江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终5262号 上诉人（原审被告）：陶海燕，男，1979年11月1日生，汉族，住海门市。 上诉人（原审被告）：渠惠敏，女，1981年8月7日生，汉族，住海门市。 上诉人（原审被告）：蔡惠琴，女，1952年1月8日生，汉族，住海门市。 被上诉人（原审原告）：赵春梅，女，1970年2月13日生，汉族，住海门市。 上诉人陶海燕、渠惠敏、蔡惠琴与被上诉人赵春梅确认合同无效纠纷一案，不服海门市人民法院（2019）苏0684民初1626号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 陶海燕、渠惠敏、蔡惠琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审法院没有涉及赵春梅在未取得案涉房屋时就将该房转卖他人的事实。赵春梅转让房屋已违反了买卖合同的约定。一审法院应对其转卖行为是否损害国家或他人利益进行分析，对于其违约情形也没有认定。本人仅收取了赵春梅10万元定金，而非20万元。对于蔡惠琴实际支付的购房款30万元，一审法院主观臆断作出了对本人不利的推测。2.一审法院超期审理，程序上存在严重问题。 赵春梅未应诉答辩。 赵春梅向一审法院起诉请求：1、要求确认陶海燕、渠惠敏与蔡惠琴签订的关于海门市海门街道港南小区49号楼204室（含16室车库）的《不动产转让协议》无效；2、要求确认海门市××街道××小区××号楼××室（含16室车库）房屋归陶海燕、渠惠敏所有，蔡惠琴在法律文书生效后将上述房产过户至陶海燕、渠惠敏名下。 一审法院认定事实：2013年10月4日，赵春梅通过光华房屋中介与陶海燕、渠惠敏签订《售房协议书》1份，约定陶海燕、渠惠敏将位于海门市及车库出售给赵春梅，协议约定房款总价为57.9万元，2013年10月4日缴纳定金2万元，2013年10月10日前再付8万元，售楼部拿钥匙所需要交纳的房款由赵春梅支付，余款过户时一次性付清。协议签订后，赵春梅于2013年10月10日支付定金10万元，陶海燕出具收条。后陶海燕、渠惠敏未履行过户义务，故赵春梅于2018年6月2日诉讼至法院，要求陶海燕、渠惠敏继续履行售房协议书，案号为（2018）苏0684民初3939号。 2018年5月21日，陶海燕、渠惠敏与蔡惠琴签订《售房协议书》1份，约定陶海燕、渠惠敏将海门市海门街道港南小区49号楼204室及车库16室出售与蔡惠琴，房款总价为70万元。双方约定由蔡惠琴交纳定金10万元整，余款于2018年6月10日前付清。双方约定过户时间为2018年5月25日之前，交房时间为款清交房。2018年5月25日，陶海燕、渠惠敏与蔡惠琴签订《不动产转让协议》，该协议约定的房屋售价为15万元。陶海燕、渠惠敏于同日将海门市海门街道港南小区49号楼204室及车库16室转移登记至蔡惠琴名下。 渠惠敏银行账户于2018年5月30日收到蔡惠琴转账的30万元，于2018年5月31日在银行柜面取现30万元，同日，收到蔡惠琴转账的30万元。蔡惠琴江苏银行银行账户于2018年5月30日转账给渠惠敏银行账户30万元，蔡惠琴农业银行账户于2018年5月31日现金存入30万元，随后又将30万元转账给渠惠敏。 一审法院认为，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，应当认定陶海燕、渠惠敏与蔡惠琴之间存在恶意串通，双方签订售房协议书、不动产转让协议应属无效，案涉不动产应恢复登记至陶海燕、渠惠敏名下。理由如下： 1．陶海燕、渠惠敏、蔡惠琴之间系特定亲属关系。陶海燕、渠惠敏系夫妻关系，陶海燕与蔡惠琴系母子关系。蔡惠琴已过退休年龄，年岁已高，应当由子女尽赡养义务，而本案中其反而向子女购买房屋用于自身居住，不符合常理。 2．三人之间房屋买卖的价格远低于市场价格。