青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异81号案外人：李×，女，汉族，1978年7月4日出生，公民身份号码×××，住青海省海东市乐都区XXX号。申请执行人：西宁兴融小额贷款股份有限公司，统一社会信用代码XXX，住所地青海省西宁市城西区XXX室。法定代表人：张祥瑞，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵丽，青海言度律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋钊红，青海言度律师事务所律师。被执行人：西宁九海房地产开发有限公司，统一社会信用代码XXX，住所地西宁市城北区XXX号。法定代表人：王九生，该公司总经理。在本院执行申请执行人西宁兴融小额贷款股份有限公司（以下简称兴融小贷公司）与被执行人西宁九海房地产开发有限公司（以下简称九海房地产公司）借款合同纠纷一案中，案外人李×对本院查封的被执行人九海房地产公司名下,抵押给申请执行人兴融小贷公司，位于青海省海东市××区房产,以回迁安置享有合法权益为由提出书面异议，请求依法解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李×异议称，执行法院查封的位于青海省海东市××区的位于青海省海东市××区住宅，案外人于2013年3月12日与九海房地产公司签订《拆迁补偿协议书》明确的拆迁户，已交清房款，属于案外人的回迁房，不是九海房地产公司的财产，请求解除对该房屋的执行。申请执行人兴融小贷公司答辩称，1、案外人与九海房地产公司在拆迁补偿安置协议中只对补偿方式、安置用房面积、过渡期限等内容进行约定,而没有对补偿安置用房的位置、用途进行明确具体约定的,在与其他合同发生冲突时,应适用一般房屋买卖合同的有关规定,按普通债权给予保护。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定,拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。2013年3月12日,九海房地产公司与案外人订立的拆迁补偿协议,并未明确约定补偿安置用房的位置。其回迁房屋并不具有特定性,更不指向案涉房屋。因此,应适用一般房屋买卖合同的有关规定,按普通债权给予保护。2、本案属出卖人九海房地产公司故意隐瞒房屋已经抵押的事实,案外人损失应由九海房地产公司承担。九海房地产公司确认案外人回迁房号之时，该房屋已处于抵押状态,申请执行人已享有抵押权。抵押权在先,回迁房在后。九海房地产公司在明知已经将案涉房屋抵押给申请执行人的情况下,恶意将该房屋确定为回迁房。按照一般商品房买卖的相关规定,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:...(二)故意隐瞒所售厉屋已经抵押的事实;...”故案外人的损失理应由九海房地产公司承担。3、案外人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定的情形,其权利不能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定,买受人需符合以下三个条件且其权利能够排除执行的才应予以支持其异议主张:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中,首先案外人与九海房地产公司虽签订有《拆迁补偿协议书》,但却未在协议中明确约定回迁的房屋位置,回迁房屋并不具有特定性,更不指向案涉房屋,因此不能视为该司法解释中的“已签订合法有效的书面买卖合同”。其次,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,案外人对自己提出的主张,有责任提供证据。案外人并未提供充分证据证明其实际居住,也未提供居委会或者村委会的有关证明、不动产登记管理部门的信息情况等证据,证明其名下无其他用于居住的房屋。若被答辩人未证明其名下无其他用于居住的房屋,应当承担不利后果。因此,案外人不得依照前述条款的规定,主张交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权,主张其权利优先于答辩人的权利。综上,案外人提供的证据不能证明其符合有关规定的情形,其异议无事实和法律根据。本院查明，兴融小贷公司与九海房地产公司借款合同纠纷一案，本院于2018年12月24日作出（2018）青01民初298号民事调解书，确认双方当事人自愿达成的如下协议：一、被告九海房地产公司偿还原告兴融小贷公司借款本金20324000元，支付截止2018年6月5日的利息14381042.35元，并支付自2018年6月6日起至本金清偿之日按年利率24%计算的利息；支付保全担保费21220.75元；二、上述款项由被告九海房地产公司于2019年3月31日前支付15000000元，剩余款项于2019年6月30日前一次性付清；三、原告兴融小贷公司对被告九海房地产公司名下位于青海省海东市××区”111套共计14045.59平方米抵押物房产享有优先受偿权；四、案件受理费218563元，减半收取109281.5元及保全费5000元由被告九海房地产公司负担，连同本调解书第一项确认的款项一并给付原告兴融小贷公司，余109281.5元退还原告兴融小贷公司。