浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初3432号 原告：朱天宝，男，1963年10月14日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托代理人：张学辉，浙江晓德律师事务所律师。 被告：浙江贝利建设集团有限公司，住所地:浙江省杭州市余杭区星桥街道星发街20号1幢（第三层）301-307室。 法定代表人：张妙伟。 委托代理人：黄云祥、陆东明，浙江诺力亚律师事务所律师。 第三人：何兰生，男，1951年1月18日出生，汉族，住浙江省东阳市,现住杭州市余杭区。 第三人：王颖瑞，男，汉族，1973年1月26日出生，住杭州市余杭区。 第三人：马锐，男，汉族，1985年2月13日出生，住杭州市余杭区。 委托代理人：马骥成，系其父亲。 原告朱天宝诉被告浙江贝利建设集团有限公司、第三人何兰生、王颖蔚、马锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理,依法由审判员冯妍独任审理并于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告朱天宝及其委托代理人张学辉，被告浙江贝利建设集团有限公司的委托代理人陆东明、第三人王颖瑞、第三人马锐的委托代理人马骥成均到庭参加诉讼。第三人何兰生未到庭参与诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。 原告朱天宝起诉称：2013年原告与王颖蔚、马锐共同投资合伙筹建口腔诊所，王颖蔚、马锐向被告承租了位于余杭区余杭街道山西园路242号建筑面积365.78平米营业用房及余杭区余杭街道山西园路1幢2单元501室建筑面积93.7平米住宅房屋，租期五年（2013年12月1日至2018年11月30日)。原告向卫生局申请了执业许可证，后王颖蔚、马锐因故退出，原告按照租赁合同约定支付了五年租金，2018年11月30日租赁期满后，原告仍在使用租赁房屋至今。2019年1月12日,第三人何兰生到原告处说，原告租赁的房屋已经买下来，要求原告腾让。后原告要求第三人、被告提供房屋买卖合同、房产证，第三人和被告均予以拒绝。原告认为，被告出售原告承租的房屋,原告享有优先购买权。被告未依法履行通知义务，侵害了原告同等条件优先购买承租房屋的权利；第三人明知原告承租房屋的事实，与被告恶意串通订立买卖合同将原告租赁房屋予以转让，转让行为违法。现起诉，请求判令：1.确认被告与第三人买卖余杭区余杭街道山西园路242号建筑面积365.78平米非住宅房屋、及余杭区余杭街道山西园路1幢2单元501室建筑面积93.7平米住宅房屋侵害原告优先购买权；2.上述房屋未办理变更登记的，判令被告赔偿原告损失300万元。在审理过程中，原告变更诉请如下：1.被告赔偿原告损失300万元；2.被告赔偿原告本案装潢费及搬迁费273799元，营业损失57000元，合计330700元；3.被告承担本案鉴定费用15385元。 原告朱天宝为支持其诉讼主张，提供并陈述了以下证据： 1.房屋租赁协议一份，证明原、被告房屋租赁情况的事实。 2.医疗机构执业许可证一份，证明租赁房屋用途的事实。 3.协议一份、说明一份，证明王颖蔚、马锐退出租赁合同的事实。 4.分户明细对账单一份，证明原告向被告办公室主任金辉缴纳了第五年租金的事实。 5.通知函一份，证明案涉租赁房屋已经卖给第三人，被告工作人员金辉将函件送过来的事实。 6.照片一组，证明案涉房屋现状的事实。 7.电话录音一份，证明租赁到期，原告继续使用案涉房屋，被告没有异议的事实。 8.房屋权属信息查询记录一份，证明租赁房屋权属信息的事实。 9.房屋转让合同二份，证明案涉房屋租赁转让，转让价格明显低于市场价的事实。 10.鉴定报告二份，证明原告损失金额的事实。 11.鉴定费打款记录一份，证明原告支付鉴定费15385元的事实。 