广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初521号原告：广东和顺物业管理有限公司，住所地广州市天河区天府路233号1917房。法定代表人：洪毅玲，总经理。委托诉讼代理人：张旭生，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王薰南，广东智洋律师事务所律师。被告：何晓艳，女，1974年11月13日出生，汉族，户籍地址广东省广州市白云区，被告兼被告何晓艳的委托诉讼代理人：宋可夫，男，1976年4月7日出生，汉族，身份证住址湖南省醴陵市，系何晓艳的配偶。原告广东和顺物业管理有限公司与被告何晓艳、宋可夫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东和顺物业管理有限公司的张旭生，被告兼被告何晓艳的委托诉讼代理人宋可夫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告广东和顺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向我司支付2007年1月1日到2019年6月30日期间的物业管理费5823元；2.两被告向我司支付2014年6月1日至2019年6月30日期间的垃圾处理费305元；3.两被告向我司支付2007年1月1日到2019年6月30日期间逾期缴纳物业管理费滞纳金5823元（以每月拖欠管理费38.82元为本金，均按银行同期贷款基准利率的四倍为标准，分别以次月1日起计算至付清之日止，滞纳金总额以不超过拖欠的物业管理费本金总额为限）；4.两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2004年4月15日，我司与广州市白云区梅苑小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，根据合同约定，我司为广州市白云区梅苑小区全体业主和物业使用人提供物业管理服务。《物业管理委托合同》明确约定了物业管理的收费标准，以及逾期缴纳物业管理费的滞纳金比例（从逾期第五日起按每日应交管理费的千分之三缴纳），合同签订后，我司持续为梅苑小区全体业主及物业使用人提供优质高效的物业管理服务。我司与梅苑小区业主委员会签订《物业管理委托合同》合法有效。我司及全体业主和物业使用人均应严格遵守。被告作为梅苑小区的业主，长期以来享受着我司提供的优质物业管理服务，却无故长期拖欠物业管理费及垃圾处理费，经我司多次书面及上门催收，均拒不缴纳。被告拖欠物业管理费及垃圾处理费，已构成违约，严重侵犯了我司的合法权益。为维护我司的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告何晓艳、宋可夫共同辩称，1.本案的合法性存疑。（1）被告何晓艳的身份信息与原告涉讼的起诉状不符。（2）根据《民法通则》的规定，法院保护民事权利的诉讼时效为两年，在此前我们并未收到原告关于催缴的文件，亦对此不知晓。（3）原告提供的《物业管理委托合同》显示，委托的期限为2004年4月15日至2006年4月15日共两年，原告于2006年12月24日进驻梅苑小区，已超出服务期限，根据《物业管理条例》第三十九条中物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。理应由业主大会再次表决后再决定。（4）根据《广东省物业条例》第五条之规定，收费审批报分管物价部门审批备案，并需领取《广东省经营服务性收费许可证》和按规定进行收费年审，至今未看到审批文件。2.原告违约在先，不能根据《物业管理法规》和物业服务合同约定提供服务。原告未能按委托合同的约定提供服务，多年都未能对901室入户屋面处漏水进行维修并修复；对讲系统损坏多月亦未能修复；公共场所卫生清洁未达到每天清扫一次的频率；绿地被毁、原绿地均被毁坏或未有保养，并未达到绿化成活率达到95%以上；小区的道路、人行道、绿化带都停放着车辆，且每天都因车辆交通不畅顺发生纠纷或长时间鸣笛，消防通道口都被停放车辆，无法保证道路畅顺、有序停车；保安亦未实行24小时保安制度，每天巡查3次的标准执行。原告并未按照《广东省物业管理条例》的规定将在其管理期间管理范围的多处违章建筑、毁坏数目园林改建停车位的行为等行为依法及时向有关行政主管部门进行报告。且根据《广东省物业管理条例》的规定，利用道路、绿地或其他场地经营所得收益依法归全体业主所有，物业公司在小区毁坏人行通道、绿化、道路等获得公共位置停车其中用作10平方米左右的档口收入和230个车位的收入，至2019年年底，约13年时间收取公共区域停车费897万元，还有零时停车费约100万，增设档口、信号覆盖费、非机动车车库租赁费等，约80万元，合计1077万元。根据规定该收益依法归全体业主共有，依照有关提供的小区总建筑面积65219平方米，13年来每平方应获得的收益165.14元，901房面积为77.64平方米，至2019年年底，应该获得收益约为12820元，也要求原告方尽快落实并存入901房维修基金账户。3.我们主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给我们的生活带来诸多不便。我认为根据相关法律规定，在原告正确履行物业服务义务之前，我们有权拒绝支付物业服务费用。同时要求对方停止侵害，将公共收益清算后，并将我们合法公共收益获得约12820元存入我的维修基金账户，把小区违章违规建筑上报当地政府部门，协同将小区的违章建筑拆除并恢复原貌。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系夫妻关系，系广州市白云区XXX路XXX号XXX房（以下简称涉案房屋）的登记产权人。该房屋的总建筑面积为77.64平方米。原告是具备壹级物业管理资质的企业法人。2004年4月15日，原告（乙方，原广州和顺物业管理公司）与广州市白云区梅苑小区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将梅苑小区委托于乙方实行物业管理。委托管理期限为贰年，自2004年4月15日起至2006年4月15日止。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，等等。本物业的管理服务费，由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取（以下费用均未含公共用水、用电分摊），不带电梯住宅0.5元/月·平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期第五日按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金。