石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0111民初43号 原告：郝红珊，女，1988年6月18日出生，汉族，住石家庄市栾城区。 被告：河北淳茂房地产开发有限公司，住所地：石家庄市栾城区张举路245号，统一社会信用代码：91130100576766922F。 法定代表人：郭秋双，该公司执行董事。 委托代理人：黄增海，该公司员工。 原告郝红珊与被告河北淳茂房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开在网上开庭进行了审理。原告郝红珊、被告河北淳茂房地产开发有限公司的委托代理人黄增海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郝红珊向本院提出诉讼请求：1、确认双方2017年4月3日签订的房屋认购协议无效；2、退还已缴款项174288元，并承担利息（利息自2017年4月3日起计算至付清之日止，按银行同期贷款利率计算）；3、本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月3日，原告向被告购买房产一套，该房产位于石家庄市栾城区，淳茂.公园城Ｃ区11号楼1单元2403室，为此原告向被告共支付174288元（首付款及定金），以上有双方签订的购房协议书、收款收据、银行转账记录等为证。截止起诉日，被告方仍没有取得《商品房预售许可证》，双方协议应为无效协议，被告应当返还原告已经缴纳的所有费用，并承担利息。综上，为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》，特请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告河北淳茂房地产开发有限公司辩称，原告与我公司签订的认购协议书应当认定为有效合同，原告订立合同购买我公司当时房屋是自愿的，是原告的真实意思表示，是主动购买。当时我公司一期项目房屋销售完之后，原告没有认购成功，原告主动要购买我公司C区的房屋，也就是涉案房屋。原告看到房价合适，主动购买并交纳款项。原告在订立合同时，在之后的长时间内都对合同是认可的，都没有提出不同意见、相反意见，更没有提出退款。因此，双方的合同是有效合同。原告在订立认购协议时，明知我公司还未取得预售许可证，是原告乐意购买，主动购买，并非我公司要求或者强迫，原告作为成熟的商品房购买人，应该对其购买的房屋的综合情况有充分调查了解义务，原告应当承担缔约过错责任，以及承担相应的民事责任。原告要求我公司承担利息的诉求没有合同依据，也没有法律依据，我公司不予认可。 经审理查明，2017年4月3日，原告郝红珊作为乙方与被告河北淳茂房地产开发有限公司作为甲方签订了一份《认购协议书》，原告购买被告开发建设的位于栾城区地块内的《淳茂.公园城》Ｃ区11号楼1单元2403室的房屋，建筑面积为88.06平方米，单价为6408元／平方米，总价为564288元。合同中约定乙方于2017年4月3日前付首付款174288元，余款390000元办理银行按揭；被告于2018年12月31日将房屋交付原告使用等内容。协议签订当天，原告依约交纳首付款164288元，另原告于2017年4月2日向被告交付定金10000元整，共计交纳174288元，被告给原告出具收据两张。被告至今未取得该房屋的预售许可证。 审理中原告称被告在2017年4月3日进行房产销售时，置业顾问存在隐瞒事实，虚假引导销售，被告置业顾问告知原告已经取得三个证件，事实上无任何证件，原告作为一个普通民众不熟悉地产开发手续办理流程，因此相信，对该主张原告未提交证据证明。被告称原告在买房时被告方销售人员从未隐瞒事实，据实销售。当时所说的取得证件也是一期的证件并非C区，原告当时订立认购协议时，C区处于基坑状态，显然是不具备取得预售条件的，这一事实不仅原告知道所有购房客户均知道。综上，原告对自己上述主张未提供证据证明，被告方不认可，原告作为完全民事行为能力人,在缔约中应尽到审查该项目是否取得房屋预售许可证的注意义务而未尽到，本院对原告上述主张不予认定。 审理中原告向本院提交了三份承诺书，第一份，2018年12月10日的签有王常会名字、盖有河北淳茂房地产开发有限公司章的承诺书一份，其中载明：“本次承诺涉及为：除1、5号以外所有楼栋的业主。2、下不来土地证，按银行同期存款利率，从起始日2019.2.5日起赔偿购房业主利息，直到办理商品房按揭后截止。规定时间内土地证下不来，业主有权正常维权，开发商无条件退款。退款时间于2019年2月5日开始45天内到账。”第二份，2019年7月29日的承诺人为李玉辉的承诺书一份，“其中载明：4、本公司承诺将于2019年10月30日前完成10#、11#楼工地手续办理，如不能完成将一次性退还加盖本公司公章收据的款项。”第三份，2019年11月4日的签有李玉辉名字的承诺书一份，其中载明：“6、开发商按照国家标准补偿延期业主违约金。”