广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终381号上诉人（原审被告）：广州市侨泓新厦物业管理有限公司，住所地广州市海珠区赤岗西路222、224号自编5A1。法定代表人：黄彪，职务：经理。委托诉讼代理人：陈晓霞，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文宝轩，男，1984年1与17日出生，汉族，住广州市越秀区。原审被告：广州市海珠资产经营有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道139号四楼3A01。法定代表人：佘文莎，职务：总经理、董事长。委托诉讼代理人：罗小雷，该公司职员。上诉人广州市侨泓新厦物业管理有限公司（以下简称侨泓公司）因与被上诉人文宝轩、原审被告广州市海珠资产经营有限公司（以下简称资产经营公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初11711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人侨泓公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回文宝轩的全部诉讼请求；2.由文宝轩承担案件的诉讼费用。事实和理由：（一）关于租赁合同效力认定的问题。一审认定侨泓公司与文宝轩的《用房协议》中通道部分面积约86.16平方米的租赁合同关系无效没有事实依据。该处是侨泓公司租赁广州市海珠区赤岗西路248号自编8A4号自编9号之一号房屋（以下简称涉案场地）的原状。此部分在审理当中是相当混乱的，并没有合法有效的证据予以证实，全凭文宝轩以及资产经营公司的描述，一审在对现场装修进行评估的时候，组织三方到现场勘察，都是无法得出有通道的存在。根据资产经营公司从海珠区规划局所调出的档案资料，并没有规划部门的权威文件显示有通道的存在，仅显示为单车棚(K标识)。通道的面积有多少，一审也没有发函到规划部门予以核实，因此，对于合同部分无效的认定是错误的，二审应予核实后予以纠正。（二）一审关于押金退回的认定是错误的。合同第二条约定，在签订合同时，侨泓公司按约收取文宝轩二个月的房租作为押金，在合同履行完毕时，文宝轩没有拖欠水电费用且在准时交回场地，押金才予以退回，如果文宝轩违约，押金则不予退还。侨泓公司不存在违约行为，从签订合同后就依约将场地交给文宝轩占有使用，但文宝轩从2018年5月23日起开始无故拖欠场地使用费用至2019年5月已达85130元，至今还拒绝支付。且恶意提起诉讼，文宝轩作为违约方，根据双方合同约定第二条，文宝轩违约时押金不退还，其无权要求退回押金并应全额交纳至交还商铺之日的场地使用费。（三）一审关于支付装修损失给文宝轩的问题。1.对于装修费用的问题，应在双方合同解除的条件下，判断有无违约责任才能处理此问题。现涉案场地一直由文宝轩占据经营，其至今拒不交还涉案场地和未交纳场地使用费及水电费。在侨泓公司不能收回涉案场地并且还没有明确违约方时，一审判决侨泓公司支付文宝轩装修费是不正确的。2.根据《用房合同》第五条的约定，合同期间乙方如需另装修房屋或增设其他设施，在经得甲方书面同意及办理有关合法报建报装修手续后并须不损坏房屋结构和安全才可装修，手续和费用乙方自理自负，损坏了房屋要赔偿。文宝轩退出时要无偿留给侨泓公司。但文宝轩在装修前并没有书面通知侨泓公司，并无得到书面许可及有关部门的报建许可。且文宝轩是违约方，无权要求装修的损失。（四）关于鉴定费用的问题。鉴定事宜是文宝轩提出的，且一直违约占铺经营不交场地使用费及水电费，有恶意诉讼嫌疑。在其大部分诉讼请求都被驳回时，鉴定费用应全部由文宝轩承担，才符合诚实信用的民事法律原则，一审判决有失公允。因此，请求二审法院在查明事实的基础上支持侨泓公司的上诉请求。被上诉人文宝轩二审提供书面答辩意见称，（一）租赁合同效力认定的问题。1.现有证据未能反映涉案房屋中属于上述通道的上盖建筑是合法建筑，故涉案《用房协议合同》中位于通道部分的物业的租赁合同关系无效。