新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初7067号原告：张凤,女，1992年10月15日出生，住乌鲁木齐市米东区。被告：锁治明,男，1993年8月16日出生，住乌鲁木齐市米东区。原告张凤与被告锁治明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张凤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年6月6日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告退还原告支付的租赁费20757.60元；3.判令被告退还原告支付的物业费648元、水费100元、电费500元，防刺服、头盔、盾牌、国旗、铁棍及灭火器300元；4.判令被告返还原告保证金2000元；5.判令被告支付原告停电期间的补偿费用9500元；6.判令被告支付违约金3055元；7.判令被告赔偿原告剩余加盟费31111.1元；8.判令被告赔偿剩余管理费8800元；9.判令被告赔偿新店设计费5000元；10.判令被告赔偿一键报警器剩余款项280元；11.判令被告赔偿本次门头拆除人工费及新店重装费用4000元；12.判令被告赔偿本次抽油烟机等拆除人工费及重新安装费用3000元；13.判令被告赔偿搬迁补偿费2000元；14.判令被告赔偿新店重装修费用50000元；15.判令被告赔偿新店宣传费用3000元；16.判令被告赔偿原告误工费30000元；17.判令被告赔偿盘亏4000元；18.判令被告承担本案诉讼费用、邮寄送达费。以上费用合计178051.70元。事实与理由：2019年6月6日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于乌鲁木齐市米东区门面，建筑面积27平方米，租赁期限2年（自2019年6月7日至2021年6月6日止）。合同签订后，原告依照约定向被告支付了一年的租金30550元，同时被告向原告收取了房屋保证金2000元、物业费972元、水费144.50元、电费266.40元、防刺服、头盔、盾牌、国旗、铁棍及灭火器300元，以上费用均有被告签字确认。原告在合同签订后对租赁房屋进行了装修，并购买经营设备，开始了正常营业。2019年8月，在原告经营期间，该小区物业告知原告所租赁房屋未缴纳房租及物业费，要求原告缴纳，并对原告租赁房屋采取了断电、锁门措施。原告与被告多次沟通要求解决该事宜，被告均推诿不予解决，同时原告也未能正常经营。由于营业执照半年内无法变更，所以原告新店搬迁后不能立即营业，直至半年期限截止，营业执照变更后方可重新营业。综上所述，原告认为被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故诉至法院。庭审中，原告当庭增加一项诉讼请求为：判令被告赔偿冻货损失800元。被告辩称，我同意与原告解除合同；对原告主张退还的租赁费我只认可20673.50元；对原告主张的物业费648元、水费100元、电费500元、防刺服、头盔、盾牌、国旗、铁棍及灭火器300元及保证金2000元我愿意退还；对原告主张的其余费用均不认可，因为我当时已缴清了物业费，原告主张的停电期间的补偿费用应向物业公司主张，我并没有违约情形，不应承担违约金，原告与总店加盟产生的费用与我无关，我与原告在合同中约定了门头、抽油烟机等附着物无法拆除，其余费用在合同中并未约定，800元的冻货损失是原告搬店后造成的，与我无关。为证明自己的诉讼请求，原告当庭提交了下列证据，并经质证、认证如下：1.原告与被告签订的《房屋租赁合同》原件1份、被告与刘明签订的《房屋租赁合同》复印件1份。原告以该组证据拟证明其与被告于2019年6月6日签订房屋租赁合同的事实及相关约定。被告质证后对改组证据均匀认可。本院对该组证据的真实性、关联性、合法性予以确认。2.证明1份（打印件）。原告以该证据拟证明原告向被告租赁涉案房屋时被告已是该房屋的承租人。被告质证后认可该证据。本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。3.收据3份（原件）。原告以该组证据拟证明被告收取原告租房保证金2000元、一年租金30550元、物业费972元、水费144.50元、电费226.40元，防刺服、头盔、盾牌、国旗、铁棍及灭火器300元的事实。被告质证后对该组证据予以认可。本院对该组证据的真实性、关联性、合法性予以确认。4.微信转账记录1份（复印件）、农业银行转账回执1张（打印件）。原告以该组证据拟证明其向正新集团缴纳加盟费35000元，管理费、设计费和保证金28200元。被告质证后认为上述费用系原告与加盟店之间产生的费用，与被告无关，故不予认可。本院对该组证据的证明力暂不予确认，待结合查明的事实后综合认定。5.收据15张（原件）、微信转账记录9张（打印件）、业务登记单1张（原件）、农业银行交易明细清单打印件2张、原件1张。原告以该组证据拟证明其装修店面的实际支出情况。被告质证后认为原告主张的上述费用并未约定在双方合同中，与被告无关，故对该组证据均不予认可。本院对该组证据的证明力暂不予确认，待结合查明的事实后综合认定。6.被告出具的说明1份、证明2份，原、被告均签字确认的保证书1份，均系原件。