浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终101号 上诉人（原审被告）：姚玉琴，女，汉族，1986年10月 5日出生，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：范小东，浙江泽端律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常小强，男，汉族，1977年4月5日 出生，住绍兴市越城区。 被上诉人（原审原告）：郦丽，女，汉族，1978年1月 27日出生，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：章传耿，绍兴市上虞区 所法律工作者。 原审第三人：周敏，女，汉族，1976年12月7日出生，住绍兴市上虞区。 上诉人姚玉琴因与被上诉人郦丽、原审第三人周敏租赁合同纠纷一案，不服绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初7606号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭。经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人范小东、常小强，被上诉人的委托诉讼代理人章传耿到庭应询。本案现已审理终结。 姚玉琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审判决认为“一方面，无证据显示续签合同的“甲方”即为原告所承租房屋所有权人，被告已取得承租权；另一方面续签的合同中均约定未经“甲方”同意被告不得转租，第三人周敏虽然对158房屋的转租予以追认，但160号房屋的所有权人并未追认，无法确保原、被告间租赁协议能完全正常履行”，系认定事实错误。1.一审中，上诉人已提供了其与第三人周敏及与案外人吴锡荣二位房东签订的《租房协议》二份，因第三人周敏参与了一审诉讼，各方对上诉人与周敏签订的一份《租房协议》没有异议，而一审法院对上诉人与案外人吴锡荣签订的一份《租房协议》，却以“无证据显示续签合同的甲方即为原告所承租房屋所有权人，被告已取得承租权”为由进行认定。上诉人向一审法院提交的与吴锡荣的《租房协议》、《收款收据》不是证据吗?如果一审法院认为需对《租房协议》、《收款收据》真实性进行核实，完全可以追加吴锡荣作为第三人到庭，或庭后对吴锡荣进行询问，但一审法院却不进行追加或核实，直接认定无证据显示续签合同的“甲方”即为原告所承租房屋所有权人，被告已取得承租权。二审中，上诉人提供涉案160号房屋的房产证材料，完全可以证明涉案的160号房屋所有权人为吴锡荣。2.关于“另一方面续签的合同中均约定未经甲方同意被告不得转租……，但160号房屋的所有权人并未追认”，与事实及在案证据相违。在涉案160号房屋的《租房协议》第二条确有格式文字记载“在租房期内，未经甲方同意，乙方不得转租”，但该协议第八条其它约定中，吴锡荣已手写条文具明“期内房子可以转租”。一审法院没有对160号房屋的《租房协议》进行仔细查阅，就认定“无法确保原、被告间租赁协议能完全正常履行”。二、一审判决认定“被告的欺诈行为已对原告的经营产生了实质影响，也动摇了双方之间的合同基础”，系认定错误。上诉人与被上诉人的《转让协议》于2018年11月11日签订，自2018年10月31日起至2019年11月21日开庭，被上诉人经营已逾一年。被上诉人也没有提交“实质影响”的任何证据，不知一审何以认定“被告的欺诈行为已对原告的经营产生了实质影响”。三、一审判决根据没有围绕本案的重点，本案的重点是上诉人有否取得后二年房屋的承租权(即自2019年10月31日起到2021年10月31日房屋的承租权)，能否保障后二年合同继续履行，而不是所谓的上诉人有否实施“欺诈”行为。