宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终16号上诉人（原审被告）：石嘴山市银德通砼业有限公司。法定代表人：曹某。委托诉讼代理人：徐某，惠农区红果子法律服务生所法律工作者。被上诉人（原审原告）：侯某，住石嘴山市。委托诉讼代理人：陈某，宁夏剑平律师事务所律师。上诉人石嘴山市银德通砼业有限公司因与被上诉人侯某买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院（2019）宁0205民初2014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人石嘴山市银德通砼业有限公司的委托诉讼代理人徐某、侯某的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石嘴山市银德通砼业有限公司上诉请求：依法撤销原判，驳回侯某对石嘴山市银德通砼业有限公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决超出侯某一审的诉请范围，程序不合法。依《物权法》15条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。侯某在一审诉讼中的基础证据是《房屋顶账协议》二份，合计价款766498.6元。即2015年12月14日石嘴山市银德通砼业有限公司与侯某签订的大武口区锦馨家园商住房和2018年签订的××区商住房，两份顶账协议是在双方平等自愿的基础上达成的，是合法有效的协议，应受法律保护，侯某在一审中并未诉请解除这两份顶账协议，也没任何证据证明两套顶账房有权利瑕疵，或无法交付，且两套房屋都在房地产公司名下，依顶账协议约定，由侯某指定产权人，由石嘴山市银德通砼业有限公司按侯某指定的产权人出具证明，到房地产开发公司直接签订购房合同并到房管部门备案，因房地产开发公司已就该顶账房的房款出具了收据，在签订合同的同时给指定的产权人开据售房发票。现涉案顶账房屋是无法交房还是因为房产市场变化，侯某不愿接收顶账房屋而提起的诉讼。石嘴山市银德通砼业有限公司在一审庭审当庭表示，涉案房屋可在任何时间办理备案登记并交房。但侯某表示不愿接受顶账房屋。一审认定顶账协议为石嘴山市银德通砼业有限公司与侯某所做的还款计划，实际上是将顶账协议的法律关系和性质作出了否定的评判，明显超出了侯某一审的诉请范围；一审认定事实不清。2015年12月14日的房屋顶账协议和2016年10月10日的碎石产品买卖合同，明确约定付款方式为30%的承兑和70%的房屋及实物顶付，这是双方当事人的自由约定，且该协议的顶房购买碎石价款是高于现金购买的。一审认定侯某自2014年5月向石嘴山市银德通砼业有限公司供应砂石料，双方约定付款为一部分支付现金，另外部分顶房的认定无证据证实。对顶账房屋未交付未办理产权手续的事实未查明过错方，是无法交付，不能交付还是侯某不愿接收，没有查明。侯某辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，石嘴山市银德通砼业有限公司的上诉请求依法不能成立，请求二审法院驳回上诉、维持原判。一审判决没有超出侯某的诉讼请求范围，程序合法。石嘴山市银德通砼业有限公司引用《物权法》第15条规定显然是张冠李戴。本案基础的法律关系为砂石料买卖合同关系，侯某向石嘴山市银德通砼业有限公司供应砂石料，石嘴山市银德通砼业有限公司付款方式为支付部分现金，部分货款以楼房顶付。然而，石嘴山市银德通砼业有限公司作为材料供应商，本身并没有楼房，双方约定的以楼房顶付，实际上是以开发商向施工单位顶付工程款的楼房，施工单位又以该顶账楼房顶付石嘴山市银德通砼业有限公司的材料款，石嘴山市银德通砼业有限公司又将该顶账楼房顶付侯某的砂石款。故石嘴山市银德通砼业有限公司与侯某达成的以楼房顶付货款的约定，实际上是石嘴山市银德通砼业有限公司与侯某间接的处分了第三方开发商的房产，从法律层面来讲，石嘴山市银德通砼业有限公司无权处分开发商的房产，该部分约定应属无效。本案中，石嘴山市银德通砼业有限公司与开发商没有直接的法律关系，侯某与开发商之间也没有直接的法律关系，并不是由侯某与开发商直接签订房屋买卖合同，由此，本案根本就不适用《物权法》第15条规定。根据《合同法》第130条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款的合同。石嘴山市银德通砼业有限公司与侯某协商以房顶付货款仅仅为还款计划，由于顶账楼房权属不清，视为约定不明，故石嘴山市银德通砼业有限公司按照合同法的上述规定依法应向侯某支付货款。