广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初12853号原告（反诉被告）：朱建国，男，1976年10月24日出生，汉族，住浙江省临海市。委托代理人：贾盼斐，系广东安国律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙蓓，女，1956年8月25日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：孙昭宇，系北京德恒（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）朱建国诉被告（反诉原告）孙蓓房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱建国及其委托代理人贾盼斐，被告（反诉原告）孙蓓的委托代理人孙昭宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱建国诉称：2018年6月1日，原告与被告签订房产租赁合同，被告将位于天河区××东路××号××号之房屋出租给原告，约定租赁期限为三年，从2018年6月1日至2021年5月31日止。原告向被告缴纳押金15000元。2018年10月16日，原、被告经协商一致，约定将上述租赁合同解除。2018年11月初，原告办理交接手续，交给第三方承租人入驻装修。根据双方之间签订的租赁合同约定，租赁合同终止之时，被告负有将房屋押金退还给承租人的义务。然而，经原告多次催要，被告均以各种理由拒绝退还。据此，原告特起诉至法院，请求判令：1、被告退还原告押金15000元；2、本案受理费由被告负担。被告（反诉原告）孙蓓辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。2018年10月初的时间，双方没有就解除合同协商一致，原告没有经被告的同意解除合同已经违约。就原告提出的证据所示，并没有显示出双方解除合同的合意，原告提交的微信聊天记录中存在多处不完整，聊天时间间隔大，并没有反映出当时交谈的真实内容，且原告没有将被告所陈述的语音转化文字，且提交的证据不符合证据原始性、完整性原则，且聊天记录截选部分，被告当时要求原告将破坏改动商铺的地方恢复原状，并找到接手人才可以离场，否则原告需要承担责任。原告承诺会妥善处理，事后我方发现原告没有履行该义务，被告返场时涉讼商铺面目全非，商铺的门已经被拆除，无奈之下，被告找人修复涉讼商铺的门。原告起诉时，原告申请的事实和实际情况不相符，原告违约在先，要求返还押金的理由依理无据。被告（反诉原告）孙蓓反诉称：2018年6月1日原告先承租了被告隔壁的房屋作为餐饮店，因场地面积不够为此要求承租被告的房屋，双方签订合同。合同签订之后原告未经被告同意，擅自将其承租的房屋拆毁改为厨房，并将二个相邻物业的隔墙打通合二为一使用，对此原告一再赔礼道歉，表示恢复原状，并立下保证。由于原告经营不善离场，离场时并未将所承租的房屋恢复原状。因相邻的二个房屋系二个业主的产业，不及时修复二个业主都无法使用。在多次要求原告对房屋进行修复要求未有结果的情况下，被告无奈出资修复了房屋，共使用资金14000元。这一损失依法依约必须由原告承担，赔偿给被告。原告有意拖欠租金并擅自解除合同，根据合同约定：承租期间任何人不得提前终止合同，每日一号前结清下一个月租金；逾期三日未交租则构成违约。原告的行为己构成违约，所以原告无权要求退回押金；原告己付的押金依法律及合同规定，当承租人违约时不得要求被告退回的赔偿。原告擅自解除合同后造成房屋空置，事实上造成被告实际损失，原告应按每月6000元直至找到新的承租人之日的租金赔偿给被告。由于原告的违约行为，被告另寻租客出租同时又支付了中介费3000元这笔损失是原告造成的，理应由原告承担。据此，被告特提起反诉，请求判令：1、原告赔偿损毁承租房屋修复及恢复原状造成的损失14000元；2、原告支付擅自解除合同的违约金15000元；3、原告因违约行为造成被告房屋空置期间的损失6000元（涉讼商铺空置一个月，按一个月租金计算）；4、原告承担该房屋另租他人的中介费3000元；5、本案诉讼费用由原告承担。原告（反诉被告）朱建国针对被告（反诉原告）孙蓓的反诉答辩称：1、原告按照被告的要求恢复承租房屋原状，且完成后经被告认可并完成交接，对于被告主张的14000元损失与事实不符；2、双方系协商一致解除房屋租赁合同，原告并未违反承租合同约定，且被告同意退还15000元押金，故被告第2项请求没有依据；3、双方于11月初完成交接，被告于11月7日即与第三人签订房屋租赁合同，被告要求原告承担房屋空置费与事实不符；4、被告为出租房屋自愿委托中介，令双方协商一致解除合同，该中介费用是否发生以及与本案无关。