湖南省湘潭县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0321执异15号异议人（利害关系人）：曹相华，男，1979年3月3日出生，汉族，湖南省慈利县人，身份证住址湖南省慈利县。异议人（利害关系人）：傅知言，男，1963年4月18日出生，汉族，湖南省桃源县人，身份证住址湖南省桃源县。申请执行人：湖南湘潭天易农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省湘潭县易俗河镇云龙路495号。法定代表人：曾国平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：姚自成，湖南三湘律师事务所律师。被执行人：凌剑，男，1979年5月6日出生，汉族，湖南省湘潭市人，身份证住址湘潭市雨湖区。被执行人：王晓芳，女，1979年11月28日出生，汉族，湖南省湘潭市人，身份证住址湖南省湘潭市雨湖区。被执行人：段冬秀，女，1961年9月29日出生，汉族，湖南省湘潭市人，身份证住址湘潭市雨湖区。被执行人：胡锦霞，女，1976年10月31日出生，汉族，湖南省湘潭市人，身份证住址湘潭市雨湖区，现住湘潭市岳塘区。本院在执行湖南湘潭天易农村商业银行股份有限公司（以下简称“天易农商行”）申请执行凌剑、王晓芳、段冬秀、胡锦霞金融借款合同纠纷案过程中，于2019年11月20日作出（2019）湘0321执1043号之二执行裁定书，裁定被执行人凌剑、王晓芳、段冬秀、胡锦霞所有的位于湘潭市岳塘区建鑫城国际X栋XXXX号商业房产（房屋权证号：潭房权证岳塘区字第××、20××77、20××78、20××79号，国土证号：潭国用（2014）第××号，建筑面积：1011.49平方米）以第二次流拍底价880万元以物抵债交付天易农商行，抵偿凌剑、王晓芳、段冬秀、胡锦霞所欠天易农商行880万元的债务，并于同年12月17日发出（2019）湘0321执1043号公告，责令被执行人凌剑、王晓芳及房屋租赁人、相关控制人等在2019年12月31日前腾空并退出上述涉案房屋。利害关系人曹相华、傅知言认为法院要求腾空并退出房屋侵害了其合法权益，故向本院提起书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。异议人曹相华、傅知言称，2015年12月7日，湘潭市金煌建筑装饰有限公司（以下简称“金煌公司”）与凌剑、王晓芳、段冬秀、胡锦霞签订了《房屋租赁合同》，合同约定金煌公司租赁湘潭市岳塘区建鑫城国际X栋XXXX号商业房产（建筑面积：1011.49平方米），租赁到期日期为2020年12月7日。2018年6月13日，双方又签订了《房屋租赁合同之补充协议》，双方一致同意将租赁期限变更至2023年1月8日，租金已一次性付清。根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”据“买卖不破租赁原则”，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力。现金煌公司已合法注销，原租赁合同下的权利义务已经由公司股东曹相华、傅知言承继。当前异议人二人仍继续占有该商业房产进行经营活动。综上所述，现该商业房产尚有未到期的租赁合同，权属的变更不应影响租赁合同的继续履行，法院要求其二人于2019年12月31日前腾空并退出房屋，侵害其合法权益，故提起书面异议，请求中止该腾房公告的执行，停止要求异议人腾退涉案房屋。异议人提交了《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同之补充协议》、银行流水等证据。申请执行人天易农商行称，一、涉案房产在房产部门办理抵押登记的时间为2015年7月30日，其所有的他项权证记载债权形成时间为2015年7月30日至2020年7月30日。2018年7月16日湘潭县人民法院作出的（2018）湘0321民初306号民事判决确认抵押合法有效，判决其对涉案房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。异议人与被执行人于2015年12月7日签订《房屋租赁合同》，异议人在承租涉案房产时，该房产上已设定了抵押。异议人应知道承租房产已设定抵押所导致的法律后果，即涉案房产拍卖、变卖后，从而存在不能承租房屋的风险。故依据《中华人民共和国物权法》第190条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。异议人的租赁行为发生在抵押权设定之后，不得对抗答辩人享有的抵押权。二、因被执行人凌剑等不能按约定偿还贷款，2018年2月9日其依法向湘潭县人民法院提起诉讼，请求行使对涉案房产的抵押权。在法院即将作出判决时，异议人与被执行人签订《房屋租赁合同之补充协议》，不仅延长了原约定的期限，而且改变了双方原约定的一年期支付租金的方式，一次性支付4年租金1266600元。该约定一次性支付租金的方式与商业惯例明显不符，双方串通损害其利益的主观意图明显。依据《中华人民共和国民法总则》第153条规定，《房屋租赁合同之补充协议》应属于无效行为。三、如前所述，本案租赁行为发生在涉案房产设定抵押之后，其接受涉案房产以资抵债属于行使抵押权行为，不适用“买卖不破租赁原则”。综上所述，异议人的租赁行为不能对抗其请求的执行行为，应予以腾退涉案房产，故湘潭县人民法院作出的（2019）湘0321执1043号公告正确合法，异议人的异议请求应予以驳回。