河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终491号上诉人（原审原告）：张书国，女，1975年11月4日出生，汉族，无业，住平顶山市新华区。被上诉人（原审被告）：河南三六九实业集团有限公司，住所地平顶山市湛河区新华路与黄河路交叉口向南600米路东，统一社会信用代码：91410400789152481Q。法定代表人：刘红献，董事长。委托诉讼代理人：兰运强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孙姝卿，河南星烁律师事务所律师。上诉人张书国因与被上诉人河南三六九实业集团有限公司（以下简称三六九公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省平顶山市湛河区人民法院（2019）豫0411民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张书国，被上诉人三六九公司的委托诉讼代理人兰运强、孙姝卿参加诉讼。本案现已审理终结。张书国上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持张书国的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由三六九公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。第一，三六九公司称其为经济适用房项目，利润低的理由不能成立。《平顶山市经济适用住房管理办法》明确指出经济适用房土地由政府划拨，建设和经营中的行政事业性收费(国家明文规定不能减免的除外)减半征收。政府已经在政策层面给予三六九公司政策性减免优惠。利润低不能成为免除责任的借口,也无相关法律、法规规定为免责依据。第二，一审审理中，三六九公司承认因资金回笼速度缓慢，致使工程一再拖延,三六九公司归责于部分业主缴纳房款不积极，该理由与本案无关。根据《建筑工程施工许可管理办法》第四条第一款第八项及《平顶山市经济适用住房管理办法》第十二条第一款可知,三六九公司以回笼资金缓慢为借口理由不能成立。第三，商品房建设作为一个系统工程，建设单位应当对于整个建设工程(包括配套工程)有合理有序的安排，而三六九公司缺乏合理工期安排，造成其逾期交房，这可以从有关单位回函中予以确认。1.从平顶山市豫鹰实业有限公司向湛河区法院回函可以看到在2017年12月才出具具体供水方案，三六九公司没有提交关于2017年12月前曾经申请自来水施工的证据,应当认定在此之前其不作为；2.从国网河南省电力公司平顶山供电公司回函可以看出，供电部门“三不指定”由用户自行委托有资质的企业施工,但涉案项目在2019年1月24日正式通电,开工建设至电路完工,不可能有8年多的工期,可见三六九公司不作为；3.从燃气公司回函来看,其施工是从2016年6月23日施工，那么从该项目2011年开工到施工日5年期间，三六九公司有没有积极协调。第四，三六九公司将工期延误归责于“蓝天工程”的理由不能成立,蓝天工程和扶贫攻坚、食品安全被中央定为三大攻坚战,近几年才开始进行,而双方签订合同在2014年9月，对于受停工政策影响的工期，建设单位应当有合理的预期。二、一审适用法律错误。河南省高级人民法院及本案一审判决均认为,案涉房屋买卖合同为依法成立受法律保护的有效合同。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，三六九公司应承担违约责任。而一审判决不考虑上诉人在合同约定范围内合法的、合理的权益与诉求，径行对合同义务进行调整,不符合民法有关精神，应当予以纠正。三六九公司辩称，涉案房屋属于经济适用房，当地政府的参与是贯穿整个建设过程的，政府的行为对于公司来说是不可抗拒的。三六九公司作为项目建设方，建设的初衷并非以盈利为目的，该项目的总盈利是项目投入资金的3%，如果把同样的资金放在银行，每年的盈利也会超过5%，可见该项目的盈利还没有银行的利率高，如让三六九公司因为该项目承担巨额的违约责任是有失公平的。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。张书国向一审法院起诉请求：1.判令三六九公司一次性支付张书国自2016年1月1日至2017年8月31日期间的逾期交房违约金26832.35元；从2017年9月1日起至2018年9月10日期间的逾期交房违约金,以上共计43310.68元。2.诉讼费由三六九公司承担。一审法院认定事实：2014年11月21日，三六九公司为出卖人，张书国为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同备案编号：第410400201411210005号）一份。