浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0784民初5958号 原告:永康市广沃科技有限公司，住所地：浙江省永康市经济开发区唐山路9号第一幢第二层。 法定代表人：应中和。 委托诉讼代理人：应希汉(特别授权)，浙**溪律师事务所律师。 被告：永康市西城鼎立电机厂，住所地：浙江省永康市城西新区花都路189号。 经营者：吴春丽，女，1966年3月16日出生汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：蒋焘（特别授权），浙江雷欧律师事务所律师。 被告：吴琪，女，1996年1月6日出生汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：吴章有（特别授权），男，1966年8月29日出生汉族，住浙江省永康市。系吴琪的父亲。 原告永康市广沃科技有限公司与被告永康市西城鼎立电机厂、吴琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年10月8日、12月17日公开开庭进行了审理。原告永康市广沃科技有限公司的委托代理人应希汉，被告永康市西城鼎立电机厂的委托诉讼代理人蒋焘到庭参加诉讼。被告吴琪经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永康市广沃科技有限公司向本院提出诉讼请求：一、由被告永康市西城鼎立电机厂立即腾空租赁厂房交还原告；二、由被告永康市西城鼎立电机厂支付原告租金（租金自2018年2月11日起按年租金1242000元计算至实际腾空之日止，减去抵扣购房款613281.23元及已付租金10000元，暂算至起诉之日为1163136元）；三、由被告吴琪对上述债务承担连带保证责任；四、本案诉讼费用由被告承担。原告于2019年8月13日提交申请书一份，请求增加一项诉请作为第三项：由被告永康市西城鼎立电机厂赔偿原告支付的律师费50000元。原第三、四项诉请变更为第四、五项。 事实和理由：根据原、被告于2018年2月10日签订的厂房买卖协议，被告永康市西城鼎立电机厂将坐落于永康市城西新区花都路189号的厂房出售给原告，约定自协议签订之日交付给原告。同时，因被告需要该厂房生产经营，原告将该厂房出租给被告永康市西城鼎立电机厂，年租金为1242000元，其中的613281.23元抵作房款。租赁已届满5个多月，被告除在2018年8月19日支付租金10000元外，既不支付剩余租金，也不腾空涉案厂房。根据原、被告于2018年2月10日签订的厂房买卖协议，被告吴琪对被告永康市西城鼎立电机厂在本协议项下的债务承担连带保证责任。 被告永康市西城鼎立电机厂辩称，一、涉案厂房已被（2017）浙0784执3652号案件查封，查封期限自2018年9月25日至2021年9月24日。涉案房地产存在抵押权人，且还有其他被执行案件，这些案件尚未解决，原告要求腾空厂房交还原告的诉请已实际不能履行。二、厂房买卖协议签订后，涉案厂房一直未过户到原告名下，依据物权法第9条，原告尚未取得该厂房的所有权，其对租金的主张缺乏权利基础。且该厂房上存在成立在先的抵押权，依据物权法第197条，该厂房租金应由抵押权人收取。三、双方之间不存在租赁关系。厂房买卖协议中关于租金的约定生效需要一个前提条件“即房屋所有权转让后”，该条件尚未满足，且该部分约定是为双方将来房屋转让后在签订正式租赁合同之前而达成的一个初步意向。从合同第三条第二点约定“剩余租金缴纳时间在厂房租金合同中确定”；第八条“……乙方同意将厂房租赁给甲方，双方另行签订厂房租赁合同”中可以明确。而且厂房买卖协议约定的年租金124.2万元相对厂房交易价格690万元也极不符合常理。四、原告主张律师费无事实及法律依据，在原告诉被告房屋买卖合同纠纷（2018）浙0784民初8676号一案中，已经判决由被告支付律师代理费20万元。本案原告主张律师代理费属于重复主张。且原告并未实际取得涉案房产，双方也未正式签订过房屋租赁合同，本身并无收取房租权利基础。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告吴琪未作答辩。 