广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3298号上诉人（原审原告）：广州金漠精密机械有限公司。住所地：广东省广州经济技术开发区东区骏功路11号。法定代表人：PETERKHUU，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张扬，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤嘉丽，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州沃迪森汽车零部件有限公司。住所地：广东省广州经济技术开发区东区骏功路11号三期厂房。法定代表人：岑力火，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建平，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨书洪，广东嘉茂律师事务所律师。上诉人广州金漠精密机械有限公司（以下简称金漠公司）因与被上诉人广州沃迪森汽车零部件有限公司（以下简称沃迪森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初10444号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金漠公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判沃迪森公司立即腾空并返还非法占有的广州经济技术开发区东区骏功路11号三期厂房并将违章建筑拆除，恢复厂房原状；3.沃迪森公司向金漠公司支付从2019年8月1日起至厂房实际返还之日止的逾期归还厂房的滞纳金（按每日1674.75元标准计算，暂计至2019年8月31日为51917.25元）；4.一、二审诉讼费用由沃迪森公司承担。事实和理由：第一，讼争双方虽在2013年签订了15年期限的合同，但已通过一年一签的合同变更了合同期限，一年一签的合同为有效合同，故应按双方最新签订的2018年的《厂房租赁合同》履行。2018年的《厂房租赁合同》约定的租期为1年，自2018年8月1日起至2019年7月31日止，该份合同已备案，为有效合同。一审判决认为2013年6月19日签订的租期为15年的《厂房租赁合同》为总框架合同不符合实际。第二，2018年签订的《厂房租赁合同》已到期，金漠公司有权不续签合同并要求沃迪森公司恢复原状。沃迪森公司拒不搬离，应支付逾期归还厂房的滞纳金。2019年5月30日，金漠公司向沃迪森公司发出《不续签租赁合同通知书》，告知沃迪森公司合同期满后不再续租，并提醒其做好清场准备。2019年7月24日，金漠公司向沃迪森公司发出并在案涉厂房门口张贴《租赁合同到期办理通知书》，再次向其告知合同期满后不再续租，要求其如期做好清场工作。在双方签订的租赁合同已到期且金漠公司多次告知不再续租的情况下，沃迪森公司仍非法占有厂房，拒不搬离，且其加建的建筑改变了厂房原状，其应将厂房恢复至2013年签订合同时的状态。沃迪森公司辩称：案涉租赁合同并未到期。双方签订的租赁合同期限为15年，并非只有一年，一审以对此进行了详细调查。金漠公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。金漠公司向一审法院起诉请求：1.沃迪森公司立即腾空并返还非法占有的位于广州经济技术开发区东区骏功路11号三期厂房并将违建建筑拆除，恢复厂房原状；2.沃迪森公司向金漠公司支付2019年8月1日起至厂房实际返还之日止的厂房占有使用费（按每月167475元计算，暂计至2019年8月31日为167475元）；3.沃迪森公司向金漠公司支付2019年8月1日起至厂房实际返还之日止的逾期归还厂房的滞纳金（按每日1674.75元计算，暂计至2019年8月31日为51917.25元）；4.沃迪森公司向金漠公司支付2019年8月1日起至厂房实际返还之日止的供电设备使用费（按每月60000元计算，暂计至2019年8月31日为60000元），以上合计为279392.25元；5.本案诉讼费由沃迪森公司承担。一审法院认定事实：金漠公司于2013年4月26日取得广州开发区骏功路11号房屋的房地产权证，具体包括（1）栋门卫室和变电房、（2）栋厂房、办公用房及二期厂房和（3）栋三期厂房，总建筑面积为11243.53平方米，其中自编三栋即三期厂房总建筑面积为6994.6152平方米。2013年6月19日，金漠公司（出租方、甲方）与沃迪森公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，第一条约定：甲方将位于广州经济技术开发区东区骏功路11号三期厂房（整栋、以下简称涉案厂房）出租给乙方，建筑面积共7050平方米。第二条约定：租赁期为15年，自2013年8月1日至2028年7月31日止，乙方租赁该厂房仅作为生产及办公使用。第三条约定：1.厂房租金为每月140000元。前三年，租金不变（前三年指合同签订之日起至三年期满），自第4年开始，租金应根据市场行情每年5%的调升（具体升幅双方可根据当年的市场行情协商确定）。2.