海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终338号上诉人（原审被告、反诉原告）：海南园梦园景观工程有限公司，住所地：海口市世贸西路11号惠宝大厦901房。统一社会信用代码：91460000735818014F。法定代表人：杨森，总经理。委托诉讼代理人：徐抒音，海南大兴天泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙焕，海南大兴天泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：海南新瑞景观工程有限公司，住所地：海口市美兰区海甸五西路26号延升商住楼1-505房。统一社会信用代码：914601007358372236。法定代表人：杨星，总经理。委托诉讼代理人：赵茂宏，海南新概念律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴南婷，海南新概念律师事务所实习律师。上诉人海南园梦园景观工程有限公司（以下简称园梦园公司）因与被上诉人海南新瑞景观工程有限公司（以下简称新瑞公司）土地租赁合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。园梦园公司上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.改判解除双方于2006年6月28日签订的《土地租赁合同书》；3.改判新瑞公司支付2018年7月1日起至2018年12月31日的租金4375元（实际应支付至新瑞公司撤场退租之日）；4.改判新瑞公司在解除《土地租赁合同书》生效后15日内清理完毕租赁地上所有不动产、苗木等作物；5.判令新瑞公司承担本案一审（包括反诉）及二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。理由如下：一、本案所涉《土地租赁合同书》项下土地租金缴付时间明确具体，并得以实际履行，而原审法院认定《土地租赁合同书》没有约定具体的租金缴纳时间，属于约定不明，属于认定事实错误。《土地租赁合同书》第三条“租金缴纳办法”约定：“土地租金每年每亩人民币叁佰伍拾元整。每两年交一次租金（两年租金为贰万壹千元整，21000.00），在合同签订的日期后三天内缴纳第一次租金。以后缴纳日期以此类推。如乙方不按时交租金，本合同自行终止”。根据该条约定，本合同签订于2006年6月28日，则首期租金交付时间为2006年7月1日之前，以此类推，每两年交一次租金，则第二笔租金的缴纳时间在2008年7月1日之前，第三笔租金的缴纳时间在2010年7月1日之前，以此计算，直至合同约定的履行期届满。因此，园梦园公司认为，本合同项下土地租金的缴付时间明确具体，并且在合同的实际履行过程中，园梦园公司与新瑞公司双方自2006年始至2018年7月1日前，均按合同约定的时间缴纳租金。就法院在一审判决列明的最近几年租金缴付时间，2012年7月17日新瑞公司缴纳21000元、2014年6月21日新瑞公司缴纳21000元、2016年7月6日新瑞公司缴纳21594元，均已充分证明新瑞公司十分清楚租金缴纳时间，甚至2016年拖延6天缴纳时，新瑞公司将该6天的租金也计算缴付。故，从合同约定到合同履行来看，案涉合同对合同租金缴付时间不仅仅约定了推算方式，而且缴纳时间具体明确，所以新瑞公司自2006年至2016年的十年履行期内，均没有产生过任何误解，按时履约，在该等事实已查实清楚的情况下，一审法院还认定案涉《土地租赁合同书》对租金缴纳时间约定不明，实属认定事实错误。二、案涉《土地租赁合同书》实际履约过程中，园梦园公司已提供了多个可以缴纳租金的账户，包括公司基本户，在此情况下，一审法院认定案涉合同未对租金缴付账户作出明确约定，属于约定不明，实属认定事实错误。根据案涉租赁合同第四条约定，乙方所缴纳的租金直接交给甲方，由甲方开收据给乙方。案涉租金的每一笔金额并不大，仅21000元，据此，租金缴纳可以现金方式，也可以银行转账的方式。案涉合同没有约定一个固定账户收取租金，并不违反任何法律规定，也不能直接就此证明，园梦园公司负有通知新瑞公司缴纳租金到指定账户的义务。合同履行过程中，园梦园公司的住所地明确可查，并且新瑞公司所租赁的30亩土地，与园梦园公司的其他租赁土地相邻，根本不存在新瑞公司想缴付租金又找不到园梦园公司的情形。所以，一审法院认定案涉合同没有约定具体收款账户，属于约定不明，系认定事实错误。另外，一审法院认定新瑞公司缴纳租金均需要园梦园公司每一次提供具体账户才能缴纳，是没有任何事实依据。一审已经查明2010年至2016年，园梦园公司至少提供给新瑞公司四个租金缴付账户，虽然园梦园公司在2018年4月25日注销了2016年提供的租金支付账户，但是其余三个账户是没有改变的，包括园梦园公司的基本账户，新瑞公司完全可以向其他三个账户缴纳。一审时新瑞公司提交的第6份证据-园梦园公司原法定代表人袁诗兵与新瑞公司股东杨思连的微信记录也直接证明，新瑞公司已承认过期缴纳土地租金，是其疏忽大意导致，而不是不知道缴纳账户。