江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终19号上诉人（原审原告、反诉被告）：钟伟青，男，1955年4月13日生，汉族，江西省新余市人，住渝水区。上诉人（原审原告、反诉被告）：仇凤英（系原告钟伟青妻子），女，1957年8月13日生，汉族，住新余市渝水区。上诉人（原审被告、反诉原告）：胡文平，男，1978年6月22日生，汉族，住新余市开发区。上诉人（原审被告、反诉原告）：胡武平，男，1979年1月11日生，汉族，住新余市开发区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈胜明，男，1974年10月12日生，汉族，住新余市开发区。上诉人（原审被告、反诉原告）：胡振祥，男，1949年1月10日生，汉族，住吉安市峡江县。上诉人（原审被告、反诉原告）：廖菊英，女，1952年9月6日生，汉族，住吉安市峡江县。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈润英，女，1979年9月13日生，汉族，住吉安市峡江县。上诉人（原审被告、反诉原告）：胡秋莲，女，1976年7月15日生，汉族，住新余市渝水区。上诉人（原审被告、反诉原告）：胡玉梅，女，1983年3月27日生，汉族，住吉安市峡江县。八上诉人共同委托诉讼代理人：黄阳惠，江西弘杰律师事务所律师。上诉人钟伟青、仇凤英因与上诉人胡文平、胡武平、陈胜明、胡振祥、廖菊英、陈润英、胡秋莲、胡玉梅（下称胡文平等八人）确认合同无效纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2018）赣0502民初4852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人钟伟青、仇凤英，上诉人胡文平、陈胜明、廖菊英、胡秋莲及胡文平等八人的共同委托诉讼代理人黄阳惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。钟伟青、仇凤英上诉请求：1.撤销一审判决第四条；2.一、二审诉讼费由胡文平等八人负担。事实与理由：2006年9月25日钟伟青与胡文平、胡武平签订的土地协议无效，钟伟青不承担经济责任；一审判决不合理，应补偿的房屋价值应当以2018年全新价格383119元加上2007年全新造价的平均值312503元减去未投入的基础设施配套费28052元及管理费用6732元，最后补偿款为277719元。胡文平等八人辩称，钟伟青、仇凤英违约收回土地与答辩人是否另外购买商品房无关；钟伟青、仇凤英对涉案土地房产评估提出的各项理由没有事实和法律依据，应当驳回其上诉请求。胡文平等八人上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、六项，并依法改判支持胡文平等八人在一审中的全部反诉请求；2.一、二审诉讼费由钟伟青、仇凤英负担。事实及理由：一、一审判决因认定事实错误，导致判决钟伟青、仇凤英仅仅返还宅基地出售款3270元；二、一审法院认定双方均存在过错，仅仅判决钟伟青、仇凤英赔偿损失383119元，未充分考虑胡文平等八人的实际损失远大于反诉的金额，且从实质上分析钟伟青、仇凤英未承担任何的责任。钟伟青、仇凤英辩称，1、收回宅基地是根据党的政策变化，村集体以外人员购买的本村宅基地或建房，在确权时，合同当属无效。2、涉案房屋进行了三次评估，法院为公平处理该案，采取了折中方法进行判决。钟伟青、仇凤英向一审法院起诉请求：1、判令双方于2006年9月25日签订的协议无效；2、判令胡文平等八人归还宅基地，恢复宅基地原状；3、本案的诉讼费用由胡文平等八人承担。胡文平等八人向一审法院反诉请求：1、判令钟伟青、仇凤英赔偿胡文平等八人613531元；2、本案诉讼费及反诉费用由钟伟青、仇凤英承担。一审法院认定事实：新余高新技术产业开发区城东办事处胜利管理处龙潭洲村分配给钟伟青编号为73号的宅基地。2006年6月1日，钟伟青交付了龙潭洲小区建房款10000元。2006年9月25日，钟伟青、仇凤英与胡文平、胡武平签订了一份《土地出让协议》，约定钟伟青、仇凤英将其在新余市高新区龙潭洲高新社区第73号土地使用权有偿出让给胡文平、胡武平，土地面积为120平方米，出让金为13320元。协议还约定双方须信守协议，如一方面中止协议，须向对方支付本协议所定出让金的五倍与该房屋造价的两倍之和的赔偿金。