广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初1370号原告：宋良高，男，汉族，1936年11月24日出生，住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：周祥瑞，湖南湘剑律师事务所律师。被告：钟百祥，男，汉族，1966年5月21日出生，住址：广东省紫金县，被告：陈凯，男，汉族，1984年11月2日出生，住址：广东省深圳市南山区，被告：张学贤，男，汉族，1975年1月16日出生，住址：广东省深圳市龙华新区，被告：蓝青英，女，畲族，1943年5月23日出生，住址：广东省丰顺县，被告：苏志雄，男，汉族，1964年10月10日出生，住址：广东省深圳市福田区，五被告共同的委托诉讼代理人：马四军，广东穗江律师事务所律师。第三人：钟贵玉，女，汉族，1964年6月12日出生，住址：广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：马四军，广东穗江律师事务所律师。原告宋良高与被告钟百祥、陈凯、张学贤、蓝青英、苏志雄占有物返还纠纷一案，本院于2017年9月26日作出（2017）粤0306民初19382号民事裁定，驳回宋良高的起诉。宋良高不服该裁定，向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳市中级人民法院于2018年10月24日作出（2018）粤03民终16284号民事裁定，指令本院审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人周祥瑞、被告钟百祥、陈凯、张学贤、苏志雄及五被告共同的委托诉讼代理人马四军、第三人钟贵玉及其委托诉讼代理人马四军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告立即返还强占原告的房屋。事实和理由：1992年4月3日，原告与郑照庭（林文新的代理人）在深圳市××县××马××村谷罗山地段小区规划编号为13号私人建房用地上合资兴建了一栋原为观兰镇锦鲤新村13号楼的房屋（现编号为44103060100034700006号，龙华新区观澜大航社区锦鲤一村100号）。1994年11月23日，林文新的代理人郑照庭按照1993年5月28日（林文新、宋良高合资建房协议）的约定，将该13号楼1-5层各100平方米的房子及其房门钥匙一起交付给了原告。之后原告将一层店铺当库房出租，2-5层住宅为规避在房内发生非正常（如房屋坍塌、失火……等）伤亡风险，一直锁着未用。2013年，随着政府对出租屋的管理不断强化，街道房管部门要求出租屋必须要房屋的真正业主出面办理出租，原告年老体弱，行动不便，遂委托侄孙婿李明管理和出租，委托期限从2013年10月24日起至2016年10月23日止。近年来，原告发现租客在出租屋内发生的火灾、自杀、跳楼等事故频发，为防止安全事故发生，决定将该13号楼2-5层出租屋再次锁门，2016年4月20日，原告分别要被告搬出房屋，并向被告张贴了忠告，被告不予理睬。李明受托期限届满后，被告仍强占至今。原告特诉至法院，请求判如所请。被告辩称，一、涉案房屋不属于原告所有，原告也不具有使用权。涉案房屋原屋主为第三人钟贵玉及其丈夫，自1996年开始使用。各被告经第三人夫妇同意而使用涉案房屋，被告钟百祥、陈凯、张学贤、蓝青英（房屋实际使用人苏志雄）没有强占原告房屋，原告要求返还房屋无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。二、行政主管部门尚未对涉案房产的合法性和权属作出处理决定，在此之前，人民法院不宜对本案进行实体审理。涉案房屋的使用权属于第三人是无任何争议的，原告主张各被告向其返还房屋，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉条件的要求。