江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终5201号 上诉人（原审第三人）：崇川区旺通阁餐厅，住所地江苏省南通市。 经营者：丁亚辉。 被上诉人（原审原告）：南通宏丰发展有限责任公司，住所地江苏省南通市。 法定代表人：刘德泉，董事长。 原审被告：上海旺茗饮品有限公司，住所地上海市闵行区。 法定代表人：陈卫坚。 上诉人崇川区旺通阁餐厅（以下简称旺通阁餐厅）与被上诉人南通宏丰发展有限责任公司（以下简称宏丰公司）、原审被告上海旺茗饮品有限公司（以下简称旺茗公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2018）苏0602民初4709号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人旺通阁餐厅上诉请求：撤销原判，依法改判。理由如下：一、一审法院未查明旺通阁餐厅的实际承租面积。虽然宏丰公司提供了四份转租协议，但是否包含了全部转租协议，未有证据证明。旺茗公司将房屋分租后，涉及共用的通道面积，不应计算在分租面积内。双方均认可旺通公司承租了中厅部分，中厅面积为738平方米。在一审期间，宏丰公司才将归还旺通阁餐厅，完全可以测量承租面积。二、一审法院未查明旺通阁餐厅是否实际使用了中厅面积。根据报警记录，在一审审理期间，旺通阁餐厅已无法使用房屋，证明自2018年5月23日至2019年3月2日期间房屋使用费不应计算。三、一审法院适用法律错误。宏丰公司从未要求旺通阁餐厅腾房，无权要求支付占有使用费。 被上诉人宏丰公司未答辩。 原审被告旺茗公司未答辩。 上诉人宏丰公司向一审法院诉讼请求：一、判令宏丰公司给付2018年1月1日至2018年5月31日房屋租赁费652712元；二、判令宏丰公司及旺通阁餐厅返还坐落于南通市崇川区租赁房屋（旺通阁餐厅实际使用1031.34平方米）；三、判令宏丰公司及旺通阁餐厅按原合同租金标准支付宏丰公司从2018年6月1日起至返还之日止的房屋使用费（按1031.34平方米，每天2.3元/平方米计算）；四、判令旺茗公司支付违约金1818510元；五、诉讼费由旺茗公司承担。 一审法院查明事实如下：2013年，南通市崇川区国有资产运营有限公司将裕丰大厦底层2000平方米商业用房移交出租给宏丰公司。2015年10月14日，宏丰公司与旺茗公司订立《上海旺茗主题餐厅南通裕丰大厦房屋租赁合同》，合同约定：宏丰公司将崇川区青年中路66号裕丰大厦建筑面积1866平方米的房屋出租给旺茗公司，租赁期间2015年10月1日至2025年9月30日，其中2015年10月1日至2016年2月15日为装修免租期；租金标准第一、二、三年为2.3元/平方米/天，年租金1566507元；第四、五、六年为2.6元/平方米/天，年租金1770834元；第七、八、九、十年3.0元/平方米/天，年租金2043270元；六个月为一个交租期，提前七天缴纳下一期房租；旺茗公司有拖欠租金一月以上等行为的，宏丰公司有权终止合同收回该房屋，旺茗公司应按合同总租金的10%向原告支付违约金。上述合同订立后，宏丰公司将合同项下房屋交旺茗公司使用。2016年下半年起旺茗公司开始拖欠租金，并自2018年起未支付租金。2018年5月28日，宏丰公司委托律师向旺茗公司发出律师函，通知：因旺茗公司应在2017年底前支付2018年上半年的租金783253.50元而未能按约缴付，宏丰公司决定于2018年5月31日起解除与旺茗公司间房屋租赁合同；旺茗公司应在2018年6月3日前将租赁房屋交还宏丰公司，并与宏丰公司办理交接及费用结算手续。此后中，因旺茗公司未交还房屋、支付租金，宏丰公司遂诉至法院，提出前述诉请。 本案诉讼中，旺通阁餐厅确认其从旺茗公司处取得部分涉案房屋用于经营餐厅，租金用旺茗公司支付给其的股权转让款抵扣。法庭辩论终结后，宏丰公司向法院确认旺通阁餐厅使用的房屋已于2019年3月3日腾空，宏丰公司已全部收回出租房屋。宏丰公司同时确认其主张的2018年6月1日至2019年3月2日的房屋使用费为652322元（2.3元/平方米/天×1031.34平方米×275天）。 一审庭审中，宏丰公司还向法院提交四份旺茗公司与他人订立的转租协议，涉及房屋的面积合计894.66平方米，宏丰公司确认该部分房屋在发出律师函后已收回，并主张其余房屋面积1031.34平方米即为旺茗公司、旺通阁餐厅使用的房屋面积。旺茗公司未到庭对转租协议发表质证意见，旺通阁餐厅对宏丰公司主张的房屋面积不予确认，亦未能向法院举证证明其使用房屋的面积。 一审法院认为，宏丰公司将其承租的房屋转租给旺茗公司，双方订立的房屋租赁合同系真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同对各订立方具有法律上的约束力，各方应按约定履行义务。