湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终72号上诉人（原审原告）：尹某1，女，2005年5月18日出生，汉族，住湖南省澧县。法定代理人：尹某2（尹某1之父），住湖南省澧县。法定代理人：岳某（尹某1之母），住湖南省澧县。委托诉讼代理人：程晓丽，湖南前进律师事务所律师。委托诉讼代理人：向泽，湖南前进律师事务所律师。上诉人（原审被告）：常德宏瑞房产开发有限公司，住所地湖南省临澧县新安镇高兴社区三组。法定代表人：苏宏平，公司总经理。委托诉讼代理人：姚良荣，湖南经卫律师事务所律师。上诉人尹某1、常德宏瑞房产开发有限公司（以下简称宏瑞公司）因商品房买卖合同纠纷一案，均不服湖南省临澧县人民法院（2019）湘0724民初1267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人尹某1的法定代理人尹某2、委托诉讼代理人向泽，上诉人宏瑞公司的委托诉讼代理人姚良荣到庭参加庭询。本案现已审理终结。尹某1向本院提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其在一审中的全部诉讼请求，由宏瑞公司承担一、二审全部诉讼费用。事实及理由：2016年2月3日宏瑞公司给尹某1送达的《通知》对商品房买卖合同中第三条约定的面积进行了变更，是商品房买卖合同的组成部分，不属于订立合同的预约合同。《通知》中增加的14.43平方米面积，宏瑞公司没有取得规划许可证和商品房预售许可证，对于增加部分的商品房买卖合同应当无效。宏瑞公司在出卖时隐瞒了增加部分没有取得商品房预售许可证的事实，构成欺诈，且至今未能解决对新增部分面积办证的问题，导致尹某1购房的根本目的不能实现，依法应当解除合同、返还购房款并赔偿损失。宏瑞公司辩称，1.《商品房买卖合同》合法有效，合同的主债务已经履行，尹某1交付房款后，宏瑞公司已经交付案涉商铺，尹某1一直用于出租。合同明确约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照不解除合同，双方协商解决的方式处理，故尹某1请求解除合同没有法定依据；2.案涉商铺原设计方案为两边开门，施工过程中受阻工影响变更为一边开门，《通知》中涉及的增加面积14.43平方米就是因变更设计导致的，现工程规划已经完成变更，待临澧县合口商业步行街一期、二期工程完成综合验收后可以办理产权证；3.《通知》注明，宏瑞公司在综合验收后一年半内办理商铺增加面积的产权证，若产权证无法在约定期限内办理，将全额退还增加面积的房款，并无偿给购买人使用。尹某1签收该份《通知》后未提出异议，且补交了房款，宏瑞公司没有隐瞒相关事实，不存在欺诈行为，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定。综上，尹某1的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。宏瑞公司向本院提出上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回尹某1的全部诉讼请求。事实及理由：1.一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定判决宏瑞公司支付违约金适用法律错误。本案不存在合同解除的条件，且尹某1在购房之后当即就将房屋出租获取了收益，迟延办证没有给尹某1造成损失；2.一审法院以已付款50万元作为基数计算违约金错误。因为本案中双方约定的14.58平方米的办证时间已经逾期，而新增面积14.43平方米的办证期限（即综合楼验收后一年半后）并未届满，也就不存在违约的情形，因此只能以14.58平方米的购房款作为计算违约金的基数；3.尹某1在一审中并未要求宏瑞公司承担逾期办证的违约责任，一审法院判决超过了一审原告诉讼请求范围。尹某1辩称，坚持因合同部分无效导致合同的根本目的不能实现，全部合同应当解除的意见。其余的答辩意见与上诉意见相同尹某1向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认宏瑞公司于2016年2月3日所发《通知》中涉及的增加面积为14.43平方米的房屋买卖合同无效;2.请求法院依法解除尹某1与宏瑞公司于2016年2月3日签订的《商品房买卖合同》；3.请求法院判决宏瑞公司立即返还尹某1支付的购房款500000元，并从2016年2月3日起按年利率6%支付资金占用利息至清偿之日止，赔偿尹某1已支付的税费损失10654.80元；4．