广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终581号上诉人（原审被告）：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道14号花城街综合大楼307之一。法定代表人：李志全。委托诉讼代理人：舒禹豪，该公司员工。委托诉讼代理人：郑邦伟，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张慧敏，女，1987年5月21日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏瑶，广东聚方律师事务所律师。上诉人广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人张慧敏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初3320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人万达公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回张慧敏的诉讼请求；2.请求确认《商品房买卖合同补充协议》第六章第2点(双方一致同意，将本合同第十二条中该房屋的交付条件变更为万达公司取得该房屋建筑工程竣工备案文件，且该条件是该房屋交付的唯一条件)合法有效；3.本案的一审、二审诉讼费用由张慧敏承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，万达公司在合同约定交付的时间前已取得房屋竣工验收备案文件，提供了稳定用电，符合交付房屋的条件，并且履行了通知义务，不应承担逾期交付的违约责任。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误，万达公司的交房通知义务是2018年7月10日前，不应承担因2018年11月29日后因未通知收房而产生的违约责任。燃气、永久用电未能在2018年11月29日前接通系因市政原因导致，并非万达公司责任，万达公司无需承担2018年7月10日至2018年9月8日的违约责任，并非是由于张慧敏给予了60日宽限期。故一审法院认定万达公司要在2018年9月8日前交付涉案房屋给张慧敏无依据。三、一审法院认定事实错误，即便法院认为万达公司在2018年11月29日后未通知张慧敏收楼，而应承担违约责任，亦应该在违约期限内扣除60日宽限期，即2018年11月30日起再计算60天宽限期，至2019年1月28日万达公司无需承担违约责任，万达公司逾期交房为109天（169天-60天），综上，请求二审法院支持万达公司的请求。被上诉人张慧敏辩称：万达公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其上诉请求。另涉案房屋尚未具备永久用水条件，至今未符合交付条件。张慧敏向一审法院起诉请求：1.万达公司向张慧敏支付逾期交楼违约金60896元（以总房款1780584元为基数，按每日0.02%的标准，从2018年9月9日起暂计至立案之日）；2.本案诉讼费由万达公司承担。一审法院认定事实：万达公司是广州市花都区叶榕街3号雪域华府项目的开发商，在向张慧敏出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。2017年5月10日，张慧敏（乙方、买方）与万达公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区叶榕街3号雪域华府XX房，房屋用途为住宅，建筑面积103.58平方米，总金额1780584元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2018年7月10日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任约定双方按照补充协议的相关约定执行。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：3.甲方继续采取措施以使上述设施达到条件，但乙方不因此要求甲方承担违约责任或赔偿责任。附件七为本合同补充协议，补充协议第六条关于房屋交付的补充约定第2点：双方一致同意，将本合同第十二条中该房屋的交付条件变更为：甲方取得该房屋建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付处理，甲方就此不承担延期交楼责任。第5点：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：⑴因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。⑵因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。⑶因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长。