安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终74号上诉人（原审被告）：李文君，女，1992年2月5日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。被上诉人（原审原告）：安徽国祯商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市高新区科学大道91号国祯大厦五层，统一社会信用代码9134010039452157XU。法定代表人：李效丰，该公司总经理。诉讼委托代理人：唐杰，安徽安泰达律师事务所律师。诉讼委托代理人：许竟文，安徽安泰达律师事务所律师。上诉人李文君因与被上诉人安徽国祯商业运营管理有限公司（以下简称安徽国祯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2019）皖0302民初711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李文君上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回安徽国祯公司要求支付租金和腾空房屋的诉讼请求；一审、二审诉讼费用由安徽国祯公司负担。事实和理由：李文君不应当支付租金，因承租房屋严重漏水导致其无法使用房屋。李文君提供的证据有照片、视听资料、公证书、证人证言足以证明，且一审判决也已认定，安徽国祯公司作为出租方对租赁房屋有维修及保证李文君安全使用的义务。至2018年10月18日公证书记载房屋内仍然放置有建筑施工脚手架，案涉房屋仍尚未得到及时修缮。因此，因安徽国祯公司的原因导致李文君无法使用房屋，李文君拒付房租的抗辩能够成立。案涉房屋内有李文君出资3万余元购买的空调，一审判决后，李文君家人与安徽国祯公司工作人员联系搬走，安徽国祯公司不同意，因此安徽国祯公司的该项诉请不应支持。综上所述，一审判决认定了安徽国祯公司有维修义务及保证当事人安全使用房屋的义务，也认定案涉房屋严重漏水导致李文君无法使用，但判决李文君支付房屋租金，是不公平的。安徽国祯公司辩称，李文君的上诉理由不成立，请维持原判。另强调一点，当初交付的房屋为毛坯房屋，并无漏水等房屋质量问题。李文君装修使用后数月才出现漏水的现象是其装修不当所致，找的装修公司非专业装修公司，对其主体结构进行了破坏，所以房屋质量问题非安徽国祯公司的问题。李文君称安徽国祯公司不同意腾空搬走是没有依据的。安徽国祯公司向一审法院起诉请求：1、依法确认解除双方签订的租赁合同；2、判令李文君腾空房屋，返还房屋并恢复原状；3、支付租金65058元（暂计算至2018年11月30日），此后租金按日租金361元计算至腾空之日止；4、判令李文君支付水费283.5元，电费243.6元。5、判令李文君支付违约金39034.8元；6、由李文君承担诉讼费用。一审法院查明事实：2016年12月20日，安徽国祯公司与李文君签订《租赁合同》，约定安徽国祯公司将位于蚌埠市解放三路与凤阳东路交叉口，国祯广场6号楼4层商铺号416、417、418、419（建筑面积322.71平方米），租赁给李文君用于经营使用，租期5年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止，免费装修期为2017年3月1日至2017年6月30日。第一年月租金10327元，自第二年起租金价格在上一年度基础上逐年递增5%。租金每三个月缴纳一次，并需提前30天缴纳。合同第五条约定，李文君需在签订合同同时缴纳履约保证金10400元。合同第十二条违约责任约定：1．一方违反本合同任意一项规定，应向守约方按年租金总额的30%承担违约金。2．租赁期内，乙方如单方终止合同或未经甲方书面同意擅自转租的，除按租金总额的30%承担违约责任外，甲方还有权没收乙方已交纳的剩余租赁期的租金及履约保证金。合同签订后，由于国祯广场项目交付日延期，2017年3月28日双方又签订补充协议，约定原2017年3月1日起至2017年6月30日止为免费装修期条款变更为自2017年4月1日起至2017年9月30日止为免费装修期，原合同约定的租赁期限也变更为自2017年4月1日起至2022年3月31日。此后，李文君在租赁商铺内开办东方娃娃教育，因双方对所开办的经营项目上的排他性（同类教育培训）意见分歧，及所租赁商铺有多处漏水致李文君无法正常经营使用，李文君于2018年11月14日通过EMS向安徽国祯公司邮寄了解除租赁合同通知函，经查询该函件于2018年11月15日由安徽国祯公司签收。2018年11月30日李文君将涉案房屋钥匙交还安徽国祯公司。一审法院另查明，李文君交纳了履约保证金10400元，并支付房屋租金至2018年5月31日。一审法院认为：双方所签租赁合同及补充协议合法有效。根据合同约定，安徽国祯公司提供位于蚌埠市解放三路与凤阳东路交叉口，国祯广场6号楼4层商铺号416、417、418、419（建筑面积322.71平方米）的商铺给李文君用于经营使用。在李文君经营期间，该案涉商铺出现漏水，致使李文君无法继续经营使用，虽安徽国祯公司辩称其对涉案房屋无维修义务，维修房屋应为物业公司义务，但根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。根据双方所签订的租赁合同第九条双方权利和义务中第1．甲方之权利义务第（3）条中约定，甲方提供物业管理服务，保证乙方安全使用，甲方负责物业及其设备的定期检查和正常物业维修费用。由此可见，甲方对租赁房屋有维修及保证乙方安全使用的义务。由于李文君所租赁房屋严重漏水影响使用，至2018年10月18日李文君向蚌埠市众信公证处申办保全证据公证时，该涉案房屋内仍然放置有建筑施工用脚手架，案涉房屋仍尚未得到及时修缮。李文君于2018年11月14日向安徽国祯公司邮寄了解除租赁合同通知函。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，解除合同的通知于2018年11月15日到达安徽国祯公司，故双方所签订的租赁合同及补充协议于2018年11月15日解除。