广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初1685号原告：舒官岚，男，1995年11月8日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：舒金木，男，1962年6月16日出生，汉族，住址广东省陆丰市，系舒官岚的父亲。委托诉讼代理人：何文腾，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。被告：广州合赢房地产中介有限公司，住所地广州市南沙区丰泽西路棕榈水岸园N1栋104，统一社会信用代码91440101065849988N。法定代表人：钟国英，职务总经理。委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。第三人：陈蓝，男，1975年6月23日出生，汉族，住广州市南沙区，第三人：黄国秀，女，1986年5月17日出生，汉族，住广州市南沙区，原告舒官岚诉被告广州合赢房地产中介有限公司（以下简称为合赢公司）、第三人陈蓝、黄国秀房屋居间合同纠纷一案，本院于2020年2月14日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告舒官岚的委托诉讼代理人舒金木及何文腾、被告合赢公司的委托诉讼代理人杨金娜、第三人陈蓝到庭参加诉讼，第三人黄国秀经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告舒官岚向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋买卖合同》中原告和被告之间的居间合同关系；2.判令被告返还10000元中介服务费及支付相应利息（以10000元为本金，按照银行同期同类贷款利率标准，从2018年8月13日开始计付至款项付清之日止）；3.判令被告赔偿原告按揭费3960元、物业管理费1655元、律师费20000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。在诉讼中，原告当庭增加第5项诉讼请求为：判令被告赔偿400000元首期房款的资金占用费损失22694元（以400000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2018年8月13日计付至2019年10月17日止）。事实和理由：2018年8月3日，原告、第三人在被告的介绍签署了《房屋买卖合同》，约定由原告向第三人购买南沙区南沙街星盛西街X号XX房（以下统称案涉房屋），成交价为220万元。合同签订当天，原告在被告办公室支付给第三人定金5万元，并于8月13日再次在被告办公室向第三人支付35万元。原告在支付首期款后，按照合同的约定取得案涉房屋的钥匙后，支付了案涉房屋2018年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。由于原告与本案第三人无法履行合同是因本案被告的过错导致的损失，依据合同法的相关规定理应由被告承担。由于被告的过错，将第三人的公积金贷款约定为转按揭形式履行，并称可以为买卖双方成功办理公积金转按揭，从而导致合同无法履行。原告因此向第三人提起诉讼。该案经法院审理后认定，《房屋买卖合同》约定的交易条款（即公积金转按揭方式）无法履行，遂判决解除合同。原告因该案诉讼支付了律师费20000元。原告认为，被告作为房屋经纪，其让买卖双方形成了根本无法履行的合同内容，导致原告与第三人的房屋买卖合同关系被解除，属于重大过错，原告也因被告的过错，产生了财产损失。故被告应当退还中介服务费并赔偿原告的相关损失。被告合赢公司辩称：1.被告居间促成了原告与第三人之间买卖合同的成立。原告应当按照约定支付报酬，不应当解除居间合同关系。从原告签署的按揭业务受理服务函也可以看出，当时申请的是154万元商业贷款，该费用在原告支付时是明晰的，该费用2740元交给了按揭公司，故应当由原告本人承担。2.物业管理费是原告占有使用房屋而产生的费用，应由其自行承担。3.律师费是原告因（2019）粤0115民初3968号诉讼案件聘请律师所支出的费用，与本案无关，且律师费的支出并非必要支出，应当由原告自行承担。4.原告在（2019）粤0115民初3968号案件中已经向第三人主张过40万元首期房款（即定金）的资金占用费损失，且已被法院判决驳回，故其无权再次提起诉讼。另外，按照合同的约定，在原告支付40万元后即由第三人交付案涉房屋，两者已形成对价，故该资金占用费损失也不应由被告承担。第三人陈蓝述称：1.同意原告关于首期房款资金占用费损失的诉讼请求，与（2019）粤0115民初3968号并不构成重复起诉。2.合同可以履行才需要支付中介服务费，这应该是行业标准，如果不能履行合同也需要支付中介服务费，将会助长中介行业的歪风。第三人黄国秀未有陈述意见也未提交证据。本院经审理认定本案事实如下：案涉房屋为陈蓝、黄国秀所有。