯娟不服，于2019年9月3日向一审法院提起诉讼以其在查封前购买案涉房屋并装修入住为由，请求判决停止执行该房屋。原告为证明其主张，提供其与富民公司签订的商品房买卖合同一份、其与富民公司、王艳签订的协议书一份、富民公司为其及王艳出具的专用收款收据各一份、富民公司代收代缴税费明细一份，除王艳的专用收款收据时间为2015年11月19日外，上述其余证明材料的落款时间均为2016年9月27日。拟证明原告已于2016年9月27日与第三人富民公司签订了房屋买卖合同，并于当日以借款抵顶房款的方式交纳了购房款及相关费用。被告对上述证明材料的真实性不予认可，第三人富民公司对上述证明材料没有异议。原告另提供富民公司为其出具的案涉房屋的增值税普通发票一份、税务机关出具的税收完税证明一份、案涉房屋所有权证书一份、房屋情况录像一份，增值税普通发票载明的开票时间为2017年11月1日，税收完税证明的填发日期为2017年12月25日。拟证明原告交纳了相关税款，第三人将房屋权属证书交付。被告对增值税普通发票、税收完税证明及房屋所有权证书没有异议，对录像真实性没有异议，但认为原告装修房屋在法院查封以后。第三人富民公司对原告提供的该组证据没有异议。另查，2019年4月22日，原告因案外人孙成义申请执行富民公司一案[（2019）辽0283执异72号]向一审法院提出执行异议并提交执行异议书，事实与理由部分载明其于2017年11月1日购买富民公司名下栗子房富民家园一号楼3单元302室，签订了商品房买卖合同，当日缴纳购房款302,367元，并于2017年12月30日向税务局缴纳购房税2879.69元，在2018年去办理房产证时发现该房屋被查封。该案中，原告提交商品房买卖合同一份，合同标的物为案涉房屋，但合同签订时间为空。本案庭审中原告提供的商品房买卖合同签订时间为2016年9月27日，其解释称，合同为一式三份，因房照没有办妥，就随便拿了一份。一审法院认为：本案的争议焦点为案外人是否对案涉执行标的享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定是对无过错买受人物权期待权保护的要件，隐含的理念是物之交付优先于金钱债权，赋予无过错买受人对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。原告须同时满足上述规定的四项要件方能排除案涉房屋的执行。首先，本案中，原告提供的《商品房买卖合同》显示签订时间为2016年9月27日，但根据原告在另案中自述的合同日期及增值税专用发票载明日期的记载，其实际购房的时间应为2017年11月1日，即发生在一审法院对案涉房屋查封之后。原告对另案中向法院提交签订时间为空的合同的解释与其自述不符，且并不符合常理，一审法院不予支持。其次，原告提供的案涉房屋录像不足以证明其在法院查封案涉房屋之前已合法占有案涉房屋。最后，原告未提供证据证明未办理过户登记非因其自身原因。综上，原告提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对案涉执行标的没有足以排除强制执行的权益，故对原告的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告冯娟的诉讼请求。案件受理费5836元，由原告负担。二审中，上诉人提交取暖费收据、装修材料明细及居住证明，拟证明上诉人自2016年9月27日起已实际占用案涉房屋，并交纳了当年取暖费，对房屋进行了装修居住至今。被上诉人认为，取暖费不是三联单形式填写，对真实性有异议；装修材料明细记载形式不合乎常理，无明确数量及单价，该商店的经营项目中根本没有家具类商品，对该证据真实性不予认可；对于村委会开具的居住证明，因村委会不是商品房买卖合同的见证人，村委会不会知道上诉人签订买卖合同的时间，村委会也不是自然人，故一份加盖村委会公章的证据无法证明案涉房屋的购买时间。富民公司对上诉人提交的该组证据予以认可。本院认为，上诉人提交的取暖费收据系由富民公司开具，且上诉人在一审中没有提交该份证据，故该证据的真实性无法予以核实；对于装修材料收据，该收据系手写票据，亦无法核实开具时间；对于居住证明，因村委会并未派出人员到庭对该证明作出说明，且其中证明内容并非村委会职责范围，故本院对该证据不予采信。富民公司提交了《顶楼人员拿走房照明细表》及会议记录、情况说明，拟证明案涉房屋确实是抵顶给上诉人的房子。上诉人对富民公司提交的证据真实性没有异议，认为可以证明上诉人是在法院查封之前取得的房屋并签订的合同。被上诉人认为该组证据只能证明富民公司之前的安排，但后期房屋未能兑现过户，导致产生诉讼。因该组证据与本案争议并无直接关联性，亦不能证明上诉人实际取得和占用房屋的时间，故本院对该组证据不予采信。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案争议的焦点为案外人是否对案涉执行标的享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定是对无过错买受人物权期待权保护的要件，隐含的理念是物之交付优先于金钱债权，赋予无过错买受人对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。本案中，上诉人主张其获得案涉房屋权利的方式为以房抵债，上诉人并未向富民公司实际支付案涉房屋的购房款项，则对上诉人取得权利的真实性，应结合前述规定予以严格审查。首先，从上诉人提交的买卖合同来看，上诉人虽主张该合同系签订于2016年9月27日，但上诉人在另案中自述该房屋于2017年11月1日购买，并称于当日签订商品房买卖合同，当日交纳购房款，此后对房屋进行了装修。上诉人同时自述，其买房时间是在法院查封之后。而且，上诉人提交的增值税专用发票开具时间也是在2017年11月1日，与上诉人另案中所述合同签订时间一致。现上诉人在本案中又主张合同签订时间在查封之前，上诉人未能对其对于同一份买卖合同签订时间的不同陈述作出合理解释，亦未能提交其他充分证据推翻其在另案中的自认事实，故本院无法认定上诉人系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，上诉人未能提交充分证据证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，上诉人提交的有关房屋占有使用时间的证据均是由富民公司开具，其中没有第三方公用事业部门进行收费的收款收据，故上诉人是否交纳费用的真实性无法予以核实，不能证明上诉人实际占用房屋的时间发生在查封之前。再次，上诉人虽主张该房屋系抵债取得，但对于其与富民公司之间的原始债权债务关系并未提交证据，上诉人是否支付了案涉房屋对价缺乏证据证实，难以认定上诉人已支付全部房屋价款。第四，上诉人始终没有办理案涉房屋的权属过户登记，上诉人亦未提交其向富民公司主张过办证权利的证据，故不能认定案涉房屋非因买受人自身原因未办理过户登记。综合以上事实和理由，本院认为，上诉人本案提出的异议不符合《执行异议和复议的规定》第二十八条规定的情形，一审法院对上诉人要求排除执行的请求未予支持并无不当，本院对此维持。至于上诉人提出本案应适用《执行异议和复议的规定》第二十九条之规定的上诉理由，本院认为，基于前述分析，上诉人提交的证据亦不符合该规定第二十九条的具体情形，上诉人要求排除执行的请求同样无法得到支持。上诉人的上诉请求和理由不具备事实和法律依据，本院不予采纳。综上，冯娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5836元，由上诉人冯娟负担。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年三月二十七日书记员 房忠玉