江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4997号 上诉人（原审被告）：严晓燕，女，1968年2月29日出生，汉族，户籍所在地南通市港闸区，住南通市港闸区。 上诉人（原审被告）：张志达，男，1964年3月23日出生，汉族，户籍所在地南通市港闸区，住南通市港闸区。 委托诉讼代理人：张琪（系张志达、严晓燕之子），男，1992年1月13日出生，汉族，户籍所在地南通市港闸区，住南通市港闸区。 上诉人（原审被告）：张琪，男，1992年1月13日出生，汉族，户籍所在地南通市港闸区，住南通市港闸区。 委托诉讼代理人：戴洪林，南通市通州区刘桥法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：丁建荣，男，1963年11月13日出生，汉族，住启东市。 上诉人严晓燕、张志达、张琪因与被上诉人丁建荣房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2019）苏0611民初2617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 严晓燕上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，上诉费用由丁建荣承担。事实和理由：一审法院没有对严晓燕与丁建荣签订的《二手房收购协议书》的真实性、合法性进行实质审查，导致一审判决错误。丁建荣是案涉拆迁安置房屋的挂靠施工人，其施工的房屋存在严重质量问题，应承担退房的责任并赔偿严晓燕因此而造成的损失。因此，在严晓燕与丁建荣之间只能发生房屋退赔关系，而不是收购买卖关系。《二手房收购协议书》是丁建荣趁张琪不在家、张志达与严晓燕夫妻感情破裂长期分居的机会，为阻挡严晓燕向政府投诉和维权，采取恐吓、欺骗的手段致使严晓燕误签的。张志达、张琪对《二手房收购协议书》的签订毫不知情，该协议应属无效。至于房屋过户问题，只能是丁建荣与南通市城镇房地产开发公司之间协调，而不是利用恐吓欺骗签订协议书的严晓燕替其办理。 张志达上诉请求：撤销一审判决，驳回丁建荣对上诉人的诉讼请求，上诉费用由丁建荣承担。事实和理由：一审审理程序违法，张志达与严晓燕夫妻感情破裂，早已长期分居，对严晓燕与丁建荣签订《二手房收购协议书》一事毫不知情，在（2018）苏0611民初3917号案件审理过程中明确表示不同意出售案涉房屋。张志达没有收到（2019）苏0611民初3917号案件民事判决书，也没有收到（2019）苏0611民初2617号案件传票，张志达无法预测在前一个案件没有结束的情况下怎么会出现同样诉讼的第二个案件开庭审理。一审认为张志达放弃举证质证和抗辩的权利，审理程序严重违法。 张琪上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：张琪根本没有委托母亲严晓燕和丁建荣签订《二手房收购协议书》,更没有亲自签订协议书，一审判决将房屋过户给丁建荣完全错误。 丁建荣一并答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 丁建荣向一审法院起诉请求：1.确认南通市港闸区房屋及126号车库为丁建荣所有；2.判令严晓燕、张志达、张琪继续履行合同，配合办理南通市港闸区房屋及126号车库的过户手续；3.判令严晓燕、张志达、张琪支付违约金117000元（以1300000元为基数，自2016年7月21日起至过户之日止，按每天千分之三的标准计算，暂计一个月）；4.本案诉讼费由严晓燕、张志达、张琪承担。 一审法院认定事实：严晓燕、张志达于1989年登记结婚，2017年11月27日协议离婚，婚姻关系存续期间生有一子张琪。严晓燕户原有农村家庭住房搬迁后，由严晓燕与搬迁实施单位签订了搬迁补偿安置协议，安置对象为严晓燕、张志达、张琪3人，选购了南通市港闸区幸福新城××幢××室房屋及配套车库和××幢××室房屋及同幢××号车库，且由严晓燕与南通市城镇房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》。2014年底，严晓燕与相关部门就选购的两套安置房（低价位商品房）及配套车库进行了结算并接受了上述房屋。其中，南通市港闸区房屋及同幢××号车库结算，房款总计277094.39元。 严晓燕户在对南通市港闸区房屋及同幢××号车库装修过程中，以房屋存在严重质量问题为由，向相关部门投诉、控告。南通市城乡建设局于2015年2月7日回复称经南通市建设工程质量监督站工作人员实地勘查，该户业主反映的质量问题基本属实，已责成建设单位和施工单位拿出处理方案，限期整改到位。