江西省高安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0983民初217号 原告：徐某某，男，汉族，江西省高安市人。 委托代理人：王武军，江西雪辰律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托代理人：周立君，江西雪辰律师事务所律师，代理权限：一般代理。 被告：江西某某商业管理有限公司，住高安市。 法定代表人：邓某，该公司执行董事。 被告：高安市某某房地产开发有限责任公司，住高安市。 法定代表人：周某某，该公司总经理。 以上两被告委托代理人：胡大龙，江西筠泉律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告徐某某（以下简称原告）诉被告江西某某商业管理有限公司（以下简称被告某某管理公司）、高安市某某房地产开发有限责任公司（以下简称被告某某房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法由审判员朱建独任审理，原告及其委托代理人周立君，被告某某管理公司、某某房地产公司委托代理人胡大龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认被告某某管理公司要求解除协议行为无效;2、请求判令二被告按照协议约定连带向原告支付店铺返租租金12678.8元、违约金114.2元，合计12802元及后续违约金(以12678.8元为基数按每天万分之三自起诉之日计算至被告付清之日止);3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告向被告某某房地产公司购买了其开发的“某某佳园”1号楼21号商铺，总价为725018元。2016年9月1日原告与二被告签订了一份《委托经营管理协议》协议约定，由被告某某管理公司对被告某某房地产公司开发的所有商业房屋(含原告购买的商铺)受托运营、管理。委托期限为五年，租赁租金按照房屋购买总价，分别为第一年5%、第二年6%、第三年7%、第四年8%、第五年9%计算。第三年至第五年的租金收益由被告某某管理公司按季度支付给原告。被告某某管理公司应当从第三年开始于每季度起始月10日前支付原告上一季度的租金收益。涉及到原告收益的相关税金由原告承担，并由被告某某管理公司在向原告支付收益的同时予以扣除(以国家法定标准为准)。如被告某某管理公司未能按协议规定向原告支付收益，每逾期一天，按到期应付收益的万分之三计违约金。被告某某房地产公司为被告某某管理公司提供担保。协议签订后，被告某某管理公司向原告支付了第三年三个季度的租金，但是第四季度的租金迟迟不予支付。原告多次找到被告某某管理公司，要求其按照协议约定在租金中扣除应纳税收并且提供纳税凭证，但是被告某某管理公司方根本不予理睬原告，其在未与原告协商的情况下，单方向原告通知解除协议，该解除协议通知根本不符合协议约定的解除情形，也无法律依据，原告多次要求被告按约支付租金，被告置之不理。为此，为维护原告的合法权益，根据我国相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，并提请求如前，请贵院依法予以调处。 被告某某管理公司和某某房地产公司辩称：一、江西某某商业管理公司、高安市某某房地产开发有限责任公司与原告签订的《委托经营管理协议》已依法解除。2016年9月1日，某某管理公司、某某房地产公司与原告签订了一份《委托经营管理协议书》。《协议》第4.2条约定:“涉及甲方(原告徐某某)收益的相关税金由甲方承担。”协议签订后，原告未缴交或通过本公司缴交房屋租赁税金及个人所得税、印花税等。2019年3月22日，某某管理公司向原告发出了《关于补交租赁税的通知》，但原告不同意缴交、仍未缴交。2019年5月31日，某某管理公司向原告邮寄送达了《关于解除〈委托经营管理协议书〉的通知》，告知解除双方于2016年9月1日所签订的《委托经营管理协议》，原告在收到通知后三日内到某某管理公司办理租赁费、物管费的结算手续，受领房屋，并自行行使对房屋的使用权。二、原告未在法定期内对合同解除通知提出异议，合同解除已发生法律效力，依法应当裁定驳回原告起诉或者判决驳回原告诉讼请求。《合同法》第九十六条第一款规定，当事人行使合同解除权时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《合同法司法解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。原告起诉明显超过了三个月的异议期间。