上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终598号上诉人(原审原告)：上海泰元置业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张春泽，执行董事。委托诉讼代理人：倪昊。委托诉讼代理人：潘公波，上海市权亚智博律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海长风生态商务区投资发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：吴超，董事长。委托诉讼代理人：陆娴，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡贤德，上海普世律师事务所律师。上诉人上海泰元置业有限公司(以下简称“泰元公司”)、上海长风生态商务区投资发展有限公司(以下简称“长风公司”)土地租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初22249号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰元公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持泰元公司一审诉讼请求。事实和理由：经泰元公司提出书面续租申请后，泰元公司与长风公司之间就本市中山北路XXX号、沪太路XXX号(以下简称“系争土地”)土地的租赁期限，已经延长至2021年6月18日。长风公司后于2018年4月4日发函解约，显然违反合同约定，应当承担违约责任。此后，双方协商同意在合同履行期间终止租赁协议，并达成补偿方案，确定市场关停时间为2018年9月底。泰元公司为清退系争土地上的租户，做了大量工作，自身也遭受了极大的损失。故长风公司应向泰元公司补偿市场停业整顿、关停、动迁支出的成本费用、4个月延长经营期的相应损失、泰元公司支付的人民币(以下币种均为人民币)1,080万元动迁补偿、地上建筑物及装修费用残余价值补偿以及泰元公司三年的预期租金收入补偿。一审法院经审理后，未支持泰元公司相关的诉请，对于部分补偿金额的认定显著偏低，所作判决既不符合合同约定，也有违法律规定。综上，泰元公司请求二审法院支持其上诉请求。长风公司上诉请求：撤销一审判决，改判长风公司向泰元公司支付补偿款1,000万元。事实和理由：一、审计报告是对泰元公司2017年7月关停市场2个月及2018年5月的市场动迁工作这两项的成本支出作出的审计结论，而关停市场的成本支出，双方已达成“停一补二”的合意，故长风公司对此无需再补偿；二、租赁协议中约定“改造或新建的建筑物产权登记于出租方名下，泰元公司享有经营使用权与招商招租权”，故泰元公司对系争土地上的建筑物不享有补偿的权利；三、双方签订的《会议纪要》是真实意思表示，一审法院应当按照该纪要的内容，判决长风公司补偿泰元公司1,000万元。综上，长风公司请求二审法院支持其上诉请求。泰元公司、长风公司均不同意对方上诉请求。泰元公司向一审法院起诉请求：一、判令长风公司向泰元公司支付为关停市场支出的成本费8,176,922.63元、给予上海星沪中文化礼品市场经营管理有限公司(以下简称“星沪中公司”)的动迁奖励费30万元；二、判令长风公司向泰元公司支付其未履行延长租期四个月的承诺而须作出的租金补偿580万元；三、判令长风公司向泰元公司支付因与星沪中公司终止租赁关系而损失的租金880万元、因与宁波南苑商务旅店连锁股份有限公司(以下简称“南苑公司”)终止租赁关系而损失的租金140万元，该费用可由法院酌定；四、判令长风公司酌情向泰元公司补偿改建地上建筑物及装修支付的费用790万元(根据国家企业固定资产折旧规定中建筑物残值折旧的标准，按泰元公司建造地上建筑物经审价后的总造价39,495,628元的20%计)，该费用可由法律酌定；五、判令长风公司酌情向泰元公司补偿提前三年终止租赁关系的可预期租金损失360万元(按每提前终止一年补偿一个月的租金收入120万元的标准计)，该费用可由法院酌定。一审法院认定事实：2006年8月12日，泰元公司与上海市普陀区国有资产经营有限公司签订了《耕舍里地块租赁协议》，约定泰元公司向该公司承租本市中山北路XXX号、沪太路XXX号占地面积31.57亩、建筑面积约1万平方米、性质为储备用地的土地，并以不低于三千万元的投资将该地块改造为“商业、娱乐、餐饮，文化中心”，改造或新建的建筑物产权登记于出租方名下，泰元公司享有经营使用权与招商招租权，如部分转租的，则当协议终止时由泰元公司负责清退租户；年租金为200万元，每三年递增3%，租期为十年，起租日为泰元公司“获得规划部门同意改造的批文之日起满120日后的第一个工作日”；租期届满后，如土地未按规定实施开发建设，则泰元公司有继续承租权并在租期届满前一个月向出租方书面提出。