请求法院判决宏瑞公司赔偿尹某1损失500000元。一审法院认定事实：2016年1月5日，尹某1的法定代理人尹某2、岳某与宏瑞公司合口商业步行街项目部签订《认购协议》1份，认购宏瑞公司开发建设的临澧县合口镇商业步行街3栋1楼102号商铺。《认购协议》载明，该商铺建筑面积约29.01平方米，单价20800元/㎡，总价603408元，一次性付款享受折扣，折后优惠价579271元；买方需分两次支付定金5000元和95000元；物业面积以政府有关部门最终测算为准；签署正式的《商品房买卖合同》后，本认购协议立即自动失效。尹某1的法定代理人岳某分别于2016年1月5日和1月6日支付了订购金5000元和100000元。2016年2月3日，宏瑞公司与尹某1签订《商品房买卖合同》1份，约定：宏瑞公司将其开发建设的坐落于临澧县合口镇澧阳路的金开盛商业步行街3栋1层102号商铺出售给尹某1，该项目核准名称为“合口商业步行街”，该商品房规划用途为商业，预测建筑面积为14.58平方米，单价为18269.56元，总价为266370元；付款方式为一次性付款，买受人应当于2016年2月3日前支付该商品房全部价款，逾期付款买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房，逾期交付责任由双方协商解决；实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方约定以房管局实测为准，根据合同单价多退少补；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照不解除合同，双方协商解决的方式处理；本合同自双方签字或盖章之日起生效。双方均在该合同上签字或盖章。同日，宏瑞公司合口商业步行街项目部向尹某1出具《通知》1份，内容为：尹某1，你购买的合口商业步行街3栋1层102号商铺已签订《商品房买卖合同》，原合同第三条约定建筑面积为14.58平方米，经现场测量为29.01平方米，应当补缴14.43平方米的房屋差价款，共计263630元，特此通知。同时附注：宏瑞公司在综合验收后一年半内办理该商铺增加面积的产权证，若产权证无法在约定期限内办理，将全额退还增加面积的房款，并无偿给购买人使用。尹某1在该份《通知》上签字。同日，尹某1的法定代理人岳某又支付了购房款395000元。至此，尹某1合计支付房款500000元。2016年12月1日，尹某1的法定代理人尹某2将案涉29.01平方米的房屋租赁给案外人苏文香，租赁期5年，租金前三年每年25000元，后两年每年递增3%，目前租赁尚未到期。2017年10月30日，尹某1缴纳该商铺契税10654.80元。另查明，合口商业步行街项目由宏瑞公司分一期、二期开发建设。一期建设的商品房由临澧县房地产管理局批准预售，预售许可证号为2015-015号。案涉商铺系一期建设范围，交付时已经建设完成。该项目二期建设于2018年5月9日经临澧县城建领导小组会议决定同意启动，目前尚未完成。该项目一期、二期工程竣工验收尚未进行。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。尹某1和宏瑞公司对双方签订的《商品房买卖合同》无争议，对其效力予以认定。案涉商品房建筑面积为29.01平方米，其中《商品房买卖合同》载明的面积为14.58平方米，增加部分的面积为14.43平方米。本案争议的焦点为：一、双方关于增加部分14.43平方米面积房屋买卖所达成的协议的性质和效力如何；二、宏瑞公司在案涉商品房销售过程中是否存在欺诈行为；三、双方签订的《商品房买卖合同》是否符合解除条件。一、双方关于增加部分14.43平方米面积房屋买卖所达成的协议的性质和效力。尹某1认为，增加部分面积的房屋未取得规划许可，也未取得预售许可，应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，认定增加部分的房屋买卖合同无效。宏瑞公司认为，增加部分的房屋的买卖是双方就《商品房买卖合同》自愿达成的补充协议，该补充协议明确约定了宏瑞公司在综合验收后一年半内办理该商铺增加面积的产权证，否则将全额退款，并无偿给购买人使用，该补充协议的内容并不违反法律的强制性规定，不能认定为无效，应当属于附条件成立的合同，因约定的办证条件尚未成就，故尚未生效。一审法院认为，关于增加部分14.43平方米面积的房屋买卖协议的内容体现在双方于2016年2月3日签章的《通知》上，从《通知》内容和形成时间、双方履行情况分析，当时包括增加部分14.43平方米在内的29.01平方米的商品房已经建成，尹某1知悉《通知》载明的内容及宏瑞公司承诺的无法办理房屋产权证的后果，在此情况下，尹某1未提出异议，并支付了增加部分的绝大部分房款，应当认定其系自愿与对方达成的协议。