吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终36号 上诉人（原审被告）：张宝奇，男，汉族，1965年11月12日出生，住所地吉林省前郭县。 委托诉讼代理人：孙海楠，吉林捷盈律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：长春市大禹物业有限责任公司松原分公司，住所地松原经济开发区，统一信用代码9***N。 负责人：吕国强，系公司经理。 上诉人张宝奇因与上诉人长春市大禹物业有限责任公司松原分公司（以下简称大禹物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁江区人民法院（2019）吉0702民初3997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张宝奇上诉请求：1、撤销宁江区人民法院作出的（2019）吉0702民初3997号民事判决。2、在查清案件事实的基础上改判驳回原审原告的诉讼请求。3、本案的诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审人民法院回避案件重要事实,对应当认定的事实没有认定、应当查清的事实没有调查,错误将无效合同认定为有效。1、原审人民法院回避了:①原告与建设单位具有关联关系的事实;②前期物业服务企业的选聘没有经过招投标,以协议方式选聘也没有经过房地产行政主管部门批准的事实。2、对应当认定的事实没有认定:①前期物业服务合同中规定的物业服务价格系由原告单方或与其具有关联关系的开发企业确定,没有在物业买卖合同中约定、没有与业主进行协商、严重偏离政府指导价格、没有报价格主管部门备案或核定违反国家和省、市有关物业服务收费管理规定的事实。②别墅区与普通住宅区物业收费标准仅有价格上的差异,没有服务标准上的差异,违背优质优价及公平原则的事实。③在前期物业服务合同期满后,不顾业主的反对意见单方强行进行霸王式服务,违背合同自愿原则的事实。④原审原告伪造、倒签物业服务合同及前期物业服务质量标准的事实。3、对应当查清的事实没有进行调查。一审对物业公司为上诉人提供了哪些服务未进行调查，上诉人曾在一审中提出:“在一级物业管理服务等级行业标准中,物业企业需交纳并办理物业区域内房屋及公共设备设施损坏险及公共责任保险,原告是否交纳不清,业主有知情权”,但一审未进行调查并作出认定。国务院《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定,为行政法规的强制性规定根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项,原审原告与建设单位签订的前期物业服务合同,因违反行政法规的强制性规定，应为无效合同。二、原审判决上诉人承担年物业费的70%，没有事实及法律依据。1、原告提供的物业服务没有达到备案标准、公开承诺标准及行业规范标准,且已既成事实。对此上诉人已在一审中提交了大量的证据予以证实。2、按照《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》及《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》对照比较,原审原告的物业服务尚不及《标准》中规定的三级物业管理服务等级，而三级物业管理服务等级的政府指导价格仅为每平方米0.5-0.7元人民币。3、本案中的物业服务收费标准应由松原经济技术开发区价格主管部门会同房地产行政主管部门核准。国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》第六条规定:“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定”;第七条规定:“物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基础价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”。《吉林省物业服务收费管理实施细则(试行)》第七条规定:“物业服务指导价格采取以下三种形式:(一)协商确定服务价格。(二)提前告示服务价格。（三)价格主管部门核定服务价格。1、物业管理企业与业主委员会难以协商确定物业服务价格的,由双方提出书面申请,报当地价格主管部门会同房地产行政主管部门核定。2、未实行提前告示服务价格的物业管理企业，应根据物业管理的实际情况，提出服务价格申请,报当地价格主管部门会同房地产行政主管部门核定”。