湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终156号上诉人(原审被告)：姚瑶，女，1987年3月2日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：王明，湖南中锋律师事务所执业律师。被上诉人(原审原告)：常德市金泰利物业服务有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处百街口社区人民中路1670号（金泰利商业广场B栋六楼）。法定代表人：李新华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：廖冬清，该公司总经理。委托诉讼代理人：王思睿，湖南金州（常德）律师事务所执业律师。上诉人姚瑶因与被上诉人常德市金泰利物业服务有限公司（以下简称金泰利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2019)湘0702民初6170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。姚瑶上诉请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费用由金泰利物业公司负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。金泰利物业公司在提供物业管理服务中，不同程度地存在以下违约行为：对共用设备设施的管理、维修不及时、不到位；未依约公布专项维修资金收支情况，并将广告收益据为己有；未依约履行对公共区域的保洁、清扫义务及24小时值班制的巡逻安保义务；违反《常德市城区住宅小区车辆停放服务收费指导价格标准》擅自提高车位服务费并涉嫌纠集社会闲散人员恐吓业主。同时，小区商户将燃气管道专用区域改成洗手间存在严重安全隐患，而金泰利物业公司对此置之不理。其对本人房屋质量问题未依约履行对新建房屋保修以业主签字验收为准的义务。姚瑶已向一审提交相关证据对上述事实进行佐证，足以证实金泰利物业公司未提供约定的物业管理服务或虽已提供但不符合约定要求，已构成一般违约或重大违约。二、一审法院适用法律不当。金泰利物业公司出现违约时，业主完全有权选择行使合法的维权方式，如向业主委员会或物业服务行业行政管理行政部门反映后督促整改，或与金泰利物业公司自行协商，或在反映或协商未果的情况下依法提起民事诉讼，或行使《中华人民共和国合同法》第六十七条所赋予的先履行抗辩权。案涉物业服务合同系双务有偿合同，且有先后履行顺序之分。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，并未限定只有履行存在重大瑕疵时方可行使先履行抗辩权。当金泰利物业公司存在不履行或履行不符合约定的情形，业主方可行使先履行抗辩权。同时，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，姚瑶选择行使先履行抗辩权缓交物业服务费，待其履行物业管理服务符合约定后补交，于法有据。而一审法院却参照某些学术观点，错误地认为拒交物业服务费的情形，应限定在物业公司有不履行或履行存有重大瑕疵的情形，故以金泰利物业公司仅有一般瑕疵而业主不得行使先履行抗辩权缓交物业服务费，违反了《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，属于适用法律不当或错误。金泰利物业公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。《前期物业委托管理服务协议》不违反相关法律、法规等强制性规定，且系双方真实意思表示，应属有效。金泰利物业公司基于合同关系为天润尚城小区全体业主提供物业服务，姚瑶也应按合同约定按时足额交纳物业服务费。二、姚瑶诉称因金泰利物业公司履行《前期物业委托管理服务协议》中存在违约行为导致其拒缴物业服务费，无事实与法律依据。物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务性质，难以做到十全十美，只能提供质价相符的物业服务。即使物业服务存在瑕疵，业主也不能完全拒缴物业服务费或打折处理。这不仅损害物业服务企业的利益，也损害了已缴费业主的利益。另依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，姚瑶并未举证证明金泰利物业公司的违约行为，其所反映的相关问题与合同约定的物业服务亦不具有直接关联。三、关于姚瑶所称其有权行使先履行抗辩权的问题。《前期物业委托管理服务协议》第四条第九款明确约定了物业服务费是预交制，即业主先缴纳物业服务费，再享受物业服务，故姚瑶所称其有权行使先履行抗辩权毫无逻辑可言。请求驳回上诉，维持原判。