原告永康市广沃科技有限公司向本院提交以下证据： 一、厂房买卖协议复印件一份，用以证明原告将花都路189号的厂房租赁给被告，租金为1242000元/年的事实。 二、民事判决书复印件二份，用以证明证据一有效，被告应按协议约定支付租金，腾空厂房的事实。 三、委托代理合同、律师代理费发票原件各一份，用以证明原告为主张本案债权花费代理费50000元的事实。 四、收款收据复印件一份，用以证明双方签订买卖协议后，被告方于2018年8月19日履行部分租金支付义务的事实。 说明：证据一、二、四的原件存于（2018）浙0784民初8676号案卷中。 被告永康市西城鼎立电机厂的质证意见：对证据一的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，原告并非涉案房产所有权人，双方不存在租赁关系。对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议。对证据三的真实性无异议，对关联性有异议，原告主张律师费用无事实和法律依据。对证据四的真实性无异议，对关联性有异议，被告永康市西城鼎立电机厂涉及执行案件不能转账，当时以现金方式存入，没看过收款收据上记载的内容。 被告永康市西城鼎立电机厂向本院提交以下证据： 1、不动产登记信息查询记录打印件〔加盖“永康市自然资源和规划局不动产登记信息查询专用章（1）”〕一份，用以证明涉案房地产已被永康法院依法查封，实际不能履行的事实。 2、鉴定报告原件一份，用以证明鉴定结论显示年租金为458418.95元，与租赁合同约定的年租金不符，佐证双方不存在租赁关系的事实。 3、鉴定费发票原件一份，用以证明被告已履行司法鉴定的义务，花费25000元的事实。 原告永康市广沃科技有限公司的质证意见：对证据1的真实性无异议，但与本案缺乏关联性，即使查封也不影响被告腾空厂房并交还原告。对证据2，该鉴定报告不能作为定案依据，缺乏客观性，2018年租金高于2019年是永康众所周知的现象，鉴定结论作出相反的结论。鉴定结论缺乏全面性，结论中本案涉及的面积范围包括有产权证和无产权证部分，对无产权部分的面积未包含在内，无产权证的1708平方米没有进行鉴定。若双方不存在租赁关系，就不需要对租金进行鉴定。租赁关系反映在买卖合同中，双方之间存在租赁关系。对证据3，鉴定报告不能作为定案依据，支出的费用应由被告承担。 被告吴琪未到庭质证。 本院于2019年12月18日组织鉴定人员及原、被告各方到现场进行复勘测量，浙江众正价格评估有限公司于2019年12月25日对鉴定报告进行更正并出具说明函一份，明确永康市西城花都路189号房地产的实际年租金价值2018年2月10日至2019年2月9日变更为468134.08元、2019年2月10日至2020年2月9日变更为563990.59元。原告永康市广沃科技有限公司认为说明函缺乏客观性，丈量的面积与实际厂房面积仍不一致，租金评估价格与市场价格不相符，不能作为定案依据。二被告对说明函的三性均无异议，并认为经鉴定涉案房产2018年实际年租金价值为468134.08元。首先，该结果对比协议中的年租金1242000元相差巨大，实在有违常理，明显不符合权利义务对等的原则；其次，为什么房产买卖协议中只写租金，实为原告利用被告为避免厂房遭受贱卖的紧迫需要，并要求被告另行支付高额利息而虚构的租赁关系，以求收取名目合理，双方并无租赁的真实意思表示，也未另行签订过租赁合同，而且被告也是一直认为原告的目的是要求被告除支付基本利息外，还需另行支付一笔高额利息，双方不存在租赁关系；最后，原告至今还并不是涉案房产所有权人，缺乏收取租金的事实和法律依据。综上，协议中的租金约定明显符合法律规定的趁人之危、显失公平、重大误解等法定可撤销事由，恳请贵院对双方协议中的租金约定依法予以撤销。 休庭期间，原告永康市广沃科技有限公司提交证据五：厂房买卖协议复印件一份，用以证明2018年2月10日签订的厂房买卖合同中约定第一年租金1242000元，是由各种因素组成，不仅包含当年租金，还包含其他款项的事实。 被告永康市西城鼎立电机厂的质证意见：对证据五的真实性无异议，对证明目的有异议。