广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4479号原告:顾孟泉，男，1932年4月10日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：欧阳强，广东金羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾文红，女，1969年8月24日出生，汉族，住广州市荔湾区，系原告的女儿。被告：廖瑞群，女，1958年5月7日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：文佩珊，女，1984年12月24日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告顾孟泉诉被告廖瑞群相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾孟泉委托诉讼代理人欧阳强、被告廖瑞群及其委托诉讼代理人文佩珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顾孟泉诉称：坐落广州市荔湾区龙津中路453号房屋原为广东广信物业管理公司租金和管理的房产。原告居住该幢房屋的三楼305房，被告居住该幢房屋的四楼405房，均为承租户。原告1996年入住该租赁房屋，不久就发现房屋厨厕部位有渗漏现象，当时就向被告、管理公司和居民委员会反映，由于广东信托房地产开发公司、广东省信托投资公司破产，房屋处于无人管理状态，原告投诉无门。近年由于被告装修，原告房屋漏水现象越来越严重，被告装修房屋后原告居住房屋从原来的局部渗漏，发展到厅、房、厨厕均漏水，甚至滴水的现象。原告曾与被告理论要求被告维修修复其漏水管道，甚至为此还向公安派出所报警，向街道办事处投诉等等，以协调被告主动行动维修其漏水管道排除漏水妨害。然而被告对原告的要求、投诉均不予理会。2018年10月，原告曾采用自救的方式，聘请专业装修人员，在原告房屋进行防堵补漏和从新批荡天花和墙体，但终因自然规律，无法堵住被告从上向下的漏水，房屋根本无法居住，原告唯在外租房屋居住，有家难归。故提起诉讼要求：1、责令被告立即重新做好广州市荔湾区龙津中路453号405房全屋的防水，排除妨害；2、责令被告负责修复原告受损害的广州市荔湾区龙津中路453号305房，具体包括重做全屋天花、墙体批荡，更换西向房间的门窗等；3、判令被告赔偿原告因漏水造成的损失（包括房屋维修4100元、原告从2019年3月至2019年8月的租房损失每月1200元*6=7200元、律师费4000元）约15300元；4、本案受理费、评估鉴定费等全部诉讼费用由被告承担。被告廖瑞群答辩称：不同意原告的诉请。案涉房屋原属广东广信物业管理公司负责收租和管理的房产，近三十多年该房屋处于无人管理状态，给排水管道和墙体年久失修，各家各户都在不同程度出现管道渗漏和墙体剥离状态。本人居住的405房也是在严重渗漏的情况下，于2016年9月进行墙体贴瓷砖和套间内给排水更换，排水管道全部都是走明管再接入该楼宇主排水管道，没有凿墙凿地，没有破坏房屋的结构。至于原告的305房墙体受损渗漏情况，自认是自然规律，从上向下的漏水，近两年雨水天气较长，也不能单方面认定是楼上405房造成的。整座楼宇的主排水管也不是由楼上405房独立使用，为此居委会和派出所几次上来查看现场，也没有认定是405房造成305房的渗漏。原告私自修缮房屋没有与被告协商处理修缮事宜，被告未同意由广州鼎智装修工程有限公司进行修缮，是原告自己请的公司，并未告知被告，一切费用应由原告自己承担及支付。另外，因为405房老旧，被告在2016年仅是对房屋进行了简单地砌了瓷片，没有打墙等大装修。305房漏水的原因并非我造成，只是房屋老旧造成的。经审理查明：广州市荔湾区龙津中路447-457号是登记在案外人广东省信托房产开发公司名下的房产。原告是广州市荔湾区龙津中路453号305房（以下简称305房）的住户，被告是广州市荔湾区龙津中路453号405房（以下简称405房）的住户。