河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25897号上诉人（原审原告）：曹某某，男，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：武春燕，北京大成（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省豫勤实业集团有限公司，住所地郑州市金水区政五街2号，统一社会信用代码91410000092251711G。法定代表人赵向军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴跃永，苏利沙，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。原审被告：河南省省直物业管理有限责任公司，住所地郑州市金水区政五街2号，统一社会信用代码9141010573905658XX。法定代表人：白玉超，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王健，系该公司员工。上诉人曹某某因与被上诉人河南省豫勤实业集团有限公司（以下简称豫勤实业）、原审被告河南省省直物业管理有限责任公司（以下简称省直物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初28047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月26日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曹某某上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定第三份《房屋租赁协议》有效，同时又认定上诉人欠缴租金相互矛盾；2、双方实际履行的是第二个租赁合同，上诉人不存在无故拖欠租金的行为，一审判决认定上诉人无故拖欠租金错误；3、被上诉人理应退还租赁保证金及全额水表押金；4、一审法院确认上诉人妻子余春红签订的合同和《补充协议》、《物业管理服务协议》、《门面房消防安全责任书》有效错误；5、被上诉人应当返还上诉人已缴纳未使用租赁房屋期间租金31750.3元；6、因为被上诉人违约解除合同，构成根本违约，上诉人要求赔偿损失的诉求应当得到支持。豫勤实业辩称：1、上诉人的一审诉讼请求均已过诉讼时效，且被上诉人一审对此已明确提出抗辩；2、由上诉人配偶余春红代表上诉人签订的《补充协议》、《物业管理服务协议》、《门面房消防安全责任书》均合法有效，对上诉人均具有约束力；3、上诉人与被上诉人就涉案事项相关的权利、义务及责任承担均有明确的约定，上诉人的一审诉讼请求及上诉理由缺乏事实依据，均不能成立。请求驳回上诉，维持原判。省直物业述称同豫勤实业答辩意见。曹某某向一审法院提出的诉讼请求：1、判令被告省直物业返还原告所缴纳的租赁保证金21000元、水表押金4000元；2、判令被告豫勤实业返还原告所租赁房屋被消防查封以及因管道大量漏水无法试用期间所缴纳租金60455.6元；3、判令被告豫勤实业赔偿原告损失554125元；4、诉讼及保全等费用由二被告承担。一审法院认定的事实：2013年11月12日，原告作为乙方（承租方）、被告省直物业作为甲方（出租方）共同签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：该房屋坐落于郑州市金水区××院××楼地下室，建筑面积600平方米；被告省直物业对该房屋享有所有权；该房屋用途为美容、保健，在租赁期内未征得被告省直物业书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，原告不得擅自改变该房屋的用途；房屋租赁期自2014年1月11日至2018年12月31日，共计4年11个月20天；租金标准为2100元/月，租金总计1331120元（大写：壹佰叁拾叁万壹仟壹佰贰拾元）；租金支付时间：租金按季结算，由原告在每季的前20日内交付给被告省直物业，租金支付方式：现金支付给被告省直物业；被告省直物业交付该房屋时，原告需向被告省直物业支付房屋保证金，具体金额为贰万壹仟元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由原告承担的费用、租金以及原告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；原告应妥善保管好保证金收据，凭收据退还，收据丢失，被告省直物业不再退还保证金；被告省直物业应于2013年11月12日前将房屋按约定条件交付给原告；如因原告违约被被告省直物业解除合同或到期原告不和被告省直物业续订合同的情况下，双方终止履行合同，原告必须保证在7日内把所有原告物品搬走并清理干净，逾期视为原告自动放弃了所有货物、物品所有权，被告省直物业有权任意处理房屋内的乙方所有的物品，造成的损失由原告承担；被告省直物业有下列情形之一的：未按约定时间交付该房屋达30日的；不承担约定的维修义务；致使原告无法正常使用该房屋的；交付的房屋危及原告安全或者健康的；原告有权单方解除合同；原告有下列情形之一的：原告不支付或者不按照约定支付租金达30日的；欠缴各项费用达5000元的；擅自改变该房屋用途的；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；擅自将该房屋转租给第三人的；利用该房屋从事违法活动的，被告省直物业有权单方解除合同，收回该房屋；2014年-2016年租金标准21000元/月，从2017年开始租金标准递增10%，2017年租金标准23100元/月，2018年租金标准25410元/月等。被告省直物业在甲方盖章处加盖公章，原告在乙方盖章处签名。