河北省黄骅市人民法院执 行 裁 定 书（2020）冀0983执异6号异议人（被执行人）：黄骅市天意红木家具厂。住所地：河北省黄骅市贸易城东沧海东路。法定代表人：龚长德，经理。委托诉讼代理人：龚学禄，河北兴骅律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晓飞，河北海岳律师事务所律师。申请执行人：河北黄骅农村商业银行股份有限公司开发区支行。住所地：河北省黄骅市开发区管委会对过。法定代表人：李凤山，该支行行长。委托诉讼代理人：姬永春，男，1972年6月30日出生，汉族，大学文化，职员，住河北省黄骅市。竞买人：曹立平，女，1983年1月1日出生，回族，初中文化，个体，住河北省黄骅市大学城一期锦绣华城。本院在执行申请执行人河北黄骅农村商业银行股份有限公司开发区支行与被执行人黄骅市天意红木家具厂等民间借贷纠纷一案中，异议人（被执行人）黄骅市天意红木家具厂于2020年3月19日对（2019）冀0983执1926号之十五、之十六执行裁定确定的拍卖标的物所有权移转的执行行为不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了听证审查，异议人之委托诉讼代理人高晓飞、申请执行人之委托诉讼代理人姬永春、竞买人曹立平通过网络平台到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人（被执行人）黄骅市天意红木家具厂称，异议人名下的资产被法院公开拍卖后，在进行资产交接时发现作为拍卖依据的评估报告存在疏漏，沧州市宝宇房地产评估有限公司在评估时没有将异议人的部分拍卖资产计入评估成本，致使估价报告的评估价值远低于实际的市场价值，其中未载入评估明细的包括院内异议人于2015年沿着四面房屋加建的附属设施走廊（含36根柱子），以及走廊、南展厅上相对独立、可以拆卸的琉璃瓦、两条琉璃雕龙及北展厅内的精装修、价值较大的附属大门四个、红木窗四个、院内绿植等。请求法院责令买受人按照现在的市场价格对异议人予以补偿，保护异议人的合法权益。申请执行人河北黄骅农村商业银行股份有限公司开发区支行辩称，异议人提出评估报告异议的时间明显超过规定提起异议的时间。评估报告中的评估结果只是法院确定拍卖价的一个参考依据，评估结果不能代表最终真实的价格，本次拍卖评估价格为408万元，法院确定起拍价为350万元，异议人对起拍价并无异议，最终拍卖经多人多轮竞拍成交价为510万元，超出起拍价160万元，超出评估价102万元，说明成交价510万元公平公开合理。异议人所提琉璃瓦装修等物是本次拍卖标的物不可分割的一部分。法院拍卖裁定确定本次拍卖物为七套房产及地上所有建筑物、构筑物，最终实现拍卖的也是上述标的物，即使评估报告有瑕疵，也不影响法院拍卖目的。竞买人曹立平辩称，法院委托评估机构所做的评估行为合法，竞买人也是通过合法竞拍的方式拍得此房产，异议人对评估报告所确认的价格是知情并认可的，对此故意找理由延迟交付房屋，给竞买人带来巨大经济损失，请求法院驳回异议人的异议请求。本院查明，2018年9月30日本院作出（2018）冀0983民初3814号民事调解书：一、被告黄骅市天意红木家具厂于2018年12月20日之前还清欠原告河北黄骅农村商业银行股份有限公司开发区支行借款本金4300000元及利息（利息按照合同约定计算至本息付清之日）；二、被告龚长德及王爱敏对上述借款本息承担连带责任；三、黄骅市天意红木家具厂以黄房字第七套房产及黄国用（2013）第164号土地使用权作为抵押，黄骅市天意红木家具厂承担担保抵押责任，原告对上述抵押财产的处理享有优先受偿权；四、上述款项双方自行交接。因被告未按调解书履行义务，原告河北黄骅农村商业银行股份有限公司开发区支行向本院申请强制执行。本院于2019年4月23日立案执行，案号为（2019）冀0983执1926号。在执行过程中，拟对被执行人所有的黄骅市天意红木家具厂的房地产进行拍卖。2019年8月16日沧州市宝宇房地产评估有限公司出具房地产估价报告，案涉估价对象在价值时点的市场价格为人民币408.25万元。2019年10月19日本院作出（2019）冀0983执1926号之十五执行裁定书，裁定：拍卖被执行人黄骅市天意红木家具厂所有的位于黄骅市贸易城东、××北，房产证号为：黄房字第××号、10××16号、10××17号、10××18号、10××38号、10××39号、10××40号房产七套及位于黄骅市贸易城东、××北国有土地（土地证号：黄国用（2013）第164号）一处及地上建筑物、构筑物。2019年11月25日本院作出司法拍卖公告：一、标的物：位于河北省××贸易城东、××北××房产及××贸易城东、××北涉案国有土地一处及地上建筑物、构筑物。