山东省胶州市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0281执异16号异议人（案外人）青岛华东房地产开发有限公司，住所地青岛胶州市。法定代表人高广义，董事长。委托代理人刘作斌，胶州阜安法律服务所法律工作者。申请执行人**，男，汉族，汉族，住胶州。委托代理人迟德强，山东舜达律师事务所律师。被执行人青岛宝克投资发展有限公司，住所地青岛市。法定代表人刘宝恩，董事长。本院在执行申请执行人**与被执行人青岛宝克投资发展有限公司商品房预约合同纠纷一案中，异议人青岛华东房地产开发有限公司向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，异议人青岛华东房地产开发有限公司之委托代理人刘作斌、申请执行人**及其委托代理人迟德强到庭参加听证，被执行人青岛宝克投资发展有限公司经本院依法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人青岛华东房地产开发有限公司称，申请执行人**与被执行人青岛宝克投资发展有限公司商品房预约合同纠纷一案，胶州法院作出（2019）鲁0281执2371号之一执行裁定书，冻结、查封了被执行人青岛宝克投资发展有限公司名下的坐落于胶州市XXX庄北工业用地面积27446平方米、办公楼2333平方米及地面附着物办公楼，异议人认为是错误的。一、2016年，青岛华东房地产开发有限公司已与被执行人青岛宝克投资发展有限公司签订了《协议书》，约定将被执行人青岛宝克投资发展有限公司原所有的坐落于胶州市XXX北工业用地面积27446平方米、办公楼2333平方米及地面附着物办公楼一次性转让、出售给异议人青岛华东房地产开发有限公司所有，并且该转让款已支付完毕，该协议也已履行完毕且异议人已实际占用使用。二、2017年1月，异议人在对涉案标的物建设过程中，曾经有案外人多次出面阻拦不让施工。也就是说胶州法院查封涉案房屋、土地是错误的，涉案房屋、土地不是被执行人的财产，应为异议人所有，请求法院依法解除（2019）鲁0281执2371号之一执行裁定书对被执行人青岛宝克投资发展有限公司（原名为青岛宝克比华丽房地产开发有限公司）名下的坐落于胶州市XXX北工业用地面积27446平方米、办公楼2333平方米及地面附着物办公楼的冻结、查封，终止、解除对上述所有标的物的执行，上述标的物归异议人青岛华东房地产开发有限公司所有。听证过程中，异议人明确其异议请求为：请求依法解除（2019）鲁0281执2371号之一执行裁定书对被执行人青岛宝克投资发展有限公司（原名为青岛宝克比华丽房地产开发有限公司）坐落于胶州市XXX北工业用地面积27446平方米、办公楼2333平方米及地面附着物办公楼的冻结、查封；中止、解除对上述所有标的物的执行。申请执行人**辩称，1、在执行期间，法院查封的封条被撕，之后我们要求法院将封条贴上，排除对查封财产的妨害。2、我们只看到案外人的执行异议申请书，没有看到相关证据，所以我们无法答辩。被执行人青岛宝克投资发展有限公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。听证中，异议人、申请执行人就部分证据进行了质证并就部分事实交换了意见，本院对相关事实进行了调查：异议人青岛华东房地产开发有限公司提交以下证据：胶州市公安局营海派出所询问笔录三份，时间是2017年1月11日11时左右，该三份笔录出自被询问人胡宝林、李顺富、华东房地产副总王德运，该三份笔录均证明：涉案的土地以及办公楼2016年归异议人所有，异议人在对涉案房屋进行装修时，产生了纠纷，派出所对当时的情况做了笔录。2、协议书一份，证明：异议人与被执行人青岛宝克投资发展有限公司于2016年12月28日签订就涉案土地及建筑物一次性转让给异议人的协议，当时暂定价格为800万元。3、涉案土地相关手续营海办事处相关文件复印件一宗，该证据加盖被执行人公章以及法定代表人刘宝恩的签字,证明涉案土地的手续。4、山东省农村商业银行三里河支行转账证明及业务凭证各一份，证明：2016年8月19日异议人通过转账的形式将涉案土地及建筑物转让款800万元汇入指定的杨国芳的账户XXX。5、青岛农村商业银行胶州市三里河支行支付系统专用凭证一份，证明：2016年12月27日杨国芳又通过中国农业银行胶州市支行账号XXX将150万元退还给异议人青岛华东房地产开发有限公司。当时协议中第五条约定被执行人与青岛新德隆建筑安装有限公司的债务纠纷问题由甲方异议人负责处理，所以退还了150万元。6、民事裁定书复印件一份，证明：（2016）鲁0281民初7278号民事裁定书中载明了当时协议中第五条约定的被执行人与青岛新德隆建筑安装有限公司的债务纠纷问题。