江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终3356号上诉人（原审原告）：赵粉弟，男，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：李颐平，江苏法德东恒（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董灏，江苏睿恒律师事务所律师。上诉人（原审原告）：朱银女，女，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：李颐平，江苏法德东恒（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董灏，江苏睿恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰州市祥云房地产开发有限公司，住所地泰州市春晖路188号E、F幢502室。法定代表人：王阿居。被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司泰州海陵支行，住所地泰州市海陵区海陵南路329号。负责人：陈曙斌，该行行长。委托诉讼代理人：李思民，江苏碧泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋茂杰，江苏碧泓律师事务所律师。上诉人赵粉弟、朱银女因与被上诉人泰州市祥云房地产开发有限公司（以下简称祥云公司）、中国银行股份有限公司泰州海陵支行（以下简称中行海陵支行）金融借款合同纠纷、商品房买卖合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院(2019)苏1202民初418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵粉弟、朱银女上诉请求：1.撤销一审判决主文第一项、第二项中的“被告祥云公司于本判决生效后十日内给付赵粉弟、朱银女自2018年8月13日已偿还的银行贷款2136710.71元”部分；2.改判支持赵粉弟、朱银女一审全部诉讼请求；3.被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：1.一审根据案件部分事实即认定上诉人与祥云公司之间没有真实的购房意思表示系主观推断。一审中就房屋首付款非上诉人支付，上诉人自始至终均表示祥云公司签订商品房买卖合同起初目的一是为了帮助祥云公司宣传促销而刻意抬高价格，二是赵粉弟自身有意购买案涉房屋，三是帮助祥云公司融资。赵粉弟在意图购买案涉房屋的同时，不可能以所谓虚高的价格予以购买，但同时需要兼顾到帮助促销宣传的目的，赵粉弟与祥云公司之间采取了由祥云公司自行制造首付款银行流水的方式，使其能够与签订的商品房买卖合同上载明的房屋价款一致，而其中赵粉弟真正用于购房的款项仅为后来赵粉弟通过按揭方式所支付的款项，该款项才是案涉房屋实际的价值，通过该方式，能够同时达到上述三个目的。关于赵粉弟有购买房屋的真实意思表示从其办理额度为500万元贷款和后续的还款行为即可以看出，如无真实的购房意思表示，赵粉弟为何要以自身的名义办理按揭贷款从而承担如此巨额的风险，特别是祥云公司已明确告知需要融资的情况下仍办理贷款。2015年6月前，案涉房屋的按揭贷款均由祥云公司偿还的原因在于，双方签订商品房买卖合同时，案涉房屋为期房，另考虑到自身购买尚未建成的房屋且需要偿还如此巨额的贷款存在巨大的风险，为了尽可能减少将来可能会发生的损失，即采取的由祥云公司先行偿还的方式。故一审以通谋虚伪行为来否定商品房买卖合同的效力过于武断，并不能因为签订合同时存在宣传促销、协助融资的目的，而否认当事人之间购房的真实意思表示，况且实际中此类方式是房地产开发商宣传、融资的惯用方法。2.案涉房屋已被登记至第三人名下，上诉人无法实现合同目的。一审中，上诉人向法院补充提交了案涉房屋的不动产产权情况表以说明京都花园5幢202室已被登记至第三人名下，因上诉人签订的商品房买卖合同明确载明购买的是京都花园第5幢合149541号（含5幢101室、102室、103室、202室），所购房屋均为整体，现其中一套二层房屋已被登记他人名下，上诉人无法实现购买连号房屋的合同目的，应当有权要求解除商品房买卖合同。3.