西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终6号上诉人（原审被告、反诉原告）：玉珍，女，1945年8月15日出生，藏族，退休职工，住拉萨市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：根绒青措，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。委托诉讼代理人：扎西拉姆，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：旺堆，男，1970年2月8日出生，藏族，银行职员，住拉萨市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：旦增卓嘎，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。委托诉讼代理人：娜布珍玛，西藏珠穆朗玛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗布次仁，男，1971年7月1日出生，藏族，无业，住拉萨市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：索朗坚才，西藏索泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：央金曲珍，西藏索泰律师事务所实习律师。上诉人玉珍、上诉人旺堆因与被上诉人罗布次仁房屋买卖合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月4日开庭进行了审理。上诉人玉珍的委托诉讼代理人扎西拉姆，上诉人旺堆的委托诉讼代理人旦增卓嘎，被上诉人罗布次仁的委托诉讼代理人索朗坚才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玉珍上诉请求：1.依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2488号民事判决第二项，并改判罗布次仁向玉珍返还位于拉萨市××区的房屋，并支付房屋占用使用费252500元；2.本案诉讼费用由罗布次仁承担。事实和理由：一、案涉房屋所有人系玉珍，罗布次仁无权占有该房屋，玉珍有权要求其返还。玉珍未授权旺堆处理案涉房屋买卖事宜，且旺堆与罗布次仁未就房屋价款、房款支付方式、房屋交付的具体事项达成一致，一审法院仅凭罗布次仁的单方陈述而不是综合全案事实，认定双方达成房屋买卖合意，且既认定旺堆与罗布次仁之间并未就房屋价款及房屋产权过户等房屋买卖中的具体事宜达成一致，又认定双方达成房屋买卖合意，前后矛盾；二、玉珍有权基于罗布次仁的无权占有主张占有使用费。旺堆辩称，认可玉珍的上诉请求及其事实和理由。罗布次仁辩称，一审法院认定事实清楚，一审法院以罗布次仁未付清房款为由驳回罗布次仁的诉讼请求，是客观事实。玉珍主张返还房屋无依据，法律规定订立合同有书面形式、口头形式及其他形式，本案房屋买卖合同成立。罗布次仁是基于房屋买卖关系使用房屋，玉珍主张房屋占有使用费无法律依据，其主张的数额也无依据。故，应维持原判，驳回其上诉请求。旺堆上诉请求：1.依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2488号民事判决第二项，并依法确认旺堆与罗布次仁之间的房屋买卖合同关系不成立，由旺堆返还罗布次仁已经支付的55万元；2.本案诉讼费用由罗布次仁承担。事实和理由：一、旺堆与罗布次仁之间从未达成房屋买卖合意，房屋买卖合同未成立亦未生效。一审法院仅凭罗布次仁向旺堆交付550000元就认定双方存在房屋买卖合意，属事实认定不清。因要约的内容不具体、不明确，旺堆与罗布次仁未就房屋买卖合同的标的金额、履行方式等合同重要事项达成合意，且（2019）藏01民终403号生效判决未在认定事实部分就本案系房屋买卖合同关系作出认定，依据相关法律规定，判决说理部分对合同关系的判定，不属于《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条规定的免证事实。