上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1650号上诉人(原审原告)：赵舒，女，1967年7月11日出生，回族，住北京市。被上诉人(原审被告)：唐震，男，1988年8月12日出生，汉族，住浙江省兰溪市。委托诉讼代理人：周苏黔，浙江五星国泰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：杭州航诚控股有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：叶孝，总经理。委托诉讼代理人：周苏黔，浙江五星国泰律师事务所律师。上诉人赵舒因与被上诉人唐震、杭州航诚控股有限公司(以下简称“航诚公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初13900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵舒上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判由唐震支付：一、以应付租金人民币(以下币种均为人民币)4,865元为基数，按照年利率24%为标准，自2017年12月5日计算至实际付清之日的违约金；二、免租期内租金损失63,240元；三、2017年12月5日至2018年6月25日期间，因唐震未恢复原状而给赵舒造成的租金损失207,253元；四、由航诚公司对唐震上述债务承担连带责任。事实和理由：依据合同相对性原则，应由唐震承担租赁合同项下的责任，航诚公司则承担连带责任。另，一审法院擅自调低违约金标准以及免租期内的租金损失标准，损害了债权人的合法权益。由于航诚公司未将上海市普陀区中江路XXX弄XXX号XXX室以及上海市普陀区中江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)恢复原状，导致赵舒无法出租他人，故此期间的租金损失应当由唐震及航诚公司赔偿。综上，赵舒请求二审法院支持其上诉请求。唐震、航诚公司共同辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵舒向一审法院起诉请求：一、判令唐震向赵舒支付2016年7月10日至2016年8月31日的免租期租金63,240元以及2017年12月1日至2017年12月4日的租金4,865元；二、唐震赔偿赵舒对房屋恢复原状产生的费用损失8,000元；三、唐震向赵舒支付按3.5%税率计提的房屋租赁发票税款21,623.84元；四、航诚公司与唐震承担连带责任；一审审理中，赵舒撤销第三项诉讼请求，并增加诉讼请求：一、确认双方签订的《不动产租赁合同》于2017年12月4日解除；二、唐震向赵舒支付免租期租金的利息损失，以免租期租金63,240元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年12月5日计算至实际付清之日；三、唐震向赵舒支付应付违约金，以2017年12月1日至12月4日期间的应付租金4,865元为基数，按合同约定的每日3%计算，自2017年12月5日起计算至付清之日止；四、唐震赔偿赵舒自2017年12月5日至2018年6月25日期间因唐震未恢复原状而给赵舒造成的租金损失207,253元；五、唐震向赵舒支付的保证金不予退还；六、航诚公司与唐震对上述偿还责任承担连带责任。一审法院认定事实：一、系争房屋登记权利人为赵舒。2016年7月9日，经案外人上海昭盟房地产经纪事务所居间介绍，赵舒作为出租方(甲方)，与作为承租方(乙方)的唐震签订《不动产租赁合同》，主要约定：乙方承租系争房屋作为办公用房；租赁期限自2016年9月1日至2018年8月31日；每月租金36,488元，每三个月支付一次，每次租金于到期日前十日支付；保证金36,488元，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金；乙方应依房屋交接时之现状使用，如需重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意；乙方因使用不当或其他认为原因而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿或给予修复；租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置。该合同第六条第八项约定：乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。该项另有两处手写添加内容：“并仍应支付违约金”“支付免租期内的租金”。该合同第十一条手写约定“甲乙双方共同约定：甲方于2016年7月10日将该房屋交予乙方使用；自2016年7月10日至2016年8月31日为乙方免租期，免租期内不计算房屋租金，物业管理费和其他在使用房屋过程中产生的其他相应费用由乙方承担”。上述合同签订后，赵舒于2016年7月10日将系争房屋交付承租人，实际用于杭州航诚控股有限公司上海分公司(以下简称“航诚公司上海分公司”)办公经营。租赁期间，第一期租金由唐震向赵舒给付，其后租金由案外人给付。二、案外人上海莹蔡建筑装饰有限公司出具的《装修申请书》载明：装修地址为系争房屋，装修期限为2016年7月15日至2016年9月1日，申请装修项目为玻璃隔墙、粉刷、隔墙不封顶空距40公分。三、上海上房物业服务股份有限公司出具《情况说明》，载明：系争房屋于2016年7月中旬交予租户航诚公司上海分公司进行装修，该租户于2017年12月4日搬离该房屋，此后该房屋一直空置。2018年9月底新租户对该房屋进行装修。四、2018年6月11日，赵舒作为甲方，与作为乙方的案外人上海莹蔡建筑装饰有限公司签订《拆除工程协议》，约定因甲方欲拆除系争房屋现有装饰装修设施，对房屋进行恢复原状施工，聘请乙方的施工范围及价格：(1)拆除室内租户所做全部玻璃隔墙、壁柜、拆除楼道里的租户公司宣传栏、租户公司LOGO等装饰板，1,400元；(2)清运碎玻璃等垃圾，800元；(3)清除租户在楼道墙壁上做的装潢装饰，修理室内墙壁破损处，700元；(4)粉刷室内及楼道墙壁，4,500元(含人工费和材料费)；(5)地面保护和卫生，600元；以上恢复原状费用共计8,000元；施工工期为2018年6月12日至6月25日。