北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终608号上诉人(原审被告)：北京实地房地产开发有限责任公司,住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。法定代表人：杨维旺，董事长。委托诉讼代理人：廉峰，北京廉峰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐兴顺，男，1962年9月7日出生，满族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘柯，山东环周律师事务所北京分所律师。上诉人北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）因与被上诉人徐兴顺商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初34784号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。实地公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判免除实地公司支付2015年8月15日至2018年1月4日期间逾期办理房屋所有权证书的违约责任；2.改判徐兴顺自行承担房屋维修费用；鉴定费用6万元应全部由徐兴顺负担；3.一、二审诉讼费用由徐兴顺承担。事实及理由：一、在法院组织双方勘验现场时，实地公司同意对房屋中质量不合格处进行维修，但徐兴顺拒绝直接维修，坚持要求对房屋进行整体鉴定，故其单方主张发生的鉴定费用6万元应当由其自行承担；根据鉴定结论，修复费用为23948.91元，其中材料费仅12164.65元，如徐兴顺同意实地公司维修方案，由实地公司员工直接维修，实地公司仅需支付材料费，故一审法院判令实地公司承担23948.91元的房屋维修费已显失公平；根据《合同法》规定，徐兴顺应当七年前收房时发现的房屋质量问题，实地公司针对其意见进行维修，但徐兴顺拒绝领取房屋钥匙，双方就房屋维修无法达成一致意见，故徐兴顺应当自行维修防止损失扩大，七年后，物价上涨且其坚持鉴定，属于扩大损失，对此徐兴顺存在过错，故实地公司不应当承担继续维修责任并承担维修费用；徐兴顺拒绝办理相关手续，直至2018年才办理委托手续，委托实地公司办理产权，并对相关数据进行确认，故应当免除实地公司在此期间的违约责任。徐兴顺辩称，同意一审判决，不同意实地公司的上诉请求及理由。一审诉讼中实地公司不同意修复房屋要求对房屋质量进行鉴定；房屋质量鉴定作出后，一审法院反复劝说实地公司直接修复，实地公司置之不理拒不同意；免除实地公司违约金没有事实依据和法律依据。一审诉讼中实地公司才将房屋产权证书交给徐兴顺，徐兴顺不可能不接收房屋，实地公司所述与事实不相符。综上，请求驳回实地公司的上诉请求。徐兴顺向一审法院起诉请求：1.实地公司赔偿坐落于北京市通州区××号房屋的维修费用23948.91元；2.实地公司赔偿自上次判决违约金截止日的次日起即2014年10月18日起至2018年7月31日止的迟延办理房屋所有权证书的违约金319377元；3.本案诉讼费、鉴定费由实地公司承担。一审法院认定事实：2010年11月20日，徐兴顺作为买受人与实地公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1091010，以下简称《预售合同》），约定由徐兴顺购买北京市通州区新华大街南、中山大街北侧5#住宅楼21层2503号房屋（以下简称涉案房屋）。《预售合同》第十一条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2011年8月28日前向买受人交付该商品房……”第二十一条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2012年12月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按代办公司相关标准元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列的1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金……3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”上述《预售合同》签订后，徐兴顺支付了全部购房款共计2309308元（含面积补差款），实地公司亦通知徐兴顺于2012年5月22日办理入住手续，徐兴顺于当日交纳了办理入住的全部费用并签署了相关入住材料，但因其认为涉案房屋存在质量问题，徐兴顺至今未实际入住。2014年10月17日，实地公司取得5号住宅楼（现为北京市通州区中山大街61号院1号楼）的楼栋权属证明。2018年7月31日，实地公司为徐兴顺办理完毕涉案房屋不动产权证书。另查：徐兴顺曾提起诉讼主张延期办理楼栋权属证明的违约金，一审法院依法作出判决，判决实地公司给付了徐兴顺截止到2014年10月17日的延期办理楼栋权属证明的违约金。徐兴顺曾于2016年7月21日将实地公司诉至一审法院，要求实地公司支付延期办证违约金，后于2016年9月22日撤诉。