河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民再39号再审申请人（原审原告）：王晶，女，1984年4月22日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：冯信元，河南亚太人律师事务所律师，特别授权。被申请人（原审被告）：陈慧敏，女，1972年7月24日出生，汉族，住河南省郑州市。被申请人（原审第三人）：王萍，女，1952年5月16日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：张健，河南文丰律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：彭科科，河南文丰律师事务所律师，特别授权。被申请人（原审第三人）：裴志文，男，1980年12月3日出生，汉族，住河南省辉县。再审申请人王晶与被申请人陈慧敏、王萍、裴志文房屋买卖合同纠纷再审一案，不服本院（2018）豫0191民初17207号民事判决，向本院申请再审，本院于2019年8月5日作出（2019）豫0191民申62号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王晶及其委托诉讼代理人冯信元，被申请人王萍的委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。被申请人陈慧敏、裴志文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。再审申请人王晶向本院提出再审请求：1、依法裁定本案重审或改判被申请人履行2016年12月12日签订的《房屋买卖合同》，第三人王萍、裴志文配合申请人过户位于郑州市郑东新区××东路××盛世年华小区××单元××房产；2、依法裁定本案重审或改判申请人王晶不承担被申请人陈慧敏与王萍、裴志文因郑州市郑东新区××东路××盛世年华小区××单元××房产抵押引起的抵押债务清偿支付义务；3、本案诉讼费由被申请人承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误，第三人王萍、裴志文等基于涉案房屋（位于郑州市郑东新区××东路××盛世年华小区××单元××）享有的抵押权在本案判决前已丧失，因此不存在申请人基于涉案房屋的买卖而代为偿还抵押债务的情形。本案中根据第三人王萍提供的借款合同及相应借据，可知在2016年12月14日，王萍与陈慧敏就该涉案房屋上的抵押权及其债务作出以下安排：约定陈慧敏向王萍支付借款本金80万元后，王萍为其办理涉案房屋的解押手续。并向法院提出终止执行的申请，其余款项等待售房款全部到后一次性结清。在借款合同签订前，被申请人陈慧敏已将协议约定的80万元借款本金支付给第三人王萍。2016年12月12日，被申请人陈慧敏向第三人裴志文支付16万元款项并达成解除抵押协议。因此协议签订后，被申请人王萍基于郑州市黄河公证处出具的（郑黄证执字第号《执行证书》提起的执行申请按照结案处理。王萍同时于2016年12月19日向郑州市住房保障和房地产管理局直属分局递交并签字同意办理抵押权注销登记证明，理由为债务结清，他项权证号为D1403013142。裴志文于2016年12月19日向郑州市住房保障和房地产管理局直属分局递交并签字同意办理抵押权注销登记的证明，理由为债务结清，他项权证号为D140303030187。以上证据可以看出王萍、裴志文已经丧失了法律意义上的抵押权人的身份。2018年11月28日，郑州市金水区人民法院针对本案中的王萍与陈慧敏民间借贷纠纷一案作出了（2018）豫0105民初29825号生效判决书，对上述二人于2014年2月19日和2016年12月14日发生的两笔借贷（分别为借款本金80万元和新约定的40万元借款）的事实和法律关系作出了梳理和陈述。郑州市金水区人民法院依法认定：“2016年12月14日王萍与陈慧敏、韩新民签订的借款合同约定的履行内容不在执行范围内，且中牟法院作出的结案通知书显示案件因执行完毕而结案，第三人王萍无法通过恢复执行实现自己的权益，其在金水法院单独提起的诉讼并无不当。”其相关行为只是产生了新的债权债务，与前述的抵押权无关。综上，在2016年被申请人与第三人王萍、裴志文针对有抵押权的涉案房屋达成最新协议时，已约定了解除房屋抵押权的条件，双方签字认可并予以履行。同时向郑州市住房保障和房地产管理局直属分局提交了书面材料，明确表示将解除房屋抵押权。根据民事诉讼中的意思自治原则，在法院审理中，应当对此部分当事人真实意思表示予以认可。否则本案一审法院的判决内容与郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初29825号生效判决书的内容相冲突。王萍基于同一事实将获得两份利益，与法律的精神相悖，更不利于维护其他当事人的合法权益。