山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初3926号原告：袁志伟，女，1984年6月14日生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：李小洁，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。被告：青岛华瀛盛世石墨烯材料科技有限公司，住所地，山东省青岛市高新区华东路826-45号。法定代表人：臧硕，该公司总经理。被告：郭秀娟，女，1964年1月1日生，汉族，住山东省青岛市市北区。两被告共同委托诉讼代理人：矫爱庆，山东畅海律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：于凯，山东畅海律师事务所律师。原告袁志伟与被告青岛华瀛盛世石墨烯材料科技有限公司、被告郭秀娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李小洁及被告青岛华瀛盛世石墨烯材料科技有限公司（以下简称“第一被告”）、被告郭秀娟（以下简称“第二被告”）共同委托诉讼代理人于凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年3月21日,原告与两被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告租给原告厂房，使用面积1000平方米，租金为每年120000元，租期自2018年3月22日至2019年3月21日。2018年7月份，该你房屋已经被出售，原告承租的厂房已被新房主收回并使用，且两被告作为涉案房屋的承租人进行转租，并未征得原房主的书面同意。两被告损害了原告的合法权益，被告应依法承担违约责任，并返还已支付的所有款项。为维护原告的合法权益，请求：1、两被告偿还已支付的房屋租金120000元、押金20000元及违约金20000元；2、被告承担本案所有诉讼费用。第一被告辩称，第一被告一直遵守合同约定，按照租赁合同约定收取原告租金及押金，该被告并没有违约行为，无需退还原告房屋租金，无需支付违约金。对于押金，原告与被告口头协商过，无需退还押金。被告郭秀娟以及第一被告从未通知原告搬出房屋，也没有强制原告撤出房屋。是第三人要求原告在合同未到期的情况下搬出房屋，由此给原告造成的损失不应被告郭秀娟或者第一被告承担。请求法院依法驳回原告对第一被告的诉讼请求。第二被告辩称，原告与被告青岛华瀛盛世石墨烯材料科技有限公司在2018年3月21日签订房屋租赁合同，合同期限为12个月，从2018年3月22日至2019年3月21日。合同中约定的厂房，是第一被告租赁的青岛金田建材有限公司的厂房中的一部分，租赁期间自2017年7月1日至2026年6月30日止。被告郭秀娟是第一被告的授权代表人，其在房屋租赁合同上签字行为代表第一被告，被告郭秀娟不是本案适格被告。请求依法驳回原告对被告郭秀娟的起诉。为支持其主张，原告向本庭提交如下证据：一、租赁合同及裁定书，证明两被告共同将房屋出租给原告，根据被告所述第二被告是作为第一被告的授权代表人，但在合同中并未有第一被告的盖章，且在签订合同时也未出具第一被告的授权委托书。因此本租赁合同确定的租赁关系，系原告与两被告共同的租赁行为。第一被告对该组证据真实性无异议，对其证明事项有异议。租赁合同约定租期一年，从2018年3月22日至2019年3月21日，押金2万元在合同期满后退还。第九条厂房租赁期间，有一方违约，向对方支付2个月的租金。第一被告一直遵守合同约定，没有有违约，合同未到期，不应退还押金，也不应支付违约金。第一被告与原告签订合同时，已经明确向原告说明该房屋为第一被告所租赁房屋。第二被告是第一被告的授权代表人。该合同的履约情况跟第二被告无关。第二被告的质证意见与第一被告一致。二、转账记录，证明原告将房屋租赁款及押金支付至郭秀娟账户，根据转账记录及租赁合同签署情况，第一被告全程并未盖章及出现任何委托，由第二被告个人进行出租，并由其个人收取租赁款。原告将第一被告列为被告系作为厂房的实际承租人，未履行合理的告知义务。