湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终342号上诉人（原审被告、反诉原告）江永鸿泰置业发展有限公司，住所地湖南省江永县潇浦镇永回路（老城关中学对面58号隔壁）。法定代表人：李康，系公司总经理。委托诉讼代理人：何丽辉，湖南兆美律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：文路花，女，1984年4月11日出生，汉族，居民，住湖南省永州市回龙圩管理区。委托诉讼代理人：文平花，系文路花姐妹（特别授权）。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何冰，男，1982年8月22日出生，瑶族，居民，住湖南省永州市回龙圩管理区。上诉人江永鸿泰置业发展有限公司（以下简称“鸿泰公司”）因与被上诉人文路花、何冰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省江永县人民法院（2019）湘1125民初1338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭。通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鸿泰公司的上诉请求：依法改判上诉人不承担迟延交房违约金的责任或改判延交房违约金标准为日万分之0.5来计算。事实与理由：被上诉人早已知晓于2017年3月开始就可以收房，自己却延迟收房，则应承担延迟收房的过错。被上诉人文路花、何冰答辩称，依据双方签订的《万佳名城商品房屋预售合同》第九条约定：商品房达到本合同约定的交付标准后，出卖人应当以手机短信或媒体公告的方式通知买受人办理交付手续，买受人应在通知之日起七天办理房屋交接手续。依据《合同法》第62条，双方在签订购房合同中，没有对房屋的交付标准作出明确规定，交付标准应当按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。依照《住房建筑规范》（编号为GB50368—2005）第11.0.1条，上诉人应满足上述条件后，才能通知答辩人过来收房。但是直到答辩人收房，上诉人交付的房屋还没达到上述条件，其《工程竣工验收备案表》仍没有完备，尚缺消防备案。因此上诉人所说通知收房，既不符合《住宅建筑规范》也不符合双方签订的《万佳名城商品房预售合同》。上诉人辩称万佳名城一部分业主陆续于2017年3月、4月过来收房，这其实是上诉人在交房期限到后利用业主急于收房的心理，在不具备交房的情况下，误导业主收房。《万佳名城商品房预售合同》第八条“交付期限及条件”约定，对一审判决减90天的违约金答辩人不可接受，雨季天气不属于不可抗因素。上诉人延迟交房与天气无关。被上诉人文路花、何冰向一审法院起诉的诉讼请求：1、请求判令被告支付延期交房违约金29,425元；2、判令被告支付空调外机机位费6000元；3、判令被告支付封窗费用2125元；4、本案诉讼费用由被告承担。上诉人鸿泰公司向一审法院起诉的反诉请求：二反诉被告应向反诉原告支付购买房屋面积差价款11,963元。一审法院认定事实：原告文路花与原告何冰系夫妻。被告江永鸿泰置业发展有限公司于2014年在江永县潇浦镇永回路城关中学对面黑牛山东面开发江永万佳名城小区。2016年8月7日，原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告开发的商品房一套，合同约定总购房款385,092元。2016年7月17日，原告交付首付款346,583元，2016年10月6日，原告交付二期房款38,509元，已交清全部合同约定的房价款。根据商品房预售合同约定，江永鸿泰置业发展有限公司应当在2016年12月28日将符合合同约定交付标准的商品房交付给文路花、何冰，如遇到合同约定的特殊原因，可延期交付，但不得超过90天。合同还约定，如因被告原因逾期交房未超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日按已交房款万分之三支付违约金，合同继续履行；如逾期超过60日，原告有解除合同的权利，被告按原告已交房款的5%支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自最后交付房屋期限的第二天起至实际支付之日止按已交房款万分之三支付违约金。