江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终5119号上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡市江南清洗机厂有限公司，住所地无锡市惠山经济开发区堰桥配套区漳鸿路12-1号。法定代表人：缪根法，该公司经理。委托诉讼代理人：杨晓昕，江苏天蝶律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡导诺木业有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘正阳村农石路67号。法定代表人：林国金，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋冬，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。上诉人无锡市江南清洗机厂有限公司（以下简称江南公司）因与被上诉人无锡导诺木业有限公司（以下简称导诺公司）土地租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2018）苏0205民初1025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江南公司向本院提起上诉请求：撤销原审判决，依法改判：1.请求二审法院撤销原审判决第一、四、五项，依法改判；2.本案诉讼费由导诺公司承担。事实及理由：1.法院已经判令东北塘街道与江南公司签订的土地出让协议无效，江南公司对于案涉土地自始至终无处分权利，故本案租赁合同亦无效。2.导诺公司拖欠2017年租金45150元，导致江南公司发出解除合同通知书，一审法院未作认定导致对双方责任承担认定错误。3.根据约定，导诺公司只能搭建简易房，地下工程非导诺公司建造。在另案中法院对于案涉场地所有的工程设施进行了造价鉴定，其中导诺公司与江南公司订立合同之前，地下工程就已经建造完毕，说明这部分工程并非由导诺公司建造。导诺公司垫付了1万元填土费，该笔费用抵做租金，这说明地下工程由江南公司建造，与导诺公司无关。而且江南公司也提供了地底工程施工者的收款凭证及协议。导诺公司对于地底工程的建造没有提供任何证据。鉴定报告所依据的图纸未经双方质证，其中提及的建筑施工图并不存在而是盗用建设规划图，故鉴定报告不能作为认定本案事实的依据。4.鉴于本案所涉合同无效，后期租金损失亦不应予以赔偿。即便租赁合同有效，因导诺公司拖欠租金行为导致合同被解除，导诺公司未能及时清场归还租赁土地，后期租金损失由导诺公司自行承担。假设要支持后期租金损失也应当按照历年租金收入平均值作为计算基数。但因为导诺公司没有提供历年租金收入的依据，导致历年租金收入不能确认，那么相应的租金损失不应得到法院支持。5.无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）（2015）锡民初字第0001号民事判决书（以下简称0001号民事判决）明确要求铲除地面建造物及砼路面，但一审法院在本案中并未理涉。导诺公司二审答辩：1.涉案合同的效力不存在无效的情况，导诺公司并未拖欠租金，江南公司应当赔偿其公司固定资产的损失，因为在原审判决中江南公司赔偿的只是折旧损失，而对于固定资产的残值并没有要求江南公司赔偿，因此场地上设施的所有权仍属于导诺公司，其公司有权自行处置。2.施工图由导诺公司提供，一审中经过了质证交给鉴定机构作出了鉴定意见，该建筑施工图并不是盗用规划图，而且建筑施工图上的建筑均是由导诺公司建造。3.江南公司应当赔偿导诺公司后期的租金损失。导诺公司在一审时也提交了相应租金收益的依据，导诺公司向江南公司支付的土地租金标准为32万元/年，而且导诺公司在土地上建造了各项设施，并对场地进行了实际管理，故一审法院综合相关因素确定租金为50万元/年已经是最低标准。综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。江南公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认其公司与导诺公司2013年1月20日签订的租赁协议、2013年5月10日签订的租赁协议、2014年12月30日签订的补充协议无效；2.判令导诺公司迁出、返还位于锡山区厂区东侧约9030平方米的场地并将场地恢复原状（将在场地内搭建的地上建筑物拆除、将在场地内铺设的水泥地面铲除）；3.导诺公司支付拖欠的2017年度租金45150元；4.导诺公司支付2018年1月1日起至实际迁出并返还场地之日止的实际使用费（按每年32万元计算）；5.导诺公司赔偿其损失（以2500万元为基数，自2017年11月1日起至导诺公司实际迁出并返还场地之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息）。事实和理由：江南公司与导诺公司于2013年1月20日签订租赁协议，约定江南公司将其实际占有的约9030平方米的场地以35万元/年的价格出租给导诺公司作木材市场使用，租期自2013年3月1日起至2021年2月29日止。后双方于2013年5月10日签订租赁协议，对2013年1月20日租赁协议作部分修改；又于2014年12月30日签订补充协议，将租期变更为2013年10月1日至2021年9月30日，租金变更为32万元/年。江南公司于2013年3月1日将约定场地交付导诺公司使用。导诺公司在场地上铺设了若干水泥地面、搭建了若干地上建筑物并分租给若干第三人。另导诺公司尚拖欠2017年度的租金45150元。因包括涉案场地在内的土地无法办理国有土地使用权证，江南公司与东北塘街道发生纠纷而诉诸无锡中院。无锡中院就江南公司与东北塘街道的租赁事宜多次组织各方协调无果。