天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7628号上诉人（原审被告）：李某，男，1984年10月7日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：刘子琪,天津文诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨奕智,天津文诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津劝业场（集团）股份有限公司，住所地天津市和平区和平路290号。法定代表人：刘明，董事长。委托诉讼代理人：田立平，女，该公司员工。委托诉讼代理人：孔金荣,天津尚思源律师事务所律师。原审被告：孙若竹，男，1981年6月25日出生，汉族，住天津市河西区。上诉人李某因与被上诉人天津劝业场（集团）股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2018）津0101民初8866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李某及其委托诉讼代理人刘子琪、杨奕智，被上诉人天津劝业场（集团）股份有限公司的委托诉讼代理人田立平、孔金荣到庭参加诉讼。原审被告孙若竹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院未查明事实，2016年12月13日，橙郡众创空间(天津)有限公司（以下简称橙郡公司）将涉案租赁合同权利义务转移给案外人天津市赛诺蒂兰尼文化传播有限公司(现天津市夜浩门机械设备租赁有限公司)，并通知了被上诉人，被上诉人亦以实际行为允诺上述合同权利义务转移事宜。涉案房屋虽欠付部分租金，但基于合同主体已经变更，被上诉人应向案外人天津市赛诺蒂兰尼文化传播有限公司追讨租金，原审案件中被告主体不适格。二、被上诉人违约在先，交付的租赁物存在瑕疵，给橙郡公司造成了大额的损失，欠付租金的计算面积中应以实际使用面积进行计算、予以相应扣减。另外，被上诉人在中央空调使用期间出现高分贝的噪音污染，承租人多次通知被上诉人予以维修，均不予理睬。三、原审法院对违约金的认定缺乏事实及法律依据。一审法院判令上诉人承担相当于6个月租金的违约责任与事实背离、严重违背公平原则，显属适用法律错误。另，违约金的计算应以欠付租金期间的平均租金标准为基数计算，原审法院对违约金高计算标准的认定加重了上诉人的责任，应予修正。四、橙郡公司的注销系股东孙若竹一手炮制，上诉人李某在此过程中毫不知情，更未在工商登记机关承诺对公司债务承担责任，原审法院据此判决上诉人承担连带责任，适用法律错误。天津劝业场（集团）股份有限公司辩称：涉案合同主体未变更。被上诉人如约履行了场地交付义务，交付的场地面积和交付条件符合合同约定。被上诉人关于违约金的主张符合涉案合同约定。橙郡公司被李某、孙若竹注销，二人作为公司股东，未严格依照法律规定进行公司清算注销，原审法院判令李某和孙若竹就本案承担连带责任，于法有据。天津劝业场（集团）股份有限公司向一审法院起诉请求：1.判令二被告支付2017年2月1日至2019年1月15日期间的房屋租金270740元；2.判令二被告支付违约金71798.4元；3.案件受理费、保全费由二被告负担。一审法院认定事实：2016年5月原告与橙郡公司签订租赁合同，约定橙郡公司租赁原告名下和平区和平路290号B座八层277平方米的房屋，期限自2016年5月1日至2022年4月30日。装修期90天，免租期120天，自2016年12月1日为起租日。合同约定租金每三个月付一次，其中第9条约定，拖欠合同应付款项累计达30天或金额超过3万元，原告有权解除合同，并主张相当于6个月租金的违约金。橙郡公司交纳租金至2017年1月后未再支付。2019年1月15日原告收回涉案房屋。2018年7月18日橙郡公司申请注销，二被告系橙郡公司股东。2018年11月2日原告向橙郡公司发函催缴租金。张英爽于2018年11月9日签收，2018年11月9日以橙郡公司名义回函表示：因天津市科委专项款拨付不及时及有争议租赁区域长期未解决而导致欠租，就租金问题说明如下：截止2018年11月30日，计租面积277平米，租金总额252791元。有争议部分租金88515元，无争议部分租金164279元。争议原因夏季空调使用期间高噪音区域无法实施经营，受影响面积210平米。一审法院认为，原告与橙郡公司签订的租赁合同系其真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，应确认合法有效，双方均应严格履行。橙郡公司注销，并未通知原告，且2018年11月仍以橙郡公司名义向原告回函，现原告要求二被告承担橙郡公司的权利和义务并无不当，予以支持。另该回函亦与李某抗辩的已经将债务转让给赛诺公司相矛盾，且未经原告同意，对于债务转移，被告主体不适格的抗辩，不予确认。对于房屋交付问题，被告已经查看现场并进行装修，现主张未交付不能成立，抵押给他人不影响租赁合同的履行，李某以该理由主张合同无效不能成立。另被告认可系对八楼整层房屋的共同租赁，各租赁合同之间只有面积约定，但未有具体明细的使用部位约定，回函中亦未就消防通道问题进行陈述，李某抗辩消防通道影响期使用不能成立。对于空调问题，被告未就空调影响其使用的程度予以举证证明，且欠租发生于2017年2月，此时并非空调使用期，且此前橙郡公司均正常交纳了租金，之后以空调噪音为由主张拒付租金不能成立。对于吃拿卡要和敲诈勒索以及非正常渠道收取的装修保证金与本案无关，不予处理。综合上述理由，被告抗辩拒付租金事由均不能成立，不予采信，现被告未按合同约定及时足额支付租金属于违约，原告要求支付2019年1月15日腾房前欠付的租金并无不当，予以支持。对于违约责任，双方约定违约责任为相当于6个月租金，考虑租赁期限、拖欠时间及装修期和免租期的时长，原告主张并无不当，予以支持。一审法院判决如下：“本判决生效之日起十日内，李某与孙若竹连带给付天津劝业场（集团）股份有限公司2017年2月1日至2019年1月15日期间租金270740元及违约金71798.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6169元，保全费2195元，由李某与孙若竹共同负担（本判决生效之日起十日内直接给付天津劝业场（集团）股份有限公司）。”二审期间，李某向本院提交证人栾某、余某的证人证言，并且证人余某出庭作证。栾某证明李某多次向被上诉人反馈记错面积和空调噪音的问题。余某证明劝业场八楼有噪音对李某经营有影响。天津劝业场（集团）股份有限公司未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，天津劝业场（集团）股份有限公司与橙郡公司签订的租赁合同系其真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，应确认合法有效，双方均应严格履行。李某主张橙郡公司将涉案租赁合同权利义务已转移给案外人，但对此不能提供证据予以佐证，李某该主张，本院不予采信。橙郡公司未按合同约定，履行合同义务，应承担违约责任，一审法院判决相关违约责任符合双方合同约定，应予维持。根据双方租赁合同约定，涉诉租赁物系现状交付，橙郡公司对租赁物有相应的认知，并且亦实际接收使用，现李某主张租赁物的面积和噪音对其造成损失，理由不能成立。李某、孙若竹二人作为公司股东，应依照法律规定进行公司清算，一审法院判令李某和孙若竹依法应对橙郡公司的债务承担连带责任，符合法律规定。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉请求，证据不足，本院不予支持。孙若竹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，第一百七十四条规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6438元，由上诉人李某负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年三月十二日法官助理杨纪雷书记员朱佳玮附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。