山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终578号上诉人（原审被告）：王兴忠，男，1962年7月10日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：陈国升，山东胜券律师事务所律师。委托诉讼代理人：张延刚，山东胜券律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乐陵市市中街道办事处，住所地乐陵市兴隆南大街。法定代表人:赵世昌，主任。委托诉讼代理人：吕洪涛，山东德衡（德州）律师事务所律师。原审被告:德州科海电子有限公司，住所地德州市德城区罗赵路99号。法定代表人王翰林、经理。委托诉讼代理人：迟成，男，1988年5月25日出生，汉族，住山东省齐河县经济开发区。（该公司员工）上诉人王兴忠因与被上诉人乐陵市市中街道办事处、原审被告德州科海电子有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省乐陵市人民法院（2019）鲁1481民初3901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王兴忠上诉请求：1.撤销乐陵市人民法院(2019)鲁1481民初3901号民事判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定主要事实错误。1.一审法院未认定租赁合同双方均需履行约定义务。上诉人在履行两份房屋租赁合同中,连续十年一直按照租赁合同中整体租赁物交纳全额租金,然而被上诉人自签订合同后十多年却没有按照约定全部交付租赁物,这一事实上诉人在两次审理中都已经明确提出,并将未交付部分租赁物的照片提交法庭。如城镇宾馆合同,被上诉人应将四层整体楼房包括内院在2007年1月1日前整体交付给上诉人,其中内院和楼顶广告位至今没有交付,致上诉人不能使用内院,楼顶广告位出租权也始终由被上诉人控制。联谊宾馆合同,一层全部沿街门市房应于2008年1月1日前交付给上诉人,其中4号沿街商铺及西北角圆角大厅商铺至今没有交付给上诉人。上诉人在多次要求交付没有实现的情况下,才于2016年1月5日交付101000元租金后暂时中止支付租金,意在与被上诉人协商租赁物迟延交付应予扣除合理租金数额,未达成一致时不应再继续按原合同约定全额交纳租金。一审法院审理时,被上诉人虽然称已交付全部租赁物,但是没有提供交付全部租赁物的证据,一审法院认为应由上诉人承担未全部交付租赁物的证据属于分配举证责任错误,原因是只有被上诉人对未交付的租赁物知道是谁在使用或控制,一审判决只凭上诉人未按约定交纳全额租金即认定合同自动终止是错误的。被上诉人未按合同约定交付租赁物是没有完全履行合同主要义务的违约行为,根据合同法诚实信用原则和同时履行原则,被上诉人没有完全履行全部交付义务时,上诉人有权拒绝履行继续全额给付租金。一审判决认为未交付部分属于第三人侵犯其房屋承租权利是错误的,本案是合同当事人互负履行义务的合同,被上诉人是否履行交付租赁物的义务属于必须查清的案件事实,上诉人客观上没法知道被上诉人十年来对未交付租赁物如何处置,又有何人在实际使用未交付的租赁物,究竟是何人在受益,只有被上诉人清楚明白。被上诉人未全部交付租赁物是上诉人拒绝继续全额交纳租金的直接原因,被上诉人未完全履行合同主要义务的情况下无权要求上诉人继续完全交纳租金。一审判决只注重承租方是否履行义务,不考虑出租方是否履行义务,违反了合同法的公平原则,据此判决解除合同是错误的。2.关于租金数额问题。上诉人系个人,十多年的时间对交款凭证保存不全以致出现丢失是合乎常理的,被上诉人作为政府机关部门,必然会有一套完整的财务账目。一审法院审理时,责令被上诉人提交上诉人交纳租金及租金数额的详细账本,被上诉人仅提供了与上诉人所交单据相同的复印件,没有提供账本,也不能说明其诉讼请求数额的由来。上诉人本着信任政府依靠政府的原则,起初答辩时认可被上诉人提出的欠交租金的数额,其原因是上诉人也记不清楚究竟交了多少租金,根据被上诉人提供的证据,上诉人有理由相信其诉讼请求数额680732.73元也是不真实的。根据上诉人及被上诉人提供2016年1月5日的收款凭证可以证实上诉人已将租金已交付至2016年12月31日,所欠租金数额应为32余万元,一审判决仍然认定欠交租金为680732.73元是错误的。二、一审判决适用法律不当。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条,是约束合同双方当事人的条款,被上诉人同样应当按照规定履行合同约定义务。合同法第六十六条还规定,当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条规定,当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。无论是同时履行规定还是先履行的规定,一审法院在适用法律上均应体现公平对等原则,被上诉人应履行的义务也是上诉人享有的权利,不应只认定上诉人应履行的义务,不认定上诉人应享有的权利。