杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初9818号 原告（反诉被告）：左剑峰，男，1978年12月4日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：傅宝祥、沈立波，浙江萧和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：岑华庆，男，1974年3月15日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：岑耀珍，岑华庆之父。 委托诉讼代理人：金颂英，岑华庆之母。 原告（反诉被告）左剑峰与被告（反诉原告）岑华庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序。在诉讼过程中，被告（反诉原告）岑华庆向本院提起反诉，本院依法合并审理，并转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及其委托诉讼代理人傅宝祥、沈立波，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人岑耀珍、金颂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）左剑峰向本院提出诉讼请求：1、确认双方当事人于2004年10月19日签订的《购房协议书》合法有效；2、判令岑华庆为左剑峰办理位于杭州市西湖区房屋（以下简称301室房屋）的产权过户手续；3、本案的诉讼费用由岑华庆负担。事实和理由：双方当事人于2004年10月19日签订了房屋买卖协议，约定：岑华庆将301室房屋以190000元的价格卖给左剑峰。双方款项两清后，左剑峰于2004年入住案涉房屋至今。左剑峰要求岑华庆协助办理房屋过户手续，但岑华庆以该房屋已抵押给银行为由拒不配合。左剑峰认为，岑华庆已构成违约，请求法院判如所请。在诉讼过程中，原告（反诉被告）于2020年2月28日向本院申请撤回了第二项诉讼请求。 被告（反诉原告）岑华庆答辩称：1、2002年10月19日，岑华庆因急需用资金，向左剑峰父母借款100000元，写明2005年10月19日归还。后左剑峰的母亲曹阿娟要求岑华庆将301室房屋卖给左剑峰，岑华庆明确告知该房屋存在抵押，如要购买必须帮其归还银行贷款，但遭到左剑峰父母拒绝。同年11月18日，左剑峰父母拿着一份已经写好的定金收条，让岑华庆签字，称系对100000元借款的保障，后归还借条。2004年10月19日，左剑峰的母亲又和岑华庆商量，因左剑峰要结婚，房子暂时让其居住，愿意帮忙归还银行贷款180000元后再过户房屋。之后，左剑峰并未清偿贷款，协议上写明的90000元实际也没有支付。2、岑华庆自2017年2月起诉讼至今，本意是想解除不合理、不公平、违背其意愿签订的购房协议，并将所有的债务清偿。岑华庆也曾明确表示，只要左剑峰拿出法律依据，其原意承担房价上涨产生的差价或者违约金。2019年9月30日，在（2019）浙0106民初3529号案件审理过程中，双方达成了和解协议，左剑峰同意承担房屋贷款中的1100000元，在款项汇入法院后，岑华庆申请了撤诉。但撤诉后，左剑峰拒绝岑华庆领取该笔款项以归还银行贷款及第三人的垫付款，导致和解协议无法继续履行，和解的目的无法实现。贷款中的470000元并非左剑峰归还，而是岑华庆的两个担保人因承受不住利息的增长，与岑华庆商量暂时帮岑华庆归还部分银行贷款，等诉讼结束后再由岑华庆向其清偿。在诉讼期间，左剑峰及其代理律师多次去银行了解情况，在明知银行贷款本金为1270000元、加上两年零八个月的利息后为1700000元的情况下，以欺诈的方式与岑华庆签订了和解协议，同时，岑华庆对于协议也存在重大误解。两个担保人帮岑华庆归还了银行贷款，虽然没有经过登记，但对案涉房屋按比例享有分配权。案涉房屋目前仍设有抵押，因担保人的代偿款未清偿，故岑华庆未办理注销手续。3、2002年，301室房屋的估价为417000元，并非左剑峰主张的200000元。2009年，左剑峰在杭州市拱墅区人民法院（以下简称拱墅法院）曾做过一份笔录，称案涉房屋暂时让其居住，其并无打算替岑华庆归还银行贷款。左剑峰是在2019年9月才决定购买岑华庆的房屋，帮岑华庆归还了贷款，在居住期间并未经过岑华庆同意，属于强行占有，给岑华庆造成了巨大损失。4、岑华庆的父亲从未向左剑峰的父亲左承坤借过钱，也没有扣除数十万借款利息作为弥补房价上涨之说。