山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终354号 上诉人（原审原告、反诉被告）：吴家喜，男，1969年9月9日出生，汉族，住山东省淄博市博山区。 委托诉讼代理人：高伟，山东联亨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：山东淄博辉煌铸造机械有限责任公司，住所地：山东省淄博市博山开发区焦庄村。 法定代表人：刘帅，经理。 委托诉讼代理人：张晓军，淄博博山亚泰法律服务所法律工作者。 上诉人吴家喜因与被上诉人山东淄博辉煌铸造机械有限责任公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服淄博市博山区人民法院（2019）鲁0304民初787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴家喜上诉请求：1.撤销淄博市博山区人民法院（2019）鲁0304民初787号民事判决第三项、第四项，判令被上诉人依法支付上诉人利息损失，并驳回被上诉人的反诉请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定双方签订的国有土地使用权转让合同有效系认定事实错误。该合同因被上诉人违反法律的强行性规定，应当认定无效。双方签订国有土地使用权转让合同，被上诉人应向上诉人提供其持有的整宗土地的土地使用权登记证书、宗地界址点图、建设用地规划许可证及建筑物产权证明等资料。实际双方在签订合同的时候，被上诉人不仅未出示上述文书，还刻意隐瞒该宗土地与焦庄村委所有的土地界址交叉的事实，也就是被上诉人出让部分的地块与焦庄村委的土地相邻，形成梯形地块，没有出入口，构成合同欺诈行为。一审在勘查现场时，忽略了焦庄村土地三角形地块的顶点与被上诉人建成的车间南墙重合。上诉人需要经过他人土地通行的事实，认定涉案土地东西方向道路畅通，系认定事实错误。2.根据被上诉人提供的宗地图，足以认定被上诉人未按规划建设许可证进行建设，属于违法行为，并且造成本案合同出让地块无法解决出入口的问题。根据《土地管理法》第56条之规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地规划使用权批准文件的规定使用土地。被上诉人在取得该宗土地使用权后没有按照规划审批文件进行建设不仅违法，而且形成了本案合同涉及的土地无出入口的现状。其主要违法事实为涉案地块北侧被上诉人建设车间时，向南扩出2米（加宽），直接与焦庄村的集体土地顶点重合，使得东侧成为封闭现状。车间西侧违章搭建一排仓库，办公楼建设位置也做了改动，导致西侧形成封闭现状。根据《城乡规划法》的规定，国有土地转让合同必须附具规划设计条件和附图，并且不得擅自变更。而双方签订合同根本没有该附件。并且附图应当包括：地块区位和现状，地块坐标、标高，道路红线坐标、出入口位置，建筑界线以及地块周围地区环境与基础设施条件。因为被上诉人取得整宗地块后违法擅自变更了建行规划许可方案，直接导致上诉人下一步行政审批成为不可能的事实。上诉人即使取得该合同约定地块的使用权，要取得建设用地规划许可证和开工许可证，必须要由政府部门针对整宗土地规划许可进行变更审批，上诉人在该地块上建设生产车间涉及标高、出入口、绿化率、容积率，单独就出入口这一项就不可能取得规划许可。因此，上诉人在发现涉案土地不具备出入口的情况下，行使不安抗辩权合理合法。3.一审判决判令上诉人承担城镇土地使用税损失没有事实和法律依据。上诉人在知悉涉案土地需要经过焦庄村集体土地通行，没有历史形成的道路，并且该集体土地的土地用途是农用地（耕地），立即通知被上诉人解除合同，被上诉人也一直在媒体上发布土地使用权转让的广告。上诉人不是涉案该宗土地的使用权人，合同签订之后既没有办理产权变更也没有进行实际交付。因此判令上诉人承担该税费缺乏事实依据。同样，一审判决上诉人支付逾期付款利息系基于涉案合同有效性，该合同因被上诉人存在恶意欺诈，应予以解除或者撤销。并且按年息6%计息没有法律依据，依据的标准应为参照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判。 