浙江省龙泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1181民初2061号 原告（案外人）：浙江瑞峰新型墙体材料有限公司，住所地：龙泉市查田镇工业园区内，统一社会信用代码：91331181577709719A。 法定代表人：黄锦旭，任执行董事。 委托诉讼代理人：叶盛有，龙泉市信用法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：中国银行股份有限公司龙泉市支行，住所地：龙泉市中山东路116号，统一社会信用代码：913311818485504214。 负责人：邓琳，任行长。 委托诉讼代理人:施展鹏，浙江博翔律师事务所律师。 第三人（被执行人）：浙江欧龙陶瓷有限公司，住所地：龙泉市查田镇工业园区内，统一社会信用代码：9133118175191927XC。 法定代表人：吴寿梅，任执行董事。 原告浙江瑞峰新型墙体材料有限公司（以下简称瑞峰公司）与被告中国银行股份有限公司龙泉市支行（以下简称中国银行龙泉支行），第三人浙江欧龙陶瓷有限公司（以下简称欧龙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月24日立案受理。依法适用普通程序于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告瑞峰公司的委托诉讼代理人叶盛有、被告中国银行龙泉支行的委托诉讼代理人施展鹏到庭参加诉讼，第三人欧龙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞峰公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告和第三人于2017年5月30日签订的《厂房租赁协议》合法有效。2.判决停止对第三人坐落于龙泉市亭的不动产[产权证号：龙房权证龙泉市字第7××7、7××8、7××9、7××0、7××1、7××2、7××3号]中原告承租厂房的执行，并解除查封、终止腾空措施；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：第三人浙江欧龙陶瓷有限公司有一处厂区坐落于龙泉市亭，产权证号为龙房权证龙泉市字第7××7、7××8、7××9、7××0、7××1、7××2、7××3号。厂区内部分为厂房，部分为空地。2011年5月18日，原告就向第三人承租了部分厂房和空地，搭建了厂房，成立了浙江瑞峰新型墙体材料有限公司，一直生产使用至今。期间，因第一期《厂房租赁协议》于2017年5月31日期限将满，双方又于2017年5月30日续签了一份《产房租赁协议》，约定租期为五年，自2017年6月1日起至2022年5月30日止，每年租金为37万元。合同签订后，原告已陆续向第三人支付了厂房租金。现因贵院作出(2019)浙1181执519号之五执行裁定书，及发布(2019)浙1181执519号公告，查封了第三人厂区中包括原告承租的厂房，并责令第三人腾空厂区内的不动产，到期仍不履行的，将依法强制执行。原告经了解得知，第三人曾经于2017年7月25日与被告签订了《最高额抵押合同》，将厂区的房产和土地作为抵押物，向被告贷取了1000万元，现因第三人未归还贷款，而进入了执行程序。被告申请对第三人厂房的执行已经影响到了原告对租赁物的使用权，为了避免后续可能采取的强制措施继续损害到原告的利益，原告已于2019年8月26日提出执行异议.而贵院受理，却未对原告主张的事实和提交的证据进行全面的审查、核实，也没有依法组织听证，就草率作出(2019)浙1181执异18号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，贵院作出的(2019)浙1181执519号之五执行裁定书和(2019)浙1181执异18号执行裁定书均明显错误。理由如下：1.原告与第三人的厂房租赁关系有书面的《厂房租赁协议》为据，己直接证明了厂房租赁的事实。2.原告与第三人建立厂房租赁关系后，有向第三人按约支付租金的事实，进一步证实了厂房租赁的真实性。3.