江苏省连云港市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)苏07民申293号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘洋，女，1979年1月24日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人:赵世银，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、二审上诉人）:冯永高，男，1978年11月26日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：朱晓冬，江苏云港律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴传盛，江苏云港律师事务所实习律师。再审申请人刘洋因与被申请人冯永高房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初1754号民事判决及本院（2018）苏07民终1674号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。刘洋申请再审称，一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，请求再审法院依法发回重审或径行改判。事实及理由：1.刘洋与案外人潘某2014年6月16日签订的经过房产部门备案登记的《房地产租赁契约》为合法有效，一、二审判决均认定刘洋与潘某，刘洋与冯永高签订的《房地产租赁契约》系“形式上的租赁关系”是错误的。2.谢某并未取得涉案104号商铺的所有权。一、二审判决认定连云港市海州区人民法院（2017）苏0706执异217号已发生法律效力是错误的，刘洋在收到该执行裁定后在法定期限内申请复议，目前仍未有复议结果，该裁定是否错误尚无定论。即使该执行裁定生效，法院应制发确认成交裁定书后才真正意义上取得所有权，谢某只是在司法拍卖网上竞拍涉案房屋时成功，法院并未向谢某下发成交确认裁定书。二审法院认定涉案104号商铺的房屋所有权人为谢某，显然是错误的。3.在刘洋与潘某签订的《房地产租赁契约》被生效判决确认为合法有效的情况下，冯永高应当向刘洋支付自2016年12月17日起拖欠至今的房屋租金或房屋占用费，直至最终谢某取得房屋所有权为止。冯永高提交意见称，刘洋是职业放贷人，作为原告在连云港市海州区人民法院有多起借贷案件，刘洋所签订的租赁合同是套路贷的典型表现。2014年6月16日，在刘洋借款给潘某的当天要求潘某签订一个20年的租赁合同，在借条的收据上加了15万元为租房定金。实际上在刘洋签订租赁之前，房屋就由冯永高在2012年11月19日租赁了。刘洋与潘某签订的租赁合同没有真正的使用一天，该租房合同只是为了借款得不到偿还时以租赁合同为名义抢占房屋。后来潘某钱还不上，刘洋去要过房子，有浦东派出所的出警记录。综上，请求驳回刘洋的再审申请。本案在审查过程中，刘洋提交以下证据：证据一、连云港市住房保障和房产管理局2019年3月13日的房屋租赁登记备案证明一份，意在证明刘洋与潘某关于涉案104号商铺房屋租赁的事实一直存在。证据二、潘某的证人证言，证明涉案104号商铺目前所有权人依然为冯永高，冯永高一直占着不给，由刘洋代收租金，冯永高未按时交房租等。冯永高质证认为，对证据一房屋租赁登记备案证明的三性不予认可，刘洋作为承租人一天没有使用过，也没有交过一天水电费。对证据二潘某关于欠付房租等证言不予认可，涉案104号商铺已被法院于2017年3月12日变卖。冯永高提交以下证据：证据一、潘某与冯永高房地产租赁契约，意在证明潘某与冯永高2012年11月19至2018年12月9日关于涉案104号商铺的租赁关系。证据二、薛某（冯永高妻子）活期账户明细查询，意在证明冯永高妻子薛某于2012年11月19向潘某转账房屋租金伍万元。证据三、中华人民共和国道路运输经营许可证；证据四、连云港工商行政管理局新浦分局个体工商局准予开业登记通知书；证据五、2013年1月10日连云港海燕汽修设备工具总汇销售单；证据六、2013年9月18日连云港海燕汽修设备工具总汇销售单；证据七、连云港三门轮胎有限公司销售清单；证据八、连云港自来水有限公司通用机打发票；证据九、连云港供电公司电费专用收据；证据十、连云港自来水公司用户用水明细；证据十二、连云港市传柱建筑工程有限公司（结算单），以上证据意在证明冯永高从潘某手中租赁房屋时间早于刘洋租赁合同时间，推翻刘洋租赁合同的真实性。