广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终175号上诉人（原审原告）：广州喜安居房地产代理有限公司（以下简称喜安居公司），住所地广州市荔湾区。法定代表人：何国辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖海燕，广东法导律师事务所律师。委托诉讼代理人：李大宁，广东法导律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：何嘉灵，女，1981年12月4日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁熙荣，男，1981年11月26日出生，汉族，住广州市荔湾区，系被上诉人何嘉灵的丈夫。上诉人喜安居公司因与被上诉人何嘉灵居间合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8038号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人喜安居公司的委托诉讼代理人廖海燕、李大宁，被上诉人何嘉灵及其委托诉讼代理人梁熙荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。喜安居公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持喜安居公司的全部诉讼请求，何嘉灵承担全部诉讼费用。事实和理由：一、喜安居公司已依约履行了全部合同义务，由于何嘉灵单方变更出售条件导致最终无法促成涉案房屋买卖合同的签订，何嘉灵应依约承担违约责任。二、《独家代理委托协议》第2条明确约定违约金的承担方式，且尚不足以弥补喜安居公司的全部损失，故并不存在违约金过高情形。一审法院罔顾喜安居公司的实际损失、合同履行程度、何嘉灵过错程度，以及在何嘉灵未提出违约金过高要求调整并提供证据证明的情况下，径行认定违约金过高并调低违约金数额，确为事实认定不清、证据不足。三、喜安居公司已为何嘉灵找到合适的买家，并与买家签订了《承诺书》，收取了买家一万元的诚意金，只要何嘉灵继续履行，喜安居公司即可获得协议约定的可预期收益。何嘉灵辩称：一、喜安居公司以我方房产产权有问题为由阻扰我方与客户见面是交易无法达成的最主要原因，喜安居公司没有履行作为房产中介促成交易的合同关键义务，其应承担全部责任。二、喜安居公司没有依约指派专门经纪人负责跟踪处理我方委托事项，没有依约制定推广广告宣传及垫付广告费用。综上，一审判决合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题，请求驳回喜安居公司上诉请求。2019年9月10日，喜安居公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、何嘉灵向喜安居公司支付违约金81000元；2、本案诉讼费用由何嘉灵承担。一审法院认定事实：2019年3月31日，何嘉灵（委托方，甲方）与喜安居公司（受托方，乙方）签订《独家代理委托协议（买卖）》约定：委托方委托喜安居公司独家代理出售荔湾区xx路x号808房物业，物业建筑面积88.67平方米，售价2700000元，付款方式为按揭或一次性付款均可；独家代理委托期从2019年4月1日起至2019年7月1日。甲方保证并配合乙方提供不少于5次看房或面谈机会，否则视为甲方单方面无故提前解除合同。在委托期间甲方无故提前解除本协议及变更出售条件、自行出售该物业或委托第三方出售该物业，均属于违约行为，甲方应向乙方支付相当于上述售价3%的违约金；乙方指派专门经纪人负责跟踪处理该物业的委托事项；充分利用电视媒体强大的推广能力，制定推广广告宣传、策划，以上工作的费用由乙方垫支；咨询及中介服务费为售价的1%（￥/），支付时间是甲方与买家签订《房屋买卖合同》或《承诺书（买）》或乙方接受买家定金的3日内；委托期内，若乙方介绍的买家同意按上述出售条件购买该物业，甲方授权乙方代其收取买方承购该物业的定金，在乙方代为收取定金时，即视为甲方收取，并确认乙方收受定金时即视为达成交易，若甲方拒绝出售该物业，甲方承诺同意按照本协议向乙方支付售价3%的违约金；等等。一审诉讼期间，喜安居公司向一审法院提供了广东广播电视台房产频道播出清单、房产频道播出内容刻录光盘证据，共同证明喜安居公司已履行案涉居间合同约定为涉案房屋制作及播出视频广告节目的合同义务；提供承诺书证据，证明买家经喜安居公司居间服务后，就涉案房屋对喜安居公司做出了购买承诺，并支付诚意金；提供微信记录证据，证明何嘉灵在微信中告知喜安居公司要求变更出售条件，提出如要求买家一次性支付全部房款、支付订金78万元、2020年7月交楼等额外条件，最终导致在独家委托期限内无法达成交易，该行为己构成根本违约。何嘉灵对频道播出清单的质证意见为，其盖章和落款不一样，真实性我方不予认可，是伪造的。喜安居公司的合同义务没有履行，而且没有提供喜安居公司垫付流水，也没有证据证明喜安居公司已经与案外第三人签订了协议；对刻录光盘的质证意见为，真实性无异议，关联性有异议，不代表喜安居公司实际上有推广行为；对承诺书的质证意见为，经纪人的签名的字迹与独家代理委托协议经纪人的签名字迹不一样，我方不认可其真实性。