山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11245号上诉人（原审被告）：杨翠萍，女，1987年12月22日出生，汉族，住山东省博兴县。被上诉人（原审原告）：济南天建房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：石玮华，董事长。委托诉讼代理人：贾明凯，男，该公司经理。委托诉讼代理人：张炜，男，该公司副经理。原审被告：赵萍，女，1973年12月9日出生，汉族，住济南市。原审被告：刘栋，男，1974年5月26日出生，汉族，住济南市。上诉人杨翠萍因与被上诉人济南天建房地产开发有限公司（以下简称天建公司）、原审被告赵萍、刘栋房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初1409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨翠萍上诉请求：1.依法撤销（2018）鲁0105民初1409号民事判决；2.依法改判杨翠萍无需向天建公司支付购房款55万元；3.依法改判杨翠萍无需向天建公司支付违约金；4.一审、二审诉讼费用由天建公司承担。事实与理由：一、天建公司的一审诉求已过诉讼时效。天建公司在2011年4月19日及2013年4月17日起诉杨翠萍要求解除涉案房屋买卖合同，法院开庭审理后天建公司均撤诉，虽撤诉裁定是在2017年8月2日下发的，但天建公司于2018年3月14日提起要求杨翠萍支付55万元购房款等诉求与原来的起诉诉求及案由截然不同，所以不能当然适用诉讼时效中断的法律规定。二、天建公司违约在先，杨翠萍无需向其支付违约金。双方就涉案房屋基础设施不完善以及屋外小院被邻居用围墙围起占用等事宜一直有争议并多次进行协商，天建公司一直不给解决，杨翠萍未办理涉案房屋的收房手续，且自2010年起天建公司安排其下属物业公司占用涉案房屋至今，杨翠萍无法居住在涉案房屋内，无需向天建公司支付违约金。天建公司、赵萍、刘栋未答辩。天建公司向一审法院起诉请求：1、判令天建公司与杨翠萍履行双方于2010年1月8日签订的房屋买卖合同。2、判令杨翠萍支付天建公司购房款550000元，判令杨翠萍支付逾期付款违约金暂计310750元。判令杨翠萍以55万元为基数，按每天万分之二继续计算逾期付款违约金至付清之日止。3、判令赵萍、刘栋承担第二项诉讼请求的连带支付赔偿责任。4、本案天建公司诉讼代理费42000元由杨翠萍承担。5、本案诉讼费用由杨翠萍承担。一审法院认定事实：2010年1月8日，天建公司与杨翠萍签订房屋买卖合同一份，主要内容为：出卖人天建公司（甲方），买受人杨翠萍（乙方），乙方购买甲方开发建设的天和园小区春园3号楼2单元101室房屋壹套，该房屋建筑面积为201.48平方米；按建筑面积计算，该房屋销售单价为5500元/平方米，建筑面积201.48平方米，购房总金额合计1108140元；付款方式为总房款1108140元，已付558140元，贷55万元，贷款形式按房产证抵押办理；乙方逾期付款的违约责任，乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理，1、按逾期时间，分别处理，（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、甲方协助乙方办理完毕银行按揭后，乙方应按期、如数偿还银行借款。如出现下列情况之一的，甲方有权就上述情况向乙方追偿该保证金和违约金，因此产生的诉讼费用及律师费等费用均由乙方承担。同时甲方可以解除与乙方的购房合同，合同一经解除，甲方有权按双方签订的本合同价款收回该房屋，甲方应按乙方已付房款的10%要求乙方赔偿经济损失。（1）乙方未能办理完毕房屋所有权证产权银行抵押手续前按时还贷的，造成银行划扣甲方保证金账户内资金的；（2）因乙方不能按时还贷导致甲方担保列入诉讼，造成提前终止借款合同还款的；3、双方签订购房合同后，若一方有悔约行为的，另一方有按总购房款10%追究违约金的权利。