北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1755号上诉人（原审被告）：何继霞，女，1970年8月11日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：舒克建，北京市慧学律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：国贸物业酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街1号。法定代表人：唐炜，董事长。委托诉讼代理人：高登立，北京市华城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓智，北京市华城律师事务所实习律师。上诉人何继霞因与被上诉人国贸物业酒店管理有限公司（以下简称国贸物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初25066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何继霞上诉请求：1.请求依法撤销一审判决；2.本案全部诉讼费用由国贸物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，应当依法予以纠正。一、国贸物业公司主张的物业服务费大部分已经超过法定时效，丧失胜诉权，一审判决全额予以支持，没有事实和法律依据。一审中国贸物业公司主张何继霞应当向其支付2011年12月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，但根据其提交的物业服务合同，物业服务费应当按季支付，其于2019年7月9日提起本案诉讼，根据民法总则规定的诉讼时效，国贸物业公司仅仅有权主张2016年7月10日以后产生的物业服务费，2011年12月1日至2016年7月9日期间的物业费已经超过法定时效，丧失胜诉权。何继霞在本案一审庭审时，已经明确向法庭提出时效抗辩，且国贸物业公司在全部庭审过程中未提交时效中断、中止的任何证据，一审判决违反现有法律规定支持国贸物业公司主张的2011年12月1日至2016年7月9日期间的物业服务费没有任何事实和法律依据。二、国贸物业公司在履行物业服务过程中存在重大过错，无权请求何继霞按照合同约定支付全部物业服务费。一审庭审中，根据何继霞的陈述及对方答辩，国贸物业公司确认何继霞所在的XX镇棕榈滩花园于2017年以前在雨天降雨量较大时存在严重内涝现象，给包括何继霞在内的全部业主的地下室造成了严重损失，同时也确认内涝的原因是小区公共排水设施管理不当，未及时充分的与市政排水设施连通等，因此国贸物业公司作为小区物业管理单位，对小区公共排水设施管理及与市政排水管理机构沟通联系为其主要工作内容，因其原因造成小区业主地下室严重损失，已经构成严重服务过错，并非一审判决认定的“存在一般瑕疵”，国贸物业公司在服务存在严重过错的情况下也无权主张何继霞按照合同约定标准支付物业服务费。三、一审判决由于错误认定本案事实，适用法律错误，应当予以纠正。国贸物业公司辩称，同意一审判决，不同意何继霞的上诉请求和理由。国贸物业公司向一审法院起诉请求：1.判令何继霞支付物业服务费184890.3元（暂计算至2018年12月31日）及违约金35733.17元（暂计算至2018年12月31日），总计人民币220623.47元（暂计算至2018年12月31日）。（诉讼中，国贸物业公司明确该项诉讼请求为：判令何继霞支付2011年12月1日至2018年12月31日的物业服务费184890.3元及违约金35733.17元）；2.何继霞承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：天劲房地产公司（出卖人）于2006年12月13日与何继霞（买受人）签订《北京市商品房预售合同》及附件，购买坐落于顺义区XX镇XX独立住宅等XX项XX反即棕榈滩花园X期X#别墅房屋，何继霞系涉案房屋业主，地上建筑面积为X平方米，物业费服务费收费面积按房屋地上建筑面积计算。2011年4月15日，天劲房地产公司（甲方）与国贸物业公司（乙方）签订《棕榈滩花园前期物业服务合同》，约定，“自2011年4月16日起由国贸物业公司为涉案房屋所在棕榈滩花园小区提供物业服务，期限至业主大会于新选聘的物业服务企业签署新的物业服务合同之日止。物业服务费标准为8.8元/平方米??月，逾期每日按千分之三的标准承担滞纳金”。何继霞未交纳2011年12月1日至2018年12月31日的物业服务费184890.3元。何继霞称未交纳物业服务费系因国贸物业公司未尽物业管理职责，并提交5张照片及视频。另称公共区域存放建筑垃圾造成何继霞车辆污损，建筑粉尘进入车辆发动机造成故障，因此产生了损失，提交北京路泽汽车技术服务有限公司结算单。国贸物业公司就上述证据发表如下质证意见：何继霞提交的视频是何继霞对面邻居在2017年7月20日至2017年11月20日装修时发生的。何继霞曾因装修扰民向国贸物业公司进行过投诉，国贸物业公司也将该投诉已转述给相关业主。但对上述证据的关联性不认可，房屋装修时存放建筑垃圾属正常情况，国贸物业公司无时时对业主装修进行现场监督的义务，也每日已及时清理装修垃圾，已尽物业管理职责。至于何继霞主张的损失，应向构成侵权者主张，不能成为其拒交物业费的合理理由。