朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初274号原告：朝阳金泰物业管理有限责任公司，住所地朝阳市双塔区龙山街四段788号。法定代表人：陈世东，总经理。委托代理人：李忠媛，女，1989年4月23日出生，汉族，该公司工作人员，住朝阳市双塔区。被告：孙志伟，男，1974年7月23日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。原告朝阳金泰物业管理有限责任公司与被告孙志伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳金泰物业管理有限责任公司的委托代理人李忠媛，被告孙志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳金泰物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告孙志伟给付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费人民币1,979元、违约金人民币1,215元，合计3,194元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告孙志伟系壹品人家小区1号楼1单元402室房屋的业主，其房屋的建筑面积为103.07平方米。2015年1月1日，原、被告签订了一份物业管理服务合同，被告所居住的小区由原告提供物业管理服务。上述物业服务合同中约定，物业管理服务费壹品人家收取标准为高层住宅1.6元/月/平方米、洋房2元/月/平方米，别墅2.5元/月/平方米，缴费日期为每年的12月1日前，若逾期交纳，合同约定从逾期之日按每天应交物业费的3‰收取违约金。上述物业服务合同签订后，原告依照约定向被告提供了相应的物业服务，但被告却未向原告交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告孙志伟辩称，原告的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，我不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告孙志伟系朝阳市双塔区壹品人家小区1号楼1单元402室业主，其住宅房屋建筑面积为103.07平方米。2015年1月1日，被告孙志伟作为甲方与原告朝阳金泰物业管理有限责任公司作为乙方签订了一份物业管理服务合同。上述物业管理服务合同对物业的基本情况、物业管理服务事项、物业管理服务质量标准、物业管理服务费用、双方权利义务、协议时效及变更、终止、违约责任及争议解决等内容均作了约定，其中合同第十四条第二款约定高层住宅物业费为1.6元/月/平方米，第十四条第八款约定如逾期交纳物业费按日3‰给付滞纳金（违约金）。原告朝阳金泰物业管理有限责任公司与被告孙志伟在本案审理过程中均认可壹品人家小区并未成立业主委员会。现原告朝阳金泰物业管理有限责任公司以被告孙志伟未向其交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的1,979元物业费为由诉至本院。原告朝阳金泰物业管理有限责任公司针对其诉讼请求依法向本院提供了其公司的营业执照复印件一份、被告孙志伟与朝阳金联房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、原、被告于2015年1月1日签订的物业管理服务合同等证据材料予以证明，被告孙志伟针对其答辩意见未向本院提供书面证据予以证明，但以原告朝阳金泰物业管理有限责任公司收取物业费的标准过高，超出了《朝阳市物业服务收费管理办法》规定的收费标准为由拒绝向原告交纳物业费。本院根据原告朝阳金泰物业管理有限责任公司所提供的上述证据材料及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。本院认为，原告朝阳金泰物业管理有限责任公司与被告孙志伟于2015年1月1日签订的物业管理服务合同系原、被告双方当事人的真实意思表示，符合公平自愿、诚实信用、等价有偿原则，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。被告孙志伟作为朝阳市双塔区壹品人家小区的业主，其接受了原告朝阳金泰物业管理有限责任公司提供的物业服务，即应按其与原告签订的物业服务合同的约定给付原告物业服务费。现被告孙志伟未将2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费给付原告朝阳金泰物业管理有限责任公司，其应当向原告履行交纳1,979元物业费（103.07平方米×1.6元/月/平方米×12个月）的合同义务，原告的此项诉讼请求，本院予以支持。关于原告朝阳金泰物业管理有限责任公司提出的要求被告孙志伟给付其逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求，虽然原、被告双方在合同中对物业费的交纳时间未作明确约定，但被告孙志伟最晚应当在接受当年的物业服务后向原告交纳物业费，对于原告所主张的2019年的物业费2020年1月1日应为逾期之日。原、被告双方在合同中约定的违约金标准过高，应予调整，被告孙志伟给付原告的违约金标准应当相当于同期利息损失，故被告孙志伟应当对本案中的物业费自2020年1月1日起至物业费实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率给付原告逾期付款违约金。关于被告孙志伟在本案审理过程中提出的原告朝阳金泰物业管理有限责任公司收取物业费标准过高，超出了《朝阳市物业服务收费管理办法》规定的收费标准的辩解意见，经查《朝阳市物业服务收费管理办法》于2014年7月21日经朝阳市第十届人民政府第二十四次常务会议审议通过，并颁布实施。2014年12月17日，国家发展改革委颁布了发改价格（2014）2755号《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，通知内容为：“为贯彻落实党的十八届三中全会精神，按照国务院常务会义部署，使市场在资源配置中起决定性作用，促进相关服务行业发展，现就放开部分地方实行定价管理的服务价格的意见通知如下：一、对已具备竞争条件的以下7项服务价格，请各省、自治区、直辖市价格主管部门抓紧履行相关程序，放开价格。……（六）非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房、城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价，放开保障性住房，物业服务收费，实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。……”。根据上述规定可知，国家已经于2014年12月17日将物业服务收费价格由政府定价予以放开，由市场进行调节，即由双方当事人自行约定，即使是前期物业服务收费，也实行政府指导价，而非由政府部门定价，且原、被告双方签订的物业服务合同也不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的前期物业服务合同范畴。原、被告于2015年1月1日签订物业管理服务合同时，国家发展改革委颁布的《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》已经实施，根据该规定精神，被告孙志伟应当按照其与原告朝阳金泰物业管理有限责任公司签订的物业管理服务合同的约定给付原告物业费，被告孙志伟提出的原告收取物业费的标准过高的辩解意见，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。应当指出，原告朝阳金泰物业管理有限责任公司作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上所述，原告朝阳金泰物业管理有限责任公司要求被告孙志伟给付其2019年1月1日至2019年12月31日期间的1,979元物业服务费的诉讼请求和要求被告孙志伟给付其违约金的诉讼请求的合理部分，具有事实根据及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告孙志伟于本判决生效后五日内给付原告朝阳金泰物业管理有限责任公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费人民币1,979元，并以1,979元物业费为基数自2020年1月1日起至物业费实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率给付原告朝阳金泰物业管理有限责任公司逾期付款违约金;如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告朝阳金泰物业管理有限责任公司预交，已减半收取），由被告孙志伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  王凤贺二〇二〇年三月二十七日书记员  蔡 鄂