同日，杨翠萍作为甲方，天建公司作为乙方，赵萍、刘栋作为丙方（担保方），共同签订协议书一份，主要内容为：甲方于2010年1月8日购买了乙方开发建设的天和园小区春园3号楼2单元101室房产壹套，现双方经友好协商，签订如下协议，丙方自愿为甲方提供担保。一、该房产的购房总金额为1108140元，本合同签订之日，甲方一次性向乙方交纳购房首付款558140元（首付款付清之日乙方即向甲方开具全额房款的购房发票），剩余房款55万元采用银行按揭方式支付，剩余房款到帐后乙方不再向甲方开具发票。二、根据银行贷款审批银行流程规定的具体程序，是由乙方协助甲方办理完毕该房的房屋所有权证及抵押后，剩余房款才能到达乙方账户，即甲方至此才付清全部房款。如此期间无论因何种原因不能办理银行按揭而导致甲方未付清剩余房款，甲方应于接到乙方通知之日起15日内付清剩余房款，丙方对此应承担连带还款责任。三、甲方、丙方不能付清全部购房款的，乙方有权收回该房屋的所有权。四、此协议与购房合同为同等法律效力。以上房屋买卖合同及协议书签订后，杨翠萍向天建公司支付了购房首付款558140元，天建公司于2010年3月9日向杨翠萍出具了购房款的全额发票一份，之后天建公司将济南市天桥区小清河北路66号天和园小区一区（春园）3号楼2－101房屋交付给了杨翠萍。杨翠萍至今未将剩余购房款55万元支付给天建公司。2010年5月21日杨翠萍办理了以上房屋的产权登记，登记的所有权人为杨翠萍，房屋面积为201.48平方米。天建公司提交的该房屋的权属状况信息中载明抵押情况为：债权人招商银行股份有限公司济南分行，抵押金额110万元，债务履行期限2014－11－2000：00－2019－11－2000：00。杨翠萍对以上房屋权属状况信息的真实性没有异议，但认为其办理的招商银行抵押贷款的用途不是用于向天建公司支付涉案房屋的余款。天建公司于2011年4月19日以杨翠萍为被告向一审法院提起诉讼，请求解除双方的房屋买卖合同及协议书并返还房屋、支付违约金、赔偿损失，在该诉讼过程中，天建公司于2011年5月6日申请追加赵萍、刘栋为被告参加诉讼，后天建公司申请撤回该案起诉，2012年2月20日一审法院作出（2011）天民一初字第183号民事裁定书准许其撤回起诉。2013年4月17日天建公司以杨翠萍、赵萍、刘栋为被告向一审法院提起诉讼，请求解除双方签订的房屋买卖合同、协议书及判决杨翠萍返还房屋、支付违约金、赔偿损失，后天建公司撤回该案起诉，2017年8月2日一审法院作出（2013）天民一初字第1221号民事裁定书准许其撤回起诉，该民事裁定书于2017年12月20日生效。天建公司于2018年３月14日提起本案诉讼。天建公司要求其与杨翠萍履行双方于2010年１月8日签订的房屋买卖合同，要求杨翠萍支付购房款55万元及逾期付款违约金，违约金的计算方式为：以55万元为基数，自2010年12月27日即其发律师函催要房款之日起至付清所欠房款之日止，按照日万分之二计算，其诉讼请求中主张的违约金310750元包括在上述计算方式中，其主张违约金的依据是其与杨翠萍签订的房屋买卖合同第六条第一款第一项的约定。天建公司要求赵萍、刘栋作为保证人对以上所欠房款、违约金承担连带偿还责任。杨翠萍认为天建公司的起诉已超过诉讼时效，所以其不同意支付购房款55万元，也不同意支付违约金，假如存在违约金，天建公司的违约金数额也偏高，请法院降低标准。赵萍、刘栋同意以上杨翠萍的意见，认为天建公司现起诉要求其两人承担连带责任已超过法定的保证期间，其两人不应再承担保证责任。天建公司要求杨翠萍承担代理费42000元，认为双方在购房合同第六条第二款对律师费、诉讼费等作出了约定，其不要求赵萍、刘栋承担该费用。杨翠萍认为本案不属于双方约定的支付律师费的情形，所以其不应承担律师代理费。一审法院认为，本案中，天建公司与杨翠萍、赵萍、刘栋之间属于房屋买卖合同纠纷。对于杨翠萍主张的天建公司的起诉已超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条第（三）项规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁。第二百零六条规定：本法自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。