云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0112执异221号案外人：蒋文娟，女，汉族，1987年6月8日生，身份证登记住址：云南省昆明市富民县。申请执行人：昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社。住所：昆明市西山区西园路与人民西路交叉口先初生物技术有限公司综合大楼一楼。法定代表人：陆睿。统一社会信用代码：915301126682571561。被执行人：李再文，男，汉族，1962年2月17日生，身份证登记住址：云南省昆明市富民县。被执行人：张配珍，女，汉族，1964年12月5日生，身份证登记住址：云南省昆明市富民县。本院在执行申请执行人昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社（以下简称：“西山农信社棕树营社”）与被执行人李再文、张配珍金融借款合同纠纷一案中，案外人蒋文娟向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人蒋文娟称，一、案外人系被执行人李再文名下位于富民县款××马街自建房（不动产权证号：昆明市房权证富民县字第××号）的租赁权人，对案涉不动产的租赁权不因昆明市西山区人民法院执行、拍卖行为消灭,有权依法、依约继续占有和使用案涉不动产。2017年4月3日,案外人与李加映、被执行人张配珍签订《房屋租赁合同》，约定由案外人租赁涉案房屋作为经营KTV使用，租赁期限自2017年5月1日至2024年4月30日止。案外人蒋文娟自2017年4月4日即实际占有和使用案涉不动产经营KTV，昆明市西山区人民法院指定的2019年9月7日的搬离期限,仍处于案外人的租赁期限内。根据合同法第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”,以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条关于“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭”之规定，昆明市西山区人民法院的执行、拍卖行为可能引起案涉不动产的所有权变动,但不影响案外人对涉案房屋租赁权的效力。二、案外人继续依法占有和使用案涉不动产,并不影响申请执行人申请拍卖房屋权利的行使。首先,案外人继续依法占有和使用案涉不动产对申请执行人权益的实现无影响。本案中，案外人在租赁期间按时足额的向被执行人交付租赁期间租金，在昆明市西山区人民法院依法向案外人发送协助执行通知后,案外人亦将依法向法院交付租金。按照司法实践,应在执行程序中保留租赁权进行拍卖，在拍卖公告中对相应权利进行披露，并通知租赁权人行使优先购买权，即应对案涉不动产在负担租赁权的状态下进行委托评估、拍卖、变卖。在案涉不动产所有权发生变更的情况下，案外人将按照买卖不破租赁的基本原则，向新买受人交付租金等费用。因此，在本案执行过程中,案外人继续依法占有和使用案涉不动产,并不影响申请执行人申请拍卖房屋及其他权益的实现。其次,强制案外人搬离将导致案外人受有损失。案外人在租赁案涉不动产时,并不知晓案涉不动产具有或可能具有执行、拍卖的情况,属善意取得案涉不动产租赁权。同时,在租赁案涉不动产后，案外人对案涉不动产进行了大量的装饰、装修,投入资金达80万余元。案外人对上述房屋租赁权系善意取得,在昆明市西山区人民法院强制执行、拍卖期间,以及经拍卖发生案涉不动产所有变更后,案外人有权依法占有和使用案涉不动产。综上所述，案外人请求昆明市西山区人民法院中止案涉不动产的执行。申请执行人西山农信社棕树营社答辩称，一、被执行人李再文、张配珍于2014年12月12日与西山农信社棕树营社签订《借款合同》,约定借款金额50万元，借款期限24个月，自2014年12月19日至2016年12月19日，同时李再文、张配珍以其名下位于富民县款××马街有自建房屋[不动产权证号：昆明市房权证富民县字第××号，土地证号：富集用(2008)第043号]作为抵押并签订《抵押合同》，并办理了抵押登记手续，西山农信社棕树营社取得《房屋他项权证书》(证书编号：昆明市房他证富民县字第××号)，抵押权依法设立。2016年12月18日，李再文、张配珍与西山农信社棕树营社对上述借款签订《借款展期协议》，展期金额40万元，展期1年，自2016年12月19日至2017年12月18日；李再文、张配珍继续以上述抵押房屋为展期借款提供抵押担保签订《抵押合同》，并办理了抵押登记手续，西山农信社棕树营社取得《不动产登记证明》(证书编号:云2016富民县不动产证明第000168号)，抵押权依法设立。