湖南省嘉禾县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘1024民初152号 原告：嘉禾县金泰华成物业服务有限责任公司，住所地：嘉禾县晋屏大道金泰华成营销中心。 法定代表人：冯伟冬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘四平，系该公司法务。 被告：李某某，男，个人信息……略。 委托诉讼代理人：雷险峰，嘉禾县东塔法律服务所法律工作者。 原告嘉禾金泰华成物业服务有限责任公司（以下简称“金泰华成物业公司”）与被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金泰华成物业公司的委托诉讼代理人刘四平、被告李某某及其委托诉讼代理人雷险峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金泰华成物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告李某某立即支付截止2019年l2月31日拖欠的物业费10422.65元，水费2036.74元，违约金3737元，三项共计16196.39元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年l1月1日，被告从承建单位拿到钥匙，占有原告开发的金泰华城小区23栋30l房，301房面积153.5平米，被告2014年1月1日开始入住。根据《业主临时公约》及《前期物业管理协议》，规定了前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任。被告身为业主，其实际享受了原告提供的物业服务，却一直没有向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告李某某自2014年1月1日至2019年12月31日，累计欠物业服务费10422.65元（2014年1月1日至2017年7月31日共42个月按0.95每平方米计算计6124.65元，2017年8月l日至2019年12月31日共28个月，按每平方米1元计算计4298元），水费2036.74元。期间经原告多次催讨，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截至原告诉讼之日，被告并没有配合原告缴纳入住以来的物业服务费和所欠的水费，根据约定被告早已违约，应该支付违约金每日按5%计算，已超过10余万元，原告只向被告主张违约滞纳金3737元（按未交物业费的30%计算）。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望依法判如诉请。 被告李某某辩称：一、原告的主体不符。原、被告双方并未签订物业管理合同，原告未向被告出具任何催讨物业费的文书。金泰华成物业公司作为开发商不能成立物业管理公司，而金泰华成物业公司的法人与物业管理公司的法人是同一人。原告公司成立不合法。一、被告所住的301房屋面积与原告主张的诉请不符。三、被告入住的时间与原告起诉的时间不符，被告是于2016年2月入住。请求法院依法驳回原告起诉。 当事入围绕诉讼请求提交了证据（证据目录附后），本院依法组织当事人进行了举证、质证，对双方无异议的证据本院依法予以确认。对双方有异议的证据和事实，本院认定如下： 一、被告李某某的质证意见是：1、证据1，真实性无异议。但公司不能在金泰华成作前期的物业管理。2、证据2，真实性不认可。无原件，李某某未签字。签订时间无物业服务终止时间，合同主要条款不存在，合同内容不合法。物业合同签订时间为2014年5月13日，而其收费时间是2014年1月1日起，从时间签订上可证明该物业合同不真实。3、证据3，不认可。清单有些费用是在曰升物业公司管理小区期间发生的，原告不能作为本案主体进行诉讼。4、证据4，律师函系代表日升公司进行催讨，不能证明原告向被告进行催讨。5、证据5，真实性有异议，被告未见过。6、证据6，与本案无关，原、被告双方 未签订物业管理合同。7、证据7，被告缴纳电费不能证明被告居住，从被告第二次交电费2015年12月15日与第一次交电费的时间间隔来看，被告未入住。从第二次交电费与后面缴费间隔来看，被告是从第二次交电费后才装修入住。 二、原告金泰华成物业公司的质证意见是：1、证据9，无异议。2、证据10，真实性无异议，关联性有异议。不能证明是装修本案所涉房屋产生，也不能证明被告可以免交物业管理费。物业管理费以收房时间为起点。3、证据11，与本案无关。 本院认证如下：1.证据1、3、6、7、8、9、10符合证据的“真实性、合法性、关联性”原则，本院依法予以确认。2.证据2除“李某某”的签名不确认外，其他内容予以确认。3.证据4无原件，不予确认。4.证据5无其他旁证，本院不予确认。5.