北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1174号上诉人（原审原告、反诉被告）：伊斯卡刀具国际贸易（上海）有限公司北京分公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣京东街3号1幢24层1单元2224。负责人：李玉圃，总经理。委托诉讼代理人：詹振龙，北京市荣德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京格莱瑞服饰有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛中路5号。法定代表人：欧阳长春，董事长。委托诉讼代理人：王步峰，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乾旭，北京市法大律师事务所实习律师。上诉人伊斯卡刀具国际贸易（上海）有限公司北京分公司（下称伊斯卡公司）因与被上诉人北京格莱瑞服饰有限公司（下称格莱瑞公司）房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初11359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。伊斯卡公司上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二、三、四项，依法改判格莱瑞公司退还我公司已付房屋租金及物业费（2019年1月4日至2019年5月31日）634868.01元、退还我公司已付房屋押金332929.29元、支付违约金646041.78元、赔偿我公司工商注册租赁房屋损失86400元、搬家损失56293元。事实与理由：一审法院认定我公司与格莱瑞公司签订的前后两份合同为两个独立法律关系是不对的，尽管两份合同是分别签订的，但事实上我公司的承租关系是一直延续的，为什么会在第一份合同后签订2年期的后一份合同，是因为格莱瑞公司承诺协助我公司办理工商执照而迟迟办理不下来，但依然欺瞒我公司，我公司有所怀疑才续签后一份短期合同；一审法院认定我公司解除合同构成违约是极不公平的，我公司无奈解除合同的原因是工商部门的《责令改正通知书》认定我公司未在注册地办公。格莱瑞公司辩称，同意一审判决。不同意伊斯卡公司的上诉请求。伊斯卡公司向一审法院起诉请求：1.判令解除我公司与格莱瑞公司于2018年9月12日签订的合同号为BJGLR00201809120006-续《联邦国际商务中心租赁合同》（下称续租合同），同时解除双方于2018年9月签订的合同编号为伊斯卡20180901002续的《地下临时库房租赁合同》（下称仓库合同）；2.判令格莱瑞公司退还我公司已付房屋租金及物业费（2019年1月4日至2019年5月31日）634868.01元；3.判令格莱瑞公司退还我公司已付地下仓库租金（2019年1月4日至2019年5月31日）9379.92元；4.判令格莱瑞公司退还我公司已付房屋押金332929.29元；5.判令格莱瑞公司退还我公司已付地下车位租金（2019年1月4日至2019年8月31日）共计20973.52元；6.判令格莱瑞公司赔偿我公司装修损失共计1370330.60元；7.判令格莱瑞公司向我公司支付违约金646041.78元；8.判令格莱瑞公司赔偿我公司工商注册租赁房屋损失86400元；9.判令格莱瑞公司赔偿我公司搬家损失56293元。格莱瑞公司向一审法院反诉请求：1.判令伊斯卡公司支付（冲抵押金及剩余租金后）尚欠的房屋使用费79518.30元；2.判令伊斯卡公司支付违约金788186.28元。一审法院认定事实：2013年11月27日，格莱瑞公司（出租人）和伊斯卡公司（承租人）签订原合同，约定如下：第一条租赁面积和用途：租赁物业位于北京市经济技术开发区地盛中路5号，现名格莱瑞生产研发综合楼（推广名：联邦国际商务中心）4号楼101单元和5号楼101单元（下称涉案房屋）；该单元的总建筑面积1042.44平方米；租赁物业的用途为办公、展示，承租人不得将租赁物业用于本合同中所明确规定的办公用途以外的其他任何用途。