浙江省永康市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0784执异7号 异议人：徐荣，女，1979年6月23日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 申请执行人：陈耿，男，1989年2月8日出生，住浙江省永康市。 申请执行人：徐梦琳，女，1987年1月28日出生，住浙江省永康市。 上述事情执行人的委托代理人：楼金燕，浙江君安世纪律师事务所律师。 被执行人：嘉兴中凰置业有限公司，住所地：嘉兴市名品商贸中心1幢十二层1202室。 法定代表人：林元晖。 被告：浙江泰商市场开发有限公司，住所地：嘉善县魏塘街道景明路28号12幢206室。 法定代表人：潘陈真。 被执行人：林元晖，男，1975年8月11日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 本院在执行申请执行人陈耿、徐梦琳与被执行人嘉兴中凰置业有限公司（以下简称“中凰公司”）、浙江泰商市场开发有限公司（以下简称“泰商公司”）、林元晖民间借贷纠纷一案中，案外人徐荣向本院提出书面异议，请求解除对嘉兴名品城商贸中心商铺（2-2222）房产的查封。本院于2020年2月27日受理该异议，因全国爆发新型冠状病毒××，受疫情影响，本院依法组成合议庭进行了书面审查。 异议人徐荣认为，贵院查封的嘉兴名品城商贸中心商铺（2-2222）房产，中凰公司已于2012年12月26日销售给异议人，异议人已支付全额房款，因综合原因，房产证暂未办理（在浙江省房屋交易与产权管理系统中可查到已网签）。今日，异议人去办理房产登记手续时，知悉房产被贵院查封。因该房产属于异议人个人所有，贵院查封不妥。特依据相关法律规定提出异议。 申请执行人陈耿、徐梦琳认为，永康市赛博商业运营管理有限公司（以下简称“赛博公司”）与中凰公司、林元晖、泰商公司民间借贷纠纷一案，经贵院审理后作出（2018）浙0784民初2388号《民事判决书》。判决送达后中凰公司、林元晖、泰商公司均未上诉也未履行判决，故赛博公司依法向贵院申请了强制执行，贵院执行案号为（2018）浙0784执3417号。后因赛博公司被注销，陈耿、徐梦琳作为其股东及权利承受人，向贵院申请变更执行申请人并已获贵院准许。现执行异议人徐荣向贵院提出了执行异议申请，申请执行人就其异议申请答辩如下：申请执行人对执行异议人所提交的用于证明案涉商铺买卖情况、房款支付情况的证据之真实性、合法性、关联性均有异议。申请执行人认为，执行异议人以“该财产属于异议人所有”为由而要求对案涉商铺解除执行查封措施，缺乏事实和法律依据，故请求法院依法驳回执行异议人的异议申请。具体理由如下： 1、房产登记主管部门的登记信息显示，案涉商铺的所有权一直登记在中凰公司名下，即属中凰公司所有，执行异议人不享有案涉商铺的所有权。《中华人民共和国物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，第14条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，房屋所有权属于需经依法登记才能生效的不动产物权。《中华人民共和国物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，即合同效力与物权效力是有所区分、相互独立的，订立了相关合同并不等于产生了相应的物权效力，本案全体执行异议人虽主张其与中凰公司签订了所谓的商品房买卖合同并支付了全部房款，但其至今未就案涉商铺进行所有权变更登记，即案涉商铺的所有权一直登记在中凰公司名下，属中凰公司所有的财产，执行异议人享有的是对中凰公司的债权而非对案涉商铺的物权。 2、执行异议人提交的证据不足以证明其已支付了全额房款。首先，根据执行异议人提交的银行流水复印件，其向中凰公司共支付了四笔款项：工商银行两笔——2012.12.26转账89166元，2012.12.19转账15000元；建设银行两笔——2012.12.26转账39000元，2014.11.01转账87500元。即在2012年12月26日前是支付了143166元，之后又付了87500元，共计支付230666元。