上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1478号上诉人(原审被告)：雷伟强，男，1980年1月28日出生，汉族，住江西省南昌市。委托诉讼代理人：黄菲，上海君帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓钰杰，上海君帆律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：徐敬东，男，1973年7月28日出生，汉族，住安徽省池州市。委托诉讼代理人：徐玮，上海市天一律师事务所律师。上诉人雷伟强因与被上诉人徐敬东房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初8485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷伟强上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回徐敬东在一审中的全部诉讼请求。事实与理由：1、雷伟强与徐敬东就上海市宝山区呼玛路XXX号底层房屋(以下简称“系争房屋”)签订了《租赁合同书》，将系争房屋出租给徐敬东。徐敬东在能够实现合同目的的情况下，拒不履行支付租金之义务，构成违约。雷伟强依法行使合同解除权，无任何违约行为，不应承担任何违约责任。2、虽然租赁合同中约定雷伟强包办小吃执照(中型餐饮)，但在实际履行中雷伟强办理了“便民饮食临时备案公示卡”，徐敬东对此予以接受并使用该卡开展正常经营活动，故应当认定双方已实际行为变更了合同内容，不能认定雷伟强存在违约行为。实际上徐敬东亦无法提供证据证明其无法正常经营，租赁目的无法实现。3、本案租赁合同的解除并非因雷伟强违约所致，实质上是因为徐敬东欠付租金构成根本违约，雷伟强按约行使合同解除权所致。雷伟强在合同履行过程中不存在过错，不应赔偿徐敬东装修损失。按照合同约定，徐敬东未及时支付租金，雷伟强有权将系争房屋内的物品搬离并处理。况且雷伟强办理物品后即通知了徐敬东，但徐敬东直至起诉日才要求雷伟强返还，早已超过合同约定的领取时间，故徐敬东无权要求雷伟强赔偿设备、设施款。4、本案系租赁合同纠纷，返还煤气管道费用和中型餐饮许可证费用属于委托合同纠纷，不属于本案的处理范畴，一审法院对此不应当审理。雷伟强已按照委托内容约定，完成了煤气管道的改装及临时公示卡的办理，虽然该卡不是合同约定的中型餐饮许可证，但确系雷伟强受徐敬东同意及委托办理，故雷伟强已完成委托事项，徐敬东无权要求雷伟强返还上述费用。况且，徐敬东已使用雷伟强为其办理的临时卡长达半年时间，并获取经济利益，一审判决雷伟强全额返还不合情理。徐敬东以雷伟强违约为由要求雷伟强返还财产，不具有法律依据。因为根据《合同法》规定，返还财产并非违约方承担违约责任的承担方式。若徐敬东认为该两项费用属于其损失，应另行起诉解决。5、租赁合同中关于最高赔偿金的约定并未限制承租人的权利，免除出租人的义务，不属于无效条款，对双方均有约束力。该条款在出租人违约或承租人违约时均可适用，故并非单方限制承租人权利、免除出租人义务。另外，根据《合同法》相关规定，一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利条款无效的前提是在格式条款中。而涉案租赁合同系双方根据自身实际情况协商一致签订的，不具备格式条款的性质。故最高赔偿金的约定应当有效，即使雷伟强应当赔偿徐敬东的损失，也不应超过合同约定的最高赔偿金人民币(以下币种均为人民币)104,000元。徐敬东辩称，徐敬东承租系争房屋的目的就是经营中型餐饮，故双方在合同中对此做了特别约定，并且雷伟强还亲笔书写承诺包办中型餐饮证照，徐敬东为此支付雷伟强8万元作为办证费用。