北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1481号上诉人（原审原告）：北京摩擦材料厂，住北京市西城区德外黄寺大街（德胜园区）。法定代表人：杨宁，厂长。委托诉讼代理人：王忠印，男，1964年5月3日出生，汉族，北京摩擦材料厂法务，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：北京恒新酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区黄寺大街（北京摩擦材料厂）9号楼2、3、4层。法定代表人：孙某，执行董事。委托诉讼代理人：于卫东，北京奥北律师事务所律师。上诉人北京摩擦材料厂（以下简称摩擦材料厂）因与被上诉人北京恒新酒店管理有限公司（以下简称恒新酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初31546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。摩擦材料厂之委托诉讼代理人王忠印、恒新酒店之委托诉讼代理人于卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。摩擦材料厂上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审，支持摩擦材料厂的一审诉讼请求；2.案件受理费由恒新酒店负担。事实与理由：一、一审法院认定到案证据有法不依。恒新酒店提交的证据不符合证据三性，即关联性、合法性和真实性，摩擦材料厂不认可其证据效力，一审法院未说明认定依据，直接认定为定案证据有法不依。二、一审法院仅凭法官主观臆断推定案件事实，违反法官“自由心证”的法定原则，致使案件审理查明不明。根据一审法院认定的证据表明，恒新酒店没有按照合同约定按期足额支付房屋租金，甚至擅自变更支付租金期限的事实成立。三、惩罚守约方保护违约方的裁定，法律无此规定。恒新酒店辩称：同意一审判决，不同意摩擦材料厂的上诉请求。2017年1月20日至11月30日，恒新酒店承租的房屋一直处于停电的状态，摩擦材料厂没有按照合同约定向恒新酒店提供符合经营的用房，摩擦材料厂根本违约，其解除的事由不成立。关于租金的交纳，恒新酒店一审中提交的证据已经表明双方有过沟通和协商，并非恒新酒店自行决定，且摩擦材料厂在恒新酒店按月支付租金后没有提出任何异议，也开具了发票。摩擦材料厂向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、解除2016年9月6日签订的《补充协议》；2.恒新酒店于合同解除后一个月内腾退位于北京市朝阳区黄寺大街某号院（北京摩擦材料厂）内9号楼租赁房屋。3.恒新酒店支付房屋租金1687500元。4.恒新酒店支付逾期滞纳金4630587.5元。一审法院认定事实：2016年8月10日，摩擦材料厂（甲方）与恒新酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将坐落在北京市朝阳区黄寺大街某号院（北京摩擦材料厂）内9号楼1层部分大厅、2、3、4层出租给乙方使用，建筑面积2250平方米。租赁期自2016年8月10日至2025年2月28日止。租金前四年每年225万元，后四年每年248万元。乙方在合同签订时支付合同期经营保证金100万。合同期满，如双方不再续租，保证金退还乙方。本合同确定第一年租金为年付，第二年以后按半年支付租金。本合同签订，乙方应即时向甲方支付第一年租金225万。以后每年租金应在起租前15日内（含节假日）交纳，逾期不交，甲方将每天收取乙方租金5‰作为滞纳金，逾期15日，甲方有权提前终止合同。乙方必须在一个月内腾退房屋。合同终止一个月后房屋及房屋内所有物品，视为乙方弃权由甲方处理。乙方应向甲方补交租金并赔偿因此给甲方造成的经济损失，保证金不予退还。甲方给乙方提供房产证、土地证复印件等有关文件，为办理相关手续提供方便。