浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终5121号 上诉人(原审被告)：唐香芬，女，1954年9月2日出生，汉族，住嵊州市。 上诉人(原审被告)：俞洪波，男，1980年4月24日出生，汉族，住嵊州市。 上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：尹晓钢，浙江大丰律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：黄和肖，女，1962年1月20日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：过红梅，嵊州市城关法律服务所法律工作者。 上诉人唐香芬、俞洪波因与被上诉人黄和肖房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2019）浙0683民初6609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐香芬、俞洪波上诉请求：撤销原判，依法改判驳回黄和肖的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。讼争房屋所有权人为唐香芬，即便俞毛老确与黄和肖签订过房地产买卖契约，但由于俞毛老未经共有权人即唐香芬同意擅自处分共有财产的行为系无权处分，该买卖契约对唐香芬不具有法律约束力，且讼争房屋未办理不动产权变更登记，黄和肖的诉讼请求应予驳回，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定判决确认房地产买卖契约有效，一审判决适用法律错误。既然本案争议焦点为房地产买卖契约效力问题，则应当从俞毛老对夫妻共有房产的无权处分与黄和肖的行为是否构成善意取得角度加以评判。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条第一款规定，黄和肖的行为均不符合上述法律规定中关于善意取得房屋的情形。二、一审判决认定事实不清。俞洪波被告主体不适格。讼争房屋所有权原系唐香芬与俞毛老共同共有，俞毛老于1999年12月18日去世，2017年12月4日，在办理不动产权登记过程中，俞洪波表示放弃继承俞毛老遗产，权证号为浙(2017)嵊州市不动产权第0032705号不动产权证登记的所有权人为唐香芬。上诉人未曾将房屋出租给他人使用，更没有同意将涉案房屋转让给黄和肖。1.关于黄和肖一审提交的房屋所有权证，在上诉人方于2017年12月4日办理不动产权证前，所有权人为俞毛老，共有权人为唐香芬，黄和肖买受时未征得该共有权人同意，不属于善意。2.关于黄和肖一审提交的房地产买卖契约，上诉人对该买卖契约毫不知情且该买卖契约本身真伪难辨，对上诉人不具有约束力。退一万步讲，即便黄和肖与俞毛老事实上签订了该买卖契约，则按照该契约第九条规定契约应当经房地产买卖主管部门审查生效，显然该契约未经主管部门审查致使该买卖契约至今未生效。3.关于嵊州市房地产买卖交易审批书，该审批书既无审批编号，也没有审批机关的意见，更没有加盖房地产管理部门的印章，根本无从知晓该审批表的来源。4.黄和肖在一审中未提交譬如收条、转账凭条等证据来证明黄和肖已向俞毛老交付了约定的交易价款55000元的事实。5.在俞毛老去世后，黄和肖曾找到唐香芬，声称俞毛老已经将讼争房屋转让给她，要求唐香芬办理过户登记，遭到唐香芬当场拒绝，此后唐香芬曾多次赶至讼争房屋要求黄和肖交还房屋，黄和肖均予以拒绝或回避。 黄和肖答辩称，黄和肖与俞毛老于1997年签订房屋买卖契约，俞毛老以5.5万元将讼争房屋卖给了黄和肖，黄和肖以现金方式一次性支付。因房屋有人承租，承租人作为见证人也签字见证。承租人向黄和肖交付了钥匙。黄和肖要求唐香芬协助过户，唐香芬拒绝过户，唐香芬知道转让后没有提出异议，从其行为表明认可出卖给黄和肖的事实。 黄和肖向一审法院起诉请求：依法确认与俞毛老（系唐香芬之夫、俞洪波之父）签订的房地产买卖合同有效，要求二被告协助黄和肖办理房地产过户手续。 一审法院查明事实：俞毛老系唐香芬之夫，俞洪波之父。1997年1月17日，俞毛老（甲方）与黄和肖（乙方）签订房地产买卖契约一份。房地产买卖契约约定：甲方自愿将座落在嵊州城关镇农贸市场的房地产（房屋建筑面积78.28平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币伍万伍仟元整。乙方于1997年1月17日前一次性付清给甲方，付款方式为现金。双方同意于1997年1月17日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。同日，俞毛老与黄和肖又形成一份嵊州市房地产交易审批书，就双方对讼争房屋的买卖作了进一步的确认，俞毛老在该审批表出卖人处写明“连同自行车棚一并出卖，受主做房产证时应由出主俞毛老协办，但不承担经济责任。房款当即付清。”的文字，并在出卖人处签名确认。中证人裘某在中证人处签名。俞毛老收到黄和肖交付的房款后，将房屋所有权证交付黄和肖。