该《细则》第八条第一款规定:“住宅小区物业服务价格由县以上政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,按照省价格主管部门、建设行政主管部门制定的《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》,结合当地实际,在上浮10%，下浮30%的幅度内制定当地的住宅小区物业服务指导价格”;第三款规定:“物业服务具体价格由业主委员会与物业管理企业参考当地物业服务指导价格在物业服务收费合同中约定“。《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》第三条第二款规定:“物业服务收费标准难以确定的,报当地价格主管部门会同房地产行政主管部门核准”。综上,原审判决认定事实不清,适用法律不当,应予撤销。请求二审法院查清事实,依法改判。支持上诉人的上诉请求。 二审本院进行书面审理，被上诉人长春市大禹物业有限责任公司松原分公司未提交答辩意见。 大禹物业公司上诉请求：1、撤销吉林省松原市宁江区人民法院作出的（2019）吉0702民初3997号民事判决，发回重审或依法改判。2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清，一审法院因被上诉人提供绿园问题、小区道路以及停车问题、建筑垃圾未及时清理问题、清理雨雪不及时问题的照片即认定上诉人未完全履行物业服务合同，由被上诉人提供的片面证据并不能足以证明上诉说法，首先，该些证据未前些年的证据，距离现在已经很久远，不具有客观真实性，其次，该些证据静止一瞬间的拍摄，不具有全程性，不排除片面性，最后该些证据所反映的问题有可能是刚形成，物业处理需要给与必要的时间，故一审法院认定事实偏离实际。二、一审法院因原告存在部分违约，对其主张违约金不予支持是不准确的，根据《合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”在本案中，即使上诉人在提供物业服务时候存在一些瑕疵，也应该判决采取补救措施等方式，而不是对于对方的违约金不予支持的理由，故一审法院认定事实错误且不符合法律规定。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。 张宝奇答辩：一、同意上诉人关于原审认定事实不清的上诉意见，但对其依据理由持反对意见。答辩人在一审中对大禹松原分公司提供的物业服务没有达到备案标准、公开承诺标准及行业规范标准列举了大量事实和证据，可以说是证据确实充分，足以证明其中对没有达到备案的服务标准列举十一项事实，包括:1、没有按规范签订物业管理合同。2、没有按照合同约定每半年公布一次物业服务费用的收支情况。3、没有每年至少一次的征询业主对物业服务的意见，满意率达到以上80%以上更是没有可能。4、没有对违反规定私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。5、主要道路及停车场没有交通标志。6、没有对重点区域、重点部位每小时进行巡查，监控设施没有专人值守。7、没有对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。8、进出小区的车辆随意停放，堵塞消防通道。9、雨水管道没有及时清掏，导致业主车库进水。10、草坪没有及时修剪，杂草丛生。11、花卉、绿篱、树木没有及时修剪整形(行业标准:绿篱超过平齐线10公分应进行修剪，根部无枯枝烂叶)。对没有达到公开承诺标准，提交了大禹物业自行制作的宣传图册一份，明确指出:1、其所谓的“贵族管家式服务”没有具体服务内容，没有现实方案及操作规程。2、四大安防体系:物业服务体系三防三表远程计量计费系统、车辆出入管理系统、社区节能系统;安全保卫系统、边界双层红外监测防闯入系统、门卫与住户可视对讲系统、保安电子巡更系统、重要场所、主要路口24小时摄像监视系统;信息服务系统、公共信息发布、网络信息服务系统;智能管理系统、燃气泄漏、烟感探头、紧急求助、非法入室自动报警系统、车辆识别系统。均为虚假宣传，现实中只是在2017年末安装了车辆扫描系统，其余均未实现。没有达到《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》中规定的一级物业管理服务等级。初步列举了:1、没有采取多种形式服务反馈，如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，保证每年与50%以上业户作有效沟通，每年对物业服务投诉有效处理率达到95%。2、没有适应业主需求，组织配合社区开展文化活动。3、没有对小区公共娱乐设施、水池、设备场所、顶层天台等具有危险隐患的部位，设置安全防范警示设施和标志。