广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初10364号原告：刘欣，女，1971年6月27日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：罗小善，女，1971年7月27日出生，汉族，住广州市海珠区。两原告的共同委托代理人：李燕玲，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州吃香喝辣食品有限公司，住所地广州市天河区体育西路75号一楼141，统一社会信用代码91440111MA59BX8U0B。法定代表人：谢兰英，总经理。委托代理人：陈梓健，广东纬国律师事务所律师。原告刘欣、罗小善诉被告广州吃香喝辣食品有限公司（以下简称“吃香喝辣公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗小善及原告刘欣、罗小善的共同委托代理人李燕玲，被告吃香喝辣公司的委托代理人陈梓健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘欣、罗小善提出诉讼请求：1、被告向两原告支付2017年7月至2019年6月拖欠的租金（其中2017年7月至11月每月拖欠租金1310元，2017年12月至2018年5月每月拖欠租金1376元，2018年12月及2019年2、4、5、6月每月拖欠1445元）及逾期支付各月租金的滞纳金（以每月拖欠的租金为本金，按每日千分之三的标准，自上月29日起计至清偿之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：两原告系广州市天河区体育西路75号165房（以下简称“涉案商铺”）的业主。2016年12月22日，两原告与被告签订《租赁合同》，约定两原告将涉案商铺出租给被告使用，租赁期限为2016年12月1日至2021年4月30日，其中2016年12月1日至2017年5月31日为免租期；同时还约定了拖欠租金的违约责任等。合同签订后，两原告依约将涉案商铺交付被告使用，但免租期结束后被告未完全依约履行支付租金的义务。两原告多次催促，被告均不予理会，故两原告诉至法院。被告吃香喝辣公司辩称：不同意两原告的诉讼请求。被告并没有拖欠两原告的租金。理由如下：一、两原告在2017年5月1日才把涉案商铺正式交付给被告使用，合同约定六个月的免租期，故租金应该从2017年11月起算。二、根据双方签订的《租赁合同》，电力增容费由被告先行垫付，然后由被告从后续的租金中分批扣除。根据被告与电力公司签订的施工合同，每户应分摊的电力增容费为10000元，而两原告应分摊的电力增容费至今未扣除完毕。综上，请法院驳回两原告的诉讼请求。经审理查明：刘欣、罗小善是涉案商铺的共有权人，产权登记时间为2011年11月28日。2016年12月22日，作为出租方的刘欣、罗小善（甲方）与作为承租方的吃香喝辣公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，涉案房屋建筑面积为6.55平方米；租赁期为2016年12月1日至2021年4月30日，免租期为2016年12月1日至2017年5月31日；2017年6月1日至2017年11月30日租金为1310元/月，2017年12月1日至2018年11月30日租金为1376元/月，2018年12月1日至2019年11月30日租金为1445元/月；乙方租金缴交时间为当月28日前缴交次月租金；乙方须准时缴交每月租金，若缴款期超过7天仍未按条款全数缴交租金，即视作乙方欠租，甲方有权向乙方收取每天累计千分之三的滞纳金作赔偿；甲方于2016年12月1日前将物业交付乙方使用，甲方迟于上述时间交付，乙方可将本合同有效期顺延，双方应书面签字确认，方可生效；如因乙方的经营行为涉及到的所有第三方，产生的所有经营纠纷、安全责任纠纷等，一切法律责任以及经济责任，一概与甲方无关，乙方必须妥善合法解决；乙方承诺先行垫付电力增容：一楼30万元、二楼20万元，须将正规发票交予甲方（由“代表会”代为保管），按照实际垫付金额，从后续租金中分批扣除，具体扣除方式双方协商，并以《补充协议》为准等。