四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川10民终99号上诉人（原审被告）：资中广益房地产开发有限公司，住所地四川省资中县。法定代表人：唐琼。委托诉讼代理人：李宛楠，上海段和段（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：资中县嘉科房地产中介服务有限责任公司，住所地四川省资中县。法定代表人：钟俊微，执行董事。委托诉讼代理人：廖亚林，四川腾誉律师事务所律师。上诉人资中广益房地产开发有限公司（以下简称广益房地产公司）与被上诉人资中县嘉科房地产中介服务有限责任公司（以下简称嘉科中介公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服四川省资中县人民法院（2019）川1025民初2840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人广益房地产公司的委托诉讼代理人李宛楠，被上诉人嘉科中介公司的法定代表人钟俊微及委托诉讼代理人廖亚林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广益房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回嘉科中介公司一审全部诉讼请求，本案诉讼费由嘉科中介公司承担。事实和理由：1.广益房地产公司于2018年7月15日支付代理费6万元。广益房地产公司与嘉科中介公司于2018年4月18日签订《结算书》，对**项目的代理销售费进行了结算，确认截止该日，广益房地产公司还有代理费434141元未结清。2018年7月15日广益房地产公司向时任嘉科中介公司法定代表人的吴某某账户转账支付代理费6万元，并注明“嘉科销售费”，故一审法院关于该6万元代理费的认定是错误的；2.2019年5月广益房地产公司全额付清了剩余代理费。2019年5月，广益房地产公司按《协议书》约定，代嘉科中介公司支付股金及分红170900元，加上前述6万元代理费，剩余203241元。同时，嘉科中介公司按《协议书》第四条约定向嘉科中介公司的法定代表人钟俊微转账支付已付房屋首付款、银行利息及其他费用40万元，其中“其他费用”就包括剩余的代理费，至此代理费已全部支付完毕。综上，一审判决认定事实错误，广益房地产公司已向嘉科中介公司全额支付销售代理费，请求二审法院依法改判支持广益房地产公司的上诉请求。嘉科中介公司辩称：1.2018年7月15日，广益房地产公司向嘉科中介公司支付6万元，2019年3月4日双方才达成《协议书》。即案涉债权形成在后，6万元代理费支付在前不符合交易习惯，实际上该6万元是广益房地产公司支付的税费，且该6万元的支付对象为案外人，并未支付给嘉科中介公司；2.广益房地产公司向钟俊微支付的40万元系以房抵债的费用，与本案无关。综上，一审法院认定事实清楚，请求二审法院予以维持。嘉科中介公司向一审法院起诉请求：1.判令广益房地产公司向嘉科中介公司支付房屋销售代理佣金434141元；2.判令广益房地产公司向嘉科中介公司支付损失及资金占用利息，暂计6512元（从2019年6月1日起，以434141元为基数，按年利率6%计算至全部佣金支付完毕止）；3.判令广益房地产公司向嘉科中介公司支付违约金10万元；4.本案诉讼费由广益房地产公司承担。一审法院认定事实：广益房地产公司开发**商品房项目过程中，于2017年5月1日与嘉科中介公司签订《房屋销售代理合同书》，合同约定由嘉科中介公司代广益房地产公司销售广益房地产公司开发的**项目商品房。后，嘉科中介公司与广益房地产公司分别签订了《协议书》和《项目结算书》。《协议书》第一条约定“一、资中广益房地产开发有限公司与资中县嘉科房地产中介服务有限公司就**销售代理经结算甲方现还应付乙方434141.00元（大写：肆拾叁万肆仟壹佰肆拾壹元整），现嘉科公司委托广益公司直接支付嘉科公司员工入股股金及分红：谢某应分配红利43414.00元，股金18000.00元，合计61414.00元；吴某某应分配红利43414.00元，股金9000.00元，合计52414.00元；卢某某应分配红利21707.00元，股金9000.00元，合计30707.00元；饶某某应分配红利17365.00元，股金9000.00元，合计26365.00元，以上费用会（合）计170900.00元，由资中广益房地产开（发）有限公司支付”。第四条约定“四、资中广益房地产开发有限公司将支付钟俊微已付房屋（1-3-*-*）首付款及银行利息及其他费用合计人民币400000.00元（大写：肆拾万元整）并将房屋（1-3-*-*）贷款与门面（14-*-*-15，14-*-*-16）贷款结清……”第六条约定“六、此协议书一式两份，双方各执一份，经双方签字或按手印后生效，双方代表人以此为据，不得再以任何理由纠缠。若乙方违约将承担违约金壹拾万元”。《项目结算书》第八条约定“因广益公司营业房未销售，车位销售太少，广益公司资金困难。经广益公司和嘉科公司协商在2019年5月31日以前支付嘉科公司结算款434141.00元”。其中《项目结算书》的落款时间为2018年4月18日，嘉科中介公司的法定代表人为吴某某。广益房地产公司于2019年5月22日、2019年5月24日、2019年5月26日、2019年5月29日分别按照《协议书》第一条约定向案外人谢某、吴某某、饶某某、卢某某支付了分红及股金共计170900元，案外人谢某、吴某某、饶某某、卢某某向广益房地产公司出具了收条。广益房地产公司还以朱方敏的62145709810****3250银行账户于2019年3月7日向钟俊微62145709810****1484银行账户转账支付了40万元。2018年7月15日，广益房地产公司向嘉科中介公司原法定代表人吴某某转账支付6万元，并备注用途：嘉科销售费。