新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书（2019）新2325民初2132号   原告（反诉被告）：夏季夫，男，1974年8月15日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：肖宇，新疆新蓝天律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨云艳，新疆新蓝天律师事务所律师。被告（反诉原告）：奇台县方正房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县古城南街。法定代表人：陈志贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：穆妮热·阿卜杜拉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：徐雪梅，新疆新蓝天（奇台）律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司奇台县兵团支行，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县东关街东门豪宅7-8号。负责人：李玉兵，该行行长。委托诉讼代理人：张薛军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：段佳妮，女，该公司员工。原告夏季夫与被告奇台县方正房地产开发有限责任公司（以下简称方正公司）、第三人中国农业银行股份有限公司奇台县兵团支行（以下简称农行奇台县支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。后本案于2019年9月27日裁定转为普通程序。于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告夏季夫及其委托诉讼代理人肖宇、杨云艳，被告方正公司的委托诉讼代理人穆妮热·阿卜杜拉、徐雪梅，第三人农行奇台县支行的委托诉讼代理人张薛军、段佳妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏季夫向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》所载面积条款无效，确认实际测绘面积935.78平方米为原告实际购房面积；2、请求判令被告退还多收房款1103400元，判令被告赔偿原告多支付贷款利息366439元，合计1469839元（庭审中原告增加诉讼请求，增加3月到12月的利息，总利息为415981.8元）；3、请求判令原、被告所签订的《担保还款协议》无效；4、请求判令被告为原告办理所购房屋产权登记证，并承担逾期办证违约金17880元；5、判令被告因欺诈销售多计算面积一倍赔偿金877610元；6、本案诉讼费、邮寄费由被告承担。事实和理由：2014年5月，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于奇台县迎宾大道左侧北门蔬菜综合市××座房屋出售给原告。合同约定：房屋建筑面积为1166.73平方米，单价3800元/平方米，总价人民币4433574元。合同还约定：房屋规划、设计如发生变更影响房屋结构形式、户型、尺寸的，被告应于10日内书面通知原告。此外，合同约定：被告应于2014年10月30日前将验收合格的房屋交付原告使用，且由被告于房屋交付后180日内向房屋产权登记机关报备权属登记资料并办理产权证。合同签订后，原告自筹资金向被告交纳购房款2459364元，2015年1月被告协助原告向第三人农行奇台县支行申请贷款2200000元支付房款。在合同履行过程中，被告未能按合同约定于2014年10月30日将验收合格的房屋交付给原告。2019年3月，被告在明知交付给原告的房屋面积比合同约定面积少了230.95平方米的前提下，依然采取欺诈销售的方式，胁迫原告签订《担保还款协议》，要求原告向被告偿还超出合同约定的购房款875475.53元。嗣后，原告得知早在2016年原告购买的房屋经测绘单位复验确认的建筑面积为935.78平方米，比合同约定的购房面积减少了230.95平方米。为此，因被告的过错导致原告不但多向银行贷款1103400元，而且还额外承担银行利息366439元，截止目前，被告始终未给原告办理房屋产权登记证。另外，被告销售给原告的房屋明显存在欺诈销售的行为，应当依法承担欺诈销售的违约责任。