四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终196号 上诉人（原审被告）：帅元庆，男，1984年1月1日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 上诉人（原审被告）：宋静，女，1985年2月1日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：帅元庆（系宋静丈夫），住四川省乐山市市中区。 被上诉人（原审原告）：乐山市杰诚物业服务有限公司，住所地：四川省乐山市市中区竹公溪335号。 法定代表人：何淑芳，总经理。 委托诉讼代理人：雷敏敏，四川齐力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：广桥，四川齐力律师事务所律师。 上诉人宋静、帅元庆因与被上诉人乐山市杰诚物业服务有限公司（以下简称杰诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2019）川1102民初1734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，经征得双方当事人同意，采取在线视频的方式，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 宋静、帅元庆上诉请求：1.撤销一审判决；2.诉讼费由杰诚物业公司承担。事实和理由：1.杰诚物业公司不是本案适格的原告，2015年9月10日，宋静、帅元庆与光丽公司签订《市场配套房产权转让协议》，同时签订《物业服务协议》，小区一直未成立业主委员会，物业服务一直是由光丽公司提供，2015年6月15日，宋静、帅元庆还向该公司缴纳了物业管理费1,724元，宋静、帅元庆从未与杰诚物业公司形成物业服务合同关系；2.因光丽公司对外欠债太多，已经被列为不守信企业，光丽公司不提起诉讼，却由杰诚物业公司提起诉讼，系虚假诉讼；3.2017年1月1日前的物业费已超过三年的诉讼时效，光丽公司和杰诚物业公司都不能向宋静、帅元庆收取2017年1月1日前的物业费。 杰诚物业公司辩称，杰诚物业公司于2013年从光丽公司处承接了案涉小区的物业管理，实际上也为案涉小区提供了物业服务，与宋静、帅元庆之间形成了事实上的物业服务合同关系，宋静、帅元庆应当缴纳物业费。宋静、帅元庆在一审审理过程中，未提起时效抗辩，故请求二审法院对其上诉请求不予支持。 杰诚物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令宋静、帅元庆支付2016年6月15日至2019年9月30日期间的物业服务费5,863元；2、判令宋静、帅元庆支付拖欠物业服务费违约金，以每逾期一日按欠费金额0.05%计算至结清之日止，截止2019年9月30日为1,731元。 2015年9月10日，光丽公司作为甲方（产权转让人）与作为乙方的宋静、帅元庆（受让人）签订《市场配套房产权一次性转让协议》（编号：236），协议主要约定：甲方将其以出让方式取得的位于乐山市市中区社的国有土地上建设的“西南乐山农产品综合批发市场（财富上城）”项目的Ｂ区1幢1单元8层1号143.67平方米配套房，以370669元的价款转让给乙方；物业管理费为1元／㎡·月，缴费方式以年计为1724元；甲方应在乙方交清物业管理费后向乙方交付房屋，该市场配套房为现房，乙方逾期未办理交房手续，以协议约定的交房期限届满日视为实际交付日；乙方承诺配合甲方及时与服务公司签订相关物业服务协议并认真履行协议约定的所有义务，遵守临时管理公约等。 同日，宋静、帅元庆在《承诺书》承诺人处签名捺印，承诺书载明：“本人为财富上城B区1幢1单元8层1号的业主，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确保已详细阅读乐山西南农产品综合批发市场有限公司制定的《业主临时管理公约》；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本《业主临时管理公约》；三、本人同意遵守本《业主临时管理公约》内的一切条款，如有违约，愿承担违反本《业主临时管理公约》的相应责任……”。《业主临时管理公约》主要约定：乐山西南农产品综合批发市场有限公司（以下简称“西农市场”）在销售物业之前，制定本公约，物业买受人签订物业买卖合同时对本公约予以的书面承诺，表示对本公约内容的认可；物业名称为财富上城；业主应按《物业服务协议》约定交纳物业服务费用，电梯公寓为每月1元/㎡；业主违反本公约的，物业服务企业可依据本公约提起诉讼等。 同日，宋静、帅元庆作为乙方还与甲方乐山西南农产品综合批发市场有限公司签订《物业服务协议》，协议主要约定：甲方是指房地产建设单位通过招标选聘的物业管理公司；物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会成立并与选定的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止的物业服务；物业类型为高层电梯公寓，B区1幢1单元8层1号，建筑面积143.67平方米；物业费标准为电梯公寓每月1元/㎡；乙方违约逾期交费的，甲方有权要求补交并从逾期之日起按日收取拖欠费用总额3‰的滞纳金等。 宋静、帅元庆购买的房屋属于电梯公寓，2015年6月15日已交纳一年物业费1,724元。 “西南乐山农产品综合批发市场（财富上城）”小区未成立业主委员会。从2013年起，光丽公司将财富上城小区的物业服务业务移交给本案杰诚物业公司。杰诚物业公司通过在小区内张贴催收通知、发送催收短信的方式向宋静、帅元庆进行了物业费催收。 审理中，杰诚物业公司陈述乐山西南农产品综合批发市场有限公司不是物业服务企业，其与开发商光丽公司是业务联系公司，是对西南乐山农产品综合批发市场进行管理的公司。宋静、帅元庆对此不予认可，认为签订的《物业服务协议》为无效协议。杰诚物业公司提交费用清单证明欠交物业费及违约金，物业费包括每月按143.67平方米面积计收的物管费和每月卫生费6元，从2019年1月起不再计收卫生费。宋静、帅元庆认可房屋面积为143.67平方米。 