新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0106民初2972号 原告：吴斌斌，男，1990年9月4日出生，住甘肃省清水县。 委托诉讼代理人：赵晓曼，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：李潇楠，女，1991年3月21日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。 被告：乌鲁木齐鑫天伟业商贸有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路2号嘉和园雅园1号楼2单元901室。 法定代表人：赵永斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马海兵，男，该公司员工。 原告吴斌斌与被告李潇楠、乌鲁木齐鑫天伟业商贸有限公司（以下简称鑫天伟业公司）房屋买卖合同并居间合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告吴斌斌及其委托诉讼代理人赵晓曼、被告李潇楠、被告鑫天伟业公司的委托诉讼代理人马海兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴斌斌向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋买卖居间合同》；2.判令被告李潇楠返还原告购房款140000元；3.判令被告李潇楠支付原告违约金48000元；4.判令被告李潇楠承担自2019年2月14日至购房款返还完毕之日的资金占用期间利息，其中2019年2月14日至2019年6月14日资金占用期间利息为3200元（计算公式为：160000元×6％/12个月×4个月）；5.判令被告鑫天伟业公司返还原告佣金9400元；6.判令被告鑫天伟业公司支付原告违约金2820元；7.判令被告鑫天伟业公司返还原告购房定金20000元；庭审中，原告当庭变更第七项诉讼请求为：判令被告鑫天伟业公司返还原告购房定金10000元；并增加一项诉讼请求为：判令被告李潇楠返还原告购房定金10000元。事实和理由：2019年1月28日，原告与被告签订《房屋买卖居间合同》，合同约定被告李潇楠将其名下位于乌鲁木齐市头屯河区房屋出售给原告，房屋价款420000元。合同签订后，原告按约将定金20000元支付被告鑫天伟业公司，并将首付款140000元支付被告李潇楠，剩余房款办理银行按揭贷款。被告李潇楠在银行按揭贷款获批后拒不办理房屋过户登记手续，而将房屋卖给案外人。被告鑫天伟业公司明知被告李潇楠违约未告知原告，致使房屋交易未达成，在原告多次催促后，亦不返还佣金及购房定金，构成违约。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告李潇楠辩称，李潇楠对收取吴斌斌购房款140000元及鑫天伟业公司转交的定金10000元的事实认可，并同意返还上述房款及定金。李潇楠对原告主张的违约金不予认可，认为是因为原告银行按揭贷款未批，第二次申请银行按揭贷款时间太长，其向鑫天伟业公司告知解除合同后，才将案涉房屋出售案外人，其不存在违约；既使违约，原告主张的违约金过高，同意按照其收取定金的50%即5000元支付原告违约金。对于原告主张的资金占用期间的利息，同意以150000元为基数，按照年利率6%自2019年6月10日计算至实际付清之日止的利息。 被告鑫天伟业公司辩称，鑫天伟业公司同意退还吴斌斌佣金及代办费7800元、定金10000元。案涉房屋交易未达成，系李潇楠违约将房屋出售案外人，非鑫天伟业公司的原因，其公司不存在违约不应支付违约金。 经审理查明，2019年1月18日，原告吴斌斌（乙方，买方）与被告李潇楠（甲方，卖方）、鑫天伟业公司（丙方，居间方）签订合同编号为XTWY0001609的《房屋买卖居间合同》一份，合同约定：第一条，甲方及产权共有人同意自愿将合法拥有的坐落于乌鲁木齐市头屯河区房屋出售给乙方，乙方对甲方出售的房屋已做了详细了解，通过丙方居间提供居间服务，乙方已实地查看房屋的真实情况，对房屋基本信息已经了解无异议，并愿意按本协议约定的价格购买。第六条，甲乙双方协商同意，乙方于2019年2月25日前向甲方支付首期房款人民币140000元（大写）壹拾肆万元整，余款260000元（大写）贰拾陆万元整，通过银行商业贷款支付给甲方……。