襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初2026号原告：饶仕成，男，1955年6月25日出生，汉族，住襄阳市襄州区，原告：李付英，女，1953年6月27日出生，汉族，住襄阳市襄州区，二原告共同委托诉讼代理人：饶羽，男，1987年7月26日出生，系原告饶仕成、李付英之子。代理权限：特别授权代理。二原告共同委托诉讼代理人：芦进，湖北元领律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：张祯子，男，1995年6月11日出生，汉族，住襄阳市樊城区，委托诉讼代理人：边国雄、孟松，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告饶仕成、李付英与被告张祯子房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告饶仕成及其与李付英的共同委托诉讼代理人饶羽、芦进，被告张祯子及其委托诉讼代理人边国雄、孟松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶仕成、李付英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告承担违约责任，向原告支付违约金139140元；3、判令被告将位于襄阳市××新区国色天香××单元××号房屋返还给原告；4、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告饶仕成、李付英委托儿子饶羽与被告张祯子于2018年1月21日签订了《房屋买卖合同》，约定原告将自己所有的位于襄阳市××新区国色天香××单元××号房屋出售给被告，成交价格为人民币695700元。并约定被告于2018年1月21日付定金人民币150000元，于2018年1月31日支付首付款人民币200000元，原告收到首付款后，将该房屋腾空交给被告。原告拿到房屋不动产登记证后，通知被告办理贷款手续，剩余房款345700元由被告贷款支付给原告。被告支付了首付款，原告也将房屋交付给被告，在原告已经拿到不动产权证书，并于2018年11月16日通知被告办理贷款审批手续及办理过户手续。此后，原告方配合被告到几家银行都办理了贷款面签的事宜，然而因被告征信问题，银行并未通过被告的贷款资质审核。按照合同约定，若被告未能通过银行贷款审批，则应在原告告知后七日内，付清剩余购房款。然而经原告多次书面函告，被告仍未支付。而后，原告也多次找被告协商解除合同事宜，被告均未回应。按照合同约定，被告已经违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。由于被告无法支付剩余房款，该《房屋买卖合同》已无法继续履行，原告只能请求解除合同、判令被告返还房屋，并向原告支付违约金139140元。被告张祯子辩称，一、本案合同目的可以实现，其并未构成违约，原告要求解除《房屋买卖合同》没有法律依据。1、原告称被告因征信问题，被告的银行贷款并未通过资格审核，其应提供证据加以证明；2、被告已经依约支付了房屋首付款35万元，并且已通过其母亲张红琳可以从银行将剩余购房款345700元贷出来支付给原告，原告的合同目的完全可以实现，故原告要求解除《房屋买卖合同》没有法律依据；3、在原告不同意以被告母亲名义按揭贷款后，被告同意一次性付清现款，且已做好了付款准备，但原告却又不同意，故不能视为被告构成违约。二、即使被告真的违约，原告主张的违约金也过高，不应得到支持。本案中，原告没有任何损失，其收取被告支付的35万元首付款使用至今，其要求被告支付139140元违约金明显过高，请求调减。三、被告将保留依法追加原告违约责任的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年1月21日，原告饶仕成、李付英之子饶羽代表其父母（售房人、甲方）与被告张祯子（购房人、乙方）经驰骋天下襄阳房地产经纪有限公司中介并在该公司员工汪某见证下，双方签订《房屋买卖合同》一份。载明：房屋位于襄阳市××新区国色天襄C11幢1单元3层3号，所有权人为饶仕成，共有人为李付英，购房合同编号XY2016090210，建筑面积为102.83㎡；房屋价格为695700元，乙方于2018年1月21日交付购房定金15万元，甲方将购房合同原件、发票原件暂存于乙方，由乙方签具文件签收单签收。定金由甲方直接收取。乙方于2018年1月31日之前付首付款20万元，加定金共计35万元交房。甲、乙双方自甲方证件办好之前准备齐全贷款审批的相关资料并于7日内报贷款行审批。审批通过后，7日内共同到房管局办理过户手续。剩余购房尾款345700元，由乙方通过银行贷款付给甲方。甲方应在收到首付款腾空房屋，并与乙方进行交接。