一审法院认为，宋静、帅元庆与光丽公司签订的《市场配套房产权一次性转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，对双方当事人具有约束力，其中约定有遵守临时管理公约的内容，而在签约的同日，宋静、帅元庆又签字出具《承诺书》，该承诺书所承诺遵守的《业主临时管理公约》约定有电梯公寓为每月1元/㎡，业主违反本公约的，物业服务企业可依据本公约提起诉讼等内容。从上述协议内容看，均为购买西南乐山农产品综合批发市场（财富上城）B区1幢1单元8层1号房屋的约定，前后关联，其中对于物业费的约定对宋静、帅元庆具有约束力。宋静、帅元庆与乐山西南农产品综合批发市场有限公司签订《物业服务协议》，但乐山西南农产品综合批发市场有限公司不是物业服务企业，且该协议未实际履行，而光丽公司作为案涉房屋的开发建设单位，将市场配套房物业服务交付具有相应资质的杰诚物业公司进行管理，可视为通过协议方式约定前期物业服务合同，杰诚物业公司据此有权主张物业费，宋静、帅元庆应履行相应付款义务。宋静、帅元庆提出的关于不清楚物业服务企业，双方之间有物业服务关系，以及杰诚物业公司在2016年前无物业服务资质的辩称意见与上述查明内容不符，也无法律依据，该院不予采纳。 宋静、帅元庆认可房屋面积为143.67平方米，根据2015年的已交费一年的票据，该院对物业费欠费时间为2016年6月15日至2019年9月30日予以确认，物业费计算面积为143.67平方米予以确认。但根据已交费票据金额1,724元推算，不能证明收取每月卫生费6元的事实，且收取卫生费无合同约定，杰诚物业公司也未举证证明代收代缴事实，故对杰诚物业公司主张费用中的卫生费不予确认。按照约定的物业费标准，该院确认2016年6月15日至2019年9月30日期间的物业费为5,674.96元[143.67㎡×1元/㎡·月×39.5个月] 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，杰诚物业公司通过在小区内张贴催收通知、发送催收短信的方式向宋静、帅元庆催收物业费，已尽到书面催收义务。 关于违约金问题，宋静、帅元庆拖欠物业费未交虽构成违约，但从《市场配套房产权一次性转让协议》、《业主临时管理公约》的合同约定内容来看，并无具体的违约金条款，杰诚物业公司主张违约金无合同约定，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，判决：一、宋静、帅元庆在本判决生效后五日内向杰诚物业公司支付2016年6月15日至2019年9月30日期间物业费5,674.96元；二、驳回杰诚物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（杰诚物业公司已预交），由宋静、帅元庆负担。 本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：光丽公司于2013年将位于乐山市市中区光丽公司市场配套房相关物业管理权交付给杰诚物业公司，与之相关的管理权限由杰诚物业公司全权负责。 本院认为，本案的争议焦点为：一、杰诚物业公司是否具有本案主体资格；二、案涉房屋2017年1月1日前的物业费是否已过诉讼时效;三、宋静、帅元庆是否应向杰诚物业公司支付2016年6月15日至2019年9月30日的物业费。 关于焦点一，光丽公司出具的《证明》证实，光丽公司在2013年就将案涉小区的物业管理交予了杰诚物业公司。杰诚物业公司提交的张贴各类通知的照片证实，杰诚物业公司事实上从事了案涉小区的物业管理服务。前述证据形成锁链，能够证实，杰诚物业公司事实上与案涉小区业主之间形成了物业服务合同关系，故杰诚物业公司具备本案的主体资格，宋静、帅元庆的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。 关于焦点二，诉讼时效抗辩权是私权利，是否行使属于抗辩权人自由行为的范畴，法院应当尊重当事人的意思自治。法院不能主动适用时效抗辩权的相关法律规定。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定：“当事人未主张诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”宋静、帅元庆在一审时并未提出时效抗辩，故其在二审抗辩案涉房屋于2017年1月1日前的物业服务费已过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。 关于焦点三，根据本案查明的事实，光丽公司于2013年将位于乐山市市中区光丽公司市场配套房相关物业管理权交付给杰诚物业公司，与之相关的管理权限由杰诚物业公司全权负责。杰诚物业公司事实上从事了案涉小区的物业管理服务,有杰诚物业公司提交的张贴各类通知的照片等证实。而且杰诚物业公司通过在小区内张贴催收通知、发送催收短信等方式向宋静、帅元庆催收该期间的物业费，已尽到书面的催收义务。故依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，宋静、帅元庆应当按照前期物业服务合同的约定履行自己的义务，即缴纳相应的物业服务费。宋静、帅元庆在购买案涉小区房产后，签订了《业主临时管理公约》和《承诺书》。一审法院依据该公约约定的小区物业服务费为每月1元／㎡，并按照案涉房屋面积，认定宋静、帅元庆向杰诚物业公司支付案涉房屋的物业服务费5674.96元，并无不当。 综上所述，宋静、帅元庆的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定基本事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《物业管理条例》第七条第五项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由宋静、帅元庆负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 乌建英 审 判 员 王 进 审 判 员 李 霞 二〇二〇年三月二十日 法官助理 朱保见 书 记 员 孙 影 附本案适用的相关法律条文： 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。