4、没有对小区出入人员(可疑人员)作盘问、登记管理。原审原告作为专业的物业服务企业，对存在的上述问题不可能不明知，却知错不改，拒不承认在服务质量上存在的不足，无半点悔过之意，反而认为答辩人所举证据距离现在已很久远;照片材料为静止一瞬间的拍摄，不具有全程性;反映的问题可能是刚刚形成，处理需要必要的时间。试问原审原告大禹物业自2012年初进驻塞维利亚小区，至今已8年之久，其自始至终也没有为业主提供必要的、符合物业管理一般标准的物业服务，你们所称的“需要必要的时间”究竟是要等到什么时间。这样的企业又怎么能为业主提供良心服务。二、一审法院对原审原告二审上诉人的违约金请求不予支持，是正确的。首先，物业服务合同为双务合同，原告提供物业服务，答辩人支付价款。本案中因原告没有提供必要的，符合物业服务一般标准的服务，故答辩人有权拒绝支付，更无须支付违约金。第二，我国民法的基本原则规定，当事人在民事活动中的地位平等。而本案中从一开始双方间就不是平等地位的关系，前期物业服务合同仅对别墅区物业服务价格作出规定，没有对别墅区物业服务标准的规定，没有对物业公司不履行职责应承担的违约责任的约定。合同中双方的权利与义务不对等，违背了我国民法的基本原则，缺乏合同生效的必要要件。第三，原审原告在上诉中称“应判决采取补救措施等方式，而不是对违约金不予支持”，此观点是荒谬的。因为时光不能倒流，过去的已经既成事实，原审中原告要求给付的是2018年前的物业服务费，如采取补救措施应该从现在起承认错误和不足，并认真加以改正。综上，上诉人大禹松原分公司的上诉理由明显不当，不应得到支持。 大禹物业公司向一审法院起诉请求：请求判令被告支付拖欠的物业费49,550.55元及违约金；并承担本案的诉讼费。 张宝奇辩称：：原告不具备诉讼主体资格，原告与建设单位具有关联关系，通过违法签订前期物业服务合同，提高收费标准的手段巧取不当利益，应驳回其诉讼请求。原告提供的物业服务没有达到备案标准、公开承诺标准及行业规范标准，且已既成事实。 一审法院认定事实：大禹物业公司系长春市大禹物业有限责任公司依法设立的分公司，并取得营业执照。2012年3月11日,松原市星泰房屋开发有限公司（以下简称星泰公司）作为合同甲方与大禹物业公司作为合同乙方签订“大禹住宅小区前期物业服务合同”，合同主要约定星泰公司将其开发建设的大禹塞维利亚住宅小区选聘大禹物业公司对其提供前期物业管理服务，合同第二条（二）：物业服务主要内容为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；公共绿地的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序管理、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。第四条前期物业管理服务应达到的质量标准：第一项基本服务要求：1、按国家规定的标准对本项目公共部位、公共设施进行查验，并履行完备的验收手续；2、制定完善可行的物业管理方案及执行乙方统一的质量管理、档案管理、财务管理制度；3、小区物业经理及物业管理员需持证上岗，所有物业服务人员均统一着装、佩戴统一标志，行为统一规范，服务主动热情；4、在物业管理处设立接待服务中心，设立并公示有人值守的24小时服务电话。急修30分钟、其他保修按双方约定时间到达现场，有完整的保修、维修、投诉和回访记录；5、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费项目；6、每半年公布一次物业服务费用的收支情况，便于与业主监督；7、每年2次书面征询全体业主对物业服务的意见，此外每月至少对10户业主进行回访，了解业主的需求和意见，随时改进服务，满意率在90%以上。第二项公共部位、公共设施、设备管理：1、有专业技术人员对小区房屋共用部位及公用设施进行日常管理和维修养护、检修记录和保养记录齐全；2、根据房屋实际使用年限，每年检查房屋共有部位的使用情况，需要维修的，维保期内，由乙方通知甲方负责人安排相应人员进行维修处理；如遇紧急突发事件，无法通知甲方或甲方无法及时到未修复的，由乙方代为维修，费用由甲方承担；3、每日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；4、建立共有设施设备档案（设备台账），对设备设施运行、检查、维修、保养等情况进行详细记录；5、对公用设施设备设立规范、统一标志，落实责任人和相应职责；操作维护人员严格执行设施设备操作规范、保养规范；保障设施设备运行正常；6、每周对共用设施设备组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，维修期内，乙方及时通知甲方负责人安排相应人员维修；7、保证