2018年8月3日，就案涉房屋的出售事宜，陈蓝、黄国秀（卖方）与舒官岚（买方）、合赢公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》。合同约定：成交价为220万元，定金共计40万元，于合同签订当日支付5万元，剩余35万元于2018年8月13日前支付；交完定金交楼于买方；买卖双方确认独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成了买卖双方签定本合同，买方于本合同签定之日向经纪方支付2万元作为咨询及中介服务费。该合同附件为合赢公司制定的格式合同，内容为房款的支付方式，附件中共载明了五种付款方式，即一次性付款、按揭付款、转按付款、涂销抵押一次性付款、涂销抵押按揭付款。当事人选择的“转按付款”方式，具体内容为：“（1）定金50000元，买方应在签署本合同之同时交付给卖方。卖方须在收到此款八个月内向抵押银行申请转按手续、买卖双方协同办理转按揭手续、提供相关资料、签署《广州市存量房买卖合同》等有关文件。（2）首期房款（含定金）660000元于交易过户当天付清（2019年3月25日），由于房管局或银行原因，交易日期顺延。（3）剩余房款1540000元于交易过户完成并办妥他项权证登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付。交易手续须在2019年5月15日或之前完成，由于房管局或银行原因，交易日期顺延。”舒官岚与合赢公司未就居间服务事宜另行签订书面协议。其后，买卖双方因合同履行问题产生争议，舒官岚以陈蓝、黄国秀为被告、以合赢公司为第三人向本院提起诉讼，本院经审理后于2019年9月25日作出（2019）粤0115民初3968号民事判决。该生效判决在事实查明部分载明：“《房屋买卖合同》签订当日，原告向被告陈蓝支付定金50000元，向第三人支付中介服务费10000元。2018年8月13日，原告向被告陈蓝支付剩余定金350000元，两被告将案涉房屋交付给原告。原告占有案涉房屋期间，支付了房屋2018年7月至2018年12月期间的公摊费、物业管理费等费用共1655.23元。根据第三人的陈述，因两被告的征信有问题，案涉房屋无法办理转按揭业务，合同履行出现障碍。……根据原、被告在2019年6月25日庭审中的陈述，双方在2019年3月25日未能就变更付款方式等问题协商一致。2019年3月25日，原告、两被告分别签署了《按揭业务受理服务函》，委托广州本银按揭服务有限公司南沙分公司代办按揭贷款及过户抵押手续。原告于同日向广州本银按揭服务有限公司南沙分公司支付按揭服务费2740元。……关于案涉房屋能否以‘转按揭’的方式支付购房款，本院发函向案涉房屋的抵押权人中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行、广州住房公积金管理中心以及原告申请按揭贷款的中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行进行征询。中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行函复本院称：‘转按揭业务指的是通过新业主的贷款资金来结清旧业主的贷款余款，达到资产（房产）与债务转移的目的。转按揭业务发生在旧业主有房贷未结清的二手买卖交易中。原告并未向我行申请转按揭业务。我行的转按揭业务中，原借款人（原业主）的征信情况确实会影响新借款人（新业主）的贷款发放。如果原业主的征信出现较多逾期甚至有不良（连续逾期达到或超过3期），将面临风险经理拒绝贷款的风险。’广州住房公积金管理中心函复本院称：‘我中心不同意原告舒官岚及被告陈蓝、黄国秀之间约定的以转按揭的方式结清陈蓝、黄国秀向我中心申请的公积金贷款。……’中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行函复本院称：‘原告没有向我行申请转按揭贷款，仅申请个人住房贷款。转按揭手续具体流程：（一）出卖人及买方同意做转按手续，买方（借款人）须在出卖人原按揭所在银行申请并签署相关资料。（二）我行审批同意买方的住房贷款后，由具有担保资格的按揭公司为该笔按揭作阶段性担保，在出卖人原贷款未结清的情况下，我行同意协助办理涂销过户转让手续，并同时与买方（借款人）办妥抵押手续。（三）我行取得买方的不动产登记证明后，进行放款（先结清出卖人在我行住房贷款余额，再将剩余款项放款划至出卖人账户）。出卖人的住房按揭贷款不在我行办理，不满足我行办理转按揭手续的条件。一般情况下，我行会对买方（借款人）进行征信查询，暂不查询出卖人征信。’……”等内容，并认定：“导致房屋买卖合同关系解除的主要原因系合同约定的付款方式无法实现，双方又不能就付款方式重新协商一致。……舒官岚于2019年6月14日向广东广信君达（南沙）律师事务所支付律师费20000元。”2019年10月17日，陈蓝向舒官岚退还了购房款定金40万元。在庭审中，舒官岚表示，在签订合同时，合赢公司明确向其与陈蓝表示可以选择公积金转按揭方式付款；陈蓝也陈述付款方式是合赢公司帮其与舒官岚选定的。合赢公司表示转按揭是买卖双方协商后选择的付款方式，本案交易不成是因为陈蓝的个人征信存在问题，与其提供的居间服务无关。