辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终59号 上诉人（原审原告）：张龙，男，1978年8月9日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。 委托诉讼代理人：王传奇，辽宁鹤乡律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：付国杰，女，1980年10月21日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。 被上诉人（原审被告）：盘锦东方置业有限公司，住所地辽宁省盘锦辽东湾新区洋河街江山帝景销售中心办公楼203室。 法定代表人：柴雯晴，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：袁雪琼，辽宁百联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张飞飞，辽宁百联律师事务所律师。 上诉人张龙、付国杰因与被上诉人盘锦东方置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2019）辽1104民初3485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张龙及其委托诉讼代理人王传奇，上诉人付国杰，被上诉人盘锦东方置业有限公司委托诉讼代理人袁雪琼、张飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张龙、付国杰向本院上诉请求：1、撤销大洼区人民法院(2019)辽1104民初3485号民事判决书并依法发回重审或改判；2、判令一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院作出的判决无法律依据，并且被上诉人主张违约金过高不成立。上诉人于2013年10月24日购买了被上诉人开发建设的“江山帝景”一期第9幢2单元101号房屋，合同约定：“交房日期为2014年10月31日，如出卖人逾期交付房屋，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。上诉人当初购买该房屋是为了孩子上高中时陪读居住，但时至今日，孩子已经上了大学，该房屋还没有验收合格并交付。被上诉人这种严重违约的行为，上诉人难以接受。为了弥补损失，双方曾在2015年9月17日签订了“补充协议书”，双方约定：“1、上诉人同意被上诉人推迟交房日期至2016年10月31日；2、被上诉人于2014年11月1日起至2016年10月31日止按实际已交房款164766元的日万分之三给付上诉人违约金36083.75元，违约金被上诉人一次性支付；3、如被上诉人不能在2016年10月31日按时交房，继续按购房款的日万分之三向上诉人支付违约金。”上诉人是为了居住才付全款买房，而不是在被上诉人处存款，时至今日，被上诉人逾期交房已长达5年之久，其行为已严重违约，双方在购房合同中已明确约定了逾期交付房屋的违约责任及计算方式，被上诉人依法应履行合同约定的违约责任。同时，双方又在2015年9月17日签订了“补充协议书”，再一次对违约金额以及计算方式予以约定并确认。这足以证明被上诉人对违约金的计算方式及金额是认可的，所以上诉人当时才没有要求退房，故在本案中被上诉人声称违约金过高不能成立。并且，补充协议书也是被上诉人当初主动提出来的协议条款，现在又出尔反尔，毫无信誉可言。即使被上诉人认为违约金高，那也是被上诉人逾期交房时间过长的违约行为造成的，不能只看违约金额接近购房款的一半就认为违约金过高，如果被上诉人继续违约，十年后还不能交房怎么办?上诉人的损失又由谁来承担?同时，被上诉人应举证证明双方约定的违约金过分高于给上诉人造成的实际损失，但本案中被上诉人没有提供任何证据来证明其主张，故应承担举证不能的不利后果。一审法院也在没有任何依据的情况下就作出了错误的判决。二、被上诉人在商品房开发建设过程中因资金链断裂，导致不能按时开发交付房屋，至今验收不合格，不能按合同约定的交付条件交付房屋，也不能按法律规定办理房照。其行为既违反合同约定，又违反法律的规定。上诉人为了利益少受损失，手机号码更换后也及时通知了被上诉人，是希望被上诉人能尽快符合房屋交付条件，并且及时通知上诉人。但被上诉人放任不管，既不履行合同义务交付房屋，也不按合同约定支付违约金。综上，上诉人为了维护自身的合法利益，上诉于贵院，请人民法院依法查清事实，支持上诉人的诉讼请求，案件受理费依法由被上诉人承担。 盘锦东方置业有限公司书面答辩称，一、答辩人在一审中主张《商品房买卖合同》以及补充协议中关于逾期交房违约金标准约定过高并要求调整，有充分的事实依据和法律依据，应当予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第114条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”再根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失””。上诉人与答辩人签订的《商品房买卖合同》虽然约定了逾期交付房屋的违约责任以及违约金的计算方式，但是违约金的计算标准过高，答辩人可以依据上述法律规定主张予以减少。其次，上诉人支付购房款后，流动资金贷款利息应当为其购房款占用期间的损失。《商品房买卖合同》约定以购房款为基数，按照日万分之三的标准计算违约金，则年利率为10.95%，高于中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，属于约定的违约金明显高于实际损失的情况。一审法院根据合同约定的和法律规定调整减少违约金，符合法律规定，应当予以维持。二、上诉人若主张违约金不高于实际损失，则应当对其流动资金贷款利息损失之外的其他损失进一步举证证明。上诉人主张继续支付违约金，应当就其实际损失加以证明。答辩人已经就约定的违约金高于流动资金贷款利息进行了证明，流动资金贷款利息损失之外的其他损失应当由上诉人举证证明。