上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15848号上诉人（原审原告、反诉被告）：清远市欧雅陶瓷有限公司，住所地清远市源潭镇建材陶瓷工业城。法定代表人：霍炳祥，董事长。委托诉讼代理人：王金兰，广东辅安律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海太亿企业股份有限公司，住所地上海市宝山区富联三路33号9幢。法定代表人：虞福根，董事长。委托诉讼代理人：王建轶，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：张抒清，上海市金茂律师事务所律师。上诉人清远市欧雅陶瓷有限公司（以下简称欧雅公司）因与被上诉人上海太亿企业股份有限公司（以下简称太亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初15197号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。欧雅公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第六项、第八项，依法改判支持欧雅公司请求太亿公司退还租金、赔偿装修损失的一审本诉请求，驳回太亿公司要求欧雅公司支付租金、房屋使用费、逾期付款违约金、解约违约金的一审反诉请求。事实与理由：欧雅公司作为广东企业在上海租赁商铺并开展销售业务，按照规定必须另行办理营业执照。太亿公司明知欧雅公司需办理营业执照，但仅向欧雅公司交付其与上海A有限公司签订的租赁合同和上海XX厂的产权登记证明（该产权登记不包含租赁房屋所在的楼层），且无法提供租赁房屋经产权人同意转租的证明，导致欧雅公司无法办理营业执照，故太亿公司存在违约行为，欧雅公司有权不支付租金，并请求太亿公司承担违约责任。太亿公司辩称：不同意欧雅公司的上诉请求，请求维持原审判决。欧雅公司向一审法院起诉请求：1.判令解除欧雅公司与太亿公司于2017年10月28日签订租赁合同；2.判令太亿公司退还欧雅公司缴纳的租金186万元及利息，以186万为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止；3.判令太亿公司退还欧雅公司缴纳的押金200,000元及利息，以200,000元为基数，自2017年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止；4.判令太亿公司赔偿装修损失1,047,516.40元。太亿公司向一审法院提出反诉请求：1.判令双方签订的关于上海市徐汇区XX路XX号3号一层商铺的租赁合同于2019年4月30日解除；2.判令欧雅公司立即支付自2018年12月1日起至2019年4月30日欠付租金，扣除欧雅公司已付的20万押金后共计595,000元（不扣除押金即795,000元）；3.判令欧雅公司立即支付自2019年5月1日至2019年8月13日期间的房屋占有使用费，按照160,000元/月计算，共计547,097元；4.判令欧雅公司支付自2017年10月1日至2019年3月31日电费19,872元；5.判令欧雅公司支付自2017年11月1日至2019年5月31日宽带费5,681.80元；6.判令欧雅公司支付拖欠租金的违约金，分两期，以475,000元为基数，自2018年11月30日起算至实际清偿之日止；以320,000元为基数，自2019年2月28日起算实际清偿之日止，按照24%年利率计算；7.判令欧雅公司立即向太亿公司支付解除合同违约金480,000元。一审法院认定事实：2004年6月14日，经核准，上海XX公司成为上海市XX路XX号3幢一、四层房屋权利人。2017年10月28日，太亿公司作为甲方（出租方）与欧雅公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市徐汇区XX路XX号一层商铺（以下简称系争房屋）出租给乙方，房屋使用面积350平方米。该房屋为二层独立商铺，内有楼梯从一层通至二层，总使用面积为650平方米。其中一层为350平方米，二层为300平方米，装修为精装修，房内通水通电。现出租部分为一层商铺，二层商铺为甲方自用。一层商铺吊顶墙面装修完毕，有独立的卫生间及储藏室，顶部及墙面灯具插座及空调全部齐备。（商铺入户大门，上下楼梯及卫生间为上下商户共同使用）。租赁期限为3年，从2017年11月1日起至2021年2月1日。（免租金甲方装修时间为30天）。2018年每月租金155,000元、2019年每月租金160,000元、2020年每月租金165,000元。租金按3个月交付。合同签订后6日内乙方应向甲方支付3个月的租金。以后每3个月前的10日内乙方向甲方支付下个季度的租金。租赁期间该房屋所发生的水、电等费用均由乙方承担。如乙方逾期缴付的，每逾期一天乙方应承担应付费用总额的5%滞纳金。押金200,000元，于本合同签订后3日内支付。