消防设施设备完好，做到随时启用，保证消防通道畅通；8、设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；9、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；10、对容易危及人身安全的设施设备设立明显标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障建立应急方案；11、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁，委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全测试并持有效《安全使用许可证》，乙方应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理；12、路灯、楼道灯、地灯、草坪灯完好率不低于95%。第四项公共秩序维护：1、为保证业主安全和公共秩序良好，在小区主入口实行24小时执勤，实行外来员人员登记及许可制度；2、也主入口双人执勤，立岗执勤等；3、秩序维护人员应配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械；4、对进出小区车辆实施出入证管理，引导车辆有序通行、停放；6、对进出小区车辆的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理；7、每年至少举行一次消防演练；8、对火灾、治安、公共卫生等突发事件建立应急方案，并严格执行。第五项环境管理：1、生活垃圾每日清运两次，保证卫生清洁。在公共区域根据需要合理设立果皮箱。小区道路、广场、绿地等每日清扫1次，楼道每日拖洗1次，业主入户门每周擦洗一次，楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洗1次；路灯、楼道灯每季清洁1次。24小时内清除小区内主要道路积水、积雪。2、共用雨、污水管道每年至少疏通一次，雨、污水井每季度检查一次，视情况及时清掏。第六项绿化养护与管理：1、设立专业人员实施绿化养护管理；2、草坪每年普修两遍以上，切边整理一次以上；每年除杂草三遍以上，杂草面积小于8%；3、干旱、高温季节基本保持有效供水，有积水应及时排除；4、发现病虫应及时灭杀；5、乔、灌木按规范修剪每年两遍以上；6、每年普施基肥一遍；7、病虫害有针对性及时灭治，每年喷药不少于两次，控制大面积病虫害发生；8、发生倒伏及时扶正、加固；9、发现草坪或树木枯死，保质期内，及时通知甲方负责人安排相关人员处理；质保期外，发现草坪斑秃、枯树及时补植；10、每日巡查建筑景观。第六条本物业管理区域内物业收费选择包干制：物业服务费用按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅（含电梯费）1.50元/月/平方米，多层1.50元/月/平方米，多层（电梯洋房）1.80元/月/平方米，别墅联排3元/月/平方米，别墅双排3.8元/月/平方米，别墅独栋4.8元/月/平方米。第十五条本合同期限自2012年3月11日至2018年3月10日。2014年12月9日，双方将上述前期物业服务合同在松原市物业管理中心备案。2012年5月14日，张宝奇入住大禹塞维利亚住宅小区11栋101室联排别墅，同时与大禹物业公司签订“临时管理公约”，“前期物业管理服务协议”约定的物业服务内容、服务质量、物业收费标准与星泰公司和大禹物业公司签订的“大禹住宅小区前期物业服务合同”相一致。2018年3月11日，星泰公司和大禹物业公司再次续签“大禹住宅小区前期物业服务合同”，合同内容与上次合同内容完全一致，合同第三十五条：合同期限自2018年3月11日至2023年3月10日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。另查明，2018年10月31日，松原经济技术开发区大禹塞维利亚小区业主委员会成立（以下简称业主委员会）。2018年11月27日，业主委员会向大禹物业公司发函，要求大禹物业公司如有意继续提供为业服务，限期应当与业主委员会签订物业服务合同。2018年12月20日，业主委员会向大禹物业公司复函，提出大禹物业公司在履行前期物业服务期间存在未按规定出示务账目，保安、维修、客服、绿地严重不符合规定，消防设施、高层电梯严重存在安全隐患等等，并且物业收费明显过高，与之服务标准不相匹配；同时对业主拒交物业费的相关事宜作出解释等等。在本案庭审中，被告举出大量证据证明大禹物业公司在履行前期物业服务过程中存在的问题，包括室外排水管道堵塞为题、绿化问题、小区道路及停车场问题、治安问题、部分业主私搭乱建问题、建筑垃圾未及时清理问题、清理雨雪不及时问题等等。