金泰利物业公司向一审法院起诉请求：1.判令姚瑶向金泰利物业公司支付自2017年5月11日至2019年5月11日拖欠的物业服务费4880元；2．姚瑶负担本案诉讼费用。一审法院查明，2014年12月16日，常德市金泰利置业有限公司与金泰利物业公司签订《前期物业委托管理服务协议》，协议约定金泰利物业公司为天润尚城小区提供前期物业服务，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》时止的物业管理；物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理等；物业管理服务费标准为住宅物业按建筑面积每月每平方米1.7元，首次预交一年的物业服务费，以后每季度首月的前十日为本季度物业服务费交费时间；车位及使用管理服务费用为小车60元／月。小区所有广告牌位的设置全权委托金泰利物业公司经营管理，所有广告牌位出租的经济收入由金泰利物业公司管理支配，统一用于物业管理服务，并由物业公司定期公示。金泰利物业公司对停车费等相关收费标准进行了公示，室内固定停车场：小车每次5元，每月60元；室外固定停车位：小车每月20元，每次3元。2015年7月26日，常德市金泰利置业有限公司与姚瑶签订商品房买卖合同，姚瑶购买常德市金泰利置业有限公司开发的天润尚城1栋1306房，建筑面积127.09平方米。2019年10月14日，金泰利物业公司向姚瑶发出《物业费催缴通知书》，要求姚瑶支付金泰利物业公司自2017年5月11日至2019年5月11日止欠交物业服务费4880元，姚瑶于2019年11月21日签收了金泰利物业公司邮寄的《物业费催缴通知书》。姚瑶一直未予置否，金泰利物业公司遂诉至一审法院，提出前列诉讼请求。另查明，一审法院在审理金泰利物业公司物业服务合同纠纷系列案中，发现有部分业主与金泰利物业公司重新签订了物业服务合同，经一审法院向姚瑶核实，姚瑶未与金泰利物业公司重新签订物业服务合同。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。金泰利物业公司自2014年12月1日起至今一直为天润尚城小区提供物业服务和管理，姚瑶一定程度享受了金泰利物业公司提供的安保、卫生等方面的物业服务，应按《前期物业委托管理服务协议》的约定交纳物业服务费，故对金泰利物业公司要求姚瑶支付欠交物业服务费的诉讼请求，予以支持。金泰利物业公司按1.6元／月／平方米收费标准主张物业服务费，予以支持。关于姚瑶辩称金泰利物业公司未按《常德市城区住宅小区车辆停放服务收费指导价格标准》执行，单方提高服务费用、涉嫌恐吓业主，擅自将燃气管道专用场地改成洗手间的问题，因姚瑶未提供证据予以证明，故对该辩称不予采信。关于姚瑶辩称金泰利物业公司未及时公布专项维修资金收支情况、将广告收益占为己有的问题，《前期物业委托管理服务协议》已明确约定广告收益归金泰利物业公司管理支配，统一用于物业管理服务，姚瑶并未提供证据证明金泰利物业公司将相关费用用于物业管理服务之外，金泰利物业公司应按期对财务收支进行公示，但未公示财务收支情况并非姚瑶拒交物业服务费的正当理由，故对该辩称不予采信。关于姚瑶辩称房屋质量问题，与本案非属同一法律关系，不构成拒付或者少付物业服务费的正当理由，姚瑶可另行向开发商、物业等主体一并主张权利。关于姚瑶辩称金泰利物业公司服务水平差、态度差、管理不到位，如共用设备维护、管理不及时，垃圾清运不及时等问题，从姚瑶提供的照片等证据上看，其所反映金泰利物业公司共用设备维护、管理不及时，垃圾清运不及时的问题，不同程度的存在，但姚瑶提供的照片等证据无法反映上述问题发生和存续的时间，且物业管理服务具有公共性和综合性，有别于为单一客户提供的专项特约服务，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会或物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权，比如提起民事诉讼，要求物业公司继续履行合同，达到约定标准。业主拒绝交纳物业服务费的情形，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。另外，金泰利物业公司作为小区的物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。对业主反应的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。经核算姚瑶应交的物业服务费为4880元（1.6元／平方米×127.09平方米×24月）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：姚瑶于本判决生效之日起五日内支付金泰利物业公司欠交物业服务费4880元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，减半收取12.5元，由姚瑶负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明：1.