因此请求再审法院依法认定王萍、裴志文在涉案房屋上的抵押权丧失，判决陈慧敏及王萍、裴志文配合申请人办理过户手续。二、一审法院法律适用错误，申请人无需向第三人清偿抵押债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条之规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”该条款司法解释适用的前提是存在合法合理的抵押权，且条款载明的是可以代替债务人清偿其全部债务，而非必须。在本案中，一审法院在王萍、裴志文的抵押权明确签字并约定解除的情况下判定申请人承担偿还抵押债务的义务，严重侵害了申请人的合法权益。根据本案事实及与此相关的郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初29825号生效判决书内容，王萍、裴志文应依据另行起诉的判决直接向陈慧敏主张相关权益。综上，请求再审法院依法查清事实，改判申请人不承担清偿抵押债务的支付义务，并判决陈慧敏及王萍、裴志文配合申请人办理涉案房屋的过户手续。被申请人王萍辩称，其并非房屋买卖居间合同的相对人，主体不适格，应判决驳回申请人对答辩人的诉讼请求。1、本案系房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，合同的约束力主要存在于特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够基于合同向另一方提出请求或诉讼，而不能向无合同关系的第三人提出合同上的请求。本案申请人与答辩人之间无实体上的合同关系，答辩人非房屋买卖居间合同的相对人，主体不适格，应驳回申请人对答辩人的诉请。2、答辩人对涉案房屋享有的抵押权未实现，有权履行相应的不安抗辩权，拒绝继续办理解压手续，答辩人于2014年2月19日向陈慧敏出借80万元，双方约定借款月利率是1.8%，借款期限为2014年2月19日至2014年6月19日，并经郑州黄河公证处办理了具有强制执行效力文书的公证，陈慧敏用涉案房屋为该笔借款提供了抵押担保，后陈慧敏无力偿还，答辩人持执行证书向中某县人民法院申请强制执行，至2016年12月，陈慧敏同意卖房还债，故答辩人与陈慧敏于2016年12月14日签订借款合同，约定陈慧敏在付完本金80万元后，答辩人为陈慧敏办理解押，向法院提出终止执行申请，其余款项待售房款全部到后一次性结清。答辩人收到80万元款项后即按约向郑州市房管局递交了解押申请，向中牟法院递交了结案申请，陈慧敏承诺的用剩余房款偿还对答辩人的剩余债务，至今仍未实际履行，申请人称陈慧敏于2016年12月19日已经向答辩人结清债务，系事实陈述错误，答辩人有权根据合同法第六十八条的规定，履行相应的不安抗辩权，拒绝继续办理解押手续。3、在无法保障答辩人债权的情况下，继续履行房屋买卖居间合同，将损害答辩人作为抵押权人的合法权益，经答辩人在郑州市不动产登记中心查询，答辩人对涉案房屋仍享有合法的抵押权，答辩人在债权未实现的情况下，有权拒绝办理解押手续，除非剩余债权得以偿还，否则房屋买卖居间合同存在客观上的履行不能。申请人与陈慧敏签订的房屋买卖合同目的无法实现，申请人的诉请应当被驳回。被申请人陈慧敏、裴志文均未到庭、未答辩、未举证申请人王晶向本院起诉请求：一、被告继续履行与原告签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告与第三人协助原告办理房屋过户手续；三、本案的诉讼费、保全费、担保费、律师费由被告承担。本院原审认定事实：2016年11月某日，王晶作为购房人、陈慧敏作为售房人、郑州好房多房地产营销策划有限公司作为居间方共同签订编号为6061202的《房屋买卖居间合同》，约定陈慧敏自愿将其所有的位于郑州市郑东新区××东路××盛世年华小区××单元××房屋出售给王晶，房屋成交价格为1680000元，付款方式为银行按揭贷款，合同约定买、卖双方应于银行贷款审批通过60个工作日内共同到房地产管理局办理过户手续，乙方应在过户当日支付首付款（首付款为合同约定价格减去银行实际贷款）。2016年11月22日，陈慧敏与王晶另行签订合同编号为2016174744的《郑州市存量房买卖合同》，约定陈慧敏将涉案房产以950000元的价格出售给王晶，其双方以该合同向郑州市房地产管理局提交房屋产权交易确认申请书。2016年12月12日，王晶通过中国银行账户向陈慧敏转款800000元，其双方签订《购房首付款协议》载明王晶已付给陈慧敏800000元用于购买涉案房屋的首付款。同日，陈慧敏出具《证明》，载明：“兹证明王晶于2016年12月12日交付陈慧敏房屋首付款捌拾万元整。同时入住郑州市郑东新区黄河东路89号盛世年华北苑13号楼东2单元11层西南户”。王晶还于2018年3月13日分两笔向本院中信银行账户分别转款410000元、500000元。