再查明，被告张宝奇居住该小区11栋101室联排别墅，房屋建筑面积244.7平米，拖欠物业费区间为2013年5月15日至2018年12月31日。以上事实，有大禹物业公司提供的营业执照、物业服务企业资质证书、前期物业管理服务协议、前期物业服务委托合同备案表、临时管理公约、物业费收据，张宝奇提供的大禹物业公司工商登记信息资料、前期物业服务合同、《小区业主委员会工作告知函》、《关于长春市大禹物业有限责任公司松原分公司的复函》、前期物业服务委托合同备案表、商品房买卖合同、《大禹.塞维利亚业主手册》、《大禹.塞维利亚业主物业一级服务标准（备案标准）》、（2015）宁民初字第4461民事判决书、（2016）吉07民终637号民事裁定书、兴源派出所《责令改正通知》、受案回执表、照片108张等在卷为凭，经法庭举证、质证，本院予以确认。 一审法院认为:大禹物业公司与星泰公司之间签订的“大禹住宅小区前期物业服务合同”、以及与张宝奇之间签订的“临时管理公约”，均系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。物业合同系双务合同，大禹物业公司为该小区提供了相应的物业服务，张宝奇系该小区业主，大禹物业公司与张宝奇之间形成了物业服务合同关系。大禹物业公司未提供相关证据证实完全按照前期物业服务协议约定履行所有物业服务义务。又根据《物业管理条例》第四十条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则等………。”结合庭审查明的事实，大禹物业公司在履行前期物业服务协议过程中存在多处不符合物业服务合同内容等情形，且业主委员会也代表业主发函提出上述问题，根据物业服务合同性质、特点，结合本案具体情形，被告可以少交部分物业费，以承担年物业费70%为宜，即为34,429元（244.7平方米×3元/月/平方米×67个月×70%）。因原告存在部分违约，对于其主张的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条第（五）项、第八条、第三十五条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张宝奇于本判决生效之日立即给付原告长春市大禹物业有限责任公司松原分公司物业费34,429元。二、驳回原告长春市大禹物业有限责任公司松原分公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取519元，由被告承担。 本院二审期间查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，大禹物业公司与星泰公司签订了“大禹住宅小区前期物业服务合同”，该合同合法有效，张宝奇作为小区业主应受合同的约束。张宝奇上诉主张的大禹物业公司与建设单位有关联关系、前期物业服务合同无效等问题，未提交相关证据证明自己的主张，本院不予支持。对于张宝奇主张一审法院判决大禹物业公司收取物业费的标准问题，《前期物业合同》中对于房屋类型及收费标准进行了约定，且该约定未违反相关法律规定，应当按合同履行。大禹物业公司提供了合同约定的大部分物业服务，但是仍存在物业服务不到位的情形，使得张宝奇等业主不满意而拒交物业服。因物业服务情况且不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认，一审法院依据大禹物业公司提供的服务情况酌情判令小区业主支付70%的物业费并无不当，本院予以维持。 大禹物业公司上诉请求小区业主未提供足够证据证明大禹物业公司履行管理义务不足以及小区业主应支付违约金的主张，在一审中，小区业主已经提供照片、视听资料等证据证明大禹物业公司未完全按照合同约定履行物业服务义务，一审法院认定管理义务不足证据充分，对物业费予以酌情减免并无不当。本案中，大禹物业服务公司未按照合同约定履行全部义务在先，致使小区业主因此而拒绝交纳物业费，二者存在因果关系，一审法院对物业费予以酌定减免并无不当。故对于大禹物业公司请求小区业主支付违约金的上诉请求本院不予支持。 综上所述，张宝奇、大禹物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条第五款、第八条、第三十五条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,076元，由上诉人张宝奇负担1,038元，由长春市大禹物业有限责任公司松原分公司负担1,038元。 本判决为终审判决。 审判长  韩方德 审判员  徐 芳 审判员  翟会青 二〇二〇年三月六日 书记员  马明纬