广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终387号上诉人（原审被告）：刘峰，男，1977年12月4日出生，汉族，住四川省宣汉县。委托诉讼代理人：卢志辉，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱亚水，男，1968年4月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：彭文良、罗翠怡，广东都昇律师事务所律师。原审被告：佛山市璟冠石材有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道45号。法定代表人：刘峰。委托诉讼代理人：卢志辉，广东广大律师事务所律师。上诉人刘峰因与被上诉人邱亚水、原审被告佛山市璟冠石材有限公司（以下简称璟冠公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，经当事人申请，本院依法组成合议庭对本案进行了书面审理。现已审理终结。上诉人刘峰上诉请求：撤销一审判决第二、三项。事实和理由：一审判决认定事实有误，刘峰认为被拆除房屋的损失证据不足，一审判决完全采信邱亚水单方面提供的评估报告有误。1.从程序的公平性看，该证据是邱亚水单方面委托进行的，并未告知刘峰，并非双方共同委托的评估机构，也不是法院指定的评估机构，该评估结果极有可能有利于委托方，而缺乏可信性。2.从评估报告的内容上看也是模糊不清的。评估报告第六页现场勘查状况第二点第一项表述“其中厂房顶上铁棚为邱亚水租赁前就有的，四周波纹彩钢板面积约303.5平方米为委托人邱亚水自己加建的”，由于该部分是邱亚水未经刘峰同意擅自加建的，该部分的评估价值应当在总评估价336255元中扣除。3.评估所涉的设备均是可移动设备，事实上邱亚水已将该批设备搬到新的经营地继续经营使用，但评估报告却将该部分以灭失重置的情况来进行评估，显然是扩大了所谓的损失。综上，一审判决简单以该评估报告的结果作为认定损失的依据显然有误，刘峰认为邱亚水所提供的评估报告不能采信。被上诉人邱亚水二审答辩称：一、《评估报告书》由有资质的机构作出，刘峰在一审庭审中亦没有向法院申请重新鉴定，一审法院依据《评估报告书》作出的判决认定事实清楚，内容客观真实。二、邱亚水就承租厂房进行加建彩钢板等装修是经营场地的必要行为，刘峰对此知情且同意，双方在《租赁合同》对刘峰需对场地装修进行了约定，因此不存在邱亚水擅自加建的情况，刘峰主张扣除部分装修的评估价值不应予以支持。三、涉案厂房的设备均是按照场地空间尺寸定作，大部分不适宜搬迁至其他场地，原有价值已不复存在，能搬迁、反复利用的设备《评估报告书》中已扣除。原审被告璟冠公司二审述称同意刘峰的上诉意见，不同意邱亚水的答辩意见。邱亚水于2019年9月6日向一审法院起诉请求：1.判令刘峰向邱亚水赔偿位于广州市荔湾区龙溪大道五丫口桥边厂房固定资产损失（含可搬离设备的搬运费）336255元。二、刘峰向邱亚水退回租赁按金9万元及利息（利息以9万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日计至清偿之日止）。三、刘峰向邱亚水赔偿鉴定咨询服务评估费5000元。四、判令璟冠公司在向邱亚水退回租赁按金9万元及相应利息限额内与刘峰承担连带清偿责任。五、本案的诉讼费用由刘峰、璟冠公司承担。一审法院认定事实：邱亚水（乙方）与刘峰（甲方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于广州市荔湾区龙溪大道五丫口桥边厂房及附属空地出租给乙方进行销售建筑机械；建筑物及空地面积约1700平方米；租赁期限自2016年11月17日至2024年11月15日止；乙方应于签订本合同当日，向甲方支付两个月的租金款项（人民币90000元）作为按金；合同期满双方结清权利义务后甲方无息退还按金；甲方保证地上建筑物的安全性，符合使用要求，使乙方在合同期内正常使用租赁标的；乙方承担租赁标的因使用和经营及管理所产生的一切经济责任、债权、债务、经济纠纷、工商、税收等责任和因此而产生的相关法律、法规责任以及租赁范围内的治安消防、防火责任；在租赁期内，因不可抗力原因导致本合同无法履行时，双方解除合同，乙方应清缴至解除合同之日的租金及其他费用给甲方，甲方应全额退还租赁标的按金。乙方撤离租赁标的时有权搬走可移动物品，由此造成的一切损失双方互不承担责任。其后，邱亚水缴纳按金90000元给刘峰。璟冠公司据此于2016年11月22日开出按金收据。其时，涉案土地有铁棚。邱亚水在该基础上加建厂房后成立广州骏发建筑工程机械有限公司（以下简称骏发公司）进行经营。2019年4月28日，广州市规划和自然资源局向涉案地块业主发出《限期改正告知书》，主要内容为：你（单位）在海龙街龙新大厦旁骏发建筑机械地块存在违法用地行为，我局现告知你（单位）自收到本告知书之日起5日内停止违法行为，要求如下：一、对用砖头、铁皮、玻璃等硬质材料围蔽的大棚予以拆除。