安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终52号 上诉人（原审原告）:张士选，女，1995年6月17日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：宁传德，安徽清流律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季璐璐，安徽清流律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）:梅伟伟，男，1984年2月6日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。 被上诉人（原审被告）：陈菊，女，1986年8月19日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。 原审被告：滁州市南谯区逸居房产中介服务中心，住所地安徽省滁州市南谯区南谯南路2669号（君安阳光都市）16幢商业102室，统一社会信用代码92341103MA2TWKAF25。 经营者：陈超。 上诉人张士选因与被上诉人梅伟伟、陈菊、原审被告滁州市南谯区逸居房产中介服务中心（以下简称逸居房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2019）皖1102民初4239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张士选上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持张士远的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由梅伟伟和陈菊承担。事实和理由：2019年7月19日张士选和梅伟伟、陈菊签订的《房屋买卖合同》约定张士选购买梅伟伟、陈菊位于房屋一套,房款中230000元的尾款以贷款方式予以支付。张士选已付购房定金20000元,后张士选在办理按揭贷款中被告知银行已全面停贷,不能办理贷款业务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因银行不能为张士选提供贷款,非系张士选自身原因造成,故张士选可以请求解除买卖合同,梅伟伟、陈菊应当返还定金20000元。 梅伟伟、陈菊辩称，1.合同时约定2019年8月15日办理银行贷款并办理抵押登记，银行当时没有停贷；2.2019年9月初只是部分银行停贷，贷款手续仍可以正常办理，张士选一直不配合办理贷款手续，2万元定金不同意退还。 逸居房产中介述称，同一审陈述意见。 张士选向一审法院起诉请求：1.判令解除张士选与梅伟伟、陈菊签订的房屋买卖合同；2.判令梅伟伟、陈菊退还定金20000元；3.判令梅伟伟、陈菊承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年7月19日，梅伟伟、陈菊（甲方、卖方）与张士选（乙方、买方）及逸居房产中介（中介方）签订一份《房屋买卖合同》，约定“甲、乙双方委托中介方为双方买卖中介人，在中介方见证下就以下房屋买卖事项，在平等自愿的基础上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规，达成如下协议：一、甲方自愿将坐落于凤凰西路39号（凤凰湖畔）14幢4单元602室的房地产，建筑面积60.54平方米，钢混结构，使用性质为住宅……转让给乙方。甲方保证该房地产产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任。二、乙方对甲方房屋现状及附着设施已充分了解认可，自愿购买。双方议定房屋转让价为人民币360000/叁拾陆万元整。包括内部附着设施一切固定设施。三、付款方式与期限：1、乙方于2019年7月19日，支付给甲方购房定金人民币20000/贰万元整，过户后抵作房款。2、乙方于2019年8月15日，支付甲方购房款人民币10000/壹万元，双方同时办理资金托管。3、剩余330000/叁拾叁万圆整，作为出网签合同价。首付金额为100000/（壹拾万元），剩余230000/（贰拾叁万元）为贷款金额。……六、违约责任：……2、逾期付款：……如银行审批按揭贷款额度不足或因乙方原因不予贷款，乙方承诺自行补足首付款或房款，甲乙双方积极提供按揭材料，如因对方不能及时提供相关材料，使按揭不能及时审批，该方按每日成交价的3‰赔偿给另一方，银行按揭如遇国家政策变化，应以国家当时政策为准，双方均不属违约。……4、甲、乙、丙叁方自签订本协议后，若甲方违约双倍返还定金，此定金由乙方和中介方各得50%，若乙方违约定金不退，此定金由甲方和中介方各得50%。并且守约方有权追究违约方成交价的20%作为损失补偿，违约方必须支付1%中介费给丙方……。当日，范守信代张士选支付20000元定金给梅伟伟，梅伟伟向张士选出具一份收条。后张士选未支付购房首付款及办理购房按揭贷款。 一审法院认为，张士选与梅伟伟、陈菊签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行合同义务。诉讼中双方均同意解除签订的房屋买卖合同，故对张士选主张的解除房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。张士选在签订合同后系由于其单方原因未能及时到银行办理按揭贷款手续，且其亦未能举证充分证据证明银行按揭贷款发生国家政策变化，故张士选主张因不可归责于其的原因导致未能办理银行贷款，对此不予采纳。根据合同约定“若乙方违约定金不退”，故对张士选要求的返还20000元定金的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除张士选与被告梅伟伟、陈菊签订的关于滁州市凤凰西路39号（凤凰湖畔）14幢4单元602室房屋的《房屋买卖合同》；二、驳回张士选的其他诉讼请求。案件受理费460元，减半收取230元，由张士选负担。 二审中当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：张士选要求梅伟伟、陈菊返还购房定金2万元的请求能否成立。 2019年7月19日梅伟伟、陈菊、张士选和逸居房产中介签订一份《房屋买卖合同》，约定梅伟伟、陈菊将涉案房产转让给张士选，并对剩余房款的支付、房屋交付等内容进行了约定。该合同系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。梅伟伟、陈菊、张士选理应按约履行自己的权利和义务。 合同签订后张士选按约支付购房定金20000元。合同履行过程中，现张士选不能按约支付剩余房款导致涉案合同无法继续履行，张士选存在逾期付款的违约行为。张士选上诉称因银行全面停贷导致不能办理贷款业务,非系张士选自身原因造成,故张士选可以解除买卖合同。因张士选未能提供证据证明因银行按揭贷款政策变化的原因导致其不能办理银行贷款，故张士选的上诉理由不能成立，本院不予支持。合同约定，若张士选违约定金不退。故张士选无权要求梅伟伟、陈菊返还购房定金2万元。 综上，张士选的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由张士选负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 王 铖 审判员 刘先勇 二〇二〇年三月九日 书记员 王倩倩 附：本案二审处理适用的主要法律规定 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。