浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初7704号 原告：杭州市余杭区人民政府余杭街道办事处，住所地：杭州市余杭区余杭街道城南路9号。 法定代表人：李晓琦。 委托代理人：胡云鹏、喻云皓,浙江金成太炎律师事务所律师。 被告：杭州大禹房地产开发有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道余昌路8号。 法定代表人：宋志成。 委托代理人：汪红妖、陈振华，浙江杭天信律师事务所律师。 原告杭州市余杭区人民政府余杭街道办事处与被告杭州大禹房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2019年4月16日立案受理，并于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人喻云皓、被告的委托代理人汪红妖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，大禹御景城房产项目由被告开发，项目涉及地块范围内的房屋拆迁安置由被告负责实施。因被告资金问题，出现了无法支付工程款、人员工资、被拆迁户过渡费等问题，导致项目无法持续推进。原告为保障项目继续推进，使被拆迁户尽早取得安置房，陆续向被告垫付工程款、人员工资、被拆迁户过渡费等款项。2011年8月18日，原、被告签订《商品房预订购协议》，原告预购大禹御景城房产三标段项目的房产和商铺(拆迁安置房除外)，被告应当最迟在2012年12月31日前交付。此后原告向被告陆续支付了预购定金。2012年7月20日，原、被告在前述协议的基础上签订《大禹御景城商品房预购协议书》，原告预购被告开发建设大禹御景城房产三标段项目的12#、13#、14#、15#、16#楼中除拆迁安置房以外的房产(含商铺)，原告代为垫付了过渡费以及其他费用(包括预购定金)，双方于房产交付之日进行总结算。2013年11月20日，原、被告签订《资金往来确认书》，双方对截至2013年11月20日止的资金往来进行结算，被告共欠原告29829879.11元(不含利息)。2013年11月29日，原、被告签订《补充协议》，确定甲方预购房屋的具体坐落及最终结算后如需被告返还原告的，按银行同期贷款利率向原告支付利息(自原告支付款项之日起)。截至起诉之日，原告已向被告支付预购房款43175767.11元(含预购定金等)。现被告已被法院裁定破产清算，但原告认为预购协议项下的房屋系原告所有。现起诉，请求判令：1.确认原、被告于2011年8月18日签订的《商品房预订购协议》，于2012年7月20日签订的《大禹御景城商品房预购协议书》，于2013年11月29日签订的《补充协议》有效；2.确认位于大禹御景城12#、13#、14#、15#、16#楼房屋(含商铺)3955.57平方米(具体房号详见附件)为原告所有（43175767.11元）；3.被告立即将上述第二条诉讼请求的房屋交付原告并转移登记至原告名下；4.被告承担本案的诉讼费用。 原告为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据： 1.商品房预订购协议一份 2.大禹御景城商品房预购协议书一份 3.《大禹御景城商品房预购协议书》补充协议一份 证据1-3共同证明原告向被告预购其建设大禹御景城房产三标段项目的12#、13#、14#、15#、16#楼中除拆迁安置房以外的房产(含商铺)；原告已向被告预付购房款(含预购定金)，原告后续垫付的款项均作为预付购房款；被告明确出售给原告的具体房号的事实； 4.资金往来确认书一份，证明原、被告之间的截至2013年11月20日的资金往来进行确认，被告共计欠原告29829879.11元的事实； 5-18.政府支出费用审批单支票存根十三份、收据十三份、领付款凭证一份、过渡费及送温暖费清单两份、拆迁营业房过渡费/温暖费清单一份、过渡费其余人员清单一份、通知书一份、扣款通知书两份，共同证明原告自2013年11月20后陆续为被告垫付过渡费、物业费等以及支付预购定金合计13745888元的事实； 19.民事裁定书一份、决定一份、公告一份，共同证明被告已进行破产清算的事实。 20.