一审中上诉人未就高于流动资金贷款利息损失进行证明，一审判决认定违约金约定过高，符合相关法律规定，应当予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。 张龙、付国杰向一审法院起诉请求：1、要求法院判令盘锦东方置业有限公司承担不能按照合同约定如期交房的违约责任，违约金从2018年12月1日起支付至2019年10月21日止暂计16064.69元；2、案件受理费由盘锦东方置业有限公司承担。 一审法院认定事实：2013年10月24日，张龙、付国杰与盘锦东方置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定张龙、付国杰购买盘锦东方置业有限公司开发建设的位于盘锦辽滨沿海经济区房屋一处，建筑面积为43.11平方米，房屋价款为每平方米3822元，房款支付当时为买受人在签订《商品房买卖合同》之日起一次性付清购房款164766元，并约定出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人承诺商品房从交付之日起通水通电、电梯正常运转、燃气管道铺设完成达到燃气公司规定的开通条件。同日，张龙、付国杰交付盘锦东方置业有限公司购房款164766元。因盘锦东方置业有限公司未按期交付房屋，故张龙、付国杰与盘锦东方置业有限公司于2015年9月17日签订《补充协议书》，约定张龙、付国杰同意盘锦东方置业有限公司推至交房日期至2016年10月31日，盘锦东方置业有限公司于2015年12月31日前一次性给付张龙、付国杰2014年11月1日起至2016年10月31日的违约金36083.75元，在协议约定房屋交付之前，双方不得解除江山帝景《商品房买卖合同》，如盘锦东方置业有限公司未能在2016年10月31日按时交房，盘锦东方置业有限公司于2016年11月1日起至2017年10月31日止再向张龙、付国杰支付购房款一年的日万分之三的违约金。现房屋尚未交付，盘锦东方置业有限公司向原告支付违约金至2018年11月30日共计73670.99元，后再未向张龙、付国杰支付违约金。另认定，盘锦东方置业有限公司曾于2019年3月6日以短信的形式告知张龙、付国杰江山帝景小区9-2-101室可以办理入住。 一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张龙、付国杰与盘锦东方置业有限公司在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，张龙、付国杰在交付全部购房款后，盘锦东方置业有限公司应当履行交付房屋的义务，因盘锦东方置业有限公司原因不能按时交付房屋，盘锦东方置业有限公司应当承担违约责任。关于盘锦东方置业有限公司是否应当继续按照《补充协议书》约定支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案盘锦东方置业有限公司未能按照合同约定的时间交付房屋，后与张龙、付国杰签订《补充协议书》，约定盘锦东方置业有限公司以张龙、付国杰交付的购房款为基数，按照日万分之三向张龙、付国杰支付违约金，即年利率为10.95%（0.03％×365天），但本案张龙、付国杰未提供证据证明其实际损失情况，故根据合同履行情况及预期利益情况，张龙、付国杰的实际损失应以盘锦东方置业有限公司占用逾期资金期间的利息计算二人的实际损失，即应按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算张龙、付国杰的损失，截止2019年10月21日，张龙、付国杰未能提供证据证明其损失数额已超出盘锦东方置业有限公司占用逾期资金期间的利息数额。综上所述，张龙、付国杰要求与盘锦东方置业有限公司给付违约金的诉讼请求无法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定，判决：驳回张龙、付国杰的诉讼请求。一审案件受理费202元，减半收取101元，由张龙、付国杰负担。 二审中，被上诉人为证明其主张提供两份新证据。1、4份房屋验收单以及居住房屋的照片，证明9号楼已经有业主入住。房屋验收单能体现入住时间是2018年12月。2、三张房屋中介网络截图，证明上诉人购买的江山帝景小区面积为80平以上的房屋租金，租金价格每月1000元左右。进一步证明约定的逾期交房的违约金标准是过高，高于上诉人的实际损失。经质证，二上诉人认为证据1与本案不具有关联性，无法证明涉案房屋符合交付条件，验收单不能证明符合相关部门的交付条件。二上诉人对证据2的真实性和关联性均有异议，二上诉人认为无法核实被上诉人提供证据的真实性且不具有关联性，双方合同中对违约金的计算方式有明确规定，被上诉人提供的证据无法核实关联性。经审查，关于证据1，本院结合被上诉人在一审中提供的短信截图，可以证明上诉人所购买的江山帝景小区9号楼在2018年12月3日开始交房。被上诉人提供的证据2真实性无法确认，本院不予采信。综上，本案二审认定的事实与一审查明事实一致。 本院认为，关于上诉人主张被上诉人按日万分之三从2018年12月1日起继续支付违约金问题。被上诉人称已向上诉人支付违约金至2018年11月30日，在通知上诉人可以交房后不再继续向被上诉人支付违约金。上诉人认可违约金已支付至2018年11月30日，但上诉人认为案涉房屋没有验收合格，不符合交房条件，故要求被上诉人继续支付违约金。经审查，根据被上诉人提供的短信截图、房屋验收单以及居住房屋的照片，能够证明自2018年12月3日，上诉人购买的江山帝景小区9号楼开始交房，水、电、燃气等基础设施及电梯等公共配套设施均达到使用条件，已有业主办理交房手续并正常居住。同时，被上诉人已按日万分之三的标准支付违约金至2018年11月30日，一审法院综合上述情况，驳回上诉人的诉请，并无不当。 综上所述，上诉人张龙、付国杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二案审件受理费202元，由上诉人张龙、付国杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 敏 审判员 孙继晨 审判员 温 宇 二〇二〇年三月二十六日 书记员 宋 扬