广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6330号上诉人（原审原告、反诉被告）：李良凤，女，1973年2月24日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：何雪波，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈树志，男，1984年5月5日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：梁照和，广东丰邦律师事务所律师。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山四路88号盛景三期A1幢（1座）首层-四层1-5卡，统一社会信用代码91442000668247505C。主要负责人：陈国梁。上诉人李良凤因与被上诉人陈树志、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行（以下简称邮储银行中山分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。李良凤上诉请求：撤销一审判决，改判支持李良凤的一审诉讼请求。事实与理由：一、李良凤享有先履行抗辩权，陈树志应先履行付款义务，才轮到李良凤解除抵押。涉案房屋买卖合同是三方真实意思表示，合法有效，各方应予遵守。根据房屋买卖合同第二条约定“李良凤应于出房产证6××个工作日内注销抵押，以便过户”，第四条约定“陈树志应于签订合同50天内办理按揭贷款手续，或最迟80天内自筹款项付清房款”。根据该约定，并结合李良凤于2017年6月27日取得房产证的时间可推知，陈树志应于2017年8月5日之前申请按揭贷款并获得银行出具的同贷书，若其贷款申请未或批准，则陈树志最迟应于2017年9月4日自筹款项付清房款，而李良凤注销涉案房屋抵押登记的约定时间应为2017年9月19日。从诚实信用原则及二手房买卖交易习惯看，买方向银行申请办理同贷书只需提出申请从而获得贷款资格，并没有产生实际贷款的法律后果，即使其未实际贷款也不会产生违约的影响。而卖方提前还清房屋贷款并注销抵押登记手续则要提供一大笔资金，如果最终买方不能取得同贷书或自筹房款，则卖方将产生巨额资金占用成本。因此，实践中，只有在陈树志获得同贷书或自筹购房款项后，李良凤才会开始还清房贷并办理房屋抵押登记注销手续。并且，李良凤在律师函中已经明确表示如果陈树志可以按催告付款，则李良凤可以随时配合注销抵押并办理过户手续。因此，在陈树志既未按期取得同贷书又未自筹房款的情况下，根据我国《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，李良凤有权拒绝履行“卖方应于出产权证6××个工作日内还清抵押贷款”的义务。二、陈树志一直未能如约付款，经催告后仍不履行，李良凤有权解除合同。房屋买卖合同签订后，李良凤已于2017年6月27日办理房产证，并配合陈树志及中介公司提供相应按揭贷款申请材料，随时准备办理过户相应手续，并不断催促陈树志及时付款。而陈树志除签约时支付50000元定金外，一直无视李良凤的催促，拖延向李良凤反馈按揭贷款申请结果，亦未就自筹款项付清房款事宜联系李良凤。因此，李良凤于2017年12月1日、12月20日、12月27日先后以发函、短信的方式催促陈树志及时履约，并表示愿意配合注销抵押登记并办理过户，但陈树志仍拒不答复。截至李良凤第一次发函催促时，陈树志已超过约定提供同贷书时间118天，超过最迟支付全款时间88天。李良凤第二次发函催促后，仍通过律师短信等方式试图给陈树志宽限机会，但陈树志仍旧没有诚意，李良凤才于2018年1月11日提起诉讼要求确认解除合同及要求陈树志承担违约责任。一审庭审中，法官曾假设“如果要继续履约，同贷书已经失效，买方可否一次性付款？”陈树志明确表示可以。既然如此，早前没能获批同贷书以及超过最长付款期限80天后，陈树志为何不能自筹资金先行付款确保交易继续进行？一审法院忽视了陈树志承诺如果不能获批则最迟在80天内付款这一事实。在房屋买卖过程中，买家唯一需要履行的义务是支付房款，而卖家出卖房屋的唯一目的是及时获得房款，卖家只关心买家是否准时付款，至于买家以何种方式支付均与卖家无关。根据房屋买卖合同第四条第二款第2项约定，买方自筹资金付款系按揭付款的补充，80天的付款期限同样约束买方以按揭方式付款的情形。因此，根据我国《合同法》第九十四条第三项的规定，陈树志逾期办理房屋付款手续，经催告后在合理期限内仍未履行，李良凤有权解除合同。