汕头市金平区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0511执异13号 案外人：汕头市新华建筑总公司，住所地汕头市金平区潮汕路35号二楼，组织机构代码19285301-5。 法定代表人：张陆坝。 委托诉讼代表人：林忠生，系广东众大律师事务所律师。 申请执行人：林志凌，男，汉族，1964年9月8日出生，住所地汕头市金平区。 委托诉讼代理人蔡飚、张佳芸，均系广东岭海律师事务所律师。 被执行人：汕头市农业机械总公司，住所地汕头市金平区潮汕路55号，统一社会信用代码914405001927254277。 法定代表人：林逸雄。 委托诉讼代理人杨奕雄，系广东乐众律师事务所律师。 本院在执行申请执行人林志凌与被执行人汕头市农业机械总公司借款纠纷一案中，案外人于2020年2月17日向本院提出书面异议，要求撤销（2019）粤0511执恢44号之二《执行裁定书》对被执行人汕头市农业机械总公司名下位于汕头市潮汕路75号的土地使用权14680.40平方米中原大门内侧3498平方米（折合5.247亩，属3号地块）及上盖物（汕头市潮汕路75号1号仓库全座、11号仓库一部分（已倒塌）、14号电房全座、3号办公宿舍）的相关裁定，并解除、停止上述土地使用权及上盖物的查封、拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称，贵院受理申请执行人林志凌与被执行人汕头市农业机械总公司（以下简称：农机公司）借款纠纷恢复执行一案【案号列：（2019）粤0511执恢44号】，并查封了农机公司名下位于汕头市××路××号的土地使用权及上盖物，案外人对此一概不知，也从未收到贵院的通知，案外人直到最近才获悉。因贵院查封的位于汕头市××路××号的土地使用权及上盖物中部分权属为案外人所有，故案外人依法特向贵院提出异议。 一、案外人是位于汕头市××路××号的土地使用权14680.40平方米中原大门内侧3498平方米（折合5.247亩，属3号地块）土地及上盖物的合法所有权人。 案外人于1996年8月13日与农机公司签订了一份《合同书》，约定农机公司提供位于汕头市××路××号的土地使用权原大门内侧自有土地面积3498平方米，折合5.247亩，与案外人合作拟建二栋八层综合楼，由案外人偿还转让款。 上述合同于1996年11月11日，得到汕头市经济委员会、汕头市财政局、汕头市国有资产管理办公室三部门以汕市经【1996】261号文件批准（详见汕市经【1996】261号文）。 2002年10月13日，案外人与农机公司依据【1996】261号文，签订《汕市经【1996】261文暨相关执行合同书补充协议书》，约定调整产权转让费为人民币314.4万元，还约定由农机公司负责办理转让的5.247亩土地的权属变更手续及双方交接转让用地的时间。案外人至2003年4月18日付清农机公司的全款314.4万元，同日农机公司将转让地块的资料移交给案外人（详见交接土地资料清单）。2003年4月29日农机公司将该地块及上盖物移交给案外人（详见转让房地产移交手续）。至此，案外人已经实际拥有上述地块及上盖物的所有权。 二、位于汕头市××路××号的土地使用权14680.4.平方米中原大门内侧3498平方米（折合5.247亩，属3号地块）土地及上盖物至今尚未办理过户责任在于农机公司，案外人不存在过错。 案外人对上述土地及上盖物进行管业后，多次要求农机公司履行办理上述土地及上盖物的过户登记手续，但因农机公司向农行汕头市金凤支行（下称：支行）贷款，并将汕头市××路××号的土地使用权《国有土地使用证》原件交支行保管，而办理位于汕头市××路××号的土地使用权14680.40平方米中原大门内侧3498平方米（折合5.247亩，属3号地块）的土地变更手续，又必须提供汕头市××路××号的土地使用权《国有土地使用证》原件，因支行不同意提供原件，导致案外人一直无法办理上述地块及上盖物的过户手续，责任在于农机公司，案外人不存在过错，汕头市金平区人民法院作出的（2005）金岐执字第35、36、37—3号民事裁定书也已认定案外人不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，虽然上述土地及上盖物未办理过户手续，但案外人已支付全部价款，且已对其进行管业使用，所以贵院查封该地块及上盖物明显错误，应当撤销并解除、停止对案外人财产的查封及拍卖。 三、申请执行人林志凌在取得农机公司债权时，已明知案外人对农机公司位于汕头市××路××号地块中的5.247亩土地及上盖物享有所有权，还故意隐瞒事实，并申请法院查封属于案外人的财产，明显侵害了案外人的合法权益。 