江苏省盱眙县人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏0830民初4955号原告：张海林，男，1981年4月12日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：王广军，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：金仁丹，盱眙县三河法律服务所法律工作者。被告：严登银，男，1963年7月13日出生，汉族，住盱眙县。被告：盱眙阳光恒大房产咨询服务部，住所地盱眙县盱城街道都梁北路99号金鼎华府B15幢104室。经营者：严寒。被告：夏国祥，男，1979年1月29日出生，汉族，住盱眙县。原告张海林诉被告严登银、盱眙阳光恒大房产咨询服务部（以下至判决主文简称阳光房产）、夏国祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序。后因案情复杂依法转为普通程序于2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告张海林及其委托诉讼代理人金仁丹，被告严登银、被告阳光房产的经营者严寒、被告夏国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海林向本院提出诉讼请求：1、判令原被告之间签订的委托购房协议书无效；2、判令三被告共同返还原告诚意金10万元；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：被告夏国祥将位于盱眙县的房产委托被告严登银、被告阳光房产销售。2019年6月18日，原告与被告严登银、被告阳光房产签订《委托购房协议书》，约定原告购买上述房产，总价100万元，诚意金10万元。该协议还对双方的权利义务作了明确具体的约定。协议签订后，原告向被告严登银账户转入10万元诚意金。后原告方经了解，上述房产系小产权房，故上述协议无效。为了维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。被告严登银、阳光房产辩称，不同意确认案涉《委托购房协议书》无效，不同意返还原告诚意金10万元，理由为：1、被告严登银系被告阳光房产的经营者严寒的父亲，被告阳光房产实际由被告严登银经营，从事房屋中介服务。被告夏国祥将其所有的位于盱眙县的房产挂出销售，出售价格为96万元，不包括中介费。原告通过被告阳光房产预购买上述房屋，购买价格为100万元，包括中介费。被告阳光房产分别与原告和被告夏国祥签订了委托购房协议和委托售房协议。2、上述协议签订后，原告支付了10万元定金给被告阳光房产，剩余购房款应当于2019年8月1日前支付。被告阳光房产在收到上述10万元定金后向被告夏国祥支付6万元，向原告交付了案涉房屋钥匙。售房前，被告阳光房产向原告告知案涉房屋系小产权房，无法办理产权过户手续。原告承诺的付款期限到期后，原告和被告阳光房产联系说因为孩子生病无力支付剩余购房款。原被告三方协商将案涉房屋另行出售，但是无人购买。3、被告阳光房产与被告夏国祥签订的委托售房协议到期后，被告夏国祥已经将案涉房屋出售给他人。综上，被告阳光房产与原告签订《委托购房协议书》合法有效，履行合同过程中被告阳光房产并不构成违约，故不应当返还诚意金10万元。被告夏国祥辩称，原告与被告阳光房产签订的《委托购房协议书》与被告夏国祥无关，不同意返还诚意金10万元，理由为：案涉房屋系被告夏国祥所有，系小产权房，无法办理产权过户手续，挂在包括被告阳光房产在内的多家房产中介出售。被告夏国祥与被告阳光房产签订委托售房合同，与原告不见面。案涉房屋售价为96万元，先付6万元定金，剩余90万元于2019年7月31日前付清。但是付款期限到了后，被告夏国祥并未收到90万元。被告夏国祥和被告阳光房产联系协商违约事宜，但是一直没有处理。2019年11-12月份，被告夏国祥将案涉房屋出售给他人。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对于本案事实和证据，本院认定如下：2019年6月18日，原告与被告严登银签订《委托购房协议书》一份，载明：“甲方：张海林，乙方：阳光恒大房产公司。一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定：1、2019年6月18日，甲方委托乙方以乙方名义为甲方购买盱眙石牛小区北区15幢房屋一套，面积290平方左右，毛坯，总价100万元、含中介费，乙方接受甲方的委托。2、甲方已于2019年6月18日以乙方名义与夏国祥签订认购协议书，该认购协议书的权利义务由甲方享有和承担。3、购房中介费由乙方支付，甲方是实际出资人。二、甲乙双方经协商一致，诚实信用的基础上达成如下协议，双方共同严格遵守。1、乙方代甲方购买的石牛小区北区15幢房屋一套，房屋所有权归甲方所有，甲方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与。2、购房所有交款凭据由甲方保管，乙方有义务协助甲方办理交款手续。