北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终1745号上诉人（原审被告、反诉原告）：李振，男，1983年5月10日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京京煤集团有限责任公司王平物业分公司，营业场所北京市门头沟区木城涧矿王平村井办公楼。负责人：李雪刚，经理。委托诉讼代理人：唐志忠，男，北京京煤集团有限责任公司王平物业分公司科长。上诉人李振因与被上诉人北京京煤集团有限责任公司王平物业分公司（以下简称王平物业分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初6308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李振上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王平物业分公司的全部诉讼请求，支持李振的全部反诉请求。事实和理由：1.我承租的商铺之前租金是每月300元，王平物业分公司擅自将租金涨至每月1200元没有依据。2.涉案房屋已经移交给北京房地集团进行管理，王平物业分公司主体不适格。3.王平物业分公司在2019年6月强行给我承租的房屋停水停电，给我造成巨大经济损失，应赔偿我157790元。王平物业分公司辩称，同意一审判决，不同意李振的上诉请求和理由。王平物业分公司向一审法院起诉请求：判令李振支付2018年1月1日至2019年6月30日期间的房屋占有使用费21600元。李振向一审法院反诉请求：判令王平物业分公司赔偿我因停水停电造成的经济损失157790元。一审法院认定事实：位于北京市门头沟区大台街道的玉皇庙商贸商铺原为北京京煤集团有限责任公司下属煤矿的附属设施（食堂）。2001年，北京庄户商贸中心成立（隶属北京京煤集团有限责任公司，具有独立法人资格），涉案房屋由北京庄户商贸中心使用，由王平物业分公司统一管理，北京庄户商贸中心每月向王平物业分公司交纳300元使用费。北京庄户商贸中心于2017年注销登记。李振表示，北京庄户商贸中心将涉案房屋实际交由其使用，其为北京庄户商贸中心解决了130000元的积压货和庄户村5个妇女的社会保险，其每月向北京庄户商贸中心交纳300元，由北京庄户商贸中心交给王平物业分公司，其系涉案房屋的实际占有使用人。王平物业分公司表示，其公司在2018年之前将涉案房屋交由北京庄户商贸中心使用，每月收取300元管理费，北京庄户商贸中心如何使用涉案房屋其不清楚。后因北京庄户商贸中心注销，其公司于2018年1月1日起收回涉案房屋，因李振实际占有使用涉案房屋，其公司要求与李振签订租赁合同，李振因对房屋租金标准有异议，一直不同意签订租赁合同，也未交还涉案房屋。2018年11月19日，王平物业分公司向李振发放《通知》，载明：“李振（金麦克商店）：现就您租赁我方位于大台地区玉皇庙商贸中心商铺的门面房屋相关事宜再次通知您：根据贵我双方的约定，您应于2018年1月1日之前，与我方签订《房屋租赁合同》，并于2018年1月30日之前缴纳2018年度全年的房屋租金18000元（壹万捌仟元整），现经我方多次催要，您至今仍未能向我方缴纳上述租金。为妥善解决问题，请您在接到本通知之日起4日内向我方缴纳本租赁年度剩余租金人民币18000元（壹万捌仟元整），逾期，我们将停止房屋供电服务，取消签订《房屋租赁合同》，并追究您的责任”。该通知有李振之母马富英签字。2019年6月3日，王平物业分公司给涉案房屋断电。2019年7月18日，王平物业分公司与北京房地集团下属的北京天岳恒房屋经营管理有限公司共同发布《致门头沟玉皇庙小区业主的一封信》，将涉案房屋自2019年7月18日始交由北京天岳恒房屋经营管理有限公司经营管理。案件审理中，王平物业分公司向法院提交《矿区职工周转房屋三方租赁协议》一份，证明涉案房屋周围的租金标准为70平方米居住用房每月600元，李振现使用的是173平方米的商业用房，其公司按照每月1200元标准有相应的事实依据。李振对该证据与本案的关联性不予认可。一审法院认为，王平物业分公司是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，李振表示涉案房屋已交由北京天岳恒房屋经营管理有限公司经营管理，王平物业分公司无权向其主张房屋占有使用费，根据法院查明的事实，北京庄户商贸中心已于2017年注销登记，2018年1月1日至2019年6月30日期间，涉案房屋由王平物业分公司经营管理并由李振实际占有使用，故王平物业分公司为本案适格原告。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，邀约内容应具体确定。承诺是受要约人同意要约的意思表示。现王平物业分公司与李振就涉案房屋的租金价格一直未达成一致意见，应视为双方之间租赁合同未成立。李振2018年1月1日至2019年6月30日期间一直占有使用涉案房屋，故王平物业分公司要求李振交纳房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，考虑到王平物业分公司自2019年6月3日始给涉案房屋断电，李振无法再进行经营活动，故李振交纳房屋占有使用费的期间为2018年1月1日至2019年5月31日。关于占有使用费的标准，李振主张应当沿用之前每月300元的标准给付，王平物业分公司主张，2018年之前的租金标准过低，李振为北京庄户商贸中心解决积压货和村中妇女社保问题与王平物业分公司无关，李振应参照周围其他房屋的租金标准给付占有使用费，法院认为，参考涉案房屋之前的租金标准、周围其他房屋的租金标准、涉案房屋的面积、用途等因素，王平物业分公司要求李振按照每月1200元标准交纳占有使用费的诉讼请求并无不当，法院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李振主张王平物业分公司给涉案房屋断电的行为给其造成经济损失，但并未就其损失向法院提交充分证据予以证明，且王平物业分公司在断电前曾告知李振并为李振预留充分时间解决双方之间的争议，李振该项诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条规定，判决：一、李振于本判决生效之日起七日内给付北京京煤集团有限责任公司王平物业分公司2018年1月1日至2019年5月31日期间房屋占有使用费20400元；二、驳回北京京煤集团有限责任公司王平物业分公司的其他诉讼请求；三、驳回李振的全部反诉请求。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。1.2018年1月1日至2019年7月17日，王平物业分公司系涉案房屋的管理方。2.李振与王平物业分公司就涉案房屋并未签订租赁合同，李振对王平物业分公司而言不具有占有使用涉案房屋的合同基础。3.李振不具有占有使用涉案房屋的合法依据，对王平物业分公司管理的涉案房屋构成无权占有，王平物业分公司有权向李振主张损害赔偿。一审法院参考涉案房屋此前租金标准、同地段其他房屋租金标准及涉案房屋面积、用途，判令李振按照每月1200元的标准向王平物业分公司支付占有使用费并无不当，本院不再变更。李振主张王平物业分公司擅自涨租，且因停水通电对其造成损失。1.双方之间并无租赁合同关系，王平物业分公司有权在要约时提出租金标准。2.王平物业分公司作为涉案房屋的管理方，提前通知李振签订租赁合同并支付房租，逾期交纳房租将停止供电。王平物业分公司提前通知李振并在停止供电前留出了合理期间，未侵害李振的权利。李振要求王平物业分公司赔偿其因停水停电造成的经济损失，于法无据，应不予支持。综上所述，李振的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理3864元，由李振负担(已交纳)。未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  辛 荣审 判 员  刘国俊二〇二〇年三月十日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