山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终171号上诉人（原审被告）：左鹏，男，汉族，回族，住济南市。委托诉讼代理人：曹介林，山东高信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓航，山东高信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜祝林，男，汉族，住山东省威海市。委托诉讼代理人：毕晓君，山东国杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓波，山东国杰律师事务所律师。原审被告：岳东旺，男，汉族，住山东省冠县。委托诉讼代理人：单迎盼，山东圣义律师事务所律师。上诉人左鹏因与被上诉人姜祝林、原审被告岳东旺商品房销售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初3919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。左鹏上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担本案的诉讼费。事实和理由：一、左鹏与姜祝林签订的《房屋买卖合同》应当认定无效。左鹏与姜祝林于2016年8月24日签订的编号为X的《房屋买卖合同》（下称《房屋买卖合同》）应当被认定为自始无效的无效合同。《房屋买卖合同》虽名为“房屋买卖合同”，实为双方关于伪造相应材料以使姜祝林（姜祝林并非《房屋买卖合同》中约定的标的房屋的实际购买人）具备涉案房屋团购资格、左鹏从中赚取差价费的合意，而非是姜祝林真正购买左鹏名下房屋的意思，双方之间伪造材料骗取团购资格的行为，具有违法性，且双方串通，损害了第三人利益，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，上诉人认为该《房屋买卖合同》应当为无效。对于该《房屋买卖合同》中，姜祝林并非是合同中约定的标的房屋的实际购买人，凤凰国际南区10#1-3003房屋的实际购买人是刘宁，姜祝林亦是利用该《房屋买卖合同》获得购买团购房的资格后倒卖，故完全可以认定姜祝林并非本案涉案房屋的实际购买人，其亦无真实的购房意图，而是有从中赚取差价、倒卖购房资格的意思。二、即便一审法院未认定《房屋买卖合同》无效，上诉人也没有违约行为，不应承担违约责任，或者赔偿差价损失。《房屋买卖合同》中约定的标的房屋是凤凰国际南区10#1-3003房屋，并非凤凰国际南区13#1-1603房屋，被上诉人最终并未购买X号房屋，且导致其最终未购买X号房屋不能归因于上诉人，上诉人并未违约，故不应承担违约责任，更遑论赔偿差价损失。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，合同的双方当事人应当遵循诚实信用的原则。一审过程中将《房屋买卖合同》中约定的标的房屋即X号房屋与被上诉人和济南东安置业有限公司签订的合同编号为：销售（字）201718827076号商品房买卖合同中的标的房屋凤凰国际南区13#1-1603联系起来的证据是被上诉人单方提供的《凤凰国际团购名单确认表》（以下简称《确认表》），上诉人认为该《确认表》不能作为定案证据，无法与被上诉人认为上诉人在《房屋买卖合同》中的违约行为产生法律上的关联性。三、一审法院将《凤凰国际团购名单确认表》作为定案的关键性证据是错误的。首先，《凤凰国际团购名单确认表》是由被上诉人（原审原告）单方面提供的，为照片打印件、复印件，模糊不清、且落款位置不清晰可见，一审过程中未见原件，无法确定其真实性、合法性，且上诉人在一审中对于该份证据亦不认可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，被上诉人在一审中未履行举证责任和义务。其次，一审过程中，作为原告的被上诉人姜祝林仅提供了照片打印件的《确认表》，未提供其他证据佐证，在这种情况下，一审法院以该《确认表》作为定案依据，判决上诉人承担违约责任、承担差价补偿是错误的。最后，对于证明《确认表》为假的其他证据请法庭准许上诉人将于庭后调查取证后向法庭一并提交。四、一审判决的指向性有违社会公平正义。首先，事实与本案几乎完全相同的其他案件，经历了同一个基层法院审理后，却出现了与本案大相径庭的判决结果，详见上诉人向法庭提交的证据。其次，倘若被上诉人真为涉案房屋的实际购买人，上诉人则可以表示认可一审判决，但恰恰被上诉人不是涉案房屋的实际购买人，涉案房屋的实际购买人是刘宁。