广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终22276号上诉人（原审被告）：邹耀锋，男，汉族，1983年6月30日出生，住广州市增城区。委托诉讼代理人：温文，广东中粤云天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州卡帕信息科技有限公司，住所地：广州市黄埔区科学城科学大道18号A栋648单元。法定代表人：朱晓行，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴文林，广东广悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓奕羿，广东广悦律师事务所实习律师。原审被告：广东鸿顺汽车内饰有限公司，住所地：广州市增城区广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）。法定代表人：陈武德。原审被告：广州震高压铸机有限公司，住所地：广州市增城区广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）。法定代表人：罗冰秀。原审被告：广州和德轻量化成型技术有限公司，住所地：广州市增城区广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）。法定代表人：杨鹏。原审被告：广州华星物业管理有限公司，住所地：广州市增城区新塘镇新沙大道北152号。法定代表人：陶月旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁雄归，广东法丞汇俊律师事务所律师。原审第三人：刘灼良，男，汉族，1979年7月29日出生，住广州市增城区。原审第三人：广州博锐动力科技有限公司，住所地：广州市增城广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）。法定代表人：徐斯润。原审第三人：徐斯润，男，汉族，1979年8月14日出生，住广州市增城区。上诉人邹耀锋因与被上诉人广州卡帕信息科技有限公司（以下简称卡帕公司）、原审被告广州鸿顺汽车内饰有限公司（以下简称鸿顺公司）、广州震高压铸机有限公司（以下简称震高公司）、广州和德轻量化成型技术有限公司（以下简称和德公司）、广州华星物业管理有限公司（以下简称华星公司），原审第三人刘灼良、广州博锐动力科技有限公司（以下简称博锐公司）、徐斯润返还原物纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邹耀锋上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.本案上诉费用由卡帕公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律不当。一审法院未谨慎处理本案重要证据2013年8月份签订的《厂房租赁合同》。虽然邹耀锋在一审中只提交了该证据复印件，未出示原件，但这是因为邹耀锋多次搬办公室，而博锐公司又因老板跑路，处于失联状态，该公司办公室档案、财务室档案被各债权人搬走，所以邹耀锋在一审时暂未找到该合同原件及相应的租金收据。根据民诉法相关规定，当事人提交原件确有困难的，可以出示相应的复印件。邹耀锋在上诉期间，继续寻找上述证据原件、交纳租金的收据，及邹耀锋提现等可以证明支付租金的其他证据。邹耀锋于2013年8月起承租涉案物业是事实，本案并不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关“买卖不破租赁”的例外条款；2.涉案物业于2014年7月因债权人邵剑锐申请被增城区人民法院诉讼保全查封，现该债权人的查封目的已经实现，卡帕公司已支付相应的拍卖价款；3.卡帕公司参与竞拍时已明知拍卖物带有租约，拍卖物的评估价格也已经对带租约的情况做了预算，拍卖价格远低于同地段市场价；4.