河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀06民终120号 上诉人（原审被告）：保定伍建房地产开发有限责任公司，住所地保定市竞秀区三丰西路428号。 法定代表人：梁红卫，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘荣贵，河北凯歌律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨倩，女。 委托诉讼代理人：赵大龙，河北王笑娟律师事务所律师。 上诉人保定伍建房地产开发有限责任公司（以下简称伍建房地产公司）因与被上诉人杨倩房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省望都县人民法院（2019）冀0631民初893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 伍建房地产公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，对被上诉人违反合同约定，拒不交纳剩余购房款应当承担违约责任未予认定。被上诉人杨倩与张达系恋爱关系，张达与上诉人于2014年12月8日签订房屋买卖预售合同，由于张达不具备按揭贷款资格不能履行交付剩余购房款义务，经张达请求和协商，上诉人同意为其更名，由有贷款资格的人代为签订房屋买卖合同，才有了被上诉人与上诉人2018年5月1日签订的房屋买卖合同，签订更改合同时上诉人就让被上诉人递交按揭贷款手续，但其后就拒接电话，迟迟不按合同约定履行义务，经上诉人多次联系始终不接电话，被上诉人应对自己的违约行为承担责任。二、一审判决认定证据错误，上诉人通过微信向被上诉人发出了通知，录音也可证实被上诉人收到了该通知，该通知属于合法有效的证据，被上诉人接到通知后仍不按合同约定履行交纳剩余购房款的义务，上诉人有权行使解除权，被上诉人应承担相应法律后果。三、一审判决适用法律错误，上诉人依据合同约定行使合同解除权没有违反合同约定，不应承担违约责任，被上诉人经多次催告不履行交付剩余购房款义务属于严重违约应当承担违约责任，一审判决认定上诉人承担赔偿责任属于适用法律错误。四、一审法院审理程序违法。张达是涉案房屋的实际购买人，188726元房款中56726元由被上诉人交付，其他大部分由张达支付，一审中上诉人申请请求追加张达为第三人参加诉讼，一审法院既不接收上诉人的申请也不做出书面裁定，剥夺了上诉人的诉讼权利，属于程序违法。张达没有出庭明确表示放弃了已支付购房款的权利，被上诉人没有证据证实张达授权其领取已付购房款，一审判决将涉案188762元购房款返还被上诉人后，张达再拿着已交购房款发票向上诉人主张权利，上诉人将面临重复退还购房款。 杨倩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉，维持原判。一、涉案房屋原系案外人向上诉人购买，后经上诉人同意将涉案房屋买卖合同的权利义务全部转让给被上诉人，上诉人与被上诉人签订买卖合同并出具购房收据，该行为已证实本案与案外人无关，上诉人与案外人的合同已解除，双方应依新签订的合同履行。二、本合同为分期付款，合同签订后被上诉人已将首付款支付，并积极配合办理贷款事宜，无需另行履行合同给付义务，上诉人主张因被上诉人不配合导致合同不能履行不合常理。该房屋为被上诉人婚房，被上诉人也希望早日收房举办婚礼，且2018年至今该房屋价格一直上涨，被上诉人没有理由拒绝收房，损失巨额利益。三、上诉人一房二卖的严重违约行为致使合同目的不能实现，其主张多次向被上诉人催告要求履行合同无据证实，微信截图不能证实是被上诉人，催告的主体与内容与被上诉人无关，让被上诉人感觉是诈骗行为，如果是真实催告，被上诉人也同意全款支付。上诉人未发出正式的解除通知，达不到合同解除的条件，没有协商退款和解决方案，在此情况下另售他人，显然是恶意的。 杨倩向一审法院起诉请求：1.依法判决伍建房地产公司履行合同，向杨倩交付第一城Ｄ10号楼2单元3101室房屋；2.诉讼及其他费用由伍建房地产公司承担。诉讼过程中，杨倩变更第1项诉讼请求为：1.伍建房地产公司返还杨倩购房款188726元，并支付利息（利息从2018年5月1日计算至给付之日，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.伍建房地产公司赔偿杨倩损失188726元。 一审法院认定事实：2018年5月2日，杨倩与伍建房地产公司签订商品房买卖合同（合同编号：09031962），合同约定：杨倩购买伍建房地产公司开发的望都县第一城Ｄ10号楼2单元3101室房屋，总面积128.03平方米，单价每平方米2880元，总金额368726元；已交首付188726元，贷180000元；2016年12月31日前交付房屋。庭审中，伍建房地产公司答辩称已将涉案房屋出售给了案外第三人，并已办理按揭贷款手续。杨倩对该事实亦予以认可。伍建房地产公司称涉案商品房买卖合同第七条明确约定逾期60日出卖人有权解除合同，而该合同系伍建房地产公司于2014年12月8日与张达就涉案房屋签订的望都县商品房预售合同更名而来，该预售合同第二条明确约定了办理贷款的日期，杨倩没有按照预售合同约定的7日和变更后的合同60日内办理贷款手续，也没有按照合同约定交付剩余房款，伍建房地产公司依据合同约定向杨倩多次催促让其办理贷款手续，杨倩始终不接电话，伍建房地产公司通过微信向杨倩发出通知后杨倩仍置之不理，杨倩构成严重违约。