辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0281民初7350号 原告：中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行，营业场所辽宁省瓦房店市大宽街二段314号。 统一社会信用代码：912102818236189440。 负责人：矫智，系该行行长。 委托诉讼代理人：王洪山，系辽宁泓冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：哈群，女，1968年10月20日出生，回族，系中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行对公业务部客户经理，现住辽宁省瓦房店市。 被告：梁桂辰，男，1992年3月3日出生，汉族，户籍所在地辽宁省瓦房店市。 被告：大连飞鸿亿家房地产开发有限公司，住所地辽宁省瓦房店市复州城镇北街7号楼。 社会统一信用代码：91210281588093067U。 法定代表人：孙云兰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：丛君，系该公司职员。 原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称工商银行瓦支行）与被告梁桂辰、大连飞鸿亿家房地产开发有限公司（以下简称飞鸿亿家公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行瓦支行委托诉讼代理人王洪山、哈群，被告飞鸿亿家公司委托诉讼代理人丛君到庭参加诉讼。被告梁桂辰经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行瓦支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告梁桂辰提前偿还银行贷款216269.33元及积欠利息合计9068.09元，共计225337.42元（截止2019年4月11日）；2.请求法院依法判令被告梁桂辰按合同约定偿还自2019年4月12日起至还清欠款之日的利息、罚息及复利；3.请求被告飞鸿亿家公司对上述借款本金、利息、罚息、复利承担连带责任；4.请求法院依法判令原告对被告梁桂辰提供抵押的位于辽宁省大连市瓦房店市房屋享有优先受偿权；5、诉讼费、保全费由被告梁桂辰、飞鸿亿家公司连带承担。事实和理由：2014年5月29日，被告梁桂辰因购房需要同原告签订书面《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款金额230000元，年利率6.55%，还对提前还款、违约责任和罚息承担、借款期限等作出约定。用位于辽宁省大连市瓦房店市房市房屋作抵押等。原告按合同约定于2014年6月10日向被告梁桂辰发放全部款项。后被告梁桂辰仅偿还了部分款项，自2018年7月21日起至2019年4月10日止被告梁桂辰已违约10期，积欠本金合计3505.65元，积欠利息合计9068.09元，被告梁桂辰的行为符合《个人购房借款/担保合同》中第14.1条第L项情形，构成违约，依据第14.2条第4项规定，原告宣布借款合同立即到期，提前收回未偿还款项。抵押房屋已办理抵押登记，应优先受偿。因贷款前被告飞鸿亿家公司与原告签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告飞鸿亿家公司为被告梁桂辰提供偿还贷款本、息等费用承担阶段性连带责任保证等。至今房屋他项权证被告飞鸿亿家公司没有交付原告，没有按合同履行义务，故应承担连带保证责任。原告多次催要被告梁桂辰没有还款，原告依据借款合同等约定向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼主张。 被告梁桂辰未到庭，未答辩。 被告飞鸿亿家公司辩称，同意原告的诉讼请求，但我公司的义务是协助原告办理案涉房屋所有权证。 原告工商银行瓦支行围绕其诉讼请求依法提交下列证据： 证据1.被告梁桂辰身份证、婚姻状况说明，证明被告梁桂辰身份情况、系单身；证据2.个人购房借款/担保合同，证明被告梁桂辰为购买住房于2014年5与29日同原告签订的个人借款和担保合同，约定贷款数额230000元，贷款期限30年，从2014年5月29日到2044年5月29日止，借款人梁桂辰本人签字及用房屋抵押等；证据3.商品房买卖合同，证明被告梁桂辰用购买的辽宁省大连市瓦房店市房屋办理了抵押登记；证据4.中国工商银行个人贷款凭证，证明原告于2014年6月10日向被告发放了230000元贷款；证据5.自营贷款历史明细表，证明截止2019年4月10日被告已违约10期，要求被告偿还贷款余额216269.33元及利息9068.09元，合计225337.42元；证据6.按揭贷款业务合作协议，证明被告飞鸿亿家公司应承担连带责任。 