贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终217号上诉人(一审被告):凯里市金马房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市金井路2号。法定代表人：陈华宾，系该公司董事长。委托代理人：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：乐建刚，男，1975年4月21日出生，汉族，江西省抚州市金溪县人，住江西省抚州市金溪县。被上诉人（一审原告）：余云霞，女，1978年3月4日出生，汉族，江西省抚州市金溪县人，住江西省抚州市金溪县。委托代理人：张启贵，男，1958年3月25日出生，苗族，贵州省麻江县人，住凯里市。委托代理人：王江莉，女，1955年4月26日出生，汉族，贵州省凯里市人，现住凯里市。原审被告：贵州省凯里市世纪城百货有限公司，住所地：贵州省凯里市文化北路22号。法定代表人：伍茂才，该公司董事长。委托代理人：吴彬，男，1990年8月6日出生，苗族，住天柱县，系该公司员工。原审被告：贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司，住所地：贵州省凯里市文化北路22号水木花园2楼。法定代表人：叶荣芝，该公司董事长。委托代理人：许翔，男，1981年3月14日出生，汉族，现住凯里市，系该公司员工。原审被告：凯里市阳光房地产有限公司，住所地：贵州省凯里市宁波路凯里市房产交易大楼7楼。法定代表人：万台生，该公司总经理。委托代理人：王树元，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。上诉人凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称“金马房产公司”）因与被上诉人乐建刚、余云霞及原审被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司（以下简称“世纪城百货公司”）、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司（以下简称“金井房产公司”）、凯里市阳光房地产有限公司（以下简称“阳光房产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初6383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。金马房产公司上诉请求：撤销凯里市人民法院(2019)黔2601民初6383号民事判决书，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，世纪城百货公司是由金井房产公司时任法定代表人伍茂才、金马房产公司法定代表人陈华宾、阳光房产公司法定代表人万台生三人出资设立，非前述三公司出资设立。《保证函》系复印件，不能作为定案的依据。2.《商铺委托经营管理合同》违反了建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定，属无效合同。3.金马房产公司已退出世纪城负一层至七楼项目，现该项目由金井房产公司经营管理，所以金马房产公司不应承担责任。乐建刚、余云霞辩称：《保证函》已经在有关案件中进行举证质证，查证属实，所以该份证据真实性有效。此前，上诉人的代理律师已承认《商铺委托经营管理合同》有效。金井房产公司述称，金马房产公司作为世纪兴城（后更名为“世纪城”）项目法人，应承担该项目的法律责任和经济责任。《保证函》合法有效，《商铺委托经营合同》是以世纪城百货公司名义与业主签订的。金马房产公司、阳光房产公司严重违反《4.8》决定和《4.12》协议，导致金井房产公司经营困难和经济损失，应向金井房产公司赔偿损失及违约金17，030万元。现金井房产公司、金马房产公司、阳光房产公司一致同意解除《4.12》协议，该协议已终止。根据《保证函》的约定，应由金井房产公司、金马房产公司、阳光房产公司按各自三分之一的份额共同对世纪兴城全体业主的委托经营收益承担支付义务。世纪城百货公司述称，《保证函》此前已经举证质证，双方当事人均已认可其真实有效，且现世纪城百货公司已经无力支付被上诉人租金，所以金马房产公司、金井房产公司、阳光房产公司应该承担保证责任。阳光房产公司述称，其意见与上诉人的上诉理由一致。乐建刚、余云霞向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2018年4月20日至2020年4月19日委托经营收益（以下简称租金）76,858.60元；2、判令被告向原告支付逾期租金违约金3164.84元（暂定），违约金的计算从发生之日起直至全部租金付清之日止。……；3、判令四被告共同承担一、二项连带保证责任；4、本案受理费由被告共同承担。