最后，若依照一审判决的认定，在其他类似的所谓房屋买卖合同中的买受人一方，未购买合同约定的标的房屋转而购买了其他房屋的，都可以提交一份更改合同约定标的房屋的确认表，并以此作为依据和证据提交，向房屋买卖合同中的出卖人一方主张差价补偿，这显然是有违公平正义的。综上所述，上诉人认为上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》应被认定无效；即便按照上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》的约定，上诉人也没有任何违约的行为，不应当承担违约责任或者承担差价赔偿；一审法院将《凤凰国际团购名单确认表》作为定案的关键性证据是错误的，该份证据是复印件/照片打印件，被上诉人作为一审的原告，具有举证的责任和义务，其始终未提供原件，而一审判决依靠的关键证据恰为该《确认表》，上诉人认为这是严重错误的。因此，上诉人请求二审法院依法改判或者发回重审。姜祝林辩称,针对上诉人认为双方存在合同关系的是“凤凰国际南区X号楼X单元X室”，而不是被上诉人最终购买的“凤凰国际南区X号楼X单元X室”，就该部分事实提出上诉现答辩如下：一、上诉人在上诉状中声称凤凰国际团购名单系扫描件，无法证明其证明目的，与上诉人在一审中的陈述相矛盾，上诉人在一审庭审中曾明确指出“当时出具这份团购名单是刘霄委托亓志超送到售楼处”，详见庭审笔录第四页第6、7行，实际上作为买受人的被上诉人也确实是在售楼处见到的这份证据，因确认表中涉及多人、多处房产，不允许自留，只允许拍照，因此上诉人是知晓这份名单的真实性，并在一审中认可该证据。二、上诉人声称“不知道X号楼X单元X室变更为X号楼X单元X室，该换房行为与其无任何关系”，与上诉人在一审庭审中表述相矛盾。一、上诉人明确承认其是受刘霄委托卖房，而且卖的不是特定房源，上诉人在一审庭审中曾明确指出“我当时只是受济南高新控股刘霄委托，卖凤凰国际团购名额”，详见庭审笔录第4页第3、4行。二、上诉人明确承认在销售房屋方面其与刘霄是密切的合伙关系，上诉人在一审庭审中曾明确指出“在2017年5月8日向原告转款9000元，此款项是和原告协商一致，我和刘霄承担原告的中介费”，详见庭审笔录第4页第3、4行。三、上诉人明确承认协助被上诉人在购买X号楼X单元X房产时少绑定一个车位，在一审庭审笔录第11页有如下内容：“审：被告一，你实际是否帮助原告以团购价优惠购买到凤凰国际的房屋。被告一回答没有，但我代刘霄实际帮助原告免了一个车位。审：被告一，你没有帮助原告购买到房屋，为何又帮助原告免一个车位。被告一：我没有帮助他买到房子，但确实帮他少买了一个车位。”实际情况是被上诉人是在上诉人的协助下购买了X号楼X房屋，后来因为多方因素，上诉人没有能力按照合同约定的价格出售该房屋，当时的政策是如果买房必须要全款并购买两个车位，上诉人通过协调帮助被上诉人少购买一个车位。四、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，双方签订的房屋买卖合同真实意思表示并非合同第一条约定的姜祝林购买左鹏所有的房屋，而是合同第十三条双方通过手写的方式约定的左鹏协助姜祝林以低于合同的130万元的优惠价格从开发商处购买涉案房产，该约定并不违反法律的强制性规定，根据合同相对性，对双方均具有约束力。五、2016年8月24日双方签订的房屋买卖合同约定房产为凤凰国际南区X号楼X单元X室，2016年9月11日通过上诉人出具的凤凰国际团购名单确认表更改为“姜祝林定南区X号楼X单元X”，与姜祝林提交的其真实购买的商品房买卖合同中所购房屋一致，因此具有关联性。六、通过一审中被上诉人提交的陈国鑫一审、二审判决书供法庭参考，可以看出本案被上诉人在上述案件中作为被告均履行了合同义务，因此上诉人相信法院的一审、二审判决是维护了社会公平正义，并非上诉人所述。同时对于该案是否涉及刑事犯罪，济南市高新区公安局舜华路派出所曾向中院出具一份说明，认定左鹏、刘霄等行为不构成诈骗。岳东旺述称，一、对于上诉人上诉状中提到的其与被上诉人伪造相应材料的情况，我方不知情，我方以促成上诉人与被上诉人之间的合同成立并生效。二、一审法院判定岳东旺不承担连带责任认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，对于一审法院作出的其判项与我方无关。姜祝林向一审法院起诉请求：1.判令左鹏双倍返还已付定金10万元；2.判令左鹏赔偿房屋差价款损失585926元；3.判令左鹏支付姜祝林向济南展宏房产经纪有限公司第一分公司支付的佣金26000元；4.判令岳东旺对第1、2、3项诉求承担连带清偿责任；5.判令两被告承担本案的诉讼费用、保全费用等。