如左剑峰要求房产过户，必须支付相应款项。综上，岑华庆认为，其与左剑峰之间签订的购房协议并非本人的真实意愿，是左剑峰母亲以欺诈的方式（欺骗岑华庆称要帮助岑华庆归还银行贷款）与岑华庆签订，并以明显不合理的价格（低于市场价60%）购买。故请求法院驳回左剑峰的诉讼请求。 被告（反诉原告）岑华庆向本院提起反诉请求：1、判令解除双方当事人于2004年10月19日签订的《购房协议书》（后当庭变更为确认该协议无效）；2、判令左剑峰将301室房屋腾退并返还给岑华庆；3、判令左剑峰支付房屋占有使用费540000元（按每月3000元自2004年10月19日起暂计算至2019年10月19日止，之后另行计算至房屋实际返还之日止）；4、本案诉讼费用由左剑峰负担。事实和理由：301室房屋系岑华庆所有。岑华庆曾因急需用钱，向左剑峰的父亲左承坤借款100000元，借款时间为2002年10月20日至2005年10月20日，月利息1分。借款时，左承坤要求岑华庆以301室房屋提供抵押担保，但岑华庆向其表明该房屋已抵押给上塘信用联社（现名为杭州联合农村合作银行上塘支行，以下简称联合银行），并在借条中予以注明。左承坤为确保借款的归还，多次要求岑华庆与左剑峰签订初步的购房协议，并在2004年10月19日与左剑峰的母亲曹阿娟签订了所谓的收据。之后，案涉房屋由左剑峰占有、使用。岑华庆从2002年8月16日开始，因投资用款多次向联合银行借款，并以301室房屋设定抵押担保。因投资失败，岑华庆欠下巨额债务。联合银行多次向拱墅法院提起诉讼，法院已判令岑华庆应归还所欠的贷款本息，并且，联合银行对301室房屋享有优先受偿权。在联合银行向拱墅法院申请强制执行的过程中，法院拟拍卖301室房屋，但遭到左剑峰的干扰，拍卖未果。岑华庆认为，双方签订的房屋买卖协议及补充协议不符合《城市房地产管理法》第三十七条及《担保法》第四十九条第一款的规定，应属无效。购房协议名为买卖，实际上为抵押，左剑峰并未实际支付购买房屋的对价。岑华庆曾多次要求左剑峰返还案涉房屋，但均遭到无理拒绝。并且，案涉房屋目前已被杭州市拱墅法院查封，交易过户无法实现。 原告（反诉被告）左剑峰答辩称：1、《购房协议书》系当事人双方真实的意思表示，且左剑峰在要求岑华庆过户案涉房屋之时，对案涉房屋已经设立抵押并不知情。该《购房协议书》未违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。虽然岑华庆在未经抵押权人联合银行同意的情况下与左剑峰签订了房屋买卖协议，系无权处分了该抵押物，但根据买卖合同司法解释第三条第一款的规定，该房屋买卖协议依然有效。2、根据《物权法》第一百九十一条第二款的规定，左剑峰对案涉房屋享有涤除权。左剑峰已经向抵押权人支付了岑华庆所欠的借款本息。双方在（2019）浙0106民初3529号案件中达成了《和解协议》一份，约定左剑峰以1100000元替岑华庆偿还1700000元债务，但事实上，岑华庆隐瞒、欺诈了法院和银行，将六十余万元的债务谎报为1700000元（差额部分已由其他担保人归还），造成左剑峰重大误解。在核实了上述情况后，左剑峰立即通知法院停止将款项汇给岑华庆。事后，左剑峰积极与联合银行进行了沟通，银行告知左剑峰仅需替岑华庆归还630000元即可将抵押房屋解封。左剑峰于2019年11月18日将630000元汇给了银行，故案涉房屋过户的障碍已经消除。3、岑华庆反诉要求解除合同已构成违约。左剑峰已向岑华庆支付了所有购房款。按照公布的杭州市2002-2010年房价年递增率20.6%倒推，2002年的房价只有2005年400000元的一半，即200000元左右。且2004年签订的补充协议免除了岑华庆父亲所借的数十万元款项的利息作为弥补房价的飞涨。故购房价并未低于市场价，并得到了岑华庆的认可。并且，岑华庆于2017年才对此提起诉讼，显然可以推知其当时对房屋的转让价款是认可的。4、左剑峰于2004年10月19日入住案涉房屋至今，若合同解除，对于守约方左剑峰来说是极不公平的，也违背了市场交易诚实信用的原则，会给左剑峰造成难以弥补的巨大经济损失。后岑华庆变更诉讼请求为确认购房协议书无效，但不符合合同法52条的规定，合同仍是有效的。因此，请求法院驳回岑华庆的反诉请求。 原告（反诉被告）左剑峰向本院举证如下： 1、购房协议书，证明双方存在房屋买卖关系以及已支付购房金额； 2、收据，证明左剑峰已经支付购房订金； 3、保证书，证明岑华庆愿意代办房屋过户手续以及房款已经付清； 4、结案证明（打印件），证明银行贷款已还清； 5、支付凭证，证明左剑峰代岑华庆支付银行贷款； 6、杭州市不动产登记信息查询记录，证明目前案涉房屋没有抵押，不存在过户障碍； 7、杭州市不动产登记信息查询记录，证明左剑峰名下无其他房产。 