现博锐公司已破产倒闭，老板跑路，邹耀锋的600万本金至今分文未收。而博锐公司又在2015年将公司所有的物业抵押给秦灏阳个人。邹耀锋为防万一，签订上述租赁合同，并无恶意或串通，仅为收回部分借款本息。邹耀锋承接上述物业后，加上前期的装修与新塘严查环保大环境招商困难等，空置时间长达三年之久，邹耀锋已损失惨重，若判决支持卡帕公司关于占用费用主张，则邹耀锋既要承担厂房空置的租金损失，又要承担占用费的损失，有违公平原则。综上，一审判决事实调查不清，法律适用不当，判决结果明显不公平合理。请求二审法院撤销原判或发回重审，以维护邹耀锋的合法权益。被上诉人卡帕公司二审答辩称：一、一审判决查明案件基本事实清楚、明确，适用法律正确。1.邹耀锋至今无法提供其与博锐公司签订的自2013年8月起租的租赁合同原件，也未提供其自2013年8月起向博锐公司支付租金的发票、银行流水等足以证明租赁关系真实存在的证据予以佐证，邹耀锋应自行承担举证不能的法律后果；2.华星公司在二审期间新增的2l项证据均发生在2014年8月8日之后，或在卡帕公司竞得涉案物业之后。故邹耀锋并无证据证明其自2013年8月起就承租涉案物业的情况，一审法院不采纳邹耀锋主张的2013年8月10日签署的租赁合同，事实清楚。一审法院在此基础上适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关“买卖不破租赁”的例外条款，合法有据。此外，涉案物业的拍卖公告中明确“上述拍卖标的存在租赁合同，具体租赁情况详见附件租赁合同，该租赁合同由承租人提供，本院对该租赁合同的有效性不进行实质性审查，仅作为拍卖信息予以披露，同时，上述拍卖标的的承租人不具有优先购买权”，邹耀锋在涉案物业执行过程中确认其与原产权人博锐动公司只有于2014年8月8日签订的《厂房租赁合同》，而执行法院也认为该份合同并非通常而言的租赁合同，进而认定邹耀锋不具备优先购买权。邹耀锋在本案中突然提出一份没有原件的租赁合同复印件企图阻挠作为产权人的卡帕公司收回对涉案物业的支配权，明显与其实际行为不符。邹耀锋一直以此为由抗辩，导致卡帕公司竞得涉案物业后，在长达两年多的时间里无法对涉案物业行使占有、收益的权利。二、邹耀锋理解法律错误。诉讼保全查封、或查封目的已实现，不影响“买卖不破租赁”的例外条款的适用。1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第(二)款所称的“人民法院依法查封”，既包括执行查封，也包括诉讼保全查封；2.由于卡帕公司竞得涉案物业并支付了拍卖价款，债权人的查封目的才得以实现，这不改变“查封在先、租赁在后”的事实；3.上述规定作为“买卖不破租赁”的例外，为的是平衡房屋买受人和承租人之间的权益，当涉案物业查封在先，承租在后时，基于查封具有公示公信力，承租人有义务全面了解物业权属状况，如承租人未尽审慎义务，则应承担未充分了解物业状况或了解后仍继续租赁的风险。邹耀锋提交的租赁合同及华星公司在二审补充提交的租赁合同均显示涉案物业在出租时，出租人、承租人均明确知晓涉案物业因查封、拍卖情况存在被收回的风险，故一审法院适用法律正确，不存在对承租人、次承租人不公平的情形。三、涉案物业的拍卖公告中所附的评估报告已经明确，涉案物业的评估价格并未考虑可能存在的租赁合同对涉案物业价值的影响。邹耀锋称卡帕公司在取得涉案物业时，拍卖评估价格已经对带租约的情况做了预算，拍卖价格远低于同地段市场价，该观点明显没有证据支持，且与客观事实不符。1.邹耀锋没有举证证明同地段的市场价，无法证明拍卖价格远低于同地段市场价；2.根据涉案物业《竞买公告》附件《房地产估价报告》(粤正诚房初字第××号)第2页第(6)条记载：“根据评估人员现场查勘，估价对象于价值时点已出租，由于委托方未能提供相关租赁合同，故本次评估不考虑已签订的租约因素对评估结果的影响，请本报告书使用者注意。”第5页第六条第1款明确指出：“本报告估价结果为估价对象在价值时点的市场价值……”；3.