山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终793号上诉人（原审被告）：张某，男，1971年4月6日出生，汉族，住汶上县。上诉人（原审被告）：王某，女，汉族，1971年1月2日出生，住汶上县。二上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：孙艳国、李乐（实习），山东中昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏某，男，1949年8月17日出生，汉族，农民，住汶上县。被上诉人（原审原告）：郭某，女，1951年6月16日出生，汉族，农民，住汶上县。上诉人张某、王某与被上诉人夏某、郭某因确认合同效力纠纷一案，不服汶上县人民法院（2019）鲁0830民初5282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年02月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张某、王某上诉请求：1．请求二审法院撤销(2019)鲁0830民初5282号民事判决书并驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。一审法院适用法律错误。2007年7月25日，被上诉人将其所有的坐落在汶上县林庄一组一套住宅的房屋出售给上诉人，系双方真实意思表示，上诉人支付合理价款后，在被上诉人及其所在的村委的配合下办理了过户登记，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认为，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，所签订的涉案房屋买卖合同，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项规定的情形，应认定无效，其行为实属适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人所签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定无效，如法律、行政法规没有明确规定时，则要看是否违背相关国家政策。根据我国《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。而《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”并未明确禁止农村村民之间宅基地上房屋的买卖；第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”鉴于此，农村村民在不违反法律规定的情形下可以出卖住房，故，买卖在农村集体土地上房屋的行为并不必然无效；再结合我国现行国家政策，《国务院办公厅关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者“小产权房”。由此可见，我国法律和行政法规和国家政策为保护农村村民的居住权和生存权，禁止他们向城镇居民出售宅基地及地上建筑物，但并未禁止向农村村民出售。结合本案，本案双方当事人均系农村村民，且是相邻街道，涉案房屋本身就是建造在农村宅基地上，买卖时被上诉人及其所在的村委会配合上诉人办理了过户登记，上诉人购买后亦确实是用于自住用途，双方的买卖行为属于农村村民之间为了满足自住需要，根据就近原则进行的房屋买卖行为，该行为并不损害农民集体土地的所有权，也没有改变土地用途，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反相关国家政策，该买卖行为应当有效。故，一审法院的对涉案合同认定无效的行为，过于片面和武断，其适用法律存在错误。夏某、郭某在二审中未提交书面答辩意见。夏某、郭某向一审法院起诉请求：一、依法判决确认原告夏某与被告张某于2007年7月25日签订的契约（房屋买卖合同）无效；依法判决确认原告夏某、郭某与被告王某于2008年1月7日签订的房地产买卖契约无效；二、本案一切诉讼费用由两被告承担。一审法院审理查明，2007年7月25日，原告夏某（甲方、出卖人）与被告张某（乙方、承买人）签订《契约》一份，约定了原告将坐落在汶上县房产土地使用面积224平方米出售给被告。成交价格为人民币30000元等内容。涉案房屋产权现已转移登记至被告王某名下，原被告在办理涉案房屋产权变更登记时在汶上县不动产登记中心留存的房屋买卖合同为原告夏某、郭某（甲方、出卖人）与被告王某（乙方、承买人）于2008年1月7日签订的《房地产买卖契约（白契）》，合同约定了原告夏某将涉案房屋出售给被告王某，约定了成交价格、付款方式、房屋交付时间等内容。2008年1月7日，汶上县房地产管理局为被告王某发放涉案房屋的房屋所有权证书，证号为汶房林庄字第××号。另查明，涉案房屋所坐落的土地为汶上镇林庄村一组的集体土地，汶上县中都街道林庄社区居委会2019年11月25日出具证明，证明中都街道林庄社区土地性质为集体土地所有制。两原告为汶上镇林庄村一组集体经济组织成员。两被告与两原告不是同一集体经济组织成员。一审法院认为，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，所签订的房屋买卖合同，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应认定无效。本案中，原告将其所有的坐落在汶上县林庄一组一套住宅的房地产出售给被告，双方签订的合同虽然是双方当事人的真实意思表示，但原被告签订的涉案合同符合上述合同的无效情形，应认定原告夏某与被告张某于2007年7月25日签订的《契约》无效，原告夏某、郭某与被告王某于2008年1月7日签订的《房地产买卖契约（白契）》无效。对于本案是否超过诉讼时效的问题，诉讼时效适用于债权请求权，而本案为确认合同有效纠纷，不适用诉讼时效的相关规定，对于被告主张原告诉讼请求超过诉讼时效的辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之规定，判决如下：一、确认原告夏某与被告张某于2007年7月25日签订的《契约》无效；二、确认原告夏某、郭某与被告王某于2008年1月7日签订的《房地产买卖契约（白契）》无效。当事人在二审中均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案诉争的房屋，夏某于2007年7月25日出卖给张某，汶上县房地产管理局于2008年1月7日为王某发放汶房林庄字第××号房屋所有权证书。在本案中，夏某、郭某系夫妻关系，为汶上镇中都街道林庄村村民，张某、王某系夫妻关系，为汶上县郭楼镇后沙村村民。上诉人与被上诉人系不同的集体经济组织成员。依据法律规定，农村村民对于在宅基地上建造的房屋有自由处分的权利。但依据“房地一体”原则，对农村房屋的处分也就等于宅基地使用权的转让。依据合同法及相关法律规定，宅基地使用权是农村的集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。张某、王某不是本集体经济组织成员，因此，涉案夏某与张某于2007年7月25日签订的《契约》、2008年1月7日夏某、郭某与王某签订的《房地产买卖契约（白契）》均无效。张某、王某的上诉请求不符合法律规定，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张某、王某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年三月十七日书记员  翟梦若