浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终21号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王黎良，男，1982年3月17日出生，汉族，住嵊州市。 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨洁丽，女，1986年10月7日出生，汉族，住嵊州市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：邢哲，浙江计然律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告)：嵊州新城禧盛房地产发展有限公司，住所地嵊州市三江街道兴盛街666号。 法定代表人：唐云龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：辛九渊，该公司员工。 委托诉讼代理人：侯周乾，该公司员工。 上诉人王黎良、杨洁丽因与被上诉人嵊州新城禧盛房地产发展有限公司（以下简称禧盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2019）浙0683民初5148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成由审判员茹赵鑫担任审判长，审判员姚瑶、韦玮参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王黎良、杨洁丽共同上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持两上诉人的全部原审诉讼请求。事实和理由：一、事后行为不可掩盖被上诉人的违约事实，不能免除被上诉人应当承担的违约责任。根据案涉合同约定，被上诉人应在2018年4月30日前将符合用水、用电等基本条件的房屋交付给两上诉人。现被上诉人交付的房屋根本不符合合同约定，即使其事后安装了进出水管，也不能掩盖其根本违约的事实，一审以被上诉人事后安装的行为认为其不存在违约，违反契约精神。另，被上诉人是通过毁坏两上诉人财物的方式进行了事后补救，一审却予以确认，显属笑话。二、被上诉人的事后补救行为仍不能实现案涉房屋通水。两上诉人提交的证据显示，被上诉人曾一直拖延时间拒绝处理通水事宜，直至诉讼产生后，被上诉人擅自进入案涉房屋安装进出水管，后经公安机关调解赔偿了两上诉人相关财产损失。但即使如此，案涉房屋仍未能实现通水，被上诉人仅是在房屋内打了一个洞，根本没有接通水源和安装水表、阀门等。而两上诉人从建管局调取的竣工图纸显示，案涉房屋根本不具备通水条件，因为房屋毗邻专变电室，若要通水，则需接一条穿过专变电室的进出水管，但这样就会存在安全隐患，也违反商店电气设计规范等规定。三、两上诉人提出的解除合同时间符合合同约定。两上诉人在验房时，基于对被上诉人的信任，认为进出水管属于隐蔽工程且被上诉人自始未阐明，误以为案涉房屋具备用水功能，直至2019年6月13日租客提出、物业检查后于2019年6月17日才得知案涉房屋未通水。后，两上诉人分别于2019年6月28日、30日以书面形式向被上诉人邮寄解除合同通知书，符合合同约定的十四日内主张的条件。四、被上诉人隐瞒案涉房屋自始不具备用水条件的行为已构成欺诈，两上诉人有权请求撤销。两上诉人在一审中发现案涉房屋在当初的设计施工图纸中根本就没有进出水管，但被上诉人一直隐瞒这个事实。若案涉房屋自始不具备用水条件的，势必会影响到该房屋的交易价格，进而影响到两上诉人是否决定购买。两上诉人是在一审期间发现上述欺诈，故有权依照合同法的规定请求撤销案涉合同。 禧盛公司辩称，一、被上诉人交付的案涉房屋通过竣工验收，符合合同约定的交付条件，两上诉人混淆根本违约的概念，被上诉人的交付即使存在瑕疵，也可以通过整改或采取补救措施，而非解除合同，现案涉房屋已具备通水条件，一审判决符合法律规定。且案涉房屋是商铺，不是住宅，用水并非是必要条件，虽然案涉合同中有通水的约定，但这是政府统一的模板，不允许被上诉人私自修改，鉴于两上诉人的执意，被上诉人才作出通水整改。二、案涉房屋的用水条件已具备，在整改过程中，两上诉人有恶意阻扰行为。被上诉人在得知两上诉人的用水需求后，一直积极响应整改，但两被上诉人先是起诉要求解除合同，在用水整改完成后，又报警称整改未经其允许，后又认为施工设计图纸没有载明进出水管、配电房旁边不能供水等，与其起诉时的理由完全相反，存在恶意反复。现案涉房屋已整改完成，只要安装水表即可使用。三、两上诉人要求解除案涉合同没有法律依据和合同依据，即使有，也超过了解除权的行使期限。案涉房屋于2018年4月25日交付，根据合同约定，两上诉人行使解除权的期限是十四日。