浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初4962号 原告：北京星艺时代影院管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街1号北京友谊宾馆64241室。 法定代表人：陈军峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李巧钰，浙江泽大律师事务所律师。 被告：湖州汇德置业有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区织里镇长安西路287号。 法定代表人：李水法，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陆娟慧、施伟伟，浙江银湖律师事务所律师。 原告北京星艺时代影院管理有限公司（以下简称星艺影院公司）与被告湖州汇德置业有限公司（以下简称汇德置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年7月5日立案受理后，依法由审判员孔剑萍适用简易程序进行审理，法官助理王琼娴予以协助，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李巧钰、被告的委托诉讼代理人陆娟慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告星艺影院公司起诉称：原、被告双方于2015年6月9日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于浙江省湖州市吴兴区织里镇汇德国际广场A幢第五层面积约为2250平方米的商业用房出租给原告，用于经营影城，同时约定被告应于2015年9月30日交付该房屋。合同签订后，原告依约向被告支付了10万元定金，并依约向被告提交了影城空间设计方案和设计建议书，同时设计了图纸，采购了设备。此后，被告一直拖延交付案涉房屋，并在2016年3月21日给原告出具《情况说明》，表明因消防限制的原因致使无法达到开设影院所需的技术高度。原告接函后于2016年5月3日发函给被告，要求被告立即交付符合合同约定的租赁房屋，并承担相应的违约责任及损害赔偿责任。2016年5月18日，被告向原告发出《通知函》，表明因消防、层高的客观原因造成实际履行不能，要求原告在10日内商洽合同解除事宜。2016年6月24日，原告就《情况说明》与《通知函》回复被告，表明层高不是不可抗力，要求继续履行合同，并表示如果确实存在层高问题，将层高调整至消防限制内并符合影院经营要求即可。嗣后并未收到被告回复。此后原告曾于2016年8月15日诉至法院，要求被告汇德置业公司继续履行合同，但是在诉讼中得知被告汇德置业公司已经将案涉房屋分开出售给案外人，遂撤诉。后，原告多次向被告商谈违约损害赔偿问题未果。另，原告在交涉过程中发现涉案房屋已经开设了一家影院，且该影院的设计方案与原告当初聘请设计师设计的方案相同，原告认为被告不仅违反双方租赁合同之约定未交付房屋损害原告利益，还盗取原告的设计创意交于同类型经营者。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告双倍返还定金20万元及逾期利息损失36361元（自2016年5月18日起暂计算至2019年5月29日，剩余利息以20万元为基数，按年利率6%，自2019年5月30日起开始计算至实际付清之日止）；3、被告向原告支付预期利益损失250万元；4、被告向原告支付直接损失2226523.1元（其中设计费105万元，设备购买款1123700元、差旅费52823.1元）；5、本案诉讼费由被告承担。 被告汇德置业公司答辩称：1、双方签订《房屋租赁合同》属实，但由于该租赁合同的特殊性，需对租赁物在原有的基础上进行变更设计施工，为此依据合同约定，原告需在签订合同后的10个工作日内将影城的空间设计方案及设计建议书交付于被告，然原告并未依约定时间交付。另，合同签订后，被告在履约过程中，消防管理部门对被告就租赁房屋建造高度作出限制，导致租赁物无法达到开影院的高度技术要求，所以被告于2016年3月21日向原告发函告知其情况，表明合同客观上无法履行。此后2016年5月18日，基于消防层高等客观因素导致合同实际履行不能的事实，被告再次函告原告要求解除合同。为此被告认为双方的合同已于2016年5月18日解除，原告诉请2中逾期利息损失计算起始时间也证实该事实。2、合同签订之后，原告向被告支付10万定金是属实的，但合同解除不是被告方过错所导致，原告方存在逾期不提交设计方案及设计建议书的违约行为，同时租赁房屋确因消防层高限制等客观原因，无法达到合同目的。为此，被告方同意返还定金但认为不应承担双倍返还定金的违约责任。原告要求支付预期利益损失250万元及直接损失2226523.1元的主张无事实与法律依据。