2007年8月16日，钟伟青向胡文平出具了一份收条，载明：今收到胡文平补交宅地出售款2270元。另，钟伟青陈述其侄子之前代胡文平给了宅基地出售款1000元，后胡文平补交了2270元，总共收到宅基地出售款3270元。另查明，胡文平等八人于2007年在涉案宅基地上建造了四层楼房，庭审中，胡文平等八人表示该房屋系其共同平均出资建造使用，土地出让协议也是胡文平等八人共同委托胡文平签订。诉讼中，钟伟青与胡文平提起司法鉴定申请，要求对新余市高新区龙潭洲高新社区第73号土地上房产进行评估。2018年12月4日，经江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司评估，涉案房屋建筑面积合计561.03平方米。2018年12月28日，经新余广泰房地产评估咨询有限公司评估，涉案房屋市场价格为607000元（包括估计对象室内装修价格，估价时点为2018年12月25日，评估方法为成本法与收益法二者测算结果的算术平均数作为估价对象建筑物市场价格）。后经新余广泰房地产评估咨询有限公司补充鉴定估价，涉案房屋全新成本价格为383119元（采用成本法测算建筑物重置价格），装修折旧后价格115206元。2019年4月22日，经新余金山房地产评估咨询有限公司评估，涉案房屋按2007年农村建房成本造价（不含室内装修）为241888元。一审法院认为，本案属确认合同无效纠纷。按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于村集体所有，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。本案胡文平等八人并非涉案宅基地的村集体成员，不享有该集体经济组织成员所享有的宅基地使用权，故钟伟青、仇凤英与胡文平等八人于2006年9月25日签订的土地出让协议虽系双方当事人真实意思表示，但因农村宅基地买卖是我国法律、行政法规所禁止的，双方之间签订的《土地出让协议》应属无效。另，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，胡文平等八人应归还钟伟青、仇凤英涉案宅基地，钟伟青、仇凤英应退还胡文平等八人交纳的宅基地出售款3270元。钟伟青、仇凤英主张要求胡文平等八人恢复宅基地原状，由于双方协议将宅基地转让，胡文平等八人在该宅基地上已建造了四层楼房，该房屋属于不动产，胡文平等八人不能带走，而恢复宅基地原状，即须推平四层楼房，该主张有失公平，也不合理，因此，对钟伟青、仇凤英的该主张不予支持，宅基地上的房屋应归钟伟青、仇凤英所有，钟伟青、仇凤英补偿胡文平等八人损失。胡文平等八人反诉要求钟伟青、仇凤英赔偿其613531元。首先，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，钟伟青、仇凤英将宅基地出让给非本集体成员的胡文平等八人，胡文平等八人受让其他集体所有的宅基地，并在该宅基地上建造房屋，双方均存在过错，应各自承担相应责任。其次，涉案房屋虽系2007年建造完成，但房屋至今仍在使用，胡文平等八人归还宅基地须另行建造房屋居住，且双方对宅基地出让均存在过错，胡文平等八人的损失应以房屋鉴定时的成本重置价格498325元（涉案房屋全新成本价格为383119元，装修折旧后价格115206元）按各自过错承担责任。考虑到钟伟青、仇凤英主动出让宅基地，此时宅基地升值较大又收回宅基地，而胡文平等八人虽居住了十余年，但现今需重新安家，其违法行为承受了一定的法律后果，因此，本院酌定钟伟青、仇凤英应补偿胡文平等八人宅基地上的房屋损失383119元。再次，胡文平等八人主张合同即使无效，双方就违约责任的约定仍然可适用，即按出让金的五倍加房屋造价的两倍之和对胡文平等八人进行赔偿，由于协议约定如一方面中止，须向对方支付赔偿款，但本案中土地出让协议系因违反了法律规定而无效，并非钟伟青、仇凤英单方面的原因而无效，不存在钟伟青、仇凤英中不中止的问题，因此，对胡文平等八人的该主张不予支持。综上，钟伟青、仇凤英与胡文平、胡武平违法签订土地出让协议，协议无效，胡文平等八人认可协议系胡文平受委托签订，且房屋系胡文平等八人共同平均出资建造，因此，胡文平等八人应归还钟伟青、仇凤英宅基地，钟伟青、仇凤英应退还胡文平等八人宅基地出售款3270元；宅基地上的房屋不能移动，归钟伟青、仇凤英所有，钟伟青、仇凤英应补偿胡文平等八人房屋损失383119元。