丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初7592号 原告：阮小龙，男，1989年11月16日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：陈庆峰，浙江博翔(缙云)律师事务所律师。 被告：徐志明，男，1962年5月7日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被告：陈乐，男，1986年4月10日出生，汉族，住丽水市莲都区。 上述两被告委托代理人（特别授权）：刘小乐，浙江法和律师事务所律师。 第三人：丽水市品诚公寓管理有限公司。住所地：丽水市莲都区大洋北路519号二层。统一社会信用代码：91331102MA2E152J00。 法定代表人：吴春菲，执行董事。 原告阮小龙为与被告徐志明、陈乐、第三人丽水市品诚公寓管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2019年12月24日向本院起诉，本院立案受理后，本院依法于2020年2月17日开庭进行了审理。原告阮小龙的委托代理人陈庆峰，两被告的委托代理人刘小乐，第三人丽水市品诚公寓管理有限公司的法定代表人吴春菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阮小龙诉称：2019年4月22日，原告与被告签订《房屋使用权转让协议》一份，合同约定被告将坐落于丽水市莲都区大洋北路519号二层(单套分割)的公寓楼中的1-214室精装修后转让给原告，面积约72.77m'，总价款768000元。合同同时约定交付时间为2019年11月18日，给付定金的一方不履行合同的，无权要求退还定金，接受定金的一方不履行合同的，应当双倍退还定金，被告逾期交房的按每月3000元标准缴纳房租给原告等内容。2019年4月16日，原告即向被告委托售房的第三人丽水市品诚公寓管理有限公司支付了5万元的定金(原告支付了4万元，委托其姑姑阮东香代付了1万元)，并签订《定购协议》。在签订合同的当日，原告又授权其姑姑阮东香向被告徐志明账户汇入718000元，即扣除已付定金的剩余购房款。然，时至今日，案涉房产使用权也未交付给原告。原告认为，涉案合同系双方真实意思表示，被告未能依约在2019年11月18日向原告交付所涉大洋北路519号二层1-214室精装修房屋的使用权，显然已构成违约。为维护原告的合法权益，诉请贵院依法判令：一、解除原告与被告在2019年4月22日所签订的《房屋使用权转让协议》；二、被告立即返还原告购房款76.8万元，同时判令被告赔偿原告相应的利息损失(利息自2019年4月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止，暂算至起诉之日约为24576元)；三、被告双倍返还原告定金共计5万元；四、被告赔偿原告逾期交房违约金（从2019年4月23日按每月3000元计付至被告退还全部购房款之日止，暂算至起诉之日约为24000元，扣除被告已付的3000元，被告应付21000元）。 被告徐志明、陈乐辩称：一、关于事实问题有以下几个方面：1、对于原告诉状里面提到的购房款金额问题，被告是通过吴春菲和杨小飞去代理和销售的，所以有些款项是通过她们包括第三人丽水市品诚公寓管理有限公司支付给被告的，有些是当事人直接转到被告帐户，具体的金额她们及第三人对款项没有异议的被告也认同，就目前为止吴春菲和杨小飞她们收取的款项是没有全部支付到被告的账户，据被告计算，扣除保证金外还有60几万没有付过来。2、被告已退回阮小龙3000元。3、本案发生的相关过程。案涉的房屋被告是通过向灯塔村村委会招拍的形式取得的，是以100%物权的股权取得，当时房屋是批发零售用地，在没有征得有关部门许可的情况下，被告将房屋的用途改变为居住用房，并委托以LOFT项目方式对外进行销售。基于这些原因，执法局作了两次处罚，第一次是罚款2万元，第二次是强制拆除，房屋被告实际装修的差不多了，后被执法局强制拆除掉，所以也没有办法交付了。4、原告对于案涉房屋的用途、性质是清楚的，在房屋转让协议上载明的房屋性质，明确就是批发零售的性质，而且第14条里面约定了原告对于房屋的基本情况是明确知晓的，且案涉房屋的转让价格明显低于周边正常商品房的价格，原告对案涉房屋是不能交易的小产权房是清楚的。5、原告提到的定金问题，本案是以第三人公司名义和阮小龙签订了一份定购协议，里面提到了定金。但是实际不存在定金，即使前面有定购协议，但定购协议签订之后双方签订房屋使用权转让协议，据事后了解，中介已经把原来的定购协议收回来了，现在原告手上没有定购协议，说明定购协议已经履行完毕，所以双方才签订房屋使用权转让协议。二、案涉房屋使用权合同包括定购协议都是无效的，因为这些协议违反法律规定。土地性质批发零售用地是商业用房，是不能作为商品房销售，而酒店式公寓是商品房范畴，房屋使用权转让协议名为使用权转让，实际就是买卖关系，其实是以合法形式掩盖了非法的目的，本案所涉及的这些协议依据合同法的规定是无效协议。三、原告对合同的无效本身存在过错也是明确的，原告对案涉房屋是类似于小产权房，不能交易的事实是明确的，原告之所以购买该房屋就是看中房屋的价格明显低于市场价，原告明知不能交易而参与交易，原告对于合同无效本身也有过错。四、对于原告的诉讼请求，原告要求解除三方签订的房屋使用权转让协议，被告认为合同无效就不存在解除，只能是法院认定无效，所以诉请一不能成立。诉请二，只要核对金额是不错的，应扣除已支付给阮小龙的3000元款项，在扣除相关已收取的款项之后，对于其他款项被告一直是愿意返还的。对于赔偿利息损失，被告认为不能成立。