安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终191号 上诉人（原审被告、反诉原告）：淮北市裕泰工贸有限公司，住所地安徽省濉溪县临涣镇高皇村。 法定代表人：周鲁华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐继斌，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝朝皖，安徽亚星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：中煤第三建设（集团）有限责任公司三十工程处，住所地安徽省宿州市汴河西路煤炭新村215号。 负责人：张全峰，该处处长。 委托诉讼代理人：施维杰，该处工作人员。 委托诉讼代理人：张梓舟，安徽辰元律师事务所律师。 上诉人淮北市裕泰工贸有限公司（以下简称裕泰公司）因与被上诉人中煤第三建设（集团）有限责任公司三十工程处（以下简称中煤三建三十处）租赁合同纠纷一案，不服安徽省濉溪县人民法院（2019）皖0621民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人裕泰公司的委托诉讼代理人徐继斌、郝朝皖，被上诉人中煤三建三十处的委托诉讼代理人施维杰、张梓舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裕泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项,依法改判驳回中煤三建三十处一审全部诉讼请求、支持裕泰公司一审全部反诉请求，或发回重审；2.一、二审诉讼费均由中煤三建三十处承担。事实与理由：1.一审判决认定裕泰公司未按协议约定支付相应的租赁费错误，中煤三建三十处于2008年与裕泰公司协商占用约900平方米仓库用于放置300根左右玻璃钢风筒，并约定由裕泰公司代为保管，以保管费折抵全部租金,故裕泰公司并未拖欠租赁费；2.裕泰公司未拖欠租赁费，且中煤三建三十处十年来亦未催要过租赁费,中煤三建三十处主张解除涉案租赁协议的条件不成就，双方也未就涉案租赁协议约定过解除条件，一审判决解除该协议不当，且中煤三建三十处在协议履行过程中,擅自将涉案厂房租赁给案外人已构成严重违约；3.一审判决驳回裕泰公司反诉请求错误。首先,涉案租赁协议约定裕泰公司租赁中煤三建三十处的全部厂房和场地,但中煤三建三十处却在签订协议之后将300根玻璃钢风筒放置于涉案场地，依法应当支付占用费及保管费；其次,涉案租赁物破旧不堪，无法正常使用，裕泰公司与中煤三建三十处多次沟通无果后，被迫自行维修以保障租赁物正常使用,支出的维修费属于必要费用,应当由中煤三建三十处承担；最后,裕泰公司对车间、厂房进行扩建，对车库、宿舍、食堂进行装饰装修均系在征得中煤三建三十处同意后进行的，故该费用均应当由中煤三建三十处承担。 中煤三建三十处辩称，其与裕泰公司并未就保管达成一致意见，亦未对以保管费折抵租赁费达成协议，裕泰公司长期未支付租金已经构成违约，中煤三建三十处有权解除合同收回场地。一审判决对该事实认定正确，驳回裕泰公司的反诉请求也合理合法。裕泰公司在没有通知中煤三建三十处的情况下擅自改造涉案场地并不是其所说的维修，也没有举证证明该改造的必要性且结合裕泰公司长期未付租金，这种改造即使是真实的，也是对中煤三建三十处不动产权利的侵犯，中煤三建三十处不应当承担任何责任。裕泰公司的上诉请求不能成立，应依法驳回。 中煤三建三十处向一审法院起诉请求：1.判决解除中煤三建三十处与裕泰公司于2007年1月1日签订的《租赁协议》；2．判决裕泰公司向中煤三建三十处补交自2008年1月1日起至2018年1月1日期间共计10年的租赁费20万元；3.诉讼费用由裕泰公司承担。 裕泰公司向一审法院提出反诉请求：1.判决中煤三建三十处与裕泰公司之间的租赁合同继续履行；2.判决中煤三建三十处立即向裕泰公司支付自2008年至2018年的玻璃钢风筒保管费200000元，请求至裕泰公司保管结束之日止；3.判决中煤三建三十处立即向裕泰公司支付维修费259709.22元；4.判决中煤三建三十处立即向裕泰公司支付扩建车间、厂房等产生的费用2032055元；5.判决中煤三建三十处立即向裕泰公司支付租赁期间车库、宿舍、食堂等设施的装饰装修费501736元；6.本诉、反诉费用以及由于诉讼产生的一切费用均由中煤三建三十处承担。 