出租方擅自解约提前收回土地的，应向泰元公司赔偿改造费用并按一年的年租金向泰元公司支付违约金。2008年1月17日，上海市普陀区国有资产经营有限公司取得了对租赁场地进行“临时商业设施”建造的“上海市临时建设工程规划许可证”。2007年至2008年期间，泰元公司分别与南苑公司、星沪中公司、周国强、沈绍松、上海富利达针业有限公司等就系争土地的部分区域及建筑物分别签订租赁合同，由上述案外人将租赁场地用作文化礼品批发、商业、招商、酒店等，租期分别为四年至十年不等，其中与南苑公司达成的、租赁场地建筑面积为6125平方米的租约截止日为2017年9月；与星沪中公司达成的，租赁场地建筑面积为18253平方米的租约截止日为2018年6月；与星沪中公司达成的、建筑面积为1050平方米的租约截止日为2018年12月。2008年5月15日，泰元公司、长风公司又订立补充协议，约定将租赁土地扩容7.23亩、每年增加租金45.8万元，租期、租金的支付及递增方式等约定按原协议规定统一执行。2009年1月13日，泰元公司委托相关造价机构对系争土地上的“临时商业设施工程”包括土建、安装、开办配套等项目进行审价，审定价为39,495,628元。2013年12月，相关政府文件将上海市普陀区国有资产经营有限公司进行了存续分立并制定了公司债权与债务的继承、资产与股权的处置方案，分立后新设企业上海长风投资发展有限公司，该公司对长风公司持有100%股权。2018年4月4日，长风公司向泰元公司发送《关于沪太路XXX号等三地块租赁协议到期不再续租的函》，告知上述协议的租期截止日为2018年5月18日，到期不再续租，要求泰元公司于2018年5月18日前关停市场并提前做好准备工作，如有相关问题需在关停市场前解决的，双方择时协商。2018年4月16日，泰元公司向长风公司回函，大意为：同意按长风公司要求在年内关闭市场，但基于提前关闭市场所带来的困难与经济损失，望长风公司将关闭截止日延至2018年9月，同时请长风公司关注去年因市场停运两个月而同意延长租期四个月的承诺。此外，根据泰元公司此前发送的续租函，租期应截止于2021年5月18日，故长风公司关停市场的行为属于提前终止租赁关系，建议双方成立工作班子，共同对关停市场、经济补偿问题进行协商，望长风公司对泰元公司蒙受的建筑物修建、租户补偿、安保支出等一系列损失进行经济补偿。2018年5月8日，长风公司与泰元公司、案外公司签订会议纪要一份，其中关于“沪太路星沪中文化礼品市场”达成的“决定事项”为：市场应于2018年9月底关闭，长风公司认为泰元公司要求补偿的2,160万元费用过高，应给予的补偿不超过1,000万元，双方同意通过司法途径解决，最终以法律文书为准,双方联合政府部门对市场进行整治，整治过程中发生的一切安全责任及费用由泰元公司承担。2018年9月29日，泰元公司提起本案诉讼，请求判决如其诉请。2018年9月30日，泰元公司与上海长风投资发展有限公司签订《交接协议书》一份，约定：市场经营期至2018年7月18日、商户撤离期为2018年9月18日前、场地内的财产与附属设施于2018年9月30日搬离或拆除，本协议签订日起租赁关系终止、场地符合退房交接条件、管理与安全责任转移至上海长风投资发展有限公司。2019年1月29日，相关审计部门在接受泰元公司委托、对泰元公司公司账面中涉及“沪太路项目2017年6月至2018年12月实际成本”进行审计后出具报告一份，载明：根据泰元公司、长风公司签订的租赁协议，泰元公司承租涉案地块主要经营项目为“星沪中文化礼品市场”与“南苑酒店”，泰元公司曾于2017年7月应政府及出租方要求将市场关停两个月，又自2018年5月始应出租方要求开展了历时一年以上的市场动迁工作，经对泰元公司财务账面统计的上述项目成本进行审计，自2017年6月至2018年12月，此项目成本包括材料费、设计维修工程款、保洁保安物业费、伙食招待费、租户搬运费、工资、五险一金、办公费在内共计8,176,922.63元。一审另查明，泰元公司、长风公司之间的租金结算截止至2018年4月30日。一审法院认为，泰元公司、长风公司对围绕系争土地所发生的出租、承租、转租、停租、清场等事宜均不持异议，且自愿以出租方与承租方的身份参与租赁关系终止后的结算并主张权利、承担义务，法院予以确认。