山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终86号 上诉人（原审被告、执行案外人）:刘保林，男，1961年5月28日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：李汝刚，山东联森律师事务所律师。 上诉人（原审被告、被执行人）:聊城市交大科技园有限公司。住所地：聊城市柳园办事处前许街16号。 法定代表人：王太川，董事长。 委托诉讼代理人：刘东梅，山东荣法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周鹏，山东荣法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：王斌，男，1975年5月18日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 被上诉人（原审原告、申请执行人）:张静，女，1975年2月23日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄萍，山东万航律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李晓京，山东万航律师事务所律师。 上诉人刘保林、聊城市交大科技园有限公司（以下简称交大科技园公司）因与被上诉人王斌、张静申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 上诉人刘保林上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判停止对聊城市湖南路西安交大科技园9号楼12层A5号房屋的执行或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决关于“山东聊建集团有限公司将对刘保林的债务转移给交大科技园公司，刘保林与交大科技园公司之间形成了以房抵债法律关系”系认定事实错误，适用法律错误。山东聊建集团有限公司并未将对刘保林的债务转移给交大科技园公司，刘保林与交大科技园公司系商品房买卖关系，其双方未形成以房抵债的法律关系。交大科技园公司、山东聊建集团有限公司、刘保林于2015年1月29日签订的“协议”明确约定：刘保林在交大科技园公司开发的项目购得房屋两套，具体为9#12层A5、A7，总计价款1103508元；山东聊建集团有限公司代刘保林支付全部购房款，交大科技园公司在应付山东聊建集团有限公司的工程款中扣除此款；该协议签订后，视为刘保林向交大科技园公司全额支付了购房款。从上述协议可以看出，刘保林与交大科技园公司就涉案房屋达成的房屋买卖关系在先，刘保林应付交大科技园公司的购房款由山东聊建集团有限公司代为支付，山东聊建集团有限公司与交大科技园公司之间的互负到期债务（代付购房款、应付工程款）抵销。山东聊建集团有限公司并未将对刘保林的债务转移给交大科技园公司，亦未形成刘保林与交大科技园公司之间的债权债务关系，更未形成一审判决认为的双方之间系以房抵债的法律关系。刘保林与交大科技园公司之间仅系商品房合同买卖关系，一审判决以房款支付方式的差异（他人代为支付或自行支付）否定双方的买卖合同关系并认定为以物抵债法律关系，属认定事实错误、法律适用错误。二、刘保林系案涉房屋的实际权利人，对涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，该事实清楚且有明确的法律依据，依法应支持其上诉请求。1.刘保林在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。案涉房屋查封的时间为2016年4月8日，而山东聊建集团有限公司、交大科技园公司、刘保林签订三方协议书的时间为2015年1月29日，刘保林与交大科技园公司签订《商品房预售合同》的时间为2015年2月，二者均早于法院的查封时间。2.刘保林在法院查封之前已合法占有、使用案涉房屋。刘保林在一审中提交的物业公司证明、备案费收据、电视入户费收据、空置费收据、物业费收据、水电费收据、公共能耗费及室内电费收据、垃圾处理费收据、房屋建筑工程使用说明书、房屋建筑工程质量保修书、房屋使用照片等证据，均足以认定刘保林在法院查封之前的2015年2月份己合法占有、使用案涉房屋。3.刘保林已支付了案涉房屋的全部价款。2015年1月29日，山东聊建集团有限公司、交大科技园公司、刘保林签订三方协议书，刘保林购买交大科技园公司的案涉房屋，山东聊建集团有限公司代刘保林向交大科技园公司支付购房款，该协议签订后，视为刘保林向交大科技园公司全额支付了购房款。