葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1403民初127号原告：葫芦岛恒兴物业管理有限公司，住所地：葫芦岛市龙港区玉皇阁（教育园区）。法定代表人：肖维，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王鹏程，该公司职员。委托诉讼代理人：杜金金，该公司职员。被告：郭素华，女，1954年6月4日生，住辽宁省葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：张鲁南，男，1979年9月22日生，汉族，银行职员，住葫芦岛市龙港区。原告葫芦岛恒兴物业管理有限公司诉被告郭素华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告葫芦岛恒兴物业管理有限公司委托诉讼代理人王鹏程、被告郭素华及其委托诉讼代理人张鲁南均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告葫芦岛恒兴物业管理有限公司诉称，2011年5月5日，葫芦岛恒兴物业管理有限公司与郭素华签订了物业委托服务合同。2015年11月1日葫芦岛恒生房地产开发有限公司与葫芦岛恒兴物业管理有限公司签订前期物业服务合同，合同最终截止日期至2019年10月31日。被告系水岸帝景住宅楼14-1-203房屋所有权人，该房屋建筑面积为82.00平方米，每平方米物业服务费为0.8元/月。2013年5月5日至2019年5月5日期间，被告累计拖欠原告物业服务费4962.00元（0.8元/月×82平方米×72个月），期间经原告多次向被告催要,均遭到拒绝。综上，请求人民法院判令：一、被告立即支付给原告2013年5月5日至2019年5月5日期间的物业服务费4962.00元；二、被告承担本案诉讼费用。被告郭素华辩称，（一）对葫芦岛恒生房地产开发有限公司（以下简称“恒生房地产”）与葫芦岛恒兴物业管理有限公司（以下简称“恒兴物业”）签订的《前期物业服务合同》存在异议。1.水岸帝景第一批业主办理入住时间为2011年5月，恒生房地产应在2011年5月与恒兴物业签订《前期物业服务合同》，而《民事起诉状》中，恒生房地产却在2015年11月1日才与恒兴物业签订《前期物业服务合同》，这距离第一批业主入住已经四年多的时间，早就应当由全体入住业主选聘物业公司，而不应该由恒生房地产指定物业公司。所以，我认为，2015年11月1日，恒生房地产与恒兴物业签订的《前期物业服务合同》不符合相关规定。2.根据《辽宁省物业管理条例》第四十一条“建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，并报县物业行政主管部门备案。”，显然恒生房地产与恒兴物业签订《前期物业服务合同》为四年，而且首次签订时间也应为2011年5月，故我认为，这违反了《辽宁省物业管理条例》。3.对未成立业主委员会，负有一定的管理责任。根据《辽宁省物业管理条例》第十八条，“符合下列条件之一的，街道办事处或者乡镇人民政府应当会同县物业行政主管部门组织成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议:一是交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的；是交付的房屋户数达到总户数百分之五十的；三是自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的。”《辽宁省物业管理条例》第十九条，“建设单位应当将物业管理内房屋交付情况定期报送县物业行政主管部门，并抄送街道办事处或者乡镇人民政府”水岸帝景小区从2011年5月至今，已经成立8年多的时间，尚未成立业主委员会。按照《辽宁省物业管理条例》的规定，在2015年之前就应该符合成立首次业主大会的条件，可我不知道恒生房地产与恒兴物业到底基于什么原因，未将成立业主委员会纳入他们的工作中。是不想让物业管理太透明？还是就是想消极怠工？还是不管物业服务水平什么样，就想把他们定的物业收费标准强加给全体业主？没有成立业主委员会，物业收费标准、服务合同条款是否合理？物业收支情况是否公示？物业的各项服务活动谁去监督？类似此类问题有很多，小区业主的权利怎么得到保障，我们的合理诉求怎么去解决？