湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0408民初309号 原告:衡阳吉锐房地产有限公司，住所地衡阳市蒸湘区立新路40号。 法定代表人：曹春华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：路元伟，湖南南舫律师事务所律师。 被告：衡阳市伯爵名车服务有限公司，住所地衡阳市蒸湘世纪城香槟小城40号。 法定代表人：莫小辉，该公司执行董事。 原告衡阳吉锐房地产有限公司（以下简称吉锐房地产公司）诉被告衡阳市伯爵名车服务有限公司（以下简称伯爵名车公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人路元伟、被告伯爵名车公司法定代表人莫小辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吉锐房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原、被告2016年1月签订的《房屋租赁合同》和2019年6月6日签订的《补充协议》；2、判令被告立即将房屋按合同约定的标准交付给原告；3、判令被告立即向原告支付拖欠的房屋租金407594元，并按20000元/月的标准向原告支付至被告将房屋交付给原告之日的租金；4、请求判令被告支付原告违约金81518.8元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将坐落在衡阳市蒸湘区立新路40号蒸湘世纪城二期AB栋一层商铺，建筑面积：2536.71平方米出租给被告作营业使用。租赁期共5年，从2016年1月1日起至2020年12月31日止。合同签订后，原告依约定履行了交房义务，而被告在履行《合同》过程中严重违约，从2019年1月其开始拖欠原告租金，至2019年6月6日累计拖欠租金362594元。同年6月6日原告与被告协商，签订《补充协议》。协议签订后，被告未按约履行义务，至今已拖欠原告房屋租金407594元，原告多次派员催收，被告拒不支付。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼。 原告为支持其诉讼请求，特向本院提交如下证据： 1、《房屋租赁合同》，证明原、被告房屋租赁关系及权利、义务、违约责任的约定； 2、《补充协议》，证明被告在履行《房屋租赁合同》的过程中未按约支付租赁费，至2019年6月6日拖欠房租362594元；原、被告就房屋租赁面积、租金变更及被告拖欠的租金如何支付进行了约定； 3、商铺租金欠付明细表，证明被告违约、至2020年2月6日拖欠原告租金407594元。 被告伯爵名车公司辩称，在合同履行过程中有2-3处房屋漏水至今没有解决。2017年被告投入2000000元装修，但随后就被漏水问题破坏。在该情况下，被告要求将该部分面积退还给原告，但原告坚决不同意。在2019年房屋又出现漏水的情况，其中有一台陆虎小车由于漏水将车辆损坏，被告找到原告要求协商，但原告只赔偿被告8000元，在原告提供的合同中，双方并非平等自愿，且原告上涨租金，将租金上涨了12%，在租赁物隔壁的门面与被告公司共用水表、电表。综上，损坏车辆至少3台以上，漏水问题至今未解决。被告要求继续履行合同，由于被告租赁原告的门面造成的损失原告没有赔偿，被告不同意支付违约金，目前疫情严重，被告公司经营困难，请求法庭酌情考虑。 被告未提供证据证明其抗辩主张。 双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 对原告提供的证据，被告质证认为，对证据1、2的真实性没有异议，但该合同并非建立在平等基础上，没有约束原告的条款，只有约束被告的条款，不是在平等的基础上签订的；对证据3有异议，被告庭后进行核实。对原告提供的证据，本院认为，证据1、2来源合法，客观真实，房屋租赁合同明确了双方的合同业务，也本案待证事实向关联，未违反法律规定，本院予以采信。证据3是原告单方提供的商铺租金欠付明细表，被告在庭审时提出庭后核实，但未在约定的质证期间提出异议，视为认同该份明细表；且该明细表计算方式准确，可以证实被告欠付原告租金的事实，故本院予以采信。 根据原、被告的诉辩及提供的相关证据，本院确认以下事实：2016年1月，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将坐落在衡阳市蒸湘区立新路40号蒸湘世纪城二期AB栋一层商铺，建筑面积2536.71平方米出租给被告作经营使用。约定商铺租赁期共5年，第1年即2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为31元/平方米，第2年即2017年1月1日至2017年12月31日，月租金为32元/平方米，以下年份租金类推。从2016年1月1日至2020年12月30日止。并约定被告不支付或者不按照约定时间支付租金超过15日的，原告有权解除合同，被告并应按年租金的双倍向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了交房义务，被告在履行合同过程中，从2019年1月至2019年6月6日止累计欠租362594元。6月6日原告与被告协商，签订《补充协议》。