在卡帕公司竞得涉案物业之前，涉案物业历经三次司法拍卖均以流拍告终，拍卖价格低至2700多万元，而卡帕公司竞得涉案物业的评估价格为4200多万元，远高于之前的拍卖价格。四、一审判决公平合理。一审判决已明确指引邹耀锋与博锐公司的纠纷可通过其他途径解决，邹耀锋不能将自身损失转嫁给卡帕公司承担。若博锐公司欠债不还、邹耀锋招商困难无法盈利等均需卡帕公司承担，显失公平。邹耀锋在一审中已经明确其从未依约支付租金，且该租赁合同约定的月租金6万元明显低于市场价。根据华星公司提交的证据显示，其出租涉案租赁物业的月租金高达4l万元之多(折合每平方米月租金约30元)，邹耀锋主张由其承担占用费不公平是歪曲事实。卡帕公司在2017年6月6日竞得涉案物业并支付拍卖款4200余万元后及高额税费后，至今两年有余既未收回涉案物业又未取得任何租金。综上所述，一审判决查明案件事实清楚，适用法律正确。卡帕公司竞得涉案物业后，支付了4200多万元拍卖款及高额税费，但多次前往收回涉案物业均被邹耀锋、刘灼良及华星公司以暴力手段进行阻挠。邹耀锋在卡帕公司起诉后提起管辖权异议且上诉，明显滥用诉权，拖延本案诉讼程序长达两年之久。在当前各级法院强调在执行程序中切实保障债权人合法权益的司法环境下，恳请二审法院维护卡帕公司的合法权益，驳回邹耀锋的上诉请求，维持一审判决。原审被告鸿顺公司、震高公司、和德公司未到庭参与诉讼，亦未向本院提交书面意见或举证。原审被告华星公司二审述称：同意邹耀锋的上诉意见。原审第三人刘灼良、博锐公司、徐斯润未到庭参与诉讼，亦未向本院提交书面意见或举证。2018年1月卡帕公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、确认邹耀锋与广州博锐动力科技有限公司（以下简称博锐公司）于2014年8月8日签订的《厂房租赁合同》对卡帕公司不具有约束力；二、邹耀锋、鸿顺公司、震高公司、和德公司、华星公司立即腾空广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）的厂房并向卡帕公司交还涉案厂房；三、邹耀锋、鸿顺公司、震高公司、和德公司、华星公司连带承担向卡帕公司支付因使用涉案厂房的房屋占有使用费1715896.25元（以建筑面积为13727.17平方米并参照同期同地段同类房屋租金参考价人民币25元/月，从2017年7月4日起暂计至2017年12月3日，应计至交还涉案厂房之日止）；四、邹耀锋、鸿顺公司、震高公司、和德公司、华星公司负担本案诉讼费。一审法院经审理查明：位于广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）的原权属人为博锐公司。博锐公司的法定代表人为徐斯润。2014年8月8日，邹耀峰（甲方）与徐斯润（乙方、丙方）签订《借款担保合同》，内容为：乙方向甲方借款人民币六百万元。借款期限从2014年8月8日至2014年10月8日等内容，并约定由丙方提供其所有的财产（如厂房）为本合同的借款提供担保，博锐公司作为借款担保人在合同上盖章确认。同日，徐斯润出具《借款借据》给邹耀峰收执。2014年8月8日，邹耀锋与博锐公司签订《厂房租赁合同》，约定博锐公司将广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）出租给邹耀锋，占地面积约20000平方米。租赁期限自2014年8月8日至2024年8月7日。每月租金人民币6万元，租金数额依据是以600万元作基数按1%月利率标准支付每月租金。租金支付方式为因博锐公司为徐斯润向邹耀锋的借款600万元承担连带保证，如果邹耀锋没有按时支付租金，同意从徐斯润担保的600万元利息予以冲抵相应租金。一审法院发出的《竞买公告》中，披露如下信息，广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）上存在租赁合同，一审法院对租赁合同有效性不进行实质审查。上述租赁合同，即为卡帕公司提供的2014年8月8日，邹耀锋与博锐公司签订《厂房租赁合同》。