北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终1536号上诉人(原审原告)：邵军，男，1968年9月8日出生，汉族，住北京市石景山区。被上诉人(原审被告)：远洋控股集团（中国）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李明，总裁。委托诉讼代理人：张影晨，北京市康达律师事务所律师。上诉人邵军因与被上诉人远洋控股集团（中国）有限公司（以下简称远洋控股公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初19954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵军上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判远洋控股公司支付因办理权属转移登记逾期产生的违约金63632．88元。事实和理由：车位权属转移登记需要双方当事人共同申请，我作为买受人，交完购买车位全部款项后，远洋控股公司作为出卖人有义务主动提供《房地平面图》和《房屋登记表》，因远洋控股公司违反此义务，使我无法办理交税，而完税证明是办理车位权属转移登记的必要条件，因此，远洋控股公司应当承担违约责任并赔偿违约金。远洋控股公司辩称，同意一审判决。邵军向一审法院起诉请求：1．远洋控股公司与邵军共同到房屋行政管理部门办理车位权属转移登记。2．远洋控股公司支付因办理权属转移登记逾期产生的违约金63632．88元（自2011年2月14日起至2019年10月10日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。已付房款壹拾万元整，计算金额为63632．88元）。一审法院认定事实：2010年11月13日，邵军从远洋地产有限公司处购买了位于石景山区一区18幢-2层-2-016的车位1个，双方于当日签订了合同编号为XF257876的《商品房现房买卖合同》。合同第十八条权属转移登记第（二）项约定：“商品房交付使用后，双方同意按照下列第3种方式处理。1．双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2．买受人自行委托他人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。3．买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用个人买受人不高于人民币肆佰元（包括肆佰元）／证，每增加一个买受人增加委托费用人民币壹佰元。”该条第（三）项约定：“买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1．如因出卖人的责任，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。2．如因买受人的责任，按补充协议相关约定执行。3．如因不可抗力的原因，按补充协议相关约定执行。”上述合同附件九《补充协议》第7．4条约定：“买受人采取一次性方式付款的，如选择委托出卖人代办产权的，按前述7．2、7．3条款执行；如买受人选择自行办理产权的，出卖人将严格履行积极配合的义务；同时买受人承诺，其将在车位交付之日起六个月内向出卖人提出配合办理车位权属转移登记的要求；若买受人逾期提出此要求，则由买受人自行承担因不能及时办理车位权属转移登记而产生的一切后果和责任。”2010年11月13日，邵军一次性支付购买车位款10万元，远洋地产有限公司于当日向邵军交付了车位。2018年8月14日，远洋地产有限公司企业名称变更为远洋控股公司。2019年5月10日，远洋地产有限公司山水项目部将“重要通知20190429”发送给邵军，该通知载明：“……如您为一次性付款未委托代办（包含车位）产权，且目前尚未办理产权证，由于项目人员早已撤场，请您务必于2019年5月25-26日（10：00-16：00）到远洋山水北区物业10号楼前台办理产权证的代办手续及自办登记手续。若您未在此时间内办理产权证相关手续，则我司不承担不能或不能及时配合办理产权证而产生的一切后果，相关责任由您自行承担。”2019年5月25日，邵军就涉案车位产权证办理按上述通知进行了登记。2019年9月12日，远洋控股公司将办理车位产权证的相关材料交付邵军。但因未提供房地平面图和房屋登记表，邵军未能缴纳契税。2019年10月10日庭前会议时，远洋控股公司向邵军交付了房地平面图和房屋登记表。