广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22277号上诉人（原审被告）：广东宽带无限通讯有限公司，住所地广东省广州市天河区五山路246、248、250号金山大厦1201自编1210C部位。法定代表人：梁紫媚,该公司经理。委托诉讼代理人：黄运焘，广东成悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海中天虎珀投资管理中心（有限合伙），住所地上海市黄浦区南苏州路381号405G4室。负责人：冯宇明。委托诉讼代理人:邓慧雯，广东力诠律师事务所律师。委托诉讼代理人:谭俏云，广东力诠律师事务所律师。原审第三人：广州市裕建贸易有限公司，住所地广东省广州市越秀区竹丝岗二马路37号之一二楼自编229房。法定代表人：黎光裕。上诉人广东宽带无限通讯有限公司（以下简称宽带公司）因与被上诉人上海中天虎珀投资管理中心（有限合伙）（以下简称中天投资中心），原审第三人广州市裕建贸易有限公司（以下简称裕建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初25974号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人宽带公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项，改判宽带公司向中天投资中心支付广州市越秀区淘金路第x层房产中的413.6平方米自2017年3月6日起至2017年3月11日的租金（按30000元/月标准）及自2017年3月11日起至实际支付之日为止参照中国人民银行制定的同类贷款基准利率计算的违约金；2.一、二审诉讼费用均由中天投资中心承担。事实与理由：一、宽带公司与房屋所有人于2008年3月4日签订的《广州市房屋租赁合同》、2010年8月17日签订的《租赁协议》及其补充协议，已实际履行并经有关部门登记备案，其效力高于2010年10月1日签订的《广州市房屋租赁合同》。一审法院认定宽带公司应按2010年10月1日《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准向中天投资中心支付租金，缺乏事实与法律依据。（一）宽带公司与原业主广州大鹏房地产有限公司（以下简称大鹏公司）于2008年3月4日签订的《广州市房屋租赁合同》，与裕建公司于2010年8月17日签订的《租赁协议》，与大鹏公司、裕建公司2010年9月21日签订的《租赁补充协议》均办理了登记备案，是双方的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。（二）宽带公司按前述《广州市房屋租赁合同》《租赁协议》《租赁补充协议》履行合同，向裕建公司支付租金，并提交了《平安银行银行收付款业务回单》予以证实，一审法院对该证据不予认定，没有法律依据。一审法院以承租人没有按合同约定每月支付租金，武断认定承租人没有交租，与客观事实不符。（三）宽带公司与裕建公司于2010年10月1日签订的《广州市房屋租赁合同》，不是合同当事人的真实意思表示，且从未履行。当时，双方签订该合同的目的是裕建公司向银行贷款而对标的物进行评估和有还款来源，是宽带公司为配合原业主而签订的合同。另外，中天投资中心向法院提供的2010年10月1日《广州市房屋租赁合同》是从评估报告中抽取出来的，这也充分说明该合同是为了评估而订立的。（四）依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的法理精神，存在多份租赁合同且有效，已经办理登记备案手续的租赁合同的效力高于没有经过备案的租赁合同。因此，2008年3月4日的《广州市房屋租赁合同》、2010年8月17日的《租赁协议》、2010年9月21日的《租赁补充协议》，其效力高于2010年10月1日的《广州市房屋租赁合同》。（五）一审法院以宽带公司与案外人招商银行股份有限公司广州分行签订的《广州市房屋租赁合同》来否定宽带公司2008年3月4日的《广州市房屋租赁合同》、2010年8月17日的《租赁协议》、2010年9月21日的《租赁补充协议》的真实意思表示，有违常理。宽带公司于2008年3月4日与大鹏公司签订《广州市房屋租赁合同》承租涉讼房屋，大鹏公司出租其开发的房产没有完善基础配套设施，按当时状况，租金也仅值30000元/月。宽带公司需要投入大量资金去完善上述房产的基础配套设施，比如外立面工程、消防疏道梯工程、电梯工程等，才对外出租给案外人招商银行股份有限公司广州分行，租金标准当然要比开发商出租的租金要高。