葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1403民初124号原告：葫芦岛恒兴物业管理有限公司，住所地：葫芦岛市龙港区玉皇阁（教育园区）。法定代表人：肖维，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王鹏程，该公司职员。委托诉讼代理人：杜金金，该公司职员。被告：刘岩，男，1987年12月27日生，住辽宁省葫芦岛市龙港区。原告葫芦岛恒兴物业管理有限公司诉被告刘岩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告葫芦岛恒兴物业管理有限公司委托诉讼代理人王鹏程、被告刘岩均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告葫芦岛恒兴物业管理有限公司诉称，2012年7月3日，葫芦岛恒兴物业管理有限公司与刘岩签订了物业委托服务合同。2015年11月1日葫芦岛恒生房地产开发有限公司与葫芦岛恒兴物业管理有限公司签订前期物业服务合同，合同最终截止日期至2019年10月31日。被告系水岸帝景住宅楼9-4-201房屋所有权人，该房屋建筑面积为104.9平方米，每平方米物业服务费为0.8元/月。2014年11月1日至2019年11月1日期间，被告累计拖欠原告物业服务费5235.00元（0.8元/月×104.9平方米×60个月），期间经原告多次向被告催要，均遭到拒绝。综上，请求人民法院判令：一、被告立即支付给原告2014年11月1日至2019年11月1日期间的物业服务费5235.00元；二、被告承担本案诉讼费用。被告刘岩辩称，一、原告不能按照合同约定提供物业服务违约在先。原告主要存在以下违反物业合同的行为:1、不履行制止并报告不法行为义务。根据《物业管理条例》第四十五条规定:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”答辩人与原告于2012年7月21日签订的《物业管理服务合同》第二章委托管理服务事项：第4条、规定物业公司应对房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼顶、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。第5条、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、排烟囱、共用照明、天线、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑防雷设施等。第6条、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、井、车位。第7条、共用绿地、花木、建筑等的养护与管理。小区多处违建与原规划设计图不符，法院可到葫芦岛市城乡规划设计院调取原规划图以作参考。小区内业主私自改变建筑结构，一楼住户私自建设阳台，把小院拓宽到绿化带上，一楼没有小院的住户私自把公共绿地改建成自家小院，私建凉亭，把楼与楼之间的绿化带和消防通道改成自己小菜园，高层住户把原本公用的露台改成自家阳台，临街饭店和其他一些商铺私自在建筑外墙凿墙开设小门，严重违反了小区建设的规划，改变了建筑主体结构，使整个建筑存在安全隐患。饭店把厨余垃圾，厨房排风设备杂乱的安装摆放在小区内导致小区内空气和噪音污染严重。根据相关法律规定以及合同的约定，原告应该制止这种行为，但是在业主多次要求采取妥善措施解决以上问题的情形下，原告敷衍塞责，拒绝履行自己应当承担的义务，导致小区内出现许多违法违规建筑，如在外墙私自搭建楼梯，私建停车位，私开入户门，私建阳台，占用绿地建成私家菜园等现象出现，自2012年至今以上情况愈演愈烈。小区内的公用设施原告没有履行维修、维护、保养的合同规定。电梯早已经过了年检期限却没有进行特种设备检验，一直在过期运行，存在严重的安全隐患，并时常发生电梯开不开门业主被困，时常电梯报警提示音一直响不停。小区内的公用照明得不到维修，业主在夜晚都要摸黑出行，8-11四栋楼前道路的照明近几年一直都是坏的，夜晚没有一盏路灯是亮的，小区监控大部分都不好使，摄像头失效或凭空消失。道路缺乏养护和维修，一到雨雪天气就会积水结冰，雪天时候物业从来不会清扫路面积雪。道路到处坑坑洼洼，各种井盖损坏得不到更换，时常有小孩和老人摔倒受伤。小区会不定时的停水从来都不会提前通知，打电话给物业一问三不知。2、不履行安全保卫义务，不维护消防设施。根据物业合同第11条：维护公共秩序，包括安全监控，巡视，门岗执勤。