湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终42号上诉人（原审被告）：贺三乃，男，1964年4月29日出生，汉族，住湖南省攸县。被上诉人（原审原告）：攸县市场建设有限公司，住所地：湖南省攸县联星街道联星社区湘东大市场。法定代表人：黄建辉，公司总经理。委托诉讼代理人：李阳顺，湖南人信律师事务所律师，代理权限：特别授权。上诉人贺三乃因与被上诉人攸县市场建设有限公司（以下简称市建公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省攸县人民法院（2019）湘0223民初18429号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺三乃上诉请求：依法撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实与理由：1.上诉人租赁的145、146、182、183号摊位不属于被上诉人，其不具备本案原告主体资格；2.被上诉人提供的合同均系复印件，其应当提供原件，合同上面写得清清楚楚，租赁期限36个月，合计金额190800元，并非被上诉人所说每年190800元；3.2017年签订合同之时，该市场只有上诉人一家海鲜店，对方当时口头答应整个市场不再设第三家海鲜门店，上诉人才竞价至190800元，但现在市场陆续开了五六家海鲜店了。被上诉人攸县市场建设有限公司辩称，攸县宝悦市场建设有限公司与攸县市场建设有限公司系同一公司，被上诉人提交的合同等资料在一审中已经对方质证，上诉人并无异议，且合同有一式四份，其自己就有一份，其二审认为合同不真实的理由不成立，上诉人所缴190800元系一年租金而非三年，被上诉人从未答应过整个市场只开一家海鲜店且现在其他的海鲜店是市场外面别人家门面开设的，与被上诉人也没有关系，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。攸县市场建设有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告的租赁合同关系；2.请求判令被告将位于攸县攸州农贸市场145、146、182、183号摊位腾空并交付给原告；3.请求判令被告向原告支付拖欠的租金190800元，并按523元/天的租金标准自2019年10月1日起向原告支付摊位占用、使用费至实际搬离日止；4.原告收取的合同保证金10000元不予退还给被告；5.请求判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：攸州农贸市场系原告的物业，被告系从事水产、海鲜销售的经营户。2017年9月17日，原告发布招租须知拟对外招租本案所涉摊位，招租须知载明：“1、租赁期限：三年，即从阳历2017年10月1日起至2020年9月30日止。……4、招标方式：(暗标)价高者中标。①所有的投标人都可参与竞标，填写竞价单，竞价为年租金。……”2017年9月18日，被告通过公开招标的方式，以年租金190800元中标攸州农贸市场145、146、182、183号水产、海鲜摊位。同日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《攸州农贸市场摊（铺）租赁合同》，合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》及物业租赁管理的有关规定，本着平等互利的原则，经甲、乙双方充分协商，订立如下合同：一、租赁摊（铺）号145#-146#、182#-183#。二、乙方经营项目：海鲜行业。三、租赁期限为36个月，即自2017年10月1日至2020年9月30日。四、合同金额合计为人民币（大写）壹拾玖万零捌佰元整。（其中摊位费为185040、服务费为5760），合同保证金为人民币（大写）壹万元整。五、相关约定：……5、两年以上（含两年）租赁期的，下年度租金必须在到期之日提前一个月足额缴纳租金，否则合同废除，合同保证金自行转为违约金，不予退还。……”租赁合同签订后，被告仅缴纳了第一年度租金。后经原告多次催缴，被告均以各种理由拒缴下年度租金，原告遂诉至法院。另查明：①、原告攸县市场建设有限公司于2010年11月17日成立，营业期限为2010年11月17日至2030年11月16日；住所地为湖南省攸县联星街道联星社区湘东大市场；法定代表人为宁宇新，经营范围为专业市场开发、经营、市场管理、物业管理等。②、2010年11月30日，攸县国有资产管理办公室批复同意将湘东大市场主体楼资产无偿调拨给攸县宝悦市场建设有限公司。2017年3月2日，攸县宝悦市场建设有限公司变更名称为攸县市场建设有限公司，并办理了相关变更登记。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点：（1）原告是否主体适格；（2）原告缴纳的租金190800元性质为一年租金还是三年总租金。现作如下分析：（1）攸县宝悦市场建设有限公司于2017年3月2日变更名称为市建公司，并办理了相关的变更登记，原告市建公司具有本案主体资格；（2）原告对外发布的招租须知明确载明涉案摊位的竞价为年租金，被告以190800元中标涉案摊位，所以190800元应当是一年租金。