广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初159号原告（反诉被告）：广州万瑞物业经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区站前路站前一街26、28号首层S342号商铺。法定代表人：金晓坚，职务：总经理。委托诉讼代理人：林映雪、杨婷安，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄利红，女，1984年1月22日出生，汉族，住广东省平远县。委托诉讼代理人：唐海燕，广东达方律师事务所律师。原告广州万瑞物业经营管理有限公司诉被告黄利红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州万瑞物业经营管理有限公司的委托诉讼代理人林映雪、杨婷安，被告黄利红的委托诉讼代理人唐海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州万瑞物业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年2月1日至2019年2月15日期间拖欠的物业管理费及经营服务费人民币180820元、2014年1月1日至2019年2月15日期间拖欠的公摊水电费21414元，合计费用202234元；2、判令被告向原告支付因拖欠上述款项的违约金（每月物业管理费及经营服务费的违约金以2987元为本金，公摊水电费以348元为本金，分别从欠缴之日起按每日5‰计算至被告实际还清之日止）3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2014年2月19日签订《物业服务合同》，约定原告为被告租赁的广州市荔湾区站前路站前一街28号广州世贸服装城商场二层XXXX号的商铺提供物业服务。根据《物业服务合同》约定本物业管理费及经营服务费合计2987元/月；租赁期间，被告应按时缴纳商场公摊水电费，被告应于每月8日前向原告缴交下一月度的物业管理费及经营服务费和电费。但至今，被告一直未按照约定向原告缴交物业管理费及经营服务费、公摊水电费。被告逾期未缴交上述款项，依约还应向原告支付相应的违约金。被告黄利红辩称：一、黄利红与万瑞物业签订《物业服务合同》，是基于世贸公司曾向黄利红出租广州世贸服装城商场二层XXXX商铺，由世贸公司强行指定要求的。二、涉案物业合同的内容，只看到高昂的物业费标准和全部限制被告权利的内容，几乎未提及任何所谓的被告能享受到的物业服务，几乎都是霸王条款，内容显示公平，原告也未提供任何能证明其为被告提供服务的证据。三、合同签订后，因为世贸公司的违约，黄利红直至2014年12月31日才收铺，截至2015年10月13日因世贸公司和万瑞公司违约已经搬离和撤场，因此2014年12月31日之前、2015年10月14日之后根本没有使用涉案商铺，不可能获得万瑞物业的任何物业管理服务，故没有向万瑞公司支付物业管理费及经营服务费、水电费的义务。（一）根据《物业管理条例》的第二条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主是世贸公司，虽然黄利红与世贸公司签订了《物业租赁合同》、与万瑞公司签订了《物业服务合同》，但因为世贸公司两次迟延交铺（2014年12月31日才交铺）、违约收铺（2015年10月13日导致黄利红撤场），且黄利红早在2016年1月13日就起诉解除租赁关系，并之后一直维权，而涉案商铺一直由世贸公司控制。（二）根据广州市中级人民法院审结的黄利红与广州世贸服装城发展有限公司（下称“世贸公司”）租赁合同纠纷一案，相应（2019）粤01民终13933号判决书确认的事实如下：（1）世贸公司是涉案商铺的业主；（2）《客户确认表》约定世贸公司应于2012年6月30日交铺，但世贸公司第一次违约，并未如约交铺；后《物业租赁合同》约定世贸公司应于2013年1月31日交铺，世贸公司第二次违约，仍未交铺。2016年1月13日，黄利红起诉解约。（4）黄利红于2015年10月13日撤场。