依据称0001号民事判决“清除临时建筑物”的要求以及导诺公司存在多种违约行为的现状，江南公司提出前述诉讼请求。导诺公司一审答辩并提出反诉请求：1.江南公司将无锡市锡山区厂区内约9000平方米的土地出租给其建设木材市场，双方最终确认租期自2013年10月1日至2021年9月30日。承租后导诺公司在场地上进行了若干基础设施建设，市场建成后，十几户商家作为次承租户在此经营木材买卖生意。导诺公司与江南公司签订租赁协议，是基于对江南公司与政府之间的土地使用权出让协议的信赖，现江南公司与政府的出让协议被认定为无效，导致导诺公司不能继续使用案涉土地以及案涉土地上的次承租户向导诺公司索赔，导诺公司对此并无过错，故江南公司所诉损失不应由导诺公司承担，反而江南公司应当向导诺公司赔偿损失；2.2017年10月16日，江南公司受让的案涉土地使用权被无锡中院认定为无效，案涉土地面临被收回，其及市场上的商家无法在此继续经营，其存在巨大损失。导诺公司同意江南公司赔偿其损失后再行迁出，但在江南公司赔偿或承诺赔偿损失之前，导诺公司有权不迁出案涉土地；3.导诺公司承租场地已按约向江南公司支付租金，不拖欠任何租金；4.关于实际使用费，0001号民事判决书生效后，案涉土地已经不属于江南公司所有，故导诺公司理应向土地实际使用权人即东北塘街道支付实际使用费。据此，导诺公司提出反诉请求：判令江南公司赔偿损失7670910.57元，其中场地固定损失4194990.57元、后期租金损失3475920元。江南公司针对反诉诉讼请求答辩称，江南公司无需向导诺公司进行赔偿，如需赔偿：双方在租赁合同中明确约定导诺公司仅可以搭建简易棚、简易房，故仅有大棚、活动板房可以纳入赔偿范围，其他项目均属导诺公司擅自建设不应赔偿；2018年年初，导诺公司被大雪压垮的部分简易棚、简易房不能纳入赔偿范围；导诺公司主张的租金损失没有依据。一审认定事实如下：一、租赁合同的签订。2013年1月20日，江南公司与导诺公司签订一份租赁协议，约定：租赁的空地位于无锡市锡山区厂区的东侧场地约9030平方米；租赁用途仅限于作木材市场，未经江南公司同意，不得改变用途，否则江南公司有权解除本合同；租赁期限八年，从2013年3月1日至2021年2月29日；租赁期限届满导诺公司应按时把租赁物交还给江南公司，租金五年后上浮10%；在租赁期限内如遇到国家政策和地方政府行为及自然灾害等不可抗拒因素导致合同无法继续履行的，本合同即终止，导诺公司应在江南公司通知的期限内搬出，导诺公司应无条件同意，双方均不负违约责任；在本协议生效之日起，江南公司将场地上的有利用价值的东西搬清，租赁物按泥土地整平状态交付导诺公司使用；年租金35万元，不含税，合同签订后导诺公司付5万元定金，其他在2013年1月30日前支付第一年租金30万元，以后每年的12月30日付清下一年度租金，先付后用；导诺公司应爱护和合理使用所承担的空地及附属设施（围墙、变压器），只能搭简易棚与简易房及木材加工。确需对空地进行他用，应征得江南公司的同意。导诺公司的经营活动必须合法经营，有营业执照，导诺公司的经营活动和东北塘工业园区政府的园区经营规则产生矛盾，导诺公司自己和政府协商解决，江南公司可以协助；合同生效后，先行支付的2个月租金转为合同履行的保证金，在合同到期后，导诺公司结清所有租赁期间的费用并交付完好的房屋、附属设施设备后即归还；若导诺公司逾期支付租金及其他费用的，应承担逾期支付部分每天万分之五的滞纳金，逾期超过一个月的，江南公司有权解除合同，合同自江南公司通知导诺公司时解除，已交的2个月保证金则作为江南公司可得利益的损失赔偿给江南公司，在导诺公司实际搬出前仍应支付使用费，标准同租金标准计算；江南公司负责将地面用建筑垃圾整平，不负责高度；……。2013年5月10日，双方又签订一份租赁协议，内容基本同前协议。2014年12月30日，江南公司与导诺公司签订一份补充协议，约定：租赁期限八年，变更为2013年10月1日至2021年9月30日；场地年租金从35万元调整为32万元；其他条款按原协议执行。二、租赁合同的履行。租赁协议签订后，江南公司于2013年3月10日将约定场地交付给导诺公司。2017年10月10日，江南公司向导诺公司发出解除租赁协议通知书，载明：“我司与东北塘街道的土地出让合同纠纷自2015年1月由无锡中院受理，并一直审理至今未完全结案，在庭审过程中，法院就我司与贵司的租赁合同事宜多次组织相关人员进行调解，但均未果。现我司根据法院及东北塘街道要求我司对贵司进行清场的指示以及贵司存在擅自改变租赁物用途、转租、分租、拖欠租金等违约行为的现状，通知如下：1、自2017年10月10日起，双方签订的租赁协议及补充协议予以解除；2、在2017年10月31日前，导诺公司拖欠的租金、返还（迁出）租赁物并将租赁物恢复原状（搭建的地上建筑物给与拆除、铺设的水泥地面给与铲除）。”2017年11月10日，导诺公司委托律师向江南公司发出律师函，明确已收到前述解除通知但不同意解除协议并要求江南公司继续履行，且否认拖欠江南公司租金。2014年12月25日，无锡中院受理江南公司诉东北塘街道、第三人无锡时代桃源环保设备有限公司（以下简称时代公司）、无锡万斗恒金属制品有限公司（以下简称万斗公司）、无锡新荣发金属制品有限公司（以下简称新荣发公司）、导诺公司建设用地出让合同纠纷一案。该案经审理后，无锡中院于2017年10月16日作出001号民事判决，查明：“2006年1月9日，无锡市规划局锡山分局向用地单位无锡市江南清洗机厂（以下简称清洗机厂，后企业名称经工商核准变更为江南公司）发放建设用地规划许可证，用地项目名称新建厂房及辅助用房，用地位置锡山区东北塘镇农石路南，规划道路旁。2006年2月23日，东北塘街道与清洗机厂签订一份土地出让协议，约定东北塘街道同意将镇工业集中区地块以国有土地出让形式出让给江南公司，由江南公司建造厂房，土地约35亩，每亩13.5万元/亩，合计472.5万元，使用年限50年。