湖南省常德市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2020)湘07行终59号 上诉人(原审原告)曾学琼，男，1951年10月4日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 委托代理人姚长友，湖南南天门律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被上诉人(原审被告)常德市武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室，住所地湖南省常德市武陵区洞庭大道西段长升街204号。 法定代表人胡建华，主任。 委托代理人周桂莲，湖南广慈律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。 被上诉人(原审第三人)常德市天源住房建设有限公司，住所地湖南省常德市武陵区白马湖街道惠家坪社区皂果路396号(芙蓉观邸17楼)。 法定代表人敖勇，董事长。 委托代理人孙杰，男，1970年1月18日出生，汉族，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。 委托代理人王亭亭，湖南正泰律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。 上诉人曾学琼因与被上诉人常德市武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室(以下简称武陵区征补办)、常德市天源房地产建设有限公司(以下简称天源公司)房屋征收补偿协议一案，常德市武陵区人民法院于2018年12月25日作出(2018)湘0702行初128号行政判决，曾学琼不服，向本院提起上诉，本院于2019年4月12日作出(2019)湘07行终25号行政裁定，裁定撤销(2018)湘0702行初128号行政判决，发回重审。常德市武陵区人民法院于2019年12月31日作出(2019)湘0702行初40号行政判决，曾学琼不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审法院经审理查明，2011年9月10日，常德市武陵区人民政府作出葫芦口联片地块棚户区改造项目房屋征收决定书，决定对位于改造项目范围内的房屋实施征收，由武陵区征补办组织实施。曾学琼的房屋产权面积为95.91平方米，位于征收范围内，经评估机构进行评估被征收的房屋价值472453元。2014年4月10日，曾学琼与武陵区征补办签订了《房屋征收补偿安置协议》，约定：被征收的房屋货币补偿总额为594876元，以房屋产权调换作为征收补偿安置方式，武陵区征补办同意以位于一水厂7号楼05(C3)4层的房屋作为曾学琼产权调换房屋，建筑面积140.33平方米，户型为05(C3)型，最后结算的建筑面积以房屋产权部门核定的为准。双方进行了差价找补结算。2017年3月，武陵区征补办向曾学琼交房，交付房屋的实际建筑面积为120.68平方米，小于安置协议约定的面积19.65平方米，武陵区征补办委托天源公司与被征收户办理房屋差异面积的结算，已经返还了多收的房价款，2017年6月5日办完结算后，曾学琼接收了产权调换房屋。曾学琼要求对面积误差超过3%部分已经返还的82311.17元双倍返还，双方没有达成协议。已经交付的房屋没有办理房屋产权登记。 2019年10月31日，湖南求是土地房地产评估有限公司出具房地产估价报告，估价结果为：曾学琼名下位于常德市武陵区老西门7栋406号住宅(房屋建筑面积：120.68平方米)在价值时点2017年6月5日的房地产市场价值为人民币84.64万元，评估单价为7014元。 原审法院认为，常德市武陵区人民政府决定对葫芦口联片地块棚户区改造项目依法征收，由武陵区征补办组织实施，武陵区征补办与曾学琼在征收过程中签订《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效，双方均应遵守。曾学琼履行了全部的义务，武陵区征补办在交付房屋面积的问题上没有按照安置补偿协议的约定履行义务，交付的房屋面积小于补偿协议约定的面积，对此当事人均无异议。本案的争议焦点是：一、应当依据什么法律规定承担法律责任；二、天源公司有无法律责任。 关于焦点一，首先，商品房买卖合同的相关民事法律规范不是本案房屋征收安置补偿协议纠纷处理的依据。