海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终68号上诉人（原审被告）：陈亚娇，女，1984年1月3日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：陈文，男，1968年8月21日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：海南我房旅居集团有限公司（原名为海南我房地产顾问有限公司），住所地海口市龙昆南路金霖花园别墅B7幢。统一社会信用代码：914600006989042113。法定代表人：林志标，总经理。委托诉讼代理人：马超，男，该司法务。委托诉讼代理人：史青燕，女，该司员工。原审第三人：李佳玲，女，1981年12月22日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。上诉人陈亚娇因与被上诉人海南我房旅居集团有限公司（以下简称我房旅居公司）及原审第三人李佳玲居间合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初1216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈亚娇的上诉请求：1.依法撤销海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初1216号民事判决；2.查清事实，发回重审，依法改判；3.本案一、二审费用由我房旅居公司承担。事实和理由：一、双方争议的购房合同自始至终系非法、无效合同。该合同标的房源是陈亚娇通过陈良直接获取李佳玲的信息，李佳玲请我房旅居公司提供居间服务，而非陈亚娇。因为陈亚娇是非房地产及金融行业专业人员，没有买卖过房产，对房产交易及银行贷款政策不了解，我房旅居公司的工作人员史青燕和陈鼎现诱使陈亚娇签订了该合同。在三方签订中介服务合同前，包括2016年8月28日我房旅居公司诱使陈亚娇签订房屋买卖合同当天，陈亚娇多次反复向我房旅居公司要求提供准确的代办银行按揭贷款政策信息，我房旅居公司提供的工商银行、建设银行和交通银行贷款有无优惠利率政策，是否达到陈亚娇的要求，并告知如果买房成本太高就不考虑从以上三家银行做按揭贷款了。我房旅居公司给出肯定的答复。在此情况下，陈亚娇将2万元现金支付给李佳玲，履行了合同义务。然而，我房旅居公司承诺负责提供从三家银行代办的购房按揭贷款迟迟没有能力促使获批，享受贷款利率的优惠政策更无从谈起，违背了承诺，这增加了陈亚娇的购房成本，购房时间被拖延了半年多，严重地影响了陈亚娇的日常工作和生活，极大地浪费了陈亚娇的时间、精力和日常的费用开销。在此期间，陈亚娇多次催促我房旅居公司履行合同约定重新选择有利率政策优惠的银行。然而，我房旅居公司置之不理，一拖再拖，说按陈亚娇的条件无法申请到按揭贷款，还说当时海口市内所有银行已没有利率优惠政策。极其无奈的情况下，陈亚娇终于通过努力联系到了中国邮政储蓄银行海口市府城城东支行同意给涉案房屋按揭贷款，并享受按揭贷款利率优惠。中国邮政储蓄银行海口市府城城东支行的面签、涉案房屋的评估勘探、税费的缴纳、房产过户等手续全部由陈亚娇自己完成，我房旅居公司无证据证明履行了法定义务，也就是合同的主要义务，更无证据证明为陈亚娇从事居间服务活动支出费用，陈亚娇有理由拒绝我房旅居公司无理的居间费用要求，且我房旅居公司收取的服务费额度的随意性没有法律依据。陈亚娇与李佳玲在交易过程中，自称是我房旅居公司的工作人员史青燕和陈鼎现多次阻挠，甚至使出了诅咒、漫骂、恐吓和讹诈等恶劣手段，陈亚娇顶着极大阻力与李佳玲自行完成交易，后本着人道主义原则，将3000元现金交给我房旅居公司经纪人郑碧玉上缴给我房旅居公司。我房旅居公司隐瞒事实，要求其经纪人郑碧玉不承认已收取3000元服务费。我房旅居公司利用格式条款合同向一审法院虚假诉讼，索取不当所得，其主张的格式条款合同属无效条款。我房旅居公司提交的证据《房屋买卖合同》与起诉状所述事实不实，我房旅居公司是由李佳玲请来提供居间服务的，而非陈亚娇。二、一审判决适用法律不当。由于三方签订的房屋买卖合同第七条第二款约定：“乙方承担代理服务费33360元整……”，与国家法律相违背，属于无效合同。我国合同法第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”我房旅居公司有虚假诉讼、恶意诉讼的嫌疑。