广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22827号上诉人（原审原告，反诉被告）：宋军保，男，汉族，1975年11月1日出生，身份证住址江西省抚州市崇仁县。被上诉人（原审被告，反诉原告）：罗仁生，男，1967年6月24日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县。被上诉人（原审被告，反诉原告）：陈桂保，男，1987年12月24日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：黎永娟，广东法海律师事务所律师。上诉人宋军保因与被上诉人罗仁生、陈桂保房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人宋军保，被上诉人罗仁生、陈桂保的共同委托诉讼代理人黎永娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋军保上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判宋军保无需向罗仁生、陈桂保支付租金，并由罗仁生、陈桂保退还宋军保押金9098元、赔偿转让费7200元及双倍保证金，判令一审、二审受理费由罗仁生、陈桂保承担。事实和理由：1、罗仁生、陈桂保违约未提供有效的房屋产权证明给宋军保，导致宋军保无法办理工商营业执照，致使宋军保承租涉案房屋用于经营的目的不能实现，严重损害了宋军保的合法权益，造成了宋军保严重的经济损失，已构成根本性违约，宋军保依约解除商铺租赁合同不存在违约情形。2、若罗仁生、陈桂保无法提供与涉案房屋一致的有效房屋产权证明，宋军保有理由认为涉案房屋是未经报建报批的违章建筑，双方所签的商铺租赁合同是无效合同。3、无论涉案合同是否有效合同，宋军保与罗仁生、陈桂保已于2019年7月26日面谈商定解除合同，宋军保当场告知罗仁生、陈桂保交回商铺无法经营，也从未占用过商铺。罗仁生、陈桂保辩称：1、涉案合同有效而非无效合同。2、罗仁生、陈桂保没有拒绝收回涉案房屋，是宋军保没有按通知办理交接手续。3、宋军保主张的7200元转让费无事实依据，该款项并非罗仁生、陈桂保收取。2019年7月29日，宋军保向一审法院提起本案诉讼，请求判令：罗仁生、陈桂保返还支付的押金9098元、合同签字费4000元、铺租进场费4000元及利息及相关损失费（含诉讼费）。罗仁生、陈桂保在一审中共同反诉请求：1.判令宋军保向罗仁生、陈桂保支付租金6016元（按4549元/月的标准，从2019年7月21日起计至实际交还房屋之日）；2.判令罗仁生、陈桂保没收押金9098元；3.本案诉讼费由宋军保承担。一审法院认定事实：2019年7月21日，宋军保与罗仁生、陈桂保签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方（罗仁生、陈桂保）将位于广州市白云区太和镇xxx路11号二楼号店铺租赁给乙方（宋军保）。甲方对所出租的房屋具有合法产权。甲方同意乙方所租赁房屋作为经营美容业、居民服务业使用，其范围以乙方营业执照为准。租赁期限：4年半，自2019年7月21日起至2023年12月31日止。租金及押金：每月4549元，乙方将交纳9098元作为铺位租赁押金，租赁期满后退回押金等内容。合同签订当天，宋军保支付罗仁生、陈桂保押金9098元、签字费4000元、铺租进场费4000元。宋军保称其签订《商铺租赁合同》后了解，案涉房屋不符合办证条件，无法办理营业执照。宋军保通过微信向罗仁生、陈桂保发出《合同解约告之书》，通知罗仁生、陈桂保解除合同、停止支付租金等一切费用，后宋军保向罗仁生、陈桂保追索已支付的费用未果。一审法院认为，宋军保与罗仁生、陈桂保签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。宋军保与罗仁生、陈桂保签订《商铺租赁合同》后，宋军保依约向罗仁生、陈桂保支付押金9098元，罗仁生、陈桂保亦按照合同约定将案涉商铺交付宋军保使用且在宋军保办理营业执照过程中，罗仁生、陈桂保亦提供案涉商铺的农村（墟镇）宅基地使用证予以协助，罗仁生、陈桂保已履行了相应的义务。宋军保在租赁案涉商铺时明知该商铺系宅基地房屋，宋军保租赁商铺用于经营美容业，其在租赁商铺前应当知悉办理美容业营业执照所需要的证件材料。宋军保无法办理营业执照，要求解除与罗仁生、陈桂保签订的《商铺租赁合同》并通过微信向罗仁生、陈桂保发出《合同解约告之书》、《商铺合同解约告之书》。宋军保单方解除合同，构成违约，依法应当承担相应的违约责任，宋军保交纳的押金应不予退还。罗仁生、陈桂保主张没收宋军保押金9098元的反诉请求，合法合理，予以支持。宋军保支付罗仁生、陈桂保合同签字费4000元、铺租进场费4000元，因双方在合同中未约定该费用，罗仁生、陈桂保收取该费用无法律依据，罗仁生、陈桂保依法应当返还宋军保。宋军保主张罗仁生、陈桂保退回合同签字费4000元、铺租进场费4000元的诉讼请求，合法合理，予以支持。宋军保解除合同后，依法应当将案涉商铺返还罗仁生、陈桂保，但宋军保自2019年7月21日起一直占用案涉商铺至今未返还罗仁生、陈桂保，且宋军保未支付占用案涉商铺期间的租金，宋军保依法应当支付占用案涉商铺期间的使用费。使用费以双方约定的原租金标准即4549元/月为宜。