山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0303民初5710号 原告：浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司。住所地，淄博市张店区柳泉路21号。 法定代表人：张金良，总经理。 委托诉讼代理人：李泽祥，山东致公律师事务所律师。 被告：季爱玲，女，1969年12月13日生，汉族，住淄博市张店区。 原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司与被告季爱玲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月18日作出（2018）鲁0303民初5548号民事判决，被告提起上诉，淄博市中级人民法院于2019年5月8日作出(2019)鲁03民终4555号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李泽祥,被告季爱玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费、电梯费、水电费、卫生费、滞纳金等45120.16元;2．诉讼费用由被告全部承担。事实与理由:2008年6月29日，原告和被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为淄博颐景园小区提供物业管理服务，被告系淄博颐景园小区1-2-1602业主。合同签订后，原告依约履行物业服务，并为被告垫付水电费、卫生费、电梯运行费等费用。被告至今无故拖欠原告物业费、电梯费、水电费、卫生费、滞纳金等45120.16元。为此，原告多次向被告催缴，但被告拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求人民法院依法裁判。 被告季爱玲辩称，物业不达标，房屋出现质量问题找物业维修，物业迟迟不给办理，电梯和卫生打扫服务不到位，房屋装修押金至今不给退，成立物业管理会后私自撤走，没有办理交接，小区物业收益原告收取后没办理公示，绿化不达标，原告对电梯收费没有合同约定和相关依据，不应收取电梯费，应退还。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、前期物业服务协议1份；2、物业服务资质证书3份；3、荣誉证书、物业服务标准及收费公示、公共部位维修、绿化养护、保洁保安服务、业主锦旗等照片一宗；4、催款记录照片一宗；5、收据2份；6、欠费明细、滞纳金计算方法各1份；7、电梯维保发票、电梯年检费发票、水费发票、电费发票、卫生费发票一宗；8、市房管局复、市物价局批复、通知3份含(2014)第91号文件、环卫局委托书；9、授权委托书、钥匙移交明细；10、市法院民事判决书2份；11、前期业主补偿登记明细表及补充协议、签订补偿协议公告照片一宗；12、电梯分摊明细；13、收费许可证2份；14、淄博市工商局企业变更记录1份；15、淄博市物价局2013年7月19日文件1份；16、淄博市物价局2016年5月9日文件1份；17、淄博市物价局文件、张店区房产局物业管理用房配置说明书、淄博市房产交易中心产权产籍证明等一宗。被告提供了备案请示及物价局通知、居委会证明各1份。对原、被告提供的上述证据，本院组织双方当事人进行了质证。 根据本院审查确认的证据及双方当事人的陈述，认定本案事实如下：被告季爱玲系张店区柳泉路21号淄博颐景园小区1-2-1602号（建筑面积111.56㎡）的业主。2008年6月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订前期物业服务协议，约定：甲方为乙方所居住的淄博颐景园小区提供物业管理服务，物业服务标准执行淄博市物业服务一级标准；乙方以自开发商通知交房起算交纳物业管理费，按业主拥有物业的建筑面积（高层住宅公寓0.78元/㎡·月）逐月计收；电梯、水泵、楼道灯运行能耗费及维护年检费按实分摊；关于违约责任约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权提出要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方或第三方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议使甲方未达到管理服务质量约定目标的,甲方有权要求乙方限期改正,逾期未改正且给甲方或第三方造成损失的,乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还多收费用；四、乙方违反协议，不按照约定交纳物业管理服务费的，甲方有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的0.2%的标准支付滞纳金。对上述协议约定的物业服务收费标准0.78元/㎡·?月，业经淄博市物价局淄价字（2005）248号、（2011）153号、（2013）54号、（2016）50号文件先后核准、备案。原告对涉案淄博颐景园小区履行了物业管理服务义务，还按相关收费规定代收水电费、卫生费。被告自2009年起未按协议约定交纳物业费等各项费用，截至2016年11月15日，拖欠原告物业费7960.50元、电梯费4142.95元、楼道灯电费公摊150.20元、水费661.2元、卫生费378元，共计13292.85元，为此产生物业费滞纳金31827.31元（原告主张计算至2018年6月30日止）。 另查明，2011年因颐景园物业服务设施设备配置不到位，小区部分业主就物业收费标准问题与原告产生纠纷。经原告与业主代表协调，同意对前期入住的业主进行物业费补偿。淄博市物价局(2011)153号《关于颐景园小区物业服务收费标准备案的通知》中载明：同意具体收费标准按建筑面积0.78元/月·平方米；具体优惠补偿标准按建筑面积0.18元/月·平方米计算，优惠补偿期限为截止到2011年8月30日前入住的业主，入住满30个月以上的按30个月计算补偿，不满30个月的按实际入住期限计算补偿。2016年5月，淄博市物价局《关于颐景园小区物业服务收费有关问题的回复》，建议原告对2013年1月1日至同年4月30日期间的收费标准，可参照2011年8月与业主代表签订的补偿协议标准执行即：住宅物业服务收费标准按建筑面积0.78元/月·平方米标准的基础上，给业主适当优惠补偿0.18元/月·平方米。据此，被告应获得34个月的物业费补偿为682.75元，此外原告还应退原告电费77.40元，合计760.15元。 本案诉讼中，原被告虽均同意庭外和解，但最终因双方调解意见差距较大，未能达成调解协议。 本院认为，原、被告签订的前期物业服务协议，系双方当事人的真实意思表示且未违反相关法律规定，合法有效。双方均应遵照执行。原告已按约定履行了物业管理服务义务，被告应按协议约定交纳拖欠的物业费、电梯费、水电费、卫生费等费用13292.85元，被告享有34个月的物业费补偿682.75元及应退电费77.40元，应从原告诉求的上述数额中扣除。关于被告的辩称，本院认为，即使原告在物业管理服务过程中存在瑕疵、服务不到位等情况，被告可通过有关部门督促原告限期整改或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告以拒交物业费等费用对抗物业服务瑕疵的行为于法无据，本院依法不予支持。关于原告诉求被告支付逾期违约金31827.31元，本院认为，原告提供的物业服务确实存在些许瑕疵，虽达不到降低或减少收费标准的要求，但亦应承担部分民事责任。涉案违约金的约定标准过高，应当予以降低。本院依法调整为参照民间借贷纠纷案件中逾期占用资金按年利率6%计算利息的标准，统一从欠费截止日2016年11月15日计算至原告主张的2018年6月30日，以所欠物业费（扣除优惠补偿）7277.75元为基数计算违约金为709.43元。故对原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持。综上，本院采取的优惠补偿办法、降低违约金计算收取标准等措施，已与原告提供的服务瑕疵应承担的民事责任基本一致。故对上述各项欠款12532.70元及违约金709.43元，被告应当支付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告季爱玲于本判决生效之日起十日内支付原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司物业费、电梯费、水电费、卫生费等共计12532.70元； 二、被告季爱玲于本判决生效之日起十日内支付原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司违约金709.43元； 三、驳回原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费928元，由原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司负担797元、被告季爱玲负担131元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  胡维丽 人民陪审员  韦素良 人民陪审员  伦绍娟 二〇二〇年三月二日 书 记 员  田皓月