湖南省桂阳县人民法院 行 政 判 决 书 （2019）湘1021行初263号 原告李新春，女，1960年2月20日出生，汉族，湖南省郴州市人，住湖南省郴州市北湖区。 委托代理人谷城言，湖南纲维律师事务所律师。 被告郴州市自然资源和规划局，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道6号。 法定代表人王卫东，该局局长。 委托代理人李华龙，男，1976年8月18日出生，汉族，湖南省郴州市人，系郴州市自然资源和规划局工作人员，住湖南省郴州市北湖区。 委托代理人黄美云，湖南锐鹏律师事务所律师。 原告李新春诉被告郴州市自然资源和规划局不动产行政登记一案，于2019年11月18日向本院提起行政诉讼。本院依据法【2015】376号《最高人民法院关于同意湖南省郴州市中级人民法院开展行政案件集中管辖试点工作的批复》于当日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因（2019）湘1021行初263号、266号两起行政诉讼案件，均为被告作出的同类行政行为引发的行政诉讼案件，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十七条规定，经当事人同意，本院决定合并审理。本院依法组成合议庭，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。本案原告李新春及其委托代理人谷城言，被告郴州市自然资源和规划局委托代理人李华龙、黄美云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2016年2月4日，原郴州市房产管理局作出注销李新春位于郴州市开发区房屋预告登记证明。 原告李新春诉称，2013年8月21日，李新春与郴州友昌房地产开发有限公司（以下简称友昌公司）签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20130241103），以购买该公司位于郴州市开发区住房，双方就所购房屋基本情况、计价方式及价款、付款方式、违约责任等进行了协商和约定，其中第五条付款方式及期限：买受人按一次性付款方式按期付款。2013年8月21日，李新春与友昌公司签订《委托书》，委托友昌公司全权办理所购房产预告登记，并代为接受被告工作人员就预购商品房预告登记申请书上所列事项的询问。2013年8月21日，友昌公司委托其工作人员陈雪梅办理上述事宜。2013年8月22日，李新春将购房款总额100万元通过中国工商银行汇入友昌公司账号。华融湘江银行股份有限公司郴州分行出具《预售款监管证明》，证明李新春已将购房款100万元存入该公司在银行设立的预售款监管专用账户。2013年8月22日，友昌公司向李新春出具《收据》，证明友昌公司收到李新春交来购房款100万元，加盖“郴州友昌房地产开发有限公司财务专用章”。2014年4月23日，李新春缴存房产维修基金16007元，银行出具《湖南省物业专项维修资金专用收据》。2014年4月30日，被告向李新春发放《中华人民共和国房屋预告登记证明》（郴房预北湖区字第××号）。记载：预告登记权人为李新春，预告登记义务人为郴州友昌房地产开发有限公司，房屋坐落于郴州市开发区，室号103，户室面积280.83平方米。2019年11月8日，原告经查询得知被告已将上述不动产（郴房预北湖区字第414005473号）房屋预告登记注销。 原告认为商品房买卖双方在平等自愿协商的基础之上签订了《郴州市商品房买卖合同》，双方依法成立的合同应当受法律保护。李新春依约交纳的全部房款、物业专项维修资金，委托友昌公司办理预购商品房预告登记。友昌公司将合同相关数据录入被告网签备案系统，并向被告申请预购商品房预告登记，被告经严格审查核对，给予办理商品房预告登记，并向李新春颁发了《房屋预告登记证明》，因而李新春的合法权益更应当受到法律保护。但被告未经权利人同意，擅自注销该房屋预告登记，被告的行为严重地违反了《合同法》《物权法》等法律规定，侵害了原告的合法权益。损害了行政机关在群众中的公信力。为此，被告注销不动产预告登记的行为没有事实和法律依据，其注销行为严重违法，遂诉至法院请求确认被告的注销房屋预告登记行为违法，并撤销被告的注销房屋预告登记行为。 原告向本院提交了下列证据、依据： 1.身份证复印件，拟证明原告的身份情况及原告的主体资格； 2.不动产登记资料查询结果证明复印件，拟证明原告李新春于2019年11月8日查询才得知郴州市房产管理局注销了自己的房屋预告登记证明； 3.