福建省龙岩市新罗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0802执异21号 案外人：福建华东坚信科技股份有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路25号新景中心C幢2607室，统一社会信用代码91350200M0000K6W5A。 法定代表人：肖方添，总经理。 委托代理人：李成佳，福建道周律师事务所律师。 申请执行人：曹信勇，男，1976年12月13日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被执行人：林长清，男，1958年11月29日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被执行人：陈南和，男，1970年8月17日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被执行人：林毅，男，1982年8月18日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被执行人：福建宏正建筑工程有限公司，住所地龙岩市新罗区中城龙川西路36号，组织机构代码15783071-5。 法定代表人：林长清，总经理。 被执行人：漳州宏业投资开发有限公司，住所地福建省华安县工业集中区九龙工业园，组织机构代码69439116-4。 法定代表人：兰震东，执行董事。 在本院执行申请执行人曹信勇与被执行人林长清、陈南和、林毅、福建宏正建筑工程有限公司（以下简称“宏正公司”）、漳州宏业投资开发有限公司（以下简称“宏业公司”）民间借贷纠纷案等涉及林长清、陈南和、林毅、宏正公司、宏业公司作为被执行人的系列案件（各系列案件案号及当事人详见附件一）过程中，案外人福建华东坚信科技股份有限公司（以下简称“华东坚信公司”）对本院查封位于福建省××××工业开发区的“宏业商务中心大楼”的华国用（2010）第0989号国有土地使用权的行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人华东坚信公司称：2013年8月27日，程远节能建材制造（福建）有限公司（以下简称“程远公司”）与宏业公司签订了一份《房产购销协议书》，以总价格30000000元向宏业公司购买了位于漳州××龙经济开发区家具××龙大道与南北大道交叉处的“宏业商业综合楼”一幢十层（14800㎡）。程远公司在支付给宏业公司4000000元后，发现宏业公司并未依法取得《商品房预售许可证》，也未将16亩商住用地的土地使用证按约定时间质押给程远公司，构成严重违约。2013年9月30日，宏业公司在未与程远公司解除《房产购销协议书》的情况下，又与汤水原、肖方添签订一份《房产购销协议书》，将上述综合楼更名为“宏正商业综合楼”并卖给汤水原、肖方添，由汤水原、肖方添合资以总价格（含双方所有应交费用及税收）38366000元向宏业公司购买“宏正商业综合楼”共十层（14350㎡）。汤水原、肖方添共同支付给宏业公司10000000元后，宏业公司仍未取得《商品房预售许可证》,且无法将“宏正商业综合楼”基建达到设计施工图纸的建设标准验收，同样已构成严重违约。2014年6月13日，宏业公司与程远公司签订一份《还款协议书》，双方同意解除2013年8月27日签订的《房产购销协议书》，宏业公司承诺将购房款转为向程远公司借款，并承诺分期偿还本息（按月利率3%计算），但一直未按约偿还。2014年9月29日，宏业公司依法取得华安县城乡规划建设局颁发的（2014）房预售证第005号《商品房预售许可证》（项目名称：宏业商务中心，房屋用途性质：商住用地，预售总建筑面积：14210.62㎡，共13套）。2014年10月26日，宏业公司出具一份承诺书，承诺于2014年11月20日前还清全部本息，但又未履行。2015年1月5日，宏业公司与汤水原、肖方添、程远公司签订《补充协议书》一份，宏业公司将上述大楼再次更名为“宏业商务中心大楼”，同意整栋建筑物（以原设计图纸为准）及土地、配套基础设施（包括地面公共部分）出售给程远公司、汤水原、肖方添注册成立购房企业，由购房企业与宏业公司签订正式购房合同书。截止《补充协议书》签订之日止，宏业公司认欠程远公司购房款6300000元，认欠汤水原、肖方添购房款14800000元，合计21100000元；宏业公司不仅同意将该21100000抵作购房款，承诺对该大楼进行装修、预售网签登记、验收和办理房产证、土地使用权证分割，若违约则自本协议生效之日（即签订之日）起按已付购房款21100000元的日2‰计付赔偿金，还同意程远公司、汤水原、肖方添的“垫付款按每笔支付时间计月息2.5%”给出资方，且承诺垫付款、利息、赔偿金、违约金均抵作购房款，于“房产证、土地使用权证分割、办结交到购房企业手中15天内结算完毕，按总购房价38366000元多还少补”。为让宏业公司抓紧恢复基建，程远公司、汤水原、肖方添同意根据基建进度垫付装修款和税款，并分别于2015年1月31日、2月3日、2月4日、2月9日垫付装修款共1170000元，还于2015年2月16日垫付税款1300000元，合计垫付2470000元；但宏业公司至今未对“宏业商务中心大楼”恢复基建和进行装修。2015年7月17日，程远公司、汤水原、肖方添一致同意由肖方添向厦门市工商行政管理局注册成立福建华东坚信科技股份有限公司（即案外人华东坚信公司），程远公司、汤水原、肖方添按约于同月26日共同向宏业公司发出《通知书》，由华东坚信公司作为购房企业与宏业公司于2015年7月29日签订13份的《商品房买卖合同》（合同编号：3506290800051732-44），宏业公司将整栋楼分为宏业商务中心Ｂ201、301、401、501、601、701、801、901、1001号9单元和Ｄ101-104号4单元，共计13单元，合计以总价格38366000元全部卖给华东坚信公司。