河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1003民初4582号原告（反诉被告）：许昌瀚阳置业有限公司，住所许昌市许由路76号。法定代表人：赵建伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明军，该公司员工。委托诉讼代理人：贾凤玲，河南烟城律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南五维度健身服务有限公司，住所许昌市市辖区经济技术开发区龙湖华庭小区10-13号楼门面房第三层。法定代表人：张刘璐。被告：张刘璐，男，汉族，1994年1月10日生，住河南省许昌县。二被告共同委托诉讼代理人：王富春，河南金泰律师事务所律师。原告许昌瀚阳置业有限公司（以下简称瀚阳置业）诉被告河南五维度健身服务有限公司（以下简称五维度健身）、张刘璐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告瀚阳置业的委托诉讼代理人王明军、贾凤玲，被告五维度健身及张刘璐的共同委托诉讼代理人王富春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瀚阳置业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即解除与原告瀚阳置业公司的房屋租赁合同；2、请求法院判令被告立即清偿欠原告瀚阳置业公司的房屋租赁费、物业费、电费（计算至2019年7月31日），被告欠原告瀚阳置业公司的房屋租赁费343688元，物业费、电费109621元，合计453309元，并判令被告承担2019年7月31日后至被告将房屋交给原告之前期间的房屋租赁费、物业、电费及相应利息损失；3、请求法院判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：被告五维度健身、张刘璐于2018年7月17日与原告公司签订商业用房租赁合同，租用原告公司龙湖华庭小区10-13号楼第3层作为经营场所，合同签订后，被告一直未按照租赁合同约定及时交纳租金，被告欠租金、物业、电费合计453309元，经原告方多次催要至今未还，请求维护原告的合法权益。被告五维度健身辩称，同意解除合同。租赁合同属实，但在签订租赁合同时被告曾多次向原告要求其提供出租房屋的消防验收许可手续，原告工作人员一个姓徐的主任承诺在合同签订后一月之内将出租房屋的消防许可手续办理完毕，被告基于该承诺对租赁房屋进行装修、购买相关健身器材和营销推广。在被告前期准备工作全部完成后，于2019年1月份申办营业执照时被许昌经济技术开发区公安消防大队书面告知需提供所在房屋工程消防设计许可文件，因原告未提供该手续，被告迟迟未能正式开业。后经被告多次沟通协调，原告均称尽快办理，直至2019年4月24日原告才办理完毕出租房屋消防验收，并于2019年5月份才将手续交给被告。关于房屋租赁合同中的租金问题，在双方签订租赁合同当天被告交付保证金8万元，后又分别于2018年10月20日交付5万元、2019年4月4日交付2万元、2019年5月23日交付2万元，在沟通消防验收事项时，原告工作人员与被告沟通愿意在房租范围内对被告进行补偿，因此被告也并未交付剩余房租。被告张刘璐辩称，张刘璐系被告五维度健身公司的法定代表人，与原告签订相关手续是履行的职务行为，相关法律后果应由被告五维度健身公司承担。反诉原告五维度健身公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令解除双方的房屋租赁合同；2、请求法院判令被反诉人瀚阳置业公司赔偿反诉人各项损失共计1462208元；3、本案本诉与反诉的诉讼费用均由被反诉人瀚阳置业公司负担。事实与理由：反诉人与被反诉人签订商业用房租赁合同，反诉人于2018年9月4日开始对承租房屋进行消防改造施工，后反诉人在办理消防备案时被告知需提供房屋整体建设工程消防验收报告，后反诉人多次与被反诉人沟通房屋消防验收报告事宜，被反诉人迟迟未向反诉人提供承租房屋的消防验收报告，导致反诉人一直处于试营业状态，无法顺利正常营业，给反诉人造成前期投入各项支出、消防类罚款、退还客户会员款等各项损失共计2004201.7元。反诉人多次与被反诉人协商无果，反诉人认为被反诉人未充分履行自身义务，给反诉人造成巨大的经济损失，并导致反诉人租赁合同目的无法得到实现。