广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2519号上诉人（原审原告，反诉被告）：刘小平，男，1980年4月10日出生，汉族，身份证住址湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：谢祺祥，广东英盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：付志连，男，1967年7月20日出生，汉族，身份证住址湖北省汉川市。上诉人刘小平因与被上诉人付志连定金合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29788号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人刘小平上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持刘小平一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由付志连承担。事实与理由如下：一、关于《厂房费用洽谈确认表》是否有效的问题。2019年6月11日，刘小平与付志连签订《厂房费用洽谈确认表》，就刘小平租赁涉案厂房初步达成意向，但分析确认表的名称及内容，其并未具备合同必备要件，性质应为预约合同。预约合同属于合同的一种类型，是否有效的问题，应适用合同法关于合同效力规定。一审庭审过程中，法院责令付志连提供涉案厂房建设工程规划许可证，付志连明确表示没有，庭后也未提供相关证据材料。涉案厂房没有取得建设工程规划许可证的情况下对外出租，签订的合同违反强制性法律规定，应为无效。无效合同的法律后果，取的财物的一方应当返还。故付志连应当向刘小平返还10万元。二、关于涉案10万元是定金还是订金的问题。虽然双方在确认表中记载为定金，但付志连出具的手写收据记载为“订金”，刘小平转账凭证记载为“订金”。确认表签署在前，收据和转账凭证形成在后，且收据为手写形成，转账凭证也为手动操作形成的文字，其形成过程充分体现出具主体的意思表示；相比之下，确认表为打印内容，由中介方制作，再由刘小平与付志连签名，签署的双方并未以其意思表示贯穿确认表形成整个过程。因此，综合对比收据、转账凭证和确认表，收据、转账凭证的效力更为强大，可以确定10万元的性质为订金。三、关于10万元应否返还的问题。首先，双方初步达成租赁意向，签署确认表后，非因刘小平的原因未能签订正式合同，付志连应当返还10万元。无论10万元是定金性质还是订金性质，双方均形成预约合同的关系，签订预约合同的本意在于为将来订立正式合同确定初步事项，但因双方对合同的具体事项尚待磋商，而尚待磋商的事项，双方未必能够达成一致，进而没有签署正式合同，属于正常现象，不能归咎于合同任何一方，即未能签订正式合同是因不可归责于双方当事人的事由，那么，基于预约合同收取的款项应予返还。四、关于一审判决认为刘小平并无积极磋商的问题。刘小平微信聊天记录中充分体现刘小平对厂房交付的日期关注，而厂房的交付，属合同的必备条件，与付志连沟通厂房清空日期，实质也是磋商的体现。从付志连微信回复“25日能搬”，“很快，很快”，“到差不多的”，其回复的不确定性的变化，已经动摇刘小平对付志连的信任，且涉案厂房未能在25日前清空，厂房交付条件已经不具备的，进一步商讨无任何意义。另外，从积极磋商的角度考虑，付志连也无积极与刘小平磋商，据此，付志连亦应当返还10万元。被上诉人付志连二审书面答辩称：一、经中介撮合，刘小平有意承租涉案厂房，刘小平、付志连于2019年6月11日签订《厂房费用洽谈确认表》，确认双方就拟租赁厂房事宜进行了初步洽谈，共同确认了厂房的概况，拟定租金为每月90000元，租赁期间最短为4年7个月，最长为10年，租金每三年递增10%等等。双方在确认表中约定，刘小平于2019年6月11日向付志连支付100000元作为厂房定金，承诺于2019年6月25日前签订厂房租赁合同，逾期由于刘小平的原因不来签合同，则定金不退还给刘小平，付志连有权将厂房另行出租，如付志连违约则需赔偿双倍定金给刘小平；如双方正式签约，须告知伙伴地产代表人到场，否则视为跳单。此后，双方就厂房租赁事宜进一步协商，2019年6月22日，刘小平询问厂房能否于25日前搬空，付志连回复可以；付志连于2019年6月24日要求刘小平提供签订厂房租赁合同的主体，刘小平向付志连提供“广州欧纬德教学设备技术有限公司”为主体，付志连按此主体拟定了合同并发送给刘小平；刘小平因故未能在2019年6月26日前与付志连签订厂房租赁合同，刘小平于2019年6月26日微信联系付志连，内容如下：“付总，这是比较突然的事，二天后再决定，若真有意外，还请理解并给予支持”，刘小平于2019年6月30日再次通过微信与付志连联系，内容如下：“付总，这次租赁感谢你的尽心尽力，我也体会到你全心全意在帮我，只是缘分暂时未到，请问订金的事商议得怎么样?