山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终3269号 上诉人（原审被告）：向允明，男，1949年3月6日出生，汉族，住淄博市高新区。 委托诉讼代理人：张静，山东恒越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晶，山东恒越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李涛，男，1960年5月10日出生，汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：谭立华，系李涛之妻。 被上诉人（原审原告）：谭立华，女，1963年1月25日出生，汉族，住淄博市张店区。 上诉人向允明因与被上诉人李涛、谭立华房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人向允明的委托诉讼代理人张静、张晶，被上诉人李涛及其委托诉讼代理人谭立华、谭立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 向允明上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第二项，并改判为“驳回被上诉人李涛、谭立华的其它诉讼请求”；或发回重审；2、请求一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定部分事实错误，适用法律错误。一、原审认定上诉人向被上诉人支付搬迁补助费、搬迁补偿费、临时安置补偿费、六个月停产停业损失补偿费、移机费共计55290.00元，该认定无任何法律依据和事实依据，完全是一种审判权滥用的行为。二、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定判令上诉人承担责任，法律适用严重错误。 被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，公平公正，被上诉人尊重服从区法院的判决，要求驳回上诉，维持原判。 李涛向一审法院起诉请求：1.判令被告退还租金24407.00元（自2017年12月18日至2018年11月1日期间预支付给被告的租金）、押金3000.00元；2.判令被告支付因所租赁的营业房被政府征迁拆除而使合同无法继续履行的损失：装修损失39866.00元、搬迁补助费7260.00元、搬迁费12903.00元、临时安置补偿费46992.00元、六个月停产停业损失45644.00元、移机费10000.00元，诉讼费用由被告负担。在诉讼中，原告增加一次性搬迁补偿费用4301.00元。 一审法院认定事实：2013年10月17日，被告向允明（出租方，甲方）与王友成（承租方，乙方）签订房屋租赁合同一份，约定由乙方承租甲方位于张店区的房屋即三层加负一楼共计四层楼房，22个房间，面积为280平方米，从事旅馆经营，租赁期限3年，从2013年11月1日至2016年11月1日止，年租赁费为2.8万元，出租房屋内的现有空调、彩电、暖气等相关设施设备，甲方一次性转让给乙方，乙方向甲方交纳押金3000.00元，合同到期时甲方退还押金。在上述合同履行期间的2015年8月，承租方王友成将其经营的上述鑫悦旅馆整体转让给原告李涛、谭立华夫妻二人，转让价格为14万元（含3个月房租交被告、另房屋押金3000.00元），由二原告租赁涉案房屋共同经营旅馆，营业执照载明经营者为谭立华。2015年11月1日，原告李涛（承租方，乙方）与被告向允明（出租方，甲方）签订房屋租赁合同书，约定乙方承租甲方的上述楼房；租期自2015年11月1日至2018年11月1日；年租金为2.8万元，于每年11月1日支付；出租房屋内的现有空调、彩电、暖气等相关设施设备，甲方一次性转让给乙方；乙方如需对租赁房屋进行装修，改善增设其它设施，需经甲方书面同意；合同期满，装修增设改善的其他设施随租赁房屋一起无偿转给甲方所有；乙方向甲方交纳押金3000.00元，合同到期时甲方退还押金；此外合同还约定了其它权利义务。上述合同签订后，二原告已按合同约定向被告交纳房租至2018年11月1日。2017年12月18日，张店区人民政府发布关于淄博火车站南广场片区建设工程征迁的通告，决定自2017年12月起集中对上述片区的房屋建筑及附属物等进行征迁。本案租赁房屋即在上述征迁范围内。经政府委托评估机构评估，涉案租赁房屋总价值1723726.00元。2018年9月12日，华泰社区居委会发出通知，称将从2018年9月14日起对所有沿街商业房停水停电。2018年11月1日涉案租赁合同期满，原告仍占有租赁房屋未予腾退。之后，被告与政府部门签订拆迁协议，并于2018年11月29日领取涉案房屋装饰装修价值款39866.00元、附属设施迁动安装补偿费6400.00元、一次性搬迁补助费7260.00元、一次性搬迁补偿费4301.00元、临时安置补偿费46975.00元、停产停业补偿费45644.00元。2018年12月2日，政府要求原告腾空租赁房屋并将之拆除。期间，原告未向被告交纳2018年11月1日至同年12月2日的租金，被告为原告向华泰社区居委会交纳了租赁房屋2018年9、10月的水电费。原告在庭审中自述其接手租赁房屋后没有进行增设的新装修，只是修缮了下水管道。 一审法院认为，李涛与向允明签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应恪守履约。对于原告主张被告退还租金及押金，根据合同约定，原告向被告交纳的押金在合同期满后应全额退还，故对于原告诉求被告退还押金3000.00元，一审法院依法予以支持；原告支付租金至2018年11月1日，至租赁房屋被拆除前一直由原告占有使用，故原告诉求被告退还2017年12月18日至2018年11月1日期间的租金24407.00元，缺乏事实依据，一审法院依法不予支持。对于原告主张被告赔偿装修损失、搬迁补助费、搬迁费、临时安置补偿费、六个月停产停业损失、移机费、搬迁补偿费等项，一审法院认为，该项诉求实为因房屋被政府征迁而获取的补偿款项在房屋产权人与房屋承租人之间的分配问题。