上诉人在2018年11月11日《转让协议》合同签订时，虽未取得2019年10月31日到2021年10月31日房屋的承租权，但上诉人提交的与第三人周敏于2019年9月15日签订的《租房协议》及2019年10月9日与吴锡荣签订的《租房协议》及相关收条、收款收据等足以证明，上诉人已取得涉案158、160号二间房屋自2019年10月31日到2021年10月31日房屋的承租权；同时，在庭审后上诉人已明确向一审法院表明，愿按《转让协议》明确约定的涨幅即年递增5%收取房租；开庭前，被上诉人仍实际经营涉案158、160号房屋。这些足以印证被上诉人经营未受影响，上诉人签订转让协议时的行为，并不存在违背被上诉人租房的意思表示，且上诉人亦未从该行为处取得额外的非法利益。 郦丽辩称，一、从上诉状看，杂乱无章，自说不圆，缺乏逻辑性，且措辞不当，多处使用了粗鲁的人格攻击性语言，犯了书写诉状的大忌，欠缺基本素养。二、一审法院已当庭查清上诉人向被上诉人提供了涉案158号店铺虚假租赁合同及涉案160号店铺虚假陈述(2019年9月6日通话记录)，上诉人均当庭认可上述行为存在瑕疵、欠缺、过错。故一审法院根据上诉人的欺诈行为和依照《民法总则》第一百四十七条之规定依法作出判决。然，上诉人不顾铁的事实和法律明确规定，提起上诉，系滥用诉权，浪费司法资源，同时增加了被上诉人的讼累。另据了解，上诉人曾扬言：上诉成本较轻，故意与被上诉人做游戏，系恶意诉讼。 周敏未述称具体意见。 郦丽于一审起诉时的诉讼请求：1.确认原、被告之间的转让（租赁）协议无效。2.判令被告返还转让费48000元、租赁费40000元，（2018年10月31日-2019年10月31日）赔偿装璜费50000元，赔偿积压高档服装损失费100000元。3.本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告变更第1项诉请为撤销原、被告之间于2018年11月11日双方签订的转让（租赁）协议，并明确表示第2项诉请在本案中暂不予处理。 一审法院认定：2018年11月11日，原告郦丽与被告姚玉琴签订《转让协议》一份，由被告将其承租的坐落于绍兴市上虞区、160号的一楼两间房屋转租给原告作为营业用房。协议约定的租赁期限自2018年10月31日至2021年10月31日；房屋租金为4万元、转让费4.8万元，房租每年递增5%（另实际情况按整体调整）；下一周期租金在上一周期租金结算周期前30天支付。原告于签订合同当天支付了第一年租金4万元及转让费4.8万元，共计8.8万元。同时，合同签订当天，原告曾要求被告出示其与原房东签订的合同。被告通过微信向原告发送了租房协议一份，该租房协议显示坐落于绍兴市上虞区的房屋租赁期限为5年，自2016年10月30日至2021年11月1日。被告作为承租人在乙方处签字，作为出租人处的甲方有“周敏”的签字，但该签字实际系被告本人代签。2019年9月初左右，第三人周敏告知原告其坐落于绍兴市上虞区的房屋租给被告的期限为三年，在2019年10月到期，房屋要出售，需收回房屋。原告为此于2019年9月6日与被告电话联系，被告认可上述158号的房屋确实只租了三年，租期将届满，但会与原房东沟通处理好；另外一间，即坐落于绍兴市上虞区的房屋被告承租的期限为五年；双方同时对租金问题进行了沟通。2019年9月15日，被告姚玉琴的丈夫常小强与第三人周敏及案外人叶伟军签订租房协议一份，合同约定由第三人周敏及案外人叶伟军将坐落于东关街道永兴路156号、158号的两间房屋租赁给常小强；租赁期限自2019年10月27日至2021年10月26日，每年租金9万元，两年共计180000元，押金5000元；在租赁期限内，未经出租人周敏、叶伟军同意，承租人常小强不得转租。第三人周敏于2019年9月29日向常小强出具了185000元的收条一份。