湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终329号上诉人（原审被告、反诉原告）：株洲市长城房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区建设南路325号。法定代表人：蔡志林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：于永亮，湖南金州（株洲）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：倪品常，女，1979年4月20日出生，汉族，户籍所在地：湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：王振翔，株洲市芦淞区诚信法律服务所法律服务工作者。上诉人株洲市长城房地产开发有限公司（以下简称长城房产公司）因与被上诉人倪品常租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2019）湘0203民初1559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，合议庭认为本案不需要开庭审理。本案现已审理终结。上诉人长城房产公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项；二、撤销原审判决第三项，改判确认双方签订的《株洲市长城国际商业广场租赁合同》（以下简称《租赁合同》）已在2019年4月1日解除，由被上诉人支付上诉人欠付的租金66400元及逾期付款违约金48472元（自2018年3月31日起至2019年3月31日止，按每日千分之二计算）、逾期搬离商铺的违约金24000元及占用费64000元（占用费参照租金8000元／月，自2019年4月1日计算至2019年12月1日）、物业费18000元（自2018年3月计算至2019年3月），上述金额共计220872元；三、判令被上诉人承担二审全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人从未在合同中约定“独家经营”，上诉人也未向被上诉人做过类似承诺。原审认定被上诉人存在重大误解，系认定事实错误。二、本案《租赁合同》不属于可撤销合同，原审法院认定该合同可撤销且已实际撤销，超出了本案的诉讼请求，系滥用自由裁量权，不发生撤销权行使的效力。三、即使《租赁合同》属于可撤销合同，撤销权也已消灭。四、一审证人张某与被上诉人存在利害关系，其证言证明力小，不能单独作为认定案件事实的依据。原审认定的相关事实缺乏证据。五、上诉人无过错，原审判决上诉人返还被上诉人押金，其余本诉、反诉的合理款项相互冲抵于理不合。被上诉人倪品常辩称，店铺经营不下去，2018年5月3日就停业了。我递交了退场申请书要求解除合同，双方当事人间的《租赁合同》已解除。倪品常向一审法院起诉请求：一、确认原、被告签订的《租赁合同》无效；二、被告赔付原告店铺装修费3.8万元，并退给原告押金2.4万元，推广费1万元，租金2.4万元，共计9.6万元。长城房产公司向一审法院反诉请求：一、确认双方签订的《租赁合同》已在2019年4月1日解除;二、倪品常支付我公司欠付的租金66400元以及逾期付款违约金48472元（自2018年3月31日起至2019年3月31日止,按每日千分之二计算）;三、倪品常支付因其在《租赁合同》被解除后逾期搬离商铺的违约金24000元以及占用费20000元（占用费参照租金8000元/月，自2019年4月1日计算至2019年6月15日）;四、倪品常支付我公司垫付的物业费18000元（自2018年3月计算至2019年3月)。一审法院认定事实：2013年1月长城房产公司取得了位于株洲市芦淞区建设南路325号原地税局综合楼的产权。2017年长城房产公司将该楼部分房产开发长城国际商业广场，对其二楼进行味中心.美食城招商（以下简称美食城），规划共有二十余个商铺。倪品常有经营粉面小吃的意向前往咨询，长城房产公司招商人员侯瑞莎在接待的过程中，口头对其承诺美食城粉面独家经营。