借款到期后，李再文、张配珍未依照借款合同约定履行还款义务，西山农信社棕树营社于2018年10月10日向昆明市西山区人民法院提起诉讼，西山区人民法院于2018年10月10日立案并于2019年2月27日作出(2018)云0112民初11443号民事调解书，经昆明市西山区人民法院组织调解，西山农信社棕树营社与李再文、张配珍自愿达成如下协议：1、被告李再文、张配珍应向原告西山农信社棕树营社共同偿还借款本金216503元，具体支付方式及时间为:被告李再文、张配珍于2019年3月21日前向原告棕树营信用社共同归还16503元，被告李再文、张配珍自2019年4月起至2019年11月止,于每月21日前向原告西山农信社棕树营社归还20000元,被告李再文、张配珍于2019年12月21日前向原告西山农信社棕树营社共同归还40000元。2、被告李再文、张配珍于2019年12月21日前向原告西山农信社棕树营社共同支付2018年9月22日起至借款本金还清之日止的利息、罚息、复利(利息、罚息、复利均按月利率千分之10.0344计算)。3、若被告李再文、张配珍未按照上述1、2项约定的期限足额支付任意一期款项，则原告西山农信社棕树营社有权就全部未付款项申请强执行。4、若被告李再文、张配珍未按照上述1、2项约定的期限足额偿还借款本息的，原告西山农信社棕树营社对位于富民县款××马街自建房1幢(登记的所有权人为李再文，产权证号为昆明市房权证富民县字第××号)的房屋折价或者变卖、拍卖所得的价款享有优先受偿权。5、案件受理费5794元(原告已预交)，减半收取计2897元，被告李再文、张配珍自愿负担，并于2019年3月21日前共同支付给原告西山农信社棕树营社。二、案外人李天华、张菊华2019年9月3日向昆明市西山区人民法院提出《执行异议申请书》，提出其与被执行人李再文、张配珍于2018年2月12日达成房屋转让协议,将案涉抵押房屋以物抵债转让给李天华、张菊华,但其签署房屋转让协议时该案涉不动产仍处于抵押给西山农信社棕树营社的状态且所担保的借款尚未结清,李天华、张菊华与李再文、张配珍达成房屋转让协议时李再文、张配珍并未通知西山农信社棕树营社，而且李再文、张配珍也未告知李天华、张菊华房屋已经被抵押的情况，依据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定:“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况,抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。李天华、张菊华与李再文、张配珍达成转让案涉抵押房屋的行为是无效的。三、案外人蒋文娟向昆明市西山区人民法院提出《执行异议申请书》提出其系案涉不动产租赁权人,据其提供的《房屋租赁合同》所载，租赁期限自2017年5月1日至2024年4月30日,租赁合同封面所载出租人为李加映但签章处由张配珍签字,且张配珍签字日期为2017年4月30日,而蒋文娟签字日期为2017年4月3日。西山农信社棕树营社取得《不动产登记证明》(证书编号:云2016富民县不动产证明第000168号)的证载时间为2016年12月19日,无论是以《房屋租赁合同》签字日期或租赁起始日期计算,租赁关系均成立在抵押权设立之后，依照相关法律法规的规定,蒋文娟的租赁权不得对抗成立在先的西山农信社棕树营社的抵押权。另外,现在被执行人李再文无法联系，张配珍也拒绝配合西山农信社棕树营社的任何情况询问，西山农信社棕树营社对案外人提交的《房屋权属转让协议》、《房屋租赁合同》的真实性也无从查证。综上所述，案外人李天华、张菊华、蒋文娟所提出的执行异议,在法律上不能成立，真实性不能查证的情况下，西山农信社棕树营社请求驳回其提出的执行异议并尽快恢复对案涉抵押房屋的执行程序。案外人蒋文娟为支持其异议主张，向本院提交了（2019）云0112执3641号腾房公告、房屋租赁合同、房屋权属登记表、土地信息表各一份，以上证据材料均为复印件。申请执行人西山农信社棕树营社为支持其答辩主张，向本院提交了贷款台账、（2019）云0112执3641号之一执行裁定书、（2018）云0112民初11443号民事调解书、房屋他项权书、不动产登记证明、抵押人承诺保证函、借款借据、抵押物抵押告知书、商铺租赁合同各一份，抵押合同、抵押物清单、抵押承诺书、抵押物状况声明书各两份，以上证据材料均为复印件。