2015年6月16日，严晓燕以幸福新城××幢××室房屋存在严重质量问题为由，向一审法院提起诉讼，要求南通市城镇房屋开发公司重新更换质量合格的房屋。在该案[（2015）港民初字第00507号]审理过程中，因该房屋系丁建荣挂靠南通市中房建设工程有限公司施工建设，为避免严晓燕继续向政府相关部门投诉和维权，丁建荣（乙方）与严晓燕（甲方）签订了《二手房收购协议书》一份，约定甲方将位于南通市港闸区房屋（建筑面积138.39平方米）及同幢126号车库（面积约为30.63平方米）出售给乙方，收购总价为811672元（上述价格包括该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品及其他与房屋相关的所有权利）。本协议签订之日，乙方先行向甲方支付200000元作为购房定金；在甲方交房同时，当场向甲方一次性支付房屋收购款611672元。甲方应于本协议签字生效后五日内，且在收到乙方除余款外所有房款的同时，将交易的房产全部交付给乙方，并应向乙方移交房屋所涉及的所有原始购房发票、收据、购房合同等书面手续材料；甲方应在具备领取产权证条件之日起十日内，配合乙方领取产权证并在当日同时过户给乙方。乙方未如期支付购房款的，甲方逾期配合乙方办理产权登记手续达一个月以上的，乙方有权解除合同，由甲方向乙方支付房屋收购总价的20%的违约金。甲方转让房屋所有权后，不存在房屋产权、财务、权利限制、买卖、抵押等一切纠纷问题，否则，由此给乙方造成损失的，由甲方全部负责。同日，双方签订了《二手房收购补充协议》一份，约定因甲方家庭困难及为房屋质量纠纷长期向政府、法院等部门投诉、起诉维权的实际情况，为彻底化解双方纠纷，乙方愿意在二手房收购价的基础上，一次性补偿甲方488328元，与《二手房收购协议书》收购价合计为130万元。本协议签订后，甲方向乙方移交房屋、库和配套资料的同时，乙方向甲方支付438328元。因甲方原因导致乙方逾期取得房屋所有权证的，乙方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，甲方应按总价的千分之三向乙方支付违约金，逾期超过三十日的，乙方有权解除《二手房收购协议书》和本协议书，甲方应向乙方退还购房款和补偿款，并承担总款20%的违约金。甲方承诺在本协议签订之日就涉案房屋纠纷向南通市港闸区人民法院申请撤回对南通市城镇房屋开发公司的起诉，并同时撤回向各级政府及其他有关部门就涉案房屋主张权利的所有投诉、申请，并保证今后就涉案房屋不再以仲裁、诉讼、上访等任何方式向任何部门针对任何单位或个人主张权利；若甲方违反本协议的任何条款，乙方有权解除《二手房收购协议书》，并要求甲方退还全部购房款及所有补偿款，并承担相应的违约责任。 上述协议签订后，丁建荣已按约先后向严晓燕支付了130万元款项，严晓燕亦已将约定房屋交付给了丁建荣，并于2015年11月24日申请撤回（2015）港民初字第00507号的起诉。严晓燕收取房款后，已重新购买了南通市港闸区××怡居××幢××室房屋。丁建荣领取到南通市港闸区房屋及同幢××号车库后，已装修入住，且该房屋至2016年7月左右已具备办理产权登记条件。 2018年12月20日，丁建荣向一审法院提起诉讼，要求确认案涉房屋归其所有，并要求严晓燕、张志达、张琪配合其办理产权过户手续及支付违约金。该案【（2018）苏0611民初3917号】庭审过程中，严晓燕、张琪均辩称案涉房屋因存在严重质量问题而与丁建荣签订了二手房收购协议及补充协议，其始终愿意履行合同，仅因张志达拒绝配合才致使房屋未能办理产权变更登记手续，故其不构成违约，不应承担违约责任；张志达表示案涉房屋系家庭共有财产，严晓燕在出售案涉房屋时并未征得其本人同意，故《二手房收购协议书》不能成立。 一审法院认为，本案双方的争议焦点为：1.《二手房收购协议书》及《二手房收购补充协议》效力如何及性质为何？2.严晓燕、张志达、张琪应否将案涉房屋所有权过户给丁建荣？3.严晓燕、张志达、张琪应否承担违约责任？ 关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。丁建荣主张案涉《二手房收购协议书》及《二手房收购补充协议》合法有效，严晓燕、张志达、张琪应将案涉房屋过户给其；严晓燕、张志达、张琪抗辩认为，案涉房屋系家庭共有财产，严晓燕无权单独与丁建荣签订该协议，且丁建荣不具有购买资格，协议不成立。经审查，上述协议合法有效。第一，《二手房收购协议书》及《二手房收购补充协议》系双方当事人的真实意思表示，严晓燕关于其系被丁建荣恐吓、欺骗方才签订该协议的抗辩意见缺乏证据证实，不予采纳。