辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终259号 上诉人（原审原告）：席鸣晨（曾用名席玉亭），男，1954年1月26日出生，汉族，住丹东市振兴区。 上诉人（原审原告）：王秀华，女，1957年12月11日出生，汉族，住丹东市振兴区。 二名上诉人的共同委托诉讼代理人：栾传敏，男，1951年7月9日出生，辽宁省合同法研究会法律部副主任，住丹东市振兴区。 被上诉人（原审被告）：大连明鑫建设有限公司，住所地庄河市长岭镇长岭村。 法定代表人：王明芝，该公司经理。 委托诉讼代理人：马俊东，辽宁兴达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宽甸金远房地产开发有限公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧。 法定代表人：王恩柱，该公司总经理。 上诉人席鸣晨、王秀华因与被上诉人大连明鑫建设有限公司（以下简称明鑫公司）、宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称金远公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2019）辽0624民初4221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 席鸣晨与王秀华共同上诉请求：撤销一审判决，改判解除对上诉人购买的位于宽甸满族自治县房屋的查封。事实和理由：一、一审判决认定上诉人在本案享有的是金钱债权系认定事实错误。上诉人在本案享有的是物权期待权，而不是金钱债权。上诉人在签订房屋买卖合同后的十天内就已履行了除办理过户之外的全部合同义务，即交付房屋全款、办理备案登记和取得房屋钥匙。这说明双方已经履行了房屋买卖合同，并由上诉人实际占有了案涉房屋。因此，上诉人享有的是物权期待权而不是金钱债权。二、一审判决法律适用错误。其一，一审判决错误认定上诉人购房事实的时间效力，违反法律没有溯及力的立法原则。上诉人的购房时间是2013年，在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》实施之后，在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》实施之前，故该规定不具有溯及力。一审判决适用该条法律违背立法原则。其二，本案应优先适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。因为本案是因建设工程价款优先受偿权的执行查封而引发的执行异议诉讼。优先受偿权能否对抗买受人问题是本案基本事实和争议焦点。对此，最高人民法院在上述批复中规定“消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”所以一审法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》驳回上诉人的诉讼请求系法律适用错误。其三，一审判决与《最高人民法院关于人民法院在民事执行案件中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条相悖，该条规定如果第三人没有过错，人民法院不得对第三人的财产查封、扣押、冻结。综上所述，上诉人请求解除查封具有事实和法律依据，请二审法院予以支持。 明鑫公司提交书面答辩意见辩称，首先，虽然上诉人对案涉房屋进行了备案登记，但备案登记不是预告登记，不具有物权效力，因此上诉人享有的仅是债权。而被上诉人享有工程款优先受偿权在履行顺位上享有优先性。其次，上诉人在魅力城小区购买了十套房屋，而上诉人在户籍地丹东拥有住房。因此，案涉房屋并不是上诉人的唯一住房，且在一审庭审中，上诉人也认可案涉房屋主要用于商业投资，不是家庭居住。故一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条正确。最后，上述规定已明确在该规定实施后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用该规定。因此，一审判决适用法律正确。 金远公司未提交答辩意见。 席鸣晨与王秀华共同向一审法院起诉请求：判令解除对原告购买的位于宽甸满族自治县房屋的查封。 一审法院认定事实：原告席鸣晨、王秀华系夫妻关系。二原告于2013年11月13日与被告金远公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于宽甸满族自治县房屋，即案涉房屋。同年11月20日，二原告向金远公司支付了购房款，并办理了合同登记备案手续。由于被告金远公司拖欠被告明鑫公司建设工程款，2014年12月12日，本院作出(2014)丹民一初字第00024号民事判决，判决被告金远公司给付被告明鑫公司工程欠款17356401.43元，明鑫公司对宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区B区A5号、A9号、A10号、A12号、A16号、A20号、C7号、C8号、C10号、C11号楼享有优先受偿工程折价款或拍卖价款的权利，案涉房屋包含在上述房屋内。该判决生效后，被告明鑫公司申请执行。2019年，该院作出(2016)辽0624执1463号执行裁定书，裁定查封了宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区包含涉案房屋在内的142套房屋。执行中，二原告以购买的案涉房屋已办理备案登记，对涉案房屋享有合法权利为由向本院提出执行异议，该院于2019年8月27日作出(2019)辽0624执异52号执行裁定书，裁定驳回二原告的异议请求。二原告对该裁定不服，于2019年9月11日提起本诉。 另查明，包括案涉房屋在内，二原告在宽甸满族自治县共购买了10套房屋。二原告在丹东市区另有住房。 一审法院认为，本案的争议焦点为：二原告是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，则必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。就本案而言，原告作为购房者，除案涉房屋外，在同一小区还购买了另外九套房屋，在丹东市区还另有住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条(二)项之规定。判决：驳回原告席鸣晨、王秀华的诉讼请求。案件受理费100元，由二原告负担。 二审中，各方当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据各方的诉辩意见，现本案主要在以下方面存在争议： 关于上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行民事权益的问题。第一，我国法律对不动产物权期待权并未有明确的规定。虽然上诉人主张其已按商品房买卖合同交付了全部房款、取得房屋钥匙并办理了房屋备案登记，但是交付房款系履行合同义务，其并未实际入住案涉房屋，且商品房合同备案登记仅是行政管理制度，并非预告登记，故上诉人并未取得案涉房屋的所有权。所以，上诉人关于案涉房屋仅是享有金钱债权，并非物权，故上诉人提出其对案涉房屋享有物权期待权具有绝对排他性的上诉理由不能成立。第二，上诉人主张根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”但此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作出的例外规定，而这里的商品房消费者应当仅限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条所规定的同时符合下述情形的商品房消费者，即：一是在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋系上诉人在宽甸镇魅力城小区所购十套房屋中的一套，并非用于自己居住，上诉人亦认可在丹东拥有一套房屋并在丹东实际居住的事实，故上诉人并不符合上述关于商品房消费者规定的情形。所以，上诉人以《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，主张其享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益的理由不能成立。 关于一审判决是否存在法律适用错误的问题。首先，上诉人主张其购房时间为2013年，不应适用在购房之后实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“本规定实施后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定。本规定实施前已经审查终结的执行异议和复议案件，人民法院依法提起执行监督程序的，不适用本规定。”因该规定于2015年5月5日起实施，上诉人于2019年9月9日提起本案执行异议之诉，故一审法院适用上述规定审理本案符合法律规定，不属于适用法律错误。其次，关于一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而未适用《最高人民法院关于人民法院在民事执行案件中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条是否错误的问题。因上述规定均为最高人民法院制定，根据新的规定优于旧的规定的原则，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条并无不当。故对上诉人提出的一审判决法律适用错误的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，席鸣晨与王秀华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由席鸣晨与王秀华共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二〇年三月二十六日 书记员  宋 鹤