湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0981民初256号 原告：周志强，男，1977年8月15日出生，汉族，住沅江市。 委托诉讼代理人：姚少波，湖南天见律师事务所律师，代理权限为特别授权代理，即代为立案，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代收法律文书。 委托诉讼代理人：张滔，沅江市琼湖法律服务所法律工作者，代理权限为一般诉讼代理。 被告：陈罗兵，男，1975年7月5日出生，汉族，住沅江市。 被告：沅**康饲料有限公司，住所地沅江市茶盘洲镇幸平路。 法定代表人：陈罗兵。 原告周志强与被告陈罗兵、沅**康饲料有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周志强及其委托诉讼代理人姚少波、张滔，被告陈罗兵、被告沅**康饲料有限公司的法定代表人即被告陈罗兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周志强向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决原、被告之间的房屋买卖关系无效；2、请求判令两被告共同返还原告购房款128800及利息，赔偿原告相应损失；3、判令两被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年8月18日，原告周志强就被告沅**康饲料有限公司、陈罗兵一栋旧厂房转让事宜达成一致意见，原告支付128800元给被告，用于购买旧厂房其中的两间，当日，原告就向被告陈罗兵支付了全部购房款，被告也向原告出具了收据。2018年6月28日，因各种原因致使原告所购厂房无法开工进行维修、整改，被告陈罗兵也愿意收回厂房，并出具《承诺书》一份，陈罗兵承诺：周志强退归厂房给被告陈罗兵，陈罗兵按月息1分计算利息，并在2019年3月30日前归还全部购房款及利息。约定的给付日期到后，两被告未按承诺书的约定退还购房款及支付约定利息。原告多次向两被告催要此笔欠款，两被告均以各种理由拒绝偿还。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告陈罗兵、沅**康饲料有限公司辩称，原告当时购房是自愿的，也充分了解了情况，虽然被告向原告出具了承诺书，但是原、被告之间的原始合同现在尚未解除，所以该合同合法有效，应当继续履行原始合同。原告所述的2019年12月11日由被告支付原告19468元属实，但如果合同无效，对该已给付给原告的19468元应当在被告返还原告的购房款中予以抵扣。 本院认定事实如下：2017年8月18日，被告沅**康饲料有限公司与原告周志强、案外人周永庆、蒋建军、肖建良、肖建民、杨跃辉签订《房屋转让协议书》，原告周志强以128800元的价格购买被告沅**康饲料有限公司旧厂房其中的两间厂房，当日原告即支付全部购房款，被告沅**康饲料有限公司并向原告周志强出具收据一张，被告陈罗兵在收据上签字确认。2018年6月28日，被告陈罗兵向原告周志强、案外人周永庆、肖建良、蒋建军、肖建民、周志强、杨跃辉出具承诺书一份，承诺：现由于各种原因致使无法开工，被告陈罗兵愿意收回旧厂房并退还购房款给原告周志强等人；购房合同若经双方协商变更失效后，原告周志强等人退归旧厂房给被告陈罗兵，被告陈罗兵将计算1分的利息，最迟不超过2019年3月30日退清购房款给原告周志强等人。2019年12月11日，被告陈罗兵向原告周志强支付19466元，其中现金5000元，其他为原告应支付给被告的饲料款。 另查明，涉案房屋坐落于沅江市茶盘洲镇南洲街社区，涉案房屋及其土地，未办理房屋所有权证和国有土地使用权证，涉案房屋系在农村集体所有土地上所建。 以上事实有原告提供的收据一张、承诺书一份、房屋转让协议一份等证据、被告提供的收据复印件一份及原、被告当庭陈述予以证实，可以认定。 本院认为，原告周志强与被告沅**康饲料有限公司之间的房屋买卖行为虽系双方当事人的真实意思表示，但涉案房屋系集体所有土地上的建筑物，其房屋买卖涉及集体土地使用权的转让，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而本案原告亦非涉案房屋所在的沅江市茶盘洲镇南洲街社区集体经济组织的成员，因此，本案诉争房屋的买卖违反了法律的强制性规定，故原告周志强与被告沅**康饲料有限公司于2017年8月18日达成的房屋买卖合同关系无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，无效合同适用返还原则。因本案被告并未实际向原告交付房屋，不存在原告返还房屋问题，而被告沅**康饲料有限公司已实际收取原告购房款128800元，系基于该无效合同取得的财产，应予返还原告。被告陈罗兵于2018年6月28日向原告周志强等人出具的《承诺书》，系其真实意思表示，不违反法律规定，被告陈罗兵系被告沅**康饲料有限公司的法定代表人，其出具的《承诺书》对被告沅**康饲料有限公司及被告陈罗兵均具有约束力。就返还购房款及其利息，鉴于被告陈罗兵于2019年12月11日已支付原告19466元，因该款系返还的购房款，实质上不能等同于民间借贷纠纷中的还款，故对原告陈述应按先还利息后还本金计算，本院依法不予采信，故被告沅**康饲料有限公司与陈罗兵应自2018年6月28日起至2019年12月11日，以128800元为基数，按月利率1%支付利息，即22454.13元；自2019年12月12日起至付清之日止，以109334元（128800元-19466元）为基数，按月利率1%支付利息。就原告起诉要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，原告未提供相关证据证明存在损失，故本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下： 一、原告周志强与被告沅**康饲料有限公司于2017年8月18日达成的房屋买卖合同关系无效，房屋买卖终止履行； 二、被告沅**康饲料有限公司与陈罗兵于本判决生效之日起十日内共同返还原告周志强购房款109334元，并支付利息22454.13元及自2019年12月12日起至付清之日止，以109334元为基数，按月利率1%支付利息； 三、驳回原告周志强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1438元，财产保全费1220元，共计2658元，由被告沅**康饲料有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员 曹建太 二〇二〇年三月十九日 法官助理 肖 瑶 书 记 员 唐智健 附：有关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。