河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终3125号上诉人（原审原告）：濮阳市恒达物业管理有限公司，住所地濮阳市黄河路与振兴路交叉口向北50米路东容金国际物业二楼。法定代表人：吕广勇，该公司经理。委托诉讼代理人：赵瑞平，濮阳市经济技术开发区中信法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：谭向东，女，1969年8月4日出生，汉族，住山东省阳谷县。上诉人濮阳市恒达物业管理有限公司（以下简称恒达物业公司）与上诉人谭向东物业服务合同纠纷一案，因双方不服濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初6660号民事判决，上诉至本院。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒达物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，判令谭向东全额支付物业费用及支付法定合理的违约金，不服金额10,000元；2、本案一、二审诉讼费用及其他诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院依据谭向东提交的电台报道和照片和一份未经核实的业主联名信（其中大部分业主物业费用已缴纳）认定恒达物业公司服务存在瑕疵没有事实与法律依据，况且提交的所谓证据仅能证明2016年8月份恒达物业公司离开后几天的状况，不能证明恒达物业公司这几年的服务质量，一审法院以此判决谭向东2017年3月1日至2018年11月30日期间的物业费用按90%交纳，没有事实与法律依据。2、双方关于违约金有约定，约定过高法院可以在法定范围内予以认定和判决，且如果按时交纳和不按时交纳结果一样，甚至按时交纳物业费的业主交纳费用比不按时交纳物业费的业主交费还多，会对小区物业服务及管理带来不良影响。谭向东上诉请求：请求撤销濮阳市华龙区人民法院（2019）豫09民初6660号民事判决第一项判决内容，对一审判决由上诉人承担的共用设施设备费用189元予以改判或重审。事实与理由：恒达物业公司向谭向东收取公用设施设备公摊费用既不合法又不合理，一审判决谭向东向恒达物业公司每月支付10元的分摊费用缺乏法律依据和事实依据。恒达物业公司称其系沿用原金海岸物业公司的收费标准执行，而金海岸物业公司从未向业主收取所谓的“物业管理费中未计入核算的共用设施设备”费用，且根据小区实际状况，根本不存在绿化、景观用水用电，清洁、智能化维修、楼道灯等费用本来就属于物业费的范围，唯一能够和公共消耗沾边的只有八个路灯的用电费用。容金建设投资有限公司与恒达物业公司签订的可以另行向业主分摊共用设备设施费的合同内容属于恶意串通、加重业主责任的无效条款，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，请求人民法院确认该合同条款无效，判令恒达物业不得向上诉人收取分摊费用，减除一审判决计入的每月10元的款项。恒达物业公司一审诉讼请求：“1、依法判令被告谭向东向原告恒达物业公司交纳2017年3月1日起至2018年11月30日期间的前期物业服务费3,192元（含每月公摊水电费10元。被告谭向东住宅面积为120.54m2，每月物业费标准为1.18元/m2），滞纳金18,004元，共计21,196元；2、诉讼费由被告谭向东承担。”一审法院经审理查明，2016年1月1日，濮阳市容金建设投资有限公司振兴路分公司（甲方）与恒达物业公司（乙方）签订了一份物业管理服务委托合同，主要内容为物业名称：容金国际，乙方收取服务费按年收取，业主交费日期为每次物业费到期前10天。高层电梯住宅收费标准为1.18元/m2。乙方依据合同向业主或使用人收取物业管理服务费用，业主或使用人违反合同约定未按时交纳费用，乙方有权要求业主补交从逾期之日起每天1%计收违约金。物业管理费中未核算计入的公用设施设备（如：公共照明、绿化、清洁、景观用水亮化、共用楼道灯、智能化维修运行等）运行管理耗能成本费用，乙方可以根据经营管理服务成本核算，另行据实向业主分摊，每月15元/户，合同自2016年1月1日起签订生效，至业主委员会成立后与物业服务企业签订新的物业管理服务委托合同时终止。另查明，谭向东系濮阳市容金国际小区一期15号楼1单元11层1号房屋业主，房屋建筑面积为120.54m2。又查明，2016年8月18日，恒达物业公司向濮阳市容金国际小区业主发布脱管公告一份，主要内容为因特殊环境和现实情况，无法保证正常运行，现决定脱管，公告如下：一、电梯停运，维修更换的零部件拆除；二、已交物业费的业主等新物业接管后全部交接清楚。