第5条、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道，落水管、排烟囱、共用照明、天线、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑防雷设施等。小区规划是全封闭小区，小区内24小时都是应该有有效监控的，根据物业合同和物业服务手册中的条款小区保安应该在夜间对小区进行巡逻，但是从未见过小区保安巡逻，从入住到现在七年以来，小区外来车辆人员随意出入，从不过问登记。监控摄像头被卸装或者失效，不维护消防设施，甚至破坏消防设施，楼内消防栓里没有防火器材，堆满物业清洁人员的个人杂物。消防通道被车辆阻塞，违规停了很多车辆，甚至被占用改成私家菜园，物业对其都不闻不问，一旦发生火灾，消防通道里堵满了车，消防车根本无法进入，严重影响了业主的人身及财产安全。小区内出现过两起刑事案件，一是有多位业主车辆被砸车内物品被盗，二是有50多户业主被入室盗窃，公安机关均有备案。每个单元门都是可视化的对讲系统，可是物业在不通知业主的情况下更换了新的设备和系统，不提供进入密码，换了系统以后只能在家里听见有人按门铃看不见图像，不能开门，开门的磁扣不起作用。有的单元门被损坏，联系物业好几年都没有得到修缮，这样的单元门形同虚设，不能锁闭外来人员，随便什么人员都可出入，业主人身财产安全根本得不到保障。3、小区的公共环境、绿化及卫生不达标。根据物业合同：第7条：公用绿地、花木建筑小品等养护与管理。第9条：公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运。第20条、第4点公共环境：保持清洁卫生。第5点绿化：成活率90％以上。小区应该有保洁人员打扫道路、广场、绿化带等公共场合，楼内卫生每天打扫。可结果几周甚至一两个月也很难见到工作人员来打扫楼道，楼内走廊杂物随意摆放，到处垃圾，走廊空气混浊不堪，各个楼道内小广告乱飞，根本没有人处理，电梯里、楼道内、广场上、绿化带里垃圾随处可见。小区绿化应该在90％以上，可现实情况是原本的绿地变成了黄土地，绿地上顽强的活着几棵为数不多的杂草，垃圾乱飞，一到夏天臭气难闻，蚊虫乱飞，公共绿地被占用变成私家菜地，多次沟通以后原告对以上情况仍不闻不问，推诿责任。4、原告是否具有收费权利，收费依据是什么？双方合同签订时间为2011年11月1日到2016年11月1日，这期间变更过物业服务公司，原物业公司为恒生物业管理有限公司，请原告出示相关文件证明是否是同一个公司。2014-2015的物业费，现物业公司没有权利收取前物业公司的物业费。根据物业合同的时效性，原告的起诉状表明从2015年到2019年内答辩方欠费，但是这五年内答辩方没有接到过原告的任何催缴文件，并且原告也没有主张行使权利，没有提起诉讼，已经超过三年时效性，故被告有权拒交物业费，请法院予以支持。物业从没向业主出示过物业收费标准或有关部门的批文，不知道物业执行的是什么收费标准，8号楼至11号楼这四栋楼一直没有验收办理房照，怎么核定我们的住房面积来收取物业费的呢。5、原告未履行的其他义务。根据物业合同第19条:乙方权利义务中规定第5点负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划，大修、中修、更新、改造方案，经双方协定后由乙方组织实施；第7点负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告；第8条定期向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支账目，并将物业管理收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示。第9条对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商并经甲方同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋公用部位的用途。原告并未按照合同约定每年向全体业主和物业使用人公布过一次管理费用收支账目，以及编制房屋及附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修保养计划，大修、中修、更新、改造方案。原告在未经过业主允许的情况下私自把公共绿化带改建成停车位进行出租出售进行收费。小区内广告随处可见，而广告收入和其他物业收支，物业公司从来没有做出过公示。6、物业人员服务的专业性以及态度，物业人员日常服务态度蛮横，业主找物业反馈问题只会推诿，说8-11四栋楼不归物业管，既然不归物业管为什么向业主收取物业费呢。在原告的诉讼状中提出被告欠费金额为5235.00元，但实际按照原告提供的计算方法应为104.9×60×0.8＝5035.20元而并非是5235.00元，试问这样的工作态度怎么会给业主服务好？