江西省高安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0983民初885号 原告：邬某某，男，汉族，江西省高安市人，住高安市。 委托代理人：谢涛，江西筠泉律师事务所律师。 被告：高安市祥符镇星龙村委会。 法定代表人：邬某甲，系该村委会主任。 被告：高安市祥符镇星龙村委会老居村民小组。 负责人：邬某乙，系该村民小组组长。 两被告委托代理人：陈某某，男，住高安市，系祥符镇司法所所长。 原告邬某某（下称原告）与被告高安市祥符镇星龙村委会（下称星龙村委会）、高安市祥符镇星龙村委会老居村民小组（下称老居村民小组）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邬某某的委托代理人谢涛、被告星龙村委会及被告老居村民小组的委托代理人陈某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还剩余租金26250元，以及因迟延退还租金所产生的逾期利息44100元和违约金100000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告星龙村委会、老居村民小组于2007年12月15日签订土地租赁合同书，约定被告老居村民小组将位于高安市祥符镇星龙村委会老居村民小组四堂山上的五亩集体土地（土地所有权人为被告星龙村委会）出租给原告办服装厂用，租赁期间为20年，自2007年12月15日至2027年12月15日，租金为每亩每年350元。原告于2007年12月15日向被告老居村民小组支付了全部租金共计35000元，被告老居村民小组于当日向原告出具收款收据。后因该土地被纳入高安市城市发展规划，高安市祥符镇政府于2012年8月依法将原告所租用的土地征收为国有土地。根据土地合同租赁书第6条的规定，被告老居村民小组应当于2012年将剩余租金退还给原告。但原告多次与被告老居村民小组协商租金退还事宜，均遭拒绝。根据合同第8条的规定，履行期间如有一方违反合同条款，违约方应承担10万元的违约责任。 被告星龙村委会、老居村民小组辩称：1、原告将星龙村委会列为被告缺乏事实和法律依据。被告星龙村委会不是土地租赁合同的当事人，也没有参与其中，与原告没有直接的利害关系；2、原告的诉请金额缺乏事实和法律依据。原告从签合同到2019年8月底一直在使用该地。被告老居村民小组的征地协议签订时间是2012年8月，但当时并没有征地成功，最后一笔青苗补偿款的支付时间是2020年1月17日，应当以全款到账的时间作为征收成功日。因此，剩余租金的退款开始日期应当重新计算。合同中也没有约定退款应当计算利息，原告的该诉求不合理。被告星龙村委会、老居村民小组也不存在违约行为；3、原告至今没有向被告方提出过退还剩余租金的事情，也就谈不上被告方拒绝退还租金。而且，原告自租地以来，虽然办了服装厂的营业执照，但没有实际经营服装厂，长期圈地空置中曾出租给收废品的人员。原告的行为违反了租赁合同的第1条，被告方保留进一步起诉的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对原告提交的土地租赁合同书、收款收据、高安市祥符镇人民政府土地征收证明一份、土地征收协议一份，因两被告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对上述证据予以认定；对两被告提供的邬某丙身份证复印件、祥符镇政府任命文件复印件、星龙村委会主任身份证复印件、主任聘书复印件、土地租赁合同书复印件的真实性、合法性、关联性予以认定，并据此认定被告星龙村委会不是土地租赁合同的当事人；对两被告提供的高安市国土资源局与老居村征收土地协议复印件、乡财政所拨付星龙村征地款拨付凭证复印件、青苗补偿款拨付收据复印件、祥符镇信访复印件的真实性、合法性、关联性予以认定，并据此认定土地征收及补偿款拨付的事实；对两被告提供的房屋征收与补偿安置协议、现状照片及征地拆迁时的照片的真实性、合法性、关联性予以认定，并据此认定原告房屋被拆除的时间；对两被告提供的租赁合同复印件的真实性、合法性、关联性予以认定，但对其证明目的不予认定，该证据无法证明原告构成违约。 经本院审理查明：被告老居村民小组作为甲方与原告作为乙方于2007年12月15日签订了一份《土地租赁合同书》，合同书约定：“1、甲方将本村的四堂山出租给乙方办服装厂用，出租的山地面积为5亩。该土地西至祥符收费站宿舍，东至义太加工厂，南至袁茂红果园，北至320国道50米处，租赁期内租金为每年每亩350元；2、乙方承租年限20年不变（即2007年12月15日至2027年12月15日）……6、如遇政府部门征用该土地，该土地上的建筑物的经营权、使用权、索补权归乙方所有，该土地所有权归甲方，甲方应无条件退还剩余租金给乙方；7、本合同签订后租赁费于2007年12月16日一次性付清（即一次性付清20年租金总金额叁万伍仟元整）；8、此合同一式两份，甲乙双方各执一份，本合同自签字之日起生效，合同签订后双方签字受法律保护，履行期间如有一方违反合同条款，违约方应承担拾万元的违约责任。”合同签订后，原告向被告老居村民小组支付了35000元租金。后原告在租赁的土地上建造了房屋。2012年8月，高安市国土资源局因需要征收被告老居村民小组的土地用于兴建高安市货运专用车产业基地，与被告老居村民小组签订了一份征收土地协议，征收包含原告租赁的土地在内的共计1035.826亩土地。签订征收协议后，因村民小组成员对征收存在异议，土地征收工作遇到阻力。直到2015年5月7日，高安市财政局才向被告星龙村委会拨付了头楼村民小组、庙下村民小组、老居村民小组的征收补偿款28781299元。2020年1月17日，高安市祥符财政所向被告星龙村委会拨付了头楼村民小组、庙下村民小组、老居村民小组的青苗补偿款11586627元。在被告老居村小组签订征收协议以后，原告建造在租赁土地上的房屋一直存在。直到2019年8月21日原告与高安市祥符镇人民政府签订房屋征收与补偿安置协议后，原告建造的房屋才被拆除。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告老居村民小组自愿签订了20年的租赁合同，合同真实有效，双方应当履行合同的约定。现由于政府征收导致租赁合同不能继续履行，双方均可以解除租赁合同。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告已支付了20年的租金，故原告要求被告老居村民小组返还剩余租金有事实和法律依据，本院予以支持。对于返还租金金额问题：虽然被告老居村民小组在2012年8月便签订了征收协议，但是土地征收工作并非是在2012年8月便已完成，最后一笔青苗补偿款于2020年1月17日才支付，而且原告建造的房屋一直占用租赁土地至2019年8月21日才被拆迁，原告也从房屋拆迁中获得了拆迁补偿款，因此原告与被告老居村民小组的租赁合同实际履行至2019年8月21日，应当退回的租金也因从2019年8月22日计算至2027年12月15日，即应当退还14551元。对于原告诉请的逾期利息及违约金，因本案合同不能履行系因政府征收，属于因不可抗力致使不能实现合同目的，并非合同当事人违约，故对原告主张的逾期利息及违约金，本院不予支持。因被告星龙村委会并非租赁合同的当事人，也未接收原告支付的租金，故被告星龙村委会不承担返还租金的责任，原告要求被告星龙村委会返还租金及支付逾期利息、违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。为了维护社会主义市场经济秩序，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告高安市祥符镇星龙村委会老居村民小组于本判决生效之日起十五日内向原告邬某某返还剩余租金14551元； 二、驳回原告邬某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3707元，由原告邬某某承担3543元，被告高安市祥符镇星龙村委会老居村民小组承担164元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费（汇款至江西省宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行）。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理。 义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行，申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。 审 判 长  卢桂根 人民陪审员  金 元 人民陪审员  刘建军 二〇二〇年三月十九日 书 记 员  张 莉