浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初6351号原告：温州市天鸿房地产开发有限公司，住所地浙江省温州经济技术开发区楠溪江路359号，统一社会信用代码91330303789677608R。法定代表人：施建光。诉讼代表人：温州市天鸿房地产开发有限公司管理人。负责人：张建义，浙江天经律师事务所主任。委托诉讼代理人：郑秀静、胡相杰，浙江天经律师事务所律师。被告：张金龙，男，1965年5月4日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：朱捷峰、季盈泽，浙江联英律师事务所律师。原告温州市天鸿房地产开发有限公司（以下简称：天鸿房地产公司）为与被告张金龙与破产有关的纠纷一案，于2019年12月30日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员郑国友适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告天鸿房地产公司的委托诉讼代理人郑秀静、胡相杰，被告张金龙的委托诉讼代理人朱捷峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天鸿房地产公司诉称：2017年2月3日，龙湾法院作出（2016）浙0303破申13号《民事裁定书》、（2017）浙0303破9号《决定书》，裁定受理对天鸿房地产公司破产清算；并指定浙江天经律师事务所担任天鸿房地产公司管理人。管理人接受指定后，依法对天鸿房地产公司实施清算，在清算过程中发现：2009年11月9日，被告张金龙与原告签订编号000000151661、000009151662二份《商品房买卖合同》，案外人郑义、金伶剂与原告签订编号000000151657、000000151658、000000151659、000000151660四份《商品房买卖合同》，被告张金龙和案外人郑义、金伶俐购买由原告开发坐落于温州市鹿城区西郊森林公园河岱路云鼎庄园7幢B单元别墅一套（六间）房屋，具体如下：云鼎庄园7幢B单元其中101室、201室由被告张金龙购买；101室，合同编号000000151662，约定建筑面积102.97㎡，单价27724元/㎡，房款计2854740元；2009年11月19日办理合同备案，备案编号200900017692。201室，合同编号000000151661，约定建筑面积94.65㎡，单价23664元/㎡，房款计2239798元；2009年11月30日办理合同备案，备案编号200900017689。2010年10月9日办理预告登记，预告登记权利人为张金龙，权证号为温预鹿城字第2100013232号、温预鹿城字第2100013234号。云鼎庄园7幢B单元102室、302室、-101室、301室系案外人郑义、金伶俐购买，合同编号000000151657、000000151658、000000151659、000000151660；分别于2009年12月8日、15日、16日办理合同备案，备案编号200900017682、200900017683、200900017685、200900017687；2010年10月9日办理预告登记，预告登记权利人为案外人郑义、金伶俐，权证号为温预鹿城字第2100013213号、温预鹿城字第2100013212号、温预鹿城字第2100013211号、温预鹿城字第2100013214号。云鼎庄园7幢B单元一套别墅（六间）房屋，合同约定总房款11847638元，被告张金龙购买的二间房屋合同总价5094538元；案外人郑义、金伶俐购买的四间房屋合同总价6753100元。经查证，张金龙及案外人郑义、金伶俐仅支付房款合计4307804元，原告分别开具金额合计为4307804元预售购房发票。云鼎庄园7幢B单元房屋于2014年2月20日办理初始登记；云鼎庄园7幢B单元别墅（六间）房屋按实测面积计算，总房款为12024438元，其中被告张金龙购买的101室、201室总房款为5121773.52元，案外人郑义、金伶俐购买的102室、302室、-101室、301室四间房屋总房款为6902664.48元。2018年10月10日、12月4日，原告以被告张金龙及案外人郑义、金伶俐仅支付部分购房款为由，向法院提起解除购房合同诉讼；在诉讼期间，被告张金龙及案外人郑义、金伶俐向法院提供了“审批单”及支付第三人的银行转账凭证，证明云鼎庄园7幢B单元-101室、101室、102室、201室、302室、301室原合同购房总价11847638元，新面积实测购房总价12024438元，同意优惠376000元，前期确认合计缴纳房款10264804元，还需缴纳1383634元。2019年1月20日，龙湾法院作出（2018）浙0303民初5323号民事判决，驳回原告要求对案外人郑义、金伶俐解除购房合同的诉讼请求；2019年1月24日，龙湾法院作出（2018）浙0303民初6277号民事判决，驳回原告要求对被告张金龙解除购房合同的诉讼请求；被告张金龙及案外人郑义、金伶俐对上述民事判决未提起上诉。