云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异13号案外人：杨静，女，汉族，1979年6月5日生，身份证登记住址：内蒙古巴彦淖尔市临河区。申请执行人：广发银行股份有限公司昆明分行。住所：云南省昆明市西山区广福路488号。法定代表人：朱少彦。统一社会信用代码：91530000X22602133B。委托诉讼代理人：王天敏，云南义声律师事务所，特别授权代理。被执行人：王佳艺，女，汉族，1971年12月24日生，身份证登记住址：昆明市盘龙区。本院在执行申请执行人广发银行股份有限公司昆明分行（以下简称“广发银行昆明分行”）与被执行人王佳艺金融借款合同纠纷一案中，案外人杨静向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人杨静称，2O16年9月17日,案外人杨静与被执行人王佳艺在三河市兴越房产经纪有限公司签订房屋买卖合同,购买了王佳艺位于三河市××开发区××路东侧、南横××路北侧天洋城4代商业·赏心小筑创意办公1-1-509房屋,案外人已将全部购房款支付给被执行人王佳艺,双方已办理房屋交接。由于案外人所购房屋税费较高,案外人因资金紧张,暂时未能过户,双方约定由王佳艺先在三河市公证处办理委托公证,待案外人资金充足后再办理过户手续。后案外人杨静于2019年11月14日发现昆明市西山区人民法院依据广发银行昆明分行的申请对案外人所有的房屋进行司法查封,并拟对该房屋进行拍卖、变卖,案外人认为王佳艺已将该房屋出售给案外人,案外人已支付了全部购房款,该房屋已交付给案外人,该房屋应归案外人所有,因此昆明市西山区人民法院无权对案外人所有的房屋进行拍卖、变卖,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定,特提出书面执行异议,请求昆明市西山区人民法院终止依据(2O15)西法民初字第7244号民事判决书,对案外人杨静所有的三河市××开发区××路东侧、南横××路北侧天洋城4代商业·赏心小筑创意办公1-1-509房屋的强制执行,并解除对该房屋的司法查封,终止对该房屋的拍卖、变卖。申请执行人广发银行昆明分行答辩称，一、广发银行昆明分行与被执行人王佳艺金融借款合同纠纷一案，广发银行股份有限公司昆明分行在执行过程中已申请查封并拍卖登记在被执行人王佳艺名下位于三河市××开发区××路东侧、南横××路北侧天洋城4代商业·赏心小筑创意办公1-1-509的房产。案外人杨静称2016年9月17日与被执行人王佳艺签订房屋买卖合同,购买了该房屋,并提交买卖合同、居间服务合同、过户、按揭代理合同等合同予以佐证。根据材料显示,合同主体均为陈文秀,并非案外人杨静,且该合同真伪尚未可知,故案外人杨静并非该房屋买受人。二、案外人杨静称已将全部购房款项支付给被执行人王佳艺,并出具一份协议(视为收条)及银行转账截图予以佐证。根据收条约定杨静将购买该房屋剩余价款转入经被执行人王佳艺同意的银行账户内。但仅根据该收条并不能证明被执行人杨静为房屋买受人。根据案外人提交的委托书显示,案外人与被执行人王佳艺之间仅为委托人与被委托人的关系,即被执行人王佳艺委托杨静代为办理房产转让、房屋所有权转移登记;协助买房办理银行二手房贷款(包括住房公积金贷款)、收取房款;依法申报并缴纳房产转让产生的各项税、费,与房产转让有关的其他事项。故案外人仅根据收条及委托书提出执行异议有阻碍执行之嫌,请求昆明市西山区人民法院依法追究案外人杨静阻碍执行之责。三、案外人杨静声称该房屋已交付给自己合法使用,但根据案外人提交的材料并不能证明该房屋为案外人杨静合法占有使用。因案外人自身要规避我国税收规定的税费,双方并未向房屋登记管理部门提出任何备案申请,至今尚未办理过户登记,该房屋至今仍登记在被执行人王佳艺名下。自2016年9月起至今案外人仍因自身原因未办理房屋过户登记有违常理。若案外人为实际房屋买受人,作为完全民事行为能力人,应当知晓并承担消极行使权利所产生的不利后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据案外人提交的《房屋买卖合同》案外人与被执行人王佳艺之间的并没有签订买卖合同,案外人并非房屋买受人,不具有对抗第三人的法律效力。案外人仅根据协议(视为收条)与委托书提出执行异议,有阻碍执行之嫌。被执行人王佳艺名下房产因异议人自身原因未能过户到案外人杨静的名下,没有发生物权变动。且案外人与被执行人王佳艺之间的房屋买卖合同纠纷应当另案处理,不应当在本案中进行处理。我方向法院申请强制执行王佳艺名下的房产以此清偿贷款并无不妥。综上所述,广发银行昆明分行认为为向法院申请执行王佳艺名下的房产清偿贷款为合法行为,故案外人执行异议不成立。案外人杨静为支持其异议主张，向本院提交了房产证、离婚协议书、户口本、（2019）云0112执恢127号公告、限期领取物品通知书、公告照片、公证书、房屋买卖业务交易签约合订本、补充协议、河北省地方税务局通用机打发票、销售不动产统一发票（自开）、长城物业集团股份有限公司收据、三河市兴越房产经纪有限公司收款收据、定金收条、协议各一份，离婚证、中华人民共和国税收完税证明、收条、转账明细详情各两份，以上证据材料均为复印件。