安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终8号 上诉人（原审被告）：淮北吉安房产咨询服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区古城路Z-1栋103号。 法定代表人：金婷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘雷，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：留治存，安徽北方之光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李楠，男，1991年10月21日出生，汉族，淮北矿业（集团）有限公司临涣选煤厂职工，住安徽省淮北市烈山区。 被上诉人（原审被告）：刘晓莉，女，1969年4月29日出生，汉族，住安徽省淮北市长山路146号淮北市。 上诉人淮北吉安房产咨询服务有限公司（以下简称吉安公司）因与被上诉人李楠、刘晓莉房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吉安公司的委托诉讼代理人刘雷、留治存，被上诉人李楠到庭参加诉讼。被上诉人刘晓莉经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉安公司上诉请求：1．撤销一审判决第三项，并改判吉安公司不承担连带清偿责任；2．本案上诉费用由李楠、刘晓莉承担。事实和理由：1．吉安公司不是涉案房屋居间买卖合同的相对人，并非适格被告，一审认定吉安公司为承担责任的主体，存在认定事实不清和适用法律错误；2．一审法院基于定金保管协议认定吉安公司承担2万元连带责任认定事实不清，证据不足；3．吉安公司将定金转交给刘晓莉时李楠在场并认可，一审判决吉安公司承担连带清偿责任系认定事实错误。综上，一审判决吉安公司对刘晓莉返还定金2万元承担连带责任认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应对该部分改判。 李楠辩称，1．张燕美是吉安公司的员工；2．李楠将2万元通过支付宝转账给王施展，王施展并未将其中的15000元转给刘晓莉，即使该款被王施展转给刘晓莉，也不排除其二人之间有其他的经济往来。 刘晓莉未出庭亦未提交书面答辩意见。 李楠向一审法院起诉请求：1．解除双方之间签订的房屋买卖居间合同；2．依法判令刘晓莉双倍返还购房定金4万元；3．判令吉安公司承担连带偿还责任；4．因本案的所有费用由刘晓莉、吉安公司承担。 一审法院认定事实：2018年8月15日，刘晓莉（甲方）、李楠（乙方）、吉安公司（丙方）三方签订房屋买卖居间合同，合同约定：甲方将坐落在淮北市相山区房屋出售给乙方，该房屋成交总价为44.5万元；该房屋交易定金为2万元，本合同签订之日，乙方向甲方支付；乙方需向丙方支付中介服务费4400元；该房屋处于抵押状态，乙方承诺本合同生效之日起15日内还清贷款，办妥注销抵押手续；甲乙双方约定2018年9月15日前办理二手房公积金贷款。合同尾部丙方处加盖了吉安公司花园新村分公司的合同专用章。同日，刘晓莉（甲方）、李楠（乙方）、吉安公司（丙方）三方签订定金保管协议，约定：就甲方将淮北市相山区房产经丙方居间出卖给乙方一事，三方签订居间合同，乙方已向甲方支付定金贰万元，该费用甲方确认已收讫；三方均同意将上述定金交付丙方托管，作为后期甲乙双方就上述房产办理过户登记及后续交接的保证金；如甲方违约的，甲方同意该部分定金由丙方直接交付于乙方，乙方存在其他损失需主张的或向甲方主张双倍定金的，乙方可通过其他包括诉讼的方式另行向甲方主张；若乙方违约的，乙方同意该部分定金由丙方交付给甲方，若甲方存在其他损失的，甲方可通过其他包括诉讼的方式另行向乙方主张；该协议约定的内容，丙方仅对甲乙双方约定的定金进行保管，丙方不存在其他义务，在因上述情形向任何一方交付上述定金的，丙方所交付的定金仅为本金，不包含利息或法定孳息。吉安公司花园新村分公司的工作人员张燕美在丙方处签名。当日，李楠通过支付宝将2万元转付给吉安公司花园新村分公司的负责人王施展。由吉安公司花园新村分公司、刘晓莉出具定金收据，载明：“卖方本人刘晓莉系房屋所有权人，现收到买方交来用于购买本人位于相山区房屋的购房定金，人民币贰万元；经买卖双方协商一致同意，如买方违约，此定金不予退还；如卖方违约，应按此规定金额的双倍返还给买方”。收据收款人处由刘晓莉签名，并加盖了吉安公司花园新村分公司的合同专用章。后刘晓莉未能在承诺的2018年8月30日前还清银行贷款，办妥注销抵押手续。后李楠发现涉案房产于2016年6月已被安徽省淮北市相山区人民法院司法查封。 一审法院认为：李楠、刘晓莉、吉安公司花园新村分公司三方签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，系有效合同。