湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初34号原告：吴嘉猛，男，1995年6月16日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：吴金华，男，1971年12月17日出生，汉族，系原告吴嘉猛的父亲，住湖南省长沙市雨花区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。原告吴嘉猛与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称为“张家界大成酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴嘉猛的委托诉讼代理人吴金华到庭参加诉讼。被告张家界大成酒店经本院传票传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴嘉猛向本院提出诉讼请求：1.判令被告张家界大成酒店向原告支付2019年8月1日至2019年12月31日期间欠付租金19348元；2.判令被告张家界大成酒店支付违约金2283.6元；3.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：张家界市永定区人民法院作出的（2019）湘0802民初3752号民事判决书已经生效，该判决书判决被告所欠租金的截止日期为2019年7月31日。按（2019）湘0802民初3752号民事判决书的认定，被告每月应付租金4146元，从2019年8月1日至2019年12月31日，被告应付租金20730元，被告已经支付租金1382元，还下欠租金19348元；（2019）湘0802民初3752号民事判决书的认定，被告应按日向原告支付年租金的万分之三的违约金，2019年8月1日起至2019年12月31日止，共计违约153天，违约金为2283.6元。现在，原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告张家界大成酒店未到庭答辩，但提交了书面答辩状辩称：自2019年8月1日起至2019年12月31日止，被告已向原告吴嘉猛支付了租金1989元。原告主张的分项违约金过高，请求人民法院按照下欠租金的1%的标准计算违约金。请求法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据原、被告双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2009年9月29日，原告吴嘉猛与张家界山水天下置业有限公司、被告张家界大成酒店签订了《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》等合同。根据双方的合同约定，原告购买了张家界山水天下置业有限公司位于湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第3层351号房屋，并一次性付清了全部房款。同时，双方还特别约定在被告没有回购房屋退还本金之前，由被告张家界大成酒店统一管理、经营本案诉争的房屋。2、2009年9月29日，原、被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》一份，该合同约定：（1）原告将该房屋交给被告张家界大成酒店统一管理、经营，投资期内被告张家界大成酒店对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并由被告张家界大成酒店对外统一经营管理；（2）原告授权被告张家界大成酒店按该房屋之《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》中约定的时间与张家界山水天下置业有限公司办理该房屋交接手续，被告张家界大成酒店接受该房屋视同原告从张家界山水天下置业有限公司接受该房屋，也视同该房屋从原告交付被告张家界大成酒店；（3）双方协商同意该房屋的租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；（4）双方协商同意该房屋的投资期限于原告与张家界山水天下置业有限公司签订的该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算；（5）投资收益为每月2610元，每月20日前被告张家界大成酒店将当月投资收益一次性划拨入原告指定的银行账户；（6）违约责任为：本合同投资期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益外，被告张家界大成酒店应按日向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算；逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月被告张家界大成酒店未向原告支付投资收益，原告有权要求张家界山水天下置业有限公司按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时被告张家界大成酒店须向原告支付该房屋约定价格的10%作为违约金。3、原告吴嘉猛与张家界山水天下置业有限公司、被告张家界大成酒店签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》约定：（1）原告同意该合同约定的商品房回购期限届满后，张家界山水天下置业有限公司延期2-3年回购该商品房，延期回购的截止日期为2017年9月29日；（2）被告张家界大成酒店在上述延长的回购期限内继续租赁经营本案诉争房屋。在延长的租赁经营期限内，被告张家界大成酒店于每月月底向原告支付当月租金4146元。4、2019年8月19日，原告吴嘉猛向本院提起诉讼，要求被告张家界大成酒店支付租金及违约金。2019年9月27日，本院依法作出（2019）湘0802民初3752号民事判决书，判决被告张家界大成酒店向原告吴嘉猛支付2018年9月1日至2019年7月31日期间的租金42291元及违约金4515元。该民事判决书现已经发生法律效力。5、张家界山水天下置业有限公司至今没有按照合同约定回购本案诉争的房屋，并且，本案诉争的房屋一直是由被告张家界大成酒店经营使用至今。在庭审过程中，经原告核实确认后，在2019年8月1日至2019年12月31日期间，被告张家界大成酒店尚欠原告房屋的租金（投资收益款）18741元【应付租金（4146元/月×5个月）-已付租金1989元】。6、从2019年8月1日起至2019年12月31日止，被告张家界大成酒店违约支付房屋租金（投资收益款）的时间共计153天，故根据原、被告双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定，被告张家界大成酒店应给原告吴嘉猛支付违约金2284元（4146元／月×12个月×0.3‰×153天）。7、2020年3月3日，本院依法给被告送达了开庭传票进行传唤，但被告没有在规定的时间到庭参加诉讼。二、双方当事人有争议的事实关于本案诉争的违约金标准是否过高的事实。原告认为，原、被告双方签订的合同已经约定了违约金标准，并且，原告诉请的违约金是按法院之前的生效民事判决计算的违约金，没有违反法律规定，故本案诉争的违约金标准不存在过高的情形。被告认为，本案诉争的违约金标准过高，应当按照下欠租金的1%的标准计算支付违约金。本院认为，被告张家界大成酒店未按照合同约定向原告支付租金的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”的规定，原告主张的违约金2283.6元并没有超过被告所欠租金损失18741元的30%的标准数。因此，本案诉争的违约金标准不存在过高，被告有关本案诉争的违约金标准过高的事实，没有证据佐证，本院不予采信。判决的理由与结果本院认为，原告吴嘉猛与被告张家界大成酒店房屋租赁合同纠纷一案，事实清楚。1、原、被告签订的《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》都是客观存在的，也是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原、被告双方签订的本案诉争的合同均合法有效。2、关于被告张家界大成酒店是否应当给原告支付所欠的租金（投资收益款）。根据原、被告双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》的内容来看，该合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同。在本案诉争房屋的回购期限和租赁期限届满后，虽然，被告张家界山水公司没有按照合同约定履行房屋回购义务，但在原告与被告张家界大成酒店在没有续签合同的情况下，被告张家界大成酒店继续经营、管理和使用本案诉争的原告的房屋，原告对此也没有提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》继续有效，但租赁期限为不定期。现在，被告张家界大成酒店尚欠原告2019年8月1日至2019年12月31日期间的租金（投资收益款）18741元没有支付。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于承租人应当按照约定的期限支付租金之规定，被告张家界大成酒店应当给原告支付2019年8月1日至2019年12月31日期间的租金（投资收益款）18741元。但是，原告要求被告张家界大成酒店支付2019年8月1日至2019年12月31日期间的租金（投资收益款）19348元的诉讼请求，证据不足，也不符合客观实际，本院不予支持。3、关于原告要求被告张家界大成酒店支付违约金2284元的诉讼请求是否予以支持。原、被告双方在履行本案诉争的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》过程中，原告已按照合同约定履行了自己的全部义务，没有构成违约，但被告却没有按合同约定履行回购原告的房屋和给原告支付房屋租金（投资收益款）的义务，其行为已构成违约。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告张家界大成酒店应当按照双方的合同约定给原告支付相应的违约金2284元。4、被告经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司给原告吴嘉猛支付2019年8月1日至2019年12月31日期间的房屋租金18741元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司给原告吴嘉猛支付违约金2284元；上述一、二项，定于本判决生效后五日内履行完毕；三、驳回原告吴嘉猛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340元，减半收取170元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 符 军二〇二〇年三月二十三日书记员 郑梦琪附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。