江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初5824号 原告：罗祥胜，男，1977年2月23日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：陈丁丁，江苏仕达律师事务所律师。 被告：汪菊生，男，1956年10月3日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：马金龙，江苏娄东律师事务所律师。 原告罗祥胜诉被告汪菊生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序，组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告罗祥胜的委托诉讼代理人陈丁丁，被告汪菊生及其委托诉讼代理人马金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗祥胜向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的厂房租赁合同（审理中，原告撤回该项诉请）；2、判决被告双倍返还原告租房定金20000元，并赔偿原告损失130000元，计150000元。事实和理由：2018年6月21日，原、被告签订了一份厂房租赁合同，被告将太仓市工业区厂房租赁给原告使用，租期三年六个月，2018年7月1日至2021年12月31日止，租金2018年7月1日至2018年12月31日为200000元，其他年限为每年380000元，合同为签订日起生效，合同签订当日原告按约定支付定金10000元。合同签订后，原告与无锡庆源激光科技有限公司、南京三科智控科技有限公司、昆山鑫振凯机械设备有限公司签订了销售合同，并支付了定金。2018年7月1日，被告向原告发出一份书面通知，称厂房不能及时交付，终止双方签订的厂房租赁合同。致原告签订的销售合同不能履行，给原告造成了重大损失，后原告多次联系被告，要求被告赔偿损失未果。为此，具状诉于人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告汪菊生辩称：1、涉案租赁厂房因未取得合法手续，应当认定租赁合同无效；2、原告诉称的因为厂房租赁合同解除引起对外签订的销售合同不能履行而导致原告遭受了重大损失。首先，在客观上原告主张的经济损失尚未实际发生。其次，原告就其不能履行与第三方之间的合同遭到第三方索赔而引起的损失应当由人民法院或者仲裁机构的生效判决和裁决予以确认。再次，原告主张的经济损失与被告单方终止租赁合同的行为之间不存在法律上的因果关系。故原告主张赔偿损失130000元的请求无事实和法律依据；3、原告诉称的双倍返还定金20000元，与支付赔偿金的请求两者在法律上不能并用，被告同意返还原告10000元；4、被告提前解除租赁合同除客观上不能在7月1日如期交付租赁物外，还因原告不能在7月1日如期向被告交付半年度的厂房租金。 本院经审理查明事实如下：2018年6月21日，被告汪菊生（甲方）与原告罗祥胜（乙方）签订厂房租赁合同一份，被告将位于太仓市工业区的厂房租赁给原告用于生产及仓储，办公和厂房面积约1800平方米。租赁期限为三年零六个月，自2018年7月1日至2021年12月31日止。2018年7月1日至2018年12月31日租金为200000元，2019年1月1日至2021年12月31日每年租金为380000元，租金每6个月支付一次，乙方每年的1月份与7月份向甲方支付租金。合同另约定，乙方在签订协议同时，向甲方支付10000元作为租房押金，合同期满时如乙方无违约责任，甲方在合同期满5日内将此押金不计息返还乙方。合同有效期内，任何一方不得提前解除合同，如一方坚持解除租赁合同则应赔偿对方的损失。该厂房租赁合同还约定了其他内容。当日，原告罗祥胜向被告汪菊生支付了租房定金10000元。 2018年6月23日，原告罗祥胜（甲方）与无锡庆源激光科技有限公司（乙方，以下简称无锡庆源公司）签订销售合同，约定原告从无锡庆源公司处采购一台光纤激光切割机及相应配件，合同价650000元，20天交货，交货地点为太仓市松南工业园。合同关于结算方式及期限约定，双方签订合同后预付10000元定金，发货前付至总额的80%，余款在2018年9月底前付65000元，12月底前付65000元。如逾期付款，甲方须按日支付乙方应付货款的1%作为滞纳金。该合同还约定了其他内容。同日，原告支付无锡庆源公司定金10000元。 2018年6月24日，原告罗祥胜（需方）与南京三科智控科技有限公司（供方，以下简称南京三科公司）签订销售合同，约定原告从南京三科公司处采购两台数控机床及相应配件，合同价444900元，交货地点太仓市沙溪镇，货期30天，结算方式为30%定金、60%发货、验收合格10%。该合同还约定了其他内容。次日，原告罗祥胜通过他人向南京三科公司转账支付10000元。 2018年6月25日，原告罗祥胜（供货方）另与昆山鑫振凯机械设备有限公司（购货方，以下简称昆山鑫振凯公司）签订销售合同，约定原告向昆山鑫振凯公司供货不锈钢搅拌保温桶230套，价款1196000元，于2018年8月10日前交货，货到付款50%，安装完成付清全部余款。合同第六条关于双方违约责任约定供货方延期交货的，由供货方向购货方支付逾期交货1200元/天的违约金；供货方延期交货超过60天的，购货方有权终止本合同并要求供货方支付延期60天交货的违约金72000元。