这一连串的问题，谁来给我们解决？我认为，业主委员会到现在还未成立，恒生房地产和恒兴物业需要承担一定的管理责任。4.恒兴物业在《民事起诉状》提供的拖欠物业费数额计算有误。正确计算为：0.8元/月×82平方米×72个月＝4723.2元，而恒兴物业计算出来的数值为4962元，多计算出来的238.8元是什么钱？在《民事起诉状》这样一个严肃的文本上出现这样的计算错误，让我怎么相信恒兴物业的管理水平？他们做到对业主用心了吗？（二）对物业费收费标准每平方米0.8元/月有异议。2011年5月5日，我与开发商办理入住手续时，同时与恒兴物业签订《物业管理服务合同》（以下简称“合同”），合同约定每平方米0.8元/月。根据《合同》内容，我认为这个收费标准是有前提条件的:《合同》第七章“违约责任”第二十七条规定“乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿”。注:甲方为委托方郭素华，乙方为恒兴物业。我认为，按照《合同》第五章，恒兴物业并未做到合同约定的服务质量，我曾多次要求其整改，可未见其有任何行动。以下是我按照《合同》规定，列举的恒兴物业未做到约定服务质量的相关问题:1.我家遇到的问题：（1）2011年入住至今8年多的时间，我家的可视对讲一直没有安装，在这期间和恒兴物业说了无数次，可物业并没有派人来安装，现在门口的墙上还有一个坑，严重影响美观。现在单元门自动开门的功能都已经彻底坏了，可我家还未安装可视对讲，可见恒兴物业的办事效率有多低；（2）2011年5月，我家刚入住时，楼上三楼装修过程中，在用钻头打地面的时候，在我家小卧室顶棚打出了一个眼，当时我立刻就打电话让恒兴物业来帮助协调解决，可当时物业工作人员只是过来看了一下就走了，没有帮忙协调任何问题，可见恒兴物业工作人员心里并没有装着业主；（3）2016年3月14日凌晨，水岸帝景小区里有几家2楼业主被盗，其中就有我家，我家当时丢了现金2400元。几家被盗业主发现这种情况后报了案，而恒兴物业得知这个消息后，根本就是无动于衷。物业工作人员也没到各家了解情况，安抚业主。后来经过公安部门和我们被盗业主看监控录像，主要原因是凌晨小区正门无人值守，门口的栅栏杆打开，让小偷车辆随意进入，小偷踩着车顶爬入二楼业主家中。由此可见，即使恒兴物业不承担主要责任但至少也应该承担一些管理责任，在这里不是追究这个赔偿责任，而是从这件事可以看出:恒兴物业心中根本没装着业主。恒兴物业服务理念为“专业管理、全心服务”，以上我只是列举了我家和恒兴物业打交道的三件事，更多的事情不胜枚举。这三件事由小及大，从中可以看出恒兴物业心中完全没有业主，他们的管理和服务水平我不敢恭维，可以说是“既不专业、也未用心”，最后他们只能做到让业主“寒心”。2.下面是我列举水岸帝景小区不符合收费标准的事实，从恒兴物业与我签订的物业管理服务合同逐条说明。（1）对房屋承重结构、外墙面的管理不善（合同第二章第四条）小区随处可见破坏行为。小区从2011年5月第一批业主办理入住时，就有很多业主破坏承重墙的行为:如物业旁边的167-4号楼，本来是回迁楼，一楼业主是不带小院的，可所有一楼业主将窗户改为门，自圈了一个小院，还有的业主自己建造了一个遮阳棚，大面积占用了本该属于小区全体业主的绿地；小区一楼把边的车库将外墙改为窗户（如14号楼）随处可见，可我未看见恒兴物业有任何制止的行为。（2）小区道路维修、养护不到位（合同第二章第六条），从2011年5月办理入住至今已经8年，小区路面破损严重，而恒兴物业8年来一直没有进行道路维修，导致路面坑洼不平，下雨、下雪积水严重。（3）共用绿地养护与管理不到位。（合同第二章第七条），小区绿地很多都是杂草自然生长的，并且绿地面积少之又少，物业养护很不到位。更有甚者在仅有的绿地上很多地方被业主种了自家的作物和花草，成了私家菜园，物业未有任何制止行为。（4）垃圾清运不及时，小区脏乱，严重影响业主正常生活。（合同第二章第九条）当天的生活垃圾清运不及时，有的第二天还未运走；尤其是装修垃圾的运输，恒兴物业并未及时劝阻，导致有的装修垃圾在单元门门口堆了十几天无人问津，严重影响业主的日常生活。（5）对违反临时管理规约的行为未采取报告、规劝、制止、公示等措施。（合同第二章第十五条），小区很多车库未经过所在楼业主同意，擅自改变用途变成门市房，有的门市房营业时间很晚，把门市房门前道路当成自家领地，严重干扰业主休息和正常生活，对此行为，物业视而不见，多次向物业投诉，可是物业并没有采取任何措施加以制止。