大连市甘井子区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0211民初4264号 原告大连旺宇物业有限公司，统一社会信用代码9121021105809330XF，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗中路158号2单元3层1号。 法定代表人于旦，系经理。 委托诉讼代理人苏田奎，系大连市沙河口区圣熙法律服务所法律工作者。 被告杨东升，男，汉族，住址大连市甘井子区。 委托诉讼代理人于志园，系杨东升之母，女，汉族，住址同上。 原告大连旺宇物业有限公司与被告杨东升物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏田奎，被告的委托诉讼代理人于志园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即缴纳自2016年2月1日起至2018年12月31日止的物业费37,928元（住宅物业费34,393.09元，车库物业费3,535.41元），支付滞纳金10,000元，合计47,928元。事实和理由：被告自2014年8月份入住由原告管理的小区，建筑面积279.96平方米、车库面积103.81平方米，同时与原告签订了前期物业服务协议及承诺书和房屋交付协议。依据双方签订的协议被告应当按建筑面积每月每平方米3.5元向被告缴纳物业费。但是被告从2016年2月1日至2018年12月合计拖欠物业费37,928元。原告穷尽各种方式通知被告缴纳物业费，但是被告以各种理由拒绝。故原告诉至法院，请求依法判决。 被告辩称，原告存在严重违约行为，没有收取物业费的事实依据和法律依据。被告于2014年8月14日收到开发商交付的房屋钥匙并同大连旺宇物业签订了物业服务协议，办理入住后，被告主动、按时缴纳了两年的物业费（2014年8月～2016年1月），但从办理入住至今，原告完全没有按照双方签订的物业服务内容履行物业服务，表现如下：一、原告未按服务协议约定设置小区出入口。物业服务协议中明确定义小区为70户，总面积30,190.26平方米，并明确约定该项目的出入口数为1个（见服务协议第2页），但目前小区的实际出入口数为3个（见证据照片A、B、C且可实地探查）。由于小区出入口过多物业公司又疏于管理造成业主居住区域外来人员及车辆随意穿行（见证据照片D、E），给业主生活带来诸多不便和安全隐患。与物业公司承诺的“突显小区的豪华尊贵、维护业主的私密，突出私家豪宅管理的安全、典雅、至尊”（见证据一服务协议第2页）的承诺背道而驰，没有尽到物业管理的职责、严重违背了承诺。二、原告未按物业服务承诺实行对外来人员、车辆登记制度。物业服务协议第六条第7款第2项中明确规定：“外来工作人员及访客严格执行出入登记制，所有人员必须携带由物业中心印发的临时出入证，方可进入。”（见证据一服务协议第8页）。按项目约定，本小区70户，除70户业主及家庭成员外的其他人均定义为外来人员，进入本区域均应按物业服务规定办理手续（物业管理人员佩戴标志可免除相应手续），但物业公司自业主入住之日其从未履行该约定，造成非小区人员、车辆随意出入、小区秩序混乱，严重影响了业主的正常生活（见证据照片1、2），同时交房时发放的业主身份卡和车辆识别器也从未启用（见证据照片D），在2015年-2016年间，被告两次到旺宇物业咨询“业主卡”如何使用，无业人员回答说：被告手中的这个卡是不能使用的，也不能重新办理新的卡，原告属严重违约。三、原告未按物业服务协议约定在值班岗设置安保人员。小区东侧按规划设置了安防值班岗亭，但在业主入住的四年半到五年的时间里（2014年8月～2018年11月底）该岗亭一直是虚设状态，无人值守，直到与其他业主的纠纷案闹到法庭后的2018年12月份后才不得不设置安保人员（见证据照片3.4），但也未按照协议约定24小时值班，该岗亭为按照协议约定24小时值班，该岗亭未按约定设置安保人员使得小区存在重大安全隐患，在此期间64号楼发生入室盗窃案，物业公司应负有重大责任，原告未按约定设置安保人员、未按约定保障业主安全，已存在严重违约行为。四、同一小区相同的收费、不同的服务、不同的环境——收费标准显失公平。小区A入口有56户住户，其与本小区的14户住户物业收费标准相同（被告在14户中），但居住环境和物业服务标准有着明显区别（见证据照片A、B、C），后4栋楼（B、C入口）的14户业主居住环境明显乱、差，但收费标准却一致，明显有失公平（见证据照片H）。五、其他服务承诺也从未兑现。列举以下例子：（一）原告未按承诺收取垃圾。物业服务协议中的第三个特色：“物业每天两次上门收取垃圾”（证据一物业服务协议第2页），自被告入住6年，物业从未上门收取过垃圾，其他业主也从未享受过此项物业服务（见证据照片5）。（二）交通不畅、停车无序。物业服务第7条第一款规定要“保持畅通无阻，停车有序（见物业服务协议第8页）；”但实际通往小区的道路停车无序、道路不畅，给通行及安全带来重大隐患，完全没有履行服务协议（见证据照片5）。（三）原告未尽到管理服务责任。物业服务协议第六条：房屋外观保持统一，禁止违章建筑，确保外观完好整洁。第一，现在整个小区私搭滥建现象随处可见（见证据照片6）；第二，被告家外墙体的文化石脱落多处，修补粘贴墙砖经常由被告自己完成（见证据照片7-1）；第三，花园墙体早已出现裂缝现象，且缝隙越来越大了，（入住第一年就已经报修过）没有处理。