山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1002民初706号原告：徐某某,女，1987年7月18日出生，汉族，住威海市环翠区。被告：刘某某,男，1984年5月14日出生，汉族，住威海市环翠区。被告：刘某某,女，1984年3月24日出生，汉族，住址同上。二被告共同委托诉讼代理人：于江东，山东寒冰律师事务所律师。原告徐某某与被告刘某某、刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐某某、二被告共同委托诉讼代理人于江东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐某某向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除与二被告签订的房屋买卖合同；2.二被告返还原告购房款456000元；3.判令二被告赔偿原告违约金100000元。事实和理由：2015年5月6日，原告与二被告签订房屋买卖合同一份，二被告将位于威海市环翠区产售与原告，双方约定总房款456000元，原告于合同签订时已将全部房款支付给了二被告。合同第七条约定，二被告在房屋交付使用后430个工作日内还清贷款并协助过户。因出卖人的原因造成买受人不能在规定时间内取得房地产权证书的，买受人有权退房，出卖人应退还购房款并支付违约金100000元。合同签订后，二被告虽然交付了房屋，但至今未能履行过户义务，现二被告又因逾期偿还按揭贷款被银行起诉。原告认为，二被告至今不能履行过户义务，且涉案房屋不断因二被告原因被查封或执行，导致原告无法取得涉案房屋的所有权，故诉至法院,望判如所请。刘某某、刘某某辩称，威海市环翠区法院作出并生效的（2019）鲁1002民初2224号判决书对双方房屋买卖合同纠纷已审理完毕，该判决已判令二被告承担了违约责任。本案原告在主张不要房情况下，又要求被告支付违约金，明显加重被告责任，故不同意支付违约金请求。但二被告同意解除合同，同时要求原告自合同解除之日搬离房屋。另，被告方坚持原告仍有164000元购房款未给付。本院经审理认定事实如下：2015年5月6日，原告与二被告在古寨派出所签订一份房屋买卖合同，合同约定原告购买二被告坐落于威海经区蔚海新天地12号404室房屋，房屋面积为69.4平方米，总房款456000元，买受人于2015年1月16日前一次性付清总房款；出卖人于2015年5月6日前将商品房交付买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后430个工作日内，将欠银行贷款还清并协助到开发商处将预售合同及商品房买卖合同改至买受人名下。房屋所有权证书直接办理到买受人名下，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书，双方同意按以下方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并支付买受人违约金100000元；买受人不退房，出卖人应按照每迟延一个月向买受人支付10000元违约金，不足一个月以一个月计。当日，刘某某给原告出具一份收据，日期为2015年1月16日，金额为456000元，被告刘某某亦在收据上签字按手印。合同签订当日,二被告将房产交付与原告。2015年7月10日案外人周俊宇因装饰装修合同起诉被告刘某某。案件审理过程中，依周俊宇的申请，威海经济技术开发区法院于2015年7月23日作出了（2015）威经技区民初字第911-1号民事裁定书，对涉案房产予以了查封。（2015）威经技区民初字第911号民事判决书生效后，在执行过程中，因被告刘某某未履行义务，原告为避免其购买的房产被拍卖，从而与周俊宇签订执行协议。协议约定，周俊宇与徐某某就（2015）威经技区民初字第911号判决的执行协议如下：一、周俊宇与刘某某装修合同纠纷中，查封了刘某某的威海蔚海新天地12号404房产，因该房屋由徐某某购买，徐某某同意代被执行人刘某某履行（2015）威经技区民初字第911号判决书确定的义务；二、徐某某给付申请执行人136400元……；三、上述款项付清后，（2015）威经技区民初字第911号判决书执行完毕，周俊宇申请对威海蔚海新天地12号404房产解除查封。后，徐某某按上述协议约定履行了给付136400元付款义务。2019年4月11日原告徐某某向我院提起诉讼，要求二被告刘某某、刘某某赔偿其垫付款136400元、赔偿逾期过户的违约金150000元（自2017年1月21日计算至2019年5月16日，每月10000元，共290000元，原告只要求被告支付150000元）。2019年6月28日本院就该案作出（2019）鲁1002民初第2224号民事判决书，判令：一、被告刘某某、刘某某于本判决生效后十日内偿还原告徐某某垫付款项136400元；二、被告刘某某、刘某某于本判决生效后十日内给付原告徐某某违约金(以456000元为基数，自2015年5月6日起至本判决确定执行之日止，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算)。另查明，生效的（2019）鲁1002民初第2224号民事判决书对原告是否付清购房款进行了查实，确认原告徐某某已将456000元购房款付清。再查，二被告出卖与原告的位于威海经区蔚海新天地12号404室房屋，二被告于2011年11月30日办理了抵押（预告）登记，权利人为农业银行威海经区支行。因二被告未履行付款义务，农行威海经区支行已申请法院对房产采取了查封措施，现抵押及查封均未解除。另，因二被告未履行（2019）鲁1002民初第2224号民事判决书确定的给付义务，诉讼采取的查封措施也未解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告间房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同义务。双方签订的房屋买卖合同约定，房屋交付使用后430个工作日内，二被告将银行按揭贷款还清并协助办理产权变更登记手续，被告认可涉案房产于2015年5月6日交付原告，以此时间推算，430个工作日届满日期为2016年11月2日。现原、被告双方约定还清按揭贷款并协助办理产权手续的期限早已届满，但二被告至今未将所欠银行按揭贷款还清，故构成违约。因被告未履行还款义务，导致房产的抵押、查封未能解除，致使原告权益不能实现。故原告要求解除合同，返还购房款456000元的请求，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告购买被告的房产系生活所用，现威海市环翠区房价较2015年有了较大涨幅。虽（2019）鲁1002民初第2224号民事判决书判令二被告以456000元为基数，自2015年5月6日起至本判决确定执行之日止，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计息给原告，但该违约金不能涵盖原告因房产涨价等因素多支出的损失。故本院对原告要求二被告支付100000元违约金予以支持。综上所述，原告诉讼请求理由正当，证据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三第二款、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：一、解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；二、被告刘某某、刘某某于本判决生效后十日内返还原告徐某某购房款456000元并支付违约金100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4680元，由被告刘某某、刘某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 刘  建  涛二〇二〇年三月六日书记员 长友吉（代）