再依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。因此，房屋买卖合同属要式合同，故本案房屋买卖合同自始未成立。二、旺堆将案涉房屋的建筑装修钥匙借给罗布次仁的行为从未获得房屋所有人玉珍的同意和授权。罗布次仁不享有代理权，亦不构成表见代理。玉珍未向旺堆授权，罗布次仁亦未提交证据证明旺堆对案涉房屋享有代理权，亦不符合标表见代理的条件，故不能基于玉珍与旺堆之间的母子关系推定旺堆具有代理权。玉珍辩称，对旺堆的上诉请求、事实和理由均认可。罗布次仁辩称，旺堆主张合同不成立的理由不能成立，关于返还55万元的上诉请求，因房屋买卖合同有效，其主张无法理依据，应予驳回。罗布次仁向一审法院起诉请求：1.判令玉珍、旺堆依法履行（位于××区）产权过户给罗布次仁名下；2.本案诉讼费由玉珍、旺堆承担。玉珍向一审法院反诉请求：1.判令罗布次仁向玉珍返还位于拉萨市××区的房屋；2.判令罗布次仁向玉珍支付房屋占有使用费252500元；3.反诉诉讼费由罗布次仁承担。旺堆向一审法院反诉请求：1.依法确认旺堆与罗布次仁之间的房屋买卖合同关系不成立；2.旺堆返还罗布次仁已经支付的55万元；3.反诉诉讼费由罗布次仁承担。一审法院认定事实：位于拉萨市××区房屋所有人系玉珍。2013年9月，罗布次仁与旺堆就涉案房屋进行口头协商，旺堆向罗布次仁出具收条一份，载明：“今收到房屋买卖订金壹万元整（10000），收款人：旺堆”。2013年12月5日，旺堆向罗布次仁出具收条一份，载明：“今收到房屋首期款19万元，大写（壹拾玖万元整），收款人：旺堆。卡号：×××”。支付首付款当日，旺堆将涉案房屋钥匙交付给罗布次仁。2014年5月，罗布次仁通过银行转账方式向旺堆支付购房款35万元，罗布次仁共向旺堆支付购房款55万元。2018年12月3日，玉珍向拉萨市城关区人民法院提起诉讼，要求罗布次仁将非法占有的房屋返还并赔偿损失207500元，旺堆作为本案第三人参加诉讼。该案经审理后于2019年2月20日作出（2018）藏0102民初3290号民事判决，判决驳回玉珍的全部诉讼请求。对此玉珍不服判决向拉萨市中级人民法院提起上诉，2019年7月29日，拉萨市中级人民法院作出（2019）藏01民终403号民事判决，判决维持一审判决。2019年8月19日，罗布次仁诉至拉萨市城关区人民法院，主张将涉案房屋产权过户至其名下。一审院认为，针对本诉部分，本案争议焦点为：罗布次仁要求玉珍、旺堆履行协助过户义务的请求能否成立的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利后果。本案罗布次仁依据已发生法律效力的裁判要求玉珍、旺堆履行房屋产权过户义务，但生效的裁判仅确认了旺堆与罗布次仁之间就涉案房屋的买卖达成了口头协议，罗布次仁未提交其他证据证明其与旺堆就房屋产权的过户等合同内容进行了约定及罗布次仁作为房屋买受人已按照约定全面履行了自己的义务，且罗布次仁在庭审中认可未付清房款，故该院认为还不具备房屋所有权转移的基本要件，罗布次仁主张玉珍、旺堆直接履行过户义务的请求不能成立，不予支持。针对反诉部分，该院认为，（2018）藏0102民初3290号民事判决书及（2019）藏01民终403号民事判决书对玉珍反诉要求返还案涉房屋并赔偿损失的诉请，以证据不足，理由不充分，予以了驳回。因玉珍没有相反证据足以反驳发生法律效力的裁判文书确认的事实，故对玉珍的反诉请求，该院不予支持。我国法律规定，法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。罗布次仁提供的转账记录及收条均证明其履行了交付部分房款的义务，生效裁判文书亦确认了旺堆与罗布次仁对案涉房屋买卖达成口头协议，故旺堆要求确认其与罗布次仁之间的买卖合同关系不成立及返还罗布次仁已支付55万元的诉讼请求，该院不予支持。综上，该院对罗布次仁的诉讼请求不予支持，对玉珍、旺堆的反诉请求不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回罗布次仁的全部诉讼请求；二、驳回玉珍的全部反诉请求；三、驳回旺堆的全部反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审中补充查明：2014年8月1日报警情况登记表载有如下内容，“报警内容”一栏：旺堆报称琅赛安居苑西区四排二号房子，因房屋买卖合同问题旺堆与罗布次仁发生纠纷，老房东因没有新房东的同意换锁；“处理意见”一栏：告知去相关部门解决。