如合同期满，乙方没有损坏房屋内的设备且未产生任何违约行为，则甲方应在合同期满日如数退还。租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担3个月租金作为违约责任并赔偿甲方一切损失：……拖欠租金30日。……乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的1%。2017年10月31日，太亿公司收取欧雅公司房屋押金20万元。欧雅公司已支付太亿公司2017年12月1日至2018年11月30日的租金共计186万元。2018年12月1日之后的租金并未支付。2019年4月4日，太亿公司委托律师向欧雅公司发送《律师公函》，主要内容为：2018年12月起即未支付租金，累计应付未付租金为955,000元（2018年12月至2019年5月的租金），请贵司在收到本律师函之后七日内与太亿公司联系，并向太亿公司支付应付未付租金955,000元。2019年4月6日，欧雅公司收到该函。2019年4月26日，太亿公司委托律师向欧雅公司发送《律师公函》，主要内容为：关于解除《房屋租赁合同》事宜。1、于2019年4月30日解除贵司与太亿公司于2017年10月28日签订的《房屋租赁合同》；2、立即支付尚未结清租金795,000元（2018年12月至2019年4月的租金）；3、立即支付尚未结清电费13,392元（2017年10月至2018年12月）及宽带费5083.8元（2017年12月至2019年4月）；4、立即支付拖欠租金违约金（暂计至2019年4月30日）91,245元；5、立即支付应付的违约金480,000元（3个月租金）；6、办理房屋返还搬离手续，并恢复至交付时的原状。欧雅公司于2019年4月28日收到该函。2019年8月13日，欧雅公司与太亿公司就系争房屋进行了交接，欧雅公司将系争房屋交还太亿公司。一审审理中，太亿公司表示对于欧雅公司申办营业执照具体事宜不知情，系争房屋是可以注册公司的，太亿公司可以提供相应材料，但欧雅公司并未与太亿公司进行过沟通。在本次诉讼中不主张要求欧雅公司将系争房屋恢复原状或者支付恢复原状的费用，但保留诉权。一审审理中，欧雅公司为证明装修损失，提交案外人上海XX事务所（有限合伙）于2018年12月5日出具的《清远市欧雅陶瓷有限公司拟了解其所涉及的上海市徐汇区XX路XX号一层商铺装修资产价值项目资产评估报告》（以下简称评估报告），该评估系欧雅公司自行委托，评估结论为：在评估基准日2018年11月30日持续经营前提下欧雅公司评估前位于上海市XX路XX号一层商铺装修总额为1,047,516.40元，评估后资产总额为995,140.58元。太亿公司对该评估报告不予认可，认为系欧雅公司单方委托。一审审理中，一审法院询问欧雅公司：由于太亿公司对评估报告不予认可，是否申请评估？欧雅公司明确表示：不申请评估。一审审理中，欧雅公司为证明系争房屋内无法办理营业执照，申请证人刘某出庭作证，并提供2019年2月20日办理营业执照的录像以及拟注册公司的章程。根据录像及章程，拟在系争房屋内注册的公司名称为上海B有限公司，股东为何某。欧雅公司表示何某系欧雅公司员工，代欧雅公司持有股份。太亿公司对上述证据均不认可，认为太亿公司并不知情，且欧雅公司无权转租系争房屋。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。根据查明事实，欧雅公司确实未按约支付2018年12月1日之后的租金，欧雅公司表示因系争房屋无法办理营业执照，太亿公司在履行租赁合同过程中有重大过错，故提起本案诉请。根据现有证据，租赁合同并未明确约定太亿公司有配合办理营业执照的义务，并且在太亿公司明确表示对欧雅公司办理营业执照事宜不清楚、欧雅公司并未与太亿公司进行沟通的情况下，欧雅公司亦未提供充足证据证明欧雅公司曾向太亿公司提出过要求太亿公司配合办理营业执照的要求。故欧雅公司在已支付12个月租金后又以无法办理营业执照为由拒付2018年12月之后的租金，于法无据，一审法院对此不予采纳；欧雅公司已构成根本违约，应承担相应违约责任。现欧雅公司以无法办理营业执照为由解除合同，无事实及合同依据，一审法院不予支持。太亿公司以欧雅公司拒付租金为由行使合同解除权，有合同及法律依据，对于太亿公司主张租赁合同于2019年4月30日解除的反诉请求，一审法院予以支持。如上所述，欧雅公司已构成根本违约，应承担相应违约责任，故欧雅公司要求退还租金及利息、赔偿装修损失的诉请，于法无据，一审法院不予支持。关于太亿公司要求欧雅公司支付欠付租金以及房屋占有使用费的反诉请求，有事实、法律及合同依据，一审法院予以支持。关于太亿公司要求欧雅公司支付电费、宽带费的反诉请求，欧雅公司同意支付，且与法不悖，一审法院予以支持。关于太亿公司要求欧雅公司支付逾期支付租金违约金及解除合同违约金的反诉请求，如上所述，欧雅公司并未按约支付租金，已构成违约，应承担相应违约责任。