证据11，与本案无关，本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：原告金泰华成物业公司成立于2009年11月10日，主要经营范围为房地产物业管理等业务。原告制定了《前期物业管理服务协议》和《业主公约》。被告李某某现居住的金泰华成小区23栋301房，面积为153.5㎡，该栋楼原系被告施工，被告以抵扣工程款的方式取得了该房，该房至今未办理不动产权登记手续。被告于2015年12月19日第二次购电500元。2017年7月31日前，原告按0.95元/㎡的价格向业主收取物业管理费，之后按1元/米的价格收取物业管理费。2019年12月1日，嘉禾县日升物业服务有限公司出具一份委托书，从2017年8月1日接管金泰华成小区物业管理，2018年7月31日终止服务合同。期间部分业主拖欠物业服务及其他相关费用，该公司委托原告代为收取。被告自2015年12月19日入住以来一直未交纳物业管理费，另累计欠水费2036.74元。 本院认为，原告系取得物业服务资质的物业服务公司，其制定的《前期物业管理协议》和《业主公约》对全体业主均具有约束力。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。案涉301房系被告抵扣工程款取得的房屋，至今尚未取得不动产权证，原、被告均未向本院提供被告接收或入住该房的具体时间，本院确定以被告的第二次购电时间即2015年12月19日为被告入住301房的时间。原告履行了对小区进行管理的义务，被告作为业主享受了原告提供的服务，应该交纳相应的物业服务费。2015年12月19日至2017年7月31日计2770.68元（19个月×0.95元/㎡×153.5㎡），2018年8月1日至2019年12月31日计2609.5元（17个月×1元/㎡×153.5㎡），另拖欠水费2036.74元，以上合计7416.92元。故原告要求被告支付物业费和水费合理部分的诉请，于法有据，本院予以支持。其要求被告支付违约金的诉请，因原告未向本院提供有效证据，证实其向被告进行了催讨，故该诉请本院不予支持。被告提出原告主体不符，公司的成立不合法的辩解意见与本院查明的事实不符，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十七条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告李某某于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告嘉禾县金泰华成物业服务有限责任公司物业费5380.18元、水费2036.74元，合计7416.92元； 二、驳回原告嘉禾县金泰华成物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取103元，由原告嘉禾县金泰华成物业服务有限责任公司负担53元，被告李某某负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员  李勇军 二〇二〇年三月二十六日 代理书记员  刘建邦 原告嘉禾县金泰华成物业服务有限责任公司与被告李某某物业服务合同纠纷一案 证据目录 一、原告金泰华成物业公司为支持其诉请，向本院提交了如下证据： 1.注册信息、营业执照、法人代表信息各1份，拟证明金泰华成物业公司企业注册信息及主体合法，在业务范围内。 2.物业管理合同1份，拟证明原告与被告就物业管理签订了服务合同。 3.物业服务费清单1份，拟证明被告自2014年1月1日至2019年12月31日所欠物业服务费的具体数额。 4.律师函l份，拟证明原日升物业公司在多次催告后依然不交物业服务费，委托律所致律师函给被告，催讨物业服务费及违约金的事实。 5.催缴单4张，拟证明原告多次催告被告缴纳物业费，催缴单多次张贴在被告家门口告知。 6.收据6张，拟证明原告针对23栋同单元404、304、501缴纳物业费的情况，每年一次性交清。原告向业主收取物业管理费的标准。 7.用户用电清单l张，拟证明电表号11090053，户名李某某，于2013年11月6日购买400元电，最后一次是在2020年1月15日购买1000元电。李某某一直在用电，一直在居住。 8.委托书1份，拟证明日升公司接管金泰华成小区物业管理期间，部分业主拖欠了2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业服务及其他费用，现委托原告代为收取。 二、被告李某某为支持其答辩主张，向本院提交了如下证据： 9.身份信息1份，拟证明被告身份。 10.被告装修房屋购买材料、家具的费用证明1份，拟证明被告至少是在2015年12月后才入住的。 11.相片1份，拟证明原告未尽到物业管理职责。 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。