江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏07执复15号复议申请人（利害关系人）：张冬霞，女，汉族，1966年12月15日生,住连云港市海州区。申请执行人：连云港东方农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省连云港市海州区。法定代表人：赵国才，该公司董事长。委托诉讼代理人：程岩，江苏顺策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘素忠，男，汉族，1966年3月2日生，住江苏省连云港市开发区。该公司员工。被执行人：连云港紫晔建筑装潢工程有限公司，住所地江苏省连云港市海州区。法定代表人：王举璞，该公司经理。被执行人：连云港中朝宝元国际贸易有限公司，住所地江苏省连云港市海州区。法定代表人：王东，该公司经理。被执行人：王东，女，汉族，1969年7月23日生，住江苏省连云港市海州区。被执行人：王举璞，女，汉族，1958年12月28日生，住北京市密云县。被执行人：丁乐林，女，汉族，1956年11月15日生，住江苏省连云港市海州区。复议申请人张冬霞不服连云港市海州区人民法院（以下简称海州区法院）(2019)苏0706执异350号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2015年6月1日，本院对东方银行诉连云港紫晔建筑装潢工程有限公司、连云港中朝宝元国际贸易有限公司、王东、王举璞、丁乐林金融借款合同纠纷一案作出（2014）连商初字第0197号民事判决书，判决:一、被告连云港紫晔建筑装潢工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告连云港东方农村商业银行股份有限公司借款本金3997783.74元及相应利息、罚息、复利（截止2015年2月13日所欠利息、逾期罚息、复利为3679128.36元；自2015年2月14日起至实际给付之日止的罚息，以本金3997783.74元为基数，按年利率19.44%计算；复利按合同约定计算）；二、被告连云港中朝宝元国际贸易有限公司、王东、王举璞、丁乐林对被告连云港紫晔建筑装潢工程有限公司的上述债务承担连带保证责任，保证人连云港中朝宝元国际贸易有限公司、王东、王举璞、丁乐林承担保证责任后，有权向债务人连云港紫晔建筑装潢工程有限公司追偿。该判决查明：2012年2月6日，王东（抵押人）与东某（抵押权人）签订编号为东某高抵字[2012]第3××6号《最高额抵押合同》……抵押物为王东所有位于××路××号××号楼××商品房，评估（协议）价值为158.21万元。上述抵押物于2012年2月2日办理了抵押登记，抵押期限自2012年2月2日至2013年2月1日，抵押物评估价值为1582100元，抵押人同意以担保范围内抵押物总价值的60%变现率付给抵押权人人民币940000元，房屋他项权证号为连房他证新字第××号，丘号为0××1。2016年11月30日，本院作出（2016）苏07执69号之一执行裁定：连云港东方农村商业银行股份有限公司申请执行连云港紫晔建筑装潢工程有限公司、连云港中朝宝元国际贸易有限公司、王东、王举璞、丁乐林金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2016）苏07执69号，执行依据：（2014）连商初字第0197号民事判决书】指令由连云港市海州区人民法院执行。2017年4月25日，海州区法院对本案立案执行，执行案号（2017）苏0706执1601号。2019年8月15日，海州区法院作出（2017）苏0706执1601号之二执行裁定：一、涤除案外人张冬霞对被执行人王东所有的××区××路××号××号楼××单元××室房产的租赁关系；二、拍卖被执行人王东所有的××区××路××号××号楼××单元××室房产。该裁定中载明：“本院执行过程中，依法对被执行人王东所有的位于××区××路××号××号楼××单元××室房产进行了查封并张贴公告，要求被执行人限期履行生效法律文书确定的义务，逾期将对上述房产进行拍卖、变卖，被执行人至今仍未履行。案外人张冬霞提出其对上述房产有租赁关系，并提供房地产租赁契约等证据。张冬霞提供的租赁契约约定，王东将××区××路××号××号楼××单元××室房产（建筑面积254.36平方米）出租给张冬霞使用，租期从2012年7月24日至2032年7月23日止，月租金50元，并约定了其他相关内容……承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。案外人张冬霞承租上述房产的租金明显低于同地段房产的租赁价格，系不合理的低价承租，在对该房产拍卖时，应依法涤除租赁关系，解除张冬霞对房产的占有”。张冬霞不服上述执行行为，向海州区法院提出执行异议。