于是2017年11月27日倪品常（乙方）与长城房产公司（甲方）签订了《租赁合同》,约定：由甲方将长城国际商业广场(一期)二层032号商铺出租给乙方用于经营粉、面（湘源地粉面店）；租期为2017年12月12日至2019年12月11日；乙方应按本合同及《商业管理服务协议》的约定，按时足额支付租金、履约保证金、商业管理费等费用；租金具体按商场实际开业之日开始计算，租金为8000元/月，季度支付；乙方应在本合同签订之日向甲方支付履约保证金2.4万元；合同终止或解除时若乙方没有违约行为、双方结清全部往来费用、乙方按时搬出租赁场地并将租赁物业交还给甲方后，甲方应当于30日内将履约保证金退还给乙方，履约保证金不计算利息；乙方须一次性缴纳3.8万元装修费(包含天花、地面、展示柜、公共就餐区桌椅、水电表、中央空调等费用)、以及小铺门头制作费1000元/铺；乙方未按本合同约定的时间足额支付租金以及《商业管理服务协议》约定的包含但不限于商业管理费等乙方应付费用中的任何一项费用,逾期超过30日的，或乙方商铺擅自连续关门停业达7天、或一年内累计关门停业达15天，甲方有权单方面提前解除合同，无条件收回商铺另行出租，并按本合同的约定追究乙方的违约责任；合同履行期限届满未续签或依法被提前终止或解除后，乙方应当在本合同履行期限届满或依法被提前终止或解除当日内自行将其所有的可移动物品搬离，将租赁场地交还给甲方，租赁场地(包括所有的设备和设施)应与交付给乙方时一样的良好，自然磨损和自然损坏除外；如乙方逾期未搬出其物品，视为乙方放弃遗留物品的所有权和处置权,乙方同意甲方可自行进入店铺进行清理并处置遗留物品；如处置过程中发生乙方遗留物品遗失或损坏，所产生的后果由乙方自行承担，甲方对此不给予任何补偿或赔偿；同时，乙方还应按照本合同终止时当年度的月租金标准的三倍向甲方支付逾期搬离期间的场地占用费，并赔偿甲方自行或雇佣人员腾空租赁场地的费用；合同期内乙方逾期支付租金、商业管理费及本合同约定的其他费用的，乙方应按逾期部分金额向甲方支付日千分之二的违约金等。侯瑞沙作为长城房产公司的委托人在租赁合同上签字。同日，湖南广宇商业发展有限公司（甲方）与倪品常（乙方）签订《长城国际商业广场商业管理服务协议》，约定：由甲方向乙方的2F032商铺提供商业管理服务，乙方须自2017年12月12日起向甲方缴纳物业管理费1500元/月、宣传推广费10000元/年、场内表演活动费500元/月；甲方负责广场的统一装修和门头制作，乙方应按《租赁合同》约定向甲方缴纳装修费3.8万元和小商铺门头制作费1000元等。侯瑞莎又作为湖南广宇商业发展有限公司的委托人在服务协议上签字。倪品常于当日向长城房产公司缴纳店铺装修费3.8万元、2017年12月12日至2018年3月11日物管费4500元（1500元/月×3月）、门头制作费1000元、店铺押金2.4万元、2017年12月12日至2018年3月11日租金2.4万元（8000元/月×3月）、2017年12月12日至2018年12月11日推广费1万元、2017年12月12日至2018年3月11日活动费1500元（500元/月×3月），合计103000元。2017年12月29日，美食城正式开业，倪品常进场经营，发现其店铺附近有多家店铺经营粉、面，其生意不景气。随后，倪品常以长城房产公司违反独家经营粉面的招商承诺，以及美食城招商未满就责令开业和宣传活动不到位，导致生意不景气为由，向长城房产公司及物管公司提出异议，并于2018年5月3日停止经营，至今尚有物品留存在商铺。2018年6月13日，长城房产公司向倪品常邮寄了《租金催收及恢复营业的函》，主要内容为：催收2018年3月30日至同年6月30日租金2.4万元、物业管理费4500元等。2018年6月19日倪品常向湖南广宇商业发展有限公司递交《解除租赁合同通知书》，要求退回押金、装修费及解除租赁合同。开业后美食城因生意不景气，于2018年7月22日全部停业而重新招商经营服装。此后，倪品常因押金及装修费的退返等与长城房产公司发生争议，而提起本案诉讼。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，争议焦点为：双方签订的《租赁合同》的效力以及履行所产生的责任如何认定和承担。评析如下：（一）合同是双方邀约与承诺的意思表示达成一致的结果，口头或书面均是合同内容的表现形式。商业活动中，广告和宣传资料以及招商所做的说明和允诺具体确定，并对合同的订立和履行有重大影响的，应当视为邀约，是合同签订的基础条件。该说明和允诺即使未载入合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，长城房产公司通过其招商人员向倪品常口头允诺在其开发的长城国际商业广场“独家经营粉、面”小吃，是倪品常与其签订《租赁合同》基本条件之一，应当视为双方的主要合同内容。但根据粉、面、米饭等食材对小吃进行分类而独家经营，可进场经营的商户势必寥寥无几，而美食城有二十余个商铺，显然不切实际。