江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏03民终7633号上诉人（原审被告）：杨望鸣，男，1956年1月29日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：夏晓东(系杨望鸣同事)，男，1967年6月25日生，汉族，住江苏省新沂市。被上诉人（原审原告）：徐州市楚润物业管理有限公司，住所地江苏省新沂市温州商城小区。法定代表人：王海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍冬海，男，该公司职员。被上诉人（原审被告）：利群时代商贸有限公司新沂店，住所地江苏省新沂市南京路温州商城45号商铺。法定代表人：尹淑玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑艳，江苏众耕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：利群时代商贸有限公司，住所地江苏省南通市经济技术开发区上海路。法定代表人：郭伟，该公司总经理。上诉人杨望鸣因与被上诉人徐州市楚润物业管理有限公司(以下简称楚润物业公司)、利群时代商贸有限公司新沂店（以下简称利群新沂店）、利群时代商贸有限公司（以下简称利群公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初5247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨望鸣的委托诉讼代理人夏晓东，被上诉人徐州市楚润物业管理有限公司的法定代表人王海波及委托诉讼代理人鲍冬海，被上诉人利群时代商贸有限公司新沂店的委托诉讼代理人郑艳到庭参加诉讼。被上诉人利群时代商贸有限公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。杨望鸣上诉请求：撤销新沂市人民法院（2019）苏0381民初5247号一审判决，依法改判或发回重审；判令被上诉人承担一、二审费用。事实和理由：一审法院判决上诉人交纳物业服务费没有事实和法律依据。1、2010年1月12日上诉人和利群公司前身江苏时代超市有限公司签订了《租赁合同》，根据合同第4条第6款约定，乙方自行负责处理租赁房屋范围内物业、保安、环保、环卫等一切相关事务，并承担费用。被上诉人楚润公司是在利群公司承租的范围内给予相关服务并收取相关费用，而楚润公司要收取的物业费是针对利群租赁房屋范围内的，根据上诉人和利群公司的合同约定，物业费应当由利群公司自行承担，上诉人不应当承担本应当由利群公司承担的物业费。2、楚润公司和利群公司己经建立了事实上的物业服务合同关系：楚润公司在进入的同时就已经为利群进行了服务，而且服务的范围均是在利群租赁房屋范围内，根据合同约定，租赁房屋范围内由利群自行处理物业费，故对于楚润公司所服务产生的物业费应当由利群公司承担。3、一审法院认定利群公司是自行负责处理租赁房屋范围内物业、保安、环保、环卫等一切相关物业内容，即不需要楚润物业公司进行相关物业服务，没有服务也就不存在收取物业费。现下很多小区采取业主自行管理模式，无需物业公司介入管理。徐州市楚润物业管理有限公司辩称，1、徐州市楚润物业管理有限公司依据和温州商城商业区小区业主委员会2018年2月1日签订的物业服务管理协议。根据协议约定，徐州市楚润物业管理有限公司积极履行协议内容，对上诉人提供了完善的物业管理服务，根据江苏省《物业管理条例》第48条规定：缴纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用重新约定，业主负连带缴纳责任。新沂市人民法院（2019）苏0381民初5247号民事判决是依法判决正确。2、上诉人提出的第二条上诉意见，恰恰证明了徐州市楚润物业管理有限公司自合同约定之日起，就为上诉人、利群时代商贸有限公司以及利群时代商贸有限公司新沂店提供了完善的物业服务，徐州市楚润物业管理有限公司应当收取依法所得的物业服务费用。根据江苏省《物业管理条例》以及相关法律法规规定，物业企业对小区提供的服务是公共服务，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上诉人一直享受我们物业服务企业提供的服务，存在事实合同关系，应当支付物业服务费用。另，上诉人的欠费行为严重影响了楚润物业的正常工作开展，同时也侵害了已缴费业主的合法权益。综上所述，一审判决正确，请求依法驳回上诉人的上诉申请，维持原判。利群时代商贸有限公司新沂店辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。利群时代商贸有限公司未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。徐州市楚润物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.