吉林省延吉市人民法院民事判决书（2019）吉2401民初5396号原告：朴京植，男，1955年8月15日生，朝鲜族，退休，住延吉市。委托诉讼代理人：金龙，吉林衡丰律师事务所律师。被告：延边朝鲜族自治州农业农村局，住所地：延吉市天池路3460号。法定代表人：鲁作猛，局长。委托诉讼代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。原告朴京植与被告延边朝鲜族自治州农业农村局（以下简称延边州农业农村局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案受理后，于2019年3月16日作出（2018）吉2401民初8158号民事判决。原告朴京植不服判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2019年7月10日作出（2019）吉24民终622号民事裁定，撤销本院（2018）吉2401民初8158号民事判决，发回本院重审。本院于2019年8月15日立案受理后，于2019年9月24日依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朴京植当庭申请鉴定评估案涉两个停车位的价格。本院依法办理对外委托鉴定手续。2019年12月23日，延边吉信价格评估有限公司作出延信评字【2019】2087FY号评估报告。本院于2020年1月10日依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朴京植及其委托诉讼代理人金龙，被告延边州农业农村局的委托诉讼代理人扈玉海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朴京植向本院提出诉讼请求：1.要求确认朴京植与延边州农业农村局于2007年6月15日签订的《房屋产权置换协议书》合法有效；2.判令延边州农业农村局支付朴京植260000元办理房屋产权证及土地使用权证所产生的费用及利息（本金260000元，自2016年8月12日起至全部支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息）；3.判令延边州农业农村局支付朴京植260000元车位费以及利息（本金260000元，自2017年5月1日起至全部支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息）；4.判令延边州农业农村局协助朴京植将案涉房屋性质变更为商业用房。5.诉讼费及鉴定费由延边州农业农村局全部承担。2020年1月10日，朴京植依据鉴定结论变更第三项诉讼请求为判令延边州农业农村局支付朴京植240000元车位费以及利息（本金240000元，自2017年5月1日起至全部支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息）。事实和理由：2004年5月20日，延吉市发展计划局下发延市计字【2004】47号文件即《关于下达2004年延边农业职工中等专业学校建设办公教学综合楼项目计划的通知》，确定要在延吉市天池路南侧、汽车交易市场东侧盖建。由于朴京植的原有房屋位于欲建设的综合楼规划范围内，延边朝鲜族自治州农业委员会（以下简称延边州农委会）与朴京植协商征地补偿事宜。在遵循《延吉市房屋拆迁安置补偿方法》的前提下，经双方友好协商，约定以房屋置换方式予以补偿，同时约定延边州农委会交付给朴京植的房屋是可作为门市房经营（商业用房），还交付两个停车位供朴京植永久使用，朴京植在整个房屋置换过程中仅承担办理相关产权证的工本费用。签订协议后，延边州农委会立即将自有房屋交付给朴京植，但直至2014年都没给朴京植办理相关证件。无奈，朴京植只能自行办理房屋所有权证及土地使用证，朴京植为此支出260000元，该费用本应由延边州农委会承担。但即便如此，案涉房屋的性质登记为教育用房，土地性质登记为其他商服用地，严重违背了双方的约定。另外，协议中约定交付给朴京植的两个停车位，到现在也未交付且已经在上述车位内修建了延边州农委会的职工食堂，致使朴京植的合同目的无法实现。因延边州农委会的行为已严重侵害了朴京植的合法权益，故诉至法院。延边州农业农村局辩称：1.案涉房屋的土地是用于延边农业职工中专校舍楼建设，依法使用国有划拨土地，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题解释》第十一条，原、被告签订的《房屋产权置换协议》应属于无效协议。置换后的房屋已经办理了房屋产权证，该部分可以认定有效，但车位问题土地性质并没有改变，该部分为无效。2.双方在协议的第4条就办理朴京植房照的费用有明确约定，即相关费用由朴京植承担，不存在约定不明或者双方之后协议变更，事实上办照费用也是由朴京植承担的，并不存在所谓的垫付。因此朴京植主张此部分费用及相应损失无事实和法律依据。3.关于车位问题，车位确系由延边州农业农村局占有使用，是基于合同无效的处理方法，对此问题请求法院依法处理。4.关于房屋性质变更，基于合同无效以及双方合同约定的内容和案涉房屋的相关批准文件，均明确是教学用房，因此不存在变更之说。综上，请求法院驳回朴京植的诉讼请求。