山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终194号上诉人（原审原告、反诉被告）：山东沾化顺磊置业有限公司，住所地：山东省滨州市沾化区富城路331号。法定代表人：李永超，该公司经理。委托诉讼代理人：谭洪军，山东英天（沾化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朋志，山东英天（沾化）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭松，男，1986年4月1日出生，汉族，住山东省滨州市沾化区。委托诉讼代理人：王立红，女，1989年5月25日出生，汉族，住山东省滨州市沾化区，系郭松之妻。上诉人山东沾化顺磊置业有限公司（以下简称顺磊公司）因与被上诉人郭松商品房销售合同纠纷一案，不服山东省滨州市沾化区人民法院（2019）鲁1603民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顺磊公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决第三项，改判上诉人返还被上诉人购房款62000元，不支持利息；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人并不存在违约情况。上诉人在与被上诉人签订合同之后就已经将钥匙交付给被上诉人，被上诉人完全具备了居住的条件，上诉人并不存在违约情况，被上诉人不具备解除商品房买卖合同的条件，一审认定上诉人存在违约错误。2.一审认定返还购房款数额及利息计算存在错误。第一，被上诉人在反诉请求中请求上诉人返还购房款96000元及违约金、并没有主张利息，一审判决上诉人返还购房款96018元及利息，超出被上诉人的反诉请求，存在错误。第二，被上诉人在一审中提交的证明缴纳房款的收据中有20000元的定金收据，按照定金罚则，因被上诉人的违约行为导致合同不能继续履行，该定金不能转变为购房款，守约方不应当返还定金，该20000元上诉人不应当返还。第三，购房款交纳数额举证责任在于被上诉人，被上诉人并未提供充分的证据证实被上诉人向上诉人交纳96000元购房款，其在一审中提供的收款收据，共计数额为82000元（包括定金20000元），因此应当以被上诉人提供的收款收据确定购房款数额82000元，在扣除定金20000元，上诉人仅应返还购房款62000元。3.被上诉人的过错行为明显大于上诉人，上诉人应当承担违约责任。上述提到上诉人并不存在违约情况，即使退一步讲，按照一审认定的上诉人与被上诉人双方均存在违约，那么双方均应当承担违约责任。上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同之后，上诉人按照合同不能再将房屋卖给其他人，即使被上诉人没有在涉案房屋居住，这也是被上诉人自身原因造成的，并且被上诉人的行为也导致涉案房屋闲置四五年之久，其应当按照合同约定承担违约责任。但是一审在仅判决房屋归上诉人所有，没有支持被上诉人支付违约金的情况下，却判决上诉人将购房款96018元返还给被上诉人以外还承担自2014年1月17日起的利息，忽视了双方的诉讼请求，超出了被上诉人的诉讼请求，损害了上诉人的合法权益，存在过错。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，望二审法院查清事实，依法改判。郭松辩称：一、被上诉人严格履行了合同义务，反而是上诉人未按照合同约定交付涉案房屋，存在严重违约。被上诉人与上诉人就位于下洼镇政府驻地的“富贵家园小区”2号楼2单元501室达成购买意向，于2012年12月19日交付定金及首付款共计96018元，并于2014年1月9日签订《商品房买卖合同》。合同签订后，被上诉人按照合同约定，依约支付了定金和首付款后，上诉人应于签订合同后7日内，即2014年1月16日前交付房屋。可时至今日，上诉人也未交付房屋，仅口头陈述向被上诉人交付了房屋钥匙，对此被上诉人坚决予以否认。若如上诉人所述，上诉人已交付房屋，并不存在违约情形，认为被上诉人违约，那双方早在2014年1月9日签订了《房屋买卖合同》并交付了房屋，为何上诉人拖到2018年9月6日才督促被上诉人办理房屋买卖合同网签手续并付清房款？这明显与常理不符，事实上，自2014年至2018年间，被上诉人因自身经营和资金问题，期间变更了实际控制人，建筑工地停工数年，人去楼空，涉案房屋在此期间根本不具备交付条件，何谈房屋已经交付。被上诉人完全按照合同约定，履行了合同义务，未办理银行按揭贷款是鉴于上诉人经营状况严重恶化，丧失债务履行能力，违约在先，被上诉人为保护自身的合法权益行使合同履行抗辩权，并不存在违约行为。在上诉人违约在先，人去楼空的情况下，即使被上诉人办理按揭贷款，也无法得到上诉人协助，难以办理，因此合同履行不能的责任应由上诉人承担。二、一审法院认定首付款金额没有错误，上诉人应返还购房首付款96018元及利息。关于首付款金额的问题，由于被上诉人支付时间较早，预定看房时就已支付，后双方签订的《房屋买卖合同》对此予以了确认，合同第五条明确约定“按揭拾年（壹佰贰拾个月），已首付玖万陆仟壹拾捌元整”，证明被上诉人已于签订合同之前已付清首付款。且涉案房屋实际建筑面积为122.74平方米，合同约定房屋单价为每平1896.96元方米，总房款实际金额为232532.8元，上诉人一审诉求中要求被上诉人偿还剩余房款136814.9元，总房款实际金额与其诉求金额之差正好为96017.9元，这也从侧面表明了上诉人也认可被上诉人已实际交纳首付款96018元。