湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘1229民初103号 原告靖州县凯天家园小区业主委员会。 主任阮小浪，男。 委托诉讼代理人宁凤英，女，1987年3月29日出生，汉族，靖州县凯天家园小区业主，住靖州苗族侗族自治县渠阳镇流坪村2组。 被告靖州县佳美保洁有限责任公司，住所地靖州县永平路。统一社会信用代码91432295994206090。 法定代表人米华柏，男，总经理。 委托诉讼代理人黄明霞，女，靖州苗族侗族自治县飞山法律服务所法律工作者。 原告靖州县凯天家园小区业主委员会与被告靖州县佳美保洁有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法由审判员胡兵玉适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告靖州县凯天家园小区业主委员会主任阮小浪及委托诉讼代理人宁凤英，被告靖州县佳美保洁有限责任公司法定代表人米华柏及委托诉讼代理人黄明霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告靖州县凯天家园小区业主委员会诉称：靖州县凯天家园小区业主委员会于2019年12月18日成立，并在靖州县房产管理局物业管理所备案。因被告法定代表人米华柏系靖州县凯天家园项目建设的实际施工人。2019年5月1日至2019年12月31日，被告靖州县佳美保洁有限责任公司进驻靖州县凯天家园小区，负责本小区物业。靖州县凯天家园小区业主每月向被告缴纳平均约1.31元每平方米的物业费，均已交至2019年12月31日。但被告在管理本小区物业期间，未履行物业职责，对本小区内的装修垃圾未及时清除，并将本小区的公用面积私自搭建柴棚并出售给他人。2019年12月6日被告在未经得原告的同意，便在本小区内张贴了一份《关于合同期满退出小区物业管理的通告》，2019年12月31日，被告正式退出靖州县凯天家园小区的物业管理，但退出后被告至今未将靖州县凯天家园小区物业的配套设施给原告，导致原告聘请新的物业管理企业，被告的行为已严重影响到靖州县凯天家园小区所有业主的正常生活及合法权益，经与被告多次协商未果的情况下，不得已起诉至贵院，请求1、依法判令被告交付靖州县凯天家园小区物业的配套设施给原告，配套设施包括水、电、电梯、物业房、保安亭、亮化、监控以及保安亭内所有的物业设施的钥匙和资料，还有备用发电机的资料以及物业方面的所有配套设施的资料；2、依法判令被告立即清除堆放在靖州县凯天家园小区内的装修垃圾；3、依法判令被告支付公用电费4085.3元给原告，并承担从2020年1月10日至交付配套设施给原告止的水、电费用；4、依法判令被告承担本案的诉讼费用。 被告靖州县佳美保洁有限责任公司辩称：本案凯天家园项目的开发商为湖南程杰投资开发有限公司，建筑施工方为靖州苗族侗族自治县建筑工程公司，根据2017年8月16日靖州苗族侗族自治县人民政府主持下签订的《凯天家园项目协调会议纪要》，湖南程杰投资开发有限公司把凯天家园项目现有剩余净资产全部抵给靖州苗族侗族自治县建筑工程公司，由施工方销售处置，用以保障项目工程款及相关税费款项支付;同时将项目经营管理权、销售权等交于施工方代管，作为施工方收回施工协议约定的工程款及相关所有款项的保障措施，项目的后期工程也由施工方靖州苗族侗族自治县建筑工程公司负责，具体负责人米华柏。根据以上《会议纪要》，施工方靖州苗族侗族自治县公司为了确保凯天家园后期后续项目施工安全及其资产的保管，特委托被告代管凯天家园项目安全和资产保管，被告并没有与开发商湖南程杰投资开发有限公司签订任何的物业合同，开发商没有交付任何的资产给被告，原告也没有交任何资产给被告保管，被告履行的是帮靖州苗族侗族自治县建筑工程公司代管资产的义务。靖州县凯天家园项目完工后，还没有全部验收、没有备案，开发商的工程款也还没有支付到位，会议纪要中所确定的资产现系施工方靖州县建筑工程公司的资产，同时后期所有的建筑施工资产(包括电梯、配套设施等)也为建筑工程公司资产。凯天家园项目没有全部验收、备案的情况下，各业主自行装修强行入住本就不合法，且被告是帮靖州县建筑工程公司代管资产，与原告及开发商没有任何关系，原告是向湖南程杰投资开发有限公司买房，原告如需要维权也是要向开发商进行维权，要求开发商按合同履约，而不是被告。 