江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初438号原告：梁耀元，女，1996年2月27日生，侗族，住湖南省会同县。被告：张家港楷诚商业管理有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇攀华国际广场1幢A705室。法定代表人：李方宇,该公司总经理。被告：李方宇，男，1994年11月28日生，汉族，住江西省。原告梁耀元与被告张家港楷诚商业管理有限公司（以下简称楷诚公司）、李方宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法由审判员宋志成适用小额诉讼程序，于2020年3月13日公开开庭进行审理，原告梁耀元到庭参加诉讼，被告楷诚公司、李方宇经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告梁耀元向本院提出以下诉讼请求：一、判令解除原告梁耀元与被告方签订的房屋租赁合同，被告方向原告梁耀元归还剩余半年租金、押金及违约金共计11328元。二、被告方承担本案相关诉讼费用。审理过程中，原告梁耀元放弃诉讼请求中包括的一个月的违约金1416元，将诉讼请求变更为9912元，即6个月的房租加1个月的押金。事实与理由：2019年6月22日，原告梁耀元与被告楷诚公司签订《房屋租赁合同》，合同约定被告楷诚公司将位于张家港市天和公馆1幢607号房屋出租给原告梁耀元，房屋月租金为1416元，租期12个月。同日原告梁耀元向被告支付整年租金17000元加押金1416元，共计18416元。原告梁耀元于2019年6月29号入住该房屋，后由于被告楷诚公司未向涉案房屋所有权人支付租金，原告梁耀元于2019年12月22日被赶出。被告楷诚公司为个人独资企业，被告李方宇作为投资人应当承担连带清偿责任。原告梁耀元曾多次向被告方催要租金，但被告方一直以没钱、在外地为由拒绝支付。原告梁耀元认为：二被告的前述行为严重侵害原告梁耀元合法权益。为维护原告梁耀元的合法权益，今特具状诉诸贵院，敬请贵院依法判决。被告楷诚公司、李方宇均未做答辩。本院经审理查明：案外人沈金良、沈菊英系坐落于张家港市杨舍镇天和花苑西苑1幢B607室房屋的权利人。李方宇系楷诚公司的唯一股东。2019年6月22日，沈金良、沈菊英（出租方/甲方）与楷诚公司（承租方/乙方）签订《房屋承租托管合同》一份，约定：根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋出租委托代理的有关事宜达成协议如下：第一条、房屋基本情况：房屋坐落于本市杨舍镇乘航天和花苑1号607室，建筑面积60平方米；第二条、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用；第三条、租赁期限：1、该房屋代理期为3年。自2019年6月22日起至2022年7月22日止。2、代理期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还。乙方如要求继续管理，则必须在期满前的1个月向甲方提出书面意向，双方可以在对租金，期限重新协商后，签订新的委托管理合同；第四条、租金及支付方式：1、该房屋的月租金为2160元，租金以打卡方式支付；2、双方议定首期付6个月，另付2166元押金,以后按6个月结算一次，提前一天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金（包括押金）后，必须开具收据予乙方；第五条、押金与其他费用：租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施。付清所应付费用后，经甲方确认后押金无息退还给乙方。第六条、甲方的义务：1、甲方需按时将房屋及附属设施交付乙方使用；2、房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损失时，甲方有修缮的责任并承担相关费用；3、甲方应保证所出租的房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷；4、甲方在空置状态下出租予乙方，乙方在不改变主体结构并在物业公司的监督指导下，乙方可自由装修，甲方予取予以配合并办理相关手续，费用由乙方承担；5、甲方在租赁期间必须保证为乙方开通水、电、煤气、有线电视等生活必须配套，如租赁期未开通的则租金便从开通当日开始履行。第七条、乙方的义务：1、乙方在租赁期内保证在该租赁房屋内的所有活动均能符合中国的法律及该地点管理规定，不作任何违法行为；2、乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用；3、未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的主体结构，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或过错使用房屋及设施受到损坏的，乙方应负责维修或赔偿；4、乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、有线电视、宽带、电话费等费用由乙方承担，物业管理费由甲方承担；5、如房屋要出售，在同等条件下，乙方具有优先购买权。第八条、违约责任：1、在租赁期间，甲、乙双方如遇特殊情况，需提前终止合同，必须提前三个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续。如双方协商不成，则提前终止合同的一方视为违约；2、如甲方违约，则需退还乙方双倍的押金作为违约金并赔偿乙方装修及其它费用，详细按装修情况评估折旧计算；3、如乙方违约，甲方押金不退还，并且装修全部赠送给甲方或按甲方要求将房屋恢复原状；4、凡在执行本合同或与本合同有关的事情时双方发生争议，应首先友好协商，协商不成可向管辖的人民法院提起诉讼。