2016年12月14日，王萍、陈慧敏、韩新民共同签订《借款合同》，载明2014年2月19日，陈慧敏向王萍借款人民币800000元，月利率18‰，借款期限为2014年2月19日至2014年6月19日，陈慧敏自愿以本案所涉房产向王萍提供抵押担保，并办理抵押登记手续；双方在郑州市黄河公证处办理就该笔借款赋予王萍强制执行效力的公证书；合同到期后，陈慧敏未偿还该笔借款，王萍申请郑州市黄河公证处开具（2015）郑黄证执字第4889号执行证书，并向本院申请执行；为实现该债权债务的结清，陈慧敏决定变卖该抵押房产用于清偿债务，双方约定陈慧敏至今尚欠利息数额为403200元，王萍同意在陈慧敏付完本金捌拾万元后，为抵押房产办理解押，并终止本次执行，其余款项待售房款全部到后一次结清；为保证出资人利息，双方重新签订借款合同，约定“陈慧敏向王萍借款人民币肆拾万元整，借款期限自2016年12月14日起，至2017年2月28日止，王萍同意在此期间内只需支付叁拾叁万元整，即视为债务还清。如违约，保留向司法机关提起诉讼的权利”。同日，陈慧敏出具《借据》，载明“我与王萍民间借贷纠纷一案，现决定变卖房产偿还。由于房款不能一次结清，经双方协商同意先还捌拾万元，剩余利息肆拾万元，本人承诺作为借款于售房款结清后还清（不超过2018年3月1日）。具体事宜以借款合同锁定内容为依据”。后王萍于2016年12月19日向郑州市住房保障和房地产管理局直属分局提出抵押权注销登记申请书及房屋抵押权终止证明，载明因债务结清，同意办理抵押注销登记，王萍在申请人及抵押权人处签名并按捺指印。另，裴志文亦于2016年12月19日向郑州市住房保障和房地产管理局直属分局提出抵押权注销登记申请书及房屋抵押权终止证明，载明因债务结清，同意办理抵押注销登记，并在申请人及抵押权人处签名并按捺指印。另查明，涉案房产于2014年2月21日由陈慧敏抵押给王萍，于2014年4月10日由陈慧敏抵押给裴志文，并办理了抵押登记。涉案房产还分别于2017年2月9日、12月1日、2018年3月26日、4月9日因涉及案件被本院查封。庭审询问时，原告称涉案房屋自2016年12月12日至今由原告占有，购买时原告知道房子存在抵押。本院原审认为，依法成立的合同应当履行，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经查《房屋买卖合同》有原、被告双方当事人的签字，系双方真实意思表示，且合同内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。原告已经履行付款的义务，被告陈慧敏应依法履行自己的义务，原告请求判令被告陈慧敏继续履行合同，并协助原告办理房屋过户登记手续合法有据，应当支持。但现该涉案房屋因涉及其他案件已被查封，且有抵押尚未消除，且原告对涉案房屋存在抵押明知，直接履行存在障碍，法庭向原告释明后，原告坚持诉讼请求，鉴于房子已实际交付买方，且已装修入住，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条的规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已登记的，抵押权人仍可以行驶抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。综合考虑本案实际情况以及房产存在抵押和查封的现状，为维护交易安全，保护抵押权人合法权益，构建诚信市场环境，本院酌定原告清偿抵押债务，抵押和查封解除后三十日内陈慧敏、裴志文、王萍协助原告王晶办理房产过户登记手续。本院原审判决：被告陈慧敏继续履行与原告王晶签订的《房屋买卖居间合同》，待原告王晶清偿抵押债务，抵押和查封解除后三十日内将位于郑州市郑东新区黄河东路89号13号楼东2单元11层115号（不动产权证号：0901010676号）的房产过户登记到原告王晶名下，第三人裴志文、王萍予以协助。本院再审认定事实如下：2016年11月，王晶作为购房人、陈慧敏作为售房人、郑州好房多房地产营销策划有限公司作为居间方共同签订编号为6061202的《房屋买卖居间合同》，约定陈慧敏自愿将其所有的位于郑州市郑东新区××东路××盛世年华小区××单元××房屋出售给王晶，房屋成交价格为1680000元，付款方式为银行按揭贷款，合同约定买、卖双方应于银行贷款审批通过60个工作日内共同到房地产管理局办理过户手续，王晶应在过户当日支付首付款（首付款为合同约定价格减去银行实际贷款）。2016年12月12日，王晶通过中国银行账户向陈慧敏转款800000元，其双方签订《购房首付款协议》载明王晶已付给陈慧敏800000元用于购买涉案房屋的首付款。同日，陈慧敏出具《收据》，载明：“今收到王晶购房首付款80万元整；房屋坐落郑东新区黄河东路89号13号楼东2单元11层115号；郑房权证字第××号”。2018年3月13日，王晶分两笔向本院中信银行账户分别转款410000元、500000元。