北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终943号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭太宗，男，1968年9月1日出生，汉族，住山东省陵县。上诉人（原审原告）：北京沃土建材有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇赖马庄村东侧。法定代表人：郭太宗，经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨丽娜，北京广墨律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘叶，北京广墨律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王长旺，男，1954年11月1日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘耀亭，北京市亚东律师事务所律师。上诉人郭太宗、北京沃土建材有限公司（以下简称沃土公司）因与被上诉人王长旺房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初16526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭太宗、沃土公司上诉请求：撤销一审法院判决第二项，改判王长旺支付拆迁补偿款共计1195647元。事实与理由：1.郭太宗系沃土公司的法定代表人，有权利代表公司对外签订租赁合同，故《房屋租赁协议书》应当认定为沃土公司与王长旺签订；2.涉案房屋拆迁确定的经营性补助、搬家补助、奖励费的时间以及王长旺获得腾退补偿款的时间均是在沃土公司经营期间，一审法院以合同到期日来判断款项是否应支付错误；3.经营性补助即为停产停业综合补助费，其发放时间节点为拆迁工作启动时，王长旺对经营性补助的解释不成立；4.一审法院认为我方应当举证证明办理了房屋交接手续或因自身以外的原因造成房屋不能正常使用，加大了我方的举证责任，也违反了公平原则。王长旺辩称，同意一审法院判决。郭太宗、沃土公司向一审法院起诉请求：1.要求王长旺支付各项拆迁补偿款共计1300000元；2.本案诉讼费用由王长旺承担。王长旺向一审法院反诉请求：1.请求依法判决郭太宗支付我2017年1月1日-2018年1月1日房屋租金60000元；2.请求依法判决郭太宗支付我2017年12月代缴电费286元；3.请求依法判决郭太宗支付我2017年12月代缴电话费208元；4.本案诉讼费由郭太宗承担。一审法院认定事实：1999年4月1日，王长旺（乙方）与北京市昌平县小汤山镇赖马庄村经济合作社（甲方，以下简称赖马庄经济合作社）签署《承包协议》，协议约定：一、协议承包项目：甲方将位于本村西南部、村级路东侧、原兽医站所用地承包给乙方建厂经营。二、承包期限：自1999年4月1日起至2019年3月31日止，承包期限为贰拾年。三、承包费及交款方式：自协议签订之日，乙方向甲方交纳贰拾年的全部承包费共计壹万贰仟元人民币，电费按供电局收费标准和用电量三个月交一次，水费每年365元。四、甲乙双方的权利：1.甲方提供乙方经营场地，东西宽44（北）30（南）米，南北长43米，总面积1591平方米。……4.本协议在执行中，如遇有国家占用和政策变动时，甲、乙双方可协商解决或按国家有关规定办理。5.协议期满贰拾年，乙方所投资，变压器的增容和场地上的一切建筑物全部归甲方所有，如继续承包在同等条件下，乙方有优先权。双方还在协议中约定了其他内容。2012年1月1日，郭太宗（租赁方、乙方）与王长旺（出租方、甲方）签署《房屋租赁协议书》，协议书约定：一、甲方在昌平区小汤山镇赖马庄村，南口路东赖马庄村碑北约100米处有：22个门（43）间房、车棚3间、男女厕所各1间（以下简称涉案房屋），甲方同意出租给乙方使用。……六、甲方保证房屋场地为甲方合法所有，保证乙方五年租期内不得有房屋场地拆迁、占用现象发生（不可抗拒的自然灾害除外）。如因国家征地等因素发生房屋拆迁占用等现象时，给乙方造成的一切经济损失，国家赔偿给乙方的部分归乙方所有。如因甲方原因发生房屋拆迁占用等现象时，给乙方造成的一切经济损失由甲方承担。……九、补充条款……（4）院内钢结构厂房归属乙方。（5）现厂区南院北部房屋5间，南小厂房东部3间及院内场地归属乙方使用。