在物业服务手册中第三章公共安全管理第2条规定:物业公司工作人员在小区工作、巡查，到各住宅单位走访，皆佩戴工作证卡。对无证人员和陌生人员来访，在未弄清身份之前谢绝进入。但是在日常工作中从未见物业工作人员佩戴过任何工作证或卡，从来也不会对陌生人员进行身份核查。二、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能履行物业服务义务在先，给答辩人以及全体业主生活带来诸多不便，根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。另附上8-11四栋楼部分拒交物业费业主联合签名，证明拒交物业费并非是个别行为，而是物业不作为导致的集体事件。经审理查明，2012年7月3日，葫芦岛恒兴物业管理有限公司与刘岩签订了物业委托服务合同。2015年11月1日葫芦岛恒生房地产开发有限公司与葫芦岛恒兴物业管理有限公司签订前期物业服务合同，合同最终截止日期至2019年10月31日。被告系水岸帝景住宅楼9-4-201房屋所有权人，该房屋建筑面积为104.9平方米，合同约定每平方米物业服务费为0.8元/月。2014年11月1日至2019年11月1日期间，被告累计拖欠原告物业服务费5035.20元（0.8元/月×104.9平方米×60个月），期间经原告多次向被告催要，均遭到拒绝，故原告请求判如所请。上述事实，有当事人陈述、物业服务照片、物业服务合同、业主投诉、保修登记表、消防安全检查表、微信群聊天截图、身份证等在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”葫芦岛恒生房地产开发有限公司作为水岸帝景小区的建设单位与依法选聘的具有独立法人资格的原告签订的《物业服务合同》以及原告与被告签订的《物业服务合同》是其真实意思表示,不违反法律、行政法规禁止性规定,为有效合同。该合同对小区全体业主和物业服务企业具有约束力,业主及物业服务企业应当全面履行各自义务。原告提供物业服务，业主按规定交纳物业费是保证物业公司能够正常经营的前提；物业公司提高服务质量，积极回应业主期待和关切，尽力满足业主需求，是其应当承担的责任和义务。结合本案案情,原告提供了基本物业服务,被告应当按照约定交纳物业费。关于被告提出原告服务有瑕疵的答辩意见，综合判断原告对物业服务疏于管理的程度，原告的服务在一定时期内存在瑕疵,原告对业主所反映的问题未能及时妥善解决或进行有效沟通，应承担相应责任,鉴于原告提供的物业服务合同中未分项作出定价,本院对原告的收费标准进行调整，被告向原告交纳物业费应按70%为宜,因原、被告双方均未提供被告的房屋产权登记证，故本院按原告与被告签订的《物业服务合同》记载的建筑面积进行计算，物业费为人民币3524.64元(0.8元/月×104.9平方米×60个月×70%)。对于原告主张的公共照明费用每年40.00元，因《物业服务合同》未作出约定，本院不予支持。关于被告抗辩本案已超过诉讼时效的意见，因物业公司提供了《物业费催缴通知单》，拟证明其一直在主张缴纳物业费的事实，考虑到物业服务费收取的连续性问题，物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取张贴《通知》的习惯性做法，本院对于物业公司提出的其一直在行使权利的事实予以认定，原告的催费行为已经发生了诉讼时效的中断，故原告并未超过诉讼时效，对被告该项抗辩依法不予采纳。综上,对原告诉讼请求的合理部分,本院予以支持，对被告辩称的合理部分,本院予以采信。本案系物业服务合同纠纷,创造良好、和谐的生活环境，一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面尽心尽力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的问题应及时作出反馈，是合同范围内的解决到位，不属合同范围内的，应解释到位。只有不断提升物业服务水平和质量,才能充分获取所在小区业主的理解和配合，唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告刘岩应于本判决生效后十日内向原告葫芦岛恒兴物业管理有限公司支付2014年11月1日至2019年11月1日的物业费共计3524.64元。二、驳回原告葫芦岛恒兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由原告葫芦岛恒兴物业管理有限公司承担15.00元；由被告刘岩承担35.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  付忠超人民陪审员  刘 洋人民陪审员  刘 敏二〇二〇年三月十日书 记 员  甘 蕾