⑷政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。⑸乙方在房屋交付前仍有购房款、违约金、到期按揭贷款本息或其他费用（含契税、公共维修基金/专项维修资金等税费）尚未付清。⑹任何其他非甲方所能控制或不可抗力因素导致的情形。第6点：该房屋在交付时水、电达到使用条件（含临时水、电），因政府配套的市政管线施工延迟或项目周边市政配套不齐全等原因造成该房屋水、电无法达到正常使用条件的，甲方无需承担违约责任，乙方承诺不因此拒绝接收该房屋。第7点：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：⑴乙方在此同意给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。⑵如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应自宽展期届满之次日起按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。第九条关于配套设施设备的补充约定：双方明确，在该房屋屋面及其他公共空间和部位可能根据需要建有相关设施、设备，甲方无需事先通知乙方或取得乙方同意。乙方对此无异议，且不提出任何主张。本项目中的燃气设施、电力设施、自来水设施、供暖设施和消防设施（如有）等配套，按照政府相关主管部门的要求设计和施工，具体的位置及样式等以实际交付时为准，乙方已知悉相关配套设施可能会位于该房屋内或附近，甲方无需实现告知乙方或取得乙方同意，乙方承诺不因上述配套的相关事宜向甲方索赔或要求退房。双方明确，该房屋的上述电力设施、自来水设施、电话通信等设施如在该房屋交付时未能达到条例条件，双方一致同意按以下方式处理：甲方继续采取措施以使上述设施达到条件，但乙方不因此要求甲方承担违约责任或赔偿责任。合同签订后，张慧敏按约定向万达公司支付了全部购房款。万达公司于2018年6月30日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。万达公司于2018年7月8日向张慧敏邮寄发出入伙通知书，通知张慧敏于2018年7月10日-2018年7月20日期间收楼。万达公司在2018年7月10日在南方都市报以公告形式通知雪域华府的业主在上述时间办理入伙手续。张慧敏以涉案房屋未能接通永久用电及燃气为由拒绝收楼。万达公司认为涉案雪域华府小区在2018年3月23日与供电局签订供电方案（高压），2018年7月24日取得专变验收，2018年11月29日取得公变验收。因市政电站网点不足，改由新建的三东变电站为涉案小区供电，且曙光南路的电缆沟建设缓慢未完成等市政原因，影响涉案小区的电力设备的验收。受市政影响期间，涉案小区采用永久用电临时接入方式提供用电，万达公司已为业主安装入户电表。万达公司为此提交了供电方案、客户受电工程竣工检验意见书（专变）、客户受电工程竣工检验意见书（公变）、供电的电站及涉案小区的位置示意图、关于加快推进花都万达文化旅游城永久用电相关事宜的函、花都区政府网站关于新建三东电站为万达城供电的报道、2018年3月份第二次万达旅游城业扩配套工程协调会议纪要【花纪[2018]34号】及关于花都万达城B1商住楼项目永久用电临时接入申请的复函拟证实其上述主张。其中，万达公司于2018年3月23日与花都供电局签订《供电方案（高压）》，约定B1地块由旅游F14、文旅F25供电。2018年4月3日，花都供电局向万达公司复函，B1地块项目由220千伏文旅站和110千伏旅游站新出1回10千伏馈线供电……目前，花都中轴线区域由于在建变电站站址用地和配套同步建设电力管沟交付滞后、规划变电站选址无法落地等问题，区内仅有三个变电站项目可进场施工，且年内仅有三东站可竣工投运。……我局在建110千伏三东站已基本完工，预计在2018年5月中旬竣工投运……。平步大道与曙光南路进行施工系客观事实。万达公司认为燃气管道工程在2018年6月15日已竣工验收合格，红线内的工程其已在合同约定的交付时间前完成竣工验收，而红线外市政公共服务燃气、水电配套应由政府、公共服务单位及时铺设、接驳，而花都大道、珠三角城际新白广等市政项目的施工，影响涉案房屋所在小区红线外的市政平步大道、曙光路的燃气管道建设，导致小区燃气管道无法接驳市政燃气管道，该情况不可控制。万达公司为此申请本院向广州新奥燃气有限公司及花都区供电局调查取证。一审法院经向广州新奥燃气有限公司及花都供电局发函查询相关情况，广州新奥燃气有限公司回函称自2016年5月25日起，我司跟随该道路同步铺设燃气管道，至2017年8月18日完成曙光北路管道工程建设及竣工验收工作（平步大道至杜鹃三街段），并具备接驳通气条件。由于花都大道（机场北进场路口至红棉大道段）扩建改造工程建设需要，曙光北路新建下穿式隧道，需要将我司已建横跨曙光北路埋地管线断开，待曙光北路下穿隧道建成后再进行二次迁改，以上管段暂时无法接驳，直至2018年6月28日第二次迁改完成后接驳成功。杜鹃一街燃气工程为连通万达城住宅B1地块支管项目，跟随新建市政道路同步敷设。