阿克苏地区中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）新29执复1号   复议申请人（申请执行人）陈全喜，男，1970年9月1日出生，汉族，中国石油集团华北油田公司职工，住河北省任丘市。（现暂住阿克苏市）。复议申请人（申请执行人）陈文生，男，1945年3月24日出生，汉族，无固定职业，住河北省沧州市（现暂住阿克苏市）。复议申请人（申请执行人）李占云，女，1968年7月24日出生，汉族，无固定职业，住河北省任丘市。复议申请人（申请执行人）李占领，女，1968年7月24日出生，汉族，无固定职业，住河北省献县。复议申请人（申请执行人）陈树智，男，1994年10月12日出生，汉族，无固定职业，住河北省任丘市。共同委托诉讼代理人：陈全喜，男，1970年9月1日出生，汉族，暂住阿克苏市。复议申请人（被执行人）周纪光，男，1984年9月20日出生，汉族，个体工商户，住阿克苏市××区。复议申请人陈全喜、陈文生、李占云、李占领、陈树智、周纪光对阿瓦提县人民法院（2019）新2928执异4号执行裁定不服向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年3月26日举行了听证，复议申请人陈全喜、周纪光参加了听证，并提交了书面意见，现已审查终结。阿瓦提县人民法院在执行陈全喜、陈文生、李占云、李占领、陈树智（以下简称陈全喜等5人）与周纪光房屋买卖合同纠纷一案中，以（2019）新2928执338号之二执行裁定书裁定，由被执行人周纪光经营适用的、位于阿克苏市××区的宾馆21套房产以第二次拍卖流拍价3833033.4元以物抵债给申请人陈全喜等5人。申请执行人陈全喜等5人，被执行人周纪光对执行裁定书不服，分别于2019年9月17日、9月19日向阿瓦提县人民法院提出执行异议。阿瓦提县人民法院于2019年10月2日作出（2019）新2928执异4号执行裁定书，认为异议人所提异议不成立，驳回异议人陈全喜等5人以及周纪光的执行异议。陈全喜等5人及周纪光均不服该执行异议裁定，向本院申请复议。阿瓦提县人民法院查明，本院在执行陈全喜等5人与周纪光房屋买卖合同纠纷一案过程中，于2019年9月16日作出（2019）新2928执338号之二执行裁定书，裁定“一、将被执行人周纪光经营的、位于阿克苏市××区的21套房产交付申请人陈全喜、陈文生、李占云、李占领、陈树智，抵偿3833033.4元的债务。该21套房产已经在申请执行人陈全喜、陈文生、李占云、李占领、陈树智名下，故不需要办理过户登记手续。二、位于阿克苏市××区被执行人周纪光于裁定送达之日起7日内自行处理上述物品”。裁定书送达后，双方当事人均表示不服，提出了执行异议。阿瓦提县人民法院认为，周纪光在经营、使用21套房产期间，并未将天然气安装入户、使用，新疆华远房地产评估有限公司作出的估价报告亦未确定天然气安装费的金额，且（2019）新2928执338号之二执行裁定仅是对房产抵债部分进行处理，无须详细计算并表述被执行人共应支付申请执行人应付款的本息金额，故陈全喜等人提出的执行异议不能成立。周纪光所收到阿瓦提县法院执行通知书的具体时间并不影响本案的执行，周纪光和陈全喜家人王永花所签订的《房屋买卖补充合同协议》第四条约定“房产证办完一个月后，乙方（周纪光）仍未交清全部房款，甲方（王永花）将收回房屋、室内装修及物品等，将全部无偿归甲方所有，乙方赔偿甲方违约金”，周纪光至今未交清房款，由此表明周纪光严重违约，在此前提下，陈全喜仅同意用21套房产抵债不违反法律规定，周纪光要求用21要房产和附属物合并抵债没有法律依据，故周纪光的异议亦不能成立。复议申请人（申请执行人）陈全喜等5人向本院复议称：一、依法撤销（2019）新2928执异复4号执行裁定书第一项：“驳回异议人陈全喜、陈文生、李占云、李占领、陈树智的异议请求”。二、2019）新2928执338号之二执行裁定书第一项中抵偿债务金额3383303.4元应扣减室内天然气安装费10万元。