海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终10号 上诉人（原审原告、反诉被告）：路海军，男，1987年9月3日出生，汉族，住河北省武安市。 委托诉讼代理人：翁巨松，北京康达(海口）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：海南雅居乐房地产开发有限公司，住所地陵水县英州镇清水湾大道A03区公建七号商铺。 法定代表人：陈玉民，总经理。 委托代理人：王华峰，男，系该公司员工。 上诉人路海军与上诉人海南雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“雅居乐公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服陵水黎族自治县人民法院（2017）琼9028民初1058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 路海军上诉请求：依法撤销陵水黎族自治县人民法院作出的(2017)琼9028民初1058号《民事判决书》第二项判决；依法改判支持我方一审的诉讼请求(即依法责令雅居乐公司向我方支付2014年2月1日至2016年5月30日的逾期交房违约金和损失赔偿金合计6798423元；依法责令雅居乐公司向我方支付自2016年6月1日至2017年12月19日的逾期交房违约金和损失赔偿金合计5819862元及至该商品房能够正常使用之日每天的违约金和损失赔偿金10300元。)事实和理由：一、一审判决书存在多处笔误，审判决书中第1页、第3页多次出现“雅恒公司”。二、一审判决书认定事实不清，遗漏重要的案件事实没有查清。(一)我方在一审中提交的证据三足以证明我方和雅居乐公司就交付房屋的事宜，一直在协商之中，即证明了我方在主张自己的权利，引起了诉讼时效的中断。一审判决没有查明本案中是否存在诉讼时效中断的事由。(二)没有证据证明雅居乐公司履行了交付房屋的义务。一审法院对于雅居乐公司提交的证据五《催收楼通知书》是不予采信的。而且根据法院查明的事实及房屋鉴定机构的鉴定，雅居乐公司交付的房屋不符合合同约定的交付条件，雅居乐公司通知交楼的行为是无效行为。三、一审判决书适用法律错误。《陵水县商品房买卖合同》约定出卖人应当在2014年1月30日前交房。一审判决书直接以2014年1月31日作为诉讼时效的起算日不符合法律法规及司法解释的规定。(一)诉讼时效期间是权利人请求人民法院依诉讼程序保护其民事权利的法定期间，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，虽然双方当事人在合同中约定交付房屋的时间为2014年1月30日前，但因房屋出现质量问题，我方拒绝接收房屋，并且就房屋维修问题与雅居乐公司进行了多次协商，包括口头协商、往来电子邮件、往来书面函件。双方协商的过程中，雅居乐公司也表示要解决我方的诉求，而事实上，雅居乐公司一直拖延对房屋的维修。目前为止，案涉的房屋尚未达到法定及约定的交付条件。(二)根据《最高人民法院民一庭关于交房、办证与诉讼时效问题的意见》，商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。”涉案房屋是不具备法定交付条件的，上下楼梯没有砂浆抹平，游泳池严重漏水，门窗及各墙角、电梯井漏水、渗水等情况。综上，请求二审法院依法判决，依法支持我方的上诉请求。 雅居乐公司上诉请求：1.请求撤销陵水黎族自治县人民法院作出的(2017)琼9028民初1058号民事判决书的第一项，并依法改判驳回路海军一审关于房屋修复费用的诉求；2.撤销陵水黎族自治县人民法院作出的(2017)琼9028民初1058号民事判决书的第三项，并依法改判支持我方一审的反诉诉求；3.本案诉讼费(含一审诉讼费及上诉费)及鉴定费由路海军承担。事实和理由：一、涉案房屋未构成逾期交付，我方不应当承担因逾期交付而产生的相关责任。(一)涉案房屋已经通过竣工备案验收，取得竣工备案证，已满足双方所签署的《商品房买卖合同》所约定的交付条件。我方已向路海军发送《收楼通知书》，但路海军均未按时前来收房。根据《商品房买卖合同》的约定，路海军无理由拒绝收房的，应视为我方已经交付完成。路海军诉称未交付与事实不符。(二)路海军所购房屋为毛坯房，路海军所称的房屋问题仅为质量瑕疵，本案所作《房屋检测鉴定报告》也已明确相关质量瑕疵非主体结构问题，不足以产生房屋无法交付使用的后果，路海军的主张缺乏法律依据。再者，造价鉴定报告也已显示涉案房屋的修复费用仅72554.58元，而涉案房屋购买价款为51503210元；通过对比可见，路海军房屋因质量瑕疵问题所受影响的范围很有限，路海军主张因质量瑕疵问题而要求我方承担逾期交付责任，与事实不符。(三)退一步讲，即使涉案房屋存在的质量瑕疵问题足以影响交付使用，路海军主张逾期交付责任的权利也已过诉讼时效，其诉讼请求应如一审所判，不予支持。二、涉案房屋我方已尽到维保责任，我方有能力进行维修而不应当承担修复费用。(一)如前所述，我方已经交付房屋给路海军，因路海军单方原因未收楼的，该期间所造成的损失及风险责任，应由路海军自行承担。路海军房屋长期无人管理，其中所受损失应由其自行承担。(二)对于尚在保修期范围内的质量瑕疵，我方在接到路海军报修后，已按照路海军报修内容进行修复。但路海军在起诉后，已自行锁上相应房屋并阻止我方工人施工，导致修复工作无法继续。