三、陈树志未能如约付款已经违约，且未能将同贷书批准进展告知李良凤，最终导致本案交易失败。如陈树志所述，其在2018年1月中旬获得了同贷书，当时房屋仍登记在李良凤名下，如陈树志及时告知李良凤获批情况并要求继续交易，李良凤仍可继续履约。但陈树志未将相关情况告知李良凤，直到开庭期间，李良凤才知道陈树志曾经获得同贷书。这就错过了继续交易的最后机会。四、李良凤行使合同解除权后，将房屋过户给第三人并不属于违约行为。因陈树志未按照房屋买卖合同约定履行付款义务，李良凤已依法行使解除权并通知陈树志，故房屋买卖合同的房屋买卖关系已于李良凤起诉前解除。因此，李良凤于2018年7月将该房屋出卖并过户给案外第三人并不属于违法行为。陈树志辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李良凤的全部上诉请求。一、双方签订的房屋买卖合同约定李良凤于取得房产证后6××个工作日内（即2017年9月19日前）还清贷款，以便解押过户。“还贷赎楼”是李良凤的主合同义务，李良凤逾期未还清抵押贷款的行为已构成违约，且李良凤不存在享有先履行抗辩权的情形。房屋买卖合同第四条第2款的约定属附条件生效条款，该条款明确约定陈树志在签订本合同后80天内付清购房款的前提是贷款政策等原因导致买方的按揭未获批准。而事实上，陈树志未出现贷款政策等原因导致买方的按揭未获批准的情形，且陈树志的贷款已于2018年1月17日通过了中国建设银行股份有限公司中山市分行的批准。据此陈树志须于签约80天内付清房款的生效所需条件未成就，陈树志无须于签约80天内付清房款，李良凤也无权要求陈树志先履行付清房款的义务，李良凤不享有合同的先履行抗辩权。二、陈树志不存在违约的情形，在办理银行贷款上也不存在任何阻却交易的行为，李良凤无权解除合同。双方签订涉案房屋买卖合同后，陈树志已依约支付定金50000元及配合李良凤到银行办理按揭贷款手续，由此可见，陈树志均有积极履行合同义务。关于是否取得贷款批复的问题，按交易习惯，双方均不能预见或控制二手房买卖贷款业务的办理及进度，双方在买卖合同中一般不约定银行具体的批复期限。涉案房屋买卖合同也因此未约定具体的取得贷款业务批复或获准贷款的期限，双方在签订合同之时是已预见办理银行贷款期限的不确定性，办理银行贷款批复的期限也非陈树志所能控制的，双方在履约时应当对此容忍。故李良凤以陈树志办理贷款业务期限时长认为陈树志违约而解约的主张不符合常理及合同约定，也不合法，李良凤不享有法定或约定的解约权利。三、一审诉讼中，李良凤在已获知陈树志获准银行贷款，且陈树志要求继续交易的反诉请求下，仍于2018年5月将涉案房屋出售给案外人，致使涉案合同目的无法实现，李良凤的行为已构成违约，陈树志有权提出解约。综上，陈树志最终获准银行贷款，不存在因贷款政策等原因导致买方的按揭未获准的情形，陈树志无须自行付清房款，李良凤不能据此解约。李良凤擅自将涉案房屋出售给案外人的行为已构成违约。原审第三人邮储银行中山分行未出庭应诉，也未向本院提交书面意见。李良凤于2018年1月11日向一审法院提出诉讼请求：1.确认李良凤、陈树志之间的房地产买卖合同已经解除；2.陈树志支付违约金195300元；3.陈树志承担李良凤为本案支出的律师费15000元：以上暂计为210300元。一审诉讼中，李良凤明确房地产买卖合同的解除时间是2017年12月21日。陈树志于2018年3月23日提出反诉请求：1.李良凤继续履行于2017年6月14日签订的房地产买卖合同；2.李良凤在判决生效之日起30天内协助陈树志办理位于中山市西区广丰工业大道50号爱琴湾3期1区XX号房产的过户手续。一审诉讼中，陈树志撤回诉讼请求1，并增加一项诉讼请求，李良凤向陈树志交付涉案房屋。后陈树志于2019年2月25日变更诉讼请求：1.解除陈树志与李良凤于2017年6月14日签订的房地产买卖合同；2.李良凤立即返还陈树志定金50000元；3.李良凤向陈树志支付违约金195300元；4.李良凤向陈树志支付中介服务费10000元。一审法院认定事实：1.2017年6月14日，李良凤作为卖方与作为买方的陈树志，作为经纪方的中山市创二房地产服务有限公司（以下简称创二公司）签署房地产买卖合同，约定：在买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市西区广丰工业大道50号爱琴湾3期1区XX号之物业；该房地产产权现状为已办理合同登记备案，未办理产权证；如果该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起出产权证6××个工作日内还清抵押贷款；该房地产转让成交价为1085000元；签订本合同后查完档1个工作日内支