江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初4910号原告：苏玲，女，1964年4月8日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：徐小祥，江苏刘洪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张龙根，男，1963年10月12日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区，系原告苏玲丈夫。被告：刘德荣，男，1954年1月10日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被告：依淑华，女，1956年9月15日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。二被告共同委托诉讼代理人：祝军，江苏宁联律师事务所律师。原告苏玲与被告刘德荣、依淑华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏玲及其委托诉讼代理人徐小祥、张龙根，被告刘德荣、依淑华及其委托诉讼代理人祝军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助将坐落于南京市栖霞区房屋过户登记至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年7月17日，原、被告就涉案房屋买卖事宜签订《协议》，约定：由原告直接向开发商全额缴纳购房款，产权归属原告所有；原告另支付被告1.3万元转让费；符合上市政策后，被告协助原告办理房屋产权过户登记。原告分别于协议签订当日支付被告房屋转让费1.3万元、于2008年1月17日代为交纳购房款及税费共计131298元。涉案房屋由开发商交付原告，现由原告对外出租。2013年1月29日，涉案房屋已办理权属登记至被告名下，至今已满五年，符合上市交易条件，原告多次要求被告履行协议，协助过户未果，故诉至法院，请求判如所请。被告刘德荣、依淑华辩称，一、原、被告之间并未达成涉诉房屋买卖合意，原告诉讼的请求权基础不成立。1、原、被告之间系借贷关系，并非房屋买卖关系。被告于2007年5月20日与南京仙林房地产开发有限公司签订《购房协议书》，预定位于南京市栖霞区经济适用房，合同总房款128683.2元，建筑面积65.84平方米，在上述购房协议中明确被告是根据家庭实际人口情况进行安置，并享受优惠价格，涉案房屋是被告家庭户安置的唯一住房，由于被告取得的拆迁安置款用于刘德荣父母生病支出，导致经济困难，遂在支付购房款前向原告借款购买涉案房屋。为保障原告权利，被告同意将房屋交给原告承租使用，直至被告还清借款，用房屋租金冲抵原告借款利息。考虑房屋租金市场递增趋势，原告一次性补偿被告利息与租金的差价1.3万元。2、原告举证的《协议》纯属伪造，被告从未签署过该份证据，被告愿意配合对协议上的签名进行笔迹鉴定。二、被告未收取原告购房款，原告要求被告协助履行过户登记义务，违反公平原则和等价有偿原则。原告并未举证其按照当时市场价购买涉案房屋，双方之间并无亲属关系，被告没有义务和理由将房屋赠与原告。因原告没有支付合理对价，故无权取得涉案房屋所有权。三、即便双方存在转让涉案房屋的行为，也破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益，应属无效。原告不具备申购经济适用房的资格，也不能购买他人名下未满足上市交易条件的经济适用房，故涉案房屋的转让行为应认定无效，因转让行为取得的财产，应当予以返还。综上，原告的诉讼请求，既无事实依据，也无法律依据，请求依法驳回。本院经审理认定事实如下：2005年8月26日，被告刘德荣作为被拆迁房屋承租人（丙方）、上海市铁路局作为拆迁人（甲方）、栖霞房产经营公司作为被拆迁人（乙方）三方签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》1份，约定，位于栖霞新村74-102被拆迁房屋为栖霞房产经营公司所有，由刘德荣承租使用，经委托评估，确定被拆迁房屋的货币补偿金额为109056元，甲方应当向乙方支付10906元，向丙方支付98150元。甲方应当以货币补偿方式，支付丙方搬迁补助费、过渡补助费、固定电话拆移补助费、有线电视拆移补助费、空调拆装补助费、太阳能热水器拆装补助费、电增容补助费、其他附属物补助费及奖励费合计35157.9元。丙方同意于2005年8月26日将被拆迁房屋腾空，交由甲方拆除。甲方同意于2005年9月20日向丙方出具《南京市房屋拆迁补偿款专项存款证实书》，并付清协议约定的各项费用。2007年5月20日，被告刘德荣作为拆迁产权人在选房结果确认表上签字，自愿申购位于某某城某某苑XX幢XXX室房屋。后，南京仙林房地产开发有限公司作为卖方（甲方）、刘德荣作为买方（乙方）签订《购房协议书》1份，约定，乙方向甲方预定位于某某城某某苑XX幢XXX室，面积为65.84平方米的经济适用房，综合单价1954.4835966元，总房款128683.2元。乙方付清房款后，根据甲方通知办理入住手续，并签订正式房屋买卖契约，甲方协助乙方办理房屋产权证、土地证相关手续。有关产权置换手续及税费按有关规定办理。