被告（反诉原告）岑华庆向本院举证如下： 1、房屋所有权证，证明301室房屋系岑华庆所有； 2、购房协议书，证明左剑峰的父亲左承坤，利用借款之机，为保证其债权的实现，在明知房屋已经抵押给银行的情况下，要求与岑华庆签订协议，将价值500000元的房屋以明显不合理的低价转让给左剑峰； 3、拱墅法院判决书四份（复印件），证明因岑华庆欠联合银行贷款，经拱墅法院判决，岑华庆应归还联合银行借款本息，并明确该银行有权以案涉房屋折价或者拍卖、变价的价款优先受偿； 4、和解协议（复印件），证明岑华庆曾起诉左剑峰，并达成和解，左剑峰承诺承担岑华庆所欠联合银行债务中的1100000元； 5、（2019）浙0106民初3539号民事裁定书（复印件），证明岑华庆申请撤诉后有权重新起诉； 6、拱墅法院执行笔录（复印件），证明拱墅法院多次口头、书面要求左剑峰返还房屋，但均被无理拒绝，给岑华庆造成重大损失，应由左剑峰承担房屋的占有使用费，岑华庆保留要求左剑峰承担因拒不还房导致法院无法强制执行而产生的利息损失的权利； 7、向左承坤的借款凭证（复印件），证明岑华庆在向左承坤借款时，已经明确告知房屋已抵押给银行； 8、担保人归还银行贷款凭证（复印件），证明王志华、金德锦替岑华庆代还了银行贷款53万余元； 9、借款收据，证明左剑峰未支付购房款90000元。 上述证据经庭审质证，对于当事人无异议的证据，本院对其真实性亦予以确认并在卷佐证，对其证明力在本院认为部分再行阐述。对于当事人有异议的证据，本院认证如下：1、左剑峰提交的证据6房产登记查询信息，本院对其真实性予以确认，但根据该查询信息，案涉房屋存在一般抵押，尚未注销；2、岑华庆提交的证据7借款凭证系复印件，岑华庆的代理人岑耀珍自认后半部分系其自行添加，在左剑峰不予认可的情况下，本院对其真实性亦不予确认；3、岑华庆提交的证据9借款收据，系岑华庆父亲岑耀珍单方书写，左剑峰或其父亲左承坤并未在该文书中签字确认，在无其他证据印证的情况下，本院对其真实性不予确认。 根据上述确认的有效证据及双方当事人的庭审陈述，本院就本案事实认定如下： 岑华庆为301室房屋的所有权人，该房屋建筑面积为54.58平方米。左剑峰的父母左承坤、曹阿娟与岑华庆的父母岑耀珍、金颂英系多年朋友关系，且存在借款往来。2002年，左剑峰与岑华庆达成了由左剑峰购买岑华庆名下301室房屋的合意。2002年11月8日，岑华庆收到左剑峰母亲曹阿娟支付的购房定金100000元，并向左剑峰出具了《收条》。 2004年10月19日，岑华庆作为甲方，左剑峰作为乙方，共同签订《购房协议书》，约定：甲方将301室房屋（建筑面积：54.58平方米）卖给乙方；所出售房屋价款为自议价，计人民币壹拾玖万元整（当中包括乙方补偿给甲方的装修补偿款壹万元整），其中在2002年11月8日乙方已经支付给甲方购房款定金人民币壹拾万元整，剩余购房款计玖万元整也已在2004年10月19日全部结清；甲方在2004年10月19日将房屋交付乙方使用（因情况特殊，甲方暂时无能力与乙方办理过户手续……）；因甲方将房屋三证用作银行抵押贷款，现甲方暂无能力还贷清偿，乙方答应甲方将办理过户手续时间适当推迟；在此协议书签订生效后直至办理过户手续为止的时间内，甲方不得再将该处房产出租、出售给除乙方外的任何其他人以及对该处房产和其他产权进行任何不利于乙方的处理，并保证乙方在此期间对该房产的绝对使用权；房屋三证过户办理费用由乙方自理；本协议经双方签字后即时生效，双方须严格遵守，不得反悔等。 2006年及2007年，岑华庆先后向联合银行贷款100000元、130000元、200000元及310000元。其中，岑华庆以301室房屋为310000元的贷款向联合银行提供抵押担保，同时，案外人金华军提供连带责任保证。后岑华庆未按期归还贷款，联合银行四次起诉分别要求岑华庆归还上述贷款本息并胜诉。在（2008）拱民二初字第201号案件中，拱墅法院于2008年6月6日作出判决，判令联合银行有权就310000元的贷款本金及利息对301室房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。后拱墅法院拟拍卖案涉房屋，执行法官曾于2009年3月10日与左剑峰谈话，要求其腾退案涉房屋，左剑峰表示没有能力租房，希望继续居住。 