一审法院依照宽带公司与案外人的租金标准认定本案应按2010年10月1日《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准计付，存在错误。二、宽带公司承租的房产中有728.58平方米自2017年3月6日起已移交给中天投资中心，由中天投资中心实际控制。法院拍卖裕建公司房屋有728.58平方米已办理交吉手续。一审法院认定宽带公司仍实际控制使用该728.58平方米房产没有事实依据。（一）2017年3月6日前，宽带公司承租的房产为1142.18平方米，上述房产可分割使用，其中413.6平方米已转租给案外人使用，有728.58平方米房产空置。（二）2017年3月6日中天投资中心通过广州海事法院强制收回的728.58平方米房产并交由中天投资中心控制。（三）宽带公司没有实际控制、使用该728.58平方米的房产，一审法院认定宽带公司对该部分房产控制、使用，与广州海事法院确认的以现状办理了该房产的移交手续，移交完毕的事实相违背。宽带公司对该728.58平方米的房产没有采取封闭措施，更没有上锁，也没有出租，即宽带公司对该728.58平方米的房产既没有控制也没有使用，否则中天投资中心就无法在现场接收该728.58平方米的房产。被上诉人中天投资中心未提交二审书面答辩意见。原审第三人裕建公司未提交二审书面意见。中天投资中心于2018年7月3日诉至一审法院，请求判令：宽带公司立即支付2017年3月6日至2018年6月30日租金3172816元（198301元/月×16个月），并支付每月租金的逾期交租违约金；每月租金的逾期交租违约金以当月租金198301元为基数，以0.1%/日的标准计算，自欠租当月的11日起计至实际支付之日止。一审法院经审理查明：2017年2月16日，中天投资中心通过竞拍方式拍得裕建公司名下广州市越秀区淘金路x号第x层房产。同年3月6日，广州海事法院出具《所有权转移证明书》，载明：2017年2月28日，买受人已按照成交时双方订立的变卖成交确认书的规定，付清全部价款。2017年3月6日，广州海事法院在广州市越秀区淘金路36-38号第3层以现状现场移交买受人，其所有权同时转移。2017年5月3日，该房产登记至中天投资中心名下。2018年4月17日，中天投资中心委托广东力诠律师事务所向宽带公司寄送《律师函》载明：中天投资中心作为广州市越秀区淘金路x号第x层房屋唯一合法所有权人，根据法律规定和合同约定，自2017年3月6日起，贵司即应向其交租，但经多次告知和催讨，贵司至今仍未支付租金。中天投资中心要求宽带公司必须按照《广州市房屋租赁合同》约定交租时间和月租标准，每月按时、足额交租。同时，请宽带公司在收到函件之日起十日内，将自2017年3月6日起至今拖欠的租金（按198301元/月），一次性支付给中天投资中心。2018年4月18日，宽带公司签收该邮件。中天投资中心为证明其陈述，向一审法院提交裕建公司于2010年10月1日与宽带公司签订的《广州市房屋租赁合同》及2011年1月1日宽带公司与案外人招商银行股份有限公司广州分行签订的《广州市房屋租赁合同》，其中，2010年10月1日裕建公司（甲方）与宽带公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》载明：甲方同意将坐落在越秀区淘金路x号x楼房地产出租给乙方作商业、办公用途使用，建筑（或使用）面积1142.18平方米，租赁期限2010年10月1日至2020年12月31日，其中2017年1月1日至2018年12月31日租金198301元/月、2019年1月1日至2020年12月31日租金208216元/月，租金按月结算，乙方在每月第10日前按转账付款方式支付租金给甲方。乙方须依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金。此外，2011年1月1日，宽带公司（甲方）与案外人招商银行股份有限公司广州分行（乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》约定，甲方将坐落在越秀区淘金路36-38号三楼的房地产出租给乙方作银行办公场地用途使用，建筑面积300平方米，租期期限自2011年1月1日至2020年12月31日，其中2017年1月1日至2017年12月31日租金67004.7元/月、2018年1月1日至2018年12月31日租金70354.94元/月、2019年1月1日至2019年12月31日租金73872.69元/月、2020年1月1日至2020年12月31日租金77566.32元/月。本案一审庭审中，宽带公司陈述：1.