合同签订后，江南公司支付200万元，余款在办理国有土地使用证的过程中，按使用情况支付。2007年9月13日，无锡市锡山区建设局发放建筑工程许可证，建设单位清洗机厂，工程名称新建厂房及辅助用房。2010年5月27日，甲方东北塘街道与乙方清洗机厂、江南公司签订一份国有土地使用权出让合同，协议约定：双方在2006年2月签订了土地出让协议，乙方协议取得了约35亩土地；东北塘街道向乙方提供的土地性质为国有出让土地，并协助乙方办理好国有土地使用证……。本合同签订后，与2006年2月签订的土地出让协议一并执行。乙方应支付出让金总计约643.5万元，至2010年5月15日，乙方已支付470万元。……后乙方支付土地出让款600万元，但土地出让手续东北塘街道至今没有给乙方办理。厂房建成后，江南公司一方面把建造的厂房及辅助用房出租给时代公司、万斗公司、新荣公司使用，另一部分土地出租给导诺公司，导诺公司在承租的土地上搭建了临时建筑物，用于生产经营。审理中，经江南公司和东北塘街道同意，法院依法委托江苏天宏华信工程投资管理有限公司（以下简称天宏华信公司）对江南公司厂房及办公用房造价进行鉴定，天宏华信公司于2017年3月19日作出鉴定报告，具体为：前期费用719308元、建安费用15285623.8元，工程其他费1206040.13元，合计17210971.93元。经调解，多方曾达成调解协议：1、江南公司配合东北塘街道于2017年9月15日前完成诉争土地、厂房移交工作（包括租赁关系、建造厂房的相关审批手续、图纸等）；2、双方完成诉争土地、厂房移交工作（包括租赁关系、建造厂房的相关审批手续、图纸等）后，东北塘街道于2017年9月30日前支付江南公司土地款600万元、土地款利息（截止到2017年9月30日）3187576.36元及造价款15728420.39元共计24915996.75元（合计2500万元）；3、本案受理费275201元、鉴定费10万元，由东北塘街道负担，该款项双方于2017年9月30日前自行交接。后由于导诺公司无法与江南公司、东北塘街道达成协议，整个协议无法履行，调解未果”，认为：“土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。本案中，江南公司与东北塘街道于2006年2月签订的土地出让协议及2010年5月签订的国有土地使用权出让合同，因东北塘街道无权出让国有土地使用，两份合同均无效。……本案中，东北塘街道无权出让国有土地使用权，对合同无效，应负主要责任；江南公司在签订合同时，未尽谨慎注意义务，且在国有出让土地使用权未取得时，就建设厂房及辅助设施，也应承担相应的责任……”，判令：“一、确认江南公司与东北塘街道于2006年2月23日签订的土地出让协议无效；二、确认江南公司与东北塘街道于2010年5月27日签订的国有使用权出让合同无效；三、江南公司于该判决发生法律效力之日起30日内，将土地出让协议及国有使用权出让合同上约定的出让土地及江南公司在该土地上建造的厂房及办公用房（包括建造厂房的相关审批手续、图纸等）返还给东北塘街道，东北塘街道接受上述全部土地及江南公司在该土地上建造的厂房及办公用房（包括建造厂房的相关审批手续、图纸等）后3日内支付江南公司土地款、土地款利息及工程造价款2500万元；四、驳回江南公司其他诉讼请求”。该判决作出后，各方当事人均未上诉。一审中，双方对以下事实存有争议：第一，案涉租赁合同是否有效？如有效，是否已解除?第二，江南公司是否有权要求导诺公司赔偿损失？损失如何确定？第三，导诺公司是否有权要求江南公司赔偿损失?损失如何确定？第四，导诺公司已支付的租金数额如何确定?第一，案涉租赁合同是否有效？如有效，是否已解除?诉讼中，一审法院向江南公司释明：江南公司本诉诉请要求确认其与导诺公司签订的三份租赁协议无效，如认定协议有效，是否要求解除该三份协议？江南公司答复：案涉租赁物已被0001号民事判决认定为东北塘街道所有，江南公司无权处分相应财产亦未得到权利人的追认，故双方签订的租赁合同是无效合同；如果法院认定协议有效，江南公司要求解除，解除的时间点为导诺公司收到其解除通知之日即2017年10月11日。导诺公司陈述，2017年10月10日江南公司向其发出解除协议的通知，其于2017年10月11日收到该通知。江南公司另述，导诺公司占有使用租赁物至今的事实可以充分证明导诺公司不同意解除合同。第二，江南公司是否有权要求导诺公司赔偿损失？损失如何确定？江南公司陈述，导诺公司在0001号民事判决生效后怠于迁出并返还场地，造成其无法及时履行前述生效判决，故应赔偿其损失（以2500万元为基数，自2017年11月1日起至实际迁出并返还场地之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息）。导诺公司则陈述：江南公司取得2500万元的前提是向东北塘街道交还土地，如果不交还土地就不能得到2500万元；由于江南公司始终未能就其损失赔偿与其达成一致，故导诺公司可以不迁让案涉土地，江南公司如有损失亦应自行承担。第三，导诺公司是否有权要求江南公司赔偿损失?损失如何确定？关于过错。江南公司陈述：订立租赁合同时，导诺公司明知租赁物尚在办理国有土地使用权证过程中，租赁物尚未取得产权证，因此就过错而言不仅仅是江南公司，导诺公司也需要承担相应责任。为此，江南公司提供：1.导诺公司工商资料中的住所使用证明，证明导诺公司签订租赁合同时明确知道租赁物的实际现状，即未办理相应权证；2.公司承诺书，系导诺公司法定代表人林国金于2013年7月10日向东北塘街道出具的，证明林国金在签订租赁协议时知晓案涉地块没有办理相应权证且林国金明确以书面形式放弃对相关建筑物的赔偿；3.导诺公司于2014年2月26日所发律师函，证明导诺公司在签订合同时对于土地没有办理相关权证的事实是明知的。导诺公司则陈述:江南公司与东北塘街道签订土地出让合同是事实，至于合同签订后是否取得或何时取得土地使用权证书，都与其无关；不认可江南公司举证承诺书的真实性，承诺书落款“林国金”字样签字不是林国金本人所签，也没有授权他人代签。