广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初185号原告:广州市荔湾区彩虹社区综合服务中心，地址广州市荔湾区周门路周门街170号首层铺之一。法定代表人:苏海涛，职务：主任。委托代理人:吴晓棣，广东恒益律师事务所律师。被告:李杰华，男，1959年1月28日出生，汉族，住所广州市荔湾区。原告广州市荔湾区彩虹社区综合服务中心诉被告李杰华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州市荔湾区彩虹社区综合服务中心的委托代理人吴晓棣，被告李杰华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区彩虹社区综合服务中心诉称：广州市荔湾区人民政府彩虹街道办事处是周门西街10号101自编02房屋的权属人。受广州市荔湾区人民政府彩虹街道办事处的委托，原告代为管理并负责涉案房屋的租赁及使用事宜。2018年12月24日，原告与被告就涉案房屋的租赁事宜达成一致意见并签订《广州市房屋租赁合同》。双方约定：被告承租涉案房屋，涉案房屋建筑面积为9平方米；租赁期限自2019年1月1日至2023年12月31日止；被告应于每月10日前以现金或转账方式缴付租金给原告；从2019年1月1日至2019年12月31日，月租金为1050元，从2020年1月1日至2020年12月31日，月租金为1100元;被告拖欠租金2个月以上的，原告可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；被告逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金额的1%向原告支付违约金。合同订立后，原告向被告交付了涉案房屋。在合同履行过程中，被告自2019年5月起开始拖欠租金，经原告反复进行催缴，被告拒不缴租。原告因被告多次拖欠租金，原告于2019年8月22日及9月4日向被告送达《解除合同通知书》，告知：解除《广州市房屋租赁合同》，需自收到本函之日5日内腾退租赁物业，及支付拖欠的全部租金。被告收到上述《解除合同通知书》后，未按期腾空涉案房屋并办理场地交付手续。截止原告起诉之日，被告仍占用涉案房屋，并拖欠涉案房屋租金及占用费。由于被告在缺乏合同和法律依据的情形下，至今仍违约占据涉案房屋且拖欠涉案房屋租金及占有费，为维护原告的合法权益。特向法院提起诉讼：1.确认原被告之间的《广州市房屋租赁合同》于2019年9月4日解除；2.判令被告立即将周门西街10号101自编02房屋腾空并恢复原状后交还给原告；3.向原告支付2019年5月1日起至9月4日期间的租金，共计4340元（每月10日前支付当月租金；2019年5月至8月期间的月租金为1050元；9月的日租金为35元，4天的租金为140元。）；4.判令被告向原告支付迟延支付租金的违约金，违约金的计算标准为每逾期一日按应付而未付款项的1%,计算至实际清偿之日止（暂计至2019年11月15日，违约金为6098.4元）;5.判令被告自2019年9月5日起支付占用费，以当年度月租金为标准，计算至实际腾退房屋之日止（暂计至2019年11月15日，占用费为2485元）;6.判令被告向原告支付迟延支付占用费的违约金，违约金的计算标准为每逾期一日按应付而未付款项的1%,计算至实际清偿之日止（暂计至2019年11月15日，迟延支付占用费的违约金为1375.5元）；7.上述第三、第四、第五、第六项诉讼请求共计人民币14298.9元；8.判令被告承担本案诉讼费。被告李杰华答辩称：不同意原告全部诉讼请求。被告与原告有签订租赁合同，被告作为退休工人，原告起诉被告不合理不合法，要求法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：广州市荔湾区人民政府彩虹街道办事处是荔湾区周门路周门西街10号101房的产权人。2018年12月21日该办事处出具《授权书》确认原告有权与被告于2018年12月24日签订《广州市房屋租赁合同》，管理权为：全权代为处置荔湾区周门西街10号101房事宜（包括签订租赁合同和租赁备案登记等）。2018年12月24日原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订合同编号：【2019】02《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在周门路周门西街10号101房自编102房出租给乙方作商业用途使用（建筑面积9平方米）。租期自2019年1月1日起至2023年12月31日止，其中：2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金每月1050元；2020年1月1日起至2020年12月31日止的租金每月1100元（其他略）。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或转帐付款方式缴付租金给甲方。在合同第六条第4点约定：发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条第1点约定：依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。第八条第3点约定：乙方租赁期内不得以任何理由转租、分租或转让签约…。甲方一经发现立即终止合同的履行，并收回乙方所租物业，且不退还乙方所付保证金。第4点约定：乙方在租赁期内因自身原因（包括违规、违法行为）等造成无法经营的，须提前30日向甲方提出终止合同申请报告，经甲方同意并缴清所有费用后，交回物业之时无息退回乙方保证金。否则，甲方因为乙方责任不予退还所付保证金。合同签订后，原告依约将房屋交被告使用。2019年2月11日被告以承租周门路周门西街10号102房自编02铺，因被告已到退休年龄，现将申请所租的铺面退出交回社区中心处理，退租时间以交锁匙为准（2月28日结束）为由，向原告提交《报告》，原告的法定代表人在该报告上批注“拟同意李杰华退租”。但被告没有在上述时间内交回房屋给原告，并向原告支付租金至2019年4月止。