湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初81号原告：邓新华，男，1964年6月10日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：余国元，张家界市永定区大桥法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邓涛，男，1989年4月11日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区，系邓新华儿子。被告：张文生，男，1967年12月7日出生，苗族，户籍地湖南省张家界市永定区，现住湖南省张家界市永定区。被告：张家界正兴商贸有限公司，统一社会信用代码914308007656096354。住所地湖南省张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会北正路332号（1栋S-101）。法定代表人：朱建军，执行董事。原告邓新华与被告张文生、张家界正兴商贸有限公司（以下简称为正兴商贸公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓新华及其委托诉讼代理人余国元、被告张文生、被告正兴商贸公司的法定代表人朱建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓新华向本院提出诉讼请求：1、依法确认两被告于2015年12月4日签订的《张家界市二手房买卖合同》无效；2、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年7月18日，原告与被告正兴商贸公司签订《购房合同》，约定购买被告正兴商贸公司三单元701号（即3-701号）住房，原告按合同约定按时交纳了购房款。2016年5月6日，原告与被告正兴商贸有限公司根据上述合同之约定，根据三单元701号住房的《房产证》的实际面积再次签订了《购房合同》，约定购买被告正兴商贸公司的三单元701号（即3-701号）住房，原告按合同约定按时足额交纳了购房款及有关费用，并对该住房装修完毕。2019年3月，原告得知被告正兴商贸公司与被告张文生于2015年12月4日签订了3-701号住房的《张家界市二手房买卖合同》，并在2015年12月14日将该房屋过户给被告张文生。被告正兴商贸公司与被告张文生签订的《张家界市二手房买卖合同》完全是虚假的，严重侵犯了原告的合法权益。因此，原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告张文生辩称：被告张文生与被告正兴商贸公司签订的二手房买卖合同是在公正自愿的情况下签订的，合法有效，且足额付清了购房款，办理了房屋过户手续。原告与被告正兴商贸公司签订的购房合同明显存在时间倒签的问题，该合同为虚假合同，是补签的合同。2013年6月26日涉案房屋被正兴商贸公司抵押给了侯万年等人，到2014年7月26日正兴商贸公司才收回该房屋并取回房屋钥匙，可以判定原告邓新华根本没有取得该房屋的钥匙。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告正兴商贸公司辩称：原告邓新华的诉讼请求不成立，应驳回原告的诉讼请求。正兴商贸公司与张文生签订的合同是经房管部门登记了的，并且将房屋产权过户给张文生，两被告签订的合同是真实有效的合同。查明的事实根据原、被告双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实2014年7月25日，被告张文生与被告正兴商贸公司签订了《购房合同》一份，该合同约定：（1）被告张文生购买的住宅位置为三单元705号、706号、806号、905号电梯房，面积为705号约190平方米、706号约165平方米、806号约165平方米、905号约140平方米，共计约660平方米，购房款总金额为1400000元；（2）住宅交付按双方于2014年7月25日签订的《交付协议书》执行，房产过户税费按有关规定由双方各自承担。合同第四条第5点约定，甲方按本合同第四条回购本住宅后，本合同自行终止。2014年7月25日，被告张文生（乙方）与被告正兴商贸公司（甲方）签订《张家界正兴商贸有限公司商住综合楼三单元705号、706号、806号、905号住宅交付协议书》一份，该协议约定：（1）甲方商住综合楼三单元705号、706号、806号、905号电梯房总房款1400000元，乙方已于2014年7月25日全额现金付清；（2）《房产证》及《国有土地使用证》办理及税费交纳按2014年7月25日双方签订的《购房合同》第四条有关条款执行；（3）在2014年10月24日前甲方返退乙方购房款1400000元，甲方有权回购上述电梯房；（4）未尽事宜，按2014年7月25日双方签订的《购房合同》有关条款执行或双方另行协商；（5）本住宅于2014年7月25日交付乙方。同日，被告正兴商贸公司给被告张文生出具了1400000元的购房款收款凭证一份。2015年7月，张家界市房地产管理局给被告正兴商贸公司颁发了涉案房屋的房屋产权证，所有权人登记为正兴商贸公司。2015年12月4日，被告正兴商贸公司（甲方）与被告张文生（乙方）签订了《张家界市二手房买卖合同》（该合同已在房管部门备案登记）一份，该合同约定：（1）甲方自愿将坐落于崇文办事处凤湾居委会房屋出售给乙方，室号为3-701，房屋所有权证号为715006305，产权面积为185.27平方米；（2）转让价格，经过甲乙双方议定，上述房屋转让成交价为人民币280000元；（3）甲乙双方约定在房屋所有权转移登记过程中所缴纳的税费由乙方承担。2015年12月8日，被告张文生为办理张家界市永定区房屋的房屋所有权证，向湖南省张家界市永定区地方税务局缴纳了契税、印花税、城市维护建设税、营业税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、土地增值税等款项。此后，张家界市房地产管理局给被告张文生颁发了涉案3-701号房屋的所有权证，房屋所有权证号为张房权证崇字第××号，房屋所有权人登记为张文生，建筑面积185.27平方米。张文生购买房屋办理过户登记后，未装修未入住。2017年，张文生与案外人李家兴通过张家界市永定区港湾信息服务中心签订《房屋买卖经纪合同》，约定由李家兴以539800元的价款购买涉案房屋，李家兴先支付500000元，余下39800元待双方办理过户后支付。合同签订后，李家兴于2017年6月12日分四次向张文生银行账户支付购房款500000元，并支付中介费8000元。