该协议书真实且合法、有效，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。另，交大科技园公司于2015年2月4日为刘保林出具了案涉房屋的全额收款收据，认可刘保林已支付了全部购房款。4.案涉房屋非因刘保林自身原因未办理过户登记。案涉房屋与被上诉人所购房屋一样，因交大科技园公司开发的该项目至今未通过竣工综合验收备案，无法办理产权登记，故案涉房屋未办理过户登记的原因在于交大科技园公司，而不在于刘保林。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，刘保林对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。三、即便如一审判决所认定的刘保林与交大科技园公司系以物抵债法律关系，那么一审判决关于“刘保林与交大科技园公司之间的以房抵债协议所产生的债权仅为一般债权，刘保林对涉案房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权”，也系认定事实错误，适用法律错误。1.一审法院将刘保林与交大科技园公司之间认定为一般债权系事实认识错误。2015年1月29日，交大科技园公司、山东聊建集团有限公司、刘保林订立“协议”，该协议订立时乃至涉案房屋交付前，协议各方之间属于一般债权债务关系。但自交大科技园公司向刘保林交付涉案房屋后，其交付房屋的事实行为使得各方之间的金钱债权消灭并转化为刘保林与交大科技园公司之间的商品房买卖合同关系。具体表现为，刘保林与交大公司订立商品房预售合同、交大科技园公司向刘保林开具房款收据并交付涉案房屋，由刘保林占有并使用涉案房屋等，该一系列的事实行为均足以佐证二者之间形成了商品房买卖合同关系。2.一审法院以刘保林对涉案房屋的取得方式不同于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“买卖”方式而取得房屋为由，从而否定刘保林对涉案房屋享有物权期待权，属于适用法律错误。本案中，刘保林虽未直接向交大科技园公司支付购房款，但其与交大科技园公司及山东聊建集团有限公司订立的“协议”之内容，最终产生刘保林直接向交大科技园公司履行付款义务的法律效果。刘保林通过此种方式取得涉案房屋的事实结果与一般买受关系并无本质上的区别。另，一审法院适用的上述司法解释条款，并未将“买受人”限缩为一般意义上的买受人，亦未禁止通过“以房抵债”等间接方式取得买受人的资格。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确了买受人符合其列举的情形，即享有能够排除执行的权利，而本上诉状第二条所列均符合该条规定的情形，故刘保林对涉案房屋享有排除强制执行的物权期待权。3.二审法院改判支持刘保林的上诉请求符合法律规定，亦与司法实践中的普遍做法及主流司法观点相契合。虽然我国并非判例法国家，但最高人民法院案件审理的司法观点仍对各级法院对于审理同类案件时具有积极的指导意义。实践中，最高人民法院意通过定期发布“公报案例”、编纂“司法观点集成”、“理解与适用”法律工具书等方式指导各级法院的审判工作，以期实现同案同判。事实上，公报案例及工具书所载之观点对各级法院的审判工作起着重要的指导作用。诸如，《最高人民法院公报》2016年第6期（2015）民一终字第150号案件，最高人民法院在公报的裁判摘要中明确指出“《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立”，以及（2019）最高法民申2223号、444号民事裁定书，（2018）最高法民再311号民事判决书等诸多司法文书均认定以物抵债的案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律规定之情形的，即享有足以排除强制执行的物权期待权。另，最高人民法院编纂的《最高人民法院司法观点集成（新编版）民商事增补卷》第072页之观点编号23号及2019年全国法院民商事审判工作会议纪要，亦重申“受让人基于以房抵债协议，在法院查封之前己实现对房屋的合法占有且对未过户没有过错的，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，认定其对房屋享有足以排除强制执行的民事权益”的司法观点。因此，二审法院改判支持上诉人的诉讼请求符合法律规定，亦与司法实践中的普遍做法及主流司法观点相契合。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误。