其主张解除协议行为无效，并要求二被告给付租金没有事实依据，不符合法律规定，请求法院驳回其全部诉讼请求。三、本案《委托经营管理协议书》系委托合同，作为委托合同的受托人，某某管理公司可以随时解除合同。首先，从合同形式上看，合同名称是《委托经营管理协议书》，体现的委托合同关系。其次，从合同内容上看，协议首部明确约定是“乙方(某某管理公司)同意对丙方（被告某某房地产公司）所开发的某某佳园项目中所有商业房屋(含甲方购买的上述商品房屋)全部受托运营、管理。”第一条合作事项中约定：“1、甲方同意以租赁方式委托乙方将甲方(原告)上述房屋出租或以其他方式经营、管理。2、租赁期内乙方有权对甲方的房产及其附属设施享有占有、使用、收益、经营等权利，并且有权自主决定招商、转租、分租、或自行经营管理等事项。”根据上述约定，某某管理公司与原告是房屋委托管理合同关系。再次，协议约定甲方同意以租赁方式委托乙方将甲方上述房屋出租或以其他方式经营、管理是合同当事人对合同收益的约定。该约定实际是一种风险委托，即受托人应承担经营管理风险，而不是直接向委托人收取一定的服务费用。所以，以租赁方式委托并不能改变合同的性质，双方的关系仍然是委托合同关系。因此，作为受托人的某某管理公司依法有权随时解除委托合同。理由是：其一，委托合同随时解除符合《合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定；其二，受托人因接受委托为委托人办理委托事项，目的是获取一定的利益，由于市场因素等不能归责于受托人的原因而导致亏损，受托人不能直接解除委托合同显然有失公正，根据这类合同性质，受托人可以随时解除委托合同。 当事人围绕诉讼请求和抗辩理由提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的《委托经营管理协议》一份、《解除委托经营管理通知》一份、被告只按约支付了第三年前三个季度的租金银行流水一份，被告某某公司提交的《补交租赁税的通知》、与案外人陈彬签订的商铺租赁合同及情况说明各一份，双方对真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告向被告房地产公司购买了其开发的“某某佳园”1号楼21号商铺，总价为725018元。2016年9月1日，原告作为甲方、被告某某管理公司作为乙方、被告某某房地产公司作为丙方，就上述21号商铺共同签订了一份《委托经营管理协议》，约定由被告某某管理公司对被告某某房地产公司开发的所有商业房屋(含原告购买的商铺)受托运营、管理。委托期限为五年，租赁租金按照房屋购买总价，分别为第一年5%、第二年6%、第三年7%、第四年8%、第五年9%计算。第一、二年租金在购房首付款中抵扣，第三年至第五年度的租金收益由被告某某管理公司按季度支付给原告。《协议》第4.2条约定:涉及甲方收益的相关税金由甲方承担，并由乙方在向甲方支付收益的同时予以扣除。合同还约定，被告某某房地产公司对某某管理公司的履约责任提供连带责任担保。 合同签订后，被告某某管理公司根据约定，对案涉商铺进行管理，将含案涉商铺在内的某某佳园一号楼18号至21号商铺以某某管理公司的名义出租给案外人陈彬用于经营汽运公司，租赁期自2016年12月31日至2021年10月31日至。案外人陈彬经营期间将店面空置并要求退租，导致某某管理公司无法收取租金。 另查明，被告某某管理公司已将2019年5月前的租金收益交付给原告。 还查明，2019年3月22日，被告某某管理公司向原告发出《关于补交租赁税的通知》，要求原告7日内到被告某某管理公司补交2019年3月31日前所收房屋租赁费按20%的应纳税款21026元。原告收到通知后以该款可以在以后租金中扣除为由未支付税款。2019年5月31日，被告某某管理公司向原告邮寄送达《关于解除〈委托经营管理协议书〉的通知》，以原告未按通知缴交税收、房屋租赁市场行情发生变化导致委托事项无法按合同执行等理由通知解除双方于2016年9月1日所签订的《委托经营管理协议》，且告知原告在收到通知后三日内到某某管理公司办理租赁费、物管费的结算手续，受领房屋，并自行行使对房屋的使用权。原告于2019年6月4日收到该通知。 本院认为，综合原被告的诉辩意见，本案主要争议焦点如下： 一、关于《委托经营管理协议》的合同性质，即《委托经营管理协议》是委托合同还是租赁合同的问题。本院认为，原被告所签《委托经营管理协议》系委托合同。首先，该合同约定原告将其房屋委托被告某某管理公司出租或以其他方式经营、管理，虽约定固定委托期限为5年和每年度租金按房价总额和具体比例确定，被告某某管理公司以其自己名义与他人签订租赁合同并赚取了部分差价，但并不影响原告委托被告某某管理公司处理商铺经营事务、法律后果（收益）由原告承担、被告某某管理公司赚取差价作为浮动报酬的委托合同的权利义务关系。