山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终226号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴春艳，女，1983年3月5日出生，汉族，农民，住山东省临邑县。上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡宗杰，男，1983年5月16日出生，汉族，农民，住山东省临邑县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王婧，德州德城务实法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘家明，男，1965年10月20日出生，汉族，农民，住山东省临邑县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘晓虎，男，1991年8月7日出生，汉族，农民，住山东省临邑县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王德勇，男，1972年5月4日出生，汉族，住山东省临邑县，临邑县临邑镇刘家村村民委员会社区推荐。原审第三人：临邑恒邑信房产经纪有限公司，住所地：山东省德州市临邑县苍圣大街中段路北太平新村沿街楼7号。法定代表人：王卫国，执行董事。委托诉讼代理人：齐孟孟，女，1989年11月12日出生，汉族，住山东省临邑县城区，临邑恒邑信房产经纪有限公司员工。上诉人吴春艳、蔡宗杰因与被上诉人刘家明、刘晓虎、原审第三人临邑恒邑信房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临邑县人民法院（2019）鲁1424民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴春艳、蔡宗杰上诉请求：1.请求依法改判临邑县人民法院（2019）鲁1424民初205号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院审理事实不清。一审法院认定，上诉人与被上诉人签订买卖合同后，被上诉人即买房人将房屋首付款打给案外人夏祥生，视为首付款已支付。该认定错误。1.被上诉人在没有合同约定和卖房人指定账户的情况下将款项打款至夏祥生的账户没有依据。根据合同的相对性，被上诉人应该把款打到房主账户即吴春艳账户。2.一审法院没有查清夏祥生是否为二上诉人的共同债权人。夏祥生既不是二上诉人的共同债权人，也不是蔡宗杰的债权人，与本案房屋买卖及债权债务无任何关系。一审卷宗里欠条中的债权人是王林贵。3．房屋买卖合同首付款的履行不符合常情。为交易安全，买房人在没有被指定还款账户，甚至在不确定夏祥生是否真的是上诉人的债权人的情况下，擅自交付款项给夏祥生，夏祥生对被上诉人是否构成不当得利，应另案处理。但被上诉人应当承担对上诉人房屋买卖合同的违约责任并继续履行支付首付款义务。二、一审法院适用法律错误。1.房屋买卖合同首付款的认定错误。即便欠条的债权人为夏祥生，一审法院也不应认定买房人擅自支付合同外第三方的行为就是履行合同，因为该欠条未经司法确认，是否合法、是否真实发生需要司法确认。2.该房屋系吴春艳个人所有，并非吴春艳和蔡宗杰的共同财产。即便蔡宗杰愿意以购房款偿还外债，也应得到吴春艳的认可确定。本案中，吴春艳不知情，不同意替蔡宗杰还款，蔡宗杰所负任何债务均未用于夫妻家庭共同生活。刘家明、刘晓虎辩称，1.被上诉人和上诉人签订房屋买卖合同事实清楚，合同上的签名由上诉人亲自签署。2.房屋买卖首付款175000元是在上诉人吴春艳出具收条的情况下支付给夏祥生的，上诉人对此是清楚的，有吴春艳收条为证。上诉人将房屋卖给被上诉人并收到首付款后，被上诉人按照合同约定支付了按揭贷款39.5万元，2018年9月20日一次性偿还完毕，还款时由吴春艳向银行提出申请，并签署申请书。被上诉人将款项打给吴春艳，由吴春艳打给银行。双方签订的合同真实、合法、有效，并得到了切实履行。上诉人不按合同约定办理过户，被上诉人才起诉的。请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。