湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1126民初3854号 原告：中国铁塔股份有限公司永州市分公司，住所地湖南省永州市冷水滩区吴家庙路29号。 负责人：余军，该公司经理。 委托诉讼代理人：李曦，公司职工（特别授权）。 委托诉讼代理人：吴文童，公司职工（特别授权）。 被告：李光明，男，汉族，农民。 原告中国铁塔股份有限公司永州市分公司（以下简称永州铁塔公司）诉被告李光明租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告永州铁塔公司的委托诉讼代理人吴文童到庭参加诉讼，被告李光明经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永州铁塔公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告退回原告已支付房屋租赁费用72381.3元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：宁远移动公司于2015年4月25日与被告李光明签订了《宁远2015年4G网络3期工程新建工商局基站房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），合同租金9600元/年，租期10年，期限为2015年4月23日至2025年4月22日，合同总租金96000元，租金十年一付。经核实,宁远移动公司已按合同约定一次性支付全部租金给了被告李光明,共计96000元。2015年11月1日，根据我公司与移动公司的《资产交割协议》，移动公司的基站产权及基站租赁合同的权利义务已转移至我公司。2017年10月9日被告李光明因金融借款纠纷导致涉案房屋被宁远县人民法院查封并进行了拍卖，由李成龙依法竞得，取得了该房屋的所有权，现业主李成龙不认可《房屋租赁合同》，并要求我与其重新签订基站租赁合同收取租金。自2017年10月9日，被告李光明已不是租赁基站房屋的所有权人，现我公司要求李光明退还2017年10月9日至2025年4月22日已收取的租金共计72381.37元。原告为了维护自己的合法权益,特具状起诉，请求法院依法判处。 被告李光明未作答辩，亦未向本院提交证据。 原告永州铁塔公司围绕其诉讼请求依法提交如下证据：1、银行转账流水，拟证明被告收取96000元租金的事实；2、《房屋租赁合同》，拟证明原、被告的权利义务；3、《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，拟证明中国移动公司永州分公司经被告同意将《房屋租赁合同》的权利义务全部转让给原告的事实；4、网络竞价成功确认书、执行裁定书、协助执行通知书、宁远县不动产权证，拟证明被告李光明出租的房屋被依法拍卖的事实。本院审查认为，上述1、2、3、4号证据具备真实性、合法性，与待证事实相符，本院予以采信。 根据以上采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2015年4月8日，被告李光明以其位于宁远县舜陵镇黄家岭16号房屋作抵押向原宁远县农村信用合作联社中和信用社贷款，并办理抵押登记。2015年4月23日，中国移动通信集团湖南有限公司永州分公司（以下简称永州移动公司）与被告李光明签订《房屋租赁合同》，该合同约定被告李光明将其位于宁远县舜陵镇黄家岭16号房屋出租给永州移动公司放置移动通信设备、建设移动通信发射塔及机房，租金9600元/年，租期10年，期限为2015年4月23日至2025年4月22日，合同总租金为96000元，一次性支付。合同签订后，永州移动公司于2015年6月8日向原告转账支付101052.65元（包括租金96000元及补偿维护费用）。2016年3月24日，原、被告及永州移动公司签订《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，约定永州移动公司将《房屋租赁合同》的权利义务全部转让给原告永州铁塔公司，被告李光明同意并签字确认。后因湖南宁远农村商业银行诉被告李光明金融借款合同纠纷一案，被告李光明拒不履行生效判决确定的还款义务，导致涉案出租房屋于2018年10月18日被依法拍卖，买受人李成龙以高价竟得并已办理房屋所有权过户登记。之后，因买受人李成龙不同意继续履行《房屋租赁合同》，双方发生纠纷，原告遂诉至本院。 本院认为，被告李光明与永州移动公司签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，对双方具有约束力。2016年3月24日，永州移动公司经被告同意将上述《房屋租赁合同》的权利义务全部转让给原告，原告据此取得原承租人的合同权利义务。后因湖南宁远农村商业银行诉被告李光明金融借款合同纠纷一案，被告李光明拒不履行生效判决确定的还款义务，导致涉案出租房屋于2018年10月18日被依法拍卖，并已办理房屋所有权过户登记。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权而发生所有权变动的，承租人请求受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。据此规定，本案《房屋租赁合同》对买受人李成龙不具有约束力，由于买受人李成龙不同意继续履行原《房屋租赁合同》，导致《房屋租赁合同》的目的已无法实现，原告有权单方解除《房屋租赁合同》并要求被告李光明返还已预收的后期租金。经查，按租金9600元/年计算，从2015年4月23日合同签订之日至2018年10月18日出租房屋被依法拍卖之日的房屋租金应为33600元，而被告李光明实际预收房屋租金96000元，多收取了62400元，故对原告诉请被告返还该62400元租金，本院予以支持；原告诉请返还超过部分租金缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项之规定，判决如下： 一、被告李光明在本判决生效后十日内返还原告中国铁塔股份有限公司永州市分公司房屋租金62400元； 二、驳回原告中国铁塔股份有限公司永州市分公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1609元，由原告中国铁塔股份有限公司永州市分公司负担249元，被告李光明负担1360元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应当书面向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限自法律文书指定的履行期间届满的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 长  谭国勇 人民陪审员  刘志军 人民陪审员  江为民 二〇二〇年三月十六日 法官 助理  雷松利 代理书记员  郑毓慧 附相关法条： 1.《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。