浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初22428号原告（执行案外人）：毛剑，男，1976年10月28日出生，汉族，住浙江省浦江县。委托诉讼代理人：沈卫东，浙江良友律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市庆春路225号西湖时代广场5楼。负责人：唐强，总经理。委托诉讼代理人：陈生有、陈洁，浙江康城律师事务所律师。被告（被执行人）：浙江怡通工艺有限公司，住所地浙江省浦江县一点红大道218号。法定代表人：楼耕读，董事长。委托诉讼代理人：楼清灏，公司员工。原告毛剑诉被告中信银行股份有限公司义乌分行（以下简称中信银行义乌分行）、浙江怡通工艺有限公司（以下简称怡通公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月27日受理后，原告毛剑根据本院作出的变更中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司为申请执行人的执行裁定书，于2020年2月3日，向本院提交申请，申请将被告中信银行义乌分行变更为中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称东方资产浙江分公司），本院依法予以准许。本院依法适用普通程序，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告毛剑及其委托诉讼代理人沈卫东、被告东方资产浙江分公司的委托诉讼代理人陈洁、被告怡通公司的委托诉讼代理人楼清灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛剑向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告怡通公司分别于2014年4月30日、2017年8月10日签订的《租房协议》合法有效；2.停止对怡通公司所有的位于浦江县的房地产[房产证号：浦房权证浦阳字第××号，土地证号：浦国用（2007）第1106号]腾空；3.由被告承担本案诉讼费用。庭审中变更第二项诉讼请求为要求对2028年7月31日之前的租赁权予以保护，并停止对原告租赁二被告所有的房地产的腾空行为。事实和理由：1、原告与怡通公司自2016年5月1日起至今存在合法有效的租赁合同关系。2006年4月1日，怡通公司与胡钏、姚苏珍签订租房协议，将怡通公司所有的浦江县的房地产租赁给胡钏、姚苏珍使用，租期十年，自2006年5月1日起至2016年4月30日。2014年，因胡钏退出合伙，原告加入，双方为筹建浦江县天长地久饭店，由赵中伟（姚苏珍丈夫〉作为代表，与怡通公司于2014年4月30日再次签订租房协议，租期为自2016年5月1日至2019年4月30日。该份协议系在上一租赁协议有效期内，经双方合意，对租期的顺延。协议签订后，原告按照租房协议的约定履行，并支付了租金：2014年租金为23万元，原告按照所持有的合伙股份，于2014年6月6日支付了16.1万元（23万元的70%）；2015年3月31日向被告怡通公司法定代表人楼耕读支付了全部租金24万元；2016年4月6日向被告怡通公司法定代表人楼耕读支付了全部租金及房地产税费33.89万元。2017年，原告为扩大投资，便与被告怡通公司再次续签了租房协议，协议约定租期自2017年8月1日起至2028年7月31曰止，租期十一年。之后原告投入巨资开设了浦江盛宴大酒店，并对酒店进行了建造、装修、消防设备安装等一系列工作。2、原告作为案涉房地产的合法承租人，租赁权益应当得到保障。原告自2014年4月30日起便实际占有、使用该处房地产，并于2017年自行办理建设工程规划许可证，建设了车间五（浦江盛宴大酒店）。而被告怡通公司将该处房地产抵押给被告中信银行义乌分行时，并未告知过原告，中信银行义乌分行对案涉房地产主张权利时也没有通知过原告。现原告发现中信银行义乌分行委托评估时，将原告所有的酒店及附属设施也评估在内，依据相关法律规定，原告所有的酒店及附属设施并不在被告中信银行义乌分行抵押优先受偿的范围之内，因此中信银行义乌分行的行为己经侵害了原告的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在法院查封之前己签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，法院应予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。