湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘31民终17号上诉人（原审被告）：龙辉，男，1977年8月22日出生，土家族，湖南省永顺县人。委托诉讼代理人：瞿继明、郑时军，湖南金垣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：永顺县杉木河水库管理所。法定代表人：杨朝清。原审被告：龙毅，男，1978年11月19日出生，土家族，湖南省永顺县人。上诉人龙辉与被上诉人永顺县杉木河水库管理所、原审被告龙毅房屋租赁合同纠纷一案，龙辉不服湖南省永顺县人民法院于2019年11月15日作出的（2019）湘3127民初1685号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，通过询问双方当事人、阅卷等方式进行了审理。本案现已审理终结。龙辉的上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决没有依法查明龙辉代缴电费并冲抵租金的事实，从而作出龙辉欠缴租金的错误认定。二、在租赁期间，被上诉人工作人员经常在上诉人经营的游子阁鱼庄赊账消费。为此，上诉人与被上诉人的负责人杨朝清达成口头协议，将餐饮费及代缴的电费折抵杉木河水库及游子阁鱼庄的租金，并同意上诉人长期租赁经营及优先承租。然而被上诉人的法定代表人杨朝清为了打击报复上诉人，对口头协议的内容均不认可。三、一审判决侵害了上诉人的优先承租权，裁判结果显示公平。针对上诉人龙辉的上诉，被上诉人永顺县杉木河水库管理所答辩称：被答辩人没有履行合同义务，被答辩人的房屋租赁合同已到期，被答辩人无权占有涉案房屋。原审被告龙毅未到庭，未提交书面陈述意见。被上诉人永顺县杉木河水库管理所作为原审原告，向一审法院起诉请求：1、终止原告与龙毅于2007年6月1日签订的《房屋出租合同》，要求被告龙辉、龙毅退回所有房屋。2、判决两被告给原告支付房屋租金3万元。3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：龙辉与龙毅系同胞兄弟。2006年3月，原告将杉木河水库承包给其职工宁涛、郑夏禹、彭南福（已病故），双方约定承包期为五年，不得转租，并签订了《永顺县杉木河水库承包合同书》。2007年上半年，宁涛、郑夏禹、彭南福在承包经营杉木河水库一年后，便将杉木河水库的承包经营权陆续转让给了本案被告龙辉。龙辉在2007年上半年准备接手承包经营杉木河水库时，对原告与宁涛、郑夏禹、彭南福之间签订的《永顺县杉木河水库承包合同书》中约定的权利义务均知晓。与此同时，龙辉、龙毅、张宏卓三人协商一致后决定共同租赁原告在灵芝山大门围墙内的房屋用于经营农家乐。在龙辉、龙毅、张宏卓三人多次与原告磋商并达成了一致意见后，由龙毅出面与原告于2007年6月1日签订了《房屋出租合同》，合同约定：1、原告将灵芝山大门围墙内的房屋及墙内附属物出租给被告龙毅（实际上是出租给龙辉、龙毅、张宏卓三人），租期为十年，每年租金为1.3万元，共计13万元，分两次付清。合同签订之日付五年租金6.5万元，再到2012年6月1日以后一次性付6.5万元。2、由原告提供生活用电，承租方必须逐月缴纳电费。3、承租方在承包期内不得损坏房屋，不得破坏绿化带，如需修建，须征得出租方同意方能动工。4、合同期满后，承租方在同等条件下享有优先承包权，如果承租方放弃承包后，新添设备、电视、空调、床等由承租方自行带走。合同签订后，原告将房屋交付龙辉、龙毅、张宏卓三人出租使用。龙辉、龙毅、张宏卓三人对房屋进行了装修、扩建。在涉诉房屋装修、扩建完工后，龙辉、龙毅、张宏卓三人决定对外经营，取名“游子阁鱼庄”。游子阁鱼庄经营几个月后，因经营不善，龙毅、张宏卓相继退出，由龙辉一人独自经营。另查明，原告对游子阁鱼庄股东由三人变更为龙辉一人的事情一直知情。龙辉已经按照合同约定给原告支付6.5万元房屋租赁费。已经生效的由该院于2017年10月12日作出的（2017）湘3127民初1108号民事判决书判决永顺县杉木河水库管理所向游子阁鱼庄支付餐饮费38000元及利息（利息以38000元为基数自2015年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际履行之日止）。原告至今未向龙辉支付上述费用。庭审中，原告与龙辉均同意用上述38000元餐饮费抵扣龙辉所欠租金。再查明，在龙辉承包经营杉木河水库到期后，原告与龙辉就龙辉继续承包杉木河水库及游子阁鱼庄之事曾达成口头协议，原告曾口头允诺由被告龙辉在合同到期后继续承包杉木河水库和承租游子阁鱼庄。但双方就承包期限未进行明确约定。永顺县杉木河水库管理所在2007年6月至2013年8月期间主要使用自备发电机发电、供电，2013年8月以后通过国家电网供电。供电范围包括游子阁鱼庄、杉木河水库管理所办公用电、杉木河水库管理所职工宿舍区用电、杉木河水库管理所周围一些居民用电。上述单位、人员共用一个总表，每户安装有分表。在上述期间内，龙辉负责向其他用电户抄电表、收缴电费。2013年8月以后，所有电费都是由龙辉经营的游子阁鱼庄到供电所缴纳。庭审中，原告与龙辉关于电费缴纳情况各执一词，且均不认可对方的陈述。