由其股东郭秀娟个人私自对外进行出租，因此更能证明该行为系郭秀娟的个人行为。第一被告对该证据真实性无异议，对其证明事项有异议。该款项是原告按照租赁合同应该支付给第一被告的租赁费以及押金，郭秀娟是公司股东，授权代表人，代表公司进行收款。其次，合同在原告与第一被告的租赁合同上，双方均未盖章纳印，原告对该证据的证明事项主张与原告在证据（一）中的主张两被告的共同出租行为相互矛盾。第二被告认为与其无关，收款行为是代表公司收款。三、搬出房屋通知、现场照片（打印件3张），证明涉案房屋新房主要求原告搬出涉案房屋，原告已经搬出涉案房屋。结合第一被告与金田公司签订的合同第六条表明第一被告对外转租时应当事先有金田公司的通知，书面同意。但是本案当中两被告均未提供书面同意材料，并且涉案房屋已经由金田公司转让给案外人作为次承租人，原告无法以买卖不破租赁进行抗辩，而且根据两被告与金田公司签订的合同，其转租行为没有得到相应材料，所以得不到保护。根据现场照片，现场已经放置了新房主的设备。第一被告对该证据的真实性及证明事项均有异议。郭秀娟以及第一被告从未见过、也没有收到过该通知，即使为真，该通知也是原告与第三人之间的协商，与郭秀娟以及第一被告无关，两被告从未通知原告搬出房屋，也没有强制原告撤出房屋。通过该搬出房屋通知可以看出，是第三人要求原告在合同未到期的情况下搬出房屋，那么由此给原告造成的损失不应由两被告承担。对于现场照片无法显示拍摄时间及地点，证明不了是涉案房屋以及涉案房屋现状。第一被告与金田公司的租赁合同并未说明没经过金田公司同意转租无效或不成立。原告也实际承租并根据原告与第一被告的租赁合同占有和使用涉案房屋。第二被告认为与其无关，其他质证意见同第一被告相同。四、解除合同通知及快递，证明涉案房屋被转让后，原告已不能正常使用房屋。合同无法继续履行，因此特书面告知第二被告合同解除。收件人拒收。第一被告对该证据真实性无异议，对其证明事项有异议，两被告从未收到该快递。被告并未违约也从未通知原告搬离厂房。原告单方通知解除租赁合同无事实及法律依据。该通知书中原告自认实际发生租金4万元。说明原告租赁期限至少超过4个月。第二被告的质证意见同第一被告一致。为支持其诉讼请求，两被告向法庭提供如下证据：一、2017年4月18日，青岛金田建材有限公司与青岛华瀛盛世石墨烯材料科技有限公司房屋租赁合同房屋租赁合同1份、2018年3月21日，原告与第一被告签订的房屋租赁合同1份、青岛市四方区人民法院（2010）四法执字第287号执行裁定书1份，证明：1、2017年4月18日与2018年3月21日，两份房屋租赁合同签订时，涉案厂房所有权人为青岛金田建材有限公司；2、金田公司与第二被告履行房屋租赁合同期间，第二被告将涉案厂房租给原告，郭秀娟是第二被告的授权代表人，其在房屋租赁合同上签字行为代表第二被告，郭秀娟不是本案适格被告，与郭秀娟个人无关。原告对上述证据真实性无异议，对其证明事项有异议。认为：1、被告提交的与金田公司提交的租赁合同租赁期限至2026年6月30日止，但是实际情况为涉案房屋转让后金田公司与第一被告之间并无继续的租赁关系，并未继续履行双方的租赁合同。即第一被告已不再支付租赁费，因此第一被告基于该租赁合同的使用权已在房屋转让时终止；2、根据与金田公司签订的合同第一被告并无对外出租的权限，应得到金田公司的同意方可出租；3、根据金田公司与被告的租赁合同原告在该涉案租赁关系中，实为次承租人并不受买卖不破租赁的保护，因此当新的房主要求腾退房屋时原告权益无法保护。二、2019年11月8日11时郭秀娟与孙勇通话录音1份（书面整理文件，录音经当庭播放），证明两被告被告虽不在涉案厂房进行办公，但是设备、原材料等办公用品、生产物品仍放置于涉案厂房内，青岛金田建材有限公司并没有解除与两被告的租赁合同，两被告与金田建材有限公司的租赁合同至今仍在履行。原告认为无法证明通话对方的身份，不能证明正在履行租赁行为，应当提交租赁费用的支付等证据证明租赁行为正在进行。经审理查明，一、第一被告与青岛金田建材有限公司于2017年4月18日签订房屋租赁合同，青岛金田建材有限公司作为甲方，第一被告作为乙方。