由于市政道路开工建设较晚，燃气管道无法提前接入B1地块，该段燃气工程开工时间2018年6月22日，竣工时间2018年9月24日，与曙光北路主管道连通时间为2018年9月29日。花都供电局回函称涉案B1地块住宅小区居民永久用电工程于2018年11月29日竣工验收合格，具备居民永久用电接入条件。一审法院于2018年5月10日组织张慧敏及万达公司对于上述复函进行质证。对于供电局的复函，张慧敏确认B地块的验收时间，但认为复函中未明确永久用电的接通时间；万达公司认为系因为市政管网线路施工的延迟造成房屋的用电无法达到正常使用条件，其无需承担违约责任。对于燃气公司的复函，张慧敏认为该复函并未明确燃气接通时间；万达公司认为该复函显示的是红线外的竣工时间，不是红线内的竣工时间，且该函证实燃气无法开通系因为燃气市政管道迁改导致。张慧敏主张涉案小区直至2019年5月6日才具备永久用电，并为此提交了电话录音拟证实其主张。万达公司对于该证据不予认可。此后，张慧敏又提出不能将涉案小区的永水工程申请报装证明时间即2018年6月27日作为居民永久实际使用水的通水时间。张慧敏为此提交了广州市花都区自来水有限公司出具的花水信复[2019]12号《关于反映万达城小区永久水表问题的处理意见》，该意见中载明，根据广州万达文化旅游城投资有限公司报装永久用水申请，我公司分别于2017年9月、2018年6月对XX小区A、B住户区注册总水表进行通水。后经我公司核查发现，A、B区注册总水表后存在管网用水不规范的情况，我公司已将相关问题及整改简易函告万达文旅城投资有限公司。目前该公司正着手开展整改准备工作。待其整改合格后，相关各方进行总分表现场截数工作，并完成终端用水户资料移交手续后，才能由我公司负责对住户独立水表进行抄表到户、终端计费。张慧敏还提交了大连万象美物业管理有限公司广州万达城分公司雪域华府B1区物业服务中心于2019年7月10日发出的《关于办理水电开通手续的温馨提示》。万达公司对于张慧敏提交的上述证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，但认为水表是否抄表到户不影响业主对永水的使用，不能以此否认万达城小区B住户区已完成接通永水且已能满足业主使用的事实。一审法院经向广州市花都区自来水有限公司发函查询涉案小区B区何时具备永久用水使用条件。广州市花都区自来水有限公司回函称，广州万达文化旅游城投资有限公司住宅楼自编B1区在2018年6月27日办理自来水总表永久用水报装并通水。张慧敏及万达公司对该回函无异议。一审另查明，万达公司主张其一直有通过电话等方式催促张慧敏办理收楼手续。张慧敏主张其曾到涉案小区，想办理收楼手续，但因物业公司要求其支付物业管理费否则不予办理收楼手续，而未能收楼。至法庭辩论终结前，万达公司及张慧敏均未提交证据证实其上述主张。张慧敏至今仍未办理收楼手续。一审法院认为：张慧敏与万达公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。本案争议的焦点为：一、涉案房屋何时符合交付条件；二、万达公司是否应承担逾期交楼违约责任；三、违约金标准问题；四、违约金计算期间问题。关于焦点一，商品房买卖合同补充协议第六条第2点虽然对本合同第十二条约定的交房条件变更为甲方取得该房屋建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。但万达公司取得竣工验收备案表时，涉案房屋的永久用电及燃气并未接通，根据花都供电局及广州新奥燃气有限公司的回函，涉案房屋具备永久用水使用条件的时间为2018年6月27日，在2018年9月29日接通燃气，具备永久用电接入条件的时间为2018年11月29日。因此，涉案房屋具备交付的时间应为2018年11月29日。张慧敏主张涉案房屋直至2019年5月6日才具备永久用电，但其提交的证据不足以证实其主张。对此，一审法院不予采信。关于焦点二，张慧敏作为买受人依约支付了全部购房款，万达公司作为出卖人应按合同约定向张慧敏交付房屋，且万达公司交付的房屋必须符合合同约定的交付条件。合同约定房屋交付的时间为2018年7月10日，交付条件为取得建筑工程竣工验收备案文件。合同补充协议第六条第5点约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：⑴因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。⑵因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政二线工程或措施而引起房屋延期交付。……同焦点一所述，合同虽约定房屋交付的唯一条件为取得该房屋建筑工程竣工验收备案文件，但同时还必须满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。涉案房屋于2018年11月29日达到四通条件，该时才具备交付标准。新奥燃气公司的复函明确涉案房屋未能在合同约定的交付时间通气是因市政工程原因导致。平步大道与曙光南路进行施工系客观事实。万达公司提交的证据足以证实涉案房屋未能在合同约定的交付时间具备永久用电使用条件系因市政工程导致。但万达公司在涉案房屋符合交付条件后应再次通知张慧敏办理收楼手续。