四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初628号 原告：王雨,男，1979年12月15日出生，汉族，住四川双流县。 委托诉讼代理人：熊彬茹（系王雨母亲），女，1954年1月14日出生，汉族，住四川双流县。 被告：四川省仁寿县双良房地产开发有限公司，住所：仁寿县文林镇滨河路上段，统一社会信用代码：91511421742296947Y。 法定代理人：田学良，经理。 被告：熊春潮，男，1967年4月15日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二被告的委托诉讼代理人：李光才，四川陵州律师事务所律师。 原告王雨与被告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司（以下简称：四川仁寿双良房地产公司）、熊春潮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王雨的委托诉讼代理人熊彬茹，被告四川仁寿双良房地产公司、熊春潮的委托诉讼代理人李光才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王雨向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同义务，及时为原告办理“嘉南国际”1幢1层4号门市的产权证书并承担办证费用；2.判令被告给付原告违约金439297元；3.被告承担本案诉讼费。事实及理由：2012年7月20日，原告与被告签订了“嘉南国际”1幢1层4号门市的《房屋买卖合同》（合同备案号为37213号）、《商品房买卖合同补充协议》，原告采用的支付方式是全款，该套房屋的成交价为2098890元。合同签订后原告向被告缴纳了购房全款及办证所需的一切税费等，2011年12月31日被告向原告交付了房屋。房屋交付后至今被告没有为原告办理该套房屋的产权证书。依据合同第十九条之规定，被告应在2013年12月31日前为原告办理并交付该套房屋的产权证书，如原告未能取得房屋所有权证书，被告即按日向原告支付已交房款的万分之一补偿原告。截止2019年9月26日，被告应付违约金2098890元×0.0001×2093天=439297.67元。综上所述，被告未按合同约定履行义务，已构成违约，为了维护原告的合法权益，特诉至本院，请求判如所请。 被告四川仁寿双良房地产公司、熊春潮辩称，一、1.原告起诉被告四川仁寿双良房地产公司诉争房屋所涉及的房屋买卖合同房款的收取及房屋维修基金、代收税款等行为以原告提交的书面证据为准；2.原告与被告四川仁寿双良房地产公司签订的房屋买卖合同以及被告四川仁寿双良房地产公司交付房屋给原告这个是事实，被告四川仁寿双良房地产公司予以认可；3.原告与被告四川仁寿双良房地产公司的购房款、房屋维修基金、代收税费最终的具体数字要以原告领取不动产证时与被告进行最终结算，因为合同面积与将来的不动产面积根据规定可能存在误差。二、被告四川仁寿双良房地产公司逾期未给原告办理不动产证确实违约，被告四川仁寿双良房地产公司认可，造成拖延办证的原因是国土资源局要加收超过容积率的土地出让金造成诉讼，所以被告认为违约金过高请求调整。三、被告熊春潮系被告四川仁寿双良房地产公司在嘉南国际开发项目的工作人员，被告熊春潮就嘉南国际开发项目的有关工作事项不属于被告熊春潮的个人行为，其系被告四川仁寿双良房地产公司的公司行为，因此被告熊春潮在该案中不承担任何责任。 为支持自己的诉讼请求，原告向本院提交了以下几组证据： 一、原告的身份证复印件及被告企业信用信息复印件。拟证明诉讼主体资格。 二、《商品房买卖合同》复印件，拟证明原、被告之间的房屋买卖合同关系成立及原告的购房金额。 三、收据复印件等，拟证明原告将购房款、税费、房产税、契税等都交完了。 四、银行转款凭证，拟证明原告向被告实际交付了购房款。 被告四川仁寿双良房地产公司、熊春潮的质证意见是：对证据三性无异议，关联性强调一下，证明原告与被告四川仁寿双良房地产公司建立的房屋买卖关系，并没有与被告熊春潮建立房屋买卖关系。 被告四川仁寿双良房地产公司、熊春潮未提供证据。 经质证，二被告对原告提供的证据三性均无异议，本院对原告提供的证据予以认可。 经审理查明，2012年7月30日，原告王雨与被告四川仁寿双良房地产公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告四川仁寿双良房地产公司开发的位于仁寿县国际社区）壹幢壹层肆号商业用房，房屋建筑面积208.43平方米，总价款2098890元。合同第五条约定的付款方式为一次性付款；第十条交付条件出卖人应当在2012年4月30日前向买受人交付该商品房；第十九条产权登记（初始登记）出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起830日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。原告在2010年9月13日支付了购房定金210000元，2010年9月20日支付了购房款715859元，2012年7月30日支付了购房款1023031元，被告四川仁寿双良房地产公司于2013年11月22日为原告办理了备案登记，合同签约备案号：37213。被告于2011年12月31日向原告交付了案涉商业用房，但一直没有为原告办理不动产权利证书。现原告诉来本院，提出上述诉讼请求，请求判如所请。 本院认为，原告与被告四川仁寿双良房地产公司于2012年7月22日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的规定，属有效合同，双方当事人均应依照合同的约定履行合同义务。原告履行了支付全部购房款的义务，被告也应履行办理产权登记的合同义务。双方约定案涉房屋于2012年4月30日前交付，根据双方在合同中约定被告四川仁寿双良房地产公司应当在房屋交付之日起830天内为原告办理房屋所有权证书的约定，被告四川仁寿双良房地产公司应在2014年8月8日以前为原告办理房屋所有权证书。被告四川仁寿双良房地产公司至今未为原告办理房屋所有权证书，也没有证据证明未能办理房屋产权证书系原告原因所致。因此，四川仁寿双良房地产公司逾期为原告办证属违约行为，应当向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金的规定，违约金兼具补偿性和惩罚性功能，体现了当约定违约金过分高于或者低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，本案中，被告四川仁寿双良房地产公司向原告交付了案涉商业用房，原告也一直在对该商业用房在进行出租使用。被告四川仁寿双良房地产公司未能按约定时间为原告办理房屋所有权证书，如果仍然按照合同约定由四川仁寿双良房地产公司承担已付房屋价款日万分之一的违约金的话，对于四川仁寿双良房地产公司来说明显不公平，应当对违约金数额予以变更。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对违约金的确定应当考虑违约行为对守约方当事人造成的损失。但本案原告并没有提供证据证明因四川仁寿双良房地产公司未按合同约定为其办理房屋所有权证而遭受的具体损失。根据本案当事人的过错程度及违约的原因、守约方的损失情况等实际情况，本院酌定四川仁寿双良房地产公司应支付原告违约金11000元。 对于原告要求被告熊春潮履行合同义务的诉讼请求，被告熊春潮在《商品房买卖合同》中四川仁寿双良房地产公司的委托代理人处盖章，被告熊春潮并不是《商品房买卖合同》的相对方，故对原告要求被告熊春潮履行合同义务的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为原告王雨办理位于仁寿县国际社区1栋1层4号商业用房的不动产登记证书； 三、被告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告王雨逾期办证违约金11000元； 五、驳回原告王雨的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7890.00元，减半收取3945.00元，由被告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  李琴 二〇二〇年三月二十五日 书记员  苏宇