情况说明一份、企业信息公示三份，证明禹航城乡开发公司股东为杭州余杭集体经营资产中心和杭州余杭工业发展有限公司公司，三家公司均为的下属国有企业，目前全部注销，同时证明禹航城乡公司支付给大禹公司的相关款项均是办事处委托的事实。 被告答辩称，一、原告与被告之间所签订的《商品房预订购协议》、《大禹御景城商品房预约协议书》及补充协议其本质系预约合同，现因大禹公司已进入破产清算程序而无法履行，且已自动解除，故原告诉请交付房屋应予驳回。(一)原告与被告间所签订的《商品房预订购协议》及两份《补充协议》的合同性质属于预约合同，而非正式的商品房预售合同。预约合同的当事人仅有协商签约的合同，没有交付房屋的义务。判断商品房买卖中所签订的《商品房预订购协议》、《订购单》、《预约合同》之类的协议究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期等条款。一般来说只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期等商品房买卖的基本条款，就可以认定该类协议已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。而根据管理人从杭州市余杭区房地产管理处查询得知，大禹御景城楼盘被告共领取四张预售证，对应的幢号为东区1一11幢和禹航路共计352套房屋。本案所涉大禹御景城西区房产(包括商铺)对应的幢号为12一16幢。因此，大禹御景城西区未取得商品房预售证。且截至本案起诉之日，大禹御景城西区房产仍未取得商品房预售许可证，因此原、被告双方签订的《商品房预订购协议》及补充协议中仅对于双方当事人的姓名或名称，所预订购房屋的幢数进行了约定，但对于商品房买卖合同必备的条款如房号、楼层、建筑面积、单价、付款时间、交付时间、办证时间等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在《预订购协议》中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成；并且仅从原、被告所签订的协议名称也可看下系“预订购”，这充分证明双方签订协议的性质为预约合同并非本约合同。(二)原、被告双方所签订的预约合同因被告进入破产清算程序且原告所主张的房屋中很大部分均系拆迁安置房，已安置给拆迁户，因此预约合同已实际无法履行。1、被告因不能偿还到期债务，于2019年2月1日由杭州市余杭区人民法院裁定进入破产清算程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”。本案中，在法院裁定大禹公司进入清算程序时，原告未就涉案房产办理不动产所有权登记手续，未取得涉案房产所有权，涉案房产亦未交付，故涉案房产仍为债务人财产。依据《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”因此，在案涉房产仍为债务人财产的情况下，原告的诉请如予以支持，实质上是要求被告对原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿，损害了其他债权人的利益。2、本案所涉楼盘系拆迁安置项目，原告所诉请的房屋根据被告与各拆迁户所签订的《拆迁安置协议》内容约定，大部分均已被安置给相关的拆迁户，且均已实际交付，拆迁户已经入住使用该房屋，因此原告所诉请的房屋即使已经实际签订了《商品房预订约协议》，但在事实上也无法履行。(三)原、被告所签订的《商品房预订约协议》及补充协议已于2019年5月2日解除，不存在履行可能。根据《企业破产法》第十八条之规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。本案于2019年2月1日裁定进入破产清算程序，原告于2019年4月3日向被告管理人发函，要求继续履行合同，但被告管理人自收到催告之日起三十日内未答复原告。因此，上述三份合同已于2019年5月2日自动解除，不存在履行可能。而本案中原、被告所签订合同的性质系预约合同，非本约合同，故未签订本约，双方义务均未履行完毕，而案涉房产系债务人房产，原告并未实际占有和使用该房产，亦未转移登记于其名下，故双方并未对合同履行完毕，因此管理人有权依据《破产法》第十八条规定解除双方的合同。