湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初330号原告：余晓玲，女，1962年2月22日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E。住所地：张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P。住所地：张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：王和平，总经理。原告余晓玲与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余晓玲到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余晓玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界大成酒店公司立即支付2019年4月1日至2019年12月31日欠付的租金44373元及违约金5155.9元；2、判令被告张家界山水公司对被告张家界大成酒店公司的上述债务承担连带清偿责任；3、诉讼费和其他费用由二被告承担。在庭审过程中，原告余晓玲将诉讼请求1变更为：判令被告张家界大成酒店公司立即支付2019年4月1日至2019年12月31日欠付的租金42290元及违约金5155.9元：事实和理由：根据张家界市永定区人民法院于2019年5月27日作出的（2019）湘0802民初1527号已生效的民事判决书，该判决书确认每月应付租金5208元，判决确认欠付租金和违约金的截止日期为2019年3月31日，从2019年4月1日起至2019年12月31日止，被告只支付租金2499元，欠付租金为44373元。该判决书认定张家界大成酒店公司应按日向原告支付该房屋本年度收益的万分之三作为违约金，租金违约金为5515.9元（5208×12×0.3‰）。综上，为维护原告的合法权益，故特具状起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司未到庭答辩，其提交的书面答辩意见为：请求依法公正处理本案，降低违约金，驳回要求被告张家界山水公司承担担保责任的诉请。一、原告已付款情况：2019年4月1日至2019年12月31日止，被告1向原告已支付5832元，被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可；二、原告主张的违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按下欠租金的1%计算违约金；三、被告张家界山水公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立，本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2010年5月2日，原告余晓玲（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）、湖南大成酒店（合同丁方）签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定：甲方投资的物业位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第8层866号房，建筑面积51.62平方米；甲方将投资的房屋交乙方统一管理、经营，投资期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并由乙方对外统一经营管理。投资期限最短不少于2年，最长不超过5年；投资收益标准为每月2796元，由乙方按月向甲方支付。支付日期为每月20号前，乙方将当月投资收益一次性划入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的租赁收益外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同同时约定，丙方、丁方对乙方在本合同投资期内所限定的权利与义务提供连带担保，丙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号分别为：张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保，丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保。该合同履行期满后，原告余晓玲（合同甲方）与被告张家界山水公司（合同乙方）、张家界大成酒店公司（合同丙方）于2015年5月2日签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，内容为：1、甲、乙、丙三方于2010年5月2日签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，原购金额为335500元，原购金额升值款为33550元，结清总金额为369140元。甲方同意该合同约定的商品房回购期限届满后，乙方延期2-3年回购该商品房，延期回购的日期为2018年5月2日。本次甲方新增资金130860元，延期回购期限届满后，甲方同意乙方按500000元回购该商品房；2、甲方同意在《房屋投资经营合同》租赁期届满后，丙方在上述延长的回购期限内继续租赁经营，在延长的租赁期限内，丙方每月月底向甲方支付当月租金5208元。2015年5月2日，原告余晓玲作为买受人与出卖人张家界山水公司签订一份《张家界市商品房现房买卖合同》，约定由余晓玲购买张家界大成山水国际大酒店山水座【幢】【座】第8层866号房，购房款500000元。当天，余晓玲向张家界山水公司交纳了866房房款500000元。《补充协议》期限届满后，张家界山水公司即未回购房屋，张家界大成酒店公司也未向余晓玲返还房屋，866号房屋仍由张家界大成酒店公司经营酒店业务至今。2019年5月27日，本院作出（2019）湘0802民初1527号民事判决书，判决确认欠付租金和违约金的截止日期为2019年3月31日。从2019年4月1日起至2019年12月31日止，被告张家界大成酒店公司仅向原告余晓玲支付投资收益4582元，欠付租金为42290元（5208元×9个月-4582元），违约金为5155.9元（5208元×12个月×275天×0.3‰）。上述事实，有当事人陈述、民事判决书、银行流水、付款情况说明等证据证实，本院予以确认。判决的理由和结果本院认为，余晓玲与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司、湖南大成酒店签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补偿协议》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。从原被告双方签订的房屋投资经营合同内容看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同，该合同期限届满后，原告余晓玲与被告张家界山水公司、张家界大成酒店公司又签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，此后，余晓玲购买的房屋仍由张家界大成酒店公司经营使用，张家界大成酒店公司也支付了一段时间的租金，故双方仍形成租赁合同关系。该补充协议到期后，866号房屋仍由张家界大成酒店公司经营使用，双方形成不定期租赁合同关系。经本院作出已生效的（2019）湘0802民初1527号民事判决书，确认双方在继续履行该合同，时至今日，被告张家界大成酒店公司继续占有该房屋并支付了少部分租金，故原告余晓玲要求按该补充协议继续计算租金和违约金的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。自2019年4月以来，张家界大成酒店公司欠付租金的行为已构成违约，依法应承担相应违约责任，现原告余晓玲要求被告张家界大成酒店公司支付欠付的租金及支付违约金，理由正当。从2019年4月1日至2019年12月31日，张家界大成酒店公司欠付的租金为42290元。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司辩称已支付租金5832元，但未提供相应证据证实，本院不予采纳。对原告主张的违约金5155.9元，符合双方的合同约定，本院予以确认。被告辩称应降低违约金的请求，因双方约定的违约金并未过分高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的请求，本院不予支持。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司，经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告余晓玲支付2019年4月1日至2019年12月31日前欠付的租金42290元、违约金5155.9元，共计47445.9元，限本判决生效后十五日内履行完毕；二、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第一项判决义务承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费1038元，适用简易程序减半收取519元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  刘江蓉二〇二〇年三月三十一日代理书记员  张 沂附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。