甲方厂房现有货梯供乙方使用，并为乙方提供500KV供电条件和单独的变电站。该款所涉设施使用费为60000元/月。甲方向乙方免费提供厂房北侧及甲方一、二期厂房东侧的场地供乙方停车、通行。3.厂房租金及设施使用费于每月的5号之前支付当月租金及设施使用费，首次租金及设施使用费应于合同签订后的5个工作日内支付。4.乙方应在签订本合同时向甲方支付2个月的租金作为押金。第十条约定：2.在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的千分之五作为滞纳金。4.租赁期满，乙方应如期交还该厂房。乙方逾期归还，除按原标准交租外，每逾期一日，乙方须按当月租金额的百分之一向甲方支付滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。双方确认合同约定的涉案厂房的建筑面积比产权证面积多的部分为一楼卸货平台，卸货平台为金漠公司加建，未办理报建手续。2013年6月25日，金漠公司（出租方、甲方）与沃迪森公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同补充协议（一）》，约定甲方提供500KVA变电房一个供乙方使用等内容。2013年6月26日，双方办理了三期厂房钥匙移交。2015年1月31日，金漠公司（甲方）与沃迪森公司（乙方）还签订了《关于租赁区域加建新厂房的合同》，约定：兹有双方于2013年6月19日签订的为期15年的《厂房租赁合同》，乙方可以在合同约定的期限内对租赁区域拥有使用权；经协商一致，甲方同意乙方在不影响政府规定的绿化容积率的前提下，在租赁厂区的绿化区域投资加建新厂房及办公楼，具体的规划依照规划图纸实施；加建部分产生的所有费用由乙方负责；乙方在租赁合同的有效期限15年内，对加建部分建筑物免费使用，但因加建部分的建筑物产生的所有政府规定的税费由乙方承担，超出租赁合同期限或者租赁合同提前终止，加建部分建筑物所有权无偿移交甲方，若甲乙双方重新签订租赁合同，甲方对原厂房建筑物和加建部分建筑物合并面积按市场价格收取租金；乙方需按照本协议附件规划图实施加建，不得随意变更，若有变更须征得甲方的书面同意；乙方依照国家法律法规办理报建、消防验收等资质手续等。双方确认金漠公司同意沃迪森公司加建三层办公楼、两层的注塑车及大仓库，但未办理报建手续，沃迪森公司实际出资加建的除上述建筑物外，还有其他加建部分。沃迪森公司陈述有部分加建物附属在上述三栋加建建筑物上，还有部分加建建筑物不在金漠公司的用地红线内。2013年6月19日、2014年7月8日、2015年7月8日、2016年7月12日、2017年7月17日、2018年8月1日，双方分别就涉案厂房签订了为期一年的《厂房租赁合同》，租赁期限分别自2013年8月1日起至2014年7月31日止、2014年8月1日起至2015年7月31日止、2015年8月1日起至2016年7月31日止、2016年8月1日起至2017年7月31日止、2017年8月1日起至2018年7月31日止、2018年8月1日起至2019年7月31日止，租金分别为每月140000元、140000元、140000元、145000元、152250元、167475元，其他约定同双方于2013年6月19日签订的《厂房租赁合同》基本一致，双方还将上述为期一年的《厂房租赁合同》均办理了房屋租赁登记备案。2019年5月29日和2019年7月24日，金漠公司分别向沃迪森公司发出《不续签租赁合同通知书》和《租赁合同到期搬离通知书》，主要内容为：双方于2018年8月1日签订的《厂房租赁合同》将于2019年7月31日到期，到期后金漠公司决定不再续租，通知沃迪森公司按合同约定办理厂房清场及交接手续等。沃迪森公司收到上述通知后，于2019年7月25日复函金漠公司，要求金漠公司续签租赁合同。双方确认2013年6月19日签订的为期15年的《厂房租赁合同》未办理房屋租赁登记备案。双方对于签订为期15年的《厂房租赁合同》后又每年分别签订为期一年的《厂房租赁合同》的原因存在争议。金漠公司主张签订时间在后的租期为一年的《厂房租赁合同》已对签订时间在前的为期15年的《厂房租赁合同》作出了变更，租赁期限应按照新的合同履行，租期应为一年，并且每一年的《厂房租赁合同》完全独立，每年的租赁合同双方都需对租金进行重新商定，租期一年的合同为备案合同，应以备案的租赁合同为准。沃迪森公司抗辩称每年一签的《厂房租赁合同》是分合同，是对为期15年的总《厂房租赁合同》的履行，并未改变双方以前的约定，双方未对总合同进行登记备案而对分合同进行登记备案的原因是为了减轻税费压力。沃迪森公司为证实其主张，还提交了双方工作人员的邮箱往来记录和微信聊天记录。一审庭审中，金漠公司确认沃迪森公司已依约支付2019年8月至10月的租金和供电设备使用费，不存在逾期。金漠公司还明确其在本案中提出的诉讼请求的依据是认为双方的租赁合同已经到期届满，其第一项诉讼请求要求沃迪森公司拆除所有加建建筑物。金漠公司陈述其在2018年8月1日签订的《厂房租赁合同》快要到期时，并未与沃迪森公司协商续签事宜，因为该公司不想再续签。经一审法院释明，双方均主张涉案《厂房租赁合同》为有效合同，若法院认定的合同效力与金漠公司主张的不一致，金漠公司仍坚持其诉讼请求。