李家兴购得涉案房屋后，亦未对涉案房屋进行装修。邓新华从2014年7月18日开始给正兴公司原法定代表人邓某借款，2014年7月18日借款20000元，9月18日借款30000元。正兴公司给邓新华出具了一张50000元的借条。2016年5月6日，正兴商贸公司与邓新华签订一份《购房合同》，将借款50000元转为购房款。合同约定：1、户名三单元701号；2、面积185.27㎡；3、购房款按2500元／㎡计价，购房款总额463175元；4、有关税费：自来水上户费900元／户，电上户费1000元／户，过户税费6948元，有关费用总计8848元；5、付款方式：2016年5月6日乙方一次性现金交纳购房款200000元及有关费用8848元，购房余款263175元在2018年8月31日前付清；住宅交付标准：进户门安装防盗门一个，其余均留门洞，内墙、楼地面砂浆抹平，外墙甲方统一装修；住宅交付后，甲方负责办理《房产证》及《国有土地使用证》，并争取在6个月内办理完毕。自2014年7月18日至2018年8月31日，正兴商贸公司共计给邓新华开具了14张购房款收据，总金额为464675元，其中，2016年6月8日的收款收据上载明为706购房款。2017年，邓新华开始对涉案的3-701号房屋进行装修，张文生得知邓新华装修后告知邓新华自己系房屋产权人，阻止邓新华不要装修，为此，邓新华停工了一段时间。在邓某向邓新华催交购房余款后，邓新华又开始继续装修。2018年8月2日，张文生发现邓新华对涉案房屋继续装修后，以该房屋产权人的名义向永定区崇文派出所报警，民警进行了解后，责令邓新华不得再进行装修。2018年10月，张文生发现邓新华仍对涉案房屋进行装修，再次向永定区崇文派出所报警，但邓新华未停止装修行为，为此，双方发生纠纷。张文生、李家兴以正兴商贸公司、邓新华为被告向本院提起排除妨害诉讼，2019年6月，本院作出（2019）湘0802民初60号民事判决书，判决邓新华从本判决生效之日起立即停止侵害、排除妨碍，从张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会1栋3单元701号房屋内搬出。邓新华不服，向张家界市中级人民法院提起上诉，2019年12月23日，张家界市中级人民法院作出（2019）湘08民终636号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告正兴商贸公司成立后至2017年7月7日的法定代表人是邓某，2017年7月7日之后的法定代表人变更为朱建军。被告正兴商贸公司在邓某担任法定代表人期间，先后使用国两枚行政公章，一枚公章没有编号，一枚公章有编号。在正兴商贸公司与张文生于2014年7月25日签订的《购房合同》上面加盖的公章系没有编号的公章。在房管部门办证之前，本案诉争房屋的编号为3单元705号，在房管部门办证之时本案诉争房屋的编号为3-701号。即正兴商贸公司与张文生签订的购房合同中约定的三单元705号房屋与正兴商贸公司与邓新华签订的购房合同中约定的3-701号房屋系同一套房屋。二、双方有争议的事实对原告邓新华主张的与正兴商贸公司于2014年7月18日签订《购房合同》、2014年9月18日签订《交付协议书》的事实，其提交了落款时间为2014年7月18日的《购房合同》、落款时间为2014年9月18日的《交付协议书》、落款时间为2014年7月18日20000元购房款收据、2014年9月18日30000元购房款收据，被告张文生认为邓新华提交的2014年7月18日的《购房合同》及2014年9月18日的《交付协议书》系事后补签，加盖的公章系有编号的公章，而同时期正兴商贸公司使用的公章系没有编号的公章。本院结合证人邓某的证言以及同一时段正兴公司使用的公章没有编号、2015年7月房管局对正兴商贸公司的房屋办证时才将涉案房屋确定为3-701号的事实，对邓新华提交的2014年7月18日的《购房合同》及2014年9月18日的《交付协议书》不予采信，对邓新华主张的该项事实不予认定。上述事实，有当事人的陈述及原告邓新华提交的《购房合同》、《交付协议书》、《购房款收据》、《张家界市二手房买卖合同》、证人邓某的证言、被告张文生提交的《购房合同》、《交付协议书》、《张家界市二手房买卖合同》、协议书、契税发票、判决书等证据证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，2015年12月4日，被告张文生与被告正兴商贸公司签订了涉案房屋的《张家界市二手房买卖合同》后，依法将涉案房屋在房管部门办理了产权变更登记，被告张文生与被告正兴公司的原法人邓某在签订合同时均具有相应的民事行为能力，双方之间的合同无法定无效的情形，合同签订后并依法办理了物权登记手续。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，被告张文生与被告正兴商贸公司签订的涉案房屋的《张家界市二手房买卖合同》合法有效。原告邓新华以被告张文生与被告正兴商贸公司签订涉案房屋的二手房买卖合同存在恶意串通的事实，没有证据佐证，原告有关两被告签订的涉案房屋买卖合同存在恶意串通的主张，本院不予采纳。同时，邓新华与正兴商贸公司签订的《购房合同》在2015年12月4日以后，在张文生与正兴商贸公司签订《张家界市二手房买卖合同》时，并未构成对邓新华权利的侵害。同时，原告邓新华依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定请求确认两被告于2015年12月4日签订的《张家界市二手房买卖合同》无效，因正兴商贸公司并不具备房地产开发企业资质，在修建房屋之前亦未取得商品房预售许可证，涉案房屋买卖不属于该司法解释调整的范畴。因此，原告邓新华主张被告张文生与被告正兴商贸公司于2015年12月4日签订的《张家界市二手房买卖合同》无效的观点，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告邓新华请求确认张文生与张家界正兴商贸有限公司于2015年12月4日签订的《张家界市二手房买卖合同》无效的诉讼请求。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由原告邓新华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  覃遵辉二〇二〇年三月二十四日法官助理王飞书记员周美辰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。