约定变更租赁面积为401.93平方米，租期延长至2022年6月5日；租金为50元/平方米，2019年6月6日起被告每月偿还欠租50000元，如被告未按约支付租金和拖欠的租金，原告有权解除《房屋租赁合同》和《补充协议》，违约按《房屋租赁合同》执行。《补充协议》签订后，被告未按约履行义务，至原告起诉时止已拖欠租金407594元，原告多次催收未果，故而酿成此案纠纷。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告《补充协议》是原租赁合同的延续与变更，除对原合同商铺租赁期限、面积和租金标准有变更外，特别约定了违约按原《房屋租赁合同》执行。而《房屋租赁合同》第九条第三款第一项约定被告不支付或者不按照约定的时间支付租金超过15日的，原告有权单方解除合同。本案被告自2019年1月起欠付租金，在本次开庭审理时，被告也未能支付租金给原告，构成违约。原告可以根据合同约定，解除与被告签订的《房屋租赁合同》。合同解除后，被告应当将商铺腾空交付给原告。故原告请求判令解除原、被告2016年1月签订的《房屋租赁合同》和2019年6月6日签订的《补充协议》，并判令被告将房屋按合同约定的标准交付给原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 2016年1月，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定月租金标准为第1年即2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为31元/平方米；第2年即2017年1月1日至2017年12月31日，月租金为32元/平方米，以下类推，第3年度月租金为33元/平方米，第4年度月租金为37元/平方米，第5年度月租金为38元/平方米。依照合同约定，第4年度即2019年，月租金为37元，建筑面积为2536.71平方米，月租金额=37×2536.71=93858.27元，但原告提供的商铺租金欠付明细表仅诉请月租金为93858元，故本院判决以原告诉请为准。被告于2019年1月实付租金25468元，欠付租金=93858-25468=68390元；6月6日实付租金100000元，欠付租金=93868÷30×6-100000=-81228元；2月、3月、4月、5月被告未付租金，4个月租金=93858×4=375432元；被告依照《房屋租赁合同》欠付租金=68390-81228+375432=362594元。2019年6月6日，原、被告双方签订《补充协议》，约定变更租赁建筑面积401.93平方米，变更租金为50元/平方米，则月租金=401.93×50=20096.5元，但原告提供的商铺租金欠付明细表仅诉请月租金为20000元，本院判决也以原告诉请为准。被告于2019年11月实付租金10000元，欠付租金=20000-10000=10000元；12月实付租金25000元，欠付租金=20000-25000=-5000元；10月、2020年1月被告未支付租金，2个月欠付租金=20000×2=40000元；被告依照《补充协议》欠付租金=10000-5000+40000=45000元。本院确认被告欠付租金总额=362594+45000=407594元，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。 原、被告签订的《房屋租赁合同》第十条第二款约定被告有本合同第九条第三款约定的情形之一的，应按年租金的双倍向原告支付违约金；本合同项下房屋年租金＝93858×12＝1126296元，则合同约定的违约金＝1126296×2＝2252592元。但原告诉请按拖欠租金的20%计算，虽仅407594×20%＝81518.8元，但也明显过高，故本院酌情判令被告支付40000元违约金给原告。至于被告辩称原告提供的商铺屋面漏水及砸伤客户汽车，需赔偿的问题，因被告没有在本案中提出反诉，故本院在此不作评判。被告可另行提起诉讼主张权利。被告辩称疫情期间，无法经营，提出应减免租金的问题，本次新冠××疫情在全国的爆发是2020年1月底，属不可抗力，因采取防疫情措施，客观上给被告的经营造成影响，本院酌情确认应减除被告2020年2月1日起至3月15日止的租金20000元。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告衡阳吉锐房地产有限公司与被告衡阳市伯爵名车服务有限公司2016年1月签订的《房屋租赁合同》和2019年6月6日签订的《补充协议》； 二、被告衡阳市伯爵名车服务有限公司在本判决生效后十日内向原告衡阳吉锐房地产有限公司支付拖欠房屋租金407594元，并腾空商铺交付给原告衡阳吉锐房地产有限公司，并按20000元/月的租金标准至商铺交付之日止支付门面占用费给原告衡阳吉锐房地产有限公司（被告衡阳市伯爵名车服务有限公司在实际支付给原告衡阳吉锐房地产有限公司的租金和违约金中，减除2020年2月1日起至3月15日止的租金20000元）； 三、被告衡阳市伯爵名车服务有限公司向原告衡阳吉锐房地产有限公司支付违约金40000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取4318元，由被告衡阳市伯爵名车服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  廖治波 二〇二〇年三月二十三日 法官助理彭仁 书记员谢伶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。