江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏12民终18号 上诉人（原审被告）：刘海俊，男，汉族。 委托诉讼代理人：黄弢、张赟，江苏惟初律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄卫星，男，汉族。 委托诉讼代理人：朱冰，靖江市弘毅法律服务所法律工作者。 原审第三人：汤树锋，男，汉族。 原审第三人：靖江市广锋金属结构处理厂，住所地靖江市孤山煤矿南路十圩港边。 法定代表人：汤树锋，厂长。 原审第三人：靖江市福岛空调设备有限公司，住所地靖江市西来镇桐村七组。 法定代表人：范红兴，董事长。 上诉人刘海俊与被上诉人黄卫星及原审第三人汤树锋、靖江市广锋金属结构处理厂（下称广锋厂）、靖江市福岛空调设备有限公司（下称福岛公司）案外人执行异议之诉一案，靖江市人民法院作出（2018）苏1282民初8043号民事判决，上诉人刘海俊对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审理。本案现已审理完毕。 原审查明，刘海俊与汤树锋、广锋厂、福岛公司民间借贷纠纷一案，靖江法院于2016年12月5日作出（2016）苏1282民初4380号民事判决：汤树锋于判决生效后十日内归还刘海俊借款220万元并承担利息（2016年6月27日前的利息为49.6万元；2016年6月28日至实际还款之日按本金220万元、月利率2%计算）；广锋厂、福岛公司对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28368元，公告费560元，合计28928元，由汤树锋、广锋厂、福岛公司负担（该费用刘海俊已交纳，汤树锋、广锋厂、福岛公司于履行判决义务时一并给付刘海俊）。届期，因上述金钱给付义务人未履行义务，刘海俊向靖江法院申请执行，靖江法院于2017年3月28日立案受理，执行案号为（2017）苏1282执885号。 本案在执行过程中，靖江法院于2017年6月14日作出（2017）苏1282执885号执行裁定书：查封被执行人汤树锋名下所有的位于靖江市房屋（产权证号15××70），查封期限三年，自2017年6月14日起至2020年6月13日止。2018年6月6日靖江法院作出（2017）苏1282执885号执行裁定书：拍卖被执行人汤树锋、共有人范红霞名下所有的位于靖江市房屋（扣除有关费用后）清偿被执行人所欠申请执行人之债务，并将查封财产公告张贴于上述房屋大门上。黄卫星认为其房屋所有权受到侵害，遂向靖江法院提出异议。该院于2018年12月3日作出（2018）苏1282执异66号执行裁定书，驳回其异议请求。 原告黄卫星向靖江法院提出诉讼请求：1、判令不得执行位于靖江市房屋。2、确认该房屋产权属原告所有。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月25日，原告通过中介与汤树锋签订了《房屋供购协议书》一份，约定汤树锋将位于靖江市的房屋卖给原告，房屋售价总额为人民币63.8万元，同月27日，汤树锋和其妻范红霞（房屋共有人）共同委托房屋中介人殷霞办理该房屋的产权过户、登记手续，该委托经江阴市公证处公证。《房屋供购协议书》生效后，原告立即付清了全部购房款，同时入住该房屋至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院不得查封和拍卖该房屋。请求停止对该房屋的执行，解除查封、拍卖。 被告刘海俊辩称：原告给付的28.8万元不应当认定为购房款，在房屋未过户的情况下提前将购房款余款付清，与常理不符。原告提供的证据不能证明其实际居住使用该房屋，且该房屋设定了抵押，原告对此未尽注意义务，导致该房屋至今未能过户，因此，其要求停止执行，不符合有关法律规定，请求驳回原告诉讼请求。 第三人汤树锋、广锋厂、福岛公司未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。 靖江法院查明：2015年4月25日，黄卫星通过中介方殷霞与汤树锋签订房屋买卖协议，约定由汤树锋将位于靖江市房屋作价63.8万元出售给黄卫星。2015年4月27日，黄卫星通过银行汇款给付汤树锋35万元，当日下午又支付现金18.8万元，同年4月30日黄卫星又支付现金10万元后入住该房屋。同年4月27日，汤树锋、范红霞在江阴市公证处办理公证手续，委托殷霞办理上述房屋的产权过户、登记手续。 另查明：2018年6月12日靖江法院调查的不动产产权情况表载明，汤树锋、范红霞名下登记有位于靖江市房屋（不动产权证书号：XX、01010015××70），房屋总层数5层，所在层数2层，建筑面积110.26平方米，登记时间2014年7月22日。2014年9月22日，汤树锋、范红霞以上述登记房屋设定抵押，抵押金额为35万元，抵押期限为24年，抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司靖江市支行。2018年11月7日，该行出具个人贷款结清证明，载明贷款本金和利息已于2015年10月29日结清。 