甲方同意为乙方天然气、水、电提供方便。甲方同意乙方经营酒店和酒店公寓，不得从事其他经营。本合同签订后且甲方收到乙方的租金后，甲乙双方不得解除本合同。违约方应当赔偿守约方的全部损失，并退还已收取的全部租金。在乙方经营期间，甲方若单方面解除合同，需赔偿乙方装修损失及营业损失。当日，双方同时签订了《补充协议》，约定根据孙某提供的龚某、李某因提前解除合同与其达成的《确认书》，龚某、李某应退还孙某押金100万元、租金169万，合计269万，摩擦材料厂同意孙某的确认款项，抵做恒新酒店的租房押金100万，其他款项抵做2016年8月10日至2017年5月10日租金。另摩擦材料厂提交了2016年9月6日《补充协议》，该补充协议甲方摩擦材料厂，乙方（原合同甲方）龚某、李某、北京龙昌宾馆有限公司，丙方（原合同乙方）孙某，约定鉴于甲乙双方于2014年5月15日签订了两份《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方在黄寺大街某号院的房屋及土地，因乙方经营不善，拖欠甲方巨额租金，无力履行合同，特向甲方解除租赁合同。经甲乙丙三方协商，一致同意自2016年8月10日起，乙丙双方于2014年9月22日签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《酒店转让合作协议》、《租赁（柜台、场地）合同》（以下将上述合同统一简称为《原合同》）的出租方变更为本协议的甲方。乙方退出租赁关系，丙方自愿按房屋现状继续与甲方履行，除本协议约定的事项外，《原合同》其他内容不变。三方一致同意以2016年8月10日为结算日，结算日前（含结算日）出租人的权利义务由乙方承担，结算日后的权利义务由甲方承担。三方重新确认，丙方承租甲方位于北京市朝阳区黄寺大街某号院某号楼1、2、3、4层房屋，面积2250平方米。租赁用途酒店。租期10年，自2015年3月1日起至2025年2月28日止。年租金前五年每年225万，后五年每年248万。租金交付方式半年度。租赁期间，任何一方提前解除合同的，应提前30天通知。租赁期间，丙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，无需支付丙方违约金，同时，丙方按照合同年度总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权直接从保证金、定金、押金等项目中扣除：……（6）应当由丙方交纳的各项租金、费用，丙方逾期30天未缴纳的。（7）其他给甲方造成损失10万元以上的。其他约定中三方确认将补充协议第二条结算日变更为2016年9月1日。该《补充协议》其上有龚某、孙某签字。恒新酒店对该份《补充协议》真实性认可。摩擦材料厂提交了龚某、李某出具的《确认书》，确认269万款项支付，并同意北京摩擦材料厂与孙某直接签订租赁合同，原合同内容不变。恒新酒店对该证据真实性亦认可。签订上述《房屋租赁合同》及《补充协议》后，摩擦材料厂与恒新酒店均同意恒新酒店租金和押金折抵，2017年5月10日至2017年12月30日，恒新酒店未向摩擦材料厂支付租金。摩擦材料厂提供的明细分类账显示2017年12月31日、2018年1月31日、2018年4月4日、2018年4月17日、2018年5月3日、2018年6月4日、2018年7月3日、2018年7月30日、2018年9月7日、2018年11月5日、2018年12月10日、2018年12月25日分别收款187500元，2018年房租收取225万元。恒新酒店表示自2018年1月1日起每月按期交纳租金187500元。关于期间有未支付租金，恒新酒店表示签订《房屋租赁合同》及《补充协议》时，协商的是合同履行到2017年5月10日再商量；2017年5月10日至2017年12月31日期间租金之所以没有交纳是因为双方协商暂不支付、搁置争议。摩擦材料厂否认恒新酒店陈述，表示签订租赁合同后2017年8月9日前租金没有及时要，后续委托物业公司积极催收，物业公司反馈意见是正在要，不认可恒新酒店所述2017年5月10日至2017年12月31日对方无须缴纳租金，也不认可对方所述的按月支付。