四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1934号 原告：刘晓霖，女，1964年1月21日出生，汉族，住重庆市荣昌县。 委托诉讼代理人：罗良，四川信善律师事务所律师。 被告：四川省江海（集团）置业开发有限责任公司。住所地：成都市武侯区二环路南三段5号B座11楼。 法定代表人：李再江，公司董事长。 被告：四川省江海（集团）置业开发有限责任公司都江堰三分公司。住所地：成都市都江堰市幸福路169号。 负责人：汪文戡，职务不详。 被告：汪文戡，男，1951年10月23日出生，汉族，住四川省大邑县。 原告刘晓霖与被告四川省江海（集团）置业开发有限责任公司（以下简称江海公司）、四川省江海（集团）置业开发有限责任公司都江堰三分公司（以下简称江海三分公司）、汪文戡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，因被告江海公司、江海三分公司、汪文戡下落不明，本案依法转为普通程序，因本案与（2019）川0181民初1934号案情相似、被告相同，于2019年9月20日公开开庭对两案进行了合并审理。原告刘瑞庭的委托诉讼代理人罗良到庭参加了诉讼，被告江海公司、江海三分公司、汪文戡经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘晓霖向本院提出诉讼请求：1、判令江海公司、江海三分公司、汪文戡办理位于都江堰市幸福路“幸福路商场”房屋不动产首次登记（总证），并为刘晓霖办理位于都江堰市“幸福路商场”底层建筑面积64平方米的不动产权证书；2、判令江海公司、江海三分公司、汪文戡承担房屋所占用土地的土地出让金的义务；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2002年，汪文戡挂靠江海公司，设立江海三分公司对都江堰市幸福镇片区（Ｃ区）进行旧城改造开发，旧城改造开发项目经都江堰市人民政府批准。旧城改造所修建的商业用房命名为“幸福路商场”。2002年10月31日，江海三分公司与刘瑞庭签订《商品房购销合同》，约定“原告购买被告都江堰市幸福镇片区（Ｃ区）进行旧城改造开发取得位于建筑面积64平方米商业铺面一间，单价每平方米15000元，价款960000元”。双方交接该商品房时，刘晓霖累计支付的款额应占全部房价款的80％，计768000元，其余房价款在都江堰银行按揭贷款付清（按揭贷款由被告配合原告办理）。2003年ｌ0月ｌ7日，江海公司与刘晓霖又签订《商品房购销合同补充协议》，约定“待被告将乙方的房屋产权证及国士证办妥交原告时，刘晓霖将购房尾款一次性支付甲方。”《商品房购销合同》签订后，刘晓霖依约支付购房款800000元，被告将房屋交付给原告。但江海公司、江海三分公司至今未办理“幸福路商场”不动产首次登记（总证），未履行为刘晓霖办理不动产权证书的义务。原告为维护其合法权益，遂诉至法院，请求法院依法裁判。 江海公司、江海三分公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 汪文戡未到庭参加诉讼，但于庭审后提交书面答辩状称：1、刘晓霖与江海公司签订《商品房购销合同》，与汪文戡没有合同关系；2、本案土地出让金根据都府函【2002】31号已由政府承诺免收，如政府政策变化应当属情事变更范围；3、都江堰市国土局都土发【2008】507号办理本宗土地出让金的处理建议已由市政府批示同意；4、都江堰市国土局又于2014年以都土报【2014】63号请示市政府为本宗房屋办理总证及分户权证，市政府在土管会第2次会议中同意加快办理。综上，办理不动产证是政府主导的行政行为，答辩人不是本案办证的主体，亦不是办证的义务人。 本院经审理认定事实如下：江海公司于1997年7月31日成立，主营房地产开发等。2002年4月3日，江海三分公司成立，汪文戡为负责人，主营承担都江堰市幸福路旧城改造工程C区（幸福路商场，以下简称案涉项目）的开发、经营。 2002年3月12日，都江堰市发展计划局对江海公司就幸福路商场的立项进行了批复，同意其对案涉项目进行开发（都计项目【2002】34号），建设年限为2002年6月至2003年1月。2002年4月3日，都江堰市规划管理局向江海公司颁发《建设用地规划许可证》（都规建【2002】013号），用地面积为3.2亩；2002年4月17日，都江堰市规划管理局向江海公司颁发《房屋拆迁许可证》（拆许字（2002）第9号），允许江海公司在的范围内进行拆迁。2002年11月22日，都江堰市建设局建筑管理办公室向江海公司颁发《建筑工程施工许可证》（编号：510181200211220101）。江海三分公司为案涉项目的拆迁开发商。 