广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初28378号原告：冯英嫦，女，1937年2月28日出生，汉族，住广州市海珠区，委托代理人：招小明，广东富来之正律师事务所律师。被告：广州市海珠区龙凤街二龙工业公司（原为广州市海珠区二龙工业公司），住所地广州市海珠区同福中路天庆里1号。负责人：王红薇。委托代理人：王泽、何文颖，均为广东海云天律师事务所律师。第三人：王荣辉，男，1950年4月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，原告冯英嫦诉被告广州市海珠区龙凤街二龙工业公司（以下简称“二龙公司”）、第三人王荣辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人招小明，被告的委托代理人何文颖均到庭参加了诉讼。第三人王荣辉下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区华联房产服务公司（以下简称“华联公司”）代被告于1997年12月8日与原告签订一份《房屋安置协议书》，约定原告向被告购买广州市海珠区同福中路二龙街趣园1号B座G单元7楼房屋，建筑面积47平方米，总购房款为186120元，被告应在1997年2月5日将上述安置单元交付给原告使用，且原告使用该房屋是被告须为原告办理房地产权证。原告付清了房屋的全部房款并入住，因该房屋登记在被告名下，被告拖欠资料导致原告迟迟无法向相关部门办理产权登记。后被告停业，推脱在处理办证事宜，但一直未有结果。故起诉请求判令：被告为原告办理广州市海珠区同福中路二龙街××707房屋的所有权证。被告辩称：一、根据合同相对性，被告并非合同相对方，并不负有合同履行义务。原告起诉依据是其与华联公司签订的合同，被告并不是该合同的当事人或签约人。二、涉案房屋未能办妥产权证主要是由于华联公司未缴清相应的土地出让金及相关费用，过错方为华联公司，与被告无关。涉案房屋为被告与华联公司合作改建，按照被告与华联公司的约定，在合作改建及交付环节中的一切税收及费用应由华联公司承担。第三人没有提出意见和举证。经审理查明：1997年12月8日，原告（乙方）与华联公司（甲方）签订《房屋安置协议书》，约定：甲方提供位于广州市海珠区同福中路二龙街趣园1号B座G单元第7层二房一厅一厨一厕，面积47平方米给乙方安置居住，由甲方代收取房屋土建费、搬迁、安置、补偿等共计造价每平方3960元，总额共186120元；甲方负责代乙方办理合法产权手续，费用按房管部门规定支付；乙方将房屋全部款项付清后，甲方负责将该房屋于1997年2月5日前交付乙方使用；等。上述协议书经（98）穗海证经字第0056号《公证书》公证。1998年7月，华联公司向原告出具了二张发票，载明购趣园1号B栋G单元7楼房款，合计186120元。据已经生效的（2018）粤0105民初2065号民事判决书查明如下事实：广州市海珠区二龙工业公司于1998年12月20日变更名称为广州市海珠区龙凤街二龙工业公司。1993年7月13日，二龙公司与华联公司签订《委托书》，大致内容为二龙公司是广州市同福中二龙街趣园1号房屋的业权人，因二龙公司外出，现委托华联公司为二龙公司的合法代理人，代二龙公司在广州执行和处理以下事项：代向房管局部门申请办理上述房屋产权变更转移登记和领取房屋契证手续；代对上述房产进行管理，修缮，订立租赁或有关征地拆迁的协议，收取租金，申请办理修缮拆建手续；代向有关部门缴纳上述房产的税款和支付一切正常费用；对上述房屋有出卖的权利；对上述房屋有转委托；等。受委托人在办理上述事项的过程中所签署的一切法律文件，二龙公司予以承认；此委托书有效期为直至上述事项办妥为止。1993年11月3日，二龙公司（甲方）与华联公司（乙方）签订《关于合作改建厂房的协议书》，约定：经双方协商同意合作改造海珠区二龙工业公司属下的位于二龙街趣园一号的原裕华毛织厂厂房（面积2847.49平方米），并用房改形式安置海珠区政府属下单位的干部、职工（不包括挂靠企业）；乙方同意负责改造厂房的全部资金，并补偿560万元给甲方，甲方同意在安置区属单位干部、职工中所得收益全部归乙方；改造厂房及房改等工作，均由乙方负责，甲方委托乙方办理，由甲方出具有关委托书，和办理投资批文等必须的证明；如乙方提出不用房改办法而改用房屋交易办法处理时，甲方同意乙方一次性交付厂房转让费540万元，并通过正常的房屋交易渠道办理产权转移手续，直接转到乙方指定的使用户名下，所需的一切税收和费用不管是甲方或乙方的均由乙方负责支付，甲方一概不负责支付；等。该案原告提交了：1、广州市国土资源和房屋管理局于2006年9月12日向二龙公司作出的穗国房字【2006】788号《关于限期缴清土地出让金的决定》，主要内容为责令二龙公司收到本决定书之日起15日内持该决定书到该局缴交上述欠款人民币995078元及滞纳金；等。