在新瑞公司长期拖延租金后，园梦园公司向其发送合同已依约终止的律师函，此时，新瑞公司起诉要求继续履行合同，并以其园梦园公司不提供缴纳租金账户作为未缴付租金的理由，实属强词夺理，而一审法院在已查明新瑞公司在明确知道租金缴纳账户信息及其园梦园公司办公地点，而故意违约拖延支付租金的情况下，将提供缴纳账户认定为园梦园公司的义务，也是偏听偏信，没有站在一个客观立场来认定本案事实，将园梦园公司提供租金缴纳账户后，新瑞公司再缴纳租金认定为双方的交易习惯，导致对租金缴纳时间与方式的根本性认定错误。三、一审法院在错误认定租金缴纳时间和缴纳账户约定不明的情况下，适用《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，属于适用法律错误。四、案涉《土地租赁合同书》因新瑞公司严重违约已依约终止，园梦园公司诉请解除该《土地租赁合同书》，并要求新瑞公司清理租赁地上的不动产、苗木的请求，有充分的事实和法律依据。《土地租赁合同》第三条明确约定，如乙方不按时交租金，本合同自行终止。园梦园公司认为，该项约定没有违反法律的禁止性规定，系双方自愿达成，合法有效，应严格履行。按租赁合同约定，新瑞公司应于2018年7月1日前缴纳2018年7月1日至2020年7月1日的租金，但新瑞公司单方违反合同约定，未按时缴纳租金，案涉合同依约已自动终止，且园梦园公司已于2018年10月12日向其发函，新瑞公司已于同日收到该函。在案涉合同已依约终止的情况下，园梦园公司要求其清场并退场，有充分的事实根据和法律依据，如前所述，一审法院在对本案基本事实认定错误的情况下，进而驳回园梦园公司的反诉请求的错误判决行为，应予以纠正。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，园梦园公司现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第164条的规定提起上诉，请求二审法院查明事实，客观公平地处理本案，支持园梦园公司的上诉请求。被上诉人新瑞公司答辩称，一审查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回园梦园公司的上诉请求，维持一审判决。新瑞公司向一审法院起诉请求：判令园梦园公司继续履行土地租赁合同书，提供固定的收款账户。园梦园公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除园梦园公司与新瑞公司于2006年6月28日签订的《土地租赁合同书》；2.限新瑞公司在解除《土地租赁合同书》生效之日起15日内清理完租赁地上所有不动产、苗木等；3.判令新瑞公司向园梦园公司一次性支付租金合计4375元；4.本诉和反诉的费用由新瑞公司承担。一审法院认定事实：2005年12月5日，海口市秀英区西秀镇福永村经济联社与园梦园公司签订《土地租赁合同书》及补充协议，约定福永村将头聘、坟王地块138.5亩出租给园梦园公司，租赁期限为2006年1月1日至2028年1月1日。2006年6月28日，园梦园公司与新瑞公司签订《土地租赁合同书》，约定园梦园公司将头聘、坟王地块的30亩地出租给新瑞公司，租赁期限为2006年7月1日至2028年1月1日。合同第三条约定了租金缴纳办法，即土地租金350元每年每亩，每两年交一次租金（两年租金为21000元）。在合同签订后的三天内缴纳第一次租金，以后缴纳日期以此类推，如新瑞公司不按时缴租金，本合同自行终止。合同第四条约定新瑞公司所缴纳的租金直接交给园梦园公司，由园梦园公司开收据给新瑞公司，任何人不得向新瑞公司收取土地租金。2010年7月26日，新瑞公司向园梦园公司康刚连（账号：×××）转账支付租金21000元。2012年7月17日，新瑞公司向园梦园公司（账号：×××）转账支付租金21000元。2014年6月21日，新瑞公司向园梦园公司（账号×××）转账21000元。2016年7月6日，新瑞公司陈思莲向园梦园公司康刚连（账号：×××）转账支付租金21594元。2018年4月25日，康刚连在中国工商银行海口金茂西路支行办理挂失换卡业务，卡号为×××的账户注销，新账号为×××。按照合同约定，2018年7月，新瑞公司需向园梦园公司支付2016年7月1日至2018年6月30日两年间的土地租赁费，新瑞公司称园梦园公司未向其提供转账账户，致其无法支付租金。2018年10月9日，海口市秀英区海秀法律事务所受园梦园公司委托向新瑞公司致函，称新瑞公司未在两年内续交租金已构成单方违约，合同已自行终止，限新瑞公司一个月内清理租赁地上所有不动产、苗木等。遂成诉。一审法院认为，新瑞公司和园梦园公司签订的《土地租赁合同书》是双方当事人真实的意思表示，内容合法，属有效合同，应受法律保护，双方当事人应依约全面履行合同义务。因该合同第三条只约定了原告（反诉被告）新瑞公司缴纳租金的时间推算方式，没有约定具体缴纳时间，该合同也未对租金缴纳账户作出明确约定，属于约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。