2.资产经营公司明确在赤岗工业区的规划图中签字确认通道中的86.16平方为消防通道，并没有在与侨泓公司签署合同的6000平方的租金范围。3.资产经营公司与侨泓公司签订的《广州市房屋租赁合同》，约定将海珠区赤岗西路赤岗工业区自编84A、5HI建筑面积6000平方作为厂房、宿舍使用，租赁时间为2015年8月1日至2018年7月31日止。侨泓公司在明知不能用于商业用途却按商业租金收取及超出使用日期给文宝轩，存在恶意欺骗。根据《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消防栓或占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。侨泓公司提出的合同效力认定的问题明显不当，请求二审维持原判。（二）押金应否退回问题。一审已认定涉案《用房协议合同》中位于通道部分的物业的租赁合同关系无效，押金必须退回。（三）装修损失的问题。由于侨泓公司所租赁的涉案房屋的不合法导致文宝轩从签合同期一直无证，无法正常经营，在多次与侨泓公司要求提供合法的产地使用证明及到政府部门了解后方知盖物业属于消防通道，场地根本不符合政府要求办理营业执照的要求，不予办理。2018年8月1日，文宝轩突然收到贴于各店通告。通告称侨泓限公司与资产经营于2018年7月31日到期，资产经营公司收回物业，让文宝轩在2018年8月10日前搬离涉案场地，逾期者将承担由此引起的一切经济和法律责任，后期发布了第二通知于2018年8月10日停止向该场地提供水电，在此停水停电期间，文宝轩正常交付租金，直到交2018年11月租金是侨泓公司拒收直接转账退回，店铺长期处于停水、停电状态，最基本的经营条件都不具备，期间直接和间接的经济损失共计50多万，装修损失应由侨泓公司承担。（四）鉴定费用问题。文宝轩作为一个小微创业者，遵守国家的相关规定，认真履行与侨泓公司的合同约定交付租金，但侨泓公司恶意隐瞒物业的实际情况，租赁期限、使用期限，在租赁期到期的情况下超出使用时限将物业签订给文宝轩，该行为严重破坏商业社会公平、公正、公开的原则。恳请法官维持原判，由侨泓公司承担鉴定费用。原审被告资产经营公司述称，同意一审判决，不同意侨泓公司的上诉请求。文宝轩于2018年8月9日向一审法院起诉请求：1.确认文宝轩与侨泓公司告于2017年5月23日签订的关于广州市海珠区赤岗西路248号自编8A4号自编9号之一号房屋的《用房协议（合同）》无效；2.侨泓公司退还文宝轩租赁押金15000元，2017年7月9日至2018年10月23日期间的场地使用费116400元，并赔偿文宝轩装饰装修、设施设备、库存物品损失暂定121421.46元及鉴定费5857元；3.资产经营公司对侨泓公司上述第二项应当履行的义务承担连带责任；4.案件的诉讼费用由侨泓公司、资产经营公司承担。一审法院认定事实：2017年5月23日侨泓公司以广州市侨厦房地产物业部（甲方）的名义与文宝轩（乙方）签有《用房协议（合同）》，约定甲方将广州市海珠区赤岗西路248号8A4自编9号之一号房屋/场地/仓库租给乙方作为合法使用，建筑（分摊）面积合约现有㎡期限从2017年5月23日起至2020年5月22日止共三年；乙方使用期间必须按每月7500元的房屋场地使用费（装修折旧费）交付甲方（该款是乙方交纳一切有关费、税后甲方实收到的款），从本协议签字即日交付二个月押金（一万五千元），使用和折旧费在每月的23日前逐月先支付，过期视作违约；房屋使用费（装修折旧费）逐每年租金基数递增8%直至期满；乙方自办一切有关该处的手续证照，按国家和当地政府法律法规要求办事，使用该处的有关证照及有关费税及物管费等由乙方负责；（五）合同期间乙方如需另装修房屋或增设其他设施，在经得甲方书面同意及办理有关合法报建报装修手续后并不损坏房屋结构和安全才可装修，手续和费用乙方自理负责。损坏了房屋要赔偿。增置改建的装饰装修乙方退出时不得刻意损坏无偿留归甲方所有；(八)协议期间乙方必须按时交付场地使用费（装修折旧费）；不得中途退回或中止，否则作违约论处，若此乙方的押金作违约赔偿甲方不予退回。