原告以该组证据拟证明被告承诺因违约导致原告店面锁门、停电，经双方协商，被告愿意以每天500元补偿原告相应损失，并且被告承诺于2019年9月13日前将涉案房屋的物业费和房款等一切费用结清，原告在该日期前保证不搬店。被告质证后对该组证据的真实性予以认可，但认为被告已按承诺将物业费等费用结清，物业公司不应断电，因此原告应向物业公司主张上述费用。本院对该组证据的真实性、关联性、合法性予以确认。7.案外人廖乾轻出具的说明1份（原件）。原告以该证据拟证明由于店面无法正常营业，原告将其店内所有的价值7201元的货物以低价3300元转让给他人，因此造成损失3901元的事实。被告质证后认为在停电期间其从隔壁店帮原告拉电使用，故对该证据不予认可。因无法确认真实性，本院对该证据的真实性、关联性、合法性均不予确认。8.《正新特许经营合同》原件1份。原告以该证据拟证明其与上海正新食品有限公司签订特许经营合同的期限为2019年6月9日至2022年6月8日等情况。被告质证后认为该证据与被告无关，故不予认可。本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。9.视频1份及录音5份。原告以该组证据拟证明原告冻货损失800元，同时由于被告的原因导致原告无法正常经营，后经营不善而搬离涉案房屋，被告将涉案房屋转租给原告时并未经过原出租人的同意，但签合同时被告称原出租人同意转租，若出现问题由被告负责。被告质证后对其本人通话录音的真实性予以认可，但认为其将涉案房屋出租给原告是经过原出租人同意的，对其他录音不予认可，对冻货损失800元不予认可。因视频无法证明原告主张的冻货损失，本院对该证据的证明力不予确认，对被告认可的其本人录音的真实性本院予以确认，因其余录音的真实性无法确认，本院不予确认其证明力。为证明自己的抗辩意见，被告当庭提交了下列证据，并经质证、认证如下：1.录音1份。被告以该证据拟证明原告因店面经营不善，要求与被告解除合同。原告质证后认可录音的真实性，但认为该录音不能证实被告所要证明的问题。本院对该录音的真实性予以确认。2.原、被告微信聊天记录打印件3份。被告以该证据拟证明原告于2019年9月8日向被告提出要注销营业执照，并找被告帮忙提供相关资料，原告那时就不想开店了，而且2019年9月20日的聊天记录中原告说物业公司确认之后不会再停电了，因此在被告将物业费均缴清的情况下，物业公司停电与被告无关。原告质证后对该证据的真实性予以认可，但认为原告当初提出要注销营业执照只是为了给被告施加压力，并不是真的不想继续经营，而且被告从未解决电的问题。本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月5日，被告（乙方）与案外人刘明（甲方）的代理人李菊萍签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于乌鲁木齐市米东区间，建筑面积为126.12平方米的房屋有偿租赁给乙方使用，租赁期限四年六个月，自2017年11月17日起至2022年5月16日止；若乙方擅自转租、转让、转借或改变房屋用途、结构、内部布局等，甲方有权解除合同，乙方应偿付甲方当年度租金总额等20%的违约金，并赔偿甲方实际损失。合同还约定了其他内容。2019年6月6日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于乌鲁木齐市米东区门面，建筑面积为27平方米的房屋无偿租赁给乙方使用，甲方不参与乙方任何经验操作和管理，乙方许诺每年向甲方支付30550元为盈利分成，租赁期限2年，自2019年6月7日起至2021年6月6日止；乙方应于本合同签订之日起一次性以现金方式向甲方支付第一年度分成合计为30550元，保证金2000元；租赁期限内，该租赁房屋的水、电、暖、通讯、燃气、卫生、垃圾清运、排污等因使用房屋发生的各项费用，均有乙方交纳、承担，乙方应按月或按收费部门规定的时间将上述费用交给甲方或有关部门，因乙方迟交或欠交上述费用及租金，甲方有权采取停电、停水、锁门的措施，由此给乙方造成的损失由乙方自负，甲方不承担任何责任；乙方如需装修、改变房屋内布局、改扩建的，须书面申报方案，经甲方审批书面同意后方可实施，否则应承担违约责任，装修及改扩建一切费用由乙方自行承担；乙方因经营需要，增设、购置的设施、用具等可独立移动未形成附合物品的产权归乙方所有，合同期满或提交解除、终止之日起3日内，由乙方可带走，3日期满后仍滞留在租赁房屋内的上述物品，视为乙方已放弃所有权，无偿归甲方所有；甲方违约导致合同目的无法实现的，乙方有权解除合同，甲方应偿付乙方当年度租金总额20%的违约金，并赔偿甲方实际损失；本合同租赁期满或因乙方违约被甲方提前解除、终止时，对乙方装修、改扩建等与租赁房屋已形成附合的添附物，应无偿移交甲方所有，且甲方不作任何赔偿或补偿，乙方不得擅自拆除、损坏，否则应向甲方偿付补齐、修复费用损失；双方如有其它违约行为，应由违约方向对方支付当年度租金总额5%的违约金。合同还约定了其它内容。2019年6月4日，被告出具了内容为“今收到张凤女士租房保证金2000元”的收据一张。2019年6月7日，被告出具了内容为“今收到张凤女士房租30550元，为期一年”和内容为“今收到张凤女士物业费972元、水费144.50元、电费226.40元，防刺服、头盔、盾牌、国旗、铁棍及灭火器2个，共300元，合计1643元，若出现退租，返还防刺服等保证金300元”的收据二张。