贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终96号 上诉人（原审被告）：罗腊言，女，1975年4月1日生，布依族，贵州省罗甸县人，现住罗甸县。 被上诉人（原审原告）：王仕开，男，1973年11月8日生，布依族，贵州省罗甸县人，住罗甸县。 原审第三人：罗亮白，女，布依族，1950年10月2日生，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县。 原审第三人：黄英，女，布依族，1975年6月1日生，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县县。 原审第三人：罗东海，男，布依族，2001年12月17日生，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县。 上诉人罗腊言与被上诉人王仕开、原审第三人罗亮白、黄英、罗东海房屋买卖合同纠纷一案，罗甸县人民法院于2019年10月11日作出（2019）黔2728民初924号民事判决后，罗腊言不服，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 罗腊言上诉请求：1、撤销原判,依法改判或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 上诉理由：1、卖房的授权委托书系虚假伪造,上诉人从未授权给丈夫罗家强将属于家庭共有的房屋出卖给任何人,上诉人不认识也未见过被上诉人，被上诉人提供的授权委托书系彩色复印件,没有原件相互印证,无法查证真实性,且房屋转让协议书并非上诉人签字,故转让协议应属无效协议,上诉人在本案中不应承担任何法律责任；2、该涉案房屋系上诉人及其家人罗亮白、黄英、罗东海、罗家强五人家庭共有财产,而非夫妻共有财产,罗家强无权对共有人的份额进行处分，且1991年罗亮白对两个儿子分家,大儿子黄涛单独居住,上诉人、黄英、罗亮白、罗东海和罗家强一起居住,虽明确分家但两家人都是在一起居住,直到房屋征收时罗亮白才将两栋房屋分成两份,一份分给长子黄涛家四口人,另一份分给与上诉人一起生活的五口人,并要求登记在第三人罗东海名下,由于拆迁时罗东海未满18周岁,在签订拆迁安置协议时,上诉人才去签订拆迁安置补偿协议,但取得的安置房并非是上诉人与罗家强的夫妻共有房产,该房产应属于家庭共有财产,以上事实有罗甸县马草村村民委员会、家庭户口本复印件及原件证明；既然该涉案房屋属于家庭共有财产,上诉人及其另外三个家庭成员不同意卖房,罗家强出售该房屋未取得家庭成员的同意,私自处分家庭共有财产,侵害了涉诉房屋其他共有人的权利,构成了无权处分。3、被上诉人在购买房屋时,未审查该房屋的基本情况存在过错,上诉人不应对其审查过失承担责任,既然被上诉人存在过错责任,无过错方的上诉人不应承担违约金。综上所述,一审判决认定事实不清,适用法律错误；根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定,请求二审法院撤销一审判决,依法改判或将本案发回重审,一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。 被上诉人王仕开二审未向本院作出书面答辩。 原审第三人罗亮白、黄英、罗东海二审未向本院作出书面答辩。 原审原告王仕开向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告签订的合同即《房产转让协议》，判令被告向原告退还购房款216605元；2、请求法院判令被告向原告支付违约金149164.40元，以上合计365769.40元；3、本案诉讼费用及保全费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年1月23日，罗某给其堂哥罗家强（被告罗腊言的丈夫）介绍卖房给原告王仕开，并请陆某在他的单位罗甸县农机局办公室代为书写《房屋转让协议书》，因罗家强提供有被告罗腊言的授权委托书和安置户选房确认书（罗腊言签字）、户口簿，陆某不放心，与在外地打工的被告罗腊言电话核实，电话中罗腊言表示委托其丈夫卖房，陆某确认后，帮原告王仕开与罗家强代书《房屋转让协议》，罗腊言（转让方为甲方）与王仕开（受让方为乙方）签订了《房屋转让协议》。合同约定：甲方将其名下位于罗甸县斛兴河滨新区安置点（2-2-5-2）房，建筑面积为128.59平方米，屋型为商品套房转让给乙方，每平方米1840元，房价为236605元，乙方将购房款分三次付清给甲方，第一次先付给甲方人民币216605元的购房金。