商品房买卖合同解除的，个人商业用房贷款合同应予以解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。现上诉人因无法实现合同目的，请求解除商品房买卖合同，进而要求解除个人商业用房贷款合同的，应当得到支持。另外，个人商业用房贷款合同解除后，上诉人无需继续偿还剩余贷款，应当由祥云公司继续偿还剩余贷款，上诉人已偿还的贷款本息应由中行海陵支行、祥云公司共同偿还。二审中，上诉人补充以下上诉理由：1.2015年经各方确认实际履行商品房买卖合同后，上诉人与被上诉人祥云公司就案涉房屋价格签订了补充协议，并且为了与2012年各自的行为相对应，所以该合同落款按2012年5月29日时间确认，该份证据我方将作为新证据提供。2.一审相应事实认定错误。判决书第12页关于房屋首付款的说明以及第13页关于2015年之前贷款还款的描述均是一审法院法官的推断，无论款项来源来自何方，但从账户资金来看，都是上诉人赵粉弟和朱银女的资金，因为账户内资金是种类物并非特定物，并不能得出双方没有真实房屋买卖关系的结论。正如被上诉人中行海陵支行在另案诉称时对于2015年之前还贷的部分是确认为上诉人赵粉弟和朱银女的还款的。中行海陵支行答辩称，1.上诉人与被上诉人祥云公司签订商品房买卖合同，其合同目的是刻意抬高房产价格，帮助祥云公司向银行进行融资，这显然违反国家法律强制性规定，因此案涉商品房买卖合同应为无效。2.因为上诉人与祥云公司签署的商品房买卖合同其真实意思并不是购买房屋，双方只是以购房的形式套取银行贷款，而在本案纠纷发生时，因为银行贷款不能按时偿还，且案涉房屋已经登记在第三人名下，因此上诉人坚持说其商品房买卖合同是真实的，其签订合同目的是有意购买案涉房屋，但并不能因此改变商品房买卖合同因违反法律强制性规定应为无效的合同性质。因此不能适用《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。赵粉弟、朱银女向一审法院起诉请求：1.判令解除祥云公司与赵粉弟之间的《商品房买卖合同》；2.判令解除中行海陵支行与赵粉弟、朱银女、祥云公司之间的《个人商业用房贷款合同》；3.判令祥云公司、中行海陵支行共同返还由赵粉弟、朱银女偿还的贷款本金2136710.71元（截止至2018年8月13日）及自2018年8月14日起至判决生效之日止赵粉弟、朱银女已向中行海陵支行归还的贷款本息，同时赔偿以上述贷款本息为基数从赵粉弟、朱银女支付之日至祥云公司、中行海陵支行实际返还之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4.判令由祥云公司向中行海陵支行偿还剩余贷款本金及利息；5.本案诉讼费用由中行海陵支行、祥云公司承担。一审法院认定事实：2012年5月29日，赵粉弟与祥云公司签订《商品房买卖合同》，约定赵粉弟向祥云公司购买位于泰州市海陵区的商用房屋，房屋总价款为10403100元，首付款5403100元，该款是祥云公司先向案外人陈萍转账5403100元，同日，陈萍分为300万元和2403100元两笔转给赵粉弟，赵粉弟再分为300万元和2403100元两笔转给祥云公司，由祥云公司向赵粉弟出具首付款凭证。合同约定出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经竣工验收备案”条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同同时约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期超过90日，买受人有权解除合同”。上述购房余欠款500万元由赵粉弟于2012年8月20日与中行海陵支行签订《个人商业用房贷款合同》，约定中行海陵支行向赵粉弟提供购房贷款500万元，借款期限为120个月，借款利率为浮动利率，逾期还款则在贷款利率水平上加收50%计收罚息，还款方式为等额本息还款法。祥云公司以担保人身份在贷款合同上盖章，为该笔借款提供阶段性担保责任。朱银女向中行海陵支行出具共有人承诺函，同意以所购房屋提供抵押，并自愿作为共同还款人偿还债务，后中行海陵支行依约将贷款发放至祥云公司账户。案涉借款发放后，一直由祥云公司实际还款，直至2015年出现逾期，借款人赵粉弟开始履行还款义务。截止2018年8月13日，赵粉弟已还款2136710.71元。