广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初4419号 原告：吴超玲，女，1998年7月13日出生，汉族，住玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：覃市舟，广西坤润律师事务所律师。 被告：广西佰信房地产中介服务有限公司，住所地：玉林市万良路南侧C区2幢4号，统一社会信用代码：91450900MA5L6PAD6L。 法定代表人：刘棋。 委托诉讼代理人：庞明富，玉林市玉州区玉城法律服务所法律工作者。 被告：朱剑萍，女，1979年6月25日出生，汉族，住玉林市福绵区。 委托诉讼代理人：唐洪武，广西桂金剑（福绵）律师事务所律师。 被告：周嘉峰，男，1989年12月23日出生，汉族，住广西博白县，现羁押于玉林市看守所。 被告：梁家仁，男，1992年4月27日出生，汉族，住玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：余新华，广西桂南律师事务所律师。 原告吴超玲诉被告广西佰信房地产中介服务有限公司（以下简称佰信公司）、朱剑萍、周嘉峰、梁家仁居间合同一案，本院于2019年10月14日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴超玲的委托诉讼代理人覃市舟与被告佰信公司委托诉讼代理人庞明富、被告朱剑萍及其委托诉讼代理唐洪武、被告梁家仁的委托诉讼代理人余新华、被告周嘉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴超玲向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告于2019年1月9日签订的《承购确认书》；2．判决解除原、被告于2019年2月14日签订的《房屋买卖合同》；3．判决被告广西佰信房地产中介服务有限公司、朱剑萍返还原告购房款项合计人民币250000元，并支付购房违约金62000元，被告周嘉峰、梁家仁对前述事项承担连带赔偿责任；4、判决被告广西佰信房地产中介服务有限公司返还原告各项服务费合计人民币23500元和逾期利息（以23500元为基数，从起诉之起至实际清偿之日止按照年利率6％计算），被告周嘉峰、梁家仁对前述事项承担连带赔偿责任；5．本案诉讼费、财产保全费等由各被告全部承担。事实与理由：原告吴超玲因想求购一套总价为62万元和面积约为100平方二手房，在广西佰信房地产中介服务有限公司玉林八分店（简称：“佰信中介八分店”）内与佰信中介八分店的员工梁家仁签订了《承购确认书》，该确认书由原告签名和加盖广西佰信房地产中介服务有限公司（简称：“佰信中介”）业务专用章，落款时间为2019年1月9日。随后，佰信中介八分店的员工梁家仁向该店的负责人周嘉峰（经理）说明情况后，由佰信中介八分店周嘉峰、梁家仁为原告吴超玲提供购房、办证、过户、贷款等一条龙服务。在原告交纳人民币3500元诚意金给佰信中介后，由佰信中介八分店周嘉峰、梁家仁带着原告挑选和看几套房产后，最终确定购买位于玉林市，业主为被告朱剑萍。在佰信中介八分店的负责人周嘉峰的安排下，原告吴超玲、被告朱剑萍与佰信中介分别签下《房地产买卖合同》，合同落款时间为2019年2月14日。在此期间，由周嘉峰和梁家仁要求原告交纳定金以及首付款等费用交给佰信中介，并由佰信中介转交给业主朱剑萍。于是，截至2019年2月18日，原告在梁家仁的陪同之下陆续以现金、银行转账等方式将涉案房屋的25万元首付款支付给周嘉峰。之后，由佰信中介八分店周嘉峰、梁家仁和业主朱剑萍为原告办理涉案房产的过户手续。又于2019年3月7日晚上原告在梁家仁的陪同之下支付2万元服务费（包括评估费、贷款服务费、领证费、中介服务费等）给周嘉峰。因此，原告合计向佰信中介支付了各项款项人民币273500元。其中，佰信中介向原告出具《收款收据》并加盖财务专用章，周嘉峰向原告转交由朱剑萍出具的5万元《收款收据》，经上收款收据落款时间均是2019年1月11日。之后，原告多次催促周嘉峰、梁家仁办理涉案房屋过户，均是得到等其通知的回复。2019年4月3日，周嘉峰、梁家仁带着原告去中国工商银行（东门支行）进行购房贷款面签。