上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终747号上诉人（原审被告）：张俊根，男，1944年12月30日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告）：上海万科物业服务有限公司，住所地上海市闵行区新龙路1333弄75号1层103室。法定代表人：杨光辉，总经理。委托诉讼代理人：吴松，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：康向阳，男，该公司工作人员。上诉人张俊根因与被上诉人上海万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初16269号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张俊根上诉请求：撤销一审判决，改判驳回万科物业公司一审诉讼请求。事实与理由：万科物业公司进驻前宣称二年内不上调原定物业收费标准，但其后在未与业主协商的情况下，将商铺物业费标准自1.50元/月·㎡上调至4.20元/月·㎡。业主委员会与万科物业公司签订《物业服务合同》并约定商铺按照4.20元/月·㎡的标准计收物业费，未经业主大会表决授权，故上述内容属于无效条款。万科物业公司的投标报价为3.60元/月·㎡，根据物业服务合同约定，投标书是合同附件，对合同双方均有约束力。万科物业公司的物业服务质量与提价后应达到的质量水平不符，故不同意按照4.20元/月·㎡的标准交纳物业费。万科物业公司辩称：不同意张俊根的上诉请求，请求维持原审判决。万科物业公司向一审法院起诉请求：判令张俊根立即交纳所拖欠的物业费等费用合计27,719.61元（包括2016年7月1日至2019年3月31日的物业费本金21,765.70元、违约金5,953.91元）。一审法院认定事实：2016年6月28日，万科物业公司与上海市松江区绿洲长岛·星俪苑·香岛花园小区业主委员会（以下简称业主委员会）签订《物业服务合同》，约定：万科物业公司对绿洲长岛·星俪苑·香岛花园的住宅和商业提供物业服务，业主委员会提供XX路XX弄建筑面积约1,000平方米的房屋作为物业管理办公用房；按建筑面积收取物业服务费，其中商业用房（含商铺）的收费标准为4.20元/月·㎡，按季交纳，业主应在每季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费履行交纳义务，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；万科物业公司按照酬金制收费形式确定物业服务费用，每季在预收的物业服务费用中提取物业服务保底酬金为每季度150,490.20元，物业服务绩效酬金为每季度117,047.93元（绩效酬金80%固定提取，20%按考核结果提取）；合同为期二年，自2016年7月4日起至2018年7月3日止，如合同到期时同时具备以下两个条件，则合同继续有效：万科物业公司同意继续履行本合同，未依法经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业公司的决议并签订新的物业服务合同。万科物业公司实际于2016年7月1日起进驻小区并提供物业服务至今。张俊根与案外人徐某、张某系上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋的业主，于2002年4月19日经核准登记为权利人，万科物业公司、张俊根一致确认该房屋属于商业用房。张俊根等人就上述房屋与XX（上海）置业发展有限公司签订的《上海市商品房出售合同》约定开发商委托上海XX有限公司实施前期物业管理，商铺暂定收费标准为1.50元/月·㎡。张俊根自2016年7月1日起未向万科物业公司交纳物业服务费。万科物业公司于2017年、2018年、2019年曾向张俊根催讨物业费，张俊根以万科物业公司擅自提价为由拒绝支付，遂涉讼。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：万科物业公司、张俊根对于《物业服务合同》约定商业用房（含商铺）收费标准4.20元/月·㎡有争议：万科物业公司则认为其是经过招投标进场，收费标准并非是万科物业公司决定的，2016年10月又召开了业主大会临时会议进行了表决，追认了《物业服务合同》的收费标准，且自2016年7月1日开始执行，为此，万科物业公司提供关于业主大会临时会议讨论事项表决方案的公告、业主大会临时会议表决结果公告。张俊根对该组证据真实性未提异议，但认为万科物业公司进驻小区时承诺二年内不涨价，张俊根保留追诉业主大会的权利，且《物业服务合同》签订程序不合法，业主委员会是否有业主大会授权存疑，为此，张俊根提供业主联合异议书，证明万科物业公司对商铺进行调价后业主向业委会提出了联合异议。