一审法院认定事实：本案所涉商铺位于凯里市文化北路22号世纪兴城商业城，系世纪城开发建设的楼盘，以金马公司名义对外销售。2013年3月25日，乐建刚、余云霞向金马公司购买了两间商铺（2-312），购房款合同总价为689,520.00元，实付款为524,036.00元。2013年3月25日，以乐建刚、余云霞为甲方、以贵州省凯里市世纪城百货有限公司为乙方，双方签订《商铺委托经营管理合同》，合同主要内容为：甲方将其所购买的商铺委托乙方经营管理，委托期限自2013年7月1日至2023年6月30日止，共10年；委托期第1-3年度，由乙方每年首月向甲方支付全年相当于该商铺总价款的8%作为委托经营收益；第4-6年度由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的8.5%作为委托经营收益；委托期7—10年度由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的9%作为委托经营收益；委托期第4-10年度，由乙方在每个委托年度的首月内向甲方一次性付清当年的委托经营收益。乙方不得逾期向甲方支付商铺的委托经营收益款项，如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日万分之五向原告支付违约金。之后，原告将本案所涉商铺出租给贵州省凯里市世纪城百货有限公司经营管理。世纪城百货公司未按约支付乐建刚、余云霞第六、七年度的租金。另查明，2012年8月，金井公司原法定代表人伍茂才、金马公司法定代表人陈华宾、阳光公司法定代表人万台生各出资20万元设立贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司。2012年12月2日，金井公司、金马公司、阳光公司共同向签订《商铺委托经营管理合同》的委托人出具《保证函》，内容为：世纪城百货公司是金井公司、金马公司、阳光公司共同出资设立，由伍茂才任法定代表人。三公司对世纪城百货公司与购房户签订的《商铺委托经营管理合同》中世纪城百货公司向购房户支付委托经营收益的义务作出保证，即世纪城百货公司不能依法履行该债务时，由三家公司作为保证人对该债务承担保证责任。保证责任期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止。该《保证函》加盖有三公司的公章及公司法定代表人的签名。同年12月21日，经全体股东一致同意，股东的出资额增为200万元。2013年6月，贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司名称变更为贵州省凯里市世纪城百货有限公司。一审法院认为：原告与被告世纪城百货公司签订的《商铺委托经营管理合同》是双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，对其真实性、合法性依法予以确认。本案原告与世纪城百货公司签订的合同名为《商铺委托经营管理合同》，实为租赁合同。合同履行期间，世纪城百货公司未按约定支付原告2018、2019年度的房屋租金，现原告根据《商铺委托经营管理合同》的约定，要求被告支付2019年的租金47,163.24元。2018年度租金44,543.06元，基于金井房产公司在2018年6月8日已向原告支付租金14,847.69元，原告所主张的金额应予以相应扣除，世纪城百货公司仍需支付2018年度租金29,695.37元。关于违约金的问题。世纪城百货公司未按约定时间支付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，原告并未举证证明其因对方拖欠租金所造成的实际损失数额或因对方拖欠本次租金所造成的不同于常规状态的特殊损失数额，因此原告的租金被拖欠，其损失最通常的表现为利息损失，即租金被拖欠后未能存入银行而可能损失的活期存款利息或定期存款利息。而双方约定按每日万分之五（即每年18%）支付逾期付款违约金显然过分高于实际利息损失，故被告提出的调低违约金请求符合法律规定。综合逾期付款违约金司法解释规定的计算标准，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度、当前普遍存在的实体商店受电商冲击而经营困难的现状等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平，酌情调整为按年利率6%作为计算违约金的标准。因合同约定支付的时间为每个委托年度的首月内，故违约金应自2019年5月20日起计算至付清租金时为止。关于《保证函》是否真实有效，金马房产公司、金井房产公司、阳光房产公司对欠付租金承担一般保证责任还是连带保证责任的问题。虽然原告未能提交《保证函》的原件，但结合2017年度世纪城部分购买门面业主诉世纪城百货公司、金马房产公司、金井房产公司、阳光房产公司委托合同纠纷系列案中，各被告对《保证函》予以自认。