二、严控大棚内工具房面积，不能用于人员居住。三、对利用农用地进行工业生产（含工业生产农资）……将强制清理，拆除地上建（构）筑物，恢复农业用途等等。2019年6月5日，骏发公司委托广东证诚价格评估有限公司对厂房固定资产的现有价值进行价格评估。评估鉴定结论为：在评估基准日（实地勘察日2019年6月6日），位于广州市荔湾区龙溪大道五丫口桥边厂房固定资产的现有价值进行价值评估金额总计为336255元。其中，评估报告第六页现场查勘状况第二点第一项表述：“其中厂房顶上铁棚为邱亚水租赁前就有的，四周波纹彩钢板面积约303.5平方米为委托人邱亚水自己加建的。”第12—14页的固定资产评估明细表未将铁棚纳入评估范围。一审法院就涉案土地整改问题向海龙街道办事处核实，该办确收到广州市规划和自然资源局发出的骏发公司地块业主《限期改正告知书》并至现场送达。一审法院认为：本案是土地租赁合同纠纷。涉案地块为农业用地。刘峰将该土地出租给邱亚水销售建筑机械，违反了国家土地管理的强行性规定。因此邱亚水与刘峰签订的《租赁合同》为无效合同。无效合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。邱亚水请求返还按金90000元符合法律规定，予以支持。因该按金实为刘峰收取，璟冠公司系代开收据，故一审法院对邱亚水请求璟冠公司对该按金退回承担连带清偿责任的请求不予支持。刘峰未尽谨慎义务，出租农业用地给邱亚水作非农业用途的行为存在过错，应承担相应的过错责任；邱亚水在未查明租赁土地性质情况下即与刘峰签订土地租赁合同，且暂未有证据表明邱亚水在有依法办理用地报建手续的情况下搭建临时建筑，其行为也存在过错，也应对自己的损失承担一定的责任。一审法院根据双方在本案中的过错程度，认定刘峰应对邱亚水的损失承担50%的责任，邱亚水自行承担50%的责任。对于邱亚水投入的建设款项问题，邱亚水委托有鉴定资质的第三方中介机构广东证诚价格评估有限公司对其投入的建设款进行评估。该评估标的已排除原有铁棚，评估总值为336255元。因此，该鉴定结论客观、准确，虽然刘峰对鉴定程序不认可，但没有申请重新鉴定，对鉴定结论应予采信。因此刘峰应对邱亚水的该项建设款承担50%的赔偿责任，即应赔偿168127.5元给邱亚水。邱亚水因本次委托评估产生评估费5000元，是确定邱亚水建设损失所支付必要的、合理的费用，予以确认；刘峰应按50%的责任赔偿评估费2500元给邱亚水。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条、第七十七条之规定，于2019年11月1日作出判决：一、被告刘峰应在本判决发生法律效力之日起十五日内返还按金90000元给原告邱亚水。二、被告刘峰应在本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿168127.5元给原告邱亚水。三、被告刘峰应在本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿评估费2500元给原告邱亚水。四、驳回原告邱亚水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12680元，由原告邱亚水承担5072元，被告刘峰承担7608元。经查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，刘峰向本院提交:证据一、现场照片，拟证明邱亚水已将涉案的设备、生产材料、集装箱房、办公设备及一切可移动的设施全部搬迁至新的经营场地继续正常使用经营（新经营场地位于佛山市南海区吉祥一路北长江建筑机械有限公司），一审判决将该部分设施以灭失重置的情况来认定损失显然不当。证据二、现场照片，拟证明邱亚水将部分集装箱房作价15000元卖给隔壁的平行利汽贸有限公司（该司老板陈平根138××××4669证实该交易已完成）。证据三、地图截图，拟证明从涉案场地至新经营场地的运输距离不到20公里，而评估报告所确认的运输费用为6200元显然错误。证据四、微信截图，拟证明刘峰与邱亚水达成共识，刘峰支付了3000元作为对不可移动设备的补偿。邱亚水质证意见为：对证据一现场照片的真实性、合法性、关联性不予认可，照片中显示的大多为建筑机械的货物，并非《评估报告书》中列举的资产。刘峰对《评估报告书》有异议，应当在一审诉讼中向法院提出并申请重新鉴定，但刘峰在一审中没有申请，又不能提交充分的证据予以推翻评估报告的结论。对证据二现场照片的真实性、合法性、关联性不予认可，邱亚水与平行利汽贸有限公司交易的是建筑废品，并非《评估报告书》所列举的资产。