广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初156号原告（反诉被告）：广州万瑞物业经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区站前路站前一街26、28号首层S342号商铺。法定代表人：金晓坚，职务：总经理。委托诉讼代理人：林映雪、杨婷安，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：高广奇，男，1970年3月19日出生，汉族，住四川省大英县。委托诉讼代理人：唐海燕，广东达方律师事务所律师。原告广州万瑞物业经营管理有限公司诉被告高广奇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州万瑞物业经营管理有限公司的委托诉讼代理人林映雪、杨婷安，被告高广奇的委托诉讼代理人唐海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州万瑞物业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年10月9日至2019年2月15日期间拖欠的物业管理费及经营服务费人民币189010元、公摊水电费22368元，合计费用211378元；2、判令被告向原告支付因拖欠上述款项的违约金（每月物业管理费及经营服务费的违约金以2987元为本金，公摊水电费以348元为本金，分别从欠缴之日起按每日5‰计算至被告实际还清之日止）3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2012年12月27日签订《物业服务合同》，约定原告为被告租赁的广州市荔湾区站前路站前一街28号广州世贸服装城商场二层XXXX号的商铺提供物业服务。根据《物业服务合同》约定本物业管理费及经营服务费合计2987元/月；租赁期间，被告应按时缴纳商场公摊水电费，被告应于每月8日前向原告缴交下一月度的物业管理费及经营服务费和电费。但至今，被告一直未按照约定向原告缴交物业管理费及经营服务费、公摊水电费。被告逾期未缴交上述款项，依约还应向原告支付相应的违约金。被告高广奇辩称：物业服务合同是广州市世贸服装城有限公司强行指定被告与原告签订的，该事实在（2019）粤01民终13931号民事判决书中所认定。二、因为世贸公司和原告先违约，被告已经于2016年1月25日起诉解除相关的租赁合同，世贸公司和原告违约在先的事实是首先违反了客户确认表约定的2012年6月30日交铺，后违约未交付，后又再次违反物业租赁合同的约定，并没有在2013年1月31日交铺，因此，直到现在被告从未收到原告和世贸公司应当交付的涉案商铺，而且，被告一直通过诉讼的方式维权解除被告与世贸公司之间的租赁合同，此部分事实已经在13931号判决书予以确认。关键是经查看物业服务合同的内容，只看到高额的物业费标准和全部限制被告的内容，几乎没有提及物业服务的内容，内容显失公平，而且原告没有提供任何证据证明其向被告提供了对应价值的服务，因此被告没有向原告支付任何费用的义务。关于物业管理费支付时间，物业管理合同表述是本月8号前支付下一个月月度，与原告陈述不一致，另关于公摊水电费，物业合同约定是按照建筑面积比例平均分摊与原告庭中陈述计算方法不一致，而且不认可是固定收费，不确认原告陈述的计算标准，原告没有提供当月缴纳商场总共水电费，并且计核算按照建筑面积平摊费用的依据，应当承担举证不能的责任。根据13931号判决书，开业并不代表原告向被告交付了商铺，更不代表被告接收了商铺，原告所谓的电话微信公告通知没有提供相应的证据证明不属实。被告高广奇向本院提出反诉请求：1、请求法院判令被告向原告立即退还物业保证金8,960.00元和水、电保证金5,000.00元，并支付自2013年1月31日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算）;2、请求法院判令被告向原告赔偿其向广州世贸服装城发展有限公司承担的，自2018年9月起的租金损失30,225.00元。事实与理由：原告实际上已收取被告一个月的物业费用2987元，三个月物业费用的保证金8960元，水、电保证金5000元。