辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终3600号上诉人（原审被告）：范洪涛，男，汉族，1955年9月18日出生，住址辽宁省海城市。委托诉讼代理人：吴永丽，女，汉族，1958年11月17日出生，住址辽宁省海城市中街北路5号楼-300。被上诉人（原审原告）：鞍山宏昕佳润物业有限公司，住所地鞍山市立山区东健身路116-55。法定代表人：刘英宏，总经理。委托诉讼代理人：刘廷义，辽宁弘扬律师事务所律师。上诉人范洪涛因与被上诉人鞍山宏昕佳润物业有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院(2019)辽0303民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范洪涛上诉请求：不服一审判决，不服判决8615元。事实与理由：本案审理有虚构事实部分，事实证据存在造假，逻辑混乱，适用法律错误。具体事实和理由：一、“前期物业服务合同”，首要（1)合同没有编号（2)首页甲方签字（）空白，中间夹几页，尾页甲方签字盖章栏只有范洪涛签字的字样，没有盖章及指纹，签的字十多年过去了，也看不准确，当庭我们就此合同提出异议，否认此合同的真实性。此合同存在欺诈行为，利用尾页业主签字前面加上合同名称及内容，伪造的一份假合同。我们从08年至12年已交了物业费，已超出了前期物业服务阶段。关于电梯费一项上诉事由：物业公司辩解电梯楼，就得交电梯费，电梯需要维护修理等，这是根本没有道理的，电梯修理物业法明确规定，是动用专用维修基金，与交电梯费根本无关，物业公司没经业主同意擅自锁电梯，这是违规行为。没有证据证明我们乘坐电梯，而一审判决书称“且被告亦实际使用了电梯”，判决错误。关于物业公司侵权的问题：本物业公司是建设单位聘用进入本小区的，按物业法，应当与开发商签定一份《前期物业合同》，但《前期物业合同》是一个过渡性合同，它的存在也是有一定期限限制的，按国家住建部规定，业主入住50%以上就应该召开业主大会，筹建业主委员会，以完善物业的各项管理制度，而物业公司以存在事实上的物业关系，剥夺业主的权利。物业法管理规定，物业企业至少每年年末将资金周转情况等有关帐目向业主公布一次，业主有权对各项提出询质，物业公司十多年一次未公布，这明显是侵权的行为。另外，小区公共部分，道路等属业主的所有权和使用权，而物业公司未与业主商量，擅自划分车位，车位都划到楼门前了，业主出门得绕道走，而小区车位收入从未公开，以上是事实部分，一审法院没有实事求办案。二、关于适用法律，必须是依照《物业管理条例》的第21条，第26条和第34条的规范做出的合同，才是依法成立的合同，否则适用法律错误。一审判决所引用的本法规的41条，属适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定两个依法订立合同，才是对业主具有约束力的合同，现一审判决书不再引用最高法的第一条法律规定，直接引了本法的第六条规定，这是法官对本法的第一条规定持否定态度，本案的前期物业合同，即既不是国家规定的《物业管理条例》中的两种合同，也不是最高法院审理类似纠纷案中的两个依法成立的合同，属于法规、法律规定之外的不受法律保护的东西。无业主大会，业主的权利就没有实现的形式，没有业主委员会，就不能实现业主的自治，业主无选聘招聘权利，业主在物业管理活动中的主人翁地位就无法得到落实和保证，无正当的依法合同，业主的权利和义务就不明确，也就无法协调相关的关系，以上这些不能说我没有正当的理由。关于《合同法》第107条，既然有充分论据证明合同是违法的，物业公司就不具有合法的请求权基础，自然不能适用《合同法》第一百零七条及第六十条。一审判决“且未违反法律强制性规定”是不准确的。《物业管理条例》是以国务院令的形式公布的政府的行政规范，本身就是具有效力性禁止规定。《最髙人民法院关于审理物业服务纠纷案件中具体应用法律若干问题的解释》第一条明确指出：两个依法成立的合同对业主具有约束力，“具有约束力”这本身就是效力性的强制规定。如果允许违反这些禁止性规范的合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益。关于电梯费的判决，把电梯锁上了，这是侵犯业主对电梯的使用权，如果去买电梯卡，又不卖给业主，是侵犯业主的购买权，电梯上锁，买卡又不卖，反过来还通过法律强行索取电梯费，这是侵犯公民的财产权。