广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终9531号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市豪屹投资有限公司法定代表人：杨爱。上诉人（原审被告）：深圳市皇嘉物业管理有限公司法定代表人：钟华超。两上诉人共同委托诉讼代理人：李剑锋，广东宝城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈颖君委托诉讼代理人：程树金，广东众多律师事务所律师。上诉人深圳市豪屹投资有限公司(以下简称豪屹公司)、深圳市皇嘉物业管理有限公司（以下简称皇嘉公司）因与被上诉人陈颖君房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初27434号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人豪屹公司、皇嘉公司上诉请求：一、判令撤销一审判决第一项，改判确认于2016年8月11日签订的《U.某租赁合同》有效；二、判令撤销一审判决书第二项，改判豪屹公司无须返还合同保证金26620元、空调保证金2772元及推广费保证金924元；三、判令撤销一审判决第三项，改判皇嘉公司无须返还装修保证金5000元、管理费保证金1848元和水电费保证金2000元；四、判令撤销一审判决第四项，改判豪屹公司无须赔偿陈颖君装修损失10420元；五、判令撤销一审判决第五项，依法改判陈颖君应向豪屹公司、皇嘉公司支付商铺使用费64672元（其中租金53240元、空调费4158元、推广费1386元、管理费2772元、水费390元及电费2726元）；六、本案一、二审诉讼费、司法评估费由陈颖君承担。上诉事实和理由：一、豪屹公司于2014年5月7日与深圳市民治水尾股份合作公司签订《租货协议书》一份，约定由豪屹公司承租其位于深圳市龙华××大道水××村路段水尾宜水商业广场整栋，租货期限自2015年1月1日起至2034年12月31日，租赁期内，豪屹公司有权根据实际经营情况对该租货物业进行设计、装修、布局、发布招商等经营广告以及进行调整、分租和转租。豪屹公司依据上述《租赁协议书》于2016年8月11日，与陈颖君签订的《U.某租货合同》，约定将经过豪屹公司重新设计、装修后的U.某（宜水商业广场）北区一层（铺位号为L1-22）商铺出租给陈颖君用于商铺经营，合同期限为2016.8.28-2018.8.27,并就租金、物业管理费、空调费、推广费、保证金金额和支付方式、违约责任等事项作出约定。该份租货合同是基于豪屹公司依法享有的分租和转租权，应合法有效。二、因双方签订的《U.某租赁合同》是有效的，本案系因陈颖君拖欠租金违约产生的纠纷，根据合同约定，豪屹公司无须退还合同保证金、空调保证及推广费保证金；而皇嘉公司与陈颖君不存在房屋租赁合同关系，仅存在物业服务合同关系，且不存在违约情形，因此豪屹公司无须退还装修保证金、管理费保证金及水电费保证金。三、陈颖君的装修损失应由其自行承担。根据租赁合同第14.1和14.2条明确约定“无论任何原因致本合同无效，甲乙双方均不存在过错。”而事实上陈颖君为自身经营所投入的装修等完全系其自主行为，不涉及双方签订的租赁合同内容，与豪屹公司无关联，因此，豪屹公司无须承担其装修损失。关于陈颖君的装修损失价值分析报告中《结果明细表》第22至25项合计4160元属于非固定的可搬离或可拆卸物，陈颖君应自行拆卸和搬离，不属于其损失，更不应由豪屹公司承担。四、一审计算陈颖君应支付的商铺使用费金额有误。1.陈颖君于2017年6月19日签名确认的欠费单显示其拖欠费用项目及金额如下：租金37448元、管理费1848元、空调费4158元、1386元及水电费3019元。一审仅判令陈颖君支付其中租金和空调费，遗漏了其他项目，明显有误。2.陈颖君拖欠的2017年3月至6月的租金应当按照租赁合同约定的13310元/月计算，合计为53240元。根据陈颖君于2016年12月24日出具的《承诺函》最后一段“如有违反上述任何一条，贵公司均有权解除合同，并此协议所约定的优惠政策无效”的约定，陈颖君因拖欠各项费用，豪屹公司因此取消原租金优惠按合同约定的租金向其主张拖欠租金符合双方的约定。被上诉陈颖君辩称，请求法院驳回豪屹公司、皇嘉公司的上诉请求，维持原判。陈颖君向一审法院起诉请求：1.确认陈颖君与豪屹公司签订的《U.某租赁合同》无效；2.豪屹公司在判决生效之日起十日内向陈颖君返还合同保证金26620元、空调费保证金2772元和推广费保证金924元；3.豪屹公司在判决生效之日起十日内向陈颖君赔偿装修费损失人民币80800元；4.豪屹公司在判决生效之日起十日内赔偿陈颖君消防工程费损失2000元；5、豪屹公司在判决生效之日起十日内赔偿陈颖君空调工程费损失5600元；6.