陕西省渭南市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）陕05行初102号 原告汪芳芳，女，汉族。 委托代理人汪涛，男，汉族。 委托代理人赵则启，北京市振邦律师事务所律师。 被告延安市人民政府。 法定代表人薛占海，任该市市长。 委托代理人文治军，延安市房屋征收管理局工作人员。 委托代理人白梓儒，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。 原告汪芳芳因与被告延安市人民政府房屋征收补偿一案，延安市中级人民法院受理后，原告提出异地法院管辖申请，认为延安市中级人民法院可能会受到被告的影响，不能公正审理本案，陕西省高级人民法院指定本院审理，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告汪芳芳委托代理人汪涛、赵则启，被告延安市人民政府委托代理人文治军、白梓儒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 2018年8月10日延安市人民政府作出延政征发【2018】34号《关于物资局（总公司）片区棚户区改造项目高延萍、杜芳民等被征收人房屋补偿的决定》，该征收决定中包含对汪芳芳家房屋的补偿。 原告汪芳芳诉称,被告以“物资局（总公司）片区棚户区改造项目”为由,认为原告在涉案项目范围内的房屋尚未搬迁腾空，严重影响了涉案项目的正常进行。于2018年8月10日对原告做出延政征发【2018】34号房屋补偿决定，原告签订房屋征收补偿安置协议并限期搬迁腾空房屋。涉案决定对原告房屋的补偿数额并不是通过依法评估得出的，违反了国有土地上房屋征收评估办法的规定，对原告房屋的补偿低于市场价，对房屋的补偿只有货币补偿一种方式。原告认为涉案决定的作出缺少实施根据，侵犯了原告的合法权益，剥夺了原告选择补偿方法的权利。而且被告要求原告在涉案决定送达之日起7日内搬迁腾房，违反了国有土地上房屋征收与补偿条例中关于实施房屋征收应当先补偿后搬迁的规定，综上请求人民法院1、撤销被告于2018年8月10日对原告作出的延政征发【2018】34号延安市人民政府关于物资局（总公司）片区棚户区改造项目高延萍、杜芳民等被征收人房屋补偿的决定。2、本案诉讼费由被告承担。 原告汪芳芳为支持其诉讼请求向本院提交如下证据、依据：证据1、房屋所有权证书。证明原告主体资格适格。2、（国胜花园、紫瑞华庭、加利福新时代公馆）置业计划书三份。证明补偿决定中原告房屋的补偿标准偏低。 被告延安市人民政府辩称，答辩人对延安市行政区域内的房屋征收与补偿工作由答辩人负责。汪芳芳作为被答辩人管辖区域内的被征收人，在签约期限内未与房屋征收部门签订补偿协议的情况下，答辩人有权对其作出补偿决定。涉案补偿决定程序、内容均符合国有土地上房屋征收与补偿条例的规定。涉案项目符合延安市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。在征收决定作出之前对涉案项目进行了社会稳定风险评估。将征收补偿方案（草案）征求公众意见，同时将房屋征收评估机构名单予以公布。在征求意见期限内，被征收范围内的被征收人未提出意见或者建议。2016年11月11日答辩人作出延政征发【2018】64号《延安市人民政府关于物资局（总公司）片区棚户区改造项目房屋征收决定》、延政征发【2018】63号《延安市人民政府关于印发的通知》，于2017年8月3日上述决定和通知进行了公告。同年8月7日通知汪芳芳在规定的期限内选择评估机构，配合对被征收房屋的勘测。对房屋进行丈量之后汪芳芳的家属在相关的登记表、勘丈表上签字按印，并选择了陕西建业房地产估价有限公司延安分公司对其被征收房屋的价值进行评估，后评估公司做出了《汪芳芳被征收房屋补偿评估报告》，汪芳芳拒收。2018年5月24日，延安市房屋征收管理局工作人员就补偿问题与原告汪芳芳谈话，但汪芳芳拒绝在谈话笔录上签字。2018年8月13日依照国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，作出涉案的补偿决定后向原告进行送达并在征收范围内进行公告。