江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8497号上诉人（原审被告）：徐州凤起房地产经纪有限公司，住所地徐州市云龙区复兴北路张良宫综合楼457室。法定代表人：王亚东，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨红军，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张蕊，女住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：葛恒安，江苏鼎途律师事务所律师。原审被告：徐州中茵置业有限公司，住所地徐州市云龙区和平路55号。法定代表人：许凌锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘梦林，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：李苏，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人徐州凤起房地产经纪有限公司（以下简称凤起经纪公司）因与被上诉人张蕊、原审被告徐州中茵置业有限公司（以下简称中茵置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初1241号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人凤起经纪公司法定代表人王亚东及其委托诉讼代理人杨红军、被上诉人张蕊的委托诉讼代理人葛恒安、原审被告中茵置业公司的委托诉讼代理人李苏到庭参加诉讼活动，现本案已审理终结。上诉人凤起经纪公司上诉请求：1.发回重审或依法改判上诉人不支付被上诉人团购金2万元及利息。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人缴纳的2万元团购金是上诉人的中介费或居间服务费，上诉人履行了居间协助的服务义务，该款不应退还被上诉人。1.团购金是居间服务费，是双方的合同约定。上诉人是一家专业的房产经纪公司，从事房地产买卖的中介服务，上诉人进行的相关服务活动理应收取服务费。2017年8月8日，上诉人与被上诉人签订《南郊中茵城项目团购协议书》，从协议书的条文中不难看出，上诉人提供的是居间中介服务：帮助客户团购房屋，争取享受团购优惠；协助客户争取紧俏房源等业务。而根据协议第1条、第2条3项、5项的规定，协议书中的“团购金”应是上诉人收取的中介服务费，此费在“乙方通过甲方组织的团购活动中选中意向房源并与开发商签订《房源认购书》后，团购金不予退还”。2.“交2万抵5万”的优惠没有实现是因为国家的房地产调控政策所致。一审中，中茵置业公司也认可与上诉人达成一些合意，准许或者许可中介在获得较多的购房人时给予一定的优惠。但由于2017年国家的房地产重大调控政策的出台，徐州市物价部门也出台了房地产最高限价政策，最终导致涉案房产的优惠政策无法兑现。这种情况下，整个徐州市新开盘的房子，只要能摇号摇到房子，那是非常幸运的事。此时，上诉人本着诚实信用原则，及时通知了所有客户，绝大多数客户在了解情况后，表示理解，办理了退款手续。3.上诉人协助被上诉人购得了满意房源，履行了中介服务义务，应当收取中介服务费。房地产调控政策出台后，被上诉人不愿退款，愿意继续购房，2017年10月18日，在协议期满的情况下，双方变更了协议内容，上诉人协助被上诉人购得南郊中茵城2-1-1501商品房一套，并自愿为其后续提供了产权过户和代办房产证等服务。被上诉人虽未通过团购，但通过上诉人的协调达成房源交易，应当支付中介服务费2万元。二、诚实信用原则是合同法的基本原则，也是社会民商事活动的基本准则。上诉人履行了义务，但被上诉人当时不愿意退款，后购得心仪房源，又在一年之后诉讼上诉人，明显有违诚实信用。综上，一审法院认定事实、适用法律均错误。