原告提交的2017年11月27日《厂房买卖协议》刚好可以证明双方不存在真实的租赁关系。因原告代被告归还中国银行永康支行的借款及诉讼费、执行费合计5006659.5元，被告为避免房产遭到贱卖，所以原告要求被告为其代偿的5006659.5元款项再行支付120多万元“帮助费”，无论是2017年11月27日《厂房买卖协议》中所谓的“120万厂房升值分红回报”还是2018年2月10日《厂房买卖协议》中1242000元年租金，本质上都是原告以合法的名目要求被告另行支付巨额利息。原告利用被告的紧迫需要，被告也是无奈接受。原告为高额利息收取的合理化及保证自己借款的安全，2017年11月27日原、被告先后签订了《借款合同补充协议》、《厂房买卖协议》，而且被告已经实际履行借款合同补充协议中约定的抵押登记义务。2018年2月10日应原告要求对原协议内容进行更改，双方重签了一份《厂房买卖协议》，该协议也是在原告的诱导之下完成。被告配合原告将《厂房买卖协议》“分红回报”描述改为“租金”，原告提交写明有租金的收款收据也是被告配合原告完成。《厂房买卖协议》中不仅将借款本金5406659.5元及产生的利息330059.27元计入购房款，原告甚至还以“租金”1242000元的方式用来凑足购房款。关于《厂房买卖协议》的效力被告已经向浙江省高级人民法院提起再审。退一步说假使《厂房买卖协议》有效，原告明知实际年租金40多万，竟然在厂房买卖协议中约定年租金1242000元，该租金不仅比未支付的购房款还高，被告还相当于近市场三倍的价值租回厂房，相当于原告不仅不需要再支付被告购房款，反而被告还要倒贴钱给原告。原告所谓租金包含“厂房升值分红回报”更是莫名其妙，试问被告为何要给原告“厂房升值分红回报”？“分红回报”120万，租金只值4万？实在有违常理。再者，2018年2月10日重签了一份《厂房买卖协议》，原协议也应认定为失效。综上，请求贵院依法查明事实。 被告吴琪的质证意见：与被告永康市西城鼎立电机厂的意见一致。 被告吴琪未提交证据材料。 本院的认证意见：被告吴琪未到庭质证，视为放弃对该部分证据的质证。证据一、四已由生效判决确认，证据二系已生效的判决书，证据1由相关行政部门出具，故对上述证据予以确认。证据一中对律师代理费的承担问题作了约定，证据三中的代理费并未违反相关收费标准的规定，故对证据三予以确认。对证据五及证据2、3、说明函的真实性予以确认，对证明目的将结合其他证据进行综合认定。 经审理，本院认定事实如下：2017年11月27日，原告永康市广沃科技有限公司与被告永康市西城鼎立电机厂签订厂房买卖协议一份，其中第三条支付方式约定，永康市西城鼎立电机厂同意将根据2017年11月27日签订的《借款合同补充协议》约定的应支付而未支付给永康市广沃科技有限公司的升值分红回报120万元抵作房款。2018年2月10日，原告永康市广沃科技有限公司与被告永康市西城鼎立电机厂签订厂房买卖协议一份，约定永康市西城鼎立电机厂自愿将坐落在永康市西城花都路189号厂房出卖给永康市广沃科技有限公司，转让厂房后永康市西城鼎立电机厂继续租赁该厂房用于经营，第一年厂房租金1242000元（其中613281.23元抵作房款），并约定双方在本协议之前签署的有关借款的协议（包括借款合同、借款合同补充协议、厂房买卖协议等）全部作废。被告吴琪对协议项下的义务和违约责任承担连带责任。2018年8月19日，永康市西城鼎立电机厂向永康市广沃科技有限公司现金交付租金1万元。此后，原告永康市广沃科技有限公司与被告永康市西城鼎立电机厂未另行签订租赁合同。2019年10月11日，被告永康市西城鼎立电机厂申请对涉案厂房实际年租金进行鉴定，本院委托浙江众正价格评估有限公司进行司法鉴定，并于2019年11月24日出具鉴定报告，认定永康市西城花都路189号房地产2018年2月10日至2019年2月9日的实际年租金价值为458418.95元，2019年2月10日至2020年2月9日的实际年租金价值为552279.20元。经本院组织复勘测量，浙江众正价格评估有限公司于2019年12月25日出具说明函，认定永康市西城花都路189号房地产2018年2月10日至2019年2月9日的实际年租金价值为468134.08元，2019年2月10日至2020年2月9日的实际年租金价值为563990.59元。