广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22280号上诉人（原审原告）：广州市中庸房地产有限公司，住所地广州市白云区机场路111号三楼D1。法定代表人：李浩斌，总经理。委托诉讼代理人：陈克文，该公司员工，通讯地址广州市白云区。委托诉讼代理人：梁艳霞，该公司员工，通讯地址广州市白云区。被上诉人（原审被告）：梁向红，女，1947年7月16日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄小梨，梁向红之女。上诉人广州市中庸房地产有限公司（以下简称中庸公司）因与被上诉人梁向红租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6091号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人中庸公司上诉请求：1.撤销一审第四项判决并依法改判；2.判决梁向红及其同住人员返还广州市越秀区珠光路仓前直街14号XX房中属于中庸公司的部分房屋；3.判决梁向红支付自合同解除之日起至房屋返还之日止的占有使用费给中庸公司（使用费按广州市房管部门评定的同期同地段房租租金参考价为准）3.本案的一审、二审诉讼费用由梁向红承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律有误。一审法院因涉案房屋是共有房屋，且未有证据显示已明确划分各自使用区域和产权位置等缘由不支持梁向红返还涉案房屋属于中庸公司的部分。根据《物权法》第九十四条规定，虽未明确中庸公司、梁向红各自使用区域和产权位置，但是涉案房屋的各自面积已确定，故双方当事人对各自使用区域划分不明确不影响对自己所有部分的房屋行使权利。二、一审法院因判决生效后属于未发生事宜，故不支持中庸公司请求梁向红支付自合同解除之日起至返还之日止的占有使用费有误。根据（2012）穗越法民初字第2107号《民事调解书》、《合同法》和《物权法》的相关规定，中庸公司有权要求梁向红支付房屋占有使用费并赔偿其侵权造成的损害，即使涉案房屋未明确分割，梁向红的无权占有行为仍会持续造成中庸公司的损失。综上，请求二审法院全面维护中庸公司的合法权益。被上诉人梁向红答辩称：不同意解除合同腾空房屋，希望可以继续使用涉案房屋，对于中庸公司提出的占用费问题，梁向红可以接受。中庸公司向一审法院起诉请求：1.判令解除中庸公司和梁向红的租赁合同，梁向红及其同住人员立即将广州市越秀区珠光路仓前直街14号XX房中属于中庸公司所有的面积（建筑面积11.16平方米）腾空交还给中庸公司；2.判令梁向红参考广州市房管部门公布的同期同类同地段租金标准向中庸公司支付2016年1月1日至合同解除之日止的租金（按建筑面积11.16平方米计算）；3.判令梁向红向中庸公司支付自2016年1月6日起至梁向红清偿租金之日止的逾期支付租金的违约金（按照月租金额×月利率2%×欠租时间，按建筑面积11.16平方米计算）；4.判令梁向红按广州市房管部门公布的同期同类同地段租金标准向中庸公司支付自合同解除之日起至实际搬出之日止的房屋使用费。一审法院认定事实：根据《房地产共有（用）证》（穗房地共证字第××号）载明，珠光路仓前直街14号XX房权属人为广州市建设发展公司（中庸公司前称）、梁向红和黄小梨，该屋建筑面积为37.39平方米，其中中庸公司占有11.16平方米份额，梁向红占有19.68平方米份额，黄小梨占有6.56平方米份额。2007年3月26日，中庸公司与梁向红签订《广州市房地产租赁合同》，约定中庸公司将上址房屋出租给梁向红作住宅使用，使用面积8.37平方米，租期从2007年1月1日至2008年12月31日，月租金为42.10元，租金按季结算，由梁向红在每季第5日前支付；梁向红逾期交纳租金需按当月租金额的1%支付违约金；如逾期180日，中庸公司有权解除合同，收回房屋；租赁期届满且中庸公司要求收回房屋或解除合同之日，梁向红应交回房屋和设备给中庸公司。一审另查，中庸公司曾于2012年提起诉讼，要求解除双方的租赁合同，并要求梁向红腾空交还房屋、支付2012年1月至同年6月的租金和合同解除之日起的房屋使用费。一审法院于2012年10月15日作出（2012）穗越法民三初字第2107号民事调解书，调解内容为：一、梁向红在调解书送达之日起十日内向中庸公司清付2012年1月1日起至调解书送达之日止的租金（按每月42.10元计付）；二、自调解书送达之次日起两年内，梁向红参照房管部门评定的同期私房住宅标准租金，逐月向中庸公司支付广州市珠光路仓前直街14号XX房中庸公司产权部分（建筑面积11.16平方米）的租金。一审庭审中，中庸公司表示：合同期满后，双方没有续签租赁合同，梁向红交租至2015年12月31日，对于中庸公司与梁向红及黄小梨共有的面积，在实际使用上不清楚是否有明确划分使用区域。一审法院认为：中庸公司与梁向红签订的《广州市房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同期满后，双方没有续签租赁合同，但中庸公司继续收取梁向红租金，故原租赁合同有效，但双方形成不定期租赁关系，中庸公司现要求解除双方之间的租赁关系，合法有理，一审法院院予以支持。涉案房屋是中庸公司与梁向红及黄小梨共有的房屋，但没有证据显示屋内已明确划分出各自使用区域和产权位置，考虑到梁向红是基于拆迁回迁至涉案房屋以及涉案房屋作为一个整体尚未分割的客观情况，一审法院对中庸公司要求梁向红交还涉案X房属于中庸公司的面积部分的诉讼请求不予支持。根据合同约定，梁向红负有按时交租的义务及逾期交租须承担支付违约金的责任，中庸公司现要求梁向红支付2016年1月1日至合同解除之日止的租金以及要求梁向红按月利率2%计付违约金合法有理，一审法院予以支持。