根据新的《民法总则》即（2017.10.1日起执行的新法）第188条关于诉讼时效期三年的规定，物业公司的起诉已失效，该案的诉讼不在有效期间，故一审民事判决的结果应是归于无效，不能服从一审判决结果。物业公司向一审法院起诉请求：一、判决范洪涛给付2012年1月1日至2017年8月31日期间的物业服务费4643元、2011年1月1日至2017年8月1日电梯费2400元及滞纳金1606元，共计8649元；二、本案诉讼费由范洪涛承担。庭审上变更诉讼请求为：一、判令范洪涛给付2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费5735元，2011年1月1日至2018年12月31日期间的电梯费用2880元，共计8615元。一审法院认定事实：范洪涛是“鞍山市铁西区千龙户三期4号楼1单元3层2号”的业主，房屋建筑面积97.54平方米。2008年10月30日，范洪涛办理了入户手续。同日，物业公司与范洪涛签订了《前期物业服务合同》，约定范洪涛委托物业公司为其提供物业服务。物业服务费用标准为，住宅0.70元/平每月，商业网点1.00元/平每月，电梯层第一层不收费，其他楼层30元/户每月。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费、车库及车位占地使用费和电梯运行费的，从逾期之日起每天应交管理费的0.3%按日收取滞纳金。范洪涛拖欠2012年1月1日至2018年12月31日的物业管理费用及2011年1月1日至2018年12月31日电梯运行费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。物业公司基于范洪涛的委托对千龙户小区进行了物业管理，取得向范洪涛收取物业管理费的权利。依据《物业管理条例》第四十一条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”物业公司请求范洪涛自2012年1月1日至2018年12月31日的物业管理费，根据前期物业服务合同的约定，范洪涛应向物业公司交纳物业费0.7元/月/平方米×7.54平方米×84个月=5735.35元，电梯运行费30元/月×96个月=2880元。故对物业公司要求范洪涛交纳物业管理费5735元及电梯运行费2880元的诉讼请求，该院予以支持。关于范洪涛辩称《千龙户三期前期物业服务合同》不符合法律规定一节，因该合同系双方签订，盖有物业公司公章和范洪涛签名，对双方具有法律约束力，且未违反法律强制性规定，故该合同具有法律效力，故对范洪涛的该项辩解不予采纳。关于范洪涛辩称不应收取电梯费用一节，因双方在《千龙户三期前期物业服务合同》中第十六条第3款明确约定了电梯费用的收取标准，且范洪涛亦实际使用了电梯，故对范洪涛的该项辩解不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：范洪涛于该判决发生法律效力之日起10日内给付物业公司物业费5735元、电梯运行费880元，共计8615元。本诉案件受理费50元，由范洪涛承担，范洪涛在给付上述款项时，一并给付物业公司。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付延迟履行期间的债务利息。二审期间，当事人未提供新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的一个焦点是案涉《千龙户三期前期物业服务合同》的效力。首先，案涉《千龙户三期前期物业服务合同》是在业主办理入住时，由物业公司与范洪涛签订的，在物业公司提供的整本的业主入伙资料中显示有案涉合同，同时签署的还有业主规约、业主（住户）消防安全责任书、业主（住户）资料卡、钥匙及物品领用登记表、房屋交付验收表、房屋交付验收登记表（附页）、业主签收页，上述材料均有范洪涛签字，二审中范洪涛对其签字予以认可，并且在业主签收页中载明对《千龙户三期前期物业服务合同》已签字确认。从上述证据看，案涉合同的签订是双方真实意思的表示。虽然案涉合同在第一条的委托方（甲方）处为空白，但合同尾页甲方有范洪涛本人签字，并且该尾页中具有数条合同条款内容，故范洪涛所主张的伪造假合同的理由不成立。其次，无论物业公司与开发商是否签订前期物业服务合同，单从本案所涉《千龙户三期前期物业服务合同》来看，虽然合同名称中有“前期”字样，但合同条款均是约定物业公司与业主的权利和义务，没有与开发商有关的内容。