另查明，案涉《商品房买卖合同》签订后，购房人赵粉弟至今未取得所购房屋亦未办理房屋所有权登记及抵押登记手续，案涉房屋实际已登记在案外人名下。关于赵粉弟、朱银女诉称中提及的案涉房屋“他项权证”真实性问题，一审法院曾在（2018）苏1202民初3888号中行海陵支行诉赵粉弟、朱银女、祥云公司金融借款纠纷一案中以案涉房屋和土地他项权证均系伪造，可能涉嫌犯罪向公安移送，后公安不予立案退回一审法院。结合当事人提交证据及当庭陈述，本案的争议焦点为：1.案涉商品房买卖合同的效力及是否解除；2.案涉贷款合同的效力及是否解除。关于争议焦点一，一审法院认为，赵粉弟与被告祥云公司签订《商品房买卖合同》，首付款实际来源于祥云公司，赵粉弟未向出售人实际支付购房款。贷款发放后，贷款本息均由祥云公司偿还直至2015年出现逾期。案涉房屋所有权并未转移至赵粉弟名下，赵粉弟从未实际占有使用该房屋，且赵粉弟作为购房者时隔多年一直未按合同约定或法律规定主张购房权利。赵粉弟以商业贷款支付购房款，形式上符合法律规定的贷款条件，实质上并无购买房屋的真实意思，其订立购房合同的目的实际上是帮助祥云公司促销宣传及获取银行贷款，致使贷款的约定用途与实际用途不一致。上述行为意在以假意掩盖真意，符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的立意，显然案涉商品房买卖合同应为无效。审理中，一审法院就此向赵粉弟、朱银女进行释明，赵粉弟、朱银女明确表示坚持原主张解除商品房买卖合同的诉讼请求。一审法院认为，无效的合同自始没有法律约束力，而解除权的行使系针对尚未履行完毕及有效的合同，赵粉弟、朱银女主张解除商品房买卖合同的诉讼请求，在合同无效的情况下丧失基础，于法无据，不予支持。关于争议焦点二，一审法院认为，案涉的商品房买卖合同系银行在发放贷款时对所涉贷款用途、借款人清偿能力等予以判断审核的参考依据，与贷款合同系不同主体之间相互独立的意思表示，虽具有一定的关联性，但并无主从依附关系，而是相对独立的两份合同，该商品房买卖合同的法律效力并不能直接影响案涉贷款合同的效力。商品房买卖合同虽被认定为无效，但案涉贷款合同本身并不存在法律规定的无效情形，故案涉贷款合同应为有效。另根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。但该司法解释第一条明确规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案赵粉弟与祥云公司所签合同名为商品房买卖合同，但其实质并非房地产开发企业销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，赵粉弟并未实际占有使用该房屋，亦未向出售人实际支付购房款，可以认定双方并无买卖房屋的真实意思表示，不同于真正的购房人为购买商品房而向银行办理按揭贷款的情形，故《商品房买卖合同司法解释》第二十四条不适用于本案，赵粉弟、朱银女不得据此主张解除借款合同。中行海陵支行已依约发放贷款，而赵粉弟、朱银女未按约还本付息，属于合同约定的重大违约情形，其作为违约方不享有法定的合同解除权。另案涉房屋和土地他项权证虽系伪造，但并不影响贷款合同的效力。故赵粉弟、朱银女主张解除贷款合同的诉讼请求，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。本案中，案涉《商品房买卖合同》已为无效，截止2018年8月13日，赵粉弟、朱银女已还款2136710.71元。祥云公司应返还赵粉弟、朱银女已支付的贷款本息及相应的利息损失，利息损失宜按银行同期存款利率计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、驳回赵粉弟、朱银女要求解除案涉《商品房买卖合同》和《个人商业用房贷款合同》的诉讼请求；二、祥云公司于判决生效后十日内给付赵粉弟、朱银女截止2018年8月13日已偿还的银行贷款2136710.71元及自2018年8月14日起赵粉弟、朱银女偿还的银行贷款，同时给付自赵粉弟、朱银女偿还之日起以上述已偿还贷款为本金按中国人民银行同期存款利率计算的利息；三、驳回赵粉弟、朱银女的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26152元，由祥云公司负担。二审中，上诉人向本院提交落款时间为2012年5月29日补充协议一份。