2018年11月23日，一审法院组织双方勘验现场，发现涉案房屋未有入住迹象，房屋存在石材地面空鼓、客厅橱柜门板不齐等质量问题。实地公司表示同意维修，但双方就维修方案未能达成一致意见。2018年12月5日，徐兴顺申请就涉案房屋是否存在质量问题及维修方案进行鉴定，双方共同选定由北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称建研院）进行鉴定。2019年4月17日，建研院出具司法鉴定意见书，载明：1.门厅、客厅、卫生间地砖表面平整度，均不符合中华人民共和国国家标准《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010）第6.1.8条的规定。2.门厅、客厅、卫生间地砖均存在不同数量的中空情况，不符合中华人民共和国国家标准《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010）第6.2.7条的规定。3.门厅6块地砖开裂、客厅7块地砖开裂，不符合中华人民共和国国家标准《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010）第6.2.8条的规定。4.主卧过门石开裂、卫生间过门石开裂及近入户门处楼道内3块地砖开裂，均不符合中华人民共和国国家标准《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010）第6.3.8条的规定。5.主卧门无法关闭、卫生间门无法关闭、厨房橱柜门关闭不严，不符合中华人民共和国国家标准《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB502010-2001）第5.2.10条的规定。6.书房门扇开启不灵活、关闭不严密，不符合中华人民共和国国家标准《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB502010-2001）第5.4.5条的规定。7.主卧木门框侧面垂直度及卫生间木门框侧面垂直度均不符合中华人民共和国国家标准《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB502010-2001）第5.2.18条的规定。8.书房北墙壁纸开裂，不符合中华人民共和国国家标准《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB502010-2001）第11.2.6条的规定。9.厨房烤箱上方一块石材有色差，不符合中华人民共和国国家标准《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB502010-2001）第8.2.5条的规定。10.门厅与厨房间的衣柜各门扇对口缝留缝宽度、橱柜各门扇对口缝留缝宽度均不符合中华人民共和国国家标准《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB502010-2001）第5.2.18条的规定。建研院就上述质量问题出具了建议维修方案。徐兴顺支付鉴定费5万元，并表示对上述鉴定结论无异议。因实地公司不同意按照上述建议维修方案进行维修，2019年5月22日，徐兴顺申请就建议修复方案造价进行鉴定。经北京市高级人民法院随机选定由北京华建审工程造价咨询事务所有限公司（以下简称华建审公司）进行鉴定。2019年7月29日，华建审公司出具造价鉴定意见书，载明工程造价为23948.91元。徐兴顺支付鉴定费1万元，徐兴顺对上述鉴定结论无异议，实地公司对此不予认可。本案审理过程中，实地公司称其未能及时为徐兴顺办理产权证书是因徐兴顺不配合提交办理产权证所需材料所致，并提交了催告函及快递单予以佐证。徐兴顺对此予以否认，称未收到上述材料，并否认未提交办证所需材料。一审法院认为，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照合同法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。经查，徐兴顺与实地公司就购买涉案房屋签订了《预售合同》，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。徐兴顺向实地公司购买的是商品房，商品房用于长期居住使用这一性能特点即要求实地公司不仅应按合同约定向徐兴顺交付符合质量要求的房屋，还应保证该房屋在一定期限内符合质量要求，以便购买人能够正常使用房屋，但在实地公司交房当日徐兴顺即发现房屋存在质量问题未实际入住至今，实地公司拒绝按照徐兴顺所提供的维修方案及鉴定机构所建议的维修方案进行维修，现徐兴顺要求实地公司赔偿维修费用，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。关于实地公司主张现有房屋质量问题不能代表房屋入住时的状况的辩解意见，一审法院认为，从一审法院现场勘验及双方陈述来看，徐兴顺虽于2012年5月22日办理了入住手续，但未实际入住，房屋基本保持交付时的状态，排除了房屋因徐兴顺入住使用而产生质量问题的可能，故一审法院对于实地公司该项辩解意见不予采信。关于实地公司主张涉案房屋已超过保修期的辩解意见，一审法院认为同上所述，房屋质量问题系在保修期内产生，此种状态持续至今，故对于实地公司该辩解意见，一审法院亦不予采信。