吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终184号上诉人（原审原告，反诉被告）：姜军，男，1979年9月9日生，汉族，住吉林省四平市。委托诉讼代理人：李瑛，吉林满誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：公主岭市鑫扬建材有限公司。住所地：吉林省公主岭市岭南大街与光明路交汇处维多利亚A区1699号。法定代表人：杨浩宇。委托诉讼代理人：姜静波。委托诉讼代理人：朴海明，吉林辩法律师事务所律师。上诉人姜军与被上诉人公主岭市鑫扬建材有限公司（以下简称鑫扬建材公司）租赁合同纠纷一案，不服吉林省公主岭市人民法院（2018）吉0381民初4445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜军及委托诉讼代理人李瑛，被上诉人鑫扬建材公司的委托诉讼代理人姜静波、朴海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜军上诉请求：依法撤销吉林省公主岭市人民法院（2018）吉0381民初4445号民事判决，依法改判或变更；上诉费由被上诉人承担。其主要理由为：一审法院存在事实认定错误，根据上诉人与被上诉人约定，2014年7月21日至2015年1月20日为免租期，上诉人在2015年1月21日起才有向被上诉人给付租金的义务，上诉人与被上诉人之间存在合同义务先后履行的顺序，因此在被上诉人先违约的情况下上诉人有权拒绝履行己方义务；在被上诉人根本违约致使合同无法履行而解除之日起被上诉人就应当按照合同约定返还上诉人缴纳的履行保证金。被上诉人鑫扬建材公司辩称：一审判决正确，请求予以维持。姜军向一审法院起诉请求：1、请求判令鑫扬建材公司返还姜军缴纳的场地租赁合同履约保证金5万元；2、请求判令本案诉讼费用由鑫扬建材公司承担。鑫扬建材公司向一审法院反诉请求：1、判令姜军给付场地租赁费51462元；2、反诉费由姜军负担。一审法院认定事实：鑫扬建材公司与姜军于2014年6月23日签订了场地租赁合同，将××区场地出租给姜军用于经营，场地面积共计477.685平米，租赁费按每平米每月8元计算。租赁期限为2014年7月21日至2017年7月20日。其中，第一年免租期自2014年7月21日至2015年1月20日，计租期自2015年1月21日至2015年7月20日，第一年应收租金22929元；第二年免租期自2015年7月21日至2015年11月20日，计租期自2015年11月21日至2016年7月20日，第二年应收租金30572元；第三年免租期自2016年7月21日至2016年9月20日，计租期自2016年9月21日至2017年7月20日，第三年应收租金38215元，三年租金合计91716元。租金按季度于每季度提前15天缴纳，逾期加收季度租金总额每日3%的滞纳金。当日，姜军向鑫扬建材公司交租赁履约保证金5万元，鑫扬建材公司为其出具了收款收据。2014年10月14日，姜军收到浙江家居城发出的书面通知，通知中写明商户的租赁费、运营管理费用、物业管理费用计租、计费时间为2014年12月1日，姜军在通知上签字。2014年11月15日，浙江家居城正式开业。2015年1月14日至2015年3月15日期间，公主岭市质量技术监督局将浙江家居城全部电梯封停。2015年4月30日至2015年5月22日期间，因未经消防验收浙江家居城三层停业整改。除交纳5万元租赁履约保证金外，姜军在浙江家居城经营期间未再交纳任何场地租赁费用。2016年11月14日，因姜军始终未交纳场地租赁费，鑫扬建材公司将姜军货物搬离租赁场地。一审法院认为，一、姜军与鑫扬建材公司签订了租赁合同，约定了双方的权利义务关系，没有法律规定的无效或者可撤销的情形，租赁合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按合同全面履行己方的合同义务。姜军应按合同按时足额交纳场地租赁费，鑫扬建材公司应按时、合法为商户提供租赁场地。鑫扬建材公司、姜军间签订合同的目的，鑫扬建材公司是通过出租场地收取租金，姜军则是使用承租场地进行经营以赚取利润。在具体履行过程中，双方都存在违约行为。首先是鑫扬建材公司电梯不合格、未通过消防验收，致使姜军无法在前述电梯停运、消防整改期间使用承租场地进行经营活动；姜军也存在未按时交纳场地租赁费的情况。双方发生争议以后，应当通过合法途径解决纠纷，尤其不应当的是鑫扬建材公司由于姜军未交费就将其货物搬离租赁场地，导致姜军无法从事经营活动，不能实现合同目的，鑫扬建材公司的违约行为是根本违约。本案中，2016年11月14日鑫扬建材公司将姜军货物搬离租赁场地，双方合同目的已无法实现，故双方间租赁合同应视为于该日解除。二、就鑫扬建材公司提出的要求姜军给付51642元场地租赁费的反诉请求，因姜军在2016年11月14日双方租赁合同解除前确实使用了承租场地进行经营，故其应就使用承租场地经营期间给付鑫扬建材公司场地租赁费。姜军庭审中所称的2015年1月14日至2015年3月15日电梯停运期间、2015年4月30日至2015年5月22日消防整改期间，因属于顺延开业后的免租期之内，故不能成为支持其不交纳场地租赁费的抗辩事由。姜军委托诉讼代理人庭审中另称鑫扬建材公司2015年3月6日至2016年11月14日期间限制姜军使用货梯，但未就该抗辩事由举相关证据佐证，应承担举证不能的法律后果。结合双方间达成租赁费计费时间自2014年12月1日开始计算合意的事实、双方间租赁合同中租赁费计费标准、免租期、计租期的相关约定及租赁合同解除的时间，本院认定姜军应承担的场地租赁费为2015年6月1日至2015年11月30日期间六个月的租金22929元及2016年4月1日至2016年11月14日期间7个月又14天的租金28533元，共计51462元。因合同签订初始时鑫扬建材公司已经收取姜军租赁履约保证金5万元，故姜军最后应给付鑫扬建材公司的场地租赁费应扣除该5万元履约保证金数额，为1462元。综上，姜军要求鑫扬建材公司返还5万元场地租赁合同履约保证金的诉请，本院不予支持。鑫扬建材公司要求姜军给付51462元场地租赁费的反诉请求，其中的1462元数额部分，本院予以支持，其余多出数额部分，本院不予支持。遂判决如下：一、驳回原告（反诉被告）姜军的诉讼请求；二、姜军于本判决生效后立即给付被告（反诉原告）公主岭市鑫扬建材有限公司场地租赁费1462元；三、驳回公主岭市鑫扬建材有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1508元，由姜军负担；反诉费1091元，由姜军负担31元，由公主岭市鑫扬建材有限公司负担1060元。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致，故对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，上诉人姜军主张因被上诉人鑫扬建材公司的违约行为致使其无法正常经营并造成损失。因姜军未能提供确实充分的证据足以证明鑫扬建材公司的行为与其经营状况存在关联，且姜军确已实际使用承租场地用于日常经营，故其应按照前述司法解释之规定，承担不利的法律后果，对于姜军的上诉主张本院不能予以支持。一审法院判令姜军给付鑫扬建材公司场地租赁费1462元，其认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1508元，由上诉人姜军负担。本判决为终审判决。审 判 长 任 勇审 判 员 谭贵林审 判 员 孙 鹏 二〇二〇年三月二十六日法官助理 田济慈书 记 员 郝一凝