浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初3128号 原告：湖州中防盛昱投资有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区织里镇织里北路227号。 法定代表人：于文军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶欣、沈珊珊，浙江广诚律师事务所律师。 被告：杭州晟象实业有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区下沙街道天城东路80号北苑大厦6幢二单元1419室。 法定代表人：傅昊，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：洪旭明，浙江卓特律师事务所律师。 原告湖州中防盛昱投资有限公司（以下简称湖州中防公司）与被告杭州晟象实业有限公司（以下简称杭州晟象公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法由审判员施辰适用简易程序于同年6月6日公开开庭进行了审理。原告湖州中防公司的委托诉讼代理人叶欣，被告杭州晟象公司的委托诉讼代理人洪旭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖州中防公司起诉称：2018年4月，原、被告签订了《租赁合同》，原告将位于浙江省湖州市织里镇富民路777号富民商街E区2-69-88轴商铺及其附属公共区域租赁给被告经营，租赁期限共6年，自2018年8月8日至2024年8月7日止。合同4.1条约定，免租期4个月，自2018年4月1日至2018年8月7日，免租期自交付之日（包括实际交付及视为交付）起算，免租期内不计算租金，首年租金191万元，三个月支付一次，每次477500元，支付首期租金直接扣除定金30万元，需同时支付押金16万元，原告可直接以保证金冲抵被告拖欠的租金、水电费、违约金等款项；合同8.1条约定，原告将租赁给被告的租赁区域交付后，若被告不履行本合同，则被告支付原告合同违约金100万元；合同8.5条约定，租赁期间，被告未按本合同的约定时间缴纳租金、水电费及物管费等，原告除追缴所有费用外，有权要求被告按欠付金额的每日千分之五作为违约金赔偿原告损失，如超过30天未付清的，原告有权直接扣除被告缴纳的押金抵充欠缴的租金、违约金，不足部分原告有权向被告追偿，如被告超过90天仍未付清租金的，原告有权终止本合同并收回本合同约定的商铺，由此造成的所有损失由被告承担。《租赁合同》附件《付款补充协议》约定，被告未能在2018年7月15日前促成织里台州商会团购商铺或借款的（借款金额不低于300万元），被告租金支付方式转为年付，需在7月15日前一次性付清。 合同签订后，被告仅于2018年5月2日支付了30万元定金。原告于2018年8月22日向被告发函，主张合同起租日为2018年5月16日，要求被告在2018年9月16日前付清第一年的租金。被告复函认为，租赁物实际交付日期为2018年6月18日，故将在2018年10月19日前支付合同约定的租金。后虽经原告多次书面、电话、口头催讨，被告一直未能支付任何租金及水电费。故原告于2019年1月18日以邮寄、微信的方式向被告、被告股东送达了《租赁合同解除函》（2019中防字笫5号），通知2018年4月所签订的《租赁合同》于被告收函之日起解除，并要求被告在收函之日起七日内腾房并返还租赁物。现诉至法院，请求依法判令：1、确认原、被告2018年4月所签订的《租赁合同》于2019年1月18日解除；2、被告向原告支付租金65.1万元（租金计算期间从2018年9月16日至2019年1月18日止）及逾期利息损失（逾期利息损失从2019年1月19日起算至实际付清日止，按月息2%计算，暂计算至2019年3月12日为22568元)；3、被告承担未按约支付款项逾期利息损失146320元（以租金161万元，押金16万元，共177万元为基数，按月息2%从2018年9月16日计至2019年1月18日）；4、判令被告向原告支付水电费122520.68元；5、判令被告向原告支付违约金100万元；6、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第二项租金金额为35.1万元（扣除30万元定金）。 