3、原、被告双方解除合同前，原告方并未就租赁物实际进行投入，不存在直接损失更不存在预期利益损失。被告请求法院驳回原告的不当诉讼请求。 原告星艺影院公司为证明其诉讼请求的举证，对方当事人的质证和本院的认证： 证据1、《房屋租赁合同》，用于证明原被告双方于2015年6月签订房屋租赁合同，明确权利义务与违约责任。被告方质证意见为，合同签订时租赁物客观上不符合出租条件，需作变更设计，合同第二条租赁标的中第七点中，原告应在合同签订后十天内提供设计方案及设计建议书，然合同签订之后原告方并未按约向被告提交，导致双方未实际履行该合同。本院审核后认为，该合同为双方签订，内容真实，来源与形式合法，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。 证据2、转账凭证，用于证明原告于2015年6月16日依约向被告支付定金10万元的事实。被告方质证意见为，真实性无异议，但认为被告方不应承担双倍返还定金的责任。本院审核后认为，该证据能证明定金已作交付，对其证明效力本院予以确认。 证据3、《情况说明》，用于证明被告于2016年3月22日发函告知原告因消防原因致使无法达到开设电影院所需高度的事实。被告方质证意见为，因消防管理部门对涉案房屋建设层高的限制，导致租赁房屋无法达到开设电影院的高度技术要求，为此被告于2016年3月21日向原告发函告知该情况，并表明合同客观无法履行的事实。本院审核后认为，该证据能证明双方合同履行的过程，故对此予以确认。 证据4、《通知函》，用于证明被告于2016年5月18日发通知函，告知由于消防、层高等客观因素造成实际履行不能，要求商洽解除事宜的事实。被告方质证意见为，对客观性、关联性与合法性无异议，认为合同解除被告方无过错。本院审核后认为，该证据能证明双方合同履行的过程，故对此予以确认。 证据5、《律师函》，用于证明原告委托律师发函给被告，要求继续履行合同，并承担违约责任的事实。被告方质证意见为，对真实性无异议，但认为律师函中设计费损失50万元与原告诉讼请求中的105万元的主张均非真实。本院审核后认为，该证据为双方合同履行的过程，故对此予以确认。 证据6、《回复函》，用于证明原告再次发函表明要求继续履行合同。被告方质证意见为，对证据三性均有异议，被告方没有收到该回复函。本院审核后认为，鉴于原告未提交证据证明被告已收到，故本院不予认定。 证据7、《商品房买卖合同》11份，用于证明被告在2016年1月、4月和7月将案房屋分拆卖给他人的事实。被告方质证意见为，真实性没有异议，但认为无法证明被告方违约，合同第一条第五点的约定，租赁期限内被告有权出售房屋。本院审核后认为，该组证据内容真实，来源与形式合法，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。 证据8、《战略合作协议》及《湖州加盟协议》，用于证明原告与第三人就影院的开设及运营达成了战略合作协议，原告为影院的开设做了一系列准备工作的事实。被告方质证意见为，对证据三性均有异议，被告方不是该合同的当事人，与本案没有关联性，内容与本案的租赁物也没有关联性。本院审核后认为，该证据与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。 证据9、《湖州影院设备采购安装合同书》及收据等，用于证明2015年12月底，原告为影院筹备工作，预订了一系列设备，并支付1123700元首付款的事实。被告方质证意见为，对证据三性均有异议，被告方不是该合同的一方，内容与本案的租赁物也没有关联性，提供的收据没有对应的转款凭证，没有真实性，且在2016年原告的律师函中无体现。本院审核后认为，该证据与本案具有关联性，但原告提交的收据不足以证明原告的损失，结合原告证据5《律师函》的内容，本院对此组证据中的损失不予认定。 证据10、《影院设计委托合同》及收款确认书，用于证明原告为影院筹备、装修设计，共计花费105万元的事实。被告方质证意见为，对证据三性均有异议，收款确认书没有转款凭证，不具有真实性，且认为即使有转款凭证也不能证明原告的损失为105万元。本院审核后认为，但原告提交的收款确认单不足以证明原告的损失，结合原告证据5《律师函》的内容，故本院对此组证据中的损失确认为50万元。 证据11、差旅费发票，用于证明原告为此项目出差湖州，共计花费差旅费52823.1元的事实。被告方质证意见为，对证据三性均有异议，该证据的内容由原告方单方制作。本院审核后认为，原告的该部分证据其中一些属于2016年10月诉讼的费用及诉讼后的费用，但考虑原告为本项目确实有花费存在，故酌定原告方发生的差旅费为4万元。 证据12、与被告公司员工邮件往来截图，用于证明原告已经将设计图纸交付给被告的事实。被告方质证意见为，被告没有收到原告的图纸，且原告方发送邮件时间为2016年6月和2016年11月，合同于2016年5月的时候双方就解除了，邮件不具有真实性，客观上被告也未曾收到过图纸，亦未收到过工艺设计图。