广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终383号上诉人（原审被告）：广州市金升物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区多宝路290号。法定代表人：余绍兵，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡圣根，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢开玫，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州市金升物业管理有限公司（以下简称金升物业公司）因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人金升物业公司上诉请求：依法裁定撤销一审判决，发回重审。事实和理由：（一）广州市胜庭贸易有限公司（以下简称胜庭公司）、叶昌庭及经营商户作为广州市荔湾区长寿西路××号房屋（以下简称案涉房屋）的共同使用人，应当参与诉讼。原租赁合同到期后，金升物业公司与荔湾区住建局并未签订租赁合同，案涉房屋由胜庭公司实际使用，胜庭公司与荔湾区房管局之间形成了事实法律关系，胜庭公司才是不定期租赁关系的承租人，应作为本案的适格被告或者共同被告。现案涉房屋二楼由胜庭公司实际控制人叶昌庭自行经营家具市场，一楼作为玉器市场吸纳了20多家商户，一审判决第二项实际上也确认了案涉房屋的共同使用人为判决的执行人，即经营商户亦与本案存在法律上的利害关系，应作为共同被告或第三人参加诉讼。一审未依《民事诉讼法》第五十四条第一款、第五十六条第二款规定，没有追加胜庭公司、叶昌庭及经营商户参加诉讼，胜庭公司提出异议之后仍无追加，一审法院剥夺胜庭公司作为当事人参加诉讼的权利。（二）一审法院张贴限期要求实际使用人登记的通知时间为2019年10月11日，而一审开庭时间为2019年11月4日，公告期间不足30天，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第七十九条规定的公告期限。（三）胜庭公司为了盘活、改造升级该物业，先后投入了100多万，玉器市场经3-5年经营状态才逐步稳定。胜庭公司与小商户之间的合作协议在2021年上半年陆续到期，若合作协议尚未到期就此收回场地，胜庭公司也可能面临20多家商户追究违约责任的责任，作为国企的金升物业公司必将受牵连。且涉及小商户较多、牵涉利益较大，不排除造成群体事件。据了解，荔湾区房管局在收回案涉房屋后并没有处理或经营方案，即案涉房屋被收回后将空置，不会产生任何经济效益。因此，一审判决存在重大程序瑕疵，恳请二审法院支持金升物业公司的上诉请求。被上诉人荔湾区住建局二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确、程序合法，同意一审判决，不同意金升物业公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。关于金升物业公司提及没有追加案外人的事宜，一审法院已经在涉案场地张贴了通知，要求实际使用人或相关权利人进行登记，金升物业公司引用《最高人民法院关于适用的解释》第七十九条规定，但《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条规定的是当事人人数众多，可以进行公告。在本案中，与荔湾区住建局签订租赁合同是金升物业公司，且租赁标的是唯一的，荔湾区住建局认为本案并不构成《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条规定的情形，且人民法院可以发出公告，因此一审法院处理程序合法。荔湾区住建局于2019年9月26日向一审法院起诉请求：1.解除荔湾区住建局与金升物业公司之间就广州市荔湾区长寿西路××号房屋的不定期租赁关系；2.金升物业公司及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾区住建局；3.案件的诉讼费用由金升物业公司承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入荔湾区住建局。广州市荔湾区长寿西路××号房屋是荔湾区住建局管理的经租房。2013年11月21日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与金升物业公司（承租人，乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将坐落在荔湾区长寿西路××号全幢部位（产别：经租产）的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积321.73平方米；租赁期限为2014年1月1日至2015年12月31日，每月租金13669.9元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生该情形之日起解除；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方……如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；等等。金升物业公司租赁案涉房屋主要作商业用途，用于销售玉器和家具家俬。合同期满后，荔湾区住建局、金升物业公司双方没有再签订租赁合同，金升物业公司仍一直按13669.9元/月的标准支付租金至2019年10月。案涉房屋现由金升物业公司出租使用。2018年4月23日，金升物业公司向荔湾区住建局出具《非住宅公开招租同意书》，内容为：“你局就位于长寿西路××号房屋通过公开招租方式招租相关事宜的《告知函》已收悉。我方认可并承诺按照上述《告知函》的内容办理有关事宜，否则，我方承担由此而产生的全部责任。同时，当你局将上址房屋进行相关公开招标工作时，我方决定参与投标。若我方参与承租该房屋的交易活动，我方将不放弃行使优先承租权。我方承诺如下：1、若我方参与投标未能中标，则承诺拍卖成交确认日起一个月内腾空房屋归还你局并缴纳清退期内的场地使用费。2、若我方不参与投标，我方将自你局发出解除租赁关系通知书之日起一个月内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空并交回你局。”