但雷伟强只办出仅限于蒸煮糕点的临时备案公示卡，有效期仅一年，根本无法经营中型餐饮，合同目的无法实现。雷伟强不但未完成约定的办证义务，而且强行收回系争房屋，致使租赁合同解除，故应当认定雷伟强违约。一审法院根据合同履行情况及过错程度等，酌情确定雷伟强赔偿徐敬东管道煤气费、中型餐饮办证费、设备设施费、装修费、广告装潢费用，事实认定清楚、法律适用正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐敬东向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除徐敬东、雷伟强于2018年2月26日签订的《租赁合同书》；2、判令雷伟强返还徐敬东已支付的租金156,000元及保证金104,000元，共计26万元；3、判令雷伟强返还徐敬东已支付给雷伟强管道煤气办理费6万元及中型餐饮许可证费用8万元；4、判令雷伟强赔偿徐敬东设备、设施费用260,947元；5、判令雷伟强赔偿徐敬东装修及其他损失共计437,000元。一审法院认定事实：2018年2月26日，雷伟强(出租方、甲方)与徐敬东(承租方、乙方)就系争房屋租赁事宜签订《租赁合同书》，租期为2018年2月23日至2023年2月22日，每月租金为52,000元。合同第二条2-1约定，乙方每3个月交甲方一次，乙方应于2018年2月23日支付156,000元，第二次为2018年5月23日支付156,000元，以此类推。2-3约定，签订本合同乙方须向甲方支付保证金104,000元，本合同保证金为甲方赔给乙方的最高赔偿金，如乙方投资大，可另签补充合同增加保证金的金额，否则以本合同的保证金为准。合同期满，乙方需本人出示甲方所开的收款凭证和合同原件换取《房屋移交认定书》，七个工作日内退还保证金。由乙方承担的费用外(如：物业管理费、水、电、煤、有线费、管理费、税费凭乙方的租金完税证明等)，剩余部分无息归还乙方所有。合同第三条3-1约定，甲乙双方约定：乙方不得以任何理由延迟支付租金，如逾期1日，按当天房租金的10倍计算，逾期3日未付清费用的，甲方有权停电、锁门，为此所造成的一切损失由乙方承担，乙方并同时承担违约责任。甲方有权将屋内的物品由甲方摄像取证后，所有物品移动到甲方仓库保管，在搬运途中如甲方将乙方的物品损坏的由甲方负责赔偿，乙方取物品时必须承担搬场费、保管费和所欠的费用，并将搬运的物品清单发函到乙方的法定地址，超过15日未来领取的或未来电话协调的，甲方有权当垃圾处理。合同第四条4-2约定，甲乙双方有下列情形之一的，违约方承担违约责任并赔偿本合同保证金给违约方。(一)乙方按时支付甲方所有费用的情况下，甲方提前收回乙方使用的该物业。……(五)乙方未按本合同规定日期交纳甲方租金超过3日的。合同最后手写部分：甲方包办小吃执照(中型餐饮)费用8万元乙方支付。合同期5年，每2年递增6%。合同签订后，徐敬东支付雷伟强保证金104,000元，租金支付至2018年11月22日，办证费用共计8万元，管道煤气办理费6万元。2018年3月，雷伟强找人在系争房屋内安装了煤气管道。2018年6月，雷伟强为徐敬东办出便民餐饮临时备案公示卡，有效期为2018年6月19日至2019年6月18日，经营品种为蒸煮糕点。2019年1月14日，徐敬东发函给雷伟强，主要内容为，要求雷伟强按照合同约定办理相应证照后，徐敬东才会支付房租，雷伟强收到该函。2019年1月20日，雷伟强切断了系争房屋的水和电；2019年1月24日，雷伟强将系争房屋内的设备与物品搬走。现雷伟强已将系争房屋另行出租，并已重新装修。2019年2月15日，徐敬东发函给雷伟强，主要内容为，要求雷伟强承担违约责任，赔偿损失，恢复原状等，雷伟强收到该函。