付定金50000元；定金之外的房款，由买方申请银行按揭的方式支付；卖方无条件配合买方提交申请按揭所需的证件和法律文书，申请按揭贷款的额度为800000元，具体获批的金额以银行出具的同意购房抵押贷款通知书等文件为准；银行出具同贷书后两个工作日内（若卖方需要还贷赎楼的，则需要在卖方注销抵押登记并取回产权证后），买卖双方需到交易所签署过户所需提交的格式合同并办理递件手续；如果由于贷款政策等原因而导致买方的按揭申请未获批准的，买方有权选择以补偿总房价1%给卖方的方案以解除买卖合同，但买方必须在签订本合同后50天内明确地向卖方或经纪方提出，并兑现补偿责任，否则视为买方选择继续履行买卖合同，由买方另筹款项在过户前（最迟在签订本合同后80天内）把房款付清给卖方；定金及按揭贷款之外的剩余房款，在买卖双方到交易所递件申请过户前支付完毕；买卖双方约定本案交易过程中的所有税费和其他相关费用由买方全部承担；卖方须在收齐楼款时将该地产移交给买方；鉴于经纪方已促成买卖双方之间的买卖合同的成立，买方应在查完档后1个工作日内支付中介服务费10000元，于过户当天支付中介服务费10000元；如果由于卖方毁约、重大违约等原因而导致合同解除，或者由于卖方的原因而导致合同无效的，卖方除了把已收款项返还给买方之外，另由卖方按该房地产转让成交价的18%赔偿给买方；如果由于买方毁约、重大违约等原因而导致合同解除，或者由于买方的原因而导致合同无效的，由买方按该房地产转让成交价的18%赔偿给卖方；诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担。同年6月15日，陈树志向李良凤支付购房定金50000元，向创二公司支付中介服务费10000元。2.2017年6月27日，案涉房屋取得不动产权证，证书号为粤（2017）中山市不动产权第XXX号。同年12月1日，李良凤委托律师向陈树志发出第一份律师函，述称陈树志拒不提供按揭贷款的申请结果，亦未继续支付剩余款项，且未能按照合同约定付清全款构成违约，主张陈树志在收到律师函之日起5日内一次性向李良凤付清全款，并及时配合李良凤启动过户手续，如陈树志无意欲继续履约，则本合同自陈树志收到本律师函之日起5日后即行解除。同年12月22日，李良凤委托律师向陈树志发出第二份律师函，述称陈树志收到第一份律师函后未予答复，已无继续履约的意愿，主张案涉房地产买卖合同自陈树志收到本律师函之日即行解除，陈树志于收到本律师函5日内支付违约金195300元。一审庭审中，陈树志确认第一、二份律师函收到的时间分别是2017年12月3日、2017年12月22日。3.2017年8月初，陈树志、李良凤至银行办理按揭贷款手续。2018年1月17日，中国建设银行股份有限公司中山市分行个贷中心出具贷款通知书，通知陈树志购买案涉房屋申请的住房贷款650000元在办妥过户、抵押登记手续并补足购房余款的情况下发放贷款。一审庭审中，陈树志与李良凤共同表示合同约定出产权证6××个工作日期满之日是2017年9月19日。4.打印时间为2018年3月29日的中山市不动产登记资料证明表显示案涉房屋的抵押登记【抵押权人：邮储银行中山分行】尚未注销。打印日期为2019年2月22日的中山市不动产登记资料查询结果显示案涉房屋的抵押登记于2018年5月29日注销，权属状态为历史。一审庭审中，李良凤主张其于2018年5月将案涉房屋出卖给他人，并于2018年7月办理了权属转移登记。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖合同由卖方李良凤、经纪方创二公司、买方陈树志共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及经纪方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分系李良凤与陈树志的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。本案争议的焦点是哪一方违约的问题。李良凤主张陈树志没有按照合同约定于合同签订后50天内向其告知按揭贷款申请未获批准，且未能在合同签订后80天内付清房款。但是合同约定承担该义务的前提是由于贷款政策等原因而导致买方的按揭申请未获批准，而陈树志的贷款申请最终获得了批准，不具备履行该义务的条件，故陈树志并不因此而构成违约。虽然贷款的审批期限长达5个月，但能否审批、如何审批非陈树志所能控制，且陈树志没有承诺在限定期限内取得贷款批复，故即便期限过长，亦非陈树志的责任。据此，李良凤发函要求陈树志一次性付清全款、解除合同，并无法律依据，陈树志未按照律师函要求付款不构成违约。