陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕09民终29号 上诉人（一审原告、反诉被告）：金城美墅小区业主委员会。住所地：安康市。 负责人：李振生，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：欧陈浩瀚，陕西恒典律师事务所律师。 上诉人（一审被告、反诉原告）：西安瑾瑜物业管理有限公司。住所地：西安市鄠邑区。 法定代表人：李小倩，公司总经理。 委托诉讼代理人：闫波，男，公司员工。 委托诉讼代理人：李浩楠，陕西德茂律师事务所律师。 上诉人金城美墅小区业主委员会（以下简称“业委会”）、西安瑾瑜物业管理有限公司（以下简称“瑾瑜公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。业委会的负责人李振生及其委托诉讼代理人欧陈浩瀚，瑾瑜公司的委托诉讼代理人闫波、李浩楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 业委会上诉请求：1.撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初1006号民事判决，改判支持业委会全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由瑾瑜公司承担。事实与理由：一审法院基本事实认定不清、适用法律错误。1.一审法院已查明瑾瑜公司与业委会于2018年1月31日签订了移交确认书，但却以缺乏依据为由不支持业委会主张瑾瑜公司退还提前收取的物业费、垃圾费、电梯维保费等费用的请求。业委会已经提供了各项证据对该诉请加以证实，瑾瑜公司在收取上述费用后已与业委会解除了物业服务合同，其在未提供物业服务的前提下，没有任何理由收取该笔费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。2.瑾瑜公司向72户业主收取的1000元装修押金应当予以返还。截止2018年1月31日业委会与瑾瑜公司协商解除物业服务合同至今，瑾瑜公司未向业主返还其收取的装修押金。该装修押金性质为保证金，不属于瑾瑜公司收费范围，解除物业服务合同时，在业主未违反小区装修规定的情况下，应予退还。 瑾瑜公司答辩称，1.认可一审不支持退还前期收取的垃圾、电梯维保等相关费用的理由。业委会在一审中未提供相关证据，应承担不利的法律后果。2.一审判决驳回业委会要求返还装修押金符合法律规定。装修押金是瑾瑜公司和业主之间的约定，与业委会没有关系，业委会要求退还装修押金主体不适格。 瑾瑜公司上诉请求：1.撤销陕西省安康市汉滨区人民法院(2019)陕0902民初1006号民事判决第二、四项，依法改判或发回重审；2.由业委会承担本案一、二审诉讼费用及反诉费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审依据瑾瑜公司给安康市自来水公司出具的《承诺函》判决瑾瑜公司向业委会返还水费162717元，认定事实不清。(1)该函与业委会及本案无关，且函中明确载明总表与分户表的数额存在巨大差距，差额部分的分担问题还需要和安康市自来水公司具体协商，即就是要补交水费也是瑾瑜公司给安康市自来水公司补缴水费，而不是将水费返还给业委会；(2)该《承诺函》是2018年1月29日出具的，水费计算到2018年1月，而瑾瑜公司2018年1月31日就向业委会进行了移交，业主也未向瑾瑜公司交纳欠交水费时间段实际使用的水费，瑾瑜公司已要求业主补交水费、物业管理费等其他费用，由此可以看出，业主根本就没有交纳水费，才会导致给安康市自来水公司的欠费未交，欠费与瑾瑜公司无关；(3)瑾瑜公司只是代收水费，其未收到业主交纳的水费，就无法向自来水公司交纳水费，也不存在返还水费。2.一审驳回瑾瑜公司的反诉请求事实不清。业委会签字的《移交确认书》中载明：“东门和南门岗亭、道闸、监控、门禁、公厕、车棚等设施”，瑾瑜公司将其投资建设的上述设施移交给业委会，该部分设施的收益权、使用权、所有权是瑾瑜公司的，由于该设施不利于拆移，而业委会现在实际使用该部分设施，就应将该设施折价支付瑾瑜公司。而一审法院对此置之不理，即使瑾瑜公司提出的折旧计算办法不妥，办案法官应拿出妥善的处理办法，同时也未向瑾瑜公司释明另案起诉，导致瑾瑜公司的合法财产权益遭受侵害。二、一审程序违法。一审中，在业委会不认可瑾瑜公司提出的折旧方案，也没有明确计算的法律依据时，一审法院未向瑾瑜公司释明是否申请司法鉴定，而在双方现场确认移交设施未达成一致的情况下判决，导致瑾瑜公司无法提交司法鉴定申请。 业委会答辩称，1.一审法院关于返还水费的事实清楚，导致一审法院作出这一判项的原因是瑾瑜公司未能提出反驳证据。基于瑾瑜公司收取的水费高于自来水公司的定价标准，及其向自来水公司承诺2018年2月28日前结清欠付水费这两点事实，在瑾瑜公司没有说明代交水费情况，也没有说明业主欠交水费的情况下，一审判决符合法律规定。2.一审未支持瑾瑜公司主张的设施相关费用正确。根据民诉法举证原则，瑾瑜公司应当举证证明其设施的残余价值，在其没有举证证明也没有申请鉴定的情况下，应当承担举证不能的后果。