（6）如因国家及有关部门占用时乙方新建扩建部分的赔偿金归属乙方所有（包括厂区搬迁、误工等赔偿金归属乙方所有），其余部分归属甲方所有。（7）南、北院租期为6年（2012年1月1日-2018年1月1日）年租金共计为陆万元整，乙方每年分两次付清本年租金（如乙方不能按期付款双方合同自动解除，乙方搬出）。双方还在合同中约定了其他内容。双方均认可该合同为续签，郭太宗称第一次签订租赁合同的时间是2005年。郭太宗承租上述房屋后，在院内又进行了部分建设，并于2007年3月2日成立了沃土公司。郭太宗称其承租涉案场地为成立沃土公司经营使用。2015年12月24日，北京市昌平区发布《昌平区第三、四阶段中小河道治理工程占地拆迁补偿工作实施方案》及《昌平区2017年水务建设项目自主腾退工作实施方案》，涉案场地位于上述两份实施方案涉及的牤牛河治理范围内。其中停产停业综合损失补助费计算标准为地上物建筑面积×800元/平方米。2017年6月20日，王长旺（乙方）与赖马庄经济合作社（甲方）签署《解除合同协议书》，双方约定：甲乙双方于1994年4月1日签订了《土地承包合同/协议》，原合同/协议有效期至2019年3月31日，现因昌平区第三四阶段中小河道治理工程需要，致使原合同/协议无法继续履行，现经甲乙双方协商一致，达成如下协议：1.原《土地承包合同/协议》自2017年12月31日解除，自解除之日起，原合同/协议中约定的双方权利义务终止；2.本协议由甲乙双方签字盖章后生效，本协议生效之日，原《土地承包合同/协议》解除，双方互不承担违约责任；3.自本协议生效之日起15日内，乙方将承包土地归还甲方，逾期未归还则由村集体进行强制腾退；……双方还在协议中约定了其他事项。2017年6月20日，王长旺（乙方、被拆迁人）与北京市昌平区小汤山镇赖马庄村民委员会（以下简称赖马庄村委会）、赖马庄经济合作社（甲方、拆迁人）签署《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》，协议约定：一、被拆迁房屋基本情况：被拆迁土地坐落于小汤山镇，承租人为王长旺，建筑面积1152.75平方米。二、拆迁补偿、补助金额：甲方支付乙方房屋及附属物拆迁补偿、补助款共计人民币1585181元，（大写壹佰伍拾捌万伍仟壹佰捌拾壹元整），其中包括：1.被拆迁房屋及附属物补偿款：425186元；2.搬家补助费：28819元；3.其他：一次性资金补助：1055691元；奖励费：75485元；三、搬迁期限：乙方应在2017年12月31日前完成搬迁，并将原地上房屋和附属物交甲方拆除，违章建设由乙方自行拆除。如果乙方对已作价房屋及附属物擅自处理，甲方将把相应部分的价值从补偿款中扣除。四、补偿款的支付方式：甲方应在乙方完成搬迁后30日内，将本协议第三条认定的房屋及附属物拆迁补偿、补助款一次性支付给乙方。……双方还在协议中约定了其他事项。关于涉案房屋的拆除时间，王长旺称郭太宗于2018年1月14日交还钥匙，房屋于2018年5月11日拆除；郭太宗称其于2017年9月腾退，不清楚房屋拆除的时间。本案审理过程中，经郭太宗申请，法院依法向北京市昌平区小汤山镇政府调取了涉案房屋《小汤山镇赖马庄村民委员会/股份经济合作社自主腾退补偿款明细（预拨款）》、《评估价格报告》及进账单，《小汤山镇赖马庄村民委员会/股份经济合作社自主腾退补偿款明细（预拨款）》显示：涉案房屋腾退面积共1152.75平方米，房屋价款共计667459元，附属物价款91456元，评估总款为758915元。政策性评估总款（房屋价款×70%＋附属物价款＋土方价款+林木价款）为558677元，政策性补助款包含墓穴补助费27000元（9000元/座）、搬家补助28819元（建筑面积×25元/㎡）、经营性补助922200元（建筑面积×800元/㎡），奖励费75485元〔（政策性评估总款＋搬家补助＋经营性补助）×5%〕、自主腾退包干奖励64487元〔（政策性评估总款＋搬家补助＋经营性补助＋奖励费）×4%〕，政策性补助总款为1117991元，申请预拨总款比例为80%，计1501524.8元。上述明细表载明的时间为2017年7月10日。郭太宗主张拆迁政策中的停产停业综合损失补助费就是补偿款明细中的经营性补助，王长旺对此不予认可，称只是恰好计算方法相同。并主张实际腾退补偿流程是在其与村委会/股份经济合作社协商确定补偿金额后，村委会/股份经济合作社再与镇政府协商，由镇政府按照补偿金额，根据相关规定和政策逆向推导制作补偿款明细。