广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终119号 上诉人(原审被告):廖新凤，男，侗族，1968年10月3日出生，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人:罗飞，男，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 被上诉人(原审原告):王军，男，汉族，1968年8月2日出生，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人:黎远骏，广西金柳律师事务所律师。 原审第三人:韦婉平，女，壮族，1977年2月28日出生，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 原审第三人:柳州市九洋商贸有限公司，住所广西壮族自治区柳州市柳太路9号肉联厂门面B栋一楼门面，统一社会信用代码：91450204322576002E。 法定代表人:韦婉平。 原审第三人:柳州市弯塘路小学，住所地：广西壮族自治区柳州市弯塘路小学45号。 法定代表人:冯玮，该校校长。 委托诉讼代理人:杨鹏五，广西万铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人:韦世暖，广西万铭律师事务所实习律师。 上诉人廖新凤因与被上诉人王军、原审第三人韦婉平、柳州市九洋商贸有限公司（以下简称九洋公司）、柳州市弯塘路小学（以下简称弯塘小学）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初1835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 廖新凤上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：l.上诉人与被上诉人于2019年4月l2日签订的《商铺转让协议》为有效合同确认。上诉人已按协议的约定履行其相关的义务，协议实际上己履行完毕。上诉人不存在任何过错，不应承担过错责任。一审判决认为上诉人构成违约与事实严重不符。2.被上诉人是因工商登记手续未能办理而诉至法院的，要求上诉人解除《商铺转让协议》的约定无关。事实上，被上诉人与上诉人签订《商铺转让协议》后，被上诉人于2019年4月15日同第三人韦婉平又签订《租赁合同》，被上诉人办理工商登记手续相关资料应由第三人韦婉平负责协调配合，与上诉人无关，这是其一。其二，《商铺转让协议》中也没有约定上诉人要配合被上诉人办理好工商营业执照，该协议的成立不是以办理工商登记手续成功为前提条件的，故上诉人不存在过错。第三，上诉人在经营使用该门面期间，也是通过第三人韦婉平负责并配合办理工商登记手续，且使用至转让时止的，这有工商营业执照为凭。事实上在办证过程中，第三人弯塘小学是知道并配合办理的。第四，被上诉人未能办理工登记手续的原因在于被上诉人和第三人韦婉平，第三人韦婉平和被上诉人应对其后果承担相应的民事责任，而不是上诉人。因此，被上诉人以不能办理工商登记手续为由诉上诉人的理由明显不充分，要求上诉人承担违约责任无事实根据和法律依据。3.一审法院判决上诉人返还转让费26000元，显失公平。上诉人与被上诉人签订的《商铺转让协议》，清楚写明是“转让费”。被上诉人支付上诉人的转让费，事实上包括两部分组成：即门面的使用和门面装修及物品的价值。门面的使用因被上诉人与第三人重新签订《租赁合同》，实际上己使用，这里不再赘述，而门面的装修及附属的物品，是上诉人在租赁该房屋后重新进行装修并购置相关物品的，相关费用达30000余元人民币，且经营到2019年3月份止，其间仅仅使用了几个月。而被上诉人是自己主动上门来找上诉人协商的，同时也看中上诉人门面装修及相关物品，故自行起草协议，达成转让费26000元给上诉人的。现在该门面的使用大部份还是上诉人原来装修的样子。综上一审法院认定事实部分不清，上诉人在履行协议中没有过错，未能办理工商登记手续过错在于第三人韦婉平和被上诉人，其过错责任应由第三人韦婉平和被上诉人承担。 王军辩称，原审法院认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。一、上诉人称与被上诉人签订的《商铺转让协议》之约定其已履行相关义务，不存在过错。一审法院判决书中确认了该协议为有效合同，但是第三人韦婉平并非涉案门面的房东，故上诉人未能依约确保被上诉人与房东签订租赁合同已经构成违约。所以一审法院认定事实正确无误。另外，上诉人在上诉状中也未能说明一审法院认定事实中错在何处，所以，上诉人认为一审法院认定事实部分不清的上诉理由不成立。二、上诉人所诉被上诉人因工商登记手续未能办理而诉至法院，这并非本案争议焦点，不能成为上诉理由。本案是因被上诉人于2019年4月16日获悉涉案房屋所有人为弯塘小学，且弯塘小学与九洋公司之间的《房屋租赁合同》第三条第4项明确约定，涉案房屋不得转租、转让。导致被上诉人无法实现合同目的，在与上诉人协商未果后才诉至法院，上诉人明显忽略了这一重要事实。一审人民法院在开庭审理查明案件事实的基础上判决上诉人返还被上诉人转让费26000元，解除双方签订的《商铺转让协议》合法有据。 韦婉平、九洋公司述称,请求维持原审判决。 弯塘小学述称,对于上诉人廖新凤与被上诉人王军是否就案涉门面签订《门面转让协议》，弯塘小学并不知情，且不同意转租。2019年1月1日，弯塘小学与九洋公司签订《房屋租赁合同》，将案涉门面出租给九洋公司作经营之用，租赁期限从2019年1月1日起至2019年12月31日止。同时，在《房屋租赁合同》第三条第4点约定了：“乙方(承租方)对承租的房屋只有使用权，不得以任何形式进行转租、转让、分租或者改变使用性质。如乙方确须转租、转让、分租或者改变使用性质，必须征得甲方同意后，并重新签订租赁合同”。本案中，韦婉平作为九洋公司的法定代表人，擅自将案涉门面转租给上诉人廖新凤，廖新凤又将门面转让给被上诉人王军。作为案涉门面的所有人和原出租人，弯塘小学并不知情也不同意将案涉门面进行转租或者转让，韦婉平无权擅自将案涉房屋转租给廖新凤，同时廖新凤亦无权再次将案涉房屋继续转租给王军。 王军向一审法院起诉请求：1.解除王军与廖新凤于2019年4月12日签订的《商铺转让协议》；2.