一审法院认为陈亚娇的答辩观点不属于民事诉讼的审查范围，片面依据房屋买卖格式合同所列条款，错误判决陈亚娇支付我房旅居公司主张的金额33360元，属适用法律不当。三、本案事实不清。一审判决没有对责任划分作出正确判断，采信我房旅居公司的无效合同导致错误判决。我房旅居公司已涉嫌非法占有罪，应依法移交司法机关，追究其刑事责任；同时，涉嫌“炒房”帮凶，严重扰乱社会经济秩序，严重破坏了海南自贸区（岛）的建设。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，驳回我房旅居公司的诉讼请求，支持陈亚娇的上诉请求。我房旅居公司辩称：一、本案所涉《房屋买卖合同》（合同编号：0002377）系合法、有效的合同。陈亚娇基于购房需求，口头向我房旅居公司提出服务请求，希望我房旅居公司能在海口帮其物色合适的房产。经我房旅居公司多番努力，陈亚娇与李佳玲达成了购房合意。2016年8月28日，陈亚娇与我房旅居公司签订了《服务确认书》，明确我房旅居公司为本次买卖交易的居间方，负责为买卖双方提供居间服务并促成买卖交易。同日，我房旅居公司、陈亚娇和李佳玲基于平等、公平和自愿原则签订了《房屋买卖合同》（合同编号：0002377），该合同系合同当事人的真实意思表示,三方均签字盖章确认。涉案《房屋买卖合同》第七条及《服务确认书》均确认了由陈亚娇承担代理服务费33360元。根据合同法第三十二条规定，涉案《房屋买卖合同》已成立，无违反国家法律法规的强制性规定，系真实有效的合同。二、我房旅居公司已履行居间服务义务，陈亚娇理应支付代理服务费。经过我房旅居公司的多方努力，已促成了涉案《房屋买卖合同》的签订。该合同签订后，我房旅居公司基于作为居间人的义务，积极配合陈亚娇先后到交通银行、中国邮政储蓄银行海口城东支行办理贷款面签事宜。且经我房旅居公司与公司业务员核实，至今尚未收到任何代理服务费，我房旅居公司已履行完毕居间服务义务，理应获得居间服务费。涉案合同不仅涉及陈亚娇与第三人双方间的房屋买卖关系，同时也包含了陈亚娇与我房旅居公司之间的居间法律关系，陈亚娇拒不支付代理服务费的行为，已构成违约。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回陈亚娇的上诉，维持原判。李佳玲未陈述意见。我房旅居公司的一审诉讼请求：1.请求判令陈亚娇支付代理服务费33360元；2.本案诉讼费由陈亚娇承担。一审法院查明：2016年8月28日，我房旅居公司与陈亚娇签订了一份《服务确认书》，该确认书载明：（甲方）陈亚娇；成交物业：海口市新大洲大道375-2号滨江帝景S2地块一期12栋7层B-704房；业务类别：买卖；成立金额：115万元；服务费金额：33360元。现由我房公司（乙方）提供上述所选服务，甲方应于与上述物业交易相对方签约或完成咨询服务当日支付上述服务费予乙方。备注：乙方作为本次买卖交易的居间方，负责为买卖双方提供居间服务并促成买卖交易。同时协助双方当事人办理买卖关系建立后的按揭、交易过户、房屋交付等后续服务。当日，第三人李佳玲作为甲方（卖方），陈亚娇作为乙方（买方），我房旅居公司作为丙方（经纪方），三方签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方出售位于海口市××道房给乙方，房屋所有权证号为海房字第XXXX号，房屋交易价格为115万元。同时还约定，甲乙双方同意通过丙方指定银行办理相关贷款手续，并于甲、乙双方材料齐全3个工作日办理贷款初审手续。（1）、购房成交价115万元甲方净拿；（2）、首付款345000元（含定金2万元）定于房产证解押当天支付给甲方；（3）、剩余尾款805000元通过银行贷款支付给甲方。另外还约定，乙方承担代理服务费33360元，上述费用于签订本合同当日支付，乙方如需贷款，另需承担因办理贷款而产生的包括但不限于以下费用：如担保费、评估费、抵押登记费等。本合同签订后，丙方的居间服务已成功达成，如因买方或卖方违约，违约方需向丙方支付代理服务费，且丙方有权追究违约方的法律责任。合同签订后，我房旅居公司作为居间人依据合同约定协助买卖双方到银行办理按揭贷款，但因陈亚娇未能支付40%的首付款，银行未给其办理按揭贷款。此后，陈亚娇通过朋友在中国邮政储蓄银行海口城东支行办理了按揭贷款。陈亚娇也依据合同约定，向卖方第三人李佳玲支付了购房款，买卖双方现已完成了交易房屋的过户手续，涉案房屋已过户至陈亚娇的名下。