2018年10月29日，赵舒向上海莹蔡建筑装饰有限公司法定代表人蔡如军的账户转账支付8,000元。五、2018年8月24日，航诚公司上海分公司就系争房屋租赁事宜出具两份《情况说明》，载明：“我公司自2016年9月1日实际承租……因我司经营不善陷入严重亏损，我司于2017年11月遣散员工，于2017年12月4日搬离，租金支付至2017年11月30日。”六、航诚公司上海分公司于2016年10月11日注册成立，登记的营业场所即为系争房屋所在地，现已注销登记。一审审理中，针对《不动产租赁合同》的签订过程，唐震表示，该合同并非当面签署，系唐震签名后寄送给赵舒，再由赵舒签名后寄回，但唐震签署《不动产租赁合同》时，该合同并无“并仍应支付违约金”“支付免租期内的租金”的约定，上述手写添加部分系赵舒自行添加，故对唐震不发生法律效力。赵舒表示，以上手写内容均由其在一式三份的合同中添加，但不清楚在添加时唐震是否已经签字，唐震在收到合同后对上述内容亦从未提出异议。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。赵舒就系争房屋租赁事宜签订《不动产租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对合同主体均具有约束力。就出租方合同主体身份的认定，虽然上述《不动产租赁合同》系在航诚公司上海分公司设立前由唐震实际签署，但其承租房屋系用于航诚公司上海分公司办公经营，且租赁期间的租金并非均由唐震给付，此后也系航诚公司上海分公司出具相关《情况说明》就租赁解除事宜与出租人进行沟通。综合上述情况，法院认定实际履行上述《不动产租赁合同》并承担承租方义务的合同主体为航诚公司上海分公司，其负有在租赁期内按约定承租房屋并给付租金的义务。航诚公司上海分公司于2017年12月4日搬离系争房屋，赵舒请求确认双方的房屋租赁关系于2017年12月4日解除，并无不妥，法院予以确认。针对合同解除后的相应责任，唐震辩称，双方口头约定通过出租人没收保证金的方式予以结清，但对此并未提供证据予以证明，法院难以采信。合同解除后，航诚公司上海分公司仍应补付2017年12月1日起至2017年12月4日期间的租金，同时按照合同约定承租人已向赵舒支付的保证金不予退还。针对逾期支付租金的违约金，考虑到合同约定的违约金标准较高，法院酌情调整违约金计算标准，即以4,865元为本金，按照日万分之三的标准，自2017年12月5日起计算至付清之日止。针对赵舒主张的免租期租金损失，唐震辩称，合同中“支付免租期内的租金”系赵舒在唐震签署合同后自行添加的内容，对承租人不应发生法律效力，但对此并未提供证据予以证明，即使上述情况属实，亦无证据表明唐震曾对赵舒手写添加的内容提出过异议，其后赵舒按约交付系争房屋，航诚公司上海分公司亦按约支付租金及保证金，在合同实际履行的情况下，可视为上述手写添加的内容已获唐震及航诚公司上海分公司同意。现航诚公司上海分公司提前退租，法院综合合同的履行情况以及承租人的违约程度，酌情认定航诚公司上海分公司应赔偿免租期的租金损失31,000元。对于逾期支付免租期租金的利息，并无合同依据，且并无证据表明赵舒曾在合同解除后向唐震及航诚公司上海分公司予以主张，法院对此难以支持。在租赁期限内，为使房屋满足办公需求，航诚公司上海分公司对系争房屋加装了玻璃隔墙、壁柜，并在墙面张贴宣传材料，但在搬离房屋时并未予以拆除，亦未获赵舒同意保留上述装修部分，故应赔偿赵舒自行恢复原状的损失。针对因未恢复原状导致的租金损失，法院认为，在赵舒接收房屋后，并未及时自行恢复，在此期间产生的空置费用，不能排除系因市场风险所致，且依照合同约定赵舒已不再返还保证金，该款项视为违约金性质，故在法院已支持违约金主张的情况下，对空置损失不再予以支持。唐震并非实际承租人，不应负担承租人的相应义务。而作为实际承租人的航诚公司上海分公司不具有法人资格，其民事责任由航诚公司承担，同时鉴于航诚公司上海分公司现已注销，故上述金钱给付义务均应由航诚公司履行。一审法院作出判决：一、赵舒与唐震就上海市普陀区中江路XXX弄XXX号XXX室以及上海市普陀区中江路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《不动产租赁合同》于2017年12月4日解除；二、杭州航诚控股有限公司应于判决生效之日起十日内向赵舒给付2017年12月1日至2017年12月4日期间的租金4,865元；三、杭州航诚控股有限公司应于判决生效之日起十日内向赵舒给付违约金(以4,865元为本金，按照日万分之三的标准，自2017年12月5日起计算至杭州航诚控股有限公司履行完毕上述第二项判决主文确定的金钱给付义务之日止)；四、杭州航诚控股有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿赵舒免租期的租金损失31,000元；五、杭州航诚控股有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿赵舒恢复原状的损失8,000元；六、杭州航诚控股有限公司已向赵舒支付的保证金36,488元不予返还；七、对赵舒的其余诉讼请求，不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院依据法律规定，行使自由裁量权作出的具体赔偿认定，并未损害赵舒的合法权益。关于赵舒上诉所提赔偿的免租期内租金损失不足及违约金标准调低均有不当等问题，本院不予支持。至于空置损失，因赵舒已没收保证金，该保证金具有违约金性质，且可填平赵舒所受损失，故一审法院对赵舒相关诉请未予支持，并无不当。鉴于航诚公司上海分公司在其出具的情况说明中明确载明其在合同履行中所处地位，而赵舒对此未提出异议；结合合同履行过程的其他情况，本院认为一审法院认定航诚公司上海分公司作为履约主体，亦无明显不妥。综上所述，赵舒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,243元，由上诉人赵舒负担。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长 余 艺审判员 张常青审判员 徐 江二〇二〇年三月十六日书记员 黄一鹤附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……