广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初317号原告：广州市民政局房屋管理所，住所地广州市越秀区惠福东路554号。法定代表人：陈莳，职务所长。委托诉讼代理人：欧阳兵、李玉琼，均系广东岭南律师事务所律师。被告：梁联庆，男，1943年1月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄烨烨、吴泽鑫，均系广东广和（广州）律师事务所律师。原告广州市民政局房屋管理所诉被告梁联庆房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后由审判员邱思陵适用简易程序公开开庭审理。原告广州市民政局房屋管理的委托诉讼代理人李玉琼，被告委托诉讼代理人黄烨烨、吴泽鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市民政局房屋管理所的诉讼请求：1、解除原告与被告之间关于荔××房（××、××）的不定期租赁关系；2、被告立即将位于荔××房（××、××）腾空交还原告；3、被告按每月96.7元的标准向原告支付2020年1月1日起至合同解除之日止的租金；4、被告按每月96.7元的标准向原告支付自合同解除次日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费；5、被告支付逾期支付租金的违约金（违约金计算标准：按当月欠缴金额的每日万分之五，自当月21日起计算至实际付清之日，分段累计计算；违约金的总额以欠缴租金总额为限）；6、被告按每月96.7元的标准支付逾期交还房屋的违约金至实际交还房屋之日止；7、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告系广州市荔××房（××、××）的合法出租人。原告与汤润桂于2014年1月1日签署《广州市房屋（住宅）租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定：原告向汤润桂出租上述房产，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日止。租金按月结算，每月96.7元，汤润桂在每月的第20日前将当月的租金按现金的付款方式缴付给原告。后汤润桂去世，原告与汤润桂的合同依法解除。但汤润桂丈夫即被告未将案涉房屋交回原告，继续占用至今，占用期间向原告缴纳租金。2017年5月19日原告向广州市房地产档案馆查询到被告名下登记有产权房屋。原告认为双方的租赁合同期限于2016年12月31日已经届满，原被告存在不定期的租赁合同关系。根据合同法的相关规定及双方的约定，原告有权解除与被告的租赁合同并收回房屋。被告梁联庆辩称：不同意原告全部诉讼请求。理由如下：一、本案既属于最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的单位内部分房纠纷，也属历史遗留的落实政策性质房产纠纷，因此本案不属人民法院主管工作范围，法院应驳回原告诉讼请求。涉案房产是答告供职期间所分得的单位分房，该供职单位及涉案房屋后续代管机构均具备房屋内部分配权限，且均以明示或默示的方式对分房行为予以认可。房改时期，被告符合购买单位住房条件，但因为涉案房屋权属不明无法参与房改。依照相关政策，因未能按照房改政策购买单位住房的，可以继续租用。二、涉案房屋建房使用的土地为无主地，现存涉案房屋主体是被告及其配偶出资重建修缮，该房屋应属于被告私有财产。原告无权解除租赁合同要求被告腾退涉案房屋。三、退一步而言，如果本案成立租赁合同关系，因涉案房屋是被告在租赁期间重建，根据法律规定被告在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归被告所有，故因被告重建房屋而使涉案房屋在政府征收时所获得的拆迁补偿款，应归被告所有。经审理查明：案涉广州市荔湾区陆居路7号2房是广州市民政局无主代管房，接管日期是2007年10月30日，房屋用途是住宅。2018年5月31日，广州市民政局出具《委托证明书》证明其委托直属单位广州市民政局房屋管理所负责民政局代管房屋管理的具体事务性工作等。被告梁联庆陈述梁联庆及其配偶汤润桂于1987年入住案涉房屋；汤润桂在2006年9月13日去世。被告梁联庆在汤润桂去世后继续在案涉房屋内居住并按原租金标准96.7元/月以汤润桂的名义向原告交租至2019年12月31日。经查，被告梁联庆名下房产有南沙区南沙街大涌村金涌街155号（建筑面积399.72平方米）和荔湾区新爵村福禄大街6号之三902房（建筑面积66.728平方米）。本院于2020年2月12日邮寄送达本案起诉状副本、证据材料等给被告梁联庆。原告为证明原告与被告存在租赁合同关系，提交签订日期分别为2005年4月22日和2016年3月22日的《广州市房地产租赁合同》和《广州市房屋（住宅）租赁合同》、广州市社会福利生产管理中心于2004年8月19日出具的告知被告及汤润桂其租赁关系移交至原告处的《通知》、2004年8月23日的《直管房承租人情况申报表》。其中两份租赁合同上约定的月租金均为96.7元，《广州市房屋（住宅）租赁合同》约定的租期为2014年1月1日至2016年12月31日；《通知》上载明：梁联庆、汤润桂所居住的房屋属移交范围，届时广州市民政局房屋管理所将安排人员到其住址重新丈量面积，按规定计算租金，待评订租金后从8月份起直接向广州市民政局房屋管理所签订租赁合同、缴交房租；梁联庆、汤润桂带齐直管房承租人情况申报表、户口簿、身份证及承租人退休证等证件复印件办理有关手续等等。《直管房承租人情况申报表》填写日期为2004年8月23日，载明：接管房地址是陆居路7号平房2号，申报人是汤润桂、梁联庆，工作单位为广州紧固件厂、东升紧固件厂，两人均为退休人员，无货币补差或货币住房补贴等内容。被告对两份租赁合同的三性均不予认可，认为两份租赁合同上的签名均不是汤润桂本人签署；对《通知》的关联性不予认可；对《直管房承租人情况申报表》真实性、合法性确认，不认可关联性，认为该证据反而可以证明被告居住的案涉房屋是内部分房，需要经过内部审批。