四川省广元市昭化区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0811民初1536号 原告（申请执行人）：广元市贵商村镇银行股份有限公司昭化支行，住所地广元市昭化区元坝镇葭萌路68号，统一社会信用代码：915108110582428463。 法定代表人：寇春琦，行长。 委托代理人：沈枫，四川同方正律师事务所广元分所律师。 被告（案外人）：冯子良，男，1977年9月9日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。 被告（被执行人）：陈大才，男，1967年11月10日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。 被告（被执行人）：李发琼，女，1967年5月28日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。 委托诉讼代理人：陈大才，男，1967年11月10日出生，汉族，住四川省广元市昭化区，系李发琼丈夫。 原告（申请执行人）广元市贵商村镇银行股份有限公司昭化支行与被告冯子良（案外人）、陈大才（被执行人）、李发琼（被执行人）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈枫、被告冯子良、被告陈大才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广元市贵商村镇银行股份有限公司昭化支行向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2019）川0811执异12号《执行裁定书》；2.请求恢复（2019）川0811执397号执行裁定书中载明的对被告陈大才、李发琼共同所有的位于广元市昭化区场镇的住房（房产证号：广房权证城Ｃ昭字第××号，土地使用证号：昭国用2013第0324号）中4楼402号住房的执行；3.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告系从事银行信用贷款的金融机构，2017年11月23日，被告陈大才以住房装修为由向原告申请借款，陈大才之妻李发琼向原告出具《共同债务承诺》，认可该债务属于夫妻共同债务。同日原告与被告陈大才、李发琼签订《个人借款合同》一份，为确保原告的资金安全，被告陈大才、李发琼自愿用其位于广元市昭化区场镇的住房（房产证号：广房权证城Ｃ昭字第××号，土地使用证号：昭国用2013第0324号）为该借款提供抵押担保，原告与被告陈大才、李发琼签订《个人借款抵押合同》（合同编号：Ｄ28612017112301），合同对抵押担保范围等事项进行了明确约定，并于2017年12月5日办理房屋抵押登记［川（2017）昭化区不动产证明第0000116号］。上述协议签订完毕后原告于2017年12月8日向被告陈大才、李发琼发放借款67万元。但被告陈大才、李发琼未能按照合同约定向原告还本付息，原告为催收借款依法向本院提起诉讼，本院审理后作出（2019）川0811民初905号民事判决。判决生效后原告向法院申请强制执行［案号：（2019）川0811执397号］。在执行过程中，被告冯子良以陈大才、李发琼抵押给原告房产中的4楼402号住房系其所有为由向本院提出执行异议，本院审查该执行异议后作出（2019）川0811执异12号《执行裁定书》，裁定中止（2019）川0811执397号执行裁定书中载明的对陈大才、李发琼共同所有的位于广元市昭化区场镇的住房（房产证号：广房权证城Ｃ昭字第××号，土地使用证号：昭国用2013第0324号）中4楼402号住房的执行。原告认为，冯子良明知涉案房产已经抵押给原告，仍然签订购买涉案房屋的协议，不符合善意取得，不能据此排除法院对该房屋的执行，法院作出的（2019）川0811执异12号《执行裁定书》确有错误，应支持原告诉讼请求。 被告冯子良辩称，（2019）川0811执397号执行裁定书中载明的陈大才、李发琼共同所有的位于广元市昭化区场镇的住房是集资建房，我供应砂、石、砖等建筑材料，用材料款抵扣房款。在建房时买卖协议就存在，房屋所有权是我的。我也住了几年，我是2019年才知道房屋作抵押这件事，不知道原告为什么起诉我。 被告陈大才、李发琼辩称，房屋于2012年开始修建，修建时与被告冯子良协商，由被告冯子良提供砂、石、砖等建筑材料，房子修建完成后分给冯子良住房一套、门面一间，房款是用材料款抵扣的。当时没有及时分产权，就去原告处贷款，现在我们没有能力偿还，整栋房屋评估价远远高于60余万的债务，没有必要在冯子良的房屋上纠缠。 原告广元市贵商村镇银行股份有限公司昭化支行围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据：第一组原告营业执照复印件。证明原告诉讼主体资格及营业执范围。第二组陈大才、李发琼身份证复印件、结婚证复印件。证明被告陈大才、李发琼的诉讼主体资格及身份情况；证明陈大才与李发琼系夫妻关系。第三组个人借款抵押合同复印件一份8页，抵押物清单复印件一份1页。证明陈大才、李发琼用位于广元市昭化区场镇的住房（房产证号：广房权证城Ｃ昭字第××号，土地使用证号：昭国用2013第0324号）为其借款提供抵押担保及担保债权范围的事实。