湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1302民初3995号原告娄底市湘泽房地产开发有限公司。住所地湖南省娄底市娄星区新星南路泓泽星城13楼1301号。法定代表人张孟彪。委托代理人胡伟华（特别授权），湖南芙蓉律师事务所律师。被告湖南东洲酒店管理有限公司。住所地湖南省长沙市雨花区沙湾路89号吉联公寓3、4栋14003房。法定代表人向生洲。被告向生洲,男,土家族,1963年9月14日出生,住北京市昌平区。被告刘璐,女,汉族,1988年5月25日出生,住湖南省长沙市芙蓉区。被告阳湘清,男,汉族,1966年11月6日出生,住湖南省长沙市岳麓区。被告解坤,男,汉族,1955年10月25日出生,户籍地湖南省长沙市开福区。原告娄底市湘泽房地产开发有限公司（以下简称湘泽房地产公司）与被告湖南东洲酒店管理有限公司（以下简称东洲酒店公司）、向生洲、刘璐、阳湘清、解坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告湘泽房地产公司及其委托代理人胡伟华到庭参加诉讼，被告东洲酒店公司、向生洲、刘璐、阳湘清、解坤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湘泽房地产公司请求判令：1、解除2018年2月8日原告与被告东洲酒店公司签订的《租赁协议》；2、被告东洲酒店公司赔偿原告损失233.85万元；3、被告向生洲、刘璐、阳湘清、解坤在其认缴出资范围内对被告东洲酒店公司的上述债务对不能清偿部分承担补充赔偿责任；4、本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。被告东洲公司、向生洲、刘璐、阳湘清、解坤均未答辩、未应诉。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：原告拥有位于娄底市角处的娄底泓泽星城1Ｆ-11Ｆ层及附属设施的所有权。2018年2月8日，原告湘泽房地产公司（甲方）与被告东洲酒店公司（乙方）签订了《租赁协议》，协议第一条约定：租赁房屋位于娄底市，房屋名称为娄底泓泽星城，乙方的承租范围为：1Ｆ-3Ｆ部分面积和4Ｆ-11Ｆ整层，免费停地下室车位16个，前坪、后坪车位全部免费停车，租赁面积约为11725.42㎡。协议第二条约定：租赁期限13年，自2018年3月1日至2031年2月28日止（含免租期），免租期为12个月，自2018年3月1日至2019年2月28日。协议第三条约定：乙方承租范围内（含房屋、设施设备等）的租金为:1Ｆ甲方产权区域商铺租金55.8元／平／月，2Ｆ-5Ｆ租金为18.8元／平／月，6Ｆ-11Ｆ租金为14.8元／平／月。房屋租金从2018年3月1日起第4年开始递增，递增比例为3%／年。免租期计入递增周期。第11年开始租金不再递增。楼顶区域交由酒店使用，租金2万元／年，另赠送甲方住房5间夜／月。租期内租金明细如下,甲方同意在合同有效期内不再以任何理由调整租金，不再收取任何国家规定之外的管理费及其他费用:第1年免租期（付款期间为2018年3月1日至2019年2月28日，依此类推）；第2-3年，212591.4元／月（计2571097.0元／年）；第4年，218969.2元／月（计2647629.9元／年）；第5年，225538.2元／月（计2726458.8元／年）；第6年，232304.4元／月（计2807652.6元／年）；第7年，239273.5元／月（计2891282.1元／年）；第8年，246451.7元／月（计2977420.6元／年）；第9年，253845.3元／月（计3066143.2元／年）；第10年，261460.6元／月，（计3157527.5元／年）；第11-13年，269304.4元／月（计3251653.3元／年）。房屋租金按季度支付，乙方在正式进场装修施工1个月后2个月内支付首季度租金，以后每次租金在下一季度租金到期前一月的25号前付至甲方指定银行账户。协议第四条约定：乙方将在签订合同时或签订合同后收到甲方应提交的全部合同附件之日起15个工作日内，乙方一次性支付房屋租赁保证金人民币20万元，甲方在收到乙方支付的租赁保证金后为乙方分别开具保证金收据。乙方在甲方租赁房屋交付之后3个月内，须开始装修施工，否则，甲方有权不退还乙方保证金。房屋租赁保证金待房屋租赁合同期满不再续签，甲乙双方交验房屋时，除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任（或有）外，合同终止时，甲方应在5日内将该押金无息返还乙方。