浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0783民初3394号 原告（反诉被告）：张祝安，男，1952年1月12日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：王凯，浙江国翔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐锋，男，1980年2月16日出生，汉族，住武义县。 委托诉讼代理人：潘琼华，浙江金道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟晓如，女，1982年1月7日出生，汉族，住武义县。 原告张祝安为与被告徐锋买卖合同纠纷一案，于2019年3月11日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定适用简易程序审理，在本案审理过程中，被告徐锋向本院提起反诉，本院予以准许，决定合并审理，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，依法组成合议庭，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张祝安的委托诉讼代理人王凯，被告（反诉原告）徐锋及其委托诉讼代理人潘琼华到庭参加两次庭审，原告（反诉被告）张祝安，被告（反诉原告）徐锋的委托诉讼代理人钟晓如到庭参加了第一次庭审。在本案审理过程中，本院依原告（反诉被告）张祝安的申请，裁定查封被告（反诉原告）徐锋价值61万元范围内的财产；依被告（反诉原告）徐锋的申请，委托东阳市一达价格事务所对重建房屋费用进行鉴定，该所于2019年9月30日作出估价报告书；原告（反诉被告）张祝安申请对《协议书》中“45天内来拆运”是否为其所签进行笔迹鉴定，但其于2019年6月11日自认“45天内来拆运”是为其本人所写。本案现已审理终结。 原告张祝安起诉称：原告张祝安向被告徐锋购买位于武义县的古建筑上的木结构，约定价款为140万元，在原告张祝安支付总价款50%后可以拆除古建筑上的木结构。原告张祝安向被告徐锋支付了定金10万元并陆陆续续支付了货款41万元。被告徐锋在未告知原告张祝安及征得其同意的情况下，自行拆除古建筑上的木结构，并将原木结构所用的老材料用新材料替换，使原标的物完全丧失价值。原告张祝安得知后，多次与被告徐锋协商未果。诉请要求判令：一、解除原告张祝安与被告徐锋之间签订的买卖合同；二、被告徐锋返还原告张祝安已经支付的货款41万元并双倍返还定金20万元。 被告徐锋未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：原告张祝安与被告徐锋于2017年3月30日签订的买卖合同中对拆除房屋的时间、付款期限做了约定，即原告张祝安在45天内付完价款的50%才能拆除，但是原告张祝安请求先拆除房屋，在被告徐锋未收到总价款的50%的情况下，被告徐锋同意先拆除房屋，后原告张祝安叫人过来拆除房屋，因原告张祝安未付到总价款的50%，不能把木材运走，嗣后，经被告徐锋多次催促，但张祝安还是一直未付款。本案合同的解除权在被告徐锋。原告张祝安的诉讼请求无事实依据。 被告徐锋提起反诉称：反诉被告张祝安向反诉原告徐锋购买坐落于武义县的古建筑上的木结构，约定：总价款为140万元，在反诉被告张祝安支付总价款50%后方可以拆除古建筑上的木结构，45天内来拆运，运走前付清。反诉被告张祝安支付了10万元定金后，经反诉原告徐锋催讨，张祝安仍未履行相应付款的义务。诉请要求判令：一、解除反诉原告徐锋与反诉被告张祝安签订的《协议书》；二、反诉原告徐锋没收反诉被告张祝安已支付的定金10万元；三、反诉被告张祝安赔偿反诉原告徐锋重建费损失35万元。 反诉被告张祝安口头答辩称：反诉被告张祝安都是按时付款的，反诉被告张祝安手上的这一份合同没有“45天内拆运”这个几字。反诉被告张祝安是守约方，反诉原告徐锋无权没收定金。35万元的损失没有相应证据证明。 经开庭审理，原、被告对下列事实无异议，本院予以确认： 2017年3月30日，被告（反诉原告）徐锋（甲方）与原告（反诉被告）张祝安（乙方）签订《协议书》一份，约定：一、协议所订古房座落于武义，占地面积约685平方米。古房的所有人为被告（反诉原告）徐锋（只要整幢木结构及柱石）。二、甲方确认家庭内以及房屋共有人已商量好其可作为代表卖房，同时保证该房房产、地产无任何邻里、公私、文保等纠葛，如有纠纷由甲方自行解决，以确保本协议的履行。三、双方约定成交价为1400000元整。乙方于2017年3月28日前交甲方购房定金壹拾万元，付足总房款的50%即可开始拆房，运走前付清。45天内来拆运。四、乙方如在本协议生效后改变购房计划放弃购买此房的，甲方可以没收乙方所交定金，同时向乙方收取买卖该房产生的误工费。甲方保证拆运前不缺少或损坏该房的任何构件，以现状为准，并保证按约定符合乙方拆运条件。甲方也不得以任何理由不卖或将本古房卖于他人。如有违上述其中某项约定即视为违约，如甲方违约，除适用定金规则外，还应支付乙方本协议约定成交价双倍的违约金。五、为了确保乙方顺利拆运，甲方提供拆拆房与搬运所需场地，保证道路顺畅并处理好相关事宜。如没处理好相关事宜产生的误工费，由甲方承担。甲方提供拆房工人食宿及做饭场所。工人伙食费及做饭人员工资由乙方承担。六、本协议一式贰份，甲乙双方各执一份，双方确认协议内容签字后即产生法律效应，如发生争执，由乙方户籍所在地人民法院管辖。原告（反诉被告）张祝安于2017年3月28日支付了定金10万元。原告（反诉被告）张祝安于2017年5月17日、6月4日、6月5日、6月20日、7月14日、8月2日、9月30日、10月21日支付了10万元、1万元、11万元、5万元、2万元、1万元、1万元、10万元，合计41万元。2017年7月、8月左右，被告（反诉原告）徐锋因要造新房子与原告（反诉被告）张祝安协商要求其把涉案房屋先拆除，原告（反诉被告）张祝安拆除了涉案房屋并支付了拆除费用。 