如14号楼阳面车库基本全部改成门市房。（6）对业主和物业使用人违反法规、规章的行为不上报、不处理（合同第十九条第2、3）自2011年入住以来有8年之久，有很多违章建筑，物业并没有制止和处理，也没有上报给任何上级部门，小区里违建愈演愈烈，没人管理；还有个别有车库的业主将车库外面小区道路当成自家地面，擅自安装地锁，有的地锁整天都是立着状态，给老人和小孩等行动不便的人造成严重安全隐患，可物业并不加以制止。如14号楼阴面有两个车库，擅自安装地锁，我向物业投诉过，可最后物业不了了之。（7）未定期向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支账目；也未将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示（合同第十九条）《辽宁省物业管理条例》第五十六条“物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准等有关情况公示。”自2011年以来至今，我们并未发现恒兴物业对自己的收支账目等情况，尤其是在小区入口、电梯里等做广告的费用、出租车棚的费用、出租车位的费用向业主定期公布。恒兴物业这样非透明化的财务管理，让我们业主怎么相信物业费是否用到该用的地方。（8）关于物业服务合同第五章“物业管理服务质量”第二十条的1-9中，恒兴物业做到了多少条，谁对他们的工作进行监督，尤其是第9条，业主和物业使用人对乙方的满意率达到95％，这个谁来评价，从入住至今，恒兴物业没发过问卷调查，何谈满意率？如果没有达到满意率，我们按什么标准缴纳物业费？（9）以不交物业费为理由，不给发放办理房照的确权书。恒兴物业的行为严重违反了《辽宁省物业管理条例》第六十二条“物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，阻碍业主进入物业管理区域以及实施其他损害业主合法权益的行为。”水岸帝景小区从2011年入住，多年一直不能办理房照，2017年12月份，终于可以办理房照了，但是办理房照一个必要手续土地确权书，却让开发商交给了恒兴物业，而恒兴物业以缴纳物业费为理由要挟业主，必须补齐物业费才能拿到确权书，我多次找过开发商，他们的回答和物业公司一样，对业主不予理睬，无动于衷，很明显，他们和物业公司勾结一起，沆瀣一气。最后，我将此情况投诉到“民心网”，当时连山区住房和城乡建设局派人和我去恒兴物业解决这个事情的时候，物业经理和一个工作人员接待了我，当时她们的态度极其恶劣，语气霸道，根本没把我们当做本小区的业主，这样的服务态度叫我怎么放心将物业交给她们管理？（10）用非正当手段催缴物业费，恒兴物业在《民事起诉状》上陈述“期间经原告多次向被告催要，均遭到拒绝”，我们来看看该物业公司是如何催费的，一是在业主门上张贴责任告知书、催费通知书等，二是利用沈阳某公司工作人员或者催费机器连续数月多次给我打电话催缴，言辞很不专业不文明，导致我血压经常升高，后来一度住院治疗。让我们来分析一下，针对物业欠费问题，恒兴物业并没有解决问题的诚意，物业到我家14号楼近在咫尺，他们并没有选择上门了解情况，耐心询问业主不缴纳物业费的原因，想办法解决业主遇到的问题，用真心服务打动业主，而是用一种高高在上的态度，用冰冷生硬的方式在门口贴告示，甚至采取骚扰业主手段催收，这是什么行为？在全国都在“扫黑除恶”的大环境下，用这种近似“黑社会”的做法催收物业费，恒兴物业根本没有解决问题的诚意，我们怎么选择相信这样的物业公司。综上，以上是我列举恒兴物业种种管理不到位的例子，这些例子只是“冰山一角”，鉴于篇幅有限，更多的管理不善的地方我就不再面面俱到，如果继续陈述下去，我还能举出更多的例子。对于本次恒兴物业的起诉，我很“寒心”。这些年来，我多次和物业公司表明我的态度、反映我的问题，可他们并没有抱着解决业主问题的态度，而是将我提出的问题一直拖着不办，甚至当我向“民心网”投诉物业费收费标准不合理的时候，他们也并没有想认真解决（民心网投诉为2018年3月，到现在快2年时间了）。关于物业费缴纳，我一直和恒兴物业表示，并不是我不想交物业费，而是我认为这个物业收费不符合0.8元/平的标准。作为一个普通的业主，普通的老百姓，我在物业公司面前就是弱势群体，对于该物业公司种种不合理，我们向谁去反映？