广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初137号原告（反诉被告）：李功坤，男，1982年12月29日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，被告（反诉原告）：宋学荣，男，1951年6月9日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，被告（反诉原告）：程惠生，女，1947年10月11日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，两被告共同委托诉讼代理人：范力为，北京德和衡（广州）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：谢丽君，北京德和衡（广州）律师事务所律师。第三人：广州市祈安地产代理有限公司，住所地广州市天河区龙口西路88号2楼49号铺。法定代表人：谢颖仪。委托诉讼代理人：刘俊韦，男，1994年12月5日出生，汉族，该司员工。原告（反诉被告，以下简称原告）李功坤与被告（反诉原告，以下简称被告）宋学荣、程惠生，第三人广州市祈安地产代理有限公司（以下简称祈安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李功坤，被告宋学荣、程惠生的共同委托诉讼代理人范力为、谢丽君，第三人祈安公司的委托诉讼代理人刘俊韦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李功坤向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告双方签订的《房屋买卖合同》于2019年10月31日解除；2.请求判令被告立即向原告足额返还已付购买定金人民币30000元；3.请求判令被告立即向原告支付违约金人民币133000元；4.请求判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由如下：原、被告双方经第三人撮合，于2019年10月9日协商一致签订《房屋买卖合同》，约定被告愿以133万元的价格将其拥有完整产权的位于广州市白云区松南路碧江街2号201房产转让给原告，双方合同约定付款方式为贷款支付。合同签订后，原告依约向被告支付了部分定金3万元。2019年10月15日，被告无故提出要求变更合同付款方式，要求原告一次性付清全款，否则拒绝履行配合原告提供贷款所需资料的合同义务。原告予以拒绝。后原告多次找被告协商合同继续履行相关事宜，但每次被告无法正常沟通，对原告不予理睬。迫于无奈，原告只能通过短信通知，向被告住所地发出通知的形式对被告进行催告，要求其按照合同约定继续履行合同，在10月31日之前配合原告办理银行贷款及房产变更登记相关手续，以期实现双方合同目的。但被告经多次催告均不予回复，不予配合。现被告拒不履行合同义务的行为已严重损害了原告的合法权益，因此原告诉至法院。被告在未经双方协商一致的情况下要求变更合同，在遭到原告拒绝后拒绝履行合同主要义务，经原告多次催要均不予回应，导致原告无法实现预期合同目的，已构成严重违约，故原告要求解除合同，并要求被告退还已付购房定金3万元及支付违约金13万元。被告宋学荣、程惠生答辩并提起反诉称：一、被告认为原告根本没有购买房屋的真实意思，其与本案第三人相互串通借以向被告购买房产的形式达到骗取银行信贷资金的不法目的，故原告与被告之间的房屋买卖合同无效。经查，原告本身为广州恒领房地产按揭代理有限公司的股东兼法定代表人，该公司工商登记范围包括房地产中介服务及房地产咨询服务，故原告本身作为房屋居间经营人员与本案第三人同属房产中介同行关系密切存在利害关系，但对此事实原告从未向被告披露。原、被告双方签署房屋买卖同时，原告与第三人要求被告另行签订《补充协议》，要求被告配合在银行贷款时将房屋成交价写成260万，并表示已经与内部沟通好，银行那边会放贷200万元左右，届时放贷的钱先打入被告账户，被告收到200万元减去房屋尾款剩余的钱要转给原告，还告知被告若原告的征信贷不了那么多钱就要被告配合重新与另外的主体签订房屋买卖合同，换一个人来贷款。