利群新沂店、利群公司支付托欠的物业管理服务费110632元，杨望鸣对上述费用承担连带责任；2.案件受理费由利群时代商贸有限公司新沂店、杨望鸣、利群时代商贸有限公司承担。一审法院认定事实：利群新沂店是利群公司的分公司。位于新沂市温州商城地上两层全部及一楼东区卸货区(即A区1-2-S04、1区1号楼2-S2、1区1号楼2-S2、1区1号楼2-S3、1号楼C100)共计9219.36平方米系新沂市温州商城小区的沿街商铺，杨望鸣于2010年1月8日取得该商铺的所有权。2010年1月12日，杨望鸣作为出租方(甲方)，江苏时代超市有限公司作为承租方(乙方)签订《租赁合同》，双方约定租赁商铺位于新沂市(温州商城)即上述商铺，面积共9219.36平方米，租赁合同的第四条第3项约定：“乙方除支付给甲方租金外，无需再支付给甲方或甲方委托管理的第三方任何费用”，第6项约定“甲方承诺：…乙方自行负担处理租赁房屋范围内物业、保安、环保、环卫等一切相关事务，并承担费用，乙方无须承担任何其他物业管理费用”。后江苏乐天玛特商业有限公司收购江苏时代超市有限公司并继续履行《租赁合同》。2018年7月底，利群公司收购了江苏乐天玛特商业有限公司，对于涉案的《租赁合同》履行主体变更成利群公司。2018年8月左右，利群新沂店在上述商铺内从事超市经营。利群新沂店、杨望鸣均认可双方继续履行2010年1月12日杨望鸣与江苏时代超市有限公司签订的《租赁合同》。楚润物业公司成立于2015年11月20日，其于2018年2月1日与温州商城商业区业主委员会签订了《物业管理合同》（合同期限自2018年2月1日至2020年2月1日），约定由楚润物业公司为该小区提供物业管理服务，楚润物业公司有权向该小区业主收取物业费，收取标准为按业主房产建筑面积每月每平方米1.2元。该物业合同签订后，楚润物业公司按照合同约定为该小区提供了物业管理服务。截止目前，利群公司、杨望鸣、利群新沂店均未交纳楚润物业公司主张的涉案商铺的物业管理费。一审法院认为，从楚润物业公司与温州商城商业区业主委员会于2018年2月1日签订的《物业管理合同》来看，双方成立物业服务合同法律关系，该《物业管理合同》对该小区的全体业主（包括该小区沿街商铺的业主）均具有法律约束力。根据双方约定，2018年8月1日至2019年5月31日的物业管理服务费为110632元(1.2元/平*9219.36平米*10个月)。杨望鸣作为上述商铺的产权，系该商铺的业主,故杨望鸣负有向楚润物业公司交纳物业服务费的义务。利群公司及利群新沂店作为上述商铺的承租方，在《租赁合同》中约定，承租方自行负担处理租赁房屋范围内物业、保安、环保、环卫等一切相关事务并承担费用，乙方无须承担任何其他物业管理费用，根据该约定可知承租方就上述商铺不负有向楚润物业公司交纳物业费的义务。杨望鸣虽主张与利群公司、利群新沂店约定物业费由承租人负担，但其提供的证据不足以证明其主张，故利群新沂店不负有向楚润物业公司交纳物业服务费的义务。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《物业管理条例》第六条、第九条、第十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，一审法院遂判决：一、杨望鸣于判决生效后十日内向徐州市楚润物业管理有限公司交纳物业服务费110632元；二、驳回徐州市楚润物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实本院依法予以确认。本院认为，楚润物业公司主张的物业管理费应由杨望鸣承担。首先，从《物业管理合同》的合同相对性分析。由于与楚润物业公司签订《物业管理合同》的相对方是温州商城商业区业主委员会，故该小区业主是给付物业费的义务人，杨望鸣作为案涉物业的业主，负有向楚润物业公司支付物业费的义务。其次，从《租赁合同》约定进行分析。《租赁合同》第四条第6项约定“甲方（杨望鸣）承诺：…乙方自行负担处理租赁房屋范围内物业、保安、环保、环卫等一切相关事务，并承担费用，乙方无须承担任何其他物业管理费用”。楚润物业公司主张的是全部物业管理范围内的公共设施、设备的管理维护养护等公共物业管理费用，而非承租房屋范围内物业服务费用，综观《租赁合同》文本全部内容，楚润物业公司主张的公共物业管理费用应属于第四条第6项约定的“其他物业管理费用”的情形，因此楚润物业公司主张的物业费应由杨望鸣承担。退一步讲，即使《租赁合同》约定承租人承担物业服务费，在物业费未付的情况下，杨望鸣仍应承担连带责任，一审法院判决杨望鸣承担物业费的给付责任，并未加重杨望鸣的负担。一审法院判决杨望鸣承担物业费并无不当。综上所述，杨望鸣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2512元，由杨望鸣负担。本判决为终审判决。审判长  宋正喜审判员  黄 政审判员  周东海二〇二〇年三月五日书记员  李思璇