山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民再8号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：山东世纪金源置业有限公司，住所地淄博市张店区联通路26号5-11号颐鸿大厦五层。 法定代表人：朱清信，董事长。 委托诉讼代理人：刘健，山东建仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王健，山东建仑律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张培漪，女，1980年9月6日出生，汉族，博桓人力资源有限公司职工，现住淄博市张店区。 再审申请人山东世纪金源置业有限公司（以下简称金源公司）因与被申请人张培漪商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2018）鲁03民终2889号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2019年11月4日作出（2019）鲁民申4600号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人金源公司的委托诉讼代理人刘健、王健，被申请人张培漪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金源公司申请再审称，淄博市国土资源局张店分局回复函能证实其公司逾期办理房产证是政府原因；原审判决确定的逾期办证起始日期错误；原审判决计算违约金基数及利率错误，被申请人的部分诉讼请求超诉讼时效。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以改判。 被申请人张培漪辩称，淄博市国土资源局张店分局回复函不能证明再审申请人逾期办证是政府原因；原审判决认定的逾期办证的期间、违约金的计算均正确，未超诉讼时效。原审判决应当维持。 张培漪向淄博市张店区人民法院起诉请求：1、要求被告赔偿办证违约金100476.85元；2、要求被告支付房屋产权面积差价2982.50元；3、诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2013年5月20日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告位于淄博潘成商贸购物广场1号楼1单元010502室（后更名为淄博世纪新世界广场）房屋一套，建筑面积为118.62平方米。房屋每平方米价格为6086.75元，总金额为722010元。合同约定被告应当在2014年12月31日之前，为原告办理完毕房屋权属登记。如因出卖人责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下规定处理：如因买受人原因，不能按期取得房地产权属证书，一切责任由买受人承担。如因当地政府原因，不能按期取得房地产权属证书，出卖人不承担责任。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。面积误差绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算价款。原告于2017年8月7日自行办理不动产权证。产权登记面积为118.13平方米，比合同约定面积减少0.49平方米。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同真实有效。合同双方均应按照合同约定全面履行相应的权利义务。原告依约支付房款后，被告未按合同约定时间为原告办理房屋登记，应当承担逾期办证的违约责任及返还房屋面积差价。原、被告在合同中没有约定逾期办证违约金，根据相关法律规定,被告应按原告要求的银行贷款利率4.41%上浮30%支付原告违约金。原告已经支付购房款722010元，被告应向原告支付违约金100476.85元（2015年1月1日至2017年6月6日）。对原告要求被告支付房屋面积差价2982.50元，符合合同约定，予以确认。据此，依照有关法律规定，作出（2018）鲁0303民初2393号民事判决：一、被告山东世纪金源置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张培漪逾期办证违约金100476.85元；二、被告山东世纪金源置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张培漪房屋面积差价2982.50元。 金源公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判上诉人2015年7月26日为被上诉人办理产权证最终期限，自2016年7月1日至2017年3月31日不构成逾期办证违约，不应承担违约责任。依法调整逾期办证违约金。 二审法院认定事实：2017年6月2日，金源公司（甲方）与张培漪（乙方）签订协议书约定：“本协议签订后，乙方所购甲方商品房不动产权证由乙方自行申请办理，甲方不再承担为乙方办理商品房不动产权证的义务。”