另查明，嘉科中介公司、广益房地产公司双方签订的《协议书》系双方当事人于2019年3月4日在本院审理的（2019）川1025民初184号商品房委托代理销售合同纠纷一案中，由人民法院主持调解达成，双方当事人达成上述协议后，由嘉科中介公司申请撤回（2019）川1025民初184号一案的起诉，一审法院作出裁定予以了准许。一审法院审理认为，嘉科中介公司、广益房地产公司于2019年3月4日对广益房地产公司委托嘉科中介公司销售**项目商品房产生的委托代理费达成的一致协议，系双方真实意思表示，双方当事人应当受该协议约束。广益房地产公司按照协议第一条约定，代嘉科中介公司支付了分红及股金共计170900元。广益房地产公司辩称余款在2018年7月15日向时任嘉科中介公司法定代表人吴某某账户支付6万元及2019年3月7日向钟俊微转账支付40万元中已经支付。一审法院认为，该协议达成的时间为2019年3月4日，广益房地产公司辩称于2018年7月15日已付6万元明显不合常理，而《协议书》第四条约定了广益房地产公司向钟俊微账户转账支付40万元的内容，广益房地产公司于2019年3月7日的履行行为符合该条约定。故协议第一条约定的结算款434141元扣除代支付的分红和股金后，还尚余263241元未支付。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，嘉科中介公司要求广益房地产公司支付房屋销售代理佣金434141元的诉讼请求，一审法院在广益房地产公司未履行部分予以支持。关于嘉科中介公司请求广益房地产公司支付违约金10万元的诉讼请求，一审法院认为，违约金的作用在于督促合同相对人双方及时、合理地履行合同义务，是对合同履行的一种担保，具有补偿和惩罚双重属性。嘉科中介公司按照《协议书》第一条约定履行了部分义务，尚余263241元未履行，广益房地产公司承担违约责任的范围亦应当与未履行的范围相当。而双方于2019年3月4日重新签订的《协议书》未约定广益房地产公司支付上述款项的期限，亦未约定逾期支付的资金占用利息的标准，故本案中嘉科中介公司的损失应当为向广益房地产公司主张权利之日起以263241元产生的法定孳息，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，一审法院对嘉科中介公司要求广益房地产公司支付违约金的诉讼请求，在以263241元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率乘以130%，计算至一审判决指定期限止的范围内予以支持。关于嘉科中介公司主张广益房地产公司支付资金占用利息的请求，一审法院认为资金占用利息属于损失的一部分，嘉科中介公司已经主张了违约金，足以弥补造成的损失，故嘉科中介公司请求广益房地产公司支付损失即资金占用利息的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告资中广益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告资中县嘉科房地产中介服务有限责任公司房屋销售代理佣金263241元及相应违约金（违约金以263241元为基数自2019年6月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率乘以130%的标准计算至判决确定的期限止）；二、驳回原告资中县嘉科房地产中介服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4603元、财产保全费1870元，合计6473元，由原告资中县嘉科房地产中介服务有限责任公司负担3240元，由被告资中广益房地产开发有限公司负担3233元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审认定事实相同，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为广益房地产公司是否还欠嘉科中介公司销售代理佣金263241元未支付。2019年3月4日，广益房地产公司与嘉科中介公司对代理销售**项目商品房产生的佣金达成的《协议书》，系在一审法院审理（2019）川1025民初184号案件时，在人民法院主持下最终修改达成，该协议系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。该协议第一条明确约定广益房地产公司现还应付嘉科中介公司434141元，其中广益公司代嘉科中介公司支付员工分红及股金共计170900元（已支付），剩余263241元的支付方式及时间未进行约定，该协议第二条还约定广益房地产公司用三套房屋及两个车位进行以物抵债，该事实也已经本院（2019）川10民终905、906号生效判决确认；其中一套抵债的房屋（1-3-*-*）为嘉科中介公司法定代表人钟俊微在2016年4月已购买，并支付了首付款、银行按揭利息等费用，故双方协议抵债时，在该协议第四条又约定广益房地产公司将钟俊微已支付的该套房屋首付款、银行利息及其它费用共计40万元退还给钟俊微，并将该套房屋剩余按揭贷款结清。该事实也已经本院（2019）川10民终905号生效民事判决确认。因此，广益房地产公司上诉称40万元中包含有销售代理费的事实不能成立。如前所述，双方《协议书》的最终达成时间为2019年3月4日，因此，广益房地产公司于2018年7月15日向嘉科中介公司时任法定代表人吴某某支付的6万元，不可能是2019年3月4日达成《协议书》中确认的广益房地产公司应当支付给嘉科中介公司的房屋销售代理佣金。综上所述，上诉人广益房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5449元，由上诉人资中广益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何中明审 判 员 夏 飞审 判 员 马晋川二〇二〇年三月二十日法官助理 龙 凤书 记 员 张 怡