该院查明，张冬霞（承租方、乙方）提供其于2012年7月24日与王东（出租方、甲方）签订《房地产租赁契约》一份，约定：甲方将座落在××区××路××号××号楼××单元××室房屋（房屋建筑面积254.36平方米）出租给乙方使用；甲乙双方议定的上述房地产月租金为50元，租赁期限自2012年7月24日至2032年7月23日止，付款方式：租金每月从定金中扣除；现由乙方交纳租房定金60万元（2012年7月24日）；违约责任：如甲方违约在2012年10月23日前不迁出此房交付给乙方，则双倍返还乙方的租房定金作为赔偿，乙方有权使用和转租该房屋及储藏室，储藏室和房屋租金按月从乙方所付的定金中扣除；甲方自2012年10月23日以前退还乙方定金60万元，本契约自动终止。海州区法院认为，承租人基于不动产或者动产被抵押之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。本案中，根据张冬霞提供的租赁契约，其与王东签订租赁合同的时间在涉案房产设定抵押之后，故涤除租赁符合法律规定。此外，张冬霞与王东签订的《房地产租赁契约》约定：张冬霞租赁王东位于市区建筑面积达254.36平方米的房屋，月租金仅为50元，租房定金却为60万元，且约定签订租赁合同后的三个月内即2012年10月23日前将房屋交付张冬霞，而王东于2012年10月23日前退还定金60万则房屋租赁合同自动终止。上述租金约定明显低于所在区域同类房屋的租金水平，租金支付严重有违常理，存在名为租赁实为借贷的情形。综上，该院作出（2017）苏0706执1601号之二执行裁定，涤除张冬霞的租赁关系并裁定拍卖案涉房产，并无不当。张冬霞的异议请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此于2019年12月13日作出（2019）苏0706执异350号执行裁定：驳回张冬霞的异议请求。张冬霞不服上述裁定向本院申请复议称，其承租涉案房屋已多年，海州区法院对涉案房屋进行查封、公告等未送达申请人。涉案房屋未经合法程序选定评估机构，导致评估结论低于市场正常价格。裁定书中认定的事实错误，抵押登记时间不是2012年2月2日至2013年2月1日，申请人从不动产中心查询的他项权证号X××1的抵押时间是2012年10月9日至2013年7月31日。根据买卖不破除租赁，租赁备案登记时间为2012年7月24日，在抵押登记时间之前，其可以继续租赁使用该房屋。申请人房屋月租金50元，但提供了60万元的定金给房主免息使用。租赁合同不违反法律规定，系真实意思表示。综上海州区法院认定事实错误，复议人对该房屋的租赁权不应被涤除。请求：撤销海州区法院（2019）苏0706执异350号执行裁定，申请人对涉案房屋的租赁关系成立并应继续履行。本院经审查查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2018年12月20日连云港市房屋产权管理中心档案室出具的房屋他项权证存根载明：涉案房屋设定抵押，权利价值940000元，抵押设定日期2012年2月2日至2013年2月1日。张冬霞提供的不动产登记簿记录涉案房屋他项权利信息载明：债权数额155万元，设定日期2012年10月9日。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，执行依据（2014）连商初字第0197号民事判决中查明：涉案房屋于2012年2月2日办理了抵押登记，抵押期限自2012年2月2日至2013年2月1日，抵押物评估价值为1582100元，抵押人同意以担保范围内抵押物总价值的60%变现率付给抵押权人人民币940000元。连云港市房屋产权管理中心档案室出具的房屋他项权证存根亦载明：涉案房屋设定抵押，权利价值940000元，抵押日期2012年2月2日至2013年2月1日。因此，本案中的涉案房屋设定抵押日期2012年2月2日，租赁时间为2012年7月24日，房产的租赁权成立于抵押权设立之后，依法不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。海州区法院依法涤除涉案租赁权符合上述法律规定。至于张冬霞提出的查封公告等未送达，涉案房屋未经合法程序选定评估机构，导致评估结论低于市场价格的复议请求，本院认为，其系案外人，不是执行案件的当事人，且在异议程序并未提出，故本院在复议程序不予审查。综上，原审执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回张冬霞的复议申请，维持连云港市海州区人民法院(2019)苏0706执异350号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 杜兴淼审 判 员 胡海涛审 判 员 李红梅法官助理 于学金二〇二〇年三月四日书 记 员 王 坤法律条文附录《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。