江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终4号上诉人（原审被告）：赵惠兰。被上诉人（原审原告）：盛志明。被上诉人（原审原告）：郁桂芳。两被上诉人委托诉讼代理人：盛虹凯。上诉人赵惠兰因与被上诉人盛志明、郁桂芳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初8657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵惠兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：签订涉案房屋租赁合同后，本人从政府相关职能部门获悉，案涉房屋存在消防安全隐患，不符合《苏州市居住房屋出租管理办法》、《常熟市居住房屋出租安全暂行规定》的相关强制性规定。房屋窗户外均设置了不锈钢栅栏且窗户无法向外打开，亦未安装逃生绳。本人与盛志明、郁桂芳沟通被拒。本人前往居委会调解时即要求解除案涉房屋租赁合同。盛志明、郁桂芳对案涉房屋加锁，发出通知表明单方解除房屋租赁合同。本人的水电费是委托他人代付给盛志明、郁桂芳，并未拖欠水电费。盛志明、郁桂芳断水断电后，导致不能正常使用案涉房屋，属于基本常识。一审法院认定事实不清，适用法律错误。盛志明、郁桂芳二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求，维持原判。盛志明、郁桂芳向一审法院起诉请求：1、请求解除双方当事人之间签订的《房屋租赁居间合同》；2、判令赵惠兰支付自2019年4月26日起至搬离之日止每天租金70元，暂算两个月至6月26日支付租金4200元；3、判令赵惠兰支付违约金2100元及滞纳金105元/月；4、由赵惠兰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：盛志明、郁桂芳系常熟市洪泾里南66号202室（下称涉案房屋）所有权人。2018年10月26日,郁桂芳与赵惠兰签订了《江苏省房屋租赁居间合同》,约定由赵惠兰承租盛志明、郁桂芳的涉案房屋,租赁期限自2018年10月26日至2019年10月25日,租金为2100元/月，提前15天预付下季度房屋租金，押金为2100元。还约定赵惠兰违反合同约定导致盛志明、郁桂芳解除合同的，赵惠兰应按合同月租金的100%向盛志明、郁桂芳支付违约金，赵惠兰逾期支付租金的，每逾期1日应按合同约定日租金的5%支付滞纳金。合同还注明了水电费的起计时间为2018年10月28日。上述合同由租赁双方签字,并由常熟市衡居房地产经纪有限公司湘江西路分公司作为合同中介方盖章确认。合同签订后,盛志明、郁桂芳按照约定向赵惠兰交付了房屋,但赵惠兰未按合同约定向盛志明、郁桂芳支付第3个季度的租金，盛志明、郁桂芳为此诉讼来院。另查明,赵惠兰已向盛志明、郁桂芳支付押金2100元。庭审中盛志明、郁桂芳表示，赵惠兰没有向其提出过要求解除租赁合同，经其多次催讨，因赵惠兰一直不付第三个季度的租金，才于2019年5月8日晚上9点左右对涉案房屋加了链条锁。但涉案房屋被断水断电是因为赵惠兰没交水电费。审理中，双方当事人一致同意双方签订的《江苏省房屋租赁居间合同》于2019年8月6日解除，赵惠兰当庭向盛志明、郁桂芳交还了涉案房屋的钥匙，并表示已经搬离涉案房屋，可以拿走的东西都拿走了。以上事实由盛志明、郁桂芳提交的《江苏省房屋租赁居间合同》、《房屋所有权证》等证据以及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为,盛志明、郁桂芳与赵惠兰签订的《江苏省房屋租赁居间合同》是各方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致,可以解除合同”。盛志明、郁桂芳要求解除于2018年10月26日签订的《江苏省房屋租赁居间合同》,赵惠兰也当庭表示同意解除合同,双方当事人达成一致意见,故盛志明、郁桂芳要求解除《江苏省房屋租赁居间合同》的诉讼请求,符合法律规定,一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。赵惠兰仅向盛志明、郁桂芳支付了两个季度的租金，现已搬离案涉房屋,并于2019年8月6日将案涉房屋的全部钥匙交付给盛志明、郁桂芳,故双方当事人实际履行期为截止到2019年8月6日,赵惠兰欠付的租金应为2019年4月26日至2019年8月6日期间的租金。赵惠兰未按约定向盛志明、郁桂芳支付租金,系违约行为,应当承担违约责任,故赵惠兰应当按约定标准向盛志明、郁桂芳支付2019年4月26日至解除合同之日的租金共计7140元（70元*102天）。因合同中注明涉案房屋水、电费的起计时间为2018年10月28日，故赵惠兰关于其实际入住时间为2018年10月28日，并非10月26日的抗辩意见，一审法院予以采信。扣除该期间的租金140元（70元*2天）,赵惠兰还应支付盛志明、郁桂芳租金7000元。根据双方合同约定，赵惠兰迟延支付租金应向盛志明、郁桂芳支付违约金及滞纳金,但盛志明、郁桂芳同时主张违约金和滞纳金过高,且盛志明、郁桂芳在履约过程中也存有不适当的加锁行为。综合本案案情,一审法院酌情确定以赵惠兰已交付的2100元押金金额作为违约金,但对盛志明、郁桂芳要求赵惠兰支付滞纳金（105元/月）的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,一审法院判决如下：一、解除郁桂芳与赵惠兰于2018年4月26日签订的《房屋租赁合同》。二、赵惠兰给付盛志明、郁桂芳房屋租金7000元、违约金2100元，合计9100元。三、盛志明、郁桂芳退还赵惠兰押金2100元。以上第二、第三项相抵后，赵惠兰给付盛志明、郁桂芳7000元，于本判决生效之日起十日内履行。四、驳回盛志明、郁桂芳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元,由赵惠兰承担。二审对一审法院认定的事实予以确认。二审中，赵惠兰提交了以下新证据：1.李文龙、吴雁君证人证言、2.照片一组，证明赵惠兰未拖欠水电费。案涉房屋不符合消防要求，赵惠兰提出退租被拒。房屋冰箱里面的食物被房东拿到外面，不能食用。房屋南北面卧室以及厨房窗户门有防护栅栏，不具备消防安全要求，存在安全隐患。盛志明、郁桂芳质证认为，证人陈述不属实。赵惠兰签订合同时未提出防盗窗问题，不能证明其主张。盛志明、郁桂芳提供以下新证据：照片一组，证明房屋里有灭火器和消防器材。赵惠兰质证认为，本人居住期间房屋里没有灭火器。本院认为，赵惠兰抗辩案涉房屋窗户安装有栅栏且无法向外打开，房屋未配备逃生绳和灭火器等，其可以向相关消防管理部门反映情况，通知出租方进行处理。但赵惠兰以此认为案涉租赁合同无效没有法律依据，一审法院认定案涉租赁合同合法有效正确。双方当事人均同意解除案涉租赁合同，赵惠兰于2019年8月6日将案涉房屋的全部钥匙交付给盛志明、郁桂芳,一审法院计算租金至此日并无不当。赵惠兰迟延支付租金构成违约，考虑盛志明、郁桂芳在履约过程中存有不适当的加锁、断水断电行为，一审法院酌情认定赵惠兰承担违约金2100元亦属合理。综上所述，赵惠兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由赵惠兰负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年三月十一日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。