被告杭州晟象公司在庭审中答辩称：1、因原告违约在先，导致被告暂不支付房租及水电费，双方合同应继续履行；2、原告实际交房时间应为2018年6月18日，4个月免租，租金计算至2019年1月18日，扣除定金的话只需要支付135056元，且原告要求支付逾期利息没有任何依据；3、原、被告应按三个月支付一次租金计算，双方虽然签订了《补充合同》，但因为原告进入了法院系统的失信名单，导致了案外人不愿意借款给原告，故对于原告的第三项诉讼请求不予认可；4、水电费因未结算暂不予认可；5、《租赁合同》6.1.4条原告承诺租赁给被告的区域能够实现餐饮的正常经营，原告在非被告承租区域内经营服装及零售业态，但整个富民商街项目内不得再经营任何与被告相似的业态。但从双方签订合同起，原告存在违约行为，在被告餐饮区域之外还有8家餐饮店，被告在试营业、营业期间均未关闭，给被告的经营造成了严重冲击；原告承诺安装电梯未装；6、双方约定的违约金过高，按照相关法律规定，可以要求人民法院适当降低。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理查明：2018年4月，原、被告签订《租赁合同》及附件《付款补充协议》，原告将位于浙江省湖州市织里镇富民路777号富民商街E区2-69-88轴商铺及其附属公共区域出租给被告用于经营休闲美食城，合同约定：租赁期限为六年，自2018年8月8日至2024年8月7日止，免租期为4个月，自2018年4月1日至2018年8月7日，免租期自交付之日起（包含实际交付及视为交付）起算。首年租金191万元，租金三个月支付一次，每次应支付肆拾柒万柒仟伍佰元整（477500.00元），以此类推。被告在支付首期租金时直接扣除被告支付的定金叁拾万元，需同时向原告支付押金人民币（壹拾陆万元），原告可直接以保证金冲抵被告拖欠的租金、水电费、违约金等款项。合同4.6条约定，被告经营使用该区域所产生的水电费、网络报装及用电增容、政府税收规费等费用由被告自行承担，被告按照相关部门要求及时缴纳，不得拖延；合同6.1.4条约定，原告承诺租赁给被告的区域能够实现餐饮的正常经营，原告在非被告承租区域内经营服装及零售业态，但整个富民商街项目内不得再经营任何与被告相似的业态；合同第8.1条约定，原告将租赁给被告的租赁区域交付后，若被告不履行本合同，则被告支付原告合同违约金人民币100万元整；合同第8.5条约定，租赁期间，被告未按本合同的约定时间缴纳租金、水电费及物管费等，原告除追缴所有费用外，有权要求被告按照欠付金额的每日千分之五作为违约金赔偿原告损失，如超过30天未付清的，原告有权直接扣除乙方缴纳的押金抵充欠缴的租金、违约金，不足部分原告有权向被告追偿，如被告超过90天仍未付清租金的，原告有权终止本合同并收回本合同约定的商铺，由此造成的所有损失由被告承担。该合同还对双方的其他权利义务作了相关约定。《付款补充协议》约定：7月15日前（如原告交付时间延后，此时间延后）杭州晟象公司促成织里台州商会团购富民商街商铺或借款给湖州中防公司且金额不低于300万元，被告租金支付方式仍按照原4.1.1条款约定执行，按季度支付。如未促成上述事宜，被告租金支付方式转为年付，需在7月15日前一次性付清。 合同及补充协议签订后，原告湖州中防公司依约向被告杭州晟象公司交付了租赁物。被告于2018年5月2日支付定金30万元，其余租金等费用未付。原告于2018年8月22日向被告发函，主张合同起租日为2018年5月16日，要求被告在2018年9月16日前付清第一年的租金。被告复函认为，租赁物实际交付日期为2018年6月18日，故将在2018年10月19日前支付合同约定的租金。后虽经原告多次书面、电话、口头催讨，被告未支付剩余租金及水电费。故原告于2019年1月18日以邮寄、微信的方式向被告单位、被告法定代表人、股东等发送了《租赁合同解除函》（2019中防字笫5号），通知2018年4月所签订的《租赁合同》于被告收函之日起解除，并要求被告在收函之日起七日内腾房并返还租赁物，发送过程由浙江省湖州市华信公证处进行了公证。至今，被告仍未支付剩余租金及水电费等费用，以致双方纠纷成讼。 另查明：涉案租赁标的物由案外人青岛中防盛昱投资有限公司投资建设并由其在45年使用期限内享有占有、使用、收益的合法权利，原告湖州中防公司系案外人青岛中防盛昱投资有限公司关联企业，系涉案租赁标的物的维护管理单位。 还查明：湖州午昱商业管理有限公司系湖州市织里镇富民路777号富民商街E区2-69-88轴商铺及其附属公共区域的物业管理公司；杭州晟象公司股东为**、傅昊、顾晔滨。 