经导诺公司申请，一审法院委托南京康宁司法鉴定中心（以下简称康宁鉴定中心）对2013年7月10日的公司承诺书上“林国金”签名字迹是否其本人所写进行司法鉴定。2018年8月1日，康宁鉴定中心出具康宁司鉴中心[2018]文鉴字第198号司法鉴定意见书，鉴定意见倾向认为日期为“2013年7月10日”的公司承诺书上“林国金”签名字迹与样本字迹不是同一人所写。关于损失。导诺公司主张其损失包括场地固定损失和后期租金损失，就场地固定损失，其申请对案涉租赁场地上的建筑物、构筑物及地下管线的工程造价进行鉴定，并根据鉴定意见明确其场地固定损失为4194990.57元；就后期租金损失，提供其与次承租户签订的租赁合同和情况说明，证明导诺公司在正常出租条件下每年的年租金为868980元，自2018-2021年四年租金损失为3475920元。以上二项损失，合计为7670910.57元。经导诺公司申请，一审法院委托无锡市建汇建设工程咨询事务所有限公司（以下简称建汇公司）对无锡市锡山区东北塘农石路67号厂区东侧土地建筑物、构筑物及地下管线的工程造价进行鉴定。2018年11月29日，建汇公司作出锡汇所2018第【Q06-02】号鉴定征询稿。2019年1月8日，建汇公司作出征询稿争议意见回复。一审法院先后于2019年2月20日、2019年3月22日二次组织双方对该鉴定征询稿进行听证。2019年4月22日，建汇公司作出锡汇所2018第【Q06-02】号鉴定报告书，载明：“一、鉴定依据：1.锡山区法院委托书（2018）苏0205法鉴委字第219号；2.锡山区法院提供的民事诉讼一审卷宗；3.锡山区法院提供本工程施工图纸；4.组织以法院为主及江南公司、导诺公司等相关人员，对东北塘农石路67号厂区东侧土地建筑物、构筑物及地下管线的工程进行实测；5.无锡市建设局颁发的有关工程造价的文件规定及相关资料；6.鉴定基准：2013年5月至8月建筑定额及建设局同期信息价；7.2019年1月8日双方对鉴定征询稿意见的回复；8.2019年3月27日由法院组织鉴定方、江南公司、导诺公司对鉴定数据现场实测核对，并由江南公司、导诺公司当事人对实测数据现场签字确认；二、鉴定结果：针对法院提供有效图纸与现场实测情况核对，我造价鉴定人员经鉴定计算结果如下：本工程诉讼标的金额7935200元。1.鉴定总价：实际东北塘农石路67号厂区东侧土地建筑物、构筑物及地下管线的工程鉴定总价为4194990.57元，包括:（1）地底工程754803.4元【挖除暗河8m（宽）×25m（长）×10m（深），外运35km，251101.08元;挖除后外购建筑垃圾50%、混合石料25%、素土25%，258537.51元；原土地回填300mm外购素土9000㎡，205505.08元；④暗道30m×4m×2.5m挖除、外购素土回填，39659.73元，合计754803.4元】；（2）混凝土工程1031842.72元；（3）厂房及零星工程2228288.5元；（4）下水管DN300（U-PVC加筋管）77257.56元；（5）砖砌检查井25座15733.84元；（6）自来水管474m（PPR管）15168元；（7）路面钢筋29497.27元；（8）电线电缆32399.28元；（9）电动门13m1万元。其中争议内容：地下工程造价754803.4元；路面钢筋造价：29497.27元；设备基础造价：28192.49元；总价让利率多少%。以上四项争议内容由法院裁定；三、鉴定意见说明：1.2018年10月18日根据法院提供导诺公司的图纸进行现场实测；2.鉴定基准：2013年5-8月建筑定额及建设局同期信息价；3.计算程序以按提供图纸为准；4.数据以现场及法院提供竣工图计算实量为准。”另，该项鉴定程序中，法院就工程折旧情况向建汇公司进行咨询。2019年4月22日，建汇公司作出锡汇所2018第【Q06-02】号-1折旧咨询报告书，载明：“根据会计准则的基本原则，租赁的土地上房屋建筑物无法办理产权手续，导诺公司现场所有设施均属违章建筑，鉴定意见按照租赁年限分期摊销处理方法办理：入长期待摊费用，按照租赁年限分期摊销。资产折旧明细表：雪压大棚金额644258.92元、年折旧率11.88%、每年折旧额76505.75元、累计折旧额612045.97元、净值32212.95元；2013年部分金额2951066.28元（包括地下工程、钢筋工程、砼路面等等，其中地下工程金额即鉴定价格754803.4元、年折旧率11.88%、每年折旧额89632.9元、累计折旧717063.23元、净值37740.17元）、年折旧率11.88%、每年折旧额350439.12元、累计折旧额2803512.97元、净值147553.31元；2014年部分（两层活动房）金额37440元、年折旧率13.57%、每年折旧额5081.14元、累计折旧额35568元、净值1872元；2015年部分（锯台厂房）金额17744.35元、年折旧率15.83%、每年折旧额2809.52元、累计折旧额16857.13元、净值887.22元；2016年部分（厂房、围边等）金额510708.51元、年折旧率20%、每年折旧额97034.62元、累计折旧额485173.08元、净值25535.43元；2017年部分（活动房）金额33772.5元、年折旧率23.75%、每年折旧额8020.97元、累计折旧额32083.88元、净值1688.63元。以上金额合计4194990.56元。”江南公司陈述：1.