湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终345号上诉人（原审被告、反诉原告）：江永鸿泰置业发展有限公司，住所地湖南省江永县潇浦镇永回路（老城关中学对面58号隔壁）。法定代表人：李康，系公司总经理。委托诉讼代理人：何丽辉，湖南兆美律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉原告）：欧阳德胜，男，1988年2月6日出生，瑶族，居民，住湖南省江永县。委托诉讼代理人：欧阳井厚，系欧阳德胜父亲（特别授权）。上诉人江永鸿泰置业发展有限公司（以下简称“鸿泰公司”）因与被上诉人欧阳德胜房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省江永县人民法院（2019）湘1125民初1399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭。通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鸿泰公司的上诉请求：撤销原判第一项，依法改判上诉人不承担延期交房违约金的责任。事实与理由：被上诉人早已知晓于2017年3月开始就可以收房，自己却延迟收房，则应承担延迟收房的过错。被上诉人欧阳德胜答辩称，依据双方签订的《万佳名城商品房屋预售合同》第九条约定：商品房达到本合同约定的交付标准后，出卖人应当以手机短信或媒体公告的方式通知买受人办理交付手续，买受人应在通知之日起七天办理房屋交接手续。依据《合同法》第62条，双方在签订购房合同中，没有对房屋的交付标准作出明确规定，所以交付标准应当按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。依照《住房建筑规范》（编号为GB50368—2005）第11.0.1条，上诉人应满足上述条件后，才能通知答辩人过来收房。但是直到答辩人收房，上诉人交付的房屋还没达到上述条件，其《工程竣工验收备案表》仍没有完备，尚缺消防备案。因此上诉人所说通知收房，既不符合《住宅建筑规范》也不符合双方签订的《万佳名城商品房预售合同》。上诉人辩称万佳名城一部分业主陆续于2017年3月、4月过来收房，这其实是上诉人在交房期限到后利用业主急于收房的心理，在不具备交房的情况下，误导业主收房。被上诉人欧阳德胜向一审法院起诉的诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金78,039.17元（367,108×0.03%×580天＋81,393×0.03%×580天）；2、判令被告承担擅自变更1-107号房屋规划、设计、没有预留空调外机机位的违约责任赔偿金6511元；3、本案诉讼费用由被告承担。上诉人鸿泰公司的向一审法院起诉的反诉请求：1、判令原告（反诉被告）欧阳德胜按合同单价支付房屋实测面积超出合同面积的补差款；2、本案反诉费用由（反诉被告）欧阳德胜承担。一审法院认定事实：被告江永鸿泰置业发展有限公司于2014年在江永县潇浦镇永回路原城关中学对面黑牛山东面开发江永万佳名城小区。2015年6月被告经湖南省机械工业设计研究院通知更改商品房设计。2015年12月31日，原告欧阳德胜与江永鸿泰置业发展有限公司签订了《商品房预售合同》，合同约定：原告欧阳德胜购买被告开发的位于万佳名城小区第2栋12层05号房，建筑面积143.88㎡，套内建筑面积123.93㎡，实际面积以房产部门测量为准，价格2588元/㎡，合计总金额372,361元，采用分期付款方式付款，首付款90%，金额335,125元。被告江永鸿泰置业发展有限公司在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付给原告欧阳德胜，所约定的装修、设计标准见附件；如遇到合同约定的特殊原因，可延期交付使用，但不得超过90天。房屋交接及违约责任约定：出卖人应当以手机短信或媒体公告的方式通知买受人办理交付手续，买受人应在通知之日起7天内办理房屋交接手续。否则，视为买受人在交付期限前已经收到交房通知，视为出卖人在规定交房期限交房，并由买受人承担由此带来的责任。合同约定，买受人逾期付款的违约责任：逾期未超过60日，自合同规定的应付款期限到达次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按逾期应付款金额的万分之三支付违约金；如逾期超过60日，出卖人有解除合同权利，买受人应按应付款的5%支付违约金；出卖人解除合同的，在45日内将已付房款扣除违约金后退还给买受人。出卖人同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限到达次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按逾期应付款金额的万分之三支付违约金。出卖人逾期交房的违约责任与买受人逾期付款的违约责任基本一致，如出卖人逾期交房未超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已交房款万分之三支付违约金，合同继续履行；如逾期超过60日，买受人有权解除合同，出卖人按买受人已交房款的5%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自最后交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，按已交房款万分之三支付违约金。