万达公司未提交证据证实其曾再次通知张慧敏办理收楼手续。故万达公司仍应向张慧敏承担逾期交楼违约责任。关于焦点三，违约金标准问题。合同补充协议第六条第7点约定：（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应自宽展期届满之次日起按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。合同已约定逾期交房违约金的计算标准为按已交购房款的日万分之一计算。张慧敏要求按照日万分之二的标准计算逾期交房违约金，与合同约定不符，一审法院不予支持。关于焦点四，合同约定的交付时间为2018年7月10日。合同附件六第六条第7点（1）约定了60天的宽限期，故万达公司最迟应于2018年9月8日前将符合合同约定交付条件的房屋交付给张慧敏。万达公司提交的证据足以证实涉案房屋未能在合同约定的时间符合交付条件系因市政工程导致。故在2018年9月9日至11月29日期间，张慧敏要求万达公司承担逾期交楼违约责任，一审法院不予支持。万达公司于2018年7月8日向张慧敏发出入伙通知书，通知张慧敏于2018年7月10日-2018年7月20日期间收楼。此时，涉案房屋并不具备交付条件。万达公司未提交证据证实其在涉案房屋符合交付条件后，曾通知张慧敏办理收楼手续。涉案房屋于2018年11月29日符合交付条件。一审法院于2019年5月10日组织双方对相关复函进行质证。张慧敏此时已知悉涉案房屋于2018年11月29日符合交付条件，应在合理时间内尽早办理收楼手续，防止损失扩大。但张慧敏至法庭辩论终结前仍未办理收楼手续。故一审法院酌定，逾期交房违约金计算至2019年5月17日。此后的逾期交房损失，系张慧敏未能及时采取有效措施导致的扩大损失，应由其自行承担。张慧敏主张因物业公司致使其无法收楼，但未能提交证据证实其主张。一审法院对此不予采信。万达公司逾期交房169天（2018年11月30日至2019年5月17日），应向张慧敏支付的逾期交房违约金为30091.87元（1780584元×0.01%×169天）。张慧敏要求万达公司支付30091.87元，一审法院予以支持。对于超出部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、广州万达文化旅游城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张慧敏支付逾期交房违约金30091.87元；二、驳回张慧敏的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1322.4元，由张慧敏负担770.1元，广州万达文化旅游城投资有限公司负担552.3元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，张慧敏提交了录音资料，拟证明涉案房屋管网用水整改仍未验收合格，未能规范用水，未能对业主进行终端收费，涉案房屋至今未达到永久用水条件，涉案房屋尚未符合交楼条件。万达公司表示对该证据的真实性无法确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案评析如下：本案二审的争议焦点主要为涉案房屋何时具备交付条件的问题。张慧敏、万达公司所签订的合同虽约定房屋交付的唯一条件为取得该房屋建筑工程竣工验收备案文件，但鉴于永久供水、供气、供电等是住宅正常居住使用的必要条件，故一审认定涉案房屋具备永久供水、供气、供电条件之日即2018年11月29日才具备交付条件合法合理，本院予以维持。本案的另一争议焦点为60日的宽限期应从何时起算的问题。双方在合同既约定了免责期（因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付等），又约定了宽展期（万达公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付张慧敏，张慧敏同意给予万达公司60日的宽展期,宽展期内，万达公司无需承担违约责任），宽展期依合同约定系从约定交房期限届满后起算，而平步大道与曙光南路进行施工等的免责事由一直延续至约定的交房期限届满之后，即宽展期与免责期存在重合。在此情况下，万达公司主张从合同约定的交付期限届满之后先适用免责期，再适用宽限期以减免自身的违约责任，不符合合同条款的文意，亦有违公平原则，本院不予采纳。另外，在涉案房屋符合交付条件后万达公司应再次通知张慧敏办理收楼手续，万达公司未提交证据证实其曾再次通知张慧敏办理收楼手续。故万达公司仍应向张慧敏承担逾期交楼违约责任。关于张慧敏在二审提交的证据问题。由于张慧敏提交的录音的真实性无法确认，本院不予接纳。综上所述，万达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确、处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1322.4元，由广州万达文化旅游城投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年三月二十五日书记员  郭 俏