浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初19521号 原告：龚思勤，女，1976年11月1日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：陈英英、吴健英，浙江稠州律师事务所律师。 被告：杨兴喜，男，1964年2月15日出生，汉族，住义乌市。 被告：何惠芳，女，1964年3月24日出生，汉族，住义乌市。 原告龚思勤为与被告杨兴喜、何惠芳房屋买卖合同纠纷一案，于2019年11月8日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告龚思勤及其委托诉讼代理人吴健英；被告杨兴喜到庭参加了诉讼。被告何惠芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告龚思勤向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告龚思勤和被告杨兴喜于2007年12月21日签订的《房地产转让合同》。二、判令二被告返还原告购房款325460元并赔偿利息损失（从2007年12月21日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行完毕之日止）。三、判令二被告赔偿原告房屋溢价损失和装潢损失848780元。事实与理由：二被告系夫妻关系。2007年12月21日，原告龚思勤与被告杨兴喜签订《房地产转让合同》，约定被告杨兴喜将义乌市南陈新村四号楼402室南套的房屋转让给原告，并约定房屋总价361620元，房屋交付时支付购房款325460元，余款在见证过户时付清，在房屋交付使用后180日内，被告杨兴喜将办理权属登记资料报产权登记机关备案。合同签订当日，被告何惠芳收取了原告购房款325460元。嗣后，原告发现二被告并非上述房屋的所有权人，且至今未取得上述房屋的所有权，无法办理过户手续。遂成讼。 被告杨兴喜辩称：对于解除2007年签订的转让合同，原告很了解房子情况，我卖的是二手房，由于当时二手房的买卖与政府的房产新政有很大的关系。2006年涉案房屋完工，我去做房产证的时候需要消防验收，现已做好土地证，对于解除买卖合同不同意。利息这块，我认为利息与溢价只能择其一，虽已评估，但是评估报告脱离现实。我在2016年、2017年有四个案子，都是通过评估的。2016年浙0782民执104号大约被执行40万左右。2017年到现在不可能涨这么多，且涉案地段已经征收，征收价格也与本案评估价格出入较大，且溢价也不能由我全部承担，当时买卖的时候也清楚房子是宗塘村的。溢价部分原告也应当承担部分责任，且涉案房屋原告使用12年，房屋使用年限及土地年限对溢价都有关系。评估价格远离了实际价格，我四个执行案子都没有超过45万元，现在评估超出了近一倍，我不予认同。 被告何惠芳未作答辩。 原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据： 证据1、房地产转让合同一份，证明原告从被告处购买涉案房屋及双方约定款项支付时间和办理权属登记时间的事实。 证据2、收款收据一份，证明第二被告收取原告购房款325460元的事实。 证据3、婚姻登记信息查询件一份，证明两被告系夫妻关系的事实，本案债权发生在婚姻关系存续期间。 证据4、评估报告、鉴定费发票各一份，证明现在房屋市场价格及装修价值，原告垫付鉴定费3200元的事实。 被告杨兴喜质证认为：对证据1、2、3、4的真实性无异议，证据4评估价格有异议，以前四个生效判决都有评估，根据双方签订的房地产买卖合同有关退房的第十二条有约定，无法做证是与国家的房地产新政有关。 被告杨兴喜、何惠芳未向本院提供任何证据。 结合庭审情况，本院认证如下： 对原告方提供的证据1、2、3的真实性予以确认；证据4，系根据原告方的申请由我院委托鉴定，金华信立泰房地产评估代理有限公司出具的估价报告书，鉴定机构和鉴定人员具有相应鉴定资质，程序合法，本院对其的真实性、合法性、关联性均予以确认。 根据认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下： 2005年12月1日，被告杨兴喜以400万元合同价向黄忠辉购买位于房屋。2006年10月5日，被告杨兴喜以150万元的合同价向义乌市江东街道宗塘村民委员会购买位于房屋。