方正公司辩称，1、原告第一项与第五项诉求矛盾，按照合同法第54条第二款的规定，属于可变更可撤销合同，不是确认无效之诉；2、本案被告在销售中不存在欺诈，2016年3月2日在原告购买的房屋测绘报告出具后，被告于2016年3月18日将变更的面积如实通知原告，在与原告协商的基础上达成补充协议，被告在面积销售方面不存在欺诈行为；3、原告第二项诉求所要求返还的数额不准确，支付的利息没有说明计算依据，且利息的主张不符合约定和法律规定，请法庭不予支持，第四项诉求返还原告办理产权的费用没有合理依据；4、原告诉求担保还款协议无效，按照合同相对性原则，协议的相对方不是本案庭审的当事人，与本案没有关联性，建议法庭告知另行起诉，该协议并没有履行；5、被告将诉争的房屋卖给原告以后，原告自2015年12月不再按照约定履行按揭付款义务，被告以担保人的身份垫付了按揭款。农行奇台县支行辩称，原、被告双方的纠纷，与第三人无关，但是会配合法庭查清事实。被告方正公司向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法确认反诉原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议有效（对该项请求本院当庭告知被告不予受理，应另案主张）；2、请求判令反诉被告返还反诉原告于2016年1月起至2019年3月29日期间为其垫付的银行按揭等款项899941.54元，判令反诉被告赔偿反诉原告垫付款项利息188282.33元，并请求自2019年3月起继续承担利息至本息全部清偿完毕为止（庭审中被告提出增加反讼请求，垫付款项增加122419.85元，本院未予受理，当庭告知被告可在金额最终确定后再予主张）；3、请求判令反诉被告承担违约金269982.46元，以上三项各项合计1358206.33元；4、请求判令反诉被告承担本案本、反诉费用及邮寄费用。事实与理由：2013年12月，反诉原、被告经协商签订《商品房买卖合同》约定：反诉被告购买了反诉原告开发的位于奇台县迎宾大道左侧北门蔬菜综合市××座商品房，该房屋反诉被告以按揭的方式于2015年1月21日与第三人签订了银行按揭合同，并由反诉原告为其担保。按揭合同签订之后，自2016年1月起反诉被告便不再如约如期支付银行按揭款项，自此时开始第三人便按照《担保合同》约定每月从反诉原告银行保证金中扣反诉被告的银行按揭款项，反诉原告在此期间曾多次要求反诉被告返还垫付款并按照约定支付按揭款，但反诉被告置之不理且反诉原告曾一度无法联系到反诉被告，截至2019年3月29日，反诉原告共计给反诉被告垫付银行按揭款共899941.54元，并累计承担利息188282.33元。反诉被告未按照《按揭协议》约定如期付款的行为导致反诉原告长期为其垫付按揭款，并给反诉原告造成巨大的损失，其行为违反了双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第5条构成违约。现双方协商未果，故诉至法院。夏季夫辩称，对于付款的问题，原告是普通消费者，面积是开发商提供的，开发商的合同是1000多平方米，实际上是900多平方米，误差是200多平方米，这是由反诉原告造成的，收取80多万元的购房款，是原告通过银行交到被告的账户里，过错是开发商造成的，错误面积基础上所贷的款，责任过错是开发商造成，理应由反诉原告偿还，原告在本诉中若第二、三项经法院核准确认之后，如果多计算200多平方米，反诉原告的请求是不成立的，请求法院依法驳回。根据反诉原告向法庭提供的补充协议，2016年3月18日方正公司已经确认多算200多平方米，多计算应退还80多万元，若协议是成立的情况下，反诉被告不欠反诉原告的任何款项，相反，反诉原告应该承担多收取的房款及赔偿多占用房款的利息。因此在这个前提下，反诉请求没有任何事实和法律依据。农行奇台县支行辩称，有垫付还款的事实，但是金额需要核实。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据质证。对于双方当事人无异议的证据：原告提交的收款收据6张，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《商品房买卖合同》1份、补充协议2份。被告对该证据真实性无异议，认为第五条面积的处理双方有明确约定，以测绘部门的测绘报告为准，双方针对面积差异部分，补充协议有明确约定。第三人对该证据真实性不予认可，认为原告向第三人提供的商品房买卖合同有备案，但是内容不一致，合同第三条套内建筑面积在第三人有，原告提交的合同没有填写完整、合同第七页第六条第二款分期付款方式在第三人有明确填写、备案时间不一致，第三人记载是2014年11月1日，原告提供的是2014年5月13日，其他的没有了。本院对该合同双方无异议部分内容的真实性予以确认。2、原告提交的个人购房担保借款合同1份。被告对该证据真实性无异议，认为该合同第16页借款人和抵押人处是空白并没有签章，提出异议，另外该份合同被告作为担保人，承担了担保还款的责任。