河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终6881号上诉人（原审被告）：柘城县泰隆置业有限公司，住所地河南省柘城县城关镇黄山路南段，统一社会信用代码91411424061351939N。法定代表人：吕本东，该公司经理。委托代理人：梁天超，河南梁园律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘智勇，男，1969年2月19日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：魏明昶，河南京港律师事务所律师。上诉人柘城县泰隆置业有限公司（以下简称泰隆公司）因与被上诉人刘智勇房屋租赁合同纠纷一案，不服柘城县人民法院（2019）豫1424民初4212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月30日立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人泰隆公司的法定代表人吕本东及其委托代理人梁天超、被上诉人刘智勇及其委托代理人魏明昶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰隆公司向本院提出上诉请求：撤销原判，直接改判，一、二审诉讼费用由刘智勇承担。事实与理由：1、上诉人是在2018年10月2日与被上诉人签订的租赁合同，之前未租赁过被上诉人的房屋；2、租赁合同签订后，上诉人于2018年11月16日和2019年2月23日分别支付租金，共计支付租金10万元整；3、一审判决上诉人向被上诉人按欠款数额支付年利率24%的利息（滞纳金）无法律依据，请二审予以纠正。刘智勇答辩称，被上诉人在2017年10月10日将房屋租赁给上诉人，租期一年。期满后，被上诉人又将房屋租赁给上诉人。上诉人所交的10万元是第一年的租金，并拖欠第一年租金2万元，第二年租金全部拖欠。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。刘智勇向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除双方在2018年10月2日签订的房屋租赁合同；2、泰隆公司向刘智勇支付房屋租金110000元（租金从2018年8月10日计算至2019年7月10日），2019年7月10日以后的租金按每月10000元计算至交付房屋之日止及滞纳金；3、诉讼费用由泰隆公司承担。一审法院认定，2017年10月10日，刘智勇将其位于柘城县中原大街188号房屋（建筑面积246平方米）出租给泰隆公司，租期一年，租金120000元。租赁期限届满，泰隆公司拖欠租金20000元。2018年10月2日，双方重新签订房屋租赁合同，合同约定上述房屋租期一年，自2018年10月10日起至2019年10月9日止，租金仍为120000元，泰隆公司应提前一个月将每年的租金支付给刘智勇，如果逾期未按约定交纳租金，刘智勇有权解除合同，且每逾期一日，泰隆公司须按日租金的两倍支付滞纳金。合同续签后，泰隆公司继续使用出租房屋，但一直未支付租金，为此形成纠纷。以上事实，有双方签订的房屋租赁合同、吕本东录音光盘及当事人陈述，在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。泰隆公司与刘智勇签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，除滞纳金约定过高外，其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。刘智勇诉请应予支持。关于滞纳金问题，因双方约定的数额过高，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”之规定，按年利率24%计算。泰隆公司经传票传唤不到庭参加诉讼，视为其自动放弃民事诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、解除刘智勇与柘城县泰隆置业有限公司于2018年10月2日签订的房屋租赁合同；二、柘城县泰隆置业有限公司于判决生效之日起十日内向刘智勇支付2018年8月10日至2019年7月10日的房屋租金110000元；2019年7月11日以后的租金按每月10000元计付至房屋交付之日止，并按欠款金额，以年利率24%的标准支付滞纳金；三、驳回刘智勇的其他诉讼请求。案件受理费2500元，由柘城县泰隆置业有限公司负担。二审中，上诉人提交账户交易明细两份，证明已交纳租金10万元，原审认定事实错误。被上诉人对此发表质证意见，对两份转账凭证的真实性无异议，但认为是第一年的租金，并且仍欠第一年租金2万元，第二年租金全部拖欠。本院认为，上诉人提交的两份账户交易明细，能够证实上诉人于2018年11月16日、2019年2月23日分两次共计向被上诉人交纳租金10万元。庭审后，被上诉人提交录音证据的文本形式，证明对方欠第一年租金2万元，第二年租金拖欠租金12万元，共计14万元。对此泰隆公司发表质证意见，泰隆公司法定代表人吕本东在录音中没有说过欠刘智勇的钱，也没有同意给付、认可，只是说帮他催要房租，录音体现不出谁欠谁的租金或借款等内容。本院认为，录音证据说明双方就交租问题进行了通话，但吕本东只是认可帮刘智勇催要租金，未认可自己欠付刘智勇租金14万元。庭审后，被上诉人提交李俊义证言一份、房屋租赁合同一份，工程签证单两份、申报单一份、柘城县老汽车站棚户区改造协议一份、补充协议一份、授权委托书一份、河南省建设工程桩基检测合同一份，证明：1、李俊义是泰隆公司的项目经理；2、李俊义受吕本东委托与刘智勇签订房屋租赁合同属于职务行为，应当由泰隆公司相应房租。