浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0802民初385号 原告：衢州市新广升汽车服务有限公司，统一社会信用代码91330800566979051E，住所地浙江省衢州市柯城区三衢路499-2号。 法定代表人：杨将勇，执行董事。 委托诉讼代理人：胡剑飞，浙江天赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马明明，浙江天赞律师事务所实习律师。 被告：郑金龙，男，1960年3月12日出生，汉族，住浙江省常山县。 被告：徐雨香，女，1962年7月6日出生，汉族，住浙江省常山县。 委托诉讼代理人：郑金龙，系徐雨香丈夫。 被告：徐景芳，男，1973年12月24日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 原告衢州市新广升汽车服务有限公司（以下简称新广升公司）与被告郑金龙、徐雨香、徐景芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新广升公司的法定代表人杨将勇及其委托诉讼代理人胡剑飞、马明明，被告徐景芳和被告郑金龙兼被告徐雨香的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告郑金龙、徐雨香支付原告（2018年1月1日至2019年12月20日的租金、场地使用费为360150元，并支付违约金500000元；2.判令被告徐景芳对郑金龙、徐雨香2018年1月1日至2019年3月26日的租金承担连带支付责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年11月28日，原告与被告郑金龙、徐雨香签订房屋租赁合同，由被告郑金龙、徐雨香租赁位于衢州市三衢路X号一楼前面东边上楼的一间店面及二楼一半面积约为1200平方米的房屋用于经营宾馆。合同就租赁期限、租金支付方式、违约责任等作了约定。后被告郑金龙、徐雨香未按约支付租金，尚欠租金360150元未付。2017年9月15日，被告郑金龙、徐雨香与徐景芳签订协议书，约定郑金龙、徐雨香将其经营的红庭宾馆整体转让给徐景芳，该协议被浙江省衢州市柯城区人民法院判决于2019年3月26日解除。原告认为，被告郑金龙、徐雨香拒不支付租金的行为已侵犯了原告的合法权益，徐景芳在受让期间也未支付租金，应对经营期间的租金承担连带责任，为此向法院提起诉讼，要求被告承担民事责任。 被告郑金龙、徐雨香答辩称，2017年9月15日经原告同意，宾馆已转让给徐景芳经营，因原告不能提供办理营业执照的相关材料，9月28日被迫停业。徐景芳为此起诉原告和被告郑金龙、徐雨香，法院已作出判决。判决生效后，被告郑金龙、徐雨香又另案起诉原告，法院也作出判决。法院认定合同不能履行的责任在于原告。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 被告徐景芳答辩称，要求驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院认定事实如下： 原告新广升公司从案外人衢州市龙腾商娱有限责任公司（以下简称龙腾公司）处承租了坐落于衢州市三衢路X号一、二楼面积共4520平方米的房屋。2012年11月28日，原告新广升公司（甲方）与被告郑金龙、徐雨香（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，将衢州市三衢路X号一楼前面东边上楼的一间店面及二楼一半面积约为1200平方出租给被告用于经营宾馆，租期自2013年1月1日起至2022年8月31日止。2013年1月1日至2013年12月31日的第一年租金17.5万元，于签订本合同时一次性支付，之后每年租金逐年递增，于每年的12月1日前一次性支付下一年度的租金。乙方不得转租，如需要转租需经甲方书面同意方可。乙方应于本合同签订之日向甲方交纳三万元（不计息）的物业保证金，租赁期满，如无拖欠水电费、电话费、物业管理费、垃圾清运费等经营管理的一切费用以及无损坏相关物业设施设备的，由甲方不计息，七天内如数退还给乙方。合同还约定，乙方逾期支付租金及其他费用，应向甲方支付逾期违约金，逾期违约金按逾期租金每日万分之五的比例支付；逾期超过一个月时，作为乙方违约解除、终止合同，收回房屋。乙方因违反本合同导致合同解除、终止的，应向甲方支付50万元违约金。甲方因违反本合同导致合同解除、终止的，应向乙方支付50万元违约金，并按照市场价格折算后进行赔偿。2013年1月23日，被告郑金龙向原告新广升公司支付物业保证金30000元，由原告法定代表人杨将勇以新广升公司的名义出具收条确认。后被告郑金龙、徐雨香以徐雨香为经营者在承租场地内经营衢州市柯城红庭宾馆（以下简称红庭宾馆）。