3、石牛小区北区15幢房屋一套手续暂办至乙方名下，手续由甲方保管，甲方有权在任何时间将产权变更至本人名下，或转让、出租及抵押该房屋，乙方应当协助甲方办理相关手续，不得拒绝。4、甲方为了表示诚意，愿意交给乙方诚意金10万元。中介费由乙方承担，甲乙双方协商同意于2019年8月1日之前将剩余房款90万元交给房东、房东将该房产交户给甲方。5、乙方有义务将本协议代理购房事宜通知甲方的所有利害关系人，保证其利害关系人不得主张石牛小区北区15幢房屋所有权利。…9、乙方不得随意解除本协议，不得拒绝、拖延履行代理购房的协助义务，如随意解除本协议或者拒绝、拖延履行代理购房的协助义务给甲方造成损失的，乙方负责全额赔偿。…12、本协议自石牛小区北区15幢房屋手续办理之日起生效。”上述协议由原告、被告严登银签字确认，被告阳光房产不持异议。上述协议签订后，原告向被告严登银支付10万元，被告严登银向原告交付案涉房屋的钥匙并且向原告出具《委托定金收条》，载明：“今有卖方夏国祥委托阳光恒大房产代收购买位于盱眙石牛小区北区15幢房屋的交易定金10万元，中介手续费由卖方承担。如果交易不成功定金和违约金由阳光恒大负责退还。注：买房不买定金不退，其中房产总价的百分之二点五是中介服务费。卖方不卖定金双倍返还、其中房产总价的百分之二点五是中介服务费。”2019年6月19日，被告夏国祥与被告严登银签订《委托售房合同》，载明：“委托人（以下简称甲方）：夏国祥，受托公司（以下简称乙方）：阳光恒大房产公司，经办人：严登银。根据国家相关法律、法规规定，经甲乙双方协商一致，订立如下合同：第一条、甲方自愿将自己位于石牛小区北区15幢的房产委托乙方代理销售。1、该房产证号为…号，建筑面积为290平方米左右。2、上述所售房产的基本情况为：毛坯。3、该房产由甲方委托给乙方出售，价格为96万元。乙方出售多少与甲方无关，乙方自负盈亏。甲方必须保证该房产产权清晰，没有抵押，没有纠纷等，否则甲方承担一切法律责任和经济责任。4、乙方为了表示诚意、愿意交给甲方诚意金6万元，剩余房款90万元于2019年7月31日前付给甲方，同时甲方将该房产合同名字更改到乙方指定人的名下。2019年7月31日未付给甲方，就违约，定金不退。…第三条，在房屋交易过程中，乙方有义务协助甲方办理权属过户登记、房款交割、房屋管理权交接等工作，保障交易的安全性。第四条，甲方保证不与乙方介绍的客户私下联系，包括互留联系电话、地址等，否则视甲方有故意逃避代理佣金的行为。…”上述协议由被告夏国祥、严登银签字确认。该协议签订当天，被告严登银将原告支付的10万元中的6万元支付给被告夏国祥，作为案涉房屋的购房意向金。剩余4万元，被告严登银作为原告应当支付给被告阳光房产的中介费予以扣留。2019年7月31日前，原告女儿生病，原告无力支付案涉房屋剩余购房款90万元。截至2019年7月31日，原告未能按照上述《委托购房协议书》的约定向被告阳光房产支付剩余购房款90万元，原告与被告严登银联系表达无力支付剩余购房款的事宜。被告夏国祥与被告严登银联系催要案涉房屋剩余购房款90万元，经协商，被告夏国祥同意宽限1个月-2个月时间。原告、被告严登银、被告夏国祥都继续就案涉房屋寻找其他买家，但是一直无人购买，故被告夏国祥经其他中介介绍将案涉房屋出售给其他买家，并且签订了买卖协议，并交付了案涉房屋。被告夏国祥认为被告阳光房产违反《委托售房合同》约定，存在违约行为，故6万元购房定金不应当予以退还，故没有退还。被告阳光房产认为原告违反《委托购房协议书》约定，存在违约行为，故4万元中介费不应当退还，6万元购房定金也不应当退还。被告夏国祥出售的案涉房屋系“小产权房”，占用的土地系集体土地，无法办理房屋产权登记及过户手续，仅能到村委会办理相应的水电等户主变更手续。上述事实由原被告当庭陈述，原告所举《委托购房协议书》、《委托定金收条》，被告严登银、阳光房产所举银行交易流水、微信截屏，被告夏国祥所举《委托售房合同》等证据证实，本院予以确认。原告在庭审中所举2019年4月29日《委托售房合同》，因原告所举系复印件，未能提供原件予以核对，故本院对于该证据的真实性不予认可。本院认为，原被告双方就案涉盱眙石牛小区北区15幢房屋分别签订了《委托购房协议书》、《委托售房合同》，盱眙石牛小区北区15幢房屋系“小产权房”，故上述两份协议约定的系“小产权房”的买卖事宜，原被告双方对于该事实不持异议。鉴于“小产权房”的建设涉及行政指令和相关政策，由此产生的争议应由行政机关处理，不属于人民法院民事案件受案范畴，人民法院对于“小产权房”权属纠纷应不予受理。已经受理的，应驳回起诉，故本案应当驳回原告起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告张海林的起诉。案件受理费13800元，免于收取。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院,同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行；账号：62×××96）。审 判 长  周 婷人民陪审员  梁万标人民陪审员  温福俊二〇二〇年三月三日书 记 员  张同畅附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。