当时被告对原告要求其不写真实交易金额进行贷款的行为不理解，第三人表示“没事的，都是这样操作的”。在签合同后，被告担心该行为的合法性便去咨询银行工作人员，得到的答复是，该行为是违法骗取银行信贷资金的行为，很可能构成刑事犯罪是要坐牢的。后被告当即向原告与第三人明确表明只能按照房屋的真实交易价格133万元向银行申请贷款，不可能配合原告与第三人作假骗取银行贷款。原告与第三人见骗贷不成就此停止履行交易，连剩余定金都不支付给被告，就要求被告配合其到房产部门递件过户。被告认为原告并无购房的真实意思表示，其与第三人只是借签订购买房屋合同的形式来达到骗取银行贷款的非法目的，故其签订的房屋买卖合同是无效合同。二、若法院认定该房屋买卖合同有效，我方同意解除合同，但我方认为本案中的违约方是原告不是被告。被告从未提出将交易付款方式变更为一次性支付。原告没有按照合同约定在2019年10月31日前向被告支付剩余2万元定金，也没有按约定在签署合同后21日内签署银行按揭文件支付贷款所需费用并在签署按揭文件后7日内提供齐全贷款所需全部资料。双方合同并未约定被告应在2019年10月31日之前办理交易递件，所以在被告没有收到银行同贷通知书之前有权拒绝原告要求办理网签交易递件的要求，即被告依法享有先履行抗辩权，被告并不违约，无须承担任何违约责任。因此，请求驳回原告所有诉讼请求。三、若法院认为我方构成违约，我方认为双方合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调低。四、我方认为原告不依约支付定金，不配合办理按揭贷款手续，最终导致交易失败。双方签订的买卖合同中明确买方知悉国家有关购房政策，而且保证符合相关购房资格并持有相关证明，但原告当庭确认其并不具备购房资格。原告已经构成严重违约，应对被告承担违约责任，故向法院提出反诉请求如下：1.原告立即向被告支付违约金133000元；2.本案诉讼费用由原告承担。针对被告宋学荣、程惠生的反诉，原告李功坤辩称：我确实是广州恒领房地产按揭代理有限公司的股东兼法定代表人，但该公司的企业信用信息系统可以看出公司已经经营异常，实际已经停止经营了。被告称我与第三人存在密切利害关系没有事实凭证。我从未要求被告配合将银行贷款的房屋成交价写成260万元，我与被告签订《补充协议》时说了一下我想多借几万元来做装修，就是网签报价比133万元报高一些，但没有说要报260万这么高，具体报价金额也没有说好。我不具备广州市的购房资格，所以想网签时签我亲戚的名字，但实际是我付款的。根据合同约定，被告有义务协助提供办理银行贷款审批所需的资料，包括网签合同。故我方要求被告协助我办理网签手续，但被告不懂贷款流程，未配合我到房管局进行网签，故被告要求我支付违约金是无理的要求。若法院认为我应当支付违约金，我方认为违约金标准过高，请求法院调整为3万元。第三人祈安公司述称：原、被告之间的房屋交易是我司促成。双方签订买卖合同，原告支付3万元定金给被告，说好办理好按揭和网签之后将剩余的定金转账给被告，原告就去准备资料。2019年10月15日，我方陆续与被告沟通，由于被告不了解贷款流程，后来说贷款太麻烦。10月下旬被告就不回微信，电话也不接，我们联系不上业主。10月底被告到店内说不能做贷款，并提出一次性付款或者解约，我司联系原告前来协商，但双方没有协商一致。不清楚原被告双方签署《补充协议》的情况，原告也没有提出签署贷款文件时将贷款金额提高的情况。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《房屋买卖合同》、收款证明、银行电子回单、通知函照片，被告提交的房地产权证、《房屋买卖合同》、银行交易明细、《补充协议》、国家企业信用信息予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：位于广州市白云区松南路碧江街2号201房的登记权属人为宋学荣，共有情况为单独所有。