第八条，本合同签订后，即视为丙方提供居间服务促成甲乙双方房屋买卖交易，并提供了甲乙双方认可的居间服务，丙方理应取得相应的居间服务费，甲乙双方应向丙方支付房屋中介佣金，其中甲方应支付佣金10000元，乙方支付佣金4000元，乙方还应向甲方支付银行按揭代办手续费3000元，所述房屋按揭贷款评估费800元，该费用在合同签订当日或银行面签时一次性支付给丙方，不得拖欠。如甲乙双方同时或任何一方违约造成买卖房屋不能完成交易过户登记手续时，丙方有权依据本合同追索居间服务费，丙方以此支付的律师费、交通费等均由被追索方承担。第九条，本合同签订当日内，乙方应当向甲方支付购房定金20000元（大写）贰万元整，现经甲乙双方协商一致同意，该购房定金甲方收取之后交由丙方代为保管，同时甲方的房屋所有权证及相关房屋过户资料原件交由丙方保管，丙方向甲方出具收件及收款凭证。如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金等额的违约金，并退还已收定金；如乙方违约不履行合同，则定金作为赔偿甲方的违约金，甲乙双方均同意丙方可收取违约金的50%作为服务佣金。合同签订当日，原告吴斌斌通过微信向被告鑫天伟业公司工作人员马海兵转账购房定金20000元；同年1月28日，原告吴斌斌以银行转账的方式支付被告李潇楠首付款80000元；同年2月14日，原告吴斌斌以银行转账的方式支付被告李潇楠首付款60000元；同年2月15日、2月20日，原告吴斌斌以微信转账方式向被告鑫天伟业公司员工高淑芳支付服务佣金及银行按揭贷款代办费用等共计7800元。 另查明，《房屋买卖居间合同》签订后，原告吴斌斌银行按揭贷款申请未被批准，被告李潇楠欲终止与原告吴斌斌房屋买卖交易。2019年4月18日，经原告吴斌斌、被告鑫天伟业公司与被告李潇楠协商，三方同意继续履行合同，被告李潇楠表示同意原告吴斌斌再次申请银行按揭贷款，但时间不能过长，被告李潇楠与原告吴斌斌于2019年4月26日又重新网上签约申请银行按揭贷款。同年5月23日，原告吴斌斌银行按揭贷款申请被批准。同时，原告吴斌斌自称2019年3月8日、5月14日、5月23日，原告吴斌斌以微信转账方式向被告鑫天伟业公司于红支付银行按揭贷款公证费200元、按揭代办费300元、银行按揭代办费1600元。 另查，被告李潇楠（甲方，卖方）与案外人牛金吓（乙方，买方）签订合同编号为2019转让0139260的《不动产（房地产）转让合同》一份，合同约定，李潇楠以不动产成交总价款150000元（大写）壹拾伍万元整将其名下坐落于乌鲁木齐市头屯河区房屋出售给牛金吓。合同签订后，李潇楠于2019年6月13日将案涉房屋过户登记至牛金吓名下。 上述事实，有原告吴斌斌出示的《委托购房协议》、《房屋买卖居间合同》、收条、微信转账记录、银行转款凭证、微信聊天记录、乌鲁木齐市不动产登记查询结果、不动产（房地产）转让合同，被告李潇楠出示的《房屋买卖居间合同》、微信聊天记录，原、被告陈述及本案庭审笔录存卷为证。 本院认为，《房屋买卖居间合同》属于复合型合同，其中包含两个法律关系，一是原告吴斌斌与被告李潇楠之间的房屋买卖合同关系，二是原告吴斌斌、被告李潇楠与被告鑫天伟业公司之间分别存在的居间合同关系，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，但原告的诉讼请求及事实理由包含以上两个法律关系，根据《最高人民法院关于印发修改后的﹤民事案件案由规定﹥的通知》中规定：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”。根据上述规定，本案案由确定为房屋买卖合同并居间合同纠纷。 原告吴斌斌与被告李潇楠、被告鑫天伟业公司签订的《房屋买卖居间合同》系三方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方应依据合同约定履行各自义务，否则应承当相应的违约责任。关于原告主张解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，本院认为，原告吴斌斌按约将购房定金及首付款向被告李潇楠、鑫天伟业公司进行支付，虽然其第一次银行按揭贷款申请未被批准，但经三方协商后，同意原告吴斌斌再次申请银行按揭贷款，并重新进行了网上签约，案涉合同应继续履行。