山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终62号上诉人（原审原告）：榆社县绿苑盐业有限责任公司，住所地:山西省榆社县迎春南路94号。法定代表人：鹿晋岗,该公司经理。委托诉讼代理人：苑媛，女，该公司员工。委托诉讼代理人：赵兰英，女，该公司员工。上诉人（原审被告）：李刚云，男，1968年5月6日出生，汉族，榆社县人，现住山西省榆社县。委托诉讼代理人：任炜君，山西奇政律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳艳，山西奇政律师事务所律师。上诉人榆社县绿苑盐业有限责任公司（以下简称绿苑公司）、李刚云因房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省榆社县人民法院（2019）晋0721民初467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人绿苑公司的法定代表人鹿晋岗及委托诉讼代理人苑媛、赵兰英，被上诉人李刚云及其委托诉讼代理人任炜君、刘佳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿苑公司上诉请求：1.依法撤销山西省榆社县人民法院(2019）晋0721民初467号民事判决书第一项中关于“李刚云给付上诉人2018年剩余房租3500元”之内容,依法改判李刚云支付拖欠的2018年房屋租金33500元或将本案发回重审；2.判令本案一、二审诉讼费用由李刚云承担。事实和理由：一审判决认定事实有误。上诉人与被上诉人双方于2016年6月27日签订《房屋租赁合同》,由于双方房屋租赁关系自2013年就已开始，2016年之前没有签订过书面合同，后来公司为规范管理，签订了书面合同，但在实际履行中基于信任,仍沿袭之前的交易习惯，交付房租时，被上诉人手头宽松时予以交付,时间上并未按照合同严格履行，故2016年的房租到了2017年2月和2018年2月才予以交清。具体交付情况为:2016年房租(2017年2月5日现金30000元和2018年2月10日现金33500元）,2017年房租（2018年6月17日现金30000元和2018年10月3日、4日支付宝、微信转账33500元),2018年房租(2019年3月30日支付宝30000元）,其中，现金交付93500元，微信、支付宝支付63500，合计157000元，并非一审判决中认定的被上诉人共交付了187000元房租。上诉人在庭审中陈述2016年6月27日签订合同后,被上诉人交付了2016年前半年房租30000元，并没有具体详细陈述交付的具体日期，而双方均认可的2017年2月交付的30000元，就是上诉人陈述的“签订合同后”,一审判决将“之后”断章取义理解为交付日期也在2016年，这一理解与客观事实不符，导致判决有错。综上，被上诉人共支付房租合计157000元，分别是2016和2017两年的房租和2018年交付的30000元,剩余33500元一直拖欠。针对绿苑公司的上诉，李刚云辩称，1.绿苑公司陈述与事实不符，绿苑公司在2016年之前曾与李刚云的儿子李龙签有租赁房屋合同，且双方一直正常履行各自的权利义务；2.李刚云并未拖欠上诉人房租，更不存在支付房屋占用费一说，李刚云已经将房租交到2019年年中，具体理由在我方上诉状已经表述清楚；3.如果按绿苑公司的陈述，2016年李刚云如果未交房租，那么绿苑公司早已采取措施，或者起诉，但在2016年-2019年三年多的时间里，绿苑公司从未起诉，也未采取其他措施，这不符合常理。且绿苑公司在一审陈述存在自相矛盾，就连今天到庭宣读的上诉状也作虚假陈述，故绿苑公司的陈述不能采纳；4.李刚云正是基于双方之间信赖关系，李刚云在交房租时并没有必须要求绿苑公司出具房租收据，这也是导致绿苑公司恶意重复向李刚云索要房租的原因。综上，绿苑公司的上诉无事实及法律依据，请求法院依法驳回绿苑公司的上诉请求。李刚云上诉请求：1.依法撤销山西省榆社县人民法院作出的（2019）晋0721民初467号民事判决,并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费田被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》尚在履行期，并未终止，上诉人无需腾房。一审法院认定“房屋租赁合同应否终止及应否腾房问题，双方在合同中约定，租赁期满，合同自然终止，故本案房屋租赁合同在2018年12月30日租赁期届满后即为约定终止”错误。