曾学琼要求双倍返还购房款是基于《商品房销售管理办法》第二十条第二款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的相关规定，而该解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，《商品房销售管理办法》的规定也相似。适用的前提条件：一是出卖人是房地产开发企业，二是买卖的对象是尚未建成或者已竣工的房屋，三是向社会销售。曾学琼与武陵区征补办在签订协议时，武陵区征补办不是房地产开发企业，是房屋产权调换而非向社会销售，双方签订的合同不是商品房买卖合同，而是房屋征收补偿安置协议，因此本案处理《房屋拆迁安置补偿协议》的纠纷时不能适用上述商品房买卖合同的相关规定，故对曾学琼要求双倍返还购房款的诉讼请求原审法院不予支持。其次，本案是房屋征收安置补偿协议纠纷，系行政诉讼案件，应当直接适用《中华人民共和国行政诉讼法》的相关规定。武陵区征补办没有按照协议约定面积交付房屋，应当承担法律责任。在曾学琼要求赔偿的情况下，武陵区征补办应当赔偿其直接损失，一般情况下，应当考虑交房时房屋均价减去购房时实际购买价格再乘以没有按约定履行交付房屋面积的总额，即(7014元/平方米－5333元/平方米)×19.65平方米=33031.65元。 关于焦点二，天源公司虽然是房地产开发企业，但其与曾学琼没有直接法律关系，曾学琼诉称约定购买武陵区征补办交由天源公司按协议约定建房的事实没有事实依据。武陵区征补办也仅在房屋交付进行结算时委托了天源公司直接与被征收户办理房屋差异面积的结算，天源公司在武陵区征补办履行交房义务的问题上不存在法律上的义务，即没有法律上的利害关系，不承担连带法律责任，故对曾学琼要求天源公司承担武陵区征补办双倍返还购房款的连带责任，不予支持。关于曾学琼要求判令武陵区征补办与天源公司履行办理房屋产权登记的义务的诉讼请求，因办理房屋产权登记不是《房屋拆迁安置补偿协议》约定的义务，是另外的法律关系，在曾学琼与房地产开发商签订房屋买卖合同后依法办理。综上，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十八条第一款的规定，判决：一、武陵区征补办于本判决生效之日起十五日内赔偿曾学琼损失33031.65元；二、驳回曾学琼的其他诉讼请求。 上诉人曾学琼上诉称：1、天源公司与上诉人存在事实上的商品房买卖关系。理由是：房屋是天源公司直接规划设计开发建设的；住宅楼层、面积、价款等是天源公司直接经办与上诉人协商确定的；住宅购房款项是天源公司直接向上诉人收取的；房屋是天源公司直接向上诉人交付的；房屋质量是天源公司直接向上诉人承诺的。2、上诉人要求以双倍返还房价款赔偿违约损失合理合法。理由是：双倍返还房价款是最高法院司法解释和建设部规章的明文规定；双倍返还房价款是天源公司向社会作出的公开承诺；双倍返还房价款符合保护守约利益、惩处违约行为的法律原则。3、评估报告不能作为认定违约损失赔偿金额的证据。理由是：双倍返还房价款是现行法律法规明确的违约赔偿标准，不需估价鉴定；评估报告的价值时点是房屋交付的2017年6月5日，不能客观反映违约损失，缺乏关联性和真实性；承办法官自由裁量的损失赔偿计算方式与法律规定相悖。另外，原审认定二被上诉人均无履行协助办理房产登记的义务于法无据。请求：1、撤销原审判决；2、判决二被上诉人连带承担82311.17元违约赔偿责任；3、判决二被上诉人连带履行协助办理房屋产权登记义务。4、本案诉讼费用由二被上诉人负担。 被上诉人武陵区征补办答辩称：1、上诉人认为天源公司与其存在商品房买卖关系是错误的。双方的争议是因为产权调换后房屋面积差所致，争议的基础法律关系是行政征收的行政行为而非商品房买卖关系；涉案房屋所产生的权利义务关系主体系上诉人与武陵区征补办，天源公司不是涉案主体。2、本案所涉房屋不是以商品房买卖行为成交，不适用民事法律关系调整范围。3、一审法院以房地产估价结论为赔偿依据合理合法。请求：驳回上诉，维持原判。 被上诉人天源公司答辩称：1、原审法院认定事实清楚、正确。本案目前只存在《房屋征收补偿协议》，不存在《商品房买卖合同》。天源公司在取得土地摘牌前仅是承担棚户区改造任务的前期业主单位，并非直接的房地产开发商。在上诉人签订征收补偿协议时，天源公司尚不具备取得商品房销售主体资格，并不能签订商品房买卖合同，故与上诉人不存在商品房买卖关系。2、原审法院判决适用法律正确，采信证据合法。