广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终179号上诉人（原审被告）：邓鸿英，男，汉族，1964年2月26日出生，身份证住址广州市荔湾区，现住广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：谭绮兰，女，汉族，1973年12月20日出生，身份证住址广州市荔湾区，现住广州市荔湾区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈家骏，广东曜灵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗胜，男，汉族，1968年12月30日出生，住广州市海珠区。上诉人邓鸿英、谭绮兰因与被上诉人罗胜物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人邓鸿英、谭绮兰上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回罗胜一审诉求，邓鸿英、谭绮兰无需搬离广州市荔湾区光复北路麻纱巷xx号xxx房（以下简称涉案房屋），邓鸿英、谭绮兰无需向罗胜支付房屋使用费；3.诉讼费用由罗胜承担。事实与理由如下：一、涉案房屋是广州冶金建设监理有限公司（以下简称冶金公司）的自管公房，后拆迁补偿给原住户即邓鸿英、谭绮兰居住。1995年1月该房屋由冶金公司按照自管公房的规定合法出租给邓鸿英、谭绮兰居住。自回迁之日，涉案房屋一直由冶金公司按照自管公房的规定出租给邓鸿英、谭绮兰一家居住，是按照拆迁政策和广州市自管公房的规定进行的合法补偿安置，且涉案房屋的租金是按照广州市自管公房的规定为每月118.45元。一审判决以现今政府部门公布的同期同地段的租金参考价为标准，即40×46.88平方米=1875.2元，不符合广州市关于自管公房租金的规定。与涉案房屋同类的部分房屋转给广州钢铁集团公司收购，是按照每月每平方米8元的标准收租，一审法院对租金标准的判决有误。2004年10月后，并不是冶金公司不向邓鸿英、谭绮兰收取租金，而是因为涉案房屋漏水，冶金公司需要过来维修，所以双方当时口头约定用房屋租金来抵扣了维修金。二、从化法院在租户不知情的情况下，将涉案房屋拍卖给罗胜，严重侵犯了被拆迁户的合法权益。从化法院在光复北路麻纱巷41号楼下张贴（2018）粤0117执2325号拍卖公告的照片，邓鸿英、谭绮兰根本没有看到，因此无从得知涉案房屋被拍卖。包括公告中被拍卖的12套房屋的住户都均未看到公告，根本无法申报权利。邓鸿英、谭绮兰已经住在涉案房屋里面几十年，邓鸿英、谭绮兰没有其他任何搬迁去处。按照当时的拆迁政策，可以给予邓鸿英、谭绮兰永久承租的权利。一审法院机械运用合同法的规定，判决搬迁没有法律依据。综上，邓鸿英、谭绮兰上诉请求二审法院依法改判。被上诉人罗胜二审答辩称：邓鸿英、谭绮兰的上诉主张依据不足。应予驳回。一、邓鸿英、谭绮兰原租住的麻纱巷41号29号产权人是梁仲宪，邓鸿英、谭绮兰只是长期租客，并非房屋业主，不是被拆迁户。1997年，冶金公司拆迁原址房屋，根据回迁协议已经安置原业主梁仲宪在麻纱巷41号三楼居住，且根据协议原租客签合同租住涉案房屋。邓鸿英、谭绮兰与冶金公司无雇佣等劳动关系，不属于公司员工，两者签订的房屋租赁合同，是正常市场行为的普通租赁关系，合同约定到期可以解除合同，收回房屋。2003年7月1日合同到期，未再续签租房合同，2013年7月20日，冶金公司把涉案房屋出售给广州市西成再生资源有限公司，合同到期后，冶金公司有权单方解除合同。邓鸿英、谭绮兰在涉案房屋又住了5年，已经给了合理期限让邓鸿英、谭绮兰搬走，冶金公司从此与邓鸿英、谭绮兰再无任何租赁关系。在此期间，广州市西成再生资源有限公司在楼道贴告示，要求邓鸿英、谭绮兰重新办理房屋租赁手续和缴纳租金，可邓鸿英、谭绮兰一直不理睬，从未交过租金，也未签订新的租赁合同。从化法院依法公告拍卖涉案房屋，两次在涉案房屋大楼下大门旁边的墙体张贴了权利申报通知和拍卖公告，也在网络上广而告之，已经尽了告知义务，邓鸿英、谭绮兰未主张权利，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。