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的征收与补偿系针对房屋所有权人，虽未明确规定承租人安置补偿的权利，但并未排除承租人权益保障，承租人对征迁房屋补偿款项亦具有一定权益。对于补偿款项的分配，应根据案件的具体情况，合同有约定的遵从合同约定，合同无约定的，应按各项补偿项目的性质予以分割。1、关于装饰装修价值补偿款，涉案合同明确约定：合同期满，装修增设改善的其他设施随租赁房屋一起无偿转给甲方即出租方所有；本案原告在与被告签订租赁合同之后的履行期间并未对租赁房屋进行装修，且该房屋系在租赁合同期满之后被拆除，原告以在与被告签订合同之前因受让旅馆而向案外人支付转让费为由主张装饰装修价值补偿款，证据不足，依法不予支持。2、关于搬迁补助费、搬迁补偿费、临时安置补偿费、六个月停产停业损失等其它补偿项目，在合同正常履行期间遇租赁房屋被征迁的情况下确与承租人密切相关。本案政府发布征迁通告由此确定涉案租赁房屋在被征迁范围之内的事实确系在合同履行期间发生，但原告在租赁合同到期后并未腾退租赁房屋亦未向被告继续交纳租金，亦给被告造成一定损失，故原告主张上述补偿款项全部由其所有有失公允，一审法院按照公平原则酌定由原被告双方各自享有50%。关于原告诉求的移机费，在涉案补偿费明细里并无此项名目，但明细中有附属设施迁动安装补偿费6400.00元，应是指对自费安装的固定电话、有线电视、信息网、空调等移动安装费用的补偿，故根据上述分配原则，双方对此项亦各自享有50%。此外，原告诉求中有搬迁费12903.00元一项，实为补偿费明细中一次性搬迁补助费、一次性搬迁补偿费两项内容的综合，故对原告的该项重复诉求，一审法院依法不予支持。综上，对原告诉求的搬迁补助费、搬迁补偿费、临时安置补偿费、六个月停产停业损失补偿费、移机费等各项补偿费用，一审法院酌定予以支持55290.00元。被告的相关辩称意见不能成立，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定。判决：一、被告向允明于本判决生效后十日内返还原告李涛、谭立华押金3000.00元；二、被告向允明于本判决生效后十日内支付原告李涛、谭立华搬迁补助费、搬迁补偿费、临时安置补偿费、六个月停产停业损失补偿费、移机费等共计55290.00元；三、驳回原告李涛、谭立华的其它诉讼请求。案件受理费4101.00元、保全费1470.00元，由原告李涛、谭立华负担2844.00元，被告向允明负担2727.00元。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉房屋先是于2013年10月17日，上诉人向允明将案涉房屋出租给案外人王友成从事旅馆经营，租赁期限3年，从2013年11月1日至2016年11月1日止。合同履行中2015年8月，王友成将其经营的上述鑫悦旅馆整体转让给被上诉人李涛、谭立华夫妻。2015年11月1日，上诉人向允明又与被上诉人李涛重新签订房屋租赁合同，租期自2015年11月1日至2018年11月1日。张店区人民政府发布关于淄博火车站南广场片区建设工程征迁的通告的时间是2017年12月18日，此时尚在租赁合同履行期内。上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同书》第十三条中约定，“在租赁过程中，如因国家政策、政府行为或不可抗力等原因造成该房无法使用或无法履行本合同的，解除本合同的，甲乙双方均不承担任何责任。”此处双方约定不承担任何责任系指双方互不承担违约责任。政府发布拆迁公告时，租赁合同到期尚有11个月，被上诉人在合同履行期内因政府拆迁行为造成了实际损失，同时上诉人正常收取租金并未有实际损失。根据公平原则，停产停业损失补偿费45644.00元应当由被上诉人享有。第四条约定，“出租房屋内的现有空调、彩电、暖气等相关设施设备，甲方一次性转让给乙方”，附属设施迁动安装补偿费针对的对象系固定电话、有线电视、信息网、空调等，租赁期间的所有者和使用者系被上诉人，故该费用6400.00元应归被上诉人所有。对于被上诉人向上诉人主张的一次性搬迁补助费7260.00元、一次性搬迁补偿费4301.00元、临时安置补偿费46975.00元，没有法律和合同依据，本院不予支持。另外，尽管被上诉人未对一审判决停产停业损失补偿费、附属设施迁动安装补偿费的数额提出上诉，但本院认为该两项之和并未超出其一审诉讼请求的数额范围，予以支持。 综上所述，上诉人向允明的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。《中华人民共和国合同法》第四条、四十四条、六十条、二百一十二条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初3号民事判决第一项，即“被告向允明于本判决生效后十日内返还原告李涛、谭立华押金3000.00元；”； 二、撤销山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初3号民事判决第二、三项，“被告向允明于本判决生效后十日内支付原告李涛、谭立华搬迁补助费、搬迁补偿费、临时安置补偿费、六个月停产停业损失补偿费、移机费等共计55290.00元”；“驳回原告李涛、谭立华的其它诉讼请求。” 三、上诉人向允明于本判决生效后十日内支付被上诉人李涛、谭立华停产停业损失补偿费45644.00元、附属设施迁动安装补偿费6400.00元； 四、驳回被上诉人李涛、谭立华的其它诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4101.00元、保全费1470.00元，由被上诉人李涛、谭立华负担3171.00元，上诉人向允明负担2400.00元。二审案件受理费1182.00元，由上诉人向允明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪玲玲 审 判 员 孟庆红 审 判 员 边存鑫 二〇二〇年三月十八日 法官助理 葛云雷 书 记 员 荆惠苒