（5）世贸公司与黄利红针对自2016年3月1日起至2019年2月15日的租金对价（租金+一次性支付的费用1518092元）、违约金等承担4:6的责任（4）违约金过高，认定参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算。四、退一万步讲，因世贸公司对商铺空置及租金等各种损失承担了60%的责任，那么世贸公司针对自2014年12月31日至2015年10月13日之间的物业等费用损失也至少承担60%的责任。六、另违约金过高，建议参照全国银行间同业拆借中心发布的货款基础利率计算。被告黄利红向本院提出反诉请求：1、请求法院判令被告向原告立即退还物业保证金8,960.00元，和水/电保证金5,000.00元，并支付自2015年10月13日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算）;2、请求法院判令被告向原告赔偿其向广州世贸服装城发展有限公司承担的，自2018年9月起的租金损失30,225.00元。事实与理由：原告实际上已收取被告一个月的物业费用2987元，三个月物业费用的保证金8960元，水、电保证金5000元。另，原告自2018年9月开始将案涉商铺乃至整个广州世贸服装城二层整体停电，并封闭，致使被告不可能收铺的情况下，仍然根据（2019)粤01民终13933号民事判决书承担了至2019年2月15日租金等60%的支付责任，且被告已经向广州世贸服装城发展有限公司支付完毕。原告广州万瑞物业经营管理有限公司针对反诉辩称：不同意被告的反诉诉请，请求驳回，理由如下：一、《物业服务合同》因被告违约而提前解除，根据《物业服务合同》第九条第1款、第2款、第3款的约定，原告有权不予退还保证金，被告无权要求退还并支付利息。根据广州市中级人民法院于2019年10月30日作出（2019）粤01民终13933号判决书，法院向被告释明其关于因世贸公司违约而请求解除《物业租赁合同》的理由不能成立，是否仍请求解除双方合同关系而愿意承担相应责任，被告表示其仍坚持请求解除合同。13933号判决书中一二审法院均认定，被告未依约支付租金并以提前撤场未按正常经营状态营业的行为已构成违约，《物业租赁合同》因被告违约而解除。《物业租赁合同》解除日期为2019年2月15日。根据《物业租赁合同》约定，租赁合同因一方违约提前解除的，则该物业服务合同同时自动解除。故本案的《物业服务合同》因被告违约而提前解除。同时被告严重逾期缴交物业服务合同约定的各项费用、未履行其开门经营的合同义务，其亦已严重违约，根据《物业服务合同》第九条第1款、第2款、第3款的约定，原告有权不予退还相关保证金，被告无权要求原告返还保证金及支付利息，其还应向原告承担相应违约责任。二、本案为物业服务合同纠纷，被告与世贸公司之间因房屋租赁合同产生的纠纷与本案无关，被告试图将因违反物业租赁合同而承担的租金支付义务转嫁给原告承担毫无理据。被告因自身原因未依约支付租金、提前撤场拒绝履行合同，被告并不能证明涉案商铺及广州世贸服装城二层所谓称停电封闭的事实，广州中院在（2019）粤01民终13933号生效判决中确认上述并非事实，也认为被告提交的证据不足以证明其主张，对被告证据未予采纳。被告支付该段期间租金，系履行租赁合同的合同义务，并非所谓租金损失。三、（2019）粤01民终13933号生效判决已认定被告在2013年11月22日接收涉案商铺的事实，判决书法院认定被告2015年10月13日是擅自搬离商铺，未按正常经营状态营业，已违反合同约定。被告无理由退场，涉案商铺现空置的原因在于被告本身。被告应按照物业服务合同的约定履行缴纳缴费义务，缴费时间自2014年1月1日至合同判决解除之日。四、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，被告仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告应按照《物业服务合同》的约定履行其缴纳费用的义务。五、《物业服务合同》由双方自愿平等签署，未违反法律、行政法规强制性规定，原告已按合同约定提供物业服务。综上所述，原告不同意被告的全部反诉请求。恳请贵院判令驳回被告的全部反诉请求。