湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)湘01执异30号案外人：甘少白，男，汉族，1955年3月8日出生，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：谢嫱，湖南蜜獾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晰，湖南蜜獾律师事务所律师。案外人：毛晓碧，女，汉族，1962年5月22日出生，住湖南省岳阳市云溪区。委托诉讼代理人：谢嫱，湖南蜜獾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晰，湖南蜜獾律师事务所律师。申请执行人：湖南雷锋建设有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区雷锋街道正兴路57号，组织机构代码：184170708。法定代表人：刘泽奇，执行董事。委托诉讼代理人：张淑元，湖南仁润律师事务所律师。被执行人：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区经济技术开发区雷锋大道558号奥莱小镇，组织机构代码：685012118。法定代表人：沈宏波，董事长。委托诉讼代理人：李幼德，男，汉族，1976年9月28日出生，住湖南省长沙市岳麓区，该公司工作人员。委托诉讼代理人：侯蕾，女，汉族，1993年1月24日出生，住湖南省长沙市望城区，该公司工作人员。在本院执行湖南雷锋建设有限公司与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人甘少白、毛晓碧向本院提出书面异议。本院受理后，举行了听证。案外人甘少白、毛晓碧的委托诉讼代理人谢嫱，申请执行人湖南雷锋建设有限公司的委托诉讼代理人张淑元，被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司的委托诉讼代理人李幼德、侯蕾，参加了听证。现已审查终结。案外人甘少白、毛晓碧向本院提起异议称，一、案外人与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司就涉案八套房屋签订了《换房协议》案外人作为被拆迁人享有优先取得安置房的权利。案外人于2013年10月10日向其购买了奥莱小镇??区??套房屋，后湖南裕田奥特莱斯置业有限公司与案外人就拆迁该房屋达成了《换房协议》，协议约定现奥莱小镇??区八套房屋作为奥莱小镇??区4套房屋的拆迁安置房，且明确了拆迁安置房产的位置和用途。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，案外人作为被拆迁人对特定化的拆迁安置房产所享有的已非一般债权，而是特殊债权，对奥莱小镇B区八套房屋享有的权利在法律上具有优先保护地位。二、案外人提出的执行异议属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定的除外情形，应予以支持。请求本院请求撤销(2019)湘01执762号之四执行裁定、(2019)湘01执762号《关于网络司法拍卖的通知》、(2019)湘01执762号《拍卖公告》，撤销对长沙市望城经济技术开发区雷锋大道58号奥莱小镇P020栋103号房、P063栋103号房、P095栋102号房、P073栋103号房、P073栋102号房、P075栋103号房、P076栋103号房的拍卖。申请执行人湖南雷锋建设有限公司称，一、案外人应当交付全部房款，但案外人仅交付160万元，全部价款为10879508；二、没有证据证明案外人有购买8套房的资格，换房协议无效；三、没有证据证明案外人名下无其他房产，其异议理由不能成立。被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司称，换房协议真实有效，未付款部分为9279508元。本院查明，原告湖南雷锋建设有限公司与被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司建设工程合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、双方确认“奥莱小镇”Ｂ区项目总造价22600万元，湖南雷锋建设有限公司承担工程造价审计费100万元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司需支付湖南雷锋建设有限公司总工程款22500万元，截止至今日，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司已付工程款151245354元，商铺价款抵工程款428万元，尚欠湖南雷锋建设有限公司工程款69474646元。二、对于上述欠付工程款69474646元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司按以下方式支付给湖南雷锋建设有限公司：1.2019年1月28日前支付1300万元；2.2019年2月28日前支付300万元；3.2019年3月31日前支付500万元；4.2019年4月30日前支付300万元；5.2019年5月31日前支付700万元；6.2019年6月30日前支付300万元；7.2019年7月31日前支付300万元；8.2019年8月31日前支付300万元；9.2019年9月11日前支付700万元；10.2019年10月31日前支付300万元；11.2019年11月30日前支付300万元；12.2019年12月31日前支付300万元；13.2020年1月20日前支付700万元；14.2020年2月29日前支付300万元；15.2020年3月31日前付清余款3474646元。三、湖南雷锋建设有限公司为此次诉讼花费的律师费30万元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司自愿承担15万元，此款由收款单位向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司开具发票。另中国平安保险公司的保全担保费87600元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司自愿赔偿给湖南雷锋建设有限公司。以上两项共计237600元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于2019年4月30日前与上述第4笔工程款一起支付给湖南雷锋建设有限公司。四、如湖南裕田奥特莱斯置业有限公司未按上述第二、三条约定的时间、金额付款，拖欠任一笔款项，则视为剩余未付款项全部一次性到期，湖南雷锋建设有限公司可就所欠全部款项申请法院强制执行，并自2018年11月1日起以实际欠款数额为基数按每日万分之三向湖南雷锋建设有限公司支付违约金。五、本案案件受理费403600元，减半收取201800元，保全费5000元，共计206800元，由湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于2019年4月30日前与上述第4笔工程款一起将湖南雷锋建设有限公司垫付的受理费支付给湖南雷锋建设有限公司。六、对全部已付款和2019年1月20日前应支付的应付款，湖南雷锋建设有限公司尚欠38825354元的建安发票，湖南雷锋建设有限公司在2019年3月底前向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司提交2000万元的建安发票，剩余18828354元的建安发票在2019年5月底前向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司提交。