江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0891民初1356号 原告：龚维品，男，汉族，1981年10月25日生，住淮安经济技术开发区。 原告：张玉梅（系龚维品妻子），女，汉族，1981年3月9日生，住同上。 两原告共同委托诉讼代理人：程瑾，江苏法轩律师事务所律师。 被告：赵长林，男，汉族，1968年12月18日生，住淮安经济技术开发区。 被告：沙中美（系赵长林妻子），女，汉族，1972年5月4日生，住同上。 两被告委托诉讼代理人：林太平，江苏冠誉律师事务所律师。 原告龚维品、张玉梅与被告赵长林、沙中美房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序，于2019年6月11日公开开庭进行审理。后因审理需要，依法组成合议庭于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人程瑾，被告沙中美及两被告委托诉讼代理人林太平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚维品、张玉梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理房屋不动产过户手续；2、被告承担诉讼费用。 事实与理由：被告沙中美与案外人李某系亲戚。2009年，两被告拆迁分得淮安经济技术开发区新港办事处韩候花园30A501室房屋。两被告意欲将该房屋出卖，经李某介绍，原、被告于2009年7月23日签订房屋买卖合同。房屋总价为153000元，付款方式为在签订合同时支付首付款143000元，余款1万元在办理产权过户时支付。李某作为见证人在合同上签名。合同签订时，原告即支付首付款143000元、车库款7155元及其他费用计153514元给被告。被告将房屋钥匙及水电缴费卡一并交给原告，此后原告即装修入住至今。两年前，被告办理了涉案房屋产权证，原告后要求被告配合办理过户，但被告以各种理推脱，致原告至今未能将涉案房屋过户至自己名下。原告现特具状，请求法院判如所请。 被告赵长林辩称，1、我不是本案适格被告，不应承担法律责任。涉案合同的签订我不知情，也未授权他人代为签订，涉案合同对我无约束力，我不负有协助办理过户的义务，应驳回对我的诉讼请求。2、原告诉请事实上无法履行，因涉案房屋所有权系被告夫妻共有，因我不同意转让涉案房屋，使房屋所有权客观上无法变更，原告诉请无法实现。3、本案合同不成立，因合同涉及的买卖双方只有沙中美签字，其他均不是合同主体签字，也未授权他人代签，缺少合同必备要件。 被告沙中美辩称，1、原告至今未将车库款7155元及我办证所缴纳的维修基金支付给我，原告构成违约，我不应承担合同责任。2、原告在长达3年的时间里未支付车库款等费用，我有权解除合同，不履行过户手续。 原告围绕诉讼主张，向本院提交2009年7月23日，双方签订的《拆迁安置房买卖合同》，证明原、被告之间存在房屋买卖关系，原告已履行合同义务，被告房屋也交付，被告应协助原告办理产权过户。 经庭审质证，被告赵长林对原告提交合同的真实性无异议，但该合同其没有签字，也未授权他人代签，其至今也不同意将涉案房屋转让。其与原告之间房屋买卖关系不成立。 被告沙中美对上述合同真实性无异议，其在签订时并未仔细浏览合同内容，实际上车库款并未支付。依合同约定，办理产权及过户所需费用由原告承担。至今我所缴纳的维修基金等费用，原告未支付，原告存在违约。 原告还申请证人李某出庭作证。李某到庭陈述，原、被告双方都是其亲戚，其与沙中美是表姊妹关系，张玉梅是李某外甥女，是其介绍双方商谈买房。房款已经支付，其当时在场看到先付143000元，之后又付了车库和防盗门的钱。在商谈买房时，赵长林不在场，但在签订合同时，赵长林到场的。合同签订时，原告夫妻和被告夫妻、李某夫妻和李某父母及张玉梅哥哥张玉进都在场。合同中赵长林是沙中美代签的，龚维品是本人签的，张玉梅是哥哥张玉进代签的。李某在合同上见证方处签名。赵长林从始至终都参与，房子卖多少钱他也是知道的。 对于证人证言，原告表示证人的证言真实可信。赵长林虽然没有在买卖合同上签字，但在签订合同时赵长林在场，双方买卖合同真实、合法、有效。 