该合同约定：张书国购买三六九公司开发的位于新华路与××交叉口东北角××世家经济××房住宅小区××东单元××房，该商品房的用途为经济适用房，建筑面积共88.58平方米，其中，套内建筑面积71.92平方米，应分摊的共有建筑面积16.66平方米；该商品房单价为每平方米2487元，总金额220298.46元；出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程竣工经验收合格；2.取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；出卖人逾期交房违约责任：按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；买受人在接到出卖人发出交房通知10日内未办理交付手续，逾期则视为该商品房已交给买受人，同时，买受人应承担交付之日起相应的物业管理等各项费用……。后张书国向三六九公司交纳了全部购房款。2018年8月30日，三六九公司向张书国发送手机短信通知其接房。2018年9月10日，张书国与平顶山市华悦物业服务有限公司签订了物业服务协议，交纳了装修保证金、物业费等费用。2017年9月7日，网民在人民网留言板发帖反映华悦世家经济适用房存在小区不通天燃气、用的是临时水和电，在不具备交房条件的情况下强制交房等多种违规问题。平顶山市房产管理局于2017年10月11日作出官方回复：在对水电气方面回复如下，……三、小区不通燃气，用临时电、用地下水、进出是城中村小道不具备交房条件强制交房：华悦世家交房的楼号是经市质量监督站验收后，部分住户迫切要求交房入住，才通知住房交房。由于当时市政配套水电气未铺设到位，河南三六九公司采取了相应紧急临时措施，解决生活饮用水和用电问题，能够满足住户的生活需要。延期交房的原因是由于市政基础配套工程建设滞后，使项目红线内的管网无法连接，造成以道路、水、电和气不通为由部分业主缴纳房款不积极，销售房款回笼速度缓慢，影响工程建设进度，使部分楼号交房时间拖延。目前小区的水电气问题，正在协调解决水电气与市政管网链接工作：1.供水问题。华悦世家小区供水问题涉及三家单位的工作开展。一是市自来水公司与湛南新城指挥部在新南环路口管网碰头问题，二是市自来水公司与河南三六九公司在华悦世家小区北门管网碰头水表安装问题。2017年8月18日市自来水公司与湛南新城指挥部双方就新南环路路口管网碰头签订正式施工合同，目前市自来水公司正在加紧对新南环路口管网碰头，新南环路口管网碰头完成后，自来水公司拟开始对华悦世家小区北门实施管网碰头水表安装。碰头、安装水表7个工作日完成。2.供电问题。小区红线以外供电线路施工，受到村民阻挡正在协调解决。为解决当前用电问题，小区生活用电使用施工变电，能够满足正常使用。3.燃气问题。市燃气公司表示小区外的燃气管网随道路跟进，小区内管网按交房楼号及时跟进。已完成1至9号楼的管网的铺设和安装。目前河南三六九公司正在通知购房家庭办理燃气费存缴卡，存缴卡办理完成就通气。4.道路问题。通往小区的新华路南延道路已完工，规划五路目前正在施工中，根据湛南新城指挥部相关部门领导答复，计划于2017年9月底完工通车。为查明华悦世家经济适用房小区的水电气配套设施的建设情况，一审法院依法向平顶山市自来水有限公司、国网河南省电力公司平顶山供电公司、平顶山蓝祥众惠燃气热力安装工程有限公司发出委托调查函。平顶山市自来水有限公司于2019年5月31日回函称：“根据我司生产技术部及子公司平顶山市实业有限责任公司提供的情况说明显示，平顶山市豫鹰实业有限责任公司对于湛南新城新华路南延供水主管线给水工程于2018年1月16日开工，涉及华悦世家经济适用房于2017年12月份以前在湛南新城指挥部敷设的DN600管道上拟接水，经公司初验时发现该管道埋得较深，不利于后期的维护和维修，且存在多处盲端水，与市政管网并网后存在水质安全隐患，公司决定敷设新管道供华悦世家经济适用房小区用水。平顶山市自来水有限公司接水大厅在2017年12月份出具接水方案，平顶山市豫鹰实业有限责任公司2018年1月16日开工建设，2018年2月10日竣工，2018年2月12日进行打压试验，2018年2月13日华悦世家经济适用房通水。”国网河南省电力公司平顶山供电公司于2019年5月29日回函称：“供电公司严格执行“三不指定”原则，由用户自行委托有资质的施工单位进行施工，供电公司不掌握其开工建设时间。华悦世家经济适用房小区电力配套设施于2019年1月22日竣工验收，于2019年1月24日正式供电”。平顶山蓝祥众惠燃气热力安装工程有限公司于2019年5月31日回函称：“由平顶山蓝祥众惠燃气热力安装工程有限公司承担施工的华悦世家小区天然气工程前期共分批施工安装合计：1544户。