浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终57号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈凤，女，1975年2月22日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：章定表，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈哲宇，浙江和义观达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：付正波，男，1967年9月10日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：崇春雨，浙江同舟律师事务所律师。 上诉人陈凤因与被上诉人付正波房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2019年11月18日作出的（2018）浙0212民初18761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 陈凤上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持上诉人的诉讼请求，被上诉人自2018年10月10日起至实际退租日止按每月4266元支付拖欠上诉人的租金；2.依法驳回被上诉人的反诉请求。事实和理由：1.虽然上诉人与拆迁部门签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》（以下简称《补偿协议》），且该协议生效之日起，上诉人对涉案房屋的物权已经消灭，但在涉案房屋上享有的使用收益权仍存在，使用收益权消灭的日期不应是上诉人与拆迁部分之间签订的《补偿协议》中所约定的最后搬迁期限即2019年1月28日，而应是实际上的最后搬迁日即拆迁部门向上诉人自2019年8月6日发出催告书之后的十个工作日，即2019年8月16日。因此，被上诉人向上诉人支付的租金应计算至2019年8月16日。2.上诉人与被上诉人之间签订的《租赁合同》于2019年2月9日到期，而上诉人与拆迁部门签订的《补偿协议》中确定的搬迁期限为2019年1月28日，即使被上诉人在搬迁期限届满的最后一天搬迁，给被上诉人造成的停产停业损失也只有12天。实际情形是被上诉人一直未给上诉人钥匙直至2019年8月份房屋被强制搬迁，被上诉人不将钥匙交予上诉人且擅自将东西清空实际上在给自己和对方以及拆迁部门制造矛盾。故一审判决将停产停业损失的60%给予被上诉人过高。拆迁部门在2019年8月发出通知被征收房屋将要被强制拆迁，这比《补偿协议》中所确定的2019年1月28日晚将近7个月。上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》远在房屋实际拆迁腾退前已终止，那么给予被上诉人的补偿费只能酌情予以支持，一审判决判赔比例过高。3.一审法院根据《补偿协议》来确定被上诉人所享有的拆迁补偿于法无据。承租人因承租的房屋被征收而主张权利，不能以国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据，亦不能根据征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人。4.上诉人于2004年购买涉案房屋时，被上诉人的诊所已开设，上诉人购买该房屋所支付的购房款实际上不仅是房款，还包括涉案房屋的装修。现房屋被征收拆迁，所支付的装修补偿本就是对上诉人的补偿，一审法院认为部分用于补偿被上诉人的理由不成立。 付正波辩称：1.上诉人称其收取租金的节点应该为2019年8月16日是没有法律依据的。根据《物权法》第二十八条的相关规定，结合本案，应该是自政府发出拆迁公告生效之日起上诉人的物权已经消灭，其使用收益权作为物权的组成部分也自然消灭。上诉人一再强调被上诉人违约，但只字未提原因。实际上，被上诉人未收到任何拆迁补偿，不得已而拒绝搬迁。2.上诉人认为被上诉人不享有拆迁补偿协议是没有法律依据的。一审中被上诉人也进行了阐明，明确指出了被上诉人享有补偿的法律依据。3.