广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终123号上诉人（原审原告）：董爱荣，女，1976年11月4日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。被上诉人（原审被告）：王丽平，女，1977年1月26日出生，汉族，身份证住址浙江省苍南县。委托诉讼代理人：刘祥健，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王大资，男，1954年1月18日出生，汉族，身份证住址浙江省苍南县。委托诉讼代理人：王丽平，系王大资的女儿。上诉人董爱荣因与被上诉人王丽平、王大资租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初22416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董爱荣上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令王丽平、王大资返还预付款39078元并自2019年4月11日起累计按日支付滞纳金；3.一、二审诉讼费用由王丽平、王大资承担。事实与理由：一、原审法院认为董爱荣与王大资在3月29日签订的房屋租赁合同不属于无权代理合同，董爱荣不是善意相对人的观点，不符合案件事实和法律规定。董爱荣在2019年3月29日签订房屋租赁合同时，并不知道非业主本人签订的房屋租赁合同是无权代理合同。王大资在签约时仅提供了业主身份证原件和房产证原件，并未出具王大资本人身份证原件或复印件，只说自己一直替女儿打理租房事宜，致使董爱荣误以为只要有业主本人的身份证和房产证原件，由家人代为签订的房屋租赁合同没有效力瑕疵。基于此种认识，董爱荣当然认可租赁交易安全，按约定付款收房。在3月31日晚，董爱荣与王大资沟通房屋装修及租期调整时，发现其对房屋产权问题语焉不详，并拒绝提供产权人联系方式。经咨询朋友得知该租赁合同未经书面委托授权属于无权代理合同，业主随时可予以否认。遂通过微信让中介代为索要王大资身份证明和王丽平的有效授权委托书。依据王大资和王丽平在原审法庭的陈述，王大资长期为王丽平代理房屋租赁事宜，应当多次被中介告知过关于需要提供代理委托书的问题。董爱荣在4月1日让中介向其索要业主委托书时，中介告知他在促成涉案房屋上一个租客与王大资签约时也曾遇到此问题。他还陪同租客去物业查验过相关情况。中介当时在微信中说“以我之前跟王叔打交道来说，他能提供，但他老人家也不会提供的。”说明王大资与在与董爱荣签订租赁合同前对业主委托书的必要性是知情的，而且即使业主不在本地，业主委托授权书的提供办法也极为简单，可邮寄或远程签署，业主本人给承租人打个视频电话也可以。然而王丽平、王大资基于某种自身利益一直拒绝提供，在签约时也未向董爱荣提及上述情况。董爱荣在3月31日得知该租赁合同为无权代理合同后，反复催告王大资提供业主委托和业主联系方式，而王大资始终拒绝提供，又编造了业主王丽平一直在老家生活、不方便出面签约、也不方便提供委托授权书、连电话也不方便接听等谎言，还让中介向董爱荣透露若主张撤销合同他就不退还押金等信息，企图胁迫董爱荣接受原效力瑕疵的租赁合同。由于无权代理的租赁合同非经业主追认不能再约定租期内保障董爱荣对涉案房屋的合法使用权益以及相关财产权益。董爱荣只好临时取消了搬家订单，并于4月1日通知王大资撤销原租赁合同，要求其尽快返还预付款项办理交接房屋。如王丽平、王大资希望继续达成租赁交易，应立即依法提供业主授权委托书，重新签订租赁合同。王大资在原审法庭上也认可该撤销通知送达的时间，但他坚持认为董爱荣撤销合同的行为必须经他同意才可生效，拒绝返还预付款，也拒绝重新签约，强迫董爱荣继续已被撤销的租赁合同。更令人意外的是，王丽平于4月4日又很方便地出现在她本人位于广州市内的办公地点，配合中介补签了一份授权委托书。依据其在原审庭审中的陈述，该授权委托书的落款写成了3月29日。王丽平的行为证明了王大资原来借口女儿不在本地不方便提供委托书均是谎言。王大资在签订房屋租赁合同时，未依法提供业主委托书，也未将相关情况告知董爱荣，导致原租赁合同为无权代理合同，董爱荣为善意相对人。二、原审法院依据王丽平、王大资在辩状中的主张，适用合同法第五十四条的规定，认定董爱荣在无权代理租赁合同被业主王丽平追认前的撤销行为无效，要求董爱荣承担租赁合同提前解除责任，不符合合同法第四十八条中对善意相对人行使撤销权的法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条，无权代理合同被追认前，善意相对人有撤销的权利，撤销应当以通知的方式作出。