第三人对该证据真实性不予认可，认为在合同末尾没有签章，合同14页26.1借款合同约定第三人留存的档案经过公证和签章的合同中，约定上浮是20%，原告提供的合同约定10%。本院对该证据双方无异议部分真实性予以确认。3、原告提交的供热协议书1份、嘉诚房地产评估测绘报告书1份。被告对供用热力协议书真实性及效力均有异议，认为是原告和热力公司签订的，对评估报告所载明的面积没有异议，但认为房屋测绘成果报告书是2016年3月2日出具的。第三人认为供热协议与第三人无关，原告提供给第三人的是备案中的面积。本院对该证据真实性予以确认。4、原告提交的担保协议书1份。被告认为合同涉及3人，该协议的担保人不是本案的当事人，担保还款协议与本案没有关联性，法庭也无权予以撤销和确认协议效力，担保还款协议涉及的内容是被告给原告垫付的款项，被告没有隐瞒任何事情之意，被告也确实为原告垫付80余万元的款项，该协议就所涉的垫付项目双方的约定合法有效，不存在确认无效。第三人认为该协议与第三人无关。本院对该证据真实性予以确认。5、原告提交的判决书2份。被告对该判决书的真实性无异议，认为被告均提起上诉，不是生效判决，且该两案诉争的是A5栋商铺，本案是A3栋，竣工时间不一致。第三人认为与第三人无关。本院对该证据真实性予以确认。6、原告提交的奇台县北门市场建筑红线图1份、被告公司建设蓝图3张、三楼平面图3张。被告对该证据真实性、来源合法性、关联性均有异议，认为合同中对房屋的面积有明确约定，是以测绘机构的测绘为准，单价不变，多退少补，红线图和规划图只能证明被告的建设行为是合法行为，图纸的面积和实测面积发生差异，是合理合法的差异，是以实际测绘面积为准，没有合同约定是以图纸面积为准，故与图纸面积不违背，是合法的。第三人认为与原告做贷款业务以备案的面积为准。本院对该证据的真实性予以确认。7、原告提交的建设规划许可证1份。被告对该证据来源合法性没有异议，认为证明的问题没有关联性，在合同中面积有明确约定。第三人认为该组证据与第三人无关。本院对该证据真实性予以确认。8、原告提交的备案合同1份。被告认为该证据与本案没有关联性，合同相对方不是原告，买受人一栏是空白的，房屋的基本情况、价款是空白的，不具备有效合同的要件，效力不能及于原、被告双方，尤其是原告，该合同是一份空白合同备案，请法庭不予确认，也并非是最高人民法院关于商品房买卖合同指导意见的黑白合同，黑白合同必须是双方签字确认，故该合同不是原告所指的白合同。第三人对该证据真实性不予认可，认为与第三人备案的不一致。本院对该证据真实性予以确认。9、原告提交的还贷款清单1份。被告对该证据三性均不发表意见，认为是第三人提供的。第三人认为确实是其提供的，关于原告所说每月按期支付本息，2019年8月开始未按时归还贷款本息都是被告在第三人处的账户归还，原告已逾期至今未按时归还。本院对该证据真实性予以确认。10、原告提交的购买房屋补充协议3份。被告认为原告在被告处购买过3套房子，提供的协议是A3-1-9、10的房屋，关于房屋实测面积的协议，面积出来之后双方签订了新的协议，故该组证据与本案诉争的面积没有关联性，2016年3月15日的协议应该是原告持有的协议，充分说明签订协议时是原、被告各持一份，原告自己也持有原件，3月15日把9、10号房屋签到一起，但是房产局要求两份档案，时间是原告自己写的，应该是与备案时间一致，但是原告自己写的时间不一致。第三人认为对该证据不知情，也与第三人无关。本院对该证据真实性予以确认。11、原告提交的房屋租赁协议书1份。被告认为该协议确实是双方签订的，但是证明的内容不是原告证明的内容，因为原告不只是购买A2-3商铺，还购买A3-1-9、10商铺，因为A3-1-9、10也为原告垫付157000余元的房款，目的是折抵欠付的房款，A3-1-9、10商铺也是原告在出租。原告提供协议并未履行。第三人认为对该证据不知情，和第三人无关。本院对该证据的真实性予以确认。12、被告提交的商品房买卖合同1份及附件5份。原告对该合同本身的真实性无异议，对合同签订的时间有异议，认为签字时没有签订合同的时间，面积差异的处理是格式条款，与工商管理部门备案合同的处理方式不一致，房屋的面积是1166.73平方米，被告一开始就应该知道不是该平方米数，与在奇台县规划局和建设局调取的材料面积不相符，补充条款涉及本案被告给原告垫付本息的问题不适用本案，作为被告扩大房屋面积造成原告超标准或合同多贷款870000元，责任和过错不应该由原告承担。第三人认为与原告房产局备案合同有不一致的情形。本院对该证据双方无异议部分的真实性予以确认。13、被告提交的测绘报告2份。