山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终468号上诉人（原审原告）：刘纯文，男，1966年9月17日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：马玉玲，女，1969年8月5日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：刘纯文（系马玉玲之夫），住济南市。被上诉人（原审被告）：莱芜阳光物业管理有限公司，住所地济南市莱芜区鲁中东大街60号。法定代表人：李境，经理。委托诉讼代理人：马宝军，济南莱芜汶杨法律服务所法律工作者。上诉人刘纯文、马玉玲因与被上诉人莱芜阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院(2019）鲁0116民初4360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘纯文、马玉玲上诉请求：1.请求撤销原一审判决。2.请求法院判决阳光物业公司返还自成立业主委员会成立之日起所缴纳的物业费6536.4元。3.请求法院判决阳光物业公司承担一审二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清。1.2019年5月25日至27日，阳光物业公司给刘纯文、马玉玲停水，采用不交物业费就不给送水的非法强制手段，收取物业费后才送水。一审判决书中标明是经双方协商，认定事实不清。2.阳光物业公司在小区业主委员会成立之后根据售房合同即失去了其合法地位，但事实已采用合法主体权利，采用非法强制手段收取物业费，事实清楚，证据确凿。一审判决却以阳光物业公司在本案中并未针对业主委员会成立后的物业费提出具体的诉讼请求，即刘纯文、马玉玲所依据的事实尚未发生，其该项诉讼请求并不明确为由，否决刘纯文、马玉玲请求，这属于认定事实错误。综合上述，一审判决认定事实不清，适用法律显失公平，请求二审法院在查明本案全部事实，撤销一审判决，依法改判，以保护公民的合法权益。阳光物业公司辩称，刘纯文、马玉玲的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。阳光物业公司没有对刘纯文、马玉玲实施侵权行为，刘纯文、马玉玲不交物业费，根据刘纯文、马玉玲与阳光物业公司签订的协议书第六条规定，刘纯文、马玉玲不交物业费及水费，阳光物业公司有权对其停水停电，由此造成的后果由自己承担，因此，刘纯文、马玉玲上诉请求不能得到支持。2015年11月成立的业主委员会，阳光物业公司认为其程序不合法，也不符合法律规定，刘纯文、马玉玲与阳光物业公司之间没有解除物业服务协议，现在一直为刘纯文、马玉玲服务，其物业费应当予以交纳，因此，刘纯文、马玉玲上诉请求不成立，请求依法驳回其上诉请求。刘纯文、马玉玲向一审法院起诉请求：1.请求法院判决阳光物业公司无权收取刘纯文、马玉玲自成立业主委员会至业主委员会签订正式物业服务协议为止的物业费6536.4元，业主委员会成立之前所缴纳物业费返还一半1463.5元；2.判决停水造成的精神损失费5000元；3.判决本案的诉讼费由阳光物业公司承担。一审法院认定事实：刘纯文、马玉玲购买了位于济南市莱芜区（原莱芜市莱城区）鲁中东大街60号万和园X幢东X单元XXXX,X幢-XXXXX住宅一套。2013年1月21日，刘纯文与阳光物业公司签订《入住协议书》，该协议第十六条约定，因本合同订立、解除和履行而产生的任何争议，双方应首先通过协商解决，如协商不能解决，任何一方有权提交合同签订地人民法院裁决；第十七条约定，合同期限自开发商委托之日起至业主委员会成立。2019年5月25日至27日，阳光物业公司给刘纯文、马玉玲停水。后经双方协商，刘纯文、马玉玲于2019年5月27日向阳光物业公司支付了2015年12月29日至2019年1月31日期间的物业费6356.40元，阳光物业公司为刘纯文、马玉玲开具发票一张。一审法院认为，采取停水、停电措施的权利主体应系法律、法规允许的相关部门，阳光物业公司并非供水单位，其无权对原告停水，阳光物业公司对其停水期间给刘纯文、马玉玲造成的经济损失应当承担赔偿责任，但阳光物业公司要求刘纯文、马玉玲赔偿因停水造成的精神损失费5000元，无证据证实，不予支持。本案刘纯文、马玉玲要求判决阳光物业公司无权收取刘纯文、马玉玲自成立业主委员会至业主委员会签订正式物业服务协议为止的物业费，业主委员会成立之前所交纳物业费返还一半，阳光物业公司在本案中并未针对业主委员会成立后的物业费提出具体的诉讼请求，即刘纯文、马玉玲所依据的事实尚未发生，其该项诉讼请求并不明确，本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告刘纯文、马玉玲的诉讼请求。案件受理费减半收取62.5元，由原告刘纯文、马玉玲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘纯文、马玉玲提交：一、2019年12月26日莱芜市万和园小区业主委员会出具的证明3份（原件）、收款收据1页（复印件）。二、2016年1月25日莱芜市万和园小区业主委员会通知1份（复印件）、2017年3月13日莱芜市万和园小区业主委员会通知1份（复印件）、2018年9月18日莱芜市万和园小区业主委员会通知1份（复印件）。三、2017年4月22日，业主向阳光物业公司交纳物业费的缴费明细。以上证据证明：1、阳光物业公司在前期物业协议到期终止后，业委会多次通知其移交相关资料并撤离，阳光物业公司拒不撤离，且非法强行服务，破坏财物胁迫业主。2、2017年3月，阳光物业公司曾被小区业主强行清理撤出，业主委员会临时管理小区物业，也收缴过小区物业费。3、阳光物业公司在合同到期终止后拒不撤离，也不跟小区业主协商续签合同，广大业主以书面征求意见的方式业主签名过半（一审时已提交业主签名表复印件），要求业委会维护业主合法权益。4、阳光物业公司在2017年4月份，在小区公示栏公示小区业主拒不交物业费的明细，全小区402户业主，交费的83户，说明了在2017年的时候就有接近五分之四的业主对其就极度不满，拒不交物业费。阳光物业公司质证称：1、对证据一真实性有异议，该业主委员会阳光物业公司不认可，其成立程序违法。2、对证据二真实性无异议，阳光物业公司收到过通知。3、证据三是复印件，真实性不认可。本院认为，涉案小区业主委员会已经备案，其出具的证明加盖有业主委员会印章和负责人卜繁红的印章，并有经办人马燕燕签名，刘纯文、马玉玲提交的证据一符合证据的法定形式，且证明的内容与案件事实具有关联系，本院予以采信；阳光物业公司认可收到通知，对证据二本院亦予以采信；证据三系复印件，无法核对是否与原件一致，不能确定证实的真实性，本院不予采信。