山东淄博辉煌铸造机械有限责任公司未提交书面答辩意见。 吴家喜向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的涉案合同，被告返还原告已支付的合同款300000元；2.被告支付原告经济损失32667元（房租损失22666元、利息损失10001元，按年息6%上浮30%计算至2019年2月28日）以及支付自2019年3月1日至款项付清之日止的利息损失；3.案件受理费、财产保全申请费由被告负担。 山东淄博辉煌铸造机械有限责任公司向一审法院反诉请求：反诉被告吴家喜赔偿反诉原告全部经济损失696016元（财产保全申请费、诉讼保全责任保险费、土地使用税、代理费、逾期付款利息损失、合同履行后可得利益损失）；2.反诉被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年9月25日，原告吴家喜与被告山东淄博辉煌铸造机械有限责任公司签订国有土地使用权转让合同，约定被告将其名下淄国用（2010）第B02698号国有建设用地中约5.7亩的土地使用权转让给原告，剩余年限为42年，该合同载明所附宗地图已经由双方确认。合同第五条记载，土地价格经双方协商一致，总价为1350000元。第六条第4项记载，被告保证原告经其门口南北方向和东西方向道路畅通，在任何情况下该道路上无新增建筑，保持道路畅通，该道路以后修缮维修费用由使用方共同均摊。第八条约定国有土地使用权转让金为每亩380000元，自合同签订之日起原告向被告支付转让预付金300000元，十日内付清余款（以实际测绘亩数最终结算）。第九条约定原告按照合同约定付清转让金后，双方备齐有关资料共同到淄博市博山区国土资源局办理土地变更登记手续，更换土地使用权证，按规定缴纳税费（包括代理费及办证相关费用）由原告承担。第十条约定，涉案土地自合同签订之日收到转让金后，被告将涉案土地按现状移交给原告吴家喜，由原告吴家喜占有使用处分。第十一条约定，如一方不履行合同规定的义务视为违反合同，违约方应向守约方赔偿因违约造成的全部直接损失。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订当日，原告吴家喜向被告法定代表人刘帅转账300000元，未再支付剩余款项，原告吴家喜对涉案土地未实际建设使用。原、被告对涉案转让土地的测绘图没有异议，该测绘图标注的转让部分的土地面积为4021.20平方米。2019年10月21日，法院组织原、被告进行了现场勘验，原、被告对涉案土地的现状与宗地图一致均无异议。经勘查，双方合同第六条第4项约定的原告需要经过被告门口的南北方向和东西方向道路畅通，无新增建筑物。一审法院认为，原、被告签订的国有土地使用权转让合同是当事人真实意思的表示，依法成立，合法有效。原、被告在合同中明确约定了办理过户手续的条件为原告付清转让金，但原告仅支付了预付款，故原告关于不能办理过户手续的主张不能成立。经法院组织双方当事人现场勘查，合同约定的通行道路畅通，原告主张道路无法通行的主张不能成立。因此原告要求解除涉案合同，属于违约解除。被告于2019年11月8日同意解除合同，故涉案国有土地使用权转让合同于2019年11月8日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告支付的300000元并非定金，故被告应当予以返还，因被告对此并不存在过错，故对原告要求被告赔偿经济损失32667元（截至2019年2月28日）及之后经济损失的诉讼请求，不予支持。双方在涉案合同中仅约定了违约方应当赔偿全部直接损失，但是未明确约定直接损失的范围和计算方法。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。具体认定如下：1.城镇土地使用税损失。根据合同第十条约定，反诉原告已经于合同签订当日即2018年9月25日将涉案土地按现状移交给反诉被告吴家喜，由反诉被告吴家喜占有使用处分。在双方没有作出特别约定的情况下，根据权利义务相对等原则，应由反诉被告吴家喜实际负担城镇土地使用税。