三、公共照明停用；四、水费可以正常交纳；五、保安、保洁、维修、客服全部撤离；六、业主需要咨询可以通过楼道长向相关部门反映。庭审中，谭向东提交了濮阳市容金国际小区180余名业主联合签字的物业服务状况概述及小区现状照片，主要内容为小区物业服务存在整体卫生脏乱差，公用设施不齐全，电梯安全隐患大等服务质量问题。上述事实有恒达物业公司提交的物业管理服务委托合同、证明、谭向东提交的公告及当事人陈述等证据在案证实。一审认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，谭向东系濮阳市容金国际小区业主，恒达物业公司与濮阳市容金建设投资有限公司振兴路分公司签订的物业管理服务委托合同对业主即谭向东具有约束力。恒达物业公司提供了物业服务，谭向东应依约支付物业费。谭向东辩称其与恒达物业公司不存在合同关系，恒达物业公司起诉无依据。一审法院认为，若谭向东认为恒达物业公司存在服务质量差、收费标准高等问题,可向业主委员会或有关部门提出建议,而非拒绝交纳物业服务费用，故对该项辩称意见，不予采纳。关于物业费的计算。根据物业管理服务委托合同的约定，谭向东应当支付恒达物业公司2017年3月1日至2018年11月30日期间物业费为3,196.98元[（1.18元/月/m2×120.54m2＋10元/月）×21个月=3,196.98元]。从恒达物业公司的脱管公告，新闻报道、照片等可以看出恒达物业公司的服务质量存在不足，故应减少恒达物业公司的物业费，酌定谭向东支付恒达物业公司90%的物业费即2,877.28元，多余部分不予支持。关于恒达物业公司诉请的违约金问题。谭向东辩称，恒达物业公司请求支付违约金缺乏依据，且约定过高，应不予支持。一审法院认为，恒达物业公司所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。结合谭向东提交的证据及该院同期审理的恒达物业公司诉涉案小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映恒达物业公司在服务期间就卫生、公共设施等方面存在瑕疵，并提供了相应的照片等证据予以佐证，综合业主的一致陈述可认定恒达物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，故根据本案实际，对于恒达物业公司要求谭向东支付违约金的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：“一、被告谭向东支付原告濮阳市恒达物业管理有限公司物业费2,877.28元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告濮阳市恒达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，由被告谭向东负担50元，原告濮阳市恒达物业管理有限公司负担280元。”本院经审理，对一审查明事实予以确认。本院认为，恒达物业公司与濮阳市容金建设投资有限公司振兴路分公司签订的物业管理服务委托合同对业主即谭向东具有约束力，恒达物业公司与谭向东应当按照合同约定行使权利、履行义务。一审法院根据谭向东提交的证人证言、照片及新闻报道等证据及该院同期审理的恒达物业公司诉涉案小区业主物业服务合同纠纷系列案件中业主反映的物业管理中存在的问题认定恒达物业公司履行义务有瑕疵并无不当，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，履约质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照该法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任，故一审法院根据恒达物业公司履行义务有瑕疵的情况酌定减少其应收取的物业费且不支持其违约金请求并无不当。关于谭向东上诉称恒达物业公司向其收取的每月10元的公用设施设备公摊费用不合法的问题，本院认为，涉案物业管理服务委托合同中对业主应每月向恒达物业公司支付该项费用进行了约定，该合同真实有效且对谭向东具有约束力，谭向东主张该条款系容金建设投资有限公司与恒达物业公司恶意串通签订的加重业主责任的条款，应认定为无效条款，但其并未提供证据予以支持，故本院对其该项上诉理由不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费100元，由濮阳市恒达物业管理有限公司负担50元，由谭向东负担50元。本判决为终审判决。审判长  孔德军审判员  崔欣欣审判员  李 敏二〇二〇年三月三日书记员  侯 锐