13份合同均约定宏业公司应于2015年10月1日前将符合国家和地方政府规定的交房条件的商品房交付给华东坚信公司，若宏业公司未按合同规定期限交房逾期超过180日后，华东坚信公司要求继续履行合同的，合同继续履行，宏业公司还应自2015年10月2日起支付已付购房款21100000元按日万分之三的违约金；合同自双方签订之日起生效，宏业公司应自合同生效之日起30日内向华安县房地产管理处办理合同登记备案，因宏业公司原因造成该商品房不能按时办理合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，宏业公司应承担全部责任。但宏业公司至今未对大楼进行装修，也无向华安县房地产管理部门办理预售网签登记，构成严重违约。因此，宏业公司应继续履行合同，并按《补充协议书》约定支付自2015年1月5日起至2015年10月1日止赔偿金11351800元（21100000元×2‰×269日）、按《商品房买卖合同》约定支付自2015年10月2日起至交房之日止（暂计至2016年12月12日止）的违约金2772540元（21100000元×3%×1%×438日），合计14124340元。另，华东坚信公司垫付款和税款中300000元自2015年1月31日起暂计24个月利息180000元（300000元×2.5%×24个月）、100000元自2015年2月3日起暂计24个月利息60000元（100000元×2.5%×24个月）、730000元自2015年2月4日起暂计22个月利息401500元（730000元×2.5%×242个月）、40000元自2015年2月9日起暂计22个月利息22000元（40000元×2.5%×22个月）、1300000元自2015年2月16日起暂计22个月利息715000元（1300000元×2.5%×22个月）、30000元自2015年3月4日起暂计21个月利息15750元（30000元×2.5%×21个月）、20000元自2015年4月12日起暂计20个月利息10000元（20000元×2.5%×20个月），合计利息663500元。 2016年12月20日，华东坚信公司提起诉讼后，华安县人民法院对华东坚信公司与宏业公司的商品房买卖纠纷于2017年3月9日作出（2017）闽0629民初15-27号共13份民事调解书。因宏业公司未按生效调解书履行，华东坚信公司于2017年5月26日申请强制执行并由华安县人民法院受理。由于贵院于2015年8月3日已向华安县城乡规划建设局发出（2015）龙新民初字第5855-1号《协助执行通知书》，查封了上述“宏业商务中心大楼”所占用的华国用（2010）第0989号国有土地使用权，妨碍了华东坚信公司所购房屋的备案登记。此外，（2015）龙新民初字第5855-1号《协助执行通知书》于2015年8月3日发出，（2015）龙新民初字第5855-1号《民事裁定书》的时间为2015年8月4日，该《协助执行通知书》违反程序规定，不具有法律效力；同时，《协助执行通知书》明确查封期限为三年，即自2015年8月21日起至2018年8月20日止。 综上，华东坚信公司与宏业公司签订的13份《商品房买卖合同》合法有效，“宏业商务中心大楼”所有权已归华东坚信公司所有，华东坚信公司购买位于福建省××××工业开发区的华国用（2010）第0989号国有土地上的房产在法院财产保全之前，该房产所有权属于华东坚信公司，应受法律保护。另，华东坚信公司诉宏业公司商品房买卖纠纷13起案件的民事调解书均已生效，2015年8月3日的（2015）龙新民初字第5855-1号《协助执行通知书》违反了“地随房走”的法律规定，程序违法，妨碍了华东坚信公司上述房屋的权利备案登记，损害了华东坚信公司的合法权益，请求解除对“宏业商务大楼”所占用土地使用权的查封。 经本院审查查明：原告曹信勇与被告林长清、陈南和、林毅、福建宏正建筑工程有限公司（以下简称“宏正公司”）、宏业公司民间借贷一案，本院立案受理后，经原告曹信勇申请，本院于2015年8月4日作出（2015）龙新民初字第5855-1号查封、扣押、冻结被告林长清、陈南和、林毅、宏正公司、宏业公司所有的价值2000万元的财产的民事裁定书，并于2015年9月11日作出（2015）龙新民初字第5855号民事调解书，主要内容为“一、被告林长清应于2015年10月8日前归还原告曹信勇截至2013年11月13日借款本息1410万元，并支付从2014年6月13日起至款清之日止，以借款856万元为本金，按月利率2%计算的利息。二、被告林长清应于2015年10月8日前支付原告曹信勇因本案支出的律师代理费23万元。三、被告漳州宏业投资开发有限公司、福建宏正建筑工程有限公司、陈南和、林毅对被告林长清上述债务承担连带清偿责任”。该调解书发生法律效力后，因五被告未按生效裁判文书履行义务，原告曹信勇申请执行。本院立案受理后，本院于2015年10月22日作出（2015）龙新执字第3838-1号执行裁定书，裁定冻结、划拨属被执行人林长清、陈南和、林毅、宏正公司、宏业公司所有的银行存款，扣留、提取属被执行人林长清、陈南和、林毅、宏正公司、宏业公司所有的收入，查封、扣押属被执行人林长清、陈南和、林毅、宏正公司、宏业公司所有的财产，拍卖、变卖属被执行人林长清、陈南和、林毅、宏正公司、宏业公司所有的被法院查封、扣押的财产。2018年8月20日，本院作出（2015）龙新执字第3838号之二执行裁定书和（2015）龙新执字第3838号之二协助执行通知书，裁定续行查封属被执行人宏业公司所有的位于华安县××工业开发区［土地证号：华国用（2010）第0989号、华国用（2012）第0431号］的土地使用权，并于同日送达华安县不动产登记中心。为此，案外人华东坚信公司向本院提出执行异议，并向本院提交程远公司与宏业公司签订的房产购销协议书、商品房预售许可证、补充协议、转账凭证和福建省华安县人民法院（2017）闽0629民初15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27号民事调解书等证据，用以证明宏业商务中心大楼”所有权已归华东坚信公司所有。 上述事实，有民事调解书、强制执行申请书、执行裁定书、协助执行通知书、等证据在案佐证。 