综上，答辩人作出的延政征发【2018】34号房屋补偿的决定证据确凿，适用法律、法规正确，程序合法，故请求人民法院驳回原告汪芳芳的诉讼请求。 被告延安市人民政府为支持其答辩意见向本院提交如下证据、依据：第一组证据1、《延安市发展改革委员会关于物资局（总公司）片区棚户区改造项目建议书的批复》（延发改投【2016】14号）。2、《建设项目选址意见书》（延市规选字610600201600020号）。3、《延安市国土资源局关于物资局（总公司）片区棚户区改造项目土地预审的复函》（延市国土资预审【2016】36号）。证明物资局（总公司）片区棚户区改造项目符合延安市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。第二组证据4、《关于（草案）公开征求意见的通知》。证据5、《关于物资局（总公司）片区棚户区改造项目房屋征收评估机构的公示》及照片。证据6、延安市房屋征收管理局便签。证据7、《延安市2017年城区改造项目社会稳定风险评估报告》。证明答辩人根据《国有土地房屋征收与补偿条例》的规定，将《关于（草案）》予以公布、征求公众意见。补偿安置方案（草案）征求意见期限，被征收范围内的被征收人未提出意见或者建议。答辩人在征收决定作出前，将房屋征收评估机构名单予以公布。在征收决定作出前，对物资局（总公司）片区棚户区改造项目进行了社会稳定风险评估。第三组证据8、《延安市人民政府关于物资局（总公司）片区棚户区改造项目房屋征收决定》（延政征发【2016】64号）、《延安市人民政府关于印发的通知》（延政征发【2016】63号）。证据9、《延安市人民政府关于物资局（总公司）片区棚户区改造项目房屋征收公告》及照片。证明答辩人依法作出《延安市人民政府关于物资局（总公司）片区棚户区改造项目房屋征收决定》（延政征发【2016】64号）、《延安市人民政府关于印发的通知》（延政征发【2016】63号）。答辩人作出《延安市人民政府关于物资局（总公司）片区棚户区改造项目房屋征收公告》，将征收决定、征收补偿安置方案予以公告。延安市房屋征收管理局也派遣工作人员，负责落实房屋征收与补偿的宣传、解释工作。第四组证据10、《房屋征收选择评估机构通知》《房屋征收勘丈通知》。证据11、《延安市房屋征收基本情况登记表》《延安市房屋征收附属物及家用设施勘丈表》《延安市房屋征收室内装修勘丈表》《延安市房屋征收勘丈表》《延安市房屋征收选择安置方式登记表》。证明延安市房屋征收管理局作出《房屋征收选择评估机构通知》《房屋征收勘丈通知》，通知原告在规定的期限内选择评估机构、配合对被征收房屋的勘测。延安市房屋征收管理局对原告的房屋进行了勘丈，原告的家属在《延安市房屋征收基本情况登记表》《延安市房屋征收附属物及家用设施勘丈表》《延安市房屋征收室内装修勘丈表》《延安市房屋征收勘丈表》《延安市房屋征收选择安置方式登记表》签字按印。同时，原告家属填写了《延安市房屋征收选择评估机构表》，选择陕西建业房地产估价有限公司延安分公司对其被征收房屋的价值进行评估。第五组证据12、《延安市房屋征收选择评估机构表》及送达回证、照片。证据13、《被征收房屋补偿评估报告书》及送达回证。证据14、谈话笔录两份。证明原告依法选择评估机构后，被告对原告进行谈话，告知其权利义务。第六组证据15、延政征发【2018】34号《延安市人民政府关于物资局（总公司）片区棚户区改造项目高延萍、杜芳民等被征收人房屋补偿的决定》、送达回证、报纸送达、照片。证明2018年8月13日，答辩人根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，依法作出延政征发【2018】34号补偿决定。延安市房屋征收管理局向原告送达补偿决定并将补偿决定在房屋征收范围内予以公告。答辩人作出的延政征发【2018】34号《延安市人民政府关于物资局（总公司）片区棚户区改造项目高延萍、杜芳民等被征收人房屋补偿的决定》证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。 经庭审质证，原告针对被告证据质证意见如下：证据1-3真实性、合法性、关联性均不认可，是针对房屋征收决定作出的与本案无关。证据4真实性认可，证明目的不认可。证据5-7真实性、合法性、关联性不认可，关于本案的评估机构的选择非依法选择，理由《条例》的规定，评估机构应该由被征收人自行选择。