2019年6月9日，原告与上海正新食品有限公司签订《正新特许经营合同》，约定上海正新食品有限公司授权原告张凤在乌鲁木齐市米东区间开设正新鸡排加盟店。2019年9月9日，被告出具了内容为“锁治明，男，回，因违约停电，与正新鸡排协商决定，停电日补偿正新鸡排公务员店每日500元，停电日为8月22日至8月23日，9月3日至9月9日，合计人民币4500元，此证明写于2019年9月9日，仅代表此日期之前全部费用”的证明一张。2019年9月22日，被告出具了内容为“锁治明，男，回，因违约停电，与正新鸡排协商决定，停电日补偿正新鸡排公务员店每日500元，停电日为9月16日至9月19日，合计人民币2000元，补偿款未付前，此证明与欠条具有相同效用”的证明一张。2019年10月11日，被告出具了内容为“锁治明，男，回，因违约导致房产公司锁门（地址公务员小区F区C8商铺），正新鸡排无法正常营业，经双方协商，补偿正新鸡排公务员店每天500元，自9月25日到9月30日及10月1日，共计7天，3500元，此说明等同欠条，直至还清”的说明一张。原、被告共同签署保证书一份，其中，原告保证在2019年9月13日之前不搬店，被告保证在2019年9月13日之前将公务员小区C区商铺C8-3正新鸡排物业费和房款等一切费用结清。庭审中，原、被告均认可双方已就解除合同达成一致，并且原告于2019年10月14日实际搬离涉案房屋。以上查明的事实有：《房屋租赁合同》、收据、证明、说明、庭审笔录等证据予以证实。本院认为，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，该租赁关系成立并有效。1.关于合同解除问题。因原、被告已达成解除合同的合意，原告也于2019年10月14日搬离涉案房屋，故本案的合同已于当日实际解除，原告的第一项诉讼请求已经实现。2.关于租金问题。因原告支付被告第一年的租金为30550元，根据双方合同实际履行期间（2019年6月7日至2019年10月14日），原告应支付被告的租金为30550元÷365天×130天=10880.82元，剩余19669.18元被告应退还原告。现被告同意退还原告20673.50元，本院予以支持。3.关于原告主张的物业费648元、水费100元、电费500元、防刺服、头盔、盾牌、国旗、铁棍及灭火器300元及保证金2000元，有被告出具的收据证实，且被告均予认可，本院予以支持。4.关于停电期间的补偿费用9500元。根据被告书写的说明和证明所反映的内容，可以证实该补偿约定系双方协商后被告的真实意思表示，该补偿费用实际为原告的停业损失，被告承诺赔偿原告此项损失金额共计10000元，现原告主张9500元，未超过双方约定，本院予以支持。5.关于违约金。原、被告在合同中约定了若由于被告的原因导致原告无法正常经营，被告应按照当年租金总额的5%支付违约金，该约定符合法律规定，被告也认可由于其自身原因出现了导致原告无法正常经营的违约情形，故结合被告的违约程度，被告应支付原告违约金30550元×5%=1527.50元，本院予以支持。6.关于原告主张的剩余加盟费、剩余管理费、新店设计费、一键报警器剩余款项、本次门头拆除人工费及新店重装费用、本次抽油烟机等拆除人工费及重新安装费用、新店重装修费用、新店宣传费用、盘亏费用。本院经审查全案证据后认为，被告的违约情形并不能导致原告合同目的完全无法实现，即导致原告无法继续经营，原告自行搬离涉案租赁房屋的行为是其经营过程中的一种自主决策行为，该行为导致的商业风险损失应由原告自行承担，而不应由被告来承担，且原告对上述费用的举证无法确认其真实性，故对原告主张的上述各项费用，本院不予支持。7.关于原告主张的搬迁补偿费。本院认为，该项费用并非系因被告违约行为而产生，如原、被告双方在涉案合同到期后，原告不继续租赁该涉案房屋，亦会产生该项费用，故本院对原告的该项诉请不予支持。8.关于原告主张的误工费，没有事实根据及法律依据，本院不予支持。9.关于原告主张的冻货损失。因原告提交的证据无法证明其主张，原告应承担举证不能的不利后果，本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张凤与被告锁治明于2019年6月6日签订的《房屋租赁合同》已于2019年10月14日解除；二、被告锁治明退还原告张凤租赁费20673.50元；三、被告锁治明退还原告张凤物业费648元、水费100元、电费500元，防刺服、头盔、盾牌、国旗、铁棍及灭火器300元；四、被告锁治明返还原告张凤保证金2000元；五、被告锁治明支付原告张凤停业损失9500元；六、被告锁治明支付原告张凤违约金1527.50元；七、驳回原告张凤的其他诉讼请求。以上，被告锁治明应支付原告张凤的款项合计35249元，于本判决生效之日起五日内支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1930.52元，由原告张凤负担1548.28元，由被告锁治明负担382.24元。邮寄送达费60元，由被告锁治明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 刘 亚二〇二〇年三月十四日书记员 董倩倩