协议第十一条约定：本协议签订后，双方应忠实履行每一合同义务，真诚合作、信誉第一，如某一方违约，应赔偿守约方因此造成的损失。因甲方隐瞒房屋的真实情况或者房屋自身原因导致乙方无法继续使用租赁房屋的，甲方除应赔偿乙方全部损失外，还应承担相当于3个月房屋租金的违约金。乙方未按照合同约定支付房屋租金，除与甲方协商一致外，均属于乙方违约，从逾期之日起按照月租金的1‰的标准支付违约金，逾期超过60日的，甲方有权单方解除本协议。原、被告另对其他有关事项进行了约定。合同签订后，原告将案涉租赁房屋交付给了被告东洲酒店公司，被告东洲酒店公司的管理人员路少华于2018年3月5日在租赁协议原件第九页注明“所有资料已提供”。之后，被告并未对租赁房屋进行装修和经营，亦未向原告支付保证金20万元。原告向被告东洲酒店公司催讨租金，2019年3月10日，被告东洲酒店公司法定代表人向生洲在租赁协议原件上注明“按原协议执行，不再增加免租期，并在三月份完成协议执行条款”。但被告东洲酒店公司仍未向原告支付任何租金。原告遂诉至法院要求被告方赔偿租金损失233.85万元。2019年4月12日，被告东洲酒店公司出具《授权书》，其内容为：“兹同意张孟彪同志将娄底泓泽星城二、三、四楼物业对外发租，发租所收租金冲抵我公司租赁该物业租金，互不相欠。特此授权!”同年4月13日，原告将案涉租赁房屋全部收回。另查明：被告东洲酒店公司于2017年9月26日成立，其公司注册资本500万元，被告向生洲认缴出资额400万元，占股80%，被告刘璐认缴出资额50万元，占股10%，被告阳湘清、解坤各认缴出资额25万元，各占股5%。判决的理由与结果本院认为，1、被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。2、《租赁协议》可以解除。原告与被告东洲酒店公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁协议合法、有效，双方均应按合同约定履行。2019年4月12日，被告东洲酒店公司向原告出具《授权书》，2019年4月13日,原告将案涉租赁房屋全部收回，该行为可视为双方已经解除了《租赁协议》。原告要求解除2018年2月8日与被告东洲酒店公司签订的《租赁协议》的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。3、被告东洲酒店公司应当赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告主张由被告东洲酒店公司赔偿其损失233.85万元系租金损失，该233.85万元系原告按整个租赁合同的计算其可得租金28667958元除以156个月再乘以被告东洲酒店公司实际租赁使用的时间13个半月所得的数额。经核算，本案涉案租赁合同13年租金为35171268.6元（2571097元+2571097元+2647629.9元+2726458.8元+2807652.6元+2891282.1元+2977420.6元+3066143.2元+3157527.5元+3251653.3元+3251653.3元+3251653.3元）。原告在租赁期间可获得租金收入为3043667.47元（35171268.6元÷156月×13.5月），原告现只要求被告湖南东洲酒店管理有限公司赔偿租金损失233.85万元的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。原告请求被告向生洲、刘璐、阳湘清、解坤在未出资范围内对被告东洲酒店公司不能清偿的上述债务承担补充赔偿责任的诉讼请求，其证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告娄底市湘泽房地产开发有限公司与被告湖南东洲酒店管理有限公司于2018年2月8日签订的《租赁协议》；二、被告湖南东洲酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告娄底市湘泽房地产开发有限公司损失233.85万元；三、驳回原告娄底市湘泽房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25508元，财产保全费5000元，合计30508元，由被告湖南东洲酒店管理有限公司负担。若不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  邓文彩人民陪审员  谢国要人民陪审员  张银花二〇二〇年三月二十六日书 记 员  罗雨侬附本判决书法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。