江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终5277号 上诉人（原审原告、反诉被告）：朱玉平，男，1959年5月21日出生，汉族，住山西省。 委托诉讼代理人：张玉铭，江苏中远大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李松，男，1982年8月5日出生，汉族，住江苏省海门市。 委托诉讼代理人：苏良梅，江苏钟山明镜（南通）律师事务所律师。 上诉人朱玉平因与被上诉人李松排除妨害纠纷一案，不服江苏省海门市人民法院（2019）苏0684民初1844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱玉平上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：1.被上诉人在一审自认系善意取得，即承认他人在未取得授权的情况下将上诉人名下的房屋出售。庭审中被上诉人还表明其认为是朱某,4出售案涉房屋。一审法院自行认定上诉人委托母亲出售案涉房屋没有依据。2.本案中没有证据证明上诉人委托母亲出售房屋，一审法院不应当采信朱玉生的录音。3.上诉人一直居住于山西，每次回海门老家均是因为母亲身体不好或者家中有人病故。由于常年生活在城镇且未对房屋进行装修，所以上诉人即便回海门老家也是住在宾馆，不可能回乡下，更不可能去案涉房屋居住。案涉房屋是不动产且离上诉人母亲住的乡下老宅有一段路程，加之道路不好走，上诉人没必要去案涉房屋走走看看。故上诉人对案涉房屋已经出售不知情完全解释得通。4.一审程序违法，本案证人朱某,4系出售案涉房屋协议的签订者，本案处理结果与之有利害关系，应当追加其为第三人参与诉讼，而不应当允许其作为证人出庭。关于看房、收款、给付产证等细节朱某,4陈述与其他证人、当事人陈述不相符，法院不应当任由证人混淆事实，扰乱庭审，不加处罚。5.从本案细节上分析，上诉人亦不可能委托母亲出售案涉房屋。上诉人母亲即便在场，也不能代表委托其出售案涉房屋。上诉人母亲出生与1923年2月8日，2004年9月8日时其已80多岁，而且其在朱某,4家中居住直至死亡。6.从情理上分析，上诉人不可能将自己的房屋低于原房价出售。7.从被上诉人的行为分析，被上诉人所谓的“委托上诉人母亲”不是事实，被上诉人没有向上诉人母亲索要上诉人电话，且在长时间内不要求上诉人配合过户，没有与上诉人有任何联系不合情理。总之，被上诉人没有审查他人是否具有代理权，应当由其承担相应后果。 李松辩称，一审认定事实清楚，证据充分，程序合法。一审中上诉人朱玉平本人陈述多次前后矛盾，串通其二哥在第四次庭审中作伪证。被上诉人在第一次庭审中根本没有说到善意取得，其通过买卖取得房屋并且居住16年，朱玉平在这16年中从未对房屋主张任何权利，没有去看过一眼。结合一审诉状中出现的被上诉人手机号以及朱玉平关于其到老宅内去找房产证和钥匙方面的供述出现多次矛盾等事实完全可以认定朱玉平对房屋出售的事实明知。一审中被上诉人提交的朱某,4和朱玉生的通话录音可以充分反映本案事实，朱某,4和朱玉生陈述母亲身体很好，腿脚灵活，没有任何法律规定80岁的老人不可以卖房，通话录音中明确是朱玉生委托母亲买卖房屋，责怪母亲将房屋卖便宜了。被上诉人购买案涉房屋时因上诉人朱玉平的母亲不认识字，不能写字，恰逢朱某,4在老家，便由朱某,4帮其签字，其行为是帮助母亲卖房的行为，但是对于被上诉人李松来说，在购买案涉房屋时朱某,4和其母亲都在场，在交付房款后李松亦收到了房产证、契证、钥匙，李松认为朱某,4和母亲是受委托人符合常理。李松在签订协议后多次要求过户，但均未果。被上诉人诉状中手机号可以反映出朱玉平在房屋出售以后就拥有案涉房屋的买卖协议。朱玉平之所以提起诉讼系出于非法目的，即听说海门四甲可能建飞机场，抱了侥幸心理提起诉讼，本案实际为虚假诉讼，应予惩罚。综上，请求驳回上诉，维持原判。 