上述事实由原告提供的《租赁合同》及《补充付款协议》、《防火责任书》、《消防升级改造承诺书》、双方往来函件及相应签收回执单、《缴费通知单》、水电费统计表、《告知函》、代缴凭证、《公证书》、EMS面单及送达查询单、《人防使用权说明》、《使用登记表》等证据并结合原、被告的当庭陈述予以证实。被告未向本院提交证据材料。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告发函解除双方《租赁合同》是否合法有效及合同解除的时间；二、租金、违约金等原告主张的各项费用由被告如何承担。 一、原告发函解除双方《租赁合同》是否合法有效及合同解除的时间。被告抗辩：1、从双方签订合同起，原告存在违约行为，在被告餐饮区域之外还有8家餐饮店，被告在试营业、营业期间均未关闭，给被告的经营造成了严重冲击；2、原告承诺安装电梯未装；3、原、被告应按三个月支付一次租金计算，双方虽然签订了《补充合同》，但因为原告进入了法院系统的失信名单，导致了案外人不愿意借款给原告；4、未收到《租赁合同解除函》。 本院认为，根据双方《租赁合同》约定：首年租金191万元，租金三个月支付一次，每次应支付肆拾柒万柒仟伍佰元整（477500.00元）。《付款补充协议》约定：7月15日前（如原告交付时间延后，此时间延后）杭州晟象公司促成织里台州商会团购富民商街商铺或借款给湖州中防公司且金额不低于300万元，被告租金支付方式仍按照原4.1.1条款约定执行，按季度支付。如未促成上述事宜，被告租金支付方式转为年付，需在7月15日前一次性付清。《租赁合同》8.5条约定：如被告超过90天仍未付清租金的，原告有权终止本合同并收回本合同约定的商铺，由此造成的所有损失由被告承担。原告依约交付租赁标的物后，被告未按约向原告支付租金等费用，原告依约享有解除权。根据原、被告当庭陈述，台州商会团购或借款等相关事宜最终未成，虽被告抗辩未促成原因在于原告，但未提供证据证明，且双方未就如因原告方原因导致相关事宜未促成的后果进行约定，故被告应依约于2018年7月15日支付整年租金，且被告在《致中防盛昱公司回复函》中也认可了相关工作人员在4月起陆续进场进行相关筹备、测算工作的情况，理应依约及时支付租金。原告在往来函件中认可起租日为2018年5月16日并给予四个月免租期，视为原告同意在《租赁合同》及《付款补充协议》约定的前提下再给予被告一定时间的免租期，故本院确认本案被告支付租金义务的起算时间应为2018年9月17日。故截至2019年1月18日，被告已超过90天未付清租金，原告依约享有解除权。 被告抗辩在被告餐饮区域之外还有8家餐饮店，在被告试营业、营业期间均未关闭，给被告的经营造成了严重冲击，存在根本违约。从被告向原告发出的《致中防盛昱公司回复函》的内容看，双方虽对交付的时间节点存在约一个月的差异，但对租赁物已经交付使用的事实没有异议，被告前期已经陆续安排人员进入租赁场地进行前期勘察、测量、准备工作，并自2018年4月起陆续派遣设计团队、消防工程人员，各环节施工先期人员及招商、运营团队等考察租赁场地，进行相关筹备和测算工作，并持续经营至2019年1月，被告理应在签订合同及进驻前知晓相关情况，被告未提供证据证明曾经就相关餐饮店经营情况与原告进行过主张，亦未提供充分有效的证据证明该几家餐饮店是否形成了与被告相同的业态，且《租赁合同》并未约定如若形成相同业态则被告有权拒付租金等相关费用。对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。 关于被告提出原告承诺安装电梯的抗辩意见，合同中未进行约定，被告也未提供证据证明双方进行过约定，原告不予认可，故本院不予采信。 关于被告提出未收到《租赁合同解除函》的抗辩意见，本院认为，2018年1月18日，原告工作人员在浙江省湖州市华信公证处的见证下，分四个地址向被告单位寄出了《租赁合同解除函》，收件人均为被告法定代表人傅昊及案外人金心。其中快递单号为1062772635923的寄往“浙江省杭州市江干区解放东路昆龙童装城5035号晟象食代美食公园”（该地址为《租赁合同》载明的被告地址）的邮政快递由店员代收。同日，原告工作人员在华信公证处的见证下，通过手机微信向微信号为“wxid_kf7btyijg00721”、“gubinbin9369”、“a188××××7199”的三个用户发送了《租赁合同解除函》图片。其中，微信号“wxid_kf7btyijg00721”昵称为“昊”，在微信搜索界面输入手机号“158××××4540”，点击搜索后，显示的即该昵称为“昊”的用户。