广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20378号上诉人（原审被告）：林潮（曾用名林卫武），男，1970年5月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：苏宝，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李维，女，1975年11月3日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：陈毅龙，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雯茵，广东骏道律师事务所律师。原审被告：广州市恒潮地产服务有限责任公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39-45号330铺。法定代表人：陈健。上诉人林潮因与被上诉人李维、原审被告广州市恒潮地产服务有限责任公司（以下简称恒潮公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人林潮的委托诉讼代理人苏宝，被上诉人李维的委托诉讼代理人杨雯茵到庭参加诉讼，原审被告恒潮公司经本院公告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林潮上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.撤销一审判决第一、二、三项，并改判驳回李维的一审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由李维承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。（一）《认购书》已于2016年9月27日解除。一审判决认为因林潮与李维未达成合意，因此在李维未按期履行认购书的约定来签订商铺买卖合同时，认购书已经解除不予采纳。林潮认为一审判决认定错误。依据双方签订的《认购书》约定，认购方即李维须于2016年9月27日前付清首期款310000元等，如李维逾期付款则视为李维放弃认购，其所付定金不予退还，本认购书终止履行。另李维应于2016年9月27日前携同认购书、身份证明文件原件到潮流站销售中心与产权方即林潮签署《商铺买卖合同》及有关文件，否则，视为李维放弃认购，李维所交定金不予返还，从逾期履行合同义务之日起，本认购书自行解除。因李维未按《认购书》的约定签署《商铺买卖合同》，也未按照《认购书》的约定支付首期购房款，因此，依据《认购书》的约定，《认购书》已于2016年9月27日解除。（二）如上所述，《认购书》履行过程中的违约方为李维，林潮有权依法及依据《认购书》的约定不予退还定金10万元。二、一审法院违反不告不理原则，在当事人未主张解除《认购书》的情形下，判决解除《认购书》，超出诉讼请求范围，严重违反法定程序。综上，请求二审法院予以改判。李维答辩称：同意一审判决，不同意林潮的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。林潮与李维未能签订买卖合同是林潮的原因导致涉案商铺无法办理网签和办理贷款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，林潮应当向李维返还定金和费用。本案中李维在一审中已经明确解除认购书。恒潮公司经本院公告未到庭陈述意见。2019年1月9日，李维向一审法院起诉请求判令：1.解除李维与林潮于2016年9月22日签订的《认购书》；2.林潮向李维双倍返还定金200000元；3.林潮向李维返还购房款35000元；4.恒潮公司对以上2、3项诉讼请求承担连带返还责任；5.本案诉讼费用由林潮、恒潮公司承担。一审法院经审理查明：根据广州市房地产档案馆于2019年1月7日出具的《广州市不动产登记查册表显示》林潮系广州市天河区体育东路39-45号2268铺（以下简称涉案商铺）的登记产权人，涉案商铺的规划用途为商业，共有情况为单独所有。