浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0784民初3281号 原告：童文杰，男，1989年2月7日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：程晶莹，浙江时效律师事务所律师。 被告：浙江省东阳市南方建筑工程有限公司，住所地：浙江省金华市东阳市佐村镇上村。 法定代表人：何品群。 委托代理人：张天天，男，1987年9月8日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告：永康市钱塘江房产开发有限公司，住所地：浙江省金华市永康市古山镇古山三村时阳坑。 法定代表人：徐康衡。 原告童文杰与被告浙江省东阳市南方建筑工程有限公司（以下简称“南方建筑公司”）、永康市钱塘江房产开发有限公司（以下简称“钱塘江房产公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年6月5日、2020年1月10日公开开庭进行了审理。二次庭审，原告童文杰的委托诉讼代理人程晶莹、被告南方建筑公司的委托代理人张天天到庭参加诉讼，被告钱塘江房产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告童文杰向本院提出诉讼请求：请求确认坐落于浙江省永康市丽州首府5幢1号的房地产为童文杰所有，并停止对该财产的执行。 事实和理由：2019年4月9日，童文杰收到永康市人民法院送达的（2019）浙0784执异26号执行裁定书。童文杰认为贵院驳回其提出的执行异议请求的裁定事项缺乏事实与法律依据。 一、裁定书中认定“虽然在本院查封涉案不动产之前，异议人童文杰已经与钱塘江公司就涉案不动产签订合法有效的书面买卖合同，并办理了物权预告登记手续，但是，异议人未按《浙江省商品房买卖合同》的约定，全面履行付款义务”，该认定与事实不符，与证据不符。 1、2014年6月25日，童文杰与钱塘江房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》，由童文杰向钱塘江房产公司购买坐落于浙江省永康市丽州首府5幢1号的房地产，双方约定价款为5330040元。钱塘江房产公司为了不影响其他房屋的销售单价，要求合同记载的总价格为13360634元，但实际双方的销售总价款为5330040元，并由钱塘江房产公司向童文杰出具承诺书。该承诺书载明的5330040元才是本案房地产的真实交易价格，且童文杰已按约支付了对价。 2、钱塘江房产公司交付房屋，童文杰着手办理产权过户登记手续后才得知钱塘江房产公司因拖欠国家税款导致标的物不能办理过户登记手续，考虑钱塘江房产公司的实际情况，童文杰无奈于2015年3月28日与钱塘江房产公司签订《补充协议》，约定办理过户所产生的一切税费由童文杰承担，并再次确认本案标的物总价款为5330040元。 3、童文杰与钱塘江房产公司之间约定的总价款5330040元符合当时市场交易价格，与同时期更优越的溪心地段的价格持平，高于通小区同地段的交易价。童文杰与钱塘江房产公司之间真实的交易价格为5330040元，《浙江省商品房买卖合同》约定的价格对双方当事人没有约束力，即童文杰无需按该商品房买卖合同的价格履行付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此上述执行裁定书要求童文杰交付剩余房款系错误的认定。 二、本案标的物于2014年7月17日办理了预告登记，登记号为房预字第××号。根据物权法规定，童文杰享有物权排他效力，且其已实际使用该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，本案房地产不得查封、扣押。 综上，执行裁定书驳回了童文杰作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》等相关法律规定，为维护童文杰的合法权益，特具状起诉。 被告南方建筑公司答辩称，一、案涉房屋尚未过户，仍属于钱塘江房产公司的合法财产，南方建筑公司对钱塘江房产公司享有的债权可以优先受偿。二、童文杰未按《浙江省商品房买卖合同》约定向钱塘江房产公司支付购房款，更加不能取得案涉房屋的所有权。三、童文杰与钱塘江房产公司签订的《补充协议》无效，2014年6月双方签订备案合同后于2015年3月28日签订上述《补充协议》，该《补充协议》未经备案，且与备案合同签订的时间跨度太大，明显属弄虚作假；童文杰与钱塘江房产公司为了规避备案合同，以低于市场销售价格进行交易的行为涉嫌偷税、漏税，从而违反税法等法律的强制性规定，应认定为无效；双方明知市场价格仍恶意串通，以低于市场价的价格签订《补充协议》，明显损害债权人的利益，应认定为无效；《补充协议》虽然无效，但其内容恰反映了当时案涉房屋的市场价格确实是双方于备案合同中约定的价格，否则，不会明确写“为了不影响甲方销售价格”，且童文杰用该小区的别墅办理抵押贷款的价格与备案合同中约定的价格相差无几，同时间段同小区相邻别墅的买卖成交价格与备案合同的价格相符。四、关于汇款委托和汇款行为，首先，汇款委托存在转移资产的嫌疑和偷税、漏税等违法行为，违反了税法等法律的强制性规定，属无效委托；其次，基于无效委托汇款给第三人的凭证上没有写明用途，故无法证明上述款项即系购房款，且该汇款行为与本案事实无关。五、童文杰并未使用案涉房屋，不符合相关司法解释的规定。