海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终66号上诉人（原审被告）：陈家达，男，1981年7月4日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：冯峰，海口市琼山区三门坡法律事务所主任。被上诉人（原审原告）：李淑鹏，女，1976年5月27日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：乔景伟，海南大弘律师事务所律师。上诉人陈家达因与被上诉人李淑鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初4224号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月6日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。陈家达上诉请求：一、撤销海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初4224号民事判决。二、判决驳回李淑鹏的全部诉讼请求。三、本案一、二审案件受理费由李淑鹏承担。事实和理由：第一，李淑鹏出租给陈家达的铺面属城市发展征收拆迁安置控规范围，导致陈家达申办承租铺面有关经营所需证照不能，李淑鹏应负合同违约责任。2018年12月3日，李淑鹏与陈家达签订《房屋租赁合同》，合同约定李淑鹏保证出租房屋产权清楚。但李淑鹏隐瞒真相，未及时向陈家达如实告知其不是房屋所有权人，导致陈家达申办承租铺面有关经营所需证照不能。究其原因，是李淑鹏出租给陈家达的铺面属城市发展征收拆迁安置控规范围，工商部门不给办理工商登记。第二，李淑鹏未能提供出租铺面相关资料，导致陈家达无法申办相关经营证照。据上可知，李淑鹏隐瞒真相未及时向陈家达如实告知其不是房屋所有权人，也未能提供其出租铺面的相关资料，导致陈家达无法申办相关经营证照，李淑鹏应负一切责任。第三，海口市工商、税务及食品药品监督部门向陈家达警告通告，未经行政许可不得从事相应经营活动。陈家达因无法办理工商登记，造成没能正常营业，海口市琼山区工商行政管理局东门工商所2019年1月7日作出《琼山工商行政管理局东门工商所市场巡查（预警）通知书》，认定陈家达涉嫌无照经营餐饮，造成陈家达无法继续经营下去，李淑鹏应负全部责任。另，《……（预警）通知书》已送达陈家达。第四，李淑鹏早在2019年2月就已经收回铺面并张贴转让出租广告，陈家达并未实际使用或占用，无须支付铺面租金。事实上，早在2019年1月李淑鹏就已着手收回铺面，在陈家达付清1月份铺面租金、水电费后，李淑鹏便收回铺面并张贴转让出租广告，客观上陈家达并未实际使用或占用，无须支付铺面租金。综上所述，陈家达恳请二审法院依法撤销海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初4224号民事判决，支持陈家达的上诉请求，维护新时代社会公平正义。李淑鹏辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，应当维持。一、李淑鹏与陈家达双方签订的租赁合同合法有效，李淑鹏没有隐瞒任何情况，双方意思表示真实明确。虽然李淑鹏不是所有权人，但是转租时经过了房屋权利人的同意，并且一审中李淑鹏向法院出示了同意的证据。本案双方签订的合同合法有效，陈家达就应该按照协议每月支付租金给李淑鹏，但却几个月不付租金，又不让李淑鹏转租给别人，李淑鹏起诉也是无奈之举。二、出租房屋不存在拆迁问题。陈家达在上诉状中称房屋区域是城市拆迁安置区的说法没有任何事实依据，出租的房屋坐落在琼山区振发路16号，在××校段。这条街是两年前琼山区政府出资金建设的“陵水风情街”，楼外立面都是政府出资进行了统一装修，这条街是一条吃穿住都有的旅游风情街。出租的楼根本不是拆迁范围，相邻几家都可以办理餐饮营业执照。现在也随时都可以办理餐饮营业执照，陈家达是涉嫌无证经营，并非是办不了证件，而是没有去办。三、出租房屋现在仍处于闲置状态。李淑鹏租给陈家达的房屋至今还在闲置状态，因为陈家达在2019年5月24日不让李淑鹏租给别人，在门口发生纠纷，警察也来协调处理。邻居都知道该房有纠纷正在法院打官司，别人一问就不租，导致李淑鹏损失惨重，每月还要交租金给房主。综上，李淑鹏认为陈家达上诉缺乏事实与法律依据，请求上级法院驳回上诉，维持原判。李淑鹏向一审法院起诉请求：1.判令陈家达向李淑鹏支付2019年2月到6月共五个月租金，合计75000元；2.判令陈家达承担李淑鹏为其维修铁皮瓦的费用4680元；3.依据合同之规定陈家达所付保证金30000元不予退还；4.