为维护反诉人的合法权益，望判如所请。反诉被告瀚阳置业公司辩称，同意解除合同，反诉人的反诉事实不能成立，反诉人因经营不善导致的经营停止是其自身原因导致的，与消防备案无关。2018年7月份，被告五维度健身公司已经注册登记并领取营业执照，在经营过程中，因其合伙人卷款外逃导致其无法经营。此案已在许昌经济技术开发区公安分局以诈骗罪立案侦查，瀚阳置业公司多次到经侦大队调查，但因涉及案件，公安分局没有向瀚阳置业公司提供相关手续。因此，五维度健身公司的自身损失应由其自己承担。原告瀚阳置业为支持自己的主张，向本院提交的证据材料有：第一组：1、租赁合同一份、河南五维度健身服务有限公司营业执照一份、国家企业信用公示系统文件四份、张刘璐身份证复印件一份，证明原告与被告五维度健身公司的法定代表人张刘璐签订了龙湖华庭小区10-13号楼第三层房屋租赁合同，合同约定租赁用途为健身，租赁房屋作为被告五维度健身公司的经营场所，合同约定租金为543688元/年，第一年租金应在2018年9月26日前交给原告瀚阳置业公司。2、收款收据五张，证明被告五维度健身公司的法定代表人张刘璐缴纳的龙湖健身房押金及房屋租金共计20万元整，下欠原告瀚阳置业公司租金343688元。3、前期物业服务合同一份、催费通知书二份、还款计划书一份、物业费和电费最后一次交纳票据两份、许昌恒福物业龙湖华庭小区电表抄表明细一份，证明被告与恒福物业公司约定了物业服务，被告应向物业公司交纳服务费、电费，由于延迟缴纳，龙湖小区物业多次催费，原告在2019年7月19日向物业公司书写还款计划，截止2019年8月23日，被告物业费交到2019年1月，电费指数交到2018年12月31日，尚欠物业费23002元（物业费6个月，单月3833.70元），电费86619元（指数交到405，到目前指数为1608，所欠电费为：1608-405=1203×80（电表倍数）=125040度×0.90元/度=86619元），共计欠物业费、电费109621元，依据《物业管理条例》以及双方租赁合同第五项第五款的约定，被告瀚阳置业公司有权向被告追偿物业费、电费109621元。综上，第一组证据证明被告欠原告租金、物业费、电费合计453309元，原告瀚阳置业公司多次催要，被告至今未还。第二组：1、龙湖华庭小区前期物业服务合同五份，证明龙湖华庭小区10号楼、13号楼在2016年商业用户、住宅用户已陆续经营和入住，10楼一层鑫鑫超市以及理发店、饭店、13号楼中国银行等，进驻时间比被告进驻时间要早，而且大部分进驻时间在2016年，他们的经营没有受各种因素影响，目前都在正常营业。2、许昌恒福物业龙湖华庭小区电表抄表明细一份，证明从健身房所用电表量分析，春秋季节电费基本接近，冬季、夏季用空调电费度数基本接近，经过对比，可以证明健身房从装修以后一直都在正常营业。3、开发区公安局出警记录一份、与开发区公安分局刑侦大队朱警官微信聊天记录一份、河南五维度健身服务有限公司通知照片两张，证明许昌经济技术开发区公安分局的文件以及被告五维度健身公司的通知可以证明被告明确表示受骗，因第三方管理团队导致健身房员工的上访、健身房的会员为了要回自己交的会员费、群聚哄抢健身房的健身器材，引起治安事件，由于物业及时发现、及时报警、民警及时出警，避免了健身房的财产损失，这些证据同时说明，被告五维度健身公司纯属自己经营管理不善造成自身的经济损失，导致自身无法经营，被告五维度健身公司员工多次到开发区社保部门上访，状告被告五维度健身公司拖欠员工工资；被告五维度健身公司会员多次到工商、信访、公安部门反映，状告被告五维度健身公司涉嫌诈骗，骗会员费，开发区社保部门、工商部门、信访部门、公安分局等多次给原告公司的经理打电话，询问被告五维度健身公司的情况，要求避免大的突发事件发生，原告公司多次与政府各部门汇报，表明原告公司在此次事件中也是受害者。4、河南五维度健身服务有限公司与乐舞房签订的租赁合同一份，证明被告五维度健身公司私自与乐舞房签订租赁合同，违反了与原告租赁合同不得转租的约定，非法转租，私自与第三签订租赁协议，所造成的损失应由被告承担，同时亦证明被告经营不善，达到减少亏损的目的。综上，原告提供的两组证据证明，从原被告双方签订合同后，被告一直占有、使用房屋作为被告公司的经营场所，由于被告自身经营不善，拖欠原告租金以及物业费、电费合计453309元，被告在反诉状所提证据以及损失金额2004201.7元没有任何法律依据支持，缺乏事实根据。