因陈亚娇以我房旅居公司未履行居间人的义务，拒绝向我房旅居公司支付服务费。为此，我房旅居公司遂向原审法院提起本案诉讼。一审法院认为，我房旅居公司、陈亚娇签订的《服务确认书》和我房旅居公司、陈亚娇及第三人签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效的合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在本案中，我房旅居公司作为居间人促成了陈亚娇与第三人签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：“本合同签订后，丙方（我房旅居公司）的居间服务已成功达成，如因买方（被告）或卖方（第三人）违约，违约方需向丙方支付代理服务费，且丙方有权追究违约方的法律责任”，现涉案房屋已办理过户至陈亚娇名下。陈亚娇作为委托人应当依据《服务确认书》和《房屋买卖合同》的约定履行自己的义务，向我房旅居公司支付服务费33360元。陈亚娇未依约履行其义务，应承担违约责任。我房旅居公司请求陈亚娇支付其服务费33360元有事实和法律依据，一审法院予以支持。陈亚娇认为我房旅居公司没有履行居间合同约定的义务，未能协助其办理银行按揭贷款，故不应当向其支付服务费33360元，其理由不能成立，一审法院不予采纳。第三人经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证和辩论的权利，一审法院依法缺席判决。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：限陈亚娇于本判决生效之日起十日内向我房旅居公司支付服务费33360元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费634元，由陈亚娇负担。二审中，上诉人陈亚娇提交证明一份，用于证明陈良提供房源信息，且购房完成以后，已将3000元现金的劳务费交给我房旅居公司的工作人员邓碧玉，邓碧玉将该款项交给了我房旅居公司。经质证，我房旅居公司对该证明的真实性、合法性和关联性均不予认可，不能证明涉案房屋的出售信息是通过陈良获取的；其次，经核实，我房旅居公司并没有邓碧玉这名员工，有个已经离职的员工叫郑碧玉，郑碧玉曾向我司表示，没有收到过任何劳务费或其他的款项。所以上诉人提交的这份证据也无法证明是邓碧玉将款项交给了我司。本院认证意见为，该证据无其他证据予以佐证，无法核实真实性，本院不予采信。本院查明其他的事实与一审查明的事实一致。二审查明，2018年7月11日，海南我房地产顾问有限公司变更名称为海南我房旅居集团有限公司。本院认为，本案的争议焦点是：我房旅居公司要求陈亚娇支付代理服务费33360元是否有事实和法律根据。陈亚娇与我房旅居公司签订的《服务确认书》及与李佳玲、我房旅居公司三方签订的《房屋买卖合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定合法有效并无不当，本院予以确认。《服务确认书》中约定，甲方（陈亚娇）应于与上述物业交易相对方签约或完成咨询服务当日支付上述服务费于乙方（我房旅居公司）。《房屋买卖合同》约定，乙方（陈亚娇）承担代理服务费33360元；该费用于签订本合同当日支付；本合同签订后，丙方（我房旅居公司）的居间服务已成功达成。现涉案房屋买卖已完成，且已办理过户至陈亚娇名下，陈亚娇应当依据《服务确认书》和《房屋买卖合同》的约定履行自己支付居间服务费的义务。一审法院支持我房旅居公司关于要求陈亚娇向其支付服务费33360元的诉请正确，本院予以维持。陈亚娇关于其与我房旅居公司签订的合同系非法、无效合同，并非我房旅居公司提供房源信息，我房旅居公司未协助其办理银行按揭贷款，不应当支付服务费33360元等上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人陈亚娇的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费634元，由上诉人陈亚娇负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 璐审 判 员 刘思其审 判 员 林 梅 二〇二〇年三月二十七日法官助理 姜 倩速 录 员 吴虹瑶附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。