上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，该事实清楚且有明确的法律依据，其上诉请求依法应予以支持。 交大科技园上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判不得对西安交大科技园9号楼12层A5房屋执行，或将本案发回重审；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定事实错误、适用法律错误，上诉人的以房抵债行为属于以房屋折价方式清偿建设工程价款，是法定的优先受偿权，该权利不同于一般金钱债权，在实际履行中具有优先权，应受到法律保护。一审法院认为“以房抵债的目的是消除金钱债务，而交付涉案房屋仅为以房抵债的实际履行方式，此与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性区别”，但一审法院明显忽略了上诉人与刘保林及案外人山东聊建集团有限公司签订的三方协议的性质为清偿建设工程款项，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。上述法律规定承包人就未付工程款对所承建工程享有优先受偿权，系为保护承包人对工程价款的实际受偿，因此被上诉人虽然经法院进行了查封，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定，被上诉人申请执行的债权为一般债权，不得优先于建设工程款优先受偿权，足以排除被上诉人的强制执行申请。二、房屋占有人刘保林具有足以排除执行的民事权益。2015年1月29日上诉人与刘保林、案外人山东聊建集团有限公司签订了三方协议，以抵顶工程款的方式确认上诉人无法支付工程款，将涉案房屋折价用于清偿工程欠款，协议签订后刘保林与上诉人签订了《商品房预售合同》，山东聊建集团有限公司向上诉人同时开具了工程款发票，上诉人向刘保林出具了房款收据，并将房屋钥匙交付给刘保林，刘保林实际占有了涉案房屋，但因房屋未进行综合验收，无法办理房屋过户登记手续。因此，刘保林对房屋的占有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，应当具有足以排除执行的民事权益。三、在建设工程领域内以房抵债用于清偿工程欠款是普遍现象，法律规定建设工程的折抵清偿意在通过工程折价清偿债务解决纠纷，保护建设施工方的实体权益，如否定了优先权势必造成更大的纠纷。从维护社会稳定、充分化解纠纷的方面考虑，应当优先保护建设施工方的优先受偿权，确认本案用于抵偿工程欠款方对房屋的优先权，不得准许被上诉人对涉案房屋执行。综上，通过房产依法折价，上诉人使用房屋折抵应收工程款，相当于案涉房产的全部价款已经支付，刘保林已经实际占有案涉房产，且对未办理过户登记手续没有过错，既是建设工程款债权的清偿，同时具备法律规定的保护要件，案涉房产依法不应被查封、执行。并且，上诉人行使工程款优先受偿权的折价协议合法、有效，优先于被上诉人申请执行的一般债权，上诉人的上诉请求合法有据，应当得到支持。四、刘保林是涉案房屋的实际出资人、实际权利人，对被执行房产享有物权。刘保林提供的证据足以证明，涉案房产在2015年1月29日已经合法销售为刘保林所有并交付使用、占有至今。刘保林在合同签订后多次要求交大科技园公司办理过户手续，因涉案房屋未通过综合验收备案，所以未能办理，未能办理的原因和过错不在刘保林。申请执行人对于涉案房产请求执行的权利，本质上来源于交大科技园公司自身对于该财产所享有的权利，在交大科技园公司将房产销售给刘保林之后，交大科技园公司对该房产已不再享有民事权益，申请执行人对涉案房产主张强制执行的权益，不能超越交大科技园公司自身对涉案房产的权益，应认定刘保林作为实际物权人所享民事权益能够对抗申请执行人的执行权益。这也是最高人民法院在审理郭远诉林州市农村信用合作联社汇丰信用社（2017）最高法民再240号案件中树立的裁判观点。一审诉讼中，刘保林与交大科技园公司均主张法院应认定刘保林为实际物权人，而一审法院对此问题并未进行实际审查。 二被上诉人王斌、张静针对上诉人刘保林及交大科技园公司的上诉请求一并答辩称：一、上诉人刘保林对涉案房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权。1.上诉人在一审诉讼过程中提交的证据及所作的陈述能够说明刘保林与交大科技园公司之间形成了以房抵债的法律关系。《协议》显示签订时间为2015年元月29日，商品房买卖合同显示签订时间为2015年2月，假如两份证据不存在串通伪造的情形下，是《协议》签订在先，商品房买卖合同签订在后。