3.关于鉴定的问题，瑾瑜公司上诉所称与实际不符，其鉴定申请不应采纳。 业委会向一审法院起诉请求：1.瑾瑜公司立即撤离小区；2.瑾瑜公司向业委会移交物业服务用房和配电室、水泵房等相关设施、场地；3.瑾瑜公司移交物业管理资料包括(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.瑾瑜公司公布2015年6月至2017年12月的水、电、电梯的公摊能耗、小区的公益性收益并返还不合理的收费约2万元。诉讼中，业委会增加诉讼请求：1.瑾瑜公司向业委会支付收取的水费162717元；2.瑾瑜公司向业委会移交收取2018年的物业费、生活垃圾、公摊水电、电梯年检、电梯电费、收取的房屋装修押金票据以及2017年12月收取的装修垃圾费和清运装修垃圾费等财物账册。 瑾瑜公司向一审法院反诉请求：1.业委会返还瑾瑜公司投资建设的金城美墅小区东门和南门的岗亭、道闸、公厕、车棚等设施（详见附件道闸系统清单），价值约178023元；2.业委会支付瑾瑜公司监控、门禁等系统（详见监控系统、门禁系统清单）补偿款175028元；3.诉讼费用由业委会承担。后将反诉请求变更为：1.业委会返还瑾瑜公司投资建设的金城美墅小区东门和南门岗亭、道闸、监控、门禁、公厕、车棚等设施，价值约623523.2元；2.本案诉讼费用由业委会承担。 一审法院认定事实：2015年6月1日，安康市宏达房地产开发有限责任公司（甲方）与瑾瑜公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同第一章约定物业基本情况为安澜楼旁的商住楼；第二章服务内容与质量约定物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；第三章服务费用约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，基础物业费实行包干制，住宅基础物业服务费为每月0.35元／㎡，物业服务费用主要用于以下开支：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护；(5)物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费；(7)物业管理企业固定资产折旧；(8)物业共用部位、共有设施及公众责任保险费用；（9）法定税费；(10)物业管理企业的利润;业委会按照上述标准收取物业服务费用,并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务,盈余或亏损由瑾瑜公司享有或承担。业主应于《商品房买卖合同》约定交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用(物业服务资金)由甲方按照标准的70％交纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金)的,从其约定,业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知瑾瑜公司；物业服务费用(物业服务资金)按季交纳,业主或物业使用人应在每个结算周期到来10日前履行交纳义务；第五章物业的承接验收约定乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施进行查验：1.给排水；2.供配电；3.电梯、消防；4.其他设施、设备；乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.物业服务所必需的其他文件；甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；第八章违约责任约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金；乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第九章其他事项约定合同期限自2015年6月1日至该项目业主委员会成立且与新选聘的物业服务企业签订新的服务协议生效之日，本合同自动终止；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。合同还就物业的使用与维护、专项维修资金等其他事项进行了约定。合同签订后，瑾瑜公司即金城美墅小区进行物业服务管理工作，并对小区的大门及公共设施进行改造，安装了监控等设施。2017年6月8日,金城美墅小区部分业主拒交物业服务费，导致其公司经营困难为由，告知其于2017年6月12日停止物业管理服务，并要求业主重新招聘物业企业或自行管理。后在瑾瑜公司的协调下，瑾瑜物业安康分公司继续为该小区进行物业管理服务。2017年9月2日，金城美墅小区业主委员会成立，并在安康市房产管理局备案。2017年12月10日，业委会选聘陕西安康健福物业管理有限公司为小区新的物业服务管理公司。2017年12月18日，业委会向瑾瑜物业安康分公司发出告知函，要求其于2017年12月25日前与新选聘的陕西安康健福物业管理有限公司办理相关交接手续。