2019年9月4日原告以被告在签订《广州市房屋租赁合同》后，于2019年2月11日向原告提交退租申请《报告》，并明确退租时间以交钥匙为准。及2019年5月10日起至2019年8月10日止，被告尚欠原告5个月租金（合计5000元）。依据租赁合同的约定，被告拖欠租金2个月以上的，原告有权选择单方面解除租赁合同，并按租赁合同约定追究被告的其他违约责任。原告以此为由，向被告发出《解除合同通知书》，通知被告与原告签署的租赁合同自《解除合同通知书》发出之日解除。被告自接到《解除合同通知书》之日起5日内腾退原告的租赁物业。被告应向原告支付拖欠的全部租金。原告保留追究被告其他违约责任的权利。被告确认同日收到原告发出的《解除合同通知书》。经原告催告未果，原告遂向本院提起诉讼。在庭审中，被告确认在承租的涉案房屋内尚有财物。本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效，双方应自觉履行。被告虽然向原告书面申请解除房屋租赁合同，但其未能按申请的时间将房屋交还给原告，也没有按时支付后续租金给原告违反了合同的约定。被告在收到原告发出的《解除合同通知书》后，被告只是向原告及相关部门反映是否允许其将涉案房屋转让给他人承租，没有就原告发出的《解除合同通知书》的效力提出异议。因此，原告起诉要求确认原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年9月4日解除及要求被告交还涉案房屋、支付2019年5月1日至9月4日止租金及自2019年9月5日起参照《广州市房屋租赁合同》租金标准支付至交还涉案房屋之日止房屋占用费给原告的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付迟付租金、房屋占用费的违约金问题。被告抗辩认为没有违约不同意支付违约金，且违约金约定每日按当月租金额的1%计付明显过高。被告未按时交还房屋及支付租金、房屋占用费的行为已构成违约，原告要求被告支付迟付租金、房屋占用费的违约金本院予以支持，但违约金标准过高，本院酌情予以调整。违约金分段计算，2019年5月1日至9月4日止以每月租金1050元为本金，从每月11日起计至付清本当月租金之日止，违约金参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算标准分段执行至2019年8月19日；自2019年8月20日起违约金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算标准分段执行至被告支付上述款项之日止；2019年9月5日起至交还涉案房屋之日止的房屋占用费，其中：2019年9月5日至2019年12月31日止房屋占用费以1050元为本金；2020年1月起至2020年12月31日止房屋占用费以1100元为本金；其它时段按合同相同时段的租金标准为本金，上述分段从每月11日起计至付清本当月房屋占用费之日止，违约金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至被告支付上述款项之日止；违约金以不超过租金、房屋占用费总额为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区彩虹社区综合服务中心与被告李杰华签订的【2019】02《广州市房屋租赁合同》于2019年9月4日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告李杰华迁出荔湾区周门路周门西街10号101房自编102房，将房屋交还给原告广州市荔湾区彩虹社区综合服务中心。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李杰华支付自2019年5月1日至9月4日止的租金4340元给原告广州市荔湾区彩虹社区综合服务中心。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李杰华支付自2019年9月5日至履行本判决书第二项之日止房屋占用费（其中2019年9月5日至2019年12月31日止按1050元/月计算；2020年1月起至2020年12月31日止按1100元/月计算，其它时段按合同相同时段的租金标准计算房屋占用费）给原告广州市荔湾区彩虹社区综合服务中心。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李杰华支付逾期支付2019年5月1日至9月4日止的租金4340元的违约金（违约金以每月租金1050元为本金，从每月11日起计至付清本当月租金之日止，违约金参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算标准分段执行至2019年8月19日；自2019年8月20日起违约金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算标准分段执行至被告支付上述款项之日止，违约金以不超过租金总额为限）给原告广州市荔湾区彩虹社区综合服务中心。六、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李杰华支付逾期支付2019年9月5日起至交还涉案房屋之日止的房屋占用费的违约金（违约金其中：2019年9月5日至2019年12月31日止以每月房屋占用费1050元为本金；2020年1月起至2020年12月31日止以每月房屋占用费1100元为本金；其它时段按合同相同时段的租金标准计算当月房屋占用费为本金；上述分段从每月11日起计至付清本当月房屋占用费之日止，违约金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至被告支付上述款项之日止，违约金以不超过房屋占用费总额为限）给原告广州市荔湾区彩虹社区综合服务中心。七、驳回原告广州市荔湾区彩虹社区综合服务中心的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费79元，由被告李杰华负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年三月三日书记员  谢绮雯黄嘉琪