李良凤以陈树志违约为由所提出全部诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院予以驳回。李良凤未能如约于2017年9月19日前注销抵押登记，且在诉讼期间擅自将案涉房屋出售并过户给他人，以其行为表明不履行合同义务，构成违约。陈树志请求解除合同，李良凤返还定金50000元，并支付违约金195300元（1085000元×18%），符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。至于中介服务费的请求，因合同没有明确约定守约方可向违约方主张该部分费用，故一审法院予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，判决：一、驳回李良凤的诉讼请求；二、解除陈树志与李良凤于2017年6月14日签订房地产买卖合同中房屋买卖合同部分；三、李良凤于一审判决发生法律效力之日起七日内向陈树志返还定金50000元，并支付违约金195300元；四、驳回陈树志的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4454元（该款李良凤已预付），由李良凤负担；反诉案件受理费5130元（该款陈树志已预付），由陈树志负担201元，李良凤负担4929元（该款李良凤于一审判决生效之日起七日内迳付陈树志）。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人李良凤与被上诉人陈树志对一审法院认定事实均无异议，本院予以确认。本院另查明：1.涉案房地产买卖合同中还约定：本合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，并采取措施避免损失的发生或扩大；备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款内容为准。双方在备注条款中约定手写有以下条款内容：买方有权指定新产权人；若有违约由违约方承担中介费；买卖双方协商在过户领取回执后24小时内给齐首期款；在卖方赎楼取得产权证（无抵押、无查封）后10天内办理递件过户手续。2.涉案房屋在2017年6月27日办理了抵押登记。3.李良凤在一审庭审中明确同意在其诉求陈树志支付的违约金195300元中扣除已收取的定金50000元。陈树志在一审庭审中陈述，涉案房屋的出证时间是2017年6月27日，但李良凤从开发商处取得房产证时间为2017年7月底，在李良凤取得涉案房屋的产权证后即向银行申请了按揭贷款。李良凤陈述其在2017年7月底领到涉案房屋的产权证书，领证后一周内提供给了中介。4.邮储银行中山分行在一审庭审中陈述李良凤在2018年5月23日还清了贷款。5.2017年12月1日，李良凤委托律师向创二公司也邮寄了一份律师函。6.一审中，陈树志申请证人汪某出庭作证。汪某陈述其是创二公司的经理；涉案房屋没有出具房产证是不能申请贷款，需要以出证为前提；由于签订合同时李良凤没有房产证，也没有给出具房产证的时间，所以买卖双方没有约定申请贷款的时间；李良凤提供房产证原件距离出证有一段时间差，相距大概一个月左右；大约在李良凤交房产证的1个星期后，李良凤、陈树志与中介三方一起去建行办理了银行按揭贷；李良凤赎楼注销抵押与陈树志申请按揭没有先后顺序；其公司有催促李良凤办理注销抵押，陈树志也催李良凤注销抵押，李良凤称赎楼公司卡着，需等陈树志的同贷书出具后才同意赎楼，否则过桥公司不帮赎楼；其公司收到李良凤委托律师所发的律师函后有联系李良凤和陈树志，陈树志要求继续履行合同，称大约1个月左右可以拿到同贷书，其公司与李良凤沟通，但李良凤不愿意与其公司沟通，让其公司找律师沟通，其公司没有与李良凤委托的律师沟通；同贷书下来后，其公司有与李良凤沟通，李良凤亦不愿与中介沟通，让找律师沟通；陈树志有发同贷书的图片，但记不清时间了，有电话告知李良凤同贷书，没有转发同贷书的图片给李良凤。李良凤与陈树志均认可汪某的证言陈述。本院认为，李良凤、陈树志与创二公司签订的房地产买卖合同包括了房屋买卖合同和居间合同两种法律关系，本案审理的是李良凤与陈树志之间的房屋买卖合同关系，为房屋买卖合同纠纷。李良凤与陈树志关于房屋买卖合同的约定是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方应遵循诚实信用和公平原则履行合同。针对李良凤与陈树志的主张与抗辩，本案争议的主要焦点在于违约责任应归责于哪一方。陈树志与李良凤买卖交易的是二手房，依双方的合同约定，陈树志向李良凤支付的房款中有800000元是以申请银行按揭的方式支付。