同时，在金马房产公司、阳光房产公司申请执行金井房产公司保全案〔（2017）黔26财保12号〕中，金马房产公司、阳光房产公司亦自认出具《保证函》，因此，《保证函》的真实性及合法性可以确认。依据《中华人民共和国担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”的规定，结合《保证函》“世纪城百货经营管理有限公司不能依法履行该债务时，由我们三家公司作为保证人对该债务承担保证责任”的内容，金马、金井、阳光三家公司的保证形式为一般保证而非连带责任保证。原告主张金井房产公司、金马房产公司、阳光房产公司保证方式为连带责任保证理由不能成立。金井房产公司、金马房产公司、阳光房产公司对世纪城百货公司应支付的委托经营收益义务同时提供保证，各保证人与债权人原告没有约定保证份额，依照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第十九条的规定，金井房产公司、金马房产公司、阳光房产公司应对主债务人世纪城百货公司财产依法强制执行后不能清偿的债务承担连带共同保证，即对主债务人世纪城百货公司财产依法强制执行后不能清偿的债务，各保证人均有履行全部债务的义务。关于世纪城百货公司主张与金马、金井、阳光三家公司及其法定代表人之间存在人格混同的问题，系另一法律关系，不属本案审理的范畴，一审法院不作审理。世纪城百货公司虽辩称其违约行为是由各种客观原因造成，并非其有意违约，但均非不可抗力情形，对其抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第十九条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付乐建刚、余云霞2018年度租金29,695.37元，2019年度租金47,163.24元，合计人民币76,858.60元；并承担租金付清之日止的违约金（违约金按年利率6%的标准计算，其中，2018年度的违约金自2018年5月20日起至2018年6月8日以44,543.06元为基数计算，2018年6月9日后以29,695.37元为基数计算；2019年度的违约金自2019年5月20日起以47,163.24元为基数计算。以上均计算至付清租金时为止）。贵州省凯里市世纪城百货有限公司财产依法强制执行后不能清偿的债务，由贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司、凯里市金马房地产开发有限公司、凯里市阳光房地产有限公司连带共同清偿。二、驳回乐建刚、余云霞的其余诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点，一是一审法院认定的事实是否错误；二是《商铺委托经营管理合同》是否有效；三是金马房产公司是否应承担支付租金和违约金的担保责任。针对争议焦点，分述如下：一、关于一审法院认定的事实是否错误的问题。世纪城百货公司是由金井房产公司时任法定代表人伍茂才、金马房产公司法定代表人陈华宾、阳光房产公司法定代表人万台生三人出资设立和《保证函》的真实性，凯里市人民法院作出的已经发生法律效力的（2017）黔2601民初601号民事判决书对此已经予以确定，依法可直接作为本案定案的依据，一审法院此部分认定事实清楚，上诉人金马房产公司的上诉理由与查明的事实不符，本院不予支持。二、关于《商铺委托经营管理合同》（以下简称《合同》）是否有效的问题。该《合同》是双方当事人自愿协商达成合意的，且中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》是部门规章，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，该合同并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，据此该《合同》应合法有效。三、关于金马房产公司是否应承担支付租金和违约金保证责任的问题。金马房产公司、阳光房产公司、金井房产公司于2013年4月12日签订的《世纪兴城部分房产经营权、所有权分割协议》是上述三公司的内部约定，对第三人不具有必然的法律约束力。且金马房产公司未能举证证明世纪城百货公司在与被上诉人乐建刚、余云霞签订《商铺委托经营管理合同》时，已将上述内容告知乐建刚、余云霞，故金马房产公司应按《保证函》承担支付租金和违约金的保证责任。中华人民共和国民事诉讼法一百七十条综上所述，上诉人的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《》第第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人凯里市金马房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  冉定飞审判员  陈生燕二〇二〇年三月十七日法官助理刘于麟书记员汪庆庆