喜安居公司也没有告知我方，承诺书说收了定金1万元，但是没有任何银行流水证明；对微信记录的质证意见为，真实性我方不予认可，微信谈话记录，喜安居公司没有做证据公证，我有理由怀疑该证据存在伪造，篡改，微信记录里的案外人身份证明也要提供。如果没有提供案外人身份证明，通信的相对方不是黄国伟，则与本案无关，而且我方觉得微信记录交流双方，没有一方是黄国伟，我方不确定聊天对象是谁，是否是喜安居公司。一审庭审中，喜安居公司表示于2019年6月29日收了买方朱瑞如1万元诚意金，朱瑞如是现金支付给我方，我方于7月初将该笔诚意金退还给了朱瑞如。何嘉灵另表示代理期限届满后，2019年7月8日我方自行将涉案房屋出售给他人。喜安居公司、何嘉灵均确认委托期间，喜安居公司带人看房一个星期至少1-2次，何嘉灵配合开门给对方看房。一审法院认为：喜安居公司与何嘉灵签订的《独家代理委托协议（买卖）》是双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。该独家代理委托协议其性质为居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，喜安居公司作为居间人虽未促成合同成立，但何嘉灵更改了付款方式（要求一次性付款，不接受按揭）确有不当，何嘉灵应向喜安居公司承担违约赔偿责任。鉴于协议约定按售价3%支付违约金标准过高，一审法院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定何嘉灵应向喜安居公司支付违约金8000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第四百二十四条、第四百二十七条的规定，于2019年11月13日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告何嘉灵向原告广州喜安居房地产代理有限公司支付违约金8000元；二、驳回原告广州喜安居房地产代理有限公司其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费913元，原告广州喜安居房地产代理有限公司负担823元，被告何嘉灵负担90元。二审中，被上诉人何嘉灵提交了《广州市存量房买卖合同》、资金监管扣划确认书，拟证明其已将涉案房屋以240万元出售给他人，其不可能不按照独家代理协议的约定促成高价成交而低价售予他人，是上诉人喜安居公司违约所致。上诉人喜安居公司质证认为：上述证据不能证明被上诉人何嘉灵与买家实际是以何价格交易，且该买家并无出庭作证，何嘉灵没有在独家代理期间以270万元成交是因其违约行为所致。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人喜安居公司与被上诉人何嘉灵签订的涉案《独家代理委托协议（买卖）》合法有效正确，本院予以确认。本案中，上诉人喜安居公司作为居间人虽未促成合同成立，但根据其提供的微信聊天记录的内容显示，是因被上诉人何嘉灵变更了出售条件（要求一次性付款，不接受按揭等）所致。故一审判决认定被上诉人何嘉灵应向上诉人喜安居公司承担违约赔偿责任，符合上述涉案《独家代理委托协议（买卖）》的约定，并无不当。双方上述协议约定按售价3%支付违约金，上诉人喜安居公司已提交了广东广播电视台房产频道播出清单、房产频道播出内容刻录光盘、买家做出购买涉案房屋承诺的承诺书等证据证明其已履行案涉居间合同约定为涉案房屋制作及播出视频广告节目且已有买家的合同义务，本院据此调整确定被上诉人何嘉灵应向上诉人喜安居公司支付违约金27000元。一审判决确定被上诉人何嘉灵应向上诉人喜安居公司支付违约金8000元明显过低，本院予以纠正。被上诉人何嘉灵在二审中提交的证据，不影响本案对其自行出售涉案房屋之前，在履行涉案《独家代理委托协议（买卖）》过程中存在违约事实的认定，故本院不予采纳。综上，上诉人喜安居公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8038号民事判决第二项；二、变更广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8038号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，被上诉人何嘉灵向上诉人广州喜安居房地产代理有限公司支付违约金27000元。如果被上诉人何嘉灵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费913元，由上诉人广州喜安居房地产代理有限公司负担675元、被上诉人何嘉灵负担238元；二审案件受理费823元，由上诉人广州喜安居房地产代理有限公司负担576元、被上诉人何嘉灵负担247元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年三月十七日书记员  彭文悦书记员  区敏儿