2019年10月9日，被告姚玉琴的丈夫常小强与案外人吴锡荣签订租房协议一份，合同约定由吴锡荣将坐落于东关街道永兴路160的一间房屋租赁给常小强；租赁期限自2019年10月27日至2021年10月26日，每期租金的结算周期为1年，已付12个月，合计35000元；未经出租人吴锡荣同意，承租人常小强不得转租。2019年9月20日，吴锡荣向常小强出具了35000元的收据一份。被告姚玉琴的丈夫常小强在2019年9月15日前往原告郦丽所租店面房进行沟通，告知其已与第三人周敏续签合同，但双方就仍协商未果。本案审理过程中，第三人周敏对被告姚玉琴将房屋转租给原告的行为予以认可，被告姚玉琴明确其向原告收取的租金仍按与原告签订的协议执行，即每年递增5%。另查明，原告郦丽向被告租赁房屋后从事服装生意，对所租赁的房屋进行了必要的装潢。 一审法院认为，意思表示真实是民事法律行为有效的基本要件。原告郦丽与被告姚玉琴签订房屋转租协议建立在原告相信被告有转租权的基础之上。但被告隐瞒了其承租的房屋仅有一年即将到期的事实，且提供了虚假的房屋租赁合同给原告以证明其在五年承租期限内将房屋转租给被告。显然原告存在欺诈行为，并误导了原告与其签订房屋租赁合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。”故原告诉请求撤销其与被告之间签订的转让协议有事实和法律依据，该院依法予以支持。被告虽辩称已经与原房东续签合同，能确保其原告之间的房屋租赁合同正常履行，且明确房屋租金仍依照原合同执行，故双方之间的合同不应予以撤销，应继续履行。但该院认为，一方面，无证据显示现续签合同的“甲方”即为原告所承租房屋所有权人，被告已取得承租权；另一方面，续签的合同中均约定未经“甲方”同意被告不得转租，第三人周敏虽然对158号房屋的转租予以追认，但160号房屋的所有权人并未追认，无法确保原、被告之间的租赁协议能完全正常履行。同时，被告在从事民事活动未遵循诚信原则，其欺诈行为已对原告的经营产生了实质影响，也动摇了双方之间的合同基础。综上，该院对被告抗辩的意见不予采纳。依法判决撤销原告郦丽与被告姚玉琴于2018年11月11日签订的转让协议。本案受理费80元，依法减半收取40元，由被告姚玉琴负担。 二审中，姚玉琴向本院提交了一份上虞区东关街道永兴路160号房屋的不动产权证，证明为吴锡荣所有。郦丽质证认为对该份证据的三性不持异议，但正好证明了姚玉琴之前称其已承租该房屋的期限为作假。原审第三人周敏认为该证据与其无关。本院对该证据予以确认，但该证据并不能达到姚玉琴的最终证明目的。 经审理，本院对一审判决“本院查明”部分予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为一审判决撤销郦丽与姚玉琴于2018年11月11日签订的转让协议是否正确。郦丽承租涉案两间房屋的目的是为了经营服装店，从其签订协议的租赁期限看，显然是为着手长期经营而租赁。房屋租赁期限是房屋租赁合同的基本内容也是最重要的内容之一。姚玉琴在转租涉案房屋时未告知涉案房屋的租赁期限仅余一年，反而给郦丽转发了一份杜撰的租期为5年的租赁合同，这对郦丽决定承租涉案房屋产生重要影响。2019年9月6日，郦丽从其中一间房屋的房东周敏处得知房屋租金即将到期并准备对外出售，郦丽的经营计划和预期显然因此而被打破。如果当时郦丽知道涉案房屋的租期仅余一年，很难预期其会作出承租涉案房屋的决定。姚玉琴的杜撰租赁合同、隐瞒租赁期的行为，属于民法总则第一百四十八条规定的欺诈情形。虽然姚玉琴后续采取了相应补救措施，但并不能改变之前杜撰、隐瞒行为的性质，也不能改变由此影响郦丽的承租决定及其经营行为的事实。综上，姚玉琴的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持；一审判决结论正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人姚玉琴负担。 本判决为终审判决。 审判长 梅 云 审判员 王 瑜 审判员 张百元 二〇二〇年三月二十六日 书记员 叶 婷