《协议》约定的内容为因山东聊建集团有限公司欠付刘保林货款，交大科技园公司欠付山东聊建集团有限公司工程款，三方约定以交大科技园公司欠付山东聊建集团有限公司的工程款抵顶刘保林购买交大科技园公司房屋的购房款，表述的正是以交大科技园公司的房产折抵该公司欠付的工程款。在这份协议形成之后，刘保林与交大科技园公司签订了商品房买卖合同。这个过程明确反映出交大科技园公司的债务形成在先，交大科技园公司以房产抵顶债务的行为在后，交大科技园公司与刘保林签订商品房买卖合同之行为是为了抵销债务而为之。一审判决据此认定二上诉人之间形成以房抵债法律关系事实认定清楚。2.刘保林与交大科技园公司虽就涉案房屋签订了商品房买卖合同，但实质目的是以物抵债，消灭在房屋买卖之前就已经形成的债权债务关系，抵债之物即为商品房买卖合同约定的标的，故二者之间存在的仍是以房抵债关系。以房抵债协议的目的是消灭金钱债权，拟受让房屋的受让人在完成不动产法定登记之前，仅能产生债法上的效力，不能产生优先于另一个金钱债权实现的权益，亦不能据此产生针对涉案房屋的物权期待权。3.上诉人刘保林一审提交的证据不足以证实在法院查封之前其已经实际占有了涉案房屋。退一步讲，即使交大科技园公司向上诉人刘保林交付了涉案房屋，也仅是履行以房抵债约定的行为，产生的结果是消灭金钱债务，而并不像一般商品房买卖合同行为一样产生物权期待权。商品房买卖合同签订后，刘保林并未向交大科技园公司支付任何款项。并且在商品房买卖合同签订后到本案争议产生的四年多的时间里，刘保林始终没有采取任何方式主张过涉案房屋的确权事宜，上诉人主张未办理过户登记的原因完全在于交大科技园公司不能成立。答辩人于一审诉讼中提交了王志帅与交大科技园公司签订的《商品房买卖合同》，王志帅购买的正是涉案房屋所在的9号楼，在签订合同后的第十天就办理了备案登记。众所周知办理备案登记是办理权属登记的必要前置条件，即使涉案房屋不能办理权属登记也不妨碍刘保林要求办理备案登记或通过诉讼、仲裁确认所有权的方式为自己保障权利，但上诉人刘保林明显怠于行使权利。4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的是无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。根据该司法解释的规定，不动产抵债受让人尚未列入该物权期待权的保护范围，一审判决据此认定上诉人刘保林对涉案房屋不享有物权期待权，适用法律正确。二、交大科技园公司主张的建设工程优先受偿权不适用于本案情形。1.交大科技园公司与刘保林均认可的《协议》的内容，是山东聊建集团有限公司将对刘保林的债务转移给了交大科技园公司以抵销交大科技园公司欠付的工程款，而并非将所建工程折价、拍卖后抵销工程款，刘保林亦不是建设工程的承包方。建设工程承包人行使优先权的期限是自建设工程竣工之日起六个月之内，超过该规定期限优先权消灭，交大科技园公司和山东聊建集团有限公司及刘保林三方签订的协议形成于2015年1月份，不能证明这份协议形成于法律规定的行使优先权的时间之内，因此，上诉人交大科技园公司关于刘保林之债权优先于答辩人之债权的主张不能成立。2.上诉人刘保林对涉案房产不享有物权，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条之规定，涉案房产的物权未发生变动，一审判决对于上诉人刘保林不是涉案房产的所有权人进行了认定。对于刘保林在合同签订后是否要求过交大科技园公司办理过户手续，仅凭二上诉人的陈述不足以认定。3.我方认同交大科技园公司在答辩中关于三方协议的性质所给予的评价，即三方协议的性质“是清偿建设工程款，是以涉案房屋清偿工程欠款”，交大科技园公司的答辩理由再一次证明了三方协议以及在三方协议之后所形成的交大科技园公司和刘保林的房屋买卖合同签订的目的都是消灭三角债，即交大科技园公司和山东聊建集团有限公司的建设工程欠款，山东聊建集团有限公司和刘保林之间的货物买卖欠款，这与一般意义上的商品房买卖合同的买受人基于取得买卖标的的初衷是有本质区别的，无论是三方协议还是两方合同，其本质都是消灭金钱债务。鉴于此刘保林不是商品房买卖合同的买受人，不享有排除执行措施的物权期待权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉，维持原判。 刘保林对交大科技园公司的上诉请求没有异议，对其部分事实与理由有异议：根据三方协议并未形成交大科技园公司与刘保林之间的债权债务关系，亦不能得出交大科技园公司以房抵债给刘保林，该协议说明了山东聊建集团有限公司代刘保林支付购房款，至于刘保林与山东聊建集团有限公司之间的关系不在该协议范围内。