浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初19198号 原告（反诉被告）：义乌市冠龙塑料制品有限公司，住所地：义乌市佛堂镇江东路238-5号。 法定代表人：王宝弟。 委托诉讼代理人：龚中玲，义乌市义南法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：义乌市佛堂镇填料厂，住所地：义乌市佛堂镇头甲村节孝祠57－58号。 负责人：王阳义。 被告：朱香云，女，1971年6月29日出生，汉族，住义乌市。 二被告共同委托诉讼代理人：朱建文，浙江纵伸律师事务所律师。 原告义乌市冠龙塑料制品有限公司为与被告义乌市佛堂镇填料厂、朱香云房屋租赁合同纠纷一案，于2019年11月4日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王树超独任审判。2019年11月25日，被告义乌市佛堂镇填料厂向本院提出反诉。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭审理。本案于2019年12月11日、2020年3月18日两次公开开庭进行了审理，原告义乌市冠龙塑料制品有限公司的法定代表人王宝弟及其委托诉讼代理人龚中玲，被告义乌市佛堂镇填料厂的负责人王阳义、被告朱香云（第一次未到庭）及二被告共同委托诉讼代理人朱建文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告义乌市冠龙塑料制品有限公司向本院提出诉讼请求：一、两被告退还双方于2017年1月1日签订房屋租赁合同内原告尚未到期的租金人民币29166.66元，厂房租赁押金人民币10000元；二、两被告退回原告因生产需要添置的电缆、机井、砖砌水池等附属物相关补偿款，共合计人民币56511元；三、两被告共同支付原告搬迁费人民币91080元，及因拆迁问题导致停产停业损失约人民币21万元整；上述尚未到期租金、押金、附属物补偿款、搬迁费、停产停业损失，合计约396757.66元。 事实与理由：2017年1月1日，第一被告委派并以其妻子朱香云名义与原告签订《房屋租赁协议》，嗣后，两被告又以原告违约为由诉至贵院，贵院于2019年7月16日、2019年7月25日分两次开庭审理，目前，该案已审理终结。现双方虽解除了合同关系，但原告在租赁期间，并无违约现象。依据房屋租赁合同第七条约定：“租赁期满，不管双方是否续租，均应提前一个月通知对方，乙方需续租的，在同等条件下享有优先权，续租租金也必须提前一个月付清”，两被告在没有提前告知或者通知原告的基础上，将涉案租赁厂房与政府签订征用拆迁协议。根据约定，被告应提前一个月通知原告需要解除合同，原告也好另做打算，同时，也避免原告企业因征用拆迁从而造成无法生产、停产停业的经济损失；另外，依据双方租赁合同第九条约定：“租赁期内，如遇政府征用或拆迁，乙方无条件终止协议，甲方退还未到期月份租金”，政府征用拆迁导致被迫终止合同，原告要求退还未到期租金。为此，原告多次电话联系被告协议退还未到期租金、退回附属物补偿款、支付搬迁费及造成的损失赔偿等问题，但被告一直置之不理。 第一被告辩称：1、至目前为止，原告未搬离厂房，违法占用厂房，原告无权要求退还租金，原告在未经被告同意的情况下，对厂房的门窗、锁具进行了改动，且目前为止也没有结清电费，存在违约行为，无权要求返还押金；2、涉案厂房的电缆、机井、砖砌水池本来就是厂房的固有设施，被告已装好再出租给原告，这部分补偿款本身应属被告所有；3、搬迁费根据佛堂镇政府有关补偿方案进行，综合补偿款包括一次性搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿，均应属于被收购人即本案被告，因原告违法占用厂房，所产生的损失应由其自行承担；4、根据房屋租赁合同第九条的约定，双方在签订合同时已经对政府拆迁有了预见并做了充分的考虑，原告在2018年9月份，政府委托评估机构对厂房进行评估时，原告就知道该厂房已列入拆迁范围，原告就可以另行找厂房进行搬迁，而原告至今未搬迁，现已经向法院申请强制执行，原告违法占用厂房期间造成的损失由其自行承担。