正如两上诉人所述，购置房产属于重大财产处分行为，案涉房屋仅29.98平方米，两上诉人不可能不验房且未发现不具备用水条件而迳行签署交接单，故两上诉人的解除权已过行使期间。四、被上诉人不存在欺诈行为。欺诈必须具有欺诈故意、欺诈行为、受欺诈方的错误意思表示以及因果关系四个要件，两上诉人并未举证证明被上诉人存在欺诈行为，本案最多只是合同的瑕疵履行问题，并不构成欺诈。综上，请求驳回上诉，维持原判。 王黎良、杨洁丽共同向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的商品房买卖合同，禧盛公司向王黎良、杨洁丽支付违约金70505.30元；2.判令禧盛公司返还购房款762219.30元（包括贷款利息57166.30元）、办理产证费用3252.70元、其他费用105.11元、物业服务费1261.20元，合计766838.31元，并从交付之日起按年利率6%支付上述款项的资金占用期间的利息损失至本息清偿完毕时止。 禧盛公司向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的商品房买卖合同；2.判令王黎良、杨洁丽支付违约金70383.9元；3.判令王黎良、杨洁丽交付购房发票，配合办理吾悦广场4幢225号房屋的备案登记注销、贷款注销、预抵押登记注销手续；4.判令王黎良、杨洁丽返还房屋、恢复原状并支付自该商品房交付之日起至实际返还之日止按照房屋总价3%计算的年租金26393.79元（暂计算至2019年7月25日）。后，禧盛公司撤回第1、3、4项反诉请求，并将第2项反诉请求的违约金变更为12250元。 一审法院经审理查明：2016年6月22日，王黎良、杨洁丽与禧盛公司签订《商品房认购协议》《浙江省商品房买卖合同》，购买嵊州市城南新区吾悦广场4幢228号房屋。《浙江省商品房买卖合同》约定，商铺建筑面积为29.98平方米，合同签订当日支付353878元，余款350000元办理贷款，买受人应于签署本合同之日起30日内以按揭贷款方式付清余款。合同第八条约定：买受人如未按本合同规定时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）:①逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；合同第九条约定：出卖人应在2018年4月30日前，将符合用水、用电等条件的商品房交付买受人；合同第十条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：①逾期不超过60日，自交付最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十七条约定：凡符合浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法第二十八条第一款退房条件要求退房的，买房人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。该商品房买卖合同附件八、补充协议第四条约定：买受人以按揭贷款支付部分房款的，①买受人自行办理银行按揭贷款手续，并在本合同签署之日起三日内向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料，且及时办理相关公证、抵押手续，费用由买受人承担。若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或未完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理。买受人不可撤销地授权委托出卖人代为办理预售商品房的抵押预告登记手续（如有），费用由买受人承担；买受人承诺积极提供办理抵押预告登记的所有资料，否则出卖人有权单方解除本合同；②买受人向银行申请按揭贷款，本身是与银行建立借贷法律关系，客观上受政府主管机关或贷款机构政策调整的影响而存在银行同意或不同意发放贷款两种可能性，若银行批准的按揭贷款金额少于买受人申请的金额或银行拒绝对买受人贷款，导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在知晓或应当知晓贷款审批结果后三十个自然日（公历日）内现金补足，否则按照买受人逾期付款的约定处理……；第七条：（一）解除权及解除权异议行使期限：（1）买受人行使法定或约定解除权时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十四日内书面通知对方，逾期视为买受人弃权……。 2016年9月28日，贷款人中国邮政储蓄银行股份有限公司嵊州市支行与借款人王黎良、杨洁丽、保证人禧盛公司签订《个人购房/购车借款及担保合同》，王黎良、杨洁丽以涉案商铺作抵押，以禧盛公司为保证人向该银行办理涉案房屋按揭贷款35万元。 