除不可抗力因素和国家需要外甲方同样也不得无理终止乙方的使用。若政府征用或有关法规法令抵触等不可抗力因素发生令本协议无法执行时双方免责乙方应无条件把房屋场地交回甲方，甲方则同时把押金（扣除乙方所用的水电及应交的一切费用后）退还乙方。（九）乙方逾期缴费每日按总金额3%加收滞纳金。本协议期间乙方违约欠费十五天以上者，不向甲方通报原因并取得书面同意者，即可视为乙方单方中止本协议并由其承担违约而起的一切后果和责任，并且在该仓库、铺、屋场地关门是否或有无人的情况下，甲方有权停水停电并可自行打开门收回该铺店屋场地，里面内存的一切物件和装饰作乙方丢弃任由甲方处置，而乙方自行承担因此而起得一切后果承担其经济与法律责任，同时本协议即时终止作废，甲方保留对乙方所欠费款的追讨权；补充：甲方同意给予乙方45天装修期免租金，(即一个半月)原旧合约作废；等。合同签订后，侨泓公司将涉案场地交给文宝轩。据资产经营公司提交的《同意使用土地通知书》、规划报批材料复印件反映，有关部门同意海珠区城市建设开发公司使用海珠区赤岗广州卷烟一厂西面红线范围内的土地用于建设工业厂房一幢七层（自编8A4）、集体宿舍楼一幢八层（自编5H1）。另查明，侨泓公司（乙方）与资产经营公司（甲方）签有《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1出租给乙方作厂房、宿舍使用，出租建筑面积6000平方米，分摊公用建筑面积；租赁期限自2015年8月1日至2018年7月31日止。2019年4月23日，侨泓公司（乙方）与资产经营公司（甲方）签有《协议书》，双方确认海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1的建筑红线范围内的其他场地及固定附属设施已于2018年8月1日交还给乙方；海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1的建筑红线范围内，被第三人占用的场地及固定附属设施包括：1、乙方转租给何俊杰的场地[5H1小楼部分]；2、乙方转租给文宝轩的场地[5H1小楼部分]；3、乙方转租给钟谷攀的场地；4、丁兰安占用的场地；乙方承租范围内被占有物业面积共317平方米，乙方负有将所有被占用物业清场交付给甲方的义务，并承担被占用物业给甲方，包括但不限于：支付至完全交付场地之日止的场地占用费、水电费、管理费、因使用及经营租赁物业而产生的其他费用；等。再查明，广州市海珠区城市建设开发公司于1993年8月名称变更为广州市江南城建开发总公司，于1998年9月再变更为广州市江南城建开发集团有限公司。2019年2月28日，广州市江南城建开发集团有限公司出具《海珠区赤岗工业区自编8A4、5H1物业用地证明》，其中记载该司自2015年8月1日起委托资产经营公司出租经营海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1物业，该物业于1992年经海珠区规划局《海规批复字[1992]第964号》同意取得物业用地及房屋规划。还查明，侨泓公司于2019年5月起诉文宝轩请求：1.文宝轩交纳欠侨泓公司的房屋场地使用费（从2018年5月23日起至实际交付商铺之日止，每月按8100元标准计算，其中2018年5月23日至6月22日已付7500元、尚欠600元，2018年6月23日至2018年7月22日已付7000元、尚欠1100元；2018年7月23日起租金按每8100元为标准，暂计至2019年5月30日尚欠租金为85130元）；2.要求文宝轩缴纳逾期缴纳使用费的滞纳金，从2018年5月23日起计至实际付清欠款之日止，以每月所欠款项为本金（其中2018年5月23日至2018年6月22日，以尚欠600元为本金；2018年6月23日至2018年7月22日，以尚欠1100元为本金；2018年7月23日起每月以8100元为本金。每月滞纳金均是由当月23日起计至实际清付之日止，暂计至2019年5月22日为76617元）；3.