北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初26586号原告（原申请执行人张敬海之子）：张立学，男，1969年7月26日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：冀莹莹，北京泓聚律师事务所律师。被告（执行案外人）：张宝金，男，1977年1月27日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：戈翠玲，北京汉腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓迎欣，北京汉腾律师事务所律师。被告（被执行人）：张宝福，男，1963年11月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告张立学与被告张宝金、被告张宝福执行异议之诉一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张立学的委托诉讼代理人冀莹莹、被告张宝金的委托诉讼代理人戈翠玲到庭参加诉讼，张宝福经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张立学向本院提出诉讼请求：1．继续对北京市朝阳区XXX号腾退安置房（以下简称涉案房屋）采取强制执行措施；2．由张宝金、张宝福承担全部诉讼费用。事实和理由：第一，张宝金所主张的涉案房屋买卖合同并非张宝福所签署。（一）在执行异议审查过程中，张宝金承认从未见过张宝福本人，《北京市存量房屋买卖居间服务合同》系张宝福之子张伯伦持一份张宝福及其配偶高桂琴签名的《同意书》代签。通过与高桂琴于另案中提供的2014年8月《离婚协议书》对比，《同意书》与《离婚协议书》中张宝福与高桂琴的签名笔迹并不一致，且《离婚协议书》中约定涉案房屋在双方离婚后归张宝福所有，该约定与涉案房屋已出售一事相悖。（二）涉案房屋所有权人张宝福并未收取任何购房款，《同意书》中也未授权他人代为领款，而张宝金提交的证据证明其将款项支付给了张伯伦。第二，张伯伦无权处分涉案房屋。涉案房屋系腾退安置房，被腾退人为张宝福，实际腾退人口为张宝福及高桂琴，张伯伦仅凭一张不具有真实性的《同意书》代张宝福出售涉案房屋并收取购房款，不具有任何法律依据。综上所述，张宝金提供的证据不能证明涉案房屋系由所有权人张宝福出售，张宝金并非涉案房屋的合法买受人，请求法院支持张立学的诉讼请求。张宝金辩称,不同意张立学的诉讼请求。第一，张宝福与张宝金签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，交易过程符合法律规定，双方均无过错，张宝金已尽到注意义务，且张宝金在签订买卖合同后，依约支付了全部购房款，并占有使用涉案房屋。未办理过户登记系因涉案房屋为腾退安置房，不具备相应条件，而非张宝金的过错。第二，张立学混淆了无权处分与委托代理的性质，张伯伦手持其父张宝福与其母高桂琴的《同意书》与张宝金进行交易，张宝金有理由相信张伯伦具有代理权。第三，张立学与其父亲张敬海怠于行使权利，存在过错。其与张宝福的借贷关系成立于2007年，但执行依据取得于2016年。第四，张立学的诉讼请求存在不完整性。若其主张买卖合同效力待定，则应当先通过另外的诉讼确认合同效力后，再提起执行异议之诉。综上，请求法院驳回张立学的诉讼请求。张宝福未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明，张敬海与张宝福民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月28日作出（2015）大民（商）初字第86号民事判决书，判决张宝福偿还张敬海借款本金600000元及利息。判决书生效后，张宝福未如期履行判决书确定的义务，张敬海向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年2月26日查封涉案房屋。张宝金就涉案房屋提出案外人异议，本院于2019年9月30日作出（2019）京0115执异226号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。2019年10月6日，张敬海死亡。2019年10月24日，北京市志诚公证处出具（2019）京志诚内民证字第04319号公证书，证明张敬海就（2015）大民（商）初字第86号民事判决书项下的债权由张立学继承。张立学不服（2019）京0115执异226号执行裁定，向本院提起执行异议之诉，即本案。张宝福与高桂琴系夫妻关系，张伯伦系二人之子。涉案房屋系张宝福基于其作为被腾退人与腾退人北京市朝阳区小红门乡腾退拆迁安置办公室签订的《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》所获得的安置房屋。2014年7月8日，张伯伦以甲方张宝福（出售方）委托代理人的身份、与乙方（买受方）张宝金、丙方（居间方）北京宏源祥房地产经纪有限公司第一分公司（以下简称宏源祥公司）签订《北京市存量房屋买卖居间服务合同》，约定：甲方所售房屋为涉案房屋；甲方和乙方通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：宏源祥公司，营业执照注册号：11010512405884，房地产经纪职业人员姓名：李莉萍，资格证书编号：京房工06-01-0754）；房屋成交价格为1560000元，乙方可在签订本合同的同时支付定金50000元；2014年6月28日乙方向甲方支付定金50000元，2014年7月8日乙方向甲方支付购房款1510000元；甲方应当在2015年3月20日前将该房屋交付给乙方；居间信息费42000元。张宝金向本院提交张伯伦于2014年7月8日向其提供的《同意书》一份，内容为：家庭成员张伯伦、张宝福、高桂琴同意张伯伦出售涉案房屋；本同意书签署人保证具有真实性和合法性，如有虚假则出售人将承担全部法律责任及经济损失。2014年7月8日，张宝金通过其中国平安银行账户向张伯伦中国工商银行账户转账1510000元，同日，张伯伦向其出具手写收据，内容为：今收到张宝金交来涉案房屋购房款及定金，共计1560000元。2018年7月8日，张宝金从其中国平安银行账户内取出现金40000元，同日，宏源祥公司向其出具手写收据，内容为：今收到张宝金交来服务费42000元。为证明对涉案房屋的占有情况，张宝金提供了本人及其父亲张春山为涉案房屋交纳物业费、燃气费、水费、电费的相关凭据，根据上述证据，本院认定张宝金于2015年11月20日已占有涉案房屋。为反驳张宝金的主张，张立学提交张宝福、高桂琴于2014年8月25日签订的《离婚协议书》复印件一份，证明：一是《离婚协议书》中张宝福、高桂琴的签名笔迹与《同意书》中不一致；二是《离婚协议书》中约定涉案房屋归张宝福所有，与张宝金主张的张宝福已于2014年7月8日向其出售涉案房屋的事实不符。本院认为，根据民事诉讼法的规定，张宝福经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视其放弃相应诉讼权利，自行承担不利的法律后果。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。本案中，第一，涉案房屋系经宏源祥公司居间介绍成交，且张伯伦为张宝福之子，在与张宝金签订《北京市存量房屋买卖居间服务合同》时，张伯伦持有张宝福、高桂琴同意张伯伦出售涉案房屋的《同意书》，基于房地产经纪公司居间交易的正当性、张宝福与张伯伦的身份关系、张伯伦提供的代理权证明材料，张宝金有理由相信张伯伦有代理权，故本院认定张宝金于查封前签订了合法有效的书面买卖合同。第二，张宝金提交的证据证明其至少于2015年11月20日起已在涉案房屋内居住，故其在查封前已合法占有涉案房屋。第三，张宝金提交的转账凭证、收据等证据可形成完整证据链，证明已支付涉案房屋的全部价款。第四，涉案房屋为腾退安置房，不具备过户条件，故未办理过户登记并非张宝金自身原因。综上，张宝金享有排除强制执行的民事权益，对于张立学的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，缺席判决如下：驳回张立学的全部诉讼请求。案件受理费70元，由张立学负担（已交纳）。公告费260元，由张立学负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  程 立人民陪审员  解春燕人民陪审员  王爱清二〇二〇年三月二十六日书 记 员  熊诗岚