浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初22092号原告（执行案外人）：陈国兴，男，1968年8月17日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：张国华、章丽虹，浙江凌凯律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市邮电路23号9层。责任人：王柏林。委托诉讼代理人：陈华军、余进，浙江商城天马律师事务所律师。被告（被执行人）：浙江迪亚诺针织有限公司，住所地浙江省义乌市义南工业园区。法定代表人：方浩俊。原告陈国兴与被告中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称长城资管浙江分公司）、浙江迪亚诺针织有限公司（以下简称迪亚诺公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告陈国兴的委托诉讼代理人章丽虹、被告长城资管浙江分公司的委托诉讼代理人陈华军到庭参加了诉讼。被告迪亚诺公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈国兴向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告浙江迪亚诺针织有限公司于2017年1月10日签订的《厂房租赁合同》合法有效，依法保护原告自起诉之日起至2022年1月I5日的租赁权；2.停止对原告租赁的被告浙江迪亚诺针织有限公司所有的坐落于义乌市义南工业区培德路39号的房地产[权证号：义乌房权佛堂字第c00198898、c00198899、c00177884、c00177885号；土地证号：义乌国用（2015）第100-01313号]的强制执行。事实和理由：2017年1月10日，原告与第二被告签订一份《厂房租赁合同》，约定：原告承租被告迪亚诺公司所有的坐落于义乌市义南工业区培德路39号的厂房700ｍ?，用于生产经营，租赁期限为伍年，从2017年1月15日至2022年1月15日止。原告已经向被告迪亚诺公司支付了二年的房租，共计人民币25.2万元。原告租赁该厂房，除却租金外，还投入了大量的人力物力财力。2019年8月14日贵院根据（2019）浙0782执6421号执行裁定，发出腾空公告，要求原告将所承租的房屋腾空。原告于2019年11月4日向贵院提出执行异议，要求保护原告的租赁权，贵院却以该租赁合同不得对抗已登记的抵押权为由，驳回了原告的异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”即使产权变动，原告仍有权承租涉案房屋，因此，为维护原告的合法权益，特请求贵院确认合同的有效性，望判如所请。长城资管浙江分公司辩称，被告方认为原告与二被签订的厂房租赁合同是虚假的，应该认定无效。退一步讲，即使是真实的，也是签订于抵押登记之后不能对抗本案对抵押标的物的执行。迪亚诺公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告陈国兴提供：1．厂房租赁合同一份，证明其承租被告迪亚诺公司所有的厂房，并约定租赁期限、违约责任等事实。2．收条四份，证明其已依约已支付租金至2020年1月15日的事实。被告长城资管浙江分公司质证对真实性有异议，是原告与二被事后补签的，为抗拒案件的执行签订的材料，是不真实的。虽然被告长城资管浙江分公司对原告陈国兴提供的证据的真实有异议，但未提供证据予以否认，本院对真实性予以认定。根据本院对证据的认定及当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：兴业银行股份有限公司义乌分行（以下简称兴业银行义乌分行）为与迪亚诺公司、义乌市康盛压铸有限公司、浙江法兰圣妮针织有限公司、义乌市依人袜业有限公司、义乌市姐妹花文具厂（普通合伙）、任水盛、朱惠兰、洪成标、王惠娟、方潭荣、骆晓岚金融借款合同纠纷一案，于2018年4月20日向本院提起诉讼。2018年5月17日，本院作出（2018）浙0782民初6740号民事裁定，查封迪亚诺公司所有坐落于义乌市义南工业园区培德路39号的房地产[权证号：义乌房权佛堂字第c00198898、c00198899、c00177884、c00177885号；土地证号：义乌国用（2015）第100-01313号]等财产。2018年9月3日，本院作出（2018）浙0782民初6740号民事判决，认定：2015年3月10日，迪亚诺公司与兴业银行义乌分行签订《最高额抵押合同》一份，并于2018年3月8日签订《兴业银行股份有限公司最高额抵押变更补充协议》一份，约定迪亚诺公司将其所有的案涉上述房地产为其与兴业银行义乌分行在2015年3月10日至2020年7月12日期间发生的债务提供最高本金限额为5581万元的最高额抵押担保。