2、广州市国土资源和房屋管理局于2009年11月11日作出的穗国房群字【2009】1442号信访复函，其中载明：海珠区同福中路二龙街趣园1号A、B、C座，产权人为广州市海珠区二龙工业公司（以下简称二龙公司）；原分别以统字120433号、统字120434号、统字120435号登记，分别为一幢6层钢筋混凝土、混合和砖木结构住宅及两幢1层砖木结构住宅；后经广州市城市规划局海珠区分局批准【（93）海城建字757号、（94）海城建字499号及（95）海城建字668号】进行改建，建成一幢8层（部分7层）的钢筋混凝土结构楼房，并经广州市城市规划局{穗海规验【2003】86号}验收合格；房屋地址经龙凤街派出所证明，由海珠区同福中路二龙街趣园1号A、B、C座变更为海珠区同福中路二龙街××；2006年9月，二龙公司委托代理人陈列向海珠区交易登记所提交房产证、国有土地使用证、建筑工程规划许可证、规划验收合格证、房屋面积测量成果报告书等资料申请办理变更登记，海珠区交易登记所以2006登记08020824号立案受理；经审核，海珠区房地产交易登记所确认该物业建筑面积为3980.31平方米；经对该项物业评估后，海珠区房地产交易登记所出具了《广州市国有土地使用权出让金评估答复书》，产权人二龙公司须缴纳土地出让金共2736861元；海珠区房地产交易登记所多次通知二龙公司前来补缴土地使用权出让金手续，但二龙公司至今未交，导致该登记案件暂未能办结；等。据已经生效的（2011）穗海法民三初字第2668号民事判决书查明如下事实：广州市海珠区华联房产服务公司是经工商行政部门核准登记成立的集体所有制企业，营业期限从1990年12月10日至1998年12月31日，该公司经营范围包括房地产信息咨询等，法定代表人是王荣辉，该公司于1998年9月10日注销。另据工商档案资料记载，该公司于1998年8月12日填写了《企业申请注销登记注册书》，向工商部门申请歇业。据上述《企业申请注销登记注册书》记载，该公司的主管部门为广州市海珠区华侨企业服务公司，广州市海珠区华侨企业服务公司于1998年8月25日在该申请书第2页“有关部门签署意见”一栏写明“同意申请歇业，该企业如有债权债务发生，我公司负责督促其清理”，并加盖公章。王荣辉于1998年8月13日出具《债权债务承诺书》，承诺其愿承担该公司歇业前发生的债权债务。2000年3月26日，广州市海珠区二龙工业公司出具《报告》，广州市公安局龙凤街派出所于2000年4月20日在该报告左下方加注“经查我所有关资料，原趣园1号原裕华毛织厂厂房改建为职工住宅后，现门牌号码为：××。特此证明。”，并加盖公章。据2020年3月10日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区同福中路二龙街××房地产的权属证明书登记的权属人为被告；建筑面积为3980.3145平方米；规划用途为住宅；登记时间为2010年11月5日；登记附注：2013年11月13日张广平申请转移或交换（二手房免勘），2013登记字8034730号（同福中路二龙街××707房）存案（已正式收件）；来函摘要：司法类型为公函，执行明细为欠缴土地出让金、违约金及利息，缴清后方可办理相关业务，来函单位为广州市土地利用发展中心，收件日期为2014年1月28日；等。2020年1月16日，广州市海珠区不动产登记中心向本院出具的《购房资格证明》载明：经核查，截至2020年1月16日止，原告具备本市住房限购区域内住房购房资格。诉讼中，原告、被告二龙公司在诉讼中均确认涉案房屋的现址为广州市海珠区同福中路二龙街××707房。原告提交了相关收据以证实其使用涉案房屋，其表示在与华联公司签完合同大概一年后接受了房屋，本案诉讼费其愿意自行负担。另，张广平与原告是母子关系，张广平向本院提交说明表示其同意由原告办理涉案房屋产权。本院认为：原广州市海珠区同福中路二龙街趣园一号A、B、C座房屋所有权人是被告二龙公司，被告二龙公司经向广州市城市规划局报建批准，将上述房屋改建为现址海珠区同福中路二龙街××的房屋，并经规划验收合格。根据相关法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。从被告二龙公司与华联公司签订的《委托书》的内容来看，华联公司是代被告二龙公司与原告签订《房屋安置协议书》的。合同约定被告二龙公司提供涉案房屋给原告，原告支付对价，故该《房屋安置协议书》实为房屋买卖合同，双方之间的房屋买卖合同关系成立。上述合同是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，对原告和被告二龙公司均有约束力。原告已按合同约定付清全部房款并接收涉案房屋使用，被告二龙公司也已经取得涉案房屋所在楼宇的权属证明书，但至今仍未为原告办理涉案房屋的房地产权证不符合合同约定。故原告要求被告二龙公司为其办理涉案房屋的房地产权证的请求，合法有理，本院予以支持。原告自愿负担本案诉讼费，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告广州市海珠区龙凤街二龙工业公司在本判决生效之日起15日内，协同原告冯英嫦办理广州市海珠区同福中路二龙街趣园5号707房的房地产权证。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇二〇年三月二十三日书 记 员  李敬钊吴越鸣