福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0703民初122号 原告:福建鼎恒物业管理有限公司,住所地南平市建阳区。 法定代表人:吴建华，总经理。 委托诉讼代理人:张建才,福建鼎才律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李智颖,福建鼎才律师事务所律师。 被告:余小凤,女,1980年5月27日出生,汉族,住南平市建阳区。 原告福建鼎恒物业管理有限公司(以下简称鼎恒物业公司)与被告余小凤物业服务合同纠纷一案,本院于2020年1月7日立案后,依法适用简易程序,于2020年3月6日公开开庭进行了审理。原告鼎恒物业公司的委托诉讼代理人李智颖、被告余小凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼎恒物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令余小凤立即向鼎恒物业公司支付从2014年9月1日到2019年10月10日止拖欠的物业服务费5356.8元;2.判令余小凤立即向鼎恒物业公司支付违约金1607.04元(5356.8元×30%);3.判令余小凤立即向鼎恒物业公司支付律师代理费3000元。上述款项共计9963.84元。事实和理由:2009年8月30日,鼎恒物业公司与建阳宝龙投资发展有限公司签订《福建省前期物业服务合同》,约定由鼎恒物业公司提供该公司开发建设的“武夷国际新城”小区的物业管理服务。余小凤系南平市建阳区武夷国际新城1幢11603室的业主,2013年1月14日，鼎恒物业公司与余小凤签订《福建省前期物业服务合同》,约定:由鼎恒物业公司为余小凤提供物业服务,合同期限至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止;高层住宅物业服务费为每月每平方米0.75元,物业服务费不含公共水电分摊费,应于每月10日前支付。合同第十六条,违约责任(二)约定:业主方违反合同第七、第八条(关于物业费缴纳的约定),经物业方书面催缴,未能按时足额支付物业服务费,应当按照逾期之日起每日欠费总额的5‰标准向物业方支付违约金;(七)其他相关违约责任的约定:3、业主不按规定缴物业服务费、公共水电分摊费以及赔偿金、违约金的处以每日5‰的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴纳的,物业单位可向人民法院起诉,败诉方应承担胜诉方因诉讼所支出的所有费用,包括法院诉讼费、公告费、诉讼委托人的代理费、复印费、交通费等。余小凤收房后入住生活在“武夷国际新城”小区,享受鼎恒物业公司提供的物业管理服务,其房产面积为115.21平方米,按合同约定其每月应缴纳物业费86.4元。余小凤于2013年1月10日、2014年8月7日两次缴纳物业费。合同签订后,鼎恒物业公司按照约定为余小凤提供物业服务,但从2014年9月1日起,余小凤开始拒绝缴纳物业服务费及公摊费,经鼎恒物业公司多次发出催缴通知单催讨,均无果。余小凤的行为已经构成违约,截至2019年10月10日，余小凤共拖欠62个月物业费合计5356.8元。为保持合同双方和睦的关系,鼎恒物业公司自愿降低所主张的违约金,调整为按拖欠物业费总额的30%计算即1607.04元。现在主张不能的情况下,为了维护鼎恒物业公司的合法权益,依法向法院提起诉讼。 余小凤辩称,物业服务不到位,车停小区路面被刮物业未及时告知,去调监控物业说监控坏了,报警后交警只作了登记,刮车事情至今未处理。其从刮车事件后才开始不缴纳物业费，2019年8月份因物业没有定期检查导致小区水表烧坏,整个小区停水一天一夜。 鼎恒物业公司为证据其主张向本院提供证据:1.《物业服务企业资质证书》,2.《福建省前期物业服务合同2009.8.30》《福建省前期物业服务合同2013.1.14》,3.收款收据,4.《催费通知单》9份、催缴照片9张,5.交房通知书,6.《委托代理合同》。鼎恒物业公司所举的证据经余小凤质证无异议,本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下:鼎恒物业公司系物业服务企业,2009年8月30日，鼎恒物业公司与建阳宝龙投资发展有限公司签订《福建省前期物业服务合同》,约定由鼎恒物业公司提供建阳宝龙投资发展有限公司开发建设的“武夷国际新城”小区的物业管理服务。2013年1月14日，鼎恒物业公司与该小区1幢11603室业主余小凤签订《福建省前期物业服务合同》,合同约定:由鼎恒物业公司为余小凤提供物业服务,合同期限至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止;高层住宅物业服务费为每月每平方米0.75元,物业服务费不含公共水电分摊费,应于每月10日前支付。合同第十六条违约责任(二)约定:业主方违反合同第七、第八条(关于物业费缴纳的约定)经物业方书面催缴,未能按时足额支付物业服务费,应当按照逾期之日起每日欠费总额的5‰标准向物业方支付违约金;(七)其他相关违约责任的约定:3、业主不按规定缴物业服务费、公共水电分摊费以及赔偿金、违约金的处以每日5‰的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴纳的,物业单位可向人民法院起诉,败诉方应承担胜诉方因诉讼所支出的所有费用,包括法院诉讼费、公告费、诉讼委托人的代理费、复印费、交通费等。余小凤的房产面积为115.21平方米,按合同约定其每月应缴纳物业服务费86.4元。合同签订后,鼎恒物业公司按照约定为余小凤提供物业服务,余小凤缴纳物业服务等费用至2014年8月,从2014年9月起,余小凤开始拒绝缴纳物业服务费及公摊费,截至2019年10月10日,余小凤共拖欠62个月物业服务费合计5356.8元。鼎恒物业公司多次向余小凤发出催缴通知单催讨,均无果。为此,鼎恒物业公司起诉至法院,委托律师进行诉讼,支付律师费3000元。 本院认为,鼎恒物业公司与建阳宝龙投资发展有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》、鼎恒物业公司与余小凤签订的《福建省前期物业服务合同》,系双方真实意思表示,未违反法律规定,对双方均具有约束力。鼎恒物业公司已向该小区提供物业服务,余小凤作为业主应向鼎恒物业公司交纳物业服务费。至2019年10月10日,余小凤共拖欠物业服务费5356.8元,余小凤辩解物业服务不到位,但未提供证据予以证明,应承担举证不能后果。因此,鼎恒物业公司主张要求余小凤支付拖欠的物业服务费5356.8元于法有据,应予以支持。余小凤逾期拒不支付物业服务费,已构成违约,应按约定承担支付违约金的责任,鼎恒物业公司自愿将违约金从按每日5‰的标准计算降低至按拖欠物业服务费总额的30%计算,系对自身权利的处分,故余小凤应支付的违约金为1607.04元(5356.8元×30%)。鼎恒物业公司主张要求余小凤支付律师代理费3000元,双方签订的《福建省前期物业服务合同》对该费用的负担进行了约定,应当按约定履行,对该费用予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下： 余小凤应于本判决生效之日起五日内支付福建鼎恒物业管理有限公司物业服务费5356.8元、违约金1607.04元、律师代理费3000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元,减半收取计25元,由余小凤负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  钟金凤 二〇二〇年三月六日 法官助理蒋佳慧 书记员黄艳 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵守诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。