《郴州市商品房买卖合同》复印件； 4.李新春委托书复印件； 5.郴州友昌房地产开发有限公司委托书复印件； 6.中国工商银行现金存款凭证、收据复印件； 7.预收款监管证明复印件； 8.郴州市预购商品房预告登记申请书复印件； 9.湖南省物业专项维修资金专用收据复印件； 10.房屋预告登记证明复印件； 证3-10拟证明李新春在购买友昌公司隆华花园13栋103号房产的整个过程中，李新春与友昌公司双方通过协商房价、全额支付购房款，委托友昌公司办理预告登记，银行对购房款进行监管，并经过郴州市房产局严格审核予以办理了房屋预告登记证明，李新春与友昌公司之间建立了合法有效的房屋买卖合同关系，房屋买卖合同关系已经依法成立，应当依法予以保护。 11.（2019）湘1021行初69号行政判决书复印件； 12.（2019）湘10行终119号行政判决书复印件； 证11-12拟证明李美生于2013年8月21日，向友昌公司购买了友昌公司位于郴州市。在整个购房过程中，通过协商房价，全额支付房款，委托友昌公司办理预告登记，银行对购房款监管，并经过郴州市房产管理局严格审核予以办理了房屋预告登记证明，李美生与友昌公司之间签订了真实的房屋买卖合同，建立了合法有效的房屋买卖合同关系。桂阳县法院、郴州市中级人民法院两级法院对该事实予以确认，该两份判决已经生效。李新春与友昌公司的购房全过程与李美生的情形相同，该两份生效判决书所确认的事实能够作为本案的证据，予以证明李新春与友昌公司之间真实的房屋买卖合同关系。 13.陈利花《隆华花园商品房认购书》复印件； 14.李如春《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：7160148941701）复印件； 15.契税纳税申报表（李如春）复印件； 16.湖南省物业专项维修资金专用收据（李如春）复印件； 17.湖南增值税普通发票（李如春）复印件； 18.李如春支付首付款（143580元）收据（房屋单价每平米3500元）、支付办理产权证工本费收据、物业费收据复印件； 证13-18拟证明陈利花于2012年11月21日向友昌公司购买万华路隆华花园房产，单价为每平米2500元，李新春于2013年8月21日向友昌公司购买与陈利花同项目同地段的案涉房产，一次性付清房款，单价为每平米3560.87元，两者相比较，时间相隔9个月，案涉房产价格上涨1056.87元，而且是一次性付清款项，原告购买案涉房产的价格是正常的。李如春于2017年12月14日向中盛公司购买郴州市万华路同路段房产，建筑面积163.88平方米，单位3500元每平米，隆华花园与香麓山项目仅一墙之隔，在原告购买案涉房产4年之后，同路段的房价也仅为每平米3500元，通过比较，足以证明在2013年案涉房产的价格是原告与友昌公司双方通过协商确定的真实的意思表示，符合民事法律规范中的双方意思自治原则，符合市场规律，而不存在低于市场价格的情形。 被告郴州市自然资源和规划局辩称，郴州市房产管理局根据郴州友昌房地产开发有限公司及北湖区处置金箭焊料及其关联公司非法集资工作组共同提交的书面申请书，依法对商品房预告登记注销申请进行核实后作出注销预告登记的具体行政行为有事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 一、事实依据：1.金箭公司非法吸收公众存款的金额及对象包含了友昌公司在内的四家关联公司所涉高利借款的数额和借款对象，而友昌公司的高利借款对象包括原告和李兴富等人。2.友昌公司迫于原告等人的高利要求，不得不以低于市场价近一半的价格将商品房抵押给原告，签订了《商品房买卖合同》，但并未办理抵押登记，合同为无效合同。且在原告等人申请预告登记时，友昌公司向郴州市房产管理局提出了书面异议，原告等人与友昌公司签订的《商品房买卖合同》是名为买卖实为借贷的无效合同。 二、法律依据：1.原告等人与友昌公司的真实法律关系为高利借贷合同关系，在友昌公司和工作组共同向市房产管理局提出的书面申请资料中显示，友昌公司与原告等人终止了合同关系，郴州市房产管理局依法对申请注销情形进行了核实，根据《不动产登记暂行条例》第十四条、第十九条及《房屋登记办法》第八十一条规定依法注销原告等人的预告登记行为，于法有据。2.本案原告与友昌公司名为购房实为非法借贷的房屋买卖合同无效，原告单方通过隐瞒真实情况办理了预告登记。北湖区处置金箭焊料及其关联公司非法集资工作组于2016年2月3日向郴州市房产管理局提交了《关于撤销李兴富名为购房实为借款网签合同及预告登记的报告》，报告称若不撤销原告等人的网签合同及预告登记，对其他债权人不公平，所签商品房价格远远低于市场价格，甚至低于建筑成本，损害其他债权人利益，影响隆华花园房产项目启动，无法顺利交房给真实购房业主。