安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终343号上诉人（原审原告）：安徽省安福置业有限公司，住所地安徽省合肥市金寨南路817号。法定代表人：许成兵，董事长。委托诉讼代理人：查献成，安徽金华安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘刚，安徽金华安律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：上海爱开投资管理有限公司，住所地上海市虹口区四川北路1689号2楼218室。法定代表人：蔡暑珍，总经理。被上诉人（原审被告）：上海九贤建筑装饰工程有限公司，住所地上海市金山区吕巷镇干巷荣昌路318号8幢3017室。法定代表人：付全磊，总经理。上诉人安徽省安福置业有限公司（以下简称安福公司）因与被上诉人上海爱开投资管理有限公司（以下简称爱开公司）、上海九贤建筑装饰工程有限公司（以下简称九贤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初8819号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安福公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持安福公司全部诉讼请求，一、二审诉讼费由爱开公司、九贤公司承担。事实和理由：1．一审法院计算爱开公司欠付电费时，错误按照0.7793元/度计算，应按照1.32元/度计算。2．双方租赁合同约定了拖欠租金、物管费、电费应承担违约责任，本公司一审主张的逾期付款利息低于合同约定和法律规定，一审法院未予支持错误。3．双方合同约定履约保证金在开始营业之日自动转为租赁押金，同时约定承租人违约的无权要求返还租赁押金，一审判决将履约保证金冲抵拖欠的款项错误。4．本公司按照合同约定支付装修补贴款，但爱开公司、九贤公司未将120万元装修补贴用于装修，一审法院仅凭九贤公司抗辩驳回本公司要求返还装修补贴的诉请错误。本公司支付装修补贴后，爱开公司和九贤公司未实际装修，爱开公司也未按约经营5年，本公司支付装修补贴的目的是收取租金、物管费，因爱开公司严重违约于2017年7月停止营业，应当返还装修补贴。爱开公司、九贤公司未作答辩。安福公司向一审法院起诉请求：1．解除安福公司与爱开公司签订的《商铺租赁合同》（安粮国贸购物中心二层F212号商铺）；2.爱开公司立即支付商铺租金12651.68元（暂计算至2018年9月15日，以后计算至搬出该商铺时止），并支付逾期付款利息2530元（暂计算至2018年9月15日，以后计算至款清时止）；3．爱开公司立即支付物业管理费248383.36元（暂计算至2018年9月15日，以后计算至实际搬出该商铺时止），并支付逾期付款利息49676.67元（暂计算至2018年9月15日，以后计算至款清时止）；4．爱开公司立即支付垫付的电费3447.12元（暂计算至2017年3月17日，以后计算至搬出该房屋时止），并支付利息689.42元（暂计算至起诉时，以后计算至款清时止）；5．爱开公司支付POS机使用费11700元；6．爱开公司、九贤公司返还装修补贴120万元；7．本案全部诉讼费由爱开公司、九贤公司承担。一审法院认定事实：2014年12月，安福公司（出租方）与爱开公司（承租方）签订一份《安粮国贸购物中心租赁合同》及合同附件，合同约定：出租方同意将坐落于安徽省合肥市金寨南路817号安粮国贸中心二层F212号商铺（简称案涉商铺）出租给承租方；在租赁期限内，承租方必须向出租方支付附件六所列明的租金、物业管理费、履约保证金、水电费等本合同约定应缴费用，承租方应根据附件六的规定于租赁期内按出租方发出的付款通知书支付所有应付费用，除租金须支付予出租方外，承租方在此同意其他费用按出租方之要求支付予出租方或出租方授权其他收款方；承租方必须支付实际发生的水、电、煤气等费用；承租方拖欠的水电费、煤气费等其他费用及任何应付的款项，每迟付一天，滞纳金为所欠金额的6‰，按从应付日起至出租方收到全部该笔款项日止计算。承租方拖欠的租金及物业管理费，每拖欠一天，应付滞纳金为拖欠金额的6‰，按从应付日起至出租方收到全部该笔款项日止计算；承租方必须依附件六规定向出租方提供履约保证金，在承租方按本合同约定准时开业后，该履约保证金自动转为租赁押金。整个租赁期内，如承租方违反本合同的任何约定或条款，拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费、推广费及其他费用，出租方有权以租赁押金抵付任何欠款或因承租方违约而应承担的任何款项；在租赁期结束后承租方按合同约定返还该商铺单元予出租方并完成4.5.3条规定的变更手续后的45日内，该租赁押金在扣除本合同3.2条规定之款项后，将由出租方无息退还承租方；如本合同因承租方违约提前终止，则租赁押金不予退回，出租方还有权追索因承租方的该等行为导致出租方所遭受的一切损失等内容。合同附件四约定：租赁期暂定自2015年2月8日至2018年2月7日止（实际租赁期以实际开业为准起算）除本合同另有约定外，承租方在租赁期限届满前不可提前终止合同。