上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11608号上诉人(原审原告、反诉被告)：沙荣平，男，1982年2月6日出生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：王珅，江苏楚豪律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海关永建材有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：唐明华，总经理。委托诉讼代理人：王葵，上海九泽律师事务所律师。上诉人沙荣平因与被上诉人上海关永建材有限公司(以下简称“关永建材公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初3872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沙荣平上诉请求：撤销一审判决第三、四、五、六项，依法改判关永建材公司赔偿沙荣平损失人民币(以下币种均为人民币)300,000元(其中47,000元为2018年2月1日至2018年8月1日的房租，其余为装修损失，装修损失可按鉴定意见确定)。事实和理由：沙荣平已经支付2018年2月至2018年7月31日的房租47,000元。延迟支付该期间租金系因为双方重新协商房租事宜，且关永建材公司对沙荣平的延迟支付行为也未提出异议。关永建材公司从未对租赁房屋进行管理及提供卫生服务，不应当收取管理费及卫生服务费。且2018年11月之后，沙荣平已经通知关永建材公司解除合同、收回房屋，因关永建材公司回避，不予处理，致使沙荣平通过诉讼处理双方租赁事宜，期间沙荣平已经不享有租赁房屋的相关权益，该期间费用不应当由沙荣平承担。2018年6月因租赁房屋楼梯被拆除，沙荣平已经无法经营租赁房屋，后沙荣平于2018年11月16日起诉要求解除双方之间的租赁合同，已经表明返还租赁房屋的意向，系因关永建材公司回避而没有交付钥匙。故未交付房屋钥匙的责任不应当由沙荣平承担，更不应当以是否交付钥匙来认定房屋是否返还。沙荣平不应当承担自2019年2月1日起的房租。双方租赁合同补充条款明确约定，“在第三间开门，在第三间楼下建造楼梯”，而关永建材公司未履行该约定，构成违约，违约责任应当由关永建材公司承担，其应当赔偿沙荣平装修和房租损失。关永建材公司书面意见辩称，不同意沙荣平的上诉请求。关永建材公司不同意沙荣平“已经支付2018年2月至7月31日房租47,000元”的说法，沙荣平给付的47,000元已经抵扣了历年的租金差额。双方租赁合同中明确约定了沙荣平应当支付管理费和卫生费，并约定了支付标准，沙荣平未返还租赁房屋，关永建材公司仍然履行着出租房屋维护义务，房屋使用费、卫生费、管理费等继续产生，沙荣平理应向关永建材公司支付。沙荣平从未积极主动向关永建材公司返还租赁房屋，亦未腾空房屋交还钥匙。沙荣平未按照合同约定支付2018年2月1日起的租金，即使沙荣平于2018年5月15日支付的27,000元、2018年5月30日支付20,000元，系2018年2月1日起的租金，亦逾期不支付房租累计超过了三个月，明显违约，根据合同约定关永建材公司有权解除合同。沙荣平使用租赁房屋已十年之久，从未对搭建的楼梯提出异议，现以楼梯搭建位置不符合约定为由，主张关永建材公司违约，系强行施加违约责任于关永建材公司。请求驳回上诉，维持原判。沙荣平向一审法院起诉请求：一、判令双方解除房屋租赁合同；二、关永建材公司向沙荣平赔偿因关永建材公司违约导致沙荣平的损失300,000元(其中47,000元为2018年2月1日至2018年8月1日的房租，其余为装修损失，装修损失可按鉴定意见确定)。关永建材公司向一审法院反诉请求：一、判令解除双方于2008年8月1日签订的租赁合同及2008年8月10日签订的补充条款；二、判令沙荣平携其财产及物品搬离其承租的关永建材公司所有的位于上海市嘉定区安亭镇曹安路XXX号二楼X-XX号房间(以下简称“系争房屋”)，拆除装饰装修物，恢复租赁房屋原状，并将房屋归还给关永建材公司；三、判令沙荣平支付关永建材公司往来租金差价款11,270元；四、判令沙荣平支付关永建材公司自2018年2月1日起至2019年1月31日止的租金84,297元；五、判令沙荣平支付2018年2月1日至2019年1月31日的电费4,778元、卫生费1,200元、水费1,000元及2017年8月1日至2019年1月31日的管理费15,000元；六、判令沙荣平支付关永建材公司房屋使用费及水电卫生及管理费(该费用自2019年2月1日起计算至实际返还之日止，房屋使用费按照6,655元/月，卫生费按照100元/月，管理费按照833元/月，水电按照实际使用计算)。