河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终6820号上诉人（原审被告）：河南泊仕顿酒店管理有限公司。住所地:河南省商丘市。法定代表人：杨秋月，系该公司经理。委托诉讼代理人：张宗华，河南荣赫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：商丘力宝置业有限公司。住所地:河南省商丘市。法定代表人：刘天才，系该公司经理。被上诉人（原审原告）：路国强，男，汉族，1977年12月16日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：刘经伟，河南瀛宋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：商丘金管家物业管理有限公司，住所地:河南省商丘市。法定代表人：王文力，系该公司经理。委托诉讼代理人：陈永明，男，1974年12月26日出生，汉族，住河南省商丘市。系该公司员工。上诉人河南泊仕顿酒店管理有限公司（以下简称泊仕顿酒店）、上诉人商丘力宝置业有限公司（以下简称力宝公司）因与被上诉人路国强、商丘金管家物业管理有限公司（以下简称金管家物业公司）排除妨害纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初10382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人泊仕顿酒店的委托诉讼代理人张宗华，上诉人力宝公司的法定代表人刘天才，被上诉人路国强及其委托诉讼代理人刘经伟，金管家物业公司的委托诉讼代理人陈永明到庭参加诉讼。上诉人力宝公司在二审庭审中撤回上诉，本院已另行制作裁定书，其上诉理由在本判决书中不再评述。本案现已审理终结。上诉人泊仕顿酒店上诉请求：1.依法改判泊仕顿酒店不承担侵权责任，公寓大堂无须恢复原状；2.二审案件受理费由路国强、力宝公司、金管家物业公司承担。事实和理由：1.泊仕顿酒店仅是涉案公寓楼11-20层的承租人，对整个公寓楼并不负有管理义务，泊仕顿酒店与力宝公司签订租赁协议时，力宝公司并未告知部分公寓大楼已对外出售，故泊仕顿酒店在签订协议时，完全认为力宝公司对公寓大楼拥有独立处分权。在租赁协议签订之后，泊仕顿酒店仅针对所租楼层进行装修、日常清洁等相关管理，楼层之外的共有部分及其他专有部分，泊仕顿酒店无管理义务及权利，不存在将电梯及大厅设为专有权利的行为，一审判决认定泊仕顿酒店与力宝公司、金管家物业公司构成共同侵权错误。2.泊仕顿酒店与力宝公司签订租赁协议之后，泊仕顿酒店单方出资将公寓楼大厅进行装修，并对整个公寓楼外墙部分进行整体亮化，将涉案公寓楼的品质作出了极大提升，泊仕顿酒店对公寓大堂的装修及改造未影响其他业主的正常通行及使用。3.排除妨害、恢复原状的前提是基于存在妨害，本案中，泊仕顿酒店的装修改造行为不存在任何影响路国强的行为，而是更好的提升了公寓大厅的品质，路国强要求公寓大堂恢复原状的诉请没有前提和基础，一审判决泊仕顿酒店恢复公寓大厅原状系适用法律错误。上诉人力宝公司辩称，对泊仕顿酒店的上诉理由无异议，希望路国强与泊仕顿酒店协商解决本案矛盾。被上诉人路国强辩称，1.泊仕顿酒店对涉案公寓没有管理义务，也没有管理权利，更没有对公寓大厅公共区域进行装修并占有独自使用的权利，泊仕顿酒店对公共区域擅自独占的行为本身就是对其他业主的侵权。2.泊仕顿酒店与力宝公司签订租赁合同时，其对涉案公寓其余部分已经出租的事实是否知晓，不影响其侵权的客观事实。泊仕顿酒店作为公司法人，其对公寓大厅属于业主共有具有基本认知，泊仕顿酒店认为力宝公司对公寓大楼有独立的处分权，且在一审判决后仍独占公寓大堂及电梯，导致其他业主无法正常使用公寓大堂及电梯，显然是恶意规避责任。3.泊仕顿酒店无权对公寓楼公共部分进行装修，其装修行为本身侵犯了涉案公寓5.6.7.8.9.10层业主的权利。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人金管家物业公司辩称，金管家物业公司仅提供公共服务，对公寓的物权无权处理，请求法院依法判决。路国强向一审法院起诉请求：1.判令泊仕顿酒店、力宝公司、金管家物业公司停止侵权、排除妨碍，恢复商丘市示范区××路与××大道交叉口西北角绿色城邦4号楼1楼公寓大堂的独立区域，并与泊仕顿酒店的前台接待区建立隔墙，以保证路国强对电梯及公寓大堂的正常使用权；2.判令泊仕顿酒店、力宝公司、金管家物业公司停止侵权、排除妨碍，不得影响路国强（业主）对商丘市示范区××路与××大道交叉口西北角绿色城邦4号楼1楼公寓大堂门前停车位的正常使用，并限期拆除东西方向隔离栏杆；3.本案诉讼费用由泊仕顿酒店、力宝公司、金管家物业公司承担。一审法院认定事实：2017年1月22日，路国强与力宝公司签订了两份商品房买卖合同，该两份商品房买卖合同主要约定：路国强购买力宝公司开发的位于商丘市示范区××路与××大道交叉口西北角的“力宝.绿色城邦”4号楼6层606、607铺号房，并办理了网签备案手续。