免租装修期：由2014年12月23日始至2015年1月31日止。交付日：该商铺暂定于2014年12月22日交付。承租方应于接到出租方的书面通知后三个工作日内对场地进行验收。承租方未能按期对场地进行验收，则视为场地已经在承租方接到出租方的书面通知后的第四个工作日进行了交接。起租日：承租方按本合同约定开始向出租方缴纳租金的日子。开始营业日：承租方应不晚于免租装修期结束之日对外开始营业。附件五约定：该商铺单元只限用作经营服装服饰之用途，承租方须以Mango之商业名称经营前述业务。合同附件六约定：承租方须于以下约定日期支付首期租金、物业管理费、推广费及其他费用。一、租金（以下用于纯提成租金）：2015年2月8日至2016年2月7日，按月营业额之10%计算。2016年2月8日至2017年2月7日，按月营业额之11%计算。2017年2月8日至2018年2月7日，按月营业额之12%计算；月营业额指该月承租方于该商铺单元内开展经营活动过程中取得的一切税前营业总收入（包括所有现金或非现金形式的营业所得）；整个租赁期间，无论承租方是否收到出租方发出的付款通知书，承租方都须于每月10日前支付上月提成租金，租金每1个月缴纳一次。二、面积：出租方与承租方在此确认该商铺单元出租面积为445平方米。三、物业管理费：a）、承租方应支付物业管理费每月6337.5元＋月营业的1％抽成；b）、出租方或出租方指定的物业管理公司有权根据市场行情调整物业管理费，但必须遵循合理的原则；c）、物业管理费支付方式及明细详见物业管理合同。五、履约保证金：承租方应根据本合同第三章提供履约保证金人民币2.5万元。该保证金在开始营业之日自动转为租赁押金。六、POS机系统收费：（1）承租方必须支付POS机押金5000元/每台。承租方不得以交纳押金为由拒绝交纳其在本协议项下的任何应付款项。租期届满之日或租赁合同提前终止时，承租方交还该商铺内的POS机专用收银系统，经出租人验收合格后30个工作日内将押金无息退还给承租方。⑵每台POS机的使用费为300元/台/月，承租方应于租赁合同约定的每个缴费期将POS机使用费与租金、物业管理费一同支付给出租方。承租方逾期支付使用费，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.5％向出租方支付滞纳金。七、安粮国购购物中心之城市奥莱计划于2015年1月23日正式试营业，安粮国购购物中心保证购物中心之城市奥莱整体开业率（按面积计算）达70％以上（含Mango品牌），否则承租方有权顺延开业时间直达约定开业率为止，如未达到70％开业率，承租方有权要求免除租金直至到达为止。八、装修补贴，基于双方友好合作，出租方有意给予承租方品牌承租店铺的开业装修进行补贴，共计120万元。签约后7个工作日内支付30％，进场装修后5个工作日内支付40％，装修完毕后5个工作日内支付30％。2014年12月17日，安福公司（甲方）与爱开公司（乙方）、九贤公司（丙方）三方共同签订一份《装修补贴费用协议》，约定：乙方同意由甲方向丙方支付上述安粮国贸购物中心商铺租赁合同中的装修补贴费用，用于店铺装修补贴；甲、乙双方签约后，乙方同意甲方在7个工作日内向丙方支付乙方装修补贴费用总额的30％即36万元，乙方进场装修之后5个工作日内甲方再向丙方支付乙方装修补贴费用总额的40％即48万元，待乙方店铺装修完毕后5个工作日内，甲方再向丙方支付乙方装修补贴总额36万元（付款前，丙方需提供本协议总价款的正式发票）等内容。上述合同签订后，爱开公司支付履行保证金25000元、POS机押金5000元，安福公司将案涉商铺交由爱开公司使用。安福公司陆续支付九贤公司装修款共计120万元。2015年7月，爱开公司在案涉商铺正式对外经营。一审另查，安粮国贸购物中心商场经营前期，各商铺经营期间所产生的用电量由各商户确认后，再由安福公司统一抄表一并向电力销售部门垫付。双方租赁合同书对于经营期间的电费电价未作明确约定。根据安徽省物价部门发布的数据，本地区2016年度一般工商业用电电网电价为0.7793元/千瓦时（不满1千伏）。安福公司提交2016年7月商户用电抄录签字表，显示截至2017年3月17日抄表指数为172.9，倍率40倍。一审诉讼中，安福公司陈述爱开公司于2017年7月份关闭案涉商铺至今未经营，经营期间营业额共计126516.75元，爱开公司对租赁期间的租金、物业管理费、POS机使用费分文未付，仅支付电费5682元。一审再查，安粮国贸中心系由安福公司开发并投入运营的商业综合体。2016年至2017年以来，安粮国贸购物中心陆续发生因铺位经营户无法持续经营而引发的租赁合同纠纷诉讼。一审法院认为，安福公司与爱开公司签订的《商铺租赁合同》及附件，不违反法律行政法规的禁止性规定，对各方具有法律约束力。双方合同附件四约定除本合同另有约定外，承租方在租赁期限届满前不可提前终止合同。