广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终578号上诉人（原审被告）：广州鸿枫景物业管理有限公司。住所地：广州市白云区机场路1250-1278号二层。法定代表人：刘文色，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵倩倩，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州阿村投资管理有限公司。住所地：广州市番禺区南村镇汉溪大道477号（477号塔楼）1607房。法定代表人：王凡，总经理。委托诉讼代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐智，广东金海圣律师事务所律师。广州鸿枫景物业管理有限公司（以下简称：鸿枫景公司）因与广州阿村投资管理有限公司（以下简称：阿村公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿枫景公司上诉请求：1．请求撤销一审判决，改判鸿枫景公司无需向阿村公司返还50000元及支付利息；2．本案诉讼费用由阿村公司承担。事实与理由：一、一审法院未审查涉案租赁物业是否取得建设工程规划许可证。鸿枫景公司仅为涉案租赁物业的次承租人，阿村公司仅为涉案租赁物业的次次承租人，一审法院仅凭双方当庭陈述的认为涉案租赁物业可能未取得建设工程规划许可证以及不清楚是否取得相关政府部门批准的陈述，就对做涉案法律关系的效力作出了裁判，实属查明事实不清。事实上，上诉人也无法确认涉案物业是否取得了建设工程规划。第二，一审法院认定的关键证据《租赁确认书》及5万元的收据均无法与原件核查一致的复印件。在鸿枫景公司对复印件的真实性、合法性、关联性不予认可且阿村公司无法提供其他证据予以佐证的情况下，一审法院根据复印件进行裁判，违反证据规则。第三，阿村公司单方原因拒不配合签署正式的租赁合同的同时又要求鸿枫景公司不要将场地对外出租给别人，长达四个月左右才告知鸿枫景公司其不租了，给鸿枫景公司造成巨大的场地占用损失，阿村公司应当承担缔约过失责任，5万元不应予以退还。首先，阿村公司在一审中主张系鸿枫景公司无法出示涉案商铺系合法建筑的手续，使其无法取得办理电玩城的特种经营许可证，故没有签订租赁合同。事实上是双方已就签订租赁合同达成一致意见，因阿村公司的电玩城配套设备、人员及资金一直未到位，请求鸿枫景公司给予其一段时间再过来签署合同，鸿枫景公司才未将涉案商铺对外出租。双方一直磋商至2018年12月份期间阿村公司一直要求为其保留场地，然后阿村公司又突然说不租赁了，后鸿枫景公司在2019年1月才将涉案商铺对外进行出租。阿村公司恶意拖延签订合同的行为，导致鸿枫景公司失去接近4个月的对外出租时间，产生重大损失，应当由其承担缔约过失责任，因此意向金不应退还。其次，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。阿村公司未能提交证据证明系鸿枫景公司原因导致最终未能签订租赁合同，因此，应当由其承担举证不能的不利后果。阿村公司二审答辩：同意一审判决，不同意鸿枫景公司的上诉请求。阿村公司于2019年6月14日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、鸿枫景公司立即返还意向金50000元；2、鸿枫景公司支付上述款项滋生的利息（从起诉之日起按年利率24%计算至鸿枫景公司还清款项之日止）；3、本案受理费由鸿枫景公司承担。一审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区茶园路15号好名显花城广场一层。阿村公司与鸿枫景公司确认涉案商铺未取得建设工程规划许可证。鸿枫景公司表示其不清楚涉案商铺是否经过相关政府部门批准建设。阿村公司主张，阿村公司（乙方）与鸿枫景公司（甲方）签订《租赁确认书》，约定由甲方向乙方出租位于广州市花都区茶园路15号好名显花城广场一层商铺，该商铺建筑面积1281平方米，实用面积为896平方米。合同第二条约定，乙方同意接受如下租赁条件：1）该位置仅适用于经营下列范围内的商品：电玩城；2）租赁期限：2018年12月至2028年12月；3）租金：82525元；租金从第三年开始每年递增5%；4）管理费：25元/平方米；管理费：22474元，管理费不递增；5）工程分摊费0元；6）押金元；7）意向金：50000元，在甲乙双方签署《租赁合同》后，该款项转为押金；8）管理费部分不涉及递增；9）二次消防许可证上面的消防面积需要大于1000方；10）若因乙方违反甲方合同规定，甲方有权要求乙方做出整改，若乙方仍不整改，甲方有权提前解除本合同并收回该商铺，乙方的租赁保证金及已交的一切费用不予退回，且乙方所投入的固定装修、设施归甲方所有，甲方不予以补偿；11）甲方一次消防已结束，并已取得消防许可证。约定乙方向甲方支付意向金50000元，在甲乙双方签署《租赁合同》后，该款项转为押金。如甲方能接收以上1-11条件，并审批同意后，乙方需在7天内与甲方签署《租赁合同》，并缴纳1个月租金和1个月物业管理费作为押金以及首月租金办理租赁手续。若双方因《租赁合同》内容无法达成共识，或甲方审批不同意1-11条件，甲方需无条件将以上款项无息退回乙方。