之后，由周嘉峰负责代理原告与工商银行进行对接工作。在此期间，原告多次询问周嘉峰贷款进度，而周嘉峰均告诉原告贷款在办理中。然而实际上，周嘉峰、梁家仁并没有按照工商银行要求提供相应材料，导致原告无法通过工商银行贷款。于是，原告向佰信中介要求退还全部款项，周嘉峰、梁家仁均同意退款。在此期间，梁家仁告知被告周嘉峰已经转交18万元购房款给朱剑萍。原告要求朱剑萍退款和处置涉案房屋时，却被告知该房屋己经转售他人。原告多次要求各被告返还涉案款项，均未果。周嘉峰、梁家仁分别是佰信中介八分店的经理（负责人）和员工。综上所述，为了保护原告的合法权益，请求贵院依法裁判。 被告广西佰信房地产中介服务有限公司辩称，对原告第1、2项诉讼请求无异议，因为原告没有把款项交给佰信公司，目前这两个合同已无法履行。由于原告直接把款项转账给被告周嘉峰，与佰信公司没有任何关系，请求法院驳回原告对佰信公司的其他诉讼请求。 被告朱剑萍辩称，原告与其不存在房屋买卖合同关系，其没有在合同中签名，不存在与其解除合同的前提条件。其没有收到原告的任何房款，原告的损失是原告自己、佰信公司、以及周嘉峰三方过错造成，其没有过错，不需要承担返还原告购房款和违约金的责任，请求驳回原告对其的诉讼请求。 被告周嘉峰对原告的诉讼请求及主张的事实理由无异议。 被告梁家仁辩称，其非房屋买卖合同一方当事人也不是居间合同的当事人，不是本案适格被告，不应承担本案的任何民事责任，原告所支付的钱款要么是被告周嘉峰收取要么是被告朱剑萍收的，与其无关，原告要求其承担责任没有事实依据。原告同时要求佰信公司承担返还责任，却又要求其对此承担连带赔偿责任，这两种主张显然不当，没法律依据。其如应负责任也应由佰信公司承担，其是受雇于佰信公司，其参与的行为属于工作性质，因此引起的法律责任亦应由佰佰公司承担。综上，请求驳回原告对其的诉讼请求。 本院经审理，综合本案证据及当事人陈述，认定事实如下： 一、2019年1月9日，原告吴超玲为乙方与被告佰信公司为甲方签订《承购确认书》，约定：通过甲方居间服务，乙方对玉林市奥园康城C单元2001房有购买意向，该房售价为62万元，用按揭方式付款，首付款金额为20万元，中介服务费为成交价的1.5%，该确认书第三条约定“乙方在签订本合同时同意交付人民币3500元给甲方代为保管，作为购买该房地产的保证金”、第七条约定“为保障乙方的利益，乙方向甲方支付任何一笔款项时，甲方须提供盖有甲方印章的收据或发票，以确认甲方收到该笔款项，否则造成的损失由乙方自行承担”。该《承购确认书》甲方经纪人签字为梁家仁。 二、2019年1月11日，被告朱剑萍为甲方与被告佰信公司为乙方签订《限时销售合同》，约定由乙方居间销售甲方的玉林市奥园康城C单元2001房，交易净收房价为62万元，限时销售（独家委托）期限为签订本合同之日至2019年3月20日，甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日向乙方支付销售价的1.5%作为咨询及中介服务费，甲方全权委托乙方代其收取购房定金。乙方代甲方收取定金后，可将部分或全额定金直接转入甲方指定账户，即视为甲方已收到买家的购房定金。甲方完全认可乙方与买方就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等。 三、2019年1月11日，佰信公司出具《收款收据》给原告吴超玲，内容为：今收到吴超玲交来奥园康城8栋C单元2001房之诚意金3500元，经手人为周嘉峰，收据加盖佰信公司财务专用章。 四、2019年1月11日，原告吴超玲用支付宝扫码支付3万元给被告周嘉峰，另用微信转账1万元给被告周嘉峰。2019年1月14日，吴超玲用微信转账7000元给周嘉峰。2019年1月25日，吴超玲用支付宝扫码支付3万元给被告周嘉峰，用微信转账19000元给被告周嘉峰。2019年2月18日，吴超玲用农村信用社账户转账114000元到周嘉峰银行账户。原告方庭审中述称2019年3月7日跟梁家仁到ATM机领取原告信用社账户20000元现金交给周嘉峰，周嘉峰在庭审中予以确认，梁家仁方称只看到吴超玲领钱，但不知道她是如何交给周嘉峰的。原告方庭审中另述称2019年2月18日，由原告吴超玲母亲将现金36000元交给周嘉峰，周嘉峰在庭审中予以确认。综上，周嘉峰共计收取吴超玲金额共计为266000元。