查明的其他事实与一审认定事实一致。 二审法院认为，法律规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，上诉人主张于2016年7月1日去淄博市国土资源局张店分局办理不动产权证，由于淄博市国土资源局张店分局业务调整业务合并，从2016年7月1日至2017年3月31日期间不受理不动产登记业务，因此不能为被上诉人办理不动产登记，系由于政府原因不能办理产权证，故依照合同约定上诉人不承担违约责任。根据法律规定，作为权利主张人的上诉人应当就其主张的免责事由负有举证义务，但上诉人未能举证证明其主张的事实，故应当承担举证不能的法律后果。被上诉人按照合同约定支付房款后，上诉人未按合同约定时间为被上诉人办理房屋登记，应当承担逾期办证的违约责任。 关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，双方当事人在履行涉案商品房买卖合同过程中，于2017年6月2日双方就涉案房产办证事宜和办证费退房事宜达成协议，2018年3月23日被上诉人向原审法院提起诉讼，根据上述法律规定，被上诉人关于支付违约金的诉讼请求未超诉讼时效。上诉人关于涉案诉求超诉讼时效的上诉主张无事实依据，本院不予支持。 关于涉案违约金的计算标准问题。法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息是指由逾期贷款造成的罚利息。本案中，合同双方当事人未约定逾期办证违约金，一审法院按照逾期贷款利息判令上诉人向被上诉人支付违约金，符合法律规定。 关于违约金计算起始日问题。涉案的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年12月31日之前(商品房交付使用后360日内),为买受人办理完毕房屋确权登记。该约定明确2014年12月31日作为出卖人的上诉人履行办理完毕房屋权属登记义务的期限。上诉人主张办理完毕房屋产权登记的期限，应当以商品房交付时间即2014年7月31日后360日即2015年7月26日，并主张违约金自此起始计算，被上诉人对此不予认可，上诉人该项主张无合同依据，且该合同为格式化合同，由上诉人提供，根据法律规定即便产生歧义也应当采信不利于提供格式合同一方的解释，故一审判决认定2015年1月1日起计算违约金并无不当。上诉人的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于违约金计算截止日问题。2017年6月2日，金源公司与张培漪约定，自协议签订后，涉案商品房不动产权证由张培漪自行申请办理，金源公司不再承担为张培漪办理商品房不动产权证的义务。双方当事人的上述约定是合同双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应当合法有效，对双方有约束力。根据双方上述约定，自2017年6月2日金源公司不继续承担为张培漪办理商品房不动产权证的义务，被上诉人主张违约金计算截止日为2017年6月6日无事实和法律依据，一审法院对此认定不当。被上诉人已经支付购房款722010元，依照法律规定，经计算涉案违约金为101527.42元（2015年1月1日至2017年6月1日），但是被上诉人仅向上诉人主张支付违约金为100476.85元，系被上诉人对诉讼权利的自行处分，本院予以支持。原审判决认定事实虽存在瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。 另，关于上诉人再次申请人民法院调查取证申请及延期审理申请的问题。上诉人向本院提出调查取证申请，本院已依法向淄博市张店区不动产登记中心进行了调查取证，现上诉人再次申请人民法院调查取证，无调查收集证据的必要，故本院不予准许。上诉人申请对本案延期审理，不符合法律规定，本院不予准许。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2310元，由金源公司负担。 本院再审审理过程中，再审申请人金源公司提交证据一：淄博市国土资源局张店分局出具的《情况说明信访函回复函》，拟证明金源公司已于2016年9月7日前将相关办证资料交与原房管部门，因政策变动及要求变化，不动产登记中心于2017年3月30日才录入办证资料。证据二：销售不动产统一发票，拟证明涉案商品房的实际应房款数额为719028元。被申请人张培漪经质证，对上述证据的真实性均无异议，但认为证据一不能证实金源公司所称在原房管部门停止办理业务前已将相关权属登记材料交于房管部门,事实上金源公司于2017年4月之前始终没有完备权属登记资料，房屋登记部门是因为金源公司没有达到关于不动产权属登记的强制性规定要求才拒绝登记；证据二所载明的实际房款与其事先交纳的房款差额是面积差，金源公司始终没有退还。 被申请人张培漪提交证据一：不动产登记表格，拟证明如果金源公司到政府部门办理房屋登记，其应当收到这些表格，因此金源公司未去办理登记；证据二：公告书、信访函、公开信，拟证明诉讼时效在2016年8月23日中断。再审申请人金源公司对上述证据经质证认为，证据一是政府部门的格式文件，与本案无关联性；公告书是复印件，不能证实张培漪向金源公司主张过办证违约金，信访函的时间与双方签订自行办证时间基本一致，对信访函、公开信真实性无异议，但不能证实诉讼时效中断。 