根据《合同法》第二百三十六条:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效”之规定，原租赁合同依法继续有效。根据合同约定，如被上诉人不计划继续出租房屋，需提前一年向上诉人发出书面通知，而上诉人在被上诉人起诉前从未收到过该通知。一审法院以限期缴纳房租通知上有全体股东签名，是被上诉人召开股东大会后全体股东一致同意作出的决定，视为被上诉人的真实意思表示，采信该通知书属被上诉人的行为，是被上诉人向上诉人发出的解除租赁合同的书面通知，于法无据。被上诉人作为一个法人，其是具有独立的民事权利和承担民事义务的组织，其对外的任何行为都应以自己的名义作出，在被上诉人没有提供股东大会的会议记录、被上诉人的授权以及该通知书上未加盖被上诉人公章的情况下，一审法院就认定该通知属被上诉人真实意思表示，显然错误，该通知书不具有任何效力。如果被上诉人不准备续租，那么应以上诉人收到被上诉人的起诉状之日为上诉人收到被上诉人不续租的书面通知时间，根据原租赁合同约定，上诉人从收到起诉状之日起至少还有1年的租期，双方才能终止租赁关系。故上诉人认为租赁合同尚在履行期，上诉人无需腾房，在租赁关系解除之前亦不存在房屋占有使用费一说；2.上诉人并未拖欠被上诉人房租，上诉人已将房租交到2019年年中，上诉人无须向被上诉人交纳房租，更无需向被上诉人支付房屋占用费。一审法院无视双方的交易习惯以及实际情况，仅以上诉人不能提供全部的交纳房租的证据，就认定上诉人尚欠被上诉人2018年及2019年房租是错误的。上诉人与被上诉人于2016年6月27日签订了房屋租赁合同,上诉人在2018年之前缴纳房租的方式全是现金，到一审开庭时隔三年多的时间，且上诉人认为自己已经给够了房租，自然也就没有了保留证据的必要，故其不能提供全部的交纳租金的证据实属情理之中。另一审中，上诉人已向一审法庭陈述上诉人缴纳房租的方式是一年交两次，年初、年底各一次，当年就要交清当年的房租，这由上诉人提供的微信转帐记录以及收据可以认定。根据上诉人提供的交纳房租的证据以及交易习惯，完全可以认定上诉人在2018年已交纳2018年房租67000元，并多交3500元;2019年已交纳房租30000元，上诉人已将房租交到2019年年中，且被上诉人在一审中对上诉人交纳房租的方式陈述存在不一致，且未提供任何证据，故应认定上诉人并未拖欠被上诉人房租，上诉人无须向被上诉人交纳房租，更无需向被上诉人支付房屋占用费。针对李刚云的上诉，绿苑公司辩称，1.当时签订房租租赁合同时候，在合同上面写的我方如果不计划出租，才需要提前一年向你方作出书面通知，在2018年年底快过年的时候，我给李刚云打电话，我通知他要涨房租，我们没有说不出租，因为三年租期到了，房租要调整，然后李刚云说调就调吧，在2019年3月时候我公司召开股东大会，李刚云到我单位，我们和他说的房租，我们要把房租调到10万元，李刚云不同意，协商无果，我们当时跟他说房租10万元，如果继续租就继续租，若果接受不了10万元就腾房，因为当时租期就到了，没有协商妥当，我们就给他下了通知，他跟我们协商时我们还跟他协商了2018年后半年的房租，因为他还欠着，所以4月1日我们公司全体股东给他下达了通知，上面有全体股东签名，内容主要是收缴2018年后半年房租33500元，第二点就是通知2019年的房租定为10万元，他同意续租就是他优先，但是在2019年4月15日号之前交回2018年后半年房租和2019年房租，如果不续租就腾出房屋交回。到了2019年4月15日他没有交房租也没有腾房，我们就肯定采取措施。在4月1日我们把该通知给了李刚云的妻子，所以不存在需要给他提前一年通知的情况；2.公司与李刚云的租房合同，全部是和李刚云签订的，没有和他儿子李龙有过任何接触，其中微信转账是李龙转给苑媛的，但是其转账之前都是李刚云告诉苑媛让他儿子微信转账给苑媛的；3、房屋的租金交付一直是李刚云交给苑媛的，其中有李刚云妻子陈丽交给苑媛的，租赁合同租期是2016年1月1日-2018年12月30日，但是合同签订时已经是2016年6月27日，签订完合同后他没有交付过房租，苑媛一直在催他，包括公司其他员工一直催他，直到2017年2月，也就是2016年农历春节前后一共给了3万元，然后2017年整年没有交付过房租，到2017年农历春节前后，2018年2月左右他交付清了2016年的房租，然后到2018年6月，他的妻子陈丽交了2017年前半年的房租，2018年10月国庆节时李刚云给苑媛打电话说是让他儿子转账把2017年后半年的房租转给苑媛，支付宝、微信转给苑媛，到了2019年3月，我们和他协商是继续租还是退租时，他给苑媛交了3万元房租，他儿子支付宝转给苑媛的。从2016年签订合同后一直到现在，我们一直在向他催要房租。