安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终115号 上诉人（原审被告）：张义，男，1970年1月19日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 委托诉讼代理人：刘佩良，安徽松圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘文，安徽松圣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曹俊华，男，1974年12月26日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县 上诉人张义因与被上诉人曹俊华合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2019）皖0826民初3245号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张义上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回曹俊华的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由曹俊华承担。事实与理由：一审认定事实和适用法律错误。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第九条规定：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性强制性规定”，买受人仅以出卖人签订合同时未取得房屋权属证书为由请求确认合同无效的，不予支持。故《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项非效力性强制性规定，《地基转让定金协议》虽违反该项规定，但并不导致合同无效。涉案《地基转让定金协议》合法有效，上诉人不应返还所收款项。且张义对涉案的土地使用权转让款仅收到288000元，其余的40000元被中介中远公司拿走。张义无返还该40000元的义务。在签订涉案《地基转让定金协议》时，曹俊华知道所受让土地的性质和状况。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，即使合同无效，双方均有任何过错，应按各自过程程度分担损失。一审法院未查明当事人的过错，不按过错配损失承担错误。综上，《地基转让定金协议》合法有效，曹俊华的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 曹俊华未答辩。 曹俊华向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《地基转让定金协议》无效；2.判令张义返还曹俊华已收取的转让款328000元；3.判令张义赔偿曹俊华的利息损失从2014年3月24日起以328000元为基数按年利率6%计付利息至款项付清之日止；4.案件受理费用由张义承担。 一审法院认定事实：郑素果系宿松县光明社区郑屋组居民，因征地拆迁属钱家山安置区安置户。2006年3月15日，郑素果交纳钱家山96m2土地使用权办证费15000元。2006年3月27日，郑素果与陈艳签订《土地使用权转让协议书》，将其即将安置取得的位于钱家山脚下的96m2土地使用权转让给陈艳，郑素果当日向陈艳出具了收到转让款49361.60元的收条。协议约定“该转让宅基要待国家集体同意后一起抓阄待定、抓阄后的位置即该转让宅基的位置，抓阄由受让方自抓”。协议签订后，陈艳于2006年3月27日以郑素果的名义交纳了办证费3638.41元，于2006年11月18日交纳了钱家山配套工程费6720元。2011年10月6日，陈艳与张义签订《地基转让协议》，又将该土地使用权以26万元的价格转让给张义。协议约定“甲方（陈艳）以乙方（张义）名义协助乙方办理转让宅基的《土地使用权证》”。2014年3月23日，张义与曹俊华签订《地基转让定金协议》，将该土地使用权以328000元的价格转让给曹俊华，张义于2014年3月23日向曹俊华出具了收到转让款328000元的收条。协议约定“甲方（张义）愿将坐落在宿松县孚玉镇光明社区郑屋组钱家山脚下宅基地一块（96m2）卖于乙方（曹俊华），永远为业，空口无凭，立字为据；该地基转让价格为叁拾贰万捌仟元（328000元）”。在张义受让该土地使用权期间，安徽省宿松县规划建筑设计院对钱家山安置区进行了规划设计，张义通过抓阄的方式确定了郑素果拆迁安置土地的序号为6号。张义在与曹俊华签订协议后，将上述相关收据、收条、协议等资料交给了曹俊华。此后，曹俊华多次要求郑素果到宿松县国土部门协助办理该土地使用权证，郑素果不予协助。曹俊华为此于2018年12月3日提起解除合同之诉，一审法院在审理该案时认为曹俊华与张义签订的《地基转让定金协议》系土地使用权转让协议，案涉土地未依法进行登记，未领取权属证书，依法应确认无效。因曹俊华拒绝按无效合同处理规则变更其诉讼请求，该院以（2018）皖0826民初3985号之一民事裁定书，裁定驳回曹俊华的起诉；该裁定书现已生效。2019年8月6日，曹俊华以合同无效为由提起本案诉讼，要求判如所请。 一审法院认为，曹俊华与张义签订的《地基转让定金协议》已由人民法院生效裁判确认无效，本案应按无效合同处理，且张义是合同无效的过错方；根据法律规定，合同被确认无效后，双方因本合同取得的财产应返还给对方，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失。故曹俊华请求确认《地基转让定金协议》无效，并要求张义返还已收取的转让款328000元，应予以支持；曹俊华请求张义自2014年3月24日起以328000元为基数按年利率6%的标准赔偿其因此受到的损失，一审法院酌情予以支持；张义与第三人之间的纠纷宜另行协商或诉讼解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、原告曹俊华与被告张义订立的《地基转让定金协议》无效。二、被告张义于判决生效之日起十五日内向原告曹俊华返还地基转让款328000元；并自2014年3月24日起至款项付清之日止以328000元为基数按年利率6%的标准向曹俊华赔偿利息损失。案件受理费7794元，减半收取3897元，由被告张义负担。 二审中，当事人未提交新证据。 二审另查明：2017年12月8日宿松县孚玉镇光明社区郑屋居民小组（以下简称郑屋组）出具的证明记载：“郑屋组居民郑素果将钱家山安置宅基地96m2转让给张义后，张义又转让给曹俊华，抓阄号为陆号。” 一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，综合当事人的上述请求及理由，本案二审争议焦点为：涉案《地基转让定金协议》效力问题及张义应否向曹俊华返还地基转让款本息。 关于《地基转让定金协议》效力问题。从郑屋组出具的证明内容来看，涉案转让的土地使用权系拆迁安置的宅基地使用权。农村宅基地使用权具有人身依附性和社会福利性，并涉及到农村社会公共利益。只有本集体经济组织成员才能从所在集体经济组织取得宅基地使用权，向村集体经济组织以外人转让宅基地使用权的行为，侵害了本集体经济组织以及其他组织成员的公共利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之规定，应为无效。本案中，涉案宅基地使用权转让协议并非发生在宅基地所在集体经济组织成员之间，且转让人未经集体组织批准，故涉案《地基转让定金协议》应认定为无效。 关于张义应否向曹俊华返还地基转让款本息的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案合同确认无效后，双方负有的返还义务构成对待给付。因曹俊华在合同签订后事实占有涉案宅基地，宅基地返还后，理论上应当支付占有使用费；而张义在返还地基转让款的同时也应支付资金占用费，上述使用费和资金占用费符合法定抵销的条件，可相互抵销，故张义返还地基转让款，无须支付利息。一审法院酌情支持曹俊华的利息损失不妥，本院予以纠正。张义认为其只收取288000元地基转让款，剩余40000元系中介机构收取，但其未能提供有效证据证明，且与涉案《地基转让定金协议》及张义出具的收条的内容相悖，本院不予采信。 综上所述，上诉人张义的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持安徽省宿松县人民法院（2019）皖0826民初3245号民事判决第一项； 二、变更安徽省宿松县人民法院（2019）皖0826民初3245号民事判决第二项为上诉人张义于本判决生效之日起十五日内向被上诉人曹俊华返还地基转让款328000元； 三、驳回曹俊华其他诉讼请求。 如果未本按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7794元，减半收取3897元，由上诉人张义负担3110元，被上诉人曹俊华787元；二审案件受理费7794元，由上诉人张义负担6220元，被上诉人曹俊华1574元。 本判决为终审判决。 审判长  董华敏 审判员  查世庆 审判员  陈澜竞 二〇二〇年三月十二日 法官助理侯永言 书记员刘柯 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。