北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3120号上诉人(原审原告)：郭宝平，女，1962年5月14日出生，汉族，住北京市海淀区委托诉讼代理人：药东虎，北京市盈科律师事务所律师。上诉人(原审被告)：陈小莉，女，1967年4月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：吴萌萌，北京市尚公律师事务所律师。上诉人郭宝平、陈小莉房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初66870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人郭宝平委托诉讼代理人药东虎，上诉人陈小莉委托诉讼代理人吴萌萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭宝平上诉请求：1、依法改判一审判决第一项，判决陈小莉向郭宝平支付各项违约金共计100万元。2、一审、二审诉讼费用由陈小莉承担。事实和理由：第一，陈小莉多次拒绝按照合同约定办理网签，并在中介公司的书面催促下仍不予配合办理网签，导致网签程序未能办理，陈小莉构成严重违约，应承担违约责任，且因为陈小莉拒绝签署网签合同，导致郭宝平无法办理房屋按揭贷款，增加购房成本。同时陈小莉严重超过合同约定时间办理房屋交付，并在法院强制执行催告后仍拒绝交房，构成重大违约事实，给郭宝平带来巨大经济损失。第二，一审法院法院判决违约金过低，请求予以调高。陈小莉辩称，不同意郭宝平的上诉意见。郭宝平混淆了网签和面签概念，陈小莉已按期前往银行面签，不存在违约。陈小莉在收到全部购房款后交房，双方通过朝阳法院执行程序履行交房和给付剩余房款的义务，陈小莉不存在违约。关于损失部分，郭宝平未付房款前不存在损失，且未收房，未取得房屋权属不存在租金、房龄减少等相关损失依据。陈小莉上诉请求：1、撤销原审判决第一项。2一审本诉、反诉、二审诉讼费用均由郭宝平承担。事实和理由：第一，陈小莉按照合同约定申请了贷款提前清偿，未有拖延。第二，陈小莉按照合同约定办理完成了解抵押手续，没有逾期。因此，陈小莉不存在违约。另外，涉案房屋已于2016年11月7日注销抵押登记，对房屋买卖合同的正常履行并无任何影响。原判决判令陈小莉支付违约金缺乏依据。郭宝平辩称，不同意陈小莉的上诉意见。陈小莉没有提供任何证据证明提前清偿了贷款，一审法院进行了认定。即便2016年11月7日完成了注销登记，但由于陈小莉的原因最终导致无法办贷款，不能免除违约责任。郭宝平向一审法院起诉请求：1．要求陈小莉支付逾期办理提前清偿借款（解抵押）违约金42万元；2．要求陈小莉支付逾期办理申请贷款违约金4256000元；3．要求陈小莉支付逾期配合办理网签违约金4241000元；4．要求陈小莉支付逾期配合办理100万元资金监管违约金177500元；5．要求陈小莉支付逾期配合办理400万元资金监管违约金758388元；上述五项合计共9852888元，考虑到违约金较高，我方自愿降低至上述五项要求陈小莉共支付150万元。6．要求陈小莉支付逾期交房违约金754000元；7．要求陈小莉支付因房屋使用年限减少以及拒绝配合办理贷款导致的资金费利息差额40万元；8．要求陈小莉支付物业费6488.4元、供暖费欠款3618.72元；9．要求陈小莉支付家具、家电及破坏装修损失15万元。一审法院认定事实：2016年9月12日，经北京麦田房产经纪有限公司（以下称麦田公司）居间，陈小莉作为出卖人、郭宝平作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：郭宝平购买陈小莉名下涉案房屋；该房屋已设定抵押，陈小莉应于2016年9月13日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续；房屋成交总价为14000000元；郭宝平以自行交接方式支付定金500000元，2016年9月12日当日支付人民币50000元，剩余450000元于2016年9月18日前以自行交接的方式支付；双方应于2016年11月11日前办理申请贷款手续，郭宝平拟贷款5000000元；郭宝平应于网签当日支付购房款4000000元（支付方式为福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定账户资金监管）；郭宝平应于2016年11月30日支付购房款1000000元（支付方式为福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