反诉原告山东淄博辉煌铸造机械有限责任公司垫付了转让土地对应的城镇土地使用税，属于直接经济损失，反诉被告吴家喜应当予以赔偿，故对反诉原告要求反诉被告吴家喜赔偿城镇土地使用税损失52062元的诉讼请求，予以支持。2.诉讼责任保险费损失。财产保全责任险是在发生保全错误时，财产保全申请人依据财产保全责任险约定，要求保险公司在保险限额内予以赔偿，保证被保全人所遭受到的损失得以赔偿，继而实现诉讼财产保全担保的目的。本案中双方并未对财产保全责任险费损失作出约定，反诉原告为实现诉讼财产保全的目的，基于诉讼风险的不确定性而为自己购买财产保全责任保险，支付了保险费用，应当由反诉原告自行承担，故对反诉原告要求反诉被告吴家喜赔偿诉讼责任保险费4700元的诉讼请求，不予支持。3.可得收益损失。因反诉被告吴家喜对涉案土地并未实际建设使用，反诉原告仍然可以进行使用权范围的处分，现反诉原告未提供证据证实其再行处分后与本案土地转让收益存在差额，故反诉原告要求反诉被告吴家喜赔偿转让后的收益款480000元，无事实及法律依据，不予支持。4.逾期付款利息损失。虽然合同第五条记载了合同总价款，但是合同第八条明确约定了单价为每亩380000元，由反诉原告先支付300000元，剩余款项以实际测绘亩数最终结算，结合双方在合同签订后测绘确定转让土地的面积为4021.20平方米事实，可以认定合同第五条不属于本案当事人约定的土地转让款。本案中土地转让款应当按照第八条约定进行计算，即土地转让款为2292072.54元，扣减反诉被告按期支付的300000元，余款1992072.54元反诉被告吴家喜应当在2018年10月6日前付清，反诉被告吴家喜未按时支付，该款项产生的利息损失属于直接损失，反诉被告吴家喜应当予以赔偿。反诉原告要求以1866000元为基数，按照年利率6%计算，符合法律规定，自2018年10月6日计算至2019年11月8日合同解除之日，反诉原告要求反诉被告吴家喜赔偿利息损失121690.00元，符合法律规定，予以支持。5.诉讼代理费损失。双方在合同中未明确约定违约方应当赔偿守约方委托律师或者法律工作者产生代理费损失，故反诉原告要求反诉被告吴家喜赔偿诉讼代理费损失33000元的诉讼请求，不予支持。6.财产保全费损失。反诉原告在诉讼过程中支出的财产保全申请费5000元，属于向违约方主张权利的直接损失，应当由反诉被告吴家喜负担。综上，反诉被告吴家喜共应赔偿反诉原告山东淄博辉煌铸造机械有限责任公司各项直接损失178752元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决：一、原告吴家喜与被告山东淄博辉煌铸造机械有限责任公司签订的涉案合同于2019年11月8日解除；二、被告山东淄博辉煌铸造机械有限责任公司自本判决生效之日十日内返还原告吴家喜预付款300000元；三、驳回原告吴家喜的其他诉讼请求；四、反诉被告吴家喜自本判决生效之日十日内赔偿反诉原告山东淄博辉煌铸造机械有限责任公司各项直接损失178752元；五、驳回反诉原告山东淄博辉煌铸造机械有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6290元，原告吴家喜负担618元，被告山东淄博辉煌铸造机械有限责任公司负担5672元；财产保全申请费2220元，原告吴家喜负担261元，被告山东淄博辉煌铸造机械有限责任公司负担1959元；反诉案件受理费5380元，反诉原告山东淄博辉煌铸造机械有限责任公司负担3998元，反诉被告吴家喜负担1382元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人吴家喜提交：证据一、现场照片六张，证明涉案土地东侧钢钎隔离部分为蕉庄村委土地，顶点直抵车间南墙，车间西墙建设一排仓库，导致西侧无法通行；证据二、被上诉人网上发布的土地出让信息截屏三张，证明被上诉人一直在转让涉案土地；证据三、蕉庄村委与王泽签订的占用土地租赁合同、蕉庄村委出具的证明、王泽交纳测绘费的发票各一份，证明蕉庄村委将土地中的三角地块出租给王泽的事实。