2017年7月4日，一审法院作出（2014）穗增法执裁字第3234-3237号执行裁定书，因申请执行人邵剑锐申请被执行人徐少晃、蔡笑兴、博锐公司借款合同纠纷系列案，一审法院作出的（2014）穗增法民二初字第921-924号民事调解书已经发生法律效力。因被执行人拒不履行上述生效法律文书所确定的义务。……于2017年6月6日，由卡帕公司以42010700元的最高价竞得上述房产。裁定被执行人博锐公司位于广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）归卡帕公司所有。2017年10月18日，上述厂房登记于卡帕公司名下，卡帕公司取得上述厂房的权属证书。2017年7月26日，广州市增城区国土资源和规划局出具的《增城市房地产权查册表》，列明了涉案房屋的查封情况，其中2014年7月17日，涉案房屋因阮学良申请被一审法院正式查封，2014年8月1日，因邵剑锐申请，被一审法院查封，该查封为轮候查封。2017年7月25日，华星公司与震高公司签订《租赁合同》，将涉案厂房的面积约2800平方米出租给震高公司。租赁期限自2017年8月1日至2020年7月31日。2017年9月14日，华星公司与鸿顺公司签订《广州市厂房租赁合同》，内容为华星公司将涉案厂房的建筑（或使用）面积3000平方米出租给鸿顺公司。租赁期限自2017年9月14日至2024年8月7日。邹耀峰与刘灼良签订《厂房租赁合同》，内容为：租赁厂房地址为广东省广州市东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）厂房建筑面积13800平方米，租赁期限八年，从2016年8月8日至2024年8月7日止。一审另查明，邹耀锋提供日期为2013年8月10日，博锐公司与邹耀锋签订《厂房租赁合同》复印件，上述合同约定博锐公司将涉案厂房出租给邹耀锋，面积20000平方米，租期从2013年8月10日至2014年8月9日止，租金为60000元，缴纳租金方式现金。并约定邹耀锋因装修厂房需要大量资金，原商定租期十年，邹耀锋提出试租一年。卡帕公司对上述证据不予认可。一审审理中，卡帕公司陈述以下事实，1.卡帕公司是通过对租赁场所外部拍照得知和德公司使用涉案租赁场所，通过报告表格得知鸿顺公司、震高公司也租赁了部分厂房；2.要求按照同时期同地段同类房屋租金标准计算应付的款项，不申请法院进行评估。邹耀峰陈述以下事实，1.涉案厂房是邹耀峰承租的，然后整体转租给华星公司。邹耀峰不清楚华星公司是如何进行分租的；2.涉案原权属人向邹耀峰借款600万元，每个月抵扣6万元作为承租涉案厂房的租金；3.邹耀峰与刘灼良之间是合伙关系，因为博锐公司找不到了，所以邹耀峰让刘灼良进行管理，华星公司和刘灼良之间签订了租赁合同。鸿顺公司陈述以下事实：鸿顺公司仍然使用租赁的场地，鸿顺公司从华星公司处租赁得来。一审法院认为：现本案争议的焦点是卡帕公司是否有权收回涉案租赁物，那么不论本案是否适用买卖不破租赁原则，首先要以分析涉案房屋所存在的租赁关系是否合法存在为前提。根据一审法院查明的事实可知，涉案房屋在2014年7月17日被一审法院查封。涉案房屋所存在的租赁合同分析如下：首先，邹耀锋主张2013年8月10日与博锐公司签订第一份租赁合同，在2014年8月8日与博锐公司签订第二份租赁合同，但日期为2013年8月10日的第一份租赁合同，并无原件予以佐证，且卡帕公司不予确认，邹耀锋也未提供其他合法有效的证据予以佐证第一份合同真实存在，故一审法院对日期为2013年8月10日的租赁合同不予采纳。对于第二份合同，在无证据证明2014年8月8日邹耀锋与博锐公司签订第二份租赁合同存在无效的情形下，应当确认上述合同的效力。一审法院经审核博锐公司与邹耀锋签订的第二份租赁合同，可知如下情况，博锐公司为其法定代表人徐斯润向邹耀锋的借款承担连带保证责任，双方约定以借款利息来冲抵邹耀锋向博锐公司支付的租金。根据庭审陈述，邹耀锋确实没有实际向博锐公司支付过租金，因此，上述租赁合同是以实现邹耀锋债权的目的而订立，即使涉案租赁合同不能履行，邹耀锋与博锐公司之间的债权、债务还可通过其他途径得以实现，并非不能得到救济。