据此，郴州市房产管理局依法核实申请注销情形，根据《合同法》第五十二条规定，原告等人与友昌公司签订的《商品房买卖合同》因损害社会公共利益而无效，因合同无效而作出的注销预告登记行为于法有据。 被告郴州市自然资源和规划局在法定期限内向本院提交了下列证据、依据： 1.《关于处置金箭焊料及其关联公司非法集资有关遗留问题会议纪要》复印件； 2.《郴州市预购商品房预告登记注销申请书》复印件； 3.《购房合同终止协议》及《委托书》复印件； 4.《关于撤销李兴富名为购房实为借款网签合同及预告登记的报告》复印件； 5.《关于李兴富等人与郴州友昌房地产开发有限公司名为购房实为借款抵押网签合同的情况说明》复印件； 6.友昌公司银行预售监管账户明细账单复印件； 7.审批表复印件； 证1-7拟证明：⑴市房产局作出注销预告登记的事实和法律依据为《不动产登记暂行条例》第十四条、第十九条及《房屋登记办法》第八十一条；⑵市房产局依据友昌公司及北湖区处置金箭焊料及其关联公司非法集资工作组共同申请注销预告登记，依法对注销情形进行核实，根据《关于处置金箭焊料及其关联公司非法集资有关遗留问题会议纪要》及《关于撤销李兴富名为购房实为借款网签合同及预告登记的报告》《关于李兴富等人与郴州友昌房地产开发有限公司名为购房实为借款抵押网签合同的情况说明》、友昌公司银行预售监管账户明细账单得出，原告并未将100万购房款汇入友昌公司银行预售监管账户。原告与友昌公司的真实法律关系为高利借贷，双方的商品房买卖合同应属无效合同；⑶根据《合同法》第五十二条规定，原告与友昌公司《商品房买卖合同》因违反社会公共利益而无效。 8.郴州市北湖公安分局非法吸收公众存款案刑事侦查卷宗复印件； 9.(2017)湘1002刑再1号刑事判决书复印件； 10.证明两份复印件； 11.邓曦的询问笔录4份复印件； 12.原告等人（含李兴富、李美生、李新春、李春、李如春）收到友昌公司因借款600万元的居间手续费30万及利息21万元，共51万元的收款凭证复印件； 13.金箭焊料有限公司及北湖区处置金箭焊料及其关联公司非法集资工作组出具的证明复印件； 14.2013年8月22日郴州友昌公司转款给吴丽君500万元的银行凭证复印件； 证8-14拟证明：⑴经已生效的刑事判决书证实友昌公司属于郴州金箭焊料有限公司的4家关联公司之一，其非法吸收公众存款的金额就包括了友昌公司的高利借款，包括原告和李兴富等人的借款。据此，已经明确了原告等人实际就是非法吸收公众存款的对象之一；⑵李兴富2013年8月22日、8月23日借给友昌公司的600万，友昌公司向李新春等人支付了手续费30万元及利息21万元（2013年8月22日—2013年9月21日）；⑶证明吴丽君同志于2009年3月至2015年5月在金箭焊料公司任出纳一职，2013年8月22日李兴富等人借款600万元给友昌公司后，于当日转给吴丽君名下的银行账户500万元用于金箭焊料公司。证实原告等人就是非法吸收公众存款对象。 15.关于金箭焊料及关联公司违法所得的财产报告复印件； 16.追缴违法所得财产清单复印件； 证15-16拟证明本案中所涉房产是非法吸收资金所形成的财产，包含在追缴违法所得财产清单内。 17.郴州市北湖区人民法院协助执行通知书复印件； 18.继续查封冻结友昌公司房屋清单复印件； 证17-18拟证明根据法院协助执行通知书要求，郴州市不动产登记中心依法对涉案的房产进行查封。 原告对被告郴州市自然资源和规划局提交的证据、依据发表如下质证意见：对证1、2、4、5、7-18真实性无异议，证明方向有异议；证3真实性有异议，购房合同终止协议及委托书上没有原告的签名；证6是复印件，看不清楚，请被告提供原件或说明。 被告郴州市自然资源和规划局对原告提交的证据发表如下质证意见：对证1无异议，对证2真实性无异议，证明方向有异议；对证3-5合法性有异议，证明2016年原告已经知道预告登记被注销；对证6-7的真实性、合法性、关联性有异议，原告没有将购房款支付到友昌公司监管账号，时间和付款账号不一致，并且没有监管银行的盖章；对证8真实性、证明方向有异议，是在2013年8月21日打印的，当时合同才刚刚签订；对证10无异议；对证11-12真实性无异议，证明方向有异议，恰好证明在2018年10月10日原告已经通过查询以及原告与李兴富等人的关系，这个时间应该是原告知道权利被侵害的时间。对证9、13-18有异议，认为与本案无关，不予质证。 