上述合同订立后，宏丰公司将出租房屋交旺茗公司使用，旺茗公司未能按约支付租金，已经构成违约，宏丰公司有权依据合同与旺茗公司解除合同、收回房屋并要求旺茗公司承担违约责任。宏丰公司已通知旺茗公司于2018年5月31日解除租赁合同，旺茗公司应于合同解除后交还承租房屋、支付欠付租金及至房屋交还之日的使用费并承担违约责任。宏丰公司提交四份旺茗公司与他人订立的转租协议，涉及旺茗公司转租向宏丰公司承租房屋的面积合计894.66平方米，宏丰公司确认该部分房屋在发出律师函后已收回。旺茗公司未到庭抗辩，旺通阁餐厅虽未确认，但亦未能提供反驳证据，宏丰公司所举证据具有较高可信度，法院据此认定宏丰公司解除合同后，旺茗公司未交还房屋的面积为971.34平方米（1866平方米-894.66平方米），宏丰公司主张按1031.34平方米计算有误。法庭辩论终结后，宏丰公司确认其于2019年3月3日已全部收回出租房屋，故其诉讼请求中返还房屋的请求，法院不再支持。宏丰公司要求旺茗公司支付拖欠的2018年1月至5月的租金652711元（1566507元/12×5）、2018年6月1日至2019年3月2日参照租金标准计算的房屋使用费612138元（2.3元/平方米/天×971.34平方米×274天）、违约金1818510元[(1566507元×3+1770834×3+2043270元×4)×10%]的诉讼请求，符合双方合同约定，法院予以支持。关于宏丰公司要求旺通阁餐厅与旺茗公司共同支付合同解除后房屋使用费的诉讼请求，因旺通阁餐厅实际使用租赁房屋至2019年3月2日，宏丰公司该诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。旺茗公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对抗辩的权利，法院依法对其缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、上海旺茗饮品有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付南通宏丰发展有限责任公司租金652711元。二、上海旺茗饮品有限公司、第三人崇川区旺通阁餐厅于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付南通宏丰发展有限责任公司房屋使用费612138元。三、上海旺茗饮品有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付南通宏丰发展有限责任公司违约金1818510元。四、驳回的其他诉讼请求。案件受理费26570元，由上海旺茗饮品有限公司负担。 二审中，旺通阁餐厅向本院提交了优盘录音，但未说明证明目的及录音的对象等，本院难以采纳。 经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。 另查明，旺茗公司的原法定代表人为丁亚辉，后变更为陈卫坚。旺茗公司自2016年4月份到2018年4月份签订的四份转租协议，均由丁亚辉以旺茗公司名义签订。2018年5月23日下午1点12分，丁亚辉发现店面房门锁被换，报警后大厦物业打开了门锁。南通市公安局崇川分局新城桥派出所对此出具了《接警记录》。 本院认为，虽然旺茗公司将法定代表人由丁亚辉变更为陈卫坚，但旺茗公司在本案所涉的租赁房屋事宜上仍由丁亚辉实际操作。丁亚辉应当明知转租事宜，包括转租面积、旺通阁餐厅的承租面积等，并对此负有举证责任。因丁亚辉未提供与旺茗公司的转租合同证明实际承租面积，一审法院采用旺茗公司承租的总面积减去旺茗公司的转租面积的方式是正确的。丁亚辉称不知旺茗公司是否另有转租合同，与其以旺茗公司的名义转租房屋的事实不符。丁亚辉不能提供证据证明另有转租面积，法院认定只有四份转租合同无误。至于公共通道等问题，公共通道应由旺通阁餐厅与其他次承租人分摊，而非不计算租赁面积。其他次承租人的租赁面积应包括了分摊的共用面积，故在计算旺通阁餐厅实际承租面积采用直接相减的方式并无不当。 丁亚辉在一审中提供的《接警记录》可证明在2018年5月23日前，旺通阁餐厅已不在正常营业，报警后物业公司打开门锁，未拒绝丁亚辉进入，丁亚辉没有失去对租赁房屋的控制。丁亚辉此后未退出经营场所，仍实际占有至2019年3月3日方撤出。丁亚辉称宏丰公司拒绝其撤走物品，没有证据证明，也与其提供的《接警证明》相矛盾，本院难以采纳。一审法院判决旺通阁餐厅支付租金或房屋占有使用费至该时点，合法有据。 据此，旺通阁餐厅的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9921元，由上诉人崇川区旺通阁餐厅负担。 本判决为终审判决。 审判长  季建波 审判员  罗 勇 审判员  杨 盛 二〇二〇年三月十日 书记员  施惠惠