吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终189号上诉人（原审原告，反诉被告）：姜军，男，1979年9月9日生，汉族，住吉林省四平市。委托诉讼代理人：李瑛，吉林满誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：公主岭市鑫扬物业管理有限公司。住所地：吉林省公主岭市岭南大街与光明路交汇处维多利亚A区1699号。法定代表人：杨浩宇。委托诉讼代理人：姜静波。委托诉讼代理人：朴海明，吉林辩法律师事务所律师。上诉人姜军与被上诉人公主岭市鑫扬物业管理有限公司（以下简称鑫扬物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省公主岭市人民法院（2018）吉0381民初4444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜军及委托诉讼代理人李瑛，被上诉人鑫扬物业公司的委托诉讼代理人姜静波、朴海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜军上诉请求：依法撤销吉林省公主岭市人民法院（2018）吉0381民初4444号民事判决，依法改判或变更；上诉费由被上诉人承担。其主要理由为：一审法院存在事实认定错误，招商手册《运营管理（二）》的描述明确可知商城应举办各类展会的时间及周期、应成立的相应机构及电子商务平台营业方式及目的等详细描述；通过上诉人的销货清单可知，断崖式的销售滑坡正是以电梯布局修改时间为节点，足以证明修改电梯布局与销售下滑之间存在因果关系；上诉人与被上诉人之间存在合同义务先后履行的顺序，因此在被上诉人先违约的情况下上诉人有权拒绝履行己方义务。被上诉人鑫扬物业公司辩称：一审判决正确，请求予以维持。姜军向一审法院起诉请求：1、请求判令鑫扬物业公司返还姜军缴纳的物业费22929元；2、请求判令本案诉讼费用由鑫扬物业公司承担。鑫扬物业公司向一审法院反诉请求：1、判令姜军给付物业管理费21910元；2、判令姜军给付运营管理费128656元；3、反诉费由姜军负担。一审法院认定事实：鑫扬物业公司与姜军于2014年6月23日签订了运营管理合同，合同中姜军的经营场地位××区；收取代收取收费内容为公共照明、电梯运营维护保养费、公共服务区间水电费、取暖费、场地内公共设施维护费、装饰装修费和其他不可预见费用等；收费标准为每平米每月20元，场地总面积477.685平米；运营管理费收取自2014年7月21日起至2017年7月20日，起算时间2014年7月21日；第一年免费期自2014年7月21日起至2015年1月20日，计费期自2015年1月21日起至2015年7月20日，第一年应收运营管理费57322元；第二年免费期自2015年7月21日起至2015年11月20日，计费期自2015年11月21日起至2016年7月20日，第二年应收运营管理费76430元；第三年免费期自2016年7月21日起至2016年9月20日，计费期自2016年9月21日起至2017年7月20日，第三年应收运营管理费95537元；三年运营管理费总额229289元；每季度运营管理费提前15天缴纳，逾期加收每季度费用总额内日3%的滞纳金。同日，双方还签订了物业管理服务合同，合同中姜军的经营场地位××区，建筑面积477.685平米，物业管理服务费标准为每平米每月4元，收取期限自2014年7月21日至2015年7月20日，应收物业管理服务费22929元。当日，姜军向鑫扬物业公司交纳了物业管理服务费22929元，鑫扬物业公司为其出具了收款收据。2014年10月14日，姜军收到浙江家居城所发的书面通知，通知中写明商户的租赁费、运营管理费用、物业管理费用计租、计费时间为2014年12月1日，姜军在通知上签字。2014年11月15日，浙江家居装饰城正式开业。2015年1月14日至2015年3月15日期间，公主岭市质量技术监督局将浙江家居城全部电梯封停。2015年4月30日至2015年5月22日期间，因未经消防验收浙江家居城三层停业整改。2015年初，浙江家居装饰城内的电梯曾经发生改动，在三楼直达电梯旁增设一部达二楼电梯，将原来两侧的二楼电梯撤掉一侧。除交纳22929元物业服务费外，姜军在浙江家居城经营期间未再交纳其他物业服务费、运营管理费。2016年11月14日，因姜军始终未再交纳物业服务费、运营管理费，鑫扬物业公司将姜军货物搬离经营场地。一审法院认为，一、鑫扬物业公司诉请的运营管理费问题。本案中姜军、鑫扬物业公司签订运营管理合同的目的是姜军在其位于浙江××区的经营场所经营时获得鑫扬物业公司提供的运营管理服务，鑫扬物业公司则就提供的服务自姜军处获得相应服务费用。依双方间的运营管理合同，鑫扬物业公司提供的运营管理服务具体包括公共照明、电梯运营维护保养、公共服务区间水电、取暖、场地内公共设施维护、装饰装修等，可以看出，运营管理合同实质是由各商户依其经营场所面积来分担鑫扬物业公司支出的浙江家居装饰城整体的公共运营维护费用。姜军签订运营管理合同即表示其对运营管理服务的内容及每平米每月20元的服务价格与鑫扬物业公司达成一致意思表示。签订合同的鑫扬物业公司及姜军具有相应民事行为能力，意思表示真实，所签订合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效，双方均应按合同全面履行己方的合同义务。姜军应按合同按时足额交纳运营管理费，鑫扬物业公司应依约为商户提供运营管理服务。在具体履行过程中，双方都存在违约行为。