中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终16030号上诉人（原审被告）：宋扬（SONGYANG），女，1972年12月30日出生，德国国籍，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：郑文海，上海明庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健（DR.WANGJIAN，系宋扬之夫），住同宋扬。被上诉人（原审原告）：全妙山，男，1954年7月3日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：杨维一，上海市理诚律师事务所律师。上诉人宋扬因与被上诉人全妙山房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初51825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋扬上诉请求：撤销原判第一、二项，改判驳回全妙山要求支付违约金的诉讼请求并变更合同解除日期为2019年3月26日。事实与理由：1.一审认定房屋租赁合同解除日期有误。宋扬于2019年3月26日书面通知全妙山要求解除双方租赁合同，全妙山收到了解除通知，故合同解除日期应为2019年3月26日。全妙山于2019年4月1日在中介陪同下查看了上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋），亦系以其自身行为表示同意解除合同。宋扬已给予全妙山充足的时间来收回房屋，全妙山未及时收回房屋系其自行扩大损失，相关责任应由其自行承担，其应返还宋扬2019年3月26日至2019年6月19日期间的租金。2.双方就房屋设备交接清单未达成一致而产生纠纷，宋扬入住房屋后双方也一直在争议和协调中，宋扬入住房屋不代表其认可清单及房屋状态。根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》的意见，违约方亦享有法定的合同解除权，全妙山对双方未就清单达成一致负有一定责任，故宋扬解除合同有事实和法律依据，其不应承担全部违约责任。全妙山辩称，违约方不享有合同任意解除权，对于宋扬于2019年3月26日发出的解除通知，其在本案一审中仍表示合同应继续履行，故2019年3月26日不应作为合同解除日期。违约金承担方面，一审法院已经充分考虑了本案的情况，没有全额支持全妙山的诉讼请求，一审判决违约金金额恰当。全妙山向一审法院起诉请求判令：1.全妙山、宋扬双方签订的《房屋租赁合同》于2019年6月3日解除；2.宋扬赔偿全妙山违约金人民币（以下币种相同）27,000元；3.宋扬向全妙山支付水、电、燃气费共计100元。一审法院认定事实如下：涉讼房屋的权利人为全妙山。2019年3月3日，全妙山作为出租方（甲方）与宋扬作为承租方（乙方）在中介公司的居间下就涉讼房屋订立租赁合同，约定乙方承租甲方的房屋，房屋装修情况为“豪装”，随房屋交付的家具家电详见《家具家电清单》（若有）；甲方承诺租赁该房屋作为居住使用；双方约定，甲方应于2019年3月20日前向乙方交付该房屋，该房屋租赁期限自2019年3月20日至2022年3月19日止，免租期自2019年3月13日起至2019年3月19日止；房屋每月租金为13,500元，租金三个月为一期支付，租赁保证金为一个月租金，即13,500元；租赁期间内发生的水费、电费、煤/燃气费等房屋使用费用由乙方承担；甲方保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后三个工作日内上门维修或提供相应的替代物，如遇特殊情况，双方协商处理；租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施，因乙方使用不当致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修；……乙方返还房屋应符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，相互结清各自应当承担费用；注：乙方保证甲方的房屋及设备设施装修保持原状完好；若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于一个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：①甲方交付的房屋不符合本合同约定或不符合合同约定，致使不能实现租赁合同目的的；②甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；③甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后三日仍未交付的；④甲方在合同期限届满前，非合同约定情形的，提前解除合同的；乙方有下列情形之一，甲方可书面通知乙方解除合同，且乙方应当向甲方支付数额相当于一个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：①乙方在甲方按时交付该房屋的情形下，未能配合办理交房手续，经甲方催告后三日内仍未配合办理交房手续的；②乙方未征得甲方书面同意擅自改变该房屋用途；③因乙方原因造成该房屋主体结构损坏；④乙方擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的；⑤乙方对该房屋的使用违反相关法律法规的；⑥乙方逾期不支付租金累计超过三日的；⑦乙方在合同期限届满前，非本合同约定情形，提前解除合同的；……。签约当日，宋扬向全妙山支付租金保证金13,500元。2019年3月13日，全妙山向宋扬交付涉讼房屋，同时自行整理了房屋设备交接清单，其中详细记载了各个房间中的物品、品牌或颜色、规格及数量，并在物品后都填写了“完好”的字样，清单后面还附有对房屋及物品使用的“注意事项”，并表示“以上所有物品经双方确认后签字，如有损坏，请按原价赔偿”。因宋扬提出，双方没有时间就清单中的项目一一核对，房屋设施设备清单应填写在中介公司提供的格式文本附件中，且就清单中关于“以上所有物品经双方确认后签字，如有损坏，请按原价赔偿”的内容不能同意等相关意见，宋扬未在该份清单上签字确认。当日，宋扬向全妙山支付三个月租金40,500元并入住涉讼房屋。