浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终298号 上诉人（原审原告）：史巧丽，女，1969年6月13日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：王洋，浙江合创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵核念，浙江合创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁立，男，1989年7月5日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：叶伟军，浙江甬泰律师事务所律师。 上诉人史巧丽因与被上诉人丁立确认合同无效纠纷一案，不服宁波高新技术产业开发区人民法院于2019年12月10日作出的（2019）浙0291民初2020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 史巧丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认编号为2019330212MM0086238B的《存量房屋买卖合同》无效。事实和理由：1.涉案房产购买于上诉人与秦建平婚姻关系存续期间，属于夫妻共同财产，且上诉人在离婚协议中对涉案房产并未进行分割，一审庭审中双方均认可，而一审法院无视已经发生的客观事实，称“无法核实涉案房产是否已经分割”，严重违背基本事实。2.一审判决将涉案房产以最低计税价格作为“合理对价”，有违法律规定及公平原则。被上诉人的父亲丁国平支付的前后两笔款项，共计200万，是包括车库在内的，扣除车库的价格，也就在170万左右，而上诉人在一审中提供的证据表明距离涉案房产不及百米的相同小区的房产价格在阿里拍卖以3万多元每平方成交。以该价格计算，涉案房产的房屋总价至少在380万以上，也就是说被上诉人支付的房款不及涉案房屋市场价格的二分之一。合同法司法解释中对“明显不合理的低价”的解释为：人民法院应当以交易一般经营者的判断，并参考当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。对于“明显不合理的低价”的认定同样可以用于理解善意取得中的“合理对价”。所谓的计税价格只是该地区税务部门为了保护税收而规定的同一小区所有房子最低计税单价。一审法院将之作为判决涉案房产对价是否合理的依据明显违背法律规定和基本常识。退一步讲，即使一审法院对于市场交易价无法准确判断，也可以委托专业第三方机构对涉案房产的市场价进行准确评估。3.被上诉人作为受让人购买涉案房产，并非善意。被上诉人的父亲丁国平与秦建平为师徒关系，双方认识已逾三十年，被上诉人的父亲应当知晓秦建平和上诉人离婚后，已与现任配偶再婚，应对涉案房产出售事宜有审慎注意义务，查问是否属于夫妻共有财产。秦建平病重住院期间，理应对其所有的财产进行妥善处置，但其却将涉案房产以远低于市场价贱卖于其师傅的儿子，且涉案房产未经中介登记挂牌。另外，被上诉人父亲丁国平将购房款打入汪萍账户明显有违交易习惯。涉案房屋为学区房，位于老江东区核心地带，从二手房市场看，同小区的房源较为紧张，5楼采光较好，如此抢手的房源，被上诉人居然以合同价128万元与秦建平签订购房买卖合同，双方善意与否、对价合理与否一目了然。4.一审法院依职权向本案利害关系人汪萍做的《调查笔录》，未经上诉人质证，不应作为定案依据。作为本案关键性证据，一审法院不仅没出示《调查笔录》的内容让上诉人进行质证，也没有传唤汪萍出庭，上诉人对其真实性、合法性、关联性均不予认可。汪萍作为秦建平的现任配偶，又作为出售涉案房产的房款收取人，与本案存在重大的利害关系，在没有其他证据印证的情况下，其证言的真实性极低。该《调查笔录》事实逻辑漏洞百出。首先，汪萍声称秦建平和丁国平说好的，涉案房产给汪萍及其儿子住到小学毕业，这个说法在一审庭审中从来没有听被上诉人及丁国平说起过，也没有任何契约材料。其次，急于出售涉案房产如果真用于抵债，即使住到儿子小学毕业，那么因汪萍无工作，小学之后母子何去何从，为何要等秦建平病重期间匆匆还债。 丁立辩称：一审判决正确，坚持在一审中的答辩意见。上诉人与秦建平离婚已经长达11年，且上诉人在离婚时应该知晓涉案房屋的存在，且按照婚姻法司法解释规定，如果涉案财产没有分割，上诉人也应该从知道或者应当知道之日起主张权利，显然现在已经超过了诉讼时效。且上诉人和秦建平之间的婚前购房和离婚情况具体如何，作为一方当事人的秦建平已经死亡，无法查清事实。从上诉人提供的现有证据看涉案房产无法认定夫妻共同财产。涉案房产仅登记在秦建平名下，从物权角度讲，该房产属于秦建平所有，被上诉人作为买方，也做到了审慎义务。关于价格问题，上诉人在上诉状中提及了三个价格，但是都没有对比性。涉案房屋的买卖，之所以定这个价格一个是涉及小孩读书问题，另外一个是因为秦建平快过世了，为了交易便捷，再一方面死人对房屋价值也有一定影响。 史巧丽向一审法院起诉请求：1.