福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终32号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林魁，男，1975年10月1日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：张春萍，福建学恒律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘昌文，男，1968年12月27日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林星，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林仁芳，福建合立律师事务所律师。 原审第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层。 法定代表人：林根秀，总经理。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋洮婷，福建名仕律师事务所律师。 原审第三人：福州市鼓楼区融江麦田房产经纪服务部，经营场所福建省福州市鼓楼区洪山镇西江滨大道66号融侨锦江花园D区5#楼1层02店面。 经营者：张力军,女，1968年11月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：徐国栋，男，系个体工商户员工。 委托诉讼代理人：徐聪龙，男，系个体工商户员工。 上诉人林魁与上诉人刘昌文、原审第三人福建金诚丰担保有限公司（以下简称金城丰公司）、福州市鼓楼区融江麦田房产经纪服务部（以下简称麦田服务部）因房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初9215号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 林魁上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判：1.刘昌文向林魁支付违约金300000元；2.刘昌文向林魁支付迟延履行合同义务的违约金（以2539900元为基数，以每日万分之五自2018年2月27日计至2018年3月26日，为38098元）。前述两项违约金合计338098元。事实和理由：1.在2019年8月22日福州市鼓楼区法院的审判笔录及2019年1月15日福州市中级人民法院询问笔录中，刘昌文明确表示未向林魁出示过公证委托书，而一审法院却错误认定“林魁以刘昌文出示的公证书没有委托张晓英代为收取售房款为由拒绝履行”。2.因“房屋交易资金托管业务协议书”记载房屋所有权人为张晓英的内容为虚假内容，因此，林魁拒绝在“房屋交易资金托管业务协议书”上签字。而一审法院却遗漏对刘昌文提供的“房屋交易资金托管业务协议书”的部分内容为虚假内容的认定。3.一审法院遗漏“刘昌文应先办理委托收款的书面委托，后进行资金托管”的事实认定。4.一审法院遗漏“案外人张晓英代收购房款的权利未得到刘昌文的书面委托确认，林魁若将资金托管至与案外人张晓英的联名帐户，将严重影响林魁的资金安全”的事实认定。5.一审法院遗漏“林魁于2018年2月26日已在交易服务方指定的建设银行存足358027.07元”的事实认定。6.张晓英为案外人，并不是房屋的所有权人及买卖合同的当事人，林魁若委托张晓英收取购房款，应当向林魁出具相应的委托书，2018年2月27日在办理资金托管手续中，以及在2018年2月28日、2018年3月1日林魁均要求刘昌文出具相应的委托书，刘昌文仍置之不理，故应当认定刘昌文未办理将收取售房款权利委托给案外人张晓英的相关委托影响合同继续履行，应当认定违约。 刘昌文辩称：林魁主张刘昌文没有办理收取售房款的委托公证，但双方在房屋买卖合同第六页的补充协议里，已经对收取售房款的事宜作了明确约定，我方也是根据该约定将身份证、还贷的银行卡及U盾密码交给了担保方保管。 金城丰公司述称：1.其作为第三方的交易服务公司，已经尽到了相应的义务。2.双方办理资金托管手续时，因林魁拒绝在资金监管合同上签字，导致托管手续没有办成。3.资金监管实际上是监管到林魁个人账户下，并非张晓英账户，不会影响林魁的资金安全。 麦田服务部述称，2017年10月20日，林魁、刘昌文及麦田服务部签订了《居间服务合同》，约定了麦田服务部作为居间服务方。合同约定麦田服务部的义务在《房屋买卖合同》签订时就已结束。而该纠纷是在《房屋买卖合同》签订之后发生的，与麦田服务部无关。 刘昌文上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判林魁向刘昌文支付解除合同违约金30000元及金诚丰公司将代管的127000元购房保证金直接交付刘昌文。事实和理由：1.在房屋交易过程中，金城丰公司、刘昌文在办理资金托管手续时，均有口头告知林魁无法办理陈春梅、张晓英代收取售房款的公证事宜。金城丰公司作为居间方、交易服务方，与本案并不存在利害关系，其所做的陈述应当予以采信。2.“无法办理陈春梅、张晓英代收取售房款的公证事宜”根本不会影响《房屋买卖合同》的履行，也不会损害作为买方的林魁的任何权益。因此，是否有告知“无法办理收取售房款的公证事宜”不能成为认定刘昌文有过错的根据。3.买卖双方在《房屋买卖合同》补充条款第4点列明：卖方应在相关担保方通知后三日内将其身份证原件、还贷的银行卡及其密码、网银、u盾等材料提交给担保方保管，直至卖方归还前述借款时止。