河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终27号 上诉人（原审被告）：王雪英，女，1965年1月25日出生，汉族，住石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：刘新军，石家庄市藁城广源法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：王京，女，1986年7月3日出生，汉族，住石家庄市藁城区。 被上诉人（原审被告）：王文堂，男，1940年2月17日出生，汉族，住石家庄市藁城区。 被上诉人（原审第三人）：河北臻爱房地产经纪有限公司，住所地石家庄市藁城区东城街291号。 法定代表人：李彬彬，该公司经理。 上诉人王雪英因与被上诉人王京、王文堂、河北臻爱房地产经纪有限公司财产损害赔偿纠纷一案，不服河北省石家庄市藁城区人民法院（2019）冀0109民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王雪英的委托诉讼代理人刘新军，被上诉人王京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王雪英上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判被上诉人河北臻爱房地产经纪有限公司返还被上诉人王京5000元；或发回一审法院重审；二、上诉费由被上诉人王京、河北臻爱房地产经纪有限公司承担。事实与理由：一、原审法院对房屋买卖的定性错误。原审法院认为案涉房屋买卖合同合法有效是错误的。上诉人认为，该房屋买卖合同应是无效合同，应该相互返还已经交付的东西。上诉人收到了被上诉人王京的10000元，已经返还给了她5000元，另外的5000元应由被上诉人河北臻爱房地产经纪有限公司予以返还。二、原审判决结果显失公平。1.上诉人有意促成被上诉人之间进行房屋买卖，但是最终没有成功，上诉人自始至终没有恶意，也没有牟利之心，判决让上诉人赔偿被上诉人王京10×××××元违约金对上诉人不公平；2.在此次房屋买卖争议中，被上诉人王京只拿出了10000元定金，上诉人已经返还了她5000元。既然房屋买卖没有达成，由被上诉人河北臻爱房地产经纪有限公司将不应得到的5000元返还给她也就行了。一审判决结果却让她再得到10000元，是不公平的。3.房屋买卖没有履行，被上诉人河北臻爱房地产经纪有限公司就不应将上诉人缴纳的5000元出售房屋交割金据为已有，应将该5000元返还给上诉人或被上诉人王京。 王京答辩称，答辩人不认可上诉人的上诉请求。双方签订的房屋买卖合同明确约定了违约金条款。现上诉人代被上诉人王文堂与答辩人签订了房屋买卖合同并按了手印，答辩人也按照合同交付了定金10000元，被上诉人王文堂说房子不卖就不卖了，也没有赔付违约金，只把定金退给了答辩人了，其中河北臻爱房地产经纪有限公司退了5000元，王文堂的二女儿退了5000元。违约金是答辩人和王雪英签订合同要求的，房屋买卖不成，上诉人应予赔偿。另外答辩人在三次看房的时候王文堂都在家，也对卖房的事情知情，并非王文堂所说是上诉人王雪英私自售卖的。 王文堂未到庭发表答辩意见。 河北臻爱房地产经纪有限公司未到庭发表答辩意见。 王京向一审法院起诉请求：1.依法判令两被告承担连带责任，向原告支付20000元（贰万元整）合同违约金；2.本案诉讼费由被告承担。在庭审时，原告变更诉讼请求：要求二被告赔偿违约金10000元。 一审法院认定事实：被告王文堂系被告王雪英父亲。2019年3月9日，原告王京与被告王雪英在第三人臻爱经纪公司签订房屋买卖合同一份，主要载明：王雪英（甲方）同意将石家庄市藁城区的房产出售给王京（乙方），王京于合同签订时即付给王雪英购房定金10000元整（购房定金在付房款时抵作房款），同时王雪英交给臻爱经纪公司（丙方）履约保证金5000元整。王京应于过户当日前支付除贷款申请额之外的剩余房款，即首付款人民币100000元整，待银行发放贷款即剩余尾款人民币850000元。违约责任：如乙方中途毁约，定金不退，定金甲方、丙方各得一半；如甲方中途毁约，履约保证金不退。甲方应在毁约之日起两日内将购房定金退还乙方，另外给乙方相当于所交定金数额双倍的违约金，违约金乙方、丙方各得一半。双方还约定了其他事项。王雪英在甲方处填写了王文堂的名字、在委托代理人处填写了王雪英的名字，王京在乙方处填写了自己的名字，丙方工作人员赵江北填写了名字并加盖了臻爱经纪公司石家庄藁城东城街店的印章。合同签订的当日，原告王京给付被告王雪英购房定金10000元，被告王雪英给原告打下收据一份。被告王雪英向第三人交纳了出售房屋交割金5000元。本案所涉房产登记在被告王文堂名下，合同签订后被告王文堂不同意出售该房屋。被告王雪英于2019年4月4日通过微信转账的方式退还给了王京5000元。第三人臻爱经纪公司经转票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。 一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，被告王雪英与原告签订的房屋买卖合同的标的物房屋所有权人为被告王文堂，被告王文堂没有在房屋买卖合同上签字，被告王雪英与原告签订房屋买卖合同后，被告王文堂也没有追认，故该房屋买卖合同对被告王文堂不发生效力。被告王雪英与原告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因被告王雪英没有代理权出售被告王文堂的房屋，导致合同不能履行，被告王雪英收取了原告定金10000元，现原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，符合法律的规定以及合同的约定，被告王雪英应返还给原告王京20×××××元，被告王雪英已经返还给原告5000元，还应给付原告违约金15000元，原告仅要求被告赔偿违约金10000元，是依法处分自己的权利，本院应予支持。第三人臻爱经纪公司在原告王京与被告王雪英的房屋买卖合同中仅起到了居间作用，不应承担本案的民事责任。判决：一、被告王雪英于本判决生效后五日内日给付原告王京违约金10000元。二、被告王文堂、第三人河北臻爱房地产经纪有限公司不承担本案的民事责任。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告王京、被告王雪英各负担75元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审法院查明事实。 本院认为，案涉房产所有权人为被上诉人王文堂，上诉人王雪英并非涉案房产的权利人，无权自行处分该房产。上诉人以代理人的身份代理王文堂与被上诉人王京签订的房屋买卖合同效力待定，双方签订房屋买卖合同后，被上诉人王文堂明确表示不同意出售案涉房屋，应视为拒绝对上诉人王雪英代理其卖房行为进行追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，上诉人王雪英未提供证据证明王文堂授权其与被上诉人王京签订房屋买卖合同的事实，事后王文堂也拒绝对其代理行为进行追认，故王雪英代王文堂与王京签订的房屋买卖合同应为无效合同。因上诉人王雪英与王京签订合同的行为系代理行为，并非房屋买卖合同相对方，故原审认定上诉人王雪英与被上诉人王京签订的房屋买卖合同合法有效，系认定事实有误，本院予以纠正。但上诉人以王文堂名义与被上诉人王京签订的房屋买卖合同无效，并不免除上诉人应承担的责任。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案中，王雪英与王京签订的房屋买卖合同第七条明确约定了合同各方的违约责任，现因上诉人原因导致双方买卖合同不能履行，原审法院按照合同约定的违约责任条款，判决上诉人向被上诉人王京支付违约金10000元，并无不当。综上所述，王雪英的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人王雪英负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  寻 亚 审判员  高瑞江 二〇二〇年三月二日 书记员  谈梦雅 ——