湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)湘01执异28号案外人：长沙高新开发区福尔泰机电科技有限公司，住所地湖南长沙高新开发区岳麓西大道588号芯城科技园2栋8楼8077，组织机构代码：553006226。法定代表人：黄元清，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓盛，广东君言(长沙)律师事务所律师。申请执行人：湖南雷锋建设有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区雷锋街道正兴路57号，组织机构代码：184170708。法定代表人：刘泽奇，执行董事。委托诉讼代理人：张淑元，湖南仁润律师事务所律师。被执行人：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区经济技术开发区雷锋大道558号奥莱小镇，组织机构代码：685012118。法定代表人：沈宏波，董事长。委托诉讼代理人：李幼德，男，1976年9月28日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，该公司工作人员。委托诉讼代理人：侯蕾，女，1993年1月24日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区，该公司工作人员。在本院执行湖南雷锋建设有限公司与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人长沙高新开发区福尔泰机电科技有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，举行了听证。案外人长沙高新开发区福尔泰机电科技有限公司的委托诉讼代理人邓盛，申请执行人湖南雷锋建设有限公司的委托诉讼代理人张淑元，被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司的委托诉讼代理人李幼德、侯蕾，参加了听证。现已审查终结。案外人长沙高新开发区福尔泰机电科技有限公司向本院提起异议称，2013年12月6日，案外人长沙高新开发区福尔泰机电科技有限公司作为买受人购买被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司开发的奥莱小镇Ｐ003栋101房，双方签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：2011002101），房屋建筑面积363.41平方米，房屋总价款2550036元。合同签订后案外人分别于2013年12月5日向被执行人支付1530022元、2016年1月7日支付1020014元，至此全部购房款已支付完毕。2016年6月2日，因案涉房屋一直未能达到合同约定标准进行交付，案外人向长沙市望城区人民法院起诉，要求被执行人交付房屋并支付逾期交房违约金。经长沙市望城区人民法院审理后依法作出判决（案号:2016湘0112民初1521号）认定：案外人与被执行人签订的合同合法有效，具有法律效力，根据合同约定逾期交房违约金按已付房款日万分之二的标准自合同约定交付期限起至实际交付之日止，案涉房屋于2015年11月5日具备交付条件，同时逾期交房违约金也计算至该日止。通过该判决可以说明，经长沙市望城区人民法院确认案涉房屋在2015年11月5日已完成交付。同时案外人于2017年11月5日已办理收房手续，实现了对案涉标的物的实际占有。目前案涉小区别墅区所有房屋均未办理不动产权证，经向长沙市望城区不动产登记中心查询，被执行人一直未向产权登记部门递交办证资料，故而未办理不动产权证并非案外人的原因。参照最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第88条第2款“多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。有多个担保物权的，按照各担保物权成立的先后顺序清偿。案外人基于合法有效的买卖合同对案涉房屋享有的物权请求权，优先于申请执行人湖南雷锋建设有限公司的金钱给付债权。并根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，案外人在案涉房屋查封前已签订了合法有效的商品房买卖合同，且案涉房屋已交付给案外人占有，案外人也向被执行人支付了全部购房款，未办理产权登记非案外人原因，同时案涉房屋系买受人名下唯一房屋，无其他用于居住的房屋，目前案外人的经营场所均为租赁场地，一直未能办理变更是由于被执行人未办妥产权登记，无法进行工商变更。上述情况符合第二十八、第二十九条之规定，故案外人对案涉房屋享有的权利足以排除本案的执行。请求本院中止对拍卖标的位于长沙市望城经济技术开发区的拍卖执行，并解除该房屋的查封。申请执行人湖南雷锋建设有限公司称，无异议。被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司称，无异议。本院查明，原告湖南雷锋建设有限公司与被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司建设工程合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、双方确认“奥莱小镇”Ｂ区项目总造价22600万元，湖南雷锋建设有限公司承担工程造价审计费100万元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司需支付湖南雷锋建设有限公司总工程款22500万元，截止至今日，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司已付工程款151245354元，商铺价款抵工程款428万元，尚欠湖南雷锋建设有限公司工程款69474646元。二、对于上述欠付工程款69474646元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司按以下方式支付给湖南雷锋建设有限公司：1.2019年1月28日前支付1300万元；2.2019年2月28日前支付300万元；3.2019年3月31日前支付500万元；4.2019年4月30日前支付300万元；5.2019年5月31日前支付700万元；6.2019年6月30日前支付300万元；7.2019年7月31日前支付300万元；8.2019年8月31日前支付300万元；9.2019年9月11日前支付700万元；10.2019年10月31日前支付300万元；11.2019年11月30日前支付300万元；12.2019年12月31日前支付300万元；13.2020年1月20日前支付700万元；14.2020年2月29日前支付300万元；15.2020年3月31日前付清余款3474646元。三、湖南雷锋建设有限公司为此次诉讼花费的律师费30万元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司自愿承担15万元，此款由收款单位向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司开具发票。另中国平安保险公司的保全担保费87600元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司自愿赔偿给湖南雷锋建设有限公司。