本院对双方提交的证据认证如下：对金源公司提交的证据一回复函，金源公司并不能证明其于2015年1有1日至不动产统一登记实施的2016年9月28日期间向原房管部门提交当时符合要求的登记材料，因此该回复函不能证实金源公司延迟办证系因不动产登记政策变动所致，本院对该证据不予采信；对证据二，张培漪并未收到面积差额款，与张培漪实际所交购房款不符，本院不予采信；对张培漪提交的证据一不动产登记表格，该表格是格式文件，与本案无必然关联，对该证据本院不予采信；对证据二，公告书是复印件且金源公司有异议，本院对张培漪主张公告书、信访函、公开信引起诉讼时效中断不予采信。 本院再审查明的事实与二审一致。 本院再审认为，本案中双方当事人争议的焦点为：一、逾期办证违约金应从何时开始计算；二、逾期办证时间是否应扣除因政府原因未能办证的时间；三、逾期办证违约金的计算标准；四、逾期办证违约金是否超诉讼时效。 关于焦点一，逾期办证违约金应从何时开始计算。双方当事人在《商品房买卖合同》中对于交房时间及房屋权属登记时间进行了明确约定。合同约定金源公司应当在2013年12月31日前交房，同时该合同第十五条约定金源公司应当在2014年12月31日之前（商品房交付使用后360日内）为被申请人办理完毕房屋权属登记。由此，该十五条所约定的“2014年12月31日之前”与其后“（商品房交付使用后360日内）”所约定的期限具有一致性，系同一期限。故对于逾期办证违约金的起算时间应为2015年1月1日。 关于焦点二，逾期办证时间是否应扣除因政府原因未能办证的时间。不动产登记方式变化系发生在2016年9月，此时双方当事人合同约定的权属登记期限早已届满，即不动产登记方式发生变化、政府部门停止受理登记业务前，金源公司已经发生了逾期登记的违约行为，且金源公司并未提交有效证据证实由于其逾期办证的根本原因是政府原因。故金源公司主张扣除因政府原因导致其未能办证时间的理由不能成立。 关于焦点三，关于逾期办证违约金的计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，合同双方当事人未约定逾期办证违约金，原审依照被申请人张培漪已付购房款总额722010元，按照逾期贷款利息判令再审申请人向被申请人支付违约金，符合法律规定。 关于焦点四，逾期办证违约金是否超诉讼时效。逾期办证违约金按逾期时间逐日增长，故该债权应当属于继续性债权，该类债权因其独特性，每一天的违约金应作为一个“个别债权”单独适用诉讼时效。本案中，涉案商品房买卖合同约定了办证时间，从约定办证截止日的次日起，张培漪应当知道金源公司出现违约，其权益受到侵害，逾期办证违约金的诉讼时效应当起算。另外，依据《中华人民共和国民法总则》第二百零六条规定“本法自2017年10月1日起施行。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”故，本案中2015年10月1日之前的债权应适用两年诉讼时效，2015年10月2日之后的债权应适用三年诉讼时效。双方于2017年6月2日因办证问题签订协议，约定张培漪自行办理不动产证，引起诉讼时效中断。故至张培漪于2018年3月20日提起本案诉讼时，2015年6月3日至2017年6月2日期间的违约金82785.67元（722010元*5.733%*2年），并未超过诉讼时效，应予支持；2015年1月1日至2015年6月2日期间的违约金已超过诉讼时效，不予支持。 综上，金源公司的再审理由部分成立。二审判决认定事实清楚，但适用诉讼时效的相关法律规定不当，致使办证违约金计算有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二、三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）鲁03民终2889号民事判决； 二、维持淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初2393号民事判决第二项，即“被告山东世纪金源置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张培漪面积差款2982.50元”。 三、变更淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初2393号民事判决第一项为：“再审申请人山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被申请人张培漪逾期办证违约金82785.67元”。 四、驳回被申请人张培漪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原一审案件受理费1184.50元，由再审申请人山东世纪金源置业有限公司负担982元，被申请人张培漪负担202.5元；原二审案件受理费2310元，由再审申请人山东世纪金源置业有限公司负担1915元，被申请人张培漪负担395元。 本判决为终审判决。 审判长  郭红利 审判员  王欣欣 审判员  胡文伟 二〇二〇年三月二十三日 书记员  刘 杰