但是，该协议的签约主体不是宏瑞公司，而是宏瑞公司合口商业步行街项目部，协议的内容也仅涉及增加部分的房屋面积、价款和办证事宜，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能作为申请房屋登记的依据，故依法不应当认定为商品房买卖合同。双方达成该协议的目的是在签订正式的商品房买卖合同之前明确各自的权利义务，具有预约性质。该协议的内容不涉及国家利益、社会公共利益或者第三人利益，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。该协议不是商品房预售合同，是否取得商品房预售许可证明不影响其效力，尹某1以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定为依据认为该协议无效的理由不能成立，不予支持。该协议中关于增加部分房屋登记的约定并未表达无法进行房屋登记时该协议即不生效力的意思，反而对无法进行房屋登记时当事人应当承担的后果予以了明确，旨在对当事人产生约束力。宏瑞公司认为该协议系尚未生效的附条件合同亦不符合事实，不予采纳。二、宏瑞公司在案涉商品房销售过程中是否存在欺诈行为。尹某1认为，其真实意思系购买29.01平方米的商铺，宏瑞公司隐瞒了其中14.43平方米面积的房屋未取得预售许可的事实订立商品房买卖合同，其行为已构成欺诈。宏瑞公司认为，案涉《商品房买卖合同》和《通知》均有尹某1签字，双方对增加部分房屋登记的事项进行了约定，明确了无法进行房屋登记时的后果，尹某1签字时未提出异议，且补交了房款，故宏瑞公司没有隐瞒相关事实，不存在欺诈行为。一审法院认为，尹某1当庭确认其在签字当天就知晓《通知》上包括附注在内的全部内容，案涉29.01平方米的商铺当时已经建成，尹某1具备实地查看的条件，双方当日正式签订的《商品房买卖合同》的房屋建筑面积只有14.58平方米，但尹某1并未提出异议，且在当天支付了395000元房款，应当认定其购买案涉商品房系审慎考虑自身利益后的自愿行为。如前所述，关于增加部分14.43平方米面积的房屋买卖达成的协议具有预约性质，不是商品房预售合同，是否取得商品房预售许可证明不影响该协议的效力。尹某1没有提供证据证明宏瑞公司存在故意隐瞒其没有取得增加部分的商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明的情形。据此，对尹某1关于宏瑞公司在案涉商品房销售过程中存在欺诈行为的主张不予支持。三、双方签订的《商品房买卖合同》是否符合解除条件。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条明确约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照不解除合同，双方协商解决的方式处理，表达了双方促成交易的意愿。案涉商品房为商业用途，买受人以实现其商业价值为主要目的。尹某1在宏瑞公司交付房屋后，也出租给他人从事经营以收取租金，实现其商业价值。合口商业步行街项目由政府批准建设，二期工程尚未完成，宏瑞公司关于临澧县合口商业步行街一期、二期工程完成综合验收后即可办理产权证的主张具有合理性和期待可能性。尹某1未提供充分证据证明案涉合同不能实现合同目的。双方签订的《商品房买卖合同》不具有合同法第九十四条规定的法定解除情形，解除合同也与双方约定不符，故不符合解除条件。尹某1关于解除双方签订的《商品房买卖合同》的主张，不予支持。本案中，双方未在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内进行登记，是宏瑞公司未完成对案涉房屋所在建设项目竣工验收造成的，宏瑞公司作为出卖人应当承担违约责任。按照《商品房买卖合同》约定，买受人应当在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书；同时约定，出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房。因双方对案涉商品房交付时间的陈述不一致，一审法院以双方约定的交付期限届满之日为出卖人办理房屋所有权登记期限的起算之日。故按照约定，宏瑞公司应当在2017年12月2日前协助尹某1办理好案涉商品房的房屋所有权登记。