第二条规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，首先，在2010年1月8日杨翠萍与天建公司、赵萍、刘栋签订的协议书中双方约定：剩余房款55万元采用银行按揭方式支付；根据银行贷款审批银行流程规定的具体程序，是由乙方协助甲方办理完毕该房的房屋所有权证及抵押后，剩余房款才能到达乙方账户，即甲方至此才付清全部房款，如此期间无论因何种原因不能办理银行按揭而导致甲方未付清剩余房款，甲方应于接到乙方通知之日起15日内付清剩余房款，丙方对此应承担连带还款责任。因此，根据以上双方的约定，可以看出对剩余购房款55万元支付时间是在杨翠萍不能通过办理银行按揭付清剩余房款情况下，杨翠萍应于接到天建公司通知之日起15日内付清剩余房款。其次，关于天建公司向杨翠萍要求付款的通知时间，天建公司认为其在之前两次诉讼及本案的起诉状中所诉称2010年2月28日向杨翠萍发律师函催杨翠萍履行合同是笔误，其向杨翠萍实际发律师函的时间为2010年12月27日。天建公司提交的律师函的落款时间为2010年12月27日，其向杨翠萍出具购房款发票的时间为2010年3月9日，双方约定“首付款付清之日乙方即向甲方开具全额房款的购房发票”，据此可以推定至2010年3月9日出具发票之日杨翠萍才付清首付款，因此在2010年3月9日杨翠萍未付清首付款之前，天建公司应该不会向杨翠萍催要剩余购房款，杨翠萍也未提交证据证明天建公司在2010年2月28日向其发出了律师函。且根据（2013）天民一初字第1221号案件的2014年1月2日开庭笔录，一审法院认定天建公司提交的向杨翠萍催要剩余购房款的律师函中的落款时间2010年12月27日为通知付款时间。根据以上所述，杨翠萍支付剩余购房款的时间应为自2010年12月27日起的15日内，天建公司起诉的诉讼时效期间应自2011年1月12日起开始计算。虽然2011年4月19日天建公司提起第一次诉讼的诉讼请求是要求解除房屋买卖合同，但天建公司是基于杨翠萍未支付剩余购房款才起诉向杨翠萍主张权利，因此，天建公司的诉讼时效因该次诉讼而中断，2012年2月20日一审法院作出（2011）天民一初字第183号民事裁定书准许其撤回该次起诉，天建公司的诉讼时效应从2012年2月20日开始重新计算；在2年的诉讼时效期间内，2013年4月17日天建公司以杨翠萍、赵萍、刘栋为被告提起第二次诉讼，天建公司的诉讼时效因该次诉讼而中断，2017年8月2日一审法院作出（2013）天民一初字第1221号民事裁定书准许其撤回该次起诉，该民事裁定书于2017年12月20日生效，天建公司的诉讼时效应自2017年12月20日开始重新计算。所以，天建公司于2018年３月14日提起本案诉讼，未超过以上法律规定的三年诉讼时效期间。对杨翠萍关于天建公司的起诉已超过诉讼时效的主张，不予支持。关于赵萍、刘栋主张的天建公司要求其承担连带保证责任已过保证期间的问题，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，天建公司与赵萍、刘栋在协议书中约定“如此期间无论因何种原因不能办理银行按揭而导致甲方未付清剩余房款，甲方应于接到乙方通知之日起15日内付清剩余房款，丙方对此应承担连带还款责任。”。因此双方约定赵萍、刘栋作为担保人对剩余房款承担连带还款责任。根据前面所述，杨翠萍支付剩余购房款时间应截至2011年1月12日，天建公司与赵萍、刘栋未约定保证期间，根据以上法律规定，赵萍、刘栋的保证期间应自主债务履行期届满之日起六个月，即其保证期间应截至2011年7月12日止。2011年、2013年天建公司的两次诉讼的诉讼请求均是要求解除房屋买卖合同、协议书及要求杨翠萍返还房屋、支付违约金、赔偿损失等，并未要求赵萍、刘栋作为保证人对剩余购房款55万元承担保证责任。综上，天建公司在截至2011年7月12日止的保证期间内，其未要求保证人赵萍、刘栋承担保证责任，赵萍、刘栋免除保证责任。对于赵萍、刘栋的其已过保证期间而不应承担保证责任的主张，予以支持。对天建公司要求赵萍、刘栋作为保证人承担连带支付赔偿责任的主张，不予支持。2010年1月8日，天建公司与杨翠萍签订的房屋买卖合同及协议书，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。