第四组抵押承诺函复印件1份，房产证、土地使用证复印件各1份，房屋他项权证复印件1份。证明陈大才、李发琼用位于广元市昭化区场镇的住房（房产证号：广房权证城Ｃ昭字第××号，土地使用证号：昭国用2013第0324号）为其借款提供抵押担保系其自愿行为。抵押房产已经办理房产抵押登记，原告享有优先受偿权。第五组（2019）川0811民初905号民事判决书1份。证明被告陈大才、李发琼拖欠原告借款未还被诉至法院，法院审理后判决原告对被告抵押给原告的涉案房产享有优先受偿权。第六组（2019）川0811执异12号《执行裁定书》1份。证明法院作出中止执行裁定书，中止执行陈大才、李发琼共同所有的位于广元市昭化区场镇的住房（房产证号：广房权证城Ｃ昭字第××号，土地使用证号：昭国用2013第0324号）中4楼402号住房的执行。 被告冯子良对原告提交的第一组证据无异议，对第二、三、四、五组证据不知情，对第六组证据无异议。 被告陈大才、李发琼对原告提交的六组均无异议。 被告冯子良向本院提交了如下证据：第一组2012年9月9日被告冯子良与被告陈大才签订的《房屋买卖协议》。证明被告冯子良购买了被告陈大才房屋事实。第二组被告陈大才开具的供货收据47份。证明被告冯子良在房屋修建过程中提供了砂、石、砖等建筑材料。第三组2016年9月6日被告陈大才与被告冯子良关于房款和建筑材料款《结算清单》。证明被告冯子良已经付清房款。第四组被告冯子良住房的水卡、电卡各一份复印件。证明被告冯子良一直在所购住房里居住。第五组（2019）川0811执异12号《执行裁定书》，证明诉争的住房权属。庭后被告冯子良补充证据：安装水表的证明1份及电费抄表记录14页，证明被告冯子良在其所购住房中居住的事实。 原告对被告冯子良提交的第一组证据的三性无异议，认为该套房屋登记在被告陈大才、李发琼名下，无法达到被告冯子良证明目的。原告对被告冯子良提交的第二组证据提出庭后找专业人员核实。原告对被告冯子良提交的第三组证据的真实性、合法性无异议，认为不能达到被告冯子良证明目的。原告对被告冯子良补充提交的第四组证据，对供水部门出具证明有异议，电表记录无法反映被告冯子良实际使用该房屋的事实。原告对被告冯子良补充提交的第五组证据无异议，但裁定结果有异议。 被告陈大才、李发琼对被告冯子良提交的共五组证据均无异议。 被告陈大才、李发琼未提交证据。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证,对有争议的证据认定如下： 原告提供的第一、六组证据，被告冯子良及陈大才、李发琼均无异议，本院予以采信。原告提供的第二、三、四组证据已被法院生效判决予以确认，本院予以采信。第五组证据系人民法院生效裁判文书，被告冯子良质证认为不知情，不能作为抗辩理由，本院予以采信。 被告冯子良提交的第一组证据与原件核对一致，原告及被告陈大才、李发琼对其三性无异议，本院予以采信。被告冯子良提交的第二组证据，原告提出庭后核实合理性，但至今未提供核实情况，被告陈大才亦认可为自己所签，本院予以采信。被告冯子良提交的第三组证据，原告及被告陈大才、李发琼对其真实性、合法性无异议，本院予以采信。被告冯子良提交的第四组证据，被告冯子良庭后补强证据，能够形成证据锁链，本院予以采信。原告对被告冯子良提交的第五组证据，原告已提出申请执行人执行异议之诉。 在庭审中被告冯子良向本院提交的证据《房屋买卖协议》，原告申请对协议上4个见证人进行调查核实，本院予以准许，经调查核实后形成四份询问笔录。经双方质证，原告对四份笔录真实性无异议，认为见证人冯某系被告冯子良的父亲，与本案有厉害关系，房屋的权属应以登记为准。被告冯子良、陈大才对四份询问笔录无异议。本院认为冯某与被告冯子良有法律上厉害关系，其笔录不予采信，其余三份笔录予以采信。 根据当事人的陈述，结合本院采信的证据，本院认定以下事实：2012年9月9日被告冯子良与被告陈大才签订《房屋买卖协议》，双方约定被告冯子良购买陈大才在文村乡文村小学门口五号、六号地所建房屋中的住房一套及门面一间，住房及门面单价均为1000元每平方米。被告冯子良为陈大才修建房屋提供砂、石、砖等建筑材料，被告冯子良付房款时与陈大才开具材料票据合算。2013年该栋房屋竣工后，被告冯子良分得编号为4楼402号住房一套及一楼商服房（门面房）一间。2016年9月6日被告冯子良与被告陈大才完成购房款的结算。2017年11月23日，被告陈大才以住房装修为由向原告申请借款，同日原告与被告陈大才、李发琼签订《个人借款合同》一份，被告陈大才、李发琼在未告知被告冯子良的情况下，用其位于广元市昭化区场镇的住房（房产证号：广房权证城Ｃ昭字第××号，土地使用证号：昭国用2013第0324号）为该笔借款提供抵押担保，并与原告签订《个人借款抵押合同》（合同编号：Ｄ28612017112301）。2017年12月5日办理房屋抵押登记［川（2017）昭化区不动产证明第0000116号］。原告于2017年12月8日向被告陈大才、李发琼发放借款67万元，但被告陈大才、李发琼未能按照合同约定向原告还本付息，原告为催收借款依法向本院提起诉讼，本院审理后作出（2019）川0811民初905号民事判决。