2019年4月11日，广州市荔湾区土地房屋管理所（出租方）与金升物业公司（承租方）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，内容为：广州产权交易所受广州市荔湾区土地房屋管理所委托，通过公开市场方式就广州市荔湾区长寿西路××号全间出租项目（交易编号：xx）组织交易，三方共同确认本项目成交价格为人民币93128元/月/总面积，每月租金为人民币93128元；承租方承诺按照公告约定与出租方签订租赁合同，按租赁合同的约定支付交易价款，以及向广州产权交易所支付交易服务费，否则，愿意承担因违约而造成的一切经济和法律责任，等等。2019年5月27日，金升物业公司向荔湾区土地房屋管理所出具《关于长寿西12号房屋租赁问题的报告》，内容为：我司于2019年4月11日，经公开招租方式以每月93128元的租金价格中标取得长寿西12号房屋5年租赁权；5月7日，阳河物业公司通知我司签订该房屋租赁合同，我司发现阳河公司提供的格式合同中有些条款明显不公平、不合理，并申请对租金、租赁保证金、免租等条款作出修改。2019年6月11日，荔湾区住建局委托广州市荔湾区土地房屋管理所通过邮政快递向金升物业公司住所地及案涉房屋地址发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区长寿西12号全间房屋的租赁关系，要求金升物业公司及共同使用人于2019年6月31日前腾空该房屋交还荔湾区住建局。该邮件于2019年6月12日他人代收。2019年6月12日，荔湾区住建局也在案涉房屋张贴该份通知并拍照。金升物业公司表示没有收到此通知。2019年7月2日，金升物业公司向广州市阳河物业管理有限公司出具《关于长寿西12号房屋租赁情况的函》，内容为：由于新租金远超该地段市场价，我司无法承受；出现该状况，完全是因恶意竞争和缺乏对原租户合理保护所致，因此我司不能按新租金签约；申请按原租金继续承租案涉房屋。2019年10月11日，一审法院在广州市荔湾区长寿西路××号房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有转租的实际使用人来院登记。一审法院认为，荔湾区住建局的原告诉讼主体是适格的。荔湾区住建局与金升物业公司在广州市荔湾区长寿西路××号房屋建立的租赁合同合法有效。在原约定的租赁期限届满后，双方未再明确约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2019年6月11日，荔湾区住建局向金升物业公司发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求金升物业公司腾空交还房屋。该通知于2019年6月12日通过邮政快递及现场张贴的方式送达金升物业公司，荔湾区住建局已尽自己的通知义务，因此，一审法院确定双方的租赁合同关系自2019年6月12日起解除。金升物业公司应将广州市荔湾区长寿西路××号房屋及时腾空交还。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条的规定，于2019年11月29日作出如下判决：一、确认荔湾区住建局与金升物业公司关于广州市荔湾区长寿西路××号房屋的租赁合同关系自2019年6月12日起解除；二、在判决发生法律效力之日起三十天内，金升物业公司（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区长寿西路××号房屋并交还给荔湾区住建局。一审案件受理费50元，由金升物业公司负担。上诉人金升物业公司与被上诉人荔湾区住建局对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，金升物业公司在一审提交其与叶昌庭签订的两份《合作经营协议》，显示合作期限早在2017年12月31日已届满。金升物业公司提交的部分《胜庭珠宝租赁合同》未约定租金以及出租人与承租人具体权利义务等内容。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合金升物业公司的上诉请求和理由以及荔湾区住建局的答辩，本院确定本案争议的焦点是：金升物业公司主张本案发回重审应否支持。现评析如下：金升物业公司与荔湾区住建局签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定的租赁期满后，双方当事人并无续约，之后，金升物业公司继续使用案涉房屋并向荔湾区住建局交付租金，故双方之间形成了不定期租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，荔湾区住建局有权随时要求解除双方租赁合同关系，但应当在合理期限之前通知金升物业公司。现有证据证明荔湾区住建局已于2019年6月11日向金升物业公司发出《解除租赁关系的通知》，明确解除双方当事人之间的租赁关系并要求金升物业公司于2019年6月31日前腾空交还房屋，该通知于2019年6月12日通过邮政快递及现场张贴方式送达金升物业公司，故一审法院认定双方的租赁合同关系自2019年6月12日起解除，据此判决支持荔湾区住建局要求金升物业公司（含）房屋的共同使用人腾空搬出案涉房屋并交的诉请，合理合法，本院予以维持。金升物业公司上诉认为胜庭公司与荔湾区住建局形成了事实法律关系，胜庭公司才是不定期租赁法律关系的承租人，欠缺依据，本院不予采纳。而金升物业公司与叶昌庭签订的《合作经营协议》约定期限早已届满。金升物业公司提交的部分《胜庭珠宝租赁合同》没有办理租赁备案手续，合同中无涉及租金以及租赁当事人具体权利义务等内容，本案中，金升物业公司未举证证明上述合同当事人存在事实缴租凭据，且在一审张贴通知后，相关利害关系人也没有到法院登记主张权利，甚至到二审期间，亦无有相关权利人向本院书面申报权利或者要求参加诉讼，因此，金升物业公司以一审法院遗漏必要参加诉讼当事人，程序违法为由，要求本案发回重审，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，金升物业公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人广州市金升物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年三月二十三日书记员 李志康谢金泽