广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30795号原告：何厚永，男，1967年11月13日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告：李国英，男，1989年10月25日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清新县，两原告共同委托诉讼代理人：高波，广东诺臣律师事务所律师。被告：越炽均，男，1959年1月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：黎新保，男，1966年9月13日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：周振林，男，1957年12月17日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，三被告共同委托诉讼代理人：黄小陶，广东宇全律师事务所律师。原告何厚永、李国英与被告越炽均、黎新保、周振林租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何厚永、李国英的共同委托诉讼代理人高波，被告越炽均、黎新保、周振林及其共同委托诉讼代理人黄小陶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何厚永、李国英向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿因《租赁合同》无效导致的物业装修、抬高地基、及设备等损失费用85万元（具体金额以法院指定的评估公司评估的结果为准）；2、被告赔偿原告支付给汪传均的搬迁费6万元；3、被告赔偿原告重新招商支付的中介费19000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年4月3日，被告与农卫红、黄锦学等签订《厂房租赁协议》，将涉案厂房出租给农卫红等人。2015年7月28日，农卫红等人将涉案厂房的使用权转让给原告，2015年8月10日，原告向农卫红支付70万元，用于购买其承租后投入资金购买的固定装修、设备及支付因每年水浸而抬高地面的工程费等费用。2015年8月，原告与被告签订《厂房租赁合同》，该合同与2008年被告与农卫红等人签订的《厂房租赁合同》内容一致，租金仍为每月17500元，仅是将承租人变更为原告。原告承租涉案厂房后又投入十几万进行装修和安装消防楼梯等设备。2015年11月，原告将厂房转租给汪传均使用，每月租金20000元。2018年6月份左右，被告称想将涉案的厂房转让，原告提出要补偿之前投入的费用，被告同意从第三人处收取的款项中补偿给原告。双方当时约定，被告先收取第三人的押金20万元，如果第三人不购买，该笔费用中的10万元作为给原告的补偿。2018年7月5日，原告向汪传均支付了6万元的搬迁费后，原告解除了与汪传均的《厂房租赁合同》，将厂房腾空并处于可交接的状态。之后，第三人没有购买涉案厂房，但被告没有将押金中的10万元交给原告，用以弥补损失。期间，双方本来口头协定租金减半支付，但被告也反悔，要求原告按合同全额支付租金。2019年1月11日，在厂房闲置了半年左右，原告才通过中介何少英的介绍，将厂房出租给周树林，租金每月38000元。2019年1月4日，原告刚跟周树林签订协议才几天，被告就以原告未交租金为由提起诉讼。2019年4月，白云法院一审判决双方签订的租赁合同无效，原告应向被告交付厂房，但该案并没有处理原告在承租厂房期间增加的添置物，原告的投入应当予以返还，不能返还应做价补偿，被告置之不理，故诉至法院。被告越炽均、黎新保、周振林辩称，一、原告声称因《租赁合同》导致其物业装修、抬高地基、及设备损失费用850000元的证据不足。原告是2015年才接手涉案房屋的租赁，接手后，没有对涉案房屋进行改造。原告所称的厂房的提高地台，是2010年5月大雨水浸后我方应用户（纸品厂，陈荣）的要求出资建造的，并非原告出资建造的。原告单纯凭农卫红手写的《厂房整改投入》，没有签署时间，也没有施工合同和财务支出凭证证明，就称是对厂房的整改投入，证据不足，有伪造证据的嫌疑。其所谓对物业和设备投入，没有事实依据。原告提供2015年8月15日的70万元《收据》，并非所谓的厂房整改投入费用，这些费用不是交给我方，收据里农永红的签字明显和《厂房整改投入》的签字不同，原告提供虚假证据。