案外人从农机公司得知，申请执行人的债权是来源于代为农机公司偿还支行债务，且从申请执行人的声明书内容显示，申请执行人在申请法院查封时，已明知所查封的地块涉及其他业主的权属，也承诺当其他业主要求进行分割时，将无条件予以配合。申请执行人也清楚上述地块因支行作为申请执行人曾申请查封该地块，后因案外人向贵院提出执行异议，贵院也已依法裁定支持了案外人的异议请求（详见汕头市金平区人民法院民事裁定书（2005）金岐执字第35、36、37—3号），解除对上述土地使用权的查封，但申请执行人还故意隐瞒事实，并执意申请查封案外人的财产，明显侵害了案外人的合法权益，既违反法律规定，也违背其承诺，也浪费司法资源。 综上所述，案外人已支付上述地块及上盖物的对价，且已对该地块及上盖物进行管业使用，虽然至今尚未办理过户手续，但责任在于农机公司，案外人并无过错。现申请执行人在向贵院申请恢复执行中，故意隐瞒这一事实，并导致贵院将属于案外人的财产予以查封，故案外人依据《民事诉讼法》等规定，请求贵院依法予以撤销并解封、停止拍卖上述地块及上盖物，以保障案外人的合法权益。 申请执行人辩称：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24、25条的规定，被答辩人并非本案权利人，不是提起本执行异议的适格主体，不享有阻却3号地块以及上盖物进入查封、拍卖等执行程序的民事权利。 首先、本案适用的裁判规则。 最高人民法院于2015年5月5日开始实施《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“复议异议规定”）第三十二条规定：“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定”。 根据上述规定，在审查被答辩人提出的本执行异议纠纷时，依法应当适用复议异议规定作为裁判规则。而《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【以下简称“查扣冻规定”】所规定的判断标准已经为复议异议规定规定的标准所覆盖。在判断被答辩人提出的执行异议是否能够成立？是否有权享有阻却执行的实体权利等问题时，依法应当适用复议异议规定的裁判标准进行审查裁决。 其次、被答辩人不是本案被执行财产的权利人。 a执行异议审查的方式是形式审查。 根据复议异议规定第24、25条的规定，确定了执行异议的审查，仅采取仅形式审查的方式进行审查，即确定执行前置审查程序，仅是通过第25条的权利人外观评判标准进行形式审查，从而起到快速过滤掉一些明显成立或者不成立的案外人异议，而将实质审查的任务交给执行异议之诉去处理。 b本案的焦点是判断被答辩人是否在形式上具备异议人的法定条件。 根据上述理由，本案执行异议的审理焦点是：被答辩人提出的本执行异议，是否在外观表象上同时具备复议异议规定第24条规定的形式要素？ c被答辩人不具备法定权利人的外观表象条件。 根据复议异议规定第24条的规定，判断被答辩人是否有权提出本执行异议，首先必须判断其在外观表象上是否同时具备复议异议规定第24条规定的形式要素，而根据复议异议规定第25条规定的外观判断标准，可以确定被答辩人不具备复议异议规定第25条规定的权利人的外观表象条件。 根据复议异议规定第25条第（一）款的规定，被答辩人应当举证证明其为该诉争土地不动产登记簿上登记的产权人。 因为被答辩人提交的全部证据均无法证明其为该土地不动产登记簿上登记的产权人，故此，贵院根据复议异议规定第25条第（一）款规定，依法认定被答辩人并非答辩人申请执行案件的权利人。 再次，被答辩人提出的异议申请依法应当予以驳回。 因被答辩人并非诉争土地登记簿上的产权人，根据复议异议规定第25条第（一）款的规定，被答辩人不是本案权利人。故此，根据复议异议规定第24条的规定，由于从外观证据判断被答辩人不是本案的权利人，在本执行前置程序的审查中，贵院依法应当裁定驳回被答辩人提出的执行异议。 综上，由于本案仅是执行前置程序，其审查方式仅是形式审查，仅应当依据复议异议规定的形式审查判断标准去判断被答辩人是否有权提出执行异议，根据这一原则，被答辩人不是提起本执行异议的适格主体权利人，贵院依法应当裁定驳回被答辩人提出的执行异议。 而至于被答辩人基于与被执行人之间所存在的合同约定、以及合同履行的事实是否会产生阻却执行的实体权利，依法不应当在本程序中进行审查。而应当由被答辩人通过执行异议之诉启动一个实体诉讼程序去审查确定。 