本院认为,根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，位于华安县××工业开发区［土地证号：华国用（2010）第0989号、华国用（2012）第0431号］的土地使用权登记在被执行人宏业公司名下，本院予以查封合法有据。现案外人华东坚信公司所提异议的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人福建华东坚信科技股份有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 张  伟  健 审判员 林  演  芝 审判员 陈  淑  玲 二〇二〇年三月九日 书记员 童欢欢(代) 附件1：                            序号                       案号                       执行主体                       案由                       结案方式                               1                       (2014)龙新执行字第4496号                       申请人:邱添明; 被执行人:陈南和,漳州宏业投资开发有限公司                       债权                       终结本次执行程序                               2                       (2014)龙新执行字第4778号                       申请人：中国银行股份有限公司龙岩分行；被执行人：张云芳；被执行人：卢文秀；被执行人：漳州宏业投资开发有限公司；                       债权                       终结本次执行程序                               3                       (2014)龙新执行字第5026号                       申请人:陈炎昌; 被执行人:陈南和,漳州宏业投资开发有限公司,郭笑惠                       债权                       终结本次执行程序                               4                       (2015)龙新执字第1152号                       申请人:中国银行股份有限公司龙岩分行; 被执行人:罗小红,漳州宏业投资开发有限公司                       债权                       终结本次执行程序                               5                       (2015)龙新执字第3172号                       申请人:中国银行股份有限公司龙岩分行; 被执行人:苏向阳,吴金旋,漳州宏业投资开发有限公司                       债权                       终结本次执行程序                               6                       (2015)龙新执字第3789号                       申请人:中国银行股份有限公司龙岩分行; 被执行人:郭汤发,林六六,漳州宏业投资开发有限公司                       债权                       终结本次执行程序                               7                       (2015)龙新执字第3838号                       申请人:曹信勇; 被执行人:林长清,陈南和,林毅,福建省宏正建筑工程有限公司,漳州宏业投资开发有限公司                       债权                       终结本次执行程序                               8                       (2015)龙新执字第4391号                       申请人:中国银行股份有限公司龙岩分行; 被执行人:林巧燕,林长清,漳州宏业投资开发有限公司                       债权                       终结本次执行程序                               9                       (2016)闽0802执987号                       申请人:中国银行股份有限公司龙岩分行; 被执行人:赖清松,林招娘,漳州宏业投资开发有限公司                       借款合同纠纷                       终结本次执行程序                               10                       (2016)闽0802执2387号                       申请人:中国银行股份有限公司龙岩分行; 被执行人:洪中,傅笑容,漳州宏业投资开发有限公司                       借款合同纠纷                       终结本次执行程序                               11                       (2016)闽0802执3123号                       申请人:黄碧霞; 被执行人:陈南和,林长清,漳州宏业投资开发有限公司                       与公司有关的纠纷                       