天建公司在杨翠萍支付了首付款之后将涉案房屋交付给了杨翠萍，并协助杨翠萍于2010年5月21日办理了该房屋的过户登记，但杨翠萍未按约定办理银行按揭贷款用于支付剩余购房款55万元，在2010年12月27日天建公司以律师函的形式通知杨翠萍立即办理贷款手续并在15日内支付剩余购房款，但杨翠萍至今未支付剩余购房款55万元，杨翠萍构成违约，应承担相应的违约责任。因此，天建公司要求杨翠萍履行双方签订的房屋买卖合同及支付剩余购房款55万元的主张，事实清楚，符合法律规定，并无不当，应予支持。因双方约定协议书与购房合同具有同等法律效力，双方亦应履行该协议书。关于天建公司要求杨翠萍支付逾期付款违约金的主张，杨翠萍未按约定向天建公司支付剩余购房款55万元，构成违约，应承担相应的违约责任。现天建公司要求杨翠萍支付违约金，其主张符合法律规定，并无不当，应予支持。杨翠萍认为天建公司主张的违约金偏高，对天建公司主张的违约金，一审法院依法予以调整。杨翠萍未按约定支付购房款，给天建公司造成了利息损失，根据相关法律规定，一审法院将违约金调整为利息损失的1.3倍，且应自2011年1月12日（应支付款项逾期之日）起计算违约金，其利息的计算方式为：以55万元为基数，自2011年1月12日起至付清所欠房款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。对天建公司主张的违约金超出部分，不予支持。关于天建公司要求杨翠萍承担代理费42000元的主张，天建公司根据房屋买卖合同第六条第2款的约定主张该费用，但该条款约定的律师费等费用是针对杨翠萍如果不按时偿还银行借款时而产生的诉讼，本案系因杨翠萍未支付剩余购房款所产生的诉讼，因此，本案诉讼产生的代理费不符合双方约定的情形，且天建公司也未提交发票等证据证明其已实际支出了该代理费42000元。所以，对天建公司以上关于代理费42000元的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第（三）项、第二百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、济南天建房地产开发有限公司与杨翠萍履行双方于2010年1月8日签订的房屋买卖合同（包括协议书）；二、杨翠萍向济南天建房地产开发有限公司支付购房款55万元，于判决生效之日起10日内付清；三、杨翠萍于判决生效之日起10日内向济南天建房地产开发有限公司支付违约金，违约金的数额为利息的1.3倍，利息的计算方式为：以55万元为基数，自2011年1月12日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；四、驳回济南天建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14770元，由济南天建房地产开发有限公司负担687元，杨翠萍负担14083元；申请费3270元，由济南天建房地产开发有限公司负担152元，杨翠萍负担3118元。二审中，当事人未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于诉讼时效问题，天建公司与杨翠萍签订房屋买卖合同后，杨翠萍未按约支付剩余购房款55万元，自2011年1月12日起，天建公司应及时主张权利。此后，天建公司两次就涉案合同提起诉讼，应认定已向杨翠萍主张权利，未超出诉讼时效期间。关于违约责任问题，杨翠萍与天建公司签订的房屋买卖合同合法有效，杨翠萍未按约支付剩余购房款55万元，应承担支付违约金的违约责任。杨翠萍所主张的房屋基础设施不完善以及屋外小院被邻居用围墙围起占用，未办理涉案房屋的收房手续等问题，本身无相应证据证实，亦不影响杨翠萍责任的承担。杨翠萍就天建公司的违约行为可另案主张权利。综上所述，杨翠萍的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14770元，由上诉人杨翠萍负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年三月十三日书记员  邢春艳