2015年8月7日，罗布次仁以其与玉珍、旺堆存在买卖合同纠纷为由，向拉萨市城关区人民法院提起诉讼。因罗布次仁无正当理由未到庭参加诉讼，该案按其撤诉处理。2015年10月30日，玉珍以占有物返还纠纷为由将罗布次仁、旺堆诉至拉萨市城关区人民法院。该案审理过程中，玉珍以第三人旺堆因病在成都接受治疗无法出庭为由，申请撤诉。2019年7月29日，西藏自治区拉萨市中级人民法院（2019）藏01民终403号生效判决，认定如下事实：一审法院认定，本案所涉房屋即拉萨市纳金路以南西区四排二号房屋的所有人系玉珍。2013年9月，罗布次仁与旺堆针对涉案房屋的买卖事宜进行洽谈后，罗布次仁向旺堆支付了10000元。于2013年12月5日向罗布次仁支付了房屋首期款190000元。当日，旺堆将涉案房屋的钥匙交付给罗布次仁后，罗布次仁占有使用该房屋至今。2014年罗布次仁通过银行转账方式向罗布次仁支付了购房款350000元。罗布次仁向旺堆支付的购房款550000元至今仍在罗布次仁处。2014年8月1日，旺堆就其与罗布次仁涉案房屋买卖的问题报警。2017年7月10日，玉珍向拉萨市城关区人民法院提起诉讼主张罗布次仁向其返还非法占有的房屋。该案经审理后作出（2017）藏0102民初1039号民事判决，判决支持了玉珍的全部诉讼请求。对此罗布次仁不服向拉萨市中级人民法院提出上诉，拉萨市中级人民法院作出（2017）藏01民终562号民事判决，维持一审判决。罗布次仁不服向西藏自治区高级人民法院申请再审后，该院认为申请人罗布次仁占有使用双方所争议的房屋是基于与被申请人玉珍之子旺堆之间的房屋买卖关系，原审法院在旺堆未参与本案诉讼情况下，认定罗布次仁侵占玉珍房屋的事实存在程序错误，该认定实际上变相否定了申请人罗布次仁与旺堆之间的房屋买卖事实，罗布次仁另行起诉旺堆已无任何意义，故作出（2018）藏民申38号民事裁定书，裁定：一、指令西藏自治区拉萨市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。故拉萨市城关区人民法院作出（2018）藏0102执397号执行裁定书，裁定：中止拉萨市中级人民法院作出（2017）藏01民终562号民事判决书的执行。另，拉萨市中级人民法院认为本案一、二审遗漏必须参加诉讼的当事人旺堆，予以纠正。为查明案件事实，平等保护各方当事人的合法权益，作出（2018）藏01民再14号民事裁定书，裁定：一、撤销西藏自治区拉萨市中级人民法院（2017）藏01民终562号民事判决及西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1039号民事判决；二、本案发回西藏自治区拉萨市城关区人民法院重审。二审法院查明，2015年，玉珍、罗布次仁就本案争议的事实，分别向拉萨市城关区人民法院提起民事诉讼。二审查明的其他事实及所依据的证据与一审法院基本一致。原告玉珍与被告罗布次仁、第三人旺堆返还原物纠纷一案，经审理，一审法院作出（2018）藏0102民初3290号民事判决，以罗布次仁占有房屋是基于买卖合同关系，而非无权占有为由，驳回玉珍的全部诉讼请求。玉珍不服一审判决，向西藏自治区拉萨市中级人民法院提起上诉。经审理，二审法院作出（2019）藏01民终403号民事判决，以罗布次仁基于买卖合同关系占有房屋，不构成侵权为由，维持原判决。二审宣判后，玉珍未就（2019）藏01民终403号民事判决申请再审。本案一审庭审中，审判员问及旺堆为何在给罗布次仁出具的收条上写卡号，旺堆回答：“就是让他把120多万的尾款打进卡里”。审判员问及旺堆主张价款未达成协议，为何向罗布次仁出具收条时，旺堆回答：“他们给了钱，我们就自然打了收条。”玉珍和旺堆认可，玉珍将房屋钥匙交由旺堆进行房屋日常管理的事实。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是，一、本案当事人之间是否存在房屋买卖合同关系；二、玉珍和旺堆的上诉请求应否支持。关于本案当事人之间是否存在房屋买卖合同关系问题。