贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1399号上诉人（原审原告）：曾以舜，男，1972年8月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区贵医街33号2栋3单元附1号。上诉人（原审原告）：何静，女，1986年1月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区黄河路165号2单元8号。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：鲁茜，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201411942509。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：赵文娟，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201311961379。上诉人（原审被告）：绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市贵阳高新国家高新技术产业园开发区金阳科技产业园创业大厦566室。统一社会信用代码:91520115590757803P。法定代表人：钱伟华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李振兴，贵州贵正律师事务所律师，执业证号：15201201710235114。上诉人曾以舜、何静因与上诉人绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司（以下简称绿地集团高新公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初6927号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。曾以舜、何静上诉请求：一、请求贵院依法撤销（2019）黔0113民初6927号民事判决书第三项，依法改判支持我方原审诉讼请求第三项、第四项；二、本案一、二审诉讼费用由绿地集团高新公司承担。事实及理由：第一，原判适用法律错误，我方与绿地集团高新公司《订购协议》后，绿地集团高新公司将案涉房屋恶意出售给案外第三人，直接导致我方无法取得案涉房屋的所有权，相关的房屋溢价损失是直接损失，应当由绿地集团高新公司承担。第二，绿地集团高新公司应当支付我方已付“订”金的利息132637.5元（暂计算至2019年7月31日）。绿地集团高新公司辩称，第一，曾以舜、何静在签署协议后，电话一直处于停机和无法接通状态，我方无法通知，之后我方将案涉房屋出售给第三人并办理了备案登记。根据《订购协议》第五条，曾以舜、何静的原因导致合同无法继续履行，签署的协议已经解除。第二，我方为第三人办理备案登记的时间为2013年3月6日，程序公开，曾以舜、何静知道或应当知道案涉房屋已经另售他人，曾以舜、何静的诉请主张已经超过了诉讼时效。第三，曾以舜、何静所主张的溢价损失，在签订协议的时候，是无法预见的损失。绿地集团高新公司上诉请求：一、请求依法撤销贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初6927号民事判决书第一、二项，依法改判驳回上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，原判认定事实错误，30份《订购协议》已经依照协议约定解除，不应再重复解除。第二，我方与案外人签订的购房合同经过备案登记，属于公开事项，曾以舜、何静在登记备案后就属于知道或者应当知道房屋另售的情形，但其在知道或者应当知道之日起长达六年时间均未主张，已经超过了诉讼时效。第三，针对订金返还的问题，2012年10月31日签订的20份《订购协议》，我方从未承诺双倍返还定金，曾以舜、何静已明知订金的有关约定并签字确认，根据诚实信用原则及意思自治原则，合同双方的意思自治应受法律保护，该20份协议不应适用定金双倍返还的罚则。曾以舜、何静答辩称，绿地集团高新公司作为应尽通知义务的一方，一直没有通知我方签订合同，同时绿地集团高新公司在将案涉房屋卖给案外第三人时，也没有通知我方。我方与绿地集团高新公司在2012年10月28日签订的前10份《订购协议》中，明确约定若绿地集团高新公司将房屋出卖给第三人，需双倍返还订金。2012年10月31日签订的后20份协议中除“双倍”字样其他内容完全相同，协议是由绿地集团高新公司提供的格式条款，条款排除了绿地集团高新公司的责任，绿地集团高新公司也没有尽到提示义务，该格式条款应当无效，一审判决绿地集团高新公司赔付我方60万具有事实依据。何静向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的30份《绿地?新都会定购协议》；2.判令被告立即双倍返还原告定金共计60万元；3.判令被告赔偿原告直接损失；4.