北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1754号上诉人（原审原告）：北京盛世欢唱娱乐有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街18号8层03东南侧。法定代表人：伊鸣，董事长。委托诉讼代理人：李潇雨，北京市铭盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:北京环渤海资产管理中心(有限合伙)，主要经营场所北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-614。执行事务合伙人：北京环渤海投资咨询有限公司(委派李治蓉为代表)。委托诉讼代理人：李学华，北京市永邦律师事务所律师。上诉人北京盛世欢唱娱乐有限公司(以下简称盛世欢唱公司)因与被上诉人北京环渤海资产管理中心(有限合伙)(以下简称环渤海中心)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初47753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛世欢唱公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持盛世欢唱公司一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由环渤海中心承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清，没有查清环渤海中心与兴业银行股份有限公司北京首体支行（以下简称兴业银行首体支行）之间签订的债权转让协议内容，以及环渤海中心能否根据该债权转让协议受让北京市海淀区中关村大街18号8层03号部分房屋（以下简称涉案房屋）的抵押权。涉案房屋抵押登记注销时间为2019年3月29日，注销登记时的抵押权人仍为兴业银行首体支行，足以证明涉案房屋的抵押权并未转移至环渤海中心。2、一审判决适用法律错误，本案不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的除外情形。首先，环渤海中心从未取得涉案房屋的抵押权，其并非涉案房屋的抵押权人。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条规定，涉案房屋仅进行过一次抵押登记，载明的抵押权人为兴业银行首体支行，涉案房屋的抵押权系2011年4月25日登记设立，环渤海中心受让兴业银行首体支行债权后，成为北京御盛隆堂科技发展有限公司（以下简称御盛隆堂公司）的债权人，此后环渤海中心未办理抵押权人变更登记，因此不具备成为涉案房屋抵押权人的形式要件，且该抵押登记已经于2019年3月29日注销。其次，环渤海中心认为其同时享有涉案房屋所有权和抵押权于法无据。再次，2019年3月20日和4月3日，环渤海中心两次书面通知我方按照原《办公楼租赁合同》向其支付租金，我方已经实际履行了合同义务，双方已就继续履行原合同达成了一致。环渤海中心要求同我方解除合同于法无据，其行为已构成违约，根据合同约定应当赔偿我方律师费损失。环渤海中心辩称，不同意盛世欢唱公司的上诉请求。对方提出一审没有查清债权转让协议内容，以及环渤海中心能否根据该债权转让协议受让涉案房屋的抵押权，一审查清了该事实。涉案房屋抵押权并没有转移这个说法是不成立的，权利的转让是通过原权利人跟受让人签订协议，送达给债务人生效。涉案房屋的抵押权转让给环渤海中心，自2018年12月28日刊登《债权转让与催收公告》起已经发生效力。一审法院适用法律正确，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，涉案房屋在出租前已经设立了抵押权，环渤海中心通过以物抵债方式取得涉案房屋所有权，涉案房屋所有权变动是因抵押权人实现抵押权发生的，环渤海中心是涉案房屋抵押权人实现抵押权后的受让人。涉案房屋涉及到两个债权依据，在本案执行裁定中，环渤海中心的优先受偿权得到体现，抵押权实现了受让。关于盛世欢唱公司所说的租金支付问题，我们接手房屋后跟其谈过多次，要么腾退要么重新签订租赁协议，双方一直未达成一致。盛世欢唱公司按照原合同支付租金或使用费，是在盛世欢唱公司实际占用涉案房屋东南侧情况下，双方暂时采取的维持现状方案，并没有就继续履行原合同签订任何协议。盛世欢唱公司向一审法院起诉请求：1、判令环渤海中心继续履行《办公楼租赁合同》；2、判令环渤海中心赔偿我公司律师费损失40000元。本案的诉讼费由环渤海中心负担。一审法院认定事实：2011年4月，御盛隆堂公司与兴业银行股份有限公司北京首体支行(以下简称兴业银行首体支行)签订《最高额抵押合同》，御盛隆堂公司将位于北京市海淀区中关村大街18号8层01和03号房屋抵押给兴业银行首体支行。2011年4月25日，上述抵押物办理了抵押登记。2013年3月21日，北京市第一中级人民法院在执行中查封北京市海淀区中关村大街18号8层03号房屋。法院于2017年3月13日作出的(2015)海民(商)初字第43811号民事判决书判令：一、被告北京御盛隆堂科技发展有限公司于本判决生效后十日内偿还原告兴业银行股份有限公司北京首体支行借款本金14742524.52元及其利息、罚息、复利(截至2015年9月21日合计863699.53元，自2015年9月22日起至本息还清之日止的利息、罚息、复利按《流动资金借款合同》约定计算)；二、被告北京御盛隆堂科技发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告兴业银行股份有限公司北京首体支行律师费三万元；三、原告兴业银行股份有限公司北京首体支行对被告北京御盛隆堂科技发展有限公司抵押的位于北京市海淀区中关村大街18号8层01和海淀区中关村大街18号8层03的房屋所有权折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、被告御盛隆堂药业有限责任公司、马某、霍某对上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任；五、被告御盛隆堂药业有限责任公司、马某、霍某承担保证责任后，有权向被告北京御盛隆堂科技发展有限公司追偿；六、驳回原告兴业银行股份有限公司北京首体支行其它诉讼请求。