四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终1190号 上诉人（原审原告）：唐金鹏，男，1980年11月5日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：杨元茂，四川首力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何晓权，男，1968年10月5日出生，汉族，住四川省南充市南部县。 委托诉讼代理人：何永森，南部县南隆镇法律服务所法律工作者。 原审第三人：四川省南部弘鑫实业有限公司，住所地四川省南部县南隆镇后街政协一楼。 法定代表人：余建波，执行董事。 上诉人唐金鹏因与被上诉人何晓权、原审第三人四川省南部弘鑫实业有限公司（以下简称弘鑫公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省南充市中级人民法院（2019）川13民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案受理本案后，依法组成合议庭，并于2020年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人唐金鹏的委托诉讼代理人杨元茂，被上诉人何晓权及其委托诉讼代理人何永森到庭参加诉讼。原审第三人弘鑫公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人唐金鹏的上诉请求：1.撤销原判，改判准许执行弘鑫公司所有位于四川省南部县南隆镇后街“居高·天波公馆”编号为1幢2-2号的营业用房；2.本案一、二审诉讼费及其他费用由何晓权负担。 事实与理由：1.何晓权提供的案涉《商品住宅房（预）购销合同》没有标明具体房号，买卖标的物不明，该房屋买卖合同不成立，且“居高·天波公馆”现建成的房屋中没有378平方米的商业用房，一审判决认定双方确认案涉《商品住宅房（预）购销合同》第一条所载明的房屋为“居高·天波公馆”1幢2-2号商业用房与客观事实不符；2.何晓权妻子胡晓芬转入余建波账户的转款金额、转款时间与弘鑫公司收据记载的内容不能对应，弘鑫公司出具的收据不具有客观真实性，因此一审判决认定何晓权在案涉房屋查封前已向弘鑫公司交付210万元购房款，属于认定事实错误；3.“居高·天波公馆”至今未完工，也未竣工验收，何晓权没有在查封之前合法占有案涉房屋，一审判决认定何晓权对案涉房屋享有物权期待权属于认定事实错误，适用法律不当。 何晓权针对唐金鹏的上诉理由答辩称：1.在何晓权与弘鑫公司签订案涉《商品住宅房（预）购销合同》的时间较早，当时该楼盘的营业用房并未划分标准隔间，因此在合同中未使用门牌号，但在案涉合同中仍然明确约定了何晓权所购房屋为弘鑫公司修建的“居高·天波公馆”东岸电梯公寓二楼营业房，且清楚的标注了位置、面积，与人民法院保全的房屋重合，唐金鹏上诉称合同中没有标注房号合同即不成立缺乏事实和法律根据，不能成立；2.何晓权是按合同约定的时间和金额交纳的购房款，且合同约定购房人缴款后，以弘鑫公司出具的收款凭证为准，在执行环节一审法院对何晓权缴纳购房款210万元的依据进行了审查，该部分款项是在一审法院查封案涉房屋之前缴纳的，其中部分转账，部分现金支付，该部分收款收据在一审法院执行过程中经弘鑫公司核实并加盖公章确认，何晓权缴款依据真实合法；3.唐金鹏一方面主张案涉房屋至今未完成竣工验收，另一方面又要求何晓权应合法占有房屋，对方的主张前后矛盾，不应得到支持；4.何晓权在购房过程中没有任何过错，案涉房屋由于弘鑫公司的原因至今未竣工验收，当地政府为维护社会稳定，组织该房屋的业主成立自救会，将未交纳的购房款，由自救会收集起来完成开发商未完成的工作，二审期间陆续将房屋交付给购房人。现何晓权已于2019年9月9日与自救会办理了房屋交接手续，已合法占有了该房屋。一审判决认定何晓权对案涉房屋享有物权期待权正确，唐金鹏的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持一审判决。 