关于办理房屋权属转移登记的方式，庭审时，双方当事人均认可双方在履行中实际选择的是《商品房现房买卖合同》第十八条权属转移登记第（二）项中的第一种方式，即“双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”方式。庭审中，邵军称其拿到房地平面图和房屋登记表后，仍未缴纳契税，且明确表示因正处于诉讼阶段，出于对证据保存的考虑，不愿意去办理车位产权证。远洋控股公司表示共同办理车位产权证没有障碍，其已经完成了房屋的初始登记，愿意配合邵军在诉讼期间办理车位产权证。在涉案车位产权证办理过程中，房地平面图和房屋登记表是缴纳契税的必要材料；提交契税完税凭证是申请权属转移的必要条件；转移登记应当由双方共同申请。另，邵军起诉时的诉讼请求是：1．被告协助原告近期办理车位产权证；2．被告支付因办理权属转移登记逾期产生的违约金，自2011年5月10日起至实际取得房屋所有权证书之日止，每日房款万分之一的违约金。事实和理由包括：当时我要求自主办理产权证，但销售人员说只有委托办理合同，但可以协助办理自办产权证。之后我多次催找要求被告协助办理，提供必要材料，但被告一直拖延至今。2019年10月10日，邵军变更诉讼请求为：1．被告与原告共同到房屋行政管理部门办理车位产权证；2．被告支付因办理权属转移登记逾期产生的违约金，自2011年2月13日起至实际取得车位产权证之日止，每日房款万分之一的违约金，暂计算至2019年10月10日，即31600元。2019年10月24日，邵军在开庭时再次变更诉讼请求。邵军称其根据商品房买卖合同解释第十八条规定计算的违约金。庭审中，经法庭释明，远洋控股公司认为邵军没有损失，其主张的违约金过高，如果法院认定远洋控股公司违约，请求对违约金酌减，但未对违约金过高提出证据证明。邵军称其“现在没有”损失的证据，亦“提交不了”其主张的多次要求对方配合办理车位产权证的证据。一审法院认为，邵军与远洋控股公司签订的《商品房现房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现对邵军的第一项诉讼请求，即远洋控股公司与邵军共同到房屋行政管理部门办理车位权属转移登记，因远洋控股公司不持异议，且不违反法律规定，故法院予以支持。围绕当事人的诉辩理由，本案的争议焦点为在双方履行合同过程中，在选择“双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”方式下，时至今日未能完成涉案车位权属转移登记的责任是否可归责于远洋控股公司？法院做如下分析认定：一、双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记方式下，远洋控股公司负有的义务《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。我国不动产权所有权的转移登记必须办理所有权登记手续，取得权属证书。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《北京市城市房地产转让管理办法》第二十四条规定，房地产转让人和受让人应当在签订转让合同或者取得与转让有关的法律文件生效后90日内，向市或者区、县房地产行政主管部门申请办理房地产权属转移登记。无论是双方选择的方式，还是根据上述规定，涉案车位权属转移登记需要本案双方当事人共同申请、共同完成办理，但是存在义务分工和主次。邵军作为买受人应当负有申请车位权属登记的义务，远洋控股公司作为出卖人则负有包括转移权属登记义务在内的转移车位所有权的义务。转移车位权属登记义务分为两个阶段，一是权属初始登记阶段，因办理初始登记所需的材料不可能由邵军掌握，应由远洋控股公司承担主办义务；二是完成初始登记后，远洋控股公司协助邵军共同申办其名下权属证书的义务，并提供必要的证明文件，此时邵军应当承担主办义务。即远洋控股公司此阶段的协助义务应当以邵军向其提出提供必要材料要求并共同前往房屋登记机关进行权属转移登记为前提，否则其协助义务将无从入手，亦会增加其履行义务的成本支出。需要指出的是，双方在此阶段虽都负有义务，且应配合共同完成，但因义务履行有先后顺序，在负有先履行义务的邵军未履行的情况下，其无从要求后履行一方远洋控股公司履行义务。因涉案车位权属初始登记已经完成，故在邵军提出申请的情况下，远洋控股公司有义务与邵军共同办理涉案车位权属转移登记。二、涉案车位权属未完成转移登记是否可归责于远洋控股公司商品房买卖合同解释第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”邵军认为，其于2010年11月13日购买的车位，但至今未取得车位产权证。依据上述规定，应追究远洋控股公司的违约责任。