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”的规定，2014年8月8日邹耀锋与博锐公司签订第二份租赁合同已在本案申请执行人邵剑锐的查封之后，因此，邹耀峰的承租权不能对抗卡帕公司的所有权。卡帕公司认为邹耀锋与博锐公司之间于2014年8月8日签订的《厂房租赁合同》对卡帕公司不具有法律约束力，依据充分，一审法院予以支持。至于卡帕公司的第二项诉讼请求能否支持的问题，因邹耀峰与博锐公司之间签订的《厂房租赁合同》对卡帕公司不具有约束力，邹耀峰应负有将租赁物返还给卡帕公司的义务。但本案租赁物整体转租给华星公司，再由华星公司进行分租。邹耀峰又陈述上述房屋由刘灼良管理使用并签订合同。因华星公司、刘灼良经一审法院传唤无正当理由未到庭，即无法得知华星公司分租的全部承租对象。因此，一审法院认为上述租赁物应由邹耀峰、刘灼良、华星公司负责整体腾空返还。因卡帕公司无法提交震高公司、和德公司的公司相应资料，无法确证上述公司是否登记注册存在，故应由卡帕公司承担相应举证不能的法律后果。如上所述，邹耀峰作为第一手承租人，现卡帕公司是取得涉案房屋所有权，故其基于所有权人要求上述原承租人支付费用，并无不当。因原权属人博锐公司与邹耀峰签订租赁合同，而卡帕公司作为新的权属人，故一审法院认定应由邹耀峰承担相应的支付费用责任。又因本案的租赁合同不能对抗卡帕公司的所有权，所以该合同约定的涉案房屋租金标准不能约束卡帕公司。现卡帕公司已取得涉案房屋的产权登记，故邹耀峰应以该产权登记房屋的性质按照广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金标准向卡帕公司支付占用期间的房屋使用费。至于占用费起算时间点，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”、“第八条依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”的规定，占用费的起算日期从2017年7月4日开始计至搬离涉案房屋返还给卡帕公司之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，于2019年5月6日作出如下判决：一、邹耀锋与广州博锐动力科技有限公司签订的《厂房租赁合同》对广州卡帕信息科技有限公司不具有法律约束力；二、邹耀锋、广州华星物业管理有限公司、第三人刘灼良在本判决发生法律效力之日起一个月内，腾空位于广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）并返还给广州卡帕信息科技有限公司；三、广东鸿顺汽车内饰有限公司应从本判决发生法律效力之日起一个月内，腾空其占有、使用位于广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）的部分，并返还给广州卡帕信息科技有限公司；四、邹耀锋在本判决发生法律效力之日起十日内向广州卡帕信息科技有限公司支付上述房屋自2017年7月4日起至返还位于广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）给广州卡帕信息科技有限公司之日止的房屋占用费（按广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金标准计付）；五、驳回广州卡帕信息科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费74211.2元，由邹耀锋、广东鸿顺汽车内饰有限公司、刘灼良、广州华星物业管理有限公司共同负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，邹耀锋为证明其上诉主张，向本院提交了如下证据材料：一、邹耀锋向本院出示了落款日期为2013年8月10日的《厂房租赁合同》原件，并提交了复印件。