此外，占有物返还请求权的诉讼时效只有一年，第三人从1995年开始使用房屋至今已22年，早已过诉讼时效。请求驳回原告起诉。第三人述称，一、涉案房屋不属于原告所有，也不具有使用权。原告主张被告立即搬出房屋无事实和法律依据。第三人于1993年4月以中国四海工程公司广州工程部名义带资为林文兴（又名林文新）、原告建造私人住宅一栋五层2500平方米，总造价1400000元的楼房。当时是林文兴（又名林文新）的姨丈郑照庭与第三人签订的建设施工合同。1995年12月6日进行最后结算，林文兴、郑照庭拖欠第三人工程款、利息、补偿款总计467809.9元。1995年12月25日，户主林文兴、林文兴的代理人郑照庭手写委托书将涉案房屋第十三栋（即现在的锦鲤一村100号）2、3、4、5楼抵押给第三人作为工程款，并且还注明地下一楼是原告的。从1995年开始移交给第三人使用至今。2003年2月25日，原告与第三人的丈夫谢平芬一起对十三号房屋做了历史遗留登记，因十三号房屋（锦鲤一村100号）一楼属于原告的，因此一起在编号为T9-0104-A00151的“深圳市宝安区处理历史遗留违法私房申报表”签名并按手指摸。原告对于涉案房屋2、3、4、5楼属于第三人所有使用是清楚的。2014年7月14日还出具证明，表示锦鲤一村100号2、3、4、5楼不是原告所有，以上房屋出租等所有问题都与原告无关。2006年5月11日至2015年9月5日，涉案房屋一直都是由第三人委托原告的侄孙婿李明出租管理。2015年6月25日李明还出示书面证明，证明该房屋不是原告所有。第三人夫妇同意将涉案房屋给各被告使用，请求法院驳回原告的诉讼请求。二、涉案房屋的使用权属于第三人是无任何争议的，原告主张各被告向其返还房屋，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉条件的要求。此外，占有物返还请求权的诉讼时效只有一年，第三人从1995年开始使用房屋至今已22年，早已过诉讼时效。请求驳回原告起诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：关于争议房屋的情况现深圳市龙华区观澜街道锦鲤新村100栋住宅楼（原观澜街道锦鲤新村第13栋）与锦鲤一村33栋D座为同一栋建筑。原、被告争议的房屋位于上述锦鲤新村第13栋2-5层上楼梯右边的房屋，双方对房屋编号有争议，但均确认12栋与13栋共用一条楼梯进出，每层楼的楼梯右侧只有一套房屋。二、关于原告主张的合作建房情况1992年4月18日，宝安县观澜镇村镇建设委员会作出观府地字（1992）第2814号《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》，同意原告宋良高及案外人林文新在观澜村委会马坜村谷罗山地段，使用壹佰平方米作私人建房用地。宝安县观澜镇村镇建设委员会于1992年4月29日向原告及林文新颁发了建设用地规划许可证，用地位置为观澜村委会马坜村谷罗山。1992年4月1日，案外人郑照庭出具了一份《定金收据》，确认收到宋良高支付定购观澜镇锦鲤新村第12号和第13号商住楼首层商铺（共2×100㎡）款共10万元。该两单元首层商铺共200平方米，价款共35万元整。余款中的23万元将在验证有关房地产手续文件后五天内结清，另外2万元将在办理好房地产权证后结清。1992年4月3日，原告与林文新的代理人郑照庭签订了一份《林文新、宋良高合资建房协议》，约定原告与林文新在观澜村委会马坜村谷罗山地段编号为13号的私人建房用地上，兴建一幢商住楼。该13号商住楼竣工后，首层店铺100平方米归宋良高所有。建筑造价一次包死，每平方米定为1750元，100平方米合计175000元，由宋良高直接支付给林文兴代理人郑照庭。1993年5月28日，原告与林文新的代理人郑照庭再次签订了一份《林文新、宋良高合资建房协议》，约定原告与林文新在观澜村委会马坜村谷罗山地段编号为13号的私人建房用地上，兴建一幢商住楼。该13号商住楼竣工后二至六层及首层店铺各100平方米归原告所有。