本院组织当事人进行了当庭质证，被告飞鸿亿家对原告工商银行瓦支行提供的证据无异议，本院经审核认为，原告工商银行瓦支行提供的证据客观真实，合法有效，且能相互佐证，本院予以确认。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年5月7日，被告梁桂辰与被告飞鸿亿家公司签订《商品房买卖合同》，约定被告梁桂辰购买被告飞鸿亿家公司开发的位于辽宁省大连市瓦房店市商品房，该商品房项目现定名泰合豪城。为支付该购房款，被告梁桂辰于2014年5月29日与原告工商银行瓦支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款金额为230000元；贷款用途为用于购买坐落于辽宁省大连市瓦房店市，建筑面积81.68平方米的房屋；贷款期限360个月，2014年5月29日至2044年5月29日，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算:月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。 为了确保《个人购房借款/担保合同》项下债权人的债权得以实现，被告梁桂辰以其购买的位于辽宁省大连市瓦房店市房屋为借款提供抵押担保，但该房屋至法庭辩论终结前未取得房屋所有权证，亦未办理抵押登记。 另，被告飞鸿亿家公司与原告工商银行瓦支行签订《按揭贷款业务合作协议》，约定由工商银行瓦支行作为飞鸿亿家公司泰合豪城，1#-7#项目的按揭贷款办理银行。《按揭贷款业务合作协议》同时约定：在借款人办妥正式抵押手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告工商银行瓦支行收押之前，被告飞鸿亿家公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。 2014年6月10日，原告工商银行瓦支行按照合同约定将借款230000元汇入被告飞鸿亿家公司指定账户中。贷款凭证记载：贷款年利率6.55%，贷款到期日2044年6月10日，贷款逾期后利率上浮50%。被告梁桂辰自2018年1月21日起不按约定日期和金额偿还贷款本息，截止至2019年4月10日，被告梁桂辰已累计10次未按时足额偿还贷款本息。故原告工商银行瓦支行起诉至法院，请求被告梁桂辰提前偿还尚欠全部借款本金216269.33元及利息9068.09元，合计225337.42元。 本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，借款人应当按约定的期限返还借款。本案中，原告工商银行瓦支行与被告梁桂辰签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，合法有效，且原告工商银行瓦支行已经依照合同约定发放了贷款，被告梁桂辰亦应按照《个人购房借款/担保合同》的约定偿还借款本金及利息，其逾期不还的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。因此，原告中国银行瓦支行请求被告梁桂辰提前偿还尚欠全部借款本金及利息、罚息及复利，有事实和法律依据，本院予以支持。 被告飞鸿亿家公司自愿为被告梁桂辰的借款提供阶段性连带责任保证，且至今被告梁桂辰未取得房屋权属证书，未办理房屋抵押登记手续，原告工商银行瓦支行亦未收到房屋权属证书和他项权证，因此被告飞鸿亿家公司提供的连带保证担保仍在保证期限内，其应当按照约定承担连带偿还责任。 此外，虽然被告梁桂辰以其购买的位于辽宁省大连市瓦房店市房屋为借款提供抵押担保，但该房屋未取得房屋权属证书，亦未办理房屋抵押登记手续，抵押权尚未设立。因此原告工商银行瓦支行主张对该房屋享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告梁桂辰于本判决生效之日起二十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金216269.33元及截止至2019年4月11日所欠利息9068.09元，合计225337.42元； 二、被告梁桂辰于本判决生效之日起二十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行自2019年4月12日起至付清欠款日止的利息、罚息及复利（利息、罚息及复利按《个人购房借款/担保合同》约定利率计算）； 三、被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司对被告梁桂辰的上述第一、二项债务承担连带偿还责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4680元，诉讼保全费1647元，公告费600元，合计6927元，由被告梁桂辰、大连飞鸿亿家房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长 李 玲 人民陪审员 姜 华 人民陪审员 于翠华 二〇二〇年三月十八日 书 记 员 张 然