一审法院认定事实：沙荣平(承租方、乙方)与关永建材公司(出租方、甲方)于2008年8月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市曹安路XXX号桥XXX号(二楼X-XX房间)，建筑面积450平方米，房屋类型为商用房，房屋用途为浴室。乙方承诺租赁该房屋作为浴室使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。租赁期限自2008年8月1日至2022年7月30日。年租金为60,000元整，每半年支付一次租金，先付后用。租赁期间，使用该房屋发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费用由乙方承担。租赁期间，甲方必须保证乙方水、电的正常使用，如停水、电超过两日，第三日如继续停水电，停水电期间的房租免掉，水电价格均按国家规定价格缴纳。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后的三十日内返还房屋。乙方返还该房屋应符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。合同第九条解除本合同的条件约定：甲、乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：1.甲方在限定期限内，经营许可证未能办理，经乙方催告后仍未办理；2.甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后仍未办理；3.甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁的目的或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；4.乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；5.乙方逾期不支付租金累计超过三个月的。合同第十条违约责任约定：1.该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的两日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款；2.因甲方未告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿；3.租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；4.租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的一倍向乙方支付违约金；5.乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。合同另外约定：卫生费每月80元整；房租金每三年递增伍仟元整；如转让必须征得甲方同意。双方于2008年8月10日签订《补充条款》一份，约定：一、该房屋因城市建设需要拆迁，甲方应得拆迁房屋赔偿款，乙方应得拆迁房屋装修赔偿款；二、甲方办理许可证的条件：1.乙方应得到卫生防疫的许可，甲方才可签定合同，允许乙方装潢；2.甲方要求乙方达到消防最基本的要求(保留1.5米通道)，其他消防设施不需要；三、甲方在租赁房屋时，不能再租赁其他房屋给别人做浴室；四、房屋租金三年正后递增10%；五、甲方应在一楼妥善安排放置锅炉的位置；六、甲方承诺在此楼的第三间开门，门的方向朝西，朝曹丰路，并在第三间楼下建造楼梯，上二楼，如果在第三间不能建造楼梯，愿赔偿乙方一切损失。形状见图(附楼梯示意图，示意图中楼梯在房间外部)。上述合同及补充条款签订后，关永建材公司按约在第三间的门口建造了楼梯，并将房屋交付沙荣平使用。沙荣平在使用租赁房屋期间对房屋进行了装修。2018年6月，楼梯因属违法建筑而被政府相关部门拆除。2018年10月，关永建材公司另行建造了一个楼梯，距原楼梯约30米。双方在租赁协议履行过程中另行口头约定关永建材公司将另5间房屋租给沙荣平，年租金10,000元,该部分房屋在2018年6月拆违时已被拆除。双方口头约定自2017年8月开始由沙荣平向关永建材公司支付每年10,000元管理费。