李文君应支付安徽国祯公司自2018年6月1日起至2018年11月15日止的房屋租赁费59636.5元，对安徽国祯公司要求李文君支付其后的房屋租赁费以及要求李文君支付违约金的请求均不予支持。关于安徽国祯公司要求李文君支付拖欠的水费283.5元、电费243.6元及物业费的请求，因其仅提供了深圳历思联行物业管理有限公司蚌埠分公司出具的情况说明及该物业公司的收据复印件，未提供供电、供水相关单位正规票据，致本院无法查证核实，故对该部分费用本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第五十一条、第九十四条，第九十六条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认安徽国祯商业运营管理有限公司与李文君所签订的租赁合同及补充协议于2018年11月15日解除。二、李文君于本判决生效之日起十日内支付安徽国祯商业运营管理有限公司房屋租金59636.5元（自2018年6月1日起至2018年11月15日止），该租金应扣除已支付的履约保证金10400元，并腾空租赁房屋。三、驳回安徽国祯商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费1213元，安徽国祯商业运营管理有限公司负担500元，李文君负担713元。本院二审期间，李文君提交了手机电话录音一份，内容为李文君的父亲李平和安徽国祯运营招商部经理陈松林的通话录音，证明陈松林拒绝我方拆除空调，共计6台空调。安徽国祯公司质证意见：对于该组证据的真实性暂不持异议，但该证据与本案无关联性。本院认证意见：对通话录音的真实性予以确认，但其证明目与本案处理无关联性。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院审查后予以认定。本院认为，综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点问题是：李文君是否应将案涉房屋腾空交还给安徽国祯公司；李文君是否应向安徽国祯公司支付租金59636.5元。一、李文君是否将案涉房屋腾空交还给安徽国祯公司根据本案查明事实及双方陈述意见，李文君已将室内物品（除空调）搬离并将房屋钥匙交还安徽国祯公司，表明对于解除合同后返还房屋的问题，双方已自行履行，无须再经判决处理。至于李文君提出归还空调的问题，李文君在一审未对此提出反诉，该事项不属于本案审理范围，李文君可另案主张。二、李文君是否应向安徽国祯公司支付租金59636.5元案涉房屋多次漏水导致无法经营使用，双方对于该节事实不持异议，本院予以认定。关于漏水原因，李文君提供了视频资料、照片、公证书、录音资料、证人证言等一系列证据，证明因房屋质量存在问题，雨天导致房屋内漏水。安徽国祯公司主张系因李文君装修不当导致房屋漏水，但对于该事实主张，安徽国祯公司未提供证据予以证实。因此，综合本案证据分析，本院认定系由于案涉房屋质量问题导致房屋漏水。关于租金计算期间，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。上述法律规定了出租方的义务及减免租金的情形。本案中，根据李文君提交的证据，能够认定自2018年7月7日起，因房屋严重漏水导致李文君无法继续经营使用房屋，且安徽国祯公司一直未能修缮处理好房屋漏水问题。安徽国祯公司虽认可房屋漏水导致无法经营使用，但其主张应由物业公司进行维修。该项主张无事实与法律依据，安徽国祯公司作为出租方，依法负有维修租赁物的义务，案涉《租赁合同》约定内容并未免除安徽国祯公司的维修义务。据此，并依照上述法律规定，在安徽国祯公司不能提供符合约定用途租赁物的情况下，无权向李文君主张房屋租金。李文君提出的不应支付无法使用房屋期间租金的上诉理由，合法有据，本院予以支持。综上意见，本案计付租金期限应当计算至2018年7月6日，按照双方约定的租金标准计算，租金应为：2018年6月的租金10843元，及2018年7月1日至2018年7月6日的租金10843（元）÷31（天）×6（天）=2099元，合计金额为12942元。另，双方在《租赁合同》中约定，如李文君逾期支付任何款项，安徽国祯公司有权在履约保证金内扣除。据此约定，李文君所欠付的租金可直接从其交纳的10400元履行保证金中予以扣除，故李文君还应向安徽国祯公司支付房屋租金数额为12942-10400=2542元。一审判决虽查明案涉房屋漏水导致无法经营使用，并认定安徽国祯公司未履行维修义务，但计算租金的期间存在错误，本院予以纠正。综上所述，李文君的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2019）皖0302民初711号民事判决第一项，即“确认安徽国祯商业运营管理有限公司与李文君所签订的租赁合同及补充协议于2018年11月15日解除”；二、变更安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2019）皖0302民初711号民事判决第二项为“李文君于本判决生效之日起十日内向安徽国祯商业运营管理有限公司支付房屋租金2542元（已扣除10400元履约保证金）”；三、驳回安徽国祯商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2392元，减半收取1196元，由李文君负担148元，由安徽国祯商业运营管理有限公司负担1048元；二审案件受理费1290元，由李文君负担280元（已交纳），安徽国祯商业运营管理有限公司负担1010元（于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。本判决为终审判决。审判长  朱怀甫审判员  秦 玉审判员  胡松涛二〇二〇年三月三十一日法官助理丁刘女书记员叶紫附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。