二、原告主张其已支付“购房款43175767.11元”，其实质均系被告在御景城项目开发建设过程中原告为被告所垫付的工程款、代付的拆迁户的清凉费、安置费、借款等款项，并不是真正的“购房款”，原告对被告仅可主张债权而无法主张物权。(一)从案件过程来看，在原告为被告垫付了巨额的工程款、代付款、借款等款项后，原告与被告达成以物抵债合意并签订《商品房预订购协议》，约定被告将涉案房产预售给原告。该协议中双方的真实意思表示仍为消灭债务，确保原告债权获得清偿，而并未产生和设定新的权利义务，因此原告依据其与被告签订的《商品房预订购协议》所享有的权利性质仍为债权，在被告进入破产程序后，原告应当依照《中华人民共和国企业破产法》的规定申报债权，而无权主张物权，管理人有权解除本案合同并不予交付涉案房产。(二)原告办事处支付给被告大禹公司或代被告大禹公司支付的款项并不如其所述均是“其支付的预购房款”。双方于2016年6月30日和7月30日签订了两份《补充协议》，协议载明：1、双方曾于2016年2月1日签订借款协议书一份，约定被告大禹公司向原告办事处借款2754122元用于发放拆迁安置房户的过渡费、清凉费及温暖费的发放；2、在御景城项目预售开始后，被告大禹公司必须将全部销售款划付至原告办事处指定账户，首先用于归还借款本息。因此，被告认为，原告起诉状中所称已支付预购房款43175767.11元中至少有2754122元系借款，而非预购房款。(三)对于原告所主张的称已支付预购房款43175767.11元，因目前管理人所委托的会计师事务所正在进行财务审计，具体数字需待会计师事务所审计核查完毕后才能确定。但鉴于本案中原告享有的是主张债权的权利而不是主张物权的权利，故该款项性质仍为代付款而非购房款。综上，被告认为原告对案涉房屋并不享有物权，在管理人依法解除合同后，其可向管理人申报相关的债权，如其仍坚持主张物权，要求被告交付房屋，则请求贵院依法审理后驳回原告的全部诉讼请求。 被告为支持其抗辩主张，提供并陈述了下列证据： 1.《关于杭州市余杭区人民法院调查令的反馈》一份，证明被告大禹公司共领取4张预售证，预售证对应的幢号为1-11幢，禹航路共计352套房屋的事实； 2.《补充协议》一份，证明双方曾于2016年2月1日签订有借款协议书一份（简称“原协议”），约定被告向原告借款2754122元，款项性质为借款的事实； 3.《关于要求继续履行合同的函》一份，证明原告曾于2019年4月3日向被告的破产管理人寄送函件，要就继续履行《商品房预定购协议》、《大禹御景城商品房预购协议书》及补充协议的事实。 根据当事人的陈述，以及提供的有效证据，本院查明本案事实如下： 大禹御景城房产项目由被告开发，项目涉及地块范围内的房屋拆迁安置由被告负责实施。 2011年8月18日，原告（乙方）与余杭镇人民政府（甲方）（后变更为被告）签订《商品房预订购协议》一份，约定：镇政府先确定对三标段原已建的12#、15#楼房产和商铺（拆迁安置以外）向原告进行预订购。预订标的为余杭镇直街道北侧大禹御景城三标段项目的12#、15#楼拆迁安置房以外的房产和商铺共计约1000余平方米。12#、15#楼房屋（含围形商铺）已经相关职能部门分户初步验收，但尚未在房管局备案，待另3幢房屋基本完工，实施市政、绿化等统一配套工程后，再经验收一并进行备案登记。计价方式按建筑面积计算，但单价待另3幢楼基建开工至正常销售时，与该部分房产和商铺（安置房以外）一并商定。定价原则上不高于正常销售价，具体另行商定。本协议签订后甲方即支付乙方预购定金人民币500万元，为确保乙方工程顺利进行，甲乙双方共同设立共管账户，专款专用，甲方按乙方项目进程需要经双方签字后同意逐笔支付工程款项。大禹房产公司应当最迟在2012年12月31日前，按照国家和地方人民政府有关规定，将以上商品房和商铺达到国家交付标准时交付给镇政府或政府指定的买受人。甲乙双方共同设立共管账户，专款专用，甲方按乙方项目进程需要经双方签字后同意逐笔支付工程款。 2012年7月20日，原、被告在前述协议的基础上签订《大禹御景城商品房预购协议书》，原告预购被告开发建设大禹御景城房产三标段项目的12#、13#、14#、15#、16#楼中除拆迁安置房以外的房产(含商铺)，原告代为垫付了过渡费以及其他费用(包括预购定金)纳入预购房款，双方于房产交付之日进行总结算。 