被告浙江贝利建设集团有限公司答辩称：案涉房屋系被告出租给第三人王颖蔚、马锐，原告并非案涉房屋承租人，原告不享有案涉房屋优先购买权，房屋搬迁费等相关损失不应向被告主张。案涉房屋租赁协议明确租期是5年，从2013年12月1日至2018年11月30日止。被告出售该房屋时已是2018年12月，是在合同期满后出售，不存在妨碍任何人优先购买权的问题。案涉房屋租赁协议第8条明确，若承租人需续租，需在本协议终止前告知甲方，征得出租人同意，并在双方协商一致情况下续签协议。案涉协议并未签订续签协议，也未出租给任何人，本案被告出售房屋不存在妨碍任何人优先购买权的情况。 被告为支持其答辩意见，提供证据如下： 1.房屋租赁协议一份，证明案涉房屋出租人、承租人情况，案涉房屋于2018年11月30日到期的事实。 2.解除终止劳动协议书一份，证明被告与员工金辉于2018年10月30日解除劳动关系，金辉无权代表公司与原告续租的事实。 第三人王颖瑞发表如下意见：王颖瑞和马锐父亲是2013年11月27日到被告处签订协议的，也是唯一一次。当初签订协议的是一个姓许的人，签了5年。后来因为个人原因王颖瑞和马锐退出了。开始签订的目的是为了做口腔诊所，王颖瑞和马锐与原告之间写了一份协议，协议内容就是装潢、付款、续签等内容。 第三人马锐发表如下意见：马锐一直没有出面，都是马骥成在弄。王颖瑞和马锐进场的时候是2013年12月份，装修了一部分的时候王颖瑞和马锐就退出了。 本院根据各方当事人的陈述以及相关证据，认定下列事实： 2013年11月27日，第三人马锐、王颖瑞（承租人、乙方）与被告浙江贝利建设集团（出租人、甲方）签订《房屋租赁协议》一份，协议约定甲方将座落于杭州市余杭区余杭镇山西园路242号营业房和余杭镇山西园路1幢2单元501室住宅房，建筑面积分别约为365.78平方米、93.7平方米租赁给乙方合法经营、使用。租赁期限为五年，自2013年12月1日起至2018年11月30日止。合同期满，同等条件下乙方有优先续租权。租金及交纳时间：租金第一年、第二年均为人民币90000元整；第三年开始在90000元基础上每年递增3%(即第三年租金为92700元；第四年95481元；第五年为98345元)。上述租金均不含房屋租赁税，房屋租赁税由乙方交纳，乙方自愿同意交纳。租金交纳方式：一年一付。协议签订之日乙方交给甲方水、电费保证金人民币5000元整。乙方承租期间对房屋装修的一切费用由乙方自负，协议终止后归甲方所有，乙方不得拆毁。若遇甲方自身之用或不可抗拒因素，如城建规划等拆迁，双方所签协议无条件终止。甲方归还未到期所剩余的租金，乙方无条件腾空租赁房，乙方装潢部分政府赔偿归乙方所有。乙方承租期满后，即不续租又不通知甲方，且私自销门走人，乙方承诺甲方有权破门进入并任意处置其遗留物，承担甲方破门进入及清扫屋内杂物等产生的各项费用，并另行赔偿违约金50000元。协议终止，甲乙双方须在租赁房现场面对面办理移交，若有水、电、卫生等设施损坏，乙方无条件修复至完好或赔偿损失（不折旧），并提供水、电费结算清单；若乙方仍需续租，需在本协议终止前一个月告知甲方，征得甲方同意并在双方协商一致的情况下另续签协议。合同还就其他事项进行了约定。 2019年2月21日，原告与第三人王颖蔚、马锐签订说明一份，内容为：2013年朱天宝、王颖蔚、马锐三人合伙在余杭街道筹建口腔诊所。王颖蔚、马锐出面租赁房屋，朱天宝负责申请许可证或执照等相关手续。期间王颖蔚、马锐与浙江贝利签定租赁合同承租其余杭区余杭街道山西园路242号建筑面积365.78平米非住宅房屋、及余杭区余杭街道山西园路1幢2单元501室建筑面积93.7平米住宅房屋，租期五年。朱天宝向卫生局申请到医疗机构执业许可证。后王颖蔚、马锐因故退出，为此三人协商签订《协议》，约定由朱天宝承接房屋租赁合同(含水电押金)，由其按合同约定向出租方支付租金，2014年3月30日后王颖蔚、马锐未再介入任何事宜。对此出租人予以认可，并按合同每年收取了朱天宝交付的租金。该说明由王颖蔚、马锐签字确认。 第三人王颖蔚、马锐在退出时未通知被告。 