广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初865号原告：张杰，女，1971年5月7日出生，汉族，住江西省乐平市。委托诉讼代理人：王欢，广东方则理律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜彩霞，广东方则理律师事务所实习人员。被告：广州市海名企业管理有限公司，住所地：广州市海珠区纺织路草芳横一巷6号之六自编1002房。法定代表人：罗智勇，职务：执行董事。委托诉讼代理人：阳艳，广东瀛真律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行，营业场所：广州市荔湾区南岸路63号首层（小商场）、三层、四层。负责人：崔艳荣。第三人：广州金辉洋房地产有限公司，住所地：广州市荔湾区龙津中路528号4楼B座。法定代表人：严健良。原告张杰与被告广州市海名企业管理有限公司（以下简称“海名公司”）、第三人中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行（以下简称“工商银行荔湾支行”）、广州金辉洋房地产有限公司（以下简称“金辉洋公司”）物权保护纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法由审判员李庆伟适用简易程序公开开庭审理，原告委托诉讼代理人王欢、杜彩霞、被告委托诉讼代理人阳艳到庭参加诉讼。第三人工商银行荔湾支行、金辉洋公司经本院传票传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张杰向本院提出诉讼请求：1、确认被告侵占广州市黄沙大道189-201号辉洋苑?蔚蓝心殿XXX阁907房的行为违法；2、判令被告立即向原告交还广州市黄沙大道189-201号辉洋苑?蔚蓝心殿XXX阁907房，恢复原告对房屋的占有；3、判令被告赔偿原告房屋装修损失人民币67064元;4、判令被告赔偿原告精神损失费人民币5万元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2005年7月18日，原告与第三人金辉洋公司签订《辉洋苑?蔚蓝心殿房屋认购书》，约定原告认购广州市黄沙大道189-201号辉洋苑，蔚蓝心殿XXX阁907房（以下简称“涉案房屋”），成交价为545491元。同日，原告向第三人金辉洋公司支付907房的购房定金10000元，首期楼款259491元。随后，原告与第三人金辉洋公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于广州市黄沙大道189,201号辉洋苑XXX阁907房，建筑面积105.26平方米，其中套内面积89.47平方米，成交价为545491元。2005年7月20日，第三人金辉洋公司向原告发出交楼通知。原告按交楼通知要求向第三人金辉洋公司支付装修押金2000元、管理费周转金411元、房屋维修基金10910元、水电周转金400元、煤气初装费3500元等相关费用后接收了907房并使用居住至今。2019年4月24日，被告趁原告不在907房，纠集黑社会性质人员，以己通过拍卖方式取得第三人工商银行在（2005）穗中法执字第273号-2民事裁定书项下的包括涉案房屋907房在内的以物抵债权益为由，采取威胁、恐吓和暴力手段强行侵占907房，甚至在原告报警后，仍拒绝交还907房和房内物品。原告认为，原告与第三人金辉洋公司之间就907房的商品房买卖合同关系真实、合法、有效，原告依约支付了大部分房款及相关费用，并居住使用至今，原告基于买卖关系而依法取得对907房占有、使用、收益、处分的物权期待权，而被告是通过以物抵债的方式取得的907房的物权请求权，被告应该通过合法程序和合法途径主张权利，而不应通过非法侵占的方式收房。综上，被告以威胁恐吓等暴力非法手段强行侵占907房，侵害了原告对907房一直以来所享有的物权，也给原告造成了巨大的精神损害和严重的经济损失，程序严重违法，原告有权依据《物权法》等相关法律规定要求确认其行为具有严重的违法性，并且在确认违法性的基础上，要求被告交还房屋，并承担赔偿原告房屋装修损失及精神损失费的后果。两第三人由于都曾是907房的权利人，有利于查清案件事实，因此原告列其为第三人参加诉讼。