综上所述，原告的诉求没有法律依据与事实依据，被告为维护自己的合法权益，特请求人民法院依法驳回原告所有的诉讼请求。 原告靖州县凯天家园小区业主委员会向本院提交了以下证据： 1、业主委员会备案证明及身份证（复印件，已核对）1份，以证明原告的基本信息情况。被告对该份证据没有异议。该份证据客观、真实，本院予以采信。 2、被告关于合同期满退出物业管理的通告（复印件）1份，以证明是被告自己退出小区物业的。被告表示是和业委会个别代表签订的物业管理协议，是为了确保小区安全，签订的期限是12月31日到期，所以提前一个月通知小区的业主，并不是说被告要移交什么东西给业主，不存在跟业委会有什么关系。该证据虽是复印件，但被告对张贴通告及退出小区的事实表示认可，本院对该事实予以采信。 3、被告靖州县佳美公司的物业服务合同协议及物业收据（复印件，当庭提交原件）各2份，以证明被告之前是承接了物业且签订了协议，业主交了相关费用的票据，为了保障业主的权利被告即有义务在退出以后要聘请新的物业来管理。被告提出是一建公司委托被告公司代管，包括这些器材不是被告公司的，包括交的费用是到12月31号为止，在这期间原告起诉被告是合理的，但是被告公司现在已经退出了，且这些协议是被告与部分业主一个个签的。该证据，双方对签订《物业服务协议》的事实均表示认可，故对该组证据本院予以采信。 4、凯天家园贴出退出公告后业主的选举方案书（复印件）1份，以证明被告退出后是由所有业主民主自愿选举出的同意、不同意的选举结果，因为被告退出，为保障业主的权利需要选出新的物业公司，但被告不交出配套设施其他的物业公司无法进场。被告提出该组证据与本案无关，对真实性、合法都有异议。该项目所有的资产包括电梯等，开发商和承建商还没有全部验收也没有备案，所以这些资产不属于开发商也不属于业主，被告只是受施工方的委托在代管资产，配套设施及资产跟被告没有关系。该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。 5、水电费明细单（复印件，当庭提交原件）1份，以证明经过政府的多次协调，被告退出后断了水电之后的水、电费是由原告垫付的，如果物业不进场的话，业主的生活很难得到保障。被告提出业主委员会水电费的垫付与被告没有任何关系，被告签的协议已到期，原告要的东西要找开发商承建商，跟被告没有关系，该组证据与本案无关。原告提交了原件，对于原告于2020年1月15日缴纳电费4085.3元的事实，本院予以认可。 6、照片一张，以证明一系列的物业问题给小区业主造成了生活困扰，这一系列问题都是因为被告方不交付配套设施导致的。被告表示对该组照片的事情是因为建筑垃圾，但已经清理了，拉横幅的事不知道，且与本案无关联性。从该组证据显示的内容看，是与承建商之间的矛盾，与本案无关联性，不予采信。 7、凯天家园项目会议纪要（复印件）1份，以证明会议纪要的内容规定；微信截屏（复印件）1份，以证明该小区达到了入住条件。被告表示其只是代管资产。该组证据不能达到原告的证明目的。 被告靖州县佳美保洁有限责任公司向本院提交了以下证据： 1、营业执照及身份证明（复印件，与原件核对无异）1份，以证明被告的主体资格及法人代表的身份情况。原告对该证据没有异议。该证据客观、真实，本院予以采信。 2、中标通知书及建筑工程施工承包合同（复印件，已核对）各1份，以证明凯天家园的建筑施工方及开发商的基本情况，其中开发商是湖南程杰投资开发有限公司，建筑工程方是湖南省靖州苗族侗族自治县建筑工程公司。原告对该证据没有异议。对该证据，本院予以采信。 3、凯天家园项目会议纪要（复印件）1份，以证明湖南程杰投资开发有限责任公司将资产交予施工方代管，施工方的负责公司是建筑工程公司，建筑工程公司为保护自己的权利交由被告代管的，开发商及小区业主并没有交付任何东西给被告。原告提出该证据与本案无关，被告公司欠谁的钱跟原告没关系，原告交钱买房是事实。对于该证明，原告也作为证据进行出示，只是双方的证明目的不一样，该份证据结合证据4，客观、真实，本院予以采信。 4、民事调解书（复印件，已核对）1份，以证明已达成协议约定凯天家园的资产全部抵给施工方管理以及后续工程都由施工方负责的事实。