为证明己方损失，徐敬东向法庭出示了以下证据：1、监控费1.2万元，提供呼玛路监控工程设备清单与预算(12,500元)、转账记录1.2万元、收条1.2万元，徐敬东表示，监控系统本已安装店内，现不知在何处；2、定位系统21,770元，提供采购合同(显示：苏鼎膳，门店为呼玛路，总金额为24,400元)、转账记录21,770元、定位系统设备明细及报价，徐敬东表示，现系统设备已被破坏；3、空调三台3万元，提供呼玛路格力空调报价30,135元、转账记录3万元，徐敬东表示，二台5P空调被雷伟强搬走，一台2P徐敬东未拿走，现场未见；4、厨房设备115,000元，提供厨房设备购销安装合同(显示安装地址：呼玛路XXX号，105,000元，后增加1万元)、报价单、转账记录115,000元；5、冰柜1,800元，提供销货单(显示送货地址：呼玛路XXX号)，现金支付；6、餐具7,660元，提供销货清单，现金支付；7、豆浆机等9,600元，提供销售清单(显示送货地址：呼玛路XXX号)，现金支付；8、灭火器350元，提供销货单，现金支付；9、收银机等16,000元，提供销售出货单(显示送货地址：呼玛路XXX号)，现金支付；10、保险箱及验钞机1,456元，提供应税清单、保险柜淘宝购买截屏，验钞机现金支付；11、餐具9,600元，提供送货单，现金支付；12、餐桌椅23,490元，提供订货单(显示送货地点：呼玛路XXX号)二份，现金支付；13、饮水机1,800元，提供送货单(显示送货地点：呼玛路)，现金支付；14、厨房用具2,244元，提供送货清单、收款收据(显示送货地点：呼玛路)，现金支付；15、厨房用具3,935元，提供销货清单，现金支付；16、网络及改电路费用4,242元，提供收据，现金支付，徐敬东表示装修时安装；17、广告装潢19,000元，提供收据(显示：呼玛路)、清单、转账记录，徐敬东表示，广告已经被拆掉；18、装修418,000元，提供施工合同、预算表、收据、转账记录(15万元)，其余现金支付；19、装修后开业照片。一审第一次庭审后，法庭要求徐敬东与雷伟强去仓库清点被雷伟强搬走的设备与物品，徐敬东在清点后向法庭提交了清点清单。法庭将以上证据与徐敬东提交的清点清单进行对应，其中证据3的二台5P空调；证据4的双炒单尾炒灶、汤炉、面炉、汤包炉、平台雪柜、消毒柜、双层工作台、坐台双层架、挂墙层架、单星水池、平冷架；证据7的压面机、豆浆机、电炸炉；证据9的收银机；证据10的保险柜；证据12的部分餐桌椅；证据13的饮水机；证据14的电饭锅、微波炉在徐敬东提交的清点清单中均有对应。雷伟强对以上证据的真实性没有异议，但表示以上物品、设备是否用于系争房屋开设的店铺不清楚，雷伟强从系争商铺搬出的东西与徐敬东所列的损失清单相差很大，其余设备即使存在，也是徐敬东撤离时自行搬离，不在清点清单中的物品不予认可；对于装修，徐敬东是对系争商铺进行过装修，但具体装修金额多少雷伟强不清楚，对现金支付部分不予认可；对于清点清单，雷伟强又提交了一份手写清单，其表示，是当时双方清点时，由徐敬东委托的徐雷制作的，应当以手写清单为准。手写清单显示：下面炉1台、饮料冰箱1台、和面机1台、压面机1台、消毒柜1台、生煎锅1个、汤包炉1个、冰箱3个、操作台1.8、保险柜1个、三眼水斗1个、单眼水斗3个、微波炉1个、四层平板货架1个、操作台4个、冰箱层架2个、空调2台、收银机2台、饮水机1台、保险柜1台、豆浆机1台、电炸炉1台、电饭锅2个。徐敬东对手写清单不予认可，认为以徐敬东提供的清点清单为准。关于清点过程，徐敬东表示，清点的时候，雷伟强没有完全配合，堆放在仓库里面的物品无法清点，只是清点了场地上的物品，清点清单上还有其他设备，但未在起诉金额中，不在本案中主张。雷伟强则表示，其是配合徐敬东清点的，仓库内的物品是别人的东西，不是从系争商铺里搬来的。徐雷制作的手写清单，雷伟强要求徐雷签字，徐雷不愿意签。