原告对该证据真实性认可，认为可以证明2016年测绘部门给被告公司已经确认面积935.78平方米，被告从来没有告知过原告，也没有跟原告减少过购房面积和退还房款，否则也不可能在2018年12月29日和被告签订一份担保协议，对预测报告的有效性及合法性不认可，认为从原告前期提供的证据看，建设部门2013年4月给本案被告方出具的建筑面积是300多平方米，由设计院出具的图纸可以反映出，面积误差已经超出最高院对商品房面积的3%的法律幅度，测绘报告的有效性作为开发商应该核实。第三人对测绘报告的真实性认可，对关联性不予认可，2016年3月2日测绘报告未向第三人提供，做贷款的时候是以销售面积为准。本院对该证据的真实性予以确认。14、被告提交的补充协议1份。原告对该证据的三性均不认可，认为该协议是被告伪造，2016年3月18日出现3份协议，2份补充协议，1份租赁协议，3份协议的内容是相互矛盾的，2016年3月18日还签订1楼门面房9号楼协议，当天又签订的租赁协议，与本案被告出具的补充协议相互矛盾，原告如果知道有该协议的存在，没有任何理由签订另外一份协议，不符合常理并且还有第三人的见证，故认为被告提交的协议是为了签订1楼9号门面房，开发商留存的空白补充协议，为本案的需求填补。第三人对该证据三性均不认可，认为均不知情。本院仅对该协议上双方签字部分的真实性予以确认。15、被告提交的税收缴款书1份。原告对该证据的真实性无异议，关联性和有效性有异议，认为契税是按照合同价交纳不是减少面积交纳，实际上造成原告损失870000元的税率的损失，应该退赔按照实际面积缴纳，损失由被告承担。第三人认为该证据与其无关。本院对该证据的真实性予以确认。16、被告提交的个人购房担保借款合同1份。第三人对该证据真实性予以认可。原告对该协议真实性无异议，认为与本案的被告退还的借款担保合同内容有异议，利率上浮有异议，最后一页签字确认处与原告的不太一样，贷款的事实认可。本院对该证据的真实性予以确认。17、被告提交的垫付房款明细1份、垫付房款利息计算表明细1份、打款凭证34份。原告认为2018年12月28日达成协议是为了解决垫付的事情，共计是875475.53元，多了2019年3月的一期，数额是认可的，多出来的金额不是原告造成的，是反诉原告造成的。第三人认为确实是被告将款项打入原告的账户，但是扣款是系统自动打可能有出入，合计金额需要核实。本院对该组证据的真实性予以确认。18、被告提交的奇台县人民法院裁定书1份。原告对该证据的真实性认可，证明的问题不认可，认为与原告提交的A3-1-3的租赁协议书没有关联性的，裁定书涉及的房屋，还有签订房屋租赁的协议书，与被告提交的协议书不是一个协议。第三人认为与其无关。本院对该证据的真实性予以确认。19、第三人提交的个人购房担保合同、昌吉回族自治州出具的公证书1份。被告对该证据真实性、关联性均无异议。原告对该证据的真实性无异议，认为合同第26条借款利率上浮20%是有改动但没有签字和确认，原告收到的合同写的是10%，有改动应当由几方当事人确认，还有骑缝章最后几页有，其他页没有骑缝章，只对2200000元的借款认可。本院对该证据的真实性予以确认。20、第三人提交的借款凭证1份、扣款凭证1份。原告认为借款凭证只能说明贷款的执行利率，和担保合同的上浮20%不同，原告的合同是上浮10%，不能体现之后的每年的利率都是10%或者20%，根据被告提供2016年3月18日的补充协议可以反映出，被告明知多计算平方数，也多贷款80多万元，事实上作为开发商的被告通过增加房屋的面积多套取贷款，作为原告没有实际占用，是开发商实际占用，理应由被告偿还。被告对借款和扣款凭证三性均认可。本院对该证据真实性予以确认。21、经原告申请，本院依法委托新疆恒诚司法鉴定所对2016年3月18日补充协议上夏季夫签名及指印进行鉴定，该所出具新疆衡诚司法鉴定中心［2019］文痕鉴字第087、088号司法鉴定意见书，原告收到鉴定意见书之后申请复议，该所做出书面答复1份并附书面谈话记录1份。原告对鉴定意见和答复真实性认可，关联性和合法性不认可，认为鉴定时向鉴定机构提供的只有检材是原件，样本全部是复印件，在能够提供原件的前提下提供复印件，在提供样本的程序上不合法，鉴定机构也没有做过任何明示，谈话记录中也没有询问为何没有提供原件，鉴定结论不真实不客观，原告认为谈话记录的格式不合法，不知道询问的问题是哪一方，原告提出异议，当时可以看出鉴定机构对样本上的签名没有明示是对原件还是复印件的鉴定，可以反映出原告对被告提供的2份商品房买卖合同作为样本是不同意的，对于原告方提供的还有第三份的签字的样本，目前为止是哪一方提出的也不清楚，在后期的鉴定也没有调取第三方签字的样本，样本都是复印件，程序不合法。被告对鉴定意见书、答复三性均无异议，认为原告辩解的意见不能成立，开庭时提交的补充协议只是对签名部分提出异议，鉴定出来后又对来源提出异议，被告提交的诉争的补充协议原告应当有一份但是拒不出示。第三人认为该证据与第三人无关。