经审理查明：2014年2月19日，原告（甲方，受托人）与被告（乙方，委托人）签订《物业服务合同》，约定：乙方将位于广州市荔湾区站前一街28号广州世贸服装城商场二层XXXX号建筑面积为49.78平方米物业委托甲方提供物业服务；乙方委托甲方提供物业服务的期限自2014年1月1日至2023年12月31日止；甲乙双方同意本物业按建筑面积计算本物业管理费、经营服务费及相关费用；自2014年1月1日起至2017年3月31日止，管理费及经营服务费为60元/月/平方米，合计2987元；自2017年4月1日起物业管理费及经营服务费递增，在双方约定的基础上按广州市商业物业管理收费标准执行。乙方应于签订本合同当日，向甲方支付本物业一个月物业管理费及经营服务费2987元；应于每月8日前向甲方缴交下一月度的物业管理费及经营服务费；应在本合同签订当日向甲方缴纳三个月的物业管理费及经营服务费作为本物业服务合同保证金，合计8960元，待本合同终止或期满后，甲方在扣除乙方应缴未缴的费用、滞纳金、赔偿金等费用（若有）后无息退还给乙方；应在本合同签订当日向甲方缴交5000元水/电使用保证金，待本合同终止或期满后，甲方在扣除乙方应交的水/电费及有关费用后（若有）无息退还给乙方；租赁期间，乙方应按时缴纳商场公摊水/电费，该费用按照建筑面积比例平均分摊。乙方应当在每月的8日前向甲方缴交电费。乙方逾期缴费的，每迟延一天，应当按照应缴费金额的千分之五向甲方支付滞纳金。乙方的电话或通讯地址等联系方式因申报不实或发生变更后未及时告知甲方的，由此造成的一切损失由乙方自行承担。乙方未按本合同约定时间缴交各项费用的，每逾期一天，乙方应按逾期缴纳款项总价的千分之五向甲方支付违约金；逾期三十天的，甲方有权单方解除合同，甲方有权要求乙方限期搬离并收回物业，甲方对乙方所缴纳的包括保证金的一切费用款项不予退还；《广州世贸服装城商铺/写字间租赁合同》、《广州世贸服装城商场防火责任承诺书》以及甲方针对本商场制定的各项规章制度（包括但不限于物业《管理守则》）为本合同的组成部分；当乙方出现违约情形时，若甲方暂时未追究乙方违约责任，或仍接受乙方物业管理费及经营服务费等其他款项的行为，不应被视为甲方免除乙方的违约责任，亦不应被视为甲方放弃其就乙方任何违约行为或侵权行为进行追讨的权利，甲方仍有权追究乙方相应的法律责任。本合同解除的，则双方已签订的商铺/写字间租赁合同同时解除。乙方确认甲方已采取合理方式提请乙方注意免除或者限制其责任的条款，乙方并确认甲方已按照乙方要求对上述条款予以说明。本合同所有条款，特别是对免除或限制甲方责任的合同条款，乙方已经充分了解并愿意接受这些约定，本合同是在乙方明确其在权利义务及其法律后果的基础上自愿签署的。乙方的联系电话、通讯地址有变更的，应及时以书面形式通知甲方，乙方未及时通知的，甲方按本合同记载的乙方通讯地址或承租的本物业地址所寄送的信函，均视为已送达乙方，其出现的任何后果均由乙方自行承担等等。被告在《物业服务合同》中留存的通讯地址及附件一中留存身份证复印件（均为身份证住址：广东省××××向阳村垂青）。合同签订后，被告向原告支付了物业服务合同保证金8960元、水电使用保证金5000元。在2015年11月30日原告通过EMS国内标准快递以被告在《物业服务合同》中留存的通讯地址及附件一中留存身份证的住址作为收件地址向被告邮寄《催缴欠费/催告营业告知函》，函件内容如下：广州世贸服装城已于2013年10月9日投入营业。我司已多次以电话联系、短信通知、书面通知、现场公示等方式，通知阁下按双方签订的《物业服务合同》的约定缴纳物业管理费及经营服务费、水电公摊费等费用，我司并已多次发出书面通知催告阁下上述事宜，但仍未得到阁下的配合，阁下目前仍尚未缴清相关费用，已构成严重违约，且严重损害了我司的利益。由于阁下一直未履行双方签订的《物业服务合同》，现我司再次函告阁下：请阁下最迟在2015年12月6日前亲临我司缴清欠缴费用，如阁下逾期不处理，我司有权解除与阁下签订的《物业服务合同》并不予退还阁下已缴纳的全部款项。一切损失、后果及法律责任全部由阁下自行承担等等。该函件于2015年12月3日因收件人拒收邮件，按章退回。