2007年7月17日，原告苏玲作为乙方，被告刘德荣、依淑华作为甲方签订《协议》（以下简称涉案合同）1份，约定，甲方刘德荣位于栖霞老街的公有住房被拆迁后，根据拆迁安置政策，刘德荣与仙林房地产开发公司订立购房协议，预定某某城某某苑XX栋405室住房（以下简称涉案房屋）一套，面积65.84平方米，总房款128683.2元。由于甲方需拆迁补偿款另作它用，无经济能力购买405室，双方自愿达成协议如下：一、甲方预定的涉案房屋转让给乙方，在仙林房地产公司交付房屋时，由乙方向仙林房地产公司支付钱款，该套住房产权归乙方所有。二、乙方一次性向甲方支付转让费13000元，该款已付清。三、甲方将拆迁补偿协议、购房协议书、拆迁补偿款专用存折等拆迁购房依据资料于签订协议之日交给乙方。四、甲方协助乙方办理入住手续。五、根据政策，涉案房屋产权证书能办理至乙方名下时，甲方协助乙方办理，但有关过户费用由乙方承担。六、双方全面严格履行协议，若一方违约，由违约方赔偿对方因违约造成的经济损失，损失计算办法为违约时相同地段类似房屋的交易价格构成的总房款减去仙林房地产公司购房协议的总房款。原、被告分别在涉案合同尾部甲、乙方处签字确认。涉案合同签订当日，被告刘德荣出具收据1份，确认收到原告苏玲房屋转让费13000元。2008年1月17日，南京仙林房地产开发有限公司向被告刘德荣出具销售不动产统一发票，发票载明销售的不动产位于某某城某某苑XX-XXX，建筑面积65.86㎡，金额128724元，备注金额含预售定金、预付款。当日，刘德荣出具收据1份，载明：某某城某某苑XX幢XXX室房款由苏玲交款（131298）。涉案房屋所有权证及国有土地使用证登记时间分别为2013年1月29日、8月13日，登记权利人为被告刘德荣、房屋性质为经济适用房，规划用途为一般住宅，附记载明：产权来源为买受，备注该房为经济适用房，五年内不得上市交易与出租。涉案房屋自交付之日起一直由原告占有使用。审理中，为查明涉案房屋性质问题，本院依法函询南京市住房保障中心政策法规处，南京市住房保障中心于2019年11月10日回函，载明：涉案房屋为2005年8月刘德荣家庭在栖霞区沪宁铁路改线项目中因栖霞新村74-102室城市房屋被拆迁取得的经济适用住房。根据《南京市经济适用住房管理实施细则》（宁政发[2008]116号）第四十二条规定，购买经济适用住房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，可以上市交易。经济适用住房在出售时，出让方应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。《关于贯彻、的若干规定》（宁房管[2008]298号）第四条第一款第二项规定，受让方的家庭为不符合经济适用住房申购条件的，转让方应将超出原购买价部分的50%收益上交政府（其他交易税费按规定执行），受让方取得的房屋不再为经济适用房。差价收益的计算公式为（本次转让计征契税单价-该经济适用住房原购买单价）*50%*建筑面积。本院认为，涉案房屋的权属登记虽为经济适用住房，但被告刘德荣能够申购该房系基于其原承租的公有住房被拆迁，其取得房屋的程序与通常城市低收入家庭因住房困难申购经济适用住房的程序并不相同，其申购的房屋亦与《经济适用住房管理办法》中规定的经济适用住房的性质不同，本质上应为对被拆迁人予以政策补偿的拆迁安置房。当事人之间就拆迁安置房签订的房屋买卖合同，并不涉及扰乱社会公共利益的问题，故原告苏玲与被告刘德荣、依淑华就涉案房屋签订的涉案合同,不违反国家法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效。被告刘德荣、依淑华以涉案房屋系经济适用住房为由主张合同无效，本院不予采纳。根据市房改办的回函,涉案房屋出售时应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益，此仅为当事人办理房屋过户手续时应当具备的前提条件,系合同的具体履行问题,并不影响涉案合同本身的效力。关于原告主张被告协助办理涉案房屋过户手续，将产权变更登记至到原告名下的诉讼请求，自被告刘德荣2008年1月17日购房至今已超过五年，涉案房屋已具备过户条件，且庭审中原告自愿承担土地收益金，故对原告主张过户的诉讼请求，本院予以支持。关于被告刘德荣辩称涉案合同未成立，双方之间系借贷关系的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告刘德荣辩称涉案合同违反公平原则和等价有偿原则的辩称意见，其并未提交证据加以证明，且其亦未诉讼主张撤销涉案合同，故对该项辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告刘德荣、依淑华应于本判决生效之日起十日内协助原告苏玲将位于南京市栖霞区房屋产权变更登记至原告苏玲名下。案件受理费80元，减半收取40元，保全费3520元，合计3560元由被告刘德荣负担。被告刘德荣应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（户名：南京市栖霞区人民法院；开户行：农业银行南京尧化支行；账号：62×××66），逾期缴纳，本院将依法强制执行。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 睿二〇二〇年三月四日法官助理  徐 艳书 记 员  蒋文雯