本案补偿款分配问题，在一审法院已经支持了上诉人的租金和房屋占有使用费的情况下，上诉人要求停产停业损失全部归其所有，违反了公平原则。在房屋租赁关系中，停产停业的补偿对象应该是生产经营者，也就是房屋的承租人。4.装修残值补偿问题，一审法院在尊重历史和事实的情况下，进行了充分说明，作出了公正判决。 陈凤向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告的租赁合同，被告立即腾退并清空所租赁的兴宁路19-2号房屋；2.被告支付从2018年10月10日至实际退租日止按每月4266元计算的租金，暂算至2019年3月22日为24600.60元。 付正波向一审法院反诉请求：1.原告返还一次性搬迁和临时安置费19667元、停产停业损失补偿费98335元、重大设施搬迁损失补偿费2524.50元、装修评估残值29000元；2.原告返还房屋租金16422元（自2018年6月26日至2018年10月9日止）及押金2500元。 一审法院认定事实：原告系位于宁波市鄞州区兴宁路19-2、19-3号房屋（建筑面积68.27平方米）的所有权人。从2004年2月开始，原告与被告签署房屋租赁合同，原告将案涉房屋的一部分19-2号出租给被告用于开设西医诊所。双方最后一份房屋租赁合同签署于2018年，约定租期为2018年2月10日至2019年2月9日，租金为每年64000元，租期满后，如原告继续出租，在同等租金下，被告有优先承租权；房租每6个月一期，先付后用；被告预付押金2500元，合同到期后，在结清被告所耗费用当日应将押金返还。从2004年至2018年原、被告所签订的房屋租赁合同中，对租赁标的物的面积约定不一致，分别为34平方米、40.34平方米、40平方米。被告支付租金至2018年10月9日。 2018年6月25日，宁波市鄞州区人民政府发布《关于金钟地块项目房屋征收决定公告》，案涉房屋纳入征收范围，公告记载，本项目签约期限为45日，在签约期限内所有被征收人签约比例达到80%的，补偿协议生效，未达到80%签约比例的，补偿协议不生效，本项目房屋征收决定效力终止；搬迁期限，非住宅，在签约期限内达到80%签约比例之日起至签约期限届满之日后的120日。2018年8月17日，原告（乙方）与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室（甲方）签署《补偿协议》，约定案涉位于>建筑面积68.27平方米的商业用房纳入征收范围，乙方选择货币补偿，房屋评估金额为3356589元，货币补偿补助671318元，一次性搬迁和临时安置费33566元，停产停业损失补偿费167830元，重大设施搬迁损失补偿费5049元，合计4234352元；协议生效之日起15个工作日内甲方支付乙方征收补偿资金200万元，乙方保证在签约期限届满之日起120天之前搬迁并腾空房屋，乙方补偿资金余额2234352由甲方在乙方腾空房屋并经甲方或征收实施单位验收后15个工作日内支付给乙方，乙方不得拆除、损坏房屋，违者照价赔偿；被征收房屋所有权、土地使用权由甲方代理申请注销登记；如乙方在征收公告规定的签约期限内签约并在征收公告规定的搬迁期限（签约期限届满之日起120天）内搬迁、腾空房屋交甲方或征收实施单位，并经甲方或征收实施单位验收确认后，可按被征收房屋评估金额的5%给予签约搬迁奖励费，计167830元；在规定的签约期限内项目总体签约比例达到80%后，本协议生效，否则本协议不生效。宁波市房屋征收非住宅用房价格评估分户报告显示，原告所有的位于宁波市鄞州区兴宁路19-2、19-3号的房屋分为两块，一块为被告租赁的“正波诊所”，另一块为“名品行”，使用面积分别为29平方米，装修评估单价为1000元每平方米，装修总价为58000元，案涉房屋评估金额3356589元组成为房屋市场评估价3298589元加上装修评估价58000元。无法恢复使用的重大设施清查评估明细表记载，重大设施搬迁损失补偿费5049元的组成为卷帘门1170元、广告牌（布）1536元、卷帘门1287元、LED走字屏1056元。 2018年9月28日，被告与案外人崇春辉签署房屋租赁合同，向崇春辉承租位于宁波市鄞州区中山东路1048号的房屋，租金每月12000元。同年10月12日，被告与宁波鄞州鹏鸿装饰工程有限公司签署装修协议，被告将其在中山东路1048号的诊所精装修工程以9万元的总价承包给后者施工。