本案中，罗布次仁依据其持有房屋购房款的相关收据主张双方存在事实合同关系，而房屋所有人玉珍认为双方不存在合同关系。庭审中，玉珍辩称其与罗布次仁无建立合同的意思表示，具体理由：1.无书面合同；2.未收到罗布次仁支付的购房款；3.其从未就卖房事宜向旺堆做出授权，旺堆无权代表玉珍，旺堆系无权处分。结合案件事实，本院分析如下：1.合同法规定，合同形式不限于书面，当以意思表示为要件。合同生效后，合同总价款约定不明确的，可以协议补充。2.旺堆取得55万元房款后，未交付给玉珍，属不当得利。玉珍应当向旺堆另行主张，不影响本案合同关系。3.依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定，“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。二审中，玉珍辩称其从未将案涉房屋钥匙交由他人保管，与其在一审中的陈述不一致，与旺堆认可其于收取房屋首期款当日向罗布次仁交付了房屋钥匙的事实也互为矛盾。虽然旺堆辩称其向罗布次仁移交的钥匙系装修钥匙（使用一次即作废），但对此未提交证据予以证明。本院认为，玉珍与旺堆系母子关系，且玉珍将房屋交由旺堆进行日常管理，结合旺堆报警的事实以及关于“他们给了钱，我们就自然打了收条”的陈述，可以认定玉珍将案涉房屋交由旺堆管理并知晓房屋买卖的事实。因此，旺堆向罗布次仁出具收据，载明“今收到房屋买卖订金壹万元整”及“今收到房屋首期款19万元”等内容，明确写明了“房款”的给付性质，其附银行卡号的行为，也应为其对首期款之后房款支付方式的约定。本案中，罗布次仁基于其交付房款、领取房屋钥匙进而占有房屋，本质是要签订合同的意思表示，而本案查明的事实也足以认定旺堆以玉珍名义与罗布次仁行使了合同订立的意思表示，虽然该意思表示有瑕疵，但不影响事实合同的成立，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于玉珍上诉主张罗布次仁向玉珍返还房屋并支付房屋占有使用费的上诉请求是否成立的问题。本院认为，房屋占有使用费是基于行为人因过错侵害他人民事权益，而产生的侵权责任。玉珍已就返还原物纠纷提起诉讼，并由另案处理完毕，经生效判决书认定，罗布次仁基于房屋买卖合同关系占有房屋并未构成侵权。而玉珍提交的2014年8月1日《报警情况登记表》，旺堆也是以与罗布次仁因案涉房屋买卖合同产生纠纷为由报警。罗布次仁持有房屋购房款相关收据，并在旺堆将房屋钥匙交付后在案涉房屋居住至今，罗布次仁提交的证据足以形成完整的证据链，证明双方存在房屋买卖关系，本院予以认定。本案中，罗布次仁基于房屋买卖关系而使用房屋，并未构成侵权，玉珍主张罗布次仁支付的房屋占有使用费的诉请于法无据。本案买卖合同合法有效，依据现有证据和查明的事实，玉珍主张罗布次仁返还房屋也无依据。故一审法院对玉珍的诉请不予支持无不妥，本院予以维持。关于旺堆上诉主张确认旺堆与罗布次仁之间的房屋买卖合同关系不成立，由旺堆返还罗布次仁已经支付的55万元的上诉请求。旺堆辩称依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房屋买卖合同应属要式合同，旺堆与罗布次仁未签订书面的房屋买卖合同，故合同不成立。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。据此，结合本案查明的合同履行事实，本院对旺堆主张本案合同未成立的上诉请求不予支持。旺堆主张其返还罗布次仁已经支付的55万元的上诉请求系确认之诉，本院认为，确认之诉是请求确认当事人间是否存在某种法律关系，是请求对处于不确定状态的民事法律关系作出肯定或否定的确认，旺堆主张向罗布次仁返还款项的主张不属于确认之诉，在买卖合同存续的情况下，其主张向罗布次仁返还已收房款无法律依据，本院对其上诉请求不予支持。对于当事人未上诉的部分，根据民事诉讼法的相关规定，本院依法予以确认。综上所述，玉珍、旺堆的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7193.75元（其中玉珍预交2543.75元，旺堆预交4650元），由玉珍和旺堆自行负担。本判决为终审判决。审判长 彭美玉审判员 格 珠审判员 白 玛 二〇二○年三月十一日书记员 陈怡露