陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕06民终69号 上诉人(原审被告)：刘勇，男，1986年7月15日出生，汉族，陕西省横山县村民。被上诉人(原审原告)：延安文联商贸有限责任公司（以下简称“文联公司”），住所地：延安市宝塔区。法定代表人：张琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：严纪伟、薛春艳，陕西通济律师事务所律师。上诉人刘勇因与被上诉人文联公司房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院(2019)陕0602民初5223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘勇向本院提出上诉请求：1、撤销延安市宝塔区人民法院作出的(2019)陕0602民初5223号判决书第一项、第三项。2、依法判决将本案发回原审人民法院重新审理。3、依法判决被上诉人承担诉讼费。事实与理由：：一、上诉人和被上诉人的房屋租赁合同未到期。根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条约定，合凤－年一签。根据合同第六条第14款的约定，上诉人一直占有房屋并经营，而被上诉人也未提出解除合同，所以被上诉人默认上诉人续租，所以，双方的合同并未到期，被上诉人在合同期间解除合同于理不合。二、被上诉人利用合同格式条款解除合同显失公平。上诉人所租赁的市场内，因为被上诉人管理不善导致生意不景气，基本上大部分的商户均有拖欠租金的现象，上诉人因生意不景气，被上诉人也同意上诉人可以缓交租金。所以根据市场经营现状，上诉人拖欠部分租金不是被上诉人解除合同的理由，法律保护契约，被上诉人制定的合同多是格式条款，严格限制了上诉人的经营权益。三、判决解除合同对上诉人极端不公平。1、上诉人为了经营此商铺，投入巨资装修商铺，投入装修资金超过10余万元，而上诉人生意刚起步，法院就判决上诉人向被上诉人腾还房屋，这对于上诉人来说无疑是灭顶之灾，而被上诉人坐享其成，这也不符合公平原则。2、被上诉人在上诉人经营期间多次采取拒绝向上诉人买电等方式阻碍上诉人的经营，根据《房屋租赁合同》约定，被上诉人的行为涉嫌违约，被上诉人却未给与上诉人任何补偿，法院再判决上诉人向被上诉人支付违约金更显不公。人民法院判决违约金与事实不符。被上诉人未提供任何证据证明其有损失，根据法律规定，违约金的数额应当与损失数额相当，上诉人一直在占有房屋并经营，被上诉人也一直在按照实际租赁期限计算租金，所以被上诉人并未损失，上诉人不应承担违约金。文联公司辩称：一、上诉人认为其与答辩人签订的不是无固定期限合同与事实和法律规定不符。上诉人与答辩人与2017年1月15日签订房屋租赁合同，约定XX沟XX市场XX区XX号房屋出租给答辩人，租赁期限为2017年1月16日至2018年1月15日，合同一年一签，合同到期后，双方并未签订书面合同。依据《合同法》第二百三十六条【续租】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故从2018年1月15日后双方形成了不定期租赁关系，答辩人可以随时要求解除合同。二、答辩人已尽到合理通知义务，因解除合同造成的后果应由被答辩人承担。在被答辩人一再拖欠支付租金时，答辩人曾通过律师函的形式通知被答辩人并告知其可能造成的后果，但是被答辩人置若罔闻，导致最后导致答辩人诉至法院要求解除合同，故被答辩人认为解除合同给其造成损失，完全是因为被答辩人原因造成，应由其承担。综上，答辩人认为一审法院事实审查清楚，判决解除双方租赁关系是综合有关情况及法律规定作出，应依法维持。文联公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告双方的租赁关系，并判决被告即刻向原告XX市场XX区XX号房屋；2、判决被告支付拖欠原告以上房屋从2018年7月15日至2019年7月14日的租金35000元及2019年7月15日至实际腾房之日的租金约35000(具体按年租金45000元计算)并按拖欠租金的30%支付原告违约金约21000元；3、律师代理费5000元由被告承担；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年8月23日，原告延安文联商贸有限责任公司与宝塔区桥沟镇刘万家沟村民委员会签订了《房屋租赁合同》，租赁了位于延安市宝塔区XX村XX套三产用房及其所属前后院落，租期从2009年8月23日起至2014年8月23日止。2014年8月23日，原告与宝塔区桥沟镇刘万家沟村民委员会再次签订了《市场承包合同》，XX村委XX村能使用的122套三产房及前后院落租赁给原告，所租122套房每套年租金30000元，大院14亩地每亩租金6000元，年租金3744000元，租赁期限从2014年8月23日起至2019年8月23日止。