湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终171号上诉人（原审原告）：易信平，男，1980年8月4日生，汉族，湖南省株洲市渌口区人，自由职业，住湖南省株洲市渌口区。上诉人（原审原告）：易飞，女，1981年3月8日生，汉族，湖南省长沙市芙蓉区人，自由职业，住湖南省株洲市渌口区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：易冠军，湖南一星（株洲）律师事务所律师。代理权限：特别授权。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：朱文峰，湖南一星（株洲）律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人（原审被告）：株洲市同创合巨置业有限公司，住所地湖南省株洲市渌口区南洲镇南洲大道都会中心。法定代表人：池泽洺，董事长。委托诉讼代理人：王剑，湖南天隆律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人易信平、易飞与上诉人株洲市同创合巨置业有限公司（以下简称同创合巨公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市渌口区人民法院（2019）湘0221民初1501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人易信平、易飞的共同委托诉讼代理人易冠军、朱文峰、上诉人同创合巨公司的委托诉讼代理人王剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。易信平、易飞上诉请求：1、变更一审判决第一项为由同创合巨公司向易信平、易飞支付逾期交房违约金52349.21元（即逾期90日后应按总价款的日万分之五计算，暂计算至2019年9月30日至）；2、由同创合巨公司承担本案一审、二审诉讼费。上诉理由：一、一审法院确定同创合巨公司在逾期90日之后的违约金计算标准从日万分之五调低至日万分之一点五，没有事实和法律依据。1、易信平、易飞与同创合巨公司订立的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。这是任何合同行为均应遵守的规则，一审判决书第五页强调了这一规则，私法自治优先应贯穿于整个合同履行过程中，约定应当排除法官的自由裁量权；2、日万分之五的违约金约定在合同中第十三页第十一条“逾期交付责任”第二项中，其约定本身即具有惩罚性的意思。况且，即使按照损失赔偿的填平规则，日万分之五的约定也低于民间借贷司法解释中规定的年利率24%。二、接收房屋，并不代表接受房屋。合同中第十一页约定的第四章：商品房交付条件与交付手续，规定的条件手续很明确。一审庭审中，同创合巨公司确认尚不具备合同中全部的交房条件和手续。一审法院认定视同同创合巨公司符合交房条件明显不符合客观事实。同创合巨公司辩称，一审法院判决违约金过高，应予改判。同创合巨公司上诉请求：撤销一审判决第一项，并改判同创合巨公司向易信平、易飞承担逾期交房违约金5576元。上诉理由：一审判决认定同创合巨公司与易信平、易飞签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件十一补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。补充协议明确约定主合同与补充协议不一致的，以补充协议为准。而补充协议第二条第5项明确约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定，要求出卖人支付违约金或者承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内（合同约定的交房日期为2019年1月31日）以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应权利。该条款并非以格式合同的形式免除出卖人的义务或迫使买受人放弃权利，只是约定了买受人负有及时书面通知出卖人引起注意的义务，以免造成损失的扩大，买受人怠于或疏于承担该义务，从而导致出卖人损失的扩大，该后果应当由违反合同约定的买受人承担。因此，同创合巨公司不应当承担90日后（即151天）的日万分之五（一审判决确定的日万分之一点五）的违约责任。另，不管是日万分之五还是日万分之一点五的违约责任，均大大超出了当地房屋的租赁水平，且同创合巨公司在一审中提出了对当地房屋租金的评估申请，但一审并未接受该请求。根据最高法院司法解释，逾期交房违约金过高的，应当参考当地房屋租金水平，综合进行认定和调整。易信平、易飞辩称，1、同创合巨公司认为不应承担90日后的日万分之五的违约责任无事实和法律依据；2、同创合巨公司认为日万分之五及一审判决确认的日万分之一点五均过高，无事实和法律依据。易信平、易飞向一审法院起诉请求：1、判决被告限期向原告交付买卖合同项下商品房即位于株洲市渌口区(原株洲县)南洲新区南洲大道都会中心2栋107号房；2、由被告向原告承担逾期交付房屋的违约损失48941元【暂从2019年2月1日至2019年5月1日止的违约金5575元(按总价款的日万分之一计算)，自2019年5月2日至2019年9月20日止的违约金43366元（按总价款日万分之五计算），应计算至被告实际完全履行合同时止。】；3、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告易信平、易飞与被告同创合巨公司于2018年7月31日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定两原告购买被告同创合巨公司开发建设的位于湖南省株洲市渌口区南洲新区南洲大道驾考中心旁所开发的都会中心2栋107号房屋，购房款为619517.37元。合同第十条约定：出卖人（即被告同创合巨公司，下同）应于2019年1月31日前向买受人（即原告易信平、易飞，下同）交付该商品房。第十一条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）在逾期90日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。