第二，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定：违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效。案涉房屋虽为搬迁安置房，但该房屋并无禁止交易的限制性条件或法律禁止该类房屋交易，况且案涉房屋已经具备了办理产权登记的条件，丁建荣享有购买案涉房屋的资格。其三，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。尽管严晓燕在签订协议时仅是案涉房屋所有权人之一，但并不影响协议效力。综上，严晓燕、张志达、张琪关于其属无权处分及丁建荣不具备购买资格，协议应认定无效的抗辩意见于法无据，不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。对于案涉协议是否为买卖协议的问题，尽管案涉房屋系由丁建荣挂靠在南通市中房建设工程有限公司名下施工建设，并存在质量问题，但从协议的内容来看，严晓燕同意将案涉房屋交付并过户给丁建荣，丁建荣亦支付了相应价款，《二手房收购协议书》虽非正式的商品房买卖合同，内容也相对简单，但协议内容符合买卖合同的法律特征，应认定为房屋买卖合同。 关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。案涉房屋系严晓燕户农村家庭住房被搬迁后所选定的低价位商品房，属于家庭共有财产，该房屋已具备办理产权登记条件，被告应将案涉房屋所有权过户给丁建荣。首先，严晓燕户原有家庭住房被搬迁后，签订搬迁补偿安置协议、选购安置房、签订低价位商品房买卖合同、结算房款、投诉房屋质量问题、起诉要求更换房屋等一系列行为均由严晓燕实施，丁建荣有理由相信严晓燕有权出售案涉房屋，严晓燕负有将案涉房屋所有权过户给丁建荣的合同义务；张琪尽管没有书面委托严晓燕与丁建荣签订案涉房屋的买卖合同，但其在（2018）苏0611民初3917号民事案件庭审过程中已明确表示同意配合丁建荣办理产权过户手续，系对案涉房屋买卖合同的追认。其次，丁建荣受让案涉房屋，系因严晓燕、张志达、张琪家庭困难及为房屋质量纠纷长期向政府、法院等部门投诉、起诉维权的实际情况，为彻底化解双方纠纷，自愿在二手房收购价的基础上，一次性补偿488328元。可见，丁建荣受让案涉房屋不仅是善意的，而且双方是以合理的价格转让的。再次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。张志达虽然未在协议上签字，并表示其对出售案涉房屋并不知情，因严晓燕在签订案涉协议时，张志达与严晓燕系夫妻关系，张志达作为案涉房屋的权利人之一对于房屋被出售不知情显然不符合常理，丁建荣完全有理由相信严晓燕出售案涉房屋的行为系夫妻共同意思表示，故对张志达关于《二手房收购协议书》不能成立的抗辩意见不予采纳。最后，《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。就本案而言，一方面，案涉房屋虽系严晓燕家庭共有财产，但至今尚未办理不动产物权登记，且其已收取全部价款并已将房屋交付给了丁建荣装修入住，所有权依法应当转移归丁建荣。另一方面，丁建荣按照《二手房收购协议书》及《二手房收购补充协议》的约定“收购”案涉房屋，向严晓燕足额支付购房款和补偿款，不仅消除了严晓燕对案涉房屋质量问题的疑虑，而且实现了更换房屋、确保家庭共有财产保值、增值的美好愿景；若严晓燕不配合办理案涉房屋产权过户登记手续，势必重新陷入对案涉房屋质量问题的疑虑，继续投诉、举报、诉讼在所难免。需要说明的是，本案属于给付之诉，非确权之诉，丁建荣要求确认案涉房屋归其所有缺乏依据，故不予支持。 关于争议焦点3，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。严晓燕、张志达、张琪应在案涉房屋具备领取产权证条件之日起十日内配合丁建荣领取产权证并过户，该条件早已具备，严晓燕、张志达、张琪至今未配合丁建荣办理不动产权过户手续，构成违约，应承担相应的违约责任。严晓燕、张志达、张琪关于其不构成违约的抗辩意见与庭审查明的事实不符，故不予采纳。当然，严晓燕、张志达、张琪关于不应承担违约责任的抗辩意见已经包含了适当减少违约金的意思表示。严晓燕已经按照约定将房屋交付丁建荣装修入住，而迟延办理不动产过户登记手续主要损害的是丁建荣对案涉房屋的处分权，双方关于“每逾期一日，应按总价的千分之三支付违约金”的约定明显过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。法院综合考虑合同的约定、丁建荣承担的风险与损失、迟延办理产权登记的期限及原因等因素，结合具体案情，酌定严晓燕、张志达、张琪按同期银行贷款利率的1.3倍支付违约金。