对证据三地图截图的真实性、合法性、关联性不予认可，邱亚水租赁厂房用于销售建筑机械，可移动的建筑机械设备及贷物均为大型的超重物，为此，聘请了10多辆超长大货车搬迁，并使用起重机等巨型设备辅佐装卸，再加上搬运工人的人工费等，实际花费的搬运费远远超过评估报告的评估价格。对证据四微信截图真实性无异议，对证明的内容不予认可，该费用是刘峰支付给邱亚水不搬离固定龙门吊机、立柱槽钢的补偿款项，固定龙门吊机及立柱槽钢原本是可拆迁再重复利用的设备，没有列举在评估报告的资产清单内。在搬迁时，刘峰要求邱亚水不搬离，并愿意给邱亚水补偿，最后由刘峰向邱亚水补偿了3000元。璟冠公司质证意见为：确认上述证据的真实性、合法性、关联性。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对刘峰的上诉请求与邱亚水的答辩意见及璟冠公司的陈述意见，分析如下：双方签订的《租赁合同》中约定，邱亚水承租涉案场地作销售建筑机械用途使用，而刘峰交付建筑物仅为现状，建筑物钢结构框架及空地平地。前述合同第三条第2款又约定，邱亚水需“承担租赁标的的室内所有间墙及室内装修、招牌及二次装修所需的一切施工和材料费用，以及因二次装修而产生需要报、验室内消防的一切费用及责任。”由此可见，双方在签订合同时已约定邱亚水可对涉案厂房进行装修，且在邱亚水装修后使用过程中，刘峰并未提出过异议，故本案刘峰上诉称四周波纹彩钢板面积约303.5平方米是邱亚水未经刘峰同意擅自加建的，该部分的评估价值应当在总评估价336255元中扣除缺乏依据，本院不予采纳。根据一审庭审中刘峰对邱亚水所提交《评估报告书》的质证意见可知，对邱亚水提交的《评估报告书》，刘峰不予认可，并认为系邱亚水单方的行为，邱亚水自行找到鉴定机构进行鉴定，其与村委会均没有参与。据此，刘峰对前述《评估报告书》所作评估结论已明确表达不同意的意见，一审法院本应依法重新委托评估机构作出评估。刘峰二审虽提交微信截图，拟证明刘峰与邱亚水达成共识，刘峰向邱亚水支付了3000元作为对不可移动设备的补偿，但邱亚水抗辩称是双方达成不搬离固定龙门吊机、立柱槽钢的补偿款项，固定龙门吊机、立柱槽钢没有列举在评估报告的资产清单内，在刘峰未提交书面证据证明双方所达成的不可移动设备的补偿协议情况下，刘峰单凭微信截图不足以证明该主张，本院不予采信。租赁关系解除或终止后，承租方在租赁物业中的可移动资产，如出租方不同意利用，一般由承租方自行处理。根据刘峰二审提交佛山市南海区吉祥一路北长江建筑机械有限公司现场照片可证实，确有部分可移动设备已被邱亚水搬到新的经营地继续经营使用，故该部分可移动设备的损失不应由刘峰与邱亚水共同分担。根据一审邱亚水提交《评估报告书》中“广州骏发建筑工程机械有限公司”固定资产评估明细表显示，部分可移动设备为：3.彩钢板铁架房屋，评估价值14543元；4.彩钢板铁架房屋，评估价值6233元；5.彩钢板厨房，评估价值5197元；6.彩钢板洗手间，评估价值1119元；11.吊车，评估价值135886元；20.办公室桌子，评估价值890元；21.办公室茶几，评估价值890元；31.财务室办公桌，评估价值594元；32.财务室茶几，评估价值965元；33.账务室储物架，评估价值371元；38.休息室床，评估价值371元，合共167059元。该部分可移动资产应于评估报告合计金额中扣除，即为169196元。至于搬运费62000元，刘峰虽提交高德地图截图显示路程不到20公里，但未提交具体搬迁上述可移动资产所需费用的证据，本院不予采信。因刘峰与邱亚水在本案中均存在过错，一审根据双方的过错程度，认定刘峰应对邱亚水的损失承担50%的责任合理合法，本院予以确认。经核算，对邱亚水的该项建设款，刘峰应赔偿84598元给邱亚水。至于邱亚水因本次委托评估产生的评估费5000元，是确定邱亚水建设损失所支付必要的、合理的费用，一审予以确认并无不妥。为此，刘峰亦应按50%的责任赔偿评估费2500元给邱亚水。综上所述，刘峰的上诉请求部分成立，应予支持，其余不成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7965号民事判决第一、三项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7965号民事判决第四项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7965号民事判决第二项为：刘峰应在本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿84598元给邱亚水；四、驳回邱亚水的其他诉讼请求。一审案件受理费12680元，由邱亚水负担8838.04元，由刘峰负担3841.96元；二审案件受理费3712元，由刘峰负担1914.95元，邱亚水负担1797.05元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年三月二十六日书记员  颜旭怀徐毅敏