首先是鑫扬物业公司电梯不合格、未通过消防验收，致使姜军无法在前述电梯停运、消防整改期间在经营场地进行经营活动；姜军也存在未按时交纳运营管理费的情况。双方发生争议以后，应当通过合法途径解决纠纷，尤其不应当的是鑫扬物业公司由于姜军未交费就将其货物搬离租赁场地，导致姜军无法从事经营活动，不能实现合同目的，鑫扬物业公司的违约行为是根本违约。本案中，2016年11月14日鑫扬物业公司将姜军货物搬离租赁场地，双方合同目的已无法实现，故双方间运营管理合同应视为于该日解除。双方签订的合同中写明计费时间自2014年7月21日起，而浙江家居装饰城确实在2014年11月15日才正式开业，但鑫扬物业公司2014年10月14日的书面通知明确写明2014年11月18日正式开业，计租、计费时间为2014年12月1日。姜军在通知上签名，且庭审中没有证据表明姜军对此曾提出异议，应视为双方达成一致意思表示，对原运营管理合同、物业管理服务合同的内容进行变更，运营管理费、物业服务费的计费开始时间均向后顺延至2014年12月1日。结合双方间达成运营管理费计费时间自2014年12月1日开始计算合意的事实、双方间运营管理合同中运营管理费计费标准、免费期、计费期的相关约定及运营管理合同解除的时间，本院认定姜军应承担的运营管理费为2015年6月1日至2015年11月30日期间六个月计57322元及2016年4月1日至2016年11月14日期间7个月又14天计71334元，共计128656元。姜军庭审中称鑫扬物业公司招商承诺没有实现、电梯布局修改、二楼商户维权严重影响其经营活动等，均属违约。首先，鑫扬物业公司招商期间发布的浙江家居装饰城《运营管理篇（一）、（二）》内容宽泛，未说明各项运营措施的具体落实时间，本案双方签订合同时也未将《运营管理篇（一）、（二）》列入合同。因此，《运营管理篇（一）、（二）》对鑫扬物业公司并不具有法定或约定的约束力。其次，姜军庭审中提交的销货清单只是过往发生销货行为的自书记载，不足以证明经营损失发生的必然性、确定性、合理性以及销货收入与电梯布局修改、商户维权间存在的关联性，故姜军应自行承担举证不能的法律后果。姜军庭审中所称的2015年1月14日至2015年3月15日电梯停运期间、2015年4月30日至2015年5月22日消防整改期间，因属于顺延开业后的免租期之内，故不能成为支持其不交纳运营管理费的抗辩事由。姜军庭审中另称鑫扬物业公司2015年1月29日至2016年11月14日期间限制姜军使用货梯，但未就该抗辩事由举相关证据佐证，鑫扬物业公司委托诉讼代理人则称2015年10月，货运电梯因维护费交不上而被迫停用。本院认为，货运电梯正常运行是鑫扬物业公司提供的运营管理服务其中一项内容，在货运电梯停用后运营管理费应当相应扣减，因双方运营管理合同中就此分项服务未具体约定计费方式，故本院酌定因货运电梯停用姜军应承担的运营管理费相应扣减9044.17元（477.685平米×2元每平米×9个月又14天（2015年10月份、11月份、2016年4月1日至2016年11月14日）），即姜军应给付鑫扬物业公司的运营管理费数额最终应为119611.83元。鑫扬物业公司运营管理费反诉请求中多出的数额部分，本院不予支持。2、物业管理费问题。双方间签订的物业服务合同期限为一年，合同变更、计费开始时间顺延后，物业费收费期间为2014年12月1日至2015年11月30日。一年合同到期后，姜军继续接受鑫扬物业公司提供的物业管理服务至2016年11月14日。这期间应扣除2015年4月30日至2015年5月22日浙江家居城消防整改期间，结合双方间签订的物业服务合同中物业费计价面积及计价标准的约定，姜军应交纳物业费数额为43437.49元（477.685元×4元每平米×22个月又22天），扣除姜军2014年6月23日已交的22929元，姜军应给付鑫扬物业公司的物业管理费数额最终为20508.49元。鑫扬物业公司物业服务费反诉请求中多出的数额部分，本院不予支持。姜军在浙江家居城经营期间，已经实际接受了鑫扬物业公司提供的物业服务，其要求鑫扬物业公司返还已交22929元物业费的诉请没有法律及事实依据，本院不予支持。遂判决如下：一、驳回原告（反诉被告）姜军的诉讼请求；二、姜军于本判决生效后立即给付被告（反诉原告）公主岭市鑫扬物业管理有限公司物业管理费20508.49元；三、姜军于本判决生效后立即给付公主岭市鑫扬物业管理有限公司运营管理费119611.83元；四、驳回公主岭市鑫扬物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费525元，由姜军负担；反诉费3311元，由姜军负担3081元，由公主岭市鑫扬物业管理有限公司负担230元。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致，故对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，上诉人姜军主张因被上诉人鑫扬物业公司的违约行为致使其无法正常经营并造成损失。因姜军未能提供确实充分的证据足以证明鑫扬物业公司的行为与其经营状况存在关联，且姜军确已实际开展了日常经营并得到了鑫扬物业公司提供的物业管理服务及运营管理服务，故其应按照前述司法解释之规定，承担不利的法律后果，对于姜军的上诉主张本院不能予以支持。一审法院判令姜军给付鑫扬物业公司物业管理费20508.49元以及运营管理费119611.83元，其认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由上诉人姜军负担。本判决为终审判决。审 判 长 任 勇审 判 员 谭贵林审 判 员 孙 鹏 二〇二〇年三月二十六日法官助理 田济慈书 记 员 郝一凝