判令终止双方签订的【用房协议（合同）】，文宝轩归还涉诉房屋（广州市海珠区赤岗西路248号8A4自编9号之一）给侨泓公司；4.案件受理费由文宝轩承担。一审法院以（2019）粤0105民初11351号立案审理。诉讼过程中，一审法院依文宝轩申请委托广东明润工程造价咨询有限公司对涉案房屋装修原值和折旧现值进行评估，该公司于2019年8月28日出具广东明润价鉴（2019）012号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为涉案场地的装修造价包括：1、室内不含消防通道部分原值为12327.24元；折旧现值为10015.88元。2、消防通道部分原值为118920.89元；折旧现值为109010.82元。3、消防通道门口的地面装修原值为2612.47元；折旧现值为2394.76元。文宝轩预交鉴定费5857元。该《工程造价鉴定意见书》载明室内不含消防通道部分折旧年限按96个月计算，消防通道部分折旧年限按216个月计算，消防通道门口的地面装修部分折旧年限按216个月计算。文宝轩对该《工程造价鉴定意见书》没有异议，侨泓公司表示对鉴定报告的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，文宝轩装修并未经过侨泓公司同意，对文宝轩装修侨泓公司不认可。资产经营公司表示《工程造价鉴定意见书》真实性、合法性没有异议，关联性由法院认定。广东明润工程造价咨询有限公司出具《关于场地面积的说明》，内容为：1、室内不含消防通道部分：30.13㎡;2、消防通道部分：86.16㎡;3、消防通道门口地面装修：18.45㎡。诉讼过程中，在涉案房屋现场，资产经营公司表示自编8A4（4层建筑物）与自编5H1（3层建筑物）之间的全部是消防通道，这些消防通道中有一部分是文宝轩实际承租的。资产经营公司出租了自编8A4和自编5H1两栋楼给侨泓公司，从现场情况来看文宝轩实际承租的属于资产经营公司出租的给侨泓公司的自编5H1那栋楼的40平方米。侨泓公司表示由于8A4和5H1都是自编号，可能是两被告对自编两栋楼的楼号的编号认识有出入，侨泓公司从资产经营公司处租赁的两栋楼的建筑包括文宝轩和侨泓公司所述的位于消防通道的建筑物是本身就存在的，装修是文宝轩后来自己装修的，侨泓公司确认侨泓公司实际租赁给文宝轩的房屋就是文宝轩陈述的现场的房屋。文宝轩表示涉案房屋的实际地址文宝轩不清楚，涉案房产没有房产证，地址均是侨泓公司自编的，文宝轩租赁的房屋除了消防通道部分就是资产经营公司所陈述的自编5H1的那部分大概40平方米的房屋，当时那栋楼是自编5H1还是8A4文宝轩不清楚。侨泓公司提交《关于文宝轩涉案标的场地说明》，内容为：“我司侨泓公司承租资产经营公司的物业在位于海珠区赤岗西路赤岗工业区8A4.、5H1两栋物业，两栋物业的红线范围内所有历史的上盖建筑物及用地均由我司进行统一经营管理。涉案标的文宝轩承租的物业在我司承租时候己历史存在并归由我司统一经营管理。根据承租规划红线图显示，K物业是自行车棚历史存在也是归我司经营管理的。涉案标的文宝轩承租的位置包括5H1栋物业内部分面积及历史原有规划单车棚K的位置，并非违章建筑，并非消防通道。”诉讼过程中，文宝轩表示涉案房屋由文宝轩使用尚未交还给侨泓公司，文宝轩曾要求交还给侨泓公司但侨泓公司不接收，对此侨泓公司不予确认，侨泓公司表示文宝轩未要求向侨泓公司交回涉案房屋。在（2019）粤0105民初11351号案中文宝轩表示，其搬出涉案场地的前提是侨泓公司先向其赔偿损失，否则的话，其不同意搬走。文宝轩与侨泓公司确认文宝轩已向侨泓公司支付了押金15000元及按合同约定的租金标准支付了2017年7月9日至2018年10月23日期间的场地使用费116400元。一审法院认为，关于合同效力问题，根据涉案场地现场的状况及文宝轩和资产经营公司的现场确认，文宝轩所承租的物业包括了室内部分和通道部分，本案中侨泓公司也确认交付给文宝轩的场地是已经间隔好的建筑物，文宝轩接收场地后没有加盖建筑物，只是进行内部装修，从现有证据未能反映涉案房屋中属于上述通道上的上盖建筑是合法建筑，故涉案《用房协议（合同）》中位于通道部分的物业的租赁合同关系无效，现双方当事人均同意终止合同，故文宝轩要求确认《用房协议（合同）》中消防通道部分租赁合同关系无效合法合理，一审法院予以支持。