本院查明，西山农信社棕树营社与李再文、张配珍金融借款合同纠纷一案中，本院于2019年2月27日作出了（2018）云0112民初11443号民事调解书，调解书确认的主要内容为，一、李再文、张配珍偿还西山农信社棕树营社本金216503元及相应利息，并承担案件受理费2897元。具体支付方式及时间为：于2019年3月21日前归还16503元，2019年4月至2019年11月止，每月21日前归还20000元，于2019年12月21日前归还40000元；二、若李再文、张配珍未按约定期限足额支付任意一期款项，西山农信社棕树营社有权九未付款项申请强制执行，且有权对李再文名下位于富民县款××马街自建房（不动产权证号：昆明市富民县字第××号）的房屋折价或者变卖、拍卖所得的价款享有优先受偿权。上述调解书生效后，由于李再文、张配珍没有履行生效法律文书确定的义务，西山农信社棕树营社向本院申请强制执行，本院于2019年4月16日立案受理（2019）云0112执3641号西山农信社棕树营社申请执行李再文、张配珍借款合同纠纷一案。本院于2019年8月23日查封了李再文名下位于富民县款××马街房产一套[不动产权证号：昆明市房权证富民县字第××号，土地证号：富集用(2008)第043号]，并于2019年8月23日张贴了房屋腾房公告，要求李再文于2019年9月7日前将上述房屋腾空并移交本院评估拍卖。案外人蒋文娟对此不服，向本院提出执行异议，请求中止对案涉不动产的执行。案外人蒋文娟提供的《房屋租赁合同》载明，出租方李加映，承租方蒋文娟，以每年人民币20000元价格租赁案涉不动产，租赁期限为2017年5月1日至2024年4月30日止；签章部分出租方签名为张配珍，签署日期为2017年4月30日，承租方签名为蒋文娟，签署日期为2017年4月3日。申请执行人西山农信社棕树营社提交的证据显示，被执行人李再文于2014年12月19日向西山农信社棕树营社借款500000元，借款合同编号为0105090151141219510000001，合同到期日为2017年12月18日，担保方式为抵押担保。2014年12月19日，被执行人李再文与西山农信社棕树营社签订了《抵押合同》（合同编号：0105090151141218110000017），约定以被执行人李再文名下案涉不动产作为抵押为借款担保。西山农信社棕树营社于2014年12月22日办理了案涉不动产他项权证，证号为昆明市房他证富民县第20140506号。2016年12月17日，被执行人李再文与西山农信社棕树营社再次签订了《抵押合同》（合同编号：2016年棕抵字第01号），以案涉不动产作为抵押担保，西山农信社棕树营社取得《不动产登记证明》(证书编号:云2016富民县不动产证明第000168号)。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，本院在案件执行过程中向被执行人李再文发出公告，责令其将案涉位于富民县款××马街的房屋（房产证号：20××85）腾出，拟对该房屋进行评估、拍卖，虽该房屋目前尚未有受让人，但腾出房屋是为了待房屋拍卖成交后向受让人移交占有，且案外人主张目前案涉不动产尚在租赁期限内，故对其异议主张，应适用上述规定予以审查。首先，根据上述规定，针对租赁合同的真实性，第一，本案中，案外人蒋文娟向本院提交的《房屋租赁合同》载明的合同双方当事人出租方为李加映、承租方为蒋文娟，但合同签章部分出租方签字为被执行人张配珍、承租方签字为蒋文娟。该合同双方当事人前后矛盾，且无论是李加映还是被执行人张配珍现均无证据证明其二人系案涉不动产的权利人，也并未取得被执行人李再文的授权；第二，合同签章部分出租方签署日期为2017年4月30日，而承租方签署日期为2017年4月3日，合同双方当事人合同签订日期间隔27天，与社会普遍的交易习惯不符；第三，蒋文娟仅向本院提交《房屋租赁合同》，但未举证证明其已按合同约定支付了租金。因此，案外人蒋文娟不能证明上述租赁合同的真实性。其次，案外人蒋文娟未提交证明材料证明在本院查封案涉不动产之前其已经占有使用该案涉不动产。综上所述，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，案外人蒋文娟提交的证据材料不能证实其异议主张，本院对其主张与被执行人李再文对案涉不动产存在租赁关系的事实，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人蒋文娟的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 刘 龙人民陪审员 王 苹人民陪审员 李沙佧二〇二〇年三月四日法官助理杨海曼书记员曾子媚