另，广州世贸服装城发展有限公司两次没有按照约定分别于2012年6月30日、2013年1月31日交付案涉商铺，且之后从未交付案涉商铺，原告自2018年9月开始将案涉商铺乃至整个广州世贸服装城二层整体停电，并封闭，致使被告不可能收铺的情况下，仍然根据（2019)粤01民终13931号民事判决书承担了至2019年2月15日租金等60%的支付责任，且被告已经向广州世贸服装城发展有限公司支付完毕。原告广州万瑞物业经营管理有限公司针对反诉辩称：不同意被告的反诉诉请，请求驳回，理由如下：一、《物业服务合同》因被告违约而提前解除，根据《物业服务合同》第九条第1款、第2款、第3款的约定，原告有权不予退还保证金，被告无权要求退还并支付利息。根据广州市中级人民法院于2019年10月30日作出的（2019）粤01民终13931号判决书，第15页法院向高广奇释明其关于因世贸公司违约而请求解除《物业租赁合同》的理由不能成立，是否仍请求解除双方合同关系而愿意承担相应责任，高广奇表示其仍坚持请求解除合同。13931号判决书中第16页、第24页一、二审法院均认定，高广奇不接收商铺已构成违约，其未依约接收商铺等行为表明不再继续履行合同。《物业租赁合同》因高广奇违约而解除，法院认定解除日期为2019年2月15日。根据《物业租赁合同》约定，租赁合同因一方违约提前解除的，则该物业服务合同同时自动解除。故本案的《物业服务合同》因被告违约而提前解除。被告严重逾期缴交物业服务合同约定的各项费用、未履行开门经营的义务，亦已严重违约，根据《物业服务合同》第九条第1款、第2款、第3款的约定，原告有权不予退还相关保证金，被告无权要求原告返还保证金及支付利息，其还应向原告承担相应违约责任。二、本案为物业服务合同纠纷，被告与世贸公司之间因房屋租赁合同产生的纠纷与本案无关，被告试图将其因违反物业租赁合同而承担的租金支付义务转嫁给原告承担毫无理据。被告可随时接收涉案商铺，被告并不能证明涉案商铺及广州世贸服装城二层所谓称停电封闭的事实，广州中院在（2019）粤01民终13931号生效判决第27页中已确认高广奇的主张并非事实，也认定高广奇提交的证据不足以证明其主张，对高广奇证据均不予采纳。被告支付该段期间租金，系履行租赁合同的合同义务，并非所谓损失。三、在涉案商铺符合交付条件后，被告因自身原因一直拒不接收商铺，涉案商铺未完成交付的责任完全在于被告。涉案商铺所在的广州世贸服装城整体已于2013年10月7日符合交付条件，并于2013年10月隆重开业及对外公示，被告可随时前来接收涉案商铺并开业经营。自2013年10月7日起，世贸公司和原告通过电话、短信、发函、公告等方式多次不断通知被告前来接收涉案商铺，被告始终拒不接收商铺。因此，涉案商铺未完成交付的原因完全在被告。高广奇在提起（2019）粤01民终13931号案的一审诉讼之前从未向原告或出租人世贸公司提出过合同解除的意思表示，从未发出解约通知，涉案物业既无法定或约定解除事由的前提下，高广奇无权单方解除，物业服务合同持续合法有效，高广奇应遵照履行缴费义务。原告通过书面函件的方式多次向被告催缴物业管理费及经营服务费、公摊水电费，被告一直拒不支付，属严重违约。四、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，被告仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告应按照《物业服务合同》的约定履行其缴纳费用的义务。五、退一万步说，即使法院最终认定2013年10月9日至2016年10月3日期间被告未接收商铺，那么根据（2019）粤01民终13931号生效判决第24页广州中院将2016年10月3日视为被告履行收铺之日，自2016年10月4日起，被告有支付租金的义务，同理也应支付全部的物业管理费及经营服务费、公摊水电费与违约金。物业服务合同是双方平等自愿签署，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当履行，原告已按合同约定提供了物业服务。13931号判决书第15页认定涉案商铺已具备交铺条件，客观上可实现，被告与原告的物业合同是双方真实意思表示，合法有效，应切实履行，被告以此抗辩不应支付物业费毫无依据，被告经原告多次书面催告拒不履行，应按合同约定缴纳欠费并承担违约责任。综上所述，万瑞公司不同意反诉原告的全部反诉请求。