因双方未对交易账户作出明确约定，故租金的支付账户的确定有赖双方依照交易习惯确定。在合同履行过程中，新瑞公司一共向园梦园公司支付了四次租金，每次收取租金的账户均不同，且其园梦园公司2016年收取租金的账户在2018年4月已注销，园梦园公司没有提供证据证明其已经向新瑞公司提供了缴纳租金（2016年7月1日至2018年6月30日）的账户，新瑞公司亦多次明确表示希望园梦园公司提供账户，但园梦园公司以超过租金缴纳期限为由要求解除合同，故新瑞公司无法向园梦园公司缴纳租金。新瑞公司因没有缴纳租金的账户而没有按时缴纳租金，其行为并未达到合同约定的解除条件，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，故新瑞公司要求继续履行2006年6月28日与园梦园公司签订的《土地租赁合同书》的诉讼请求，一审法院予以支持；园梦园公司关于解除2006年6月28日与新瑞公司签订的《土地租赁合同书》及要求新瑞公司清理租赁地上的不动产、苗木的反诉请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。《土地租赁合同书》没有约定园梦园公司需向新瑞公司提供固定的收款账户收取租金，故新瑞公司关于园梦园公司提供固定收款账户的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。《土地租赁合同书》约定每两年缴纳一次租金，新瑞公司需向园梦园公司缴纳2016年7月1日至2018年6月30日的租金，2018年7月1日至2018年12月31日的租金未到约定的缴纳时间，故园梦园公司关于请求新瑞公司支付2018年7月1日至2018年12月31日租金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条之规定，一审法院判决：1.新瑞公司与园梦园公司继续履行双方于2006年6月28日签订的《土地租赁合同书》；2.驳回新瑞公司的其他诉讼请求；3.驳回园梦园公司的全部反诉请求。案件受理费2163元由园梦园公司承担。反诉受理费1241元，由园梦园公司承担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，本案争议的焦点是，案涉的《土地租赁合同书》是否解除。双方对一审判决驳回新瑞公司要求园梦园公司提供固定的收款账户的诉讼请求没有意见，本院予以维持。一、关于案涉的《土地租赁合同书》对租金缴纳的时间和账号约定问题。园梦园公司上诉主张案涉合同对租金缴纳的时间和账号是明确的，一审判决认定约定不明是错误的。案涉合同第三条约定，土地租金350元每年每亩，每两年交一次租金（两年租金为21000元），在合同签订后的三天内缴纳第一次租金，以后缴纳日期以此类推，如新瑞公司不按时缴租金，本合同自行终止。第四条约定新瑞公司所缴纳的租金直接交给园梦园公司，由园梦园公司开收据给新瑞公司，任何人不得向新瑞公司收取土地租金。根据该约定，租金缴纳时间应为合同签订后三日即2006年6月29日至7月1日，以后缴纳日期以此类推。即每两年缴纳租金的日期也应为该期间，故案涉合同对租金缴纳的时间是明确的，一审认定案涉合同对租金缴纳的时间约定不明不当，应予以纠正。关于租金账号。案涉合同仅约定为直接交给园梦园公司，但没有约定具体的账号。在履行中，租金有交给公司账户的，也有交给个人账户的，故应认定案涉合同对交付租金账户约定不明。一审判决对该事实认定并无不当。园梦园公司的该上诉主张不成立。二、关于案涉合同是否解除问题。本案中，新瑞公司未能按时缴纳2018年7月1日至2020年6月30日的租金，构成违约，应承担相应的违约责任。但新瑞公司未能缴纳租金是由于园梦园公司没有向新瑞公司提供缴纳租金的账户，对此园梦园公司也有一定过错。现新瑞公司通过诉讼要求继续履行合同，表明愿意继续履行合同，且在合同履行过程中，新瑞公司之前均按时向园梦园公司缴纳租金，新瑞公司的违约程度较轻微，不影响园梦园公司作为出租方收取租金的合同目的的实现。根据诚实信用原则，从鼓励交易，维持交易稳定出发，案涉合同不应予以解除。因此，新瑞公司没有按时缴纳租金的行为既没有达到合同约定的解除条件，亦不符合法定的解除条件。一审判决双方继续履行案涉《土地租赁合同书》并无不当。园梦园公司关于新瑞公司未按时缴纳租金合同已自行终止其反诉请求应得到支持的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，园梦园公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3404元，由海南园梦园景观工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李玉民审判员 傅 萍审判员 符玉梅 二〇二〇年三月三十日书记员 柯小莉速录员 郑珊珊附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。