辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1332号上诉人（原审被告）：臧权同，女，1944年2月9日出生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：中海海惠物业服务有限公司大连分公司，住所地大连市西岗区滨海西路20号36楼一层，统一社会信用代码91210203051130665W。法定代表人：刘益民，该公司总经理。委托诉讼代理人：宫新立，辽宁诺萱律师事务所律师。上诉人臧权同因与被上诉人中海海惠物业服务有限公司大连分公司（以下简称“中海物业”）物业服务合同纠纷案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初4856号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人臧权同上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；中海物业承担本案诉讼费用。主要事实和理由：1、一审判决明确指出“原告提供的物业服务确实存在瑕疵……但原告的行为已构成违约”。我曾多次反映问题，并表示中海物业如果继续违法违规，我不愿意缴纳昂贵的物业费。但中海物业始终没有纠正。全体业主有权追究经济损失和精神损失。2、我长期不在珠玉西街32号B3-2909居住，因为住这里不能安心入眠、担心受袭，患严重神经衰弱。我与中信物业服务有限公司大连分公司签订了《中信海港前期物业管理服务协议》，约定保证物业管理服务质量的前提下同意按照4.2元/平方米缴纳物业费以及未达到服务质量约定目标、我有权要求限期改正等。但对方自2016年起服务质量越来越差，我多次提意见对方没有改正，我只有不交物业费维护合法权益。3、中海物业是否具备物业管理能力是值得担忧的。中海物业经常换人，说明其不稳定、不规范，不具备正规的高质量物业管理服务水平。我要求中海物业恢复城市会客厅、水景艺术观展区以及小区周边的绿化带与道路。围墙绿化带是所有业主公共部分，属于《大连市城市住宅区物业管理办法》的通知第二十八条第（五）项规定范畴。地下停车场也是大连中信海港投资有限公司与业主签订的《中信海港城业主临时管理规约》中的主要内容。但现在业主购买车位、租用车位都受阻，造成小区周边道路乱停车，中海物业严重违规，我要求其提供小区95%业主5年所交物业费的支出清单。我等待门禁卡五年，索要精神损失费50,000元。五年来中海海港城业主委员会未成立与物业公司不配合分不开。4、中海物业服务质量极差，每月每平方米4.2元至4.8元的物业费太高，与服务质量不符，违反国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》通知第十五条规定。我一审提出的各项问题，中海物业都予以推诿。而现在小区内仍然存在以下问题：城市会客厅封闭、水景艺术展区干枯、枯木成林、绿化垃圾遍地、车辆乱停、地下停车场却空荡、外玻璃幕墙掉块、电梯失控、噪音扰民、供电、通讯、燃气、给排水、化粪池、消防和治安防范设施维修不力、安全保卫和公共生活秩序管理不到位、楼门口经常见不到值班人员、值班员允许外卖员进入、B3楼出租屋太多、乱贴小广告、大门设施损坏、消防设施不达标、健身房器材多数损坏、成为打牌抽烟场所。而且，中海物业经常没有各类维修工具、专项及特约服务做不了，无法保证履行物业合同中房屋及附属设施的维修、养护义务。被上诉人中海物业不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。中海物业向一审法院起诉请求：1、臧权同支付拖欠的2017年2月11日至2018年9月30日期间的物业费4488.40元（54.44平方米×4.2元/平/月×19.63个月）；2、臧权同支付拖欠的2018年10月1日至2019年1月31日的物业费1045.24元（54.44平方米×4.8元/平/月×4个月）；3、臧权同承担逾期支付物业费违约金553.36元（自2017年2月11日至2019年1月止，自应交日起按欠付物业费日标准计算，暂计算至2019年1月31日实际产生违约金14,013.03元）。一审法院经审理查明，1.被告臧权同系中海海港城小区（原名称为“中信海港城”）的业主，其购买的房屋位于该小区B3栋01单元29层09号，房屋建筑面积54.44平方米。2014年12月30日被告臧权同与开发商大连中信海港投资有限公司签订《商品房买卖合同》，在该合同的补充协议中双方约定：被告同意在业主大会聘任物业服务企业之前由原告中海海惠物业公司分公司（2018年7月30日“中信物业服务有限公司大连分公司”名称变更为“中海海惠物业股份有限公司大连分公司”）提供前期物业管理服务。《商品房买卖合同》的补充协议中约定：住宅/商业物业费标准为4.8元/月/平方米，单套房屋建筑面积在134平方米以下（不包含134平方米），前三年执行优惠价即4.2元/月/平方米。据此项约定，案涉房屋物业费的优惠截止日期为2018年9月30日。2.2015年9月19日原、被告签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》，协议约定了物业服务的范围及服务质量标准，同时约定：被告应于物业服务费到期前30日按其房屋建筑面积向原告足额交纳物业费。如果逾期，被告应补缴并从逾期之日起按欠交月费用每日0.5%的标准交纳违约金。对于原告主张的物业费，被告认可并未交纳。原告主张曾于2017年10月底以EMS的形式向被告邮寄了律师函，催缴2017年2月至2017年10月31日期间的物业费，还于2018年8月3日及8月12日以在被告门上张贴催缴函的方式催缴过物业费，被告表示并未收到以上律师函及催缴函。3.被告臧权同提交了照片及业主群微信聊天记录以证明原告提供的物业服务不到位。