江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终1755号上诉人（原审原告）：孟伟，男，1972年2月18日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：许大伟，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司，住所地江苏省徐州市维维大道1号潘塘街道办事处。负责人：李雪荣，总经理。委托诉讼代理人：杨宇剑，北京市中伦（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高云，北京市中伦（南京）律师事务所律师。上诉人孟伟与上诉人江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司（以下简称房地产投资公司）因商品房买卖合同纠纷，不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初5948号民事判决向本院提起上诉一案。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。孟伟向本院提出上诉请求：1、依法改判支持上诉人的上诉请求；2、上诉费用由对方负担。事实和理由：一审法院适用法律错误，请求二审法院查明事实后依法改判。根据双方签订的《商品房买卖合同》中关于涉案房屋的交付时间和条件的约定，房地产投资公司应当在2013年5月31日前在获得涉案住宅交付使用批准文件及符合房屋使用条件的情况下，通知孟伟办理上房手续。而事实上房地产投资公司在2013年6月9日才取得徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书，因此其在2013年5月25日向孟伟通知办理交房手续，不具备合同约定的房屋交付条件，且孟伟不同意办理房屋交接手续的情况下，该通知不产生房地产投资公司已经按照合同约定交付房屋的法律后果。此后，房地产投资公司在具备房屋交付条件的情况下一直未再另行通知孟伟办理房屋交付手续，其行为构成合同违约。根据房地产投资公司直到2017年11月3日才向孟伟交付房屋的事实，依据《商品房买卖合同》中有关逾期交付房屋的违约金计算的约定，孟伟要求房地产投资公司按照房价款日万分之二的标准支付违约金符合该约定，孟伟的原审诉请有事实和法律依据。房地产投资公司辩称，1、一审法院对于涉案房屋对一审孟伟的正常居住使用并不构成严重影响的认定准确，二审应当予以认定。根据该认定应当驳回孟伟的诉讼请求。2、一审法院判决江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司承担孟伟无法上房的损失无事实和法律依据，应当予以改判。3、2013年6月9日，房地产投资公司取得了由徐州市城乡建设局颁发的交付使用通知书，因此自2013年6月9日起，房地产投资公司已经完成合同约定的交付条件。并向对方要求接收房屋。孟伟一直到2017年11月间，未能与我公司进行交接，怠于上房。4、根据《商品房买卖合同》附件一第12条及合同法和最高人民法院司法解释的相关规定，孟伟所提出的房屋瑕疵问题属于一般的质量瑕疵，并不属于严重影响正常居住使用或者是通过修复等无法保证房屋买受人的人身财产安全及正常居住使用的行为，本案属于房地产投资公司的维修义务。孟伟不能因质量瑕疵的存在故意拒绝接收房屋，以期通过该行为获得巨额的违约赔偿。5、一审法院判决房地产投资公司承担孟伟无法上房的损失185500元，无事实和法律依据，应当予以改判。由于孟伟并不影响正常居住使用，不构成严重影响，一审法院应当驳回其要求我公司支付逾期上房违约金的诉讼请求。同时一审法院酌定的损失标准过高。房地产投资公司向本院提出上诉请求：撤销原审判决，依法驳回孟伟的诉讼请求。一、二审诉讼费用由孟伟负担。事实和理由：1、一审法院在案件中认定事实错误，应予以纠正。本案中房地产投资公司早已经按照合同的约定，符合交付条件，并要求孟伟接收房屋，至此房地产投资公司已经履行完交房义务，但孟伟一直未能进行交接，怠于上房。《商品房买卖合同》系双务合同，房地产投资公司履行完交房义务，孟伟也有及时受领房屋的义务，一审法院适用法律错误。2、一审法院认定房地产投资公司不应承担逾期交付的违约责任是正确的，应予以维持。但一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，酌定房地产投资公司向孟伟每月赔偿损失，不符合案件的真实情况。孟伟辩称，房地产投资公司的上诉没有事实和法律依据，双方应当按照合同约定履行相应的合同义务。房地产投资公司在2013年6月9日才取得涉案房屋的批准使用文件，因此该公司于2013年5月25日向孟伟发出了上房通知，通知内容为6月1日办理上房手续显然此时并不具备上房条件。孟伟一方不愿意办理上房手续符合合同约定，该通知也不产生房地产投资公司已经按照合同约定交付房屋的法律后果。该房屋在具备交房条件之后，房地产投资公司却一直未再另行通知孟伟办理房屋交付手续，其行为构成合同违约。根据生效法律文书的判决认定，房地产投资公司直到2017年11月3日才通知孟伟并办理交付房屋的手续，孟伟一方的诉请应当得到法院的支持，按照合同约定计算逾期交房违约金。综上，请求二审法院依法驳回房地产投资公司的上诉请求。孟伟向一审法院起诉请求：房地产投资公司支付逾期交房违约金630798元并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年7月13日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，孟伟购买了房地产投资公司开发建设的本市国信上城23-3-102号房产。该房产建筑面积198.7平方米，房屋总价款1950519元，交房时间为2013年5月31日前，交付房屋的条件为该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。