北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初39193号原告：北京益普生物科技有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇XX村南。法定代表人：孙桂兰，总经理。委托诉讼代理人：**峰，河北冀隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：敖永才，男，该公司职员。被告：北京同沃科技有限公司，住所地北京市通州区漷县镇X村X号。法定代表人：高海，厂长。委托诉讼代理人：张国翀，北京市齐致律师事务所律师。原告北京益普生物科技有限公司（以下简称原告）与被告北京同沃科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人**峰、敖永才、被告的委托诉讼代理人张国翀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《租赁协议》；2.被告返还原告2010年5月至2014年1月双方签订协议成立但未生效期间已支付的租赁费用140万元；3.被告返还原告2019年预付的2019年当期租金291666.67元；4.被告返还原告代为改造房屋净化车间费用309100元；5.被告支付原告违约金82.75万元。事实与理由：原告（原名北京瑞诺新科技发展有限公司）与被告于2010年5月签订《租赁协议》一份，约定被告将位于北京市通州区漷县镇X村X号的1800平方米房屋出租给原告生产经营，期限自2010年5月至2020年5月，租金为平均年租金不低于50万元。《租赁协议》还约定在协议签订之日90天内将出租的房屋按照原告的要求将净化车间改造达到十万级标准，费用由被告负担。《租赁协议》签订后，原告已支付租金445万元，但被告至2013年12月仍没有按照协议要求为原告提供净化车间，原告因此未正常经营。经多次要求被告均未理睬，后原告自行筹集资金对厂房进行消防及初步净化车间改造。后因政府疏解等原因，原告于2019年5月从房屋搬出。为维护自身权益，原告诉至法院。被告辩称，同意解除双方的《租赁协议》，不同意原告的其他诉讼请求。1、我方交付的十万级净化车间符合检验标准。我方按约定委托第三方建设了十万级别净化车间，并且经过相关部门的检测，原告接收厂房后一直使用且未提出异议；2、原告自行改造净化厂房等行为系原告私自装修，未经被告同意，与被告无关；3.被告不应该返还原告所谓的《租赁协议》未生效期间租金140万元；4.原告逾期支付房租且在租赁期限内擅自搬离应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告曾用名为北京瑞诺信科技发展有限公司，于2016年12月7日更名为现用名；北京瑞诺信包装有限公司于2012年10月8日更名为北京汉普包装有限公司。原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）于2010年签订《租赁协议》一份，约定：甲方将位于北京市通州区漷县镇X工业园X号面积约1800平方米的厂房（以下简称涉案厂房）租赁与乙方，包括净化车间550平方米、仓库、实验室、办公室约1250平方米；自本合同签订并由乙方确认施工图纸起，在90天左右之内交付经国家有关部门验收合同的净化厂房，图纸由甲方按照乙方的要求进行设计，净化车间达到十万级，图纸须有乙方签字认可；租赁期限自车间建设完成，通过有关部门净化检测合格之日起，租赁期限10年；租金为500万元每十年，合同签订之后三日内，乙方先付甲方定金45万元，待甲方车间建设完成，通过有关部门净化检测合格之日起，计算为租赁开始之日，同时该45万元转为第一年租金；第一年和第二年每年乙方支付给甲方租金45万元，第三年支付50万元，后续每年支付50-55万元之间等。2010年7月9日，被告向原告出具了10万元及35万元的租金收据各一张。2010年8月19日，被告与XX净化工程有限公司（以下简称净化公司）签订《净化中央空调安装工程合同》，约定净化公司为被告的钢结构厂房进行室内装修（包工包料），工期45天，总造价50万元等。2010年11月22日，被告与XX药物分析研究所（以下简称研究所）签订《技术服务合同》一份，约定研究所为被告提供洁净室监测服务并出具检验报告书。2010年11月24日，编号为XX的《洁净室监测报告书》显示，本车间按《洁净厂房设计规范》（GBXX-XX）和《直接接触药品的包装材料和容器管理办法》（局令第X号）检测，结果符合十万级洁净厂房规定。2010年12月1日，XX药物分析研究所为被告出具了检测费的发票。2010年年底，被告将涉案厂房交付原告，但原告称因条件限制一直没有使用，直到2014年才开始使用，被告对此不予认可。截至2019年，原告陆续共向被告交纳租金共计445万元。现原告已从涉案厂房中搬离。