本院对鉴定意见书和书面答复、谈话记录的真实性予以确认，并对原告申请的签字和指纹的重新鉴定不予准许。本院经审理认定事实如下：2013年，原告（买受人）向被告（出卖人）购买位于北门市××层商铺一套，双方签订《商品房买卖合同》，约定建筑面积为1166.73平方米，单价3800元/平方米，总价4433574元，商品房交付后，如产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，以测绘部门出具的测绘报告最终测算的面积为准，单价保持不变，总价多退少补，付款方式为分期付款和其他方式：如买受人需办理按揭贷款，买受人应当在合同签订之日起30日内向出卖人提供真实的信息手续，有出卖人向银行办理按揭贷款，如买受人存在不良信贷不能贷款等情形，由出卖人告知买受人在30日内补交剩余购房款，逾期不能履行的，出卖人有权解除或终止合同，收回房屋，视买受人违约，买受人逾期付款的违约责任为，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人的原因和责任致使买受人在规定的期限内不能取得房地产权属证书，逾期三十日后出卖人承担买受人已付房价款的0.5%的违约金，但由于不可抗力外界因素或政府政策法律等非出卖人的原因导致房地产权属证书未按期办理的情形，出卖人免责，同时，合同对出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、交接等事项做了详细约定。该合同原告提交落款未写时间，备案日期为2014年5月13日，被告提交合同落款时间为2013年12月16日。合同签订前后，原告向被告支付款项，分别为：2013年12月12日房款1450000元、2014年1月1日房款400000元、2014年4月1日房款88574元、2014年4月22日房贷款办证费225790元（其中契税133007.22元、税率3%，印花税2216.80元、税率0.05%，维修基金88671.48元、费率2%，登记费550元每间商铺，抵押登记费550元每间商铺、出图费280元）、2014年11月7日房款295000元，合计房款为2233574元。2015年1月21日，原告（借款人、抵押人）向第三人（贷款人、抵押权人）贷款2200000元，由被告（保证人）做担保，签订《个人购房担保借款合同》，约定借款期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准剩率为基础上浮20%后确定，还款方式为等额本息还款法，借款担保为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人奇台县方正房地产开发有限责任公司一分公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保，于签订合同起当日办理抵押预告登记，合同同时对借款、先决条件、借款提取、还款等事项做了详细约定。同日，昌吉回族自治州公证处对于合同的签约等事项办理了公证，并作出（2015）昌州证融字第413号具有强制执行效力的债权文书公证书。同日，第三人向原告发放贷款2200000元，借款凭证载明还款周期为月，还款日为21日，执行年利率为7.38%，逾期年利率为11.07%，原告在借款凭证上签字确认。合同签订后，原告向第三人正常还款至2015年10月，自2015年10月起，由第三人自被告保证金账户扣划部分款项和被告垫付部分款项，自2015年12月24日至2018年10月20日共计35笔，金额合计875475.53元，其后由原告还款至2019年7月21日，其中2019年3月29日被告垫付房款24466.01元，2019年8月起由第三人自被告保证金账户扣款至今。原告每月正常还款为24461.02元，因有部分还款逾期款，产生滞纳金、罚息，导致每月扣款数额不等，至2020年1月14日贷款余额为1285132.62元。2016年1月20日至3月20日期间，原告与被告就原告购买的其他商铺分别于2016年1月20日（A3-1-10号房）、2016年3月15日（A3-1-10号房）、2016年3月18日（A3-1-9、10号房）签订《补充协议》，约定了购房房号、预售合同约定建筑面积、单价、总价、实际建筑面积、面积差、差额房款等内容，其中载明依据原合同第五条约定，乙方购买的房屋面积以最终测绘面积为准，多退少补，单价以合同约定保持不变，该9、10号商铺超出5.48平方米，差额房款为51162元。庭审中，被告提交了涉及本案A2-3-1号商铺、落款时间为2016年3月20日的《补充协议》一份，主要内容同上述协议，其中载明实际测绘面积为935.78平方米，面积差-231平方米，差额房款为-877610元。