北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3473号上诉人（原审被告）：乔志军，男，1976年6月24日出生，汉族，户籍所在地河南省安阳市文峰区，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：朱彬彬，男，1970年7月1日出生，汉族，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：佟美福，女，1965年7月27日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张翠翠，北京智勇律师事务所律师。上诉人乔志军因与被上诉人佟美福房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初8407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。乔志军上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审判决对直接影响判决结果的重要证据银行流水未审核,在计算金额环节出现两笔押金重复计算的严重错误。一审判决未扣减上诉人已经退还被上诉人358000元，将已经退还的款项重复计算。佟美福向本院辩称，同意一审法院判决，不同意乔志军的上诉请求。佟美福向一审法院提出诉讼请求：1.判令双方于2016年5月5日签订的《房间承包合同》无效；2.判令乔志军返还佟美福租房押金650880元及利息（以650880元为基数，按照年利率6%的标准自2016年8月5日至实际付清之日止）；3.判令乔志军返还佟美福租金2645970元（包括452间房屋全年租金2603520元、门面房全年租金32850元，两间超市租金9600元）及利息（以1334610元为基数按照年利率6%的标准自2016年8月5日至实际付清之日止，以1311360元为基数按年利率6%标准自2017年3月2日至实际付清之日止）；4.判令乔志军赔偿佟美福装修损失18万元；5.判令乔志军赔偿佟美福室内物品被强拆毁损的经济损失60万元；6.案件受理费由乔志军承担。一审法院查明事实：坐落于顺义区三层楼房登记在北京空港华伟物流有限公司（以下简称华伟公司）名下，房屋使用用途为办公用房。2015年9月6日，乔志军与华伟公司签订《合作协议》，约定由乔志军使用并装修改造上述房屋，用途为公寓宿舍，合同期限自2016年3月22日至2036年3月21日止。乔志军系北京瑞和盛物业管理有限公司（以下简称瑞和盛公司）的法定代表人，瑞和盛公司将上述楼房进行装修改造为公寓，分成不同的楼号。2016年5月5日，佟美福（承租人，甲方）与乔志军（出租人，乙方）签订《房间承包合同》，乔志军将上述房屋中的三号楼转租给佟美福，用于盛达公寓的经营，租赁期限为10年，从2016年5月8日至2026年5月7日，2016年7月8日前为免租期。关于租金，双方约定第一年为每间房每月480元，第二年为每间房每个月530元，第三年每间房每个月580元，第四年每间房每个月580元，第五年每间房每个月580元。第六年至第十年租金价格甲乙双方友好协商价格。第一年年付，以后半年付，房租提前40天缴付。关于押金，双方约定乙方交纳押金3个月，合同期满后无息返还给承租方（乙方)。约定出租方负责提供水、电设施，保证承租方正常经营，出租方将此房交给承租方，甲乙双方验收，出租方提供水、电、电表、水表、卫生间洁具齐全、吊顶、窗套、地板砖、插座，其余房间设备空调、床、衣柜、热水器等设备由承租方投资。佟美福承租房屋452间，后又增加了门脸房以及两间超市。2016年8月5日，乔志军向佟美福出具收据，记载收到佟美福半年租金1301760元及三个月押金650880元，收门面房款32850元，共计收款1985490元。2016年12月，乔志军向佟美福出具收据，记载收到二十里堡佟美福3号楼房租交来2017.1.8日-2017.7.7日1301760，超市2间（2016.9.1日-2017.7.7日）租金9600元。庭审中，乔志军称虽然给佟美福打了收到650880元押金的收条，但佟美福实际上并没有交付全部押金。合同履行过程中，2017年3、4月份，天竺镇政府告知乔志军涉诉房屋系违建，将予以拆除，要求其做好承租人的清退工作。2017年4月1日，乔志军（合同甲方）与蔡某某（佟美福之夫，合同乙方）达成《房租还款协议》，约定：“位于北京市顺义区××号楼经甲乙双方友好协商，达成以下还款协议。甲方退还乙方1351504元房租，甲方于2017年3月18日退还乙方（蔡某某）280000元。甲方应退还1351504元，减去已给乙方280000元，还差乙方1071504元。（1）甲方于2017年7月1日还款乙方200000元；（2）甲方于2017年12月30日还款乙方400000元；（3）甲方于2018年5月1日还款乙方200000元；（4）甲方于2018年11月1日还款乙方271504元。”乔志军、蔡某某在该协议上签字。该协议上另书写：乔志军再给蔡某某8000元。备注：1071504-（2017.4.2日乔给蔡某某5万元）=还差1021504元。乔志军、蔡某某在协议上签名捺印。庭审中，佟美福认可没有使用期间的房租应退金额为1021504元，因房屋一直由佟美福丈夫蔡某某管理，所以由蔡某某与乔志军签订了还款协议。佟美福主张协议应该建立在合同有效的基础上，因房屋租赁合同无效，所以上述退款协议也无效。2017年5月4日，天竺镇人民政府下发《通知书》：“北京空港华伟物流办公网络基地（京林公寓、盛达公寓）：根据规划部门的认定，北京空港华伟物流办公网络基地（京林公寓、盛达公寓）为违法建设，我镇计划于2017年5月中旬依法拆除，请于7日内搬出京林公寓、盛达公寓内的所有物品，如未搬出，我镇将视同无主物品，依法予以处置。”