台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1004民初8536号原告：潘正德，男，1972年4月15日出生，汉族，住台州市路桥区。被告：浙江润霖控股集团有限公司，住所地台州市路桥区峰江南新街。法定代表人：葛大芝，系公司经理。被告：王冰，男，1972年9月24日出生，汉族，住台州市椒江区。上述二被告委托诉讼代理人：蒋希、阮涛涛，浙江利群律师事务所律师。被告：台州市启昊置业有限公司，住所地台州市路桥区螺洋街道银苑路99号名门嘉苑小区12幢102室。法定代表人：葛大芝，执行董事。联合管理人：浙江六和律师事务所、浙江榴岛律师事务所、浙江至诚会计师事务所有限公司。委托诉讼代理人：黄宝鹤，浙江榴岛律师事务所律师。原告潘正德与被告浙江润霖控股集团有限公司、王冰保证合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，被告王冰于2019年12月16日向本院申请追加台州市启昊置业有限公司为被告，本院予以准许，并依法适用简易程序，于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告潘正德、被告浙江润霖控股集团有限公司及王冰的委托诉讼代理人蒋希、被告台州市启昊置业有限公司委托诉讼代理人黄宝鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘正德向本院提出诉讼请求：1.判令被告浙江润霖控股集团有限公司、王冰向原告支付逾期交房违约金（自2016年2月1日起至实际交房之日止，以原告实际交付房款1767962元为基数，按日万分之三计算）；2.判令被告浙江润霖控股集团有限公司、王冰向原告支付逾期交付权属证书违约金（自2016年4月30日起至实际交付权属证书之日止，以原告实际交付房款1767962元为基准，按日万分之一计算）。事实与理由：被告浙江润霖控股集团有限公司变更登记前名称为浙江玉峰实业集团有限公司。2015年6月19日，原告与台州市启昊置业有限公司经协商签订了二份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买“玉峰广场”1幢2-2402、2-2403室的住宅及A114、A162地下室车位，房价为1767962元。原告在2015年6月19日前一次性付清全部房款。台州市启昊置业有限公司在2016年1月30日前将符合条件的商品房交付给原告，并约定了违约责任，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之叁的违约金。台州市启昊置业有限公司在2016年4月29日前将土地、房屋权属证书交付给原告，并约定了违约责任，自本合同第十六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之壹的违约金。《商品房买卖合同》签订当天，原告按约支付了全部购房款，台州市启昊置业有限公司向原告出具了相应的收款收据。原告已完成全部义务。2016年1月21日，台州市启昊置业有限公司向原告发出《延期交房告知函》，明确因承建公司方面的原因，房屋将延期交付，同时承诺按《商品房买卖合同》相关条款承担责任。2016年6月21日，第一、二被告作为担保人在《业主澄清以下5点诉求》上签字同意担保。由于交房的时间一再推迟，原告等业主在路桥新城开发管理委员会的协调下，再次与台州市启昊置业有限公司以及二被告协商，二被告于2016年7月15日再次出具《承诺书》明确二被告为玉峰广场项目作担保，并承诺玉峰广场须在2017年6月30日前竣工验收合格并交付。至今，玉峰广场项目仍未通过竣工验收备案并交付给业主。原告认为，原告与台州市启昊置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，第一、二被告出具的《承诺书》也具有法律约束力。现台州市启昊置业有限公司未按约交房，第一、二被告作为担保人，未承担相应的担保责任，其行为均己经严重侵犯了原告的合法权益。据此提起诉讼。被告浙江润霖控股集团有限公司、王冰辩称，1、被告浙江润霖控股集团有限公司、王冰在法律上从未有提供担保的意思表示，二被告与原告之间并未正式成立法律意义上的保证关系。《承诺函》、《业主澄清以下5点诉求》均不能证明双方之间存在保证合同；《承诺书》如果出具过，也没有具体保证的内容，不能证明双方的保证合同成立，承诺的事项非常多，均是事务性的，但都不是法律上保证的内容。只有在购房合同上签字担保才构成真正的保证合同；承诺书上写明是承诺人，不是保证人字样；承诺书是对玉峰广场项目的保证，并不是对违约金本身的担保。2、保证期限上，2016年出具的《承诺书》，有约定交付时间，故应适用6个月的保证期间，并且已经超过了该保证期限。而根据破产法的相关规定，应当在破产程序六个月内向保证人申请主张，且不能超过主债务的范围；3、逾期交房违约金与逾期办证违约金不能同时主张，且明显过高。本案系被告台州市启昊置业有限公司未能按时交房的一个违约行为导致，原告基于同一违约行为主张两笔违约金，不符合违约金设定的原始目的和法律规定；原告主张的逾期交房违约金与逾期办证违约金总额已达到合同总价款54%，符合《合同法》第114条规定的“过分高于造成的损失”，恳请法庭根据《合同法》解释第29条规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素综合考虑，予以适当减少。