一审法院认定事实：2007年1月1日，中煤三建三十处作为甲方与裕泰公司作为乙方签订租赁协议书，协议约定第一条乙方租赁甲方临涣仓库；第二条租期为一年，自2007年1月1日起将租赁厂房及场地交乙方使用，至2008年1月1日收回；第三条租金每年两万元，必须于当年1月1日交清仓库租金，否则，甲方收回场地；第四条乙方租赁甲方场地，房屋所发生的任何费用由乙方承担，并不得损坏甲方房屋等原有的构造，租赁期满，乙方无条件将房屋等交回甲方……第六条租赁期间，乙方必须对甲方居住的居民予以关照，并对甲方居民提出的条件，经双方协商给予解决……第八条约定乙方如有续约，需付租金，必须于租赁期满后的当年1月1日交清租赁费，如违约，甲方有权无条件收回场地、房屋，并终止协议。中煤三建三十处代表孙宏所在协议上签字，并加盖中煤三建三十处器材供应公司印章，周鲁华在协议上签字并加盖裕泰公司公章。裕泰公司按协议支付了2007年的租金2万元后，即开始使用上述场地。在租赁期间，中煤三建三十处的居民仍在该处生活，中煤三建三十处在该场地存放300根左右玻璃钢风筒。租赁期满后，裕泰公司未交下一年的租金，中煤三建三十处亦未提出解除租赁协议，继续由裕泰公司使用至今。在此期间，中煤三建三十处的职工陆续全部撤出该仓库，裕泰公司对该仓库内的道路、房屋等进行了维修、装饰，并新建了厂房。2013年7月9日，中煤三建三十处派人到该仓库提取11根玻璃钢风筒，下余玻璃钢风筒仍在该仓库场地上存放。2018年，中煤三建三十处要求收回该仓库，裕泰公司要求中煤三建三十处支付其新建、维修、装饰费用，双方发生争议。中煤三建三十处于2019年3月6日向一审法院提起诉讼，裕泰公司随即提出了反诉，庭审结束后，一审法院组织双方进行了调解，但调解未能达协议。 一审法院认为，中煤三建三十处与裕泰公司于2007年1月1日签订的租赁协议，不违反法律、法规的规定，是双方真实意思表示，为合法有效协议，双方均应按协议约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，双方之间的租赁合同关系一直存续至今，租赁期限为不定期。该法第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。裕泰公司没有按协议约定支付相应的租赁费，裕泰公司称以保管费折抵租赁费，但没有提供充分证据证明其主张，中煤三建三十处有权解除租赁协议。对中煤三建三十处提出的解除与裕泰公司之间的租赁协议，予以支持。对于裕泰公司拖欠的租赁费，裕泰公司应当支付。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”对于未超过诉讼时效期间的租赁费，即2016年至2018年的租赁费6万元，予以支持。超过诉讼时效期间的租赁费，不予支持。 裕泰公司反诉要求中煤三建三十处支付2008年至2018年玻璃钢风筒保管费200000元，根据双方2007年1月1日签订的《协议书》第二条约定“自2007年1月1日起将租赁厂房及场地交乙方使用”及第六条“租赁期间，乙方必须对甲方居住的居民予以关照，并对甲方居民提出的条件，经双方协商给予解决”，可以看出裕泰公司只是租赁中煤三建三十处厂房及场地，并不是租赁中煤三建三十处临涣仓库的所有房屋及其他设施，协议中并没有排除中煤三建三十处对该仓库内其他房屋及场地的合理使用，且在签订协议时，裕泰公司已明知中煤三建三十处有300根左右玻璃钢风筒存放该仓库院内，协议中没有关于玻璃钢风筒保管费的约定，裕泰公司亦未提供充分证据证明双方有以保管费折抵租赁费的约定，故对该项反诉请求，不予支持。裕泰公司反诉要求中煤三建三十处支付维修费259709.22元，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，裕泰公司未提供证据证明其要求中煤三建三十处维修，裕泰公司虽对租赁物进行了维修，但维修目的是为了自己的经营需要，该维修费用不是必须支出的费用，故对该项反诉请求，不予支持。裕泰公司反诉要求中煤三建三十处支付扩建车间、厂房等产生的费用2032055元，及租赁期间内车库、宿舍、食堂等设施的装饰装修费501736元，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”裕泰公司未提供充分证据证明其扩建车间、厂房及对车库、宿舍、食堂等设施进行装饰装修取得了中煤三建三十处的同意，中煤三建三十处对扩建及维修明确予以否认，裕泰公司扩建车间、厂房及对车库、宿舍、食堂等设施进行装饰装修，是为了自己的生产经营，且未取得中煤三建三十处的同意，因此，裕泰公司要求中煤三建三十处支付扩建车间、厂房等产生的费用2032055元及租赁期间内车库、宿舍、食堂等设施的装饰装修费501736元，于法无据，不予支持。