经本院组织质证，卡帕公司表示：不确认该合同的真实性、合法性和关联性，且认为邹耀锋二审陈述与一审陈述矛盾，故该证据存在伪造的可能性，但不申请鉴定。因为即使该份合同是真实的，该合同约定的租赁期限也早已到期，与邹耀锋向执行法院提交的2014年8月的租赁合同是分别独立存在的合同，而非延续性的合同；邹耀锋未向执行法院提交该合同，说明涉案物业仅存在2014年8月的租赁合同；执行法院在拍卖公告中明确认定邹耀锋不具有优先购买权，相当于否定了2014年8月的租赁合同对卡帕公司的约束力。华星公司表示其是2017年入场，不了解此前的签约情况，由法院认定该合同的真实性、合法性和关联性。二、邹耀锋于2020年2月5日向本院出具书面意见称:1.其已履行《借款担保合同》，向徐斯润转账支付了借款600万元；2.其于2013年8月签约后就接收厂房，没有办理书面交接手续；3.因徐斯润一直向邹耀锋借钱未还，故其没有向徐斯润支付过租金；4.一审时邹耀锋称2013年8月10日的《厂房租赁合同》已销毁，指的是销毁了博锐公司持有的那份合同，而邹耀锋的合同并未销毁，上诉时才找到原件。以上书面意见附有三张转账日期均为2014年8月8日、金额均为200万元的招商银行转账汇款业务回单复印件，以及落款日期分别为2012年7月6日、2013年1月12日，载明徐斯润向邹耀锋分别借款30万元的《借款借据》复印件各一张。三、在二审庭询后，邹耀锋又向本院提交了盖有“广东电网有限责任公司广州增城供电局用电业务专用章”、用电名称为博锐公司、电费月份为2013年8月至2015年8月、经办人为邹耀锋的《账务档案信息》复印件一页，以及盖有“增城市新塘工业加工区水电安装经营部财务专用章”、用户名称为博锐公司、计费月份为2013年1月至2014年11月、帐户为邹耀锋的水费缴费明细表，拟证明涉案厂房被查封前确是邹耀锋租用。对此，卡帕公司提交书面补充质证意见，主要内容如下：一、不确认上述补充证据的真实性、合法性和关联性，上述证据中均无单个负责人及制作证明材料人员签名或盖章，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，不具有证据效力，不能作为定案依据；上述证据中载明的记费月份属于2013至2015年期间，属于一审辩论前已形成的客观文件，邹耀锋从未向法院申请调查取证，因此，不属于二审新证据；邹耀锋在二审庭询结束一个多月后才提供上述证据，超过举证期限；二、从证据内容看，邹耀锋并未举证证明加盖印章的主体有权收取水电费。邹耀锋在电费缴纳表中被列为“经办人”，这只能说明邹耀锋代博锐公司经办电费缴纳一事，并不能证明邹耀锋实际承担了电费。即使邹耀锋确实代博锐公司支付了水电费，可能基于其与博锐公司其他的债权债务关系，并通过代付水电费的方式进行交付或偿还，上述证据均不能证明邹耀锋在2014年8月8日前租赁涉案物业的事实。华星公司出具书面质证意见认为：如上述证据确系盖章单位出具，确认证据的真实性；电费与水费的缴纳记录能相互印证，说明邹耀锋最早于2013年8月已对涉案物业进行管理，故认可证据的关联性；由于上述证据属于公司内部财务文件，一般难以调阅和掌握，邹耀锋于2020年3月2日方收集到提交，符合生活经验，且上述证据对于查明邹耀锋2013年8月是否实际租赁占有涉案物业具有重要作用，不审理上述证据可能导致裁判不公，故认可上述证据的合法性。华星公司向本院提交了如下证据复印件：1.落款日期为2017年7月8日、出租方为刘灼良、承租方为蒋应旺、见证人为邹耀锋的《房屋租赁合同》，落款日期为2017年8月24日的《补充协议》，邹耀锋与刘灼良签订的租期自2016年8月8日至2024年8月7日的《厂房租赁合同》，落款日期为2010年8月27日、无盖公章的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，落款日期为2017年8月25日的《催告履行合同通知书》，发证日期为2009年6月24日的《建设工程规划许可证》，博锐公司的营业执照复印件，拟证明华星公司以员工蒋应旺的名义从刘灼良处承租到本案房屋，华星公司承租时对房屋前手的租赁权及房屋产权、规划状况进行了审查；2.