湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终201号上诉人（原审被告）：张显成，男，1966年3月11日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。上诉人（原审被告）：肖秋香，女，1973年10月4日出生，汉族，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：张显成（肖秋香之夫），男，1966年3月11日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。被上诉人（原审原告）：郴州汇龙置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九厂）。法定代表人：汤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐军，北京中银（长沙）律师事务所律师。上诉人张显成、肖秋香因与被上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初5558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张显成、被上诉人汇龙公司的委托诉讼代理人黄亚林、唐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张显成、肖秋香上诉请求:撤销原审判决并改判驳回汇龙公司的诉讼请求；本案诉讼费用由汇龙公司承担。事实与理由：1.一审判决认定“汇龙公司承诺赠送业主的是镂空部分的面积，并未承诺赠送房屋”属事实认定错误。从汇龙公司的售房宣传到购房合同再到验收交房，都是以赠送房子为名，未提及镂空二字，实际上的增加面积也非镂空面积，建造的是普通墙。业主购房的目的是用于居住，没有居住功能的镂空面积显然不是业主需求的对象。基于诚实信用原则，汇龙公司应履行赠送承诺，应把镂空（实际是普通墙）建成的房子无偿给予张显成、肖秋香，而不是强制张显成、肖秋香购买。2.一审判决中“汇龙公司承担费用10.61平方米×2506.58元/平方米=26594.81元”缺乏计价依据，不公平合理。汇龙公司在A区和B区超计容面积7642.02平方米，罚款68.475万元，得到的回报却是7642.02平方米×2506.58元/平方米=1915.5万元（以本房单价计算）。这样的判决结果不是维护公平法治，而是鼓励违规违法。3.根据购房合同第七条第二款“以产权登记面积为准，按原单价据实结算，多退少补”，第十一条“出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不得擅自变更建筑设计”，第十六条“出卖人保证销售的商品房没有产权和债务纠纷”，汇龙公司承诺按批准规划建设并无产权纠纷，本案增加的面积是违规建筑面积，不属于购房合同第七条中所涉及的面积。4.造成面积面积误差的原因主要是用于产权登记的房屋测量应是在交房之前完成，而不是2017年1月11日的测量结果。且湘（2018）北湖不动产权第0023569号，A1-1605建筑面积130.48平方米，竣工时间为2016年10月，竣工时间与实际竣工时间2014年10月不符。故，该产权证书不能作为汇龙公司起诉张显成、肖秋香的依据。5.张显成、肖秋香从案涉房屋销售到竣工验收、至交付收房，房屋面积均是119.87平方米，该房存在新增面积的情况，张显成、肖秋香直到被汇龙公司起诉时才知情，汇龙公司一直故意隐瞒实情，已构成欺诈销售。6.从交房日起算还是从交齐房款之日，亦或是合同签订之日起算至一审起诉之日，中间汇龙公司无通知、告示等，告示张显成、肖秋香案涉房屋存在新增面积10.61平方米需要补款，汇龙公司的主张已超过三年的诉讼时效。汇龙公司辩称：1.按照交易惯例，房屋交易普遍以产权登记面积为依据计算房屋价款，开发商宣称的赠送面积都是指不计入产权登记的面积，而是否赠送最终取决于政府主管部门的审批结果，且一审判决查明宣传资料中载明赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等，说明所谓赠送面积并非产权面积。同时，宣传资料亦明确双方的权利义务最终以商品房买卖合同的约定为准，而涉案《商品房买卖合同》第七条明确约定，房屋价款按产权登记面积进行结算。2.业主主张汇龙公司诉请购房款的差额面积是指其购房时汇龙公司承诺赠送的镂空部分，则其在购房时知道所谓赠送面积为不计入产权的面积。在此情况下，双方在涉案《商品房买卖合同》中又约定如存在面积差按实测面积多退少补，说明双方对于签订合同时，对不计入产权的面积在实测时计入产权面积的情况变化有预见，对此变化如何处理亦有约定。现镂空部分面积计入产权面积，根据涉案《商品房买卖合同》第七条的约定，业主应支付相应价款。涉案房屋再次转让时，亦按产权登记面积计价，业主因产权面积的增加获得了相应利益。3.镂空部分的加建并非汇龙公司擅自所为，而是应业主扩大房屋面积的要求所为，而因加建问题，汇龙公司后期的项目面积被扣除，而后期房屋的销售价格远高于涉案房屋的销售价格，汇龙公司为此承担了高额的成本。因此，从公平角度来说，业主应向汇龙公司支付房屋增加面积的差价。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。汇龙公司向一审法院起诉请求：1.判令张显成、肖秋香支付购房款53189.58元；2.判令张显成、肖秋香以应付购房款为基数，从起诉之日按每日万分之五向汇龙公司支付违约金至实际履行完毕之日止；3.本案受理费、保全费由张显成、肖秋香承担。一审法院认定事实：一、2013年1月12日，汇龙公司与张显成（买受人）、肖秋香（共有人）签订一份《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201202931605）。合同主要约定：1、张显成、肖秋香购买汇龙公司开发的“汇龙，万宝国际城”第A1栋16层1605号房，房屋建筑面积为119.87平方米，单价为每平方米5013.16元，房屋总价值为600927元；2、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。