上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11605号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海靓屋家居用品有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王兆丽，总经理。委托诉讼代理人：巫小莉，上海言知律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：刘建兴，男，1958年9月28日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：汪文芳，上海衡孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张润东，上海衡孚律师事务所律师。上诉人上海靓屋家居用品有限公司(以下简称“靓屋公司”)因与被上诉人刘建兴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初4984号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。靓屋公司上诉请求，撤销一审法院判决，改判支持靓屋公司在一审中的反诉请求。事实和理由：火灾影响了靓屋公司对承租房屋的正常使用，一审法院没有考虑到火灾的影响，判决靓屋公司全额支付使用费是不公平的。而且靓屋公司承租的房屋是违章建筑，在发生火灾后变成了危房，无法正常使用，故不应当支付房屋使用费。此外，一审法院对于靓屋公司支付租金、使用费的计算金额有误。靓屋公司于2013年7月28日支付了82,500元、2015年1月6日支付了4万元、2018年7月份之后又付了69,100元，但一审判决并未将上述款项计算入靓屋公司的已付款之中，一审法院判决有误，请求二审予以改判。被上诉人刘建兴答辩称,靓屋公司在承租房屋时已经知晓房屋是没有合法建造手续的，故不能以此为由不支付房屋使用费。发生火灾之后，刘建兴与靓屋公司协商要求靓屋公司搬离，解除租赁合同，但靓屋公司要求继续承租，并与刘建兴签订了后续的补充协议。靓屋公司上诉主张的三笔款项，都已在一审审理中提出过，一审法院也进行了查实。一审法院判决正确，请求二审予以维持。刘建兴向一审法院提起诉讼，要求判令：1、靓屋公司支付房屋使用费694,970元；2、靓屋公司支付滞纳金(以694,970元为本金，按每日5%，即34,748.5元/日的标准，自2018年12月20日计算至实际清偿之日)。靓屋公司提出反诉，要求：1、判令刘建兴返还押金3万元；2、判令刘建兴返还靓屋公司多支付的租金176,250元。一审法院认定事实：2012年12月20日，刘建兴(甲方)与靓屋公司的法定代表人王兆丽(乙方)签订第一份《房屋使用协议》，约定：甲方将5号房屋、6号房屋、1号房屋出让给乙方使用，单价0.7元，年使用金共计33万元；房屋使用期暂定为五年，从2013年1月20日起至2018年1月20日止，每年支付4次，每次82,500元，先付后用，进场押金2万元。每年每平方米递增0.02元；如乙方拖欠房屋使用费超过10天，作违约处理，并承担滞纳金，滞纳金按拖欠款每天的5%计算。2015年5月1日，刘建兴(甲方)与王兆丽(乙方)签订第二份《房屋使用协议》，约定：甲方将3号房屋出让给乙方使用，面积共计370平方米，单价0.75元，年使用金共计10万元；房屋使用期暂定为三年，从2015年5月15日起至2018年5月14日止，每年支付2次，每次5万元，先付后用，进场押金1万元；如乙方拖欠房屋使用费超过10天，作违约处理，并承担滞纳金，滞纳金按拖欠款每天的5%计算。2016年1月20日，刘建兴(甲方)与王兆丽(乙方)签订第三份《房屋使用协议》，约定：甲方将2号房屋、4号房屋出让给乙方使用，面积共计260平方米，单价0.7元，年使用金共计6.6万元；房屋使用期暂定为三年，从2016年1月20日起至2019年1月19日止，每年支付2次，每次3.3万元，先付后用；如乙方拖欠房屋使用费超过10天，作违约处理，并承担滞纳金，滞纳金按拖欠款每天的5%计算。2018年，靓屋公司以财产损害赔偿纠纷为由起诉刘建兴等人，案号为(2018)沪0113民初12394号。该案审理查明，2016年7月10日，位于宝山区顾太路XXX号的上海巧姐商贸有限公司发生火灾，经消防队扑救熄灭，过火面积约300平方米，未造成人员伤亡。火灾造成该址内包括靓屋公司等18家相关单位(场所)建筑及内部物品烧毁、烟熏及水渍影响。该案判决：“一、被告上海巧姐商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海靓屋家居用品有限公司财物损失费626,424.50元；二、被告侯江明对本判决主文第一项被告上海巧姐商贸有限公司的付款义务负连带责任；三、被告上海同莱建材经营部于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海靓屋家居用品有限公司财物损失费375,854.70元；四、被告刘建兴对本判决主文第三项被告上海同莱建材经营部的付款义务负连带责任；五、被告上海环源实业发展公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海靓屋家居用品有限公司财物损失费125,284.90元；六、原告上海靓屋家居用品有限公司的其他诉讼请求不予支持。”一审审理中，因双方对历年已支付租金金额存在异议，靓屋公司为证明己方已支付的房屋使用费及押金情况向法院提供了以下证据：1、费用支付明细，系靓屋公司自行制作，共计27笔，总金额为1,591,465元，第一笔系2012年12月20日支付，最后一笔系2018年12月11日支付；其中序号10金额有误，该笔钱款实际为3,000元，序号12日期错误，应为2015年1月6日农业银行现金支票支付。2、支票及收据复印件、银行对账单，证明明细表中每笔金额的具体支付时间和方式。