理由为：童文杰的物业费均系2018年补交，不符合常理，恰可以证明童文杰并未实际使用该房屋，且交纳物业费与实际使用房屋两者之间并无直接因果关系，故交纳物业费的行为并不能证明童文杰已经实际使用该房屋，实际情况为案涉房尚未装修，不可能居住，童文杰在之前的异议听证中亦承认没有实际入住；在执行异议听证中，童文杰提到系因为其自身原因没有办理过户登记；正是由于童文杰并未实际使用该房屋，故其不可能注意到贵院在执行过程中数次在该小区粘贴的执行公告，且该小区另外绝大多数的套间和别墅均已办理过户登记，唯独剩下几户没有办理，童文杰甚至没有及时向开发商索要正式发票，上述情况系其自身过错造成，故童文杰因其自身过错至今未办理过户登记不符合相关司法解释规定。六、童文杰因自身原因未办理过户登记，已超过预告登记规定的三个月除斥期间，故预告登记已失效。七、本案诉讼费等费用应由童文杰承担，与南方建筑公司无关。综上，请求驳回童文杰的诉讼请求。 原告童文杰为证明其诉请主张，向本院提交了以下证据材料： 1、《浙江省商品房买卖合同》原件一份，欲证明钱塘江房产公司将案涉房屋出售给童文杰所有的事实。 2、汇款委托书原件一份、银行卡取款凭条复印件二份、钱塘江房产公司收款收据原件二份，欲证明钱塘江房产公司指示房款交付账号，童文杰已按指示交付房款并由钱塘江房产公司开具收款收据的事实。 3、房屋预告登记证明原件、商品房预售证附件原件、土地使用证原件各一本，欲证明案涉房屋已办理预告登记的事实。 4、《补充协议》原件一份，欲证明童文杰购买案涉房屋的实际价款为5330040元的事实。 5、浙江新天都物业管理有限公司收据原件及复印件各一份，欲证明案涉房屋已交付童文杰使用，童文杰按规定支付物业费的事实。 6、拍卖公告清单复印件共十一页，欲证明案涉房屋约定的实际价格略高于同时期同地段房屋价格的事实。 7、（2019）浙0784执异26号执行裁定书复印件一份，欲证明童文杰系于法律规定的时间内提起本案诉讼的事实。 8、2019年7月8日国家税务总局永康市税务局出具的证明复印件一份，欲证明钱塘江房产开发公司从2019年7月份起欠税12962011元的事实。 9、2019年7月10日钱塘江房产开发公司出具的情况说明原件一份，欲证明案涉房屋至今未办理过户的原因是钱塘江房产开发公司欠税导致无法过户的事实。 被告南方建筑公司的质证意见：对证据1的真实性无异议，恰可以证明童文杰购买案涉房屋的价格为1160万元。对证据2中汇款委托书的三性均有异议，该委托书存在钱塘江房产公司转移资产的嫌疑，有偷税、漏税的违法行为，应属无效；对银行转账记录不予认可，童文杰未将款项汇入钱塘江房产公司账户，而是汇入与其无关的第三人账户，同时，2014年7月9日的汇款用途记载为往来款而非购房款，与本案无关；对收款收据的三性均有异议，收款收据可以随意书写，且钱塘江房产公司没有开具正式发票，并不能证明该款项即系支付案涉购房款。对证据3中土地使用权证没有异议，预告登记时效已过，同时，在同小区中有很多房产已办理过户登记，童文杰至今未办理过户登记系其自身原因所致。对证据4，没有备案，不能随意变更，《补充协议》已经违反法律强制性规定，因此无效，且其内容恰可以证明案涉房屋的市价就是备案合同记载的价格。对证据5，物业费的缴付与童文杰是否实际使用房屋没有关系，并不能证明童文杰已使用案涉房屋。对证据6的证明目的有异议，与本案没有关联性，以该证据累推案涉房屋的价格是不合理的，且童文杰用案涉房屋办理抵押贷款的金额与备案合同上记载的价格一致。对证据7无异议，可以证明童文杰没有履行付款义务。对证据8、9的真实性、合法性、关联性均有异议，欠税款导致无法过户的理由不成立，据了解，在2015年至2016年期间，该小区仍有房产出售并办理了过户登记，且在执行异议听证中，童文杰明确系其忘记办理过户；同时，案涉别墅出售的价格远低于同小区的市场均价，且该房屋没有实际使用，系童文杰本人在执行异议听证中亲口陈述，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定。 被告南方建筑公司为证明其抗辩主张，向本院提供了以下证据材料： A、《浙江省商品房买卖合同》复印件两份，欲证明同时间段同小区别墅买卖的价格与童文杰和钱塘江房产公司签订的备案合同约定的价格一致的事实，进而说明备案合同是按当时市场价成交的，约定的价格是真实的。 原告童文杰的质证意见：真实性无法确定，即使真实，对童文杰亦无约束力，与童文杰无关。 被告钱塘江房产公司未到庭质证，亦未向本院提供与本案有关的证据材料。 本院认证意见：童文杰提供的证据1、3、4、5、6、7经南方建筑公司质证后对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；证据2、8、9虽经南方建筑公司质证后对真实性有异议，但南方建筑公司并未举证推翻上述证据的真实性，故本院对上述证据的真实性亦予以确认。南方建筑公司提供的证据A经童文杰质证后对真实性无法确认，本院认为，上述证据中的《浙江省商品房买卖合同》系钱塘江房产开发公司与案外人签订，本院无法确认其真实性。 