双方签订合同后，汇龙公司按照约定将购房款交于张显成、肖秋香。二、汇龙公司为了增加房屋销售，在对外的宣传广告单载明：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。三、2016年，由于汇龙公司擅自将开发的“汇龙，万宝国际城”一期项目每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改建为房屋，整体超计容建筑面积7642.02平方米。2016年9月12日，原郴州市城乡规划局做出行政处罚决定书：对超规划审批计容建筑面积7642.02平方米违法建设行为，进行罚款，罚款金额为684572.15元。汇龙公司按时缴纳罚款。后经原郴州市城乡规划局规划设计调整，郴州市国土资源局批准：超国土批准建筑面积7408.36平方米，将本次多出的计容面积在第三期中扣除。四、涉案房屋不动产首次登记证证号为：湘（2018）北湖不动产权第0023569号，载明案涉房屋建筑面积130.48㎡。张显成、肖秋香房屋实际面积比合同约定面积增加10.61㎡。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。现就双方争议焦点问题评议如下：一、增加房屋面积的认定。双方对涉案房屋增加面积10.61㎡无异议，由于汇龙公司未提交证据证实增加部分的面积是否含有设计图与实际施工存在差异而引起面积的增加，故一审法院认定增加的10.61平方米全部为汇龙公司改建镂空房而引起的房屋面积增加。二、汇龙公司是否承诺赠送镂空部分面积。汇龙公司在房屋销售时承诺：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。一审法院由此认定：汇龙公司承诺赠送业主的是镂空部分的面积，并未承诺赠送房屋。三、增加部分房屋的面积如何计算价款及违约金是否支付。本案中，汇龙公司将不具有使用功能的镂空部分改建为房屋，且将增加部分的房屋办理产权登记手续，汇龙公司为此花费一定的成本，同时为将扩建部分合法化，规划、国土部门要求汇龙公司在第三期开发时将扩建部分面积从原审批的面积中扣除，势必影响汇龙公司第三期开发项目及第三期利润。同时，张显成、肖秋香作为受益方，该增加部分的面积已经办理产权初始登记，物权已经形成，房屋价值随之增加，根据等价有偿、公平原则，张显成、肖秋香应承担汇龙公司为改建房屋花费的相应费用。综上，一审法院认为张显成、肖秋香支付的房价款应以双方约定房价的50%即2506.58元为宜，故张显成、肖秋香应承担的费用为10.61平方米×2506.58元/每平方米＝26594.81元。由于双方对增加面积的价款如何支付并未达成协议，汇龙公司要求张显成、肖秋香按每日万分之五计算违约金缺乏事实及法律依据，故汇龙公司该项诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决：“一、被告张显成、肖秋香应支付原告郴州汇龙置业有限公司购房款26594.81元，此款限被告张显成、肖秋香于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告郴州汇龙置业有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取565元，由原告郴州汇龙置业有限公司负担282.5元、由被告张显成、肖秋香负担282.5元。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明：（一）涉案《商品房买卖合同》第七条“面积确认及面积差异处理”约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：1.双方同意按以下原则处理，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同……；2.双方自行约定：以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。”（二）其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为案涉房屋产权登记面积增加10.61平方米是否应由张显成、肖秋香给付对价。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。案涉《商品房买卖合同》第七条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。汇龙公司将镂空部分改建成房屋，引起房屋面积增加10.61平方米，该部分面积办理了产权登记手续，产权登记面积比合同约定面积有所增加。现该部分面积已经改建成房屋并办理产权登记，形成了物权。案涉房屋不动产登记权证上载明的竣工验收时间为2016年6月30日，该时间与实际竣工时间是否一致，并不影响案涉房屋实测面积增加、张显成、肖秋香因此受益的事实。而汇龙公司亦实际支出了改建成本、缴纳了罚款且被规划国土部门调减了三期建筑面积，张显成、肖秋香应向汇龙公司支付增加产权面积的购房款。一审判决以合同约定房价的50%计算涉案房屋增加面积的价款并无不当，本院予以确认。张显成、肖秋香认为一审判决计算标准有违公平原则，于法无据，不予支持。关于诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，因张显成、肖秋香在一审期间未提出时效抗辩，本院对此不予支持。综上，张显成、肖秋香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1130元，由上诉人张显成、肖秋香负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢末钢审 判 员 张九香审 判 员 廖 军二〇二〇年三月十八日法官助理 李言琦书 记 员 聂莎莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。