如果如上诉人所述，被上诉人仅支付首付款82000元，那为何其一审诉求要求被上诉人付清剩余房款136814.9元，而不是150532.8元，这本身就与其所述自相矛盾。鉴于一审中，被上诉人提出反诉，要求解除双方之间的《房屋买卖合同》，退还首付房款，上诉人庭审中也认可要解除合同，双方已就合同解除达成了合意，双方合同解除。根据相关法律规定，合同解除的法律后果自然是上诉人返还首付房款及利息，首付房款金额是一审法院在查明事实后确定的金额，因上诉人逾期交房，系违约行为，应当赔偿给被上诉人造成的经济损失，被上诉人一审反诉中的诉讼请求为上诉人给付首付房款及违约金，违约金的数额远高于中国人民银行同期同类贷款利息，一审法院依据中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，并无不当。且利息作为首付房款本金的法定孳息，也应该一并支付，因此并未超出被上诉人的反诉请求。关于20000元定金的问题，被上诉人认为《商品房买卖合同》并未约定该定金，该定金本质上是一种成约定金，性质上属于为签订《房屋买卖合同》这一本约而约定的定金，后双方已依约签订了《房屋买卖合同》，依合同约定该定金转化为首付房款，已丧失定金的作用，不适用定金罚则。即使如上诉人所述该20000元定金应适用定金罚则，也是其不如期交付房屋，违约在先，应当返还被上诉人双倍定金，而不是要求扣除该定金。三、上诉人违背诚信原则，房屋交易过程中存在诸多重大违约行为，损害了被上诉人的合法权益和购买信心，应承担合同解除后的不利后果。在当今商品房市场价格飞速上涨的大环境下，拿出多年的积蓄购房是每一个家庭重大的经济活动，购房过程中，每一个购房人都小心翼翼，谨慎选择。2012年12月19日，被上诉人拿出多年积蓄选定了上诉人开发的涉案房屋并交清了首付房款，期待能顺利交房，拥有属于自己的房子。2014年双方签订完《房屋买卖合同》后，上诉人因自身经营和资金问题，建筑工地停工数年，人去楼空，涉案房屋所在小区成了“烂尾楼”。惮于已交纳的首付房款打了水漂，自身合法权益受损，期间被上诉人与其他众多购房人多方寻找打听，尝试联系上诉人，始终联系不上。且一审查明，上诉人于2017年8月19日才取得商品房预售许可证，但其早在2012年就已开始预售，签订《商品房买卖合同》时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，违反国家关于商品房预售的有关规定，可见其管理多么混乱，对国家法律、法规和购房人的合法权益多么漠视。鉴于此，因上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，被上诉人保留向上诉人追究不超过已付购房款一倍的惩罚性违约赔偿金的权利。上诉人违背诚信原则，房屋交易过程中存在诸多重大违约行为，并未全面适当的履行合同义务，被上诉人仅仅要求解除双方的合同，要求其返还已支付的首付房款，维护自身的合法权益，这个要求并不为过。综上，上诉人诉求没有事实依据及法律依据，请求法院查清事实，驳回其上诉请求，维持原判。顺磊公司向一审法院起诉请求：1.请求判令郭松交纳购房款136814.9元及违约金50000元；2.判令郭松同顺磊公司签署《商品房买卖合同》网签手续；3.诉讼费用由郭松承担。郭松向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.要求顺磊公司返还郭松交纳的96000元购房款，并自2014年1月9日起按照每日万分之二支付违约金至实际履行之日止；3.反诉费用等由顺磊公司负担。一审法院认定事实：2012年12月19日，郭松妻子王立红在顺磊公司开发建设的位于滨州市沾化区富贵家园小区售楼处签订选房定单，载明购买2号楼2单元501室，面积126平米，单价1976元（按96折计1896.96元），总价款239016.96元。郭松方共交付购房款96018元。其中选房当日，王立红交付定金20000元，2013年1月26日交付10000元，2013年12月5日交付30000元，2013年12月29日交付22000元，以及其他部分交款。2014年1月9日，郭松与顺磊公司就涉案楼房签订商品房买卖合同，载明郭松购买顺磊公司开发建设的位于滨州市沾化区，建筑面积126平米，单价1896.96元，总价款为239017元。合同载明郭松已经交付首付款96018元，剩余房款约定以银行按揭贷款方式交纳。关于逾期付款的违约责任，合同约定逾期不超过60日的，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付之日止，买受人按日万分之二向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。解除合同的，买受人按累计应付款的2%支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付之日止，买受人按日万分之二支付违约金。关于交房，合同约定出卖人应在买受人付清首付款并签订合同后，承诺将商品房在7日内交付给买受人使用。顺磊公司于2017年8月19日取得了商品房销售许可证。2018年1月18日顺磊公司张贴公告，告知部分住户（含被告）房屋权属办理业务时间截至2018年2月1日。顺磊公司于2018年9月6日向郭松邮寄送达了督促其于七日内办理商品房买卖合同网签手续及付清房款的书面通知。