2015年1月29日是三方协议签属时间，刘保林与交大科技园公司签订商品房预售合同时间为2015年2月份，至于交大科技园公司所述的内部流程等均不影响合同的成立及生效。 交大科技园公司对刘保林的上诉请求及事实理由没有异议。 王斌、张静向一审法院起诉请求：撤销（2018）鲁1502执异56号执行裁定书,继续对交大科技园公司位于聊城市湖南路西安交大科技园9号楼12层A5号房屋的执行。 一审法院认定事实：2015年1月29日，交大科技园公司（甲方）与山东聊建集团有限公司（乙方）、刘保林（丙方）签订协议书，该协议约定以下主要内容：一、丙方在甲方所开发的项目购得房屋两套，为9号楼12层A5、A7，总计价款1103508元，经三方协商，由乙方代丙方支付全部购房款1103508元，因乙方为甲方的施工方，甲方同意从乙方工程款中扣除此款，此款由乙方开具正式工程款发票，直接抵扣甲方应支付给乙方的工程款；二、本协议签订后，即视为丙方已全额支付了上述房屋的购房款给甲方，甲方则在决算后应支付给乙方的工程款中扣除该款项；三、所购房屋具体情况：1.房号9-12-A5，面积82.44平方米，单价6692.80元/平方米，总房款551754元；2.房号9-12-A7，面积82.44平方米，单价6692.80元/平方米，总房款551754元。 2015年2月，交大科技园公司（出卖人）与刘保林（买受人）签订商品房预售合同，该合同约定以下主要内容：一、出卖人交大科技园公司，买受人刘保林；二、出卖人以出让方式取得位于、东昌湖南西安交通大学聊城科技园的土地，在上述地块上建设商品房暂定名西安交通大学聊城科技园；三、买受人购买的商品房为预售商品房，批准机关为聊城市住房和建设委员会，商品房预售许可证为聊房注字第××号；四、买受人购买的商品房为西安交通大学聊城科技园第9幢12层12A-5号房，房屋代码为78477，建筑面积共82.44平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为6692.79元，总金额为551754元，在签订商品房买卖合同时一次性付清；五、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。 2015年2月4日，交大科技园公司向刘保林开具了金额为551754元的房款收据。审理过程中，刘保林提交了物业公司证明、电视入户费收据、备案费收据、物业费收据、垃圾处理费收据、电费收据、空置费收据、房屋照片、房屋建筑工程使用说明书等证据证明其已于2015年3月15日入住涉案房屋。 聊城市东昌府区人民法院在审理原告王斌、张静与被告交大科技园公司商品房预售合同纠纷一案[立案时间为2015年5月25日，案号为（2015）聊东民初字第1849号]中，经原告申请财产保全，法院于2016年4月5日出具（2015）聊东民初字第1849-1号民事裁定书，裁定冻结被告交大科技园公司的银行存款40万元或查封同等价值的其他财产。2016年4月8日，法院出具（2015）聊东民初字第1849号协助执行通知书，查封了被告交大科技园公司位于9号楼12层A5号的房产一套。 2016年5月31日，聊城市东昌府区人民法院出具（2015）聊东民初字第1849号民事判决：一、被告交大科技园公司于判决生效后十日内支付原告王斌、张静2014年7月31日前违约金30157.91元；二、被告交大科技园公司于判决生效后十日内支付原告王斌、张静2014年8月1日起至具备交房之日止以1436069元为基数，按日万分之三计算的逾期交房违约金；三、驳回原告其他诉讼请求。 （2015）聊东民初字第1849号判决生效后，原告王斌、张静申请执行，法院于2018年9月4日立案执行[执行立案时间为2018年9月4日，执行案号为（2018）鲁1502执1993号]。执行过程中，刘保林对查封位于聊城市湖南路西安交大聊城科技园9号楼12层A5号的房屋提出书面异议，要求中止对该房屋的执行。法院经审查认为：《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条规定：“保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。……”对于已转化为执行中的强制措施的保全裁定，案外人对其执行标的提出异议的，可以适用案外人异议程序处理。