判令陈家达承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：位于海口市××区，建筑面积146.61平方米，于2011年11月25日登记在案外人陈某名下，房权证号：海口市房权证海房字第XXXX号海口市房权证海房字第XXXX号。2017年3月1日，经案外人陈某同意，陈某的父亲陈超以其名义将上述房屋出租给李淑鹏。2018年12月3日，李淑鹏作为甲方（转租方）与陈家达作为乙方（承租方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：“一、李淑鹏将坐落海口市琼山区凤翔东路振发路16号春都宾馆一楼商铺出租给陈家达使用。二、房屋租期租、租金、付款方式。1.租期为2018年12月1日至2019年12月31日止，租金为15000元/月。2.租金每一个月预付一次，陈家达须在每月1号预付本月租金，不得无故拖欠，如有拖欠每天收取滞纳金5%，如陈家达拖欠十天以上，李淑鹏有权收回铺面终止合同，押金不退。……三、保证金。1.在本合同签订的同时，陈家达向李淑鹏一次付清保证金30000元。2.在陈家达合同履行本合同各项条款的情况下，合同期满陈家达不再续租时，李淑鹏在三个工作日内将保证金退还陈家达（不及利息）。3.陈家达如提前解除本合同则属于违约行为，李淑鹏有权将保证金充当罚金扣下。四、房屋租赁期内，李淑鹏保证并承担下列责任：1.……2.按现状（以当日所拍照片为准）及按本合同约定之时间交付出租房屋。五、房屋租赁期内，陈家达保证并承担下列责任：1.如需对房屋进行装修，增扩或拆除设备时，应征得李淑鹏书面同意，且费用陈家达自理。本合同期满或陈家达违约解除本合同时，陈家达均不得以任何理由向李淑鹏索赔装修费用，且装修物品（可移除的除外）无偿归李淑鹏。……3.因使用不当或陈家达人为原因而使房屋损坏，陈家达负责修复或给予赔偿。……六、违约责任：1.……2.陈家达逾期支付房租，每逾期1日由李淑鹏按月租金额的10%向陈家达加收滞纳金，陈家达累计拖欠10天租金（不包括租金保证金）后，李淑鹏有权对该出租屋断水断电。陈家达累计拖欠20天租金（不包括租房保证金）后，李淑鹏有权单方解除本合同并扣收保证金。并限定乙方需在三天内搬离上述房屋，逾期不搬，李淑鹏有权处理该房屋内遗留所有物品，并可利用装修好的房屋现状出租，或者新租房可拆除现有房屋的装修后重新装修。结算现金时，承租天数未满半个月，租金按半个月计算，承租天数超过半个月未满一个月，租金按一个月结算。……九、本合同经双方各签字按手印及陈家达向李淑鹏支付保证金后生效。”该合同签订后，陈家达向李淑鹏支付保证金30000元。陈家达承租上述铺面后，李淑鹏于2019年1月间向陈家达催缴房租，陈家达通过微信向李淑鹏转账1000元。2019年6月24日，李淑鹏遂向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，李淑鹏经房屋所有权人同意将涉案房屋转租给陈家达而签订《房屋租赁合同》，李淑鹏与陈家达双方形成房屋租赁合同关系。《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且已经实际履行，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应依约履行各自的义务。一、关于李淑鹏要求陈家达支付2019年2月至6月共五个月租金75000元的请求。李淑鹏将涉案房屋转租给陈家达使用，陈家达应依约15000元/月向李淑鹏支付租金。李淑鹏主张陈家达未支付2019年2月至6月期间的租金，陈家达未举证证明其已支付此期间的租金，一审法院认定陈家达尚欠李淑鹏2019年2月至6月五个月的租金共计75000元。故李淑鹏要求陈家达支付2019年2月至6月共五个月租金的请求，一审法院予以支持。二、关于李淑鹏要求陈家达承担为其维修铁皮瓦的费用4680元的请求。诉讼中，李淑鹏提供材料清单及收条，用于证明修缮铁皮瓦的费用是李淑鹏修补的。经一审法院审核，材料清单并无收款人签名确认且无发票等证据相互佐证，一审法院无法确认其真实性，因此，一审法院对此证据不予认定；收条，记载案外人收到春都宾馆盖铁皮瓦工钱2000元，案外人未到庭确认，此收条的认定涉及案外人的权益，无其它证据予以佐证，一审法院对此证据不予认定。对此主张，李淑鹏庭审中称：陈家达承租一楼铺面后，在铺面的后面在原先有些破旧的铁皮屋上，让他人新装修了新瓦，陈家达没有支付工钱和材料款给施工方，后来施工方回来把材料卸走，卸走后铁皮屋是漏雨的，所以李淑鹏让他人来修补原来的地方，所以就产生了铁皮瓦的上述费用4680元。可见，李淑鹏此请求的费用4680元，主张的是李淑鹏本人让他人修补铁皮屋的费用，而非替陈家达垫付的费用。