被告广州市海名企业管理有限公司答辩称：一、我方不同意原告的诉讼请求。原告对房屋的占有是无权占有，不能对抗我方对房屋的所有权。涉案房屋于2001年抵押给工行，经法院三次流拍无人竞买后，于2005年10月27日抵债给工行，工行于2018年12月28日将抵债之权益及涉案房屋所有权转让给被告，依据物权法第28条及最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第29条第2款，涉案房屋的所有权为工行，工行再通过拍卖转让给被告，被告基于对涉案房屋的所有权有权对房屋进行占有。二、原告于2005年7月18日与金辉洋公司签订买卖合同时，买卖合同明确记载涉案房屋存在被限制处分的情形，原告仍继续购买，同时未支付全款，即擅自对外出租，由此产生的后果应由原告自行承担。同时，被告有权保留向原告主张返还出租产生的收益及对房屋改装要求恢复原状的权利。三、依据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引，粤高法2017-191号第22条，原告与金辉洋公司的房屋买卖合同理应解除，原告对涉案房屋的占有已没有依据。四、根据被告向管理公司的装修备案信息查询，涉案房屋未在2018年、2019年装修过，故原告主张的装修损失没有事实依据。五、原告对涉案房屋的权利是财产性权利，依据侵权法第22条规定，原告在本案中主张的精神损害赔偿没有法律依据。经审理查明：涉案XXX阁907房是第三人金辉洋公司开发建设的房屋。涉案房屋曾于2001年以【备（2001）10283】办理在建工程抵押登记，抵押权人为中国工商银行下九路支行（即现第三人工商银行荔湾支行前身）。2004年4月9日，广州市中级人民法院以（2004）穗中法执字第508、510-512号民事裁定书和协助执行通知书，查封了登记在被申请执行人金辉洋公司名下的位于黄沙大道粤南大街辉洋苑（预售证号：000200、000201号除己预售、查封外的全部房产）。2005年7月18日，原告与金辉洋公司签订《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》，由原告向金辉洋公司认购广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑·蔚蓝心殿XXX阁907房单位，建筑面积为105.26平方米，套内面积为89.47平方米（以竣工验收后房管局确认之面积为准）。原告同意按银行按揭付款方法付款，即成交价为人民币545491元。1、原告于签署本认购书时交付定金人民币壹万元；2、2005年7月18日前签订《商品房买卖合同》，同时付楼款的52.3％，即人民币275491元（已扣除定金），综合税费人民币11183元（即成交价2.05％）……8、原告向银行申办按揭贷款，按揭款为人民币26万元，年限20年。原告与金辉洋公司曾经签订《商品房买卖合同（银行按揭、金907）》，约定原告所购买的商品房位于广州市黄沙大道189-201号辉洋苑XXX阁907房，成交价为545491元，原告选择银行按揭付款方式：2005年7月18日前支付首期楼款285491元，其余楼款向银行申请按揭贷款，按揭贷款额为260000元，还款年限为20年；金辉洋公司在原告交齐首期楼款的三十个工作日内提供人民法院《协助执行通知书》，逾期原告有权退楼等等；综合契税按成交价的2.05%即11183元，于2005年7月18日前交清；金辉洋公司应当在2005年9月30日前将该商品房交付原告使用，金辉洋公司应当在2006年9月30日前办理好房地产权属证书、逾期按所交楼款1%支付违约金；维修基金按成交价的2%即10910元，于收楼时支付缴清，等等。原告与金辉洋公司签订的买卖合同至今没有在房屋管理部门办理登记备案手续。原告向本院提交《商品房买卖合同》封面载明：预征契税按房价1.5％，但签名页只有原告的签名，没有金辉洋公司的签章。2005年7月18日，原告向金辉洋公司交纳定金10000元及首期楼款259491元。2005年7月20日，原告向被告交纳维修基金10910元，金辉洋公司也于该日将上述房屋交付原告使用。