现该二份判决已生效。（2018）浙0303民初5323号、6277号民事判决均确认被告张金龙尚欠云鼎庄园7幢B单元101室、201室购房款计1383634元。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令被告张金龙支付购房款1383634元；云鼎庄园7幢B单元101室、201室房屋专项维修资金10677.11元已由原告代交，被告应依法返还，现特一并请求法院判决支付，请法院依法支持原告的诉讼请求。原告诉请判令如下：1、依法判令被告张金龙支付购房款1383634元；2、依法判令被告张金龙支付房屋专项维修资金10677.11元；3、由被告承担本案受理费。为证明上述事实，原告向本院提供如下证据：1.营业执照，证明原告主体资格。2.（2016）浙0303破申13号《民事裁定书》、(2017）浙0303破9号《决定书》，证明天鸿房地产公司被龙湾法院裁定破产清算，同时指定浙江天经律师事务所担任管理人，享有诉讼代表人资格。3.人口信息，证明被告身份及主体资格。4.审批单，证明云鼎庄园7幢B单元-101、101、102、201、302、301室需缴纳房款1383634元。5.答辩状，证明被告在（2018）浙0303民初5323号、6277号案中提交，确认尚欠房款1383634元。6.（2018）浙0303民初5323号、6277号民事判决书，证明：1、被告张金龙与原告订立商品房买卖合同，购买云鼎庄园7幢B单元101室、201室房屋等事实；2、判决确认被告张金龙尚欠101室、201室购房款1383634元；3、判决后被告张金龙未提起上诉。7.（2019）浙03民终1728号民事裁定书及生效证明，证明一审判决已发生法律效力。8.温州市不动产登记信息查询记录，证明云鼎庄园7幢B单元101室、201室尚登记在原告名下，预告登记权利人为张金龙。9.专项维修资金收据及应交纳维修资金清单，证明云鼎庄园7幢B单元101室应支付专项维修资金5562.12元、201室应支付专项维修资金5114.99元。被告张金龙辩称：一、关于购房款，被告已经超额支付购房款，对超额支付部分被告已经另行起诉。二、关于维修资金，被告超额支付部分的购房款，足以抵扣。故应驳回原告的诉请。为证明上述事实，被告张金龙向本院提供如下证据：380万元的银行转账凭证1份，证明被告已经超额支付涉案房屋的房款。原告提供的证据，经庭审出示质证，被告张金龙质证意见如下：证据的真实性无异议，对证明对象有异议，审批单对需缴纳的房款，我方提供的380万元的银行转账凭证，说明款项已经付清，原案件答辩陈述有误，应以最终的意见为准，判决书及裁定书真实性无异议，但380万元确有另外支付。物业维修资金金额无异议，但被告已经超额支付购房款，可在超额中予以抵扣。本院认为，被告对证据的真实性均无异议，故均予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。被告张金龙提供的证据，经庭审出示质证，原告质证意见如下：对三性不予认可，转款人与收款人与原告无关，注明也是转取而不是购房款。本院认为，该凭证的真实性予以确认，至于该笔380万元能否认定系支付房屋购房款，本院将在下文再行阐述。根据上述确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：原告天鸿房地产公司以出让方式取得位于温州市鹿城区仰义乡河岱村前山村地块，规划用途为住宅，经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为云鼎庄园，商品房预售许可证号为2009024。2009年11月9日，原告天鸿房地产公司与被告张金龙签订编号分别为000000151662、000000151661二份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的坐落于温州鹿城区西郊森林公司河岱路云鼎庄园7幢（B单元）别墅一套（六间中的两间）房屋。其中分别约定：1、云鼎庄园7幢B单元101室，合同编号为000000151662，约定建筑面积102.970㎡，单价27724元/㎡，房款计2854740元；2009年11月19日办理合同备案，备案编号200900017692。2、云鼎庄园7幢B单元201室，合同编号为000000151661，约定建筑面积94.650㎡，单价23664元/㎡，房款计2239798元；2009年11月30日办理合同备案，备案编号200900017689。2009年11月9日，原告天鸿房地产公司与案外人郑义、金伶俐签订编号分别为000000151657、000000151658、000000151659、000000151660四份《商品房买卖合同》，约定案外人郑义、金伶俐购买原告开发的坐落于温州鹿城区西郊森林公司河岱路云鼎庄园7幢（B单元）别墅一套（六间中的四间）房屋。其中分别约定：1、云鼎庄园7幢B单元102室，合同编号为000000151657，约定建筑面积93.590㎡，单价19184元/㎡，房款计1795431元；2009年12月16日办理合同备案，备案编号200900017682。