上述两房屋为上下楼相邻关系。庭审中，原告陈述：1、其向广东广信物业管理有限公司承租305房，305房在1993年厨房开始出现渗水，跟出租人反映后，出租人说其收取的租金很低，房屋维修由承租人自行解决；2、2016年被告装修405房后,305房的客厅、卧室、厨厕出现渗水甚至滴水，具体包括：（1）、客厅西向的门窗周边的墙体渗漏；（2）、西向的卧室天花、梁柱渗水并且有水滴漏下来；（3）、厨房中下水管弯管处及厨房整个天花均有漏水；（4）、厕所的天花有渗水；3、因实在无法居住，厨房天花有大量白蚁，2018年10月，原告对305房厨房、厕所天花进行了补漏和重新批荡，因此花费4100元；4、交通费500元是自行估算得出的；5、原告仍在305房南侧卧室居住，但305房北卧室因漏水无法居住。被告陈述：自1991年左右在405房居住，近几年没有交租，房屋都是其自行维修；2016年对405房进行装修，具体包括对西向房屋墙体砌了瓷砖，厨房墙体砌了瓷砖，拆除了厨房的厨柜，封堵了地下的暗渠，在地面新建了明渠排水。为证明305房是原告承租的房屋，原告提交了其与广东广信物业管理有限公司1995年11月30日签订的《房屋租赁合约》作为证据，该合约显示租用房屋面积45.62平方米，租金56.71元/月，原告自行负责房屋的渗漏等维修费用。为证明维修房屋的事实和费用，原告提交了广州鼎智装饰工程有限公司开具的《收据》作为证据，该《收据》显示该司收取维修天花顶、厕所、厨房漏水共计4100元。为证明因305房严重漏水原告外出租房的事实，原告提交了《房屋租赁合同》及2019年3-8月租金的《收款收据》作为证据，该组证据显示原告自2019年3月1日起向案外人郑爱华承租白云区某房屋，面积52平方米，租金1200元/月，原告已向郑爱华缴纳了2019年3-8月的租金。为证明支出律师费4000元，原告提交了《法律事务委托合同》及律师代理费《发票》作为证据。经原告申请，本院委托广东保顺检测鉴定有限公司对305房全屋（厅、房、厨、厕）天花、墙体的渗水、滴水、漏水原因进行鉴定。2019年11月26日，该司作出《房屋鉴定报告》显示鉴定面积约45.62㎡，检查的主要情况为：305房厨房东北角天花板、厨房西南角天花板有发黑痕迹，卫生间西南角排水管与混凝土板交接处周边饰面有轻微起鼓、脱落现象，客厅北侧中部天花板有渗水现象，北卧室南墙、西墙上方（面积约3.5㎡）和天花板南侧（面积约5.6㎡）均有发黄、渗水痕迹，且现状天花板南侧有滴水现象。该《房屋鉴定报告》得出鉴定意见：305房厨房东北角天花板、西南角天花板和卫生间西南角现状不存在渗水现象，因原告曾对305房厨房和卫生间天花板饰面进行过修复处理，被告对405房厨房和卫生间管道有改造处理，故305房厨房和卫生间曾经是否有存在渗水现象，现已无法证明。305房客厅北侧中部天花板、北卧室南侧天花板及北卧室南墙和西墙上方出现的渗水原因主要为405房卫生间防水缺陷且未设置现浇混凝土泛水措施，405房卫生间生活用水慢渗至405房杂物间，且水源在杂物间混凝土板和瓷砖之间的找平层蔓延并渗漏至板底所致。原告因此垫付鉴定费15000元。针对上述鉴定报告，原告对鉴定意见中的305房厨房东北角天花板、西南角天花板和卫生间西南角现状不存在渗水现象有异议，对其他内容无异议；被告对鉴定意见有异议，认为305房渗水并非405房造成，可能是楼房年久失修或大楼主水管破裂造成。经本院2020年1月17日至305房现场勘验得知，该房屋渗漏水情况与上述鉴定报告现场检查情况除北卧室天花板南侧已无滴水现象外，其他基本一致。该房屋除北卧室堆放杂物、无人居住外，房屋其他部分均有居住使用。北卧室房门材质是木质，能开合，打开过程稍有不顺，北侧卧室窗户有铁丝防盗网，窗户框架材质是铁，窗框上部有部分生锈。据原告现场陈述，北卧室天花板南侧一周前开始没有滴水，原因不明，北侧卧室窗户能打开，门窗使用有20多年了。本院认为：原告与被告分别是异产毗连房屋的所有人，构成不动产的相邻关系。