请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人张蕊答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，我方请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。1.涉案2万元团购金性质为团购费而非居间服务费或中介费，根据双方签订的团购协议书明确约定该项目的费用为认购团购金，一审中上诉人将该团购金变更为服务费、中介费，并称此后为被上诉人提供各项服务，但未提供证据予以证明，依法不应当支持，且与事实也不相符。2.在2017年徐州市市场行情是商品房比较好买，不存在摇号选号的情形，上诉人上诉称能够帮助业主选到好的房源与事实不符。3.上诉人称其为被上诉人免费提供产权过户、代办房产证事宜，根据常识业主向开发商买房，提供产权过户和房产证办证事宜，都系由开发商服务，且需要买房人的配合签字，无需通过中介机构。4.双方发生争议之后，众多业主寻求物价局、房产局等政府部门进行居间调解，但因为争议比较大，最后没有达成和解协议，业主进而起诉上诉人，这中间一年系上诉人与被上诉人调解的过程，没有明显违反诚实信用原则，上诉人的说法不符合事实。原审被告中茵置业公司述称：1.一审法院就中茵置业公司的认定事实清楚、证据确实充分，应当予以维持。上诉人就一审判决对中茵置业公司的认定没有任何意见，且本案中茵置业公司的地位为原审被告，所以按照相关法律规定应当维持对中茵置业公司的认定。2.坚持在一审中的答辩意见。3.上诉人的上诉理由我们认为具有合理的因素，如果说上诉人确实为业主提供了服务，由于市场的变化和业主的自行选择，收取费用没有违反相关的法律规定。张蕊向一审法院起诉请求：判令凤起经纪公司、中茵置业公司共同返还张蕊购买商品房款5万元及利息3285.42元（以5万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年8月8日起计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实，2017年8月8日，张蕊（以下合同中为乙方）与凤起经纪公司（以下合同中为甲方）签订《南郊中茵城项目团购协议书》一份，该协议书第一条约定：乙方出于自身购房需求，自愿参加甲方组织的团购活动，自愿缴纳2万元刷卡支付（不接受现金支付）以作为认购该项目的团购金。第二条约定：乙方自愿参与甲方团购相关优惠及权益如下：1.团购客户在签订《团购协议书》后，按照客户选取房源，享受对应房源交贰万抵伍万的优惠；2.每份团购协议书仅限认购一套住宅，认购成功的客户在未签《商品房买卖合同》前，不得自行办理转名手续或将本协议书的权益转让；3.乙方自愿签订本协议书当日，团购金由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房源的购房款，甲方应对乙方缴纳的团购金开具收款凭证及本协议书一份；4.乙方签署《商品房买卖合同》当日凭此协议书享受乙方所选房源相对应的团购优惠，甲乙双方权利义务即告终结；乙方不愿再参与甲方组织的团购活动或乙方已参与甲方组织的团购后，如未能通过团购与开发商达成意向房源交易（以签订《房源认购书》等类似协议为判定标准），乙方有权持本团购协议书及收据办理退款手续，甲方收到乙方退款申请后15个工作日内将团购金（扣除刷卡等相关费用）退还给乙方；5.乙方通过甲方组织的团购活动选中意向房源并与开发商签订《房源认购书》后，团购金不予退还；6.乙方与开发商之间的权利义务，以乙方与开发商签订的《房源认购书》、《商品房买卖合同》相关约定为准；乙方与开发商如产生争议，按乙方与开发商签署相关协议及合同约定执行；7.本次活动有效期2017年8月8日至2017年8月31日，有效期满，如乙方仍未选定房源，乙方将不再享有此次团购活动资格和权力；……。该协议书签订当日，张蕊向凤起经纪公司交纳了2万元认筹金。2017年10月18日，张蕊与中茵置业公司签订了房源认购书。