2015年3月13日、2018年3月9日，双方办理了不动产抵押登记。该判决判令：一、迪亚诺公司于本判决生效之日起十日内偿付兴业银行义乌分行借款本金人民币6500万元及利息、罚息、复利（从2018年2月21日起按合同约定计算至实际履行完毕之日止，已付利息876.11元应予扣除）；二、迪亚诺公司于本判决生效之日起十日内支付兴业银行义乌分行律师代理费人民币3万元。三、义乌市康盛压铸有限公司、任水盛、朱惠兰对上述第一、二项债务分别在最高本金限额2000万元及相应的利息、罚息、复利、代理费用、诉讼费用范围内承担连带清偿责任。四、义乌市依人袜业有限公司、义乌市姐妹花文具厂（普通合伙）、方潭荣、骆晓岚对上述第一、二项债务及本案诉讼费用承担连带清偿责任。五、浙江法兰圣妮针织有限公司、洪成标、王惠娟对上述第一、二项债务分别在最高本金限额600万元及相应的利息、罚息、复利、代理费用、诉讼费用范围内承担连带清偿责任。六、兴业银行义乌分行对迪亚诺公司所有的坐落于义乌市义南工业园区培德路39号的房地产[房权证号：义乌房权证佛堂字第c00198898、c00198899、c00177884、c00177885号；土地证号：义乌国用（2015）第100-01313号；最高债权数额：5581万元]享有优先受偿权。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185099元，保全费5000元，由迪亚诺公司负担。判决生效后，长城资管公司浙江分公司以其受让本案债权为由，于2019年6月13日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2019年8月14日，本院作出（2019）浙0782执6421号执行裁定，拍卖迪亚诺公司所有的上述案涉房地产。同日，本院作出（2019）浙0782执6421号公告，责令迪亚诺公司及相关人于2019年9月15日前将上述房屋内的物品腾空。逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，本院依法强制腾空。2019年11月4日，陈国兴向本院提出书面执行异议，本院于2019年12月4日作出（2019）浙0782执异186号执行裁定，驳回陈国兴的异议请求。陈国兴不服，提起本案之诉。2017年1月10日，陈国兴以国兴缩水厂（乙方，未进行工商登记注册）名义与迪亚诺公司（甲方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将厂房（以下简称租赁物，具体位置见附件）租赁于乙方使用，租赁面积700ｍ?，租赁期限伍年，从2017年1月15日至2022年1月15日止，租金为每年人民币126000元，每年租金提前一个月于每年12月15日一次性付清等权利义务内容。2017年1月8日，迪亚诺公司向陈国兴出具收条一份，载明：今收到陈国兴交来的房租12600元，大写壹拾贰万陆仟元整。2018年1月28日，迪亚诺公司向陈国兴出具房租收条一份，载明：今收到陈国兴交来的房租12600元，大写壹拾贰万陆仟元整。2020年1月20日，迪亚诺公司向陈国兴出具房租收条一份，载明：今收到陈国兴所交房租126000元，壹拾贰万陆仟元整。前述三份收条均载明收款人：方潭荣，并加盖迪亚诺公司的印章。另方潭荣于2019年1月15日出具收条一份，载明：今收到了陈国兴房租126000元，壹拾贰万陆仟元整。本院认为，原告陈国兴与被告迪亚诺公司签订的厂房租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。对原告陈国兴确认该合同合法有效的诉请，本院予以支持。但法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。被告迪亚诺公司于2015年3月10日对案涉房地产设立抵押，并于当月13日办理了抵押登记，即长城资管公司浙江分公司受让的债权所享有的抵押权，先于原告陈国兴与被告迪亚诺公司签订的租赁合同，故原告陈国兴要求保护其自起诉之日起至2022年1月I5日的租赁权，停止对案涉房地产强制执行的诉请，于法不符，对该诉请，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、原告陈国兴与被告浙江迪亚诺针织有限公司于2017年1月10日签订的《厂房租赁合同》合法有效。二、驳回原告陈国兴的其他诉讼请求。案件受理费5230元，由原告陈国兴负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  叶迪龙人民陪审员  王宏大人民陪审员  虞文勇二〇二〇年三月十一日代书 记员  王小悦__