（详见评估报告明细）。拍卖保留价：350万元，竞买保证金：50万元，每次加价幅度：1万元。2019年12月30日至2019年12月31日案涉标的物在人民法院诉讼资产网公开进行网拍，竞买人曹立平以510万元的价格拍得竞拍标的物，2019年12月31日出具成交确认书。2020年1月21日本院作出（2019）冀0983执1926号之十六执行裁定书，裁定：一、被执行人黄骅市天意红木家具厂所有的位于黄骅市贸易城东、××北，面积为3081平方米的国有土地使用权（土地证号为：黄国用（2013）第164号）及其范围内（面积为：1954.47平方米）房产（房产证号为：黄骅市房权证字第××号、10××16号、10××17号、10××18号、10××38号、10××39号、10××40号）、地上建筑物、构筑物所有权归买受人曹立平（公民身份号码：）所有；二、买受人曹立平可持本裁定到登记机构自行办理相关产权过户登记手续。另查明，异议人黄骅市天意红木家具厂以评估报告中未载入评估明细的异议人资产不得移交为由，向本院提出执行异议，具体未载入资产包括：一、沿着四面房屋加建的附属设施走廊（含36根柱子），以及走廊、南展厅上相对独立、可以拆卸的琉璃瓦、两条琉璃雕龙。二、北展厅内精装修的花费。三、附属大门四个、红木窗四个及绿化种植物。2020年3月12日沧州市宝宇房地产评估有限公司出具执行异议回复函：一、异议人提出的2015年沿着四面房屋加建的附属设施走廊（含36根柱子）未列入评估范围的问题。由于走廊的建筑面积不包含在展厅的登记面积内，故将走廊面积单独统计在了未登记房屋面积中。未登记房屋中的东展厅，建筑面积40.54㎡；西展厅，建筑面积33.48㎡，即为异议人提出的加建的走廊面积，这部分没有漏估。走廊南展厅上的琉璃瓦、琉璃雕龙，这属于建筑物的屋顶建筑材料和外装饰，包含在了房屋重置价格中，并且在计算建筑物重置价格时已充分考虑了和使用普通瓦片、没有进行类似外装饰的一般建筑物的重置价格差价，这部分也没有漏估。二、北展厅内精装修未纳入估价结果的问题，异议人并未列举出认为漏估的北展厅精装修包含的具体项目明细。不过一般在委托人没有对建筑物的评估范围作出特殊说明的情况下都会对建筑物的内外装饰部分，进行详细的记录、测量，原则上只要与建筑物连为一体无法移动的装饰装修都会计算在评估范围内，像可移动的家具、家电、装饰品这一类的物品，一般不在评估范围内，本次估价也遵循了这一惯例。三、异议人提出的漏估大门四个，建筑物的重置价格中包含了门窗工程部分的价值，无需单独列项单独计算，本次估价因为勘察时只能对建筑物外观、现状进行一般性勘测，对其内部质量无法进行实质性检测，只能以其建筑物质量符合设计要求和有关质量标准为假设前提进行估价。本院认为，沧州市宝宇房地产评估有限公司出具的执行异议回复函中已对异议人所述的未载入评估报告明细的资产中沿着四面房屋加建的附属设施走廊（含36根柱子）、东展厅、西展厅、琉璃瓦、琉璃雕龙、北展厅内装修、大门四个等均明确回复没有漏估。本院执行案件财产评估移交表拟评估财产包括：黄骅市天意红木家具厂位于黄骅市贸易城东、××北房产(产权证号103405号、10××16号、10××17号、10××18号、10××38号、10××39号、10××40号、面积分别为355.74㎡、235.62㎡、56.35㎡、104.72㎡、598.45㎡、161㎡、40.18㎡)及国有土地（2013）第164号、面积3081㎡使用权、地上建筑物进行依法评估。司法评估拍卖公告确定的标的物：位于河北省××贸易城东、××北××房产及××贸易城东、××北涉案国有土地一处及地上建筑物、构筑物。（详见评估报告明细）。异议人所提未载入评估报告明细的资产除种植物外，均已包含在评估报告中，也即为公告中明确的拍卖标的物。评估报告估价为408.25万元，而网拍成交价为510万元，也体现了竞买人认知的拍卖标的物的价值。拍卖公告中未载入的种植物，只占拍卖标的物的极小一部分，该部分并不影响整体拍卖标的物的移交。因此异议人黄骅市天意红木家具厂的异议理由不成立，所提异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十六条第一款、第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人（被执行人）黄骅市天意红木家具厂的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向河北省沧州市中级人民法院申请复议。审 判 长  刘志政审 判 员  戴 军人民陪审员  郭庆俊二〇二〇年三月二十七日书 记 员  宋 扬