但自2012年徐兴顺办理入住手续至今已有七年余，不能排除自然磨损加剧了房屋原有质量问题，故对于赔偿具体数额，一审法院根据房屋折旧情况，参照鉴定结论酌定为2万元。就鉴定费的承担问题，一审法院亦根据上述认定，酌情确定由徐兴顺承担6000元，由实地公司承担5.4万元。就逾期办证违约金一节，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。按照《预售合同》第二十一条之规定，实地公司应当在徐兴顺办理入住之日起720日内为徐兴顺办理房屋所有权证书，徐兴顺于2012年5月22日办理入住手续，故实地公司应在2014年5月12日前为徐兴顺办理房屋所有权证书，但实地公司直至2018年7月31日才为徐兴顺办理完毕涉案房屋所有权证书，实地公司已经构成违约，且自上次判决给付违约金截止日次日即2014年10月18日起至2018年7月31日，实地公司新增违约时间为1383日，违约金数额为319377元，故徐兴顺诉求并无不妥，一审法院予以支持。对于实地公司称徐兴顺该项诉求已部分超过诉讼时效的抗辩意见，因徐兴顺曾就同一事由于2016年7月21日诉至一审法院，已构成诉讼时效的中断，此后诉讼时效重新起算，截至徐兴顺重新立案，并未超过三年期诉讼时效，故实地公司的该项辩解意见依据不足，一审法院不予采信。对于实地公司以徐兴顺未配合提交材料导致无法办理产权证的辩解意见，亦证据不足，一审法院不予采信。综上，一审判决如下：一、北京实地房地产开发有限责任公司赔偿徐兴顺房屋维修费20000元，于判决生效之日起七日内执行清；二、北京实地房地产开发有限责任公司赔偿徐兴顺自二〇一四年十月十八日起至二〇一八年七月三十一日止的迟延办理房屋所有权证书的违约金319377元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回徐兴顺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费60000元，由徐兴顺负担6000元（已交纳），由北京实地房地产开发有限责任公司负担54000元（于判决生效之日起七日内交至一审法院。一审案件受理费6450元，由徐兴顺负担59元（已交纳），由北京实地房地产开发有限责任公司负担6391元（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。二审诉讼中实地公司向本院提交证据1.北京ONE住宅入住手续办理流转单，证明2012年徐兴顺收房时，对房屋进行验收并领取钥匙和门禁卡；证据2.补充协议，证明2018年1月4日，徐兴顺才授权实地公司代为办理产权证手续。徐兴顺质证意见为：对证据1真实性认可，关联性、证明目的不认可，该流转单中验房和交钥匙处徐兴顺没有签字，一审开庭勘验现场时徐兴顺都没有拿到钥匙；对证据2，真实性认可，关联性、证明目的不认可。徐兴顺一直积极配合实地公司办理相关手续，2018年1月4日委托实地公司是因实地公司原因，与徐兴顺无关。徐兴顺无新证据向法庭提交。经庭审质证，本院对上述证据真实性予以确认，但证据1中房屋验收和领取钥匙处无徐兴顺签字，证据2补充协议中未体现办理房屋产权证时效等事宜，故本院对上述两份证据证明目的不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：徐兴顺与实地公司就购买涉案房屋签订的《预售合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。徐兴顺向实地公司购买的商品房在交房当日徐兴顺即发现房屋存在质量问题未实际入住至今，实地公司拒绝按照徐兴顺所提供的维修方案及鉴定机构所建议的维修方案进行维修，实地公司上诉称已就徐兴顺房屋进行维修，但从鉴定结论看，该房屋在未入住情况下仍存在质量问题，实地公司未能正确认识交付质量合格房屋系己方基本义务及双方纠纷自实地公司交付的房屋质量不合格且修复不当而起，而提出徐兴顺应当及时自行维修以防损失扩大的上诉意见，于理相悖，本院不予支持。现徐兴顺要求实地公司赔偿维修费用，理由正当，证据充分，本院予以支持。相关鉴定费用一审法院酌情确定由徐兴顺承担6000元，由实地公司承担5.4万元并无不当，本院予以维持。就逾期办证违约金一节，本院认为，《预售合同》第二十一条之规定，实地公司应当在徐兴顺办理入住之日起720日内为徐兴顺办理房屋所有权证书，徐兴顺于2012年5月22日办理入住手续，故实地公司应在2014年5月12日前为徐兴顺办理房屋所有权证书，但实地公司直至2018年7月31日才为徐兴顺办理完毕涉案房屋所有权证书，实地公司已经构成违约，且自上次判决给付违约金截止日次日即2014年10月18日起至2018年7月31日，实地公司新增违约时间为1383日，违约金数额为319377元，故徐兴顺诉求并无不妥，本院予以支持。对于实地公司称未及时办理产权证系徐兴顺未配合提交材料导致的上诉意见，证据不足，本院不予采信。综上，实地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由北京实地房地产开发有限责任公司（已交纳1150元，余款4650元于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 妍审 判 员  杨 路审 判 员  薛 妍二〇二〇年三月十三日法官助理  吴 琳书 记 员  卢园园