湖南省芷江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1228民初27号 原告：邱燕，女，1966年12月27日出生，苗族，务农，住湖南省芷江侗族自治县。 原告：黄俊诚，男，1987年9月8日出生，苗族，务农，住广东省增城市。 二原告共同委托诉讼代理人：谭超，芷江县恒泰法律服务所法律工作者。 原告：谢某1，男，2015年9月14日出生，苗族，住湖南省芷江侗族自治县。 法定代理人：谢某2（谢某1之母），1974年4月21日出生，苗族，住湖南省芷江侗族自治县。 被告：江伟，男，1985年8月28日出生，苗族，务农，住湖南省芷江侗族自治县。 特别授权委托诉讼代理人：龙仁前，湖南杰达律师事务所执业律师。 原告邱燕、黄俊诚与被告江伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月9日追加谢某1为共同原告参与诉讼，并于2020年2月25日公开开庭进行了审理。原告邱燕及邱燕、黄俊诚共同委托诉讼代理人谭超，被告江伟及其特别授权委托诉讼代理人龙仁前到庭参加诉讼，原告黄俊诚、谢某1及其法定代理人经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱燕、黄俊诚向本院提出诉讼请求：1.解除黄元春（已故）与江伟签订的《店面出租合同》；2.判令江伟向邱燕、黄俊诚支付房屋租金62500元（具体租金数额按416元/天计算，自2019年10月15日开始计算至法院判决书生效之日）。事实和理由：邱燕之夫、黄俊诚之父黄元春（已故）于2013年3月28日与江伟签订了店面出租合同，黄元春（已故）将坐落在芷江镇钟鼓楼房产证号为芷字第00020307号两个门面（靠原水果店边）和二楼出租给乙方使用，江伟用于经营宾馆，合同期为十年，即2013年4月15日至2023年4月15日止。租期前五年房租不变，后五年房租按市场定价，合同同时约定：租期前五年月租壹万元，按每半年付一次房租，共陆万元，必须先交房租后使用，每交房租提前一个月，如不交租金黄元春（已故）无条件收回乙方的经营使用权，包括所有的装修及设备、设施不能有任何的破坏。合同还约定江伟租用期间，不可随意转让他人使用，如需转让他人必须先告知黄元春（已故）并征得其同意，否则视为违约。2018年4月15日房屋租金随行就市开始按12500元/月收取，江伟应于2019年10月15日向邱燕、黄俊诚支付2019年10月15日至2020年4月15日半年房租，共计75000元。可江伟以要求合同签订人黄元春（已故）找其收取房屋租金为由，拒绝支付房租。黄元春（已故）于2019年1月28日因病去世，邱燕、黄俊诚系黄元春（已故）的法定继承人。江伟应将租金交给黄元春（已故）的法定继承人邱燕、黄俊诚，江伟故意拒交房租，严重损害了邱燕、黄俊诚的合法权利。为此，邱燕、黄俊诚特诉至法院。 谢某1对邱燕、黄俊诚的主张未明确表示放弃其应享有的权利。 江伟辩称，邱燕、黄俊诚的诉讼请求没有事实及法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求。江伟与黄元春（已故）签订的《店面出租合同》系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，自签订之日起即具有法律效力。该合同尚在合同履行期限内，且邱燕、黄俊诚不具有法律规定的解除权。江伟将房租交至2019年10月15日，因黄元春（已故）于2019年1月去世后，江伟所租赁房屋的产权处于不确定状态。江伟要求将《店面出租合同》的出租方变更为黄元春（已故）的法定继承人以便于交纳房租，但邱燕不同意，江伟不给付房租系基于不安抗辩。邱燕于2019年11月12日非法将租赁房屋上锁至今，致使江伟不能对租赁房屋使用、收益，江伟可依法不支付租金。如解除合同，邱燕、黄俊诚应依法赔偿江伟租赁房屋被锁门期间的停业损失（2019年11月12日至开锁后江伟正常营业时止，按每天2000元计算），并返还签订合同时交纳的门面转让费180000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.