判令被告立即支付原告已付定金的利息（以30万元为基数，自2012年11月1日起至实际返还之日期间按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率6.55%计算）；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，原告曾以舜与原告何静系夫妻关系，于2011年9月30日登记结婚。2012年10月28日，原告曾以舜欲购买被告绿地集团高新公司开发的绿地?新都会5号楼3层整层房屋共计30套，双方经协商，由原告按1万元/套的标准支付订金30万元，但由于原告当时携带资金不足，原告向被告出具《承诺书》，承诺当天先行汇付10万元，三日内再补付20万元；签约后被告不再将此房屋预定给他人，否则“双倍”返还原告预付款项。被告收到订金10万元后，开具了10份收据，并与原告分别签订了10份《绿地?新都会订购协议》。该10份《绿地?新都会订购协议》均约定，“甲乙双方签订本协议后，若因一方原因致使购房合同未能签署的，甲方不予退还乙方支付的订金。若在本协议第4条约定期限内，甲方未经乙方同意将该房屋另售给第三方，乙方有权要求甲方‘双倍’返还已支付的订金”，但认购协议第4条未约定具体期限。2012年10月31日，原告曾以舜的妻子何静补付订金20万元，并以原告何静的名义与被告分别签订了20份《绿地?新都会订购协议》。该20份《绿地?新都会订购协议》均约定，“甲乙双方签订本协议后，若因一方原因致使购房合同未能签署的，甲方不予退还乙方支付的订金。若在本协议第4条约定期限内，甲方未经乙方同意将该房屋另售给第三方，乙方有权要求甲方返还已支付的订金”，但认购协议第4条亦未约定具体期限。另上述20份认购协议与2012年10月28日签订的10份认购协议中特别约定事项比较，仅少了“双倍”二字。以上30份《绿地?新都会订购协议》签订后，原、被告双方未签订正式商品房买卖合同，原告亦未继续向被告支付购房款，双方未就解除《绿地?新都会订购协议》形成书面意见。之后被告将案涉30套房屋出售给案外人贵州黎阳航空动力有限公司，并于2013年3月6日办理了商品房预售合同备案登记。原告于2019年1月2日起诉至一审法院，要求被告履行《绿地?新都会订购协议》，并于2019年3月8日向一审法院提出撤诉申请。现再次提起诉讼，诉请如前。一审法院认为，本案中，原、被告签订《绿地?新都会订购协议》系双方真实意思表示，双方应按协议约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者违反合同约定义务，应承担相应违约责任。关于二原告主张解除原、被告签订的30份《绿地?新都会定购协议》的诉请，由于案涉30套房屋已出售给案外人，合同已无继续履行的可能性，且被告对解除双方签订的订购协议无异议，即原、被告双方就解除双方签订的《绿地?新都会订购协议》意见一致，一审法院予以确认。关于二原告主张被告双倍返还原告定金共计60万元的诉请，由于二原告交纳的30万元虽为“订金”而非“定金”，但双方在订购协议中明确约定被告未经原告同意将该房屋另售给第三方，原告有权要求被告双倍返还已支付的订金，而被告已将案涉房屋另售给案外人是客观事实，故一审法院支持由被告双倍返还二原告订金共计60万元；虽案涉30份认购协议系其中10份由原告曾以舜签订并交付订金10万元，之后的20份由原告何静签订并交付订金20万元，但二原告系夫妻关系，在婚姻关系存续期间为家庭生产生活而对外进行民事活动产生的权利义务，由夫妻双方共同继受。另外，虽原告何静与被告签订的20份订购协议中少了“双倍”二字，但与前面原告曾以舜与被告签订的10份认购协议中载明的特别约定事项相比较，仅仅只少了“双倍”二字，无其他明显区别，而该格式合同由被告提供，被告未举证证明其就减轻自己的违约责任已与原告重新协商一致或尽到合理提醒义务，由被告承担举证不能的不利后果，双方仍应该按照之前的10份认购协议中约定的该违约情形下“双倍”返还已付订金。由于被告未举证证明被告向原告履行通知签约及交款义务，亦未举证证明在被告将案涉房屋另售给案外人前原、被告签订的订购协议已终止或解除，而双方的认购协议第4条并未明确约定期限，故由被告承担举证不能的不利后果。关于二原告主张被告赔偿原告直接损失，以及被告支付原告已付定金的利息的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，由于原、被告双方已就“甲方未经乙方同意将该房屋另售给第三方”的违约情形的责任承担已明确约定为“双倍返还已付订金”，且原告出具的承诺书内容中对该违约情形亦仅要求“双倍返还预付款项”，而在本案中已支持了由被告双倍返还原告已付订金共计60万元，故对原告的上述诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告曾以舜与被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司于2012年10月28日签订的10份《绿地?新都会定购协议》，以及原告何静与被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司于2012年10月31日签订的20份《绿地?