2、云鼎庄园7幢B单元302室，合同编号为000000151658，约定建筑面积83.32㎡，单价25420元/㎡，房款计2117994元；2009年12月15日办理合同备案，备案编号200900017683。3、云鼎庄园7幢B单元-101室，合同编号为000000151659，约定建筑面积135.260㎡，单价3873元/㎡，房款计523862元；2009年12月15日办理合同备案，备案编号200900017685。4、云鼎庄园7幢B单元301室，合同编号为000000151660，约定建筑面积85.930㎡，单价26950元/㎡，房款计2315813元；2009年12月8日办理合同备案，备案编号200900017687。上述一套别墅（六间）房屋合同约定房款合计11847638元。六份《商品房买卖合同》均约定按合同第六条约定的付款方式及期限来办理按揭贷款，贷款比例按银行金融政策执行，在商品房具备办理按揭贷款条件之日起五天内买受人到出卖人指定地点办理完毕，以及其他权利义务的约定。另外，六份《商品房买卖合同》第八条均约定：“出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件……”。2016年12月，天鸿房地产公司项目负责人朱群、总经理陈境、法定代表人施建光在一份审批单上签名，该审批单上注明：“云鼎庄园7幢-101、101、102、201、301、302室户主郑义、金伶俐，原合同购房总价11847638元，新面积实测购房总价12024438元，现就郑义、金伶俐后期部分房款不能及时缴纳及天鸿房地产公司延期交房等原因达成一致约定，经研究，同意优惠376000元，前期确认缴纳3123040元、1184764元、5957000元，郑义、金伶俐需缴纳1383643元，天鸿房地产公司提供郑义、金伶俐办理房产证及土地证的相关资料及证件。”2008年10月28日，案外人郑义向原告转账支付1000000元；2008年11月9日，被告向原告转账支付479334元；2008年11月9日，案外人郑义向原告转账890194元；2011年7月1日，案外人金伶俐向原告转账1688276元；2014年1月24日，案外人金伶俐向原告转账250000元。另，2008年10月28日，案外人金容容向原告指定的人员张冷付款2900000元、1000000元；2009年10月27日，案外人陈起军向原告指定的工作人员陈境转账57000元；2009年11月10日，金建敏向原告付款1100000元。2011年7月1日、2016年11月9日、2016年12月10日，原告共开具十一份《销售不动产统一发票》，其中云鼎庄园7幢B单元-101室的票面金额104772元、130966元；云鼎庄园7幢B单元101室的票面金额570948元；云鼎庄园7幢B单元102室的票面金额359086元、448858元；云鼎庄园7幢B单元201室的票面金额447960元；云鼎庄园7幢B单元301室的票面金额463163元、578953元、250000元；云鼎庄园7幢B单元302室的票面金额423599元、529499元；上述发票上开票人均为施建光，发票总金额为4307804元。2010年10月9日，原告分别向温州市国土资源局不动产登记部门办理了二份商品房预告登记，预告登记权利人为被告张金龙，商品房预告登记权证号分别为温预鹿城字第2100013234号、温预鹿城字第2100013232号。2010年10月9日，原告分别向温州市国土资源局不动产登记部门办理了四份商品房预告登记，预告登记权利人为案外人郑义、金伶俐，商品房预告登记权证号分别为温预鹿城字第2100013213号、温预鹿城字第2100013212号、温预鹿城字第2100013211号、温预鹿城字第2100013214号。2014年2月20日，原告分别向温州市国土资源局不动产登记部门办理了六份商品房初始登记，初始登记权利人为原告温州市天鸿房地产开发有限公司，商品房初始登记权证号分别为温房权证鹿城字第××号、温房权证鹿城字第××号、温房权证鹿城字第××号、温房权证鹿城字第××号、温房权证鹿城字第××号、温房权证鹿城字第××号。2016年11月8日，申请人浙江中亚园林景观发展有限公司、温州市瓯海恒隆小额贷款股份有限公司、温州鹿城禾本小额贷款股份有限公司以原告不能清偿到期债务，资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力为由，向本院申请对原告进行破产清算，2017年2月3日，本院作出（2016）浙0303破申13号《民事裁定书》、（2017）浙0303破9号《决定书》，裁定受理浙江中亚园林景观发展有限公司、温州市瓯海恒隆小额贷款股份有限公司、温州鹿城禾本小额贷款股份有限公司对原告的破产清算申请，决定指定浙江天经律师事务所担任原告管理人。