经审理查明：朴京植原系位于延吉市××镇.20平方米土地使用权人，地号110341-14，用途为商业用地，使用权类型为租赁。2005年6月30日，拆迁人延边州农委会（甲方）、委托拆迁单位延吉市富元房屋拆迁有限公司（简称富元拆迁公司）与被拆迁人朴京植（乙方）之间签订《房屋拆迁产权调换协议》，约定：甲方因办公楼项目建设需要拆迁乙方房屋，该房屋产权证号1XXXX，建筑面积1691.56平方米；甲方将位于西侧一、二单元房屋作为产权调换房屋，建筑面积600平方米；甲方应于2006年12月30日前负责给乙方办理产权调换房屋的房屋所有权证和土地使用证，手续由甲方承担，所支付的契税由乙方承担。协议最后一页分别加盖了延边州农委会、延吉宏宇房地产有限公司、富元拆迁公司的公章及法定代表人名章，并由朴京植签名、捺印。2007年6月15日，延边州农委会（甲方）与朴京植（乙方）签订《房屋产权置换协议书》，约定：1.在建设原延边农业职工中专校舍楼（现为甲方办公大楼）时，位于本项目规划区域内的一栋属于乙方产权的混合结构建筑物（厂房设计）被列入拆迁范围，其建筑面积1691.56平方米（地下一层393.52平方米，地上三层各层面积432.68平方米），土地使用证面积为1193.20平方米。2.双方要共同遵守有关城市规划及其拆迁等政策规定。甲方在乙方确保提供1691.56平方米房屋和1193.20平方米的土地使用证面积的条件下，同意以产权置换形式在新建农委办公大楼中划出西侧一、二楼单元，面积约600平方米房屋（混凝土框架结构，可用于门市房，最终面积以房产管理部门核定为准）予以调换。另外，在地下车库中（西边）给乙方两个停车位永久使用。3.房屋产权置换价格确定为300万元（人民币）。4.甲方牵头乙方协助，在办理新建办公大楼产权证时一并办理属于乙方约600平方米房屋的产权证，其相关费用由乙方承担。《房屋产权置换协议书》最后一页由延边州农委会在甲方处加盖公章，并由甲方代表玄铁锋签名，乙方朴京植签名和捺印。2014年12月9日，朴京植办理调换房屋的所有权证，证件中载明：朴京植系延吉市天池路3460号1003房屋的所有权人，产权证号6XXXX，规划用途为教育，建筑面积为615.77平方米。2016年8月16日，朴京植又办理调换房屋的土地使用证，证件中载明：土地使用权人朴京植，地号110XXXXXXXX，地类（用途）为其他商服用地，使用权类型为出让，终止日期为2056年8月7日，使用权面积为377.39平方米。朴京植在房屋被拆迁至办理上述两证期间，其支付委托拆迁费40000元（收据显示2014年12月3日朴京植代交，收款人富元拆迁公司、付款方延边州农委会）、印花税及契税共计10138.94元（收据显示交款日期2016年8月12日）、土地评估费2500元（收据显示交款日期2015年3月4日，付款方名称延边州农委会）、土地出让金200771元（收据显示交款日期2016年8月12日）、登记费496元（收据显示交款日期2014年12月）。另查，延边州农委会建设的办公楼位于延吉市××路，房屋所有权人延边州农委会，规划用途为教育，总层数为7层（地下负1层，地上6层），建筑面积为7898.39平方米。土地使用证上载明：土地使用权人延边州农委会，地类（用途）为机关团体用地，使用权类型为划拨，使用权面积为4840.62平方米。延边州农委会曾向朴京植交付过办公楼地下西侧的两个停车位，后延边州农委会收回该两个停车位，并将地下一层全部停车位改造成单位食堂。本院重审本案过程中，延边州农委会更名为延边州农业农村局。审理中，双方当事人对案涉房屋的相关办照费用承担产生分歧。在2019年2月21日庭审中，延边州农业农村局的时任案涉协议工程负责人玄铁锋及施工管理负责人朴龙律到庭作证2007年6月15日，延边州农委会与朴京植签订案涉协议时，约定由朴京植承担的办理房屋产权证相关费用仅指办理房屋产权证和土地使用证手续过程中应由朴京植承担的证照工本费，其他建设过程中的税、费、金（如房屋拆迁费、土地出让金及相关税费、土地评估费、测绘费、出让公告费等）均由建设单位延边州农委会承担。经与双方当事人核实，朴京植与延边州农委会对此费用承担问题并未另行签订补充协议。另外，双方当事人对案涉两个停车位的价格产生分歧，经朴京植申请价格评估后，延边吉信价格评估有限公司作出延信评字【2019】2087FY号评估报告评估案涉两个停车位价格为240000元。朴京植支付鉴定费3000元。延边州农业农村局对此评估报告提出异议：一、委托鉴定的两个车位鉴定的是所有权还是使用权，如是使用权，合同约定为长期使用，而长期使用本身属于一个不明确的概念，鉴定的是多久的使用权；二、停车位土地属于划拨用地，与其他参考的车位是否也是划拨地以及停车位权利期限是什么情况，对此价格是否有影响，鉴定时是如何考虑的。经延边吉信价格评估有限公司书面答复：一、根据双方签订的《房屋产权置换协议书》第二条，明确在地下车库（西面）给乙方（朴京植）两个停车位永久使用；二、基于该车位现状已被改造，其车位土地性质不影响市场交易价格，评估公司以该区域车位市场价格为依据作出价格评估。认定上述事实的证据有：朴京植身份证复印件、房屋拆迁产权调换协议、房屋产权置换协议书、房屋所有权证复印件两份、土地使用证复印件三份、清算单、税收完税证明、土地评估费发票、委托拆迁费发票、登记费票据、土地出让金票据、情况说明复印件两份、证人玄铁锋证言、证人朴龙律证言、延信评字【2019】2087FY号评估报告、鉴定费发票以及当事人的陈述。