上诉人对被上诉人提交的上述证据发表质证意见，1、对李俊义的证言，证言违反证据三性原则，与刘智勇诉请事项相互矛盾，不能作为证据使用。刘智勇诉请的是解除2018年10月2日的租赁合同，诉请的租金是2018年8月10日至2019年7月10日的租金11万元，非2017年10月至2018年10月的租金。如果2017年10月至2018年10月是上诉人签订的租赁合同，接着使用就行了，没必要再签订新的合同了。2、对租赁协议，首先对其真实性有异议，这份租赁协议的租期是二年，即2016年10月10日至2018年10月10日。以刘智勇主张，泰隆公司已经租赁三年了，其主张的是仅两年的租金，说明刘智勇已经收到第一年（2016年10月至2017年10月）的租金，拿出第一年的租金交付凭证，谁交付的，谁就应该继续履行第二年的合同义务。租赁协议上，承租人是李俊义和李晓青，没有泰隆公司盖章。3、其他证据均是在李晓青、李俊义于2016年10月签的租赁合同之后才产生的，真实性存疑。其中的委托书是2018年的4月份，而李俊义、李晓青签订合同是在2016年10月，无法推定李俊义在上述期间得到公司的授权，泰隆公司不予认可。本院对被上诉人提供的上述证据分析认证如下：租赁协议的出租人是刘智勇，承租人是李晓青和李俊义，租期为2016年10月10日至2018年10月10日，无泰隆公司的印章，结合工程签证单两份、申报单一份、柘城县老汽车站棚户区改造协议一份、补充协议一份、授权委托书一份、河南省建设工程桩基检测合同一份的时间均形成于租赁协议签订后，且泰隆也未追认，无法证明李俊义是代表泰隆公司签订的合同，李俊义证言也达不到被上诉人的证明目的。且上述证据与其起诉状的陈述矛盾，达不到被上诉人的证明目的。本院二审查明，2018年10月2日，泰隆公司与刘智勇签订房屋租赁合同，合同约定租期一年，自2018年10月10日起至2019年10月9日止，租金仍每年120000元，提前一个月交付租金。如果逾期交纳租金，刘智勇有权解除合同，且每逾期一日，泰隆公司须按日租金的两倍支付滞纳金。合同签订后，泰隆公司于2018年11月16日、2019年2月23日分两次共计向被上诉人交纳租金10万元。刘智勇于2019年6月份通过电话向泰隆公司法定代表人吕本东催要租金14万元。双方对欠付房租数额有争议，诉至法院。2019年1月21日庭审中，上诉人陈述2020年1月10日左右将东西搬走的，里面没有上诉人的东西了；为避免损失进一步扩大，法庭令被上诉人自2020年1月21日将房屋收回，逾期所产生的租金损失自己负责。刘智勇表示：明白。本院认为，双方对于2018年10月2日签订的租赁合同无异议，但对于刘智勇与李晓青、李俊义于2016年10月10日签订的合同应由谁来缴纳租金存在争议。本院认为2016年10月10日租赁协议不应由泰隆公司来支付租金。理由如下：1、该租赁协议的承租人是李晓青、李俊义；2、刘智勇主张李俊义是代表泰隆公签订协议，履行的是职务行为，无证据证明李俊义签订租赁合同获得泰隆公司授权，其所提供的证据均系在合同签订之后的，泰隆公司不予认可和追认；3、刘智勇无证据证明第一年（2016年10月至2017年10月）的租金是泰隆公司缴纳的。故2016年10月10日的租赁协议，泰隆公司无支付租金的义务，其只对2018年10月2日签订合同承担责任。泰隆公司和刘智勇2018年10月2日签订的合同经本院释明，刘智勇同意于2020年1月21日接收房屋，故本院确认该时间为双方合同解除时间，即泰隆公司应支付从2018年10月10日至2020年1月21日止的租金，共计154191.78（120000/365＊469）元。泰隆公司于2018年11月16日向刘智勇支付5万元租金、2019年2月23日向刘智勇支付租金5万元。泰隆公司仍应向刘智勇支付剩余租金54191.78元。滞纳金合同约定过高，一审按年利率24%的标准予以调整，并无不当。合同约定提前一个月交付每年的租金，滞纳金从逾期之日起起算。故本院确定滞纳金如下：2018年10月10日至2018年11月16日的滞纳金为3040元（120000＊2/100＊38/30）；2018年11月17日至2019年2月23日的滞纳金为4620元（70000＊2/100＊99/30）；欠付2万元租金的滞纳金为以2万元为基数，按年利率24%从2019年2月24日计算至清偿之日止；欠付34191.78元租金的滞纳金为以34191.78元为基数，按年利率24%的标准从2019年9月9日计算至清偿之日止。综上，原审认定事实错误，导致判决结果错误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持柘城县人民法院（2019）豫1424民初4212号民事判决第一项；二、撤销柘城县人民法院（2019）豫1424民初4212号民事判决第二项、第三项；三、柘城县泰隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘智勇支付房屋租金54191.78元及滞纳金：2018年10月10日至2018年11月16日的滞纳金为3040元、2018年11月17日至2019年2月23日的滞纳金为4620元、欠付租金数额为2万元的滞纳金为以2万元为基数，按年利率24%从2019年2月24日计算至清偿之日止、欠付租金数额为34191.78元的滞纳金为以34191.78元为基数，按年利率24%的标准从2019年9月9日计算至清偿之日止；四、驳回刘智勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费2500元，二审诉讼费2500元，共计5000元，由刘智勇负担2500元，柘城县泰隆置业有限公司负担2500元。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 段智明审判员 白中哲二〇二〇年三月二十三日书记员 王楠楠