经审理查明：2013年5月，朱建国向孙蓓承租了天河区××东路××号××号之B商铺（以下简称涉讼商铺），租赁期限五年，租期至2018年5月31日届满。朱建国承租涉讼商铺同时，亦承租了涉讼商铺隔壁龙口东路3XX-3XX号首层5号商铺（以下简称5号商铺），并将两个商铺中间的隔墙拆除、将5号商铺的招牌移动到涉讼商铺门前，将与5号商铺之间转角外墙外移约50公分宽、将5号商铺内楼梯占用涉讼商铺门前的公用位置、5号商铺背面门口绿化地面占用公用位置。2018年5月14日，朱建国出具《道歉书》及《承诺书》给孙蓓，将其对涉讼商铺以及５号商铺之间的改动予以明确，并承诺如不继续承租涉讼商铺将予以恢复原状。上述合同期限届满前，朱建国向孙蓓支付了保证金15000元，双方并于2018年6月1日签订《房产租赁合同》，约定：甲方（出租方，即孙蓓）同意将涉讼商铺，建筑（或使用）面积约25平方米，出租给乙方（承租方，即朱建国）作商业用途使用；租期为三年，从2018年6月1日至2021年5月31日，月租金额为6000元；租金按月结算，双方约定在每个月的01号前结清下月租金，乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；乙方交付租金方式为银行转账方式，也可用甲方指定的微信或支付宝账号支付；乙方已向甲方交付押金15000元；租赁期满，乙方付清租金及结清其它相关费用并按期迁出，甲方即将押金无息退还乙方；若乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从押金中扣除相关费用；乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止合同、收回房屋：……3、拖欠租金超过三天的……；承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，如逾期2天交纳，每日按租金额2%交纳滞纳金，承租人无正当理由未付租金，出租人以书面形式催告承租人，限当月支付租金和违约金，经催告，承租人仍逾期不支付租金且没有正当理由的，承租人可以解除合约，收回商铺，不返还押金；出租人在承租人未违反签署第八条款项的情况下，不可单方面在合同期内解除合约，否则须赔偿承租人的实际损失等条款。该合同签订后，朱建国向孙蓓支付至2018年10月份的租金，其中2018年8月租金6000元于2018年8月10日支付、9月租金6000元于2018年9月10日支付、10月租金6000元于2018年10月8日支付。2018年6月25日，朱建国、孙蓓、案外人王瑞标（即5号商铺的出租人）签订《三方协议书》，对前述朱建国对涉讼商铺及5号商铺的改动予以明确，并明确朱建国若不继续承租该物业，则出资恢复原状，否则孙蓓、王瑞标均有权不退还保证金。2018年11月7日，孙蓓就涉讼商铺与案外人杨康栋签订《房产租赁合同》，约定租赁期限为2018年11月20日至2021年11月19日，租金为每月6000元。根据孙蓓为此提交的由案外人广州市富生房地产代理有限公司开具的《收款收据》原件显示，孙蓓于2018年11月9日向该公司支付了出租涉讼商铺的中介费3000元。朱建国表示，双方于2019年10月17日达成一致解除合同，其在2019年10月底已经将涉讼商铺的钥匙根据孙蓓的指示交到涉讼商铺隔壁中介处，其按照孙蓓的要求恢复了涉讼商铺的原状，搬离了涉讼商铺内的物品，并在2019年11月6日告知了孙蓓，且孙蓓在2019年11月7日已经将涉讼商铺另行出租。根据朱建国提供的微信聊天记录内容显示：2019年10月17日19时10分，朱建国向孙蓓提出要求解除合同，表示按照上次协议约定一样将墙体恢复原状，孙蓓表示同意，双方并就如何恢复原状进行了讨论；2019年10月21日22时18分，孙蓓向朱建国提出要求赶紧实施恢复原状的工程，否则无法招租；2019年10月22日13时41分，朱建国答复因装修师傅没有时间，所以暂未开始处理；2019年10月28日10时53分，孙蓓向朱建国提出，要求门口砌的墙体也要拆恢复成门，而且是两重的玻璃转闸门；门口搞得不平整，要重新处理；从2019年10月28日的对话过程中，双方于当天下午在涉讼商铺碰面；2019年11月1日上午，孙蓓提出，门口拆下的余泥很多；招牌拆完之后里面的东西都露出来，要搞完整；朱建国答复现在叫工人在清，当天都会清理干净；孙蓓随后提出里面砖砌了之后没有批荡，朱建国表示别人承租后装修时会批荡的，但孙蓓要求还是必须批荡；2019年11月2日，朱建国问孙蓓下午几点过去涉讼商铺，孙蓓表示大概下午一点多，从对话来看，当天双方又一起到了现场；2019年11月5日，孙蓓提出朱建国也可以带客户过去，她一样支付中介费，可以帮朱建国减少一点损失；2019年11月6日，朱建国向孙蓓提出，其已到现场看过，全部都搞好了，门口也用水泥搞平了；2019年11月8日，朱建国问孙蓓有否去现场看过，孙蓓表示在外地有点急事，过几天才回；2019年11月16日，孙蓓向朱建国提出，问水电度数是不是正确的、是不是都是付清的，过两天就会把账给你（指朱建国）结了；朱建国表示已经全部付清了包括这两个月的管理费已经付清；孙蓓表示其过两天就把余额转给朱建国，要求朱建国把押金收据拍一张给她看；2019年11月20日，孙蓓向朱建国提出，快点把那个（指押金收据）发给她，双方经过沟通确定当时交纳的押金金额为15000元。