2002年10月30日，江海三分公司（甲方）与刘晓霖、陈伯珍（乙方）签订了《商品房购销合同》，案涉条款约定：一、甲方以幸福路商场项目一楼一间铺面房预售给乙方，建筑面积约64平方米，房屋建筑结构为钢筋混凝土。二、乙方所购商品房的面积：乙方向甲方购买商品房建筑面积共64平方米（其中实得面积64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米），共64（该商品房房屋平面图附后）。三、价格与费用：该商品房不属于政府定价的商品房。按实得建筑面积计算，该商品房暂定价为（人民币）每平方米15000元。总金额约为：960000元，大写：玖拾陆万元。四、付款时间约定：乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付给甲方。1、2002年11月4日前支付全部房价款的20.83%，计（人民币）贰拾万元；2、2003年1月30日前支付全部房价款的29.17%，计（人民币）贰拾捌万元（主体竣工时）。3、2003年3月20日前支付全部房价款的30%，计（人民币）贰拾捌万捌仟元。五、交接商品房时的付款额约定：在双方交接商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的80%，计（人民币）柒拾陆万捌仟元。其余房价款在都江堰银行按揭贷款付清（按揭贷款由甲方配合乙方办理）。六、乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同第八条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之日第二天起至实际付款之日止，月利息按0.046%计算。逾期超过30天后，即视为乙方不履行本合同。七、交付期限：甲方须于2003年3月30日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。八、关于产权登记的约定：乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起150天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起两天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的0.046%赔偿乙方损失。 《商品房购销合同》合同签订后，刘晓霖于2002年11月5日、2003年1月10日、2003年内3月18日、2003年3月4日向江海三分公司支付了购房款20万元、30万元、10万元、20万元，四次付款共计80万元。江海三分公司按约向刘晓霖、陈伯珍交付了商品房。 2003年10月17日，江海三分公司（甲方）与刘晓霖（乙方）签订了《商品房购销合同补充协议》，案涉条款约定：房屋面积按市房管局测定的面积为准，按实测面积计算双方应找补金额，单价按原签订单价为准；2、待购房正式合同签订的同时，乙方将自己购房应缴纳的全部税费交给甲方；3、待甲方将乙方的房屋产权证及国土证办妥交乙方时，乙方将购房尾款在3日内一次性交付甲方，否则甲方按月利息0.6%收取乙方违约利息。 另，本院于2015年5月26日作出的（2014）都江民初字第163号《民事判决书》中，查明“2002年6月18日都江堰市人民政府以《关于幸福路片区（C区）旧城改造优惠政策的函》（都府函【2002】31号）……为加快幸福路片区旧城改造工程进程，根据2002年5月16日市规划委员会会议精神，特对四川省江海集团置业开发有限公司开发幸福路片区C区（即市政府大门右侧至井福街口左侧）给予如下优惠政策：一、免收征用土地涉及的土地出让金……。2008年11月30日都江堰市国土局以《关于四川省江海集团置业开发有限责任公司原2003年协议出让申请办理土地证的处理意见》（都土发【2008】507号）1、……四川省国土资源厅出台了解决历史遗留的紧急通知（川国土资发【2003】106号）,要求各地政府对遗留问题进行清理，我市共有25宗地符合协议出让条件，四川省江海集团置业开发有限责任公司属此次协议出让宗地。2、……四川省江海集团置业开发有限责任公司宗地已全部实施了旧城改造，并已建成使用，原协议出让面积为2279.2平方米，应缴出让总金额为605811.4元。3、2002年，该单位属我市招商引资项目，市政府给予了相关优惠政策，同意免交土地出让金（都府函【2002】31号）。……三、处理意见……3、鉴于2002年市政府给予了优惠政策，建议该宗地出让金实行先征后返。……”。该民事判决已生效。 2014年1月27日，都江堰市国土资源局就江海公司原旧城改造项目用地有关问题向都江堰市政府进行请示并提出相关建议（都土报【2014】63号）。 2014年6月3日，都江堰市国土资源局管理委员会在国土资源管理委员会第2次会议中，审议并同意都江堰市国土局处置江海公司旧城改造遗留问题的建议方案，由市房管局、市国土局加快办理。 