……贷款过程中，甲方反悔，不予配合办理贷款手续，应按成交价款的20%赔偿乙方。乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，并按照约定按时办理贷款手续。乙方终止贷款行为、银行放款不足或因证明不属实、其资信度不够造成贷款未果，则乙方须在7日之内补齐所差房款，继续履行该合同。若因乙方原因造成贷款未果，且不能按约定补齐所差房款的，甲方有权解除合同，乙方应按成交价款的20%赔偿甲方。等等。合同签订后，被告张祯子分别向原告饶仕成转账支付15万元定金和20万元购房款，饶仕成于2018年1月21日向被告出具15万元定金的《收据》，后又出具20万元购房款的《收据》，并将其案涉房屋钥匙交付给张祯子。但被告张祯子至今未装修入住。2018年10月14日，原告饶仕成、李付英取得襄阳高新区邓曼路国色天香C区11幢1单元3层3室涉案房屋的不动产权登记证书，产权证号为鄂（2018）襄阳市不动产权第0058542号，权利人为饶仕成、李付英二人共同共有。二原告办理不动产登记证书后，被告张祯子即就剩余345700元购房款向银行申请办理按揭贷款手续，但因其个人征信原因，导致相关银行未能审批通过。2019年1月17日，二原告之子饶羽打电话告知张祯子，因其一直未能成功办理银行按揭贷款手续，故要求其按照合同约定在一个星期之内支付剩余购房款。同日，饶羽又给中介方驰骋天下襄阳房地产经纪有限公司员工汪某打电话，告知其因张祯子办理按揭贷款手续被银行拒绝，故要求终止购房合同，由张祯子向其赔偿违约金。2019年2月16日，原告饶仕成通过邮政特快专递向被告张祯子邮寄《关于要求付清剩余房款的通知》，载明：“张祯子（身份证号码），你本人购买我方位于襄阳市××新区国色××单元××号房屋，双方于2018年1月21日签署房屋买卖合同，我方已按双方签署的房屋买卖合同的约定履行交付房屋钥匙。我方于2018年11月16日通知你方办理了银行贷款面签手续。现因你方原因导致贷款申请未能获得银行通过。你方无视我方多次发出的剩余房款支付催告，你方的行为已构成违反合同约定的事实。为尽最大努力完成交易，同时保障我方的权益，现我方要求买方于2019年2月28日前完成剩余房款的支付工作并按照合同第五条第3款中的内容对我方进行赔偿。如你方不能在2019年2月28日前完成剩余房款支付及赔偿，我方将根据合同约定解除双方签订的房屋买卖合同，同时要求你方赔偿违约金，且由你方承担此产生的一切法律责任。特此通知，饶仕成、李付英，2019年2月15日”。根据邮政快递单查询显示，被告张祯子于同年2月18日本人签收该邮件。同年3月4日，原告饶仕成又通过邮政特快专递向张祯子邮寄《解除房屋买卖合同的通知》，载明：“张祯子（身份证号码），你本人购买我方位于襄阳市××新区国色××单元××号房屋，双方于2018年1月21日签署房屋买卖合同，我方已按双方签署的房屋买卖合同的约定履行交付房屋钥匙。并于2018年11月16日通知你方办理贷款和过户手续，也按照合同约定配合你方办理了银行贷款面签手续。因你方原因导致贷款申请未能获得银行通过，且你方未能按照合同约定及时付清剩余房款，导致房屋买卖交易无法完成。你方的行为已构成合同违约的事实。根据合同约定，现我方通知你方依法解除双方于2018年1月21日签署的房屋买卖合同，且我方要求你方按照合同约定向我方赔偿违约金。请你方及时与我方协商办理解除合同事宜，包括交还房屋钥匙（8把）门禁卡（3张）和之前交予你保管的交易房屋商品房买卖合同，并提供你方的银行账户。我方将在合同解除后将扣除违约金的首付款剩余部分转入你方银行账户。若你方拒不配合办理相关手续，将由你方承担由此产生的一切法律责任。特此通知。饶仕成、李付英，2019年3月1日”。根据邮政快递单查询显示，被告张祯子于同年3月5日本人签收该邮件。后双方对支付购房尾款的数额及违约金事宜发生争议，原告遂诉至本院。诉讼过程中，被告张祯子提出并未违约，就剩余345700元购房款，其母亲张红琳已向邮政银行申请办理按揭贷款，邮政银行已审批通过，且在原告不同意以其母亲名义办理按揭贷款后，其也同意一次性支付剩余款项，并做好了付款准备，系原告以房屋涨价为由，要求其一次性支付购房尾款外，另要其支付8000元违约金并按照房屋市场价格支付溢价款，才导致双方合同不能履行。故不同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，并提出原告主张的违约金过高，要求依法予以减少。为证明其辩称理由，张祯子向本院提交如下证据：1、张祯子农业银行《交易明细》一份，载明2019年5月10日张祯子农行账户入账35万元，证明其具备一次性支付剩余购房款的能力；2、《个人消费贷款审查意见表》一份，证明张祯子母亲张红琳向邮政银行申请贷款，邮政银行已审查通过；3、证人汪某出庭作证，证实张祯子已准备向原告饶仕成、李付英一次性支付尾款，但原告以不同意被告更换合同主体为由，要求张祯子支付8000元违约金并支付房屋涨价后的差价款，导致张祯子未支付剩余尾款。