湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初256号原告：张再丰，男，1967年11月5日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际大酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路。法定代表人：王和平，经理。原告张再丰与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告张再丰到庭参加了诉讼，被告大成酒店公司、山水置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张再丰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠付的自2019年1月1日-2019年12月底的租金26630.2元；2.判令被告支付欠付的自2019年1月1日-2019年12月底装修折旧款44608.5元3.判令被告支付因其违约期内产生的租金违约金1798.9元；4.判令被告支付因其违约期内产生的装修折旧款违约金446.08元；5.诉讼费用和由此产生的交通费等一切费用由被告承担。本案在庭审过程中，原告张再丰将第一、二项诉讼请求变更为“判令被告支付欠付的自2019年1月1日-2019年12月底租金及装修折旧款共计72384元”。事实和理由：2013年5月6日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买了被告位于张家界市永定区房屋，原告于签订之时一次性付清了全部款项，即房价款282040元。双方还签订了一份《房屋投资经营合同》和《房屋委托装修合同》，原告并于合同签订之时一次性付清了装修款493570元，共计支付775610元。原、被告双方还签订了房屋委托租赁合同，合同规定每年付租金及装修折旧金总投资的10%，但合同只履行了前3年，2016年10月至2018年12月拖欠的租金和装修折旧款及违约金已通过（2019）湘0802民初285号民事判决书判决，2019年1月至12月拖欠租金和装修折旧款及违约金72483.68元。被告在业主多次维权压力下，在2017年至2018年的不同时期发布了《告全体业主书》及《公告》等，反复书面承诺对业主租金担责，但其承诺无一兑现。综上，原告诉至法院，请求判如所请。被告大成酒店公司、被告山水置业公司未到庭答辩，但向法庭提交了书面答辩状及证据材料。被告大成酒店公司、被告山水置业公司共同辩称，2019年7月1日至2019年12月31日止，被告已向原告张再丰支付8732元。对于委托装修合同到期之后，原告继续计算委托装修折旧款不予认可，原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期之后，并未重新装修；2、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院按照同类案件在长沙芙蓉区法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；3、被告山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后，担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1.2013年5月6日，原告张再丰（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告张再丰将从被告山水置业公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第16层1601号房屋交由被告大成酒店公司管理经营，租赁期限为10年。在本合同的投资期内，该房屋租金为2350元／月,在每月28日前支付。合同还约定租赁期内被告大成酒店公司逾期超过3个月未向原告支付租金收益，除应付原告的租金收益之外，应另向原告支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。2.2013年5月6日，原告张再丰（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》一份，合同约定：原告张再丰将从被告山水置业公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第16层1601号房屋以493570元（由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成）委托被告大成酒店公司按照五星级酒店客户标准改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限为10年。装修改造期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。委托期限内，被告大成酒店公司应从本合同生效之日，每月向原告返还委托装修改造折旧款4113元。合同还约定，本合同委托期内，如逾期3个月未向原告返还委托装修改造折旧款，除应付原告的委托装修改造折旧款之外，被告大成酒店公司应另向原告支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日前第二天开始计算。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。3.2013年5月6日，原告张再丰按照合同约定将购买的第16层1601号房屋交付给被告大成酒店公司经营，并向被告大成酒店公司支付了购房款282040元、装修款493570元。自2013年5月至2016年9月的租金和装修折旧款，被告大成酒店公司已经按照合同约定向原告张再丰全额予以支付。4.2019年1月17日，原告张再丰向本院提起诉讼，要求两被告支付2016年10月1日至2018年12月31日的租金和装修改造折旧款及违约金。2019年3月15日，本院作出（2019）湘0802民初285号民事判决书，判决：“一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告张再丰支付自2016年10月1日起至2018年12月31日止的租金和装修改造折旧款共计133502元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告张再丰支付自2016年10月1日起至2018年12月31日止的租金违约金1458.3元及装修改造折旧款违约金848.92元；三、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第一、二项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告张再丰其他的诉讼请求。”5.自2019年1月1日-2019年12月31日期间共12个月，被告大成酒店公司向原告张再丰按本金×2%／12个月的标准支付租金和装修改造折旧款共计1293元×4个月＝5172元（其中折算租金为2350元／月×2%×4个月＝1880元，装修折旧款4113元／月×2%×4个月＝3290.4元）。2019年1月1日-2019年12月31日期间共12个月，被告大成酒店公司未支付余下租金及装修折旧款，其欠付租金及装修折旧款共计72384元（租金2350元／月×12个月+装修折旧款4113元／月×12个月-5172元＝72384元）。6.根据合同约定，从2019年1月1日起至2019年12月31日，租赁合同违约金为26630.2×3%＝798.9元；委托装修合同违约金为44608.5×1%＝446.08元。上述事实，有当事人陈述、《张家界市现房买卖合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、购房款收据、房屋装修款收据、中信银行个人账户明细查询、《新增资金增资协议》等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告张再丰与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告大成酒店公司未按照合同约定支付租金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的租金和装修改造折旧款，并承担违约责任。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告张再丰不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告张再丰依法有权要求被告山水置业公司承担支付义务，故被告山水置业公司应在提供自有物业价值范围内承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告张再丰支付自2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金和装修改造折旧款共计72384元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告张再丰支付自2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金违约金798.9元及装修改造折旧款违约金446.08元；三、被告张家界山水置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第一、二项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告张再丰其他的诉讼请求。案件受理费819元，适用简易程序减半收取计410元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  漆辉伏二〇二〇年三月二十日法官助理覃锴书记员任萌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。