原告对该协议落款签名和手印不认可，本院依法委托新疆恒诚司法鉴定所对2016年3月18日《补充协议》上夏季夫签名及指印进行鉴定，该所出具新疆衡诚司法鉴定中心［2019］文痕鉴字第087、088号司法鉴定意见书，第087号司法鉴定意见书鉴定意见为2016年3月18日《补充协议》上签名“夏季夫”字迹是夏季夫所写，第088号司法鉴定意见书鉴定意见为2016年3月18日《补充协议》上签名“夏季夫”字迹上的指印是夏季夫右手食指捺印。2016年3月18日，因原告未能按期偿还按揭款，由被告垫付部分按揭款，原告（出租方、甲方）与被告方正公司的一分公司（承租方、乙方）在案外人奇台县建设局房管所（第三方）的调解下就案涉商铺签订《房屋租赁协议书》，约定：出租方夏季夫与承租方奇台县方正房产有限责任公司一分公司在第三方的见证下，就位于××县的房屋进行租赁的相关事宜，双方在平等、自愿的基础上达成协议如下：一、甲方于2013年12月12日以按揭方式购买了乙方位于奇台县北门蔬菜综合市房屋。后从2015年12月24日起因无力交付银行每月按揭款，至合同签订之日乙方已经为其垫付银行按揭房款共计75593元；二、现经双方协商甲方自愿将其名下位于奇台县A2-3-1号的房屋出租给乙方用于抵偿乙方替甲方向银行垫付的全部按揭房款，租赁时间10年（2016.3.20-2026.3.19），在此期间乙方有权使用该租赁物并可视情况对其进行转租；三、租赁期限自乙方承租该房屋之日起至抵偿清甲方垫付的全部房款之日止，在此期间，甲方无权不得另行将该房屋租赁他人；四、房屋租赁费用由乙方按照市场总体租赁费用标准确定，但在乙方签订与他人的租赁合同时通知甲方到场，若甲方不到视为认可。租赁期间甲方应积极配合乙方实现权利，不得恶意拖延或阻挠，若因此给乙方造成损失甲方需承担补偿责任；五、若在乙方将房屋租赁与他人合同尚未到期期间甲方将垫付房款还清，甲方亦无权要求乙方中途解除合同（即不破原租赁合同），但乙方同意视具体情况可将与第三人的租赁合同变更在甲方名下或将之后收取的租赁费返与甲方；六…．．该租赁协议签订后，案涉商铺未能租赁出去，实际由原告使用经营，该协议未能实际履行。2018年12月29日，原告（债务人）与被告方正公司的一分公司（债权人）就该公司垫付案涉A2-3号商铺按揭款的偿还签订《担保还款协议》，由案外人原告的姐姐夏晓燕和姐夫张士新做担保，主要内容为：因债务人自2016年1月开始不按时按月偿还银行按揭款，债权人按月垫付还款，截止2018年10月29日，共垫付875475.53元，双方约定还款方式为债务人分三期还清，还款期间承担年利息15‰，第一期于2019年10月29日之前偿还280000元并还清在此期间全额欠款的利息，第二期于2020年10月29日前偿还280000元并还清剩余全部欠款利息，第三期于2021年10月29日之前偿还剩余315475.53元并还清在此期间的利息，担保人夏晓燕为其上述欠款及利息等产生的所有欠款承担连带责任，期限为五年，担保人张士新提供房产做抵押担保，债务人夏季夫提供案涉A2-3号商铺做抵押担保。该协议实际未履行。庭审中，原告陈述同意解除该协议，被告陈述同意在相互折抵欠款的情况下解除该协议。另查明，案涉商铺由被告委托案外人新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司进行测绘，该公司于2013年9月2日作出新嘉测字［2013］奇458号房产面积预测报告，案涉商铺三层套内面积为857.26平方米，公摊系数为0.360997，公摊面积为309.47平方米，产权面积为1166.73平方米，测绘报告记载负一层至三层的墙体、楼梯间、过道，负一层配电室，二层卫生间为共有建筑，共有面积合计2060.21平方米，均参与全楼分摊，每层的分摊系数相同。案涉商铺竣工后，该公司于2016年3月2日作出新嘉测字［2016］奇001号房产面积测量报告，案涉商铺三层套内面积为866.04平方米，公摊系数为0.080522，公摊面积为69.74平方米，产权面积为935.78平方米，测绘报告记载共有面积合计1721.18平方米，一层的过道（526.95平方米）、二层的过道（577.72平方米）及二层卫生间（32.66平方米）由一、二层分摊，一层、二层的分摊系数为0.466481平方米，其余共有面积参与全楼分摊。本院认为，本案争议焦点为：被告在销售案涉商铺过程中，是否存在面积欺诈？本案中，双方对被告应退还原告房款和被告为原告垫付按揭款的事实均无异议，双方主要争议在于，预测面积和实测面积的面积差230.95平方米是否涉嫌面积欺诈。对于应退还房款的数额，案涉商铺单价为3800元/平方米，面积减少230.95平方米，则原告多支付房款数额为877610元（3800元/平方米×230.95平方米），对于该877610元房款，按照合同约定，应多退少补，由被告退还给原告。