建筑造价一次包死，合计人民币451000元，由宋良高直接支付给林文新代理人郑照庭。1993年5月30日，郑照庭出具一份《收据》，确认收到宋良高支付合资建房款526000元，余款10万元待办妥房屋权证手续后支付给郑照庭。1994年11月23日，郑照庭与原告宋良高签署《房屋交接协议》，约定如下：1、观澜锦鲤新村规划平面11号-15号楼已按五层框架结构施工完毕，现已竣工。12号楼及13号楼首层店铺200㎡及13号楼2-5层住宅400㎡，为宋良高所有，从今日起正式交付给宋良高。2、目前对未建起来的12号及13号楼的顶层（第六层）200㎡房屋，决定用宋良高欠下的购地建房余款10万元由宋良高自行完成。3、郑照庭已收到宋良高的购地建房款526000元。原告主张本案争议的13栋第2-5层房屋是其通过购买取得。原告与郑照庭于1993年5月28日签订《林文新、宋良高合资建房协议》中约定的购房款451000元，是13栋1-6层共计6套的总价。而郑照庭于1993年5月30日出具的《收据》中记载的526000元，是包含了上述6套房产及12栋的商铺1层和6层共计8套房产的价格。上述房屋尚未建设时，原告预定了12、13栋的底层铺面，当时每平方米价格1750元，总计是35万元，交了10万元定金后认为太贵没有再交钱。后来于1992年盖房子时又加盖了第六层房屋，原来的200平方米变更为400平方米，价格也减少了一半，双方协商以69000元的价格一套（一套100平方米）购买，原告一共购买了四套，第六层房屋实际未建成。原告宋良高另提交了以下证据，以主张其为涉案房屋的所有权人：1、申报编号为508-0107-41174-A的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，以主张其就涉案房屋进行了历史遗留违法建筑普查申报，目前尚未作出处理决定。该《收件回执》显示收件日期为2003年5月12日，申报建筑为“锦鲤一村”，未注明具体房号。2、《房屋使用证明》。原告于2013年10月12日向观澜街道房屋租赁管理所提交，其中载明锦鲤一村100号房屋第1层、202、302、402、502号房均属于宋良高所有。观澜街道大航社区居委会在该《房屋使用证明》上签署情况属实意见并加盖公章。3、《授权委托书》，为原告于2013年10月24日向李明出具，原告委托李明代理锦鲤一村100号房屋出租事宜。被告及第三人对上述证据均不予认可。三、关于被告及第三人主张的房屋来源情况各被告及第三人主张涉案房屋非原告所有，原屋主为第三人钟贵玉与其丈夫谢平芬。被告提交了一份编号为T9-0104-A00151号的《深圳市宝安区处理历史遗留违法私房申报表》及申报资料，申报人为宋良高及谢平芬，二人所占份额分别为33.3%及66.7%。申报人声明处由宋良高、谢平芬签名，日期为2003年2月25日，观澜镇观澜村民委员会签署“同意申报”意见，日期为2003年2月18日。经本院向深圳市规划和自然资源局龙华管理局调取上述资料，与被告提交的一致。被告主张上述申报是原告和谢平芬一起到国土部门盖章的，谢平芬占66.7%（即涉案13栋房屋的2-5层），原告占33.3%（包括涉案13栋房屋的1层和隔壁12栋1层）。原告对该证据的真实性不予认可，主张不是其本人申报，没有填写过该申报表，申报日期晚于同意申报日期也不符合常理。各被告另提交了如下证据以证明其主张：1、《房屋租赁合同书》，系谢平芬作为屋主代表，于2003年8月1日将涉案房屋出租予案外人时签订，租期为一年；2、《代理租房协议书》，系由谢平芬于2006年1月11日委托李明代理涉案房屋的出租时签订。3、《证明》，落款显示由宋良高于2014年7月14日出具，称锦鲤一村100号201、301、401、501四套房屋收租所得不是宋良高所有，因亲戚李明为了方便把2楼以上的写到宋良高名下，现声明二楼以上房屋出租等与宋良高无关。原告对该证据不予认可，主张落款处并非其本人签署。4、李明于2015年6月25日出具的《关于锦鲤新村100号201、301、401、501房屋产权的说明》，李明称自2004年至2015年1月受亲戚宋良高委托管理锦鲤新村100号（原33栋）一楼地下6个商铺，面积约200平米，负责出租、管理、报税等事项。