二、原告作为二房东，并没有对厂房有任何投入，我方和实际用户周树林因为厂房的押金、租金、装修和清理垃圾等费用纠纷，正在法院诉讼（案号：2019粤0111民初27240号），说明原告没有对厂房进行任何投入，所有投入都是实际用户支出的。三、租赁合同第八条约定乙方以后在生产需要而要求加建厂房面积，需要甲方同意才能加建，但不能拆走，原告从来没有向我方申请加建，就算是我方同意加建，也是不能拆走，无需赔偿的。四、导致我方向法院起诉终止合同，被法院判令合同无效的直接原因是由于原告违反诚信，长期拖欠租金。五、原告支付给汪传均搬迁费60000元，与我方无关，我方没有承诺承担汪传均60000元的搬迁费，该费用也不是因为租赁合同无效造成的，原告与汪传均是另一个租赁合同关系，与我方无关。其实我方是反对原告在买家没有下大定前就让汪传均搬迁，不过为时已晚。六、原告作为二手房东，原来的租客走了之后，通过中介介绍新客户而支付中介费，是合理正常开支，也可以通过自身资源找到租户，无需支付中介费，该19000元中介费，与我方与原告之间的《租赁合同》无关。请求法院驳回全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案厂房位于广州市白云区长红村内农村信用社旁（长湴街31号），无规划报建手续。2008年4月13日，越炽均、黎新保、周振林（甲方）与农卫红、黄锦学等三人签订《厂房承租协议》，约定甲方将位于长红村内农村信用社旁（长湴街31号），占地面积2200平方米，建设面积约2000平方米厂房以每月17500元的价格承租给乙方，承租期2008年4月13日至2037年5月31日止，总共20年，双方签约后，乙方进入厂房内装修，装修到2008年6月30日止共78天，甲方不得自行收取乙方任何场地租金费用，装修期结束后，到2008年7月，甲方开始收取乙方当月租金。2015年7月28日，农卫红、黄锦学在协议下方备注：“本厂房承租协议已转让给何厚永、李国英，2015年7月28日之前发生的债权债务与何厚永、李国英无关。”2015年7月（合同落款时间为2008年4月13日，双方确认合同实际签订时间为2015年7月），越炽均、黎新保、周振林（甲方）与何厚永、李国英（乙方）订立《厂房承租协议》，约定：乙方承接2008年4月13日《厂房承租协议》的权利义务，承租甲方位于长红村内农村信用社旁（长湴街31号）占地面积2200平方米、建筑面积约2000平方米厂房1幢；租金每月17500元，自2008年7月1日起算；租金每3年递增6%，2017年4月13日起按基数递增8%，直至租期届满；租期自2008年4月13日至2037年5月31日止；……。2015年11月，何厚永、李国英与汪传均签订《厂房场地租赁合同》，将涉案厂房转租给汪传均使用，每月租金20000元，合同期限由2015年11月8日至2025年11月7日止。2019年1月1日，何厚永、李国英将位于广州市白云区长红村内农村信用社旁（长湴街31号）的涉案厂房转租给周树林，并签订《厂房租赁合同》，约定：涉案厂房包括生产车间2层2000平方米、办公楼2层300平方米，宿舍楼2层200平方米；租期从2019年1月1日至2037年5月30日止；租金38000元/月；合同保证金114000元；……。周树林接收涉案厂房后，着手进行了清理垃圾、维修电路等工作。同年1月18日，越炽均、黎新保、周振林向本院对何厚永、李国英提起诉讼。本院以（2019）粤0111民初2618号立案受理。在该案诉讼中，越炽均、黎新保、周振林表示，其已与实际使用人周树林达成协议，无须何厚永、李国英腾空交还涉案厂房，只须按现状收回涉案厂房的管理权，待法院判决后再与周树林协商签订租赁合同。本院作出（2019）粤0111民初2618号民事判决书，判令：一、确认越炽均、黎新保、周振林与何厚永、李国英于2016年8月订立的《厂房承租协议》无效；二、何厚永、李国英于本判决生效之日起5日内将位于广州市白云区均禾街长红村农村信用社旁（长湴街31号）的厂房按现状（周树林实际占有使用）交还越炽均、黎新保、周振林管业；三、何厚永、李国英于本判决生效之日起5日内向越炽均、黎新保、周振林支付房屋占有使用费97390元；四、驳回越炽均、黎新保、周振林的其它诉讼请求。何厚永、李国英不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终11667号民事判决书，维持第一、二、四项及诉讼费用负担的决定；变更第三项为何厚永、李国英于本判决生效之日起5日内向越炽均、黎新保、周振林支付房屋占有使用费62390元。何厚永、李国英因租赁合同无效要求赔偿提起本案诉讼。