石嘴山市银德通砼业有限公司2014年购买了侯某的砂石料，双方约定部分砂石料货款以第三方的楼房顶付作为履行方式，这是本案最基本的事实，石嘴山市银德通砼业有限公司在一审庭审认可，现在又反悔，并以此作为上诉理由，显然不能成立。根据最高人民法院司法观点集成第二版民事卷（3）1444页《以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力》做了明确说明：《物权法》第28条规定的“人民法院的法律文书”应当包括判决书、裁定书、调解书。但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。同时，最高人民法院还认为，当事人协议直接以物抵债损害其他债权人利益的，该协议无效。本案中，石嘴山市银德通砼业有限公司与侯某约定部分货款以楼房顶付，而该楼房由不属于石嘴山市银德通砼业有限公司所有，一方面没有发生物权权属的变动，另一方面也侵害了房屋所有权人的权益，应属无效。侯某向一审法院起诉请求：判决石嘴山市银德通砼业有限公司支付侯某砂石料款839337.01元。一审法院认定事实，2014年5月侯某开始向石嘴山市银德通砼业有限公司供应砂石料，双方约定砂石料款的一部分支付现金，另外部分抵房。双方协商石嘴山市银德通砼业有限公司以大武口区文明路锦馨花园房屋抵顶石料款395760元、大武口区红领喜来小区房屋抵顶石料款370738.60元、惠农区御河城小区房屋抵顶石料款246074元。石嘴山市银德通砼业有限公司向侯某交付了惠农区御河城小区房屋并办理了产权手续，未交付大武口区文明路锦馨花园房屋、大武口区红领喜来小区房屋并办理产权手续。另查明，大武口区文明路锦馨花园产权属于石嘴山市华欣房地产开发有限公司，大武口区文明路锦馨花园房备案登记在石嘴山市静安房地产开发有限公司名下。一审法院认为：买卖合同是出卖人交付标的物，买受人支付价款的合同。侯某向石嘴山市银德通砼业有限公司供应石料，石嘴山市银德通砼业有限公司应按照约定支付货款。双方协商以房抵顶货款系所做还款计划，现石嘴山市银德通砼业有限公司应支付未抵顶的货款766498.60元（395760元+370738.60元），侯某诉称另欠挂账货款72838.41元无证据证实不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条之规定，判决：石嘴山市银德通砼业有限公司于判决生效后五日内支付侯某766498.60元。案件受理费6097元（减半实收)，由侯某负担549元，石嘴山市银德通砼业有限公司负担5548元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一、房产证一份、购房发票一份、物业费储备金交费凭据一份、收据八张、顶账协议二份、承诺书一份、商品混凝土销售合同一份、结婚证一份、身份证一份、证明一份、情况说明一份。证明：涉案的位××区商品房马某甲于2012年9月12日从石嘴山市华欣房地产开发有限公司以500520元取得，因马某甲从事建筑施工顶账房较多，便将该房产权人做在其父母马某乙，姚某某名下，实际所有权人为马某甲，因马某甲购买石嘴山市银德通砼业有限公司商品砼，在购买商品砼合同时，双方便协商以该房顶付石嘴山市银德通砼业有限公司，在2015年10月8日，马某甲又与石嘴山市银德通砼业有限公司签订顶房协议，依约定以低于市场价395760元将涉案房屋顶付石嘴山市银德通砼业有限公司。在2015年12月14日，石嘴山市银德通砼业有限公司依据和侯某的约定，以395760元又顶付侯某，因石嘴山市银德通砼业有限公司与侯某在签订《碎石产品买卖合同》时，因碎石价格高于同期市场价格，便约定支付30%承兑，70%以房屋或实物顶账。在2016年1月6日侯某儿子侯某甲指示石嘴山市银德通砼业有限公司将该房售于其指定的侯某乙，并给石嘴山市银德通砼业有限公司出具承诺书一份，保证于2016年3月31日将房产手续办理完毕，逾期所产生的法律责任和后果由其本人承担，和石嘴山市银德通砼业有限公司无关。2016年3月30日侯某的儿子侯某甲将该房售房发票、物业费收据及钥匙4把全部收走。石嘴山市银德通砼业有限公司履行了交房义务。因石嘴山市银德通砼业有限公司和侯某在签订顶账协议时约定办理过户所发生的所有费用由侯某指定的产权人承担，但侯某乙因过户费用和物业费用的原因不要该房，侯某一直未指定新的产权人。马某甲在2019年6月便办理了房产证并交纳了所有的物业费用。该涉案房屋无任何权利瑕疵，可随时按侯某的要求办理产权手续；证据二、商品混凝土销售合同一份、房屋顶账协议二份、身份证一份、石嘴山市九柱城市发展集团顶账房申请表一份、顶账委托书二份、证明二份。证明：2016年6月23日，石嘴山市银德通砼业有限公司与马某丙签订商品混凝土销售合同一份，约定石嘴山市银德通砼业有限公司销售马某丙混凝土货款40%支付现金，60%顶付房屋。