2015年1月，被告豫勤实业作为甲方、原告作为乙方共同签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：被告豫勤实业提供东明路117号营业房套间，面积497m2；原告负责租赁经营，自2015年2月1日至2019年12月31日；原告经营范围保健，按季预交房租，合同终止时且在承包期内无违背该合同任意一条款者，被告豫勤实业将押金原数退还原告，若违背该合同一至十二条款任意一款者，扣除全额押金，并按损失和影响程度给予处罚。原告在每个季度前一周内预交下一季度的房租，逾期不交，每天加收原告应交金额的1%的滞纳金，拖欠二十日者，被告豫勤实业收回房屋并终止合同，并按合同约定追缴相关费用；2015年-2017年租金标准17395元/月，从2018年开始租金标准递增10%，2018年租金标准19135元/月，2019年租金标准21049元/月等。被告豫勤实业在甲方盖章处加盖该公司资产管理部合同专用章，原告在乙方盖章处签名。后被告省直物业出具“水表押金”、“租赁保证金”收据各一份，“水表押金”显示每年10%折旧费。2015年11月27日，原告妻子余春红作为乙方与作为甲方的被告豫勤实业签订《补充协议》一份，主要约定，原告在经营过程中如果出现包括但不限于倒灌、漏水等情况，影响原告经营时，双方即刻解除房屋租赁合同，且原告确定一切相关损失及费用均与被告豫勤实业无关；补充协议签订之前，店内因漏水、装修破坏及地面积水等所产生的一切费用由原告承担；本补充协议属于《房屋租赁合同》的必要组成部分，不一致之处，以本补充协议为准等。被告豫勤实业在甲方盖章处加盖该公司资产管理部合同专用章，原告妻子在乙方盖章处签名。2015年12月1日，原告妻子余春红作为乙方（承租方）与作为甲方（出租方）的被告豫勤实业签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：该房屋坐落于郑州市金水区××院××楼地下室，该房屋建筑面积372.79平方米，被告豫勤实业对该门面房屋享有所有权；房屋用途为合法商业用房，在租赁期内未征得被告豫勤实业书面同意及按规定经有关部门审核批准前，原告不得擅自改变该房屋的用途；房屋租赁期限自2015年12月1日至2016年12月31日，租金标准为每月租金￥6524元，人民币（大写）陆仟伍佰贰拾肆元/月（不含税费，各种税费由原告自行承担缴纳）；租金支付时间为房屋租金按季（年）结算，由原告在上季度末20日前交付下季度房屋租金给被告豫勤实业，逾期不交者，每天加罚原告应交金额的5%做滞纳金，无故拖欠一个月，被告豫勤实业有权单方解除合同，收回房屋，另行处理，由此造成的损失由原告全部承担；租金结算方式为合同期内，租金不足半月按半月计算，超过半月不足全月按全月计算；租金支付存入被告豫勤实业指定账户；租赁期满或租赁合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由原告承担的费用、租金以及原告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还原告；租赁期满或合同解除后，原告应向被告豫勤实业返还该门面房屋及其附属设施，原告装饰装修，所添置的物品，可拆除的由其自行收回，但费用由原告承担，装饰装修物品不能拆除的，无偿归被告豫勤实业所有，被告豫勤实业不赔偿任何费用；返还后对于该房屋内原告未经被告豫勤实业同意遗留的物品，合同终止七日内原告依然未予处理的，视为原告自动放弃所有权，被告豫勤实业有权自行处置；被告豫勤实业有下列情形之一的：未按约定时间交付房屋达30日的；被告豫勤实业无故不承担约定的维修义务，致使原告无法正常使用该房屋的；交付的房屋危及原告安全或者健康的；原告有权单方解除合同；原告有下列情形之一的：不支付或者不按照约定支付租金达30日的；欠缴各项费用达3000元的；擅自改变房屋用途的；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；擅自将该房屋转租、转让、合租的；利用该房屋从事违法活动的；被告豫勤实业有权单方解除合同，收回该房屋；原告无故拖欠房租或未足额交纳者，每天加罚原告应交金额的5%作为滞纳金，无故拖欠满一个月的，被告豫勤实业有权单方面解除合同，收回房屋，同时不再退还原告的租赁保证金等。被告豫勤实业在甲方盖章处加盖该公司资产管理部合同专用章，原告妻子在乙方盖章处签名。同日，原告妻子余春红作为乙方与作为甲方的被告豫勤实业签订《物业管理服务协议》一份，主要约定被告豫勤实业根据原告经营要求，在条件允许的情况下按国家或郑州市有关规定有偿提供东明路117号院7号楼地下室营业房水、电等相关设施及物业管理服务；本协议自2015年12月1日起至2016年12月31日止，原告向被告豫勤实业缴纳物业管理费用为每月6524元，按季预缴等。被告豫勤实业在甲方盖章处加盖该公司资产管理部合同专用章，原告妻子在乙方盖章处签名。后原告妻子余春红作为承租单位（乙方）与作为租赁单位（甲方）的被告豫勤实业签订《门面房消防安全责任书》一份，主要约定，根据消防责任界定原则，双方一致明确原告为所租赁门面房的消防安全责任人，对其所租赁的门面房承担消防安全责任等。被告豫勤实业在甲方盖章处加盖该公司资产管理部合同专用章，原告妻子在乙方盖章处签名。2016年6月14日，被告豫勤实业的资产管理部向原告发函，主要内容为：原告未经同意私自接水接电，并擅自将承租房屋消防位置改造为员工宿舍及对外住宿，既改造了房屋又改变了房屋用途；另外2016年4月1日-2016年6月30日的房屋租金也已逾期73天未予足额交纳等原因，通知原告自通知书发出之日起，被告豫勤实业与原告正式解除租赁关系，此前签订的所有涉及该房屋的租赁合同正式解除；原告应于次日起3日内（2016年6月17日前）交清拖欠的2016年4月1日-2016年6月30日的部分房屋租金，共计26544元（已交12600元）；原告应于次日起7日内（2016年6月21日前）与被告豫勤实业交接房屋，将房屋内原告所有物品搬离，逾期不搬，视为原告自动放弃屋内物品所有权，被告豫勤实业有权任意处理屋内原告物品等。