经一审法院审核，《房屋租赁合同》的内容，并无约定陈家达修缮铁皮瓦的义务，且诉讼中李淑鹏无证据证明陈家达不当使用租赁房屋致使修补及产生的相关费用，李淑鹏应承担举证不能的法律后果。因此，李淑鹏此诉讼请求，一审法院不予支持。三、关于李淑鹏要求据合同之规定陈家达所付保证金30000元不予退还的请求。诉讼中，李淑鹏明确按《房屋租赁合同》第二条第2项的约定“如陈家达拖欠十天以上，李淑鹏有权收回铺面终止合同，押金不退”主张此诉讼请求。从此约定的内容看，是双方当事人约定解除终止合同的条件，同时也约定终止合同押金不退，可见，根据此条的约定押金不退应当以解除终止房屋租赁合同为提前条件。李淑鹏在庭审中表示双方当事人未解除房屋租赁合同，且李淑鹏在本案中亦未请求解除房屋租赁合同。因此，押金不退的条件尚未具备。李淑鹏此请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限陈家达陈家达自本判决生效之日起三日内向李淑鹏支付2019年2月至6月期间的租金共计75000元。二、驳回李淑鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1247元，由李淑鹏负担395元，由陈家达负担852元。二审期间，陈家达提供如下证据：一、市场巡查（预警）通知书；二、照片；三、视频资料（光碟）。证据一至三共同证明内容：证明陈家达没有办理营业执照工商下发了预警通知书，陈家达根据通知书到工商部门要求办理营业执照，工商部门的工作人员说你的营业地属于棚改区，不能办证。李淑鹏质证意见：一、这些证据没有在举证期限内提交，没有效力。二、证据一只是说涉及无证经营问题，并不是说不能办理，与双方的合同没有影响。证据二、三，陈家达称去的是凤翔监督管理所，下发通知的是东门工商所，陈家达应该先去这个地方，视频资料没有讲明不给陈家达办证就是双方争议的涉案房屋，陈家达原来在其它地方也有房子，这个视频显示不了就是不给涉案房屋办证，不能证实涉案房屋不能办理证件。李淑鹏二审提供如下证据：一、照片（出租房屋正面）1张；二、照片（振发路周边饭店众多）1张；三、照片（振发路路牌）1张；证据一至三共同证明出租房所在区域可以经营饭店，不是拆迁区域。四、照片（相邻振发路14号）“森森牛腩斋菜煲”饭店1张；证明已经办理饭店情况。五、“森森牛腩斋菜煲”饭店的营业执照1张；六、“森森牛腩斋菜煲”饭店的卫生许可证1张；七、“森森牛腩斋菜煲”饭店的税务登记证1张；证据五至七共同证明振发路14号办理饭店执照。陈家达质证意见：对李淑鹏提交的证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，证据五至七的办证时间是2015年，而陈家达跟李淑鹏承租的店是2018年12月份开始，这时候监督管理局已经不允许办证了。因双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。本院二审查明事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为陈家达是否应向李淑鹏支付租金。李淑鹏虽不是涉案房屋的所有权人，但其转租的行为已取得涉案房屋所有权人的同意，李淑鹏的转租行为合法有效，陈家达与李淑鹏签订的租赁合同为双方自愿，内容不违反法律规定，为有效合同。陈家达上诉称涉案房屋属城市发展征收拆迁安置控规范围，导致陈家达申办承租铺面有关经营所需证照不能，李淑鹏应负合同违约责任。对此本院认为，合同中双方已明确陈家达了解房屋现状，陈家达并未提供证据证明李淑鹏恶意隐瞒房屋现状；此外双方合同中并未约定李淑鹏有保证陈家达成功办理有关经营所需证照的义务，即使涉案房屋属城市发展征收拆迁安置控规范围，导致陈家达不能申办有关经营所需证照，也不存在李淑鹏违约的情形。陈家达上诉称李淑鹏未能提供其出租铺面的相关资料，导致陈家达无法申办相关经营证照，但未提供证据证明，本院不予支持。陈家达上诉称其未实际使用、占有涉案房屋，因李淑鹏已将涉案房屋交付陈家达，陈家达未提供证据证明李淑鹏已收回涉案房屋。陈家达如因不能办证经营问题其可以与李淑鹏协商解除合同，但双方至今未解除合同，如何合法使用涉案房屋是陈家达的权利，但其应予以支付涉案房屋租金。综上所述，陈家达的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2494元，由上诉人陈家达负担。本判决为终审判决。审判长 刘思其审判员 陈 璐审判员 林 梅 二Ｏ二Ｏ年三月二十三日书记员 吴毓冰速录员 黄晓霞附相关法律法规条文规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。