据此，依据《中华人民共和国物权法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、钟伟青、仇凤英与胡文平、胡武平于2006年9月25日签订的《土地出让协议》无效；二、胡文平、胡武平、陈胜明、胡振祥、廖菊英、陈润英、胡秋莲、胡玉梅于本判决生效后三十日内归还钟伟青、仇凤英新余市高新区龙潭洲高新社区第73号宅基地，并腾退该宅基地上房屋给钟伟青、仇凤英；三、钟伟青、仇凤英于本判决生效后十日内退还胡文平、胡武平、陈胜明、胡振祥、廖菊英、陈润英、胡秋莲、胡玉梅交纳的宅基地出售款3270元；四、钟伟青、仇凤英于本判决生效后十日内补偿胡文平、胡武平、陈胜明、胡振祥、廖菊英、陈润英、胡秋莲、胡玉梅房屋损失383119元；五、驳回钟伟青、仇凤英的其他诉讼请求。六、驳回胡文平、胡武平、陈胜明、胡振祥、廖菊英、陈润英、胡秋莲、胡玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，反诉费4900元，由钟伟青、仇凤英负担1851元，由胡文平、胡武平、陈胜明、胡振祥、廖菊英、陈润英、胡秋莲、胡玉梅负担3349元。本院二审期间，证人钟某向本院出具证明，拟证实钟伟青将农村宅基地出让给胡文平的过程及价格，宅基地出让款一万叁仟多元经钟某的手已付给其叔叔钟伟青，事后钟伟青认为房屋面积增大，要求胡文平等人加点钱的事未经钟某的手，其不清楚。钟伟青质证认为，钟某的证言不属实，钟伟青仅收到过钟某转付的1000元而非13000余元。胡文平等八人质证认为，对钟某的证言三性均无异议，钟某与钟伟青、胡文平双方均有亲属关系，系整个合同签订到履行的见证人，其证言客观真实。本院认为，钟伟青、胡文平双方与证人钟某均存在亲属关系，且双方表示钟某参与了出让涉案宅基地的整个过程。因此，钟某的证言客观真实，本院予以采信。二审查明，胡文平通过钟伟青侄子钟某之手将宅基地出让款13320元转付给了钟伟青。后因房屋面积增加，胡文平补交了2270元给钟伟青，钟伟青总共收到宅基地出售款15590元。该房系以钟伟青名义报建审批而建造。二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案属确认合同无效纠纷。本案争议的焦点问题是：1.钟伟青、仇凤英应返还给胡文平等八人的宅基地出让款金额是多少？2.钟伟青、仇凤英应如何补偿胡文平等八人房屋损失？针对上述焦点问题，本院作如下评述：一、关于钟伟青、仇凤英应返还给胡文平等八人的宅基地出让款金额问题。胡文平等八人上诉认为已支付钟伟青土地出让金15590元，钟伟青认为其仅收到宅基地出让款3270元。本院认为，根据钟伟青、仇凤英与胡文平、胡武平2006年9月25日签订的《土地出让协议》可知，钟伟青、仇凤英将其在新余市高新区龙潭洲高新社区第73号土地使用权有偿出让给胡文平、胡武平，土地面积为120平方米，出让款为13320元。二审期间，钟伟青的侄子钟某证实协议中约定的出让款13320元，胡文平已通过钟某转付给了钟伟青，虽然钟伟青对钟某的证言不予认可，但在审理过程中，钟伟青自认协议签订后，其与侄子共同帮助胡文平等人建造了涉案房屋，胡文平等人在房屋完工后将建房所需款项结算给了钟伟青及其侄子。在宅基地出让款未付清的情况下，钟伟青允许并帮助胡文平等人建房，且在房屋建成并结算完建房款后这么多年，钟伟青一直未曾向胡文平等人追要宅基地出让款不合常理。钟某证实宅基地出让款13320元由其转付的证词符合情理，更具说服力。后因房屋面积增加，胡文平补交宅地出售款2270元，钟伟青向胡文平出具了收条。因此，钟伟青共收到的宅基地出让款应为15590元。一审法院认定钟伟青总共收到宅基地出售款3270元的事实错误。胡文平等八人的上诉理由成立，本院予以支持。二、关于钟伟青、仇凤英应如何补偿胡文平等八人房屋损失的问题。钟伟青、仇凤英上诉认为涉案房屋应补偿的价值为277719元，胡文平等八人上诉认为涉案房屋应补偿613531元。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，钟伟青、仇凤英与胡文平等人签订的《土地出让协议》因违反法律、行政法规强制性规定而无效，胡文平等八人归还宅基地给钟伟青、仇凤英，钟伟青、仇凤英应《土地出让协议》取得的宅基地出让款理应返还给胡文平等人，根据房随地走的原则，胡文平等八人在该宅基地上所建房屋归钟伟青、仇凤英所有，但钟伟青、仇凤英取得该房屋应当折价补偿给胡文平等八人。