经营性收入，用于补贴物业管理服务费，购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算、账目公开；车位使用费由乙方按物价部门批准的标准向车位使用人收取。如小区原物业管理公司未能按法律法规如期移交小区物业管理权，导致乙方不能按本合同规定的委托期限正常接管梅苑小区物业管理的，甲方同意按乙方实际接管日期相应顺延本合同第三条中的委托期限。乙方违反本合同第十八条义务和第四章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正的，甲方有权申请物业行政主管部门作出行政处理，或经业主大会通过（超过半数业主同意）终止合同，造成甲方损失的，乙方应承担相应的法律责任。双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力，本合同及补充协议未尽事宜，按照法律法规及政府有关规定执行。合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30日前向对方提出书面意见等。上述合同签订后，因涉案物业原物业管理公司广州市云山物业管理有限公司未撤出该小区，涉案物业业主委员会向一审法院提起诉讼，要求该物业管理公司将物业管理权移交业主委员会并撤出涉案物业，一审法院作出（2004）云法民一初字第3184号民事判决书，判令广州市云山物业管理有限公司将涉案物业的物业管理权移交给涉案物业业主委员会并撤出该小区。其后，广州市中级人民法院于2006年7月31日作出（2006）穗中法民五终字第97号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。上述二审判决书认定“梅苑小区业主委员会自2003年11月7日经行政主管部门批复成立，至2005年11月6日任期才届满”。2006年12月20日，涉案物业业主委员会向原告发出《关于进驻梅苑小区履行〈物业管理委托合同〉的通知》，要求原告依法进驻涉案物业，履行《物业管理委托合同》，进入时间是2006年12月24日上午10点正。其后，原告进驻涉案物业提供物业管理服务。2014年5月19日，广州市白云区京溪街市政管理所向涉案物业住户发出《关于委托广州和顺物业管理公司代收梅苑小区生活垃圾处理费的通知》，居民每月每户应缴纳垃圾处理费5元，该所决定从2014年6月1日起，委托原告代收涉案物业生活垃圾处理费。诉讼中，原告陈述涉案物业的业主委员会在任期届满后，未成立新的业主委员会，由于其公司于2006年12月24日进驻涉案物业提供物业服务，上述合同的截止日期顺延至2008年12月23日，之后，由于涉案物业的业主委员会解散，就没有续签合同。另原告提交2017年2月18日出具的律师函予以证明原告曾向被告主张物业管理费、垃圾处理费及违约金，但未果。被告表示未收到上述律师函，且其未缴纳过垃圾处理费亦对收取标准不予认可。另，原告于2019年10月29日向本院提交起诉材料。本院认为，原告作为具有物业管理资质的企业，2004年4月15日签订的《物业管理委托合同》明确约定，委托期限为两年，“按实际接管日期相应顺延合同的委托期限”，因前物业管理公司与涉案物业业委会发生纠纷，原告于2006年12月24日才进驻涉案物业进行物业管理，故委托期限至2008年12月23日。《物业管理委托合同》在2008年12月23日履行期限届满后，涉案物业未成功换届或成立新的业主委员会，根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的规定，在业主大会没有作出选聘和解聘物业服务企业的决定，原告自愿的情况下，其可继续提供物业服务。现原告继续为涉案物业提供物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系。两被告接受了原告提供的物业服务，有义务支付相应的物业服务费用。根据广州市白云区京溪街市政管理所向涉案物业住户发出《关于委托广州和顺物业管理公司代收梅苑小区生活垃圾处理费的通知》，自2014年6月1日起，原告受所在街道办事处的委托向各住户按月每户5月的标准代收垃圾处理费。现被告确认未向原告支付垃圾处理费，故原告要求被告支付物业管理费有据。关于诉讼时效的问题。原告提交律师函拟证明其在2017年2月18日间告知被告存在欠缴的情况，但被告表示未收到上述律师函，原告亦未提供其他证据予以证明在本案起诉前已通过其他方式向被告催缴过欠付费用，故被告关于原告主张部分诉请已超过受法律保护的诉讼时效的抗辩意见本院予以采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。原告于2019年10月29日向本院提交诉讼材料，故原告主张2016年10月30日前的物业管理费和垃圾处理费因已超过法律保护的诉讼时效，本院不予支持。原告要求被告支付自2016年10月30日至2019年6月30日期间的物业管理费和垃圾处理费有据，本院予以支持。根据《物业管理委托合同》关于住宅物业服务费用的约定，涉案房屋每月的物业管服务费应按0.5元/月/平方米计算，应为38.82元/月。经核算，被告欠付自2016年10月30日至2019年6月30日期间的物业管理费1242.24元。2016年10月30日至2019年6月30日期间的垃圾处理费160元。驳回原告多于上述期间和数额的诉请。关于滞纳金的问题。因目前原告与两被告之间是事实上的物业服务合同关系，双方未就滞纳金作出约定，且从被告提交的照片等证据可反映原告提供的物业管理服务确实存在不足之处，故原告要求被告支付滞纳金依据不足，本院不予支持。关于被告抗辩原告停止侵害行为，清算公共收益，拆除违章建筑的意见，因该问题涉及全体业主权益，本案中不作处理，被告应另循途径主张。本院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第十二条、第四十二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《广东省物业管理条例》第五十条第四款之规定，认定如下：一、本判决生效之日起五日内，被告何晓艳、宋可夫向原告广东和顺物业管理有限公司支付自2016年10月30日起至2019年6月30日止的物业管理费1242.24元及自2016年10月30日起至2019年6月30日止的垃圾处理费160元；二、驳回原告广东和顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费49元，由原告广东和顺物业管理有限公司负担24元，被告何晓艳、宋可夫共同负担25元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起来十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  彭敏怡人民陪审员  陈侃俊二〇二〇年三月二十日书 记 员  蔡佳丽