爱开公司在租赁期限内已关闭案涉商铺离开商场，且租赁期间租金、物业管理费分文未付，爱开公司以上述行为足以表明其不履行双方租赁合同之约定，安福公司作为案涉商铺所有权人及运营商对案涉房屋经营情况及爱开公司违约行为完全知晓，并未及时采取适当措施防止损失扩大，也未及时通过诉讼途径主张权利，该院综合双方关于租赁期限不可提前终止之约定、合同履行实际状况，确定以租赁期限届满之日即2018年2月7日为双方租赁合同终止之日，对安福公司主张在租赁期限届满后发生的损失，该院不予支持。安福公司主张爱开公司支付租金12651.68元（126516.75元×10％），符合双方约定租金计算标准，该院予以支持。双方合同约定承租方应支付物业管理费每月6337.5元＋营业额1％抽成，爱开公司租赁期限为36个月，尚欠付物业费为229415.17元［6337.5元×36个月＋126516.75元×1％］，安福公司主张超过部分费用，该院不予支持。《商铺租赁合同》并未约定爱开公司应支付电费计算标准，安福公司也未对其主张垫付电费单价的合理性、合法性，提供充足的证据予以证明。对于爱开公司租赁案涉铺位期间实际产生的6916（172.9×40）千瓦时电费，该院参照省物价部门核定的商业用电价格计算，爱开公司应支付电费为5389.6元（6916千瓦时电费×0.7793元/千瓦时），安福公司自认已收取电费5682元，已经超过上述金额，爱开公司主张的垫付电费，不予支持。《商铺租赁合同》约定POS机使用费每月每台300元，根据双方约定的租赁期限36个月，爱开公司应支付POS机使用费为10800元（300元×36个月），爱开公司主张超过部分，该院不予支持。案涉的《装修补贴费用协议》及《商铺租赁合同》未约定返还装修补贴款，九贤公司实际完成对案涉商铺进行了装修，安福公司主张在合同履行租赁期限内的合法权益，该院已予以支持，现安福公司主张返还装修补贴，无合同和法律依据，该院不予支持。综上，爱开公司应支付商铺租赁期间的租金、物业管理费、POS使用费总计252866.85元（12651.68元+229415.17元+10800元），扣除爱开公司已缴纳的履约保证金25000元、POS机使用费押金5000元，爱开公司仍需支付安福公司上述各项费用共计222866.85元。双方虽对租金的缴纳时间做出约定，但经综合考量案涉商铺经营状况、履约过程中各方的行为，对于安福公司主张的租金违约金，该院不予支持。双方对于每期物业服务费缴纳时间约定不明，安福公司也未提交证据证明已依法履行物业服务费的催缴义务，综合考量双方合同的履行状态，对于安福公司主张的物业服务费违约金的诉请，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决：一、上海爱开投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽省安福置业有限公司租金、物业管理费、POS机使用费共计222866.85元；二、驳回安徽省安福置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费18550元，由安徽省安福置业有限公司负担15844元，由上海爱开投资管理有限公司负担2706元；公告费1000元，由上海爱开投资管理有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新的证据。对一审判决所认定而各方无异议的事实，本院予以确认。本院认为，安福公司与爱开公司签订的《商铺租赁合同》以及安福公司、爱开公司、九贤公司签订的《装修补贴费用协议》是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对各方均具有法律拘束力。爱开公司在租赁合同解除前搬离案涉房屋且未支付相应租金，构成违约。安福公司关于案涉商铺未实际装修且爱开公司违约应当返还装修补贴主张。本院认为，按照《装修补贴费用协议》约定安福公司最后一笔装修补贴应在装修完毕后支付，安福公司在案涉商铺实际经营并支付全部装修补贴后又主张案涉商铺未实际装修，该项主张没有证据证明，且与《装修补贴费用协议》约定不符，本院难以采信。本案租赁合同和装修补贴协议未就装修补贴的返还作出约定，安福公司要求爱开公司、九贤公司返还装修补贴的意见，依据不足，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。安福公司与爱开公司未就电费计算标准作出明确约定，安福公司也未举证证明实际垫付金额，一审法院参照物价部门核定的商业用电价格计算电费并无不当，本院予以维持。一审法院从双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成损失、本案的具体情况等因素综合考虑，未支持安福公司主张的租金、物业服务费违约金以及以履约保证金抵扣相关费用并无明显不当，本院予以维持。综上，安福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15907元，由安徽省安福置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  沈 静审判员  王 莉二〇二〇年三月二十七日法官助理贾柏轩书记员施佳佳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。