被告沙中美认可其与李某是表姊妹关系，认可是李某介绍将涉案房屋买给原告。赵长林、沙中美还表示，证人陈述合同签订的参与人、签订方、房款的支付与事实不符，多为其主观判断，不是其亲眼所见，真实性不应当认可。 被告向本院提交下列证据：1、协议书一份，证明在涉案合同之前，赵长林本人签署买卖协议，赵长林仅知情涉案房屋是出售给案外人刘兴凤、刘秀平；2、涉案房屋买卖合同，证明购买方签字处显示的签字属同一人所签，这与证人及原告陈述相互矛盾；3、涉案房屋维修基金收据，证明办理涉案房屋产权证所产生的费用2516.8元，应由原告承担。 经庭审质证，原告对被告提交的协议书，表示真实性无法确认，与本案无关联性；对涉案买卖合同无异议，但不能达到被告证明目的。对房屋维修基金收据真实性无异议，买卖合同并未约定维修基金由原告承担。 因原、被告对于赵长林是否知情并参与涉案房屋的买卖所形成的分歧，原告向本院申请对赵长林在签订涉案合同时是否在场及是否知情进行测谎，赵长林同意进行测谎，被告还同时申请对原告陈述的支付首付款及车库款也进行测谎。 相关鉴定机构接受本院委托，分别对龚维品及赵长林进行了心理测试并出具了分析意见书。意见书载明，龚维品在测试中，未出现说谎生理反应，龚维品对其与赵长林、沙中美房屋买卖中已经支付的车库款、防盗门款、维修基金等款项的陈述，可信性度较高。赵长林在测试中，出现说谎生理反应，其对其与龚维品、张玉梅房屋买卖中未支付车库款、防盗门款、维修基金等款项的陈述，可信性度较低。此外，鉴定机构对于赵长林心理测试，还作出情况说明。主要内容是：赵长林在测前谈话中，对涉案房屋买卖关系表示认可，其仅是表示原告尚未支付合同尾款1万元及车库款和防盗门、维修基金等款项。故本案的实际测试问题与贵院委托的测试问题有所出入。 对于上述鉴定意见及情况说明，原告表示无异议。该测试意见认为被告赵长林关于原告未支付涉案房屋防盗门、维修基金等的陈述可信度较低；原告龚维品有关陈述的可信度较高，进一步验证龚维品在之前的庭审中关于涉案房屋买卖过程及款项交付的陈述客观真实；对情况说明三性均无异议，因赵长林在测试前已经认可房屋买卖关系，所以鉴定机构没有进一步测试，原告对此认可。 被告对鉴定意见形式上真实性、合法性无异议，对客观性、准确性不认可，不能作为定案证据予以采用。对情况说明中赵长林认可买卖关系，其意思是认可沙中美与原告签订的合同是真实的，不代表本人同意将涉案房屋出售给原告。 就案涉上述鉴定，原、被告各自支付费用6000元。 根据当事人的举证、陈述及鉴定意见，本院确认如下事实： 位于淮安经济技术开发区的房屋，原系被告赵长林、沙中美于2009年6月拆迁安置所得。经案外人也为张玉梅及沙中美的亲戚李某介绍，原、被告于2009年7月23日签订《拆迁安置房买合同》，约定被告将上述房屋出卖给原告，房屋建筑面积为78.65平方，附带车库，面积14.31平方（车库价格另计）；房屋价格为153000万元，双方同意以现金方式一次性付款，并在2009年7月23日将首付款143000元交付被告，余款在办理产权过户时一次性支付；被告应在原告付清首付款时将钥匙交付原告；被告协助原告办理权属登记过户手续，办理产权及过户费用由原告承担。合同第十二条其他事项还约定：1、地下车库7155元已付；2、本合同签订后，原告已付153514元；3、被告向原告提供房产过户手续后，原告付被告1万元；4、购房面积以安置房结算凭证为准；5、本合同经双方签字之日生效，双方不得反悔，如反悔双倍补偿对方（房屋总价）。合同购房方签字人为龚维品、张玉梅，出卖方为赵长林、沙中美，见证方为李某。其中赵长林的签名，由沙中美代签。 以上合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋，原告收房后遂进行装修并入住至今。2016年底，被告办理了该房屋的不动产权属证书，登记的坐落为淮安经济技术开发区中经路68号28幢501室，权利人为两被告。 本案第一次庭审中，沙中美还陈述，其代赵长林签名，估计他不同意，瞒着他签名将房子卖了。共从原告处拿了143000元，没打条子。与原告之间没有书面交接手续，交了一套房子，还有车库、水卡、电卡。房款被其用来家庭装潢及买保险了。原告表示，其共交付153514元，其中包含房款、车库款、契税、防盗门、对讲机、装潢保证金、物管费、垃圾运输费用。