从经营类似美食广场的招商来看，一般会限制风味相同系列餐饮的入场以避免恶性竞争。再加上侯瑞莎是口头答复对用词的准确性方面难免缺乏严谨性，其本意应为某一风味粉、面独家经营，双方对“独家经营粉、面”的内涵理解显然不同，存在重大误解，故《租赁合同》属可撤销合同。鉴于倪品常于2018年5月3日停止经营，长城房产公司又于2018年7月22日对美食城全部停业而重新招商经营服装的事实行为，案涉《租赁合同》已实际撤销。（二）对“独家经营粉、面”的重大误解的产生，一审法院认为长城房产公司作为市场经营方未充分予以说明，倪品常对“独家经营粉、面”的明显不切实际的理解，故双方均有过错。根据法律规定，被撤销的合同自始没有法律约束力，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综合本案倪品常投入的装修款等已转化形成餐饮经营设施且不宜搬移继续使用，且长城房产公司已将场地用于服装经营，倪品常实际占用过商铺，长城房产公司也有该方面的使用及物业管理等合同履行产生的损失等，以及双方各自的责任，一审法院酌情认为由长城房产公司返还倪品常押金2.4万元，其余本诉、反诉的合理款项相互冲抵为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第五十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告（反诉原告）株洲市长城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）倪品常押金2.4万元；二、驳回原告（反诉被告）倪品常的其它本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）株洲市长城房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1600元，减半收取800元，反诉费1919元，合计2719元，由原告（反诉被告）倪品常承担600元，由被告（反诉原告）株洲市长城房地产开发有限公司承担2119元。二审期间，上诉人向本院提交了《株洲市长城商业广场商户物品离场单》作为新的证据，拟证明被上诉人2019年10月31日才搬离。本院依法组织双方当事人进行了证据交换。被上诉人质证认为，上诉人要求被上诉人交清所有费用才能搬离，所以直到该日才搬走东西。本院认为，被上诉人未对上诉人证据的真实性提出异议，本院对该证据予以认定。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，争议焦点有两个：一、案涉合同是否可撤销；二、上诉人是否应退还被上诉人押金；被上诉人是否欠付上诉人租金、占用费、物业费及违约金。下面分述之：一、案涉《租赁合同》不可撤销，但已解除。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本案双方当事人于2017年11月27日签订《租赁合同》，2017年12月29日被上诉人进场经营，2019年5月被上诉人向原审法院提起诉讼，时间已超过一年，被上诉人的撤销权已消灭，案涉《租赁合同》不可撤销。但被上诉人已于2018年5月3日停止经营，并于2018年6月19日向上诉人递交了《解除租赁合同通知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，案涉《租赁合同》已于2018年6月19日解除。二、上诉人应当退还被上诉人押金；被上诉人无需再向上诉人另付租金、占用费、物业费及违约金。上诉人在招商过程中，口头向被上诉人承诺由其在美食城独家经营粉面，被上诉人基于该口头承诺与上诉人订立了《租赁合同》，并进场经营。但美食城中被上诉人店面附近有多家经营粉、面的店铺，被上诉人生意不景气，遂于2018年5月3日停止营业。上诉人违背其口头承诺的行为明显存在过错，原审法院判决上诉人退还被上诉人押金，并将本诉、反诉的合理款项相互冲抵并无不当，可以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，其结果处理正确，可以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4613元，由上诉人株洲市长城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄胤彪审 判 员 唐俊平审 判 员 胡 芸二〇二〇年三月二十日法官助理 成 静书 记 员 刘 娜