二、罗胜通过京东网拍卖取得涉案房屋合法有效。罗胜在诉请通知邓鸿英、谭绮兰搬迁清租，但邓鸿英、谭绮兰予以拒绝，故引发本案诉讼。邓鸿英、谭绮兰占有使用该房屋，邓鸿英、谭绮兰与冶金公司的租房协议，与本案无任何关系，其是非法占有和使用涉案房屋，侵犯了罗租作为房屋所有权人的权利，理应按照市场行为市场价格支付占用费，把占用费按法院要求交到罗胜的账户。罗胜于2019年8月14日诉至一审法院，请求判令：1.邓鸿英、谭绮兰立即停止侵权、腾退房屋，将广州市荔湾区麻纱巷xx号xxx房交还罗胜；2.邓鸿英、谭绮兰向罗胜支付涉案房屋的占用费（按照每平方50元乘以46.88平方米=2340元/每月，从2019年6月1日起计至邓鸿英、谭绮兰返还房屋之日止）。一审法院经审理查明：邓鸿英、谭绮兰是亲属关系。邓鸿英一家人原租住麻纱巷29号房屋，1997年冶金公司征用拆迁29号房屋，1997年12月12日冶金公司安排邓鸿英一家人回迁麻纱巷41号105房、905房居住，并与邓鸿英签订了租赁合同，其中最后一份租赁合同的租赁期限是2001年7月1日至2003年7月1日，租金为每月118.45元，该合同期满后，双方没有续签书面合同。约2004年10月后，冶金公司没有再向邓鸿英、谭绮兰收取租金。另查：一审法院处理的（2013）穗荔法民三初字第1016号案中，广州市番禺区西环永兴回收废铁加工厂、冶金公司与广州市西成再生资源有限公司达成调解协议，内容为：冶金公司在2013年7月20日前将广州市光复北路麻纱巷xx号xxx房等多套房屋的产权转移到广州市西成再生资源有限公司名下。涉案房屋于2014年1月6日登记权属于广州市西成再生资源有限公司名下。因广州市西成再生资源有限公司未履行（2017）粤0184民初2884号判决书中应履行的义务，广州市从化区人民法院将麻纱巷xx号xxx房进行网上公开拍卖。罗胜在2019年2月27日通过竞买以664195.84元购买该房屋，2019年4月19日广州市从化区人民法院作出（2018）粤0117执2325、2327号之六执行裁定书，将涉案房屋的所有权及相应的权利归罗胜所有。2019年5月30日罗胜取得该房屋的房地产权证，房屋建筑面积为46.88平方米。庭审中，邓鸿英、谭绮兰提供了从化法院在光复北路麻纱巷41号楼下张贴（2018）粤0117执2325号拍卖公告的照片，拟证明拍卖公告未张贴到涉案房屋门口，邓鸿英、谭绮兰并未看到该公告，无法向从化法院主张权利。该照片显示从化法院于2018年11月22日在光复北路麻纱巷41号楼下大门旁边的墙体上张贴权利申报公告，告知将拍卖包括涉案房屋在内的12套房屋，要求包括涉案房屋在内的12套房屋的承租人在一个月内申报权利。从化法院于2019年1月11日在光复北路麻纱巷41号楼下大门旁边的墙体上张贴权利拍卖公告，告知法院将于2019年1月28日拍卖包括涉案房屋在内的12套房屋。另2018年广州市房屋租金参考价中，该地段的住宅租金参考价为每平方米40元。一审法院认为：邓鸿英、谭绮兰是依据征用拆迁协议回迁入住涉案房屋，并与征用拆迁单位冶金公司签订了租赁协议，其在1997年开始使用涉案房屋有合同依据。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。邓鸿英、谭绮兰与冶金公司的租赁合同在2003年7月1日到期后，虽然双方没有续签租赁合同，但冶金公司对邓鸿英、谭绮兰继续使用房屋并没有提出异议，根据上述房屋规定，邓鸿英、谭绮兰与冶金公司在2003年7月1日后形成不定期的租赁合同关系。同理，涉案房屋的产权在2014年1月转移给广州市西成再生资源有限公司后，广州市西成再生资源有限公司没有对邓鸿英、谭绮兰使用房屋提出异议，故邓鸿英、谭绮兰与广州市西成再生资源有限公司形成不定期的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。涉案房屋大楼楼下大门是大楼住户出入的必经通道，从化法院在拍卖涉案房屋前，两次在涉案房屋大楼楼下大门旁边的墙体上张贴了权利申报通知和拍卖公告，大楼的住户是可以看到该公告的，从化法院已尽到了通知的义务。