所付款项没有打条子。 第二次庭审中，被告沙中美改变了其第一次庭审中关于合同签订时间及所收原告支付房款数额的陈述，其称合同是2009年7月22日签订，因收取房款需要，原告陪同沙中美办理银行存折开户，并将原告现场给付的7万元存入。沙中美还提交了存折明细单，证明原告至今仅付7万元，尚欠43000元（包括过户时需支付的1万元）。原告对此表示，其已按约定支付了全部款项，余1万元待过户时支付。银行存折明细单与本案无关，不能达到其证明目的。原告还称，如被告不能自愿协助办理房屋过户，对余款1万元，可在判决过户同时支付给被告。 本院认为，本案的主要争议焦点：1、赵长林是否为本案适格被告，其应否承担合同义务；2、原告所付涉案房屋价款如何认定；3、原告诉讼主张能否支持。 关于赵长林是否为本案适格被告及其应否承担合同义务。赵长林对于涉案房屋合同的签订，表示不知情，也未授权他人代为签订。其对此并未作如实陈述。根据鉴定机构出具的情况说明，赵长林对涉案房屋买卖关系表示认可，也正因其认可房屋买卖关系，鉴定机构后未再对赵长林是否在场及是否知情进行心理测试。此外，涉案房屋买卖的介绍人也为双方的亲戚李某到庭陈述，赵长林从始至终都参与涉案房屋买卖，签订合同时在场，房子卖多少钱他也是知道的。以上事实相互印证赵长林参与涉案房屋的买卖，且知情并默认沙中美代为其签名。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项规定：“因夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中，原告作为善意第三方，支付了所购涉案房屋的相应对价，未损害赵长林的权益，原告有理由相信沙中美转让涉案房屋的行为，为其夫妻双方共同的意思表示，涉案合同依法成立并有效。赵长林应为本案适格被告，其应依约承担合同义务。 关于原告所付涉案房屋价款如何认定。涉案合同第十二条明确约定了车库价款及原告已向被告交付涉案房屋价款153514元，原告及沙中美均认可被告没有出具收条。因涉案合同注明了已付款金额，且被告交付了涉案房屋，故被告未出具收条。当事人以上行为也非不符合交易习惯。被告在本案中，否认涉案合同载明的其收款金额，并申请对原告相关付款事宜进行鉴定。经对龚维品及赵长林进行心理测试，赵长林关于原告未支付涉案房屋防盗门、维修基金等的陈述可信度较低，龚维品对此陈述的可信度较高。该鉴定结果，证实了原告陈述付款的相关事实。沙中美对于原告付款，先后陈述不一致，既不符合客观事实，其也无法对涉案合同载明的收款金额，给予合理的解释。故本院对沙中美主张的原告的付款数额，不予采纳。本院采信原告关于付款数额的陈述。 综上，原告与被告签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效，当事人应当按合同的约定履行义务。原告要求被告协助办理涉案房屋不动产权属过户，证据充分，且不违反法律规定，本院依法应予支持。两被告在履行合同中未依约履行合同义务，违反了诚实信用原则并引发涉案纠纷，既损害了原告的合法利益，也浪费了司法资源，其依法应承担相应责任。被告辩称理由，无证据佐证，也于法无据，本院依法不应予采纳。本案经本院调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决如下： 被告赵长林、沙中美于本判决生效后三十日内，协助原告龚维品、张玉梅办理淮安经济技术开发区中经路68号28幢501室不动产权属过户。原告龚维品、张玉梅在办理上述房屋不动产权属登记同时，向被告赵长林、沙中美支付尚余购房余款1万元。 案件受理费3713元，鉴定费用12000元，财产保全费1285元，合计16998元，由被告赵长林、沙中美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××87）。 审 判 长  陈建淮 人民陪审员  曹从志 人民陪审员  孙洪英 二〇二〇年三月二十四日 书 记 员  徐 力 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》 第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。