原告与第三人签订了《厂房租赁协议》后，就以租赁厂房为住所实际占有、使用厂房至今已长达八年有余。4.原告与第三人的厂房租赁关系成立于2011年5月18日，到2017年5月底原《厂房租赁协议》到期时，再于2017年5月30日续签了第二份《厂房租赁协议》。而被告与第三人的厂房抵押时间是2017年7月25日。原告与第三人的厂房租赁关系成立于厂房抵押之前，《厂房租赁协议》合法有效；5.《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权转移的，不影响租赁合同的效力”。综上，原告的厂房租赁协议足以对抗被告的抵押权，恳请贵院根据“买卖不破租赁”的原则，判决确认原告和第三人于2017年5月30日签订的《厂房租赁协议》合法有效；停止对原告承租厂房的执行，以确保原告的合同权利。 被告中国银行龙泉支行答辩称，1.中国银行对于第三人在2013年就有抵押权，在设置期间，原告曾向被告出具声明，如抵押权人要对抵押物进行处置的，原告承诺租赁合同提前终止。2.现在由于被告因第三人逾期未归还贷款，已向法院申请执行，因执行需要将抵押物进行处置，答辩人认为法院的查封是合理合法。3.原告现主张其从2017年5月30日签订的租赁合同真实性及租金支付情况的事实，答辩人无法予以确认。综上所述，本案龙泉市人民法院对案涉房产查封是合理的，原告的诉请没有法律和事实依据，应当予以驳回。 第三人欧龙公司未作陈述。 本院经审理查明，2011年5月18日，第三人欧龙公司作为出租方甲方与原告瑞峰公司作为承租方乙方签订《厂房租赁协议》，约定将甲方位于龙泉市查田镇工业园区的部分厂房及空地出租给乙方。租赁期限为2011年5月18日至2017年5月31日止。第一年租金为28万元，后5年每年为30万元，租金一年支付一次，第一年在签约仪式一个星期内付清租金，以后每年的5月1日前支付第二年租金，超过20天，视为自动放弃续租。2013年8月12日，被告中国银行龙泉支行作为抵押权人与第三人欧龙公司作为抵押人签订编号为2013年龙中银抵字ZM024号《最高额抵押合同》，担保期限自2013年8月12日至2015年8月11日，担保金额为2214万元。当日，双方办理案涉房产抵押登记手续，被告中国银行龙泉支行分别取得龙房他证龙泉市字第7××7、7××8、7××9、7××0、7××1、7××3、7××4号号七本权利证书。2015年8月4日，原告瑞峰公司向被告中国银行龙泉支行出具《承租人声明》，声明内容为：“1.本人已知晓出租人将上述房产抵押给贵行的事实；2.如本人与出租人协商变更上述租赁合同条款，须经贵行同意；3.如上述房产所抵押担保的主债务出现逾期，或贵行依据与出租人签订的主合同（借款合同）宣布上述房产抵押担保的主债务提前到期，致使贵行需提前处置抵押物的，本人同意，上述租赁合同（2011年5月18日签订的租赁合同）提前终止。”2015年8月12日，被告中国银行龙泉支行作为抵押权人与第三人欧龙公司作为抵押人签订编号为2015年龙中银抵字212号《最高额抵押合同》，担保期限自2015年8月12日至2017年8月11日，担保金额为2214万元。当日，双方办理案涉房产抵押登记手续，被告中国银行龙泉支行分别取得龙房他证查田镇字第2××8、2××9、2××0、2××1、2××2、2××3、2××4号七本权利证书。2017年5月30日，第三人欧龙公司作为出租方甲方与原告瑞峰公司作为承租方乙方签订《厂房租赁协议》，约定将甲方位于龙泉市查田镇工业园区的部分厂房及空地出租给乙方。租赁期限为2017年6月1日起至2022年5月30日止。租金每年支付37万元，年内付清，以后每年的6月1日前支付第二年租金，超过20天，视为自动放弃续租。2017年7月25日，被告中国银行龙泉支行作为抵押权人与第三人欧龙公司作为抵押人签订编号为2017年龙中银抵字043号《最高额抵押合同》，担保期限自2017年7月25日至2020年7月24日，担保金额为2862万元。2017年7月26日，双方办理案涉房产抵押登记手续，被告中国银行龙泉支行取得浙（2017）龙泉市不动产证明第3××3号权利证书。