廖新凤返还27400元给王军，并支付相应利息（利息从2019年4月12日起按银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）；3.廖新凤支付律师费4000元给王军；4.本案的诉讼费用由廖新凤承担。 一审法院认定事实：王军与廖新凤于2019年4月12日签订《商铺转让协议》，约定廖新凤将位于弯塘小学45-9号房屋转让给王军使用，转让费共计26000元，并保证王军同等享有廖新凤在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。该店铺产权为房东，房东与廖新凤签订了租赁合同，合同到期日期为2019年6月5日，月租为2800元。廖新凤确保租赁合同到期后1日内，王军能与房东签订新的租赁合同，否则廖新凤退还王军人民币26000元，并赔偿王军因装修及使用商铺所产生的费用。同日，王军通过中国工商银行手机银行转账26000元给廖新凤。2019年4月15日，王军通过微信支付向廖新凤支付4月份半个月的租金1400元。2019年4月15日，第三人韦婉平与王军签订《租赁合同》，约定第三人韦婉平自愿将位于弯塘小学45-9号房屋出租给王军使用，租赁期限为2019年6月6日至2022年6月5日，该房屋月租金3200元，押金为6400元。2019年7月2日，王军以廖新凤在转让涉案门面时隐瞒其无权处分的情况，导致转让合同不能实现为由，诉至法院并提出上述诉讼请求。庭审中，王军、廖新凤均认可廖新凤于2019年4月15日将涉案铺面的钥匙交给王军，王军向廖新凤支付了4月后半月的租金1400元，5月份之后门面的租金则由王军与第三人韦婉平交涉。 另查明，第三人弯塘小学与第三人九洋公司于2019年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定弯塘小学将弯塘小学45-9号门面出租给九洋公司为经营之用，租赁期限从2019年1月1日至2019年12月31日止，九洋公司对承租的房屋只有使用权，不得以任何形式转租、转让、分租或改变使用性质。如九洋公司确须转租、转让、分租或改变使用性质，必须征得弯塘小学同意后，并重新签订租赁合同。 再查明，第三人韦婉平系九洋公司的法定代表人。弯塘小学45-9号房屋的所有人为第三人弯塘小学，第三人弯塘小学在庭审中自认其将涉案门面出租给九洋公司，其不同意九洋公司的转租行为。 一审法院认为，王军与廖新凤于2019年4月12日签订《商铺转让协议》系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应为有效合同，双方应当按照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。本案中，王军、廖新凤已经在合同约定廖新凤有义务确保租赁合同到期后1日内，王军能与房东签订新的租赁合同，否则廖新凤退还王军人民币26000元，虽然王军与第三人九洋公司的法定代表人韦婉平签订了《租赁合同》，但是第三人韦婉平并非涉案门面的房东，而第三人弯塘小学已在庭审中明确表示不同意涉案门面的转租行为，故廖新凤未能依约确保王军与房东签订租赁合同的行为已经构成违约，王军诉请要求廖新凤返还转让费26000元，合法有据，该院予以支持。关于王军主张廖新凤返还租金1400元的诉请，因涉案门面已经依约交付给王军使用，王军主张退还该租金缺乏依据，该院不予支持。关于王军主张的利息，因缺乏相关依据，该院不予支持。因廖新凤的上述违约行为已经导致合同目的无法实现，现王军诉请要求解除《商铺转让协议》，于法有据，该院予以支持。关于王军主张的律师费，因王军并未提供证据予以证实，故该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项之规定，判决：一、解除王军与廖新凤于2019年4月12日签订的《商铺转让协议》；二、廖新凤向王军返还转让费26000元；三、驳回王军的其他诉讼请求。案件受理费586元（王军已预交），由王军负担101元，廖新凤负担485元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的四张照片，被上诉人、原审第三人对此不予认可；且从上述照片内容来看，不能达到证明上诉人对商铺进行装修及处理物品的证明目的，故本院对该证据证明目的不予采纳。 本院二审查明事实与一审一致。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：案涉合同是否应当解除，门面转让费是否应当退还。 本案中弯塘小学与九洋公司签订《房屋租赁合同》，将案涉门面出租给九洋公司作经营之用，租赁期限从2019年1月1日起至2019年12月31日止。同时，在该《房屋租赁合同》第三条第4点约定了：“乙方(承租方)对承租的房屋只有使用权，不得以任何形式进行转租、转让、分租或者改变使用性质。如乙方确须转租、转让、分租或者改变使用性质，必须征得甲方同意后，并重新签订租赁合同”。弯塘小学作为案涉门面的所有人和原出租人，在本案一、二审期间均表示弯塘小学并不知情也不同意将案涉门面进行转租或者转让，因此韦婉平作为九洋公司的法定代表人，擅自将案涉门面转租给上诉人廖新凤，廖新凤又将门面转让给被上诉人王军，导致王军租赁案涉门面的合同目的不能实现，故一审判决解除王军与廖新凤于2019年4月12日签订的《商铺转让协议》并无不当。 至于转让费问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。案涉《商铺转让协议》载明承租人支付转让费26000元，且一审中廖新凤对收取王军该转让费予以认可。因王军无权转让案涉商铺、承租人租赁使用目的不能实现导致转让合同解除，该转让费理应予以退还。现廖新凤上诉主张收取的转让费26000元中包含门面的装修及附属的物品的价值，但二审中廖新凤所举证照片尚不能达到其证明目的，故应依法自行承担举证不能的法律后果。 综上所述，廖新凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费536元（廖新凤已预交），由上诉人廖新凤负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年三月六日 书记员 覃 溪