法院认为，适用该条款需要同时具备两个条件，一是由于出卖人的原因导致买受人未在规定期限内取得房屋权属证书，二是双方当事人无特殊约定。（一）关于是否由于远洋控股公司的原因导致未在其主张的规定期限内取得房屋权属证书。邵军认为，远洋控股公司在2019年5月之前并未履行通知义务。法院认为，在“双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”方式下，当远洋控股公司已经完成初始登记的情况下，如前所述，邵军负有主动提出要求远洋控股公司协助配合的义务，现没有证据证明其在2019年5月之前要求远洋控股公司履行办理车位产权证的协办义务，亦没有向权属登记部门要求办理权属证书；又双方没有就此通知义务进行明确约定，且远洋控股公司是否履行通知义务，事实上并不影响邵军合同目的的实现，亦不会必然导致逾期办证的后果。邵军认为，远洋控股公司作为开发商应当了解办理契税所需的相关材料，但未主动提供房地平面图和房屋登记表，导致其无法缴纳契税，影响了车位产权证的办理。远洋控股公司辩称，邵军应向其提出车位权属转移登记的要求，但截至2019年5月25日其发出“重要通知”后，邵军才前往物业公司进行登记，且邵军并未缴纳契税，逾期的责任应由邵军自行承担。法院认为，《中华人民共和国税收征收管理法》第四条第一款规定，法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。故邵军作为涉案车位的买受人，应为缴纳契税的义务人。本案中，双方并未在合同中明确约定房地平面图和房屋登记表的交付时间和方式，法律亦无明确规定。根据合同法第六十二条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。现一方面，邵军并无证据证明其在2019年5月25日之前要求远洋控股公司配合其缴纳契税并提供相关材料，亦无相关证据证明其在2019年5月25日之前前往税务登记机关办理过契税的缴纳手续。另一方面，按照“有利于实现合同目的”的原则，邵军作为缴纳契税的义务人，应当主动为缴纳契税创造条件、积极促成手续的完备，并且其作为完全民事行为能力人，亦可以通过查询、咨询等方式知悉缴纳契税、办理车位产权证等手续所需的材料内容。远洋控股公司作为开发商，虽应了解缴纳契税、办理车位产权证的所需相关材料，但因邵军未委托其办理相关手续，其无法得知邵军缴纳契税和办理车位产权证的计划安排，其在这一过程中处于被动、从属地位，亦如前所述，应取决于邵军的申请；且不同买受人的缴税、办证需求会有所不同，在未委托远洋控股公司办理的情况下，若仍要求其承担主动提交相关材料并督促邵军契税缴纳、办理车位产权，责任无疑过重。又邵军作为车位权属的受让方，对于车位权属的情况理应更为在意，交由其主动提出办理需求并积极办理更符合经济效益和公平原则。故邵军以未主动提供相关材料为由要求远洋控股公司承担违约责任，法院不予支持。邵军认为，其在2019年5月25日在被告处进行相关登记之后，远洋控股公司直到2019年9月12日才为其准备好材料，且材料不够齐备，应构成违约。一审法院认为，因2019年时远洋控股公司山水项目部人员已经从涉案车位所在小区撤场，且在2018年公司进行了企业名称变更，故在提供材料的办理程序上需要一定时间具有一定合理性，加之远洋控股公司并不能当然知晓邵军是否已经缴纳契税，邵军亦未明确告知远洋控股公司需要提供的材料清单，因此其在9月份提供给邵军的材料中存在缺少房地平面图、房屋登记表的情况，应在容错范围之内。另邵军从2010年11月13日购买车位后，一直未履行缴纳契税义务，亦无证据证明其对办理车位权属转移登记积极进行准备，且其在诉讼期间拿到房地平面图和房屋登记表后，仍未缴纳契税，并在庭审中明确表示在诉讼期间不进行车位权属转移登记。因此，邵军以未及时提供相关材料为由要求远洋控股公司承担违约责任，法院不予支持。（二）关于当事人之间是否存在特殊约定。远洋控股公司辩称，双方签订的合同附件九《补充协议》第7．4条属于特殊约定。邵军一方面认为，双方实际选择的是“共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”方式，而该条款适用于“买受人自行办理产权”的情形；另一方面认为，该条款增加了其本人的责任，减少了对方的责任，并且对方没有采取合理方式提醒其注意，应根据格式合同的有关规定视为无效。一审法院认为，首先，上述第7．4条款的适用前提是“买受人自行办理产权”，而双方当事人实际选择的是“共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”方式，故该条款的约定不适用于本案。