其次，原告虽主张该协议实为租赁合同，但民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系，其产生需要通过参与主体的意思表示一致才能形成，案涉《委托经营管理协议》是当事人基于各自利益考量意思表示一致的结果，是确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，原告没有充分证据证明当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于协议名称和内容所代表法律关系成立的方向作出判定。因此，原被告应受委托合同法律关系约束。 二、关于原告未按被告某某管理公司的通知缴纳税收是否构成根本违约的问题。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期届满之前，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”根据本案查明事实，原告未按被告某某管理公司的通知向被告支付房屋收益交纳税收，被告以原告该行为违约为由解除合同，该未交付税收的行为是否构成根本违约是本案争议的焦点之一。本院认为，原告缴纳因房屋经营收益产生的税收是合同约定的义务，但该义务为从义务，且未支付税款的行为即使迟延，被告某某管理公司可以在下期应支付的租金费用中扣除，故该行为并不影响合同目的的实现，没有构成根本违约。故此，被告某某管理公司并没有证据证明原告未交付税收的行为构成根本违约，其以原告未交付税收构成根本违约为由解除合同没有事实和法律依据。 三、关于被告某某管理公司是否有权解除《委托经营管理协议》的问题。本院认为，首先，如前所述，本案《委托经营管理协议》属委托合同，原被告应受委托合同法律关系约束。根据《合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定，原告作为受委托人解除合同是法律允许的行为。其次，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期届满之前，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形”的规定，“法律规定的其他情形”也是当事人可以解除合同的情形。根据《合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定，被告某某公司解除合同符合《合同法》第九十四条第五项的规定。根据《合同法》第九十六条第一款“当事人行使合同解除权时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定、《合同法司法解释（二）》第二十四条“当事人对合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，案涉《委托经营管理协议》已经解除。再次，退而言之，即使案涉合同性质是租赁合同或其他长期性合同，哪怕在原告没有构成根本违约的情况下，如果形成合同僵局、继续履行对一方明显不公，被告要求解除合同的人民法院亦应予以支持。根据《合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，没有违约行为的一方当事人要求继续履行合同，如确实存在上述两款不适宜要求继续履行合同的情形，可以不再履行合同。具体到本案，由于市场行情发生变化等原因，被告某某管理公司与第三人签订的租赁合同因第三人歇业、拒不支付租金并提出解除合同，某某管理公司无法将案涉商铺按原被告约定的价额出租经营，其于2019年5月31日向原告发出解除合同通知，而原告并不同意解除合同，原被告合同履行形成僵局。如不解除合同，一方面将导致案涉商铺长期闲置，另一方面将使被告在不占有使用商铺的情况下承担租金损失，而且，因为被告某某管理公司不享有商铺租金等收益，支付众多商铺租金的能力受到集中冲击和限制，反过来使得原告方的租金难以得到保障。被告某某管理公司因无法将案涉商铺按约定价额出租构成事实上不能履行，或者履行需付出过分高于市场价格的费用，故本案符合一方要求继续履行合同的例外情况。在这种情况下，判令继续履行本案合同将会存在判项无法执行或者过分加重被告某某管理公司负担的情形，此种裁判结果亦有违于民事权利义务对等原则和公平原则。而且，根据《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告也负有减少损失扩大的义务，此种情况下若拒绝解除合同有违诚实信用原则。