河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终860号上诉人（原审被告）：李慧洁，女，1981年12月6日生，汉族，住平顶山市湛河区。被上诉人（原审原告）：李会丽，女，1983年3月1日生，汉族，住襄城县。委托诉讼代理人：温汉杰，河南碧野律师事务所律师。上诉人李慧洁因与被上诉人李会丽买卖合同纠纷一案，不服河南省平顶山市湛河区人民法院（2019）豫0411民初3010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李慧洁，被上诉人李会丽及其委托诉讼代理人温汉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李慧洁上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将案件发回重审；2.本案诉讼费用由李会丽承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决中，关于李慧洁向李庆豪出售房屋违约的事情，是因为李会丽不能及时支付房款违约，要求把房子退还李慧洁后，李慧洁与李庆豪签订房屋买卖合同，但是在李慧洁与李庆豪的房屋买卖协议签订后，李会丽却又表示自己还想要房子，李慧洁在朋友的劝说下，只好又同意还把房子卖给李会丽。所以，造成李慧洁违约的原因是李会丽又要求把房子卖给其造成的，该部分损失应由李会丽承担。二、一审法院认定所涉案房屋的使用费每月为1300元过低，因为李慧洁与李会丽曾说过租金以每月的房贷还款数额为准，所以，一审法院以每月1300元的标准计算是错误的。三、一审判决只减去房屋使用费的计算方式错误，李慧洁与李会丽签订房屋买卖合同时约定，家俱的转让费是14000元，李慧洁已把家俱交付给了李会丽，李会丽退房时，并没有与李慧洁达成协议再把家俱卖给李慧洁，所以一审判决时，还应当减去家俱转让费14000元。李会丽辩称，一审认定事实清楚，应当予以维持，李慧洁的上诉理由均不能成立。关于李慧洁提出的出售房屋给李庆豪，因李会丽逾期交房，导致其违约支付了李庆豪违约金，对此，李会丽认为一审认定清楚，双方合同解除，双方免责。合同解除后，双方均负有相互返还的义务，李慧洁的义务是返还已收取李会丽的房款，以及李会丽代为支付的按揭房款，李会丽的义务是返还房屋，在双方互有义务情况下，即便李慧洁与第三人的关系产生违约情形，也是由自身原因造成的，而且李会丽一直积极与李慧洁沟通交房，不存在造成违约的前提条件。李庆豪买房的交易如果是真实的，完全有必要到现场看看房子，然后要求李会丽腾房。关于房屋使用费问题，双方交易时间是2017年，现在价格上涨也符合事实，且58同城上的价格也不是最终交易价，只是出租方的要价，其交易价绝对低于1800元，一审判决所认定的房屋使用费计算时间从房屋买卖合同签订后交付房屋至李会丽腾房，而李会丽要求的房款利息时间是从要求腾房之后，从交付房款至腾房期间的利息也应考虑在内，所有房屋使用费不存在过低的问题。关于李慧洁要求减去家俱使用费的问题，李慧洁一审中对该费用没有提出，在交房时李慧洁全盘接收，没有提出异议说家俱电器有损坏的情况，李会丽使用房屋和设施支付房屋使用费，不是无偿使用，不存在减去家俱使用费的问题。李会丽向一审法院起诉请求：1．依法判令李慧洁退还购房款102788元及利息（利息自2018年7月3日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至购房款清偿完毕之日止）；2．本案诉讼费用由李慧洁承担。一审法院认定事实：2017年7月22日，李慧洁作为甲方（出卖人）、李会丽作为乙方（买受人），双方签订了《房屋买卖合同》一份，合同中主要约定：“甲方自愿将其所有的位于姚电大道恒大名都7号楼2单元1002室，建筑面积80.11平方米的房屋出售给乙方；乙方第一次向甲方支付房屋转让价款50000元。剩余房款150000元，于2017年12月31日全部付清。自合同签订之日后，2017年8月10日由乙方开始分期付款的贷款，2019年12月31日甲方配合乙方办理房屋过户手续，手续费由乙方承担；甲、乙双方定于2017年7月29日正式交付该房屋。但双方针对违约责任条款中无明确约定，对其他条款中进行了补充，约定房屋面积按房产证面积计算，金额多退少补，此合同涉及金额未含装修基金、转让家电费用14000元”。上述合同签订后，李会丽于2017年7月22日至2017年10月27日期间，分别通过微信及平安壹钱包平台等方式向李慧洁支付购房款计80000元，并于2017年8月8日至2018年6月10日期间，又分别通过微信及平安壹钱包平台等方式向李慧洁支付房屋应付贷款22788元，两项合计为102788元。在履行该合同过程中，因李会丽无法按时给付房款，经协商，李慧洁作为甲方，李会丽作为乙方，双方签订协议，内容为“乙方购买甲方恒大名都七号楼2单元1002户住房，因乙方放弃购买，双方协商，作出以下约定：1、终止其购房协议，双方免责；2、甲方再次出售后两周后乙方搬走”。李会丽提交的二人微信聊天记录中显示：2018年6月14日，李慧洁告知李会丽涉案房屋可能会交易。李会丽分别于2018年6月14日、25日、29日、30日，多次明确表示可以搬离涉案房屋，并要求李慧洁退还购房款。