上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终969号上诉人(原审原告、反诉被告)：许冬志，男，1967年12月15日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：周思涵，上海市江南律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：陈东生，男，1963年9月14日生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审被告)：陈兼，男，1992年10月26日生，汉族，住上海市宝山区。上诉人许冬志因与被上诉人陈东生、陈兼房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初17865号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人许冬志上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审认为己方应支付房屋使用费人民币(以下币种均为人民币)21万元。己方依据买卖合同合法占用房屋，占用行为具备法律依据。后因陈东生方违约，己方才不得已请求法院支持解除合同以弥补己方的损失，一审判决己方支付房屋使用费缺乏法律依据。退一步讲，即使要己方支付房屋使用费，该使用费的计算起始日期也应该从买卖合同解除之日开始计算。一审判决陈东生方支付给己方的赔偿房屋差价损失的金额过低。己方入住系争房屋居住已历数年，对于系争房屋也进行过装修。所以，双方签订的买卖合同的履行程度已经很高。此外，陈东生方收取房款而不履行自身过户义务，至今不肯将房款退还，该行为充分表明其违约的恶意程度较高。被上诉人陈东生、陈兼辩称，己方在房屋买卖过程中没有过错，不同意支付房屋差价损失。己方没有上诉，尊重一审判决。许冬志向一审法院起诉请求：1、解除陈东生与许冬志就上海市宝山区长江西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)成立的房屋买卖合同关系；2、陈东生、陈兼返还购房款224,400元及利息(按中国人民银行同期贷款利率，自2017年5月1日计算至购房款返还之日)；3、要求陈东生、陈兼赔偿房价上涨的损失30万元。陈东生向一审法院提出反诉请求：1、要求许冬志返还系争房屋；2、要求许冬志返还房地产权证；3、要求许冬志赔偿房屋租金损失(按每月3,800元计算，自2013年9月1日至实际返还房屋之日止)。一审法院认定事实如下：陈东生、陈兼系父子关系。系争房屋的房地产权利登记在陈东生、陈兼及陈美兴三人名下。2010年11月2日，经法院调解，陈东生与陈美兴自愿离婚，并确认系争房屋归陈东生、陈兼按份共有，陈东生占10%，陈兼占90%。2013年8月3日，陈东生与许冬志签署《承诺协议书》，主要内容为，向老板(许冬志)先拿卖房定金5万元，本人有系争房屋产权中的10%房价，根据我孩子的打算调房，我也可以用10%的房价中的钱来归还老板，允许我为老板打工三年，本人打算一定要把房尽早卖掉，还清债务，再为孩子选择好住房，也许本人在挂牌中，如我与孩子在二个月后存在房还不卖掉的情况下，本人愿意把房120万元交给您老板，今的5万元钱作定金，具体手续还得老板配合我，直至我孩子购到住房后，三个人户口迁出，我拿完房款。同时，陈东生将系争房屋的房地产权证交给许冬志。2013年9月，许冬志取得系争房屋的控制权。2018年7月4日，一审法院以(2018)沪0113民初13004号受理许冬志起诉陈东生、陈兼房屋买卖合同纠纷一案，许冬志在该案中要求陈东生、陈兼继续履行系争房屋买卖合同。一审法院经审理认为，陈东生与许冬志就系争房屋成立买卖合同关系，但陈东生的售房行为构成无权处分，在陈兼不同意履行以及许冬志自认限购的情况下，系争房屋买卖合同事实上无法履行，故于2018年8月23日作出民事判决，驳回了许冬志的诉讼请求。一审法院还在该判决中认定许冬志向陈东生支付购房款共计224,400元。陈东生、陈兼不服上诉，上海市第二中级人民法院于2018年12月7日作出(2018)沪02民终10102号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年2月7日，一审法院以(2018)沪0113民初3804号受理陈东生、陈兼起诉许冬志排除妨害纠纷一案，陈东生、陈兼在该案中要求许冬志迁出系争房屋，并按每月3,500元支付2013年9月1日起至实际迁出房屋之日的房屋占用费，返还产证原件。一审法院经审理认为，许冬志基于合同关系合法占有系争房屋，在房屋买卖合同未解除及相关解除后果未确定且履行的情况下，无法支持陈东生、陈兼的诉讼请求，故于2019年1月11日作出民事判决，驳回了陈东生、陈兼的诉讼请求。