为此，合赢公司提供了其作为中介方协助办理转按揭成功的材料。在该《房屋买卖合同》中，合同附件选择的付款方式为“转按付款”，但在按揭公司处选择的是“跨行赎楼贷”。另外，在本院受理的（2020）粤0115民初634号原告陈蓝、黄国秀诉被告合赢公司、第三人舒官岚居间合同纠纷一案中，舒官岚、陈蓝陈述，其二人并不理解“转按付款”也即“转按揭”的含义，是双方在合赢公司推荐后选择的付款方式。陈蓝表示转按揭是银行的债务直接从卖家转移给买家的交易过程。而合赢公司则陈述：转按揭是无须买卖双方自行赎契，直接由按揭公司找垫资公司，再由垫资公司将资金转给住房公积金中心或商业银行还清贷款，买家过户后向住房公积金中心或商业银行办理新的贷款。本院认为:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，除当事人有相反证据足以推翻外，当事人无须举证证明。生效的（2019）粤0115民初3968号民事判决已经对案涉房屋的交易情况及合同解除原因等问题作出了认定，当事人在本案中没有提交相反证据，故本院对上述生效判决认定的事实予以采纳。根据当事人的诉辩意见，对本案的争议焦点作评判如下：本案的争议焦点一，关于《房屋买卖合同》中原告与被告之间的居间合同关系应否解除的问题。首先，房地产经纪机构基于其专业能力和经验，为买卖双方在房屋交易过程中提供居间服务，其与买卖双方所建立的是居间合同关系，与买卖双方之间所建立的房屋买卖合同关系属于两个不同性质的法律关系，居间合同关系并不因房屋买卖合同关系的解除而当然解除。因此，即使舒官岚与陈蓝、黄国秀之间的房屋买卖合同关系解除，也不当然导致舒官岚与合赢公司之间的居间合同关系解除。其次，合赢公司已为买卖双方提供了居间服务，舒官岚认为合赢公司在此过程中损害其利益，故不得要求支付居间报酬，属于对合赢公司应否返还已支付的中介服务费的认定问题，而该问题并不以双方的居间合同关系的解除为前提。综上，本院对舒官岚要求解除其与合赢公司之间的居间合同关系的诉讼请求不予支持。本案的争议焦点二，关于中介服务费应否退还以及赔偿相关费用及资金占用费应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《房地产经纪管理办法》第二十一条第一款规定：“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。”依照上述规定，买卖双方在合同中约定提前赎契涂销抵押、按揭贷款（包括商业贷款、公积金贷款）、转按揭、房屋交易税费等专业性问题的约定条款，居间人有义务书面告知买卖双方，或对此详细说明相关政策、规定及交易风险；如买卖双方对此产生争议而导致合同不能履行，居间人不能举证证明已履行告知义务的情况下，对于居间人请求的中介服务费应予酌减。本案中，舒官岚与陈蓝、黄国秀之间的房屋买卖合同关系解除的主要原因是合同约定的付款方式无法实现。而约定付款方式的合同附件属于被告提供的格式文本，合赢公司应当负有就文本中的五种付款方式向买卖双方准确、详细说明的义务，以及根据买卖双方的履行能力、个人征信、选择意向以及案涉房屋的抵押贷款情况等，为买卖双方在选择付款方式时提供专业性意见和给予正确指导的义务。但事实上陈蓝、黄国秀就案涉房屋申请了公积金贷款，而公积金中心已明确表示不同意舒官岚与陈蓝、黄国秀之间约定的以转按揭的方式结清陈蓝、黄国秀向其所申请的公积金贷款。根据合赢公司的陈述，其所理解的“转按付款”方式实为由相关机构垫资偿还抵押银行的“涂销抵押按揭付款”方式，而在实际操作中也是以“涂销抵押按揭付款”方式进行，而非合同所约定的“转按付款”方式。由此可见，合赢公司在本案的居间服务中未能为买卖双方提供专业性意见和给予正确指导，未尽到居间人应履行的告知义务，并由此而造成买卖双方产生争议，而买卖双方不能就付款方式重新协商一致，最终导致合同不能履行。因此，本案的中介服务费应当予以酌减。结合本案的情况，本院对本案的中介服务费酌减为2000元，即被告应返还原告中介服务费8000元。如前所述，导致买卖合同关系解除的原因是合赢公司专业性不足，未能履行居间人所应尽的义务所致。但合赢公司毕竟促成了买卖合同的成立，并为此提供了一定的居间劳务，因此，在无证据证实被告存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形下，舒官岚要求合赢公司返还其已支付的中介服务费10000元及支付相应利息，并赔偿按揭费、物业管理费、律师费及首期房款的资金占用费损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：一、被告广州合赢房地产中介有限公司于本判决生效之日起七日内返还中介服务费8000元给原告舒官岚；二、驳回原告舒官岚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费629元，由原告舒官岚负担543元，由被告广州合赢房地产中介有限公司负担86元。本判决为终审判决。审判员  何彤文二〇二〇年三月三十日法官助理廖活年书记员谢芝华