湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初446号原告：楚德云，男，1957年11月30日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：陈标，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：陈开荣，男，ｌ971年2月4日出生，汉族，现住湖南省张家界市。被告：卢伏莲，女，1975年6月25日出生，汉族，现住湖南省张家界市。原告楚德云与被告陈开荣、卢伏莲排除妨害纠纷一案，本院于2020年3月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告楚德云及其委托诉讼代理人陈标、被告卢伏莲到庭参加诉讼，被告陈开荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楚德云向本院提出诉讼请求：ｌ、判令被告在判决生效后10日内腾让房屋。2、判令被告按租赁期间内标准支付拖欠房租30000元。3、判令被告负担诉讼费用。事实与理由：2015年8月31日，原告与两被告夫妻签订房屋租赁合同，原告把位于张家界市永定区房屋约650平方米出租给两被告，租赁期间为2015年8月31日至2018年8月30日，年租金为45000元，租金按年支付，需每年8月30日前一次性付清。租赁期满后原告要使用房屋，多次要求两被告腾让房屋，两被告以找不到房屋为由，拒不腾房，也不交齐房租。按租赁合同期内的房租标准，两被告每月应交租金3750元，截至2019年12月30日，共拖欠原告房租30000元。原告多次催讨，两被告拒不交纳房租。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请依法判处。被告卢伏莲辩称，租期届满后，原被告口头约定房租是每年30000元，下欠的租金只有7500元。被告陈开荣未作答辩。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1、2011年9月11日，原告楚德云之子楚新祥作为出租人（甲方）与作为承租人（乙方）的被告卢伏莲签订一份房屋租赁合同，合同约定：一、甲方将位于张家界市永定区官黎坪办事处龙门社区房屋共六楼出租给乙方，从事旅馆经营；二、租赁时间为五年，即从2011年9月1日起至2016年8月30日止；三、租金每年为人民币二万二千元（租赁期限内甲方保证不上涨房租）。租金一年一交，第一年的租金于本合同签订之日一次性交清。四、违约责任：1、甲方在乙方租赁期限上涨房租的行为视为违约，甲方应按房租的二倍给乙方进行赔偿。2、甲方应保证乙方正常经营该旅馆在三年以上，如果发生在三年经营期限里因国家政策原因需要拆迁乙方承租的旅馆，甲方应赔偿乙方装修的损失及三年的实交房租，三年之内发生的拆迁补偿，属于旅馆装修部分的补偿应归乙方所有。3、甲方应保证乙方所承租的房屋具有相应的出租主体资格。乙方经营该旅馆期间，如出现第三人对该承租房屋主张权利的，甲方应按乙方经营期间损失的二倍给乙方进行赔偿。五、双方的其他权利和义务：1、所租房屋如因不可抗力的原因导致其财产毁损和灭失的以及造成其它的经济损失，双方互不承担责任。2、承租期间因旅馆经营所产生的水电及通讯、网络等费用及其营业证照由乙方自行负责。3、旅馆经营期间所产生的债权债务由乙方享有、承担。4、甲方必须保证乙方旅馆承租期间水电及其它相应设施的畅通和完善。合同签订后，案外人楚新祥向被告卢伏莲交付了房屋，被告卢伏莲用承租房屋经营旅馆，起字号《新一家宾馆》，并按照合同约定向楚新祥付清租赁期间的房屋租金。2、2015年8月31日，原告楚德云作为出租人（甲方）与作为承租人（乙方）的被告陈开荣签订一份房屋租赁合同，合同约定：一、1．甲方将位于，面积约650平方出租给乙方使用。甲方对出租的场地具有合法产权。2．甲方有义务保证乙方使用场所的水、电正常使用。水电费按月缴清，如乙方不及时缴纳，造成的后果，乙方自行负责。3．租赁期满，乙方需提前一个月通知甲方是否续租，乙方在同等价位下享有优先权。4．租赁期限内，甲方不得涨房租。二、1．租赁期为3年，2015年8月31日至2018年8月30日止。2．每年租金为45000元整。3．乙方在合同期内不能转让，如若经营出现问题需与甲方协商。三、1．租金按年缴付，需每年8月30日之前一次性付清。2．不可抗力因素导致房屋受损，甲乙双方不承担补偿责任。3．租赁期满后，根据市场变化，双方另行协商租金标准。4．租赁期满后，所有装修归甲方所有，乙方不能拆除。合同签订后，被告卢伏莲继续用承租的房屋经营《新一家宾馆》，同时按合同约定的45000元租金标准向原告楚德云付清了截止2018年8月31日的房屋租金。3、2018年8月31日租赁期届满之后，原、被告没有签订书面租赁合同，但被告卢伏莲一直承租原告的房屋经营《新一家宾馆》至今。2019年9月，原告楚德云和楚新祥要求两被告腾房，被告因为拆迁补偿未与原告达成协议，未予腾房，继续经营宾馆。被告卢伏莲于2019年6月5日、8月12日、10月9日分三次分别向原告支付房租10000元，共计30000元租金。2020年3月5日原告诉至本院，要求两被告腾房。以上事实有原告楚德云、被告卢伏莲的陈述及原告楚德云提交的《房屋租赁合同》一份、被告提交的《房屋租赁合同》一份、租金收条三份予以证实，本院予以采信。判决的理由和结果本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告楚德云与被告陈开荣签订的房屋租赁合同约定由被告陈开荣租赁原告房屋经营旅馆，虽然房屋租赁合同没有被告卢伏莲签名，但实际经营者是卢伏莲，卢伏莲也按照合同约定向被告支付房屋租金，履行合同义务，因此，该份合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对原被告均具有约束力。合同约定的租赁期间届满后，原被告没有续签书面租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，原被告可以随时解除合同。现原告要求被告腾房、支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。关于租金计算问题。原告主张2018年8月31日至2019年12月31日期间的租金标准按45000元计算，应是60000元，减去原告已支付的30000元，下欠租金30000元。被告卢伏莲辩称，租期届满后，原被告约定房屋租金标准是30000元一年，但没有提交证据证实，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈开荣、卢伏莲于本判决生效后二十日内排除妨害，将坐落于张家界市永定区官黎坪办事处龙门社区居委会龙门巷5组面积为约650平方米的房屋腾出，交还给原告楚德云。二、被告陈开荣、卢伏莲于本判决生效后二十日内向原告楚德云支付下欠的截止2019年12月31日的租金30000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费550元，适用简易程序减半收取275元，由被告陈开荣、卢伏莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  谷晓玲二〇二〇年三月三十日代理书记员  田 星附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。