张志达经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、丁建荣与严晓燕签订的《二手房收购协议书》及《二手房收购补充协议》继续履行，严晓燕、张志达、张琪于判决生效之日起十日内配合丁建荣办理南通市港闸区房屋及126号车库的不动产权过户登记手续，将上述房屋过户至丁建荣名下；二、严晓燕、张志达、张琪于判决生效之日起十日内向丁建荣支付违约金（以811672元为基数，自2016年8月1日起至办理不动产权过户之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；三、驳回丁建荣的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11886元，减半收取计5943元，由丁建荣负担594元，由严晓燕、张志达、张琪负担5349元。 二审中，严晓燕补充提交：1.南通市港闸区人民法院（2018）苏0611民初3917号民事裁定书及开庭笔录、司法鉴定机构选择通知书，证明本案审理程序违法；2.案涉工程单位竣工验收记录与幸福新城编号，证明丁建荣是实际施工人，应对案涉房屋质量负责；3.110处警记录和微博截图，证明丁建荣存在恐吓威胁；4.通话录音资料，证明一审判决错误。丁建荣质证认为，对证据真实性予以认可。张琪补充提交船员就业协议一份，证明严晓燕与丁建荣签署协议时其在外轮上出海，对严晓燕卖房不知情。丁建荣质证认为，不能达到其证明目的，张琪出海期间的所有事情都是委托严晓燕办理的。张志达补充提供（2016）苏0611民初2773号案件开庭笔录一份，证明其与严晓燕夫妻感情破裂，处于离婚期间，其对严晓燕卖房不知情。本院审查后认为，严晓燕、张志达、张琪提供的证据形式真实性予以认可，证据效力结合本案其他证据综合认定。 经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 经双方确认，本案争议焦点为：严晓燕与丁建荣签订的二手房收购协议书是否有效，该协议对张志达、张琪是否产生效力；严晓燕、张志达、张琪是否应配合丁建荣办理过户手续并支付相应违约金。 本院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。案涉房屋系严晓燕户拆迁安置而来，拆迁时的安置人口为严晓燕、张志达、张琪三人，严晓燕为户主，在整个拆迁安置过程中，均是严晓燕作为家庭代表实施，其后，投诉房屋质量问题、起诉要求更换安置房屋也是由严晓燕一人实施，向丁建荣转让房屋并撤诉即是该案的处理结果。严晓燕在拆迁安置、房屋质量维权过程中的种种行为，足以令丁建荣确信严晓燕有权处分该房屋，严晓燕以其在签订协议时没有处分权主张合同无效不应予以支持。在严晓燕与丁建荣订立协议时，张志达与严晓燕尚未离婚，即便两人在此期间感情不和，长期分居，案涉房屋作为家庭共同财产，任何一方在离婚前不可能不了解和关注该财产的动向，张志达称其对该财产处分情况一无所知显然不合常理。张琪在（2018）苏0611民初3917号案件庭审中已明确表示同意配合丁建荣办理产权过户手续，视为其对严晓燕订立协议书的追认，其在本案中反悔，违反民事诉讼禁止反言的基本原则，不应支持。 关于案涉协议的性质，案涉协议的订立过程不同于一般房屋买卖合同之处，在于本协议是双方权衡政策因素和自身利益最大化之后考量的结果。协议标的房屋为严晓燕户的拆迁安置房，严晓燕发现该房屋存在质量问题后，先是向相关部门投诉、控告，其后采用起诉的方式要求拆迁安置的相关单位为其调换房屋。因该房屋系丁建荣挂靠建设，为避免严晓燕继续向政府相关部门投诉维权，也为自己和挂靠单位能够顺利结算工程款，丁建荣与严晓燕才签订了案涉收购协议及补充协议。就严晓燕而言，其明知丁建荣并非其安置合同的相对方，即便房屋存在质量问题，其也无权直接向丁建荣主张权利，否则其不会在（2015）港民初字第00507号案件中起诉南通市城镇房屋开发公司要求重新更换房屋，既然如此，严晓燕以合理价格转让案涉房屋，与丁建荣之间只能是房屋买卖合同关系，其主张是退赔关系不能成立。 综上，严晓燕与丁建荣签订的《二手房收购协议书》合法有效，对张志达、张琪具有约束力。严晓燕、张志达、张琪收取房款后，未按约办理过户手续，应承担相应违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11886元，由上诉人严晓燕、张志达、张琪负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢丽 审判员  杨谦 审判员  吕敏 二〇二〇年三月二日 书记员  邱晴