还查明：2015年6月5日，靖江法院在审查黄卫星就吴亚红诉汤树锋一案财产保全所提出的异议中，与殷霞做了调查笔录，其称在签订房屋买卖协议时，黄卫星对于房屋已经设定抵押一事并不知情。 另，原告黄卫星提起本案诉讼时，将汤树锋之妻范红霞以及中国邮政储蓄银行股份有限公司靖江市支行列为本案被告，经对其法律释明，原告黄卫星撤回对范红霞和中国邮政储蓄银行股份有限公司靖江市支行的起诉，靖江法院口头裁定予以准许。 庭审中，中国邮政储蓄银行股份有限公司靖江市支行到庭陈述，汤树锋的房屋贷款已经结清，未办理注销房屋抵押登记手续的原因是该行内部规定必须要汤树锋本人到场，才能办理有关注销手续。 本案在审理中，双方当事人争议焦点在于:一、原告黄卫星要求确认其拥有案涉房屋所有权的诉求是否成立；二、原告黄卫星对该房屋主张的权利能否阻却执行。 靖江法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，黄卫星与汤树锋签订的房屋买卖合同虽然合法有效，黄卫星也支付全部购房款并实际入住该房屋，但双方一直未办理产权过户手续，根据上述法律规定，黄卫星并未取得该房屋合法所有权，因此，黄卫星要求确认其拥有案涉房屋所有权的诉求，难以支持。黄卫星可持该房屋买卖合同另案诉讼，要求汤树锋协助其办理房屋产权过户手续，以取得合法的房屋所有权。 关于黄卫星对该房屋主张的权利能否阻却执行问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，黄卫星要求停止对该房屋的执行之请求能够成立，具体理由如下：1、案涉房屋在查封前，黄卫星与汤树锋已经签订了房屋买卖合同，且该合同系双方真实意思表示，合同内容并不违法，双方之间的房屋买卖合同法律关系合法有效。2、黄卫星按照合同的约定，通过银行汇款和现金的方式，向汤树锋和中介人殷霞支付了全部房屋价款，中介人殷霞也将房屋钥匙交给黄卫星，黄卫星提供的水电费发票等证据能够进一步证明其已实际居住使用该房屋。3、案涉房屋在签订房屋买卖协议前虽然已经设立抵押，但无证据显示黄卫星知晓房屋抵押事实，同时汤树锋、范红霞经公证委托中介人殷霞办理有关偿还银行贷款和房屋产权过户手续，中介人殷霞也以黄卫星支付的房屋价款结清了银行贷款，银行对该房屋的抵押权已经消灭，但由于汤树锋本人一直未能到银行办理抵押登记注销手续，导致该房屋未能过户，并非因买受人黄卫星自身原因未办理过户登记。综上，依据前述法律规定，黄卫星要求停止对该房屋执行，理由能够成立，依法应予支持。遂判决：一、不得执行靖江法院（2017）苏1282执885号执行裁定书查封和拍卖的汤树锋、共有人范红霞名下所有的位于靖江市房屋。二、驳回原告黄卫星关于确认上述房屋产权属原告所有的诉讼请求。案件受理费10260元，由原告黄卫星负担10180元，被告刘海俊负担80元。 上诉人刘海俊不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、现有证据不足以证明被上诉人已通过现金方式支付28.8万元购房款；2、案涉房屋未办理过户登记被上诉人具有重大过失；3、2018年7月30日被上诉人提出异议请求时，本案的查封尚属于“轮候查封”，故本案应当裁定驳回被上诉人的起诉。请求撤销原判决，改判驳回其诉讼请求或者裁定驳回被上诉人的起诉。 被上诉人答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律及所作判决正确，请求驳回上诉，维持原判决。 原审查明的事实有相关证据证实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在案涉房屋被查封前的2015年4月25日，被上诉人黄卫星通过中介与汤树锋签订了《房屋供购协议书》，被上诉人黄卫星按照合同的约定，于2015年4月27日通过银行汇款给付汤树锋35万元，2015年4月30日房屋中介殷霞出具收条称：收到购房余款28.8万元，房款已全部结清。房屋中介殷霞也将房屋钥匙交给被上诉人黄卫星，黄卫星提供的水电费发票等证据能够进一步证明其已实际居住使用该房屋。案涉房屋在签订房屋买卖协议前虽然已经设立抵押，但无证据显示黄卫星知晓房屋抵押事谊。房屋中介殷霞也以黄卫星支付的房屋价款结清了银行贷款，银行对该房屋的抵押权已经消灭，但由于汤树锋本人一直未能到银行办理抵押登记注销手续，导致该房屋未能过户，并非因买受人黄卫星自身原因未办理过户登记，且在2015年5月5日被上诉人黄卫星曾向法院起诉要求办理房屋过户登记手续。此外，在本案查封前，尚有三轮查封，但因没有续查封，均过了查封期限，目前本案查封应视为首查封。正是因为靖江法院因首查封取得案涉房屋的处置权，并作为具体执行行为，案外人黄卫星为此提出执行异议，在执行异议被驳回后，其有权提出执行异议之诉。综上，上诉人的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 二审案件受理费10260元，由上诉人刘海俊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇二〇年三月二十四日 法官助理 宋静婷 书 记 员 缪雯青