北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1346号上诉人（原审被告）：沈研，女，1978年6月10日出生，住北京市石景山区。被上诉人（原审原告）：北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口六宿舍院内。法定代表人：李枝春，经理。委托诉讼代理人：孙海清，北京孙海清律师事务所律师。上诉人沈研因与被上诉人北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称首欣公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初15800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。沈研上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判首欣公司按50%比例返还沈研2011年1月1日至2012年12月31日物业费。2.判决业主有权利不支付或少支付2013年1月1日至今的物业费。3.判决首欣公司公示2010年11月1日至今的所有收支情况，人员名单、考勤记录、发薪纪录，公共区域经营收益和使用情况、小区公共维修基金的使用情况、各房产物业费缴纳情况。4.首欣公司承担本案所有诉讼费用。事实和理由：1.我方得知物业合同文本后发现物业公司未全面履行义务，故其应按照原合同标准返还我50%已经交纳的物业费。2.首欣公司至今未按合同全面履行义务，具体包括员工无统一着装、未佩戴有相片胸卡，未进行满意度调查，未公示物业服务情况简报、收支情况、未请第三方监理机构对物业进行评估，无用户投诉处理记载，无维修更新后的变动情况记录；未经业主同意擅自变更小区结构、设施、植物养护、清洗清洁不达标。无24小时巡逻值班、电梯维修不及时、发生治安事件未向业主通报。3.未按合同约定定期公布合同履行情况、项目收支、预算等，未保证业主对专项维修基金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况的知情权和监督权。4.擅自改变共用部分使用用途，未将委托第三方服务的事项及信息公示。5.未按承诺时间完成小区门禁系统改造，小区营收未公示及做到专款专用。6.未做到《中标承诺书》中约定的内容，外来人员未向业主备案、未设立业委会接待室、未做到与业主月度恳谈和设备参观，未实现定岗定员不吃空额。7.首欣公司应当公示自入住小区以来的各类档案记录，证明其履行了合同和承诺内容，否则业主可以拒绝交纳物业费。2012年12月31日合同到期后，首欣公司继续在小区经营且服务极差，收取物业费是否有合法凭据存疑。8.首欣公司应当公示物业费缴纳情况。9.马志平未经法定程序擅自与首欣公司签订合同，构成无权代理，不能代表业主。首欣公司辩称，同意一审判决，不同意沈研的请求和理由。首欣公司向一审法院起诉请求：1.判令沈研支付物业费20165.69元、违约金1000元，共计21165.69元；2.诉讼费由沈研承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于北京市石景山区X号房屋（以下简称：涉案房屋），业主为沈研，房屋面积147.41平方米。2010年10月30日，北京石景山区X业主委员会（甲方）与首欣公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》，合同主要内容为：甲方将石景山区X小区X号楼委托于乙方实行物业管理；合同期限自2010年11月1日至2012年12月31日，乙方提供的物业服务包括：1、制订物业服务工作计划并组织实施，保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3、负责本物业管理区域内共用设备设施的日常维修、养护、运行和管理；4、负责共有绿地景观的养护和管理；5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等；6、协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。物业服务费多层住宅1.9元/平方米·月。物业服务费主要用于：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域内清洁卫生费用；物业管理区域内绿化养护费用；物业管理区域内秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；法定税费；服务企业的利润等。首欣公司称，合同到期后，因业主委员会解散，未能续约，建委、街道等部门要求其继续提供物业服务，首欣公司继续提供物业服务至今。首欣公司主张沈研欠缴2013年1月1日至2018年12月31日的物业费20165.69元，沈研对该收费标准认可，亦认可未能缴纳该费用，理由是首欣公司在服务中存在合同效力不明、服务及费用记录不明确、出租情况、收入、公共维修基金使用等情况未公示、卫生服务不到位、停车不规范、公共设施维护不到位等问题，并提交2019年拍摄的28张照片予以佐证。首欣公司对此不予认可，主张物业服务是连续的过程，短暂、临时的照片无法证明物业服务不达标。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中业主委员会与首欣公司签订的《北京市物业服务合同》属于上述情形，合法有效，且上述合同对收费内容和标准已经做出了约定，对业主具有约束力，其应按照合同约定的物业费标准交纳相应费用。虽然业主委员会与首欣公司在一定期间未签订书面物业服务合同，但此期间首欣公司实际提供了相应物业服务，而沈研已实际享受服务。沈研陈述物业服务存在合同效力不明、服务及费用记录不明确、出租情况、收入、公共维修基金使用等情况未公示、卫生服务不到位、停车不规范、公共设施维护不到位等问题，但未能证明对小区业主的正常生活造成实质性影响，同时考虑到物业服务的特性及物业服务的标准，不能苛求物业服务企业尽善尽美，因此沈研应当支付相应物业费用。另因首欣公司的服务存在仍需完善之处，对首欣公司主张的违约金该院亦不予支持。另指出，物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金减少，从而导致物业服务水平与质量下降，如此恶性循环，不利于小区环境改善，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应对存在问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、沈研于判决生效后七日内支付北京首欣物业管理有限责任公司2013年1月1日至2018年12月31日的物业服务费20165.69元；二、驳回北京首欣物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，首欣公司未提交新证据。沈研提交微信截屏89页。证明物业公司没有履行管理义务。首欣公司对证据合法性、真实性、关联性均不认可，对证明目的亦不予认可。主张该证据不是新证据，不能作为二审证据使用。本院认为上述微信截屏为微信群内成员讨论的发言，无法证明本案事实，对其证明目的本院不予认可。一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，业委会与首欣物业公司签订的《北京市物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。该合同对全体业主均具有拘束力。该合同到期后虽未进行续签，但首欣公司事实上仍在为小区提供物业服务，沈研作为小区的业主，应当交纳物业费。沈研上诉认为《北京市物业服务合同》的合法性存疑，称代表签字人员构成无权代理，但因其并未就此提供有效证据，且结合本案事实，首欣公司为涉案小区提供了物业服务，可以认定双方存在物业服务关系。故对沈研提出的《北京市物业服务合同》构成无权代理及首欣公司收取物业费合理性存在质疑的上诉理由，本院不予采信。物业服务是一种全天候、不间断的过程性服务，基于物业服务的特性，在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题认定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面的考量。就沈研提出的首欣物业公司在人员管理、小区结构、设施、绿化养护、门禁巡逻、各类管理事项台账记载和公示等问题，因沈研未提供充分证据予以证明，且现有证据亦无法证明上述问题对业主基本生活构成实质性影响及物业公司构成根本违约，故本院对沈研拒绝依约缴纳物业费的上诉理由不予采信。需要指出的是创造良好、和谐的生活环境是物业公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现需要物业公司提高服务质量，也需要业主的理解与配合，只有在业主充分交纳物业服务费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。当然业主针对物业服务提出的种种意见，物业公司应认真对待，不断总结经验，以便更好地开展工作。综上，沈研的上诉请求及理由因无事实及法律依据，本院均不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费304元，由沈研负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  金 莙审 判 员  刘 婷审 判 员  徐 冰二〇二〇年三月九日法官助理  任可娜书 记 员  范慧娟