2016年11月16日，原告通过EMS国内标准快递以被告在《物业服务合同》中留存的通讯地址及附件一中留存的身份证住址作为收件地址向被告邮寄《催缴物业管理费告知函》，函件内容如下：我司已多次以电话联系、短信通知、书面通知、现场公示等方式，通知阁下按双方签订的《物业服务合同》的约定缴纳物业管理费及经营服务费、水电公摊费等费用，我司并已多次发出书面通知催告阁下上述事宜，至今未获得阁下的配合，阁下目前仍尚未缴清物业管理费、水电公摊费共计90045元整、违约金111537元，已构成严重违约，且严重损害了我司的利益。由于阁下一直未履行双方签订的《物业服务合同》的相关约定缴纳相关费用，经我司多次催告后仍不履行，阁下已构成严重故意违约。现我司再次函告阁下：请阁下最迟在2016年4月30日前亲临我司缴清欠缴费用，如逾期不补交相关费用的，根据《物业服务合同》的相关约定，我司自2014年2月9日起按《物业服务合同》约定向阁下收取欠缴费用总额的千分之五/天的违约金，并有权解除与阁下签订的《物业服务合同》并不予退还阁下已缴纳的全部款项并通知世贸公司收回本物业并另行处置，阁下已缴纳的全部款项不予退还，一切损失、后果及法律责任全部由阁下自行承担等等。该函件于2016年11月16日妥投，签收人为本人收。后原告多次向被告的身份证住址发出《催缴物业管理费告知函》，其中：2019年4月11日发出《催缴物业管理费告知函》，通知被告支付物业管理费、水电公摊费共计163415元整、违约金555323元等。经查，被告于2019年向本院起诉请求：1.确认黄利红与广州世贸服装城发展有限公司（以下简称：世贸公司）于2014年2月19日签署的《物业租赁合同》已经解除及世贸公司返还黄利红支付的款项及利息……世贸公司向本院反诉请求：1.黄利红按照《物业租赁合同》的约定向世贸公司支付XXXX号物业自2016年1月至2017年12月31日的租金及滞纳金……。本院在该案中审理查明：2012年12月21日，黄利红（承租方、乙方）与案外人广州世贸服装城发展有限公司（以下简称：世贸公司，出租方、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区站前一街26、28号广州世贸服装城商场二层XXXX号商铺（建筑面积为49.78平方米）；租赁期限为十年（自2014年1月1日至2023年12月31日止）；甲方应于2013年1月31日前向乙方交付物业，具体时间届时甲方将按照本合同记载的乙方通讯地址向乙方发出通知，等等。2013年11月22日，黄利红签署《交楼记录表》收到涉案商铺，并注明“电卡未取，留匙一条给物业备用”。2014年2月19日，黄利红（承租人、乙方）与世贸公司（出租人、甲方）再次签订《物业租赁合同》（涉案租赁合同），约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区站前一街26、28号广州世贸服装城商场二层XXXX号商铺（建筑面积为49.78平方米），用途为服装服饰（女装）；租赁期限为十年（自2013年1月1日至2023年12月31日止）。《物业租赁合同》签订后，黄利红除向世贸公司支付《物业租赁合同》约定的费用外，还支付水电保证金5000元、管理费保证金8960元、一个月的管理费2987元。世贸公司在一审庭审中，陈述已将其收到的水电保证金5000元、管理费保证金8960元及一个月的管理费2987元转交给原告，对此，原告于2019年4月18日出具《证明》予以证实2016年1月13日，黄利红起诉世贸公司至本院，要求世贸公司向其返还购买商铺经营权款项1676100元及利息，案号：（2016）粤0103民初634号。黄利红认为该案诉讼是基于双方之间形成的商铺经营权购买关系，款项为经营权购买款。2016年4月12日，该案作出判决，认定双方形成的是租赁合同关系，黄利红要求世贸公司返还该笔款项属于对该案法律关系认识错误，故驳回黄利红全部诉讼请求。2016年至2018年期间，世贸公司多次向黄利红在涉案租赁合同留下的通讯地址发出《催缴租金告知函》，通知黄利红广州世贸服装城已于2013年10月9日投入营业，要求黄利红清缴欠租及违约金等。上述邮件均已签收。另查明，在广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终10796号民事判决书中记载：广州市站前路站前一街26、28号的广州世贸服装城是由广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司开发建设，由广州南岭铁路房地产开发有限公司及广州铭隆房地产开发有限公司共同委托世贸服装城进行策划、推广、招商及经营管理。