综上，请求法庭驳回原告的诉请。 第二被告辩称：被告主体不适格，本案系租赁合同纠纷，双方主体为原告与第一被告，在（2019）浙0782民初12169号中已明确是第一被告与原告的租赁合同，该合同的权利义务由原告与第一被告行使和承担，所以第二被告主体不适格，请求驳回对第二被告的起诉。 反诉原告义乌市佛堂镇填料厂向本院提出反诉请求：反诉被告支付反诉原告2016年11月20日到2017年12月31日期间的租金55630元并赔偿损失（自2016年11月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日）。庭审中反诉原告补充：租金变更为60630元。其中50000元为反诉原先约定自留的房间被反诉被告占有使用的租金，10630元是2016年11月20日至2017年1月1日期间的厂房租金，反诉状中书写错误。2016年11月19日到2016年12月31日的房租43天，应该是11427元，加上5万元，应为61427元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2013年11月20日签订租房协议，约定反诉原告将义乌市佛堂镇江东路238－5号的房屋出租给反诉被告使用，年租金为97000元，租赁期限为三年，租房协议还对其他事项作出约定。租赁期限届满后，被告未搬离，继续使用房屋。2017年1月1日双方再次签订租房协议，但被告未支付2016年11月20日至2017年12月31日期间的租金。因租赁合同约定，出租房屋自留一间给反诉原告自己使用，但被告擅自将房屋打开使用，未向原告支付租金，给原告造成损失。 反诉被告义乌市冠龙塑料制品有限公司辩称：1、针对时隔40天的租金问题，双方于2013年11月20日签订租房协议，约定租赁期限为三年，于2016年11月19日到期，后于2017年1月1日签订第二份租房协议，约定租赁期限为五年，其中2016年11月20日至2016年12月31日期间有40天空闲期。在该期限内，双方曾因2017年度租金问题一直难以协商成功，由于我方顾于情分一直予以妥协，但被答辩人针对租金问题一天一个说法，摇摆不定，后双方经调解协商约定折价支付40天租金以及10万元一年的租金并签订第二份租房协议。双方协商时王宝弟岳父王井德、大伯丁天禄、妻子王燕萍、被答辩人王阳义、朱香云均在场参与，双方也就相关事宜予以明确。2、自留房屋问题，双方在签订租房协议时，双方确有约定厂房内别墅房屋二楼靠南一间被答辩人自己留用，被答辩人称我方未经其同意，擅自将该房屋打开存放废弃电脑设备，确实欠妥，但自被答辩人得知后至今也未曾提出要求我方腾空上述房屋，因此从某种角度上讲，对方在双方没有发生争议之前对答辩人使用该房屋的行为处于默许状态，双方就租赁问题发生争议后，现被答辩人又以该自留房屋问题要求支付租金，行为不合理。签订2017年1月1日第二份租房协议的时候支付了104000元，其中的4000元就是租赁40天的房租。2016年11月19日到2016年12月31日的房租5000元由朱香云直接收去，当时出具一份收条。故请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 针对反诉被告的答辩，反诉原告补充陈述：关于这个4000元，不是房租，是因为当时反诉被告让龚律师写的租房协议支付过律师费，王宝弟说合同是双方写的，给了我们4000元律师费，并不是厂房的租金，租金的话不止4000元。被告擅自使用房屋，我们没有提出异议，并不必然导致我们放弃主张租金，仍然需要按照合同约定支付租金。 原告（反诉被告）为证明其主张与抗辩，向本院提供如下证据： 一、（2019）浙0782民初12169号民事判决书一份，证明原、被告房屋租赁合同纠纷案件于2019年8月12日开庭审理，并作出判决书。 二、佛堂镇人民政府封条一份，证明原告所租赁厂房粘贴封条，企业被停产停业的事实。 三、义乌市第三自来水公司业务申请表及机打发票、光盘各一份，证明两被告带领自来水公司人员对租赁房屋进行拆卸自来水设施，导致原告停产停业的事实。 