伍建房地产公司依据合同约定依法解除与杨倩的商品房买卖合同，于法有据。杨倩称张达与伍建房地产公司签订的房屋预售合同其权利义务已经全部转让给杨倩，该合同已解除，与本案无关，涉案商品房买卖合同第七条约定了杨倩逾期付款的责任，未约定应付款期限，按合同理解应当是至贷款办下来为止，因贷款手续正在办理中，杨倩没有逾期，也没有违约。伍建房地产公司发送的微信通知，不能说明微信发信人身份及与杨倩关系，通知打印的是张建同的名字，手写更改为杨倩，涉及的合同编号09031553与双方签订的合同编号09031962不一致，且通知仅催促对方办理按揭或交清剩余房款，通知内容为双方协商的过程，并没有说逾期不交将解除合同，杨倩未收到伍建房地产公司解除合同的正式通知，伍建房地产公司在合同有效期内将房屋卖与他人，属于根本违约，应承担相应的法律责任。伍建房地产公司向杨倩出具的收据载明188726元证实杨倩交付购房款188726元。以上事实，有杨倩提交的商品房买卖合同（合同编号：09031962）、伍建房地产公司向杨倩出具的首付款收据，伍建房地产公司提交的商品房买卖合同（合同编号：09031962）、望都县商品房预售合同（合同编号：09031962）、微信通知、预售购房款发票、银行交款凭证、2019年8月29日丁克勇和杨倩的通话录音光盘及书面记录及庭审笔录等在卷证实。 一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系当事人之间的真实意思表示，应为合法有效。双方均应当按照合同约定行使权利，履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，伍建房地产公司主张杨倩经多次通知未及时办理按揭贷款或一次性交付剩余房款，构成违约，杨倩应承担违约责任，其已按照合同约定解除双方签订的商品房买卖合同，但伍建房地产公司提供的微信通知中姓名、合同编号均不符，且通知内容为催缴，而非解除合同的通知，故对该证据效力不予认定。伍建房地产公司未与杨倩进行协商达成一致意见，亦未按照相关法律程序的要求解除双方所签订的协议，将涉案房屋另售他人，是造成合同不能继续履行的主要原因，伍建房地产公司的行为存在过错，应承担相应的违约责任。杨倩起诉要求伍建房地产公司继续履行合同，庭审中变更诉讼请求，要求返还已付购房款并支付利息，承担一倍的赔偿责任，符合法律规定，应予支持。涉案合同中载明已交首付188726元，贷180000元，伍建房地产公司于2018年5月1日出具的收据中亦载明收到杨倩首付款188726元，故对伍建房地产公司返还杨倩实交56726元购房款的主张不予支持。综上，伍建房地产公司应当返还杨倩已付购房款188726元并支付利息（利息从2018年5月1日计算至给付之日，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；伍建房地产公司承担已付购房首付款188726元一倍的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决“一、被告保定伍建房地产开发有限责任公司向原告杨倩返还购房款188726元并支付利息（利息自2018年5月1日计算至被告实际给付之日，利率按中国人民银行同期贷款利率计算），于判决生效之日起十五日内履行；二、被告保定伍建房地产开发有限责任公司另向原告杨倩赔偿188726元，于判决生效之日起十五日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6962元，减半收取计3481元，由被告保定伍建房地产开发有限责任公司负担。” 二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定基本一致。 本院认为，上诉人伍建房地产公司主张因被上诉人杨倩经多次通知逾期不办理贷款手续构成违约，其依照双方合同约定可行使解除权，对此被上诉人杨倩不认可接到了上诉人办理按揭贷款手续或者解除合同的通知，上诉人伍建房地产公司未提交证据证实其通知过被上诉人杨倩办理按揭贷款手续，即使按其主张，因系更名合同，签订之日起被上诉人即应提交办理贷款所需各项手续，但双方签订的《商品房买卖合同》中并未明确约定办理贷款的期限，即逾期之日应从何时起算无约定，故上诉人主张被上诉人逾期依据不足。上诉人伍建房地产公司提交与被上诉人杨倩的微信聊天记录用以证实其通知过杨倩办理贷款手续否则有权解除合同，对此被上诉人杨倩不认可收到该微信通知，且《通知》中载明的通知对象姓名并非杨倩，而手写改为“杨倩”，所涉商品房预售合同编号亦非杨倩签署的商品房预售合同编号，被上诉人杨倩对此提出疑异，上诉人未再次发出通知或予以更正，未尽到通知义务；即使该《通知》到达被上诉人且无瑕疵，因《通知》内容为限期办理按揭贷款手续，并非解除合同通知，亦不能达到上诉人主张的解除合同的目的，上诉人主张合同已解除，理据不足，一审法院对此未予支持并无不当。本案为房屋买卖合同纠纷，合同双方为上诉人伍建房地产公司及被上诉人杨倩，张达非本案必须参加诉讼的当事人，一审法院未追加其参加诉讼，符合法定程序，亦无不当。 综上所述，上诉人伍建房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6962元，由上诉人保定伍建房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 庞 茜 审判员 霍丽芳 审判员 付术勇 二〇二〇年三月九日 书记员 齐亚卿