第二条装修期和租赁期：双方约定该单元租期为5年，自2013年12月1日起至2018年11月30日止；自2013年12月1日至2014年2月28日为装修期，共计3个月，承租人装修期内免交租金及物业管理费，但须交纳装修管理费以及装修该单元而实际发生的费用（详见附件四）。第三条第5项押金：承租人需支付3个月租金及物业管理费，作为履行本合同的保证金（以下简称押金），根据1、2项单价，押金总和为332929.29元。第四条租赁押金：1.本合同到期或提前终止时，承租人未违反下述条款规定之义务的，出租人应于承租人交还租赁房屋后30日内，将押金无息退还承租人；2.如果承租人对出租人负有债务时，出租人将从押金中扣除承租人所欠债务，只履行退还押金余额的义务；3.承租人不得将该押金转让，亦不得要求将押金用于抵销其应缴付的租金或其他款项；4.物业管理费在租赁期内如有所调整，调整次数不超过1次，调整后的物业管理费不超过0.7/天/平方米，但出租人需说明调整的合理依据，承租人应在接到出租人书面通知后15日内按新标准将押金补足，在租赁期内的任何时间，押金均应相当于当时的3个月房屋租赁费及物业管理费之和；5.本合同履行过程中，如出租人依据本合同约定扣除全部或部分押金，承租人应在出租人通知的期限内予以补足，如承租人在接到通知后15内不补足押金，出租人有权终止合同。第八条出租人权利及义务：1.协助承租人办理工商注册事宜。2018年9月12日，格莱瑞公司（出租人，甲方）和伊斯卡公司（承租人，乙方）就原合同中涉案房屋签订续租合同，约定如下：第一条租赁物概况：（四）用途：租赁物的用途为生产、研发办公（工业地性），乙方只能将租赁物用于研发、办公用途；（五）租赁区域承租人自行负责装修，其中空调主机已由出租人按已有设计图纸安装，空调的其余部分由承租人自行安装。第二条租赁期限和免租（装修期）期限：租赁期：双方约定该房屋租赁期限为2年，自2018年12月1日起至2020年11月30日止。第三条租金、递增、押金及支付：（一）本合同项下的租金及押金1.计租日：本合同自2018年12月1日（以下简称计租日）起计算租金；2.租金支付方式为押三付六，即于合同签订后缴纳三个月租金作为押金（此合同为续签合同，押金延用上一租赁合同押金332929.9元，本次续签合同不再另行缴纳），再预缴纳六个月租金，于2018年11月10日前缴纳第一期租金，租金缴纳明细如下：租金单价3.443+0.7（元/平米/天，其中0.7元为物业、能源费）；2018年12月1日至2019年5月31日期间租金为788186.28元；2019年6月1日至2019年11月30日期间租金为788186.28元；2019年12月1日至2020年5月31日租金为788186.28元。说明：租金按月租金计算，计算方法为【日租金×租赁面积×365天÷12月】=月租金，押金作为履行本合同的保证金（以下简称押金），租金按已付房租到期前的第10个工作日支付下一个租金周期的房租，出租人应在收到租金后10个工作日内开具该期等额发票。第四条押金的退还和扣除：（一）本合同到期终止时，乙方未违反合同规定之义务的，甲方应于乙方交还租赁房屋后20日内，将押金无息退还乙方；（二）如果乙方对甲方负有债务时，甲方将从押金中扣除乙方所欠债务，甲方将剩余部分押金无息退还给乙方，若押金不足以偿还甲方损失，超出部分亦由乙方承担；（三）乙方无权将押金用于抵销其应缴付的租金或其他款项；（四）本合同履行过程中，甲方依据本合同约定扣除全部或部分押金，乙方应在出租人通知的期限内予以补足，如乙方在接到通知15日内不补足押金，甲方有权终止合同，造成的一切后果由乙方承担；（五）乙方缴纳的押金只有在合同终止后，经甲方同意可用于抵销所欠甲方的费用。