豪屹公司在判决生效之日起十日内赔偿陈颖君家居损失8500元；7.豪屹公司在判决生效之日起十日内赔偿陈颖君招牌、广告文宣、滤水器等损失18103元；8.上述豪屹公司应返还和赔偿款项合计145319元，并自2017年6月18日起按中国人民银行规定的贷款利率赔偿利息损失至全部返还完毕之日起（暂计至2017年9月11日利息损失为1527元）；9.皇嘉公司在判决生效之日起十日内向陈颖君返还装修保证金5000元、管理费保证金1848元、水电保证金2000元，并自2017年6月18日起按中国人民银行规定的贷款利率赔偿利息损失至全部返还完毕之日止（暂计至2017年9月11日利息损失为93元，合计155787元。10.诉讼费由豪屹公司和皇嘉公司共同承担。豪屹公司、皇嘉公司向一审法院反诉请求：1.陈颖君向豪屹公司支付商铺使用费64672元；2.本案诉讼费由陈颖君承担。一审法院认定事实：陈颖君与豪屹公司于2016年8月11日签订了《U.某租赁合同》，协议约定豪屹公司将位于深圳市龙华××办事处××大道××.××（水××大厦）××号商铺出租给陈颖君，租期为2年，即2016年8月28日至2018年8月27日，装修免租期30天，自商铺交付之日起计算；经营免租期30天，即2016年8月28日至2016年9月27日，经营免租期内陈颖君无需支付租金，但仍需承担物业管理费、推广费、空调费以及经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、话费等）。一审庭审中，双方确认陈颖君向豪屹公司支付合同保证金26620元、空调保证金2772元、推广费保证金924元;陈颖君向皇嘉公司支付装修保证金5000元，水电费保证金2000元、管理费保证金1848元。关于商铺使用费，2017年3月至6月租金共计37448元，2017年4月至6月份空调费共计4158元，合计41606元。陈颖君于2017年6月19日搬离涉案商铺。一审庭审中，陈颖君就涉案房屋的上述装修损失的价值向一审法院申请了评估鉴定。根据深圳市同致诚德明资产评估有限公司出具的资产评估报告显示，涉案房屋民治大道567号U.某北区四层的L1-22号商铺的装修损失价值在评估基准日2018年6月26日的评估值为20840元。再查明，深圳市宝安区规划土地监察大队曾于2013年6月4日做出《行政处罚决定书》，对涉案房屋所处的建筑物予以没收。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，陈颖君与豪屹公司约定的租赁物未取得产权登记和建设工程规划许可，因此陈颖君与豪屹公司签订的《U.某租赁合同》应为无效。陈颖君诉请确认陈颖君与豪屹公司签署的《U.某租赁合同》无效，一审法院予以支持。合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还。豪屹公司收取的合同保证金26620元，空调保证金2772元，推广费保证金924元；皇嘉公司收取的管理费保证金1848元、水电保证金2000元、装修保证金5000元；上述款项豪屹公司、皇嘉公司应予返还。关于装修损失，陈颖君与豪屹公司之间签订的租赁合同因租赁房屋没有相应的建设工程规划许可证而被认定为无效，对于合同无效，双方均有责任，一审法院酌情认定装修损失由双方平均分担。根据深圳市同致诚德明资产评估有限公司出具的资产评估报告显示，涉案房屋民治大道567号U.某（宜水商业广场）北区四层的L1-22号商铺的装修损失价值在评估基准日2018年6月26日的评估值为20840元，故豪屹公司应向陈颖君赔偿装修消防改造系统等损失10420元（20840元×50%）。关于陈颖君其他诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于商铺使用费，陈颖、豪屹公司、皇嘉公司已于一审庭审中确认租金为37448元，空调费为4158元。故陈颖君应向豪屹公司赔偿商铺使用费损失41606元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，一审判决：一、确认陈颖君与豪屹公司于2016年8月11日签订的《U.某租赁合同》无效；二、豪屹公司于判决生效之日起十日内向陈颖君返还合同保证金26620元、空调保证金2772元及推广费保证金924元；三、皇嘉公司于判决生效之日起十日内向陈颖君返还装修保证金5000元、管理费保证金1848元、水电费保证金2000元；四、豪屹公司于判决生效之日起十日内向陈颖君赔偿装修损失10420元；五、陈颖君于判决生效之日起十日内向豪屹公司支付商铺使用费41606元；六、驳回陈颖君的其他诉讼请求；七、驳回豪屹公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1708元，由陈颖君负担1164元，由豪屹公司、皇嘉公司负担544元；一审案件反诉费709元，由陈颖君负担456元，由豪屹公司、皇嘉公司负担253元；司法评估费6000元，由陈颖君负担4022元，豪屹公司、皇嘉公司负担1978元。