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条,租赁合同最长期限不超过二十年,超过部分无效,但是本案合同实际履行还没有超过二十年,至少在二十年以内合同是有效的,是具有法律约束力的,法律应予以保护。一审判决适用第二百二十七条同样是错误的,如前所述,上诉人作为承租人有足够的正当理由暂时迟延支付全额租金,被上诉人只有在履行了全部交付租赁物的义务后,才有资格要求承租人继续支付全额租金,一审判决据此判决解除合同属于适用法律错误。综上所述,一审判决认定事实错误,适用法律不当,请二审法院依法改判。乐陵市市中街道办事处辩称，一审判决认定事实清楚，请二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。德州科海电子有限公司述称，坚持一审答辩意见。乐陵市市中街道办事处向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告分别于2006年11月29日、2006年12月1日签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付房屋租金680732.73元（该租金暂时计算至立案之日，实际数额以房屋交还时为准）；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2006年11月29日，被告王兴忠作为原科海公司的法定代表人以原科海公司的名义与原告签订房屋租赁合同，双方约定由原告将城镇宾馆整体楼房1-4层，建筑面积2209.77m2，占地面积1233.60m2（含内院）租赁给原科海公司，租期自2007年1月1日起至2057年12月30日止，租金每年10万元整，原科海公司在合同生效后三十日内一次性付清前五年租金50万元。合同期满五年之日起，需按时预付下一年租金，每年以此类推。承租方如不能如期付清租金，时间超过三十日后，视为自动放弃租赁，双方合同自行终止。五年后，每三年增加租赁费1%。2006年12月1日，被告王兴忠又以原科海公司的名义与原告签订房屋租赁合同，承租原告位于联谊宾馆一层沿街门市房，租期自2008年1月1日起至2038年12月30日止，每年租金陆万元整。原科海公司在合同生效后三十日内一次性付清前五年租金30万元。其他租金增长及支付、合同终止条件等约定内容均与2006年11月29日签订的合同相同。2016年1月5日，被告王兴忠向原告交付租金101000元后至今未交房租。截止原一审立案（2018年8月10）被告王兴忠应支付租金共计1808983.3元，实际支付1051000元，尚欠757983.3元租金未支付。原告自愿以起诉状中数额680732.73元主张租金。经查明，王兴忠与两份租赁合同、收款收据等证据中签字的“王兴中”系同一人。庭审中，被告王兴忠承认原科海公司并未实际履行租赁合同，实际履行租赁合同并交纳租赁费用的为其本人。另查明，2007年12月28日，原科海公司变更企业名称为科德公司，由于资不抵债，科德公司于2008年3月5日向德城区人民法院申请破产清算，德城区人民法院于2008年3月14日受理后，依照程序于2008年6月20日宣告科德公司破产清算，同年7月20日终结科德公司的破产程序。2008年9月6日，科海公司经德州市工商部门核准企业名称为德州科海电子有限公司。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.原告诉求被告解除房屋租赁合同并支付房屋租赁费是否有事实及法律依据；2.双方当事人约定的租赁物的范围与实际履行的租赁范围是否一致。一、关于原告诉求与被告解除房屋租赁合同并支付租赁费的问题。2006年11月29日和2006年12月1日，被告王兴忠作为原科海公司的法定代表人以原科海公司的名义与原告签订的两份房屋租赁合同，均系双方真实意思表示，合同依法成立并生效。但租赁合同最长期限为20年，而涉案两份租赁合同约定的租赁期限均超过20年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，对超过20年的部分，合同无效。原科海公司虽与原告签订房屋租赁合同，但根据原科海公司的法定代表人王兴忠陈述，原科海公司并未实际履行两份房屋租赁合同，该两份租赁合同是由王兴忠本人实际履行，故该两份房屋租赁合同并非原科海公司的真实意思表示，不对原科海公司具有法律约束力，且原科海公司已于2008年7月20日经德城区人民法院宣告破产，破产后原科海公司不再具有法人资格及承担相应的法律责任的资格。科海公司虽然沿用原科海公司的企业名称，但从法律意义上来说，其与原科海公司是两个独立的法人主体，并不是原科海公司法律权利义务的承受者，原、被告双方对此均予认可。而实际履行房屋租赁合同的王兴忠，是涉案房屋的实际承租人和法律权利义务的承受者。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。根据双方签订的租赁合同约定，如不能交纳租赁费超过三十日的，视为自动放弃租赁，双方的合同自动终止，承租人应依约支付租金。