第五条房屋移交及返还：（一）甲、乙双方签订本合同后，乙方按本合同第三条约定向甲方付清该房屋各项应缴费用后15日内，甲方向乙方移交该房屋；（三）租赁期满或本合同提前终止时，乙方应将该房屋按终止时现状适租状态交还给甲方（甲方要求恢复原状的除外），并与甲方共同对该房屋进行验收，如有损坏（自然磨损和自然损耗除外）乙方应负责赔偿；按终止时现状返还房屋时，必须保持通讯线路、消防设施、照明线路设备等的完好，其他与墙体、地面相连的物品须保持完好，保留的装修均无偿归甲方所有。第八条乙方权利和义务：（十五）乙方租赁物业范围内的财产及人身安全均由乙方负责，乙方自行办理营业执照、相关运营证照，费用自理；乙方是成熟有经验的运营公司，理解自身运营过程中的各项手续办理细则及相关行业规则；（十七）乙方在本合同终止或提前解除后10日内，须将注册住所从租住房屋内迁出，否则，每逾期一日，应按合同终止时房屋日租金的50%支付占用费。第九条合同的解除及违约责任：（二）乙方合同到期终止或提前终止，应在终止之日腾空房屋，并向甲方交还该房屋，否则有遗留任何物品，均视为乙方放弃遗留物品，甲方有权处置遗留物品，乙方未如约交还该房屋的，需按照本合同约定的当期日租金的2倍向甲方支付每日的房屋使用费（即房屋使用费=房屋面积×日租金×2×实际占用天数），并按照本合同约定的标准向甲方支付产生的水电等相关费用；（五）乙方无法履行合同约定事由，单方提前解除本合同的，甲方有权单方解除合同并收回该房屋，乙方应向甲方支付6个月房租金额的违约金，给甲方造成损失的，且支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿超出部分的损失。第十四条附则：（一）本合同签订前双方签署的一切协议、备忘录、函电等，如与本合同不符，均以本合同为准。上述续租合同签订后，伊斯卡公司向格莱瑞公司支付了2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金和物业费共计788186.28元（其中物业费为133171.71元），就原合同中伊斯卡公司支付的押金332929.29元，双方均确认用作了续租合同中的押金，现格莱瑞公司未向伊斯卡公司退还该押金。2018年11月12日，格莱瑞公司（甲方，出租方）与伊斯卡公司（乙方，承租方）签订了仓库合同，约定如下：甲方愿意将产权属于自己的地下车库出租给乙方作为临时存储库房使用，双方经协商，订立本合同：一、地下临时库房情况说明：乙方自愿承租的临时库房位于北京市经济技术开发区地盛中路5号，地下室仓库编号为联邦国际地下一层M轴至P轴交11轴以东的部分（以下简称涉案仓库），建筑面积96.8平方米，仅用于乙方临时寄放非易燃、易爆、易潮、怕水、异味、有毒等物品。二、租赁时间：本租期12个月，自2018年9月1日至2019年8月31日。三、租金和租金缴纳期及条件：1.租金：日租金为1.7元/天/平方米（包含物业管理费），月租金按照【日租金×租赁面积×365天÷12月】计算，该单元的每月租金为5005.37元；2.付款：租金按每六个月付款一次，乙方于每个支付周期到期前10日支付到甲方指定账户，乙方应于本合同签订之日起10个工作日内，向甲方支付第一期（2018年9月1日至2019年2月28日）租金，共计30032.22元，第二期租金按本合同约定支付；3.押金补充说明：本合同为续签合同，因乙方在2014年合同中已支付过该库房的房屋押金，押金为三个月的租金13249.5元，故乙方在签署本合同时无需再另行支付押金，并延用2014年已交押金到本合同终止。七、其他约定：3、本合同如有未尽事宜按照双方签订的合同为：格莱瑞生产研发综合楼（推广名：联邦国际商务中心）4号楼101单元和5号楼101单元室房屋租赁合同的相关条款执行，如无相关条款需经双方协商补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。2018年12月7日，北京市工商局行政管理局开发区分局向伊斯卡公司作出《北京市工商行政管理局开发区分局责令改正通知书》（以下简称《改正通知书》），其上载明：“经查，你（单位）未在注册地办公，上述行为违反了《公司登记管理条例》第二十六条的规定，构成了擅自变更登记事项行为，根据《公司登记管理条例》第六十八条的规定，现责令你（单位）于2019年1月10日前办理变更登记。