因宏瑞公司的原因未能办理，故自2017年12月3日起，宏瑞公司应当对尹某1承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行规定公布的最近的金融机构人民币同期贷款基准利率为年利率4.75%，逾期贷款利率加收30%-50%，本院酌定加收40%，即为年利率6.65%。截至2019年10月18日，宏瑞公司应当支付尹某1违约金62310元（500000元×6.65%÷365日×684日）。综上所述，双方关于增加部分14.43平方米面积房屋买卖所达成的协议是当事人真实的意思表示，不具有法定的合同无效情形，应当认定为有效。该协议不应当认定为商品房预售合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，尹某1以此为依据请求确认该协议无效的主张不能成立，不予支持。宏瑞公司在案涉商品房销售过程中不存在欺诈行为，双方签订的《商品房买卖合同》不具有法定解除情形，且解除合同不符合双方当事人约定。尹某1以合同法第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定为依据，主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，由宏瑞公司返还购房款500000元，赔偿尹某1已支付的税费损失10654.80元，并赔偿已付购房款一倍的损失500000元的理由不能成立，不予支持。宏瑞公司因自身原因，未按照约定期限协助尹某1办理好案涉商品房的房屋所有权登记，应当承担违约责任。确定由宏瑞公司按照尹某1已付购房款的总额，按照年利率6.65%支付逾期办理房屋登记的违约金，其中截至2019年10月18日应当支付尹某1违约金为62310元。宏瑞公司虽然陈述尹某1尚差欠其购房款30000元，但未提出反诉主张，当事人可以另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，判决：常德宏瑞房产开发有限公司以尹某1已付购房款500000元为基数按照年利率6.65%计算并支付尹某1自2017年12月3日起至房屋登记之日止的逾期办理房屋登记的违约金，其中截至2019年10月18日的违约金62310元于本判决生效之日起十日内支付，后续违约金于每月18日前支付驳回尹某1的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13896元，减半收取计6948元，由尹某1负担6268元，常德宏瑞房产开发有限公司负担680元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，本院在审理期间依法向尹某1释明，若合同有效且不能解除，是否要求宏瑞公司承担违约责任。尹某1坚持合同应当解除，且不同意增加要求宏瑞公司承担违约责任的诉讼请求。本院认为，本案争议的焦点为：1.双方当事人就新增14.43平方米达成的协议的性质和效力如何确定；2.双方当事人就14.58平方米签订的商品房买卖合同是否应当解除；3.宏瑞公司的责任应当如何确定。关于新增14.43平方米协议的性质和效力。双方约定，宏瑞公司在综合验收后一年内办理新增面积的产权证，若产权证无法在约定的时间内办理，将全额退还增加面积的房款并无偿给购买人使用。从文意上来看，双方当事人在约定的期限（即综合验收一年半之内）到来后就新增14.43平方米的交易约定了两种法律后果：如果能办理产权证，则按照买卖合同处理；反之，则由宏瑞公司退还14.43平方米的价款，将该新增面积无偿给购买人使用，即按照赠与合同处理。由此可见，双方当事人并非仅仅达成了买卖的意思表示，在一定的条件成就之后，还有可能转为赠与，故不属于纯粹的商品房买卖合同，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所确定的裁判规则。上述协议是否生效，取决于约定期限的届满和约定条件的成就，系附期限且附条件的协议。双方当事人对于条件和期限的约定，是真实意思的表示，且不违反法律禁止性效力性规定，故均应当受约定的条件和期限的约束。在约定期限届满、约定的条件成就之前，协议的性质是买卖还是赠与尚不能确定。尹某1以新增14.43平方米的商品房买卖合同没有取得预售许可证为由，要求确认合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。所谓“欺诈”，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，致使对方当事人陷入错误认识，从而做出错误的意思表示的情形。