二、被答辩人不享有阻却3号地块以及上盖物进入查封、拍卖等执行程序的实体民事权利。 首先、被答辩人与被执行人之间签署的相关协议均不具备产生实体权利的合法有效性，被答辩人据此不享有阻却执行的实体权利。 （一）被答辩人与被执行人签署的《合同书》未依法完成全部报批手续，该合同未生效，被答辩人并不享有合法有效的约定准物权。 为盘活存量资产，被执行人于1996年8月13日与案外人签署《合同书》【案外人证据2】，将被执行人于潮汕××××号自有土地5.24亩（即3号地块以及上盖物）折价577.17万元转让给案外人。1996年11月11日，汕市经【1996】261号文《关于汕头市农业机械总公司出让部分物业的批复》【下称“批复”案外人证据3】确定：同意被执行人采取以产权转让方式转让建成物业给案外人，但产权转让应按有关规定报市国资管理部门办理评估立项手续。 但由于经济环境变化，双方在上述批复下达后，未按批复要求就产权转让办理评估立项手续，故此，诉争国有资产的流转并未依照国有资产管理的相关法律规定【如《国有资产评估管理办法》等行政法规】完成批准手续，故此，双方均清楚《合同书》因为获得批准，而尚未发生法律效力。而双方也因为合同未生效，而并没有按《合同书》的约定办理资产移交等履行合同的行为。 故此，因《合同书》未按法律规定完成评估定价程序，而并未被国资管理部门批准产生合同效力，被答辩人据此不享有阻却执行的实体权利。 （二）被答辩人与被执行人之间重新签署的《补充协议书》属于未生效合同，被答辩人据此亦不享有阻却执行的实体权利。 被执行人以产权转让方式向案外人转让3号地块以及上盖物的行为，至今尚未依法完成全部报批程序，亦未取得国有资产管理部门依法做出同意转让的批复。 根据国有资产管理的法律规定，被执行人若要自主地向被答辩人转让诉争资产，则所签署的转让协议必须取得国有资产管理部门的批准，国有资产管理部门的批复依法应当明确是否同意转让？以及以什么价格进行转让？ 在此基础上，批复【案外人证据3】仅批准同意转让，但同时明确还需要对交易价格按规定进行评估确认。亦即被执行人和被答辩人之间的交易应按什么价格进行转让尚未获得批准。 而要确定交易价格，则必须根据国务院规定的行政法规《国有资产评估管理办法》规定的程序进行评估和确认，《国有资产评估管理办法》第十二条的规定，国有资产评估应当按照“申请立项—资产清查—评定估算—验证确认”的程序进行。 答辩人证据充分证明被执行人和被答辩人在获得批复后，由于市场行情变化，均未进一步推动交易进行，故此，并没有按照国资委的要求立即启动评估定价程序，整个交易完全停顿。直至2003年双方从新签署《补充协议书》后，才重新启动如下国资批准转让的审批程序： ①被执行人于2002年10月18日，向主管部门汕头机械（集团）公司提交《关于调整与新华建筑总公司合作项目转让价格的请示》【答辩人证据二】，正式重新启动向上级管理机关报批的手续； ②取得主管部门审查同意后，主管部门于2003年10月11日向汕头市经济贸易局提交《关于汕头市农业机械总公司调整部分土地转让价格的请示》【答辩人证据三】； ③按照转让国有资产的法定程序，被执行人于2003年10月30日委托汕头弘实房地产评估有限公司，对拟转让的3号地块以及上盖物进行评估，评估公司于2003年11月6日签发《房地产评估报告》【汕弘评（2003）第1534号】确定拟转让资产评估价值为：2,896,348元【案外人证据8】； ④经请示主管部门同意，被执行人于2003年12月5日正式以该评估结果为基础，向汕头市财政局提交《资产评估项目备案表》【答辩人证据五】，最终正式启动国有资产管理机关对合作项目资产转让的申请报批手续。 从2003年12月再次向汕头市财政局提交资产转让立项申请后，至今国有资产管理部门对该合作项目均未做出最终同意转让的批复。 综上：被执行人和被答辩人之间的交易的全部交易协议均因未获得国资管理机关的最终批准，相关协议均属于未生效合同，被答辩人据此亦不享有阻却执行的实体权利。 （三）被执行人和被答辩人均确认《补充协议书》需经有关部门批注后才能生效。 《补充协议书》第（3）条约定：“本协议经上级批准生效五天内，乙方应付甲方人民币45万元”、第（4）条约定：“本协议经上级批准生效五个月内乙方应理清楚原甲方欠乙方遗留债务等手续……”。 《备忘录》【答辩人证据四】达成以下意见：“二、乙方在5.24亩土地转让合同价格调整，经有关部门批准后，三天内准时付还甲方转让款60万……；四、待转让合同上级正式批准后……”。 被执行人与被答辩人均在上述《补充协议书》、《备忘录》盖章确认，即表明双方同意并确认《补充协议书》需经有关部门批注后才生效。 