河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初592号原告：杨贺敏，女，1995年11月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：王晶，内蒙古诺敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄品源，河南文开律师事务所律师。被告:郑州奥星实业有限公司，住所地新郑市薛店镇解放路西侧、规划货栈街南侧，统一社会信用代码：914101840587843976。法定代表人：王胜利，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丽媛，河南针石律师事务所律师。原告杨贺敏与被告郑州奥星实业有限公司（以下简称“奥星实业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨贺敏的委托诉讼代理人黄品源、被告郑州奥星实业有限公司的委托诉讼代理人沈丽媛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨贺敏向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令奥星实业赔偿杨贺敏逾期交房违约金21719.12元（暂计算至2019年12月10日，共计404天，并实际支付至涉案房屋符合法律、法规及商品房买卖合同第八条、第十四条、附件三约定时止）；2、本案全部诉讼费用由奥星实业承担。事实和理由：2016年11月11日，杨贺敏和奥星实业签订《商品房买卖合同》，杨贺敏以537602元的价格购买奥星实业开发的位于新郑市薛店镇解放路西侧、规划梨园路南润丰新尚A2#号楼2单元2层201号房屋一套。按合同约定奥星实业应于2018年10月31日向杨贺敏交付房屋，如有违约，奥星实业则按日向杨贺敏支付全部房价款万分之一的违约金。至起诉之日奥星实业也未向杨贺敏交付符合条件的涉案房屋且拒不赔偿违约金。为此，杨贺敏诉至本院，望判如所请。奥星实业辩称,一、被告因政府封土令等不能归责于被告的原因导致工期延后，进而顺延了竣工备案的时间，该种情形属于不可抗力因素客观上导致履行条件的变化，同时双方合同第8条也约定了双方可以据实予以延期，故原告基于此主张被告逾期交房不能成立。郑州市地区地区为解决冬季重污染天气持续恶化、扩散，自2017年起每年都会在冬季，根据空气质量变化启动临时性管控，管控期间要求停止土方石作业，严控道路扬尘。其中2017年期间“封土行动”长达4个月之久，自2017年11月15日一直管控至2018年3月5日正式结束。2018年国务院更是印发了《京津翼及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，郑州市人民政府随即出具了关于《印发郑州市2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》的通知，实施时间为2018年10月1日至2019年3月31日，要求郑州市地区严格落实扬尘治理“八个百分之百”要求，严格执行开复工验收措施。对此涉案工程在2017年、2018年受上述政策的影响进行了停工，进而导致涉案工程竣工时间的延迟。上述环境治理的措施是郑州市政府为解决冬季重污染天气，根据郑州市冬季天污染的情况发布的临时性的行政命令，被告对此即不能预见、也不能避免，因上述行政政策导致涉案工程延期两个月，并非被告的过错导致的，被告不应承担违约责任。另《商品房买卖合同》第8条约定，因政策调整、城市规划变化……政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定交付条件的，在受影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。故依据双方合同的约定，被告在此情况下，不承担违约责任，交房日期相应顺延。二、涉案小区早已完成了竣工验收，符合交房条件，且向原告邮寄了交房通知书，履行了通知义务，因原告原因导致其未收房，该责任不应由被告承担。润丰新尚小区A区和G区于2019年1月18日完成了竣工验收，B区于2018年8月15日完成了竣工验收，即涉案小区在竣工验收当日符合了交付条件。另被告依照合同第十一条的约定即书面通知买受人办理交付手续，于2018年10月23日，统一向原告邮寄了交房通知单。邮寄单的地址、联系方式均是按照房屋买卖合同中原告提供的，《房屋买卖合同》附件四第2条明确约定了，“买受人保证在合同中所记载的名称、地址、联系方式完整、真实、准确、有效。如发生变更、买受人应在发生变更之日起3日内书面通知出卖人。”故被告依约履行了通知义务。依据合同第11条规定，原告在收到被告交房通知后，双方进行验收交接。自2019年初，原告的代理律师便代理涉案小区的业主向被告主张违约行为，被告在庭审中，不断重复要求业主前来交接房屋。对此，原告的律师也是知情的。原告作为小区业主在2018年10月份收到被告交接房屋通知书后，从未前往被告处验收房屋，更未向被告主张其对涉案小区的交付条件存在异议。因此，在涉案小区满足交房条件，被告已经履行了多次通知义务的情况下，涉案房屋至今没有交房的原因完全是原告的原因，原告一直恶意不收房，对此，被告不存在违约行为，更不应当承担责任。三、原被告合同约定的交房条件是商品房验收合格，并不其他条件，原告以其他不属于交房条件的条件拒收房屋违反了合同的约定，被告不应当承担此责任。原被告签订的《房屋买卖合同》第8条约定，被告将具备下列第1种条件即该商品房验收合格的商品房交付买受人使用。第11条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。故依据双方签订的《房屋买卖合同》的内容，原被告达成的合意是商品房验收合格，房屋既满足了交房条件。因此小区的配套设施如供水、供电是否属于市政供水、供电根本不是涉案小区交房的条件。另外涉案小区的生活配套设施，被告依照合同约定前期提供替代条件，满足业主的需求，目前涉案小区的供水、供电等均为市政供给，因此，被告在履行涉案小区配套设施过程中并不存在违约行为，原告无权以此拒收房屋。