刘欣、罗小善及吃香喝辣公司共同确认，涉案商铺为格子铺，在双方签订《租赁合同》以前，涉案商铺及其所在商场的商铺均已被打通作整体经营使用。刘欣、罗小善为证明其已于2016年12月1日将涉案商铺交付吃香喝辣公司使用，向本院提供了如下证据：1、（2018）粤01民终16619号（以下简称“16619号案”）民事判决书，载明：上诉人为吃香喝辣公司，被上诉人为广东蒸哥辣嫂餐饮管理有限公司（以下简称“蒸哥辣嫂公司”）；吃香喝辣公司上诉称其于2016年11月25日从第三方租赁体育西路75号的一楼（即本案涉案商铺所在楼层）和二楼的整体物业，一楼从2017年6月1日开始交租，为了便于出租就把一楼和二楼的商铺重新规划成18个涉案商铺进行出租，吃香喝辣公司与所有的租户均在签约当天把商铺交给了承租人，除蒸哥辣嫂公司以外的租户均进场装修、经营了。一审法院查明包括但不限于如下事实：2017年4月14日，蒸哥辣嫂公司（乙方）与吃香喝辣公司（甲方）签订《租赁合同书》，约定乙方承租甲方天河区体育西路75号一楼A003、A006、A007号铺，租赁期自2017年3月17日至2022年3月16日，租金自2017年5月31日起算；同日，吃香喝辣公司确认收到蒸哥辣嫂公司支付的首月租金、押金等费用。二审法院另查明了吃香喝辣公司在一审中称因蒸哥辣嫂公司没有缴纳租金及管理费，也没有装修，其于2017年6月收回了该案所涉商铺等。2、（2019）粤01民终1462号（以下简称“1462号案”）民事判决书，载明：上诉人为何昳彤，被上诉人为吃香喝辣公司；吃香喝辣公司辩称其于2016年10月受业主委托盘活涉案商铺所在商场，经过一年多时间基本盘活，根据吃香喝辣公司与业主的合同及现状，根据市场需求对商场重新规划；该案一审过程中，何昳彤诉称其从2017年1月开始发现陆续有装修人员进入涉案商铺所在的商场进行施工，对商场原有的规划格局和公共设施进行大肆破坏和改变：（1）拆除了原独立的商铺的隔墙、天花和地板……从施工现场张贴的施工公告以及城管部门现场调查得知，上述施工行为系吃香喝辣公司擅自对商场整体进行改建；何昳彤还提交了拍摄时间为2017年5月22日的施工现场照片及视像资料予以证明；吃香喝辣公司对上述证据的真实性均无异议，并称涉案商铺所在的一层商铺都是餐饮，有部分已经出租,还有大部分仍在招租，整个二层基本租完；另一审法院认为从审理情况看，目前涉案商铺所在的首、二层尚未依法成立业主委员会等。刘欣、罗小善还称，1462号案的一审案件受理时间为2017年7月，如果吃香喝辣公司在2017年5月收铺，整个二楼不可能在两个月内都已经营；实际上吃香喝辣公司收铺之后就进行装修，只是在装修的过程中遇到纠纷；另吃香喝辣公司在免租期届满后的前期都按时支付租金，说明吃香喝辣公司是认可刘欣、罗小善的交铺时间的。经质证，吃香喝辣公司对上述判决书的真实性无异议，但关联性不予确认，因上述判决书不能证明涉案商铺是按照《租赁合同》约定的时间交付的；且从判决书可以看出涉案商铺所在商场存在诸多的法律纠纷，故存在迟延交付商铺的情形。吃香喝辣公司为证明其是在2017年5月1日收铺进场的，向本院提供了如下证据：1、《交铺收铺证明》（主要内容为广州市体育西路75号商场的业主与吃香喝辣公司签了《租赁合同》，因业主与业主之间的纠纷和商场没有水电造成了迟延交铺，业主统一交铺给吃香喝辣公司的时间是2017年5月1日；落款处为证明人“谭志伟周若龙易江丰吕玉燕”的手写签名，落款日期为2019年5月27日）及产权证明（显示证明人均为广州市体育西路75号商铺的业主）；2、涉案商铺所在商场一楼和二楼部分商铺业主与吃香喝辣公司签订的《租赁合同》几十余份（显示大部分合同的签订时间为2016年12月）；3、涉案商铺所在商场一楼和二楼部分商铺业主（甲方）与案外人广州千店万客商业管理有限公司（现承租方/乙方）、吃香喝辣公司（原承租人/丙方）签订的《租赁合同》十余份（其中约定由于甲方和丙方原来签订的合同中约定的商场的整体交铺时间为2016年12月1日，丙方进场装修，后因广聚馨公司和原开发商焦海松等人的阻拦使丙方直到2017年5月份方才进场装修，按当时的合同约定应顺延5个月交租，但经业主代表和丙方协商并签订合同约定只减三个月，从2018年12月、2019年12月、2020年12月中扣出等）。