该公寓楼的一楼大堂被泊仕顿酒店装修成接待区域的一部分，同时该公寓楼大堂内的两部电梯截至2019年11月22日均不能在路国强所在的楼层停靠（其中南侧的电梯必须使用泊仕顿酒店的房卡刷卡才能到达11-20层，北侧的电梯可以到达11-20层，但10层以下均不停靠），路国强无法通过该两部公共电梯到达其所在楼层。另查明，力宝公司开发的“力宝.绿色城邦”4号楼由金管家物业公司管理。一审法院认为，根据物权法及建筑物区分所有权的相关法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。涉案的两部电梯作为“力宝.绿色城邦”4号楼的公共设施及公寓大堂属全体业主共同所有。业主作为建筑物区分所有权的共有权人，对共有部分享有使用权、收益权及物权请求权。路国强作为该公寓楼的业主之一，其依法享有从该公寓大堂正常通行的权利及使用公共设施的权利。泊仕顿酒店将该公寓楼的大堂装修成其酒店接待区域的一部分，明显改变了公寓大堂的原状及其原有功能，给全体业主的正常通行和生活带来不便。力宝公司与泊仕顿酒店股东虽签订租赁协议，承诺将电梯交由泊仕顿酒店专属使用，但作为开发商的力宝公司无权将属于该商业楼公共部分的电梯及公寓大堂擅自处分交由泊仕顿酒店专属使用，故泊仕顿酒店和力宝公司的行为构成侵权。金管家物业公司在得到路国强的投诉后没有立即恢复电梯的正常使用功能，及保障路国强对一楼公寓大堂的正常使用。庭审后力宝公司向法院提交一份视频用于回复4号楼一楼大堂的电梯使用情况，但该视频仅能说明当时一楼大堂的电梯可以在10层以下停靠，截至2019年11月22日，金管家物业公司仍认可一楼大堂北部的电梯依旧无法在10层以下停靠。路国强也确认一楼大堂的两部电梯无法正常使用。金管家物业公司未尽到物业管理职责，未及时有效制止泊仕顿酒店及力宝公司的侵权行为，其与泊仕顿酒店、力宝公司构成共同侵权，侵犯了路国强作为业主的合法权益。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第八十二条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南泊仕顿酒店管理有限公司、被告商丘力宝置业有限公司、被告商丘金管家物业管理有限公司停止侵权、排除妨害，于判决生效之日起十五日内在“力宝.绿色城邦”4号楼公寓大堂建立隔墙以恢复该公寓大堂的原状；立即恢复原告路国强对“力宝.绿色城邦”4号楼公寓楼大堂内的两部电梯的正常使用；二、驳回原告路国强的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，由被告河南泊仕顿酒店管理有限公司、商丘力宝置业有限公司、商丘金管家物业管理有限公司负担。本院二审期间，泊仕顿酒店提交照片三张，证明目的：泊仕顿酒店不存在侵权行为，路国强的起诉与案件客观事实不符。路国强提交视频光盘一份，证明目的：截止2020年1月7日下午，路国强仍然无法正常使用该公寓楼的电梯。经庭审质证，泊仕顿酒店对路国强提交的证据与客观事实不符，涉案电梯能够正常使用。力宝公司对泊仕顿酒店提交的证据及路国强提交的证据均无异议。路国强认为泊仕顿酒店提交的证据与涉案公寓建筑图纸存在根本差异，能够证明泊仕顿酒店对原有建筑物格局进行了相应的改变，泊仕顿酒店存在侵权行为。金管家物业公司对泊仕顿酒店及路国强提交的证据均无异议。对当事人争议的事实，本院认定如下：泊仕顿酒店提交的照片系公寓大堂现状，对照片真实性本院予以采信。路国强提交的视频录像能够证明截止2020年1月7日下午，涉案电梯不能直达路国强所在楼层，对该证据的证明目的，本院予以采信。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：泊仕顿酒店是否侵犯了路国强对公寓楼电梯及大堂的使用权，一审判决泊仕顿酒店、力宝公司、金管家物业公司停止侵权、排除妨害有无依据。改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，泊仕顿酒店并未提交证据证明其利用涉案公寓大堂从事经营性活动已经力宝.绿色城邦4号楼专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，其擅自利用公寓大堂构成对其他业主的侵权。同时，泊仕顿酒店在力宝.绿色城邦4号楼电梯设置的门禁系统，妨碍了其他业主的共有权，影响了路国强商品房的正常使用，路国强主张泊仕顿酒店应恢复电梯的正常使用功能，一审判决予以支持并无不当。泊仕顿酒店主张未对电梯进行管理与客观事实不符，其据此主张不构成侵权的理由，本院亦不予支持。综上所述，上诉人泊仕顿酒店的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人河南泊仕顿酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周克风审判员  宁传正审判员  张月梅二〇二〇年三月二十日法官助理朱琳书记员韩璐