原告于2016年6月3日分别向被告豫勤实业名下账号为25×××97的银行账户转账10000元、2600元；于2016年7月6日向被告豫勤实业上述账户转账13496元，摘要为房租余春红，后其未再向被告豫勤实业该账户交付租金。涉案房屋于2016年6月14日由被告省直物业以原告未在2016年5月交纳6月份的房租为由锁上，后原告未再经营。被告豫勤实业在庭审中陈述案涉租赁房屋的权利义务已经转交由被告豫勤实业，相应的责任也应由该公司承担。一审法院认为，原告与被告豫勤实业之间签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《物业管理服务协议》、《门面房消防安全责任书》系双方真实意思的表示，内容不违反相关法律、法规强制性规定，合同依法成立并生效，双方当事人均应按照约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中被告豫勤实业向原告交付了租赁房屋，原告应当按照租赁合同的约定履行支付租金的义务。原告与被告豫勤实业于2015年11月27日签订的了《补充协议》及2015年12月1日签订了《房屋租赁合同》、《物业管理服务协议》后，原告按照合同约定的面积、租金和物业管理费向被告支付的行为视为认可了该合同及两份协议的效力。根据合同约定，原告不支付或者不按照约定支付租金达30日的或欠缴各项费用达3000元的，被告豫勤实业有权单方解除合同，收回该房屋。根据本院查明的事实，原告租金交纳至2016年5月31日，自2016年6月起未再交纳。而被告豫勤实业也于2016年6月14日发函正式解除与原告的房屋租赁合同，原告收到函后并未提出异议或立即通过诉讼解决，而是于2016年7月6日向被告豫勤实业补交了截止到2016年5月31日的租金，该院确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年6月14日解除。根据合同约定，原告无故拖欠租金满一个月的，被告豫勤实业有权单方面解除合同，收回房屋，同时不再退还乙方的租赁保证金。故原告主张被告返还所缴纳的租赁保证金21000元的诉请无相关依据，该院不予支持。关于原告主张被告返还水表押金4000元，于法有据，本院予以支持，但因该收据上显示每年10%折旧费，自2015年3月30日至合同解除之日2016年6月14日，共一年两个月十五天，折旧费按双方合同约定为475元（4000元×10%+3600元÷12月×2.5月×10%），减去折旧费后被告返还原告水表押金3525元。关于原告要求被告返还租赁房屋被消防查封期间所缴纳的租金60455.6元，根据原告与被告豫勤实业签订的《门面房消防安全责任书》所约定原告为所租赁门面的消防安全责任人，必须配合、支持被告豫勤实业的安全检查工作。根据原告提供的证据不足以证明消防整改期间及房屋漏水期间的损失系因被告导致，也不足以证明实际损失费用，故原告的该项主张证据不足，该院不予支持。本案所涉房屋于2016年6月14日由被告省直物业锁上后，原告在房屋内物品至今未取回，原告主张的物品损失未经过评估定损等鉴定，其主张被告赔偿损失554125元的诉请，证据不足，该院不予支持。原告可收集证新据另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南省豫勤实业集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告曹某某水表押金3525元；二、驳回原告曹某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9670元，减半收取4835元，由原告曹某某负担4805元，由被告河南省豫勤实业集团有限公司负担30元。本院二审期间，各方当事人均未提交证据。本院经审理查明的事实同一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中,上诉人自认其委托其妻子余春红签署了第三份《房屋租赁协议》及《补充协议》、《物业管理服务协议》、《门面房消防安全责任书》，且上诉人按照合同约定的面积、租金和物业管理费向被上诉人支付的行为视为认可了该合同及两份协议的效力，上诉人未提交证据证明《房屋租赁协议》及《补充协议》、《物业管理服务协议》、《门面房消防安全责任书》不是其真实意思表示的事实，一审法院认定该《房屋租赁协议》及《补充协议》、《物业管理服务协议》、《门面房消防安全责任书》真实有效，并无不当；一审法院按照协议约定的房屋租金、物业费缴纳标准以及上诉人缴纳费用的金额总数，认定上诉人缴纳费用至2016年5月31日，亦并无不妥；上诉人没有按照双方约定按期支付被上诉人租金，导致被上诉人通知上诉人解除双方租赁关系，因此，上诉人请求返还押金21000元的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持；涉案水表虽没有损坏，依据押金收据显示每年10%的折旧费，一审法院据此判决被上诉人返还上诉人水表押金3525元，于法有据；上诉人提交的证据不能证明消防整改期间及房屋漏水期间的损失系被上诉人原因导致的，其要求被上诉人赔偿损失的上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，曹某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9670元，由曹某某负担。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  徐卫岭审判员  赵自伟二〇二〇年三月二十四日书记员  徐成龙