上海市普陀区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0107执异20号案外人：祝立新，男，1973年3月4日出生，汉族，户籍地浙江省，住上海市。案外人：李苏，女，1978年5月18日出生，汉族，户籍地浙江省，住上海市。两案外人共同委托代理人：沈琴，上海金茂凯德律师事务所律师。两案外人共同委托代理人：郭宏山，上海金茂凯德律师事务所律师。申请保全人：夏经林，男，1968年2月26日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：张明，上海臻至律师事务所律师。委托诉讼代理人：章海良，上海臻至律师事务所律师。被保全人：花家亮，男，1985年9月22日出生，汉族，住上海市。本院在审理（2020）沪0107民初1597号夏经林诉花家亮民间借贷纠纷一案中，案外人祝立新、李苏对本院保全查封上海市普陀区XXX路XXX弄XX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人祝立新、李苏称，其与华某某、叶某某、花家亮于2019年12月9日签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定由其购买系争房屋，房屋总价为715万元（币种为人民币，以下均同），同时约定合同签订前支付定金20万元，合同签订当日支付150万元，同年12月16日前支付330.5万元，第三期房款214万元向银行贷款后支付；交房时间约定为系争房屋的钥匙交付为转移占有的标志；产权过户时间约定为2020年1月20日之前。合同签订后，其已按约支付房款500.5万元，2019年12月10日，其收到花家亮等3人交付的房屋钥匙后，对房屋进行了更换地板、灯具及刷漆的微装修，并于2020年1月9日入住，在此期间，其申请的银行按揭贷款已通过全部审核。2020年1月20日，其按约定的时间与花家亮等3人办理系争房屋过户手续时，得知该房屋已被本院于2020年1月16日查封。其认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条的规定，其已支付了大部分购房款并已实际占有使用，虽未办理过户登记手续，但其对此没有过错，故请求本院解除对系争房屋的查封。二案外人对其所述向本院提供如下证据材料，1、其与华某某、叶某某、花家亮于2019年12月9日签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》，在《上海市房地产买卖合同》第四条载明，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志，第六条载明，甲、乙双方确认，在2020年1月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，在《补充协议》协议一载明，乙方在2019年12月16日前付完首付款款500.5万元，甲方收到款后三日内提前交房给客户装修居住；2、收款人为花家亮，签收时间为2019年12月6日、2019年12月9日、2019年12月10日的《收款收据》；3、转账金额为20万元的转账汇款截图、转账金额为150万元转账时间为2019年12月9日的《中国建设银行客户回单》、转账金额为330.5万元转账时间为2019年12月10日的《中国建设银行客户回单》；4、中国建设银行于2019年12月9日出具的《个人贷款结清证明》二份；5、打印日期为2019年12月4日的《上海市不动产登记簿》；6、创建时间为2019年12月22日的花呗2424.44元的账单截图，其中商品说明为德国柏曼轻奢餐厅吊灯，收货地址为XXX路XXX弄XX号XXX室、创建时间为2019年12月22日花呗3780元的账单截图，其中商品说明为德国柏曼2019新款客厅大吊灯，收货地址为XXX路XXX弄XX号XXX室、创建时间为2020年1月7日转账9000元的账单截图，其中转账备注为油漆人工费、立邦多乐士漆的销售凭证、圣象空间定制销售预定单、圣象地板安装服务单；7、打印日期为2020年1月20日的《上海市不动产登记簿》房地产权利限制状况信息。二案外人又补充提供如下证据材料，1、《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》、《上海市住房公积金个人住房贷款合同》；2、花家亮于2019年12月10日出具的情况说明、花家亮于2019年12月24日出具的装修同意书（该件上注明原件在XXX物业，并加盖上海XX物业管理有限公司公章）、系争房屋所在小区及物业公司铭牌照片；3、付款5610元的账单截图、转账1000元的账单截图、转账3000元的账单截图、转账25801元的转账回单、用于购买圣象地板的10000元支付凭证；4、大件物品出门单、支付1700元搬家费的账单截图。