恳请贵院判令驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明：2012年12月27日，原告（甲方，受托人）与被告（乙方，委托人）签订《物业服务合同》，约定：乙方将位于广州市荔湾区站前一街28号广州世贸服装城商场二层XXXX号商铺，建筑面积为49.78平方米物业委托甲方提供物业服务；乙方委托甲方提供物业服务的期限自2013年2月1日至2023年3月31日止；甲乙双方同意本物业按建筑面积计算本物业管理费、经营服务费及相关费用；自2013年2月1日起至2017年3月31日止，管理费及经营服务费为60元/月/平方米，合计2987元/月；自2017年4月1日起物业管理费及经营服务费递增，在双方约定的基础上按广州市商业物业管理收费标准执行。乙方应于签订本合同当日，向甲方支付本物业一个月物业管理费及经营服务费2987元；应于每月8日前向甲方缴交下一月度的物业管理费及经营服务费；应在本合同签订当日向甲方缴纳三个月的物业管理费及经营服务费作为本物业服务合同保证金，合计8960元，待本合同终止或期满后，甲方在扣除乙方应缴未缴的费用、滞纳金、赔偿金等费用（若有）后无息退还给乙方；应在本合同签订当日向甲方缴交5000元水/电使用保证金，待本合同终止或期满后，甲方在扣除乙方应交的水/电费及有关费用后（若有）无息退还给乙方；租赁期间，乙方应按时缴纳商场公摊水/电费，该费用按照建筑面积比例平均分摊。乙方应当在每月的8日前向甲方缴交电费。乙方逾期缴费的，每迟延一天，应当按照应缴费金额的千分之五向甲方支付滞纳金。乙方的电话或通讯地址等联系方式因申报不实或发生变更后未及时告知甲方的，由此造成的一切损失由乙方自行承担。乙方未按本合同约定时间缴交各项费用的，每逾期一天，乙方应按逾期缴纳款项总价的千分之五向甲方支付违约金；逾期三十天的，甲方有权单方解除合同，甲方有权要求乙方限期搬离并收回物业，甲方对乙方所缴纳的包括保证金的一切费用款项不予退还；《广州世贸服装城商铺/写字间租赁合同》、《广州世贸服装城商场防火责任承诺书》以及甲方针对本商场制定的各项规章制度（包括但不限于物业《管理守则》）为本合同的组成部分；当乙方出现违约情形时，若甲方暂时未追究乙方违约责任，或仍接受乙方物业管理费及经营服务费等其他款项的行为，不应被视为甲方免除乙方的违约责任，亦不应被视为甲方放弃其就乙方任何违约行为或侵权行为进行追讨的权利，甲方仍有权追究乙方相应的法律责任。本合同解除的，则双方已签订的商铺/写字间租赁合同同时解除。乙方确认甲方已采取合理方式提请乙方注意免除或者限制其责任的条款，乙方并确认甲方已按照乙方要求对上述条款予以说明。本合同所有条款，特别是对免除或限制甲方责任的合同条款，乙方已经充分了解并愿意接受这些约定，本合同是在乙方明确其在权利义务及其法律后果的基础上自愿签署的。乙方的联系电话、通讯地址有变更的，应及时以书面形式通知甲方，乙方未及时通知的，甲方按本合同记载的乙方通讯地址或承租的本物业地址所寄送的信函，均视为已送达乙方，其出现的任何后果均由乙方自行承担等等。被告在《物业服务合同》附件一中留存身份证复印件（身份证住址：四川省大英县蓬莱镇蜀中路A区1栋X单元X楼X号）。合同签订后，被告向原告支付了物业服务合同保证金8960元、水电使用保证金5000元。在2015年11月30日原告通过EMS国内标准快递以被告在《物业服务合同》附件一中留存身份证的住址作为收件地址向被告邮寄发出《催缴欠费/催告营业告知函》，函件内容如下：广州世贸服装城已于2013年10月9日投入营业。我司已多次以电话联系、短信通知、书面通知、现场公示等方式，通知阁下按双方签订的《物业服务合同》的约定缴纳物业管理费及经营服务费、水电公摊费等费用，我司并已多次发出书面通知催告阁下上述事宜，但仍未得到阁下的配合，阁下目前仍尚未缴清相关费用，已构成严重违约，且严重损害了我司的利益。由于阁下一直未履行双方签订的《物业服务合同》，现我司再次函告阁下：请阁下最迟在2015年12月6日前亲临我司缴清欠缴费用，如阁下逾期不处理，我司有权解除与阁下签订的《物业服务合同》并不予退还阁下已缴纳的全部款项。一切损失、后果及法律责任全部由阁下自行承担等等。该函件于2015年12月4日妥投，邮件确认门卫妥投。