新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新4003民初2000号      原告：周贵林，男，1994年3月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。   委托诉讼代理人：孙志勇，新疆奎屯垦区奎泉法律服务所法律工作者。   被告：刘清富，男，1967年12月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。   委托诉讼代理人：陈自力，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄建民，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。   第三人：方良洪，男，1966年11月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。   第三人：奎屯焕鑫房地产经纪有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。   法定代表人：程雪姣，该公司总经理。   原告周贵林与被告刘清富，第三人方良洪、奎屯焕鑫房地产经纪有限公司（下称焕鑫公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告周贵林及其委托诉讼代理人孙志勇、被告刘清富的委托诉讼代理人陈自力、黄建民、第三人焕鑫公司到庭参加了诉讼。第三人方良洪经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告周贵林向本院提出诉讼请求：1．判令撤销奎屯市人民法院2017年4月26日作出的（2018）新4003执异15号执行裁定书；2．判令二被告承担因此诉讼产生的全部费用。诉讼过程中，原告周贵林变更诉讼请求为：请求奎屯市人民法院终止对本案诉争房屋的执行行为。事实与理由：2016年5月14日，原告经第三人介绍，与被告方良洪及其妻子王冬勤达成并签订了一份房屋居间转让合同，该合同经确认，将方良洪及其妻子王冬勤所属的位于奎屯市绿莹里XX幢XXX号的房产，以26.8万元的价格出售给原告，合同签订后，原告履行了房屋买卖合同的全部义务，交付了购房款21.8万元，方良洪及其妻子王冬勤亦将该房屋实际交付给了原告，原告实际占有、使用、居住该房屋至今，还剩5万元的购房款双方约定待第三人将房屋产权过户给原告后再予以支付。2017年3月20日，因刘清富与方良洪的民间借贷纠纷一案，刘清富将原告已经实际合法取得的该房屋提出了诉前财产保全，现该案已经进入执行阶段。由于原告与方良洪的房屋买卖合同产生在刘清富与方良洪民间借贷纠纷一案之前，而且原告的取得该房屋系中介经纪后的合法善意占有，而没有实现产权过户是由于经纪和政府政策的愿意，为维护原告合法权益，原告依据（2018）新4003执异15号执行裁定书的裁定认定，依据法律规定提出执行异议之诉，请依法予以支持原告诉请。   被告刘清富辩称：房屋转让合同并非合法有效：根据城市房地产管理法38条第六项：未依法登记领取权属证书的不能转让。预售商品房是期房，交房前不能登记领取权属证书，本案诉争房产并无房产证，故转让预售商品房的行为违法。方良洪预购的房产在房管部门做了预售登记，只是行政管理行为，只是债权请求权，不具备物权公示效力。我方认为本案房屋转让合同因标的物不可转让而无效。根据城市房地产管理法45条，预售商品房再转让应当根据国办发2005.26号文件第七条规定，销售预售商品房是违法销售行为，禁止商品房预购人将购买的未竣工房屋再次转让，且房管部门不得办理转让、权属登记手续。则违反该规定的合同属于无效。原告与方良洪在签署房地产转让过程中，并非因为经济或政策原因未办理过户登记，而是违反法律规定不能办理物权登记，房管部门也不会给办，原告对未能办理过户登记具有明显过错。奎屯市法院作出的（2018）新4003执异15号执行裁定书程序合法，裁定认定事实清楚，适用法律正确，原告诉请不成立。本案有虚假诉讼的嫌疑，请求法院将本案移送侦查机关进行侦查以追究相关人员的刑事责任。   第三人方良洪未到庭发表答辩意见，也未提交书面答辩意见。   第三人焕鑫公司称，原告2016年5月14日通过我公司与方良洪签订房屋居间转让合同，我对该事实予以认可。该合同中双方约定的是买卖双方明确知晓该房屋的房产证还没办理，而且该房屋当时不是期房，已经是现房了，之所以没有办证是因为房产公司一直没有办大证，导致无法办理过户。但是当时已经是现房并且交付使用了，方良洪的所有手续都是齐全的，所有该交的契税等都是给房产公司交清的，我们也向双方明示，只有办理了房产证才能办理过户手续。约定的是：在买方周贵林2016年5月21日给方良洪支付208000元房款的时候交房，当时交房的时候是毛坯房，签合同当天2016年5月14日，周贵林给方良洪支付了1万元定金，剩下5万元等到过户当天付清。周贵林拿到房屋之后就自己掏钱装修了房屋，也是周贵林一直在使用该房屋。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.2014年1月10日，第三人方良洪与案外人王冬勤作为买受人，与案外人奎屯鸿基房地产开发有限公司签订商品房预售合同一份，方良洪、王冬勤购买绿莹里XX幢XXX号房屋，购买总价款为391,475元；2015年12月3日，第三人方良洪向奎屯鸿基房地产开发有限公司全额交付了上述购房款。   2.2016年5月14日，原告周贵林作为买方，第三人方良洪作为卖方，第三人焕鑫公司作为居间方，签署了居间转让合同一份，约定：“……经居间方提供之媒介服务，卖方将位于奎屯市绿莹里小区XX栋XXX号之物业出售予买方。