双方确认合同履行期间，沙荣平按照70,000元/年的标准支付了2011年8月1日至2014年7月31日的租金，按照75,000元/年的标准支付了2014年8月至2017年7月31日的租金，按照85,000元/年的标准支付了2017年8月1日至2018年2月1日的租金。沙荣平于2018年5月15日向关永建材公司支付27,000元，于2018年5月30日支付20,000元，沙荣平认为上述47,000元是2018年2月1日至2018年7月31日的租金；关永建材公司则认为该款是2018年2月1日之前的租金差额。一审审理中，沙荣平称其按照每三年递增5,000元的租金标准支付租金至2018年1月31日，但其支付的2011年8月1日至2018年1月31日的租金与该租金标准有每年5,000元的差额，该5,000元系本应由关永建材公司承担的锅炉维修费用折抵的，关永建材公司对此未予认可，沙荣平表示该每年5,000元的差额可以从关永建材公司应支付给其的损失中予以抵扣。为证明关永建材公司对租赁房屋进行停水停电，沙荣平提供2018年3月15日的案件接报回执单，该接报回执单上写明系房屋租赁问题引发的纠纷，没有关于水电问题的记载；关永建材公司对此予以了否认，称并未停水停电。沙荣平称其已搬离房屋，但未将房屋返还关永建材公司。法院于2019年4月1日向沙荣平释明应及时办理房屋交接手续，以免扩大损失，其表示知晓，但至今未将房屋返还关永建材公司。一审法院认为，沙荣平与关永建材公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。双方对于解除合同均无异议，故对于双方要求判令解除租赁合同的诉讼请求均予以支持。关于双方争议的解除合同的违约责任的承担问题，一审法院认为根据合同约定，租金先付后用，若沙荣平逾期支付租金超过三个月，关永建材公司有权解除合同。沙荣平未按约支付2018年2月1日起的租金，即便其于5月份支付的47,000元为2018年2月1日至2018年7月31日的租金，也已逾期超过三个月。至于沙荣平所称的楼梯问题，关永建材公司按照补充条款的约定在第三间楼下建造了楼梯，但该楼梯在2018年6月因政府拆违而被拆除，后关永建材公司在距原楼梯约30米处另行为沙荣平建造了楼梯，客观上并不会对沙荣平的经营产生根本性影响，且原楼梯被拆除的时间在沙荣平逾期支付租金超过三个月之后，故租赁合同的解除系因沙荣平逾期支付租金超过三个月，符合合同约定解除权，且关永建材公司提出合同解除的反诉请求时，并未超过法定除斥期间，故合同解除的违约责任应由沙荣平承担。合同因沙荣平违约而解除，即便有装修损失，也应由沙荣平自行承担，故沙荣平主张的装修损失缺乏依据，不予支持。至于沙荣平主张的返还部分租金的请求，沙荣平至今未将房屋返还关永建材公司，且其提交的证据不能证明关永建材公司有对租赁房屋停水停电或其他应扣减租金的情形，故其要求返还租金缺乏依据，不予支持。合同解除后，沙荣平理应搬离并将房屋返还关永建材公司。至于关永建材公司要求沙荣平拆除装修恢复原状的诉讼请求，法院认为关永建材公司在沙荣平对房屋装修时并未提出异议，故关永建材公司要求沙荣平拆除装修恢复原状缺乏依据，不予支持。关于双方争议的租金标准及差额问题，法院认为根据沙荣平的租金给付记录及关永建材公司在2018年2月1日前未向沙荣平主张过租金应按每三年递增10%的标准给付的事实，且合同补充条款约定的是三年后递增10%，而非每三年递增10%，故关永建材公司主张沙荣平应按每三年递增10%的标准给付租金缺乏依据，不予支持。根据沙荣平自认的每三年递增5,000元的租金标准及其于2011年8月1日起每年存在5,000元的租金差额并愿意在关永建材公司应给付其的损失中折抵的陈述，结合双方确认的沙荣平在2011年8月1日至2018年8月1日期间已给付的租金，法院认为沙荣平自2011年8月1日至2017年7月31日确实存在每年5,000元的租金差额应给付关永建材公司，该款合计为30,000元。鉴于沙荣平于2018年5月份支付47,000元且关永建材公司认为应当优先折抵租金差额，故法院认为该47,000元与30,000元租金差额折抵后尚余17,000元，沙荣平无需再向关永建材公司支付2018年1月31日之前的租金差额。至于关永建材公司主张的2018年2月1日至2019年1月31日的租金，鉴于二楼加推部分于2018年6月被拆除，该部分的年租金为10,000元，故截止2018年5月31日的租金应为3,333.33元，而合同所涉的二楼部分考虑到原楼梯在2018年6月被拆除，新楼梯在10月建成，虽然关永建材公司举证证明在房屋背面有备用楼梯，但使用上肯定存在不便，对沙荣平的经营有一定的影响，故法院酌情确定将2018年6月至10月的租金按原租金的60%计算，而新楼梯距原楼梯约30米，对沙荣平的使用也有一定的影响，故法院酌情确定对2018年11月起的租金按原租金的90%计算。