天润尚城小区尚未成立业主委员会；2.2017年至2019年期间，案涉小区并未动用专项维修资金；3.金泰利物业公司对于小区部分业主改动燃气管道专用区域的问题，已及时向相关燃气公司进行了报备；4.金泰利物业公司并未擅自提高车位及使用管理服务费用。常德市金泰利置业公司以330元/月的车位租金出租车位，与小区业主一直协商未果并发生过多次冲突，且金泰利物业公司已及时报警处理。本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：姚瑶是否应当依照合同约定向金泰利物业公司支付欠缴的物业服务费？首先，《前期物业委托管理服务协议》约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本案中，案涉小区尚未成立业主委员会，且姚瑶亦未与金泰利物业公司重新签订物业服务合同，《前期物业委托管理服务协议》仍继续有效，双方应依约履行。姚瑶向一审提交的相关证据虽反映出金泰利物业公司存在一定程度的履行瑕疵，但无法证明该现象持续的时间及是否为常态现象，不能以此作为拒交物业服务费的理由，故对其主张金泰利物业公司对共用设备设施的管理、维修，公共区域的保洁、清扫义务不及时、不到位及未依约履行24小时值班制的巡逻安保义务的上诉理由，本院不予支持。关于姚瑶上诉称金泰利物业公司未依约公布专项维修资金收支情况，并将广告收益据为己有的主张，本院二审查明，2017年5月11日至2019年5月11日期间，案涉小区并未动用专项维修资金，未按期公示财务收支情况亦非姚瑶拒交物业服务费的正当理由。《前期物业委托管理服务协议》第九条广告牌设置及权益第三款明确约定：所有广告牌位出租的经济收入由乙方管理支配，统一用于物业管理服务。金泰利物业公司收取广告收益的行为，并非是据为己有而是统一管理支配，且姚瑶亦未提供证据证明金泰利物业公司将相关费用用于物业管理服务之外。故对上述主张，本院不予采信。关于姚瑶所称金泰利物业公司对小区商户将燃气管道专用区域改成洗手间的行为置之不理，擅自提高车位服务费用，亦涉嫌纠集社会闲散人员恐吓业主的上诉理由，金泰利物业公司根据物业服务合同授权，为物业正常使用提供服务，本身并无执法权。对于小区商户改动燃气管道专用区域的问题，已及时向相关燃气公司进行了报备，积极履行了相关义务。且金泰利物业公司并未擅自提高车位服务费用，亦未与小区业主因车位服务费用发生争执，而是常德市金泰利置业公司与小区业主因车位租金问题，协商未果并发生过多次冲突。就开发商与业主因车位租金未协商一致的事实，与本案并非同一法律关系，本院不予处理。姚瑶提供的证据不足以证明系金泰利物业公司纠集人员恐吓小区业主，且金泰利物业公司已及时报警，尽到了安保义务。故本院对该上诉理由，均不予支持。关于姚瑶诉称房屋质量问题，与本案系不同的法律关系，其可另行向开发商或侵权人主张权利，不能以业主未对房屋保修进行验收签字为由拒交物业服务费。其次，关于姚瑶主张一审法院适用法律不当，其有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定行使先履行抗辩权拒交或缓交物业服务费的上诉理由。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，《前期物业委托管理服务协议》第四条物业管理服务费用第九款明确约定：首次预交一年的物业服务费，以后每季度首月的十日为本季度物业服务费交费时间。姚瑶自2017年5月11日至2019年5月11日期间并未依约预交物业服务费，其作为先履行方无权行使先履行抗辩权。且依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，姚瑶作为业主，如认为金泰利物业公司未履行合同约定或法定的义务，其可依法主张金泰利物业公司承担相应的违约责任，而不是拒付或延付物业服务费。故一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条等法律规定判令姚瑶应依照合同约定向金泰利物业公司支付欠缴的物业服务费4880元并无不当，对该上诉理由，本院不予支持。综上所述，姚瑶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由姚瑶负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖丕国审 判 员 文晓桃审 判 员 刘宇学二〇二〇年三月十一日法官助理 粟 斐书 记 员 何丹荔附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。