被告台州市启昊置业有限公司辩称，1、被告台州启昊置业有限公司作为当事人主体不适格，与法律规定不符；2、被告在2019年8月5日被法院裁定进入破产程序，所有的债务应通过债券申报、审核和异议程序，不能对个案通过诉讼方式解决，故其作为债务人参加诉讼不符合破产法的规定；3、本案是债权人向连带担保人主张权利，不需要主债务人进行诉讼，原告也不愿意追加，故将台州市启昊置业有限公司作为被告不符合法律规定，被告追加的理由不成立，如需查明可将其作为证人。本院经审理认定事实如下：2015年6月19日，原告潘正德与被告台州市启昊置业有限公司签订两份《浙江省商品房买卖合同》，备案合同编号为：2015预0002378、2015预0002358，约定：台州市启昊置业有限公司向原告预售玉峰广场1幢2-2402室、2-2403室及A114号、A162号地下室车位，两套房屋及车位总价为1767962元；原告于2015年6月19日前一次性付清全部房款；台州市启昊置业有限公司应当在2016年1月30日前将符合条件的商品房交付原告使用；若被告台州市启昊置业有限公司逾期交房超过90天，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告台州市启昊置业有限公司按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；被告台州市启昊置业有限公司承诺于2016年4月29日前取得规定的土地、房屋权属证书，交付给原告，在约定日期起90日以后，被告台州市启昊置业有限公司仍不能交付权属证书或登记证明的，被告台州市启昊置业有限公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。尔后，原告向被告台州市启昊置业有限公司支付了全部购房款项1767962元，被告台州市启昊置业有限公司分别于2015年6月18日、2016年6月18日出具了收款收据。2016年1月21日，台州市启昊置业有限公司向原告发出延期交房告知函，以承建公司方面原因以及公司当前的运营状况影响交房日期为由，通知原告房屋将延期交付。截止开庭时，案涉商品房尚未竣工验收。2016年6月21日，浙江玉峰实业集团有限公司及被告王冰出具《业主澄清以下5点诉求》，载明：“（1）业主实打实拿钱买房唯一合法契约是购房合同。（2）购房合同责任义务已相当明确了，不需要再订有背合同内容的协议。（3）过错在王冰，要取得业主谅解，表达诚意必须要在购房合同上签字担保启昊公司。（4）业主回报王冰诚意，同意做到不上访、不抗议、不闹事。（5）在购房合同上签字担保，以每户为单位进行不作集体签约。时间：2016.6.21。合同编号：20140900198、20140900200”等字样。2016年7月15日，原告等业主与三被告在路桥新城开发管理委员会进行协调后出具《承诺书》，载明：“王冰个人和浙江玉峰实业集团有限公司为台州市启昊置业有限公司玉峰广场项目作担保并承诺：1、严格按照资产处置及筹资计划的金额及时间实施，并保证资金全部进入监管帐户。2、玉峰广场项目必须在2016年8月25日前开工，必须在2017年6月30日前竣工验收合格并交付。如不能交付，重新启动违约金程序。（包含延期办理房产证的违约金）3、每半个月向业主通报项目推进情况。4、房产证必须在2017年12月31日前办理完成。5、此承诺对全体玉峰广场业主有效。6、此承诺书自2016年7月15日起生效。8、王冰个人及浙江玉峰实业集团有限公司为以上承诺负一切法律责任。”另查明，2018年3月21日，浙江玉峰实业集团有限公司名称变更为浙江润霖控股集团有限公司。2019年8月5日，本院出具（2019）浙1004破申9号民事裁定书，裁定受理被告台州市启昊置业有限公司的破产清算申请。2019年8月29日，本院对玉峰广场1幢4-2403室业主徐大正、周红平诉台州市启昊置业有限公司、浙江润霖控股集团有限公司、王冰的商品房预售合同纠纷一案，作出（2019）浙1004民初5072号民事判决书，判决台州市启昊置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付徐大正、周红平以房款总价1216203元为基数自2016年2月1日起至判决确定的履行之日止按每日万分之三计算的违约金；浙江润霖控股集团有限公司、王冰对上述款项承担连带保证责任。承担保证责任后，有权向被告台州市启昊置业有限公司追偿。该民事判决已生效。上述事实，有原告提交的身份证、企业信用信息、常住人口信息、商品房买卖合同二份、收款收据二份、延期交房告知函二份、业主澄清以下5点诉求、承诺书、（2019）浙1004民初5072号民事判决书及原、被告的陈述等证据所证实。本院认为，为查明案件事实，本院根据被告王冰的申请，追加台州市启昊置业有限公司为本案被告参加诉讼，并无不妥。庭审中，经本院依法释明，原告潘正德仍以保证合同关系要求被告浙江润霖控股有限公司、王冰承担责任，系其对自身权利合法处置，未违反法律之规定，本院予以认定。本案的争议焦点为：一、浙江玉峰实业集团有限公司即被告浙江润霖控股集团有限公司和王冰应否承担连带保证责任的问题。