结合查明的事实与证据分析，泰元公司在系争土地的租期计算及按计算方式要求长风公司承担相应责任的依据不足，理由为：一、租赁协议虽然赋予了泰元公司续租权却未明确约定该权利的落实方式，在此情形下，应按交易惯例行事，即房屋的续租理应得到出租方即长风公司的同意，而目前尚无证据证实长风公司对此作出了肯定的意思表示——无论泰元公司是否单方作了续约的请求，故法院对泰元公司认为租赁关系应续期三年的主张难以采信，如泰元公司与次承租人约定的转租期超出主合同租期的，产生的后果应由泰元公司及次承租人自负。同时应指出的是，即使泰元公司自长风公司处取得了土地的续租权，事实上其并未基于此权利与次承租人续签租赁合同，换而言之，在与次承租人的租约到期后，泰元公司可选择终止次承租关系而不必向次承租方承担违约责任，且根据泰元公司的自述，已接受其经济补偿的两名次承租人返还大部分场地的时间均晚于次承租合同约定的租期截止日，既然如此，泰元公司似无必要通过向次承租人支付高额的补偿金或动迁奖励的方式增加场地的回收成本，尤其应该注意到的是，根据泰元公司自述，其与次承租人签署一系列清退、交接、终止、补偿协议的时间晚于其与长风公司签署的《会议纪要》，而当时其应确知长风公司所允诺的与场地清退相关的经济补偿总额不可能高于1,000万元，在此情形下，如泰元公司仍自愿向次承租人作高额补偿的，其应承担由此产生的风险而不是将补偿作为损失向长风公司转嫁；二、虽然泰元公司、长风公司对市场曾在租期内暂停营业及按“停一补二”的原则延长租期均不持异议，但在泰元公司未提供证据证明停业所持续的确切时间的情形下，应以长风公司的自认为准；三、租赁协议明确约定租赁关系的起算与规划部门改造批文的颁发时间有关而非泰元公司的自主开业日，故在起算日的确定方面，长风公司的观点相较于泰元公司依据更为充分。综合上述理由，对租期的计算，法院采信长风公司的辩称意见，即涉案土地租期的起始日为2008年5月18日，终止日为2018年5月18日，长风公司既然同意泰元公司于2018年9月30日交还土地，则不应再基于市场的暂时停运而延长租期，租期结束后，泰元公司作为承租方负有清空并交还土地的义务，除非有特别约定，在此过程中的支出包括用于次承租人腾退的费用原则上应由泰元公司承担——此为泰元公司将土地用于转租获益应承受的风险。以此而论，泰元公司认为续租三年成立、其与次承租人提前解约产生经济损失、长风公司未按“停一补二”的承诺延长租期的主张均依据不足，对与之关联的第二、三、五项诉请及第一项诉请中主张的动迁奖励费不予支持。剔除上述争议外，本案另须判定的为租期结束后场地清退工作中费用支出的负担问题，包括泰元公司诉请第一、第四项中经审计的成本支出、经估值的地上建筑物修建费，鉴于长风公司同意就上述费用向泰元公司作经济补偿并对成本支出一项的补偿金额不持异议，而仅对地上建筑物修建费的补偿金额存在争议，故此类费用由法院根据当事人对费用计算与认定的诉辩称意见，结合双方在清退过程中的约定如《会议纪要》等证据，在民事活动公平合理、等价有偿原则的基础上予以酌定并由长风公司一并支付。一审法院作出判决：上海长风生态商务区投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内向上海泰元置业有限公司支付人民币1,200万元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，长风公司、泰元公司均对一审法院判决经济补偿的具体金额提起上诉，故本院对此进行着重审查。首先应明确的一点为，长风公司在会议纪要中曾允诺对泰元公司作出不超过1,000万元的补偿，该数额并未经过泰元公司的认可，故此不能作为认定补偿金额的依据。其次，双方之间的租赁期限并非如泰元公司上诉所述已延期三年。故在租赁期限终止后，清退租户、交还租赁物等具体措施本就为承租人泰元公司的合同义务之一。泰元公司认为其与次承租人星沪中公司、南苑公司因终止租赁关系而产生的租金损失，以及提前三年终止租赁关系的预期租金损失应由长风公司予以补偿之上诉主张，缺乏事实与法律依据。最后，一审法院判决1,200万元补偿金额系对双方无争议项目及补偿金额有争议的项目作出的最终确定，本院经审查后认为，较为公平合理，双方的合法利益并未失衡，故应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币116,600元，由上诉人上海长风生态商务区投资发展有限公司负担人民币22,800元，由上海泰元置业有限公司负担人民币93,800元。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长  张常青审判员  成 皿审判员  徐 江二〇二〇年三月十六日书记员  李佳纯附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……