2016年4月25日，原告通过EMS国内标准快递以被告在《物业服务合同》附件一中留存的身份证住址作为收件地址向被告邮寄《催缴物业管理费告知函》，函件内容如下：我司已多次以电话联系、短信通知、书面通知、现场公示等方式，通知阁下按双方签订的《物业服务合同》的约定缴纳物业管理费及经营服务费、水电公摊费等费用，我司并已多次发出书面通知催告阁下上述事宜，阁下目前仍尚未缴清物业管理费、水电公摊费共计90045元整、违约金111537元，已构成严重违约，且严重损害了我司的利益。由于阁下一直未履行双方签订的《物业服务合同》的相关约定缴纳相关费用，经我司多次催告后仍不履行，阁下已构成严重故意违约。现我司再次函告阁下：请阁下最迟在2016年4月30日前亲临我司缴清欠缴费用，如逾期不补交相关费用的，根据《物业服务合同》的相关约定，我司自2014年2月9日起按《物业服务合同》约定向阁下收取欠缴费用总额的千分之五/天的违约金，并有权解除与阁下签订的《物业服务合同》并不予退还阁下已缴纳的全部款项并通知世贸公司收回本物业并另行处置，阁下已缴纳的全部款项不予退还，一切损失、后果及法律责任全部由阁下自行承担等等。该函件于2016年4月25日妥投，签收人为本人收。后原告分别于2016年9月27日、2017年7月21日、2018年9月21日、2019年4月11日向被告的身份证住址发出《催缴物业管理费告知函》，其中：2019年4月11日发出《催缴物业管理费告知函》，通知被告支付物业管理费、水电公摊费共计130065元整、违约金358727元等。经查，被告于2019年向本院起诉请求：1.确认高广奇与广州世贸服装城发展有限公司（以下简称：世贸公司）于2012年12月27日签署的《物业租赁合同》已经解除及世贸公司返还高广奇支付的款项及利息……世贸公司向本院反诉请求：1.高广奇按照《物业租赁合同》的约定向世贸公司支付XXXX号物业的经营服务费共计82万元及利息、支付自2015年4月至2019年3月26日的租金及滞纳金……本院在该案中审理查明：2012年12月27日，高广奇（承租方、乙方）与案外人广州世贸服装城发展有限公司（以下简称：世贸公司，出租方、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区站前一街26、28号广州世贸服装城商场二层XXXX号商铺（建筑面积为49.78平方米），用途为服装服饰（女装）；租赁期限为十年（自2013年2月1日至2023年3月31日止）。《物业租赁合同》签订后，高广奇向世贸公司支付一个月租金9160元和保证金（三个月租金）27479元。签订《商铺/写字间确认书》同日，高广奇向世贸公司支付35万元。2012年4月26日，高广奇向世贸公司支付33万元。除上述费用外，世贸公司确认收到高广奇支付的一个月租金9160元、租赁保证金27479元，水电保证金5000元、管理费保证金8960元、一个月的管理费2987元及6100元。世贸公司另收到案外人陈吉俭支付的45000元，案外人陈芝权支付的105000元。一审庭审中，世贸公司陈述已将其收到的水电保证金5000元、管理费保证金8960元及一个月的管理费2987元转交给原告，对此，原告于2019年4月18日出具《证明》予以证实。2016年1月25日，高广奇起诉世贸公司至本院，要求世贸公司向其返还购买商铺经营权款项860000元及利息，案号：（2016）粤0103民初977号。高广奇认为该案诉讼是基于双方之间形成的商铺经营权购买关系，款项为经营权购买款。2016年4月12日，该案作出判决，认定双方形成的是租赁合同关系，高广奇要求世贸公司返还该笔款项属于对该案法律关系认识错误，故驳回高广奇全部诉讼请求。2016年4月23日，世贸公司向高广奇身份证地址发出《催缴租金告知函》，通知高广奇广州世贸服装城已于2013年10月9日投入营业，要求高广奇于2016年4月30日前清缴欠租等。该邮件本人收。之后，2016年9月27日、2017年7月21日、2018年9月21日，世贸公司又向高广奇身份证地址发出《催缴租金告知函》，其中，2017年7月21日发出的函件本人签收，2016年9月27日与2018年9月21日发出的函件被退回。2016年9月27日，世贸公司向高广奇身份证地址发出《催促接收物业并缴费的告知函》，通知高广奇广州世贸服装城已于2013年10月9日投入营业，要求高广奇于2016年10月4日前办理物业的交接工作等。该函件快递单上填写的收件人电话是高广奇在租赁合同中预留的联系电话，内件品名已注明催促接收物业等。该邮件因收件人原因于2016年10月3日被退回妥投。