三、督促被执行人交接房产时把被执行人改造21套房产相关部门的全部审批手续及图纸原件交予申请执行人。四、依法将被执行人应加倍支付的利息、申请人垫付的评估费及利息、申请人实现债权的房租费及交通费等核算清楚并进行汇总。理由如下：一、阿瓦提县法院没有仔细审查申请人提出的异议请求及证据，遗漏异议请求，得出错误结论；二、第二次流拍价3383303.4元，因为两次降幅过小，才导致无人竞拍，以此作为抵债金额明显过高，应再次作价后抵债。3、新疆华远房地产公司评估价格包含了21套房产的天然气入户费，但实际上该21套房产并没有安装天然气（经咨询该安装费用约需10万元）。4、被执行人私自改造住房经营宾馆，若未经相关部门审批，则是违法行为，由该行为造成的后果不能由申请人承担。5、被执行人应承担迟延履行债务的加倍利息、申请人垫付的2万元的评估费及利息、申请执行人实现债权的房租费及交通费等，法院应核算清楚并汇总。复议申请人（被执行人）周纪光向本院复议称：依法撤销（2019）新2928执异复4号执行裁定书、（2019）新2928执338号之二裁定书，依法裁定将被执行人位于阿克苏市××区21套房产及宾馆附属物合并以物抵债给申请执行人，申请执行人在规定时间内补缴差额后，十日内将抵债财产移交申请执行人。理由如下：一、（2019）新2928执338号之二裁定书中“2019年4约16日向被执行人周纪光送达了执行通知书”与事实不符，复议人周纪光至今未收到阿瓦提法院的执行通知书；二、（2019）新2928执338号之二裁定书认定“因2011年申请人向被执行人周纪光交付21套房产时系毛坯房，故申请人不同意用房产的附属物抵债的申请符合法律规定”没有事实依据和法律依据；三、（2019）新2928执338号之二中载明“被执行人的21套房产经两次流拍后的流拍未成交价是3833033.4元”与事实不符，应为3882650元。4、该执行程序执行依据系民事调解书中确定的支付合同款义务而进行的以物抵债程序，而不是返还原物。本院查明，陈全喜等5人与周纪光房屋买卖合同纠纷一案审理过程中，2017年5月16日，经阿克苏市人民法院主持调解，双方当事人以（2017）新2901民初1846号民事调解书达成调解协议，约定：被告周纪光于2017年9月30日之前一次性向陈全喜等5人支付房款、利息及各种费用3213085.6元；如周纪光未在约定期限内足额履行付款义务，周纪光承担违约金50万元。后因周纪光未按照调解书确定的期限履行还款义务，陈全喜等5人向阿克苏市人民法院申请强制执行，阿克苏市人民法院于2017年11月3日立案执行。在执行过程中，阿克苏市人民法院于2018年4月至7月间，委托新疆华远房地产评估有限公司、新疆易拍吉诚网络拍卖有限公司对周纪光经营的位于阿克苏市××区宾馆的21套房产及附属物进行了评估、拍卖，经两次拍卖未成交而流拍。后因申请执行人申请阿克苏市人民法院回避，地区中级人民法院于2019年4月9日将该案指定阿瓦提县人民法院执行。阿瓦提县人民法院在执行过程中，申请人申请以21套房产的流拍价3833033.4元以物抵债，不申请以宾馆附属物价值58028元抵债款。2019年9月16日，阿瓦提县人民法院以（2019）新2928执338号之二裁定书裁定将被执行人周纪光经营的、位于阿克苏市××区的21套房产交付申请人陈全喜、陈文生、李占云、李占领、陈树智，抵偿3833033.4元的债务；21套房产外的附属物钢架楼梯、砖围墙，室内的消防设施、行李安检机、空调、彩电、太阳能热水器等物品归被执行人周纪光所有。双方当事人均不服该执行裁定向阿瓦提县人民法院提出执行异议，阿瓦提县人民法院于2019年10月2日作出（2019）新2928执异4号执行裁定书，驳回双方当事人的执行异议请求。陈全喜等5人及周纪光均不服该执行异议裁定，向本院提出复议申请。本院认为，本案在执行过程中，陈全喜等5人未在法定期限内对新疆华远房地产评估有限公司作出的房产评估报告提出异议；且新疆华远房地产评估有限公司的评估报告对“七通一平”作了说明：“七通”是指宗地外“通电、通路、通上水、通下水、通讯、通暖、通气”，“一平”是指宗地内场地平整；另，室内天然气安装费100000元，系申请执行人陈全喜个人咨询后得出的价格。