就本案来讲，原告自2014年4月30日就与被告怡通公司存在合法有效的租赁关系，并占有使用至今，原告依法享有的租赁权应当受到保护。综上所述，原告与被告怡通公司之间的租赁合同关系形成于被告中信银行义乌分行设定的抵押权之前，原告享有的租赁权依法应当得到保护，现依法起诉，请求支持上述诉请。东方资产浙江分公司辩称：1、原告毛剑与被告怡通公司租赁关系不成立。首先，从原告提供的2014年4月30日及2017年8月10日的两份《租房协议》，前一份合同系案外人赵中伟与怡通公司签署,后一份合同是原告与怡通签订，承租人不同，前一份与原告无任何关系，按合同约定的租期已经履行完毕。其次，两份租赁合同的租赁期限有部分重合，前一份租赁合同约定的年租金为30万元，之后每年递增5%，而后一份租赁合同约定的租金第一、二年每年为28.8万，第三年起每年30万元，怡通公司放弃较高收益的合同而选择与原告重新签订租金收益较低合同,不符常理。再则，从原告提供的支付凭证来看，原告支付的24万和33.89万元均是支付给了楼耕读，而非怡通公司，付款人也均为石优娟，而非原告，无法证明原告履行了租金支付的义务。同时，款项支付的时间也与合同约定这符，前一份合同约定第一年租金（2016年5月1曰至2017年5月1日）应在协议签订时一次性付清，该协议签署时间为2014年4月30日，而原告却早于合同签署前一个月（2014年4月6日）就支付了33.89万元，合同未签订，原告就支付了大额的房租，这明显也是与常理不符。原告无任何证据证明在其在2016年4月6日以后有按照合同约定每年支付房租，即便原告与怡通公司真的于2017年8月10日签署了租房协议，原告实际也从未支付相应租金，租赁合同并未履行。2、即便原告与怡通公司签订的租赁合同有效，本公司对案涉房屋享有的抵押权是2016年12月30日设立，2017年1月10日办理了抵押登记，早于原告的租赁起始日期，原告对案涉房产享有的租赁权也不能对抗本公司享有的抵押权。怡通公司于2016年12月30日向中信银行义乌分行出具了《承诺书（未出租)》，承诺案涉标的房产于办理抵押登记日前不存在任何形式的出租情况。故原告提供的租赁合同等证据材料与常理不符，不具真实性，原告与怡通公司的租赁关系不成立，原告要求确认租房协议有效，保护其租赁权并停止腾空涉案房屋的诉请于法不符，应当驳回。怡通公司辩称，原告的诉求与东方资产浙江分公司答辩有出入，原告的有些诉求是真实体现的。本公司直接将抵押物抵押给中信银行义乌分行，当时银行是空白的协议拿来盖章的，所有的租赁合同全是在抵押之前签订的，租赁合同都提供给中信银行了，原来的饭店不符合规划局的要求，需要重建，所以需要签订新的合同，重新建的时候赵中伟脱离了，第二次签订的合同是之前合同的延续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告毛剑提供租房协议，证明胡钏、姚苏珍与被告怡通公司签订租赁协议，租期自2006年5月1日起至2016年4月30日的事实。被告东方资产浙江分公司质证，对三性均有异议，这份协议是被告怡通公司和胡钏、姚苏珍签订的，真实性无法查证，租房协议的租期是在中信银行义乌分行设立抵押之前就截止了，与本案无关联性。被告怡通公司质证无异议。该合同的承租人并非原告，且合同给定的租期已过，与本案无关，本院对该证据不作认定。2.原告毛剑提供电子回单、银行交易明细，证明原告于2014年就向被告怡通公司支付租金的事实。被告东方资产浙江分公司质证，对三性均有异议，其中二份凭证付款人是石优娟，均非原告，不知道这个人是谁，其次这二份凭证的收款方一份是楼耕读、一份是陈春娥，均非怡通公司，从证据形式上也无法表明原告支付了租金。另一份支付凭证仅有交易账户和金额，无法看出是谁支付给谁。这组证据与本案无关。被告怡通公司质证无异议，汇款往来记录中收接人都是怡通公司的股东。本院对真实性予以认定，但案外人赵中伟签订的租房协议已经终止，故本院对该合同的履行情况不作认定。3.原告毛剑提供工商登记信息、租房协议，证明其与赵中伟合伙筹建浦江县天长地久饭店，并由赵中伟与被告怡通公司签订租房协议的事实。被告东方资产浙江分公司质证，对真实性无异议，但是对关联性有异议，合同是具有相对性的，即便毛剑和赵中伟存在某一合伙关系，也不能证明原告待证的两份租赁协议均是由原告签署并享有权利的事实。