关于导诺公司主张的场地固定损失：（1）双方在租赁合同中明确约定导诺公司仅可以搭建简易棚、简易房，如需赔偿亦仅有大棚、活动板房可以纳入赔偿范围，其他项目系导诺公司擅自搭建不应赔偿；（2）双方在租赁合同中约定可以搭建简易棚、简易房，其目的是为了在约定的租赁期内进行有效使用，因此已经使用的年限应当作相应扣除；（3）2018年年初，导诺公司部分简易棚、简易房被大雪压垮损坏，造成该损失的直接原因是不可抗力，因此该部分损坏的简易棚、简易房损失不应由江南公司承担；（4）案涉地下工程系由江南公司建造，故地下工程造价不应计入案涉工程造价：无锡中院0001号案件已对该部分工程进行鉴定，并且将该工程确定为江南公司所有；导诺公司反诉主张中有要求其支付填土补贴1万元，该主张说明导诺公司仅仅实施了零星的填土作业而非整个地下工程，且该1万元其已通过抵扣租金的形式予以认可；（5）案涉工程造价鉴定所计面积及数量大于实际面积及数量，计算单价过高；（6）因案涉工程建设并未签订书面合同，相应的规费、税金等费用不应予以计算，且按照惯例应当下浮8%价款；（7）鉴定依据中的工程施工图纸是虚假的，以该虚假的工程施工图纸所作出的鉴定报告不能作为本案认定导诺公司损失的依据；2.关于导诺公司提出的后期租金损失，其始终认为租赁合同无效，导诺公司只能就其信赖利益提出赔偿主张，对后期租金损失的履行利益无权主张。另，仅凭导诺公司提供的租赁合同不能证明租赁关系的真实性，只有进一步提供次承租人的证人证言、收据租金等相关证据，才能充分证实租赁关系的真实性。第四，导诺公司已支付的租金数额。江南公司陈述，导诺公司租期内已付租金127.785万元（其中导诺公司提供的2017年3月13日的收据载明其收到租金1.985万元，导诺公司主张该笔支付2万元，差额150元系导诺公司用信用卡划款支付，150元系手续费），另有导诺公司支付的填土补贴1万元、绿化补贴0.5万元、借款2.2万元，合计3.7万元亦视为支付租金，因此在整个租期内，导诺公司已经支付的租金总额为131.485万元。按32万元/年租金标准计算，自2013年10月1日至2017年12月31日，导诺公司应付租金136万元，减去已付131.485万元，尚欠租金45150元。导诺公司陈述，截至2017年底，其共计支付131.5万元租金：关于江南公司所述150元信用卡手续费问题，既然江南公司同意其以刷卡方式支付租金，就默认江南公司同意承担该150元的手续费；无锡中院判决书于2017年10月16日作出，该判决书生效后江南公司不再是土地使用权人，其无需再向江南公司支付租金，按32万元/年租金标准计算，每月租金是2.666万元，2017年11-12月租金为5.33万元，现江南公司主张其欠付租金4万余元，说明其租金已经多付。江南公司另述，0001号民事判决判令其向东北塘街道归还案涉土地，但是在土地归还之前，土地的收益权仍然归其而非东北塘街道所有，因此，其有权要求导诺公司支付拖欠的租金以及2018年1月1日起的实际使用费。上述事实，有双方提供的证据、鉴定意见及当事人陈述在案佐证。一审法院认为：江南公司与导诺公司签订案涉租赁协议及补充协议，双方就土地租赁事宜产生纠纷,本案案由应为土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点主要为：第一，案涉租赁协议及补充协议是否有效？第二，如有效，是否已解除？第三，江南公司是否有权要求导诺公司赔偿损失？导诺公司是否有权要求江南公司赔偿损失?损失如何确定？关于争议焦点一，合同的效力问题。一审法院认为，江南公司与东北塘街道签订的土地出让协议虽被生效判决确认无效，但是并不必然导致江南公司与导诺公司签订的租赁合同无效。江南公司与导诺公司签订的案涉租赁协议，系双方真实意思表示，彼时江南公司已取得案涉地块的建设用地规划许可证、建筑工程许可证，且已实际支付大部分土地出让金，导诺公司有理由相信江南公司将取得案涉地块的使用权且租赁协议签订后导诺公司亦实际使用租赁物，本案中亦无《合同法》第五十二条规定的无效情形，据此，案涉租赁协议及补充协议有效，江南公司要求确认三份租赁协议无效的诉讼请求，法院不予支持。关于争议焦点二，合同解除的问题。一审法院认为，基于争议焦点一的论述，案涉租赁协议及补充协议合法有效。江南公司将尚未取得使用权证的国有建设用地使用权出租给导诺公司，并在租赁期限届满之前明确表示无法继续履行租赁合同，其行为已构成违约。江南公司于2017年10月10日通知导诺公司解除协议时，正值0001号民事判决作出前夕，各方当事人已在该案诉讼中进行多次协商，各方当事人亦充分知晓土地出让协议无效的法律后果即案涉租赁协议事实上已无法履行。《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。基于江南公司无法取得案涉租赁物的使用权，江南公司与导诺公司签订的案涉租赁协议事实上已不能履行，故违约方江南公司要求解除租赁合同应予准许，但应赔偿守约方导诺公司的损失。合同自解除通知到达对方时解除，导诺公司确认于2017年10月11日收到江南公司2017年10月10日的解除协议通知，故案涉三份租赁协议于2017年10月11日解除。案涉租赁合同解除后，导诺公司应迁出并按合同约定方式向江南公司返还案涉租赁地块。基于前述案涉租赁协议有效的论述以及导诺公司至本案结案时仍占用案涉场地，导诺公司应向江南公司支付至合同解除之日的租金及合同解除后至实际迁出之日的实际使用费。关于导诺公司已付租金的数额，江南公司认可收到导诺公司租金131.485万元，导诺公司则主张已支付131.5万元。一审法院认为，双方差异在于2017年3月13日的一笔付款，导诺公司提供的江南公司收据明确载明收到的该笔租金数额为1.985万元而非导诺公司主张的2万元，导诺公司亦无证据证明其向江南公司支付2万元，故法院依法认定导诺公司已支付131.485万元。经测算，按照双方约定的租金标准，支付租金数额已超过至租赁合同解除之日的应付租金数额，故超过部分租金计入导诺公司应付的实际使用费。本案中，江南公司、导诺公司确认租期自2013年10月1日开始，租金标准为32万元/年，现江南公司按该标准主张租金及实际使用费，于法有据，应予支持。