另查明，涉案房产于2014年2月21日由陈慧敏抵押给王萍，于2014年4月10日由陈慧敏抵押给裴志文，并分别办理了抵押登记。2014年2月21日，郑房他证字第D1403013142号显示涉案房屋他项权利人王萍，所有权人陈慧敏，他项权利种类抵押，债权数额为80万元。2014年4月10日，郑房他证字第D1403030187号显示涉案房屋他项权利人裴志文，所有权人陈慧敏，他项权利种类抵押，债权数额为15万元。2016年12月12日，陈慧敏账户转出16万元；2016年12月13日，陈慧敏账户显示转出80万元。2016年12月19日，王萍、裴志文分别向郑州市住房保障和房地产管理局直属分局提出抵押权注销登记申请书及房屋抵押权终止证明，载明因债务结清，同意办理抵押注销登记，王萍、裴志文均在申请人及抵押权人处签名并按捺指印。2018年11月28日，郑州市金水区人民法院就王萍诉陈慧敏、韩新民民间借贷纠纷一案作出（2018）豫0105民初29825号民事判决书，该案中王萍诉称：在陈慧敏归还了80万元后，其依约为陈慧敏办理了房屋解押、申请了执行结案，然而对于剩余款项，陈慧敏至今一分未付，屡次背离承诺的行为严重损害了其合法权益，且使其丧失了抵押房屋的优先受偿权。本院认为部分载明：“新的《借款合同》、《借据》约定的履行内容不在执行范围内，且中牟法院作出的《结案通知书》显示案件因执行完毕而结案，原告无法通过恢复执行实现自己的权益。”再查明，涉案房产分别于2017年2月9日、12月1日、2018年3月26日、4月9日因涉及案件被本院查封，于2018年7月30日被郑州市金水区人民法院查封。本案查明的其他事实与原审查明事实一致。以上事实有《房屋买卖居间合同》、转账记录、收据、《购房首付款协议》、中国银行流水、《抵押权终止证明》、注销登记申请书、工商银行流水、（2018）豫0105民初29825号民事判决书、执行裁定书、《不动产登记资料查询结果证明》及本案庭审笔录在案佐证。本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王晶与陈慧敏签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对其合同效力，本院依法予以确认，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。王晶已按约履行付款的义务，陈慧敏应依法履行自己的义务，故对王晶请求判令陈慧敏继续履行合同并协助其办理房屋过户登记手续的诉讼请求，合法有据，应当支持。但涉案房屋因涉及其他案件已被查封，且《不动产登记资料查询结果证明》显示涉案房屋有抵押。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定：有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。王萍享有抵押权的债权已在中牟县人民法院执行完毕，中牟县人民法院作出结案通知书显示案件因执行完毕而结案，郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初29825号民事判决书亦对此予以认定，主债权消灭，担保物权消灭；且裴志文、王萍在涉案房屋抵押权注销登记申请书、房屋抵押权终止证明上签名捺印，载明因债务结清，同意办理抵押注销登记，应视为其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。现因涉案房屋已被多次查封，直接履行存在障碍，综合考虑本案实际情况，为维护交易安全，构建诚信市场环境，王晶应先排除涉案房屋的执行，待涉案房屋解封后才能实现涉案房屋的过户，本院酌定待查封解除后三十日内陈慧敏、裴志文、王萍协助王晶办理涉案房屋的过户登记手续。原审判决事实部分错误，导致适用法律不当，相应判决错误，本院予以变更。被申请人陈慧敏、裴志文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对其民事诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果，由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：变更（2018）豫0191民初17207号民事判决为“被告陈慧敏继续履行与原告王晶签订的《房屋买卖居间合同》，待查封解除后三十日内将位于郑州市郑东新区黄河东路89号13号楼东2单元11层115号（不动产权证号：0901010676号）的房产过户登记到原告王晶名下，第三人裴志文、王萍予以协助”。再审案件受理费19200元，由再审申请人王晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  高 山人民陪审员  陈伟强人民陪审员  朱新学二〇二〇年三月五日书 记 员  李真真