就此，摩擦材料厂以恒新酒店未按《房屋租赁合同》约定支付租金、其未同意变更租金支付方式为由主张恒新酒店违约提起本案诉求。恒新酒店认为摩擦材料厂违约在先、恒新酒店不构成违约并陈述了抗辩意见。关于房屋租赁合同解除事宜，经询摩擦材料厂表示诉讼前关于租金延付、合同解除均未与恒新酒店有沟通，提起诉讼就是行使权利。一审庭审中，针对上述争议主要证据如下：1.恒新酒店提交了《授权委托书》【时间2017年11月14日，内容为北京摩擦材料厂已委托北京世基物业服务有限公司对黄寺大街某号院进行物业管理，并对其拖欠的房屋租金及后续房屋租金进行收缴，收缴的所有费用由租户直接汇入北京摩擦材料厂指定账户，上面记载此复印件与原件一致、岳某】、《证明》【内容为2017年11月15日，北京摩擦材料厂授权北京世基物业服务有限公司接管黄寺大街某号院物业服务，并授权世基物业收取黄寺大街某号院租户拖欠房屋租金及后续房租。本人作为北京世基物业服务有限公司黄寺大街某号院项目负责人，在与北京恒新酒店管理有限公司（以下简称汉庭酒店）沟通拖欠租金问题时，汉庭酒店提出问题如下：2017年1月20日至2017年11月13日期间，北京摩擦材料厂将汉庭酒店电源切断，期间同时伴随诸多与汉庭酒店无关的维权者事件时间导致汉庭酒店无法正常经营，损失惨重，故此申请减免房租。考虑汉庭纠纷反馈的上述事实属实，同时为了顺利完成黄寺大街某号院的房租租金收取工作，故对于汉庭酒店拖欠的2017年5月10日至2017年12月31日期间的租金问题，本人向世基物业与公司领导请示后与汉庭酒店达成如下共识：1.汉庭酒店2017年5月10日至2017年12月31日期间的租金暂不交纳，待汉庭酒店自2017年1月20日至2017年11月13日期间的损失（停业损失、购买发电机设备的支出等）双方确认后，再另行协商2017年5月10日至2017年12月31日期间的租金缴纳事宜。2.自2018年1月1日起，汉庭酒店的租赁合同正常履行并正常开始缴纳租金，租金缴纳方式为月缴，月租金187500元。证明人：岳某，时间2019年2月17日】证明因停电问题，双方对租金交纳有协商。摩擦材料厂对《授权委托书》真实性认可，但认为并没有授权物业变更支付方式，也没有授权2017年12月31日租金暂不缴纳；对《证明》认为属于证人证言，未到庭真实性不确定。2.恒新酒店提交了2016年7月至2016年12月支出凭证及北京金百利商贸有限公司和摩擦材料厂加盖财务专用章收据，证明恒新酒店正常经营期间都有水电费交费记录，但2017年1月以来并未缴纳电费，证明2017年1月开始断电事实。摩擦材料厂表示黄寺大院是总表，不清楚，需要核实。恒新酒店提交了用电客户电费缴纳通知单（时间2017年1月、2017年7月、2017年8月、2017年12月），恒新酒店表示申请调取了黄寺大院12号一年的用电记录，但是只有这几张，因为抄表人表示只有使用月份才有交费单，没有交费单的月份就是没有用电。从通知单上看1月和7月编号是连在一起的，表明2017年1-6月没有用电，计费金额看也不是饱和用电，证明存在停电事实。摩擦材料厂表示这是总电表的电量，不能直接或间接证明恒新酒店直接停电，只是中间商户走了用电量减少。恒新酒店提交了2017年1月至12月发电机加油及维修费用支出凭单及发电机加油记录表，证明2017年1月至12月停电事实。恒新酒店提交了柴油发电机购销合同（2017年3月）及支付凭证，证明因为停电与旁边北京雅美轩酒店投资管理有限公司共同购买了发电机、其支付了12万元；恒新酒店同时用上述证据证明其损失。摩擦材料厂表示偶尔停电认可，但不是我们造成的，不清楚钱款支付到哪里，跟速八酒店调解了，发电机费用里面核销了。恒新酒店申请证人关某出庭作证，该证人称2016年在黄寺大街汉庭酒店担任保安，证明2017年1月20日至2017年11月30日工作期间停电。