2017年10月6日，原告文路花签署万佳名城房屋交接确认书，被告逾期交房共283天。因被告在交房前有一面墙没有为原告购买的房屋安装窗框和玻璃，原告在江永县房产局领导见证下自安装了宽2.12米、高2.2米的窗框和玻璃，被告承诺给付费用。原告自行安装的安装费用是2125元。根据建筑设计规划图，客厅阳台应建有放置空调外机的空调机位，但被告擅自变更规划设计，在未告知原告的情况下，没有建造放置空调外机的机位，违反了合同约定，应赔偿原告违约金6000元。因以上争议双方协商不成，原告向该院提起诉讼。另查明，由于江永县黑牛山东面国有出让地块内高压线搬迁原因，致万佳名城项目无法施工，导致工期延误。同时查明，根据户室面积实测，实际面积比合同面积多出4.47平方米。一审法院认为，原告文路花、何冰与被告江永鸿泰置业发展有限公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告认可房屋交接确认书时间为2017年9月16日及部分玻璃窗户的窗框和玻璃的事实，系被告对其民事诉讼权利的处分，该院予以确认。原告提出要求被告支付延期交房违约金及窗户安装费用的诉讼请求，该院予以持。被告提出实际延期交房283天，但应扣除被告因故延误的90天的抗辩，与该院查明的事实相符，该院予以采纳；提出原告自行安装的玻璃窗应按市场价格每平方350元计算的抗辩，符合法律规定，该院予采纳。该院确认被告延期交房天数为193天，应支付给原告延期交房违约金为：22,296.8元（385,092元*0.0003*193天）；应支付原告封窗户费用1617元（350元每平方*4.62平方米）。被告取消原设计图中预留的空调搁板，系该房屋原设计单位对附属部分变更的设计，但并未对房屋主要部分进行更改，原告主张没有预留空调外机搁板的违约责任，该院予以支持，该院确认被告取消合同附图的空调外机搁板设计构成违约，但不构成根本违约，酌情由被告补偿原告2000元。以上三项合计25,913.8元。原告对上述两项诉讼请求超过部分，该院不予支持。被告反诉请求，原告应按实测面积多出的4.47平方米按合同约定价格2676.48元每平方米，应补购房差价款11,963元的诉讼请求，反诉被告认可，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告文路花、何冰迟延交房违约金22,296.8元，赔偿原告文路花、何冰封窗费1617元，空调外机机位违约金2000元，以上三项合计25,913.8元；二、反诉被告文路花、何冰给付反诉原告江永鸿泰置业发展有限公司购房差价款11,963元；三、驳回原告文路花、何冰的其他诉讼请求。案件受理费739元，减半收取计369.5元，由被告江永鸿泰置业发展有限公司负担255元，原告文路花、何冰负担114.5元；反诉费49.5元，由反诉被告文路花、何冰负担。二审期间，上诉人鸿泰公司提供了四份新证据：证据一、万佳名城业主群聊微信截图、个人微信情况信息截图，拟证明该群于2017年4月3日至4月12日期间对收房及物业收费等问题进行了激烈的讨论，被上诉人在微信群里发表过意见，说明其知晓收房事宜。证据二、万佳名城2017年3月、5月的销售工作记录情况表各一份，拟证明上诉人分别于2017年3月27日、2017年5月通知业主收房的情况，2017年5月15日、5月19日分别由业务人员通知过被上诉人收房，上诉人已经尽到了通知收房义务。证据三、庭审笔录中的证人樊小芳、刘丽恒的证言一份及对伍佳佳的询问笔录一份，拟证明上诉人于2017年3月、5月均通知过业主来收房，通知流程就是每个员工负责通知工作记录表上公司分给他们的业主过来收房。证据四：（2019）湘11民终2740号民事判决书，拟证明同类案件，永州市中院对原审判决调整违约金过高的观点予以支持。被上诉人文平花质证：一、业主群不是工作群，我没义务关心群里的消息，虽然里面有过我的发言，但并不能证明已交房。聊天时间是在竣工验收之前，聊天的内容只是违约金与物业费的讨论，在房屋未合格验收前就通知交房是不符合法律规定的，有悖常理。二、对证据二的合法性有异议，该证据上没有我与我丈夫的签名，是可以伪造的。到现在为止，姓伍的销售人员是谁我都不知道，我只知道我的销售顾问是樊小芳，如果有短信通知，请上诉人提供当时的通知时间、内容与通知对象，这才是有效的证据。