另查，李会丽自2017年7月29日至2018年7月3日在涉案房屋内居住339天。一审法院认为，李会丽与李慧洁于2017年7月22日签订《房屋买卖合同》，在履行过程中二人自行协商并签订终止原《房屋买卖合同》的协议，该协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反相关法律、法规的强制性规定，真实有效，一审法院予以确认。该协议属于《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项规定的合同解除的情形。合同解除后，双方当事人应当依约履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中李慧洁、李会丽已在终止协议中约定，双方免责，故李慧洁辩称李会丽按《房屋买卖合同》的规定已违约，不应当退还购房款及利息的理由不成立。因李会丽已退还房屋，李慧洁未退还购房款，故李会丽要求李慧洁退还购房款的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。考虑到李会丽在《房屋买卖合同》签订后实际使用涉案房屋339天，本着公平公正的原则，参照当时同地段同面积房屋租赁市场平均价格，酌定李会丽每月应向李慧洁支付1300元房屋使用费，共计14690元。因此，李慧洁扣除李会丽房屋使用费14690元后，应向李会丽返还购房款为（102788元-14690元）88098元。关于李会丽要求李慧洁支付利息的主张。因购房协议解除后，李慧洁未及时将购房款予以退回，故李慧洁应自李会丽退还房屋之日（2018年7月3日）起以88098元为基数按照中国人民银行同期贷款利率向李会丽支付相应利息。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第一款第(二)项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、李慧洁于本判决生效之日起十日内返还李会丽购房款88098元及利息（利息以88098元为基数，自2018年7月3日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至房款清偿完毕之日止）；二、驳回李会丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用2356元，由李会丽负担354元；李慧洁负担2002元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实、证据与一审认定的事实、证据相一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案双方当事人对双方之间2017年7月22签订涉案房屋买卖合同，2017年7月29日交付涉案房屋，李慧洁向李会丽交付房屋时房屋内的相应家俱等附属设施约定价款为14000元，李慧洁收到李会丽各种款项共计102788元，2018年6月5日双方签订终止购房协议，李会丽于2018年7月3日搬离涉案房屋、搬离时房屋内的相应家俱等附属设施现状同交付时等基本事实没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：李慧洁应当返还李会丽的购房款数额应如何确定。双方签订的终止协议明确约定了终止本案的购房协议，双方免责；李慧洁再次出售后两周后李会丽搬离涉案房屋。本案的涉案房屋买卖合同系双务合同，双方的买卖合同约定终止履行后，李会丽有返还房屋的义务，李慧洁有返还房款的义务。双方在互相返还过程中，并未约定先后顺序，李慧洁在与案外人另行签订房屋买卖合同，要求李会丽搬离涉案房屋过程中，李会丽有权同时主张返还购房款；李慧洁据此认为给其造成的违约损失由李会丽承担，并从应返还的购房款数额中予以扣除的理由依据不足，本院不予支持。关于李会丽占用涉案房屋的占用费应如何确定的问题。一审参照当时同地段同面积房屋租赁市场平均价格，酌定李会丽每月向李慧洁支付1300元房屋使用费符合本案实际，李慧洁认为该酌定价格不合理，但未针对此提供证据予以证明，故对该上诉请求，本院不予支持。关于双方在房屋买卖协议中约定的“转让家电费用14000元”是否应从应返还购房款中予以扣除的问题。双方均认可双方在2017年7月29日交付涉案房屋时房屋内的相应家俱等附属设施约定价款为14000元，李会丽搬离涉案房屋时房屋内的相应家俱等附属设施现状同交付时；双方的房屋买卖合同关系终止，李会丽支付占用房屋期间的占用费，一审参考占用费的标准是同地段同面积房屋租赁市场平均价格，该价格已经包括了房屋内的家俱使用等因素，因此李慧洁认为应当将房屋内的家电等转让费14000元从应返还购房款中予以扣除的理由与客观事实不符，本院不予支持。综上所述，李慧洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2356元，由李慧洁负担。本判决为终审判决。审判长  盛华平审判员  石天旭审判员  朱海波二〇二〇年三月三十日书记员  张 苗附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。