孙蓓对朱建国提供的聊天记录真实性没有异议，但认为该记录不完整，存在删减。本院告知孙蓓可提供其自身聊天记录或其他证据予以反驳，但孙蓓均未能提供。孙蓓表示，其同意解除合同，但解除的条件是铺位复原且找到新的租户；涉讼商铺租赁事宜是委托隔壁的中介帮忙处理，当时其并不在广州没有进行交接；因朱建国对涉讼商铺进行破坏而未恢复原状，其请工人修复而支出修复费用14000元。为此，孙蓓提供了以下证据：1、显示为“黄庆*”（字迹潦草无法辨析）于2018年11月12日所开具的收据一张，内容为：收到孙小姐太阳广场4号铺B装修工程款共13050元【1、打地面1800元；2、放水泥沙800元；3、**（字迹潦草无法辨析）2560元；4、拆地砖3890元；5、换大门2200元；6、门头外墙修复1100元；7、清余泥700元】，共收13000元；2、显示为“邓森*”（字迹潦草无法辨析）所出具的收条一张，内容为“太阳广场4号门口拆地砖收到业主孙小姐1000元，2018年11月6日”；经质证，朱建国对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为上述证据由孙蓓单方制作提供，无法核实其真实性；孙蓓在2020年11月7日已经和下一手租户签订了租赁合同，但收据确是2020年11月12日出具的，上面的内容是装修工程款。本院认为：朱建国、孙蓓就涉讼商铺形成了租赁合同关系。根据朱建国的起诉、孙蓓的反诉及各自的答辩，本案争议焦点在于：1、双方是否协商一致解除合同；2、朱建国有无履行恢复涉讼商铺原状的义务。关于双方是否协商一致解除合同。朱建国提供了微信聊天记录书面整理资料及作为原始载体的手机，已经当庭播放并核对了相应的内容，孙蓓对该聊天双方的身份没有异议、对聊天记录真实性没有异议，仅对聊天记录完整性有异议但未能提供其自身手机所保留的微信聊天记录予以比对或其他证据予以反驳，应当承担对其不利的法律后果，对于朱建国所提供的聊天记录的真实性、合法性、关联性以及其完整性，本院均予以确认。从聊天记录可以反映，双方于2020年10月17日就合同解除已经达成一致，孙蓓的要求仅是必须根据双方之前的约定将商铺恢复原状，此后的沟通过程也是围绕孙蓓要求做好恢复原状提出具体细节方面的要求，孙蓓从未向朱建国提出其自行委托他人装修、恢复原状；根据孙蓓自己的举证，其于2019年11月7日已另行与他人签订了租赁合同，但此后的2019年11月16日、20日主动提出要退押金朱建国，从未提出其另行找人装修、恢复原状。综上，朱建国述称其于2019年10月17日与孙蓓就合同解除达成一致合法有据，本院予以确认。关于朱建国有无履行恢复原状的问题。如前所述，根据微信聊天记录内容显示，朱建国在2019年10月28日前已雇请工人开始涉讼商铺的恢复原状工作，此后又根据孙蓓的要求继续完善、清理现场；2019年11月7日涉讼商铺孙蓓已另行出租给他人，此后直至2019年11月16日、20日孙蓓主动提出退还押金给朱建国，都未再要求朱建国继续完善、清理涉讼商铺，整个过程双方沟通是顺畅、和谐的，孙蓓从未提出其要求自行雇请他人恢复原状。孙蓓提供的其另行委托他人恢复原状亦仅有出具人签名潦草不清的收据两张，未有相应的合同或其他银行转账、微信、支付宝等付款凭证，相应的收款人亦未到庭证实，朱建国对此证据亦不予确认，故对于其为此提供的证据本院不予采纳，对于孙蓓所述其为此另行委托他人恢复原状并支付14000元的主张，本院不予确认。如前所述，朱建国、孙蓓就合同解除达成一致，朱建国亦将商铺恢复原状后交还给孙蓓，故朱建国现要求孙蓓返还押金15000元合法有据，本院予以支持。孙蓓反诉要求朱建国赔偿修复、恢复原状的损失14000元、没收押金15000元、赔偿房屋空置损失费6000元及中介费3000元均缺乏依据，本院均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孙蓓于本判决发生法律效力之日起10日内返还押金15000元给原告（反诉被告）朱建国。二、驳回被告（反诉原告）孙蓓的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费180元及反诉受理费375元，均由被告（反诉原告）孙蓓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 植人民陪审员  许红霞人民陪审员  尹丽艳二〇二〇年三月二十五日书 记 员  邱莉晶谢婉萍