合同约定乙方租赁甲方所有的，坐落在皂户工业园内的厂房使用，建筑面积为4500平方米，租赁期限自2017年7月1日起至2026年6月30日止。年租金为320000元，以后每年递增6%。合同还约定“乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需要事先征得甲方的书面同意，……”。第一被告租赁上述厂房后，将其中的建筑面积1000平方米租赁给原告使用，双方于2018年3月21日签订了《房屋租赁合同》，甲方为第一被告，乙方为袁志伟，该合同约定，年租金为120000元，租赁期限组2018年3月22日至2019年3月21日止。原告向第一被告缴纳押金20000元，于合同期满退还。双方还约定，厂房租赁期间，一方违约，向对方支付2个月的租金。该合同由原告及第二被告郭秀娟在落款处签字。同日，原告通过林彬的账户向第二被告郭秀娟转账140000元，该款包括租金120000元及押金20000元。庭审中，第一被告自认第二被告与原告签订合同及收款的行为系代表第一被告行使职权。两被告均未提供证据证明与原告签订租赁合同时，经青岛金田建材有限公司同意。二、原告与被告的合同在履行过程中，第一被告提供的郭秀娟与孙勇的录音，以及两被告在庭审中称涉案房屋新的所有人为“孙勇”。2018年7月20日，“孙勇”向原告发了通知，打印内容为：“袁志伟：你承租的房屋（华瀛盛世科技园内）已经于2018年7月6日转让给本人。现因业务开展需要，特通知你必须于2018年7月20日前搬出房屋。”手写内容为：“其他租赁事宜由你方和郭秀娟协商解决/特此通知，解除合同。”原告在庭审中自称于2018年7月26日搬离涉案厂房。以上事实，有原、被告提交的证据，当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，虽然是第二被告签字，但合同中的出租方明确注明为第一被告，且第一被告在庭审中也明确了第二被告签订合同并收取原告的租金系代第一被告行使职权，且原告在签订合同时，应明知出租方为第一被告，签字为第二被告，但未在签订合同时提出异议，故应认定原告与第一被告签订的《房屋租赁合同》，第二被告的行为属于代第一被告行使职权行为。故原告要求第二被告承担责任，理由不当，本院不予支持。青岛金田建材有限公司将包括涉案标的的厂房转让后，新的所有权人要求原告腾出涉案厂房时，因第一被告与原告签订租赁合同时，被告虽未提供证据证明，经青岛金田建材有限公司同意后转租给原告，但原告在租赁厂房时,也应尽到对要承租房屋的产权、转租是否经出租人同意等事项的审查义务,故导致原告合同无法继续履行，并非第一被告违反合同约定造成的，故原告要求被告承担违约金，理由不当，本院不予支持。原告主张的腾出涉案厂房的时间为2018年7月26日，被告虽提出异议，但结合涉案房屋新的所有权人发的通知，原告搬离涉案厂房的时间，属于合理期限，且被告也未提供证据证明原告搬离的时间，故应认定原告自该时间腾出厂房，已实际终止了双方之间的租赁合同关系。综上原告要求第一被告返还房屋租赁费及押金20000元，理由充分，本院予以支持。但因原告已经使用涉案厂房，也已收益，且原告提供的解除合同通知中也明确了实际发生租金为40000元，应从总房租中予以扣除，第一被告应返还原告租金为80000元（120000元-40000元），原告要求返还租金过高部分，本院不予支持。依照《中国人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告青岛华瀛盛世石墨烯材料科技有限公司于本判决生效后十日内返还原告袁志伟房屋租金80000元；二、被告青岛华瀛盛世石墨烯材料科技有限公司于本判决生效后十日内返还原告袁志伟房屋押金20000元；三、驳回原告袁志伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3500元，由原告负担1200元；被告青岛华瀛盛世石墨烯材料科技有限公司负担2300元。如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  顾 伟审判员  纪仁峰二〇二〇年三月六日书记员  孙志双