浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终474号 上诉人（原审被告）：诸暨市汇鑫房地产开发有限公司，住所地诸暨市枫桥镇镇东路4号。 法定代表人：寿长海，该公司执行董事。 被上诉人(原审原告)：张许开，男，1976年2月25日出生，汉族，住诸暨市。 被上诉人（原审原告）：骆燕芳，女，1979年4月5日出生，汉族，住诸暨市。 上诉人诸暨市汇鑫房地产开发有限公司（以下简称汇鑫公司）因与被上诉人张许开、骆燕芳商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初8150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成由审判员茹赵鑫担任审判长，审判员姚瑶、韦玮参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇鑫公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审认定逾期交房违约金及其诉讼时效错误。一、案涉房屋的交付时间应为2014年8月19日，违约金的计算期限应为2014年7月1日至8月19日。根据合同约定和本案实际，上诉人已将2014年8月4日的交付日期通知到位，考虑到合理的交房期限，两被上诉人至少应在8月19日办妥交房手续，但两被上诉人怠于履行义务，故不应由上诉人来承担之后的违约金。二、逾期交房的违约金受诉讼时效限制，应自两被上诉人起诉之日向前倒推三年计算。逾期交房违约金属于单纯的债权性质义务，理应适用诉讼时效，而双方约定的违约金以日为单位计算，属于继续性债权，故应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。 张许开、骆燕芳共同辩称，一、上诉人在案涉房屋的交付问题上构成重大违约。合同约定的交房日为2014年6月30日，但直至2019年5月15日，在两被上诉人起诉上诉人之后，上诉人才完成交付义务。两被上诉人曾多次与上诉人交涉，上诉人一直回避并将事情推给物业公司，一审仅判决上诉人支付2014年7月1日至2016年11月3日的违约金，已是未充分保障两被上诉人的权利。二、本案逾期交房的过错不在两被上诉人，而是上诉人自身管理的混乱和委托物业公司交房扰乱各方责任所致。上诉人在案涉房屋未符合交付条件时就通知两被上诉人交房，之后又擅自将交房义务委托给物业公司，物业公司又强行要求两被上诉人先行缴纳一年的物业费，后又将两被上诉人的房屋钥匙擅自交给楼上业主供其进行管道移位施工，导致两被上诉人的房屋部分结构损坏。两被上诉人认为其对案涉房屋的逾期交付没有责任，对一审判令其承担30%的责任有异议，但为尽快解决纠纷，故未提起上诉。综上，请求驳回上诉，维持原判。 张许开、骆燕芳共同向一审法院起诉请求：1.判令汇鑫公司立即交付东郡华庭5-2-702室房屋钥匙（即交付房屋）；2.判令汇鑫公司支付自2014年7月1日起至2019年3月1日止的逾期交付违约金38万元，2019年3月2日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金按已交付房款的日万分之二继续计算。 一审法院经审理查明：汇鑫公司系汇鑫？东郡华庭小区开发商。2013年6月26日，张许开、骆燕芳作为买受人与汇鑫公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号7B8033090），双方约定：（一）汇鑫公司将位于诸暨市凤山小区东侧的汇鑫？东郡华庭5幢2单元020702号房屋出卖给张许开、骆燕芳。该房屋建筑面积共130.45平方米（其中套内建筑面积103.11平方米，应分摊的共有建筑面积27.34平方米），合同价款为1115000元；（二）合同第八条交付期限及条件约定：出卖人应在2014年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；（三）合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；（四）合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……买受人应在出卖人寄发的《交付通知书》中规定的期限内办理领房手续，并从《交付通知书》规定的领房之日的次月交纳物业管理费。第二十条前期物业管理约定，出卖人已经选聘诸暨同博物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。合同附件七中载明，业主应按年度预付物业管理费。合同附件八补充协议内容中第四、对房屋交接、质量异议处理补充：1.在本合同“交付期限及条件”条款约定内的交房日期的任何时间，当该商品房具备交付条件时，出卖人即采取寄挂号信的方式发出交房通知，如采用寄信方式，则寄出后的第5日视为买受人收到交房通知，买受人应在十五日内前办理结算及交付手续，逾期不来交接，即按本合同“交接”条款约定承担违约责任。2.