判决：一、解除中煤三建三十处与裕泰公司于2007年1月1日签订的租赁协议；二、裕泰公司于判决生效之日起十五日内支付中煤三建三十处租赁费6万元；三、驳回中煤三建三十处的其他诉讼请求；四、驳回裕泰公司的反诉请求。本诉案件受理费4300元，由中煤三建三十处负担3010元，由裕泰公司负担1290元；反诉费15374元，由裕泰公司负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，二审庭审中，裕泰公司自认其与中煤三建三十处并未就玻璃钢风筒保管费进行过书面约定。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.涉案租赁协议应否解除；2.裕泰公司反诉主张的费用应否予以支持。 关于争议焦点1。租赁协议是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的协议。本案双方当事人签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应全面履行。中煤三建三十处的主要义务是依约将涉案仓库交付给裕泰公司占有使用，裕泰公司的主要义务是依约向中煤三建三十处支付相应租金。根据一审查明事实，双方系于2007年1月1日签订的租赁协议，租期为一年，租赁期限届满后，裕泰公司继续使用涉案仓库，中煤三建三十处未提出异议，故一审判决认定双方租赁合同关系一直存续至今，租赁期限为不定期正确，本院予以维持。裕泰公司在支付了2007年的租金2万元后开始使用涉案仓库，即中煤三建三十处已按照合同约定履行了交房义务。但裕泰公司在此之后再未向中煤三建三十处支付过房屋租金，其行为构成根本违约，致使合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同解除的法定条件。同时，涉案租赁协议第八条约定，乙方如有续约，需付租金，必须于租赁期满后的当年1月1日交清租赁费，如违约，甲方有权无条件收回场地、房屋，并终止协议。根据该约定，在裕泰公司未按期支付租金的情况下，中煤三建三十处有权行使租赁协议的单方解除权，故一审判决支持中煤三建三十处关于解除涉案租赁协议的诉讼请求并无不当。裕泰公司上诉主张其与中煤三建三十处约定以保管费折抵租赁费，但并未提供相关证据予以证明，中煤三建三十处对此亦不予认可，对其该项上诉主张，本院不予支持。关于中煤三建三十处一审诉讼要求裕泰公司支付拖欠租赁费的问题，鉴于中煤三建三十处系于2019年3月6日向一审法院提起的诉讼，一审判决根据诉讼时效期间的规定，支持其2016年至2018年租赁费的主张正确，本院予以维持。 关于争议焦点2。裕泰公司上诉称中煤三建三十处应承担玻璃钢风筒保管费，但经本院审查核实，涉案租赁协议中没有关于玻璃钢风筒保管费的约定，裕泰公司在二审庭审中亦认可其与中煤三建三十处并未就玻璃钢风筒保管费进行过书面约定。裕泰公司对其关于保管的事实及费用承担的主张均不能提供相应证据，故其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案租赁协议第四条约定，乙方租赁甲方场地，房屋所发生的任何费用由乙方承担，并不得损坏甲方房屋等原有的构造，租赁期满，乙方无条件将房屋等交回甲方。根据该约定，涉案租赁物在租赁期间所发生的任何费用均应由裕泰公司自行承担。裕泰公司要求中煤三建三十处承担维修费及扩建、装饰装修费用不仅与协议约定相矛盾，且其既不能提供证据证明其对租赁物进行维修的必要性及扩建、装饰装修行为已得到中煤三建三十处的同意，亦不能举证证明中煤三建三十处愿意承担上述费用，故其上诉主张中煤三建三十处承担上述费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，裕泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人淮北市裕泰工贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 静 审判员 化启武 审判员 王冬宁 二〇二〇年三月二十七日 法官助理朱莉 书记员杨倩倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。