再者，涉案房屋我方基本维修完毕，仅剩部分涂料没有维修是因路海军锁门及阻扰导致无法施工恢复，我方有能力完成修复工程且修复涉及后期维保问题，如由业主自行修复，后期维保责任界面如何划分将无法确认，我方将事实上无法继续履行维保义务。综上，我方不应当承担涉案房屋的修复费用。三、因路海军未按时支付合同款项，其应当承担逾期付款违约责任。综上所述，涉案房屋我方已完成交付，不应当承担逾期交付的相关责任。我方有能力履行保修责任，不应当承担修复费用。路海军逾期付款应当承担逾期付款违约责任。恳请贵院综合考虑客观情况，依法予以公正判决。 原告申海平向一审法院起诉请求：1.责令被告向原告支付2014年2月1日至2016年5月30日的逾期交房违约金和损失赔偿金（修复费）6798423元；2.请求被告支付自2016年6月1日至2017年12月19日的逾期交房违约金和损失赔偿金（修复费）合计5819862元及商品房能够正常使用之日每日的损失赔偿金（修复费）（含违约金）10300元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。 雅居乐公司提出反诉请求：1.判令反诉被告承担逾期付款违约金7102980.52元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年12月30日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的海南××区（幢）1-3（层）A-5（房号），总房款51503210元。该合同第五条约定“买受人（原告）应于合同签订之前支付定金3000000元，应于2012年2月5日之前（含该日）支付购房款33503210元，余款15000000元由反诉被告办理银行按揭贷款支付。”合同第六条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，每逾期一天，出卖人（被告）有权要求买受人每日按应付而未房价款部分的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之二支付违约金。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之二的违约金。”合同第八条约定“出卖人应当在2014年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。”合同第九条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日七日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起三日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。如果买受人因故不能亲自到场查验，可以出具书面授权文件委托他人办理。”合同第十一条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在360日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过360日后，买受人要求出卖继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。”第十七条约定“出卖人交付使用的商品房装饰及设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：按本合同附件三中有关规定据实补回或更换未达标准的装饰、设备。买受人对商品房的装饰、设备的验收，按附件三的标准执行。”附件三约定“毛坯交楼标准：1.外墙：外墙涂料、石材；2.内墙、天花板：抹灰面批双飞粉或无双飞粉…”合同补充协议第七条第2项约定“买受人接收房屋前须已付清合同约定的全部应付款项（包括购房款、违约金、购房税费、专项维修资金和依约应预付的物业管理费等），在买受人未付清上述款项时，出卖人有权拒绝交房给买受人而不承担延误交房责任。”合同第二十条约定“买受人购买的商品房为商品住宅的《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的是商品房为非住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”《住宅质量保证书》约定保修期限为5年。2014年12月31日原告一次性向被告支付全部的购房款51503210元，至2015年6月23日被告才向原告出具51503210元的发票。2014年1月22日被告通知原告于2014年1月31日至2014年2月28日收楼，但原告以质量不合格拒收。该楼房至今尚未办理收楼手续。涉案房屋于2012年12月20日竣工，于2014年4月15日取得竣工备案证。 案件在一审审理过程中，原告申请鉴定机构对该房屋渗水、漏水等质量问题进行鉴定。鉴定机构广东保顺检测鉴定有限公司鉴定结论是：该房屋存在大厅玻璃破碎、一层柱子边上渗水、楼梯台阶砂浆未抹平、电梯间墙外渗水、二层柱子边上渗水、三层客厅柱子、墙角渗水、游泳池底部漏水等现象。该房屋大厅玻璃破碎、一层柱子边上渗水、电梯间墙外渗水、二层柱子边上渗水、三层客厅柱子、墙角渗水、游泳池底部漏水对房屋使用性有影响，楼梯台阶砂浆未抹平属于半成品状态，对房屋使用性的影响无法评估。然后，原告继续申请鉴定修复费用。海南东来房地产评估工程咨询有限公司对房屋修复费用的鉴定结论是：涉案房屋修复工程造价为73408.43元。但在修复方案中，内墙墙面的部分修复材料是使用“乳胶”，而双方约定的交付标准是“抹灰双飞粉或无双飞粉”，经鉴定公司确认两者差价为853.85元，实际的修复费用应为72554.58元。 