一方面，上述转账凭证并未注明款项用途，不能证明与本案具有关联性，不能证明系支付嘉兴名品城商贸中心2幢2222室购房款；另一方面，其支付情况与执行异议人提交的《浙江省商品房买卖合同》复印件中约定的“总价款283166元”、“买受人2012年12月26日向出卖人支付购房款¥148166元整，剩余房款共计¥135000元整，买受人须在签约后7个工作日内（签约时间为2012年12月26日）办理完银行按揭贷款手续”亦不相符。其次，执行异议人提交的发票复印件不能证明与本案具有关联性，亦不能证明其已支付了全额房款。一方面，该两张发票复印件上的“不动产项目编号”为“禾源社区2222”，而执行异议人主张权利的为“嘉兴名品城商贸中心2幢2222室”商铺，执行异议人不能证明两者具有同一性；另一方面，发票的开具不等于款项的支付，两者之间并无关联性。 3、执行异议人无法提交充分的证据用以证明其实际占有使用案涉商铺，案涉商铺实际并未交付给执行异议人占有使用。而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”，即使案涉商铺已经交付使用，但因未办理产权过户登记手续，贵院对其进行查封并纳入被执行财产也是合法有据。 4、即使案涉商铺已出售给执行异议人，执行异议人已支付了全部的房款，且商铺已交付使用——其向贵院提出解除对案涉房产的执行查封措施之异议申请也是没有法律依据的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“法释[2015]10号司法解释”）对执行异议案件的办理作出了明确规定。首先，法释[2015]10号司法解释第24条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第25条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”案涉商铺属于“已登记的不动产”，应按不动产登记簿判断其所有权人，即案涉商铺所有权人系中凰公司，本案执行异议人并非其提出排除执行异议所涉财产的权利人。其次，法释[2015]10号司法解释第28条、第29条规定了不动产未登记在案外买受人名下而案外买受人提出异议可以被支持的情形。其中，第28条是适用于房地产开发企业以外的被执行人名下不动产被进入执行程序而案外买受人（即二手房购买人）提出异议的情形，其规定的排除执行的必要条件有“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”、“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”且“非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案被执行人中凰公司系房地产开发企业，不能适用该条规定，而即使参照适用，本案中执行异议人也并未实际占有案涉商铺，且未办理过户登记（执行异议人称“因综合原因”未办理房产证，但根据执行异议人提交的《浙江省商品房买卖合同》复印件上约定的“出卖人应在2014年12月31日前交房”“出卖人应在2015年3月31日前取得权证并由买受人自行办理商品房转移登记”，案涉商铺早在2018年被贵院查封之前就已经办理了房产证，在这么长的时间内执行异议人一直未办理过户登记明显有过错），故不具备排除执行的条件。法释[2015]10号司法解释第29条是适用于被执行人为房地产开发企业时，案外买受人（即消费者）对被执行人名下的商品房提出异议的情形，适用于本案。其规定的排除执行的必要条件之一是“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。本案被执行人系房地产开发企业，但本案中案涉的标的并非住宅而系商铺，显然不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，因此，本案案涉房产也不能被排除在执行财产之外。事实上，该29条的规定之所以突破不动产产权登记生效主义的约束，其根本目的在于保护自然人的安居权，系出于保障民生“刚需”的考虑。而本案案涉的标的系商铺，执行异议人的购房行为系投资行为而非“刚需”，显然不属于该29条的保护范围。本案执行异议人因怠于行使权利而未及时就案涉商铺的所有权进行变更登记，就应当承担就此产生的不利后果，承担相应的投资风险。综上，申请执行人认为，执行异议人的异议申请缺乏事实基础和法律依据，请求法院依法驳回其异议申请。 