山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0883民初2578号原告：中国建设银行股份有限公司邹城支行，统一社会信用代码：91370883866120310M，住所地：邹城市平阳西路836号。负责人：王大伟，行长。委托诉讼代理人：秦存璧，山东公明政和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐子坛，该公司员工。被告：满长建，男，1979年10月2日出生，汉族，住邹城市。被告：崔汝凤，女，1981年10月10日出生，汉族，住邹城市，系满长建配偶。被告：济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司，住所地邹城市崇义路2683号红星美凯龙全球家居生活广场1号楼，统一社会信用代码91370883076955217W。负责人：庄贤武，经理。被告：济宁欧凯龙置业有限公司，住所地济宁高新区新元路66号（洸河办事处院内），统一社会信用代码91370800590328718U。法定代表人：庄贤武，执行董事。上列二被告委托诉讼代理人：尹明波、董凡丽（特别授权），山东中评和律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司邹城支行（以下简称建行）与被告满长建、崔汝凤、济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司、济宁欧凯龙置业有限公司金融借款合同纠纷一案，于2019年4月29日向本院起诉。本院在其他方式无法向被告送达的情况下，2019年10月30日在《联合日报》公告，依法向被告送达起诉状副本、应诉及举证通知书、开庭传票。公告期满后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行委托诉讼代理人秦存璧、徐子坛到庭参加诉讼。被告满长建、崔汝凤、济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司、济宁欧凯龙置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。建行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告满长建、崔汝凤于2015年4月21日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、依法判令被告满长建、崔汝凤共同偿还原告借款本金73812.34元、利息2733.50元、罚息及复利225.81元（暂计至2019年4月12日），合计76771.65元，并支付原告自2019年4月13日起至借款清偿之日止的利息、罚息及复利（按合同约定利率计算）；3、依法判令被告济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司、济宁欧凯龙置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、依法确认原告对被告满长建、崔汝凤提供的抵押物，即坐落于邹城市产的处分价值享有优先受偿权；5、本案诉讼费、保全费、律师费、公告费等实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2015年4月21日，被告满长建、崔汝凤与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定向原告借款10万元，用于购买被告济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司开发的房产，借款期限为120个月，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率在基准利率水平上上浮20%，对年调息。逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。合同约定借款人出现任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。被告满长建、崔汝凤以其所购坐落于邹城市的房产为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记。被告济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司经总公司授权开发楼盘，并与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，自愿为原告与购买星凯家居生活广场房产的债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，保证担保的范围包括贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用等。原告按期足额发放了贷款，但被告未按照借款合同的约定履行还本付息的义务，已构成违约。原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告清偿债务。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告满长建、崔汝凤未到庭也未提交书面答辩状。济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司、济宁欧凯龙置业有限公司提交书面意见认为，1、济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司不具备独立法人资格，不应当独立承担法律责任；2、双方在合同中未约定保证期间及保证期间的起算时间，因此保证期间应当视为六个月，应当自2017年8月1日开始计算，债权人并未在保证期间内提起诉讼，因此保证人应当免除保证责任；3、假如法院判决担保人承担保证责任，应当依法确认该公司享有追偿权。建行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据的真实性、合法性和关联性予以审查，对原告提交的证据予以认可。未到庭被告拒不到庭参加诉讼，放弃质证的权利。本院经审理认定：2015年4月21日，满长建、崔汝凤与建行签订《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》，向建行申请借款100000元，用于购买济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司开发的坐落于邹城市的房产，借款期限为120个月。合同约定借款利率为浮动利率，即在基准利率基础上上浮20%确定，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮、下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为本合同借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。合同约定了，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项视为违约，同时约定了，借款人出现任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。2014年7月，济宁欧凯龙置业有限公司出具《授权委托书》，授权委托济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司为购置坐落于邹城市的楼盘项目所属之房产与建行发生借贷关系的业主提供阶段性连带责任保证，并签署相关保证合同。2014年8月1日，建行（乙方）与济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司（甲方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司自愿为因购置坐落于红星美苑星凯家居生活广场房产而发生借贷关系的全部债务提供2亿元最高额保证，保证方式为连带责任保证，债权确定期间为2014年8月1日至2017年8月1日，担保范围为主合同项下全部债务，包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。保证期间至单笔借款合同的债务履行期限届满之日后两年止。同时约定了，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方按照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。满长建、崔汝凤以其所购坐落于邹城市的房产为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记，房屋预告登记证明编号为邹房预城区字第××号。上述合同签订后，建行于2015年5月15日按借款合同约定全额将贷款发放至指定账户。但是，满长建、崔汝凤于2018年8月15日之后未再按期还款。截止到2019年4月12日，尚欠本金73812.34元、利息2733.5元、罚息及复利225.81元。另查明，建行因本次诉讼支付律师费1000元，保全费830元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，满长建、崔汝凤与建行签订的《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》，与济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均是当事人自愿协商达成的合意，不违反法律、法规的强制性规定，上述合同均为有效合同，当事人应自觉履行。建行依合同约定发放了贷款，履行了自己的义务；满长建、崔汝凤未按合同约定偿还本金及利息，已构成违约，依法应承担违约责任。建行主张满长建、崔汝凤返还借款本金并支付利息、罚息及复利，于法有据，予以支持。本案中，被告满长建、崔汝凤虽然办理了抵押预告登记，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。因此，原告主张对被告满长建、崔汝凤所有的已办理了抵押登记的房产在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，本院不予支持。建行主张的律师费、保全费，证据充分，本院予以支持。法律规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。本案中，保证人济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司与原告签订的合同中未约定担保期间，因此应当自主债务履行期届满即2025年5月15日起六个月为担保期间。原告主张保证人济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司承担保证责任，有事实和法律依据，本院予以支持。被告济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司主张担保期间的起算点应当系2017年8月1日，该事件为最高额保证期间债权确定的截止时间，并非保证期间的起算点。因此，对于被告的该主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”。本案中，济宁欧凯龙置业有限公司作为发起济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司的法人，对济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司管理的财产不足以承担的部分履行共同承担的责任。满长建、崔汝凤、济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司、济宁欧凯龙置业有限公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，应承担不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十条、第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十三条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司邹城支行与被告满长建、崔汝凤于2015年4月21日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告满长建、崔汝凤于本判决生效十日内返还原告中国建设银行股份有限公司邹城支行借款本金73812.34元，并支付利息2733.5元、罚息及复利225.81元。（截止到2019年4月12日），及自2019年4月13日起按合同约定计算支付利息、罚息及复利。三、被告满长建、崔汝凤于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司邹城支行支付律师费1000元。四、被告济宁欧凯龙置业有限公司、济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司对上述二、三项承担连带清偿责任（先由济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司以其管理的财产承担责任，不足部分由济宁欧凯龙置业有限公司承担）。在承担保证责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的权利，有权向被告满长建、崔汝凤追偿。五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1719元，保全费830元，由被告满长建、崔汝凤、济宁欧凯龙置业有限公司、济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  许 敏人民陪审员  孙继泉人民陪审员  李怀霞二〇二〇年三月九日书 记 员  孙 悦