虽然对于合同无效在法律的规定中要根据过错承担损失，但原告的过错也是客观存在的，被告也不否认存在过错，但是损失并只是原告的利息损失，被告整个项目投入几百万，也进行了装修，现在全部被执法局拆除掉了，被告的损失也是相当大的，所以原告的这项诉请没有依据，应该原告自行承担。原告诉讼请求提到的要求双倍返还定金问题，被告认为不存在定金，阮小龙签订了定购协议后又签订了房屋使用权转让协议，定购协议被收回，在签订转让协议时定金已转化为购房款，就不存在着还有定金的存在，同时本案的合同是无效的，无效合同不存在双倍定金的返还，也就是说不能适用定金罚则，所以原告第三项诉请不成立。原告诉请的第四项也是不能成立的，逾期交房违约金的前提是合同有效，在合同无效的情况下是不存在逾期交房违约金。对于本案的处理被告愿意在扣除相关费用的情况下退回购房款，其他的原告诉讼请求请法庭予以驳回。 第三人丽水市品诚公寓管理有限公司述称：一、第三人公司跟被告还没有结算，总共所有的款项留在第三人公司处还有576200元。二、关于定金，前期第三人公司都是收取定金，然后7天内付清，把定金转化为购房款。因为徐志明没有刷卡机，有些客户要刷卡的就刷在第三人公司处，愿意用网银的客户就打到徐志明的账户。 经审理查明：2019年1月，被告徐志明、陈乐通过拍卖方式取得莲都区大洋北路519号二层商业用房，该房屋至今仍登记在莲都区村民委员会名下（证号为浙2018丽水市不动产权第0021363号），权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，用途为批发零售用地/商业用房。之后，两被告将上述商业用房进行单套分割，于2019年3月31日与案外人杨晓飞、吴春菲签订《龙都茗苑二楼LOFT公寓销售代理合同》，委托两案外人对上述商业用房经分割后的39套进行销售。其中案外人吴春菲为本案第三人丽水市品诚公寓管理有限公司的法定代表人。 2019年4月16日，第三人丽水市品诚公寓管理有限公司与丽水市品诚公寓管理有限公司签订了《定购协议》，定购案涉的莲都区大洋北路519号二层一单元214号房屋，定金为50000元，并约定该定金在双方签订《房屋使用权转让合同》后转为房款的一部分。2019年4月16日，原告阮小龙向第三人丽水市品诚公寓管理有限公司法定代表人吴春菲账户转账支付40000元。另有10000元由案外人阮东香代为支付至吴春菲账户。 2019年4月22日，原告阮小龙与被告徐志明、陈乐签订《房产使用权转让协议》三分，其中注明2019年1月11日被告徐志明、陈乐通过浙江山水丽水市汇泰拍卖有限公司拍卖取得并收购丽水市莲都区村民委员会关于丽水市莲都区大洋北路519号二层产权物业的100%股权，并约定被告分别将案涉的莲都区大洋北路519号二层一单元1-214号房屋使用权转让给原告，年限为40年，转让价款为768000元。上述协议签订当日，案外人阮东香代原告向被告徐志明账户转账718000元。第三人庭审陈述，只要签订房产使用权转让协议的就已付清全款。 2019年9月12日，丽水市综合行政执法局作出丽综执（白）罚字（2019）第005号《丽水市综合行政执法局行政处罚决定书》，要求被告徐志明、陈乐对案涉的商业用房责令限期改正，不得作为住宅使用；并对其擅自改变建设工程规划许可证确定的房屋用途的行为处以人民币20000元罚款。2019年11月27日，丽水市综合行政执法局作出丽综执（白）拆字（2019）第2104号限期拆除违法建筑决定书，要求两被告自行将违法建筑全部拆除整改到位，逾期不履行的，将实施强制拆除。目前，包含案涉莲都区大洋北路519号二层一单元1-214号房屋在内的商业用房单套分割的隔墙已被强制拆除。 本院据以认定上述事实所采纳的证据有：原告提供的原、被告身份材料、定购协议、支付宝转账电子回单、房产使用权转让协议、银行账户交易明细、情况说明、被告提供的产权转让前的说明、拍卖确认书、代理合同、样板房照片、限期拆除违法建筑决定书及到庭当事人的庭审陈述。 本院认为，关于原、被告签订的《房产使用权转让协议》的效力问题。被告徐志明、陈乐通过拍卖方式取得案涉莲都区大洋北路519号二层房屋，其用途明确为批发零售用地/商业用房，两被告未经土地行政主管部门等职能部门同意，擅自将上述房屋单套分割成LOFT公寓，改变了案涉房屋用途，已违反了法律的强制性规定，据此，原、被告签订的《房产使用权转让协议》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故原告诉请要求被告返还合同价款768000元并支付资金被占用期间的利息损失，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请解除合同；被告加倍返还定金及逾期交房违约金，因双方签署的合同无效，本院不予支持。综上，原告诉请的合理部分，本院予以支持。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定，判决如下： 一、被告徐志明、陈乐于本判决生效之日起十五日内退还原告阮小龙768000元并支付利息损失（2019年4月22日至2019年8月19日的利息损失按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起的利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至上述款项付清之日止），另需扣除已支付的3000元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12436元，减半收取6218元，由原告阮小龙负担730元，由被告徐志明、陈乐负担5488元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 黄野松 二〇二〇年三月九日 代书记员 何 烨