新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初13052号   原告（反诉被告）：李晓熠，女，1987年12月24日出生，蒙古族，住新疆博乐市。委托诉讼代理人：段博诣，新疆博耀律师事务所律师。被告（反诉原告）：康勃，男，1976年6月27日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：徐谢东，高新技术产业开发区（新市区）天诚法律服务所法律工作者。第三人：新疆鑫德基业贸易有限公司，住所地：乌鲁木齐市高新技术产业开发区太原南路366号天领国际大厦1栋19层办公3。法定代表人：朱禹名，该公司总经理。委托诉讼代理人：靳雅雄，女，汉族，1983年5月7日出生，系公司办公室主任，住乌鲁木齐市。原告（反诉被告）李晓熠与被告（反诉原告）康勃、第三人新疆鑫德基业贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人段博诣、被告委托诉讼代理人徐谢东、第三人委托诉讼代理人靳雅雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李晓熠向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖居间合同》，协助原告办理位于乌鲁木齐市××区房屋的过户手续；2、判令被告支付违约金222000元；3、判令被告支付原告律师费66600元。事实和理由：2019年原、被告签订《房屋买卖居间合同》，约定被告将乌鲁木齐市新市区铁路局8街38号楼3单元402室的房屋卖给原告，合同约定房款111万元，其中首付40万元，剩余房款71万元以银行按揭贷款方式支付。合同签订后，原告按约定支付了款项，多次要求被告过户，屡遭拒绝，故诉至法院提出如上诉讼请求。被告（反诉原告）辩称：1、不同意原告的诉讼请求，被告患有双相情感障碍和精神躁狂两种精神病，是被告方康家的家族病史，被告人自2012年发现有精神病，直到2019年10月17日经多家医院治疗均未康复，经国家对被告的鉴定为精神残疾2级，本案涉及房屋买卖合同签订时间为2019年8月21日，在被告病发治疗之中，因此该合同不生效。2、2019年8月21日签订房屋买卖居间合同，面积为89.52平米，因此房屋为单位福利房，所以房改后面积为99.24平方米，本案第三人作为居间方没有提供涉案房屋的面积99.24平方米，因此第三人存在欺诈行为，故2019年8月21日所签订的合同属于瑕疵合同，故不能生效，并且根据涉案房屋的地段、楼层对室内的装修装饰、家具家电以89.52平米出售给原告，合计房价为111万元，明显低于同类地段房屋的价值40%，因此该买卖房屋居间合同不能生效。3、涉案方的产权人登记为被告康勃，但涉案房屋是被告的父母从单位同事手中出资购买，是附条件的赠与方式登记在被告名下，其附条件为被告对涉案房屋具有居住权，没有出售权，故被告无权对房屋进行买卖，更何况被告的房产证是在被告父母所控制。4、原告与被告及第三人居间方在2019年8月21日签订合同之时，被告的父母亲均在南疆，不知道被告将涉案房屋卖掉，在2019年11月份居间方带原告及亲戚去被告父母家要求办理过户，被告父母当时就告知原告，被告有精神病，原告也知道，房产局通知我去办理不动产证，我们未去，因为此房为房改房，89.52平米不包括公摊面积及阳台，房管局告知我们根据新的测绘房屋为99.24平方米，在办理不动产证时一并给予更改，2019年10月居间方、原告在被告父母亲家闹事要求过户，有公安机关出具的证明为证，同时被告的父母亲知道被告出售给原告之后将所收到的40万元房款分3次送还原告，原告均未收。5、本案原告诉讼请求第2项就证明了原告知道被告有精神病及被告名下房屋的来源及建筑面积不是89.52平方米。原告明知道房屋买卖在不合法的情况下，才提出房屋拿不到要求被告承担违约责任，因此被告方认为原告自愿将涉案房屋合同给予撤销，原告诉讼请求第3项因签订合同不生效，故律师费由原告自行承担，综上被告不同意原告的诉讼请求，望法庭查明事实依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称，同意本诉原告的诉讼请求，认可本诉原告的诉讼事实与理由。被告（反诉原告）康勃向本院提出反诉请求：1、判令依法撤销《房屋买卖居间合同》、《委托合同》（庭审中撤回了要求撤销《委托合同》的诉讼请求）；2、判令反诉原告返还反诉被告李晓熠40万元；3、判令反诉被告鑫德公司返还反诉原告康勃2.5万元（庭审中撤回该项请求）；4、判令反诉被告李晓熠承担反诉费。