2019年2月22日，原告与被告通过短信沟通，被告短信称“宁波鄞州付正波西医内科诊所现正式通知陈凤，已于2019年2月9日之前店铺清理完毕，由此所产生后续的法律责任，本单位概不负责”；原告回复称“今天是2019年2月22日，你说你2月9日已搬走但商铺至今归还我，2018年10月10日至今的房租尚未付清，承租合同期间商铺正常使用不影响你正常经营，你一天不交房租金一直会存在”；后续双方就拆迁补偿中的营业性损失和一次性搬迁费用问题发生争议。在本案审理中，原告已向拆迁部门交付了案涉房屋。 一审法院认为：原告与被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。对于原告要求解除租赁合同并要求被告腾退房屋的本诉诉讼请求，因原告与被告之间最后签署的一份房屋租赁合同期限至2019年2月9日止，而原告也已将房屋交付给拆迁部门，鉴于合同期限已经届满，房屋已实际交回，故案涉的房屋租赁合同已无解除之必要，对原告要求解除房屋租赁合同、要求被告腾退房屋的本诉诉讼请求，也已无判决之必要。合同期限已届满，原告也同意返还租房押金，故对于被告要求返还押金2500的反诉诉讼请求，予以支持。案涉房屋虽然已被征用，但根据合同相对性原则及《补偿协议》的约定，在原告将房屋腾空并交付拆迁部门验收前，与案涉房屋相关的使用、出租等处置权利仍在原告，原告有权向被告主张房屋占有期间的租金或占有使用费。经向拆迁部门核实，案涉的《补偿协议》生效日即签约率达到80%的期限为2018年9月30日，协议约定的搬迁期限为之后的120日即为2019年1月28日，故原告有权收取租金至2019年1月28日。原告向被告主张《补偿协议》所约定的搬迁期限届满之后的租金缺乏依据，不予支持。被告直至2019年2月22日才通过短信告知原告店铺已清理完毕，故房屋租金应按照合同约定标准计算至2019年1月28日止。原告主张按照每月4266元标准计算租金，低于房屋租赁合同约定，予以准许。经核算，2018年10月10日至2019年1月28日止的租金为15567.98元，被告应支付给原告，对原告关于租金的本诉诉讼请求，在上述范围内予以支持。被告占用案涉房屋至2019年2月22日，《补偿协议》生效后，案涉房屋的所有权虽然归属国家，但在拆迁协议约定的搬迁期限届满前，案涉房屋的部分处置权仍在原告处，被告仍然应根据合同相对性原则向原告支付相应租金或占有使用费，故对于被告要求原告返还2018年6月26日至2018年10月9日止租金的反诉诉讼请求，不予支持。对于被告主张的拆迁补偿相关反诉诉讼请求，首先要确认的是房屋面积问题。拆迁部门出具的宁波市房屋征收非住宅用房价格评估分户报告显示，原告所有的位于宁波市鄞州区兴宁路19-2、19-3号房屋分为两块，一块为被告租赁的“正波诊所”，另一块为“名品行”，使用面积分别为29平方米，即各占一半，故相应的拆迁补偿也应当各半计算。被告主张其所承租的部分房屋面积为40平方，与拆迁部门记录不符，且在原告与被告签署的多份房屋租赁合同中，对于房屋面积的记录均不一致，故应以拆迁部门记录为准，对被告上述主张不予采纳。一、被告主张的一次性补偿搬迁和临时安置费19667元，《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十一条规定，搬迁和临时安置费实行一次性补偿方式，一次性补偿的搬迁和临时安置费，包括用于补偿机器设备的拆卸、搬运、安装、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等损失的费用；一次性补偿的搬迁和临时安置费，按被征收非住宅房屋评估价值的一定比例计算。被告租用原告的房屋开设西医诊所，房屋拆迁势必造成一定的搬迁及重新安置损失，被告应享受一部分补偿。但鉴于被告实际使用案涉房屋至房屋租赁合同约定的租期届满日即2019年2月9日之后，且一次性补偿的搬迁和临时安置费系按被征收非住宅房屋评估价值的一定比例计算，基于物权而产生，故该部分费用应在原告和被告之间合理分配，认定被告应取得其中的60%即10069.80元（33566元÷2×60%）。二、被告主张的停产停业损失补偿费98335元，停产停业损失补偿系拆迁人因拆迁经营性用房，给经营者造成停产停业损失的补偿，基于物权而产生，其计算也依据于房屋评估价值。案涉房屋在租期内被征收，不仅给承租人的对外经营活动造成了损失，亦对房屋产权人将该房屋出租收取租金的租赁活动造成了损失，故拆迁部门发放的停产停业损失应在原告与被告之间进行分配，根据本案实际认定被告应得其中的60%即50349元（167830元÷2×60%）。