新都会定购协议》；二、被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告曾以舜、何静双倍返还已付订金共计60万元；三、驳回原告曾以舜、何静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9932元，减半收取4966元（原告已预交），由被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司负担4859元，由原告曾以舜、何静负担107元。经二审审理查明：绿地集团高新公司（甲方）与何静（乙方）签订的20份《绿地·新都会订购协议》中的特别约定：…2、乙方已支付的订金作为对双方订立《商品房买卖合同》的担保，4、乙方应于本协议签订之日起/日内携本订购协议、乙方身份证、印章、订金收据（乙方为单位的，还需携带公司营业执照复印件、法定代表人授权委托书、法定代表人身份证复印件及委托代理人身份证原件）及签约应付款至甲方售楼处签订购房合同款（购房合同以第1条所述《商品房买卖合同》为准，采用银行按揭者须携带办理贷款所需全部真实有效资料）；逾期未签即视作乙方违约，甲方可不经催告，本协议即告终止，甲方有权将该房屋自行处置。备注部分的内容为：“具体签约时间以我绿地新都会营销部的通知为准。”其余事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉的《绿地·新都会订购协议》的性质问题；二、《绿地·新都会订购协议》是否在法院判令解除前已经解除；三、绿地集团高新公司与何静签订的20份《绿地·新都会订购协议》中的“订”金是否应双倍返还；四、曾以舜、何静所主张的房屋溢价损失及利息损失是否应予支持；五、曾以舜、何静的主张是否已经超过诉讼时效。关于争议焦点一，根据双方所签订的《绿地·新都会订购协议》的名称及内容来看，合同名称为订购协议，合同的内容为双方在将来一定期限内签订《商品房买卖合同》，且曾以舜、何静所缴纳的仅为每套房屋1万元的“订”金，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同”之规定，该协议的性质应为预约合同。关于争议焦点二，绿地集团高新公司主张案涉的《绿地·新都会订购协议》符合该协议第5条的条件已经解除。一方面，绿地集团高新公司并未举证证明系因曾以舜、何静之原因导致本约未能签署，另一方面，案涉协议第5条的主要内容在于在一方违约的情况下，对曾以舜、何静所缴纳的“订”金如何处理的约定，并非双方对合同解除条件之约定。因此，对绿地集团高新公司的该项主张，本院不予支持。关于争议焦点三，在案涉的20份《绿地·新都会订购协议》中，虽然所使用的为“订金”，但是结合协议中第2条之内容来看，何静所缴纳的“订金”是作为双方之后订立《商品房买卖合同》之担保，因此，该“订金”具有立约和担保之功能，即具定金的性质。现因绿地集团高新公司擅自将房屋另售案外第三人导致双方无法签订本约，绿地集团高新公司的行为构成违约，即便双方签订的协议中未就定金双倍返还予以约定，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，何静有权要求绿地集团高新公司双倍返还，原判依据格式条款的相关规定而判令绿地集团高新公司双倍返还已付“订金”，虽然适用法律存在瑕疵，但是裁判结果并无不当，本院对结果予以维持。关于争议焦点四，如前所述，双方所订立的《绿地·新都会订购协议》的性质为预约合同，预约合同为独立合同，其法律效果在于产生缔约请求权，本案中的本约（商品房买卖合同）尚未缔结，然而，曾以舜、何静所主张的房屋溢价损失性质为可得利益损失，系本约层面上的损失范畴。且曾以舜、何静所主张的溢价损失亦并非系当事人在签订合同时应当预见的损失。因此，对曾以舜、何静的该项主张，本院不予支持。关于曾以舜、何静所主张的利息损失问题，法院已经对曾以舜、何静双倍返还“订金”的主张予以支持，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”之规定，定金具有填补损失的功能，本案中的“订金”双倍返还已足以弥补曾以舜、何静的利息损失，因此，对曾以舜、何静的该项主张，本院不予支持。第五，绿地集团高新公司并未在一审中就诉讼时效提出抗辩，现二审期间提出抗辩，且未提供新的证据证明曾以舜、何静的请求权已过诉讼时效期间，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，对绿地集团高新公司诉讼时效的抗辩，本院不予支持。综上，原审认定事实基本清楚，但适用法律存在瑕疵，本院予以纠正。虽然原判适用法律存在瑕疵，但是裁判结果并无不当，本院对裁判结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用12885元，由曾以舜、何静负担2953元，由绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司负担9932元。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 邹爱玲审判员 程 奕二〇二〇年三月九日书记员 谢 婧