华星公司（蒋应旺）缴纳租赁押金收据、2017年至2019年期间租金和水电费的部分收据，落款日期为2018年3月14日刘灼良向蒋应旺发出的租金支付账号《通知书》，以及银行流水记录，拟证明华星公司一直依约交租及押金，并对涉案物业进行管理使用，未受到任何干涉及阻止，没有任何单位或个人曾向华星公司占用该物业提出异议；3.华星物业公司分租涉案厂房的租赁合同若干，拟证明华星公司承租物业后进行了招商，现各分租户均在租期内，一审法院对此未调查清楚，列明的诉讼当事人存在遗漏和错误。经本院组织质证，华星公司确认上述证据均形成于本案一审之前。邹耀锋表示对上述证据真实性均无异议，确认现在全部场地由华星公司分租管理。卡帕公司表示上述证据均不属于二审新证据，华星公司也没有提出上诉，华星公司与刘灼良、邹耀锋存在利益关系，华星公司在一审中与邹耀锋通过管辖异议、拒收法律文书、拒不出庭等方式恶意拖延诉讼时间，故不应采纳其举证。卡帕公司向本院提交了2017年10月20日李燕添的报警回执及2017年10月21日的《增城区公安分局现场调解协议书》复印件，拟证明卡帕公司在2017年7月31日前往接收涉案厂房，但被邹耀锋等人阻挡；2017年10月20日卡帕公司再次派李燕添前往涉案厂房张贴公告，以厂房所有权人要求违法占用人搬离，但被华星公司的员工蒋应旺殴打；邹耀锋、刘灼良、华星公司以暴力手段阻挠卡帕公司行使权力，手段极其恶劣。邹耀锋表示确认上述证据的真实性、合法性和关联性，确认卡帕公司当时去收楼时双方发生冲突，且冲突不止一次。华星公司确认上述证据的真实性、合法性，但认为与本案无关；当时因卡帕公司人员以法院身份到现场，故发生冲突。卡帕公司还于2020年2月17日向本院提交《关于调整诉讼请求中房屋占用费起算时间的情况说明》并附相关协助执行通知书、执行送达回证等复印件，其中载明卡帕公司以一审法院于2017年7月10日向其送达（2014）穗增法执裁字第3234-3237号《执行裁定书》为由，请求将一审诉讼请求第三项中房屋占用费的起算时间从2017年7月4日调整为2017年7月10日。对此，邹耀锋表示不提交质证意见；鸿顺公司一审委托代理人廖继超表示无质证意见提交；华星公司表示卡帕公司提交的材料不涉及其权利义务，且均为法院出具的法律文书，故其没有质证意见提交。二审另查明：1.邹耀锋在一审法院2018年10月31日开庭时表示第一份租赁合同（即落款日期为2013年8月10日的《厂房租赁合同》）到期后双方就销毁第一份合同，提交给一审法院的该合同是邹耀锋用手机拍照的打印件；2.一审法院2017年第19期执行拍卖公告（第1次）中第三点载明“上述拍卖标的存在租赁合同，具体租赁情况详见附件租赁合同，该租赁合同由承租人提供，本院对该租赁合同的有效性不进行实质性审查，仅作为拍卖信息予以披露，同时，上述拍卖标的的承租人不具有优先购买权；本院无上述拍卖标的钥匙。”经本院主持调解，各方当事人未能达成调解一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对上诉人邹耀锋提出的上诉进行审查。因华星公司并未提出上诉，故对华星公司提出的对一审判决的异议，本院不作审查。华星公司确认其在二审中提交的证据均形成于一审之前，故这些证据均不属于二审新证据，本院不予采纳。卡帕公司在二审中提交的报警回执及2017年10月21日的《增城区公安分局现场调解协议书》均形成于本案一审之前，亦不影响本案事实认定及处理，不属于二审新证据，本院亦不予采纳。针对邹耀锋的上诉，虽然邹耀锋在二审中出示了其持有的落款日期为2013年8月10日的《厂房租赁合同》的原件，但首先，邹耀锋此举与其在一审时仅提交该合同复印件，且在一审开庭时明确表示该合同原件已销毁的陈述意见明显矛盾，而在涉案厂房被执行拍卖时，邹耀锋亦仅向一审法院执行部门提交了2014年8月8日的《厂房租赁合同》，并未提交2013年8月10日的《厂房租赁合同》，故邹耀锋在本案二审诉讼中才出示2013年8月10日《厂房租赁合同》的原件的行为有违常理，一审法院不采纳该合同并无不当。