请求依法驳回被告的反诉请求，支持原告的诉讼请求。反诉原告五维度健身公司为支持自己的反诉请求，向本院提交的证据材料有：建设工程消防设计备案凭证和建设工程消防意见书各一份，证明因被反诉人并未及时履行办理出租房屋消防验收手续，导致反诉人无法正常使用。反诉人的损失情况计算单两份、损失项目合同依据八份，证明因被反诉人瀚阳置业公司未办理出租房屋的消防备案手续给反诉人造成的损失金额为1462208元。对原告提交的第一组证据中的证据3及第二组证据中的证据2，被告对其中的前期物业服务合同、物业费和电费交纳票据的真实性无异议；对还款计划书，被告认为该计划书确系被告张刘璐书写，但是在原告以停水停电的威胁下写的，并非当事人的真实意思表示；被告对电费明细表、电表超标明细表的真实性有异议，其认为该证据不显示具体的用电单位、无抄表人的签字、无用电人的核对记录，原告电费的计算方式（基础电价+服务费=每度0.9元）并非国家正式的用电收费价格，不能作为计算电费的依据，不能证明原告的证明目的，且根据原告提供的电费收费票据显示，电费的收费标准为每度0.68元，而非0.9元；对催费通知书，被告对其真实性提出异议，被告认为该通知书无被催收人的签字确认，亦未列明具体的物业费、电费计算依据和方式，不能作为定案的依据。另，被告认为，被告五维度健身公司即使存在拖欠物业费、电费的情形，也应当由物业公司主张，原告并非该权利的主体，其无权向被告主张该费用。对被告提交的证据1，对其中的建设工程消防设计备案凭证，原告认为公安机关对准的是被告五维度健身公司而非原告瀚阳置业，被告五维度健身公司作为服务行业，其消防措施是必备的，需要其自身整改，并非原告的责任；建设工程消防验收意见书是针对原告的10号、13号、17号楼，因小区楼房较多，消防验收是分期进行的，但这个对被告的经营没有任何影响，被告辩称因消防验收晚导致其营业执照没有办理的理由与事实不符，且根据原告提交的证据显示，被告在2018年7月份就已经取得了营业执照，并一直在正常经营。对被告提交的证据2，原告认为该证据是被告五维度健身经营投资的费用，并非损失，即使有损失，也是其经营管理不善造成的，与原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告提交的第一组证据中的证据1、2及第二组证据中的证据1、3、4的真实性均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院综合分析认证如下：对原告提交的第一组证据中的证据3及第二组证据中的证据2，该证据均系物业费、电费等内容，但根据原告提交的《商业用房租赁合同》及《龙湖华庭物业项目前期物业管理服务协议》，均未明确约定原告有权向被告主张物业费、电费等物业使用人产生的使用费，原告亦无证据证明其就该费用已经支付给物业公司，故对原告的证明目的本院不予支持。对被告五维度健身公司提交的证据，本院对建设工程消防设计备案凭证和建设工程消防意见书的真实性予以确认，但该证据无法证明是因为原告瀚阳置业公司未及时办理出租房屋消防验收手续导致被告五维度健身公司无法营业，且被告五维度健身公司张贴的闭店通知显示，其休业整顿的原因是第三方管理不善所导致；至于被告提供的各项损失统计表，该表系被告五维度健身公司单方制作，且原告瀚阳置业公司对此不予认可，被告五维度健身公司亦无其他证据证明其主张，故本院对被告五维度健身公司提交证据的证明目的本院不予以采信。综合上述有效证据，结合当事人陈述及庭审查明情况，本院确认以下案件事实：2018年7月17日，原告瀚阳置业（甲方）与被告张刘璐（乙方）签订《商业用房租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于龙湖华庭小区10-13号楼门面房第三层（建筑面积1742.59㎡）出租给乙方使用，租赁期限为5年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止。房屋的租赁用途为健身，自合同签订之日起的租金为26元/㎡，年租金为543688元……乙方先缴租金、后用房，不得迟交租金、拖欠租金。乙方进驻装修前一周需向甲方缴纳房屋押金8万元，因乙方违约超过两周不及时缴纳租金导致解除合同的，押金不再退还。甲方保障乙方在经营期间水、电、路三通（外部因素除外），合同生效后，该房屋内的水、电归乙方使用、管理、维修、养护，所产生的费用由乙方承担。