确认被告与秦建平签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.判令被告将坐落于宁波市鄞州区东柳街道华锦巷46号501室的房屋返还给原告。一审诉讼过程中，原告变更诉讼请求为确认被告与秦建平签订的编号分别为2019330212MM0086238B、2019330212MM0086247B两份《存量房屋买卖合同》无效。 一审法院认定事实：2007年5月31日，秦建平从他人处购得位于宁波市华锦巷46号501室房屋一套及位于宁波市华锦巷56号D-5车库一个。2019年7月15日，秦建平与被告签订编号分别为2019330212MM0086238B、2019330212MM0086247B的《存量房屋买卖合同》，载明秦建平将上述房屋及车库出售给被告，其中房屋价格为1280000元，车库价格为160000元，房款均于2019年7月15日前支付。同日，上述房屋及车库变更登记至被告名下，被告分别以房屋1746747元、车库160000元的计税金额缴税34934.94元和4840元。 另查明，原告与秦建平于1993年5月20日登记结婚，于2008年3月27日登记离婚，离婚协议书上并未对涉案房屋及车库作出约定。秦建平与汪萍于2009年9月16日登记结婚。秦建平于2019年7月29日死亡。2019年7月11日、2019年8月22日，被告的父亲丁国平通过银行转账分别向汪萍支付550000元和1450000元。 一审法院依职权向汪萍制作调查笔录一份。汪萍陈述称：2019年7月份秦建平身体快不行了，他跟我说要把我们现在住的这套房包括一个车库卖掉去还债，卖给他的师傅丁国平，价格是2000000元，比市场价低一点，主要考虑秦建平身体原因，时间比较急，如果挂到中介去卖的话，一下子卖不出去，也许秦建平的身体还撑不到房子卖掉的时候，所以我尊重他的意思，同意卖房。当时丁国平提出要不要签个合同，秦建平说不需要，一切从简，说好房款分两笔支付，未明确具体付款时间。考虑到秦建平身体状况，如果他过世了，取钱比较麻烦，所以当时说好房款全都支付至我的账户。我已经分别收到一笔550000元、一笔1450000元，合计2000000元。这套房子现在还是我和儿子住着，秦建平说他跟师傅讲好的，我们的孩子还小，这套房子给我和儿子一直住到儿子小学毕业，这估计也是房价比较便宜的原因之一。当时办理网签合同的时候我也在场，网签合同的价格我不清楚怎么定的，是秦建平和丁国平商量的。 一审法院认为：虽然被告的父亲丁国平与秦建平系师徒关系，但是原告与秦建平离婚多年，且涉案房屋及车库均登记在秦建平一人名下，被告及其父亲有理由相信涉案财产系秦建平个人财产，其有权进行处分。《存量房屋买卖合同》载明的涉案房屋及车库价格分别为1280000元和160000元，鉴于现实交易中存在实际成交价格与房管部门备案的合同价格不一致的情形，结合被告提交的转账记录，当时秦建平病重，购房款由秦建平的配偶汪萍代收符合常情，对此汪萍亦予以认可，故对被告辩称实际购买价格合计为2000000元的意见予以采信。被告与秦建平的实际交易价格并未低于涉案财产的计税金额，综合涉案房屋仍由秦建平的配偶及儿子继续居住至其儿子小学毕业等因素，该价格应属合理对价。现涉案房屋及车库均变更登记至被告名下。原告主张涉案财产系其与秦建平夫妻共同财产，但鉴于原告与秦建平已离婚多年，且秦建平已经去世，无法核实双方就涉案房屋及车库是否已进行过分割。即使涉案财产存在原告主张的争议，基于上述分析，被告亦已构成善意取得。综合本案案情，故对原告的诉请不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告史巧丽的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告史巧丽负担（已预交）。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：秦建平于2007年5月31日从他人处购得涉案房屋，但上诉人与秦建平于2008年3月27日签署的《离婚协议书》中并未提及涉案房屋。至上诉人一审起诉之日，上诉人与秦建平离婚已逾十一年，且因秦建平已于本案一审起诉日前身故，致无法查清利害相关方对涉案房屋的安排和处理结果。故仅凭上诉人主张的秦建平在其与上诉人的婚姻存续期间购得涉案房屋的事实,难以得出涉案房屋在出售给被上诉人之前系上诉人和秦建平夫妻共有财产的结论。 《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。该条还规定了不动产善意取得的情形。但在本案中，因无法确认上诉人系涉案房屋在出售给被上诉人之前的共有人的事实，故即使被上诉人构成以不合理低价买入涉案房屋的情形，上诉人也不能援引上述法律条款主张被上诉人与秦建平之间的房屋买卖关系无效。 综上所述，史巧丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人史巧丽负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年三月十七日 书记员  桂红艳