7、2019年1月5日异议人与胶州市北关街道办事处金博士幼儿园签订的协议书一份及收款收据一份，证明：异议人于2019年1月5日已将涉案房屋租赁给金博士幼儿园，而法院查封是在2019年8月，异议人占有使用涉案房屋早于法院查封。8、胶州市九龙街道办事处卞家庄村民委员会出具证明一份及异议人公司会计凭证一宗、收款收据四份，证明：2016年5月，异议人对涉案房屋占有使用，并雇佣李宗福、夏德明在此看大门，并且异议人每月向上述两人发放工资。自2016年占有使用涉案房屋后，异议人缴纳电费。因该电路长期无人使用，没有供电设备，所以异议人从旁边的胶州市聚财五金店里接了一根线使用。9、被执行人青岛宝克投资发展有限公司法人刘宝恩出具的承诺书一份、声明一份，证明：因刘宝恩生病长年居住在国外，所以通过电子邮件形式出具了承诺书、声明各一份。对异议人提交的上述证据，经质证，申请执行人表示：对证据一，笔录无法证明涉案的执行标的属于异议人所有。对证据二的真实性不予认可，刘宝恩在2015年左右就找不到了，法院也送达不了，异议人的合同是如何签署的，我方不清楚。我方认为，第一，协议书中签字盖章不是真实的，第二，协议书中第二条约定转让款为800万元，签订协议之日支付200万元，剩余600万元于2016年12月31日前付给乙方，但结合证据四，异议人转账800万元的时间是2016年8月19日，协议书中约定分两次付清与实际转账一次付清相矛盾，转账时间也与约定时间相冲突。对证据三，第一不是原件，第二，真实性我方不予认可。对证据四中异议人转账支付给杨国芳，我方不予认可，杨国芳与青岛宝克投资发展有限公司无关。异议人提交的跨行转账回单都是手写的，对业务凭证无法确认其真实性。对证据五支付系统专用凭证，杨国芳又向异议人支付150万元，与本案无关。对证据六，与本案无关。对证据七、证据八，异议人与金博士幼儿园签订的协议书不能证明异议人有权占有使用涉案房屋、土地。涉案房屋不属于无主物，不是谁占有谁就有权使用。对证据九的真实性不予认可，无法证明承诺书及声明系刘宝恩书写，承诺书是2019年9月15日签署，12月4日才发送过来。（二）对于何时占有使用涉案房屋、土地，经询问，异议人表示：自2016年5月份开始占有使用，在异议人与被执行人就涉案房屋、土地商谈转让事宜的时候就占有使用了。（三）对于未对涉案房屋、土地办理过户登记的原因，经询问，异议人表示：第一，异议人多次催促被执行人办理过户，但被执行人也没有回信。第二，因土地及房屋的性质不能办理过户。上述事实，有异议人提交的询问笔录、协议书、相关文件、转账证明、业务凭证、支付系统专用凭证、民事裁定书、协议书、收款收据、证明、会计凭证、承诺书、声明及异议人、申请执行人当庭陈述为证，经审查质证，本院予以采信。根据异议人、申请执行人的陈述及审查认定的证据，本院认定事实如下：原告**与被告青岛宝克投资发展有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年12月14日作出（2018）鲁0281民初6533号民事判决书，判决如下：“一、解除原、被告于2014年6月13日签订的青岛市商品房预售合同。二、被告青岛宝克投资发展有限公司返还原告**购房款70万元，于本判决生效之日起十日内付清。三、被告青岛宝克投资发展有限公司双倍返还原告**定金560万元，于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回原告**的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元，公告费600元，合计65400元，原告**负担3480元，被告青岛宝克投资发展有限公司负担31920元。”履行期限届满后，被告青岛宝克投资发展有限公司未按时履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2019）鲁0281执2371号。另，申请执行人中国建设银行青岛市分行与被执行人青岛美航贸易有限公司、青岛海高土石方工程有限公司、青岛益友锻压机械有限公司经济纠纷一案中，青岛市市南区人民法院于2005年3月24日作出（2004）南法执字第1699、1700号民事裁定书，裁定如下：“本院委托拍卖的位于胶州市XXX北工业用地（面积：27446平方米）及地上建筑物（面积：2333平方米）一处归买受人青岛宝克比华丽地产开发有限公司所有。2005年7月5日，青岛市市南区人民法院向胶州市国土资源局发出协助执行通知书：“二、将位于胶州市XXX北工业用地（面积：27446平方米）及地上建筑物（面积：2333平方米）一处办理过户给买受人青岛宝克比华丽地产开发有限公司。”2019年10月12日，胶州市自然资源局向本院出具《关于无法协助贵院预查封青岛宝克投资发展有限公司不动产情况的报告》：“1、通过我局不动产登记中心系统未查询到青岛宝克投资发展有限公司（原青岛宝克比华丽房地产开发有限公司）位于胶州市海尔大道西、卞家庄村北的不动产登记信息。