陕西省汉中市中级人民法院 民事判决书   (2019)陕07民终1286号 上诉人（原审被告）：陕西利邦实业集团有限公司,住所地：陕西省汉中市南郑区。法人代表人：张宝中，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李雄伟，男，汉族，生于1983年4月20日，住南郑县，系被上诉人公司员工。被上诉人（原审原告）：沈静，女，生于1974年3月5日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）：钟文成，男，生于1954年10月10日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）：张莉，女，生于1988年9月5日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）：董乾德，男，生于1964年5月29日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）：甘荣忠，男，生于1971年1月10日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）：黄金戈，男，生于1990年8月6日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）：苏航，女，生于1986年10月28日，汉族，住陕西省勉县。被上诉人（原审原告）：孙子刚，男，生于1972年3月12日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）：张涛，男，生于1971年1月6日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）：王小安，男，生于1972年1月6日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）：陈政朴，男，生于1985年11月20日，汉族，农民，住陕西省佛坪县。被上诉人（原审原告）：王超，男，生于1986年11月26日，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被上诉人（原审原告）:陈利芳，女，生于1969年6月3日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）:鲜福军，男，生于1982年12月25日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）:张秀丽，女，生于1975年1月22日，汉族，住汉中市汉台区。被上诉人（原审原告）:张英奎，男，生于1963年2月25日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）:刘杰，男，生于1975年11月20日，汉族，住陕西省镇巴县。被上诉人（原审原告）:古祥安，男，生于1972年2月2日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）:李梅，女，生于1971年8月17日，汉族，住陕西省城固县。被上诉人（原审原告）:古宏亮，男，生于1987年6月4日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）:王文霞，女，生于1979年7月5日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）:钟明亮，男，生于1958年6月27日，汉族，住陕西省汉中市汉台区。被上诉人（原审原告）：邓怀娇，女，生于1993年5月28日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）：陈苗苗，女，生于1993年1月28日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）：王幸元，男，生于1959年3月12日，汉族，住甘肃省临潭县。被上诉人（原审原告）：古兴鹏，男，生于1985年3月12日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）：李红兵，男，生于1989年9月13日，汉族，住陕西省城固县。被上诉人（原审原告）：蒋新彦，男，生于1961年4月22日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）：张琦，男，生于1974年4月18日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）：余萍，女，生于1979年1月18日，汉族，住陕西省汉中市汉台区。被上诉人（原审原告）：张正升，男，生于1992年10月10日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）：王丹，男，生于1983年2月16日，汉族，住汉中市南郑区。被上诉人（原审原告）：王恩忠，男，生于1970年2月15日，汉族，住汉中市南郑区。诉讼代表人：陈利芳、古祥安，系南郑区业主。委托诉讼代理人：何小波，四川华民律师事务所律师。上诉人陕西利邦实业集团有限公司（以下简称利邦公司）因与被上诉人沈静、钟文成等共计33人共有权确认纠纷一案，不服汉中市南郑区人民法院（2019）陕0703民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人利邦公司法定代表人张宝中、委托诉讼代理人李雄伟，33位被上诉人推荐诉讼代表人陈利芳、古祥安，委托诉讼代理人何小波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人利邦公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一审确认某某小区1#楼的地下室属于小区1#楼1—10层的上诉人及11-18层的被上诉人沈静、钟文成等全体业主共有适用法律错误。一、《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。把登记作为不动产物权的生效要件。本案某某1#楼-1层地下室已经登记在上诉人公司名下，一审将已经登记在上诉人名下的不动产物权判决为共有违反了法律规定；二、物权变动合同与物权变动本身为两个法律事实，虽然合同《附件二》中约定了公用部分，但被上诉人在办理各自的不动产权证时并未涉及《附件二》约定的公用部分，也就是上诉人并没有将地下室分摊给56户业主进行销售。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及《附件二》是债权合同，且没有实际履行，即使一方违约，也只能承担相应的违约责任。同一物上物权优先于债权，上诉人取得的物权应当受到法律保护。被上诉人沈静、钟文成等33人共同答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。房屋买卖合同真实有效，受法律保护。合同明确约定，地下车库属于共有部分；二、在和业主签订合同之后，上诉人将地下室进行了恶意的产权登记，属于业主共有的财产不能变成上诉人私人的财产。