同时，双方均没有向法庭提供有效证据证明各自主张。上述事实有当事人陈述、《房屋出租合同》、（2017）湘3127民初1108号民事判决书、调查笔录等证据材料在案佐证。一审法院认为：案涉《房屋出租合同》系当事人真实意思表示，合法有效。本案中，上述合同虽是原告与龙毅签订的，但是原告与龙毅均知晓案涉房屋实际上是出租给龙毅、龙辉、张宏卓三人，故原告永顺县杉木河水库管理所与龙毅签订的《房屋出租合同》对龙辉、张宏卓也具有法律约束力。同时，又因为龙毅、张宏卓在经营游子阁鱼庄一段时间后，相继退出合伙经营，而原告对房屋由龙辉一人经营之事不仅知情且未提出异议。综上，原告与龙辉作为《房屋出租合同》最终权利义务承受人，均应按合同约定履行各自义务。本案当事人争议的焦点问题是：涉案《房屋出租合同》是否应解除，如解除，被告龙辉应给原告支付的房屋租金如何确定。该院认为，原告与龙辉作为《房屋出租合同》的双方当事人，应按照合同约定全面履行合同义务。原告已将房屋交给龙辉使用，龙辉应按照合同约定给原告支付租金。现原告以十年租期已到期为由要求解除《房屋出租合同》，并要求龙辉退回所租房屋的诉请符合法律规定，该院予以支持。合同，又称为契约，是平等的当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同作为一种民事法律行为，是当事人协商一致的产物。本案中，原告坚决要求解除与被告龙辉之间签订的《房屋出租合同》，且坚决不同意继续给龙辉承租案涉房屋，故龙辉虽在庭审中以双方有口头协议为由要求继续承租房屋，并愿意给原告支付租金，但因双方达不成合意，故该院对龙辉的上述主张不予支持。综合本案案情，该院认为应给与龙辉60日时间搬离涉诉房屋较为合适。因龙毅早已退出合伙经营，故原告要求龙毅搬离涉诉房屋的诉请与事实不符，该院不予支持。关于房屋租金问题，根据双方合同约定，龙辉目前尚欠原告租金65000元，扣除原告应给龙辉经营的游子阁鱼庄支付餐饮费38000元后，龙辉还应给原告支付租金27000元。关于（2017）湘3127民初1108号民事判决书判决的原告应给龙辉支付拖欠餐饮费利息问题，原告与龙辉另行协商处理或依法申请强制执行，利息在本案中不予抵扣房屋租金。关于电费抵扣租金问题，庭审中，龙辉辩称其未交租金是因为已经为原告代缴了电费，原告陈述双方从未达成用电费抵扣租金，且原告已经自行向电力公司缴纳了电费，因龙辉未向该院提交任何有效证据证明其上述主张，故该院依法对龙辉的上述主张不予采信。双方关于电费收取、代缴等事项另行协商处理或通过司法途径另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告永顺县杉木河水库管理所与被告龙辉签订的《房屋出租合同》；二、被告龙辉于本判决生效后六十日内搬出位于永顺县万坪镇的灵芝山大门围墙内的房屋（即搬离游子阁鱼庄），并将房屋退还给原告永顺县杉木河水库管理所；三、被告龙辉于本判决生效后六十日内给原告永顺县杉木河水库管理所支付房屋租金27000元；四、驳回原告永顺县杉木河水库管理所其他诉讼请求。案件受理费550元，由被告龙辉负担。（原告已预交550元，执行中由被告龙辉直接给原告支付。）本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，且当事人没有提出实质性异议。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据《合同法》的相关规定，房屋租赁合同属于合同类型的一种，可以采取书面或者口头方式订立。在案涉书面房屋租赁合同尚在履行期间，双方当事人达成了到期之后继续租赁标的物口头协议，但是未对租赁期限作出约定。根据《合同法》第三百二十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的法律规定，本院结合房屋租赁市场的交易习惯，认定双方当事人达成的租赁协议应当视为不定期租赁协议。既然属于不定期租赁协议，作为出租人的被上诉人，可以随时要求解除租赁协议，一审判决给予了两个月时间供上诉人搬离案涉租赁场所，符合客观实际，本院予以确认。另外，上诉人龙辉主张以代缴电费抵扣欠付房租租金，因上诉人龙辉未就相关事宜充分举证，加之该案已持续二三年之久，在如此长的时间里，上诉人龙辉也没有将该待证事实的相关证据提交法庭，故一审判决释明上诉人龙辉如有证据，可以另行主张，并无不当。至于上诉人龙辉提出的优先承租权的问题，法律并未对于优先承租权进行规定，只是规定了优先购买权，虽然部分地区颁布了“在同等条件下，原承租人可以优先承租”的地方性法律规定，但是本案尚未出现适用该条款的法定情形，故本院对于上诉人的该主张不予采信。综上所述，上诉人龙辉的上诉理由不能成立，本院对其提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10元，由上诉人龙辉负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长  杨光福审判员  盘艳斌审判员  曾浩恒二〇二〇年三月十八日书记员  钱一剑附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。