另从内容看浦江县天长地久饭店是于2016年12月20日成立，赵中伟签订的租房协议是2014年4月30日，中间足足相差了两年半，所以原告的论述是站不住脚的，不能达到待证的目的。对租房协议三性均有异议，协议是本案以外的第三人与怡通公司签订的，对其真实性无法核实，根据协议，即便是真的，其租期也是到2019年4月30日，也已经是超过租赁期了。被告怡通公司质证无异议，租赁合同是真实的。本院对工商登记信息、租房协议的真实性均予以认定，对租房协议的证明目的综合阐述。4.原告毛剑提供租房协议，证明其于2017年8月10日与被告怡通公司签订租房协议的事实。被告东方资产浙江分公司质证，对三性均有异议，这份协议是原告与怡通公司恶意串通形成的，这份协议对应的租金也没任何的支付凭证，且这份协议是在抵押权人抵押权设立后才有的，所以即便协议是真实有效的也不能对抗抵押权标的房产被拍卖后其租赁权也不能对抗后续的买受人。被告怡通公司质证无异议，租赁合同是真实的。本院对真实性予以认定，对证明目的综合阐述。5.原告毛剑提供转账凭证、社保查询信息，证明其支付租金的事实。被告东方资产浙江分公司质证，对三性均有异议，款项性质上均标注为往来款，两笔钱也不是打入怡通公司，最后一笔钱付款方是谁也看不出，社保信息，即便石优娟系饭店员工，也不能证明原告支付了租金，因此都不能证明原告的证明目的。被告怡通公司质证无异议。本院对真实性予以认定，但无法达到证明目的，转账凭证载明的用途均为往来款，且其中四张凭证无付款人信息，二张凭证的收款人为楼静婷，一张凭证收款人为陈春娥，并非被告怡通公司。6.被告东方资产浙江分公司提供承诺书、房地产抵押物清单，证明案涉浦江县房地产在办理抵押登记前不存在出租情况。原告毛剑质证，真实性合法性均有异议，根据被告东方资产浙江分公司所说和证据反映，本案设立抵押权时间是2017年1月10日，设立抵押之前由怡通公司出具了一份涉案抵押物不存在出租的承诺书，完全违背事实。第二份证据是抵押物清单也说明不存在抵押物出租的情况。客观事实是不止原告和案外人合伙的龙河生态园，设定抵押的时候饭店正常经营，不仅是原告的饭店，还有学校等店面都是出租的。银行发放贷款之前要进行贷前调查，对抵押物进行评估，中信银行很清楚涉案厂房存在出租情况，不存在出租是违背事实的。根据银行贷款流程，中信银行的抵押程序违法。被告怡通公司质证，承诺书真实性有异议，我公司并不知情，抵押物清单中显示没有出租有意见。本院对真实性予以认定。根据本院对证据的认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：中信银行义乌分行为与怡通公司、张越康、周荷仙、楼耕读、陈春娥金融借款合同纠纷一案，于2019年2月27日向本院提起诉讼。2019年3月11日，本院作出（2019）浙0782民初3901号民事裁定，查封怡通公司所有的坐落于浦江县的房地产[房产证号：浦房权证浦阳字第××号，土地证号：浦国用（2007）第1106号]等财产。2019年3月27日，本院作出（2019）浙0782民初3901民事判决，认定：2016年12月30日，中信银行义乌分行与怡通公司签订《最高额抵押合同》一份，约定怡通公司以其所有的坐落于浦江县的房地产[房产证号：浦房权证浦阳字第××号；土地证号：浦国用（2007）第1106号]为中信银行义乌分行与怡通公司在2016年12月30日至2021年12月30日期间发生的金融债权在最高额人民币1505万元范围内提供抵押担保。2017年1月10日，双方办理了抵押登记手续。该判决判令：一、怡通公司于本判决生效之日起十五日内给付中信银行义乌分行借款本金2705万元及利息、罚息、复利（计算至2019年2月20日为1528562.87元，之后按合同约定计付至实际履行完毕之日止）；二、张越康、周荷仙对怡通公司编号为2017信银杭义乌贷字第811088083791号、2016信银杭义乌贷字第811088066297号《人民币流动资金贷款合同》和相应的展期合同项下的债务及本案相应诉讼费用在最高额1800万元范围内承担连带清偿责任；三、中信银行义乌分行在上述第一项判决及本案诉讼费用范围内对楼耕读所有的坐落于浦江县的房地产[房产证号：浦房权证浦阳字第××号；土地证号：浦国用（2007）第2666号。最高额：650万元]享有优先受偿权。四、中信银行义乌分行在上述第一项判决及本案诉讼费用范围内对怡通公司所有的坐落于浦江县的房地产[房产证号：浦房权证浦阳字第××号；土地证号：浦国用（2007）第1106号。