唐金鹏向一审法院起诉，请求判令：1.准许执行四川省南部县人民法院（2015）南中法执字第5-4号执行裁定书中位于南部县南隆镇后街“居高·天波公馆”编号为1幢2-2号的营业房；2.本案诉讼费由何晓权承担。 原审法院审理查明，2010年5月30日，何晓权与弘鑫公司签订《商品住宅房（预）购销合同》，约定何晓权购买弘鑫公司修建的东岸电梯公寓二楼营业房靠皇家一族临滨江路，长30米，宽12.6米，面积约378平方米，房屋总价款250万元，2014年5月30日交房。2011年10月1日，何晓权妻子胡晓芬向弘鑫公司法定代表人余建波工商银行的个人账户43×××72存入50万元；2011年10月31日，胡晓芬从其工商银行23×××19账户转入余建波工商银行62×××58账户转款5万元；2011年11月1日，胡晓芬向余建波2315536101102856505账户存入47万元。弘鑫公司分别于2010年5月30日、2011年10月10日、2011年12月12日、2013年2月5日向何晓权出具50万元、110万元、35万元、15万元收据。何晓权称，除前述银行转账的购房款外，收据中载明的其他款项是现金交付。双方当事人确认，案涉《商品住宅房（预）购销合同》第一条所载房屋为“居高·天波公馆”1幢2-2号商业用房。2014年1月，弘鑫公司开发建设的“居高·天波公馆”取得预售许可证。 一审法院在执行申请执行人唐金鹏与被执行人弘鑫公司等借款合同纠纷一案中，于2014年12月16日作出（2015）南中法执字第5号执行裁定书及（2015）南中法执字第5-1号协助执行通知书，查封了弘鑫公司开发建设的位于南部县南隆镇后街“居高·天波公馆”项目部分商品房：商业用房一套（编号为1幢2-2号，即诉争房屋）和住房14套。2016年12月12日，一审法院作出（2015）南中法执字第5-4号执行裁定书及（2015）南中法执字第5-5号协助执行通知书，续行查封前述商业用房及住房11套。 2017年9月19日，何晓权针对（2015）南中法执字第5-4号执行裁定书及（2015）南中法执字第5-5号协助执行通知书向一审法院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。一审法院审查后认为，何晓权向弘鑫公司购买案涉房屋于2010年5月30日签订的案涉《商品住宅房(预)购销合同》成立，所在楼盘于2014年1月取得预售许可证时生效。案涉房屋总价款250万元，何晓权已经支付210万元，尚欠购房款40万元。何晓权已按人民法院要求将尚欠的40万元购房款交付执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议问题若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之规定，何晓权的异议成立，其要求对案涉房屋中止执行（解除查封）的请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”之规定，裁定：中止对何晓权所购买“居高·天波公馆”1幢2-2号259.55平方米房屋的执行。唐金鹏不服该裁定，遂提起本案诉讼。 一审法院认为，本案争议焦点为何晓权对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除人民法院强制执行。 首先，何晓权在本院查封案涉房屋前已与弘鑫公司签订房屋买卖合同，并在提起执行异议前已支付价款210万元，且在异议审查期间将剩余价款40万元按照一审法院要求交付执行。虽然其未合法占有案涉房屋，但未合法占有的原因是案涉房屋至今未经竣工验收合格，弘鑫公司无法在约定的2014年5月30日前将案涉房屋交付给何晓权，且基于此，案涉房屋无法办理权属过户登记。因此，何晓权未合法占有案涉房屋及办理权属过户登记均不是何晓权的原因。