文宝轩要求确认《用房协议（合同）》中除通道外的部分租赁合同无效的请求依据不足，一审法院不予支持。关于押金，文宝轩与侨泓公司均确认文宝轩已向侨泓公司支付押金15000元，一审法院予以确认。一方面，涉案《用房协议（合同）》的关于通道部分属于无效合同；另一方面，原、被告所签订《用房协议（合同）》约定的租期截至2020年5月22日，而侨泓公司与资产经营公司签订的《广州市房屋租赁合同》所约定的租期是截至2018年7月31日，侨泓公司与资产经营公司直至2019年4月23日才签订《协议书》对涉及文宝轩承租部位的使用进行约定，在此期间文宝轩于2018年8月已就涉案合同效力问题提起诉讼，侨泓公司也另案起诉要求解除合同，鉴此，文宝轩要求侨泓公司退回押金15000元的请求合法合理，一审法院予以支持。关于场地使用费，文宝轩要求侨泓公司退回2017年7月9日至2018年10月23日期间的场地使用费116400元，上述期间文宝轩有实际使用涉案房屋，文宝轩也确认该期间的场地使用费是按合同约定缴纳，故文宝轩要求侨泓公司退回上述期间的场地使用费依据不足，一审法院不予支持。关于文宝轩装修损失问题。根据《最高人民法院》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。一审法院认为根据文宝轩、侨泓公司签订的《用房协议（合同）》约定装修免租期应认定侨泓公司同意文宝轩对涉案房屋进行装修。由于侨泓公司提供的租赁物通道部分属于违法建筑，但文宝轩在租赁前未尽到审查义务仍然签订《用房协议（合同）》，故文宝轩与侨泓公司均对合同中通道部分无效存在过错，结合双方的过错程度，一审法院酌情认定对于通道部分的装修损失由文宝轩自行承担30%的责任，侨泓公司承担70%的责任。对于通道口的地面装修并不属于侨泓公司交付给文宝轩的涉案房屋的装修，该装修损失由文宝轩自行承担。对于室内不含消防通道部分的装修，由于涉及该部分的合同并非无效且文宝轩至今仍在使用，且合同约定的租赁期间也即将届满，故一审法院酌情认定该部分的装修损失由文宝轩自行承担。一审法院依被告申请委托鉴定机构对涉案房屋装修造价进行评估，鉴定公司出具的鉴定结论为涉案房屋通道部分原值为118920.89元；折旧现值为109010.82元，通道部分折旧年限按216个月计算，且鉴定现值的时间点为2018年11月。而涉案房屋约定的租赁期限实际为2017年5月23日起至2020年5月22日止共三年，且涉案房屋目前仍由文宝轩使用。故一审法院酌情按照三年计算使用年限，从2018年12月23日起计算5个月消防通道部分装修损失的70%给文宝轩，经核算，侨泓公司应支付给文宝轩的装修损失为11561.8元（118920.89元÷36个月×5个月×70%）。至于文宝轩主张侨泓公司支付其他装修损失、设施设备及库存物品损失，缺乏依据，一审法院不予支持。本案鉴定费用，由文宝轩与侨泓公司各负担一半为宜。本案鉴定费5857元已由文宝轩预交，故侨泓公司应支付鉴定费的一半即2928.5元给文宝轩。文宝轩与资产经营公司之间并不存在合同关系，故文宝轩要求资产经营公司对侨泓公司应承担的责任承担连带责任，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年11月28日作出如下判决：一、确认文宝轩与侨泓公司于2017年5月23日签订的《用房协议（合同）》中通道部分（面积约86.16平方米）的租赁合同关系无效；二、侨泓公司在判决生效之日起十日内，向文宝轩退回押金15000元；三、侨泓公司在判决生效之日起十日内，向文宝轩支付装修损失11561.8元；四、侨泓公司在判决生效之日起十日内，向文宝轩支付鉴定费2928.5元；五、驳回文宝轩的其他诉讼请求。