邱燕、黄俊诚以及江伟均提交的《店面出租合同》，双方均对真实性、合法性无异议，仅对证明目的有异议，本院经审查认为，该证据客观真实且与本案具备关联性，本院依法予以采信。2.邱燕、黄俊诚提交的借记卡账户历史明细清单、（2019）湘1228民初1003号民事调解书，江伟对其证明目的提出异议，本院经审查认为，以上证据真实合法且与本案具备关联性，本院依法予以采信。3.邱燕、黄俊诚提交的通知及张贴情况、短信记录，江伟均认为不具备证据的合法性，本院经审查认为，以上证据能相互印证，虽然江伟不认可收到短信，但对于其中一个接收短信的号码其自认一直在使用，故以上证据客观真实，且与本案具备关联性，本院依法予以采信。4.江伟提交的房产证，邱燕、黄俊诚提出该证据已超过举证期限，本院经审查认为，该证据确系江伟当庭提交，本院依法不予采信。5.江伟提交的银行转账流水及佐证材料，邱燕、黄俊诚对其关联性及证明目的提出异议，本院经审查认为，以上证据客观真实且与本案具备关联性，本院依法予以采信。6.江伟提交的接出警记录单，邱燕、黄俊诚对其证明目的有异议，本院经审查认为该证据客观真实与本案具备关联性，本院依法予以采信。7.江伟提交的电话录音，邱燕、黄俊诚提出该证据来源不合法，本院经审查认为该证据不具备合法性，本院依法不予采信。8.证人龙昱丞的证言，邱燕、黄俊诚仅认可龙昱丞系江伟的合伙人，对于其他内容的真实性提出异议。本院经审查认为，该证人证言中关于龙昱丞与江伟系合伙关系，二人与黄元春签订了《店面出租合同》，江伟于合同签订当日向黄元春（已故）转账190000元，2014年年底江伟与龙昱丞拆伙的事实，客观真实且有其他证据相佐证，本院对于该部分证言依法予以采信，其他部分不予采信。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月28日，黄元春（已故）作为甲方与乙方江伟、龙昱丞签订了《店面出租合同》一份，双方约定甲方将坐落于芷江侗族自治县芷江镇钟鼓楼（所有权证号：芷房权证芷字第00020307号）4个店面中的两个店面（靠水果店边）和二楼出租给乙方使用；租赁期限为10年（2013年4月15日至2023年4月15日），租期前五年房租不变，五年后房租按市场定价；租期前五年，月租10000元，按每半年付一次房租，先交房租后使用，每次交房租提前一个月，如不交租金甲方无条件收回乙方的经营使用权；乙方租用期间甲方不负责任何费用；乙方租用期间，不可随意转让他人使用，如需转让他人必须先告知甲方并征得甲方同意，否则视为违约，甲方有权终止合同并收回乙方的经营使用权等。合同签订当日江伟通过银行向黄元春（已故）转账190000元。2013年4月13日，江伟再次通过银行转账向黄元春（已故）交付了房租费30000元。此后，江伟、龙昱丞在所租赁的房屋从事经营活动。2014年年底江伟与龙昱丞解除合伙关系。2019年1月28日，黄元春（已故）因病去世。2019年4月11日江伟通过银行转账向黄元春（已故）配偶邱燕交付了2019年4月15日至2019年10月14日的房租费75000元。上述房租到期后，江伟未按约交付房租，2019年11月12日，邱燕将出租房屋上锁，双方因此发生纠纷，江伟之母唐群珍报警求助，后芷江侗族自治县公安局巡特警大队到场调解。2019年11月30日，邱燕向江伟及其母通过短信方式通知江伟于2019年12月10日前付清2019年10月15日至2020年4月15日的房屋租金75000元，逾期未付视为解除合同。同时，邱燕将上述通知张贴在江伟所租赁的门面门口。现因江伟至今仍未交纳房租，邱燕、黄俊诚特起诉至法院。 另查明，谢某1作为黄元春（已故）的非婚生子女，经（2019）湘1228民初1003号民事调解书确认，其对黄元春（已故）名下位于芷江侗族自治县芷江镇南正街钟鼓楼的房产（所有权证号：芷房权证芷字第00020307号、芷房权证芷字第00020307-1号）享有六分之一的份额。