上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终495号上诉人(原审原告、反诉被告)：许圣杰，男，1984年10月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：沈文鹏，男，1963年6月29日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：孙洪慧(沈文鹏之妻)，女，1971年9月17日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：任芳芳，上海华夏汇鸿律师事务所律师。上诉人许圣杰因与被上诉人沈文鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初14239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人许圣杰的上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判许圣杰支付沈文鹏违约金人民币(以下币种均为人民币)8,000元。事实与理由：一审判决的违约金金额过高，沈文鹏并没有实际损失，希望法院予以调整。沈文鹏辩称：违约金计算根据合同约定，一审已经对我方的诉讼请求酌情降低。不同意许圣杰的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。许圣杰向一审法院提出的诉讼请求：1.要求沈文鹏退还押金8,000元、2.沈文鹏支付许圣杰违约金30,000元。沈文鹏向一审法院提出的反诉请求：1.许圣杰支付沈文鹏违约金30,000元；2.许圣杰支付租赁期间欠缴的水电煤等公共费用455元；3.已经收取的保证金8,000元不予退还。一审经审理查明认定事实如下：沈文鹏系上海市建国西路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的所有权人。2016年8月23日，沈文鹏(出租方，甲方)与许圣杰(承租方，乙方)签订《房地产租赁合同》，双方约定：第一条，租赁房屋位于上海市建国西路XXX号XXX室。第二条：租赁期限，房屋租赁期为拾年，自2016年9月8日至2026年9月7日。第三条：租金及支付方式，该房屋的月租金为8,000元，租金每三个月支付一次，即24,000元，每次租金于每次房租到期日前七天支付。该房屋的租金三年内不变。自第四年开始，每一年递增500元。租金以转账的方式支付。第四条：保证金与违约金。乙方在签订合同时交付给甲方8,000元作为承租该房屋的保证金。该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方交还甲方房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、有线电视费、宽带费等费用后三天内无息返还给乙方。当乙方有任何拖欠应付款时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付不足部分，乙方应立即补足。甲乙双方约定，甲乙双方若有任何一方未按本合同约定的任一条款履行合同，造成违约行为的，按以下规定赔偿违约金：若甲乙双方任何一方违约，违约金为30,000元。第五条：甲方的义务及违约责任。如需出卖或抵押前述房屋，甲方有责任提前一个月通知乙方，若因甲方出售或抵押该房屋而提前收回该房屋的，除甲、乙双方另行约定，甲方需按合同约定承担相应的违约责任。第六条：乙方的义务及违约责任。乙方就按时交付租金。若逾期交付租金，则每逾期一天，由甲方按月租金金额的3%收取违约金，如乙方拖欠租金达七天时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可单方面终止本合同，甲方可无需征得乙方同意而收回该房屋。乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法正常履行，乙方将之前所交付的保证金做为违约金赔偿给甲方，同时，乙方必须将合同中约定的乙方必须承担的所有公共事业费等费用以及房屋租金结清。第七条：合同履行期间产生的费用。该房屋由乙方正常使用的水、电、煤气、电话费、有线电视费、宽带使用费等由乙方使用而产生之费用均由乙方负担等等。2018年12月1日，沈文鹏微信许圣杰：“你好，今天不要忘了打房租哦。”12月3日，沈文鹏微信许圣杰：“房租你打了吗？我还没到账。”12月4日，许圣杰回复：“今天到。”12月5日，沈文鹏微信许圣杰：“房租你打了吗？我还没到账啊？”许圣杰回复：“问了，账号弄错了，明早到账。”12月6日，沈文鹏微信许圣杰：“你好，房租今天能到账吗？”12月23日，沈文鹏微信许圣杰：“我等一会过去看房了，里面有房客吗？你下午有空当面谈谈退租条件吗？”12月25日，沈文鹏微信许圣杰：“你好！我是房东沈文鹏，你的建国西路XXX号的房租2018年12月1号就是应该交付下一季度的房租，多次催付，你都未付，突然在2018年12月5号晚间打来电话说要退租，我们之间在退租条件未达成一致的情况下，你至今不肯付房租，20多天过去了，你从未以书面形式正式通知我要求退租，解除租赁关系，但是你这样不付房租，就已经违约。我可以按照合同条款，可以要求与你解约，并要求你赔付3万元违约金。……我现在书面正式通知你在2018年12月30日晚20：00之前交付好下个季度的房租24,000元，我们既往不咎，继续合作下去，如果到期不付，视为你提前解除合同。”同日，沈文鹏向许圣杰的身份证地址即上海市徐汇区天钥新村XXX号XXX室寄送书面催讨通知，内容与12月25日的微信内容一致。快递记录显示12月26日由案外人签某，许圣杰称未收到上述催讨信件。2019年1月7日，许圣杰与沈文鹏的妻子孙洪慧碰面办理房屋交接与租金结算。许圣杰向法庭出示当日许圣杰(甲方)与孙洪慧(乙方)签订的书面材料，内容如下：“经双方协商一致，今甲方支付乙方建国西路XXX号603房租(2018年12月8日至2019年1月7日)共8,000元人民币。