对于《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》中一次性资金补助的计算标准，王长旺与赖马庄村委会均称没有明确的标准，是双方自行协商的结果。《评估价格报告》显示4号房屋面积为100.34平方米，金额23819元，5号房屋面积为159.16平方米，金额为86144元，附属物价款中61.34平方米的棚金额为8193元，另有2个棚金额为800元。双方均认可4号、5号房屋以及上述棚为郭太宗建设或添置。郭太宗主张普通灯、电缆、院墙、铁护栏等均为其建设或购置，王长旺对此不予认可。王长旺于2017年8月10日实际取得腾退补偿款共计1501524.8元。经询问，郭太宗与沃土公司均表示二者之间的补偿份额不要求法院予以明确。王长旺主张租赁合同的承租方是郭太宗，不认可沃土公司是合同相对人。上述事实，有《承包协议》、《房屋租赁协议书》、《昌平区第三、四阶段中小河道治理工程占地拆迁补偿工作实施方案》、《昌平区2017年水务建设项目自主腾退工作实施方案》、《解除合同协议书》、《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》、《评估价格报告》、《小汤山镇赖马庄村民委员会/股份经济合作社自主腾退补偿款明细》、进账单及双方当事人当庭陈述等证据予以佐证。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中王长旺与郭太宗签订的《房屋租赁协议书》的标的房屋未取得建设工程规划许可证，故应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。虽然合同无效，但因王长旺从赖马庄村经济合作社取得了相应的腾退补偿款，故合同无效后出租人取得的腾退利益应当在出租人和承租人之间予以分割，分割的范围应以王长旺已经实际取得的补偿款为限。就郭太宗要求王长旺支付房屋拆迁补偿款一节，法院认为在郭太宗取得涉案房屋使用权后，对涉案房屋进行了增建，应当在腾退时对该部分享有利益。关于涉案场地上房屋补偿部分，双方均认可4号房屋与5号房屋为郭太宗建设，依据《评估价格报告》，对应的评估价格共计109963元。但《小汤山镇赖马庄村民委员会/股份经济合作社自主腾退补偿款明细》中房屋补偿款是按照房屋价款的70%计算，王长旺实际取得的拆迁款又按照80%计算，故折算后郭太宗应分得的房屋拆迁补偿款为61579元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，不能提供相应证据的应当承担不利后果。关于附属物补偿部分，郭太宗称普通灯、棚、电缆、院墙、铁护栏均系其建设或配置，但王长旺仅认可61.34平方米的棚及另外2个棚系郭太宗建设，其余均不予认可。郭太宗应当对其主张的增建或配置的部分提供证据证明，现郭太宗未能提供证据证明其主张，应当承担举证不能的不利后果，除王长旺认可的部分外，郭太宗主张其他附属物补偿部分缺乏事实与法律依据，法院不予支持。依据《评估价格报告》，61.34平方米的棚腾退补偿金额为8193元，2个棚腾退补偿金额为800元。按照《小汤山镇赖马庄村民委员会/股份经济合作社自主腾退补偿款明细》，附属物价款按照评估价款的100%予以核算，故郭太宗应当取得附属物价款为8993元。关于郭太宗要求王长旺支付经营性补助、搬迁补助费及奖励费一节，经营性补助的性质是对因拆迁而不能在此继续经营的经营者可能存在的未来预期利益损失的补助费，搬迁补助和奖励是对房屋的使用权人不能如期使用房屋的补助和奖励。而双方租赁合同约定的租期自2012年1月1日起至2018年1月1日止，租期为6年。以2012年1月1日为起算点，6年租期的截止时间实际为2017年12月31日。王长旺与拆迁人签订的《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》约定的搬迁日期为2017年12月31日，在此日期之前，郭太宗可以在涉案房屋继续经营。郭太宗主张其于2017年9月腾退涉案房屋，但王长旺对此不予认可，郭太宗也未能举证任何证据证明其与王长旺办理了交接房屋的手续或者存在因其自身以外的原因造成的涉案房屋不能正常使用的情形，故法院对郭太宗的主张不予采信。租赁合同租期届满日期与搬迁日期为同一日或仅相隔一天不会对郭太宗的实际经营造成影响，合同期满郭太宗即应将涉案房屋腾退交还给王长旺，故从上述款项的性质来说，郭太宗无权要求王长旺向其支付经营性补助款、搬迁补助款和奖励款。