吉安公司花园新村分公司系吉安公司设立的分公司，不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故吉安公司花园新村分公司在本案中的民事责任应由吉安公司承担。关于刘晓莉的责任。因刘晓莉未能在承诺的2018年8月30日前还清银行贷款，办妥注销抵押手续，且涉案房产已经司法拍卖，双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，致使不能实现合同目的。故李楠要求解除双方签订的房屋买卖合同，于法有据，予以支持。双方无法继续履行合同系基于刘晓莉的违约行为导致，刘晓莉应按合同约定承担违约责任。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故李楠要求刘晓莉双倍返还定金4万元，于法有据，予以支持。关于吉安公司的责任。三方签订定金保管协议约定：如刘晓莉违约的，刘晓莉同意该2万元定金由吉安公司直接交付于李楠，李楠存在其他损失需主张的或向刘晓莉主张双倍定金的，李楠可通过其他包括诉讼的方式另行向刘晓莉主张。故在刘晓莉违约的情况下，吉安公司应当直接将其代为收取的2万元定金直接返还给李楠。现吉安公司辩称其收到2万元定金后已将其中的1.5万元转付给刘晓莉，但未提供证据证明，李楠对此也不认可。且即使吉安公司确已将2万元定金中的1.5万元转付给刘晓莉，但未提供证据证明转付该1.5万元的行为已经取得李楠的同意，其转付行为违反了三方签订的定金保管协议的约定，因此给李楠造成损失的，其应当承担赔偿责任。故李楠要求判令吉安公司对双倍返还定金4万元承担连带偿还责任没有法律依据，但吉安公司应在原收取的定金2万元范围内承担向李楠的付款责任。综上，判决：1．解除李楠与刘晓莉、吉安公司之间于2018年8月15日签订的房屋买卖居间合同；2．刘晓莉于判决生效之日起十五日内双倍返还李楠定金4万元；3．吉安公司对刘晓莉返还定金2万元承担连带清偿责任；4．驳回李楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由刘晓莉负担。 本院二审期间，李楠提供吉安房产公司2018年业绩光荣榜及张燕美在吉安房产领奖的照片，拟证明张燕美是吉安公司的员工。吉安公司质证认为，与李楠签订定金保管协议的张燕美与李楠所举证的张燕美是否系同一人不清，且即使该行为系张燕美的行为，不能代表是吉安公司的意思表示，对上诉人不生效。本院审查后认为，李楠本人到吉安房产公司交易房产，包括张燕美在内的三名吉安公司员工接待李楠，李楠对于照片中的张燕美是否是当日接待其的张燕美应当有明确的认识，且已完成了初步的举证责任，吉安公司质证认为此张燕美并非彼张燕美，却无充足的理由反驳李楠的证据，可以认定与李楠签订定金保管合同的张燕美是吉安公司的员工；该定金保管协议虽未加盖吉安公司的印章，但系吉安公司员工张燕美在李楠到吉安公司门店签署《房屋买卖居间合同》当天，在吉安公司店内签署，足以使李楠相信张燕美的签字行为是代表吉安公司，对该组证据予以采信。 本院二审经查询“天眼查”并当庭询问吉安公司，吉安公司花园新村分公司在工商行政机关未登记注册资金数额，且该分公司已于2019年8月7日注销。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为，吉安公司应否对刘晓莉返还定金2万元承担连带清偿责任。 首先，虽然涉案房屋买卖居间合同上丙方加盖的是吉安公司花园新村分公司的合同专用章，但吉安公司花园新村分公司系吉安公司设立的分支机构，该分支机构虽依法设立并领取营业执照，但注册资金显示为空，故不能证明吉安公司花园新村分公司有自己的财产，不符合我国民事诉讼法解释规定的其他组织，同时吉安公司花园新村分公司已于2019年8月17日被注销工商登记，因此吉安公司花园新村分公司的民事责任依法应当由吉安公司承担。 其次，吉安公司在上诉状中认可吉安公司花园新村分公司代刘晓莉收取了2万元定金，从而可以印证定金保管协议的真实性，定金保管协议中丙方签字虽仅有张燕美签名，未加盖公章，但李楠二审中所举证据可以证实张燕美系吉安公司的员工，且各方已按照定金保管协议的约定实际履行，该定金保管协议可以作为认定案件事实的依据。 最后，吉安公司辩称吉安公司花园分公司负责人收到定金后，随即将该2万元定金中的1.5万元转交给刘晓莉，该辩解理由与定金保管协议中约定的“若甲方违约，甲方同意该部分定金由丙方直接交付于乙方”相矛盾，且未提供相关证据证实。 综上所述，吉安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人淮北吉安房产咨询服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  柏莉 审判员  葛侠 审判员  侯丽 二〇二〇年三月十六日 法官助理朱明清 书记员朱天一 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。