一审法院认为：本案争议的焦点为：1.合同履行过程中，是哪一方违约，应否承担违约责任，以及本诉违约金和反诉是否已过诉讼时效；2.被告是否应支付修复费用给原告。一、涉案合同为双方自愿签订，不违反法律的强制性规定，应属有效合同，双方应恪守履行。对于原告，根据合同第五条的约定，原告应于合同签订之前即2014年12月30日之前支付购房款3000000元，于2012年2月5日之前支付33503210元，余款15000000元按揭贷款支付。而原告至2014年12月31日才支付清，已逾期支付，应支付逾期付款违约金给被告。但该违约金从原告逾期支付购房款之日2014年12月31日起算至2017年11月16日才提起诉讼，已超过二年的时间，已过了诉讼时效，不再受法律保护，故被告的反诉请求应予驳回。对于被告，根据合同第八条的约定，被告应于2014年1月30日前将经过验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。被告虽于2014年1月22日通知原告收楼，但被告交付的房屋经鉴定机构鉴定确认存在渗水、漏水现象影响房屋的正常使用。被告交付的房屋不符合合同约定交付条件，应视为被告违约，应支付违约金给原告，但该违约金从被告逾期交房之日2014年1月31日起算至起诉之日，也已过了二年的诉讼时效，原告的该诉讼请求应不予以支持。二、涉案房屋质量存在问题，被告应及早修复交付给原告使用，修复费用应由被告承担，但考虑到判后执行的问题，房屋的修复工作应交由原告来负责。故原告要求被告支付修复费用应予支持。修复费用按鉴定机构估算的造价为准，即72554.58元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、限被告海南雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告路海军支付涉案房屋修复费用72554.58元，涉案房屋由原告路海军自己修复；二、驳回原告路海军的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告海南雅居乐房地产开发有限公司的全部反诉诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费97509.23元，由被告海南雅居乐房地产开发有限公司负担1614元，由原告路海军负担95895.23元；反诉案件受理费30760.43元，由反诉原告海南雅居乐房地产开发有限公司负担；房屋检测鉴定费60000元和修复工程造价鉴定费5000元，由被告海南雅居乐房地产开发有限公司。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷，本案争议的焦点为1.上诉人雅居乐公司是否应向上诉人路海军支付2014年2月1日至2016年5月30日的逾期交房违约金和损失赔偿金合计6798423元和支付自2016年6月1日至2017年12月19日的逾期交房违约金和损失赔偿金合计5819862元及至该商品房能够正常使用之日每天的违约金和损失赔偿金10300元；2.二审是否应改判驳回上诉人路海军一审关于房屋修复费用的诉讼请求；是否应支持上诉人雅居乐公司一审的反诉诉求。双方签订的《商品房买卖合同》，是在平等协商情况下自愿达成，不违反法律的强制性规定，应属有效合同，双方应严格履行。按双方签订的合同规定，上诉人雅居乐公司应于2014年1月30日前将经过验收合格并符合约定的商品房交付给上诉人路海军使用，上诉人雅居乐公司已于2014年1月22日通知上诉人路海军收楼，虽然交付的房屋经鉴定机构鉴定确认存在渗水、漏水现象影响房屋的正常使用，但这属于房屋质量问题，应按保修条款进行修复，上诉人雅居乐公司不存在逾期交房问题。逾期交房、按期交房与房屋存在质量问题是两个不同的情形，一审法院将按期交房存在质量问题视为逾期交房应予纠正。房屋存在质量问题购房人路海军可向上诉人雅居乐公司主张修复，如双方无法就房屋的修复达成一致意见，上诉人路海军可向上诉人雅居乐公司主张修复费，本案中上诉人雅居乐公司未逾期交房。为此，上诉人路海军要求上诉人雅居乐公司支付逾期交房违约金和房屋修复费用之外的损失赔偿金及至该商品房能够正常使用之日每天的违约金和损失赔偿金，没有事实根据和法律依据，其上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人路海军在购买房屋后虽在超出合同规定的期限至2014年12月31日才支付清购房款，但至本案的起诉之日2017年11月16日已超过二年的时间，已过了诉讼时效，不再受法律保护，故上诉人雅居乐公司的一审反诉请求不能支持；涉案房屋存在质量问题，经双方协商不能达统一的由上诉人雅居乐公司负责修复的意见，一审判决由上诉人雅居乐公司支付给上诉人路海军涉案房屋修复费用，合理合法，应予维持。为此，两位上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实基本清楚，在本院认定中虽存在一定瑕疵，应予纠正，但适用法律处理结果正确，应予维持，两位上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费129884.00元，由上诉人路海军负担97509.71元，由上诉人海南雅居乐房地产开发有限公司负担32374.29元。 本判决为终审判决。 审判长  梁振文 审判员  白玉琳 审判员  林 珍 二〇二〇年三月二十日 书记员  陈新军