2007年3月3日，义乌市国土资源局制发了义乌国用（2007）第1-4517号、第1-4518号国有土地使用权，其中4517号土地使用证中登记的土地使用者为黄忠辉，坐落：南陈小区4幢，地类为住宅用地，使用权类型为划拨，使用面积49平方米；4518号土地使用证中登记的土地使用者为义乌市江东街道宗塘村民委员会，坐落：南陈小区4幢，地类为住宅用地，使用权类型为划拨，使用面积60.8平方米。两份土地使用证中均注明：该宗地系住宅用地，黄忠辉与义乌市江东街道宗塘村民委员会联建，总用地面积109.8平方米，其中黄忠辉为49.0平方米，义乌市江东街道宗塘村民委员会为60.8平方米。 2007年12月21日，杨兴喜与龚思勤签订房产转让合同，合同主要内容为：1、原告向被告购买南陈新村4号楼4层402室房屋，该房建筑面积约为40.18平方米，每平方米单价9000元，总价361620元；2、房屋交付时支付90%计325460元，余款10%计36160元在见证过户时全部付清；3、土地使用权为出让方式取得；4、房屋在交付使用后180日内，被告将办理权属登记资料报产权登记机关备案等等。合同签订的当日，被告何惠芳收取了原告购房款325460元。被告将涉案的房屋交付给原告管业使用至今。 审理过程中，本院委托金华信立泰房地产评估代理有限公司，对案涉房屋的市值及装修费用进行评估，结论为：位于义乌市南陈新村4号楼402室房地产市场价值及房屋装修费用于评估基准日的评估价值为103.73万元，其中房屋评估值为103.23万元、平均单价25692元每平方米、房屋装修费用5000元。 另查明，被告杨兴喜、何惠芳于1987年11月15日登记结婚，2014年12月15日办理离婚登记。 本院认为，出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应当支持。南陈小区4幢房屋的土地使用权现登记于黄忠辉及义乌市宗塘村民委员会的名下，至成讼日，被告杨兴喜未取得涉讼的南陈小区4幢402室房屋的物权而将其出售，导致涉讼的房屋所有权未能转移至原告，原告要求解除双方于2007年12月21日签订的房产转让合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失，因此被告应返还原告已付的购房款325460元，原告应返还被告南陈小区4号楼402室的房屋。对于原告要求被告赔偿损失的诉请，本院认为被告杨兴喜未及时获得讼争房地产的物权是导致合同解除的主要过错方，应当赔偿原告损失;原告购买房屋时未尽审查义务，未了解讼争房屋的归属，未要求被告出具相关的权利证明，亦有重大过失，本院结合双方的过错程度及原告对讼争房屋进行装修及原告对讼争房屋的管业使用利益，依法酌定由被告杨兴喜赔偿原告已付房款溢价损失及装修损失的60%计365169元（即评估价1037300元-装修费用5000元-购房价361620元=溢价670680元，溢价670680元÷购买价361620元×已付房价325460元×60%+装修费用5000元×60%=365169元）。被告杨兴喜与何惠芳原系夫妻关系，夫妻关系存续期间的债务由夫妻双方共同承担。本案中，被告虽未提出返还南陈小区4号楼402室的房屋的诉求，但本着诉讼即解决纠纷，解决纠纷应遵循公平原则，同时也考虑为减少当事人间的讼累，减轻本院诉讼工作的负担，宜在本案中一并作出判决。综上，原告的诉讼请求于法有据部分，本院依法予以支持。被告何惠芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，依法可缺席作出判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第四款、第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件中适用法律问题的解释》第三条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告龚思勤与被告杨兴喜于2007年12月21日签订的房地产转让合同。 二、被告杨兴喜、何惠芳返还原告龚思勤购房款325460元。 三、被告杨兴喜、何惠芳赔偿原告龚思勤房屋溢价损失及装潢损失365169元。 四、原告龚思勤返还被告杨兴喜义乌市稠城街道南陈新村4号楼402室房屋。 五、驳回原告龚思勤的其他诉讼请求。 上述判决第二、三、四项于本判决生效后一个月内履行。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8728元，原告龚思勤负担4437元，被告杨兴喜、何惠芳负担4291元；鉴定费3200元，由被告杨兴喜、何惠芳负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  叶芸 二〇二〇年三月二十三日 法官助理叶璐莎 书记员郑玲燕