如果对本责令改正通知不服，可以在收到本通知之日起60内向北京市工商行政管理局或者大兴区人民政府申请复议；也可以在90日（月）内依法向人民法院提起诉讼。”伊斯卡公司提交该证据，欲证明由于格莱瑞公司的违约行为致使其经营违规，无法继续正常经营。格莱瑞公司对该证据的真实性认可，但不认可证明目的，其称根据续租合同的约定，由伊斯卡公司自行办理工商注册等，这并非格莱瑞公司不配合所致。2019年1月2日，伊斯卡公司向格莱瑞公司发送了《合同解除通知书》，其上载明：“北京格莱瑞服饰公司：贵司于2018年9月12日与我司签订了合同号为：BJGLR00201809120006-续的《联邦国际商务中心租赁合同》（下称新合同）。此份合同是贵司与我司于2013年11月27日签订的合同号为00201311270030的《联邦国际商务中心租赁合同》（下称原合同）的续签合同。原合同明确约定了贵司应协助承租人办理工商注册事宜，而新合同在无相反约定的前提下，应延续原合同的权利及义务。但时至今日，贵司并未实际履行合同约定，致使我司始终无法将工商执照迁入租赁物业之中，并且，北京市工商行政管理局开发区分局于2018年12月7日向我司发出《责令改正通知书》，认定我司未在注册地办公，要求我司于2019年1月10日前办理变更登记。在收到通知书后，我司要求贵司尽快协助办理工商执照的迁入事宜，但贵司给出的解决方案是将我司工商执照迁入另外一座物业之中。这种做法依然致我司于异地办公的违法境地，我司坚决不予认可。鉴于贵司无法履行约定事由，我司现郑重函告贵司：我司与贵司签订的续租合同于2019年1月4日解除，请贵司于2019年1月7日前将我司已缴纳的房屋剩余租金及押金退还我司，并且在我司迁入新址前继续提供适租条件。”庭审中，双方确认续租合同于2019年1月4日解除。同时，双方还确认伊斯卡公司于2019年5月5日搬离了涉案房屋。关于格莱瑞公司协助伊斯卡公司办理工商注册事宜，伊斯卡公司主张其于2014年办理工商注册手续时得知，格莱瑞公司的涉案土地是工业用地，非商业用地，不符合工商注册标准。伊斯卡公司还称，在双方沟通过程中，格莱瑞公司一直告知其可以变更产权属性，而在2018年时格莱瑞公司却告知伊斯卡公司可以提供该楼的另一处办公室作为注册地址。对于伊斯卡公司的上述陈述，格莱瑞公司不予认可，其称涉案土地是工业用地，涉案房屋是用于生产、研发办公，可以进行工商注册。格莱瑞公司认为伊斯卡公司之所以没有注册成功，是因为其是分公司，且不在亦庄纳税。格莱瑞公司还称其作为涉案房屋的产权方，只需要提供房屋的产权证明材料，根据续租合同的约定，伊斯卡公司应自行办理执照，费用自理。关于仓库合同及涉案仓库的占有使用，伊斯卡公司主张仓库合同作为续租合同的从属合同，已经于2019年1月4日与续租合同一并解除，解除理由与续租合同一致。格莱瑞公司认为仓库合同系一份独立的合同，伊斯卡公司并未通知其解除该合同，且仓库合同不具备解除的条件。庭审中，伊斯卡公司称其已于2019年5月5日将涉案仓库一并交给了格莱瑞公司。对此，格莱瑞公司不予认可，其称双方并未办理过涉案仓库的交接手续，伊斯卡公司亦未将涉案仓库交还给格莱瑞公司，现仍由伊斯卡公司使用控制。伊斯卡公司向法院提交了三张付款回单，欲证明其向格莱瑞公司支付了停车费及地下仓库租金。回单显示，伊斯卡公司于2018年9月3日和2018年9月5日向格莱瑞公司支付停车费共计34200元，于2018年10月22日向格莱瑞公司支付地下仓库租金（2018年9月1日至2019年2月28日）30032.2元。对此，格莱瑞公司认可收到了上述款项，但称与本案不属于同一法律关系，故对关联性不予认可。伊斯卡公司向法院提交了两份其作为承租人与出租人吴雷签订的《北京市房屋租赁合同》以及其向吴雷转账的银行交易明细，欲证明由于格莱瑞公司违约，伊斯卡公司不得不另行租赁房屋用以工商注册，并为此支出了租赁费用。格莱瑞公司认可真实性，但称与本案无关。该两份《北京市房屋租赁合同》的租赁期限分别为2017年10月17日至2018年10月16日及2018年10月17日至2019年10月16日，租赁用途为办公，房屋坐落于北京市北京经济技术开发区荣京东街3号1幢24层1单元2224，两份合同的其他约定事项处均手写有“甲方承诺此房屋用于注册”。