自2013年10月1日至2017年12月31日，导诺公司应付的租金及实际使用费为32×4+32÷4=136万元，导诺公司尚欠实际使用费136-131.485=45150元；自2018年1月1日起至实际迁出之日止，导诺公司尚应按照32万元/年标准支付实际使用费。关于争议焦点三，合同解除后的赔偿问题。关于江南公司的主张。一审法院认为，如争议焦点二所述，本案中，江南公司是违约方，导诺公司系因双方未能就损失赔偿达成一致而未迁出案涉地块，江南公司无权要求导诺公司赔偿其损失。同时，0001号民事判决判令江南公司将土地出让协议及国有使用权出让合同上约定的出让土地及江南公司在该土地上建造的厂房及办公用房返还给东北塘街道，东北塘街道接受后3日内支付土地款、土地款利息及工程造价款2500万元。案涉租赁地块仅是该判项中所提及的出让土地的一部分，江南公司以导诺公司未迁出案涉地块为由即要求其承担2500万元全额对应的利息损失亦无依据。关于导诺公司的主张。一审法院认为，首先，过错的认定和损失的分担。案涉租赁协议的解除系出租人江南公司将尚未取得权证的国有建设用地使用权进行出租，并在租赁期限届满之前明确表示无法继续履行租赁合同的违约行为所致，但是导诺公司对己方损失的产生亦有过错。案涉租赁协议约定租赁期限为八年，即自2013年10月1日起至2021年9月30日止。租赁协议及补充协议签订时，江南公司虽与东北塘街道签订土地出让合同并实际占有案涉地块，但是江南公司并未取得权属证书。导诺公司作为承租方，在订立租赁合同时并未对租赁物进行必要的注意，在合同履行过程中亦未及时注意案涉地块无法办得相应的国有建设用地使用权证可能导致的法律后果并及时要求对租赁合同的相关内容进行变更。据此，导诺公司因合同解除所致的损失，其自身对该损失的产生亦有部分过错，法院酌情相应减少江南公司的赔偿责任，由江南公司赔偿导诺公司损失的80%，导诺公司自负损失的20%。另，江南公司举证公司承诺书用以证明导诺公司放弃相关赔偿，对此，一审法院认为，导诺公司否认承诺书系林国金所签，且鉴定意见亦认为该签名笔迹与林国金笔迹不是同一人所写，故对于江南公司的辩解意见不予采信。其次，导诺公司损失的认定。导诺公司主张损失及认定如下：其一，导诺公司主张场地固定损失，共计4194990.57元。对此，一审法院认为：1.案涉租赁协议明确约定导诺公司在承租地块上只能搭建简易棚与简易房及木材加工，本案中导诺公司的案涉工程并未超出上述约定范围；2.2018年年初，导诺公司部分简易棚、简易房被大雪压垮损坏，且之后并未被修复，其不再具有使用价值，该部分损失与江南公司的违约行为并无关联，故该部分损坏的简易棚、简易房不应列入损失赔偿的范围；3.江南公司和导诺公司均主张案涉地块的地下工程系己方所建，结合导诺公司曾向江南公司报支填土补贴的事实，法院有理由相信江南公司确如租赁协议的约定将租赁物按泥土地整平状态交付导诺公司。根据案涉工程造价的鉴定意见，案涉地底工程包括了挖除暗河并外运、挖除后外购建筑垃圾和混合石料及素土、原土地回填并外购素土、暗道挖除并外购素土回填，造价合计754803.4元。一审法院认为，以上地底工程的内容大于泥土地整平状态包含的工程内容，结合双方陈述以及江南公司不负责地面高度的合同约定，法院酌情认定，导诺公司承担了其中50%的地底工程，造价即754803.4÷2=377401.7元。关于江南公司所述0001号民事判决已认定该部分地底工程均为其所建的辩解意见，法院认为，导诺公司虽为0001号民事判决载明的第三人，但是其并未参与该案所涉工程造价鉴定程序亦未提出实质抗辩，该案的损失赔偿亦系江南公司和东北塘街道协商确定，故对于江南公司的辩解意见法院不予采信；4.关于案涉工程造价鉴定所计面积、数量以及鉴定依据，一审法院认为，鉴定程序中双方提交材料均经举证质证，且造价鉴定所计面积和数量已经双方实地复测并确认，故一审法院认为，案涉工程造价鉴定意见能够作为定案依据使用；5、关于江南公司所提因案涉工程建设并未签订书面合同故应扣除规费、税金并按惯例下浮8%价款的辩解意见，一审法院认为，双方因工程造价存在争议，导诺公司遂申请对工程造价进行鉴定，该项鉴定旨在确定案涉工程的造价。扣除税费及让利的抗辩应是建设工程发包方、承包方之间的抗辩而非本案租赁关系双方之间的抗辩，且江南公司的辩解意见并无合同依据亦无法律依据，法院不予采信；6.案涉租赁协议约定租赁期限为八年，即自2013年10月1日起至2021年9月30日止。一审法院认为，案涉工程已经使用的年限作为折旧及各分项工程的净值应当在导诺公司的损失中相应扣除。但考虑到导诺公司尚实际占有案涉地块，故折旧的截止点应计算至导诺公司实际迁出之日；但如实际迁出之日晚于2021年9月30日的，则导诺公司主张的场地固定损失，一审法院不予认定。据此，江南公司应向导诺公司赔偿场地损失（数额为以下各部分之和的80%：2013年部分以年折旧额350439.12-89632.9÷2=305622.67元为基数、2014年部分按年折旧额5081.14元为基数、2015年部分按年折旧额2809.52元为基数、2016年部分按年折旧额97034.62元为基数、2017年部分按年折旧额8020.97元为基数，以上均自导诺公司从案涉地块实际迁出之日起计算至2021年9月30日止；如实际迁出之日晚于2021年9月30日的，则不予赔偿）。其二，导诺公司主张的后期租金损失即自2018-2021年四年租金损失3475920元。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，导诺公司对租赁物的经营使用在双方合同约定范围内，江南公司对导诺公司的预期租金收益有所预见。本案中，导诺公司为举证其租金损失仅提供与次承租人之间的租赁合同，以上证据尚不足以证明租金损失的具体数额，考虑到案涉地块上次承租人的更替情况法院无法逐一核实，结合法院鉴定程序中的现场勘验情况、导诺公司与江南公司约定的土地年租金情况，法院酌情认定该部分租金损失按50万元/年确定。