签订合同时合同上有一条双方协议每年租金为6.35万元，逾期未交清，甲方可以收回房屋。2016年才开始和他签合同，因为有交情就没有采取强硬措施，但是从签订合同之后，他交的每笔房租，苑媛都给其打了收据收条，我们不是很懂法律，所以收条不规范，上面没写哪年的房租，按常理不可能提前在当年房租还没交清的情况下交下年的房租。绿苑公司向一审法院起诉请求：1.确认绿苑公司、李刚云签订的《房屋租赁合同》终止，李刚云立即腾房;2.判令李刚云支付拖欠的2018年房屋租金33500元;3.判令李刚云支付自2019年1月1日起至实际交付房屋期间的房屋使用费(每日174元，每月5292元);4.请求李刚云支付拖欠的水费2268元；5.本案诉讼费由李刚云承担。一审法院认定事实：绿苑公司、李刚云于2016年6月27日签订房屋租赁合同，双方约定:李刚云承租绿苑公司位于迎春南路94号的房屋，包括街面房6间(分上下2层)，院内办公楼2层及办公楼1层西库房。租赁期限为2016年1月1日至2018年12月30日，年租金为63500元，并注明李刚云应于2016年6月30日前交清2016年房租，用途为经营饮食、住宿业。双方签约后，绿苑公司分别于2017年2月5日、2018年2月10日、2018年6月17日出具房租收条，金额分别为30000元，33500元，30000元，李刚云分别于2018年10月3日、4日、2019年3月30日向绿苑公司收款人苑媛微信转账30000元、3500、30000元，以上共计157000元。李刚云于2019年3月21日交纳所租房屋水费3540.6元。一审法院认为：当事人应按合同约定全面履行自己的义务，并在行使权利、履行义务时遵循诚实信用原则。当事人在陈述中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认。绿苑公司在第一次庭审中陈述双方在2016年签订合同后李刚云支付了2016年前半年的房租30000元，在第二次庭审中却反悔予以否认，但并无相关证据足以推翻，故该院对绿苑公司第一次庭审中陈述的关于李刚云在2016年6月27日双方签约后支付过30000元房租的意见予以采信。根据双方陈述及证据显示，李刚云已经支付的租赁期间的房租为:2016年6月27日签约后支付30000元、2017年2月5日至2019年3月30日分6次支付的157000元，以上共计187000元。因绿苑公司陈述2016、2017年2年房租（63500元×2年=127000元）已付清，则李刚云共支付的187000元房租减去2016、2017年2年房租127000元后，剩余的60000元为2018年已支付的房租，而双方合同约定的年租金为63500元，故李刚云还应向绿苑公司支付2018年剩余房租3500元。关于2019年房租,房屋租赁合同应否终止及应否腾房问题，双方在合同中约定,租赁期满，合同自然终止，故本案房屋租赁合同在2018年12月30日租赁期届满后即为约定终止。而该合同约定的租赁期间届满后，双方虽未续签房屋租赁书面合同，但李刚云仍继续占有使用该房屋,视为不定期租赁,李刚云应承担此期间内的房屋租赁费用。直至绿苑公司于2019年4月1日提出将2019年房租定为10万元要求李刚云在2019年4月15日前足额交付，或者腾房等事项后，双方未达成一致意见。依照法律规定，不定期租赁合同可以随时解除，故该院对绿苑公司提出的终止合同主张予以支持,但应给李刚云30天的合理期限予以腾房。由于在2019年4月15日后，租赁房屋由绿苑公司锁住，李刚云不再实际占有、使用该房屋，故2019年李刚云应支付的房租按其实际占有、使用期间计算,为:174元/天×104天(2019年1月1日起至2019年4月14日)=18096元。关于水费，李刚云于2019年3月21日支付水费3560.4元，还欠2019年3月22日至2019年4月14日使用期间共24天的水费。根据双方陈述及证据显示，自来水公司每2个月收一次水费，李刚云2019年3月21日交付的水费为3540.6元，按60天计算，平均每日59元,24天共1416元,即李刚云还应向绿苑公司支付水费1416元。综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。对绿苑公司提出的关于请求李刚云支付合理房租、水费及终止合同、腾房的主张予以支持,对其他诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条第七款、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定,判决:（一）李刚云在判决生效之日起十五日内给付榆社县绿苑盐业有限责任公司2018年剩余房租3500元，2019年房租18096元及2019年欠付的水费1416元，共计23012元。