伊斯卡公司向法院提交了《伊斯卡刀具国际贸易（上海）有限公司北京分公司装修费重置价值评估报告》（以下简称评估报告），欲证明由于格莱瑞公司违约，伊斯卡公司所产生的装修损失。评估报告显示，伊斯卡公司委托北京建和信资产评估有限责任公司对涉案房屋的装修重置价值进行评估，评估值为1370330.60元；评估对象所在房屋总租期为7年，已使用5年，剩余2年，目前保存状态良好，预估成新率为30%；评估时间为2018年12月14日至2018年12月27日。格莱瑞公司对该证据不予认可，称该报告系伊斯卡公司单方作出，无法确定其真实性、合法性。格莱瑞公司还称装修费是基于原合同的约定，而原合同已于2018年11月30日履行完毕，续签合同并没有约定装修事项，该报告与本案无关。伊斯卡公司向法院提交了其与北京东方顺和物流有限公司签订的《家具拆装运输合同》、招商银行付款回单、北京东方顺和物流有限公司开具的收据，欲证明由于格莱瑞公司违约，给伊斯卡公司造成了搬家损失。格莱瑞公司对该证据的真实性认可，但不认可关联性，称与其无关。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。伊斯卡公司和格莱瑞公司签订的原合同、续租合同均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。针对伊斯卡公司的诉讼请求及格莱瑞公司的反诉请求，法院逐一认定如下：第一，关于伊斯卡公司要求解除续租合同的主张。庭审中，双方均认可续租合同于2019年1月4日解除，法院对此不持异议。但关于续租合同的解除理由双方持不同意见，对此，法院认为：首先，虽然续租合同系根据原合同中涉案房屋的续租而签订，但续租合同独立于原合同，原合同中的条款并不能用于续租合同。理由如下：其一，续租合同对当事人名称、标的、数量、价款、合同的履行、合同的解除及违约责任等合同内容重新进行了约定和明确，并且，续租合同未约定其系原合同的补充协议或从属合同，续租合同不以原合同为前提，不依附于原合同而独立存在；其二，原合同所约定的权利义务已经于2018年11月31日到期终止，此后，伊斯卡公司与格莱瑞公司就原合同中涉案房屋的续租事宜签订了续租合同，续租合同除了延用原合同中的押金外，并未注明其他条款亦延用原合同的约定。其次，根据续租合同第十四条（一）项约定，续租合同签订前双方签署的一切协议、备忘录、函电等，如与续签合同不符，均以续租合同为准。续租合同第八条（十五）项明确约定，乙方自行办理营业执照、相关运营证照，费用自理。乙方是成熟有经验的运营公司，理解自身运营过程中的各项手续办理细则及相关行业规则。由此可见，续租合同并未约定格莱瑞公司负有协助伊斯卡公司办理工商注册事宜的义务，伊斯卡公司以原合同第八条的约定为由，主张格莱瑞公司违约，无事实和法律依据，法院不予支持。再次，伊斯卡公司早在2014年即已得知涉案土地是工业用地，而非商业用地，其作为有经验的承租方，在明知涉案土地性质的情形下，自愿签订了续租合同，续租合同亦明确了租赁物的用途为生产、研发办公（工业地性），且根据续租合同第八条（十五）项约定，伊斯卡公司是成熟有经验的运营公司，理应理解自身运营过程中的各项手续办理细则及相关行业规则。综上，伊斯卡公司提交的证据不足以证明系由于格莱瑞公司的原因而导致其未能在涉案房屋处办理工商注册，伊斯卡公司以此为由主张格莱瑞公司违约，无事实和法律依据，法院不予采信。第二，关于伊斯卡公司提出的解除仓库合同的主张。法院认为，仓库合同对当事人名称、标的、数量、价款、合同的履行、合同各方的权利和义务等合同内容约定明确，虽然仓库合同第七条第3项约定仓库合同的未尽事宜按照双方签订的租赁合同的相关条款，但由此不能认定仓库合同系续租合同的从合同，意即续租合同解除，并不当然导致仓库合同解除。根据查明的事实，仓库合同与续租合同系不同法律关系，本案审理的系伊斯卡公司与格莱瑞公司基于续租合同而产生的争议，对伊斯卡公司要求解除仓库合同的诉讼请求，法院不予处理。