对广州市淘金路36-38号第3层1142.18平方米房产中413.6平方米由宽带公司转租并收租至2018年12月，另728.58平方米已由中天投资中心于2017年3月6日通过广州海事法院强制收回，宽带公司愿意按2008年3月4日签订《广州市房屋租赁合同》、2010年8月17日签订的《租赁协议》及《租赁补充协议》约定按26.27元/平方米向中天投资中心支付其转租413.6平方米自2017年5月20日起的租金；2.宽带公司同裕建公司于2010年10月1日签订《广州市房屋租赁合同》不是双方当事人真实意思表示且没有实际履行，是为了评估而订立的合同，宽带公司一直按照2008年3月4日签订的《广州市房屋租赁合同》、2010年8月17日签订的《租赁协议》及《租赁补充协议》中约定3万元/月向裕建公司支付租金，上述合同和协议在广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局办理了登记备案，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，其效力应高于2010年10月1日签订的《广州市房屋租赁合同》。3.中天投资中心要求宽带公司自2017年3月起就转租部分逾期交租按每日0.1%标准支付违约金没有事实和法律依据。请求法院调整逾期支付租金违约金标准，按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。4.宽带公司自2017年3月6日起，按30000元/月标准向裕建公司支付租金至2017年5月20日，从未向中天投资中心支付过租金。宽带公司为证明其陈述，向一审法院提交了2008年3月4日签订的《广州市房屋租赁合同》、2010年9月21日签订的《租赁补充协议》《变更房屋租赁合同申请表》及平安银行收付款业务回单若干。其中，2008年3月3日签订的《广州市房屋租赁合同》载明：案外人广州大鹏房地产有限公司将广州市越秀区淘金路x号帝景大厦三楼出租给宽带公司使用，建筑面积1142.18平方米，租赁期限2008年3月20日至2013年5月19日租金为30000元/月，租金按月结算，由乙方在每月第七日前按转账或支票付款方式缴付租金给出租人。2010年9月21日，裕建公司、宽带公司及广州大鹏房地产有限公司签订《租赁补充协议》载明，鉴于宽带公司及裕建公司签订《房产买卖合同》，广州大鹏房地产有限公司带租约将其所有的位于广州市越秀区淘金路36-38号第3层房产出售给裕建公司，裕建公司同意广州大鹏房地产有限公司以自身名义在原2008年3月6日已办理的租赁备案合同上变更租期为2008年5月20日至2028年5月19日。同日，广州大鹏房地产有限公司及宽带公司就上述变更事宜在广州市国土资源和房屋管理局越秀分局办理备案登记。此外，根据《平安银行收付款业务回单》显示，宽带公司于2015年8月28日、2018年8月27日、2016年1月22日分别向裕建公司支付（备注租金）80000元、500000元、500000元、500000元、80000元、500000元、360000元、360000元、360000元共计324万元，宽带公司陈述上述款项用于支付2008年5月20日至2017年5月20日每月3万元租金。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据广州海事法院出具《所有权转移证明书》，中天投资中心自2017年3月6日取得房屋所有权，物权变动发生于宽带公司及裕建公司租赁合同期间，故中天投资中心有权要求宽带公司按其及裕建公司签订的租赁合同约定的租金标准支付租赁期间的租金。围绕双方提供证据及一审庭审质证意见，现一审法院将双方争议主要焦点归纳如下：一、涉讼房屋租金标准应如何计算问题；二、涉讼房屋计租面积问题；三、涉讼房屋租金起算时间问题；四、违约金是否过高问题。一、关于涉讼房屋租金标准应如何计算问题。中天投资中心、宽带公司均提供宽带公司与原业主签订的《广州市房屋租赁合同》，宽带公司认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，已经办理登记备案手续的2008年3月4日签订的《广州市房屋租赁合同》、2010年9月21日签订的《租赁补充协议》效力高于未登记备案的2010年10月1日《广州市房屋租赁合同》。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定是针对承租人优先履行合同顺序而言，并非针对本案合同实际履行情况而言。