上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终958号上诉人(原审原告)：雷伟强，男，1980年1月28日出生，汉族，户籍地江西省南昌市。委托诉讼代理人：黄菲，上海君帆律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：徐敬东，男，1973年7月28日出生，汉族，户籍地安徽省池州市。委托诉讼代理人：徐玮，上海市天一律师事务所律师。上诉人雷伟强因与被上诉人徐敬东房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初14523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷伟强上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：虽然合同约定由雷伟强办理小吃执照(中型餐饮)，但双方在租赁过程中已达成新的合意，即徐敬东再增加人民币(以下币种均为人民币)2万元，由雷伟强为其办理便民饮食临时备案公示卡。雷伟强办理成功后，徐敬东从未提出任何异议，双方租赁合同目的完全得以实现。因此，合同解除系因徐敬东欠付租金导致，而非雷伟强一方。根据合同约定，水、电、燃气费、物业管理费及仓储费、搬运费均由徐敬东承担。一审法院以雷伟强未提供向案外人即产权人黄某支付物业管理费凭证为由，驳回相关诉请，违反了合同相对性原则之规定。同时，一审法院以证据不足为由，只支持了雷伟强部分水、电费的主张，显然与事实不符。另，由于徐敬东未及时注销上海市呼玛路XXX号房屋(以下简称“案涉房屋”)上的营业执照，理应承担违约责任。综上，雷伟强请求二审法院支持其上诉请求。徐敬东辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。雷伟强向一审法院起诉请求：一、请求确认雷伟强、徐敬东于2018年2月26日签订的《租赁合同书》于2019年1月24日解除；二、请求判令徐敬东支付自2018年11月23日起至2019年1月24日止拖欠的房租105,709.6元；三、请求判令徐敬东支付拖欠的2019年1月煤气费及罚款7,738.2元、2018年11月25日至2019年1月24日的水费2,806元、2018年11月25日至2019年1月24日的电费11,406元、2018年2月26日至2019年1月24日物业管理费25,484.49元、搬场费3,570元、仓储保管费63,500元(500元/天，2019年1月24日至2019年5月31日，计127天)；四、请求判令徐敬东承担自2018年11月13日起至2019年5月31日止逾期支付房租违约金3,402,082元(52,000元/月×12个月/365天×199天×10)；五、请求判令徐敬东按照1,709元/天的标准的10倍支付自2019年6月1日起至实际清偿全部租金之日止的违约金；六、请求判令徐敬东向雷伟强赔偿违约金104,000元；七、请求判令徐敬东从案涉房屋注销或迁出“上海佑雷汤包店”营业执照，并赔偿雷伟强自2019年1月25日起至实际迁出之日止因案涉房屋无法办理营业执照导致的房屋空置损失(按52,000元/月计算)。一审法院认定事实：2018年2月26日，雷伟强(出租方、甲方)与徐敬东(承租方、乙方)就上海市宝山区呼玛路408(480)号底层物业租赁事宜签订租赁合同书，租期为2018年2月23日至2023年2月22日，每月租金为52,000元。合同第二条2-1约定，乙方每3个月交甲方一次，乙方应于2018年2月23日支付156,000元，第二次为2018年5月23日支付156,000元，以此类推。2-3约定，签订本合同乙方须向甲方支付保证金104,000元，本合同保证金为甲方赔偿乙方的最高赔偿金，如乙方投资大，可另签补充合同增加保证金的金额，否则以本合同的保证金为准。合同期满，乙方需本人出示甲方所开的收款凭证和合同原件换取《房屋移交认定书》，七个工作日内退还保证金。由乙方承担的费用外(如：物业管理费、水、电、煤、有线费、管理费、税费凭乙方的租金完税证明等)，剩余部分无息归还乙方所有。合同第四条4-2约定，甲乙双方有下列情形之一的，违约方承担违约责任并赔偿本合同保证金给未违约方。