临邑恒邑信房产经纪有限公司述称，上诉人通过第三人将涉案房屋出售给被上诉人，成交价格是57万元，被上诉人支付17.5万元首付款，因上诉人在银行有贷款，双方约定被上诉人还上诉人在银行的贷款，在被上诉人支付房款后上诉人没有协助办理过户。刘家明、刘晓虎向一审法院起诉请求：1.要求被告依法立即履行二手房买卖合同配合原告办理楼房过户手续；2.要求被告依法承担违约责任，每延迟一天按总房款的1‰赔偿原告违约金；3.要求被告返还多收房款741元；4.诉讼费用由被告承担。吴春艳、蔡宗杰向一审法院反诉请求：1.请求确认反诉人与被反诉人刘家明签订的《二手房买卖合同》无效（解除）（选择解除合同），庭审中要求确认合同无效，被反诉人向反诉人支付总房款30%的违约金并返还房屋；2.诉讼费被告负担。一审法院认定事实：被告吴春艳与被告蔡宗杰2014年10月28日离婚，2014年12月5日复婚，双方离婚期间吴春艳购买夏荣东房屋一套，位于临邑县，建筑面积156.98平方米，储藏室28.80平方米，总价格688000元，实际付款按670000元，首付70000元，2015年1月4日贷款400000元，2014年12月12日办理房屋所有权证，产权证号为鲁临房权证城字第××号，登记房屋所有权人为被告吴春艳，单独所有，土地状况为划拨。后因被告蔡宗杰对夏祥生负有债务，其债权人夏祥生联系原告刘家明购买该房屋，于2016年3月19日在临邑县城区爱家房产咨询部签订合同，写明房屋位置及面积，该房屋属于按揭贷款，产权人为吴春艳，尚有395000元贷款未还清，以570000元价格卖给原告刘家明，出卖方为二被告，现房产证在刘家明手中，刘家明先期支付175000元，剩余房款395000元，刘家明以吴春艳名义继续还贷款，如刘家明提前还清贷款，二被告需在接到刘家明通知之日起10日内，提供双方手续，去办理过户手续，交易税费、中介费及过户手续费由刘家明承担，二被告保证房产的合法性，刘家明承诺在还款过程中不发生有损被告信誉的情况，如原告刘家明发生违约，二被告有权单方终止合同，并由刘家明支付总房款30%的违约金，反之亦同样，二被告与刘家明均签字摁手印，为甲方（被告）担保方为夏祥生，签字摁手印，居间方为临邑县城区爱家房产咨询部，当日被告吴春艳签字打印收到条一份，打印内容为今收到瑞兴园小区7号楼1单元202室房屋首付款175000元整，该条后来加盖临邑县城区恒大二手房交易中心圆形印章，齐孟孟签字，该款实际由刘家明通过银行转账给被告蔡宗杰的债权人夏祥生。第一份合同签订后一年左右（原、被告均记不清楚具体时间），在2017年，原告找到第三人要求重新签订合同，在第三人齐孟孟与案外人夏祥生参加下，找到被告家中签订合同，买方增加原告刘晓虎，居间方改为临邑县城区恒大二手房交易中心，签订时间仍然记载为2016年3月19日，合同中房屋基本情况与第一份合同一致，价格一致，注明了贷款银行为工商银行，2016年3月19日付房屋首付款175000元，剩余房款原告代替被告偿还银行贷款，等房产证满两年后，被告协助办理过户手续，在被告接到中介方及原告通知后七天内无条件提供手续协助原告办理过户手续，若有延迟，每天赔偿原告总房款1‰的违约金，最长不得超过15日，若是超过则按被告违约，立即退还原告所缴纳的全部首付款及代替被告所偿还的银行贷款，并赔偿原告成交价格总房款的双倍房款，并赔偿原告装修费用、利息等损失，过户税费由原告承担，若该房屋发生与被告有关的产权纠纷或债务纠纷由被告负责清理，给原告造成损失，被告则需赔偿原告总成交价格的双倍房款，原、被告均签字，临邑县城区恒大二手房交易中心盖章，原合同的担保人未签字。两份合同均未约定交房时间，根据原、被告及第三人陈述，原告应在第一份合同签订后一周内占有房屋。原告在第一份合同签订后实际入住争议房屋，并使用被告吴春艳账户偿还完毕剩余银行贷款，在偿还贷款过程中原告向吴春艳账户多打款776.34元，2019年1月2日，为了办理不动产证原告向土地管理部门缴纳了199900元的土地出让金，后被告未配合原告办理过户。另查明，被告吴春艳2014年购买涉案房屋时尚包含一车库，与原告签订的房屋买卖合同及实际履行中无车库，已被其以10万元的价格抵顶给房屋原房主夏荣东。