在本院（2018）苏0684民初3939号赵春梅与陶海燕、渠惠敏房屋买卖合同纠纷一案中，法院根据赵春梅的申请，对案涉海门市海门街道港南小区49号楼204室及车库16室进行了司法鉴定，经鉴定，该房屋在2018年3月21日的市场价值为111.20万元。现三人之间的售房协议书售价为70万元，远低于市场价。 3.三人签订售房协议书并办理过户手续的时间节点不存在善意。陶海燕、渠惠敏在将案涉房屋出售给蔡惠琴时，尚未与赵春梅解除售房协议书，且与赵春梅之间尚存在纠纷。在双方售房协议书尚未解除的情况下，将案涉房屋出售给蔡惠琴，主观上不存在善意。 4.从渠惠敏、蔡惠琴的交易流水中，无法看出存在70万元的真实交易。从渠惠敏、蔡惠琴的银行交易流水可以看出，在2018年5月31日，渠惠敏银行卡取现30万元，后收蔡惠琴转账30万元。蔡惠琴现金存款30万元，后即将30万元转账给渠惠敏。同时蔡惠琴两张银行卡在2018年5月31日前后，并无其他大额往来，且银行卡内亦无大额钱款。渠惠敏银行卡内在2018年5月31日前后，亦无大额往来。蔡惠琴亦无法证明其购房资金的来源，同时，蔡惠琴对于购房款10万元现金来源亦无相应证据证明。渠惠敏亦未能证明其取款30万元的用途。三人存在恶意制造银行流水嫌疑，形成购房款已经实际交付的假象，实际并未足额支付相应的对价。 5.在（2018）苏0684民初3939号案件审理过程中，在对案涉海门市海门街道港南小区49号楼204室及车库16室进行司法鉴定过程中，陶海燕、渠惠敏明确表示无法与蔡惠琴沟通配合进行现场评估。而本案中三人委托同一代理人到庭参加诉讼，蔡惠琴两次庭审均未到庭陈述案件事实，其提交的证据材料、对于案件有关事实的陈述，均由陶海燕、渠惠敏代为进行。 综上所述，陶海燕、渠惠敏与蔡惠琴恶意串通，将案涉房屋转移登记至蔡惠琴名下，客观上造成赵春梅与陶海燕、渠惠敏之间的售房协议书无法继续履行，损害了赵春梅的合法权益。故陶海燕、渠惠敏与蔡惠琴之间签订的售房协议书无效，合同无效后，蔡惠琴取得的财产应当予以返还。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：一、确认陶海燕、渠惠敏与蔡惠琴于2018年5月21日签订的《售房协议书》及于2018年5月25日签订的《不动产转让协议》无效；二、蔡惠琴于判决生效之日起十日内将海门市海门街道港南小区49号楼204室及车库16室恢复登记至陶海燕、渠惠敏名下。案件受理费80元，申请保全费3420元，合计3500元，由陶海燕、渠惠敏、蔡惠琴负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，具备恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形的合同无效。本案中，陶海燕、渠惠敏与蔡惠琴间的房屋买卖合同难以认定为正常交易，理由如下：陶海燕、渠惠敏在已与赵春梅签订房屋买卖合同的情形下，将该房屋出售给其母亲蔡惠琴具有恶意；房屋买卖价格远低于正常市场价格；款项交付上存在疑点，蔡惠琴对于现金存款30万元未能合理说明来源。故赵春梅以上诉人恶意串通为由主张案涉房屋买卖合同无效，于法有据，应予支持。赵春梅交付的定金数额以及是否存在违约情形，是其与陶海燕、渠惠敏间的买卖合同关系，与案涉合同效力的认定无关，本院对此不予理涉。至于赵春梅转卖该房屋，法律对此并未予以禁止，亦与案涉合同效力的认定无关，故本院对上诉人该主张亦不予支持。 一审法院判决书载明时间为2019年9月10日，故审理期限并未超过法定期限。判决书送达时间为2019年10月24日，确有拖宕之处，但该程序瑕疵不影响本案判决结果。 综上，陶海燕、渠惠敏、蔡惠琴的上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人陶海燕、渠惠敏与蔡惠琴负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 勇 审判员 季建波 审判员 杨 盛 二〇二〇年三月十六日 书记员 邹倩云