(一)乙方按时支付甲方所有费用的情况下，甲方提前收回乙方使用的该物业。……(五)乙方未按本合同规定日期交纳甲方租金超过3日的。合同最后手写部分：甲方包办小吃执照(中型餐饮)费用6万元乙方支付。合同期5年，每2年递增6%。合同签订后，徐敬东支付雷伟强保证金104,000元，租金支付至2018年11月22日。徐敬东支付雷伟强办证费用80,000元2018年4月20日，案外人徐某在上海市宝山区呼玛路XXX号设立上海佑雷汤包店，类型为个人独资企业，经营范围为餐饮服务、食品销售。2018年6月，雷伟强为上海佑雷汤包店办出便民餐饮临时备案公示卡，备案日期2018年6月19日至2019年6月18日。上海市宝山区呼玛路XXX号房屋的门牌号为408号。一审庭审中，雷伟强自认其于2019年1月24日将案涉房屋内徐敬东的设备搬走。后雷伟强又将案涉房屋另行出租。一审庭审中，雷伟强出示加盖有“上海易祥物业管理有限公司”印章的收据，其中2018年12月24日收据载明水费1,227元、电费5,821元，合计7,048元。徐敬东称其已经结清了上述费用。2019年1月25日收据载明水费1,579元、电费5,585元，合计7,764元。徐敬东对2019年1月25日收据的真实性不予认可。该份收据上存在计算错误，水2,759－2,572应为187而非287。关于物业管理费，雷伟强述称将物业管理费支付给案涉房屋的产权人黄某，再由黄某支付给物业公司，但无法提交相关物业管理费单据。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。现双方均确认《租赁合同书》于2019年1月24日解除，法院予以确认。本案实质争议在于解约之原因及违约责任的分担。根据查明事实，合同明确约定，雷伟强包办店铺的小吃执照(中型餐饮)，雷伟强也收取了徐敬东80,000元办证费用，而其只帮助徐敬东办出了只可蒸煮的临时备案许可，最终导致徐敬东所开店铺无法正常经营。故法院认为，雷伟强作为出租方在未了解办理中型餐饮证照的具体规定的情况下随意承诺，导致承租方无法实现合同目的，且未经徐敬东同意而强行将系争商铺收回，其对于合同解除应当承担主要责任。关于雷伟强主张的2018年11月23日起至2019年1月24日止的房屋租金，雷伟强自认其于2019年1月20日将案涉房屋断电，必然导致案涉房屋的经营受到影响，故法院酌情判令徐敬东按照合同约定的标准支付雷伟强2018年11月23日起至2019年1月19日止的租金98,000元。关于雷伟强主张的水、电费，徐敬东自认已经缴纳了2018年12月24日收据中载明的水、电费，法院认为2018年12月24日至2019年1月24日期间案涉房屋产生水、电费实属必然，徐敬东亦未提交相反证据否定2019年1月25日收据的真实性，故法院对雷伟强主张的水、电费予以支持。关于水、电费的金额，法院确认为6,613.5元。关于物业管理费，根据雷伟强提交的其与案外人黄某签订的《房屋租赁合同》中载明的物业管理费支付方式，物业管理费应当由雷伟强直接支付给承租地所属物业管理单位，现雷伟强述称其将物业管理费支付给黄某，再由黄某支付给物业管理单位，与合同约定不符，且雷伟强未提供相应的物业管理费缴纳单据，故法院对于物业管理费的主张难以支持。关于雷伟强主张的燃气费、搬场费、仓储保管费，雷伟强未提交相应证据予以证实，徐敬东亦予以否认，故法院难以支持。关于雷伟强主张的逾期支付房租违约金、2019年6月1日起至实际清偿全部租金之日止的违约金及违约金104,000元，鉴于雷伟强对于合同解除应当承担主要责任，故其要求徐敬东支付违约金的诉讼请求，法院均不予支持。关于雷伟强要求徐敬东从案涉房屋注销或迁出“上海佑雷汤包店”营业执照并赔偿空置损失的诉讼请求，营业执照事宜非民事案件处理范围，故本案中不予处理。鉴于雷伟强对于合同解除应当承担主要责任，且其自认案涉房屋又再行出租，其亦未提供证据证实其存在空置损失，故对于该项诉讼请求，法院不予支持。一审法院作出判决：一、雷伟强与徐敬东于2018年2月26日签订的《租赁合同书》于2019年1月24日解除；二、徐敬东于判决生效之日起十日内支付雷伟强2018年11月23日起至2019年1月19日止的房屋租金98,000元；三、徐敬东于判决生效之日起十日内支付雷伟强水费、电费共计6,613.5元；四、驳回雷伟强的其余诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方就燃气费、水、电费、物业管理费等争议进一步核实并发表意见。