买受人未在通知书上规定的日期前办妥房屋交接手续的，若出卖人不解除合同，则从通知书规定日期的第二日起，该房屋视为交付。2013年6月26日，张许开、骆燕芳（乙方）与诸暨同博物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，该协议第十条第（二）项载明：首次交纳时间为：自房屋交付使用，房产开发公司通知甲方统一交房日（领取钥匙）的次月1日起交付一年的物业服务费用，对符合交房条件并已书面通知乙方交房，因乙方原因未办理交房的视为已交房。张许开、骆燕芳于2013年7月3日、2014年4月30日分两次交付房款共计1115000元。 另查明，2014年6月，汇鑫公司向张许开、骆燕芳邮寄了《交付通知书》，要求张许开、骆燕芳在规定时间内前去办理房屋交接手续。张许开于2014年7月1日向汇鑫公司发送《东郡华庭交付回函》，载明：汇鑫公司未能提供合同第八条约定的证明文件，交付不符合合同约定，本人不能办理商品房交付手续；物业管理费应于商品房交付手续办理完结后的第二天收取。又查明，涉案房屋于2014年8月4日在诸暨市建筑业管理局进行了竣工验收备案。汇鑫公司委托诸暨同博物业管理有限公司代为交房。2014年8月5日，张许开去了房屋交付现场。但因物业公司要求张许开、骆燕芳先交纳一年的物业费和其他费用，张许开、骆燕芳认为该要求不符合合同约定且未带足款项，故导致房屋未能交付成功。此后，楼上房屋装修导致管子出现渗漏情况。张许开、骆燕芳与物业公司就案涉房屋交付一直未能达成一致。2016年11月3日，物业公司同意交付房屋给张许开、骆燕芳，张许开亦已在《房屋交付物品清单》上签名确认，但张许开提出物业公司应解决楼上房屋渗漏问题，双方就该事宜未能达成一致，张许开未实际领取清单上所列物品。再查明，2017年1月9日，张许开、骆燕芳取得涉案房屋的不动产权证书，权证号为：浙（2017）诸暨市不动产权第0000764号。2019年5月15日，庭审结束后，张许开从物业管理公司处领取房屋钥匙及房屋交付清单中列明的全部物品。 一审法院认为，本案事实部分的争议焦点如下：1.汇鑫公司是否构成逾期交房及逾期期限是多久；2.违约金标准的认定；3.张许开、骆燕芳对逾期交房是否存在过错。该院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，应属合法有效。现根据张许开、骆燕芳之主张及汇鑫公司之辨称，对本案争议焦点分析认证如下： 一、逾期交房及期限问题。首先，该院认为汇鑫公司应承担自2014年7月1日起至2014年8月4日止的逾期交房违约金。双方签订的商品房买卖合同第八条约定，汇鑫公司应于2014年6月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。具体到本案中，涉案房屋在2014年8月4日在诸暨市建筑业管理局进行了建设工程竣工验收备案，建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为，故此可视为涉案商品房已通过综合验收，符合上述第2项条件。再结合汇鑫公司提供的水、电、气相关表格情况，该院认为涉案商品房至2014年8月4日符合合同中约定的交付条件。经查，汇鑫公司虽在2014年6月向张许开、骆燕芳寄送了书面交房通知书，但此时涉案房屋尚不具备法定和合同约定的交付条件，汇鑫公司的交付不构成有效交付，张许开、骆燕芳有权拒绝收房，且张许开、骆燕芳也以书面形式表示拒绝收房，故汇鑫公司应承担自2014年7月1日起至2014年8月4日止的逾期交房违约金。 其次，对于汇鑫公司是否还应承担案涉房屋符合交付条件后的逾期交房违约责任问题。该院认为，房屋交付属双方行为，《浙江省商品房买卖合同》第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，系为了保证买受人明确知道办理房屋交接的时间、地点等信息，并保证双方顺利完成房屋的交付，但若在张许开、骆燕芳已经知道可办理房屋交接手续的情况下，汇鑫公司是否书面通知并非房屋交付的必要条件。具体到本案中，汇鑫公司在房屋实际符合交付条件之后确实未再书面通知张许开、骆燕芳收房，但张许开、骆燕芳在2014年8月5日交房当天已到达交房现场，只因物业费缴纳问题未能收房，可知张许开、骆燕芳已明确知晓2014年8月5日可以交房的事实。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十一条约定，物业管理费应从《交付通知书》规定的领房之日的次月缴纳；双方签订的《前期物业服务协议》第十条第（二）项再次明确了首次缴纳时间为：自房屋交付使用，房产开发公司通知甲方统一交房日（领取钥匙）的次月1日起交付一年的物业服务费用。可见，根据约定，物业管理费应于房屋的交付之后予以收缴。未经买受人同意，汇鑫公司无权单方制定先缴纳物业管理费、再交付房屋的交房条件和流程，买受人有权拒绝收房，并要求出卖人承担逾期交房的违约责任。2016年11月3日，物业公司同意交付房屋给张许开、骆燕芳，张许开亦已在《房屋交付物品清单》上签名确认，此时交付行为已经完成，逾期交房违约金仅能计算至此。