如双方对此存有争议，可另案解决。第三，关于伊斯卡公司要求格莱瑞公司退还房屋租金及物业费的主张。根据查明的事实，伊斯卡公司已向格莱瑞公司支付了2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金（包含物业费）788186.28元。现续租合同已于2019年1月4日解除，则扣减2019年12月1日至2019年1月4日期间的租金后，剩余租金格莱瑞公司应向伊斯卡公司退还。但考虑到伊斯卡公司实际搬离涉案房屋的时间为2019年5月5日，对2019年1月5日至2019年5月4日期间的房屋占用费，伊斯卡公司应向格莱瑞公司支付，法院将结合格莱瑞公司提起的反诉请求，在下文中将该处的剩余租金与房屋占用费进行折抵。第四，关于伊斯卡公司要求格莱瑞公司退还已付地下仓库租金的主张。如上所述，伊斯卡公司与格莱瑞公司之间的仓库合同与本案并非同一法律关系，法院对此不予处理。如双方因仓库合同而产生争议，可另案解决。第五，关于伊斯卡公司要求格莱瑞公司退还已付房屋押金的主张。法院认为，双方所签续租合同已于2019年1月4日解除，格莱瑞公司应将收取的租金退还给伊斯卡公司。但根据续租合同约定，如果伊斯卡公司对格莱瑞公司负有债务时，格莱瑞公司将从押金中扣除伊斯卡公司所欠债务后，将剩余部分押金无息退还给伊斯卡公司，若押金不足以偿还格莱瑞公司损失，超出部分亦由伊斯卡公司承担。结合格莱瑞公司提起的反诉请求，法院将在扣除伊斯卡公司应向格莱瑞公司支付的款项后，再予以确定是否还有剩余押金，如果有剩余押金，格莱瑞公司应当向伊斯卡公司返还。第六，关于伊斯卡公司要求格莱瑞公司退还其地下车位租金的主张。根据查明的事实，双方在续租合同中并未涉及地下车位的相关事宜，该部分费用与本案并非同一法律关系，法院不予处理。如双方对此存有争议，可另案解决。第七，关于伊斯卡公司要求格莱瑞公司赔偿其装修损失的主张。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。伊斯卡公司主张的该项损失，无合同和法律依据，法院不予支持。第八，关于伊斯卡公司主张的违约金。如上所述，伊斯卡公司并无充分证据证明格莱瑞公司存在违约行为，因此对其该项主张，无合同和法律依据，法院不予支持。第九，关于伊斯卡公司主张的其工商注册租赁房屋的损失。本院认为，根据续租合同约定，伊斯卡公司应自行办理营业执照及相关运营证照，费用自理。而且，伊斯卡公司并无充分证据证明格莱瑞公司存在违约行为，因此对其该项主张，法院不予支持。第十，关于伊斯卡公司主张的搬家损失。如上所述，伊斯卡公司并无充分证据证明格莱瑞公司存在违约行为，因此对其该项主张，无事实和法律依据，法院不予支持。第十一，关于格莱瑞公司主张的房屋使用费。法院认为，在双方续租合同解除后，如伊斯卡公司仍继续占用涉案房屋，应向格莱瑞公司支付房屋占用费。关于房屋占用费的数额，虽双方在续租合同第九条第（二）项约定按照当期日租金的2倍向格莱瑞公司支付每日的房屋使用费，但法院综合考虑合同的履行情况、当事人的实际损失等因素，酌定将房屋占用费与格莱瑞公司应向伊斯卡公司退还的租金相互折抵。格莱瑞公司超出该范围的此项主张，法院不予支持。第十二，关于格莱瑞公司主张的违约金。根据查明的事实，伊斯卡公司在无法定事由，亦不符合约定事由的情形下，单方提前解除合同，构成违约。根据续租合同第九条（五）项约定，伊斯卡公司应向格莱瑞公司支付6个月房租金额的违约金。格莱瑞公司据此向伊斯卡公司主张违约金，有合同依据，且双方约定的违约金标准并不过高，法院予以支持。但对房租是否包含物业费的问题，双方存有争议。在格莱瑞公司并未提交相应证据的情形下，应对此处的“房租”进行字面理解，即并不包含物业费。经核算，法院确认违约金金额为655014.57元（788186.28元-133171.71元物业费），格莱瑞公司超出该范围的此项主张，法院不予支持。扣减格莱瑞公司应向伊斯卡公司退还的押金332929.29元后，伊斯卡公司还应向格莱瑞公司支付违约金322085.28元。