逾期交房的违约责任为：逾期超出60日的，买受人有权解除合同…，买受人要求继续履行合同的，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，孟伟依约支付了全部房款。2013年5月25日，房地产投资公司向孟伟寄送了《交付通知书》，通知孟伟于2013年6月1日下午至物业客户服务中心办理房屋交付手续。孟伟按约定时间前往办理上房手续，但是在验房时发现房屋的北墙和西墙与地面不垂直，倾斜较为严重，遂要求房地产投资公司予以维修，未办理上房手续。房地产投资公司也承诺给予维修，但对于维修的情况和完成时间始终没有告知孟伟，直至2017年11月3日再次通知孟伟交房。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。房地产投资公司于2013年5月25日通知孟伟办理交房手续并于2013年6月9日取得了《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》，已具备了合同约定的房屋交付条件。案涉房屋存在的墙面不垂直的质量问题对孟伟的正常居住使用并不构成严重影响，故房地产投资公司不应承担逾期上房的违约责任。但是，对于涉案房产质量问题，房地产投资公司有维修责任。房地产投资公司自2013年6月1日承诺维修后至2017年11月3日方才维修完毕将房屋交付孟伟使用，因维修期间占有使用房屋给孟伟造成的损失，应承担赔偿责任。关于赔偿数额，根据本案具体情况，涉案房屋的面积、地点、参照本地房屋租赁市场价格等因素综合考虑，一审法院酌定孟伟每月损失3500元，共185500元。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司于判决生效之日起三日内，赔偿孟伟迟延用房损失185500元；二、驳回孟伟的其他诉讼请求。案件受理费10108元，减半收取5054元，由江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司负担。二审中，房地产投资公司提交如下证据：1、提供来源于中国徐州信息公开网站的徐州市住房保障和房产管理局发布的2016年下半年至2017年下半年的主城区房屋租赁指导价格的通知打印件，证明根据该文件显示，孟伟所购买的案涉房屋2016年下半年市场指导价为10.73元每平方，2017年上半年为10.86元每平方，2017年下半年为11.94元每平方。2、提供其他案件中徐州市云龙区人民法院委托江苏苏北土地房地产资产评估测绘有限公司就同地段房屋的租金价格所作出的鉴定报告，该房屋面积144平米，2013年至2015年月租金单价为700元，2016年月租金为735元，2017年月租金单价为772元。上述两份证据证明一审法院酌定每月3500元的租金损失明显过高。孟伟发表如下质证意见：我们对房地产投资公司提供的两份证据的三性均有异议，同时我们认为这两份证据不属于新证据，二审法院不应当予以采信。孟伟所购买的涉案房屋叠加别墅，与房地产投资公司所提交的证据所指向的房屋性质有本质上的区别。二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，上诉人孟伟与上诉人房地产投资公司签订《商品房买卖合同》，由孟伟购买涉案房屋，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据生效判决（2018）苏0303民初2276号民事判决确认的内容来看，“房地产投资公司因第三人的原因未能在合同约定的交付日期2015年5月31日向孟伟交付，房地产投资公司将合同约定的交付日期推迟至2013年6月9日，并于2017年11月3日要求孟伟根据其安排配合办理房屋交付手续，故房地产投资公司存在违约行为…”虽然房地产公司于2013年5月25日通知孟伟办理交房手续，但此时其所交付的房屋因未取得《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》而并不符合双方合同的约定，不应视为房地产公司已经交付了满足合同约定的房屋，孟伟拒绝接收房屋并无不当。后房地产公司虽在2013年6月9日取得了《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》，但因其无法提供证据证明在该时间后通知孟伟办理上房手续，故对于孟伟要求房地产投资公司向其支付逾期上房违约金的诉讼请求，本院予以支持。由于双方合同约定，交房时间为2013年5月31日前，逾期超出60日的，买受人有权解除合同…，买受人要求继续履行合同的，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，对此房地产投资公司主张孟伟诉请的违约金过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之精神，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，一审法院根据涉案房屋的面积、地点、参照本地房屋租赁市场价格等因素综合考虑，判令房地产投资公司以每月3500元的标准，共向孟伟赔付185500元已无明显失当，本院予以确认。房地产投资公司在二审中提供的证据不能证明其上诉主张，本院不予采信。综上，孟伟、房地产投资公司的上诉请求均没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11989元，由孟伟负担7979元，由江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司负担4010元。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  胡元静审判员  孟 娟二〇二〇年三月二十一日书记员  陆滢冰