经质证，刘欣、罗小善对上述证据1的真实性、合法性、关联性有异议，因该证据属证人证言，现证人未出庭作证，其无法核实，且亦不能证明刘欣、罗小善的交铺时间；对证据2的真实性无法核实，即便这些合同是真实的，约定的交铺时间也是在2016年12月1日前，与其主张一致；对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，即便一部分业主与吃香喝辣公司在2018年6月签订了新的合同，变更了约定，也与刘欣、罗小善无关。又，刘欣、罗小善提供《吃香喝辣租金支付、欠租及滞纳金情况汇总》、《中国银行交易流水明细清单》证明吃香喝辣公司支付涉案商铺租金情况：2017年4月21日支付2017年6月的租金，2018年6月13日支付2018年6月的租金，2018年7月10日支付2018年7月的租金，2018年8月9日支付2018年8月的租金，2018年9月11日支付2018年9月的租金，2018年10月10日支付2018年10月的租金，2018年11月18日支付2018年11月的租金，2019年1月9日支付2019年1月的租金，2019年3月7日支付2019年3月的租金，2019年4月10日支付2019年4月的租金，2019年5月11日支付2019年5月的租金，2019年5月12日支付涉案商铺2019年2月的租金。吃香喝辣公司对上述租金支付日期及支付金额无异议。另，吃香喝辣公司主张根据《租赁合同》的约定，其实际垫付了电力增容费，故可在刘欣、罗小善的后续租金中分批扣除。吃香喝辣公司为证明其垫付电力增容费情况，向本院提交了如下证据：1、案外人广州天鑫物业管理公司（甲方，以下简称“天鑫公司”）和吃香喝辣公司（乙方）于2017年4月7日签订的《专变供电使用协议书》（主要内容为甲方根据乙方体育西路75号场地用电要求，为其提供最大容量800千瓦的用电负荷，乙方一次性支付甲方线路改造费80万元整等）；2、天鑫公司于2016年10月至4月期间出具的《缴款单》四份（确认合计收取吃香喝辣公司用电设备改造管理费合计60万元）；3、吃香喝辣公司（甲方）与广州市定品建筑装饰工程有限公司（乙方，以下简称“定品公司”）于2017年2月20日签订的《千厨万客美食城电力改造工程合同》（约定：工程地址为天河区体育西路75号首二层；乙方承诺于2017年4月25日前竣工；本工程由乙方总承包，包干合同价40万元，增加项目需提前向甲方申请追加等）；4、定品公司于2017年2月至5月期间出具的《收据》三张（确认收取吃香喝辣公司电力改造工程款合计43万元）。吃香喝辣公司称，根据上述费用支出情况，可知电力增容工程费用合计120万元，涉案商铺所在商场共两层，每层分摊60万元，其中一层共有60户业主，每户分摊约1万元，故吃香喝辣公司在征得业主代表会同意后，便在刘欣、罗小善就涉案商铺应收取的2017年12月，2018年1月至5月、12月，2019年2月的租金合计11011元（1310+1376×6+1445元）中进行了抵扣。经质证，刘欣、罗小善不确认上述证据1、2的真实性、合法性、关联性，因吃香喝辣公司从未向其出示过这些资料，其不清楚这些费用，且相关凭证不足以证明吃香喝辣公司实际支付款项；对证据3、4的真实性无异议，但合法性、关联性有异议，吃香喝辣公司没有向其出示过该合同，但从合同的签订时间（2017年2月）、约定的竣工时间（2017年4月）及支付工程款的时间（2017年2月支付首期款，2017年5月支付尾款）来看，可确认吃香喝辣公司已在双方《租赁合同》约定的时间收铺。另根据《租赁合同》的约定，以电力增容费抵扣租金是有前提条件的，即吃香喝辣公司需出具正规发票，然后与业主进行协商，达成抵扣租金方案后方能实施；吃香喝辣公司称其征得了业主代表会的同意，但该组织并未成立，刘欣、罗小善也从未收到吃香喝辣公司的抵扣通知，吃香喝辣公司也不能提供相应证据予以证明。本院认为：《租赁合同》系刘欣、罗小善与吃香喝辣公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方应依约履行。现吃香喝辣公司主张刘欣、罗小善未按《租赁合同》约定于2016年12月1日前把涉案商铺交付吃香喝辣公司使用，实际交付时间为2017年5月1日。