四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1622民初36号 原告：**（曾用名彭代伦），男，1964年8月23日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 原告：高均华，女，1966年11月16日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 二原告共同委托诉讼代理人：雷黎明，四川良众律师事务所律师。 被告：彭海，男，1971年9月28日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告**、高均华与被告彭海确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月19日公开开庭进行了审理。原告高均华及二原告共同委托诉讼代理人雷黎明、被告彭海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告**、高均华向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告签订的《房屋买卖协议书》无效；2.请求依法判令被告将位于武胜县房屋返还给原告，并将该房屋集体土地使用权证返还原告；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：1986年3月8日，原告**与原告高均华结婚。1999年1月21日，原告**因继承并改建取得武胜县沿口镇古井沟村3组13-3号房屋，建筑占地使用面积112平方米。2011年10月29日，原告**、高均华与被告彭海签订《房屋买卖协议书》，约定原告将座落于武胜县号，建筑面积为112平方米的自建房屋出售给被告。后原告将房屋及土地使用权证交付给了被告。现根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》以及相关行政法规及规章得知其与被告签订的《房屋买卖协议书》违反法律规定，应属于无效合同。据此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告彭海辩称，1、《房屋买卖合同》应当有效。本案原告**、高均华基于涉案房屋拆迁利益而提起诉讼，违反了诚实信用原则，与社会主义核心价值观相冲突，因此不应当以此获利。二原告将房屋出售给被告之前，已将农村户籍迁移至深圳市变为城镇户籍，涉案房屋一直空闲出售变现，双方是出于真实意思表示而订立合同，对双方当事人具有法律约束力，且双方当事人已按照合同约定履行了各自的义务，原告向被告交付了房屋及产权证，被告也向原告支付了购房款60000元，虽然房屋现仍没有办理过户登记，但不应影响房屋买卖合同的效力。2、涉案房屋土地已由集体土地变性为国有土地，涉案房屋可以通过法律途径办理不动产过户，根据情势变更原则，请求人民法院结合本案的实情维持公允；3、原告请求已超过诉讼时效，且房屋已改建不具备返还的可行性。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了：1、原、被告的身份信息，二原告结婚证，证明双方的主体资格；2、常住人口登记表，证明二原告原为集体经济组织成员；3、土地使用权证，证明涉案房屋登记在原告**名下；4、《房屋买卖协议书》，证明原告与被告就涉案房屋签订房屋买卖合同的事实；5、贵州省安顺市中级人民法院（2019）黔04民终865号民事判决书，证明农村宅基地买卖属于无效合同，判例作为参考。 被告的质证意见为：原、被告均为城镇居民，已经丧失了再次取得集体土地使用权的资格；2、对第2组和第3组证据无异议；3、第3组和第4组证据证明内容一致；4、第5组证据系双方真实意思表示，双方在自愿平等基础上签订的协议书；5、第6组判决书，从全国法院对此类案件的判决书情况来看，有的支持的，也有没有支持的，基本原则是不能违反诚实信用原则从中获利。 被告提供了证据如下：1、指界通知书、不动产登记申请表，证明涉案房屋因拆迁原因，相关村委会对涉案房屋的拆迁界限向被告发出通知书；2、《太平铺一期古井沟村3社房屋丈量公示表》，证明经政府相关部门丈量被告享有拆迁房屋砖混面积156.04平方米，砖木21.88平方米、穿逗78.02平方米，总计面积255.89平方米；3、照片6张，证明涉案房屋周边房屋已经拆迁完毕，涉案房屋正在拆迁中；4、收条一份，证明原告收到被告交付的购房款60000元，双方合同已履行完毕。 原告的质证意见为：1、对指界通知书、不动产登记申请表不予认可，指界通知书不具备确权性质，申请书是被告的申请，没有任何部门的审批；2、第2组证据房屋丈量公示表不能代表公示房屋系被告所有；3、第3组证据照片不能证明涉案房屋已拆迁，具有返还的可能性，同时也证明了被告没有进行大的改建；4、对收条真实性无异议。 为查明涉案房屋的土地使用权是否已改变土地性质，本院依法向武胜县自然资源和规划局调取了证据，证据分别为：1、四川省人民政府川府土[2018]634号《四川省人民政府关于武胜县2017年第2批城市建设用地的批复》，证明2018年5月17日经四川省人民政府批准，对武胜县沿口镇古井沟村1、3社等部分集体土地征收为国有土地；2、武胜县自然资源和规划局关于武胜县2017年第2批城市建设用地征收土地红线图，证明涉案房屋在该征收用地红线范围之内。 原告的质证意见为：对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，合同签订时间是2011年，而土地征收是2018年，两份证据不能证明已经对涉案房屋土地签订了安置补偿合同。被告的质证意见为：对两份证据三性无异议，证明涉案房屋土地使用权已经变更为国有土地使用权，房屋可以进行过户登记了。 