2013年11月20日，原、被告签订《资金往来确认书》，双方对截至2013年11月20日止的资金往来进行结算，被告欠原告29829879.11元。 2013年11月29日，原、被告签订《大禹御景城商品房预购协议书补充协议》，约定原告预购房屋的坐落为大禹御景城房产三标段项目的12#、13#、14#、15#、16#楼除拆迁安置房以外的房产（含商铺），最终结算后如需返还原告的，按银行同期银行贷款利率向原告支付利息。 2016年6月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，内容为：为保障乙方“御景城”项目拆迁安置户权益，甲乙双方于2016年2月1日签订借款协议书一份(以下简称“原协议”)，约定乙方向甲方借款2754122元，专款专用于拆迁安置户的过渡费、清凉费及温暖费的发放，借款由甲方划付至甲乙双方共管账户等。现因甲乙双方共管账户被法院查封，甲方无法将上述借款划付至共管账户，经双方充分协商，在原协议基础上，达成如下补充条款：一、上述借款中2016年下半年过渡费人民币1326061元，乙方同意由甲方直接划付至乙方“御景城”项目拆迁安置户账户，用于“御景城”项目拆迁安置户的过渡费、清凉费及温暖费的发放。二、在御景城项目预售开始后，乙方必须将全部销售款划付至甲方指定账户，首先用于归还甲方借款本息。三、若甲方发现乙方未将销售款划入甲方指定账户的，有权要求乙方立即归还借款并按照四倍贷款利率计息。乙方违约，甲方为实现债权支付的诉讼费、公证费、律师费等一切费用，均由乙方承担。四、本补充协议与原协议具有同等效力，除本补充协议条款明确对原协议部分修改的以外，原协议相关条款继续有效。 2016年7月31日，原、被告又签订补充协议一份，除第一项约定“上述借款中2016年下半年过渡费人民币1326061元”与2016年6月30日协议不一致，其余内容均一致。 2013年11月20后，原告认为陆续为被告垫付过渡费以及支付预购定金等费用合计13745888元。被告对其中280000元不予认可。 2019年2月1日，本院依法裁定被告进入破产清算程序。 原告于2019年4月3日向被告的管理人发函，要求继续履行合同。 本院认为，原、被告签订的《商品房预订购协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效。故对原告要求确认合同有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求确认12#、13#、14#、15#、16#楼中除拆迁安置房以外的房产(含商铺)3955.57平方米为原告所有及要求交付并办理过户登记的诉讼请求，原告与被告签订的《商品房预订购协议》及两份《补充协议》的合同性质属于预约合同，而非正式的商品房预售合同。预约合同系为了将来订立一定合同的情形。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”。本案中，在本院裁定大禹公司进入清算程序时，原告未就涉案房产办理不动产所有权登记手续，未取得涉案房产所有权，涉案房产亦未交付，故涉案房产仍为债务人财产。综上所述，原告以预约合同约定的债权要求确认物权的诉讼请求，因依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国企业破产法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州市余杭区人民政府余杭街道办事处与被告杭州大禹房地产开发有限公司于2011年8月18日签订的《商品房预订购协议》、于2012年7月20日签订的《大禹御景城商品房预购协议书》及于2013年11月29日签订的《补充协议》有效； 二、驳回原告杭州市余杭区人民政府余杭街道办事处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费515358元，由原告杭州市余杭区人民政府余杭街道办事处负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  冯 妍 人民陪审员  张丽荣 人民陪审员  徐贵林 二〇二〇年三月二十三日 书 记 员  苏 琪