谁能给我们解决目前遇到的问题？大多数业主根本没有解决的办法，很多人选择了顺从，只能私下里聊天发泄对恒兴物业的种种不满，别无办法。可我不是逆来顺受的人，我认为我列举的这些事实，不仅仅是为我自己，也是为整个小区的业主，为了水岸帝景小区今后的管理更加完善，我们生活的更加舒服。恳请人民法院查清水岸帝景小区的基本事实，还我们业主一个公道。经审理查明，2011年5月5日，葫芦岛恒兴物业管理有限公司与郭素华签订了物业委托服务合同。2015年11月1日葫芦岛恒生房地产开发有限公司与葫芦岛恒兴物业管理有限公司签订前期物业服务合同，合同最终截止日期至2019年10月31日。被告系水岸帝景住宅楼14-1-203房屋所有权人，该房屋建筑面积为82.00平方米，合同约定每平方米物业服务费为0.8元/月。2013年5月5日至2019年5月5日期间，被告累计拖欠原告物业服务费4723.20元（0.8元/月×82平方米×72个月），期间经原告多次向被告催要,未果，故原告请求判如所请。上述事实，有当事人陈述、物业服务照片、物业服务合同、业主投诉表、保修登记表、消防安全检查表、身份证等在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”葫芦岛恒生房地产开发有限公司作为水岸帝景小区的建设单位与依法选聘的具有独立法人资格的原告签订的《物业服务合同》以及原告与被告签订的《物业服务合同》是其真实意思表示,不违反法律、行政法规禁止性规定,为有效合同。该合同对小区全体业主和物业服务企业具有约束力,业主及物业服务企业应当全面履行各自义务。原告提供物业服务，业主按规定交纳物业费是保证物业公司能够正常经营的前提；物业公司提高服务质量，积极回应业主期待和关切，尽力满足业主需求，是其应当承担的责任和义务。结合本案案情,原告提供了基本物业服务,被告应当按照约定交纳物业费。关于被告提出原告服务有瑕疵的答辩意见，综合判断原告对物业服务疏于管理的程度，原告的服务在一定时期内存在瑕疵,原告对业主所反映的问题未能及时妥善解决或进行有效沟通，应承担相应责任,鉴于原告提供的物业服务合同中未分项作出定价,本院对原告的收费标准进行调整，被告向原告交纳物业费应按70%为宜,因原、被告双方均未提供被告的房屋产权登记证，故本院按原告与被告签订的《物业服务合同》记载的建筑面积进行计算，物业费为人民币3306.24元(0.8元/月×82平方米×72个月×70%)。对于原告主张的公共照明费用每年40.00元，因《物业服务合同》未作出约定，本院不予支持。关于被告抗辩本案已超过诉讼时效的意见，因物业公司提供了《物业费催缴通知单》，拟证明其一直在主张缴纳物业费的事实，考虑到物业服务费收取的连续性问题，物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取张贴《通知》的习惯性做法，本院对于物业公司提出的其一直在行使权利的事实予以认定，原告的催费行为已经发生了诉讼时效的中断，故原告并未超过诉讼时效，对被告该项抗辩依法不予采纳。综上,对原告诉讼请求的合理部分,本院予以支持，对被告辩称的合理部分,本院予以采信。本案系物业服务合同纠纷,创造良好、和谐的生活环境，一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面尽心尽力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的问题应及时作出反馈，是合同范围内的解决到位，不属合同范围内的，应解释到位。只有不断提升物业服务水平和质量,才能充分获取所在小区业主的理解和配合，唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告郭素华应于本判决生效后十日内向原告葫芦岛恒兴物业管理有限公司支付2013年5月5日至2019年5月5日的物业费共计3306.24元。二、驳回原告葫芦岛恒兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由原告葫芦岛恒兴物业管理有限公司承担15.00元；由被告郭素华承担35.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  付忠超人民陪审员  刘 洋人民陪审员  刘 敏二〇二〇年三月十日书 记 员  甘 蕾