对于原、被告双方所提供的证据中无异议的证据，本院经审查予以认定并在卷佐证，对于双方当事人有异议的证据，本院认证如下：1、贵州省安顺市中级人民法院（2019）黔04民终865号民事判决书并非最高人民法院公布的判例，仅仅是针对个案所作出的判决，与本案无关联性，本院不予采信；2、指界通知书、《太平铺一期古井沟村3社房屋丈量公示表》系武胜县人民政府相关职能部门和被征收土地所在村民委员会依据征地红线图对红线范围内即将被拆迁的房屋面积进行的据实测量，并以此作为房屋拆迁补偿安置的依据，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；3、照片的异议，本院认为，原、被告双方对照片中的房屋系涉案房屋均无异议，且对涉案房屋至今尚未与政府相关拆迁职能部门达成拆迁补偿安置的事实均予以确认，该证据反映了涉案房屋现状，本院予以采信；4、关于原告对法院依职权调查的两份证据的异议，本院认为，原告提出合同时间与房屋土地征收时间差，不能改变涉案房屋的集体土地使用权已经国家征收行为变更为国有土地使用权的性质，因此，对两份证据的三性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1986年3月8日，原告**与原告高均华结婚；1999年1月21日，原告**因继承并改建取得武胜县沿口镇古井沟村3社13-3号房屋，建筑占地使用面积112平方米，后二原告户籍迁移至广东省深圳市；2011年10月29日，二原告与被告签订了《房屋买卖协议书》，协议约定：“一、甲方（二原告）愿将坐落于武胜县，建筑面积为112平方米的自建楼房，出售给乙方（被告）；二、上列房屋包括附属设备，双方协议房屋价款为人民币陆万元；三、双方约定，本协议签订之日，乙方一次性交清房款，甲方同时将房屋钥匙交付给乙方，双方应该同时视为对方出具相应的收到凭证；……六、甲方所出售房屋为集体土地性质，对此乙方完全知晓。乙方同意甲方关于房屋产权过户的承诺，甲方在能办理产权登记时应该尽快办理产权登记，甲方办理完全产权登记后，应立即协助乙方办理产权过户手续，所产生的交通费等由乙方承担；……九、本协议签订后，双方应该共同遵守。今后如因政府征地、拆迁或乙方出售等，甲方不得以合同无效或其他借口为由向乙方主张权利等，你们产生的纠纷甲方也不负一切责任。如违约，违约方除赔偿对方相应的经济损失外，还应该赔偿对方房屋总价款20%的违约金。……”。合同签订后，二原告向被告交付了房屋及土地使用权证，被告亦向二原告支付了房屋价款60000元。 2018年5月17日，四川省人民政府作出川府土[2018]634号《四川省人民政府关于武胜县2017年第2批城市建设用地的批复》，同意将武胜县沿口镇古井沟村1、3社等村合计34.0190公顷土地征收为国家所有，作为武胜县2017年第2批城市建设用地，本案涉案房屋所占的武胜县沿口镇古井沟村3社集体土地属于本次国家征收土地范围，现该土地性质已由集体土地性质转变为国有土地使用权性质。 本院认为，2011年10月29日原告与被告签订的《房屋买卖协议书》，双方虽然均非武胜县沿口镇古井沟村3社集体经济组织成员，但根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正的《中华人民共和国土地管理法》第九条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”和国务院办公厅1999年5月6日下发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，以及国务院2004年10月21日下发的《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第十条规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地等政策、法规确定了禁止城镇居民购买农村宅基地，因此，原、被告在房屋土地性质未发生改变前签订的《房屋买卖协议书》应属于无效。但本案的合同无效时原告并未提出合同无效的主张，涉案房屋的土地性质已于2018年5月17日经征收后改变了土地性质，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条所明确的“房地一体”原则，涉案房屋的土地性质的改变，导致了原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》无效的根据丧失，原告在2020年1月2日才主张合同无效，显然未根据客观事实的变化，不能以合同签订的时间在前来否定涉案房屋土地性质已经发生改变的现状和事实，同时，原告在涉案房屋即将被拆迁安置补偿时来主张合同无效，既违背了协议书中双方确认的“今后如因政府征地、拆迁或乙方出售等，甲方不得以合同无效或其他借口为由向乙方主张权利等，”的约定，又与诚实信用的民事诉讼基本原则不符，故原告的诉讼请求，因合同无效的条件丧失，本院不予支持。被告抗辩适用情势变更原则，因本案实际变化与情势变更原则适用条件不符，本院不予支持。被告提出原告主张合同无效已超过诉讼时效，原告辩称本案虽然是合同无效之争，实际是物权之诉，因此，未超过诉讼时效。本院认为，原、被告双方就房屋买卖并已经交付和支付价款无异议，本案争议的焦点是合同是否有效，并非对房屋所有权诉讼，应适用《中华人民共和国民法通则》关于二年普通诉讼时效的规定，原告与被告在合同第六条中明确约定涉案房屋土地性质为集体土地性质，即原告从2011年10月29日签订合同时应当知道双方签订的合同是无效合同，以此时间推算，原告主张合同无效权利的诉讼时效最后期限是2013年11月28日，但原告并未提供在该期间提出合同无效的相关证据予以证明，本案中，原告提起诉讼的时间是2020年1月2日，已超过了诉讼时效期限，被告的抗辩理由成立，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告**、高均华的诉讼请求。。 案件受理费1300元，减半收取650元，由原告**、高均华共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  李毅 二〇二〇年三月十六日 书记员  谭攀