2018年4月25日，王黎良与嵊州吾悦广场的物业公司签订《楼宇交接表》，办理了涉案商铺交接手续。2019年6月13日，租客发现涉案商铺无进水、排水设施。物业核实后，于2019年6月17日将这一情况通知了王黎良。涉案商铺位于嵊州吾悦广场吾悦华府25＃、26＃专变旁，商铺竣工图未载明用水设施。王黎良分别于2019年6月28日向嵊州市领带园四路禧盛公司、2019年6月30日向嵊州市吾悦广场写字楼24层禧盛公司邮寄了EMS快件，快件单载明的内件品名为要求解除吾悦广场5-228号商铺通知书，但禧盛公司表示未收到通知书，双方均未出示邮寄件，邮件实际内容不清楚。2019年7月23日，该院受理王黎良、杨洁丽诉禧盛公司一案。2019年8月15日禧盛公司未经王黎良、杨洁丽同意，派人剪断涉案商铺门锁为该商铺安装了进水、排水设施，经王黎良一方报案后，在嵊州市公安局三江派出所双方达成《人民调解协议》。 王黎良、杨洁丽购买涉案商铺支付了购房款705053元、物业服务费1261.20元、物业专项维修资金2702.70元、不动产登记费550元、化粪池垃圾105.11元。中国邮政储蓄银行股份有限公司嵊州市支行出具的还款流水单载明，截至2019年5月30日，王黎良贷款金额35万元，贷款余额90702.41元。 一审法院认为，虽涉案商铺的竣工图无用水设施，禧盛公司在交付时亦未安装用水设备，但经王黎良一方反映后，禧盛公司已为该商铺安装了进出水设施，已符合合同约定的用水条件，此为其一；第二，买受人在接受房屋时，一般对房屋质量进行必要的检验，这是买受人应行使的注意义务。本案中，不具备用水设施属于比较明显瑕疵，即使该瑕疵符合双方约定或法律规定可解除合同的，依合同附件八第七条约定，王黎良、杨洁丽要解除合同的，理应在商铺交接之日起14日内，即2018年5月9日前向禧盛公司提出解除合同的书面申请，但王黎良一方未在该期限内提出，依合同约定视为王黎良一方放弃解除合同的权利。综上，对王黎良、杨洁丽以不符合合同约定的用水条件为由解除合同的主张，该院不予采纳。禧盛公司为涉案商铺安装进、出水设施后，王黎良、杨洁丽又以涉案商铺位于吾悦华府25＃、26＃专变旁，以该用水设施不符合《住宅建筑电气设计规范》关于配变电所设置规定为由，要求解除合同。而本案讼争房屋系商铺，《住宅建筑电气设计规范》针对住宅建筑电气设计规范，对商铺配变电所设置未作规定，故不宜适用《住宅建筑电气设计规范》的规定。关于配变电所设置问题，《商店建筑电气设计规范》第3.6.2条规定：“不应贴邻水产品或位于其正下方，且不应贴邻易燃、易爆商品存放区域或位于其正上方、正下方。”，《民用建筑电气设计规范》第4.2.1规定：“不应设在厕所、浴室、厨房或其他经常积水场所的正下方，且不宜与上述场所贴邻。如果贴邻，相邻隔墙应做无渗漏、无结露等防水处理。”该两部规范性文件表明，只针对贴邻隔墙用水作了限制性规定，但其并不限制贴邻隔墙外区域的用水设施。故对王黎良、杨洁丽以配变电所旁商铺不能安装用水设施为由，要求解除合同的主张，该院不予支持。据此，王黎良、杨洁丽解除合同的主张，既不符合双方合同的约定，也不符合法律规定可解除合同的情形，故对王黎良、杨洁丽要求解除商品房买卖合同及基于解除合同主张的违约金、返还购房款等费用和利息的诉请不予支持。如禧盛公司交付的房屋给王黎良、杨洁丽造成其他损失的，王黎良、杨洁丽可另行主张权利。 本案中，虽双方之间的商品房买卖合同约定，王黎良、杨洁丽应于签署商品房买卖合同之日起30日内以按揭贷款的方式付清余款350000元，但《个人购房/购车借款及担保合同》载明王黎良、杨洁丽以涉案商铺作抵押，由禧盛公司作担保向中国邮政储蓄银行股份有限公司嵊州市支行的贷款来支付余款。即禧盛公司能否在签署合同之日起30日内收到350000元尾款，与王黎良、杨洁丽、禧盛公司，甚至贷款银行均有关联。而依照合同中附件八补充协议第四条约定：若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或未完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理。也即禧盛公司要求王黎良、杨洁丽承担逾期付款的违约责任的，应举证证明因王黎良、杨洁丽原因导致禧盛公司未能在合同约定的期限内收到涉案商铺尾款。然禧盛公司至今未提供该方面的证据，故应承担举证不能的法律后果。综上，该院对禧盛公司要求王黎良、杨洁丽承担逾期付款违约金的主张亦不予支持。因禧盛公司已撤回第1、3、4项反诉请求，不违反法律规定，该院予以准许，故对该三项反诉请求成立与否在本案中不作评价。