被告向原告交纳了190800元租金后，原告即时向被告出具了发票一份，发票备注栏载明190800元为2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金。被告收到发票后，并未向原告提出异议。因此，被告称其对租金190800元的性质有误解的抗辩不成立。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同的有关条款、合同的目的等确定该条款的真实意思。原、被告签订的《攸州农贸市场摊（铺）租赁合同》显示：“两年以上（含两年）租赁期的，下年度租金必须在到期之日提前一个月足额缴纳租金，否则合同废除，合同保证金自行转为违约金，不予退还”。涉案租赁合同的租赁期限为3年，结合上述合同条款，应当认定涉案合同第四条中约定的租金190800元性质为一年租金。被告通过公开招标的方式中标承租原告所有的摊位，原告向被告提供了租赁物，双方签订了租赁合同，系双方真实意思表示，合同合法有效。签订合同后，被告未按合同约定向原告支付第二年度租金，系被告违约，被告应承担违约责任。故对原告要求被告支付拖欠租金190800元及不予退还保证金10000元的诉讼请求，予以支持；根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告在《攸州农贸市场摊（铺）租赁合同》中明确约定，若被告未按约定向原告支付租金，原告可以解除合同。故原告要求解除双方签订的租赁合同及要求被告向原告返还租赁物、支付摊位占用费至实际搬离日的诉讼请求，均予以支持；综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百二十五条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告攸县市场建设有限公司与被告贺三乃签订的《攸州农贸市场摊（铺）租赁合同》；二、限被告贺三乃在本判决生效后十五日内向原告攸县市场建设有限公司支付租金190800元，并按523元/天的标准自2019年10月1日支付摊位占用费至实际搬离日止；三、限被告贺三乃在本判决生效后十五日内将位于攸县农贸市场的145、146、182、183号摊位腾空并交还给原告攸县市场建设有限公司；四、被告贺三乃向原告攸县市场建设有限公司支付的合同保证金10000元不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2058元，由被告贺三乃负担。二审中，上诉人提交一份别人的返租协议及购销合同，拟证明摊位都是由恒星公司出售给个人，个人再将摊位出租给攸县市场服务中心，被上诉人没有权利与上诉人签订租赁合同。被上诉人质证称，该材料并非新证据，且与本案无关，即便根据其提交的协议也知道被上诉人是有权将摊位出租并收取租金的。被上诉人未提交新证据。本院认为，上诉人二审提交的上述证据材料，不属于新证据且与本案缺乏直接关联，二审不作证据使用。对一审采信的证据和查明的案件事实，二审予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。二审的争议焦点为：1.被上诉人市建公司是否具有向上诉人贺三乃主张权利的资格；2.本案租赁合同中约定的租金190800元是一年的租金还是三年租期的总租金。现分述如下：1.关于资格问题。本案中与贺三乃签订《租赁合同》的虽为攸县宝悦市场建设有限公司，但经一审法院查明，攸县宝悦市场建设有限公司已于2017年3月2日变更为市建公司，并办理了变更登记，市建公司作为一审原告主体适格。贺三乃提出市建公司并非所租摊位的实际所有权人因而无资格主张权利的上诉理由，本院认为，即使市建公司不是摊位所有权人，双方签订的租赁合同也并非当然无效，在没有他人主张摊位所有权并主张市建公司与贺三乃签订的《租赁合同》无效的情况下，《租赁合同》对本案双方具有法律约束力，市建公司有权依据该合同约定向贺三乃主张相应权利。《租赁合同》虽系复印件，但仍具有证据资格，法院仅需对双方存在争议的部分予以审查认定并综合认定其证明效力即可。2.关于是一年租金还是三年租金的问题。本案中，贺三乃共承租了农贸市场145、146、182、183四个水产、海鲜摊位，在签订合同前，市建公司对外发布的招租须知明确载明涉案摊位的竞价为年租金，在贺三乃交纳190800元租金后，市建公司向其出具的发票上明确注明了该款系2017年10月1日到2018年9月30日期间的租金，此外，双方签订的《攸州农贸市场摊（铺）租赁合同》也明确约定：“两年以上（含两年）租赁期的，下年度租金必须在到期之日提前一个月足额缴纳租金，否则合同废除，合同保证金自行转为违约金，不予退还。”故根据合同解释规则并结合前期竞价、合同的签订及履行等情况综合分析，一审判决认定贺三乃所交190800元系一年租金，符合双方合同约定，也与本案实际情况相符，二审予以确认。至于贺三乃上诉所称对方当时口头答应整个市场不另设海鲜门店但实际却开了五六家海鲜店的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，贺三乃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4116元，由贺三乃负担。本判决为终审判决。审判长  易文胜审判员  李少华审判员  张晓玲二〇二〇年三月二十日法官助理曾海燕书记员罗茜琼