故因政府政策变化等原因导致涉案小区竣工的延期，属于被告不能预见的不可抗力，依据双方合同约定，被告不应当承担违约责任，在被告履行通知义务后，原告从未前来进行收房，导致涉案房屋至今未交付，该责任是原告的原因造成的，被告不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2016年11月11日，杨贺敏和奥星实业签订《商品房买卖合同》（合同编号16001699571）主要约定：杨贺敏购买奥星实业开发的位于新郑市薛店镇解放路西侧、规划梨园路南润丰新尚A2#号楼2单元2层201号房屋一套，房屋总价款537602元。其中第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期支付房款以及房屋专项维修资金、产权证等费用；买受人逾期向按揭银行偿还贷款本息和其它费用的；3、因政策调整、城市规划变化、市政工程实施，恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定交付条件的，在受到影响范围内，出卖人不承担违约责任，且交房日期相应顺延；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同的第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约责金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施：2018年10月31日达到使用标准；供水方式为市政管网供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。2、供配电设施：2018年10月31日达到使用标准；运行标准为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。合同签订后，杨贺敏分别于2016年11月17日和2016年12月4日向奥星实业支付房屋购房款共计537602元。现杨贺敏以奥星实业至今未按照约定交房为由诉至本院，请求处理。另查，1、2019年1月16日，涉案房屋经过建设单位、设计、施工、工程监理和有关单位竣工验收，并于2019年1月29日备案。2、奥星实业提供的郑州市五洲小区出具的寄发快递清单显示，其于2018年10月23日根据杨贺敏在合同中预留的送达地址和电话向杨贺敏邮寄交房通知书，之后，奥星实业公司于2019年11月31日再次向杨贺敏送达交房通知，双方因对接问题，未如期办理相应的交接房手续。3、奥星实业提交新郑市薛店镇人民政府证明一份，显示“根据《郑州市2017年进一步降低PM10强化施工工地扬尘污染治理工作方案》、《关于进一步加严不利气象条件下临时管控措施的通知》及《新郑市2018年大气污染防治攻坚年终冲刺20天工作要点》等相关文件要求，新郑市所有在建工程在文件规定时间内实施‘封土行动’，未经允许，不得施工。以上文件规定均是临时性政策管控措施，在此之前从未有过相关政策。按政策要求，在2017年11月15日至2018年12月30日之间，新郑市薛店镇所有在建工程实际停工达140日以上。”杨贺敏认为封土行动系指土石方作业，而根据双方的合同时间可以推断奥星实业基本完成房屋主体建设，故涉案小区在此期间不存在政策管控措施所要求的封土行动。以上事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》、郑州市五洲小区出具的寄发快递清单等予以证实。本院认为，杨贺敏和奥星实业签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同，双方均应依约履行各自的义务。合同签订后杨贺敏已按约向奥星实业支付全部购房款，已履行合同约定的付款义务。奥星实业应当于双方合同约定的交房日前向杨贺敏交付符合合同约定的房屋。奥星实业不能按照约定的交付时间即2018年10月31日前将验收合格的商品房交付杨贺敏已构成违约，应自2018年11月1日起至交付之日止，按日向杨贺敏支付已交房价款万分之一的违约金。奥星实业虽辩称其已于2018年10月23日向杨贺敏邮寄过交房通知，不存在违约，不应承担违约责任。但奥星实业于2018年10月23日向杨贺敏邮寄交房通知书时，涉案房屋尚未通过验收，并不具备交付条件。故奥星实业的抗辩意见，本院不予采信。奥星实业辩称因政府管制措施所致停工，但奥星实业作为专业的房地产开发、销售企业，在签订商品房买卖合同时，应当理性确定商品房买卖合同所涉及的履行期间和日期，在约定交房日期时也应当对可能影响交房的政策性因素予以充分考虑，故对奥星实业该辩解意见，本院亦不予采纳。涉案房屋经验收备案后，奥星实业于2019年11月31日再次向杨贺敏送达交房通知，故本院对原告主张的截至2019年11月31日的违约金予以支持，即21235.28元（计算至2019年11月31日）。被告第二次通知原告收房后，因原、被告双方对接不畅，未如期办理相应的交接房手续，且双方均未提交有力证据证明未能办理相关交收房手续系对方原因所致，本院结合实际情况，从鼓励交易、保证合同履行的角度考虑，认为原、被告双方可根据自身情况共同另行确定收房日期，并在双方确定的合理期间内共同对房屋进行验收并办理交接房的相关手续，届时，如原告有理由认为被告所交付的房屋仍不符合双方签订《商品房买卖合同》约定的交付房屋条件的，可就该期间的相应违约金另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州奥星实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨贺敏逾期交房违约金21235.28元（计算至2019年11月31日）;二、驳回原告杨贺敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费342元，减半收取171元，由郑州奥星实业有限公司负担161元，由原告杨贺敏负担10元。本判决为终审判决。审判员  孙旭东二〇二〇年三月十三日书记员  李 怡