其次，何晓权基于买卖行为享有物之交付债权，且对案涉房屋享有物权期待权，而唐金鹏享有的是金钱债权，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议问题若干问题的规定》第二十八条规定，物之交付债权优于金钱债权。所以何晓权对案涉房屋享有的民事权益足以排除人民法院强制执行。唐金鹏诉请准许执行案涉房屋的理由不能成立，依法不予支持。 综上所述，唐金鹏的诉讼请求不成立，应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回唐金鹏的诉讼请求。本案第一审案件受理费100元，由唐金鹏负担。 二审中，何晓权向本院提供了以下新证据： 第一组证据：1.“居高·天波公馆”的《商品房预售许可证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》，拟证明案涉房屋销售的合法性； 第二组证据：南部县住房和城乡建设局出具的《“居高·天波公馆”自筹自建情况说明》，拟证明何晓权买受案涉房屋不存在过错； 第三组证据：弘鑫公司出具的《说明》两份，拟证明何晓权已足额支付购房款及购买案涉房屋的真实性； 第四组证据：案涉房屋的照片一组、弘鑫公司与何晓权签订的《房屋交接单》、南部县瑞安物业天波公馆给何晓权出具的《收款收据》两张，拟证明何晓权现已占有案涉房屋的事实； 第五组证据：2019年12月23日，弘鑫公司签收的何晓权发出的《关于办理房产过户的催告函》，拟证明何晓权已履行了要求弘鑫公司为其办理案涉房屋产权过户的催告义务。 唐金鹏对何晓权提供的第一组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为不能证明其购买案涉房屋的真实、合法性。对其余证据的真实性、合法性、关联性及证明力均不予认可，认为该部分新证据系二审诉讼中何晓权编造的证据，因案涉工程项目至今未完工，不具备验收条件，案涉房屋根本不可能正常交付，即使存在交付行为，也是在人民法院查封案涉房屋之后，其交付行为不合法，该部分证据不具备真实、合法性，不能作为有效证据采信。 本院认为，何晓权提供的新证据符合证据的形式要件，唐金鹏在无证据证明对方伪造证据的情况下，对其口头否认，本院不予采信，对该部分证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，对其证明力本院将结合本案的事实综合认定。 二审中，唐金鹏向本院提供以下新证据： 第一组证据：《“居高·天波公馆”建设施工图》《标准楼层户室信息表》《房产测绘分层平面图》，拟证明何晓权购买的房屋在该项目中并不存在，与弘鑫公司备案的平面图不符，何晓权与弘鑫公司签订的案涉《商品住宅房（预）购销合同》不成立，也不真实； 第二组证据：照片两张，拟证明“居高·天波公馆”仍未完工，不可能交付给何晓权。 何晓权对唐金鹏提供的上述两组新证据的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明力有异议，认为不能证明其主张。 本院认为，唐金鹏提供的以上证据的真实性、合法性因何晓权认可，本院予以确认，其关联性及证明力，本院将结合查明的本案事实予以综合评定。 二审查明的本案事实，与一审判决认定的事实一致。 二审另查明，2020年2月3日，南部县住房和城乡建设局出具的《“居高·天波公馆”自筹自建情况说明》，载明：“‘居高·天波公馆’于2011年破土动工，期间由于开发商弘鑫公司把‘居高·天波公馆’的售楼款挪用到苍溪、西宁工程项目，致使南部县‘居高·天波公馆’项目近10年未修建竣工，成为南部县一大烂尾楼。2014年8月，在‘居高·天波公馆’300多购房户的强烈要求下，县委政府高度重视组织‘居高·天波公馆’所有购房户实行自筹自救。由政府牵头，滨江办、法院、住建局、房管局共同组织购房户业主自救。并在南部县房管局开设‘居高·天波公馆’共管账户，所有购房余款全部交南部县房管局共管账户。并由住建局、房管局、人民法院、业主代表共同监督管理，专款专用，用于‘居高·天波公馆’后续建设。目前，该楼盘主体已竣工，附属工程尚在进行，部分房屋已交房”。 