2、位于胶州市XXX村北的用地，青岛宝克投资发展有限公司（原青岛宝克比华丽房地产开发有限公司）未与我局签订该宗地出让合同，未缴纳该宗地出让金，我局也未对该宗地使用权进行拍卖。综上，我局无法协助贵院预查封青岛宝克投资发展有限公司（原青岛宝克比华丽房地产开发有限公司）不动产和该不动产应得赔偿款。”2019年11月4日，胶州市不动产登记中心出具证明：“经查询青岛美航贸易有限公司位于胶州市XXX村北截止至2019年11月4日在胶州市不动产登记系统无房产及土地信息”、“经查询青岛宝克投资发展有限公司位于胶州市XXX村北截止至2019年11月4日在胶州市不动产登记系统无房产及土地信息。”2019年8月，执行法官对坐落于胶州市海尔大道西卞家庄北工业用地及地上附着物进行现场查封。2016年12月28日，甲方华东房地产开发有限公司与乙方青岛宝克投资发展有限公司签订协议书，约定：1、乙方同意将坐落于胶州市XXX北工业用地面积27446平方米地上建筑物办公楼面积2333平方米及地面所有附着物一次性转让给甲方。2、总转让款为人民币捌百万元整，自本协议签订之日内甲方支付给乙方人民币贰佰万元整，乙方已收到贰佰万元整的前期付款，剩余款项陆佰万元甲方应在2016年12月31日前将剩余的款项一次性付清给乙方指定账户杨国芳：XXX。3、乙方与青岛新德隆建筑安装有限公司的债务纠纷问题，由甲方负责处理。4、其他事项。2016年8月19日，青岛华东房地产开发有限公司通过转账向杨国芳账号为XXX的银行账户支付800万元。2016年12月27日，杨国芳向青岛华东房地产开发有限公司转账支付150万元。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”结合当事人提交证据及本院查阅执行卷宗，分析如下：第一，异议人青岛华东房地产开发有限公司提交协议书一份，拟证明其与青岛宝克投资发展有限公司已在本院查封涉案土地、房屋之前签订了合法有效的土地、房产买卖合同，对此，本院认为，因合同当事人青岛宝克投资发展有限公司未到庭，对合同的真实性本院无法确认。异议人虽提交承诺书、郑重声明以佐证协议书的真实性，但因承诺书、郑重声明的出具人刘宝恩未到庭予以说明，本院对承诺书、郑重声明的真实性不予认可，不能证明异议人所提交的协议书真实有效。第二，异议人主张已支付全部转让款，并提交银行转账凭证予以证明，但银行转账凭证显示：青岛华东房地产开发有限公司于2016年8月19日通过转账向杨国芳账号为XXX的银行账户支付800万元；杨国芳于2016年12月27日向青岛华东房地产开发有限公司转账支付150万元。而异议人与青岛宝克投资发展有限公司于2016年12月28日签订的协议书中载明：“总转让款为人民币捌百万元整，自本协议签订之日内甲方支付给乙方人民币贰佰万元整，乙方已收到贰佰万元整的前期付款，剩余款项陆佰万元甲方应在2016年12月31日前将剩余的款项一次性付清给乙方指定账户杨国芳”。即根据银行转账凭证，异议人在签订协议书时已经向双方指定账户足额支付800万元转让款，即使之后杨国芳又向异议人支付150万元，截至签订协议书当日，异议人共向指定账户支付650万元，但协议书中载明“自本协议签订之日内甲方支付给乙方人民币贰佰万元整，乙方已收到贰佰万元整的前期付款，剩余款项陆佰万元甲方应在2016年12月31日前将剩余的款项一次性付清给乙方指定账户杨国芳”，明显与事实不符，也不符合逻辑，对此，异议人未作出合理解释，也未提交其他相关证据证明其已足额支付转让款，故，对异议人的该项主张，本院不予采信。第三，位于胶州市XXX北的工业用地及地上建筑物系青岛宝克投资发展有限公司（原青岛宝克比华丽房地产开发有限公司）通过司法拍卖竞得。青岛市市南区人民法院于2005年7月5日向胶州市国土资源局发出协助执行通知书，要求将涉案土地及地上建筑物办理过户给青岛宝克比华丽房地产开发有限公司。但该土地进行拍卖时就未办理土地证，延续到现在该土地一直处于无证状态，即异议人与被执行人青岛宝克投资发展有限公司交易的系无证土地、房屋，根据物权法相关规定，本院不予支持。综上，异议人未能提交充分证据证明其系涉案土地、房屋的权利人、其权利真实、合法，不能排除执行。对于异议人要求解除对涉案房屋、土地查封、中止执行的异议请求，因证据不足，理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回异议人青岛华东房地产开发有限公司的执行异议申请。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。审判长  顾辉明审判员  任吉梅审判员  盛 磊二〇二〇年三月四日书记员  邱晓晓