异议人徐荣为证明其主张，向本院提交如下证据： 《浙江省商品房买卖合同》、发票、中国工商银行转账凭证、嘉兴仲裁委员会调解书，用以证明异议人购买涉案房屋并支付了全部购房款的事实。 经本院审查查明：本院在原告赛博公司与被告中凰公司、林元晖、泰商公司民间借贷纠纷的审理过程中，于2018年4月3日作出（2018）浙0784民初2388号民事裁定书，裁定查封被告中凰公司所有的坐落于浙江省嘉兴市名品商贸中心的不动产，并于2018年5月31日作出（2018）浙0784民初2388号民事判决书，判决如下：一、由被告中凰公司归还原告赛博公司借款人民币42689378.89元并支付利息、逾期利息（其中265万元的利息从2016年12月29日起按年利率18%计算至2017年1月28日止，265万元的逾期利息从2017年1月29日起按年利率24%计算至判决确定还款之日止；其中40039378.89元的利息从2016年12月29日起按年利率18%计算至2017年6月28日止，40039378.89元的逾期利息从2017年6月29日起按年利率24%计算至判决确定还款之日止）。二、由被告林元晖对上述第一项款项及受理费313945元、诉讼保全费5000元承担连带清偿责任。三、由被告泰商公司对上述第一项款项及受理费313945元、诉讼保全费5000元在对被告中凰公司的财产依法强制执行后仍不能履行债务时承担保证责任。上述款项限本判决生效后十五日内履行完毕。本案案件受理费313945元，诉讼保全费5000元，合计318945元，由被告中凰公司负担。该民事判决书生效后，于2018年7月17日进入执行程序，执行案号为（2018）浙0784执3417号。本院于2018年11月12日作出（2018）浙0784执3417号执行裁定书，裁定查封被执行人中凰公司所有的坐落在嘉兴市名品商贸中心的不动产（具体详见查封清单）。期限为三年。 2018年9月10日，申请执行人永康市赛博商业运营管理有限公司股东会决议通过公司清算报告，决定解散公司，并向相关部门办理了公司注销手续，原公司股东陈耿、徐梦琳依法承受生效法律文书确定权利，并于2019年9月10日向本院提出变更申请执行人的书面报告。2019年10月14日，本院作出（2018）浙0784执3417号之二执行裁定书，裁定变更申请人陈耿、徐梦琳为本案的申请执行人。 2012年12月26日，异议人徐荣与中凰公司签订合同编号为12-12-02-2222的《浙江省商品房买卖合同》，约定徐荣向中凰公司购买位于嘉兴××与××交叉口的名品商贸中心的第2幢2222号房（以下简称“涉案不动产”），该商品房的设计用途为商贸，建筑面积15.5平方米，总金额283166元。从徐荣提供的付款凭证来看，徐荣陆续支付了230666元，中凰公司于2012年12月26日开具面额为148166元的发票，于2014年11月1日开具面额为135000元的发票。2016年6月29日，徐荣以中凰公司逾期交房及逾期办理大产权证为由向嘉兴仲裁委申请仲裁，双方于2016年8月18日达成调解协议，中凰公司支付逾期交房违约金，徐荣放弃其他仲裁请求。徐荣称，涉案不动产系商铺，中凰公司至今未就商铺进行分割，亦未向其交付商铺钥匙。涉案不动产至今未办理房产证是因为购买商铺时与中凰公司签订了协议，约定中凰公司可以回购商铺，故未办理房产证。涉案不动产亦属被本案查封的财产之一。 本院认为，在执行程序中对案外人异议的审查所遵循的基本原则是程序性审查。本案中，涉案不动产系商铺，则异议人徐荣的异议请求是否成立，关键看是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。徐荣虽在本院查封之前已与中凰公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了部分价款，取得了购房发票，但在本院查封之前，并未合法占有该不动产。涉案不动产未办理过户登记的原因是徐荣与中凰公司约定对涉案不动产进行回购，则徐荣自身对未办理过户登记亦存在过错。综上，异议人所提出的异议不符合上述司法解释第二十八条规定之情形，异议人徐荣的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人徐荣的异议请求。 如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向永康市人民法院提起诉讼。 审 判 长  陈飞峰 审 判 员  徐露苗 人民陪审员  支有土 二〇二〇年三月二十六日 代书 记员  徐英晓