申请保全人夏经林称，不同意二案外人的异议请求，对二案外人提供的证据1-5的真实性无异议，但认为案外人购买系争房屋的成交价明显低于市场价，对二案外人提供的证据6认为不能证明其已占有系争房屋，因物业公司未为二案外人办理入户手续，故在法律上无法确定二案外人对系争房屋的权利，本院对系争房屋的查封是符合法律规定的，并不因花家亮交付房屋钥匙、二案外人对该房屋装修入住而豁免。申请保全人对其所述向本院提供如下证据材料，1、安居客网页截屏，证明系争房屋类似小区在2020年3月的均价为每平米61134元；2、公拍网网页截屏，证明本市法院对与系争房屋类似的房屋拍卖成交价格约为每平米61819元。被保全人花家亮未对二案外人异议发表意见，亦未向本院提供证据材料。本院查明，根据本院（2020）沪0107民初1597号案卷记载，申请保全人夏经林于2020年1月14日向本院提出财产保全申请，本院于当日作出（2020）沪0107民初1597号民事裁定书，裁定“冻结被告花家亮名下银行存款人民币3000000元，不足之数查封扣押其相应价值财产”，同年1月16日，本院在不动产登记部门办理了查封系争房屋的手续。根据打印日为2019年12月4日的《上海市不动产登记簿》公示信息载明，系争房屋权利人为花家亮、华某某、叶某某，权利登记于2015年6月3日，该房屋建筑面积为134.37平米，房屋用途为居住，于2015年6月3日设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海长宁支行，抵押金额为169万元，又根据打印日为2020年1月20日的《上海市不动产登记簿》公示信息载明，本院于2020年1月16日因（2020）沪0107民初1597号案正式查封系争房屋。另，申请保全人对二案外人补充提供的证据于庭后发表意见，对该证据真实没有异议，认为与本院对系争房屋的保全没有关联性。申请保全人对二案外人与花家亮、华某某、叶某某于2019年12月9日签订《上海市房地产买卖合同》不持异议，对二案外人于2019年12月6日支付购房款20万元、于2019年12月9日支付购房款150万元、于2019年12月10日支付购房款330.5万元合计支付购房款500.5万元不持异议。二案外人于2020年3月16日将购房剩余款214.5万元交付本院。上述事实由本院（2020）沪0107民初1597号案卷材料、案外人提供的《上海市不动产登记簿》、工作记录、代管款收据及本院听证笔录在案佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。又根据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中，申请保全人对二案外人于本院查封前已签订合法有效的购房合同、已支付部分购房款500.5万元不持异议，故本案争议焦点为1、系争房屋的成交价是否远低于市场价，2、二案外人是否在本院查封前已合法占有该不动产，3、二案外人未办理房屋过户是否因自身原因。根据双方提供的证据材料及上述查明的事实，首先，不动产买卖的价格受多种因素的影响较大，其成交价格系市场认可的结果，类似房屋的均价仅为参考。本案中，系争房屋的成交价约每平米为53200元左右，虽低于申请保全人举证的每平米61134元，但结合系争房屋的地段、楼层、采光及市场因素，该成交价格应属合理。其次，占有应理解成对不动产的管理和支配。本案中，二案外人提供的证据材料显示，其在支付了购房款500.5万元后，即按照购房合同的约定取得了系争房屋的钥匙，并对该房屋进行了更换灯具、地板及重新刷漆的装修，行使了对系争房屋的管理和支配的权利，取得对该房屋的实际控制，且上述行为均在本院对该房屋的查封之前，现申请保全人认为二案外人因未办理物业入住手续，不认可二案外人的上述占有，但其未提供证明二案外人未在本院查封前占有系争房屋的证据材料，故本院对申请保全人的上述意见不予采信。再其次，二案外人在房屋过户过程中，并不存在忽略、政策限制、消极行使登记权利等自身的因素，系争房屋未办理过户显然系因本院查封的客观原因，对此，二案外人不存在过错，且现二案外人将双方合同约定但尚未支付的购房余款交付本院执行，故案外人的异议理由符合相关法律规定，对其异议请求应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止本院在（2020）沪0107民初1597号案中对位于上海市XX区XXX路XXX弄XX号XXX室房屋的保全执行。案外人、申请保全人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  单世平人民陪审员  杨德荣人民陪审员  吴静娟二〇二〇年三月十八日书 记 员  沈蓓丽附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：……（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。……3、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。4、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。