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。陈颖君对一审判决没有提起上诉，视为对自己权利的处分。针对豪屹公司、皇嘉公司上诉请求，本院对二审争议焦点逐一分析如下：一、关于涉案合同效力。本案中，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，亦未有合法报建手续，故涉案合同依法应为无效。一审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故本案中，豪屹公司应向陈颖君返还合同保证金26620元、空调保证金2772元、推广费保证金924元，皇嘉公司亦应向陈颖君返还管理费保证金1848元、水电保证金2000元、装修保证金5000元。一审处理正确，本院予以维持。二、关于装修损失。依《合同法》第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，一审综合案情认定豪屹公司按照全部装修损失的50%承担赔偿责任，据此酌定赔偿金额为10420元，处理结果并无不妥，本院予以维持。三、关于商铺使用费。豪屹公司上诉主张陈颖君存在违约情形，故其依约不应享有租金优惠政策，其应按合同约定标准支付租金。本院认为，豪屹公司系基于合同有效提出前述主张，但本案中，涉案合同自始无效，故豪屹公司前述主张均缺乏合同依据，本院不予采纳。依本案查明事实，陈颖君于2017年6月19日搬离涉案商铺；结合豪屹公司提交的欠费明细显示，陈颖君2017年3月1日至6月30日欠付租金37448元。一审据此认定陈颖君应向豪屹公司支付商铺占有使用费37448元，并无不妥，本院予以维持。关于推广费、物业管理费，陈颖君在使用商铺期间已实际获得相应利益，故其应参照合同约定标准向合同相对方豪屹公司予以返还。经核算，陈颖君尚欠2017年4月1日至2017年6月19日的推广费1215.06元[462元/月×（2+19/30）月=1215.06元]，2017年5月1日至2017年6月19日物业管理费1506.12元[924元/月×（1+19/30）月=1506.12元]。据此，陈颖君应向豪屹公司支付推广费1215.06元、物业管理费1506.12元。关于水电费，豪屹公司未提交证据证明水电费计算依据，故其应承担举证不能的不利后果，本院对其关于水电费的上诉主张不予支持。综上，豪屹公司的上诉请求部分成立，就其成立部分，本院予以支持。皇嘉公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，有误部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初27434号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初27434号民事判决第七项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初27434号民事判决第五项为：陈颖君应于本判决生效之日起十日内向深圳市豪屹投资有限公司支付商铺占有使用费37448元、空调费4158元、推广费1215.06元、物业管理费1506.12元；四、驳回深圳市豪屹投资有限公司的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费本诉部分1708元（陈颖君已预交），由陈颖君负担1164元，深圳市豪屹投资有限公司、深圳市皇嘉物业管理有限公司负担544元；反诉费709元（深圳市豪屹投资有限公司已预交），由陈颖君负担489元，深圳市豪屹投资有限公司负担220元；司法评估费6000元（陈颖君已预交6000元），由陈颖君负担4022元，深圳市豪屹投资有限公司、深圳市皇嘉物业管理有限公司负担1978元。二审受理费2586元（深圳市豪屹投资有限公司、深圳市皇嘉物业管理有限公司已预交），由陈颖君负担310元，深圳市豪屹投资有限公司、深圳市皇嘉物业管理有限公司负担2276元。综上，深圳市豪屹投资有限公司、深圳市皇嘉物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈颖君迳付诉讼费用1723元。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年三月十九日书记员 庄曼青（兼）