另查明，在广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终10796号民事判决书中记载：广州市站前路站前一街26、28号的广州世贸服装城是由广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司开发建设，由广州南岭铁路房地产开发有限公司及广州铭隆房地产开发有限公司共同委托世贸服装城进行策划、推广、招商及经营管理。在本院庭审中，世贸公司表示，在涉案商铺符合交付条件之日即2013年10月7日前后，已通过电话、短信、发函、公告的方式催促高广奇接收商铺，并在新闻媒体上大量宣传，但高广奇不愿意接收商铺，一直未前来接收；涉案商铺现空置，没有另行出租，愿意随时交铺。高广奇表示，世贸公司已将涉案商铺另行出租给他人，世贸公司未向高广奇发函通知收铺，且在2015年10月，世贸公司强行将商场二层包括涉案商铺在内的全部租户清场搬出，在收铺无望的情况下，高广奇提起（2016）粤0103民初977号案，在该案后世贸公司也无交付商铺；在世贸公司明确表示愿意交铺的情况下，高广奇仍然要求解除合同。另高广奇陈述，其要求世贸公司返还59711元包括租赁保证金27479元、一个月租金9160元，剩余款项为物业服务合同保证金、水电使用保证金等，具体金额不清楚。本院向当事人释明：如高广奇关于因世贸公司违约而请求解除《物业租赁合同》的理由不能成立，是否仍请求解除双方合同关系而愿意承担相应责任。高广奇表示其仍坚持请求解除合同。世贸公司则表示高广奇不具备法定或约定的合同解除权，双方之间的租赁合同具备履行的条件，坚持要求继续履行合同，退一步说，即使法院判决高广奇违约提前解除合同，则高广奇支付的进场费、租赁保证金应全部不予退还，高广奇还应支付欠交的租金、滞纳金以及租赁合同剩余租期的租金总额，承担世贸公司为消除高广奇违约解除合同带来不利影响而支出的费用及一切损失。本院据此于2019年5月5日作出（2019）粤0103民初1283号民事判决，判决：一、高广奇与世贸公司于2012年12月27日签订的《物业租赁合同》自2019年2月15日起解除；二、世贸公司自判决发生法律效力之日起十五日内返还604246元给高广奇；三、自判决发生法律效力之日起十五日内高广奇向世贸公司支付2016年12月4日起至2019年2月15日的租金（2016年12月4日至2017年3月31日的租金为4580元/月，2017年4月1日至2019年2月15日的租金为10075元/月，以以上计算总额的60%计付）及2016年12月4日起至2019年2月15日的租金滞纳金（滞纳金分段计算，其中2016年12月4日至2017年3月31日的滞纳金以每月租金4580元为本金，2017年4月1日至2019年2月15日的滞纳金以每月租金10075元为本金，均从上一个月9日起至付清当月租金之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，滞纳金以不超过租金本金为限，并以计算总额的60%计付）等。高广奇与世贸公司对判决不服，均提出上诉。经广州市中级人民法院二审审理于2019年10月30日作出（2019）粤01民终13931号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：原告与被告签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告以没有能享受到物业服务，《物业服务合同》是霸王条款，内容显失公平为由进行抗辩，本院不予采信。被告没有按合同约定的时间缴交物业管理费及经营服务费已构成违约，应向原告缴纳欠付的物业管理费及经营服务费并承担相应的违约责任。根据已经发生法律效力的（2019）粤0103民初1283号民事判决和（2019）粤01民终13931号民事判决查明和认定的事实，本院确认《物业服务合同》的解除时间亦为（2019）粤0103民初1283号民事判决确定的被告与世贸公司《物业租赁合同》解除时间（2019年2月15日）。被告抗辩租赁合同和《物业服务合同》在其于2016年1月25日向世贸公司起诉解除相关合同时已解除，与事实不符，本院不予采纳。世贸公司至2016年10月3日才通知被告在2016年10月4日前来收铺。