该合同还约定了其他内容。 2018年7月1日，被告汪菊生向原告罗祥胜出具书面通知一份，内容为：由于我方和前租户在退还租金的金额上未达成一致，导致7月1日你租赁的厂房不能及时交付给你，深表歉意。现我方在7月1日与你终止签订的厂房租赁合同，并退还签订合同时支付的10000元定金。 2018年8月20日，昆山鑫振凯公司向原告罗祥胜出具终止合同通知书，内容为：“本公司昆山鑫振凯机械设备有限公司于2018年6月25日与你签订一份不锈钢搅拌保温桶的销售合同，在合同中约定不锈钢搅拌保温桶于2018年8月10日前交货，至本通知书发函前尚未收到不锈钢搅拌保温桶的产品，故本公司在此通知你终止不锈钢搅拌保温桶的销售合同并要求你承担违约责任。作为合同一方的贵司未能在约定的期限内交付产品，实属无理，已构成违约。为避免诉争，减少不必要的损失，为此特致函告知，务请贵司在收到本函之日起5日内履行违约义务，如贵司不能自觉履行，本司将依法提起诉讼。届时不仅要向贵司催讨违约金、诉讼费用及律师费等，这无疑会给贵司造成更大的损失。在此本司再次提请贵司能自觉履行。请慎思。”2018年12月7日，原告罗祥胜向昆山鑫振凯公司转账72000元。审理中原告罗祥胜表示该款项系支付昆山鑫振凯公司的违约金。 另，因原告罗祥胜未向南京三科公司付款及接收设备，南京三科公司于2018年10月29日向南京市溧水区人民法院提起诉讼，要求判令罗祥胜继续履行合同并向南京三科公司支付剩余货款434900元。南京市溧水区人民法院审理查明，2018年6月24日双方签订合同后，2018年7月25日，罗祥胜与南京三科公司负责人联系，陈述“由于场地问题，我们订的设备可能要被取消”。三科公司负责人回复，“开玩笑吧，都快好了”。罗祥胜陈述，“不好意思，把你们的损失写份详细报价，盖章发给我一下”。三科公司负责人将其制作的违约赔偿说明发送给罗祥胜后，罗祥胜未表示是否同意该方案。南京市溧水区人民法院于2019年4月25日出具（2018）苏0117民初5867号民事判决书，判决罗祥胜继续履行合同并支付南京三科公司货款434900元。罗祥胜委托陈丁丁作为其律师参与诉讼活动，并支付律师费用28000元。该判决已生效，本案审理中原告罗祥胜表示货款尚未支付，设备亦未接收，正与南京三科公司协商解决方案。 原告另提供委托代理合同及发票，显示其为本案诉讼委托陈丁丁作为其律师参与诉讼活动支付律师费用10000元。审理中，被告汪菊生确认，涉案租赁厂房未取得建设工程规划许可证，也无房屋所有权证。审理中，原告罗祥胜明确其要求被告汪菊生赔偿的损失包括其支付无锡庆源激光科技有限公司的定金10000元，支付南京三科公司10000元，支付昆山鑫振凯公司的违约金72000元及律师费38000元，计130000元。 上述事实，由原告罗祥胜提供的租赁合同、销售合同、定金收据、付款凭证、（2018）苏0117民初5867号民事判决书、委托代理合同、发票及本院庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为：根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告汪菊生明确表示涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，至本案辩论终结前，被告汪菊生未提供证据证明涉案租赁房屋取得了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故原、被告于2018年6月21日签订的厂房租赁合同应属无效。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。故被告汪菊生收取原告罗祥胜的10000元应返还原告，但原告主张适用定金罚则无合同基础。 关于原告的损失主张。原告认为，即使租赁合同无效，但根据法律规定有过错一方应承担损害赔偿的责任。首先，关于合同无效，有过错的一方承担的损害赔偿责任性质上属于缔约过失责任，其范围为信赖利益损失，且应限定为直接损失。原告罗祥胜主张的违约金、定金、律师费等损失难以认定为因租赁合同无效而产生的直接损失。其次，原、被告于2018年6月21日签订厂房租赁合同，被告于2018年7月1日向原告出具书面通知，原告尚有时间租赁新的厂房履行与南京三科公司等的销售合同，原告的损失并非不可避免。结合（2018）苏0117民初5867号民事判决书的事实认定，原告罗祥胜未及时合理的处理与南京三科公司的合同关系，原告也未提供证据证明其与无锡庆源公司、昆山鑫振凯公司进行了及时合理的商洽。其损失主要系自身处理不当所致，也即原告损失的产生与被告不能提供厂房之间并不存在直接的因果关系。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告汪菊生于本判决生效之日起十日内返还原告罗祥胜10000元； 二、驳回原告罗祥胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，由原告罗祥胜负担3080元，被告汪菊生负担220元。该款原告已预交，本院不予退还，被告负担部分由其在支付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 （此页无正文） 审 判 长  滕万波 审 判 员  张 圣 人民陪审员  季建东 二〇二〇年三月十七日 书 记 员  史福宜