一审法院认为，天劲房地产公司与国贸物业公司签订的《棕榈滩花园前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同对何继霞具有约束力，因此国贸物业公司与何继霞形成物业服务关系，何继霞作为相关物业服务受益人理应交纳物业费。物业服务是一个长期、动态的过程，物业公司提供的服务是否达到标准，应在较长期的整体情况下去判断。如果物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，业主不能仅以物业服务不到位、物业服务有瑕疵为由，拒绝交纳相关物业管理费用，否则有违公平原则，也将造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主的利益。故对于国贸物业公司要求支付物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持。何继霞提交的照片及视频确显示存放大量建筑垃圾，国贸物业公司认可曾接到过何继霞就邻居装修行为扰民的投诉。一审法院认为，国贸物业公司在接到业主反映的相关物业服务问题后，应及时尽到物业服务义务，加强与业主间的沟通，为业主排忧解难，妥善维系双方间的关系，鉴于本案何继霞并非无故恶意拖欠费用，故对于国贸物业公司要求支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条规定判决：一、何继霞于判决生效之日起七日内支付国贸物业公司2011年12月1日至2018年12月31日期间物业服务费184890.3元；二、驳回国贸物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，国贸物业公司向本院提交如下证据：证据1.物业费通知单及送达照片，证明国贸物业公司在何继霞欠付物业费的情况下，一直催告何继霞支付，并于2014年1月9日向何继霞发出催缴物业费通知，要求其支付2011年12月1日至2013年12月31日期间欠缴的54379.5元的物业费；证据2.律师函及中通快递单，用以证明国贸物业公司2017年1月利用中通快递的方式向何继霞发出律师函，要求其支付2011年12月1日至2016年12月1日期间欠缴的132685.98元的物业费。何继霞认为上述证据均不属于新证据，并表示证据1的照片上没有形成时间，无法核实该证据的真实性；认可证据2中2017年发出的律师函的真实性，不认可证明目的，何继霞没有收到过该份律师函，按照诉讼时效来讲其无权催收2015年1月之前的物业费，且国贸物业公司无法证明2017年时律师函已经送达给了何继霞，无法证明其一直催告何继霞缴纳物业费，不能达到中止诉讼时效的目的，另外，中通快递没有信函送达的资质，使用中通快递送达律师函不符合法律规定。何继霞未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对于一审法院认定的证据效力亦予以确认。上述事实有当事人一审、二审的笔录及相关证据等在案佐证。本院认为，综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案二审的主要争议焦点为何继霞是否应支付国贸物业公司物业服务费。本案中，国贸物业公司依据与天劲房地产公司签订的《棕榈滩花园前期物业服务合同》为涉案小区提供物业服务，与何继霞之间形成事实上的物业服务关系，何继霞作为物业服务受益人理应向国贸物业公司交纳相应的物业费。何继霞虽主张涉案小区存在严重内涝，国贸物业公司作为物业管理单位存在严重服务过错，给其造成严重损失，但如其认为国贸物业公司对其造成损失，其可就此另行主张权利，该理由并非其可以不支付物业费的合法抗辩理由，故本院对其该项上诉意见不予采信。关于何继霞主张大部分物业费已超过时效，国贸物业公司仅有权主张2016年7月10日之后产生的物业费的上诉意见，本院认为，首先，物业服务合同属于典型的继续性合同，在合同履行中定期给付物业费。故虽然物业合同属于定期给付之债，各期债务有一定的独立性，但此种独立性并不足以否定物业服务合同的整体性和连续性，物业服务合同应属于分期履行合同，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日计算。其次，物业服务合同具有公共服务性和强制继续履行的特点。物业管理企业在业主欠费时难以行使一般民事合同的履行抗辩权即停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证整体业主的利益，因此在适用诉讼时效时亦不宜过苛。本案中，国贸物业公司自2011年起持续为何继霞所在小区提供物业服务，国贸物业公司虽只提交了部分向何继霞主张物业费的相关证据，但根据上述分析，物业公司提供的物业服务具有连续性，且针对物业费的诉讼时效亦不宜过苛，故何继霞以诉讼时效为抗辩理由依据不足，本院对此不予采信。一审法院根据本案实际情况，综合全案证据判令何继霞应支付国贸物业公司2011年12月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，并无不当，本院予以维持。综上所述，何继霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3998元，由何继霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  邓青菁审 判 员  张清波二〇二〇年三月十七日法官助理  谢 薇书 记 员  陈昭希