本院查明，广发银行昆明分行与王佳艺金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月17日作出（2015）西法民初字第7244号民事判决书，判决书的主要内容为：王佳艺于本判决生效之日起十五日内偿付广发银行昆明分行借款本金人民币101709.97元及自2015年8月24日起借款实际清偿之日止按月利率1.34%计算的利息及按月利率上浮30%计算的罚息及复利；王佳艺于本判决生效之日起十五日内偿付广发银行昆明分行律师费人民币1500元及公告费人民币260元；王佳艺承担案件受理费人民币2392元。该判决生效后，王佳艺未履行生效法律文书确定的义务，广发银行昆明分行向本院申请执行，本院于2018年1月3日立案受理（2018）云0112执531号广发银行昆明分行申请执行王佳艺金融借款合同纠纷一案。案件执行过程中，广发银行昆明分行提交撤销执行程序申请，本院审查后，于2018年9月16日终结对该执行案件的执行。后发现被执行人王佳艺名下有可供执行的财产，本院于2019年3月26日对（2018）云0112执531号恢复执行，案号（2019）云0112执恢127号。案件执行过程中，本院于2019年10月15日查封了被执行人王佳艺名下位于三河市××开发区××路东侧、南横××路北侧天洋城4代商业·赏心小筑创意办公1-1-509房产（不动产权证号：212723），并于2019年10月18日张贴腾房公告，要求将案涉房屋于2019年11月4日前腾空，移交本院评估拍卖。案外人杨静对此不服，向本院提出如上执行异议，并提交相关证据材料。证据材料显示：委托书经过河北省三河市公证处公证，载明王佳艺委托杨静办理房产转让相关事宜；房屋买卖业务交易签约合订本载明出售人为王佳艺，买受人为陈文秀，出售房屋为三河市××开发区××路东侧、南横××路北侧天洋城4代商业·赏心小筑创意办公1-1-509房产，成交金额为690000元，合同签订日期为2016年9月17日；房产证载明案涉房屋为被执行人王佳艺单独所有；河北省地方税务局通用机打发票、销售不动产统一发票（自开）、长城物业集团股份有限公司收据、税收完税证明载明的缴款人均为王佳艺；三河市兴越房产经纪有限公司收款收据、定金收条、收条付款人为陈文秀；转款明细一张载明付款方为刘浩然、收款人为李大兵（中介）、金额为600000元，另一张付款人不明、收款人为李云春，金额为611310元；协议载明杨静将购买案涉房屋的案款转入李云春名下银行卡，王佳艺确认并同意；收条载明王佳艺收到杨静购买案涉房屋案款共计610000元，全部购房款已结清。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件是对无过错买受人物权期待权保护的要件，而“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”是物权期待权所依据的基础法律关系合法有效的前提条件。且《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”案外人对以上四个条件负有举证责任，倘若没有证据或证据不足以证明以上四个条件成立，则其主张不能成立。本案中，首先，案涉房屋购房合同签订日期为2016年9月17日，本院查封日期为2019年10月15日，虽合同签订在本院查封之前，但出售人为王佳艺，买受人为陈文秀，且未有证据证明陈文秀与案外人杨静间的关系，故案外人杨静主张王佳艺与杨静签订案涉房屋买卖合同的主张不能成立。其次，案外人杨静未提交相关证据材料证明其在本院查封前已合法占有该案涉房屋。再次，案外人提交证据定金、中介费系陈文秀支付，且未有证据证明陈文秀和案外人杨静的关系。转款明细一张载明付款方为刘浩然、收款人为李大兵（中介）、金额为600000元，另一张付款人不明、收款人为李云春，金额为611310元，均无证据证明转款凭证载明的人与案外人杨静之间的关系。证据材料中，仅有一张收条载明王佳艺收到杨静购买案涉房屋案款共计610000元，一方面，该金额与购房合同成交金额不一致，成交金额为690000元；另一方面，未有相关转款凭证加以印证。故案外人杨静已支付案涉房屋全部价款的主张不能成立。最后，案外人杨静主张其于2016年9月17日购买案涉房屋，本院于2019年10月15日查封，时隔3年，案外人未积极办理该房屋产权变更登记，且未采取备案登记等措施保障自己的合法权益，与普遍的商品房交易习惯相悖；且案外人杨静主张在未办理过户的情形下付清了全部购房款，为避税未及时办理案涉房屋过户登记，案外人杨静在明知存在风险的情况下依旧如此为之，也与普遍房屋买卖交易习惯不符。故案外人杨静未办理案涉房屋过户其自身对此存在过错，且未提交证据材料证明其对此无过错。综上所述，案外人杨静的异议主张不能成立，其异议请求应当予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人杨静的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 刘 龙人民陪审员 王 苹人民陪审员 李沙佧二〇二〇年三月十八日法官助理杨海曼书记员曾子媚