该证据形成时间实际为2015年7、8月期间，因为祥云公司不能向中行海陵支行支付相应款项后，双方协商确认将房屋以2012年口头约定的5028165元价格出售给上诉人。证明目的：确认上诉人在一审中明确提出签订2012年商品房买卖合同后在实际履行过程中签订合同的目的已经明确为房屋的真实买卖，只不过因为原购房合同除价格外其他都不需要变更，所以才以补充协议的形式进行了明确。但在本案纠纷发生前，作为中行海陵支行是没有任何损失的。经质证，中行海陵支行认为，对证据真实性由人民法院审查，对合法性与关联性不予认可。这份证据是违法的，进一步证明了赵粉弟与祥云公司通过虚构价格提高合同总价以虚假的合同骗取银行贷款，违反了法律规定的以合法形式掩盖非法目的。因此这份证据不合法，同时进一步证明商品房买卖合同是无效的。本院认为，因被上诉人对上诉人所举证据的合法性、关联性不予认可，能否作为认定本案事实的依据，本院将结合本案的其他事实和证据在下文中加以认定。本院经审理，一审查明的事实正确，本院予以确认。本院另查明，2018年12月4日，泰州市公安局海陵分局对赵粉弟的询问笔录中，赵粉弟明确2012年5月份当时与王继霖（祥云公司的老板）弄了一个假的购房合同。2016年8月23日，祥云公司将案涉京都花园5幢101、102、103室三套房屋登记在祥云公司名下。还查明，上诉人赵粉弟、朱银女与被上诉人中行海陵支行、祥云公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月3日作出（2019）苏12民终3353号民事判决，已生法律效力。该案一、二审判决认定中行海陵支行与赵粉弟、祥云公司签订个人商业用房贷款合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效。本案二审中争议焦点是：1.案涉商品房买卖合同是否有效；如有效，上诉人要求解除是否具有事实和法律依据；2.案涉个人商品用房贷款合同是否应当解除。关于争议焦点一，本院认为，案涉商品房买卖合同无效。理由如下：1.从赵粉弟与祥云公司签订商品房买卖合同的目的看。一审中，赵粉弟陈述第一次的合同目的是为了帮助祥云公司做宣传提高房屋售价、第二次是时隔一个月后为了帮助祥云公司融资、第三次是2015年6月因祥云公司不能偿还资金而导致合同目的变更为真实的房屋买卖。说明2012年5月29日赵粉弟与祥云公司签订商品房买卖合同时并没有真实的购房意愿。2.2018年12月4日，泰州市公安局海陵分局对赵粉弟的询问笔录中，赵粉弟明确2012年5月份当时与王继霖（祥云公司的老板）弄了一个假的购房合同。3.从商品房买卖合同的履行情况看，合同约定的交房时间为2012年12月31日前，赵粉弟并无证据证明其向祥云公司主张交付合同约定的房屋。即使按照上诉人的陈述，赵粉弟在2015年6月因祥云公司不能偿还资金而导致合同目的变更为真实的房屋买卖，并于2015年7、8月份签订了补充协议，但2016年8月23日，祥云公司在办理产权登记时将合同约定的京都花园5幢101、102、103室三套房屋登记在祥云公司名下。如赵粉弟与祥云公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示的话，上述合同约定的房产应当将产权登记在赵粉弟的名下。上述事实说明赵粉弟并无真实的购房意愿，其与祥云公司签订商品房买卖合同的目的为了帮助祥云公司融资，以获取中行海陵支行的贷款，故应当认定案涉商品房买卖合同无效。关于争议焦点二，本院认为，上诉人赵粉弟、朱银女与被上诉人中行海陵支行祥云公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月3日作出（2019）苏12民终3353号民事判决，已生法律效力。该案一、二审判决认定中行海陵支行与赵粉弟、祥云公司签订个人商业用房贷款合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效。故上诉人赵粉弟、朱银女要求解除案涉个人商品用房贷款合同无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，赵粉弟、朱银女上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26152元，由上诉人赵粉弟、朱银女负担。本判决为终审判决。审判长  冒金山审判员  俞爱宏审判员  陈霄燕二〇二〇年三月九日书记员  黄鹏程