2018年5月10日、2018年5月21日、2018年6月29日，原告瑞峰公司分别支付第三人欧龙公司厂房租金10万元、5万元、5万元，总计20万元、2019年6月12日，原告瑞峰公司支付第三人欧龙公司2019年3个月厂房租金10万元。 2019年1月18日，因被告中国银行龙泉支行与第三人欧龙公司、案外人陈遇飞、周本芬、吴寿梅金融借款合同纠纷一案，本院作出（2018）浙1181民初2671号民事判决书确定：1.第三人欧龙公司于本判决生效之日起十日内偿还被告中国银行龙泉支行借款本金10000000元及支付利息、罚息（利息、罚息按合同约定的利率，自2018年6月21日起计算至款项还清之日止)；2.第三人欧龙公司于本判决生效之日起十日内支付被告中国银行龙泉支行实现债权费用30000元；3.被告中国银行龙泉支行有权对第三人欧龙公司所有的坐落于龙泉市亭的房产[房屋所有权证号：龙房权证查田镇字第7××7、7××8、7××9、7××0、7××1、7××2、7××3号；土地使用权证号：龙国用（2004）字第1××0、1××1、1××2、1××3号]折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，但被告中国银行龙泉支行对包括上述债权在内的2017年龙中银抵字043号《最高额抵押合同》项下所有主债权的优先受偿总额以最高本金余额2862万元及相应利息、罚息、实现债权费用等为限；4.案外人陈遇飞、周本芬、吴寿梅对第一项、第二项付款义务在最高本金余额10000000元及相应利息、罚息、实现债权费用等范围内承担连带清偿责任；5.驳回被告中国银行龙泉支行的其他诉讼请求。2019年4月23日，本院作出（2019）浙1181执519号之五执行裁定书，对第三人欧龙公司所有坐落于龙泉市亭的不动产[产权证号：龙房权证龙泉市字第7××7、7××3、7××8、7××9、7××0、7××1、7××2号]予以查封。2019年5月9日，本院作出（2019）浙1181执519号《浙江省龙泉市人民法院公告》，责令第三人欧龙公司在2019年6月9日前腾空龙泉市亭[产权证号：龙房权证龙泉市字第7××7、7××3、7××8、7××9、7××0、7××1、7××2号]的不动产。2019年8月26日，原告瑞峰公司对案涉房产的执行不服，向本院提出书面执行异议，本院于2019年9月9日作出（2019）浙1181执异19号执行裁定书，裁定驳回瑞峰公司的异议请求。 另查明，第三人欧龙公司原法定代表人为吴芳富，吴芳富于2018年4月20日死亡，其与现欧龙公司法定代表人吴寿梅系夫妻关系，吴英远系两人儿子。 认定上述事实的依据有原告提供的营业执照、身份证明、企业登记信息、两份《厂房租赁协议》、五份打给第三人欧龙公司的《国内支付业务付款回单》、（2019）浙1181执519号之五执行裁定书、（2019）浙1181执519号《浙江省龙泉市人民法院公告》、（2019）浙1181执异19号执行裁定书；被告提供的2013年龙中银抵字ZM024号《最高额抵押合同》及七份他项权利证书、2015年龙中银抵字212号《最高额抵押合同》及七份他项权利证书、2017年龙中银抵字043号《最高额抵押合同》及不动产登记证明、承租人声明、（2018）浙1181民初2671号民事判决书以及原告、被告的当庭陈述。对于原告提交的收条、8份汇给案外人郭明贵、吴连江的打款凭证，根据原告现有证据并无法证明该两名案外人与第三人欧龙公司之间的关系，因此本院对该组证据的关联性不予认可；对于原告提供的付款给季科明的指令书、收据、4份汇款给案外人季科明的打款凭证，无法排除原告与案外人季科明有其他经济纠纷的可能，本院对该组证据关联性不予认可；对于原告提供的4张照片，无法证明具体拍摄时间，无法待证案件事实，本院对其关联性不予认可；对于原告提供的非居民生活用电开户登记表、高压供电合同、历月电费明细这组证据，登记表显示受理时间为2011年7月20日、供用电合同显示合同签订时间为2015年3月21日、历月电费明细显示原告最开始用电时间为2017年1月，三个证据之间无法形成一个合理的证据链闭环，无法待证原告自2011年7月20日起就占有、使用案涉房产这一事实，本院对其关联性不予认可。 