2009年8月23日，岑华庆作为保证人出具《保证书》称：兹有301室房屋因其早年抵押给上塘信用社银行贷款，至今无法归还，抵押后又将此房屋卖给左剑峰所有（出售款早已全部付清）。后经拱墅法院判决拍卖，因买主左剑峰强烈要求保留此住房，经与银行协议，先由买主左剑峰垫付33万元代岑华庆还清贷款本息，还清后，岑华庆保证无条件给左剑峰办理过户手续，决不私自占用和转卖他人。如有违反，其愿负全部法律责任，并加倍赔偿给左剑峰因双方房屋纠纷而造成的一切经济损失。同时，岑华庆的父亲岑耀珍作为担保人在落款处签字。 2018年4月20日，岑华庆曾以左剑峰为被告向本院提起诉讼，请求判令解除双方签订的《购房协议书》，案号为（2018）浙0106民初3529号。在该案审理过程中，岑华庆作为甲方与作为乙方的左剑峰于2019年9月30日签订《和解协议》，约定：1、甲方所欠联合银行债务，金额以（2008）拱民二初字第198号、（2008）拱民二初字第199号、（2008）拱民二初字第500号、（2008）拱民二初字第201号四案确定的为准，此债务乙方自愿承担1100000元，剩余债务由甲方自行承担，甲方应将该笔剩余债务于2019年10月11日前支付给联合银行；2、乙方于2019年10月11日前将第1款中明确的1100000元支付到本院账户，如乙方未支付，对甲方及联合银行不负任何责任；3、如甲方未支付第1款确定的剩余债务金额，则乙方不再支付第2款确定的金额；4、如甲乙双方按照第1、2款约定履行了付款义务，银行债务获得全部清偿之后三日内，甲方办理301室房屋抵押权注销手续，并于抵押权注销后三日内协助乙方办理301室房屋的过户手续；5、乙方将第2款中的1100000元打入本院账户时，甲方向法院申请撤诉。后左剑峰将1100000元打入本院账户，岑华庆于2019年10月11日申请撤诉。后左剑峰向联合银行了解到岑华庆实际应偿还的债务金额仅为630000元，故要求本院停止向岑华庆发放1100000元案款，并于2019年11月18日向联合银行分三笔代偿了岑华庆所欠的贷款本息及诉讼费合计630000元。另外，2018年12月25日及2019年1月10日，岑华庆的担保人曾分两次向联合银行合计偿还了557818.66元。2019年12月11日，联合银行向拱墅法院书面申请结案，并称其依据已生效的（2008）拱民二初字第201号民事判决书向法院申请执行与岑华庆、金华军等金融借款合同纠纷一案，现所涉案款已按协商约定得到了归还，上述案件已得到履行。 另查明，案涉房屋除在本案中因左剑峰申请财产保全而被查封外，自2002年8月16日起至今曾先后四次设立抵押，前三次抵押已注销。2007年6月19日设立的抵押尚未注销，抵押权人为联合银行，债权数额为310000元，抵押方式为一般抵押，登记日期为2007年6月19日，债务履行期限为2007年6月19日起至2009年12月19日止。 再查明，左剑峰目前名下未登记任何房产。 本院认为，《购房协议书》系双方当事人的真实意思表示。虽然在双方签订《购房协议书》时，案涉房屋已设立抵押，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权并不影响买卖合同的效力。以抵押财产为标的物的买卖合同，虽无法发生物权变动的效力，但合同本身系有效合同，案涉《购房协议书》并不违反法律法规的强制性规定，应为有效，本院予以确认。岑华庆辩称签订合同时存在欺诈、重大误解，且左剑峰未支付购房款等，但并未提供有效的证据，相反地，岑华庆在《购房协议书》及《保证书》中已不止一次地对房屋买卖的经过以及购房款已付清等事实进行了确认，并承诺严格遵守，不得反悔等，故本院对其抗辩理由不予采信。岑华庆要求确认合同无效以及要求左剑峰返还房屋、支付使用费的反诉请求，亦缺乏相应的法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认左剑峰于岑华庆于2004年10月19日签订的《购房协议书》合法有效； 二、驳回岑华庆的反诉请求。 本案本诉案件受理费80元，反诉案件受理费减半收取4600元，合计4680元，由岑华庆负担；本案财产保全申请费5000元，由左剑峰负担。 左剑峰于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；岑华庆于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  陈 清 人民陪审员  许和平 人民陪审员  孟杭军 二〇二〇年三月二日 法官助理杨丽 书记员李璐璐