本院审核后认为，原告未提供邮件双方的身份，结合邮件的时间，对该组证据不予认定。 证据13、涉案房屋现状设计图纸，用于证明目前案涉房屋的设计格局与之前原告委托的设计图纸一样的事实。被告方质证意见为，图纸被告没有收到过，不存在被告盗用图纸的事实；且认为图纸时间是2015年6月，委托设计合同是2015年7月，故对两者之间的真实性存有异议；再者，设计图包括6大项目，合计210万元，原告方提交的设计只有一项是工业设计，与合同是不符的。本院审核后认为，该证据由证据10《影院设计委托合同》中的案外人北京艺中宝富洋建筑装饰工程公司设计，与本案具有关联性，但该证据不能证明被告存在盗用情形。 被告汇德置业公司为证明其诉讼主张的举证、对方当事人的质证和本院的认证： 证据《情况说明》与《通知函》，用于证明被告于2016年3月21日和2016年5月18日已告知原告由于消防、层高等客观因素造成合同实际履行不能的事实。原告方质证意见为，《情况说明》只是被告单方面的陈述，解除合同的原因是消防原因与客观实际不符；至于《通知函》并不是解除合同告知书，未表明何时解除，如何解除。本院审核后认为，被告提供的该证据能证明消防、层高不符合开设影院条件是被告通知原告解除租赁合同的直接原因，然不能证明是不可抗力。 结合上述证据，本院认定本案事实如下：原告前称为北京星艺时代影院投资管理有限公司，2017年8月1日经工商部门核准为现名称。 2015年6月9日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告“浙江省湖州市吴兴区织里镇汇德国际广场”项目A幢第5层使用面积为2250平方米的商业用房，用于原告方经营“中影星美国际影城”。合同约定：交付日期为同年9月30日；交付之日起原告享有6个月免租期（即从2015年10月1日至2016年4月1日）；租金为50万元每年，每五年递增一次；定金为10万元，于双方合同签订后30日内给付。同时还约定：原告方应在合同签订后的10个工作日内向被告方提交影城空间设计方案（具备扩初深度）和设计建议书；被告方需在合同签订后根据原告方提出的影城空间设计方案和设计建议书的要求对租赁标的进行基础施工设计；合同生效原告支付定金后，若被告私自将标的房屋转租除原告以外的第三方经营，被告除返还定金外，需按初始年租金标准的五倍向原告支付违约金以赔偿乙方预期利益损失；本合同履行期限内，被告如欲转让标的物，原告同意放弃优先购买权，但被告应当使受让方充分了解并继续履行本合同，若因转让导致原告损失，由被告承担一切赔偿责任。合同还就其他事项进行了约定。 合同签订后，2015年6月16日原告向被告支付了定金10万元。 2016年3月21日被告向原告发送《情况说明》，说明因消防管理部门对租赁物所在的大楼作出了建造高度限制，致使与原告约定开设的电影院所需的高度技术无法达到。 2016年5月3日，原告委托律师向被告发函，要求被告交付租赁标的房屋，同时律师意见为被告应立即交付租赁物，否则应承担“……承担因影院延迟开业而导致的设计费损失50万元整……”等违约责任。 2016年5月18日，被告向原告发出《通知函》，告知因租赁物由于消防、层高等其他客观因素造成实际履行不能，特通知原告在10日内商洽合同解除事宜。 后，双方未就合同解除或改善解决方案进行协商一致。 另查明，原告于2015年7月1日与案外人北京艺中宝富洋建筑装饰工程公司签订《影院设计委托合同》，约定将案涉房屋交于后者设计，约定合同价款210万元，设计内容为工艺设计、装修设计、电声系统设计、强弱电设计、放映设计、空调设计六项。原告又于2015年12月15日与案外人北京中科讯通有限公司签订《湖州影院设备采购安装合同书》，约定由后者为案涉电影院的电影系统设备供货、安装与调试。 原告为与被告协商合同履行之事，自2015年5月至2017年初派员往返北京和湖州，支出差旅费约4万元。 还查明，被告分别在2016年1月、4月和7月与案外人吴勤金、郁根玉、潘伟、乾君等签订《商品房买卖合同》11份，约定将案涉租赁标的房屋出让给案外人。 再查明，因原告起诉被告（起诉状落款时间2016年8月15日），本院于2016年10月10日对案件进行了立案受理（案号为2016浙0502民初5942号），原告诉讼请求为被告继续履行合同并支付原告延迟交房违约金，后原告撤回起诉，案件诉讼费5800元减半收取2900元，由原告负担。现原告再次诉至法院。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，对当事人具有约束力。本案的争议焦点在于：1、合同应否解除问题；2、原告主张被告双倍返还定金，应否得到支持问题；3、原告主张的预期利益损失及直接损失应否由被告承担以及如何承担问题。 针对争议焦点1，本院认为，原告诉请解除合同，本院查明被告基于消防层高等客观因素导致合同实际履行不能的事实，曾于2016年5月18日函告原告公司要求解除合同。