上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1893号上诉人（原审原告）：徐万祥，男，1949年4月23日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王宝女，女，1953年8月24日生，住址上海市徐汇区，系徐万祥之妻。委托诉讼代理人：周经武，上海海汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方华，男，1963年12月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人徐万祥因与被上诉人方华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初23545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐万祥的上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉请或将本案发回重审，本案的一、二审诉讼费由方华承担。事实与理由：方华擅自将上海市徐汇区XX路XX弄XX号三层西南间房屋（以下简称系争房屋）层层转租，并存在迟延支付租金等的违约行为，故徐万祥有权解除双方之间的房屋租赁合同并要求方华赔偿相应费用。被上诉人方华辩称，不同意徐万祥的上诉请求，要求维持原判。徐万祥向一审法院起诉请求：1.判决解除其与方华分别于2013年10月26日及2016年1月18日签订的上海市房屋租赁合同；2.判令方华赔偿系争房屋恢复平顶结构的费用10,000元；3.判令方华赔偿更换两扇木门的费用10,000元；4.案件受理费由方华承担。一审法院认定事实：徐万祥系系争房屋的承租人。2013年10月，徐万祥、方华就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定，徐万祥将系争房屋出租给方华，租赁期限自2013年11月1日至2021年10月31日，月租金2,000元。付款方式为每陆个月付一次，计12,000元。方华交付合同保证金2,000元，于协议终止日经徐万祥验收并且查明方华没有拖欠应付的有关杂费后再退回方华。下期付款须提前七天，否则视作方华违约，徐万祥有权进驻房屋，并处理房屋内一切物品。方华包租徐万祥房屋，可以将房屋转租第三者，如需添置设备与徐万祥无关，房租差额与徐万祥无关。合同并就其他内容进行了约定。2016年1月，徐万祥、方华再次签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定，徐万祥将系争房屋出租给方华，期限从2016年1月1日至2023年12月31日。月租金2,200元。付款方式为三个月付一次，计6,600元。方华交付合同保证金2,200元，于协议终止日经徐万祥验收并且查明方华没有拖欠应付的有关杂费后再退回方华。下期付款须提前七天，否则视作方华违约，徐万祥有权进驻房屋，并处理房屋内一切物品。方华可以将房屋转租第三者，徐万祥不得干涉使用方的正常使用。徐万祥允许方华对房屋进行装修及添置设备，费用由方华自理，房租差额与徐万祥无关。合同空白处注明：房租2016年为￥2,200元，2017年为￥2,400元，2018年为￥2,500元，2019年为￥2,900元，2020年为￥2,700元，2021年为￥2,800元……合同并就其他内容进行了约定。2019年3月31日，徐万祥向方华发函，称，先前已经通过手机短信消息告知方华，2016年1月18日签订的合同不妥，需要重新修改完善合同，否则将从七月起解除租房合同，但未收到方华明确回复。若方华继续无视上述要求，徐万祥将启动法律程序，向法院起诉，并罗列起诉理由。对于该份函件，方华称已收悉。一审另查明，方华租金支付至2019年12月31日。一审庭审中，徐万祥提供2016年1月签订的租赁合同中，签字盖章上方空白处填写了2016年至2023年的租金，但2022年及2023年的租金被涂去。徐万祥称其在签订合同当晚即发现租赁期限不妥，并于第二日向方华提出异议，2022年及2023年的租金系其自行划去。方华则称在2019年3月31日徐万祥发函之前，从未收到过徐万祥对租赁期限提出异议。一审法院认为，徐万祥、方华签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。本案中，徐万祥称方华在合同履行过程中存在逾期支付租金的行为，且违反诚信原则，擅自变更系争房屋的租赁期限，并将系争房屋层层转租，故要求解除合同。一审法院注意到，合同对于付款期限的约定仅为“下期付款须提前七天”，但并未约定明确的付款时间，即使按照徐万祥的主张，应当在每期租金到期前七日支付，方华每次的付款时间亦仅仅逾期几日，考虑到方华租金已经支付至2019年12月，方华的轻微瑕疵履行并不足以导致合同解除的后果。就徐万祥认为方华存在擅自篡改租赁期限的行为，一审法院在合同中并未看到租赁期限有涂改的痕迹，至于合同中2022年及2023年租金，系徐万祥自行涂改，不能印证徐万祥认为方华擅自篡改租赁期限的主张。徐万祥作为一个完全民事行为能力人，理应对自己的行为承担相应的法律责任。且徐万祥陈述，其在合同签订当晚即发现租赁期限不妥，并于第二日即向方华提出，但方华对此明确予以否认。结合徐万祥直至2019年3月31日方以发函的形式明确向方华提出，期间长达三年的时间里，仍正常收取租金，亦未采取合理的方式保护自己的合法权益，徐万祥的行为明显与常理不符。合同明确约定方华有权将系争房屋进行转租，租金差额与徐万祥无关，故徐万祥以此主张解除合同，缺乏合同依据和法律依据。就徐万祥要求解除合同的诉请，一审法院难以支持。就徐万祥主张方华存在擅自改建房顶并更换房门的行为，因方华明确予以否认，徐万祥亦未提供明确的书面证据予以证明，故就徐万祥的该项诉请，一审法院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回徐万祥的全部诉讼请求。一审案件受理费380元，减半收取计190元，由徐万祥负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，徐万祥提供了两份律师调查笔录及其附件，笔录记载被调查人为徐万祥的老邻居，笔录记载的内容欲证明方华改造了系争房屋房顶及擅自更换了房门。方华对于上述调查笔录的真实性、合法性及关联性均不予认可，表示其没有改造过系争房屋，其与徐万祥交接系争房屋时，笔录所记载的邻居均不在现场，不了解当时房屋的现状。本院认为，鉴于方华对于徐万祥所提供的上述调查笔录的三性均不予认可，且并无其他证据可以佐证被调查人所述的真实性，故本院对于徐万祥的上述调查笔录欲证明的内容不予认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，徐万祥与方华经协商，先后就系争房屋签订了两份房屋租赁合同，上述合同是当事人的真实意思表示，于法不悖，依法成立并对当事人具有约束力。本案的争议焦点为在租赁合同的履行过程中，方华是否存在徐万祥所称的导致其合同单方解除权成就的违约行为，徐万祥是否有权解除合同。根据合同的约定及合同履行过程中的事实，合同已经约定了方华可以转租房屋，故徐万祥以方华存在层层转租构成违约的依据不充分；对于迟延支付租金的问题，一审法院对此已有相应阐述，本院认同一审的分析，徐万祥以此为由解除合同依据亦不充分。现已查明的事实显示，2019年3月31日，徐万祥向方华发函，称，先前已经通过手机短信消息告知方华，2016年1月18日签订的合同不妥，需要重新修改完善合同，否则将从七月起解除租房合同，但未收到方华明确回复。若方华继续无视上述要求，徐万祥将启动法律程序，向法院起诉解约。故徐万祥欲解约的真实原因实际为其认为2016年1月18日签订的合同不妥，需要重新修改完善合同。因此，并不存在徐万祥所称的租赁合同单方解除权成就的事实，徐万祥要求解除合同，缺乏充分的依据，一审法院对徐万祥要求解约的诉请不予支持，并无不当。就徐万祥主张方华存在擅自改建房顶并更换房门的行为，因方华明确予以否认，徐万祥本案审理期间亦未提供充分的证据予以证明，故就徐万祥的该项诉请，一审法院不予支持，亦无不当。综上，上诉人徐万祥的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。一审判决驳回其诉请并无不当之处，一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币380元，由上诉人徐万祥负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年三月十二日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……