住户在知道该通知内容后没有申报权利参与竞买，或应当知道通知内容而因疏忽没有看到通知，导致没有申报权利参与竞买，均视为放弃了优先购买权。因此，邓鸿英、谭绮兰主张拍卖行为损害了租户的优先购买权缺乏事实依据，一审法院不予采信。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。罗胜在2019年2月27日购买了涉案房屋，并于5月30日领取了房屋的产权证，此时成为涉案房屋的所有权人，其承接了邓鸿英、谭绮兰与广州市西成再生资源有限公司之间的不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。依据上述规定，罗胜享有随时解除租赁关系的权利。现罗胜起诉要求收回房屋、收取房屋使用费有法律依据，一审法院予以支持。由于邓鸿英、谭绮兰现没有其他房屋可供搬迁，罗胜应给予邓鸿英、谭绮兰合理的搬迁期。对于搬迁期限，一审法院酌情确定为一年。对于房屋使用费标准，可按政府部门公布的同期同地段的租金参考价支付，即40元×46.88平方米=1875.2元。依照《中华人民共和国物权法》第三十九的规定，一审法院于2019年10月16日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起一年内，被告邓鸿英、谭绮兰（含同住人员）搬出广州市荔湾区光复北路麻纱巷xx号xxx房，将房屋腾空交还给原告罗胜。二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告邓鸿英、谭绮兰向原告罗胜支付自2019年6月1日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（使用费标准为每月1875.2元），自本判决发生法律效力次日起到搬迁之日止的房屋使用费，仍按上述标准逐月支付。三、驳回原告罗胜的其他诉讼请求。一审案件受理费50元由原告罗胜负担。二审期间，邓鸿英、谭绮兰当庭提交房屋租赁合同（由案外人和广州钢铁企业集团有限公司签订）复印件一份、收款收据复印件两份，拟证明与涉案房屋相邻的房屋由冶金公司转卖给广州钢铁集团有限公司以后，租金仍然是每月每平方米8元。罗胜质证称：对证据的真实性不认可，该租赁合同、收款收据和涉案房屋与本案没有关系。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对邓鸿英、谭绮兰的上诉主张，认定如下：一、邓鸿英、谭绮兰上诉主张其无需搬离涉案广州市荔湾区光复北路麻纱巷xx号xxx房，无需要支付房屋使用费的问题。因邓鸿英、谭绮兰并非原被拆迁房屋的所有权人也非涉案房屋所有权人，并且从化法院在拍卖涉案房屋前，两次在涉案房屋大楼楼下大门旁边的墙体上张贴了权利申报通知和拍卖公告，涉案房屋大楼楼下大门是大楼住户出入的必经通道，大楼的住户是可以看到该公告的，从化法院已尽到通知义务。罗胜通过网络拍卖合法取得涉案房屋，并完成产权登记手续，作为涉案房屋所有权人，其依法享有占用、使用、收益、处分的权利。因此罗胜诉请邓鸿英、谭绮兰搬离涉案房屋并支付房屋使用费，理据充分。一审法院已经综合考虑邓鸿英、谭绮兰的实际居住困难，给予一年搬迁期限，合情合理。至于邓鸿英、谭绮兰诉请现因无其他房屋居住的理由，并不能成为拒绝搬离涉案房屋的正当依据，其可另寻其他途径解决。二、关于房屋使用费标准的问题。因涉案房屋自2019年5月30日登记至罗胜名下，属于私房性质，邓鸿英、谭绮兰主张应按照公房租金标准以及参照相邻房屋的租金标准计算房屋占用费,缺乏充分依据，不予采纳。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人邓鸿英、谭绮兰的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人邓鸿英、谭绮兰负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年三月十二日书记员  莫善友