四、拆迁补偿协议一份，证明原告自得知拆迁事情后曾多次与两被告协商补偿款有关事宜，但至今未果的事实。 五、关于国家电网设施的材料一份，证明涉案房屋的相关部分电网设施均归原告（申请电网户名为王井德，与原告系岳父女婿关系）的事实。 六、国有土地上房屋收购估价报告一份，证明两被告在未及时通知原告的基础上与义乌市佛堂镇人民政府签订拆迁协议，义乌市佛堂镇人民政府委托第三方于2018年9月15日至厂房进行评估的事实。 七、评估汇总表一份，证明砖砌水池、机井、电缆均为原告因生产需要才添置，在政府征用拆迁涉案厂房收购评估赔偿所列项的补偿款中有明确记载及统计，为此，上述附属物的补偿款应属原告所有。 八、收购协议一份，证明补偿款情况。 九、发票三份、电费清单两份、明细查询一份，证明涉案房屋部分电网设施均归原告（申请电网户名为王井德，系原告的岳父）。 十、收条一份，证明关于2016年11月19日到2016年12月31日的房租43天，达成协议5000元，并履行完毕的事实。 十一、提供评估公司的一个清单，证明电缆线的评估情况。 十二、转账依据三份，证明反诉被告与朱香云签订的房屋租赁年租金10万元及2016年11月20日至2016年12月31日期间的40天租金4000元。 第一被告（反诉原告）、朱香云共同质证意见为： 证据一，真实性无异议，原、被告的租赁合同已经法院判决解除，但原告未履行判决义务，已申请强制执行，到目前为止原告未搬离厂房。 证据二，真实性无异议，证明目的有异议，不能证明镇政府贴封条导致停产，是因为至今不搬离厂房导致贴封条，所导致的损失由其自行承担。 证据三，真实性无异议，证明目的有异议，不能证明拆除水表造成损失，被告拆除水表系履行与政府签订的收购协议，根据协议的约定，被告应当注销水电表，并结清水电费，但因原告的原因电表至今未拆除注销，工业用电不能用了，生活用电还是可以用的。 证据四，真实性无异议，补偿款应归被告所有，原告是否搬迁与被告退还租金没有必然的联系，原告完全可以先搬出去再要求退还租金，原告不搬离导致的损失由其自行承担。 证据五，与本案没有关联，是王井德的违规用电，用电地址为佛堂镇小江滩村，不是涉案厂房。 证据六，真实性无异议，证明目的有异议，因佛堂政府拆迁，被告与政府签订收购协议，这是被告支持政府的拆迁行为，没有义务通知原告，且在2018年9月6日评估当天，是原告为评估公司开门进行的评估，所以原告在2018年9月6日就已经知道拆迁事宜。 证据七，真实性无异议，证明目的有异议，不能证明电缆、砖砌水池、机井是原告添置，机井、电缆作为配套设施在出租前已经安装好。 证据八，真实性没有异议。但认为与政府签订收购协议的是填料厂，应属填料厂的所有拆迁补偿所有权益应属于填料厂，与承租人没有关系。 证据九，形式真实性没有异议，与本案无关。因为当时王井德在本案涉案房屋附近开过养鸡厂，而不是说涉案房屋的地址。 证据十，真实性没有异议，但认为43天的房屋应当是11427元，如果扣除的话，还应当有房租没有支付。 证据十一，三性均有异议。因为在政府委托的评估报告中已有明确，该电缆应属反诉原告所有。且根据双方签订的房屋租赁合同第四条有约定，门窗等应无偿留给出租方，所以即使是反诉被告进行了装修，也应归反诉原告所有。 证据十二，真实性无异议，证明目的有异议，当时原、被告对租赁协议发生纠纷，当时被告有委托龚中玲调解，并支付顾问费用，王宝弟说这个事情是双方的，所以向我们支付4000元。不是租金，算律师顾问费用。当时顾问费用是1万元，当时是转账支付的。 第一被告（反诉原告）、第二被告为支持其抗辩与主张，向本院提供证据： 一、高压供用电合同复印件一份，证明被告在出租厂房前已装有80千伏变压器与电缆，作为厂房的配套设施。 二、租赁协议复印件两份，证明反诉原告自2013年11月20日起将厂房出租给反诉被告使用，第一份租赁协议期满后到签订第二份租赁协议，中间有40天的租期，反诉被告一直在使用，但反诉被告只支付了部分的租金。 三、（2019）浙0782民初12169号民事判决书一份，证明反诉被告未经反诉原告允许占用反诉原告自留的一间房屋且未支付租金，反诉被告在判决书的答辩中是认可该事实的。 四、提供电费明细一份，证明出租的房屋的户名是填料厂。