房屋漏雨不做彻底翻修，只是刷涂料敷衍，并且室内根本没有做处理（见照片7-2.7-3）。第四，绿化及其维护做的不到位：业主自己买花草，自己种，自己维护（见证据照片8）、小区仅有的一处观景台一直是处于破损闲置状态（见证据照片9）、门前路灯经常断电且开启不及时，有时还彻夜不亮，特别是在2014年-2016年间尤为严重，存在严重的安全隐患（见证据照片10）。现仅列举这三件事，作为实例证明，物业公司入住时服务协议写的非常好、承诺的也非常好，但是事实上大的承诺没有兑现，小的承诺也仅仅停留在纸面上根本没有兑现，也没打算兑现，因此，他们没有资格向业主收取物业费。另外，旺宇物业的证据目录主要包含四方面的内容：营业执照、收费许可、物业服务协议和催费通知。但缺少重要证据，物业公司是如何按照服务协议为业主进行物业服务的。因此，被告请求法官责令原告提供旺宇物业按照物业服务协议提供相关服务的证据。综上，不交物业费并不是被告的本意，若原告按照物业服务协议提供物业服务，被告愿意按时交纳物业费。 经审理查明：2014年8月，被告入住原告管理的小区，并与原告签订前期物业服务协议，协议约定，原告向被告提供物业服务，被告按照每月每平方米3.5元的标准向原告支付别墅的物业服务费，每月每平方米1元的标准向原告支付车库的物业服务费。物业服务费按年度交纳，第一年的物业服务费，业主与房屋交付时一次性交纳，以后每年的物业服务费，在每个缴费年度首月的十日内缴纳。逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的滞纳金。被告房屋建筑面积279.96平方米，车库面积103.81平方米。被告按期缴纳了2014年8月到2016年1月的物业费，尚欠自2016年2月1日起至2018年12月期间的物业费37,928元（住宅物业费34,393.09元，车库物业费3,535.41元），2018年5月7日原告向被告送达了书面的催费通知单和法律函，要求被告缴纳拖欠的物业费，被告仍未缴纳。 本院所确认的上述事实，有当事人的陈述、原告提供的前期物业服务协议、承诺书、通知单、法律函及庭审笔录在案为凭，这些证据材料经开庭质证及本院的审查，可以采信。 本院认为，原、被告签订的前期物业服务协议是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据前期物业服务协议，原告与被告形成物业服务合同关系，物业公司应当依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约缴纳物业费。根据前期物业服务协议，案涉房屋的物业费为每月每平方米3.5元，房屋建筑面积为279.96平方米，案涉车库的物业费为每月每平方米1元，车库面积为103.81平方米，被告应缴纳2016年2月1日起至2018年12月止的物业费共37,928元。 关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。原告作为物业服务企业，也应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造更加良好的生活环境。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。 关于被告辩称其家花园墙体出现裂缝，上报后未予修理，房屋漏雨，维修不彻底，室内未维修等问题。本院认为，房屋出现质量问题，如在质量保修期内，应由开发商负责维修，过了质量保修期，应启动维修基金对房屋进行维修，如造成业主损失，业主可另行提起相关诉讼。在此前提下，被告以此为由拒交物业费，因理由不充分，不应支持。 关于被告辩称原告不履行服务协议、服务承诺未兑现等问题，对此原告说明小区出入口的设计建设均是由开发商负责承建，并非由原告负责；对外来人员、车辆登记、安保、卫生、公共设施维护等问题，因物业服务具有公共性、整体性，上述问题属于一般违约，不构成拒绝缴纳物业费的理由；关于私搭乱建问题，应由相关执法机关处理，原告没有执法权；关于被告所述家中被盗问题，无法证明原告具有过错。本院认为，对于被告辩称主张，原告已经进行了合理的说明，同时物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。庭审中，原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费，因理由不充分，不应支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 被告杨东升自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连旺宇物业有限公司物业费37,928元。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费998元（原告已预交），减半收取499元，由原告负担104元，被告负担395元。被告负担部分，于本判决生效之日起十日内给付原告。剩余499元，退回原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 申请执行的期限为两年。 审判员 司 萍 二〇二〇年三月二十六日 书记员 赵思洋 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。