2016年9月22日，李维（认购方）与林潮（产权方）签订《认购书》，约定：认购方自愿认购涉案商铺；认购价为680000元，（第一条）付款方式为银行按揭，定金100000元，须于签订本认购书当日付清，首期价款（60%）310000元须于2016年9月27日前付清，（第4款）其余价款（40%）270000元由认购方以申办银行按揭贷款的方式支付，认购方须于/年/月/日前向贷款银行提交申办银行按揭贷款手续所需的全部资料及文件，并签署《个人购房借款合同》或《楼宇按揭合同》；认购方还需支付如下费用：契税20400元、产权登记费550元、交易服务费16元、交易印花税340元、房产证印花税5元（以上费用由认购方在签署《商铺买卖合同》时缴付，最终缴付金额以政府部门的最新缴付规定为准），另认购方还需交付律师费2400元，且与首期款同时支付，选择商业按揭付款的按揭费用参照《银行按揭贷款须知》另行缴付；如认购方逾期未交付上述款项均视为认购方放弃认购，产权方无须另行通知认购方即有权对该物业另行处理，认购方所付的定金不予退还，本认购书终止履行；认购方须于2016年9月27日前，携同本认购书、身份证明文件原件到潮流站销售中心与产权方签署《商铺买卖合同》及有关文件，并于签署上述文件前到销售中心付清本认购书第一条中所约定的定金和购房价款，并换取相应的收据；如认购方未按本认购书规定期限与产权方签订《商铺买卖合同》及有关文件，视为认购方放弃认购，认购方所交定金不予返还，从逾期履行合同义务之日起，本认购书自行解除，产权方有权对该物业另行处理，认购方同意并确认，产权方对该物业另行处理之前，无须通知认购方；选择按揭付款的，认购方须第一条第4款的规定，办理按揭手续，如未按时办理的，视认购方违约（逾期付款），认购方应按《商铺买卖合同》的相关约定承担违约责任，如认购方未获银行贷款的，认购方在收到产权方发出书面《通知》后，按《通知》规定的时间一次性付清余下的全部房款，逾期支付的，视认购方违约，认购方应按《商铺买卖合同》的相关约定承担违约责任；认购方确认已收到、清楚和接受本认购书的附件《认购须知》、《银行按揭贷款须知》、《装修标准》的全部约定；出售方、认购方同意在未签订《商铺买卖合同》之前，本认购书作为合法有效之法律文件，出售方、认购方签订《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及其补充协议为准；其它：收定金50000元，欠定金50000元，需于9月22日前补齐否则作挞定处理，另欠电商50000元，需于9月22日前交，否则成交价为1339071元等条款。关于李维的付款情况。李维提供了加盖有“恒潮公司收款专用章”的《正式收据》叁张（载明2016年9月22日收取定金100000元、铺款35000元）证明其支付定金及购房款的情况，林潮确认收到李维支付的定金100000元、铺款35000元。在本案庭审过程中，李维明确其要求解除《认购书》的理由为双方没有签订商铺买卖合同，《认购书》中约定的付款方式无法实现，银行无法办理按揭，双方无法协商一致如何付款，合同无法继续履行。关于涉案商铺能否办理按揭贷款的问题。李维称涉案商铺所在的潮流站均无法办理按揭，且现双方也无法协商付款的具体方式。林潮称涉案商铺所在的潮流站有业主已经办理过按揭贷款，是后期由于一些小业主不继续履行合同导致影响了潮流站的其他商铺办理按揭，后广州市泽信物业管理有限公司向银行了解到潮流站的商铺可以办理按揭，但小业主不愿意办理，且依据双方签订的认购书，在购买方无法办理按揭的情况下，买受人的主要义务是支付购房款，按合同约定应一次性支付购房款，涉案商铺的产权是没有任何瑕疵或障碍，对于履行合同及实现合同目的没有任何影响。另查明，在一审法院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2017）粤0106民初1415号原告曾玩音、曾春娜诉被告林潮、广州市潮宏投资咨询有限公司、恒潮公司房屋买卖合同纠纷一案（以下简称“1415号案”）中，林潮确认现潮流站（即涉案商铺所在商场，下同）二、三层无法通过办理按揭的方式支付房款，因为潮流站二、三层多个商铺在进行诉讼，潮流站二、三层的整体经营受到影响，所以无论相关商铺是否已进入诉讼，银行对潮流站二、三层购房人的按揭申请均不予批准。又查明，在一审法院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2017）粤0106民初22579号原告罗细玉诉被告林潮、恒潮公司、广州市潮宏投资咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案（以下简称“22579号案”）中，林潮陈述如下意见：林潮仅是二层642号商铺的名义持有人，该商铺的实际权属人是泽信公司，双方签署过代持协议；林潮作为泽信公司的投资人之一，该商铺是由泽信公司指令以林潮名义代为持有，并对外销售，但在整个销售过程中，林潮通过委托公证方式将对该商铺的处分权、使用权、收益权均委托给泽信公司指定的恒潮公司实际行使；林潮没有到过潮流站现场，所有的商铺买卖合同中林潮的签章实际上并非林潮手写签名，而是刻制的签名章（该签名章是根据林潮本人手写签名的样式刻制而成，是经过林潮同意刻制和经过林潮同意而交由泽信公司持有），该签名章一直都是由泽信公司持有，所有商铺买卖合同都是由泽信公司的工作人员自行在买卖合同中加盖，所以林潮没有参与商铺买卖合同的签订及具体内容。