经本院与傅昊、被告代理人确认，158××××4540即傅昊的电话号码，该号码注册的微信号即为“wxid_kf7btyijg00721”，但傅昊就是否收到《租赁合同解除函》表示忘记了。本院认为，原告通过手机微信于2019年1月18日将《租赁合同解除函》发送给了被告法定代表人傅昊的微信，通过EMS向被告寄送《租赁合同解除函》并由被告店员签收，均应当视为原告已尽通知被告合同解除的义务，故原告主张双方的《租赁合同》于2019年1月18日解除的请求，本院予以支持。就被告的相应抗辩意见，本院不予采信。 二、租金、逾期付款利息损失、违约金、水电费等原告主张的各项费用应当由被告如何承担。 就原告的租金主张35.1万元（扣除30万元定金），被告提出租金收取的起算时间为2018年10月19日，扣除定金30万元后，尚欠租金135056元的抗辩意见，本院认为，被告前期已经陆续安排人员进入租赁场地进行前期勘察、测量、准备工作，并自2018年4月起陆续派遣设计团队、消防工程人员，各环节施工先期人员及招商、运营团队等考察租赁场地，进行相关筹备和测算工作，结合双方签订的《付款补充协议》及原告向被告发出的编号为2018中防字第[005号]函作出的单方确认，本案被告支付租金义务的起算时间，应为2018年9月17日，计算至双方合同解除前一日即2019年1月17日，被告应支付原告租金的金额为4个月共计636667元，扣除定金30万元，尚余租金336667元未付。对被告的抗辩意见，本院不予采信。 就原告诉讼请求第二、三项主张的逾期利息损失及第五项主张的违约金，本院认为，本案中，被告仅支付30万元定金，未依约按时、足额支付租金等费用，显属违约，理应承担违约责任。就违约金及两项诉讼请求中的逾期付款利息能否同时主张，本院认为，原告主张的逾期利息损失均系被告迟延支付租金等相关费用产生。结合《租赁合同》8.1条约定的违约金，被告承担违约金和逾期利息损失的前提均系被告未依约支付租金，其基础，均为填补守约方的损失。合同8.1条约定的违约金100万元，系双方对2018年8月8日起至2024年8月7日止的完整的租赁期间被告方不履行合同义务后，原告可预见的最大程度的损失进行约定，而本案被告真正承担支付租金义务的使用租赁标的物的期间为4个月，8.1条约定的违约金100万元明显过高，故就原告诉讼请求的第二、三项主张，本院不予认可，就原告产生的损失，在诉请第五项违约金中一并进行调整。就违约金，结合合同约定押金16万元及约定存在四个月免租期等情况，本院酌情调整为两个月租金收益即32万元。 关于水电费122520.68元，因被告法定代表人及工作人员在表单上签字确认，且被告就欠付金额未提供相应证据予以证明，故本院对原告的这一主张予以支持。 综上，本院认为，原、被告之间的租赁合同关系系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。原告依约交付租赁标的物后，被告未按约向原告支付租金，显属违约，根据《租赁合同》及《付款补充协议》约定，被告已超过90天未付清租金，原告有权终止本合同并收回合同约定的租赁场地，由此造成的损失由被告方承担。故原告要求解除双方签订的租赁合同及要求被告支付租金及违约金、水电费之诉请，于法有据，本院予以支持。就租金，双方合同解除的时间为2019年1月18日，至2019年1月17日止被告欠付租金636667元，扣除30万元定金，尚欠租金336667元；就原告主张被告支付违约金，本院酌情调整为32万元；就被告欠付水电费122520.68元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原、被告签订的《租赁合同》于2019年1月18日起解除。 二、被告杭州晟象实业有限公司支付原告湖州中防盛昱投资有限公司租金336667元及违约金320000元，限于本判决生效之日起十日内清偿。 三、被告杭州晟象实业有限公司支付原告湖州中防盛昱投资有限公司水电费122520.68元，限于本判决生效之日起十日内清偿。 四、驳回原告湖州中防盛昱投资有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费19582元，减半收取9791元，保全申请费5000元，合计14791元，由被告杭州晟象实业有限公司负担7011元，原告湖州中防盛昱投资有限公司负担7780元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 施 辰 二〇二〇年三月十日 书记员 吴松松