通过一经送达即发生撤销效力。王丽平、王大资在辩状中主张依据合同法第五十四条规定，撤销应当以起诉或仲裁方式提出的意见，不符合无权代理合同主张撤销的法律规定。在无权代理的租赁合同被业主王丽平追认前，董爱荣作为善意相对人，在4月1日以通知方式实施的撤销行为应当有效。王丽平在4月4日实施的追认行为不能对已撤销的租赁合同产生效力，其串通中介将日期改写到租赁合同签订前的行为，不改变实际追认时间。原审法院查明的事实中提到王丽平事后在合同末尾补签的情况不符合案件事实。王丽平和王大资应当在4月1日立即履行合同撤销手续，返还预付款，并配合交接房屋。三、原审法院认定董爱荣应承担涉案房屋4月1日到4月11日的租金的观点，缺乏事实和法律依据。因租赁合同在2019年4月1日被撤销后，董爱荣与王丽平、王大资之间仅存在普通债权关系，不存在租赁关系。王丽平、王大资应当在4月1日当天立即返还董爱荣在3月29日支付的款项39078元，同时配合房屋交接事宜。由于王大资坚持认为撤销原租赁合同必须经其同意，无理拒绝履行合同撤销义务，及时返还董爱荣的预付款。依据原租赁合同关于违约责任的约定，违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一日，按日收取3%的滞纳金。董爱荣本着优先考虑协商解决的原则，期待王丽平、王大资能主动返还财产，故而在十日内留置涉案房屋以督促王丽平、王大资尽快返还预付款。留置期为4月1日至4月10日。至4月11日，由于王丽平、王大资依然蛮横拒绝返还预付款。董爱荣遂决定通过网上立案向天河法院提起诉讼，并让中介安排当天交接房屋。当时的水电煤气情况以及小区视频监控录像均可证明，董爱荣对留置的涉案房屋不仅未使用过，还在3月30日出钱请保洁阿姨给脏乱的涉案房屋做了彻底清洁。原租赁合同撤销后，因王丽平、王大资拒绝履行返还预付款的义务，造成的涉案房屋被留置的损失，董爱荣不承担赔偿责任。依据合同法第五十八条合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。请法院认定王丽平、王大资应返还董爱荣39078元预付款项，自2019年4月11日起累计按日支付滞纳金。四、在原审法院审理时，王丽平、王大资为达不法目的，在开庭前才提交的辩状和法庭陈述中，无端捏造董爱荣利用涉案房屋租赁合同取得体育东路小学学位的谎言。董爱荣在体育东路小学早有自购的小户型学区房，孩子早在2018年9月即已办理完入学手续。王丽平、王大资应当停止污损董爱荣的名誉。二审庭询中，董爱荣表示煤气费不属其上诉的范围，同意一审判决王丽平向董爱荣返还煤气费1278元的处理。王丽平、王大资二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意董爱荣的上诉请求。董爱荣向一审法院提起本案诉讼，请求：1、王丽平返还董爱荣租赁押金25200元、首月租金12600元、煤气费1278元及支付迟延返还上述费用的违约金44155元（从2019年4月11日起计至2019年6月26日，按照每日3%的标准）；2、诉讼费由王丽平承担。一审法院经审理查明：2019年3月29日，王大资以王丽平（出租方）的名义与董爱荣（承租方）、案外人广东合富房地产置业有限公司（经纪方）签订《房地产租赁合同》（以下简称《合同》），约定将广州市天河区XX房（以下简称“涉案房屋”）出租给承租方作居住使用，租期从2019年4月1日至2022年3月31日止，免租期2019年3月29日至2019年3月31日；保证金25200元；租金每月12600元；签定本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；租赁双方同意出租方交付该物业予承租方使用之日期为2019年3月29日；出租方提供家私电器（详见《家私电器清单》）予承租方在租赁期间使用；出租方应负的修缮责任，出租方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生、环保等方面的安全条件，不得危及人身安全；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损坏，甲方应及时修复，甲方应在接到乙方通知后3个工作日内启动维修，逾期不启动维修的，乙方可代为维修，维修方案经甲方同意后，费用由甲方承担；租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意；租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前2个月以书面通知另一方，如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金同等数目之金额予承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额3%支付滞纳金等。