随后，宋扬通过中介公司提供的租赁合同附件模板，填写清单一份，并在顶部手写“注：本表格内所有电器在合同生效一个月内由乙方确认功能状态并通知甲方，并知会丙方”，清单形成后宋扬先行在承租方处签名并交由全妙山，全妙山看后提出该份清单中存在遗漏，也不同意上述清单顶部手写内容，未在该清单上签字确认。2019年3月21日，宋扬要求中介公司通知全妙山，提出如双方未能在2019年3月22日18时前就清单达成一致，要求全妙山至中介公司谈退房事宜。2019年3月25日，双方共同至中介公司，宋扬提出要求解除双方租赁合同，并要求协商解约责任承担问题，全妙山表示不同意，表示通过诉讼解决。次日，宋扬将涉讼房屋的钥匙及门卡交至中介公司，并要求中介公司通知全妙山取回房屋。2019年4月1日，全妙山在中介公司的陪同下，至涉讼房屋中进行查看，查看后提出中介公司并未获得代为办理房屋交接手续的授权，由此未取回涉讼房屋的钥匙及门卡。2019年4月15日，宋扬向一审法院就租赁合同解除及相关解除后果处理提起诉讼。同年6月3日，全妙山从中介公司处取回涉讼房屋的钥匙及门卡，并于同月亦向一审法院提起本案诉讼，诉如所请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。全妙山、宋扬双方就涉讼房屋建立租赁关系，相关约定为双方真实意思表示，不违反法律禁止性效力性规定，应为合法有效，双方均应严格予以恪守，不得擅自变更或者解除合同。全妙山作为出租方，交付涉讼房屋，宋扬作为承租方，在接收涉讼房屋并已实际入住，并缴纳了租赁保证金及租金，双方的租赁合同已经实际予以履行，在此情况下，宋扬仅因双方对房屋中物品设施不能形成文字上一致内容而搬离房屋，单方解除双方的租赁合同，并无合同及法律依据；宋扬以全妙山曾有刑事判决、家人存在很多债务来推定全妙山人品存在问题、不诚信、丧失商业信誉为由，提出行使不安抗辩权，对此一审法院认为，宋扬所提出全妙山的其他行为或事件均未对本案所涉合同的履行造成直接或间接的影响，无法推断全妙山存在不能或不会履行合同的情形，即使是行使不安抗辩权，也没有赋予当事人可以直接解除合同的权利，由此宋扬依此作为解除租赁合同的理由，亦难以采纳。从本案而言，宋扬在签署租赁合同前已至现场了解房屋中状况，双方办理交接时，如不能对全妙山所列清单上的物品设施一一核对，也应当择时核对完毕确认后再行办理入住，然而宋扬当日接收房屋并进入入住，说明已经接受房屋的实际状态，在全妙山对宋扬入住并未提出异议下，清单是否形成一致，物品是否缺失或损坏，对全妙山更具风险；即使宋扬担心日后存在争议，也有多种途径可以与全妙山协商或协商不成予以自行固定，而不是在合同已经履行下随性予以解除。现双方对合同解除均不持有异议，宋扬不具有解除权却擅自搬离涉讼房屋，全妙山最终于2019年6月3日取回涉讼房屋的钥匙，视为双方此时均以实际行为表示不再履行本案租赁合同，故确认该日双方租赁合同予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除责任在宋扬，全妙山要求宋扬承担违约责任，于法有据。根据合同约定，承租方应承担一个月租金的违约金，全妙山认为实际损失已经超过该违约金，要求按照实际损失调高违约金的请求即赔偿两个月租金金额的违约金27,000元，对此一审法院认为，全妙山在2019年4月1日已经实际查看房屋发现宋扬搬离，在此情况下虽要求继续履行合同，但内心应当对今后可能发生的损害有相应的预期，之后同年6月收回房屋，全妙山仍欲将房屋另行出租，但是否能够出租以及何时出租出去存在综合因素及市场风险，因宋扬原因直接导致的实际损失并不明确，由此考虑到双方履行初期就发生争议、全妙山有相应的心理预期以及房屋再行利用收益可能发生的损失，认为双方约定的违约金金额尚属合理，不再另行予以调整。一审法院对全妙山要求宋扬支付13,500元违约金部分，予以支持。至于全妙山主张宋扬支付水、电、燃气费共计100元，宋扬对此不持异议，也愿意支付，并无不可，予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认全妙山与宋扬（SONGYANG）订立的《房屋租赁合同》于2019年6月3日予以解除；二、宋扬（SONGYANG）应于判决生效之日起十日内向全妙山支付违约金13,500元；三、宋扬（SONGYANG）应于判决生效之日起十日内向全妙山支付水、电、燃气费合计100元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478元，减半收取计239元，诉讼财产保全费520元，合计为759元，由全妙山负担533元，宋扬（SONGYANG）负担226元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，宋扬在与全妙山签订《房屋租赁合同》入住涉讼房屋后，以双方未就房屋设备交接清单达成一致为由，搬离涉讼房屋并要求解除租赁合同，不属于行使合同解除权的约定事由及法定事由，显属违约。违约方不享有单方解除合同的权利，只有在违约方不存在恶意违约，违约方继续履行合同对其显失公平，守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则的情形下，违约方才可以以起诉方式请求解除合同。本案中，宋扬提出解除合同的理由不符合上述情形，也未以起诉方式请求解除合同，其该项上诉理由明显不能成立，本院不予采纳。因宋扬无合同解除权，其提出的《房屋租赁合同》于2019年3月26日解除的上诉理由亦不能成立，一审法院确认全妙山取回涉讼房屋钥匙之日即2019年6月3日为双方租赁合同解除日期，并无不当，本院予以认同。合同履行期间，全妙山并无违约行为；而宋扬作为违约方，应根据合同约定承担违约责任。双方合同约定解约违约金金额为一个月租金，一审法院考虑到双方在合同履行初期就产生争议，全妙山在有相应心理预期的情况下于2019年6月收回涉讼房屋，酌情确定双方约定一个月租金作为违约金尚属合理，本院予以确认。综上，宋扬的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由宋扬（SONGYANG）负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年三月十三日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……