刘建兴对上述证据的一并质证意见为：序号2对应的2013年7月28日租金82,500元，没有相应转账记录，刘建兴实际也未收到该笔钱款；序号12的4万元当时现金支票没有钱实际做了退票处理，随后2015年1月7日又通过交通银行现金转账了4万元，因此仅有一笔4万元，不存在两笔；序号19的1.5万元不是租金，而是当时靓屋公司为了移除一些绿化设施委托刘建兴找人处理支付的费用，刘建兴收到该1.5万元后已经支付给了案外人，目前没有证据提供；其他租金支付情况均认可。双方均确认2013年1月20日至2016年7月9日期间应当支付的房屋使用费总金额为131.25万元。刘建兴确认2016年7月10日至2018年12月20日期间1-4号房屋共需支付房屋使用费总金额为67.1万元，靓屋公司对该计算金额予以认可，但认为火灾发生后靓屋公司无需再支付租金。刘建兴另表示火灾发生后5号房屋只有一间受损，其余房屋仍应支付房屋使用费。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造的房屋与承租人订立的合同无效。根据双方合同约定及双方当事人自述，租赁物系违章建筑，故刘建兴与靓屋公司之间的三份《房屋使用协议》均无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。靓屋公司辩称火灾发生后其无法正常使用房屋，且刘建兴在2017年7月之后不再具有出租权故无权继续收取租金，但刘建兴提供的《承诺书》、《临时使用说明》、照片等证据可以显示，火灾后1-4号房屋并未受到直接影响，靓屋公司未归还房屋并仍在继续使用，故应当支付相应的房屋使用费。至于案外人是否另行向刘建兴主张相关权益，不属于本案的处理范围。关于5号房屋的使用费，靓屋公司提供的照片以及着火点位置等证据显示，5号房屋存在明显受损情况，对于火灾发生后5号房屋的使用费，不予支持。关于使用费的金额，根据审理中双方对应付使用费的确认情况，法院确认靓屋公司自2013年1月20日起至2018年12月20日期间应当支付的全部使用费为198.35万元。对于靓屋公司已经支付的使用费，其在明细表中列明的2013年7月28日的82,500元及2015年1月6日的4万元并未提供银行交易记录等相应证据予以证明，难以支持，扣除上述两笔金额后，确认靓屋公司实际已经支付房屋使用费1,411,965元及押金3万元。综上，靓屋公司尚需向刘建兴支付房屋使用费共计571,535元。因租赁合同无效，刘建兴要求靓屋公司支付滞纳金的诉讼请求，不予准许。关于押金3万元，刘建兴应当予以返还。靓屋公司提出火灾发生后的房屋使用费均需返还，缺乏依据，不予支持。判决：一、上海靓屋家居用品有限公司于判决生效之日起十日内，向刘建兴支付房屋使用费571,535元；二、刘建兴于判决生效之日起十日内，向上海靓屋家居用品有限公司返还押金30,000元；三、驳回刘建兴的其他诉讼请求；四、驳回上海靓屋家居用品有限公司的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院审理中，靓屋公司为证明其主张提供了上海曹普家居用品有限公司于2013年4月29日开具的一张金额为80,500元的转账支票，认为靓屋公司向刘建兴支付租金80,500元，该笔款项按照刘建兴的要求直接转账给了陈兆梅。2015年1月6日金额为4万元的支票复印件一张，证明靓屋公司于2015年1月6日支付了4万元。针对该证据，刘建兴认为，收款人是案外人，与本案无关。本院另查明，一审审理中，刘建兴代理人提供了一份落款日期为2018年4月19日、落款单位为上海兴北木工机械有限公司的告知书，内容为：“我司承认有三份合约存在。事因2016年7月10日0时25分许火灾，我司损失惨重，及相关理赔没到位，后续诉讼还在进行。故房租事宜可相互抵充。理由：1、案件正在诉讼阶段，需要保护现场。2、理赔款还没到位。所以贵司要求我们搬离，与法与理与情都是不合理的。相关房租事宜，可通过协商解决。协商不成可通过正当途径解决合同纠纷”。刘建兴代理人表示，该份告知书中的上海北兴木工机械有限公司的法定代表人与靓屋公司的法定代表人是同一人，是靓屋公司将告知书贴在承租房屋上。靓屋公司对此书面发表质证意见为，对真实性没有异议，但认为不能证明刘建兴的主张。本院认为，本案刘建兴出租给靓屋公司的房屋未取得建设工程规划许可证，故双方之间订立的租赁合同无效。租赁合同无效，承租人也应支付房屋的占有使用费。对于房屋占有使用费的计付标准与期间问题，靓屋公司认为由于租赁合同无效且承租房屋发生火灾，故可以不必支付房屋使用费，或者应当扣减相应的使用费。对此，本院认为租赁合同无效，承租人应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。靓屋公司承租房屋过程中发生火灾，其中1-4号房屋在火灾中未受损，靓屋公司如果认为其使用受到影响，理应及时返还房屋，但靓屋公司并未返还，故对于1-4号房屋在火灾发生后应全额支付房屋使用费。关于靓屋公司已经支付的使用费的金额问题。靓屋公司上诉提交的2013年4月29日金额为80,500元的转账支票，刘建兴对此予以否认，鉴于该支票收款人并非刘建兴，且该支票的金额、付款日期与靓屋公司在一审中陈述的2013年7月28日支付了82,500元在金额日期上均无法吻合，故本院不予采信。至于2015年1月6日的4万元，仅有支票复印件，无相应银行交易记录，故本院对此不予支持。对于靓屋公司上诉提出的2018年7月份之后又付了69,100元，因一审审理中，靓屋公司提交的付款明细中该款项已经列明，一审法院也将其计算入靓屋公司已付款项之中，故本院对靓屋公司的该上诉主张亦不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,441元，由上诉人上海靓屋家居用品有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  刘海邑审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年三月三日书记员  蔡剑燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……