故陈全喜等5人请求从抵债款中扣减100000元天然气室内安装费的请求，没有法律依据，被执行人周纪光也不认可，故本院不予支持。在本案执行过程中，被执行人周纪光经营、使用的21套房产只是作为变价可供执行财产，至于改造房屋用途的行为是否违法，涉及另一法律关系，不属于本执行案件审查范围，对陈全喜等5人请求法院督促被执行人周纪光交出审批手续及图纸原件的请求，本院不予支持。法院在执行过程中，被执行人周纪光未在生效法律文书确定期限内履行金钱义务，应承担迟延履行债务等费用，在抵债裁定生效后，清算确认，并非必须在抵债裁定中予以核算、列明。申请执行人实现债权的房租费及交通费等属于新产生的债权债务关系，应通过诉讼程序解决。故对陈全喜等5人请求在在以物抵债裁定书中将以上费用核算、汇总的复议请求，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。本案中涉案房产经委托评估机构评估，进行了两次拍卖，在拍卖时，法院根据实际情况，在参考价的基础上分别下浮5%和10%作为起拍价进行拍卖，流拍后，经申请执行人申请，法院裁定以流拍价以物抵债，完全符合法律规定。故陈全喜等5人认为抵债价格过高，请求法院再行作价后抵债理由不成立，本院不予采纳。该案执行过程中，新疆华远房地产评估有限公司对宾馆21套房产与附属物（钢架楼梯与砖围墙）分别进行了评估。评估报告显示：估价结果包括分摊土地使用权价值，包括房屋内、外二次装修及配套用房（地下室）及附属物价值。评估总价格为4541108元，其中房地产价格为4483080元、附属物价格为58028元。《估价对象结果一览表》中列明：附属物包括钢架楼梯（估价54450元）、砖围墙（估价3578元）两项。本案在财产拍卖时，对房产及附属物一并进行了拍卖，但该21套房产与附属物（楼外钢架楼梯和砖围墙）评估价格系独立作出，且二者并非在使用上不可分割或者分割后价值会严重减损的财产，流拍后，申请执行人有权申请以房产价值以物抵债。故对周纪光请求将房产及附属物一并抵债给申请执行人的复议请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条规定：拍卖成交或以流拍财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补缴的差价金额交付后十日内，送达买受人或者承受人。该项规定适用于受偿债款低于流拍保留价（抵债价）的情形。该案进入执行程序已两年多，立案执行标的为房款3213085.6元、违约金500000元，加迟延履行加倍利息，受偿债款不可能低于房产流拍价（抵债价格）3833033.4元，不存在申请人补交差价的问题。故对周纪光请求申请人补缴差价再交付房产的请求，本院不予支持。该案进入执行程序后，法院已向被执行人周纪光送达执行通知书，裁定书中表述的送达执行通知书的具体时间并不影响案件执行；宾馆21套房产评估价为4483080元，钢架楼梯与砖砌墙估价为58028元，宾馆21套房产二次流拍后的保留价即3833033.4元，并无与事实不符的现象，故周纪光该两项复议理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，复议申请人（申请执行人）陈全喜、陈文生、李占云、李占领、陈树智、复议申请人（被执行人）周纪光的复议理由均不成立，对复议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：一、驳回复议申请人陈全喜、陈文生、李占云、李占领、陈树智的复议请求；二、驳回复议申请人周纪光的复议请求；三、维持阿瓦提县人民法院（2019）新2928执异4号执行裁定书。本裁定为终审裁定。   审  判  长   朱彦秋审  判  员   任学涛审  判  员   孟世敏   二 ○ 二 〇 年 三 月 二 十 九 日 书  记  员   杨 瑞