反诉被告也是通过该户号进行缴费，没有必要另外安装电表。 原告（反诉被告）的质证意见为： 证据一，真实性无异议，关联性有异议，变压器是被告的，电缆是我岳父添置的，评估报告里有被告的配电房也有我的电缆。 证据二，真实性无异议，关联性有异议，当时双方因为40天的租金问题在义南法律服务所曾谈起过，第二被告要10000元不是4000元，代理人做工作说5000元，王宝弟说4000元。 证据三，真实性无异议，证明目的有异议，一审中虽然提到了自留的一间房屋，在该判决中的自认，不足以证明本案原告使用是有偿的。 证据四，真实性没有异议，关联性及证明目的有异议。涉案的房屋户名是义乌市填料厂，之前他向电信局直接申请备案登记的是义乌市填料厂也是符合情理的。但是原告在租用涉案房屋过程中因生产需要，重新安装了电线电缆，加大了电压的伏度，这也是事实。因此，该证据与原告递交的户名王井德的地址及户号相符的，无法达到其证明效果。 根据原告、被告、反诉原告、反诉被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 原告（反诉被告）提供的证据一，本院确认其真实性；证据二，本院确认其真实性，可以证明涉案房屋已被政府粘贴封条；证据三，本院确认其真实性，可以证明2018年12月被告方已申请拆除涉案房屋的水表；证据四，本院确认其真实性，可以证明原告发送拆迁补偿协议给被告，要求解决赔偿事宜；证据五、九、十一，均是关于电缆问题，证据十一系评估公司记载，解释了评估表中第39项电缆为360米、90千瓦，证据五中记载了王井德（王宝弟岳父）私自增容用电被处罚，当事人签字处为王宝弟，王井德向国家电网申请用电增容业务，户号为4414102013，法定代表人处为王宝弟，收款收据上记载电缆线为360米，证据九中佛堂供电营业所中记载缴费人王井德，户号为4414102013，地址为佛堂镇江东路超美畈（江东路238－5号），与义乌市佛堂镇填料厂地址一致，三份证据相互印证，本院确认该组证据的证明力，综合认定评估表第39项中的电缆为王宝弟添置。证据六、七，本院确认其真实性，可以证明涉案房屋已按房屋市场价值进行评估；证据八，本院确认其真实性，其中搬迁费补偿为62947元，停产停业损失补偿为226457.46元。证据十，系第二被告出具的收条，载明收到王宝弟2016年11月19日至2016年12月30日期间的房屋租金5000元，第二被告认可自己所写，本院确认真实性、证明力。证据十二，本院确认其真实性，可以证明2017年11月7日、8日反诉被告共向朱香云账户转账104000元。 二被告及反诉原告提供的证据一，本院确认其真实性，被告庭审中认可该证据即指补偿合同中的80千瓦变压器，与本案无关。 证据二、三，本院确认其真实性，可以证明反诉原告与反诉被告在签订两份租赁合同过程中，期间有40天未在合同中记载，且反诉被告擅自使用了反诉原告留用的房屋。 证据四，本院确认其真实性。 经审理查明：2013年11月20日，原告与第一被告负责人王阳义签订租房协议一份，约定原告承租第一被告坐落在江东路238－5号房屋，租金为97000元一年，租赁期限至2016年11月19日止。租赁到期后，原告方实际占用该房屋，后于2017年1月1日，原告（乙方）与第二被告（甲方）签订租房协议一份，约定坐落在江东路238－5号房屋出租给乙方，其中别墅房屋二楼靠南留用一间，租赁期限为5年，自2017年1月1日至2022年1月1日止，年租金为10万元，以后每年租金提前一个月付清；租期内水、电等费用均由乙方承担；租赁期满，不管是否续租，均应提前一个月通知对方；甲方收取乙方1万元作为押金，租赁期满，房屋设施无损坏或其他费用无拖欠，不计息退还押金；租赁期内，如遇政府征用或拆迁，乙方无条件终止协议，甲方退还乙方未到期月份的租金；协议还约定了其他权利义务。协议签订后，原告支付了押金1万元，租金已付至2018年12月31日止。2018年12月7日，第一被告负责人王阳义向自来水公司申请拆除水表，目前水表已拆除。第一被告称2018年11月初已与政府签订拆迁补偿协议，至迟已于2018年12月4日通知原告拆迁事宜。庭审中原告认可原约定留用的房屋从2018年5月始被其占用，被告方陈述在评估时才发现被占用，租金应按10000元一年计算。