2019年10月9日，宋学荣（卖方）、李功坤（买方）在祈安公司（经纪方）的居间下，三方签订了《房屋买卖合同》，第一条约定：买卖房地产的地址位于广州市白云区松南路碧江街2号201房。第三条约定：买方知悉国家的有关购房政策，并保证已符合有关购房资格并持有有关证明。第四条约定：双方同意该房地产的成交价为133万元。第十一条约定：若买卖任何一方违反国家有关政策法规，不具备购买或出售的条件令本合同无法履行的，则属违约。第十二条约定：若买卖任何一方未按本合同约定时间办理有关手续、支付房款或交付房屋的，逾期违约方每日按总房款0.05%的标准向守约方支付违约金，逾期超过10天仍未履行合同的，则属违约。合同未约定明确期限的，以经纪方发出《履行合同催办通知书》之日起十天为履约期限。第十三条约定：卖方不按本合同约定将该房地产出售给买方的，须向买方支付该房地产成交价的10%，并退回买方已付的全部费用。买方不按本合同约定购房该房地产的，须向卖方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。双方已知悉，与本合同差异条件以补充协议为准。付款方式为银行按揭付款:1.买方须在签订本合同之同时支付3万元作为部分定金，定金余款2万元于2019年10月31日或之前付清。2.买方应在签署本合同后21日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需的资料。卖方必须按银行有关规定提供必须的资料及协助买方办理有关手续。3.买卖双方在银行审批出具同意贷款通知书后三个工作日内办理网上预约交易递件时间，预约日当天买卖双方备齐交易所需资料协同经纪方到房地产交易中心办理相关递件手续。在成功受理后由买方将首期房款（不含定金）35万元支付给卖方。4.房价余款（即申请贷款额）93万元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。如银行批准的贷款金额少于或多于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在支付首期房款中增加或扣减。等等。同日，上述买卖双方又签署了《补充协议》，约定l.卖方同意买方可指定任一人落名帮其办理放贷手续，双方协商网签报价为人民币（此处空白）万，该报价仅供买卖双方贷款审批及缴税用，实际成交价以签署的买卖合同为准，价格为133万元。2.如因买家资质良好，银行出具同意贷款金额高于该物业成交价，则银行放款后减去物业实际成交价的剩余部分金额，卖方需收到款项2天内退回给买方。3.如因买家资质原因导致银行按揭不成功，买家可指定任一人落名，帮其办理放贷手续，原定买卖双方协定条件不变。此协议与买卖合同有同等法律效力。上述合同签订当日，李功坤向宋学荣支付了30000元的定金。2019年10月29日和2019年10月31日，李功坤与中介人员刘俊韦在宋学荣住处门口张贴《催促履行通知函》，主要内容为通知李功坤于2019年10月31日下午前往不动产登记中心办理涉案房屋的手续。李功坤和刘俊韦主张其张贴上述通知函是要通知李功坤协助其办理网签和按揭手续，并非要求其办理递件过户手续。另查明，李功坤系广州恒领房地产按揭代理有限公司的法定代表人和股东，该公司经营范围为代办按揭服务、房地产中介服务、房地产咨询服务。该公司企业信用信息公示系统中显示该公司被列入经营异常名录和黑名单。本案于2020年3月10日开庭，宋学荣、程惠生当庭表示同意解除双方签署的《房屋买卖合同》。本院认为：涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》的签署人为李功坤与宋学荣，程惠生并非上述合同的当事人，故李功坤以房屋买卖合同纠纷向程惠生主张权利依据不足，李功坤向程惠生的提出的诉讼请求本院不予支持。程惠生向李功坤提起反诉主体不适格，其反诉应当裁定驳回起诉，本院就此不再另行制作裁定书。宋学荣、李功坤、祈安公司三方于2019年10月9日签订的《房屋买卖合同》包含宋学荣、李功坤之间的房屋买卖合同关系，以及宋学荣、李功坤与祈安公司之间的居间合同关系。本案处理的是宋学荣、李功坤之间的房屋买卖合同关系。