纵观本案事实及结合日常实践，签订较低租金房屋租赁合同进行备案以减少应缴税款在实践中并不鲜见，且根据宽带公司提供《平安银行收付款业务回单》显示，宽带公司并未按照2008年3月4日签订的《广州市房屋租赁合同》、2010年9月21日签订的《租赁补充协议》履行按每月第七日缴纳租金的义务，此外，在裕建公司从未提出异议而宽带公司在超过诉讼时效的情形下仍支付324万元租金并不符合常理。反之，中天投资中心提供宽带公司同案外人招商银行股份有限公司广州分行签订的《广州市房屋租赁合同》显示涉讼房屋中面积300平方米租金在2017年已高达67004.7元/月，故中天投资中心要求按照涉讼房屋整体（建筑面积1142.18平方米）每月租金标准198301元符合常理，一审法院予以支持。二、关于涉讼房屋计租面积问题。宽带公司陈述涉讼房屋1142.18平方米房产中413.6平方米由宽带公司转租，另728.58平方米已由中天投资中心于2017年3月6日通过广州海事法院强制收回，故对于728.58平方米不应计算租金。一审法院认为2017年3月6日广州海事法院出具《所有权转移证明书》仅将涉讼房屋所有权从原所有权人裕建公司处剥离出来交付给新的产权人即中天投资中心，但房屋仍由宽带公司实际控制、使用，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，宽带公司是合法的有权占有，故在宽带公司向中天投资中心实际交付房屋之前，宽带公司仍应根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定按涉讼房屋整体（建筑面积1142.18平方米）履行交租义务。三、关于房屋租金起算时间问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院法律文书，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。具体到本案中，广州海事法院于2017年3月6日出具《所有权转移证明书》载明：2017年3月6日，广州海事法院在广州市越秀区淘金路36-38号第3层以现状现场移交买受人，其所有权同时转移。故中天投资中心要求宽带公司自2017年3月6日起计算租金符合法律规定，一审法院予以支持。宽带公司陈述其已按30000元/月标准向裕建公司支付2017年3月6日起至2017年5月20日租金，但因宽带公司提供《平安银行收付款业务回单》并不能显示各个月份租金实际履行情况，宽带公司对此应承担举证不能后果，故宽带公司的陈述一审法院不予支持。四、关于违约金是否过高问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。具体到本案中，中天投资中心并未提供证据证明因宽带公司逾期支付租金造成的实际损失，故一审法院依法予以调整为按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法合同法》第一百一十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，一审法院于2019年5月31日判决如下：一、广东宽带无限通讯有限公司自本判决生效之日起七日内向上海中天虎珀投资管理中心（有限合伙）支付广州市越秀区淘金路36-38号第3层房产自2017年3月6日起至2018年6月30日的租金（按198301元/月标准）及自2017年3月11日起至实际支付上述款项违约金（按当月所欠租金19301元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算，违约金总额以不超过所欠租金总额为限）。二、驳回上海中天虎珀投资管理中心（有限合伙）其他诉讼请求。一审案件受理费37969.7元，保全费5000元，由广东宽带无限通讯有限公司负担42869.7元，上海中天虎珀投资管理中心（有限合伙）负担100元。二审期间，宽带公司向法院提交：1.工程承包合同及工程增加项目（复印件），2.收据及银行电子转账凭证（复印件），拟共同证明宽带公司向房屋所有权人承租房屋时基础设施不完善，需要宽带公司投入资金予以完善才能转租，并证明宽带公司与房屋所有权人签订的房屋租赁合同中约定每月30000元的租金标准是合理的，不能以宽带公司投入资金完善基础设施后转租给招商银行的租金标准作为定案依据。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明，二审中，经宽带公司、中天投资中心同意，本案依法进行书面审理。本院认为，宽带公司二审所提交的证据并非二审新证据，且与本案待证事实无关，本院不组织质证。