本案中，宏瑞公司在给尹某1的通知上已经明确告知了案涉14.43平方米可能无法办证的事实，并就此作出了退还购房款的承诺。尹某1的法定代理人作为一个完全民事行为能力人，明知其法律后果，在通知上签名并支付全部购房款，不符合陷入错误认识且作出错误意思表示的情形。故尹某1关于宏瑞公司构成欺诈的诉讼主张本院亦不予支持。关于14.58平方米商品房买卖合同是否应当解除。该合同是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律强制性效力性规定，系有效合同。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。合同的解除分为约定解除和法定解除。首先，本案不符合约定解除的条件。合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，不解除合同，双方协商解决。上述约定，排除了出卖人迟延办证时买受人的合同解除权，是双方当事人意思自治的体现，表达了双方当事人促成交易的达成以及合同履行的愿望，双方当事人应受该约定的约束，法院亦应予充分尊重。因此，宏瑞公司对案涉14.58平方米的迟延办证行为虽构成违约，但不应解除合同。其次，本案亦不符合法定解除的条件。本案案涉商铺的面积为29.01平方米，虽然就14.58平方米和14.43平方米分别签订了两个不同的合同，但在物理空间上就是一个整体。尹某1认为，因14.43平方米是否能办理产权证尚不能确定，导致其购买的商铺不能办理29.01平方米的产权证，必然影响其抵押贷款等融资行为，合同的根本目的不能实现，应当依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定法定解除。其一，宏瑞公司对案涉商铺14.58平方米取得了预售许可证，符合《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，应当可以办理产权登记。尹某1可以依照合同要求宏瑞公司履行办证义务并就14.58平方米的产权进行融资。其二，对于案涉14.43平方米是否能够办证，确实具有不确定性。正是因为这种不确定性的存在，才导致了案涉14.43平方米的新增面积有可能变为宏瑞公司对尹某1的赠予。尹某1在明知可能出现两种法律后果的情况下，依然在《通知》上签字并按《通知》的要求支付了大部分价款，表明其购买案涉商铺时对于14.43平方米并不追求必须办证的主观态度。其购买商铺的主要目的，是用于出租来获取收益而非以商铺的实际面积29.01平方米进行融资贷款。其三，从本案查明的情况来看，尹某1已经将商铺出租，并按照29.01平方米的面积收取租金。案涉商铺虽未办证，并未导致合同的根本目的不能实现。综上，尹某1要求解除14.58平方米的商品房买卖合同的诉讼请求没有事实和法律依据，本院亦不予支持。关于宏瑞公司的责任承担。宏瑞公司没有按照已经生效的14.58平方米的商品房买卖合同中约定办证时间为尹某1办理产权证，构成违约，应当承担相应的违约责任。但尹某1未能提出相应诉讼主张。在双务合同中，一方当事人起诉请求确认合同无效并返还财产，而对方主张合同有效的，要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。一审法院在审理中没有向尹某1释明，确有不当。二审期间，在本院向尹某1释明之后，尹某1坚持认为合同应当解除，且明确表示不同意增加要求宏瑞公司承担违约责任的诉讼请求，本院对此应予尊重，故不宜在本案中一并审理宏瑞公司的违约责任。尹某1可以就此另行主张权利。综上，尹某1的上诉请求均不能成立，本院不予支持；宏瑞公司的上诉请求成立，本院予以支持。原判认定事实清楚，但适用法律和实体处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条、第九十四条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省临澧县人民法院（2019）湘0724民初1267号民事判决；二、驳回尹某1的诉讼请求。本案一审案件受理费13896元，减半收取6948元，由尹某1负担6268元，常德宏瑞房产开发有限公司负担680元；二审案件受理费13896元，由尹某1负担。本判决为终审判决。审判长  蒋晓玲审判员  孙 晖审判员  谭洪妮二〇二〇年三月三日书记员  余 芳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）６８．一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。