辽宁省朝阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1321民初60号原告（反诉被告）：朝阳县木头城子交易中心，住所地朝阳县木头城子镇木头城子村。经营者：韩东峰。被告（反诉原告）：丛培东，男，1971年3月17日出生，汉族，农民，住辽宁省朝阳县。委托诉讼代理人：何爽，辽宁东宝律师事务所律师。原告朝阳县木头城子交易中心与被告丛培东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳县木头城子交易中心的经营者韩东峰，被告丛培东的委托诉讼代理人何爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朝阳县木头城子交易中心诉、辩称：原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即给付拖欠的购房款250,000元及利息3,520元；2、要求被告自2019年7月1日起给付250,000元的利息至房款付清时止；3、要求被告承担违约责任，给付违约金；4、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告不同意解除合同，被告丛培东应继续履行合同，并承担违约责任。2016年6月，原告与被告丛培东口头达成“协议”，原告将位于朝阳县木头城子镇木头城子村市场1号楼南边一户卖给被告。双方约定：房款总计450,000元，首付款200,000元，余款250,000元分三年还清，即前两年每年还80,000元，第三年还90,000元。协议达成当月，被告即给付原告首付款200,000元，原告随即将楼房交付给被告使用。2017年6月，原告向被告催要购房款时，被告推迟未付，经商量，其同意按银行贷款利率给付利息，为此，双方于2017年7月1日签订书面协议书，协议书约定：首付200,000元，剩余房款分三年还清，第一年还80,000元的利息5,760元，第二年还160,000元的利息11,520元，余款250,000元在2019年7月1日还清。2018年被告按约定给付了原告5,760元的利息，2019年6月，被告给付原告利息8,000元，并称过几天再给余下的3,520元利息。2019年7月，被告未按约定给付购房款250,000元及利息。此后原告多次催要购房余款未果，故诉至法院。被告（反诉原告）丛培东诉、辩称：原告朝阳县木头城子交易中心将已经抵押的房屋出售与我方的行为，严重损害我方的合法权益，所以我方要求解除合同，返还已付房款及利息213,760元。1、双方签订协议的时间为2017年7月1日，而朝阳县不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明显示，该房屋抵押登记时间为2016年6月27日，抵押权人为中国农业银行股份有限公司朝阳县支行。原告隐瞒我方出售已抵押房屋的行为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条第二款的规定，我方有权请求解除合同，要求原告返还已付房款及利息，并赔偿损失。2、我方要求解除合同，返还已付房款及利息的行为符合法律规定，依法应当支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第一款，原告在商品房买卖合同订立后，未告知买受人又将房屋抵押给第三人的，我方同样有权解除合同，要求原告返还已付房款及利息，并赔偿损失。综上，原告在我方不知情的情况下抵押房屋的行为，无论其抵押是在双方签订协议之前还是签订协议之后，根据法律规定，原告的行为均违反法律规定导致合同目的不能实现，故请法院驳回原告的诉讼请求，维护被告丛培东的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告（反诉被告）在举证期限内向本院提供的证据如下：1、原告的营业执照一份，证明其身份情况；2、涉案房屋的不动产登记产权证书一份，证明房屋确实存在，具有独立产权，之前的房屋所有权证是2016年5月份发的，已经被收回，现在的不动产登记产权证书颁发时间为2019年10月25日；3、《协议书》一份，证明原、被告于2017年7月1日签订“房屋买卖协议书”，原告将本案涉案房屋出售与被告丛培东的事实；4、中国农业银行朝阳县银禾支行的业务凭证一份，证明本案争议的房屋贷款已结清。被告（反诉原告）丛培东在举证期限内向本院提供的证据如下：1、《协议书》一份，证明双方协议签订时间为2017年7月1日，且被告方已经履行协议，给付房款及利息213,760元，并且对房屋抵押的事实不知情的事实；2、朝阳县不动产登记中心不动产登记资料查询结果证明一份，证明涉案房屋的抵押时间为2016年6月27日，注销抵押登记的时间为2019年6月26日，对于该抵押事实，被告方并不知情。经过开庭质证，原、被告对双方提供的证据真实性均无异议，但均对对方证据所证明的问题持异议。