关于李功坤与宋学荣之间就涉案房屋所签署的买卖合同是否有效的问题。根据双方签署的《补充协议》中约定“双方协商网签报价为人民币（此处空白）万，该报价仅供买卖双方贷款审批及缴税用，实际成交价以签署的买卖合同为准”及“银行出具同意贷款金额高于该物业成交价，则银行放款后减去物业实际成交价的剩余部分金额，卖方需收到款项2天内退回给买方”的约定及李功坤自己陈述其“想多借几万元来做装修，就是网签报价比133万元报高一些”，故本院认为李功坤拟在网签时约定的成交价格高于双方真实的成交价格，该行为可能涉嫌贷款诈骗，双方《补充协议》中约定的双方协商网签报价高于双方真实成交价的约定属于恶意串通，损害银行利益的无效约定。但就李功坤与宋学荣之间就涉案房屋所签署的买卖合同而言，由于宋学荣并非为套取贷款而与李功坤签订虚假的房屋买卖合同，故双方的买卖合同本身并非无效，双方《补充协议》中的关于网签报价高于双方真实成交价的约定无效并不影响双方所签署的《房屋买卖合同》的效力。《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。根据《房屋买卖合同》的约定，买方即李功坤知悉国家有关购房政策，保证已符合有关购房资格并持有有关证明。现李功坤表示其并不具备广州市住房购买资格，故其明显已经违反了双方合同关于其应具备购房资格的约定。虽然双方《补充协议》中约定“卖方同意买方可指定任一人落名帮其办理放贷手续”，但该约定涉嫌规避政府的限购或限贷政策，不应得到提倡。其次，该条款并未明确说明李功坤指定第三人落名及帮其办理放贷手续的后果，亦未明确该第三方的具体信息。基于宋学荣对于双方房屋交易过程中约定网签成交价格高于双方真实的成交价格可能涉嫌贷款诈骗，以及对李功坤指定第三人落名及帮其办理放贷手续的交易方式产生不安及质疑，宋学荣拒绝配合李功坤办理申请按揭所需要的网签手续，以上不利后果主要是李功坤拟虚报网签价格以及规避限购政策所导致的。同时，宋学荣本身作为具备完全民事行为能力的成年人，其与李功坤签署《补充协议》同意网签报价高于双方真实的成交价，以及同意李功坤指定第三人落名帮其办理放贷手续，本身亦存在过错。此外，宋学荣对于房产交易的流程不清晰，宋学荣误认为李功坤要求其到房管局办理申请按揭所需要的网签手续，是要求其在未收齐首期款的情况下向房管局办理交易递件过户手续，即宋学荣本身亦存在认识上的偏差。在李功坤不具备购房资格的情况下，宋学荣有权拒绝李功坤要求将房屋过户给李功坤指定的第三方的要求，现宋学荣并不同意在网签时由李功坤指定的第三方作为买受人签署网签合同，购买涉案房屋，故李功坤、宋学荣双方房屋买卖合同已不具备继续履行的条件。李功坤要求解除双方的房屋买卖合同关系，宋学荣对此表示同意，故双方的房屋买卖合同应当于宋学荣于2020年3月10日当庭表示同意解除《房屋买卖合同》之日予以解除。李功坤与宋学荣未能对合同继续履行达成一致意见的情形下，涉案《房屋买卖合同》解除不可完全归责于一方，双方对此均有过错，本院对于李功坤要求宋学荣支付解除合同违约金133000元的诉讼请求，以及宋学荣要求李功坤支付解除合同违约金133000元的反诉请求均不予支持。合同解除后，宋学荣应当将收取李功坤的30000元定金予以返还，故李功坤的该项诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、李功坤与宋学荣之间于2019年10月9日签订的《房屋买卖合同》于2020年3月10日解除；二、在本判决生效之日起三日内，宋学荣向李功坤退还30000元定金；三、驳回李功坤的其他诉讼请求；四、驳回宋学荣的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1780元，由于李功坤负担1505元，宋学荣负担275元（上述受理费1780元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）；反诉受理费1480元，由宋学荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年三月二十七日书记员  林嘉仪