经审理，本案的争议焦点为：童文杰与钱塘江房产开发公司在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，理由为以下三点：一、双方确于2014年6月25日签订了合同编号为丽州首府第569号《浙江省商品房买卖合同》并于2014年7月2日办理了备案登记，后于2014年7月17日就案涉房屋办理了预告登记，合同签订双方均具有相应的民事行为能力，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗；二、虽双方于之后签订了《补充协议书》，明确案涉房屋的实际总价款为5330040元，但该协议亦系双方当事人的真实意思表示，南方建筑公司未举证证明该协议违反法律、行政法规的强制性规定，或存在其他导致合同无效的情形；三、关于合同价款，在（2019）浙0784民初3283号案件中陈秀叶向本院提供了金华市华成房地产估价有限公司就永康市东城丽州北路290号5幢2号房产出具的房地产估价报告，该房产与案涉房产系相邻的，该价格与童文杰提交的证据6拍卖公告清单所列的同一小区的类似房屋（同为别墅）的评估价相当，且根据永康市房屋价格的变动，2016年、2017年的平均房价高于2014年的平均房价。综上，本院认定童文杰与钱塘江房产开发公司在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 经审理，本院认定事实如下：2014年6月25日，童文杰与钱塘江房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：丽州首府第569号）一份，约定：童文杰购买钱塘江房产公司开发的丽州首府第5幢1号房，合计总价13360634元，首付款60000元，余款12月底付清；钱塘江房产公司承诺于2014年12月28日前，取得上述不动产的土地、房屋权属证书，交付给童文杰。2014年6月25日，钱江房产开发公司出具汇款委托书一份，载明兹由钱塘江房产公司特委托童文杰将丽州首府购房款伍佰万元整汇入以下指定账户，户名俞洁花，开户行农行永康城西支行、账号62×××13，汇款金额300万元，户名应越，开户行农行永康市支行，账号62×××78，汇款金额200万元。该合同于2014年7月2日经永康市建设局备案。2014年6月27日，钱塘江房产公司向童文杰开具收款收据一份，载明收5幢1号排屋房款60000元，并加盖“永康市钱塘江房产开发有限公司财务专用章”。2014年7月9日，童文杰分别向钱塘江房产公司指定的俞洁花、应越账户汇入300万元、200万元，并由钱塘江房产公司向童文杰开具收款收据一份，载明5幢1号房款500万元，并加盖“永康市钱塘江房产开发有限公司财务专用章”。2014年7月17日，案涉房产办理预告登记，预告登记号为房预字第××号。2015年3月28日，童文杰与钱塘江房产公司签订《补充协议书》一份，载明2014年6月25日双方签订的经房管部门备案的商品房买卖合同中载明的单价30080元系为了不影响甲方销售价格而填写，双方买卖房地产实际单价为12000元每一平方米，合同的总价款为5330040元。2018年4月13日，童文杰向浙江新天都物业管理有限公司支付案涉房屋2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理费21320元；2018年12月29日，童文杰向浙江新天都物业管理有限公司支付案涉房屋2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费9994元。现上述房产仍登记于钱塘江房产公司名下。 2016年4月7日，本院因执行申请执行人南方建筑公司与被执行人钱塘江房产开发公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2016）浙0784执1336号执行裁定书，裁定查封被执行人钱塘江房产公司所有的坐落在永康市，6幢1号、2号、3号、5号，7幢6号，8幢5号，2幢1单元201、301、401、1601、1602室，3幢1单元202、601、602室，4幢3单元1001、1002室的不动产；坐落在永康市的不动产。2019年3月18日，童文杰向本院提起执行异议，本院于2019年4月3日作出（2019）浙0784执异26号裁定书，裁定驳回了童文杰的异议申请。童文杰不服，于2019年4月22日向本院提起本案诉讼。 本院认为，在金钱债权执行中，案外人主张对登记在被执行人名下的不动产享有所有权，请求排除对执行标的的强制执行，可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）的相关规定进行审查。执行异议和复议规定第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本案中，案涉房产被查封时虽仍登记于被执行人钱塘江房产开发公司名下，但经本院查明，童文杰已于案涉房产被查封之前与钱塘江房产开发公司签订合法有效的书面买卖合同，并已办理预告登记；且，本案房屋已符合物权登记条件；故对童文杰要求确认案涉房产为其所有并停止对该房产的执行的诉讼请求，应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认坐落于浙江省永康市东城丽州北路290号5幢1号的不动产属原告童文杰所有； 二、停止对讼争标的物坐落于浙江省永康市东城丽州北路290号5幢1号的不动产的执行。 案件受理费49110元，由被告省东阳市南方建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  朱蓓蕾 人民陪审员  华丽贞 人民陪审员  陈飞和 二〇二〇年三月十三日 代书 记员  陈珩俐