事实与理由：反诉原告康勃患有双相情感障碍及精神躁狂两种精神病，在2019年8月21日签订房屋买卖居间合同期间仍处在无自知力阶段，对人、对事无分析、无判断力的情况下将房屋实有有建筑面积99.24平方米的房改房当作89.52平方米的商品房卖出，因该房屋产权人康勃是受赠与得来的房屋，过户手续均是赠与人办的，之后手续也是由赠与人保管的。康勃无收入，数年的暖气费一直由赠与人支付的，不清楚房屋建筑面积实际大于产权证上的面积十平方米，因而造成重大误解。反诉原告在情况不明的情况下，错误的在《房屋买卖居间合同》和《委托合同书》上签了字，并收了反诉被告李晓熠的40万元，鑫德公司收了反诉原告2.5万元的居间费，反诉原告因签订了房屋买卖居间合同，少卖十平方，损失二十万元，根据民法通则第71条，行为人因错误行为使行为后果与自己意思相悖，并造成较大损失，可认定为重大误解，应予以撤销。反诉原告精神上本身存在严重疾病，又缺乏正当的认识能力和一般的生活经验，更不知周边的房屋销售市场行情，当然也不知道此房是铁一中，铁一小、市十四幼儿园学区房。反诉原告将100平米的房屋只卖了111万元，一平方1.1万元，目前周边的房屋市场价格在1.5万元至1.8万元，反诉原告损失40至70万元，合同严重违反公平原则和等价交换原则，是明显不公平、不对等的交易，另外合同还约定房屋的装修、家具、家电作为附件属于买方，让卖方又损失十几万元。鑫德公司的卖房居间人员朱美芳是铁路局职工的后代，又是反诉原告的近邻，知道反诉原告有精神病，也知道房产证上的面积小，实际面积大的底细，在2014年朱美芳曾说通反诉原告卖房，一同找田秀云要房产证，田秀云就告诉朱美方，康勃说了不算，房子永远不卖。2019年8月21日朱美芳乘田秀云去南疆不在家之际，背着田秀云让康勃在房屋买卖居间合同上签了字，忽悠一个有障碍的精神病患者做了有瑕疵的意思表示，背离诚实信用，合同显失公平。综上反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖居间合同》是一个在面积上有重大误解的合同，同时在房屋价格上存在严重显失公平，故提出如上反诉请求。原告（反诉被告）李晓熠辩称：反诉原告认为交易的房屋少卖了10平方及房屋交易后周边房屋的市场价值高于合同签订时的市场价值，因此可以看出是本案反诉的原告在利益的趋势下对双方签订的房屋买卖合同产生了违约行为，不想继续履行房屋买卖合同，但本案反诉被告已经严格按照合同中约定的义务履行了付款义务，因此请求驳回反诉原告的所有诉讼请求。第三人述称：我们正常提供了该提供的服务，我们同意本诉原告的一切诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法审查认定。根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月21日原告（反诉被告）李晓熠与被告（反诉原告）康勃在第三人新疆鑫德基业贸易有限公司居间下签订《房屋买卖居间合同》，合同第一条约定：甲方（康勃）及产权共有人同意，自愿将合法拥有的，坐落于乌鲁木齐市××区房屋（产权证编号：2012308990号）出售给乙方（李晓熠），该房屋建筑面积89.52㎡。第二条约定：该房屋总成交价格为1110000元。第三条约定：合同签订当日乙方向甲方交付购房定金50000元，首付款350000元于2019年9月10日前支付给甲方，甲方同意剩余转让款710000元由乙方以贷款方式于银行下贷后付清。双方同意乙方委托丙方（新疆鑫德基业贸易有限公司）向银行或公积金管理中心申办该房屋抵押贷款手续，应于签订本合同后3个工作日内将办理贷款所需的全部证件资料交付丙方，丙方收齐贷款资料后，协助双方办理产权变更登记和贷款相关手续。第五条约定：甲方应积极配合乙方办理房产转让、授权、过户手续，按丙方要求提供房产转让所需资料。第六条约定：甲方应于收齐全款3日内交付房屋及钥匙。第七条约定：甲乙双方任何一方无正当理由不履行本合同，按合同成交价的20%给守约方支付违约金。第八条约定：本合同履行过程中发生争议，所产生的诉讼费、律师费、交通费等费用均由违约一方承担。原告（反诉被告）李晓熠分别于《房屋买卖居间合同》签订当日向被告（反诉原告）康勃支付购房定金50000元、于2019年9月2日向被告（反诉原告）康勃银行账户转账支付首付款350000元，合计支付400000元。双方办理按揭贷款时，被告（反诉原告）康勃的配偶签订了售房确认书，银行审批通过，但该房屋至今未过户至原告（反诉被告）李晓熠名下，银行尚未放款。另查明：被告（反诉原告）康勃与其配偶王园园于2014年6月12日登记结婚。