上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1128号上诉人（原审被告)：黄若愚，男，1978年4月9日出生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审原告)：张建军，男，1971年8月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人:丁国利，上海勋达律师事务所律师。上诉人黄若愚因与被上诉人张建军房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初81149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄若愚上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回被上诉人张建军在一审中第2—6项诉讼请求。事实和理由：签订合同时，张建军未能提供上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）产权证复印件，故意隐瞒该房屋不能经营餐饮的事实。上诉人多次要求张建军提供产权证复印件等办证材料，张建军均未予回复或及时提供，导致上诉人店铺因食品经营许可证到期未能补办而被责令整改。故导致租赁合同被解除的责任不在上诉人方，上诉人无须承担相应的违约责任。被上诉人张建军辩称：黄若愚对系争房屋性质及权属情况清楚，其店铺被整改是因为食品经营许可证超期了。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。张建军向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的《商铺租赁合同》；2.黄若愚向张建军支付2019年9月1日起至2019年11月5日的租金，按每月人民币（下同）20,000元计；3.黄若愚向张建军支付租金利息，以20,000元为本金，从2019年9月1日起算至11月5日；以20,000元为本金，从2019年10月1日起算至11月5日，均按中国人民银行定期存款利息计；4.黄若愚向张建军支付逾期支付租金的滞纳金，从2019年9月5日起算至11月5日，每日按月租金20,000元的3%计；5.黄若愚向张建军支付解除合同的违约金40,000元；6.黄若愚向张建军支付解除合同的赔偿金60,000元。一审法院认定事实：张建军及案外人葛某为系争房屋登记的产权人，系争房屋用途登记其他商业用地（文体用地）、店铺。2019年8月22日，张建军（出租方、甲方）与黄若愚（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋、建筑面积42.98平方米铺面出租给乙方作为经营场所；租赁期限自2019年9月1日起至2021年3月31日止；月租金20,000元，先付后租，乙方每壹个月为一期支付租金给甲方，第一期租金于2019年9月5日以前付清，以后每期租金支付时间为每个公历月的5号前将租金转入甲方指定的账号内；乙方签订本合同的同时支付甲方保证金20,000元；合同第四条乙方的权利义务中约定，乙方须依约缴纳租金及其他费用，如逾期未支付，甲方有权向乙方加收滞纳金，每逾期壹日按应付月租金的百分之三向甲方支付滞纳金。如乙方逾期未支付租金超过十五日，则视为乙方自动退租，并构成违约，甲方有权收回该物业，追究乙方违约责任，保证金和装修等费用不予归还。租赁期满或合同解除后，乙方应在期满日或解除日之前将该物业恢复原状，并将承租的房屋及设施在正常状态下交还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，任凭甲方处置，乙方绝无异议；合同第八条违约责任中约定，甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为两个月租金的数额。若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，系争房屋由黄若愚使用，黄若愚未向张建军支付前述合同的租金或押金。一审另查明，黄若愚自2016年起承租系争房屋以及相邻商铺，用于经营餐饮。2019年8月以前的租赁合同是与张建军授权的案外人签订。2019年9月17日，上海市浦东新区市场监督管理局向黄若愚经营的餐饮公司出具责令整改通知书，指出因系争房屋处食品经营许可证超过期限，要求立即整改。2019年10月4日，上海XX有限公司（以下简称XX公司）受张建军委托向黄若愚发出通知函，通知因黄若愚拖欠租金未付，将于2019年10月4月早上8点停止水电供应、房屋收回。2019年10月6日—7日，黄若愚将系争房屋内的经营物品陆续搬离，并将房屋钥匙二把放置于物业处。2019年10月15日，张建军进入系争房屋，对房屋进行垃圾清理、恢复隔墙等。2019年9月27日，张建军向一审法院提交了起诉状。一审审理中，张建军、黄若愚确认涉案合同于2019年10月4日解除。张建军提交了XX公司出具的情况说明及拍摄于2019年10月8日的照片一组，证明黄若愚将系争房屋内物品设备搬离、未办理移交手续、向物业仅交付2把后门钥匙，现场留有大量垃圾未清理。经质证，黄若愚表示张建军提交的照片并非黄若愚搬离当时的现场，黄若愚搬离的行为并非为了交还房屋，当时双方没有签订中止或交接协议，交二把备用钥匙给物业是为了防止突发情况。黄若愚申请证人陈某到庭。证人到庭陈述其曾经是黄若愚的员工，2019年8月物业称黄若愚租金未交，采取了停水停电，证人报警后与张建军方沟通，但张建军方态度恶劣。黄若愚实际经营至2019年10月3日，10月4日搬离系争房屋，搬走时带走了公司文件及私人物品。经质证，张建军表示黄若愚自行搬走时拆走了很多屋内物品。黄若愚表示因张建军想要涨租金，所以在2019年8月份对黄若愚采取了停水停电措施，以逼迫黄若愚与张建军签订涉案合同。张建军表示其于2019年11月5日完成对系争房屋的修整，故确认于2019年11月5日收回系争房屋，租金（使用费）计算至该日。