本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信，对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。本院经审查认定事实如下：2017年7月1日，原告朝阳县木头城子交易中心与被告丛培东签订《协议书》一份，协议书载明：“甲方：朝阳县木头城子交易中心，乙方：丛培东，双方达成如下协议，甲方将1号楼南边第一户卖给乙方（450,000.00元）肆拾伍万圆，首付贰拾万圆，余下部分分三年还清，第一年还8万元利息5,760元，第二年还16万元利息11,520元，到2019年7月1日还款剩余25万元（贰拾伍万圆），如违约，违约方愿负法律责任，付款时给房证，（注房南3.5米）。”该协议签订后，被告丛培东按约向原告交付购房首付款200,000元，原告随即向被告交付涉案房屋并由其使用至今。后被告丛培东又按约向原告交付第一、二年的购房利息共计13,760元，截止到2019年7月1日前，尚欠约定购房利息3,520元。现因被告未按约向原告交付购房余款及利息等，原告无奈诉至法院。另查明，经本案被告丛培东申请调取的“朝阳县不动产登记中心不动产登记资料查询结果证明”记载了涉案房屋的权属登记信息如下：“朝阳县木头城子镇木头城子村农贸市场1#1-2层01011铺，登记时间为2016年5月23日，抵押登记时间为2016年6月27日，抵押权人为中国农业银行股份有限公司朝阳县支行，2019年6月26日办理注销抵押登记，现权利人：朝阳县木头城子交易中心，不动产权证号：辽（2019）朝阳县不动产权第0008285号，无抵押登记”。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，除存在约定或者法定解除合同的情形外，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告朝阳县木头城子交易中心将其所有的位于朝阳县木头城子镇木头城子村农贸市场1#1-2层01011铺出售给被告丛培东，并与其签订《协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认。对原告朝阳县木头城子交易中心主张的双方签订《协议书》、交付购房首付款及向被告交付房屋均发生在2016年6月份，且被告丛培东知晓原告对涉案房屋进行抵押的事实，被告不予认可，且原告未能提供证据予以证明，故对于该事实，本院不予采信。对被告丛培东要求解除合同、返还已付房款及利息共计213,760元的答辩和反诉意见，本院认为，从协议约定和履行看，原告在2016年6月27日将涉案房屋进行抵押，2017年7月1日与被告丛培东签订《协议书》，在2019年6月26日办理注销抵押登记是双方均认可的事实。原告在抵押上述房屋后，又在合同履行期限届满前注销房屋抵押登记的行为，是否影响合同的继续履行，是本案的争议焦点。综合本案证据分析，原告在与被告签订《协议书》之后，即向被告交付房屋，被告随即对该房屋进行装修并使用至今。原告虽在与被告签订《协议书》之前将涉案房屋予以抵押，但其在双方约定交付剩余房款日期前将该房屋抵押贷款全部还清，并办理注销抵押登记的行为属于其采取的补救措施。也就是说，被告丛培东在双方约定的履行期限届满当日，即可以取得涉案房屋的完全所有权，亦是可以实现其合同目的的。因此，原告抵押涉案房屋的行为虽有不当之处，但并未影响合同的履行，故被告丛培东主张解除合同无事实和法律依据，双方签订的《协议书》应当继续履行。对于原告主张的尚欠购房利息3,520元，系双方合同中约定的，不违反法律规定，本院应予支持。对原告主张的购房款逾期利息，根据相关法律规定，被告应当按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因违约金和利息不能同时主张，故本院不予支持。综上所述，对原告朝阳县木头城子交易中心诉讼请求中的合法部分，本院予以支持；对于反诉原告丛培东的反诉请求，本院不予支持；对于被告丛培东的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告丛培东于本判决生效后立即给付原告朝阳县木头城子交易中心购房款250,000元及尚欠的房款约定利息3,520元；二、被告丛培东在给付上述款项的同时，自2019年7月2日起至实际付清之日止，以购房款本金250,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，给付原告朝阳县木头城子交易中心购房款逾期利息；三、驳回原告朝阳县木头城子交易中心和被告丛培东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,103元（原告朝阳县木头城子交易中心已缴纳），反诉费4,506元（被告丛培东已缴纳），均由被告丛培东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  夏 静人民陪审员  李奕慧人民陪审员  魏 华二〇二〇年三月三十一日法官助理赵凤雏书记员杨寒