本案中，原告汪芳芳在评估机构选择上并非本人签字。证据8真实性合法性认可，证明目的不认可，理由被告作出征收决定是2016年11月10日，发出公告是2017年8月3日，所以是违法行为。证据9公告照片无法确定真实性。不知道拍摄时间、地点不能证明原告知晓公告内容。证据10真实性、合法性、关联性认可，但评估机构只是作了一个公示，对评估机构的资质没有。证据11.12真实性、合法性、关联性不认可，首先评估机构没有依法产生，也没有入户勘验记录。评估机构的选择表非当事人本人选择，是其他人代签。证据13真实性、合法性、关联性不认可，由于评估机构没有依法产生，也没有入户勘验记录。没有初步评估，也没有公布初步评估结果。没有提供委托合同，根据《房屋征收评估办法》第六条房地产估价评估机构选定和确定后一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产评估机构出具房屋征收评估机构委托书，与其签订房房征收评估委托合同。涉案评估报告没有向原告送达，其中对证据11《安置方式登记表》均是货币安置补偿方式，剥夺了当事人选择补偿方式的权利。证据14谈话笔录的真实性、合法性、关联性不认可。所有的谈话都不是和原告本人或家属进行。汪芳芳的不是本人也不是家属的谈话，也不是本人的和家属的签字。证据15真实性、合法性、关联性不认可，从实体上、程序上均违反法律规定。 被告针对原告证据质证意见如下：证据1、房屋产权证，真实性、合法性、关联性及证明目的均认可，证据2、仅能证明国胜花园和紫瑞华庭属高档小区，针对本案的房屋均按市场价评估，符合法定程序，而且原告的房屋均修建于七八十年代，与新开楼盘无比较性。被告对征收补偿决定中“以上被征收人须在本补偿决定送达之日起7日内签订房屋征收补偿安置协议并搬迁腾空房屋”的意见，按照征收补偿决定确定的赔偿数额在规定的期限内要求被征收人来签定征收补偿协议。 本院对上述证据作如下认证：原告证据1客观，真实，能够证明本案事实，本院予以采信。其余证据与本案无关联性，不予采信。被告证据1-14客观真实，能够证明作出涉案征收补偿决定的程序合法。本院予以采信。证据15系被诉的行政行为，不属于证据。 经审理查明，汪芳芳使用的在延安市宝塔区南市办事处七里铺社区市物资局家属院窑洞区房屋一套，取得延房权证宝南字第026430号房屋所有权证书，记载房屋面积27.15㎡。实际测量建筑面积为29.07㎡。2016年11月10日，延安市人民政府延政征发【2016】64号征收决定，决定对物资局（总公司）片区棚户区改造项目用地范围内的房屋依法实施征收，汪芳芳居住的房屋在此次征收区域内。 该项目取得了延安市发改委的批复。延安市房屋征收管理局作出《物资局（总公司）片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置实施方案》作出后于2016年09月25日向被征收人进行公开征收意见，征求期间为30日，在此期间被征收人未提出意见。2016年11月10日延安市人民政府作出房屋征收决定，并通知宝塔区人民政府及市政府各有关工作部门、直属机构按照房屋征收补偿安置实施方案执行。2017年1月延安市友诚工程咨询有限公司对涉案项目进行社会稳定风险评估。2017年8月3日延安市人民政府发布房屋征收公告并进行张贴。 2018年8月7日通知汪芳芳选择评估机构对其房屋进行勘丈，8月31日对汪芳芳房屋面进行勘丈，对房屋结构、装修及设备、附属物及家用设施、室内装修进行登记，汪芳芳弟弟（汪敬宗）对登记、勘丈情况进行签字确认，选择安置方式：货币补偿。 延安市房屋征收管理局经过征求民意并根据多数被征收人的同意确定，委托陕西建业房地产估价有限公司延安分公司等十家评估公司对本次征收涉及的房屋进行评估。2017年8月31日汪芳芳弟弟选择陕西建业房地产估价有限公司延安分公司对其房屋进行评估，评估确定的估价时点为2017年8月3日，估价方法（征收房屋评估方法）评估值=比准价格（元/平方米）×总建筑面积：房屋建筑建筑面积为29.07㎡，评估原值119510.00元，评估价值107559.00元（市场法评估价值）；（装饰装修的评估方法）被评估资产的评估价值=充值成本×成新率：房屋装饰装修原值10686.40元，成新率90%，净值9617.76元。