2017年1月马某丙（宁夏华易万通商贸有限公司）从石嘴山市九基建筑工程有限公司顶付石嘴山市静安房地产开发有限公司开发红领喜来住宅三套顶付马某丙工程款。2017年1月19日马某丙（宁夏华易万通商贸有限公司）以上述顶付房屋中的两套号（价格370738.6元）、顶付石嘴山市银德通砼业有限公司。石嘴山市银德通砼业有限公司于2018年7月17日将涉案的位于红领喜来房屋以370738.6元顶付侯某，由侯某指定产权人，由石嘴山市银德通砼业有限公司积极配合办理产权手续，但侯某一直未指定产权人。在一审判决查明，该涉案房屋登记在石嘴山市静安房地产开发公司名下，无任何权利瑕疵，宁夏华易万通商贸有限公司及石嘴山市静安房地产开发公司均可按要求办理产权手续，可随时按侯某的要求办理产权手续。侯某质证意见，对证据一中房产证、维修资金缴存凭证、销售发票、收据三性无异议，对证明目的有异议。该证据只能证实锦馨家园房屋所有权人为马某乙、姚某某。对2015年12月14日房屋顶账协议的真实性、关联性无异议，对合法性及证明目的有异议。该协议处分了第三方的房产，违反法律规定应属无效。对承诺书真实性认可，对证明目的不认可。对2015年10月8日房屋顶账协议不认可。房屋顶账协议中宁夏平罗鑫龙建筑有限公司将其顶账楼房顶付给石嘴山市银德通砼业有限公司，因该顶账楼房未登记在宁夏平罗鑫龙建筑有限公司名下，故该顶账协议无效。不动产权书以登记为主，现涉案锦馨家园未登记在侯某名下不能证实石嘴山市银德通砼业有限公司已履行了支付砂石款的义务。对7张收据复印件均不予认可。该7张收据不能证实房屋产权发生变动、石嘴山市银德通砼业有限公司已经履行了付款义务；证据二中的商品混凝土销售合同、2016年商品混凝土供货确认单、2017年1月19日房屋顶账协议与本案无关联性。2018年7月17日房屋顶账协议该协处分第三方房产，违反法律规定因此无效。九柱集团顶账房申请表、顶房委托书二份与本案无关联性。对二份证明不予认可，该证据系法人出具书证，没有经办人和法定代表人签字不符合民诉法关于企业法人证言的法定要求。本院认证意见，上述证据真实、合法，相互印证，与本案有关联性，能够达到石嘴山市银德通砼业有限公司的证明目的。本院经审理查明，2014年5月侯某开始向石嘴山市银德通砼业有限公司供应砂石料，2016年侯某以石嘴山市荣盛工贸有限公司名义与石嘴山市银德通砼业有限公司签订《碎石产品买卖合同》，合同约定付款方式为30%承兑支付，70%以房屋及实物顶付。2015年12月14日双方签订《房屋顶账协议》一份，约定：石嘴山市银德通砼业有限公司以大武口区文明路锦馨花园房屋抵顶石子款395760元等。2018年7月17日双方又签订《房屋顶账协议》一份，约定：石嘴山市银德通砼业有限公司以大武口区红领喜来小区房屋抵顶石子款370738.60元等。至××区房屋、大武口区红领喜来小区房屋并办理产权手续。另查明，2019年，大武口区文明路锦馨花园房屋产权登记马某乙、姚某某名下，马某乙、姚某某系马某甲父母，该房屋实际产权人为马某甲，马某甲同意将该房屋抵顶欠付石嘴山市银德通砼业有限公司混凝土款。大武口区文明路锦馨花园产权在石嘴山市静安房地产开发有限公司名下，石嘴山市静安房地产开发有限公司同意将该房屋产权手续办理在最终顶账人名下。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.双方签订的《房屋顶账协议》二份是否合法有效；2.《房屋顶账协议》二份是否能够履行。双方签订的《房屋顶账协议》是双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，也没有证据证实损害第三方利益，合法有效，对双方均具有约束力。涉案两套房屋产权虽然不在石嘴山市银德通砼业有限公司名下，但石嘴山市银德通砼业有限公司提交的证据证实现在的产权人同意协助石嘴山市银德通砼业有限公司办理相应的产权手续，侯某未提交证据证实《房屋顶账协议》不能实际履行，故其诉请无事实和法律依据。综上所述，上诉人石嘴山市银德通砼业有限公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院（2019）宁0205民初2014号民事判决；二、驳回被上诉人侯某的诉讼请求。一审案件受理费6097元，由被上诉人侯某负担。二审案件受理费11465元，由被上诉人侯某负担。本判决为终审判决。审判长 王俊英审判员 陈 静审判员 王 华 二〇二〇年三月十六日（法官助理 颜 钰书记员 刘 娜附:本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；由本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。