至于上述期间的租金标准，因双方曾在（2012）穗越法民三初字第2107号案进行调解并共同确认了新的租金标准即参照房管部门评定的同期私房住宅标准计，因此，一审法院对中庸公司在本案中主张参考广州市房管部门公布的同期同类同地段租金标准计付租金予以支持，其中2016年的同期同类同地段租金参考价为每月每平方米38元，2017年、2018年的同期同类同地段租金参考价均为每月每平方米41元；2019年的同期同类同地段租金标准至今尚未公布，故2019年1月1日起至判决生效之日止的租金标准参照2018年的同期同类同地段租金标准即每月每平方米41元计。因判决生效之后属未发生事宜，故一审法院对判决生效之日起的使用费不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六的规定，一审法院判决如下：一、广州市中庸房地产有限公司与梁向红关于广州市越秀区珠光路仓前直街14号XX房的租赁关系于本判决发生法律效力之日解除；二、梁向红应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2016年1月1日至本判决发生法律效力之日止的租金（其中2016年1月1日至2016年12月31日期间按每月424.08元标准计，2017年1月1日至本判决发生法律效力之日止按每月457.56元标准计）支付给广州市中庸房地产有限公司；三、梁向红应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市中庸房地产有限公司支付逾期给付上述租金的违约金（每季租金的违约金从每季的第6日起计至付清之日止，以欠付的租金为基数，按照月利率2%计至梁向红清偿欠付的租金之日，违约金总额以欠付租金总额为限）；四、驳回广州市中庸房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由广州市中庸房地产有限公司负担25元，梁向红负担25元。经二审审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本案二审期间，双方方当事人均无提交新证据。二审中，一、梁向红确认其支付租金至2015年12月31日，因中庸公司没有与梁向红签署租赁合同，也没有提供收取租金的账号，2019年去交租时中庸公司表示不收租金，要走法律途径。二、中庸公司表示涉案房屋同期同类同地段租金参考价2016年为每月每平方米41元，2017年为每月每平方米38元、2018年为每月每平方米41元，2019年为每月每平方米44元，其坚持要求梁向红按该标准向其支付的租金,即2016年1月1日至2016年12月31日期间按每月457.56元标准计，2017年1月1日至2017年12月31日期间按每月424.08元标准计，2018年1月1日至2018年12月31日期间按每月457.56元标准计，2019年1月1日起按每月491.04元标准计。梁向红表示同意按该标准支付租金。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案评析如下：本案争议的焦点为梁向红是否应当返还涉案房屋中中庸公司所占份额的房屋给中庸公司的问题。鉴于中庸公司在与梁向红签订的《广州市房地产租赁合同》所约定的租赁期限届满多年后曾诉诸于一审法院，一审法院根据双方达成的协议于2012年10月15日发出了调解书，该调解书中确定的两年期限亦于2014年10月届满，中庸公司现要求解除双方之间的租赁关系，合法有理，一审法院予以支持正确，本院予以确认。但涉案房屋的总建筑面积仅为37.39平方米，中庸公司要求收回其中11.16平方米的房屋显然不符合实际，一审法院不予支持并无不当，中庸公司应先行使共有人的权利分割涉案房屋为宜。至于中庸公司主张的自合同解除后至返还房屋之日止的房屋占用费的问题。鉴于中庸公司与梁向红的租赁关系在本案判决生效之日才予以解除，本案亦未支持中庸公司要求收回房屋的请求，且解除之后的使用费属未发生事宜，双方可自行协商解决，协商不成时中庸公司可另行主张，故一审法院院对判决生效之日起的使用费不予调处亦无不妥，本院予以维持。鉴于中庸公司与梁向红就2016年1月1日至本判决发生法律效力之日止的租金在二审中达成一致意见，根据当事人处分原则，本院予以接纳，并据实对一审判决第二项作出调整。综上所述，中庸公司的上诉请求不能成立，应予驳回，本院仅按双方达成的一致意见对一审判决第二项作出调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6091号民事判决第一、三项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6091号民事判决第四项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6091号民事判决第二项为：梁向红应于本判决送达之日起十日内，一次性将2016年1月1日至本判决发生法律效力之日止的租金（其中2016年1月1日至2016年12月31日期间按每月457.56元标准计，2017年1月1日至2017年12月31日期间按每月元424.08标准计，2018年1月1日至2018年12月31日期间按每月457.56元标准计，2019年1月1日至本判决发生法律效力之日止按每月491.04元标准计）支付给广州市中庸房地产有限公司；四、驳回广州市中庸房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由广州市中庸房地产有限公司负担25元，梁向红负担25元；二审案件受理费25元，由广州市中庸房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年三月二十四日书记员  郭 俏