1997年上半年，讼争房屋原有的租赁人裘某一家搬出，经俞毛老指令，裘某将讼争房屋直接交付给黄和肖。自此，黄和肖一直居住使用讼争房屋至今。另查明，俞毛老于1999年12月18日去世。讼争房屋的权属直至唐香芬于2017年12月4日换做不动产权证前，权属登记人一直为俞毛老，共有人唐香芬。2017年12月4日，唐香芬换做不动产权证后，权利人登记为唐香芬，性质为单独所有。黄和肖提起本案诉讼后，唐香芬曾向该院提起以黄和肖为被告的物权保护纠纷之诉，后唐香芬自愿撤回起诉，该院裁定予以准许。 一审法院认为，本案争议焦点为二被告的亲属俞毛老与黄和肖签订的房地产买卖契约的效力问题。对该项争议焦点，该院评述如下：该院认为，根据《婚姻法》第十七条第二款的规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。结合本案，两被告的亲属俞毛老与黄和肖早在1997年1月即已签订房地产买卖契约和房地产交易审批书等反映出售讼争房屋的书面协议，在上述关乎讼争房屋买卖的协议订立之时，买受人即黄和肖已经按照合同约定支付合乎彼时市价的合理对价，并在1997年上半年经俞毛老指令将讼争房屋从当时的承租人裘某一家处受领交付，并占有使用讼争房屋至今，可以认定黄和肖在此次交易中应属善意，对其合法权益应予保护。再者，作为讼争房屋起始登记的另一共有人唐香芬事实上直至2019年10月向该院提起物权保护之诉前，对讼争房屋已由黄和肖占有使用并未提出异议。因此，从市场交易双方应遵循诚实信用原则，和保障交易安全原则等方面考虑，该院认定俞毛老与黄和肖签订的房地产买卖契约和房地产交易审批表等手续合法有效。现俞毛老已经去世多年，协助黄和肖办理讼争房屋的转移登记手续，作为出卖人一方的合同附随义务，应由俞毛老的法定继承人唐香芬、俞洪波承受。综上，黄和肖所有诉请，均有事实和法律依据，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，判决：一、确认俞毛老与黄和肖于1997年1月17日就座落原嵊州市城关镇农贸市场东2（现坐落嵊州市、房屋建筑面积为78.28平方米、土地使用权面积为11.5平方米、权证号为浙（2017）嵊州市不动产权第0032705号的房屋所签订的房地产买卖契约合法有效。二、唐香芬、俞洪波于该判决发生法律效力后十日内协助黄和肖办理上述房屋的权属转移登记手续。案件受理费80元，减半收取40元，由黄和肖负担，款限该判决发生法律效力后十日内向该院缴纳。 二审中，唐香芬、俞洪波向本院提交了2019年4月21日、4月22日两份录音，以证明唐香芬对于俞毛老出卖房屋不知情，俞毛老过世后，黄和肖要求协助过户，唐香芬才知道房屋转让事宜，唐香芬拒绝办理过户，对房屋转让有异议，并表示要求归还房屋。经质证，黄和肖认为录音不清楚有无经过剪辑，2019年4月唐香芬确实到黄和肖家里，但具体内容记不清了，俞毛老于1999年过世，唐香芬当时就知道房屋转让，并没有提出异议，其陈述与事实不符，不能达到唐香芬的证明目的。经审查，本院认为唐香芬、俞洪波提交的双方之间的谈话录音仅反映双方在诉讼之前的磋商交涉，且未能达成一致意见，故不影响本案的基本事实，本院不予认定。 黄和肖未向本院提交新的证据。 本院经审理，二审查明的事实与一审判决认定的事实相一致。 本院认为，首先，关于讼争房地产买卖契约的效力问题，黄和肖在一审中同时还提交了讼争房屋原房屋所有权证、嵊州市房地产交易审批书以及裘某的证人证言，可以证实黄和肖与俞毛老签署讼争房地产买卖契约属双方的真实意思表示，且黄和肖已经交付了房屋转让款、俞毛老交付了讼争房屋，房地产买卖契约已经实际履行，内容并未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。且，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。唐香芬主张讼争房屋买卖契约未经共有人同意而无效，本院不予采纳。另房地产买卖契约虽约定“本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查生效”，但讼争房地产买卖契约并非法律规定应当经审批才生效的合同，故该约定并不影响合同效力。其次，黄和肖自1997年买受讼争房屋后占用使用至今，根据双方庭审陈述，唐香芬知晓家庭购买了讼争房屋，在俞毛老过世后也表示愿意向黄和肖买回，唐香芬明知黄和肖买受讼争房屋的情况下于2017年私自办理房屋转移登记显然有违诚信。再次，黄和肖的诉讼请求之一是要求确认讼争房屋买卖契约有效，并未主张物权法上的善意取得，故唐香芬、俞洪波主张黄和肖不构成善意取得不属于本案审查范围，其主张一审法院适用法律错误，本院不予采纳。最后，俞洪波作为俞毛老的法定继承人之一，唐香芬列俞洪波为被告要求其共同协议办理讼争房屋的转移登记手续并无不当。 综上所述，唐香芬、俞洪波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由唐香芬、俞洪波负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 瑜 审判员 梅 云 审判员 张百元 二〇二〇年三月九日 书记员 陶钿钿