2018年1月3日，业委会发出二次告知函，要求其于2018年1月10日前与陕西安康健福物业管理有限公司办理相关交接手续。2018年1月8日，安康市物调委组织安康市宏达房地产开发有限责任公司、瑾瑜物业安康分公司及业委会进行调解。后业委会、瑾瑜公司协调未果，遂起诉。2018年1月31日，瑾瑜公司与业委会签订《移交确认书》进行了移交。 另查明，2015年5月18日，瑾瑜公司与陕西兰恒楼宇智能科技有限公司签订《弱电智能化系统工程合同书》，由该公司为金城美墅小区进行监控、门禁、道闸系统安装调试，工程总造价653985元。 还查明，金城美墅小区，已向业委会移交物业服务用房、配电室、水泵房，业委会在2018陕0902民初285号案件中已经申请撤回第三项诉讼请求。 还查明，2019年4月3日，瑾瑜公司向汉滨区市场监督管理局提交注销决议，表明分公司的债权债务清算完毕，无债权债务，若有债权债务由总公司承担，当日汉滨区市场监督管理局准予注销登记。 还查明，安康市自来水公司于2018年1月24日向金城美墅小区发出《关于尽快交纳拖欠水费的告知函》，其中明确该小区共计拖欠水费162717元，瑾瑜物业安康分公司于2018年1月29日向安康市自来水公司出具《承诺函》，认可该小区截止2018年1月共欠水费162717元，在2018年1月30日之前结1万元，下余在2018年2月28日前结清。 一审法院认为，瑾瑜公司受安康市宏达房地产开发有限责任公司的委托，金城美墅小区实施前期物业管理，双方在协商一致的基础上签订《前期物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，应为有效合同。因前期物业服务合同的第九章其他事项中约定合同期限自2015年6月1日至该项目业主委员会成立,且与新选聘的物业服务企业签订新的服务协议生效之日，本合同自动终止，金城美墅小区经业主大会选举产生业主委员会，且业主委员会又选聘了新的物业服务企业，瑾瑜公司与安康市宏达房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》应予终止。业委会要求瑾瑜公司立即撤离小区并向业委会移交物业服务用房和配电室、水泵房等相关设施、场地，因金城美墅小区，已将物业服务用房、配电室、水泵房向业委会移交，故对业委会该请求不能再予以支持。业委会还要求瑾瑜公司公布2015年6月至2017年12月的水、电、电梯的公摊能耗、小区的公益性收益，因不符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定不应予以支持，业委会还要求瑾瑜公司返还不合理的收费约2万元，因未提交证据印证，故不能予以支持。业委会还要求瑾瑜公司向其移交2018年收取物业费、生活垃圾、公摊水电、电梯年检、电梯电费、收取的房屋装修押金票据以及2017年12月收取的装修垃圾费和清运装修垃圾费等财物账册，瑾瑜公司同意移交2018电梯年检资料，认为其他属于自己内部的经营资料，除2018电梯年检资料外业委会的请求缺乏依据，不能予以支持。业委会还要求瑾瑜公司返还已收取的水费162717元，因安康市自来水公司于2018年1月24日向金城美墅小区发出《关于尽快交纳拖欠水费的告知函》，其中明确该小区共计拖欠水费162717元，瑾瑜物业安康分公司也于2018年1月29日向安康市自来水公司出具《承诺函》，认可该小区截止2018年1月共欠水费162717元，在2018年1月30日之前结1万元，下余在2018年2月28日前结清，至今瑾瑜公司既未向自来水公司交纳该费用，也未向业委会或业主返还该费用，本案审理过程中瑾瑜公司不能说明水费的代收代交具体情况又未提交收取水费的具体资料，给该小区业主生活带来极大不便，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本着便利业主生活的基本原则，瑾瑜公司应向业委会返还水费162717元。瑾瑜公司要求业委会返还其投资建设的金城美墅小区东门和南门岗亭、道闸、监控、门禁、公厕、车棚等设施的折旧款623523.2元，瑾瑜公司该数字依据为其与陕西兰恒楼宇智能科技有限公司签订的《弱电智能化系统工程合同书》和陕西兰恒楼宇智能科技有限公司出具的653985元收据，以及由牛波出具的车棚、厕所、电器的125419元收款收据，因二份均为收据故业委会均不予认可，瑾瑜公司认为二份收据的数额相加再按照电器产品和固定产品的折旧标准按照10年的使用寿命折旧2年后就是瑾瑜公司反诉请求的数额，但其未提供“电器产品和固定产品的折旧标准”，且未在指定期限内提出司法鉴定申请，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，瑾瑜公司的诉讼请求不应予以支持。现依据《物业管理条例》第十五条、第二十一条、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、瑾瑜公司在本判决生效十日内向业委会金城美墅2018电梯年检票据；二、瑾瑜公司在本判决生效十日内向业委会返还水费162717元；三、驳回业委会的其他诉讼请求；四、驳回瑾瑜公司的反诉请求。