在本院庭审中，黄利红表示2014年12月31日世贸公司才交付涉案商铺和电卡，又在2015年10月13日强行将涉案商铺收回，之后没有再交付过涉案商铺，商铺内现无黄利红物品，双方未就收回商铺办理交接手续，对此提供《收据》及视频作为证据证实。世贸公司表示2013年11月22日将涉案商铺交付给黄利红后，至今未收回商铺，是黄利红擅自撤场，涉案商铺现空置状态；对于《收据》，电卡和钥匙不影响商铺的交付及使用，且钥匙是给物业备用；对于视频，该视频来源不明，视频早于2015年10月11日播放，即播出时间早于事情发生时间，与常理相悖，仅凭视频中“吴小姐”所称“被赶”，不能证明是世贸公司把租户赶走，也不能证明黄利红承租的涉案商铺是世贸公司强行收回的，且商场二楼空置的大部分商铺为世贸公司自己所经营，世贸公司有自己的经营规划安排，视频中显示的通知公告对象并非黄利红的涉案商铺，视频中出现的所谓“工作人员”不能证明系世贸公司的工作人员，所谓“工作人员”的说辞更不能代表世贸公司的意见，也不属实。本院向当事人释明：如黄利红关于因世贸公司违约而请求解除《物业租赁合同》的理由不能成立，是否仍请求解除双方合同关系而愿意承担相应责任。黄利红表示其仍坚持请求解除合同。世贸公司则表示黄利红不具备法定或约定的合同解除权，双方之间的租赁合同具备履行的条件，坚持要求继续履行合同，退一步说，即使法院判决黄利红违约提前解除合同，世贸公司也不会收回商铺另行处理，且黄利红支付的进场费、租赁保证金应全部不予退还，黄利红还应支付欠交的租金、滞纳金以及租赁合同剩余租期的租金总额，承担世贸公司为消除黄利红违约解除合同带来不利影响而支出的费用及一切损失。本院据此于2019年5月5日作出（2019）粤0103民初1285号民事判决，判决：一、黄利红与世贸公司于2014年2月19日签订的《物业租赁合同》自2019年2月15日起解除；二、世贸公司自判决发生法律效力之日起十五日内返还1028162元给黄利红；三、自判决发生法律效力之日起十五日内黄利红向世贸公司支付2016年3月1日起至2019年2月15日的租金（2016年3月1日起至2017年12月31日的租金为4580元/月，2018年1月1日至2019年2月15日的租金为10075元/月，以以上计算总额的60%计付）及2016年3月1日起至2019年2月15日的租金滞纳金（滞纳金分段计算，2016年3月1日至2017年12月31日的滞纳金以每月租金4580元为本金，2018年1月1日至2019年2月15日的滞纳金以每月租金10075元为本金，均从上一月9日起至付清当月租金之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，滞纳金以不超过租金本金为限，并以计算总额的60%计付）。黄利红与世贸公司对判决不服，均提出上诉。经广州市中级人民法院二审审理于2019年10月30日作出（2019）粤01民终13933号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：原告与被告签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告以没有能享受到物业服务，《物业服务合同》是霸王条款，内容显失公平为由进行抗辩，本院不予采信。被告没有按合同约定的时间缴交物业管理费及经营服务费已构成违约，应向原告缴纳欠付的物业管理费及经营服务费并承担相应的违约责任。根据已经发生法律效力的（2019）粤0103民初1285号民事判决和（2019）粤01民终13933号民事判决查明和认定的事实，本院确认《物业服务合同》的解除时间亦为(2019）粤0103民初1285号民事判决认定的被告与世贸公司之间《物业租赁合同》解除之日（2019年2月15日）。被告抗辩租赁合同和《物业服务合同》在其于2016年1月25日向世贸公司起诉解除相关合同时已解除，与事实不符，本院不予采纳。2013年11月22日世贸公司将案涉商铺交给被告。