2017年9月15日，郑金龙和徐景芳签订协议书一份，约定郑金龙以680000元的价格将红庭宾馆相关设备、设施、物品、截至2017年12月31日的剩余租金、有线电视费用等固定和非固定的财产转让给徐景芳，以后租金由徐景芳以更名后的宾馆的名义向新广升公司交纳；郑金龙已交水电费押金30000元，由徐景芳另行支付郑金龙。2017年9月18日，红庭宾馆的营业执照注销，徐景芳办理个体工商户名称预先核准（名称为衢州市柯城凯越宾馆）并开始试营业。徐景芳、郑金龙均向新广升公司送达书面函告，要求新广升公司提供办理营业执照所需的营业场所使用证明，新广升公司一直未将相关材料交付徐景芳，致营业执照一直未能办理。2017年9月28日，衢州市市场监督管理局向徐景芳送达责令停业通知书，以其未取得工商营业执照为由责令其立即停止相关经营活动。2018年3月6日，徐景芳以新广升公司、杨将勇、龙腾公司、郑金龙为被告向本院提起诉讼，本院于2019年2月21日作出（2018）浙0802民初1402号民事判决书，认定郑金龙将案涉房产转租徐景芳的行为已取得新广升公司的同意，判决解除徐景芳与郑金龙于2017年9月15日签订的协议书，由郑金龙退还徐景芳转让款680000元及水电费押金30000元共计710000元。 2019年5月6日，郑金龙、徐雨香以新广升公司、杨将勇为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼。本院于2019年8月1日作出（2019）浙0802民初2995号民事判决：一、郑金龙、徐雨香与新广升公司于2012年11月28日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日解除；郑金龙、徐雨香于合同解除后十日内腾空租赁场地并交还新广升公司；二、新广升公司于本判决生效之日起十日内赔偿郑金龙、徐雨香损失75980元，支付违约金100000元，合计175980元；三、驳回郑金龙、徐雨香的其他诉讼请求。郑金龙、徐雨香和新广升公司不服提起上诉，衢州市中级人民法院于2019年11月28日作出（2019）浙08民终987号民事判决：一、维持浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初2995号民事判决主文的第一项；二、撤销浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初2995号民事判决主文的第二项和第三项；三、新广升公司于本判决生效之日起十日内赔偿郑金龙、徐雨香损失400000元，支付违约金100000元，合计500000元；四、驳回郑金龙、徐雨香的其他诉讼请求；五、驳回新广升公司的上诉请求。2019年12月14日，郑金龙与杨将勇签订协议书，就腾退租赁场地进行约定，郑金龙将原红庭宾馆可移动财产作价32000元（余下全部归杨总），当场双方以郑金龙拉走为准。双方腾退结束交接完毕，杨将勇于2019年12月20日前押金30000元退还郑金龙（保证金30000元是新广升公司退还郑金龙，到时共计62000元打郑金龙卡上）。 另查明，坐落于衢州市三衢路X号的房产登记于龙腾公司名下，抵押于中国工商银行股份有限公司金华婺城支行，抵押登记时间为2014年10月14日，2017年1月24日被金华市婺城区人民法院查封，查封期限为2017年1月24日至2020年1月23日。 上述事实有原被告陈述及提交的租赁合同、民事判决书等证据所证实。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定履行。在双方履行合同过程中，经新广升公司同意，郑金龙、徐雨香将承租场地转租给徐景芳经营宾馆。2017年9月28日，相关主管部门以宾馆未取得工商营业执照为由责令宾馆经营者停止相关经营活动，继而引发租赁纠纷。在郑金龙、徐雨香起诉新广升公司房屋租赁合同纠纷中，即本院（2019）浙0802民初2995号和衢州市中级人民法院（2019）浙08民终987号民事案件，认定案涉租赁物用于经营宾馆，新广升公司理应为开办宾馆提供所需材料，因租赁物被其他法院查封致使营业执照难以办理，无法履行协助办证的义务，已构成违约，对合同的解除作出处理，并结合租赁合同约定的租金数额、当事人履约的过错程度等因素，确定新广升公司应支付的损失和违约金。原告要求被告郑金龙、徐雨香支付自2018年1月1日起至2019年12月20日止的租金、场地使用费及违约金等，因系新广升公司的原因，导致合同无法履行，而后被解除。结合前述对合同解除的处理情况，故对原告的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下： 驳回原告衢州市新广升汽车服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费13308元，减半收取6654元，由原告衢州市新广升汽车服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  祝志琴 二〇二〇年三月三日 书记员  徐星瑜