四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初17号 原告：人保投资控股有限公司，住所地北京市西城区西长安街88号7层东区，统一社会信用代码91110000710934959Ｆ。 法定代表人：白涛，董事长。 委托诉讼代理人：陈亮（公司员工），男，生于1981年11月9日，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张魏，四川雅图律师事务所律师，特别授权。 被告：四川轩源通航科技有限责任公司，住所地四川省广安市广安区建安中路181号8楼，统一社会信用代码91511600MA65GM4R6G。 法定代表人：李勤伟，执行董事。 委托诉讼代理人：姜静（公司员工），女，生于1984年6月6日，汉族，住四川省广安市广安区。 被告：李勤伟，男，生于1977年9月24日，汉族，住四川省广安市广安区。 原告人保投资控股有限公司与被告四川轩源通航科技有限责任公司、被告李勤伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告人保投资控股有限公司（简称人保投资公司）的委托诉讼代理人陈亮、张魏，被告四川轩源通航科技有限责任公司（简称轩源通航公司）的法定代表人李勤伟及委托诉讼代理人姜静、被告李勤伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告人保投资控股有限公司的诉讼请求：１.确认被告轩源通航公司单方中途终止租赁合同构成违约；2.判决被告轩源通航公司向原告支付逾期支付租金违约金221499.80元；3.判决被告轩源通航公司赔偿原告因提前解除合同的违约金312705.60元；4.判决被告轩源通航公司支付原告3个月免租期租金78176.40元；5.判决原告依据合同约定没收被告履约保证金26000元；6.本案诉讼费由被告承担；7.被告李勤伟对被告轩源通航公司的上述债务承担连带支付责任。 事实及理由：原告人保投资公司与被告李勤伟于2019年4月10日签订《房屋租赁合同》，将位于广安市广安区**号房屋出租给被告李勤伟，租期五年，从2019年4月10日起租，免租期三个月，租金按季度支付，第一季度支付时间为2019年4月10日。2019年6月19日双方签订《合同主体变更三方协议》，将承租人变更为被告轩源通航公司，约定李勤伟对轩源通航公司履行租赁合同产生的债务承担连带责任。被告在2019年7月10日才支付原告第一笔租赁，同年8月14日提出终止租赁合同，在被告实际解除合同的情况下，原告于2019年8月23日与被告办理了房屋交接手续。被告单方终止合同应承担如下责任：1.根据租赁合同第二部分附表第7条、第三部分附录第９条规定，承担逾期支付租金违约金221499.80元（26058.80×85天×10%）；2.根据租赁合同第二部分附表第6条、第三部分附录第8条规定，承担支付三个月免租期租金78176.40元；3.根据租赁合同第三部分附录第8条规定，支付提前解除合同12个月租金的违约金312705.60元（26058.80×12个月）；4.根据租赁合同第二部分附表第10条、第三部分附录第9条规定，没收被告履约保证金26000元；5.根据《合同主体变更三方协议》第二条约定，李勤伟承担连带支付责任。 被告轩源通航公司、被告李勤伟辩称：一、被告与原告协商一致解除合同，不存在违约。轩源通航公司与原告签订房屋租赁合同以来，经营情况一直不好，没有任何收入面临破产，为避免扩大原告损失，轩源通航公司于2019年8月14日向原告书面申请退租，原告同意终止租赁合同，轩源通航公司缴纳的一季度剩余租金及支付的履约保证金不退。2019年8月23日双方友好交接了租赁房屋，租赁合同就此终止，不存在被告单方终止合同；二、即便被告单方解除合同，也不应当再承担违约责任：1.被告不存在逾期支付租金的情形；2.被告与原告终止合同后，积极采取措施避免原告损失；3.即便被告提前终止合同构成违约，被告支付的履约保证金能够弥补其损失，原告主张的违约金过分高于损失，应当予以调减，不应再承担违约责任；三、轩源通航公司不存在违约，李勤伟不应当承担连带保证责任，要求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2019年4月10日，原告人保投资公司与被告李勤伟签订《房屋租赁合同》，合同约定，人保投资公司将位于广安市广安区**号房屋出租给李勤伟，租赁租期五年，租赁房屋从2019年4月10日交付，2019年4月10日至7月9日3个月为免租期，免租期内不支付租金，租赁期从2019年7月10日起至2024年7月9日止，月租金26058.80元，承租方应于本合同签订之日起五日内支付单元第一期租金78176.40元，承租方在签订合同后五日内向出租方支付一个月租金保证金26000元，租赁合同期满后30日内退还承租方。承租方不论任何原因实际租赁期不满36个月，承租方应支付出租方免租期内所有租金，剩余租赁期超过二年的，承租方按十二个月租金标准向出租方支付违约金。承租方无故拖欠租金每迟交一日，按月租金的十分之一向出租方支付违约金，拖欠一个月以上的，出租方有权单方解除合同，没收全部保证金，并追收所欠费用；轩源通航公司2019年4月24日登记成立，2019年6月19日，人保投资公司又与轩源通航公司及其法定代表人李勤伟签订《合同主体变更三方协议》，协议约定将租赁房屋的承租人变更为轩源通航公司，李勤伟对轩源通航公司履行租赁合同产生的债务承担连带责任，租赁合同的其他内容不变。 