双方还在该《商品房买卖合同（预售）》的补充协议第二条第5项约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定，要求出卖人支付违约金或者承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应权利。合同签订后，两原告依约向被告同创合巨公司支付了全部购房款，但被告同创合巨公司未在合同约定的交房日向两原告交付案涉房屋，被告同创合巨公司实际向两原告交房日期为2019年9月30日，逾期交房241天。在诉讼过程中，被告同创合巨公司向一审法院提出了“逾期交房违约金过高，申请调低违约金”的请求，并向一审法院书面申请第三方评估。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点是：一、案涉房屋是否具备交房条件？二、原告易信平、易飞诉请被告同创合巨公司按照合同约定支付逾期交房违约金48941元有无事实和法律依据？针对本案争议焦点作如下评述：原告易信平、易飞与被告同创合巨公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同及补充协议合法有效，双方均应按约履行。合同中，原、被告双方约定被告同创合巨公司应于2019年1月31日前向原告易信平、易飞交付房屋，但被告同创合巨公司直到2019年9月30日才将案涉房屋交付给买受人即原告易信平、易飞，已逾期交房241天，被告同创合巨公司存在违约行为，故原告方要求被告按合同约定承担逾期交房违约责任的理由合法有据，一审法院依法应予支持。原、被告双方同时在补充协议中对逾期交房要求违约金事项作出的补充约定，即“买受人依据合同有关逾期交房的约定，要求出卖人支付违约金或者承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应权利。”，该条款虽然也系原、被告双方当事人真实意思表示，但出卖人不得用格式合同的形式迫使买受人放弃其诉讼权利，故买受人仍然享有要求出卖方支付违约金的权利。在诉讼过程中，被告方提出逾期交房违约金过高，申请调低违约金，并向一审法院申请第三方评估。一审法院经审查并结合双方当事人的履约情况、被告同创合巨公司在本案中存在的违约行为、原告易信平、易飞可以获得的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，原告易信平、易飞按照双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定向被告同创合巨公司主张逾期90日之后的交房违约金确属过高，被告同创合巨公司提出违约金过高，申请调低违约金的理由成立，一审法院依法应予支持。一审法院结合本案的案情，酌情确定被告同创合巨公司在逾期90日之后向原告易信平、易飞支付逾期交房违约金的标准按日万分之一点五计算。原告易信平、易飞主张超过一审法院酌情确定的标准的部分，一审法院依法不予支持。关于被告同创合巨公司向一审法院申请第三方评估的问题，因一审法院已采纳被告同创合巨公司提出的逾期交房违约金过高的抗辩意见且已调低逾期交房违约金标准，本案已无须再委托第三方评估，故对被告同创合巨公司申请第三方评估的请求一审法院不予支持。关于原告易信平、易飞主张要求被告同创合巨公司限期向原告交付买卖合同项下商品房即位于株洲市渌口区(原株洲县)南洲新区南洲大道都会中心2栋107号房的问题，因被告同创合巨公司已于2019年9月30日前向原告易信平、易飞发出了交房通知书，原告易信平、易飞已于2019年9月30日从被告同创合巨公司接收了案涉房屋，故两原告已经事实上认可了案涉房屋具备了交房条件。两原告的此项请求不能成立，一审法院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百另七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定判决：一、由被告株洲市同创合巨置业有限公司在本判决生效后10日内向原告易信平、易飞支付逾期交房违约金19607.73元（619517.37元×0.0001/天×90天+619517.37元×0.00015/天×151天=19607.73元）；二、驳回原告易信平、易飞的其他诉讼请求。如被告株洲市同创合巨置业有限公司未按照本判决第一项指定的上述期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1023.53元，减半收取511.76元，由原告易信平、易飞承担306.73元，被告株洲市同创合巨置业有限公司承担205.03元。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审采信的证据和查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。二审争议焦点是：一审判决违约金数额是否正确？现分析如下：根据上诉人易信平、易飞与上诉人同创合巨公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，上诉人同创合巨公司应于2019年1月31日前向被上诉人易信平、易飞交付房屋。直至2019年9月30日，上诉人同创合巨公司才将案涉房屋交付给被上诉人易信平、易飞，逾期交房241日。根据《商品房买卖合同（预售）》约定，逾期交付在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期交付超过90日后，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。一审法院综合考虑双方当事人的履约情况、上诉人同创合巨公司在本案中存在的违约行为、上诉人易信平、易飞可以获得的预期利益等因素，对逾期交房90日后的违约金酌情调整为日万分之一点五，该比例既未超过合同约定，也未违反法律规定，一审判决违约金数额正确。上诉人易信平、易飞认为一审判决违约金过低的上诉理由及上诉人同创合巨公司认为一审判决违约金过高的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费769.34元，由上诉人易信平、易飞负担618.54元，上诉人株洲市同创合巨置业有限公司负担150.8元。本判决为终审判决。审 判 长 刘焦平审 判 员 段郴雯审 判 员 王 虹二〇二〇年三月十二日法官助理 黄慧娟书 记 员 王菁钰