经核实后，徐敬东表示：1.2018年12月至2019年1月的燃气费5,359.2元确未结清；2.2018年12月24日收据载明金额为7,048元的水、电费已结清，并提供了支付账单及收据；3.物业管理费不应由其承担。雷伟强在合同履行过程中从未向其主张，且实际租赁面积未在合同明确，故双方未就此达成合意。雷伟强表示：1.除5,359.2元燃气费之外，还有《燃气使用现场情况记录单》载明的2,379元应由徐敬东支付；2.水、电费7,048元经核实，徐敬东确已缴纳；3.案涉房屋产权证书记载建筑面积为200.14平方米，其只主张五分之四面积的物业管理费即：0.3元×333天×200.14平方米×4/5＝15,995.19元。本院另查明：双方租赁合同约定物业管理费为0.3元/天/平方米。二审期间，雷伟强将上诉请求中关于徐敬东承担自2018年11月13日起至2019年5月31日止逾期支付房租违约金3,402,082元变更为680,416元；并按照日租金的2倍主张自2019年6月1日起至实际清偿之日止的逾期支付房租违约金。同时，雷伟强放弃要求徐敬东赔偿104,000元的上诉请求。本院认为，双方当事人就案涉房屋签订的租赁合同系真实意思表示，合法有效。根据合同约定徐敬东承租案涉房屋是为了经营中型餐饮，且租赁期限为五年，为此合同约定出租人雷伟强包办小吃执照(中型餐饮)，但雷伟强未办出小吃执照(中型餐饮)，仅办出有效期为2018年6月19日至2019年6月18日，经营品种为蒸煮糕点的便民餐饮零食备案公示卡，显然不能满足徐敬东欲经营五年中型餐饮之需，合同目的未能实现。故合同解除的主要责任在于雷伟强，徐敬东作为餐饮店实际经营者，在签订租赁合同时未仔细审查餐饮办证相关政策，亦应承担次要责任。雷伟强上诉称其无违约行为，不应承担任何违约责任，与事实不符，本院不予采信。虽然徐敬东使用便民餐饮零食备案公示卡进行了经营活动，但其亦一直要求雷伟强办理中型餐饮许可证，并未免除雷伟强办理中型餐饮许可证的合同义务，故雷伟强上诉称双方以实际行为变更了合同约定，雷伟强已完成合同义务，亦与事实不符，本院不予采信。雷伟强要求徐敬东支付违约金等上诉请求，本院不予支持。关于租赁过程中产生的相关费用问题。徐敬东表示2018年12月至2019年1月的燃气费5,359.2元确未结清，故该笔费用应向雷伟强支付。至于雷伟强一审诉请中关于补交的燃气费2,379元，由于《燃气使用现场情况记录单》上载明经办日期为2019年3月29日，难以确定系徐敬东租赁期间而产生，故本院不予支持；事实已查明，徐敬东已付清争议的水、电费，故雷伟强有关于此的上诉请求，本院不予支持。关于物业管理费应否支付的问题，本院认为，双方既已在合同中对物业管理费的支付主体及价格标准作明确约定，依据合同相对性原则，徐敬东应向雷伟强支付物业管理费。至于雷伟强是否已向产权人支付以及雷伟强在纠纷发生之前有否向其主张，均不能阻碍徐敬东履行其自身的合同义务。至于物业管理费的具体金额，本院将结合双方陈述及相关书证、本案实际情况综合予以确定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初14523号第一、二、三项；二、撤销上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初14523号第四项；三、徐敬东应于本判决生效之日起十日内向雷伟强支付燃气费人民币5,359.2元；四、徐敬东应于本判决生效之日起十日内向雷伟强支付物业管理费人民币15,000元；五、驳回雷伟强其余一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币18,315元，由雷伟强负担人民币17,770元，由徐敬东负担人民币545元；二审案件受理费人民币11,760.17元，由雷伟强负担人民币11,460.17元，由徐敬东负担人民币300元。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长 彭 辰审判员 张常青审判员 徐 江二〇二〇年三月十九日书记员 黄一鹤附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……