上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1453号上诉人(原审原告、反诉被告)：沈玉霞，女，1959年7月11日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：项黎，上海市海峡律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：祝蓉芳，女，1959年8月15日出生，汉族，住上海市。上诉人沈玉霞因与被上诉人祝蓉芳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初19842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈玉霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：祝蓉芳虽然基于继承成为房屋权利人，但在继承遗产的同时，必须承担相应义务，履行原“租赁协议”约定。沈玉霞享有优先续租权利，也不存在拒付租金的情形，因祝蓉芳单方面强行收房，其必须赔偿沈玉霞在该租赁店面的装修费及相关经济损失。因店面长期严重漏水，物业同意赔付人民币(以下币种均为人民币)10,000元抵扣2017年9月之前的物业费；2018年起沈玉霞被工商告知不得无证经营，祝蓉芳无权向沈玉霞主张2018年起的物业费，因此，法院应驳回祝蓉芳要求支付物业费的反诉请求。祝蓉芳书面意见辩称，不同意沈玉霞的上诉请求。祝蓉芳与沈玉霞之间的房屋租赁合同合法解除，祝蓉芳不存在任何过错，沈玉霞主张赔偿其损失无事实和法律依据。沈玉霞拒不支付合同约定的物业费，祝蓉芳提起反诉，一审予以支持，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。沈玉霞向一审法院起诉请求：祝蓉芳赔偿沈玉霞经济损失520,640元(具体赔偿清单：1.装修费120,000元；2.房屋漏水修理费78,000元；3.广告牌23,000元；4.成套排风机22,000元；5.液气炉灶6,500元；6.餐台5,600元；7.圆台3,600元；8.碗具8,300元；9.混合环保杯具25,000元；10.冰箱10,600元；11.置物架2,800元；12.微波炉900元；13.电饭煲1,860元；14.蒸箱2,800元；15.火锅2,500元；16.水斗1,600元；17.吊扇台扇1,800元；18.空调17,000元；19.电瓶车15,000元；20.损坏的其他财产8,700元(包含圆台、冰箱、煤气灶、电饭煲、老酒饮料、调料等)；21.租金损失61,200元；22.营业开支损失100,000元；23.2018年8月至2019年3月的水电费1,880元)。祝蓉芳向一审法院反诉请求：要求沈玉霞支付物业费41,745元。一审法院认定事实：祝蓉芳与谢涛(已于2015年12月去世)生前系夫妻关系。位于上海市嘉定区天祝路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)于2014年5月核准登记至谢涛名下。2013年10月25日，谢涛(甲方)与沈玉霞(乙方)签订《协议》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期为二年(2013年9月1日至2015年8月31日)，已给乙方二个月装修期(2013年7月1日至2013年9月1日)；因该门面房周边施工等因素，甲方同意二年内不收取乙方租赁费，由乙方自主经营，其装修费、物业费、保洁保安费、水、电、煤等所产生的费用由乙方自行承担；二年租赁期满后，甲乙双方需对该门面重新评估，按照同类地区，旁边相邻门面租金及市场租金价格，乙方有优先续租，如乙方不再续租，甲方收回该门面房，并不承担该门面房所装修的费用。2017年5月4日，上海市新黄浦公证处就祝蓉芳申请办理继承公证出具《公证书》一份，确认系争房屋系祝蓉芳与被继承人谢涛在婚姻关系存续期间所得，一半归祝蓉芳所有，另一半归谢涛所有，为谢涛的遗产，谢涛的其他继承人均表示放弃对该房屋内属谢涛部分的遗产的继承，故确认系争房屋内属谢涛部分的遗产由祝蓉芳继承。2017年6月，系争房屋核准登记至祝蓉芳名下，为祝蓉芳单独所有。因沈玉霞未支付自2015年9月之后的租金，祝蓉芳曾于2017年将沈玉霞诉至法院，要求沈玉霞立即搬离系争房屋，并支付自2015年9月1日至实际搬离之日止的租金及房屋使用费。法院于2018年1月3日作出(2017)沪0114民初11508号民事判决，认定租赁期满后双方为不定期租赁关系，祝蓉芳作为房屋所有人可随时解除与沈玉霞之间的不定期租赁关系，该案判决沈玉霞搬离并归还系争房屋，沈玉霞向祝蓉芳支付2015年9月1日至2017年6月30日的租金42,800元及2017年7月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。该案经二审维持，于2018年5月18日发生法律效力。因沈玉霞未履行上述判决，祝蓉芳向法院申请强制执行。