但被告李潇楠未经原告吴斌斌同意，擅自将案涉房屋出售给案外人，并办理房屋过户登记手续，致使原告购买房屋的合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，案涉《房屋买卖居间合同》，自起诉状副本送达被告李潇楠、鑫天伟业公司时即2019年10月26日解除。原告吴斌斌要求被告李潇楠返还购房款140000元、定金10000元并要求被告鑫天伟业公司返还定金10000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告的上述诉讼请求符合法律规定，被告亦予以认可，本院予以支持。关于原告要求被告李潇楠支付违约金48000元的诉讼请求，被告李潇楠不认为其构成违约，同意按照其收取定金10000元的50%即5000元支付违约金。本院认为，被告李潇楠未经原告吴斌斌同意，擅自将案涉房屋出售给案外人，并办理房屋过户登记手续，致使原告购买房屋的合同目的无法实现，其行为构成违约，应当承担违约责任。根据案涉《房屋买卖居间合同》第九条约定，如被告李潇楠违约不履行合同义务，须赔偿原告吴斌斌购房定金等额的违约金，并退还已收定金，故原告吴斌斌按照已付款160000元的30%主张违约金高于合同约定及法律规定，无事实及法律依据，本院按照原、被告合同约定的违约责任确认被告李潇楠支付原告吴斌斌违约金20000元。对于被告李潇楠关于违约金的辩称意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于原告要求被告李潇楠支付利息3200元（2019年2月14日至2019年6月14日），并支付自2019年6月15日至购房款实际付清之日止利息的诉讼请求，本院认为，原告未提交证据证明其实际损失情况，上述本院支持的违约金足以弥补原告损失，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告鑫天伟业公司返还佣金9400元（含佣金、按揭代办费、评估费）的诉讼请求。被告鑫天伟业公司同意返还佣金及代办费共计7800元，本院认为，原告主张返还佣金9400元，除被告鑫天伟业公司认可的7800元外，剩余款项原告吴斌斌自认为支付的银行按揭贷款公证费200元、按揭代办费300元、银行按揭代办费1600元，此三项费用系原告办理银行按揭贷款缴纳费用，非被告鑫天伟业公司实际占有，不应由被告鑫天伟业公司承担此部分费用，因被告鑫天伟业公司自愿退还原告佣金7800元，故本院确认被告鑫天伟业公司退还原告吴斌斌佣金7800元。关于原告要求被告鑫天伟业公司支付违约金2820元的诉讼请求，本院认为，被告鑫天伟业公司向原告吴斌斌、被告李潇楠提供信息促成原告吴斌斌与被告李潇楠签订了《房屋买卖居间合同》，且为原告吴斌斌提供代办银行按揭贷款业务，案涉房屋未能按约完成交易系被告李潇楠的违约行为导致，非被告鑫天伟业公司的责任。既使被告鑫天伟业公司未将被告李潇楠要求解除合同的意思表示及时告知原告吴斌斌，但该情况发生在合同订立及原告付款之后，故原告该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十五条、第四百二十四条之规定，判决如下： 一、原告吴斌斌与被告李潇楠、乌鲁木齐鑫天伟业商贸有限公司于2019年1月18日签订的《房屋买卖居间合同》于2019年10月26日解除； 二、被告李潇楠于本判决生效后十日内返还原告吴斌斌购房款140000元； 三、被告李潇楠于本判决生效后十日内返还原告吴斌斌定金10000元； 四、被告李潇楠于本判决生效后十日内支付原告吴斌斌违约金20000元； 五、被告乌鲁木齐鑫天伟业商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴斌斌定金10000元； 六、被告乌鲁木齐鑫天伟业商贸有限公司于本判决生效后十日内退还原告吴斌斌佣金（含佣金、按揭代办费、评估费）7800元； 七、驳回原告吴斌斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼标的223420元，应收案件受理费4651.30元（原告吴斌斌已预交），由原告吴斌斌负担741.42元，被告李潇楠负担3539.22元，被告乌鲁木齐鑫天伟业商贸有限公司负担元370.66元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  李 娜 审 判 员  钱军洋 人民陪审员  杨明兰 二〇二〇年三月六日 书 记 员  东 东