甲方收到款后应向乙方开具收款收据。第二次付款时间定于在甲方该房与房开商等其他方面的有关手续完善后（时间暂定于2018年8月1日之前）并在双方在场的情况下由乙方对该房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，乙方支付给甲方人民币10000元。甲方收款后向乙方开具收据。第三次付款在甲方确保该转让房的面积与本协议所定写的数字面积一致的该房屋产权证办到乙方名下后，再支付人民币10000元。甲方收到款后应向乙方开具收据。违约责任：甲方违反本合同约定的，甲方应按乙方已付购房款100%承担违约责任，逾期超过三个月时（以开发商交房时间为准）乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款100%的违约金，并退给乙方之前所支付的购房款。乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方应向乙方收取购房款的3%计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款30%的违约金。甲方委托代理人罗家强（罗腊言的丈夫）签字，乙方王仕开签字，证明人罗某签字。同月24日原告通过中国邮政储蓄银行股份有限公司罗甸县解放西路营业所转账126500元给罗家强，同日原告王仕开用自己持有的浙江省农村信用社联合社武义农商银行，卡号为62×××15的银行卡，于2018年1月24日在罗甸县农村信用合作联社云干信用社取现金70040元给罗家强，在罗甸县农村信用合作联社云干信用社自助柜员机上分别4次取现，每次5000元，共计2万给罗家强，同时支付65.6元现金给罗家强，共计216605.60元。被告委托诉讼代理人罗家强（被告罗腊言丈夫）向原告王仕开出具了一张收到王仕开交来（位于罗甸县斛滨新区安置点2-2-5-2房）的购房款216605.60元《收条》。2018年7月被告罗腊言丈夫罗家强去世。2019年6月，被告名下的房屋，开发商已交房给被告，被告却未交房给原告，并否认其卖房给原告。另查明，本案第三人罗亮白的丈夫黄国文系上门结婚，与黄国文生育长子黄涛，长女黄昌美、次女黄英，黄国文去世后，又招杨世伦上门结婚，与杨世伦生育儿子罗家强。罗亮白与杨世伦有两栋房子，1991年罗家强与黄涛分家，各住一栋房子，罗亮白与黄涛居住，并且户口与黄涛的户口在一起，杨世伦与罗家强居住，第三人黄英因离婚后投靠亲属户口移入罗家强户口簿中，2003年杨世伦去世。以罗家强为户主的户口簿中有罗腊言、罗东海、黄英。罗家强的房屋被征收后，2017年7月4日，被告罗腊言（罗家强的妻子）与贵州盛欣房屋征收服务有限公司签订安置户选房确认书：内容为“我是环城路马草寨被征收户罗腊言，户籍地址：罗甸县旧房面积：617.77平方米，我自愿在河滨区安置点选择安置房叁套，房号为：2-2-5-2、2-2-8-2、2-2-9-2，建筑面积分别是：128.59平方米”。 一审法院认为:本案的焦点是：一、在本案房屋买卖合同中，被告罗腊言是否委托其丈夫罗家强将房屋卖给原告王仕开的问题。2018年1月23日，罗家强要将房屋卖给原告时，因其提供房屋证明材料系被告罗腊言所签的安置房和罗腊言的授权罗家强卖房委托书，代书房屋转让协议书的人陆某持怀疑，电话与被告罗腊言核实认可后，为原、被告代书该房屋转让协议书。有证人罗某、陆某的当庭证言；房屋转让协议书；原、被告陈述相互印证。原告有理由相信被告罗腊言授权其丈夫罗家强将其名下房屋卖给原告的真实性，该房屋转让协议合法有效，被告未按合同履约，依据合同约定，原告诉请解除合同，予以支持。被告罗腊言辩称未与被告签订房屋转让协议和委托其丈夫罗家强卖房一事的抗辩意见，与本案查明的事实不符，不以采纳。二、原告王仕开支付购房款给被告丈夫罗家强系王仕开自己取款的部分，是否是支付给罗家强已付的问题。原、被告签订合同后，次日原告通过银行转账和取现金给被告丈夫罗家强，有罗家强同日书写的收条相互印证，与合同中所约定相吻合，且相互佐证，故原告诉称已支付购房款人民币216605元，予以支持。被告罗腊言辩称，原告取款用于何处与被告无关的意见，与本案查明的事实不符，不予采纳。三、被告罗腊言申请三位第三人参加诉讼，该转让协议房是否系家庭成员共同共有财产或被告罗腊言与罗家强的夫妻共有财产的问题。本案第三人罗亮白与罗家强父亲杨世伦，将其两栋房子分给两个儿子罗家强与黄涛，充分证明罗亮白与罗家强的父亲杨世伦已将两栋房子处分给两个儿子，其现在被征收的两栋房屋分别是罗家强的夫妻共同财产和黄涛的夫妻共同财产，且合同中约定的出售房屋未办理房屋产权证。第三人罗亮白主张其系罗家强户的家庭成员，被征收后安置房享有共同共有份额的意见，不予采纳。