而买方申请银行按揭的前提条件之一是卖方取得房屋的产权证，陈树志与李良凤在签订合同时，涉案房屋还未办理产权证，双方在合同中没有约定李良凤需取得产权证的具体期限，也没有约定陈树志申请银行按揭贷款的具体期限。虽然行政部门登记涉案房屋至李良凤名下的日期是在2017年6月27日，然而从陈树志与李良凤在本案中的陈述可知，李良凤是在2017年7月底才实际拿到涉案房屋的不动产权证书，双方在此后的一周时间内即2017年8月初共同向银行办理了陈树志申请按揭贷款的手续。依照双方的约定，李良凤与陈树志在办理申请银行按揭手续上均未有违约行为。2018年1月17日，陈树志取得了银行的同意贷款通知书，但双方的房屋买卖交易却未能继续履行。李良凤主张陈树志没有在合同约定的过户前（最迟在签订合同后80天内）把房款付清构成违约，其有权解除合同。陈树志则主张李良凤未有依约在出具产权证6××个工作日内还清抵押贷款，将房屋另行出售构成违约。对于双方的分歧，本院分析如下：首先，关于陈树志是否存在违约行为。虽然能否审批、如何审批、审批流程及银行的最终审批期限非陈树志所能控制，双方在合同中也没有直接明确约定陈树志承诺在何期限内取得银行贷款批复，但综合解释双方约定的“如果由于贷款政策等原因而导致买方的按揭申请未获批准的，陈树志作为买方可在签订合同后50天内明确地向卖方李良凤或经纪方提出以补偿总房价1%给李良凤的方式解除买卖合同，否则视为陈树志选择继续履行买卖合同，由陈树志另筹款项在过户前（最迟在签订本合同后80天内）把房款付清给李良凤”条款的整体内容，并结合在二手房买卖中，卖方作为收款方也是期望能够及时快速地收取房款的社会交易常理，李良凤并非被动地无限期地等待银行对陈树志申请贷款的审批结果，陈树志向李良凤支付800000元是有一个递进的时间层次顺序。即陈树志须在签订合同后50天内（2017年8月3日前）取得银行贷款的审批结果，从而使李良凤对能否顺利收取800000元贷款有合理的心理预期，如果陈树志在此日期前未有取得银行的同贷书，陈树志有解除合同的权利，但须在2017年8月3日前明确地向李良凤提出解除合同，若陈树志未明确提出解除合同，则视陈树志同意继续履行合同，陈树志须在签订合同后80天（2017年9月2日前），也就是在2017年8月3日未取得银行同贷书后的30天内另行筹备资金将800000元房款付清给李良凤。因此，依双方约定的合同字面内容，陈树志在申请按揭贷款手续后取得银行审批贷款的批复结果并非没有期限，双方实际是对陈树志取得银行批复结果设定了一个截止履行期限的义务，该截止日期为2017年8月3日，陈树志未在此日期前取得银行同贷书，在选择继续履行合同情况下，另行向李良凤支付800000元的房款有30天的筹备时间，陈树志向李良凤支付800000元的截止时间是2017年9月2日。双方在实际履行中，陈树志确实未在2017年9月2日前向李良凤支付800000元，然而本院认为陈树志向李良凤支付800000元的期限实际不能依双方约定的上述合同条款字面内容而计算，陈树志未在2017年9月2日前向李良凤支付800000元未构成违约。因为，虽然在签订合同后的第13天，涉案房屋于2017年6月27日登记至李良凤的名下，但是李良凤实际拿到涉案房屋的不动产权证书是在2017年7月底，李良凤在取得产权证书后的一个星期内与中介协助配合陈树志办理了按揭贷款申请手续，此时间是在2017年8月初，已临近甚至超过2017年8月3日，此期限已有近50天的时间，与双方约定的在2017年9月2日前付清800000元的期限相比对，给予陈树志办理申请银行贷款手续且获得银行批复结果的时间也仅剩下30余天的时间。故陈树志实际根本没有等待银行是否同意发放贷款的合理期限，也不能行使在未有获得银行同贷书的情况下，选择解除合同，或者选择继续履行合同但另有30天的缓冲时间筹备800000元款项的权利。再结合李良凤与陈树志签订的房地产买卖合同是在创二公司的居间下而签，合同主要内容是创二公司提供的合同格式文本，上述从合同签订后计算的50天内以及80天内的条款内容并非是双方在合同格式文本中的空白处手写填补内容，是创二公司提供的格式合同文本的打印条款，在买卖双方未有另行约定情况下，从公平原则和诚实信用原则来解释，该合同条款文本应推定理解为卖方在与买方签订房屋买卖合同时，卖方已取得房屋不动产权证书，卖方具备在签订合同后及时配合买方申请按揭贷款手续的条件下，买方等待银行贷款批复有一月有余的合理期限，这也符合在二手房交易的实践中，银行审批贷款一般也为一两个月的通常期限。因此，从创二公司提供的格式合同文本的本意来解释，在签订合同后，卖方及时配合买方申请按揭贷款的情形下，买方是有一月有余等待银行批复的合理期限。