案外人刘保林提出的执行异议，法院应予受理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，法院查封涉案房产的时间2016年4月8日，刘保林与交大科技园公司签订房屋买卖合同的时间是2015年2月，在本院查封之前；根据刘保林提交的聊城市怀安信物业管理有限公司出具的物业服务费、公共能耗费室内电费、垃圾处理费收款收据，聊城市世纪京能新能源有限公司出具的2015年夏季冬季空置费收据，能够认定证明刘保林在在法院查封之前已占有了涉案房屋；依照交大科技园公司、山东聊建集团有限公司、刘保林三方签订的协议和山东聊建集团有限公司开具的建筑业统一发票及工程款专用收据，可以证明由山东聊建集团有限公司代刘保林支付全部购房款1103508元，交大科技园公司同意从山东聊建集团有限公司工程款中扣除此款。该协议签订后，即视为刘保林已全额支付了上述房屋的购房款给交大科技园公司，交大科技园公司则在决算后应支付给山东聊建集团有限公司的工程款中扣除该款项，可以认定刘保林已支付了全部价款；该房屋未办理过户登记的原因，是交大科技园公司一直未取得建筑工程竣工验收备案表，非因买受人刘保林的原因。综上，刘保林对法院执行诉争房屋提出异议，符合法律规定的情形，其权利能够排除执行，法院予以支持。基于以上理由，聊城市东昌府区人民法院于2018年11月17日作出（2018）鲁1502执异56号执行裁定：中止对被执行人交大科技园公司的位于聊城市湖南路西安交大聊城科技园9号楼12层A5号房屋的执行。原告王斌、张静不服该执行裁定，法定期限内向法院提起诉讼。 一审法院认为：因涉案房屋尚未办理物权登记，刘保林不享有涉案房屋所有权，故本案争议焦点为刘保林对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的物权期待权。 刘保林与交大科技园公司签订商品房预售合同购买涉案房屋，但刘保林并未向交大科技园公司支付购房款，而是因山东聊建集团有限公司欠付刘保林货款、交大科技园公司欠付山东聊建集团有限公司工程款，经三方协商达成协议，以交大科技园公司欠付山东聊建集团有限公司工程款抵顶刘保林购买交大科技园公司出售的涉案房屋购房款，基于以上事实，应认定山东聊建集团有限公司将对刘保林的债务转移给交大科技园公司，刘保林与交大科技园公司之间形成了以房抵债法律关系。以房抵债的目的是消灭金钱债务，而交付涉案房屋仅为以房抵债的实际履行方式，此与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性区别。因此，刘保林作为涉案房屋的受让人在完成房屋登记之前，其与交大科技园公司之间的以房抵债协议所产生的债权仅为一般债权，刘保林对涉案房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权，其关于对涉案房屋继续执行的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。原告要求撤销（2018）鲁1502执异56号执行裁定书，不属本案审理范围，法院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条,《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条之规定，一审法院判决：一、准许对聊城市湖南路西安交大科技园9号楼12层A5号房屋执行；二、驳回原告王斌、张静其他诉讼请求。案件受理费9318元，由被告刘保林负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人刘保林提交如下证据：证据一、在聊城市怀安信物业管理有限公司复印的收据六张，该复印件加盖了该公司的印章，拟证明刘保林在2016年、2017年连续缴纳了涉案房屋的电费、物业费，水费，其中2016年3月30日至2017年3月30日的三张物业服务费单据收款事由部分均注明了物业服务的起止期限，结合刘保林在一审提交的2015年、2018年物业费单据，证明刘保林从2015年3月份至今一直合法占有使用案涉房屋。证据二、聊城市永辉砼业有限公司企业信用信息公示报告一份，拟证明刘保林系该公司的法定代表人及股东。 二被上诉人对上诉人刘保林提交的证据质证意见为，1.对物业费、水费、电费收据的真实性、合法性、关联性均有异议。首先，如果刘保林向物业公司支付了物业使用费和水电费，刘保林手中应当持有物业公司开具的收款收据，但根据刘保林提供的收据复印件显示该组收据均是物业公司留存的记账联和存根，刘保林手中并不持有交款收据的第一联，也就是交由交款人保管的收据联。其次，收据中载明的交款单位是9号楼-12F-A5、A6、A7，并未载明交款人是刘保林，结合刘保林无法提供收款收据联的事实，我方有理由相信有物业公司所保管的收据记账联的第一联即收据联不在刘保林手中，交款人也不是刘保林，否则刘保林不需要再到物业公司提取由物业公司保存的收据存根联。