结合前述过错认定，江南公司应向导诺公司赔偿后期租金损失（以40万元/年为基数，自导诺公司从案涉地块实际迁出之日起计算至2021年9月30日止；如实际迁出之日晚于2021年9月30日的，则不予赔偿）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，作出判决：一、江南公司与导诺公司于2013年1月20日签订的租赁协议、2013年5月10日签订的租赁协议、2014年12月30日签订的补充协议于2017年10月11日解除；二、导诺公司于判决生效之日起15日内迁出并返还承租的锡山区东北塘街道农坝村农石路67号厂区东侧约9030平方米的场地；三、导诺公司于判决生效之日起15日内向江南公司支付实际使用费（计算至2017年12月31日为45150元；自2018年1月1日起至实际迁出之日止，按32万元/年计算）；四、江南公司于判决生效之日起15日内向导诺公司赔偿场地损失（数额为以下各部分之和的80%：2013年部分以年折旧额305622.67元为基数、2014年部分按年折旧额5081.14元为基数、2015年部分按年折旧额2809.52元为基数、2016年部分按年折旧额97034.62元为基数、2017年部分按年折旧额8020.97元为基数，以上均自实际迁出之日起计算至2021年9月30日止；如实际迁出之日晚于2021年9月30日的，则不予赔偿）、后期租金损失（以40万元/年为基数，自实际迁出之日起计算至2021年9月30日止；如实际迁出之日晚于2021年9月30日的，则不予赔偿）；五、驳回江南公司的其他本诉诉请；六、驳回导诺公司的其他反诉诉请。一审本诉案件受理费27280元，由江南公司负担21116元，由导诺公司负担6164元（江南公司同意其预交的诉讼费中的6164元，一审法院不再退还，由导诺公司在判决生效之日起15日内向其直接支付）。反诉案件受理费32748元，由导诺公司负担26474元，由江南公司负担6274元；笔迹鉴定费2160元，由江南公司负担；工程造价鉴定费73500元，由导诺公司负担61766元，由江南公司负担11734元（导诺公司同意其预交的诉讼费中的6274元、笔迹鉴定费2160元、工程造价鉴定费中的11734元，由江南公司在判决生效之日起15日内向其直接支付）。二审查明事实与一审已查明事实一致。二审补充查明以下事实：一审中，鉴定人员到庭接受质询。针对江南公司提出鉴定机构将未经质证的工程施工图纸作为鉴定依据的问题，鉴定人员答复：鉴定人员按照法院提供的图纸且在现场也进行了复核。一审法院也将鉴定人员依据资料底稿装入卷宗。二审中，江南公司称导诺公司于2019年11月29日向江南公司发出一份告知书，表明已腾空房屋交还给东北塘街道，对此江南公司予以认可，在此之前江南公司收到林国金的微信，要求导诺公司按照法律规定向法院及东北塘街道返还租赁标的物，江南公司在收到告知书后也到现场查看过，当时临时建筑物还在，江南公司将上述情况告知了东北塘街道，至于东北塘街道采取什么措施接收这些设施其公司并不清楚。导诺公司于2019年11月29日左右就已经迁出场地，经向东北塘街道了解，导诺公司将临时建筑物（大棚、简易房）擅自拆除后将相应建筑材料占为己有。因无锡中院执行局已经将涉案场地等返还给东北塘街道，虽东北塘街道也没有再次提出恢复原状的要求。但是根据原审判决，江南公司既然需要对临时建筑物进行赔偿，则该临时建筑物的所有权属于其公司，因此将上诉状第五点理由变更为就导诺公司擅自占有的建筑材料价值70万元予以扣除。导诺公司称，其公司已经按照江南公司的要求迁出并返还场地，此后东北塘街道对于场地上临时建筑物的处置与其公司无关。以上事实，有一审开庭笔录及双方当事人陈述在卷佐证。根据双方二审的意见，本案二审争议焦点：一、本案租赁合同是否应被认定无效；如认定为有效则合同是否已被解除。二、合同解除的原因及责任方应如何认定；后期租金损失是否应由江南公司承担、金额如何计算。三、鉴定内容是否违反法律规定。四、导诺公司有无拆除临时建筑物、是否应针对该部分金额予以扣除。关于争议焦点一，本院认为，江南公司与东北塘街道签订的土地出让协议已被认定为无效，但生效判决认定无效的主要原因在于东北塘街道无权出让国有土地使用权，虽江南公司同样负有责任，但江南公司已取得案涉地块的建设用地规划许可证、建筑工程许可证，且已实际支付大部分土地出让金。导诺公司基于对土地出让协议的存在及江南公司的行为产生了一定信赖，且事实上导诺公司使用了租赁物。故土地所有权出让合同无效，是行政部门内部管理不规范以及江南公司疏忽所致，并不应因此影响在此之后所形成民事合同的效力。鉴于江南公司与导诺公司签订的租赁协议及补充协议并不具有法律所规定的无效情形，故江南公司认为本案所涉合同无效缺乏法律依据，本院不予支持。基于0001号民事判决，江南公司已无法取得国有建设用地使用权，也无法按照租赁合同的约定将国有建设用地使用权继续出租给导诺公司使用，导致合同目的无法实现，江南公司主张解除合同应予支持，鉴于导诺公司认可已于2017年10月11日收到解除协议通知，因此，案涉三份租赁协议于2017年10月11日解除。关于争议焦点二，本院认为，前述已经认定本案合同无法继续履行是因江南公司无法将国有建设用地使用权在合同约定期限内出租给导诺公司使用，合同解除的责任方应为江南公司。而江南公司作为违约方主张解除合同，应以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除。江南公司认为因导诺公司存在欠付租金的情形导致合同解除。但自2013年10月1日至2017年10月11日租赁期间，按照标准32万元/年计算租金约为129万元（32万元/年*4年+11天*32万元/365天取整），而一审中江南公司认可收到导诺公司租金131.485万元，经查最后一笔租金于2017年8月3日支付。由此可见，支付租金数额已超过至租赁合同解除之日的应付租金数额。江南公司的该主张无事实依据，本院不予支持。