原告提交上述三份承诺书来证明自己的主张”，被告认为原告提交的2018年12月10日的承诺书外其他承诺书五公司盖章，不能证明是我公司的委托行为，对没有盖章的证据不认可，2018年12月10日的承诺书第2条,2019年2月5日至办理按揭手续期间的利息是给业主赔偿，针对的不退房客户，对退房的客户是不计利息的。该承诺书上业主签字中无原告签字，与本案无关。对于第二份证据，被告认为的该承诺书上业主签字中无原告签字，与本案无关，该承诺书上盖有被告公章，载明“本次承诺涉及为：除1、5号以外所有楼栋的业主”，本案中原、被告争议所涉及的是“《淳茂.公园城》C区11号楼1单元2403室的房屋”，应属于该承诺书涉及范围，该承诺书第2条载明“下不来土地证，按银行同期存款利率，从起始日2019.2.5日起赔偿购房业主利息，直到办理商品房按揭后截止。规定时间内土地证下不来，业主有权正常维权，开发商无条件退款。退款时间于2019年2月5日开始45天内到账。”原告提供该证据证明自己的要求被告退还购房款并支付利息等主张，被告认为2018年12月10日的承诺书第2条,2019年2月5日至办理按揭手续期间的利息是给业主赔偿，针对的不退房客户，对退房的客户是不计利息的。本院认为该承诺书第2条中的“下不来土地证，按银行同期存款利率，从起始日2019.2.5日起赔偿购房业主利息，直到办理商品房按揭后截止。”该句尾是句号，意思完整，可以认定只是针对的办理了商品房按揭后的购房业主支付利息，显然原告不符合以上条件，该承诺书第2条中的“规定时间内土地证下不来，业主有权正常维权，开发商无条件退款。退款时间于2019年2月5日开始45天内到账。”该两句话只是载明了规定时间内土地证下不来，业主有权正常维权，开发商无条件退款。退款时间于2019年2月5日开始45天内到账，也没有承诺给付退款的购房人利息。原告提交的上述第二份、第三份承诺书，没有盖被告公章、承诺人未出庭作证，被告方不认可，本院不予采信。 以上有法庭审理笔录、原告提交的原、被告签订的《认购协议书》、盖有被告财务专用章的收原告款项的收款收据两张、转款交易凭证两份、承诺书三份等予以证实。 本院认为，原、被告双方于2017年4月3日签订的《认购协议书》已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额、交房日期等内容，已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也已经按协议约定向被告交纳了首付房款，故该房屋认购协议应认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。被告在本案起诉前尚未取得房屋预售许可证明，故原、被告所签订的房屋认购协议应当认定无效。导致协议无效的主要原因是由于被告在没有取得该房屋预售许可证的情况下，就予以出售，存在主要过错；但原告作为完全民事行为能力人,在缔约中也未能尽到审查该项目是否取得房屋预售许可证的注意义务，在缔约中也具有一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故被告应返还原告所交纳的首付款（含定金）174288元。对原告要求被告支付各项利息的请求，原告提交的三份承诺书中第一份承诺书第2条中的“下不来土地证，按银行同期存款利率，从起始日2019.2.5日起赔偿购房业主利息，直到办理商品房按揭后截止。”该句尾是句号，意思完整，可以认定只是针对的办理了商品房按揭后的购房业主支付利息，显然原告不符合以上条件，该承诺书第2条中的“规定时间内土地证下不来，业主有权正常维权，开发商无条件退款。退款时间于2019年2月5日开始45天内到账。”该两句话只是载明了规定时间内土地证下不来，业主有权正常维权，开发商无条件退款。退款时间于2019年2月5日开始45天内到账，也没有承诺给付退款的购房人利息。原告提交的上述第二份、第三份承诺书，没有盖被告公章、承诺人未出庭作证，被告方不认可，本院不予采信，因原告也存在一定的过错，故对原告要求被告支付利息的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下： 一、原告郝红珊与被告河北淳茂房地产开发有限公司于2017年4月3日签订的《认购协议书》无效； 二、被告河北淳茂房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告郝红珊所交纳的购房款174288元； 三、驳回原告郝红珊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3786元，减半收取计1893元，由被告河北淳茂房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费3786元（收款人：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号：62×××47）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李坚强 二〇二〇年三月十日 书记员  任力伟