何厚永、李国英主张因合同无效导致物业装修、抬高地基及设备等损失费用850000元，出具农卫红2015年8月10日出具的收据，确认收到何厚永、李国英厂房转让费共70万元。出具2015年7月银行转账记录、交易流水、结婚证，拟证实向农卫红转账情况。出具农卫红2019年10月14日出具的证明及照片，证明其在承租越炽均、黎新保、周振林三人厂房时，进行固定装修及添置设备，产生一定费用，具体为：1、由于厂房地势低洼，每年水浸数次，垫高场地1.3米左右，总共约1500平方米；2、装修办公室外墙；3、办公室及卫生间内部装修、楼梯装修；4、安装货梯一台，整修货梯通道等；5、厂房面积2000平方米，加建后厂房总面积为2800平方米左右；6、变压器维护，更换高压、低压开关，加高电房。被告提出异议，认为存在虚假。何厚永、李国英申请对涉案厂房装修价值进行评估，我院经摇珠确定委托广州德高价格评估有限公司进行评估，广州德高价格评估有限公司到现场进行勘察、测量，作出穗德价估（2019）0885号评估报告书，标的物共使用了约7.83年，厂房装修价格为366959.62元，包括：1、厂房地面抬高（115cm）1715.97立方米，成新率73%，评估金额225478.46元；2、电房地面抬高（40cm）4.08立方米，成新率73%，评估金额536.11元；3、加（扩）建楼板164.03平方米，成新率73%，评估金额53883.86元；4、货梯（2.8m×2.5m）一部，成新率56.5%，评估金额32770元；5、地面砖（60cm×60cm）236.7平方米，成新率21.67%，评估金额8206.86元；6、地面砖（40cm×40cm）86.9平方米，成新率21.67%，评估金额2636.37元；7、内墙批荡扇灰99.28平方米，成新率21.67%，评估金额1183.27元；8、外墙扇灰384.82平方米，成新率21.67%，评估金额2501.71元；9、外墙马赛克190.26平方米，成新率21.67%，评估金额7008.99元；10、玻璃窗10.26平方米，成新率21.67%，评估金额266.8元；11、不锈钢防盗网11.11平方米，成新率21.67%，评估金额337.06元；12、地弹簧玻璃门（80cm×240cm）3.84平方米，成新率21.67%，评估金额540.88元；13、墙裙瓷片29.94平方米，成新率21.67%，评估金额973.2元；14、铝合金窗5.68平方米，成新率21.67%，评估金额430.8元；15、不锈钢防盗门（82cm×200cm）2扇，成新率21.67%，评估金额520.08元；16、木门（82cm×200cm）1扇，成新率21.67%，评估金额108.35元；17、消防梯13.43平方米，成新率21.67%，评估金额640.26元；18、锌瓦铁皮棚778.33平方米，成新率21.67%，评估金额26986.26元；19、洗手间（三间蹲厕、对面抬高、地面砖、墙面砖、砖墙隔断）1间，成新率21.67%，评估金额1950.3元。原告支付评估费25000元。三被告提出评估报告所涉项目均与本案没有关系，上述除了第1、2项外，都是周树林投资的，对农卫红的装修则是免除4个月的租金进行补偿，并出具周树林支付装修款的收据及周树林于2019年10月6日出具证明，拟证实2019年1月5日向原告承租后，对消防安装维修、水电安装维修、厂房垃圾清理运输、厂房墙面、天花刮腻子、外墙喷漆、二楼楼板维修、铁皮漏水维修、人货梯维修均由其安排完成。原告则表示评估项目均是2010、2011年的装修，都是接手农卫红的装修。何厚永、李国英与周树林因租赁合同纠纷于2019年7月24日在我院立案审理，何厚永、李国英要求确认双方签订的租赁合同无效；将涉案厂房腾空交还；支付从2019年2月1日起至厂房交还给何厚永、李国英之日止的租金；支付垫付的2019年1、2月电费及利息。周树林反诉要求退还押金、租金；赔偿重新安装被损坏的电线费用18300元、维修消防设施费用38500元、清理原有垃圾费用32000元。我院于2019年10月22日作出（2019）粤0111民初27240号民事判决书，判令一、确认何厚永、李国英与周树林于2019年1月1日签订的《厂房租赁合同》无效；二、周树林于本判决生效之日起五日内向何厚永、李国英支付2019年2月1日至2019年10月15日期间的房屋占有使用费209000元（已抵销押金114000元）；三、周树林于本判决生效之日起五日内向何厚永、李国英支付2019年1、2月垫付电费2873.6元；四、驳回何厚永、李国英的其他诉讼请求；五、驳回周树林的其他反诉请求。