本案的法律关系实质是房屋征收与补偿关系，应当优先适用行政法律、法规处理本案。原审判决认定不适用商品房买卖合同相关法律规定正确。原审法院判决武陵区征补办按照直接损失赔偿上诉人，符合行政法律规定。原审法院采信评估机构的评估报告作为确定损失的依据，符合法律和证据规定。3、上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应当驳回其诉请。上诉人与天源公司不存在合同的相对关系，也不存在侵权赔偿关系，天源公司不应当作为赔偿主体。办证应当是上诉人与天源公司换签商品房买卖合同后，再履行办证协助义务。请求：驳回上诉，维持原判。 双方当事人一审提交的证据已随案移送至本院，经审查，可以作为认定本案事实的依据。原审认定的事实本院予以认可。 本院认为：武陵区征补办为武陵区范围内合法的房屋征收部门，具有订立被诉行政协议的法定职权。协议系双方的真实意思表示，武陵区征补办与曾学琼对协议的合法性均无异议，双方应按照协议的约定履行相关的义务。曾学琼履行了全部的义务，武陵区征补办在交付房屋面积的问题上没有按照协议的约定履行义务，交付的房屋面积小于协议约定的面积，对此协议双方均无异议。本案的争议焦点是：一、案涉纠纷应该适用民事还是行政法律规范进行调整，应由谁承担什么法律责任；二、天源公司是否应当承担连带法律责任。 关于争议焦点一：从本案的法律关系来看，武陵区征补办与曾学琼签订了合法有效的《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议的签订是基于常德市武陵区人民政府依法作出的征收决定，因此该协议属于行政协议，本案当事人以征收补偿安置协议纠纷向法院起诉，符合行政诉讼的起诉条件，属于行政法律规范的调整范围。在协议的履行过程中，实际交房面积小于补偿协议约定的面积，违反了安置补偿协议的相关约定，由此产生的法律责任应当由武陵区征补办承担。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款规定，“被告不依法履行、未按约定履行或者变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任”。在曾学琼提出赔偿请求的情况下，武陵区征补办依法应当赔偿其直接损失。为合理计算损失额，原审法院委托房地产评估机构对交房时的房屋价格进行评估，按照交房时房屋均价减去购房时实际购买价格再乘以没有按约定履行交付房屋面积计算损失总额，即(7014元/平方米－5333元/平方米)×19.65平方米=33031.65元，该计算方法以房屋价格的上涨因素为基础，剔除3%的误差因素，按19.65平方米的面积差计算损失额，充分保障了曾学琼的利益。曾学琼要求以双倍返还房价款赔偿违约损失的诉讼请求，由于没有法律依据，本院不予支持。对原审法院关于法律适用、归责原则、计算方式和损失额度，本院予以认可。 关于争议焦点二：曾学琼与天源公司之间没有签订商品房买卖协议，双方不存在平等主体间的民事法律关系；天源公司受武陵区征补办的委托向曾学琼交房，天源公司因交房产生的法律后果应由武陵区征补办承担。曾学琼关于其与天源公司存在事实上的商品房买卖关系的诉求没有事实依据。武陵区征补办也仅在房屋交付进行结算时委托了天源公司直接与被征收户办理房屋差异面积的结算，天源公司在武陵区征补办履行交房义务的问题上不存在法律上的义务，即没有法律上的利害关系，曾学琼要求天源公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 关于曾学琼要求判令武陵区征补办与天源公司履行办理房屋产权登记的义务的诉讼请求，因办理房屋产权登记不是《房屋拆迁安置补偿协议》约定的义务，是另外的法律关系，本院对该诉讼请求不予支持。 综上所述，曾学琼的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人曾学琼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 晋 审 判 员  覃宏庆 审 判 员  杨名夏 二〇二〇年三月五日 法官助理  王庆全 书 记 员  肖 娓 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清，证据不足的，发回原审人民法院重审或查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。