其次，邹耀锋在其向本院出具的书面意见中称其签订了上述租赁合同后，因博锐公司的徐斯润向邹耀锋借钱一直未还，故邹耀锋没有向徐斯润支付过租金，即邹耀锋不能充分举证证明2013年8月10日的租赁合同已经实际履行。至于邹耀锋在二审庭询后提交的有关水电的缴费明细表，一方面，其中载明的用户名称仍为博锐公司，并不足以证明邹耀锋与博锐公司在2014年8月之前就存在有关涉案厂房的租赁关系，另一方面，这些缴费情况均发生在本案一审之前，邹耀锋亦未在一审中提交这些证据，故该些证据并不属于二审新证据，本院不予采纳。再者，结合邹耀锋与徐斯润于2014年8月8日签订的《借款担保合同》中有关“由丙方提供其所有的财产（如厂房）为本合同的借款提供担保”的内容，以及2014年8月8日《厂房租赁合同》中约定的“租金金额是以600万元作基数按1%月利率支付每月租金”、“租金支付方式为因博锐公司为徐斯润向邹耀锋的借款600万元承担连带保证，如果邹耀锋没有按时支付租金，同意从徐斯润担保的600万元的利息予以冲抵相应租金”，一审法院认定2014年8月8日的租赁合同是为实现邹耀锋债权目的而订立，合理有据。最后，一审法院在执行拍卖公告中虽表示未审查2014年8月8日租赁合同的有效性，但却载明承租人（邹耀锋）不享有优先购买权，故基于此，一审法院最终根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，以2014年8月8日的租赁合同签订于涉案厂房查封之后为由，认定该租赁合同对卡帕公司不具有约束力，理据充分，本院予以维持。邹耀锋现有举证并不足以证明其上诉主张，亦不能推翻一审认定，其上诉缺乏理据，本院不予支持。至于邹耀锋主张的有关债权问题，与本案分属不同法律关系，邹耀锋可另循合法途径解决。邹耀锋以其债权难以实现为由提出上诉，缺乏依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定，不动产拍卖成交后，该不动产的所有权自拍卖成交裁定送达买受人时起转移。由于卡帕公司在二审中提交了执行裁定书的送达回证等材料，显示其于2017年7月10日签收有关拍卖成交的执行裁定书，卡帕公司亦提交书面意见申请将其一审诉讼请求第三项中房屋占用费的起算时间从2017年7月4日调整为2017年7月10日，故一审法院认定占用费自执行裁定书作出之日即2017年7月4日起算有误，本院依法变更一审判决第四项房屋占用费的起算时间为2017年7月10日。因上述变更的占用费期间较短，对诉讼标的金额影响不大，且邹耀锋的上诉均不成立，故本院维持一审法院对受理费的决定部分。对于各方当事人均未提出上诉的一审处理及认定，本院不作审查并予以维持。综上所述，邹耀锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，但部分处理有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初416号民事判决第一、二、三、五项及受理费负担部分；二、变更广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初416号民事判决第四项为：邹耀锋在本判决发生法律效力之日起十日内向广州卡帕信息科技有限公司支付上述房屋自2017年7月10日起至返还位于广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）给广州卡帕信息科技有限公司之日止的房屋占用费（按广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金标准计付）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费37105.6元，由上诉人邹耀锋负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇二〇年三月二十六日书记员 张冰玲李逸丹