钟伟青、仇凤英将宅基地出让给非本集体成员的胡文平等八人，胡文平等八人受让其他集体所有的宅基地，并在该宅基地上建造房屋，双方均存在过错，应各自承担相应责任。胡文平等八人由于自身过错，在出让的宅基地上建房，十余年来，错失了其他添置房产的机会，现在归还宅基地，必须承担重新购置商品房安家的经济损失，这部分经济损失胡文平等八人并未主张由钟伟青、仇凤英来承担赔偿责任，其自身由此已实际承担了相应的责任。钟伟青、仇凤英在2007年违法出让宅基地，十余年后，在宅基地升值房价上涨的情况下，要求收回宅基地，其过错行为理应承担相应责任。涉案房屋经新余广泰房地产评估咨询有限公司估价，其市场价值达到607000元，一审判决认为胡文平等八人的损失应以房屋鉴定时的成本重置价格498325元（涉案房屋全新成本价格为383119元，装修折旧后价格115206元），按各自过错承担责任，酌定钟伟青、仇凤英应补偿胡文平等八人宅基地上的房屋损失为383119元。即：钟伟青、仇凤英以全新成本价格383119元取得涉案房屋，胡文平等八人投入的装修成本经折旧后的价格115206元仍由其自身承担，钟伟青、仇凤英对其过错行为并未承担任何责任，相反以低于市场价值的价格获得涉案房屋显属不当，应以涉案房屋鉴定时的市场价值607000元（包括估价对象室内装修价格）为依据，补偿胡文平等八人的损失，才可均衡双方利益。综上所述，胡文平等八人的上诉请求部分成立，本院予以支持。钟伟青、仇凤英的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2018）赣0502民初4852号民事判决第一项：钟伟青、仇凤英与胡文平、胡武平于2006年9月25日签订的《土地出让协议》无效；二、维持江西省新余市渝水区人民法院（2018）赣0502民初4852号民事判决第二项：胡文平、胡武平、陈胜明、胡振祥、廖菊英、陈润英、胡秋莲、胡玉梅于本判决生效后三十日内归还钟伟青、仇凤英新余市高新区龙潭洲高新社区第73号宅基地，并腾退该宅基地上房屋给钟伟青、仇凤英；三、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2018）赣0502民初4852号民事判决第三项：钟伟青、仇凤英于本判决生效后十日内退还胡文平、胡武平、陈胜明、胡振祥、廖菊英、陈润英、胡秋莲、胡玉梅交纳的宅基地出售款3270元；四、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2018）赣0502民初4852号民事判决第四项：钟伟青、仇凤英于本判决生效后十日内补偿胡文平、胡武平、陈胜明、胡振祥、廖菊英、陈润英、胡秋莲、胡玉梅房屋损失383119元；五、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2018）赣0502民初4852号民事判决第五项：驳回钟伟青、仇凤英的其他诉讼请求。六、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2018）赣0502民初4852号民事判决第六项：驳回胡文平、胡武平、陈胜明、胡振祥、廖菊英、陈润英、胡秋莲、胡玉梅的其他诉讼请求。七、变更江西省新余市渝水区人民法院（2018）赣0502民初4852号民事判决第三项为：钟伟青、仇凤英于本判决生效后十日内退还胡文平、胡武平、陈胜明、胡振祥、廖菊英、陈润英、胡秋莲、胡玉梅交纳的宅基地出让款15590元；八、变更江西省新余市渝水区人民法院（2018）赣0502民初4852号民事判决第四项为：钟伟青、仇凤英于本判决生效后十日内补偿胡文平、胡武平、陈胜明、胡振祥、廖菊英、陈润英、胡秋莲、胡玉梅房屋损失607000元；九、驳回钟伟青、仇凤英的其他诉讼请求；十、驳回胡文平、胡武平、陈胜明、胡振祥、廖菊英、陈润英、胡秋莲、胡玉梅的其他诉讼请求。如未在本判决书指定的期限内履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费300元，反诉费4900元，由钟伟青、仇凤英负担4800元，由胡文平、胡武平、陈胜明、胡振祥、廖菊英、陈润英、胡秋莲、胡玉梅负担400元。二审案件受理费11551.78元（胡文平已交4505元、钟伟青已交6746.78元），由钟伟青、仇凤英负担11320.74元，胡文平、胡武平、陈胜明、胡振祥、廖菊英、陈润英、胡秋莲、胡玉梅负担231.03元。本判决为终审判决。审判长  邓尧昌审判员  赵卫珍审判员  甘致易二〇二〇年三月四日书记员  周美娟