该补充约定就是为了应对无法办理“代为收取售房款”公证的替代措施。刘昌文已经在签订《房屋买卖合同》后将相关网银、u盾等材料提交给担保方保管，因此，刘昌文根本无需再向担保方出具委托书。 林魁辩称：1.本案中违约方是刘昌文，其无权要求林魁承担违约责任。2.刘昌文不仅未告知林魁无法办理陈春梅、张晓英代收取售房款的公证事宜，也从未告知林魁其有办理与陈春梅、张晓英的公证委托，也从未向林魁出示过公证委托书。3.在另案中，林魁要求金诚丰公司退还相关款项及承担相应责任，林魁作原告，第三人金诚丰公司作被告，与林魁是对立的原被告，与本案亦存在利害关系，因此金诚丰公司的单方陈述不能作为认定事实的依据。4.《补充协议》第三款明确约定，刘昌文应办理将收取购房款等权利委托给第三人，该约定系双方真实意思表示，而且签署补充协议是在刘昌文办理其他事项的公证之后，在签署补充协议时，刘昌文并未告知林魁其已办理公证，且不能办理收取购房款事宜，其不论是什么原因，合同履行不符合合同约定，其应当采取相应的补救措施，但刘昌文却未采取任何措施，却要求林魁在与事实不符且部分内容为虚假的托管协议书上签字，在经林魁多次发函告知后，仍是要求在与事实不符的托管协议书上签字，因此，合同无法履行的原因完全是在于刘昌文，刘昌文应承担相应的违约责任。 金城丰公司述称，刘昌文主张金诚丰公司退还代管的购房保证金127000元应当先扣除评估费300元和佣金53098元。林魁已另案起诉要求金诚丰公司退还担保金，能否直接将127000元款项归还林魁，由法院依法判决。 麦田服务部述称，同前述意见一致。 林魁向一审法院起诉请求：1.确认林魁与刘昌文签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2018年3月26日解除；2.判令刘昌文向林魁支付迟延履行合同义务的违约金38098元（以2539900元为基数，自2018年2月27日按每日万分之五计至2018年3月26日止）及拒不履行合同义务导致合同解除的违约金300000元；3.判令本案诉讼费用由刘昌文负担。 刘昌文向一审法院反诉请求：1.确认刘昌文与林魁于2017年11月20日签订的《房屋买卖合同》及于2017年12月9日签订的《补充协议》于2018年3月26日解除，确认刘昌文、林魁、金诚丰公司、麦田服务部于2017年11月20日签订的《“七星”服务保障协议》、《居间服务合同》、《交易服务合同》于2018年3月26日解除；2.判令林魁向刘昌文支付解除合同违约金300000元；3.判令金诚丰公司将代管的127000元购房保证金直接交付刘昌文（交付后，林魁应支付的上述违约金予以相应扣减）；4.判令本案的诉讼费、保全费由林魁承担。 一审法院认定事实：2017年11月20日，林魁（作为买受方）与刘昌文（作为出卖方）在麦田服务部的居间服务下签订《房屋买卖合同》，约定刘昌文将其位于福州市鼓楼区安置房地块三6＃楼803单元房屋卖予林魁，成交价格为2539900元；双方各自保证其本人及其配偶积极配合对方办理交易有关各项手续并保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效，否则导致该房屋交易时间拖延的，视为该方违约；任何一方未依约履行本合同、违反双方确认事项及本人的保证内容或保证、告知内容不实导致该房屋交易拖延或无法继续进行的，视为该方违约；林魁应在本合同签订后五日内交付购房保证金127000元，购房保证金存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管；房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付违约金300000元；双方还约定了其他权利义务事项。2017年11月20日，林魁、刘昌文、麦田服务部签订了《“七星”服务保障协议》、《居间服务合同》，对居间服务作了详细约定；同日，林魁、刘昌文、金诚丰公司签订了《交易服务合同》，对交易服务作了详细约定。 2017年11月30日，刘昌文和案外人陈清福在福建省厦门市鹭江公证处办理（2017）厦鹭证内字第69795号《公证书》，公证委托陈梅春、张晓英（任意一人均可）为全权代理人，代为办理福州市鼓楼区凤湖片安置房地块三6＃楼803单元房屋的如下事项：1.代为办理上述房产的申请还款手续、抵押注销受理手续、解押还款手续及领取上述房产抵押注销受理单、保单、结清证明，打印余额证明、银行还款流水对账单，领取注销完结后的产权证等相关材料；2.在上述房产过户时，代为办理上述房产的水、电、管道煤气、物业、有线电视（数字电视）、物业、公共维修基金等相关配套设施过户手续；3.代为办理上述房产相关资料的调档查册、登报申明及退补件等相关手续；4.代为办理上述房产户口查询、落实、转移等相关手续。 2017年12月9日，林魁与刘昌文签订《补充协议》，对解除抵押权方式作了变更，并约定了详细的流程。该《补充协议》第3条的约定：刘昌文解除抵押权的方式为刘昌文向第三人借款并向相关担保方申请提供借款担保（即现金借款抵押）；刘昌文应在交易服务方通知后三个工作日内向交易服务方提交符合担保方要求的夫妻双方征信材料等，并在交易服务方作出相关通知后三个工作日内与第三人、相关担保方（以下简称该担保方）分别签订借款协议、担保协议并将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给该担保方指定人员，在取得该公证书原件后，刘昌文应将公证书原件提交给该担保方；林魁应在该担保方或交易服务方作出相关通知后三个工作日内将大于刘昌文借款金额的购房款（具体金额以前述通知为准）托管于担保方指定银行，待刘昌文的担保申请获得担保方批准后，由第三方将款项转入刘昌文还款账户予以还款。