2017年5月中旬，天竺镇政府拆除了涉诉房屋的内部装修等，仅余主体框架架构。佟美福称其承租后对房屋进行了装修还购置了室内用品，因房屋被拆除，要求乔志军赔偿其装修和室内用品的损失。佟美福称其承租后在每个房间内打了隔断门、安装窗户和窗户护栏，购置了床及床垫、衣柜、电脑桌、橱柜、抽油烟机、热水器等。其提交2016年4月12日与王某某签订《装修合同》，约定王某某为佟美福3号楼共计456间房进行装修，安装隔断门（将厨房和居住空间隔开）及窗户、护栏，工程款为119600元，并书写收条收到上述款项。佟美福另提交购买材料的单据合计9万余元，欲证明在装修过程中发生的材料费。乔志军不认可佟美福有装修。佟美福称政府发出拆违通知后，房屋和院落全被铁板封闭，保安拉警戒线，禁止佟美福搬出任何室内物品，导致在拆除房屋时室内物品受到损失。一审法院认为：佟美福与乔志军签订的《房间承包合同》系租赁合同性质。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。乔志军对涉案的楼房进行了改造，改变了房屋的规划用途，因此乔志军与佟美福就违反规划使用用途的房屋签订的《房间承包合同》应属无效，佟美福要求确认双方合同无效的诉讼请求法院予以支持。根据庭审查明，佟美福承租房屋后主要由其丈夫蔡某某进行日常经营管理，在天竺镇政府拆除违建期间，佟美福丈夫蔡某某与乔志军签署的《房租还款协议》应系代表佟美福和乔志军就上述房屋租赁事宜达成的纠纷解决方案。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，虽然双方的《房间承包合同》被认定为无效，但不影响有关解决争议方法的条款。因此，双方之间有关租金返还的问题应按照《房租还款协议》的约定履行。双方一致认可佟美福未使用期间的租金为1021504元，虽然双方的租赁合同被认定无效，但乔志军作为出租人可以按照合同约定的租金标准要求承租人支付使用费，且乔志军亦明确要求从应退租金中扣除使用费，故结合双方有关争议解决条款的约定及上述法律规定，法院确认乔志军应退佟美福的租金数额为1021504元，佟美福主张过高部分法院不予支持。应当指出，上述《房租还款协议》仅是对于租金退还达成的协议，并非一次性解决所有争议，双方有其他纠纷的可以再行解决。关于押金，因乔志军已出具收据明确认可佟美福交纳了押金650880元，其未提交证据证明佟美福未全额支付押金，故法院对乔志军的抗辩意见不予采纳，乔志军应退还佟美福押金650880元。双方签订的《房间承包合同》无效，乔志军作为出租人对合同无效承担主要过错，佟美福作为承租人未尽审慎审查义务，应承担次要过错。因佟美福对合同无效亦有过错，其要求乔志军支付押金利息及租金利息法院不予支持。关于装饰装修损失，双方合同约定乔志军仅为佟美福提供窗套，经法院现场勘验，房屋安装有窗户和护栏，故佟美福确实对涉诉房屋进行了部分改造，具有一定损失，乔志军应在其过错范围内赔偿佟美福的装修损失，法院酌定为10万元。佟美福主张因房屋被强拆造成的室内物品的损失，因天竺镇政府在发出公告时明确告知房屋的使用人在7日内搬出所有物品，佟美福即使有物品损失也属其未在政府指定期间自行搬出造成，其要求乔志军赔偿法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认佟美福与乔志军于二〇一六年五月五日签订的《房间承包合同》无效；二、乔志军于判决生效之日起七日内退还佟美福租房押金六十五万零八百八十元；三、乔志军于判决生效之日起七日内退还佟美福租金一百零二万一千五百零四元；四、乔志军于判决生效之日起七日内赔偿佟美福装修损失十万元；五、驳回佟美福其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为一审法院判决对于650880元的租房押金返还是否重复判决的问题。根据佟美福提供的收条显示，佟美福共计向乔志军缴纳3296850元，但乔志军称只实际收到324万元；对此争议，本院以佟美福提交的收条确认的金额为准。在涉案租赁房屋拆除之前，双方签署的《房租还款协议》将应退租金数额核定为1021504元；但是在诉讼发生后，佟美福一方则以涉案合同属于无效为由，不再认可上述协议，但对协议中的1021504元这一金额并无异议，在一审庭审笔录中，亦明确显示佟美福一方亦认可上述应退还的1021504元中已实际包含了押金，本院亦根据双方合同约定的租金标准进行了测算，结果表明上述1021504元金额中亦应包含650880元押金，否则不会得出1021504元这一结果。一审法院对于本案关键事实认定出现错误，导致判决失当，本院予以纠正。佟美福在上诉中虽称应返还的租金数额为936654元，佟美福尚有欠付的租金，但是在双方已经签署还款协议并确认具体数额的情况下，还应以双方签订的房租还款协议为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初8407号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初8407号民事判决第二项；三、驳回佟美福其他诉讼请求。一审案件受理费39415元，由佟美福负担24521元（已交纳），由乔志军负担14894元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费39415元，由佟美福负担24521元（于本判决生效之日起7日内交纳），由乔志军负担14894元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 张印龙审 判 员 赵 霞二〇二〇年三月三十一日法官助理 陈亢睿法官助理 眭 立书 记 员 李月明