《合同》末尾出租方签章处显示有上下两个“王丽平”签名，各方当事人均确认其中靠上方的“王丽平”签名为王大资代签，王丽平另表示其中靠下方的“王丽平”签名为中介工作人员于2019年4月5日找到其补签的。另，董爱荣于2019年3月26日实地察看了涉案房屋，在看房签约过程中董爱荣明确知晓王大资并非涉案房屋的业主，王大资同时出示了涉案房屋的房产证、业主身份证原件及其本人的身份证原件，董爱荣并未就此提出异议。同日，王大资以王丽平的名义向董爱荣交付涉案房屋，双方签署《家私电器清单》，董爱荣并向王大资支付租赁押金25200元、首月租金12600元及煤气费1278元，王大资以王丽平名义出具《收款收据》确认收到上述租赁押金及首月租金。2019年4月11日，董爱荣向王丽平交回涉案房屋。一审法院另查明，王大资及王丽平为父女关系。现董爱荣以《合同》已被撤销，王丽平应退还其相关预付款项为由提起本案诉讼。董爱荣为证明其相关主张向一审法院提交如下证据：1、微信聊天记录（已出示原始载体，董爱荣称聊天双方为其本人与中介方工作人员蔡某，以下简称“蔡”），其中载明如下内容，2019年3月31日，董爱荣要求蔡提供王丽平的委托书以及王叔的身份证明，蔡表示“好的”，董爱荣还表示“房子的灯和电视遥控器也就算了，次卧地砖破了，活动，报给他，他又说不能修”；2019年4月1日，董爱荣表示“法律上直系亲属也无权代理……我还是心不安，业主至今音讯全无，我们不想惹麻烦，还是退了，你帮我们另找其他吧！”，蔡回复称“业主说，王丽平本人后天到广州！到时候约个时间再补个名字！收据拿回来回收重新本人写给你！”，董爱荣则表示“这和他之前关于女儿的说法矛盾重重，还直接是跟他说退了吧……我要求撤销合同，此信通知到你。”2019年4月3日，蔡回复称“好的，我再跟出租方沟通，这个要出租方同意才行。”2019年4月4日，蔡发出“今天下午我们与业主王丽平见面，已将您强烈要求退租一事转达给她，但业主始终认为合同的签署是她本人的意愿，并出示了一份手写《委托书》，解除您的不安，请您看看”，董爱荣回复称“你应该向对方解释清楚。此委托书同时存在伪造日期问题。因你与出租方均存在诚信问题，微信留言足以提供全部证据，请汇报公司尽快补偿我相关损失”；2019年4月7日，蔡发出“今天早上中海花城湾XX业主王丽平给我致电说，最近她本人都在广州，需要沟通什么事情可以直接联系她本人……”；2019年4月8日，董爱荣回复称“我已回到广州，不需要沟通王丽平了，请合富退还中介费用，并督促王大资立即退还预付款两押一按37800元和煤气费1278元”；2、房屋地砖断裂部分图片。经质证，王丽平及王大资对上述证据的真实性无异议。关于本案相关问题，各方发表如下意见1、王丽平称其于2019年4月5日向中介工作人员提交了授权书，当时根据工作人员的要求其并未书写落款日期，董爱荣表示中介工作人员于该日将王丽平出具的授权书拍照发给了她，但授权书的落款日期为2019年3月29日；2、董爱荣表示涉案《合同》的出租方应为王丽平，王大资为王丽平的委托代理人，相关费用由王大资代王丽平收取；3、各方均确认涉案《合同》已经解除。一审法院认为：《合同》涉及王丽平与董爱荣就涉案房屋成立的租赁合同关系及其分别与广东合富房地产置业有限公司成立的居间服务合同关系，本案就其中王丽平与董爱荣就涉案房屋成立的租赁合同关系进行审处。该租赁合同关系是双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合本案《合同》，王丽平作为出租人的主要合同义务为将涉案房屋交付承租人董爱荣使用和收益，而董爱荣已于2019年3月29日实际接收涉案房屋，即王丽平已完成其作为出租人的主要合同义务，另结合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定可知，董爱荣于2019年4月1日要求撤销《合同》并不符合该条款的规定，故其上述行为不产生撤销《合同》的效力。