辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民终818号 上诉人（原审被告）：齐东辉，男，汉族，1968年12月23日出生，住辽宁省铁岭市银州区。 委托诉讼代理人：孙国华，辽宁合美源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：冯桂华，女，汉族，1977年4月28日出生，住辽宁省昌图县。 上诉人齐东辉因与被上诉人冯桂华房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 齐东辉上诉请求：撤销一审判决或驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院所作判决程序违法。本案应当将案外人大连美华物业管理有限公司列为当事人，因其与被上诉人于2017年8月17日签订了房屋租赁合同，双方是否解除了租赁合同是本案的焦点，但一审法院并未追加案外人到庭，被上诉人也未出示相关与案外人解除房屋租赁合同的证据来佐证诉请，应属程序违法。二、一审法院所查事实不清、适用法律错误。查明部分“租赁合同履行期间内经协商，双方解除租赁合同，被告齐东辉同意返还原告剩余房屋租金、装修房屋补偿及保证金共计30,000元。被告齐东辉于2018年5月19日向原告出具欠条一份，承诺2018年8月30日前将上述欠款全部还清，但被告至今未向原告返还上述款项”，但被上诉人与上诉人之间并不存在房屋租赁合同关系，上诉人无权与被上诉人解除房屋租赁合同，上诉人于2018年5月19日向被上诉人出具的欠条并不是所查明真实意思的表示，系被上诉人将所租案外人的房屋转租给上诉人，上诉人于2018年9月6日和9月18日向被上诉人通过微信方式支付了7000元，然而被上诉人并没有将所租赁的房屋转租给上诉人，也未将房屋交付给上诉人。被上诉人所诉与事实不符，缺少法律依据。 冯桂华辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人上诉没有事实和法律依据，一审事实清楚，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人作为大连美华物业管理有限公司的承包人和实际经营者于2017年8月17日与被上诉人签订房屋租赁合同，上诉人在合同上签字并加盖物业公章，合同履行期间经过双方协商解除合同，就解除合同后的补偿问题上诉人同意返还被上诉人剩余租金、房屋装修补偿及保证金共30,000元，并向被上诉人出具欠条，承诺在2018年8月30日还清。欠条出具后上诉人于2018年9月分两次向被上诉人支付了7000元，被上诉人一审中提供了合同和欠条证明了被上诉人的主张，也证明了上诉人上诉请求没有事实和法律依据。 冯桂华向一审法院起诉请求：1、被告连带支付原告房屋租金及装修房屋补偿和保证金30,000元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年8月17日，原告与大连美华物业管理有限公司签订《美华大厦租赁合同》。合同约定大连美华物业管理有限公司将坐落于大连市中山区职工街77号美华大厦一层A单元房屋出租给原告，租赁期为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止。年租金10万元。租赁合同履行期间内经协商，双方解除房屋租赁合同，被告齐东辉同意返还原告剩余房屋租金、装修房屋补偿及保证金共计30,000元。被告齐东辉于2018年5月19日向原告出具欠条一份，承诺于2018年8月30日前将上述欠款全部还清，但被告至今未向原告返还上述款项。 一审法院认为：被告就原告剩余房屋租金、装修房屋补偿及保证金共计30,000元的返还为原告出具欠条系其真实意思表示，被告应按承诺时间向原告返还上述款项，逾期不返应承担相应的法律责任。故原告的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。 一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第七条、一百一十八条、一百七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告齐东辉向原告支付房屋租金及装修房屋补偿和保证金30,000元。上述被告应给付原告的款项，于判决发生法律效力后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1110元（含公告费560元），由被告齐东辉负担。 本院二审期间，上诉人提交二组新证据：一、大连美华物业管理有限公司营业执照（副本）、大连美华物业管理有限公司开具的证明，拟证明大连美华物业管理有限公司法定代表人并非上诉人，故上诉人无权解除案涉房屋租赁合同，该合同至今仍未解除。二、上诉人与被上诉人之间的微信转账记录，拟证明上诉人在出具欠条后，于2018年9月6日、9月18日向被上诉人微信转账支付了7000元。被上诉人对第一组证据不予认可，被上诉人认为，上诉人是大连美华物业管理有限公司的承包人和实际经营者，案涉房屋系被上诉人从上诉人处租赁而来；被上诉人对第二组证据的证明事项予以认可。本院认为，对于上诉人提交的第一组证据，在无其他相关证据佐证的情况下，不能单独作为认定事实的依据，本院不予采信。第二组证据因被上诉人认可收到上诉人支付的7000元，故本院予以采信。 本院对一审法院查明事实中除“被告齐东辉于2018年5月19日向原告出具欠条一份，承诺于2018年8月30日前将上述欠款全部还清，但被告至今未向原告返还上述款项。”一节因上诉人提交新证据证明其已返还被上诉人7000元而不予认定外，对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是，案涉租赁合同是否已解除，上诉人是否应向被上诉人返还款项及返还的数额。 关于上诉人主张被上诉人系与大连美华物业管理有限公司签订案涉租赁合同，上诉人无权与被上诉人解除该合同一节。首先，根据案涉租赁合同签订情况来看，由大连美华物业管理有限公司盖章、上诉人本人在合同甲方（出租方）处签字与被上诉人订立该合同，上诉人显然并非承租人身份，亦非从被上诉人处承租房屋。上诉人虽主张其在该合同上签字系职务行为，但上诉人对此并未提交证据予以证明，故上诉人应承担举证不能的法律后果。其次，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条规定，已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。上诉人向被上诉人出具的案涉欠条中载明上诉人欠被上诉人的30,000元系用于退还2018年5月30日至2018年6月30日案涉房屋的房屋租金、装修房屋补偿及保证金，故可据此认定上诉人已经以出具欠条的方式与被上诉人就该合同的解除、返还租金、补偿款项、支付时间等问题达成一致。因此，一审法院关于合同解除及上诉人应当返还款项的认定具备事实和法律依据，本院予以确认。 关于上诉人主张案涉欠条的真实意思表示系被上诉人将案涉房屋转租给上诉人一节。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。上诉人现无法提供双方达成一致转租意向的证据，上诉人提交的其他证据也不足以证明该欠条是基于双方转租法律关系而产生，被上诉人在本案审理过程中对上诉人的此项主张亦不予认可，故上诉人应承担举证不能的法律后果。一审法院认定上诉人出具欠条系其真实意思表示并无不当，本院予以确认。 关于上诉人主张已于2018年9月6日和9月18日向被上诉人通过微信转账方式支付了7000元一节。上诉人于二审期间提供了微信转账记录证明其已经就案涉欠条款项返还了7000元，被上诉人亦认可并同意将诉讼标的变更为23,000元，故上诉人该项上诉理由具备事实依据，本院予以采纳。 综上，齐东辉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、变更大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初259号民事判决为：齐东辉于本判决生效之日起十日内向冯桂华支付房屋租金及装修房屋补偿、保证金23,000元； 二、驳回冯桂华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1110元（含公告费560元，冯桂华已预交），由冯桂华负担260元，由齐东辉负担850元。二审案件受理费550元（齐东辉已预交），由冯桂华负担130元，由齐东辉负担420元。 本判决为终审判决。 审判长  季烨 审判员  吕瑛 审判员  王亮 二〇二〇年三月二十五日 书记员  宋敏