沈静、钟文成等33人向一审法院诉讼请求：1、确认基于（南）房预售字（2012）06号修建的“某某小区” 1#楼的地下车库（或地下室）属于1#楼全体业主的公用部分，其产权不属于被告所有；2、判令被告立即交付1#楼的地下车库（或地下室）给“某某小区” 1#楼全体业主；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告利邦公司系“某某”小区1#楼的开发商， 2012年至2014年期间，被告在取得预售许可证后陆续与原告分别签订《商品房买卖合同》及《附件》。该栋楼地上一共18层，建筑面积总计为12455.73㎡。其中1-10层为商铺， 2017年11月21日，被告将1-10层产权分别登记在自己名下，并办理了不动产权证书，建筑面积共计为 6751.73㎡，现除1楼101商铺租赁给陕南汇发村镇银行、1楼103商铺未出售外，其余1楼102商铺和2至10层均租赁给汉中市天汉王朝餐饮有限公司使用，从事酒店、客房服务业。11-18层为住宅，共计57套，建筑面积为5704㎡，截止目前已经出售53套。根据原、被告签订的合同约定：有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明由“附件二”约定。“附件二”第二条楼内公用部位为：“本幢楼的设备间、地下室、雨棚、门厅、入户大堂、架空层、电梯间及前室、风道、管道井室、消防配电室、总配电室、外墙的二分之一等部位”。合同签订后，被告并未向原告实际交付地下室，该地下室内安装有1#楼电梯井、上下水管道、消防设施以及汉中市天汉王朝餐饮有限公司的中央空调机房，其余未安装设施的部分由被告占有、使用至今。该地下室建筑面积为612.48㎡，被告并未给1#楼全体业主分摊，2017年11月21日，被告将该地下室产权登记在自己名下，办理了不动产权证书，证号为陕（2017）南郑县不动产权第0003158号。一审另查明：“某某”小区1#楼共有业主53户，但仅有33户业主向法院起诉，另有20户业主在原告起诉时尚不确定，另该20户业主的诉讼标的与本案原告为同一种类，故法院于2019年2月28日发出公告，通知相关权利人在公告之日起60日内向法院登记，但逾期无其他业主登记参加诉讼。一审法院认为，原、被告签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，应认定为有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。在原、被告签订合同时，已经明确约定“地下室”为公用部分，而非被告专有部分，故双方均应当按照合同约定履行权利义务。虽然被告与原告合同约定“某某”小区1#楼地下室为原告之公用部分，但该1#楼的业主不仅仅是11-18层的住宅户业主，还应包括该楼1-10层的本案被告，故该地下室应属于1#楼1-10层的被告和11-18层的其他住宅业主之公用部分，因此，该地下室属于1#楼1-10层的被告和11-18楼全体业主共有。既然该地下室属于被告和11-18楼全体业主共有，不存在被告向原告等全体业主交付之问题，故对原告的诉讼请求部分予以支持。被告辩称该地下室属于人防工程，但未提交相关证据佐证，故对被告辩称理由不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，判决：一、确认 “某某小区” 1#楼的地下室属于“某某小区” 1#楼1-10层的被告陕西利邦实业有限公司和11-18层的沈静、钟文成等全体业主共有；二、驳回原告沈静、钟文成等33人的其他诉讼请求。本案受理费500.00元，由原告沈静、钟文成等33人负担200元，由被告陕西利邦实业有限公司负担300元。二审中，当事人围绕其主张依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。上诉人提交王治亮、钟婕、王恩全、李艳、袁瑞五份购房合同，欲证明其此五户业主的购房合同中并未约定地下室属于共有部分，地下室并非1#全体业主共有，33户业主也不能代表全体1#业主。经质证，被上诉人对以上五份合同提出异议不予认可，认为诉讼产生于前合同形成于后，与本案无关联且达不到上诉人的证明目的。经查，沈静、钟文成等33人一审起诉时间为2017年11月6日，一审第一次审理终结为2018年10月25日，上诉人所提交的五份购房合同形成于2018年6月—2019年6月，因五份合同不能否定之前上诉人与业主所签订合同的约定内容，故不能达到上诉人主张的证明目的，本院对以上五份合同不予采信。二审经审理，查明事实与一审认定事实基本一致。本院认为，本案现主要争议焦点：1#楼地下室是否属于业主共用部分，一审判决认定为1#楼全体业主共有法律适用是否正确。业主共有权指业主依据法律、合同以及业主公约等，对区分所有建筑物之共用部分享有的占有、使用、收益及处分的权利。业主共有包含法定共有和约定共有。本案中，上诉人与众多被上诉人签订的《商品房买卖合同》第三条商品房的基本情况明确载明：建筑面积共XX平方米，其中套内建筑面积XX平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积XX平方米，（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。而附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》第一条为公用建筑面积分摊原则，第二条则约定了楼内公用部位具体范围，其中明确包含有“地下室”。即依据双方合同约定，该小区的地下室在签订合同时已经约定属于公用部位，且地下室作为公用部位面积已经进行了分摊，计入购房款中。上诉人现将业主公用部位另行办理产权证书，该行为显属不当。在二审期间，上诉人另行提交纠纷发生之后与其他业主签订的买卖合同来证实地下室未作为公用部分进行销售，该主张明显于法无据，本院不予支持。上诉人称一审将已经登记在上诉人名下的1#楼地下室确认为业主共有违反法律规定，被上诉人只能提起违约之诉。本院认为，依照《物权法》第33条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，可以作为诉讼证据，但在物权归属的确认之诉中，不动产权属证书具有初步的证明作用，其仅仅是一种权利推定，并不能直接决定实体的法律关系的存在及内容。不动产权属证书记载的不动产权利人，在没有争议或者相反证据的情况下，推定其是真正的不动产权利人；但是如果产生了争议，存在相反的证据，即事实物权与法律物权发生不一致时，就要对此进行实体审查，综合所有相关证据，确认其真伪，判断各证据证明力的大小，依据优势证据原则确认物权的最终归属。故一审依据查明事实，判决1#楼地下室属小区业主共有并不违反法律规定，上诉人称只能提起违约之诉的主张于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人陕西利邦实业集团有限公司承担。本判决为终审判决。审  判  长    熊稷藜                     审  判  员    李小艳                     审  判  员    陈耀斌                    二○一九年十二月二十九日                     书  记  员    王希萌