故此，即使在认定合同权利义务关系应受租赁合同约束的情况下，根据本案实际被告某某管理公司仍有权要求解除合同。 四、关于合同解除的时间和法律后果的问题。第一，合同解除权为形成权，根据《合同法》第九十六条第一款“当事人行使合同解除权时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”的规定，合同解除的时间在解除合同通知送达时，故本案合同自2019年6月4日起解除。第二，在依照《合同法》第九十六条和四百一十条解除合同的情况下，是否应当裁定驳回原告起诉或判决驳回原告全部诉讼请求。本院认为，根据《合同法》第九十七条的规定和民事诉讼活动中应追求的有效化解社会矛盾和减少当事人诉累的价值目标，应一并处理合同解除的法律后果，故对被告某某管理公司以原告在收到被告送达的《解除合同通知书》之日起未在法定异议期三个月内请求人民法院确认解除合同效力、其异议权是否消灭为由，要求裁定驳回原告起诉或判决驳回原告全部诉讼请求的抗辩主张不予支持，而应对合同解除的责任承担、返还财产等法律后果一并处理。根据《合同法》第四百一十条的规定，因解除合同给对方造成损失的，应当赔偿损失。尽管法律赋予受托人随时解除合同的权利，但作为委托租赁的长期合同，受托人被告某某管理公司应提前通知原告，根据《合同法》第九十六条和相关司法解释规定当事人可以在三个月异议期对解除合同提出异议的精神，被告解除合同应提前的宽限期以三个月为宜，即被告应补偿解除合同对原告造成的三个月租金损失。第三，在根据《合同法》第一百一十条、第一百一十九条的规定和公平原则、诚实信用原则解除合同的情况下，委托出租方原告作为守约方负有减少损失扩大的义务；但被告某某管理公司作为违约方（主张解除合同的一方）应承担相应的违约责任，承担的损失数额应当遵守《合同法》第一百一十三条可预见性规则和第一百一十九条的防止损失扩大规则；因原告收到被告某某管理公司的合同解除通知后，并未及时在法定异议期三个月内提出异议并提起诉讼，致使被告某某管理公司对合同的履行产生误判，三个月后的租金损失应视为扩大的损失；加之原告只起诉了第三年度第四季度的租赁收益，故本院酌定支持原告该诉请，由被告补足原告该一个季度的租金收益，其余扩大的损失由原告自己承担。 综上所述，原告没有按照被告某某管理公司通知交付租赁费用相关的税款并不构成根本违约，但被告某某管理公司作为委托合同权利义务关系中的受托人和形成僵局的长期合同的一方，依法可以解除合同。结合本案合同签订和履行情况，为了破解合同僵局，平衡当事人之间的利益关系，促进市场经济发展，根据公平原则和诚实信用原则，应认定案涉《委托经营管理协议》已经解除，但被告某某管理公司应向原告补偿相应损失并返还受托管理的商铺，补偿数额应以合同解除通知发出后三个月租金为宜，同时，对委托经营管理的商铺应当予以腾退给原告。被告某某房地产公司依约应对上述责任承担连带担保责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十九条、第三百九十六条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告徐某某与被告江西某某商业管理有限公司、高安市某某房地产开发有限责任公司签订的《委托经营管理协议》自2019年6月4日起解除； 二、被告江西某某商业管理有限公司于本判决生效后十日内将某某佳园1号楼21号商铺腾退给原告徐某某自行行使使用权和收益权； 三、被告江西某某商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告童昕补偿12678.8元； 四、被告高安市某某房地产开发有限责任公司对上述判项承担连带责任； 五、驳回原告徐某某其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币120元，减半收取为60元，由原告徐某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费（汇款至江西省宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行）。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理。 义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行，申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。 审判员  朱建 二〇二〇年三月十六日 书记员  李芸