因第三人金辉洋公司未履行其与中国工商银行下九路支行（第三人工商银行荔湾支行前身）借款合同一案【案号：（2004）穗中法民二初字第407号】判决所确定的义务，2005年10月27日，广州市中级人民法院作出（2005）穗中法执字273号-2《民事裁定书》，裁定将包括广州市荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑XXX阁907房在内的荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑的抵押房产以物抵债给中国工商银行下九路支行。房管部门亦确认于2009年3月2日收到广州市中级人民法院以物抵债的协助执行通知书，2018年12月28日，被告通过拍卖人广东翔实拍卖有限公司举行的拍卖会，竞买购得（2005）穗中法执字第273号-2民事裁定书项下的以物抵债权益，并与广东翔实拍卖有限公司签署《拍卖成交确认书》。2019年2月27日，第三人工商银行荔湾支行作出《关于辉洋苑房产权利人变更的通知书》，通知包括涉案房屋在内的九套房屋的占用人、管理人，因2018年12月28日该行委托广东翔实拍卖有限公司对辉洋苑抵债权益进行公开拍卖，广州市海名企业管理有限公司竞得抵债权益，故被告海名公司为“辉洋苑抵债物业”的合法权属人，依法对“辉洋苑抵债物业”享有占有、使用、收益及处分权利；自以物抵债之日起至本通知书作出之日止及其后因“辉洋苑抵债物业”产生的所有权益及或有负债，均由广州市海名企业管理有限公司承继，由广州市海名企业管理有限公司依法享有该物业的权益，并承担法定或合法有效约定之义务，等等。2019年4月24日，被告直接向原告的承租人收回涉案房屋。2019年7月，原告张杰起诉请求确认与金辉洋公司之间针对广州市黄沙大道198-210号辉洋苑XXX阁907房存在合法有效的商品房买卖合同关系。2019年9月26日，本院作出（2020）粤0103民初865号民事判决书，判决：确认张杰与金辉洋公司之间针对广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑XXX阁907房存在合法有效的商品房买卖合同关系。本院认为：本案争议焦点在于海名公司对于涉案房屋是否享有排除张杰占有权利。对此，本院认定并具体分析如下：首先，根据查明事实，广州市中级人民法院已于2005年10月27日作出（2005）穗中法执字273-2号《民事裁定书》，裁定将涉案房屋以物抵债给工商银行，房管部门亦确认于2009年3月2日收到广州市中级人民法院以物抵债的协助执行通知书，故工商银行荔湾支行对涉案房屋享有物权，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款有关“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”的规定。海名公司于2018年12月28日通过拍卖竞买成功购得（2005）穗中法执字第273-2号民事裁定书项下的以物抵债权益，并签署了《拍卖成交确认书》，工商银行荔湾支行亦于2019年2月27日作出《关于辉洋苑房产权利人变更的通知》，明确海名公司竞得涉案物业，并承继因“辉洋苑抵债物业”产生的所有权益及负债等，故海名公司为涉案房屋的权利人。其次，虽然张杰因与金辉洋公司签订了涉案房屋买卖合同而入住涉案房屋，且该合同的商品房买卖关系已经被认定为有效，但从现有证据来看，涉案房屋在张杰签约购买前早已抵押给工商银行，且被执行查封，并于2005年10月27日在广州市中级人民法院执行过程中被裁定以物抵债给工商银行。在此情况下，张杰与金辉洋公司所签订的房屋买卖合同显然无法继续履行，张杰仅享有对金辉洋公司的合同债权，并不享有对涉案房屋的物权。基于上述分析，在涉案房屋的所有权已经法院裁定转移至工商银行，而海名公司基于拍卖事实承继了工商银行对涉案房屋的所有权益的情况下，张杰因其与金辉洋公司所签订的有关涉案房屋的买卖合同所享有的对金辉洋公司的合同债权，显然不足以对抗海名公司对涉案房屋所享有的权益。海名公司收回涉案房屋的所有权并无不当，但需做好交接手续。原告主张的全部诉请依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定，判决如下：驳回原告张杰全部诉讼请求。本案受理费1321元，由原告张杰负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年三月二十日书记员  吴 帆姚晓丹