一审法院认定事实：2016年8月24日，左鹏作为出卖人、姜祝林作为买受人，展宏公司作为居间人共同签订《房屋买卖合同》一份，约定左鹏自愿出售坐落于济南市高新区凤凰国际南区X号楼X单元X号的房产给姜祝林，总价款130万元，定金5万元。合同第十三条其他约定事项中，双方手写约定“甲、乙双方协商一致，如乙方在开发商处购买本房产总价高于本合同约定的总价款，则超出部分由甲方直接支付给乙方（乙方在开发商处签订房屋买卖合同叁日内）。”同日，左鹏出具分别为3万元和2万元的《定金收条》两份，收条上均载明“如果卖方违约则双倍返还定金并承担中介费用，如果买方违约则定金和中介费不退。”展宏公司出具《佣金确认单》一份，确认收到姜祝林支付的佣金16000元，并载明“若因乙方原因导致本合同不能履行，乙方所收佣金全部无息返还给甲方。”次日，展宏公司出具《收款收据》一份，内容为收到姜祝林中介费26000元。因未能从左鹏处购买到房屋，姜祝林另行与济南东安置业有限公司签订《商品房买卖合同》，以1885926元的价格购买了该公司开发的凤凰国际南区X号楼X单元X室房屋。另查明，左鹏于2016年12月1日通过银行卡向姜祝林转款5万元；于2017年1月4日通过微信向姜祝林转款2.2万元；于2017年1月6日通过微信向姜祝林转款1万元；于2017年1月7日通过手机银行向姜祝林转款1万元，于2017年2月21日通过支付宝分5次向姜祝林转款共计5万元；于2017年4月11日通过手银行分4次向姜祝林转款共计18.2万元；于2017年5月8日通过支付宝向姜祝林转款9000元。姜祝林于2017年5月24日从左鹏母亲处取走现金4万元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行合同。对于姜祝林、左鹏、展宏公司签订的《房屋买卖合同》，姜祝林、左鹏、岳东旺对其真实性均予以认可，一审法院对该合同的真实性和效力予以确认。虽然其三方签订的合同名为《房屋买卖合同》，并在第一条中明确写明左鹏将其所有的坐落于济南市高新区凤凰国际南区X号楼X单元X号的房产出售给姜祝林。但在合同第十三条其他约定事项中，双方通过手写的方式约定“甲、乙双方协商一致，如乙方在开发商处购买本房产总价高于本合同约定的总价款，则超出部分由甲方直接支付给乙方（乙方在开发商处签订房屋买卖合同叁日内）。”该条款的意思明显与左鹏出售其自有房屋的意思相违背，而合同条款所指向的凤凰国际南区X号楼X单元X号并非属于左鹏所有，姜祝林表示其是基于左鹏能以团购优惠价格办理济南东安置业有限公司房屋更名，姜祝林能以此方式优惠购房而与左鹏签订的《房屋买卖合同》，左鹏亦表示其卖的是团购房名额。所以，姜祝林与左鹏签订《房屋买卖合同》的真实意思并非为合同第一条约定的姜祝林购买左鹏所有的房屋，而是合同第十三条双方通过手写的方式约定的左鹏协助姜祝林以合同约定的130万元的优惠价格从开发商处购买涉案房屋。该约定并不违反法律的强制性规定，同样对合同双方具有约束力，双方仍当按照其真实的约定履行。合同签订后，姜祝林向左鹏支付了5万元定金，向展宏公司支付26000元佣金，履行了部分付款义务，左鹏亦应按照约定履行自己的义务。左鹏至今未能协助姜祝林以合同约定的团购优惠价购买涉案房屋，构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条约定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。而在左鹏出具的《定金收条》中，双方明确约定如果卖方违约则双倍返还定金并承担中介费用，如果买方违约则定金和中介费不退。该约定符合合同法第一百一十五条关于定金的约定，合法有效。现左鹏违约，姜祝林要求其双倍返还定金10万及佣金26000元，具有合同和法律依据，一审法院予以支持。对于左鹏于2016年12月1日向姜祝林转账的5万元，左鹏称为其退还的姜祝林的定金，姜祝林予以否认，称为退还的其他案外人的定金。反驳对方主张的，应当提交证据支持。本案中，对于左鹏转账的5万元，姜祝林虽予以否认，但未提交证据予以证明，故对其反驳意见，一审法院不予支持。该5万元予以扣除后，左鹏还应向姜祝林支付定金5万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因左鹏未能使姜祝林以约定的130万元的团购优惠价取得凤凰国际南区X号楼X单元X号房屋，姜祝林另行与济南东安置业有限公司签订《商品房买卖合同》，以1885926元的价格购买了凤凰国际南区X号楼X单元X室房屋。为此多支出的585926元应为因左鹏违约给姜祝林造成的损失，左鹏应当向姜祝林进行赔偿。