三、被告主张的重大设施搬迁损失补偿费2524.50元，重大设施搬迁损失补偿费5049元的组成为卷帘门、广告牌和LED走字屏等设施，该设施系被告铺设，故相应的补偿应归被告，被告主张5049元的一半合理，予以支持。四、被告主张的装修评估残值29000元，在房屋租赁法律关系中，如没有特殊约定，合同正常到期时，出租方无需赔偿承租方的装修损失。本案中，原告与被告之间的第一份房屋租赁合同签署于2004年，被告也确认其诊所在2004年就已经开设，故从租赁法律关系而言，在第一份房屋租赁合同到期时，案涉房屋中的装修已经属于房东即原告所有。但考虑到原告与被告从2004年起即持续签订房屋租赁合同，而最后一份房屋租赁合同到期日为2019年2月9日，如合同正常履行，被告有权在合同到期日前正常使用内部装修，现案涉房屋在合同到期日前被拆迁，拆迁行为使得被告正常使用案涉房屋装修受到影响，也无法再与原告续签合同继续使用原有装修，故综合考虑最后一份房屋租赁合同的到期日、房屋公告发布的时间、被告对案涉房屋进行装修增加了原告的拆迁权益、装修年限等因素，酌情认定原告应向被告支付装修补偿的60%即17400元。 据此，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、限被告付正波于判决生效后七日内向原告陈凤支付房屋租金15567.98元；二、限原告陈凤于判决生效后七日内向被告付正波支付一次性补偿的搬迁和临时安置费10069.80元、停产停业损失补偿费50349元、重大设施搬迁损失补偿费2524.50元、装修补偿17400元；三、限原告陈凤于判决生效后七日内向被告付正波返还租房押金2500元；四、驳回原告陈凤的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告付正波的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费415元，由原告陈凤负担226元，被告付正波负担189元；反诉案件受理费3669元，由原告陈凤负担1871元，被告付正波负担1798元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：经一审法院查明，上诉人与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室签署的《补偿协议》于2018年8月30日生效，根据该协议约定，上诉人应当于2019年1月28日之前从涉案房屋中搬迁。因在该搬迁日开始，涉案房屋应由宁波市鄞州区房屋拆迁办公室管控，上诉人在该日之后不再享有涉案房屋的收益权,故一审法院认定上诉人可以向被上诉人收取涉案房屋租金的期限截止2019年1月28日，并无不当。上诉人主张被上诉人应支付租金至2019年8月16日的理由不足，本院难以采信。 因上诉人与被上诉人签订的最后一份房屋租赁合同，约定的租赁期限自2018年2月10日至2019年2月9日，故涉案房屋的拆迁在双方当事人约定的租赁期限内。涉案房屋在被上诉人的承租期内遭拆迁，势必对被上诉人造成相应的损失。由此，虽然上诉人依照《补偿协议》可以享受一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费、重大设施搬迁损失费、装修评估残值，但考虑到上述损失实际发生于被上诉人，故一审法院酌情按《补偿协议》约定的上述损失赔偿标准的60%，作为对被上诉人的补偿，应属合理。 关于涉案房屋的装修。上诉人上诉称，其于2004年购入涉案房屋时被上诉人已经开设了诊所，实际上其支付的房款还包括了涉案房屋的装修。被上诉人在一审中则称，由于江东区卫生局对个体诊所的装修及设备有特定要求，其拆除了原来装修，进行了符合卫生部门要求的店面装修。对此，因上诉人并未实际对涉案房屋进行装修，故本院采信被上诉人的主张。被上诉人可以按一定比例享受涉案房屋的装修残值。 综上所述，陈凤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2034.6元，由上诉人陈凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年三月十一日 书记员  桂红艳