另查明，合同中中介方临邑县城区爱家房产咨询部为个体工商户，经营者为齐孟孟，现已不实际经营，但未注销；临邑县城区恒大二手房交易中心为个体工商户，负责人为吴敬龙，已于2017年11月1日注销；临邑县恒邑信房产经纪有限公司为有限责任公司，2017年11月15日开始登记营业，执行董事为吴敬龙，2019年1月15日变更为王卫国，经理为齐孟孟。第三人自认临邑县城区恒大二手房交易中心改名为临邑县恒邑信房产经纪有限公司，为有限责任公司。上述事实有原、被告提供证据以及庭审笔录证明属实。一审法院认为，原、被告签订的两份合同内容中的房屋位置、面积、价格及首付、后续还贷款数额均相同，原告已实际履行了付款及剩余贷款的偿还，已为过户缴纳了土地出让金，已实际占有使用了涉案房屋，被告在原告履行过程中未提出异议，故原告要求被告履行房屋买卖合同协助办理楼房过户手续的诉讼请求一审法院予以支持。因两份合同的违约条款不一致，互不认可，且第二份合同也未明确第一份合同作废，原、被告均只持有有利于自己的合同，第三人也未提交房屋买卖合同的档案，故一审法院对两份合同的违约条款均不予认可，原被告基于自己持有的合同提出的要求对方承担违约责任的诉讼请求及反诉请求一审法院均不予支持。对于原告要求被告返还多收房款741元的诉讼请求，一审法院认为原告在履行房屋买卖合同中明知每月还款的数额而仍然按月多支付的行为属于自愿，且对于被告来说是否属于不当得利应属于另外一类纠纷，和原告基本诉讼的合同纠纷不属于一类纠纷，本案不予处理。被告辩称原告刘晓虎不是适格主体，是依据自己持有的合同，而原告持有的合同明确载明刘晓虎亦为购买人，二被告也在其合同上签字，结合第三人陈述，应视为同意刘晓虎加入合同，故一审法院对其辩称不予支持。被告辩称是原告自行撬锁入房居住，不存在实际交付，未提交证据支持，一审法院不予采纳。被告称房屋系蔡宗杰的债权人夏祥生胁迫其出售，未提交证据，可向公安机关报案解决，一审法院不予审查。被告反诉请求确认原、被告签订的《二手房买卖合同》无效、支付总房款30%的违约金并返还房屋，因原、被告之间的房屋买卖合同已实际履行，被告吴春艳为原告书写首付款的收条，虽然原告将首付款转至夏祥生账户，但根据原、被告的庭审陈述系蔡宗杰偿还夏祥生债务，从证据的角度来看应视为原告已向被告交付了首付款，也未提交法律规定的合同无效的证据，并结合第三人陈述，其请求确认无效的反诉请求一审法院不予支持，因双方的违约条款不一致且互不认可，其支付违约金的反诉请求一审法院亦不予支持。综上，被告吴春艳、蔡宗杰应协助原告刘家明、刘晓虎办理涉案房屋过户。判决：一、被告（反诉原告）吴春艳、蔡宗杰于判决生效之日起十五日内协助原告刘家明、刘晓虎办理鲁临房权证城字第××号房屋所有权证名下楼房的过户；二、驳回原告刘家明、刘晓虎（反诉被告）的其它诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吴春艳、蔡宗杰的反诉请求。案件受理费100元，反诉费100元由被告（反诉原告）吴春艳、蔡宗杰承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：一审判决上诉人协助办理房屋过户手续并驳回上诉人的反诉请求是否正确。2016年3月19日，上诉人吴春艳向被上诉人出具首付款17.5万元的收到条，被上诉人刘家明、刘晓虎能够说明该笔首付款的支付方式，即按照上诉人的指示支付于案外人夏祥生，与当事人陈述、买卖合同、证人证言等证据之间能够相互印证。在签订第二份房屋买卖合同及买卖合同的履行过程中，上诉人均未对首付款已经实际支付的事实提出过异议。因此，应当认定首付款17.5万元已经按照上诉人的指示进行了支付。上诉人上诉主张被上诉人向夏祥生支付的17.5万元不是本案房屋买卖合同的首付款，该主张没有事实依据，本院不予支持。上诉人吴春艳在房屋买卖合同中签名，足以证明吴春艳同意出卖本案涉案房产、按照房屋买卖合同的约定履行义务，至于蔡宗杰与夏祥生之间是否存在真实的债权债务关系、蔡宗杰所负债务是否属于吴春艳、蔡宗杰的共同债务，均不影响上诉人在买卖合同中所作出的意思表示的真实性，不影响上诉人在本案中依法承担责任。综上所述，吴春艳、蔡宗杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人吴春艳、蔡宗杰负担。本判决为终审判决。审判长  杨贵孚审判员  王子超审判员  高世民二〇二〇年三月五日法官助理郝洪丽书记员王婷婷