乙方同意甲方在2019年1月7日支付此款项。双方建国西路XXX号XXX室房屋的租赁合同于2019年1月7日解除。现因乙方需房屋自用，提前收房，甲方可通过法院起诉并追究乙方的违约责任。”许圣杰、孙洪慧在甲方、乙方处签名。一审庭审中，双方对租赁合同于2019年1月7日解除均无异议，孙洪慧确认许圣杰当日通过微信转账支付了2018年12月8日至2019年1月7日的租金8,000元，另收取现金4,000元用以赔偿家具损失。但签订上述书面材料时，内容仅为“经双方协商一致，今甲方支付乙方建国西路XXX号603房租(2018年12月8日至2019年1月7日)共8,000元人民币。”上述书面材料的文字内容包括甲、乙双方的落款位置均由许圣杰事先书写好，孙洪慧系应许圣杰要求，因收取8,000元租金，故作为租金收条签字确认。2018年1月10日，沈文鹏微信许圣杰：“……我现在再次跟你确认，你在全家让我签名的白纸，我只签某了2018年12月8至2019年1月7号的房租，是通过微信分2次转账给我的，另外4,000元现金是你欠我的一张床和一张台子以及房间墙体破坏赔偿金，未打收条，共计12,000元，当时你把我身份证牌(拍)照，并让我签字，我只承认我收了这2笔12,000元款项，其他任何费用钱款我未收，你把当时我签给你上面说的那张收条拍照发给我看看，你不发或与我说的以上内容不符合，我均不认可。以上内容孙洪慧写”。许圣杰未回复。2019年1月29日，沈文鹏与案外人就系争房屋签订《房屋租赁合同》，租期为2019年2月1日起至2021年1月31日止，租金为每月8,000元。一审法院另查明，沈文鹏为证明许圣杰拖欠公共事业费向法庭提交相关单据及支付凭证，许圣杰对电费217.30元无异议，对水费、燃气费认为无法证明对应的使用期间。一审法院对电费217.30元予以确认，对水费、燃气费因无法证明系许圣杰租用房屋期间使用产生，故不予确认。一审法院认为，本案的争议焦点是系争房屋租赁合同履约过程中哪一方构成违约？庭审中，双方当事人对租赁合同于2019年1月7日解除无异议，但许圣杰称合同解除系因沈文鹏要求提前收回房屋所致，沈文鹏构成违约；沈文鹏称许圣杰迟延支付租金在前，要求提前退租在后，构成违约。许圣杰为证明沈文鹏违约向法庭提交了一份书面材料，当事人双方对书面材料的部分内容真实性存在争议。许圣杰主张书面材料上明确写明因沈文鹏需房屋自用，提前收房，许圣杰可通过法院起诉并追究沈文鹏的违约责任。沈文鹏对上述书面材料内容的真实性不予认可，认为上述关于沈文鹏提前收房的内容系许圣杰事后添加。首先，根据合同约定，2018年12月1日许圣杰应支付2018年12月8日至2019年3月7日的租金，但微信聊天记录显示，沈文鹏至2018年12月6日仍在向许圣杰催讨房租，12月25日通过发送书面函件及微信通知的方式同时催讨，结合许圣杰直至2019年1月7日才支付2018年12月8日至2019年1月7日租金的事实，许圣杰延迟支付租金已构成了合同约定的严重违约情形，沈文鹏有权单方面终止合同，收回系争房屋。许圣杰称2019年1月沈文鹏提出提前收回房屋，然沈文鹏在有权单方面解除合同、收回房屋、追究许圣杰违约责任的情况下，却向许圣杰出具承认因房屋自用而违约提前收回房屋的书面材料，与常理不符。其次，根据微信聊天记录，沈文鹏于2018年12月25日发送催讨函时即提及2019年1月5日许圣杰提出退租，2019年1月10日沈文鹏对许圣杰就1月7日签名的书面材料提出质疑要求拍照，许圣杰未回应。上述微信内容与沈文鹏关于许圣杰主动提出退租及书面协议内容有改动的陈述相印证。最后，沈文鹏在涉案合同解除后将房屋另行出租给他人，合同租赁价为每月8,000元。沈文鹏述称，按照合同约定，其与许圣杰履行房屋租赁合同至2019年9月7日租金即上涨至8,500元，且之后每一年递增500元，其违约提前收回房屋又以8,000元向他人出租房屋损害自身利益，缺乏合理性。综上，法院对许圣杰提供的书面材料中关于沈文鹏需房屋自用，提前收房的内容不予确认，许圣杰以上述书面材料主张沈文鹏违约并主张违约责任的诉讼请求，法院不予支持。根据合同约定，许圣杰延迟支付租金构成违约，庭审中许圣杰未对违约金金额要求调整，现沈文鹏主张违约金30,000元于法不悖，予以支持。关于保证金一节，沈文鹏根据合同约定主张保证金作为违约金应予以没收，法院认为沈文鹏已就许圣杰延迟支付租金的违约行为主张了30,000元违约金且得到支持，现就同一违约行为再主张将保证金作为违约金予以没收有重复之嫌，故对其要求没收保证金的诉讼请求不予支持。关于水电费等公共事业费，根据庭审查明的事实许圣杰应支付沈文鹏电费217.30元，按照合同约定可从保证金中予以抵扣。一审法院判决如下：一、沈文鹏应于判决生效之日起十五日内退还许圣杰保证金8,000元；二、许圣杰要求沈文鹏支付违约金30,000元的诉讼请求，不予支持；三、许圣杰应于判决生效之日起十五日内支付沈文鹏违约金30,000元；四、许圣杰应于判决生效之日起十五日内支付沈文鹏电费217.30元；(电费217.30元可从上述第一项应退还保证金8,000元中予以抵扣)五、沈文鹏要求不予退还许圣杰8,000元保证金的诉讼请求不予支持。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据一审庭审记录显示，沈文鹏、许圣杰在本案一审庭审中均明确表示认可违约金的金额，故现许圣杰提起上诉主张违约金过高，缺乏法律及事实依据，本院不予采纳。需要指出的是，许圣杰在一审中提出的诉讼请求中亦要求沈文鹏承担违约金30,000元，故其显然认可了合同约定的违约金金额的公平合理性。鉴此，一审法院对违约金金额的认定，并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人许圣杰负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长 彭 辰审判员 成 皿审判员 姚 跃二〇二〇年三月十八日书记员 任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……