2019年6月23日，原告与延安市宝塔区桥沟办事处刘万家沟村村民委员会又签订了《市场承包合同》，XX村委XX村能使用的122套三产房及前后院落租赁给原告，所租122套房每套年租金30000元，大院14亩地每亩租金6000元，年租金3744000元，租赁期限从2019年6月23日起至2024年6月23日止。2016年7月31日原、被告签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》，合同约定被告租赁原告承租的位于延安市XX村XX市场XX区XX号房屋，用于经营厨具、卫浴、水暖类品种，租赁期限从2016年7月15日起至2017年7月14日止。年租金为45000元，合同一年一签，每年租赁合同期满前30天缴纳下年房租，如被告不能按期缴纳租金，原告有权解除合同，被告自行放弃优先租赁权。虽然原、被告签订合同年租金45000元，但是实际上被告租赁房屋每年按35000元计算，本院确认被告租赁的房屋年租金按35000元计算。合同同时约定违约责任，如因被告自身原因，不能按时缴纳租金或无故迟延交付，甲方将乙方从合同到期之日起按房费30%的收取滞纳金，并有权将房屋内的财产进行清点或封存，由此而引起的一切后果由被告自行承担。后原、被告再未签订房屋租赁合同。被告2018年7月15日至2019年7月14日租金35000元及2019年7月15日之后的租金未付。现上述房屋仍由被告占有、使用。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同未违反法律的强制性规定，合法、有效。市场一期A区47号房屋租赁期限届满后，被告仍然继续使用该房屋，原告未提出异议，双方之间形成了不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告要求解除与被告租赁关系，被告逾期支付租金，原告通过律师函方式通知被告，被告已构成违约，故对原告要求解除与被告之间租赁合同、XX市场XX区XX号房屋，并按照年租金35000元承担从2018年7月15日起至实际腾房之日止的租赁费的诉讼请求依法予以支持。合同签订后，被告陆续将2018年7月14日之前的租金付清，2018年7月15日之后的租金未付。故被告应按合同约定的租赁费数额承担占用期间的房屋租金。被告逾期支付租金，构成违约，原告要求被告按照拖欠租金的30%支付违约金，因其请求违约金数额过高，本院依法予以调整。结合本案案情及被告的违约情形，本院酌情调整违约金为5000元。原告要求被告支付律师费5000元因原告未提交缴纳律师费用的票据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告延安文联商贸有限XX市场XX区XX号房屋的租赁合同；二、由被告刘勇于本判决生效之日起三十日内将其向原告租赁的XX村XX市场XX区XX号房屋腾空并交付原告延安文联商贸有限责任公司，并向原告延安文联商贸有限责任公司支付拖欠2018年7月15日至2019年7月14日的租赁费35000元及2019年7月15日至实际占用期间的房屋租金(从2019年7月15日起计算至实际腾房之日止按照年租金35000元计算)；三、由被告刘勇于本判决生效之日起三十日内支付原告延安文联商贸有限责任公司违约金5000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，原告已预交，减半收取，实际由被告刘勇负担1150元，于本判决第二、三项付款时一并支付原告。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明：原审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。上述事实，有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一审开庭质证、认证，经二审审查，具有证明效力。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，刘勇与文联公司于2016年7月31日签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，约定涉案房屋的租赁期限为2016年7月15日起至2017年7月14日止。租赁期满后，刘勇仍然继续使用该房屋，文联公司未提出异议，双方之间形成了不定期租赁合同关系。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故刘勇上诉主张双方租赁合同未到期不应解除，与事实不符，本院不予支持。刘勇逾期支付租金构成违约，原审酌情判令其承担5000元违约金并无不当。综上所述，上诉人刘勇的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘勇负担。本判决为终审判决。  审  判  长     程 晓 元审  判  员     贺    洁审  判  员     贾 玉 玉 二〇二〇年三月二十六日 法官助理    但   勇书 记 员    南 慧 玲 1