据本院现场勘查及当事人确认，目前刘晓霖所购商品房位于都江堰市间，商铺两侧标识的门牌号自宣化门往井福街方向为190-192号，铺面门牌号按小号确认。 至本案审理终结时，该商品房所在楼栋尚未办理不动产首次登记，该商品房也未取得不动产权证书。 另，刘晓霖向本院提交了由陈伯珍签名捺印的情况说明，载明刘晓霖与陈伯珍系母女关系，《商品房购销合同》、及《商品房购销合同补充协议》相关权利由刘晓霖一人主张，相关义务由刘晓霖一人承担。 上述事实，有各方当事人的身份信息、《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》、房屋位置图、收据、（2014）都江民初字第163号民事判决书、都江堰市政府及相关部门的文件、现场勘查房屋位置图以及当事人的陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，江海公司、江海三分公司、汪文戡经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响依据现有的证据及查明的事实依法作出裁判。刘晓霖、陈伯珍与江海三分公司签订的《商品房购销合同》及刘晓霖与江海公司签订的《商品房购销合同补充协议》系双方真实意思表示，且江海公司已取得房屋的相应行政审批手续，故双方签订的合同合法有效，未违反法律、法规等强制性规定，各方应遵守合同约定。当事人的争议焦点为：一、江海公司、江海三分公司、汪文戡是否应办理案涉商品房所在楼栋的不动产首次登记以及协助刘晓霖办理案涉商品房不动产权证书；二、土地出让金的支付问题。 对争议焦点一，江海公司、江海三分公司、汪文戡是否应办理案涉商品房所在楼栋的不动产首次登记以及协助刘晓霖办理案涉商品房不动产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，以及《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》关于交付房屋及办理产权登记的约定，刘晓霖已按合同约定支付购房款80万元，江海三分公司已将房屋交付刘晓霖使用。根据《中华人民共和国物权法》第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”、《不动产登记暂行条例》第五条第一款第（二）项“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（二）房屋等建筑物、构筑物所有权”的规定，以及参照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”的规定，为合同项下所约定的房屋办理不动产权证也是江海三公司的法定义务，刘晓霖作为拆迁修建房屋的购买人，对案涉商品房实际使用至今已有十六年时间，江海三分公司作为案涉项目拆迁修建主体，同时也是《商品房购销合同》的相对方，刘晓霖请求江海三分公司办理案涉商品房所在楼栋的不动产首次登记并协助办理案涉商品房的不动产权证书，合法有据，本院予以支持。江海三分公司系江海公司为承建案涉工程而成立的不具法人资格的分公司，其民事责任应由江海公司承担。但，汪文戡与刘晓霖之间不存在合同关系，故对刘晓霖请求汪文戡承担相应义务，本院不予支持。 对争议焦点二，关于土地出让金的支付问题，土地出让金的缴纳与本案不属于同一法律关系，故本案中本院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十条第二款、第十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条、第四十三条，《不动产登记暂行条例》第五条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告四川省江海（集团）置业开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内办理位于都江堰市幸福路“幸福路商场”底层商品房所在楼栋的不动产首次登记； 二、被告四川省江海（集团）置业开发有限责任公司于前述第一项义务履行完毕之日起三十日内协助原告刘晓霖办理位于都江堰市幸福路“幸福路商场”底层190号、建筑面积65平方米的商品房的不动产权证书； 三、驳回原告刘晓霖的其他诉讼请求。 案件受理费200元，由被告四川省江海（集团）置业开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并根据对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 周 平 人民陪审员 蒲 强 人民陪审员 刘正超 二〇二〇年三月四日 书 记 员 胡小雪