北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终2362号上诉人(原审原告、反诉被告)：刘婧，女，1988年12月18日出生。委托诉讼代理人：李中辉，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京硕瑞伟业控制技术股份有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路48号北京科技会展中心写字楼1506室。法定代表人：丁海，总经理。委托诉讼代理人：张春艳，女，该公司员工。上诉人刘婧因与被上诉人北京硕瑞伟业控制技术股份有限公司（以下简称硕瑞伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初57129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘婧上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持刘婧全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.刘婧已经按照《解约协议书》的约定寻找到承租方，并多次告知硕瑞伟业公司签约，硕瑞伟业公司屡次推脱并将北京市海淀区中关村南大街2号1号楼12层A座1506号房屋（以下简称涉案房屋）上锁。2.刘婧已经按照《解约协议书》的约定将其公司的注册地址从涉案房屋迁出，硕瑞伟业公司应退还刘婧押金83628元。硕瑞伟业公司辩称，不同意刘婧的上诉请求和理由。刘婧向一审法院起诉请求：1.判令硕瑞伟业公司退还房屋租金125442元；2.判令硕瑞伟业公司支付违约金83628元；3.判令硕瑞伟业公司支付不配合工商注册给我造成经济损失两个月租金83628元；4.判令硕瑞伟业公司退还租房押金83628元；5.判令硕瑞伟业公司支付违反解约协议书应承担的违约责任支付违约金83628元。硕瑞伟业公司向一审法院反诉请求：1.判令刘婧支付房屋租金41814元；2.判令刘婧支付违约金83628元；3.判令刘婧支付工商注册占用费63208.6元(2019年7月26日至9月11日)。一审法院认定事实：2019年1月14日，硕瑞伟业公司（甲方）与刘婧（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：乙方承租甲方位于北京市海淀区中关村南大街2号1号楼12层A座1506号房屋；租赁期限自2019年1月28日至2021年1月27日；租金为每月41814元，押金为83628元；甲乙双方协商一致，可以解除本合同；甲方迟延交付房屋达7日的，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权要求甲方按月租金200％支付违约金，并单方解除合同；乙方不按照约定支付租金达7日的，欠缴各项费用达2000元的，擅自改变房屋用途的，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，转租未经同意的，利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，甲方有权要求乙方按月租金200％支付违约金，并单方解除合同，收回房屋；租赁期内，甲方需要提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200％支付违约金，甲方还应退还相应的租金；甲方应配合乙方使用此房屋地址进行工商注册，并提供相关材料，具体注册时间双方协商后确定。合同签订后，硕瑞伟业公司于2019年1月15日交付了涉案房屋；刘婧于2019年1月15日支付2019年1月28日至4月27日租金125442元，并支付押金83628元；同年5月2日、3日，支付2019年4月28日至7月27日租金125442元。刘婧于2019年3月14日取得了北京时代天娇传媒广告有限公司的营业执照。后刘婧提出解除房屋租赁合同。2019年7月26日，硕瑞伟业公司(甲方)与刘婧(乙方)、北京昌盛世纪房地产经纪有限公司(丙方，以下简称昌盛公司)签订《解约协议书》。该协议书约定：现经甲乙双方协商丙方做为见证方，终止房屋租赁合同，新的租房条件与甲方协商，乙方屋内物品搬出后房屋钥匙留给丙方；丙方为甲方或乙方介绍新承租方后，签订租房合同后，由乙方承担中介费一个月，如甲方或乙方自行找到承租户则不承担中介费；房屋出租给新承租方后产生的免租期由乙方承担，范围控制不高于11天；房屋自2019年7月27日开始重新出租期间至签订新房屋租赁合同，此期间产生的空档期由甲方承担两天，丙方承担两天，剩余空档期由乙方全部承担，房屋重新签订合同后扣除上述费用；乙方工商注册地址迁出，甲方核实无误，退还乙方剩余押金。