因在合同名称与合同约定的权利义务关系不一致时，应当按照合同约定的权利义务内容，确定合同的类型，故案涉合同即为本案双方当事人之间的物业服务合同。第三，案涉合同是双方当事人的真实意思表示，约定了权利义务，相关法律法规并没有禁止业主与物业公司签订合同，故案涉合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因案涉合同约定委托服务期限为本合同签订之日至本小区业主大会成立之日止。因该小区至今未召开业主大会成立业主委员会，故该物业公司一直在进行物业服务。关于范洪涛提出的物业公司没有公开账目、没有召集成立业主委员会、小区存在违法建筑、公共部位的广告费问题、私自出租公共停车位等问题。物业公司的抗辩是召集成立业主委员会并不是其权利和义务。因为没有成立业主委员会，无法向每位业主公布账目，即便存在违法建筑，也归相关机关处理，物业公司没有执法权，电梯里的都是公益广告没有收入，没有证据证明物业公司私自出租公共停车位。对于范洪涛提出的物业公司物业服务方面存在的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中，物业公司的服务虽然在某些方面不能达到全体业主满意的程度，但物业公司基本履行了《千龙户三期前期物业服务合同》约定的义务。范洪涛未提供充分有效的证据证明物业公司未履行物业服务合同，或履行合同存在重大瑕疵。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，物业公司对范洪涛居住小区履行了物业服务义务，范洪涛作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向物业公司交纳尚欠的物业服务费。如对物业公司的服务不满意，可以通过组织成立业主委员会行使权利，更换其他物业公司。范洪涛拒绝交纳物业费的行为，违反了《千龙户三期前期物业服务合同》的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的，故对范洪涛提出的此项上诉理由，本院不予支持，范洪涛应按合同约定缴纳物业费5735元。关于电梯费问题，案涉合同约定电梯运行费为：电梯层第一层不收费，其它楼层30元/户/月。范洪涛居住并非一层应缴纳电梯费，物业费是从2012年初起欠费，而电梯费是从2011年初起欠费，可见范洪涛是2011年应交而未交电梯费，首先违约。因物业公司代理人在一审庭审中称因为业主未交物业费就不让业主使用电梯，表明物业公司对于未交物业费的业主采取了一定的限制使用电梯的措施，故对于后期范洪涛未能使用电梯，物业公司存在违约。范洪涛对于2011年的电梯费360元仍需缴纳。物业公司表示对每位业主均办理了一卡通，包括未缴纳物业费和电梯费的业主。因物业公司未能提供其允许未缴纳物业费和电梯费的业主使用电梯具体时间的证据，而范洪涛否认使用电梯，物业公司又不能提供范洪涛已使用电梯的证据，故对于物业公司诉请的2012年1月1日至2018年12月31日的电梯费，本院不予支持。关于范洪涛提出的物业公司起诉超诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，因范洪涛在本案发回前的一审诉讼期间以及发回后的一审审理期间均未提出该抗辩，并且在以前的法庭询问中其承认物业公司敲门催费且张贴过催费单，故本院对范洪涛二审提出的物业公司起诉超诉讼时效的上诉理由，不予支持。综上所述，范洪涛的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鞍山市铁西区人民法院(2019)辽0303民初1334号民事判决；二、范洪涛于本判决发生法律效力之日起10日内给付鞍山宏昕佳润物业有限公司物业费5735元、电梯运行费360元，共计6095元；驳回鞍山宏昕佳润物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费各50元，共计100元，由范洪涛承担70元，由鞍山宏昕佳润物业有限公司承担30元。因鞍山宏昕佳润物业有限公司已垫付一审案件受理费，范洪涛在履行本判决给付义务时加付20元给鞍山宏昕佳润物业有限公司。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 戴艳丽审判员 王 瑶二〇二〇年三月九日书记员 王 娇