调解书生效后，因九海房地产公司未按期履行生效法律文书确定的义务，兴融小贷公司向本院申请强制执行。本院立案执行后，于2019年6月4日作出（2019）青01执221号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人九海房地产公司银行存款15196795.5元（包含借款本金15000000元、案件受理费109281.5元、保全费5000元、执行费82514元）；二、查封、评估、拍卖被执行人九海房地产公司抵押给申请执行人兴融小贷公司位于青海省海东市××区”111套共计14045.59平方米不动产。若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。2019年6月18日本院查封了包括本案房屋在内的111套房产，并于2019年12月3日公告查封的房产。案外人李×遂于2020年3月17日向本院提出执行异议。还查明，九海房地产公司作为抵押人与抵押权人兴融小贷公司于2014年8月26日签订《抵押合同》，将“景都乐苑”1、2、3、5、6号楼含本案房屋在内的148套房屋，共计18248.65平方米不动产抵押给兴融小贷公司，并于2016年5月27日办理“青房建乐都字第15-193号”抵押登记。另查明，案外人李×与九海房地产公司于2013年3月12日签订《拆迁补偿协议书》，约定对被拆迁房屋面积467.725平方米，安置住宅面积400平方米。于2018年5月16日签订《房屋回迁安置确认协议书》，约定为确保双方签订的《拆迁补偿协议书》的履行，达成以产权置换方式，置换给李×位于鲁大复线400平方米的商住楼房住宅3套（2号楼1单元XXX、3号楼1单元XXX、3号楼2单元XXX），合计面积346.46平方米，不足置换住宅面积53.54平方米，置换19.68平方米地下商铺。2017年5月15日案外人交付3万元交房预付费后，九海房地产公司即交付涉案房屋。本院认为，本案系案外人李×对本院查封被执行人九海房地产公司名下的不动产提出的异议，属对执行标的提出的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。根据案外人的异议请求、事实和理由及其提交的相关证据。本案争议的焦点为案外人对被执行人九海房地产公司名下，位于青海省××区不动产，是否享有足以排除强制执行的权益。首先，关于案外人对其拆迁补偿安置的房屋是否享有特殊债权的问题。案外人李×系被拆迁人，在申请执行人兴融小贷公司办理抵押权登记之前，即与被执行人九海房地产公司签订了《拆迁补偿协议书》，约定对被拆迁房屋面积467.725平方米，安置住宅面积400平方米。虽然在案涉房屋抵押之后签订《房屋回迁安置确认协议书》，确认补偿房屋的房号，但案涉房产属于拆迁补偿安置性房产，是被拆迁人以其原有房产被拆除为代价，以产权调换为补偿方式取得安置房产，其权益性质属于特殊债权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条解释精神，被拆迁人对特定化后的安置房产的取得优先于一般购房者，对于特殊债权依法享有安置房请求权的优先保护。其次，关于案外人对拆迁安置房享有的特殊债权能否对抗申请执行人已登记的抵押权问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中虽然规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定，法律、司法解释另有规定的除外。根据案外人与九海房地产公司签订的《拆迁补偿协议书》和《房屋回迁安置确认协议书》，以及其已实际占有使用的事实，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的解释精神及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，对被拆迁人享有的债权作为特殊债权赋予其物权的优先效力，因此，案外人的物权优于申请执行人的抵押权。综上，案外人对本院查封的位于青海省海东市××区的位于青海省海东市××区不动产，享有的拆迁补偿安置权优先于申请执行人的抵押权。案外人李×对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 翟爱红审判员 姜晓娟审判员 司世江 二〇二〇年三月二十七日书记员 肖秋葛附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。