乙方在租赁期间所产生的水、电、卫生、物业管理费等相关费用由乙方向所在物业小区缴纳……逾期拖欠各项费用之一而引发的不良后果由乙方承担。任何一方未能全面履行本合同约束的条款时，另一方有权提出解除本合同，所造成的损失由责任一方承担，乙方未能按双方约定的时间足额付清房租导致甲方解除合同的，乙方将无权转租、转让该房屋以及装饰、装修部分（含户内户外），并支付给甲方该房屋年租金30%的违约金……。截止2019年7月31日，被告五维度健身公司共计向原告瀚阳置业公司支付租赁费20万元，仍下欠原告租金343688元整未支付。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对原告要求解除原被告双方的房屋租赁合同问题。本案中，虽然是原告瀚阳置业公司与被告张刘璐签订的房屋租赁合同，但是被告张刘璐签订房屋租赁合同后，进行工商登记注册被告河南五维度健身服务有限公司，且被告张刘璐系被告河南五维度健身服务有限公司的法定代表人，同时该房屋的用途为健身，房屋用于被告五维度健身公司的经营，营业执照的住所地亦为本案涉案房屋所在地，被告张刘璐签订合同的行为系履行职务行为，故本案房屋租赁法律关系的双方实为原告瀚阳置业公司与被告五维度健身公司。本案中，因被告五维度健身公司未按时支付原告房屋租赁费的行为已构成违约，现原告要求解除房屋租赁合同，被告五维度健身公司同意解除合同，故本院对原被告双方请求解除房屋租赁合同的诉求依法予以支持。对于合同解除日期的认定，结合被告五维度健身公司的实际经营情况，本案原告于2019年9月17日诉至本院，且被告亦有权解除合同，故本院以双方的房屋租赁合同于2019年9月17日解除为宜。关于原告所诉房屋租赁费及因被告欠费造成的利息损失问题。根据本院查明的案件诉讼，可以确认截止2019年7月31日，被告五维度健身公司共计向原告瀚阳置业公司支付租赁费20万元，仍下欠原告租金343688元整未支付，故对原告要求被告五维度健身公司支付下欠的至2019年7月31日的房屋租赁费343688元的诉请依法予以支持。对原告所诉因被告欠费造成的利息损失，本院对自逾期之日（2019年8月1日）起因被告逾期支付房屋租赁费造成的利息损失依法予以支持，计算标准按照年利率6%计算。对原告所诉2019年7月31日之后的房屋租赁费。本院认为，结合本案案情，以计算至合同解除之日（2019年9月17日）为宜，即该期间的租赁费为71498.70元（543688元/年÷365天×48天）。对原告请求被告支付下欠的物业费、电费的主张，根据原告提交的证据，均未明确约定原告有权向被告五维度健身公司主张物业费、电费等费用，原告亦无其他证据证明其就该费用已经支付给物业公司从而具有向被告追偿上述费用的权利，故对原告的该项请求本院不予支持。对反诉原告五维度健身公司的反诉请求。基于本院上述陈述，对反诉原告要求解除双方房屋租赁合同的诉求本院依法予以支持；对反诉原告要求反诉被告赔偿其各项损失1462208元的诉求，因五维度健身公司并未提供有效证据证明其停业是基于瀚阳置业公司的原因导致，且被告五维度健身公司张贴的闭店通知显示，其休业整顿的原因是第三方管理不善导致，故对反诉原告的该反诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告许昌瀚阳置业有限公司与被告张刘璐2018年7月17日签订的《商业用房租赁合同》于2019年9月17日解除；被告河南五维度健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许昌瀚阳置业有限公司房屋租赁费343688元及逾期支付租赁费的利息（自2019年8月1日按照年利率6%计算至实际清偿完毕之日止）、支付2019年7月31日至合同解除之日（2019年9月17日）的房屋租赁费71498.70元；驳回原告许昌瀚阳置业有限公司的其他诉讼请求；驳回反诉原告河南五维度健身服务有限公司的其他反诉请求。案件受理费8100元，财产保全费2787元，由原告许昌瀚阳置业有限公司负担572元，被告河南五维度健身服务有限公司负担10315元。反诉案件受理费8980元，由反诉原告河南五维度健身服务有限公司负担。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  周雪平人民陪审员  郭 鹏人民陪审员  徐爱花二〇二〇年三月十二日法官助理吴炎飞书记员苗雅丽