广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂0203执异1号 异议人（案外人）：温振达，男，1977年6月5日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：磨华，广西旺业律师事务所律师。 申请执行人：柳州市区农村信用合作联社，住所地：广西柳州市屏山大道341号箭盘山大厦。 法定代表人：李雄，该联社理事长。 被执行人：原艳，女，1975年1月20日出生，汉族，户籍所在地：广西柳州市鱼峰区，住广西柳州市。 本院在执行申请执行人柳州市区农村信用合作联社（以下简称柳州农信社）与原艳借款合同纠纷一案中，异议人（案外人）温振达向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 异议人（案外人）温振达称，因柳州农信社与原艳借款合同纠纷一案，柳州市鱼峰区人民法院（以下简称鱼峰法院）于2019年12月3日作出（2019）桂0203执2820号公告，公告载明：“……责令被执行人原艳及居住在位于广西××路××号兴源地1单元4-3号房屋（以下简称涉案房屋）内所有人员于2019年12月18日前自动腾空并搬离该房屋……”，异议人认为鱼峰法院责令异议人自动腾空、搬离该房屋的强制执行行为将损害异议人的合法权益。请求执行法院撤销对涉案房屋的强制搬离、腾空房屋的强制执行。事实和理由：异议人在2014年4月26日与原艳签订一份《房屋租赁协议书》，协议上主要约定：原艳将本案涉案房屋出租给异议人，租赁期限为15年（2014年5月1日起至2029年4月30日止，15年租金为人民币157000元，异议人于2014年4月30日前将房租全部支付到原艳指定的罗龙洲在招商银行账户内。协议签订后，异议人按约定将上述租金全额交付到原艳指定的账户内，原艳也将涉案房屋交付给异议人管理使用至今，现涉案房屋由异议人转租给他人使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，特向鱼峰法院提出异议，请求鱼峰法院依法撤销对涉案房屋强制搬离、腾空的执行。 异议人（案外人）温振达围绕异议申请提供了：1、《房屋租赁协议书》，证明双方于2014年4月26日签订了《房屋租赁协议书》，涉案房屋存在先租后押的情形；2、桂林银行转账凭证，证明异议人通过银行转账的方式，将15年的租金交付到原艳指定的账户中等证据予以证实。 申请执行人柳州农信社述称，异议人的异议申请无事实和法律依据，鱼峰法院所作出的（2019）桂0203执2820号执行裁定书，执行被执行人原艳名下的房产有事实和法律依据，请求法院依法驳回异议人的异议请求。1、2014年7月1日原艳在向柳州农信社申请贷款时，用涉案房屋进行抵押，经柳州农信社核实，涉案房屋所有权人为原艳，未设立他项权及出租等情形，原艳也向柳州农信社承诺涉案房屋不存在权属争议及瑕疵，且柳州农信社在办理该抵押业务前，也对涉案房屋进行调查，得知涉案房屋产权明晰，不存在出租等情形；2、异议人的证据不能证实其已将租金全额交付到原艳手中，涉案房屋由异议人管理使用。双方所签订的租赁协议上，未就租赁物的交付使用等违约责任进行约定，异议人就将协议上约定的租金全额交付给原艳，不符合常理。 申请执行人柳州农信社为其辩解未向本院提供的证据材料有：1、借款申请书、农村信用社借款申请书；2、婚姻状况承诺书；3、广西农村合作金融机构个人贷款面谈记录；4、广西农村信用社抵押担保合同；5、社区居住人员情况表等证据予以证实。 本院依法向被执行人原艳公告送达异议申请书副本后，被执行人原艳既未向本院提交答辩意见，亦未向本院提交证据，视为其自动放弃答辩、举证、质证等权利。 本院经审查查明，2014年7月21日，原艳与柳州农信社签订了抵押担保合同，并办理了涉案房屋产权的抵押登记手续。在原艳与柳州农信社签订的抵押担保合同第十一条中，对于该抵押房产，原艳承诺“抵押人对抵押物享有完全的、充分的处分权，抵押物不存在权属争议和权属瑕疵，依法可以设定抵押，不会受到任何限制，不存在被查封、扣押、被监管、出租、拖欠税款、工程款等其他影响抵押权人实现抵押权的情形”及书面承诺“2003年3月6日离异至今未婚”等。柳州农信社因与原艳借款合同纠纷向本院提起诉讼，本院立案受理后，于2018年12月24日作出（2018）桂0203民初2773号民事判决。因原艳未履行上述生效判决所确定的义务，柳州农信社于2019年10月28日向本院申请执行，本院以（2019）桂0203执2820号案立案执行。本院在执行过程中查明涉案房屋登记在原艳名下，并于2014年7月21日抵押给柳州农信社，登记债权数额为250000元；同日到相关部门办理有抵押登记手续。2019年11月7日，本院作出（2019）桂0203执2820号执行裁定，裁定查封、拍卖上述房屋。2019年12月3日，本院作出（2019）桂0203执2820号腾空公告，责令被执行人原艳及居住在涉案房屋内所有人员于2019年12月18日前自动腾空、搬离该房屋。异议人得知本院拟拍卖涉案房屋及知晓上述腾空公告后，于2020年1月2日向本院提出书面异议并提出前述异议请求。 另查明，2014年10月8日，原艳在涉案房屋上又另设置了他项权，债权数额为200000元；2016年10月14日，柳州市柳北区人民法院依法查封了上述房产。 又查明，温振达在2014年4月30日曾将157000元汇入案外人罗龙洲的银行账户中；执行中本院向涉案房屋所在社区调查涉案房屋的使用、居住情况时，得知涉案房屋内现居住人员情况登记为“原艳及其儿子”；涉案房屋至今未到有关部门办理“房屋租赁备案”登记手续。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，从现有证据来看，本案所查封、拟拍卖腾空的涉案房屋登记在被执行人原艳名下，其权利人是被执行人原艳。虽然温振达提交了其与原艳签订的《房屋租赁协议书》和支付租金157000元的证据，但在原艳与柳州农信社签订抵押担保合同及办理房地产抵押登记时，原艳向柳州农信社承诺涉案房屋并未出租。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”因此即使租赁在先，根据“买卖不破租赁”的原则，异议人只能主张在拍卖后继续承租，不能以存在租赁权为由阻止拍卖。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，租赁权阻却执行，必须满足两个条件，一是租赁合同必须在法院查封涉案房屋之前成立并生效；二是必须在查封前占有房屋。即租赁合同成立，仅具有债权效力，承租人只有按照物权的公示原则，以占有的方式对外公示，在执行程序中才具有阻却执行的效力。本案中，温振达提供的涉案租赁合同签订的时间为2014年4月26日，早于涉案房屋设定抵押日期（2014年7月21日），亦早于涉案房屋被法院查封的日期（2016年10月14日），但不足以证明温振达在签订租赁合同后，已实际占有使用涉案房屋，未能对包括柳州农信社在内的社会不特定第三人形成租赁权的公示外观，亦未能达到“宣誓租赁权”的法律效果。因此，温振达主张的租赁权不能对抗柳州农信社的抵押权，亦在本案中不具有阻却执行的效力，其请求本院撤销对涉案房屋强制搬离、腾空的执行异议请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第三十一条的规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）温振达的异议申请。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内本院提起民事诉讼。 审判长 覃 艳 审判员 罗水祥 审判员 严敬军 二〇二〇年三月十日 书记员 蔡怡昉