经调解，原、被告双方均同意解除《房屋买卖合同》并相互返还房屋及首付款，但原告主张被告至少应支付10万元违约金，被告以其没不存在违约为由拒付，致调解未果。本院认为，饶羽系原告饶仕成、李付英之子，其受原告委托并以二原告名义经驰骋天下襄阳房地产经纪有限公司中介，与被告张祯子签订的《房屋买卖合同》，依法对原告饶仕成、李付英产生法律效力。被告张祯子明知饶羽系受原告饶仕成、李付英委托，故饶羽以二原告名义与其签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应当按照合同约定履行各自义务。根据《房屋买卖合同》约定:“乙方于2018年1月31日之前付首付款20万元，加定金共计35万元交房。甲乙双方自甲方证件办好之前准备齐全贷款审批的相关资料并于7日内报贷款行审批。审批通过后，7日内共同到房管局办理过户手续。剩余购房款345700元，由乙方通过银行贷款付给甲方。甲方应在收到首付款腾空房屋，并与乙方进行交接”，被告张祯子依约向原告支付定金及首付款共计35万元后，原告亦依约交付了房屋，并于2018年10月14日办理了案涉房屋的不动产权登记证书；被告应当依约在原告取得不动产产权登记证书后7日内就剩余房款向银行申请按揭贷款，但因其个人征信问题，截至2019年1月仍未能成功办理。上述事实表明，双方尚均未构成合同违约。2019年1月17日，原告之子饶羽电话告知被告张祯子，要求其在一个星期内支付剩余购房款；同年2月16日，原告又通过邮政特快专递向被告邮寄《关于要求付清剩余房款的通知》,再次要求其于2019年2月28日前支付剩余购房款，但被告张祯子未予支付，其行为违反合同约定，已构成违约。根据双方《房屋买卖合同》约定：“乙方终止贷款行为、银行放款不足或因证明不属实、其资信度不够造成贷款未果，则乙方须在7日之内补齐所差房款，继续履行该合同。若因乙方原因造成贷款未果，且不能按约定补齐所差房款的，甲方有权解除合同，乙方应按成交价款的20%赔偿甲方”。原告于2019年3月4日向被告邮寄送达《解除房屋买卖合同的通知》，被告亦于同年3月5日收到该通知，双方的《房屋买卖合同》已依法解除。故原告主张解除与被告签订的《房屋买卖合同》的请求，符合合同解除的约定条件，且符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原告虽已将案涉房屋交付于被告，但被告并未装修入住，且同意解除合同并返还房屋，故原告要求返还其位于襄阳市××新区国色××单元××号房屋的请求，本院予以支持。被告张祯子辩称，为筹措购房尾款，其母亲张红琳已向邮政银行申请办理按揭贷款并已审核通过，其本人也具备一次性支付尾款的能力，故其不存在违约的理由，经查，虽其母向邮政银行申请贷款获得通过属实，但客观上必须变更《房屋买卖合同》购房人的交易主体，而原告并不同意变更，且不同意变更的理由并未违反法律规定；至于被告辩称其具备支付购房尾款能力的理由，虽其银行流水显示确有35万元进账款，但进账时间已超过原告的催告期限。故被告辩称其并未构成合同违约的理由与事实不符，本院不予采纳。但原告要求被告按照房屋成交价款的20%支付139140元违约金的请求，虽双方的《房屋买卖合同》对违约金的计算方法有明确约定，但被告张祯子已提出约定的违约金过高并要求适当予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。现案涉房屋较之交易时已涨价增值，房屋返还后，增值的利益仍归原告所有，且原告已使用被告支付的35万元（含定金）首付款2年有余，而原告并未举证证明其实际损失的具体数额，故本院结合被告违反诚实信用原则的基本事实，兼顾公平原则及当事人的利益均衡，将违约金酌情调减至3万元。原告超过部分的请求，本院不予支持。故原告在扣除被告3万元违约金后，尚应返还被告张祯子32万元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告饶仕成、李付英与被告张祯子签订的《房屋买卖合同》；二、被告张祯子于本判决生效之日起十日内将位于襄阳市高新区国色天襄C11栋1单元3层3号房屋返还给原告饶仕成、李付英；三、原告饶仕成、李付英于本判决生效之日起十日内返还被告张祯子32万元；四、驳回原告饶仕成、李付英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12150元，由原告饶仕成、李付英负担4000元，被告张祯子负担8150元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姜 勋人民陪审员  梁成蓉人民陪审员  陈桂云二〇二〇年三月十九日法官助理吴怡帆书记员田传蕊