2018年4月13日，原告管理人认为被告张金龙、案外人郑义、金伶俐未按合同交纳其余购房款，向被告及案外人郑义、金伶俐送达了《催收房款通知函》，《催收房款通知函》主要内容为被告及案外人郑义、金伶俐收到本通知书之日起十日内将所欠购房款7966634元及物业维修基金32424.7元支付给原告管理人，款汇管理人账户，如逾期不支付购房款、物业维修基金，将起诉至法院要求被告支付。后原告管理人诉至本院,诉请为：1.依法解除原告与被告张金龙于2009年11月9日订立的编号为000000151661、000000151662二份《商品房买卖合同》。2.依法判令原告持法院判决、自行向温州市房屋交易与产权管理中心注销编号分别为200900017689、200900017692《商品房买卖合同》备案登记。3.依法判令原告持法院判决，自行向温州市国土资源局不动产登记中心注销权证号分别为温预鹿城字第2100013232、2100013234号《商品房买卖合同》房屋预告登记。2019年1月24日，本院作出(2018)浙0303民初6277号民事判决,判决确认被告张金龙涉案两套房屋的实际结算房价为4961617.44元，张金龙已经支付3577983.44元，张金龙实际尚欠原告购房款为1383634元；并判决驳回原告天鸿房地产公司的诉讼请求。后原告不服该判决上诉至温州市中级人民法院,2019年10月16日温州市中级人民法院依法作出(2019)浙03民终1728号民事裁定,裁定：准许天鸿房地产公司撤回上诉,一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。在（2018）浙0303民初6277号案件审理中，被告张金龙表示：“《审批单》记载优惠376000元，按实测面积结算的房款占实测面积结算总房价的比例分摊至各套房，张金龙两套房屋按实测面积结算的房款为5121773.52元，共计优惠160156.08元，实际结算房价为4961617.44元；六间房屋实际结算房价为11648438元，已付房款合计为10264804元；已付房款中，郑义、金伶俐单独支付的金额为1938276元，其余的8326528元为双方按65%和35%的比例支付，即郑义、金伶俐支付5412243.2元，张金龙支付2914284.8元；郑义、金伶俐已付房款合计7350519.2元，张金龙已付房款2914284.8元；郑义、金伶俐超付金额663698.64元系为张金龙垫付，故张金龙实际欠付房款为1383634元（审批单中确认的“乙方需缴纳1383643元”，两者相差9元，应系审批单笔误）。”另查明，原告尚未向被告交付涉案房屋，原告已交存涉案房屋的专项维修资金10677.11元。本院认为，本案中，原、被告签订的两份《商品房买卖合同》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合同均合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，本院已生效的(2018)浙0303民初6277号民事判决已确认被告张金龙涉案两套房屋的实际结算房价为4961617.44元，张金龙已经支付3577983.44元，张金龙实际尚欠原告购房款为1383634元。被告张金龙主张其另有支付涉案购房款380万元，但被告张金龙提供的银行转账凭证中的收款人为王瑞昌，转账原因亦注明为转取，与本案的关联性无法确认，被告亦未提供原告有指示其向王瑞昌银行账户转账支付涉案购房款的相关证据，且在本院（2018）浙0303民初6277号一案中，被告张金龙从未提出另行有支付该380万元的事实，却明确表示实际尚欠购房款为1383634元，而张金龙两套房屋的实际结算房价也仅为4961617.44元，却认为在该案审理过程记不起曾支付过该380万元，亦明显不符合常理。故对被告的该主张，本院不予采纳。现被告张金龙尚欠原告购房款1383634元，事实清楚，被告未按照合同约定支付该剩余购房款，现原告要求被告支付该剩余购房款1383634元，符合法律规定，本院予以支持。《浙江省物业专项维修资金管理办法》第八条规定，建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。因原告尚未向被告交付涉案房屋，且原告也未提供涉案房屋已经取得商品住宅交付使用的批准文件。现原告要求被告支付物业维修基金10677.11元的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张金龙于本判决生效之日起十日内支付原告温州市天鸿房地产开发有限公司购房款1383634元。二、驳回原告温州市天鸿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17349元，减半收取8674.5元，由原告温州市天鸿房地产开发有限公司负担48.5元，由被告张金龙负担8626元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 郑国友二〇二〇年三月三十一日代书记员 舒 纯附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。