雷伟强在2019年9月26日庭审中表示堆放在仓库场地上的物品在十多天前已由其出售得3,000多元。审理中，徐敬东表示，其承租系争房屋用于经营汤包锅贴店，2018年2月开始装修，2018年4月18日开门营业，期间城管、食药监及相关机构来检查，因其没有相应证照，被告知其不能营业。关于租金，其认为因雷伟强未办出中型餐饮许可证，导致店铺未能正常经营，故要求返还一期租金；关于中型餐饮许可证，当时临时备案许可证只是为了应付检查，徐敬东也一直与雷伟强沟通让其解决；关于合同2-3条最高赔偿金的约定，其表示，该约定是对违约金的约定，但徐敬东主张的是实际损失，现实际损失已高于保证金金额，且该条约定，如损失超过保证金金额的话可另行签订补充协议增加保证金金额，但徐敬东损失过大，雷伟强不可能另行和徐敬东签订补充协议，该份合同是雷伟强拟定的，对出租方有利，徐敬东无法修改；徐敬东是因雷伟强未履行在先义务，徐敬东停付租金，是法定的先履行抗辩权，不应适用合同3-1条，且雷伟强在搬离物品时也未按照该条约定程序操作。审理中，雷伟强表示，关于餐饮证照，其已帮忙办下蒸煮许可证，也是经徐敬东签字领取的，中型餐饮的证照无法办理是因为系争房屋所在地政策限制，离居民区太近；关于合同的签订，是双方自愿签订，不存在出租方强势的情况；本合同约定的是按照先付租金后使用原则来进行的，承租方不得以任何理由不支付租金，雷伟强是按照合同3-1条，采用相应手段来维护自己的权利，当时搬离物品时全程录像的，但录像找不到了。一审另查明，房地产权证显示系争房屋坐落为上海市宝山区呼玛路XXX号，而房屋的实际门牌号为呼玛路XXX号。一审再查明，雷伟强就本案所涉租赁事宜另案诉讼徐敬东，该案案号为(2019)沪0113民初14523号，该案判决：一、雷伟强与徐敬东于2018年2月26日签订的《租赁合同书》于2019年1月24日解除；……一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。关于徐敬东要求解除双方租赁合同的主张，已在另案中确认，故本案中不再处理。本案实质争议在于解约之原因及违约责任的分担。根据查明事实，合同明确约定，雷伟强包办店铺的小吃执照(中型餐饮)，雷伟强也收取了徐敬东80,000元办证费用，而其只帮助办出了只可蒸煮的临时备案许可，最终导致徐敬东所开店铺无法正常经营。故法院认为，雷伟强作为出租方在未了解办理中型餐饮证照的具体规定的情况下随意承诺，导致承租方无法实现合同目的，且未经徐敬东同意而强行将系争房屋收回，应当承担主要过错责任；徐敬东作为餐饮店实际经营者，在未仔细审查餐饮办证相关政策而承租系争商铺，应承担次要过错责任。关于徐敬东主张的租金返还，因其已实际使用了系争房屋，故对于该诉请本院不予支持；至于保证金的处理，应当依据合同约定在双方结算完相应费用后予以返还。关于徐敬东要求雷伟强返还管道煤气办理费60,000元的主张，该费用确已实际产生，但鉴于现租赁合同已无法继续履行，本院综合考虑合同履行情况及双方过错责任，酌情确定雷伟强应返还徐敬东管道煤气办理费用50,000元；关于80,000元的办证费用，因雷伟强未按照合同约定办出中型餐饮许可证，故该费用应当予以返还。关于徐敬东主张的设备及装修损失，根据本案查明事实，在雷伟强强行收回房屋之前，双方已对后续租金的支付及违约责任的承担存在较大争议，但雷伟强仍强行断电、搬走店铺内物品后立即将房屋另行出租，且其也未能按照合同约定提供搬走物品的录像，也未制作物品清单发函给徐敬东，并在本案诉讼过程中，又将搬走物品进行变卖，导致本院对系争房屋内的装修造价及设备物品价值无法直接查明，亦导致徐敬东失去了对相关物品的再利用可能性，存在一定恶意，故雷伟强应对其所造成的后果承担责任。