湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终4130号上诉人（原审被告）：易龙，男，1982年6月6日出生，汉族，居民，住华容县。委托诉讼代理人：吴利萍，女，1983年10月20日出生，汉族，居民，住华容县。由华容县注滋口镇注西村村民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：岳阳华腾置业有限公司，住所地华容县马鞍新区茶花园路。法定代表人：王维金，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄茂兴，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：李清，南县法律援助中心律师。上诉人易龙因与被上诉人岳阳华腾置业有限公司（以下简称华腾置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省华容县人民法院（2019）湘0623民初1547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月25日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。易龙上诉称，请求二审撤销一审判决的第三、四项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担上诉费用。事实与理由：一、华腾置业公司有违约行为。我方租赁门面时，华腾置业公司广告中称电影院和大润发超市即将开业，但签订合同后，电影院迟迟没有开业，大润发超市非正宗连锁店，且进出超市另有通道，故一楼客流量少，上诉人租赁的门面只经营了一个多月，因亏损而关闭至今。二、一审判决适用法律不当。拖欠的房租是因为华腾置业公司的承诺没有兑现，且当时的主管经理陈磊口头承诺不用支付差欠租金。华腾置业公司辩称，一审判决正确，请求二审维持原判。华腾置业公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告立即向原告交还租赁标的物；2、判令被告立即支付原告2019年3月26日起至2019年6月26日所欠商铺租金23625元，并支付自2019年6月26日至被告交付租赁物之日止的占用费（按合同约定租金计算）；3、判令被告易龙支付违约金25370元；4、判令由被告支付本案诉讼费、代理费等。一审法院认定事实：1、原、被告于2017年签订《商铺租赁合同》，合同约定：出租方（甲方）为华腾置业，承租方（乙方）为易龙，甲方拟将位于华容县商铺出租给乙方…；合同租期3年，第一阶段为2017年12月26日至2018年12月26日（前三个月为免租期），商铺租金63000元，第二阶段为2018年12月26日至2019年12月26日（前三个月为免租期），商铺租金63000元，第三阶段为2019年12月26日至2020年12月26日，商铺租金88200元…；租赁期每12个月为一个计租期，乙方承诺应在每个计租期结束前30天内向甲方支付下一计租期的租金，否则，甲方将按欠租额以每天千分之五来收取违约金，如果在任何一个交租期乙方交租逾期累计达15天的，甲方有权解除合同，要求立即交清租金并承担按欠租额以每天千分之五来收取违约金…；2、被告承认未按合同约定缴纳自2019年3月26日起至今的商铺租金，在被告商铺关门期间曾向原告要求减免租金，但双方未能达成协议；3、被告辩称原告承诺的配套设施没有到位，例如巨幕电影院至今未开业，致使被告商铺客流量不足，但被告并未举证证实原告对商铺的配套设施作出了承诺，合同中亦未约定配套设施的兑现系原告方义务或系被告履行合同的前提条件，相反，《商铺租赁合同》第11.3款写明，“乙方（易龙）对商铺的配套设施、环境、条件的现状及未来可能发生的各项改变均予接受并无任何异议，因此，乙方（易龙）完全愿意享受经营成果的同时并承担经营投资的所有风险”，据此，被告所称的配套设施未兑现并非其合理抗辩理由，不予采信。一审法院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。被告易龙未按约支付商铺租金，其行为已经构成违约，应承担相应的民事责任。合同约定，被告易龙在任何一个交租期交租逾期累计达15天的，原告有权解除合同，现被告易龙在第一阶段计租期期满后至今未向原告支付第二阶段计租期的租金，应当视为约定的合同解除条件已经成就，原告有权要求解除原、被告签订的《商铺租赁合同》。原、被告约定商铺第二阶段租赁时间为2018年12月26日至2019年12月26日，其中2018年12月26日至2019年3月26日为免租期，该阶段租金为63000元，经计算2019年每月商铺租金为7000元，原告主张被告支付2019年3月26日至2019年6月26日的商铺租金应为21000元。被告至今未交还商铺，应当向原告支付商铺占用期间的合理费用，原告主张被告按合同约定的租金支付自2019年6月26日起至实际交付租赁商铺之日止的占用费，本院予以支持。原告主张被告支付违约金25370元，根据《商铺租赁合同》约定，被告未在计租期结束前30日内支付下一计租期租金的，原告将按欠租额以每天千分之五来收取违约金，该违约金条款约定的标准过高，明显高于原告的实际损失，本院酌情确定违约金为以欠租额为基数按照年利率6%的标准支付自2018年12月26日起至租金还清之日止的利息。原告要求被告承担律师代理费，因无合同约定，亦无法律依据，对该项主张，本院不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告岳阳华腾置业有限公司与被告易龙签订的《商铺租赁合同》；二、被告易龙于本判决生效后十日内返还原告岳阳华腾置业有限公司中央广场壹层F1-1079-1080号商铺；三、被告易龙向原告岳阳华腾置业有限公司支付自2019年3月26日起至2019年6月26日止的商铺租金21000元，并按合同约定的租金标准支付自2019年6月27日起至被告易龙交还租赁商铺之日止的商铺占用费；四、被告易龙按年利率6%的标准支付自2018年12月26日起至商铺租金还清之日止的利息；五、驳回原告岳阳华腾置业有限公司的其他诉讼请求。以上三、四项均限于本判决生效后十日内支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1226元，减半收取613元，由被告易龙负担。双方当事人在本院二审中均未提供新的证据。本院二审对一审法院所查明的事实予以确认。本院认为，易龙与华腾置业公司签订的《商铺租赁合同》真实、合法、有效，双方均应按照合同的约定履行相关的义务。上诉人易龙未按约定支付商铺租金的事实客观存在，其行为已经构成违约。一审判决解除双方的租赁合同，并由易龙返还承租门面的内容双方无异议，本院予以确认。本案双方争议的焦点问题是对易龙承租期间尚未支付的租金应否按约支付并承担其利息损失？易龙上诉称其租赁门面时，华腾置业公司广告宣传中的电影院迟迟没有开业，大润发超市非正宗连锁店，且进出超市另有通道，故客流量少，导致租赁的门面只经营了一个多月，因亏损而关闭至今，故华腾置业公司有违约行为。本院分析认为，双方签订租赁合同时，涉案门面的状况是明确的，是符合租赁合同要求的。易龙在租赁门面时，理应充分考虑到商业风险和行为后果。在双方的租赁合同中，并未对涉案门面同区域内的二、三楼超市及电影院的经营事项进行约定，故不能以其超市及电影院未正常开业经营为由而确认华腾置业公司有违约行为。易龙上诉称华腾置业公司原经营主管经理陈磊口头承诺不用支付差欠租金的理由，没有充分证据予以证实，本院不予采信。易龙租赁的门面只经营了约两个月时间后就关门停业至今的事实虽客观存在，但不能成为其不支付租金的理由。综上所述，易龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费613元，由易龙负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年三月十九日书记员  周师师