上述事实，有《房地产权证》《厂房租赁合同》《厂房租赁合同补充协议（一）》《关于租赁区域加建新厂房的合同》《不续签租赁合同通知书》《租赁合同到期搬离通知书》《公证书》《关于确定2019年度厂房租金及履约通知函》、快递单、房屋租赁登记备案证明及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为：鉴于双方签订的《厂房租赁合同》中租赁面积超出了房产证的面积，有部分未办理报建手续，还有部分加建建筑物，故双方签订的《厂房租赁合同》为部分有效、部分无效。其中涉及6994.6152平方米已取得房产证的建筑面积的部分为有效合同，涉及未办理报建手续的加建部分为无效合同。本案的争议焦点为双方就涉案厂房的租赁合同期限是否已经届满。双方虽然从2013年起至2018年每年均就涉案厂房签订为期一年的《厂房租赁合同》，但合同条款与双方于2013年6月19日签订的15年期的《厂房租赁合同》基本一致，只有租金金额存在变动，变动的幅度基本也在15年期的《厂房租赁合同》约定的范围内，且双方在2015年签订的《关于租赁区域加建新厂房的合同》中也再次确认双方租赁合同期限为15年。综上，一审法院认定双方就涉案厂房的租赁合同期限为15年即自2013年8月1日至2028年7月31日止，2013年6月19日签订的15年期的《厂房租赁合同》为双方租赁合同的总框架，双方在每年一签的《厂房租赁合同》中可以再行协商具体的租金金额。金漠公司主张双方就涉案厂房的租赁合同期限已经届满，并且拒绝与沃迪森公司协商下一年度的租金价格，违背诚实信用原则，一审法院不予采信。其中涉及6994.6152平方米已取得房产证的建筑面积的部分为有效合同，由于租赁期限尚未届满，金漠公司要求沃迪森公司返还该部分厂房于法无据，一审法院不予支持。涉及未办理报建手续的加建部分为无效合同，该部分的认定和处理属于行政机关的职权范围，应先由行政主管部门对其合法性进行认定和处理。故金漠公司要求沃迪森公司拆除上述加建部分并交还上述场地的诉讼请求，本案中不予处理，当事人在行政主管部门对加建部分进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。金漠公司还要求沃迪森公司支付逾期归还厂房的滞纳金，缺乏理据，一审法院不予支持。因金漠公司确认沃迪森公司已依约支付2019年8月至10月的租金和供电设备使用费，在法庭辩论终结之日前沃迪森公司不存在逾期行为，故金漠公司提出的第二项和第四项诉讼请求缺乏事实依据和合同依据。综上，一审法院依法驳回金漠公司的全部诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回金漠公司的全部诉讼请求。一审案件受理费2745元，全部由金漠公司负担。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。金漠在二审中没有提交新证据。沃迪森公司在二审中提交了其向金漠公司支付案涉房屋2019年8月至2020年3月期间租金、水电费的凭证，金漠公司对该凭证的真实性、合法性无异议，但认为案涉租赁合同已终止，沃迪森公司实际支付的是房屋占用费。本院认为：综合本案二审诉辩意见，本案二审争议焦点为讼争双方签订的《厂房租赁合同》期限是否已届满问题。经查明，讼争双方在2013年6月19日签订租期为15年的《厂房租赁合同》后，在同日又签订了租期为一年的《厂房租赁合同》，此后直至2018年8月1日，每年均签订了租期为一年的《厂房租赁合同》，并且又在2015年1月31日基于2013年6月19日租期为15年的《厂房租赁合同》而签订了《关于租赁区域加建新厂房的合同》。2013年6月19日租期为15年的《厂房租赁合同》约定前三年厂房租金每月为140000元，自第4年开始的租金根据市场行情每年调升5%，具体升幅双方可根据当年的市场行情协商确定。双方在2013年至2015年期间每年签订的合同约定的月租金均为140000元，2016年至2018年期间每年签订的合同中约定的月租金均有所递增。综合上述事实看，一审采信沃迪森公司的主张，认定案涉2013年6月19日租期为15年的《厂房租赁合同》为总框架合同，双方每年一签的《厂房租赁合同》是为协商具体租金金额而签，实际是为了履行租期为15年的《厂房租赁合同》，符合客观实际，本院依法予以维持。2013年6月19日租期为15年的《厂房租赁合同》中涉及已取得房产证的建筑面积为6994.6152平方米部分内容合法有效，该部分租赁期限尚未届满，一审不支持金漠公司关于返还该部分厂房的主张正确，本院依法予以维持。至于租赁合同中涉及未办理报建手续的加建部分，因该部分合同内容无效，应由行政主管部门先对其合法性进行认定和处理，一审不支持金漠公司关于拆除违章建筑及恢复厂房原状的主张，合理有据，本院亦予以维持。鉴于金漠公司关于返还厂房的主张未获支持，其另主张的关于逾期归还厂房的滞纳金理据不足，本院不予支持。综上所述，金漠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1098元，由广州金漠精密机械有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐玉宝审判员  李志明审判员  俞 颖二〇二〇年三月十六日书记员  尹艳阳王嘉宝