关于徐敬东主张的设备、设施费用260,947元，虽双方自认的清点清单存在出入，但结合徐敬东提供的购买凭证、装修后开业照片，可相信徐敬东购买相关设备设施是事实，虽有部分物品在清点清单中未体现，但确系经营餐饮店铺的合理支出，法院结合本案案件情况、双方各自过错程度，兼顾公平合理原则，酌情确定雷伟强应赔偿徐敬东设备、设施费160,000元。关于徐敬东主张的装修费418,000元及广告装潢费用19,000元，因现无法对装修进行审价鉴定，法院结合徐敬东提供的广告装潢费用有收据、清单、施工合同、预算表、收据、支付凭证及照片，酌情确定雷伟强应赔偿徐敬东装修费及广告装潢费用共计280,000元。关于合同中2-3条关于最高赔偿金的约定，法院认为该条属于限制了承租方的主要权利，免除了出租方的部分责任，应属无效，雷伟强应当就本院确定的实际损失金额赔偿徐敬东。一审法院判决：一、雷伟强于双方相关费用结算完毕后返还徐敬东保证金104,000元；二、雷伟强于判决生效之日起十日内返还徐敬东管道煤气费50,000元、中型餐饮办证费80,000元；三、雷伟强于判决生效之日起十日内赔偿徐敬东设备、设施费160,000元；四、雷伟强于判决生效之日起十日内赔偿徐敬东装修费、广告装潢费用共计280,000元；五、驳回徐敬东的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人双方就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定徐敬东承租系争房屋是为了经营中型餐饮，且租赁期限为五年，为此合同约定出租人雷伟强包办小吃执照(中型餐饮)，但雷伟强未办出小吃执照(中型餐饮)，仅办出有效期为2018年6月19日至2019年6月18日，经营品种为蒸煮糕点的便民餐饮临时备案公示卡，显然不能满足徐敬东欲经营五年中型餐饮之需，合同目的未能实现。故合同解除的主要责任在于雷伟强，徐敬东作为餐饮店实际经营者，在签订租赁合同时未仔细审查餐饮办证相关政策，亦应承担次要责任。雷伟强上诉称其无违约行为，不应承担任何违约责任，与事实不符，本院不予采信。虽然徐敬东使用便民餐饮临时备案公示卡进行了经营活动，但徐敬东亦一直要求雷伟强办理中型餐饮许可证，并未免除雷伟强办理中型餐饮许可证的合同义务，故雷伟强上诉称双方以实际行为变更了合同约定，雷伟强已完成合同义务，亦与事实不符，本院不予采信。关于徐敬东要求雷伟强返还管道煤气办理费60,000元的主张，该费用已实际产生，现合同无法继续履行，徐敬东已搬离系争房屋，显然已不能再使用该煤气管道，徐敬东亦未拆除煤气管道，对于雷伟强而言煤气管道仍有利用价值，一审法院考虑合同履行情况及双方过错责任，酌情判令雷伟强返还徐敬东管道煤气办理费用50,000元并无不妥。关于办证费用，因雷伟强未按合同约定办出中型餐饮许可证，故该费用应当返还。上述两项费用均系合同履行过程中产生的费用，现合同已解除，一审法院在本案中一并予以处理符合法律规定。关于设备及装修损失，一审法院根据本案实际情况以及双方过错责任，酌情判令雷伟强赔偿徐敬东设备、设施费160,000元，装修费、广告装潢费280,000元，亦无不妥。雷伟强上诉称其未违约，不应承担上诉费用，与事实不符，本院不予支持。虽然合同约定了最高赔偿金，但本案中徐敬东因合同解除损失巨大，且雷伟强对合同解除应负主要责任，故一审法院根据公平原则，酌情判令雷伟强负担损失的金额尚属合理。综上所述，雷伟强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,540元，由雷伟强负担。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年三月二十日书记员  张义谱附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……