针对此项主张，原告庭审表明：被告辩称的门禁问题已经解决；小区内部草木枯死的部分已经更换；外卖人员物业公司无权阻止但已尽量督促登记；车辆乱停放的问题发生在小区的外部道路，物业公司无权干涉但是会与小区业主沟通协调；大门外的垃圾清运工作，物业公司也尽量与市政协调好，让其尽快解决；楼体有损坏的情况，物业公司已经采取了维修及防范措施，物业公司也尽快将损坏的设施设备维修好；会客厅如被告所述，根据不同业主的反映情况，物业公司及时调整，但是需要经过大部分业主同意，因为个人需求不一样；物业服务范围内的问题，物业公司本着有则改之、无则加勉的态度，尽量做到符合每一位业主的要求。原告中海海惠物业公司还主张，案涉小区1000户业主中有95%均已按约定交纳物业费，小区的整体物业服务相对良好，每年仅有20余户因物业费问题起诉。被告则主张交纳物业费的大部分为租户，目前的物业费收费标准过高，只接受以2元的标准收取。庭审时经核实，被告臧权同所主张的门禁卡问题原告已于2019年8月2日予以解决，电梯正在修复中。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，虽然物业服务合同签订时原告的公司名称为中信物业服务有限公司大连分公司，但原告的名称此后进行了变更，并依法办理了更名手续。原告在签订物业服务合同后，实际为原告所在的小区即中海海港城提供了物业服务，应认定原、被告之间的物业服务合同关系依法成立，并已实际履行，被告应按照合同的约定依法交纳物业费。本案争议的焦点问题是被告未按期足额交纳物业费是否构成违约，其应当承担的交费义务如何认定。根据案涉物业服务合同的履行情况分析，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，体现在对小区公共区域的绿化维护、安全管理（外来人员的管理）、小区公用设施的使用和维修（电梯和单元门等）等方面，结合被告臧权同提交的照片、聊天记录以及被告的当庭陈述，足以认定。虽然原告此后已经就存在的服务问题进行了改进，但原告的行为已构成违约，应当在其服务不到位的范围内适当减免被告应交纳的物业费金额。同时，被告因此拒缴物业服务费主观上并不存在恶意，故对于原告诉请的违约金，依法不予支持。根据原、被告的约定，被告在原告主张的欠费期间（2017年2月11日至2019年1月31日）应交纳的物业费应为5533.64元（228.65元／月×19.63个月+261.31元／月×4个月）。结合本案原告的违约程度，以及被告作为高龄独居老人的实际情况，原告提供物业服务的履约行为客观上对被告造成的影响较大，一审法院酌情认定被告应交纳80%的物业费即4426.91元（5533.64元×80%）。一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告臧权同给付原告中海海惠物业股份有限公司大连分公司物业服务费4426.91元；上述被告应给付原告之款项，于判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告中海海惠物业股份有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担10元、被告负担40元。二审中，上诉人臧权同提交一组小区环境照片和业主群微信聊天记录作为新证据，拟共同证明中海物业服务不到位，服务质量未有改进。被上诉人认为该组材料不属于新证据，不应被采信，而且上诉人提交的照片仅是静态图片，不能反映小区动态过程。小区时有物品损坏现象，被上诉人都会及时发现并定期维修，对于上诉人提出的其他问题，被上诉人会做到有则改之，无则加勉。本院认为，上诉人二审提交的照片和微信群聊天记录，均没有显示形成时间，不能证明系于一审判决后形成的新证据，且所反映的情况与一审证据大致相同，本院不予采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，物业公司的服务要靠广大业主交纳的物业服务费来维系，对于物业服务的感受因人而异，如果业主对物业服务不满意，都采取拒不交纳物业服务费的方式来维护自己权利，这样无益于问题的解决，反而会使物业服务工作无法良性开展，加深双方矛盾。本案中，中海物业与臧权同成立物业服务合同关系，中海物业已为案涉小区实际提供了物业服务，臧权同理应按约交纳物业费。现臧权同对中海物业主张的欠费期间2017年2月11日至2019年1月31日不持异议，一审法院鉴于上诉人特殊的个体情况，将臧权同应缴费用酌定减免20%，并同时驳回了中海物业关于违约金的请求，本院对此不宜再行调整，对一审判决予以维持。臧权同上诉主张其拒交物业费的理由是中海物业服务不到位，根据《中信海港前期物业管理服务协议》第十一条第一项“甲方（中海物业）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（业主）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”之约定，如中海物业的管理如未达质量标准，臧权同有权要求其整改或者赔偿损失，但应另行主张，其以此为由拒付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。臧权同还上诉主张中海物业提供物业费支出明细，恢复城市会客厅、水景艺术观展区、小区周边的绿化带与道路，及赔偿其因未及时办理门禁卡的精神损失费50,000元，因臧权同未在一审提起反诉，中海物业不同意二审中予以调解，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，臧权同应另行主张。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持；上诉人臧权同上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人臧权同负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年三月二十五日书记员  黄月妍