郭松既未与顺磊公司签订商品房买卖合同网签手续也未交清剩余购房款。一审法院认为，顺磊公司在起诉之前取得了商品房预售许可证，因此，双方之间签订的商品房买卖合同合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行义务。顺磊公司虽然在本诉中要求郭松继续履行合同，但是在后来的反诉中，郭松要求解除合同，顺磊公司亦表示同意解除合同，应当认定双方就解除合同达成了一致的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，双方签订的商品房买卖合同应当予以解除。根据该法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据实际情况予以恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋归顺磊公司所有，顺磊公司向郭松返还已付购房款96018元，并自逾期交房之日（即2014年1月17日）起按照银行同期贷款利率支付利息。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”。因此，本案合同虽然解除，违约方仍然有义务按照合同约定承担违约责任。本案中，合同对房屋交付时间进行了明确约定，郭松主张顺磊公司没有交付房屋，顺磊公司对此负有举证证明责任，顺磊公司仅陈述已将将房屋钥匙交付于郭松，但是郭松不予认可，顺磊公司提交的丁冰茹的商品房买卖合同及供暖合同并不能证明向郭松交付房屋的事实，因此顺磊公司主张已经交付房屋证据不足，一审法院认定房屋没有交付，顺磊公司构成违约。合同对剩余购房款的付款方式进行了明确约定“银行按揭，由于买受人自身原因造成银行按揭不能如期办理，承诺自动转为分期付款方式”，“分期付款：分三年期付清，按照年利率8%执行，分五年付清，按照年利率10%执行”。郭松负有办理银行按揭贷款以付清剩余购房款的义务，但是郭松至今即未办理银行按揭贷款也没有按照分期付款方式付清余款，也没有陈述和举证证明未能如期办理银行按揭系由于郭松自身以外的原因所致。因此一审法院认定郭松未能付清余款系其怠于履行义务所致，构成违约。鉴于双方均构成违约，致使合同至今未能履行完毕，综合双方行为和履行情况，过错程度相当，因此双方要求对方支付违约金的请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除山东顺磊置业有限公司与郭松于2014年1月9日签订的《商品房买卖合同》；二、滨州市沾化区归顺磊公司所有；三、顺磊公司于本判决生效后十日内向被告返还已付购房款96018元并支付利息（自2014年1月17日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；四、驳回顺磊公司的诉讼请求；五、驳回郭松的其他反诉请求。如未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4036元，减半收取2018元，由山东沾化顺磊置业有限公司负担。反诉案件受理费2200元，减半收取1100元，由山东沾化顺磊置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，1.上诉人主张其在履行合同过程中不存在违约，本院认为，上诉人与被上诉人于2014年1月9日签订商品房买卖合同，约定将商品房在7日内交付给买受人使用，但其未提供证据证实其向被上诉人交付了房屋，故原审判决认定上诉人存在违约正确，上诉人该上诉请求不能成立。2.上诉人主张一审判决认定已交购房款有误，经查，双方签订的商品房买卖合同中对被上诉人已支付购房款96017.9元进行了确认，原审判决采纳该数额并无不当，上诉人该上诉请求不能成立。3.上诉人主张一审法院判令其支付利息超出被上诉人诉讼请求，本院认为，“利息”的本义是指借款利息，但在司法实践中常以“利息”指代以银行利率作为计算标准的违约金，如买卖合同中的“逾期付款利息”。本案中，被上诉人提出了支付违约金的主张，原审法院判令上诉人支付已付购房款的“利息”即不超出其诉讼请求，上诉人该主张不能成立。4.上诉人主张应适用定金罚则不返还定金，本院认为，该2万元定金于2012年12月19日支付，双方签订商品房买卖合同的时间为2014年1月9日，相隔一年有余，且双方签订的商品房买卖合同中并无定金条款。因此，该定金应当为签订商品房买卖合同的成约定金，而非履行商品房买卖合同的履约定金。商品房买卖合同签订后，该定金即失去担保功能而转为购房款，故一审判决未适用定金罚则并无不当。上诉人该上诉理由不能成立。5.上诉人主张一审判决未支持其违约金诉求而支持被上诉人的利息诉求不当，本院认为，（1）从过错程度上看，上诉人未取得销售许可而与被上诉人签订商品房买卖合同，导致合同在长达数年的时间内存在重大效力瑕疵，且未按合同约定交付房屋，属于根本违约；（2）从公平角度，上诉人实际占有被上诉人首付款，获得了该期间内的资金支配利益，令上诉人向被上诉人支付该期间内的利息符合公平原则。故上诉人该上诉理由不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由上诉人山东沾化顺磊置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  吴金魁审判员  刘 洋二〇二〇年三月二十日书记员  王亭亭