贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2237号上诉人（原审被告）：贵州嘉友房地产开发有限责任公司,住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道150号A24幢322号。法定代表人：朱诚祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：王紫玲，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：何永华，男，1979年12月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审原告）：李长群，女，1987年7月7日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：魏玉明，贵州省贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。上诉人贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）因与被上诉人何永华、李长群商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民617号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉友公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人的委托诉讼代理人无权代理本案，一审法院认可其代理行为属于程序违法。2、涉案合同明确约定了逾期办证违约金的计算标准，一审判决无视合同约定，参照其他类似判决认定违约金数额，属于认定事实错误。被上诉人何永华、李长群答辩认为，请求二审法院依法判决。何永华、李长群向一审法院提出诉讼请求：1、请求被告协助办理房屋产权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金2641.26元（2015年11月15日至2016年1月11日56天×471654元×0.0001）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告嘉友公司于2013年6月30日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告以471654元将其开发的位于贵阳市乌当区商品房销售给原告，双方并对付款方式及期限、交付期限以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第二十二条约定：“房屋登记：一、预告登记……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记:（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期为45日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.1承担违约责任；2、约定日期起45日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款银行同期活期存款利率的违约金。……”双方于同日签订的《补充协议》（该合同附件十二）中第5条约定为：“关于产权登记的补充：5.1、商品房权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知规定的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。……5.3、双方确认出卖人协助办证的范围仅限于《房屋所有权证》，不包括《国有土地使用证》。5.4、双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。5.5、双方同意在出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由出卖人提供的资料提交完毕后，出卖人以电话直接通知买受人，买受人认可出卖人电话直接通知当日办理产权登记的信息已关达买受人。如买受人未在出卖人规定的时间内办理完毕产权登记，则出卖人无须对买受人产生的经济损失承担任何责任。……”合同签订后，原告按约支付了结算后的全部房款471654元，被告于2013年6月30日将涉案房屋交付原告使用。2016年1月11日，被告取得乌当区龙广路10号绿湾国际Ｂ4幢《商品房销售现房证明书》。现涉案房屋已取得权属证书。一审判决认为：归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点在于：1、被告是否应协助原告办理房产证；2、被告是否应当向原告支付迟延办证的违约金；3、本案的诉讼时效问题。本案原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法、有效，双方应按合同约定履行各自的义务。对于原告第一项诉讼请求，根据本案查明的事实，原告在法庭辩论终结前就已经取得了涉案房屋产权证书，故原告该项诉请已无事实及法律依据，不予支持。对于原告的第二项诉讼请求，双方在合同补充协议中对涉案房屋产权的登记事项已有明确约定，即出卖人应当在商品房交付使用后600个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告依约交付购房款后，出卖人即嘉友公司于2013年6月30日将房屋交付原告使用，按照合同约定的期限计算，被告应在2015年11月26日（即250天工作日/年×2年+20.83天工作日/月×5个月-4天工作日）前对涉案房屋办理产权登记备案手续而未办理，直至2016年1月11日被告才完成其该合同义务，因此，原告未按期取得房屋权属证书是被告原因导致，被告理应承担其违约责任，即向原告支付自2015年11月27日至2016年1月11日共34个工作日的违约金。关于对违约金计算标准的问题，此前对被告数百件相同案件的生效判决中已作出认定，本案亦参照相同标准予以支持，并对被告要求降低违约金额的主张不予采纳。对被告应支付的违约金计算为：471654元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×34（违约天数）=1604元。关于被告提出的本案原告委托诉讼代理人的代理权限等问题，因原告代理人具有执业资格且经过当事人合法授权，其在本院参加诉讼活动符合我省对基层法律工作者代理参加民事诉讼活动辖区范围的相关规定，故原告代理人的代理行为并无不当，合法有效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告何永华、李长群违约金1604元；二、驳回原告何永华、李长群的其他诉讼请求。案件受理费30元（已减半收取），由被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担。（此款已由原告预交，由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同受法律保护。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。关于上诉人嘉友公司所提被上诉人的委托诉讼代理人无权代理本案之上诉理由，经查，被上诉人委托诉讼代理人具有执业资格且经过当事人合法授权，其在法院参加诉讼活动符合我省对基层法律工作者代理参加民事诉讼活动辖区范围的相关规定，故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人嘉友公司所提一审判决未按双方合同约定判决违约金之上诉理由，经查，双方的商品房买卖合同约定“三、转移登记:（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期为45日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.1承担违约责任；”双方在合同补充协议中对涉案房屋产权的登记事项约定，出卖人应当在商品房交付使用后600个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中上诉人嘉友公司于2016年1月11日完成其合同义务，在约定日期45日内，故应当按照合同约定计算违约金，即按已付房价款的万分之0.1计算为4.72元，上诉人该上诉理由成立，本院予以采纳。综上所述，一审判决认定事实有误，对违约金的计算错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初617号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初617号民事判决第一项为：贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付何永华、李长群违约金4.72元。一审案件受理费30元、二审案件受理费60元，由何永华、李长群负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇二〇年三月二十七日书记员  陈晓琦