张蕊同时填写《南郊中茵城签约确认单》一份，确认认购南郊中茵城2-1-1501号房，单价为每平方米13000元，面积120.46平方米，总房款1565980元。此后，南郊中茵城部分业主向徐州市物价局投诉、举报中茵置业公司价格违法行为，经该局调解未就民事争议事项达成和解协议。凤起经纪公司未退还张蕊已交款项，张蕊因此提起本案诉讼。一审法院认为，张蕊与凤起经纪公司签订的《南郊中茵城项目团购协议书》系双方当事人真实意思的表示，且主体适格，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，对合同当事人具有法律约束力。根据该协议约定，张蕊选取房源并享有“交贰万抵伍万的优惠”的期限为2017年8月8日至2017年8月31日，但张蕊并未在此期间与开发商签订《房源认购书》，其签订房源认购书的时间为2017年10月18日，超过了《南郊中茵城项目团购协议书》约定的期间，不能视为通过该团购活动所签订，按约已不能享受“交贰万抵伍万的优惠”。凤起经纪公司辩称其收取的是中介费，并免费提供产权过户和房产证代办等服务，但《南郊中茵城项目团购协议书》中明确约定张蕊交付的是“认购该项目的团购金”，凤起经纪公司开具的收据中收款事由为“认筹金”，均非中介费，凤起经纪公司亦未举证证明双方约定将该团购金或认筹金变更为服务费、中介费且凤起经纪公司此后提供了其所称的各项服务，故凤起经纪公司该抗辩意见无事实依据，依法不予采纳。因《南郊中茵城项目团购协议书》约定的团购期满后，张蕊不再享有合同权利，凤起经纪公司亦不再履行合同义务，且因政府对房地产的限购政策因素实际无法实现该团购协议的目的，故应认定《南郊中茵城项目团购协议书》因约定的履行期限届满而终止。根据合同约定的“如未能通过团购与开发商达成意向房源交易（以签订《房源认购书》等类似协议为判定标准），乙方有权持本团购协议书及收据办理退款手续，甲方收到乙方退款申请后15个工作日内将团购金（扣除刷卡等相关费用）退还给乙方”内容，凤起经纪公司因该协议书收取张蕊的2万元团购金应退还张蕊。张蕊主张的利息，因其未能举证证明此前已向凤起经纪公司主张过退款，故依协议约定，凤起经纪公司应自张蕊起诉主张退款之日起15日内将2万元退还，凤起经纪公司未予退款，应当自逾期之日起支付逾期付款利息。张蕊主张的利息起算日期不符合协议约定，一审法院据实调整。张蕊主张凤起经纪公司赔偿张蕊未享受到的利益3万元及利息，因张蕊未在协议约定的团购期内与开发商签订《房源认购书》而不能享受相应优惠，亦未举证证明系因凤起经纪公司违约所致，故张蕊该项主张无事实及法律依据，依法不予支持。张蕊要求中茵置业公司共同承担责任的主张，因中茵置业公司并非《南郊中茵城项目团购协议书》的合同当事人，依据合同相对性原则，张蕊该主张无事实及法律依据。张蕊主张凤起经纪公司、中茵置业公司构成价格欺诈，但不能享受价格优惠的原因是张蕊未在《南郊中茵城项目团购协议书》约定的期限内选定房源，且有房地产调控政策因素，张蕊未能举证证明系凤起经纪公司、中茵置业公司行为导致其逾期选房，故凤起经纪公司、中茵置业公司不构成欺诈。因此，对于张蕊要求中茵置业公司共同承担责任的诉讼请求，依法不予支持。一审法院判决：一、徐州凤起房地产经纪有限公司应于判决发生效力之日起十日内退还张蕊团购金2万元并按中国人民银行同期贷款利率支付张蕊自2019年3月23日起计算至实际给付之日止的利息；二、驳回张蕊其他的诉讼请求。二审期间经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1.张蕊要求返还诉争的团购金应否予以支持。二审期间上诉人凤起经纪公司提供三组证据：证据1，《情况说明》一份，出具方为中茵置业有限公司，是中茵置业公司给徐州房产监察支队写的情况说明，证明上诉状中第三个观点，即经过上诉人的协调努力，被上诉人才买到心仪的房产。证据2，《团购合作确认书》一份，是上诉人与徐州新智诚房地产营销策划有限公司（以下简称新智诚公司）于2017年3月31日签订的，证明根据该确认书2.1.1B条款的规定，购房客户向乙方交纳2万元团购服务费，证明被上诉人交纳的2万元不是房款，是上诉人的中介服务费。