北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2273号上诉人（原审被告、反诉原告）：魏小红，女，1966年10月26日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林楷，男，1993年8月1日出生。上诉人魏小红因与被上诉人林楷房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初67223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法公开开庭进行了审理。魏小红、林楷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏小红上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持魏小红的一审反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费由林楷承担。事实与理由：1.林楷违反约定，让其女友在此居住，理应扣除押金（违约金7500元）。魏小红与林楷在签订合同时，在曹某的见证下，询问林楷是否有女友来此居住，林楷表示没有女友，就两个人居住，也不会转租，在此情况下魏小红才同意出租房屋。合同之所以没有写明是因为曹某说林楷父母可能从外地来小住几天。合同约定的居住人数为2人，最多不超过2人，不是一审判决中认定的3人。在王某查看大床损坏情况时，发现房屋内有女孩居住，且房屋内有大量女孩物品，在收房时，房屋内也有大量女孩用品和居住痕迹。口头约定具有法律效力，林楷违反合同约定。2.床和床垫是林楷与其女友非正常使用所损坏，理应赔偿。在出租时，魏小红与林楷、曹某对房屋设施数量、新旧和有无损坏进行了确认，当时床和床垫完好无损。在床垫损坏后，魏小红请曹某看过，里面的一根弹簧压塌折断，并非自然损坏。床是魏小红2017年12月2日购买新床后才将此床搬到出租屋内的，且床和床垫均为品牌产品，并非林楷所说没有龙骨支撑。3.工长上门查看维修费用，林楷理应赔偿。林楷辩称：林楷与魏小红签订的房屋租赁合同，是在中介公司提供的制式合同的基础上又签订了4条补充协议，是双方口头约定内容的体现。林楷没有违反合同约定，魏小红不能扣除押金。床垫是自然老化,在魏小红的同意下进行更换的,在9月-11月期间，魏小红从未提出过要求林楷赔偿更换床垫的费用。房屋的家具基本上都是老旧的,使用超过10年,林楷在签订补充协议时就提出过,房屋中有多件老旧家具。另外,根据林楷提交的床的照片,床架的结构是不合理的,床板是悬空的没有支撑力的。魏小红提供的床维修的照片也是显示在中间部位加固了木条,更加说明了床架结构不合理。王某也曾到房屋内看过,也提出了修复的方案,魏小红没有同意。柜子等其他家具也是老旧的,床头柜在林楷使用之前就存在漆面脱落的情况。魏小红所说的女孩物品仅仅是一些饰品、气球。林楷向一审法院起诉请求：请求判令魏小红返还林楷押金7500元并赔偿林楷误工费1万元。魏小红向一审法院反诉请求：1.判令林楷支付违约金7500元；2.判令林楷赔偿因不合理使用造成的损失4499元（其中床2500元、床垫699元、柜子修复费用1200元、修复上门费100元）。一审法院认定事实：2018年4月29日，魏小红作为出租方（甲方）、林楷、焦某作为承租方（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司作为居间人（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区枣营北里24号楼×门×号房屋出租给乙方居住使用，居住人数为2人，最多不超过4人；租赁期限自2018年5月2日至2019年5月2日；租金每月7500元；押金7500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设施设备处于适用和安全的状态：1.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修；逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租期；2.因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。双方签订合同时对房屋内设施设备进行了确认，其中注明床、床垫、衣柜的数量，未勾选新旧及有无损坏选项。林楷、焦某如约支付押金7500元及租金。租赁期间，林楷曾于2018年9月30日向魏小红发送照片反映床及床垫出现问题。魏小红重新为林楷配备了床垫支出699元，并同意将由林楷将原床垫丢弃。林楷于2018年11月12日向魏小红发送照片反映床底下的架子弯了，魏小红当天未查看处理。林楷又于2018年11月15日要求魏小红找人查看，魏小红称其身体不适等身体好点再说。2018年11月23日，林楷又向魏小红发送照片反映床架损坏情况，要求魏小红将购买床的购物链接发给他看，魏小红表示下周去看。租赁期满后，双方办理房屋交接。