以上两项共计237600元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于2019年4月30日前与上述第4笔工程款一起支付给湖南雷锋建设有限公司。四、如湖南裕田奥特莱斯置业有限公司未按上述第二、三条约定的时间、金额付款，拖欠任一笔款项，则视为剩余未付款项全部一次性到期，湖南雷锋建设有限公司可就所欠全部款项申请法院强制执行，并自2018年11月1日起以实际欠款数额为基数按每日万分之三向湖南雷锋建设有限公司支付违约金。五、本案案件受理费403600元，减半收取201800元，保全费5000元，共计206800元，由湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于2019年4月30日前与上述第4笔工程款一起将湖南雷锋建设有限公司垫付的受理费支付给湖南雷锋建设有限公司。六、对全部已付款和2019年1月20日前应支付的应付款，湖南雷锋建设有限公司尚欠38825354元的建安发票，湖南雷锋建设有限公司在2019年3月底前向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司提交2000万元的建安发票，剩余18828354元的建安发票在2019年5月底前向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司提交。除此以外，对本协议第二条约定的其他付款计划，湖南雷锋建设有限公司应当在付款日十日前向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司提交足额发票，否则湖南裕田奥特莱斯置业有限公司拒绝付款并不构成违约；七、无论出现任何情况，湖南雷锋建设有限公司不得冻结查封处置湖南裕田奥特莱斯置业有限公司正在开发的奥莱小镇Ｃ区“望变更国用（2011）0085”号国土证对应的土地使用权、在建工程和预售房屋。八、本协议签订后，双方再无争议。本院于2018年12月24日作出（2018）湘01民初6936号民事调解书对上述调解协议予以确认。在诉讼过程中，本院于2018年11月23日作出（2018）湘01民初6936号之一民事裁定，冻结被申请人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司银行账户存款7236万元或查封、扣押湖南裕田奥特莱斯置业有限公司相当于7236万元其他财产。2018年11月28日，本院向长沙市望城区住房保障局发出（2018）湘01民初6936号之一协助执行通知书：查封湖南裕田奥特莱斯置业有限公司位于长沙市望城经济技术开发区共计31套房产，查封期限为三年，自2018年11月28日至2021年11月27日止。该调解书发生法律效力后，因湖南裕田奥特莱斯置业有限公司未履行调解书确认的义务，湖南雷锋建设有限公司向本院申请强制执行申请，本院于2019年4月4日立案执行，执行案号为（2019）湘01执762号。2019年11月11日，本院作出（2019）湘01执762号之四执行裁定：拍卖被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司名下位于长沙市望城经济技术开发区。案外人长沙高新开发区福尔泰机电科技有限公司不服，向本院提出异议，其异议请求如前所述。再查明，2013年12月6日，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（出卖人）与案外人长沙高新开发区福尔泰机电科技有限公司（买受人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定：长沙高新开发区福尔泰机电科技有限公司购买湖南裕田奥特莱斯置业有限公司开发的位于望城区“裕田奥莱小镇”内Ｐ003幢101号房，建筑面积363.41㎡；房屋总价2550036元。原告长沙高新开发区福尔泰机电科技有限公司与被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告长沙高新开发区福尔泰机电科技有限公司诉称请求判令被告:1、支付逾期交房违约金264183.73元（自2014年12月31日起至2016年5月31日止按照合同约定以交付房屋价款日万分之二计算），之后违约金计算至修复合格完成交付之日止；2、支付房屋交付完成之日前所有物业费；3、承担本案诉讼费及其他与诉讼相关费用。湖南省长沙市望城区人民法院于2011年7月27日作出（2016）湘0112民初1521号民事判决：一、限被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司在本判决书生效后十五日内向原告长沙高新开发区福尔泰机电科技有限公司支付逾期交房违约金158102元；二、驳回原告长沙高新开发区福尔泰机电科技有限公司的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5262元，因适用简易程序减半收取2631元，由原告长沙高新开发区福尔泰机电科技有限公司负担1056元，由被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担1575元。湖南省长沙市望城区人民法院（2016）湘0112民初1521号民事判决认定2013年12月6日长沙高新开发区福尔泰机电科技有限公司与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司签订商品房买卖合同，且在合同签订后，长沙高新开发区福尔泰机电科技有限公司如约向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司履行了支付购房款的义务。2017年11月5日，长沙高新开发区福尔泰机电科技有限公司与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司办理了P003幢101号房的入住手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人长沙高新开发区福尔泰机电科技有限公司在本院对位于长沙市望城经济技术开发区查封之前已与被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司就案涉房屋签订合法有效的买卖合同，已合法占有该房屋，已支付全部购房款，非因案外人长沙高新开发区福尔泰机电科技有限公司自身原因未办理案涉房屋过户登记。案外人长沙高新开发区福尔泰机电科技有限公司提出排除案涉房屋的执行并符合上述法定条件。案外人长沙高新开发区福尔泰机电科技有限公司提出的执行异议理由成立，本院予以采纳。双方当事人如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定在本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：中止对位于长沙市望城经济技术开发区的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  郭天剑审判员  贺元芳审判员  谭斯元二〇二〇年三月三十日书记员  李碧波附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。