陈东生、陈兼不服上诉，上海市第二中级人民法院于2019年8月22日作出(2019)沪02民终4435号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审中，许冬志表示，系争房屋目前的市场价最低300万元，目前的市场租金标准在3,800元至4,000元，2013年时的市场租金标准在3,000元左右。陈东生、陈兼表示，系争房屋目前的市场价为270万元，目前的市场租金标准在3,800元左右，2013年时的市场租金标准在2,300元至2,400元左右。一审法院认为，陈东生未经陈兼同意出售系争房屋，构成无权处分，陈东生与许冬志之间成立的房屋买卖合同关系，对陈兼不发生效力。许冬志要求陈兼承担合同责任的相关诉请，均不予支持。合同事实上无法履行，陈东生与许冬志对解除合同也达成合意，许冬志要求解除合同的请求，予以支持。一审法院在前案判决中已认定许冬志向陈东生支付购房款224,400元，合同解除后，陈东生应向许冬志返还该款及利息。同时，许冬志应将房地产权证原件归还给陈东生。许冬志从2013年9月起使用系争房屋，理应向陈东生支付房屋使用费。前案判决并未对房屋使用费进行处理，陈东生在本案中主张使用费不属于重复诉讼，应予支持。关于使用费的数额，一审法院根据当事人陈述的市场租赁行情，酌情确定许冬志向陈东生支付截至2019年9月30日止的使用费21万元，并按每月3,800元的标准支付2019年10月1日至房屋返还之日的使用费。许冬志返还房屋后，遭受房价上涨的差价损失，因陈东生与许冬志对合同无法履行均存在过错，应共同承担该项损失；而且，考虑到许冬志自始至终仅支付购房款224,400元的事实，根据案件事实及双方过错，兼顾公平原则，酌情确定陈东生赔偿许冬志房屋差价损失12万元。一审法院判决如下：一、解除许冬志与陈东生就上海市宝山区长江西路XXX弄XXX号XXX室房屋成立的房屋买卖合同关系；二、许冬志于判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给陈东生；三、许冬志于判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权证返还给陈东生；四、陈东生于判决生效之日起十日内，向许冬志返还购房款224,400元及利息(按中国人民银行同期同类贷款基准利率或贷款市场报价利率，自2017年5月1日计算至购房款还清之日)；五、陈东生于判决生效之日起十日内，向许冬志赔偿房屋差价损失12万元；六、许冬志于判决生效之日起十日内，向陈东生支付截至2019年9月30日止的房屋使用费21万元，并按每月3,800元的标准支付2019年10月1日至房屋返还之日的房屋使用费；七、驳回许冬志的其余诉讼请求；八、驳回陈东生的其余反诉请求。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审主要争议在于房屋差价损失赔偿金额确定以及房屋使用费支付问题。许冬志与陈东生之间的房屋买卖关系已为前案生效判决确定，房屋买卖关系解除后的相关损失应根据双方过错予以合理确定。根据日常生活经验，购房是较为重大的民事活动，购房人应与适格相对人签订权利义务明确的书面合同。根据查明的事实，许冬志显然未尽到审慎义务，存有过错。系争房屋产权证由许冬志持有，根据承诺协议所载房屋产权比例，许冬志知晓房屋产权应先作变更后才能继续履行之后的房屋买卖。许冬志未返还产权证，存有过错。陈东生签署承诺协议，陈兼已成年且陈东生仅占系争房屋产权份额的10%，许冬生当然知晓其购买系争房屋还应征得其他产权人的同意。一审确定陈东生应赔付的房屋差价损失，具备事实依据，理由确实充分，本院予以认同。现许冬志上诉要求改判增加赔偿金数额，缺乏事实依据，本院难以支持。根据在案证据，许冬志与陈东生未对系争房屋交付使用作出过书面约定。许冬志早已持有系争房屋产权证，知晓系争房屋产权登记为三人共同共有，其实际占用系争房屋理应征得多数产权人或占产权份额大多数的当事人同意。同时从许冬志所主张的房款支付情况来看，一审认定的付款数额与约定的房屋价款差额巨大。一审根据案件情况确定许冬志应付房屋使用费，公平合理，本院认同。许冬志认为不应支付房屋使用费即无偿使用系争房屋的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,774.5元，由上诉人许冬志负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 姚 跃审判员 徐 江二〇二〇年三月二日书记员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……