本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第二十三条：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。”第二十八条：“无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：（一）配偶；（二）父母、子女；（三）其他近亲属；（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。”第一百四十五条：“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。”故即便被告（反诉原告）康勃民事行为能力欠缺，其民事行为能力正常的配偶在办理按揭贷款过程中确认售房后，双方买卖合同应为有效合同。被告（反诉原告）康勃要求撤销本案买卖合同的理由为重大误解和显失公平。反诉原告称其患有精神病不清楚房屋建筑面积实际大于产权证上的面积十平方米，因而造成重大误解。本院认为房产交易习惯系按照产权证书中记载的面积进行的，实际面积与登记面积不符并非罕见现象，本案双方按照产证登记面积89.52㎡确定房屋总价111万元符合市场交易习惯，每平米12399.46元，价格正常。即便反诉原告患有精神病不清楚实际面积，但反诉原告配偶精神正常，对于被告（反诉原告）抗辩不清楚登记面积与实际面积不符本院不予采信，且按照被告（反诉原告）陈述实际面积99.24㎡计算，每平方11185元亦属于正常价格区间。综上，本案并不构成重大误解和显失公平，故对于被告（反诉原告）要求撤销合同的诉讼请求本院不予支持，双方应继续履行合同，银行按揭贷款要先过户办理抵押后放款符合交易习惯，故对于原告（反诉被告）李晓熠要求被告（反诉原告）康勃办理过户的诉讼请求予以支持。另，原告（反诉被告）李晓熠要求被告（反诉原告）康勃支付违约金不等于同意撤销合同，继续履行合同与支付违约金并不矛盾，对于被告（反诉原告）相关辩称本院不予采纳。被告（反诉原告）康勃与其父母之间的赠房协议并不能约束本案原告（反诉被告）李晓熠，仅能约束签订该赠房协议的当事人。该赠房协议对原告（反诉被告）李晓熠不产生法律效力。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付律师费66660元的诉讼请求，该费用系因被告（反诉原告）违约而导致，该请求符合双方合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金222000元的诉讼请求，原告（反诉被告）计算违约金的方式虽符合合同约定，但综合考虑双方合同约定和履行情况及原告（反诉被告）的损失举证情况，以及违约金应以补偿性为主的特点，本院酌定判决被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）违约金15600元（损失举证：租金14400元+租房佣金1200元）。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第二十三条、第二十八条、第一百四十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李晓熠与被告（反诉原告）康勃继续履行2019年8月21日签订的《房屋买卖居间合同》（被告康勃应于本判决生效之日起十日内协助原告李晓熠办理乌鲁木齐市新市区铁路局8街38号楼3单元402室房屋的过户手续）。二、被告（反诉原告）康勃于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李晓熠违约金15600元。三、被告（反诉原告）康勃于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李晓熠律师费66600元。四、驳回被告（反诉原告）康勃的反诉请求。上述被告康勃应付款项，若逾期，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费2814.50元（原告已预交），由原告李晓熠自行负担2012.37元，被告康勃负担802.13元。被告康勃负担的案件受理费在履行上述义务时一并给付原告李晓熠；本案反诉受理费75元，由反诉原告康勃自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。   审  判  员   姜富刚   二 〇 二 〇 年 三 月 十 一 日 书  记  员   郑 媛