2018年2月27日，林魁、刘昌文、金诚丰公司及案外人张晓英到银行办理部分购房款托管手续，将部分购房款托管于担保方的指定银行。刘昌文要求林魁将部分购房款托管于林魁与张晓英联名的账户，林魁以刘昌文出示的公证书没有委托张晓英代为收取售房款为由拒绝履行。 另，2018年2月28日，林魁向刘昌文发出《告知函》，要求刘昌文立即办理将收取售房款等权利委托给担保方指定人员的公证手续。2018年3月1日，林魁再次向刘昌文发出《告知函》，要求其限期办理将收取售房款等权利委托给担保方指定人员的公证手续。2018年3月25日，林魁向刘昌文发出《解除合同通知书》，解除双方之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。刘昌文于2018年3月26日签收该通知书。 又，2018年2月28日，金诚丰公司向林魁发出《告知函》，要求林魁按照《补充协议》第3条的约定办理资金托管手续。2018年3月12日，金诚丰公司向林魁发出《履约通知函》，告知林魁应将部分购房款350000元托管于担保方指定银行，并依约携带材料办理相关手续。2018年3月23日，刘昌文向林魁发出《解除合同函》，解除双方之间签订的《房屋买卖合同》及其他相关合同文件。林魁于2018年3月26日签收该函件。 审理中，刘昌文、金诚丰公司、麦田服务部均主张曾口头告知林魁无法办理陈梅春、张晓英代为收取售房款项的公证；林魁就此予以否认，称刘昌文、金诚丰公司、麦田服务部均未告知林魁不能办理上述公证事宜。 一审法院认为，林魁与刘昌文所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行自己的义务。本案中，刘昌文在出具由案外人陈梅春、张晓英（任意一人均可）代为办理房屋过户等手续公证文件后，要求林魁向张晓英账户支付相关售房款；而林魁在明知张晓英并非本案讼争房屋的所有权人，其必然系代刘昌文收取售房款项的情况下，以刘昌文未履行《补充协议》第3条的约定办理出售讼争房屋以及收取售房款等权利的委托公证为由拒绝支付购房款，不属于具有履行合同之善意，即林魁在履约过程中存在一定过错。故，林魁以此为由主张解除合同并由刘昌文承担违约责任的诉讼请求均不能成立。同时，现无证据证明刘昌文明确告知林魁无法办理陈梅春、张晓英代收取售房款项的公证事宜，且刘昌文亦未采取当场出具委托书等合理措施促进合同履行，故刘昌文自身在履约过程中亦存在一定过错，其诉请林魁承担违约责任，于法无据，一审法院不予支持。根据《合同法》第一百二十条的规定，林魁与刘昌文双方都违反合同，应当各自承担相应的责任。另，林魁、刘昌文均诉请确认双方之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2018年3月26日解除，一审法院予以照准。又，刘昌文诉请确认林魁、刘昌文、麦田服务部签订的《“七星”服务保障协议》、《居间服务合同》于2018年3月26日解除，确认林魁、刘昌文、金诚丰公司签订的《交易服务合同》于2018年3月26日解除，因上述合同均属另一法律关系，一审法院在本案中不予处理。刘昌文诉请金诚丰公司将代管的127000元购房保证金直接交付刘昌文（交付后，林魁应支付的上述违约金予以相应扣减），一审法院认为，因林魁与金诚丰公司之间尚存在争议，且已诉至法院，故在本案中不宜处理，刘昌文的该项诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决：一、确认林魁与刘昌文签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2018年3月26日解除；二、驳回林魁的其他诉讼请求；三、驳回刘昌文的其他反诉请求。案件本诉受理费6314元，由林魁负担；反诉受理费5800元，减半收取计2900元，由刘昌文负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，林魁与刘昌文签订的《补充协议》第3条约定“……刘昌文应在交易服务方通知后三个工作日内向交易服务方提交符合担保方要求的夫妻双方征信材料等，并在交易服务方作出相关通知后三个工作日内与第三人、相关担保方（以下简称该担保方）分别签订借款协议、担保协议并将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给该担保方指定人员……”，因公证处已经不再办理收取售房款的委托公证，故刘昌文不能办理指定第三人代收购房款的公证手续，但上述合同履行瑕疵并不影响合同的善意履行，双方当事人可就此进一步协商，采取诸如刘昌文直接出具授权委托书授权张晓英收取售房款，或林魁可提出更换收款人为刘昌文本人等措施。但根据一审法院查明的事实，双方未就促成合同继续履行的目的进行相应协商并采取善意履行措施，导致合同无法履行，双方对此均存在过错，且责任基本相当;一审法院据此判令驳回林魁、刘昌文要求对方承担违约责任的诉请正确。关于刘昌文主张金诚丰公司应将代管的127000元购房保证金直接支付给其的上诉请求。因林魁已另案起诉金诚丰公司返还相关款项及承担相应责任，故该127000元不宜在本案中处理。 综上，林魁、刘昌文的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12114元，由林魁负担6314元，由刘昌文负担5800元。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇二〇年三月十八日 法官助理雷敏 书记员段薇