上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终12055号上诉人(原审被告)：卢嘉伟，男，1974年2月21日出生，汉族，住江苏省启东市。被上诉人(原审原告)：上海壹若资产管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张凤梅，执行董事。委托诉讼代理人：郭社会，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐旭昶，上海瀛东律师事务所律师。上诉人卢嘉伟因与被上诉人上海壹若资产管理有限公司(以下简称“壹若公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初15585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢嘉伟上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回壹若公司一审诉讼请求。事实和理由：一、本案原告、被告主体均不适格。虽卢嘉伟与壹若公司就上海市嘉定区槎溪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订过租赁合同，但该合同已由上海世盟置业有限公司(以下简称“世盟公司”)与上海祎详餐饮服务有限公司(以下简称“祎详公司”)签订的合同所替代；二、一审法院在计算欠付租金时，应当以世盟公司与祎详公司之间合同约定的租金作为标准；三、卢嘉伟已支付了所有电费，一审法院对此认定有误。综上，卢嘉伟请求二审法院支持其上诉请求。壹若公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。壹若公司向一审法院起诉请求：1.解除壹若公司、卢嘉伟之间签订的《上海市商品房出租合同》；2.要求卢嘉伟支付2017年9月20日至2017年12月19日期间的租金人民币(以下币种均为人民币)66,309元；3.要求卢嘉伟支付2017年9月至2017年11月期间的电费及物业费合计13,873.2元；4.要求卢嘉伟支付逾期付款违约金(以66,309元为本金，按照千分之三/日的标准，自2017年12月19日起计算至实际支付之日止)及补偿可预期利益损失74,406元。一审法院认定事实：系争房屋位于“世盟壹天地”商场内，属世盟公司所有，世盟公司将包括系争房屋在内的“世盟壹天地”商场商铺委托壹若公司管理。2016年1月13日，壹若公司与卢嘉伟签订《上海市商品房出租合同》，约定：由卢嘉伟承租系争房屋用以“返璞归蒸汽锅海鲜”经营，租期：自2016年1月20日起至2019年1月19日止；租金：前2年租金为22,103元/月，第3年起租金为24,314元/月，免租期有由起租日开始计算为4个月；物业管理费：1,962.036元/月，水电费等费用由卢嘉伟承担；租金、物业管理费均应在每月的第一个工作日或之前支付，如逾期支付租金、物业管理费及其他任何应付款项超过1个月的，壹若公司有权提前终止合同、收回房屋且卢嘉伟应补偿相当于3个月的租金、物业管理费的可预期利益，壹若公司有权没收租赁保证金以冲抵上述可预期利益并就不足部分进行追讨；卢嘉伟另应支付租赁保证金74,406元，在卢嘉伟违反、不履行合同约定时，壹若公司有权抵扣保证金以补偿壹若公司的损失，这种情形发生时，在壹若公司书面通知之日起14天内，卢嘉伟必须补足租赁保证金，如未能补足的，则壹若公司有权提前终止合同、收回房屋并没收租赁保证金，若租赁保证金不足以补偿损失的，壹若公司有权要求赔偿实际损失。合同另约定：拖欠支付租金等任何费用超过14天的，壹若公司有权要求卢嘉伟支付日息0.3%的逾期付款违约金。上述合同签订后，卢嘉伟支付了租赁保证金74,406元，并于2016年1月13日接受收了系争房屋用以“返璞归蒸汽锅海鲜”经营，租金等费用亦按约向壹若公司支付。2017年9月20日起，卢嘉伟未再支付租金等费用并于2017年12月19日搬离系争房屋。一审另查明：1.2016年5月13日，祎详公司成立，法定代表人为候晓洁，经营场所为系争房屋，卢嘉伟系该公司股东之一，2019年1月18日，该公司注销了工商登记。2、2016年2月25日，世盟公司与祎详公司法定代表人候晓洁签订《房屋及场地租赁合同》1份，其上载明了祎详公司承租系争房屋，租期3年(自2016年2月25日起至2019年2月24日)，年租金26万元等条款。3、2017年9月20日至2017年12月19日期间，卢嘉伟应付的租金为66,309元、电费及物业费合计为13,873.2元。一审法院认为，《上海市商品房出租合同》系壹若公司与卢嘉伟签订，不违反相关法律法规，应属有效，未有证据表明双方对合同承租一方变更为祎详公司达成一致，故该合同对壹若公司与卢嘉伟具有法律约束力，双方均应按约履行。在合同履行中，壹若公司依约交付了系争房屋，卢嘉伟亦按约使用系争房屋用以经营，却未能按约支付租金，其行为构成违约，现壹若公司主张解除合同符合约定，法院予以支持，解除日期以本案诉状副本送达卢嘉伟之日(即2018年9月14日)确定。合同解除后，系争房屋应予返还。本案中，卢嘉伟已于2017年12月19日搬离系争房屋，故对此本案不予处理，而对尚欠的2017年9月20日至2017年12月19日期间的租金、电费及物业费，卢嘉伟仍应承担支付之责，其所称因停水、停电导致无法经营，故租金应结算至2017年10月14日，但未提供相应证据，法院难以采信。本案系因卢嘉伟未按约支付租金等费用的违约行为所致纠纷，按照合同约定，壹若公司对该违约行为有权主张逾期付款违约金或解除合同。本案中，壹若公司主张解除合同，故卢嘉伟应承担解除合同的违约责任，即补偿相当于3个月的租金、物业管理费的可预期利益(可以支付的租赁保证金冲抵)，现壹若公司主张上述损失74,406元符合约定，法院予以支持，该款可以卢嘉伟支付的租赁保证金74,406元相冲抵，而壹若公司主张的逾期付款违约金，法院不予支持。一审法院作出判决：一、上海壹若资产管理有限公司与卢嘉伟签订的《上海市商品房出租合同》于2018年9月14日解除；二、卢嘉伟应于判决生效之日起十日内支付上海壹若资产管理有限公司租金66,309元；三、卢嘉伟应于判决生效之日起十日内支付上海壹若资产管理有限公司电费及物业费合计为13,873.2元；四、卢嘉伟应支付上海壹若资产管理有限公司解除合同违约金74,406元(该款与卢嘉伟支付的租赁保证金74,406元相冲抵)；五、上海壹若资产管理有限公司的其他诉讼请求不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，卢嘉伟提供了其缴纳电费的支付宝账单，以证明电费均已付清。壹若公司表示，系争房屋除要收取基础电费外，还有增容电费。卢嘉伟之前一直都在缴付。卢嘉伟称，电费的确分两部分支付，但其对另一部分电费一直都持有异议。本院认为，卢嘉伟自承租系争房屋后，一直都是向本案被上诉人即壹若公司支付租金，从未向其所称的合同相对方世盟公司支付。且根据壹若公司所交证据，世盟公司将包括系争房屋在内的整体商铺均委托壹若公司经营管理。故一审法院认定壹若公司、卢嘉伟为系争房屋的租赁主体正确，本院予以认同。关于租金标准，理应以壹若公司与卢嘉伟之间的租赁合同约定为准。至于电费是否付清之争议，双方均认可每月除基础电费之外，还有一笔增容电费需要支付。卢嘉伟在合同履行过程中也未就此提出过异议或拒付，故卢嘉伟有关于此的上诉主张，本院不予支持。综上所述，卢嘉伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,632元，由上诉人卢嘉伟负担。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长 余 艺审判员 姚 跃审判员 徐 江二〇二〇年三月十六日书记员 慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……