因此，在国有资产管理部门对《补充协议书》等协议至今未做出同意转让批复的情况下，《补充协议书》等协议属于未生效合同。 综上：被答辩人与被执行人之间签署的《合同书》、《补充协议书》属于未生效合同，被答辩人阻却执行的主张不符合复议异议规定第28条第（一）款规定的“在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同”的法定条件，被答辩人不享有阻却执行的实体权利。 其次、被答辩人对3号地块以及上盖物未办理过户存在过错 3号地块以及上盖物办理过户的障碍有两个：①土地使用权原件在中国农业银行汕头市金凤支行；②被答辩人受让3号地块以及上盖物未获得国有资产管理部门的批准。 被执行人与被答辩人重新签订《补充协议书》后，按照相关规定应当重新启动向上级管理机关报批的手续，但是时至今日，除提交《关于调整与新华建筑总公司合作项目转让价格的请示》、《关于汕头市农业机械总公司调整部分土地转让价格的请示》、《资产评估项目备案表》外，至今国有资产管理部门对该合作项目未再做出任何同意转让的批复。 因此，被答辩人对《补充协议书》未获得国有资产管理部门的批准存在过错。 更重要的是：根据声明书【案外人证据10】，被答辩人于2012年后就明知银行的查封措施已经解除，仍然未促使办理资产更名手续，其对土地未过户存在明显的过错。 因此，被答辩人提出的异议因不符合复议异议规定第28条第（一）、（四）项的规定，不享有排除强制执行的实体民事权利。 综上：在本案进行强制执行的前置审查程序中，被答辩人提出的执行异议申请因在形式上不符合复议异议规定第24、25条规定的外观形式审查条件，被答辩人不享有提起执行异议的程序权利，贵院依法应当裁定驳回其提起的执行异议申请。 即便退一步说，本案从谨慎角度出发，进入实体权利审查，被答辩人提出的执行异议同样存在不符合复议异议规定第28条第（一）、（四）项规定的情形，被答辩人亦对诉争不动产不享有阻却执行的实体权利。 综上所述，被答辩人的异议明显不能成立，请贵院依法驳回其异议请求。 被执行人述称，一、有关第3号地块及其上盖物的转让合法有效；二、以上物业已实际交付案外人实际占有和使用；三、没有办理物权转让是由申请执行人的过错造成的，因其物权原件拒不交出导致无法转让，请求解除对三号地块及上盖物的查封。 本院查明，本院在执行××人××与被××人汕头市农业机械总公司借款纠纷一案中，于2019年4月11日作出了（2019）粤05执恢44号之一《执行裁定书》，裁定：“查封、冻结、扣押被执行人汕头市农业机械总公司名下财产（限值人民币7062400元）。”并查封了被执行人汕头市农业机械总公司名下位于汕头市××路××号的国有建设用地使用权及位于汕头市××路××号1号仓库、11号仓库、14号电房、3号办公楼等。2019年4月22日，本院又作出了（2019）粤05执恢44号之二《执行裁定书》，裁定：“拍卖被执行人汕头市农业机械总公司名下位于汕头市××路××号的国有建设用地使用权及位于汕头市××路××号1号仓库、11号仓库、14号电房、3号办公楼……以清偿本案债务”。案外人遂向本院提出执行异议。 另查明，1996年8月13日，案外人与被执行人汕头市农业机械总公司签订了《合同书》一份。约定，被执行人汕头市农业机械总公司提供位于汕头市××路××号原大门内侧自有土地面积3498平方米，折合5.247亩（具体以国土规划部门测定的红线为准），与案外人合作拟建二栋八层综合楼，按规划可建建筑面积6996平方米。工程以被执行人汕头市农业机械总公司自筹基建计划立项，案外人出资建设，产权归案外人所有，案外人应付被执行人汕头市农业机械总公司产权转让费577.17万元，即转让费以每平方米825元计。合同还对双方的其他权利义务作了相应规定。1996年11月11日，汕头市经济委员会、汕头市财政局、汕头市国有资产管理办公室联合出具了《关于汕头市农业机械总公司出让部分物业的批复》（汕市经【1996】261号文件），该文批复：“一、同意市农业机械总公司位于潮汕××××号现有土地中，将其中5.247亩土地与新乡村委会互相交错的自有地统一规划建设，建成物业以产权转让方式转让给汕头市新华建筑总公司（新乡村委会），具体实施按双方签订的协议书执行……。”案外人先后向被执行人支付了如下款项：1996年8月21日付了15万元、1996年9月19日付了1112200元、1996年10月30日付了15万元、1996年12月12日付了86万元、1997年2月28日付了581000元，合共付了2853200元。