据此，一审法院于2019年11月19日判决如下：一、确认伊斯卡刀具国际贸易（上海）有限公司北京分公司与北京格莱瑞服饰有限公司于二〇一八年九月十二日签订的合同号为BJGLR00201809120006-续的《联邦国际商务中心租赁合同》于二〇一九年一月四日解除；二、伊斯卡刀具国际贸易（上海）有限公司北京分公司于判决生效后十日内向北京格莱瑞服饰有限公司支付违约金322085.28元（已扣减北京格莱瑞服饰有限公司应退还给伊斯卡刀具国际贸易（上海）有限公司北京分公司的押金332929.29元）；三、驳回伊斯卡刀具国际贸易（上海）有限公司北京分公司的其他诉讼请求；四、驳回北京格莱瑞服饰有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：伊斯卡公司与格莱瑞公司签订的原合同、续租合同均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。关于续租合同解除问题，双方均认可双方签订的续租合同于2019年1月4日解除，本院对此不持异议。关于原合同与续租合同关系的问题，双方当事人陈述不一，伊斯卡公司主张两份合同存在连续关系，原合同的约定条款理应适用于续租合同履行中，格莱瑞公司则对此不予认可，主张原合同与续租合同为两个独立合同。经本院审查，虽续租合同中需在“续租”字样，押金也继续适用原合同的押金，但纵观续租合同内容可知，该合同内容完整，权利义务约定明确细致，未约定续租合同为原合同的补充协议、从属合同，亦未约定原合同条款适用于续租合同，故本院认为原合同与续租合同均为独立合同，两份合同之间不存在条款相互适用的情形。关于是否存在合同约定格莱瑞公司有义务协助伊斯卡公司办理营业执照的问题，在续租合同中，双方约定乙方自行办理营业执照、相关运营证照，并未约定格莱瑞公司有协助办理营业执照的义务，虽伊斯卡公司主张在原合同中存在上述义务的约定，但因在续租合同中并未约定延续原合同的相关约定，原合同与续租合同又系相互独立的合同，故对伊斯卡公司以格莱瑞公司未履行协助办理营业执照存在合同违约情形为由，上诉要求格莱瑞公司支付违约金、赔偿租赁房屋损失、搬家损失的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。另，应当指出虽伊斯卡公司称格莱瑞公司一直承诺在涉案房屋处可以办理营业执照才签了续租合同，但在格莱瑞公司对此不予认可的情形下，伊斯卡公司未能就其主张提交相应证据予以证明，且伊斯卡公司不能就其自认在2014、2015年就已经知道涉案房屋处不能办理营业执照，而在原合同履行期间并未就此向格莱瑞公司提出异议，且在原合同履行期满后，签订续租合同时未在约定格莱瑞公司协助办理营业执照的义务等事实进行合理解释，故对伊斯卡公司的上述陈述，没有事实依据，本院难以采信，关于伊斯卡公司主张退还2019年1月4日至2019年5月31日期间租金、物业费的问题，因伊斯卡公司在双方租赁合同解除后即2019年1月4日之后仍占用涉案房屋直至2019年5月5日，故伊斯卡公司应承担上述期间的房屋占有使用费，对其要求退还上述期间租金、物业费的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。关于退还押金的问题，首先双方租赁合同已经解除，格莱瑞公司理应予以退还，其次考虑到伊斯卡公司主张解除合同理由不成立，系单方要求解除合同，格莱瑞公司在一审审理中已依据合同约定反诉要求伊斯卡公司承担违约金，故一审法院将违约金与押金折抵后予以判决，并无不当。伊斯卡公司在不同意承担违约责任的基础上要求退还全部押金的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，伊斯卡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20609元，由伊斯卡刀具国际贸易（上海）有限公司北京分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年三月二十七日法官助理 袁 芳书 记 员 房依彤