因合同目的不能实现，双方解除合同的意愿相同，故对于原告此项诉讼请求，本院予以支持。 针对争议焦点2，原告主张的定金是否需双倍返还问题，本院认为，按合同第1条约定原告应在合同签订后10个工作日内向被告提供影城空间设计方案和设计建议书；且由于案涉合同的租赁物并不是用于普通用途，而是作为开设影院的场所，故应当具备满足开设影院的条件与相应的专业设施，而原告是一家具备电影放映、文化咨询、技术推广等经营范围的专业公司，应当并且能够预见将一普通商业用房改造成影院所需要的是在原基础上进行专业的变更设计施工，使其达到符合开设影院的要求，然本案中原告并未举证证明其在该方面的按约定时间履行情况，故原告存在过错。另一方面，在合同签订后，2016年3月至5月，双方就一直《情况说明》、《律师函》、《通知函》等函件往来，但双方均未采取正确积极的态度调整楼高（层高）、或采取有效应对措施以达到消防等有关部门的要求，本院认为涉案合同的目的不能实现，不能归责于其中一方的原因，双方均有过错，故本院支持原告返还定金的请求，对其中的双倍部分不予支持。再一方面，被告已于2016年5月18日，被告向原告发出《通知函》表明态度合同实际不能履行，故其未能即时返还原告定金，而长时间占据至今，也有过错，故对于原告要求被告从2016年5月18日开始按年利率6%承担逾期付款损失的诉讼请求，本院予以支持。 针对争议焦点3，对于原告关于预期利益损失250万元的诉讼请求，本院认为，根据合同约定，被告私自将标的房屋转租除原告以外的第三方经营，被告除返还定金外，需按初始年租金标准的五倍向原告支付违约金以赔偿乙方预期利益损失；而本案中尚无证据证实是由被告将案涉租赁房屋转租他人经营，故对于原告此项诉讼请求，本院不予支持。 对于原告关于直接损失2226523.1元（其中设计费105万元，设备购买款1123700元、差旅费52823.1元）的诉讼请求。对此本院认为，首先，设计费的主张，原告虽然提供了与案外人签订的影院设计委托合同，但其主张的设计费105万元与其提交的律师函中提到的至2016年5月3日设计费损失有差异，结合影院设计委托合同中涉及六项设计内容的因素（整个合同210万元，本案中仅体现一项设计内容--工艺设计），本院支持其律师函中的设计费损失50万元。其次，关于设备购买款主张，因租赁物尚未交付，原告没有必要在租赁物交付前进行采购；且原告是一家专业公司，若确已购物，亦可作他用；再者原告提交的票据不能证明原告的损失，故对此主张本院不予支持。第三，关于差旅费的主张，原告主张的差旅费证据中含2016年10月诉讼的费用及诉讼后的费用，故本院酌定原告方发生的差旅费为4万元。基于上述对争议焦点2的分析，原、被告在本案中均有过错存在，对于原告现实存在的设计费损失和差旅费损失，应由原、被告共同分担，本院酌定由被告承担60%，其余部分由原告自行负担。 另外，关于原告出卖租赁物，是否存在违约问题。本案中，被告分别在2016年1月、4月和7月与案外人吴勤金、郁根玉、潘伟、乾君等签订商品房买卖合同，约定将案涉租赁标的房屋出让给案外人。对此本院认为，结合合同约定“本合同履行期限内，被告如欲转让标的物，原告同意放弃优先购买权，但被告应当使受让方充分了解并继续履行本合同，若因转让导致原告损失，由被告承担一切赔偿责任”一节，被告是有权转让标的物的；其次，本合同的不能继续履行与标的物受让人没有关联性，故该方面被告不存在违约情形。至于原告主张被告存在盗取原告的设计创意交于同类型经营者一节，无证据证实，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告北京星艺时代影院管理有限公司与被告湖州汇德置业有限公司2016年6月9日签订的《房屋租赁合同》解除。 二、被告湖州汇德置业有限公司应向原告北京星艺时代影院管理有限公司返还定金100000元及支付逾期还款损失23083元（已从2016年5月18计算至2020年3月3日，次日起仍以未返还定金为基数，按年利率6%，计算至实际付清之日止），限于本判决生效之日起十日内付清。 三、被告湖州汇德置业有限公司应向原告北京星艺时代影院管理有限公司支付设计费损失300000元，限于本判决生效之日起十日内付清。 四、被告湖州汇德置业有限公司应向原告北京星艺时代影院管理有限公司支付差旅费24000元，限于本判决生效之日起十日内付清。 五、驳回原告北京星艺时代影院管理有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费46503元，减半收取23252元，由原告北京星艺时代影院管理有限公司负担15529元，被告湖州汇德置业有限公司负担8006元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本一份，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  孔剑萍 二〇二〇年三月三日 法官助理王琼娴 书记员杨菊