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十二条、第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、驳回王黎良、杨洁丽的所有诉讼请求；二、驳回禧盛公司的反诉请求。本诉案件受理费11468元，由王黎良、杨洁丽负担；反诉案件受理费2220元，减半收取计1110元，由禧盛公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院依职权于2020年3月4日至现场勘查案涉房屋的通水情况，并形成勘查笔录一份。经勘查，截止2020年3月4日上午11时10分，案涉房屋并未通水。 两上诉人对上述勘查笔录发表质证意见称，对证据三性无异议，对案涉房屋未通水也没有异议，同时对排水问题提出疑虑。从现场可知，案涉房屋旁边就是配电所，根据相关规范，原则上不应贴邻水产品，施工图纸上亦未安排进出水设施，故即使被上诉人采取事后补救措施，也同样存在安全隐患，被上诉人对此存在隐瞒、欺诈的事实。 被上诉人对上述勘查笔录发表质证意见称，对证据三性均无异议。 本院认证认为，该勘查笔录系本院依职权作出，对其真实性、合法性和关联性应予确认，可以证明截止2020年3月4日上午11时10分，案涉房屋并未通水的事实，故予认定。 经审理，本院除对一审法院查明的案件事实予以确认外，另查明：截止2020年3月4日上午11时10分，案涉房屋并未通水。 本院认为，双方当事人对案涉房屋在交付之时不具备通水条件的客观事实均无异议，对案涉合同中有被上诉人需向两上诉人交付符合用水等条件的房屋的约定也无异议，故本案二审中的争议焦点主要是被上诉人向两上诉人交付未通水的案涉房屋是否构成根本性违约，两上诉人是否有权据此诉请解除案涉合同。具体评析如下： 根据审理查明的事实，被上诉人于2018年4月25日交房时，确实未向两上诉人交付符合案涉合同约定的用水条件的房屋，存在违约，但一方面，两上诉人作为买受人，未在接受案涉房屋时尽到审慎检验的义务，想当然的认为案涉房屋符合合同约定的用水条件，直至被第三方租客发现，存在一定过错；另一方面，案涉房屋系商铺而非住宅，现行法律并未明确规定商铺必须具备通水条件，案涉合同中也未约定实现通水是两上诉人签订合同的目的，且即便是，被上诉人亦可通过后期整改等补救措施来实现两上诉人的合同目的，故应认为，被上诉人的案涉违约行为尚不足以构成根本性违约。当然，两上诉人提出的案涉房屋旁边即为专变电室，通水存在安全隐患等的主张具有一定合理性，若被上诉人后期未能按照两上诉人的合理要求实现整改的，或者整改行为被有关权力部门否定的，两上诉人可另行主张。同时，应当明确的是，两上诉人对被上诉人的合理整改行为应予积极配合，本院不希望再发生类似于一审期间，被上诉人擅自派人剪断案涉房屋门锁等的行为，实乃有失道义。 需要特别说明的是，《中华人民共和国合同法》开篇明义：为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。应当认为我国合同法的立法目的之一在于维护社会经济秩序，确保交易安全、稳定。在不违背法律法规效力性强制性规定的前提下，当事人通过真实意思表示签订的合同，依法受到保护，并依法对当事人产生约束力。除非出现约定解除或法定解除的情形，否则无论是国家权力机关还是当事人本身，均无权擅自单方面解除合同，当事人应当本着诚实信用原则切实履行合同义务，若发生违约行为的，应当寻求一个合情合理合法的救济途径，而不是动辄诉请解除合同，是为维护社会经济秩序稳定的应有之意。现根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，并结合本案实际，在被上诉人违约后，两上诉人可以请求被上诉人承担修理、重作、减少价款、赔偿损失等违约责任，而不是迳行诉请解除合同，故对两上诉人的上诉请求，本院不予支持。至于本案是否构成欺诈、案涉合同是否可予撤销的问题，因系两上诉人在二审中新增加的诉讼请求，依法不属于本案二审审理范畴，本院在此不作评判，两上诉人可另行主张。 关于截止2020年3月4日上午11时10分，案涉房屋尚未通水的情况，因案涉房屋已于2018年4月25日交付给两上诉人并受两上诉人的实际控制，如上所述，若被上诉人于之后要采取整改等补救措施的，势必需要得到两上诉人的配合，故应认为，截止2020年3月4日上午11时10分案涉房屋尚未通水并不可完全归责于被上诉人，希望双方当事人在收悉本判决书后能就相关问题进行友好协商，以实现共赢，而不是徒增诉累。 综上所述，两上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11468元，由上诉人王黎良、杨洁丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  姚 瑶 审判员  韦 玮 二〇二〇年三月十一日 书记员  张青炀