阳光物业公司提交与山东某某投资置业有限公司签订的《前期物业服务合同》7份，其中第1份合同于2011年9月21日签订的，合同期限自2011年9月21日至2013年9月20日；第2份合同于2013年9月21日签订，合同期限自2013年9月21日至2015年9月20日；第3份合同于2015年9月21日签订，合同期限自2015年9月20日至2016年12月30日；第4份合同于2017年1月1日签订，合同期限自2017年1月1日至2017年12月30日；第5份合同于2018年1月1日签订，合同期限自2018年1月1日至2018年12月31日；第6份合同于2019年1月1日签订，合同期限自2019年1月1日至2019年12月31日；第7份合同于2019年12月17日签订，期限自2020年1月1日至2020年12月31日。刘纯文、马玉玲质证称，认可开发商山东某某投资置业有限公司在2015年12月29日小区成立业主委员会前与阳光物业公司签订的《前期物业服务合同》。2012年8月23日，开发商山东某某投资置业有限公司与刘纯文、马玉玲签订的商品房预售合同中签订前期物业服务合同期限至成立业主委员会为止，小区在2015年12月29日成立的业主委员会，成立业主委员会之后阳光物业公司没有和业主委员会续签合同，大部分业主强烈要求阳光物业公司移交相关材料并且退出，但该物业公司并没有退出。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：济南市莱芜区（原莱芜市莱城区）鲁中东大街60号万和园系由山东某某投资置业有限公司开发建设。刘纯文、马玉玲系万和园X幢东X单元XXXX、－XXXXX号房屋的业主，房屋建筑面积146.06平方米。2011年9月21日、2013年9月21日、2015年9月21日，山东某某投资置业有限公司与阳光物业公司签订3份《前期物业服务合同》，合同期限自2011年9月21日至2016年12月30日止。2015年9月21日《前期物业服务合同》约定：第六条，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅每平方米每月1.3元。第三十五条，本合同期限自2015年9月20日起至2016年12月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十六条，本合同期满前月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，山东某某投资置业有限公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十七条，本合同终止时，阳光物业公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。2015年12月29日，莱芜市物业管理办公室出具编号为2015006号《万和园小区业主委员会备案证明》载明：万和园小区在凤城街道办事处组织指导下，按照《山东省物业管理条例》完成本小区业主大会筹备、公示工作，并于2015年11月21日召开首次业主代表大会，选举产生了首届业主委员会组成人员。2015年12月29日小区业主委员会持相关材料经我办备案。本院认为，本案系刘纯文、马玉玲与阳光物业公司之间因前期物业服务合同的履行和终止而产生的争议，属于物业服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第一项、第七规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”《物业管理条例》第十一条第四项规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”。第十五条第二项规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，选聘和解聘物业服务企业是业主、业主大会的权利，建设单位可以选聘物业服务企业提供前期物业服务，在小区业主成立业主大会、选举业主委员会后，建设单位无权再选聘前期物业服务企业，而应由业主大会选聘物业服务企业。前期物业服务合同可以约定期限，期限届满，前期物业服务合同的权利义务终止。本案中，涉案小区于2015年11月21日召开首次业主代表大会，选举产生了首届业主委员会组成人员，并于2015年12月29日在莱芜市物业管理办公室备案。自2015年12月29日涉案小区业主委员会依法备案后，山东某某投资置业有限公司无权再为涉案小区签订前期物业服务合同。根据2015年9月21日山东某某投资置业有限公司与阳光物业公司签订《前期物业服务合同》第三十五约定本合同期限至2016年12月30日止，第三十七条约定本合同终止时，阳光物业公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。阳光物业公司违反合同约定，在2016年12月30日《前期物业服务合同》到期终止后，拒不向小区业主委员会移交，并退出物业服务区域。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”据此，阳光物业公司收取刘纯文、马玉玲2015年12月29日至2019年1月31日期间的物业费6356.40元不当。刘纯文、马玉玲的房屋建筑面积为146.06平方米，物业费标准为高层住宅每平方米每月1.3元，2015年12月29日至2016年12月30日刘纯文、马玉玲应缴纳物业费2278元。阳光物业公司应退还刘纯文、马玉玲物业费4078.40元。刘纯文、马玉玲要求阳光物业公司退还业主委员会成立之前所缴纳的物业费1463.5元，赔偿因停水造成的精神损失费5000元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市莱芜区人民法院(2019）鲁0116民初4360号民事判决；二、莱芜阳光物业管理有限公司于本判决生效后10日内退还刘纯文、马玉玲物业费4078.40元；三、驳回刘纯文、马玉玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费62.5元，由莱芜阳光物业管理有限公司负担；二审案件受理费125元，由刘纯文、马玉玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 马立营审 判 员 何菊红审 判 员 许海涛二〇二〇年三月十六日法官助理 刘秋月书 记 员 孙 雪