据此，张许开、骆燕芳在2016年11月3日之后仍以汇鑫公司未与其办理房屋交接为由不予收房并要求汇鑫公司承担逾期交房的违约金，并无依据。综上，该院认定汇鑫公司应承担2014年7月1日起至2016年11月3日止的逾期交房违约金。 二、违约金标准的认定问题。关于逾期违约金的支付标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。现双方均未能提供充足证据举证违约行为造成的损失，故该院基于违约金主要是补偿性的立法本意，综合本案的具体情况，酌情对违约金的计算标准予以调整，以已付房款为基数，按每日万分之一点五的标准计算为143166元（1115000元×0.15‰×856天）。 三、张许开、骆燕芳对逾期交房是否存在过错的问题。一方面，根据庭审张许开、骆燕芳的陈述，2014年8月5日，张许开自行前往交付地点准备收房，当天，诸暨同博物业管理有限公司要求张许开、骆燕芳预交4000元物业费及垃圾费用后才同意交付房屋钥匙。张许开、骆燕芳按照合同约定认为不应缴纳而拒绝，故诸暨同博物业管理有限公司未与张许开、骆燕芳办理交房手续。后张许开、骆燕芳也就此事与诸暨同博物业管理有限公司协商，但仍被要求预交物业费后才可交房。汇鑫公司抗辩认为领取钥匙并非双方约定的交房标志，故诸暨同博物业管理有限公司未向张许开、骆燕芳交付钥匙并不能改变案涉房屋已交付的事实。该院认为，汇鑫公司向张许开、骆燕芳交付房屋是不应附加条件的，故张许开、骆燕芳是否向诸暨同博物业管理有限公司支付物业费不影响汇鑫公司履行交付房屋的义务。根据该院查明及认定的事实，汇鑫公司在符合房屋交付条件的情况下，确未按照合同约定的书面形式通知张许开、骆燕芳交房，故汇鑫公司应承担违约责任。另一方面，张许开、骆燕芳亦应在知晓房屋符合交付条件后及时办理入住手续以避免损失扩大，至于物业管理费的缴纳以及管道渗漏问题，完全可以待房屋接收后，采取更加合理的方式予以解决，张许开、骆燕芳对损失的扩大亦具有明显的过错。该院认为，商品房的交付不是简单的单方交付钥匙行为，张许开、骆燕芳作为商品房买卖合同的买受人，接收房屋既是其主要的权利，但及时领受房屋也应是其义务。故该院认为案涉房屋逾期交房张许开、骆燕芳亦存在过错，该院酌定汇鑫公司承担上述违约金的70%，即100216.20元。 汇鑫公司辩称，根据合同法第一百二十四条规定，本案逾期交房违约金的诉讼时效应参照现行司法实践中关于逾期办证违约金的规定，从自张许开、骆燕芳起诉之日向前倒推三年计算，故本案受法律保护的逾期交房的违约金起算点应为2016年3月15日。该院认为，合同法第一百二十四条解决的是无名合同的处理规则，而并非具体事项的处理规则，且逾期交房与逾期办证对权利人的影响亦不相同，不能扩大化类推适用本案。故，对汇鑫公司该辨述意见，不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、汇鑫公司应交付张许开、骆燕芳汇鑫?东郡华庭5幢2单元020702号房屋钥匙；汇鑫公司已于2019年5月15日履行完毕；二、汇鑫公司应支付张许开、骆燕芳2014年7月1日起至2016年11月3日止的逾期交房违约金100216.20元，款限判决生效之日起十五日内付清；三、驳回张许开、骆燕芳的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，由张许开、骆燕芳负担4500元，汇鑫公司负担2500元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点主要是一审认定的上诉人逾期交房违约金及计算的诉讼时效是否正确。上诉人主张截至2014年8月19日，其交房义务已经履行完毕，后续逾期系因两被上诉人的原因所致，其无须再承担违约责任。根据审理查明的事实，两被上诉人于2014年8月5日前往案涉房屋交付现场时，被物业公司告知须先行缴纳一年的物业费和其他费用后才能交房，两被上诉人遂以该要求不符合案涉合同的约定且未带足款项为由拒绝收房。之后双方一直未能就相关交房事宜达成一致意思表示，直至2016年11月3日。因案涉《浙江省商品房买卖合同》《交付通知书》《前期物业服务协议》中约定，物业费应在案涉房屋交付之后方能收取，故两被上诉人的上述拒绝收房理由具有一定的合同依据，上诉人应当为此继续向两被上诉人承担相应的逾期交房违约责任，一审对此认定并无不当。至于违约金的诉讼时效计算问题，虽双方约定的违约金计算方式是以日为单位，但上诉人的违约行为却是持续性的存在，故上诉人要求亦以日为单位计算每个个别债权的诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予采纳，一审计算的诉讼时效亦无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为2304元，由上诉人诸暨市汇鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  姚 瑶 审判员  韦 玮 二〇二〇年三月十六日 书记员  张青炀