2019年4月2日，李勤伟向人保投资公司支付履约保证金26000元，2019年7月10日，轩源通航公司向人保投资公司支付第一季度租金78176.40元。2019年8月14日，轩源通航公司因经营困难，向人保投资公司书面申请终止租赁合同，2019年8月23日，人保投资公司与李勤伟进行了房屋交接，轩源通航公司即日将租赁房屋及相关设施设备全部腾退给了人保投资公司。 同时查明，人保投资公司负责轩源通航公司房屋租赁具体事宜的是公司副总忱某，涉及房屋租赁的相关事宜李勤伟通过微信直接与忱某衔接。2019年5月28日，忱某微信要求李勤伟将涉案租金从公司帐户支付，就租赁合同终止的相关事宜，双方通过微信多次交流，最终确定2019年8月23日与被告办理房屋移交手续。审理期间，原告未提供损失的具体依据。 认定上述事实，有《房屋租赁合同》《合同主体变更三方协议》、银行转款凭证、微信记录、退租申请书、房屋交接书及原被告双方的当庭陈述，本院予以确认。 本院认为，原告人保投资公司与被告李勤伟2019年4月10日签订的租赁合同虽然约定承租方应在合同签订后五日内支付单元第一期租金，但被告轩源通航公司于2019年4月24日登记成立后，原告人保投资公司又与被告轩源通航公司及李勤伟签订主体变更协议，将承租人变更为被告轩源通航公司，仍约定承租人在合同签订后五日内支付单元第一期租金，主体变更协议时间是2019年6月19日，五日支付到期时间应为2019年6月24日，该期间为被告合理支付租金时间。根据被告提交的微信记录记载，期间原告负责涉案租赁房屋事宜的副总忱某与被告李勤伟一直在为租金的支付方式商议，同时根据原被告双方签订的租赁合同约定，涉案房屋租赁期限及租金起算均从2019年7月10日开始，前三个月为免租期，被告轩源通航公司在租金起算当日付清了当期租金，也是相对合理，虽然实际支付租金时间迟延合理支付时间十余天，但原告当时并无异议，原被告双方的行为应视为在实际履行过程中对租金交付时间的变更，现原告以被告迟延交付租金主张违约金的请求，不予支持。 原被告2019年4月10日签订租赁合同，2019年8月23日协商终止租赁合同并移交租赁房屋，实际期限4个月零13天，扣除3个月的免租期，实际租赁期1个月零13天。根据租赁合同约定，承租方租期不满36个月，应当承担3个月免租期内的所有租金，故被告应当承担4个月零13天的租金，该损失是原告的实际损失。原被告双方虽然约定剩余租赁期超过二年，被告应按十二个月租金支付原告违约金，但在审理过程中，原告未提供损失的具体依据，被告向原告补付免租期内的租赁，已经弥补了原告的租金损失。被告已付3个月租金，还应当支付1个月零13天租金37350.95元，即26058.80元/月+11292.15元[（26058.80元/月÷30天）×13天]。 原被告双方虽然于2019年8月23日进行了租赁房屋移交，因被告单方提前终止合同履行，造成租赁房屋原告在一定期限内无法出租的租金损失，应当给予原告适当期限的招租期。原被告签订合同时明确约定一个月租金作为被告履约保证金，该期限也为原告重新招租的合理期。虽然租赁合同约定剩余租期超过二年被告应按12个月租金标准支付违约金，但在审理中，原告未提供损失的具体依据，被告也认为约定的违约金过分高于损失，同意1个月租金的履约保证金作为原告损失。本案客观原因是被告经营困难无力支付租金终止租赁合同，原告也深知被告的经营状况，双方均从避免损失扩大的角度考虑终止合同并及时办理房屋移交手续，现涉案房屋原告已经出租，原告再主张12个月租金损失既无事实依据，对被告也不公平，本院按被告交付的一个月履约保证金26000元确定原告损失。 原被告双方签订的《合同主体变更三方协议》约定，被告李勤伟对被告轩源通航公司履行合同所产生的债务向原告提供连带保证责任，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。故原告要求被告李勤伟对被告轩源通航公司应向原告负担的债务承担连带支付责任的诉讼请求予以支持。 根据租赁合同约定，被告无故拖欠租金一个月以上的，出租方有权单方解除合同，没收全部保证金，虽然被告交付迟延时间租金，但原告已经接受并认可，原告也没有解除合同，合同约定的没收保证金的条件并不成就，原告的该项请求不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下： 一、被告四川轩源通航科技有限责任公司向原告人保投资控股有限公司支付租金37350.95元。 二、被告四川轩源通航科技有限责任公司向原告人保投资控股有限公司支付终止合同损失26000元，该款从原告人保投资控股有限公司预收被告四川轩源通航科技有限责任公司的履约保证金26000元抵扣。 三、被告李勤伟对被告四川轩源通航科技有限责任公司的上述债务承担连带清偿责任。 四、驳回原告人保投资控股有限公司的其他诉讼请求。 以上款项于本判决生效后十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5092元，由原告人保投资控股有限公司负担4400元，被告四川轩源通航科技有限责任公司、李勤伟负担692元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广安市中级人民法院。 审判员 杨 芹 二〇二〇年三月五日 书记员 林雪兰