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对宽带公司的上诉主张，认定如下：一、关于涉讼房屋租金标准认定的问题。（一）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定是针对同时存在若干承租人的情况下，合同之间优先履行顺序而言，并不适用于本案情形。宽带公司主张根据该条款规定，已经办理登记备案手续的2008年3月4日签订的《广州市房屋租赁合同》、2010年9月21日签订的《租赁补充协议》效力高于未登记备案的2010年10月1日《广州市房屋租赁合同》，于法不符。（二）宽带公司提供其与大鹏公司2008年3月4日签订的《广州市房屋租赁合同》约定租赁期限为2008年3月20日至2013年5月19日，其中2008年5月19日为免租期，2008年5月20日至2013年5月19日月租金为30000元，租金按月结算，于每月7日前支付。大鹏公司于2010年8月16日将涉讼房屋出售给裕建公司。裕建公司、宽带公司于2010年8月17日签订了一份《租赁协议》，且裕建公司、大鹏公司、宽带公司于2010年9月21日亦签订了《租赁补充协议》，将租赁期限变更为20年，自2008年3月20日至2028年3月19日止，但均未对租期变更延长后的租金标准作出约定，这显然不符合常理。（三）宽带公司上诉称其于2015年8月27日和2015年8月28日支付了2008年5月20日至2014年5月19日的租金，合计216万元；2016年1月22日支付2014年5月20日至2017年5月19日的租金，合计108万元。因宽带公司与大鹏公司2008年3月4日签订《广州市房屋租赁合同》约定了免租期后按月计付租金以及逾期付租的违约责任，但宽带公司至大鹏公司于2010年8月16日将涉讼房屋出售给裕建公司前长达两年多的时间却一直未向大鹏公司支付过租金。在裕建公司购买取得涉讼房屋之后与宽带公司签订了《租赁协议》《租赁补充协议》，但宽带公司又在长达五年的时间也一直未向裕建公司支付租金。宽带公司亦无证据证实其与大鹏公司或裕建公司就付租义务进行了变更。按宽带公司所述其于2015年8月27日才第一次向大鹏公司付租，且将2010年8月16日之前原本应属于大鹏公司的租金亦支付给裕建公司，并据此主张其实际履行了前述系列备案合同，显然不符合常理。（五）中天投资中心主张按照裕建公司、宽带公司于2010年10月1日签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准向宽带公司主张权利，因该合同为明确载明了租赁期限以及租金增长情况，相对于宽带公司提交的其他系列备案合同的权利义务更为清晰明确。且结合宽带公司将涉讼房屋转租给案外人的租金标准，该份2010年10月1日《广州市房屋租赁合同》的租金标准亦更符合常理，宽带公司以该合同并非双方真实意思表示，无实际履行为由，主张该合同约定的租金标准不具有约束力，缺乏充分依据。一审法院综合全案案情，认定宽带公司应按照2010年10月1日《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准即每月198301元向中天投资中心支付2017年3月6日起至2018年6月30日的租金及相应违约金，公平合理。二、关于涉讼房屋计租面积及付租期间的问题。宽带公司称涉讼房屋1142.18平方米房产中的413.6平方米由宽带公司转租，另728.58平方米此前属于空置已由中天投资中心于2017年3月6日通过广州海事法院强制收回，宽带公司不应再就728.58平方米向中天投资中心支付租金。因2017年3月6日广州海事法院出具《所有权转移证明书》《移交完毕确认书》仅将涉讼房屋所有权从原所有权人裕建公司处剥离出来及以房屋现状移交给新的产权人即中天投资中心，并无证据证明宽带公司在法院对涉讼房屋拍卖之前已将该部分物业交付给了原业主或广州海事法院。因此，中天投资中心诉请宽带公司按涉讼房屋整体（建筑面积1142.18平方米）支付2017年3月6日至2018年8月30日期间的场地租金，并无不妥。宽带公司上诉称其仅需向中天投资中心支付413.6米场地2017年3月6日至3月11日期间的租金，依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人宽带公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37869.7元，由上诉人广东宽带无限通讯有限公司负担。本判决为终审判决。审审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 民二〇二〇年三月十三日书记员  莫善友