弘鑫公司分别于2020年2月10日、25日出具说明，证明其向何晓权出具的收据的真实性及案涉房屋系何晓权购买等内容。 本院认为，本案争议的焦点问题是何晓权对案涉房屋享有的民事权益是否能排除人民法院的强制执行。 现有证据证明，在一审法院查封案涉营业用房前，何晓权与弘鑫公司已于2010年5月30日签订案涉《商品住宅房（预）购销合同》，该合同的性质应为房屋预售合同，何晓权对合同中房屋表述不规范作出的因当时该房屋的内部未形成标准的隔间，所以在合同中，只对所购房屋的位置进行了大体描述，有待双方订立正式合同时进一步予以明确的相关解释得到房屋开发商弘鑫公司的认可，且具有合理性，本院予以确认。之后，由于弘鑫公司的原因，何晓权与弘鑫公司未能订立正式的购房合同，但双方签订的案涉《商品住宅房（预）购销合同》具备了房屋买卖合同的基本要素，如：房屋出售人为弘鑫公司，房屋的买受人为何晓权；购买房屋的位置是“东岸电梯公寓二楼营业用房靠皇家一族临滨江路，长30米，宽12.6米，面积约378平方米”，说明双方约定的购房位置和面积基本明确；购房价格双方确定为250万元。同时，约定了具体的付款方式及交付房屋的时间、违约责任承担等内容。弘鑫公司于2014年1月取得“居高·天波公馆”的商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，何晓权与弘鑫公司签订的案涉《商品住宅房（预）购销合同》合法有效。二审中，弘鑫公司对何晓权所购房屋的位置与人民法院查封房屋一致作出的说明，证实案涉房屋即何晓权所购买的房屋，唐金鹏认为何晓权与弘鑫公司签订案涉《商品住宅房（预）购销合同》因房屋描述不准确，不具备合同的基本要素，该合同不成立的上诉理由不能成立，本院不予支持。 何晓权为证明自己已按合同约定支付全部购房款，向人民法院提供了4张弘鑫公司为其出具的收款收据，虽然该部分收款收据与何晓权提供的转账凭据不能一一对应，但二审中何晓权提供了弘鑫公司和余建波签字确认的说明，弘鑫公司认可何晓权向其支付购房款的事实。余建波系弘鑫公司法定代表人，其要求购房人将购房款打入其个人账户，并由其公司出具收款收据，说明弘鑫公司对何晓权向余建波转款的行为是认可的。其二，在唐金鹏无证据证明何晓权与余建波有其他经济往来的情况下，何晓权妻子胡晓芬分三笔通过银行向余建波转账共102万元系支付案涉房屋购房款已得到弘鑫公司认可，另以现金方式向弘鑫公司支付购房款108万元。此外，在诉讼中，何晓权应一审法院的要求将剩余40万元购房款通过银行转款至一审法院的专用账户。以上证据足以证明何晓权作为购房人已履行完支付全部购房款的义务。现唐金鹏无证据证明弘鑫公司与何晓权恶意串通的情况下，应认定何晓权已向弘鑫公司支付完毕案涉房屋的购房款。唐金鹏上诉主张何晓权未付清购房款，与查明的本案事实不符，本院不予支持。 南部县住房和城乡建设局出具的《“居高·天波公馆”自筹自建情况说明》足以证明，案涉房屋由于开发商的原因成为“烂尾楼”，至今工程未竣工验收合格，由当地政府组织该楼盘的购房人组织自救。在此情况下，何晓权未与弘鑫公司签订正式购房合同，且不能合法占有案涉房屋并非何晓权的原因。就本案的特殊情况，何晓权对案涉房屋的交付和产权过户均不存在任何过错，且从与当地政府为维护社会稳定所做的努力保持一致考虑，一审法院对何晓权就案涉房屋享有物权期待权予以确认，并无不当。唐金鹏与弘鑫公司之间为一般债权债务关系，一审法院认为何晓权的异议成立，其对案涉房屋享有的物权期待权足以排除唐金鹏申请的人民法院的强制执行正确，本院依法予以确认。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。唐金鹏的上诉理由均不成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元，由唐金鹏承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁红亚 审 判 员 兰 娟 审 判 员 李 莉 二〇二〇年三月二十五日 法官助理 李 璐 书 记 员 贾春丽