另查，刘婧于2019年7月20日搬离涉案房屋，并于《解约协议书》签订后交回了钥匙；刘婧2019年9月11日将北京时代天娇传媒广告有限公司的注册地址迁出涉案房屋。硕瑞伟业公司通过北京昌盛世纪房地产经纪有限公司于2019年8月14日将涉案房屋另行出租。刘婧主张，双方就注册时间协商约定在其交完首期房租及押金后很快办理工商注册。因硕瑞伟业公司拖延协助办理工商注册，其提出解除租赁合同。其认为解约协议书显失公平，应予撤销。因硕瑞伟业公司拖延协助办理工商注册2个月，故其要求硕瑞伟业公司赔偿2个月房租损失。硕瑞伟业公司主张，双方就工商注册时间未明确约定。刘婧无理由提出解除租赁合同。其公司认为解约协议书是真实有效的。因刘婧未提前30日通知其公司解除租赁合同，故其公司要求刘婧支付房屋租金，并支付违约金。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，刘婧与硕瑞伟业公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。在租赁合同履行期间，刘婧提出解除租赁合同，硕瑞伟业公司亦同意解除租赁合同，且双方针对租赁合同解除事宜签订了解约协议书。刘婧虽主张该协议书显失公平，但刘婧针对该主张，未提供相应的证据证明，该协议内容，并无显失公平的情形，故法院对于刘婧的该主张，不予采信。鉴于此，该协议书应为合法有效。双方在该协议书中已经明确约定了房屋租赁合同解除后双方应负的责任，双方应依据该协议书履行各自的义务。现刘婧与硕瑞伟业公司无视该协议书的约定，另行主张违约等责任，有悖于诚实信用原则，亦缺乏相应的法律依据，但刘婧与硕瑞伟业公司经法院释明后，仍坚持各自请求，故法院对于刘婧的诉讼请求及硕瑞伟业公司的反诉请求，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，判决如下：一、驳回刘婧的全部诉讼请求。二、驳回北京硕瑞伟业控制技术股份有限公司的全部反诉请求。本院经审理查明，经昌盛公司居间，出租人硕瑞伟业公司与北京鑫星伊顿技术服务股份有限公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租，租期为2019年8月14日至2021年8月24日，月租金39800元。该租赁合同中给予了承租人11天免租期。硕瑞伟业公司向昌盛公司支付了39800元居间服务费。本院查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《房屋租赁合同》《解约协议书》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。各方应按照合同约定履行义务。《解约协议书》中约定“新的租房条件与硕瑞伟业公司协商”，根据该约定硕瑞伟业公司有选择出租房屋条件的权利。1.刘婧要求的退还的房屋租金125442元。刘婧房屋租金交纳至2019年7月27日，其虽然于2019年7月20日搬离涉案房屋，但并未能寻找到租户与硕瑞伟业公司签订房屋租赁合同，刘婧不能免除交纳2019年7月20日之后租金的义务。刘婧该项请求应不予支持。2.刘婧主张的办理工商注册的违约金83628元。《房屋租赁合同》没有约定办理工商注册的时间，且刘婧的工商注册已经办理完毕，硕瑞伟业公司不存在违约。刘婧该项请求应不予支持。3.刘婧主张的损失83628元。硕瑞伟业公司对工商注册事宜不存在违约，刘婧也未能证明不办理工商注册给其带来了损失。刘婧该项请求应不予支持。4.刘婧主张的租房押金83628元。一方面，《解约协议书》约定昌盛公司居间成功时由刘婧承担居间费。硕瑞伟业公司已经将居间费支付给昌盛公司，该笔费用应由刘婧最终负担。另一方面，《解约协议书》还约定刘婧承担11天免租期的费用，及扣除4天的租期空当后剩余租期空当（经本院计算为13天）的费用。经过上述扣除后，可供退还的押金所剩不多。考虑到《解约协议书》并未免除刘婧提前解约的责任，而硕瑞伟业公司寻找的新租户的租金标准也比刘婧的租金标准低而有所损失，一审法院认定硕瑞伟业公司无需退还刘婧押金是妥当的，本院不再变更。综上所述，刘婧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8200元，由刘婧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  刘国俊审 判 员  辛 荣二〇二〇年三月十六日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