定账户资金监管）；郭宝平于过户前一个工作日支付购房款3490000元（支付方式为银行资金监管）；全部监管款项于所有权转移登记手续办理完毕后支付陈小莉，具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准；双方应于贷款批复后7个工作日办理税、费缴纳手续，于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后60个工作日办理房屋所有权转移登记手续；陈小莉应于2017年3月30日前将房屋交付郭宝平；双方如逾期履约，自逾期之日起违约方按房屋成交总价的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同，任一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或房屋成交总价的20％向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。房屋交付当日，双方确认最终的物业欠费数额。另，《北京市存量房屋买卖合同》附件一房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单为空。郭宝平于2016年9月12日向陈小莉支付定金50000元，于2016年9月16日支付定金450000元。2016年11月1日，陈小莉取得招商银行北京分行关于涉案房屋的《个人贷款结清证明书》。2016年11月7日，涉案房屋抵押登记注销。陈小莉称其2016年9月13日电话申请提前清偿贷款，银行告知要于2016年10月清偿，就此无法提交证据。2016年9月27日，郭宝平、陈小莉签订《存量房房源核验委托书》，委托麦田公司对涉案房屋进行房源核验，2016年11月17日初次房源核验结果为核验不通过（原因为与不动产登记薄或登记档案记载信息不一致）。陈小莉表示初次房源核验未通过系房屋登记档案有问题，后房屋管理部门自行解决了问题，大约一周后通过了房源核验；郭宝平认可第二次房源核验通过。2016年11月11日陈小莉曾前往银行进行贷款面签，就此陈小莉提交了《中国建设银行北京市分行个人再交易住房贷款面签记录表》，并表示其走后郭宝平才到，但因为无法提交批贷所需材料未办理完成。郭宝平对证据真实性认可，但表示无法办理贷款原因系无法提供网签合同以及房源核验尚未通过。就购房款资金监管方式，陈小莉表示，其认为《北京市存量房屋买卖合同》约定的监管方式已为政策所不允许，故其对此提出异议，但双方未就新的担保方式达成一致意见。根据庭审中郭宝平提交的其与麦田公司工作人员的沟通记录可见，2016年11月30日工作人员曾对郭宝平告知陈小莉“对担保手续有异议，无法履行合同约定的支付方式”。2017年初，陈小莉作为原告在一审法院提起诉讼，郭宝平反诉要求继续履行合同、陈小莉赔偿相应损失等请求。后陈小莉未按期交纳诉讼费，一审法院裁定就其诉请按照撤诉处理并继续对郭宝平反诉进行审理。经审理，一审法院出具（2017）京0105民初7592号民事判决书，支持了郭宝平要求继续履行合同的诉请，判决内容如下：“一、陈小莉于本判决生效后七日内配合郭宝平办理涉案房屋买卖网上签约备案登记手续；二、郭宝平于上述第一项判决主文执行后十五日内支付陈小莉购房款八百五十万元；三、陈小莉于上述第一项判决主文执行后十五日内配合郭宝平办理五百万元贷款申请手续［因非陈小莉的原因未被批贷或未足额批贷，则由郭宝平于拒绝批贷后三十日内以现金方式支付陈小莉差额部分款项；如逾期支付该款项，则由郭宝平以应付金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准计算按日向陈小莉支付利息］；四、陈小莉于上述第一项判决主文执行后十五日内配合郭宝平将涉案房屋所有权变更登记至郭宝平名下；五、陈小莉于收到全部房款后三日内向郭宝平交付涉案房屋，并协助办理业主备案手续；六、驳回郭宝平的其他诉讼请求。”后陈小莉提出上诉，北京市第三中级人民法院于2018年4月20日出具（2018）京03民终5081号民事判决书，驳回上诉，维持原判。判决生效后，郭宝平申请强制执行，一审法院于2018年5月14日出具《受理案件通知书》，对上述判决立案执行。经执行，涉案房屋2018年7月13日登记于郭宝平名下。郭宝平于2019年1月8日将原定以贷款形式支付的购房款500万元提存至法院账户。陈小莉于2019年4月24将涉案房屋交付给郭宝平，交接单记载，房屋内无家具、家电。物业欠费、供暖欠费、水费欠费、电费结算等在另案中解决。