现太亿公司以欧雅公司逾期不支付租金超过30日为由，选择解除合同，故在解除合同条件满足之后的逾期支付租金的违约金与解除合同的违约金并存，显已加重欧雅公司负担，故对解除租赁合同条件满足之前的逾期付款违约金即以475,000元为本金计算30日，有合同及法律依据，一审法院予以支持，对太亿公司主张的其余逾期支付租金的违约金不予支持。至于逾期支付租金违约金的标准，欧雅公司主张约定的逾期支付租金违约金标准过高，一审法院认为违约金兼具惩罚和补偿的功能，现太亿公司按照年利率24%的标准主张，并未过高，对于欧雅公司提出该违约金标准过高的意见，一审法院不予采纳。故对于太亿公司主张的以475,000元为基数、按照年利率24%，计算30日的逾期支付租金违约金9,369.86元的反诉请求予以支持。关于太亿公司主张解除合同违约金的反诉请求，现欧雅公司主张约定的违约金标准过高，一审法院认为违约金兼具惩罚和补偿的功能，太亿公司根据租赁合同约定主张该违约金，有合同及事实依据，且并未过高，一审法院予以支持。对于欧雅公司辩称的违约金标准过高的意见，不予采纳。一审审理中，太亿公司撤回腾退房屋的反诉请求，于法不悖，一审法院予以准许。关于欧雅公司要求返还押金及利息的诉请，现租赁合同已解除，且租金、使用费及解除合同违约金及逾期支付租金的违约金一审法院均已处理，故欧雅公司要求返还房屋押金的诉请，于法不悖，一审法院予以支持，至于押金利息的诉请，于法无据，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款的规定，于二〇一九年十月三十一日作出判决：一、清远市欧雅陶瓷有限公司与上海太亿企业股份有限公司于2017年10月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；二、清远市欧雅陶瓷有限公司于判决生效之日起十日内支付上海太亿企业股份有限公司自2018年12月1日起至2019年4月30日止的房屋租金795,000元；三、清远市欧雅陶瓷有限公司于判决生效之日起十日内支付上海太亿企业股份有限公司自2019年5月1日起至2019年8月13日止的房屋使用费547,097元；四、清远市欧雅陶瓷有限公司于判决生效之日起十日内支付上海太亿企业股份有限公司自2017年10月1日起至2019年3月31日止的电费19,872元；五、清远市欧雅陶瓷有限公司于判决生效之日起十日内支付上海太亿企业股份有限公司自2017年11月1日起至2019年5月31日止的宽带费5,681.80元；六、清远市欧雅陶瓷有限公司于判决生效之日起十日内支付上海太亿企业股份有限公司逾期支付租金的违约金9,369.86元以及解除合同的违约金480,000元；七、上海太亿企业股份有限公司于判决生效之日起十日内返还清远市欧雅陶瓷有限公司房屋租赁押金200,000元；八、驳回清远市欧雅陶瓷有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31,660元，减半收取计15,830元，由清远市欧雅陶瓷有限公司负担；反诉案件受理费9,317元、申请保全费5,000元，均由清远市欧雅陶瓷有限公司负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人欧雅公司与被上诉人太亿公司于2017年10月28日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反强制性法律规定，由之形成的房屋租赁合同关系应属合法有效，双方均应按照合同条款约定履行合同义务。本案中上诉人太亿公司已按照合同约定将系争房屋交付被上诉人欧雅公司使用，欧雅公司应按约支付租金。欧雅公司以太亿公司未提供系争房屋权属、租赁情况等相关材料导致其无法办理营业执照为由，主张应拒绝支付自2018年12月1日起的房租。查本案租赁合同，关于承租人欧雅公司申办营业执照等，出租人太亿公司是否应承担相关直接性义务，双方并无明确约定，且欧雅公司并未提供证据证明在其要求太亿公司提供相关材料等履行配合义务时欧雅公司予以拒绝。即便如欧雅公司所称，太亿公司已提供的材料尚不满足有关部门的要求，双方亦可进一步协作推进相关事项办理，欧雅公司以此主张太亿公司存在违约行为缺乏依据，其以此为由拒付租金系属违约，相关请求太亿公司承担违约责任缺乏事实与法律依据，本院难予支持。一审法院据此认定承租人欧雅公司未支付租金构成违约，太亿公司有权解除租赁合同并请求欧雅公司承担违约责任，于法有据，本院予以维持。关于欧雅公司应承担之责任，原判已阐述详尽、有据，本院不再赘述。综上，欧雅公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36,331.70元，由清远市欧雅陶瓷有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年三月九日书记员  黄 白附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……