其次，关于该条款的效力问题，虽然其为格式条款，但其不符合合同法第四十条规定的无效情形。因该条款的设置目的应是为了促进合同及时履行，即促使买受人在六个月的期限内积极主动要求出卖人履行配合协助义务，并不属于额外增加买受人的责任；而“若买受人逾期提出此要求，则由买受人自行承担因不能及时办理车位权属转移登记而产生的一切后果和责任”，属于双方分担责任的合理范畴，并未排除邵军对车位占用、使用以及转移权属等权利。因该条款并未免除或者限制远洋控股公司的责任，亦未加重邵军的责任、排除邵军的主要权利，故邵军关于合同附件九《补充协议》第7．4条无效的意见，法院不予支持。综合上述分析，涉案车位权属未完成转移登记不可归责于远洋控股公司，故邵军要求其支付违约金的诉讼请法院不予支持。综上所述，原告邵军的部分诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第四项、第五项、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告远洋控股集团（中国）有限公司与原告邵军于本判决生效之日起三十日内共同前往房屋登记管理部门办理坐落于石景山区一区18幢-2层-2-016车位的所有权转移登记手续，将该车位登记至原告邵军名下；二、驳回原告邵军的其他诉讼请求。二审中，邵军提交不动产登记申请审批表，证明并未列明要向对方索要的相应材料，远洋控股公司认为该表的证明目的与本案无关。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案上诉的争议焦点为邵军至今未完成涉案车位权属转移登记的责任是否应归责于远洋控股公司。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，且本案中双方当事人自愿选择《商品房现房买卖合同》第十八条权属转移登记第（二）项中的方式由双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，因此，涉案车位权属转移登记需要邵军和远洋控股公司共同申请并办理。申请办理过程中，邵军作为买受人负有发起义务，远洋控股公司在办理完成初始登记后，负有协助邵军办理权属转移登记，并提供相应证明文件的义务，一审法院依据相关法律规定和事实情况认定邵军的履行义务中负有先履行义务正确，本院予以确认。在负有先履行义务的前提下，未完成涉案车位权属转移登记应分为邵军是否向远洋控股公司提出办理要求的前后两个时间段，即2019年5月25日按照远洋控股公司山水项目部通知进行登记前和登记后。首先，邵军在2019年5月25日按照远洋地产有限公司山水项目部通知进行登记前，且支付购买车位款后，无证据证明其曾向房地产行政主管部门、远洋控股公司提出办理申请或配合办理要求，在双方未就通知义务进行明确约定情况下，负有先履行义务的邵军要求远洋控股公司承担未完成涉案车位权属转移登记违约责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。其次，邵军在2019年5月25日按照远洋控股公司山水项目部通知进行登记后，远洋控股公司应履行协助办理义务，在对履行期限未约定情况下，关于远洋控股公司在2019年9月12日将办理车位产权证的相关材料交付邵军的行为是否属于合同法第六十二条规定的必要准备时间，本院认为，交付办理车位产权证的相关材料并非可以即时履行内容，且自车位交付至远洋控股公司山水项目部发出通知已时隔多年，相关人员已经从涉案车位所在小区撤场，在收到业主办理申请后，应给予必要时间梳理、准备，远洋控股公司在间隔三个多月后的交付行为应属必要准备时间之内，远洋控股公司对此并不构成违约。关于2019年9月12日交付材料中缺少房地平面图、房地登记表是否属远洋控股公司未尽到协助义务，本院认为，邵军在2019年5月25日登记中并未明确告知远洋控股公司需要提供的材料清单，邵军亦是在未能缴纳契税后才知晓具体材料名称，本案一审审理期间，其向远洋控股公司提出要求后，远洋控股公司于2019年10月10日已向邵军交付该两份材料，履行了该协助义务，邵军据此要求远洋控股公司承担违约责任，本院不予支持。关于邵军主张的法律适用及合同条款效力问题，一审法院论述已十分详尽，本院不再赘述。综上所述，邵军要求远洋控股公司承担未完成涉案车位权属转移登记违约责任的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1391元，由邵军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二〇年三月十九日法官助理 郭仁鑫书 记 员 张 一