关于江南公司认为后续租金损失应当按照历年租金收入平均值作为计算基数。一审中导诺公司为证明该部分损失提供了其公司与次承租人之前签订的合同，虽一审法院并未将这些合同中的租金作为后续租金损失计算依据，但导诺公司的这部分证据能够说明其公司通过转租场地获益，在此情况下，一审法院结合日常经验及市场惯例，酌情将后续租金标准确定为50万元/年较为合理，本院予以确认。关于争议焦点三，本院认为，根据法律规定，未经质证的材料，不得作为鉴定的根据。本案中，一审法院依照法律程序委托的鉴定机构及其鉴定人员均具有专业资质，所作鉴定程序符合相关规定，鉴定报告具有法律效力，双方对鉴定意见存有异议，鉴定人员也出庭作出了专业答复，故一审法院将鉴定意见作为认定本案事实的依据，并无不当。江南公司称鉴定依据的建筑施工图系盗用的建设规划图作出，但一审中鉴定人员针对该问题已明确鉴定所依据的资料均系一审法院提供，而相关资料也装入鉴定底稿。经审查，一审法院组织双方对鉴定资料进行了质证。资料底稿中有各式图纸，包括规划定点图、简易建造图纸、手绘图纸等，在本案鉴定还经过现场实地测量的情况下，即便鉴定单位将所有资料统称为施工图纸使江南公司产生误解，也不能说明鉴定意见系使用了盗用图纸作为依据。江南公司对鉴定意见不予认可，但所提供的证据及理由无法推翻鉴定意见的内容，故江南公司的该上诉主张于法无据，本院不予支持。江南公司对于鉴定范围也有异议，认为地下工程均系其公司建造。但从合同约定看，江南公司提供的证据不足以说明除土地平整部分工程之外诸如挖除暗河、外运等工程完全系其公司负责。而且导诺公司针对地下工程也提供了部分证据。正是由于双方的证据均不能完全达到其证明目的，故一审法院酌情认定双方各担50%地下工程的工程量。虽0001号民事判决中提及了地下工程，但该案争议主要围绕土地出让合同，相对人系东北塘街道与江南公司，导诺公司虽作为该案的第三人，但并未提出实质性抗辩，且在该案中法院将地下工程的权益归属于江南公司，与江南公司是否单独实施了全部地下工程无必然关系，故江南公司的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点四，本院认为，江南公司称导诺公司擅自拆除临时建筑物。首先，江南公司对该主张并未提供相应证据。其次，江南公司明确在收到告知函后已经通知东北塘街道并经实地查看发现当时临时建筑物尚在租赁场地上，且江南公司表明东北塘街道并未就拆除部分要求其恢复原状。故江南公司的该主张本院不予支持。原审判决作出后，导诺公司向江南公司发出告知函明确返还场地事项，江南公司认可导诺公司已于2019年11月29日左右迁出案涉租赁场地，虽江南公司与导诺公司均未能提供书面交接手续，但由于江南公司对于实际迁出之日未提供其他证据，导诺公司向江南公司发出告知函之日视为导诺公司实际迁出之日。故一审法院确定的费用相应调整：1.实际使用费按照一审法院确定的计算方式自2018年1月1日至2019年11月29日计697天，该期间实际使用费为611068元（32万元/365天*697天取整），加上自合同解除之日至2017年12月31日止的实际使用费45150元，导诺公司应支付的实际使用费应为656218元（611068元+45150元）；2.江南公司向导诺公司赔偿的场地损失，一审法院计算方式正确且有鉴定意见依据，本院予以确认，故计算折旧的截止点应为2019年11月29日；3.江南应支付的后续租金损失则按照40万元/年为基数，自2019年11月30日起计算至2021年9月30日止计670天，金额为734246元（40万元/365天*670天取整）。由于本案系基于新事实改判，故本院对于一审法院确定的案件受理费负担不作调整。综上，江南公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但原审判决作出后出现了新事实，本案应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、维持无锡市锡山区人民法院（2018）苏0205民初1025号民事判决第一、二、五、六项。二、撤销无锡市锡山区人民法院（2018）苏0205民初1025号民事判决第三、四项。三、无锡导诺木业有限公司于本判决生效之日起15日内向无锡市江南清洗机厂有限公司支付实际使用费656218元。四、无锡市江南清洗机厂有限公司于本判决生效之日起15日内向无锡导诺木业有限公司赔偿场地损失（数额为以下各部分之和的80%：2013年部分以年折旧额305622.67元为基数、2014年部分按年折旧额5081.14元为基数、2015年部分按年折旧额2809.52元为基数、2016年部分按年折旧额97034.62元为基数、2017年部分按年折旧额8020.97元为基数，以上均自2019年11月29日起计算至2021年9月30日止）、后期租金损失734246元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费27280元，由江南公司负担21116元，由导诺公司负担6164元（江南公司同意其预交的诉讼费中的6164元，一审法院不再退还，由导诺公司在判决生效之日起15日内向其直接支付）。反诉案件受理费32748元，由导诺公司负担26474元，由江南公司负担6274元；笔迹鉴定费2160元，由江南公司负担；工程造价鉴定费73500元，由导诺公司负担61766元，由江南公司负担11734元（导诺公司同意其预交的诉讼费中的6274元、笔迹鉴定费2160元、工程造价鉴定费中的11734元，由江南公司在判决生效之日起15日内向其直接支付）。二审案件受理费27280元，由上诉人江南公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕杰明审 判 员 李 杨审 判 员 景 鑫二〇二〇年三月十八日法官助理 周喆菁书 记 员 程夫栎