判决生效后原告向本院申请强制执行，本院于2019年8月19日作出（2019）川0811执397号执行裁定书，裁定查封被执行人陈大才、李发琼共同所有的位于广元市昭化区场镇的住房一栋［面积：1235.26㎡，不动产权证书号：广房权证城Ｃ昭字第××号，土地使用证号：昭国用（2013）第0324号］。在执行过程中，被告冯子良向本院提出执行异议，本院审查后作出（2019）川0811执异12号《执行裁定书》，裁定中止（2019）川0811执397号执行裁定书中载明的对陈大才、李发琼共同所有的位于广元市昭化区场镇的住房（房产证号：广房权证城Ｃ昭字第××号，土地使用证号：昭国用2013第0324号）中4楼402号住房的执行。原告不服，依法向本院提起诉讼。 另查明，被告陈大才修建的住房于2013年12月23日办理土地使用权证（证号为：昭国用2013第0324号），2014年办理房屋所有权证（房产证号：广房权证城Ｃ昭字第××，面积：1235.26㎡），但至庭审辩论终结前未办理分户。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。”的规定，在审理中，原被告均认可本案争议焦点一是被告冯子良是否购买了诉争的402号住房；二是被告冯子良是否享有排除执行的权利。 1.关于被告冯子良是否购买了诉争的402号住房。 被告冯子良提供了《房屋买卖协议》、《结算清单》、47张收据等证据证明自己向被告陈大才购买了房屋一套及门面房一间，并用所供建筑材料款折抵了自己购房款14.4万元。被告陈大才、李发琼对购房事实认可，原告虽提出部分质疑，但无证据证明其主张。原告庭审中申请本院对《房屋买卖协议》中的4名见证人进行核实，经本院逐一当面核实，除见证人冯某的询问笔录不予采信外，其余3人均证实被告冯子良向被告陈大才、李发琼购房的事实。另外，被告冯子良入住该房后还自己申请安装了水、电等，也提供了相应证据加以证明。以上证据相互印证，形成证据锁链，能够证明被告冯子良购买了陈大才、李发琼共同所有的位于广元市昭化区场镇砖混结构房屋中的4楼402号住房，系该住房的权利人，且该权利具有合法性、真实性。 2.关于被告冯子良是否享有排除执行的权利。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” （1）关于被告冯子良是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权利必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中被告冯子良早在2012年9月9日就与被告陈大才签订了《房屋买卖协议》，协议载明了买卖双方的基本情况及房屋的位置、面积、付款方式（材料款抵扣房款）等内容，该协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 （2）关于被告冯子良是否在查封之前已合法占有诉争房产的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态。被告冯子良的举证、陈大才的陈述及本院对见证人的调查核实，均能够证实被告冯子良在2014年就已入住。本院在2019年8月19日作出（2019）川0811执397号执行裁定书，裁定查封诉争房产，显然在被告冯子良已合法占有诉争房屋之后。 （3）关于冯子良是否支付全部价款的问题。被告冯子良在被告陈大才、李发琼夫妇建房时，一直为其提供砂、石、砖等建筑材料，并约定以建筑材料款和购房款合算相抵，该幢楼房建修完毕并入住该房后，被告冯子良、陈大才于2016年9月6日完成全部购房款的结算。 （4）关于未办理过户登记的原因。本案中，被告冯子良与陈大才签订《房屋买卖协议》，协议约定由被告陈大才办理相关分户手续。2014年被告陈大才、李发琼办理了该幢楼房的房产证和土地使用证后一直未办理分户。2017年被告陈大才、李发琼在未告知被告冯子良的情况下，擅自把该幢房屋整体评估后，全部抵押给原告贷款67万元。在本院执行过程中，被告冯子良才知道整幢房屋被法院查封的事实。被告冯子良未办理过户登记，与被告陈大才、李发琼迟延分户和抵押该幢房屋有直接关系，并非其自身原因导致。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告称被告冯子良明知涉案房产已经抵押给原告，仍然签订购买房屋协议，不符合善意取得的主张即没有提供相关证据证明，又与本案查明的事实不符，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四、二十八条的规定，判决如下： 驳回原告诉讼请求。 本案案件受理费2300元，由原告广元市贵商村镇银行股份有限公司昭化支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广元市中级人民法院。 审 判 长  舒启荣 审 判 员  宁 勇 人民陪审员  卿明霞 二〇二〇年三月三日 书 记 员  陈 琴 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。 （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性和真实性； （三）该权利能否排除执行。” 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。