该合同的补充条款中约定：甲方包物业，乙方不允许装修，空置期30天。第一次打房租时间为7月22日、2020年1月22日。如甲乙双方违约赔付违约金二个月。如甲方没有收到乙方房租，甲方有权力收回房屋，要求赔违约金。如家具、电器老化损坏，甲方负责维修或者更换；人为损坏，乙方照价赔偿。上述《房屋承租托管合同》签订后，楷诚公司取得案涉房屋并于2019年6月22日与梁耀元签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋转租予梁耀元，租赁期限自2019年6月23日至2020年6月22日，年租金为17000元（注：每月的租金即约为1416元），预付押金1416元。梁耀元已通过其朋友景剑宇向楷诚公司给付房屋租金17000元及押金1416元。因楷诚公司一直未能按照《房屋承租托管合同》的约定给付租金，沈金良、沈菊英催讨未果，遂提起诉讼。本院于2019年8月26日立案受理沈金良、沈菊英诉楷诚公司、李方宇房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2019）苏0582民初11301号】，并在该案审理过程中追加梁耀元为第三人参加该案诉讼。沈金良、沈菊英在该案中予以明确的诉讼请求为：（一）、判令解除沈金良、沈菊英与楷诚公司之间签订的《房屋承租托管合同》；（二）、楷诚公司向沈金良、沈菊英给付半年的租金13000元及违约金2166元（相当于一个月的房租），扣除已支付的押金2166元，楷诚公司还要支付沈金良、沈菊英13000元；（三）、李方宇对楷诚公司的上述给付义务承担连带清偿责任；（四）、诉讼费用由楷诚公司、李方宇承担。本院于2019年12月28日作出（2019）苏0582民初11301号民事判决，判决主文如下：一、原告沈金良、沈菊英与被告张家港楷诚商业管理有限公司于2019年6月22日签订的《房屋承租托管合同》自2019年9月5日起解除。二、被告张家港楷诚商业管理有限公司给付原告沈金良、沈菊英13000元，限于本判决生效后10日内履行。三、被告李方宇对被告张家港楷诚商业管理有限公司的上述给付义务承担连带清偿责任，限于本判决生效后10日内履行。该判决已生效。在该案审理过程中，沈金良、沈菊英认可梁耀元于2019年12月22日之前搬离案涉房屋，双方一致同意自行协商办理案涉房屋的搬离及交接手续。本案审理过程中：一、楷诚公司、李方宇于2020年1月14日收到本院送达的起诉状等应诉材料。二、梁耀元述称其在2019年12月22日后仍暂住于案涉房屋内，但自2019年12月23日起的租金已交纳予案涉房屋的不动产权利人，水电及燃气费等由其自行交纳，近期即将搬离案涉房屋并与不动产权利人结算相关费用。上述事实，有原告梁耀元提交的（2019）苏0582民初11301号民事判决书、《房屋租赁合同》、微信转账记录及本院庭审笔录等予以证明。本院认为：一、原告梁耀元与被告楷诚公司之间的房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效。二、被告楷诚公司将案涉房屋出租予原告梁耀元并收取租金的情况下仍一直不给付租金予房屋的不动产权利人，违约情节恶劣并导致诉讼，本院判令上述《房屋承租托管合同》自2019年9月5日起解除，并已发生法律效力。据此，本院认为原告梁耀元与房屋的不动产权利人在上述案件中自行协商，原告梁耀元原定于2019年12月22日前搬离并不损害被告楷诚公司的利益。原告梁耀元在2019年12月22日后继续居住于案涉房屋并向不动产权利人交纳租金也是双方对合法权利的自行处置。被告楷诚公司应向原告梁耀元返还已收租金中包含的2019年12月22日之后的部分以及押金。原告梁耀元现诉请要求返还的租金及押金合计9912元具有事实和法律依据，本院予以支持。三、根据本案应诉材料的送达情况，本院认定案涉《房屋租赁合同》自被告楷诚公司、李方宇收到本院送达的起诉状之日即2020年1月14日解除。四、被告李方宇作为被告楷诚公司的唯一股东，未能证明被告楷诚公司的财产独立于其个人财产，故应当对被告楷诚公司的本案债务承担连带清偿责任。五、被告楷诚公司、李方宇经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩等诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条以及相关法律法规，判决如下：一、原告梁耀元与被告张家港楷诚商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年1月14日解除。二、被告张家港楷诚商业管理有限公司返还原告梁耀元租金及押金合计9912元，限于本判决生效后10日内履行。三、被告李方宇对被告张家港楷诚商业管理有限公司的上述给付义务承担连带清偿责任，限于本判决生效后10日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42元（已减半收取），由原告梁耀元负担17元（已预交）；由被告张家港楷诚商业管理有限公司、李方宇连带负担25元，限于本判决生效后10日内交纳至本院诉讼费用账户。本判决为终审判决。审判员  宋志成二〇二〇年三月十三日书记员  陈 燕张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，账号：62×××04。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，执行款账号：46×××84。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。