案件受理费3854元，由瑾瑜公司负担3554元，由业委会负担300元；反诉案件受理费5017元，由瑾瑜公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。瑾瑜公司向本院提交陕西省安康市汉滨区人民法院（2018）陕0902民初4297号、3660号、3643号、4296号、3663号判决书共五份，拟证明1.瑾瑜公司作为小区的管理人，只是代收代交水费；2.以上判决判令业主支付瑾瑜公司公摊水费数额都不一样，可以证明该小区的业主拖欠瑾瑜公司水费的问题，故不存在返还水费的问题，一审判决返还水费认定事实不清。业委会质证意见为：对证据的真实性无异议，不认可证明目的。该小区中不仅仅只有5户业主居住生活，即便是存在5户业主拖欠水费的情形，瑾瑜公司的证明目的也不能实现。 经审查，以上证据与本案争议事实无关联性，不予采信。 业委会未向本院提交新证据。 一审法院认定的事实与二审经审理查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明：2018年1月31日，瑾瑜公司（移交人）与业委会（接交人）签订的《移交确认书》第四条载明：2018年1月31日对于移交人投资建设的金城美墅小区东门和南门的岗亭、道闸等设施，各单元门禁系统及钥匙，以及小区公共部位监控系统及监控室进行原状移交，暂时由接交人管理与使用。 本院认为，本案争议焦点为：一、关于瑾瑜公司应否向业委会返还水费162717元的问题。首先，交纳水费是小区业主的义务，而非业委会的义务，即便是瑾瑜公司返还其已代收的水费，也应由已交费业主自行主张权利，业委会不是主张返还水费的权利主体；其次，本案中，业委会系依据安康市自来水公司于2018年1月24日向金城美墅小区发出的《关于尽快交纳拖欠水费的告知函》，以及瑾瑜物业安康分公司于2018年1月29日向安康市自来水公司出具的《承诺函》，起诉要求瑾瑜公司向其返还水费162717元，但以上函件均只能证明瑾瑜公司作为水费代收人欠付自来水公司水费的事实，并不能证明业主已向瑾瑜公司交纳水费的事实，亦不能证明各业主向瑾瑜公司交纳水费的具体数额。退一步讲，即便是业委会主体适格，但其提交的证据也不足以证实瑾瑜公司已代收及应退还业主的水费数额，故一审判决瑾瑜公司向业委会返还水费162717元不当，本院依法予以纠正。 二、关于业委会应否向瑾瑜公司返还岗亭、道闸、公厕、车棚等设施或支付折价款的问题。根据已查明的案件事实，瑾瑜公司依据其于2015年6月1日与安康市宏达房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，金城美墅小区进行物业服务管理工作，并对小区的大门及公共设施进行改造，安装了监控等设施。瑾瑜公司与业委会签订的《移交确认书》第四条亦载明“2018年1月31日对于移交人投资建设的金城美墅小区东门和南门的岗亭、道闸等设施，各单元门禁系统及钥匙，以及小区公共部位监控系统及监控室进行原状移交，暂时由接交人管理与使用。”鉴于双方签订的《前期物业服务合同》已终止履行的事实，业委会应返还瑾瑜公司自行投资建设的设施。瑾瑜公司主张返还的设施中，金城美墅小区东门和南门岗亭、道闸、监控、门禁、公厕、车棚等项目，双方当事人对其中的监控和门禁存在争议，业委会认为门禁系开发商安装，瑾瑜公司仅添加了一部分监控，但未提供相应证据证实，其应自行承担举证不能的法律后果。本案一、二审中，瑾瑜公司均明确其反诉请求是由业委会返还其投资建设的设施，一审以瑾瑜公司请求业委会返还的设施价款无证据支持为由，判决驳回瑾瑜公司的诉请不当，本院依法予以纠正。 另外，业委会起诉请求瑾瑜公司向其移交2018年收取物业费、生活垃圾、公摊水电、电梯年检、电梯电费、收取的房屋装修押金票据以及2017年12月收取的装修垃圾费和清运装修垃圾费等财物账册，上诉则要求瑾瑜公司退还提前收取的物业费、垃圾费、电梯维保费等费用，并向72户业主返还收取的1000元装修押金，其上诉请求超出一审诉请范围，二审不予审理。 综上，业委会的上诉请求不能成立，瑾瑜公司的部分上诉请求成立。原判决认定部分事实有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初1006号民事判决第一项，即：“西安瑾瑜物业管理有限公司在本判决生效十日内向金城美墅小区业主委员会金城美墅小区2018电梯年检票据”； 二、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初1006号民事判决第二、三、四项； 三、金城美墅小区业主委员会在本判决生效十日内向金城美墅小区东门和南门的岗亭、道闸、公厕、车棚等设施(按照双方2018年1月31日签订的《移交确认书》履行); 四、驳回金城美墅小区业主委员会的其他诉讼请求。 一审案件受理费3854元，由西安瑾瑜物业管理有限公司负担300元，由金城美墅小区业主委员会负担3554元；反诉案件受理费5017元，由金城美墅小区业主委员会负担。二审案件受理费8871元，由金城美墅小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 何 波 审判员 张 燕 审判员 杜 涛 二〇二〇年三月十九日 书记员 温贤威