一审案件受理费5180元，由文宝轩负担4589元，侨泓公司负担591元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审另查明，资产经营公司二审提供广州市城市规划局海珠区规划分局于1995年1月10日核发的《建设工程规划许可证》[编号（94）海城建字第774号］显示涉案房屋所在楼层的5H1为8层，建筑面积为1906.02平方米，但资产经营公司陈述涉案房屋所在楼层现状只有3层，侨泓公司确认涉案房屋所在楼层为3层，文宝轩在一审也表示涉案房屋所在楼层现状为3层。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合侨泓公司的上诉请求和理由以及文宝轩、资产经营公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《用房协议（合同）》的效力认定问题；2.侨泓公司抗辩无需向文宝轩退还押金、支付装修费和鉴定费理由能否成立。现评析如下：关于涉案《用房协议（合同）》的效力认定问题。根据一审查明的事实可知，侨泓公司与资产经营公司签订的《广州市房屋租赁合同》，约定资产经营公司将海珠区赤岗西路工业区自编8A4、5H1两幢楼出租给侨泓公司作厂房、宿舍使用，上述两幢楼中间包含了消防通道。侨泓公司向资产经营公司承租后，将5H1楼中的部分室内面积和通道部分面积分租给文宝轩，对于通道部分面积的上盖物，各方当事人并没有举证证明为合法建筑。而对于室内部分面积，因资产经营公司提供涉案房屋所在楼层的《建设工程规划许可证》显示建筑楼层为8层，建筑面积为1906.02平方米，但涉案房屋所在楼层现状为3层。本案中，亦无证据证实该幢楼已申请办理了规划验收，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案《用房协议（合同）》应为无效合同，一审仅认定文宝轩承租涉及消防通道部分面积无效不妥，本院予以纠正。侨泓公司对《用房协议（合同）》效力问题提出上诉，理据不充分，本院不予支持。关于侨泓公司抗辩无需向文宝轩退还押金、支付装修费和鉴定费理由能否成立问题。承上所述，由于文宝轩与侨泓公司签订的《用房协议（合同）》无效，侨泓公司继续占有押金没有合法依据，故侨泓公司以文宝轩存在拖欠租金为由，抗辩不退还押金，依据不足，本院不予支持。同理，因双方合同无效，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，结合双方对于无效合同的过错程度，酌情认定侨泓公司承担消防部分面积的装修损失70%责任，并无不当，本院予以维持。侨泓公司认为文宝轩的装修未经其同意，但双方签订的《用房协议（合同）》已明确约定了给予文宝轩45天装修期免租金，可见，侨泓公司的上述抗辩与事实不符，侨泓公司还表示文宝轩尚未交还场地，事实上，侨泓公司在另案中已就文宝轩归还涉案房屋问题提出了诉请，该案也判决支持了侨泓公司的主张，因此，侨泓公司以上述理由，认为无需向文宝轩支付装修费，理由不成立，本院不予支持。至于鉴定费问题，因双方对于合同无效均存在过错，一审法院决定由双方各自承担一半鉴定费，并无不可，侨泓公司对此提出异议，欠缺依据，本院不予采纳。综上所述，一审法院仅认定《用房协议（合同）》中的通道部门租赁合同关系无效不妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初11711号民事判决第二、三、四项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初11711号民事判决第五项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初11711号民事判决第一项为：确认文宝轩与广州市侨泓新厦物业管理有限公司于2017年5月23日签订的《用房协议（合同）》的租赁关系无效。四、驳回文宝轩的其他诉讼请求。本案一审案件受理费5180元，由文宝轩负担4589元，由广州市侨泓新厦物业管理有限公司负担591元；二审案件受理费591元，由广州市侨泓新厦物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年三月二十六日书记员 李志康谢金泽