双方签订的《商品房预售合同》的附件附有房屋平面图，该附图的在《商品房预售合同》签订前已经被取消了1-Q轴空调搁板。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款335,125元，办证费用5723元，剩余37236元于2017年8月9日付清。2016年1月1日，原告欧阳德胜与江永鸿泰置业发展有限公司签订了《万佳名城杂房协议书》，该协议约定，因原告向被告购买商品房1205号房，面积143.88平方米，被告将杂房作为优惠活动赠送给原告，面积按所购房屋面积的5%赠送，协议书作为赠送杂房的凭据，杂房不给予办理产权证。2017年8月9日，原告欧阳德胜签署万佳名城房屋交接确认书，确认接收万佳名城住宅小区2栋1205号房。2017年7月24日，江永县房地产测绘事务所对万佳名城一期2#楼进行产权登记测绘，确认原告所购第2栋12层12A05号房屋面积为148.14平方米。另查明，由于江永县黑牛山东面国有出让地块内高压线搬迁一事，致万佳名城项目无法施工，导致工期延误。因购房户反映所购房屋入户花园未封窗的问题，被告代表于2017年10月22日承诺，万佳名城一期按施工图纸上说明在两个月之内封好窗，业主已做好的按成本价补偿。一审法院认为，原告欧阳德胜与被告江永鸿泰置业发展有限公司签订的《商品房预售合同》及其附件、《杂房协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，成立并已生效，对双方具有法律约束力。原告欧阳德胜作为买受人依约履行了付款义务，于2015年12月30日向被告支付购房首付款335,125元，剩余37,236元于2017年8月9日付清，被告应按合同约定在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付原告，原告欧阳德胜于2017年8月9日签署的房屋交接确认书，虽合同约定具体交房时间以出卖人通知的时间为准，但被告未能提供直接证据证明已通知原告接收房屋的事实，故对被告认为原告以房屋质量瑕疵为由拒绝接收房屋的抗辩，该院不予采纳，该院因此确定被告交房时间为原告欧阳德胜签署房屋交接确认书的时间，即2017年8月9日。被告实际延期交房222天（2016年12月29日－2017年8月8日）。另依合同约定，被告如遇特殊原因，可延期交付，但不得超过90天，被告有证据证明确因江永县黑牛山东面高压线搬迁一事及天气原因导致工期延误。因此，原告请求被告按合同约定，即按已交房款万分之三标准支付逾期交房的违约金，该院予以支持，但应当扣除被告因故延误的90天。据此，该院确定被告江永鸿泰置业发展有限公司应当支付原告欧阳德胜违约金为：335,125元×0.0003×132天=13,271元。被告提供证据证明取消原设计图中预留的空调搁板，系该房屋原设计单位湖南省机械工业设计研究院对附属部分的变更，并未对房屋主体部分进行更改，原告以被告没有按原设计预留空调外机搁板，要求被告支付违约金5000元，该院认为被告取消预售合同附图的空调外机搁板，对原告使用空调造成影响，已经构成违约，酌情由被告给付原告违约金2000元。原告诉请要求被告支付原告自行封窗的损失2772元，因被告交付的房屋该项不符合约定，且被告代表承诺万佳名城一期按施工图纸上说明在两个月之内封好窗，业主已做好的按成本价（350元/㎡）补偿，故该院酌情支持原告自行封窗的损失1617元。原、被告双方在签订《商品房预售合同》之后，共同签署了《万佳名城杂房协议书》，在该协议书有被告承诺赠送杂房的明确记载，被告应当信守承诺，原告要求被告赠送所购商品房面积5%的杂房，符合原、被告双方约定，该院予以确认。对于被告（反诉原告）鸿泰公司要求原告（反诉被告）欧阳德胜支付面积差价款的诉请，该院认为，因双方合同约定所购房屋实际面积以房产部门测量为准，故应按房产测绘部门实测房屋面积结算房款。经江永县房地产测绘事务所进行产权登记测绘，确认原告所购房屋面积为148.14㎡，超出合同约定面积4.26㎡，应补差价款11,024元，该院对此依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）欧阳德胜逾期交房违约金13,271元；二、被告（反诉原告）江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）欧阳德胜支付因取消《商品房预售合同》附图中的空调外机搁板的违约金2000元；三、被告（反诉原告）江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告欧阳德胜自行封窗费用1617元；四、被告（反诉原告）江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）欧阳德胜赠送购房面积（148.14㎡）5%的杂房（杂房不办理产权证）；五、原告（反诉被告）欧阳德胜于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）江永鸿泰置业发展有限公司补交所购房屋面积差价款11,024元；六、驳回原告（反诉被告）欧阳德胜的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）江永鸿泰置业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费560元，减半收取280元，由原告欧阳德胜负担100元，被告江永鸿泰置业发展有限公司负担180元；反诉受理费减半收取38元，由原告欧阳德胜负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，上诉人鸿泰公司提供四份新证据：证据一、万佳名城业主群聊微信截图、个人微信情况信息截图，拟证明该群于2017年4月3日至4月12日期间对收房及物业收费等问题进行了激烈的讨论，被上诉人在微信群里发表过意见，说明其知晓收房事宜。