谢某1在诉讼过程中未明确表示放弃该房产所产生的利益。 本院认为：黄元春（已故）与江伟、龙昱丞签订的《店面出租合同》系双方真实意思表示，对双方的权利义务进行了约定，双方应当按约履行合同义务。2014年年底，江伟、龙昱丞解除合伙关系后，江伟独自经营，江伟应当按约履行交付房租义务。江伟于2019年4月11日向邱燕交付了2019年4月15日至2019年10月15日的房租后未按约继续交付房租，双方签订的《店面出租合同》第三条亦约定如江伟不交租金，黄元春（已故）无条件收回江伟的经营使用权。邱燕作为黄元春（已故）的配偶及法定继承人向江伟发出催交房租的通知后，江伟在合理期限内仍未履行交付房租义务，其行为已构成违约。邱燕、黄俊诚要求解除《店面出租合同》的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。2019年4月11日，江伟向邱燕交付2019年4月15日至2019年10月15日的房租75000元，即416元/天（75000元÷180天）。2019年11月12日，邱燕将本案涉案房屋上锁至今，造成江伟无法经营、获得收益，此期间的租金邱燕不应再收取。因此，江伟应支付自2019年10月15日至2019年11月11日止（即27天）的房屋租金11232元（416元/天×27天）。故邱燕、黄俊诚要求江伟支付房屋租金62500元的诉讼请求，本院依法支持11232元，超出部分不予支持。本案涉案房屋租金系黄元春（已故）的遗产所产生的收益，应视为其遗产的一部分，在本案诉讼过程中谢某1未明确表示放弃继承该部分遗产，应视为其接受继承，本院依法保留其份额，其与邱燕、黄俊诚共同享有本案涉案房屋租金。江伟在答辩及辩论时提出其未交付租金系基于黄元春去世后，出租房屋物权的不确定性而行使不安抗辩的理由不成立。因为在黄元春去世后，邱燕作为黄元春的配偶要求江伟向其交付房屋租金，江伟对变更交付租金对象并未提出异议，亦于2019年4月11日向邱燕交付了房屋租金。同时，江伟并未提供相应证据证实其向邱燕交付房屋租金后有其他权利人向其主张权利。故江伟提出的不安抗辩不成立，本院对其该意见依法不予采纳。对于江伟要求退还转让费180000元的请求不成立，因为：1.江伟提供的证据不足以证实其向黄元春（已故）支付了180000元转让费；2.即使江伟确已支付了黄元春（已故）180000元转让费，由于该费用系江伟与黄元春（已故）协商自愿达成的协议而履行交付的，并不违反法律禁止性规定，且双方对是否退还以及退还的条件在《店面出租合同》中并未约定。故本院对江伟该请求不予采纳。对于江伟提出要求邱燕、黄俊诚赔偿其停业损失的意见，因江伟未提供相应证据证实其确实产生以上损失，本院依法对该意见不予采纳。 综上所述，对于邱燕、黄俊诚要求解除黄元春（已故）与江伟签订的《店面出租合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。对于邱燕要求江伟支付房屋租金62500元（具体租金数额按416元/天计算，自2019年10月15日开始计算至法院判决书生效之日）的诉讼请求，本院依法支持江伟向邱燕、黄俊诚、谢某1支付房屋租金11232元，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国继承法》第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条规定，判决如下： 一、解除黄元春（已故）与江伟签订的《店面出租合同》； 二、江伟于本判决生效之日起十日内支付邱燕、黄俊诚、谢某1房屋租金11232元； 三、驳回邱燕、黄俊诚的其他诉讼请求。 案件受理费1363元，减半收取计681.5元，由邱燕负担559元，江伟负担122.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员 张  敬  华 二〇二〇年三月九日 法官 助理 向  文  嘉 代理书记员 向文嘉（兼）