协议书中2.5条款规定乙方渠道客户团购服务费作为乙方佣金，证明观点同上。证据3，上诉人法定代表人王亚东的中国工商银行借记卡历史明细清单。证明在房购新政策出台以后，上诉人经过解释工作，不愿意参与购买的签约客户，上诉人都分别将他们交纳的2万元予以退还。相反，被上诉人愿意继续购买新房，通过上诉人的协调和帮助，买到了心仪的房产。被上诉人交纳的这2万元，应当是上诉人的中介服务费。被上诉人张蕊质证认为：证据1，该证据不符合新证据法定形式，不应当作为定案依据。对于真实性不予认可，该证据系复印件。对证明效力不予认可，该证据系由中茵置业公司向徐州房产监察支队出具书的情况说明，并没有得到房产监察支队的认可。对证据2，对真实性予以认可。该协议中2.1.1B条款中约定购房客户向乙方交人民币2万元（团购服务费），购买房源时享受总价基础上冲抵5万元购房款，从该条款中可以看出2万元的性质为团购服务金而并不是上诉人所述中介服务费，其当庭所述与提供的证据相矛盾。证据3，该证据与本案并无关联性，不能证明上诉人的证明目的。即使该明细系上诉人法定代表人退还给其他客户的款项，但不能证明上诉人经过解释工作，对不愿意参与购买的签约客户退还2万元的事实。原审被告中茵置业公司质证认为：对证据1，如果在房产监察支队能够查到，对其真实性予以认可。这份《情况说明》应该证明了上诉人在上诉状中提出的一些理由，而且这份《情况说明》是2018年6月27日出具，是双方诉争之前的客观情况记录，应该是真实的，也可以证明上诉人为相关部分业主提供了居间服务，2万元的团购费转为居间服务费。对证据2，对三性均没有异议，能够证实涉案的2万元款项不包括在总房款之中，能够证实与中茵公司没有任何关联性。对证据3，对三性均没有异议。二审对一审查明事实予以确认。关于被上诉人要求返还诉争的团购金应否予以支持问题。本院认为，被上诉人主张返还团购金应予支持。首先，双方签订的《南郊中茵城项目团购协议书》第二条第4款约定：如未能通过团购与开发商达成意向房源交易，乙方有权持有本团购协议书及收据办理退款手续，甲方收到乙方退款申请后15个工作日内将团购金退还给乙方。同时约定有效期为2017年8月8日至2017年8月31日，而截止2017年8月31日，张蕊并未与中茵置业公司签订《房源认购书》或者《商品房买卖合同》，至此按照双方约定，上诉人应当返还被上诉人团购金。其次，上诉人主张因政府政策调控导致团购优惠不能实现后，上诉人与被上诉人就团购协议重新达成一致意见，即被上诉人放弃团购优惠权利，由上诉人继续提供中介服务帮助被上诉人优先购房，并提供上诉人法定代表人的银行借记卡交易明细证明，但该明细是上诉人法定代表人与案外人之间的交易行为，并不能证明凤起经纪公司与张蕊重新达成协议。张蕊对此亦不予认可。且凤起经纪公司亦未提供证据证明其提供的优先选房的机会。相反，根据凤起经纪公司二审期间提供的中茵置业公司向徐州市房产监察支队出具的《情况说明》，涉案的2号楼与2017年10月14日开盘，当日基本售罄，剩余少量房源通过渠道公司销售。说明凤起经纪公司主张的为被上诉人提供了优先选房服务的事实并不存在。再次，虽然凤起经纪公司组织被上诉人等前往中茵置业公司选房、购房，但是，如上所述并无证据证明张蕊与上诉人达成支付中介费的合意，而根据凤起经纪公司提供的其与新智诚公司签订的《渠道团购合作确认书》约定，“甲方委托乙方作为南郊中茵城、中茵广场…合作房源的渠道团购服务商。说明上诉人受新智诚公司委托提供涉案楼盘团购销售服务，上诉人组织购房的行为只能视为是受托销售行为，并不能因此得出被上诉人应当支付服务费的结论。综上，上诉人凤起经纪公司的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1145元，由上诉人徐州凤起房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 单雪晴审 判 员 崔金城审 判 员 苏 团二〇二〇年三月十日法官助理 曹 勇书 记 员 侯梦池