静候佳音”。现刘小平认为双方未签订厂房租赁合同是因付志连未能在2019年6月25日前腾空厂房，无承租的条件，另外由于厂房附近存在垃圾转运站，影响其承租使用，故要求付志连退还订金，与事实不符。以上事实，有《厂房费用洽谈确认表》、汇款凭证、收款收据、微信聊天记录截图。二、刘小平说厂里机器设备太多没搬走，但付志连按当时协商要求2019年7月6日已经搬空，明生机器厂梁总可以做证，刘小平说2019年7月11日去现场看没搬，其实是刘小平不想承租涉案厂房而乱讲的，其在另一个地方承租了厂房，不告诉付志连，反而起诉付志连，有违诚实信用原则。而且刘小平称涉案厂房附近存在垃圾转运站，影响厂房的使用和形象，可是在其汇定金10万元前，明确知道厂房的概况，现以该借口违约，也是无理的。双方协商约定2019年6月25日前签定该厂租赁合同，刘小平也发了该公司的名字“广州欧纬德教学设备技术有限公司”给付志连，付志连拟定了承租合同发给刘小平，但刘小平未能于约定的期限届满前签订租赁合同，此举有违定金合同的约定。由于刘小平违约，造成付志连严重的经济损失，付志连要求刘小平赔偿2019年7月、8月的租金损失180000元，并无需向刘小平返还定金100000元。付志连认同一审判决，请求二审法院维持原判。刘小平于2019年8月21日诉至一审法院，请求判令：1.付志连退还订金100000元；2.本案受理费由付志连负担。付志连反诉请求：1.付志连无需向刘小平返还定金100000元；2.刘小平向付志连赔偿2019年7月和8月的租金损失180000元；3.本案受理费由刘小平负担。一审法院经审理查明：刘小平和付志连经中介撮合，刘小平有意承租付志连位于本市白云区人和镇东华华富路xx号的厂房，双方在中介人员的撮合下于2019年6月11日签订《厂房费用洽谈确认表》，确认双方就拟租赁厂房事宜进行了初步洽谈，共同确认了厂房的概况，拟定租金为每月90000元，租赁期间最短为4年7个月，最长为10年，租金每三年递增10%，等等。双方在确认表中约定，刘小平于2019年6月11日向付志连支付100000元作为厂房定金，承诺于2019年6月25日前签订厂房租赁合同，逾期由于刘小平的原因不来签合同，则定金不退还给刘小平，付志连有权将厂房另行出租，如付志连违约则需赔偿双倍定金给刘小平；如双方正式签约，须告知伙伴地产代表人到场，否则视为跳单。上述确认表签订当日，刘小平向付志连汇款100000元，汇款附言为“华富路xx号厂房订金”。同日，付志连向刘小平开具收款收据，确认收到涉案厂房“订金”100000元。此后，双方就厂房租赁事宜进一步协商，2019年6月22日，刘小平询问厂房能否于25日前搬空，付志连回复可以；付志连于2019年6月24日要求刘小平提供签订厂房租赁合同的主体，刘小平向付志连提供“广州欧纬德教学设备技术有限公司”为主体，付志连按此主体拟定了合同并发送给刘小平；刘小平因故未能在2019年6月25日前与付志连签订厂房租赁合同，刘小平于2019年6月26日微信联系付志连，内容如下：“付总，这是比较突然的事，二天后再决定，若真有意外，还请理解并给予支持”，刘小平于2019年6月30日再次通过微信与付志连联系，内容如下：“付总，这次租赁感谢你的尽心尽力，我也体会到你全心全意在帮我，只是缘分暂时未到，请问订金的事商议得怎么样？静候佳音”。现刘小平认为双方未能签订厂房租赁合同是因付志连未能在2019年6月25日前腾空厂房，无承租的条件，另外由于厂房附近存在垃圾转运站，影响其承租使用，故要求付志连退还订金。双方发生纠纷，遂成诉。以上事实，有《厂房费用洽谈确认表》、汇款凭证、收款收据、微信聊天记录截图和当事人陈述等证据证实。一审法院认为：刘小平和付志连在就承租厂房事宜进行磋商的过程中，在中介人员的撮合下，对拟租赁的厂房的基本概况、租金、租赁期限等事宜进行了初步磋商，并签订了《厂房费用洽谈确认表》，其中约定刘小平应于2019年6月11日向付志连支付100000元定金，承诺于2019年6月25日前签订厂房租赁合同，逾期由于刘小平的原因不来签合同的，则定金不退还给刘小平，付志连有权将厂房另行出租，如付志连违约则需赔偿双倍定金给刘小平。以上约定是双方真实意思表示，从上述约定的内容来看，实际是双方以交付定金作为订立厂房租赁合同的担保，故双方之间成立定金合同关系，双方应恪守合同诚信履行，本案实为定金合同纠纷。