本案中，被告王兴忠自2016年1月5日支付租金后至今未再向原告支付租金，原告有权解除合同，双方的房屋租赁关系终止。故涉案两份租赁合同予以解除，被告王兴忠作为实际承租人应支付拖欠原告的租金。对原告要求被告科海公司支付租金的主张，一审法院不予支持。庭后，原告出具说明，主张截止原一审立案（2018年8月10），被告王兴忠应支付租金共计1808983.3元，其实际支付1051000元，尚欠757983.3元租金未支付。原告自愿以起诉状中数额680732.73元主张租金，系其对自己权利的处分，一审法院予以准许。二、关于合同约定的租赁物与实际履行租赁物是否一致的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，如当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应提供证据予以证明。本案中，被告王兴忠主张原告未实际交付全部租赁物，部分租赁物被第三人占用，应当在租金中扣减。被告王兴忠对自己的主张应提供证据证明，但其提供的平面图、照片等证据均无法证实其主张，而其称德州市中级人民法院法官在审理本案时，亲自对联谊宾馆的圆角大厅实际使用人进行调查，结果为2018年房屋租金为11万元，且收取租金的不是被告王兴忠，亦未提供证据予以证实。被告王兴忠作为实际承租人在庭审中认可按约定的整体租赁物交纳租金，且双方实际履行合同十年之久。虽庭审中王兴忠陈述向原告提出口头异议，但原告予以否认，并陈述已将合同约定的租赁物实际全部交付给被告王兴忠使用多年，租赁期间未转租给第三人，更未收取第三人租金。故，被告王兴忠应承担举证不利的法律后果，对其主张，一审法院不予支持。王兴忠认为第三人侵犯其房屋承租的权利，属于另一法律关系，其可提供证据后，另行向第三人主张权利。判决如下：一、解除原告乐陵市市中街道办事处与原德州科海电子有限公司于2006年11月29日、2006年12月1日签订的房屋租赁合同。二、被告王兴忠于本判决生效后十日内支付原告乐陵市市中街道办事处租赁费680732.73元。三、驳回原告乐陵市市中街道办事处对被告德州科海电子有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59400元，由被告王兴忠负担。二审中，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据诉辩双方的主张，本案争议焦点为：一、上诉人是否享有同时履行抗辩权，被上诉人解除合同是否符合法律规定；二、租金数额问题。针对第一个焦点问题，2006年11月29日、12月1日，乐陵市市中街道办事处分别与原德州科海电子有限公司签订两份内容相同的房屋租赁合同，就同一标的物即城镇宾馆整体承租给原德州科海电子有限公司。虽然实际承租人为王兴忠，但是按照合同相对性原则，王兴忠并非涉案房屋租赁合同的相对人，王兴忠实际承租的行为在性质上属于原德州科海电子有限公司将承租的房屋转租给王兴忠。乐陵市市中街道办事处明知实际承租人为王兴忠，但一直没有提出异议且收取租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”和第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”的规定，视为乐陵市市中街道办事处同意原德州科海电子有限公司将涉案的合同标的转租为王兴忠，原德州科海电子有限公司与王兴忠的转租合同为有效合同。虽然乐陵市市中街道办事处未将部分租赁物交付原德州科海电子有限公司，根据合同的相对性，但并不构成对次承租人王兴忠的违约。2008年7月，原德州科海电子有限公司经德城区人民法院宣告破产，原德州科海电子有限公司作为法人的主体资格消灭，其乐陵市市中街道办事处与原德州科海电子有限公司签订的房屋租赁合同终止。2008年7月后，王兴忠继续承租房屋，而没有签订租赁合同，视为乐陵市市中街道办事处与王兴忠就其实际承租的租赁物成立不定期租赁合同，对于不定期租赁合同，双方当事人均有随时解除权，故王兴忠不享有同时履行抗辩权，乐陵市市中街道办事处与王兴忠解除不定期的房屋租赁合同符合法律规定。针对第二个焦点问题，乐陵市市中街道办事处与王兴忠在实际履行不定期租赁合同期间，其租金双方均参照的乐陵市市中街道办事处分别与原德州科海电子有限公司约定的租金实际执行，视为双方以行为的方式就租金的金额达成一致。按照默示的租金约定，王兴忠应支付租金共计1808983.3元，其实际支付1051000元，尚欠757983.3元租金未支付。乐陵市市中街道办事处自愿以起诉状中数额680732.73元主张租金，属于对其权利的处分，不违反民事诉讼法规定的当事人处分的原则，一审判决王兴忠向乐陵市市中街道办事处支付租赁费680732.73元，符合法律规定。综上所述，王兴忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10607元，由上诉人王兴忠负担。本判决为终审判决。审判长  崔书江审判员  朱吉星审判员  吴东锋二〇二〇年三月二十七日法官助理史洪军书记员杨丽