对于逾期支付租金的滞纳金，黄若愚认为合同约定的标准过高，请求调整至按应付款的日万分之三计，张建军表示同意。张建军认为截止本案一审庭审，系争房屋未能另行出租，故另要求黄若愚承担三个月租金的赔偿金。一审法院认为：讼争《商铺租赁合同》系张建军、黄若愚真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应恪守约定、按约履行。根据合同约定，系争房屋已由黄若愚占有使用，黄若愚理应按照合同约定如期支付系争房屋自2019年9月1日起的应付租金，黄若愚以未看到张建军的产权信息、且系争房屋处无法办理食品经营许可证为由拒付租金，并称张建军违约在先。对此，法院认为，黄若愚自述其于2016年承租系争房屋及相邻商铺用以经营餐饮。并无相关证据证明在此期间，黄若愚曾因房屋权属问题而对其的经营造成影响。相反，黄若愚在系争房屋处经营数年，有关房屋的性质其在签订涉案合同前应当已予了解。黄若愚作为承租人及经营方，是办理相关经营执照的义务主体。本案中并没有证据反映是由于张建军拒绝配合黄若愚办理经营证照而导致黄若愚的承租目的不能实现，黄若愚在签订涉案合同以后，并未支付租金或押金，已经构成了违约，张建军据此行使解除合同的权利，法院予以准许。双方确认涉案合同于2019年10月4日解除，法院予以认可。合同解除后，黄若愚应结清占用系争房屋期间欠付张建军的租金以及房屋使用费。黄若愚称其于2019年10月6日—7日从系争房屋处搬离并交还物业二把备用钥匙的行为并非为了交接房屋，而张建军自述其于2019年10月15日进入系争房屋，并对房屋开始清理、隔断等。因此，应当认定张建军于2019年10月15日已实际收回了系争房屋，房屋使用费应结算至2019年10月15日。张建军主张的每月20,000元的租金或房屋使用费标准参照了合同约定的租金标准，法院予以采纳。由于黄若愚违约致使租赁合同解除，根据双方合同约定，解除合同的违约金为二个月租金即40,000元。张建军要求黄若愚支付违约金40,000元的诉请，符合合同约定，法院予以支持。对于逾期付款的滞纳金，黄若愚请求调整至按每日万分之三的标准计，张建军表示同意，并无不当，法院予以准许。考虑到黄若愚已经承担了截止2019年10月15日的房屋使用费、滞纳金以及解除合同违约金的违约责任，张建军再行要求黄若愚承担逾期支付租金的利息损失及解除合同的赔偿金，法院不予支持。一审法院审理后于二〇一九年十二月九日作出判决：一、张建军与黄若愚签订的《商铺租赁合同》于2019年10月4日解除；二、黄若愚于判决生效之日起十日内支付张建军自2019年9月1日起至2019年10月15日止的租金及房屋使用费，按每月20,000元计；三、黄若愚于判决生效之日起十日内支付张建军逾期支付租金的滞纳金，以20,000元为计算基数，自2019年9月6日起，计算至2019年11月5日止，按每日万分之三计；四、黄若愚于判决生效之日起十日内支付张建军解除合同违约金40,000元；五、驳回张建军的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,700元，减半收取计1,350元，由张建军负担350元，黄若愚负担1,000元。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，被上诉人张建军提交申请书一份，载明其愿对一审判决主文第三项的权利予以放弃。本院认为，上诉人黄若愚与被上诉人张建军于2019年8月22日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效，双方当事人均应依约履行。关于房屋租金及占有使用费的问题。合同约定张建军将系争房屋出租给黄若愚作为经营场所，黄若愚于每月5日之前支付当月租金。现张建军已依约交付系争房屋供黄若愚使用，但黄若愚至今仍未支付相应的租金。一审中双方确认合同于10月4日解除，合同解除后黄若愚亦未能及时腾空房屋，张建军于10月15日进入系争房屋进行清理，一审认定张建军于10月15日收回房屋亦无不当。故黄若愚应当依据合同约定的租金标准向张建军支付9月1日至10月15日的房屋租金及占有使用费。关于违约金的问题。涉案店铺食品许可证于2019年7月31日到期，黄若愚本应在此之前补办，但却一直未予补办。黄若愚认为未能补办的原因在于张建军拒绝提供系争房屋产证复印件，但其未能就此提供相应的证据予以证明，故对其关于张建军不提供产证复印件的理由本院不予认可。黄若愚还认为系争房屋用途不包括餐饮，导致其店铺被责令整改。对此本院认为，黄若愚自2016年起一直承租系争房屋用于经营餐饮，并无相关证据表明此前经营受到过房屋用途问题的影响；浦东新区市场监督管理局责令改正通知书上载明的改正内容及要求为：“取得有效食品经营许可证后方可以从事餐饮服务活动。”故整改原因系超期经营而非房屋用途问题。综上，黄若愚未能于合同约定的时间支付押金和租金，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。一审依据合同约定，并结合本案实际情况，判定黄若愚向张建军支付违约金40,000元并无不妥。本院审理中，被上诉人自愿撤回对原审法院第三项判决的主张，此系当事人对自己权利的处分，于法不悖，本院予以照准。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，因张建军自愿放弃滞纳金，本院对一审判决第三项予以撤销，其余判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一百七十五条规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初81149号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初81149号民事判决第三项。二审案件受理费人民币1,309元，由上诉人黄若愚负担。本判决为终审判决。审判长  方方审判员  王峥审判员  赵鹃二〇二〇年三月九日书记员  胡蓉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。