原告方庭审中述称2019年1月15日原告交给梁家仁现金3000元，梁家仁予以否认，原告对此不能提供证据证实。 五、2019年1月11日，佰信公司法定代表人刘棋微信转账10000元给朱剑萍作为定金。朱剑萍在佰信公司格式化《收款收据》签字，收据内容为：“本人朱剑萍是玉林市之业主，现约定该房产售价595000元。现收到买方交来承购定金金额为1万元。”被告周嘉峰将该《收款收据》大写金额及小写金额改为5万元后，将收据交给原告收执。2019年3月19日，周嘉峰对朱剑萍称买方不要房，要求朱剑萍退还定金7000元，朱剑萍遂用微信将7000元退还给周嘉峰。 六、2019年5月10日，原告吴超玲到玉林市公安局环西派出所报案称：其有购房意向遂通过朋友认识梁家仁，经梁家仁和佰信公司店的周嘉峰，看中朱剑萍的奥园康城房屋后，在办理购房流程中周嘉峰收取了其钱款25万元，但之后未得房也未退款给其，遂报警处理。2019年5月11日，周嘉峰与朱剑萍、梁家仁及案外人卢欢一起到环西派出所，周嘉峰在派出所写《欠条》给原告吴超玲，内容为：本人周嘉峰与吴超玲于2019年1月11日在佰信地产签订和朱剑萍购房合同时私自占用了吴超玲273500元，由于个人原因无法偿还。约定于2019年5月31日首次还8万元，剩余193500元于2019年6月31日（注：6月31日此系周嘉峰笔误）前一次性还清，如逾期没有还按日万分之五支付利息。该欠条欠款人周嘉峰，见证人一栏有梁家仁签字。公安机关未进一步对吴超玲的报案进行侦查。 七、被告周嘉峰因他案涉嫌诈骗罪，于2019年6月26日被玉林市公安局玉州分局刑事拘留，2019年7月5日被玉州区人民检察院批准逮捕，于2019年10月向本院提起公诉。玉林市玉州区人民检察院指控，2018年7月13日至2019年2月23日期间，被告人周嘉峰利用其是广西佰信房地产中介服务有限公司江滨铭庭分店的员工身份，骗取来此店欲买房的受害人刘某信任，利用工作便利取得的该公司的空白合同及工作中获取的他人房产信息及个人信息，以张冠李戴的方式将他人个人信息、他人房产信息伪造拼凑成一份虚假的房屋买卖合同，并假冒卖主身份与刘某的父亲签订了买卖玉林市天和春城3栋1单元某房房产合同及写下伪造的收款收据，继而以收取房屋首付款、办理房子过户费、房子过户税费等为借口，让刘某分五次陆续共将103680元人民币转入其本人及其指定的其朋友账户，转入其朋友账户的钱款最后由其朋友将钱转账或领现金流入其手，所得钱款被周嘉峰用于其赌博开支。2019年2月，被害人刘某找周嘉峰询问购买的房屋过户事宜，周嘉峰遂以房东不愿意出售房子了为由，终止与刘某的父亲签订的买卖玉林市天和春城3栋1单元某房房产合同，在刘某催讨下，被迫凑钱退还了20000元给刘某，剩余的83680元直至公安机关立案一直以各种理由不退还。被告人周嘉峰对起诉书指控的事实和罪名均无异议。2019年12月31日本院作出（2019）桂0902刑初字第561号刑事判决书认定被告人周嘉峰犯诈骗罪，判处有期徒刑四年五个月。 八、原告吴超玲提供的签订落款时间为2019年2月14日的《房屋买卖合同》，卖方为朱剑萍，买方为吴超玲，经纪方为佰信公司，该合同买方中吴超玲的签名，吴超玲在向派出所报案的笔录中称该合同中其签名是其母亲陈伟红所签。庭审中，朱剑萍否认合同中是其本人的签名，其没有签署该合同。对此合同，被告周嘉峰称朱剑萍的签名是否朱剑萍本人所签，其称不记得了。根据审理情况，本院指定期限由原告申请鉴定以确定合同是朱剑萍的签名，原告吴超玲在指定期限内未提出申请，本院确认合同非朱剑萍本人所签。 本院认为，本案中原告吴超玲与被告佰信公司之间的《承购确认书》属于居间合同，但属于被告佰信公司提供的格式化合同，其中第七条约定“为保障乙方的利益，乙方向甲方支付任何一笔款项时，甲方须提供盖有甲方印章的收据或发票，以确认甲方收到该笔款项，否则造成的损失由乙方自行承担”，存在提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形，也明显不符合情理（即甲方收款如不出具收据，却由乙方承担损失），依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，该条款无效，因此，该合同属于部分有效合同。