后原告将上述房屋用于开设口腔诊所，持续使用房屋并向被告支付了五年的租金，租金由被告工作人员金辉代收。 合同期限届满后，原告未腾退涉案房屋，亦未向被告支付租金。 2018年12月11日，被告将位于杭州市余杭区的房屋以680000元的价格出售给第三人何兰生。2018年12月20日，被告将位于杭州市余杭区房屋以2926240元的价格出售给第三人何兰生。 2019年1月12日，第三人何兰生向原告发送通知函一份，内容为：要求原告于2019年1月20日前与其签订短期租赁合同（如推诿或拒不签订，则将随时收回）。如签订协议，则租期至2019年2月28日止。如原告未按上述事件签订协议或清空搬离的，将收回房屋并清理，遗留在现场的所有物品视为放弃所有权。 在审理过程中，原告申请：1.对位于杭州市余杭区建筑面积365.78平方米负责租赁营业用房及余杭区余杭街道山西园路1幢2单元501室建筑面积93.7平方米住宅房屋2018年12月市场价予以鉴定；2.对上述房屋装潢价值、设施设备拆装搬迁费用予以鉴定。本院向原告释明：根据房屋租赁协议，于2018年11月30日合同期满，被告于2018年12月向第三人何兰生出售案涉房屋，原告主张优先购买权并非在租期内产生，存在败诉风险；关于装修费用根据协议约定合同终止后归被告所有。但原告仍坚持申请鉴定，故本院委托浙江恒信房地产土地评估有限公司进行房屋价值评估，评估价值为余杭街道山西园路1幢2单元501室价值1700000元。余杭区余杭街道山西园路242号4950000元。固定装修评估价234849元，设施设备搬迁费用38950元。 本院认为：原告虽未与被告直接签订房屋租赁合同，但此后原告按被告与第三人王颖蔚、马锐签订的房屋租赁合同继续履行，被告接受原告支付的租金，结合原告将租金交给被告工作人员金辉及第三人何兰生通知原告时载明的“原告与被告签订的租赁合同于2018年11月30日到期”，应视为第三人王颖蔚、马锐的合同权利义务概括转移给了原告，原告系案涉租赁合同的承租人。本案争议焦点为被告在租赁期届满后处分租赁房屋的行为是否侵害了原告的优先购买权。原告与被告的合同已于2019年11月30日到期，原告认为到期后原告继续使用租赁物,被告没有提出异议,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期，双方为不定期租赁关系。被告认为，即便双方存在租赁关系，原租赁合同已经到期，按合同约定，原告并未在合同终止前一个月告知被告续租，双方之间的租赁合同关系已经终止，被告出售房屋没有侵犯原告的优先购买权。本院认为，第三人王颖蔚、马锐与被告签订的合同约定“乙方承租期间对房屋装修的一切费用由乙方自负，协议终止后归甲方所有，乙方不得拆毁。”“若乙方仍需续租，需在本协议终止前一个月告知甲方，征得甲方同意并在双方协商一致的情况下另续签协议。”协议明确约定，租赁合同期满后，如原告需要续租，需提前一个月告知被告，但原告未举证证明其提前一个月告知被告并征得被告同意。租期届满后，原告并未按合同约定搬离，亦未支付租金。因支付租金系承租人的主要义务，如原告想继续与被告发生房屋租赁合同关系，应立即向被告支付租金，被告接受了原告支付的租金方可视为不定期租赁，租期届满逾期腾退的行为不能视为不定期租赁。原告主张要用押金抵租金的意见，因为押金系履行合同的担保，不能视为原告向被告履行合同到期后的租金支付义务。经本院充分释明，原告坚持鉴定房屋差价及装修损失的不利后果，应由原告自行承担鉴定费用。综上所述，对原告向被告主张赔偿各项损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告朱天宝的全部诉讼请求。 本案案件受理费16785元，由原告朱天宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共五份，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  冯妍 二〇二〇年三月二十四日 书记员  徐昕