被告永康市西城鼎立电机厂支付鉴定费用25000元。 另查明，永康市西城鼎立电机厂的经营者吴春丽涉及其他经济纠纷，本院于2018年9月21日作出（2017）浙0784执3652号之一执行裁定，查封涉案不动产。永康市广沃科技有限公司对此提出异议，本院于2019年10月14日受理该异议，并于2019年10月28日裁定中止对涉案不动产的执行。原告永康市广沃科技有限公司曾于2018年10月16日提起诉讼，本院于2018年12月18日作出（2018）浙0784民初8676号民事判决，确认本案所涉的2018年2月10日签订的厂房买卖协议有效。永康市西城鼎立电机厂不服该判决提出上诉，金华市中级人民法院于2019年6月28日作出（2019）浙07民终849号民事判决，驳回上诉，维持原判。永康市西城鼎立电机厂不服上述判决申请再审，浙江省高级人民法院于2019年12月20日作出（2019）浙民申4157号民事裁定，驳回再审申请。 本院认为，原告永康市广沃科技有限公司与被告永康市西城鼎立电机厂之间的房屋租赁合同关系已由生效判决认定，双方应按约履行各自的义务。在约定的一年租期届满后，双方租赁关系终止，原告永康市广沃科技有限公司有权要求被告永康市西城鼎立电机厂返还厂房并支付拖欠的租金及租期届满后的房屋占有使用费。关于2018年2月10日至2019年2月9日的租金，根据协议约定租金为1242000元，该约定系双方多次协商后的结果，包含了其他费用，在生效判决中也已经予以确认，且被告永康市西城鼎立电机厂在本案中提出撤销该约定已超过一年，根据合同法第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。因此，本院确认租金金额为1242000元，扣除抵扣房款的613281.23元及已支付的10000元，尚欠618718.77元。关于2019年2月10日之后的房屋占有使用费，参照鉴定机构的认定意见，本院酌定按1545元/天计算。关于律师代理费，本案系房屋租赁合同纠纷，与另案处理的是不同的法律关系，原告永康市广沃科技有限公司为本案诉讼花费律师代理费50000元，该费用的收取不违反相关收费标准的规定，故该费用应由被告永康市西城鼎立电机厂承担。关于被告吴琪的担保责任，吴琪仅对协议项下的义务和违约责任承担连带责任，故被告吴琪承担连带责任保证的范围仅是租金618718.77元及代理费35000元。综上，对原告的诉讼请求中合法有据部分，本院予以支持。对二被告的抗辩意见中合理有据部分，本院予以采纳。被告吴琪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对法律的不尊重和对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告永康市西城鼎立电机厂腾空坐落于永康市西城花都路189号厂房，并将上述厂房返还给原告永康市广沃科技有限公司。 二、由被告永康市西城鼎立电机厂支付原告永康市广沃科技有限公司租金618718.77元及房屋占有使用费（从2019年2月10日起按1545元/天计算至厂房实际腾空之日止）。 三、由被告永康市西城鼎立电机厂承担原告永康市广沃科技有限公司为本案诉讼支出的律师代理费50000元。 上述一、二、三款项限判决生效之日起一个月内履行完毕。 四、由被告吴琪对上述第二款项中的618718.77元租金及第三款项中的35000元律师代理费承担连带清偿责任。 五、驳回原告永康市广沃科技有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7860元（已减半收取），保全费5000元，鉴定费25000元，合计37860元，由原告永康市广沃科技有限公司负担7950元（含受理费1700元、鉴定费6250元），由被告永康市西城鼎立电机厂负担29910元（含受理费6160元、保全费5000元、鉴定费18750元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  王 晓 二〇二〇年三月十日 代书记员  林晓燕