本院对上述证据、依据认定如下：原告提交的证据1-12真实、合法，与本案被诉的行政行为有关联，本院予以认定；原告提交的证据13-18与本案无关，本院不予认定。被告提交的证据、依据2、3无买受人签名，不具有合法性，本院不予认定；证据4、5内容真实性无法核实，不能作为郴州市房产管理局注销行为的合法性依据；证据、依据1、6、8-14具有真实性，但不能证明原告就是非法吸收公众存款对象；证据7具有真实性，但不能证明郴州市房产管理局的注销登记行为合法；证据15-18形成于郴州市房产管理局注销登记之后，不能成为其行政行为合法性的依据，本院不予认定。 经审理查明，2013年8月21日，李新春与郴州友昌房地产开发有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20130241103）。出卖人郴州友昌房地产开发有限公司（以下简称友昌公司）将其开发建设的商品房隆华花园项目中的第13栋103房（建筑面积280.83平方米）卖给原告，约定单价为每平方米3560.87元，总价款为100万元。当日，李新春与友昌公司签订《委托书》，委托友昌公司全权办理所购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记手续。2013年8月21日，友昌公司委托其工作人员陈雪梅办理上述委托事宜，当日向原郴州市房产管理局申请预购商品房预告登记。2013年8月22日，李新春将购房款总额100万元通过中国工商银行汇入友昌公司账号。华融湘江银行股份有限公司郴州分行出具《预售款监管证明》，证明李新春已将购房款100万元存入该公司在银行设立的预售款监管专用账户。友昌公司向李新春出具《收据》：兹收到13栋103＃李新春交来购房款100万元。2014年4月23日，李新春向银行缴存物业专项维修资金16007元。2014年4月30日，郴州市房产管理局向李新春核发了郴房预北湖区字第414005473号《房屋预告登记证明》。《房屋预告登记证明》记载：预告登记权利人为李新春，预告登记义务人为郴州友昌房地产开发有限公司，房屋坐落于郴州市开发区，室号103，户室面积280.83平方米。 2014年7月8日，郴州市公安局北湖分局对郴州金箭焊料有限公司及其关联公司（包括郴州友昌房地产开发有限公司）非法吸收公众存款案立案侦查。2015年11月17日，郴州市公安局北湖分局向原郴州市房产管理局出具《关于李兴富等人与郴州友昌房地产开发有限公司名为购房实为借款抵押网签合同的情况说明》，该说明称：李兴富、李春、李新春、李如春、李美生等五人与友昌公司以明显低于同期市场价格签订的十份《郴州市商品房买卖合同》，名为购房合同，实际上为非法借款抵押合同。因未办理抵押登记，该十份合同无效。双方并未发生真实的商品房买卖关系，依法不应进行网签。依法请求原郴州市房产管理局协助撤销李兴富、李新春等人与友昌公司网签的合同。 2016年2月3日，北湖区处置金箭焊料及其关联公司非法集资工作组向原郴州市房产管理局出具《关于撤销李兴富名为购房实为借款网签合同及预告登记的报告》，该报告称，李兴富等十份网签合同及预告登记未撤销，根据市政法委《关于处置金箭焊料及其关联公司非法集资有关遗留问题的会议纪要》精神，为更好地保护所有债权人的合法权益，针对李新春等名为购房实为借款的债权人以及李兴富的继承人，工作组已承诺通过隆华花园房产项目剩下的未售房屋优先抵偿他们的债权，请郴州市房产管理局撤销李兴富等人的网签合同，并注销预告登记。 2016年1月21日，北湖区处置金箭焊料及其关联公司非法集资工作组委托李俊办理李新春等人预购商品房预告登记注销手续。当日，工作组以李新春的名义与友昌公司签订《购房合同终止协议》，并以李新春的名义与友昌公司一并向郴州市房产管理局申请预购商品房预告登记注销，工作组在买受人承诺一栏加盖公章。2016年2月4日，原郴州市房产管理局经内部审批，以协助郴州市公安局北湖分局撤销李新春等五人预告登记为由，注销了“隆华花园”二期8栋104房、105房，10栋102房、103房，13栋101房、102房、103房、104房、105房，15栋101房，共十套房屋的预告登记。 另查明，郴州金箭焊料有限公司非法吸收公众存款罪一案，湖南省郴州市北湖区人民法院于2016年11月28日作出（2015）郴北刑初字第269号刑事判决、2017年12月6日作出（2017）湘1002刑再1号刑事判决，上述判决未确认李兴富的债权，未将李新春、李兴富等人作为郴州金箭焊料有限公司非法吸收公众存款罪的对象。 2019年11月8日，原告经查询得知郴房预北湖区字第414005473号《房屋预告登记证明》已被注销。