被告辩称其在《业主澄清以下5点诉求》及《承诺书》上承诺的均是对玉峰广场项目事务性的保证，不是法律意义上的保证，也不是对违约金的保证，只有在购房合同上签字才能构成真正的保证。根据2016年7月15日的《承诺函》内容，“王冰个人和浙江玉峰实业有限公司为台州市启昊置业有限公司玉峰广场项目作担保并承诺：2.玉峰广场项目必须在2017年6月30日前竣工验收合格并交付，如不能交付，重新启动违约金程序，包含延期办理房产证的违约金；4.房产证必须在2017年12月31日前办理完成；8.王冰个人及浙江玉峰实业集团有限公司为以上承诺负一切法律责任。”被告王冰和浙江玉峰实业集团有限公司作出的上述承诺，已经超出其仅对玉峰广场项目承担道义上的督促推进义务的意思表示，显然是对原告与台州市启昊置业有限公司有关商品房买卖合同涉及的交房时间、办证时间、违约责任等义务，自愿提供法律上的担保，其意思表示明确，理应承担相应的法律责任。否则，二被告所作出的担保及承诺，将失去法律上的意义，亦有悖于业主基于二被告作出的担保承诺而同意谅解的初衷。故，本院根据《业主澄清以下5点诉求》及《承诺书》出具的背景、内容，认定浙江玉峰实业集团有限公司即被告浙江润霖控股集团有限公司和王冰应对购房合同中约定的违约责任承担连带保证责任。二、原告潘正德要求被告浙江润霖控股集团有限公司和王冰对违约金的支付承担连带保证责任是否已经超过诉讼时效。本院认为，现原告潘正德向被告浙江润霖控股集团有限公司和王冰主张的是违约金的担保责任，而被告在《承诺书》中只是对项目的交付、房产证的办理以及《承诺书》的生效时间做出约定，并未对重启违约金程序后的履行期限进行了约定，且本案所涉商品房买卖合同中也未有上述约定，故债权人可以随时要求债务人履行义务，但应当给予其必要的准备时间；保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起，本案中，原告潘正德在起诉之前没有明确要求债务人承担违约责任的意思表示，被告亦未提交相应的证据予以反驳，故本院认定原告潘正德要求被告浙江润霖控股集团有限公司、王冰承担连带保证责任未超过诉讼时效，被告关于保证期间已过的抗辩，本院不予采信。三、在被告台州市启昊置业有限公司已进入破产程序的情况下，两被告的保证责任范围问题。被告辩称，本案纠纷的被告州市启昊置业有限公司已于2019年8月5日进入破产程序，主债务停止计息，基于担保从属性的特征，保证责任范围不应大于主债务，即二被告应承担的违约金只能计算至2019年8月5日。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息，是破产法为了保障破产程序顺利进行和债权公平清偿而作的特殊规定，但债权人向未破产的保证人主张承担保证债务，属普通民事救济方式，并不存在需要特殊考量的因素，不应适用破产法中的特别规定。且保证设立的目的就是为了确保债权人在不能从债务人处获得清偿的情形下，通过向保证人主张清偿而实现债权，如不允许原告就其不能从破产的台州市启昊置业有限公司处获得清偿的债权向二被告主张清偿，则完全有违保证设立的初衷。另，被告王冰和浙江玉峰实业集团有限公司在提供担保时，已明确保证的违约金为延期交房违约金和延期办理房产证的违约金，二被告对购房合同约定的两种违约金全部承担保证责任，符合保证人的意思表示和心理预期，并未加重其保证责任，也没有过分高于造成的损失。故，原告要求被告王冰和浙江润霖控股集团有限公司对自合同约定的交房日期次日起按日万分之三计算的违约金及自合同约定的交付土地、房屋权属证书日期次日起按日万分之一计算的违约金承担连带责任，合理合法，本院予以支持。被告辩称违约金过分高于造成的损失，并要求违约金于实际交房之日支付，理由不足，本院不予支持。庭审中，被告台州市启昊置业有限公司对房款的交付有异议，本院认为，原告潘正德提交的收款收据，有其加盖的财务章予以确认，在未有其他证据予以推翻的情况，足可以证明其已交付了房款；被告王冰、浙江润霖控股集团有限公司要求原告潘正德承担逾期交付房款的违约责任，本院认为，原告提交的收款收据上载明的时间应为被告台州市启昊置业有限公司出具该收款收据的时间，原告潘正德是否按约定交付房款以及是否需承担违约责任，鉴于本案所涉《商品房买卖合同》系原告潘正德与被告台州市启昊置业有限公司所签订，根据合同的相对性，理应由被告台州市启昊置业有限公司另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第十九条、第二十一条、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告王冰、浙江润霖控股集团有限公司于判决发生法律效力之日起十日内对台州市启昊置业有限公司所欠原告潘正德以房款总价1767962元为基数自2016年2月1日起至判决确定的履行之日止按每日万分之三计算的违约金及自2016年4月30日起至判决确定的履行之日止按每日万分之一计算的违约金承担清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13450元，减半收取6725元，由被告浙江润霖控股集团有限公司、王冰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 赵陈超二〇二〇年三月十一日代书记员 徐樱倪?附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。?