原告表示该证据与本案无关。该证据的真实性本院予以确认。 5、委托协议（复印件，已核对）1份，以证明被告进入凯天家园的原因是代管资产，只是为县建筑工程公司管理资产。原告表示该证据也与本案无关。该份证据，被告提交了原件，且结合被告提交的证据3、4，符合客观事实，本院予以采信。 6、电费收据（复印件，与原件核对无异）6张，以证明被告已经缴纳电费的事实。原告对该组证据没有异议。该组证据，客观真实，原告也表示认可，本院予以采信。 经审理查明：原告靖州县凯天家园小区业主委员会成立于2019年12月18日，主任阮小浪。该小区业主在未与开发商办理交房手续的情况下，自行装修入住该小区。 2019年4月1日，靖州苗族侗族自治县建筑工程公司与本案被告签订《委托协议》约定：根据靖州苗族侗族自治县人民政府2017年8月16日主持下签订的《凯天家园项目协调会会议纪要》，为了确保凯天后期后续项目施工安全和资产的保管，委托本案被告代管开天家园项目安全和资产保管。在签订上述协议后，被告进驻案涉小区工程。自2019年4月24日起至2019年5月18日止，陆续与该小区105户业主签订《物业服务协议》，并约定委托管理期限为8个月，自2019年5月1日起至2019年12月31日止。2019年12月31日，被告在小区内张贴《告知书》，告知凯天物业退场及相关事宜，表明所有公共设施及设备均由承建商米华柏按规定程序移交有关部门及开发商。 2020年1月15日，原告缴纳该小区电费4085.3元，客户名称为湖南程杰投资开发有限公司。 本院认为：本案的争议焦点主要是：原告是否有权请求被告交付靖州县凯天家园小区物业的配套设施。1、根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对专有部分以外的部分行使共同管理的权利的前提是应当对该部分享有权利。根据庭审调查，原告表示业主入住该小区，均未办理交房手续，且根据被告提交的2017年8月16日靖州县人民政府主持下签订的《凯天家园项目协调会议纪要》及《委托协议》，均表明原告所在小区的建筑物属于未竣工验收工程，从原告提交的微信聊天记录的内容也可得知，小区房屋并未达到入住条件，且原、被告对小区建筑物属于未经相关部门竣工验收的在建工程都表示认可。在主体工程未竣工验收合格的情况下，小区共有部分及相关的物业配套设施均属于建设单位所有，原告对该部分还未享有共有和共同管理的权利，故原告或者业主移交物业配套施给被告，存在事实上的不可能。2、根据原告部分业主与被告签订的《物业服务协议》，从其约定内容无法查明被告在对小区进行委托管理期间使用的相关配套设施是由小区业主或者业主委员会移交，原告也未能提供其他证据予以证明；反之，被告提供的证据能证明被告进驻该小区，是由靖州县建筑工程公司委托代管资产，相关的物业配套设施固然属于代管资产范围内。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。所以，原告诉请被告交付相关的物业配套设施没有事实基础，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于原告诉请被告立即清除堆放在靖州县凯天家园小区内装修垃圾的诉求，经庭审查明，原告诉求中的建筑垃圾已由被告在开庭前清除出了小区，但是原告在明知的情况下并未对该项诉求撤回，故本院予以驳回。 关于原告请求被告支付共用电费及承担从2020年1月10日至交付配套设施止的水、电费用的诉讼请求，根据业主与被告签订的《物业服务协议》约定内容中，对公共设施水、电费的缴纳和承担并未进行约定，原告于2020年1月15日缴纳电费4085.3元，应当向有关的义务主体进行追偿。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告靖州县凯天家园小区业主委员会所有的诉讼请求。 本案案件受理费100元，依法减半收取50元，由原告靖州县凯天家园小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  胡兵玉 二〇二〇年三月三十日 书记员  杨芸华 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。