阿村公司为此向鸿枫景公司支付了50000元。阿村公司为此提交了租赁确认书的复印件、汇款单及收据复印件拟证实其主张。鸿枫景公司确认其与阿村公司就涉案商铺的租赁事宜签订了租赁确认书，但对于阿村公司提交的租赁确认书复印件、汇款单及收据复印件不予认可。关于为何没有签订租赁合同，双方各执一词。阿村公司主张系因鸿枫景公司无法出示涉案商铺系合法建筑的手续，使其无法取得办理电玩城的特种经营许可证，故双方没有签订租赁合同。鸿枫景公司称，系因阿村公司的电玩城配套人员及资金未到位才未签订租赁合同。涉案商铺虽是违建，但确实可以办理相关消防手续。涉案商铺已有几家商铺在进行正常经营，包括海底捞、博纳影城及盒马鲜生等，都可以正常办理营业执照、消防等手续。阿村公司主张双方没有就签订租赁合同达成一致意见，便于2019年1月9日向鸿枫景公司发函，要求鸿枫景公司退回50000元意向金。鸿枫景公司称，在双方就签订租赁合同沟通期间，曾有第三方要求承租涉案商铺，因阿村公司坚持要求鸿枫景公司给其一段时间来签署合同，故鸿枫景公司未将涉案商铺出租给第三方。后鸿枫景公司于2019年1月后才将涉案商铺出租。阿村公司耽误了鸿枫景公司4、5个月的时间，故意向金50000元不应退回。一审法院认为：鸿枫景公司确认其曾与阿村公司签订《租赁确认书》，双方已就租赁合同内容达成一致意见。鸿枫景公司已收取阿村公司支付的租赁意向金50000元。鸿枫景公司虽不确认阿村公司提交的《租赁确认书》复印件的真实性，但其并未提交证据证实双方此后未能签订租赁合同系因阿村公司的原因导致。阿村公司主张，其租赁涉案商铺系经营电玩城，因涉案商铺未取得建设工程规划许可证，导致其无法取得经营电玩城的特种经营许可证。鸿枫景公司与阿村公司虽均确认涉案商铺未取得建设工程规划许可证。但阿村公司并未提交证据证实其上述主张。因双方均未提交证据证实系因对方原因导致最终未能签订租赁合同。而鸿枫景公司已收取阿村公司支付的租赁意向金50000元。双方未能签订租赁合同，鸿枫景公司应将上述款项退回给阿村公司。阿村公司要求鸿枫景公司返还50000元，一审法院予以支持。阿村公司要求鸿枫景公司自起诉之日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息至付清之日止，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年11月6日作出一审判决：一、广州鸿枫景物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广州阿村投资管理有限公司返还50000元；二、广州鸿枫景物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广州阿村投资管理有限公司支付利息（利息以50000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利息，自2019年6月14日计算至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由广州鸿枫景物业管理有限公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，鸿枫景公司表示其司与阿村公司确实签订过租赁确认书，阿村公司也支付过5万元，但该款项性质属于定金，阿村公司仅是将涉案商铺定下承租的意思。鸿枫景公司表示其司招商人员曾催促对方签署租赁合同，并将租赁合同电子版微信发给对方，但已不能提供微信发送的时间、接收主体及租赁合同电子版的内容。鸿枫景公司称因其上手承租人广州君盈物业管理公司与花都区茶园经济合作社无法提供建设工程规划许可证，所以其司无法向阿村公司提供该项资料。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：鸿枫景公司应否向阿村公司返还50000元诚意金及利息。本案诉讼中，鸿枫景公司虽不认可阿村公司提交的《租赁确认书》、租赁意向金50000元汇款单及收据复印件，但鸿枫景公司与阿村公司均确认双方签订过《租赁确认书》，鸿枫景公司也确认已实际收取阿村公司支付的50000元。一审判决认定双方对租赁合同基本内容已达成一致意见，并无不妥。认定双方当事人达成的租赁合意，与涉案物业是否取得了建设工程规划许可证并无关系。依双方当事人在诉讼中的共识，一审法院所作判决处理，与证据规则并不相背。双方签订《租赁确认书》后，最终未能签订正式租赁合同，《租赁确认书》目的未达实现，鸿枫景公司为签订正式租赁合同而收取的50000元，当应予以返还。鸿枫景公司主张系因阿村公司单方原因，拒不配合签署正式租赁合同，导致最终未能签订租赁合同，恶意拖延租赁合同的签订，阿村公司应承担缔约过失责任，不应退还所收的50000元，但鸿枫景公司对此未能提供充分证据证明该项主张，一审法院认定鸿枫景公司对此承担不利后果，符合举证责任规则，本院予以支持。综上所述，鸿枫景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由广州鸿枫景物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 云审判长 赵云川审判员 白小云审判员 刘 卉二〇二〇年三月二十三日书记员 张家齐吴敏玲