本院认为，本案的争议焦点可归纳如下三点： 一、原告租赁权能否对抗被告抵押权的问题 原告主张案涉房产抵押权设立于2017年龙中银抵字043号《最高额抵押合同》的签订之日起次日，即2017年7月26日，故抵押不破租赁，其租赁有优先权。但经本院审查，在此之前被告中国银行龙泉支行与第三人欧龙公司分别在2013年8月12日、2015年8月12日签订了两份《最高额抵押合同》且也都于合同签订当日办理了抵押登记，前后三份《最高额抵押合同》除对担保债权担保期间、担保金额的约定有变化外，其他内容基本相同，可以视为第三人欧龙公司对其所有的案涉房产一直在延续对其债务进行抵押担保的意思表示。此外，即使如原告所说，该三份抵押合同系独立的“以新还旧”合同，不具有连续抵押的效力，但本院确认，因第一份租赁合同已履行完毕，所以原告主张其租赁权成立的时间实际应为其与第三人签订的第二份续租合同成立之时，即2017年5月30日，该时间段正处于被告2015年8月12日签订的第二份《最高额抵押合同》抵押期间，即2015年8月12日至2017年8月11日，因抵押登记具有公示效力，原告应当知道案涉房产的抵押情况，即便该抵押合同之后又重新签订了第三份，但不管是合同的起止时间还是抵押权注销和重新设立登记时间前后都能基本做到无缝衔接，实质上这也并不会影响他人包括原告对案涉房产状况的判断，在此情况下，原告仍然与第三人欧龙公司签订了案涉房屋租赁合同，故其主张租赁权优先没有依据。复次，即便如原告所说其租赁权成立于第一份租赁合同签订时间即2011年5月18日，但原告于2015年8月4日出具的《承租人声明》已明确表明其已知晓案涉房产已被抵押的事实，已明确表示放弃第一份租赁合同的优先权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此，本院可以依法对原告案涉房屋采取查封、强制腾房执行措施，故对原告请求判决停止对第三人案涉厂房执行的诉请，本院不予支持。 二、原告与第三人签订租赁合同的效力问题 本院认为，原告与第三人于2017年5月30日签订的《厂房租赁协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反效力性强制性规定，应认定为有效合同。即便租赁权成立于抵押权之后，也只是说明租赁权不得对抗抵押权，也即“抵押可破租赁”，但根据“物债两分”原则，租赁权这一物权化的权利效力并不影响合同效力，因此，本院确认原告与第三人于2017年5月30日签订的《厂房租赁协议》合法有效。 三、原告就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，要求法院解除对案涉房产的查封和终止腾空的执行措施 参照浙江省高级人民法院《审理执行异议之诉案件疑难问题解答(三)》第十九条规定：“案外人请求在租赁期限内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下条件：（一）案外人与被执行人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；（二）案外人在抵押权登记前已经合法占有使用该租赁物；（三）案外人已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。”该三项条件应该全部满足，前述，本院已确认原告租赁权没有优先权，不得对抗被告的抵押权，也即不满足第（一）项之条件，据此，本院即可径行作出判决，而无需对原告占有案涉厂房具体时间和租金支付情况再予以评判。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、确认原告浙江瑞峰新型墙体材料有限公司与第三人浙江欧龙陶瓷有限公司于2017年5月30日签订的《厂房租赁协议》合法有效； 二、驳回原告浙江瑞峰新型墙体材料有限公司其他诉求请求。 案件受理费80元，由原告浙江瑞峰新型墙体材料有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丽水市中级人民法院。 审 判 长  陈建敏 人民陪审员  吴陶静 人民陪审员  兰炳南 二〇二〇年三月二十四日 代书 记员  刘 娟