然而，李良凤在与陈树志签订房屋买卖合同时并未取得不动产权证，不具备收取陈树志的定金后及时配合陈树志办理按揭贷款申请的条件，需等待李良凤取得涉案房屋的产权证书，双方才能去办理申请按揭贷款手续。在实际履行中，李良凤并非是在签订合同后的较短时间内及时拿到产权证书且及时协助配合陈树志办理了按揭贷款手续。综合以上各因素，本院认为陈树志在50天内选择行使解除合同的权利，或者不解除合同同意继续履行须在80天内另筹800000元款项的时间均应从李良凤与陈树志在2017年8月初而非从双方签订合同的时间开始计算。李良凤与陈树志在本案中均未能明确陈述办理申请按揭具体是何日期，结合双方确认的李良凤在2017年7月底拿到产权证后的一周内办理了按揭贷申请手续，本院认定陈树志最迟须在2017年9月26日（2017年8月7日后的50天内）前取得银行是否同意贷款的批复结果，若未在该日前取得银行同贷书，陈树志未向李良凤明确提出解除合同，陈树志须在2017年10月26日（2017年8月7日后的80天内）前另筹款项向李良凤支付800000元。陈树志是在2018年1月17日才取得银行同贷书，超过了上述期限，陈树志也未有向李良凤支付800000元，故陈树志在履行支付800000元的义务上存在迟延履行的违约行为。其次，关于李良凤是否存在违约行为。二手房买卖的过户需要双方的配合，双方在过户前均应依约完成自身所负的合同义务。依约陈树志须在过户前须向李良凤支付定金及800000元房款，而李良凤须在签署合同之日起出产权证6××个工作日内还清抵押贷款，在李良凤赎楼取得产权证（无抵押、无查封）后10天内办理递件过户手续。李良凤主张其还清抵押贷款须等待陈树志取得银行同贷书后才去办理，但是双方在合同中并未约定李良凤履行此义务须以陈树志取得同贷书作为前提条件，证人证言也证明双方并不存在此方面的约定，故本院对李良凤的该主张不予采信。涉案房屋是在2017年6月27日登记至李良凤名下，李良凤负有在出产权证6××个工作日内还清抵押贷款的义务，李良凤须在2017年9月19日前向邮储银行中山分行还清抵押贷款，但李良凤并未按期履行此义务，至李良凤委托律师在2017年12月1日发律师函要求陈树志在收到律师函后5日内一次性付清全款时，李良凤也尚未履行自身所负的还清抵押贷款、注销抵押登记的义务。故李良凤在履行合同中也存在违约行为。并且，李良凤在本案一审诉讼中，在双方对哪一方违约、李良凤是否有权解除合同存在分歧争议的情况下，即将涉案房屋另行出卖给他人，导致涉案房屋买卖合同不能继续履行，李良凤的此行为亦构成违约。综合以上论述，李良凤与陈树志在履行涉案房屋买卖合同中均存在违约行为，双方又未能遵循公平原则和诚实信用原则妥善沟通协调，对合同不能继续履行均有过错。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”基于双方的过错和违约行为，本院对陈树志与李良凤要求对方承担支付房价款18%的违约金、支付律师费、中介费的违约责任主张均分别不予支持，李良凤应向陈树志返还已收取的定金50000元。综上所述，上诉人李良凤的上诉请求部分成立，部分不能成立，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回；一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条第四项、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初955号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初955号民事判决第一、三、四项；三、上诉人李良凤于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人陈树志返还定金50000元；四、驳回上诉人李良凤的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人陈树志的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4454元（李良凤已预交），由李良凤负担；反诉案件受理费5130元（陈树志已预交），由李良凤负担1005元，由陈树志负担4125元。二审案件受理费4980元（李良凤已预交），由李良凤负担1015元，陈树志负担3965元。经抵扣一、二审案件受理费，陈树志须于本判决生效之日起七日内迳付李良凤296××元。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇二〇年三月四日书记员  魏丹丹