朴京植还提供公告费发票复印件十三张，因与本案待证事实之间缺乏关联性，故不予采信。本院认为，朴京植与延边州农委会之间于2007年6月15日签订的《房屋产权置换协议书》系对双方于2005年6月30日签订的《房屋拆迁产权调换协议》的变更，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故2007年6月15日《房屋产权置换协议书》合法有效。因延边州农委会已更名为延边州农业农村局，故该协议书对延边州农业农村局发生法律效力。关于《房屋产权置换协议书》中约定的“甲方牵头乙方协助，在办理新建办公大楼产权证时一并办理属于乙方约600平方米房屋的产权证，其相关费用由乙方承担”内容，未明确办理房屋产权证相关的具体费用明细以及办理土地使用证所需的费用由谁承担的问题。虽然签订协议书时延边州农业农村局方的负责人玄铁锋证明朴京植承担的相关费用仅为工本费，其他费用均由延边州农业农村局承担，但双方此后并未签订补充协议明确具体的费用承担，朴京植亦未提供其他客观证据予以佐证。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”按照交易习惯，回迁房屋产权登记产生的工本费及印花税、契税，应由产权人承担，故朴京植主张的登记费496元、印花税、契税10138.94元，合计10634.94元应由朴京植承担。关于划拨土地变更出让土地所产生的土地评估费2500元、土地出让金200771元，合计203271元，因《房屋产权置换协议书》第2条已明确约定延边州农业农村局交付给朴京植的置换房屋可用于门市房，故延边州农业农村局有义务保证交付房屋的土地使用权为商业用地，朴京植对此并无过错，故应由延边州农业农村局承担。关于朴京植代交的委托拆迁费40000元，双方未明确约定最后由谁承担。在没有特别约定的情况下，认为该费用应由委托拆迁的延边州农业农村局负担。以上共计由延边州农业农村局承担243271元。关于利息标准问题，因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故自2016年8月12日起至2019年8月19日止，应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息；自2019年8月20日起至实际给付之日止，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。关于协议书中约定的“另外，在地下车库中（西边）给乙方两个停车位永久使用”内容，按照通常理解是将地下车位的使用权让与朴京植，现因延边州农业农村局的原因导致朴京植无法正常使用地下车位，延边州农业农村局应作价补偿给朴京植。根据延信评字【2019】2087FY号评估报告，案涉两个停车位价格为240000元，故朴京植要求延边州农业农村局赔偿两个停车位款240000元及利息的请求，本院予以支持。关于利息的起算时间，因朴京植未举证证明延边州农业农村局收回车位的具体时间，故本院支持从2018年12月18日提起本案诉讼之日起算，利率标准同上。关于朴京植要求延边州农业农村局将其调换房屋的性质变更为商业用房的请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法(http://135.0.0.202/document/showcollection=legislation&aid=MTAxMDAxMjQyNjg%3D&language=中文""_blank)》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告朴京植与被告延边朝鲜族自治州农业农村局于2007年6月15日签订的《房屋产权置换协议书》有效；二、被告延边朝鲜族自治州农业农村局于本判决发生法律效力后立即向原告朴京植支付土地评估费2500元、土地出让金200771、拆迁费40000元，合计243271元及利息（以243271元为基数，从2016年8月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；三、被告延边朝鲜族自治州农业农村局于本判决发生法律效力后立即向原告朴京植支付两个停车位的费用240000元及利息（以240000元为基数，从2018年12月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；四、驳回原告朴京植的其他诉讼请求。如被告延边朝鲜族自治州农业农村局未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9490元，（原告朴京植已预交9490元），由原告朴京植负担941元，被告延边朝鲜族自治州农业农村局负担8549元；鉴定费3000元，由被告延边朝鲜族自治州农业农村局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 陈 艳人民陪审员 李爱梅人民陪审员 刘延荣 二〇二〇年三月十六日书 记 员 李 娜