不动产的相邻权利人应当按照方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。因此，相互之间应当给予一定的方便，接受一定的限制，不当使用相邻房屋造成他人损害的，应承担修缮的责任。本案中，经鉴定可知，305房客厅北侧中部天花板、北卧室南侧天花板及北卧室南墙和西墙上方出现渗水，该渗水是405房卫生间防水缺陷且未设置现浇混凝土泛水措施所致。被告作为405房的使用人，属于法律规定的不动产相邻权利人，理应承担相应的义务，故被告应停止侵害，对造成305房屋上述渗水的卫生间重做防水措施，确保不再发生渗水现象，并负担相关费用；同时，应委托有资质的施工单位对造成305房渗水发霉腐烂的天花及墙体进行修缮。故原告要求被告对405房的卫生间做好防水处理，并承担305房因渗水而受损的天花及墙体的修复责任，本院予以支持。至于更换北卧室门窗，虽然开门过程稍不顺畅，窗框亦有部分生锈，但门窗均能使用，且该门窗已由原告使用20多年之久，其再要求被告更换为新门窗理据不足。考虑到窗框紧靠西墙上方，西墙渗水的确会对窗框生锈产生一定影响，故被告理应对该生锈部分恢复原状至与窗框其他部位一致。关于原告主张的租金损失，其实质是要求被告赔偿其未能正常使用305房的损失。根据鉴定报告，405房对305房已造成侵害，尤其是造成北卧室渗漏面积较大，渗漏情况较为严重，该侵害事实对305房的正常使用已造成一定影响，故原告要求被告赔偿其不能正常使用305房的损失合理合法，但考虑到除北卧室外，305房的其他部分现均由原告居住使用，故本院酌定该损失赔偿为2400元为宜。关于房屋维修费4100元，因原告并无证据证明厨房、厕所曾经有渗水及渗水是405房造成，故原告要求被告承担房屋维修费依据不足，本院不予支持。关于原告主张的律师费，因律师费用并非必需支出费用，原告要求被告赔偿依据不足，本院亦不予支持。至于鉴定费用15000元，因305房客厅及北卧室渗水与405房有因果关系，同时原告主张存在渗水的305房厨房、卫生间经鉴定现已不存在渗水现象，故上述费用应由原、被告共同承担，双方各自承担7500元。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十六条、第八十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第二项、第五项、第八项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告廖瑞群委托具有相应资质的施工单位对广州市荔湾区龙津中路453号405房卫生间重做防水措施，确保不再发生渗水现象，上述费用由被告廖瑞群负担。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告廖瑞群委托具有相应资质的施工单位对广州市荔湾区龙津中路453号305房客厅北侧中部天花板、北卧室南墙、西墙上方墙体及北卧室南侧天花板渗漏发霉处进行修缮，上述费用由被告廖瑞群负担。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告廖瑞群委托具有相应资质的施工单位对广州市荔湾区龙津中路453号305房北卧室铁窗框上部生锈窗框重新修复处理至与周围窗框一致，上述费用由被告廖瑞群负担。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告廖瑞群向原告顾孟泉支付广州市荔湾区龙津中路453号305房的损失赔偿金2400元。五、驳回原告顾孟泉的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由原告顾孟泉负担50元，被告廖瑞群负担50元。鉴定费15000元，由原告顾孟泉负担7500元，被告廖瑞群负担7500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  方 婷人民陪审员  李翠兰人民陪审员  高少珍二〇二〇年三月二日书 记 员  姚晓丹许湘洁