2017年11月13日评估公司对汪芳芳房屋建筑物及装饰装修作出延建业评报字（2017）第1-69号《汪芳芳被征收房屋补偿评估报告书》，2018年5月24日、2018年12月11日两次就征收补偿事宜与汪芳芳进行谈话，均未达成补偿协议，2018年7月29日汪芳芳的奶奶签收该评估报告。2018年8月10日延安市人民政府作出延政征发【2018】34号《关于物资局（总公司）片区棚户区改造项目高延萍、杜芳民等被征收人房屋补偿的决定》，决定对汪芳芳位于征收范围内涉及石窑住宅窑洞一孔，总补偿费用128579.26元。其中：房屋补偿费107559.00元、附属设施补偿费10902.50元、装饰装修费9617.76元、搬迁补助费500.00元。2018年8月17日送达汪芳芳，汪芳芳拒签。征收部门对房屋补偿决定进行公示。原告认为该补偿决定侵犯其合法权益，诉至本院请求撤销该决定。 本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《征补条例》）第四条第一款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”延安市人民政府具有作出涉案征收补偿决定的法定职权，系本案的适格被告。汪芳芳作为征收补偿决定确定的被征收人有权提起本次诉讼。双方当事人争议的焦点是，延安市人民政府于2018年8月10日作出的延政征发【2018】34号《征收补偿决定》是否合法。 延安市人民政府在作出国有土地上房屋征收决定后，对被征收人的房屋予以合法合理的补偿是其法定义务。延安市人民政府在其房屋征收部门与被征收人汪芳芳户达不成补偿协议的情况下，有权依照征补条例第二十六条第一款的规定，依法作出征收补偿决定。 征补条例第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。本案中汪芳芳家的房屋属于住宅，因此不存在停产停业损失。涉案补偿决定涉及了房屋补偿费、附属设施补偿费、装饰装修费、搬迁补助费。但该补偿决定的补偿范围中并未对临时安置进行补偿。 征收补偿条例第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，被征收房屋价值，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”同时，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、第十七条的规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。结合本案，延安市房屋征收管理局对涉案项目房屋征收评估机构于2016年9月25日进行公示之后，直至2016年10月25日并未收到被征收范围内被征收人的异议。评估公司作出汪芳芳被征收房屋补偿评估报告书向汪芳芳进行送达被拒收，房屋征收管理局对评估报告进行公示，该报告书上有“虎吉祥、曹欣武”两名注册房地产估价师的签字。因此评估程序并无不当。 对于原告提出补偿标准的问题。原告汪芳芳在物资局（总公司）片区棚户区改造项目征收范围内涉及石窑住宅窑洞一孔，建筑面积29.07㎡。总补偿费用128579.26元。其中：房屋补偿费107559.00元、附属设施补偿费10902.50元、装饰装修费9617.76元、搬迁补助费500.00元。结合延安市现在商品房的市场价基本在5000元左右，该补偿决定中适用的补偿标准明显偏低，其作出涉案的征收补偿决定缺少事实根据，违反了上述规定。 综上所述，汪芳芳主张撤销延安市人民政府作出的《征收补偿决定》的理由成立，本院依法予以支持。延安市人民政府的辩解理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下： 撤销2018年8月10日被告延安市人民政府作出的延政征发【2018】34号《延安市人民政府关于物资局（总公司）片区改造项目高延萍、杜芳民等被征收人房屋征收补偿决定》涉及汪芳芳补偿的部分内容。 案件受理费50元，由被告延安市人民政府负担。 审判长 周 稷 审判员 王洪池 审判员 王光耀 二〇二〇年三月二十三日 书记员 王雪臻