双方明确约定，刘小平应于2019年6月25日前与付志连签订厂房租赁合同，双方签订涉案确认表时已经初步明确租赁物的概况、租金标准等事宜，在双方进一步磋商的过程中，付志连要求刘小平确定了承租主体为“广州欧纬德教学设备技术有限公司”，并拟定了承租合同发送给刘小平，但刘小平未能于约定的期限届满前签订租赁合同，反而于2019年6月26日微信告知付志连可能出现不能签订合同之意外，进而于2019年6月30日以“缘分未到”之词明确不再承租涉案厂房，刘小平未按定金合同约定的期限与付志连签订厂房租赁合同，此举有违定金合同的约定。涉案确认书明确刘小平交付给付志连的100000元为定金，并明确了定金罚则，即便刘小平汇款时备注为“订金”，付志连开具收据时列为“订金”，亦不能说明双方就该款的性质进行了变更，现刘小平认为该款为订金的意见无理，一审法院不予采纳。刘小平主张付志连未能于2019年6月25日前腾空厂房，不具备承租条件，但刘小平未能提供相应证据，而且腾空交付厂房的期限仍可由双方在2019年6月25日前进一步磋商确定，刘小平也无证据证明其曾主动与付志连磋商该事宜。刘小平另外主张涉案厂房附近存在垃圾转运站，影响其承租使用厂房的意见也无理，双方签订确认书前已经明确厂房的概况，刘小平应当知悉该情况，现以此提出涉案厂房不符合用途缺乏理据，一审法院不予采纳。综上，从本案查明的事实来看，刘小平与付志连初步磋商厂房租赁事宜后，并未积极与付志连进一步磋商，在付志连与其明确承租主体并已经草拟了合同的情况下，刘小平仍无积极磋商并在期限内签订租赁合同。刘小平没有证据证明双方未能签订合同的责任应归于付志连，也没有证据证明因不可抗力等不可归责于双方的原因导致未能签订租赁合同，故刘小平有违定金合同的约定，其要求付志连退还定金缺乏理据，一审法院不予支持。付志连反诉要求判令无需返还定金合理合法，应予支持。付志连反诉要求刘小平赔偿2019年7月、8月的租金损失180000元缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年11月4日判决如下：一、付志连无需向刘小平返还定金100000元；二、驳回刘小平全部本诉诉请；三、驳回付志连其他反诉诉请。一审案件本诉受理费1150元，由刘小平负担；一审案件反诉受理费2750元，由刘小平负担982元，由付志连负担1768元（刘小平已经预交一审案件本诉受理费1150元；付志连已经预交一审案件反诉受理费2750元，其中982元由一审法院予以退回，刘小平应在本判决生效之日起三日内向一审法院交纳受理费982元）。本院二审经审查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均无新证据提交。另查明，二审经刘小平、付志连的同意，本案依法进行书面审理。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对刘小平的上诉主张，认定如下：刘小平与付志连在中介人员撮合下，于2019年6月11日签订《厂房费用洽谈确认表》。《厂房费用洽谈确认表》中约定刘小平于2019年6月11日向付志连支付100000元作为厂房定金，承诺于2019年6月25日前签约厂房租赁合同，逾期由于刘小平的原因不来签约，则定金不退回给刘小平，付志连有权将厂房另行出租，如付志连违约则需赔偿双倍定金给刘小平。上述约定均为刘小平、付志连的真实意思表示，双方应当恪守履行。付志连就刘小平确认的承租主体“广州欧纬德教学设备科技有限公司”拟定承租合同发送给刘小平，但刘小平并未依约在2019年6月25日前与付志连签订租赁合同，并通过微信明确告知付志连不再承租涉案厂房。刘小平的行为明显违反了双方之间的合同约定，理应按照合同的约定承担违约责任。而刘小平主张付志连未能于2019年6月25日前腾空涉案厂房且厂房附近存在垃圾转运站，影响其承租使用厂房，但其并未提供相关证据予以佐证，且双方也未在《厂房费用洽谈确认表》中就腾空交付厂房作出相关约定，刘小平亦未提供证据证明其就此些事宜曾与刘小平进行磋商。故刘小平的上诉主张没有依据，本院不予支持。另外，刘小平上诉主张其交付给付志连的100000元为订金，但从现有证据来看，双方已经在《厂房费用洽谈确认表》中明确定金的交付以及定金罚则，即便双方在汇款以及开具收据中将“定金”写为“订金”，亦不能表明双方就定金条款进行了变更。故刘小平要求付志连退还其100000元，依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人刘小平的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人刘小平负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年三月二十三日书记员  莫善友