因不动产登记职权的变更，房屋预告登记职责由郴州市不动产登记中心承担，原告遂以郴州市自然资源和规划局为被告向本院提起行政诉讼，请求确认注销房屋预告登记行为违法，并撤销注销房屋预告登记行为。 本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条、第七条规定，被告郴州市自然资源和规划局作为郴州市人民政府确定的不动产登记机构，负责所属各区的不动产登记工作。原郴州市房产管理局有关房屋预告登记的职权已由郴州市自然资源和规划局承担。本案争议的焦点是：原郴州市房产管理局协助公安机关注销房屋预告登记的行为是否符合法律规定。 房屋登记机构根据司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文书，可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。根据《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第（三）项规定“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的”不动产登记可以由当事人单方申请。《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条第二款规定：“有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；（三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。”郴州市政法委《关于处置金箭焊料及其关联公司非法集资有关遗留问题的会议纪要》中要求：北湖公安分局向郴州市房产管理局出具法律文书，郴州市房产管理局要依据法律法规予以解除网签。该会议纪要并未要求其注销预告登记。本案中，郴州市公安局北湖分局和北湖区处置金箭焊料及其关联公司非法集资工作组未向郴州市房产管理局提交人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定，仅以其出具的报告和情况说明要求原郴州市房产管理局协助撤销原告等人与友昌公司网签的合同并注销预告登记，原郴州市房产管理局作出注销登记证据不足。 郴州金箭焊料有限公司非法吸收公众存款罪一案，经郴州市北湖区人民法院判决未确认李兴富的债权，未将李新春、李兴富等人作为郴州金箭焊料有限公司非法吸收公众存款罪的对象，未对李新春、李兴富等人购房行为的性质进行定性。如权利人或利害关系人认为李新春、李兴富等人购房属于“名为购房实为借款”的无效民事行为，应当先行解决民事争议。 根据《湖南省行政程序规定》第七十三条规定，行政机关在作出行政执法决定前，应当告知当事人、利害关系人享有陈述申辩的权利，并听取其陈述申辩。郴州市房产管理局注销预告登记时，未通知预告登记的权利人或利害关系人，违反法定程序规定。 综上所述，原郴州市房产管理局作出的注销预告登记的行政行为事实不清、证据不足，违反法定程序，依法应予以撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(一)项、第(三)项之规定，判决如下： 撤销原郴州市房产管理局作出的注销李新春郴房预北湖区字第414005473号房屋预告登记证明的行政行为。 本案案件受理费50元，由被告郴州市自然资源和规划局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判长  骆宗胜 审判员  谢丰辉 审判员  彭国军 二〇二〇年三月五日 法官助理马立芳 书记员刘当 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第二十七条当事人一方或者双方为二人以上，因同一行政行为发生的行政案件，或者因同类行政行为发生的行政案件、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。 《最高人民法院关于适用的解释》 第七十三条根据行政诉讼法第二十七条的规定，有下列情形之一的，人民法院可以决定合并审理： （一）两个以上行政机关分别对同一事实作出行政行为，公民、法人或者其他组织不服向同一人民法院起诉的； （二）行政机关就同一事实对若干公民、法人或者其他组织分别作出行政行为，公民、法人或者其他组织不服分别向同一人民法院起诉的； （三）在诉讼过程中，被告对原告作出新的行政行为，原告不服向同一人民法院起诉的； （四）人民法院认为可以合并审理的其他情形。