2019年6月6日，郭宝平支付涉案房屋2018年7月13日至2019年4月24日物业费6488.45元。涉案房屋欠付2018年11月15日至2019年3月15日供暖费3618.72元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应全面履行。本案中，郭宝平与陈小莉签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，陈小莉称其于2016年9月13日电话申请提前清偿贷款以进行解抵押，其就此未提交证据，其取得贷款结清证明时距合同签订已近两个月，其拖延进行贷款清偿及解抵押手续，构成违约。就房源核验一节，郭宝平与陈小莉2016年9月27日已委托中介机构进行房源核验，初次房源核验未通过并非陈小莉原因；2016年11月11日陈小莉已前往贷款银行配合进行贷款面签，但当时房源审核尚未通过，故而后续未通过贷款审核、取得批贷结果并非陈小莉未配合批贷面签所致；双方合同并未约定网签具体时间，亦未就资金监管问题签署具体协议，导致后续合同内容不能继续履行。双方第一次诉讼判决生效后，郭宝平就其要求陈小莉履行生效判决、配合其办理房屋转移登记手续、贷款手续、交付房屋未提交证据，房屋转移登记、交付房屋的内容均系通过法院执行程序进行，本应以贷款方式支付的500万元系郭宝平自筹资金并通过法院执行账户支付给陈小莉，郭宝平以此为由要求陈小莉按照原合同约定承担违约责任依据不足；同理，郭宝平通过执行程序向陈小莉支付房款，郭宝平亦不应因此承担迟延履行责任。房屋买卖合同的履行较为复杂，且多项合同内容的履行需以在先流程履行完毕为条件。本案双方在合同履行初期即发生争议，继而提起诉讼，合同履行程度较低，郭宝平多项诉讼请求所对应的合同内容即以其他在先流程为前提，故一审法院将对双方履行合同整体情况进行判断，进而确定违约方应承担的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同约定的违约金及郭宝平自行调整后的数额均较高，一审法院酌情判决陈小莉向郭宝平支付违约金20万元；就郭宝平第7项诉讼请求与第9项诉讼请求，均缺乏依据，一审法院不予支持；就郭宝平第8项诉讼请求，根据合同，物业费与供暖费在房屋交付之前应由陈小莉承担，对该项诉讼请求一审法院予以支持；就陈小莉反诉请求，一审法院不予支持。判决如下：一、陈小莉（反诉原告）于判决生效后七日内向郭宝平（反诉被告）支付违约金二十万元。二、陈小莉（反诉原告）于判决生效后七日内向郭宝平（反诉被告）支付物业费六千四百八十八元四角五分、供暖费三千六百一十八元七角二分。三、驳回郭宝平（反诉被告）的其他诉讼请求。四、驳回陈小莉（反诉原告）的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致，本院对此予以确认。本院认为，双方争议焦点主要在于陈小莉是否存在违约行为，以及违约行为所应承担的违约责任。关于郭宝平提出一审法院对于陈小莉在网签、交房、履行判决过程中违约事实未予认定一节。本院认为，虽然中介公司向陈小莉发送通知函，但此时双方就资金监管手续存在争议，而郭宝平与陈小莉在买卖合同中对于进行网签的时间没有明确约定，仅凭居间合同中关于“配合”的约定不能直接套用买卖合同中的违约条款进行违约金的确认。对于交房时间，虽然买卖合同附件二中约定了交付时间，但该时间的最终实现有赖于合同中其他条款的顺利、无瑕疵、无争议履行。鉴于双方在合同履行过程中发生争议诉至法院，法院已就房屋交付的时间进行了判决认定，现郭宝平仍以原合同双方约定时间作为房屋交付时间起算点显然不妥。一审法院关于房源核验、贷款审核、资金监管、双方第一次诉讼判决的履行等情况论述清楚，认定准确，本院在此不再赘述。综上，郭宝平的上诉意见本院不予支持。一审法院根据所查明的事实，酌情判决陈小莉向郭宝平支付违约金的数额并无不当。关于陈小莉提出其不存在违约情形，无需支付违约金一节。本院认为，陈小莉没有按照双方合同约定的时间申请提前清偿贷款，以进行解抵押，其取得贷款结清证明时距合同签订已近两个月，其未能及时进行贷款清偿及解抵押手续，违约事实明显。故对陈小莉的上诉意见本院亦不予支持。综上所述，郭宝平、陈小莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16100元，由郭宝平负担11800元（已交纳），由陈小莉负担4300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  张 帆审 判 员  周 易二〇二〇年三月十八日法官助理  史云梦书 记 员  李星月