恒新酒店申请证人洪某出庭作证，洪某系北京雅美轩酒店投资管理有限公司法定代表人，洪某称2015年开始到黄寺大街某号院开速八酒店，2016年开始经营，院里闹纠纷，讨债的人比较多，当时欠了很多电费没有人交，2017年春节前，大概是2017年1月20日左右整个院都断电了，其跟汉庭酒店一直用的发电机，没有恢复用电，大概持续了一年的时间，11月份才开始恢复电，当时关于供电的事跟摩擦材料厂王总沟通过，说自己解决，发电机也是王总同意的；发电机一共18万，汉庭出了三分之二的钱。大院里有家物业公司，物业公司是产权方聘请的，所以物业公司跟我们协商的，停电期间我们就交了三个月的租金，后面没电，我们也没法经营了；停电期间摩擦材料厂没人出面解决，一直跟物业公司协商。摩擦材料厂对证人证言不认可，认为关某陈述有矛盾、洪某与摩擦材料厂有纠纷、有利害关系，大部分陈述不是事实。3.恒新酒店提交了（2018）京0105刑初170号、（2019）京03刑终217号刑事判决书【主要记载2016年8月至2017年春节前后龚某以债务纠纷为由煽动多名债权人占领朝阳区黄寺大街某号院内宾馆并持续纠结多人采取堵门、拉横幅等方式要求北京某材料厂支付款项】证明2016年8月至2017年期间黄寺大街某号院多次发生堵门、拉横幅、打架等事件导致恒新酒店无法正常营业。摩擦材料厂对证据真实性认可，证明目的不认可，表示假如有人堵门，可以看出这属于寻衅滋事。恒新酒店提交了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（时间2017年11月8日）证明因租赁房屋产权迟迟未能办理消防验收，导致恒新酒店无法合法开业经营。摩擦材料厂表示与本案无关，其只提供房产证和土地证，至于何时办理不管，合同也没约定代办。4.恒新酒店提交了租金发票，证明2018年度按约交纳租金，摩擦材料厂也开具了发票，期间并未对租金缴纳事宜提出异议。摩擦材料厂对证据真实性认可，表示这是累计租金并没有说是几月份的。5.恒新酒店提交了2017年和2018年营业收入对比表、2017年度员工工资表、2017年度供电加油费明细、2017和2018年度酒店业绩日报表，证明因摩擦材料厂2017年度断电、债主堵门给其造成巨大损失。摩擦材料厂表示营收表虽然没有财务报表但显示2017年1月对方已经实际经营，所以不存在停电导致损失情况；工资表与本案无关；任何一家酒店都会配备发电机的；对日报表不认可，表示与其无关，2017年恒新酒店营业了，业绩好坏跟服务有关、也可能是经营不善客观市场变化造成的，跟电没有关系。6.摩擦材料厂提交了缴费通知单（与恒新酒店提交的用电客户电费缴纳通知单一致），证明黄寺大院是一个总表，总控一个电，只是偶尔停电，不存在恒新酒店所述持续停电事实。恒新酒店意见如上其证明所述。摩擦材料厂提交了电子缴税付款凭证证明已经按照租赁标的合同交税，恒新酒店表示真实性无法核实，而且依法纳税是摩擦材料厂义务。摩擦材料厂提交了调解书证明与北京雅美轩酒店投资管理有限公司调解情况，其中发电机费用已支付。恒新酒店对证据真实性认可，表示与本案无关，而且洪某已经到庭陈述了发电费用分摊情况。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》等均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行。现双方在租赁合同关系履行过程中发生争议，摩擦材料厂认为恒新酒店未按约定支付租金且变更租金支付方式构成违约。恒新酒店认为摩擦材料厂在租赁期间停止供电影响其经营违约在先且双方后续就租赁合同变更达成一致。就此，法院认为，双方《房屋租赁合同》和《补充协议》中明确约定房屋租赁用途为酒店，摩擦材料厂为恒新酒店提供天然气、水电便利。摩擦材料厂主张恒新酒店未按约定交纳租金构成违约，恒新酒店主张之所以未交纳租金是因为2017年1月至11月租赁期间存在持续停电事实以及他人主张权利堵门事实影响其经营，摩擦材料厂虽对恒新酒店抗辩予以否认，但是恒新酒店提交的水电费收据、用电缴费记录、购买发电机合同以及证人证言等证据可以相互印证，证明涉案租赁房屋在2017年1月后一定期间确实存在持续停电事实，另外从摩擦材料厂陈述以及恒新酒店提交证据显示涉案租赁房屋在一定时期亦确实存在他人堵门等情况，在上述情形下，恒新酒店与代表摩擦材料厂收取租金的物业或者通过物业与摩擦材料厂协商租金暂缓或减免事实，符合常理，恒新酒店提交的《授权委托书》以及证明（虽证人未出庭）也提及了这一点。