该案中，林潮对罗细玉提供的证据（2016）粤广广州第018717号《公证书》（复印件，主要内容为林潮于2016年2月17日以公证委托方式授权恒潮公司就座落在广州市天河区体育东路39-45号二层的六百余间商铺代为办理收取售房款及相关款项并出具有效的收款票据、出售房产及签署商铺买卖合同等）的真实性、合法性、关联性予以确认。一审法院认为：《认购书》是李维与林潮双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于李维要求解除《认购书》的诉讼请求。李维主张因涉案商铺现无法办理按揭，《认购书》约定的付款方式无法实现，双方亦无法就付款方式协商一致，故其有权解除《认购书》。《认购书》约定李维以按揭方式支付房款，现李维确认涉案商铺无法办理按揭。林潮对李维上述陈述不予确认，但并未提供证据予以证明，且根据林潮在1415号案中的陈述来看，一审法院对李维的主张予以采信。现双方亦无法就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《认购书》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，李维现请求解除《认购书》，合法有理，一审法院依法予以支持。林潮虽抗辩称《认购书》在李维未按期履行认购书的约定来签订商铺买卖合同时已经解除，但双方对此并未达成合意，对其该项抗辩一审法院不予采纳。关于李维要求双倍返还定金及返还购房款的诉请。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案现有证据未能显示双方未签订《房屋买卖合同》可归责于任何一方，故李维诉请林潮双倍返还定金缺乏依据，鉴于一审法院已判令解除李维及林潮签署的《认购书》，结合已查明事实，林潮应向李维返还已支付定金100000元及购房款35000元，对于李维超出上述部分的诉讼请求不予支持。恒潮公司并非《认购书》的相对方，又根据一审法院查明的事实，恒潮公司收取的相关款项应为受林潮委托收取，且一审法院已支持李维要求林潮返还定金及购房款的诉请，故李维诉请恒潮公司对返还定金及购房款承担连带责任依据不足，一审法院不予支持。恒潮公司无正当理由拒不到庭应诉，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院于2019年6月20日作出如下判决：一、解除李维与林潮于2016年9月22日签订的《认购书》；二、林潮于本判决发生法律效力之日起七日内，向李维返还定金100000元；三、林潮于本判决发生法律效力之日起七日内，向李维返还购房款35000元；四、驳回李维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4830元，由李维负担2055元，由林潮负担2775元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审另查明：2019年6月10日一审庭审中，李维陈述：我方要求解除认购书。林潮答辩意见：我方认为认购书在原告没有按期履行该认购书签订商铺买卖合同时已经解除。二审中，对于涉案商铺能否办理按揭贷款，林潮代理人称：发生纠纷后无人办理，代理人需要庭后核实。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。针对林潮的上诉请求和理由，本院认定如下：关于一审判决是否超出当事人诉讼请求的问题。经查，虽李维于民事起诉状中没有诉请解除涉案《认购书》，但李维于一审庭审中已明确表示要求解除《认购书》，对此林潮未提出异议，且已进行了答辩。因此，林潮上诉认为一审判决解除涉案《认购书》超出当事人的诉讼请求，与事实不符，本院不予采纳。关于涉案《认购书》解除的责任归责，以及林潮应否返还定金及购房款等问题。对于涉案商铺能否办理按揭贷款问题，二审中，林潮无法作出明确回答，且未能举证证明涉案商铺可办理按揭贷款手续，故一审法院结合林潮在（2017）粤0106民初1415号案中的陈述，采信李维主张的因涉案商铺无法办理按揭，《认购书》约定的付款方式无法实现的陈述，并无不当。现双方无法就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见，因此，一审法院认定《认购书》确因不可归责于双方的原因无法继续履行，支持李维要求解除《认购书》的诉请，判令林潮退还定金及已付购房款，亦无不当。林潮上诉称《认购书》在李维未按期履行认购书的约定签订商铺买卖合同，故已经解除的意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上，林潮的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2775元，由林潮负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 民二〇二〇年三月五日书记员  张 旭