2002年10月13日,被执行人汕头市农业机械总公司与案外人、汕头市升平区新乡股份经联社即原汕头市新乡村委会签订了《汕市经（1996）261号文暨相关执行合同书补充协议书》一份。约定，双方于1996年8月13日签订的合建合同书经有关上级批复同意，汕市经（1996）261号文批复。经双方协商同意，作如下修改：1.鉴于双方利益所在及现行政策允许，被执行人汕头市农业机械总公司负责办理汕府国用（1994）字第82300002号《国有土地使用证》中已转让给案外人的5.247亩土地权属变更登记手续，明晰各自产权，涉及有关费用按政策各自负担。2.转让价格调整：原转让费按每平方米825元，可建面积6996平方米，总额577.17万元调整为每平方米450元，可建面积6986.70平方米，总额314.40万元即土地转让款为314.40万元（注：国土规划部门测定为5.247亩，可建面积为6986.70平方米）。3.原案外人已付定金865755元和其他四笔付款合计2853200元仍作先期付款视为被执行人汕头市农业机械总公司已收转让费，剩余款项案外人应于2003年4月30日前付还被执行人汕头市农业机械总公司。4.在案外人付齐全额土地转让款后十五天内，被执行人汕头市农业机械总公司必须将该地块完整交付案外人使用。2003年4月18日，被执行人汕头市农业机械总公司出具了《收款收据》一份，确认收到案外人（转收）易地补偿款290800元。至此，案外人已付清全部转让款314.40万元。同日，案外人与被执行人汕头市农业机械总公司签订了《交接土地资料清单》一份。确认案外人已依上述合同履行支付全额土地转让费，被执行人汕头市农业机械总公司现向案外人移交如下资料：1.证号：汕府国用（1994）字第82300002号《国有土地使用证》复印件。2.位于汕头市××路××号大门内侧3498平方米汕头市国土房产局测绘队图解座标图。3.汕市经（1996）261号文复印件。同月29日，案外人与被执行人汕头市农业机械总公司签订了《转让房地产移交手续》一份。确认案外人已接收到被执行人汕头市农业机械总公司移交的其所有的位于潮汕××××路一侧3498平方米的土地使用权及其上盖物。（被执行人汕头市农业机械总公司内1号、3号均为二层楼房835.99平方米），案外人与被执行人汕头市农业机械总公司双方已按汕头市国土房产局测绘队于1995年10月出具的该房地产图解坐标图，界定实物的四至，以此为据。 2012年4月9日，申请执行人出具了《声明书》一份，确认其收到被执行人案涉房产的《国有土地使用证》及11号仓库的《房屋所有权证》等。 诉讼期间，案外人、申请执行人、被执行人确认案涉土地及上盖物为汕头市××路××号的土地使用权14680.40平方米中原大门内侧3498平方米（折合5.247亩，属3号地块）及1号仓库全座、14号电房全座、11号仓库一部分（已倒塌）及3号办公宿舍。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人要排除执行应当同时符合以上规定的要件。首先，由于案涉土地及其上盖物在本院查封之前已签订了转让合同，并经汕头市经济委员会、汕头市财政局、汕头市国有资产管理办公室批准，且案外人已支付了购房款；其次，案外人与被执行人于2003年4月18日、29日签订了《交接土地资料清单》及《转让房地产移交手续》，案涉土地及其上盖物已由案外人占有、使用；再者，本院（2005）金岐执字第35、36、37—3号《民事裁定书》认定案涉土地及其上盖物“未办理过户手续，是因的国有土地使用证原件中国农业银行汕头市金凤支行未能归还，其无法办理所致”，之后该国有土地使用证原件及部分房屋所有权证自2012年4月9日至今又由申请执行人执存，至今未办理过户手续并非案外人其自身原因。综上，案外人所提异议理据充分，依法应予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（二）项、第二十八条之规定，裁定如下： 中止本院（2019）粤05执恢44号之二《执行裁定书》中对位于汕头市潮汕路75号的土地使用权14680.40平方米中原大门内侧3498平方米（折合5.247亩，属3号地块）及上盖物（汕头市潮汕路75号1号仓库全座、11号仓库一部分（已倒塌）、14号电房全座、3号办公宿舍）拍卖的执行。 案外人、当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  陈莉丹 审判员  杨宁波 审判员  卢俊生 二〇二〇年三月二日 法官助理王冠烁 书记员陈瑄