法院于2019年6月19日发出(2019)沪0114执恢470号执行公告，责令沈玉霞于2019年7月8日上午9点前搬离系争房屋，到期不履行则法院将在2019年7月9日上午9点在上述房屋处强制执行。沈玉霞应于上述时间到场，接受执行，拒不到场的，不影响执行，现在遗留物品将作为无主物处理，因此造成的损失，由沈玉霞自行承担。因沈玉霞接到通知后，仍未在2019年7月8日搬离。2019年7月9日法院采取强制执行措施，将系争房屋返还祝蓉芳。一审庭审中，沈玉霞称其在2019年7月9日也来到执行现场，但因对生效判决及强制执行有异议，故其并未搬走店铺内的物品。对于双方争议的物业费，祝蓉芳提供以下证据：1.四张物业费发票，分别为2014年1月至2015年7月的物业费17,242.50元、2017年4月1日至2018年6月的物业费13,612.5元、2018年7月至2018年12月的物业费5,445元、2019年1月至2019年6月的物业费5,445元，证明祝蓉芳为沈玉霞垫付物业费41,745元；2.物业公司于2018年6月22日出具的情况说明，证明物业费欠费期间原为2016年10月至2018年6月。因2016年发生消防跑水，故补偿业主6个月物业费，视为2016年10月至2017年3月的物业费已到账，故2017年4月至2018年6月的物业费欠费为13,612.50元。沈玉霞对物业费发票的真实性无异议，但认为2014年1月至2015年7月的物业费17,242.50元，在祝蓉芳垫付后，沈玉霞已经将17,242.50元现金给付祝蓉芳。对于物业公司的情况说明，沈玉霞不认可，沈玉霞认为物业公司同意抵扣的金额为10,000元。为此，沈玉霞提供以下证据：1.沈玉霞饭店内厨师朱建伟的证明1份，证明沈玉霞将物业费17,242.50元支付给祝蓉芳后，对朱建伟说了此事；2.案外人毛启初出具的证明1份，沈玉霞称毛启初的身份为物业公司工程部员工，该证据证明因房屋漏水，物业公司同意赔偿10,000元用于抵扣物业费。祝蓉芳对上述证据的三性均不认可。一审法院认为，沈玉霞与祝蓉芳丈夫谢涛签订的《协议》所约定的租赁期为二年，2013年9月1日至2015年8月31日。租赁期满后，双方为不定期租赁关系。(2017)沪0114民初11508号判决已确认沈玉霞、祝蓉芳之间的不定期租赁关系自祝蓉芳的解除通知送达沈玉霞之日(2017年6月30日)解除。对于沈玉霞主张的赔偿清单中的第1项装修费用，因不定期租赁关系解除的原因主要是沈玉霞拒付租金，祝蓉芳才行使了解除权，故沈玉霞主张祝蓉芳赔偿装修损失，不予支持。对于沈玉霞主张的第2项房屋漏水修理费，无事实及法律依据，不予支持。对于沈玉霞主张的第3-20项损失，沈玉霞称该部分均为沈玉霞依据其留在系争房屋内的物品估值计算得出。首先，沈玉霞未就其将上述财产遗留在系争房屋内进行举证；其次，即便系争房屋内确实有沈玉霞的上述财产，因沈玉霞在强制执行过程中，接到法院通知后仍未对上述财产进行妥善处置，上述财产毁损灭失的法律后果也应由沈玉霞自行承担。沈玉霞主张祝蓉芳赔偿，不予支持。对于沈玉霞主张的第21项、第22项损失，于法无据，不予支持。对于沈玉霞主张的第23项水电费，因该费用系沈玉霞在使用租赁房屋期间产生，应当由沈玉霞自行负担。关于祝蓉芳反诉要求沈玉霞支付的物业费41,745元，有合同依据，且祝蓉芳已提供其垫付的相关证据，故予以支持。至于沈玉霞辩称其向祝蓉芳支付了物业费17,242.50元，因未提供相应证据，故无法采信。判决：一、驳回沈玉霞的全部诉讼请求；二、沈玉霞应于判决生效之日起十日内支付祝蓉芳物业费人民币41,745元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据生效判决，沈玉霞与祝蓉芳之间的不定期租赁关系已经自祝蓉芳解除通知送达沈玉霞之日解除。现沈玉霞要求祝蓉芳赔偿其装修损失，依据不足，本院不予支持。沈玉霞主张遗留在系争房屋内的物品损失，但未能就其所述财产遗留在系争房屋内提供充分证据予以证明，且沈玉霞在强制执行过程中接法院通知后仍未妥善处理其物品，上述财产毁损灭失的法律后果应由其自行承担，据此，一审法院对其请求不予支持，并无不当。沈玉霞要求祝蓉芳赔偿其租金损失、营业开支损失，于法无据，本院不予支持。沈玉霞主张的水电费，产生于沈玉霞使用系争房屋期间，应由其自行承担。沈玉霞主张已经将物业费17,242.50元支付给祝蓉芳，但未能提供充分证据予以证明，且祝蓉芳对此予以否认，故对沈玉霞的主张，本院尚难以采纳。祝蓉芳已经提供垫付物业费41,745元的相关依据，其依据合同要求沈玉霞负担，一审予以支持，并无不妥。沈玉霞上诉不同意支付物业费，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，沈玉霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,428.22元，由上诉人沈玉霞负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年三月十六日书记员  张黎明附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……