该物业房产证编号为（空）；土地证编号为（空）；房屋建筑面积98.41平方米……二、该物业的交易总金额为人民币268,000元。三、买方同意签订本协议时支付定金人民币1万元，作为买卖双方当事人订立房地产转让合同的担保，签订房地产转让合同后，买方支付的定金转为房款……八、其他约定事项：天然气、维修基金原值，买方于2016年5月30日前支付房款208000元，剩余5万元于过户房产证、土地证前付清。交房之日定为付208,000元……”。当日，原告周贵林在第三人焕鑫公司的见证下，向第三人方良洪交付定金1万元。   3.2016年5月21日，原告周贵林在第三人焕鑫公司的见证下，向第三人方良洪交付购房款208,000元；当日，第三人方良洪向原告周贵林交付了位于奎屯市绿莹里XX幢XXX号房屋。此后，原告周贵林便着手对位于奎屯市天北新区绿莹里XX幢XXX号房屋进行了装修，并实际占有、使用位于奎屯市天北新区绿莹里XX幢XXX号房屋至今。   4.2017年3月20日，被告刘清富作为申请人，以第三人方良洪，案外人王冬勤作为被申请人，向本院申请诉前保全，本院于2017年3月20日作出（2017）新4003财保40号民事裁定：查封、扣押、冻结被申请人方良洪、王冬勤价值30万元银行存款或等额其他财产。2017年3月21日，本院查封冻结了预售登记在方良洪、王冬勤名下的位于奎屯市天北新区绿莹里XX幢XXX号房屋。   5.2017年4月26日，本院作出（2017）新4003民初672号民事调解书，确认刘清富与方良洪达成如下协议：“方良洪于2017年8月30日之前偿还原告刘清富借款257,000元、利息63,560元、保全费2020元、担保手续费2100元、律师代理费12,000元，合计336,680元。若被告方良洪未按约定的期限履行给付义务，原告刘清富可申请执行。”之后方良洪未履行付款义务，刘清富于2018年1月10日向本院申请强制执行，执行过程中，本院以位于奎屯市天北新区绿莹里XX幢XXX号房屋作为执行标的进行了价值评估。   6．原告周贵林对本院执行位于奎屯市天北新区绿莹里XX幢XXX号房屋提出异议，本院于2018年10月12日作出（2018）新4003执异15号执行裁定：驳回案外人周贵林的异议请求。原告周贵林不服该执行裁定，遂成本诉。   以上事实有原、被告及第三人的陈述，商品房预售合同、销售不动产统一发票、居间转让合同、房款收据、物业费收据、水电费收据、装修建材收据、（2017）新4003财保40号民事裁定书、（2017）新4003民初672号民事调解书、（2018）新4003执异15号执行裁定书等经过法庭质证的证据在卷佐证。   本院认为，本案的争议焦点为：就位于奎屯市天北新区绿莹里XX幢XXX号房屋（以下称案涉房屋），原告周贵林是否享有足以排除强制执行的民事权益。   根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告周贵林作为案外人，应当就其对于其主张的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。通过原告周贵林提交的居间转让合同、房款收据、物业费收据、水电费收据、装修建材收据等证据，能够确认原告周贵林于2016年5月14日向第三人方良洪购买了案涉房屋，并自2016年5月21日起即实际占有、使用案涉房屋至今。   根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，案涉房屋作为不动产，其所有权的设立应当依法进行登记。而原告周贵林虽然尚未办理不动产权登记，并未成为完全意义上的房屋所有权人，但就该房屋，其享有足以排除强制执行的民事权益，理由是：一方面，从两种请求权产生的时间来看，原告周贵林对案涉房屋享有的请求权是基于2016年5月即与第三人方良洪实际履行的（房屋）居间转让合同产生，而被告刘清富享有的强制执行请求权是基于2017年4月26日由本院作出的（2017）新4003民初672号民事调解书，原告周贵林的请求权成立在前。被告刘清富的强制执行请求权与原告周贵林的请求权相比较，在时间上不具有优先性。另一方面，从两种请求权的性质和内容来看，原告周贵林享有的是针对案涉房屋要求变更登记其为所有权人的请求权，而被告刘清富享有的是针对第三人方良洪的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对案涉房屋公示的信赖而产生。具体而言，被告刘清富并未举证证明其在成为方良洪的债权人时，存在将案涉房屋设定为抵押担保物的情形。因而，刘清富的金钱债权请求权与原告周贵林的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。故原告周贵林就案涉房屋，享有足以排除强制执行的民事权益，则原告关于停止对案涉房产强制执行的诉讼请求成立，本院予以支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：   不得执行位于奎屯市天北新区绿莹里XX幢XXX号房屋。   案件受理费100元（原告已预付），由原告周贵林负担。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。当事人上诉的，上诉期满后七日内未交上诉费的，视为放弃上诉权。         审  判  长   王 玉   人民 陪 审员   罗桂珍   人民 陪 审员   陈永琴         二 O 二 O 年 三 月 十 六 日     书  记  员   冯 蕾