终结本次执行程序                               12                       (2016)闽0802执6280号                       申请人:中国银行股份有限公司龙岩分行; 被执行人:吉小兆,漳州宏业投资开发有限公司                       借款合同纠纷                       终结本次执行程序                               13                       (2016)闽0802执6737号                       申请人:中国银行股份有限公司龙岩分行; 被执行人:廖锦华,王秋勤,漳州宏业投资开发有限公司                       借款合同纠纷                       终结本次执行程序                               14                       (2017)闽0802执1861号                       申请人:陈汝欣; 被执行人:漳州宏业投资开发有限公司                       借款合同纠纷                       终结本次执行程序                               15                       (2017)闽0802执2760号                       申请人:陈亮光; 被执行人:林长清,漳州宏业投资开发有限公司                       借款合同纠纷                       终结本次执行程序                               16                       (2018)闽0802执恢258号                       申请人:陈炎昌; 被执行人:陈南和,漳州宏业投资开发有限公司,郭笑惠                       借款合同纠纷                       终结本次执行程序                               17                       (2018)闽0802执恢262号                       申请人:邱添明; 被执行人:陈南和,漳州宏业投资开发有限公司                       借款合同纠纷                       终结本次执行程序                               18                       (2018)闽0802执恢799号                       申请执行人:曹信勇; 被执行人:林长清,陈南和,林毅,福建宏正建筑工程有限公司,漳州宏业投资开发有限公司                       借款合同纠纷                       终结本次执行程序                               19                       (2019)闽0802执1443号                       申请人:中国银行股份有限公司龙岩分行; 被执行人:谭建,唐春梅,漳州宏业投资开发有限公司                       借款合同纠纷                       终结本次执行程序                               20                       (2019)闽0802执1883号                       申请执行人:曹信勇; 被执行人:陈南和,林长清,漳州宏业投资开发有限公司                       借款合同纠纷                       终结本次执行程序                               21                       (2019)闽0802执2705号                       申请执行人:中国银行股份有限公司龙岩分行; 被执行人:詹如善,池益妃,漳州宏业投资开发有限公司                       借款合同纠纷                       终结本次执行程序                               22                       (2019)闽0802执恢421号                       申请执行人:中国银行股份有限公司龙岩分行; 被执行人:吉小兆,漳州宏业投资开发有限公司                       借款合同纠纷                       终结本次执行程序                               23                       (2019)闽0802执恢422号                       申请执行人:中国银行股份有限公司龙岩分行; 被执行人:廖锦华,王秋勤,漳州宏业投资开发有限公司                       借款合同纠纷                       终结执行                               24                       (2019)闽0802执恢490号                       申请执行人:邱添明; 被执行人:漳州宏业投资开发有限公司                       借款合同纠纷                       终结本次执行程序                附件2：相关条款 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。