第一被告确认涉案房屋中所有可移动物品属于原告所有。 另查明：第二被告于2017年1月1日出具收条一份，确认收到王宝弟2016年11月19日至2016年12月30日期间的租金5000元。第二被告系王阳义妻子。原告公司法定代表人王宝弟在2016年11月在涉案房屋因生产需要添置了360米电缆，评估价值为50400元。 本院认为：本案的争议焦点为：一、原告是否尚欠被告2016年11月19日至2016年12月31日的租金；二、原告占用被告自留房屋应付多少租金；三、被告是否应退还原告未到期的租金及押金1万元；四、被告是否应支付原告补偿款及数额。 第一个问题，首先，第二被告系第一被告负责人的妻子，出具的收条明确记载了已收到2016年11月19日至2016年12月30日期间的租金，故本院认为该期间的租金双方已结算清楚。第二个问题，双方在租赁合同中明确约定被告方自留一间房屋，但原告未经被告方同意自行使用，原告应支付该占用房屋的租金。因被告方不清楚原告何时占用，也未举证证明原告从2017年即占用该房屋，故本院从原告自认的时间2018年5月起算租金，对该部分租金双方未达成一致，本院按被告提出的10000元一年计算至2018年11月初第一被告签订拆迁补偿协议，酌定为5000元。第三个问题，原告支付租金至2018年12月31日，第一被告在2018年12月初申请拆除水表，本院在2019年8月12日判决解除双方的租房协议并要求原告腾退房屋，但原告至今仍实际占用房屋，故原告要求被告退回租金，违反公平原则，本院不予支持；押金10000元在扣除原告应付款项后应予以退回，但第一被告认为原告尚欠水电费，未提供依据，本院不予采纳。第四个问题，原告主张的补偿款包括附属物（砖砌水池1911元、机井4200元、电缆50400元）、搬迁费91080元、停产停业损失21万元，首先，原告未提供证据证明砖砌水池与机井由其添置，原告要求支付该部分补偿款，本院不予支持；评估表中记载的电缆线，本院根据原告提供的证据综合判定系其添置，且电缆线并非类于门窗等固定装修，故相应的补偿款50400元应归原告所有。关于搬迁费问题，即使非因本次征迁，双方租赁合同期满后，承租人也面临搬迁事实，故该费用应由承租人本人承担。关于停产停业损失补偿，原告承租涉案房屋用于经营，因被政府征迁而提前收回，遭受经营损失客观存在，但政府部门与被征收人之间达成的补偿与承租人之间的实际损失不具有同一性，本院综合考虑双方合同中约定提前一个月通知对方是否续租等因素，酌定第一被告补偿原告停产停业损失10000元。综上，第一被告应支付原告退回押金10000元、电缆补偿款50400、停产停业损失10000元，共计70400元，反诉被告应支付反诉原告租金5000元。上述款项相互抵扣后，第一被告应支付原告各项款项共计65400元。原告以及反诉原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；被告与反诉被告辩解中的合理部分，本院予以采纳。本案租赁合同的相对方为原告与第一被告，原告要求第二被告承担共同付款责任，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告义乌市佛堂镇填料厂于本判决生效后十日内支付原告义乌市冠龙塑料制品有限公司各项补偿款共计人民币65400元。 二、驳回原告义乌市冠龙塑料制品有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告义乌市佛堂镇填料厂的其他反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7252元，由原告义乌市冠龙塑料制品有限公司负担5692元，由被告义乌市佛堂镇填料厂负担1560元；反诉案件受理费1316元，由反诉原告义乌市佛堂镇填料厂负担1266元，由反诉被告义乌市冠龙塑料制品有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  王树超 人民陪审员  王春洋 人民陪审员  朱翠玉 二〇二〇年三月二十四日 代书 记员  贾惠青