该案在2019年12月1日之前，有将近20起关于违约金的诉讼，当时上诉人并没有提供销售记录表。对证据三的意见，我只认识樊小芳、刘丽恒，并不知道伍佳佳是谁。刘丽恒是在职员工，樊小芳是股东的亲戚，他们与上诉人存在利害关系，也并没有其他短信、公告等书面证据进行作证。对证据四的意见，在没交房之前我去查看房屋发现有质量问题，于是找物业反映。对证据五的意见，合同中明确规定违约金的比例是万分之三，业主并没有权利更改。上诉人鸿泰公司在二审期间申请证人刘娣、高梅兰出庭作证。拟证实2017年3月、5月上诉人都通知过业主收房。上诉人鸿泰公司对证人证言质证：对证人的三性无异议，可以证实2017年3月、5月上诉人都通知过业主收房，每一位置业顾问有对应的业主，这些置业顾问都已尽到通知的义务。被上诉人文路花、何冰就证言质证：我们是自发去收房的，我并不清楚是否通知。被上诉人在二审期间提交了六份证据：证据一、2017年5月18日樊小芳发给业主的短信内容；证据二、2017年5月22日樊小芳和业主的聊天记录；证据三、周慧敏向物业反映主卧室墙面严重渗水问题及收房的记录；证据四、周慧敏收房当日（2017年10月20日）所交物业费收据；证据五、江永鸿泰置业发展有限公司大股东李义兴的两份承诺；证据六、记录万佳名城一期1#楼工程《竣工验收备案表》（2017年4月17日备案，基本合格，缺消防验收）。该六份证据均拟证明业主没有收到收房通知，该公司不具备交房条件。上诉人鸿泰公司质证：对证据一、二的三性均有异议，对证据三、四、五、六的真实性无异议，对其关联有异议。一、二组证据没有真实指向是被上诉人，与本案无关。三、四、五、六组证据所反映的是飘窗和空调隔板，在一审已经解决，上诉人没有就此问题提出上诉，不能证实上诉人没有通知被上诉人收房，第六组证据恰恰证实4月17日已经备案，已达到合同约定交付的标准。本院认证，上诉人提交的证据一系直接证据能够直接证明被上诉方知晓通知收房的时间，结合证据二、证据三、证据四及证人证言可以证实2017年4月12日前上诉人已经尽了通知收房的义务，对证据一、二、三及证人证言本院予以采纳。证据四，该案例与本案不相同，对该证据，本院不予采纳。被上诉人提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。另查明，上诉方在2017年4月12日前已经通知被上诉方收房，该工程于2017年4月17日在江永县住房和城乡规划建设局进行验收备案（备案表上注明缺消防验收）。本院认为，一、关于本案的逾期交房的时间问题。按双方合同约定，上诉人应在合同约定的期限内（2016年12月28日前）交付房屋，上诉人未在此期限内交付房屋造成违约，应当承担违约责任。逾期的具体时间应该为符合交付条件的通知时间。从本案看，上诉方通知交房的时间是2017年4月12日前，但其房屋备案时间是2017年4月17日（尽管备案时缺消防验收，但相关单位对该工程已经备案）。因此本案的交付时间应认定为2017年4月17日。故本案的违约时间共计为109天，此违约时间再减去合同约定的90天因故延误时间。因此，上诉方的违约时间为19天，本案的违约金为2195.02元（385,092*0.0003*19）。二、关于延期交房违约金标准是否过高的问题。因为上诉人在一审中并没有提出违约金过高，本院在二审中对该上诉请求不予审查。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省江永县人民法院（2019）湘1125民初1337号民事判决的第二、三项；二、变更湖南省江永县人民法院（2019）湘1125民初1337号民事判决为：上诉人江永鸿泰置业发展有限公司支付被上诉人文路花、何冰违约金2195.02元，赔偿被上诉人文路花、何冰封窗费1617元，空调外机机位违约金2000元，共计5812.02元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费357元，由上诉人江永鸿泰置业发展有限公司负担100元，被上诉人文路花、何冰负担257元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  彭样平二〇二〇年三月十一日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。