被告为证明案涉房屋是单位分配给被告的福利房以及是被告重建的事实，申请证人李某出庭作证以及提交2005年3月24日汤润桂向广州市社会福利生产管理服务中心写的申请报告。其中李某述称:其与被告夫妇是同事和街坊的关系，当时单位分配给被告夫妇居住在涉案房屋，有租簿，所以是单位的福利，被告分到的房屋因历史遗留问题是不能参加房改的房屋；涉案房屋后来成了危房，但是单位无钱，被告就自己出资重建；汤润桂完全失明，只能使用盲文，签名是用私章，梁联庆有视力障碍等。汤润桂于2005年3月24日写的申请报告上载：按租簿记载，本人租住房屋使用面积为51.91平方米。原是砖瓦二层结构，因年久失修成为危房。由于当时厂里十分困难，因此厂领导同意本人出资维修改建，但每月的租仍按原来数目交，故本人于1999年将此危房改造，也是按原来位置修建二层，请领导按原租簿面积平方数收数。该报告上有手写“情况属实，请到局房管所办理有关手续”及广州市社会福利生产管理服务中心盖章。原告认为证人李某的发言可以证明广州市紧固件厂是将房屋出租给被告，而非福利分房，被告也没有提交任何证据证明案涉房屋是单位福利分房；对于汤润桂的签名问题，虽然其有私章，不代表其不会书写文字；对于申请报告真实性、合法性确认，不确认关联性，认为该报告载明了案涉房屋原本就是砖瓦二层结构，仅能证明厂里领导同意汤润桂对房屋进行翻新，以及汤润桂申请企管中心领导和民政局房管所领导按原租赁面积计租。庭审中，原告陈述案涉房屋属代管房，按照公房标准计租，但不是住建局系统的保障性住房；案涉租赁合同交由被告家属拿回去签，并非面签。被告陈述原告原是到案涉房屋收租，2019年后要求被告每月至现场缴纳租金，不肯提供账户给被告转账支付；被告在2020年1月准备去交租时，疫情爆发，直到现在都不敢去现场交租，并非恶意欠租。被告另陈述汤润桂入住时，案涉房屋是两层砖木结构，被告拆除重建后，现在还是两层，原来承租时只计算了楼下的面积，所以是五十多平方米，但实际上承租使用的面积是两层。本案诉讼中，本院到案涉房屋张贴公告通知案涉房屋的承租人或实际使用人到本院登记权利，但在规定的时间内无人到本院登记。本院认为：关于原、被告之间有否是平等主体之间的租赁关系问题。首先，虽然被告否认汤润桂曾和原告签订过租赁合同，但根据被告夫妇一直按96.7元/月的标准向原告交租的行为以及被告至今仍在案涉房屋内居住的事实，与原告提交的承租人为汤润桂的两份租赁合同以及广州市社会福利生产管理中心于2004年8月19日出具的告知汤润桂夫妇其租赁关系移交至原告的《通知》互为印证，即使汤润桂本人没有亲笔签署租赁合同，汤润桂与原告之间已经成立事实上的租赁合同关系。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。本案中，汤润桂去世后，与其共同居住的配偶即被告继续居住在涉案房屋，并以汤润桂名义继续向原告支付租金，原告也予以接受，被告与原告之间已经成立租赁合同关系。最后，案涉房屋为代管房，广州紧固件厂或东升制钉厂并非涉案房屋的产权人，无权将涉案房屋的产权分配给被告，且房改房、货币分房应由其用人单位依照相关政策办理。综上，被告向原告交租并使用案涉房屋，原、被告之间的关系是平等主体之间的租赁合同关系，本院对本案依法有管辖权。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被告于2020年2月12日收到本院送达的本案起诉状副本，本院依法确定原告解除租赁关系的诉求已于此时实际到达被告，认定双方的租赁关系在2020年2月12日起解除。被告应将其承租使用的广州市荔湾区陆居路7号2房（含一层、二层）及时腾空交还给原告，并按96.7元/月的标准向原告支付自2020年1月1日起至交还房屋之日止的租金及房屋使用费。考虑到被告名下有自有房产及其身体状况，本院酌定被告应在判决生效之日起三个月内将案涉房屋腾空交还给原告。至于原告诉请要求的租金和房屋使用费的违约金。本院认为，第一，本案租赁合同的承租人汤润桂是失明人士，原告未能举证证明在签订租赁合同时曾向汤润桂明确告知有关违约责任的合同条款或提供盲文合同供汤润桂阅读，且没有要求承租人汤润桂面签协议，存在过错；第二，被告因疫情原因未能及时到原告办公地点支付2020年1月租金，并非故意欠租。原告以租赁合同为依据要求被告支付逾期支付租金（房屋占用费）和逾期交还房屋的违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持，依法予以驳回。至于被告的答辩意见，本院对此认为：首先，汤润桂虽经得当时单位领导同意对案涉房屋出资维修改建，但该行为并不改变案涉房屋的产权性质，也没有改变被告的承租人地位。故被告因此主张案涉房屋为其私有财产，于法无据。其次，被告要求获得案涉房屋在政府征收时所获得的拆迁补偿款的主张，不属于本案审理范围。综上，对于被告的答辩意见，本院依法不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、的规定，判决如下：一、确认原告广州市民政局房屋管理所与被告梁联庆关于广州市荔湾区某房的租赁关系在2020年2月12日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起三个月内，被告梁联庆（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区某房并交还给原告广州市民政局房屋管理所。三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告梁联庆按每月96.7元的标准向原告广州市民政局房屋管理所支付自2020年1月1日起至交还房屋之日止的租金和房屋使用费。四、驳回原告广州市民政局房屋管理所的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告梁联庆负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年三月十一日书记员  李 婷