朱玉平向一审法院提出诉讼请求：要求李松腾出坐落于海门市房屋，并向其交还房屋。 李松向一审法院提出诉讼请求：确认双方于2004年9月8日签订的国强镇农具厂统建楼2202室房屋买卖协议合法有效。 一审法院认定事实：1996年6月4日，朱玉平购买了位于海门市房屋一套，该房屋现坐落地址为：海门市四甲镇富强路98号203室。2004年朱玉平委托其母亲出售该房屋。2004年9月8日，朱玉平母亲在场，朱某,4与李松签订了买卖协议，将上述房屋出售给李松，价格为44000元，房产证、钥匙当场交付李松。 一审法院认为，朱某,4应视为朱玉平母亲的履行辅助人，因出售房屋及价格朱玉平母亲均是同意的，朱玉平近15年来也未表示异议，所以该买卖协议仍对朱玉平发生效力。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。本案案涉房屋钥匙交付李松后，李松基于合同关系产生了对房屋的占有，朱玉平要求排除妨碍，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决：一、驳回朱玉平的诉讼请求。二、确认2004年9月8日有关海门市房屋买卖协议有效。本诉案件受理费人民币80元，反诉案件受理费80元，均由朱玉平承担。 二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本案二审的争议焦点是李松基于其与朱某,4订立的《协议》对案涉房屋的占有是否是合法占有。 本院认为，案涉房屋已经由朱玉平委托其母亲出售给李松，案涉房屋买卖协议合法有效，李松基于双方合同关系占有案涉房屋系合法占有。首先，朱玉平声称其对案涉房屋的买卖完全不知情明显与本案查明的事实相悖。其在一审诉状中提供的李松的手机号码并非李松实名登记的号码，也非其现在使用的号码。李松陈述其在2005年时已经停用该号码，只是在2004年的房屋买卖协议上曾经留注过该号码。而朱玉平长期在山西工作、生活，除了案涉房屋买卖外与朱玉平并无其他交集，在一审法官询问一审代理人是如何确知李松已经弃用十几年的手机号码时，其表示拒绝陈述，足以使人产生合理怀疑。其次，朱某,4的证人证言、朱某,4与朱玉生的电话录音、朱梦涛（朱某,4之子）与朱玉生的通话录音已经形成了完整的证据链条，能够证明朱玉生对朱玉平委托其母亲出售房屋且朱玉平已经拿到售房款等事实知情，但朱玉生未料到其与朱某,4的通话被录音，故当其知晓朱某,4将该录音提供给李松作为法庭证据时十分生气、不解。朱玉生在根本不知晓朱某,4对通话录音的情况下阐述的事实不可能是与朱某,4串通作的假证，故朱玉生此后提供给朱玉平内容为“朱玉生与朱某,4的录音是双方提前串通好的……”的证词明显与客观事实相悖，一审法院不予采信正确。上述证人证言能够证明朱玉平委托其母亲售房并已收到房款的事实。最后，虽然朱玉生长期居住生活于山西，但据其陈述母亲在世时其三四年回去一次。即便案涉房屋不便于居住，朱玉平在长达十五年的时间内从未去过案涉房屋亦明显不合常理，其对案涉房屋在漫长年月中漠不关心的态度显然不属于真正权利人应具有的正常行为表现，结合本案查明的其他事实，足以使人确信其并非案涉房屋真正的权利人。 朱玉平母亲（也即朱某,4母亲）受朱玉平委托出卖案涉房屋，朱某,4因其母亲不识字、不会写字而代母亲签字确认，即便朱玉平母亲未经朱玉平同意转委托朱某,4签订案涉协议，朱玉平亦应当承担朱某,4行为的法律后果，案涉房屋买卖协议对委托人朱玉平具有拘束力。朱某,4与案涉房屋并无法律上的利害关系，故一审法院没有追加其为第三人并无不当。 综上所述，朱玉平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由上诉人朱玉平负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 璐 审判员 陆海滨 审判员 高 雁 二〇二〇年三月十一日 书记员 唐颖琦