2018年10月至2019年4月左右，被告（反诉原告）徐锋把拆下的木结构重新造回去，重建费用经东阳市一达价格事务所有限公司评估，确认为294000元。被告（反诉原告）徐锋花费评估费6000元。 对原告（反诉被告）张祝安提供的用以证明上述事实的《协议书》1份、中国农业银行个人账户明细、存款分户明细查询、平安银行东阳支行个人账户交易明细清单、存款清单各1份和被告（反诉原告）徐锋提供的《协议书》、估价报告书及鉴定费发票各1份，本院予以采纳。 双方的争议焦点：原告（反诉被告）张祝安、被告（反诉原告）徐锋谁先违约？违约责任该如何承担。原告（反诉被告）张祝安认为系被告（反诉原告）徐锋违约并提供了照片2张，被告（反诉原告）徐锋认为系原告（反诉被告）张祝安违约并提供了微信聊天记录、何国梁出具的证明各1份。被告（反诉原告）徐锋对原告（反诉被告）张祝安提供的照片的质证意见为：照片上的房子是被告（反诉原告）徐峰在城里开业时的房子，该房子拆除于2014年5月，2017年看房子时，已经把木结构移到黄龙工业区，买卖标的物是原告（反诉被告）张祝安自己过来看过的。本院经审核认为，在无其他证据相印证的情况下无法说明照片上的房屋就是涉案房屋。原告（反诉被告）张祝安对被告（原告）徐锋提供的微信聊天记录及证人证言的质证意见如下：对微信聊天记录的真实性无异议，对关联性有异议，认为反而可说明在被告（反诉原告）徐锋催促付款后，原告（反诉被告）张祝安按约定陆续支付款项的事实。对何国梁所说的拆除过程不予认可，对其他无异议。本院经审核认为，微信聊天记录具备真实性，予以采纳。证人证言具有何国梁所陈述内容的证明力。本院认为，原告（反诉被告）张祝安的合同义务是付款并把合同标的物运走，被告（反诉原告）徐锋的合同义务是保障可以拆除涉案房屋。按照《协议书》中约定“付足总房款的50%即可开始拆房，运走前付清，45天内来拆运”即于2017年5月15日前来拆运，而在履行合同过程中，经双方协商，在未付足50%货款的情况下，原告（反诉被告）张祝安就拆除了涉案房屋，应视为双方对合同内容进行了变更。在拆除涉案房屋后，原告（反诉被告）张祝安应在合理期限内履行付款义务并运走涉案木结构，但经被告（反诉原告）徐锋多次催讨，原告（反诉被告）张祝安均未履行支付剩余货款，根据合同法的相关规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”原告（反诉被告）张祝安的上述行为致使不能实现双方签订的《协议书》的目的。被告（反诉原告）徐锋要求解除《协议书》的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以准许。具体的解除时间，以本案反诉状副本送达给张祝安即2019年4月19日为准。 本院认为，本案买卖标的物是古木结构，把涉案房屋拆除后古木结构存在损耗，被告（反诉原告）徐锋为了保存古木结构的价值，对房屋进行重建是为防止损失进一步扩大，重建费用294000元和鉴定费6000元（共计30万元）是属于因防止损失扩大而支出的合理费用，该部分费用应由原告（反诉被告）张祝安承担赔偿责任。而根据相关法律规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，本案中，原告（反诉被告）张祝安赔偿被告（反诉）徐锋重建费用及鉴定费系弥补给被告（反诉）徐锋造成的损失，而定金也是为是弥补被告（反诉）徐锋的损失，两者只能择一，故被告徐锋（反诉被告）要求没收定金10万元的诉讼请求不符合相关法律规定，本院不予支持。 根据相关法律规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失”。原告（反诉被告）张祝安要求返还已经支付的货款41万元的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。关于原告（反诉被告）张祝安要求双倍返返定金的诉讼请求，因原告（反诉被告）张祝安系违约方，不适用双倍返还的罚则，故只能返还定金10万元。 综上，原告张祝安的诉讼请求部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。反诉原告徐锋的诉讼请求部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十六条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张祝安与被告（反诉原告）徐锋于2017年3月30日签订的《协议书》于2019年4月19日解除。 二、被告徐锋应于本判决生效之日起十日内返还原告张祝安货款41万元和定金10万元，共计51万元【款项汇至：户名：东阳市人民法院执行款专户，账号：95×××05，开户行：中国工商银行东阳市支行】。 三、反诉被告张祝安应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告徐锋重建损失30万元【款项汇至：户名：东阳市人民法院执行款专户，账号：95×××97，开户行：中国工商银行东阳市支行】。 四、驳回原告张祝安的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告徐锋的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9900元，由原告张祝安承担1900元，由被告徐锋承担8000元。反诉案件受理费8050元，由反诉原告徐锋承担2650元，由反诉被告张祝安承担5400元。保全费3570元，由原告张祝安承担770元，由被告徐锋承担2800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  厉晶晶 人民陪审员  陆智德 人民陪审员  马红灯 二〇二〇年三月三十一日 代书 记员  金思思 适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。