魏小红于2019年5月4日出具《物业交割声明》，称租赁房屋电卡、燃气卡、钥匙、水电燃气费用等费用均结清，房屋内除主卧室床及床垫、主卧室柜子上有损坏（柜子上有漆脱落），双方没有达成共识，房屋内其他物品经检查均无任何问题。魏小红要求就物品损坏扣除押金2500元，林楷未同意，双方未能协商一致。后魏小红表示不退押金。魏小红提交照片若干，欲证明床损坏情况及衣柜漆面出现脱落的情况。林楷认为床支架自然老化造成损坏，仅靠两个螺丝钉和床板固定支撑；认可在其使用期间衣柜和床头柜出现漆面掉落的现象，认为是使用年头太久造成的。魏小红提交王某和谢某的书面证词，欲证明因林楷不合理使用导致床损坏，且林楷屋内有女房客居住。林楷对此不认可。魏小红提交其维修转账给谢某100元的截屏，证明其发生的维修费用。林楷认为维修费用不应由其承担。一审庭审中，林楷提交其银行账户明细，证明其工资收入每周9000元左右。魏小红表示对林楷收入不清楚。林楷的同租人焦某到庭表示同意林楷以其自己的名义要求返还押金。一审法院认为，林楷与魏小红之间的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。关于床垫损坏情况，魏小红查看后同意更换，其主张林楷赔偿，无事实依据，法院不予支持。关于床的损坏，魏小红主张系林楷不合理使用损坏，依据不足，且林楷向其反映床损坏情况，魏小红迟延不予处理，亦存在导致损坏情况进一步加重的可能，故法院对魏小红主张该部分损失亦不予支持。关于柜子损失，林楷认可其使用期间发生柜子漆面脱落，其称系柜子自然老化原因造成，但未提供证据证明，从漆面脱落痕迹来看，亦无法判断系自然老化造成，故法院酌定林楷赔偿部分损失500元。双方因赔偿数额未能达成一致产生诉讼，魏小红要求林楷支付其违约金7500元，法院不予支持。林楷主张误工费，无合同及法律依据，法院亦不予支持。在魏小红主张的损失已经处理的情况下，其应向林楷退还押金7500元，法院对林楷的该诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条之规定，判决：一、林楷于判决生效之日起七日内赔偿魏小红损失500元；二、魏小红于判决生效之日起七日内退还林楷押金7500元；三、驳回林楷的其他诉讼请求；四、驳回魏小红的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。魏小红提交照片打印件12张,证明床是魏小红重新组装后放到出租屋里的,是品牌家具,是完好的，且在出租屋中有女孩子的物品和照片,证明林楷女友长期居住在出租屋内。林楷对魏小红提交的证据发表质证意见称:对魏小红提交的证据的真实性没有异议，但是照片中的床不是林楷使用的床，组合家具也不是出租屋当中的，照片中显示的邮寄地址是魏小红居住的地址，不是林楷租住的地址，魏小红提交的女孩照片是林楷前女友的照片,其确实在出租屋中居住过两天，但并没有共同生活，不认可魏小红所说有女性同住的证明目的。魏小红另申请证人曹某、谢某出庭作证，证人曹某证明在林楷入住之前，卧室的床和床垫是完好的;证人谢某证明曾去出租屋中维修过床。林楷针对曹某、谢某的证人证言发表质证意见称:认可曹某的证人证言；对谢某所说的床无法正常使用不认可。对于魏小红提交的证据，本院认定如下：魏小红提交的照片打印件不是二审新证据，亦无法证明其证明目的；林楷对曹某的证人证言认可，本院对此不持异议；对于谢某的证人证言，其仅证明对床进行了维修，对此本院亦不持异议。本院经审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：魏小红作为甲方与林楷、焦某作为乙方、北京链家房地产经纪有限公司作为丙方签订的《北京市房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约遵守。魏小红作为房屋的出租人，应当保证房屋及其附属设施处于适用及安全的状态，对于房屋内设施的合理损耗，有进行及时维修的义务；林楷作为房屋的承租人，应当按照合同约定合理使用房屋，因不合理使用导致房屋及附属设施损坏的，应当赔偿损失。现魏小红主张房屋内床及床垫系因林楷及其女友不合理使用导致损坏，但根据其提供的证据，仅能说明床及床垫的损坏情况，且床垫系在魏小红查看后同意更换，床系魏小红2017年购买新床后将自用的床重新组装搬至出租屋内，故魏小红提交的现有证据不足以证明床及床垫系非合理损耗，故本院对魏小红要求林楷赔偿床及床垫修复费用的上诉请求，不予支持。对于柜子修复费用，一审法院结合柜面漆面脱落痕迹等证据，酌情确定林楷赔偿部分损失500元，数额合理，本院对此予以确认。对于上门费，系魏小红作为出租人在收到林楷房屋内设施需要维修时进行查看的费用，该笔费用不应由林楷承担。另，魏小红上诉主张林楷让其女友在此居住违反合同约定，应当扣除押金（支付违约金7500元），但合同中约定的居住人数系不超过4人，并无对于林楷女友是否能来此居住的相关约定，魏小红亦未提供其他证据证明林楷有违反合同约定的其他情形，故本院对其该项上诉请求亦不予支持。综上所述，魏小红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由魏小红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王东军二〇二〇年三月十九日法官助理 薛俣潇法官助理 李海龙书 记 员 高 媛