第三人黄英因离婚后投靠亲属户口移入罗家强户口簿中，虽然其户口在罗家强户口簿中，但系其投靠亲属。第三人黄英主张其系罗家强户的家庭成员，被征收后安置房享有共同共有份额的意见，不予采纳。第三人罗东海系罗家强的儿子，系罗家强的家庭成员。但被征收房为罗亮白和罗家强的父亲杨世伦于1991年处分给罗家强和罗腊言夫妻二人的财产，且分时罗东海还未出生。因此，第三人罗东海主张其在罗家强、罗腊言出售给原告的安置房中享有共同共有份额的意见，不予采纳。四、关于原告诉请违约金问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的过分高于造成的损失”。本案因被告罗腊言未按合同履约，故造成违约。原告诉请被告支付违约金149164.40元，高于最高人民法院规定的30%，且原告在未审查罗家强（罗腊言的丈夫）出售房屋时，该房屋是否有房产证，给合同履行带来了困难，存在一定过错责任，故酌情支持违约金3万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决：一、解除原告王仕开与被告罗腊言签订的房屋转让合同；二、被告罗腊言于本判决生效之日起十日内返还原告王仕开购房款人民币贰拾壹万陆仟陆佰零伍元（￥216605）；支付给原告违约金叁万元（￥30000），共计贰拾肆万陆仟陆佰零伍元（￥246605）。若义务人未按本判决书确定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6787元，减半收取人民币3393.50元，由被告罗腊言负担2273.65元，由原告王仕开负担1119.85元。案件保全费2349元，由原告王仕开负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案二审的争议焦点主要是：1、双方签订的《房屋转让协议书》是否有效？2、上诉人罗腊言是否应当承担返还购房款及违约金的责任？ 本院认为：对于争议焦点一，从一审本案查明事实来看，被上诉人王仕开与上诉人的丈夫罗家强签订《房屋转让协议书》时，罗家强持有上诉人罗腊言亲笔的授权委托书、安置户选房确认书、户口簿，且代书人陆某为确保真实性，也电话与上诉人罗腊言核实得到认可后，才为双方代书该《房屋转让协议书》，被上诉人王仕开有理由相信该房产转让是上诉人夫妻共同意思表示，且其也按照协议的约定按时将购房款支付给上诉人的丈夫罗家强，罗家强在收到上述购房款后，向被上诉人王仕开出具了收条；案涉《房屋转让协议书》详细约定了涉案房屋的价格、位置、付款方式、违约责任等双方权利义务，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之无效情形，故一审法院确认涉案房屋买卖合同合法有效正确，应予确认。对于上诉人辩称其不清楚卖房情况，与被上诉人不存在合同关系，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释》第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，在案涉《房屋转让协议书》签订的过程中，罗家强的行为足以让被上诉人王仕开相信卖房系夫妻共同作出的决定。同时，上诉人罗腊言称授权委托书系伪造，其并未委托丈夫卖房，双方签订买卖协议无效，因其在本案一、二审审理阶段，并未提交证据予以证明，也未提出笔迹鉴定的申请，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，应由上诉人承担举证不能的不利后果。 对于争议焦点二，因涉案《房屋转让协议书》合法有效，被上诉人王仕开按合同约定支付了第一期购房款，现上诉人转让给被上诉人的房屋符合交付条件后，上诉人不愿意按照合同约定履行交付房屋给被上诉人的义务，反而否认双方之间存在房屋买卖合同关系，故双方签订《房屋转让协议书》约定的解除条件已经成就，被上诉人享有解除权，一审支持被上诉人主张解除合同的请求于法有据，应予确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，双方签订的《房屋转让协议书》解除后，双方尚未履行的终止履行，对于被上诉人已经支付的购房款，上诉人应当依照合同约定承担向被上诉人返还购房款，并承担相应的违约责任，故一审判决上诉人承担返还购房款及违约金的责任正确，应予确认。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6787元，由上诉人罗腊言承担。 本判决为终审判决。 审判长  陈福江 审判员  唐新春 审判员  罗 莎 二〇二〇年三月十三日 书记员  刘 皓