对于左鹏向姜祝林的其他转款，左鹏称2017年2月21日的5万元和2017年4月11日的18.2万元为退还的案外人刘宁的关于本案3003室房屋的费用，2017年5月8日的9000元为退还姜祝林的中介费。姜祝林对此均不予认可，认为2017年2月21日的5万元和2017年4月11日的18.2万元为退还的案外人刘宁的关于X号楼X单元X室房屋的费用。双方对上述款项的用途各执一词，但均未提交其他有效证据予以证明。综合双方提交的证据及本案的事实，左鹏除向姜祝林转账上述款项外，双方还有其他多笔金钱往来。按照左鹏的陈述，其退还定金的时间和退还中介费的时间不一致，且相差半年，退还的中介费与姜祝林支付的中介费金额不一致，存在诸多疑点。并且双方的账目往来中还包含了其他案外人的费用，在其双方均未提交其他证据有效证明上述款项的目的的情况下，不能认定为左鹏向姜祝林退还的中介费等费用，故上述费用在本案中不予以扣除，当事人双方可就上述费用另行主张权利。对于姜祝林从左鹏母亲处取得的4万元现金，左鹏称该款项为姜祝林向其母亲的借款，姜祝林认为系左鹏向其支付的赔偿款。因该4万元涉及到左鹏的母亲，本案中不宜作为左鹏向姜祝林支付的赔偿款处理。就该4万元，相关权利人可另行主张。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，左鹏与姜祝林在展宏公司的居间服务下就购买房屋事项签订合同，故其双方分别与展宏公司之间存在居间合同关系。展宏公司已促成左鹏与姜祝林签订《房屋买卖合同》，居间服务已完成。虽然左鹏在买卖合同履行过程中存在违约行为，但应由左鹏承担责任。姜祝林与左鹏在签订合同时均已知悉合同的履行方式，且姜祝林未指出展宏公司在签订合同时故意隐瞒的情况或者提供的虚假情况，故对其主张，一审法院不予支持。要求当事人承担连带责任，应当有明确的法律规定或者合同约定。对于左鹏的违约行为，展宏公司不存在共同违约的行为，《房屋买卖合同》中也未明确约定展宏公司对左鹏的违约行为承担连带责任，故对于姜祝林提出的要求岳东旺对左鹏的付款义务承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，左鹏未按照约定使姜祝林以约定价格购买房屋，构成违约，应当返还定金、支付佣金、并赔偿损失。姜祝林要求岳东旺对左鹏的赔偿义务承担连带清偿责任的诉讼请求，缺少法律依据或者合同依据，一审法院不予支持。判决：一、被告左鹏于判决生效之日起十五日内向原告姜祝林返还定金5万元；二、被告左鹏于判决生效之日起十五日内向原告姜祝林赔偿损失585926元；三、被告左鹏于判决生效之日起十五日内向原告姜祝林支付佣金26000元；四、驳回原告姜祝林的其他诉讼请求。案件受理费10919元，减半收取5459.5元，由被告左鹏负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，左鹏与姜祝林签订的买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因左鹏原因，姜祝林未能购得双方合同约定的涉案房屋，故左鹏应当承担违约责任。姜祝林主张左鹏应支付其房屋差价585926元，但姜祝林并未购买双方签订的买房屋买卖合同中载明的房产，而系另行购买凤凰国际南区X号楼X单元X室房产，姜祝林提交的《凤凰国际团购名单确认表》虽载明了房产变更信息，但左鹏对该证据并不认可，该确认表也未显示左鹏与姜祝林就变更房产信息达成一致意见，姜祝林亦未提供证据证实其另行购买其他房产与左鹏约定相关违约责任，现姜祝林以另行购买的X号楼X单元X室房产价格为依据，要求左鹏赔偿其未能以约定价款130万元购买X号楼X单元X号室房产造成的房屋差价损失，没有合同依据，本院不予支持。但姜祝林确因左鹏原因未能购得涉案房产，其要求左鹏返还定金，符合合同约定；佣金2.6万元亦系姜祝林合理损失，左鹏应予支付。综上所述，左鹏的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初3919号民事判决第一、三项；二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初3919号民事判决第二项、第四项；三、驳回姜祝林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10919元，由上诉人左鹏负担1166元，被上诉人姜祝林负担9753元；二审案件受理费10919元，由上诉人左鹏负担1166元，被上诉人姜祝林负担9753元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 闵 雯审判员 焦玉兴二〇二〇年三月十一日书记员 朱俞颖