除此以外，对本协议第二条约定的其他付款计划，湖南雷锋建设有限公司应当在付款日十日前向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司提交足额发票，否则湖南裕田奥特莱斯置业有限公司拒绝付款并不构成违约；七、无论出现任何情况，湖南雷锋建设有限公司不得冻结查封处置湖南裕田奥特莱斯置业有限公司正在开发的奥莱小镇Ｃ区“望变更国用（2011）0085”号国土证对应的土地使用权、在建工程和预售房屋。八、本协议签订后，双方再无争议。本院于2018年12月24日作出（2018）湘01民初6936号民事调解书对上述调解协议予以确认。在诉讼过程中，本院于2018年11月23日作出（2018）湘01民初6936号之一民事裁定，冻结被申请人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司银行账户存款7236万元或查封、扣押湖南裕田奥特莱斯置业有限公司相当于7236万元其他财产。2018年11月28日，本院向长沙市望城区住房保障局发出（2018）湘01民初6936号之一协助执行通知书：查封湖南裕田奥特莱斯置业有限公司位于长沙市望城经济技术开发区共计31套房产，查封期限为三年，自2018年11月28日至2021年11月27日止。该调解书发生法律效力后，因湖南裕田奥特莱斯置业有限公司未履行调解书确认的义务，湖南雷锋建设有限公司向本院申请强制执行申请，本院于2019年4月4日立案执行，执行案号为（2019）湘01执762号。2019年11月11日，本院作出（2019）湘01执762号之四执行裁定：拍卖被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司名下位于长沙市望城经济技术开发区。案外人甘少白、毛晓碧不服，向本院提出异议，其异议请求如前所述。再查明，2013年10月10日，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司(甲方、出售方)与案外人甘少白(乙方、认购方)签订了《裕田.奥莱小镇定购书》，约定：乙方自愿定购甲方开发的位于望城县雷锋大道东侧的裕田.奥莱小镇项目P123栋??号单位，该物业建筑面积232.75平方米，定购价格8514.98元每平方米，总价款为人民币2841777元。同日，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司(甲方、出售方)与案外人甘少白(乙方、认购方)签订了《裕田.奥莱小镇定购书》，约定：乙方自愿定购甲方开发的位于望城县雷锋大道东侧的裕田.奥莱小镇项目P123栋102号单位，该物业建筑面积325.79平方米，定购价格8355.62元每平方米，总价款为人民币27222177元。2014年1月15日、2014年3月13日案外人甘少白先后向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司支付购房款300000元、500000元。2013年10月10日，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司(甲方、出售方)与案外人毛碧霞(乙方、认购方)签订了《裕田.奥莱小镇定购书》，约定：乙方自愿定购甲方开发的位于望城县雷锋大道东侧的裕田.奥莱小镇项目P122栋??号单位，该物业建筑面积333.75平方米，定购价格7659.9元每平方米，总价款为人民币2556497元。同日，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司(甲方、出售方)与案外人毛晓碧(乙方、认购方)签订了《裕田.奥莱小镇定购书》，约定：乙方自愿定购甲方开发的位于望城县雷锋大道东侧的裕田.奥莱小镇项目P122栋??号单位，该物业建筑面积325.79平方米，定购价格8468.6元每平方米，总价款为人民币2758977元。2014年1月15日、2014年3月13日案外人毛晓碧先后向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司支付购房款300000元、500000元。2018年3月，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司(甲方)与案外人甘少白、毛晓碧(乙方)签订了《换房协议》，约定：甲乙双方就认购甲方在开发的长沙奥莱小镇??区4套房屋更换至B区8套住宅一事，达成如下协议：一、以房换房，乙方原所购C区房源为C区P122栋??号(客户名称毛晓碧)建筑面积333.75平方米、C区P122栋??号(客户名称毛晓碧)建筑面积325.79平方米、C区P123栋??号(客户名称甘少白)建筑面积333.75平方米、C区P123栋??号(客户名称甘少白)建筑面积325.79平方米，上述房屋所列房屋总价为10879508元，乙方已付甲方1600000元，未付9279508元；二、甲乙双方同意将上述所列房源置换为：B区P020栋??号建筑面积225.24平方米、B区P063栋103号建筑面积225.24平方米、B区P067栋105号建筑面积219.23平方米、B区P072栋103号建筑面积219.6平方米、B区P073栋102号建筑面积225.24平方米、B区P073栋103号建筑面积225.24平方米、B区P075栋??号建筑面积225.24平方米、B区P095栋102号建筑面积225.24平方米；三、乙方同意按照总价10979508元置换B区8套房源；四、甲乙双方同意按照第二条所列八套房屋的商品房网签合同进度付款，付款周期为自本协议签订后9个月内完成签约，具体付款方式为，自第二套签约起每套于签约起每套于签约时现金支付137万元，直至10979508元总价付款完成，第二条所列八套房屋的维修基金与契税由乙方前往望城不动产中心自行缴纳，代收费用需乙方自行缴纳；五、甲方按照乙方的付款进度为乙方开具不动产发票，每套房的具体开票金额由乙主在签约时书面告知。鉴于按照当前政府限购政策，乙方已无购房资格，故甲乙双方同意将置换后的房源签至乙方指定人员名下，以乙方签章的书面网签授权委托书为准。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在本院对案涉房屋查封之前，案外人甘少白、毛晓碧虽与被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司签订了《裕田.奥莱小镇定购书》及《换房协议》，但并未签订合法有效的书面买卖合同，案外人甘少白、毛晓碧提出排除案涉房屋的执行并不符合上述法定条件。案外人甘少白、毛晓碧亦并未提供《拆迁补偿安置协议》等证据证实本院查封案涉房屋系其拆迁补偿安置协议的拆迁房。案外人甘少白、毛晓碧提出的执行异议理由不成立，本院不予采纳。双方当事人如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定在本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人甘少白、毛晓碧的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  郭天剑审判员  贺元芳审判员  谭斯元二〇二〇年三月三十日书记员  李碧波附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。