对于被告垫付的按揭贷款数额，经被告提交还款凭证确认，截止2019年3月29日垫付的按揭贷款数额为899941.54元，因原告自2019年3月起再未向第三人还款，第三人自被告的保证金中扣划还款至今，最终的垫付数额尚不能确定，被告可待最终确定后另案主张。对于本案诉争的面积欺诈问题，案涉房屋的预测面积为1166.73平方米，面积减少230.95平方米，则误差比为19.85，远远超出了法律规定的3%误差比。从现有证据看，出现如此高比例误差的主要原因在公摊面积的变化，在房产面积预测报告中，将一、二层过道及二层卫生间计入全楼公摊面积，实测报告中则未计入，其中反映出公摊面积计算方式的差异，被告提供了由新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司出具的测绘报告相证实，与原、被告双方合同约定的预售面积并无差别，原告提出，已就该面积欺诈问题向奇台县公安局报案，庭审中，本院询问原告，是否同意待公安机关作出调查结论后再主张其第5项诉讼请求：“判令被告因欺诈销售多计算面积一倍赔偿金877610元。”原告不同意撤回，本院认为，从现有证据看，并不能证实被告存在面积欺诈行为。原告可待补充相关证据后再予主张，本案中对该项诉讼请求不予支持。对于原告的第1项诉讼请求，依法确认原、被告双方《商品房买卖合同》所载面积条款无效，确认实际测绘面积935.78平方米为原告实际购房面积。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中所载面积为预测面积，并非最终竣工后实际测绘的面积，且该面积来源于新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司出具的测绘报告，原告主张《商品房买卖合同》所载面积条款无效，其所提供的现有证据并不足以证实存在上述法律规定的无效情形，本院不予支持。对于原告主张的确认实际测绘面积935.78平方米为原告实际购房面积的诉讼请求，新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司出具的测绘报告中已经载明实际测绘面积为935.78平方米，按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以测纷部门出具的测绘报告最终测算的面积为准，案涉商铺实际购房面积为935.78平方米，双方合同中已经约定明确，依法不属于应由本院确认的范围，故对原告该项诉讼请求，本案中不予处理。对于原告第2项诉讼请求，判令被告退还多收房款1103400元，赔偿原告多支付贷款利息415981.8元。本案中，被告应退还原告的房款为877610元，原告交纳的办证费用为225790元，该费用中，扣除应退还房款877610元后的剩余房款，原告仍需依法缴纳契税和印花税，对于多出部分房款，原告多交纳契税26328.3元（877610元×3%）和印花税438.81元（877610元×0.05%），合计为26767.11元，该部分款项，应由被告退还原告。对于维修基金88671.48元，庭审中被告陈述该费用已不再收取，应退还原告，则上述合计应退还原告的房款及税费合计为992705.41元。对于其他办证费用，并不以房款为计算基础，属于原告应支付的费用，原告主张退还，本院不予支持。对于原告主张的利息415981.85元，本院认为，从被告提交的测绘报告看，新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司已于2016年3月2日作出新嘉测字［2016］奇001号房产面积测量报告，确定案涉商铺的实际测绘面积为935.78平方米，被告在得知该测绘面积的情况下，应当向原告及时退还房款，与原告协商垫付款还款事宜。被告提交落款时间为2016年3月20日的补充协议，提出已向原告告知了实际测绘面积为935.78平方米，但从被告提交的2018年12月29日与原告签订的《担保还款协议》看，仅反映被告垫付款情况，而未反映应退房款问题。本院认为，至2016年3月20日，被告虽为原告垫付部分按揭贷款，从2016年3月18日《房屋租赁协议书》反映为75593元，但其应退还原告的房款远远高于垫付的按揭款，即便按照上述数额计算，在扣除被告垫付款后，被告仍需向原告退还房款802017元（877610元-75593元），但迟至2018年12月29日达成的《担保还款协议》，却仅仅反映垫付款，并约定了还款事宜，显然与常理不符，由此可以反映，落款时间为2016年3月20日的《补充协议》虽然为原告本人签字按印，但并不能反映原告知晓实际测绘结果。被告得知测绘结果，未及时向原告退还房款，迟至本案开庭仍未向原告退还房款，给原告造成了利息损失，原告提出主张的，应当予以支持。