其中合同号为:2015-312#,8栋楼合计:1104户于2016年6月23日施工,2017年11月10日施工完毕并送气。合同号为2017-19#、2017-021临,3栋楼合计440户于2018年3月1日施工,2018年7月3日施工完毕并送气。特此说明”。本案所涉第12号楼至回函时间，尚未送气。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。三六九公司与张书国所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、法规的强制性规定，应确认为有效合同。本案《商品房买卖合同》中双方约定在2015年12月30日前三六九公司将用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用基本条件的房屋交付张书国。但是经济适用房的开发建设是一个政府主导的系统工程，涉及政府、开发商等方方面面因素。根据平顶山市房产管理局在2017年10月11日对网民作出官方回复以及平顶山市自来水有限公司、平顶山蓝祥众惠燃气热力安装工程有限公司的回函可以看出，三六九公司延期交房的原因主要是因市政基础配套工程建设滞后，与华悦世家小区供水相联通的湛南新城新华路南延供水主管线给水工程于2018年1月16日方才开工。而三六九公司为早日向购房人交房也采取了相应紧急临时措施，以解决购房人生活饮用水和用电问题，以满足交房条件，尽早向购房人交房。尽管如此，三六九公司还是未能按合同约定时间向购房人交房。但上述逾期交房的原因并非三六九公司意志原因所导致，不可归咎于三六九公司。在此情况下，若由三六九公司对此承担违约赔偿责任，显然与合同法所倡导的公平原则与诚实信用原则不符。故综合考虑全案证据以及本案合同的实际履行情况，当事人的过错程度等因素后，认为张书国诉请要求三六九公司承担逾期交房违约金的诉讼请求不能成立，应予驳回。综上所述，经审委会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张书国的诉讼请求。案件受理费883元，由张书国负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审认定事实与一审查明事实相一致。本院认为，综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点为张书国的诉求是否有事实和法律依据，一审判决是否适当。本院对此评析如下：上诉人张书国与被上诉人三六九公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。在正常情况下，三六九公司确实应当按照案涉商品房买卖合同约定于2015年12月30日前向购房人张书国交付房屋。就本案查明的事实来看，三六九公司确实未在约定时限内向张书国交付符合交付使用条件的房屋，但三六九公司逾期交房的原因属于不能归责于其自身的客观事由。因包括涉案房屋在内的华悦世家小区项目属于经济适用住房项目，而经济适用住房项目建设不同于正常的商品房开发项目建设，其能否按期建成并达到交付使用条件，并非项目开发商自身可以控制。《经济适用住房管理办法》第八条规定：“。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。”国家之所以作出这样的规定，其目的是为了降低经济适用住房的建设成本，减轻符合条件的城市低收入住房困难家庭的购房支出压力。基于此，经济适用住房项目所在地域的市政基础设施，属政府负责投资建设的范围，而不属于涉案项目开发商可以掌控的范围。而市政基础设施建设的进展情况，又直接决定着涉案住房项目能否符合交付入住条件。但从平顶山市房产管理局在人民网地方政府留言上对群众反映案涉房屋所属的华悦世家经济适用房项目相关问题的回复以及平顶山市自来水有限公司、平顶山蓝祥众惠燃气热力安装工程有限公司向一审法院的回函可以看出，案涉经济适用房项目迟延交房的主要原因在于市政基础配套工程建设严重滞后不到位。且在约定的交房时限届满不能交房时，因部分业主迫切要求交付入住，三六九公司也积极采取紧急措施，提供临时用电、用水等解决住户生活饮水和用电问题，为尽快交房做出了积极努力，并不存在怠于履行合同责任的行为。综上，张书国的诉求虽有合同依据，但因涉案项目属于经济适用住房项目，三六九公司逾期交房的原因属于不可归责其自身的客观事由，故原审根据公平原则和诚实信用原则判决不予支持张书国的诉讼请求并无不当。综上所述，张书国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费883元，由张书国负担。本判决为终审判决。审判长  侯晓宏审判员  樊为民审判员  李 洁二〇二〇年三月十三日书记员  段奇敏