2018年12月11日，兴业银行首体支行与环渤海中心签订债权转让协议，兴业银行首体支行将上述债权转让给环渤海中心。2019年2月15日，法院作出的(2019)京0108执异161号执行裁定书裁定：法院(2015)海民(商)初字第43811号民事判决书所确定的申请执行人由兴业银行首体支行变更为环渤海中心。同年3月8日，北京市第一中级人民法院作出的(2018)京01执374号执行裁定书裁定：一、将北京市海淀区中关村大街18号8层03房屋所有权及土地使用权以第三次拍卖保留价人民币3028.4096万元交付申请执行人环渤海中心，抵偿被执行人御盛隆堂公司、御盛隆堂药业有限责任公司应履行的债务共计人民币2573.99999万元。财产所有权自本裁定送达环渤海中心时起转移；二、申请执行人环渤海中心可持法院裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。同年3月29日，涉案房屋抵押登记注销。同年4月19日，环渤海中心取得涉案房屋的不动产权证书。另查，盛世欢唱公司向环渤海中心支付1279659.87元。盛世欢唱公司主张，2013年1月5日，其公司创始人伊鸣与御盛隆堂公司签订《办公楼租赁合同》，租赁了涉案房屋。2017年1月20日，其公司与伊鸣、御盛隆堂公司签订三方协议，确认涉案房屋承租人自其公司成立之日变更为其公司。其公司支付御盛隆堂公司租金至2018年9月19日。盛世欢唱公司为证明其主张，提供《办公楼租赁合同》。该合同显示：出租方御盛隆堂公司，承租人伊鸣；租赁房产坐落于北京市海淀区中关村大街18号8层03号部分房屋，建筑面积为853平方米；租赁期限为18年，即自2013年2月20日起至2031年10月19日，免租装修期为10个月，即自2013年2月20日起至2013年12月19日，免租装修期间免收房屋租金；租金按建筑面积为每天每平方米5元，计每月人民币129727.08元，自2016年10月20日至2021年10月19日，递增后租金为每天每平方米5.25元。该合同显示的签订时间为2013年1月5日。环渤海中心不认可上述证据的真实性，表示租赁合同没有代理人签字，故未生效，且御盛隆堂公司没有合同专用章；另外，其认为合同的实际签订日期应为2013年9月1日以后。盛世欢唱公司提供2017年1月20日签订的协议书。该协议书显示：甲方御盛隆堂公司，乙方伊鸣，丙方盛世欢唱公司；甲方与乙方签订了《办公楼租赁合同》，乙方在所承租房屋成立了丙方作为经营主体，自丙方成立之日起，乙方在原合同中的权利义务一并转让给了丙方。环渤海中心不认可上述证据的真实性。盛世欢唱公司提供租金票据，以证明其公司向御盛隆堂公司支付租金情况。环渤海中心认可上述证据的真实性，但表示2017年3月31日之后的票据与本案有关，之前的票据与本案无关。盛世欢唱公司提供委托代理合同及律师费发票。上述证据显示盛世欢唱公司支付律师费40000元。环渤海中心认可上述证据的真实性。环渤海中心主张，其公司认为盛世欢唱公司的租赁合同是在抵押、查封以后签订，其公司不同意继续履行租赁合同。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外，(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，涉案房屋于2011年4月25日进行了抵押登记。2018年12月11日，兴业银行首体支行与环渤海中心签订债权转让协议，兴业银行首体支行将上述债权转让给环渤海中心。伊鸣于2013年1月5日与御盛隆堂公司签订《办公楼租赁合同》，后伊鸣将其在租赁合同中的权利义务一并转让给盛世欢唱公司，盛世欢唱公司从而取得承租权。环渤海中心取得涉案房屋所有权是由于兴业银行首体支行在执行中将其债权转让给环渤海中心，后环渤海中心通过以物抵债方式取得涉案房屋所有权。由此可见，涉案房屋在出租前已经设立了抵押权，涉案房屋所有权变动是因抵押权人实现抵押权发生的。上述情况符合法律解释规定的除外情形，故盛世欢唱公司要求环渤海中心继续履行《办公楼租赁合同》并赔偿律师费的诉讼请求，缺乏事实与相应的法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，判决：驳回北京盛世欢唱娱乐有限公司的全部诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外，(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，2011年4月，御盛隆堂公司与兴业银行首体支行签订《最高额抵押合同》，御盛隆堂公司将位于北京市海淀区中关村大街18号8层01和03号房屋抵押给兴业银行首体支行。2011年4月25日，上述抵押物办理了抵押登记。环渤海中心取得涉案房屋所有权是由于兴业银行首体支行将上述债权转让给环渤海中心，后环渤海中心通过以物抵债方式取得涉案房屋所有权。伊鸣于2013年1月5日与御盛隆堂公司签订《办公楼租赁合同》，后伊鸣将其在租赁合同中的权利义务一并转让给盛世欢唱公司，盛世欢唱公司从而取得承租权。由此可见，涉案房屋在出租前已经设立了抵押权，涉案房屋所有权变动是因抵押权人实现抵押权发生的。上述情况符合法律解释规定的除外情形，故一审法院驳回盛世欢唱公司要求环渤海中心继续履行《办公楼租赁合同》并赔偿律师费的诉讼请求正确，本院予以确认。综上所述，盛世欢唱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由北京盛世欢唱娱乐有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘新泉审 判 员  刘 磊二〇二〇年三月十八日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