综上，沙荣平应向关永建材公司支付2018年2月1日至2019年1月31日的租金合计63,958.33元，该款与沙荣平2018年5月份支付的47000元扣除30,000元租金差额后的余额17,000元相折抵后，沙荣平还应支付46,958.33元。沙荣平关于2018年8月1日之后其并未实际使用房屋，不应支付租金等费用的抗辩，法院认为虽然沙荣平称其在2018年8月1日之后未使用房屋，但其经法院释明后至今仍未将房屋返还关永建材公司，故应承当由此造成的租金及使用费损失。关于关永建材公司主张的2018年2月1日至2019年1月31日的卫生费及2017年8月1日至2019年1月31日的管理费，沙荣平并未提交证据证明其已支付上述费用，管理费符合双方约定的标准，予以照准，卫生费应按合同约定的80元/月计算，法院予以调整。关于关永建材公司主张的电费和水费，关永建材公司并未提交相应的证据，沙荣平也未予认可，故不予支持。关于关永建材公司主张的自2019年2月1日起的房屋使用费，考虑到楼梯的影响，法院酌情确定按租金的90%计算。关永建材公司主张的2019年2月1日起的卫生费、管理费合法有据，但卫生费的标准应以合同约定的80元/月计算。判决：一、解除沙荣平与上海关永建材有限公司于2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》及于2008年8月10日签订的《补充条款》；二、沙荣平应于判决生效之日起十日内携其财产搬离承租的位于上海市嘉定区安亭镇曹安路XXX号二楼X-XX号房间，并将上述房屋返还上海关永建材有限公司；三、沙荣平应于判决生效之日起十日内给付上海关永建材有限公司自2018年2月1日至2019年1月31日的租金46,958.33元；四、沙荣平应于判决生效之日起十日内给付上海关永建材有限公司截至2019年1月31日的卫生费960元、管理费15,000元；五、沙荣平应于判决生效之日起十日内给付上海关永建材有限公司自2019年2月1日至房屋实际返还之日的房屋使用费、卫生费及管理费(房屋使用费按67,500元/年计算，卫生费按80元/月计算，管理费按10,000元/年计算)；六、驳回沙荣平其余诉讼请求；七、驳回上海关永建材有限公司其余诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，沙荣平与关永建材公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据查明事实，沙荣平未按约支付2018年2月1日起的租金，且即使按沙荣平所称其于2018年5月支付的47,000元为2018年2月1日至2018年7月31日期间的租金，也已经逾期支付超过三个月，违反了双方合同的约定，据此一审法院确定双方合同解除的违约责任应由沙荣平承担，并无不当。沙荣平上诉主张关永建材公司违约导致合同解除，理由尚不充分，本院不予采纳。因合同系沙荣平违约导致解除，沙荣平要求关永建材公司赔偿其装修损失，依据不足，本院不予支持。合同解除后，沙荣平应搬离系争房屋并将房屋返还关永建材公司，并支付欠付的租金及占用期间的占有使用费。对于2018年2月1日之后的租金及使用费，一审法院考虑2018年6月原楼梯被拆除后对沙荣平使用系争房屋造成的影响，结合本案实际，酌情予以处理，并无不当。关于沙荣平2018年5月支付47,000元，鉴于沙荣平认可2011年8月1日起每年存在5,000元的租金差额且愿意在关永建材公司应付其的损失中折抵，而关永建材公司亦主张沙荣平2018年5月支付的47,000元应当优先折抵租金差额，据此一审法院确认上述47,000元与租金差额30,000元折抵后尚余17,000元，尚无不妥。沙荣平上诉不同意支付租金、卫生费及管理费，于法无据，本院不予支持。沙荣平主张其已经返还系争房屋，但未提供充分证据予以证明，且关永建材公司不予认可，故对其主张本院难以采纳；沙荣平不同意支付占用期间的使用费、卫生费及管理费，无事实与法律依据，本院亦不予支持。综上，沙荣平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,729.37元，由上诉人沙荣平负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年三月二日书记员  陈雪萍附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……