罗仁生、陈桂保主张宋军保支付租金（按4549元/月的标准，自2019年7月21日起计付至实际交还房屋之日止）的诉讼请求，合法合理，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年10月16日作出判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告（反诉原告）罗仁生、陈桂保共同返还原告（反诉被告）宋军保合同签字费4000元、铺租进场费4000元；二、于本判决生效之日起三日内，原告（反诉被告）宋军保支付被告（反诉原告）罗仁生、陈桂保位于广州市白云区太和镇xxx路11号二楼号店铺的租金（按4549元/月的标准，自2019年7月21日起计付至实际交还被告（反诉原告）罗仁生、陈桂保案涉店铺之日止）；三、被告（反诉原告）罗仁生、陈桂保无须退还原告（反诉被告）宋军保租赁押金9098元；四、驳回原告（反诉被告）宋军保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费113.7元，由原告（反诉被告）宋军保负担60.5元，被告（反诉原告）罗仁生、陈桂保共同负担53.2元，被告（反诉原告）罗仁生、陈桂保于本判决生效之日起三日内直接支付给原告（反诉被告）宋军保本诉案件受理费53.2元；反诉案件受理费88.9元，由原告（反诉被告）宋军保负担，原告（反诉被告）宋军保于本判决生效之日起三日内直接支付给被告（反诉原告）罗仁生、陈桂保反诉案件受理费88.9元。二审中，上诉人宋军保提交了微信聊天记录、视频及电话通话记录的光盘一张，拟证明被上诉人罗仁生、陈桂保承认涉案租赁合同无效，也承诺退款但一直未退，且两被上诉人一直拒绝收回涉案房屋。被上诉人罗仁生、陈桂保质证认为上述证据不属新证据，两被上诉人在一审判决后联系上诉人宋军保进行交接，但上诉人宋军保拒绝交接，两被上诉人至今未收到涉案房屋的钥匙。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，本院向上诉人宋军保及被上诉人罗仁生、陈桂保释明，若本院认定双方签订的涉案《商铺租赁合同》无效，双方是否变更诉讼请求。上诉人宋军保及被上诉人罗仁生、陈桂保均表示不变更各自的本诉请求、反诉请求。本院认为，根据本案查明的事实，涉案房屋是广州市白云区太和镇xxx路11号二楼，而被上诉人罗仁生、陈桂保提供的宅基地使用证载明宅基地建筑种类是框架结构，层数1。两被上诉人在一审庭审中承认其在签约前已告知只有宅基地证，没有承诺是有产权证的，两被上诉人在二审庭询中亦承认其到广州市规划局申请信息公开，但回复是查询不到涉案房屋的相关信息，故不能提供合法的报建手续及产权证明。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，上诉人宋军保与被上诉人罗仁生、陈桂保签订的涉案《商铺租赁合同》无效。一审判决认定双方签订的该合同合法有效，有误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故被上诉人罗仁生、陈桂保应予返还上诉人宋军保交纳的押金9098元、合同签字费4000元、铺租进场费4000元。上诉人宋军保在签约时未尽审慎审查的注意义务，对涉案合同无效亦有过错，本院对其诉请上述款项的利息不予支持。涉案商铺已交付给上诉人宋军保占有使用，但上诉人宋军保在签约几天后即发现涉案房屋因无产权证而无法办理营业执照而向被上诉人罗仁生、陈桂保发出解约通知，且在双方协商无果后即向法院提起本案诉讼，两被上诉人在一审庭审中亦承认上诉人宋军保通过微信向其发出解约通知，故两被上诉人负有采取合法合理的措施及时收回涉案商铺止损的义务，但两被上诉人直至二审庭询时仍未收回涉案商铺。本院酌情判决上诉人宋军保以双方约定的原租金标准即4549元/月支付从双方签约之日起一个月的涉案商铺占用费，之后两被上诉人因未及时收回涉案商铺的损失由两被上诉人自行承担。至于上诉人宋军保诉请两被上诉人赔偿转让费的问题，一审法院对此已告知上诉人宋军保另案诉讼解决，上诉人宋军保亦当庭撤回了该诉请，现其上诉请求两被上诉人赔偿该费用，本院不予调处。综上，上诉人宋军保的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27546号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27546号民事判决第三项、第四项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27546号民事判决第二项为：于本判决生效之日起三日内，上诉人宋军保向被上诉人罗仁生、陈桂保支付位于广州市白云区太和镇xxx路11号二楼号店铺的占有使用费（按4549元/月的标准，自2019年7月21日起计付至2019年8月20日止）；四、被上诉人罗仁生、陈桂保于本判决生效之日起三日内，向上诉人宋军保返还租赁押金9098元；五、驳回上诉人宋军保的其他本诉请求；六、驳回被上诉人罗仁生、陈桂保的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费113.7元，由上诉人宋军保负担50元，被上诉人罗仁生、陈桂保共同负担63.7元；反诉案件受理费88.9元，由上诉人宋军保负担25元，被上诉人罗仁生、陈桂保共同负担63.9元。二审案件受理费50元，由被上诉人罗仁生、陈桂保负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年三月十二日书记员  彭文悦书记员  区敏儿