2006年5月至今，受钟贵玉委托代理锦鲤新村100号201、301、401、501房屋出租、管理及办理报税等事项。李明于2008年至2012年就上述代为管理的房屋以李明名义合并向有关部门申报税务，2013年至今以宋良高名义向相关部门报税，至今整栋楼的水、电费用由李明代交。2010年深圳市启动《农村城市化历史遗留违法建筑普查申报》，为了方便出租管理，李明将钟贵玉的锦鲤新村100号201、301、401、501房屋办理到宋良高名下，引发双方权属纠纷，请有关部门更正。据李明所知，原33栋是由钟贵玉于1993年带资兴建，面积每层500平方米，共2500平方米，因建设方欠工程款，建设方将锦鲤新村100号201、301、401、501房屋（锦鲤新村第十三幢房屋2、3、4、5楼）作为抵押给钟肖（钟贵玉弟弟）作为工程欠费。6、第三人钟贵玉与李明于2015年9月5日签署的《解除委托代理租房协议书》、李明当日出具的《收据》，双方约定钟贵玉停止出租，收回涉案房屋，钟贵玉支付李明在代理房屋出租期间的室内装修费用3万元。今后李明必须协助钟贵玉在必要时，向有关部门说明在申报《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》时，擅自将房屋所有权登记在宋良高名下的情况等，并将宋良高关于房屋《证明》原件交还钟贵玉。李明当日出具《收据》确认收到第三人支付涉案房屋代理房屋出租期间补偿装修费用30000元。7、钟贵玉、谢平芬与宋良高就房子问题于2015年6月26日的谈话录音，宋良高表示“我说不是我的房子，我说你（李明）办到我的名下，你叫他说句老实话，我催了他多少次数了？你把它改过来，他说了没有？”、“他不是我的房子，我说你（李明）不能把它搞到我的名下”。原告质证称，宋良高叫李明改过来指的是2014年7月14日以宋良高署名的那份证明，录音当天，谢平芬拿了一些资料给宋良高看，其中有一份2014年7月14日署名宋良高的证明，上面写了100号201、301、401、501四套房不是本人所有，李明要写到宋良高的名下，所以就叫李明改过来，录音中说“不能把它搞到我的名下”指的是12栋201、301、401、501房不能写到宋良高名下，而不是202、302、402、502改到被告名下。关于涉案房屋转让的情况。1、2015年12月24日，第三人钟贵玉及谢平芬将涉案房屋201房（原为203房）以30万元的价格转让给案外人李百仑；2015年12月31日，李百仑将该房以60万元的价格转让给被告钟百祥及案外人钟惠青；2、2015年12月24日，第三人钟贵玉及谢平芬将涉案房屋301房（原为303房）以30万元的价格转让给案外人杨汉秋；2016年6月13日，杨汉秋委托深圳市盛德安地产有限公司将该房以58万元的价格转让给被告陈凯；3、2015年12月24日，第三人钟贵玉及谢平芬将涉案房屋401房（原为403房）以30万元的价格转让给被告张学贤；4、2015年12月24日，第三人钟贵玉及谢平芬将涉案房屋501房（原为503房）以30万元的价格转让给被告苏志雄。以上各次转让均办理了律师见证，见证书内附有申报编号为T9-0104-A00151号《深圳市宝安区处理历史遗留违法私房申报表》。被告确认争议的2-5层房屋中，二楼由钟百祥使用，三楼由陈凯使用，四楼由张学贤使用，五楼由蓝青英与苏志雄（二人为母子关系）使用。为查明案件事实，本院向深圳市龙华区观湖街道查违办去函查询涉案房产情况，观湖街道查违办函复如下：1、关于龙华区观澜街道锦鲤新村100栋住宅楼（原观澜镇锦鲤新村第13栋）与观澜街道锦鲤一村33栋D座是否同一建筑，观湖街道查违办无法核实。二、申报编号为T9-0104-A00151的历史遗留违法建筑申报人宋良高所占份额33.3%、谢平芬所占份额66.7%，2003年2月25日申报的历史遗留违法私房。