被执行人凌剑、王晓芳、段冬秀、胡锦霞未提出申辩意见。本院查明，2015年7月30日凌剑、王晓芳与天易农商行响塘支行【原湘潭县农村信用合作联社响塘乡信用社（以下简称“响塘支行”）】签订《借款合同》，凌剑、王晓芳向该行借款9800000元，同日凌剑、王晓芳、段冬秀、胡锦霞与响塘支行签订《最高额抵押合同》，约定以凌剑、王晓芳、段冬秀、胡锦霞共同所有的位于湘潭市岳塘区建鑫城国际社区X栋XXXX号（房屋权证号：潭房权证岳塘区字第××、20××77、20××78、20××79号，国土证号：潭国用（2014）第××号）房产设定抵押权，为凌剑提供最高额借款本金9800000元的抵押担保，担保期限自2015年7月30日至2020年7月30日，担保范围包括本金、利息、逾期利息、实现债权等费用，双方办理了抵押登记（他项权证号：潭房他证湘潭县字第××号）。响塘支行依约向凌剑发放该笔贷款。因凌剑、王晓芳未按期归还借款本息，天易农商行向本院提起诉讼，本院于2018年7月16日作出（2018）湘0321民初306号民事判决书，判决：由凌剑、王晓芳在本判决生效后十日内偿还天易农商行借款本金9800000元及利息、逾期罚息（利息自2017年6月23日起按月利率6.9666‰计算至2017年7月30日止，逾期罚息自2017年7月31日起按月利率9.975324‰计算至债务清偿之日止）；二、天易农商行对凌剑、王晓芳、段冬秀、胡锦霞共同共有的位于湘潭市岳塘区建鑫国际社区X栋XXXX号的抵押房产（产权证号：20××77、20××78、20××79）在拍卖、变卖后所得价款中在借款本金9800000元及利息、逾期罚息范围内享有优先受偿权；三、驳回天易农商行的其他诉讼请求。案件进入执行程序后，本院依法对设定抵押的前述房产进行拍卖，二拍流拍后本院于2019年11月20日作出（2019）湘0321执1043号之二执行裁定书，裁定被执行人凌剑、王晓芳、段冬秀、胡锦霞所有的前述抵押房产以第二次流拍底价880万元以物抵债交付天易农商行，抵偿凌剑、王晓芳、段冬秀、胡锦霞所欠天易农商行880万元（受理费45200元、执行费76400元、公告费900元）的债务，该房屋所有权和所附着的土地使用权及相应的其他权利自本裁定送达之日起转移给天易农商行；……。并于同年12月17日发出（2019）湘0321执1043号公告，责令被执行人凌剑、王晓芳及房屋租赁人、相关控制人等在2019年12月31日前腾空并退出上述涉案房屋。利害关系人曹相华、傅知言遂向本院提起书面执行异议。异议人提交的证据显示，2015年12月7日金煌公司与被执行人凌剑、王晓芳、段冬秀、胡锦霞签订《房屋租赁合同书》，合同约定：租赁房屋座落于岳塘区建鑫城国际社区X栋XXXX号，建筑面积共1011.49平方米，……租赁期为五年，自2015年12月8日起至2020年12月7日止。2018年6月13日金煌公司与凌剑、王晓芳、段冬秀、胡锦霞又签订《房屋租赁合同之补充协议》，协议约定，对于2015年12月7日签订的《房屋租赁合同书》变更为：一、租赁期限变更至2023年1月8日止，租赁期限届满后，金煌公司有优先租赁权；二、双方一致同意，2019年1月8日起至2023年1月8日期间的房屋租金合计为1266600元，此租金金额为税后租金金额，在本合同签署后三日内，金煌公司一次性向凌剑、王晓芳、段冬秀、胡锦霞支付4年房屋租金……。同年6月16日曹相华向凌剑转账支付房屋租金共计366600元，同年6月18日曹相华向段冬秀、胡锦霞、王晓芳转账支付房屋租金每人300000元，合计支付房屋租金1266600元。另查明，金煌公司承租前已知悉涉案房屋设定抵押，在法院拍卖处置该房屋时，金煌公司因无意向购买而放弃了优先购买权。异议人曹相华为原金煌公司法定代表人，异议人傅知言为原金煌公司股东，该公司已于2019年2月20日经湘潭市工商行政管理局岳塘分局以简易程序注销登记，投资人曹相华、傅知言承诺依法承继金煌公司的权利义务。本院认为，根据我国相关法律和司法解释规定，“买卖不破租赁原则”是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，但租赁物先抵押后出租的情况下，抵押权优先于承租权，即抵押在先租赁在后的，债权人实现抵押权时《租赁合同》对房屋买受人不具有约束力。本案中，涉案商业房产由凌剑、王晓芳、段冬秀、胡锦霞于2015年7月30日因借款而设定抵押担保，办理抵押登记，而金煌公司与凌剑、王晓芳、段冬秀、胡锦霞签订《房屋租赁合同书》是在2015年12月7日。故本院要求被执行人及房屋租赁人、相关控制人等腾空并退出房屋符合法律规定，因腾房造成房屋租赁人的损失应通过其他途径和程序向出租人主张权利。综上所述，异议人曹相华、傅知言所提异议理由不能成立，其异议请求不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回异议人曹相华、傅知言的异议。如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十日内向本院递交复议申请书，并按照对方当事人的人数提出副本，复议于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  赵紫剑人民陪审员  李 娟人民陪审员  朱立华二〇二〇年三月十一日书 记 员  毛里莎附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。