再次，收据的入账时间显示为2016年和2017年，入账时间均发生在法院对涉案房屋实施查封措施以后，因此不能证明在涉案房屋被查封以前刘保林合法占有并使用该房屋。2.对企业信用信息公示报告的真实性无异议，刘保林作为聊城市永辉砼业有限公司的法定代表人和主要股东，基于和山东聊建集团有限公司之间所产生的商品砼和混凝土的买卖关系，对山东聊建集团有限公司享有债权，因此山东聊建集团有限公司为了偿还刘保林的货款才与交大科技园公司形成了三方协议，通过这份协议既解决了山东聊建集团有限公司对交大科技园公司所享有的建设工程欠款，还解决了山东聊建集团有限公司拖欠刘保林的商品混凝土货款，也再一次印证了交大科技园公司补充意见中所称三方协议的目的就是用涉案房屋抵顶三方之间存在的金钱债务。 上诉人交大科技园公司对上诉人刘保林提交证据的真实性、合法性、关联性无异议。上诉人交大科技园公司认为，证据一与刘保林一审中提交的其他缴费单据互相印证，足以证明2015年1月29日之后刘保林已实际占有并使用房屋，房屋没有空置的情况。刘保林缴纳物业费之后，物业费单据未能全部留存是人之常情，所以在发生纠纷后，到物业公司查找单据符合常情。如果刘保林不是该房屋的缴费人和实际使用人，物业公司不会向其提供该宗单据，所以证据一符合客观事实。 本院二审认定事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议的焦点问题为案外人刘保林对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本案执行标的即涉案房屋系不动产，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，除继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。从本案查明的事实看，刘保林与交大科技园公司存在房屋买卖关系，但涉案房屋尚未登记在刘保林名下，物权变动未完成，故刘保林对涉案房屋尚不享有物权。 根据我国相关司法解释的基本精神，在普通金钱债权执行中，无过错买受人对登记在被执行人名下的不动产的物权期待权具有排除执行等物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了对无过错不动产买受人物权期待权保护的要件，一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是买受人在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。对应上述保护要件，就本案逐一分析如下：（一）关于签约时间及合同效力问题。刘保林与交大科技园公司就涉案房屋签订《商品房预售合同》的时间为2015年2月，该房屋被法院查封的时间为2016年4月8日，涉案房屋买卖合同签订的时间在该房屋被查封之前；刘保林与交大科技园公司签订上述房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定和社会公共利益，合法有效。（二）关于房屋占有事实的认定。综合分析刘保林在诉讼中提交的物业公司证明、2015年2月11日的电视入户费和备案费收据、2015年3月12日的物业费和垃圾处理费收据、2015年3月12日和14日的公共能耗费和电费收据、房屋建筑工程使用说明书、以及之后几个年度的物业费用等收据、房屋使用照片等证据，应认定在人民法院查封之前刘保林对涉案房屋已经有事实上的管理和支配权，即刘保林已合法占有涉案房屋。（三）关于购房价款的支付问题。根据现已查明的事实，经三方协商约定，山东聊建集团有限公司代刘保林向交大科技园公司支付购房款，并按约已于2015年2月全部履行完毕。因此，应视为刘保林已支付了全部购房价款。（四）关于刘保林是否因自身原因未办理权属转移登记。本案中，涉案房屋未办理过户登记的原因，是交大科技园公司一直未能取得建筑工程竣工验收备案表，而非买受人刘保林消极不行使登记权利或其他能够归责于买受人的原因。基于以上事由，刘保林符合上述司法解释规定的无过错买受人物权期待权的保护条件，进而对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院予以确认。 综上所述，上诉人提出的不得执行案涉西安交大科技园9号楼12层A5房屋的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初68号民事判决； 二、驳回王斌、张静的诉讼请求。 一审案件受理费9318元，二审案件受理费9318元，均由王斌、张静负担。 本判决为终审判决。 审判长  尹继阳 审判员  张 磊 审判员  于景涛 二〇二〇年三月三日 书记员  王泽杰