现原告吴超玲与被告佰信公司均表示同意解除，而且合同中指向的标的物已另售，无履行的可能，应予判决解除。对原告吴超玲请求判决解除原、被告于2019年2月14日签订的《房屋买卖合同》，因该合同非各方当面所签，吴超玲所执合同是佰信公司员工周嘉峰所提供，因该合同中卖方朱剑萍在本案中表示并未签署该合同，被告佰信公司经办人周嘉峰亦称不记得是否朱剑萍所签。为此，本院限期原告吴超玲申请笔迹鉴定，吴超玲在期限内未申请鉴定。本院依法推定合同中卖方“朱剑萍”的名字非朱剑萍本人所签，未签订生效，朱剑萍与原告吴超玲未形成房屋买卖合同关系，不存在应否解除的前提。原告请求解除该合同及由被告支付违约金的请求不予支持。被告佰信公司与朱剑萍签订了《限时销售合同》，但佰信公司未促使朱剑萍与吴超玲签订《房屋买卖合同》也未在时限内完成销售。以上买方、卖方均未实现买卖的目的的原因是佰信公司的员工周嘉峰将买方吴超玲交的房款挪作私用，而没有将房款转付给卖方朱剑萍并促使交易完成。周嘉峰作为中介佰信公司的员工，依照《民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，周嘉峰收取买方的房款行为法律上视为佰信公司的经营行为，法律后果由佰信公司负责。周嘉峰虽然在吴超玲报案后，在派出所写欠条给吴超玲，但只是周嘉峰单方意思表示，吴超玲没有意思明确表示认可属于其与周嘉峰个人之间的民事行为。因此，不能完成交易，完全是属于佰信公司的单方责任，应负责退还原告的所有钱款并赔偿占用资金的利息（利息从与朱剑萍之间《限时销售合同》中约定的限时销售期限2019年3月20日到期次日起计息）给原告吴超玲。周嘉峰在本案中的行为，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十二条“公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，挪用本单位资金归个人使用或者借贷给他人，数额较大、超过三个月未还的，或者虽未超过三个月，但数额较大、进行营利活动的，或者进行非法活动的，处三年以下有期徒刑或者拘役；挪用本单位资金数额巨大的，或者数额较大不退还的，处三年以上十年以下有期徒刑。”的规定，涉嫌构成挪用资金罪，应由佰信公司自行决定是否向周嘉峰进行追偿并追究其刑事责任。被告梁家仁亦系佰信公司员工，其与原告之间签订《承购确认书》及收款亦属于代表公司的经营行为，非其个人行为，由佰信公司承担责任。如佰信公司认为梁家仁有失职造成公司损失的情况，由佰信公司向梁家仁追偿。本案原告吴超玲支付金额情况，经查，吴超玲提供证据证实转账及周嘉峰确认收取现金的金额总共是266000元。另外，梁家仁2019年1月11日收取保证金（诚意金）3500元。原告吴超玲主张2019年1月15日交给梁家仁现金3000元，梁家仁予以否认，原告对此不能提供证据证实，本院不予认定。综上，佰信公司应返还给原告的金额为269500元。朱剑萍与原告吴超玲未形成房屋买卖合同关系，吴超玲对朱剑萍的诉讼请求不予支持。被告周嘉峰、梁家仁的行为属于佰信公司的经营活动，民事法律责任由佰信公司承担，吴超玲对周嘉峰、梁家仁的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下： 一、被告广西佰信房地产中介服务有限公司返还原告吴超玲保证金（诚意金）、定金、购房款共计人民币269500元； 二、被告广西佰信房地产中介服务有限公司赔偿利息损失给原告吴超玲（利息损失以269500元为基数，按判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年3月21日起计至本生效判决规定履行期限最后之日止）； 三、驳回原告吴超玲的其他诉讼请求。 上述债务，义务人于本判决生效后七日内履行完毕。如迟延履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 本案受理费6332，减半收取3166元（原告已预交），财产保全申请费1887元，共计5053元，由原告吴超玲负担50元，由被告广西佰信房地产中介服务有限公司负担5003元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审判员  杨胜琪 二〇二〇年三月六日 书记员  丘瑜坤