最高额：1505万元]享有优先受偿权。五、楼耕读、陈春娥对上述第一项判决及本案诉讼费用在最高额3246万元的范围内承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92346元，保全费5000元，由怡通公司负担。判决生效后，中信银行义乌分行于2019年5月28日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2019年6月25日，本院作出（2019）浙0782执5915号执行裁定，拍卖涉案房地产等财产。2019年7月4日，本院作出（2019）浙0782执5915号公告，责令怡通公司于2019年8月4日前将涉案房地产内的物品腾空。逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，本院依法强制腾空。毛剑向本院提出书面执行异议，本院于2019年12月10日作出（2019）浙0782执异189号执行裁定，驳回毛剑的异议请求。毛剑不服，提起本案之诉。2014年4月30日，案外人赵中伟（乙方）与怡通公司（甲方）签订《租房协议》一份，约定：甲方将仙华路198号土地、厂房出租给乙方使用，租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日止，租金第一年租金基数为人民币叁拾万元整，每年递增5%，乙方如需建造临时建筑，或改建房屋设施，期满后归甲方所有等权利义务内容。2017年8月10日，毛剑（乙方）与怡通公司（甲方）签订《租房协议》一份，约定甲方将仙华路198号土地、厂房整体出租给乙方使用，租期自2017年8月1日至2028年7月31日止；租金：第一、第二年租金每年288000元，第三年起每年30万元整，每年租金提前一个月一次性付清；乙方在甲方土地上新建房屋后房屋使用权在合同期内归乙方使用，合同期满后归甲方所有等权利义务内容。本院认为，本案争议的争议焦点，一是原告毛剑与被告怡通公司签订的合同是否真实成立；二是如原告毛剑与被告怡通公司签订的合同真实成立，原告毛剑享有的租赁权能否对抗被告东方资产浙江分公司对案涉房产享有的抵押权，原告毛剑的诉请应否予以支持。关于焦点一，原告毛剑提供其与被告怡通公司签订的租房合同，被告怡通公司对真实性无异议，虽然被告东方资产浙江分公司对真实性提出异议，但未提供否定的证据予以证明，故本院认定原告毛剑与被告怡通公司于2017年8月10日签订的租房协议合法有效。关于焦点二，虽然原告毛剑与被告怡通公司签订租房协议合法有效，但该合同于2017年8月10日签订，而被告怡通公司于2016年12月30日与中信银行义乌分行对案涉房产设定抵押，并于2017年1月10日办理抵押登记，被告东方资产浙江分公司对案涉房产享有的抵押权先于原告毛剑的租赁权设立，根据法律规定的抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，原告毛剑享有的租赁权不能对抗被告东方资产浙江分公司对案涉房产享有的抵押权。原告毛剑提供2014年4月30日案外人赵中伟与怡通公司签订的租房协议用于证明其与怡通公司签订的租房协议系该合同的延续，即便原告毛剑与案外人赵中伟原系合伙关系，与案外人赵中伟共同享有案涉房产的租赁权，但原告毛剑与被告怡通公司于2017年8月10日签订租房协议之日，案外人赵中伟与被告怡通公司签订的租房协议即终止，从2017年8月10日的租房协议约定的租赁起止期限、租金、承租人均有显示，并非原告毛剑主张的是前一份租房协议的延续。2014年4月30日的租房协议系案外人赵中伟与被告怡通公司签订，并非原告毛剑签订，原告要求确认其与被告怡通公司签订的2014年4月30日租房协议有效，与事实不符，且该合同已经终止，故对原告毛剑的该诉请，本院不予支持。综上所述，原告毛剑第二项诉请，与法不符，应予驳回。对原告毛剑诉请合法合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、确认原告毛剑与被告浙江怡通工艺有限公司于2017年8月10日签订的《租房协议》合法有效。二、驳回原告毛剑的其他诉讼请求。案件受理费28400元，由原告毛剑负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  叶迪龙人民陪审员  王宏大人民陪审员  虞文勇二０二０年三月二十日代书 记员  王小悦