由于当事人一直未前来申请处理，该栋私房于2009年开始系统锁定，处于退文状态，处理进度为第一阶段，纸质档案资料现存放在龙华管理局。三、申报编号为508010147174A的历史遗留违法建筑，申报人宋良高所占份额100%，是2010年5月12日申报的深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查（住宅类）。2014年10月13日，钟贵玉对此栋历史遗留违法建筑提出异议。至今，观湖查违办未收到异议人钟贵玉与当事人宋良高对异议事项达成一致的协议。目前，深圳市还未出台此类历史遗留违法建筑的处理政策。四、以上两个编号申报对应的是同一栋建筑，均为有效申报。因尚未确认产权，其他相关信息尚未核实。本院向深圳市公安局龙华分局去函查询涉案房屋信息，深圳市公安局龙华分局函复本院，确认龙华区观澜街道锦鲤新村100栋住宅楼（原观澜街道锦鲤新村第13栋）与锦鲤一村33栋D座为同一栋建筑。本院认为，本案为占有保护纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条关于占有保护的法律规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案中，原告主张涉案房屋为其与案外人投资兴建，后委托李明管理，在李明管理期满后各被告仍强占涉案房屋，故要求各被告向其返还房屋，故而提起本案诉讼。但法律设置占有制度的目的之一是为了维护物的事实秩序而非维护物的法律秩序（权利秩序），即维护现有的物的占有状态，禁止他人以私力加以破坏，此系占有的保护功能。因此，原告应当提供证据证明其占有涉案房屋的事实，并应提供证据证明被告通过私力强行侵占涉案房屋。对此，本院分析如下，首先，原告并未提供充分证据证明在被告占有使用涉案房屋时，涉案房屋系由原告实际管理使用。原告主张涉案的13栋2至5层房屋由其购买所得，但原告为购买房屋与案外人先后签署的两份《合资建房协议书》，存在房屋价款明显前后矛盾的情形，原告对于第二份协议的购房款如何计算、购房单价明显低于第一份协议约定均未能作出合理解释。其次，原、被告均提交了关于涉案房屋申报历史遗留违法建筑的相应资料，两次申报均未作出处理决定，均无法单独作为认定房屋权属的依据。但被告提交的申报回执显示，涉案房屋系由原告与谢平芬共同作为申报人进行历史遗留违法建筑申报，原告占33.3%、谢平芬占66.7%的比例，与被告所陈述的原告占有12栋、13栋的一层商铺共两间，谢平芬占有13栋第2-5层房屋共四间的比例可相吻合。再次，被告提交了李明的声明及原告的证明以主张原告确认涉案的13栋第2-5层房屋与其无关，原告虽对上述证据均不予认可，表示被告提交的证明并非其本人签署，但被告的证明内容与宋良高在谈话录音中陈述的内容可相吻合，在原被告对于12栋房屋的权属不存争议，且原、被告均确认争议房产均位于13栋房屋楼梯右侧，房屋均为唯一确定的情况下，原告仍解释称“录音中说‘不能把它搞到我的名下’指的是12栋201、301、401、501房不能写到宋良高名下，而不是202、302、402、502改到被告名下”，显然缺乏合理性及必要性。原告的证据均不足以证明涉案房屋系由其实际占有管控。最后，各被告提交了证据证明其系直接或间接经钟贵玉及谢平芬转让涉案房屋，即其系基于房屋买卖合同而占有涉案房屋，没有证据显示各被告实施了强行改变涉案房屋占有状态的行为。综上，原告关于各被告违法侵占涉案房屋的相关主张，及诉请各被告返还涉案房屋等相关诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告宋良高的全部诉讼请求。本案受理费人民币25元，由原告负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  徐小妹人民陪审员  祝丽雅二〇二〇年三月十三日书 记 员  席俊奇书 记 员  陈丽君附相关法条：《中华人民共和国物权法》第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。