关于郭太宗要求王长旺支付空调机移机费及堆物堆料运费补偿一节，《小汤山镇赖马庄村民委员会/股份经济合作社自主腾退补偿款明细》与《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》中均未包含上述款项，也并无任何证据能够证明王长旺领取了上述款项，故法院对此不予支持。关于沃土公司要求王长旺支付各项拆迁补偿款的诉讼请求，因沃土公司并非租赁合同的相对方，与王长旺并不存在租赁合同法律关系，故其依据租赁合同要求王长旺支付各项补偿款于法无据，法院不予支持。就王长旺反诉要求郭太宗支付房屋租金（占有使用费）、代缴电费、代缴电话费的诉讼请求，郭太宗表示同意支付，法院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、郭太宗与王长旺于2012年1月1日签订的《房屋租赁协议书》无效；二、王长旺于本判决生效之日起七日内支付郭太宗拆迁补偿款70572元；三、郭太宗于本判决生效之日起七日内支付王长旺房屋占有使用费（租金）60000元、电费286元、电话费208元；四、驳回郭太宗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，合同关系只能发生在特定主体之间。本案中郭太宗与王长旺于2012年续签了《房屋租赁协议书》，郭太宗承租后建设了房屋，于2017年方才成立沃土公司，依据合同相对性，沃土公司主张其为租赁合同的一方当事人缺乏依据，本院对此不予采信。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中双方租赁合同中所涉房屋未经过建设工程规划审批，故《房屋租赁协议书》应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。郭太宗承租房屋后实际进行了经营和部分建设，合同履行过程中，涉案场地和房屋被腾退拆迁，出租人取得了相应的拆迁利益，虽双方租赁合同无效，但是出租人就合同标的取得的利益应当包括承租人的份额。对此，本院分述如下。对于郭太宗建设的房屋的拆迁补偿款和附属物补偿，一审法院进行了详细论述，且双方对此均无异议，本院予以确认。对于郭太宗主张的经营性补助、搬迁补助费和奖励费。经营性补助系针对在被拆迁场地经营而因拆迁造成的损失的补偿，郭太宗承租涉案房屋后实际进行了经营，王长旺将涉案房屋进行出租，出租也可认为是经营行为的一种，故经营性补助应当在郭太宗和王长旺之间合理分配。涉案场地的拆迁补偿方案和腾退方案在2015年底即发布，2017年6月王长旺也签订了涉案土地承包合同的解除协议、拆迁货币补偿协议，拆迁公告发布后，郭太宗在涉案场地的经营势必受到影响，但综合考虑郭太宗实际损失等因素，本院酌情确定郭太宗分得的经营性补助的数额。一审法院仅考虑到搬迁日期和租赁合同租期届满日期相近，对郭太宗主张的经营性补助未予支持，显然是不公平的，本院对此予以纠正。对于搬迁补助，郭太宗实际占有涉案场地并进行了搬迁腾退，其主张获得该部分补偿具有事实依据。对于奖励费，根据拆迁工作方案，在任务清单时限前完成全部腾退拆除工作，实现场清地平，给予奖励费，因郭太宗实际完成腾退工作，故其获得该部分补偿具有事实依据。王长旺实际取得补偿款为补偿金额的80%，故本院对于郭太宗主张的补偿款项按照80%进行折算，待王长旺获得剩余补偿金额后，郭太宗可另行主张。综上所述，郭太宗的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初16526号民事判决第一、三项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初16526号民事判决第二项；三、王长旺于本判决生效之日起七日内支付郭太宗拆迁补偿款299768元；四、驳回郭太宗、北京沃土建材有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费16500元，由郭太宗负担11962元（已交纳），由王长旺负担4538元（于本判决生效之日起七日内交纳）；一审反诉案件受理费656元，由郭太宗负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费15561元，由郭太宗负担11803元（已交纳），由王长旺负担3758元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉审 判 员 刘秋燕审 判 员 朱文君二〇二〇年三月十三日法官助理 李 正书 记 员 杨 帆