根据《物业服务合同》约定物业服务自2014年1月1日起已产生物业管理费及经营服务费，因被告已按照《物业服务合同》约定预付一个月的物业管理费及经营服务费2987元，故被告该预付的物业管理费及经营服务费应给予扣除，对应的滞纳金也不应计付。原告的物业管理费及经营服务费应从2014年2月1日起计至被告与世贸公司就案涉商铺的租赁合同关系解除（即2019年2月15日）之日。因此，被告应向原告支付物业管理费及经营服务费至2019年2月15日。至于原告诉求的公摊水电费标准问题。《物业服务合同》约定被告应按建筑面积比例平均分摊公摊水电费,但该约定没有明确约定公摊水电费的单价标准。原告要求参照其他不同楼层相同类型案件的计算标准作为参考没有法律依据，本院不予采纳。原告在本案中并没有提供相关公摊水电费的计算依据。故原告要求被告支付公摊水电费及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告欠付上述期间的物业管理费及经营服务费，依约应向原告承担违约责任。被告抗辩双方签订的合同约定逾期缴交上述费用的违约金标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定本案逾期支付物业服务费及经营管理费的违约金应参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算为宜。根据《物业服务合同》的约定，被告未按合同约定时间缴交各项费用的，应向原告支付违约金，原告有权对被告所缴纳的包括保证金等的一切费用款项不予退还。因此，由于被告存在欠缴费用的违约行为，故对于被告反诉要求原告退还物业服务保证金、水电保证金的反诉请求，本院不予支持，依法予以驳回。对于被告认为用保证金抵扣相关欠费的抗辩，因不符合《物业服务合同》中约定的可扣除保证金的情形，本院不予采纳。对于被告要求追加世贸公司作为第三人参加诉讼的问题。因本案属于物业服务合同纠纷。根据（2019）粤0103民初1285号民事判决和（2019）粤01民终13933号民事判决查明和认定的事实，被告在2013年11月22日接收案涉商铺使用所产生的物业管理费及经营服务费。故被告要求追加世贸公司作为第三人参加诉讼，共同承担责任没有法律依据，本院不予采纳。对于被告申请调查取证问题。由于（2019）粤0103民初1285号民事判决和（2019）粤01民终13933号民事判决已经对案件事实进行查明，被告申请的调查取证，本院也不予采纳。对于被告反诉要求原告赔偿租金损失问题。被告认为原告在2018年9月开始将案涉商铺乃至整个广州世贸服装城二层整体停电，并封闭，致使被告不可能收铺。根据（2019）粤0103民初1285号民事判决和（2019）粤01民终13933号民事判决查明和认定的事实，被告不能提供其接收案涉商铺使用后，因原告原因导致案涉商铺不能使用的依据。故被告反诉要求原告赔偿租金损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄利红向原告广州万瑞物业经营管理有限公司支付2014年2月1日至2019年2月15日止的物业管理费及经营服务费180713.50元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄利红向原告广州万瑞物业经营管理有限公司支付逾期支付2014年2月1日至2019年2月15日止的物业管理费及经营服务费的违约金（违约金分期计算：其中以每月为一期，每期以每月欠付的金额2987元为本金；2019年2月1日至2019年2月15日以欠付的金额1493.50元为本金；参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准从当月的9日起计算至清付之日止；违约金均以当期本金为限）。三、驳回原告广州万瑞物业经营管理有限公司的其它诉讼请求。四、驳回被告黄利红的全部反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8976元，由原告广州万瑞物业经营管理有限公司负担7176元，由被告黄利红负担1800元；反诉费452元，由被告黄利红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年三月二十七日书记员  谢绮雯黄嘉琪