从摩擦材料厂提交的明细分类账、恒新酒店提交的租金发票以及恒新酒店实际租金交纳情况来看，如恒新酒店所述，恒新酒店自2018年1月起每月按期交纳租金，自2017年5月至起诉一年多时间经询摩擦材料厂并未与恒新酒店沟通租金欠付及解约事宜，而且与摩擦材料厂存在争议他人证言中也提及停电期间一直是摩擦材料厂方聘请的物业出面协商，所以对恒新酒店陈述抗辩意见，法院予以采信，应认定双方对停电期间租金有争议，并同意2018年1月起按月交纳租金。现摩擦材料厂主张恒新酒店违约要求解除合同，法院不予支持，双方之间租赁合同关系应继续履行。关于摩擦材料厂主张恒新酒店欠付租金，从摩擦材料厂证据、恒新酒店陈述、后续租金支付证据中可知欠付租金期间应为2017年5月10日至12月31日，恒新酒店主张2017年1月20日至2017年11月30日期间持续停电给其造成损失要求折抵，因该期间确实存在停电现象，虽恒新酒店通过租用或购买发电机手段进行了弥补，但应认定摩擦材料厂没有提供符合合同约定的租赁房屋，该停电势必对酒店经营造成一定影响，但恒新酒店抗辩期间有经营损失，该损失可能停电有影响但全部归结于此亦有失偏颇，恒新酒店抗辩损失金额过高，法院综合考虑期间租金金额、参考恒新酒店损失证据对期间租金酌情减免。摩擦材料厂主张滞纳金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京恒新酒店管理有限公司于判决生效之日起七日内支付北京摩擦材料厂二〇一七年五月十日至十二月三十一日期间欠付租金七十万元。二、驳回北京摩擦材料厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：摩擦材料厂与恒新酒店签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约遵守。摩擦材料厂作为出租方，应保证租赁房屋天然气、水、电便利，保证房屋的适租性；恒新酒店作为承租方，应按合同约定交纳租金。现双方因合同履行发生争议。根据查明的事实及恒新酒店提交的水电费收据、用电缴费记录、购买发电机合同及证人证言等证据，能够认定涉案房屋在一定时期内存在持续停电及他人堵门的事实，在此情况下，恒新酒店主张其与摩擦材料厂委托的北京世基物业服务有限公司涉案租赁院落项目负责人沟通并协商确定租金暂缓交纳及按月交纳事宜，符合常理，且根据恒新酒店提供的《授权委托书》、证明、以及北京世基物业服务有限公司对涉案租赁院落的管理情况、恒新酒店自2018年起按月支付租金的情况等，能够相互印证，一审法院认定双方对停电期间租金有争议，同意自2018年1月起按月交纳租金并无不当，本院对此予以确认。摩擦材料厂上诉主张其仅授权北京世基物业服务有限公司代为收取租金，并未授权其有权与恒新酒店变更租金收取方式及变更租金数额权利，缺乏依据，其以恒新酒店未按合同约定交纳租金为由要求与恒新酒店解除合同，无事实及法律依据，故本院对其该项上诉主张不予支持，双方的租赁合同应继续履行。对于恒新酒店欠付租金情况，根据查明的事实及当事人陈述、租金支付等证据，恒新酒店欠付的租金期间应为2017年5月10日至12月31日，一审法院综合涉案租赁房屋租金金额、停电情况、恒新酒店损失等证据对该期间租金金额酌情减免并无不当，本院对此予以确认。摩擦材料厂上诉主张恒新酒店应足额支付其欠付租金及违约金，缺乏依据，本院对其该项上诉主张亦不予支持。综上所述，摩擦材料厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56026元，由北京摩擦材料厂负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 潘 蓉审 判 员 江 惠二〇二〇年三月二十五日法官助理 薛俣潇法官助理 李海龙书 记 员 高 明