证据十一、刘洋与潘某的借款合同，意在证明2014年6月16日潘某向刘洋借款15万元，刘洋和潘某之间是债权债务关系，不存在租赁房屋的关系。证据十三、中国银行个人客户境内人民币汇款申请书，意在证明潘某欠招商银行贷款，涉案房产104号、105号房屋被法院拍卖，冯永高以91万元购买了105号商铺。证据十四、连云港市海州区人民法院（2017）苏0706执异217号执行裁定书，意在证明刘洋实际并不占有使用104号商铺，对涉案商铺不享有租赁权。证据十五、连云港市海州区人民法院判决书及裁定书，意在证明刘洋是职业放贷人，有多起民间借贷诉讼。证据十六、两张接处警工作登记表，意在证明涉案房屋一直是冯永高租用，涉案房屋曾经因发生纠纷报警。刘洋质证认为，对于冯永高提交的证据的真实性没有异议。1.冯永高2012年占有使用的房屋，刘洋与潘某虽然签订了房屋租赁合同在后，但是根据我国城市房屋租赁法规，房屋的租赁合同应当到房地产管理部门办理备案登记，说明刘洋在房产部门备案的租赁合同合法有效，经过登记备案的租赁合同效力大于没有登记备案的租赁合同，因此刘洋与潘某签订了经过备案的租赁合同是合法有效的。2.该房屋虽然经过法院拍卖，但是程序上还没有完成，通过刘洋向法庭提交的房屋租赁备案登记证明可以说明该房屋实际所有人仍然是潘某，既然国家房地产管理部门于2019年3月向刘洋出具了房屋租赁备案登记证明，说明刘洋与潘某租赁合同仍然合法有效。3.冯永高提交的水电费票据以及销售单与本案无关。4.冯永高的代理人一再强调刘洋是疑似套路贷是完全对套路贷的错误理解，所谓的套路贷是今年两高刚刚颁布的司法解释，对这种形式没有法律溯及力，也就是当时的这种行为是合法的。5.报警记录与本案无关。本院认证如下：刘洋提交的两份证据不足以证明其主张，不构成足以推翻原判的再审新证据，本院不予采信。鉴于冯永高在本案审查中提交的证据在一、二审中大部分已提交质证，其他证据亦与本案审查无涉，本院不再审查。本院经审查认为，本案审查的重点是二审判决冯永高给付刘洋占用费1095.89元有无不当。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第九十三第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除权的行使，仅须有解除权的一方当事人以意思表示向另一方当事人为之，一方当事人以诉状为此意思表示的，在诉状副本送达另一方当事人时发生效力。本案中，经查，2014年6月16日，刘洋与潘某签订《房地产租赁契约》；2014年11月15日，刘洋与冯永高签订《房地产租赁契约》，该契约有涉案104号商铺所有权人潘某签字同意刘洋替其收取房租。2016年12月26日，刘洋向一审法院起诉冯永高要求解除房屋租赁契约，并要求给付腾空房屋占用费958元（2016年12月17日至2016年12月23日），一审法院于2016年12月29日向冯永高送达起诉状副本,冯永高于2016年12月31日签收。因此，二审判决准确认定刘洋与冯永高于2014年11月15日签订的房地产租赁契约于2016年12月31日解除，并无不当。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘洋向一审法院诉请冯永高搬离案涉房屋及按每年5万元标准自2016年12月23日至实际交付房屋之日止支付逾期腾房占有使用费和违约金（按年利率24%计算），该诉讼请求系基于刘洋与潘某以及冯永高的房屋租赁契约以及涉案房屋所有权人潘某签字同意刘洋替其收取房租。如上所述，刘洋与冯永高的租赁契约于2016年12月31日解除，鉴于冯永高在2016年12月23日至2016年12月31日期间仍占有使用涉案房屋，冯永高应当支付该占用期间的相关费用。因此，二审判决参照刘洋与冯永高之间房地产租赁契约的约定，认定冯永高给付刘洋占用费1095.89元（50000÷365×8），亦无不当。综上，刘洋的再审申请理由不能成立，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回刘洋的再审申请。审 判 长 罗来成审 判 员 苏 宇审 判 员 朱立刚二〇二〇年三月五日法官助理 刘李彦书 记 员 徐 胜法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。