本次诉讼中，原告称2010年监测报告对应的洁净室，而原告租赁的是洁净车间，被告交付的厂房不符合标准，经过其多次改造于2014年1月1日才正式使用涉案厂房，为证明其主张其向法庭提交了2012年9月20日的《车间内消防设备安装工程施工合同》、2012年的《环氧地坪工程承包合同》、2017年的《净化厂房改造承揽合同》以及2015年的《洁净室检测报告书》予以佐证。经询问，原告称2015年的《洁净室检测报告书》对应的是洁净车间。经查看，2015年的《洁净室检测报告书》与2010年的《洁净室监测报告书》载明的检测区域能够一一对应；2017年的《净化厂房改造承揽合同》中的甲方为北京汉普包装有限公司，但加盖的公章为北京瑞诺信包装有限公司，而北京瑞诺信包装有限公司于2012年10月8日更名为北京汉普包装有限公司。关于2010年11月24日的《检测报告书》，庭审中最初被告仅提供了报告书的首页，后其提供了完整的《检测报告书》，但是完整的《检测报告书》中的首页与其庭审中提供的首页不完全一致。为核实相关情况，被告提交了XX药品检验所出具的X药检函【XXX】X号答复函，答复函称：“我所下属XX医药洁净检测中心于2010年11月向位于通州区漷县镇X村X号的净化车间提供了洁净室监测服务，并出具了编号为BIDCXXXX的《洁净室监测报告书》，报告书的申检单位为北京瑞诺信包装有限公司。我单位于2019年12月提供的《洁净室监测报告书》（报告编号：BIDCXXXX）复印件准确无误，真实有效”。关于涉案租赁场地的合法性问题，被告称其从村委会处租赁土地后自行建设的厂房，未履行相关建设审批手续。关于原告搬离的时间，庭审中原告称其是2019年四月底五月初搬离的，后在庭后谈话中原告称是五月底搬离的；被告庭审中称原告应该是五月初搬离的，但此后其补充提交了村委会证明，以证明2019年5月24日原告开始搬离部分设备、6月13日大部分设备已搬离部分人员及办公设施未搬离、8月12日办公设备仍未搬离。经质证，原告对村委会证明不予认可。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因双方租赁的涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故双方的《租赁协议》应属无效，因此对于原告要求解除双方《租赁协议》的诉讼请求，本院不予支持。合同无效的，因该合同取得的财产应予返还。对于原告主张的退还已付租赁费用（诉讼请求第二、三项，实为占用使用费）一节，需要确认被告按约定交付的时间以及原告搬离的时间。被告提交的《净化重要空调安装工程合同》、《洁净室监测报告书》（报告编号：BIDCXXXX）、检测费的发票以及X药检函【XXX】X号答复函已经形成了相对完整的证据链，本院对《洁净室监测报告书》（报告编号：BIDCXXXX）的真实性予以确认。就被告交付时间而言，根据《洁净室监测报告书》（报告编号：BIDCXXXX）可以确认2010年11月24日起，涉案厂房中的净化车间已符合十万级的标准，参照双方《租赁协议》中的约定，2010年11月24日应作为被告交付厂房的日期；就原告搬离的时间而言，因双方未办理书面的交接手续，虽然庭审后被告补充提交了村委会证明但原告不予认可，结合双方庭审陈述，本院认定原告搬离时间为2019年5月31日。据此，2019年6月1日之后的相关费用被告应予以退还，具体数额由本院参照双方《租赁协议》约定的标准予以酌情认定，对于原告诉讼请求中第二、三项中过高部分，本院不予支持。关于原告主张被告返还房屋净化车间费用30.91万元的诉讼请求，其一、根据现有证据可以确认涉案厂房中的净化车间已于2010年11月24日起符合十万级的标准；其二、仅凭合同无法确认原告改造行为的真实性；其三、即使原告的改造行为属实，但原告亦未提交证据证明被告同意其进行了上述改造，故原告的该项主张没有依据，本院不予支持。关于原告主张的违约金，因双方的《租赁协议》无效且被告提供了符合十万级标准的净化车间，故对于原告该项诉讼请求本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告北京益普生物科技有限公司与被告北京同沃科技有限公司签订的《租赁协议》无效；二、被告北京同沃科技有限公司返还原告北京益普生物科技有限公司占用使用费245114.16元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、驳回原告北京益普生物科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29426元，减半收取计14713元，由原告北京益普生物科技有限公司负担12225元（已交纳），由被告北京同沃科技有限公司负担2488元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 雷小云二〇二〇年三月十七日法官助理 宗宸毅书 记 员 张 旭