本案审理过程中各方均确认《合同》已解除，一审法院予以采信，但就《合同》解除的归责问题，根据一审法院查明事实可知，虽《合同》的签订及相关费用收取和房屋交付均是由王大资进行，但其在此过程中已出示涉案房屋的房产证、业主身份证原件及其本人的身份证原件，董爱荣并未就此提出异议，其后王丽平亦在《合同》末尾进行补签并出具相应的授权以表示对于《合同》的确认，故董爱荣以王丽平及王大资拒绝重新订立租赁合同及出具授权委托书等为由要求退租的行为实质为要求提前解除《合同》，且该提前解除的行为缺乏事实和合同依据，亦明显有违诚信原则，故《合同》提前解除应归责于董爱荣，结合《合同》中的相关约定，董爱荣诉请要求王丽平返还租赁押金25200元缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于首月租金12600元的返还问题，涉案房屋的起租时间为2019年4月1日，董爱荣于2019年4月11日向王丽平交回涉案房屋，故其应承担涉案房屋于2019年4月1日至2019年4月11日期间的租金4620元（12600元÷30日×11日），剩余租金7980元（12600元－4620元）王丽平应予以返还，对于董爱荣超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。至于煤气费1278元的问题，王丽平表示同意返还，一审法院予以照准。关于迟延返还上述费用的违约金问题，因本案《合同》的提前解除应归责于董爱荣，故其要求王丽平支付迟延返还上述费用违约金缺乏事实及合同依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月2日日作出一审判决：一、王丽平于本判决发生法律效力之日起十日内，向董爱荣返还广州市天河区XX房租金7980元及煤气费1278元；二、驳回董爱荣的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1880元，由董爱荣负担1670元，王丽平负担210元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，董爱荣表示其在签订合同时以为只要提供业主的产权证和业主的身份证原件，由业主的家人代业主签订手续就是完备的。签订合同时，董爱荣确认王大资就是王丽平的父亲。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：如何确定涉案租赁合同的解除责任。结合案件事实及董爱荣在二审诉讼中的陈述，涉案租赁合同签订时，王大资已向董爱荣出示涉案房屋的房地产权证、房屋所有权人王丽平的身份证，董爱荣也确认王大资是王丽平的父亲，董爱荣并未对租赁合同的签订提出异议。租赁合同签订后，双方已进入履行状态。后董爱荣于2019年3月31日通过中介公司要求王丽平出具授权委托书以及王大资的身份证明，再于2019年4月1日要求中介公司转达撤销合同的通知。王丽平补充出具授权委托书的时间是2019年4月4日。上述案件事实表明，王大资代理王丽平与董爱荣签订租赁合同，董爱荣对王大资的代理资格是了解并认可的，王大资并不属于没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同的情形。董爱荣本案主张王大资代王丽平签订的合同是无权代理合同，依据不能成立，董爱荣的合同权益并不因王大资在签约时未持有书面授权委托遭受损失。即使依《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，董爱荣认为王大资无权代理王丽平签订租赁合同，也可以催告王丽平在一个月内予以追认。董爱荣于2019年3月31日通过中介公司行使催告权，在未明确追认期限的情况下，第二天即通过中介公司通知撤销租赁合同，事实和法律依据并不充分。董爱荣撤销租赁合同的行为，不能产生单方撤销租赁合同的正当法律效果，一审法院认定涉案租赁合同的提前解除归责于董爱荣，处理并无不当，本院予以维持。《房地产租赁合同》第八条第三点约定，承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。一审法院不予支持董爱荣要求王丽平返还租赁押金的诉请，符合合同约定。涉案房屋的起租时间为2019年4月1日，董爱荣于2019年4月11日向王丽平交回涉案房屋，董爱荣自2019年4月1日占用涉案房屋至4月11日，理应支付占用房屋期间的租金。董爱荣主张其以督促王大资、王丽平尽快返还款项为由留置涉案房屋，该行为缺乏正当性。故一审法院判决首月租金扣除董爱荣占用房屋期间租金4620元后，王丽平返还7980元，处理正当，本院予以维持。由于涉案租赁合同的提前解除应归责于董爱荣，一审法院对董爱荣要求王丽平支付迟延返还上述费用的滞纳金不予支持，并无不妥。综上所述，董爱荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费777元，由董爱荣负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年三月二十七日书记员  吴敏玲张家齐