被上诉人山东淄博辉煌铸造机械有限责任公司质证认为，证据一一审中提交过，不属于新证据，而且一审法院对于涉案土地进行过现场勘验，不存在影响通行的情况，截至现在也不影响通行；证据二系被上诉人介绍公司整体情况，被上诉人并未就转让给上诉人的土地与任何第三方再签订转让合同，被上诉人不存在违约行为，上诉人恶意违约应当承担违约责任；证据三中的租赁合同一审提交过，不属于新证据，而且签订时间系在上诉人起诉之后很长时间，租赁方有作伪证的嫌疑。被上诉人山东淄博辉煌铸造机械有限责任公司提交以下证据：证据一、公司法定代表人刘帅与博山区域城镇副镇长宋道双的通话录音、刘帅与蕉庄派出所高海宁的通话录音、刘帅与博山开发区孔祥雷的通话录音各一份，证明上诉人所述的蕉庄村土地在被上诉人取得土地使用权时已经被政府征用，只是等待办理手续，至上诉人起诉时已近10年，没有影响通行，退一步讲即使属于蕉庄村土地，任何人使用都应当留出必要的消防通道，因此不会出现上诉人所述影响通行的情形。证据二、质证当天的现场照片两张和拍摄视频一份，证明不存在上诉人主张的影响通行的情形。上诉人综合质证认为，该三角地带的土地所有权和使用权并不属于被上诉人，被上诉人是否取得该三角地块是与蕉庄村委的纠纷，且签订土地出让合同之前被上诉人并未告知上诉人存在该三角区域的事实；被上诉人提供的聊天记录无法确认其真实性，且聊天记录也未能证明三角区域为被上诉人所有，被上诉人没有三角区域的使用权；合同中承诺上诉人可以通行，实则为欺骗隐瞒的不正当行为，诱骗上诉人签订合同，并且刘帅在与孔祥雷的对话中已经承认土地所有权为蕉庄村委，在被上诉人规划图纸上有消防通道，但是被上诉人在建设时中心区域最大的厂房向南擅自扩建导致占用了原来规划中的消防通道；2019年年底，三角区域的租赁人曾多次去分割土地，但遭到被上诉人阻挠并报警处理，现在该通道看似可以通行，实则租赁方已经通知上诉人不能从三角地块通行，存在土地权属重大纠纷。综上，被上诉人提交的音像资料不能证实被上诉人对于涉案地块的三角地带享有使用权，宋道双的通话录音已经证实该地块因为征收款不到，蕉庄村委对该地块享有所有权，该宗土地的通行必须经过三角地块才能通行。经审查，上诉人提交的证据一、证据二具备客观性，证据三真实性不能确定；被上诉人提交的证据一真实性不能确定，证据二具备客观性。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人吴家喜与被上诉人签订的国有土地使用权转让合同的法律效力。上诉人与被上诉人签订的国有土地使用权转让合同时，上诉人对于转让土地和周边环境进行了现场勘查，在了解土地状况的情况下与被上诉人签订合同，合同的内容应属于双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。经一审法院现场勘查，合同约定的通行道路畅通，不存在上诉人无法通行的状况，被上诉人二审提交的现场照片和视频也能证实道路畅通的现状。上诉人主张被上诉人刻意隐瞒涉案土地与蕉庄村委的土地界址交叉，即使存在该情形，按照相邻关系的有利生产、方便生活的原则，相邻方也不应影响上诉人对于土地的合理利用。上诉人主张被上诉人违反《土地管理法》、《城乡规划法》规定，未按规划进行建设导致无法解决出入问题，如果存在上述事实，上诉人根本不可能与被上诉人签订土地转让合同并支付首付30万元，其该项主张明显不能成立。关于土地使用税，按照双方合同约定，被上诉人在合同签订当日将土地移交上诉人，但上诉人在合同履行过程中违反合同约定不履行合同义务并单方解除合同，被上诉人对此并不存在过错，在被上诉人未再利用涉案土地的情况下，上诉人对于被上诉人垫付的城镇土地使用税应当承担赔偿责任。关于被上诉人主张的利息损失，一审判决按照年利率6%计算并无不当，本院予以确认。被上诉人对于本案合同的解除并不存在过错，在双方均同意解除合同的情况下，上诉人主张被上诉人支付利息不予支持。 综上所述，吴家喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4075元，由上诉人吴家喜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吕桂欣 审 判 员  翟雪利 审 判 员  郭 鹏 二〇二〇年三月十日 代理书记员  王 琦