本院认为，吃香喝辣公司已于2017年4月21日向刘欣、罗小善支付了涉案商铺2017年6月的租金，符合双方《租赁合同》约定的租金起算时间，如刘欣、罗小善未依约向吃香喝辣公司交付涉案商铺，此举有违常理；且结合吃香喝辣公司在本案中提交的证据，以及16619号案、1462号案中吃香喝辣公司的相关陈述及法院查明的事实，均可推知吃香喝辣公司早于2017年5月1日即进入涉案商铺所在的商场进行了装修改造；故在刘欣、罗小善与吃香喝辣公司亦未就涉案商铺的起租时间重新协商一致的情况下，本院对吃香喝辣公司有关涉案商铺租金应从2017年11月起算的抗辩意见不予采纳。另吃香喝辣公司主张其垫付了电力增容费用，其有权在应付刘欣、罗小善的租金中进行扣除。本院认为，首先，吃香喝辣公司未依《租赁合同》约定提供电力增容费用的正规发票，刘欣、罗小善对此提出异议；其次，本案中并无证据显示吃香喝辣公司与涉案商铺所在商场的业主协商确定了租金扣除方式；故吃香喝辣公司在本案中主张扣除租金的条件尚不成就，本院不予采纳。现刘欣、罗小善与吃香喝辣公司均确认吃香喝辣公司未支付涉案商铺2017年7月至11月租金（每月租金1310元），2017年12月至2018年5月租金（每月租金1376元），2018年12月租金1445元，2019年6月租金1445元，故吃香喝辣公司应向刘欣、罗小善清偿上述租金合计17696元。刘欣、罗小善诉请的其他2019年6月以前拖欠的租金，因缺乏事实依据，本院不予支持。又，根据《租赁合同》之约定，吃香喝辣公司未在当月28日前缴交次月租金的，刘欣、罗小善有权按0.3%/日的标准向吃香喝辣公司收取滞纳金；因吃香喝辣公司不同意按该标准支付滞纳金，综合考虑刘欣、罗小善的实际损失，本院根据公平原则，酌情判令吃香喝辣公司向刘欣、罗小善支付逾期支付上述租金的滞纳金（以每月拖欠的租金为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，分别自上月29日起计至清偿之日止，各期违约金以不超过本金为限）。另吃香喝辣公司逾期支付2018年6月租金15日，逾期支付2018年7月租金11日，逾期支付2018年8月租金11日，逾期支付2018年9月租金13日，逾期支付2018年10月租金11日，逾期支付2018年11月租金20日，逾期支付2019年1月租金11日，逾期支付2019年2月租金103日，逾期支付2019年3月租金6日，逾期支付2019年4月租金12日，逾期支付2019年5月租金12日，依约吃香喝辣公司应向刘欣、罗小善支付逾期支付上述租金的滞纳金合计38元（1376元×81日×0.0119%/日+1445元×144日×0.0119%/日），刘欣、罗小善诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州吃香喝辣食品有限公司向原告刘欣、罗小善支付2017年7月至11月的租金（每月租金1310元），2017年12月至2018年5月的租金（每月租金1376元），2018年12月的租金1445元，2019年6月的租金1445元，共计17696元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州吃香喝辣食品有限公司向原告刘欣、罗小善支付逾期支付上述租金的滞纳金（以每月拖欠的租金为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，分别自上月29日起计至清偿之日止，各期违约金以不超过本金为限）；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州吃香喝辣食品有限公司向原告刘欣、罗小善支付逾期支付2018年6月至11月、2019年1月至5月租金的滞纳金38元；四、驳回原告刘欣、罗小善的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费840元，由原告刘欣、罗小善负担574元，被告广州吃香喝辣食品有限公司负担266元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  陈穗芳人民陪审员  陈丽琼人民陪审员  苏 琴二〇二〇年三月三日书 记 员  喻 珺梁怡筠本判决书已于2020年月日送达