原告主张按照按揭贷款利率计算，本院予以确认，本院对于利息损失支持为274731元（992705.41元×7.38%÷12个月×45个月，自2016年4月至2019年12月），对于原告多主张部分，本院不予支持。对于原告主张的第3项诉讼请求，请求判令原、被告所签订的《担保还款协议》无效。庭审中，原告主张在被告同意解除该协议的情况下该项诉讼请求不再主张。本院认为，经询问双方意见，均同意解除该协议，被告提出解除的前提是相互折抵欠款，本案中，双方欠款均为货币，互负对待给付义务，依法属于法定抵销的范围，能够实现相互折抵，且该协议并未实际履行，案涉《担保还款协议》在双方同意解除后已经解除，故对于原告该项请求，本院不予处理。对于原告主张的第4项诉讼请求，请求判令被告为原告办理所购房屋产权登记证，并承担逾期办证违约金17880元。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，交房日期为2014年10月30日前，在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期三十日后出卖人承担买受人已付房价款的0.5%的违约金，但由于不可抗力外界因素或政府政策法律等非出卖人的原因导致房地产权属证书未按期办理的情形，出卖人免责。本案中，合同约定的权属登记办理期间已过，被告应当按照约定协助原告办理案涉商铺权属登记。截止本案开庭被告仍未能为原告办理权属登记，已经超过合同约定的期限，被告应当按照约定承担相应的违约责任。被告辩称通知原告提交办证材料，原告不配合导致未能办理，原告不予认可，被告亦未提交证据相印证，本院对被告该项辩解意见不予采信。原告主张违约金17880元未超出合同约定，本院予以支持。对于反诉原告主张的第2、3项诉讼请求：2、请求判令反诉被告返还反诉原告于2016年1月起至2019年3月29日期间为其垫付的银行按揭等款项899941.54元，判令反诉被告赔偿反诉原告垫付款项利息188282.33元，并请求自2019年3月起继续承担利息至本息全部清偿完毕为止；3、请求判令反诉被告承担违约金269982.46元。本院认为，案涉商铺银行按揭贷款，债务人为反诉被告，反诉被告应当按照《个人购房担保借款合同》约定，按时足额向第三人支付按揭贷款，原告未按时足额偿还款，导致作为保证人的反诉原告垫付还款和扣划保证金的，反诉原告有权对垫付和扣划的部分向反诉被告进行追偿。故对反诉原告主张要求反诉被告给付银行按揭等款项899941.54元的诉讼请求，本院予以支持。对于反诉原告主张的利息，本院认为，虽原告未能按时还款，导致被告垫付了款项和第三人扣划其保证金，但在2016年3月案涉商铺测绘报告作出后，被告应当向原告及时退还房款，该退还的房款能够用于支付按揭贷款一定期间，被告未及时退还房款是导致原告不能按时还款的原因之一，造成损失的原因之一在反诉原告，反诉原告主张垫付款项的利息和未按期偿还按揭贷款违约金，本院不予支持。本案中，被告应退还原告房款及税费等合计992705.41元，原告应偿还被告垫付款等款项899941.54元，则相互折抵后，被告仍需向原告退还房款及税费等92763.87元（992705.41元-899941.54元）。原、被告双方均未主张第三人在本案中承担责任，故第三人在本案中不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：一、被告奇台县方正房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告夏季夫退还房款及税费等92763.87元、给付利息274731元、承担违约金17880元，合计385374.87元；二、被告奇台县方正房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告夏季夫办理北门市场A2幢3层1号商铺权属登记；三、驳回原告夏季夫的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告奇台县方正房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26119元，由夏季夫负担12217元，奇台县方正房地产开发有限责任公司负担13902元；反诉案件受理费8512元，由奇台县方正房地产开发有限责任公司负担2872元，夏季夫负担5640元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。   审  判  长   石志亮人民 陪 审员   王立新人民 陪 审员   陈俊晔   二 ○ 二 ○ 年 三 月 十 二 日 书  记  员   沈 媛