（二）双方签订的房屋租赁合同终止，李刚云于判决生效之日起30日内腾出所租赁的房屋。（三）驳回榆社县绿苑盐业有限责任公司其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的基本事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案在二审期间争议的焦点问题是：1.李刚云是否拖欠绿苑公司2018年、2019年度的房租；若拖欠，拖欠的金额是多少？2.李刚云与绿苑公司之间的租赁合同应否终止，李刚云应否向绿苑公司腾房。关于第一个焦点问题。对于李刚云在2016年是否交纳过30000元房租的问题，绿苑公司在一审第一次庭审中对2016年度房租的缴纳情况的陈述为“2018年2月（农历2017年腊月25），被告缴付现金33500元是2016年后半年的房租，前半年是在2016年签订协议后缴付30000元”。本院认为，绿苑公司陈述2016年前半年的房租30000是在签订协议后缴付，并未明确该缴付的具体时间是在2016年，一审判决将绿苑公司的该陈述认定为绿苑公司承认李刚云在2016年双方签约后的当年支付30000元房租，依据不足。退一步讲，如将绿苑公司的该陈述理解为李刚云在2016年签约后的当年即缴纳了2016年的前半年租金30000元，则2017年2月5日缴纳的房租应当是缴纳2016年后半年的租金，但2016年度后半年的剩余租金应当是33500元，2017年2月5日缴纳的租金为30000元，金额不符，且与绿苑公司所述2018年2月缴付2016年后半年房租的缴纳时间亦将矛盾。故，本院认为，从语意及房租交纳的实际情况来看，绿苑公司在一审庭审中的陈述并未明确认可李刚云于2016年签约当年缴纳30000元租金之事实。本案中，根据谁主张谁举证的原则，李刚云应对其主张的缴纳房租的事实承担举证责任，未完成举证的，应由其自行承担举证不能之法律后果。根据李刚云提交的缴纳租金的收条及微信转账记录等证据显示，李刚云自2017年2月5日至2019年3月30日共向绿苑公司支付租金157000元，核减2016年、2017年的租金后，其尚欠付2018年租金33500元。对于2019年应付房租的期间、计算方法，一审判决处理适当，计算正确，本院不再赘述并予以维持。关于第二个焦点问题。李刚云与绿苑公司所签《房屋租赁合同》约定的租期为2016年1月1日至2018年12月30日，合同同时约定“租赁期满，合同自然终止。”故，李刚云与绿苑公司签订的《房屋租赁合同》在2018年12月30日租赁期满后即已终止。租赁期限届满后，双方未重新签订书面的租赁合同，李刚云继续使用案涉租赁房屋，绿苑公司亦未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，在此期间应视为双方形成不定期租赁合同关系，不定期租赁合同可以随时解除。2019年4月1日绿苑公司提出将2019年房租定为10万元，双方对此未能达成一致意见。在此情况下，绿苑公司要求终止双方之间的合同关系，对于绿苑公司的该项主张，依据上述法律规定，应当予以支持。合同终止后，李刚云应当支付合同终止前的租金，并应在合理期限内腾出租赁房屋。一审判决对此认定正确，处理适当，本院予以维持。综上，一审判决对于本案租金交纳的事实认定有误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山西省榆社县人民法院（2019）晋0721民初467号民事判决第二项，即“双方签订的房屋租赁合同终止，李刚云于本判决生效之日起30日内腾出所租赁的房屋。”二、撤销山西省榆社县人民法院（2019）晋0721民初467号民事判决第一项、第三项。三、李刚云在本判决生效后十五日给付榆社县绿苑盐业有限责任公司2018年剩余房租33500元、2019年房租18096元及2019年欠付的水费1416元，共计53012元。四、驳回榆社县绿苑盐业有限责任公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决书指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费319元，由绿苑公司负担32元，由李刚云负担287元；二审案件受理费750元，由李刚云负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  元晓鹏审判员  杨姣瑞二〇二〇年三月二十五日书记员  张亚红