故从2016年10月4日起已产生物业管理费及经营服务费，因被告已按照《物业服务合同》约定预付一个月的物业管理费及经营服务费2987元，故被告该预付的物业管理费及经营服务费应给予扣除，对应的滞纳金也不应计付。原告的物业管理费及经营服务费应从2016年12月4日起计至被告与世贸公司就案涉商铺的租赁合同关系解除（即2019年2月15日）之日；因此，被告应向原告支付物业管理费及经营服务费至2019年2月15日解除之日。至于原告诉求的公摊水电费标准问题。《物业服务合同》约定被告应按建筑面积比例平均分摊公摊水电费,但该约定没有明确约定公摊水电费的单价标准。原告要求参照其他不同楼层相同类型案件的计算标准作为参考没有法律依据，本院不予采纳。原告在本案中并没有提供相关公摊水电费的计算依据。故原告要求被告支付公摊水电费及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告欠付上述期间的物业管理费及经营服务费，依约应向原告承担违约责任。被告抗辩双方签订的合同约定逾期缴交上述费用的违约金标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定本案逾期支付物业服务费及经营管理费的违约金应参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算为宜。根据《物业服务合同》的约定，被告未按合同约定时间缴交各项费用的，应向原告支付违约金，原告有权对被告所缴纳的包括保证金等的一切费用款项不予退还。因此，由于被告存在欠缴费用的违约行为，故对于被告反诉要求原告退还物业服务保证金、水电保证金的反诉请求，本院不予支持，依法予以驳回。对于被告认为用保证金抵扣相关欠费的抗辩，因不符合《物业服务合同》中约定的可扣除保证金的情形，本院不予采纳。对于被告要求追加世贸公司作为第三人参加诉讼的问题。因本案属于物业服务合同纠纷。根据（2019）粤0103民初1283号民事判决和（2019）粤01民终13931号民事判决查明和认定的事实，本案是因案涉商铺已于2016年12月4日起具备使用条件，被告没有接收案涉商铺使用所产生的物业管理费及经营服务费。故被告要求追加世贸公司作为第三人参加诉讼，共同承担责任没有法律依据，本院不予采纳。对于被告申请调查取证问题。由于（2019）粤0103民初1283号民事判决和（2019）粤01民终13931号民事判决已经对案件事实进行查明，被告申请的调查取证，本院也不予采纳。对于被告反诉要求原告赔偿租金损失问题。被告认为原告在2018年9月开始将案涉商铺乃至整个广州世贸服装城二层整体停电，并封闭，致使被告不可能收铺。根据（2019）粤0103民初1283号民事判决和（2019）粤01民终13931号民事判决查明和认定的事实，被告没有接收案涉商铺使用。在本案也不能提供其已经接收案涉商铺使用后，因原告原因导致案涉商铺不能使用的依据。故被告反诉要求原告赔偿租金损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告高广奇向原告广州万瑞物业经营管理有限公司支付2016年12月4日至2019年2月15日止的物业管理费及经营服务费（按2987元/月计算）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告高广奇向原告广州万瑞物业经营管理有限公司支付逾期支付2016年12月4日至2019年2月15日止的物业管理费及经营服务费的违约金（违约金分期计算：其中以每月为一期，每期以每月欠付的金额2987元为本金；2019年2月1日-2019年2月15日以欠付的金额1493.50元为本金；参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准从当月的9日起计算至清付之日止；违约金均以当期本金为限）。三、驳回原告广州万瑞物业经营管理有限公司的其它诉讼请求。四、驳回被告高广奇的全部反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9472元，由原告广州万瑞物业经营管理有限公司负担7472元，由被告高广奇负担2000元；反诉费452元，由被告高广奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年三月二十七日书记员  谢绮雯黄嘉琪