万科物业公司对张俊根该份证明不予认可，认为万科物业公司是按业主大会临时会议表决结果执行。一审法院对万科物业公司、张俊根上述证据的真实性予以确认。一审法院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等综合项目的有偿服务行为。万科物业公司与提供的《物业服务合同》系其与业主委员会签订，现有证据无法证明该合同无效，故一审法院对该合同的效力予以确认，对小区全体业主均具有约束力。在万科物业公司为张俊根所在小区提供物业服务后，张俊根作为该小区的业主理应按照合同约定的标准向万科物业公司履行支付物业服务费的义务，万科物业公司主张的物业服务费计算方法并无不当，一审法院对其该项诉讼请求予以支持。张俊根抗辩不付物业费的理由，无论是主张《物业服务合同》无效还是对商铺调价不满，均涉及小区全体业主的共同利益，可通过合法途径另行予以主张，在本案中不能成为张俊根拒付物业费的理由。尤其一审法院注意到，本案《物业服务合同》约定物业服务收费实行酬金制，万科物业公司的酬金包括保底酬金与绩效酬金，故业主支付的物业费实际并非全部为万科物业公司的收入，部分系小区其他运营成本，张俊根等商铺业主若认为其合法权利受到侵害，可另循法律途径解决。张俊根关于愿意按照每月每平方米1.50元的标准支付物业费的意见，缺乏依据，对其余业主而言也不公平，故张俊根抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。关于违约金，虽然《物业服务合同》中对于逾期交纳物业费约定了违约金，但该项约定毕竟未在万科物业公司、张俊根之间直接约定，且《律师函》中对于违约金亦无明确约定，故一审法院对万科物业公司该项诉讼请求不予支持。一审法院审理后，依照国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于二〇一九年十一月十五日作出判决：一、张俊根于本判决生效之日起十日内支付上海万科物业服务有限公司自2016年7月1日起至2019年3月31日止的物业服务费21,765.70元；二、驳回上海万科物业服务有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费493元，减半收取计246.50元，由上海万科物业服务有限公司负担74.50元（已付），张俊根负担172元。二审中，上诉人张俊根提供以下新证据：1.万科物业公司投标时的报价单，以证明商业建筑物物业费的投标报价为3.60元/月·㎡，根据物业服务合同第四十条，投标书是合同附件，均有合同约束力；2.涉案《物业服务合同》“使用说明”部分（一审中万科物业公司未提供），以证明物业服务合同明确载明合同“甲方”为业主大会，因此本案业主委员会作为合同签订方未获得授权；3.物业服务合同的附件1至附件9，以证明万科物业公司的服务质量不符合物业服务合同约定；4.照片一组，以证明万科物业公司对于小区商业街未尽修复破裂路面及绿化、清理卫生的义务。被上诉人万科物业公司对以上证据真实性均无异议，但认为不能达到张俊根的证明目的。被上诉人万科物业公司提供照片一组，以证明其完成商业街绿化修复、路面修补、卫生清理等工作。上诉人张俊根对该组证据真实性无异议，但认为无法证明被上诉人服务质量符合合同约定。本院经审查认为，双方当事人提供的以上证据与本案具有关联性，本院予以采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上海市松江区绿洲长岛·星俪苑·香岛花园小区业主委员会与被上诉人万科物业公司于2016年6月28日签订《物业服务合同》，不违反强制性法律规定，依法应对包括上诉人张俊根在内的全体业主具有约束力。在《物业服务合同》明确约定商业用房（含商铺）的收费标准为4.20元/月·㎡的情况下，上诉人张俊根应按照上述标准支付物业费。张俊根主张之物业服务企业选聘、物业费收费标准确定相关程序存在瑕疵等与物业服务合同法律关系不存在法律上直接关联性，可另行处理、主张，张俊根据此主张物业费应按前期物业合同的标准计算，于法无据，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人万科物业公司履行物业服务合同瑕疵，根据现有证据，显然不足以认定万科物业公司未按约履行物业养护、管理等义务，张俊根以此作为不交纳物业费的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，张俊根的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费344元，由张俊根负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年三月十三日书记员  黄 白附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……