证据二、万佳名城2017年3月、5月的销售工作记录情况表各一份，拟证明上诉人分别于2017年3月27日、2017年5月通知业主收房的情况，2017年5月15日、5月19日分别由业务人员通知过被上诉人收房，上诉人已经尽到了通知收房义务。证据三、庭审笔录中的证人樊小芳、刘丽恒的证言一份及对伍佳佳的询问笔录一份，拟证明上诉人于2017年3月、5月均通知过业主来收房，通知流程就是每个员工负责通知工作记录表上公司分给他们的业主过来收房。证据四：（2019）湘11民终2740号民事判决书，拟证明同类案件，永州市中院对原审判决调整违约金过高的观点予以支持。被上诉人欧阳得胜质证：对证据一的意见，上诉人提供的微信截图中并没我的发言，我不在这个微信群里，我方不予认可。对证据二的意见，那是通知业主协助办证的，并不是通知业主收房，我记得3月份是办公积金贷款，我方不予认可。对证据三的意见，该证据证明目的不明确，我方不予认可。证据四与我无关，不予质证。对证据五的意见，违约金是签订合同时公司提出的，这份判决书与我方无关，应当按合同约定办事。另外樊小芳并没有通知我，我于2017年4月打过电话给她，她当时说还不能交房，需要等两个月，后来又催了几次，还是不给我交房。上诉人鸿泰公司在二审期间申请证人刘娣、高梅兰出庭作证。拟证实2017年3月、5月上诉人都通知过业主收房。上诉人鸿泰公司对证人证言质证：对证人的三性无异议，可以证实2017年3月、5月上诉人都通知过业主收房，每一位置业顾问有对应的业主，这些置业顾问都已尽到通知的义务。被上诉人欧阳得胜证言质证：我并没有置业顾问的微信，也没有收到通知。被上诉人在二审期间提交了六份证据：证据一、2017年5月18日樊小芳发给业主的短信内容；证据二、2017年5月22日樊小芳和业主的聊天记录；证据三、周慧敏向物业反映主卧室墙面严重渗水问题及收房的记录；证据四、周慧敏收房当日（2017年10月20日）所交物业费收据；证据五、江永鸿泰置业发展有限公司大股东李义兴的两份承诺；证据六、记录万佳名城一期1#楼工程《竣工验收备案表》（2017年4月17日备案，基本合格，缺消防验收）。该六份证据均拟证明业主没有收到收房通知，该公司不具备交房条件。上诉人鸿泰公司质证：对证据一、二的三性均有异议，对证据三、四、五、六的真实性无异议，对其关联有异议。一、二组证据没有真实指向是被上诉人，与本案无关。三、四、五、六组证据所反映的是飘窗和空调隔板，在一审已经解决，上诉人没有就此问题提出上诉，不能证实上诉人没有通知被上诉人收房，第六组证据恰恰证实4月17日已经备案，已达到合同约定交付的标准。本院认证，上诉人提交的证据一，结合证据二、证据三、证据四及证人证言可以证实2017年4月12日前上诉人已经尽了通知收房的义务，对证据一、二、三及证人证言本院予以采纳。证据四，该案例与本案不相同，对该证据，本院不予采纳。被上诉人提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。另查明，上诉方在2017年4月12日前已经通知被上诉方收房，该工程于2017年4月17日在江永县住房和城乡规划建设局进行验收备案（备案表上注明缺消防验收）。本院认为，本案争议焦点为：一、关于本案的逾期交房的时间问题。按双方合同约定，上诉人应在合同约定的期限内（2016年12月28日前）交付房屋，上诉人未在此期限内交付房屋造成违约，应当承担违约责任。逾期的具体时间应该为符合交付条件的通知时间。从本案看，尽管被上诉方未在购房户的微信群中，但从微信群中其他购房户的聊天记录看，上诉人2017年4月12日前已经通知购房户收房，且双方的购房合同约定了交房时间，被上诉人也有催收上诉人交房的义务，本案中，被上诉人没有证据证实向上诉人催交购房，因此，本院认定上诉人在2017年4月12日前向被上诉人通知交房。本案房屋备案时间是2017年4月17日（尽管备案时缺消防验收，但相关单位对该工程已经备案）。因此本案的交付时间应认定为2017年4月17日。故本案的违约时间共计为109天，此违约时间再减去合同约定的90天因故延误时间。所以，上诉方的违约时间为19天，本案的违约金为1910.21元（335,125*0.0003*19）。二、关于延期交房违约金标准是否过高的问题。因为上诉人在一审中并没有提出违约金过高，本院在二审中对该上诉请求不予审查。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省江永县人民法院（2019）湘1125民初1399号民事判决的第二、三、四、五、六、七项；二、变更湖南省江永县人民法院（2019）湘1125民初1399号民事判决为：上诉人江永鸿泰置业发展有限公司支付被上诉人欧阳德胜违约金1910.21元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费560元，由上诉人江永鸿泰置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  彭样平二〇二〇年三月十一日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。