周树林不服判决上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2019年12月作出（2019）粤01民终23363号民事判决书，驳回上诉，维持一审判决。原告要求赔偿支付给汪传均的搬迁费60000元，出具汪传均于2018年7月5日的收条及账户交易明细查询清单，因何厚永提前终止租赁合同，赔偿60000元用于搬迁厂房，该款已通过杨永容账户收到。另出具（2019）粤0111民初2618号案件庭审笔录，越炽均、黎新保、周振林庭审时表示是想把厂房卖给第三方，收了20万定金，何厚永、李国英说20万元里面10万元视为其缴纳的租金，何厚永提出当时约定一起将厂房卖给第三方，如10月底第三方不买厂房，就当是违约金，双方各10万元，10万元是作为其一方的赔偿，越炽均、黎新保、周振林则表示因欠租，将收到的钱来填租金。（2019）粤0111民初2618号民事判决书认定涉案厂房未转让成功，不符合双方关于租金抵扣的约定条件，因涉案厂房无规划报建手续，故越炽均、黎新保、周振林转让涉案厂房行为属于无效的民事行为，所收取20万元定金也应当退还给受让方。原告要求赔偿重新招商支付的中介费19000元，出具何少英出具的收据及网上银行电子回单，证实向何少英支付中介费19000元。被告不予确认。以上事实，有民事判决书、厂房租赁协议、收据、证明、厂房场地租赁合同、评估报告及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告何厚永、李国英与被告越炽均、黎新保、周振林就未办理规划报建手续的涉案厂房订立的租赁合同因违反法律法规的强制性规定而无效。租赁合同无效，原告提出因无效合同导致的损失要求其赔偿请求符合法律规定。原告要求赔偿因合同无效导致物业装修的损失，原告出具农卫红出具的收据及证明，证实支付转让费70万元，原告支付转让费后就装修投入要求赔偿合理，被告提出异议，认为存在虚假，但未能提供证据予以证实，本院不予采纳。原告申请我院摇珠确定评估机构经现场勘查后出具评估报告，评估装修价格为366959.62元，被告提出部分装修项目为农卫红装修，已给予四个月的免租期进行补偿，被告与农卫红等人签订的租赁合同中免租期的约定并未明确是对农卫红投入装修的补偿，被告未能提供证据证实就农卫红等人的装修以租金或现金形式进行补偿，故对被告该意见，本院不予采纳。被告另提出大部分的项目由周树林投资装修，周树林2019年1月租赁涉案场地，此后才投入装修，评估报告对评估各项目均按7.83年限计算成新率，且与周树林出具的证明中所完成的项目不符，结合周树林2019年7月与何厚永、李国英租赁合同纠纷中提起反诉要求赔偿的项目亦无涉及本案评估项目，故对被告提出该意见，本院亦不予采纳。原告的装修损失为366959.62元，双方对合同无效均有过错，本院酌定被告应按50%比例承担原告装修的损失，被告应赔偿原告装修损失183479.81元，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告要求被告赔偿支付给汪传均的搬迁费6万元，原告主张被告承诺收取的20万元押金中10万元作为补偿，但实际没有赔偿，故要求赔偿6万元搬迁费，被告不予确认，上述20万元为案外人支付押金，因租赁合同无效返还主体为案外人，无证据证实被告承诺向原告补偿6万元搬迁费用，故原告该请求本院不予支持。原告要求被告赔偿重新招商支付的中介费19000元，该费用并非租赁合同无效导致产生，无证据证实被告承诺向原告支付该中介费，故该请求本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告越炽均、黎新保、周振林向原告何厚永、李国英赔偿装修损失183479.81元；二、驳回原告何厚永、李国英的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13090元，由原告何厚永、李国英负担10505元，被告越炽均、黎新保、周振林负担2585元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳；鉴定费25000元（已由原告何厚永、李国英预交），由原告何厚永、李国英负担12500元，被告越炽均、黎新保、周振林负担12500元并于本判决生效之日起五日内向原告何厚永、李国英支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  王素灶人民陪审员  刘艳柳二〇二〇年三月九日书 记 员  郑萍军